1、 拟建度假酒店项目拟建度假酒店项目 市场及财务可行性研究市场及财务可行性研究 中国海南海棠湾中国海南海棠湾 民生金融租赁股份有限公司民生金融租赁股份有限公司 2010 年年 1 月月 房市金碟 目录目录 1 报告摘要报告摘要 1 1.1 研究目标研究目标 1 1.2 项目背景项目背景 1 1.3 摘要摘要 2 1.4 业绩表现业绩表现 5 2 介绍介绍 7 2.1 服务范围服务范围 7 2.2 主要假设主要假设 7 3 主要的市场风险因素主要的市场风险因素 9 3.1 快速增长快速增长 9 3.2 交通交通 9 3.3 旅游基础设施旅游基础设施 10 3.4 市场推广市场推广 10 3.5 辅2、助设施与资源辅助设施与资源 10 3.6 大型活动需求来源大型活动需求来源 11 4 海南省概览海南省概览 12 4.1 介绍介绍 12 4.2 整体经济环境整体经济环境 13 4.3 海南旅游海南旅游 15 4.4 三亚旅游三亚旅游 17 4.5 季节性季节性 20 4.6 交通交通 20 4.7 气候气候 24 5 海棠湾海棠湾 25 5.1 介绍介绍 25 5.2 海棠湾总体规划海棠湾总体规划 26 5.3 海棠湾及周边旅游景点海棠湾及周边旅游景点 27 6 项目地点考察和分析项目地点考察和分析 29 6.1 项目地点位置项目地点位置 29 6.2 海棠湾海滩的地形特征海棠湾海滩的地形特3、征 30 6.3 项目地点特征项目地点特征 31 6.4 项目地点目前状况项目地点目前状况 32 6.5 景观及可见度景观及可见度 32 6.6 交通交通 32 房市金碟 6.7 气候气候 33 6.8 项目地点优势及劣势项目地点优势及劣势 33 6.9 结论结论 34 7 度假市场概况度假市场概况 36 7.1 三亚湾三亚湾 36 7.2 大东海大东海 41 7.3 亚龙湾亚龙湾 44 7.4 石梅湾石梅湾 50 7.5 三大度假区比较三大度假区比较 51 7.6 季节性季节性 53 8 未来度假区未来度假区 54 8.1 土福湾土福湾 54 8.2 清水湾清水湾 55 8.3 香水湾香水湾4、 57 8.4 石梅湾石梅湾 58 8.5 神州半岛神州半岛 59 8.6 太阳湾太阳湾 59 8.7 其它海湾其它海湾 60 9 市场前景市场前景 63 9.1 客房供给增长预测客房供给增长预测 63 9.2 客房需求增长预测客房需求增长预测 65 9.3 市场住宿率水平预测市场住宿率水平预测 68 9.4 前景概述前景概述 69 10 设施建议设施建议 70 10.1 独特特征独特特征 70 10.2 导向导向 71 10.3 定位定位 73 10.4 品牌品牌 73 10.5 设计要素设计要素 74 10.6 景观美化景观美化 76 10.7 客房客房 77 10.8 餐饮设施餐饮设施 5、82 10.9 娱乐设施娱乐设施 86 10.10 功能空间功能空间 92 10.11 功能性建议功能性建议 93 11 可持续性酒店开发可持续性酒店开发 95 11.1 介绍介绍 95 11.2 地块评估地块评估 96 11.3 设计策略设计策略 96 房市金碟 11.4 能源减排能源减排 97 11.5 废物管理废物管理 98 11.6 水资源的保护水资源的保护 99 11.7 源头控制源头控制 99 11.8 客人的参与客人的参与 99 11.9 结论结论 100 11.10 有用的资源有用的资源 100 12 预计使用率水平预计使用率水平 101 12.1 前言前言 101 12.2 6、研究方法研究方法 101 12.3 拟建度假酒店渗透率水平预测拟建度假酒店渗透率水平预测 104 12.4 平均房价水平预测平均房价水平预测 106 12.5 业绩总结业绩总结 108 13 经营预测经营预测 109 13.1 固定和变动成本固定和变动成本 109 13.2 定义定义 110 13.3 营运现金流预测假设营运现金流预测假设 111 14 投资回报分析投资回报分析 113 14.1 投资费用假设投资费用假设 113 14.2 项目财务假设项目财务假设 114 14.3 财务分析财务分析 114 附件附件 A 中国经济概览中国经济概览 附件附件 B 现金流量估测表现金流量估测表 附7、件附件 C 投资分析投资分析 房市金碟 2010年 1月 民生金融租赁股份有限公司 北京海淀区中关村南大街 1号北京友谊宾馆 8号楼 312 100873 中国 敬启者：依照我们签署的合约，以下附上海棠湾拟建酒店项目市场及财务可行性研究（中国海南）。为进行此市场研究，我们访问了海南省政府、旅游业和酒店业业内的人士，我们探讨了经济和旅游形势和酒店竞争市场状况，以预测酒店市场未来可能的需求和供给发展趋势。该报告涵盖的所有信息、预测和假设均是基于浩华在 2009 年 12 月之前能够获得的资料和依据，其来源在本报告相应的章节中均已提及。基于浩华所进行的市场调研，并在此基础上所做出的假设和估计，报告预8、测了拟建酒店未来的设施使用率水平。同时，基于设施使用率的预测，以及浩华在类似市场中获得的可比较酒店的数据资料，我们推算得出拟建度假酒店的现金流量。该报告中所预测和测算的设施使用率水平和现金流量分析在未来有可能无法实现，这是因为，在本报告出具之后，未来市场和环境都可能发生一系列的变化，而某些特殊或者突发事件也可能发生，在研究阶段或者报告撰写阶段，我们无法完全预测这些情况的变化，或者做出相应的假设。研究报告中，各项预测和假设所涵盖的年份里，未来真实的情况可能会和我们目前的预测有所不同，而且可能是重大的不同。此外，酒店未来真实的经营状况还有赖于未来管理团队的绩效水平、未来营销策略的成败与否，以及其他9、管理上的行为，我们也在此声明，浩华不对以上情况造成的真实业绩与报告预测的差异承担任何责任。我们的服务并不包括查核能源短缺、法律和法规等对项目可能构成的影响，包括区位划区和其他法规、审批程序、移民政策和执照等。而且，我们也不对目前和未来的法律、环境和生态上的因素可能对项目构成的潜在影响负责。20/F Central Plaza 18 Harbour Road Hong Kong Telephone:(852)2524 6073 Facsimile:(852)2845 2008 Email: Website: 浩華管顧問公司 香港港灣道 18 號中環廣場 20 電話:(852)2524 6073 10、傳真:(852)2845 2008 電郵: 網址: 房市金碟 对该报告提交日期之后所发生的各种事件和环境的变化，我们不履行进一步更新的义务。但是如果有必要，我们可以就是否需要进行相应修改进行讨论。这份报告为贵公司内部使用所准备，报告中涵盖的信息高度机密。它可以呈递给贵公司为该项目所罗列的融资贷款机构以及潜在的投资方和合作伙伴。除非该报告以完整形式呈现或者贵公司得到浩华事先的书面许可，否则，该报告及报告中的任何内容均不允许转载至任何其他形式的报告、说明书、贷款材料或者其他协议及公文。此报告属中文翻译版本，最终意见以英文版本的报告为准。代表浩华管理顾问公司 草案 Nigel Summers 董事 11、房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 1 拟建酒店项目拟建酒店项目 市场及财务可行性研究市场及财务可行性研究 中国海南省海棠湾中国海南省海棠湾 2010 年年 1 月月 1 报告摘要报告摘要 1.1 研究目标研究目标 本研究报告涵盖三个要点：首先，我们评估了拟建酒店所处的整体酒店市场状况；其次，本研究概括了我们为拟建酒店建议的市场定位及设施组合；最后，我们预测了拟建酒店未来的设施使用率水平（住宿率、平均房价、营运 10 年财务预测）以及投资回报。在计算投资回报时，我们采用了第三方资深测量行提供的平均建造成本数值，并参考了整个行业的12、标杆基准。需要说明的是，我们无法对开发成本进行详细缜密的预测，为更加精确的测算开发成本，我们强烈建议业主聘请一个资深的专业测量行负责此项工作。需要说明的是，我们无法对开发成本进行详细缜密的预测，为更加精确的测算开发成本，我们强烈建议业主聘请一个资深的专业测量行负责此项工作。1.2 项目背景项目背景 受民生金融租赁股份有限公司（项目业主）的委托，浩华管理顾问公司对其位于中国海南省海棠湾的拟建度假酒店开发项目（拟建酒店）进行市场和财务可行性研究。以下章节概括了我们的主要研究成果与建议。项目业主有意对海棠湾北区一块 292 亩的地块进行开发，其中包括一座海滨度假酒店及住宅项目。以下段落概览了我们的研13、究结论和建议。房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 2 1.3 报告摘要报告摘要 我们认为，鉴于其自然环境以及海南岛整体旅游趋势，项目地点适宜于开发一座滨海度假酒店。1.3.1 独特特征独特特征 鉴于中、短期内大量涌入的市场供给，我们建议，拟建酒店应享有一系列有别于海南岛其他竞争度假酒店的独特特征。以下独特特征有望使拟建度假酒店与海南现有和未来的竞争对手有效区分：与大多数大规模、提供大量设施迎合旅游散客、团队和会议客源市场的酒店不同，我们建议拟建度假酒店定位为一座小型豪华酒店，提供更私密的环境，迎合颇具鉴赏力的旅游散客；我们建议拟14、建度假酒店采用时尚、现代、精致的设计风格和理念，同时充分考虑各项功能设施的舒适性和实用性。设计风格中也应融入简约的建筑线条和淡雅的色彩主题，以匹配地块的滨海环境，同时，在各公共区域（包括大堂、泳池和Spa 设施），都应该采用独具创意的设计元素。我们认为，这尤为适合拟建度假酒店的规模和定位，可以真正有效区别于目前在大多数度假酒店中被普遍采用的的东南亚设计主题风格；尽管缺乏独特的地点特征，但是为了增强度假酒店氛围，我们建议在这个现代、时尚的酒店四周采用浓郁的景观绿化，与周边开发项目之间形成一道绿色屏障。苍翠繁茂的景观绿化带不仅可以增强环境的私密性，还尤为适合营造独特的户外休闲区域。这将与海南大多数15、景观绿化较稀少、且很少拥有户外休闲区域的度假酒店形成鲜明对比；鉴于绝大多数更靠近内陆酒店的都采用双向式客房结构，因此只有部分客房享有海景景观，我们建议拟建酒店的建造地点应靠近海滩，并采用单向式客房建筑结构。这不仅可以缩短酒店客房与海滩的距离，还可以确保绝大多数客房（如果不是全部）享有开阔的海景景观；所有客房均可欣赏一览无余的景色。将床位朝向窗户排放的独特正方形设计将进一步使拟建度假酒店与其他酒店区分开来；拟建度假酒店的主要特征之一将是海滩餐厅和酒吧，通过氛围照明和音乐提供一处极佳地放松区域和环境，吸引住店和非住店顾客光顾。我们预期，作为海滩餐厅和酒吧的引领者，该餐厅应能够成为社交聚会场所的理想16、之地。1.3.2 项目地点特征项目地点特征 项目地点拥有优良的度假酒店特征：沙滩干净、水质优良。最值得注意的是，大量具有国际声望的五星级度假酒店已聚集海棠湾，这将有助于海棠湾在海南岛营造出一处独立的目的地。已经确定的酒店项目包括菲尔蒙特、康拉德、逸林、至尊精选及喜来登度假酒店，传闻中的开发项目有香格里拉酒店和威斯汀酒店。此外，海棠湾将受益于完整的基础设施和整体开发规划。房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 3 因此，我们认为项目地点适于建造一座豪华五星级酒店，享有私密氛围和小型规模。但是，我们认为项目地点不适于开发更为奢华的酒店项17、目。具体而言，项目地块是海棠湾绵延 22 公里海岸线上大规模度假酒店开发项目的一部分，同其他酒店项目地点相比，缺乏专享性、专享海滩及独特的项目地点特征。此外，海棠湾新酒店开发项目的范围及数量将使该区域更趋向于大众市场目的地，面向大范围的团队客源、会议客人和旅游散客。1.3.3 拟建度假酒店导向拟建度假酒店导向 在确定拟建度假酒店的规模和导向时，我们还考虑了项目业主开发一项大规模住宅设施的能力。考虑到这些开发参数，我们建议项目业主尽可能多的建造住宅设施，并使拟建度假酒店的开发规模最小化。尽管我们认为项目地点特征适于开发一座较大规模的度假酒店，但在海南，尤其是海棠湾已经有一些类似的开发项目。如果没18、有独特的地理位置或海滩专属权，我们认为，营造一座独特酒店的最好方式就是尽量缩小拟建项目的规模，最大化的实现绿色空间面积，营造出草木葱茏的环境，增强项目地点度假氛围。这将与海南大多数建筑规模庞大、但景观绿化较稀少的度假酒店形成鲜明对比。我们建议，拟建度假酒店应保有一个较小的规模、享有浓郁的景观美化、具有现代设计风格和独特的用餐环境，以吸引眼光独到的旅游散客。鉴于海南岛上缺乏与众不同、独特的建筑风格，一个时尚现代的设计风格是适宜的，将使拟建度假酒店成为展现怡人风光并欣赏风景如画景致的理想场所。鉴于拟建度假酒店在公共沙滩上享有的可见度以及预期经由公共广场前往海滩的游客数量，我们认为项目地点临近公共广19、场的地理位置使其适宜于开发一个颇受欢迎的滨海餐厅和酒吧。因此，我们认为，一个设计精良、休闲舒适的海滩餐厅将成为一处颇受住店客人和非住店顾客欢迎的社交聚会场所。此外，我们建议在酒店内部配备一个艺术画廊，展示有特色的艺术作品。该画廊不仅可以作为拟建度假酒店的一处附加设施，还有助于吸引额外的非住店客人到访拟建酒店。同样，酒店内的艺术作品也可以在该画廊内购买或销售。鉴于浓郁的滨海小型度假酒店概念，我们建议拟开发项目中的度假酒店设施应最靠近海滩，住宅设施则位于内陆区域。在设计方面，我们建议为住宅设施配备独立的辅助设施和入口通道，以为度假酒店的客人提供专享的氛围。为向住户提供通往海滩的道路，我们建议在项目20、地点边缘打造出一条宽阔的景观绿化通道，从住宅区域通往海滩。1.3.4 拟建度假酒店定位拟建度假酒店定位 就定位而言，我们建议拟建度假酒店采用豪华五星级定位，与海棠湾整体定位以及业主总体开发项目中的住宅设施定位一致。此外，鉴于目标市场锁定具备较高支付能力的旅游散客，我们认为这一定位是适宜的。房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 4 1.3.5 设施建议设施建议 拟建度假酒店的设施建议如下：拟建度假酒店，客房构成拟建度假酒店，客房构成 客房类型客房类型 客房数量客房数量 客房平均净面积（平方米）客房平均净面积（平方米）阳台面积阳台面积21、（平方米）（平方米）客房构成比例客房构成比例标准客房 224 50 10 90%2 单元套房 20 100 20 8%3 单元套房 5 150 30 2%总统套房 1 250 50 1%合计 250 57 11 100%拟建度假酒店，餐饮设施建议拟建度假酒店，餐饮设施建议 餐厅类型餐厅类型 菜肴菜肴 餐位餐位 全日营业咖啡厅 中餐及国际菜肴 150 海滩餐厅 西餐或混合菜肴 120 海滩吧 饮品及小吃 60 饮品及小吃 饮品及小吃 75 中餐厅包厢 中餐及当地风味 3 个包厢，每个包厢配备 8-12 个餐位 大堂吧/酒吧 饮品及小吃 40 总餐位数总餐位数 475 拟建度假酒店，功能性会议设施22、建议拟建度假酒店，功能性会议设施建议 数量数量 总面积总面积（平方米）宴会式容量（平方米）宴会式容量 剧院式剧院式 容量容量 课堂式容量课堂式容量 宴会厅（可分割为 2 个小厅）1 400 250 400 200 多功能会议室 4 x 75 平方米300 n/a 300 150 合计合计 5 700 250 700 350 除以上设施外，我们还建议配备以下设施：一个 Spa 设施，配备大约 6 间疗室，提供各种颇受欢迎的疗法，包括西式和传统按摩、面部及身体护理；一个中等规模的健身中心，包括一个小型健身房及一个练习室（可提供每日安排的锻炼课程）；至少 2 个“无边”游泳池，俯瞰海景并紧邻户外用餐23、区域（包括餐厅或池畔酒吧）；一个附有休闲座椅区的图书馆，提供舒适的阅读环境，可租借书籍和电影；一个整齐规划的滨海环境，提供海滩凉亭和舒适的休闲座椅区；一个艺术画廊，以展示各种艺术作品；适合儿童和成人的一系列室内及室外娱乐设施。房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 5 1.4 业绩表现业绩表现 为预测拟建度假酒店的使用率水平和运营业绩，我们采用了市场渗透率分析方法，该方法参照海南现有竞争酒店实现的业绩以确定拟建度假酒店开业首 5年的相对业绩水平。基于此方法，我们预测拟建度假酒店的业绩水平如下（假设其开业日期为 2013年 1月 1日24、）：拟建度假酒店，整体业绩水平预测，拟建度假酒店，整体业绩水平预测，2013 年至年至 2017 年年 年份年份 住宿率住宿率 平均房价平均房价 房价折扣房价折扣 考虑通胀后考虑通胀后 的平均房价的平均房价 考虑通胀后的考虑通胀后的 平均每间房收益平均每间房收益2013 44%1,373 10%1,591 703 2014 51%1,449 5%1,730 875 20151 58%1,525-1,876 1,085 2016 61%1,525-1,932 1,173 2017 61%1,525-1,990 1,209 1 稳定经营年份 拟建度假酒店运营首 10 年的息、税前收益（扣除利息、税25、收、折旧和偿债前收益，EBITDA）如下表所示：拟建度假酒店总收入和息、税前收益预测，拟建度假酒店总收入和息、税前收益预测，2013 年至年至 2022 年年 年份年份 总收入总收入（人民币：千元）（人民币：千元）息、税前收益息、税前收益（人民币：千元）（人民币：千元）息、税前收益息、税前收益 占总收入比例占总收入比例 2013 110,108 30,731 28%2014 134,035 44,128 33%2015 162,972 60,393 37%2016 176,255 65,585 37%2017 181,542 67,552 37%2018 186,988 69,579 37%226、019 192,598 71,666 37%2020 198,376 73,816 37%2021 204,327 76,031 37%2022 210,457 78,312 37%房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 6 我们对项目建造费用的估测是基于威灵谢公司（Davis Langdon&Seah International-DLS）公布的酒店行业标准造价统计信息（即2009年第三季度中国和香港酒店行业造价信息统计手册），我们的开发成本预测如下表所示：拟建度假酒店，预期成本假设拟建度假酒店，预期成本假设 建设成本建设成本 拟建27、度假酒店拟建度假酒店 建设成本 客房数 250 总建筑面积（平方米）31,647 每平方米造价（美元）1,315 每平方米造价（人民币）8,942 估计占地面积（平方米）79,117 开业运营设施设备（美元/每房间）10,000 开业前资金（美元/每房间）10,000 运营资金（美元/每房间）866,790 总开发成本（美元）总开发成本（美元）50,811,646 总开发成本（人民币）总开发成本（人民币）345,519,195 总开发成本（美元总开发成本（美元/每间房）每间房）203,247 总开发成本（人民币总开发成本（人民币/每间房）每间房）1,382,077 应注意的是，以上预测是基于酒28、店业标准造价统计信息。我们无法提供精确的精确的建设成本细目分类，主要是考虑到我们并非一家专业估算行。因此，我们强烈建议项目业主聘请一家类似的公司，以获取有关建造成本方面精确、详细的分析。最后，我们预计投资回报如下表所示：拟建度假酒店，内部回报率和回收年限（未考虑地价成本）拟建度假酒店，内部回报率和回收年限（未考虑地价成本）拟建度假酒店拟建度假酒店 税前内部回报率（不含地价成本）18.9%回收年份 2019 回收年限 7 年 如果将项目业主购得的土地成本（每亩人民币 330 万元）以及占地面积（基于 0.4 的容积率估算得出 78,856 平方米或 118 亩）考虑在内，拟建酒店的内部回报率和回29、收年限如下表所示：拟建酒店，内部回报率和回收年限（包括地价成本）拟建酒店，内部回报率和回收年限（包括地价成本）拟建度假酒店拟建度假酒店 税前内部回报率（包含地价成本）7.3%回收年份 2024 回收年限 12 年 房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 7 2 介绍介绍 2.1 服务范围服务范围 我们的市场及财务可行性研究的服务范围主要包括：视察拟建酒店选址，包括评估交通便利程度、酒店可见度及外观、周边的需求客源以及其他可能影响拟建酒店市场行销的因素。此项研究并不考虑任何法律、工程或环境方面的因素；分析拟建度假酒店所处竞争市场的各类30、需求规模和特征；确定可能对拟建度假酒店构成不同程度竞争的现有及拟建中的酒店设施；分析目前竞争酒店和/或可资比较的酒店及他们各自的经营业绩表现；从市场需求角度建议拟建项目的设施构成，使其在未来营运中实现最佳业绩表现、并获得顾客满意度；在分析游客历史到访、预期增长，以及工业、经济和投资发展趋势的基础上，预测需求未来增长趋势；预测拟建度假酒店的预期的设施使用率水平；为拟建度假酒店准备首 10年运营期间的预期财务业绩表现和投资回报分析。2.2 主要假设主要假设 我们的研究结论及建议主要基于以下重要的假设：2.2.1 宏观环境宏观环境 未来将不会发生严重影响中国整体市场信心、特别是海南整体商业活动、游客31、到访或国内旅游的政治或行政发展的事件；在未来运营期间，拟建酒店将获得稳定且可靠的基础设施保障（如：饮用水、污水处理、电力及用气设施等），以实现最终使用者的满意；现有往来海南省及其内部的交通运输系统将会继续维持并获得持续改善，以达到便捷进出项目地点的交通要求；中国，尤其是海南的主要贸易国、投资国及游客来源国的经济在近期不会出现重大、持续的衰退；我们假设的 3%通胀率将与实际相符；近期内人民币将不会经历重大的升值或贬值；房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 8 值得注意的是，我们的预测是基于这样一项关键性假设，即：海南的国际航空交通将32、更加便利，班次增多，航线所达区域也将更加广泛。对于一个旅游度假目的地而言，无法提供与外界便利的出入交通是度假目的地开发的最大风险。2.2.2 拟建度假酒店拟建度假酒店 拟建度假酒店将符合国际标准，并委托一家知名的专业酒店管理公司管理；管理公司预期将在员工招募及培训方面做出相当大的投资，以提供合乎度假酒店定位且能达到顾客期望的服务水准；拟建度假酒店将进入酒店管理公司的预订和市场推广系统；拟建酒店将在开业前一段适时的范围内推出颇富成效的市场推广及促销活动，并在我们分析预测所涵盖的运营期间持续而有效地进行；拟建度假酒店的硬件设施及家具将达到一流品质，以合乎其形象及最终使用者的期望；拟建度假酒店将制定33、周期性的硬件设备保养和维护计划，并在报告分析所涵盖的期间内持续进行，以始终维持其品质；未来加入竞争酒店市场的新增供给与本报告的预计不会有重大差异。房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 9 3 主要的市场风险因素主要的市场风险因素 中央政府近期宣布，要在 2020 年前要将海南打造成一个国际旅游岛。鉴于市场新开业和现有的国际品牌酒店供给量，我们认为，为确保海南南部酒店市场能正常发展，重视下文所提及的风险因素便显得尤为重要，这也有助于海南度假酒店市场国内、外需求客源的健康增长，这些客源对海南度假市场的期望值正日益上升。3.1 快速增长34、快速增长 作为一个相对较新的旅游度假目的地，海南的酒店开发项目急速增长，不久还将有近60 家新酒店开业，合计客房数量达 20,000 间，可供房晚 720 万间。如果所有酒店开发项目最终都能够得以实现，那么整个海南岛将有机会成为亚太区最大、拥有国际品牌酒店数量最多的度假目的地。然而，随着新的度假目的地迅速扩散到整个海南南部，在度假市场尚未完全发展成熟时，这样的快速发展可能会对市场产生一些负面影响。就此而言，我们要指出的是，近年来亚龙湾酒店的成功运营，其业绩水平超过了行业预期值是由于此类产品相对较新以及市场缺少竞争所致。随着 60 家拥有新国际品牌和新概念酒店的开业，这些即将涌入市场的新酒店将发35、现要从海南有限的客源市场中获取需求将变得异常困难。在一个酒店市场中，供给快速增长而需求基础增长缓慢往往会导致房价下跌并引发酒店之间的“价格战”，进而转向以拉动住宿率的方式做为补偿。与短时间内过度开发相反，我们认为，市场需要进一步完善成熟，在迎接再一轮的开发热潮前，需要 5到 10年的时间吸纳新增供给。3.2 交通交通 尽管海南的旅游业已实现了一定的增长，但以下交通问题抑制了海南的客源市场：航班频次 目前三亚开通的航线有限，航班班次和执行频率水平较低，绝大多数通过深圳、广州、上海或海口等地中转的航班等候时间也较长。除此之外，淡季期间，较低的上座率经常导致航班被取消或频繁变更时间。航班班次和航线的36、增加有助海南南部旅游市场的进一步发展和提升；机场容量 值得注意的是，三亚凤凰国际机场现有的设施已经超负荷运转，如果所规划的扩建工程延期，将制约通过空中运输工具抵达三亚的游客数量的进一步增长。虽然海南其它地方也规划了新机场，但这些新机场都不太可能缓解三亚凤凰国际机场的容量问题。三亚机场将主要服务于海南南部的大型开发项目以及预期增长的到访游客。房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 10 3.3 旅游基础设施旅游基础设施 虽然海南目前受益于其保护完好的自然环境，但为了进一步发展成为一个国际性目的地，海南的旅游基础设施还存在一些问题。该区37、域仍然缺乏适当的旅游辅助基础设施，如：国际标准的旅游基础设施 海南缺乏独特的目的地品质，包括丰富的历史文化底蕴、旅游景点、艺术、建筑、美食和质朴的环境，而这些正是中国境内及世界上颇受欢迎的目的地所具有的特质。与东南亚众多目的地相比，海南岛的吸引力不仅有限且较为普通。例如：海南少数民族聚居区规模较小；旅游景点开发不够成熟；海滩水质虽然堪称中国一流，但缺乏东南亚其它海域清澈剔透的绿色之感，而炸药捕鱼活动大大影响了海南岛海滩发展成为一个主要潜水或水上运动目的地的任何可能性。这些因素是一个度假目的地有效区别于其它目的地、吸引大量散客到访的首要考量因素；规范的出租车服务体系 目前，大部分出租车的运营并不38、规范，出租车档次低，服务不佳，并且时常向客人索要超过计价器显示的车费。为了将海南南部打造成一个国际旅游胜地，需要对该区域的出租车和公共交通系统加以改善，创造出一个安全和更规范化的服务环境。3.4 市场推广市场推广 过去几年中，海南南部已实施了若干市场推广措施，以吸引国际客源市场，但主要注意力都放在平均停留时间较长但收益较低的俄罗斯客源市场中。对海南度假酒店市场而言，尤为重要的一点是应改变以往针对单一俄罗斯客源市场的营销策略，在全球范围内推广宣传其作为度假目的地的市场形象。海南潜在的优良客源市场还应包括西欧、北美需求市场，这样做可避免形成“俄罗斯人度假胜地”的单一形象，以致造成其他国家潜在客源的39、流失。吸引其它市场也能提高淡季期间的需求水平，有助于减轻旅游的季节性影响。尽管海南已计划于今年进行西欧和北美市场的推广，但这些措施的效果可能要在2009年及以后才能看到。3.5 辅助设施与资源辅助设施与资源 由于地理位置相对偏远，海南面临着配套辅助设施和资源短缺的问题。为支持不断成长中的旅游市场，应对以下问题予以特别关注。劳动力短缺 在海南，有经验员工的短缺和员工需求的增长使得当地人力资源市场的竞争日益激烈。尽管当地酒店曾共同协作统一薪酬支付水准，但是新开业的酒店为了吸引内地省份及海南岛现有的员工，通常会提供更具竞争力的待遇，包括较高的薪酬、更好的福利、住房和往返于内地间的交通补助等，因此，海40、南工资水平的上涨速度比中国其它地区要快得多，而持续激烈的竞争也使海南现有的酒店员工出现流失。因此，海南酒店市场目前面临着人力成本大幅提升和非熟练员工服务水平下降所带来的双重威胁；房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 11 能源与水资源的短缺 鉴于海南省（以及全国范围内）需求的增长而导致的供给压力，海南的新开发项目应考虑应用可持续发展措施，包括使用再生能源，如利用太阳能满足供热及电力需求，以降低使用量，减少浪费和运营成本；在旺季减少能源储存损耗；突发事件应对系统 海南岛南部海岸地区缺少能够应对度假酒店突发事件的具备国际水准的医院和充41、足的消防安全服务设施；这应引起广泛关注，尤其是该地区正致力于发展成为一个具有国际水准的目的地；供应商短缺 由于海南岛与大陆分离，绝大多数物资必须从当地供应商处进货。但是，因为缺少有资质的高品质原材料和酒店用品供应商，导致海南岛出现当地供应商垄断市场的现象。由于缺少更多的选择，导致物价被人为地抬高，最终造成酒店无法按照市场行情采购所需的高品质的物资。这一问题在旺季酒店采购时尤为突出。3.6 大型活动需求来源大型活动需求来源 尽管海南南部已经主办过许多大型国际活动，诸如“世界小姐”、“世界先生”等，但是这些活动并非始终在海南举行，并且在一些国际市场中这些活动略显“俗气”。因此，海南南部应努力争取举42、办一些更具水准的国际性大型活动或者赛事，使其自身成为一个在会议及会展市场中均享有声誉的目的地。房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 12 4 海南省概览海南省概览 4.1 介绍介绍 海南省原来属于广东省行政管辖，1988 年单独建省成立特区后，极大地促进了其丰富自然资源的开发利用。海南省位于中国南海，面积约 35,400 平方公里，海岸线长约 1,529 公里。海南人口约 700 万，主要为汉族，在海南生活的主要少数民族有 4个。海南岛是中国第二大岛（仅次于台湾），与大陆的雷州半岛相隔琼州海峡，一衣带水。