1、XX项目可行性研究报告第一部分 项目概况一、位置1、位置宗地位于XX区XX1、2组，成都动物园和昭觉寺以北，在昭觉寺南路以东约800m，三环以内约1公里处，距天府广场7公里，属于典型的平原地貌。地块位置关系如图所示：天府广场北三环路昭觉寺南路成华东林项目成华东林项目 .二、项目经济技术指标1、土地面积：我司在成都XX区XX村土地面积为139.45亩。规划建设净用地面积约：92966.55平方米；代征地面积约：19993.4平方米（非建设用地）其中代征道路面积16394.22平方米；代征绿地：35599.19平方米（不作为计算绿地率使用）。2、建筑面积我司在成都的土地地上可建面积为39.05万平2、方米，其中：3、容积率：4.24、建筑密度：30%5、控高：建筑高度（包括屋面所有设施、设备）不超过航空限高573米（绝对高程）6、绿地率：25%三、项目现状30米道路，基本成型，通往昭觉寺南路1、地形地貌：边界规则。16米规划道路20米规划道路30米规划道路守仁道魁祖师墓（昭觉寺第五代方丈墓），宗地范围以外地块四至图宗地道路系统现状宗地内现状2、项目平坦状况：项目用地图片中弃土已经平整，用地平坦，地块高程与周边道路基本一致，利于小区的进出和小区内的布置。3、地面状况：宗地北侧为已经销售完毕的XX城市花园，东、南、西面现状均为空地，地块内有南北向低压电线通过，无水渠、池塘。4、地下状况：面积为3、92966.55（合139.4498亩），内嵌面积为4050（合6.0750亩）的守仁道魁祖师（昭觉寺第五代方丈）墓，由宗地南侧的昭觉寺管理，时常有慕名者朝拜，无管线、电缆。5、地块的完整性：代征地面积约：19993.4平方米（非建设用地）其中代征道路面积16394.22平方米；代征绿地：35599.19平方米（不作为计算绿地率使用）。6、地质情况：成都地下水丰富。7、地面的拆迁情况：地面建筑物除南北向低压电线未拆迁外，其余基本不需拆迁。第二部分 宏观经济一、GDP成都市2001-2006年GDP(亿元)1492.041870.892031.072370.768.56%16.72%16.02%4、12.22%11.73%0.00500.001000.001500.002000.002500.003000.002001200220032004200520060%5%10%15%20%25%GDP(亿元)GDP增长率2750.481667.10成都市经济快速增长，2006年相比2001年已翻了一番，已达到2750亿元，特别是05、06年，全市GDP的年增长率达到16%以上。二、常住人口成都市2001-2006年常住人口（万人）1019.91082.031103.40.84%1.54%1.47%2.11%1.97%1000102010401060108011001120200120022005、320042004520060.00%0.40%0.80%1.20%1.60%2.00%2.40%常住人口（万人）常住人口增长幅度1044.311028.481059.69全市人口流动量变化不大，常住人口呈上升趋势，但较为平稳，2006年末较2001年增加了83.5万人。三、人均GDP成都市2001-2006年人均GDP146291620917915191672191010000125001500017500200002250025000275002001200220032004200520060%3%6%9%12%15%人均GDP（元）人均GDP增长率10.80%10.53%6.99%14.6、31%2492713.77由于人口总体增幅比较平稳，因此成都市人均GDP与GDP几乎同比增长，2006年的人均GDP较2001年将近翻了一番。四、固定投资/房地产开发投资成都市2001-2006年固定投资与房地产开发投资对比分析55.06%20.6%40.14%25.75%22.90%18.75%19.06%37.03%20.7%0%7%14%21%28%35%42%49%56%200120022003200420052006固定投资增长率房地产开发投资增长率30.89%成都市2001-2006年固定投资与房地产开发投资对比分析582.21862.971085.21457.35025050017、00012501500175020002001200220032004200520060.100.130.160.190.220.250.280.310.34固定投资(亿元)房地产开发投资(亿元)房地产开发投资/固定投资702.15203.31291.41451.867501899.58170.76245.4619.170.290.290.280.270.310.3315%固定投资和房地产投资逐年增长，投资增长拉动经济上升，投资增长幅度远大于GDP增长幅度。2006年，投资增长幅度下降，但仍然远远高于GDP增长幅度。2004年前，房地产开发投资的增长低于固定投资的投资，2004年后，房地产开发8、投资的增长高于固定投资的投资，房地产开发投资在固定投资中的比例逐年降低，直到2004年，该比例逐渐上升且幅度较大。五、城镇居民人均可支配收入成都市2001-2006年人均可支配收入87929641103941135981289.66%8.17%01500300045006000750090001050012000135002001200220032004200520060%1.5%3%4.5%6%7.5%9%10.5%12%13.5%城镇居民人均可支配收入（元）城镇居民人均可支配收入增长率7.81%9.28%1278912.59%成都市城镇人民生活较为富裕，人均可支配收入逐年上涨，尤其是进入29、006年，全市城镇人均可支配收入的增长幅度保持在12%以上。六、城乡居民人均储蓄存款成都市2001-2006年人均储蓄存款余额9760119201431016292191692228620.05%17.66%16.26%13.85%22.13%04000800012000160002000024000280002001200220032004200520060%4%8%12%16%20%24%28%城镇居民人均储蓄存款（元）城镇居民人均储蓄存款增长率成都市城乡人民的储蓄存款较为丰厚，购买大宗物品的消费能较强。小结：城市建设投资拉动经济快速上涨，经济水平高，人口增长速度平稳，但消费能力较强。第三10、部分 市场分析一、施工面积/销售面积4.504.003.503.002.502.001.501.000.500.00成都市2001-2006年商品房施工面积和销售8.11%45.03%13.29%11.45%26.31%7.50%29.41%18.49%16.31%0%5%10%15%20%25%30%35%40%200120022003200420052006商品房施工面积增长率商品房销售面积增长率45%22.44%面积对比分析成都市2001-2006年商品房施工面积和销售05001000150020002500300035004000200120022003200420052006450011、面积对比分析商品房施工面积(万平方米)商品房销售面积(万平方米)商品房施工面积/销售面积1991.38701.212219.39515.562717.46966.352937.731128.873328.191213.574827.021532.922.842.722.812.602.743.15全市商品房的施工面积的增长幅度和房地产开发投资额的增长幅度相匹配，2001年-2004年，商品房施工面积增长不稳定摆幅在8%之间，2006年增长幅度快速增加。2005年前由于房价增幅较为平稳，房地产投资增幅也相对较小，而市场销售面积的上涨幅度除2005、2006年远远低于施工面积的上涨速度外，导致商品12、房的施工面积/销售面积这个比值增加，相对前2004年以前，房地产市场的供求比例逐年增加，2006年成都房价增幅较大，且市场总供给的增加幅度也较大，总体供需平衡。二、成交面积/批准销售面积2006年成都市主城区商品房及商品住宅市场销售状况良好，成交面积1017.2万平方米，批准预售商品房面积1209.59万平方米，供需平衡。三、商品住宅价格增幅/人均GDP增幅及商品住宅价格增幅/人均可支配收入增幅成都市2000-2006年人均GDP增长幅度和商品6.99%14.31%20.58%10.53%12.90%10.80%24.54%0%5%10%15%20%25%30%200020012002200313、200420052006人均GDP增长率商品住宅成交均价增长率8.02%7.12%19.93%2.60%住宅成交价格增长幅度对比分析13.77% 成都市2000-2006年人均可支配收入增长幅度和商品7.81%9.28%20.58%9.66%6.26%8.17%24.54%0%5%10%15%20%25%30%2000200120022003200420052006城镇居民人均可支配收入增长商品住宅成交均价增长率8.02%7.12%19.93%2.60%住宅成交价格增长幅度对比分析12.59% 成都市商品住宅成交均价逐年上涨，但在04年一个较大的上涨幅度后，近两年上涨幅度呈递减趋势一是因为市场14、宏观政策，自2004年起国家就针对房地产市场进行宏观调空；二是因为本市城区在不断扩大，增加了土地供应量；三是因为本市常住人口流动量变化不大；四是因为本市房价已经达到了一个较高水平。导致房价上涨的速度在减缓。自2004年以来，商品住宅成交价格上涨的幅度大于人均GDP上涨幅度及城镇人均可支配收入上涨幅度，因此，商品住宅成交价格增幅度仍然有可能减缓。四、投资性购买、外地人购买比例成都市主力购房人群为本地市民，住宅自有化率较高，根据成都市房地产信息中心主办的成都房地产市场报告显示，2006年成都市5城区商品房个人购买者的地域构成比例为，本地个人45.6%，外地个人40.3%，市郊区个人14。1%。本市15、购房居民以新购房和改善居住条件为主要目的，投资购房比例较低。从外地人购买比例接近本地居民购买比例来看，外地人非常看好本地房地产市场。五、商品住宅价格增幅/（人均可支配收入+人均储蓄余额）增幅成都市2001-2006年城镇居民人均可支配收入+储蓄存款余额增幅与商品住宅成交价格增幅对比分析24.54%20.38%19.93%15.79%15.64%14.90%14.40%11.42%0%5%10%15%20%25%30%2000200120022003200420052006商品住宅成交均价增长率城镇人均可支配收入+储蓄存款余额增长幅度2.60%8.02%7.12%2004年城镇居民可支配收入+储16、蓄存款余额的增长幅度低于市区商品住宅成交均价的增长幅度，说明商品住宅成交价格上涨幅度会趋于平缓。小结：房地产市场供需平衡，市区商品住宅成交均价上涨幅度减缓，但由于经济的增长，土地成本的提高，外地投资人对本地市场的看好，有拉动商品住宅成交均价快速上涨的可能性。第四部分 土地市场分析一、土地成交量2006年成都土地供应最明显特征就是继续放量，土地供应面积较去年继续增长。成都市主城五区分别有64宗土地拍卖/转让、32宗土地挂牌出让/转让，其中2宗暂停或推迟拍卖，成交87宗，供应6652.11亩，总成交面积约6570.76亩（438.05万平方米），其中9月份供应土地13宗，面积约3535亩，供应面积17、居首位，供应数量最多的是12月，供应15宗土地；5月供应面积和数量最少，仅供应3宗土地约64.9亩。