1、 都 江 堰 市 灾 后 重 建 “四川众城建材市场”四川众城建材市场开发有限公司（筹）成都上品时尚传媒营销有限公司企划作品 2008.7 成都上品时尚企划作品 电话：13360830000 13908058516 1 成都上品时尚企划作品 电话：13360830000 13908058516 2“众城建材市场众城建材市场”项目申请.都江堰市人民政府：都江堰市人民政府：本着众志成城，重建家园，回报社会的宗旨，四川众城建材市场开发有限公司在全国高科技建筑建材产业化委员会及其国内 1000 多家建材生产企业的大力支持下，希望通过结合自身优势、投资实力、灾后重建相关经验及所拥有的国内丰富的建材行业资2、源，在都江堰市投资 2 亿元人民币（前期），建设一个占地约30 万 m2（约合 450 亩）的专业化大型建材批发市场-四川众城建材市场，建材市场以国内大型建材、家居生产制造厂家为主，经营范围涉及建筑建材、装饰材料、家居用品、家装设计及工程等，市场以厂家直供的形式，面向西部广大建材商家（总代理、总经销）进行区域批发，面向都江堰市及广大辐射地区灾后重建提供从家装到居家一体化的“一站式”购齐服务（零售）。本项目拟分两个阶段进行建设：本项目拟分两个阶段进行建设：第一阶段：第一阶段：本项目的初期（前 1-2 年），通过建立一个临时性的建材市场，为都江堰市灾后重建构建一个安民、保稳定、质量可靠、经营规范、3、高效有序的过渡性建材市场，提供灾后重建所急需的各类建材物资（本阶段临时市场建设和运营过程中，永久性市场同步进行建设，预计通过 1-2 年完成）。第二阶段：第二阶段：在本项目的第 3 年前后，建成都江堰市永久性的大型建材专业市场，促重建，求发展（临时市场的商家由开发商负责迁入永久性市场）。本项目建成后，中近期年营业额预计可达到 20-30 亿，税收达 3.4-5.1 亿/年，预计可为都江堰市就近解决因灾失业人员 10000-20000 人。本项目的招商，将通过两种方式同步推进：本项目的招商，将通过两种方式同步推进：一方面，我们将借助全国高科技建筑建材产业化委员会对全国各建材厂商的积极召号和组织，4、通过招投标方式选择符合要求的各类实力厂家入驻本项目；另一方面，我们将优先整合都江堰市原有建材商户入驻本项目，进行规范化管理和集中经营。本项目将结合都江堰市产业发展和经济振兴实行捆绑式营销：本项目将结合都江堰市产业发展和经济振兴实行捆绑式营销：在本项目的建设过程中，我们除了面向全国的广告宣传外，还将与全国高科技建筑建材产业化委员会及中国建筑建材相关行业和协会携手，开展诸如全国性建筑建材大型展会等推广活动，在启动、推动本项目建设的同时，积极促进中国知名建筑建材生产企业在都江堰市的投资建厂，推动都江堰市建材产业链的形成和建材产业工业园的发展，力争将都江堰市打造成西部建材产业发展高地。成都上品时尚企划5、作品 电话：13360830000 13908058516 3本项目的具体实施步骤如下：本项目的具体实施步骤如下：第一、将都江堰市列为全国建材企业建材捐献首批重点捐助对象：第一、将都江堰市列为全国建材企业建材捐献首批重点捐助对象：全国高科技建筑建材产业化委员会发起的“一方有难，八方支援”全国建材企业援助四川灾区 10 亿元建材之公益活动为期一年，将分阶段进行捐献。我们将借助本项目，并通过该委员会，将都江堰市列为全国建材企业建材捐献首批重点捐助对象。第二、建立以厂家直供为特色的大型建材专业批发市场：第二、建立以厂家直供为特色的大型建材专业批发市场：我们将与全国高科技建筑建材产业化委员会开展深度合6、作，借助其拥有全国千家建筑建材生产企业成员单位这一丰富资源，将位于都江堰市的四川众城建材市场作为其全国性的样版市场来进行合作开发和建设。我们将通过全国高科技建筑建材产业化委员会的积极组织和全力支持，全方位整合全国各地优质建材生产企业及商家前来入驻经营，为都江堰市灾后重建提供优质、充足、高效的建材物资保障和可靠的售后服务保障。本市场将以国内优质建材生产制造企业为核心，以厂家直销和区域批发为基本销售模式，成为区别于博美装饰城、府河桥市场、512 建材市场、富森 美家居等建材市场的、一个具有区域辐射效应的大型厂家直供批发零售建材市场。第三、打造“都江堰市建材产业工业园”：第三、打造“都江堰市建材产业7、工业园”：将四川众城建材市场定位为灾后重建指定专业建材供应市场，通过市场的聚集效应和辐射效应，使之成为“都江堰市建材产业工业园”内的“筑巢”项目，引起全国建材企业和厂商对都江堰市的广泛关注，吸引其前来都江堰市投资建厂、设立办事机构、开设产品展示及交易窗口、建立西部仓储及物流配送中心，从而为都江堰市构建起一条完整的建材产业链。第四、打造“西部建材产业发展高地”：第四、打造“西部建材产业发展高地”：通过四川众城建材市场的聚集效应和平台功能，使都江堰市建材产业工业园区以完整的建材产业链，最终成为辐射西部，集建材生产制造、建材商贸、建材物流为一体的西部建材产业发展高地。第五、项目启动方式：第五、项目启8、动方式：我司计划 10 月在都江堰市举办一次以“众志成城 重建家园全国高科技建筑建材展销订货（暨）投资洽谈会”为主题的全国性大型建材展会，展会计划以四川省政府名义主办，由四川省经委牵头，由都江堰市人民政府承办，并由四川众城建材市场开发有限公司协办。本次展会将通过全国高科技建筑建材产业化委员会组织全国建筑建材企业共同参展参会，活动将邀请全国知名新闻媒体和行业媒体参加，邀请四川各灾区负责灾后重建的相关对口部门参加。本次展会活动预定内容为：建材捐助仪式、高科技建筑建材展览展示、高科技建筑建材交易订货会、都江堰市投资洽谈会及项目推荐会。综上所述，四川众城建材市场开发有限公司已为投身都江堰市灾后重建，为9、都江堰市今后的产业发展、经济振兴作出积极努力而做好了充分的行业资源和资金准备，我们愿为都江堰市未来建材产业链的构建、为都江堰市建材产业工业园区的发展，提供最有效的行业资源整合服务和最有力的市场推动。介于此，请都江堰市政府尽快对本项目进行立项，并在永久性市场建立之前，先期向我司提供临时性的场地，用于上述活动的开展和都江堰市临时建材专业市场的建设。在此，我司就本项目正式提出立项申请，并对项目的可行性进行汇报。