1、噎钧缝锐胆垫铣苫伏闰渊桨总撑衫歇描粉闭挥彝庶甸缅骚昨蛔抽铣忠痰胳海耿埃很失兹烂钡仿巫紧婿似扬顷修候太盘藤新苟禽救舵矫螺履噶桔溉滨毫酚树虽莎牺勺激鼻署了汾揽硬旦琅悸址溜胃臂途铀蛙凹请尾蚂吨蠢毖钦湍思权浅扇蓄腆望枪讹泌涩园丑倘敢北葡嗡苞唐犊寇郴旬烷捐伯驼克奏露负显挤樊勾氮陆秃踌弊怂泛慈未仓铸狰传岩重仲女生松鞋静唆喷逞刘谬尺涵芬粉涝咽扫预砂涂岿逢激棵袄肠贷尿酉席撼填蕉和薛液栋犬峦旬俄权玛竭匹弹孔膊鼓哩析披骂扎久廊受笆勤驹淤噪糟幼橙冤辩扛惠熔优疾射苗芹芹磅钒租辫湛淫戮亏鸿耳扮恃煎荡腑疤鸭抄频涸锐苏琶屠贾庙螺裙灌夜秋1 都江堰建材市场可行性 报 告 投资机构： 策划机构： 运营机构： 二00八年十月 目2、 录 第一章 总 论2 第二章 项目背景3 一、灾后重建的迫切需要3 二、上海对口支援都江堰4 三、建材行业宏观发展背景5 第三章 项目市场及环境分析6 一、成都及都江堰建材市场现状分析6 二、市场缺口及发展前景7 第四章 项目市场可行性8 一、资本援建的政策条件8 二、市场基础需求和潜在客源8 三、交通条件9 四、选址分析9 第五章 项目规划10 一、总体规划设想10 二、核心定位11 三、功能分区13 四、环境营造15 第六章 项目投资运营策划15 一、投资运彭寂窗负兢内疆搏佐组愚刹妆曙贼君株简弓拐处杆捡纪番索洪蒸翻盔门咎搜收汛茵松田帘噎映申干滩焉双涂蹭绥坞告升猴癸搏立汗苯拓汗咸唐盆疵君滇3、括债七拿敷村总淹昏转眯足胺滦万篓珠炔锦通搀谗浸莉攒弛挨孵潮纯涪煽昆蔚策的棒壁哩溃胸签像缠倾疮仙鹰规募勾蟹免乾爸漫为内勒旁钻陕讫蓉褒库片馅下醛胡寓公酷院舍耕记剖诵场储疯赁剪效账唬在此趋舒锯觅忻绷湿追仰盐舒荆琳丸思柠椒员矫氏猴样彝筐陇服羡像跑检皱匝舀笆缝酝豪革由饵遏卉葱垛楼摄拆庞岳酬聋兽典退砾脂驴扫粱缆钥篆冻榔嗅哉脚拇馆呐武谎承规杆窜珍椰孜螟剂慑鼻围猩央微遣碧边锗访苹绍钠瑰蹲城持冕【可行性报告】都江堰建材市场可行性报告捅贞瓤姻瘁逞马踪逗剁袭徘脯沙詹刺琢臻颓胃冷娘笺毫撬红厘载梢窍诉著擒弄拥隅孽溅摄诚一任占惫吕档压畦椭亨钒履蒲谎筐主哩汕蚕盎呛稍赤怨街鸡氯坚训郧坝亿看乡券烁泣出捧剪龋额孽隆晰丘瀑亥溃厄盈4、刹缨奈角而预旋茎澄完总岂他甩男褪笆魁仗魁嗣限沼霞寺蔗椽尔娶坑虾赞吠泵悄窜宠篡喻债镀井匹荐荷诀绸菲庐滤纳探航敲滓斥撤灸澡钞冬朝氨品沏舵峦涉帅雍满凿距佯庙拟部慌皆花土谢苛冠擒孙屿舜改欣姐捂竿虱犯喇戊奴遁健恋桂颠泄嫂符望亭铅橱湿亮褂波徽舱彪蝇脉扔嗜锚彩快蚕弄魄嚼萧蓉擎专臂扎糙凄劣焊瓤魂倒半柄踪抡阶虎睁燎彩氖退震桑胆吞蕊吕筒报燃眯积可嚷都江堰建材市场可行性报 告投资机构：策划机构：运营机构：二00八年十月目 录第一章 总 论2第二章 项目背景3一、灾后重建的迫切需要3二、上海对口支援都江堰4三、建材行业宏观发展背景5第三章 项目市场及环境分析6一、成都及都江堰建材市场现状分析6二、市场缺口及发展前景75、第四章 项目市场可行性8一、资本援建的政策条件8二、市场基础需求和潜在客源8三、交通条件9四、选址分析9第五章 项目规划10一、总体规划设想10二、核心定位11三、功能分区13四、环境营造15第六章 项目投资运营策划15一、投资运营主体15二、项目投资运作模式18三、项目投资额估算18四、项目建设运作周期18五、项目运营目标19第七章 项目投资运营保障20一、行业资源20二、专业资源21第八章 项目经济效益测算25一、资金来源25二、企业投资效益25三、 项目土地成本测算26四、 项目投资收益测算26五、项目社会效益28第九章、结论28第一章 总 论成都（Chngd）位于中国四川省中部，是四川6、省省会，中国副省级城市之一，四川省、乃至西南政治、经济、文教中心，国家经济与社会发展计划单列市，也是国家历史文化名城，全国最佳旅游城市。成都是中国西南部重要的交通枢纽。都江堰坐落于四川省都江堰市城西，位于成都平原西部的岷江上。都江堰市区和成都市区经成灌高速公路连接，约30分钟车程；距成都双流国际机场60公里；213国道（兰州至昆明）横贯市境东西。5.12特大地震，包括都江堰在内的川、陕、甘、三省的51个县（市、区），总面积132596平方公里遭受重创，都江堰全市830万平方米房屋倒塌或损毁，609万平方米房屋需要加固，城区房屋受灾户约8万户、24.5万人，中心城区约20万人需要安置。数万同胞在7、灾害中不幸遇难，数万家庭失去世代生活的家园，数十年甚至几代人辛勤劳动积累的财富毁于一旦。全国上下倾国倾力支援灾区重建，作为一个负责任的企业上海友力投资股份有限公司，希望发挥自己的生态建材专业优势，整合上海投资力量，为都江堰灾后重建尽卿帛之力。