近年来成都的（兼容）住宅用地供应块数越来越多，呈小型化、高容积率化的趋势。二、土地单价及变化趋势2003-2006年成都主城区（5区）土地成交（拍、挂）均份分析11413824827821.1%79.7%12.1%0501001502002503003504002003200420052006年00.10.20.30.40.50.60.70.80.9成交均价（万元/亩）成交均价增幅成都成交均价大幅上涨，但是增幅06年较05年有较大下滑。三、楼面地价及变化趋势2004-2006年成都主城区（兼容）18、住宅用地出让价格分析13824827812119381011050100150200250300350400200420052006年1-6月0200400600800100012001400成交均价（万元/亩）平均楼面地价近年成都市土地的楼面地价与土地单价同比上升，而近年来成都的（兼容）住宅用地供应块数越来越多，呈小型化、高容积率化的趋势，虽然住宅用地价格猛涨，但平均楼面地价涨幅有限，成都的住宅用地并没有想象中的昂贵。小结：市区半径在扩大，土地供地的范围在向周边扩展，总的来说，土地单价和楼面地价在逐年上涨。第五部分 项目周边市场分析一、项目区域在城市规划中的定位、项目位置、片区规划和发展（119、）项目位置宗地位于XX区XX1、2组，成都动物园和昭觉寺以北，在昭觉寺南路以东约800m，三环以内约1公里处，距天府广场7公里。（2）片区规划和发展项目所在区域为成都市XX区，地处成都东北。成都市总体规划XX区将划分成东区和东北区两大部分：东区是主城区内主要的工业区，以机械加工、冶金及化工工业为主；东北区则以发展电子工业及仓储业为主。同时，将北郊风景旅游区打造为都市后花园，并在长14公里的沙河XX段营造河居新概念。XX：“七片一带”新格局。根据成都市总体规划，目前XX区整体结构将形成“七片一带”的新格局，即成都物流基地功能区、“大学科技园”科技研发基地、理工大学教育功能区、龙潭都市工业区、北郊20、风景旅游功能区、旧城区、保和文化居住功能区、沙河城市发展带，其中沙河城市发展带和教育功能区、保和居住区是近几年的发展热点。北郊：变成都市后花园在北郊打造都市后花园，即利用现有熊猫基地、北郊磨盘山风景资源等有利条件，扩展用地与金牛区共同打造北郊旅游风景区。城东将成为成都市房地产继城南、城西之后的又一个黄金地段。旧城区内，将根据成都市中心区的发展目标，结合东郊工业企业的搬迁改造，增加和改造公共配套及市政基础设施，将旧城区改造成为以居住为主的城区。沙河：营造河居新概念 沙河XX段长约14公里，规划将沙河景观结构分为“两带两片八景点”。沙河沿线城市空间是城市东郊重要的线型开敞空间，在建设中实行整体协调21、分段控制，结合相关规划将其建设成为成都市东郊以生态居住为主，景观环境优美的带状空间。 根据以上显示，成都将力争把该区域打造成为崭新的城北新区、对外开放的“城市名片”。近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等： 目前在建的宗地北侧30米道路已基本通车，所有工程将于今年年底完成； 宗地西、南、北侧的规划道路将于今年年底建成； 宗地东侧南北向的低压电线杆将于近日拆迁完毕； 宗地西侧1000m处的地铁一号线站台将于2010年全线通车； 宗地东北侧12平方公里的北郊风景带将于数年内全部建成。2、片区产业结构、自然资源及人文环境（1）产业结构该片区22、将根据成都市中心区的发展目标，结合东郊工业企业的搬迁改造，增加和改造公共配套及市政基础设施，将旧城区改造成为以居住为主的城区。（2）自然环境治安情况：项目所处区域属传统意义上的“北乱”区域，但整个区域内的拆迁已基本完成，北部新城正在形成，目前较少发生不良治安情况。空气、噪声状况：地块位于成都市东北方向，虽有多条快速干道通过，但距离项目均较远，但附近的凤凰山机场有一定的航空噪音影响，尤其是在晚间；项目位于新绿水碾公园、3000亩北湖公园、12平方公里北郊风景区、熊猫基地和昭觉寺文化风景区的包围之中，空气非常清新，适宜居住。污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）：无。危险源情况（如高压线、放射性、易燃23、易爆物品生产或仓储基地等）：无。周边景观：位于新绿水碾公园、3000亩北湖公园、12平方公里北郊风景区、熊猫基地和昭觉寺文化风景区的包围之中，但项目周边主要为空地，景观较差。（3）人文环境宗地位于昭觉寺以北，昭觉寺是当地有名的寺庙，项目用地内嵌守仁道魁祖师（昭觉寺第五、六代方丈）墓，为风水宝地，由宗地南侧的昭觉寺管理，时常有慕名者朝拜。3、本地气象条件成都属亚热带季风气候，热量充足，雨量丰富，四季分明，气候潮湿，多云雾、少日照，是一个春早、夏热、秋凉、冬暖的城市。成都年平均温度16oC，夏季最高温一般不超过35oC，但却闷热；冬季平均气温约为5oC，极少有冰雪，但由于阴天多，空气潮，却显得很阴24、冷。成都市常年雨量充沛，年降水量1000毫米左右，但分配不均，主要降水量都集中在(4月10月，降水量占全年雨量的85%95%)，其中6月8月的降雨量可达全年雨量的60左右。冬春两季干旱少雨，成都气候的一个显著特点是多云雾，日照时间短。地块内未发现滑坡、危岩崩塌、泥石流、地面塌陷等不良地质现象，未出现变形和坍塌，现状稳定。成都地下水丰富。成都月平均降水量（毫米）、蒸发量（毫米）、日照（小时）、雾日项 目123456789101112全年月降水量5.910.921.450.788.6111.3235.5234.1118.046.418.45.8947.0月一日最大降水量8.59.818.470.225、107.598.9195.2170.993.942.524.18.2195.2月最大积雪深度0.40.40.50.5月日照时数72.564.396.9113.6127.2131.4163.2177.187.966.463.164.71228.3月蒸发量36.342.878.7105.8127.8129.8141.4132.192.157.743.732.41020.5月雾日数10.06.73.22.51.92.33.63.83.35.87.212.062.14、项目片区的交通状况及配套设施项目周边3000米内主要配套（1）、交通状况 宗地距昭觉寺南路数百米，由北侧和东侧的30m道路与之相连；另26、外，成绵高速、大件路、蜀龙大道（在建）、北新干线（在建）等快速通道交织成了密集的道路网络，交通通达性极佳； 公交系统情况：附近数百米内有1路、9路、32路、45路、49路、60路、69路、83路、302路等近10条公交线路通达市区； 私家车出入非常方便； 规划中的地铁1号线距项目仅1000m，将于2010年通车。（见成都市轨道交通线网）（2）、教育：双水碾小学、青龙场小学、四十中等学校构筑完备教育体系。根据片区规划，项目周边还将设置二所小学、二所中学、三所幼儿园；成都市轨道交通图（3）、医疗配套方面：成都军区总医院、内燃机厂职工医院、成铁分局东站医院、成都交通医院、416医院等；（4）、商业配27、套方面：基本无现状配套商业，距离规划中的北部新城商业中心约1.5公里； （5）、邮局：无； （6）、银行：无；（7）、其它：沙河水岸，新绿水碾公园、3000亩北湖公园、12平方公里的北郊风景区、动物园、熊猫基地、昭觉寺等文化风景区构筑起项目周边不可多得的居住优势。项目周边3000米外但可辐射范围主要社区配套（1）、位于成都北二环两侧的生活配套区和以梁家巷为中心的商业中心；（2）、距成都的CBD约6公里，具有极佳的通达性。 5、大市政配套（1）、道路现状及规划发展 用地东侧为规划中30m宽市政道路。 用地南侧为规划中16m宽市政道路。 用地西侧为规划中20m宽市政道路。 用地北侧为已经过到通车条28、件的30m宽市政道路。（2）、市政配套条件项目用市政配套（通讯、供水、排水、排污、供气、供电）主要通过项目北侧的道路地下管网接入。6、片区房地产市场状况及市场特点（1）物业类型及分布特征因为该片区属于成都市三环以内的主城区，物业类型以多层和高层项目为主。（2）开发规模该片区内现主要楼盘有蓝光富丽花城、XX城市花园，开发规模分别为40万、15万。（3）户型结构两房两厅两卫90平米以下，50三室两厅一卫110平米左右，20三室两厅两卫125平米左右，20四室两厅两卫144平米内，10（4）平均容积率片区内项目的平均容积率为4.2。（5）价格水平富丽花城2期平均价格约为4300元/（6）销售速度及消29、化率 富丽花城1、2期开盘当日即售磬。成都城北区域2006年成交商品房84万平方米。（7）购买人群成都市主力购房人群为本地市民，住宅自有化率较高，根据成都市房地产信息中心主办的成都房地产市场报告显示，2006年成都市5城区商品房个人购买者的地域构成比例为，本地个人45.6%，外地个人40.3%，市郊区个人14。1%。本市购房居民以新购房和改善居住条件为主要目的，投资购房比例较低。从外地人购买比例接近本地居民购买比例来看，外地人非常看好本地房地产市场。7、商业市场调研（1）商业的物业形态项目周边规划两个农贸市场，面积近9千平米，竞争楼盘富丽花城项目内规划配套景观商业步行街。（2）招商情况 基本无30、现状配套商业，距离规划中的北部新城商业中心约1.5公里，因此目前该片区基本上不存在招商情况。8、项目SWOT分析优势分析l 相对平均房价而言，项目土地成本不太高为我们迎来相对宽裕的操作空间。l 根据城市规划的北部新城会为该区域带来可预期升值空间。l 地块已完成拆迁，地势较平坦，边界规则，便于建筑布局。l 税收优惠比较大。劣势分析l 区域整体外部环境目前不好，在普通市民心目中属脏乱差地段，关注度不高。l 项目内嵌守仁道魁祖师（昭觉寺第五、六代方丈）墓。l 项目周边配套设施不完善。l 根据发展需要，本项目如需在今年开盘，各项工作都显得异常紧张。尤其本项目是我司在异地、在成都开发的首个项目，内部管理31、外部资源整合、关系协调方面都面临巨大挑战。机会点分析l 区域内无竞争楼盘少，正处于开发热点前期。l 重视环境景观，以此提升产品质素和档次。l 重视营销，通过包装和高水准的服务提升项目的品牌和档次。潜在威胁分析l 蓝光富丽花城的威胁l 其它区域内高品质楼盘会分流市场关注度和客户。9、目标客户群消费调研（1）本项目目标客户群项目辐射半径约35公里范围内，其中以区域内城北批发市场商户为主、同时考虑在城北区域内上班的各类企事业单位消费者、周边区域原居住人口和其他区域居民以及外地消费人群。初步预计整体客群来源如：l 周边市场商户20l 向四周辐射5公里范围内企事业单位上班的消费者35l 周边区域的原居32、住人口10l 来自其它区域或外地的消费者35。第六部分 项目价值判断一、项目定位原则和定位思路1、差异性项目定位应该具有一定的差异性，这种差异性主要针对市场（区域市场或整体市场）目前的整体供应特征，寻找一种与众不同的产品特点，以区别于区域市场或整体市场的其他形象，以免陷入同质化竞争的恶性泥潭。2、适应性项目的定位应该结合地块的特点、区域市场的特征等其他要素，提出最适合本项目的定位，而并非刻意的寻求创新，只有结合项目的实际情况提出的定位，才是最合适的。3、独特性独特性可以表现在具体的产品，亦可表现在独特的楼盘形象概念，她是一种具有鲜明特色的形象识别，是一种区分与市场同类产品的有效手段。