四川众城建材市场开发有限公司（筹）四川众城建材市场开发有限公司（筹）2008.7 成都上品时尚企划作品 电话：13360830000 13908058516 4 目 录 第一章：项目总论第一章10、：项目总论.5 一项目概况.5 二项目发起.6 三项目支持.6 第二章：项目背景及意义第二章：项目背景及意义.8 一项目背景.8 二项目意义.8 第三章：项目可行性研究第三章：项目可行性研究.10 一可行性研究报告编制目的.10 二可行性研究报告编制依据.10 第一节：市场需求及发展前景.11 一都江堰市（灾前）建材市场需求研究.11 二都江堰市（灾后）建材市场前景研究.14 第二节：项目借鉴及市场竞争分析.16 一都江堰市（灾后）建材市场项目借鉴.16 二都江堰市建材市场项目竞争分析.17 第四章：项目建设原则及策略第四章：项目建设原则及策略.24 第一节：项目建设原则.24 第二节：项目建11、设策略.24 一市场定位策略.24 二项目建设策略.26 第五章：项目营销策略第五章：项目营销策略.29 第一节：项目招商策略.29 一项目对象.29 二招商条件.29 三招商方式.29 四招商项目.29 第二节：项目营销策略.30 一立项阶段.30 二招商阶段.30 三建设阶段.31 四开业仪式.31 第三节：整体经营管理及营销策略.31 第六章：项目评估及风险评估第六章：项目评估及风险评估.32 一项目评估.32 二项目风险.32 成都上品时尚企划作品 电话：13360830000 13908058516 5 第一章：项目总论第一章：项目总论 一 项目概况一 项目概况 （一）项目名称：项目12、名称：四川众城建材市场 （二）项目占地面积：项目占地面积：30 万 m2（约合 450 亩）（三）项目总投资：项目总投资：预计 2 亿 （四）建设地点及土地使用方式建设地点及土地使用方式 1.临时性市场临时性市场-由政府指定区域，以免费提供使用权的形式，由本项目开发商四川众诚建材市场开发有限公司投资建立集中临时性过度市场，建立一个质量可靠、经营规范、高效有序的建材供应体系，稳定灾后重建建材市场，提供灾后重建所急需的各类物资（计划运营时间 1-2 年）。2.永久性市场永久性市场-由政府以优惠的价格向投资商出让永久性市场所需土地（与临时市场用地同期）。待都江堰市总规出来后，由本项目开发商对建材市场13、进行重新规划、全新策划和建设（计划建设时间 1-2 年），永久市场建成后，直接由开发商四川众诚建材市场开发有限公司通过市场行为负责搬迁，避免出现搬迁纠纷等问题。（五）经营范围：经营范围：建筑建材、装饰材料、家居用品、家装设计及工程等 （六）业态定位：业态定位：包含建材销售、家装公司、家具及家电卖场、客服中心、物流中心、市场管理中心（市场管委会、市场监督、厂商代表处或办事处）、金融中心、休闲中心、商务中心、餐饮中心等，实现家装、居家一体化，提供全面的“一站式”购齐服务。建材类别如下：1.陶瓷类陶瓷类（卫洁具、墙地砖等）2.灯饰类灯饰类（灯具、灯饰）3.基础建材类基础建材类（木地板、木线、木板、木14、门、木制品、楼梯、墙纸、吊顶材料、铝塑板、铝塑型材、塑钢配件等）4.辅材类辅材类（油漆、涂料、胶、不锈钢、铁件、石材等）5.五金类五金类（五金配件、挂件、锁具、开关电器等）6.厨卫用品类厨卫用品类（橱柜、厨卫电器、燃器具、灶具、壁柜门、暖通等）7.居家饰品类居家饰品类（布艺、艺术玻璃等）成都上品时尚企划作品 电话：13360830000 13908058516 6（七）就业人数：就业人数：10000-20000 人 （八）中近期营业额：中近期营业额：20-30 亿/年 （九）税收：税收：3.4-5.1 亿/年（按 17%增值税计）二 项目发起二 项目发起 （一）项目发起人项目发起人：本项目发起15、人叶彬，(全国高科技建筑建材产业化委员会四川委员会副主任，云南丽江工商联四川商会会长)在云南丽江投资多年，获得了长足的发展，取得了优异的投资业绩，拥有较大的投资实力，具备本项目强烈的投资意愿；全国高科技建筑建材产业化委员会组织全国上千家企业在入驻市场。（二）项目发起：项目发起：5.12 地震后，叶彬特向多位投资人发起本项目的建设建议并获得共识，现共同成立四川众城建材市场开发有限公司，积极投身都江堰市灾后重建事业，回报社会重建美好家园。（三）发起人背景：发起人背景：本项目发起人及其他投资人，均曾深度参与 1996 年的云南丽江地震灾后重建工作，具有专业的建材行业背景和丰富的灾后重建建材市场发开、16、经营及管理经验。（四）项目支持项目支持：本项目已获得全国高科技建筑建材产业化委员会的大力协助和支持，全国高科技建筑建材产业化委员会将积极组织和邀请其遍及全国的上千家建筑建材生产企业成员单位入驻本项目，并为有意在都江堰市投资建厂的企业牵线搭桥。（五）申请事项：申请事项：请都江堰市政府对本项目予以立项，对土地使用、企业注册、工商登记等事项进行积极协调，对入驻本项目的企业和商家制定相关的扶持及优惠政策。三 项目支持：全国高科技建筑建材产业化委员会三 项目支持：全国高科技建筑建材产业化委员会 全国高科技建筑建材产业化委员会，将在近期组织全国建材行业的相关企业，向本次 5.12 地震四川灾区重建提供 117、0 亿元的建材援助，并向本项目的建设提供最专业的技术指导、国内最全面的行业资源整合（组织国内相关企业对本项目投资建设进行全力支持）。成都上品时尚企划作品 电话：13360830000 13908058516 7 附：附：全国高科技建筑建材产业化委员会全国高科技建筑建材产业化委员会 是科技部、教育部、中国科学院、建设部、信息产业部、解放军总后勤部、航天工业总公司等国家九部委联合工作机构“全国高技术产业化协作组织”中负责协调、指导、推动、实施建筑和建材领域高技术产业化工作的委员会。四川灾区重建四川灾区重建 10 亿元建材援助活动亿元建材援助活动 全国高科技建筑建材产业化委员会联合中国建筑材料企业管18、理协会、中国建筑材料流通协会、全国新农村建设实施委员会、中国房地产报社，将开展主题为“一方有难，八方支援，众志成城，重建家园”的“全国建筑建材企业支援灾区重建大型产品募捐活动”暨“全国建筑建材企业支援灾区重建募捐和协作大会”，广泛动员、号召和联络广大富有爱心的建筑建材及相关企业，再次伸出援助之手，向灾区捐赠优质建材等产品，大力支援灾区重建工作，为灾区重建做出积极的贡献。此次活动将组织近中国 1000 家企业，向 5.12 地震灾区捐献建材物资 10 亿元。成都上品时尚企划作品 电话：13360830000 13908058516 8 第二章：项目背景及意义第二章：项目背景及意义 一 项目背景一19、 项目背景 5.12 四川汶川大地震，造成包括都江堰市在内的处于龙门山断裂带的汶川、北川、彭州、绵阳、德阳、什邡、绵竹等城市的巨大破坏。随着第一阶段抗震救灾的战斗进入尾声，灾后重新工作已迫在眉睫并提上日程，根据四川省人民政府和中国地震局安排，四川地震局正组织编写四川省汶川地震灾后防震减灾重建规划（20082015），根据都江堰市委市政府的指示，都江堰市的重建规划将达到世界一流水平，大规模的灾后重建工作即将全面展开。二 项目意义二 项目意义 （一）高质量重建的基本需要（一）高质量重建的基本需要 灾区高质量的重建，是党中央和全国人民的要求，是都江堰市广大灾区群众的要求。都江堰市的重建除了需要高水平20、的规划，还必须以高质量的建材和生产资料作为根本保障。在此背景下，都江堰市的灾后重建，首先需要建立一个高标准、高规格的专业化建材市场，及时满足灾后重新的迫切需要，同时从而从材料的源头，规避良莠不齐、假冒伪劣产品对灾区重建的渗透和豆腐渣工程的出现。相比成都的博美装饰城、富森美家居、512 建材市场、成都府河桥市场、亿家天下建材市场等，本项目将全面提高准入门槛，严格控制入驻厂商的信誉、实力和质量，重点引进建材行业各知名品牌厂商，使都江堰市专业建材市场实现正规化、规范化、精品化。（经过全国高科技建筑建材产业化委员会与国内外众多知名建材品牌厂商的沟通，已对本项产生浓厚的兴趣和初步意向）。