1、 盘山商业广场打造专业建材市场的可行性报告 目 录 第一章 区域概况 第二章 项目概况 第三章 项目市场及环境分析 一、建材市场的发展趋势 二、万山发展情况简述 三、项目的意义和作用 第四章 项目市场可行性 一、基础客源和潜在市场消费群 二、服务定位 三、选址说明 第五章 项目规划 一、总体规划 二、功能分区 第六章 管理模式 第七章 经济分析 第八章 项目投资分析 一、社会效益分析 第九章 项目保证基础第一章 区域概况 万山特区位于贵州省东部武陵山区，隶属于铜仁行政公署，是国内最早的县级行政特区。西接玉屏自治县，北连铜仁市，东南与湖南省芷江、新晃两县接壤。万山特区辖1个镇、4个民族乡：万山镇2、高楼坪侗族乡、黄道侗族乡、熬寨侗族乡、下溪侗族乡。总面积338多平方公里，总人口6.4万人，其中侗族等少数民族人口占70%以上。 万山镇距铜仁市30多公里，距铜仁大兴机场51多公里，距湖南省新晃县火车站27多公里，地理位置十分显要。玉（屏）铜（仁）高等级公路穿境而过；“汞都大道”已竣工通车，成为境内又一条高等级公路；万（山）芷（江）公路提级改造，使万山成为湘黔边界一个重要的交通枢纽。程控电话网、移动电话网、宽带网、国家电网、闭路电视网已覆盖 但是万山镇由于基础差，城区建设起步比较晚，县城（万山镇）城市化水平比较低，在城区建材、五金市场缺乏市场统一的规划与建设，造成无序经营，不方便人们消费，严3、重制约了城镇房地产市场的进一步发展， 万山镇作为万山特区的县城中心，其经济的发展对整个万山特区经济的发展具有带动作用，而万山的发展特别需要大型市场支持，建立起规范、专业的建材市场，来促进万山繁荣和发展。第二章 项目概况 一、项目介绍 项目名称：盘山商业广场 二、盘山商业广场简介 盘山商业广场位于万山特区中心地段，在解放路和汞都路的转角处，原中心粮站所在地，麻音塘广场对面。这里交通便利，四通八达，是万山特区亘古不变的商业中心。盘山商业广场总占地面积2万方，总建筑面积54万方，商业000方，临街门面000方，共分三期开发，现主要是对二期和三期的临街门面。本项目把成熟的步行街商业理念和一站式广场购物4、消费理念完美融合，分设三条12米、24米、19 米宽的步行街，每条街面上我们将设置绿化带、休闲椅、文化石等，在三条步行街延伸处设有一个休闲广场，在广场的直线延伸处有一个12米的出口，此出口把解放路直接转接至汞都路，连接了麻音广场，使原有的商圈得到更好的保持和延伸。本项目还配备了物业管理公司，物业部门将对小区公共区域清洁卫生，生活垃圾每时进行定时定点清理和整治；对绿化带进行浇水、除草、排除垃圾等日常护理；保安对重点区进行定时定点巡逻，并且24小时值勤，对整体的街容街貌和治安进行管理。将把盘山商业广场打造成一个优雅、安全、繁荣的商业区。 第三章 项目市场及环境分析 一、建材市场的发展趋势 万山设特5、区后，城区规模不断扩大，人口不断增加，建材、五金消费市场需求量随之也不断增大。而目前城区没有一个专业的建材市场，大量的批发经营户需要进货的时候都要下铜仁购买，这样既不方便，又浪费了时间、金钱，更体现出了万山市场的萧条，如果在万山建设一个建材市场，不但可以改善万山特区居民的消费起到重要的作用，而且可以带动万山城区市场的发展，大大减少流通环节，降低成本，保障供应，促进市场繁荣。因此，在我区建设一个建材市场是十分必要和可行的。该建材市场的建设，有利于提高我区城市档次，有利于创建卫生城市，有利于地方经济的发展，也方便居民生活。