海南岛拥有两个省级管辖权的43、城市：海口和三亚，其中海口市是省会。海南一年四季气候适宜，漫长的海岸线上分布着众多沙滩，使海南岛成为一个备受欢迎的休闲、度假场所，被称为“中国的夏威夷”。海南省在中国的位置示意图海南省在中国的位置示意图 资料来源：Wikipedia；http:/www.emich.edu 海南升级为省后，成为了中国最大的经济特区，其经济发展目标是全面利用海南丰富的资源，特别是原油、天然气、矿产和农业资源。众所周知，海南被誉为“中国的夏威夷”，其自然美景，如美丽的海滩、洁净无污染的空气和全年适宜的气候都使海南成为了国内和国际游客心目中理想的度假目的地。房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融44、租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 13 4.2 整体经济环境整体经济环境 下表显示的是海南省过去六年的主要经济指标：海南省主要经济指标，海南省主要经济指标，2003 年至年至 2008 年年 20032004200520062007 2008 总额总额 增长率总额增长率总额 增长率总额增长率总额 增长率增长率 总额增长率总额增长率国内生产总值（人民币 10 亿元）69.8 79 90.3 105.2123.0 16.9%145.918.7%人均可支配收入 城市（人民币）7,2597,7368,1249,39510,997 17.1%12,608 14.6%农村（人民币）2,5882,845、063,0043,2563,791 16.4%4,39015.8%固定资产投资（人民币 10 亿元）27.6 32.2 37.6 42.6 50.2 17.9%70.640.6%商品零售（人民币 10 亿元）19.2 22 26.8 30.8 36.2 17.5%44.823.9%通胀率（消费者物价指数）0.1%4.4%1.5%不详 不详出口（美元 10 亿）0.87 1.1 1.1 1.4 1.8 31.3%1.9 1.4%进口（美元 10 元）1.41 2.3 1.6 1.5 5.5 268.0%8.7 56.9%外商直接投资 项目数量 164 171 174*193 172-10.9%146、22-29.1%实际利用外资（美元百万）581 643 707*793 1,125 41.9%1,28514.2%资料来源：海南省统计局 *预计 2003 年以来，海南省国内生产总值保持了两位数增长，2008 年时创 14 年来的历史新高。根据海南省统计局的统计资料，2008 年全省实现国内生产总值人民币 1,459亿元，较上年增长了 18.7%。增长的领域主要来自税收、地方财政收入、外贸、旅游业发展以及海外投资的增加。下表显示了海南省 1994年至 2008年期间，国内生产总值及增长趋势：海南国内生产总值增长情况，海南国内生产总值增长情况，1994 年至年至 2008 年年-1010305047、70901101301501994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 20080%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%GDPGDP Growth%资料来源：海南省统计局 房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 14 下表显示了按产业类型划分的海南省国内生产总值分布情况 海南国内生产总值中三大产业的构成比例，海南国内生产总值中三大产业的构成比例，2008 年年 金额（金额（10 亿元人民币）产业比例亿元人民币）产业比例 增长48、率增长率 第一产业 43.7 29.9%14%第二产业 43.4 29.7%19%第三产业 58.7 40.2%22%国内生产总值合计 145.9 100.0%18.7%资料来源：海南省统计局 第一产业在海南国内生产总值中所占比重为全国各省市最高。农业的开发，特别是渔业和耕作业是海南经济发展的主要动力。海南的海岸线漫长，非常适合开展虾、贝类和其它水产品的养殖。2007 年，海南出口的增长主要来自对日本、东欧和西欧国家的出口，而对香港和美国的出口有所萎缩。主要出口项目包括矿产、食品、纺织品及运输设备。由于全球经济的不利形势，2008 年的出口仅取得了极为微弱的增长。海南的制造业相对较为薄弱。除交49、通设备以外，其它主要工业都与自然资源有关。橡胶、粮食和其它轻工业曾是海南主要的传统工业。经过十年的发展，海南省的工业基础已经扩大至冶金、石化、化工、制药、汽车、食品加工、烟草、纺织、建筑材料、机械与电子等领域。旅游业仍然是海南省经济的主要支柱，海南南部及三亚一带是旅游活动最为集中的区域。目前，海南省政府正在等待海南落地签证和在岛上设立免税商店的批准，以促进和鼓励海南国际旅游的发展。2007 年及 2008 年，海南实际利用外资总额增长了 42%，很大一部分投资，特别是港澳投资都投向了农业、旅游和商务领域。2007 年，海南省洋浦港获批为自由港，洋浦港成为了中国的第四个自由港，也是华南唯一的一个50、自由港。我们预计洋浦港将对海南的经济发展产生积极的影响。海南省政府也在采取措施大力抑制由食品成本上升而产生的通货膨胀的压力，并鼓励更多外资到海南投资，以促进经济的进一步发展。尽管 2008 年对于世界经济是充满挑战的一年，但我们注意到，海南政府加大了对经济增长的扶持，从固定资产投资的增长（增幅为 40.6%）中便可明显看出。目前，海南省计划按区域整合全省经济如下：工业区集中在北部；在东部设立一条经济带；在中部设立一个环境区；重工业集中在西部；房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 15 旅游观光业集中在南部。4.3 海南旅游海南旅游51、 海南省拥有丰富的自然旅游资源，例如：红树林、珊瑚礁、海滨沙滩、江河，以及热带雨林等都是较好的吸引旅游者的资源。海南岛以“中国的夏威夷”而闻名，每年都吸引了大量的休闲旅游者，其中包括许多中央及省级政府官员。海南目前的旅游客源仍以国内旅游者为主，他们前往海南旅游的目的是受到这里沙滩所吸引，参观这里的文化和历史景点，到南部众多的度假酒店度假。旅游业是海南省的经济支柱产业。2008 年，全省共接待国内外游客 2,035 万人次，较上年大幅增长了 10%，2007 年的游客到访量为 1,846 万人次。过去十年中，海南旅游业稳步增长，到访游客总人数的年均增长率接近 10%。下表显示了海南历年来接待的旅52、游者到访人数的增长情况：海南到访游客（单位：千人），海南到访游客（单位：千人），1997 年年 2008 年年-2,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,00020,00022,000199719981999200020012002200320042005200620072008Domestic Visitor Arrivals(000)International Visitor Arrivals(000)资料来源：海南省旅游局 2008 年，到访海南的游客来源地与上年相似，约 96%来自中国内地（1,960 万人次），其余 4%为境外客源（53、731,300人次）。房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 16 下表显示了历年来海南国际到访游客的历史发展趋势：海南国际到访游客人数（单位：千人），海南国际到访游客人数（单位：千人），1998 年至年至 2008 年年-50,000100,000150,000200,000250,000300,000350,0001999200020012002200320042005200620072008Korea/JapanHong Kong/MacauTaiwan 资料来源： 到访海南的国际游客结构发生了一些变化。2000至 2004年54、期间，区域性游客数量快速下降，台湾和香港/澳门游客数量的年度降幅分别为 15%和 4%左右。2004至 2007年期间，来自港澳台三地的游客数量相对趋于稳定，2008年则出现了显著增长。相反，1998 年至 2008 年期间，到访海南的其他国际旅游者数量却以年均 28%的速度增长。2007年，到访海南的国际游客达 753,000人次，但 2008年因受出行预算受限以及金融危机的影响，国际到访游客小幅下滑至 731,300 人次，尽管如此，随着经济的恢复，增长预期仍将继续。下表显示了海南高档国际客源市场的历史发展趋势：海南高档国际客源市场，海南高档国际客源市场，1999 年与年与 2006 年比55、较年比较 国家国家 1999 2006 年均增长率到访海口比重年均增长率到访海口比重 到访三亚比重到访三亚比重韩国 2,931 132,623 72%17%42%香港 305,769 95,252-15%31%59%俄罗斯 501 85,543 108%1%99%台湾 71,714 51,714-5%49%36%日本 23,489 38,291 7%27%64%资料来源：三亚旅游局，http:/,http:/ 如上表所示，与海口相比，大多数国际游客更喜欢三亚的度假氛围。到访海南的俄罗斯游客几乎只在三亚逗留，一些区域性客源可能会到海口游览。房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生56、金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 17 下表显示了 1998年至 2008年期间，海南省旅游总收入的增长情况：海南旅游收入（单位：海南旅游收入（单位：10 亿元人民币），亿元人民币），1998 年至年至 2008 年年 02468101214161819981999200020012002200320042005200620072008Foreign Tourism Receipts(RMB bn)Dometic Tourism Revenue(RMB bn)资料来源：海南省旅游局 2008 年，海南省国内旅游收入达人民币 165 亿元，较 2007 年增长了 11.3%。自19957、8 年以来的年均增长率保持在 11%以上，鉴于海南省对旅游业发展的重点关注，这种增长势头预期还将持续下去。2007 年，国际旅游收入实现 3.016 亿美元（约合人民币 22 亿元），较 2006 年增长了 31.6%。国际游客表现出更强的人均消费能力，因此，国际旅游收入预期将比国内旅游收入保有更快的增长水平。海南还举办了一些国际性活动，如“海南国际椰子节”每年都吸引了成千上万的国内外游客；2001 年开幕的博鳌亚洲论坛已成为一个世界性的经济论坛，该论坛每年在博鳌举办，有亚洲政府首脑、商务和学术界的领袖参加，致力于促进区域经济合作；世界小姐选美比赛也于 2004 年和 2005 年连续两年在三58、亚举办；中国首届铁人三项比赛于 2008年 4月在海口举行，吸引了 39个国家和地区的 250多名运动员参加。4.4 三亚旅游三亚旅游 过去，三亚是政府高级官员的专享之地，对外界开放后吸引了众多旅游者前往：以下是三亚部分主要旅游景点：天涯海角天涯海角 天涯海角是三亚最著名的风景游览点，倍受国内旅游者青睐。天涯海角位于市区以西 20 公里处，集沙滩、海景和历史人文为一体，这里的石刻可以追溯到宋代。古人认为中国是世上唯一的文明世界，中国的最南端就是世界的尽头，故谓之“天涯海角”；亚龙湾亚龙湾 位于三亚市以东 25 公里处，观光高速公路沿线，为新月型的海滩，长约 7,000米。附近的景点有蝴蝶谷和贝59、壳馆；房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 18 大东海旅游景区大东海旅游景区 距三亚市区 3公里，为月牙形的海湾，沙滩柔软洁白，海上碧波万顷，风平浪静。冬季水温为摄氏 1820，一年四季都吸引了众多旅游者前往。大东海已被国家旅游局列为中国最受欢迎的 40 个旅游景区之一，是所有国内游客的必游之地；鹿回头风景区鹿回头风景区 位于鹿回头半岛的一座山顶上，从这里可以欣赏整个三亚城市风景，并可瞭望南海；南山文化旅游区南山文化旅游区 位于三亚以西约 40 公里处的南山是中国最大的宗教文化旅游景区之一。该景区由三个主题公园组成，分别是：南山60、佛教文化园（反映中国的宗教文化）、福寿天地园（崇扬宁静与和平）以及南海民俗风情园（反映中国多元化的民俗风情）。南山文化旅游区是中国旅游发展中的优先发展项目。未来发展项目包括堪称世界之最、耸立于海上的金玉观音，高为 108米；南山大小洞天南山大小洞天 位于三亚市以西 20公里处的海滨，面积为 20多平方公里，邻近南山文化旅游区。游览区内尚有考古意义的古迹，可追溯到唐代；落笔洞落笔洞 位于三亚荔枝湾镇，三亚东北部 5公里处，这里的洞穴具有很高的考古价值。过去几年来，三亚旅游业已有了很大的发展，并且也受益于过去几年中所承办的一些国际性活动，包括因举办“世界小姐”和“世界先生”比赛而提升的知名度。除以61、上国际性活动外，当地酒店也计划参加在全球各地举办的大型旅游展览，如在莫斯科、柏林、香港和中国内地主要城市举办的国际旅游展。最近，三亚旅游局计划在重庆、北京、上海和广州（海南南部主要的国内客源供给城市）设立市场销售办事处。当地政府和旅游部门致力于持续宣传和推广三亚，将其打造成一个国际休闲和度假目的地，而不仅仅是受大众市场欢迎的旅游观光地。房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 19 这些举措的效果可以从 1998 年至 2008 年期间海南五大城市的酒店接待游客数量中看出，如下表所示：海南省五大城市的酒店接待游客数量（单位：百万），海62、南省五大城市的酒店接待游客数量（单位：百万），1998 年年 2008 年年 6,185,000 4,341,100 2,563,000794,900442,70000.511.522.533.544.555.566.519981999200020012002200320042005200620072008Sanya 三亚Haikou 海口Wanning 万宁Qionghai 琼海Danzhou 儋州 资料来源：http:/,http:/ 2002 年以来，三亚酒店接待的游客到访数量超过了海口。2007 年，三亚游客到访数量首次突破了 500万人次。下表显示了 2003年至 2008年期间的游63、客到访情况：三亚酒店接待的到访游客数量，三亚酒店接待的到访游客数量，2003 年至年至 2008 年年 年份年份 国内国内 到访游客到访游客 国际国际 到访游客到访游客 台湾台湾 到访游客到访游客 澳门澳门 到访游客到访游客 香港香港 到访游客到访游客 2003 2,868,891135,204 13,108 6,568 54,160 2004 3,492,100146,272 16,888 2,860 48,152 2005 3,853,900211,980 13,909 1,687 47,068 2006 4,160,200388,800 18,600 2,200 56,300 2007 64、4,862,300522,000 15,500 9,700 49,100 2008 5,530,000511,500 20,899 9,527 69,433 年度增长率年度增长率 13.7%-2%35.1%-2.2%41.5%年均增长率年均增长率03-08 14%30%10%8%5%资料来源：三亚旅游局，http:/,http:/ 1包括港澳台游客 值得注意的是，就目前来看，三亚仍然是一处重要的国内旅游目的地。在所有到访游客中，境外旅游者（包括港、澳、台客人）不足 10%。目前，三亚的大部分国际旅游客源来自俄罗斯、香港、韩国和日本。国际旅游者比例较小的主要原因是该区域的航空交通受到限制，以及国65、际航线的缺乏。但随着海南开放第三、第四和第五级航权，包机航线逐步恢复，以及正在努力开通前往韩国、俄罗斯和英国的固定直飞航班，未来数年，前往三亚的国际到访游客将有所增长。房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 20 2008 年，三亚旅游收入达人民币 91 亿元，较 2007 年增长了 13.7%。国际旅游收入再创新高，达 2.62亿美元，较 2007年增长了 17%。4.5 季节性季节性 海南的季节性因素很大程度上与气候模式有关，旺季从 11 月延续到次年 4 月，这期间的天气最受欢迎；平季包括 5月、7月中旬、8月和 10月，而淡66、季则是 6月、7 月初和 9月。近年来，海南的国际与国内旅游受到了以下因素的影响：中国实行每周 5天工作日的制度；“黄金周”长假制度的执行也刺激了国内消费。主要的长假包括春节、五一劳动节（2008 年前）。这些“黄金周”假期的执行为海南的度假产业创造了重要的赢利机会，同时也刺激了海南过去传统上淡季市场的需求增长。作为中国重要的度假胜地之一且具有明显的季节性，海南岛直接受益于旅游“黄金周”。2007 年 11 月，中国政府宣布取消“五一黄金周”，将假期分配到劳动节、清明节、端午节和中秋节。迄今为止，此措施对于 2008 年以后海南度假市场的影响尚不确定。过去几年中，酒店经营者们都见证了传统意义上67、的淡季期间需求的增长，比如夏季，在学校暑假期间前来度假的家庭以及会议需求都出现了增长。4.6 交通交通 海南岛与中国大陆距离 18海里，出入海岛的交通工具仅为飞机与船只。4.6.1 机场机场 两个国际机场三亚凤凰国际机场和海口美兰国际机场可执行 90 多条国内外固定航线，已经通航的国家和地区包括香港、澳门、首尔、新加坡、日本、韩国、马来西亚、俄罗斯和泰国。目前海南直航的国际航线仍然有限，许多航空公司在淡季和平季时取消航班，采用包机航班运送游客。海南美兰国际机场海南美兰国际机场 海南美兰国际机场建成于 1999年 5月 25日，于 2005年年底完成了扩建，新增了两座航站楼。目前该机场的游客吞吐68、量可达 930 万人次，货邮吞吐量为 13.5 万吨，美兰机场由此成为了中国最繁忙的十大机场之一。根据海口市规划局提供的信息，2020 年，该机场预期将实现货物吞吐量和旅客吞吐量分别达 30 万吨和 3,700 万人次。为此，美兰机场计划增建两条跑道及相关的配套设施，扩建后机场的吞吐量将达到 6,000万人次，每小时最大旅客吞吐量 21,000人次。房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 21 三亚凤凰国际机场三亚凤凰国际机场 三亚凤凰国际机场建成于 1994 年 7 月 4 日，新国际机场已于 2007 年投入使用。新楼的旅客年吞69、吐量达 150 万人次，货物吞吐量达 12,000 吨。如前所述，国际游客可以享受“落地签证”优惠政策，在海南最多可停留 6个月。2007 年，三亚凤凰国际机场的离港航班平均每天为 115 架次，较 2006 年几乎增长了 29%。2007 年三亚游客到访量达到了 530 万人次，值得注意的是三亚凤凰国际机场现有的设施已经超负荷，如果扩建计划延迟，通过航空方式进入三亚的游客数量的进一步增长将会受到制约。下表显示了海口和三亚两大国际机场的主要运营指标：三亚和海口国际机场的主要指标，三亚和海口国际机场的主要指标，1999 年年 2008 年年 机场机场 1999 2000 20012002200370、200420052006 2007 2008年均增长率年均增长率2 三亚凤凰国际机场三亚凤凰国际机场 航班数 15,784 9,987 13,96418,21915,61123,16726,35132,053 42,292 47,37313%旅客吞吐量（千人）500 654 988 1,4921,6942,5263,0873,906 5,312 6,00632%货物吞吐量1 5,977 6,845 5,77510,94111,03417,05521,37823,822 28,634 29,29919%海口美兰国际机场海口美兰国际机场 航班数 48,490 56,767 53,78662,49871、64,13668,28268,87962,510 60,579 66,4114%旅客吞吐量（千人）3,565 4,363 5,0795,6016,0297,4787,0276,668 7,265 8,22210%货物吞吐量1 58,262 71,064 54,12853,82956,97066,28260,59054,221 69,830 74,0633%资料来源：中国民航总局 1单位为吨 2 1999年至2008年的年均增长率 在经历了连续两年的负增长之后，尽管海口美兰国际机场在 2007 年的航班班次数量仍旧下降了 1.9%，但该年，机场旅客运输总量较上年同期增长了 8.9%，货运量同比增72、长 14.1%。2008 年取得了另一项增长：航班数量增长了 9.6%，旅客运输量实现增长 13.2%。自 1999 年以来，三亚凤凰国际机场经历了大幅增长，客运量增长了 32%。值得注意的是，2008 年，三亚凤凰国际机场的游客运送人数首次超过了 600 万，是 1999 年的十倍之多。相比之下，同期间海口美兰国际机场的增长幅度较为缓慢，2005 年和2006 年，该机场游客运输人数持续下降，这可归因于三亚凤凰国际机场航班的增加，从海口美兰国际机场分流了客源。客流量的增长可归因于与第三、第四和第五航权开放有关的奖励政策的出台、包机航班的恢复以及往来韩国、俄罗斯和英国的定期直航航班增加的结果。73、须注意的是飞往三亚凤凰机场的航线仅限于国内航班，特别是在旅游淡季。增加国际直飞航班数是发展并促进海南南部旅游市场增长的最重要机遇。目前，大部分长线游客根据出发地所在，大都需要在深圳、广州或上海中转。因此，即使是对于来自香港的游客而言，如果没有直接航班，旅行时间也可能要增加到 5小时。房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 22 淡季期间，航班常常在最后一刻被取消，从而给游客造成不必要的麻烦，尤其是潜在的高收益个体游客。并且，航班变更也是常有的事，这些给游客带来了不便。虽然海口机场的国内和国际航线较多，但海口距离三亚约有 3小时的车程74、。4.6.2 新机场的建设新机场的建设 最近，海南省政府宣布计划再修建三座新机场，分别位于海南东部沿海的博鳌、中部区域的五指山市和西部沿海的东方市，这三座机场也包括在中国计划到 2020 年时新建的 97 座机场中。博鳌新机场的可行性研究已于近期完成，据海南省发改委称，新机场将投资人民币 11.5 亿元，修建一条 3,600 米长的跑道，可同时容纳 3 架波音737飞机起降。该机场一期工程的年游客运送能力将达 10万人次，长期目标是 30万人次。尽管新机场可为全岛服务，但必须注意的是这些机场因与三亚的距离问题而无助于缓解三亚凤凰机场的需求和容量问题。4.6.3 港口港口 海南拥有 13 个深水75、港，包含海口、八所、三亚、洋浦和马村等港口，合计吞吐量达到 1,500万吨。这些港口主要为货运码头，不提供游客运输服务。海口港是货物进出海南的主要关口。海口港于 2006 年 3 季度投入运营，目前正在进行二期建设，据称总投资达人民币 7.78亿元，预期于 2009年底完工。三亚凤凰岛国际游船码头是三亚唯一的游船码头，于 2006 年 3 月投入运营。该码头是中国首个 10 万吨级的国际游船码头。目前，很多从香港开往越南下龙湾的国际游船都经停三亚。作为“十一五”计划的一部分，海南省将投入资金人民币 170 亿元用于基础设施的建设，以促进当地经济发展。大约人民币 60 亿元的资金将用于海南主要港76、口 海口和三亚的航运设施和泊位的建设。4.6.4 公路公路 海南省的公路和高速公路交通系统较为完善，总里程数达 14,000 公里，全岛主要城市都连接在一起。该系统有三条南北走向和四条东西走向的高速公路。沿海岸线开发的环岛高速公路也与岛内所有其他交通道路连通起来。在 2006 年一年中，海南省耗资人民币 27 亿元在农村修建了 3 千多公里的高速公路和普通公路。海南省还将投入人民币 110 亿元用于修建和重建连接省内所有城市和乡村的公路。海南省的目标是到 2010 年时柏油路网络要覆盖全省农村地区 85%的村庄。三亚与海口之间通过南北走向的海榆高速公路直接连接，车程大约需要 3到 3个半小时。77、大多数游客到达海口或三亚后乘坐小汽车和长途汽车去其他周边地区。房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 23 4.6.5 铁路铁路 中国第一条跨海客运铁路已于 2004 年 12 月开通，这条铁路通过轮渡穿越琼州海峡，连接了海口和广州，单程约 12个小时，包括轮渡在内的 55分钟。通过以下铁路线，从海南岛南部可到达以下城市：列车 K511/512，上海 三亚，行车时间 36.5个小时；列车 K407/408，广州 三亚，行车时间 15个小时；列车 T201/202，北京 三亚，行车时间约 35个小时。2007 年 4 月，连接海口和三78、亚的海南西部铁路线投入运营，总里程达 364 公里，12个站点。这条时速可达 160公里的铁路耗资大约 2.98亿美元。每天早晚有三趟列车从三亚出发，票价自人民币 400元至 600元不等。4.6.6 高速铁路高速铁路 海南正在沿海岛东海岸线修建一条高速铁路，这条铁路线将海口和三亚之间的交通时间从 3.5 个小时缩短至 80 分钟。这条铁路的最高运行时速可达 250 公里，停靠以下站点：新海口 美兰机场 东寨港 文昌 冯家湾 琼海 博鳌 山根 万宁 神州 日月湾 陵水 高峰 海棠湾 田独 新三亚 海南西环线 目前预计该高速铁路将于 2010或 2011年初始运营。4.6.7 跨海大桥跨海大桥 79、海南岛与大陆分离是海南发展的一大障碍。海南政府至今仍在研究在琼州海峡上修建一座长 21 公里连接海口与广东省跨海大桥的可行性，如果工程能够实施成功，将有助于增加来自大陆、香港与澳门的自驾旅游游客数量。初步研究，此项目所需的首批资金约人民币两千万元，工程预计需 10 年才能完工，总投资将达到人民币 200 亿房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 24 元。跨海大桥已经研究了数年，有传闻大桥将开工建设，但详细时间规划和预期完工日期尚不清楚。4.7 气候气候 由于地理位置靠近赤道，海南岛气候温暖。海南南部作为海南岛的主要海滨度假目的地，80、其气候为典型的海洋性季风气候 较之海南岛其它区域更为宜人。三亚的年降雨量相对较少（1,279 毫米），平均气温高于海南岛北部区域，全年日照时间长达2,563个小时，平均温度为摄氏 25度至 28度。海南省全年平均气温海南省全年平均气温 区域区域 1 月月 2 月月 3 月月 4 月月 5 月月 6 月月 7 月月 8 月月 9 月月 10 月月 11 月月 12 月月海南 17.9 20.2 22.6 26.426.728.929.428.127.6 26.2 23.1 17.3 海口 17.2 18.2 21.6 24.927.428.128.427.726.8 24.8 21.8 18.781、 三亚 20.9 21.9 24.1 26.428.228.528.427.927.2 25.9 24.0 22.0 海南各月的平均气温海南各月的平均气温 051015202530JanFebMarAprMayJunJulAugSepOctNovDecTemperature CelsiusHaikouSanya 资料来源：海南政府网站 海南适宜的气候吸引了来自俄罗斯、韩国和日本的国际游客，这些游客希望逃离冬季，享受阳光，韩国和日本的游客则喜欢在海南众多的国际标准高尔夫球场上挥杆。如上表所示，海口和三亚之间的平均温差为 2-3摄氏度左右。房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金82、融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 25 5 海棠湾海棠湾 5.1 介绍介绍 海棠湾是三亚五大著名的海湾之一，其它四个海湾是：亚龙湾、大东海、三亚湾和崖州湾。海棠湾位于三亚市以东约 28 公里处，三亚凤凰国际机场东北面，距离机场约40公里。海棠湾海岸线长达 22.4公里左右，陆地面积约 98.7平方公里，被评为“国家海岸”。2006年，海棠湾人口总数预计达 3.8万人。海棠湾的地形多山地和河流，植被类型广泛。这里属温暖的热带气候，常年阳光明媚，土壤肥沃。目前，汉族是主体民族，除此之外，海南的东南部还有一些黎族和苗族等少数民族人口。海棠湾镇占地 253.8平方公里，是当地的政治、经济和文83、化中心。房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 26 5.2 海棠湾总体规划海棠湾总体规划 海南省政府正着力开发海棠湾，并制定了总体开发规划。如果开发计划能够得以如期完成，海棠湾有望发展成为另一个国际性休闲度假胜地，类似于亚龙湾的成功（位于海棠湾以南约 30公里处）。海棠湾的总开发面积约 98.7平方公里。下面是海棠湾总体规划方案：海棠湾总体规划海棠湾总体规划 按照目前的构想，海棠湾的整体规划将由五部分组成：北区、中央区、南区、蜈支洲岛和沙坝地带。这五个组成部分简要描述如下：北区：北区：将开发成一个综合性文化旅游区。该区域的范围从指84、状湿地范围的南部一直到延伸到与三亚市的交界处，包括藤桥镇、椰洲、风塘等；北区北区 中央区中央区 蜈支洲岛蜈支洲岛 南区南区 沙坝地带沙坝地带 房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 27 中央区中央区：将开发成为一个高档休闲度假区。