二、产品定33、位1、产品形态定位由于地块容积率指标为4.2，加上地块本身自然资源特点，社区定位为中档的高层公寓社区。产品形态以高层建筑为主，做好园林景观。2、高层建筑户型面积以2房90m2为主，附带少量三房和四房户型。3、形象定位打造该片区最具有竞争力的住宅社区，通过建筑立面风格和园林打造凸现本案的独特性和与其他楼盘的差异性。4、目标客户定位整个社区客户定位为面向都市中产阶级。以成熟稳定的中青年人为主，一般出生于60年代末80年代初，年龄在2540岁之间为主。家庭结构一般只有一个小孩，部分家庭有一到两个老人。户主拥有一份较为稳定或是收入较高职业，事业处于上升期，一般为首次置业或是第二次置业。第七部分 工程进34、度一、项目分期项目采取分期建设、滚动发展的模式进行建设开发，在筹集到一定的启动资金后进行前期工程开发，前期工程开发所获利润和回收的建设投资滚动投入后续分期工程的建设开发。项目分四期实施开发，建设总工期三年半。项目第一期工程该期工程建筑面积约125207平方米，计划工期从2007年8月至2009年4月。项目第二期工程该期工程建建筑面积约130042平方米，计划工期从2008年2月开始做基础，至2009年10月完成。项目第三期工程该期工程建筑面积约133909平方米，计划工期从2008年8月开工到2010年4月完工。项目第四期工程该期工程建筑面积约94752平方米。预计工期从2009年2月到20135、0年10月全部完工，本项目开发完毕。二、确定工程各时间接点1、一期工程技术指标：该区域地上建筑面积约101129平方米，全部为高层公寓。、高层建筑安装工程：包括平基、基础、地下车库、主体、屋顶（包括屋面防水）、外立面装饰等。、区域内道路：主要包括区域内车行通道和人行步道。、区域内及其相关方面的环境工程：包括售房部、异地样板房、示范园林、小区入口等。建设工期：自2007年8月开始至2009年4月结束。形象进度：完成全部建设内容，高层通过竣工验收。2、二期工程技术指标：该区域地上建筑面积约105034平方米，全部为高层公寓。、高层建筑安装工程：包括平基、基础、地下车库、主体、屋顶（包括屋面防水）、36、外立面装饰等。、区域内道路：主要包括区域内车行通道和人行步道。、区域内及其相关方面的环境工程：包括水体、园林绿化、小区入口场等。建设工期：自2008年2月开始至2009年10月结束。形象进度：完成全部建设内容，高层通过竣工验收。3、三期工程技术指标：该区域地上建筑面积约108157平方米，全部为全部为高层公寓。、建筑安装工程：包括平基、基础、主体、屋顶（包括屋面防水）、外立面装饰等。、区域内道路：主要包括区域内车行通道和人行步道。、区域内及其相关方面的环境工程：区域内各幢房屋之间园林景观造型及绿化等。建设工期：自2008年8月开始至2010年4月结束。现场形象进度：区域内全部建安工程和园林绿化37、工程完工并形成建筑物之间道路，高层通过验收。4、四期工程技术指标：该区域地上建筑面积约76530平方米，全部高层公寓。、建筑安装工程：包括平基、基础、主体、屋顶（包括屋面防水）、外立面装饰等。、区域内道路：主要包括区域内车行通道和人行步道。、区域内及其相关方面的环境工程：区域内各幢房屋之间园林景观造型及绿化等。建设工期：自2009年2月开始至2010年10月结束。现场形象进度：区域内全部建安工程和园林绿化工程完工并形成建筑物之间及周边道路及小区剩余配套，通过全部验收，项目竣工。第八部分 销售进度1、开盘时间确定（不含车库）分期预售面积（平方米）预售时间销售周期一期第一次开盘500002007-38、12-153月一期第二次开盘511292008-3-223月二期第一次开盘300002008-6-283月二期第二次开盘500002008-9-283月二期第三次开盘250342008-12-206月三期第一次开盘300002008-12-206月三期第二次开盘600002009-6-273.5月三期第三次开盘181572009-10-172月四期第一次开盘200002009-10-172月四期第二次开盘565302009-12-193月2、每年销售量（单位：平方米）、（不含车库92967平方米 ）年度200720082009销售量500001861631546873、销售回款（单位：万元）假39、定：当月销售收入于当月收回40%款项，次月收回80%的款项，剩余20%的的款项于第3个月收回。年度2007200820092010回款额 9770 93680 90218 27352第九部分 项目经济分析一、项目总成本费用1、投资估算范围本投资估算范围包括项目从筹建至竣工验收、所有商品房销售完毕时所发生的全部费用。费用内容分为项目开发的土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、销售费用、开发期规费税费、其他费用、不可预见费和财务费用等。2、投资估算依据及投资估算方法（1）投资估算依据中华人民共和国建设部颁发的房地产开发项目经济评价方法；40、原国家计划委员会、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数；原国家计划委员会颁发的投资项目可行性研究指南（试用版）。现场收集的资料；类似项目开发建设统计数据。（2）根据项目特点分析，投资估算方法采用简单扩大经验指标估算法。3项目投资（1）土地费用项目总用地面积139.45亩。土地费用包括前期征地费、土地出让金、土地契税。地块398万元/亩，土地成本为55501.1万元；土地契税按综合价金3%提取，服务费按综合价金的0.25%提取共计1803.79万元。根据上述数据计算，项目土地费用合计为57304.89万元，半年内付清。（2）前期费用前期工程费主要包括项目前期规划、设计、可行性研究、水文、地质勘41、测，以及平整场地监理等阶段的费用支出，估算金额为12036.12元。基础设施建设包括建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程，费用包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用，估算金额为9540.73万元。以上两项合计21576.85万元。（3）工程成本建安成本包括土建、水电安装、电梯、智能化、消防工程、装修工程等成本，高层：1278元/平方米，车库：1025元/平方米，商业：1515元/平方米。估算金额合计59757.7万元。（4）不可预见费参照类似项目经验数据，该项目开发不可预见费按上述13项费用之和的2%估算，预算金额为1645.39万元。（5）销售费42、用销售费用为房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费，销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。根据我司以往项目经验数据分析，该项目销售费用按销售收入的3.5%估算，估算金额为7700.7万元。（6）管理费用管理费用为该项目开发企业的管理部门为组织和管理该房地产项目开发经营活动而发生的各项费用。主要包括：管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、无形资产摊销、开办费摊销以及其他管理费用。根据43、我司项目经验数据分析，该项目管理费用按销售收入的3.5%估算，估算金额为7700.7万元。（7）财务费用财务费用指开发企业为筹集资金而发生的各项费用，该项目财务费用为项目开发建设投资借款利息。项目各种借贷资金年综合计息利率预计为7%。根据项目实施计划及产品销售计划测算，项目从筹建到产品销售完毕预计发生借款利息7260万元。（8）合计经上所述，项目总投资为162946.23万元，单位造价为3371元/平方米。二、项目总收益1、产品销售价格项目开发产品主要有高层公寓、商业用房、车库。产品销售价格根据项目所在地目前房产销售价格预测，根据目前房地产市场行情及发展趋势分析，产品销售价格逐年考虑一定的上涨44、幅度。该项目的销售价格（按建筑面积计算）预测如下：分期时间均价（元）一期第一次开盘2007年12月-2008年3月4500一期第二次开盘2008年3月-6月4700二期第一次开盘2008年6月-9月4900二期第二次开盘2008年9月-12月5100二期第三次开盘2008年12月-2009年6月5300三期第一次开盘2008年12月-2009年6月5300三期第二次开盘2009年6月-10月5500三期第三次开盘2009年10月-12月5800四期第一次开盘2009年10月-12月5800四期第二次开盘2009年12月-2010年3月60002、产品销售收入项目产品可销售总建筑面积为4834245、4平方米，其中高层住宅378202平方米，商业用房12648m2，车库92967m2。根据上述数据计算项目总销售收入为221020万元，其中一期工程销售收入50530万元，二期工程销售收入57654万元，三期工程销售收入63742万元，四期工程销售收入48568万元。3、营业税金及附加项目应缴税金为营业税、城市维护建设费、教育费附加。营业税及附加为销售收入的*5.5%。合计12156万元。4、土地增值税项目应缴纳的土地增值税是每年按销售收入的1%预征，项目土地增值税金额为2210.2万元。5、汇总据以上分析，本项目利润总额为43708万元，企业所得税按销售收入的33%收取，共计14424万元，46、税后利润为29284万元。三、资金的筹措及使用计划1、资金投资计划序号项目名称合计建设经营期1年2年3年4年1建设投资162946768662728636534222611.1土地费用57305573050.000.000.001.2建安成本5975834801431825496164641.3前期费用21577119603720365022471.4销售费用770117002500250010011.5管理费用770010012500250017001.6财务费用72601420370018403001.7不可预计费用16450.00548548549单位（万元）2、可运用资金序号项目名称合47、计建设经营期1年2年3年4年1销售收入221020 9770 93680 90218 273522销售税金及附加12156 537.35 5152.4 4961.99 1504.363土地增值税2210.2 97.7 936.8 902.18 273.524可运用资金206653.8 9134.95 87590.8 84353.83 25574.12单位（万元）3、资金筹措本项目采取分期建设、滚动发展的模式开发建设。项目共分四期3年半，前期工程开发所得利润、回收的建设投资滚动投入后续分期工程的建设开发。项目融资方案为通过企业自筹、销售回款、招商引资、向银行借款及其他融资等多种方式筹集项目开发建48、设投资。企业自有资金和前期工程滚动投入后续工程资金构成项目资本金，出现有资金缺口时向银行或基金借款融资。根据融资方案及项目实施计划计算，项目第1年公司资金有缺口，后3年销售回款足以支付项目的工程费用。本项目开发建设投资筹措方案如下：企业自有资金15000万元；销售收入再投入91946万元；向基金、银行借款56000万元；自有资金率=自有资金/总投资100%=9.21%。