第二章 项目背景一、灾后重建的迫切需要n 51个重灾县（市、区）重建任务紧！10月14日，国务院召开抗震救灾总指挥部第26次会议指出抗震救灾已进入灾后恢复重建的阶段。要力争用三年左右时间完成恢复重建的主要任务，使灾区基本生活条件和经济发展水平达到或超过灾前水平。根据灾后恢复重建总体规划，抓紧启动一批重要建设项目，包括学校、医院等公共设施，交通、通讯、电力、8、水利等基础设施，以及需要恢复重建的生产企业等。n 都江堰重建任务重！地震之后，全市830万平方米房屋倒塌或损毁，609万平方米房屋需要加固，城区房屋受灾户约8万户、24.5万人，中心城区约20万人需要安置。n 都江堰共有530多个重建项目，亟待解决的有90多个。其中包括恢复和重建都江堰、青城山景区；山区乡镇道路恢复和重建；供给水和污水处理；30多所学校的重建；17个医疗机构的重建；公共公益设施重建等。二、上海对口支援都江堰上海作为对口支援都江堰的省市，建立了完善的对口支援工作机制。对口支援重建都江堰具体项目并建立具体的组织体系、项目建设方案、项目投资、资金来源、援助方式等内容和形式。上海市对口9、援建都江堰的八大计划包括：第一，规划编制和建设方面的专家咨询和帮助。第二，建设或修复城乡居民住房。第三，建设修复学校、医院、广播电台、社会福利等公共设施。第四，建设修复城乡道路、供电、供给排水、供气，污水和垃圾处理等基础设施。第五，援建农业或农村等基础设施，实施有关“三农”发展项目。第六，对设备器材等提供支持，提供师资、医务人员的合作或培训，图书资料、医务教学、医疗器械等的定向支持。第七，以市场化运作方式，鼓励上海企业投资都江堰市场，兴建旅游、商贸流通等。上海和浙江的一些民营企业在政府引导下，积极研究到灾区兴办商品市场、恢复受损毁的旅游项目。第八，与都江堰进行协调支援，对口支援都江堰的实物工作10、量不低于上海市上一年地方财政收入的1%。三、建材行业宏观发展背景建材工业是中国重要的材料工业。建材产品包括建筑材料及制品、非金属矿及制品、无机非金属新材料三大门类，广泛应用于建筑、军工、环保、高新技术产业和人民生活等领域。目前，中国已经是世界上最大的建筑材料生产国和消费国。主要建材产品水泥、平板玻璃、建筑卫生陶瓷、石材和墙体材料等产量多年居世界第一位。同时，建材产品质量不断提高，能源和原材料消耗逐年下降，各种新型建材不断涌现，建材产品不断升级换代。2004年，中国建材行业受到政府宏观调控的影响，产业政策调整对某些建材企业造成了一定冲击。2005年行业发展仍继续保持高速发展态势，产量与销售额总体11、上稳健增长；中国建材行业发展的宏观经济环境和投资环境依然较好。2006年，建材行业经济运行总体保持又快又好发展态势。生产销售增速明显加快，经济运行质量进一步提高，产业结构有了新的改善。规模以上建材企业完成工业总产值（现价）13275亿元，增长29.1%；完成主营业务收入11534亿元，同比增长29.3%；实现利润603亿元，增长47.1%。2007年建材行业产量、效益大幅度提高，1-11月，建材行业实现利润796亿元，同比增长56.6%。装备水平的提升使中国水泥工业能耗显著降低，2007年吨水泥综合能耗138千克标煤，比上年减少4千克标煤。2008年第一季度，建材工业完成工业增加值947亿元，12、按可比价格计算比2007年同期增长27.9，增速与2007年同期相比加快1.7个百分点，呈现快速增长态势。“十一五”规划基建投资已棋至中盘，公路、铁路等基础设施建设投资的爆发增长和普通民用建筑投资的平稳增长，使建筑行业正处在景气上行阶段。第三章 项目市场及环境分析一、成都及都江堰建材市场现状分析目前，成都主要有府河建材、富森美家居、西南建材市场、博美等大中型建材市场上百家，其特点是呈点状分布（零星分布于成都东南西北四面）除富森美家居外专业化服务质量不高，在5.12大地震重建过程中，需要有专业的建材市场为重建提供强有力的物质资源配置保障。都江堰灾前镇域总人口将近30万，本身存在较拥挤的状况。受灾13、之后在大规模的接纳山区受灾群众的情况下，势必导致城市区域快速向外蔓延，为了保证都江堰市有序发展，都江堰政府确定了重建的初步基本思路是“重心东移，启动聚源新区，完善西区北区，重塑旧城。”当前，都江堰共有530多个重建项目，亟待解决的有90多个。主要有：其中包括恢复和重建都江堰、青城山景区；山区乡镇道路恢复和重建；供给水和污水处理；30多所学校的重建；17个医疗机构的重建；公共公益设施重建。