（二）抓住机遇，21、顺势构建都江堰市建材产业链，打造西部建材产业新高地（二）抓住机遇，顺势构建都江堰市建材产业链，打造西部建材产业新高地 都江堰市可借势全国建材企业对四川灾区的关注，借助全国高科技建筑建材产业专业化委员会对本项目的全力支持，充分发挥都江堰市辐射阿坝州、汶川、茂县、彭州重灾区的战略位置优势，以现有世界最大的水泥企业拉法基为核心和 成都上品时尚企划作品 电话：13360830000 13908058516 9示范，以本项目（众城建材市场）为旗帜，吸引国内更多的大型建材企业来都江堰市投资建厂，并聚集国内建材实力商家，从而为都江堰市构建一个立足四川、辐射西部、面向全国的集生产、交易、商贸、物流为一体的建材22、产业链，使建材产业成为振兴都江堰市经济的重要战略布局，甚至使都江堰市成为西部建材产业新高地（注：成都国家经济技术开发区就是一个典型的例子，经开区原规划发展的是国家电子原器件基地，但无心插柳，汽车产业反而成为该区、成都乃至西部的发展高地）。（三）灾后重建高效机制的需要（三）灾后重建高效机制的需要 可以四川众诚建材市场项目为先导，在此基础上构建都江堰市灾后重建的物资及物流保障体系（特别是全国高科技建筑建材产业专业化委员会组织捐献的10 亿元的建材的仓储、物流和配送）。本项目在都江堰市灾后重建整个过程中，可作为灾后重建物资的指定供应机构，与政府开展灾后重建合作，在政府及灾后重建组织机构及相关部门的指23、定、指导、配合和监督下，向政府提供灾后重建所需的高品质、高效率的物资及物流支持。（四）解决灾区就业的现实需要（四）解决灾区就业的现实需要 地震灾害除了对震区城市建筑造成巨大破坏，还对城市的经济和各行各业造成了毁灭性的打击。都江堰市及震区大量失地农民、失业人群的就业问题，是灾后重建政府必须长期的面对的重要课题，是构建灾后和谐社会、长治久安的重大民生内容（目前仅失业的旅游从业人员就达 10 万人）。本项目作为大型专业市场，将在提供灾后重建所需建材物资保障的同时，为都江堰市广大失业群众提供大量的就业岗位、创业机会和延伸机会（如第三产业的带动等），同时继续推进都江堰市城乡统筹工作的开展。本项目预计初期24、为都江堰市提供就业岗位 10000-20000 个：1.本项目向都江堰市原建材商家提供的复业岗位本项目向都江堰市原建材商家提供的复业岗位 据不完全统计，地震中失去经营场所或受影响难以正常营业的都江堰市本地建材商家大约有 800 户，本项目将向其提供重新营业的场所和市场机会，并将向有意从事建材经营或配套服务的人员提供重多的创业机会。2.入驻本项目商家提供的就位业及创业岗位入驻本项目商家提供的就位业及创业岗位 入驻本项目的每个商家，均需配备相应的管理人员、营销人员、销售人员、配送人员、财务人员等。按本项目初期入驻 1500-3000 个商家估算，本项目初期就能直接为都江堰市提供就业岗位约 500025、-10000 个。3.为本项目配套服务所产生的就业及创业岗位为本项目配套服务所产生的就业及创业岗位 为本项目配套的服务将有物流配送、安保、保洁、餐、饮等系列服务项目，预计将间接向都江堰市提供 500 个创业及就业岗位。成都上品时尚企划作品 电话：13360830000 13908058516 10 第三章：项目可行性研究第三章：项目可行性研究 一 可行性研究报告编制目的一 可行性研究报告编制目的 （一）对项目开发经营环境进行详细分析和评估。（二）对项目可行性与开发经营提出初步意见，并对项目的规划设计、商业定位、功能分区、市场营销等提出相应的建议。（三）结合当前灾后重建的状况和特点，探索项目开发26、在社会效益、经济效益、环境效益方面的可行性。（四）对项目开发进行投资分析和风险分析。（五）对项目决策及其实施提出优化建议。二 可行性研究报告编制依据二 可行性研究报告编制依据 （一）中华人民共和国建筑法（全国人大公布）（二）中华人民共和国城乡规划法（全国人大公布）（三）建设工程质量管理条例（中华人民共和国国务院）（四）汶川地震灾后恢复重建条例（中华人民共和国国务院）（五）国家汶川地震灾后重建工作方案（中华人民共和国国务院）（六）汶川地震灾区城乡重建总体规划纲要（国家发改委）（七）四川省建筑管理条例（四川省人大常务委员会公告）（八）招商制建材家居市场建设及管理技术规范（中华人民共和国商务部 S 27、B/T10397-2005）（九）四川省建筑装饰装饰装修管理办法（四川省人民政府 2003.4.1）（十）关于加强建材市场合同监管保障灾区重建工作的通知（国家工商行政管理总局文件工商市字2008124 号）（十一）中国共产党四川省委九届五次全体会议关于扎实做好抗震救灾工 作加快重建美好新家园的决议（十二）都江堰市建材市场综合调研所得资料（十三）成都市建材市场综合调研所得资料 成都上品时尚企划作品 电话：13360830000 13908058516 11 第一节：市场需求及发展前景第一节：市场需求及发展前景 一 都江堰市（灾前）建材市场需求研究一 都江堰市（灾前）建材市场需求研究 （一）都江堰28、市房地产市场发展状况（一）都江堰市房地产市场发展状况 都江堰市幅员面积 1207 平方公里，辖 28 个乡镇和 1 个工业区，人口 60 万，城区人口 22 万人（未来计划发展成为人口达 60 万的中等发达城市），建成区面积 20 多平方公里。近年来，都江堰市的房地产呈现出强劲的发展势头，城区板块的主要为普通多层住宅、联排别墅、独立别墅和少数的商业物业、小户型住宅、电梯公寓；以青城山板块为代表的纯度假地产和以城区为主的住宅和商业地产，主要是青城山板块的小户型度假公寓、产权酒店及别墅。2004 年以来，都江堰市区建成了都市美丽洲、阳光新城、华夏广场等 20 多家地产小区，不少外地人来都江堰市购房29、投资。2007 年，都江堰市政府把建立国际休闲度假旅游区，列为该市的重要战略目标，而大力发展房地产业则被视为实现这一目标的重要的途径。此后都江堰市房地产市场不断升温。2007 年都江堰市房地产市场整体走势供销两旺，房价上扬快速；城区商品住宅的供应量和销售量均有大幅度增长，据都江堰市房产管理局统计，2007 年1-11 月，都江堰市房地产开发投资总额为 30.14 亿元，比上年同期增长 155.86%。灾前都江堰市全市正在施工的面积 224.75 万平方米，同比增长 27.53%。其中：2007 年度新开工面积 92.62 万平方米，同比增长 5.68%。竣工面积 55.99 万平方米，预销售面30、积 83.94 万平方米,预销售额 352380 万元。空置 3 年以上的房屋面积仅占 0.84 万平方米。4 年来，都江堰市商品住宅楼均价几乎翻了一番，2008年，都江堰市区一环内商品住宅楼均价为每平米为 3000 到 4000 元，二环市郊也涨到每平米 2000 元以上。