对我区市场建设和城市管理逐步走向规范化有着重要的意义。 当前摊位制市场普遍存6、在以下几个问题：一是批发零售功能不清，二是市场占地规模大，三是市场中经营户小而多，四是市场的配送功能没有发挥出来，物流功能没有合理有效的分离出来。这些问题虽说是市场的培育、发展过程中不可避免的问题，但它影响着市场效率的提高，阻碍市场的发展，随着市场的逐步成熟规范，市场管理者和经营户都将提高效率，降低营销成本，扩展营销业务为目标，在这个内在动力作用下，必将促使市场各种功能合理有效地进行分离。 其发展趋势大致是： 发展趋势之一，批零分工将逐步清晰。 发展趋势之二，县城中的零售市场将向错位经营发展。布局比较混乱，为避免盲目竞争，在商品定位上将以特色来锁定各自的消费群。 发展趋势之三，零售市场都盲目扩7、大经营面积，云集众多小商小户的状况将发生变化。通过竞争，一批经营有方的经营户将不断扩大，形成大经营户群，而经营乏术的小商小户将逐渐被淘汰。市场中的各大经营户与零售商、大户之间，逐步建立起相对稳定的营销网络，各自做大经营不同品牌商品。市场更加规范有序，交易环境、市容场貌得到根本的改善。 发展趋势之四，市场将向有特色的专业市场发展。而专业市场将越来越受到消费者的欢迎而得到发展。 发展趋势之五，物流作为一向独立的产业将越来越被人重视。建材商品的一个重要特点是用量大、价值高、物流费用在商品成本中占一定比重。降低物流成本，是提高竞争能力的重要途径。同时配送中心的发展，也呼唤高效率，低成本的物流产业。因此8、，物流从市场中的附属地位，将形成一个独立的专业化、现代化、社会化的产业，建材市场的物流成为竞争的实力基础。 秉承先进管理、连锁经营的建材市场是市场未来发展的主流方向之一 建材市场的业态主要是零售，它的发展对以批发零售不分和规模实力小的摊位制市场冲击会比较大，而对批发为主的市场的影响相对要小。但就全国而言，由于受其本身业态的限制，它所能占据的市场份额尚不能替代摊位制市场的地位。但专业的建材市场不仅环境优美，还能提供专业化的咨询、设计、预算、材料、施工等服务，而且一个专业市场的辐射面可敌数家专卖店，更由于直接采购等因素可以造成专业市场综合费用的降低。随着居民生活水平的提高也为建材市场的成长提供了肥9、沃的土壤。 在完成一站式购货、开架经营、顾客自选，全方位的售前、售中、售后服务的同时，建材超市增设特殊订单、大订单，面向中小房地产项目消费，价格上给予一定的优惠，而且完善导购服务、家装服务必将使超市产生极大的吸引力。 因此，开发具有环境协调性的建材市场对我区的建材市场是非常有利的。 盘山建材市场的管理模式，实行“天天低价、一站购齐”的经营方式，采用先进的统一规划、统一管理、统一形象、统一宣传、统一配送的管理模式，采用“一站式”购物。 二、万山镇发展情况简述 万山镇位于万山特区中部，东西长约6千米，南北宽约4.5千米，国土面积15.3平方千米，少数民族占总人口的32.69，耕地面积1155亩。 10、近年来，万山政府为促进招商引资“带动”战略的全面实施，我区在投资硬环境相对滞后的情况下，把优化投资软环境作为增强区域竞争的有效手段：一是下大力改善和整治软环境，出台了万山特区关于危害经济发展环境行为党纪政纪的暂行规定、万山特区招商引资奖惩实施细则等一系列配套政策措施。二是减化办事程序，提高办事效率，实行“会定、会签、会办”的项目会审和代办工作制度。三是实行办事程序公开和办事限时制度。一次性告知客商办事程序，让企业少走弯路，不走回头路，手续齐全后，在规定时间由各部门完成。