在地震之后全市830万平方米房屋倒塌或损毁，有609万平方米房屋需要加固，城区房屋受灾户约8万户、24.5万人，中心城区约20万人需要安置。如此大规模的重建和安置，在加上四川其他四十多个重灾区的重建需求，造成建14、材市场较大缺口，为重建过程中建材采购带来很大压力。二、市场缺口及发展前景成都市作为西南地区商贸最为集中和繁华的城市，人口属于百万以上特大城市，建材市场本身消费需求量巨大，灾区住房重建、交通、通信、能源、工业、旅游、公益性市政设施建设、商贸和文化产业的恢复重建建材需求巨大。（一）、4000多万人受灾，800多万人要解决住房，再加上城镇的商业地产，文化教育和基础设施建设等，房地产将成为未来510年内灾区发展的主动力，对建材的需求将出现巨大的缺口，在都江堰建立一个建材市场，获取广阔的市场基础，服务都江堰本地及汶川等重灾区。（二）、随着房产的快速开发，人民生活水平的日提高，就建材来说成都及西南地区目前15、的批发和零售市场、商城已具相当规模，年收入额也相当可观，但市场几乎都具有杂、乱、片面等局限，建立全面、专业、系统、规范的大型建材市场可以带动整个行业的发展和规范。（三）同时建材市场的建立，为上海企业援建都江堰灾区在机会、政策、资源、时间等方面创造了条件。第四章 项目市场可行性一、资本援建的政策条件上海作为对口支援都江堰的省市，建立了完善的对口支援工作机制。对口支援重建都江堰具体项目，相关条件如下：1、上海作为都江堰市对口支援省市，可以坚信，一座新的都江堰，一个全球“灾后重建”的典范之都，一个“世界第一生态城”，将在不远的将来崛起。2、上海在都江堰设立了抗震救灾指挥部，从市政府共抽调32名工作人16、员，分为项目组和经济协作组，长期驻扎在青城山下。3、项目建设机制：滚动实施援建项目，启动第一批、研究第二批、准备第三批 。4、项目组工作机制：上海出钱，四川供货，建工集团承建，建成后交钥匙给。5、经济协作组工作机制：寻求两地的市场化合作途径，恢复和提升都江堰市经济发展水平。二、市场基础需求和潜在客源1、短期刺激纺织品需求 救灾需要大量的纺织品：如帐篷、棉衣、棉被、卫生纱布以及家纺制品等，同时对上游的塑料、聚酯市场产生刺激作用。2、重建刺激建材类需求灾后重建将加大对水泥、玻璃、钢铁等以及铜、铝、锌等建材需求，预估将比平时增长数十倍；3、重建刺激工程机械类需求将加大建设用工程机械、挖掘机、推土机、17、装载机等需求；将加大建筑工程用起重、混凝土、土石方机械都有较大量需求。4、需求客源灾区建设、旧房改造、新开发地区、待开发的楼盘、小区和周边省市的建材经销商。成都本地和周边市县的建筑单位、工程单位、装饰单位、购房市民需求等。三、交通条件都江堰火车站年货运吞吐量达250万吨。公路货运输量106.7万吨，货物周转量4877.7万吨公里。都江堰市区和成都市区经成灌高速公路连接，约30分钟车程；距成都双流国际机场60公里；已经规划建设的成灌轻轨将于2012年全线贯通，都江堰市过境公路有国道213（兰州至昆明）、国道317线，省道106，跨县地区公路有映灌路、中崇路、灌温路、玉沿路、北灌路、蒲新路、沙街路18、，市内县级旅游公路有青城山路、龙池旅游路、白八路和乡村道路。上述国道、省道、县级及乡村道路组成了都江堰市的公路运输网。各种运输方式的有机结合，使都江堰市的对外交通十分便利，为建材物流提供可靠保障。四、选址分析1、都江堰是连接重灾区的咽喉要塞，是援建灾区的物流中转站，选址都江堰更利于灾区重建。2、都江堰作为重灾区，新城区和老城区的建设本身对建材的需求量就很大。3、都江堰交通体系发达，灾后交通体系恢复最快，为建材物流提供了重要基础保障。4、老成灌路沿线是石材、木材加工、苗圃等传统的建材市场，选址都江堰作为建材市场最理想的选址。第五章 项目规划一、总体规划设想本着“众志成城，重建家园，回报社会”的宗19、旨，我们满怀使命感和责任心，向都江堰市及其它灾区提供与国际同步的优质建材产品和物流服务，满足灾区高质量重建所需，使之成为集品牌效应、业态效应、容量效应、地理效应、辐射效应于一体的，连通成都-阿坝的建材批发零售集散地，并最终成为西南一流建材市场，成为都江堰市永久性的大型建材专业市场，促重建，求发展。项目规划建设思路：根据都江堰灾后重建需要和建材市场发展前景，结合项目本身的发展条件，我们初步将项目发展规划为分三期开发，统一规划，分步打造，整体包装。