该区包括大龙江塘、小龙江塘和指状湿地范围；沙坝地带沙坝地带：有意打造成国际豪华酒店林立的滨海走廊。拟建度假酒店将位于该区；南区南区：计划开发成综合性休闲娱乐区，南可延伸至铁炉港，直至林旺高速联络线；蜈支洲岛蜈支洲岛：预期将开发成为一个热带雨林公园。5.3 海棠湾及周边旅游景点海棠湾及周边旅游景点 下面介绍85、了海棠湾周边的一些主要旅游景点：椰子洲岛：椰子洲岛：邻近陵水县的排溪村，位于椰子镇以东 5 公里处，可乘观光渡轮登岛。登椰子岛高处，海景可一览无余；大洲岛：大洲岛：原本是海洋生态自然保护区，位于万宁市东南，自唐宋以来，大洲岛一直是航海标志。岛上树林郁葱，岩石洞穴扑朔迷离，潜水海底，色彩斑斓，美不胜收；吊罗山森林公园：吊罗山森林公园：是典型的热带雨林，距东线高速公路陵水县开口不远。公园常年气温 20摄氏度，较为凉爽；东山岭风景区：东山岭风景区：坐落于万宁市万城镇以东 3 公里处，景区内森林茂盛，野生动物众多，洞穴和远古石刻林立，附近的潮音寺和东灵寺也是著名的佛教寺庙；六连岭：六连岭：因六峰相连而86、得名，位于万宁市北面 60 公里处，岭顶上有一个可容纳100 人的巨大石洞，十分出名。洞内泉水清冽，中国红军曾在此洞驻扎，故此洞也称“红军洞”；南田温泉：南田温泉：位于三亚东南部的南田农场内，被誉为“中国第一温泉”。南田温泉蕴含多种矿物质微量元素，为氟硅型矿物温泉。它不仅有益于皮肤，对调节神经系统也有辅助疗效。除了温泉，南田农场内还建有 6 个农业旅游园（芒果园、槟榔园、椰子园、可可园和橡胶园）；南湾猴岛：南湾猴岛：位于陵水县新村港附近，是中国唯一的岛屿型猕猴自然保护区；牛岭：牛岭：位于东线高速公路万宁市和陵水黎族自治县交界处。这里建有观景亭，游客可免受风雨日晒之苦，在亭内观赏石梅湾和香水湾的87、风光；蜈支洲岛：蜈支洲岛：距离海棠湾约 2.4 公里，总面积 1.5 平方公里。蜈支洲岛盛产海鲜，海里有 260多种珊瑚。目前，岛上开展了诸如潜水和垂钓之类的休闲活动。房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 28 香水湾旅游开发区香水湾旅游开发区：坐落在天然温泉入海口处。香水湾旅游开发区位于陵水县境内，以怪石嶙峋、洞穴绵延以及一度流传此地的传说而闻名；兴隆温泉景区兴隆温泉景区：因区内有治疗作用的富含天然矿物质的泉水而出名。户外温泉的水温常年保持在摄氏 60度左右，对关节炎、皮肤病以及其它疾病有治疗作用。虽然海棠湾拥有众多旅游景点，但88、是旅游基础设施和配套设施仍较为落后。基于此，这些景点主要以吸引国内游客为主，但是，如果对上述设施进行有效开发建设，该区域具备吸引广阔国际客源市场的潜力。这也是开发商及其它有志于此的海南投资者应着力发展之处，以期待最终受益于此。5.3.1 未来潜在供给未来潜在供给 未来潜在供给，海棠湾未来潜在供给，海棠湾 区域区域 客房数量客房数量 开业时间开业时间 星级标准星级标准 管理公司管理公司 万丽 北区 507 2011 五星级 万豪 菲尔蒙特 中央区 702 2012 五星级 费尔蒙特 港丽 中央区 101 2011 五星级 希尔顿 逸林 中央区 450 2011 四至五星级 希尔顿 喜来登 中央区89、 500 2012 五星级 喜达屋 至尊精选 中央区 160 2012 五星级 喜达屋 其他假设供给*3,650 2013-2015四至五星级 待定 合计合计 6,070 2011-2015 注释：*预计 如上表所示，大多数酒店已确定进驻海棠湾中央区。北区的开发尚未开始，随着海棠湾中央区得以进一步开发，北区的开发预期还将经历更长时间。需要着重指出的是，中央区有大量项目始定于 2010 年集中开业，但目前大多数项目的进度都有所拖延，预计原定的开业时间可能延期。如目前在项目地点看到的一样，海棠湾中央区仅有为数不多的项目完成了破土动工。另外，未经确定的供给包括传闻中的雷迪森、香格里拉、瑞士酒店及威斯90、汀酒店。房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 29 6 项目地点考察和分析项目地点考察和分析 本章节，我们对项目地点进行考察和分析，并对项目地点开发一座酒店项目的适宜性进行评估。6.1 项目地点位置项目地点位置 项目地点位于海棠湾北区沙坝地带 11号地块。下图显示了项目地块的整体规划。项目地点在海棠湾北区的位置图项目地点在海棠湾北区的位置图 拟建酒店占地约 292.03 亩（合 194,687 平方米）。根据项目业主提供的资料，地块容积率为 0.40，相当于 77,900平方米左右的总建筑面积，建筑限高约 25米。除拟建度假酒店以91、外，项目业主有意开发一处住宅设施。拟建项目地点 11 号地块 房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 30 6.2 海棠湾海滩的地形特征海棠湾海滩的地形特征 海棠湾滨海区域的地形特征可概括如下：海棠湾拥有长达 22公里左右的绵长海岸线；海棠湾是一条南北方向延伸的平直海滩，东面朝向大海，但是海滩地形不像呈月牙形的亚龙湾那样隐蔽；由于直接暴露于海滩边，项目地点可能会遭受海风的侵扰，拟建酒店在设计及景观绿化时应对此予以考虑；海滩呈浅黄色，沙质细腻；海滩坡度平缓，4 月至 10 月期间，风平浪静，非常适合游泳和其它海滩运动。但是在 10 月92、份至 4 月份，这里风高浪急，比亚龙湾等其它区域更适合冲浪运动，因为海棠湾正对东方，且海水没有阻断；水质优良，具有以下特征：o 在中国，属于最优水质；o 无污染迹象；o 全年水温适宜。房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 31 6.3 项目地点特征项目地点特征 以下是拟建项目地点更为详细的图纸：拟建项目地点地形图拟建项目地点地形图 项目地点特征概括如下：拟建项目地点过去曾经是由 9、10、11号地块组成的一大块土地中的一部分。尽管这处大型地块已被分割，但 11号地块的特征几乎与 9号、10号一样；海棠湾沿海岸线的所有地块都将用于度93、假酒店项目开发，如前文项目地点规划所示，其面积大小、地形特征、景观、可见度及交通情况与项目地点大体一致；项目地点正面宽 350 米左右，向内陆方向的纵深长约 550 米至 600 米。较窄的海滩线以及与周边酒店项目的邻近度限制了拟建酒店的私密性和专享性。与此同时，项目地点向内陆延展的最深部分达 550 米左右，该位置无论对于任何一项主要酒店设施来说，都被认为是距离海滩过远；项目地点距离海岸线约 100米；项目地点面朝东向、地势略高；海棠湾北区的海滩比中央区的海滩宽阔；房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 32 海棠湾北区的海滩海棠94、湾北区的海滩 虽然海棠湾周边多山且一直绵延至西面的大海，但地势平坦，树木较少；项目地点北界是公共广场，这里应该会有一定数量的餐饮娱乐及休闲设施；项目地点以南将是另外一个具备同样开发参数的酒店项目。在本报告撰写阶段，尚无任何有关该项目业主的详细信息。6.4 项目地点目前状况项目地点目前状况 基于 2009 年 12 月对项目地点进行的实地考察，中央区周边道路及基础设施的整体建设已经开始，包括至尊精选、喜来登、康拉德及逸林在内的一些酒店项目已经开始地基施工。与此相反，北区有许多地块尚未被收购，该地区整体酒店开发详情仍不确定。因此，尽管大多数地块已平整完毕，但北区的建设尚未开始。6.5 景观及可见度95、景观及可见度 项目地点享有南中国海和连绵的海滩景观。蜈支洲岛位于东南方向远处；西面（如果将来没有高层开发项目遮挡）可观赏到极佳的山景；北面（如果能保持开阔的视野）可享有远山的景色。但是，随着海滩得以开发，可能出现的情况是：美丽自然环境逐步褪色，海岸线将显现出类似于夏威夷或迈阿密出现的那样的大众度假市场开发。至于可见度，拟建项目地点应受益于紧邻公共广场的地理位置，该广场预期将作为其他到访海棠湾北区游客进入海滩的主要入口点。6.6 交通交通 目前只能通过公路到达海棠湾，东线高速公路和海榆东线国道直接将海棠湾与三亚和海口连接在一起。这条道路状况良好，得到了妥善的维护，安装有路灯，并做了充分的绿化和景96、观美化。房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 33 林旺镇是最近的一个小镇，大约 10 分钟车程即可抵达。海棠湾整体规划中未来的道路将与林旺镇通往海棠湾的主要道路连接，并进一步延伸通往项目地点。下表列出了由项目地点前往主要目的地预计的时间和距离：距离及车程，正常交通状况下距离及车程，正常交通状况下 目的地目的地 距离（公里）距离（公里）车程车程 三亚市 40 公里 45 分钟 凤凰机场 50 公里 60 分钟 天涯海角 50 公里 60 分钟 大东海 25 公里 30 分钟 海口 160 公里 2 小时 飞往三亚凤凰机场的航线仅限97、于国内航班，特别是在旅游淡季。增加国际直飞航班数是发展并促进海南南部旅游市场增长的最重要机遇。目前，大部分长线旅客根据其出发地，大都被要求在深圳、广州或上海中转。这样，即使是对于来自香港的旅客而言，如果没有直接航班，旅行时间也可能要增加到 5小时。淡季期间，航班常常在最后一刻被取消，从而给游客造成不必要的麻烦，尤其是潜在的高收益个体旅客。此外，航班经常变化也为旅客带来不便。虽然海口机场的航线较多些，有多条国内和国际航线，但距离项目地点有约 2个小时的车程。6.7 气候气候 海棠湾的东南沿海一带被称为台风走廊，台风给这一地区带来了丰沛的降水，哺育了这一带葱郁的森林。夏季是台风最多的季节，这也是海98、南成为国内旅游市场冬季度假目的地的原因。海棠湾全年平均气候约为摄氏 24 度。这里的水质堪称全国一流。晴朗的日子里，海棠湾的能见度可达 30米之深。6.8 项目地点优势及劣势项目地点优势及劣势 6.8.1 优势优势 项目地点的优势总结如下：大量具有国际声望的五星级度假酒店已聚集海棠湾，这将有助于海棠湾在海南岛营造出一处独立的目的地。已经确定的酒店项目包括菲尔蒙特、康拉德、逸林、至尊精选及喜来登度假酒店，传闻中的开发项目有香格里拉酒店和威斯汀酒店；项目地点将受益于海棠湾完整的基础设施和整体开发规划；项目地点自然资源丰富，沙滩、水质条件优越；海滩水质清澈干净，全年温度适宜，非常适于沙滩活动、及夏季99、风平浪静时游泳；项目地点北面以公共广场为缓冲带，这里应是那些不入住海棠湾酒店的游客进入海滩的主要道路。这将给予拟建度假酒店极佳的可见度；房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 34 项目地点可便捷前往三亚凤凰国际机场，而且有公路和高速公路与三亚市区和其它海湾相连接；海南不断增长的到访游客数量也鼓励了新酒店开发项目。6.8.2 劣势劣势 项目地点的劣势总结如下：在面积、地形、景观、可见度及交通方面，拟建项目地点拥有与海棠湾所有地块近似的地点特征。因此，同周边地块相比，拟建项目地点自身不具备独特特征；尽管各个地块颇为相似，但各酒店的开发100、规划却千差万别，因此，与亚龙湾相比，作为度假地发展的海棠湾中央区缺乏统一性。例如，已规划的低密度全别墅康拉德酒店（4 号地块）就夹在高层费尔蒙特酒店（5 号地块）和面向大众市场的逸林度假酒店（同在 4 号地块）之间。因此，从市场角度来看，这样互为靠近、不同水准五星级定位的酒店项目使得海棠湾的开发显得有些混乱；项目地点缺少赏心悦目的自然和地理特征；项目地点地势平坦，目前的状况缺乏一定的吸引力；海滩上的沙子略显粗糙；项目地点纵深最远的地方距离海水约 550 米。相对较窄的海滩线限制了可能直接面向海滩、或可欣赏海景的设施数量；项目地点没有私属海滩，海岸线较长且相对暴露、并紧邻临近的开发项目。因此，项101、目地点无法为其客人提供任何私密感；暴露的海滩使得海上风大浪急，冬季不适于儿童活动；海棠湾的成功依赖于酒店与旅游配套设施的同时开业，两者不可或缺。然而，海棠湾总体规划是一份宏伟、广泛的全面计划，将历时较长的执行期，很可能会延期进行，就像已出现的情况一样 政府初始计划中央区所有酒店于 2010 年开业，但大多数酒店将至少延至 2012年；以国际品牌酒店为主的海南酒店供给将历经大幅增长，这种尚未获得市场检验的供给可能会在中、短期内制约住宿率及房价的增长；海南酒店市场的风险因素包括：缺乏需求客源地、基础设施有限、道路状况不佳、以及预期将继续抑制海南作为国际知名度假目的地潜力的市场策略。6.9 结论结论102、 总体上，我们认为项目地点拥有优良的度假酒店的特征，适于一座面向旅游散客的小型豪华五星级酒店。此外，我们还认为，其紧邻公共广场的地理位置适合开发一个专属的海滩酒吧及餐厅，吸引大量住店及非住店客人。房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 35 但是，我们认为项目地点不适于开发一座六星级豪华酒店。具体而言，项目地块是海棠湾绵延 22 公里海岸线上大规模度假酒店开发项目的一部分，同其他酒店项目地点相比，缺乏专享性、专享海滩及独特的项目地点特征。此外，海棠湾新酒店开发项目的范围及数量将使该区域更趋向于大众市场目的地，面向大范围的团队客源、会103、议客人和旅游散客。房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 36 7 度假市场概况度假市场概况 海南绝大多数度假酒店都集中于海岛南端、北纬 18 度附近的三大度假区。在下面的章节中，我们将对三亚湾、大东海和亚龙湾这三个主要开发区域进行介绍，以期更加全面深入地了解海南南部度假市场的业绩情况。如上文所述，三个主要度假区聚集于海南岛南端。下图显示了这三大海湾的相关位置：海南岛南部海南岛南部 资料来源：http:/ 7.1 三亚湾三亚湾 7.1.1 区域介绍区域介绍 三亚湾，从三亚港开始，一直向西延伸至天涯海角，海岸线长为 22 公里。海滩呈104、弯弓形，植有棕榈树，景色怡人。三亚湾路的北侧集中了度假酒店和中高档住宅开发项目。值得注意的是，除了凯宾斯基酒店以外，这些设施都无法直接通往海滩。在海南南部的主要旅游目的地中，三亚湾最靠近市区、三亚凤凰国际机场以及热门旅游景点，如：天涯海角、西岛和南山文化旅游区。三亚湾的主要旅游基础设施如下：一座中等规模的国际亚太会展中心，位于海航 3期项目内；一个公共海滩浴场，及一个沿海公共景观公园；几处观光景点，如：西岛、天涯海角、海底世界、爱心大世界；沿海湾逐渐增多的中档公寓；三亚鲁能国际高尔夫球会开发的一座 18洞高尔夫球场。3 2 1 1 Sanya Bay 2 Dadonghai 3 Yalong 105、Bay 房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 37 优势优势 与亚龙湾和大东海相比，三亚湾紧邻凤凰国际机场；邻近热门的旅游观光景点，如：西岛、天涯海角和南山佛教文化园，这些景点都是国内旅游者和旅游团体的“必到之地”；三亚湾的东部紧邻三亚市区；前往西岛的交通便利，西岛是一个广受欢迎的娱乐休闲目的地，开展了各种水上运动，如潜水、游泳和海上摩托等；海滩宽阔、坡度平缓，海滩的沙质细腻，颜色淡浅，适合开展各种海滩活动和体育运动；政府正努力采取措施提高三亚湾的海滩和海水品质，包括：三亚湾路一些路段禁止机动车通行，以及整治海水污染等规划；三亚湾106、新城的开发有望提高所在区域的度假环境和旅游设施的水准；该区域的娱乐、购物中心和餐饮设施少，环境较为安静；三亚被认为是海南南部的商业中心，可提高三亚的整体知名度。劣势劣势 市场上普遍将三亚湾视作一个排在亚龙湾和大东海之后的一个二线度假目的地；由于三亚湾路沿海滩延伸，所有的度假酒店都没有能直接通往海滩的道路，但是，刚开业的凯宾斯基酒店是三亚湾唯一的一家直接临海的酒店；三亚湾缺乏大型天然或人造的防浪堤。午后的海风往往很大，海滩直接便暴露在海浪中；海面时常有漂浮物，因此多少显得有些混浊。与海南其它目的地相比，三亚湾的吸引力由此减少许多；三亚湾路一带的景观公园以及海滩都对公众开放。因此很难营造出私密的氛107、围，而这正是度假酒店必备的；一些靠近或位于三亚湾内的旅游点（如：天涯海角、南山佛教文化园和西岛）定位相对较低，主要迎合国内游客、尤其是国内旅游团队。大批游客的涌入对三亚湾的专享性产生了不利的影响。房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 38 7.1.2 酒店整体概况酒店整体概况 下表列出了三亚湾的四星级和五星级酒店：三亚湾现有酒店供给三亚湾现有酒店供给 酒店酒店/度假酒店度假酒店 开业时间开业时间 客房数量客房数量 星级标准星级标准 金海酒店 1996 166 4 海航 1 期 1996 122 4 三亚度假村 2 期 2002 1108、36 4 金凤凰 2002 220 4 华源酒店 2003 120 4 金银岛 2003 149 4 三亚湾假日酒店 2004 226 4 三亚椰林滩大酒店 2001 367 5 海航 2 期 2002 225 5 海航 3 期 2003 248 5 天福源 2005 475 51 凯宾斯基 2007 409 5 戴斯酒店 2007 208 未知 三亚阳光大酒店 2008 312 未知 三亚国光豪生度假酒店 2009 1,160 未知 合计合计 4,543 平均水平平均水平 302 三亚湾度假市场的主要特征描述如下：该区域的配套基础设施和景观美化已经大为改善，因此，对许多新开发项目（如度假酒店109、和高档住宅项目）越来越有吸引力；然而，由于三亚湾路的位置原因，酒店无法濒临海滩（凯宾斯基酒店除外）也制约了该区域度假酒店的吸引力；国际品牌酒店（如：2007 年开业的凯宾斯基酒店和戴斯大酒店）预期将提升三亚湾作为度假目的地的知名度；作为三亚湾首家国际五星级酒店，新开业的凯宾斯基度假酒店实现了远高于其他酒店的房价水平。凯宾斯基度假酒店位于肖旗港，拥有 409 间客房。酒店还有 7家特色餐厅、一间可容纳 600 人的宴会厅和 5 个会议室、一个由悦榕庄管理的Angsana Spa设施、各种游泳池及其他户外休闲活动。凯宾斯基酒店是三亚湾唯一一家拥有直通海滩道路的酒店，由于位于海湾最西部，位置较偏远，110、私密性因而大大提高；戴斯大酒店于 2007 年晚期开业，拥有 208 间客房，包括 14 间套房和 3 幢别墅（共 20 间客房）。酒店拥有 2 间餐厅、1 个大堂酒廊和共计 1,248 平方米功能性会议空间；过去两年，许多老的酒店和度假设施都进行了翻新改造或者扩建，如：房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 39 o 椰林滩酒店翻新了其原有的度假别墅，目前正在翻修其主客房区；o 海航酒店历经了三次扩建，目前正在一期原址上重建一座较高档四期项目；o 金银岛度假酒店和华源度假酒店已于 2008 年 4 月 1 日着手进行翻新改造；o 111、此外，假日酒店正计划在未来几年进行扩建，在现有建筑旁增修一幢 150间客房的客房楼。7.1.3 高档酒店市场业绩高档酒店市场业绩 下表显示了三亚湾高档酒店 2004年到 2009年截至 8月份期间的业绩水平：三亚湾高档酒店历史住宿率水平，三亚湾高档酒店历史住宿率水平，2004 年年 2009 年截至年截至 8 月份月份 2004 2005 2006 2007 2008 2009 年截止年截止 8 月月三亚湾假日酒店 60%58%73%74%62%63%海航度假酒店二、三期 55%55%65%64%63%55%天福源-45%70%85%80%77%凯宾斯基-62%46%44%戴斯大酒店-46%5112、9%平均平均 56%51%69%71%64%60%三亚湾高档酒店历史平均房价水平，三亚湾高档酒店历史平均房价水平，2004 年年 2009 年截至年截至 8 月份月份 2004 2005 2006 2007 2008 2009 年截止年截止 8 月月三亚湾假日酒店 400 398 423 462 610 533 海航度假酒店二、三期 260 235 239 244 250 240 天福源-250 280 300 320 300 凯宾斯基-900 1,050 1,068 戴斯大酒店-457 480 平均平均 308 276 294 444 477 466 三亚湾高档酒店历史平均每间房收益水平，三113、亚湾高档酒店历史平均每间房收益水平，2004 年年 2009 年截至年截至 8 月份月份 2004 2005 2006 2007 2008 2009 年截止年截止 8 月月三亚湾假日酒店 240 231 309 343 381 336 海航度假酒店二、三期 142 129 155 156 158 132 天福源-113 196 255 256 231 凯宾斯基-370 486 470 戴斯大酒店-210 283 平均平均 173 142 202 316 304 279 与亚龙湾和大东海相比，尽管三亚湾酒店的住宿率水平最高，但其平均房价为三大度假区的最低水平。三亚湾是一个以国内市场为主的度假目的114、地，此区域较老的酒店的设计和经营基本上以迎合此类市场为主。虽然国内需求导致三亚湾酒店市场的平均房价水平较低，但其仍旧是海南最大的客源市场。房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 40 7.1.4 客源分布客源分布 与亚龙湾和大东海不同，三亚湾的最大需求市场为低收益旅游团队，紧跟其后的是散客和会议需求。下面是三亚湾度假酒店的客源分布预测：三亚湾高档酒店，市场客源分布预测，三亚湾高档酒店，市场客源分布预测，2008 年年 FIT44%Group31%MICE13%Others12%三亚高档酒店市场构成的最大变化是旅游团队需求的下降和散客115、需求的增长。这很大程度上是凯宾斯基酒店开业的结果，该酒店实际上并没有旅游团队需求。凯宾斯基酒店的客源需求大部分是来自散客市场，其余来自包含中小型会议和奖励旅游团队在内的会议市场。7.1.5 未来新增高档酒店供给未来新增高档酒店供给 下表显示了三亚湾未来几年内拟开业的新增供给。需要说明的是，我们只列出了定位在中高档等级以上的酒店供给：三亚湾潜在新增供给三亚湾潜在新增供给 客房数客房数 开业时间开业时间 星级标准星级标准 管理公司管理公司 喜来登福朋 379 2011 4 喜达屋 铂尔曼 400 2011 5 雅高 雷迪森 415 2012 5 卡尔森 其他假设供给 600*2012-2014 待116、定 待定 合计合计 2,209 注释：*预计 其他假设供给由一些尚未最终确定的度假酒店组成，包括传闻中的假日酒店扩建工程及其他高档酒店。房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 41 7.2 大东海大东海 7.2.1 区域介绍区域介绍 大东海位于三亚市区以东约 3 公里处，大约 15 分钟车程。大东海是一处月牙型的海滩，介于鹿回头公园和榆林港之间，南面朝向南海。大东海的开发始于 1986 年前后，是三亚最早的旅游度假区。大东海已经成为所有国内旅游团队的“必游之地”，尤其是毗邻著名的景区 鹿回头公园，一个颇受欢迎的观光旅游景点。该区域已117、经建有各种旅游休闲设施，在国内大众旅游市场颇具知名度。作为一个旅游目的地，大东海主要的优、劣势概括如下：优势优势 大东海往来三亚凤凰国际机场的交通很方便。大东海前往海南其它区域的公路和高速公路交通也很便利。由于邻近三亚市中心，大东海已经成为颇受当地居民欢迎的休闲场所；而大东海众多的娱乐场所使其在包括俄罗斯等地区的国际游客中备受欢迎；大东海中心地带配备有娱乐及购物设施，而这正是海南其它度假地所缺乏的；悦榕酒店的开业以及 2008 年至 2011 年期间文华东方、洲际酒店和四季酒店的开业预计将为大东海诱导需求，提升当地形象；大东海的水质次于亚龙湾，但高于三亚湾。水温适宜，全年都可以游泳；当地政府大118、力清洁大东海的公共区域卫生，提高对旅游者的吸引力。劣势劣势 与亚龙湾相比，这里的酒店市场现有供给及其普通的度假氛围，意味着大东海是一个相对较低档的目的地；大东海被看作是俄罗斯游客的目的地，这可能会对其它欧洲游客的吸引力产生负面影响；与亚龙湾相比，大东海现有的酒店供给和开发容积率高、人口密度大，因此，缺乏度假氛围。房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 42 7.2.2 酒店整体概况酒店整体概况 下表列出了大东海的四星级和五星级酒店：大东海现有酒店供给大东海现有酒店供给 酒店酒店/度假酒店度假酒店 开业时间开业时间 客房数量客房数量 119、星级标准星级标准 南中国*1992 186 四星级 明珠海景*1995 185 四星级 珠江花园*1996 239 四星级 玉华苑锦江度假酒店*1996 258 四星级 海天 1999 180 四星级 丽景海湾*2001 200 四星级 金岛嘉宁 2002 90 四星级 山海天 1998 219 五星级 银泰*2003 416 五星级 宝宏1 2005 460 五星级 悦榕庄 2008 61 五星级 文华东方 2009 297 五星级 合计合计 2,791 平均客房数量平均客房数量 233 注释：*滨海度假酒店或酒店 1前身为宝宏龙都酒店 大东海酒店市场的主要特征概括如下：作为三亚第一个开发的120、度假区，大东海已经在国内旅游市场树立了形象，并享有一定的认知度。但是，与亚龙湾比较，大东海的总体规划已显过时且目前缺乏适当的管理，开发的整体性较差，缺少浓郁的度假氛围；一直以来，该区域的酒店和度假设施供给过度，各酒店之间的竞争和价格战颇为激烈；与亚龙湾不同，大东海酒店主要为国内五星级酒店，但宝宏龙都酒店除外，该酒店已于最近几个月更换为一个澳大利亚品牌；这里的大多数度假酒店略逊于亚龙湾的酒店，特别是表现在酒店的品质方面，并且在设计上已显过时，设施缺乏妥善的维护保养，陈旧迹象明显。一些酒店已开始着手翻新改造或扩建，包括宝宏大酒店和山海天酒店；尽管一些酒店为官方评定四星级，但是基本上以迎合低档客源为121、主，无论在平均房价和住宿率方面都表现欠佳；高档酒店的平均客房数量少于亚龙湾和三亚湾的平均水平，但此数据预期将随着新增酒店的开业而增长；大东海的五星级酒店并未出现亚龙湾一样的显著增长，住宿率也因此从中受益；就需求构成而言，国内旅游客源是该区域的主体客源，由于靠近城市中心，因此国内会议和商务客源也是重要的客源支撑。房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 43 该区域基本上有三分之一的度假酒店滨临海滩，但是，这里的海滩均为公共沙滩，各酒店没有像亚龙湾那么多的专属沙滩。此外，海水的清洁度和沙质在一定程度上要次于亚龙湾。7.2.3 经筛选的高122、档酒店市场业绩经筛选的高档酒店市场业绩 以下图表所示为对大东海酒店的业绩估计值。值得注意的是，我们已经考虑了某些酒店的平均房价业绩出入较大。我们在下表中显示了我们认为最为合理的数据。下表显示了大东海高档酒店 2004年到 2009年截至 8月份期间的业绩水平：大东海高档酒店住宿率水平，大东海高档酒店住宿率水平，2004 年年 2009 年截至年截至 8 月份月份 2004 2005 2006 2007 2008 2009 年截止年截止 8 月月珠江花园 57%58%68%62%88%82%山海天 53%66%79%81%82%78%银泰 69%82%85%64%92%88%宝宏龙都-55%67123、%66%58%悦榕庄-45%62%文华东方-45%平均水平平均水平 61%74%75%79%80%69%大东海高档酒店平均房价水平，大东海高档酒店平均房价水平，2004 年年 2009 年截至年截至 8 月份月份 2004 2005 2006 2007 2008 2009 年截止年截止 8 月月珠江花园 297 283 292 293 588 520 山海天 434 386 393 445 553 495 银泰 487 424 467 517 565 500 宝宏龙都-372 380 400 380 悦榕庄-2,590 3,129 文华东方-1,759 平均水平平均水平 430 414 437124、 494 556 688 大东海高档酒店平均每间房收益水平，大东海高档酒店平均每间房收益水平，2004 年年 2009 年截至年截至 8 月份月份 2004 2005 2006 2007 2008 2009 年截止年截止 8 月月珠江花园 169 164 199 182 520 426 山海天 230 255 310 360 453 386 银泰 336 348 397 331 522 440 宝宏龙都-176 255 264 220 悦榕庄-1,166 1,940 文华东方-792 平均水平平均水平 264 305 328 388 444 477 房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行125、性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 44 7.2.4 预计客源分布预计客源分布 大东海高档酒店市场客源分布，大东海高档酒店市场客源分布，2008 年年 FIT49%Group39%MICE9%Others3%国内散客是大东海最大的单一需求市场来源，其次是国内团队需求。随着该区域若干豪华酒店的开业，越来越多的国际散客将占据主导地位，会议需求已历经大幅降低。7.2.5 未来新增酒店供给未来新增酒店供给 下表显示了大东海及其相邻的海湾在未来几年内预期开业的潜在新增供给。