序号项目名称合计建设经营期1年2年3年4年1资金来源162946 768662728636534222611.1自有资金15000 15000 0 0 01.2基金、银行贷款5600056000 0 0 01.3销售收入再投入949、19465866272863653422261单位（万元）4、贷款还本付息根据以下计算，本项目第2年就有资金用于偿还银行、基金的贷款，第4年能全部清还所有款项。序号项目名称合计建设经营期1年2年3年4年1借款还本息 1.1年初借款累计 0 57420 29000 100001.2 本年借款 56000 56000 0 0 01.3 本年应计利息 7260 1420 3700 1840 3001.4年底还本利息6326003212020840103001.5年末借款累计57420290001000002借款还本付息的资金来源2.1投资回收206653.8 9134.95 87590.8 843550、3.83 25574.12单位（万元）5、资金来源与运用序号项目名称合计建设经营期1年2年3年4年1资金来源 292020 80770 93680 90218 273521.1销售收入221020 9770 93680 90218 273521.2自有资金1500015000 0 0 01.3银行贷款5600056000 0 0 02资金运用 254996 77662 6704164697 455962.1建设投资162946768662728636534222612.2借款还本付息6326003212020840103002.3销售税金及附加12156 537 5152 4962 1503251、.4土地增值税2210 98 937 902 2742.5所得税1442416115461459112583盈余资金4428431083175927361-179444累积盈余资金3108348676222844284单位（万元）四、项目的经济指标1、财务评价参数折现率：10%。计算期：根据项目实施计划，项目从2007年5月开始筹建，支付第1笔土地款，到2010年3月全部销售完毕并拿到销售回款。全部工程竣工并销售完所有商品房，共计3.5年，故项目财务评价计算期为4年。2、盈利能力分析序号项目名称合计建设经营期1年2年3年4年1销售收入22102097709368090218273522总成本费52、用162946768662728636534222613销售税金及附加12156 537 5152 4962 15034土地增值税2210 98 937 902 2745利润总额43708-67731603054782033146所得税1442416115461459112587税后利润29284-678925875946361-7944单位：万元税前成本利润率=利润总额/总成本100%=26.82%税前销售利润率=利润总额/总销售收入100%=19.78%投资利润率=利润总额/总投资100%=24.96%税后成本利润率=税后利润/总成本100%=17.97%税后销售利润率=税后利润/总销售收53、入100%=13.25%投资净利润率=税后利润/总投资100%=16.72%3、财务内部收益率 FIRR全部投资现金流分析序号项目名称合计建设经营期1年2年3年4年1现金流入22102097709368090218273521.1销售收入22102097709368090218273522现金流出 191736 77662 34921 43857 352962.1建设投资162946768662728636534222612.2销售税金及附加12156 537 5152 4962 15032.3土地增值税2210 98 937 902 2742.4所得税1442416115461459112554、83净现金流 29284 -67096 58759 53684 -5091单位：万元自有资金现金流分析序号项目名称合计建设经营期1年2年3年4年1现金流入22102097709368090218273521.1销售收入22102097709368090218273522现金流出 198996 21662 67041 64697 455962.1自有资金1500015000 0 0 02.2预售收入再投入9194658662728636534222612.3贷款本息尝还6326003212020840103002.4销售税金及附加12156 537 5152 4962 15032.5土地增值税255、210 98 937 902 2742.6所得税1442416115461459112583净现金流 22024 -11892 26639 25521 -18244单位：万元（CI-CO）t(1+FIRR)-t=0 式中：CI-现金流入量CO-现金流出量t-第t年根据上式计算出内部收益率为：FIRR（全部投资）=41%FIRR（自有资金）=181%4、投资回收期全部投资投资回收期= 年自有资金投资回收期= 年5、财务净现值(FNPV)FNPV=（CI-CO）t(1+ic)-t 式中：FNPV-财务净现值CI-现金流入量CO-现金流出量ic-基准收益率，此处ic =10%t-第t年根据上式计算项56、目财务净现值：FNPV（全部投资）=17918.2万元；FNPV（自有资金）=24421.16万元；分析上述财务指标，项目全部投资回收期为3.44年，自有资金投资回收期为3.43年，投资回收期限较短、投资回收较快；项目财务内部收益率分别为41%和181%，高于基准收益率10%，财务净现值分别为17918.2万元和24421.16万元，大于零；自有资金净收益率高打为146.83%，远远高于银行长期贷款利率6.12%；上述分析说明项目的盈利能力较强，项目从财务上讲是可行的。根据上述的项目资金来源与运用表，分析表中数据，计算期第一年、第四年项目的资金流入与流出持平，其他各年均有盈余资金，说明项目的资57、金是匹配的，能够保证财务平衡，因而项目滚动开发模式在资金的筹措与运用上是可行的。6、财务平衡及偿债能力分析项目建设投资借款采取等额还本利息照付方式偿还，借款偿还期为3年，计划在2008年12月至2010年12月两年间等额偿还借款本金及利息。还款期内项目总利息备付率为6.06，在还款期内，总利息备付率和各年的利息备付率均大于2，说明项目有足够的资金偿还借款本息。第十部分 项目敏感性分析一、盈亏平衡点1、盈亏平衡分析计算项目产品的保本销售价。分析项目产品开发成本构成，其中开发间接费、管理费用、销售费用、其他费用、不可预见费以及各种税费等为可变成本，其他为固定成本。结合以往公司开发项目的参考数据，估58、算出项目的营业税及附加，土地增值税率大概维持在6.5%的水平。平均售房价格盈亏平衡点=平均物业单位造价/（1-税率） =3091.2/（1-0.065）=3306.1元/平方米2、盈亏平衡分析计算项目产品的保本销售率。项目的可变成本与产品销售率及销售收入相关，根据房地产开发统计资料分析计算，该项目产品开发总成本162946万元分解成固定成本133864万元、可变成本29082万元。项目可销售商品房建筑面积为483424平方米，销售收入为221020万元，经营税金及附加为12156万元，土地增值税为2210万元。根据上述数据计算项目盈亏平衡点如下，绘制盈亏平衡分析图见下图。盈亏平衡表03000059、60000900001200001500001800002100000%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%销售率%销售收入及成本费用（万元）固定成本产品开发成本本销售收入（扣税金）BEP（销售率）=固定成本/销售收入（扣税金）-可变成本100%=75.39%BEP（售房量）=48342475.39% =364453平方米变化幅度销售价格税前销售利润率税前投资利润率税后销售利润率税后投资利润率10%502926.48%36.6%19.86%27.45%5%480123.29%3085%17.46%23.14%457219.78%24.96%13.25%16.72%-560、%434315.94%19.28%11.96%14.46%-10%411511.58%13.32%8.69%9.99%从盈亏平衡分析可以看出，项目的各类商品房出售率只需达到可销售面积的75.39%，即销售面积达到364453平方米时，项目就可以保本。说明项目具有较强的抗风险能力。二、对价格变化三、建安成本变化变化幅度建安成本税前销售利润率税前成本利润率税后销售利润率税后投成本润率10% 65733.8 17.07%22.34%11.44%14.96%5%6274618.42%24.54%12.34%16.44% 59758 19.78%24.96%13.25%16.72%-5% 567702161、.13%29.19%14.16%19.56%-10% 5378222.48%31.65%15.06%21.21%对建安成本变化对销售价格变化敏感性分析0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%-10%-5%0%5%10%不确定因素的变化率税后销售利润率从敏感性分析表和敏感性分析图可以看出，项目对商品房销售价格变化最为敏感，建设投资变化次之。在项目可行区域内，允许建设投资增加幅度为73.1%，允许产品销售价格下降幅度为27.7%，说明项目具有较强的抗风险能力。小结：从盈利能力分析可知，项目的财务内部收益率高于基准收益率，资本金收益率高于银行长期贷款利率，投资回收期限较短，说明项目具62、有较强的盈利能力；项目借款偿还期为3年，还款期内，项目的利息备付率均大于2项目具有较好的偿债能力，满足贷款机构的要求；从项目的不确定性分析来看，项目具有较强的抗风险能力。综上所述，该项目从财务上讲是可以接受的。第十一部分 项目风险分析一、区域性发展及规划风险项目所在区域为成都市XX区，地处成都东北。成都市总体规划XX区将划分成东区和东北区两大部分：东区是主城区内主要的工业区，以机械加工、冶金及化工工业为主；东北区则以发展电子工业及仓储业为主。同时，将北郊风景旅游区打造为都市后花园，并在长14公里的沙河XX段营造河居新概念。XX：“七片一带”新格局。根据成都市总体规划，目前XX区整体结构将形成“63、七片一带”的新格局，即成都物流基地功能区、“大学科技园”科技研发基地、理工大学教育功能区、龙潭都市工业区、北郊风景旅游功能区、旧城区、保和文化居住功能区、沙河城市发展带，其中沙河城市发展带和教育功能区、保和居住区是近几年的发展热点。本项目是我司在成都发展的第一站，对于我司在成都市场有突破性的战略意义。项目建设规模大、建设投资高，对区域的招商引资、经济发展具有积极的推动作用。从而起到增加当地就业、提高当地居民的生活水平、收入水平和生活质量的作用。项目建设占地面积较大，开发建设过程将涉及到项目建设地块上已经拆迁完毕，目前周边居民数量小，对其人民的生活、生产活动产生的影响较小。二、市场因素风险成都市64、经济发达，居于西南片区之首，房地产销售价格较高，近年来商品住宅成交价格涨幅在缩小，由于宏观政策的抑制，但当地人口总数的逐年增加，需求量增加。外地投资者对成都市场的看好等综合因素考虑，近年成都市场将维持一定的火暴场面。我司有丰富的中高档住宅开发经验，相信我司的产品在成都市场一定能引起轰动性效应。三、融资风险本项目建设规模大，资金需求较大，尤其是第1年。如果国家政策因素改变，融资成本提高，均将会影响到此项目的利润水平。