1、武汉市江夏区五里界地区概念城市设计商业地产运营研究本次研究对我们来说，相比一元片的策划无疑是一次更巨大的挑战。它涉及到区域经济、旅游、商业地产、城市规划、区域经济、旅游、商业地产、城市规划、区域经济、旅游、商业地产、城市规划、区域经济、旅游、商业地产、城市规划、新农村建设新农村建设新农村建设新农村建设等诸多课题，既需要有慎密严谨的逻辑分析，又需要有创意跳跃的思路；既需要考虑到高度、又需要兼顾到可行性。而最为苦恼的在于：当我们的视角没有展开前，我们以为自己所想的是独创的；在我们博采群阅之后，却发现阳光之下似乎并无新鲜事物。如何找到五里界最适合的定位？如何赋予它一种全新的概念？如何合理地规划好旅游2、及商业地产并妥善实施？于是，我们开始在众多的头绪中殚思竭虑、抽丝拨茧。前 言目录第一部分 总论第二部分 分析篇第三部分 定位篇第四部分 规划篇第五部分 营运篇附件1：商业地产及旅游地产阐释附件2：小镇开发模式及经典案例目 录第一部分 总论一、研究范围界定：一、研究范围界定：规划的五里界地区位于镇域北部，具体范围是：北靠沪蓉高速，东至东坝港，西抵幸福港，南至锦绣村、唐涂村和檀树岭村。用地面积为23.27平方公里，主要包括小城镇建成区、毛家畈村、东湖街村和老屋汤村的全部以及唐涂村和檀树岭村的部分用地。第一部分 总论研究范围：研究范围：城市设计范围为中心城镇2.1平方公里 研究范围为23.6平方公里3、研究范围设计范围二、研究目标框定：二、研究目标框定：本次研究的范围主要包含两个层面：第一：五里界地区概念城市设计五里界地区概念城市设计五里界地区概念城市设计五里界地区概念城市设计。（本次重点侧重）第二：五里界中心城镇五里界中心城镇五里界中心城镇五里界中心城镇2.12.12.12.1平方公里商业地产策划平方公里商业地产策划平方公里商业地产策划平方公里商业地产策划。（二次深化）站在地产与城市运营的角度，对整个五里界区域的定位给出清楚的判断，对形成五里界城区概念城市设计要纲，为规划设计院形成最终的城市规划设计提供支持（解决思路及高度问题解决思路及高度问题解决思路及高度问题解决思路及高度问题）；同时在4、实现整体区域概念设计完善的基础上，考虑旅游与地产的结合，结合新农村建设的开发模式，提出启动片（2.1平方公里）项目商业的组成结构及业态划分，为该区域的商业建设明确方向，并为商业地产的建设落实条件、规划及操作建议（解决操作问题解决操作问题解决操作问题解决操作问题）。第一部分 总论三、项目研究设限原则三、项目研究设限原则（1）在既有的规划基础上进行合理布局，规划依据：江夏区“十一五”规划武汉市土地利用规划（2005-2020）武汉城市总体规划2005-2020（纲要）武汉江夏区城镇体系规划武汉市江夏区五里界镇总体规划（2）依据上位规划要求进行合理改善，尊重现状，在现有的城市肌理及功能上规划提升，原5、则上不宜大拆大建，尤其要控制好项目的原则上不宜大拆大建，尤其要控制好项目的原则上不宜大拆大建，尤其要控制好项目的原则上不宜大拆大建，尤其要控制好项目的区块功能定位及控制总量区块功能定位及控制总量区块功能定位及控制总量区块功能定位及控制总量。(详见下图表)（3）能兼顾政府行为及企业行为两个角度，有高度又有可操作性。第一部分 总论【附图：区域功能分区及指标控制附图：区域功能分区及指标控制】现场勘察法分层解构法研究方法研究方法AB对比分析法D信息收集法C定位影响因素分解研究对比演绎排除及模拟自身及周边形势解剖大量汇集关联资讯第一部分 总论四、主要研究方法四、主要研究方法五、核心研究思路五、核心研究思6、路第一部分 总论研究旨在探讨五里镇区生态城镇化发展模式，挖掘五里界优势，探讨五里镇区生态城镇化发展模式，挖掘五里界优势，探讨五里镇区生态城镇化发展模式，挖掘五里界优势，探讨五里镇区生态城镇化发展模式，挖掘五里界优势，提出有针对性的商业地产对策建议，为推动五里界城市化建设和提出有针对性的商业地产对策建议，为推动五里界城市化建设和提出有针对性的商业地产对策建议，为推动五里界城市化建设和提出有针对性的商业地产对策建议，为推动五里界城市化建设和经济发展提供决策参考。经济发展提供决策参考。经济发展提供决策参考。经济发展提供决策参考。研究的切入点是界定小城镇商业地产的概念及内涵，综合评价五里界城镇化现状，7、分析城镇化进程中存在的问题，结合国内外生态型城镇化发展的经验教训，系统地探讨五里界生态型城镇化在理念意识、空间布局、产业模式、人口容量、生态环境、制度管理等的六大方面的模式设计或建议措施，尤其在商业地产的运作上给与充分地论证及建议。六、需重点展开的五大关联体系研究：六、需重点展开的五大关联体系研究：第一部分 总论5、商业地产、商业地产研究研究4、新农村模式、新农村模式研究研究3、国内外小镇、国内外小镇研究研究2、旅游及旅游、旅游及旅游地产研究地产研究1、自身及周边、自身及周边资源研究资源研究五大关五大关五大关五大关联体系联体系联体系联体系1、五里界城市功能定位研究2、五里界旅游定位研究3、新农8、村建设及小镇发展研究总体定位确定，并对五里界整体城市概念体系进行提纯第一部分 总论七、研究程序及步骤说明（一）：七、研究程序及步骤说明（一）：第一层次：第一层次：通过对比武汉边郊对比武汉边郊地区（如黄陂、蔡地区（如黄陂、蔡甸等）城市功能定甸等）城市功能定位及项目所在的江位及项目所在的江夏区内各组团夏区内各组团（如流芳、藏龙岛等）的城市功能、产业定位，为五里界的城市功能定位找出依据。第二层次：第二层次：通过对比江夏区内对比江夏区内各旅游定位及武汉各旅游定位及武汉周边各旅游模式，周边各旅游模式，再结合国内各种旅再结合国内各种旅游模式及类型的对游模式及类型的对比比，为五里界的旅游市场定位找出依据。第9、三层次：第三层次：通过对新农村建对新农村建设成功模式、国内设成功模式、国内外小镇开发模式及外小镇开发模式及各知名小镇定位的各知名小镇定位的特色进行对比特色进行对比，寻求小镇开发的模式及规律。三、项目关联因素解析七、研究程序及步骤说明（二）：七、研究程序及步骤说明（二）：三、项目关联因素解析三重八三重八项比照项比照城市功城市功能影响能影响旅游关旅游关联分析联分析城镇开城镇开发借鉴发借鉴武汉边郊武汉边郊地区功能地区功能定位对比定位对比江夏区内江夏区内各组团功能各组团功能定位对比定位对比江夏区内江夏区内关联旅游关联旅游定位对比定位对比武汉及周边武汉及周边旅游模式及旅游模式及定位对比定位对比国内外旅游10、国内外旅游模式及定位模式及定位对比对比新农村建设新农村建设模式对比模式对比国内外小镇国内外小镇开发模式开发模式对比对比特色旅游小镇特色旅游小镇参照对比参照对比七、研究程序及步骤说明（三）：七、研究程序及步骤说明（三）：在解决整体定在解决整体定位概念支撑系位概念支撑系统的前提下，统的前提下，结合现状从三结合现状从三个重点角度进个重点角度进行研究和阐释行研究和阐释商业地产规划落实：商业地产规划落实：从整个启动片的功能规划入手，有理有利有节地控制商业地产的尺度，解剖各类商业地产构成。旅游规划落实：旅游规划落实：形成旅游支撑系统。对目标客群进行重点解剖，并形成相应的旅游项目内容及举措。七、研究程序及步11、骤说明（四）：七、研究程序及步骤说明（四）：第一部分 总论城市功能规划落实：城市功能规划落实：依照上位规划的控制原则，结合现有的区域现状，提出区域的功能规划及落实点。第二部分 分析篇 五里界地区是武汉都市发展区的南部新城组群的重要组成部分；是江夏区“一主”城镇组群的东部综合服务型新城组团；是全镇的政治、经济、文化中心；重点发展是以旅是以旅是以旅是以旅游服务发展为先导游服务发展为先导游服务发展为先导游服务发展为先导，以新型轻制造业、科教研发和商贸服务为主的、具有滨水滨水滨水滨水特色的生态休闲型生态休闲型生态休闲型生态休闲型城市空间。（一）五里界地区规划发展情况说明（一）五里界地区规划发展情况说明12、一、项目规划发展方向阐释规划中的启动片位于五里界地区的核心区域，是五里界政府驻地，是整个五里界地区商业、行政中心；启动片位于五里界地区的门户位，处于交通核心地段，内部的城镇建成区主要沿界兴路两侧成带状分布。启动片的主要规划发展方向是：依托城镇建成区以旧城旧城旧城旧城 改造、还建、开发改造、还建、开发改造、还建、开发改造、还建、开发为主，规划布局一片商业居住综合区和一片居住新区。主要功能定位为：五里界新城组团的行政文化中心行政文化中心行政文化中心行政文化中心。（二）启动片规划发展情况说明（二）启动片规划发展情况说明 一、项目规划发展方向阐释定位主要分析流程定位主要分析流程一、项目规划发展方向阐释13、自然属性资源自然属性资源自然属性资源自然属性资源区位条件区位条件区位条件区位条件地质条件地质条件地形条件地形条件自然环境自然环境污染程度污染程度自然区位自然区位经济区位经济区位交通区位交通区位旅游区位旅游区位自身发展条件自身发展条件自身发展条件自身发展条件构成体系构成体系构成体系构成体系区位价值区位价值人文环境人文环境经济指标经济指标科教文化科教文化社会属性资源社会属性资源社会属性资源社会属性资源自身发展条件自身发展条件是决定项目定位的规格、方向、重点的基础保障，只有清晰地把握自身的核心资源及不足，方不至于偏离。（一）分析体系构成表（一）分析体系构成表二、项目微观性分析思考地质构造简单工程地质14、性质较好地形地貌单一地势平坦低山低丘地区两湖一港四山多丘地表水资源丰富全年盛行东南风、西北风武汉六条生态绿楔中的汤逊湖水系生态绿楔地形地貌条件分析地形地貌条件分析自然环境分析自然环境分析地质条件分析地质条件分析环境污染程度分析环境污染程度分析无集中的公园绿地部分产业产生环境污染新建项目粗狂开发生活污水和垃圾处理不当地地表表可可塑塑性性强强自然属性资源评价自然属性资源评价山山水水景景观观资资源源不不够够集集中中有有充充足足的的水水资资源源可可以以利利用用通通过过环环境境改改造造对对整整体体形形象象刷刷新新1、项目自然属性资源评价、项目自然属性资源评价二、项目微观性分析思考 从五里界的自然属性资源15、看，第一：不属于风光型区域，难在自然观光型旅游上做文章。第二：土地可塑性较强，开发建设及规划上比较有余地。第三：水的资源较为突出，水的资源较为突出，水的资源较为突出，水的资源较为突出，可以在规划时充分利用并发挥。第四：现有环境属于城镇开发的原始初级阶段，要花大力气进行 形象提升。蓝海观点：蓝海观点：二、项目微观性分析思考全国综合改革试点镇以农业为基础以建材、加工工业为主经济发展速度高于区域平均水平外部：沪蓉高速、老南环线、梁子湖大道、花山大道内部：界兴路、锦绣大道、毛家畈大道、老屋汤大道经济区位经济区位交通区位交通区位旅游区位旅游区位楔形生态廊道区域的边缘地带联系汤逊湖和梁子湖的纽带经经济济发16、发展展增增速速快快交交通通优优势势明明显显处处于于两两大大景景区区的的经经过过点点这这一一尴尴尬尬境境地地自然区位自然区位江夏区的东部与纸坊、庙山相连距武汉中心城区30公里具具有有无无可可比比拟拟的的自自然然区区位位 优优势势五里界区位条件评价五里界区位条件评价2、项目区位评价、项目区位评价二、项目微观性分析思考从五里界的区位条件评价看：第一：旅游区位不佳，旅游区位不佳，旅游区位不佳，旅游区位不佳，位于众多景区的中间地带，为经过点，非目的地。第二：交通及自然区位优势明显，但交通配套明显不足。交通及自然区位优势明显，但交通配套明显不足。交通及自然区位优势明显，但交通配套明显不足。交通及自然区位优17、势明显，但交通配套明显不足。从郊区游的角度 出发，该交通配套瓶颈交通配套瓶颈交通配套瓶颈交通配套瓶颈需要强力改善。第三：经济区位看，农业是基础，但仍未有亮点！可以从这方面切入，找 出自身的发展点或做出规模来。蓝海观点：蓝海观点：二、项目微观性分析思考二、项目微观性分析思考光荣传统的历史名镇有区级文物保护单位三处中心驻地1.1万人经济增速快，居全区前列产业基础良好人文环境分析人文环境分析区域经济发展区域经济发展科教文化发展科教文化发展规划重点发展五里界科教基地辐射各类科教资源人人文文环环境境在在周周边边区区域域中中没没有有很很大大特特色色以以产产业业带带动动区区域域发发展展目目前前只只在在科科教18、教辐辐射射圈圈内内区域价值分析区域价值分析武汉都市空间中重要的生态保护区域与庙山、藏龙岛开发区连成一片是江夏产业拓展、人口转移的重要区域是是大大区区域域发发展展的的纽纽带带项目社会属性分析项目社会属性分析3、项目社会属性评价、项目社会属性评价二、项目微观性分析思考从五里界的社会属性资源考察，有如下特点：第一：五里界历史人文不够具备充分的影响力，旅游上难借力。第二：从产业发展看，具备了以绿色食品和生态农产品为主的产具备了以绿色食品和生态农产品为主的产具备了以绿色食品和生态农产品为主的产具备了以绿色食品和生态农产品为主的产 业基础，但目前基础较薄弱。业基础，但目前基础较薄弱。业基础，但目前基础较薄19、弱。业基础，但目前基础较薄弱。第三：科教在江夏有较为充分的安排，需要错位考虑。如从生态 农业科教中心、晏阳初农村研究中心等之类的方向。蓝海观点：蓝海观点：二、项目微观性分析思考2 2、微观要素分析、微观要素分析 生态的地形和水系资源生态的地形和水系资源 便利的交通空间便利的交通空间 传统的农业产业基础传统的农业产业基础 传统的人文和民俗传统的人文和民俗微观分析微观分析自身现状自身现状上位规划上位规划城市功能城市功能区域特征区域特征 建设资金投入问题建设资金投入问题 产业薄弱问题产业薄弱问题 生产劳动力问题生产劳动力问题 旧城改造问题旧城改造问题一团两片一团两片一带两廊二轴多心一带两廊二轴多心三20、心四区三心四区二横、二纵二横、二纵在江夏区城镇体系分工与协作中承担其相应的职能在江夏区城镇体系分工与协作中承担其相应的职能 构筑吸引人才和资本的平台构筑吸引人才和资本的平台 解决当地人口的就业，促进经济发展解决当地人口的就业，促进经济发展 合理布局城市产业结构合理布局城市产业结构 创造适宜投资、人居的城市环境创造适宜投资、人居的城市环境 生态因子生态因子 人文因子人文因子二、项目微观性分析思考蓝海综述：蓝海综述：冷静地看五里界，它仍处于区域发展的初期或者萌芽阶段，自身除交通区位自身除交通区位自身除交通区位自身除交通区位资源外，相关产业资源较匮乏、人文历史资源较有限、经济基础不强、未形资源外，相21、关产业资源较匮乏、人文历史资源较有限、经济基础不强、未形资源外，相关产业资源较匮乏、人文历史资源较有限、经济基础不强、未形资源外，相关产业资源较匮乏、人文历史资源较有限、经济基础不强、未形成强有力的支柱产业，人口量少、科教资源未形成。成强有力的支柱产业，人口量少、科教资源未形成。成强有力的支柱产业，人口量少、科教资源未形成。成强有力的支柱产业，人口量少、科教资源未形成。那么，如何利用现有的农业基础尽快形成产业升级，如何利用区位优势吸引投资，如何利用自身的区域空间尺度来改善环境等等方面，都值得深入考虑。区域发展，要在产业提升上做文章，是需要较长时间的实现，短时间内的发展靠什么，这是一个要解决的核22、心点。旅游？房地产开发？五里界要在旅游上切入，自身现有资源恐难以实现，必须旅游上切入，自身现有资源恐难以实现，必须旅游上切入，自身现有资源恐难以实现，必须旅游上切入，自身现有资源恐难以实现，必须“造造造造”。二、项目微观性分析思考三重八三重八项比照项比照城市功城市功能影响能影响旅游关旅游关联分析联分析城镇开城镇开发借鉴发借鉴武汉边郊武汉边郊地区功能地区功能定位对比定位对比江夏区内江夏区内各组团功能各组团功能定位对比定位对比江夏区内江夏区内关联旅游关联旅游定位对比定位对比武汉及周边武汉及周边旅游模式及旅游模式及定位对比定位对比国内外旅游国内外旅游模式及定位模式及定位对比对比新农村建设新农村建设模23、式对比模式对比国内外小镇国内外小镇开发模式开发模式对比对比特色旅游小镇特色旅游小镇参照对比参照对比三、项目关联因素对比解析三、项目关联因素对比解析1、武汉边郊地区城市功能定位对比分析、武汉边郊地区城市功能定位对比分析 片区片区产业产业定位定位发发展方向展方向江夏区江夏区生物医药产业、食品加工产业、工业园区、光电子信息产业打造“中国光谷”高新技术和中医药产业辐射基地、先进制造业转移基地、现代都市农业基地和休闲度假旅游观光基地突出发展工业，逐步形成新老工业园区布局均衡；重点突出，合理分工，协调发展的新格局黄陂区黄陂区以机械及汽车零部件、建筑建材业、服装产业、冶金化工、医药产业、农产品及轻工食品加工24、等为主体的工业；以工程农业、高新技术农业为主体的现代化农业由盘龙城经济开发区和天河航空城等构成的南部经济发展带、中部前川卫星城区和北部木兰生态旅游区，“一带两区”三大强势板块的开放引进接收载体。继续以生态旅游为主；加大工业发展力度；同时武汉国际航空物流港新城及发展临空产业。蔡甸区蔡甸区工业、物流、武汉西大门出入口作用带动武汉西部的现代工业集聚区、都市农业生态区、华中物流中心区、旅游休闲度假区城乡一体协调发展的社会主义新农村东东湖高新区湖高新区光通信、移动通信、软件、激光、生物医药、环保等领域武汉市的城市副中心，大武汉都市圈的科技产业核心，区域创新动力源。