编号 编号 事项 事项 调查来源调查来源调查情况 调查情况 备注 备注 2005 年 191.52 万 空置率 5.86 2006 年 176.23 万 空置率 5.42 1 全市每年 房地产开发总量 房管局 2007 年 8 月 195.69 万 空置率 9.67 2 房地产平均市场价格 房管局 2005 年 1811/31、3391 2006 年 2314/4219 2007 年 4000/7500 城区/青城山3 入住率 房管局 2005 年 97%0.6 2006 年 97%0.6 2007 年 95%0.6 【研究结论研究结论】都江堰市房地产市场依托世界文化遗产的独特资源和良好的休闲度假生态环境，一直以来都在不断吸引都江堰市以外的大量客户前来购房。随着轻轨、地铁、快速交通（BRT）等交通体系的完善，都江堰市与成都市区将实现无缝连接，可以预见，都江堰市房地产市场容量将得到不断增大。随着灾后重建和地震影响的逐步消除，都江堰市房地产市场也将迅速恢复，建材需求将随之不断放大。（成都至都江堰市快速客运铁路将 30 分32、钟内直达）（二）都江堰市（灾前）建材及家装市场发展状况（二）都江堰市（灾前）建材及家装市场发展状况 都江堰市灾前还没有成规模的大型建材专业市场，800 余家建材及家装商户分布较为分散，未形成规模效应，沿街为市，市场也不规范，已无法满足都江堰市房地产市场的发展要求和都江堰市越来越多本地及外来中高端消费者的消费需求。都江堰市灾前建材市场状况相关数据见下表：编号 编号 事项 事项 调查来源调查来源调查情况 调查情况 备注 备注 1 建材家装市场容量 装饰协会13.4 亿元 2 家装造价材料比重 装饰协会10.72 亿元 3 灾前已形成的 建材家装市场分布 装饰协会太平街 86、观景路 186 蒲阳路33、 44、迎宾大道30、荷花池及周边 50、蜀西商城 100、奎光150、翔凤 60 其他零散100 4 灾前已形成的 建材家装市场面积 装饰协会2.58 万 5 灾前已形成的 建材家装市场营业总额装饰协会2.58 亿元 6 灾前已形成的 建材家装市场铺面租金商务局 25 元/月 平均 7 灾前已形成的 建材家装市场主要业态商务局 木制品、灯饰、灯具、洁具、墙地砖、石材、窗帘地毯、家具、涂料 【研究结论研究结论】从以上数据可以看出，灾前都江堰市场建材市场就已经拥有了较大的市场容量，已完全具备形成产业聚集的基础，有形成规模效应的良好条件。但由产业聚集效应还未形成，都江堰市建材市场与家装市场的良性互34、动和相互促进作用还未形成，第三产业带动作用不明显，辐射周边阿坝州、崇州、彭州市的地域优势尚未体现。成都上品时尚企划作品 电话：13360830000 13908058516 12 由于都江堰市具有辐射阿坝州、彭州、崇州地区的地域优势，都江堰市的建材市场，如果开发除零售业务以外的区域批发市场，应该远不止目前的容量。茂县茂县 都江堰市都江堰市 彭州市彭州市 映秀镇 龙门山镇小鱼洞镇向峨乡虹口乡 白鹿镇 汶川县汶川县 本项目对 5.12 汶川大地震各重灾区的辐射示意图 什邡市什邡市聚源镇青城山镇 成都上品时尚企划作品 电话：13360830000 13908058516 13（三）都江堰市建材及家装35、市场（灾前）规划思路（三）都江堰市建材及家装市场（灾前）规划思路 5.12 大地震前，都江堰市相关部门已着手对发展建材市场进行了大量的调研和考察，并形成了建材及家装市场发展规划的一些较为清晰的思路。编号 编号 事项 事项 调查来源 调查来源 调查情况 调查情况 备注 备注 1 安顺小区 家装广场 商务局 与内二环路、天府大道、滨河路相邻，内部主车行道 3 条，人行道 2 条 交通便利，能辐射都江堰市全部及部分阿坝州、崇州、彭州市2 市场保障所需营业面积 装饰协会 10 万 【研究结论研究结论】5.12 大地震给都江堰市带来了巨大的人员伤亡和经济损失，也使得建材市场出现巨大的市场缺口，都江堰市灾36、后重建也使建材市场的发展空间得到充分放大，此时结合都江堰市灾后重建整体规划和产业布局，重新规划大型专业建材市场，市场需求急迫，建设时机成熟，产业意义重大。二 都江堰市（灾后）建材市场前景研究二 都江堰市（灾后）建材市场前景研究 （一）都江堰市（灾后）建材市场短期市场缺口巨大（一）都江堰市（灾后）建材市场短期市场缺口巨大 5.12 大地震，造成都江堰市旧城一半建筑变成危房或直接倒塌，山区和沿山区 95%以上房屋垮塌，目前都江堰市城区和农村共有 40 万人口需要进行住房安置，具不完全统计，受灾房屋无法正常使用的家庭估计有 7 万到 8 万户。成都上品时尚企划作品 电话：13360830000 1337、908058516 14 成都上品时尚企划作品 电话：13360830000 13908058516 15由于在灾后重建中，基础设施、房屋等的新建、修复、装修是非常重要的内容，包括水泥、钢铁、装饰建材等在内的各类建材需求将大幅度提高，大规模的重建计划，将使都江堰市建材市场出现巨大的短期市场缺口。按照 8 万户安置房、每套 70 平米、每套家居装饰消费最低 300-500 元/m2计算，都江堰市第一阶段建材市场容量市场容量保守估计就将达到：80000 户70 m2（300 500 元/m2）17 28 亿亿 相比都江堰市原建材市场营业总额 2.58 亿元，存在的市场缺口市场缺口达：17 28 亿38、 2.58 亿 14 25 亿亿 （二）都江堰市（灾后）建材市场发展前景广阔（二）都江堰市（灾后）建材市场发展前景广阔 成都市规划局和都江堰市政府今年 5 月面向全球进行概念规划方案的征集，并选择了 10 家世界级的规划机构设计方案，预计 7 月 10 日左右出台概念方案，8 月出台正式规划框架。本地 5.12 大地震，四川重建的时间暂定为 8 年，灾后恢复重建规划范围主要是汶川等严重受灾地区及关联地区，规划实施的时序分两个阶段：近三年：近三年：2008 年2010 年 以恢复重建为主 后五年：后五年：2011 年2015 年 以发展提高为主 显然，都江堰市紧临成都，灾后重建所需物资供应充沛，39、交通方便物流发达。由于都江堰市是通往映秀、汶川、茂县等重灾区的必经之路，随着灾后道路的抢通，都江堰市因具有四川灾后重建的战略地理位置，将成为汶川、阿坝州等灾后重建所需物资的最佳集散地。而都江堰市世界一流的重建规划，将为都江堰市建材市场提供强大的发展动力；都江堰市房地产市场的未来的发展空间，以及都江堰市辐射阿坝州、彭州、崇州部分地区独特的地域优势，使都江堰市建材市场的可持续发展的成为可能。（三）都江堰市（灾后）建材市场发展环境良好（三）都江堰市（灾后）建材市场发展环境良好 都江堰市紧临成都，而成都经济圈建材商业繁荣，作为西南地区商业辐射中心，成都汇集了全国众多建材经总经销总代理商家资源，同时拥有40、富森 美家居、博美装饰城、府河建材市场、512 建材市场、各大灯灯具城、生产资料市场等众多大型专业建材市场，这些专业建材市场和广大建材经营户，都将成为本项目建材批发销售最重要的目标对象。再加上全国高科技建筑建材产业化委员会的大力支持，本项目无论从规划建设、专业技术、行业资源上都具备了绝佳的发展条件，得到了更大的可行性保障。第二节：项目借鉴及市场竞争分析第二节：项目借鉴及市场竞争分析 一 都江堰市（灾后）建材市场项目借鉴一 都江堰市（灾后）建材市场项目借鉴 （一）丽江震后重建出现的问题（一）丽江震后重建出现的问题 1996 年，丽江灾后出现建材短缺，虽然相关部门采取了预防措施，但仍然出现了建材价41、格大幅上涨影响灾后重建进度的问题。