我司综合实力雄厚，对于规避融资风险具有充分的信心。第十二部分 结论与建议一、结论XX村区作为成都市打造北部新区的重点开发的区域，城市发展潜力大，项目所在地的房地产具有巨大的升值潜力。65、项目具有很好的市场前景。财务分析表明项目具有较强的盈利能力、较好的清偿能力和较强的抗风险能力。说明项目的建设规模、建设投资是合理可行的。项目从财务上讲是可以接受的。社会评价分析表明项目具有较好的社会效益和较小的社会风险。综上所述，项目的开发建设是切实可行的。二、建议项目采取分期建设、滚动发展的模式开发建设。项目实施过程中应精心策划、安排各分期工程的建设，保证项目滚动模式有效运行。从而保证项目高效、顺利完成。鉴于项目为房地产开发项目，应协调好与政府各部门的关系，尽快与市政供水、供电、供气、排污等部门签订相关协议，确保项目的立项、设计和后续工作顺利进行，从而保证项目的开发建设顺利进展第29页共7466、页原文已完。下文为附加文档，如不需要，下载后可以编辑删除，谢谢！施工组织设计本施工组织设计是本着“一流的质量、一流的工期、科学管理”来进行编制的。编制时，我公司技术发展部、质检科以及项目部经过精心研究、合理组织、充分利用先进工艺，特制定本施工组织设计。一、 工程概况：西夏建材城生活区27#、30#住宅楼位于银川市新市区，橡胶厂对面。本工程由宁夏燕宝房地产开发有限公司开发，银川市规划建筑设计院设计。本工程耐火等级二级，屋面防水等级三级，地震防烈度为8度，设计使用年限50年。本工程建筑面积:27#楼3824.75m2;30#楼3824.75 m2。室内地坪0.00以绝对标高1110.5 m为准，总67、长27#楼47.28m；30#楼47.28 m。总宽27#楼14.26m；30#楼14.26 m。设计室外地坪至檐口高度18.6 00m，呈长方形布置，东西向，三个单元。本工程设计屋面为坡屋面防水采用防水涂料。外墙水泥砂浆抹面，外刷浅灰色墙漆。内墙面除卫生间200300瓷砖，高到顶外，其余均水泥砂桨罩面，刮二遍腻子；楼梯间内墙采用50厚胶粉聚苯颗粒保温。地面除卫生间200200防滑地砖，楼梯间50厚细石砼1：1水泥砂浆压光外，其余均采用50厚豆石砼毛地面。楼梯间单元门采用楼宇对讲门，卧室门、卫生间门采用木门，进户门采用保温防盗门。本工程窗均采用塑钢单框双玻窗，开启窗均加纱扇。本工程设计为节能型68、住宅，外墙均贴保温板。本工程设计为砖混结构，共六层。基础采用C30钢筋砼条形基础，上砌MU30毛石基础，砂浆采用M10水泥砂浆。一、二、三、四层墙体采用M10混合砂浆砌筑MU15多孔砖；五层以上采用M7.5混合砂浆砌筑MU15多孔砖。本工程结构中使用主要材料：钢材：I级钢，II级钢；砼：基础垫层C10，基础底板、地圈梁、基础构造柱均采用C30，其余均C20。本工程设计给水管采用PPR塑料管，热熔连接；排水管采用UPVC硬聚氯乙烯管，粘接；给水管道安装除立管及安装IC卡水表的管段明设计外，其余均暗设。本工程设计采暖为钢制高频焊翅片管散热器。本工程设计照明电源采用BV2.5铜芯线，插座电源等采用B69、V4铜芯线；除客厅为吸顶灯外，其余均采用座灯。二、 施工部署及进度计划1、工期安排本工程合同计划开工日期：2004年8月21日，竣工日期：2005年7月10日，合同工期315天。计划2004年9月15日前完成基础工程，2004年12月30日完成主体结构工程，2005年6月20日完成装修工种，安装工程穿插进行，于2005年7月1日前完成。具体进度计划详见附图1（施工进度计划）。2、施工顺序基础工程工程定位线（验线）挖坑钎探（验坑）砂砾垫层的施工基础砼垫层刷环保沥青 基础放线（预检）砼条形基础刷环保沥青 毛石基础的砌筑构造柱砼地圈梁地沟回填工。结构工程结构定位放线（预检）构造柱钢筋绑扎、定位（隐检70、）砖墙砌筑（50cm线找平、预检）柱梁、顶板支模（预检）梁板钢筋绑扎（隐检、开盘申请）砼浇筑下一层结构定位放线重复上述施工工序直至顶。内装修工程门窗框安装室内墙面抹灰楼地面门窗安装、油漆五金安装、内部清理通水通电、竣工。外装修工程外装修工程遵循先上后下原则，屋面工程（包括烟道、透气孔、压顶、找平层）结束后，进行大面积装饰，塑钢门窗在装修中逐步插入。三、 施工准备1、 现场道路本工程北靠北京西路，南临规划道路，交通较为方便。场内道路采用级配砂石铺垫，压路机压。2、 机械准备设2台搅拌机，2台水泵。现场设钢筋切断机1台，调直机1台，电焊机2台，1台对焊机。现场设木工锯，木工刨各1台。回填期间设打夯71、机2台。现场设塔吊2台。3、施工用电施工用电已由建设单位引入现场；根据工程特点，设总配电箱1个，塔吊、搅抖站、搅拌机、切断机、调直机、对焊机、木工棚、楼层用电、生活区各配置配电箱1个；电源均采用三相五线制；各分支均采用钢管埋地；各种机械均设置接零、接地保护。具体配电箱位置详见总施工平面图。3、 施工用水施工用水采用深井水自来水，并砌筑一蓄水池进行蓄水。楼层用水采用钢管焊接给水管，每层留一出水口；给水管不置蓄水池内，由潜水泵进行送水。4、 生活用水生活用水采用自来水。5、 劳动力安排结构期间：瓦工40人；钢筋工15人；木工15人；放线工2人；材料1人；机工4人；电工2人；水暖工2人；架子工8人；72、电焊工2人；壮工20人。装修期间抹灰工60人；木工4人；油工8人；电工6人；水暖工10人。四、主要施工方法1、施工测量放线施工测量基本要求A、西夏建材城生活区17#、30#住宅楼定位依据：西夏建材城生活区工程总体规划图，北京路、规划道路永久性定位B、根据工程特点及建筑工程施工测量规程DBI012195，4、3、2条，此工程设置精度等级为二级，测角中误差12，边长相对误差1/15000。C、根据施工组织设计中进度控制测量工作进度，明确对工程服务，对工程进度负责的工作目的。工程定位A、根据工程特点，平面布置和定位原则，设置一横一纵两条主控线即27#楼：（A）轴线和（1）轴线；30#楼：（A）轴线和73、（1）轴线。根据主轴线设置两条次轴线即27#楼：（H）轴线和（27）轴线；30#楼：（H）轴线和（27）轴线。 B、主、次控轴线定位时均布置引桩，引桩采用木桩，后砌一水泥砂浆砖墩；并将轴线标注在四周永久性建筑物或构造物上，施测完成后报建设单位、监理单位确认后另以妥善保护。C、控轴线沿结构逐层弹在墙上，用以控制楼层定位。D、水准点：建设单位给定准点，建筑物0.00相当于绝对标高1110.500m。基础测量A、在开挖前，基坑根据平面布置，轴线控制桩为基准定出基坑长、宽度，作为拉小线的依据；根据结构要求，条基外侧1100mm为砂砾垫层边，考虑放坡，撒上白灰线，进行开挖。B、在垫层上进行基础定位放线前74、，以建筑物平面控制线为准，校测建筑物轴线控制桩无误后，再用经纬仪以正倒镜挑直法直接投测各轴线。C、标高由水准点引测至坑底。结构施工测量A、首层放线验收后，主控轴一引至外墙立面上，作为以上务层主轴线竖身高以测的基准。B、施工层放线时，应在结构平面上校投测轴线，闭合后再测设细部尺寸和边线。C、标高竖向传递设置3个标高点，以其平均点引测水平线折平时，尽量将水准仪安置在测点范围内中心位置，进行测设。2、基坑开挖本工种设计地基换工，夯填砂砾垫层1100mm；根据此特点，采用机械大开挖，留200mm厚进行挖工、铲平。开挖时，根据现场实际土质，按规范要求1:0.33放坡，反铲挖掘机挖土。开挖出的土，根据现场75、实际情况，尽量留足需用的好土，多余土方挖出，避免二次搬运。人工开挖时，由技术员抄平好水平控制小木桩，用方铲铲平。挖掘机挖土应该从上而下施工，禁止采用挖空底脚的操作方法。机械挖土,先发出信号，挖土的时候，挖掘机操作范围内，不许进行其他工作，装土的时候，任何人都不能停留在装土车上。3、砌筑工程材料砖：MU15多孔砖，毛石基础采用MU30毛石。砂浆：0.00以下采用M10水泥砂浆，一、二、三、四层采用M10混合砂浆，五层以上采用M7.5混合砂浆。砌筑要求A、开工前由工长对所管辖班组下发技术交底。B、砌筑前应提前浇水湿润砖块，水率保持在1015。C、砌筑采用满铺满挤“三一砌筑法“，要求灰浆饱满，灰缝876、12mm。D、外墙转角处应同时砌筑，内外墙交接处必须留斜槎，槎子长度不小于墙体高度的2/3，槎子必须平直、通顺。E、隔墙与墙不同时砌筑又不留成斜槎时可于墙中引出阳槎或在墙的灰缝中预埋拉结筋，每道不少于2根。F、接槎时必须将表面清理干净，浇水湿润，填实砂浆，保持灰缝平直。G、砖墙按图纸要求每50mm设置26钢筋与构造柱拉结，具体要求见结构总说明。H、施工时需留置临时洞口，其侧边离交接处的墙面不少于500mm，顶部设边梁。4、钢筋工程凡进场钢筋须具备材质证明，原材料须取样试验，经复试合格后方可使用。钢筋绑扎前应仔细对照图纸进行翻样，根据翻样配料，施工前由工长对所管辖班组下发技术交底，准备施工工具，77、做好施工的准备工作。板中受力钢筋搭接，I级钢30d，II级钢40d，搭接位置：上部钢筋在跨中1/3范围内，下部钢筋在支座1/3范围内。钢筋保护层：基础40mm，柱、梁30mm，板20mm。保护层采用50mm50mm的水泥砂浆块。板上部钢筋用马凳按梅花状支起。所有钢筋绑扎，须填写隐检记录，质评资料及目检记录，验收合格后方可进行下道工序。5、砼工程水泥进场后须做复试，经复试合格后由试验室下达配合比。施工中严格掌握各种材料的用量，并在搅拌机前进行标识，注明每立方米、每盘用量。同时搅拌时，须车车进磅，做好记录。 浇筑前，对模板内杂物及油污、泥土清理干净。投料顺序：石子水泥砂子。本工程均采用插入式振捣器78、，一次浇筑厚度不宜超过振捣器作用部分长度的1.25倍，捣实砼的移动间距不宜大于振捣器作用半径的1.5倍。砼浇筑后1昼夜浇水养护，养护期不少于7d，砼强度未达到1.2MPa之前不得上人作业。6、模板工程本工程模板采用钢木混合模板。模板支搭的标高、截面尺寸、平整度、垂直度应达到质量验收标准，以满足其钢度，稳定性要求。模板支撑应牢固可靠，安装进程中须有防倾覆的临时固定措施。本工程选用851脱模剂，每拆除一次模板经清理后涂刷脱模剂，再重新组装，以保证砼的外观质量。6、 架子工程本工程采用双排架子防护，外设立杆距墙2m，里皮距墙50cm，立杆间距1.5m，顺水间距1.2m，间距不大于1m。 架子底部夯实79、，垫木板，绑扫地杆。为加强架子的稳定性，每七根立杆间设十字盖，斜杆与地面夹角60o。为防止脚平架外倾，与结构采用钢性拉接，拉接点间距附和“垂四平六“的原则。外防护架用闭目式安全网进行封闭，两平网塔接和网下口必须绑孔紧密。结构架子高出作业层1m，每步架子满铺脚手板，要求严密牢固并严禁探头板。7、 装饰工程装饰工程施工前，要组织质监部门、建设、设计、施工单位四方参加的主体结构工程核验收，对已完全体分部工程进行全面检查、发现问题及时处理，清除隐患，并做好装饰前材料、机具及技术准备工作。1、根据预算所需材料数量，提出材料进场日期，在不影响施工用料的原则下，尽量减少施工用地，按照供料计划分期分批组织材料80、进场。2、将墙面找方垂直线，清理基层，然后冲筋，按照图纸要求，分层找平垂直，阴阳角度方正，然后拉线作灰饼。底子灰应粘结牢固，并用刮杠刮平，木抹子抹平。3、罩面应均匀一致，并应在终凝前刮平压光，上三遍灰抹子。4、油漆、涂料施工：油漆工程施工时，施工环境应清洁干净，待抹灰、楼地面工程全部完工后方可施工，油漆涂刷前被涂物的表面必须干燥、清洁，刷漆时要多刷多理不流坠，达到薄厚均匀，色调一致，表面光亮。墙面涂料基层要求现整，对缝隙微小孔洞，要用腻子找平，并用砂纸磨平。