1、 拟建度假酒店项目拟建度假酒店项目 市场及财务可行性研究市场及财务可行性研究 中国海南三亚龙沐湾中国海南三亚龙沐湾 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 2009 年年 3 月月 目录目录 1 报告摘要报告摘要 7 2 介绍介绍 15 2.1 业主背景业主背景 15 2.2 项目背景项目背景 15 2.3 研究目标研究目标 16 2.4 服务范围服务范围 16 2.5 主要假设主要假设 17 2.6 主要的市场风险因素主要的市场风险因素 18 3 海南省概况海南省概况 21 3.1 介绍介绍 21 3.2 整体经济环境整体经济环境 22 3.3 海南旅游海南旅游2、 24 3.4 三亚旅游三亚旅游 26 3.5 季节性季节性 29 3.6 交通交通 29 3.7 气候气候 33 4 项目地点分析项目地点分析 34 4.1 项目地点位置项目地点位置 34 4.2 龙沐湾地形龙沐湾地形 37 4.3 周边环境，景观和可见度周边环境，景观和可见度 39 4.4 交通交通 43 4.5 项目地点优劣势总结项目地点优劣势总结 44 4.6 结论结论 45 5 度假酒店市场概览度假酒店市场概览 46 5.1 三亚湾三亚湾 46 5.2 大东海大东海 53 5.3 亚龙湾亚龙湾 58 5.4 三大度假区比较三大度假区比较 67 6 未来度假区未来度假区 71 6.1 3、海棠湾海棠湾 71 6.2 土福湾土福湾 76 6.3 清水湾清水湾 79 6.4 香水湾香水湾 81 6.5 石梅湾石梅湾 83 6.6 神州半岛神州半岛 84 6.7 太阳湾太阳湾 85 6.8 其它海湾其它海湾 86 7 市场前景市场前景 88 7.1 客房供给增长预测客房供给增长预测 88 7.2 客房需求增长预测客房需求增长预测 90 7.3 市场住宿率水平预测市场住宿率水平预测 94 7.4 前景概述前景概述 94 8 龙沐湾酒店开发龙沐湾酒店开发 96 8.1 酒店群酒店群 96 8.2 酒店开发策略酒店开发策略 98 8.3 开发策略开发策略 101 9 设施建议设施建议 1 4、期期 105 9.1 市场定位和概念市场定位和概念 105 9.2 客房客房 107 9.3 餐饮设施餐饮设施 115 9.4 宴会和会议设施宴会和会议设施 119 9.5 SPA设施设施 122 9.6 娱乐设施娱乐设施 124 9.7 其他设计建议其他设计建议 127 10 设施建议设施建议 2 期和期和 3 期期 128 10.1 市场定位和概念市场定位和概念 128 10.2 客房客房 129 10.3 餐饮设施餐饮设施 131 10.4 宴会和会议设施宴会和会议设施 132 10.5 SPA 设施设施 133 10.6 娱乐设施娱乐设施 133 11 酒店的可持续发展酒店的可持续发展5、 135 11.1 地块评估地块评估 136 11.2 设计策略设计策略 137 11.3 能源减排能源减排 138 11.4 废弃物品管理废弃物品管理 139 11.5 水资源的保护水资源的保护 139 11.6 源头控制源头控制 140 11.7 客人的参与客人的参与 140 11.8 结论结论 141 11.9 有用的资源有用的资源 141 12 预计使用率水平和平均房价预计使用率水平和平均房价 142 12.1 研究方法研究方法 142 12.2 研究方法研究方法 142 12.3 拟建度假酒店渗透率水平预测拟建度假酒店渗透率水平预测 145 12.4 平均房价水平预测平均房价水平预测6、 150 12.5 业绩总结业绩总结 153 12.6 后续阶段开发的拟建度假酒店的平均房价水平后续阶段开发的拟建度假酒店的平均房价水平 153 13 营运现金流量预测营运现金流量预测 157 13.1 固定和变动成本固定和变动成本 157 13.2 定义定义 158 13.3 营运现金流预测假设营运现金流预测假设 159 13.4 利息、税收、折旧和偿债前收益总结利息、税收、折旧和偿债前收益总结 160 14 投资分析投资分析 161 14.1 投资费用假设投资费用假设 161 14.2 投资分析投资分析 162 附件附件 I-设施规划设施规划 附件附件 II-10 年现金流量预测年现金流量7、预测 附件附件 III-投资分析投资分析 20/F Central Plaza 18 Harbour Road Hong Kong Tel(852)2524-6073 Fax(852)2845-2008 www.horwathHTL.com hongkonghorwathHTL.com 浩华管理顾问公司 香港港湾道 18号中环广场 20楼 电话:(852)2524 6073 传真:(852)2845 2008 电邮:hongkonghorwathHTL.com 网址:www.horwathHTL.com 2009年 3月 18日 陈鼎元先生 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 中国三亚市榆亚路8、 167号迎宾楼 邮编：572021 尊敬的陈先生，依照我们 2008 年 7 月 2 日签署的合约，以下附上龙沐湾拟建酒店项目市场及财务可行性研究（中国海南），其中涵盖了我们的研究成果和结论。为进行此市场研究，我们访问了海南酒店业业内人士，我们探讨了经济和旅游形势和酒店竞争市场状况，以预测酒店市场未来可能的需求和供给发展趋势。本报告包括我们的研究和分析的结果、对项目地点和周边地区是否适宜开发酒店项目的考察、以及对拟建项目的未来运营业绩的预测。该报告涵盖的所有信息、预测和假设均是基于浩华在 2008 年 8 月之前能够获得的资料和依据，其来源在本报告相应的章节中均已提及。基于浩华所进行的市场调9、研，并在此基础上所做出的假设和估计，报告预测了拟建酒店未来 10 年运营期间设施使用率水平。同时，基于设施使用率的预测，以及浩华在类似市场中获得的可比较酒店的数据资料，我们推算得出拟建度假酒店的现金流量。该报告中所预测和测算的设施使用率水平和现金流量分析在未来有可能无法实现，这是因为，在本报告出具之后，未来市场和环境都可能发生一系列的变化，而某些特殊或者突发事件也可能发生，在研究阶段或者报告撰写阶段，我们无法完全预测这些情况的变化，或者做出相应的假设。研究报告中，各项预测和假设所涵盖的年份里，未来真实的情况可能会和我们目前的预测有所不同，而且可能是重大的不同。此外，酒店未来真实的经营状况还有赖10、于未来管理团队的绩效水平、未来营销策略的成败与否，以及其他管理上的行为，我们也在此声明，浩华不对以上情况造成的真实业绩与报告预测的差异承担任何责任。我们的服务并不包括查核能源短缺、法律和法规等对项目可能构成的影响，包括区位划区和其他法规、审批程序、移民政策和执照等。而且，我们也不对目前和未来的法律、环境和生态上的因素可能对项目构成的潜在影响负责。对该报告提交日期之后所发生的各种事件和环境的变化，我们不履行进一步更新的义务。但是如果有必要，我们可以就是否需要进行相应修改进行讨论。这份报告为贵公司内部使用所准备，报告中涵盖的信息高度机密。它可以呈递给贵公司为该项目所罗列的融资贷款机构以及潜在的投资11、方和合作伙伴。除非该报告以完整形式呈现或者贵公司得到浩华事先的书面许可，否则，该报告及报告中的任何内容均不允许转载至任何其他形式的报告、说明书、贷款材料或者其他协议及公文。代表浩华管理顾问公司 Nigel Summers Director龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 7页页 拟建度假酒店项目拟建度假酒店项目 市场及财务可行性研究市场及财务可行性研究 中国海南三亚中国海南三亚 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 2009 年年 312、 月月 1 报告摘要报告摘要 1.1 项目背景项目背景 项目业主正在海南西部海岸的乐东县龙沐湾开发一个名为“龙沐湾国际度假城”的综合项目。项目占地面积 5.46 平方公里，海岸线长 6.5 公里。在 2007 年 10 月，国信地产委托戴德梁行房地产顾问公司针对龙沐湾（包括延伸地区）共 34.16 平方公里提供市场和发展定位的调查报告。于 2008年 1 月，设计公司 SCP和 PTW组合成设计团队拟定“龙沐湾国际度假城”的总体规划，并于 2008 年 8 月获得海南省政府通过。浩华受项目业主委托为“龙沐湾国际度假城”的多个酒店项目进行市场及财务可行性研究和定位策略。在以下的分析中，我们对各拟13、建酒店项目进行了定位和设施建议，使之与整体规划相得益彰。我们假设各拟建酒店以度假酒店群的形式整合经营，并由一家酒店管理公司统一管理。1.2 项目地点分析项目地点分析 总而言之，由于海滩较长并且拥有高品质的沙滩和水质，龙沐湾适宜于度假酒店项目的开发。尖峰岭区域潜在的旅游开发项目将为旅客提供独特的山海体验。但是从另一方面讲，由于远离三亚主要旅游景点且地处偏远的西南部海岸，龙沐湾最初将面临着来自东南海岸现有及新兴开发海湾的挑战。此外，整个龙沐湾都处于同一开发商的开发规划之下，这为该地区更好地整合各酒店开发项目提供了竞争优势。因此，我们认为项目地点具备开发成一个融合各度假酒店综合体的市场机遇。龙沐湾拟14、建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 8页页 1.3 度假酒店市场介绍度假酒店市场介绍 下表所示为亚龙湾高档酒店的平均住宿率水平：住宿率，亚龙湾高档酒店，住宿率，亚龙湾高档酒店，2003 年截至年截至 2008 年年 6 月月 2003 2004 2005 2006 2007 截至截至 2008 年年 6 月月凯莱 47%46%59%55%62%未知 天域度假酒店 48%63%52%45%58%未知 假日酒店 54%71%59%62%65%未知 喜来登 39%79%67%75%15、78%73%万豪/43%56%59%68%65%红树林/29%43%62%60%希尔顿/64%72%72%皇冠假日/53%60%55%平均平均 46%61%52%56%65%未知未知 下表所示为亚龙湾高档酒店的平均房价水平：平均房价，亚龙湾高档酒店，平均房价，亚龙湾高档酒店，2003 年截至年截至 2008 年年 6 月月 2003 2004 2005 2006 2007 截至截至 2008 年年 6 月月凯莱 700 659 703 720 913 未知 天域度假酒店 670 688 777 690 1,099 未知 假日酒店 439 544 607 709 716 未知 喜来登 975 916、41 1,163 1,290 1,585 1,919 万豪/760 883 1,075 1,274 1,479 红树林/771 950 1,101 1,346 希尔顿/1,010 1,357 1,541 皇冠假日/553 689 860 平均平均 699 746 856 924 1,077 未知未知 龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 9页页 以下地图所示为海南现在和未来主要旅游开发地区。海南岛南部海南岛南部 机场 1三亚湾 2大东海 3亚龙湾 4 太阳湾 5海棠湾 17、6土福湾 7清水湾 8香水湾 9石梅湾 10神州半岛 11 博鳌 12 红塘湾 13 三美湾 14 龙沐湾 资料来源：http:/ 下表概括性地显示了供给和需求趋势及竞争市场业绩表现：竞争市场住宿率预测，竞争市场住宿率预测，2007 年至年至 2017 年年 年份年份 总供给总供给 客房供给变化房晚出租客房供给变化房晚出租 整体需求增长整体需求增长 市场住宿率市场住宿率 2007 1,683,380 22%1,097,401 65%2008 2,053,125 22%1,097,401 27%66%2009 3,040,085 48%1,395,714 36%60%2010 3,311,28018、 9%1,893,743 0%55%2011 4,692,805 42%1,889,505 42%55%2012 6,306,470 34%2,674,236 41%58%2013 7,542,360 20%3,773,524 22%59%2014 8,243,160 9%3,773,524 14%62%2015 8,852,710 7%4,615,542 9%63%2016 8,852,710 0%5,282,641 0%63%2017 8,852,710 0%5,780,542 0%63%年均增长年均增长 19%18%2 1 3 4 5 8 9 10 13 12 11 7 14 6 龙沐湾19、拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 10页页 1.4 市场定位建议市场定位建议 根据我们对项目地点的分析以及所提供的整体规划，我们建议在龙沐湾北部开发 5座酒店项目，如下图所示：建议酒店项目构成建议酒店项目构成 地块地块 建议市场定位建议市场定位 总建筑面积总建筑面积 酒店酒店 A 2 顶级 5星级度假酒店 77,900 酒店酒店 B 4(海滩部分)标准 5星级度假酒店 酒店酒店 C 4(后面部分)中档纯套房度假酒店 62,310 酒店酒店 D 10+11+13 高档 5星20、级度假酒店 54,510 酒店酒店 E 12 高档纯别墅度假酒店 16,000 备注：1预计 下表显示了我们建议的龙沐湾酒店项目开发时间表：酒店项目开发时间表酒店项目开发时间表 开发阶段开发阶段 酒店酒店 建议市场定位建议市场定位 预计开业时间预计开业时间 客房数量客房数量 I 期 酒店 A 顶级 5 星级度假酒店 2012 2013 525 酒店 B 标准 5 星级度假酒店 2012 2013 370 II 期 酒店 C 中档 4 星级度假酒店 2013 2014 150 酒店 D 高档 5 星级度假酒店 2014 2015 85 III 期 酒店 E 高档全别墅度假酒店 2015 201821、 430 酒店酒店 D 酒店酒店 E 酒店酒店 B 酒店酒店 A 酒店酒店 C 龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 11页页 1.5 设施规划建议设施规划建议 下表概览了我们对项目 1期两座拟建度假酒店（酒店 A和酒店 B）的设施建议：拟建顶级拟建顶级 5 星级度假酒店（酒店星级度假酒店（酒店 A），客房构成建议），客房构成建议 客房类型客房类型 客房数量客房数量 客房平均净面积（平方米）客房平均净面积（平方米）阳台面积阳台面积（平方米）（平方米）客房构成比例客房构成22、比例 标准双人房 185 60 10 35%标准大床房 210 60 10 40%行政客房 80 60 10 15%套房 50 120 20 10%合计合计 525 100%拟建标准拟建标准 5 星级度假酒店（酒店星级度假酒店（酒店 B），客房构成建议），客房构成建议 客房类型客房类型 客房数量客房数量 客房平均净面积（平方米）客房平均净面积（平方米）阳台面积阳台面积（平方米）（平方米）客房构成比例客房构成比例 标准双人房 155 42 8 55%标准大床房 50 42 8 18%俱乐部客房 35 42 8 13%套房 15 84 16 5%别墅 25 100-9%合计合计 280 100%拟23、建度假酒店，餐位数构成拟建度假酒店，餐位数构成 酒店酒店 A 酒店酒店 B 全日营业咖啡厅 320 200 中餐厅 大厅 180 120 中餐厅 包厢 120-特色餐厅 1 150 200 特色餐厅 2 80-大堂吧 80 50 酒吧 30-池畔酒吧 50 50 熟食店-20 餐位数总计餐位数总计 1,010 640 龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 12页页 我们建议，两座度假酒店应共享一个会议中心，而该中心由拟建顶级 5 星级度假酒店经营管理。我们所作的会议设施24、建议概括如下：功能性会议设施建议，拟建度假酒店功能性会议设施建议，拟建度假酒店 客房数量客房数量 面积面积（平方米）（平方米）总面积总面积（平方米）（平方米）功能性会议设施功能性会议设施 与客房比例与客房比例*宴会厅 1 1 1,200 1,200 1.49 宴会厅 2 1 800 800 0.99 会议室 9 60 120 840 1.04 总计总计 2,840 3.52 备注：*基于这两座酒店的客房总数，即805间客房。SPA 设施建议设施建议 酒店酒店 A 酒店酒店 B 疗室数量 20 15 疗室面积 30 平方米 25 平方米 接待区域面积 100 平方米 50 平方米 其他设施-健身25、房（200 平方米）-瑜伽/活动教室（50 平方米）-一个沙龙区域-健身房（150 平方米）-足底按摩休闲区（100 平方米）桑拿、蒸汽浴室、休息室，设有独立的男女宾更衣区域 此外，这两座度假酒店还应配备其他类型广泛的休闲和娱乐设施。1.6 经营业绩经营业绩 下表概览了两座拟建度假酒店的经营业绩水平：拟建顶级拟建顶级 5 星级度假酒店，整体业绩预测，星级度假酒店，整体业绩预测，2012 年至年至 2016 年年 年份年份 住宿率住宿率 平均房价平均房价 （人民币）（人民币）平均房价平均房价 折扣折扣 考虑通胀后的平均房价考虑通胀后的平均房价 （人民币）（人民币）考虑通胀后的平均每间房收益考虑通26、胀后的平均每间房收益 （人民币）（人民币）2012 45%1,355 10%1,571 706 2013 52%1,431 5%1,708 890 2014 61%1,506 0%1,852 1,129 2015 62%1,506 0%1,907 1,185 2016 62%1,506 0%1,965 1,221 龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 13页页 拟建标准拟建标准 5 星级度假酒店，整体业绩预测，星级度假酒店，整体业绩预测，2012 年至年至 2016 年27、年 年份年份 住宿率住宿率 平均房价平均房价（人民币）（人民币）平均房价平均房价 折扣折扣 考虑通胀后的平均房价考虑通胀后的平均房价 （人民币）（人民币）考虑通胀后的平均每间房收益考虑通胀后的平均每间房收益 （人民币）（人民币）2012 49%861 10%998 490 2013 56%909 5%1,085 611 2014 65%957 0%1,177 770 2015 67%957 0%1,212 808 2016 67%957 0%1,249 833 这两座拟建度假酒店自 2012 年至 2021 年期间未计利息、税收、折旧和偿债前的收益（息税前收益）如下表概览（以当前人民币价值为准28、，同时以总金额和占总收入的百分比体现）：拟建度假酒店，息税前收益预测（千元）拟建度假酒店，息税前收益预测（千元）酒店酒店 A 酒店酒店 B 年份年份 总收入总收入（人民币（人民币 千元）千元）息税前收益（人民币息税前收益（人民币 千元）千元）息税前收益（占总收入比例）息税前收益（占总收入比例）总收入总收入（人民币（人民币 千元）千元）息税前收益息税前收益（人民币（人民币 千元）千元）息税前收益（占总收入比例）息税前收益（占总收入比例）2012 199,009 55,121 27.7%70,037 18,826 26.9%2013 246,064 82,415 33.5%85,960 28,2129、8 32.8%2014 307,524 118,400 38.5%106,807 40,649 38.1%2015 322,874 122,566 38.0%112,156 42,125 37.6%2016 333,527 126,840 38.0%115,864 43,606 37.6%2017 343,532 130,645 38.0%119,340 44,914 37.6%2018 353,838 134,565 38.0%122,921 46,261 37.6%2029 364,453 138,601 38.0%126,608 47,649 37.6%2020 375,387 142,30、760 38.0%130,407 49,079 37.6%2021 386,649 147,042 38.0%134,319 50,551 37.6%龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 14页页 1.7 投资分析投资分析 我们对拟建项目的投资回报分析主要基于以下重要项目成本假设：拟建度假酒店，项目成本假设拟建度假酒店，项目成本假设 酒店酒店 A 酒店酒店 B 建设成本和硬件及资产重置储备建设成本和硬件及资产重置储备 每平方米（美元）1,575 1,245 每平方米（人31、民币）11,025 8,175 小计（美元）122,046,301 40,307,329 小计（人民币）854,324,108 282,151,306 软成本（建设成本的软成本（建设成本的 8%）小计（美元）9,763,704 3,224,586 小计（人民币）68,345,929 22,572,104 运营设施和设备、开业前费用和运营资金运营设施和设备、开业前费用和运营资金 小计（美元）6,775,851 3,333,825 小计（人民币）47,430,960 23,336,777 总开发成本总开发成本 总计（美元）总计（美元）138,585,857 46,865,741 总计（人民币）总计32、（人民币）970,100,996 328,060,188 每间客房（美元）263,973 167,378 每间客房（人民币）1,847,811 1,171,644 每平方米（美元）1,788 1,448 每平方米（人民币）12,519 10,133 我们强调，上表中所包含的预测是基于酒店业内标准作出。我们并未对具体的开发成本进行细分，因为我们不是一家专业的测量公司。由此，我们强烈建议项目业主委托这样一家公司，对两座拟建度假酒店的开发成本进行更精确的分析。最后，我们预测，如果不考虑地价成本，拟建度假酒店的投资回报如下：内部回报率及回收年限内部回报率及回收年限 酒店酒店 A 酒店酒店 B 预期内部33、回报率 13.0%13.3%回收年份 2020 2020 回收年限 9 年 9 年 龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 15页页 2 介绍介绍 受国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司（项目业主）的委托，浩华管理顾问公司对其位于中国海南省龙沐湾的拟建度假酒店开发项目（拟建酒店）进行市场和财务可行性研究。2.1 业主背景业主背景 项目业主“国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司”是国信地产的全资子公司，公司注册资本为人民币 2 亿元，主责开发“龙沐湾国际度假城”项目。国信地产在34、过往十年先后在江苏省及部分其他省份投资开发住宅、商业、酒店、写字楼、教育和工业建筑项目。正在开发的房地产项目合共 650 万平方米，并在南京、无锡、苏州、徐州、上海及海南拥有土地储备共约 13,000亩。国信地产下属江苏省国信资产管理集团有限公司（国信集团）的房地产开发支部。国信集团是中国大型国有独资企业之一，注册资本为人民币 100 亿元，集团三大业务为：能源产业、金融服务业、房地产开发包括 14 间酒店项目。截止 2007 年年底，集团总资产为 630亿元拥有全资控股企业 40多家。2.2 项目背景项目背景 项目业主正在海南西部海岸的乐东县龙沐湾开发一个名称为“龙沐湾国际度假城”的综合项目35、。项目占地面积 5.46 平方公里，海岸线长 6.5 公里。在 2007 年 10 月，国信地产委托戴德梁行房地产顾问公司针对龙沐湾（包括延伸地区）共 34.16 平方公里提供市场和发展定位的调查报告。于 2008年 1 月，设计公司 SCP和 PTW组合成设计团队拟定“龙沐湾国际度假城”的总体规划，并于 2008 年 8 月获得海南省政府通过。浩华受项目业主委托为“龙沐湾国际度假城”的多个酒店项目进行市场及财务可行性研究和定位策略。在以下的分析中，我们对各拟建酒店项目进行了定位和设施建议，使之与整体规划相得益彰。我们假设各拟建酒店以度假酒店群的形式整合经营，并由一家酒店管理公司统一管理。在通36、过项目的总体规划及本文对各酒店项目的分析后，“龙沐湾国际假城的第一期工程拟定为以下 8大项目，预计总投资约为人民币 40.7亿元：1 45 洞连片高尔夫球场洞连片高尔夫球场合计使用土地 3,000 亩并拥有 100 米长的海岸线。45 洞高尔夫球场由林克斯风格的 9 洞、沙漠风格的 18 洞和平原风格的 18 洞组成。投资估算为人民币 3.5亿元（含土地租金）。2 豪华八爪鱼酒店豪华八爪鱼酒店设置客房 525 间，定位为龙沐湾国际度假城的一大亮点项目。占地 314亩。龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（37、海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 16页页 3 较高档产权酒店较高档产权酒店设置客房 430 间，由一座主酒店和一座全套房酒店组成并配以部分别墅单元（由酒店 B 和酒店 C 组合而成），此产权酒店拟与八爪鱼酒店统一管理，并共用会议中心。4 华泰五星级金融会所和社区华泰五星级金融会所和社区由 200 间客房、300幢（套）别墅和公寓组成。占地394 亩，其中会所 124 亩，社区 290 亩。容积率按 0.45 计，华泰项目的总建筑面积达 41,000平方米。投资估算 5亿元。5 体育运动公园公寓体育运动公园公寓占地 112 亩，以多层和小高层为主，建筑面积约 6.5 万平方米。投资估算约 338、.5亿元。6 社区商业配套社区商业配套建筑面积 26,000平方米，总投资约 1.3亿元万元。7 观霞景观大道观霞景观大道连接西线高速至项目地块，共计 6.7公里。总投资约 1.8亿元。8 基础设施基础设施包括供水及自来水厂、污水处理厂、市政道路及管网和供电及配电设施。投资估算合共 4.6亿元。2.3 研究目标研究目标 本研究报告涵盖三个要点：首先，我们评估了拟建酒店所处的整体酒店市场状况；其次建议了适宜于拟建度假酒店的设施。最后，我们预测了拟建酒店未来的设施利用率水平（住宿率、平均房价、营运 10年财务预测）以及投资回报。为计算投资回报时，我们采用了第三方资深测量行提供的平均建造成本数值，并39、参考了整个行业的标杆基准。需要说明的是，我们无法对开发成本进行详细缜密的预测，为更加精确的测算开发成本，我们强烈建议业主聘请一个资深的专业测量行负责此项工作需要说明的是，我们无法对开发成本进行详细缜密的预测，为更加精确的测算开发成本，我们强烈建议业主聘请一个资深的专业测量行负责此项工作。2.4 服务范围服务范围 我们服务的范围包括但不限于以下内容：视察该项目地点及周围的地块用途以确定其对开发度假酒店项目的适用性；分析与拟建度假酒店项目目前及未来市场发展潜力相关的旅游业及经济特征；确定可能对拟建度假酒店构成不同程度竞争的现有及拟建中的酒店设施；分析三亚现有可资比较的酒店的营运状况，包括其住宿率水40、平、平均房价以及客源构成等；基于对到访旅客历史增长、经济发展趋势的分析，预测酒店需求市场的未来增长趋势；设施建议，包括适宜于拟建项目的设施规模、面积和构成；龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 17页页 预测拟建度假酒店的预计设施使用率水平；分析和预测拟建度假酒店首 10年运营期间的财务业绩表现和投资回报。2.5 主要假设主要假设 我们的研究结论和推断主要基于以下重要假设：2.5.1 宏观环境宏观环境 未来将不会发生严重影响中国整体市场信心、特别是海南整体商业活动、游客41、到访或国内旅游的政治或行政发展的事件；重要的基础设施，如：饮用水、污水处理、电力及煤气等继续以稳定及可靠的水平提供，以维持最终使用者的满意水平；现有往来海南省及其内部的交通运输系统将会继续维持并获得持续改善，以达到能够便捷进出项目地点的交通要求；中国，尤其是海南的主要贸易、投资及游客来源国家的经济在将来不会经历重大和持续的衰退；我们假设的 3%长期通胀率将与实际相符；近期内人民币将不会经历重大的升值或贬值；值得注意的是，我们的预测是基于一项关键性假设，即海南的国际航空交通将更加便利，班次增多，航线所达区域也将更广泛（对于一个旅游度假目的地而言，无法提供与外界便利的出入交通是开发度假目的地最大的42、风险）。