以高新技术产业为品牌，以教育、科研和轻制25、造业为支撑，融居住、商业、文化、游憩功能为一体的多元复合城市区域；服务设施完善的山园林式科技城汉汉南区南区水果型玉米生产基地、水产品生产、加工联合体，有专供香港市场的纯瘦肉型坛山猪。以汽车零部件、能源原材料、动力能源、印务包装等为特色的新经济板块以“工业立区、开放强区”为核心，加大开发力度新洲区新洲区工业、物流、纺织、服装、能源、生态旅游华中地区现代港口物流中心和钢材深加工基地、能源工业基地、纺织服装基地、机车制造维修基地、农产品加工基地港口工业强区、都市农业大区、文化旅游新区蓝海观点：蓝海观点：蓝海观点：蓝海观点：五里界所属江夏区，五里界所属江夏区，则相应的则相应的则相应的则相应的区域城市功26、能定位当依托于江区域城市功能定位当依托于江区域城市功能定位当依托于江区域城市功能定位当依托于江夏整体的定位范畴，夏整体的定位范畴，夏整体的定位范畴，夏整体的定位范畴，并能综合并能综合对比到市郊各区的定位，做出对比到市郊各区的定位，做出最合理的安排。最合理的安排。三、项目关联因素对比解析 2 2、江夏区内各组团功能定位分析、江夏区内各组团功能定位分析 （1 1）江夏区经济发展背景分析）江夏区经济发展背景分析区域正以光机电、生物新医药、建材冶化、以光机电、生物新医药、建材冶化、以光机电、生物新医药、建材冶化、以光机电、生物新医药、建材冶化、食品加工、文化印刷等为主导产业，食品加工、文化印刷等为主导27、产业，食品加工、文化印刷等为主导产业，食品加工、文化印刷等为主导产业，奋力推进“百亿销售园区、亿元税收企业”工程；正不断强大大武汉南环线沿线工业经济板块；同时坚持“项目兴区”，重点引进世界500强、国内500强的知名企业在江夏安家落户，不断做大做强光机电、生物医药、新材料、食品加工、文化出版等产业，形成高度集聚地产业链。三、项目关联因素对比解析（2 2）江夏主要区域经济发展背景分析表一）江夏主要区域经济发展背景分析表一区区 域域发展定位发展定位主要产业主要产业庙山开发区旅游和高新技术产业基地光电子及通信、生物医药、电力及环保、建材化工及食品行业、旅游、房地产及文教产业藏龙岛科技园人文、科技、生28、态、旅游高新技术产业、劳动密集型传统工业、滨水特色生态旅游科技园大桥新区生态科技新城研发机构、商贸物流、都市工业园、制造业基地、农业产业区梁子湖风景区生态旅游度假区水上游乐、休闲度假、旅游观光、生态水产业龙泉生态旅游园生态旅游园区生态科技型产业、旅游休闲产业郑店工业产业园物流园和黄金工业园新型建材、物流业金口中山舰科技产业园轻工业产业园轻工制造、文化旅游鲁湖生态科技产业园农家乐、度假休闲、养殖业豹澥冶化工业园冶化工业乌龙泉建材工业园水泥制造业山坡民营工业园民营工业五里界五里界综合型小城镇综合型小城镇轻制造业、特色农产品、绿色食品加工轻制造业、特色农产品、绿色食品加工三、项目关联因素对比解析区域29、区域用地面积用地面积核心园区核心园区城市功能城市功能主要产业主要产业纸坊10.5平方公里中心城区江夏区政治、经济、文化活动的中心科教、房地产、制造业流芳10.74平方公里流芳产业园武汉科技新城的服务支撑中心和生活家园集成电路、现代装备制造业庙山769.2公顷汤逊湖大学科技园武汉浦东战略构想实施的重要部分高新技术、制造业、生物医药和文化产业藏龙岛 15.2平方公里藏龙岛科技园武汉中国光谷的主要拓展空间旅游、高新技术、房地产、传统工业三、项目关联因素对比解析（3）江夏主要区域经济发展背景分析表二）江夏主要区域经济发展背景分析表二3 3、武汉周边区域旅游资源分析、武汉周边区域旅游资源分析景区名称景区30、名称位位 置置功能定位功能定位特特 色色旅游产品类型旅游产品类型胜天农庄黄陂区王家河镇集种植，养殖，风景，名胜古迹，休闲度假，户外运动，餐饮等多功能为一体的实业基地天山古城观光型、度假型、猎奇刺激型、文化型、商务会展型木兰天池黄陂区境内风景游览区和休闲度假区大峡谷、飞瀑、溪潭、怪石、奇木，”木兰屠龙”、素山寺观光型、度假型武汉谦森岛庄园黄陂区祁家湾街境内集林果生产、科研、加工、进出口贸易和农业生态观光旅游为一体富有特色的大型现代化农业庄园林果种植游览、果品加工观赏、度假庄园、游湖、垂钓观光型、绿色生态型、度假型神农架林区湖北省西北部国家级森林和野生动物的自然保护区保存完好的自然生态、珍稀濒危的31、动植物物种、优美的大自然风光观光型、绿色生态型大洪山风景名胜区应城经宋河至绿林镇国家级风景名胜区京山绿林旅游景区、鸳鸯溪漂流、快活林、汉代风格建筑群、美人谷、空山洞、绿林寨观光型、度假型、猎奇刺激型武当山十堰市丹江口市境内国家重点风景名胜区道教圣地、山景、古建筑群观光型、文化型应城汤池温泉应城市汤池镇集温泉沐浴、休闲保健、生态、红色旅游以及完善的住、餐、娱、购配套于一体的旅游度假休闲景区温泉资源、红色教育基地、素质训练基地健身康复型、度假型、文化型、武汉东湖风景区武昌东湖国家AAAA级风景区寓言园，音乐喷泉，行吟阁，长天楼，九女墩，湖光阁，磨山新景区观光型武汉森林野生动物园蔡甸区柏林镇游子洞湖32、畔华中地区首家集“森林”、“动物”为一体的大型森林野生动物园儿童天地、马场、猛兽区（熊区、狮园、虎园）、鹿园、珍禽乐园、动物表演场、木屋式高级别野区、水生乐园、垂钓台、画舫观光型、绿色生态型地球村欢乐世界蔡甸区军山街华中商贸园内集自然景观，民族文化及休闲娱乐为一体的休闲娱乐园区地震博物馆、马术表演场、民俗文化村、土特产工艺品一条街主题公园三、项目关联因素对比解析4 4、五里界周边旅游资源对比分析、五里界周边旅游资源对比分析三、项目关联因素对比解析景区名称景区名称位位 置置功能定位功能定位特特 色色旅游产品类型旅游产品类型介子山庄五里界镇锦绣山村集会务休闲、娱乐、旅游渡假、居住等于一体的现代化多33、功能生态山庄锦龙水库、世界黄氏发源地江夏黄氏宗祠、沙滩浴场、高尔夫练习场等度假型、商务会展型梁子湖（岛）江夏区西部生态旅游度假区张家楼房、瓦窑海遗址、万年台、魁星楼、黄莺嘴、梁子门、仙人洞、绊马石、卧牛望月、扁担洲、石板街、四官殿、高尔夫俱乐部、磨刀矶等 观光型、度假型江夏革命烈士纪念馆青龙山国家森林公园重要的革命传统和“国防双拥”教育基地项英同志塑像、青龙山国家森林公园文化型锦绣山生态农庄江夏区五里界镇生态观光的休闲农庄农家乐观光型青龙山森林公园江夏区纸坊大街国家级森林公园优美的自然风光观光型龙泉山风景区流芳街风景名胜观光旅游区明楚王墓群、自然风光观光型、文化型民族文化村江夏区汤逊湖畔娱乐主34、题公园自炊烧烤、簧火晚会、加拿大进口的水上自行车及免费射箭主题公园青山岛五里界镇梁子湖中央生态旅游度假区自然景观观光型、度假型5 5、国内外旅游发展模式对比、国内外旅游发展模式对比旅游类型旅游类型主要内容主要内容特特 点点硬件设备和软件服务硬件设备和软件服务观光型旅游游览、观赏自然风光、文物古迹、民族风情、都市风貌、人造景观、工业、农业、科技、军事吸引力较强，具有多维多向开发面能给人以美愉感、新奇感和教益的景观度假型旅游度假区(中心)、野营度假地、青少年之家、夏(冬)令营、汽车野营、蜜月旅游、豪华游船旅游、美食旅游一次度假的活动范围相对固定，在该地逗留时间较长，游乐活动丰富，注重身心放松规模大35、类型多、项目丰富、设施完备、消费较高的专营度假产品商务会展型旅游商务交流、会议、展览、博览、交易、大型纪念庆祝活动组团规模大、停留时间长、消费水平高、经济效益好、社会效益大、关联效应强，不受气候、淡旺季影响便捷的内外交通，发达的信息网络，完整的媒介体系，完善的金融服务，高规格的住宿会务场所，多功能的餐饮供应，良好的购物场所，高档的娱乐健身设备，丰富多彩的夜生活和游览地，高水平专业型会务人才，高素质的翻译、文秘人员文化型旅游学术考察、科技交流、修学、工业、农业、军事、院校、艺术欣赏、博物馆、民俗、宗教、寻根、寻古了解旅游目的地的文化并进行交流、一种普遍的社会教育活动文化内涵多样化绿色生态型旅游36、自然、绿色、环保、观鸟、森林、海洋、海洋公园、野生动物园以欣赏、享受、了解、宣传和保护自然生态环境为主要目的的旅游活动自然、生态、环保健身康复型旅游水上运动、滑雪、高尔夫球、温泉康复、体育赛事、武术、医疗保健以康体健身、养生医疗为主要内容的旅游活动具备运动所需场地资源条件猎奇刺激型旅游探险、沙漠、海底、登山、漂流、太空、极限运动、狩猎以寻求刺激、探奇历险为主要内容的旅游活动具备活动所需的场景资源主题公园模拟中外著名景观，集萃民族风情，表现中国历史文化或古典文学名著，人工营造野生动物园，体现农业劳作和乡村风光，汇萃现代游乐项目投资大、经营成本高、产品更新快、竞争性强、投资风险大主题的选择要尽量考37、虑与本地史脉、文脉的延续，与本地自然环境的和谐，并富于新意。园景的设计要有整体性、独创性、可赏性。项目的构思要具有新奇性、娱乐性、参与性。主题公园的形象标识、吉祥物、宣传口号、节庆活动、广场演出要精心策划、别出心裁。三、项目关联因素对比解析6 6、新农村建设发展模式对比分析表、新农村建设发展模式对比分析表 主题模式定义依托资源或模式特点典型案例生态型新农村开发利用生态资源，发展生态经济，以生态型农业为重点，逐步推进农业产业化进程的农村发展道路。以生态环境建设的最终目的，从根本上为人民创造良好的生存空间和发展空间，保障人民生活质量长久可持续的提高。大连建设四位一体”沼气应用、太阳能有效利用和生物38、质能源气化等能源生态工程 工业型新农村以发展乡村工业为导向，推进农村经济由农业主导型向工业型转变,增强工业对农业的拉动力。以工业经济实力为基础，整合农村的土地、人力等资源，实现共同发展。主要存在于经济发达地区典型的如有“天下第一村”美誉的华西村。资源型新农村在具有丰富矿产、水力、电力等资源的农村，加强能源消费管理和节能工作，提高能源利用率，建立资源集约型农村经济以丰富的资源和能源有力支撑地方经济的快速发展，建立在能源大量消耗和浪费基础之上、以粗放经营为特征的农村经济。山西省提出采取积极发展燃用型煤、大力推广节煤炉等措施加快资源集约型农村经济建设。第三产业服务型新农村充分利用城郊乡镇的区位优势、39、资源优势和产业优势，积极围绕休闲、生态、观光、旅游农业，以及名优农产品进行项目包装，发展第三产业。普遍存在于靠近各大中小城市的农村，它们充分利用地处城郊结合部区位优势，建设特色农业生产基地，生产为城市配套的副食品类农副产品。西部瓷都夹江县凤山村（距县城4公里），立足主导产业，以工业反哺农业，带动发展乡村休闲旅游业，建设城郊型社会主义新农村农庄型新农村充分利用农户庭院空间和田园等农家资源，增设耕地种菜、现场采摘等服务项目，让游客吃农家饭、享农家乐，大力发展农家休闲娱乐旅游经济。投资少、收益好、见效快是农庄型新农村建设最为显著的特点。利用了自然与人文资源，加以开发和利用，带动“农家乐”经济的迅猛发40、展。长沙浏阳市把建设现代农庄与发展特色产业相结合；浙江衢州大力发展生态旅游，努力打响“山水名城、神奇衢州”品牌，城镇型新农村按照统筹城乡发展的要求，坚持以城带乡、以乡促城，推进农业农村现代化，引导农民向城镇集聚，加速资本和产业转移，促进农民职业和空间转移，形成新型的城乡产业结构和城镇体系。无论产业、资本、就业，都以城镇带动农村发展，通过农村的城镇化，把农民转换为市民、农业转换成工业、农村转换成城镇，在这种发展模式指导下，有可能引发农村建设的大拆大建。江西上饶“一看路二看树，三看卫生四看住”；周巷镇遵循“以商兴镇”、“以工强镇”、“科教立镇”的发展战略，建设为全国小城镇综合改革试点镇三、项目关联41、因素对比解析三、项目关联因素对比解析7、自然、自然资资源特色型城源特色型城镇镇典型案例分析典型案例分析特色城镇特色城镇城镇自身资源城镇自身资源城镇定位城镇定位主要产品主要产品城市符号和特征城市符号和特征云南泸沽湖女儿国镇母系文明资源自然景观以创意文化为龙头带动创意经济模式落地建设旅游精品小镇摩梭乐园摩梭文化演艺中心摩梭温泉永宁土司府待建有摩梭古镇、村寨式产权酒店、阿夏天堂、游客服务中心、摩梭温泉休闲度假村、世界母系文化研究展示中心女儿国北京永定河孔雀城位于国际大都市北京周边，交通便利寓别墅生活、小镇魅力、田园风情、休闲运动于一体的亲情别墅小镇别墅小镇亲情郑州中国龙湖距离郑州市中心约公里，大约平42、方公里的范围内，竟然有个均超过亩的湖泊国际化居住区以房地产、休闲度假、生态农业为主有水上高尔夫球场，规划中有汽车，有国际乡村俱乐部，还有即将开业的四星级酒店世界第9国际风情小结：小结：以上都属于特色型的城镇开发，都具有基础的自然资源。以上都属于特色型的城镇开发，都具有基础的自然资源。以上都属于特色型的城镇开发，都具有基础的自然资源。以上都属于特色型的城镇开发，都具有基础的自然资源。泸沽湖女儿国镇属于以文化特色为城市符号的泸沽湖女儿国镇属于以文化特色为城市符号的城镇开发，孔雀城和龙湖都属于大中城市的边郊城镇开发，主要以项目的形象特征上进行塑造。城镇开发，孔雀城和龙湖都属于大中城市的边郊城镇开发，43、主要以项目的形象特征上进行塑造。三、项目关联因素对比解析8、国内外特色城、国内外特色城镇镇典型案例典型案例对对比表一比表一特色城镇特色城镇依托资源依托资源特色内容特色内容城市发展城市发展美国巧克力小城世界上最大的巧克力产地每一天都将被巧克力包围撒满巧克力的欢乐之城好时镇世界上最甜蜜的地方美国家庭休闲旅游胜地海南博鳌原生态旅游资源丰富、远离城市喧嚣于是在1998年，由菲律宾前总统拉莫斯、澳大利亚前总理霍克、日本前首相细川护熙共同发起倡议，宣布成立亚洲经济论坛，论坛选址博鳌。2001年2月，第一届博鳌亚洲论坛宣告成立，论坛由刚刚代表中国完成入世谈判的龙永图担任秘书长，博鳌由此一鸣惊人。传统会展业、44、房地产业、旅游业相结合的城市商务型产业经济美国密歇根州地狱小镇“地狱”之名如何而来?有两种说法:一是两个到此地游玩的德国人从马车中探出头来，一个对另一个说，“好美呀”。德语中“美丽”一词的发音与英语“地狱”(hell)很像，偷听到他们讲话的人将这一故事传开了，于是有了“地狱”镇。另一种说法是，1838年，纽约州一个叫乔治的农民带着家人到此地发展，他生意做得很红火，成为当地德高望重的人。1841年，当密歇根建州时，有人来镇上征求乔治的意见，问他取什么名字合适。乔治不假思索地回答，“叫啥都行，就是叫地狱我也无所谓。”于是，“地狱”就这样炼成了。以“地狱”为主题的经济小结：小结：以上城镇发展的案例具45、有鲜明的主题特征，具有鲜明的主题特征，具有鲜明的主题特征，具有鲜明的主题特征，其鲜明的特征给城镇塑造了个性的城市元素。个性的城市元素。个性的城市元素。个性的城市元素。三、项目关联因素对比解析9、国内外特色城、国内外特色城镇镇典型案例典型案例对对比表二比表二特色城镇特色城镇依托资源依托资源发展方向发展方向主要内容主要内容城镇形象表城镇形象表现内容现内容厦门乐活小镇生态、环保自然资源健康、快乐的居住和休闲，社区乐活LOHAS倡导的是“简单、创意、健康、快乐、积极、时尚、环保”等生活方式，乐活LOHAS，作为一种新的生活方式不只是爱地球，也不只是爱自己和家人的健康，而是两者都爱的生活方式，坚持这种生46、活方式的人则被称为“乐活族”生活方式和生活态度伊犁特克斯小镇山川河谷和道教人文道教和城市结构的有机结合八卦城根据周易八卦“后天图”方位设计建成，城中心向外辐射八条主街，从城中心向外由四条环路连通八条主街。该城于1939年建成，古老的易经文化在此落成一座有形而又神奇的城市，堪称一部凝固的周易。八卦城市结构图：伊犁特克斯小镇（一）宏观针对性分析（一）宏观针对性分析四、项目宏观性分析思考 （1 1）与国内城镇发展模式的针对性分析）与国内城镇发展模式的针对性分析借助国内典型的城镇规划模式有助于了解城镇开发的特点，对比五里界，它具备了哪些借助国内典型的城镇规划模式有助于了解城镇开发的特点，对比五里界，它47、具备了哪些资源基础，将给五里界的城市定位提供一个城市的发展方向和理由支撑。资源基础，将给五里界的城市定位提供一个城市的发展方向和理由支撑。通过以上分析，可以得出五里界未来城镇开发五里界未来城镇开发相对偏向于观光旅游相对偏向于观光旅游相对偏向于观光旅游相对偏向于观光旅游型城镇（非风景名胜观光），型城镇（非风景名胜观光），型城镇（非风景名胜观光），型城镇（非风景名胜观光），同时它也综合了其它城镇开发模式的一些同时它也综合了其它城镇开发模式的一些特点。特点。无论从便携的享受武汉城市圈带来的交通优势，还是从城镇的自身自然和社会资源着眼，具备了观光旅游城镇模式的一些优质的城市肌理和基因。蓝海观点：蓝海观48、点：四、项目宏观性分析思考 （2 2）与武汉边郊城镇发展方向的比较分析）与武汉边郊城镇发展方向的比较分析 与武汉边郊城镇发展方向的比较分析旨在从武汉边郊城镇中寻求发展的基础和形象差异，避免同一城市圈内重复性城镇开发，更大程度上是在寻求城镇发展的空间，从而完善城市圈的城镇功能。四、项目宏观性分析思考 从上表可以看出，武汉周围边郊城镇有以高新产业、港口工业、空港、多元人文、高尚休闲等作为城市发展的主题或依托的城镇发展方向。