为了使颜色一致，应使用同一配合比的涂料，使用时涂料搅匀，方可涂刷，接槎外留在阴阳角外必须保证涂层均匀一致表面不显刷纹。8、 楼地面工程楼地81、面工程只作50厚豆石砼垫层。做垫层必须先冲筋后做垫层，其平整度要控制在4mm以内，加强养护45天后，才能进行上层施工。10、层面工程1、屋面保温层及找平层必须符合设计要求，防水采用防水卷材。2、做水泥砂浆找平层表面应平整压光，屋面与女儿墙交接处抹成R150mm圆角。3、本工程屋面材料防水，专业性强，为保证质量，我们请专业人员作防水层。4、原材料在使用前经化验合格后才能使用，不合格材料严禁使用。11、水、暖、电安装工程管道安装应选用合格的产品，并按设计放线，坡度值及坡向应符合图纸和规范要求。水、暖安装前做单项试压，完毕后做通、闭水后试验和打压试验，卫生间闭水试验不少于24小时。电预埋管路宜沿最近82、线路敷设，应尽量减少弯曲，用线管的弯曲丝接套丝，折扁裂缝焊接，管口应套丝用堵头堵塞。油漆防腐等均符合图纸各施工规范及质量评定标准。 灯具、插座、开关等器具安装，其标高位置应符合设计要求，表面应平直洁净方正。灯具、插座、开关等器具必须选用合格产品，不合格产品严禁使用。做好各种绝缘接地电阻的测试和系统调整记录，检查配线的组序一定要符合设计要求。五、预防质量通病之措施本工程按优质工程进行管理与控制，其优质工程的目标体系与创优质工程的保证措施在本工程施工组织设计中做了详述。本措施不再述。创优质工程除对各分部、分项、工序工程施工中，精心操作，一丝不苟、高标准严要求作业外，关键是防止质量通病。为此，提出防83、止通病的作业措施如下：1、砖墙砌体组砌方法：、组砌方法：一顺一丁组砌，由于这种方法有较多的丁砖，加强了在墙体厚度方向的连结，砌体的抗压强度要高一些。、重视砖砌体水平灰缝的厚度不均与砂浆饱满度：、水平灰缝不匀：规范规定砖砌体水平灰缝厚度与竖向灰缝宽度一般为10mm，但不应小于8mm，也不应小于12mm。砂浆的作用：一是铺平砖的砌筑表面，二是将块体砖粘接成一个整体。规范中之所以有厚度和宽度要求，是由于灰缝过薄，使砌体产生不均匀受力，影响砌体随载能力。如果灰缝过厚，由于砂浆抗压强度低于压的抗压可度。在荷载作用下，会增大砂浆的横向变形，降低砌体的强度。试验研究表明，当水平灰缝为12mm时，砖砌体的抗压84、强度极限，仅为10mm厚时的7075，所以要保证水平灰缝厚度在812mm之间。怎样确保水平灰缝的厚度呢？A、皮数杆上，一定将缝厚度标明、标准。B、砌砖时，一定要按皮数杆的分层挂线，将小线接紧，跟线铺灰，跟线砌筑。C、砌浆所用之中砂，一定要过筛，将大于5mm的砂子筛掉。D、要选砖，将过厚的砖剔掉。E、均匀铺灰，务使铺灰之厚度均匀一致。坚持“一块砖、一铲灰、一揉挤“的“三一“砌砖法“。砂浆必须满铺，确保砂浆饱满度。规范规定：多孔砖砌体，水平灰缝的砂浆饱满度不得低于80，这是因为，灰缝的饱满度，对砌体的强度影响很大。比如：根据试验研究，当水平灰缝满足80以上，竖缝饱满度满足60以上时，砌体强度较不饱85、满时，要提高23倍，怎样保证灰缝饱满度呢？A、支持使用所述的“三一“砌砖法，即“一块砖、一铲灰、一揉挤“。B、水平缝用铺浆法（铺浆长度50cm）砌筑，竖缝用挤浆法砌筑，竖缝还要畏助以加浆法，以使竖向饱满，绝不可用水冲灌浆法。C、砂浆使用时，如有淅水，须作二次拌合后再用。绝不可加水二次拌合。拌好的砂浆，须于3小时之内使用完毕。D、不可以干砖砌筑。淋砖时，一般以15含水率为宜。（约砖块四周浸水15mm左右）。注意砌砖时的拉结筋的留置方法：砖砌体的拉结筋留置方法，按设计要求招待。如设计没有具体规定时，按规范执行。规范规定“拉结筋的数量每12cm厚墙放1根6钢筋，沿墙高每50cm留一组。埋入长度从墙的86、留槎处算起，每边均100cm，末端应有弯钩”见图。规范还规定：“构造柱与墙连拉处，宜砌成马牙槎，并沿墙高每50cm设26拉结钢筋，每边伸入墙内100cm。2、预防楼梯砼踏步掉角：楼梯踏步浇筑砼后，往往因达不到砼强度要求，就因施工需要提前使用，既便有了足够强度，使用不慎，都会掉楞掉角。而且有了掉角，修补十分困难，且不定期牢固。为此宜采用两种方式予以防治：踏步楞角上，在浇筑砼时增设防护钢筋。踏步拆模时，立即以砂袋将踏步覆盖。（水泥袋或用针织袋装砂）既有利于砼养护，又可保护踏步楞角。3、楼梯弊端的预防：防止踏步不等高：踏步不等高，既不美观，又影响使用。踏步不等高现象，一般发生在最上或最下一步踏步中。87、产生的原则，一是建筑标高与结构标高不吻合。二是将结构标高误为建筑标高。三是施工粗心，支模有误。为此，浇筑楼梯之间：仔细核查楼梯结构图与建筑图中的标高是否吻合。经查核与细致计算无误后，再制作安装模板。浇筑砼中，往往由于操作与模板细微变形，也会使踏步有稍话误差。这一个误差，要在水泥砂浆罩面时予以调整。为使罩面有标准。在罩面之前，根据平台标高在楼梯侧面墙上弹出一道踏步踏级的标准斜线。罩面抹灰时，便踏步的外阳角恰恰落在这一条斜线上。这样做，罩面完成后，踏步的级高级宽就一致了。如果，施工出现踏步尺寸有较大误差，一定要先行剔凿，并用细石砼或高强度水泥砂浆调整生，再做罩面。4、堵好脚手眼：堵脚手眼做得好坏，88、直接影响装修质量。一是影响墙面抹灰之脱落、开裂也空鼓；二是洒水可沿已开裂的脚手眼进入室内。因此，堵脚手眼的工作万不可忽视、大意：将脚手眼孔内的砂浆、灰尘凿掉，清除洁净，洒水湿透眼内孔壁。将砖浸水湿透。脚手眼内外同时堵砌，绝不准用干砖堵塞。用“一砖、一铲灰、一挤塞“三一砌砖法堵塞，绝不准用碎块碴堵塞。砂浆必须饱满（最后的一块砖堵完后，用竹片或扁平钢筋将砂浆塞实，刮平，灰缝要均匀、实心实意，不准不刮浆干塞砖块）。5、散水砼变形缝的做法：砼散水的变形缝，常规做法是镶嵌木条，砼浇筑有足够强度后将此木条取出，再灌以沥青砂浆。其缺点是L散水板块相邻高差平整不易保证，木嵌条不可取净，取木条将板块楞角碰坏，不89、灌沥青砂浆而灌热沥青等。好的做法是：、事先按变形的长短、高度（板块砼厚）的制作厚为20mm的沥青砂浆板条；砼板块浇筑前，第一块板的断缝处支设模块，砼有足够强度（1.2Mpa）后，拆除侧模板，将预制沥青砂浆板条贴粘在砼板块侧缝表面，接着浇筑第二块板块砼。集资或跳浇散水板块。（靠墙身处不支模板，直接将沥青砂浆板条粘贴）。当板块砼都有了足够强度后，再用加热后的铁铬子，将缝处沥青砂浆板条予以慰汤，使其缝隙深浅一致，交角平顺。6、卫生间地面漏水的预防：现浇砼楼板：沿房间四周墙上翻150mm。找平层：施工前，清理面层须洁净，并湿润砼楼板表面，之后刷一层TG胶素水泥浆。找坡层用细石砼，并找出排队水坡度，坡向90、地漏，要平整光洁。上刷冷底油一道。防水层：用一布四涂。但沿四周墙上150mm，遇向口时，伸向口外300mm。粘结层：用1：20水泥砂浆厚20mm，沿墙四周上翻150mm并粉光。注意排水坡度与坡向或做C20细石砼。7、管道根部的渗漏预防：、浇筑钢筋砼楼板，用时准确地将位置、尺寸预留楼板管道孔。或埋设预留套管。、如为预留孔洞时，要预留万不可事后凿孔或扩孔。如为预留套管进，位置一定要准确。套管要焊上止水钢环。、预留孔洞的模盒或套管一棕要与楼板的模板固定防止错位。浇筑砼时派专人看护，以利及时修正。、地面的做法按设计要求进行或建议甲方按上述“地面漏水防预“中所提做法处理，但防水层必须沿套管或给排水管上翻91、150mm并与管子贴粘牢固。、如为预留孔洞，等管道安装就位并校正固定后，对预留洞要用与楼板同标号的砂浆（或1：21：2.5的水泥砂浆等）填实、捣固，使其与砼结合密实，决不许以碎砖、碎石、杂物随意堵塞。、做地面时，切切注意地面排水坡度与坡向。8、门窗固定用木砖的改进：木门传统的固定方法是：用钉子将木门框固定在预先埋设在砖内的木砖上。每边固定点不少于2处，间距1.2m。这种传统做法的弊端是：木砖容易松动，木砖漏留，木砖大小倒放等，致使门窗的安装质量受到影响。改进方法是以用C20砼制成120mm及240mm的预制块，内预埋木砖。、木砖埋入预制块模具前，须以防腐处理。、120预制块用于370墙及12092、墙中。240预制块用于240墙中。9、塑钢窗之固定：、塑钢窗与墙体的固定用连接点的设置：距框角180mm；间距600mm。眼下存在的问题是：设置连接点不足，甚或漏设，这不仅影响门窗板动不稳，更有甚者会影响日后擦窗人的生命安全。为此，日后一定要按图示之要求设置固定杠用连接点。、连接点的钉固方法：墙体砌筑时，将C20砼预制块，不论砖墙、砼墙、加气块墙、都用射钉将铁板连接条钉在墙上，更有将普通铁钉钉在墙上者，都是极不安全，极不妥的操作方法。、固定门窗框用的连接铁板与钉接：、连接铁板条：其规格为：（长宽厚）140mm20mm1.5mm射钉规格为：（直径长）3.7mm42mm或金属胀锚螺栓：（直径长）893、mm65mm施工中，常常见到连接铁板条规格过小（厚不到1mm），甚至有的用0.5mm的镀锌铁皮剪成条状做连接铁板条用，用直径4mm的螺钉固定连接铁板条，都不是妥的，或直接用铁钉钉更为不妥。、连接铁板条与塑钢之连接，用塑钢抽芯铆钉，其直径5mm，不用5mm螺钉或4mm的自攻螺丝。、预防塑钢与铁制连接铁板条之间的电偶腐蚀L：为了防止塑钢和连接铁板条之间的电偶腐蚀，采取下列措施：、采用镀锌钢板制作连接铁板条。、或将连接用铁板条与塑钢之间用塑料膜隔开。、或用密封漆将塑钢与铁板条之间，窗框与墙之间予以封闭以免雨水浸入。10、给水管道施工给水管道安装施工比较简单。便是它是承压管，将受较高水压力，如粗心施工94、，也会带来管道渗漏，为此：、管子接口：、丝口连接：加工丝扣时要做到：丝扣光滑、端正、不抖丝、不乱扣、有椎度。这五点都要达到。有一点不符合要求，剔出重新加工或切去此端重做。、焊接接口：设计要要求坡口焊时，坡口加工的形式须符合设计要求。不需坡口焊时，在焊前用砂布将管口打磨干净，两管对口间要均匀，不可一侧大，一侧小。焊接时，焊缝高度要符合规范要求。、安装、安装前弄清图纸，查清管子位置，走向、标高。并做现场查验当实际尺寸与图纸不符合时，提出修正，以免与土建产生矛盾。、安装时，管子必须找正后再拧紧，不得倒拧，以免损坏丝扣。、下料：管道不料时，尺寸一定要准确，给水管误差5mm。为确保下料时尺寸准确，对实际95、安装位置与尺寸进行实测实量，不要按图纸尺寸下料。同时，必须逐根管道都要实测实量。、水压试验：、把好水压试验关，是控制管道安装质量的关键。、压力表必须精确，使用前要进行校验。、试验时，第一要查看压力表的压力降，第二要逐房间察看管道的渗漏情况。、渗水的接头、管子必须返工。大面积漏水的管段必须换掉或修理，并至不再出现“跑、冒、漏、渗“为止。11、注意配电箱的产品质量验收：市场采购的配电箱，不少是不符合国家标准的新产品。除新产品的外观质量外，突出的质量缺点是：、不设零线；、没有设置零线与保护接地汇流排。这种缺陷的存在，在接线时，往往将箱上的所有插座的零线串接，保护接地串接。这样，当前面的插座坏了，接在96、后面的几个插座就会发生零线断线或地线断线，造成搞插座没有电，或在发生漏电事故时，漏电开关不动作，严重者造成人员伤亡。为此，在采购配电箱时和安装配电箱之前，对其质量进行检查。查看是否分别设置了零线和保护地线汇流排。不合格者，不得使用。12、插座接线：、单相二线插座：原则是“开关永远控制相线“。、单相三线插座：面对插座的右孔接相线，左孔接零线。13、电器的接地电器安装中，首先考虑的就是用电安全。低压系统地接地保护最优形式就是“三相五线制供电形式“，它非常适用于分散的民用建筑，也适用于施工现场的临时供电。