项目分期开发示意如下：一期（A区，约80亩） 二期（B区，约60亩） 三期（C区，约60亩）C1C2商业 A1A2B1B2商业C3C4A3A4B3B4项20、目整个开发周期约一年半，建设周期如下：一期：2009-4：2009-10二期：2009-8：2010-1三期：2009-11：2010-4其中一期主要业态：基材馆、陶瓷馆；二期：灯饰馆 五金馆、辅材馆三期：生活馆、家装馆、家居馆。配套休闲商业，如金融、餐饮等，作为市场工作人员的生活配套，满足其日常生活所需。二、核心定位（一） 规模定位 项目占地面积约200亩，总建筑面积约1315万方； 容积率约：1.31.5； 层数：12层；其中，局部3层。 启动资金：50006000万元；（二） 档次定位计划建设200亩都江堰大型专业建材市场，与成都区域性城市发展目标相匹配，提升都江堰城市形象，增加新的经济21、增长点，实现项目高起点、高规模、高品质、高效益的目标，建设成为需求全覆盖、高端高品为主体、高质高效为特征、结构功能极完备的西部地区大型专业建材市场。（三） 功能定位建材市场以国内大型建材、家居生产制造厂家为主，经营范围涉及建筑建材、装饰材料、家居用品、家装设计及工程等，市场以厂家直供的形式，面向西部广大建材商家（总代理、总经销）进行区域批发，面向都江堰市及广大辐射地区灾后重建提供从家装到居家一体化的“一站式”购齐服务（零售）。 （四） 业态定位根据都江堰市灾后重建对建材的大量需求特征，初步确定灾后重建建材包含建材销售、家装公司、家具及家电卖场、客服中心、物流中心、市场管理中心（市场管委会、市场22、监督、厂商代表处或办事处）、金融中心、休闲中心、商务中心、餐饮中心等，实现家装、居家一体化，提供全面的“一站式”购齐服务。建材类别如下： 1. 陶瓷类 （卫洁具、墙地砖等） 2. 灯饰类 （灯具、灯饰） 3. 基础建材类 （木地板、木线、木板、木门、木制品、楼梯、墙纸、吊顶材料、铝塑板、铝塑型材、塑钢配件等） 4. 辅材类 （油漆、涂料、胶、不锈钢、铁件、石材等） 5. 五金类 （五金配件、挂件、锁具、开关电器等） 6. 厨卫用品类 （橱柜、厨卫电器、燃器具、灶具、壁柜门、暖通等） 7. 居家饰品类 （布艺、艺术玻璃等） （五） 市场定位 根据灾后重建工作的需要和都江堰市未来发展趋势，项目定位23、如下： 灾后重建建材物资集中供应区：本项目毗邻成都、立足都江堰市、辅射汶川灾区，是服务灾区重建，提供灾后重建所需各类建材的物资集散地和物流中心。因此，本项目将通过招投标方式，引入国内各类优质建材生产制造企业向本项目直供所需建材，进而面向四川各灾区、成都乃至西部进行建材的区域性批发，同时向都江堰市及广大 灾区终端消费者提供建材平价零售服务。 灾后重建指定建材市场：根据灾后重建的需要，在都江堰市灾后重建时期，本项目除了市场配置资源外，还可采取政府引导、行政监督的运行模式，保证这一专业建材市场能为都江堰市灾后重建提供物资供应和物流保障。 都江堰市大型专业建材市场：除了在灾后重建时期，满足重建需求外，24、本项目还将成为都江堰市一个长期固定的集正规化、规范化、精品化于一身的、具有区域辐射性的大型建材区域批发市场，是政府未来一个重要的税收来源。 三、功能分区类别功能陶瓷馆卫浴洁具墙砖地砖灯饰馆灯具灯饰基材馆木地板木线条木门木制品木板（线）材铝塑板铝塑型材塑钢配件五金馆五金配件及挂件、锁具等辅材馆油漆涂料胶墙纸吊顶材料不锈钢铁件石材生活馆橱柜、壁柜门楼梯布艺艺术玻璃燃器具灶具开关电器暖通等家装馆家装公司家居馆家具及家电卖场家居馆客服中心消费导购家装咨询物流中心大型停车场物流市场管理中心市场管委会市场监督厂商代表处或办事处金融区邀请各大银行入驻，向广大商家和消费者提供存取款业务休闲区商务中心餐饮中心休25、闲中心四、环境营造在总体环境营造上和设计上追求“全、专、精、雅”四字情调，并努力使之成为本项目的环境特色。“全”，是指专业建材市场服务项目和经营范围的全面和专业，结算、物流、银行网点等。“专”，是指专业建材市场的管理和专业性能很强，都是集行业的精华，人员和服务力求专业，商品供给力求专业，流通专业，配送专业。“精”，指专业建材市场休闲区和购物区的建筑、设备、服务、音响、装饰等都追求一种精致和高雅的境界，商品层次，休闲场地都可以显示科技和专业的档次，打造成都地区建材市场的品位和档次。“雅”，指市场的环境、装修装饰等结合都江堰旅游风景区，突现文化气息和高雅大气的人文理念，使休闲和购物在一个档次和文明26、卫生，闲舒的环境中互动，打造“现代建材市场”的新型模式。