需要说明的是，我们只列出了至少定位在中高档等级以上的酒店供给：大东海未来潜在新增供给大东海未来潜在新增供给 客126、房数客房数 开业时间开业时间 星级标准星级标准 管理公司管理公司 小东海 343 2010 5 洲际 小东海 248 2011 5 安娜塔纳 小东海 260 2011 5 丽笙世嘉 军用海湾 300 2012 5 四季酒店 大东海 215*2012-2013 4-5 未知 合计合计 1,366 其他假设供给由多个未经确定的度假酒店项目组成。7.3 亚龙湾亚龙湾 7.3.1 区域介绍区域介绍 亚龙湾位于三亚市区东南大约 25 公里，总面积 18.6 平方公里，北面依山，南面是月牙型的海滩，面朝南海。亚龙湾开发股份有限公司拥有并全面负责亚龙湾的开发建设，该公司为中国粮油进出口总公司（中国最大的国有127、企业之一）与其香港子公司 Top-Glory Holdings共同组建的合资企业，其旗下还拥有凯莱国际酒店集团。房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 45 亚龙湾其他重要的设施还包括：一个由 Robert Trent Jones公司于 2003年设计的 18洞高尔夫球场，第一届亚洲高尔夫赛在这里举行；一个 1997 年开业的海底世界，提供半潜式海底游览船，游览的区域包括从码头到假日度假酒店；在开发区域北部的内陆区域是一系列中等档次（基本空置）的产权式公寓。亚龙湾亚龙湾 资料来源：亚龙湾开发有限公司 亚龙湾作为一个旅游目的地的优、劣128、势概括如下：优势优势 往来三亚凤凰国际机场的交通方便，比三亚湾或大东海更靠近海口美兰国际机场。通过公路和高速公路前往海南其它区域的交通也颇为便利；自然资源优越。特别是，月牙型的海湾护卫着海滩，沙滩沙质柔软，水质清洁，很适于游泳。亚龙湾地势平缓，在较高处和平缓的海滩上都可一览无余地观赏到海景；受益于总体开发规划，在明确的规划和方向下，亚龙湾已经发展成一个自然环境优良的优质度假目的地，不同于三亚湾和大东海密集开发的大众旅游市场环境；基础设施已建立并投入使用，如：公路和水电等；大多数高档酒店都可直接进入海滩；国际高档酒店品牌的进驻为亚龙湾诱导了新的需求，并提升了亚龙湾作为一个旅游目的地的形象；房市金129、碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 46 由 Robert Trent Jones,Jr.设计的亚龙湾高乐夫球会的建成，使海南进入了高尔夫旅行版图，吸引了国际高尔夫球赛和区域性需求；定位在喜来登和希尔顿之上的丽兹卡尔顿酒店将为亚龙湾增添魅力，吸引那些正在寻找更加豪华酒店产品的散客。劣势劣势 私属海滩有限。旺季时拥挤的海滩对海滩边酒店的度假氛围造成负面影响；与三亚湾和大东海相比，亚龙湾娱乐设施和餐馆缺乏多样性；亚龙湾剩余土地的开发机会较为有限，90%以上的海滩地块都已被购买、开发完毕或正在开发。与海南一些开发程度较低的区域相比，进入亚龙130、湾的障碍很大。不同的国际品牌的度假酒店之间缺乏有机统一的度假酒店气氛。我们认为，如果度假酒店一起合作，例如：共享娱乐设施和整合的/内部互通的支付系统，客户体验将得到显著提升。7.3.2 酒店整体概况酒店整体概况 下表列出了亚龙湾的四星级和五星级的酒店：亚龙湾现有酒店供给亚龙湾现有酒店供给 酒店酒店/度假酒店度假酒店 开业时间开业时间 客房数量客房数量 星级标准星级标准 仙人掌度假酒店 1998 600 四星级 天鸿度假酒店 2000 35 四星级 高尔夫俱乐部 2000 401 四星级 金棕榈度假酒店 2001 246 四星级 环球城度假酒店 2002 257 四星级 凯莱度假酒店 1997 131、403 五星级 天域度假酒店 1998 350 五星级 假日度假酒店 2001 358 五星级 喜来登度假酒店 2003 511 五星级 万豪度假酒店 2004 456 五星级 红树林度假酒店 2005 502 五星级 天域度假酒店二期 2006 437 五星级 皇冠假日度假酒店 2006 459 五星级 希尔顿度假酒店 2006 501 五星级 亚龙湾别墅（亚龙湾 5 号）2007 108 五星级 康年 2008 112 五星级 丽兹卡尔顿 2008 450 五星级 铂尔曼 2008 192 五星级 合计合计 6,017 平均水平平均水平 334 注释：12007年客房数量由26间增加到40132、间 亚龙湾度假酒店市场的主要特征如下：亚龙湾的酒店市场自 1997年凯莱酒店开业以来供给持续增长；房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 47 与三亚湾和大东海相比，众多国际品牌酒店在过去数年中加入了亚龙湾酒店市场，这些酒店配备有国际水准的现代化设施设备，吸引了较大比例的国际客源；鉴于亚龙湾大多数酒店都开业不久，尚未出现老化过时迹象，并且在国际品牌和高品质水平要求下，这些酒店预计有能力保有现状；相比于海南岛所有其它区域，亚龙湾市场显然是平均房价方面的“领头羊”市场；与海南岛其他所有开发区域相比，亚龙湾沙滩的品质是最好的。需要注意的是133、，对一座度假酒店而言，滨海位置的重要性可从 2005 年年底开业的皇冠假日酒店实现的业绩水平看出，该酒店拥有 457 间客店，尽管冠以国际酒店品牌且邻近娱乐与购物设施，但由于酒店无法直接通往海滩，其业绩大受影响。位置的影响预计在新开发项目中也有显现，包括铂尔曼度假酒店也没有直接进入海滩的通道。虽然该度假酒店位于希尔顿和丽兹卡尔顿附近，拥有别墅、进入海滩和海滩俱乐部设施的交通，但该酒店潜在平均房价将受到其位置的极大影响。7.3.3 高档酒店市场业绩高档酒店市场业绩 下表显示了亚龙湾高档酒店 2003年到 2009年截至 8月份期间的业绩水平：亚龙湾高档酒店市场住宿率水平，亚龙湾高档酒店市场住宿率134、水平，2003 年年 2009 年截至年截至 8 月月 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 截止截止 8 月月凯莱 47%46%59%55%62%49%42%天域 48%63%52%45%58%53%39%假日 54%71%59%62%65%50%44%喜来登 39%79%67%75%78%65%59%万豪-43%56%59%68%62%61%红树林-29%43%62%60%55%希尔顿-64%72%69%68%皇冠假日-53%60%51%54%康年-69%55%丽思卡尔顿-51%75%铂尔曼-34%59%平均水平平均水平 46%61%53%55%65%57%135、55%房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 48 亚龙湾高档酒店平均房价水平，亚龙湾高档酒店平均房价水平，2003 年年 2009 年截至年截至 8 月月 2003 200420052006 2007 2008 2009 截止截止 8 月月凯莱 700 659 703 720 913 980 912 天域 670 688 777 690 1,099 1,040 970 假日 439 544 607 709 716 956 890 喜来登 975 941 1,1631,2901,585 1,689 1,606 万豪-760 883 136、1,0751,274 1,428 1,302 红树林-771 950 1,101 1,242 1,363 希尔顿-1,0101,357 1,424 1,404 皇冠假日-553 689 772 728 康年-900 880 丽思卡尔顿-1,813 1,928 铂尔曼-1,069 1,116 平均水平平均水平 699 747 857 937 1,135 1,205 1,227 亚龙湾高档酒店平均每间房收益水平，亚龙湾高档酒店平均每间房收益水平，2003 年年 2009 年截至年截至 8 月月 2003 200420052006 2007 2008 2009 截止截止 8 月月凯莱 329 302137、 375 345 565 480 383 天域 322 433 404 313 633 552 378 假日 237 386 356 437 465 482 392 喜来登 380 742 784 969 1,238 1,098 948 万豪-329 493 629 861 881 794 红树林-223 411 678 749 750 希尔顿-651 970 975 955 皇冠假日-293 413 390 393 康年-621 484 丽思卡尔顿-925 1,446 铂尔曼-362 658 平均水平平均水平 323 453 456 517 738 687 672 亚龙湾酒店市场近期业绩表现138、概括如下：2003 年，由于受到 SARS 的影响，以及喜来登酒店（511 间客房）的开业，竞争市场的平均住宿率下降到 46%。但是，喜来登酒店的开业也推动了竞争酒店市场重新定义了新的房价上限，2003 年，该酒店的平均房价接近人民币 975元；2004 年，整体需求增长了 110%，市场已从 SARS 的影响中得以恢复。但是，更为重要的是，这种强劲的增长率主要是源于喜来登和万豪酒店开业诱发的新增需求所致。与 2003 年相比，新增国际品牌酒店的平均房价提升了 7%。就平均每间房收益水平而言，2004 年，喜来登酒店明显居于市场领先地位，其次是天域度假酒店和假日酒店；2005 年，整个酒店竞争139、市场的总体平均房价增长了 20%，但平均住宿率却从2004年的 63%下降至 2005年的 52%，这是由于总供给量较 2004年相比增长了房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 49 40%，而需求增长率仅为 16%。住宿率和房价综合平衡的结果是平均每间房收益实现积极增长（除天域度假酒店外）。尽管供给增长，亚龙湾大多数酒店的平均房价仍实现了增长。但天域度假酒店除外，该酒店二期的 400 间客房于 2005 年底开业，对其年住宿率和平均每间房收益产生了一定的负面影响；2006 年，随着希尔顿和皇冠假日开业，市场增加了将近 1,000140、 间左右的客房供给，亚龙湾的供给总量实现了 37%的增长。尽管增长迅猛，2006 年市场整体住宿率为 58%，平均房价达到了人民币 909 元，整体市场呈健康的发展态势。从各酒店的业绩方面来看，喜来登酒店仍然是住宿率和平均房价方面的“领头羊”；2007 年，住宿率增长近 6%，同期客房供给保持相对稳定。随着喜来登实现了高于人民币 1,500 元的平均房价和人民币 1,238 元的平均每间房收益，该水平也高于人民币 702 元的平均市场水平，整体市场的房价上限也随之提升。此外，值得注意的是希尔顿酒店开业头一年和第二年的经营业绩水平已超过了万豪酒店，在亚龙湾国际酒店中排名第二，这表明该酒店在市场中141、已经成功地占有一席之地；2008 年初，市场业绩水平表现强劲，平均房价突破了人民币 2,000 元。尽管该水平不能代表预期的全年平均房价水平，因为期间涵盖了春节的旺盛需求，但如此高昂的平均房价也表明了该区域房价的深度，预计整个 2008 年的平均房价都将呈增长态势。但是，自 2008 年第二季度以来，酒店经历了市场需求的低潮时期，绝大部分归因于中国政府对旅游散客的严格签证制度、四川地震对中国旅游的影响、以及经济低迷带来的影响；2009年，市场的住宿率和房价开始恢复。7.3.4 客源分布客源分布 下图显示了亚龙湾高档酒店市场的客源分布：亚龙湾高档酒店市场客源分布，亚龙湾高档酒店市场客源分布，20142、08 年年 FIT57%Group15%MICE23%Others5%散客需求是亚龙湾酒店市场的客源主体，此类需求占总房晚需求的一半以上。会议需求构成第二大市场，与此同时，由于大东海和三亚湾提供了更具竞争力的房价，旅游团队在整体市场需求所占比例日益降低。我们预计，中、短期内亚龙湾酒店市场的客源结构不会出现重大波动。房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 50 亚龙湾的度假酒店通常吸引了来自广州、上海和北京地区相对富有的旅游阶层（包括许多家庭）。根据酒店经理人提供的信息表明，这部分客源与其他一般国内旅游者比较，对价格的敏感度相对较低，143、在消费方面显示了较强的实力，绝不亚于前来这里的外国游客。而且，这一阶层的国内旅游者拥有十分丰富的旅游经验，期望高品质的酒店产品，享受上佳的服务，并乐意为此支付更高的价钱。此外，另一个高消费的国内需求市场是政府官员或高级别公司经理在亚龙湾享受的招待假期，亚龙湾的这些政府与商务“休闲”市场将持续增长。在本报告中，我们将这两种类型需求归类为散客需求市场。7.3.5 未来新增酒店供给未来新增酒店供给 亚龙湾未来潜在酒店供给亚龙湾未来潜在酒店供给 客房数客房数 开业年份开业年份 星级标准星级标准 管理公司管理公司 圣瑞吉斯 402 2011 豪华五星级 喜达屋 其他假设供给 650*2012-2013 144、待定 待定 合计合计 1,052 注释：*预计 其他假设供给由多个未经确定的度假酒店项目组成。7.4 石梅湾石梅湾 石梅湾位于万宁区，在海口以南 160 公里、三亚市东北方向 120 公里处。开发总面积约 12 平方公里，由华润集团负责开发。作为其首家酒店项目，艾美酒店于 2008年 11月份开业。下表列出了艾美酒店 2009年截至 8月份的平均业绩表现：石梅湾，预计的平均业绩水平，石梅湾，预计的平均业绩水平，2009 年年 平均房价平均房价 住宿率住宿率 平均每间房收益平均每间房收益 管理公司管理公司 艾美酒店 1,050 19%200 喜达屋*注释：预计 该酒店很大程度上受困于与三亚机场的145、距离、旅游配套基础设施的缺乏、以及石梅湾缺少其他酒店项目等因素的影响。尽管拥有良好的设计和国际品牌，但在周边地区新酒店开业和高速铁路开通之前，艾美酒店预期将继续经历较低的房价和住宿率水平。房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 51 7.5 三大度假区比较三大度假区比较 7.5.1 市场业绩市场业绩 下表显示出各区域高档酒店 2009年截止 8月的综合业绩表现：高档酒店综合业绩，高档酒店综合业绩，2009 年截至年截至 8 月份月份 业绩业绩 亚龙湾亚龙湾 大东海大东海 三亚湾三亚湾 住宿率 55%69%60%平均房价（人民币）1,146、227 688 466 平均每间房收益 672 477 279 亚龙湾酒店市场的平均房价和每间房收益明显好于其他两个度假区，主要原因是亚龙湾整体规划完善，此外该区域的酒店设施品质也颇为优良，且度假市场认知度较高。此外，该区域新开业的数家国际品牌酒店，如：喜来登、万豪和希尔顿等，也有助于提升亚龙湾整体市场的房价水平。这些国际度假酒店享有的市场知名度，以及亚龙湾因酒店品牌赢得的公众知名度，使其作为领先的度假区在市场中脱颖而出。与亚龙湾相比，大东海和三亚湾的整体度假设施品质相对较差，两个市场所拥有的国际酒店品牌也稍逊色。但是，随着高档酒店的加入，这两个度假市场的现状将得以改变。7.5.2 平均停留时147、间平均停留时间 总体上，包括国内市场在内的大多数客源的停留时间都在 2至 3晚之间。这与日渐增长的俄罗斯需求形成了鲜明的对比，俄罗斯需求在任何地方的停留时间从 10 天至几周不等。有消息称，俄罗斯游客通常更喜欢大东海，平均停留时间达 20 天，以避开俄罗斯寒冷的冬季。7.5.3 市场构成市场构成 三大度假区之间的需求来源略有不同，但是各需求分配比例却相当接近。如预期一样，亚龙湾酒店市场获取了最高比例的散客需求，其次是大东海和三亚湾。三大度假区的市场构成比较如下表概览：三大度假区高档酒店的市场分布，三大度假区高档酒店的市场分布，2008 年年 需求分布需求分布 亚龙湾亚龙湾 大东海大东海 三亚湾148、三亚湾 散客 57%49%44%团队 15%39%31%会议/商务 23%9%13%值得注意的是尽管亚龙湾通过举办国际性活动（如：“世界小姐”大赛及世界小姐颁奖典礼）而受到世人瞩目，但目前仍算不上是一个国际性旅游目的地，最直接的原因在于三亚直达国际游客来源市场的国际直线航班的匮乏。随着来自欧洲的包机航班的增多，这种情况有望在中长期得以改变。在此期间，尽管大东海和三亚湾吸引了相当比例的国际旅游团队客源，包括来自东欧的需求，但亚龙湾将继续受到高收益国际休房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 52 闲散客的青睐。大东海和三亚湾的较为低廉149、的房价对于这些游客而言不失为一个颇具吸引力的替代选择。历史上，大东海和三亚湾所吸引的旅游团队需求 特别是国内旅游团队需求远多于亚龙湾。由于此类需求市场通常对价格较为敏感，且大东海和三亚湾对此方面需求的严重依赖，这两个市场无法实现高于亚龙湾的平均房价。我们认为会议需求市场也不容忽视。根据我们与当地酒店经营者的会谈，我们了解到会议和国内旅游散客市场保持了稳定的增长。随着该区域的设施和活动的改善和增多，这两大需求市场预期将进一步增长。7.5.4 区域优、劣势总结区域优、劣势总结 三亚度假区比较三亚度假区比较 亚龙湾亚龙湾 大东海大东海 三亚湾三亚湾 与市中心邻近程度与市中心邻近程度 远 很近 东边 150、很近，西边 较远与机场邻近程度与机场邻近程度 远 近 很近 与景点邻近程度与景点邻近程度 远 近 很近 交通情况交通情况 良好 良好 最好 海滩海滩/水质水质 优质 好 一般，但多风 私属海滩私属海滩 无 无 无 景观美化景观美化 优 较差 良好 购物购物 较差 良好 较差 娱乐娱乐 一般 良好 良好 当地餐饮当地餐饮 较差 良好 较差 酒店质量酒店质量 良好至最好 一般-改善 一般 市场业绩市场业绩 近年来市场业绩提升 迅 速，预 计2007 至不远的未来将保持强劲增长态势 通常锁定低端国内市场及来自俄罗斯的需求。但是，东方文华、悦榕和洲际酒店的开业应吸引高消费顾客 三亚湾是三亚第三大旅游目151、的地。与大东海的竞争程度高于亚龙湾。这里的酒店业绩较差，受困于较低水准的管理。新加入的国际品牌有望在一定程度上改变该市场的形象及竞争力 市场定位市场定位 中至高档 中等偏低档 中等偏低档 房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 53 7.6 季节性季节性 下图显示了海南南部度假酒店市场全年的住宿率和房价变化模式：季节性模式，季节性模式，2008 年年 020040060080010001200JanFebMarAprMayJunJulAugSepOctNovDec0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%Ra152、teOccupancy 这三大度假区都具有相似的季节性，需求的旺季集中在：周末（周五和周六的晚上）；10 月至次年的 3 月，三亚温暖而阳光充足，而中国北方以及主要客源国家（如欧洲）正值寒冷的冬季；全国公共假期期间，以及高支付能力需求更加旺盛的春节期间；香港的主要假期期间，如：圣诞节、新年和复活节；七月末到八月的暑假期间，许多家庭都会出游。与其它高峰期房价普遍上涨的情况有所不同，家庭需求促使住宿率达到高峰，但没有大幅提升平均房价水平。在旺季期间，住宿率通常达到 90%至 95%以上，房价是淡季期间的 2到 4倍。房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金153、融租赁有限责任公司 54 8 未来度假区未来度假区 如前文所述，三大传统度假区的开发已过于集中，随着海南岛南部的开发进程日渐活跃，开发项目和基础设施建设已从三亚开始进一步向外延伸，主要集中在海南东北沿海区域，向博鳌方向发展。本章节中，我们将介绍未来有望开发大型旅游项目的区域。海南岛南部海南岛南部 机场 1 三亚湾 2 大东海 3 太阳湾 4 亚龙湾 5 海棠湾 6 土福湾 7 清水湾 8 香水湾 9 石梅湾 10 神州半岛 11 博鳌 12 红塘湾 13 三美湾 14 龙沐湾 资料来源：http:/ 8.1 土福湾土福湾 土福湾位于陵水县的东部沿海，这里地处海南岛南部沿海，在三亚市东北方约 4154、0 公里处，位于海棠湾北区正北方向。土福湾位于英洲镇以西约 4 公里处，距离陵水市约23公里。土福湾总体规划区域占地 5.19 平方公里，与附近大型开发区海棠湾 99 平方公里的开发面积相比，显得较小。此外，沿土福湾将修建一条 12 米宽、与海湾同长的步行道，以方便游客进入海滨地区。按照目前的设想，整个土福湾总体规划将包括 5 个主要区域：旅游区、运动休闲区、文化区、会展区以及码头和游艇会所区。若得以全部开发，这些区域开发项目将包括多家酒店、一个拟建会议中心、文化村、码头、游艇会所、住宅及商业设施、旅游、运动、文教卫生设施等。2 1 3 5 8 9 10 13 12 11 7 14 6 4 房155、市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 55 以下规划图显示了土福湾各类设施的区划：土福湾总体规划分区土福湾总体规划分区 土福湾，潜在未来供给土福湾，潜在未来供给 客房数客房数 开业年份开业年份 星级星级 管理公司管理公司 假日酒店 300 2015 四星级 洲际 皇冠假日 480 2015 五星级 洲际 其他假设供给*1,500 2013-2015 四-五星级 待定 合计合计 2,280 2013-2015 注释：*预计 目前，土福湾的其他酒店开发的确切规模和开发尚未确定。尽管其他开发项目的确切详细情况尚未确定，预计其中部分开发项目156、将冠以国际品牌。如本报告的未来供给增长章节所讨论，周边海湾的其他假设供给将包括新增的未确定的供给。8.2 清水湾清水湾 清水湾位于陵水县南部海岸，三亚东北方向约 50 公里处。陵水县占地 1,128 平方米，包括西面的土福湾，以及海岸东北面的香水湾。清水湾占地 9.73 平方公里。将主要用于包括数家五星级酒店、旅游相关商业设施、18 洞高尔夫球场以及各种配套设施在内的综合项目开发。雅居乐地产控股有限公司将投资 200 亿人民币开发清水湾的大部分区域，其中包括基础配套设施、6 座五星级酒店、住宅项目及其它设施。2008 年 7 月，该公司宣布将与国际金融机构摩根士丹利合作开发香水湾。摩根士丹利将157、投资 53 亿人民币，在雅居乐的开发项目中占 30%的股份，这一举措提升了该区域的开发信心。总体规划中的酒店组成部分将由摩根士丹利下属 Panorama Hospitality部门负责监督。酒店 住宅 商业 旅游 文化 教育 房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 56 初步设计效果图初步设计效果图 资料来源：雅居乐网站 清水湾的总体规划清水湾的总体规划 已确定的未来供给，清水湾已确定的未来供给，清水湾 客房数客房数 开业年份开业年份 星级星级 管理公司管理公司 莱福士 362 2011 5 星级 莱福士 希尔顿 500 2012 158、5 星级 希尔顿 朱美拉 318 2013 5 星级 朱美拉 金威万豪 300 2013 5 星级 万豪 Outrigger 500 2014 5 星级 Outrigger 其他假设供给*800*2013-2015 5 星级 未知 合计合计 2,780 2011-2015 注释：*预计数字 尽管这些新增酒店的细节，诸如品牌及确切的地理位置尚未披露，我们预期国际品牌酒店将拥有 300至 500间客房。房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 57 8.3 香水湾香水湾 香水湾地处陵水县的东部海岸，位于海棠湾和亚龙湾的东北方向，距离陵水市159、约 9公里。香水湾位于三亚凤凰机场东北方向约 85 公里处，与三亚市相距约 66 公里。香水湾总占地面积为 10平方公里，如下图所示：香水湾地图香水湾地图 潜在未来供给，香水湾潜在未来供给，香水湾 客房数客房数 开业时间开业时间 星级星级 管理公司管理公司 Taj 500 2012 5 星级 印度酒店公司皇冠假日 400 2012 4-5 星级 洲际 Dusit 183 2011 5 星级 Dusit 万豪 446 2012 5 星级 万豪 其他假设供给*900 2013-2015 4-5 星级 待定 合计合计 2,429 2011-2015 注释：*预计 鉴于该区域开发仍处于初级阶段，我们将160、其未来新增供给纳入了其他假设供给中，这些供给由未确定开业时间的各度假酒店组成。这将在本报告后面进一步讨论的周边海湾的总体新增供给中有所反映。房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 58 8.4 石梅湾石梅湾 石梅湾位于万宁，在海口以南 160 公里、三亚市东北方向 120 公里处、神州半岛正南方向。整个开发面积约 12平方公里，由华润集团负责开发。石梅湾总体规划石梅湾总体规划 旅游中心（T1地块）已于 2004年竣工，包括一个餐厅、咖啡厅和其他各类海滨活动设施。景观和道路系统均由 EDAW城市设计有限公司设计完成。已确定的未来供给，161、石梅湾已确定的未来供给，石梅湾 面积面积 开业时间开业时间 星级星级 管理公司管理公司 艾美酒店 250 2008 年 11 月5 星级 喜达屋 其他假设供给 164 2011-2013 5 星级 喜达屋 合计合计 414 2008-2013 H8 地块由一家私人企业负责开发。由于该酒店规划的建筑风格，该酒店被指定开发成一座至尊精选酒店，冠名“石梅湾 Alhambra Spa度假酒店”，配备 164间客房，计划 2010 年开业。但是，该项目近来的变化已使得项目进度延期，可能不会使用至尊精选品牌。由于该区域的开发仍处于初级阶段，我们将该区域的未来供给纳入其他假设供给中，这些供给由未确定开业时间162、的度假酒店项目组成。这将在本报告后面进一步讨论的周边海湾的总体新增供给中有所反映。C3 T1 H8 H7 H5 H4 H3 C1 H10 T4 H1 H9 T3 T2 T5 C2 H2 T6 T7 N 房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 59 8.5 神州半岛神州半岛 神州半岛位于万宁市东澳镇的西南部，是本章节所述的开发项目中位于三亚最东部的项目，距离海口市 157 公里，距离三亚市 125 公里。东为海拔 820 米高的牛标岭，南抵南海，西临老爷海港口，北有东澳港。中信泰富负责该 38 平方公里区域的开发，吸引各开发商进驻并为163、众多高尔夫球场、酒店和零售开发项目提供所有的内部基础设施。一期工程有大约 4 座五星级酒店，其中包括四季酒店、君悦酒店、喜来登和福朋。项目二期将包括众多酒店项目、一个码头、高尔夫球场与零售设施。神州半岛已确定的未来供给神州半岛已确定的未来供给 客房数量客房数量 开业年份开业年份 品质水准品质水准 管理方管理方 喜来登 308 2011 5 星级 喜达屋 福朋 338 2011 4 星级 喜达屋 君悦 400 2012 5 星级 凯悦 四季 54 2013 5 星级 四季 合计合计 1,100 2011 2013 8.6 太阳湾太阳湾 太阳湾位于亚龙湾国家级度假区的西面，但是太阳湾并不与亚龙湾对164、大众市场开放的海滩线相连，它有专门入口通道可通往该区域。该区域三面环山，其中一座山为太阳石。现有地块总面积为 542 亩（361,333 平方米），总建筑面积约 14万平方米。目前，开发商正计划额外购买 150亩（10万平方米）地块，增加开发区域的总面积 太阳湾将专门开发引进两座凯悦酒店，分别为柏悦和安达斯品牌。这些酒店将是凯悦在海南岛上开业的首批酒店，柏悦的定位为豪华酒店，而安达斯则提供高档“个性化”的服务。已确定的太阳湾未来供给已确定的太阳湾未来供给 客房数客房数 开业时间开业时间 星级星级 管理公司管理公司 柏悦 256 2011 5 星级 凯悦集团 安达斯 182 2012 5 星级 165、凯悦集团 合计合计 438 房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 60 8.7 其它海湾其它海湾 除上述海湾之外，以下区域也纳入了政府的开发规划中，我们对这些区域详细的开发进程不如其它海湾清楚。8.7.1 博鳌博鳌 最近十年来，博鳌已经由一个传统的小渔村逐渐变成“博鳌亚洲论坛”的永久会址所在地。随着当地基础设施、酒店以及旅游配套设施的开发，博鳌已经发展成一个国内旅游目的地，仅次于海南岛南部交通便捷、更具度假特征的目的地。最初的主体规划主要是围绕把东屿岛周边建成设施完善的博鳌亚洲论坛举办地，东屿岛因此在 2003 年前得到了迅速发展166、。博鳌总体规划进一步着眼于将该区域打造成一个旅游目的地和高端会议举办地，吸引会议和团队需求，琼海区（64.3 平方公里）到万宁区（57.7 平方公里）占地约 122 平方公里，其中绝大部分为未开发土地，如下图所示：博鳌各区域博鳌各区域 土地用途规划土地用途规划 资料来源：海南博鳌投资控股有限公司 博鳌是迄今为止海南最大、最具大胆的整体规划区域，其次是占地 98.7 平方公里的海棠湾。为实现旅游和会议目的地的发展目标，博鳌总体规划的主要构成部份围绕于9个区域组成，包括：沿环博鳌北部一带、内陆及位于环内海生态旅游度假休闲中心区的玉带滩一带，修建几座四星级和五星级酒店；房市金碟 市场与财务可行性研究167、市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 61 13 座形态独特的 18 洞高尔夫球场。