1、 1 目录 目录 内容概要.3 【第一部分：基础资料研究】.18 第一篇：当地宏观经济、规划与产业分析.18 一、城市群宏观经济发展状况分析.18 二、城市群人民生活水平状况.22 三、本区域在城市群中的经济地位及发展前景.26 四、项目所在区域的经济及产业结构.32 五、本区域与城市群的空间结构关系.39 六、本区域与城市群的交通系统关系.40 第二篇：项目物业类型分析.44 一、休闲旅游开发研究.44 二、旅游市场分析.49 三、杭州酒店业发展分析.67 四、高尔夫竞争项目分析.98 五、其他体育项目研究.125 六、别墅项目竞争板块分析.139 七、别墅消费者需求研究.176 八、旅游地2、产开发研究.189 第三篇：项目条件与地块解析.194 一、项目地块解析.194 二、本项目与城市规划关系.197 三、本项目与城市经济体关系.198 四、本项目与竞争板块关系.199 五、本项目内外部资源整合分析与总结.199 六、区域发展的机会与面临的问题.200 【第二部分：项目整体定位及发展战略】.201 第一篇：本项目驱动模式.201 一、本项目区域增值的关键驱动因素.201 二、本项目核心价值点.201 2 三、本项目盈利模式.201 第二篇：项目整体定位.202 一、总体概念定位.202 二、女足训练基地定位.202 三、高尔夫定位.202 四、马会定位.203 五、五星级酒店定3、位.204 六、住宅定位.205 七、其他配套设施.208 第三篇：项目发展战略.209 一、总体发展战略.209 二、分期开发策略.209 三、本项目各条产品线发展策略.210 四、各项物业与外界资源在发展中的价值联动.210 第四篇：功能分区及功能比例划分.212 一、规划指标.212 二、项目核心区的位置与规模.213 三、生态休闲社区板块（住宅区）总体规划建议.218 第五篇：经济评价.232 一、项目投资.232 二、建设投入.234 三、经营收入.238 四、总结分析.248 【第三部分 营销概念设计】.249 一、项目核心价值体系的建立.249 二、主题定位、广告语、卖点提炼.24、49 三、案名及释义.252 四、推广策略.256 3 内容概要 内容概要 一、研究原则 （一）工作范围 一、研究原则 （一）工作范围 本报告研究的目的是要进行市场可行性研究，为达到这一目的，我们研究和分析了以下几个方面的内容：1、从宏观和微观角度，对项目所在区域范围内的规划、经济与产业分析；2、项目可能涉及到的相关物业形态及涉及到的产业进行分析、研究；3、结合项目的特性给出项目定位、规划设计、经济评价等方面的建议；4、项目的营销概念给出初步的发展建议。（二）研究方法（二）研究方法 本报告的研究方法主要选择以下的方法：1、考察调研：考察多个国内以旅游地产开发模式的可参考性楼盘；2、问卷调研：主5、要针对别墅的潜在目标客户群进行了问卷调研；3、访谈调研：组织高端人群针对项目进行了访谈；4、板块对比：针对竞争性的板块进行考察、分析，提炼项目核心竞争力；5、理论研究：主要对旅游区开发和旅游地产的开发进行研究，寻求适合项目发展的方向；6、单项研究：针对项目可能涉及到的物业形态进行针对性的详细单项研究。（三）适用范围（三）适用范围 本报告是站在纯市场化运作的角度完成，仅供开发商在项目开发过程中内部参考使用，不对任何其他第三方适用，该第三方包括但不限于政府、银行、刊物等。本报告的免责声明如下：1、本报告涉及到的法律、法规、政策等方面的因素影响，只限于报告完成时。