2.5.2 拟建度假酒店拟建度假酒店 拟建度假酒店将符合国际水准，并委托一家知名的专业酒店管理公司管理；管理公司预期将在员工招募及培训方面做出相当大的投资，以提供合乎度假酒店定位且能达到其顾客期望的服务水准；拟建度假酒店将进入国际酒店管理公司的预定和市场推广系统；拟建度假酒店将在开业前制定积极进取的推广及促销活动，并在我们分析所涵盖的期间内持续进行；拟建度假酒店的硬件设施及家具将达到一流品质，以合乎其形象及最终使用者的期望；拟建度假酒店将为硬件设备制定适当的周期性保养和维护计划，并在报告分析所涵盖的期间内持续进行，以始终维持其一流品质；未来加入竞争酒店市场的新增供给与本报告的预计不会有43、重大差异。龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 18页页 2.6 主要的市场风险因素主要的市场风险因素 鉴于市场即将新开业和现有国际品牌酒店供给量，我们认为，为确保海南南部酒店市场正常发展，对下述提及的风险因素予以重视显得尤为重要，这也有助于海南度假酒店市场国内、外需求客源的健康增长，这些客源对海南度假市场的期望值正在日趋提高。2.6.1 快速增长快速增长 作为一个相对较新的旅游度假目的地，海南的酒店开发项目急速增长。如果所有项目最终都能够得以实现，那么，整个海南岛将有44、机会成为亚太区最大、拥有最多国际品牌酒店数量的度假目的地。亚龙湾大多数酒店的成功运营是源于市场中缺少竞争。未来几年，随着超过 60 家新酒店的开业，可以预见到，房价水平极有可能因日趋激烈的市场竞争和持续增加的客房供给而下滑。2.6.2 交通交通 尽管海南旅游业已实现了一定的增长，但以下交通问题抑制了海南的需求：航班频次 目前三亚开通的航线有限，已开通的航班班次和执行频率水平较低，通过深圳、广州、上海或海口等地中转的等候时间也较长。除此之外，淡季期间，较低的上座率经常导致航班被取消或频繁变更时间。航班班次和航线的增加有助海南南部旅游市场的进一步发展和提升；机场容量 值得注意的是，三亚凤凰国际机场45、现有的设施已经超负荷运转，如果计划中的扩建工程延期，那么将制约通过空中运输工具抵达三亚的游客数量的进一步增长。虽然海南其它地方也规划了新机场，但这些新机场都不太可能缓解三亚凤凰国际机场的容量问题。三亚机场将主要服务于海南南部的大型开发项目以及预期增长的到访游客数量。2.6.3 旅游基础设施旅游基础设施 虽然海南目前受益于其保护完好的自然环境，但作为未来发展成为一个国际性目的地，该地区仍然缺乏适当的辅助基础设施，旅游基础设施还存在一些问题需要特别指出，如：国际水准的旅游基础设施 尽管海南南部目前有许多旅游景点，但主要以迎合国内游客为主，基础设施质量较低，服务水平较差。这些现象在某些旅游景点和休闲46、活动区域特别突出，包括潜水设施和水上运动服务，这些活动设施如果处理得当，应有能力吸引更多的国际需求；规范的出租车服务体系 目前，大部分出租车的运营并不规范，出租车质量差，服务不佳，并且时常向客人索要超过计价器显示的车费。为了将海南南部打造成一个国际旅游胜地，需要对出租车和公共交通系统加以改善，创造出一个安全和更具规范化的服务环境。龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 19页页 2.6.4 市场推广市场推广 过去几年中，海南南部已实施若干市场推广措施，以吸引国际客源市场，47、但是主要注意力都放在平均停留时间较长但收益较低的俄罗斯独联体客源市场中。对海南度假酒店市场而言，尤为重要的一点是应改变以往针对单一俄罗斯独联体客源市场的营销策略，在全球范围内推广宣传其作为度假目的地的市场形象，潜在的优良客源市场还应包括西欧、北美需求市场，这样做可避免形成“俄罗斯独联体人度假胜地”的单一形象，从而造成其他国家潜在客源的流失。吸引其它市场也能提高淡季期间的需求水平，有助于减轻旅游的季节性影响。尽管海南已计划于今年进行西欧和北美市场的推广，但这些措施的效果可能要在2009年及以后才能看到。2.6.5 辅助设施与资源辅助设施与资源 海南省的地理位置相对偏远，面临着配套辅助设施和资源短48、缺的问题。为支持不断成长中的旅游市场，应对以下问题予以特别关注：劳动力短缺 在海南，有经验员工的短缺和员工需求的增长使得当地人力资源市场的竞争日益激烈。尽管当地酒店曾共同协作统一薪酬支付水准，但是新开业酒店为了吸引当地和其他省份的员工通常会提供更具竞争力的待遇，包括较高的薪酬、更好的福利、住房和往返大陆原住地的交通补助等，因此，海南工资水平的上涨速度比中国其它地区要快得多，而持续激烈的竞争也使海南现有的酒店员工出现流失。因此，海南酒店市场目前面临着人力成本大幅提升和非熟练员工服务水平下降所带来的双重威胁；能源与水资源的短缺 鉴于海南省（以及全国范围内）需求的增长而导致的供给压力，海南的新开发项49、目应考虑应用可持续发展措施，包括使用再生能源，如利用太阳能满足供热及电力需求，以降低使用量，减少浪费和运营成本；在旺季减少能源储存损耗；突发事件应对系统 整个南海岸缺少能够应对度假酒店突发事件的具备国际水准的医院和充足的消防安全服务设施；这应引起广泛关注，尤其是该地区正致力于发展成为一个具有国际水准的目的地；供应商短缺 由于海南岛与大陆分离，绝大多数物资必须从当地供应商处进货。但是，因为缺少有资质的高品质原材料和酒店用品供应商，导致海南岛出现当地供应商垄断市场的现象。由于缺少更多的选择，导致人为地抬高物价，最终造成酒店无法按照市场行情采购所需的高品质的物资。这一问题在旺季酒店采购时尤为突出。250、.6.6 大型活动需求来源大型活动需求来源 尽管海南南部已经主办过许多大型国际活动，诸如“世界小姐”、“世界先生”等，但是这些活动并非始终在海南举行，并且在一些国际市场中这些活动略显“俗气”。因此，龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 20页页 海南南部应努力争取举办一些更具水准的国际性大型活动或者赛事，使其自身成为一个在会议及会展市场中均享有声誉的目的地。龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股51、有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 21页页 3 海南省概况海南省概况 3.1 介绍介绍 海南省原来属于广东省行政管辖，1988 年单独建省成立特区后极大地促进了其丰富自然资源的开发利用。海南省位于中国南海，面积约 35,400 平方公里，海岸线长约1,529公里。海南约 700万人口，主要为汉族（在海南生活的少数民族有 39个）。海南岛是中国第二大岛（仅次于台湾），与大陆（雷州半岛）相隔琼州海峡，一衣带水。海南岛拥有两个省级管辖权的城市：海口、三亚。海口市是省会。海南一年四季气候适中，广袤的沙滩分布在漫长的海岸线上，使该岛成为一个备受欢迎的休闲、度假场所，被称为“中国的夏威夷”52、。海南省在中国的位置示意图海南省在中国的位置示意图 资料来源：维基百科;http:/www.emich.edu 海南升级为省后成为了中国最大的经济特区，其经济发展目标是全面利用海南丰富的资源，特别是原油、天然气、矿产和农业资源。众所周知，海南被誉为“中国的夏威夷”，其自然美景，如美丽的海滩、洁净无污染的空气和全年适宜的气候都使海南成为了国内和国际游客心目中理想的度假目的地。龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 22页页 3.2 整体经济环境整体经济环境 下表显示了海南省53、过去五年的主要经济指标：海南省主要经济指标，海南省主要经济指标，2003 年至年至 2007 年年 2003 2004 2005 2006 2007 总额总额 总额总额 总额总额 总额总额 增长率增长率 总额总额 增长率增长率国内生产总值（人民币 10 亿元）69.8 79 90.3 105.2 16.5%123.0 16.9%人均可支配收入 城市（人民币）7,259 7,736 8,124 9,395 15.6%10,997 17.1%农村（人民币）2,588 2,806 3,004 3,256 8.4%3,791 16.4%固定资产投资（人民币 10 亿元）27.6 32.2 37.6 454、2.6 13.3%50.225 17.9%商品零售（人民币 10 亿元）19.2 22 26.8 30.8 14.8%36.197 17.5%通胀率 0.1%4.4%1.5%1.5%未知 出口（美元 10 亿）0.87 1.1 1.1 1.4 34.5%1.8 31.3%进口（美元 10 元）1.41 2.3 1.6 1.5-6.3%5.5 268.0%外商直接投资 项目数量 164 171 174*193 10.9%*172-10.9%已利用外资（美元 100 万）581 643 707*793 12.1%*1,125 41.9%资料来源：海南省统计局 *预计数据 2003 年以来，海南省的55、国内生产总值实现了两位数的增长，2007 年创 13 年来历史新高。根据海南省统计局的统计资料，2007 年，全省实现国内生产总值人民币1,230 亿元，较上年增长了 16.9%。增长的领域主要来自税收、地方财政收入、外贸、旅游业发展以及海外投资的增加。下表显示了海南省 1994年至 2007年期间，国内生产总值及增长趋势：海南国内生产总值增长情况，海南国内生产总值增长情况，1994 年至年至 2007 年年 0204060801001201994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 20070%2%4%6%856、%10%12%14%16%18%GDPGDP Growth%资料来源：海南省统计局 龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 23页页 下表显示了海南省按产业类型划分的国内生产总值分布情况：海南国内生产总值中三大产业的构成比例，海南国内生产总值中三大产业的构成比例，2007 年年 金额（人民币金额（人民币 10 亿）亿）产业比例产业比例 增长率增长率 第一产业 38.3 31.1%8.0%第二产业 36.4 29.6%25.8%第三产业 48.3 39.3%12.5%合计国57、内生产总值 123.0 100.0%14.5%资料来源：海南省统计局 第一产业在海南国内生产总值中所占比重为全国各省市最高。农业的开发，特别是渔业和耕作业是海南经济发展的主要动力。海南的海岸线漫长，非常适合开展虾、贝类和其它水产品的养殖。2007 年，海南出口的增长主要来自对日本、东欧和西欧国家的出口，而对香港和美国的出口有所萎缩。海南的制造业相对较为薄弱。除交通设备以外，其它主要工业都与自然资源有关。橡胶、粮食和其它轻工业曾是海南主要的传统工业。经过十年的发展，海南省的工业基础已经扩大至冶金、石化、化工、制药、汽车、食品加工、烟草、纺织、建筑材料、机械与电子等领域。旅游业仍然是海南省经济的主58、要支柱，海南南部及三亚一带是旅游活动最为集中的区域。目前，海南省政府正在等待海南落地签证和在岛上设立免税商店的批准，以促进和鼓励海南国际旅游的发展。2007 年，海南实际利用外资总额增长了 42%，很大一部分投资，特别是港澳投资都投向了农业、旅游和商务领域。2007 年，海南省的洋浦港获批为自由港，洋浦港成为了中国的第四个自由港，也是华南唯一的一个自由港。我们预计洋浦港将对海南的经济产生积极的影响。海南省政府也采取措施大力抑制由食品成本上升而产生的通货膨胀的压力，并鼓励更多外资到海南投资，以促进经济的进一步发展。目前，海南省计划按区域整合全省经济如下：工业区集中在北部；在东部设立一条经济带；在59、中部设立一个环境区；重工业集中在西部；旅游观光业集中在南部。龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 24页页 3.3 海南旅游海南旅游 海南省拥有丰富的自然旅游资源，例如：红树林、珊瑚礁、海滨沙滩、江河，以及热带雨林等都是吸引旅游者较好的资源。海南岛以“中国的夏威夷”而得名，每年都吸引大量的休闲旅游者，其中包括许多中央及省级政府官员。海南目前的旅游客源仍以国内旅游者为主，他们前往海南旅游的目的是受到这里沙滩所吸引，参观这里的文化和历史景点，到南部众多的度假酒店度假。旅游是60、海南省经济的支柱产业。2007 年，全省共接待国内外游客达 1,920 万人次，较上年大幅增长了 19.7%，2006 年的游客到访量为 1,610 万人次。过去十年中，海南旅游业稳步增长，到访游客总人数的年均增长率超过 9%。下表显示了海南历年来接待的旅游者到访人数的增长情况：海南到访游客（单位：千人），海南到访游客（单位：千人），1997 2007 -2,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,00020,00019971998199920002001200220032004200520062007Domestic Visitor Arri61、vals 000)International Visitor Arrivals(000)资料来源：海南省旅游局 2007 年，到访海南的游客来源地与上年相似，约 96%来自中国内地（1,850 万人次），其余 4%为境外客源（753,000人次）。龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 25页页 下表显示了历年来海南国际到访游客的历史发展趋势：海南国际到访游客人数（单位：千人），海南国际到访游客人数（单位：千人），1998 年至年至 2007 年年-1002003004062、05006007001998199920002001200220032004200520062007Other OverseasHong KongTaiwan 资料来源： 到访海南的国际游客结构发生了变化，区域性游客数量下降显著。2000 年以来，台湾和香港/澳门游客数量的年均下滑率分别为 15%和 4%左右。但是 2004 年以来，来自上述 3地的游客数量趋于相对稳定。相反，2000 年至 2007 年期间，外国旅游者却以年均 30%的速度增长，2007 年，到访海南的国际游客达 753,000人次，同比上年增长 22%，与前 2年相比增速放缓。下表显示了海南高档国际客源市场的历史发展趋势：63、海南高档国际客源市场，海南高档国际客源市场，1999 年与年与 2006 年比较年比较 国家国家 1999 2006 年均增长率到访海口比重年均增长率到访海口比重 到访三亚比重到访三亚比重 韩国 2,931 132,623 72%17%42%香港 305,769 95,252 -15%31%59%俄罗斯 501 85,543 108%1%99%台湾 71,714 51,714 -5%49%36%日本 23,489 38,291 7%27%64%资料来源：三亚旅游局，http:/,http:/ 如上表所示，与海口相比，大多数国际游客更喜欢三亚的度假氛围。到访海南的俄罗斯游客也几乎只在三亚逗留，而64、区域性客源可能更喜欢海口。龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 26页页 下表显示了 1998年至 2007年期间，海南省旅游总收入的增长情况：海南旅游收入（单位：人民币海南旅游收入（单位：人民币 10 亿元），亿元），1998 年至年至 2007 年年-24681012141618201998199920002001200220032004200520062007Total Tourism RevenueDomestic Tourism RevenueForeign 65、Tourism Receipts 资料来源：海南省旅游局 2007 年，海南省旅游业收入达人民币 172 亿元，较 2006 年增长了 21.6%。自 1998年以来的年增长率均在 11%以上，鉴于海南对旅游业发展的重点关注，这种增长势头预期将持续下去。海南还举办了一些国际性活动，如“海南国际椰子节”每年都吸引了成千上万的国内外游客；2001 年开幕的博鳌亚洲论坛已成为一个世界性的经济论坛，该论坛每年在博鳌举办，有亚洲政府首脑、商务和学术界的领袖参加，致力于促进区域经济合作；世界小姐选美比赛也于 2004 年和 2005 年连续两年在三亚举办；中国首届铁人三项比赛于 2008年 4月在海口举行66、，吸引了 39个国家和地区的 250多名运动员参加。3.4 三亚旅游三亚旅游 过去，三亚是政府高级官员的专享之地，对外界开放后吸引了众多旅游者前往。以下是三亚部分主要旅游景点：天涯海角天涯海角 天涯海角是三亚最著名的风景游览点，倍受国内旅游者青睐，这里集沙滩、海景和历史人文为一体，位于市区以西 20 公里处。这里的石刻可以追溯到宋代。古人认为中国是世上唯一的文明世界，中国的最南端就是世界的尽头，故谓之“天涯海角”；亚龙湾亚龙湾 位于三亚市以东 25 公里处，观光高速公路沿线，为新月型的海滩，长约 7,000米。附近的景点有蝴蝶谷和贝壳馆；龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务67、可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 27页页 大东海旅游景区大东海旅游景区 距三亚市区 3公里，为月牙形的海湾，沙滩柔软洁白，海上碧波万顷，风平浪静。冬季水温为摄氏 1820，一年四季都吸引了众多旅游者前往。大东海已被国家旅游局列为中国最受欢迎的 40 个旅游景区之一，是所有国内游客的必游之地；鹿回头风景区鹿回头风景区 位于鹿回头半岛的一座山顶上，从这里可以欣赏整个三亚城市风景，并可瞭望南海；南山文化旅游区南山文化旅游区 位于三亚以西约 40 公里的南山，是中国最大的宗教文化旅游景区之一。该景区由三个主题公园组成，分别是：68、南山佛教文化园（反映中国的宗教文化）、福寿天地园（崇扬宁静与和平）以及南海民俗风情园（反映中国多元化的民俗风情）。南山文化旅游区是中国旅游发展中的优先发展项目。未来发展项目包括堪称世界之最、耸立于海上的金玉观音，高为 108米。南山大小洞天南山大小洞天 位于三亚市以西 20公里处的海滨，面积为 20多平方公里，邻近南山文化旅游区。游览区内尚有考古意义的古迹，可追溯到唐代；落笔洞落笔洞 位于三亚荔枝湾镇，三亚东北部 5公里处，这里的洞穴具有丰富的考古价值。过去数年中，三亚旅游业已有了很大的发展，并且也受益于过去几年中所承办的一些国际性活动，包括因举办“世界小姐”和“世界先生”比赛而提升的知名度。69、除以上国际性活动外，当地酒店也计划参加在全球各地举办的大型旅游展览，如在莫斯科、柏林、香港和中国内地主要城市举办的国际旅游展。最近，三亚旅游局计划在重庆、北京、上海和广州（海南南部主要的国内客源供给城市）设立市场销售办事处。当地政府和旅游部门致力于持续宣传和推广三亚，将其打造成一个国际休闲和度假目的地，而不仅仅是受大众市场欢迎的旅游观光地。龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 28页页 这些举措的效果可以从 1999 年至 2006 年期间海南五大城市的酒店接待游客数量70、中看出，如下表所示：海南省五大城市的酒店接待游客数量（单位：百万），海南省五大城市的酒店接待游客数量（单位：百万），1999 2006 00.511.522.533.544.5519992000200120022003200420052006SanyaHaikouWaningQionghaiDanzhou 资料来源：http:/,http:/ 2002 年以来，三亚酒店接待的游客到访数量超过了海口。2007 年，三亚游客到访数量首次突破了 500万人次。下表显示了 2001年至 2007年期间的游客到访情况：三亚酒店接待的游客到访数量，三亚酒店接待的游客到访数量，2001 年至年至 2007 71、年年 年份年份 国内国内 到访游客到访游客 国际国际 到访游客到访游客 台湾台湾 过夜游客过夜游客 澳门澳门 过夜游客过夜游客 香港香港 过夜游客过夜游客 国际国际 过夜游客过夜游客 2001 2,225,725177,188 22,435 8,049 144,123 125,189 2002 2,607,437174,424 24,225 3,095 89,861 179,561 2003 2,868,891135,204 13,108 6,568 54,160 190,593 2004 3,490,000146,272 16,888 2,860 48,152 231,094 2005 3,72、853,900211,980 13,909 1,687 47,068 149,203 2006 4,160,200388,800 18,600 2,200 56,300 311,700 2007 4,862,300522,000 15,500 9,700 49,100 447,700 年度增长率年度增长率 06-07 17%34%-17%341%-13%44%年均增长率年均增长率 01-07 14%20%-6%3%-16%24%资料来源：三亚旅游局，http:/,http:/ 1包括港澳台游客 值得注意的是，就目前来看三亚仍然是一个重要的国内旅游目的地。在所有到访游客中，只有 10%为境外旅游73、者（包括港、澳、台客人）。目前，三亚的大部分国际旅游客源来自俄罗斯、香港、韩国和日本。国际旅游者比例较小的主要原因是航空交通受到限制，以及国际航线的缺乏。但随着海南开发第三、第四和第五级航权，包机航线逐步恢复，以及正在努力开通前往韩国、俄罗斯和英国的固定直飞航班，未来数年，前往三亚的国际到访游客将有所增长。龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 29页页 2007年，三亚游客到访数量情况如下：三亚酒店接待了共计 538 万名游客，较 2006 年大幅增长了 20%，并首次74、突破了500万人次；三亚接待国际游客 522,000人次，较 2006年增长了 34%；到访海南的国际游客中，超过 69%在三亚停留，此数据同比 2006 年增长了约 6个百分点；到访三亚的国际游客中，约有 86%来自港、澳、台以外的国际客源市场，较2006年上升了 6%左右。2007年，三亚旅游收入达人民币 80亿元，较上年增长了 22.5%。国际旅游收入再创新高，达 2.24亿美元，较 2006年增长了 43%，约占海南岛国际旅游收入的 74%。3.5 季节性季节性 海南的季节性因素很大程度上与气候模式有关，旺季从 11 月延续到次年 4 月，这期间的天气最受欢迎；平季包括 5月、7月中旬75、8月和 10月，而淡季则是 6月、7 月初和 9月。近年来，海南的国际与国内旅游受到了以下因素的影响：中国实行每周 5个工作日制度；“黄金周”长假制度的执行也刺激了国内消费。主要的长假包括春节、五一劳动节（2008 年前）。这些“黄金周”的执行为海南的度假产业创造了重要的赢利机会，同时也刺激了海南过去传统上淡季市场的需求增长。作为中国重要的度假胜地之一且具有明显的季节性，海南岛直接受益于旅游“黄金周”。2007 年 11 月，中国政府宣布取消“五一黄金周”，将假期分配到劳动节、清明节、端午节和中秋节。此措施对自 2008年以后海南度假市场的影响尚不确定。过去几年中，酒店经营者们都见证了传统意76、义上的淡季期间需求的增长，比如夏季，在学校暑假期间前来度假的家庭以及会议需求都出现了增长。3.6 交通交通 海南岛与中国大陆距离 18海里，出入海岛的交通工具仅为飞机与船只。3.6.1 机场机场 三亚凤凰国际机场和海口美兰国际机场（两个国际机场）可执行 90 多条国内外固定航线，已经通航的国家和地区包括香港、澳门、首尔、新加坡、日本、韩国、马来西亚、俄罗斯和泰国。目前海南直航的国际航线仍然有限，许多航空公司在淡季和平季时取消航班，采用包机航班运送游客。龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资77、控股有限公司 第第 30页页 海南美兰国际机场海南美兰国际机场 海南美兰国际机场建成于 1999年 5月 25日，于 2005年年底完成了扩建，新增了两座航站楼。目前该机场的游客吞吐量可达 930 万人次，货邮吞吐量为 13.5 万吨，美兰机场由此成为了中国最繁忙的国内十大机场之一。三亚凤凰国际机场三亚凤凰国际机场 三亚凤凰国际机场建成于 1994 年 7 月 4 日，新国际机场已于 2007 年投入使用。新楼的旅客年吞吐量达 150 万人次，货物吞吐量达 12,000 吨。如前所述，国际游客可以享受“落地签证”优惠政策，在海南最多可停留 6个月。2007 年，三亚凤凰国际机场的离港航班平均每78、天为 115 架次，较 2006 年几乎增长了 29%。2007 年三亚游客到访量达到了 530 万人次，值得注意的是三亚凤凰国际机场现有的设施已接近超负荷，如果扩建计划延迟，通过航空方式进入三亚的游客数量的进一步增长将会受到制约。下表显示了海口和三亚两大国际机场的主要运营指标：三亚和海口国际机场的主要指标，三亚和海口国际机场的主要指标，1999-2007 机场机场 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 年均增长率年均增长率2 三亚凤凰国际机场三亚凤凰国际机场 航班数 15,784 9,987 13,96418,21915,61123,16779、26,35132,053 42,292 13%旅客吞吐量 500 654 988 1,492 1,694 2,526 3,087 3,906 5,312 34%货物吞吐量1 5,977 6,845 5,775 10,94111,03417,05521,37823,822 28,634 22%海口美兰国际机场海口美兰国际机场 航班数 48,490 56,767 53,78662,49864,13668,28268,87962,510 60,579 3%旅客吞吐量 3,565 4,363 5,079 5,601 6,029 7,478 7,027 6,668 7,265 9%货物吞吐量 58,2680、2 71,064 54,12853,82956,97066,28260,59054,221 69,830 2%资料来源：中国民航总局 1 单位;吨 2 1999年至2007年的年均增长率 根据中国民航总局公布的信息，2007 年往返于海口美兰国际机场和三亚凤凰国际机场的国内外航班数分别达 102,871架次（1,260万人次）。自 1999 年以来，三亚凤凰国际机场经历了大幅增长，客运量增长为 34%。值得注意的是，三亚凤凰国际机场在 2007 年的游客运送人数首次超过了 500 万，是 1999 年以来的水平的十倍多。相比之下，同期间海口美兰国际机场的增长幅度较为缓慢，2005年和 200681、年，该机场游客运输人数持续下降，这可归因于三亚凤凰国际机场航班的增加，从海口美兰国际机场分流了客源。客流量的增长可归因于与第三、第四和第五航权开放有关的奖励政策的出台、包机航班的恢复以及往来韩国、俄罗斯和英国的定期直航航班增加的结果。须注意的是飞往三亚凤凰机场的航线仅限于国内航班，特别是在旅游淡季。增加国际直飞航班数是发展并促进海南南部旅游市场增长的最重要机遇。目前，大部分长线游龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 31页页 客根据出发地所在，大都需要在深圳、广州或上海82、中转。因此，即使是对于来自香港的游客而言，如果没有直接航班，旅行时间也可能要增加到 5小时。淡季期间，航班常常在最后一刻被取消，从而给游客造成不必要的麻烦，尤其是潜在的高收益个体游客。并且，航班变更也是常有的事，这些给游客带来了不便。虽然海口机场的国内和国际航线较多，但海口距离三亚约有 3小时的车程。3.6.2 新机场的建设新机场的建设 最近，海南省政府宣布计划再修建三座机场，分别位于海南的东面（博鳌）、西面（东方市）和中部区域（五指山市），这三座机场也包括在中国计划到 2020 年时新建的 97 座机场中。博鳌新机场的可行性研究已于近期完成，据海南省发改委称，新机场将投资人民币 11.5 亿83、元，修建一条 3,600 米长的跑道，可同时容纳 3 架波音737飞机起降。该机场一期工程的年游客运送能力将达 10万人次，长期目标是 30万人次。尽管新机场可为全岛服务，但必须注意的是这些机场与三亚的距离无助于缓解三亚凤凰机场的需求和容量问题。3.6.3 港口港口 海南拥有 13 个深水港，包含海口、八所、三亚、洋浦和马村等港口，合计吞吐量达到 1,500万吨。这些港口主要为货运码头，提供游客运输服务较为有限。三亚凤凰岛国际游船码头是三亚唯一的游船码头，于 2006 年 3 月投入运营。该码头是中国首个 10 万吨级的国际游船码头。目前，很多从香港开往越南下龙湾的国际游船都经停三亚。