四是实行一个窗口收费，凡涉及各部门收取的行政性规费，由招商引资局统一代收，并提供全程协调服务，让企业集中精力抓生产经营。五是建11、立二个中心（外商投诉中心、外商投资服务中心）、开通一个电话（书记、区长招商引资热线电话）、执行三个制度（县级领导定点联系企业制度、危害投资软环境责任追究制度、投资环境评价考核公示制度）。以上措施的全面落实，我区投资软环境深受客商好评，从而“以商招商”成效显著。 在这块土地上，已经形成了一个相对各个产业比较繁荣的商圈，但目前没有一个综合性、规模化的市场，就区域范围来讲，远远不能满足市民的需求，投资创办一个综合性的建材市场是万山人民的愿望，已迫在眉睫，条件和形势已相当成熟，盘山建材市场的开办，可以填补这一不足。 三、项目的意义和作用 随着社会的进步和人民生活水平不断的提高，这种消费环境可以更高满足12、社会和市民的需求，让消费者建材购物更为方便。 盘山建材市场横空出世，将打破万山建材市场空白的局面，并积极倡导和开辟“环保、时尚、平价”的新概念，顺应了时代和人们的要求，为县城增添了一道亮景，并带动万山经济的增长和持续发展。其主要表现有以下几点： 1、凭借盘山建材市场的地理位置和历史优越性，为万山市民营造“家居” 购物的闲适环境，帮市民营造温馨舒适的家园。 2、成为万山特区本土建材市场的排头兵和领头羊，提供环保的家居材料和与关联产业相结合，丰富和提高我区建材市场的专业化水平，使流通产业上升一个高度，促进高层次消费，企业可以提高商品质量，加强市场竞争力。 3、对当地经济、社会发展的积极影响。提供一13、大批社会人员的就业机会，创造政府税收，促进区域经济的增长。在万山竖起一块高起点、有特色、聚人气、高招徕的家居新品牌。第四章 项目市场可行性 万山镇作为万山特区行政中心，各项消费需求巨大，特别是随着房产的迅猛开发，人民生活水平的日提高，就家居建材来说，万山目前的零售市场、商城是非常少，而且市场几乎都具有杂、乱、片面等局限，建立全面、专业、系统、规范的大型家居建材市场可以带动这些市场的发展和规范。 一、基础客源市场和潜在客源市场 1、基础客源：主要是万山本地和周边乡镇的购房市民和工程单位、装饰单位、建筑单位等。 2、潜在客源：旧房改造区、新开发地区、待开发的楼盘、小区和建材经销商。 二、商品定位 14、目前，万山市场中的大型家居建材市场还是空白。其它现有的建材经销点的综合性和专业性还有待规范，而且商品价格偏高，而盘山建材市场将打破这种经营方式，商品全面化，突出实惠使用、倡导平价、休闲购物这一特色，坚持高档次消费环境，高质量低价位，平民大众化消费，开拓强大市场。 三、价格定位 由于考虑到万山的消费水准，商品定位在中高档商品，但实施贫民化价格政策，薄利多销，实现最佳市场占有率。 四、 交通条件 万山镇距铜仁市30多公里，距铜仁大兴机场51多公里，距湖南省新晃县火车站27多公里，地理位置十分显要。玉（屏）铜（仁）高等级公路穿境而过；“汞都大道”已竣工通车，成为境内又一条高等级公路；万（山）芷（江）15、公路提级改造，使万山成为湘黔边界一个重要的交通枢纽。 五、选址分析： 虽然目前万山的各家居场所为市民的购物和消费提供了方便，但比较而言，都有不同程度的缺少遗憾。有的在交通相对拥挤的地方，不宜停车，有的在较偏僻的地方，所达车辆相对较少，不便市民消费方便，有的管理滞后，经验困难，有的定位不准，难以经营。