五五里里界界城城市市概概念念设设计计以以以以生生生生态态态态农农农农业业业业为为为为基基基基础础础础的的的的旅旅旅旅游游游游休休休休闲闲闲闲城城城城镇镇镇镇，有有异异于于同同一一49、级级别别城城镇镇的的设设计计，同同时时又又作作为为城城市市圈圈内内不不同同类类型型城城镇镇设设计计发发展展模模式式的的补补充充，进而有力的拓展空间。进而有力的拓展空间。蓝海观点：蓝海观点：四、项目宏观性分析思考（3 3）五里界旅游模式发展可能性分析）五里界旅游模式发展可能性分析 旅游类型旅游类型五里界自身资源分析五里界自身资源分析旅游产品可行性旅游产品可行性观光型旅游自然景观稀缺，没有风景名胜可开发，但农村风光优美，且规划区内自西向东有幸福港，东湖街港，东坝港三片水体，有充分的水资源可利用可结合工业、农业等产业开展观光产业旅游，还可另打造人造景观度假型旅游在规划区以南有一千亩的生态绿地，地处“50、两湖”之间，北连汤逊湖，南临梁子湖，地形为两湖一港四山多丘可开发生态度假农庄、野营度假地、夏（冬）令营等商务会展型旅游地处武汉城市边郊地带，是武汉城市圈的核心，位于武汉中心城区半小时交通时距的辐射影响范围内，距江夏中心城区（纸坊）仅11公里，距武汉市中心城区仅30多公里，交通十分便利可行，可开发商务交流、会议、大型纪念庆祝活动等文化型旅游没有较明显或特殊的文化资源可挖掘可打造民俗文化，怀旧文化博物馆等绿色生态型旅游野生动植物资源稀缺，规模型景点不足可利用外部广阔空间，打造郊野绿肺。健身康复型旅游规划区内有湿地、大小水塘、水渠，规划区南部有温泉资源可开发可开发水上运动、高尔夫、温泉养生等猎奇刺激51、型旅游规划区内地形、地貌类型相对较单一，相对高差较小，属低山低丘地区，地势较平坦不可行主题公园规划区内2.3平方公里的范围内功能分区明显，便于统一规划，协调发展可模拟中外著名景观，集萃民族风情，表现中国历史文化或古典文学名著，体现农业劳作和乡村风光，汇萃现代游乐项目四、项目宏观性分析思考 根据对自身资源的分析并结合国内旅游类型的特点，建建建建议议议议五五五五里里里里界界界界镇镇镇镇区区区区以以以以休休休休闲闲闲闲度度度度假假假假型型型型旅旅旅旅游游游游为为为为主主主主，重重点点开开发发：生生态态农农庄庄、主主题题公公园园、观观光光型型旅旅游游，以以人人造造景景观观、情情景景商商业业街街为为补补52、充充，发发展展以以浓浓郁郁民民俗俗特特色色为为主主题题的的小小城城镇镇，树树立立五五里里界界旅旅游品牌，将五里界打造成一个旅游目的地，从而带动当地经济发展。游品牌，将五里界打造成一个旅游目的地，从而带动当地经济发展。蓝海观点：蓝海观点：四、项目宏观性分析思考第三部分 定位篇一、整体定位思考（一）定位原则和理念（一）定位原则和理念在两型社会、新农村建设的良在两型社会、新农村建设的良在两型社会、新农村建设的良在两型社会、新农村建设的良好背景下，考量武汉城市发展好背景下，考量武汉城市发展好背景下，考量武汉城市发展好背景下，考量武汉城市发展战略及五里界城市规划战略及五里界城市规划战略及五里界城市规划战53、略及五里界城市规划为依据为依据进行定位，使项目具有较高的进行定位，使项目具有较高的发展空间及高度。不单纯地仅发展空间及高度。不单纯地仅限于建筑物和配套设施的建设，限于建筑物和配套设施的建设，而把产业、商业发展和旅游融而把产业、商业发展和旅游融合一体，使合一体，使五里界成为整个华五里界成为整个华五里界成为整个华五里界成为整个华中乃至全国新农村建设的样板中乃至全国新农村建设的样板中乃至全国新农村建设的样板中乃至全国新农村建设的样板模式。模式。模式。模式。五里界作为江夏区重要组五里界作为江夏区重要组成部分，应以建设区域功成部分，应以建设区域功能组团为出发点，以推动能组团为出发点，以推动城市规划建设和54、经济发展城市规划建设和经济发展为目标，依托人文、自然、为目标，依托人文、自然、产业等资源，产业等资源，以旅游和科以旅游和科以旅游和科以旅游和科教产业为主导，充分发展教产业为主导，充分发展教产业为主导，充分发展教产业为主导，充分发展民俗文化和生态农业，形民俗文化和生态农业，形民俗文化和生态农业，形民俗文化和生态农业，形成其独特的个性特征，做成其独特的个性特征，做成其独特的个性特征，做成其独特的个性特征，做到唯一性。到唯一性。到唯一性。到唯一性。符合江夏乃至武汉的发展轨迹，符合江夏乃至武汉的发展轨迹，能从城市功能角度出发，从五里能从城市功能角度出发，从五里界的发展方向角度，全方位综合界的发展方向角55、度，全方位综合考虑产业、商业、旅游、居住、考虑产业、商业、旅游、居住、休闲等多元化的需求。休闲等多元化的需求。能因地制能因地制能因地制能因地制宜地进行开发，从土地自身特点宜地进行开发，从土地自身特点宜地进行开发，从土地自身特点宜地进行开发，从土地自身特点入手，入手，入手，入手，充分根据和结合区域的地充分根据和结合区域的地形地貌和自然条件，把土地的价形地貌和自然条件，把土地的价值发挥到最大化。同时值发挥到最大化。同时充分解决充分解决充分解决充分解决持续性发展持续性发展持续性发展持续性发展的问题。的问题。五里界总体定位符合如下原则和理念五里界总体定位符合如下原则和理念二、项目整体定位“生态田园型宜56、居旅游小城镇生态田园型宜居旅游小城镇”定位阐述：定位阐述：五里界将是一个在社会主义新农村和武汉两型社会建设背景下，以推动城市规划建议和五里界将是一个在社会主义新农村和武汉两型社会建设背景下，以推动城市规划建议和经济发展为目标，依托人文、自然、产业等资源，以旅游和科教产业为主导，充分发展民俗经济发展为目标，依托人文、自然、产业等资源，以旅游和科教产业为主导，充分发展民俗文化和商业地产，是一个生态的、休闲的、文化的、体验式的人居旅游城镇。文化和商业地产，是一个生态的、休闲的、文化的、体验式的人居旅游城镇。1、项目整体定位：、项目整体定位：（一）项目总体定位及说明（一）项目总体定位及说明分解为：分解57、为：“生态田园型小城镇生态田园型小城镇生态田园型小城镇生态田园型小城镇”“宜居宜居宜居宜居”“旅游旅游旅游旅游”生态田园型宜居旅游小城镇。生态田园型宜居旅游小城镇。生态田园型宜居旅游小城镇。生态田园型宜居旅游小城镇。二、项目整体定位定位关键词：定位关键词：生态田园型：生态田园型：五里界应该是武汉边郊的特色城镇，是现代武汉的生态休闲院落，其生态的自然资源和休闲的旅游资源整合是规划发展的核心平台。宜居：宜居：五里界根据城市发展的功能定位，改造现有城市建筑结构，完善城市发展功能，在保护现有生态资源的基础上，形成以旅游为核心的城市生态产业链，创造可持续发展的生态人居型商业环境为区域定位的依据和准则。旅58、游：旅游：五里界镇区以生态型休闲度假型旅游生态型休闲度假型旅游生态型休闲度假型旅游生态型休闲度假型旅游为主，重点开发：生态农庄、主题公园、观光型旅游，以人造景观、情景商业街为补充，发展以浓郁民俗特色为主题的小城镇，树立五里界旅游品牌，将五里界打造成一个旅游目的地，从而带动当地经济发展。二、项目整体定位（二）五里界产业结构定位（二）五里界产业结构定位五里界的产业结构主要是以农业产业、旅游产业、地产产业为内容有机分散的块状组团式布局，以城市道路交通为骨架，构建城市主干生态轴和旅游功能组团，以及组织城市结点。二、项目整体定位（三）五里界城市功能定位（三）五里界城市功能定位五里界城市功能定位：五里界城59、市功能定位：“城市走廊城市走廊”（生态回廊）（生态回廊）城市走廊具有独特性、文化性、展示性、休闲性、复合性等特性城市走廊具有独特性、文化性、展示性、休闲性、复合性等特性五里界具备成为城市走廊的条件，根据五里界城市不同结构组成主题和特点，细分成五里界具备成为城市走廊的条件，根据五里界城市不同结构组成主题和特点，细分成不同层面的主题走廊。不同层面的主题走廊。是两大景区的联系纽带，是两大景区的联系纽带，是江夏区的枢纽位置是江夏区的枢纽位置 涵盖了人文、民俗、传统、涵盖了人文、民俗、传统、田园的特点和风情的展示田园的特点和风情的展示窗口空间形态窗口空间形态以文化、旅游为吸引点的多功以文化、旅游为吸引点60、的多功能综合区域能综合区域二、项目整体定位 五里界需要一个能涵盖旅游、居住、商业的全新城市概念体系五里界需要一个能涵盖旅游、居住、商业的全新城市概念体系五里界需要一个能涵盖旅游、居住、商业的全新城市概念体系五里界需要一个能涵盖旅游、居住、商业的全新城市概念体系。在这个概念下，能有效地启动旅游市场，贴近客户需求，并且在这个概念下，能有效地启动旅游市场，贴近客户需求，并且能有相应的高度，充分诠释生活的本质。能有相应的高度，充分诠释生活的本质。为此，我们需要全面地、透彻地为此，我们需要全面地、透彻地洞察城市！洞察城市！洞察市场！洞察市场！洞察人性！洞察人性！洞察自身！洞察自身！三、五里界城市概念设计61、提纯（一）五里界城市概念定位深挖（一）五里界城市概念定位深挖洞察城市洞察城市城市建城市建设设日新月异日新月异生活生活节节奏日益加快奏日益加快【关关关关键词键词键词键词】中部之心、国中部之心、国中部之心、国中部之心、国际际际际都市都市都市都市城市城市经济飞经济飞速速发发展展中部崛起、两型社会、八加一等等，吸引了众多国内外投资商及企业的进驻，为武汉的经济发展注入了强劲的发展动力。武汉在国家中部崛起战略中的核心地位正在逐步强化并突显其重要性。武汉对周边地区的辐射更广，影响更深，并使得武汉成为中国人才、资本最为庞大的聚集地区之一。国国际际性大都市性大都市 武汉城市扩张发展的脚步越来越快，城市居民的自我62、活动范围和被迫活动范围也都与之扩宽。城市的生活环境、工作环境愈加错综复杂。国际化都市既带来丰富精彩，同时也让城市生活变得更物质商业。【关关关关键词键词键词键词】忙碌、忙碌、忙碌、忙碌、紧张紧张紧张紧张、空、空、空、空间间间间社会社会压压力越来越大力越来越大 城市的快速发展，商业经济的高速运转，使得城市人的生存竞争压力越来越大。忙碌的生活，紧张的工作，无不令都市人心理承受的压力越来越重。但无情的社会竞争是每个现代人想摆脱却又无法回避的，快节奏的都市，让城市人渴望有慢脚步的生活空间。家庭空家庭空间间越来越窄越来越窄 晚上从都市的一角回都另一角，一路充斥着都市的喧嚣。都市的家始终要与繁华牵手，走出家63、门难以寻找一个可以令自己彻底放松的空间，可以摆脱都市硝尘的地方。梦寐以求的心灵空间似乎总是很遥远，可怕的是家庭的空间总被都市锁紧。三、五里界城市概念设计提纯武汉城市人口聚增，城市居住密度越来越大，居民生活舒适度降低。城区快速膨胀，交通压力和时间成本使得城市居民的居住生活陷入了赛跑状态。都市人的精神压力日益在增大，他们渴望有释放空间。家庭生活在都市中逐渐被淡化，他们期望心灵上的愉悦，期望有属于家庭的宁静空间。三、五里界城市概念设计提纯区位及交通决定了旅游市场有充分空间，但城区普通居民到区域购房可能性不大。区域农业基础为实现生态田园气息奠定了基础。水的资源可以充分挖掘。人文资源难以升华城镇空间规划64、范围大 需要主题特色加入需要主题特色加入需要主题特色加入需要主题特色加入三、五里界城市概念设计提纯审视：审视：城市应该有一个属于心灵的生活空间，居民渴望摆脱日益紧张的都市节奏，回归内心的宁静生活，释放平日生活里的种种无奈与压迫。如此，环境优美的郊区住宅以及闲适的边郊游会成为他们的向往，但在众多项目中，他们会选择谁呢？三、五里界城市概念设计提纯思考：思考：休闲旅游市场同质化竞争激烈，塑造独特的生活内涵及旅游概念成为项目跳出同质竞争的关键。从我们对比评析的诸多项目，在表面都制造一个生活方式，但却没有从消费者的内心追求来满足他们的旅游度假或者居住的理想。三、五里界城市概念设计提纯发现：发现：周边及市65、场上的休闲旅游项目市场高度同质竞争逼迫我们必须超越现有项目的开发理念层面，从城市的发展，从城市居民的内心渴望出发，营造一个宁静，屏弃都市浮华，能使都市人情感得到真正释放的居住环境空间。三、五里界城市概念设计提纯出路：出路：于是那一天我路过了一个村落。那一天我路过了一个村落。那里居住有一群安详人们。那里居住有一群安详人们。我轻声问一问这是什么地方。我轻声问一问这是什么地方。他们说你已遗忘。他们说你已遗忘。这是时光小镇。这是时光小镇。三、五里界城市概念设计提纯时光小镇。时光小镇。我们出售时光我们出售时光三、五里界城市概念设计提纯城市田园慢生活城市田园慢生活田园生活，优雅态度田园生活，优雅态度三、五66、里界城市概念设计提纯（三）时光小镇开发理念（三）时光小镇开发理念 慢节奏而又恬淡宁静的田园生活，蕴涵了中国传统文化中天人合一的精神特质。“田园慢生活”是一种追求自然生活的态度，是一种宽容健康的人生心态，是一种积极的奋斗，是对人生的高度自信。充满自然随性的生活方式是都市繁忙人内心生活追求的最深刻写照。四、五里界城市概念设计提纯1、时光小镇的内涵及精神：、时光小镇的内涵及精神：工作于城市，生活于田园，从有限的距离审视那个物质文明高度发达的城市，以相对广阔的视野，从容地思考人生目标，和谐安排工作与生活。三、五里界城市概念设计提纯田园慢生活构成体系田园慢生活构成体系体验体验教育教育居住居住文化文化消费67、消费田园慢田园慢生活构生活构成体系成体系四、五里界城市概念设计提纯三、五里界城市概念设计提纯田园慢生活体系之一田园慢生活体系之一田园体验生活田园体验生活 通过与田园空间的互动，开拓“田园种植区”、“郊外垂钓塘”、“宠物牧放基地”等具有浓郁乡村生活气质的休闲体验区，把真切的田园生活带入到社区的日常居住。使项目成为武汉独一无二的浪漫田园生使项目成为武汉独一无二的浪漫田园生使项目成为武汉独一无二的浪漫田园生使项目成为武汉独一无二的浪漫田园生活示范区活示范区活示范区活示范区。四、五里界城市概念设计提纯三、五里界城市概念设计提纯田园慢生活体系之二田园慢生活体系之二田园居住生活田园居住生活 通过城市园林以68、及建筑景观的构造，营造具有独特田园风味的自然生活场景。让度假休闲或居住者进入整个区域后的心灵更放松，脚步更从容，摆脱都市生活的尘嚣，畅享与大自然共融共享的舒心生活。四、五里界城市概念设计提纯三、五里界城市概念设计提纯 田园慢生活体系之三田园慢生活体系之三慢消费生活慢消费生活 都市消费已渐渐脱离了轻松闲暇的主题，而成为城市居民一种满足需求的目标活动。“8分钟恋爱”，都市的情感消费都近于快餐，来不及品味。项目打造一条具有浪漫气息的沿街风情街，倡导以品味生活为主题的消费理念。一餐饭吃两小时，既品味美食，又欣赏美景；运动不是只有激烈的篮球、足球对抗，我们更陶醉于骑自行车漫游社区。只有懂得慢下来的心情，69、才能享受更多更好的生活。四、五里界城市概念设计提纯三、五里界城市概念设计提纯 田园慢生活体系之四田园慢生活体系之四慢邻里文化慢邻里文化 现代居住的邻里关系越来越缺少人情味，不是缺乏空间、时间，缺的是慢心情。在五里界，结合街区、农家乐、休闲广场等设置茶吧、书法、陶艺、棋牌等休闲活动场所，让忙碌的心得到沉静。在园林景观中穿插大量的公共活动场所，让社区居住者能有充分的交流空间，在具有田园气息的自然环境获得一份亲近的社区文化。四、五里界城市概念设计提纯三、五里界城市概念设计提纯 田园慢生活体系之五田园慢生活体系之五慢教育体系慢教育体系 中国填鸭式教学对青少年儿童的健康成长烙下了深深的刻板，加速了知识填70、充，却束缚了个人的创造力。通过开设真实场景的如“传说传说传说传说中的中的中的中的365365365365行行行行”、“全国首个体验式农村儿童教育基地全国首个体验式农村儿童教育基地全国首个体验式农村儿童教育基地全国首个体验式农村儿童教育基地”，让小孩建立一个从小学会动手动脑有自我发现兴趣的教育环境，提供充分的场地空间及动手参与的机会，例如：自然环境、植物、动物的认知，种植、钓鱼等的参与。小孩从此不再只有上下课，而是时时都在增长知识，培养兴趣，在具有自然魅力的田园环境茁壮成长。四、五里界城市概念设计提纯三、五里界城市概念设计提纯四、五里界城市形象定位感受五里界，它是：感受五里界，它是：一个生态的、71、绿色的、多元的鲜活小镇；一个生态的、绿色的、多元的鲜活小镇；一个一个蕴美丽田园风光和民俗文化的生活小镇蕴美丽田园风光和民俗文化的生活小镇蕴美丽田园风光和民俗文化的生活小镇蕴美丽田园风光和民俗文化的生活小镇；一个让疲惫心灵自此飞扬和释放的城市空间；一个让疲惫心灵自此飞扬和释放的城市空间；道路是它的骨干，生态是它的体肤，建筑是它的肌理，水系是它的血脉，活道路是它的骨干，生态是它的体肤，建筑是它的肌理，水系是它的血脉，活力是它的精神；身处其中，它能使紧张的心情得以放下，生活的烦躁得以平力是它的精神；身处其中，它能使紧张的心情得以放下，生活的烦躁得以平息，受伤的心灵得以安抚，胜利后得以再一次腾飞；它没72、有人性的伪装，有息，受伤的心灵得以安抚，胜利后得以再一次腾飞；它没有人性的伪装，有的是邻里间友善微笑；没有商业社会的急剧竞争压力，有的是无限宜人的空的是邻里间友善微笑；没有商业社会的急剧竞争压力，有的是无限宜人的空间；它还是可爱的，四季轮换带给你不同的表情。间；它还是可爱的，四季轮换带给你不同的表情。