作为“十84、一五”计划的一部分，海南省将投入资金人民币 170 亿元用于基础设施的建设，以促进当地经济发展。大约人民币 60 亿元的资金将用于海南主要港口海口和三亚的航运设施和泊位的建设。3.6.4 公路公路 海南省的公路和高速公路交通系统较为完善，总里程数达 14,000 公里，全岛主要城市都连接在一起。该系统有三条南北走向和四条东西走向的高速公路。沿海岸线开发的环岛高速公路也与岛内所有其他交通道路连通起来。在 2006 年一年中，海南省耗资人民币 27 亿元在农村修建了 3 千多公里的高速公路和普通公路。海南省还将投入人民币 110 亿元用于修建和重建连接省内所有城市和乡村的公路。海南省的目标是到 285、010 年时柏油路网络要覆盖全省农村地区 85%的村庄。三亚与海口之间通过南北走向的海榆高速公路直接连接，车程大约需要 3 到 3.5 个小时。大多数游客到达海口或三亚后乘坐小汽车和长途汽车去其他周边地区。龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 32页页 3.6.5 铁路铁路 中国第一条跨海客运铁路已于 2004 年 12 月开通，这条铁路通过轮渡穿越琼州海峡，连接了海口和广州，单程约 12个小时，包括轮渡在内的 55分钟。通过以下铁路线，从海南岛南部可到达以下城市：列车86、 K511/512，上海 三亚，行车时间 36.5个小时；列车 K407/408，广州 三亚，行车时间 15个小时；列车 T201/202，北京 三亚，行车时间约 35个小时。2007 年 4 月，连接海口和三亚的海南西部铁路线投入运营，总里程达 364 公里，12个站点。这条时速可达 160公里的铁路耗资大约 2.98亿美元。每天早晚有三趟列车从三亚出发，票价从人民币 377元至 576元不等。3.6.6 高速铁路高速铁路 海南正在沿海岛东海岸线修建一条高速铁路，这条铁路线将使海口和三亚之间的行驶距离将从 3 个半小时（车程）缩短到 80 分钟。这条铁路的最高运行时速可达 250 公里，停靠87、以下站点：新海口 美兰机场 东寨港 文昌 冯家湾 琼海 博鳌 山根 万宁 神州半岛 日月湾 陵水 高峰 海棠湾 田独 新三亚 海南西环线 连接到三亚市（项目地点）的铁路系统 该高速铁路预计于 2010年或 2011年可投入运营。3.6.7 跨海大桥跨海大桥 海南岛与大陆分离是海南的一大障碍。海南政府至今仍在研究在琼州海峡上修建一座长 21 公里连接海口与广东省跨海大桥的可行性，如果工程能够实施成功，将有助于龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 33页页 增加来自大陆、香88、港与澳门的自驾旅游游客数量。初步研究，此项目所需的首批资金约人民币 2 千万元，工程预计需 10 年才能完工，总投资将达到人民币 200 亿元。跨海大桥已经研究了数年，有传闻大桥将开工建设，但详细时间规划和预期完工日期尚不清楚。3.7 气候气候 由于地理位置靠近赤道，海南岛气候温暖。海南南部作为海南岛的主要海滨度假目的地，其气候为典型的海洋性季风气候 较之海南岛其它区域更为宜人。三亚的年降雨量相对较少（1,279 毫米），平均气温高于海南岛北部区域，全年日照时间长达2,563个小时，平均温度为摄氏 25度至 28度。海南省全年平均气温海南省全年平均气温 区域区域 1 月月 2 月月 3 月月 89、4 月月 5 月月 6 月月 7 月月 8 月月 9 月月 10 月月 11 月月 12 月月 海南 17.9 20.2 22.6 26.4 26.7 28.9 29.4 28.1 27.6 26.2 23.1 17.3 海口 17.2 18.2 21.6 24.9 27.4 28.1 28.4 27.7 26.8 24.8 21.8 18.7 三亚 20.9 21.9 24.1 26.4 28.2 28.5 28.4 27.9 27.2 25.9 24.0 22.0 资料来源：海南政府网站 海南适宜的气候吸引了来自俄罗斯、韩国和日本的国际游客，这些游客希望逃离冬季，享受阳光，韩国和日本的游客90、则喜欢在海南众多的国际标准高尔夫球场上挥杆。如上表所示，海口和三亚之间的平均温差为 5摄氏度左右。龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 34页页 4 项目地点分析项目地点分析 本章节，我们论述项目地点考察和分析结果，并根据项目业主提供的总体概念规划提出的该地区未来开发建议，对项目地点进行酒店项目开发的适宜性进行进一步评估。我们只会将一些对酒店项目有重大影响的信息资料进行了分析评估。4.1 项目地点位置项目地点位置 项目业主正在龙沐湾开发一座名为“龙沐湾国际度假城”的综合91、项目，该项目占地 5.46平方公里，海滩长 6.5 公里。项目地点位于海南西南海岸乐东黎族自治县佛罗镇的西北部，距海口和三亚分别为 309公里和 103公里，如下图所示：龙沐湾在海南的位置龙沐湾在海南的位置 资料来源：项目业主 据了解，项目业主计划开发另一处占地 70 平方公里的地块作为龙沐湾项目的扩建部分，该地块覆盖海岸到内陆山区的尖峰镇及热带雨林区。三亚海口佛罗镇三亚海口佛罗镇 东方东方Dongfang 项目地点项目地点 龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 35页92、页 包括扩建部分在内，整体开发项目区域的地形多样，如下图所示：龙沐湾开发项目和其扩建部分的地形图龙沐湾开发项目和其扩建部分的地形图 资料来源：项目业主 项目区域内包括多种可供开发的旅游资源，见下表所示：开发区域内的旅游资源开发区域内的旅游资源 Jianfengling National Forrest Park（尖峰岭国家森林公园）（尖峰岭国家森林公园）Mogong Mountain （毛公山）（毛公山）Longmu Bay Resort City 龙沐湾国际度假城龙沐湾国际度假城 龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控93、股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 36页页 Xishan Peak（西山岭）（西山岭）Lake of Heaven（天池）（天池）Yingge Sea Salt Pool（莺歌海盐场（莺歌海盐场）资料来源：项目业主 除了拥有与海南其它度假目的地相类的海滩主题外，上述旅游景点使得龙沐湾整个项目，还具备了以山为主题的景点。尖峰岭区域目前仅是当地知名的旅游景点，有必要对这一区域进行开发，修建更完善的设施，以吸引国内和国际游客。按照总体规划，下列交通设施正在规划中，以提高这一区域的旅游环境：一条长 12公里、连接龙沐湾火车站和尖峰镇的小铁路；一条长 9公里、连接拟建的马术俱乐部和尖峰94、镇的马道；一条长 3公里、连接尖峰岭山脚、猴岭、黑岭和天池的观光索道。龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 37页页 下图显示的是三个规划中的旅游观光项目：规划的旅游观光设施规划的旅游观光设施 资料来源：项目业主 我们注意到这些旅游景点和设施的开发最少需要 5年时间，预计这些新的旅游景点将在龙沐湾开发的后期全部完成。4.2 龙沐湾地形龙沐湾地形 龙沐湾海滩地区的特征如下：龙沐湾的海岸线较长，大约为 6.5公里。龙沐湾鸟瞰示意图龙沐湾鸟瞰示意图 资料来源：项目业主 龙沐湾95、拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 38页页 不像亚龙湾那样呈新月形、南向大海、隐蔽和私密，龙沐湾海滩较平直（除海滩北部的一小段呈环形外），横贯南北方向，西向大海；由于龙沐湾西面大海，海滩上可欣赏到优美的日落景观，这在海南现有和未来度假目的地中是独有的；沙滩呈浅金黄色，但是沙质略显粗糙；沙滩坡度平缓，风平浪静，是理想的游泳及其它海滨活动场所；水质良好，具有以下特征：o 堪称中国一流水质；o 能见度良好；o 无变色或污染现象。但是需注意的是，如果上游有污染，海滩北部的白沙河和96、南部的丹村河的入海口可能会导致海水变色；o 全年水温适宜；o 此外，龙沐湾没有防波堤设施，优良的水质得益于较少污染和有效的保护。亚龙湾使用防波堤设施的负面影响已经显现 限制海湾与大海海水交换，海藻滋生，水质下降，以及有可能发生因附近的海军基地引起的海水污染。一般而言，与潮汐运动相应，愈靠北部的海滩的质量愈好。龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 39页页 4.3 周边环境，景观和可见度周边环境，景观和可见度 根据项目业主提供的总体概念性规划，龙沐湾开发项目将主要由低层住97、宅项目组成，并辅之以酒店开发项目、零售设施、水上公园和高尔夫球场。下图显示的是龙沐湾项目的总体概念性规划：龙沐湾项目的总体概念性规划图龙沐湾项目的总体概念性规划图 资料来源：项目业主 为便于分析，我们将较长的海滩分为三个部分，并将进一步详细讨论。龙沐湾国际度假城总体规划龙沐湾国际度假城总体规划 资料来源：项目业主 Middle Section 中部中部NorthSection 北部北部 South Section 南部南部 龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 40页页98、 4.3.1 北部北部 北部的沙滩与中部的沙滩被一个阻沙堤所分隔，从而形成了一个较小的半月形沙滩，营造出私密及与世隔绝的氛围。这是北部沙滩与中部和南部暴露在外的沙滩的不同之处。龙沐湾龙沐湾 北部北部 与最近的大多数总体规划一致，龙沐湾北部的主要设施包括：一个游艇会、住宅区开发项目和一个将在回填岛上进行扩建的高尔夫球场，如下图所示：龙沐湾北部示意图龙沐湾北部示意图 资料来源：项目业主 Golf Course高球场高球场 Residential 住宅区住宅区 Hotel 酒店酒店 龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限99、公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 41页页 鉴于概念性总体规划和自然风景的考虑，以下概览了北部海滩上的酒店的景观：北部：北部：高尔夫球场和高尔夫别墅景观。东部：东部：远处是尖峰岭景观，近处是同一开发项目内的低层住宅楼和花园景观。南部：南部：同一开发项目内的低层别墅和公寓景观。西部：西部：无阻挡的海景，可在晚间欣赏极好的日落景观。4.3.2 中部中部 龙沐湾中部海滩较长，平直且宽阔，如以下图片所示：龙沐湾龙沐湾 中部中部 根据概念性总体规划，中心地区将是龙沐湾国际度假城的商业及旅游中心。此外，该地区也是将项目地点与海南其他地区的主要高速公路相连通的主要交通枢纽。龙沐湾中部示意图龙沐湾100、中部示意图 资料来源：项目业主 我们预计，该商业中心将由购物中心/街、餐馆和酒吧以及部分娱乐设施构成。除可欣赏无阻挡的海景外，由于来自零售设施运营的灯光和声音，位于该地区的拟建度假酒店将拥有相对较热闹的氛围。龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 42页页 4.3.3 南部南部 在龙沐湾的南端有许多养虾池。我们注意到，由于丹村河在此注入大海，造成海水轻微变色。因此，与中部和北部海滩地区相比，南端的水质和沙滩质量的吸引力略差 龙沐湾龙沐湾 南部南部 根据概念性总体规划，南部101、的主要开发项目包括：在海上扩建的游艇别墅开发项目，位于南端的水上公园，以及在岛上地区的大片的住宅房地产开发项目。龙沐湾龙沐湾 南部南部 资料来源：项目业主 位于南部的酒店开发项目将拥有广阔的海景视野，可向西和西南方向远眺大海。此外，我们预计在回填扩建土地上的别墅开发项目将给酒店带来有趣的景观。Water Park 水上公园水上公园 用于别墅项目的人工岛用于别墅项目的人工岛 Residential 住宅区住宅区 龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 43页页 4.4 交通102、交通 飞往三亚凤凰机场的航线仅限于国内航班，特别是在旅游淡季。增加国际直飞航班数是发展并促进海南南部旅游市场增长的最重要机遇。目前，大部分长线游客根据出发地所在，大都需要在深圳、广州或上海中转。淡季期间，航班常常在最后一刻被取消，从而给游客造成不必要的麻烦，尤其是潜在的高收益个体游客。并且，航班变更也是常有的事，这些给游客带来了不便。虽然海口机场的国内和国际航线较多，但海口距离三亚约有 2小时的车程。东方规划的地区性机场距龙沐湾以北大约 80 公里。但是，我们预计，大多数客人将通过三亚凤凰国际机场到访。下图显示了龙沐湾的交通规划：龙沐湾交通规划龙沐湾交通规划 资料来源：项目业主 项目地点距最近103、的城镇佛罗镇大约 10 分钟车程，通过两条主要公路：225 国道和西线高速前往三亚市和三亚凤凰国际机场的车程分别为 80 分钟和 60 分钟。西线高速在尖峰和黄流各有一个出口，距项目地点均为 6公里。此外，龙沐湾还可通过铁路抵达。距项目地点以北约 5公里处，将在尖峰岭建造一座火车站。我们预测，该火车站将在龙沐湾项目开发后投入运营。Jianfengling Train Station 尖峰岭尖峰岭 火车站火车站 To Sanya往三亚往三亚 To Haikou 往海口往海口 West Highway西线高速西线高速 225 National Road 225 国道国道 Hainan Wester104、n Railway 海南西环铁路海南西环铁路 Highway Exit高速公路出入口高速公路出入口 Highway Exit高速公路出入口高速公路出入口 Longmu Bay Resort City 龙沐湾国际龙沐湾国际 度假城度假城 龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 44页页 下表给出了从项目地点乘车前往主要目的地的时间和距离的估计值：正常交通状况下的距离和交通时间正常交通状况下的距离和交通时间 目的地目的地 距离（公里）距离（公里）行车时间行车时间 佛罗 5 公105、里 10 分钟 东方 90 公里 70 分钟 三亚 103 公里 80 分钟 海口 309 公里 2 小时 凤凰机场 90 公里 60 分钟 尖峰岭火车站 5 公里 8 分钟 龙沐湾水上交通龙沐湾水上交通 此外，总体规划还将沿龙沐湾国际度假城东部边界建造一条人工河。黄色圆圈（如左图所示）所示为上下船港口的位置。关于水上交通，沿龙沐湾海岸将建造私有港口，以供运载龙沐湾的游客前往三亚市或附近其他旅游景点的游轮泊靠。资料来源：项目业主 4.5 项目地点优劣势总结项目地点优劣势总结 以下总结了项目地点开发酒店的优劣势。除以上项目地点分析外，我们还考虑了龙沐湾与海南其他度假目的地相关的特征。在第 5章将106、详细讨论海南经鉴定的度假目的地的详细情况。4.5.1 优势优势 龙沐湾开发项目的重要优势之一是整个地区拥有同一个开发商。这使酒店彼此之间拥有强大的整合能力，而不像亚龙湾和海棠湾的酒店开发那样将海滩分成多个酒店地块。海岸线较长，为酒店开发项目提供了广阔的海景。龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 45页页 沙滩宽度中等，坡度平缓，沙质良好，且水温全年适宜，使龙沐湾成为理想的海滨活动及游泳场所。这是第一个西向面向大海的海滩开发项目，拟建酒店有望享有极好的日落景观，成为一项主107、要的与其他现有和未来的酒店相比独特的海滩特征。沿较长的海岸线有一些变化，可支持不同类型的酒店开发项目。尖峰岭地区的潜在开发应能为客人提供广泛的体验。集大海与山地于一体的旅程是目前海南所独有的。4.5.2 劣势劣势 龙沐湾国际度假城是海南西南部海岸的首个主要开发项目。龙沐湾位于海南西部海岸，相对较孤立，因而项目开发初期需要开发商更大的投入。目前，该地区缺乏独特显著的或有趣的自然特征和地形。在目前状态下，龙沐湾的海滩大部分地势平坦，且暴露在外，与海南其他海滩相比较为平庸。与现有的和未来的度假酒店项目相比，龙沐湾距主要旅游景点和三亚市相对较远。龙沐湾周边的旅游景点十分有限。因此，对龙沐湾而言，将其自108、身发展成为度假目的地十分关键。乐东黎族自治县的经济发展比较落后。该区域和乐东县的未开发及不成熟的特质增添了一定的开发风险。龙沐湾距三亚和三亚凤凰国际机场相对较远，尤其是与亚龙湾和海棠湾那样的现有的和其他将建成的度假目的地相比。4.6 结论结论 总而言之，由于海滩较长并且拥有高品质的沙滩和水质，龙沐湾适宜于度假酒店项目的开发。尖峰岭区域的潜在开发将为游客提供独特的山海体验。但是由于远离三亚的主要旅游景点且位于偏远的西南部海岸，龙沐湾起初将面临与东南海岸线上现有的和新兴开发海湾的挑战。另外，整个龙沐湾都处于同一开发商的开发规划之下，这为该地区更好地整合各酒店开发项目提供了竞争优势。因此，我们认为项109、目地点具备开发成一个融合各度假酒店综合体的市场机遇。龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 46页页 5 度假酒店市场概览度假酒店市场概览 海南绝大多数度假酒店都集中于海岛南部的三大度假区，约北纬 18 度。为深入了解海南南部度假市场的业绩情况，本章节主要介绍三大度假区，分别是三亚湾、大东海和亚龙湾。下图显示了这三大海湾和项目地点的相对位置：海南岛南部海南岛南部 资料来源：http:/ 从上图可以看出，三大主要度假区内的各酒店广泛分布于海南岛南端。5.1 三亚湾三亚湾 5110、.1.1 区域介绍区域介绍 三亚湾，海岸线长为 22 公里，从三亚港开始，一直向西延伸至天涯海角。海滩边上种植了棕榈树，景色怡人。三亚湾路的北侧集中了度假酒店和中高档住宅开发项目。值得注意的是，除了凯宾斯基酒店以外，这些设施都无法直接濒临海滩。在海南南部的主要旅游目的地中，三亚湾最靠近市区、三亚凤凰国际机场以及热门旅游景点，如：天涯海角、西岛和南山文化旅游区。三亚湾的主要旅游基础设施如下：一座中等规模的国际亚太会展中心，位于海航 3期项目内；一个公共海滩浴场，海滩沿线的公共景观公园“椰梦公园”；几处观光景点，如：西岛、天涯海角、海底世界、爱心大世界；沿海湾逐渐增多的中档公寓（一般空置）设施；三111、亚鲁能国际高尔夫球会开发的一座 18洞高尔夫球场。3 2 1 1 三亚湾 2 大东海 3 亚龙湾 龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 47页页 在评估三亚湾作为一个旅游目的地的潜质时，我们对其优劣势分析如下：优势优势 与亚龙湾和大东海相比，三亚湾紧邻凤凰国际机场；邻近热门的旅游观光景点，如：西岛、天涯海角和南山佛教文化园，这些景点都是国内旅游者和旅游团体的“必到之地”；三亚湾的东部紧邻三亚市区；前往西岛的交通便利，西岛是一个广受欢迎的娱乐休闲目的地，开展了各种水上运动112、，如潜水、游泳和海上摩托等；海滩宽阔、坡度平缓，海滩的沙质细腻，颜色呈淡浅色，适合开展各种海滩活动和体育运动；政府正努力采取措施提高三亚湾的海滩和海水品质，包括：三亚湾路一些路段禁止机动车通行，以及整治海水污染等规划；三亚湾新城的开发有望提高所在区域的度假环境和旅游设施的水准；该区域的娱乐、购物中心和餐饮设施少，环境较为安静；三亚湾被认为是海南南部的商业中心，可提高三亚的整体知名度。劣势劣势 市场上普遍将三亚湾视作一个排在亚龙湾和大东海之后的一个二线度假目的地；由于三亚湾路沿海滩延伸，所有的度假酒店也无法直接滨临海滩，但是，刚开业的凯宾斯基酒店是三亚湾唯一的一家直接临海的酒店；三亚湾缺乏大型天113、然或人造的防浪堤。午后的海风往往很大，海滩直接便暴露在海浪中；海面时常有漂浮物，因此多少显得有些混浊。与海南其它目的地相比，三亚湾的吸引力由此减少许多；三亚湾路一带的景观公园以及海滩都对公众开放。因此很难营造出私密的氛围，而这正是度假酒店必备的；一些靠近或位于三亚湾内的旅游点（如：天涯海角、南山佛教文化园和西岛）定位相对较低，主要迎合国内游客、尤其是国内旅游团队。大批游客的涌入对三亚湾的专享性产生了不利的影响。龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 48页页 5.1.2 114、酒店整体概况酒店整体概况 目前，三亚湾有 13家四星级和五星级酒店，具体如下：三亚湾现有酒店供给三亚湾现有酒店供给 酒店酒店/度假酒店度假酒店 开业时间开业时间 客房数量客房数量 星级标准星级标准 金海酒店 1996 166 4 海航 1 期 1996 122 4 椰林滩 2001 367 4 三亚度假村 2 期 2002 136 4 金凤凰 2002 226 4 华源酒店 2003 120 4 金银岛 2003 149 4 三亚假日酒店 2004 226 4 海航 2 期 2002 225 5 海航 3 期 2003 248 5 天福源 2005 475 51 凯宾斯基 2007 409 5115、 戴斯酒店 2007 208 未知 合计合计 3,071 平均水平平均水平 236 三亚湾度假市场的主要特征描述如下：与亚龙湾和大东海相比，三亚湾是一个相对新兴的度假区，目前正处于起步阶段；该区域的基础设施和绿化已经得以大大改善，许多新开发项目（如度假酒店和高档住宅项目）进入了新一轮的开发热潮；然而，由于三亚湾路的位置原因，无法濒临海滩（凯宾斯基酒店除外）也制约了该区域度假酒店的吸引力；该区域新开业的国际品牌酒店有望在一定程度上提升三亚湾作为度假目的地的知名度。近期新增的酒店有：o 凯宾斯基度假酒店于 2007 年 1 月在肖旗港开业。除 409 间客房外，酒店还有 7 家特色餐厅、一间可容纳116、 600 人的宴会厅和 5 个会议室、一个由泰国悦榕庄管理的 Angsana Spa设施、游泳池、健身中心及其他户外休闲活动。凯宾斯基酒店是三亚湾唯一一家滨临海滩的酒店，由于位于海湾最西部，位置较偏远，私密性因而大大提高。该酒店也是三亚湾唯一的国际 5星级度假酒店。龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 49页页 三亚凯宾斯基酒店三亚凯宾斯基酒店 o 三亚市场最新加入的酒店供给是 2007 年 12 月底开业的戴斯酒店。该酒店拥有 208间客房，包括 14间套房和 3幢别117、墅（共 20间客房）。酒店的其它设施有：2间餐厅、1个大堂酒廊和共计 1,248平方米功能性会议空间。三亚戴斯酒店三亚戴斯酒店 资料来源：C 过去两年，许多老的酒店和度假设施都进行了翻新改造或者扩建，如：o 椰林滩酒店翻新了其原有的度假别墅，并兴建了一座新楼；o 海航酒店也历经三次扩建，目前，正在一期原址上重建一座较高档四期项目；o 金银岛度假酒店和华源度假酒店已于 2008 年 4 月 1 日着手进行翻新改造；o 此外，假日酒店正计划在未来几年进行扩建，在现有建筑旁增修一幢 150间客房的客房楼。龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海118、南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 50页页 5.1.3 高档酒店市场业绩高档酒店市场业绩 下表显示了三亚湾高档酒店的住宿率水平：三亚湾高档酒店历史住宿率水平，三亚湾高档酒店历史住宿率水平，2004 年年 2007 年年 2004 2005 2006 2007 三亚假日酒店 未知 58%73%74%海航度假酒店二、三期 55%55%65%64%天福源-45%70%85%凯宾斯基-62%平均平均 55%52%69%71%下表显示了三亚湾高档酒店的平均房价水平：三亚湾高档酒店历史平均房价水平，三亚湾高档酒店历史平均房价水平，2004 年年 2007 年年 2004 119、2005 2006 2007 三亚假日酒店 未知 398 423 462 海航度假酒店二、三期 260 235 239 244 天福源-250 280 300 凯宾斯基-900 平均平均 260 275 293 444 下表显示了三亚湾高档酒店的平均每间房收益水平：三亚湾高档酒店历史平均每间房收益水平，三亚湾高档酒店历史平均每间房收益水平，2004 年年 2007 年年 2004 2005 2006 2007 三亚假日酒店 未知 231 309 343 海航度假酒店二、三期 142 129 155 156 天福源-113 196 255 凯宾斯基-558 平均平均 142 141 201 31120、6 与亚龙湾和大东海相比，尽管三亚湾酒店的住宿率水平为三大度假之最，但其平均房价为三大度假区的最低水平。三亚湾是一个以国内市场为主的度假目的地，此区域较老的酒店的设计和经营基本上以迎合此类市场为主。庞大数量的国内需求导致三亚湾酒店市场的平均房价水平较低，但其仍旧是海南最大的客源市场。凯宾斯基的开业有助于提升三亚湾形象，其平均房价已远远超过了市场之前的平均房价上限。尽管截止到 2007 年年底，凯宾斯基酒店的平均房价预计为人民币 900 元左右，但这总体上是因开业初期提供的房价折扣和入市价格所至结果。随着酒店的经营日趋稳定，有望实现更高的平均房价水平，其在 2008 年的前景应更为乐观。我们预测121、，2008 年第一季度凯宾斯基的平均房价有望达到人民币 1,400 元左右，与亚龙湾众多高档酒店水平基本保持一致。然而，与包括亚龙湾在内的其它区域国际品牌酒店龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 51页页 相比，三亚湾的吸引力较低，由此，我们预计凯宾斯基的住宿率还可能维持在一个较低的水平，平均房价的增长多少也会受到妨碍。5.1.4 预计客源分布预计客源分布 与亚龙湾和大东海不同，三亚湾的最大需求市场为低收益旅游团队，紧跟其后的是散客和会议需求。下面是三亚湾度假酒店的预期122、市场分布：三亚湾经筛选高档酒店市场客源分布，三亚湾经筛选高档酒店市场客源分布，2007 年年 Others12%MICE16%Group19%FIT53%三亚高档酒店市场构成的最大变化是旅游团队需求的下降和散客需求的增长。这很大程度上是凯宾斯基酒店开业的结果，该酒店实际上并没有旅游团队需求。凯宾斯基酒店的客源需求大部分是来自散客市场，其余来自包含中小型会议和奖励旅游团队在内的会议市场。5.1.5 未来新增高档酒店供给未来新增高档酒店供给 下表显示了三亚湾未来几年内拟开业的新增供给。需要说明的是，我们只列出了定位在中高档等级以上的酒店供给：三亚湾潜在新增供给三亚湾潜在新增供给 客房数客房数 开业123、时间开业时间 星级标准星级标准 管理公司管理公司 中油酒店 312 2008 年 10 月 5 Soluxe 国光酒店项目 1,160 2009 年 1 月 5 豪生 喜来登福朋 405 2010 年 7 月 4 喜达屋 海航度假酒店 4 期1 150 2010 年 4 海航 铂尔曼 400 2011 年 5 雅高 其他假设供给 900*2010 年 2012 年待定 待定 合计合计 3,215 备注：*估计值 未来新增供给包括：豪生酒店（国光酒店项目）将是一座特许加盟的产权式酒店和服务式公寓，有一座 1,160 间客房的会议酒店和 38 幢别墅，每幢别墅有 4 间客房。客房的售价为龙沐湾拟建124、酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 52页页 每平方米人民币 22,000 元起，并为投资人提供了多种投资方案：确保一个固定的年回报率，并在此基础上享有每年 35 天的客房使用权；无投资回报，但享有每年 160 天的客房使用权；选择在酒店内居住，按月支付管理费。据销售部门称，约 75%的客房已售出。豪生酒店总体规划和建筑工地豪生酒店总体规划和建筑工地 中国华油集团（中国石油的分支机构）正在筹办三亚 Grand Soluxe 酒店（约300 间客房）的开业。我们预计该酒店不会使用125、国际品牌，主要接待中石油内部需求。三亚三亚 SOLUXE 酒店建筑效果图酒店建筑效果图 资料来源：三亚 Soluxe网站 拥有 405 间客房的福朋酒店位于凯宾斯基酒店附近，会议空间逾 2,000 平方米。酒店预计于 2010年开业，比之前宣布的开业时间（2009年 12月）有所延后；海航度假酒店正在规划其 4期开发，估计新增 150间客房；龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 53页页 铂尔曼度假酒店已于 2008 年 7 月在海南签署了第二份管理协议，预期客房数量为126、 400间。其他假设供给由一些尚未最终确定的度假酒店组成，包括假日酒店的扩建工程（此工程尚未落实）。5.2 大东海大东海 5.2.1 区域介绍区域介绍 大东海位于三亚市区以东约 3 公里处，大约 15 分钟车程。