如果该规划项目能够按着预期的规模得以开发，那么，近 13 个高尔夫球场有望赋予博鳌成为中国的一个设施设备齐全的高尔夫目的地，吸引来自亚太区的的高尔夫爱好者、旅游团队和锦标赛组织者；博鳌附近几处有连接着井水的温泉设施和度假酒店，这里的水质富含矿物质，水温介于 69 至 72 摄氏度之间。现已铺设了 13 公里长的道管将温泉水引进博鳌区域；除上述各主要组成部分外，总体规划中还计划配备一系列配套设施，诸如餐饮、娱乐及包括一个免税购物中心在内的零售设施。本报告撰写期间，有关这些部分设施168、的确切规模、位置或建成时间等信息尚不知晓。需要注意的是，计划宏伟、涉及广泛的博鳌总体规划直到 2003 年东屿岛附近博鳌亚洲论坛永久会址建成后才出台。2003 年以来，总体规划的进展较慢，如下面进展报告中各总体规划进度所示：2000 年以来的主要开发进展年以来的主要开发进展 标杆基准标杆基准 截止截止 2007 年的实际开发项目年的实际开发项目 博鳌金海岸温泉大酒店 2000 年建成 锦江温泉大酒店 2000 年建成 凯宾斯基饭店 2001 年建成 东屿岛 博鳌亚洲论坛永久会址 2003 年建成 每年开发 2-4 座酒店，共计 30 家酒店7,000 间客房 2003 年以来唯一的新增项目是 169、2007 年开业的玉带湾大酒店 每年建 1 座高尔夫球场，共计 6 个球场 2003 年以来尚无新建球场。第三座球场预计 2010 年开业 其它旅游设施包括公园、餐饮和商店 几乎未动工 8.7.2 三美湾三美湾 三美湾地处南山文化中心和红塘湾之间。该区域面向南海，背靠群山，位于三亚市以西约 40公处，三亚凤凰国际机场以西约 20公处。三美湾的 5,000 亩土地将被开发成一个高档综合性目的地，集休闲、宗教旅游、体育运动和娱乐于一体。整个开发项目包括五座豪华五星级海滨酒店、两座五星级高尔夫酒店、两座 18洞高尔夫球场、游艇俱乐部、别墅和公寓。8.7.3 红塘湾红塘湾 红塘湾位于三亚市以西约 15170、 公里处，三亚凤凰机场以西约 8 公里处，海岸线长约4.5 公里。初步规划表明，红塘湾将兴建 11 座五星级酒店、4 座高尔夫球场。根据海南日报公布的三亚总体规划蓝图，红塘湾将被开发成为一个世界级的热带海滨度假休闲目的地，有望成为三个核心区域之一（另外两个核心区为海棠湾和亚龙湾）。房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 62 8.7.4 龙沐湾龙沐湾 目前海南岛西海岸的开发项目中已公布的大型总体规划区域中包括了龙沐湾。尽管西海岸仍处于开发的幼年阶段，必须注意的是海南南部的度假酒店开发项目会进一步向东、西海岸扩展。由于这些新增开发区域171、的项目仍处于初步阶段，我们将其它开发项目的未来供给当成其它假设新增供给，这些新增供给由各个尚未确定的度假酒店项目组成。房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 63 9 市场前景市场前景 9.1 客房供给增长预测客房供给增长预测 下表列出了高档竞争酒店市场的预计未来供给项目：竞争酒店市场预期新增供给，竞争酒店市场预期新增供给，2008 年至年至 2015 年年 酒店酒店 位置位置 客房总量客房总量 开业时间开业时间 洲际洲际 小东海 343 2010 三亚铂尔曼 三亚湾 400 2010 福朋 神州半岛 338 2011 安娜塔纳 小172、东海 148 2011 杜斯 香水湾 183 2011 逸林 海棠湾中部 450 2011 康年 海棠湾中部 101 2011 万丽 海棠湾北 部 507 2011 丽笙世嘉 鹿回头湾 260 2011 莱福士 清水湾 362 2011 福朋 三亚湾 379 2011 柏悦 太阳湾 256 2011 圣瑞吉 亚龙湾 402 2011 菲尔蒙特 海棠湾中部 702 2012 喜来登 神州半岛 308 2012 万豪 香水湾 446 2012 凯悦安达斯 太阳湾 182 2012 丽笙世嘉 三亚湾 415 2012 君悦 神州半岛 400 2012 希尔顿 清水湾 500 2012 喜来登 海棠湾173、中部 500 2012 豪华精选酒店 海棠湾中部 160 2012 四季 军事海湾 300 2013 四季 神州半岛 54 2013 Taj 香水湾 500 2013 皇冠假日 香水湾 400 2013 JW 万豪 清水湾 300 2013 朱美拉 清水湾 318 2013 Outrigger 清水湾 500 2014 假日 土福湾 300 2015 皇冠假日 土福湾 480 2015 已确定的供给已确定的供给 10,894 其它假设供给其它假设供给1 8,769 小计小计 19,663 备注:1预计 房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限174、责任公司 64 鉴于许多新度假目的地仍处于初级开发阶段，上表列出了其他假设供给，这些供给由市场概况中所提及的各个未经确定的酒店项目组成。尽管其他假设供给数据是通过我们在各区域所进行的广泛工作中预测得出，但这些数据初步概括了海南南部区域积极的发展规划。在这一点上，我们尚不确定是否所有的开发项目都能达到其预期的规模。下表预测了未来 8年内将加入市场的国际品牌酒店供给：竞争市场供给增长预测竞争市场供给增长预测 年份年份 现有供给现有供给 新增供给新增供给 总供给总供给 增长率增长率 2008 6,894 441 7,335 6%2009 1,146 8,481 16%2010 367 8,848 4175、%2011 2,135 10,983 24%2012 5,657 16,640 52%2013 4,645 21,285 28%2014 2,572 23,856 12%2015 2,534 26,390 11%2016 1,754 28,144 7%未来市场供给情况可以概括如下：持续开发的酒店项目预期将进一步提升海南作为中国首选度假目的地的地位，也可能使海南成为整个亚太地区唯一一个拥有众多国际顶级度假酒店的目的地。这将进一步提升其地位和形象，使其能够参与到亚太区其他度假胜地的市场竞争中；未来，绝大多数新开发酒店项目都将位于诸如海棠湾和清水湾这样的新兴度假开发区域，这一趋势将为市场提供更加多样176、化的产品，乃至进一步提升市场的吸引力，这些新兴开发区域也将遵循或效仿亚龙湾的成功开发模式；在这些新兴度假目的地中，石梅湾将是第一个被开发的新酒店高档市场，随后是海棠湾中央区。今年，中央区已经开始着手一些项目的建设；目前，海南南部沿海几个海湾酒店正在谈判中。我们预计一些新增酒店将于未来几个月内得以最终确定，这其中包括一些新加入海南酒店市场的国际高档和豪华品牌；如前文所述，有关三美湾和红塘湾的开发进程不详，其确切的时间规划和规模信息有限；目前已经发展起来的度假区域并不见得会黯然失色，这些度假区域正在继续发展，大东海和三亚湾海有新酒店项目不断投放市场，这些区域的形象也有望进一步得以提升，并日趋巩固其177、已经颇为完善的各项基础设施。此外，若干现有酒店正在进行翻新改造和扩建，以保持其市场竞争力。房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 65 9.2 客房需求增长预测客房需求增长预测 在预计客房需求方面，考虑到酒店供给的增长有助于提升三亚酒店多样性产品的供应能力，进而增强三亚作为一个国际性度假目的地的知名度，三亚度假酒店的经营者普遍对国际品牌酒店欣然接受。未来的客房需求状况可概括如下：未来的住宿率将随着未来供给增长的波动而变化；虽然在不远的未来，供给水平预计将超过需求水平，但是在中长期内，市场预期能够消化这些新增供给，并平衡所有新增供给，178、我们预计住宿率水平能够保持健康发展的态势；直飞三亚的航班较少将继续成为酒店，尤其是国际品牌酒店经营者所关切的问题；但是，着眼于三亚酒店市场的现状，这些酒店经营者们对市场中长期的发展趋势均比较乐观。下文讨论三亚各需求市场的预期增长趋势。9.2.1 散客散客/团队需求团队需求 国内需求国内需求 国内旅游需求预期强劲增长，并继续成为整体酒店市场的重要客源群体，理由如下：目前，在人们心目中三亚是中国最好的热带度假胜地；海南是唯一一个中国人不需要签证和护照即可前往的热带海滨度假胜地；随着国内居民日趋富裕，旅游经验也越来越丰富，对高档酒店提供的国际化设施和度假体验的需求也逐步加强；在航空交通方面，过去 1179、 到 2 年里增开了北京、上海和武汉等地的直飞航线，航班无须再在广州中转，该区域的航空交通正朝着积极的方向发展。同时，随着第3、第 4 和第 5 级航权的开放，进出三亚凤凰机场将更加便利。此外，我们了解到，飞往三亚的机票价格竞争日趋激烈，即使是在旅游旺季期间票价均有较灵活的下调空间；酒店经理们认为，中期内，需求的季节性因素对三亚酒店市场的影响可能会越来越小，过去抱怨海南夏季天气炎热的国内游客似乎减少了（从这一点看，再加上亚龙湾年均 300 天以上的日照时间 甚至比其他度假地如普吉岛好许多，天气反倒会给全年需求量的日趋平缓提供有利的支持）；我们认为，2009 年至 2013 年期间，国内旅游需求180、（包括散客和团队）有望逐年增长。短期内，旅游散客需求预期将有两位数的增长，然后趋于一个更为平稳水平。房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 66 港澳台需求港澳台需求 上世纪 90 年代末和 21 世纪初，海南和三亚的港澳台游客数量有所下降。但随着交通日趋便利以及更多的国际酒店加入市场，这种现象预期将有所改变。此需求市场大多为较高收益客源，考虑到亚龙湾的酒店产品水准，他们更倾向于在亚龙湾住宿。然而，由于周边海湾的若干新国际品牌酒店开业，我们认为部分此类需求将转向亚龙湾以外的区域。三亚旅游业的发展与其在全球范围内的市场宣传推广直接相关181、，目前尤其缺乏在周边市场推广海南旅游的努力。此外，休闲旅游业的整体发展和增长与海南机场管理部门的能力有直接关系，海南机场管理部门应积极鼓励更多的航班进入三亚，以改善三亚的航空交通。尽管新机场扩建改善了三亚的航空交通条件，但国际航线缺乏仍旧是一个难题。旅游淡季期间，从香港飞往三亚的直飞航班经常被取消，游客不得不通过深圳、广州或海口等国内机场中转，这使前往三亚的旅途变得冗长乏味，港澳台游客对亚龙湾的兴趣由此有所下降。俄罗斯与独联体需求俄罗斯与独联体需求 由于前苏联与中国在其社会主义阶段的友谊遗存关系，俄罗斯和独联体国家已经成为三亚的传统客源市场。作为一个度假目的地，三亚在这些国家的知名度较高，许多182、旅游机构也都向上述地区的客源推荐三亚，中国政府特别给予这些国家前往海南的游客免签证待遇，可以在海南停留 15 天。这可从所有度假区域推出众多迎合俄罗斯与独联体游客的设施和产品可看出。尽管绝大多数现有需求对价格都较为敏感，且多为旅行社的包价旅游，但随着俄罗斯人日渐富裕，他们对较高档酒店产品的需求亦随之增长。尽管俄罗斯客源在海南旅游市场中有不俗的表现，但其所占市场份额过重。海南政府努力吸引俄罗斯游客，从而形成了过于单一的目标市场，这种负面效应潜在地阻止了其他国际游客到访海南。东南亚需求东南亚需求 总体上，我们认为，考虑到整个亚太区众多度假市场的激烈竞争，该市场难以成为海南重要的需求市场之一。但是，183、由于新加坡的主要人口为华裔，如果新加坡开通直飞三亚的航线，新加坡市场可能会是个例外。日本、韩国和欧美需求日本、韩国和欧美需求 我们认为，在与巴厘和普吉岛两个度假胜地的直接竞争下，三亚（尤其是亚龙湾）将逐渐开始吸引更多的日本和韩国游客，其次是欧美市场。理由如下：和其他东南亚度假胜地，包括巴厘和普吉岛相比，亚龙湾被认为是一个安全的度假之地；随着新的国际知名品牌酒店进入海南和亚龙湾市场，亚龙湾作为度假胜地的国际声誉和品牌知名度将不断提升，这有利于洗刷中国旅游市场的“坏名声”，消除众多外国游客对中国旅游环境的不安和担忧，从而进一步加速新的国际知名品牌度假酒店加入当地市场；该区域的 PGA标准高尔夫球场184、全年都可以打球。房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 67 在散客旅游市场方面，目前酒店经理们均表示，随着航空运输能力以及国际航线的增加，长线境外需求有增长的势头。与俄罗斯之间的包机航班使前往亚龙湾的俄罗斯游客增加以及韩国直飞航线的开通和 2007 年开通的伦敦与哈萨克斯坦包机便证明了这一点。如前文所述，随着包机业务的开通，来自英国、德国、法国和斯堪的纳维亚国家的欧洲游客预期增长，然而，每年只有 3至 4个月有望渗透上述市场（欧洲的冬季期间）。总体上，我们认为中短期内散客需求增长前景乐观，势头迅猛，之后达到一个较为适中的水平。但是185、尤为重要的一点是，海南应当改变其以往单一针对俄罗斯游客的营销策略，在全球范围内、尤其是具备良好市场潜力的西欧、北美以及包括香港和台湾在内的周边区域加大宣传力度。9.2.2 会议需求会议需求 国内需求国内需求 整体会议需求将保持健康发展，用以填补传统上的需求淡季。此外，国内会议需求将继续增长并占据会议市场的主体，理由如下：不需签证将继续成为大多数企业选择在亚龙湾召开会议的主要因素，即使这些公司的大部分机构都设在国外；即使三亚尚无法和亚洲其他度假胜地在同一水平上竞争，但是，在中国境内还没有其他具备相当水准的海边度假胜地。许多时候，“东方夏威夷”的美称仍让大多数人视三亚为一个向往的去处；飞往三亚的航186、班数量不断增加，使机票价格更有竞争力，进一步提升了三亚与其他度假胜地（如北海、昆明）等竞争的能力；中国加入 WTO 将进一步提升外国投资者的兴趣以及在各个层面、各个领域的投资，因此，也会增加外国投资企业，尤其是金融服务企业对于优质、不繁琐的会议设施的需求；同时，随着国内公司的成长壮大并逐渐适应国际会议/研讨会/培训等形式，来自国内公司的需求也将继续增长；最后，三亚旅游景点的开发和知名品牌酒店持续增加，将进一步提升该市场在会议需求方面的知名度和竞争能力，成为中国重要的会议活动目的地之一。同时，会议市场也可能面临以下挑战：许多国内公司开始将会议一部分安排在周末，一部分安排在工作日，以节省时间，提高187、办公效率。这一趋势会影响酒店的整体效益，难以扩大工作日的出租率以及提高周末的房价。香港、澳门和欧洲的需求香港、澳门和欧洲的需求 同样，我们认为来自香港和澳门的会议需求在未来中期也将缓慢增长，理由是：相对于其他竞争市场，三亚度假设施的“性价比”更高；房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 68 距离三亚较近，机票价格相对便宜；三亚湾作为度假胜地的整体形象不断提升；与中国大陆市场的业务联系日趋紧密；三亚作为度假胜地，拥有非常优美的自然环境，如温暖的气候、洁净的沙滩和海洋环境。此外，三亚所有酒店对会议市场的前景充满信心，部分酒店有意扩大现188、有的会议设施以提高承接会议业务的能力。目前，亚龙湾的国际酒店，如喜来登、万豪和希尔顿都瞄准了欧洲市场，并在诸如莫斯科举办的 MITT 和柏林举办的 ITB 展览中共同促销亚龙湾。丽思卡尔顿酒店加入市场后，其大约 1,700 平方米的功能性空间应能成为促进该区域会议需求增长的催化剂。尽管过去五年中，“世界小姐”和“世界先生”等活动的举办提升了该区域作为国际旅游胜地的知名度，但此类活动在国际活动中的形象较低。随着时间的推移，这些赛事将逐渐降低对三亚旅游市场的影响，也可能潜在的负面影响三亚举办其他全球性活动。因此，确保更多、更高档活动的举办是持续提升三亚作为国际性会议目的地的关键性要素。总体上，会议189、市场有望增长，但增幅要小于旅游需求市场的增长水平，无法超越旅游市场在三亚的主导地位。也就是说，会议需求在短期内增长强劲，然后在中期内下降至一个更为适当的程度。9.3 市场住宿率水平预测市场住宿率水平预测 基于我们的分析，下表概括了竞争酒店市场供给和需求的变动趋势：竞争市场住宿率预测值，竞争市场住宿率预测值，2008 年至年至 2017 年年 年份年份 总供给总供给 供给变化供给变化 出租房晚出租房晚 需求变化需求变化 市场住宿率市场住宿率 2008 2,677,275 6%1,673,455-4%63%2009 3,095,565 16%1,919,250 15%62%2010 3,229,5190、20 4%2,034,598 6%63%2011 4,008,795 24%2,164,749 6%54%2012 6,073,527 52%3,340,440 54%55%2013 7,768,879 28%4,505,950 35%58%2014 8,707,586 12%5,137,476 14%59%2015 9,632,423 11%5,779,454 12%60%2016 10,272,560 7%6,471,713 12%63%2017 10,272,560 0%6,471,713 0%63%年均增长率年均增长率 16%16%未来七年，海南酒店市场预计将经历供给的显著增长。为本报191、告的分析目的，我们仅考虑了预计将与国际酒店市场竞争的新增供给。尽管我们仅考虑了竞争新增供给，但2008年至 2013年期间预计仍将经历两位数的增长。强劲的需求增长主要是受市场大量新增供给诱导。历史数据显示（并非表明），尽管新酒店不断开业，但是市场依然房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 69 有能力吸纳新增客房供给，我们预计这一趋势有望继续得以延续。由此，我们预计市场整体住宿率水平将出现波动起伏，并有望在 2016 年达到 63%的稳定水平。此外，我们假设稳定年份之后竞争供给增长都将与房晚需求增长保持一致。9.4 前景概述前景概述192、 2008 年，海南省迎来了建省和设立经济特区 20 周年大庆。在庆祝活动中，省政府公布了一些行动计划，以实现将海南省建成一流国际旅游岛屿的长期目标。一些行动计划包括继续为游客提供免签证待遇、开放航权以及引进知名海外旅游机构和酒店管理公司。必须注意到，随着区域的持续开发，海南需要考虑前文所述的潜在风险以及开发的成功因素，包括机场扩建、全球市场推广策略改进、自然与人力资源的评估、突发事体应急系统以及国际旅游基础设施的改善。如果措施得当，海南的旅游业有望得到更为深入且多元化发展，并进一步提高海南作为亚洲的一个具有国际性目的地的市场可销售性和吸引力。房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究193、 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 70 10 设施建议设施建议 基于我们对酒店市场以及拟建项目地点的分析，我们认为，以下概念及设施组合建议相对于项目地点享有最高及最佳使用率。相关建议是基于我们对项目地点的考察、可资比较酒店所配备的设施状况、与度假酒店经营者的访谈以及亚太区度假酒店的开发经验。我们认为，市场及项目地点特征适于开发一座致力于提供个性化服务和高品质产品、吸引旅游散客的、小型豪华五星级度假酒店。10.1 独特特征独特特征 鉴于中、短期内大量涌入的市场供给，我们建议，拟建酒店应享有一系列有别于海南岛其他竞争度假酒店的独特特征。以下独特特征有望使拟建度假酒店与海南现有和未194、来的竞争对手有效区分：与大多数大规模、提供大量设施迎合旅游散客、团队和会议客源市场的酒店不同，我们建议拟建度假酒店定位为一座小型豪华酒店，提供更私密的环境，迎合颇具鉴赏力的旅游散客；我们建议拟建度假酒店采用时尚、现代、精致的设计风格和理念，同时充分考虑各项功能设施的舒适性和实用性。设计风格中也应融入简约的建筑线条和淡雅的色彩主题，以匹配地块的滨海环境，同时，在各公共区域（包括大堂、泳池和Spa 设施），都应该采用独具创意的设计元素。我们认为，这尤为适合拟建度假酒店的规模和定位，可以真正有效区别于目前在大多数度假酒店中被普遍采用的的东南亚设计主题风格；尽管缺乏独特的地点特征，但是为了增强度假酒店195、氛围，我们建议在这个现代、时尚的酒店四周采用浓郁的景观绿化，与周边开发项目之间形成一道绿色屏障。苍翠繁茂的景观绿化带不仅可以增强环境的私密性，还尤为适合营造独特的户外休闲区域。这将与海南大多数景观绿化较稀少、且很少拥有户外休闲区域的度假酒店形成鲜明对比；鉴于绝大多数更靠近内陆酒店的都采用双向式客房结构，因此只有部分客房享有海景景观，我们建议拟建酒店的建造地点应临近海滨，并采用单向式客房建筑结构。这不仅可以缩短酒店客房与海滩的距离，还可以确保绝大多数客房（如果不是全部）享有开阔的海景景观；所有客房均可欣赏一览无余的景色。将床位朝向窗户排放的独特正方形设计将进一步使拟建度假酒店与其他酒店区分开来；196、拟建度假酒店的主要特征之一将是海滩餐厅和酒吧，通过氛围照明和音乐提供一处极佳地放松区域和环境，吸引住店和非住店顾客光顾。我们预期，作为海滩餐厅和酒吧的引领者，该餐厅应能够成为社交聚会场所的理想之地。房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 71 10.2 导向导向 如我们的酒店市场概览中所述，未来 2 至 7 年内，海南度假酒店客房供给将显著增长。酒店客房的过度供给导致我们对竞争酒店市场供、需预测结果显示住宿率业绩水平相对疲软，预测期内大部分时段的稳定住宿率保持在 65%以下的水平。在这种市场环境下，我们认为对拟建度假酒店而言，重要的197、是将其自身与市场中的其他度假酒店有效区分，尤其是与海棠湾其他酒店区别开来，这些酒店包括大型标准酒店以及密集型纯别墅产品在内的各类酒店开发项目。在确定拟建度假酒店的规模和导向时，我们还考虑了项目业主开发一项大规模住宅设施的能力。考虑到这些开发参数，我们建议项目业主尽可能多的建造住宅设施，并使拟建度假酒店的开发规模最小化。资料来源：Aleenta,尽管我们认为项目地点特征适于开发一座较大规模的度假酒店，但在海南，尤其是海棠湾已经有一些类似的开发项目。如果没有独特的地理位置或海滩专属权，我们认为，营造一座独特酒店的最好方式就是尽量缩小拟建项目的规模，最大化的实现绿色空间面积，营造出草木葱茏的环境，增198、强项目地点度假氛围。这将与海南大多数建筑规模庞大、但景观绿化较稀少的度假酒店形成鲜明对比。我们建议，拟建度假酒店应保有一个较小的规模、享有浓郁的景观美化、具有现代设计风格和独特的用餐环境，以吸引眼光独到的旅游散客。鉴于海南岛上缺乏与众不同、独特的建筑风格，一个时尚现代的设计风格是适宜的，将使拟建度假酒店成为展现怡人风光并欣赏风景如画景致的理想场所。鉴于拟建度假酒店在公共沙滩上享有的可见度以及预期经由公共广场前往海滩的游客数量，我们认为项目地点临近公共广场的地理位置使其适宜于开发一个颇受欢迎的滨海餐厅和酒吧。因此，我们认为，一个设计精良、休闲舒适的海滩餐厅将成为一处颇受住店客人和非住店顾客欢迎的199、社交聚会场所。此外，我们建议在酒店内部配备一个艺术画廊，展示有特色的艺术作品。该画廊不仅可以作为拟建度假酒店的一处附加设施，还有助于吸引额外的非住店客人到访拟建酒店。同样，酒店内的艺术作品也可以在该画廊内购买或销售。房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 72 在确定拟建酒店的市场导向时，我们考虑了以下有利于小型度假酒店开发的多种因素：分配少量的可用建筑面积给拟建度假酒店，将更多的用地留给开发项目中的住宅设施，以打造出一个适宜的住宅项目；鉴于直接面对的沙滩较窄且项目地点进深较大，我们建议酒店公共设施的位置不要离海滩太远，这将是拟建度200、假酒店唯一的、最具吸引力的环境/设施。因此，一个靠近海滩的小规模酒店将最大限度地确保所有客房享有海景景致，提高客人前往海滩的交通便捷程度。我们认为，这些因素是所有面向海滩的度假酒店的关键性成功要素。此外，相比非海景客房，海景房能够产生更高的房价，对高收益旅游散客更具吸引力；市场中存在着眼光独到、富于旅游经验的小众旅游散客市场，他们期待在海南寻找一种与众不同的酒店产品所提供的独特体验。这个小型、但日渐成长中的客源市场通常都青睐于小规模酒店提供的高品质和个性化服务（服务设施种类相对有限），类似的服务包括客人识别、个性化服务以及更强的专享感；与快速增长的大规模酒店供给相比（此类酒店难以与其他新开发项201、目有效区别），海南以及全国范围内的小型酒店具备更强的市场潜力。但是，此类型酒店开发仍面临着以下重要挑战：许多国内游客仍被大规模度假酒店所吸引，此类酒店可提供小型酒店无法配备的多种服务和设施，包括类型广泛的餐厅、大规模功能性会议设施、以及备受家庭和团体游客青睐的娱乐设施和商务服务；各酒店管理公司运营的小型酒店品牌较少。市场上已存在的精品酒店管理公司仍处于向东亚市场扩张的初始阶段，还无法有效渗透中国快速增长、仍倾向于选择强大品牌认知度酒店的游客市场；资料来源：马尔代夫W酒店,房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 73 10.3 定位定202、位 我们建议拟建度假酒店定位为一座豪华五星级酒店，理由如下：鉴于昂贵的地价成本，这样的定位是适宜的；从产品角度看，与传统的滨海度假酒店、特别是海棠湾度假酒店相比，拟建度假酒店将提供独特、可识别的选择；相对于眼光独到、富有旅行经验的旅游散客而言，这样的定位有望成为目的地的一个有效补充；旅游散客客源市场虽小，但却是海南最高收益的需求市场；除三亚悦榕庄和文华东方酒店外，现有及未来的高档及豪华酒店都是传统的大型开发项目，但这两家酒店都缺乏优质海滩环境；项目地点占地充裕，足够提供更为私密的环境、以及豪华五星级酒店所需的配套支持设施 多样的 Spa服务及娱乐设施；随着中国国民收入水平的提高，寻求如此高品质203、国际水准酒店的国内客源将越来越多；从投资回报角度来看，我们认为，高收益客源市场预期实现的高房价应足以支持一座小规模项目的开发成本或财务可行性；这样的定位适于支持拟开发项目中、预期也将采用高档定位的住宅设施。但是，我们不建议采取更为奢华的市场定位，理由如下：尽管项目地点适宜于建造一座度假酒店，但在海滩专享权、地形和环境方面缺乏独特的特征；尽管海棠湾将有几家高档度假酒店开业，但开发项目的特质、以及酒店之间彼此靠近的距离使得海棠湾将成为海南的一个大众旅游目的地。相反，更具专属权的项目地点（包括太阳湾或军事湾）将享有私属海湾和专享公路，更适宜于诸如柏悦或四季这样的酒店产品；如前所述，海南在文化、历史、204、饮食和民俗方面仍缺乏强大的目的地特征，尽管项目地点拥有独特的特征，但仍不足以与其他小型豪华酒店（包括丽江悦榕庄）的独有的目的地特征相提并论。10.4 品牌品牌 考虑到市场的竞争水平，我们认为，拟建度假酒店将在最大程度上受益于其国际品牌。这也将使拟建酒店进入管理公司的强大国内及国际市场推广和预订系统，从而进一步渗透高收益国际市场以及会议客源和优质旅游休闲和散客市场。房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 74 10.5 设计要素设计要素 我们认为，项目地点最适宜于开发一座低密度的小型度假酒店，强调景观绿化、营造出绿洲般的感觉和氛围。设205、计重点在于打造一个设计精良的酒店，四周绿树掩映、草木葱茏，除直接面向海滩外，还应为客人提供各类舒适的户外放松环境。10.5.1 总体规划总体规划 鉴于浓郁的滨海小型度假酒店概念，我们建议拟开发项目中的度假酒店设施应最靠近海滩，住宅设施则位于内陆区域。在设计方面，我们建议为住宅设施配备独立的辅助设施和入口通道，以为度假酒店客人营造出专享的氛围。为向住户提供通往海滩的道路，我们建议在项目地点边缘打造出一条宽阔的景观绿化通道，从住宅区域通往海滩。拟建度假酒店和住宅设施的整体布局如下如所示：开发区布局建议开发区布局建议 我们建议拟建度假酒店沿海滩分布，面向海域的方向没有任何建筑遮挡。石梅湾艾美酒店是一206、个客房景观被别墅建筑遮挡的一个案例，其别墅设施极为邻近酒店主楼观赏海景的视野；如果项目业主打算建造别墅，我们建议将此类设施安置在拟建酒店北部或南部、不会遮挡酒店主楼海景的区域内；我们建议，酒店建筑布局采用单向式客房结构，即：一侧为走廊，一侧为可观赏海景的客房，所有客房和主要公共区域都能够享有清晰、一览无余的海景；绝大多数公共设施和客房与大堂的距离都保持在 100 米步行范围内，以提升整个度假酒店内部的交通便捷度，同时还保有较为私密的酒店环境；我们建议，沿项目地点边缘地带修建一条从住宅设施通往海滩、经过精良景观绿化的小径。这条小路应在海滩一头设置专门的安全检查点，确保非酒店客人无法进入；度假酒店207、 住宅 海滩小路 可能的别墅 房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 75 我们建议在度假酒店和住宅设施之间、以及整体开发项目区域和周边地带之间设置宽敞的景观绿化带作为缓冲区。10.5.2 设计概念设计概念 就设计而言，我们建议采用现代设计风格，着重强调在不牺牲实用性的前提下提升建筑及内饰的美感。这一设计应体现现代时尚的精品酒店风格，与目前海南各度假酒店普遍沿用的东南亚设计风格完全区分开来。鉴于海南缺乏独特风格的建筑，类似的设计风格较为适合拟建度假酒店。此外，将现代设计与草木葱茏的景观绿化互为结合，营造出一个均衡环境对于拟建度假酒店208、而言是适宜的。现代设计概念图片现代设计概念图片 资料来源：科西嘉岛Casa Del Mar 酒店网站 现代设计概念图片现代设计概念图片 资料来源：迈阿密德拉诺酒店 为努力营造出一个豪华、专属的环境，最佳实现方式是将酒店建筑布局设置为单侧客房结构，或是将客房与酒店大堂、餐厅相互紧邻或直接连接。考虑到海景景致，我们建议拟建度假酒店在设计上应着重于强调对外部景观的欣赏。落地窗应采用单片玻璃，减少视线障碍，但应采用双层玻璃配置，起到建筑内、外隔房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 76 热的作用。