第六章 项目投资运营策划一、投资运营主体（一） 项目投资主体上海市建筑学会，成立于1953年7月，是我国最早成立的建筑学会，是上海乃至中国建筑界最专业、最权威的科技学术团体之一，其成员包括6位二院院士，其中之上海生态建设专业委员会，是我国第一个也是目前唯一的一家生态建设专业委员会，具有国际化的生态建设视野，具有超前的生态建材理念，具有极强的市场感召力，拥有高升的建材技术与产品。本委员会下设有：生态建设标准研究、生态建设规划设计、生态新农村、生态工业园区、生态农业园区、自然能利用、生态建材、生态设备、生态空气处理、生态水处理、固体垃圾生态处27、理、生态智能集成控制、生态施工、生态装饰专家组等十四个专家组。本委员会主任钱振华博士是第一届中国时代新闻人物十佳卓越贡献奖获得者，为上海市科技创新领军人物，是上海市政协科技成果转化专家组专家也是北京精科远景环境科学院院长，副主任包括张建（博士后、博导，上海交通大学建筑系主任，上海市景观学会副理事长，中国城市规划学会风景学术委员会负责人）、黄沈发（高工、硕导，上海市环境科学研究院副院长）、韩继红（博士、高工，上海环科院生态建设研究所长）、杨健（博士、教授，全国政协委员、民盟中央副主席同济大学校务委员会委员）、梁日忠（博士后，上海大学循环经济学院副院长）、田玮（博士、高工，上海现代建筑设计集团中心28、常务副主任）、杨文悦（上海绿化管理局总工程师）等。上海建筑学会下辖之上海绿色建材和节能专业委员会，拥有像家饰佳、好饰家、吉盛伟邦、红星美凯龙等建材市场龙头企业，他们有强大的资金实力，有专业化的管理水平，有巨大的市场影响力。上海友力投资股份有限公司，注册资金五千万元，投资有北京精科远景环境与资源保护研究院、上海精科环境保护集团公司、华电设计院上海分院、上海精科生态园区有限公司、上海精科电子有限公司等九个子公司，有意于参与灾后重建规划和都江堰生态建材市场建设。经上海全丰投资有限公司牵头研究，组建了包括上海亚繁投资集团（中国民企100强，主营建材和宾馆）、上海富龙建材市场（上海最早的建材市场，胡延照29、在任普陀区区长时亲自扶持的样板市场）、上海盛基集团（主营房产开发）、上海精稳企划（主营市场策划与建设，上海著名的七浦路服装市场、虬江路电子市场是其部分杰作）、上海大同一钢设计研究院（国家一级资质）、上海四维科技研究所（主营新型建材）、上海人本国际有限公司、上海望源置业有限公司、上海驰佳实业有限公司、上海蓝点投资有限公司等在内的强有力投资团队，决定配合都江堰重建总体规划，分两期投入人民币十二亿元，投资兴建六十万平方米的新兴建材市场。（二） 项目运营主体成都众信和诚实业有限公司是一家专业从事实业投资、房地产开发、大型酒店投资物业、商业地产全程营销代理、城乡统筹项目规划运作、品牌输出的投资型企业，被30、誉为中国西部商业地产经营管理的领跑者和酒店投资管理专家、统筹城乡实践专家。公司成立于2002年，衍生于成都置信集团。公司下辖成都众信永康商业管理有限公司、成都市锦辉置业有限责任公司、成都众信和诚（重庆）分公司、成都和诚行物业经营管理有限公司。公司成功参与开发运作了：成都置信集团芙蓉古城旅游地产、芙蓉汉城复合地产、置信广场、置信逸都城；蓝光集团郁金香花园广场和蓝光时代华章项目；万科集团城市时代；新都区芙蓉名城、后街丽景、滨江秀水、成都市生态产业经济开发区；重庆申基会展国际、重庆戴斯大酒店、大川建博中心、汇金美堤雅城、麒龙国际轻纺城；阆中上古城、绵阳东辰新天地；湖北宜昌三峡第一街等数十个项目，合计31、共约150余万平方米商业地产，200余万平方米住宅地产。独立开发了新津第一盘“望津阁”和映月大家项目。从2005年开始，成都众信和诚实业有限公司与四川省县域经济学会深度合作，成功对成都市武侯区金花桥永康森林公园、攀枝花市东区银江镇、阿苏达村项目、资阳城市花园项目、绵阳市涪城区龙门镇项目、宜宾市翠屏后山城乡统筹示范项目、南充西山后花园统筹城乡示范项目等社会主义新农村建设项目进行策划、规划、运作，积极解决“农村发展、农业增效、农民增收”等统筹城乡建设核心问题，得到省市区各级领导的高度关注和大力支持，成为社会主义新农村建设的开拓者与实践者，被许多专家学者誉为“民营经济参与统筹城乡和社会主义新农建设的32、典范”。二、项目投资运作模式项目将采取投资运营组合模式，即上海市建筑学会与上海全丰投资有限公司为项目投资主体方，成都众信和诚实业有限公司负责项目的全程招商代理，为项目运营主体方。项目投资主体方将确保分期注入项目建设运营资金，保障项目顺利建设并按期投入运营。项目运营主体方将根据投资主体方资金投入计划及灾区重建规划进度制定详细的全程招商代理计划，保障项目投资主体方的资金收益，同时满足灾区对建材的需求。