丽江在重建的准备阶段，建材涨价迹象并不明显，但随着重建工作的全面展开，价格问题就日益突出了。与此同时，新的问题也不断出现，如，缺乏管理的大量建材商贩将一些劣质的建材注入市场，以次充好，严重威协丽江灾后重建的质量。（二）丽江震后重建可供借鉴的经验（二）丽江震后重建可供借鉴的经验 成都上品时尚企划作品 电话：13360830000 13908058516 16 1.灾后重建，建材先行灾后重建，建材先行 “恢复重建，建材先行”，这是丽江当年重建时提出的口号，如不及时考虑建材问题，灾后房屋重建将受影响。1996 年丽江地震发生2 个多月后，真正的灾后重建才开始。丽江建42、设局局长年继伟认为，准备阶段十分重要，在重建的准备阶段，年继伟最操心的，就是建筑材料的紧缺问题。为此，丽江在大力恢复当地原有建材企业的基础上，当年还新建了两个建材批发市场。2.规范建材市场，保障灾后重建规范建材市场，保障灾后重建 1996 年 4 月，丽江县专门成立了“建材生产领导小组”，颁布限价令。此外，政府还出台对建材企业的扶持政策。在抑制物价的同时，丽江还大力引入附近地区的建材,使建材市场的价格回落。与此同时，丽江又会同物价、质量技术监督部门、民政部门，对市场进行检查，加大建材市场的监管，从而规范了市场，保障了灾后重建的顺利进行。【案例借鉴案例借鉴】由于建材是震后城市重建的紧俏物资，如果43、缺乏有效的行政监督和市场管理，是难以保障灾后重建的质量和效率的。显而易见，一个管理规范、运行有序的专业建材市场，是灾后重建的必须保障。丽江的建材市场，以嘉和建材城规模最大，嘉和建材城以其优良的品质、规范的管理、良好的信誉，为丽江灾后重建起到了物资保障作用，作出了特殊的贡献。成都上品时尚企划作品 电话：13360830000 13908058516 17（云南丽江嘉和建材城）二 都江堰市建材市场项目竞争分析二 都江堰市建材市场项目竞争分析 总体上，众城建材市场属于区域性市场，同时定位为厂家直供的批发市场，所以此，我们对成都主要的几个建材市场进行如下研究和分析：（一）成都主要建材市场分析（一）成都44、主要建材市场分析（市场概况）与成都各兄弟区县市的建材市场不仅不存在直接的竞争，相反，这些建材市场其实更是众城建材市场的销售对象和目标市场。因此，对这些目标市场及其商业模式的研究和分析非常必要，这是都江堰市建材市场科学规划、合理布局、高起点发展的市场依据。在 简介简介 成都西南博美装饰城有限公司创建于 1996 年，主要从事商业地产项目投资咨询、全程策划、开发、销售、招商、物业管理、大型商场直营连锁和加盟连锁、以及品牌专业市场的投资和经营管理等一体化服务的大型专业商业地产民营企业。地址 成都市花牌坊街 319 号（西门店）简介简介 富森集团创建于 1995 年，到目前止旗下共拥有堪称中国最大的现45、代装饰材料物流中心-富森美家居 58 万平方米，富森汽配物流中心（8 万平方米），富森灯饰广场（5 万平方米）、富森家居广场（3 万平方米）、富森木业仓储中心（10 万平方米）以及即将开工建设的富森国际精品家居物流中心等富森板块。作为富森集团的重要子公司成都富森美家居置业有限公司成立于 2000 年 12 月，富森美家居现代装饰材料物流中心总占地面积 880 亩，总建筑面积 22 万平方米，市场招商出租率 100%，入驻商家 1100 余户。市场招商出租率 100%，入驻商家 1100 余户。地址 成都市蓉都大道将军路 68 号 成都上品时尚企划作品 电话：13360830000 13908046、58516 18 成都上品时尚企划作品 电话：13360830000 13908058516 19 简介简介 成都 512 建材市场是由成都诚实实业有限责任公司投资 5000 万元兴建的大型综合装饰材料直销批发市场，于一九九九年九月二十八日开业。512 建材市场是四川省最大的墙地砖、卫浴洁具专业化市场，经营面积 15 万平方米，入驻商家 500 余户，汇集了国内外众多的墙地砖、卫浴洁具知名品牌，实行前店后库的经营模式。地址 成都市二环路北四段三号 简介简介 成都木综厂 90 年代初利用木材综合加工能力强的优势，因地制宜大力发展第三产业，由工厂变成市场，联合川企联、成都蓉安振兴贸易公司、成都府河47、商贸开发中心协同投资兴办大型建材综合市场“府河桥市场”。地址 成都二环路北二段 218 号 （二）成都主要建材市场分析（二）成都主要建材市场分析（市场定位）成都上品时尚企划作品 电话：13360830000 13908058516 20建材市场建材市场 市场定位市场定位 目标客户目标客户 博美装饰城 精品装饰城 锁定中高端 终端客户 富森美家居 二级经销商、建材超西部规模最大，集批发、配送、储运、交易、装潢设计、展示于一体，最具影响力与辐射力的现代化装饰材料物流中心 市、家装公司、装饰工程公司、终端用户中低端终端客户 二、三级经销商 512 建材市场 四川最大的墙地砖、卫浴洁具专业市场中低端终48、端客户 二、三级经销商 府河桥市场 以板材及木业为主攻的专业建材市场 案例借鉴案例借鉴】差异化的市场定位，是各建材市场生存的根本，是建立市场竞争【的关键，是可持续发展的长久动力。成都上品时尚企划作品 电话：13360830000 13908058516 21（三）成都主要建材市场分析（三）成都主要建材市场分析（商业模式）市场市场 商业模式商业模式 竞争策略竞争策略 博美装饰城 摊位租赁式摊位租赁式市场交易平台“一站式”服入国内及本土张战略 管理服务平台增值服务平台务：通过引品牌家装设计公司，带动装饰城建材销售，向客户提供从建材购买、家装设计到家装施工的“一站式”服务 联锁店模式：实行区域大市场49、扩 增值服务：向客户提供第三方工程监理服务（低收费）富森美家居 摊位租赁式摊位租赁式市场交易平台分发挥成都辐射圈优维权中心，提 管理服务平台增值服务平台 依托规模效应，充势，主打二级批发市场 设客户服务中心，消费者供消费咨询、业务指导、纠纷协调服务 私人家装顾问服务，为有需求的消费者提供装修预算、设计及选材的专业意见512 建材市场 摊位租赁式摊位租赁式市场交易平台大力发展以墙地砖为主的专业建材市场，管理平台 经营产品辐射川、渝、云、藏等地 府河桥市场 摊位租赁式摊位租赁式 市场交易平台管理平台 依托成都木材综合厂的资源优势，巩固以“木”为优势的专业建材市场。省林业厅派驻木材运输办证点，方便了50、外地客户 案例借鉴案例借鉴】优化的商业模式，以人为本的竞争策略，是市场作大作强的关键。【博美装饰城通过引进“业之峰”、“美家堂”、“东易日盛”、“龙发装饰”等国内及本土上百家知名家装设计及工程公司，构建起了差异化的竞争优势。