大东海是一处月牙型的海滩，介于鹿回头公园和榆林港之间，南面朝向南海。大东海作为三亚最早的旅游度假区，开发始于 1986 年。大东海已经成为所有国内旅游团队的“必游之地”，尤其是毗邻著名的景区 鹿回头公园，一个颇受欢迎的观光旅游景点。该区域已经建有各种旅游休闲设施，在国内大众旅游市场颇具知名度。作为一个旅游目的地，大东海主要的优、劣势概括如下：优势优势 大东海往来三亚凤凰国际机场的交通很127、方便。大东海前往海南其它区域的公路和高速公路交通也很便利。由于邻近三亚市中心，大东海已经成为颇受当地居民欢迎的休闲场所；而大东海广泛的娱乐场所使其在包括俄罗斯等地区的国际游客中广受欢迎；大东海中心地带配备有娱乐及购物设施，而这正是海南其它度假地所缺乏的；悦榕庄酒店的开业以及 2008 年至 2010 年期间文华东方、洲际酒店和四季酒店的开业预计将为大东海诱导需求，提升当地形象；大东海的水质介于亚龙湾（高水准）和三亚湾（较低水准）之间。并且，这里的水温适宜，全年都可以游泳；当地政府大力清洁大东海的公共区域卫生，提高对旅游者的吸引力。龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研128、究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 54页页 劣势劣势 与亚龙湾相比，这里的酒店市场缺乏度假氛围，是一个相对较低的低收益目的地；大东海被看作是俄罗斯游客的目的地，这可能会负面影响对其它欧洲游客的吸引力；与亚龙湾相比，大东海现有的酒店供给和开发容积率高、人口密度大，因此，缺乏度假氛围。5.2.2 酒店整体概况酒店整体概况 目前，大东海拥有 11家五星级酒店和四星级酒店/度假酒店，如下表所示：大东海现有的中高档酒店供给大东海现有的中高档酒店供给 酒店酒店/度假酒店度假酒店 开业时间开业时间 客房数量客房数量 星级标准星级标准 南中国*129、1992 186 4 星级 明珠海景*1995 185 4 星级 珠江花园*1996 239 4 星级 玉华苑海景 1996 100 4 星级 玉华苑锦江度假酒店*未知 258 4 星级 海天 1999 180 4 星级 丽景海湾*2001 200 4 星级 金岛嘉宁 2002 90 4 星级 山海天 1998 219 5 星级 银泰*2003 416 5 星级 宝宏龙都1 2005 460 5 星级 合计合计 2,533 平均客房数量平均客房数量 230 备注：*滨海度假酒店或酒店 1前身为宝宏龙都酒店 大东海酒店市场的主要特征概括如下：作为三亚第一个开发的度假区，大东海已经在国内旅游市场树130、立了形象，认知度较高。但是，总体规划已显过时且目前缺乏适当的管理，与亚龙湾比较，整体开发性较差，缺少浓郁的度假氛围；目前，该区域已基本开发完毕，未来可供开发的新设施有限；一直以来，该区域的酒店和度假设施供给过度，竞争十分激烈，各酒店之间的价格战颇为严重；与亚龙湾不同，大东海酒店主要为国内 5 星级酒店，但宝宏龙都酒店除外，该酒店已于最近几个月更换为一个澳大利亚品牌；这里的大多数度假酒店略逊于亚龙湾的酒店，特别是表现在酒店的品质方面，并且在设计上已显过时，设施缺乏妥善的维护保养，陈旧迹象明显。一些酒店已开始着手翻新改造或扩建，包括宝宏龙都（Rendezvous）和山海天酒店；龙沐湾拟建酒店开发项131、目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 55页页 尽管一些酒店为官方评定 4 星级，但是基本上以迎合低档客源为主，无论在平均房价和住宿率方面都表现欠佳；高档酒店的平均客房数量少于亚龙湾和三亚湾的平均水平，但此数据预期将随着新增酒店的开业而增长；大东海的 5星级酒店并未出现亚龙湾一样的显著增长，住宿率也因此从中受益；就需求构成而言，国内旅游客源是该区域的主体客源，由于靠近城市中心，因此国内会议和商务客源也是重要的客源支撑。该区域基本上有三分之一的度假酒店滨临海滩，但是，这里的海滩均为公共沙滩，132、各酒店没有像亚龙湾那么多的专属沙滩。此外，水的清洁度和沙质在一定程度上逊于亚龙湾。5.2.3 经筛选高档酒店市场业绩经筛选高档酒店市场业绩 以下图表所示为对大东海酒店的业绩估计值。值得注意的是，我们已经考虑了某些酒店的平均房价业绩出入较大。我们在下表中显示了我们认为最为合理的数据。下表显示了大东海高档酒店预计住宿率业绩水平：大东海高档酒店住宿率水平，大东海高档酒店住宿率水平，2004 年年2007 年年 2004 2005 2006 2007 珠江花园 57%58%68%62%山海天 53%66%79%81%银泰 69%82%85%64%宝宏龙都-55%67%平均水平平均水平 60%69%72133、%69%下表显示了大东海高档酒店平均房价水平：大东海高档酒店平均房价水平，大东海高档酒店平均房价水平，2004 年年2007 年年 2004 2005 2006 2007 珠江花园 297 283 292 293 山海天 434 386 393 445 银泰 487 424 467 517 宝宏龙都-372 380 平均水平平均水平 406 364 381 409 龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 56页页 下表显示了大东海高档酒店的平均每间房收益水平：大东海高档酒134、店平均每间房收益水平，大东海高档酒店平均每间房收益水平，2004 年年2007 年年 2004 2005 2006 2007 珠江花园 169 164 199 182 山海天 230 255 310 360 银泰 336 348 397 331 宝宏龙都-176 255 平均水平平均水平 245 256 271 282 5.2.4 预计客源分布预计客源分布 大东海高档酒店市场客源分布，大东海高档酒店市场客源分布，2007 年年 Mice21%Group31%FIT48%国内散客是大东海最大的单一需求市场来源，其次是国内团队需求。随着该区域若干豪华酒店的开业（更多的国际散客将占主导），这种现象预135、期有所改变。5.2.5 未来新增酒店供给未来新增酒店供给 下表显示了大东海及其相邻的海湾在未来几年内预期开业的潜在新增供给。需要说明的是，我们只列出了至少定位在中高档等级以上的酒店供给：大东海未来潜在新增供给大东海未来潜在新增供给 客房数客房数 开业时间开业时间 星级标准星级标准 管理公司管理公司 鹿回头 61 2008 年 4 月 5 悦榕庄 珊瑚湾 297 2009 5 文华东方 小东海 350 2009 5 洲际 军用海湾 300 2011 5 四季 大东海 215 2010-2011 4-5 山海天扩建 其他假设供给 900*2010-2012 4-5 未知 合计合计 2,123 备注136、：*预计 大东海最新增加的供给是悦榕庄酒店集团的鹿回头改造项目，该集团将现有的鹿回头宾馆改造成中国第一个 61 幢纯泳池别墅豪华产品，其中包括两幢总统别墅。与其它龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 57页页 悦榕酒店隐蔽的位置和低密度建筑不同，该悦榕酒店周边还有一些其他开发项目，包括住宅和商业设施，从酒店所在位置就可以看到上述设施。鹿回头悦榕庄酒店的庭院和附近的开发项目鹿回头悦榕庄酒店的庭院和附近的开发项目 未来新增供给还包括：文华东方集团在大东海银泰酒店对面水域的珊137、瑚湾开辟 12 公顷土地，兴建 261间客房的度假酒店。尽管开发进程数次推迟，但预计将于 2009 年中期开业。该项目开发商为海南新佳和实业，新加坡 Chan Sau Yan Associates(CSYA)负责承建，LTW DesignWorks负责室内设计，曼谷 Bensley Design Studios负责景观园林设计。酒店客房的平均面积为 55平方米，此外还有 15幢面积达 200平方米的别墅和 23大型套房。酒店还配备有可欣赏到海景的室内外宴会和会议设施；珊瑚湾文华东方项目地点珊瑚湾文华东方项目地点 洲际集团将在小东海开设一家 350间客房的酒店，预计 2009年开业；四季已签下了138、亚龙湾以西，大东海以东之间的一个前军事用地上的酒店项目的管理合约。据浩华的资料库显示，该酒店项目将包括一座 200 间客房的酒店、50栋别墅和大约 50 套用于出售的私家住宅。酒店客房预计位于一个悬崖边上，可俯瞰南海。在本报告中，我们假设该酒店拥有 300间客房，于 2010年开业；现有的山海天酒店正在规划一个扩建工程，将新增 215间客房。其他假设供给由若干未经确认的新建和扩建度假酒店项目组成。龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 58页页 5.3 亚龙湾亚龙湾 5.139、3.1 区域介绍区域介绍 亚龙湾距离位于三亚市区东南大约 25 公里，总面积 18.6 平方公里，北面依山环抱，另一面是月牙型的海滩，面对着南海。亚龙湾开发股份有限公司拥有并全面负责亚龙湾的建设，该公司为中国粮油进出口总公司（中国最大的国有企业之一）与其香港子公司 Top-Glory Holdings 共同组建的合资企业，其旗下还拥有凯莱国际酒店集团。亚龙湾亚龙湾 资料来源：亚龙湾开发有限公司 亚龙湾开发分为两个阶段。一期基础建设工程始于 1993 年，亚龙湾开发公司共投资人民币 10 亿元用于基础设施规划和建设，如：道路、景观美化、电力供应和其他设施。目前只能通过公路可抵达亚龙湾。海榆高速路140、从三亚凤凰机场直接通向亚龙湾，从机场前往亚龙湾只需 30 分钟左右。除了三亚凤凰国际机场，亚龙湾的道路系统也可以直接到达三亚市、海口和海南的其它区域。亚龙湾其他重要的设施还包括：一个由 Robert Trent Jones公司于 2003年设计的 18洞高尔夫球场，第一届亚洲高尔夫赛在该球场举行；一个 1997 年开业的海底世界，提供半潜式海底游览船，游览的区域包括从码头到假日度假酒店；龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 59页页 在开发区域北部的内陆区域是一系列中等141、档次（基本空置）的产权式公寓。亚龙湾作为一个旅游目的地的优、劣势概括如下：优势优势 往来三亚凤凰国际机场的交通方便，比三亚湾或大东海更靠近海口美兰国际机场。通过公路和高速公路前往海南其它区域的交通也颇为便利；自然资源优越。月牙型的海湾保护着海滩。沙滩尤为出色：沙质柔软，水质清洁，很适于游泳。亚龙湾地势平缓，从较高处和平缓的海滩上可一览无余地观赏到海景；受益于总体开发规划，在明确的规划和方向下，亚龙湾已经发展成一个自然环境优良的优质度假目的地，不同于三亚湾和大东海密集开发的大众旅游市场环境；基础设施已建立并投入使用，如：公路和水电等；除皇冠假日酒店以外，大多数高档酒店都可直接进入海滩；国际酒店品142、牌的进驻，如：喜来登、万豪、希尔顿和皇冠假日的进入为亚龙湾诱导了新的需求，并提升亚龙湾作为一个旅游目的地的形象；由 Robert Trent Jones,Jr.设计的亚龙湾高乐夫球会的建成使海南进入了高尔夫旅行版图，吸引了国际高尔夫球赛和区域性需求；定位在喜来登和希尔顿之上的丽兹卡尔顿酒店将为亚龙湾增添魅力，吸引那些正在寻找更加豪华酒店产品的散客。劣势劣势 私属海滩有限。旺季时拥挤的海滩对海滩边酒店的度假氛围造成负面影响；与三亚湾和大东海相比，亚龙湾娱乐设施和餐馆缺乏多样性；亚龙湾剩余土地的开发机会较为有限，90%以上的海滩地块都已被购买、开发完毕或正在开发。与海南一些开发程度较小的区域相比，143、进入亚龙湾的障碍很大。不同的国际品牌的度假酒店之间缺乏整合的度假酒店气氛。我们认为，如果度假酒店一起合作（例如：共享娱乐设施和整合的/内部互通的支付系统），客户体验将得到显著提升。龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 60页页 5.3.2 酒店整体概况酒店整体概况 目前，亚龙湾有 18家 4星或 5星级酒店。亚龙湾现有酒店供给亚龙湾现有酒店供给 酒店酒店/度假酒店度假酒店 开业时间开业时间 客房数量客房数量 星级标准星级标准 仙人掌度假酒店 1998 600 4 星级 144、天鸿度假酒店 2000 35 4 星级 高尔夫俱乐部 2000 401 4 星级 金棕榈度假酒店 2001 246 4 星级 环球城度假酒店 2002 257 4 星级 凯莱度假酒店 1997 403 5 星级 天域度假酒店 1998 350 5 星级 假日度假酒店 2001 358 5 星级 喜来登度假酒店 2003 511 5 星级 万豪度假酒店 2004 456 5 星级 红树林度假酒店 2005 502 5 星级 天域度假酒店二期 2006 437 5 星级 皇冠假日度假酒店 2006 459 5 星级 希尔顿度假酒店 2006 501 5 星级 亚龙湾别墅（亚龙湾 5 号）2007 145、108 5 星级 康年 2008 112 5 星级 丽兹卡尔顿 2008 450 5 星级 铂尔曼 2008 192 5 星级 合计合计 6,017 平均水平平均水平 334 备注：12007年客房数量由26间增加到40间 除丽兹卡尔顿和铂尔曼酒店（本章节稍后将详细讨论）外，亚龙湾最新的供给是拥有131 个客房单元、位于亚龙湾东部，邻近亚龙湾海底世界的康年酒店。该酒店是一座产权式酒店，购买了客房单元的投资者有权将客房返租给康年酒店管理公司，以获得租金收入。目前，该酒店拥有可售客房 112 套，尽管该酒店预期将得到 5 星级标准等级，但由于该酒店的品质标准较低，将不太可能与国际品牌酒店竞争。亚龙146、湾度假酒店市场的主要特征如下：亚龙湾的酒店市场自 1997年凯莱酒店开业以来供给持续增长。龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 61页页 亚龙湾高档酒店客房供给增长，亚龙湾高档酒店客房供给增长，1996 年至年至 2007 年年 02000400060001 9971 9981 9992000200120022003200420052006 与三亚湾和大东海相比，众多国际品牌酒店在过去数年中加入亚龙湾酒店市场，这些酒店配备有国际水准的现代化设施设备，吸引了较大比例的国际147、客源；鉴于亚龙湾大多数酒店都开业不久，尚未出现老化过时迹象，并且在国际品牌和高品质水平要求下，这些酒店预计有能力保有现状；相比于海南岛所有其它区域，亚龙湾市场显然是平均房价方面的“领头羊”市场；与海南岛其他所有开发区域相比，亚龙湾沙滩的品质是最好的。海南南部市场的“领头羊”酒店包括以下亚龙湾度假酒店：三亚喜来登酒店三亚喜来登酒店 三亚喜来登酒店于 2003年开业，共有 511间客房。该酒店在过去三年内都是举办“世界小姐”大赛的官方指定酒店。酒店有 6 间餐厅、约 2,000 平米的会议设施、一个Mandara Spa设施和其他娱乐设施。资料来源：喜达屋网站 龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店148、开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 62页页 三亚万豪酒店三亚万豪酒店 三亚万豪酒店开业于 2004 年中期，有 456 间客房，6 间餐厅、泉 Spa 设施、大约1,200平方米的会议区域以及丰富多样的娱乐设施。资料来源：万豪集团网站 三亚希尔顿度假酒店与三亚希尔顿度假酒店与 SPA 滨临海滩的金茂希尔顿度假酒店于 2005 年 12 月开业，共有 501 间客房。继酒店的客房正式营业后，餐厅和 Spa设施相继于 2006年 3月 31日开业。资料来源：希尔顿网站 需要注意的是，对一座假酒店而言，滨海149、位置的重要性可从 2005 年年底开业的皇冠假日酒店实现的业绩水平看出，该酒店拥有 457 间客店，尽管冠以国际酒店品牌且邻近娱乐与购物设施，但由于酒店未位于直接海滨的位置，其业绩大受影响。位置的影响预计在新开发项目中也有显现，包括铂尔曼度假酒店也没有直接进入海滩的通道。虽然该度假酒店位于希尔顿和丽兹卡尔顿附近，拥有别墅、进入海滩和海滩俱乐部设施的交通，但该酒店潜在平均房价将受到其位置的极大影响。龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 63页页 5.3.3 高档酒店市场业150、绩高档酒店市场业绩 下表显示了亚龙湾高档酒店平均住宿率水平：亚龙湾高档酒店市场住宿率水平，亚龙湾高档酒店市场住宿率水平，2003 年年 2008 年年 6 月月 2003 2004 2005 2006 2007 截至截至 2008 年年 6 月月凯莱 47%46%59%55%62%未知 天域 48%63%52%45%58%未知 假日 54%71%59%62%65%未知 喜来登 39%79%67%75%78%73%万豪-43%56%59%68%65%红树林-29%43%62%60%希尔顿-64%72%72%皇冠假日-53%60%55%平均水平平均水平 46%61%52%56%65%未知未知 下表151、显示了亚龙湾高档酒店预计平均房价水平:亚龙湾高档酒店平均房价水平，亚龙湾高档酒店平均房价水平，2003 年年 2008 年年 6 月月 2003 2004 2005 2006 2007 截至截至 2008 年年 6 月月凯莱 700 659 703 720 913 未知 天域 670 688 777 690 1,099 未知 假日 439 544 607 709 716 未知 喜来登 975 941 1,163 1,290 1,585 1,919 万豪-760 883 1,075 1,274 1,479 红树林-771 950 1,101 1,346 希尔顿-1,010 1,357 1,541152、 皇冠假日-553 689 860 平均水平平均水平 699 746 856 924 1,077 未知未知 下表显示了亚龙湾高档酒店平均每间房收益水平：亚龙湾高档酒店平均每间房收益水平，亚龙湾高档酒店平均每间房收益水平，2003 年年 2008 年年 6 月月 2003 2004 2005 2006 2007 截至截至 2008 年年 6 月月凯莱 329 302 375 345 565 未知 天域 322 433 404 313 633 未知 假日 237 386 356 437 465 未知 喜来登 380 742 784 969 1,238 1,397 万豪-329 493 629 86153、1 954 红树林-223 411 678 809 希尔顿-651 970 1,101 皇冠假日-293 413 469 平均水平平均水平 323 468 449 524 702 未知未知 龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 64页页 下图显示的是亚龙湾酒店市场平均房价与住宿率水平的关系图：亚龙湾高档酒店平均房价和住宿率相比亚龙湾高档酒店平均房价和住宿率相比,2003 年至年至 2007 年年 02004006008001,0001,20020032004200520154、0620070%10%20%30%40%50%60%70%RateOccupancy 亚龙湾酒店市场近期业绩表现概括如下：2003 年，由于受到 SARS 的影响，以及喜来登酒店（511 间客房）的开业，竞争市场的平均住宿率下降到 46%。但是，喜来登酒店的开业也推动了竞争酒店市场重新定义了新的房价上限，2003 年，该酒店的平均房价接近人民币 975元；2004 年，整体需求增长了 110%，市场已从 SARS 的影响中得以恢复。但是，更为重要的是，这种强劲的增长率主要是缘于喜来登和万豪酒店开业（共 739 间客房）诱发的新增需求所致。2003 年之后，新增国际品牌酒店的平均房价提升了 7%155、。就平均每间房收益水平而言，2004 年，喜来登酒店明显居于市场领先地位，其次是天域度假酒店和假日酒店；2005 年，整体酒店竞争市场总体平均房价增长了 20%，但平均住宿率却从上年的 63%下降至 52%，这是由于总供给量较 2004 年相比增长了 40%，而需求增长率仅为 16%。住宿率和房价综合平衡的结果是平均每间房收益实现积极增长（除天域度假酒店外）。尽管供给增长，亚龙湾大多数酒店的平均房价仍实现了增长。天域度假酒店二期 400 间客房于 2005 年底开业，对其年住宿率和平均每间房收益产生了一定的负面影响；2006 年，随着希尔顿和皇冠假日开业，市场增加了将近 1,000 间左右的客156、房供给，亚龙湾的供给总量实现了 37%的增长。尽管增长迅猛，2006 年市场整体住宿率为 58%，平均房价达到了人民币 909 元，整体市场呈健康的发展态势。从各酒店的业绩方面来看，喜来登酒店仍然是住宿率和平均房价方面的“领头羊”；2007 年，住宿率增长近 6%，同期客房供给保持相对稳定。随着喜来登实现了高于人民币 1,500 元的平均房价和人民币 1,238 元的平均每间房收益水平也高于人民币 702 元的平均市场水平，整体市场的房价上限也随之提升。此外，值得注意龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（157、海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 65页页 的是希尔顿酒店开业头一年和第二年的经营业绩水平已超过了万豪酒店，成为了亚龙湾国际酒店中的领头羊，这表明该酒店在市场中已经成功地占有一席之地；2008 年初，市场业绩水平表现强劲，平均房价突破了人民币 2,000 元。尽管该水平不能代表预期的全年平均房价水平，因为期间涵盖了春节的旺盛需求，但如此高昂的平均房价也表明了该区域房价的深度，预计整个 2008 年的平均房价都将呈增长态势。但是，自 2008 年第二季度以来，酒店经历了较低的市场需求，绝大部分归因于对旅游散客的严格的签证制度以及四川地震对中国旅游的影响。2008 年下半年的房价增长呈现疲软态势158、。5.3.4 预计客源分布预计客源分布 下图显示了亚龙湾高档酒店市场的客源分布：亚龙湾高档酒店市场客源分布，亚龙湾高档酒店市场客源分布，2007 年年 FIT47%MICE26%Group25%Other2%散客需求是亚龙湾酒店市场的客源主体，此类需求占总房晚需求的一半左右。其余的市场份额由会议与团队需求平分，分别占市场总需求的 26%和 25%。我们预计，中短期内亚龙湾的客源结构并不会出现重大波动。亚龙湾的度假酒店通常吸引了来自广州、上海和北京地区相对富有的旅游阶层（包括许多家庭）。根据酒店经理人提供的信息表明，这部分客源与其他一般国内旅游者比较，对价格的敏感度相对较低，在消费方面显示了较强159、的实力，绝不亚于前往这里的外国旅游者。而且，这一阶层的国内旅游者在旅游方面的经验十分丰富，期望高品质的酒店产品，享受上佳的服务，并乐意为此支付更高的价钱。此外，另一个高消费的国内需求市场是政府官员或高级别公司经理在亚龙湾享受的招待假期，亚龙湾的这些政府与商务“休闲”市场将持续增长。在本报告中，我们将这两种类型需求归类为散客需求市场。龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 66页页 5.3.5 未来新增酒店供给未来新增酒店供给 下表概览了亚龙湾高档酒店市场中传闻的新增酒店供160、给。需要注意的是，我们仅列出了中高档以上定位的酒店项目：亚龙湾潜在酒店供给亚龙湾潜在酒店供给 客房数开业年份星级标准客房数开业年份星级标准 管理公司管理公司 金茂 2 期 450 2008 年 4 月豪华 5 星级 丽嘉 三亚志明度假村 192 2008 年 4 月5 星级 铂尔曼 假设新增供给 650*2010 年 2011 年待公布 待公布 合计合计 1,292 备注：1预计数据 亚龙湾近期的最新增供给有：450 间客房的丽兹卡尔顿酒店拥有 33 幢别墅、8 个餐饮设施、1,700 平方米的功能性会议空间、ESPA、5 间零售店和一个结婚礼堂。丽兹卡尔顿酒店是海南高档酒店市场中最新加入的酒161、店；酒店于 2008 年 4 月底开业，与相邻的希尔顿酒店同属于金茂集团。丽兹卡尔顿酒店提供了亚龙湾最豪华的酒店产品。该酒店的平均房价预期将比目前市场“领头羊”酒店高出约 20%。在平均房价方面，丽兹卡尔顿酒店较高的定位将有可能辅助整体亚龙湾酒店市场在未来达到空前的水平。根据管理人士的访谈，该酒店的别墅在运营的第一个月期间的平均房价达到人民币 6,000 元，而普通客房的平均房价比喜来登和希尔顿高出大约人民币 300 至400元。丽兹卡尔顿酒店丽兹卡尔顿酒店 铂尔曼度假酒店拥有 192间客房，包括 115幢别墅。作为一座不直接面向海滩的度假酒店，酒店主要致力于较低定位，其市场推广重点在于有效区162、别于亚龙湾其它酒店的别墅的行销策略；龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 67页页 亚龙湾铂尔曼酒店亚龙湾铂尔曼酒店 资料来源：铂尔曼网页 2010 年至 2012 年期间的其他假设供给涵盖有 650 间客房，包括亚龙湾开发公司中粮集团在丽嘉酒店西面开发的一座豪华高档度假酒店项目。本报告撰写期间，有关该酒店的开业时间和规模尚未得到确认，但有迹象表明此地点可能会建一座 St.Regis酒店。5.4 三大度假区比较三大度假区比较 5.4.1 市场业绩市场业绩 亚龙湾酒店市场163、的平均房价和每间房收益明显好于其他两个度假区，主要原因是亚龙湾整体规划完善，此外该区域的酒店设施品质也颇为优良，且度假市场认知度较高。另一个重要的原因是，该区域新开业的数家国际品牌酒店（如：喜来登、万豪和希尔顿）有助于提升亚龙湾整体市场的房价水平。这些国际度假酒店享有的市场知名度以及亚龙湾因酒店品牌赢得的公众知名度使其作为领先的度假区在市场中脱颖而出。与亚龙湾相比，大东海和三亚湾的整体度假设施品质相对较差，缺少国际品牌酒店。但是，随着高档酒店的加入，这两个度假市场的现状将得以改变。5.4.2 平均停留时间平均停留时间 总体上，包括国内市场在内的大多数客源的停留时间在 2至 3晚之间。这与日渐增164、长的俄罗斯需求形成了鲜明的对比，俄罗斯需求在任何地方的停留时间从 10 天至几周不等。有消息称，俄罗斯游客通常更喜欢大东海，平均停留时间达 20 天，以避开俄罗斯寒冷的冬季。5.4.3 市场构成市场构成 三大度假区之间的需求来源略有不同，但是各需求分配比例却相当接近。如预期一样，亚龙湾酒店市场获取了最高比例的散客需求，其次是大东海和三亚湾。龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 68页页 三大度假区的市场构成比较如下表概览：三大度假区高档酒店的市场分布，三大度假区高档酒店165、的市场分布，2007 年年 需求分布需求分布 亚龙湾亚龙湾 大东海大东海 三亚湾三亚湾 散客 48%48%35%团队 24%31%42%会议/商务 26%21%23%值得注意的是尽管亚龙湾通过举办国际性活动（如“世界小姐”大赛及世界小姐颁奖典礼）而受到世人瞩目，但目前仍算不上是一个国际性旅游目的地，这主要归因于直达国际游客来源市场的国际直线航班的匮乏。虽然如此,随着来自欧洲的包机航班的增多,这种情况有望在中长期得以改变。我们认为，尽管大东海和三亚湾吸引了相当比例的国际旅游团队客源，尤其是来自东欧的需求，但亚龙湾将继续受到高收益国际休闲散客的青睐。与亚龙湾高房价的酒店相比，大东海和三亚湾的较为低166、廉的房价对于这些游客而言不失为一个颇具吸引力的替代选择。历史数据表明，大东海和三亚湾所吸引的旅游团队需求 特别是国内旅游团队需求远多于亚龙湾。对于亚龙湾而言，旅游团队并不是最重要的需求来源，仅占其总需求的 25%。由于此类需求市场通常对价格较为敏感，且大东海和三亚湾对此方面需求的严重依赖，这两个市场无法实现高于亚龙湾的平均房价。我们认为会议需求市场也不容忽视。根据我们与当地酒店经营者的会谈，我们了解到会议和国内旅游散客市场保持了稳定的增长。随着该区域的设施和活动的改善和增多，这两大需求市场预期将进一步增长。龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 167、国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 69页页 5.4.4 区域优劣势总结区域优劣势总结 三亚三大度假区比较三亚三大度假区比较 亚龙湾亚龙湾 大东海大东海 三亚湾三亚湾 与市中心邻近程度与市中心邻近程度 远 很近 东边 很近 西边 较远 与机场邻近程度与机场邻近程度 远 近 很近 与景点邻近程度与景点邻近程度 远 近 很近 交通情况交通情况 良好 良好 最好 海滩海滩/水质水质 优质 好 一般，但多风 私属海滩私属海滩 无 无 无 景观绿化景观绿化 优 较差 良好 购物购物 较差 良好 较差 娱乐娱乐 一般 良好 良好 当地餐饮当地餐饮 较差 良好 较差 168、酒店质量酒店质量 良好至最好 一般-改善 一般 市场业绩市场业绩 近年来市场业绩提升迅速，预计 2007至不远的未来将保持强劲增长态势 需求市场发生变化，更加趋于低端的国内市场及来自俄罗斯的需求。