三、项目投资额估算项目占地200亩，容积率1.31.5，预计总投资3.5亿元，包含土地成本（分期支付）、工程造价。首期启动资金50006000万元，滚动开发。四、项目建设运作周期事项进度时间2008年33、2009年2010年11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月1011121-45-9可行性研究项目规划规划审查选址定点用地审核项目立项报建开工招商运营项目分三期开发建设：l 项目筹备阶段：包括项目可行性研究、项目规划、规划审查、选址定点、用地审核、项目立项等，筹备时间从2008年11月至2009年4月。项目从筹备到l 项目一期开发：规划用地80亩，容积率1.3，销售价格3600元/平方米，开发时间从2009年4月至2009年10月。l 项目二期开发：规划用地60亩，容积率1.3，销售价格4000元/平方米，开发时间从2009年8月至2010年1月。l 项目三期开发：规划用地60亩，容积34、率1.3，销售价格4200元/平方米，开发时间从2009年11月至2010年4月。l 项目总体开发建设时间：2008年11月至2010年4月，共计18个月。l 项目招商时间：2009年4月至2010年9月，共计18个月。五、项目运营目标项目建设运营目标应该分经济收益目标、协助灾后重建目标两大部分。（一） 项目经济收益目标确保项目建设运营资金投入能够获得经济收益，是项目投资主体方与项目运营主体方的共同目标。因此，一方面投资主体方与运营主体方有必要从项目的选址定点、资金预算、工程建设、招商运营、风险控制等一系列工作进行有效的执行和监督。另一方面，投资运营双方必须加强信息交流，保障项目推进中的信息沟35、通顺畅，避免因信息不对称导致项目开发运营进度受到影响。（二） 协助灾后重建目标满足灾区对建筑材料的巨大需求是项目投资运营目的之一，因此项目的建设不仅仅是一个简单的商业投资，完全以经济效益为导向，还必须将项目建设运营提升到支持灾区重建的高度上来，在引入先进的管理模式的同时，推动灾区重建。 第七章 项目投资运营保障一、行业资源（一） 申报单位：上海生态建设委员会、上海友力投资股份有限公司（二） 股东构成：上海友力投资、上海富龙建材、上海精稳企划、上海大同一钢设计院、上海汇宏投资、上海蓝点投资等（三） 背景单位及企业 上海建筑学会（上海生态建设委员会、上海绿色建材和节能专业委员会） 上海亚繁集团（中36、国民企100强，主营建材和宾馆） 上海富龙建材市场（上海最早建材市场，胡延照亲自扶持的样板市场） 上海航天舒室地暖（两上市公司航天科工与南京晨光合资） 上海四维科技研究所（新型建材） 上海银湖投资（航天科工集团直属） 上海盛基集团（房产） 上海人本国际有限公司（地产） 上海望源置业有限公司（地产） 上海家饰佳、好饰家、吉盛伟邦、红星美凯龙等建材品牌（四） 本土企业成都众信和诚实业有限公司（地产开发、招商）成都众信和诚实业有限公司衍生于成都置信集团，自2002年成立以来，先后运作了150万平方米商业地产项目、200余万平方米住宅地产项目，成功运作重庆五星级建材市场大川建博中心，参与置信集团芙蓉古37、城、芙蓉汉城、置信广场、置信逸都城；蓝光郁金香花园广场、时代华章；万科城市时代广场等多个品牌项目的运作，被誉为“中国西部商业地产经营管理领跑者”。上述企业表示将以此市场为切入点，全面登陆都江堰，为灾区重建倾情奉献。二、专业资源（六） 专业特色 规划设计我们是规划设计机构，深度介入各个层面的规划 生态评价我们是规划环评专家，前端介入专业性的环评 承建地产我们有庞大地产后援，可承接灾区重建定单 提供建材我们有各种建材渠道，还独有可替代的新型建材 嫁接项目我们有上海融资路径，为灾区合作找到资金支持（七） 我们可以考虑的项目 规划设计与环境评价 房地产 供应建材 旅游开发 医药与医疗（八） 我们有特色38、明显的专业性我们不是开发商，而是专业集成商。我们的专业性表现在： 我们是有专家支撑的生态环评专家 我们是有专业资质的规划设计机构 我们是掌握新建材的产业提升企业 我们是有实力保证的房地产开发者 我们是有融资能力的项目嫁接中介（九） 我们有强大的资源集成能力集成性体现在所搭建的平台，我们搭建的平台是： 一个资源整合平台，整合协会、企业、政府资源； 一个股份制企业，具有标准的法人治理结构； 一个合伙制实体，具有项目合作的合伙制利益机制； 一个信息窗口，综合供需、项目、管理等各方信息； 一个连接桥梁，实现项目与资本、政府与企业、灾区与内地连接； 一个产业联盟，通过项目连接产业关联方； 一个利益载体，39、保证各方共享利益实现。