从电源时入配电箱之后，从接地板的引上线和电源中性点的焦点处，向室内分出保护线PE和进入电路的零线97、N，在建筑物地也不得混淆，困为，一旦线进入电路，就有电源通过，混淆后，就会引起漏保护器跳闸，影响正常使用。所以在用户配电线路中，插座中的线和线应该统一有颜色的区别。六、工程进度计划工期控制：要工程计划自2004年8月15日开工，2005年7月10日竣工，总工期330天。为保证工期目标的实现，将施工过程划分为五个阶段。1、基础施工阶段：自2004年8月15日至9月30日为基础工程施工阶段，本阶段需要完成定位放线、挖工、砂砾垫层、条形基础砼、毛石基础、地圈梁等项目。同时，安排人员按图纸设计要求预制门、窗梁主体结构钢筋制作，模板配制，主体施工做好准备工作。2、主体施工阶段：自2004年10月1日至298、004年12月30日是主体施工阶段，本阶段要完成墙体砌筑，预制过梁安装，现浇钢筋砼，梁、板的支模、砼等项目。主体施工阶段组织流水施工，每层主体施工15天。施工期间，水、暖、电施工人员密切配合，作好预留、预埋工作，避免事后在墙体上打洞。3、装修施工阶段：自2005年3月1日至2005年6月20日为装修工程施工阶段。4、安装工程施工阶段：自基础工程至装修工程，安装工程施工贯穿始终，从时间上虽然与土建同步进行，但本工程设计有给排水、采暖、一般电照处还有电话、有线电视，所以说，是一个水暖、电等较齐全的工程。为此，在劳动力安排上专门有水暖工、电工施工班组与土建施工密切配合，相对独立地完成水暖、电安装工程99、施工任务。5、工程收尾交工阶段：本阶段主要做好成品保护及清理等工作。七、施工平面布置（见附图）施工平面布置原则是：1、尽最大可能少占施工用地，对划定的施工用地，作合理安排；2、塔吊固定后，主要材料及搅拌机械的布置，以其服务业范围为准，紧凑布置。3、根据工程进度，动态管理施工总平面，该高速时及时调整；4、交通道路、供水、供电、消防一次到位进行布置，确保道路通畅，供水供电空耗小，供应充足，并确保工地消防安全。5、建立文明施工现场：材料、配件、工棚、厕所、大宗材料按施工平面图严格要求就位管理，周转材料堆放有序。八、施工组织措施本工程采取项目管理法，按目标进行管理与控制，以目标计划来指导管理与控制行动100、，变以往以行动来实现目标的被动管理方式为以目标指导行动的主动的主动管理方式。将主动管理与被动管理相结合、前馈控制与反馈控制相结合，事先控制与事中、事后控制相结合。、确保工程进度、实现合同工期的措施：1、工期目标：（平面流水、主体交叉施工）控制工期目标330天；其中：0.00以下工期目标45天；主体结构工期目标：90天；内、外装饰工期目标：80天；水暖电安装工期目标：90天；收尾工期目标：10天。2、确保工期目标的措施：、组建职能完善、人员配套、分工明确的施工项目管理组：项目经理：统筹工期目标，制定工期目标施工措施，决策生产要素供应与优化配置，检查平衡工期目标的实施；技术负责人：制定工期目标计划101、实施的技术措施，监督按工艺程序施工，解决施工技术措施实施中工期目标计划之失衡；解决施工技术措施实施中工期目标计划之实施，协调工种之穿插，布置与平衡生产要素，做好施工计划之安排与统计；料具供应员：组织材料、构配件、机具之供应，根据生产进度编制料具供应计划；财务管理员：根据工期安排与施工进度计划落实资金之供应，提出月奖金之收支计划，按期收取工程进度款；、按分部分项工程进度制定施工技术措施，制定合理施工流水程序，严格要求操作程序与操作要点之管理，保证工期目标计划之顺利实施；、以日调度日平衡为手段，项目经理及有关人员跟踪检查工期目标计划之实施，对工期目标计划做动态管理与监控；、采取激励措施，对工期、工102、程质量、安全生产、文明施工的管理者与操作者有上好成绩者予以奖励。、确保工程质量，实现人同质量目标措施：1、质量目标：工程质量总目标：合格，按合格目标进行控制与管理。其中：基础分部工程质量目标：合格；主体工程质量目标：合格；装饰工程质量目标：合格；屋面工程质量目标：合格；门窗工程质量目标：合格；地面楼地面工程质量目标：合格；给排水及供暖工程质量目标：合格；电气、照明工程质量目标：合格；2、确保工程质量目标计划实现的措施：、项目经理部职能组织人员分工明确、职责分明项目经理：施工项目的本权负责人，是质量第一负责人。主管质量之制定，监控质量目标计划之实施评价与激励；技术负责人：主持质量目标实施的技术措103、施之制定，确保质量目标与技术措施对有关工长、作业班长之技术交底、监督技术措施之执行、作好跟踪检查与操作生产调查、建议项目经理与总工长调整作业布置与调换不良作业人员；总工长：监督施工技术措施之履行、调整不良作业人员之岗位、作好材料构配件事先检查、监控配合比的严格执行；有关工长：跟踪检查操作要点之执行、纠正不良作业事件。作好自检、与检、交接质量检查。作好工序、分项工程、分部工程质量进行检查、验收。建议对不良作业人员进行岗位调整；有关班组长与班组质量检查员：对本班人员进行班前操作交底，进行班后作业自检与奖评，监督本班组人员严格操作要点进行作业，参与互检与交接检查，调换不良作业人员岗位；、针对本工程特104、点与本公司的质量通病，由技术负责人设置质量控制点，并制定操作要点与防治措施，实行重点监控；、工程质量是企业生命，工程质量人人有责，工层层确保工程质量的技术交流；、对工程质量施行“开路“、“一票否决“、“挂牌作业“。工程质量与进度发生矛盾，以质量为主；工程质量与人员安排发生矛盾，以质量为主调换人员；工程质量与材料发生矛盾，以质量为主调换材料；工程质量与机具发生矛盾，以质量为主调换机具；工程质量与工资挂钩，施行优质优奖；、作好材料、构配件的事先检验与控制，把好三关：把好材料、构配件进场验收关：不合格者不准进场；把好材料复试关：对主材料（钢材、水泥、骨料、砖、装饰材料）作好复验，不合格材料不准使用；105、把好材料使用关：正确执行配合比，做好材料计量、正确按规格、品种、数量、强度使用材料，劣材不充好材用，好材不做劣材用，物尽其用；、作好反馈工作：事先了解可能出现质量的部位与质量事件以及可能出现质量风险，并制定防范措施，予以事先控制；、完善项目经理部的质量保证体系与质量管理的法规体系。、确保安全目标实现，保证安全施工的措施：1、安全目标计划：本项目施工全过程中、消灭重伤事故、消灭伤亡事故、消灭多人事故、轻伤事故率：22、确保安全生产的措施、项目经理部有关要员与职能机构，对确保安全生产分工明确，职责分明；项目经理：是企业法人代表在本项目施工管理听全权委托代理人，是安全生产的第一负责人，主持安全措施之106、制定，组织安全教育与培训，组织安全设施之搭设，组织现场安全宣传与监控，组织项目安全交底，审核五种人员安全作业资格（电气、起重、焊接、机动驾驶、商空作业），组织劳动保护用品之购置与保证，监督安全措施之实施。技术负责人：负安全生产的技术责任，制定安全措施，主持安全教育的培训，监督安全措施之实施，对有关工长、专业工种、班组长作好安全交底，建议调换不重视安全生产的管理人员与作业人员。总工长：对有关工长、班组长作安全交底，监督安全措施之实施，调换不重视安全作业人员，监督设施搭设，组织施工平面之布置，监督违章作业，组织与监督有关工长与班组长安全程序施工。有关工长：对本工种作业班组及人员作安全作业交底，监督107、本工种有关作业规程施工操作，调换不重视安全的作业人员并作专项安全检查交底与检查。专职安全检查员：监督有关工种按作业规程作业，跟踪检查安全作业与安全设施之搭设防，建议调换违章工作人员，时时事事宣传安全作业的重要性，检查劳动保护用品之发放与使用。班组长与班组安全检查员：作好班前安全作业交底班后安全作业奖评，随时检查本班组作业人员按安全检查规定作业，建议奖励安全生产有功人员，随时纠正违章作业，调换不重视安全生产作业人员之岗位。、按工种特点制定工种安全作业交底与作业规程，并进行两级安全交底（技术人对总工长、工长交底；总工长、工长对班组长及作业人员交底）。、编制现场安全措施，并贯彻在施工全过程。、作好安108、全教育及现场安全宣传。安全教育分为新工人入场教育（项目经理及技术负责人负责）分部分项工程开工前教育（总工长、有关工长负责）工序施工的班前教育与班后奖评（有关工长、班组长负责）。现场安全宣传内容为安全标志、现场安全规则、“三宝”、“四口”利用，标志等，安全检查员负责监督实施。、每个月，项目经理组织一次现场安全大检查。由有关工长、总工长、专职安全员参加，随检查随整改随奖评。、五大专业工种持证上岗、本工程开工前，对施工机械、施工用电等重点编制安全技术措施。、现场文明施工措施：1、现场文明施工指标：、按施工平面图布置材料、机械、电路及管路铺设、临时设修建、道路修建、防火消防设施安设、交通要道防护；、工109、完场清、随时清、时时清、班后清、使现场整洁有序。食堂、宿舍清洁卫生；、现场文明标志，安全标志，施工责任标志等设齐全完整。2、确保现场文明责任制：、明确现场文明施工责任制；项目经理：负布置；有关工长：负清场责任、督促、奖评责任；有关班组长：负责场清、时时清、班后清责任；总工长：负机械按平面图就位责任、监督施工平面图严格执行责任。合理利用现场，科学布置施工总平面图，务使平面图规划合理，物资设备有序。、与每个月安全检查之同时，项目经理组织有关人员对文明施工进行检查，随检查、随纠偏、随整改、随奖评。、综合考评按区建议厅96年4月22日颁发的“工程现场综合考评办法”，每月末对本工地现场进行一次综合考评检110、查，并认真打分，由项目经理组织公司派人参加。九、工程质量控制标准、质量标准1、分项工程（1）、合格：、保证项目，必须符合相应评定标准的规定、检验批项目，抽查点应符合相应质量评定标准的合格规定；、实测项目，抽查点数中，建筑工程有80以上，建安工程有80以上的实测值应基本在到相应质量检验评定标准的规定。（2）、注意：当分项工程质量不符合相应质量检验评定标准合格的规定时，必须及时处理，并以按以下规定确定其质量等级。、返工重作的，可重新评定质量等级；、经加固补强或经法定检测单位鉴定能够达到设计要求时，其质量仅能评为合格；、经法定检测单位鉴定达不到原设计要求，但经设计单位签认，可满足结构安全和使用功能要111、求，可不加固补强的，或经加固有补强改变外形尺寸或造成永久性缺陷的，其质量可定为合格。2、分部工程、合格：所含分项工程的质量全部合格；3、单位工程：、合格：所含分部工程的质量全部合格；质量保证资料应符合本标准的规定；观感质量评定得分率达到90以上。质量保证资料应符合本标准的规定；观感质量评定得分率达到90及其以上。、工程分解体系：（见附图）、目标体系：1、目标保证体系：工序作业质量目标（保证）保证分项目标（保证）分部质量目标（保证）单位工程质量目标。2、目标体系：由工序作业质量目标完成，首先制定工序作业质量目标，其次制定分项质量目标，再其次制定分部工程质量目标，最后制定单位工程质量目标，这样就形112、成了一个单位工程的完整的目标体系。本住宅楼，其目标体系制定如下：、这一单位工程，由下列分部工程组成：地基与基础工程、主体结构工程、装饰工程、层面工程、上下水与采暖、电气六个分部工程。、地基与基础分部工程由下列分项组成：挖坑、砂砾垫层、C10砼垫层、条形基础、毛石基础、C30钢筋砼地梁、防潮层、回填土七道分项工程组成。、主体结构分部工程，由下列分项组成：砌体、梁、板、C20构造柱，C20圈梁等分项工程。、装饰分部工程由下列分项组成：一般室内抹灰、外墙抹灰墙面、刷涂料、楼地面、门窗五道分项工程。、屋面分部工程由下列分项组成：屋面找水平、保温层、卷材防水层、瓦屋面四道分项工程组成。