但是，东方文华、悦榕和洲际酒店的开业将吸引高消费顾客 三亚湾是三亚第三大旅游目的地。与大东海的竞争程度高于亚龙湾。这里的酒店业及较差，受困于较低水准的管理。新加入的国际品牌有望在一定程度上改变该市场的形象及竞争力 市场定位市场定位 中至高档 中等偏低档 中等偏低档 5.4.5 季节性季节性 下图显示了海南南部度假酒店市场全年的住宿率和房价变化模式：季节性模式季节性模式,2006 年年 02004006169、0080010001200JanFebMarAprMayJunJulAugSepOctNovDec0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%RateOccupancy 龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 70页页 这三大度假区都具有相似的季节性，需求的旺季集中在：周末（周五和周六的晚上）；10 月至次年的 3 月，三亚温暖而阳光充足，而中国北方以及主要客源国家（如欧洲）正值寒冷的冬季；全国公共假期期间，以及高支付能力需求更加旺盛的春节期间；香港170、的主要假期期间，如：圣诞节、新年和复活节；七月末到八月的暑假期间，许多家庭都会出游。与其它高峰期房价普遍上涨的情况有所不同，家庭需求促使住宿率达到高峰，但没有大幅提升平均房价水平。旺季，住宿率通常达到 90%至 95%以上，房价是淡季期间的 2到 4倍。龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 71页页 6 未来度假区未来度假区 如前文所述，三大传统度假区的开发已过于集中，随着海南岛南部的开发进程日渐活跃，开发项目和基础设施建设已从三亚开始进一步向外延伸，主要集中在海南东北171、沿海区域，朝向博鳌方向。本章节中，我们讨论除项目所在海湾外，未来有望开发大型旅游项目的区域。海南岛南部海南岛南部 机场 1 三亚湾 2 大东海 3 亚龙湾 4 太阳湾 5 海棠湾 6 土福湾 7 清水湾 8 香水湾 9 石梅湾 10 神州半岛 11 博鳌 12 红塘湾 13 三美湾 14 龙沐湾 资料来源：http:/ 6.1 海棠湾海棠湾 6.1.1 介绍介绍 海棠湾位于三亚市以东约 28 公里处，三亚凤凰国际机场东北面，距离机场约 40 公里。海棠湾海岸线长达 22.4 公里左右，陆地面积约 98.7 平方公里，被评为“国家海岸”。2006年，海棠湾的人口总数预计达 3.8万人。目前，汉族172、是海南的主要民族，海南的东南部还有一些黎族和苗族等少数民族人口。海棠湾镇占地 253.8平方公里，是当地的政治、经济和文化中心。6.1.2 海棠湾总体规划海棠湾总体规划 海南省政府正着力开发海棠湾，并制定了总体开发规划。如果开发计划能够得以如期完成，海棠湾有望发展成为另一个国际性休闲度假胜地，类似于亚龙湾的成功开发（位于海棠湾以南约 30公里处）。海棠湾的总开发面积约 98.7平方公里。2 1 3 4 5 8 9 10 13 12 11 7 14 6 龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资173、控股有限公司 第第 72页页 下面是海棠湾总体规划方案：海棠湾总体规划，分区海棠湾总体规划，分区 政府计划于 2010年完成海棠湾的开发，包括基础设施与主要旅游配套设施的建设。按照目前的构想，海棠湾的整体规划将由五部分组成：北区、中央区、南区、蜈支洲岛和沙坝地带。这五个组成部分简要描述如下：北区北区：将开发成一个综合性文化旅游区。该区域的范围从指状湿地范围的南部一直延伸到与三亚的交界处，包括藤桥镇、椰洲、风塘等。北区北区 中央区中央区 蜈支洲岛蜈支洲岛 南区南区 沙坝地带沙坝地带 龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股174、有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 73页页 中央区中央区：将开发成为一个高档休闲度假区。该区包括大龙江塘、小龙江塘和指状湿地范围。中央区由八个开发地块组成，这些地块具有类似的地形特征，面积从 16 万平方米至 29.3 万平方米不等。这些地块中许多将被开发成两座度假酒店，使用同一酒店管理公司旗下的不同酒店品牌。本报告撰写期间，我们预计海棠湾中央区将有 10个酒店开发项目。沙坝地带：沙坝地带：有意打造成国际豪华酒店林立的滨海走廊。南区南区：计划开发成综合性休闲娱乐区，南起铁炉港，直至林旺高速联络线。蜈支洲岛蜈支洲岛：预期将开发成为一个热带雨林公园。6.1.3 整体地形整体地形 海175、棠湾滨海区的地形特征可概括如下：海棠湾拥有长达 22公里左右的绵长海岸线；与亚龙湾南向的隐蔽的月牙形地形不同，海棠湾是一片南北方向延伸的平直海滩，东面朝向大海；由于是海岸朝东，海棠湾在下午时段要比亚龙湾和香水湾（因为海滩朝南，平均日照时间更长）更加凉爽；由于海滩暴露，海滩上的风很大，这是在设计和景观美化时要考虑的要素；海滩呈浅黄色，沙质细腻；海滩坡度平缓，4 月至 10 月期间，风平浪静，非常适合游泳和其它海滩运动。但是在 10 月份至 4 月份，这里风高浪急，比亚龙湾等其它区域更适合冲浪运动，因为海棠湾正对东方，且海水没有阻断；海棠湾海棠湾 水质优良，具有以下特征：o 堪称中国一流水质；龙沐176、湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 74页页 o 海水能见度高；o 海水无变色和污染现象；o 全年水温适宜；o 此外，海棠湾没有防波堤设施，优良的水质得益于较少污染和有效保护。亚龙湾使用防波堤设施的负面影响已经显现：限制海湾与大海海水交换，海藻滋生，水质下降，有可能发生因附近的海军基地引起的海水污染。海棠湾中央区的海滩比北区的海滩狭窄；虽然海棠湾周边多山且一直绵延至西面的大海，但海棠湾地势平坦，树木植被较少；再往内陆一点的地方将开发一些内湖和一个 18洞高尔夫球场；中央区177、内初步计划开凿一条人工河流，用于小型船只往来项目地点。6.1.4 交通交通 目前只能通过公路到达海棠湾，东线高速公路和海榆东线国道直接将海棠湾与三亚和海口连接在一起。这条道路状况良好，得到了妥善的维护，安装有路灯，并做了充分的绿化和景观美化。林旺镇是最近的一个小镇，大约 10 分钟车程即可抵达。海棠湾整体规划中的未来道路建设将与林旺镇通往海棠湾的主要道路连接，并进一步延伸通往海棠湾。区域道路将于 2008年年底建成。目前尚未开发可直接到达该区域的道路，如下图所示：海棠湾现有道路海棠湾现有道路 下表显示的是海棠湾前往主要目的地的预计车程和距离：距离和车程，正常交通状况下距离和车程，正常交通状况下178、 目的地目的地 距离距离(公里公里)车程车程 三亚市 30 公里 40 分钟 凤凰机场 40 公里 50 分钟 海口 160 公里 2.5 小时 龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 75页页 6.1.5 优势优势 海棠湾的的优势概括如下：与亚龙湾开发项目一样，海棠湾正在建设的大量度假酒店将不断提高其作为一个独立的度假目的地的吸引力，尤其是国际知名度；海棠湾将受益于其整体基础设施建设和总体规划的合理分区；沙质柔软细腻，呈浅金黄色；水质堪称中国最佳，常年水温适宜，在夏日季179、节风平浪静，这里是理想的水上活动及游泳运动之地；项目地点交通便利，与前往三亚凤凰国际机场与三亚市区和其它海湾的公路和高速公路连接良好。海棠湾主体规划区域内的道路基础设施已完工。6.1.6 劣势劣势 海棠湾的劣势概括如下：随着该地区酒店供给的大量增加，中短期可能将制约该区域酒店市场的住宿率和房价的增长；该区域没有自己的专属海滩，而且海岸线较长，相对而言有些暴露感，并且靠近邻近的酒店开发项目，因此对于游客而言私密性有限；直接暴露于海水的海滩将受限于海上的风大浪急，不适合儿童在冬季进行海上活动；海棠湾总体规划目标要求高、涉及范围广，执行时间会比较长，很可能会延期。6.1.7 潜在未来供给潜在未来供给180、 海棠湾未来潜在供给海棠湾未来潜在供给 客房数客房数 开业年份开业年份 星级星级 管理公司管理公司 万丽酒店 500 2010 5 星级 万豪 丽笙酒店 450 2011 4-5 星级 卡尔森 Fairmont 702 2011 5 星级 Fairmont 其它假设供给 1 5,050 2011 年-2015 年 4-5 星级 待定 合计合计 6,702 2010 年年2015 年年 备注：1估计数据 最新公布资料显示，Fairmont 酒店项目已在海棠湾 5 号地块签约。该项目由金典集团投资开发，该地块是海棠湾中心地带仅有的对高度限制较宽松的地块。该塔式酒店高度将达 120 米，据称是一座 181、7 星级酒店，将成为海棠湾备受瞩目的焦点。但必须注意的是，省政府授予的星级并不与国际标准一致，就象亚龙湾的假日酒店和丽嘉酒店均被授予了 5星级，但这两家酒店之间的水准和标准就极为不同。其它的未确定供给将包含于其它假设供给，如在前面未来供给增长章节所述。龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 76页页 6.2 土福湾土福湾 6.2.1 介绍介绍 土福湾位于陵水县的西部沿海，这里地处海南岛南部沿海，在三亚市东北方约 40 公里处。土福湾位于英洲镇以西约 4公里处，距离陵水市约182、 23公里。土福湾是陵水县的三个海湾之一，另外两个海湾是清水湾和香水湾。土福湾东邻陵水县，北有东线高速公路，南有中国南海，西面紧邻大型旅游开发区海棠湾。土福湾由福湾、石井、古楼三个村组成，目前人口约 1,220 人。在文化方面，海南岛的东南部生活着黎族、苗族等少数民族和汉族居民。6.2.2 土福湾总体规划土福湾总体规划 土福湾总体规划区域占地 5.19 平方公里，与附近大型开发区海棠湾 99 平方公里的开发面积相比，显得较小。此外，沿土福湾将修建一条与海湾同长的步行道，以方便游客进入海滨地区。按照目前的设想，整个土福湾总体规划将包括 5 个主要区域：旅游区、运动休闲区、文化区、会展区以及码头和183、游艇会所区。若得以全部开发，这些区域开发项目将包括多家酒店、一个拟建会议中心、文化村、码头、游艇会所、住宅及商业设施、旅游、运动、文教卫生设施等。以下规划图显示了土福湾各类设施的区划：土福湾总体规划分区土福湾总体规划分区 酒店 住宅 商业 旅游 文化 教育龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 77页页 6.2.3 气候气候 海南岛东南沿海是有名的台风走廊，这里雨量充沛，因而森林植被茂盛。在夏季，这里台风频繁光顾，这也是海南发展成为国内市场冬季度假目的地的原因。土福湾全年184、平均温度约 24 摄氏度，水质堪称中国一流，在晴朗的日子，能见度可达 30 米水深。6.2.4 土福湾的地形土福湾的地形 土福湾海滩的特点如下：从地形图可以看出，土福湾周边地势较高，附近有小河与湖泊。但是，项目地点区域地势较平坦，仅土福湾东部的赤岭半岛处的地势有所变化。由于土福湾是向南朝向，因此与东向的海棠湾或南部沿海区域更往东的地区相比，土福湾日照时间更长；土福湾呈新月形，海岸线长约 4.22公里，西面与海棠湾相接；由于土福湾形似新月，且海滩沙岸区域更为广阔，因此能为游泳活动提供更加隐蔽的环境。与海棠湾较暴露的海岸相比，这更具吸引力；虽然土福湾大部分为沙质海滩，但在某些区域，包括项目地点前的185、部分区域以及赤岭半岛则礁石较多；海滩呈淡金色，沙质细腻，坡度平缓，是理想的游泳及其它海滨活动场所；然而，与其它区域，包括海棠湾北部相比，土福湾海滩相对狭小，即便是在西部，大部分海滩的深度仅约 80米；水质良好，具有以下特征：o 堪称中国一流水质；o 能见度良好；o 无变色或污染现象；o 全年水温适宜；o 此外，土福湾没有防波堤设施，优良的水质得益于较少污染和有效的保护。亚龙湾使用防波堤设施的负面影响已经显现 限制海湾与大海海水交换，海藻滋生，水质下降，以及有可能发生因附近的海军基地引起的海水污染。龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南186、）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 78页页 下表显示的是与各主要目的地的距离及预计车程：距离与正常交通状况下的车程距离与正常交通状况下的车程 目的地目的地 距离距离(公里公里)车程车程 三亚市 40 公里 45 分钟 凤凰机场 50 公里 60 分钟 海口市 160 公里 2 小时 6.2.5 优势优势 现将该地区的优势总结如下：土福湾形似新月且朝向向南，可降低东风的损害，环境更加隐秘，在天气好的季节里，非常适合水上运动；土福湾是海南新近开发的目的地，可以学习借鉴邻近目的地海棠湾及清水湾的开发经验；与其它现有的度假区，包括香水湾、石梅湾及神州半岛相比，项目地点区187、域更加靠近三亚市及凤凰国际机场；与通往三亚、海口及周边区域的主要道路及高速公路连接良好，交通便捷；海棠湾和清水湾正在建设的大量度假酒店将有助于提高土福湾作为附近较大型开发项目替代选择的吸引力。6.2.6 劣势劣势 现将该地区的劣势总结如下：土福湾西接海棠湾，东邻清水湾，这两个地区的开发规划都很积极，预计大量可直接通往海滩的国际品牌高档及豪华度假酒店项目于 2010 年开业。周边度假酒店项目也将开发辅助配套设施，如会展及娱乐中心，预计将在海南南部掀起激烈的竞争，尤其是对于土福湾这个面积更小，且缺少直接滨海通道的区域而言；另外，该地区大量增长的酒店供给将在中短期限制住宿率及房价的增长；除了东部的赤188、岭半岛以外，土福湾缺少独特及有趣的地形地貌。土福湾目前的状况是地形平坦、遮挡物少，与海南其它的海滩相比有些狭窄；与海南大多数度假目的地拥有一览无余的海景视野不同，土福湾能看到海棠湾。虽然目前的景观展示了海南自然、无人为破坏的美景，但在不久的将来，海棠湾将被开发成为主要的度假酒店区；陵水县的经济发展比较落后。该区域和陵水县的落后及不成熟状况增添了一定的开发风险。龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 79页页 6.2.7 潜在未来供给潜在未来供给 土福湾，潜在未来供给土福湾189、，潜在未来供给 客房数客房数 开业年份开业年份 星级星级 管理公司管理公司 假日酒店 300 2009 4 星级 洲际 皇冠假日 480 2011 5 星级 洲际 其他假设供给 1 1,500 2011 年-2015 年 4-5 星级 待确定 合计合计 2,280 2010 年年-2013 年年 备注：1估计数据 目前，土福湾的其他酒店开发的确切规模和开发尚未确定。尽管其他开发的确切详细情况尚未确定，预期其中部分开发项目将冠以国际品牌。如本报告的未来供给增长章节所讨论，周边海湾的其他假设供给将包括新增的未确定的供给。6.3 清水湾清水湾 6.3.1 介绍介绍 清水湾位于陵水县的东部海岸，海棠湾190、和亚龙湾的东北方向，其距离三亚凤凰国际机场约 50公里。目前，清水湾内大约有 28个村庄，8,000位村民。6.3.2 清水湾的总体规划清水湾的总体规划 清水湾是海南岛最受瞩目的开发项目之一，将分期进行开发。该区域东起新村港，西至第三岭，南接赤岭。主体开发项目包括综合地产设施，如 7 座五星级酒店、与旅游相关的商业设施、高尔夫球场以及各种其它配套设施。据报道，项目一期工程将包括若干住宿设施。本报告撰写期间，7 座酒店当中有 6 座正在就 2011 年至 2013 年间开业进行磋商中。清水湾的总体规划清水湾的总体规划 龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可191、行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 80页页 6.3.3 整体地形整体地形 清水湾的地形特征可概括如下：总体而言，整个大区域自然环境优越，植被、山峦、沙滩，以及远离工商业环境或众多的住宅区，为度假酒店营造出了理想的度假休闲氛围。整个区域质朴、洁净且宁静，并且无任何诸如高速公路之类的主要交通线路直接穿越该区；赏心悦目的山海景色；海湾为较暴露的新月形，海岸线长约 12 公里。海滩绵长，平缓地延伸至水中，朝向东南；海滩呈金黄色，沙质细腻，非常适合游泳及其它的海滩活动；大海和陆地之间的距离相对较窄，不同于亚龙湾和海棠湾；水质优良，海浪相对较大。6.3.192、4 交通交通 往来清水湾的交通极为便利。东线高速公路和海榆东线国道将清水湾与三亚及海口连接在一起。下表显示了从清水湾前往主要目的地所需的大致时间和距离：距离与正常交通状况下的车程距离与正常交通状况下的车程 目的地目的地 距离（公里）距离（公里）交通时间交通时间 三亚市 40 50 分钟 凤凰机场 50 60 分钟 海口 160 2 小时 6.3.5 优势优势 清水湾的优势概括如下：在所有的未来度假目的地中，清水湾的整体规划发展最为领先，2008 年，其道路设施、配套设施包括高尔夫球场和住宅都已在建设当中；项目地点自然资源丰富，沙滩条件优越。沙质细腻，水质清洁，很适于游泳运动。该区域地形好，海滩193、平缓。并且，半岛上的美好景观以及周边独特的岩石构造在海南岛区域内都是十分独特的；尽管略有点远，但是从三亚凤凰国际机场和海口国际机场可以便利地到达清水湾，且清水湾前往海南其它区域的公路与高速公路的交通也很便利；清水湾作为海南的一个新的旅游目的地开发项目，可以学习借鉴先前一些目的地的开发经验，如：三亚湾、大东海和亚龙湾；龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 81页页 水质良好，全年水温适宜。6.3.6 劣势劣势 以下概括了清水湾的劣势：该区域新增供给酒店快速增长，尤其是国际194、品牌酒店，就某种程度而言，可能难以经受市场考验，且在中短期内可能会制约住宿率和平均房价的增长；该区域未开发、不成熟的特质有可能增加开发的风险；该区域缺少娱乐设施、商业零售以及餐饮设施；与海南岛上的其它海滩相比，清水湾的海滩较为狭窄。6.3.7 潜在未来供给潜在未来供给 目前该区域有 6 个酒店项目正在洽谈中，但有关酒店的规模、品牌或时间等细节尚未公布。我们预计将有一些国际豪华酒店品牌（300 至 500 间客房规模）首次进入海南市场。由于该区域开发仍处于初级阶段，我们将其未来新增供给纳入其他假设供给中，这些供给由未确定开业时间的各度假酒店组成。6.4 香水湾香水湾 6.4.1 介绍介绍 香水湾195、地处陵水县的东部海岸，位于海棠湾和亚龙湾的东北方向，距离陵水市约 9公里。香水湾位于三亚凤凰机场东北方向约 85公里处，与三亚市相距约 66公里。6.4.2 香水湾总体规划香水湾总体规划 从 1993 年起，陵水县开始开发香水湾。最初县政府规划开发的旅游区域仅有 2.4 平方公里，主要用于观光香水湾现有自然风景。随着旅游业成为海南岛的主要支柱产业且发展迅速，香水湾开发的方向和重点也随着发生变化，并成为一个度假旅游和休闲目的地。因此，原规划用地已明显不足。香水湾总占地面积为 10 平方公里，如下图所示：龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（196、海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 82页页 香水湾地图香水湾地图 6.4.3 潜在未来供给潜在未来供给 香水湾，潜在未来供给香水湾，潜在未来供给 客房数客房数 开业年份开业年份 星级星级 管理公司管理公司 Taj 500 2012 年 5-星级 印度酒店公司 其他假设供给 1 1,850 2011 年-2015 年 4-5-星级待确定 合计合计 2,350 备注：1估计数据 Zhong Qi集团正在香水湾开发一座 500间客房的度假酒店，拥有 40栋别墅，占地面积 60英亩。该度假酒店将由一家印度酒店公司管理，并冠以 Taj品牌。鉴于该区域开发仍处于初级阶段197、，我们将其未来新增供给纳入了其他假设供给中，这些供给由未确定开业时间的各度假酒店组成。本报告将进一步讨论周边海湾的总体新增供给。龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 83页页 6.5 石梅湾石梅湾 6.5.1 总体规划总体规划 石梅湾位于万宁，距离海口 160 公里，距东北方向的三亚市 120 公里。整个开发面积约 12平方公里，由华润集团负责开发。石梅湾整体规划石梅湾整体规划 石梅湾整体规划石梅湾整体规划 地块地块 面积（平方米）面积（平方米）开发项目开发项目 T1 198、81,423 旅游中心（一期）T2 230,909 文化村 T3 172,180 海滨 T4 1,107,567 高尔夫球场 T5 51,747 人工湖 T6 30,140 加井岛旅游中心 T7 116,790 沙滩凉亭中心 C1,2,3 715,529 产权式公寓 C2 259,250 产权式公寓 C3 22,720 产权式公寓 H1 147,593 酒店 H2 100,272 酒店 H3 174,050 酒店 H4 45,739 酒店 H5 115,999 艾美酒店 H6 113,455 酒店 H7 76,087 酒店 H8 110,807 豪华精选酒店 H9 118,474 酒店 H10199、 120,366 酒店 C3 T1 H8 H7 H5 H4 H3 C1 H10 T4 H1 H9 T3 T2 T5 C2 H2 T6 T7 N 龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 84页页 旅游中心（T1地块）已于 2004年竣工，包括一个餐厅、咖啡厅和其他各类海滨活动设施。景观和道路系统均由 EDAW城市设计有限公司设计完成。总体规划的一期其余部分包括道路基础设施建设、T1 地块（旅游中心）和 H5 地块（艾美酒店）。石梅湾海滩石梅湾海滩 6.5.2 潜在未来供给潜200、在未来供给 石梅湾已确定的未来供给石梅湾已确定的未来供给 客房数量客房数量 开业年份开业年份 品质水准品质水准 管理方管理方 艾美酒店 275 2008 年 10 月 5 星级 喜达屋 豪华精选 164 2010 年 5 星级 喜达屋 合计合计 439 2008 年年-2010 年年 未来新增供给包括：H5 地块由华润集团拥有并负责开发，目前已经与艾美公司签订了酒店管理合同 一座 275 客房的豪华 5 星级酒店。艾美石梅湾度假酒店目前正在建设中，预计于 2008年 10月总体规划第一期结束时投入运营；H8 地块由一家私人企业负责开发。由于该酒店规划的建筑风格，该酒店将使用至尊精选品牌，冠名以201、“石梅湾 Alhambra Spa度假酒店”，于 2010年第一季度开业 164间客房。该酒店项目之前使用威斯汀品牌。由于该区域的开发仍处于初级阶段，我们将该区域的未来供给纳入其他假设供给中，这些供给由未确定开业时间的度假酒店项目组成。本报告将进一步讨论周边海湾的总体新增供给。6.6 神州半岛神州半岛 6.6.1 介绍介绍 神州半岛位于万宁市东澳镇的西南部，是本章节所述的开发项目中位于三亚最东部的项目，距离海口市 157 公里，距离三亚市 125 公里。东为海拔 820 米高的牛标岭，南抵南海，西临老爷海港口，北有东澳港。龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与202、财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 85页页 6.6.2 神州半岛总体规划神州半岛总体规划 中信泰富负责该 38 平方公里区域的开发，吸引各开发商进驻并为众多高尔夫球场、酒店和零售开发项目提供所有的内部基础设施。一期工程有大约 4 座五星级酒店，其中包括四季酒店、君悦酒店，喜来登和福朋。项目二期将包括众多酒店项目、一个码头、高尔夫球场与零售设施。6.6.3 潜在未来供给潜在未来供给 神州半岛，已确定的未来供给神州半岛，已确定的未来供给 客房数量客房数量 开业年份开业年份 品质水准品质水准 管理方管理方 君悦酒店 400 2012 年 5 203、星级 环球君悦 四季酒店 54 2011 年 5 星级 四季 喜来登 400 2011 年 5 星级 喜达屋 福朋 250 2011 年 4 星级 喜达屋 合计合计 1,104 2011 年年-2012 年年 6.7 太阳湾太阳湾 6.7.1 介绍介绍 太阳湾位于亚龙湾国家级度假区的西面，亚龙湾新月型海滩的西南角上。但是太阳湾并不与亚龙湾对大众市场开放的海滩线相连，它有专门入口通道可通往该区域。该区域三面环山，其中一座山为太阳石。现有土地总面积为 542 亩（361,333 平方米），总建筑面积约 14 万平方米。目前，开发商正在多购买 150 亩（1 万平方米）的地块，以增加开发区域的总面积204、。6.7.2 整体地形整体地形 太阳湾有以下特征：位于一个十分隐蔽的自然环境中，远离亚龙湾。太阳湾有一条 500米长的私家沙滩，水质优良，沙滩环境质朴。总体而言，该区域周边整个大区域自然环境优越，植被、山峦、沙滩，以及远离工商业环境或众多的住宅区，为度假酒店营造出了理想的度假休闲氛围。可直接通向私家海滩，完全远离岛上的其它区域，因此该地点所处环境的私密性位居所有竞争对手之首，这是该区域酒店超越亚龙湾其它酒店最主要的优势之一。太阳石山和山顶上的宝塔为山景增添了动感。龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南205、）龙沐湾投资控股有限公司 第第 86页页 6.7.3 交通交通 目前，前往太阳湾只有陆路交通。这条马路从亚龙湾延伸出来，将太阳湾与三亚市、凤凰机场直接相连，并与可通往海口与其它区域的公路相连接。太阳湾的私家道路应设立关卡以提高私密性，客人在到达前台登记前，酒店即已得到通报。6.7.4 优势优势 该区域具有以下优势：项目地点自然资源丰富，面向私家沙滩，水质清洁，很适于游泳运动；项目地点地形好，坡度平缓，海景和平坦的沙滩可尽收眼底；从三亚前往项目地点交通十分便利，往来海口市也很方便，公路和高速公路也将项目地点与海南其它区域较好地连接在一起；诸如道路和水电之类的基础设施完善；该区域十分靠近亚龙湾，而206、亚龙湾的总体规划合理，有可能被开发成一个海南首屈一指的度假目的地，与三亚湾和大东海的高密度开发和大市场环境有所不同，该区域将拥有良好自然环境；现有的国际酒店品牌如喜来登、万豪、希尔顿和皇冠假日已为亚龙湾国家度假区引进了需求，这有助于促进海南亚龙湾作为度假目的地的形象发展。6.7.5 潜在未来供给潜在未来供给 太阳湾已确定的未来供给太阳湾已确定的未来供给 客房数客房数 开业时间开业时间 星级星级 管理公司管理公司 柏悦 220 2011 5 凯悦 Andaz 200 2012 5 凯悦 合计合计 420 太阳湾将专门开发引进两座凯悦酒店，分别为柏悦和新 Andaz 品牌。这些酒店将是凯悦在海南岛207、上开业的首批酒店，柏悦的定位为豪华酒店，而 Andaz 则提供高档“个性化”的服务。6.8 其它海湾其它海湾 除上述海湾之外，以下区域也纳入了政府的开发规划中，我们对这些区域详细的开发进程不如其它海湾清楚。6.8.1 三美湾三美湾 三美湾地处南山文化中心和红塘湾之间。该区域面向南海，背靠群山，位于三亚市以西约 40公里处，三亚凤凰国际机场以西约 20公里处。龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 87页页 三美湾的 5,000 亩土地将被开发成一个高档综合性目的地，集休闲208、宗教旅游、体育运动和娱乐于一体。整个开发项目包括五座豪华 5星级海滨酒店、两座 5星级高尔夫酒店、两座 18洞高尔夫球场、游艇俱乐部、别墅和公寓。由于该区域的开发仍处于初级阶段，我们将该区域的未来供给纳入了其他假设供给中，这些供给由未确定开业时间的各度假酒店项目组成。6.8.2 红塘湾红塘湾 红塘湾位于三亚市以西约 15 公里处，三亚凤凰机场以西约 8 公里处，海岸线长约4.5 公里。初步规划表明，红塘湾将兴建 11 座 5 星级酒店、4 座高尔夫球场。根据海南日报公布的三亚总体规划蓝图，红塘湾将被开发成为一个世界级的热带海滨度假休闲目的地，有望成为三个核心区域之一（另外两个核心区为海棠湾和209、亚龙湾）。