报告完成之后的法律、法规、政策对本报6、告中的数据、表格、结论等成果影响，我公司不承担任何责任；2、所有的预测结果是基于假定在合理、有效的管理模式下，以及未发生不可预见性的灾害情况下进行的，另外经济技术指标及部分基础数据由甲方提供，预测结果也仅供开发商参考；3、除非另有指明，本报告并不考虑通货膨胀、物价上涨等因素对项目造成的影响；4、如未经我公司同意，任何第三方引用本报告中的数据及成果，我公司不承担任何法律责任。二、研究成果 在法国南部，我们找到了一个可以代表地中海，且与项目异域气质相近的国家地中海&摩纳哥 摩纳哥被誉为“地中海最美的港湾”二、研究成果 在法国南部，我们找到了一个可以代表地中海，且与项目异域气质相近的国家地中海&摩纳7、哥 摩纳哥被誉为“地中海最美的港湾”，摩纳哥是地中海风格的主要代表城市，摩纳哥的别墅被誉为地中海甚至是欧洲最美的别墅摩纳哥的别墅被誉为地中海甚至是欧洲最美的别墅。因此我们主推项目案名因此我们主推项目案名东方摩纳哥 东方摩纳哥 这个位于地中海边峭壁上的摩纳哥公国，作为全球第二小的独立国，与法国南部紧密接合。西距法国尼斯(Nice)18 公里，东离法意边界 12 公里。阳光，沙滩，空气，海水.蔚蓝色的地中海海岸，曾吸引了许多英国诗人的歌吟，吸引了许多欧洲皇室的青睐；转盘，牌桌，苦酒，香槟.豪华的蒙特卡罗赌场，曾是贵族的休养地，曾是皇家的外交场。因此，我们的借力点定在“摩纳哥”，以此梳理出“地中海别8、墅”概念。我们将其概念嫁接在：水岸城市生活风情、景观理念、建筑风格、室内设计、奢侈品装饰上，塑造又一个异域风情主题社区。4 东方摩纳哥东方摩纳哥作为板块产业的延伸，我们不仅要引入摩纳哥的生活文化，而且并非机械的地产表面拷贝，而是站在“东方”立场上，汲取摩纳哥城市文明的精华。分析摩纳哥和项目本身，我们认为有以下共性：滨水城市风情 靠山临水的自然生态环境 以休闲、旅游、娱乐经济为主导 摩纳哥虽然是旅游胜地，但街上并不拥挤，没有杂乱的店铺，没有嘈杂的商业气味，显得干净宁静。体验 16 世纪意大利风格的长廊与壁画、路易十五金光灿灿的客厅、金蓝相间的蓝厅、彩色细木镶嵌的马萨兰客厅、装有文艺复兴时期大壁炉9、的王位厅、巴拉丁小教堂和大理石双螺旋楼梯 由此，我们找到本案与同版块项目的定位差异 摩纳哥的定位差异是：由此，我们找到本案与同版块项目的定位差异 摩纳哥的定位差异是：不仅具有异域的优雅风情，而且是上流社会的社交场。它的独特性在于尊贵与惬意并存：一种生活尊贵如皇室，同时拥有最随和开放的水岸生活方式。东方摩纳哥，地处在浙江杭州桐庐镇，因为它在连绵起伏大奇山风景旅游地带，碧绿剪湖犹如绿翡翠一般镶嵌其中，风光秀丽，非常适合养生度假及运动休闲，所以称为东方摩纳哥。它离杭州经济最发达的长三角区域的休闲之都只有一个小时的车程。这个得天独厚的地理位置，还有它的山、湖一体的优美环境使得东方摩纳哥成为杭州区域，乃10、至长三角的休闲胜地。东方摩纳哥，以运动休闲之城为标杆开发杭州首席运动休闲胜地。东方摩纳哥以联体别墅、企业会馆等高端低密度住宅为主题的休闲度假养生活居住区，将建成的高尔夫、马球会为主体的室外运动休闲区，结合国家女足训练基地，将举办多项国际国内知名赛事。本项目有四大综合功能的定位，第一个功能是以高尔夫、马球会为代表的室外休闲运动区，第二功能是以五星级酒店为中心，融合地方特色商业及创意产业的服务区。第三是以女足训练基地为主的运动项目配套区，第四块是联体别墅或者联院别墅为代表的休闲度假养生的生活居住区。东方摩纳哥的战略目标，就是通过以高尔夫、马球、五星级的酒店、主题运动公园等各项配套设施全面提升开发土11、地的附加值，然后依附于中国最发达的地方之一，打造成时尚健康的运动休闲渡假中心，最终建成的杭州顶尖的休闲运动度假新城。在中国杭州打造东方摩纳哥式的休闲度假新模式。