（四）成都主要建材市场分析（四）成都主要建材市场分析（市场业态）建材市场建材市场 市场业态市场业态 博美装饰城 主营卫浴、墙地砖、地板、木门、壁柜门、墙纸、家装公司、五金、涂料、艺术玻璃、楼梯、洁具、锁具、灯具等 木地板、木门、木楼梯、壁柜门、木线条、木制品、木板材、铝塑板、油漆涂料、五金配件、墙纸、布艺、电工电器、吊顶材料、铝塑型材、塑钢配件、不锈钢、墙地砖、卫浴洁具、橱51、柜、电器、灯具、居家饰品、暖通、音响等 富森美家居主营墙地砖、厨卫洁具、木地板、油漆涂料、五金配件、水暖电器、吊顶材料等各种装饰材料 512 建材市场 府河桥市场 条、人造板、木地主要批发零售各种木材、装饰板、木线板、灯具、地砖卫浴、玻璃、五金配件、涂料、油漆竹木制品以及副食品、干杂等商品 成都上品时尚企划作品 电话：13360830000 13908058516 22（五）成都主要建材市场分析（五）成都主要建材市场分析（增值服务）市场市场 家装设计家装设计 工程监理工程监理家电销售家电销售家居销售家居销售 消费维权消费维权博美装饰城 富森美家居 512 建材市场 府河桥市场 （六）成都主要建52、材市场分析（六）成都主要建材市场分析（市场规模）建材市场建材市场 市场规模市场规模 博美装饰城 10 家联锁，总面积超过 5进场商家 1000 余家，80 万平米；大类装饰材料，品牌及规格 500 多种，基本汇集了国内外现有知名品牌。年营业额 30 亿元。富森美家居22 万平米；拥有 8 大首期开发面积 58 万平米，经营面积装饰材料交易区及富森美家居国际建材展销中心，批零兼营各类中外知名品牌装饰建材。年营业额 40 亿元。512 建材市场 国15 万平米经营面积，入驻厂商 500 余家，汇聚 1000 多种内外名优品牌。府河桥市场 下属 6 个建材交易区，1 个装饰材较市场占地 500 亩，53、交易区和 1 个小食品交易区，入场经营户 3000 余户。年营业额 20 亿元。七）成都主要建材市场分析七）成都主要建材市场分析（功能分区）（博美装饰城博美装饰城（西门店为例）?1F：建材销售区（卫洁浴、墙地砖、地板、木门、壁?2F：）柜门、墙纸、家装公司、五金、艺术玻璃、楼梯、锁具、灯具等）建材销售家装?3F：家装区（装饰公司?4F：家装区（装饰公司）富森美家居富森美家居 1 区：区：木地板、精品木铝塑板 五金配件 型材、塑钢材、不锈钢 建材展销中心建材展销中心-房电器、采暖换热门、精品楼梯 2 区：区：木地板、木板材、木线、木门、3 区：区：木板材类 4 区：区：油漆涂料、5 区：区：木板54、材类、吊顶材料 6 区：区：墙地砖、卫浴洁具、铝7 区：区：墙地砖、卫浴洁具 8 区：区：卫浴洁具 富森美家居国际富森美家居国际1F：国际厨卫电器馆（洁具、橱柜、厨 成都上品时尚企划作品 电话：13360830000 13908058516 23灯饰、灯具、电工）墙衣柜、滑轨门）设备、热水器）2F：国际灯饰馆（3F：国际家饰馆（墙纸、布艺、地毯、入 512 建材市场建材市场?陶瓷区：陶瓷区：墙砖、地砖、马赛克、洁具、卫浴、石材 漆、涂料、五金配件?灯饰区：灯饰区：灯具、灯饰?其它其它（零星摊位）：油 府河桥市场府河桥市场?建材交易区：建材交易区：五金、楼梯、木雕、吊顶材料、墙纸 火板 包装?二55、交易区：二交易区：石膏板、五金、壁柜门?三交易区：三交易区：橱柜、玻璃、铝塑板?川府市场：川府市场：板材、线条、锁具、放?五交易区：五交易区：地板、板材、线条、木门?小食品区：小食品区：竹器、小食品、干杂、酒水?二环路临街：二环路临街：地毯、墙纸、食品添加剂及 八）成都主要建材市场分析八）成都主要建材市场分析（市场配套）（市场市场 物流物流 银行银行 客户服务客户服务餐饮餐饮 其它其它 博美装饰城 商家配送 管理部 周边分布 周边 分布 市场 富森美家居 富森汽配（农业 客户 服务中心消费者 维权中心徐记家婆菜办公大楼、各区管流物中心 100 余台送货车）银行 餐饮中心 理办公室、样板房、停车56、场、加油站、小卖部、购物观光车、自行车租赁、警务室、厕所、垃圾场、茶楼、浴足512 建材市场 个体运输户 周边 市场 管理处 周边分布 分布 府河桥市场 个体运输户 市场内 市场管 周边分布 省林业厅木材运输委会 办证点、省市工商税务入场办公、律师事务所 成都上品时尚企划作品 电话：13360830000 13908058516 24 第四章：项目建设原则及策略第四章：项目建设原则及策略 第一节：项目建设原则第一节：项目建设原则 以高度的使命感和责任心，向都江堰市及其它灾区提供与国际同步的优质建材产品和物流服务，满足灾区高质量重建所需，使之成为集品牌效应、业态效应、容量效应、地理效应、辐射效应57、于一体的，连通成都-阿坝的建材批发零售集散地和重要的物流节点，并最终成为西南一流建材市场、西部建材产业新高地。第二节：项目建设策略第二节：项目建设策略 一 市场定位策略一 市场定位策略 （一）市场定位（一）市场定位 1.项目定位项目定位 本项目是都江堰市灾后重建实施框架中的重要组成部分，同时也是全国高科技建筑建材产业化委员在全国的首个样版市场，它将是“一方有难，八方支援”全国建材企业建材捐助活动重要的举办地点，是“众志成城重建家园全国高科技建筑建材展销订货（暨）投资洽谈会”全国性大型建材展会的展场，将是全国高科技建筑建材展览展示、高科技建筑建材交易订货会、都江堰市投资洽谈会及项目推荐会等各类活58、动的举办地点。同时，也是都江堰市顺势建立的以厂家直供为特色的大型建材专业批发市场。因此，本项目定位具有如下性质-?灾后重建建材厂家直供物资供应平台：灾后重建建材厂家直供物资供应平台：本项目紧靠成都、立足都江堰市、辅射汶川灾区，是服务灾区重建，提供灾后重建所需各类建材的物资集散地和物流中心。因此，本项目将通过招投标方式，引入国内 成都上品时尚企划作品 电话：13360830000 13908058516 25各类优质建材生产制造企业向本项目直供所需建材，进而面向四川各灾区、成都乃至西部进行建材的区域性批发，同时向都江堰市及广大灾区终端消费者提供建材平价零售服务。?灾后重建指定建材市场：灾后重建指59、定建材市场：介于本项目建立在灾后重建的大背景之下，并有助于使都江堰市成为全国建材企业 10 亿元建材捐献的首批重点捐助对象，因此建议本项目立项为中国首个通过政府认定（或指定）以保障高质量灾后重建的专业物资供应市场。为此，在都江堰市灾后重建阶段，本项目除了市场机制外，可采取政府引导、政策扶持、部门协调、行政监督并行的运行模式，以确保这一专业建材市场能切实成为都江堰市灾后重建提供高质量、高效率的物资供应和物流保障。?都江堰市自已的大型专业建材市场：都江堰市自已的大型专业建材市场：今后，本项目还将成为都江堰市一个长期固定的集正规化、规范化、精品化于一身的、具有区域辐射性的大型建材区域批发市场，是政府60、未来一个重要的税收来源。2.项目功能：项目功能：向都江堰市政府部门提供全国建材企业援助的建材，用于都江堰市基础设施及公共服务设施建设之需；面向各建设单位、终端用户及周边辐射区域二、三级批经销商提供各类建材批发与零售。3.目标市场目标市场?近三年：近三年：2008 年2010 年 以都江堰市灾后重建为核心目标市场?后五年：后五年：2011 年2015 年 在以都江堰市灾后重建为重点目标市场的同时，同时注重发展针对以汶川、茂县为重点的阿坝州建材二、三级市场的批发，以及对彭州、崇州三级市场的辐射。?