（一）五里界城市形象定位（一）五里界城市形象定位和谐生活慢境界和谐生活慢境界改变武汉生活节奏改变武汉生活节奏四、五里界城市形象定位五里界将是一个有着城市没有的田园风光，是一个卸除压抑城市心情的五里界将是一个有着城市没有的田园风光，是一个卸除压抑城市心情的心灵之所，是一个松弛压力和愉悦心情的梦幻港湾73、，是一个有着宜人尺心灵之所，是一个松弛压力和愉悦心情的梦幻港湾，是一个有着宜人尺度和诗意气息的人居之地及边郊游的最佳选择。度和诗意气息的人居之地及边郊游的最佳选择。形象定位表达：形象定位表达：和谐表达了都市与远郊的和谐距离，人和自然的和谐共融，和谐表达了都市与远郊的和谐距离，人和自然的和谐共融，人与人之间的和谐共处，调和着都市繁华与内心向往的和谐人人与人之间的和谐共处，调和着都市繁华与内心向往的和谐人居生活。每个人居住和休闲的空间不仅是身体栖息地，更是精居生活。每个人居住和休闲的空间不仅是身体栖息地，更是精神泊岸，是一个有别于工作事业生后静地，是人生拼搏奋斗后神泊岸，是一个有别于工作事业生后静74、地，是人生拼搏奋斗后的慢步花园。的慢步花园。慢生活是一种生活态度，是人生格调，是一种实现自我追慢生活是一种生活态度，是人生格调，是一种实现自我追求的理想境界。求的理想境界。四、五里界城市形象定位（二）形象定位说明（二）形象定位说明四、五里界城市形象定位形象是一个城市的意念符号，使城市的概念在传播上更加具体、生动，五里界它是：旧时童年时代农居门前的一个院落，旧时童年时代农居门前的一个院落，有缤纷梨花般的雪白、乡野田埂间的欢笑、油菜花的弥漫色彩、有缤纷梨花般的雪白、乡野田埂间的欢笑、油菜花的弥漫色彩、山水相间的满目苍翠；山水相间的满目苍翠；有着舒曼的、婀娜的体态身姿；有着舒曼的、婀娜的体态身姿；有75、着万千风情的曼妙、水灵的容貌、一尘不染的品质有着万千风情的曼妙、水灵的容貌、一尘不染的品质形象广告语一：时光小镇，体验城市田园慢生活！形象广告语一：时光小镇，体验城市田园慢生活！形象广告语二：我们出售时光形象广告语二：我们出售时光形象广告语三：从时光小镇开始，改变武汉生活节奏！形象广告语三：从时光小镇开始，改变武汉生活节奏！形象广告语四：在这里，形象广告语四：在这里，5 5分钟忘掉自己，分钟忘掉自己，2020分钟忘掉整个世界！分钟忘掉整个世界！形象广告语五：一年一月一周一日一分一秒，时光开始倒流形象广告语五：一年一月一周一日一分一秒，时光开始倒流形象广告语六：时光小镇，带你去体验中国首个时光之76、旅！形象广告语六：时光小镇，带你去体验中国首个时光之旅！初步的意象：初步的意象：我们我们 在走廊里相遇在走廊里相遇 目光目光 穿透几个世纪穿透几个世纪 那份惊心的美丽那份惊心的美丽 似乎早已熟似乎早已熟悉悉 茫茫然茫茫然 却不知该如何说起却不知该如何说起 电光石闪的刹那电光石闪的刹那 记忆在轮回里记忆在轮回里 田园的田园的风光风光 是你将我的灵魂拾起是你将我的灵魂拾起 带进你的城堡带进你的城堡 月光从此不再冷寂月光从此不再冷寂 只是今生只是今生 我已姗姗来迟我已姗姗来迟 泪水模糊了我的双眼泪水模糊了我的双眼 融我于你怀里融我于你怀里 那是铭刻的记忆那是铭刻的记忆四、五里界城市形象定位2、时光小77、镇旅游主题的双重特质：、时光小镇旅游主题的双重特质：第二重：第二重：时光之旅时光之旅同时，每个人内心深处都有一些不能企及的事物或者愿望，包括逝去的童年、青春、回忆在时光小镇，一个以时间为题材的主题在时光小镇，一个以时间为题材的主题在时光小镇，一个以时间为题材的主题在时光小镇，一个以时间为题材的主题休闲空间，体验时光倒流，感受生命轮回、寻找快乐时光，亲近无休闲空间，体验时光倒流，感受生命轮回、寻找快乐时光，亲近无休闲空间，体验时光倒流，感受生命轮回、寻找快乐时光，亲近无休闲空间，体验时光倒流，感受生命轮回、寻找快乐时光，亲近无限自然，限自然，限自然，限自然，让时间在手中慢慢流淌，自在悠闲。第一重78、：第一重：休憩旅游休憩旅游生活的品质和时间紧密相关。只有闲适的时间，才能让人更好的放松。时光小镇开始，改变武汉生活节奏。田园慢生活，就是最本源的休闲度假型旅游。五、五里界城市概念及旅游主题融合3、时光小镇的旅游主题打造：、时光小镇的旅游主题打造：以时光为线索，以空间和时间为题材，以生态产业为重要的旅游切入点，以影视城为依托带动，打造中打造中打造中打造中国首个时光之旅！国首个时光之旅！国首个时光之旅！国首个时光之旅！体验“轮回、穿越、感悟、漫步、守候轮回、穿越、感悟、漫步、守候轮回、穿越、感悟、漫步、守候轮回、穿越、感悟、漫步、守候”五大时间主题的特色旅游。五、五里界城市概念及旅游主题融合守候守79、候轮回轮回穿越穿越感悟感悟漫步漫步时光之旅时光之旅历史建筑时光走廊昔日的生产活动体验时光岩石消逝的行业再现亲子时光农村发展研究所青少年夏、冬令营基地生态文明馆手工作坊展示景观休闲广场水上高尔夫时光风情街湿地公园田园生活植树认领菜地、果园租住水上木屋钓鱼岛时间广场年代雕塑展循环水街时光之旅商业街4、时光之旅的主题展示：、时光之旅的主题展示：五、五里界城市概念及旅游主题融合主题一：时光轮回主题一：时光轮回主要体现在游乐参与类项目的打造上，以文化型旅游为主主要体现在游乐参与类项目的打造上，以文化型旅游为主主要体现在游乐参与类项目的打造上，以文化型旅游为主主要体现在游乐参与类项目的打造上，以文化型旅游80、为主，根据传统的民俗文化进行打造，使旅游者在游乐中可以重拾过去美好的时光，感受时光倒流，再现昔日的经典；如打造60、70年代人们的主要生活活动场景或者事物，带那个时代的人们回到过去，让80后的群体去感受长辈们曾经生活的那个时代。五、五里界城市概念及旅游主题融合主要体现在在建筑和重点景观打造上，以观光型旅游为主，同时可作为主要体现在在建筑和重点景观打造上，以观光型旅游为主，同时可作为主要体现在在建筑和重点景观打造上，以观光型旅游为主，同时可作为主要体现在在建筑和重点景观打造上，以观光型旅游为主，同时可作为影视城的部分场景配套。影视城的部分场景配套。影视城的部分场景配套。影视城的部分场景配套。强调81、空间感，打造近现代几个历史时期的代表性打造近现代几个历史时期的代表性打造近现代几个历史时期的代表性打造近现代几个历史时期的代表性建筑或者国内不同省或民族的建筑建筑或者国内不同省或民族的建筑建筑或者国内不同省或民族的建筑建筑或者国内不同省或民族的建筑，每个建筑就是一张泛黄的老照片或者一个故事，使观光者进入小镇就有如穿越时空的感觉，在小镇里行走，本身就是在阅览一本建筑的史书；如建筑的时光走廊，历史遗留下来的一些手工农业使用的农具展览等。主题二：时光穿越主题二：时光穿越五、五里界城市概念及旅游主题融合主要体现在一系列主题公园、展览馆的设计上，以体验式度假旅游为主要体现在一系列主题公园、展览馆的设计上82、，以体验式度假旅游为主要体现在一系列主题公园、展览馆的设计上，以体验式度假旅游为主要体现在一系列主题公园、展览馆的设计上，以体验式度假旅游为主，结合生态农业，打造一批互动、展示中心主，结合生态农业，打造一批互动、展示中心主，结合生态农业，打造一批互动、展示中心主，结合生态农业，打造一批互动、展示中心，让旅游者在游玩之余，一方面增长了见识，如“全国首个体验式农村儿童教育基地全国首个体验式农村儿童教育基地全国首个体验式农村儿童教育基地全国首个体验式农村儿童教育基地”，一方面感悟时光的流逝，亲情、友情的可贵；如生态文明馆、各种显示时间的元素（钟等）、绿色食品加工流程展、亲子活动乐园、时光旅馆时光旅馆83、时光旅馆时光旅馆等。主题三：感悟时光主题三：感悟时光五、五里界城市概念及旅游主题融合主要体现在几大情景商业街区和休憩广场的设计上，如日冕广场（仿古主要体现在几大情景商业街区和休憩广场的设计上，如日冕广场（仿古主要体现在几大情景商业街区和休憩广场的设计上，如日冕广场（仿古主要体现在几大情景商业街区和休憩广场的设计上，如日冕广场（仿古日冕）等，日冕）等，日冕）等，日冕）等，与城市建筑的时光走廊形成连贯性，同样可以作为影视城的一部分，保留部分小镇的原始建筑保留部分小镇的原始建筑保留部分小镇的原始建筑保留部分小镇的原始建筑，进行整体包装，重点以打造体验式慢消费生活为目的，漫步在具有浪漫气息的风情街上，84、目之所及的是儿时玩过的玩具，可以亲身体验创作的乐趣，时光在那一刻变得不再匆匆；主题四：时光漫步主题四：时光漫步五、五里界城市概念及旅游主题融合主要体现在度假公寓和田园休闲旅游产品的打造上，以体验农家生活为主要体现在度假公寓和田园休闲旅游产品的打造上，以体验农家生活为主要体现在度假公寓和田园休闲旅游产品的打造上，以体验农家生活为主要体现在度假公寓和田园休闲旅游产品的打造上，以体验农家生活为主，主，主，主，如生态度假农庄、钓鱼岛、认领的菜园、亲手种上一棵以自己名字命名的树等。等待，希望时间可以快一点，相聚，希望时间可以慢一点，住在这里，守候的不只是最终的结果，而是为了留住心中那一份感动。主题五：守85、候时光主题五：守候时光五、五里界城市概念及旅游主题融合农村发展研究所农村发展研究所生态文明馆生态文明馆城市建筑的时光走廊城市建筑的时光走廊水上高尔夫水上高尔夫消逝的消逝的360行行时光风情街时光风情街特色特色创意点创意点华中地区首个乡村发展研究所试点，与中国人民大学农业与农村发展学院（温铁军）合作将建筑以各个时期的经典形态进行分区打造，使整体风格上形成时光交错的感觉与华侨城的高尔夫相对照，打造华中唯一的水上高尔夫休闲游乐项目打造中国最齐全的上个世纪50-80年代各个时期主要的纪念品一条街将传说中的360行进行行业再现，感受现代行业变迁过程展示上古时代以来人类与自然互动发展的历史，从长江、黄河文86、明的源头出发，在钻木取火的祖先面前驻足，中华民族5000年的农耕文明历历在目五、五里界城市概念及旅游主题融合时光小镇时光小镇时光小镇时光小镇体系构成体系构成居住时光居住时光居住时光居住时光消费时光消费时光消费时光消费时光体验时光体验时光体验时光体验时光教育时光教育时光教育时光教育时光田园居住时光田园居住时光郊区水上木屋郊区水上木屋农家乐农家乐田园种植田园种植宠物放牧宠物放牧垂钓垂钓生态文明游生态文明游农业观光游农业观光游农业科普基地游农业科普基地游科技交流科技交流特色美食特色美食特色手工艺街特色手工艺街土特产街土特产街休闲时光休闲时光休闲时光休闲时光主题公园主题公园农村俱乐部农村俱乐部生态度假87、中心生态度假中心水上运动水上运动休闲广场休闲广场五、五里界城市概念及旅游主题融合设计类型(1)餐饮一条街(2)农家乐(3)户外烧烤(4)特色餐馆(5)主题餐饮吃兼顾不同需要类型，既包括地方特色化饮食，也要有简便式快餐，前者是主要设计内容，能让游客体验特色美食，后者只是解决游程中一般性需要。餐饮设计可由四方面构成：餐饮环境设计菜谱服务方式设计娱乐活动设计 餐饮方式(1)餐饮民俗表演(2)餐饮康体活动(3)餐饮郊野娱乐(4)餐饮门票赠送目标群体(1)家庭、朋友组合(2)旅游团队(3)商务团队(4)散客旅游商业地产构成体系旅游商业地产构成体系五、五里界城市概念及旅游主题融合设计类型(1)主题酒店(288、)乡村旅馆(3)家庭民居旅馆(4)流水别墅(5)商务酒店(6)度假小屋 住在住宿设计中，提升传统的住宿功能，在一定程度上达到住娱合一，使旅游者通过住宿也能够享受到当地文化和生态，使之成为旅游地的吸引物。围绕五里界水系和生态特点设计成让旅游者真正体验的寓功能住宿和环境体验为一体的旅游载体，从而让旅游者获得旅游的独特体验.住宿方式(1)住宿主题表演(2)住宿康体活动(3)住宿与民同乐(4)住宿门票赠送目标群体(1)家庭、朋友组合(2)旅游团队(3)商务团队(4)散客五、五里界城市概念及旅游主题融合设计类型 (1)四季田园(2)科技新天(3)桃李农家(4)亲子空间(5)生态果园(6)时光之旅(6)水89、上高尔夫游游包括娱乐、运动、游艺、参与性活动。在游憩方式的设计过程中，充分发掘五里界生态田园和时光的游乐方式，把丰富的乡土气息寓意在新奇的娱乐方式中，让旅游者享受到独特的游乐方式。游憩方式 (1)观光采摘(2)观光教育(3)体验教育(4)运动娱乐(5)观光娱乐目标群体(1)家庭、朋友组合(2)旅游团队(3)商务团队(4)散客五、五里界城市概念及旅游主题融合设计类型 (1)绿色食品一条街(2)手工艺品特色街(3)土特产店(4)科研产品展示馆(5)旅游购物中心购绿色的食品、无公害蔬菜、新鲜的水果、精美的手工艺品、儿时的陀螺、水车的模型、界豆等都是独特的产品，既有生态的特征，又有丰富的人文，有着对健90、康的渴望，也有对童时的追忆。这些产品的设计可以取得丰厚的经济效益和良好的社会回报。方式 (1)购买观赏(2)购买教育(3)购买学习(4)购买体验目标群体(1)家庭、朋友组合(2)旅游团队(3)商务团队(4)散客五、五里界城市概念及旅游主题融合设计类型 (1)避暑山庄(2)乡村别墅(3)水景公寓(4)养老公寓(5)场景住宅居人向往出游，体现了人们追求与自然贴近的本性，是追求生活方式丰富多样的表现。有绿色的田园、蔚蓝的水系、葱郁的植被、友好的邻里是城市很多人的追求。以生态理念开发的房地产，使家的氛围更浓，生活空间更宽广，生活的气息更浪漫。方式 (1)出售(2)出租(3)招商(4)免费体验目标群体(91、1)一般置业者(2)投资者(3)产业工人(4)旅游者五、五里界城市概念及旅游主题融合六、旅游目标群体定位主要客群：主要客群：以武汉为主，辐射周边各区及各城市城镇，重点为边郊游的客群，年龄层广泛，老少咸宜。前期以家庭、团体为主要对象。v居民休闲市场：居民休闲市场：以家庭、朋友为组合，自费消费为基础，周末出游为重点的休闲消费（近郊游）；v银发休闲市场：银发休闲市场：以老年团队组合形态，自费集合模式，具有低价大众，重复性强，部分工作日与假期出游等特征快速成长的休闲市场；v青少年休闲市场：青少年休闲市场：学校、青少年宫等机构组织的各种教育体育休闲娱乐活动，形成巨大的休闲消费；v特种专项休闲市场：特种专92、项休闲市场：以个人爱好为基础，各类专业机构组织形成的垂钓、户外、自驾等各种专项休闲消费，这种休闲正在快速壮大；（一）居民消费类（一）居民消费类六、旅游目标群体定位（二）公务消费类（二）公务消费类v商务休闲市场：商务休闲市场：企业接待为主体，形成商务交流的休闲消费需求，其中特色餐饮、会所、俱乐部等中高档消费极大；v政务休闲市场：政务休闲市场：政府公务接待具有独特的消费需求，已成为一个具有规模的休闲市场；v会展培训休闲市场：会展培训休闲市场：会议、展览的市场巨大，包括大型的会展、企业的商务型会展、机构培训、系统会议等。第四部分 规划篇一、总体规划建议（一）（一）项目规划发展原则项目规划发展原则（193、 1）“长短结合，同步发展长短结合，同步发展”的原则的原则从城市发展的战略需求出发，统筹考虑局部与全局、近期与远期、条条与块块的关系，站得高、看得远、想得宽。在“中部崛起”和“8+1城市圈”区域发展一体化的大背景下谋划五里界城市发展，正确处理第二产业与第三产业、生产与生活、政府扶持与自力更生等方面的关系。能跳出城市自身来规划，将城市融入所处的城市群体系，培育一体化的消费品市场、资本市场、技术市场、劳动力市场、产权市场或旅游市场等，。（2 2）“统一规划，合理布局统一规划，合理布局”的原则。的原则。在规划上，能结合项目地块的实际状况及特点，进行最合理的布局安排，在整体概念及功能划分的基础上，进行94、统一的规划，又要保证规划的系统性，又能考虑到操作的灵活性。一、总体规划建议（4 4）“突出个性突出个性”的原则的原则小城镇建设起点要高，布局要合理，选型要新颖，体现时代气息和突出个性特色，达到质量好、功能全、样子新、使用期长的要求。在突出个性方面，主要通过小城镇的总体规划和新颖、实用、合理的小区建设布局体现出来，做到有机结合，浑然一体，构成小城镇的独特风格。（3 3）“综合开发，有偿使用综合开发，有偿使用”原则原则积极移植城市综合开发的成功经验，小城镇的基础设施、生产和公用设施、居民住宅和商业经营等，都要统一规划，同步实施。要多渠道筹集资金，允许各种经济成份经营小城镇公益事业，国家、集体、个人95、一起上，坚持谁投资，谁所有，谁经营，谁受益。在“自愿、合理、适度”的要求下，也可以采取集资的方法，股份制的办法，解决小城镇建设资金不足的困难。（一）启动片功能定位（一）启动片功能定位二、启动片规划功能建议城市功能布局城市功能布局旅游空间规划空间旅游空间规划空间启动片功能定位：启动片功能定位：五里界新城组团城市发展的引擎（发动机）五里界新城组团城市发展的引擎（发动机）业态划分与功能体现业态划分与功能体现交通动线规划交通动线规划水系资源的引导规划水系资源的引导规划山体资源的利用规划山体资源的利用规划产业资源规划产业资源规划主要功能区规划主要功能区规划启动片作为整个五里界区域的核心综合发展片区，它的96、发展必须要以产业带动，综合发展启动片作为整个五里界区域的核心综合发展片区，它的发展必须要以产业带动，综合发展复合型商业地产及特色旅游，从而成为整个五里界城区的发展带动切入点。复合型商业地产及特色旅游，从而成为整个五里界城区的发展带动切入点。