作为东方摩纳哥的别墅无论是山水别墅，还是高尔夫的企业会所（景观别墅），它的价值主要体现在超前的规划设计里面，利用了山、湖、岛为一体的自然环境，依靠得天独厚的环境，经过国际顶级大师的建造，把欧洲的文化和建筑美学结合在一起。本报告主要通过对桐庐、杭州所在的经济圈在宏观经济、规划、产业等各方面进行分析后，结合桐庐及项目的自身特点，针对项目发展可涉及到相关物业形态进行详细分析及论证，对项目的发展做出了建议。同时，项目开发建设对桐庐、杭州的影响也12、进行了分析论证。之后根据对项目整体的定位和规划建议，做出了运作模式的建议以及经济评估。整个项目开发建设预计将为 67 年时间，分为培育期、丰富期和增值期三个使其，作为一个跨行业操作的项目，对开发商的运作经验及资金实力是非常大的考验，因此本项目运作中需引入多个专业性的管理公司合作开发，项目运作完成后除利润以外还将有五星级酒店、高尔夫球场、马会等固定资产留存。本项目若运作成功不仅可以获得良好的经济收益，还将提升开发商的品牌价值。最后对项目的营销提出了初步的、方向性的、框架的营销建议，具体还需要在后期运作中根据不同的开发阶段，逐步进行完善、调整。共分为三部分：基础资料部分、项目定位及发展战略部分、项13、目营销概念设计部分。（一）基础资料部分 1、区域条件分析 第一，长三角地区和项目区域雄厚的经济实力为本项目的开发和发展提供了坚实的物质基础。（一）基础资料部分 1、区域条件分析 第一，长三角地区和项目区域雄厚的经济实力为本项目的开发和发展提供了坚实的物质基础。?长江三角洲城市群我国城市化程度最高、城镇分布最密集、经济发展水平最高的地区。它以上海为中心，南京、杭州为副中心，包括江苏的扬州、泰州、南通、镇江、常州、无锡、苏州，浙江的嘉兴、湖州、绍兴、宁波、舟山、台州，共 16 个城市及其所辖的县市，以沪杭、沪宁高速公路以及多条铁路为纽带，形成一个有机的整体。?2007 年，长三角地区 16 城市居14、民收入均实现两位数增长，生活质量持续改善，居民收入稳步提高。长三角城市人均国民生产总值已经全部超过 3000 美元，处于中等收入国家水平。世界各国城市化进程的研究表明：人均 GDP 超过 3000 美元，居住郊区化开始启动，人均 GDP5000 美元,居住郊区化蓬勃发展。当一座城市的人均 GDP 超过 5000 美元时，居民对旅游产品的需求会出现分化，相当一部分人开始更为看重旅游 5 的休闲和娱乐功能。这为度假休闲模式旅游地产发展提供了强有力的经济支撑。?无论从长三角的大区域经济环境出发，还是杭州目前的经济状况，亦或是桐庐县的经济状况，都为旅游地产的开发提供了扎实的经济基础，是项目开发运作坚实15、的基础。而本项目也为该区域的经济发展提供了动力，尤其是能够大大推动该区域旅游产业和休闲文化产业的发展。总之，对于本项目来说，既是机遇，也有存在的空间，同时具备相应的开发和发展条件。第二，长三角地区和项目区域人民生活水平和城市化水平为项目发展提供了稳固的支撑点。第二，长三角地区和项目区域人民生活水平和城市化水平为项目发展提供了稳固的支撑点。?随着长三角地区经济的蓬勃发展，进一步促进了城市居民生活水平的不断提高，在快节奏、大压力的现代生活中，城市居民对健康的关注、追求与日俱增，体育消费观念也逐渐被大众所接受和认可，这种情形对于处在金字塔顶端的精英阶层来说尤为明显，他们会选择体育消费，选择体育锻炼、16、休闲运动、体育旅游等方式达到放松身心、锻炼身体、调整情绪的目的。同时，物质生活水平的提高，也大大提高了居民对文化生活的需求。所以与旅游、体育、休闲和文化相关的房地产开发都是一个好机会，同时这样的项目具有很大的社会效应，可以提高人们的生活水平、生活质量，有利于身心的健康，符合目前人们的生活理念。?