由于该区域的开发仍处于初级阶段，我们将该区域的未来供给纳入了其他假设供给中，这些供给由未确定开业时间的各度假酒店项目组成。龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 88页页 7 市场前景市场前景 7.1 客房供给增长预测客房供给增长预测 下表列出了高档竞争酒店市场的预计未来供给项目：竞争酒店市场预期新增供给，竞争酒店市场预期新增供给，2008 年至年至 2012 年年 酒店酒店 位置位置 客房总量客房总量 开业时间开业时间 康年 亚龙湾 112 2008 年 1 210、月 悦榕庄 鹿回头 61 2008 年 4 月 铂尔曼 亚龙湾 192 2008 年 4 月 丽嘉 亚龙湾 450 2008 年 4 月 艾美 石梅湾 275 2008 年第 4 季 中油酒店 三亚湾 300 2008 年第 4 季 文华东方 珊瑚湾 297 2009 年 豪生酒店 三亚湾 1,160 2009 年 假日 土福湾 300 2009 年 洲际 小东海 350 2009 年 万丽 海棠湾北部 500 2010 年 海航 4 期 三亚湾 150 2010 年 四季 神州半岛 54 2010 年 豪华精选 石梅湾 164 2010 年 福朋 三亚湾 405 2010 年 山海天扩建项目211、 大东海 215 2010 年 丽笙酒店 海棠湾中央区 450 2011 年 四季 军事海湾 300 2011 年 皇冠假日 土福湾 480 2011 年 铂尔曼 三亚湾 400 2011 年 Fairmont 海棠湾 702 2011 年 君悦 太阳湾 702 2011 年 喜来登 神州半岛 220 2012 年 福朋 神州半岛 400 2012 年 凯悦 ANdAZ 太阳湾 250 2012 年 君悦 神州半岛 200 2012 年 Taj 香水湾 400 2012 年 已确定的供给已确定的供给 500 其它假设供给其它假设供给 8,262 小计小计 12,175 合计合计 21,437 212、备注：1预计 鉴于许多新度假目的地仍处于初级开发阶段，上表列出了其他假设供给，这些供给由市场概况中所提及的各个未经确定的酒店项目组成。尽管其他假设供给数据是通过我们在各区域所进行的广泛工作中预测得出，但这些数据初步概括了海南南部区域积极龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 89页页 的发展规划。在这一点上，我们尚不确定是否所有的开发项目都能达到其预期的规模。下表预测了未来八年内将加入市场的国际品牌假设供给：竞争市场供给增长预测竞争市场供给增长预测 年份年份 现有供给现有213、供给 新增供给新增供给 总供给总供给 增长率增长率 2007 4,612 2008 1,013 5,625 22%2009 2,704 8,329 48%2010 743 9,072 9%2011 3,785 12,857 42%2012 4,421 17,278 34%2013 3,386 20,664 20%2014 1,920 22,584 9%2015 1,670 24,254 7%未来市场供给情况可以概括如下：持续开发的酒店项目预期将进一步提升海南作为中国首选度假目的地的地位，也可能使海南成为整个亚太地区唯一一个拥有众多国际顶级度假酒店的目的地。这将进一步提升其地位和形象，使其能够参214、与到亚太区其他度假胜地的市场竞争中；未来，绝大多数新开发酒店项目都将位于诸如海棠湾和清水湾这样的新兴度假开发区域，这一趋势将为市场提供更加多样化的产品，乃至进一步提升市场的吸引力，这些新兴开发区域也将遵循或效仿亚龙湾的成功开发模式；在这些新兴度假目的地中，石梅湾将是第一个被开发的新酒店高档市场，随后是海棠湾中央区。今年，中央区已经开始着手一些项目的建设；目前，亚龙湾、海棠湾、清水湾、香水湾和神州半岛正在谈判的项目包括拟建Fairmont、瑞士酒店、圣瑞吉斯、皇冠假日、威斯汀、凯悦、喜来登和万豪。我们预计一些新增酒店将于未来几个月内得以最终确定，这其中包括一些新加入海南酒店市场的国际高档和豪华品215、牌；如前文所述，有关三美湾和红塘湾的开发进程不详，其确切的时间规划和规模信息有限；目前已经发展起来的度假区域并不见得会黯然失色，这些度假区域正在继续发展，大东海和三亚湾海有新酒店项目不断投放市场，这些区域的形象也有望进一步得以提升，并日趋巩固其已经颇为完善的各项基础设施。此外，若干现有酒店正在进行翻新改造和扩建，以保持其市场竞争力。龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 90页页 7.2 客房需求增长预测客房需求增长预测 在预计客房需求方面，考虑到酒店供给的增长有助于提升216、三亚酒店多样性产品的供应能力，进而增强三亚作为一个国际性度假目的地的知名度，三亚度假酒店的经营者普遍对 2008 年出现的国际品牌酒店欣然接受。但是，基于今年所发生的区域事件，我们对 2008年的前景仍应持保守态度。2008年发生的对酒店客房需求产生负面影响的事件有：3 月，中国政府采用了严格的签证签发制度，国际游客要获得旅游签证变得非常困难。北京夏季奥运会期间预计仍将执行严格的签证签发制度，到秋季或冬季才结束；传统上的需求旺季 五一黄金周的取消也降低了 5 月期间的客房需求水平。虽然，我们预计新的节假日可能会在传统上的淡季期间吸引到需求，但是这样的需求预计无法完全弥补五一黄金周被取消的损失。217、未来的客房需求状况可概括如下：未来的住宿率将随着未来供给增长的波动而变化；虽然在不远的未来，供给水平预计将超过需求水平，但是在中长期内，市场预期能够消化这些新增供给，并平衡所有新增供给，我们预计住宿率水平能够保持健康发展的态势；直飞三亚的航班较少将继续成为酒店，尤其是国际品牌酒店经营者所关切的问题；但是，着眼于三亚酒店市场的现状，这些酒店经营者们对市场中长期的发展趋势均比较乐观。下文讨论三亚各需求市场的预期增长趋势。7.2.1 散客散客/团队需求团队需求 国内需求国内需求 国内旅游需求预期强劲增长，并继续成为整体酒店市场的重要客源群体，理由如下：目前，在人们心目中三亚是中国最好的热带度假胜地；218、海南是唯一一个中国人不需要签证和护照即可前往的热带海滨度假胜地；随着国内居民日趋富裕，旅游经验也越来越丰富，对高档酒店提供的国际化设施和度假体验的需求也逐步加强；在航空交通方面，过去 1 到 2 年里增开了北京、上海和武汉等地的直飞航线，航班无须再在广州中转，该区域的航空交通正朝着积极的方向发展。同时，随着第3、第 4 和第 5 级航权的开放，进出三亚凤凰机场将更加便利。此外，我们了解龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 91页页 到，飞往三亚的机票价格竞争日趋激烈，即219、使是在旅游旺季期间票价均有较灵活的下调空间；酒店经理们认为，中期内，需求的季节性因素对三亚酒店市场的影响可能会越来越小，过去抱怨海南夏季天气炎热的国内游客似乎减少了（从这一点看，再加上亚龙湾年均 300 天以上的日照时间 甚至比其他度假地如普吉岛好许多，天气反倒会给全年需求量的日趋平缓提供有利的支持）；我们认为，2008 年至 2012 年，国内旅游需求（包括散客和团队）有望逐年增长。短期内，旅游散客需求预期将有两位数的增长，然后趋于一个更为平稳水平。港澳台需求港澳台需求 上世纪 90 年代末和 21 世纪初，海南和三亚的港澳台游客数量有所下降。但随着交通日趋便利以及更多的国际酒店加入市场，这220、种现象预期将有所改变。此需求市场大多为较高收益客源，考虑到亚龙湾的酒店产品水准，他们更倾向于在亚龙湾住宿。然而，由于周边海湾的若干新国际品牌酒店开业，我们认为部分此类需求将转向亚龙湾以外的区域。三亚旅游业的发展与其在全球范围内的市场宣传推广直接相关，目前尤其缺乏在周边市场推广海南旅游的努力。此外，休闲旅游业的整体发展和增长与海南机场管理部门的能力有直接关系，海南机场管理部门应积极鼓励更多的航班进入三亚，以改善三亚的航空交通。尽管新机场扩建改善了三亚的航空交通条件，但国际航线缺乏仍旧是一个难题。旅游淡季期间，从香港飞往三亚的直飞航班经常被取消，游客不得不通过深圳、广州或海口等国内机场中转，这使前221、往三亚的旅途变得冗长乏味，港澳台游客对亚龙湾的兴趣由此有所下降。俄罗斯与独联体需求俄罗斯与独联体需求 由于前苏联与中国在其社会主义阶段的友谊遗存关系，俄罗斯和独联体国家已经成为三亚的传统客源市场。作为一个度假目的地，三亚在这些国家的知名度较高，许多旅游机构也都向上述地区的客源推荐三亚，中国政府特别给予这些国家前往海南的游客免签证待遇，可以在海南停留 15 天。这可从所有度假区域推出众多迎合俄罗斯与独联体游客的设施和产品可看出。尽管绝大多数现有需求对价格都较为敏感，且多为旅行社的包价旅游，但随着俄罗斯人日渐富裕，他们对较高档酒店产品的需求亦随之增长。尽管俄罗斯客源在海南旅游市场中有不俗的表现，但222、其所占市场份额过重。海南政府努力吸引俄罗斯游客，从而形成了过于单一的目标市场，这种负面效应潜在地阻止了其他国际游客到访海南。东南亚需求东南亚需求 龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 92页页 总体上，我们认为，考虑到整个亚太区众多度假市场的激烈竞争，该市场难以成为海南重要的需求市场之一。但是，由于新加坡的主要人口为华裔，如果新加坡开通直飞三亚的航线，新加坡市场可能会是个例外。日本、韩国和欧美需求日本、韩国和欧美需求 我们认为，在与巴厘和普吉岛两个度假胜地的直接竞争下，223、三亚（尤其是亚龙湾）将逐渐开始吸引更多的日本和韩国游客，其次是欧美市场。理由如下：三亚优美的自然度假环境和适宜的气候；和其他东南亚度假胜地，包括巴厘和普吉岛相比，亚龙湾被认为是一个安全的度假之地；随着新的国际知名品牌酒店进入海南和亚龙湾市场，亚龙湾作为度假胜地的国际声誉和品牌知名度将不断提升，这有利于洗刷中国旅游市场的“坏名声”，消除众多外国游客对中国旅游环境的不安和担忧，从而进一步加速新的国际知名品牌度假酒店加入当地市场；餐饮和购物场所等配套基础设施将不断增加；该区域的 PGA标准高尔夫球场全年都可以打球；挖掘当地文化内涵并恰当地融入旅游资源中。在散客旅游市场方面，目前酒店经理们均表示，随着224、航空运输能力以及国际航线的增加，长线境外需求有增长的势头。与俄罗斯之间的包机航班使前往亚龙湾的俄罗斯游客增加以及韩国直飞航线的开通和 2007 年开通的伦敦与哈萨克斯坦包机便证明了这一点。如前文所述，随着包机业务的开通，来自英国、德国、法国和斯堪的纳维亚国家的欧洲游客预期增长，然而，每年只有 3至 4个月有望渗透上述市场（欧洲的冬季期间）。总体上，我们认为中短期内散客需求增长前景乐观，势头迅猛，之后达到一个较为适中的水平。但是尤为重要的一点是，海南应当改变其以往单一针对俄罗斯游客的营销策略，在全球范围内、尤其是具备良好市场潜力的西欧、北美以及包括香港和台湾在内的周边区域加大宣传力度。7.2.2225、 会议需求会议需求 国内需求国内需求 整体会议需求将保持健康发展，用以填补传统上的需求淡季。此外，国内会议需求将继续增长并占据会议市场的主体，理由如下：不需签证将继续成为大多数企业选择在亚龙湾召开会议的主要因素，即使这些公司的大部分机构都设在国外；龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 93页页 即使三亚尚无法和亚洲其他度假胜地在同一水平上竞争，但是，在中国境内还没有其他具备相当水准的海边度假胜地。许多时候，“东方夏威夷”的美称仍让大多数人视三亚为一个向往的去处；飞往三亚226、的航班数量不断增加，使机票价格更有竞争力，进一步提升了三亚与其他度假胜地（如北海、昆明）等竞争的能力；中国加入 WTO 将进一步提升外国投资者的兴趣以及在各个层面、各个领域的投资，因此，也会增加外国投资企业，尤其是金融服务企业对于优质、不繁琐的会议设施的需求；同时，随着国内公司的成长壮大并逐渐适应国际会议/研讨会/培训等形式，来自国内公司的需求也将继续增长；最后，三亚旅游景点的开发和知名品牌酒店持续增加，将进一步提升该市场在会议需求方面的知名度和竞争能力，成为中国重要的会议活动目的地之一。同时，会议市场也可能面临以下挑战：许多国内公司开始将会议一部分安排在周末，一部分安排在工作日，以节省时间，227、提高办公效率。这一趋势会影响酒店的整体效益，难以扩大工作日的出租率以及提高周末的房价。香港、澳门和欧洲的需求香港、澳门和欧洲的需求 同样，我们认为来自香港和澳门的会议需求在未来中期也将缓慢增长，理由是：相对于其他竞争市场，三亚度假设施的“性价比”更高；距离三亚较近，机票价格相对便宜；三亚湾作为度假胜地的整体形象不断提升；与中国大陆市场的业务联系日趋紧密；三亚作为度假胜地，拥有非常优美的自然环境，如温暖的气候、洁净的沙滩和海洋环境。此外，三亚所有酒店对会议市场的前景充满信心，部分酒店有意扩大现有的会议设施以提高承接会议业务的能力。目前，亚龙湾的国际酒店，如喜来登、万豪和新开业的希尔顿都瞄准了欧洲228、市场，并在诸如莫斯科举办的 MITT 和柏林举办的 ITB 展览中共同促销亚龙湾。丽嘉酒店加入市场后，其大约 1,700 平方米的功能性空间应能成为促进该区域会议需求增长的催化剂。尽管过去五年中，“世界小姐”和“世界先生”等活动的举办提升了该区域作为国际旅游胜地的知名度，但此类活动在国际活动中的形象较低。随着时间的推移，这些赛事将逐渐降低对三亚旅游市场的影响，也可能潜在的负面影响三亚举办其他全球性活动。龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 94页页 因此，确保更多、更高229、档活动的举办是持续提升三亚作为国际性会议目的地的关键性要素。总体上，会议市场有望增长，但增幅要小于旅游需求市场的增长水平，无法超越旅游市场在三亚的主导地位。也就是说，会议需求在短期内增长强劲，然后在中期内下降至一个更为适当的程度。7.3 市场住宿率水平预测市场住宿率水平预测 基于我们的分析，下表概括了竞争酒店市场供给和需求的变动趋势：.竞争市场住宿率预测值，竞争市场住宿率预测值，2007 年至年至 2017 年年 年份年份 总供给总供给 客房供给变化客房供给变化 出租房晚出租房晚 需求变化需求变化 市场住宿率市场住宿率 2007 1,683,380 22%1,097,401 65%2008 2230、,053,125 22%1,097,401 27%66%2009 3,040,085 48%1,395,714 36%60%2010 3,311,280 9%1,893,743 0%55%2011 4,692,805 42%1,889,505 42%55%2012 6,306,470 34%2,674,236 41%58%2013 7,542,360 20%3,773,524 22%59%2014 8,243,160 9%3,773,524 14%62%2015 8,852,710 7%4,615,542 9%63%2016 8,852,710 0%5,282,641 0%63%2017 8,231、852,710 0%5,780,542 0%63%年均增长年均增长 19%18%未来 7 年，海南酒店市场预计将经历显著的供给增长。为本报告的分析目的，我们仅考虑了预计将与拟建度假酒店竞争的新增供给。尽管我们仅考虑了竞争新增供给，2008年至 2011年期间预计将经历两位数的增长。强劲的需求增长主要是受市场大量新增供给诱导。历史数据显示（并非表明），尽管新酒店不断开业，但是市场依然有能力吸纳新增客房供给，我们预计这一趋势有望继续得以延续。由此，我们预计市场整体住宿率水平将出现波动起伏，并有望在 2015 年达到 55%的稳定水平。此外，我们假设稳定年份之后竞争供给增长都将与房晚需求增长保持一致232、。7.4 前景概述前景概述 2008 年海南省迎来了建省和设立经济特区 20 周年大庆。在庆祝活动中，省政府公布了一些行动计划，以实现将海南省建成一流国际旅游岛屿的长期目标。一些行动计划包括继续为游客提供免签证待遇、开放航权以及引进知名海外旅游机构和酒店管理公司。目前，对 2008 年的前景尚无法准确预知，市场正在观望“五一黄金周”取消和严格签证制度以及历时 3周的夏季奥林匹克运动会对旅游市场带来的影响，一些高档豪华酒店产品的加入预期将给市场造成下滑压力。随着国内与国际游客到访数量的强劲增龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾233、投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 95页页 长，需求预期将经历与前几年类似的增长模式，当市场吸纳新增供给后，亚龙湾酒店市场住宿率水平可能会有些微增长。由于未来几年将有大量新增供给加入市场，整体市场住宿率预期下降，在 2010 年和2011 年大量新增供给加入市场时会低至 50%左右的水平，这与在 2009 年将开业的第一批新建度假酒店有关。我们预计住宿率会出现波动，在 2015 年时稳定在 64%左右，而此时客房供给的增长大约是 2007年时的 6倍。必须注意到，随着区域的持续开发，海南需要考虑前文所述的潜在风险以及开发的成功因素，包括机场扩建、全球市场推广策略改进、自234、然与人力资源的评估、突发事体应急系统以及国际旅游基础设施的改善。如果措施得当，海南的旅游业有望得到更为深入且多元化发展，并进一步提高海南作为亚洲的一个具有国际性目的地的市场可销售性和吸引力。龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 96页页 8 龙沐湾酒店开发龙沐湾酒店开发 8.1 酒店群酒店群 基于市场条件和项目地点特征的分析，我们认为项目地点很适合开发一座国际品牌的综合度假酒店项目。我们建议，不要将酒店分散布置在 5 平方公里的海滩上，而应在海滩的北半部（约 3公里长的235、滨海区域）集中开发一个综合酒店项目，理由如下：项目地点和海滩地势较平坦，且周边缺乏使其有别于其它度假目的地的自然特征。因此，在项目地点上兴建能成为亮点的建筑物或将其自身打造成目的地便显得很重要。一个酒店群将帮助龙沐湾成为海南西部一个重要的度假目的地，而这对于整个龙沐湾的开发成功也是至关重要的。与海南南部和东部其它现有及将开发的度假目的地相比，龙沐湾项目的主要竞争优势是只拥有单一的开发商。同一开发项目内的酒店能从统一的组织和管理中受益。此酒店群可以为顾客提供多种住宿选择，如从适合大众市场的中档酒店到为高端顾客准备的高档别墅。每座酒店都能从共享餐馆、娱乐休闲设施的酒店整合项目中受益，顾客能经酒店的236、内部营运系统使用这些设施，如 A 酒店的顾客可以在酒店内支付他们在 B酒店餐厅的帐单。整个酒店群内多种多样的娱乐休闲设施能延长顾客的平均停留时间。酒店群能够接待与会人员住宿预算有等级的大型会议团队。将拟建度假酒店们布置在一个集中的区域，可以让相关的基础设施，如道路、水电设施、管线埋设等规划和建设更有效率。酒店群给予该区域的高档住宅开发项目提供了所需的氛围、服务和设施。综合度假酒店项目的成功有赖于，在同一开发项目内各酒店能顺畅地合作营运。要实现这一点，需要设置一个能全面联合各个不同档次酒店的统一营运系统，实行有效的定价策略将相应的顾客分配到适当的酒店内。龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项237、目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 97页页 上述建议的一个出色的范例是泰国的普吉岛那古娜 Laguna Phuket（详见）。普吉岛拉古娜的总体规划普吉岛拉古娜的总体规划 数量数量 酒店酒店 客房客房 别墅别墅 定位定位 1 普吉悦榕酒店 Phuket Banyan Tree /150 纯别墅高档度假酒店，内有知名悦榕 spa 2 拉古娜喜来登酒店 Sheraton Grande Laguna Phuket 297 126 拥有广泛会议设施的高档豪华度假酒店 3 杜喜拉古娜酒店 Dusit Thani La238、guna Phuket 226 28 拥有广泛娱乐设施的较高档度假酒店 4 拉古娜海滩度假酒店 Laguna Beach Resort 252/拥有广泛娱乐设施的较高档度假酒店 5 雅兰曼德拉古娜酒店 Allamanda Laguna Phuket 160/纯别墅中档度假酒店，设施较少 6 拉古娜假日俱乐部度假酒店 Lagunan Holiday Club Phuket Resort 79/纯别墅中档度假酒店，设施较少 资料来源：普吉古娜网站 1 2 3 4 5 6 龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（239、海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 98页页 8.2 酒店开发策略酒店开发策略 总体上，越向北，龙沐湾海滩的品质越高。基于我们的项目地点分析，我们评估了龙沐湾各部分开发酒店项目的适应性，如以下图片所示：酒店群开发构成酒店群开发构成 3 km 龙沐湾中部 较宽阔的海滩区域 龙沐湾北部 较狭窄的海滩区域龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 99页页 在建议各酒店的确切项目地点前，我们评估了新修订的总体规划，此规划将龙沐湾分割成各个开发地块。根据最新的总体规划，以下图表显示了240、龙沐湾北部的酒店和其它开发地块。龙沐湾总体规划龙沐湾总体规划 北部北部 酒店项目地块 地块地块 土地用途土地用途 面积（公顷）面积（公顷）容积率容积率 建筑面积建筑面积 2 酒店 20.5 0.38 77,900 4 酒店 20.1 0.31 62,310 8 酒店 8.3 0.2 16,600 9 酒店 6.4 0.25 16,000 10 酒店 8.6 0.21 18,060 11 酒店 8.7 0.27 23,490 13 酒店 5.4 0.24 12,960 其它开发项目地块 1 公园 34 0.05 17,000 3 住宅 7.9 0.58 46,660 5 住宅 20.1 0.51241、 102,510 6 商业设施 2.3 0.52 11,960 7 住宅 13.8 0.58 80,040 12 Spa 中心 20 0.13 26,000 14 公共海滩 9.3 0.36 32,456 16 商业中心 26.2 0.57 149,340 资料来源：项目业主 如上表所示，大约 3公里长的海滩被分成 7个酒店地快，而住宅开发项目位于海滨度假酒店后面。总体规划用两条 S 形互相交错的道路将临海的建筑和内陆的建筑分隔开，一座 SPA中心和一个商业中心则位于两条 S形道路之间。龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投242、资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 100页页 从酒店开发的角度出发，我们对上述龙沐湾北部的总体规划的看法如下：部分酒店地快的建筑面积非常小（不到两万平方公里），未能足够建成一座独立的酒店。我们建议将部分酒店地块合并，以拥有充裕的建筑面积修建一座规模较大的酒店项目。我们注意到 8 号地块已被其它开发商购得，因此我们不考虑 8 号地块。我们假设 8号地块将建有酒店/设施，为拟建度假酒店群互补。按照总体规划，项目业主打算在 2 号地块开发一座高档“八爪鱼”式的度假酒店。我们认为这座“八爪鱼”酒店的外形非常独特，将是一个极为突出的市场推广亮点。我们预计这座酒店将凭借 8 层楼的高243、度成为一座非常特出的建筑物并可抱揽整个龙沐湾的景色。“八爪鱼”酒店周边的低层酒店将暴露在高大的“邻居”的视野中。这些低层度假酒店应进行仔细适当的设施和景观设计，以隐蔽酒店中的顾客活动。根据我们的项目地点分析以及项目业主的总体规划，我们建议龙沐湾北部开发 5 座度假酒店，如下图所示：酒店构成建议 地块地块 建议定位建议定位 建筑面积建筑面积 酒店 A 2 顶级 5 星级度假酒店 77,900 酒店 B 4(海滩段)标准 5 星级度假酒店 酒店 C 4(内陆段)中档纯别墅式度假酒店 62,310 酒店 D 10+11+13 较高档 5 星级度假酒店 54,510 酒店 E 12 高档纯别墅式度假酒244、店 16,000 备注：1 预计 酒店酒店 D 酒店酒店 E 酒店酒店 B 酒店酒店 A 酒店酒店 C 龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 101页页 以下简要介绍我们对拟建度假酒店的定位和概念建议：酒店 A 位于地块 2，如前所述，这里位处龙沐湾海滩最好的地段，非常适合一座高档度假酒店项目。按照整体规划，项目业主打算建一座独特的八爪鱼形的顶级度假酒店，使之成为龙沐湾引人注目的焦点。酒店 B 位于地块 4，与“八爪鱼”形度假酒店相邻，拥有直接通往海滩的通道及 8 层酒245、店的建筑景观。我们建议在这里建一座可提供大量娱乐设施的入门标准 5 星级度假酒店，以构成度假酒店区的核心部分，并与相邻的高档度假酒店相辉映。酒店 C 位于地块 4的非海滩部分，这也限制了酒店获得较高的市场定位。因此我们建议在这里建一座中档纯套房酒店，以大面积套房及低密度建筑的形式，向游客提供“物有所值”的食宿设施，住宿客人有权使用附近酒店的设施。这方面的例子如普吉岛拉古娜里的雅兰曼德（Allamanda）。酒店 D 我们建议将 3处酒店项目地块（地块 10、11和 13）合并，以求更大的建筑面积，建一座可提供广泛娱乐休闲设施的大型酒店项目。酒店 E 与龙沐湾的其它项目相比，地块 9显得相对独立246、，地块 8（已出售给其他开发商）在其北面，西面被一条河道划为边界。这里的建筑面积较小，只有约 16,000平方米，因此，我们建议建一座小型的高档酒店。龙沐湾酒店项目能否成功关键因素是：拟建的各度假酒店能作为一个有机整体来开发和运营，度假酒店之间拥有顺畅的交通及统一的运营系统做支持。各度假酒店的设计可各具特色，以为住宿龙沐湾的客人提供多种体验，但各度假酒店间应几乎没有屏障（需要特意营造的专属性的高档酒店除外）。8.3 开发策略开发策略 预计上述的 5家度假酒店开发将分为以下几个阶段进行：8.3.1 酒店项目酒店项目 1 期期 出于以下原因，我们建议在龙沐湾酒店项目 1期，至少开发两座不同档次的酒247、店（同时开发一座 5星级酒店和一座标准 5星级酒店）：由于三亚的西南部目前还是少为人知的区域，大部分未来的开发项目都集中在海南岛的东南部，龙沐湾作为一个度假目的地，还应进行大量的建设，以提供多种娱乐和食宿选择；在同一时期开发两座酒店项目，可使龙沐湾作为一个多元化度假目的地进行市场推广，提供更广泛的设施选择，有别于亚龙湾酒店各自为政的局面；拥有不同档次的酒店，可使龙沐湾获得更为广泛的客源；龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 102页页 但是，考虑到整个海南大量的新增供给248、，市场需要一定的时间来吸收消化这些新增供给高峰，我们并不建议所有的酒店同时进入市场；此外，分期开发可以根据情况及时灵活调整产品，以适应市场变化。而且，龙沐湾新的酒店项目的持续开发，可使得该区域总有新事物出现而令人关注。8.3.2 酒店项目酒店项目 2 期期 我们建议 2 期开发在 1 期开发完成后不久开始，先开发一座中档纯套房酒店（酒店C），然后再开发一座大型高档酒店（酒店 D）。.酒店 C 为一座中档纯套房酒店，将提供不同的产品，目标针对更大范围的龙沐湾游客。酒店 C的酒店设施有限，主要依赖 1期酒店项目的娱乐休闲设施。因此，酒店C的开发应在其相邻度假酒店开业之后进行。我们建议酒店 C 应在249、随后尽快开发，这主要是为了避免运营中的酒店总是遭受来自附近建筑工地的侵扰。预计在首两家酒店开业的时候，龙沐湾仍处于起步阶段，该区域需要大力投入景点和设施的开发，使其发展成为海南一个著名的度假目的地。为进一步提高龙沐湾度假目的地的形象，我们建议后续的酒店项目应是一个包含餐饮、娱乐设施等多种选择的大规模酒店，供龙沐湾的酒店客人使用。8.3.3 酒店项目酒店项目 3 期期 预计通过 5-8 年时间的建设，在 2 期开发完成之后，龙沐湾将成为一个拥有 4 家中、高档酒店、较为成熟的度假目的地。我们建议此时再推出一座标准纯别墅酒店项目（酒店 E），在项目 3 期，周边设施及景观美化已得到好开发，龙沐湾已250、被人们所熟知。同时，这也可避免客人花费高昂的费用，却遭受来自周边区域建筑工地的侵扰。