（二）城市功能布局（二）城市功能布局 根据各区域特点不同并结合整体已定规划，启动片整个商业以一个中央居住区、两个中心、三个基地为格局进行布局，形成一片、两心、三基地的商业旅游地产综合体一片、两心、三基地的商业旅游地产综合体 二、启动片规划功能建议一片：一片：以居住为主并融合民俗文化、自然生态、旅游商业的居住区居住区，也是整个启动片的居住核心（尽可能保持该地块97、的完整性、规模）。两心：两心：启动片分商业中心与行政管理中心商业中心与行政管理中心两个中心，分别具备不同的功能，并服务整个启动片，带动着整个片区的发展。，尤其是旅游商业中心，体现了商业特色，并融合了现有手工作坊、水系、景观、建筑等特点。三个基地：三个基地：因地制宜分别打造出科教旅游基地、产业旅游基地和观光旅游基科教旅游基地、产业旅游基地和观光旅游基地地，体现出不同板块的特点。二、启动片规划功能建议城市功能：城市功能：5 5大板块：综合旅大板块：综合旅游服务板块、商住游服务板块、商住综合板块、工业制造、综合板块、工业制造、科教研发和商务办公科教研发和商务办公板块；板块；5 5大主导功能是：行大主98、导功能是：行政、居住、科研、工政、居住、科研、工业、旅游；业、旅游；5 5大辅助功能：博览、大辅助功能：博览、娱乐、酒店餐饮、商娱乐、酒店餐饮、商业配套、农业观光业配套、农业观光。生态旅游精生态旅游精品小城镇品小城镇旅游旅游居住居住行政行政科研科研工业工业商业商业配套配套酒店酒店餐饮餐饮博览博览娱乐娱乐农业农业观光观光二、启动片规划功能建议（三）旅游规划思路：（三）旅游规划思路：总体功能导向：总体功能导向：以现有资源进行整合规划，有借有造，产业休闲并举。项目旅游整体定位：项目旅游整体定位：生态的、田园的、休闲的、旅游城市综合体旅游发展策略：旅游发展策略：华中最具特色及风味的生态休闲、田园体验式99、旅游区卖点支撑：卖点支撑：自然田园、原生态、水系、文化 特点体现：特点体现：特色建筑、特色商业街、原貌民俗二、启动片规划功能建议（四）旅游空间规划（四）旅游空间规划 根据自然、社会资源和可开发资源，五里界启动片将是以休闲度假型旅游为主，重点开发：生态农庄、主题公园、观光型旅游，以人造景观、情景商业街为补充，发展以浓郁民俗特色为主题的旅游小城镇，形成一廊、双轴、五组团的旅游城市综合体一廊、双轴、五组团的旅游城市综合体一廊、双轴、五组团的旅游城市综合体一廊、双轴、五组团的旅游城市综合体一廊一廊特色风情走廊：核心主干道，联系各个功能区，沿线以特色风情观光游为 主，集合商业、交通、游览、购物等功能；双100、轴双轴休闲游览轴：将两处主题游览区联系在一起，前后呼应；情景商业轴：以特色商业街、情景建筑为主；五组团五组团核心商住综合旅游组团、中央商务旅游组团、主题旅游组团、东部产业旅游组团、南部生态度假组团。二、启动片规划功能建议二、启动片规划功能建议核心商住综合核心商住综合旅游组团旅游组团南部生态度假组团南部生态度假组团主题主题旅游旅游组团组团中央商务中央商务旅游组团旅游组团东部产业东部产业旅游组团旅游组团特色风情走廊特色风情走廊休闲游览轴休闲游览轴情景商业轴情景商业轴旅游产品功能划分旅游产品功能划分：旅游产品定位背景商业街体验广场旅游旅居产品旅游观景洋房，对外景观的充分利用。场景住宅，空间感强的养生101、住宅，体现舒缓生活。时光公寓，时间文化的体现，缓慢生活节拍。时光飞船，水系优势体现，水面上的时光主题游乐场与夜景观赏。时光隧道，连接于山包间的历史博物馆。悠闲农庄，自住采摘、农家乐、娱乐。日时广场，利用山地落差，建立日照表示时间空间。童戏广场，弹珠场游乐场，设置场地，租售弹珠。赛靶场，弹弓的世界，可展览可比赛。星月时光广场，景观性绝佳的品景广场，看夜景等。时光走廊，老街、老建筑、老文化体现一条街。民俗商业街，民俗文化的充分体现。手工作坊街，工艺品展示与销售。漫步时光休闲街，小茶馆、咖啡厅等休闲位置。生态乐园旅游二、启动片规划功能建议（五）启动片规划中的三大核心支点（亮点）（五）启动片规划中的三102、大核心支点（亮点）生态工业园：生态工业园：打造华中地区最大的绿色食品加工工业园影视城：影视城：开发武汉市近郊新农村建设样板模式生态休闲度假中心：生态休闲度假中心：开发一千多亩的生态休闲中心作为旅游带动二、启动片规划功能建议亮点一：生态工业园亮点一：生态工业园依托五里界地区丰富的农业资源优势，打造依托五里界地区丰富的农业资源优势，打造华中地区最大的无公害、华中地区最大的无公害、华中地区最大的无公害、华中地区最大的无公害、绿色食品加工工业园绿色食品加工工业园绿色食品加工工业园绿色食品加工工业园，发展五里界地区观光农业、高产农业、生态农业，发展五里界地区观光农业、高产农业、生态农业，以农业产业化促进103、农业工业化，以工业化带动农业产业化。突出生态化以农业产业化促进农业工业化，以工业化带动农业产业化。突出生态化的发展模式，形成与周边区域的差异化和本区域最大的亮点。再的发展模式，形成与周边区域的差异化和本区域最大的亮点。再辅助与辅助与辅助与辅助与物流园、生态产业研究中心物流园、生态产业研究中心物流园、生态产业研究中心物流园、生态产业研究中心等，形成强大的辐射及影响力。等，形成强大的辐射及影响力。二、启动片规划功能建议亮点二：影视城亮点二：影视城在旅游规划方面，通过影视城的开发带动，打造武汉边郊地区新农村在旅游规划方面，通过影视城的开发带动，打造武汉边郊地区新农村发展的样板模式。在影视城的打造上，104、包括了影视基地、创意产业园、发展的样板模式。在影视城的打造上，包括了影视基地、创意产业园、场景住宅、主题游乐园等，在场景的打造、城镇建筑形态设计上，贯穿场景住宅、主题游乐园等，在场景的打造、城镇建筑形态设计上，贯穿影视城这一开发主题，形成风格上的统一，带动旅游的发展。影视城这一开发主题，形成风格上的统一，带动旅游的发展。二、启动片规划功能建议亮点三：生态休闲度假中心亮点三：生态休闲度假中心基于五里界地区自然景观方面的不足，在启动片南部征用一千亩的绿基于五里界地区自然景观方面的不足，在启动片南部征用一千亩的绿地开发建设大规模的生态休闲度假中心，发展农业观光、生态养生、娱地开发建设大规模的生态休闲105、度假中心，发展农业观光、生态养生、娱乐休闲、农家乐等旅游产品形式，弱化由于山水资源欠缺而带来的旅游乐休闲、农家乐等旅游产品形式，弱化由于山水资源欠缺而带来的旅游产品开发限制。该生态休闲度假中心将作为启动片发展旅游产业的带动产品开发限制。该生态休闲度假中心将作为启动片发展旅游产业的带动功能区，形成区域品牌优势，提升整体竞争力。功能区，形成区域品牌优势，提升整体竞争力。二、启动片规划功能建议（一）规划建议（一）规划建议1 1、规划思路、规划思路 以现有水系、山地、生态风光、传统建筑为规划资源，整合资源形成旅游系统，同时结合商业地产，具备景观性的前提下，挖掘优势提升价值。主入口主入口景观枢纽景观枢纽106、水上高水上高尔夫尔夫水街水街山地景观山地景观工业旅游工业旅游科教旅科教旅游游三、启动片规划建设思路三、启动片规划建设思路 2 2、规划重点、规划重点（1 1）居住区）居住区 特色建筑群徽派建筑、北京四合院、场景住宅、水系街道，均体现出明显的板块特征。比如在旅游居住区内主要以徽派建筑为体现，在商业旅游区，主要以水系街道为主。居住文化景观体现乡邻广场，小型打靶场，小型体育场，怀旧的时光隧道等等，均在居住区域进行体现，以生活中元素进行规划，易激起共鸣。标识性建筑如古代烽火塔设计，在居住区内建立嘹望塔，灯光可辐射整个片区，树立地势最高点地位优势，为游客提供全面观光。（2 2）商业区）商业区专业商业聚集107、专业商业聚集手工作坊制品展示，将不同的手工品比如篾器、编制品等进行展示销售。以多、精、汇聚性为主导，打造最大的专业手工品商业基地。形态特点规划形态特点规划不同商品以不同的空间形式进行展示，比如现场制作手工品可在四合院形式建筑中进行现场展示、交易，充分体现出民俗风情。时光之旅历史商业街时光之旅历史商业街将以时间为体现的文化历史以建筑形态、商业产品加以展示，比如时光街，重现50、60、70年代老街坊的感觉，以怀旧建筑为主，以当时消费品为主要销售，比如碟螺、弹弓、弹珠，同时提供小型场地，比如弹珠场，并设置游戏规则，进行比赛，以过去的游戏现在的玩法，激发兴趣。三、启动片规划建设思路三、启动片规划建设思108、路（3 3）配套区）配套区服务特点服务特点配套主要针对旅游商业区、居住区，不同的区域配套体现不同的特点，比如建筑、服务内容，居住区可以有针线铺、娱乐馆等功能特点功能特点大区域的配套中，酒店、办公、运输，均可以跳出居住区的风格建筑等限制，体现更多现代的、人性化的。专业配套专业配套在科教园区、产业园区中，主要以其所需配套为主，比如加工用品以及产品包装礼盒等。入口：整个片区的主入口是整个区域入口：整个片区的主入口是整个区域的形象展示，要突出项目特点。的形象展示，要突出项目特点。路网：主干道与次主干道是商业延伸路网：主干道与次主干道是商业延伸所在，所以以主干道为规划重点，更所在，所以以主干道为规划重点109、，更能突出区域内的重点能突出区域内的重点中心景观枢纽：生态景观，如图所示中心景观枢纽：生态景观，如图所示以中心枢纽景观为分布中心，形成景以中心枢纽景观为分布中心，形成景观系统，充分体现不同资源的景观特观系统，充分体现不同资源的景观特点。点。主入口主入口景观枢纽景观枢纽三、启动片规划建设思路（4 4）各景观节点各景观节点（5 5）水系的引导利用）水系的引导利用三、启动片规划建设思路水上高尔夫水上高尔夫利用大面积水系资源，将高尔夫场地设置在水上，并配合建造特色建筑与之相匹配；循环水街循环水街可以利用分散的水系，进行统一疏导，在小面积聚集区内实现以循环水形成街道河流，类似丽江古城与安徽宏村；钓鱼岛钓110、鱼岛利用现有湿地区域聚集水，形成养殖、游玩鱼塘；湿地公园湿地公园水、林、绿地的大面积保留，重现自然景观，并以主题名称出现，比如闲步水榭等，利用可塑造资源进行简单修饰，增添吸引力立体景观立体景观目前项目所在区域内有众多小山丘，可以根据与地面的落差，以山造山，以景造景的形式，将“山”的优势发挥出来。时光隧道时光隧道利用山与山之间的距离与落差制造出隧道，将隧道出口与入口制造出不同年代的 景观，形成年代落差，随着隧道内景观随时间变化内容发生的变化，体会不同年代的重大事迹变化，体现时间对事物的影响，从而使游客在回忆中体味更多生活趣味。三、启动片规划建设思路（6 6）山地资源利用）山地资源利用时光岩石选择111、横切面较大的山体，进行艺术雕刻，以时间与人类关系为主题，并充分体现历史文化。山体别墅外立面均采用山石材质进行表现，为在山地地势较低位置形成小别墅群，依山而建，并配置山地生活景观配套，如原木小亭、牲畜圈养场地等，以观赏与体验为主。日时广场选择地势较高、日照充足的小山包，在顶部修出小广场，并根据古代记时法，标出不同时间日照痕迹，形成天然钟表，并在不同时刻记下人们的阶段行为表现。三、启动片规划建设思路（7 7）产业资源利用）产业资源利用农副产品体验基地农副产品体验基地实行参与制作，比如晾晒场，游客可自行选择采购的种类，进行现场晾晒、收获、包装等，长住游客还可参与劳动获取一定劳务费。同时加工出农副产品112、可以进行展示、销售、珍稀品种拍卖，可邀请名人进行体验，将其成果进行拍卖、热卖，增加娱乐性。工业旅游基地工业旅游基地加强环保概念，并将工厂处理污染、排除污染过程原理进行展示，可供游客参观，同时利于旅游工业的发展。科技研发产业观摩针对同行业企业实行学习、观摩，并同时对游客开放。同时将新研发产品可进行窗口展示。产品历史展示将每种产业产品，以其发展进步的过程为主题，将不同阶段进行展示，并赋予历史文化内涵。三、启动片规划建设思路（8 8）样板带设计）样板带设计以旅游为核心，设置样板带，将旅游区中以旅游为核心，设置样板带，将旅游区中心思想汇聚在样板带进行集中体现。比如风情走廊、比如生心思想汇聚在样板带进行113、集中体现。比如风情走廊、比如生态田园农庄等，样板带是整个区域的精华浓缩。态田园农庄等，样板带是整个区域的精华浓缩。（9 9）生态资源）生态资源地块自然原貌的保留，如树林、果蔬、观赏地块自然原貌的保留，如树林、果蔬、观赏山景等，比如大型奇树林、奇岩沟、葡萄园、草莓基地等，山景等，比如大型奇树林、奇岩沟、葡萄园、草莓基地等，并配相关旅游配套，简称展示园。并配相关旅游配套，简称展示园。三、启动片规划建设思路（二）业态划分与功能体现（二）业态划分与功能体现 本项目主要功能以旅游为引擎，带动本项目主要功能以旅游为引擎，带动“一片、两心、三带一片、两心、三带”功能区的建设与发展。功能区的建设与发展。三、启114、动片规划建设思路场景场景住宅住宅综合居住区综合居住区办公、商业、游览综合街区办公、商业、游览综合街区情景情景商业街商业街商务办公区商务办公区休闲度假区休闲度假区产业基地产业基地影视影视基地基地主题公园主题公园游览区游览区生态生态疗养区疗养区居住：居住：商业、商务：商业、商务：旅游：旅游：物业类型物业类型商业性、旅游性商业性、旅游性功能特点功能特点居住居住观景住宅观景住宅可销售商品房，以房产销售为主要赢利，可可销售商品房，以房产销售为主要赢利，可游览的建筑群游览的建筑群以住宅为主要功能，在景以住宅为主要功能，在景观与建筑上体现旅游特点，观与建筑上体现旅游特点，形成旅居一体形成旅居一体养老、休闲养115、老、休闲体验性消费、可销售房产体验性消费、可销售房产度假度假租售、体验消费，以带动为主，旅游性、体租售、体验消费，以带动为主，旅游性、体验性强验性强旅游配套产品，为旅游产旅游配套产品，为旅游产业服务的主打产品。业服务的主打产品。商务商务以租为主，团体性消费，较高的商业收益，以租为主，团体性消费，较高的商业收益，旅游性、体验性强旅游性、体验性强商业商业酒店酒店旅游商业配套，经营性赢利，旅游居住旅游商业配套，经营性赢利，旅游居住以旅游为依托的商业开发，以旅游为依托的商业开发，针对旅游配套、片区商业针对旅游配套、片区商业配套。配套。办公办公整个区域商务功能配套，可租可售，大多数整个区域商务功能配套，116、可租可售，大多数以售为主以售为主商业配套商业配套居住区商铺、行政区商铺，以售为主居住区商铺、行政区商铺，以售为主旅游商业旅游商业旅游商业街商铺，以售为主，旅游主题部分旅游商业街商铺，以售为主，旅游主题部分旅游旅游生态农庄生态农庄经营性旅游商业，旅游性强经营性旅游商业，旅游性强以经营为主的旅游项目，以经营为主的旅游项目，湿地公园湿地公园产业基地产业基地古镇景观古镇景观三、启动片规划建设思路天人合一，道法自然天人合一，道法自然天人合一，道法自然天人合一，道法自然 社区总体风貌与周边的自然环境相呼应，尊重人的自然心理，使建筑的空间排布与场所交流感符合人的居住习惯，强调人与自然能够自然平等存在。以社区117、的理念为规划目标，顺应居住空间的发展需求，不过于人为雕刻，甚至于破坏平衡。（三）建筑类型及风格建议（三）建筑类型及风格建议 1 1、建筑原则、建筑原则三、启动片规划建设思路 2 2、建筑类型、建筑类型类型类型分布区域分布区域操作操作多层洋房多层洋房旅游居住区旅游居住区重新规划建设，保留现有建筑风格，并增重新规划建设，保留现有建筑风格，并增加新的元素加新的元素场景住宅场景住宅四合院四合院观景别墅观景别墅观光旅游基地观光旅游基地依据目前自然景观优势，进行具体规划建依据目前自然景观优势，进行具体规划建设设厂房厂房产业、科教旅游基地产业、科教旅游基地改造现有产业，刷新产业形象，赋予旅游改造现有产业，刷118、新产业形象，赋予旅游概念概念广场广场旅游居住区、观光旅旅游居住区、观光旅游基地、商业中心游基地、商业中心因地制宜，在高密度建筑中，空出区域做因地制宜，在高密度建筑中，空出区域做为人气汇集处为人气汇集处三、启动片规划建设思路（1 1）多层洋房）多层洋房 大间距，主要体现出空间宽阔，光线充大间距，主要体现出空间宽阔，光线充足的舒适性。屋顶多采用坡屋顶，外立面进足的舒适性。屋顶多采用坡屋顶，外立面进行多材质搭配，多用中式元素。行多材质搭配，多用中式元素。总层数控制在总层数控制在5 5层，低密度。低建筑解层，低密度。低建筑解除密集感，体现出舒缓、闲适的生活方式。除密集感，体现出舒缓、闲适的生活方式。多119、景观，从地面到空中，见缝插针式、多景观，从地面到空中，见缝插针式、有设计感的填充绿色景观，最大限度的体现有设计感的填充绿色景观，最大限度的体现安静、缓慢的生活态度。安静、缓慢的生活态度。三、启动片规划建设思路（2 2）场景住宅）场景住宅绝佳景观性，场景住宅旨在以住宅外部的私有景观绝佳景观性，场景住宅旨在以住宅外部的私有景观吸引关注，保持很好的私密性。吸引关注，保持很好的私密性。适度的空间尺度，场景住宅在面积上要很好的控制，适度的空间尺度，场景住宅在面积上要很好的控制，在满足功能的情况下，留出院子或景观空间。在满足功能的情况下，留出院子或景观空间。统一的建筑风格，统一的风格才能形成景观性与气势，120、统一的建筑风格，统一的风格才能形成景观性与气势，才能把建筑的风格表现的充分而到位。才能把建筑的风格表现的充分而到位。