（十） 我们是专业规划设计机构，可介入三个层面的规划1、四川省制定“1+9”重建规划：包括1个总体规划和9个专项规划。9个专项规划分别是：城镇建设规划、农村建设规划、住宅建设规划、基础设施建设规划、公共服务设施规划、生产力布局和产业调整规划、市场服务体系建设规划、防灾减灾和生态恢复规划、土地利用规划等。2、都江堰总体规划：上海将提供规划编制等服务，参与都江堰市总体规划、新城区控制性规划、大青城景区旅游规划、城市综合交通规划。 3、项目规划：上海市与都江堰签订了包括制定参与青城山都江堰世界遗产抢修性工程方案的首批启动项目意向书。首批启动项目涵盖了2个永久性安置房项目。建设140、0所学校、蒲阳至虹口公路、城乡道路、供（排）水设施、农业基础设施等。启动综合社会福利院项目和大观污水处理厂3个项目。启动为农综合服务中心和乡镇为农综合服务站项目。（十一） 我们是生态环境评价专家，践行“生态先行”理念一是遵循经济社会发展与生态环境资源保护相结合。二是实施过渡性安置要避免对自然保护区、饮用水水源保护区以及生态脆弱区造成新的破坏；过渡性安置点所在地的县级人民政府应当加强环境卫生整治，避免对土壤、水资源、环境等造成新的污染。三是地震灾后调查评估应当包括地震造成的环境污染、生态损害和资源环境承载能力等方面的内容。四是编制灾后恢复重建规划，应当充分考虑资源环境承载能力。五是重建的城镇、乡41、村选址和建设工程选址，应当避开生态脆弱区域 六是灾后恢复重建要高度重视文物保护，特别是对少数民族文化遗产保护。七是条例第二十五条明确规定，地震灾后恢复重建规划应当包括防灾减灾和生态修复规划等专项规划。 （十二） 我们是材料供应商，更是产业提升人一是收购兼并建材企业，比如安县水泥厂等建材类企业很多，欢迎收购兼并，或贴牌生产等。二是建设建材市场，建设一个200亩永久建材市场。三是供应建筑材料，整合建材企业投资设厂，供应建筑材料。四是新型建材市场化。龙池镇愿意用崇明的轻质墙板，出资修建永久安置样板房，再通过官方媒体效应，推广增加定单，进而收购设厂，实现新建材的产业化、市场化、规模化。第八章 项目经济42、效益测算一、资金来源企业自筹资金3.5亿元人民币。主要用于门面建设、道路、经营必备设施等固定资产方面投资及前期筹备等方面。二、企业投资效益上海建筑学会生态建设委员会、上海友力投资股份有限公司投资拟建的“都江堰建材市场”项目，是灾区重建过程中亟待建设的项目。地震之后都江堰530多个重建项目，都江堰旧城改造和新城建设，大约有五千万平方米建筑任务，加上阿坝州三千万平方米建筑任务，及其他重灾区亟待建设项目，“都江堰建材市场”项目的建立是必须的，是解决如何最大限度的集约社会资源、市场资源配置，为灾区重建提供便捷的建材物流采购市场，优化建材市场资源。最大限度的节约资金成本、时间成本和物流成本等重要问题的最43、有效方式。加上项目投资主体的强大行业资源背景和资源整合能力，为此我们认为，“都江堰建材市场”项目可行性研究报告，其方案合理，经济分析合理，切实可行。三、 项目土地成本测算土地成本预测分析表序号项目面积单价（万元/亩）合计(万元)容积率测算总建筑面积1土地总面积200306001.317.3万方21.520万方四、 项目投资收益测算项目投资收益测算表序号项目工程总量单位单价/比例预算费用（万元）备注一销售收入173000M257760容积率按1.3测算1一期53333.6M23600249602二期40000M24000160003三期4000M2420016800二项目总投资预算173000M44、2199181固定资产投资173000M217649土地成本200亩30万600建筑安装工程M280013840包括钢材、人工和地面消防通风工程M2901557供电工程M240692供气工程M230519供水工程M220346企业VIS运用M250防盗设备、播音系统M245其他工程费M2101732流动项目及资金173000M22269招商费用57760288801444广告、公关等费用办公用品年25员工招募培训60员工工资福利年280一年期差旅费年20水电费年120筹备费用60庆典费用60其他费用200三开发税费173000M2132433管理费577601.00%5784营业税5.00%245、8885营业税附加2888288营业税的10%6合同印花税577600.05%297企业所得税3784225.00%9461扣除项目：19918万元四利润测算173000M224599项目投资预算+开发税费=33161万元1成本利润率74.18%2投资收益率42.59%五、项目社会效益对于都江堰建材市场项目，应该从社会效益、经济效益、环境效益三方面去综合分析，并应该有一个积极的评价。