战略目标：战略目标：2015 年以后，逐步成为推动都江堰市建材产业链构建、西部建材产业发展高地建设的引61、擎。4.商业模式商业模式?优质的平台运营商：优质的平台运营商：向国内外知名建材品牌生产企业及区域总代理，提供一个区域性的建材供销平台。?贴心管理的发展商：贴心管理的发展商：向广大建材终端用户提供增值服务，为广大厂商市场拓展创造可持续的市场机会与发展空间，向都江堰市提供建材产业纵深发展的市场推动动力。5.项目业态项目业态 根据都江堰市灾后重建各阶段所需建材特征，确定灾后重建各阶段建材市场的业态重点。在本项目建设和发展的过程中，结合当时市场的整体变化、发展战略、市场需求，最终确定具有竞争力和可持续发展战略型业态。（二）市场策略（二）市场策略 介于地震灾后建材终端用户对家居、家电的同步需求，加之都江62、堰市灾后还 成都上品时尚企划作品 电话：13360830000 13908058516 26缺少大型家居及家电卖场，本项目可高起点地规划，建设成为成都地区唯一一个多功能的以建材为核心的复合型居家市场，向各类客户提供从家装设计、家装工程到入户居住所需的全部建材、家居、家电等用品。二 项目建设策略二 项目建设策略 （一）项目选址（一）项目选址 1.永久市场选址：永久市场选址：永久市场的选址应符合以下原则?都江堰市灾后重建整体规划的需要?本项目整体及配套建设的需要?相关产业战略规划及可持续发展的需要 2.临时市场选址：临时市场选址：为尽快解决当前都江堰市灾后重建所急需的建材物资的供应和保障，请政府在63、本项目初期先行指定一个临时性区域，由本项目投资方搭建以活动板房及钢制货架为基本形式的市场，进行先期营业，及时向都江堰市灾后重建提供便捷、优质的服务。临时性市场预计运营 1-2 年。同步建设的永久性市场建成后，临时市场整体迁入。（二）业态规划（二）业态规划 规划阶段规划阶段 业态形式业态形式 临时阶段 雏形业态：雏形业态：以卫浴、洁具、墙地砖、地板、木门、墙纸、五金、油漆涂料、锁具、木线条、木制品、木板材、装饰板、吊顶材料、灯具等最基本的建材为主。此外，市场内可专门为都江堰市崇义镇钢门窗企业开辟一个市场空间，对都江堰市本地建材企业进行优先支持。第一阶段 基本型业态：基本型业态：卫浴、洁具、橱柜、64、壁柜门、墙地砖、地板、木门、墙纸、五金、油漆、涂料、锁具、木线条、木制品、木板材、装饰板、吊顶材料、灯具、楼梯、暖通、铝塑板、布艺、铝塑型材、塑钢配件、不锈钢、艺术玻璃、居家饰品、家装公司等 第二阶段 发展型业态：发展型业态：除以上基本业态外，全面引入家居、家电等相关专业市场，协同发展，打造具有规模效应、协同效应的和具有核心竞争力的复合型专业大市场 （三）功能分区（三）功能分区（暂定）规划阶段规划阶段 功能分区功能分区 临时阶段 陶瓷区：陶瓷区：卫浴、洁具、墙砖、地砖 成都上品时尚企划作品 电话：13360830000 13908058516 27灯饰区：灯饰区：灯具、灯饰 基材区：基材区：木65、地板、木门、木线条、木制品、木板（线）材 五金区：五金区：五金配件及挂件 辅材区：辅材区：油漆、涂料、胶、锁具、墙纸、吊顶材料、装饰板 市场管理：市场管理：市场管委会、市场监督（邀请都江堰市工商、税务、质监、物价、消协等职能部门组成市场监管方，在本项目设置现场办公场所，在进行市场监管的同时，为广大商家和消费者提供便民服务。）停车场：停车场：客户停车场、物流停车场 配送区：配送区：将都江堰市本地拥有营运车辆（机动机及非机动车）的商家或个人，纳入本项目的物流管理体系，向商家及消费者提供物流配送服务。第一阶段 陶瓷馆：陶瓷馆：卫浴、洁具、墙砖、地砖等 灯饰馆：灯饰馆：灯具、灯饰等 基材馆：基材馆：木66、地板、木线条、木门、木制品、木板（线）材、铝塑板、铝塑型材、塑钢配件等 五金馆：五金馆：五金配件及挂件、锁具等 辅材馆：辅材馆：油漆、涂料、胶、墙纸、吊顶材料、不锈钢、铁件、石材生活馆：生活馆：橱柜、壁柜门、楼梯、布艺、艺术玻璃、居家饰品、厨卫电器、燃器具、灶具、开关电器、暖通等成品装饰材料）家装馆：家装馆：家装公司 客服中心：客服中心：消费导购、家装咨询等 物流中心：物流中心：大型停车场、物流 市场管理中心：市场管理中心：市场管委会、市场监督、厂商代表处或办事处 金融区：金融区：邀请各大银行入驻，向广大商家和消费者提供存取款业务休闲区：休闲区：商务中心、餐饮中心、休闲中心 第二阶段 在上述基67、本分区基础上，在市场内或外设置大型家具及家电卖场，实现真正的居家“一站式”购齐 （四）建设步骤（四）建设步骤（第一阶段）1.立项阶段：立项阶段：2008 年年 7 月月-8 月月 都江堰市政府可结合都江堰市重建的整体规划的需要和可持续发展的原则，先期指定适合区域用于本项目临时性市场的建设，同时投资商向政府以优惠的价格另外购买土地用于本项目永久性市场的建设。介于灾区重建的大背景与本项目的定位，建议在以土地价格的优惠作为对本项目投资商扶持的同时，制定针对投资商的相关扶持政策和广大经营户的激励政策，以及配套管理措施，从而更好更快地推进都江堰市的灾后重建工作。2.招商阶段：招商阶段：2008 年年 868、 月月-9 月月 本项目立项后，立即发布招商信息，立足成都，面向全国进行建材厂商的招商。招商与项目建设同步进行。成都上品时尚企划作品 电话：13360830000 13908058516 283.基建阶段：基建阶段：2008 年年 8 月月-12 月月 本项目的初期建设为临时性铺面，这一阶段，本项将建立临时过渡性营业铺面（如活动板房）。初步建成后，先期中标企业和都江堰市本地原有建材生产及经营商家可先行入驻，本项目对其恢复经营实行优势安置，提供优惠的入驻政策。此外，基建阶段我们将与全国高科技建筑建材产业化委员会合作，共同举办“众志成城重建家园全国高科技建筑建材展销订货（暨）投资洽谈会”、都江堰市69、投资洽谈会及项目推荐会等各类活动。4.运营阶段：运营阶段：2009 年年-2010 年年 正式的建材市场建成后，临时过渡营业铺面内的厂商及新入驻的厂商，全部进入正规的市场内，原临时过渡性建筑，可供各类配套项目商家使用。（五）市场运营支持（五）市场运营支持 全国高科技建筑建材产业化委员会将把本项目作为其全国首家样版市场，进行全程业务指导和资源支持；本项目投资企业进行经营管理；都江堰市政府进行行政管理。（六）环境保护（六）环境保护 环境保护，也是本项目可持续发展的重要条件，因此，在本项目的规划、建设以及今后的经营管理中，应积极配合都江堰市环保部门，制定本项目相关环境保护措施及相关制度。（七）消防安70、全（七）消防安全 消防安全是本项目正常运营的重要保障，在本项目的规划、建设以及今后的经营管理中，应积极配合都江堰市消防部门，设置高标准的消防保护措施、制定严格的消防管理制度，以及科学实用的消防应急预案。（八）治安（八）治安 大型市场人员流动大，治安复杂，因此，本项目将在市场内设立警务室。（九）就业岗位与失业人员安置（九）就业岗位与失业人员安置 本项目的用工岗位，将优先提供给都江堰市因灾失业的人员，本项目营业铺面，将以适当的方式，优惠提供给都江堰市因灾失业的创业人员。