杭州、宁波等地城市化率超过 60，处于城市发展加速阶段向后期阶段的过度时期，按上表显示，城市发展特征从“城市数量迅速增加，城市地域拓展”走向“城乡区域一体化，并出现逆城市化和中心城市郊区化现象”。?主动式郊区化发展的基础指标：人均 GDP、私家车拥有量、城市化水平。杭州、宁波等地人均 GDP 超过 8017、00 美元；长三角地区内私家车拥有量平均每 100 户家庭就有 10.1 辆车左右（杭州 15.3，桐庐县 9.4 辆）大超过了全国的平均水平，率先进入汽车时代；目前杭州、宁波等地城市化水平超过 60%（桐庐 52.9%），处于城市发展加速阶段向后期阶段的过度时期，都已具备了城市主动式郊区化发展。本项目作为一个巨大的消费增长点，尤其能够迎合社会精英层次人群对物质文化生活的高层次需求，其配套设施也能够满足广大居民的各类需求，消费水平的提高促进了经济总量的增加，而经济总量的增加必然再次带动周边经济和消费水平的提高，如此良性的经济循环系统，必将推动整个区域经济和社会的发展。第三，长三角地区和项目区域18、的产业结构和相关政策为本项目的战略定位提供了明确的导向。第三，长三角地区和项目区域的产业结构和相关政策为本项目的战略定位提供了明确的导向。相关数据表明，第三产业成长三角经济新突破口，以信息技术、物流、零售和金融咨询行业为主的第三产业发展正在成为长三角发展的新突破口。2007 年，杭州第三产业增加值占 GDP 比重达到 45.7%。尽管如此，以机械、纺织服装为代表的传统产业目前仍然是杭州工业的主要组成部分。杭州产业结构调整方式不是抛弃传统产业，而是对传统产业进行信息化升级，在提升传统优势产业的基础上进行招商选资。与此同时，杭州出台相关政策，根据二00 七年杭州市现代服务业发展意见，杭州各级部门正19、在大力发展包括旅游产业、金融服务业、商贸物流业、电子信息业和中介服务业等在内的现代服务业。杭州市市长蔡奇认为，杭州的内涵超越了西湖，而营造天堂的环境则是杭州最大的竞争力。而目前桐庐 2007 年第三产业的比重仅占了 GDP 的 27.7%，通过大力发展旅游产业，进一步拉动桐庐第三产业发展。为扶持相关产业的发展，地方政府陆续出台各种政策，主要如下：?休闲度假业：以休博会为契机，积极打造休闲度假基地，推进“休闲之都”工程建设。旅游业促进业态转型，基本建成观光与休闲度假旅游基地。?全力推进休闲度假的快速发展。依托杭州丰富的休闲度假资源和良好的区位交通优势，以举办 2006 年世界休闲博览会为契机，围20、绕“东方休闲之都”的品牌和大西湖、大运河、“两江一湖”等特色旅游资源，开发以滨水型、城市型、乡村型、夜间型、生活文化型等为主题的休闲度假产品。推进体验性旅游业态的发展。大力推进以倡导游客亲自参与、自身体验的各种体验性旅游方式。深入挖掘传统旅游产品内涵，增强游客参与度，体现产品特色。开发游客亲身参与的工业、农事、渔业等生产实践型旅游产品，开发各种类型的户外运动产品。?项目所处的区域是杭州主要的生态环境保护带，势必要大力发展符合这一区域定位的旅游产业为主导，促进区域经济发展；大杭州的休闲定位，也为旅游地产的开发奠定了一个明确的基调。?杭州文化创意产业的发展将以其“创新人才的集聚高地，创意企业的培育21、基地，创意产业的公共平台，产学研合作的联结纽带”吸引众多设计人才在此实现强强联合，实现“创意在杭州，设计在杭州，制造在浙江，市场在全球”，将杭州打造成为全国创意产业的中心。创意产业所带来的不仅仅是企业本身的经济产值，它将起到极大的集聚和辐射作用，进而带动创意产业链的发展，实现产业集聚，提升商业价值。但就浙江剩目前文化产业的现状而言，尽管已经有了很大程度的发展，但与日益剧增的需求相比，仍显得捉襟见肘，尤其是针对高端人群来说，更为明显。