四合院式的格局是经典的古建筑风格，大气四合院式的格局是经典的古建筑风格，大气而具备景观性，填充园林后具备很多看点。而具备景观性，填充园林后具备很多看点。三、启动片规划建设思路（3 3）观景别墅）观景别墅与水系相结合，水景是最大的景观优势，与水系相结合，水景是最大的景观优势，天然水景可以大大提升物业价值。天然水景可以大大提升物业价值。中西结合，别墅风格可结合欧美的滨水风中西结合，别墅风格可结合欧美的滨水风情建筑，特色比较明显，也可借鉴中式传情建筑，特色比较明显，也可借鉴中式传统的建121、筑风格。统的建筑风格。充分利用自然景观，将水系与自然园林等充分利用自然景观，将水系与自然园林等资源进行改良，力争资源利用最大化。资源进行改良，力争资源利用最大化。三、启动片规划建设思路（4 4）生态工业园）生态工业园具备旅游特点，产业与旅游的结合，具备旅游特点，产业与旅游的结合，必须体现出旅游特点才能吸引人气。必须体现出旅游特点才能吸引人气。结合景观优势，利用目前的绿地、水结合景观优势，利用目前的绿地、水源进行整体规划，改善目前环境。源进行整体规划，改善目前环境。发挥自身优势，与自身产业相结合，发挥自身优势，与自身产业相结合，在建筑以及环境有所体现。在建筑以及环境有所体现。三、启动片规划建设思122、路 （5 5）广场）广场 体验广场，设置活动、体育健身器材，提供活动空间。体验广场，设置活动、体育健身器材，提供活动空间。比如戏水广场等。比如戏水广场等。景观广场，以园林景观、小品为主题，观赏为主。景观广场，以园林景观、小品为主题，观赏为主。特色广场，比如日时广场，比如时光广场，均设置不特色广场，比如日时广场，比如时光广场，均设置不同的特色场地。同的特色场地。三、启动片规划建设思路3 3、建筑风格建议、建筑风格建议（1 1）新古典风格，沿用当地古建筑风格，）新古典风格，沿用当地古建筑风格，并增添现代元素与旅游特性，即让人耳并增添现代元素与旅游特性，即让人耳目一新，又有文化内涵。目一新，又有文化123、内涵。可以以古建筑为模板进行改良创新，比可以以古建筑为模板进行改良创新，比如徽派建筑等。如徽派建筑等。三、启动片规划建设思路（2 2）现代风格的融入，现代小品、景观的设计，比如街边休憩小景、小型）现代风格的融入，现代小品、景观的设计，比如街边休憩小景、小型广场的设计，体现现代人的生活方式。广场的设计，体现现代人的生活方式。三、启动片规划建设思路（3 3）古园林风格，比如苏州园林，古建筑）古园林风格，比如苏州园林，古建筑风格，融入更多园林特征，体现游览性，风格，融入更多园林特征，体现游览性，可运用在项目某个主题上，比如奇林园，可运用在项目某个主题上，比如奇林园，品茶巷等。品茶巷等。三、启动片规划124、建设思路（4 4）水乡特色，以水景）水乡特色，以水景为主线，体现亲水特为主线，体现亲水特征，比如乌镇街道水征，比如乌镇街道水景的借鉴等。景的借鉴等。三、启动片规划建设思路（5 5）中式规划，以迂回、不对称、）中式规划，以迂回、不对称、山水融合中国园林思想为规划的山水融合中国园林思想为规划的指导，利用更适合地况的指导，利用更适合地况的 方法，方法，进行规划。进行规划。三、启动片规划建设思路（四）配套设施建议（四）配套设施建议 1 1、区域分布、区域分布区域区域配套配套操作操作旅游居住区旅游居住区便利店、早餐店、便利店、早餐店、IPIP电话亭、电话亭、服装店、菜市场、医院、公交服装店、菜市场、医院125、公交站、银行站、银行已经有的进行改造，未建的与已经有的进行改造，未建的与整体规划相结合进行配置整体规划相结合进行配置旅游商业中心旅游商业中心邮局、银行、药店、干洗店、邮局、银行、药店、干洗店、大型超市、旅馆、服装店、餐大型超市、旅馆、服装店、餐饮店饮店重新规划进行统一建设重新规划进行统一建设观光旅游基地观光旅游基地酒店、会议中心、代步车站、酒店、会议中心、代步车站、停车场停车场以便捷、不破坏环境为主导，以便捷、不破坏环境为主导，进行统一规划进行统一规划产业、科教旅游基产业、科教旅游基地地包装店、礼品店、饭馆、邮局、包装店、礼品店、饭馆、邮局、物流配送中心物流配送中心三、启动片规划建设思路2 126、2、配套建议、配套建议（1 1）在原配套基础上进行改进，保持延续性，原居民保持原来的生活状态。）在原配套基础上进行改进，保持延续性，原居民保持原来的生活状态。（2 2）提升便捷性，与城市接轨。比如银行、邮政、大型超市、医疗，改善其）提升便捷性，与城市接轨。比如银行、邮政、大型超市、医疗，改善其 原有状态。原有状态。（3 3）根据业态的不同，配套体现不同特点。比如旅游观光区提供代步车出租，）根据业态的不同，配套体现不同特点。比如旅游观光区提供代步车出租，商业中心设置物品寄存中心，产业旅游基地设置物流公司等等。商业中心设置物品寄存中心，产业旅游基地设置物流公司等等。三、启动片规划建设思路1 1、识127、别系统建立、识别系统建立（1）场景住宅，旅游居住区的代表，景观性强、居住性佳，比如宏村入口处的荷塘与茶楼和才、客栈，建筑与风景相得益彰。（2）主题商业街，旅游商业中心的聚集点，也是旅游商业文化的集中体现。（3）工业园，大型厂房的存在，相关配套的建立，成为工业园的特点。（4）湿地公园，观光性旅游的代表，也是自然景观的核心区，将项目资源发挥至极致，另外水上高尔夫会成为水景的标志。2 2、具体建议、具体建议（1）以特点打造特点，如：水系特点、大型古建筑群、手工作坊等，以特点整合的手段，将每种资源发挥的淋漓尽致。（2）统一性强，项目以主题卖点贯穿始终，比如对时光文化的运用与体现，使项目卖点更突出，区域128、特点更鲜明。三、启动片规划建设思路（五）区域识别系统建议（五）区域识别系统建议（一）商业地产研究内容界定：（一）商业地产研究内容界定：商商业业地地产产定定义义：是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。商业地产是一个具有地产，商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产，商业，投资三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。根据本报告城市概念设计和发展方向，在报告研究的商业地产内容为：以旅游为主的商业地产，以旅游为主的商业地产，比如：旅游景点、度假酒店、特色产品街区；比如129、：旅游景点、度假酒店、特色产品街区；以居住为主的旅游房地产，以居住为主的旅游房地产，比如：乡村别墅、田园公寓、品质住家；比如：乡村别墅、田园公寓、品质住家；供城市内需的商业地产，供城市内需的商业地产，比如：行政中心、医院、养老院、学校等。比如：行政中心、医院、养老院、学校等。四、商业地产落实规划现状：旅游基础薄弱、资源不足、缺乏产业吸引探寻成为人居旅游小镇基础：生态完好、市场大落地旅游产品和商业地产策划：五里界商业地产运营思考（二）商业地产运营思考（二）商业地产运营思考以生态休闲的名义从根本上改变旅游形象和商业结构如何整合和发展资源，使之成为好看好玩好说包装三大主题品牌：生态田园休闲体验适宜人130、居四、商业地产落实规划规划中对商业发展有较大影响事宜从商业地产运营利益最大化的角度来看待规划的落实阐释：阐释：项目从现代城市人的内心生活需求出发，以居住的理想境界为蓝本，深入挖掘城市和人的渴望。以独特的田园自然倡导城市慢生活节奏，在武汉建立崇尚自然、崇尚心灵的理想人居生活及休闲方式，成为武汉人居智慧新样本。包装三大主题品牌概念：包装三大主题品牌概念：生态田园生态田园 休闲体验休闲体验 适宜人居适宜人居四、商业地产落实规划（三）（三）商业地产开发思路商业地产开发思路：从开发考虑，在模式上和具体的产品有所创新或个性的体现，才不失为一个成功的城镇开发案例。基于五里界，我们重点贯彻以下开发思路或原则：131、研究市场研究市场 产品定位产品定位准确准确 五里界要找准在整个武汉房地产业产品体系中担当的角色，避免在地区上与产品结构上的雷同，努力发挥项目的独特优势，将土地、人口、民俗、文化、环境等因素，围绕功能和客户定位，整合到开发项目中去，培植独特的优势。量体裁衣量体裁衣 因地制宜因地制宜 根据五里界具体特点，设计适合本项目发展的模式。开创自身的发展模式，不能照搬照抄，防止项目的雷同化，在人本服务、项目设置、建筑特点、软件配套方面要有五里界自己的特色。复合产业业态设计复合产业业态设计 复合产业业态，创造休闲体验旅游产业与商业、地产、运动康体产业、教育产业、创意产业、农业等结合，确定不同的角色，在角色定位132、的前提下，围绕开发项目的角色与目标，努力挖掘自身的优势，利用恰当的商业措施与文化联姻，用市场的方式运作获得最佳经济效益。三、商业地产项目运营注重项目策划和创意注重项目策划和创意注重项目策划和创意注重项目策划和创意 提升五里界项目的品牌含量。项目的规模与功能，布局的尺度与收放，氛围的营造与把握，在创意、策划中很好地确定，最终通过新颖朴实的外观、功能完善的内涵、配套齐备的设施、自然谐调的韵味，塑造项目的特色和魅力，提高五里界人居品牌的含金量。重视景观规划，合理安排布局重视景观规划，合理安排布局 规划是建设的龙头，五里界商业地产项目必须统筹规划、合理布局、均衡布点、具备人本关怀，既着眼当前，又立足长133、远，将旅游房地产的开发效益与风景区生态环境保护、文化生态优化结合，实现经济效益与社会效益、环境效益的统一。商业运作模式商业运作模式商业运作模式商业运作模式设计多样化、特色化。设计多样化、特色化。商业地产运作模式设计是开发城郊旅游地产不可或缺的，运作模式设计时要注重多样化、特色化、时尚化，通过不同的运作模式，来提升城郊旅游房地产的吸引核。我们希望五里界它是适宜居住的城市，有武汉等城市没有的田园生活，保持着宜人的尺度，身居其中，可以在人性化和多元化的互动中从分体验。三、商业地产项目运营四、商业地产落实规划（四）商业规划运作原则：（四）商业规划运作原则：1 1、商气为先的原则：、商气为先的原则：每个134、区域的繁荣都是从商气繁荣开始的，商气即是人气，为此，如何让更多的人聚集营造出旺盛商气至关重要。而商气均从交通流线上产生，为此对广场的设置、道路的规划、商业的衔接均要遵循该原则。（1 1）广场的设置：）广场的设置：广场能充分解决车流疏导，人流汇集等问题，在相应空间内能汇集足够多的人气，形成强大的商业氛围，为此需要在几个重要的承接点需要在几个重要的承接点需要在几个重要的承接点需要在几个重要的承接点（例如入口转盘广场、中心商业区广场、与休闲旅游区间的市民休憩广场等），一是要注意位置的选择，二是注意做出特色。四、商业地产落实规划 （2 2）车辆的控制：）车辆的控制：为了能积聚人气，车流必须慢，为此，在135、这个本来就是提倡慢生活的城镇，车辆数目的控制及车行速度的控制会是要在规划中考虑的问题，可以考虑尽可能地减少在旅游休闲部分的车辆进入（如在界兴路下半如在界兴路下半如在界兴路下半如在界兴路下半区域全部控制不开机动车区域全部控制不开机动车区域全部控制不开机动车区域全部控制不开机动车），可购置足够数量的电瓶车或者环保太阳能车辆，并通过在进入五里界入口附件（北部）安排足够大的停车空进入五里界入口附件（北部）安排足够大的停车空进入五里界入口附件（北部）安排足够大的停车空进入五里界入口附件（北部）安排足够大的停车空间间间间，开车到这里的人可免费换乘区内的车。其次，通过在界兴路的道路设置减速带设置减速带设置减136、速带设置减速带等办法控制车速，第一是保障居者及旅游者的安全，第二能确保整个城镇一种轻松惬意的气氛，而不是车辆风驰电掣。四、商业地产落实规划 （3 3）道路的控制：）道路的控制：人气与道路设置也关系紧密，从规划的“一廊双轴”来看，这三条道路的设置特别要紧。一个是老街区商气的保留（尽可能少拆且要统筹好），一个是从入口到生态休闲农庄区的道路商气（会比较有商业价值），还有就是能起到样板示范作用的界兴路的“特色风情走廊”的道路设置，尽可能多从增加商气的角度来考虑。第一，建设道路不要过宽，第一，建设道路不要过宽，第一，建设道路不要过宽，第一，建设道路不要过宽，一廊（界兴路）控制在30米左右最佳，双轴基本上137、控制在15米左右即可。第二，道路上尽可能不设置影响通行的建筑或设施，第二，道路上尽可能不设置影响通行的建筑或设施，第二，道路上尽可能不设置影响通行的建筑或设施，第二，道路上尽可能不设置影响通行的建筑或设施，比如尽可能不设置中间的绿化隔离带绿化隔离带绿化隔离带绿化隔离带或者防护栏防护栏防护栏防护栏，尽可能减少阻碍性设施（如：桥梁、隧道桥梁、隧道桥梁、隧道桥梁、隧道等）的设置。以便于人气可以两边互通。四、商业地产落实规划2 2、立足经营的原则：、立足经营的原则：无论哪种商业类型，最后都会落实到经营的问题，为此，在规划的时候，要能从经营的角度出来，充分考虑定位的问题，整定位的问题，整定位的问题，整定138、位的问题，整体商业体量的控制问题，单个经营场所面积控制的问题，商业体商业体量的控制问题，单个经营场所面积控制的问题，商业体商业体量的控制问题，单个经营场所面积控制的问题，商业体商业体量的控制问题，单个经营场所面积控制的问题，商业配套的问题，业态衔接的问题配套的问题，业态衔接的问题配套的问题，业态衔接的问题配套的问题，业态衔接的问题等等，均要充分考虑。同时要能进行产业转移，将原住民有效地引导和扶持到新的产业中来，为其充分考虑到经营的问题。这样才能真正解决整个区域开发中的商业发展问题。（包括考虑产业园的配套问题）（五）分（五）分资资源开源开发发的商的商业业地地产类产类型型资资源源类类型型现现状状可139、开可开发发内容内容可挖掘点可挖掘点传统传统商商业资业资源源老商业街、居民生活配套；规划凌乱、无序列、自营为主民俗商业街、主题旅游文化街、当地特色小吃街利用现有商业氛围，融入民俗文化，利用现有资源，统一开发地地产产开开发发目前空余土地面积比较大，主要以耕地为主，开发零散无统一规划住宅（包括高档公寓、别墅等）、商业街、酒店、生态观光地域宽广具备整体规划统一开发的土地资源，并且有可依托景观资源产业资产业资源源现有的工业、手工篾器、科研分布于不同的板块，不够集中，不能形成扎堆效应新旅游工业产品研发、观光工业园、团体观摩学习基地等工业的旅游性体现（产品展示、工艺流程展示与体验）、科教园建立生生态资态资源140、源大面积绿地、农业果蔬等生态旅游农庄、农业体验旅游、农副产品加工等生态资源的有效利用，与旅游相结合，发挥绿地的景观优势、农业果蔬的经济效益景景观资观资源源水资源、湿地、山丘、老建筑观景住宅、度假别墅、高档商务中心、观赏园等水资源系统的建立，用来打造滨水景观，建立湿地公园、保留老建筑风貌四、商业地产落实规划居住篇四、商业地产落实规划办办公公、商商业业、游游览览综综合合街街区区特色商业街区：特色商业街区：场景住宅、手工、民俗、小吃商业街，特色场景商业街住宅配套商业街区：住宅配套商业街区：便利店、菜场等生活配套商业生态工业片层：生态工业片层：特色农产品展示、绿色食品加工、技术交流商务文化街区：商务文141、化街区：行政办公商业配套、高档酒店、疗养院生活配套观光休闲旅游片层：观光休闲旅游片层：水上运动、度假公寓、生活及旅游配套商业科教旅游片层：科教旅游片层：创意产业、特色餐饮、文化休闲旅游商业配套板块板块类型类型内容内容操作操作资源特点资源特点旅游居旅游居住区住区居住区商业超市等生活配套现有街道外立面改造，保持现有建筑，添加古建筑元素居住集中区，具备打造格局，可塑性强小型自营旅游商业进行业态规划，并进行外里面改造。满足居住需求，并同时增加住宅商业价值生态住宅观景公寓建立花园洋房，针对景观好的区域地域广阔，可建设大型绿地园林景观老年公寓住宅区域内最安静的位置，设置老年公寓居住区内靠近启动片边缘位置，142、具备优势景观的同时十分安静文化住宅场景住宅四合院、客栈形式院落设计，在住宅区内形成内景观大面积空地，便于整体规划行政管行政管理区理区商业配套产品行政办公在现有政府所在片，打造企业、旅游公司等办公场所政府已经迁入，行政区规划雏形已经存在酒店作为整个启动片的配套，主要突出景观优势行政区具备旅游配套的空间与业态特点超市、银行等商业配套引入目前没有的配套，原有的进行形象刷新基本配套已经具备停车场目前没有规划好的统一停车场整体规划中有空间旅游商旅游商业业中心中心区区旅游主题商业街特色小吃街目前没有，将已有的老商业街进行外立面改造，保留原建筑在规划中的旅游商业街中可融入民俗文化街农副产品街手工特色品街观观143、光旅光旅游基地游基地观光旅游商业观光别墅目前没有利用现有的水系、湿地、自然生态环境，提升旅游价值水上高尔夫度假洋房会议中心科教旅科教旅游基地游基地科教旅游商业科研示范基地目前没有暂无观摩科研基地可售科教园产业产业旅旅游基地游基地产业旅游商业绿色食品加工园目前没有结合丰富的农产品资源，打造环保、生态的绿色食品加工工业四、商业地产落实规划居住篇板块类型图解商业旅游类民俗主题商业街手工作坊街特色小吃街农副产品展示街商业配套类行政生活商业居住区商业街度假住宿类场景住宅高尚景观住宅水景别墅酒店度假公寓水系景观街四、商业地产落实规划（六）商业地产盈利模式勾勒（六）商业地产盈利模式勾勒四、商业地产落实规划第144、五部分 运营篇一、项目整体发展战略（一）项目整体发展原则（一）项目整体发展原则1、在开发过程中，协调以社会利益与经济效益相平衡的原则；2、追求社会利益化最大不代表必须放弃经济开发的追求；3、保护性开发原则；以保护为主，开发是以持续发展为终极目标；4、利益移位原则，本地块以社会效益为主，为城市创造经济与社会价值；5、从商业整体运营出发，考虑到城市规划对商业布局的影响；（二）项目发展指导思想（二）项目发展指导思想 生态型小城镇的发展方向是：它首先是个好的居住区，然后是一个好的产业区，还是一个好的旅游区。