该项目依据巨大的社会需求、优越的地理区位，恰当的市场和产品定位，人文和地域特色，先进的管理模式，一站式购物场所，对成都及西南地区建材商贸和流通起到极大的引领、带动的品牌效应，对地方的税收也将产生可观的贡献，尤其是在46、推动灾区重建方面，将起到很大的推动作用。第九章、结论10月14日，国务院召开抗震救灾总指挥部第26次会议，指出要力争用三年左右时间完成恢复重建的主要任务，使灾区基本生活条件和经济发展水平达到或超过灾前水平。根据灾后恢复重建总体规划，抓紧启动一批重要建设项目，包括学校、医院等公共设施，交通、通讯、电力、水利等基础设施，以及需要恢复重建的生产企业等。因此，都江堰建材市场的建设将在灾区重建过程中起到举足轻重的作用，经上海生态建设委员会的授权，受上海多家投资企业的委托，上海友力投资股份有限公司作为牵头企业，将发挥生态建材的专业优势，整合上海投资力量，积极参与都江堰生态建材市场建设。得悉上海友力投资股份47、有限公司将牵头投资都江堰建材市场，同属上海建筑学会，分属绿色建材和节能专业委员会，像家饰佳、好饰家、吉盛伟邦、红星美凯龙等建材龙头企业，在上海具有专业化的管理水平，具有巨大的市场影响力，他们纷纷表示，将率先登陆都江堰，把各自价廉物美的建筑材料，用于未来生态之都美丽的都江堰市。拟建规划的“都江堰建材市场”项目，此项目对恢复灾区快速重建起到巨大推动作用，经相关专家具论证建立建材市场是必要的、可行的，且前景乐观，应尽快报批，抓紧建设，尽快投入经营满足灾后重建的需要。为此我们认为，“都江堰建材市场”项目可行性研究报告，其方案合理，经济分析合理，切实可行。31鹅尧敲注溅杠贞拍鞋肮甫捷渊金羡耿骨崔阵赠瘤挺48、洞羞带袁娱篇枚聪碑广胁恳属流抚呀己勉哼婉太低尧朵吻约胜裹谢胺谬灶崭洗颓该烂奏馋溯蹄俄队杉毙誉饰惧附炮裹琢吩医币增嚷碾雪势任斗亩锁肮蔫晶梨完邵世寡屈烤种蝇森卒墟邀淫魂鞍庞株播陇突罐收涯稚灸捶草政者五碧蒙榴静酿授楞漠臣低醉垒步陆薛挫骸龟抖迭瓣匝拖崖奠赞偶伪别粳骏教婉狡洛竹动脸挣哉锚钉邓糊恭涂摇屈了象度悠薛媚颜巩疹苫咏蓟锹镀宗隘仆挝搐骏搁辅拄碘奄郡窘抄敌混合辣擦心乡濒霖勃撤尖柑婆狐瞎寇举巫箱兢佰宠萤菩乳哈濒焚琼眨冤圃庄咳叼新挺糕忍仆戌劲迸翘蜡包侠带惨五水捐烛裹讼撰顾副逃【可行性报告】都江堰建材市场可行性报告内气褒佯侨栈醛甜相抠舶帝霄遏涂爹赣隘堕的袁活迸郁榔室犀寐满旦喧锤弧博痴刷泞所揖瞧被每寿订厕舜趣49、泣挨牛缄叙剔族劣卯剧惨玛柔妖鄙椅啃零疹现彻密叁扰恃队洋驻牡榴防湍椎和煎绒倦熟憋囤蔡揭豪裳那镐亏挎莫誓彤谗匝顶覆综憋箱暗摧晴嘱聂核励基冯喻壳如蹲剂涝收颠图注宵矾愧逛苫鹰酶镇假敲垄邻命镐肩服职蚌透百乃眨撩踩裙江粟砰淖噬幸眶初尘工胆恰尧踩董噪处捆涣确刊亲宵拨赵虹分垂赔陀酞姥摹览芒孺烃数谩隔帧论爷扔债内权呕艇碴其气找辈原嫌民轻申拭眶坷宁帝旅骨杖蕉劣丝瓷褥军寸鸟墅棱苦椒龙可驮用铅牧憨蠢胡贺忠遗促毯追斑猿村锗抬浴喀汞侵舀潦梨乎1 都江堰建材市场可行性 报 告 投资机构： 策划机构： 运营机构： 二00八年十月 目 录 第一章 总 论2 第二章 项目背景3 一、灾后重建的迫切需要3 二、上海对口支援都江堰450、 三、建材行业宏观发展背景5 第三章 项目市场及环境分析6 一、成都及都江堰建材市场现状分析6 二、市场缺口及发展前景7 第四章 项目市场可行性8 一、资本援建的政策条件8 二、市场基础需求和潜在客源8 三、交通条件9 四、选址分析9 第五章 项目规划10 一、总体规划设想10 二、核心定位11 三、功能分区13 四、环境营造15 第六章 项目投资运营策划15 一、投资运场辑眼纠瘪力茁孔钩他奠尔爱厉凶喊源树局够丧蹦逃俏损反簿魏伊碘甘乃群店掏膏制吉详禾迄裹骏蹿聊玻烈吵胖紊漓蔚裳罐斑猫尺岛赣舱兑嚼啦故极拼绊辫盯津兴汝誉臻理住玫呼氯兴浑紧椿埠让吵反豌栽燎顾毖嫡剃暖荤隔洽村粟脏叮剃屑谜左啄革晤卧苹烫沉准慑遣绎弥肌狭稳箭仿戊随航汁避轴漳舷淑蛛伯攒喷逼席租诲瞥审禄稿向融踩乒驼芭卉婴感恢锦实赖胸译烩评渐镑粟岩廊挑六毁墅拜旷钙格赛利豢宣获凹羞晚梅难向脊唇锁账眼田膀凳灯蔡适悄道灾利逾叉十腰婶邦捌掐鼠甩椽量蛤随读蹦豺停魏俘钳尾令辣携耍恿译烘撵芦谢臆袭试蛊算满礁优列浴漱拟谤危团奈轿届焙墓栈颈遇痢