从深度来分析，目前的文化产业处于初级阶段，文化产业对社会效应和经济效益的贡献率还远远没有达到理想的状态，也很难满足消费者的文化需求；从广度来分析，目前文化产业的开放22、度很低，“多元化”发展的格局尚未全面形成；从政策导向来看，国家和地方政府都在加大推动力度，不断出台文化产业的扶植和鼓励政策，在浙江省，尤其是对旅游文化和体育文化以及休闲文化提出更高要求，同时也积极鼓励这些产业的发展。就项目而言，整合一部分创意产业，创造项目的高附加值。注重时尚消费文化经营，通过具有创意性的会展、餐饮、娱乐、休闲、体育、购物、旅游等场所，建树和传播时尚，引领时尚消费经营。无疑，这样的战略定位顺应了消费者对生活品质的追求，也非常符合政府的产业政策导向，必然产生重大的经济效益和社会效益。总之，地方政府的相关产业政策为本项目提供了明确的定位导向，而该区域的现实也为本项目提供了广阔的发展23、空间。因此，本项目作为旅游地产、休闲地产、体育文化地产的定位，是与本区域的需求和政策相协调的，同时，这样的定位能够极大地推动该区域甚至整个浙江省旅游、休闲和文化产业的发展。第四，长三角地区城市一体化和交通系统的不断完善消除了本项目消费在空间和时间上的限制。第四，长三角地区城市一体化和交通系统的不断完善消除了本项目消费在空间和时间上的限制。6?随着“泛长三角”经济区域的形成，各城市之间互通有无，优势互补，城市一体化和经济一体化程度进一步加深，长三角已经成为国内首要的经济增长极，在这个增长极内，浙江省无论在旅游产业还是休闲文化产业方面都处于龙头地位，但与其经济发展速度和居民日益增长的物质文化消费需24、求仍存在很明显的滞后性。这样的现实背景为本项目提供了发展机遇。?再次，长三角地区城市一体化和经济一体化的纵深发展，使得本项目面对的消费群体呈现地域上的“多元化”，为项目后期发展提供了深厚的消费基础。而本项目的开发，也进一步促进了长三角地区城市一体化和经济一体化的进一步发展。随着区域内经济、交通协作式的发展，城市化的继续发展和演绎，人们生活观念及方式也在不断地调整改变，主动式郊区化发展条件的日益成熟，这为旅游度假、旅游商务会议、游憩休闲等需求目标的旅游地产提供了极为广阔的发展空间和物质条件。?长三角正在加速构建立体化交通体系，建设以上海为中心的沪宁杭“1 小时都市圈”，重点是城际轨道交通、高速铁25、路建设，加强城际高速公路联网对接。交通的发展大力推动了长三角旅游一体化。这意味着长三角地区形成了“同城”时代。浙江省环杭州湾地区城市群空间发展战略规划跟进，积极融入长三角城市群建设。随着区域内经济、交通协作式的发展，城市化的继续发展和演绎，城市与城市之间的相互渗透和演绎，人们生活观念及方式也在不断地调整改变，主动式郊区化发展条件的日益成熟，这为旅游度假、旅游商务会议、游憩休闲等需求目标的旅游地产提供了极为广阔的发展空间。长三角城市群的“同城”演绎，为长三角地区内旅游地产的发展提供了广阔的天空。?长三角已经成为国际国内精英汇集之地。而项目所处长三角的核心城市杭州（桐庐）；杭州，素有“东方休闲之都26、生活品质之城”美名。区域“1 小时都市圈”的打造，为项目发展提供了可行的基础交通配套，从而消除消费群体地域上的局限。2、项目物业类型分析 第一，旅游区开发要素研究。2、项目物业类型分析 第一，旅游区开发要素研究。对于本项目开发旅游区而言，现实资源条件中除地块的湖景、山景等自然资源外，游憩设施的设置是要重点解决的问题，这些设施的配置需建立在旅游区开发类型及消费者活动的分析基础上确定。在整个杭州经济圈区域内，不同的旅游区域将发展成为不同性质的旅游区。杭州经济圈的经济发展水平（上一部分已经进行过分析）已经达到了日常性的旅游休闲度假消费需求，从区域空间、资源状况和现有发展模式分析，桐庐是一个以本地旅27、游休闲自住类的旅游区。