五里界发展的指导思想是：“环境带动旅游与产业、旅游与产业带动人环境带动旅游与产业、旅游与产业带动145、人气、人气带动商气、商气带动项目、项目带气、人气带动商气、商气带动项目、项目带动土地动土地”。二、项目整体发展战略二、项目整体发展战略2 2、项目发展模式研究、项目发展模式研究 （1 1）可选择的几种发展策略）可选择的几种发展策略发展模式发展模式主要特征主要特征发展策略发展策略工业主导型工业主导型具有一定工业基础，并与大中城市企业联系紧密的小城镇把重点放在培育工业主导产业上，以工兴镇特色农业主导型特色农业主导型工业基础薄弱，但农产品有特色的小城镇发展特色农业主导型的小城镇，以农兴镇商贸主导型商贸主导型市场服务能力强，在区域内有较大商流、物流且有小商品和农副产品集散传统的小城镇建立一定规模的综合146、市场及各类专业批发市场，依靠培育和发展商贸业，将其建设成为区域商贸主导型的小城镇，以商兴镇交通主导型交通主导型分布于公铁路沿线、地理环境优势突出，交通便利，容易形成物流、人流、信息流的小城镇建设交通主导型的小城镇，以交通兴镇,建设商品集散地旅游主导型旅游主导型具有丰富人文景观、自然风光、著名文物古迹等旅游资源发展与旅游业相关的休闲、娱乐、餐饮、购物等行业，建设以旅游主导型小城镇，以游兴镇（2 2）项目发展模式的选取）项目发展模式的选取五里界镇区的发展模式是：以城镇规划规范和旅游产业规划规范的双重要求为前提，以旅游产业主导城镇发展旅游产业主导城镇发展旅游产业主导城镇发展旅游产业主导城镇发展，以城147、镇建设配合旅游功能，实现产业发展与城镇建设的系统整合。二、项目整体发展战略 （一）项目整体开发思路（一）项目整体开发思路三、开发思路及节奏安排（1）首先进行新农村建设，拆迁部分用地，并对拆迁地居民进行还建安置；（2）在启动片南部的外围区域征用一千多亩的地做旅游的带动片，丰富旅游产品的内容，形成区域品牌优势；（3）启动工业产业园区的建设，进行广泛的招商与合作洽谈；以产业园为基础，带动整个片区产业升级；（4）启动影视城的开发，进行建筑的整体包装，形成旅游的资源；（5）在以上项目启动开发的过程中，同步进行街区改造，及基础配套设施的建设；在相应的配套得到完善、旅游形成一定的带动作用、项目人气增加、整体148、形象得到提升后，再进行房地产的开发、项目商业地产的运作。（二）开发策略（二）开发策略 v全盘考虑，严谨有序，以点带面，联动效应v全盘考虑，严谨有序项目地块非常大，所以要在有整体规划的基础上有序开发，各个片区在统一规划下，有一定的顺序进行开发，环环相扣，通过循序渐进的过程确保每一步都落到实处。以旅游产业贯穿各个片区，不同区域均体现旅游特点。v以点带面以短期内聚集大量人气，制造旅游氛围，打造区域文化为开发重点，所以前期开发主要以目前市场上最为流行，最贴近客户需求的旅游产业为引导。v联动效应取各个版块优势可塑造资源，利用前期引擎片的热点进行辐射，同时开发，整合资源，打造卖点。三、开发思路及节奏安排3149、-5年以后开始开发运作2年内启动，3-5年内为重点1年内启动首先启动城镇开发，商业地产启动城镇开发，商业地产启动生态农业带动、影视城生态农业带动、影视城休闲旅游、新农村建设（还建）休闲旅游、新农村建设（还建）片区形象改造、配套片区形象改造、配套（三）开发步骤（三）开发步骤三、开发思路及节奏安排形象改造形象改造=生态产业、旅游发展生态产业、旅游发展=新农村建设新农村建设=居民安置居民安置=商品房开发商品房开发1.1.以打造片区形象为首要，保留现有传统文以打造片区形象为首要，保留现有传统文化建筑风貌，做出样板带！化建筑风貌，做出样板带！2.2.开发生态旅游区开发生态旅游区，带动区域消费以及市场关注150、度。3.3.开发商品房，开发商品房，挖掘卖点，创造销售利益。4.4.新农村建设，新农村建设，改善现有居民住房情况。5.5.开发商业地产，开发商业地产，并融入旅游地产，聚集片区人气，带动商业地产发展。三、开发思路及节奏安排四、项目社会评价1、在工业区建设绿色食品加工产业园，发展生态农业、观光农业、高产农业，依托资源优势，以农业产业化促进农业工业化，以工业化带动农业产业化，打造成为华中地区样板农业发展模式，打造成为华中地区样板农业发展模式，打造成为华中地区样板农业发展模式，打造成为华中地区样板农业发展模式，推进当地的社会主义新农村建设；2、本项目通过生态田园休闲旅游的打造，成为旅游发展的一个重要支151、撑点，有利于促进旅游业提质增效，培育新的经济增长点，同时有利于推进城镇化进程，有利于推进城镇化进程，有利于推进城镇化进程，有利于推进城镇化进程，丰富和完善城镇体系；（一）项目社会影响分析（一）项目社会影响分析四、项目社会评价3、在五里界发展影视城的开发模式，可以增加就业机会，带动可以增加就业机会，带动可以增加就业机会，带动可以增加就业机会，带动旅游业发展，增加社会效益和城市影响力，旅游业发展，增加社会效益和城市影响力，旅游业发展，增加社会效益和城市影响力，旅游业发展，增加社会效益和城市影响力，有可能成为华中地区的新农村城镇开发项目代表；4、在五里界发展生态旅游产业和社会主义新农村建设，对于农社152、会主义新农村建设，对于农社会主义新农村建设，对于农社会主义新农村建设，对于农村的生产发展，生活改善，村的生产发展，生活改善，村的生产发展，生活改善，村的生产发展，生活改善，促进三农问题的解决，增加农民收入。文明乡风形成，整洁村容建设等，都具有直接的推动作用；（一）项目社会影响分析（一）项目社会影响分析四、项目社会评价项目影响面阐释图项目影响面阐释图四、项目社会评价（一）村镇规划及投入机制问题（一）村镇规划及投入机制问题 目前国内村镇规划主要通过周边的大中型城市区域规划带动，在经济上主要依赖于地方经济的收入，按现有国情，除沿海经济发展较好的省份在村镇的规划建设有比较完整的思路，其它省份普遍比较滞153、后。村镇规划的投入主要由政府、村集体、投资商（民间）、农户组成。政府应该对交通道路、上下水管网、水利灌溉等公共设施的建设给予补贴，对村落规划、技术辅导予以支持，对市场起动、宣传推广、前期消费带动，给予直接的扶持。重庆、成都等地政府埋单消费农家乐，就是一种有效的启动支持。在政府协助下，核心机构是村委会，这是代表集体经济的决策机构。村集体经济对于整体发展的投资和决策，是系统科学发展旅游新农村的关键。应该选择集体经济相对较发达的村落进行旅游新农村建设，这样才能较好的建设基础设施，投资一些中型的旅游项目，形成较大的吸引力结构。五、项目掣肘及所需政策支持（二）乡村债务及农民增收问题（二）乡村债务及农民增154、收问题A A、新农村建设中的农村债务问题、新农村建设中的农村债务问题 我国农业税取消后,农民负担从根本上得到减轻,但乡村债务对农民仍存在隐性负担,乡村债务对建设社会主义新农村的作用不容忽视近年来,乡村债务在原来基础上又有新的增加。巨额的乡村债务已成为严重制约农村经济健康发展的障碍。乡村债务的特点：债务规模庞大,增速快。乡村债务的覆盖面广。不良债务多。乡村债务主体多元。乡村债务构成多样化。五、项目掣肘及所需政策支持B B、新农村建设中的农民增收问题、新农村建设中的农民增收问题 农民致富是旅游导向的新农村建设的关键，也是最难解决的问题，如果农民不能致富，即使经济再发展，环境再改善，对农民来说，还是155、镜花水月，他们不会去配合。l 就业压力大就业压力大中心城市的发展使更多的劳动力和人才从农村城镇流向中心城市，先农村城镇普遍留守的是一些中老年人和未成年人，所以技术性的劳动力和才人相对短缺，同时城镇的建设必然要解决剩余劳动力的就业。加当地农民收入，带动当地农民脱贫致富。l 农业产业结构的单一导致农民收入水平低下农业产业结构的单一导致农民收入水平低下农村城镇人员的收入主要来源于农副产品单一农业产业结构，一个城市的经济发展首要的目的要提高居民生活水平，城镇的建设发展必然要增加农民的收入。要解决现状，首先要完成在农业产业的基础上，带动产业结构调整，促进农副产品销售。五、项目掣肘及所需政策支持（三）配套156、问题（三）配套问题 农村的基础设施、道路交通、村容村貌、生活条件、社会事业、社会经济等比较薄弱，卫生、教育等市政设施欠缺，成为城镇发展的严重制约。要发展以旅游为导向的产业结构，完善和加强基础配套和接待配套的建设。基础配套方面：尽快打通与中心城市和省会城市的外部交通。积极完成街巷道路的复古和硬化，健全完善“吃、住、行、游、购、娱”六大要素体系。接待配套方面：加强适量的宾馆设施建设，重点打造客栈、家庭旅馆、民俗旅馆和主题特色旅游的服务档次和水准。逐步形成高中低档结合的接待能力。整个小镇的旅游景观、服务水平争取达到4A景区的标准。五、项目掣肘及所需政策支持（四）资金问题（四）资金问题 在整体启动上，157、需要合理地解决开发问题，对于象五里界这样的地方，完善和加强基础配套和接待配套的建设是首当其冲的第一项事宜，尤其要能有放水养鱼、筑巢引凤的做法。基础配套方面需要投入、宣传方面需要投入、除了政府财政支持外，企业的经营实现效益是决定开发延续性的重要方面。如何能兼顾好长期投入和短期效益的关系和平衡，解决好资金的投入、流转、回笼，意义重大。五、项目掣肘及所需政策支持 （五）土地运营机制问题五）土地运营机制问题土地作为农业最基础的生产资料、农村最重要的资产和农民最具保障的财富，在社会主义新农村建设中作用巨大，土地流转也是新农村建设中的重点话题。农村土地使用权主要表现为土地承包经营权，土地流转是指在农户与集158、体间的承包关系不发生变化的前提下，承包者把有限的使用权转让给他人并收取一定转让费的行为。目前土地流转存在土地置换、出租承包、农户退包集体转让、委托转包、集体反租转包和股份合作制等多种流转形式；土地流转范围逐渐从以耕地为主逐步扩大到林地、草原、水面等整个农用土地；土地流转主体呈现多元化。总得来说，流转呈现规模化的趋势，为乡村旅游和其他关联产业的发展提供了广阔的发展空间。但农村土地流转目前仍缺乏法律法规上的依据，形势还不明朗，在实际运作中还存在一些问题，如操作程序不够规范；中介服务组织、监管组织不健全；基层政府认识不清，过于保守或粗暴推进工作；“圈地运动”升级损害农民利益等。五、项目掣肘及所需政策159、支持 要改变这些现象，除了对应上述问题，落实中央土地政策、建立健全土地流转法律政策机制、推进农村社会保障制度、建立市场体系外，还应该广泛的开展教育，尤其是对基层干部和农民，推进土地流转健康顺畅进展。对企业来说，最难解决的就是土地的问题，而通过房地产模式直接解决，是决对行不通的，必须通过一整套方案来解决，对上要让政府满意，对下要让农民也参与进来，通过旅游产权的手法、旅游运营的思路，实现突破。我们必须注意的是，社会主义在新农村建设过程中，国土资源是及其重要物质基础，需要充分运用国土资源政策支持社会主义新农村建设，同时也要坚持实行最严格的国土资源管理制度不动摇。五、项目掣肘及所需政策支持v建设资金投160、入问题建设资金投入问题 城市的规划建设发展需要很大的资金投入，渠道通常主要有政府、民间人士、投资商、村民等，最有效的方法能够整合和吸引以上不同主体的投入，政府的高效管理引导、可行的盈利回报模式等都是需要解决的问题。城市的建设需要从宏观着眼，并按发展战略形成持续的建设发展。v产业薄弱问题产业薄弱问题 五里界以传统农业为主，产业是一个城市经济建设的核心，有厚实的产业基础，才能促进经济的发展和人们生活水平的提高。所以，在农业的基础上，如何对经济产业的结构有所创新和形成城市发展命脉的产业链，是一个关键问题。v生产劳动力问题生产劳动力问题 中心城市的快速发展使愈来愈多的生产劳动力从城镇流向中心城市，五里161、界现剩余的是主要中老年劳动力，技术水平和服务意识低下。劳动力是城市建设的主要生产要素，如何吸引技术型和专业性的劳动力，如何解决现有剩余劳动力的就业是面临的重要问题v旧城改造问题旧城改造问题 在城市建设中须必涉及旧城改造、房屋坼谴、居住还建、良田征用等问题，五里界现有的建筑除界兴路两侧具备较好的改造条件外，其它均需进行大手笔的改造。从中涉及的农民土地补偿和经济回报是现有国情普遍存在的主要问题。（六）其他需要解决的瓶颈（六）其他需要解决的瓶颈五、项目掣肘及所需政策支持 综上所述，一个城镇的规划建设设计离不开以上条件的支综上所述，一个城镇的规划建设设计离不开以上条件的支持，而现实城镇普遍存在城镇规划162、意识落后、投入机制薄弱、持，而现实城镇普遍存在城镇规划意识落后、投入机制薄弱、债务负担重、劳动力生产水平低下等客观情况；反之，城镇的债务负担重、劳动力生产水平低下等客观情况；反之，城镇的建设发展必然在发展之中要解决以上问题，寻求怎样的途径或建设发展必然在发展之中要解决以上问题，寻求怎样的途径或方法是城市建设和发展的关键。方法是城市建设和发展的关键。结论：结论：五、项目掣肘及所需政策支持（二）项目实施所需要的主要政策支持（二）项目实施所需要的主要政策支持全国地方政府促进旅游业发展政策支持的核心内容主要体现在它的财政政策支持、金融政策支持、税收政策支持等方面：（1 1）财政政策支持。）财政政策支持163、。主要包括旅游产业纳入国民经济发展计划，增加财政预算资金和开发、促销资金，建立产业发展基金等。如“2002年至2005年，省财政每年安排1200万元旅游业发展专项资金，并根据财力情况适当增加。”（贵州）；“确保每年260万旅游基础设施建设资金、200万元旅游发展资金，200万元旅游宣传专项资金及时、足额到位，并以此为基数每年递增15%。”（新疆）；“建立旅游产业发展基金”（安徽、河南、湖北、山东、上海等）五、项目掣肘及所需政策支持（2 2）金融政策支持。）金融政策支持。主要包括旅游项目优先贷款，建立新的融资机制，支持旅游企业发行债券、股票等。如“金融部门要在信贷政策范围内对旅游项目优先贷款，有164、关部门要优先支持具备条件的旅游企业发行债券、股票。”（四川）；“鼓励符合条件的旅游企业发行企业债券，支持和指导具备条件的股份制企业上市融资。”（吉林）；“加大对重点旅游建设项目、有前途的旅游项目的信贷支持力度。”（黑龙江）；“各有关部门要利用股票上市、债券发行、项目融资、股权置换、设立产业基金等方式，为旅游产业提供全面的投融资服务。”（上海）五、项目掣肘及所需政策支持（3 3）税收政策支持。）税收政策支持。主要包括对旅游企业减免所得税、调节税、行政事业性收费等。如“对在广西投资开发旅游项目和经营旅游业的中外企业，2001年至2010年期间减按15%的税率征收企业所得税。对生态旅游、农业观光旅游165、项目，在10年内免征农业所得税”（广西）；“旅游景区固定资产投资方向调节税可适用零税率。”（山西）；“特大型企业参与旅游项目开发，项目建成后可享受两免三减等优惠政策。”（山东）；“重点旅游城市利用外资独立建设的旅游涉外饭店，可免收市政建设配套费、规划管理费。”（内蒙古）五、项目掣肘及所需政策支持（4 4）奖励政策支持。）奖励政策支持。如“建立国际旅游创汇奖励基金，对涉外旅游企业非贸易创汇、结汇实行奖励。”（湖北）；“鼓励涉外旅游企业积极招徕国际客源，对涉外旅游企业实施创汇、结汇的奖励办法。”（上海）；“从事国际旅游招徕的旅行社年终可从外联营业净收入中一次性提取20%的外联奖励资金，专款专用。”166、（吉林）（5 5）旅游项目用地的政策支持。）旅游项目用地的政策支持。如“经各市、县（市）人民政府批准的旅游项目，可免缴土地定金，一次性金额缴纳土地使用权出让金可按评估确认价的80%缴纳，有特殊困难的，可在5年内缴清”（浙江）；“对利用荒地、滩涂开发旅游项目的企业，免征土地出让金”（安徽）；“对利用荒山、荒地、沼泽地、滨海荒滩等进行生态旅游项目建设，减免出让金，土地使用权50年不变。”（广西）五、项目掣肘及所需政策支持（6 6）建立公平竞争环境的政策支持。）建立公平竞争环境的政策支持。全国绝大多数省市地方政府颁布的决定中，解除了对旅游企业一些明显的歧视、限制性政策，如规定“宾馆、饭店的用水、用电167、用气，实行与一般工商企业同等价格”。（黑龙江、河北、山东、辽宁、吉林、安徽、新疆、云南等），为现代旅游企业发展建立了公平的市场政策环境。另外，部分省市自治区的决定还规定了对国家级、省级旅游度假区实行与省级经济开发区相同的优惠倾斜政策（浙江、山西、山东、安徽、贵州、江苏等）五、项目掣肘及所需政策支持 近日，博鳌亚洲论坛秘书长龙永图、中国著名战略咨询专家 王志纲、方圆集团副总裁黄新发齐聚广州，进行精彩对话，一起探讨全球化下的新东方人居模式。