成都上品时尚企划作品 电话：13360830000 13908058516 29 第五章：项目营销策略第五章：项目营销策略 第一节71、：项目招商策略第一节：项目招商策略 一 项目对象：立足成都，面向全国知名厂商进行招商。一 项目对象：立足成都，面向全国知名厂商进行招商。二 招商条件二 招商条件 1.实力强、信誉好的各类建材总经销、总代理或厂家直销优先。2.有参与灾后重建强烈的使命感和责任感。3.优先考虑都江堰市原有建材经营户入驻本项目。三 招商方式三 招商方式 1.政府招商：政府招商：通过都江堰市商务局，进行招商。2.委托招商：委托招商：通过全国高科技建筑建材产业化委员会，向全国知名建材企业及商家发出邀请。3.自主招商：自主招商：通过各类营销推广及广告手段向目标招商对象发布招商信息，邮递邀请函及招商宣传资料。四 招商项目四 72、招商项目（参见前述业态规划）成都上品时尚企划作品 电话：13360830000 13908058516 30 第二节：项目营销策略第二节：项目营销策略 一 立项阶段一 立项阶段 本项目立项后，可通过如下两种方式进行快速而有力的推广：【方式一】【方式一】借助是全国高科技建筑建材产业化委员会全国首家样版市场的优势，借势其在四川成都举办的“全国建筑建材企业支援灾区重建大型产品募捐活动”暨“全国建筑建材企业支援灾区重建募捐和协作大会”，向全社会、参会的国内各大知名建材厂商，以及中央级媒体、参与报道的全国媒体（含国内各大建筑、建材行业媒体）发布信息发布本项目的信息。具体方式可选择：?项目推介会：项目推介73、会：可在活动期间举行专场的本项目推介会，邀请与会厂商及新闻媒体参加。?招商资料：招商资料：制作简易招商宣传资料，向与会厂商及新闻媒体发放。【方式二】【方式二】联合都江堰市政府、全国高科技建筑建材产业化委员会、中国建筑材料企业管理协会、中国建筑材料流通协会、全国新农村建设实施委员会共同召开项目立项新闻发布会，邀请全国知名新闻媒体及行业媒体（包括四川省内各主流媒体），通过全国高科技建筑建材产业化委员会邀请国内知名建材厂商，共同参与。新闻发布会上，借助新闻媒体，将都江堰市政府对本项目的立项作为都江堰市灾后重建的重大举措进行报道，对本项目的意义、项目性质、项目内容和招商信息进行广泛宣传。新闻发布会上，74、可举行本项目的宣传和推介。【方式三】【方式三】在都江堰市举办以“众志成城重建家园全国高科技建筑建 材展销订货（暨）投资洽谈会”为主题的全国性大型建材展会，通过全国高科技建筑建材产业化委员会组织全国建筑建材企业共同参展参会，活动邀请全国知名新闻媒体和行业媒体参加，邀请四川各灾区负责灾后重建的相关对口部门参加。展会上可通过举办本项目专场项目推介会、赠送招商资料等方式，向全社会、参会的国内各大知名建材厂商，以及中央级媒体、参与报道的全国媒体（含国内各大建筑、建材行业媒体）发布本项目的相关信息。二 招商阶段二 招商阶段 招商进入到一定阶段后，集中邀请中标入驻的国内外及成都本地知名厂商，隆重举行入驻本项75、目的入驻仪式，签定灾后重建军令状（信誉保证责任书），集 成都上品时尚企划作品 电话：13360830000 13908058516 31体进行灾后重建宣誓仪式，并通过新闻媒体对灾后重建的宣传报道，在全国范围内迅速扩大本项目的知名度和影响力。三 建设阶段三 建设阶段 通过事件营销的手段，借助新闻媒体的报道进一步扩大本项目的知名度，建立美誉度。如：在都江堰市举办第一阶段大型专场招聘会，面向广大因灾失业人员，发布本项目前期建设、管理、经营所需的各类就业岗位，并举行正规的岗位培训活动。此后，根据不同阶段的需要，组织入驻商家，集中举办招聘会。四 开业仪式四 开业仪式 前期临时性营业铺面的正式营业，可举行76、简单的开业仪式，借此吹响都江堰市灾后重建的“集结号”。正式的市场建成营业后，举行盛大而简朴的开业典礼，通过媒体，将其宣传为都江堰市灾后重建进展的标志性事件。第三节：整体经营管理及营销策略第三节：整体经营管理及营销策略 四川众城建材市场经营管理方案四川众城建材市场经营管理方案 四川众城建材市场整合营销传播方案四川众城建材市场整合营销传播方案 （另案）成都上品时尚企划作品 电话：13360830000 13908058516 32 第六章：项目评估及风险评估第六章：项目评估及风险评估 一 项目评估一 项目评估 本项目如能立项并建成一个高标准、高规格的专业化建材市场，不仅将成为都江堰市及包括汶川、茂77、县在内的阿坝州以及彭州等灾后重建建材物资的供应平台和物流保障，满足广大灾区灾后重建的迫切需求，还将从材料的源头，规避良莠不齐、假冒伪劣产品对灾区重建的渗透和豆腐渣工程的出现。本项目在建立过程中、建成运营后，都将为都江堰市广大因灾失业人员提供大量就业岗位及创业机会，并带动项目周边第三产业的形成和发展。更为重要的是，如果以本项目为契机，高起点地对都江堰市建材产业的发展进行战略规划和纵深布局，还将吸引国内更多的大型建材企业来都江堰市投资建厂，并聚集国内建材实力商家，进而为都江堰市打造出一个立足四川、辐射西部、面向全国的集生产、交易、商贸、物流为一体的建材产业链，使建材产业成为振兴都江堰市经济的重要战78、略布局，甚至使都江堰市成为西部建材产业新的制高点。二 项目风险二 项目风险 介于灾区重建对建材的巨大需求和都江堰市未来的发展空间，本项目 5-10年内的市场风险，基本不会来自市场需求本身，而主要会来自本项目的经营管理水平所带来的运营风险，以及未来可能新兴的建材市场对本项目形成的市场竞争。（一）运营风险（一）运营风险 项目是否能按即定规划稳步推进和健康发展？市场管理是否规范有序，能否高质量、高效率地满足都江堰市及辐射地区灾后高质量重建之需？项目结构能否 成都上品时尚企划作品 电话：13360830000 13908058516 33在发展的过程中不断得到优化，并为未来拓展出可持续的发展空间？这些79、，都是项目运营过程中必须面对的市场和管理课题，也是运营的主要风险所在。【风险应对风险应对】除了科学的规划和建设，本项目必须引入现代企业管理制度，组建高效、专业、敬业、爱业的现代化运营管理团队和执行团队，建立科学的战略发展体系、系统高效的运营机制、严格的规章管理制度、生态共赢的企业文化、长效的培训和考核机制，以积极进取的精神，掌控主动，将项目运营的风险降在可控范围内。（二）市场竞争（二）市场竞争 未来可能出现的新兴的专业建材市场（如建材超市），或者是强势品牌的进入，将对本项目形成较大的竞争。【风险应对风险应对】本项目的市场定位，一开始就应着眼长远进行高起点的规划，以科学发展的理念、现代营销的意识，在项目运营过程中，注重长远的发展目标和规划，注重强势品牌的建立和打造（含服务品牌），注重核心竞争力的培养；注重不断根据市场需求的变化优化项目结构，调整市场营销策略，打造富有竞争力的业态和富有活力的商业模式；注重市场及行业的动态跟踪与研究，不断为项目下一步的发展作出科学的判断、战略的布局。也就是说，本项目是否能够赢得明天的竞争，一切可能，均包含在今天我们所做的每一项工作，和我们向前迈进的每一步之中。四川众城建材市场开发有限公司（筹）四川众城建材市场开发有限公司（筹）2008.7