、上下水与采暖分部113、工程由下列分项组成：上水管道安装上水管道附件与卫生器具安装、采暖管道安装、采暖器附件安装四个分项工程。电气分部工程由下列分项组成：配管及管内穿线、护套配线、电气照明灯具及配电箱安装、接地装置四道分项工程。3、质量目标制定：、首先确定单位工程的质量目标；工程质量目标，就是单位工程的质量评定等级，这个目标，在工程承包合同中已做了明确界定（是合格）；其次，规划六个分部工程的质量目标；要明确哪几个分部工程质量必须达到合格标准，才能确保单位工程达到合格。、质量目标制定依据：、两个承包合同：工程承包合同中规定的本单位工程的目标；项目经理经营承包合同中明确的质量责任目标；、有关法规、标准、定额；、有关图纸、114、招标文件、施工组织设计、资料；、生产要素的实际状况与动态；、设计要求与有关说明。、以地其基础分部工程为例，其质量目标如下：、基础分部工程的分项工程质量目标如下图：、其他分部工程的分项工程的质量目标，中标后由项目经理部制定。、目标控制与管理：1、目标控制：项目中在实现所定目标过程中，按预定目标计划实施（也就是将所定目标做为管理活动的中心），在实施管理的过程中，由于各因素会对之产生干扰，项目经理部就要通过检查，获取目标实施中信息，将之与原目标计划进行比较，发现偏差，采取相应措施纠正偏差，确保目标计划的正常实施，最终获得预定目标计划之实施。这是一种将经济活动和管理活动的任务，转换为具体目标加以实施和115、控制的主动管理法，它的精华就是以目标来指导行动。2、实行目标管理或控制，要有两个条件其一：有一个明确的目标计划体系，如上所述，首先，将施工项目进行分解，形成一个工程分解体系，其次根据工程项目的分解体系，从单位到有关工序制定目标计划，使这形成一个目标计划体系。这样就便于实行目标控制与管理了。其二：有一个合格的控制与管理体系。我们的控制与管理主体就是项目经理与其相应在的有关作业层（工程队），直到作业班组，这就形成了一个控制与管理的工作体系。、工程施工体系（生产体系）：、质量控制与管理体系（组织体系）：、质量控制与管理法规体系：3、施工阶段质量控制的全过程：4、施工阶段质量控制原则：、以预防为主，重116、点做好事前控制，防患于未然，将质量问题消除在萌芽状态；、坚持质量标准，严格检查，热情帮助；、结合工程特点，结合实际确定控制范围深度与采取的控制方法；、尊重事实，尊重科学，以理服人处理质量问题。5、施工阶段质量控制依据：、有关原材料技术标准；、有关构配件取样试验标准；、有关技术鉴定书；、有关操作规程；、有关规范及验收标准。、施工阶段工程质量管理与控制方法：1、有关技术文件的编制与审核：这是对施工阶段工程质量进行全面管理与控制的重要手段。、审核进入施工现场各分包单位的技术资质证明；、编写开工报告并审核上报；、编写施工方案或施工组织设计，对确保工程质量有可靠技术措施，审核后上报；、编写分部分项工程及117、重点部位的技术与安全操作要点，并做了全面交底；、原材料、构配件取样送验，并审查试验报告；、进行图纸会审送签署会审记录；、对生产五要素（材料、机械、人员、资金、施工方法与环境）进行事先审查。2、质量监督与检查：、检查内容：、开工之前检查：目标是检查是否具备开工条件，开工后能否保证工程质量，能否确保工程连续正常施工。、工序作业检查：检查是否按规范、规程与施工方案，交底文件进行作业；、工序交接检查：在自检、交接检、专职检的基础上，对主要工序和对工程质量有重大影响的工序，由有关工长、专职检查员、甲方代表、监理工程师做工序交接验收检查；、隐蔽工程检查：凡属隐蔽工程，必须由专职检查员，甲方代表或监理工程师118、会同一起隐蔽检查验收，并经监理工程师或甲方代表签证后，方能掩盖；、停工后再复工前的检查：需经监理工程师或甲方代表检查认可后，方能下复工令复工；、分项、分部工程，均应经监理工程师或甲方代表检查认可后，方能下复工令复工；、随班跟踪检查：对主要工序容易产生质量事故或通病的工序，专职检查员及有关工长，随班跟踪检查。、检查方法：、目测法：看、摸、敲、照看：根据质量标准，进行外观目测；摸：手感检查；敲：以工具敲击，进行音感检查；照：对暗阴部位以镜子反光检查；、实测法：吊、量、套、靠吊：以托线板、线锤检查垂直度；量：以测量工具、计量仪表对断在尺寸、轴线、标高、湿度、湿度检查；套：以方尺套方，辅以塞尺检查；靠119、：以直尺辅以塞尺进行检查；、试验检查：必须通过试验，才能对质量进行判断，此时使用此方法。3、工序的质量控制：工程项目的施工过程：由一系列相互关联，相互制约的工序所构成。工序的质量是工程项目整体质量的基础。为把工程项目的产品质量管理好，以预防为主，首先就是将工序质量管理好。工序质量包括两个内容：其一是工序活动条件的质量（即每道工序之投入的五要素：人、材、机、资金、技术）要符合要求；其二是工序活动效果的质量（即每道工序施工完成的工程产品要达到有关质量标准）要符合标准要求。、工序质量控制的内容：、确定工序质量控制流程：每道工序完成后（工序产品）施工自检、互检会同工长检查验收通知监理工程师或甲方代表进120、行工序检查，并办理工序质量验收签证下道工序施工。、如上所述，工序活动条件，是指影响工程质量的诸要素（五要素）。找出影响工程质量的重要因素，并加以控制，才可达到工序质量控制之目的。、及时检查工序质量，并进行分析判断。、设置工序质量控制点：质量控制点是指：为了保证工序质量而需要控制的重点或部位，或者是薄弱环节，对设之质量控制点可以首先析其可能赞成质量隐患的原因，再针对隐患原因，制定出对策予以预先控制。、工序质量控制点的设置：设置工序质量控制点，并对之进行控制，是对工序质量进行预检的有效措施，要根据工程特点、重要性、复杂程度、准确性、质量标准与要求，全面合理的选定质量控制点，它可能是结构复杂的某一工121、程项目，也可能是技术要求高，施工难度最大的某一结构构件，也可能是某一分部工程，也可能是影响工序质量的某一个环节。技术操作、材料、机械、施工顺序、技术参数、自然条件、工程环节都可以作为质量控制点来设置，主要视其对质量性之影响的大小及危害程度而定。举例如下：、人的行为：避免人的行为失误赞成质量事故。对高空、高温、水下、危险作业，易燃易爆作业，吊装作业，动作复杂而快速运转的机械作业，精密度及技术要求高的作业，都应从人的生理缺陷、心理活动、技术能力、思维方法、思想素质等方面进行考核，反复交底，以免由于行为的错误，导致违章作业，产生质量事故；、物的状态：有的工序质量控制中，以物的状态为控制重点如施工精密122、与施工机具有关；如计量不准与计量仪表或计量设备有关，又如主体义叉或多工种密集作业与作业有关等。、材料质量与性能：材料性能与质量直接影响到工程质量。、施工顺序：有的工序作业，必须严格控制相互之间的操作施工顺序，如有违背，将出现对质量不利影响。、技术间歇：有的工序作业，工序之间的技术间歇，其时间性很强，如不严格控制，就会影响工程质量。如砖墙砌筑完成后，一定要有10D的技术间歇，以便让墙体充分沉陷、稳定、干燥，然后才能抹灰，如违反，立即抹灰，会形成灰面脱落、空鼓。、技术参数：有些技术对数与质量有密切关系，必须严格控制。如：砼配合比，外加剂掺量，夯实土的最佳含水量等。、常见之质量通病：如“渗、漏、泛、123、堵、壳、裂、砂、锈“等通病的部位，要事先研究消除对策，采取预防措施。、新工艺、新材料、新技术之应用：都必须事先鉴定试验，或虽有鉴定与试验，但本施工单位首次采用，缺乏经验，也应设为质量控制点，严加控制。、质量不够，不合格率较高的产品：这些产品，根据数据统计，表明质量波动较大，不稳定，不合格率较高，应设为质量控制台点，予以控制。、施工阶段质量影响因素（五要素）的控制：（本节只涉及人、材、机、方法、环境五要素，它属于事前控制控制之范畴）1、人的控制：指直接参与工程实践的组织者、指挥者、操作者。对人进行控制之目的，是避免人的失误，并调动其积极性。其要点如下：、人的技术水平：人的技术水平高低，直接影响到124、工程质量之水平，为此，对技术复杂，难道大，精密要求高的工序操作，要由技术熟练、经验丰富的人来完成。必要时，对其技术水平予以考核。、人的生理缺陷：根据工程特点和作业环境，对人的生理缺陷严加控制。如反应迟钝，应变能力差的人，不能操作快速运行，动作复杂的机械设备等。、人的心理行为：人的心理行为受社会、经济、环境、人际关系之影响，并要接受组织与管理的约束。因为，其劳动态度、注意力、情绪、责任心有不同地点、不同时间有不同变化，为保证质量万无一失，在关键工序和操作上，要控制思想活动，稳定其情绪。、对材料的质量控制：材料质量工程质量的基础，材料质量不符合要求，不可能干出符合质量标准的工程。所以，对材料质量进125、行控制，是提高工程质量的重要保证，材料控制要点如下：、订货：对主要装饰材料及配件，订货前，需查清生产厂家情况，看样，向甲方提供样品，同意后，才可正式订货。、主要设备：订货前，和甲方和监理工程师提出申请，核实是否符合要求；、主要材料进场时，须具备出厂合格证或化验单，或乙方复检单。所有材料必须具备检验单并经监理工程师验证后方可正式使用；、所有构配件，皆必须具备厂家批号及出厂合格证；、凡标志不清或有质量怀疑的材料，一定进行复试；、现场配制的材料，先提出试配要求，一定进行复试；、对材料性能、质量标准、适用范围、对施工要求等必须充分了解，慎重选用。如红色大理石或带色纹（红、暗红、金黄色纹）的大理石，因其126、易风人剥落，不宜用于外装饰。早强三乙醇不能用作抗冻剂等。3、施工机械的控制：施工机械对项目的施工进度及质量有着直接影响，从保证施工质量出发，必须从其选型、主要参数、使用操作三方面进行控制；、机械的选型：选择之原则是：因地制宜，因工程制宜，技术上先进，经济上合理，生产上适用，性能上可靠，使用上安全，操作上方便，维修便利。、主要参数：其性能参数，要能满足施工要求，保证质量要求。如选用超重机械时，必须使其参数能满足超重、超重高度、超重半径的要求。、使用与操作：合理使用，正确操作，是保证施工质量的主要环节。如超重机械要确保四限位装置齐全（行程、高度、高幅、超荷）。4、施工方案正确与否，直接影响到项目的127、进度、质量、成本控制施工方案考虑不妥，会拖延工期、影响质量、增加成本。为此，选定施工方案时，必须结合工程实际，从技术、组织、管理、经济等方面进行全面分析，综合考虑。5、环境因素控制：项目施工的环境因素有：技术环境（地质、水文、气象等），管理环境（质量保证体系、质量制度等），劳动环境（劳动组合、劳动工具、工作面等）。环境因素对质量之影响具有复杂而多变之特点，因之，对主要采取有效措施加以控制，对环境之控制，又与方案及技术措施有关。、施工阶段的工程预检：预检是指，工程未施工前所进行的预先检查。审保证质量，防患于未然的有力措施。、建筑物位置、座标、标高：预检座标标准桩、水平桩。、基础工程：预检轴线、标高、预留孔及洞、预埋件位置与数量；、砌体工程：预检墙身轴线、楼层标高、砂浆配合比划预留孔洞位置及尺寸；、钢筋砼工程：预检模板尺寸、轴线、标高、支撑、预埋件、预留孔等；钢筋型号、规格、数量、锚固长度、焊接、绑扎、保护层等；砼配合比、计量手段、外加剂、养护条件等；、主要管线工程：预检标高、位置、坡度、管线等；、构配件工程：预检安装位置、型号、标高、支承长度等；、电气工程：预检变电配位置、高低压进出口方向、电缆沟位置、标高、送电方向。、成品保护：对完成品，进行妥善保护，确保质量、顺利竣工。质量与安全组织保证体系质量与安全法规体系工程质量控制体系进度控制系统 45