他们一致认为，全球 化下的新东方人居模式，应该是建设具有中国传统文化和地中国传统文化和地 方文化的方文化的“多元化小城镇多元化小城镇”。多元化小镇要田园化、山168、水化、人文化、小镇化，开发可借鉴丽江式的“山区小镇”等模式，并提出了一个很重要的观点：并提出了一个很重要的观点：国内居住模式应坚守东方文化！国内居住模式应坚守东方文化！国内居住模式应坚守东方文化！国内居住模式应坚守东方文化！国房蓝海地产机构 后记附：小镇开发模式及经典案例1 1、云南泸沽湖女儿国旅游小镇、云南泸沽湖女儿国旅游小镇 （2 2）开发理念）开发理念 瑞安集团利用创意文化为龙头，带动创意经创意文化为龙头，带动创意经创意文化为龙头，带动创意经创意文化为龙头，带动创意经济模式落地济模式落地济模式落地济模式落地。以摩梭人母系文明为主题、以泸沽湖女儿国镇为载体、以“体验泸沽湖”为定位，打造旅游169、精品；以“人文泸沽湖”为源点建立文化产业链条；以“互动泸沽湖”为理念连接创意产业和第三产业。（3 3）操作手法）操作手法 以5大龙头项目作为支撑。其中阿夏天堂(酒店接待和国际会议中心)项目定位面向国内外高端客人，融文化娱乐、会议接待为一体；摩梭乐园项目将在女儿国旅游小镇建设一个集饮食、购物、文化体验和风情展示为一体的摩梭古镇；其他如泸沽湖摩梭温泉休闲度假村项目、游客服务中心建设项目、世界母系文化研究展示中心项目则各具特色。（1 1）基本情况简述）基本情况简述 女儿国旅游小镇位于泸沽湖北端的竹地片区，距离泸沽湖约200米。分为草海、中海子、小海子3大片，每片均以湖面水体为中心，规划用地面积为2.170、76平方公里。附：小镇开发模式及经典案例2 2、北京永定河孔雀城、北京永定河孔雀城 （1 1）基本情况简述）基本情况简述 小镇位处北京怀柔南门户杨宋镇，距离怀柔城区5分钟车程，旁边就是著名的影视拍摄基地飞腾影视城。项目地处未来城市试验区核心区域，是以独栋、独栋合院、联排别墅、园墅和花墅为主力产品的田园小镇；创造自然、和谐、美丽的生活方式，为都市精英打造真正的居住梦想（2 2）开发理念）开发理念 提倡提倡“亲情亲情”理念理念，定位为：一个培育亲情的地方。倡导别墅生活、小镇魅力、田园风 情、休闲运动。致力于打造一个京东首席低密度的亲情别墅小镇，三重专属会所的国际、现代、时尚休闲文化社区（3 3）操171、作手法）操作手法 大量借鉴了南加州小镇的布局方式，引入加州小镇传统的街道处理模式，采用典型的广场景观，充分结合项目的原生地貌、河岸特色等，南加州风格中又融于清新的田园生活气息，原生的杨树林大道中间布有水景与整个社区完美的结合在一起。附：小镇开发模式及经典案例3 3、郑州龙湖国际风情小镇、郑州龙湖国际风情小镇 （1 1）基本情况简述）基本情况简述 小镇位于郑州东南龙湖经济区。占地约2000亩，项目区域地貌呈阶梯状分布，内有约10万平方米湖泊，自然资源十分丰富。隔着未来的加州工业园与郑东新区执手相望。龙湖周边有黄帝及其臣属活动遗址与纪念性古迹24处.（2 2）开发理念）开发理念 “人居水上，水入城172、中，人水相依，景自天成”，以千亩水系为主题，在生态景观中创造和谐的人文居所，倡导一种中国式的国际化生活方式：健康、生态、宜居、和谐。体现了开放、自由、轻松、写意的现代精神。（3 3）操作手法）操作手法 千余亩地的超大规模国际规划和景观设计，汇聚了纽约的繁华便利、巴黎的浪漫、伦敦的人文、罗马的建筑科技、瑞士的悠闲、路易斯生态湖景等多国风情，奥林匹克公园、维也纳公园、托斯卡拉公园三大主题公园，上万平方米的中央水景园林，整个居住区就是一座浑然天成的生态园林。附：小镇开发模式及经典案例4 4、厦门乐活小镇、厦门乐活小镇（1 1）基本情况简述）基本情况简述 “乐活小镇”位于厦门集美灌口南路，占地7606173、6，总建筑面积达212969，容积率仅2.6，绿化率高达40，由29幢18层高层建筑和2幢3层的多层建筑组成，是厦门首个提倡提倡“乐活乐活”生活理念生活理念的大型国际社区，项目开发商迎合现代生活的发展需求将项目定位为健康、快乐、积极的爱心社区和学习型社区（2 2）开发理念）开发理念 秉承造福于民，优化城市建设的开发理念,乐活小镇将被打造成为集美最具国际生活风尚的都市精英社区。提倡自然、快乐、简单、积极自然、快乐、简单、积极的乐活态度（3 3）操作手法）操作手法 摒弃造山造水的单纯绿化概念，以国际顶尖社区景观为范本，融入先进的乐活生活理念，打造5万主题园林，围绕活动、休闲进行内容布置，重点凸现参174、与的趣味，关注环境的空间和人们之间交流与互动，因时因势造景，达到四季皆有，时时韵不同的境界，营造出健康、生态、自然的生活环境，为业主带来轻松开放的生活休闲氛围，。附：小镇开发模式及经典案例5 5、新疆八卦城、新疆八卦城 （1 1）基本情况简述）基本情况简述 在新疆伊犁河上游的特克斯河谷地东段,矗立着一座按照易经思想建造的八卦城特克斯。从高处俯瞰,可见全城以城市中心花园为太极“阴阳”两仪,八条街道按八卦方位层层向外辐射,并由中心向外依次共设四条环路来连接八条街,最终在四环处达到六十四条街。整个城市的布局充分反映了64卦384爻的易经数理。（2 2）开发理念）开发理念 体现易经文化内涵和八卦奇特奥175、秘思想的城体现易经文化内涵和八卦奇特奥秘思想的城镇。镇。融浓郁的民俗风情、厚重的历史文化和秀美的自然风光于一体（3 3）操作手法）操作手法 以中心八卦文化广场为太极“阴阳”两仪，按八卦方位以相等距离、相同角度如射线般向外伸出八条主街，每条主街长1200米，每隔360米左右设一条连接八条主街的环路，由中心向外依次共有四条环路，其中一环八条街、二环十六条街、三环三十二条街、四环六十四条街。这些街道按八卦方位形成了六十四卦，充分地反映了64卦386爻的易经数理。为不让人们迷路，各街道都设置了方位说明牌。附：小镇开发模式及经典案例6 6、美国、美国Hersheys Hersheys 巧克力小城巧克力小176、城（1 1）基本情况简述）基本情况简述 位于美国宾夕法尼亚州的好时镇，离哈里斯堡国际机场仅10分钟车程。周围群山环绕、林森水绿，郁郁葱葱，自然环境相当优美。只有2万1千多人的小镇，拥有3家现代化的巧克力工厂，是世界上最大的巧克力产地。是美国家庭休闲旅游胜地是美国家庭休闲旅游胜地。在20世纪上半叶，好时镇就是好时公司，镇上的居民几乎全是好时公司的员工。好时公司铺筑了道路，修建了医院，建筑了体育馆、剧场、游乐场、巧克力温泉等几乎镇上的一切公共设施，并带头把好时镇建成美国小城镇绿化建设中的模范。（2 2）开发理念）开发理念 撒满巧克力的欢乐之城，围绕巧克力展开的一系列生产、游乐、体验式活动。（3 3177、）操作手法）操作手法 以巧克力为中心，结合巧克力的生产加工流程、巧克力风情不仅体现在无处不在的细节到处都有巧克力的影子，有全球最大的巧克力生产工厂赫雪，路灯是巧克力球Kiss的样子，连路名都是巧克力大道、可可大道，连走在路上空气中都充满着可可香，还有美国最大的主题（巧克力）游乐园Luna Par-k。附：小镇开发模式及经典案例7 7、海南博鳌小镇（、海南博鳌小镇（瑞士的达沃斯模式瑞士的达沃斯模式）（2 2）开发理念）开发理念 从亚洲论坛亚洲论坛举办以后，这里成了国内外知名的旅游胜地，旅游产业带动了相关的餐饮、娱乐、金融、通信等服务行业的大发展，吸引了大量农民进入城镇就业，成为推动博鳌镇所在地琼178、海市城镇建设的重要动力。（3 3）操作手法）操作手法 博鳌坐拥滨海、温泉、SPA、中医理疗，高尔夫、酒店、田园风光、小镇风情等度假要素。在这个小镇里，有一座中国业内首创、亚洲唯一的全岛型林克斯风格的高尔夫球场，它就是“博鳌乡村”。（1 1）基本情况简述）基本情况简述 博鳌是海南琼海的一个小镇，位于海南岛的东海岸，集江、河、湖、海温泉、沙滩、山峦等自然景观于一体，是个景色迷人的商务会议、度假胜地、更是饱揽湖光山色、领略河海一色的绝佳之地。博鳌镇地处万泉河入海口，拥有独特而丰富的旅游资源，万泉河口风光秀美，景色宜人，南海气势恢弘，海水清澈，海域平缓，黄金海岸长达8.5公里，是旅游度假、休养的理想之179、地。8 8、美国密歇根州地狱小镇、美国密歇根州地狱小镇附：小镇开发模式及经典案例（1 1）基本情况简述）基本情况简述 “地狱”位于密歇根州底特律市以西60英里。1841年10月13日正式命名为“地狱”。“地狱”很小，人口不多,只有72人。“市区”只有3幢建筑、3家商店，除了“尖叫”纪念品商店外，还有一家烤肉店及一家杂货店。镇上除了一条名为“地狱”的小河外，没有什么风景。（2 2）开发理念）开发理念 突出西方世界的鬼神文化，结合西方的鬼神突出西方世界的鬼神文化，结合西方的鬼神节日，发展节日，发展“地狱地狱”经济。经济。（3 3）操作手法）操作手法 “地狱”每年要举办很多活动。其中包括一年一度的“180、穿越地狱”赛跑活动。另外，每年5月份要举行“地狱好吃鬼节”，这一活动中有音乐舞会、美食品尝及艺术表演等。这些活动都能吸引相当数量的外地人。“尖叫”纪念品商店,不仅店名与地狱沾边，而且所卖的东西也与鬼神有关，像骷髅、面具等。附：新农村开发经典案例1 1、萧江休闲港湾、萧江休闲港湾玉岭村玉岭村 （1 1）基本情况简述）基本情况简述 玉岭村离县城仅1公里，具有非常优越的区位优势，是发展城郊生态农业休闲村的最佳村子。而玉田和白岭岗两个自然村分处永明河两岸，隔河相望，水资源较丰富，形成了非常好的田园风光。村内保留着众多古民居建筑，使古村落的特色可以形成，具备打造休闲古村落的基础。绿色蔬菜是面向城区休闲的181、一大卖点，可以大力发展农家民俗餐饮、生态采摘，打造农业生态旅游的产品系列。（2 2）发展定位）发展定位 潇江休闲港湾，利用临近县城的优势，将城郊农村的发展，与县城休闲功能建设相结合，成为县城休闲板块的重要组成部分。同时挖掘江永知青文化渊源，结合农村原生态田园模式，形成江永县城的知青文化展示地。（3 3）操作手法）操作手法 以城市的浴场，餐饮为主题发展，把玉岭村打造成休闲港湾，成为城市休闲场所。通过玉岭大排档、农庄山庄鱼庄接待等项目，形成餐饮为整个休闲旅游支撑的模式。结合江永县的8000长沙知青及该村原有知青基础，利用废弃的故旧民房建设一个知青博物馆，设计知青餐厅，其中陈列体现知青时代文化的文物182、及物品，将方方面面的历史结合起来，吸引知青带自己的孩子回来回味当年的知青生活。知青博物馆、知青餐厅、垂钓、玉岭大排档等项目将通过招商实现。附：新农村开发经典案例2 2、龙虎关下新瑶寨、龙虎关下新瑶寨仙姑塘仙姑塘 （1 1）基本情况简述）基本情况简述 仙姑塘村处在湖南广西两省交界处，离桂林仅百余公里，交通便利，省道S325线和粗石江河穿境而过。毗邻远近闻名的广西龙虎关，龙虎关口一半土地属该村。该村是江永与桂林连接的“重要口岸”，具有“通道经济”的最佳条件。因此，该村是两省交界的第一个村子，是从广西进入湖南的第一个村子，可以称之为“湖南第一村”。龙虎关广西湖南之间的重要历史关口，对于广西、湖南、岭183、南人民，都是一个值得了解、观光的节点。该村依山傍水，谷地、果园呈现出非常好的田园风貌，有很好的果林资源。近年来，水果产业发展迅速，种植香柚960亩，夏橙620亩。该村是个瑶族村落，建筑已无瑶族风貌，但仍存有瑶族生活习惯。（2 2）发展定位）发展定位 定位为龙虎关下新瑶寨社会主义新农村典范，以道路交通为基础，建成跨省边沿临近交通主线的休闲乡村。市场定位于水果、农副产品批发，湘桂省道过境的餐饮、水果购买、休憩，永、桂、柳、贺等周边城市休闲旅游，全国社会主义新农村观摩旅游，阳朔自助自驾旅游的延伸项目，广东自驾延伸项目。（3 3）操作手法）操作手法 为发展旅游市场，设计了跨省大漂流、生态廊道、焦疤谷登184、山游乐、垂钓等旅游项目，形成了休闲旅游发展支撑，增加该村的旅游吸引力，带动整个新村的生产发展。沿山的已有民居，发展原有的生态庭院果林经济，对旧民居进行重修和改造，扩大“猪沼果”生态立体农业模式的成果，设计立体观赏种植结构和庭院生态结构，形成新型生态休闲的模式。3 3、杭州良渚文化村、杭州良渚文化村 附：新农村开发经典案例（1 1）基本情况简述）基本情况简述良渚文化村这是个环境宜人的城镇，将容纳三万到五万常住人口，优美的自然山水间有博物馆、五星级度假酒店、学校、低密度写字楼和集市，可居可游，而这个城镇距离西湖大约半小时车程。（2 2）发展定位）发展定位 良渚文化村的实践方向是：原生态、尺度宜人和185、多元化。良渚文化村的理想之处更在于它并非原原本本地保留自然环境不予改变，而是通过从“整治”到“激活”，实现了自然环境和城镇发展的一种良性循环，从而让自然能够融入到人们基本的生活轨迹中。（3 3）操作手法）操作手法 为了尽可能地实现建筑的多元性，良渚文化村邀请的设计师团队堪称是目前全国最强大的设计阵容，超过20家国际国内设计师事务所和数以百计的卓越建筑设计师为良渚文化村倾注了长达三年的精力。建筑多元化还体现为内容的多元化，良渚文化村丰富的物业类型为多元化的建筑提供了可能。世界著名博物馆建筑设计师大卫切波菲尔德（David Chipperfield）设计了良渚文化博物馆；国内目前最顶尖的独立设计师186、设计了玉鸟流苏商业街；多达六个国家、超过二十个国际国内设计师事务所参与了五星级度假酒店、学校的设计。附：新农村开发经典案例4 4、成都、成都“五朵金花五朵金花”（1 1）基本情况简述）基本情况简述 所谓五朵金花，是指三圣乡东郊由红砂、幸福、万福、驸马、江家堰、大安桥等6个行政村组成的5个乡村旅游风景区，即春有鲜花花乡农居；夏有荷花荷塘月色；秋有菊花东篱菊园；冬有梅花幸福梅林；四季皆宜有菜花江家菜地。“五朵金花”的前身是城乡结合部的“垃圾村”，也是“城中村”改造的难点村，又是未来成都市市区的风口绿地。（2 2）发展定位）发展定位 用景点形式打造国家级品牌“农家乐”。在产业布局上，围绕共同做大做强187、“农家乐”这一主导产业，五个景区实现一区一景一业错位发展的格局。（3 3）操作手法）操作手法 一是推进城乡一体化协调发展，能够给城乡居民提供市外休闲娱乐场所，有利于当地农民就地转市民；二是有利于保护大城市环境，按照国家5A级风景区标准，突出蜀文化民居风格，建成成都市郊区靓丽风景线。三是有利于形成“一村一品一业”产业特色，为失地农民就地安置提供就业支持等。由于连片联户经营和“一村一景一业”创意新颖，打造出了乡村酒店、休闲会所、艺术村相互借景的和谐休闲娱乐场所，使“五朵金花”成为国内外负有盛名的“农字号”休闲娱乐品牌。项目一：昆明城郊旅游房地产项目项目一：昆明城郊旅游房地产项目A A旅游小镇带动房188、地产旅游小镇带动房地产该项目位于城郊一个景区，景区在昆明具有一定知名度，但以水库和湖泊为主体的大众休闲型旅游产品老化，处于更新换代之际，游客人数不多，景区内有一个宾馆和几个度假别墅，但入住率不高，景区经营状况一般。该区域属于世博园区的延展，已经有几个高档别墅项目，是昆明未来高档地产发展的一个区域，但与其它项目相比，项目A距离市区较远，道路交通状况不好。项目处于乡村之中，配套设施较差，基础设施建设还不完善。该项目在策划中提出由旅游带动地产，通过旅游小镇开发，休闲、度假旅游项目带动区域的人流、物流，完善配套设施，提升土地价值，促成地产增值。项目二：成都城郊旅游房地产项目项目二：成都城郊旅游房地产项189、目B B公园里的景观房地产公园里的景观房地产该项目是成都城郊著名旅游景区，景区通过5年运作，已经成为区域成熟、知名景区。该项目在策划中提出“乾坤大挪移”的手法，把房地产建在公园里，在旁边新的地块重新按照现有景区开发模式复制新景区，将现有景区成熟地块运作房地产，通过这样的挪移，开发商取得了很好收益。附：商业地产项目运营案例项目三：南京城郊旅游房地产项目项目三：南京城郊旅游房地产项目C C房地产楼盘改造景观建筑房地产楼盘改造景观建筑该项目开发商拥有在市区开发地产的成功经验，规划用地约5400亩，其中水面约2400亩，直接在城郊地块按照城市楼盘开发，一期约2500套酒店式公寓，350栋独立别墅以及各190、类配套项目。但由于楼房密度过高，丘陵山地变成了“房山”，楼房鳞次栉比，自然景观被破坏，沿湖滨的高档别墅无法按预期出售，仅以比公寓高1000元/平米的价格出售。要提升后期独栋别墅的潜在价值，必须要改造其景观效果，提高土地价值。项目通过开发温泉旅游，建设高档温泉度假区，同时改造现有公寓楼房设计，增加楼间回廊连接，通过花卉、园林等景观，形成花卉园林景观平台，在“房山”构建花团锦簇、绿廊相连的空中花园景观，将密集的“房山”公寓改造成为特色的景观建筑，提升了区域的土地价值。由以上可以看出三个旅游房地产项目的共性：由以上可以看出三个旅游房地产项目的共性：都属于城郊房地产项目，依托于百万人口的大都市；都属于城郊房地产项目，依托于百万人口的大都市；有小型水库或湖泊及低矮山地丘陵为环境依托，山水相依，植被茂密，生态有小型水库或湖泊及低矮山地丘陵为环境依托，山水相依，植被茂密，生态环境良好；环境良好；附：商业地产项目运营案例【报告结束】