8.3.4 酒店开发总结酒店开发总结 下表显示的是我们所建议的龙沐湾酒店项目开发时间表：酒店项目开发时间表酒店项目开发时间表 阶段阶段 酒店酒店 建议定位建议定位 预计开业时间预计开业时间 客房数量客房数量 I 期 酒店 A 顶级 5 星级度假酒店 2012 2013 525 酒店 B 标准 5 星级度假酒店 2012 2013 280 II 期 酒店 C 中档 4 星级度假酒店 2013 2014 150 酒店 D 高档 5 星级度假酒店 2014 2015 430 III 期 酒店 E 高档纯别墅度假酒店 251、2015 2018 85 龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 103页页 我们对各个拟建度假酒店各自的客房数量建议将在后面章节提供。如上表所示，在龙沐湾 3公里长的海滩上将有总共超过 1,500间的客房供给。8.3.5 酒店项目的后期开发酒店项目的后期开发 我们了解到，除了龙沐湾的北部以外，项目业主还打算在南部进行其它的酒店项目开发，如下面图表所示：龙沐湾整体规划龙沐湾整体规划 南部南部 酒店项目地块 地块地块 土地用途土地用途 土地面积土地面积(公顷公顷)容积率容积252、率 建筑面积建筑面积 15 酒店 6.1 0.21 12,810 22 酒店 8.8 0.24 21,120 23 酒店 8.9 0.18 16,020 24 酒店 8.5 0.17 14,450 25 酒店 10.9 0.23 25,070 26 酒店 20.3 0.23 46,690 27 酒店 14 0.26 36,400 其它项目地块 14 公共海滩 9.3 0.36 32,456 16 商业中心 26.2 0.57 149,340 17 住宅 11 0.38 41,800 18 住宅 31.9 0.47 149,930 19 住宅 3.2 0.68 21,760 20 商业 2.3 253、0.52 11,960 21 住宅 68.8 0.45 309,600 28 水上公园 29 0.05 14,500 资料来源：项目业主 如上表所示，龙沐湾南部海滩分割有 7 处酒店地块。与其北部的开发一样，住宅项目安置在内陆区域，并在南端规划有一个水上公园。根据酒店地块的建筑面积推算，我们预计在龙沐湾的南部将有另外 1,500-2,000 间客房供给。预计龙沐湾南部新的酒店项目将在北部 3 期开发完成后开始建设。我们认龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 104页页 254、为，针对未来的酒店开发项目所蕴涵的大量供给，需要根据未来市场状况的变化进行新的修正研究。龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 105页页 9 设施建议设施建议 1期期 本章节主要介绍我们为龙沐湾酒店项目 1期中拟建度假酒店建议的主题概念和设施组合。为确保拟建度假酒店实现最佳业绩水平并得到最充分的利用，我们的主张是基于以下方面：对项目地点的考察，涉及其地形、位置和整体优劣势；市场中竞争酒店的设施构成；与度假酒店经营者的会谈；我们对在亚洲、特别是在海南各主要度假目的地开发度255、假酒店的经验。9.1 市场定位和概念市场定位和概念 如前文所解释的，龙沐湾酒店项目 1期将包括：一座顶级 5星级度假酒店；一座标准 5星级度假酒店。下文将进一步详述每一座拟建度假酒店的整体概念：9.1.1 顶级顶级 5 星级主题度假酒店（酒店星级主题度假酒店（酒店 A）拟建顶级 5星级度假酒店适合建设成为龙沐湾首个酒店开发项目。这座八爪鱼形状的度假酒店由于风格独特，可望为龙沐湾整体开发项目提供一个明显的销售亮点，同时它还拥有诸多能使自身与海南其他度假酒店项目有效区别开来的特质。此外，其高档定位还有助于将龙沐湾打造成为一个高品质的度假目的地。下文概述了这座顶级 5星级度假酒店的概念：该酒店应具备256、将龙沐湾打造成度假目的地的标志性特征。这可通过浓郁的主题设计来实现。值得注意的是，项目业主有意开发一座“八爪鱼形状”的酒店。龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 106页页 以下图片展示了项目业主提供的这座度假酒店的效果图：主题度假酒店概念图片主题度假酒店概念图片 资料来源：项目业主 该度假酒店应拥有充足的设施和服务，如：一个大型的、单独设置的展会和会议设施（与邻近的度假酒店共享）、提供不同概念和菜肴的餐厅（迎合所有客人的需要），以及一个设在沙滩上的娱乐俱乐部。值得注意257、的是，基于我们对项目业主提供的概念图片和平面设计图的初步考察，有以下几点需要予以特别关注：大部分客房彼此相对，这缺乏一座高档度假酒店所需的私密性和专享性；客房位于八条长“腿”上，由于服务距离较远，将导致运营效率低下；设计时应尽量缩短客房塔楼末端与中心区域之间的步行距离，以免客人对于在狭长的客房走廊内长时间行走感到厌倦；应特别注意客房与酒店设施之间的交通。此外，尽量鼓励客人在敞开的室外的绿化带中步行。客房楼层当中可以设置楼梯/电梯，以免使中心区域承担绝大多数的垂直交通；应仔细考虑如何监控流入酒店区域的海水流量，以防潮水变化和对酒店建筑的腐蚀。9.1.2 标准标准 5 星级娱乐度假酒店（酒店星级娱258、乐度假酒店（酒店 B）除拟建顶级 5星级度假酒店外，我们还建议建造一座标准 5星级娱乐度假酒店，理由如下：我们不建议在项目 1 期开发相同定位的酒店，以免使龙沐湾局限于某一个特定的客源市场。不同档次的酒店可使龙沐湾面向更广阔区域的顾客群体销售，从而降低龙沐湾整体开发项目的风险；此外，4 星级定位可望提供其他高档酒店所没有的设施，这有助于将龙沐湾打造成为一个拥有多种不同标准设施的目的地；龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 107页页 一座娱乐度假酒店着重于提供种类丰富的259、娱乐和休闲设施，更能迎合大众客源市场，同时还可作为拟建顶级 5星级度假酒店的补充；此外，我们了解到业主有意开发别墅。如是，我们预计此酒店将由一座客房大楼和部分分布在大楼周边的别墅性客房组成。我们预想，该中高档度假酒店应设置一个像水上公园的游泳池区域作为拟建度假酒店的中心部分，并辅之以提供夜间表演/演出的餐厅、众多室内和室外娱乐设施、以及创造有趣体验的园林景观。拟建度假酒店的设计应注重其提供有趣体验的功能。其装修、固定设施或家具不必豪华。为了有效区别于亚龙湾、海棠湾以及其它新兴度假目的地的其他酒店，这两座度假酒店应采取这样的一种设计方式：保留它们各自特点的同时，仍具有一些能为客人提供完美度假体验260、的共有元素。此外，应创造性地使用景观绿化，以使这两座度假酒店与未来开发规划中的其他度假酒店分隔开来。鉴于市场竞争水平，我们认为，两座拟建度假酒店均将最大程度地从国际品牌联盟和管理中获益。此外，这应能使其进入一个强大的市场营销和预定网络系统，从而更好地渗透较高收益的国际客源市场和会议市场、以及高档休闲、旅游散客市场。这两座度假酒店最好由同一家酒店管理集团进行管理，并冠以不同档次的品牌。9.2 客房客房 9.2.1 竞争酒店客房竞争酒店客房 在为拟建度假酒店建议客房设施时，我们探讨了亚龙湾酒店竞争市场的客房状况，并以此作为我们预测客房面积的基准。下表概括了我们的研究发现：亚龙湾各竞争度假酒店，用地261、面积和容积率分析亚龙湾各竞争度假酒店，用地面积和容积率分析 酒店酒店 客房数量 占地面积客房数量 占地面积(平方米平方米)建筑面积建筑面积(平方米平方米)地块地块 容积率容积率 每间房每间房 建筑面积建筑面积(平方米平方米)每间房每间房 占地面积占地面积(平方米平方米)平均平均 房价房价 凯莱酒店2 403 100,00039,574 0.40 98 248 670 天域度假2 787 108,06786,000 0.80 109 137 1,099 假日2 358 33,333 40,000 1.20 112 93 716 万豪2 456 108,33368,000 0.63 149 238262、 1,274 喜来登2 511 106,10778,000 0.74 153 208 1,585 希尔顿2 501 108,60075,000 0.69 150 217 1,335 红树林2 502 100,00059,000 0.59 118 199 1,101 华宇皇冠假日2 459 109,33387,136 0.80 190 238 649 丽兹卡尔顿2 450 154,40090,000*0.58 200 320 未知 珀尔曼2 192 74,467 21,525*0.29 112 388 未知 康年2 1331 18,667 11,600*0.62 87 140 未知 平均平均 4263、32 92846 59621 0.67 134 221 备注：*估计值 1只有112间客房可供出租 2直接面向海滩 龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 108页页 由上表可以得出以下结论：亚龙湾度假酒店的平均用地面积接近 93,000 平方米，容积率在 0.29 到 1.20 之间；高档国际品牌酒店的占地面积通常更为广阔，平均为 110,000 平方米，平均每房间占地 268 平方米。相比之下，中档和国内品牌度假酒店的用地面积较小，平均为 72,000平方米，平均每房264、间占地面积也低得多，为 164平方米；亚龙湾度假酒店的平均每间客房的建筑面积为 134 平方米。整体而言，高档国际品牌酒店平均每间客房的建筑面积较大，超过 150平方米。亚龙湾度假酒店的平均容积率为 0.67，除珀尔曼酒店外，大多数度假酒店都有七八层楼高。下表对照比较了亚龙湾酒店的客房面积和构成：客房面积和构成，亚龙湾客房面积和构成，亚龙湾 酒店酒店 客房客房 数量数量 标准房标准房 面积面积(平方米平方米)双床房比例双床房比例 套房套房 数量数量 最小套房面积最小套房面积(平方米平方米)别墅别墅 数量数量 平均平均 房价房价 丽兹卡尔顿 450 60 30%17 123 33 未知 华宇皇冠265、假日 459 50 70%32 107 1 649 希尔顿 501 48.5 53%29 97 2 1,335 喜来登 511 48 55%49 96 0 1,585 珀尔曼 193 42 22%7 100 115 未知 万豪 456 38 53%25 84 0 1,274 红树林 502 33 40%10 66 1 1,101 凯莱酒店 403 30 55%20 50 1 670 天域度假 787 30 未知 118 45 0 1,099 亚龙湾假日酒店 358 30 未知 22 52 0 716 平均平均 462 41 47%33 82 15 备注：12007年平均房价水平 由上表可以得出266、如下结论：作为提升竞争力的手段，各家酒店都增加了标准客房的面积；普遍来讲，拥有较大面积客房的酒店可以收取更高水平的房价，但是，华宇皇冠假日酒店例外，该酒店不直接位于滨海区域；大多数度假酒店的套房构成比例在 5%到 6%之间；在新的度假项目中，别墅设施变得更加显而易见，如：铂尔曼度假酒店和丽兹.卡尔顿度假酒店。在亚龙湾区域以外的悦榕庄是一座全部由泳池别墅组成的度假酒店。龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 109页页 9.2.2 顶级顶级 5 星级度假酒店客房（酒店星级度267、假酒店客房（酒店 A）下表详细描述了我们为拟建顶级 5星级度假酒店（酒店 A）建议的客房面积和构成：拟建顶级拟建顶级 5 星级度假酒店，客房构成建议星级度假酒店，客房构成建议 客房类型客房类型 客房数量客房数量 客房平均净面积客房平均净面积（平方米）（平方米）阳台面积阳台面积（平方米）（平方米）客房构成比例客房构成比例 标准双人房 185 60 10 35%标准大床房 210 60 10 40%俱乐部客房 80 60 10 15%套房 50 120 20 10%合计合计 525 100%我们的建议基于以下理由：若标准房面积为 60 平方米（如业主期望），则拟建度假酒店的客房总量可以使项目地块可268、用的总建筑面积（7.7万平方米）得到最大限度地利用；超过 500 间的客房数量使拟建度假酒店拥有充足的客房，允许其同时接待数个大型会议团体；若考虑新增供给，60 平方米的客房面积应能使拟建度假酒店与市场中所有现有的和未来的高档酒店展开有效的竞争；我们建议较少一部分客房采用双床配置（约占酒店客房总量的 35%），因为高档定位所接到的会议和旅游团队需求较少需要共享客房；这样的客房面积可配置迎合不同需求客源（散客、团队和会议）的大床或双床；此面积应允许设置一个宽敞的 5 组件浴室。研究发现，度假酒店客人在浴室区域度过的时间延长，并且他们在挑选住宿设施过程中通常会将浴室纳入其评估范围。此外，一个宽敞的269、 5 组件浴室对于拟建度假酒店而言是必要的，有助于其与未来新增的较高档酒店供给展开有效的竞争；与客房面积相关的建议还有，我们建议所有客房应配备一个大约 10 平方米的阳台。设置阳台允许客人毫无遮蔽地观赏海景，同时可以很舒适地在自己的房间内享受户外新鲜空气；但是，我们不建议开发的客房面积远远大于我们所建议的面积，因为从财务角度来看，这样做需要投入额外的资金成本，而拟建度假酒店预期的平均房价增长潜力有限，很难保障上述成本；龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 110页页 此270、外，我们还建议俱乐部客房和套房应占该酒店客房总量的 25%左右，理由如下：o 配备行政楼层客房对于提供高级住宿设施以锁定高端休闲客人和会议客人特别是那些拥有较高地位的客人是必要的；o 这种不同风格、较高档的客房产品可望收取比标准房更高的房价，进而帮助拟建度假酒店增加收益；o 所有俱乐部客房均应采取大床配置；o 在一个“回头客”业务预计较为频繁的市场中，免费将“回头”的会议和旅游客人升级到行政楼层，预期会成为一种有效的保持顾客不外流的策略；o 此外，俱乐部楼层客房通常是绝大多数国际中高档乃至较高档品牌所提出的标准要求。标准房标准房 对于一座顶级 5 星级度假酒店而言，客房内最关键的部分在于床和床271、上用品的品质和舒适度、无噪音、实用的浴室（水压良好）、感应式灯光系统/房内控制系统、以及适当的房内设施和服务，如：在窗户边设置一个舒适的座椅区域；每间客房至少 3部电话（床边、写字桌上和浴室），每间客房一条电话线；一张照明充足、且特别定制的写字桌和工作区，配备充足的多功能电插板。工作区内应设置可直接连入宽带网络的端口；良好的照明设施，总控开关应设在门口和床边；房间内考虑铺设硬木地板而非地毯。这更便于维护和保养客房，同时为拟建度假酒店创造一种比较休闲、懒散的感觉。如果客房地板没有铺设地毯，则应考虑在椅子腿上加上橡皮软垫或防噪音的设施；适当隐藏的小冰箱；功能实用的茶和咖啡沏泡区域和烧热水的区域，应272、将其设置在让客人一进入客房就能注意到的地方；按次计费的有线电视，提供大量国际频道和电影点播；电子保险箱，并配备一个内置电源，以便客人在保险箱内就能为手提电脑或手机充电；方便实用的电烫斗和烫衣板；龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 111页页 步入式壁橱。最好是客人从浴室和卧室内都能进入；宽敞的 5 组件浴室（带一个淋浴设施、一个浴缸、两个洗脸池和一个厕所）。浴室设计中提倡将浴缸设在可俯瞰大海/花园（如果有的话）的区域，将电视机设在起居区域。通过设置透明或开放式墙体（配273、以窗帘遮蔽）和木结构窗户，经常可以使浴室和起居区域更为紧密的结合在一起。但是，私密性应该是浴室设计中首要考虑的问题，特别是对于双床房间而言。另外，厕所应该是封闭式的；在阳台上设置舒适的躺椅或休闲座椅，以供客人放松、休息；在阳台上设置供客人晾晒毛巾和游泳衣的架子，以避免客人将这些衣物搭在阳台栏杆上（使拟建度假酒店看上去很不雅观）。整体而言，选择装修材料和进行室内布局时都应该格外谨慎，在保证清洁的效率、耐用性的同时又能够体现出现代、时尚的特征，以强化拟建酒店的度假氛围。例如，尽管所有客房的浴室都应体现现代、时尚的风格，但我们反对浴室内使用类似玻璃等材质的洗脸池和台面，这些设施在清洁时十分耗费人力。274、俱乐部客房及行政酒廊俱乐部客房及行政酒廊 除了至少应与标准房拥有相同档次和类型的设施及服务外，俱乐部客房还应提供其他一些额外的设施及服务，以保障收取更高的房价，如下所示：俱乐部客房应设在专门的“俱乐部楼层”内，具体位于酒店上方楼层或一处专门的建筑中，通常拥有较好的景观视野和通往其他酒店设施的便利交通；应提供免费赠送的小食品、每日更换的报纸、水果篮及/或较高品质的卫浴用品；仅有住在俱乐部客房或套房内的客人才能进入俱乐部酒廊。俱乐部酒廊作为一项专门为行政客房和套房客人服务的设施，主要提供早餐服务并全天候供应小吃和饮品。此外，它也可以作为一个舒适而又独立的场所，供客人休息、放松。俱乐部楼层酒廊应提供275、以下服务设施：能够提供便捷的餐饮服务，尤其是全天提供饮料、点心和鸡尾酒，但特别用于早餐时段；在用餐高峰期间（如早餐时段），其餐位容量必须足以容纳所有住在俱乐部楼层和套房内的客人；一个小型阅览室，配有精选的书籍、免费提供的杂志以及多种语言的报纸；吸烟区和非吸烟区；独立而又安静的区域，并配备电源插座及数据接口；龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 112页页 免费提供互联网接入。套房套房 我们建议配备适当比例的套房，目标锁定较高收益的旅客和家庭客人。除标准客房设施和服务外，276、套房还应提供以下额外的设施和服务：在起居区域设置一个客用卫生间；5组件浴室，配备大尺寸浴缸，可俯瞰海景；每日提供报纸、期刊杂志、水果篮以及多样化的浴室用品；起居区域设置舒适的沙发或躺椅，必要时用来接待额外的客人（或者小孩）。9.2.3 标准标准 5 星级度假酒店客房（酒店星级度假酒店客房（酒店 B）下表详细描述了我们为拟建标准 5 星级度假酒店（酒店 B）所建议的客房面积和构成：拟建标准拟建标准 5 星级度假酒店，客房面积和构成建议星级度假酒店，客房面积和构成建议 客房类型客房类型 客房数量客房数量 客房平均净面积客房平均净面积（平方米）（平方米）阳台面积阳台面积（平方米）（平方米）*客房构成277、比例客房构成比例 标准双人房 155 42 8 55%标准大床房 50 42 8 18%行政客房 35 42 8 13%套房 15 84 16 5%别墅 25 100-9%合计合计 280 100%我们的建议基于以下几点：我们了解到业主有意在拟建酒店周边开发部分别墅。如是，我们预计此酒店将由一座客房大楼和部分别墅组成。我们不建议拟建标准 5 星级度假酒店的客房数会小于 250 间，以能够同时轻松接待多个大型会议和旅游团体，而不必在住宿率较高的季节将高收益的散客客源和回头客移走；42 平方米的客房（不包括中等规模的阳台）面积适宜于拟建度假酒店的标准 5星级定位；我们建议配备较多数量的双床房间，以278、满足旅游和会议团体的需要；尽管维护配备有各项配套设施的大面积客房所需的运营成本不见得高出小面积客房许多，但重要的是，我们认为拟建度假酒店预期能够实现的平均房价不足以保证开发较大面积客房所需投入的高昂成本；龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 113页页 此外，鉴于预期的市场客源对价格敏感，以及附近开发的全套房度假酒店，我们建议豪华套房所占的比例应当小一点。如果需要更多的套房时，可以将两间客房连通作为套房使用。标准房标准房 对于拟建标准 5星级度假酒店而言，也应配备适当的279、室内设施和服务，包括：面积适中、全封闭的 3组件浴室，包括一个带淋浴的浴缸、厕所和洗脸池；隐藏式冰箱，里面存放一些小点心，同时设置一个冲泡茶和咖啡的区域；具有电影点播功能的电视；一张照明充足、特别定制的办公桌和工作区域，但应注意设在房间内“不太显眼”的位置。该工作区域应提供可直接接入宽带网络的端口；写字桌上和床边放置电话；电子保险箱，并配备一个内置电源，以便客人在保险箱内就能为手提电脑或手机充电；配备良好的照明设施，总控开关应设在门口和床边；如有可能，客房走廊应设在户外，这将有助于降低能源成本，且有助于提供更开放的户外环境；大约 4%的客房设置连通门，主要是考虑到有些家庭不喜欢套房。连通房可以280、由三个房间构成，组成 2居室或者 3居室；大约 75%的客房应配备双床或大床/双人床，以迎合家庭和团体客人的需要；“拉链式”组合床位，以便需要时转换成为一间大床房；可步行出去的阳台或露台，且面朝大海；阳台上设置舒适的座椅区和休闲椅，供游客休闲放松。龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 114页页 拟建标准 5星级酒店的客房设计应注重实用性和便于清洁，以体现一种随意的度假氛围。对于我们所建议的标准房装修风格，可以参考以下图片：标准房示例图片标准房示例图片 资料来源：巴厘岛281、硬石酒店 行政客房、套房及行政酒廊行政客房、套房及行政酒廊 与拟建顶级 5星级度假酒店类似，拟建标准 5星级酒店应配备一定比例的行政客房和套房，提供更高级的设施、专门的服务并允许住客进入行政楼层酒廊。我们建议行政客房的面积应与标准客房相同（但套房的面积应翻倍）。这样，该度假酒店可以很方便地将整个楼层的标准客房转换成俱乐部客房，反之亦然。此外，俱乐部客房保持与标准房相同的面积还可以简化工程建设，因为这样做可以设计更高效的管道系统和建筑结构。这些俱乐部客房应设在专门的“俱乐部”楼层内，通常位于酒店建筑的上方楼层，拥有较好的景观视野。别墅别墅 拟建标准 5 星级酒店的别墅的建设应专注于提供宽敞的私人282、空间如私人花园或游泳池。别墅必须体现强烈的私密性氛围，但在设计上无须奢华。别墅区最理想是设置在一个与客房大楼相对隔离的地区，并能直接面临海滩或水岸。龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 115页页 9.3 餐饮设施餐饮设施 确定市场需求时，我们探讨了竞争酒店所提供的餐饮设施：可资比较酒店，餐饮设施可资比较酒店，餐饮设施 酒店酒店 客房数量 国际餐厅中餐厅客房数量 国际餐厅中餐厅 风味餐厅 酒吧风味餐厅 酒吧/酒廊酒廊 KTV/迪厅迪厅 总计总计 亚龙湾亚龙湾 凯莱 40283、3 1 1 1 2 1 6 天域 787 1 4 1 3 1 10 假日 358 1 1 1 2 1 6 喜来登 511 1 1 1 3 1 7 万豪 456 1 1 1 1-4 希尔顿 501 1 1 1 3-6 华宇皇冠 459 1-1 2-4 康年 1331 1-1 1-3 珀尔曼 193 1 1 1 3-6 丽兹卡尔顿 450 1 1 2 3-6 三亚湾三亚湾 假日 226 1 1-1-3 凯宾斯基 409 1 1 2 3-6 其他海湾其他海湾 文华东方 297 1 1 2 4-8 艾美 275 1 1 1 2-5 备注：1仅有112间房可供出租 亚龙湾、以及其他新兴海湾的的度假酒店均284、配有类型广泛的餐饮设施，因为这些酒店周边很少有其他高品质的餐饮选择，且所在位置距离三亚市中心相对较远。此外，每家度假酒店作为独立酒店运营，需要为其住店客人提供餐厅选择。此外，我们还评估了普吉岛的拉古娜酒店的餐饮设施。拉古娜酒店的餐饮设施拉古娜酒店的餐饮设施 酒店酒店 客房客房 数量数量*国际国际 餐厅餐厅 泰国泰国 餐厅餐厅 特色特色 餐厅餐厅 酒吧酒吧/大堂吧大堂吧 熟食店熟食店 合计合计 悦榕庄 150 1 1 2 2-6 喜来登 423 1 1 2 3 1 8 杜喜 254 1 1 2 2-6 拉古娜海滩度假酒店 252 2 1 1 2-6 雅兰曼德 160 1-1 1-3 拉古娜假日俱285、乐部 79 1-1 合计合计 1,318 7 4 8 10 1 30 备注：*全部客房和别墅的数量 整个拉古娜综合酒店项目内共有 30 个餐厅。如上表所示，高档酒店拥有较多的餐厅选择。中档酒店（例如雅兰曼德酒店和拉古娜假日俱乐部）拥有有限的餐饮设施。这些酒店的住店客人可依赖邻近酒店的餐饮设施。龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 116页页 对龙沐湾酒店开发项目而言，拟建度假酒店的客人可望成为其餐饮设施的主要消费群体。此外，龙沐湾周边区域缺乏高品质的餐饮选择。该酒店需要286、提供不同种类的餐饮选择，以使客人在停留期间保持满意。由此，我们对每座度假酒店的餐饮设施建议如下：拟建度假酒店，餐位数量拟建度假酒店，餐位数量 酒店酒店 A 酒店酒店 B 全日营业咖啡厅 320 200 中餐厅 大厅区域 180 120 中餐厅 包厢 120-特色餐厅 1 150 200 特色餐厅 2 80-大堂吧 80 50 酒吧 30-池畔酒吧 50 50 熟食店-20 总餐位数总餐位数 1,010 640 下文将详细介绍我们为两座拟建度假酒店建议的餐饮设施：9.3.1 顶级顶级 5 星级度假酒店星级度假酒店 在为拟建顶级 5 星级度假酒店建议餐饮设施时，我们考虑了这座顶级酒店的建筑结构。全287、日营业咖啡厅全日营业咖啡厅 全日营业咖啡厅是必备的餐饮设施，此类餐厅深受国内外客人欢迎。咖啡厅应提供一日三餐服务，成为酒店主要的早餐场所。该全日营业咖啡厅应能分割为 2至 3个小厅，其中 1至 2个小厅在需求淡季期间可以暂时关闭。中餐厅中餐厅 建议中餐厅同时设置大厅区域和包厢。大厅区域应提供隔断和灵活的餐位安排，以接待不同类型的客人组合。包厢之间应相互连通，以利于组合/分割，满足各种私人聚会和宴会活动需要。特色餐厅特色餐厅 1 我们建议设置一个海鲜餐厅，提供海南当地菜肴。该餐厅的亮点是展示鲜活的海鲜。客人可自己挑选海鲜并点菜，根据客人的偏好或厨师的建议来烹调。这在当地、特别是在中国南部沿海地区288、的中餐厅当中是一种颇受欢迎的餐厅概念。龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 117页页 有鲜活海鲜展示的海鲜餐厅示例图片有鲜活海鲜展示的海鲜餐厅示例图片 资料来源：Getty Images 香港西贡区 特色餐厅特色餐厅 2 此外，我们建议在这座“八爪鱼”形状建筑的中心塔楼顶层区域（环形）设置一个餐厅。预计该餐厅可以 360 度毫无遮蔽地观赏海景、山景和花园景观。该餐厅应采用宽大的玻璃窗户或更加开放的设计，以尽可能扩大客人的视野。但是，应保证在强风暴雨时有足够的遮蔽。下图289、显示了拟建餐厅的概念：塔顶餐厅示例图片，客人可毫无遮蔽地观赏海景塔顶餐厅示例图片，客人可毫无遮蔽地观赏海景 资料来源：马尔代夫，四季酒店 酒吧酒吧 此外，我们还建议设置一个与以上提及的塔顶餐厅相连的酒吧。该酒吧应与塔顶餐厅设在同一楼层或相邻楼层，并由同一个厨房提供服务。大堂吧大堂吧 大堂吧作为一个舒适的休息区域，可以同时为住店客人和外部客人提供服务，成为他们休闲和聚会的一个场所。该酒廊白天应提供现场娱乐表演。值得注意的是，该酒廊不应过于靠近前台接待区域，否则其座位很可能主要被等候办理入住手续的客人所占据。池畔酒吧池畔酒吧 池畔酒吧应在主游泳池周围设置一些桌椅，酒吧的部分空间向水上区域开放。游泳290、池内的客人也可进入酒吧，享用饮料和点心。以下图片展示了这一概念：龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 118页页 池畔酒吧示例图片，游泳池区域设有座椅池畔酒吧示例图片，游泳池区域设有座椅 资料来源：The Regent Palms Turks and Caicos 9.3.2 标准标准 5 星级度假酒店星级度假酒店 全日营业咖啡厅全日营业咖啡厅 全日营业咖啡厅是必备的餐饮设施，此类餐厅深受国内外客人欢迎。咖啡厅应提供一日三餐服务，成为酒店主要的早餐场所。中餐厅中餐厅 中291、餐厅是另一个必备的餐饮设施，同样受到国内外客人的欢迎。中餐厅在设计上应考虑提供隔断和灵活的餐位安排，以满足各种私人聚会和宴会活动需要。咖啡厅和中餐厅应彼此相邻，以提升餐位安排方面的弹性，满足各类室内活动、会议的需要，并适应季节性变化。咖啡厅和中餐厅在设计上应考虑使部分区域在淡季期间可以暂时关闭。特色餐厅特色餐厅 1 我们建议拟建 4星级度假酒店设置一个较大型的主题餐厅，在客人用餐期间提供夜间演出/表演。“神秘谋杀晚宴”（Murder Mystery Dinner）是将互动式剧场表演融入用餐体验的典型案例。娱乐餐厅示例图片娱乐餐厅示例图片 资料来源：www.murdermystery.hk 特色292、餐厅特色餐厅 2 此外，我们还建议设置一个较小型的餐厅，为客人提供不同风格的用餐体验。这类型餐厅概念的参考案例包括：日本的 Teppanyaki 餐厅、比萨厨房或一些东南亚菜肴。该餐厅应设置较为宽敞的户外餐位区，可俯瞰大海/游泳池和度假酒店内的花园。熟食店熟食店 我们还建议设置一个熟食店，配备大约 20 个餐位，提供小吃、糕点、冰淇淋和其他便携快餐和饮料。该熟食店还可作为一个小型店铺，售卖酒店客人所需的基本物品，包括洗漱用品、小吃等。龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第293、 119页页 巴厘岛硬石饭店的熟食店是一个可供参考的案例。熟食店示例图片熟食店示例图片 资料来源：巴厘岛硬石酒店 如果可能，各餐厅都应设置直接通往户外区域和花园的通道，并设置露天的餐位，以便天气状况良好、需求旺季或举行户外活动时使用。此外，各餐厅应提供国际水准的菜肴，其中包括一些时令菜肴和特色食品。9.4 宴会和会议设施宴会和会议设施 在为拟建度假酒店建议宴会和会议设施时，我们考虑了以下因素：拟建度假酒店在室内会议市场的预期渗透率水平；竞争市场现有各酒店会议设施的规模和类型；拟建度假酒店的规模和市场定位；我们对酒店会议设施发展趋势和市场需求的了解。下表显示了竞争酒店的会议设施：竞争酒店，会议和294、宴会设施竞争酒店，会议和宴会设施 酒店名称酒店名称 宴会厅宴会厅（平方米）（平方米）会议室数量会议室数量 总会议空间面积总会议空间面积（平方米）（平方米）与客房数量与客房数量 的比值的比值 凯莱 400 5 400 2.0 天域 550 3 793 2.2 亚龙湾假日 1,000 5 1,260 3.5 喜来登 1,250 9 1,926 3.8 万豪 830 6 1,171 2.6 希尔顿 898 11 1,856 3.7 皇冠假日 1,300 12 2,375 5.2 丽兹卡尔顿 900 10 1,700 3.8 文华东方 525 5 909 3.1 艾美 552 5 未知 未知 龙沐湾拟295、建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 120页页 除项目所在区域现有的酒店外，三亚及海南南部区域预期开业的新度假村和酒店项目预计会配备众多大型会议和展会设施。整体而言，海南绝大多数可资比较的酒店都配有大规模会议设施，因为会议市场对于海南的度假酒店而言是一个主要的房晚来源。我们建议两座度假酒店共享一个独立的大型会议中心（内设有会议和功能性空间），而非配备两个独立的会议设施。该会议中心应与拟建顶级 5星级度假酒店的主体酒店建筑相连，同时拥有进入拟建标准 5星级度假酒店的便利交通/通296、道。对于拟建标准 5星级度假酒店，我们建议它配备一个面积约为 100 平方米的基础会议设施。该会议中心应置于顶级 5星级度假酒店的管理之下，并按高档品质运营。可是，如果两座酒店项目分别由不同的酒店管理公司经营，每座酒店必须配备各自的会议设施。在报告的往后部分，我们假设两座酒店共用一座会议中心。可是，如果两座酒店项目分别由不同的酒店管理公司经营，每座酒店必须配备各自的会议设施。在报告的往后部分，我们假设两座酒店共用一座会议中心。下表详细显示了我们为拟建度假酒店共用会议中心建议的设施规模和构成：拟建度假酒店，共用会议中心的设施建议拟建度假酒店，共用会议中心的设施建议 数量数量 面积面积（平方米）（297、平方米）总面积总面积（平方米）（平方米）与客房数量与客房数量 的比值的比值*宴会厅 1 1 1,200 1,200 1.34 宴会厅 2 1 800 800 0.89 会议室 9 60-120 840 0.94 合计合计 2,840 3.17 备注：*基于两座酒店的总客房数量，即895间客房 在为两座酒店的共用会议中心设计功能性会议设施时应考虑以下方面：会议中心应与拟建顶级 5 星级度假酒店的主体酒店建筑相连，并远离主要的娱乐设施，以减少噪声对会议团体的干扰；应设置专门的通道，将会议中心与两座拟建度假酒店的主楼连接起来。值得注意的是，这些通道应建成户外走廊的形式，但它们也应设置屋顶或提供良好的298、遮蔽，以免客人遭受雨淋；应在会议中心内设置一个供会议团体办理登记入住手续的接待区域，因为入住不同酒店的同一会议团体的成员在抵达时往往需要一个签到处；应设置专门的通往会议中心的道路，并提供充足的停车位，以供大型巴士停靠。在两座酒店由不同的酒店管理公司管理的情况下，我们建议顶级 5 星级酒店保留该会议中心用作自身的会议设施。而该标准 5 星级酒店只需配备基本的会议设施。龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 121页页 下表详细显示了我们为两座拟建度假酒店在非共用会议中心的情299、况下，建议的会议设施规模和构成：拟建顶级拟建顶级 5 星级度假酒店，会议设施建议星级度假酒店，会议设施建议 数量数量 面积面积（平方米）（平方米）总面积总面积（平方米）（平方米）与客房数量与客房数量 的比值的比值*宴会厅 1 1 1,200 1,200 2.29 宴会厅 2 1 800 800 1.52 会议室 9 60-120 840 1.60 合计合计 2,840 5.40 拟建标准拟建标准 5 星级度假酒店，会议设施建议星级度假酒店，会议设施建议 数量数量 面积面积（平方米）（平方米）总面积总面积（平方米）（平方米）与客房数量与客房数量 的比值的比值*会议室 2 60 120*240 0300、.86 合计合计 240 0.86 备注：*较大的会议室必须可分隔为较小的会议室 在设计功能性会议设施时应考虑以下方面：宴会厅应采用至少高 6 米的高天花板和无柱式设计。通过使用隔音的活动隔断，应能将宴会厅分割为数个较小的厅室，以迎合较小型会议团体的需求；宴会厅内应便于搭建不同规模的舞台，或适合进行各种形式的舞台设计。电源必须设在便利的位置，以有效支持安装在宴会厅内不同位置的音频/视频设备；应在宴会厅隔壁设置必要的会议和宴会储藏区域；宴会厅和一部分多功能会议室应能朝向一个户外庭院或花园打开，以尽可能增加这些会议空间的灵活性，便于举行户外鸡尾酒会、较大型聚会等。此外，会议室最好应配备窗户和户外露301、台，以充分利用度假酒店的氛围和周边的自然环境；应设置面积充裕的会前活动区域，以有效支持会议活动；同时，应在便利的位置设置足够宽敞的储藏空间，以满足各种不同的需要。茶歇区域应设在会议室附近，并全天供应点心或饮料。此外，还应为与会者提供充裕的空间，以便他们聚集在一起交谈或分组讨论问题；应设置可直接进入宴会厅和各厅室的餐饮服务通道；宴会备餐间应设在主厨房附近；为保证会议的效率，应选用最佳效果的隔音墙，会议室和分组讨论会议室应安装可按入图钉的墙板，用来悬挂图表、工作文件等；除宴会厅之外，如果可能，所有会议设施都应设计可接受自然光线的窗户，并配备可遮蔽光线和阻隔噪音的窗帘或帷幕；龙沐湾拟建酒店开发项目龙302、沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 122页页 所有会议室都应安装可调温控装置及光线调节装置；应设置一间贵宾接待室，用于在会议开始之前接待重要客人；公共配套设施（如卫生间、衣帽间和电话间）应设在多功能会议设施附近。卫生间应足够宽敞，且容量充足，以满足会议间歇期间大批客人同时使用该设施的需求。应针对较大型多功能会议设施配备专门的衣帽间，而较小型多功能会议设施可以共享其它会议室的衣帽间；会议室应安装先进的科技设备，包括投影仪、幕布、音响和视听设备，同时还应具备召开电话会议和视频会议的功能。绝大多303、数会议室都应配备吊顶式视频投影仪和双层幕布。所有会议室都应提供数量充足的电源插座，具体设在墙沿或地板下面。埋藏管线的地下管道还可以安装其它设备，同时又不会使缆线暴露在外。9.5 SPA设施设施 下表概览了竞争市场中各度假酒店现有的疗室数量：亚龙湾，亚龙湾，SPA 设施，设施，2006 年年 酒店酒店 客房数量客房数量 疗室数量疗室数量 凯莱 403 4 天域 787 1 假日 358 8 喜来登 511 9 万豪 456 16 希尔顿 501 8 丽兹卡尔顿 450 24 文华东方 297 18 随着国际 Spa 品牌和高品质产品及服务进入市场，Spa 设施取得了良好的业绩水平，并且有望随着需304、求和产品意识的增长而继续提升。两座度假酒店可以考虑共用同一家 Spa 运营商，但每家酒店仍应在自己的酒店内设置一个独立的 Spa 设施。考虑到上文经鉴定的设施、拟建度假酒店的目标市场，同时也为跟上日渐流行的 Spa趋势，我们建议两座拟建度假酒店配备以下 Spa设施：9.5.1 顶级顶级 5 星级度假酒店星级度假酒店 20间疗室，每间大约 30平方米；一个 Spa接待区，配有舒适的放松休闲椅；一个 50平方米的活动室，提供预约课程，如：瑜伽、有氧运动、拳击等；一个沙龙区域，提供发型设计、修甲和其它护肤服务；龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国305、信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 123页页 一个面积宽敞的健身房（大约 200 平方米），提供最新的健身器材和负荷训练区域；针对男、女宾客分别设置更衣区域，并配备桑拿、蒸汽浴室和舒适的休息区域。9.5.2 标准标准 5 星级度假酒店星级度假酒店 一个中等规模的健身房（大约 150 平方米），提供最新的健身器材和负荷训练区域；15个疗室，每间大约 25平方米；一个 Spa接待区，配有舒适的放松休闲椅；一个面积为 100 平方米的足疗休闲区，提供相对较低的价位，以锁定那些只想要享受简单指压按摩或足疗服务的会议和团体客人。该足疗休闲区应配备超大尺寸、舒适的按306、摩座椅，并能够放平供客人躺下去。另外，休闲座椅旁边应设置电插座，以方便客人使用笔记本电脑或阅读。因为与自然环境相比，水疗环境较为倚重氛围，我们建议设计水疗设施应考虑以下几点：虽然水疗设施不一定要设置在主要的风景区域，但是应靠近客用电梯，以减短往返客房的步行距离；应有良好的隔音效果，以确保 Spa设施处于一个安静环境内；柔和的装饰配以暗淡的灯光以创造出一个舒适的环境；所有疗室均配备一张或两张按摩床，每间疗室应配备淋浴设施、浴室、躺椅和舒适的更衣区；此外，我们建议拟建度假酒店的 Spa 设施应提供大量目前深受国际客人欢迎的治疗服务，包括：热石按摩、指压按摩、香精按摩、夫妇按摩、裹敷和去角质、面部护307、理、修甲和修脚、以及各种不同类型的传统中医实践疗法，包括：各式“推拿”按摩，如：中式穴位按摩；传统治疗方法，如：针刺疗法、拔火罐、刮痧、针灸术等。龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 124页页 资料来源：The Farm 网站和 Laussane Palace 网站 此外，与众多度假酒店内的水疗设施运营情况相似，拟建度假酒店的水疗设施也应对酒店外部客人开放。这会吸引来自相邻酒店或别墅的外部客人，从而为酒店增加财务收入。9.6 娱乐设施娱乐设施 两座拟建度假酒店各自都应308、设置类型广泛的娱乐设施，另一方面，这些设施应互为补充，以便为寻求更广泛活动选择的客人提供一份完整的体验。由此，下文列举了我们为两座拟建度假酒店建议的娱乐设施：9.6.1 顶级顶级 5 星级度假酒店星级度假酒店 下文概览了我们为拟建顶级 5星级度假酒店建议的娱乐设施：无边设计的多层级游泳池，可远眺大海。应在主游泳池的周围设置涡流按摩浸泡池；游泳池示例游泳池示例 资料来源：The Regent Palms Turks and Caicos;迪拜艾美酒店 户外网球场。应安装泛光照明设施，以确保客人在天黑之后仍能继续使用；室内儿童俱乐部，提供婴儿看护服务；针对年幼儿童配备的户外游乐场；三亚丽兹卡尔顿酒309、店的户外儿童游乐场三亚丽兹卡尔顿酒店的户外儿童游乐场 龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 125页页 一个室内娱乐中心，设有乒乓球桌、台球/撞球桌、飞镖盘、录像厅等，配备一个管理健身课程的接待区域，例如：瑜伽、太极、网球，并处理自行车、球拍和其他运动小工具的租赁；在滨海区域设置一个水上运动中心；在酒店周围开辟一条带有标记的长途慢跑跑道，以及一些供客人在大自然中兜风的自行车道，可通往其他酒店；多个品牌零售店铺，定位与拟建度假酒店的高档定位保持一致。9.6.2 标准标准 310、5 星级度假酒店星级度假酒店 以下概览了我们对拟建标准 5星级度假酒店的娱乐设施的建议：一个大型的、自由形状的游泳池，设置一些类似水上乐园的项目，如水上滑梯、滑水道、迷你漂流等，这些设施可以为各年龄段的客人创造一种欢乐体验；游泳池示游泳池示 资料来源：First Choice 网站 拟建度假酒店应设置多层阶梯式泳池，并开展各种泳池活动，例如：在泳池水较深的地方开展水球活动，为年幼儿童提供浮板人行道和较浅的泳池；龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 126页页 泳池活动示311、例泳池活动示例 资料来源：太平洋岛俱乐部网站&Schlitterbahn水上公园度假酒店网站 在游泳池边的方便的位置设置一个小屋，处理毛巾的循环使用以及沙滩玩具的租赁；一个室内运动体育馆：o 一个多功能球场，地板表面做过处理、且划有各种标记，可供客人打篮球、网球和羽毛球等；o 2至 3个壁球场；o 一个接待区域，管理娱乐项目和处理自行车、球拍和其他运动小工具的租赁；o 一个中等规模的健身房，提供最新的健身器材和负荷训练区域；o 针对男、女宾客分别设置衣柜间，并配备更衣区、休息室和淋浴设施。一个儿童俱乐部，提供预约课程；儿童俱乐部示例儿童俱乐部示例 资料来源：长城脚下的公社凯宾斯基饭店网站 一个312、室内娱乐中心，设有乒乓球桌、壁球/撞球桌、投掷飞镖的墙面、视屏游戏、数个装有可供团队集体打游戏的电视/电脑工作位；龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 127页页 在海滩上设置一个专门用作进行沙滩游戏（如：沙滩排球、手球、躲避球等）的区域；在滨海区域设置一个水上运动中心；一个面积适中的零售区域，设有多个出售日用品、期刊杂志及当地产品和纪念品的商店。在酒店周围开辟一条带有标记的长途慢跑跑道，以及一些供客人在大自然中兜风的自行车道，可通往其他酒店。9.7 其他设计建议其他设313、计建议 尽管以下建议中的内容本应由具有丰富经验的酒店设计师和酒店管理公司的技术服务部门负责提供，但我们仍在此阶段提出了某些需要在开发过程中予以特别关注的问题，包括：许多酒店的公共区域、客房和浴室照明不足。为避免此缺憾，我们建议拟建度假酒店聘请一名灯光设计顾问担任此方面的专业顾问；许多酒店另一个普遍的问题是储藏空间不足，不仅包括餐饮、布草和清洁供给的储藏空间，也包括会议设施的家具和设备的储藏空间。后台区域经常会被忽视，对此应予以仔细分析和考虑，以确保拥有顺畅的服务流线和适当的空间；需要特别注意设计一个非常实用、功能突出的后台服务入口，并在入口附近配备宽敞的装卸货物区域、垃圾处理区域、以及对货物进314、行称重和清洗的区域；其它经常在设计中疏忽、或空间规划过小的区域还包括员工更衣室、员工餐厅、送餐服务准备区域以及维修工作区。与我们对其他设施的建议一样，如果这些区域得以妥善设计和规划，酒店未来的运营将顺畅许多，经营效率有望大大提升，相应地赢利能力也会增强；后台区域的交通流线也需要予以特别考虑和设计，以保证各种物资、垃圾和员工的流动，尽可能避免穿过公共区域；此外，还应注意设计一个高效的机动车入口和乘客上下车区域，以避免酒店门前出现交通堵塞。我们强烈建议拟建度假酒店聘请具有丰富酒店设计经验的建筑设计师参与本项目，以防止出现目前众多酒店中普遍存在的问题和缺陷。即使在短期内聘请此类设计师的费用高昂，我们315、仍相信一个功能实用、设计高效的方案能极大地提升拟建度假酒店在长期内的赢利能力。龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 128页页 10 设施建议设施建议 2期和期和3期期 本章节重点描述我们为龙沐湾酒店开发项目 2期和 3期中的三座拟建度假酒店（酒店C、D和 E）建议的初步概念和设施组合。应注意，这些设施规划还应该予以修正。10.1 市场定位和概念市场定位和概念 10.1.1 中档全套房度假酒店（酒店中档全套房度假酒店（酒店 C）对于地块 4 上这片不是临海的区域，我们提316、议开发一座全部由套房组成的中档酒店，主要锁定家庭市场和长住客人，理由如下：由于不直接位于海边，拟建度假酒店不适合采用较高档次的定位，这从亚龙湾华宇皇冠假日酒店所实现的平均房价水平就可以得到佐证。由于房价水平较低，一座中档度假酒店应更适合此位置；这为在龙沐湾停留的客人提供了另一种住宿选择，并有望吸引那些青睐宽敞或豪华客房、但差旅预算相似的客人；我们预计，综合度假概念应会诱导一定量的长住旅客需求，主要考虑到充裕的设施足以为客人提供丰富的娱乐体验，即使是客人停留较长一段时间；宽敞的套房单元，如：2 居和 3 居套房，应能够吸引成员较多的家庭和旅游散客组合，此类客人一般想要共享同一个私人区域。下文概括317、了该中档家庭度假酒店的概念：只需配备基本的餐饮和娱乐设施。住在中档酒店内的客人可以使用其邻近酒店的高品质设施；该中档度假酒店在设计过程中应着重于实用性，为客人提供舒适、高效和耐用的客房，而不需要豪华（这是较高档酒店内的别墅单元经常采用的设计）。10.1.2 较高档较高档 5 星级度假酒店（酒店星级度假酒店（酒店 D）在项目 2期，龙沐湾需要进一步增加一些设施，以强化整个度假项目的娱乐形象。我们建议开发一座 5星级度假酒店，并采用较高档定位（介于项目 1期开发的两座拟建度假酒店的定位之间）。我们预计，该酒店的定位等同于亚龙湾现有的喜来登或希尔顿酒店的定位。下文概括了拟建较高档 5星级度假酒店的概318、念：该度假酒店应提供充足的设施和服务，如：一个大型的会议设施、具有不同概念和菜肴、可迎合所有客人需要的餐厅、以及一个设在海滩上的娱乐俱乐部；龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 129页页 该度假酒店在设计方面可以借用当地的建筑主题，以形成一种明显与众不同的风格，并营造一种浓郁的度假氛围，与周边的自然环境相辅相成。10.1.3 较高档全别墅度假酒店（酒店较高档全别墅度假酒店（酒店 E）在项目 3期，我们建议开发一座标准（非超豪华）的全别墅酒店，理由如下：地块 4 位于一319、个相当偏僻的区域，其南边有一条河道流过。这为这类别墅产品提供了一些必须的独立性；增建一座全别墅酒店可望进一步提升龙沐湾的多变形象；我们建议开发一座标准的、而非豪华的全别墅产品（相比亚龙湾铂尔曼酒店内的别墅而言）。我们预计，该酒店的别墅产品主要由一些设有宽敞私人花园和游泳池的单层别墅构成。应注意，高度私密和独立性对于别墅产品至关重要，同时还应小心设计，尽量避免损害酒店的度假氛围。10.2 客房客房 10.2.1 中档全套房度假酒店（酒店中档全套房度假酒店（酒店 C）客房）客房 下表详细显示了我们为拟建中档全套房度假酒店（酒店 C）所建议的客房面积和构成：拟建中档全套房度假酒店，客房面积和构成建议320、拟建中档全套房度假酒店，客房面积和构成建议 客房类型客房类型 客房数量客房数量 客房平均净面积（平方米）客房平均净面积（平方米）客房构成比例客房构成比例 1 居室套房 60 80 40%2 居室套房 80 120 53%3 居室套房 10 160 7%合计合计 150 100%我们的建议是基于以下方面的考虑：80 平方米的标准房面积等同于拟建标准 5 星级度假酒店的两间标准房的面积；我们建议，应配备较大比例的 1居和 2居室套房，以接待较大型家庭/旅游散客组合。龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）321、龙沐湾投资控股有限公司 第第 130页页 10.2.2 较高档较高档 5 星级度假酒店（酒店星级度假酒店（酒店 D）客房）客房 下表详细显示了我们为拟建较高档 5星级度假酒店（酒店 D）所建议的客房面积和构成：拟建较高档拟建较高档 5 星级度假酒店，客房面积和构成建议星级度假酒店，客房面积和构成建议 客房类型客房类型 客房数量客房数量 客房平均净面积（平方米）客房平均净面积（平方米）阳台面积阳台面积 客房构成客房构成 比例比例 标准双人房 215 50 10 50%标准大床房 130 50 10 30%行政客房 65 50 10 15%套房 20 100 20 5%合计合计 430 100%以322、上客房构成建议是基于以下假设：鉴于地块 10、11 和 13 的总建筑面积（合计约 54,510 平方米），如果标准房面积为 50平方米，则我们所建议的客房数量可望最大限度地利用这些面积；关于新增供给，50 平方米的客房面积（另外还包括一个 10 平方米的阳台）应能使拟建度假酒店与市场中所有现有的和未来潜在的较高档酒店有效竞争；这样的客房面积允许采用双床配置，以满足旅游散客、团队和会议市场客源的需要；此外，10%到 20%的客房应配备连通门，以满足大型家庭客人的需要。连通房可以是三间客房相连，以便采用 2居或 3居配置；我们还建议，行政客房和套房应占酒店客房总量的 25%左右，以为较高收益的客323、人提供高级住宿设施。10.2.3 较高档全别墅度假酒店（酒店较高档全别墅度假酒店（酒店 E）客房）客房 下表详细显示了我们为拟建较高档全别墅度假酒店（酒店 E）所建议的客房面积和构成：拟建较高档全别墅度假酒店，客房面积和构成建议拟建较高档全别墅度假酒店，客房面积和构成建议 客房类型客房类型 客房数量客房数量 客房平均净面积客房平均净面积（平方米）（平方米）客房构成比例客房构成比例 1 居室别墅 65 80 76%2 居室别墅 15 120 18%3 居室别墅 5 180 6%合计合计 85 100%龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海324、南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 131页页 我们的建议是基于以下方面的考虑：基于预期获得的 1.6 万平方米的总建筑面积，拟建度假酒店（酒店 E）最多可以建设 85套别墅单元；我们所建议的客房面积仅仅是指建筑区域，并未包括私人花园和游泳池区域（如果设有）。因此，实际可销售的区域在面积上要比这大得多；我们预计 1 居室别墅单元的需求量可能最大，因此，我们建议其比例应接近酒店客房总量的 80%左右。10.3 餐饮设施餐饮设施 我们建议三座拟建度假酒店（酒店 C、D和 E）均应配备以下餐饮设施：拟建度假酒店（酒店拟建度假酒店（酒店 C、D 和和 E），餐位数量），325、餐位数量 酒店酒店 C 酒店酒店 D 酒店酒店 E 全日营业餐厅 150 280 120 中餐厅 大厅-150-中餐厅 包厢-100-特色餐厅 1-200 70 特色餐厅 2-80-大堂吧-50 50 酒吧-30-池畔酒吧-50 30 总餐位数总餐位数 150 940 270 下文详细描述了我们为三座拟建度假酒店建议的餐饮设施：10.3.1 中档全套房度假酒店（酒店中档全套房度假酒店（酒店 C）拟建中档全套房度假酒店只需要配备一个可提供简单国际餐食、每天 24 小时营业的餐饮场所。该餐饮场所最好是设在大堂与游泳池之间，以同时为这两个区域的客人提供服务，并注意设置一个独立的、封闭的就餐区域。建议326、设置户外凉亭，以在用餐高峰时段提供灵活的餐位。10.3.2 较高档较高档 5 星级度假酒店（酒店星级度假酒店（酒店 D）拟建较高档 5星级度假酒店应配备种类丰富的餐饮设施，具体列举如下：全日营业咖啡厅全日营业咖啡厅 每座度假酒店都必须配备一个全日营业咖啡厅。该咖啡厅应提供早、中、晚餐，并成为酒店主要的早餐场所。此外，它还应能分割为两到三个小的区域，以便在用餐低峰时期，其中一到两个区域可以暂时关闭。全日营业咖啡厅的餐位数量建议是基于每座度假酒店的客房数量做出。龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐327、湾投资控股有限公司 第第 132页页 中餐厅中餐厅 对于在中国的度假酒店而言，中餐厅也是一项必备的餐饮设施。建议一座较高档度假酒店配备一个中餐厅，包括大厅区域和包厢，其中大厅区域设有隔断并提供灵活的餐位安排，以接待不同类型的客人组合。此外，包厢应相互连通，以利于组合/分割，满足不同的私人聚会和宴会需要。特色餐厅特色餐厅 1 我们建议拟建较高档 5星级度假酒店配备一个较大型的特色餐厅，并采用浓郁的主题/娱乐元素。可参考的娱乐餐厅案例包括：巴西烤肉餐厅、比萨饼屋和日本铁板烧餐厅，所有这些餐厅均提供现场音乐演奏和表演。此外，该特色餐厅也可以作为一个多功能会议室对外运营，提供灵活的家具，以配合不同季节328、开展各种主题风格的自助餐会/活动。特色餐厅特色餐厅 2 此外，我们还建议设置一个较小型的特色餐厅，提供更贴心的服务和专门的用餐环境，这可以通过设计或将该餐厅设在风景优美的区域来实现。例如：可以考虑在滨海区域附近设置一个海鲜烧烤餐厅。10.3.3 较高档全别墅度假酒店（酒店较高档全别墅度假酒店（酒店 E）下文描述了一座较高档全别墅度假酒店所需配备的餐饮设施：全日营业咖啡厅全日营业咖啡厅 每座度假酒店都必须配备一个全日营业咖啡厅。全日营业咖啡厅的餐位数量建议是基于每座度假酒店的客房数量做出。特色餐厅特色餐厅 1 需要设置一个时尚的特色餐厅，以提供除全日营业咖啡厅之外的其它高品质的餐饮选择。关于特色329、餐厅概念，适当的例子包括：深受市场欢迎的东南亚菜肴、日本料理、地中海菜系等。10.4 宴会和会议设施宴会和会议设施 下表显示了我们为拟建较高档 5星级度假酒店所建议的功能性空间面积和构成：拟建较高档拟建较高档 5 星级度假酒店，功能性设施建议星级度假酒店，功能性设施建议 数量数量 面积面积（平方米）（平方米）总面积总面积（平方米）（平方米）功能性空间总面积与客房数量比值功能性空间总面积与客房数量比值 1 酒店酒店 D 宴会厅 1 1 1,000 1,000 2.32 宴会厅 2 1 500 500 1.16 会议室 6 60-120 520 1.21 合计合计 2,020 4.70 备注：1 330、基于酒店D的客房数量（430间）商务中心附近的董事会议室应足以满足拟建全套房和全别墅度假酒店的特殊会议要求。龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 133页页 10.5 SPA 设施设施 三座拟建度假酒店可以考虑共用同一家 Spa 运营商，但每家酒店仍应在自己的酒店内设置一个独立的 Spa 设施。考虑到上文经鉴定的设施、拟建度假酒店的目标市场，同时也为跟上日渐流行的 Spa 趋势，我们建议三座拟建度假酒店配备以下 Spa设施：10.5.1 中档全套房度假酒店（酒店中档全套331、房度假酒店（酒店 C）该度假酒店无需配备一个 Spa 设施。由于交通便利，客人可以到邻近的酒店去享用Spa治疗服务。10.5.2 较高档较高档 5 星级度假酒店（酒店星级度假酒店（酒店 D）15间疗室，每间疗室面积约为 30平方米；一个接待区域，设有舒适的休闲区；一个 50 平方米的活动教室，可用于开展预约课程，如：瑜伽、有氧训练、拳击等 一个中等规模的健身房（面积约为 150 平方米），提供最先进的健身器材和负荷训练区域；独立的男女宾更衣区域，设有桑拿、蒸汽浴室和舒适的休闲区。10.5.3 较高档全别墅度假酒店（酒店较高档全别墅度假酒店（酒店 E）10间疗室，每间面积约为 30平方米；一个接332、待区域，设有舒适的休闲区；一个约 100平方米的健身房，提供最新的健身器材和负荷训练区域。10.6 娱乐设施娱乐设施 下文列举了我们分别为三座拟建度假酒店建议的娱乐设施：10.6.1 中档全套房度假酒店（酒店中档全套房度假酒店（酒店 C）拟建中档全套房度假酒店需要配备一些基本的娱乐设施，包括：自由形状的游泳池，设有供儿童和家庭客人玩耍的水上娱乐区域；室内儿童俱乐部，提供婴儿看护服务；供年幼儿童玩耍的户外游乐场；一个室内娱乐中心，设有一个前台接待处，可组织深受家庭喜爱的节目，并处理自行车、球拍和其它运动配套设施的租赁；龙沐湾拟建酒店开发项目龙沐湾拟建酒店开发项目 市场与财务可行性研究市场与财务可333、行性研究 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 第第 134页页 一个户外运动场；在酒店周围开辟一条带有标记的长途慢跑跑道，以及供客人在大自然中兜风的自行车道；一个便利店，出售日用品、期刊杂志、本地产品和其它日常必需品。10.6.2 较高档较高档 5 星级度假酒店（酒店星级度假酒店（酒店 D）类似于项目 1期中开发的拟建度假酒店，拟建较高档 5星级度假酒店也应配备类型广泛的娱乐设施，具体如下文中我们所做的建议：在客房建筑周围设置多个自由形状的游泳池。我们建议单独划出一片区域以建设大型水上娱乐区，这可以创造更多欢乐体验，同时，还应针对那些喜欢在游泳池边享受它们私人时间的客人设置专门的区域；在游泳池旁边的一个便利位置设置一个小屋，处理毛巾的循环使用和泳池玩具的租赁；一个儿童俱乐部，提供婴儿看护服务；一个室内娱乐中心，设有乒乓球桌、壁球/撞球桌、投掷飞镖的墙面、视