内饰应体现舒适的现代风格，同时结合自然光线209、，并采用舒适、耐用的家具和固定装置。可在酒店内艺术画廊内买到的简约艺术品、配品和鲜花装饰是度假酒店和客房内饰的有效补充。公共设施以及邻近的住宅设施设计也应遵循此类设计风格，以便在项目业主整体开发项目内营造出统一的流线型产品。在进行现代或简约风格的设计时应特别注意公共空间及客房的规模。由于我们建议相对小规模的度假酒店定位，我们不建议采用公共区域或者客房设置更高的天花板以及落地窗等超大空间感觉的设计，此类设计可能更容易产生空旷或呆板的感觉。与采用笨重家具和繁缛装饰来掩盖磨损的传统酒店和度假酒店不同，简约设计要求简单但却耐用的材料、纺织品和设计简单的家具。值得注意的是，拟建度假酒店预期锁定的、颇具鉴210、赏力的散客需求应能够辨别出家具和固定装置使用材料品质的优劣。因此，简约的设计并不等同于使用以牺牲高效优质材质为代价的廉价物品。如果采用高品质的材料并进行适当维护，拟建度假酒店将受益于其永恒、清洁和优雅的外观。如果做法不当或使用了劣质材料并缺乏维护，拟建酒店将遭受快速磨损，并不可避免的在富于旅行经验的游客眼中显露出廉价的印象。鉴于度假酒店采用非传统设计，我们建议应委托经验丰富的建筑师和室内设计师参与，以使度假酒店的主题概念充分得以实现。10.6 景观美化景观美化 鉴于项目地点没有任何坡度，因此，应采用适当的景观美化营造出苍翠丰茂的绿地和水特征，进而弥补项目地点缺乏的自然特征，并增强度假酒店氛围。211、紧邻区域和扩展区域的景观美化对拟建度假酒店的声望和形象也十分重要。景观美化过的环境概念图片景观美化过的环境概念图片 资料来源：暹粒市de la Paix酒店 房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 77 我们建议对周边区域进行密集的景观美化，广泛种植树木并融入花园水景特征。景观美化过的区域应能够为住客提供一个优美的休闲区域。此外，十分重要的一点是利用景观绿化将拟建度假酒店与周边开发项目分隔开来，通过绿色屏障阻挡各方向的视野。鉴于景观美化对主题设计的重要性，我们强烈建议项目业主聘请一位景观建筑师参与设计，通过在度假酒店内分散设置几个户212、外放松区域，采用小径及水景，营造绿洲氛围，最终确保项目地点得以有效开发。10.7 客房客房 下表比较了海南南部竞争酒店的客房构成：竞争酒店客房面积及构成竞争酒店客房面积及构成 客房数量标准客客房数量标准客 房面积房面积(平方米平方米)套房数量标准套套房数量标准套 房面积房面积(平方米平方米)别墅数量别墅数量 标准别标准别 墅面积墅面积(平方米平方米)悦榕庄 61-61 60 丽思卡尔顿 450 60 17 123 33 130 凯宾斯基 403 55 31 118 12 110 文华东方 297 52 18 100 15 150 艾美酒店 275 52-25 132 皇冠假日 459 50 3213、2 107 7 35 希尔顿 501 48.5 29 97 2 235 喜来登 511 48 49 96-铂尔曼 193 42 7 100 115 150 万豪 456 38 25 84-红树林 502 33 10 66-凯莱 403 30 20 50-天域度假酒店 787 30 118 45-亚龙湾假日酒店 358 30 22 52-平均值及比例平均值及比例 404 42 29(6.6%)76 19(4.8%)120 上表可以得出：作为增强竞争力的手段，海南酒店的标准房面积日趋见长；一般而言，拥有较大客房的酒店可以收取更高的房价，但华宇皇冠假日度假酒店除外，该酒店不直接面临海滩。10.7.1214、 拟建度假酒店规模与客房构成拟建度假酒店规模与客房构成 如前文所述，我们建议拟建度假酒店为一座簇拥于浓郁景观美化区域内的小型酒店。我们认为，200至 250间客房数量较为适合拟建酒店，基于以下几点考虑：拟开发项目内更大部分的用地将用于建造大规模的住宅设施；房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 78 小规模客房容量的酒店有助于吸引精选的、小众旅游散客；较少的客房数量将赋予拟建度假酒店在海南市场中的独特氛围，使其自身与其他酒店有效区别并支持更高的房价定位；此规模使得拟建度假酒店拥有充足的客房数量以实现高效运营（随着酒店规模的扩大，每间215、客房运营成本将有所下降）；拟建度假酒店至少需要这样的规模以吸引酒店经营者。下表详细列出了我们为拟建度假酒店建议的客房面积及构成：拟建度假酒店，客房构成拟建度假酒店，客房构成 客房类型客房类型 客房数量客房数量 客房平均净面积（平方米）客房平均净面积（平方米）阳台面积阳台面积（平方米）（平方米）客房构成比例客房构成比例标准客房 224 50 10 90%2 单元套房 20 100 20 8%3 单元套房 5 150 30 2%总统套房 1 250 50 1%合计 250 57 11 100%资料来源： Samui Resort and Spa 总体上，标准客房面积是适宜的，基于以下几点：鉴于拟建216、度假酒店的豪华五星级定位；根据我们掌握的中国近 5 年内已建成酒店的数据以及我们对亚洲整体酒店业的观察显示，市场中存在提供更大面积客房的趋势。这对度假酒店而言尤为明显，度假酒店客人通常在客房内花费的时间更多，停留时间更长；鉴于拟建度假酒店的豪华五星级定位，客房面积（不含外阳台面积）为 50 平方米是适宜的，不会使客房过于宽敞而显得空荡。许多情况下，过大的客房往往有相当多的空间未被有效利用；由于拟建度假酒店的客源目标将是更具鉴赏力的旅游休闲客人，客房的设计及面积应足以容纳较大的座椅区，营造出度假酒店的氛围。房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有217、限责任公司 79 下图所示为拟建酒店可能采取的呈正方形设计客房布局，配备了装修精良的起居区和休闲区：客房布局，概念图片客房布局，概念图片 如上图所示，所有标准客房都配备一个步出式阳台，并享有开阔的视野，以提高客房与户外空间的协调感。10.7.2 客房设施客房设施 客房设计应采用现代风格，营造出宁静的度假氛围，吸引各类国内、外游客到访。尤为重要的是，鉴于拟建酒店的绿洲概念以及拥有广泛景观美化特征的优美度假环境，材料的选用就显得颇为关键，其与拟建酒店的环境形成补充并融为一体。对于豪华酒店而言，客房内最关键的部分在于床和床上用品的品质和舒适度、无噪音、实用的浴室（水压良好）、感应式灯光系统/房内控制218、系统、以及适当的房内设施和服务，如：从客房内所有部分（包括床、浴室、休闲椅和工作区）都能清晰、一览无余、最大限度地欣赏海景；床位的排放应朝向户外，如下图所示：资料来源：Casa Del Mar Corsica 网站 房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 80 宽敞的、可步出的大阳台或露台，拥有面向大海的景观，配有舒适、供客人休闲放松的日光床和休闲椅；落地窗，可清晰地欣赏海景；位于室内的舒适卧榻，以及一个独立的室内用餐区域，配有餐桌椅；配备最先进的娱乐系统，包括远离窗户、带有电影点播系统的等离子电视、DVD租赁系统以及设有 iPod219、 插座的环绕立体声系统。电视应可旋转，以便客人从房内所有区域都能观看；卧室内设 5组件浴室，包括独立的淋浴、浴缸、封闭式厕所以及双面盆；浴缸内可观看到的电视屏幕；宽敞的步入式衣橱，设有舒适的男士及女士更衣区域；一个宽大舒适的坐卧两用沙发，可用于阅读，还可以作为接待额外的家庭成员的床位使用；资料来源： Samui Resort and Spa 全嵌入式冰箱，提供小吃以及冲泡茶和咖啡的区域；一张照明良好、专门定制的桌子及工作区，但设置在房间内“不太显眼”的位置；免费宽带或无线互联网接入；无绳电话，放置在桌上、床边和浴室；良好的照明，灯光的主控开关放置在入口处及床边。预设不同灯光模式的照明系统应易于220、使用和转换。避免处于“通电”状态的展示灯过多；浴室内设置 Spa模式按钮，可切换到预设的灯光模式以及浴室音乐；吊式风扇；电子保险箱，内置用于笔记本或手机充电的电源。房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 81 套房套房 我们建议套房专门用于锁定高收益客源，套房应位于客房楼的转角处，以最大程度地利用自然光并享有海景。除标准客房设施外，套房还应提供以下设施：6组件浴室，在宽敞的浴缸内可俯瞰户外景色；在起居室配备客用洗手间；高端或定制的混合浴室设施；步入式衣橱，设有专用更衣区域；一个放置按摩床的专用空间，迎合住客在自有房间内的按摩需求。尽221、管许多度假酒店提供客房内按摩服务，但往往使用客床或一个附属的坐卧两用沙发。尽管此类设施对 Spa而言颇为方便，但对按摩诊疗极为不舒服；资料来源：Aleenta 度假酒店 宽敞的室内和室外区域，设有一个宽阔的露台，可从起居区以及卧室通往户外区域；露台应设有一个日光甲板，配有休闲椅、卧榻及带有遮阳伞或遮阳蓬的户外餐桌；小厨房，供客人或度假酒店员工使用；每日报纸，期刊杂志，水果篮以及多样化的浴室用品。10.7.3 设计要素设计要素 客房在进行设计时应考虑到以下因素：室内设施应具备高品质特征和现代设计风格；应采用落地窗，可欣赏开阔的海景或优美的园林景致；电视或衣柜不应当遮挡床位的视野；房市金碟 市场与222、财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 82 窗户应配有遮光窗帘和简单的百叶窗，以便在日间不遮挡阳光的情况下确保住客的私密性；浴室在设计时应时刻考虑到客人的隐私。采用适当的屏蔽措施保证外人无法直接目视到浴室区域；阳台应采取现代设计，保证客房观看户外景观的视野不受遮挡。10.8 餐饮设施餐饮设施 如果餐厅的种类和品质能够达到国际优良水准，度假酒店的住客及居民预计将是酒店餐饮设施的主要消费人群。因此，度假酒店需要提供多样的餐饮选择及环境，以使旅客在逗留期间感到满意。10.8.1 餐饮设施餐饮设施 餐厅在设计时应对以下因素予以考虑：出众的餐饮服务、独具创223、意的用餐环境对确立拟建度假酒店成为市场“领头羊”至关重要。因此，拥有一个在餐饮方面保有强势的管理公司及品牌十分重要；一名拥有国际经验且富有经验的主厨有助于确保季节性菜单及特色项目受到目标客源的欢迎；所有餐厅均应提供国际水准的餐食、品质及服务。在确定市场需求时，我们考察了竞争市场提供的餐饮设施：竞争酒店餐饮设施概览竞争酒店餐饮设施概览 客房客房 总数总数 全日营业餐厅中餐厅特色全日营业餐厅中餐厅特色 餐厅餐厅 酒廊酒廊/酒吧酒吧 迪斯科迪斯科 餐厅餐厅 总数总数 凯宾斯基 403 1 1 3 4-9 文华东方 297 1 1 3 3-8 丽思卡尔顿 450 1 1 2 3-7 喜来登 511 1224、 1 1 3 1 7 希尔顿 501 1 1 1 3-6 铂尔曼 193 1 1 1 3-6 亚龙湾假日酒店 358 1 1 1 2 1 6 艾美酒店 275 1 1 2 2-5 万豪 456 1 1 1 1-4 皇冠假日 459 1-1 2-4 悦榕庄 61 1-1 2-4 房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 83 我们对拟建度假酒店餐饮设施的建议如下：拟建度假酒店，餐饮设施建议拟建度假酒店，餐饮设施建议 餐厅类型餐厅类型 菜肴菜肴 餐位餐位 全日营业咖啡厅 中餐及国际菜肴 150 海滩餐厅 西餐或混合菜肴 120 海滩吧 饮225、品及小吃 60 饮品及小吃 饮品及小吃 75 中餐厅包厢 中餐及当地风味 3 个包厢，每个包厢配备 8-12 个餐位 大堂吧/酒吧 饮品及小吃 40 总餐位数总餐位数 475 全日营业咖啡厅全日营业咖啡厅 全日营业咖啡厅应提供一日三餐服务，并作为早餐的主要用餐区域。我们建议，除便捷的自助餐外，该餐厅还应提供早餐点餐服务。午餐时段应提供点餐服务而非自助餐，鉴于客人所期望的高品质水平以及对细节的关注，这样的服务是适宜的。作为拟建酒店最大规模的餐厅，咖啡厅应提供灵活摆放的餐位设置，以迎合小型或大型团队的需求。此外，还应在可俯视池畔的露台或沙滩上设置一个大型户外餐位区域。资料来源：The Standa226、rd Miami,Ku De Ta Bali 海滩餐厅和酒吧海滩餐厅和酒吧 海滩餐厅和酒吧应成为拟建度假酒店主要特色之一，配备各类餐桌和休闲座椅区，供客人在白天、日落和夜晚时段在沙滩和池畔休息放松。鉴于项目地点靠近公共广场，我们预期该餐厅有望受到酒店客人和非住店顾客的青睐，进而成为一个社交聚会场所。目前，海南还没有类似的场所。布局精良的沙滩酒吧和餐厅参考案例可见印度尼西亚巴厘岛 Ku De Ta，该餐厅被认为是所有到访巴厘岛游客的必到之处。我们建议，应对该餐厅的设计和灯光特色予以特别关注。此外，还应聘请一名出色的 DJ。另外，用于特色主题晚会或晚宴使用的户外烧烤台也要纳入考虑之中。因此，应确保227、从厨房到前台的服务线路畅通。房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 84 概念图片，巴厘岛概念图片，巴厘岛 KU DE TA 资料来源：Ku De Ta 此外，海滩餐厅和酒吧还应拥有多种餐位排放模式，包括常规的 2人桌和 4人桌、站立式高桌、一个酒吧以及休闲床榻，如下图所示：资料来源：马尔代夫W酒店 特色中餐厅特色中餐厅 我们预期，特色中餐厅将受到部分高收益国内旅客的欢迎。在为那些寻求文化体验的国内、外客人提供颇受欢迎的中式菜肴的同时，我们并不建议该餐厅采用传统的、专用于包厢的圆桌式摆放。相反，我们建议采用 2人桌和 4人桌混合设置228、以便重新组合增加餐位安排的灵活度。大堂酒吧大堂酒吧/酒廊酒廊 大堂酒吧/酒廊在设计上应使客人最大限度地欣赏到海景景致。设计特征设计特征 拟建酒店的餐饮设施应成为拟建度假酒店的独有特征。为此，所有餐厅在设计上都应充分利用风景优美的度假环境，营造出与户外环境及景观视野完美结合的空间。所有餐厅都应享有一览无余的海景或花园景观，并能够从主要大堂区域及海滩便捷前往，餐厅应混合室内和户外用餐区。此外，拟建酒店的所有餐厅在设计上都应考虑设房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 85 置户外露台和花园座位区，通过充分利用独特的度假环境，实现酒店设229、施与周边环境的完美融合。10.8.2 其他餐饮服务其他餐饮服务 除拟建度假酒店的餐饮设施外，我们认为酒店还应提供其他餐饮服务，目的是为客人提供更广泛的用餐选择，尤其是考虑到他们预期将成为拟建度假酒店餐饮设施的主要客源，特别是早餐和晚餐。此外，对客人扩展的餐饮服务也能增强整体度假酒店的用餐体验。以下是其他餐饮服务建议：24 小时送餐服务，由两个餐厅提供广泛的菜单选择，提供部分特殊服务，如：下午茶服务以及在私密的庭院或客房内进行的浪漫的烛光晚餐；资料来源：Flickr 季节性用餐服务，包括在私属沙滩边、烛光或灯笼下用餐，情侣或小型团队可以享受私密环境下的户外用餐体验；海滩上的特色用餐服务，包括烧烤230、或旺季期间在池畔举办的活动；资料来源：Flickr 为客人提供每日野餐包，用于野餐或去机场时携带。野餐包包括三明治、水果、果汁、点心、葡萄酒和不易腐坏的食物。房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 86 资料来源：Dean and Deluca,Outrigger 10.9 娱乐设施娱乐设施 10.9.1 海滩海滩 尽管海滩是海南度假酒店的主要卖点，但许多国内客人并不热衷于日光浴或海水中畅游。因此，我们建议一个对国内、外游客都具备吸引力的海滩环境。我们的建议如下：维护和整修精良的海滩环境，配以适当的景观美化；海滩休闲椅，提供毛巾服231、务和餐饮服务。酒店员工应协助客人在此的相关需求，包括：日光浴、毛巾、遮阳设施、伞及设备租赁等；宽敞的日光床，配有天蓬，比传统的日光休闲椅提供更多的防晒功能，如以下图片所示；舒适的夜间照明，供喜欢在日落或夜间进行沙滩活动的客人使用。房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 87 10.9.2 游泳池游泳池 受欢迎的度假酒店的游泳池通常都具有独特的设计特征，并成为这些度假酒店的主要特色。这些游泳池一般都为多层级设计、及/或提供绚丽的海景，或者可欣赏度假酒店本身所拥有的其它自然地貌。为了营造好的效果，这些酒店的游泳池通常会采用“无边”设计。232、鉴于拟建度假酒店的定位，游泳池应成为拟建度假酒店的重要的卖点，并与周边竞争对手酒店有效区分。如果设计得当，游泳池将能够增加拟建度假酒店的市场营销能力。因此，我们强烈建议，应对游泳池的设计给予重点关注，使其成为拟建度假酒店的关键特征。现代泳池概念图片现代泳池概念图片 资料来源：The Standard Miami,Estalagem da Ponta do Sol 与亚龙湾度假酒店常见的传统自由形状泳池相反，鉴于拟建度假酒店的现代设计、邻近海滩的位置以及有变化的建筑物高度，一个无边设计的现代泳池组合显得尤为适宜。泳池设计时应对以下因素给予考虑：我们建议整个度假酒店至少有两个可相互连接结的游泳池，233、以便从所有的客房都可便捷前往；应在靠近海滩的地方设置一个无边泳池，主要供成人使用，泳池应高出或建造在高于地面的地方，从而最大限度地欣赏海景并营造出梦幻般的效果；还应建造另外一个泳池，迎合家庭和小孩的需求。房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 88 10.9.3 Spa 作为一座豪华五星级度假酒店，拟建度假酒店的概念中应融入健康 Spa 理念，在为酒店提供另一项设施的同时还能延长客人的平均停留时间。下表概览了海南各竞争度假酒店现有的 Spa疗室数量：亚龙湾，亚龙湾，SPA 设施设施 酒店酒店 客房数量客房数量 疗室数量疗室数量 与客234、房数量的比例与客房数量的比例凯莱度假酒店 403 4 1:100 天域度假酒店 350 1 1:350 假日 358 8 1:45 喜来登 511 11 1:46 万豪 456 16 1:29 希尔顿 501 8 1:63 悦榕庄 61 8 1:8 丽思卡尔顿 450 24 1:19 我们对酒店 Spa设施的分析如下：海南度假酒店的疗室与客房的比例较低，平均每 38 间客房拥有 1 间疗室。这显示出度假酒店缺乏对 Spa要素的重视；度假酒店 Spa设施的双人疗室比例通常高于城市酒店；我们与市场经营者的讨论显示，Spa 疗室颇受市场欢迎，部分竞争酒店最近已经或正在增加额外的 Spa疗室。但是，许235、多总经理称，Spa理疗需求多集中在傍晚至夜幕降临时段，此时正是酒店住客外出游玩回来的时候。因此，Spa 疗室在设置上必须取得平衡，既要在高峰期拥有足够接待容量，又不必在其他时段出现过多空置。考虑到以上趋势，并紧跟西式 Spa 日益流行的潮流，我们建议 Spa 设施应融入以下特征：整体 Spa设施遵循与拟建度假酒店相同的豪华五星级定位，Spa设施及疗室应可以欣赏到海景或私有花园景色；位于拟建度假酒店内一处安静的区域内，采用极好的隔音设施，将 Spa设施有效分隔出来、并营造出宁静的氛围。对周边地区予以最佳景观美化，提供花园及水景，营造出绿洲感觉；一个舒适的放松休闲区以及咨询室，提供饮料服务，包括新236、鲜果汁及特色凉茶；大约 6 间疗室或理疗亭，每间疗室设置双人按摩床、淋浴、面盆、浸泡池、舒适的更衣及放松区，尽可能地配备私人花园。考虑到所有套房内也将配备用于按摩的室内理疗区，因此我们建议 Spa疗室的数量不要过多；每间疗室或 Spa亭都应能够最大限度的享有自然户外光线及新鲜空气，同时还不失私密性；房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 89 疗室应配备用于理疗的户外露台。与客房类似，疗室的露台也不应被公共区域看到；此外，应能够提供客房内 Spa理疗服务，减少高峰期间对疗室的压力；资料来源：Trisara 网站 面向海滩的露台可提供237、另一种 Spa环境，客人聆听海浪声得以放松；我们建议，Spa诊疗应集中于以下颇受国际欢迎的东、西方疗法：深层组织按摩；热石按摩；指压按摩；芳香疗法；去角质及体膜；面部护理；以及 修甲及修脚。房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 90 资料来源：The Farm 网站及 Lausanne Palace 网站 此外，我们建议，为单身或情侣旅客提供各类招牌放松理疗。Spa 还应提供各种传统中医疗法，包括：各式“推拿”按摩，即：中式穴位按摩；足疗；定制的草本足浴；以及 传统康复技术，例如：针灸、拔火罐、刮痧、艾炙等。10.9.4 健身中心238、健身中心 我们建议设置一个健身中心，配备一个健身房，提供先进设备，并设置两个体操练习室，用于各种团队活动。健身房的面积应限制在大约 100 平方米，主要是考虑到大多数旅游休闲客人在度假期间不进行常规的锻炼。相反，健身中心的重心应放在每日提供瑜伽、普拉提、冥想及太极课程的练习室上。练习室应能够直接通往适宜于户外锻炼、精心修剪过的花园。房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 91 10.9.5 其他娱乐活动其他娱乐活动 适合成人和儿童的其他娱乐活动包括：沙滩排球、水上运动设备（包括浮潜装备、小艇和独木舟）、网球场、自行车租赁等；图书馆，239、作为客人阅读免费书籍、杂志及租借 DVD 的场所。图书馆应设置几处舒适的休闲椅座位，设有落地窗。该区域还应提供笔记本电脑租赁、支持无线上网；艺术画廊，可用于展示或举办项目业主所建议的展览，如：炎黄艺术画展；儿童游戏房，活动及设计采用绚烂多彩的颜色及儿童尺寸的家具。活动应包括各种各样的艺术和手工艺、游戏、娱乐学习设施及 DVD 娱乐。如同许多其他公共设施一样，儿童中心的设计应当采用耐用材料并利用自然光；资料来源：长城脚下的公社，浩华管理顾问公司，Outpost 网站 房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 92 因为海南岛的旅游景点数240、量有限，因此为酒店客人提供各类活动以延长其平均停留时间便显得尤为重要。类似的活动包括：网球、游泳、潜水或风帆冲浪课程/练习、以及晨间进行的太极、冥想或瑜伽生活方式课程。10.10 功能型会议空间功能型会议空间 为缓解季节性波动，应对会议客源市场予以特别关注。尽管拟建度假酒店并非重点锁定会议客源市场，但应获取一部分中小型行政会议、培训及研讨会等。因此，我们建议在拟建度假酒店内设置一个多功能会议空间，提升规模效益，并增强拟建开发项目的灵活度。我们的建议基于以下因素：现有竞争酒店多功能会议设施的规模及类型；项目酒店的规模及市场定位；我们对酒店多功能会议设施相关趋势及需求的观察；以及 项目业主利用会议241、设施召开内部会议的可能性。下表所示为可资比较酒店的会议设施：竞争酒店宴会厅及多功能设施汇总竞争酒店宴会厅及多功能设施汇总 宴会厅宴会厅（平方米）（平方米）会议室数量会议室数量 多功能面积总计（平方米）多功能面积总计（平方米）每间客房分摊多功能面积比例每间客房分摊多功能面积比例 悦榕庄 864 3 1,188 19.5 皇冠假日 1,300 12 2,227 4.9 艾美酒店 552 5 1,069 3.9 丽思卡尔顿 900 10 1,700 3.8 凯宾斯基 800 8 1,536 3.8 希尔顿 898 11 1,856 3.7 喜来登 1,250 9 1,850 3.6 亚龙湾假日酒店 242、920 5 1,178 3.3 铂尔曼 364 6 604 3.1 文华东方 525 5 909 3.1 万豪 830 6 1,171 2.6 凯莱度假酒店 650 9 830 2.1 天域度假酒店 850 3 1,687 2.1 平均 823 7.1 1,370 3.5 房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 93 下表详细给出了我们对拟建度假酒店的功能型会议空间的建议：拟建度假酒店，功能性会议设施建议拟建度假酒店，功能性会议设施建议 数量数量 总面积总面积（平方米）宴会式容量（平方米）宴会式容量 剧院式剧院式 容量容量 课堂式容243、量课堂式容量 宴会厅（可分割为 2 个小厅）1 400 250 400 200 多功能会议室 4 x 75 平方米300 n/a 300 150 合计合计 5 700 250 700 350 宴会厅应成为大型活动（会议和大型会议）的主要举办场所，为增强灵活度，宴会厅应可以分隔成两个小厅。资料来源：长城脚下的公社，The Standard Miami，南非Outpost网站 功能性会议设施在设计时应考虑到以下因素：功能设施应集中在一个专用的功能区，远离拟建酒店的大众公共区域，以免干扰度假酒店住店客人；与客房类似，功能性会议空间应设置落地窗，并尽可能地提供海景，需要的时候利用遮光帘目控制光线；功能244、性会议空间应设有专用的户外露台，可用于休息及举办活动；应设置由靠近主厨房的配套支持配餐室提供的直接送餐服务入口；公共配套支持区域（浴室和电话）应位于功能性空间附近。10.11 功能性建议功能性建议 尽管以下建议中的内容本应由具有丰富经验的酒店设计师和酒店管理公司的技术协助部门负责提供，我们仍在此阶段提出那些需要在开发过程中予以特别关注的问题。10.11.1 交通流线交通流线 为了避免交通堵塞，高效的交通出入口设计应该受到重视，建议包括：规划宽阔的行车道和临时停车位，以保持大堂入口处的交通顺畅；房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 245、94 配备充足的停车位，因为进入拟建度假酒店的唯一途径是乘车或巴士。停车场应提供单独的停车场，以满足酒店客人、游客、参加会议和功能性活动的客人、宴会客人以及酒店高级员工的停车需求；配备供旅游大巴停靠的区域，同时空间面积应足够宽敞，原因是旅游大巴转弯时的半径大；门廊区域应足够宽敞，以为客人提供一个遮蔽风雨的地方。10.11.2 后台区域后台区域 值得注意的是，许多酒店项目都忽略了设计和空间分配的重要性，尤其是后台区域。以下建议应有助于避免一些可能在酒店运营过程中发生的问题：我们建议在“礼宾部”旁设立一间宽敞的行李寄存房，以免行李暴露在公众视线之下。此外，该储存区域还应专门设置一个独立的出入口；应246、在服务入口附近配备宽敞的装卸货物区域、垃圾处理区域、以及一个专门划定的货物接收区域。由于需要对接收的货物进行称重和清洗，因此货物接收区域应该整洁卫生，并足够安全可靠；在服务入口附近配备足够宽敞的员工更衣和用餐区域，以确保员工使用专属的设施，而不至于混用仅限公共区域或其它后台区域使用的设施；配备充足的储藏空间，以存放剩余的布草、洗涤用品、家具和设备，这样可以确保后台走廊保持干净、整洁，同时又符合消防安全标准。酒店储藏空间分配不足是一个很普遍的问题。由于拟建酒店定位为一座会议度假酒店，需要提供会议和娱乐设备，因此，我们建议进行规划设计时应尽量配备宽敞的储藏空间；后台区域通道应与所有主要公共区域连通247、，该通道应足够宽敞，以确保后台交通流线的畅通。这样的设置和安排可以保证员工、食物、家具、设备、货物、以及垃圾有效疏通，且尽量避免穿过公共区域；公共区域、客房和浴室内的照明应该充足；尽量少使用耗费人力的装修材料、家具和设施，提升后台服务人员的效率；此外，我们强烈建议聘请具有丰富酒店设计经验的建筑设计师参与本项目，以防止出现目前众多酒店中普遍存在的问题和缺陷。即使在短期内聘请此类设计师的费用高昂，我们仍相信一个实用、高效的设计方案应能极大地提升拟建度假酒店在长期内的成功机率和赢利能力。房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 95 11 248、可持续性酒店开发可持续性酒店开发 11.1 介绍介绍 在本报告加入这一章节，旨在激励拟建酒店的所有参与者考虑在开发和经营酒店过程中坚持走可持续发展（“绿色”）之路。由于环境影响和成本上升，以及传统施工方法、能源/公用事业生产和消耗所导致的碳排放，使得可持续发展再也不容忽视。全球性气候变暖以及连带产生的天气变化与碳排放密切相关，目前已成为一个重大的、备受关注的环境影响问题，但通常来讲，可持续发展涵盖的范围要比这更加广泛，包含一系列问题和多方面的考虑，涉及我们的文化、自然和居住环境、以及个人、企业和社区居民对于各自社会责任的基本原则的认同和采纳。作为其中的一部分，可持续发展与酒店和其它旅游业单位也249、有着直接、紧密的联系，正逐渐成为大型客户（企业和旅行社）和个人在购买旅游产品及服务（包括酒店住宿）时重点考量的因素。下表概括了主要的气候变化对于旅游业的影响以及它们之间的内在联系：影响影响 对旅游的含义对旅游的含义 气候变暖 季节发生变化；炎热对游客造成压力；降温成本增加；植物、野生动物、昆虫的数量和分布区域发生变化；传染性疾病增多 雪覆盖减少、冰川萎缩 冬季运动目的地缺少降雪；造雪成本上升；冬季时间变短；景观美感降低 强风暴发生的频率和损毁程度不断上升 旅游设施存在损毁风险；保险成本/保险性损失增加；旅游业务中断衍生成本 部分地区的降雨减少、干旱增加 水短缺；旅游业与其它行业为水展开竞争；沙250、漠化；自然火灾增多，威胁旅游基础设施并影响市场需求 部分地区频繁发生强降雨 洪水使历史建筑和文化遗产、以及旅游基础设施面临损毁；季节发生变化 海平面上升 海岸遭到腐蚀；海滩面积缩小；滨水区域的防护和保养成本升高 海面温度升高 潜水和潜航目的地的珊瑚礁日益变白，海洋资源减少，美感降低 陆地与海洋之间的差异性发生变化 旅游目的地的自然景点和物种减少；亚热带国家发生疾病的风险增加 森林火灾发生频率更高、波及范围更广 自然景点减少；洪水风险增加；旅游基础设施面临损毁 土壤变化（例如，湿度、腐蚀和酸度）与考古学相关的资产及其它自然资源减少；同时也会对目的地的旅游景点造成影响 摘自联合国世界旅游组织200251、8年6月发布的名为“气候变化和旅游事业：应对全球气候挑战”的报告 房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 96 随着旅游目的地/酒店项目对于可持续发展的意识不断增强，认识并尽量减少旅游业对于环境的影响变得十分关键。