综合分析，盘山建材市场的选址在汞都大道麻音塘广场对面的盘山商业广场，这里交通便利、人口集中，环境优越，楼盘集中，人口生活水平指数是万山地区的第一位，是最理想的市场选址。 六 、周边客源环境分析 盘山商业广场是万山楼盘最旺、人气最旺的。目前，单就该项目附近地段来说，有万山商业步行街等，还有一批廉租房项16、目，所需建筑和装修材料数量巨大，市场份额占有率相当高，据调查，有60%的消费者认为盘山商业广场是购房和安家的最理想地段，盘山建材市场的开办，将更大地满足人们的需求，方便了万山市民装修和家居材料购物的方便，充实和完善了万山商圈。 七、周边人口和人口消费分析 万三特区总人口6.4万人，其中侗族等少数民族人口占70%以上。人口主要集中在万山镇，根据相关资料显示，万山镇相对于万山特区来说属于教育程度最高、收入最高、消费最高的人居群，万山楼盘平均销售额集中在1000元左右，盘山建材市场的开办，有着强大的消费群体和消费层次，为其销售提供了人居和消费保障。第五章 项目规划 一、总体规划 本项目追求整齐划一、17、布局合理、专业全面的环保风格。家居材料和饰业分别集中，整体形成分合有致，功能和客源互补支持的现代格局。 二、功能分区 本项目分为以下几个细分功能区： （一）商品区 （二）家装区 （三）流通区 三、环境营造 在总体环境营造上和设计上追求“全、专、精、雅”四字情调，并努力使之成为本项目的环境特色。 “全”，是指超市服务项目和经营范围的全面和专业，结算、物流等。 “专”，是指超市的管理和专业性能很强，都是集行业的精华，人员和服务力求专业，商品供给力求专业，流通专业，配送专业。 “精”，指市场休闲区和购物区的建筑、设备、服务、音响、装饰等都追求一种精致和高雅的境界，商品层次，休闲场地都可以显示科技和专18、业的档次，打造万山建材市场的品位和档次。 “雅”，指市场的环境、装修装饰等突现文化气息和高雅大气的人文理念，使休闲和购物在一个档次和文明卫生，闲舒的环境中互动，打造“现代规范市场”的新型模式。 第六章 管理模式 从立项之初即有专业项目管理人员负责项目的实施工作，并依据科学有效的项目管理程序对各项事宜进行严密监控，保证项目的安全、快速运作。进入正式营运后，可聘请职业经理人或专业化的人才进行专业系统化管理。 第七章 经济分析 对于盘山商业广场项目，应该从社会效益、环境效益、经济效益三方面去综合分析，并应该有一个积极的评价。该项目依据巨大的社会需求、优越的地理区位，恰当的市场和产品定位，时尚休闲和品19、位购物，人文和地域特色，先进的管理模式，一站式购物的场所，对万山建材商贸和流通起到极大的引领、带动的品牌效应，对地方的税收也将产生可观的贡献。在环境保护和社会效益上可以产生积极的作用。 第八章 项目投资效益 项目启动后，对当地经济、社会的发展会产生积极影响。提供一大批社会人员的就业机会，创造政府税收，促进区域经济的增长。在万山特区竖起一块高起点、有特色、聚人气、高品位的建材市场新品牌。第九章 项目保障基础 其投资拟建的盘山建材市场项目，此项目经有关专业人士评价，具有战略眼光、前景乐观，应尽快报批，抓紧建设，尽快投入经营必将产生预期的经济效益，可以满足市民休闲和购物的需求，同时满足万山商贸流通的20、需求。并对周边环境具有带动和促进的作用，为今后万山的开发和创新提供一个可靠的保证。 为此我们认为，盘山建材市场项目可行性研究报告，其方案合理，经济分析合理，切实可行。 poverty. 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