一座酒店的“碳足迹”（二氧化碳排放量）通常包括酒店本身所消耗的能源、以及建设和运营酒店所需的能源。尽管不购买碳信用额度或通过植树造林来弥补自身碳排放对于环境的影响很难实现“零碳足迹”，但在酒店开发和经营过程中也有数种经过时间验证的方法值得仿效，以减少酒店对环境的影响。可持续发展及实践过程中衍生的社会责任不仅能保护有限的自然252、资源，还可以进一步对以下几个方面产生积极的影响：最大限度地减少或消除对当地和全球环境的影响；通过再利用和循环使用材料减少废弃物的产生；通过使用替代产品和绿色能源降低能耗；通过使用可再生资源，促进自我维生系统的发展；利用当地的资源，营造对当地社会的积极影响，这可以有效促进当地经济并减少材料成本；可作为一个市场营销工具，锁定那些认同并且在许多情况下偏爱到生态旅游区旅游和选择可持续发展/社会责任感强的酒店入住的客人；帮助通过严格的国家政策和国际性组织（包括设在澳大利亚的绿色环球国际组织或美国标准的 LEED认证体系）审核，获得“绿色酒店”的身份。为有效实施可持续发展的相关措施，在酒店初步设计阶段制定253、一份环境影响报告书十分重要。此外，建筑测量公司也可以经常从中寻找机会以减少初始投资和机电设备的运行成本。以下章节主要介绍一系列最有利于可持续发展的实践方法。11.2 地块评估地块评估 对于新酒店选址，应在那些基础设施比较完善的城市区域内寻找用地，以最大限度地减少对未开发地区的影响；将酒店建在公共交通枢纽附近，以方便并促使酒店客人使用公共交通设施，减少其它形式交通所产生的污染，以及对土地开发的影响；评估如何通过重新造林和补植任何被破坏的景观或再利用废弃的建筑材料（以及通过增加自然景观美化/绿化来改善），保留、保护或恢复现有地区的生态环境。11.3 设计策略设计策略 与当地社会沟通并多方合作，以尽254、量减少酒店开发对于当地环境的影响，并促进当地经济增长；建造和设计酒店过程中，注意尽量减少对环境的影响，并注意保留和融入当地的文化和环境特色，以区别于其他酒店产品；房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 97 在酒店设计过程中考虑采用经过实践验证、且适合本地环境的建筑方法和材料；在设计过程中应注意规划一些适合节目演出的空间设施，以迎合当地的传统或礼仪，并展示当地的手工艺制作等；考虑使用创新并有利于环境的设计方案，如：整个目的地的运输管理（例如：无车辆行驶的度假目的地或建设自行车道）；安装可利用再生能源的发电机，如：太阳能、风能、水或地255、热发电机；使用本地产的建材，以减少交通运输连带产生的影响；设计中使用可快速再生材料，包括竹子、天然纤维纺织品，如羊毛、可持续生长的材料。如果使用得当，这些材料可以创造一种高价值感，同时又不会招致高成本；景观设计方面尽量使用本土/本地植物或较少需要灌溉的植物（节水型园艺）；利用固有的遮荫物并在屋顶建造花园或种植植物，以减少“城市热岛效应”（已开发与未开发地区的热差会影响局部地区气候和当地野生动植物）；KANDALAMA 酒店酒店,斯里兰卡斯里兰卡 福冈建筑福冈建筑,日本日本 资料来源：酒店网站，在线图片 设计过程中尽量使用碳氢化合物排放浓度较低且无毒害的物质（地毯、油漆、染色剂、家具），以免影响256、环境和员工与客人的健康；考虑重新使用废弃的建筑材料；考虑使用当地艺术家和工匠制作的文化艺术作品。11.4 能源减排能源减排 购买带节能模式的电子产品和照明设备；精心设计建筑外壳，以降低对能源负荷的影响，包括：使用一定的绝缘材料；安装双层玻璃窗户；在窗户上贴膜或防止光线反射的物质，以保存屋内热量或冷气；白天客人活动区域和公共区域尽可能使用自然光线，如：在度假酒店内安装天窗和设计开放式走廊；房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 98 当客房空置时关闭暖气或空调，并安装温度调节系统装置，以便客人一开始使用它很快就能感觉到房间内变热或变冷257、；开发适当的维护保养系统（例如：清洗空调过滤器）；安装卸载软件，持续监控能源使用状况，并在电力负载高峰期关闭某些预先打开的电力设备；在那些不常使用的区域安装自动保护系统，如：定时器、光传感器及/或运动传感器；安装门卡电控系统，当钥匙卡移走时，屋内电源自动关闭；在热带旅游胜地利用高天花板、十字通风设施和骑楼建筑降低公共区域的温度；在气候较冷的旅游胜地尽量避免使用高天花板，以降低暖气成本；考察在项目地点上如何生产及/或购买可再生能源（如风能、太阳能、水能、光声、地热等），以为电力需求提供能源；考虑利用太阳能热水系统满足所有设施的热水需求，包括恒温游泳池和热水浴缸；提供交通设施，并考虑与邻近的酒店分258、摊成本并共享利益；如果可行，通过酒店在当地的能源供应商，安排一名能源监管人员，监控酒店能源利用和温室气体排放情况。11.5 废物管理废物管理 尽量减少需要垃圾掩埋的工程废物；通过使用干手器，不再使用纸巾；使用散装的洗发水、沐浴露和护发素代替独立包装的卫浴用品；使用糖罐和咖啡伴侣壶代替袋装的糖和小包装的咖啡伴侣；鉴别当地的废物处理厂家和购买商，在整个酒店范围内提供垃圾回收箱，以便于垃圾回收；投资购买高品质、耐用度高的硬件设施（家具、固定装置和设备），以免需要经常保养或置换；考虑安装一个垃圾处理设施，将有机废物制成混合肥料，为酒店的绿化植物提供养分；安装一个中水系统，提供灌溉用水；使用能够产生数字259、图像的传真机，代替传统打印传真。房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 99 11.6 水资源的保护水资源的保护 购买节水设备，如：洗衣机、洗碗机、灌溉系统等；考虑为客人提供较少量的毛巾或枕头，或者当他们有需求时才给予更换；考虑使用纺织密度较低的布料，以控制洗衣房洗衣时的用水量和洗涤剂用量；安装低流量的厕所、淋浴喷头和水龙头；安装雨水贮留供水系统，提供非饮用水，以满足各种不同用途的需要，包括游泳池、高尔夫球场或园林的灌溉；考虑种植本地特有或耐旱的植物，以最大限度地减少园林浇灌的用水量；使用渗水性强的石块材料铺设人行道，以保护当地的水260、域；游泳池的水尽量使用其它不含有氯的水，如：咸水；尽可能在设备、灌溉、冷却塔和水处理等方面使用水表，以找出效率低下的部分并予以改进。11.7 源头控制源头控制 尽可能购买当地产的食品或自行耕种菜园；要求供应商减少商品包装，同时采购供给用品时尽量使用可以重复使用的箱子；利用网上营销，尽可能减少市场营销过程中纸制品的使用；采购办公用品、包装袋及客用物品时尽量购买含有可回收材料的产品。布草、卫生纸及可回收的纸制品应属于未经漂白产品，或漂白过程中未使用氯；整个酒店内使用的清洁剂、消毒剂、油漆、杀虫剂均应属于无毒产品，同时，洗衣时尽可能减少洗涤剂的使用；考虑在礼品店里售卖具有当地文化特色的产品或商品；考261、虑将剩余的食物捐献出去。11.8 客人的参与客人的参与 向客人介绍有关当地社会和环境的信息，通过教育达到保护环境的目的；向客人介绍有关碳抵消的信息，告知他们可以通过投资可再生能源（如：水能机）或碳吸存（如：植树造林）弥补他们在旅行过程中所产生的碳排放。此外，也可以向客人介绍酒店正在实行的各种节能措施，这些措施当中有许多也可以在他们的家中实行；鼓励客人重复利用资源，如：重复使用毛巾和床单；在房间内提供用于回收纸张、塑料或玻璃制品的篮子；考虑使用公共交通或其他交通设施接送客人和员工，例如火车、公共汽车、动力车、自行车等；房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民262、生金融租赁有限责任公司 100 鼓励客人参加当地碳足迹较少的环保活动，并保护自然环境。这些活动包括散步、补植、骑自行车和社区徒步旅行等。11.9 结论结论 据政府间气候变化专门委员会（IPCC）介绍，由于温室气体排放量持续增加，气候变化的步伐预期会加快或高于目前速度。即使大气中的温室气体浓度目前处于一个稳定水平，但由于以往排放的温室气体和海洋的热量惯性，地球仍会继续变暖。在这种情况下，对于酒店行业而言，从初步设计阶段到实际运营过程自发进行上述实践，可有效减缓温室效应。由于气候变化，游客可能避免前往那些受气候变化影响的目的地，或者调整旅行时间，以避开不利的气候条件。对员工和客人进行适当的教育，促263、使他们在使用能源过程中奉行节约原则并补偿他们对环境造成的影响，不仅有利于酒店经营，还有利于环境。无论人们是否相信气候变化所造成的不利影响，支持可持续发展并付诸实践无疑有利于保护和维持我们这个星球的独特性以及多样化的社会环境。11.10 有用的资源有用的资源 上文针对可持续发展和酒店运营所提出的这些经过时间验证的建议不仅具体而且内容广泛。如前文所述，最初的一个步骤就是在酒店初步设计阶段准备一份高质量的环境影响报告书，以在酒店开发过程中适当、高效地采用一些有利于可持续发展的措施。在编制和设计环境影响报告书过程中起到援助作用的有用资源包括以下公众发行刊物和组织：国际商业领袖论坛和保护国际联合发表的名264、为“酒店的可持续发展 选址、设计和建筑”的报告；联合国世界旅游组织（www.unwto.org）；保护国际（www.conservation.org）；绿色环球国际（）；LEED 认证体系(www.usgbc.org)；WaterWise 组织（www.xeriscape.org)。房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 101 12 预计使用率水平预计使用率水平 12.1 前言前言 我们认为，未来 10 年中，海南有望逐步发展成为一个世界领先的度假目的地，并能够获取大量国际和国内高档旅游客源，理由如下：海南是中国唯一的海岛度假目的265、地；拥有优质的沙滩和海水；空气污染很少；基础设施持续改善；酒店和度假酒店领域的国际和国内直接投资增长；中国国力日趋增强，国民收入水平不断增长。但是，海南省的旅游季节性很强，再加上未来几年迅速涌现的酒店供给，可能会迫使拟建度假酒店在淡季期间（正日趋缩短）降低房价。我们认为，拟建度假酒店在房价方面应建立一定的弹性制度，以适应季节性因素以及一周之内不同的需求模式，而有时，工作日和周末之间的房价波动幅度可达到 50%。值得关注的是，未来海南岛的季节性需求变化预计会日趋平缓。随着国内、外旅客对整个岛屿的印象的改观，以及部分“黄金周”制度的废除，预计未来需求的季节性变化将有所减弱。本章节，我们主要为拟建度266、假酒店预测 2013 年 1 月 1 日起至 2022 年 12 月 31 日的住宿率水平、市场分布和平均房价。我们假设，从 2016年至 2022年期间，拟建度假酒店的住宿率水平将保持与 2015年相同的稳定的水平。我们认为，此住宿率水平应是合理的，并有望在长期内保持稳定。此外，我们还假设，从 2016 年开始，客房需求的增长将与客房供给增长保持一致。12.2 研究方法研究方法 预测拟建度假酒店的客房住宿率水平时，我们进行了“平等市场份额”渗透率分析。尽管市场整体住宿率是衡量酒店市场整体实力的参照指标，但市场中各个单体酒店的业绩表现肯定会高于或低于市场平均水平。渗透率分析有助于我们更准确地预267、测拟建度假酒店相对于竞争市场其他酒店的业绩表现。平等市场份额分析是基于以下前提：假设其他所有因素都相同，则市场中各家酒店的客房获取的房晚需求量也将相同。任何不一致都是由于某一家假定酒店所拥有的有利特征较多或较少所引起的。因此，如果某一个市场有 1,000 间客房，酒店 A 有 100间客房，则它在该市场中的平等份额是 10%。如果该酒店市场总共获取了 250,000间房晚，则酒店 A 在房晚需求方面的平等份额也是 10%，即它有望获取 25,000 间房房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 102 晚。酒店 A 获取这 25,00268、0 间房晚的能力可能会决定它对其市场平等份额的“渗透”。如果酒店 A 实际只获取了 20,000 间房晚，则其渗透率就是 80%（20,000/25,000）。如果酒店 A 获取了 30,000 间房晚，则它的渗透率就是 120%（30,000/25,000）。因此，“平等市场份额”渗透率分析通常用于比较竞争市场各酒店在整体市场中的业绩表现，以及它们在各个客源市场的渗透率水平。以此为基础，我们预测了拟建度假酒店未来在各个需求市场的渗透率，并相应推测出其整体渗透率水平。这种分析方法需要我们全面了解那些影响顾客选择酒店的潜在因素。预测项目酒店的相关业绩时，了解为什么顾客选择入住此酒店而非另一间酒店269、是关键的第一步；第二步是要对每座酒店内在固有的特征进行定量分析，并将它们与项目酒店的特征进行对比。正是通过这方面的比较，我们预测出拟建度假酒店运营首五年在市场中的相对业绩定位。为了预测拟建度假酒店的市场渗透率水平，我们分析了其在各个客源市场的潜在竞争力。我们的分析考虑到了多方面的因素，这些因素会影响一个潜在顾客或者第三方决定选择什么酒店入住，包括：位置和周边环境的品质；设施的品质和多样性；预期的市场定位；预期的国际酒店管理公司的品牌和管理；预期的硬件设施和内装修的整体质量水平。.鉴于我们建议拟建项目定位为具备国际水准的高档酒店，因此它可能会在不同程度上与前文所列的竞争对手酒店竞争需求客源。为了270、预测拟建度假酒店所能实现的合理渗透率水平，我们分析了亚龙湾大多数竞争对手酒店的渗透率表现。我们认为，与三亚其它海湾相比，亚龙湾现有的酒店最能体现竞争对手酒店的整体状况。以下章节我们将分析拟建度假酒店的平均房价指数和客房收益指数，这些指数的定义与解释如下：市场渗透率指数（市场渗透率指数（MPI）：）：如上文解释，市场渗透率指数是衡量一座酒店获取房晚需求的能力（相对于其市场平等份额）。平均房价指数（平均房价指数（ARI）：）：平均房价指数指的是某家酒店的平均房价相对于竞争市场（包括项目酒店）平均房价的比值。计算某个特定酒店的平均房价指数，只需用其平均房价除以整体竞争市场的平均房价。因此，如果酒店 271、A 的平均房价为100 美元，而整体竞争市场的平均房价是 80 美元，则它的平均房价指数是 1.25（100美元 除以 80美元）。客房收益指数（客房收益指数（RGI）：客房收益指数指的是一个酒店每间可出租客房的收益水平（RevPAR）相对于竞争市场平均每间可出租客房收益水平的比值，因此，这房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 103 一指数是市场渗透率指数和平均房价指数共同作用的结果。客房收益指数的计算很简单，即一间酒店的市场渗透率指数乘以其平均房价指数。所以，如果酒店 A的市场渗透率指数为 0.80，平均房价指数为 1.25，272、则其客房收益指数为 1.00（0.80 x 1.25）。由于客房收益指数同时考虑到了市场渗透率和平均房价，因此它是一个很好的参照比较指标。下表显示了 2007 年至 2009 年 8 月期间，竞争市场各酒店的渗透率表现（按客房收益指数排序）：竞争酒店市场，渗透率业绩水平，竞争酒店市场，渗透率业绩水平，2007 年至年至 2009 年年 8 月月 市场渗透率指数市场渗透率指数 平均房价指数平均房价指数 客房收益指数客房收益指数 2007 20082009200720082009 2007 20082009悦榕庄-0.81 1.20-2.15 2.49-1.74 2.98 丽思卡尔顿-0.89 1273、.45-1.51 1.53-1.34 2.22 希尔顿 1.10 1.23 1.31 1.22 1.18 1.12 1.34 1.45 1.46 喜来登 1.21 1.17 1.14 1.42 1.40 1.28 1.72 1.64 1.45 万豪 1.05 1.14 1.18 1.14 1.19 1.04 1.20 1.36 1.22 文华东方-0.87-1.40-1.21 红树林 0.95 1.08 1.06 0.99 1.03 1.08 0.94 1.12 1.15 铂尔曼-0.61 1.14-0.89 0.89-0.54 1.01 康年-1.24 1.06-0.75 0.70-0.93274、 0.74 凯宾斯基 0.96 0.83 0.85 0.81 0.87 0.85 0.77 0.73 0.72 皇冠假日 0.93 0.91 1.04 0.62 0.64 0.58 0.57 0.58 0.60 亚龙湾假日酒店 1.00 0.91 0.85 0.64 0.79 0.71 0.64 0.72 0.60 凯莱度假酒店 0.96 0.88 0.81 0.82 0.81 0.73 0.78 0.72 0.59 天域度假酒店 0.89 0.95 0.75 0.99 0.86 0.77 0.88 0.82 0.58 三亚假日酒店 1.15 1.12 1.22 0.41 0.51 0.42 275、0.47 0.57 0.52 戴斯酒店-0.83 1.14-0.38 0.38-0.31 0.43 艾美酒店-0.22 0.37-1.20 0.84-0.27 0.31 就房价指数而言，与海南南部其他度假区的酒店相比，位于亚龙湾的大多数度假酒店显然实现了更高的平均房价水平。这表明，鉴于亚龙湾浓郁的度假氛围，该区域的酒店获取了相当比例的高档客源，此外，相对于其他度假酒店，该区域内度假酒店的产品品质和市场定位更高。就客房收益指数而言，亚龙湾顶级国际品牌度假酒店均实现了高于市场整体水平的客房收益。过去几年中，丽思卡尔顿、铂尔曼和悦榕庄酒店自开业以来已从竞争市场中其他酒店那里截获了部分市场份额；与此同276、时，天域度假酒店由于 2005 年年底启动2 期工程，新增了 400 间客房，因此丧失了一部分市场份额，客房供给的急剧增加，导致该酒店客房住宿率水平下降。值得关注是，皇冠假日酒店由于非滨海的位置，因此在住宿率和平均房价方面的表现都不太理想。因此，与位于海边的假日酒店实现的客房收益指数相仿（如果不是更低的话）。房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 104 12.3 拟建度假酒店渗透率水平预测拟建度假酒店渗透率水平预测 基于我们对市场和项目地点/项目特征的分析，我们认为，为了实现合理的市场渗透率水平，拟建度假酒店必须采用合适的定位及形277、象以有效区别于竞争市场中现有和拟建的酒店。此外，基于拟建度假酒店所具备的竞争优势（根据前文“项目地点分析”章节所述），我们分析了其在各客源市场的渗透率表现，并在此基础上对其稳定经营年份（运营三年之后）期间的渗透率水平进行了分析：稳定经营年份渗透率水平预测稳定经营年份渗透率水平预测 旅游散客旅游散客 团队团队 会议会议 整体水平整体水平 2013 1.20 0.20 0.40 0.76 2014 1.30 0.30 0.50 0.86 20151 1.40 0.40 0.60 0.96 2016 1.40 0.40 0.60 0.96 2017 1.40 0.40 0.60 0.96 1稳定经营278、年份 以上渗透率水平符合拟建度假酒店的定位、设施和房价水平。随着酒店经营日趋成熟，并在市场中树立起一定知名度，预计拟建度假酒店有望在运营第三年达到稳定经营水平。预计市场渗透率水平预计市场渗透率水平 我们预计拟建度假酒店的整体住宿率水平有望得到以下积极因素支持：拟建度假酒店作为一座小型高档国际水准休闲度假酒店而享有的独特主题、概念、设计以及定位；高品质产品及设计本身应能诱导一些需求；委托一家国际酒店管理公司管理，拟建度假酒店将受益于其品牌知名度、服务水准和专业性管理，同时还可进入管理公司的国际销售和市场推广网络；作为是三亚最新的景区和度假区，海棠湾总体规划的开发重点将侧重于吸引游客到访海棠湾。另279、一方面，我们认为以下因素可能会限制拟建度假酒店的住宿率水平：高档市场定位难以吸引到高比例的低端团队游客，此类客源目前是海南酒店市场的需求主体，对于淡季期间填充客房起到了重要的作用；拟收取的高于市场平均值的房价可能将使得拟建度假酒店局限于面向一个精选的客源市场，导致住宿率相对较低；面临来自南海南岛三亚地区已规划的众多度假酒店的竞争。以下分析可以使我们更加详细地分析各需求市场，此外，也可以解释以上提及的各需求市场预期实现的渗透指数。房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 105 旅游散客需求旅游散客需求 基于我们建议的市场定位、导向以及280、设施配置，我们认为，拟建度假酒店对于旅游散客而言应是一个颇具吸引力的选择，凭借其独特的产品以及针对富有旅行经验的散客提供的更具吸引力的私密氛围，拟建度假酒店的业绩将超越市场平均水平。对此客源市场，我们概括如下：相比海南岛内大型传统且更显商业或团队导向的度假产品而言，拟建度假酒店的独特设计、广阔的景观美化、餐饮、Spa 及娱乐设施将为眼光独到且富有旅行经验的散客提供一个颇具吸引力的替代选择；拟建度假酒店的较小规模有望吸引一部分客源，此类需求期待着享有专属、私密氛围，而不是专注于大型团体或会议旅客的酒店；旅游散客预计将是拟建度假酒店的最高收益客源市场以及主要的客源来源；我们预计，国内需求大多来自长281、三角、珠三角和北京等地区新兴的中等收入阶层。此类旅客通常会寻找拥有独特概念的酒店入住，而非传统的度假酒店；我们预计，区域性需求大多来自包括香港、日本、韩国和台湾在内的游客；我们预测，旺季期间，旅游散客需求将十分旺盛，特别是在周末和公众假期期间。整体而言，我们预计拟建度假酒店在旅游散客市场中的渗透率水平将远高于海南现有高档国际酒店市场中的旅游散客客源市场平等份额。团队需求团队需求 尽管旅游团队客源的收益低于旅游散客客源，但十分主要的是，拟建度假酒店应在淡季期间吸引一些小型旅游团队，以确保维持一个合理的住宿率水平。但是，拟建度假酒店较小的规模以及所建议的定位不太可能吸引到到访海南的大型旅行团，此类282、客源通常对价格较为敏感，且经常会被那些可提供包价服务和协议房价的酒店所吸引。我们预计国内旅游团队客源的平均停留时间为 2晚，而远程国际客源的平均停留时间则为 3至 4天。住店会议需求住店会议需求 鉴于新增客房供给和新开发的会议/大型会议设施多为迎合会议需求市场，海南酒店市场目前的会议需求呈现出增长趋势。但是，由于拟建度假酒店的定位、小型规模以及地理位置，我们预计拟建度假酒店应能够吸引到少量的精选高级主管住店会议客源。对此类客源市场，我们概括如下：会议需求将主要来自中小型国内企业或者总部设在中国主要城市或海外的跨国公司；工作日和淡季期间锁定会议需求有望维持一定的住宿率水平；住店会议客源的收益将高283、于旅游团队客源；房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 106 此类客源市场的平均停留时间为 2至 4天。下表显示了拟建度假酒店运营首五年（2013年至 2017年）的预期住宿率水平：拟建度假酒店，预期各客源市场的市场渗透率水平，拟建度假酒店，预期各客源市场的市场渗透率水平，2013 年至年至 2017 年年 年份年份 旅游散客旅游散客 团体团体 住店会议整体水平市场住店会议整体水平市场 住宿率住宿率 拟建酒店住宿率拟建酒店住宿率 2013 1.20 0.20 0.40 0.76 58%44%2014 1.30 0.30 0.50 284、0.86 59%51%20151 1.40 0.40 0.60 0.96 60%58%2016 1.40 0.40 0.60 0.96 63%61%2017 1.40 0.40 0.60 0.96 63%61%1稳定经营年份 基于以上分析，我们预测，拟建度假酒店的绝大多数客人将是旅游散客，并有少量的住店会议及团队客源。下图显示了拟建度假酒店在稳定经营年份期间的客源构成：拟建度假酒店，稳定经营年份客源市场构成拟建度假酒店，稳定经营年份客源市场构成 Group10%Others1%MICE14%FIT75%12.4 平均房价水平预测平均房价水平预测 在预测拟建度假酒店的平均房价时，我们考虑了以下因285、素：酒店市场目前所实现的平均房价水平；随着新酒店加入市场，预计项目预测期间整体市场平均房价的走势；预计拟建度假酒店在各客源市场的平均房价潜力。鉴于拟建度假酒店的国际品牌及定位，我们认为其在所有客源市场中实现的平均房价应符合海南目前高档市场的水平，理由如下：假设拟建度假酒店将冠以国际酒店品牌经营；我们假设，拟建酒店将定位为市场高档酒店之一，预期其大多数客源将来自高收益旅游散客及少量住店会议团体；房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 107 假设海棠湾其他滨海的酒店开发项目（包括：希尔顿逸林酒店、康年国际酒店、菲尔蒙特酒店以及尚未确定286、的喜来登、至尊精选酒店）都将定位为五星级水准，这将提升海棠湾的形象，从而辅助拟建度假酒店的定位；拟建度假酒店的品牌、定位以及预期的服务水平，加之一系列餐饮设施和高品质娱乐设施应能够使其实现较高的房价收益；我们假设绝大多数客房都享有清晰、一览无余的海景，这将是关键性卖点。但是，我们在预测拟建度假酒店的房价水平时仍持谨慎态度，理由如下：尽管海南的房价每年都在稳步增长，但大批新增国际度假酒店供给涌入市场，可能会导致未来几年内出现“价格战”，将卖方市场转变成买方市场；预期客人还将在其他方面支付相当高的费用，这包括：机票、餐饮、娱乐及休闲活动；与海棠湾的其他酒店地点相比，项目地点缺乏独特的特征；与丽江或287、北京等地区不同，海南主要是国内客源的旅游目的地，相对缺乏吸引大量国际旅客的驱动力。尽管国内游客的购买力日益增强，相比国际游客，他们通常对价格更为敏感。预测拟建度假酒店的平均房价水平时，我们假设拟建度假酒店大约需要三年时间才可达到稳定经营水平。这是因为新酒店通常会在运营第一年提供开业折扣以吸引客源，并在运营的头几年内提供具备吸引力的房价以吸引商务和团队客户。考虑到这些因素，我们在稳定年份的房价预测基础之上，对运营第一年和第二年应用了一定的折扣率。考虑到上述因素，我们对稳定经营年份期间的平均房价预测如下：拟建酒店平均房价预测拟建酒店平均房价预测 客房类型客房类型 平均房价平均房价 比例比例 平均房288、价贡献率平均房价贡献率 旅游散客 1,600 76%1,208 团队 1,120 10%107 住店会议 1,440 14%197 其他 1,120 1%14 合计合计/平均平均 1,5251 1 四舍五入 房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 108 12.5 业绩总结业绩总结 我们预测，拟建度假酒店运营头 5 年的客房住宿率、平均房价以及相应的平均每间房收益水平如下表所示：拟建度假酒店，整体业绩水平预测，拟建度假酒店，整体业绩水平预测，2013 年至年至 2017 年年 年份年份 住宿率住宿率 平均房价房价折扣考虑通胀后平均房289、价房价折扣考虑通胀后 的平均房价的平均房价 考虑通胀后的考虑通胀后的 平均每间房收益平均每间房收益2013 44%1,373 10%1,591 703 2014 51%1,449 5%1,730 875 20151 58%1,525-1,876 1,085 2016 61%1,525-1,932 1,173 2017 61%1,525-1,990 1,209 1 稳定经营年份 房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 109 13 经营预测经营预测 我们准备了拟建酒店 2013 年 1 月 1 日（预计拟建酒店竣工日期）起未来 10 290、年的现金流量报表。预期的财务分析是根据海南现有度假酒店之经营状况而得到的。我们对酒店固定和变动成本的假设主要基于酒店业标准、以及浩华在此行业所积累的长达 20 年的项目顾问经验。我们并不能保证报告里所体现的预期经营和财务测算一定会实现，也不暗示或有意提供任何保证。但是，根据拟建度假酒店的特征、位置及在海南酒店市场中预期所处的竞争地位，同时注重持续推行积极的管理和市场策略，并有效控制各项成本和费用，我们认为，这些预测应该是较为合理的。以下章节主要说明我们所作的预期财务分析。除非特别指出，下文中提到的所有数据均以 2008年人民币的固定价值为基准。13.1 固定和变动成本固定和变动成本 我们所做的291、营运现金流量预测是基于拟建酒店未来的固定和变动成本将按照以下比例执行。固定成本指的是酒店费用中不会随客房住宿率变化而变化的那一部分，此类固定成本通常包括全职员工的工资费用；而变动成本指的是客人租用客房时在房间内使用设施和服务的成本。由于固定成本的存在，预计拟建酒店运营头两年的利润率会比较低。下表概览了我们针对拟建酒店各项固定和变动成本所作的假设：固定和变动费用比例假设固定和变动费用比例假设 费用费用 固定固定 变动变动 客房 人工费用 60%40%客房 其他费用 25%75%餐饮 人工费用 60%40%餐饮 其他费用 60%40%水疗 人工费用 70%30%水疗 其他费用 25%75%小型营运292、部门 人工费用 40%60%小型营运部门 其他费用 40%60%行政及后勤部门 人工费用 90%10%行政及后勤部门 其他费用 60%40%市场推广 人工费用 80%20%市场推广 其他费用 60%40%能源 70%30%物业运营和维保 人工费用 90%10%物业运营和维保 其他费用 90%10%房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 110 13.2 定义定义 我们在营运现预测中所的各项收入和费用定义如下：客房人工费用包括客房部员工、前台和一般服务人员的工资成本和相关福利支出。客房部其他费用包括客人和纸张供给、佣金、洗衣、布草、干293、洗及其他维护客房和公共区域所需的成本。餐饮收入包括来自所有餐饮场所、酒廊、送餐服务和宴会经营的收入。餐饮部其他费用包括瓷器、玻璃器皿、银器、布草、存货、制服、印刷、文具等各项支出及其他开支。Spa 收入包括提供理疗服务和商品销售所得的收入。费用包括该部门所出售/使用物品的成本、人员工资和相关福利支出、以及其他费用支出。假设 Spa和健身俱乐部将由拟建酒店统一管理。小型营运部门收入包括来自电信、客衣洗涤、健身俱乐部等部门的销售收入。这些部门的费用包括人员工资和相关费用、销售成本及其他开支。租金和其他收入包括商业场地租金（含转让）及未列在其他任何部门所得的各项收入。行政及后勤部门开支包括行政及后勤294、人员的工资、信用卡转账手续费、一般责任险、数据处理费用、会计和法律顾问费及其他运营开支。市场推广费用包括营销人员的工资成本、广告、促销、公关活动所需的成本及其他开支。能源费用包括电、燃料、水和废物处理的成本。物业营运和维保其他费用包括维保人员工资、维保服务外包所需的费用、以及维护和保养拟建度假酒店所需的各项物资成本。房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 111 13.3 营运现金流预测假设营运现金流预测假设 我们在预测拟建度假酒店各项收入和费用时所作的假设如下表所示：营运现金流预测各项财务指标假设，稳定经营年份（单位：人民币）营运295、现金流预测各项财务指标假设，稳定经营年份（单位：人民币）收入收入/费用分类费用分类 可资比较酒店可资比较酒店 指标范围指标范围 拟建拟建 度假酒店度假酒店 客房客房 人工费用 每一出租客房 RMB 41-141 RMB 80 其他费用 客房收入的%6-17%10%餐饮餐饮 食品收入 每一出租客房 RMB 267-543 RMB 625 饮品收入 食品收入的%10.4-25.5%25%其他餐饮收入 餐饮收入的%7.4-14.6%10%食品成本 食品收入的%29-41%35%饮品成本 饮品收入的%18-24%20%人工费用 餐饮收入的%19-39%23%其他费用 餐饮收入的%6-15%10%水疗中296、心水疗中心 收入 每一出租客房 RMB 19 -96 RMB 75 成本 水疗中心收入的%40-95%65%小型营运部门小型营运部门 收入 每一出租客房 RMB 7-66 RMB 30 成本 小型营运部门收入的%55-100%60%租金及其他收入租金及其他收入 总额 总收入的%0-13%2%行政及后勤行政及后勤 人工费用 总额（千元）3,176-12,790 RMB 6,000 其他费用 总收入的%1.4-7.6%2%销售及市场推广销售及市场推广 人工费用 总额（千元）782-4,424 RMB 2,000 其他费用 总收入的%1.6-4.4%2%物业营运和维保物业营运和维保 人工费用 总额（297、千元）1,003-3,435 RMB 1,700 其他费用 总收入的%1.8-1.5%1.5%能源能源 总额 每一可供客房 22,500-30,000 RMB 27,000 物业税物业税 总额 总收入的%1-3%2%管理费用管理费用 基本管理费 总收入的%2%奖金 总经营毛利的%8%储备基金 总收入的%1-4%1-4%资料来源：浩华管理顾问公司（2009年中国饭店业务统计）房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 112 基于以上各项收入及费用假设，拟建度假酒店运营首 10 年的息、税前收益（扣除利息、税收、折旧和偿债前收益，EBIT298、DA）如下表所示：拟建度假酒店总收入和息、税前收益预测，拟建度假酒店总收入和息、税前收益预测，2013 年至年至 2022 年年 年份年份 总收入总收入（人民币：千元）（人民币：千元）息、税前收益息、税前收益（人民币：千元）（人民币：千元）息、税前收益息、税前收益 占总收入比例占总收入比例 2013 110,108 30,731 28%2014 134,035 44,128 33%2015 162,972 60,393 37%2016 176,255 65,585 37%2017 181,542 67,552 37%2018 186,988 69,579 37%2019 192,598 71,299、666 37%2020 198,376 73,816 37%2021 204,327 76,031 37%2022 210,457 78,312 37%房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 113 14 投资回报分析投资回报分析 以下章节，我们主要评估拟建酒店项目的财务可行性。14.1 投资费用假设投资费用假设 我们使用了不同范围的建设成本，以相应地测算拟建酒店项目所需的总开发成本，如下表所示：拟建度假酒店，预期成本假设拟建度假酒店，预期成本假设 建设成本建设成本 拟建度假酒店拟建度假酒店 建设成本 客房数 250 总建筑面积（平300、方米）31,647 每平方米造价（美元）1,315 每平方米造价（人民币）8,942 估计占地面积（平方米）79,117 开业运营设施设备（美元/每房间）10,000 开业前资金（美元/每房间）10,000 运营资金（美元/每房间）866,790 总开发成本（美元）总开发成本（美元）50,811,646 总开发成本（人民币）总开发成本（人民币）345,519,195 总开发成本（美元总开发成本（美元/每间房）每间房）203,247 总开发成本（人民币总开发成本（人民币/每间房）每间房）1,382,077 应注意的是，以上预测是基于酒店业标准造价统计信息。我们无法提供精确的精确的建设成本细目分类301、，主要是考虑到我们并非一家专业估算行。因此，我们强烈建议项目业主聘请一家类似的公司，以获取有关建造成本方面精确、详细的分析。我们对项目建造费用的估测是基于威灵谢公司（Davis Langdon&Seah International-DLS）公布的酒店行业标准造价统计信息（即2009年第三季度中国和香港酒店行业造价信息统计手册）。该手册提供了在中国开发三星级和五星级酒店的造价预测（包括家具、固定装置和设备成本）。考虑到相似性，我们在预测拟建度假酒店的建设成本时，主要基于该手册中所提供的在广州/深圳开发星级酒店的造价预测。根据威灵谢公司公布的数据，在广州/深圳开发一座三星级酒店的造价为每平方米 8302、65 美元；开发一座五星级酒店的造价为每平方米 1,315 美元。我们假设，鉴于拟建度假酒店的五星级定位，假设拟建度假酒店的建设成本为 1,315美元/每平方米。房市金碟 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 114 此外，我们预测，拟建度假酒店的软成本或顾问费约占项目预期总造价的 8%。另外，根据所建议的设施标准和品质，我们假设营运设施/设备成本和开业前支出为每间房 10,000美元。最后，我们假设，营运资金相当于酒店一个月的运营支出。14.2 项目财务假设项目财务假设 内部回报率分析主要基于以下假设：2010 年分摊项目总开发成本的 1303、0%，2011 年和 2012 年各分摊项目总开发成本的 45%；资本化率为 10%；假设拟建酒店所获得的现金流均为税前收益；假设拟建酒店的投资全部为自有投资。14.3 财务分析财务分析 基于以上，拟建酒店的内部回报率和回收年限如下表所示：拟建酒店，内部回报率和回收年限（未考虑地价成本）拟建酒店，内部回报率和回收年限（未考虑地价成本）拟建度假酒店拟建度假酒店 税前内部回报率（不含地价成本）18.9%回收年份 2019 回收年限 7 年 如果将项目业主购得的土地成本（每亩人民币 330 万元）以及占地面积（基于 0.4 的容积率估算得出 78,856 平方米或 118 亩）考虑在内，拟建酒店的内304、部回报率和回收年限如下表所示：拟建酒店，内部回报率和回收年限（包括地价成本）拟建酒店，内部回报率和回收年限（包括地价成本）拟建度假酒店拟建度假酒店 税前内部回报率（包含地价成本）7.3%回收年份 2024 回收年限 12 年 房市金碟 Page 1 中国经济概览中国经济概览 国内生产总值增长国内生产总值增长 2007 年，中国国内生产总值增长 13%，创 13 年来历史新高。增长的主要驱动力来自出口的迅猛增长以及国内需求的强劲发展。为防止经济过热，中国政府实施了一系列“降温”措施，如：提高利率、降低出口退税、对某些产品征收出口关税等。在全球经济衰退的大环境下，这一系列举措导致国内生产总值增长速305、度连续 6 个季度出现下滑，2008 年第四季度国内生产总值增长率为 6.8%。这也是中国自 2003 年第二季度以来季度国内生产总值增长率的最低值。尽管如此，2008 年国内生产总值增长率仍然达到9%，与其他经济体相比，增长势头相对强劲。作为全球第三大经济体，中国国内生产总值增长率的下滑很大程度上是由于外贸出口萎缩及国内需求疲软造成。鉴于全球经济形势持续恶化以及中国对国际贸易相对较高的依赖性，预计中国经济将在 2009年第一季度继续减速。众多权威机构预测，在全球经济前景尚不明朗的情况下，未来一至两年中国国内生产总值增长率可能维持在 5.5%到8%之间。渣打银行和世界银行预测中国 2009 年306、的国内生产总值增长率分别为 6.8%和 7.5%。中国政府对于 2009年国内生产总值增长率目标为 8%。国内生产总值实际增长水平国内生产总值实际增长水平 9.7%10.0%10.1%10.4%11.1%13.0%9.0%6.8%6.0%7.0%8.0%9.0%10.0%11.0%12.0%13.0%14.0%20022003200420052006200720082009F 资料来源：http:/ 为应对全球金融危机，中国政府于 2008 年 11 月宣布实施总价值高达人民币 4 万亿元（约合 5,860 亿美元）的经济刺激复苏计划。全部资金相当于 2008 年中国国内生产总值的 14%，该307、笔资金将于 2010 年底前用于基础设施建设、低收入人群住房保障、社会福利、教育、医疗、灾害救济以及灾后重建工作（用于 2008年 5月遭受地震灾害的四川省部分灾区）。包括减免税收、贴补和放松贷款在内的其他辅助措施也将会用于帮助经济复苏。除了财政政策以外，中国政府预计将继续使用货币工具刺激经济。中国央行已经开始实施“适度宽松的货币政策”帮助、支持中小企业的发展。2008年 9月，银行利率 6年来首次下调。在接下来的 3 个月里，银行利率 4 次下调，2008 年 12 月贷款利率下调至 5.31%，中国政府试图以此刺激经济、鼓励投资。在全球经济衰退的前提下，以往作为主要经济增长点的外商投资和出308、口贸易逐步萎缩。随着近期一系列宏观经济政策的实施，中国政府希望能够刺激国内消费和减少对传统经济增长驱动力的依赖。这一目标也与中国政府制定的“第十一个五年规划”中“建立更为平衡的经济结构”相一致。然而，在未来前景尚不明朗的情况下，前路未必是一片坦途。由于中国经济结构在很大程度上依赖于出口和投资，部分权威机构对经济刺激政策应对周期性经济低迷的有效性提出质疑。就国内而言，中国政府必须面对建筑业和出口制造业活动大幅减少所引发失业率上升的问题。工厂关闭造成外来务工人员失业人数上升，这可能对社会和政治稳定造成一定的威胁。由于民众收入减少、担忧失业和一些企业破产，扩大内需变得十分困难。Intercedent309、 Asia 预测国内消费增长率将由 2008 年的9%降到 2009年的 4%至 5%。尽管如此，大多数权威机构预计宏观经济政策的刺激效应将会在 2009 年第二季度开始体现，小幅度的经济复苏也将于 2009年中期开始出现。外汇外汇 近年来，中国巨大的贸易顺差已导致政治层面的紧张，美国以及欧盟要求人民币加快升值速度、抑制贸易顺差的呼声持续高涨。尤其是 2007 年，尽管中国政府允许人民币兑美元汇率上升至 6.9（以名义价格），但是贸易顺差仍然高达 2,620 亿美元，上涨 47.7%，再创历史新高。然而，鉴于货币升值对出口存在的负面效应，中国政府仍不情愿看到人民币升值过快，至少不是以美国和欧盟310、所期望的速度升值。中国政府始终强调需要采用渐进的、有控制的方式实现人民币升值。房市金碟 中国经济概览 第 2 页 美元兑换人民币汇率美元兑换人民币汇率 8.288.27.977.616.987.256.56.76.97.17.37.57.77.98.18.38.5200420052006200720082009F 资料来源：Intercedent Asia;O 2008 年中，人民币兑换美元汇率最高曾经升至 1 美元兑换6.98 元人民币。但是在 2008 年底，中国政府大幅度降低人民币升值步伐。在全球需求减弱、出口萎缩的背景下，中国政府面临着出口企业希望人民币贬值的压力。另一方面，尽管出口有311、所下降，但是进口增长下降幅度更大，导致中国贸易顺差在 2008 年 10 月和 11 月连创历史新高。此外，中国政府还需要保持人民币价值以达到刺激国内消费的目的。2009 年 1 月，中国央行宣布将维持人民币价值处于一定合理的水平，提高外汇兑换汇率的灵活性。据估计，2009 年人民币兑换美元利率将稳定在 7：1 的水平上。根据中国外汇管理总局的资料显示，2008 年中国外汇储备增长了 27.3%，达 1.95 万亿美元。尽管外汇储备有所上涨，但是增长幅度为 2001年以来最小值。然而，中国外汇储备仍然位居全球之首，高于 2007 年底 1.53 万亿美元的外汇储备水平。一些经济学家认为，经济疲312、软将导致资金外流。他们预测，在预期人民币贬值及贸易顺差缩小的影响下，2009 年上半年中国外汇储备增长率将继续保持下滑趋势。外汇储备，外汇储备，1998 年至年至 2008 年（美元，万亿）年（美元，万亿）155 166 212 286 403 610 819 1,066 1,528 1,946 05001,0001,5002,0002,5001999200020012002200320042005200620072008 资料来源：中国外汇管理局 外商直接投资外商直接投资 2008 年，持续增长的外商直接投资成为中国经济增长的一个主要动力。然而，有迹象表明，流入资本逐步减少。根据商务部的资料313、显示，2008 年，中国共批准了 27,514 项外资投资项目，而 2007年批准外商投资项目数量为 37,888项。2008年外商直接投资达 924 亿美元，较去年同期增长了 23.6%，与上半年 45.6%的增长水平相比，增长率大幅下滑，表明增长速度大大放缓。大部分新增外商直接投资涌入服务业产业，2008 年共计吸引 380 亿美元，增长 24%。与相对发达的华东地区相比，中国西部和华中地区吸引外商投资相对较多。以上统计数据表明，尽管全球经济形势不明朗，但对外商直接投资而言，中国仍然是一个颇具吸引力的市场。一直以来，外商投资都被中国廉价的劳动力成本和强劲增长的国内需求市场所吸引。但是与以往314、投资劳动密集型和低价值领域不同，外资企业也开始逐渐倾向于高科技和高价值产业。外商投资来源地主要包括香港、韩国、日本、新加坡、美国和台湾。在全球金融危机和中国政府对抗投机资本流入的影响下，近期外商直接投资出现下滑。2009 年，由于外国企业暂停在华投资计划，资金撤回本国，预计外商直接投资将持续下滑。下表显示的是 1999 年至 2008 年期间，中国实际利用的外商投资额：中国实际利用的外商直接投资（美元，中国实际利用的外商直接投资（美元，10 亿）亿）4041465354616069759201020304050607080901001999200020012002200320042005200315、620072008 资料来源：对外贸易经济合作部，商务部 房市金碟 中国经济概览 第 3 页 消费者物价指数及通胀率消费者物价指数及通胀率 根据国家统计局资料，2008 年中国消费者物价指数上涨6%，为 11年来最高值。同时，该机构预测 2009年物价指数将下降至 3%以内。以下图表显示 1998年至 2008年间的消费者物价指数：消费者物价指数消费者物价指数-1.40.40.7-0.81.23.91.81.54.85.9-2.0-1.00.01.02.03.04.05.06.07.01999200020012002200320042005200620072008 资料来源： 备注：F:预测值316、 2007 年至 2008 年期间上涨的通货膨胀率（通胀率）主要是因全球油价及谷物价格上涨、国内某些商品（如：猪肉）的价格压力、持续上涨的房价以及银行系统流动性过剩所致。2008 年 2 月，全国 21 个省份遭遇恶劣天气，农作物毁损、交通运输堵塞，通货膨胀率一度高达 8.7%。2008 年前 4 个月的消费者物价指数上涨 8%，5 月份降至7.7%。2008年后 8个月消费者物价指数呈现持续下滑的趋势，12月降至 1.2%，创下 23个月来历史新低。在食品价格稳定以及全球油价和商品价格下降的综合作用下，通货膨胀率逐步下调。2008 年 11 月，用于衡量商品出厂价格的生产者物价指数增长率降至317、 2%。在商业不景气的环境下，因生产原材料囤积导致商品出厂价格疲软。美林银行预测消费者物价指数将继续下滑，并且在 2009 年 2月成为负值。随着消费者物价指数的迅速下滑，央行将有余地实施“适度放宽”的货币政策，降低利率鼓励消费。旅游业旅游业 出境旅游 过去 10 年，中国出境旅游市场历经显著增长，因私出境旅游游客数量占出境旅游市场总量的 80%。过去 4 年间，随着越来越多的国家被列为中国公民自费旅游目的地国家，加之中国经济快速增长，因私出境旅游市场蓬勃发展。2008 年，尽管全球经济下滑，但是预计中国出境旅游游客数量将达到 4,600 万人次左右，成为亚洲最大的出境旅游市场。与2007 年318、相比，2008 年出境游客数量的增长率将达到 12%，低于 2007 年 17%增长水平。2009 年，预计中国出境旅游游客数量增长 9%，达到 5 千万人次。下表显示的是中国 1999 年至2008年期间，因私出境游客数量的历史发展趋势：出境游客数量（百万）出境游客数量（百万）9101217202931354146051015202530354045501999200020012002200320042005200620072008 资料来源：China National Tourism Administration 联合国世界旅游组织预计，中国出境旅游人数有望在 2020 年达到 1 亿人319、次，而中国国家旅游局则认为该项指标有望提前 3年于 2017年实现。国内旅游 与中国国际旅游业快速增长的趋势相同，国内旅游也持续保持增长势态，过去 10 年间，市场规模扩大了一倍以上。根据中国官方资料显示，中国是目前世界上最大的国内旅游市场。2008 年，国内游客数量增长 6%，达到 17 亿人次。但与 2007年 16%的增长率相比，2008 年出现大幅滑落。下表显示的是1999年至 2008年期间，中国国内游客数量历史趋势：房市金碟 中国经济概览 第 4 页 中国国内游客数量（百万人次）中国国内游客数量（百万人次）7197407848788701,1001,2121,3901,6101,7320、006007509001,0501,2001,3501,5001,6501,8001999200020012002200320042005200620072008 资料来源：中国国家旅游局 以往的国内旅游多集中于三个“黄金周”：“五一劳动节”、“十一国庆节”和中国农历新年。始于 1999 年的此项国家假期制度对中国旅游业产生了惊人的积极影响，但是也有批评人士指出，这种假期制度造成主要旅游线路在假期期间出现人多混乱的现象。基于此，2007 年 11 月，国家宣布缩短“五一黄金周”，由单日公共假日所取代，包括：劳动节、清明节、端午节以及中秋节。在新假期制度下，全年公共假日由 10 天增至11 天。321、由于 2008 年是新假期制度执行的第一年，其对国内旅游的整体影响尚不明确。但是据报道，5 月 1 日到 3日期间，共有 894 万人次到访被纳入统计分析的 119 个旅游景点，相比去年同期下降了 24.5%。同时观察显示，劳动节假期的长线旅游游客数量萎缩，中、短途游客增多。另一方面，2008 年“十一黄金周”期间的国内游客数量上涨 22%，达到 1.78 亿人次。另外，该“黄金周”期间的旅游收入增长 24%，达到人民币 796 亿元。同样，奥运会举办城市，尤其是北京在“十一黄金周”期间成为旅游热点城市，接待大量参观游客。入境旅游 2008 年，中国入境旅游市场受到一系列事件的负面影响，如：西322、藏骚乱、奥运火炬传递受阻、四川地震、奥运会前签证限制以及全球经济形势严峻。此外，奶粉污染事件也对中国食品安全标准的公开、公信原则造成了负面影响。受以上因素综合影响，2008 年中国共接待入境游客 1.3 亿人次（含香港、澳门、台湾同胞），低于 2007 年 1.32 亿人次。2008 年，到访的外国人游客大约为 2,400 万人，仅占入境游客的 18%。尽管中国仍然是世界上最大的旅游目的地国家，但是入境旅游人数自 2003 年以来首次出现下滑。中国国家旅游局预测，2009 年入境旅游人数将上涨1.5%，达到 1.32亿人次。下表显示的是国际到访游客历年来的增长情况：国际到访游客数量（百万）国际323、到访游客数量（百万）资料来源：中国国家旅游局 备注：HK,Macau&Taiwan:香港、澳门、台湾 Others:其他 就客源构成而言，截止到 2008 年 11 月的数据显示，旅游休闲客源占到访游客总量的 50%，其次是商务客源，为 23%。按到访目的划分的国际游客，按到访目的划分的国际游客，2008 年年 1 月至月至 11 月月 Leisure50%Business23%Worker&Crew10%Others17%资料来源：中国国家旅游局 备注：Business：商务客源；Leisure:旅游休闲客源 Worker&crew:外籍员工及航班机组人员；Others：其它客源 2008 324、年 1 月至 11 月，港、澳、台的国际游客大约为 9,600 万人次，其余 2,300 万游客来自其他国家，他们在中国大陆的停留时间至少为一晚。2008 年前 11 个月，在中国 10 大客源国中，香港、澳门和台湾三地的游客数量合计占到 88%。除此之外，韩国再次超越日本成为中国最大的国际客源供给国。根据中国国家旅游局的资料显示，2008 年，除香港和俄罗斯外的其他主要客源国游客数量都经历了衰退。尤其是日本和韩国的游客数量增长出现两位数的下滑。房市金碟 中国经济概览 第 5 页 中国中国 10 大客源国，大客源国，2008 年年 1 月至月至 11 月月 Hong Kong65%Macau1325、9%Taiwan4%Korea3%Japan3%Russia2%U.S.A1%Malaysia1%Singapore1%Philippines1%资料来源：中国国家旅游局 备注：Korea:韩国；Japan：日本；Russia:俄罗斯；USA:美国 Malaysia:马来西亚；Singapore:新加坡；Philippines:菲律宾 HongKong:香港；Macau:澳门；Taiwan:台湾 以下为除港、澳、台以外的 10大客源国构成：除港澳台外国际游客，除港澳台外国际游客，2008 年年 1 月至月至 11 月月 Korea24%Japan20%Russia19%U.S.A11%Mala326、ysia6%Singapore5%Philippines5%Mongolia4%Australia3%U.K.3%资料来源：中国国家旅游局 备注：Korea:韩国；Japan：日本；Russia:俄罗斯；USA:美国 Malaysia:马来西亚；Singapore:新加坡；Philippines:菲律宾 Mongolia：蒙古；泰国；Australia：澳大利亚；UK:英国 2008 年中国北京举办了第 29 届夏季奥运会（8 月 8 日至24 日）和第 13 届残奥会（9 月 6 日至 17 日）。中国国家旅游局曾经预测，凭借奥运会的举办，该年中国国际到访游客数量有望增加至 470 万人次，327、相应的旅游收入将达到37 亿美元。由于奥运会前实行了严格的安全保障措施和新的签证制度，使得游客和商务人士更加难以进入中国，最终导致该预测并未实现。然而，2008 年奥运会的举办将给中国带来一个绝好的机会向世界展示其发展状况，同时迎接许多对中国原本并不熟悉的外国游客。长远而言，这有助于刺激入境旅游市场。联合国旅游组织预计，中国将在 2020 年成为世界最大、也是最受欢迎的旅游目的地，该组织同时预测中国将在 2010年接待入境游客 1.37亿人次。房市金碟 Proposed Haitang Bay Site 11-Small Hotel海棠湾拟建酒店投资海棠湾拟建酒店投资Statement Of 328、Estimated Cash Flow From Operations Before Debt Service&Taxes扣除贷款和所得税前的现金流量分析扣除贷款和所得税前的现金流量分析(Expressed In Thousands Of Current RMB)（单位：人民币（单位：人民币1,000元）元）2013201420152016201720182019202020212022 AMOUNTRATIO AMOUNTRATIO AMOUNTRATIO AMOUNTRATIO AMOUNTRATIO AMOUNT AMOUNT AMOUNT AMOUNT AMOUNTRooms客房数量2329、50250250250250250250250250250Occupancy%住宿率44%51%58%61%61%61%61%61%61%61%Average Room Rate平均房价1,5911,7301,8761,9321,99020502111217522402307REVENUES部门收入部门收入ROOMS客房部64,16858.3%79,81559.5%98,99060.7%107,05860.7%110,27060.7%113,578116,985120,495124,109127,833FOOD AND BEVERAGE餐饮部39,81236.2%46,91435.0%55,2330、7533.9%59,78033.9%61,57433.9%63,42165,32467,28369,30271,381SPA&HEALTH CLUBSpa&健身部门3,4423.1%4,0563.0%4,7792.9%5,1692.9%5,3242.9%5,4845,6485,8185,9926,172OTHER OPERATED DEPARTMENT其他营运部门1,4031.3%1,6531.2%1,9471.2%2,1061.2%2,1691.2%2,2342,3012,3702,4412,515RENTALS&OTHER INCOME租金及其他1,2831.2%1,5961.2%1,98331、01.2%2,1411.2%2,2051.2%2,2722,3402,4102,4822,557TOTAL合计合计110,108100%134,035100%162,972100%176,255100%181,542100%186,988192,598198,376204,327210,457 DEPARTMENTAL COSTS AND EXP 部分支出部分支出ROOMS客房部12,37619.3%13,76317.2%15,37115.5%16,32215.2%16,81215.2%17,31617,83518,37018,92219,489FOOD AND BEVERAGE餐饮部27,7332、0469.6%31,03966.2%34,91763.2%37,17162.2%38,28662.2%39,43540,61841,83643,09144,384SPA&HEALTH CLUBSpa&健身部门2,64676.9%2,89671.4%3,18366.6%3,36065.0%3,46165.0%3,5643,6713,7823,8954,012OTHER OPERATED DEPARTMENT其他营运部门91565.2%1,03862.8%1,18260.7%1,26460.0%1,30260.0%1,3411,3811,4221,4651,509TOTAL合计合计43,64239333、.6%48,73636.4%54,65333.5%58,11633.0%59,86033.0%61,65663,50565,41067,37369,394TOTAL DEPARTMENTAL PROFIT(部门利润（亏损部门利润（亏损）66,46660.4%85,29963.6%108,31966.5%118,13867.0%121,68267.0%125,333129,093132,966136,955141,063UNDISTRIBUTED OPER.EXPENSE未分配经营开支未分配经营开支ADMINISTRATIVE AND GENERAL 行政及一般开支9,6418.8%10,1457.6%10,7016.6%11,1266.3%11,4596.3%11,80312,15712,52212,89813,285MARKETING市场运营5,6255.1%5,8884.4%6,176