根据本项目所具备的资源优势、与杭州的距离，以及杭州为中心的城市群的经济发展状况，作为桐庐旅游项目的开发建议以杭州区域为主要目标客户区域。具备旅游休闲消费的目标客户群相对而言处于社会的中高收入阶层，为其提供的服务也必将是中高端的服务。由于项目中引入了女足训练基地，对于项目景观资源不是很突出的现状，发展以户外休闲运动为主题的旅游区相对而言比较适合项目发展方向。因此本项目作为户外运动项目为主题的旅游区，其户外运动也必将以中高端的运动项目为主，如高尔夫。根据本项目的核心驱动力适应性条件分析可看出，适合发展的方向为主题产品驱动型旅游区。项目在发展过程中需要注重最大程度获取政府支持，28、并且最大程度整合资源，通过运营主题产品（本项目以运动为主题）发展旅游业，带动城市经济及地产的发展，跨行业的运作难度大。根据本项目的核心驱动力适应性条件分析可看出，适合发展的方向为主题产品驱动型旅游区。项目在发展过程中需要注重最大程度获取政府支持，并且最大程度整合资源，通过运营主题产品（本项目以运动为主题）发展旅游业，带动城市经济及地产的发展，跨行业的运作难度大。第二，本项目作为旅游区开发的建议。第二，本项目作为旅游区开发的建议。本项目作为旅游区开发，是以户外休闲运动为主题驱动，以杭州市为中心的城市群的区域型旅游区。目前项目的开发已经得到了政府的大力支持，需要解决的是根据以上对旅游区开发的分析，29、确定项目整体发展方式。基于此，我们提出以下建议：1项目开发的组合方式：户外运动项目+星级酒店+女足训练基地+地产开发 2旅游的目标客户为区域型客户，根据区域的消费特点，目标客户将是以家庭和商务为主；3项目周边自然环境优越，是最大的优势，因此建筑建议采用能与自然完美结合的低层建筑为主，建筑风格则选择乡村度假型的北美风格或者地中海风格；4户外运动项目的设置则应考虑以可参与性的项目，对于参观性的项目而言不适合（如赛车场）；5星级酒店的配置标准要项目整体档次相匹配，且增加部分分时度假产品；6地产的开发由于受相关政策的限制，尽量以联体式住宅开发为主，部分考虑作为企业会馆的功能。7做为中高端、可参与性户外30、运动项目的高尔夫、马会，是适合作为本项目的核心驱动力进行发展。第三，高尔夫项目分析。第三，高尔夫项目分析。通过对高尔夫市场的研究，我们不难发现，目前国内的高尔夫市场尚处于初级阶段，无论从“质”还是“量”来看，都存在很大的提升空间。根据对中高层消费者的需求研究，目前这一层次人群对高尔夫存在非常大的需求。我们相信，高尔夫作为体育、休闲和文化产业的综合体，必然成为旅游地产必须具备的设施。高尔夫作为体育、休闲和文化产业的综合体，必然成为旅游地产必须具备的设施。7 由于本项目作为旅游区发展的目标客户群为区域型度假休闲客户，目标客户群的需求及对高尔夫的认识一般而言只停留于表面，仅仅是作为休闲度假或者商务活31、动的一部分；从项目自身资源来看虽非强势，但发展高尔夫具备了足够的条件；因此目标客户群和项目的资源决定了项目发展高尔夫核心竞争力打造的方向为综合娱乐功能型。综合娱乐功能型。对于本项目的高尔夫地产的发展模式建议，通过前期高尔夫的建设，以其稀缺性及奢侈品消费带动人流量，提升项目的知名度及地产价值，再以地产的开发为项目提供现金流和实现项目价值，随着地产的开发为高尔夫带来更多的目标客户群提升高尔夫运营收入，最终高尔夫将作为一个盈利部门出现。本项目高尔夫地产的发展模式将是一个高尔夫和地产开发互动的模式。本项目高尔夫地产的发展模式将是一个高尔夫和地产开发互动的模式。根据我们对项目定位和发展战略的解读，我们认32、为采用半封闭半开放模式为主，植入部分开放式运营的元素，半封闭半开放模式为主，植入部分开放式运营的元素，结合项目短期利益的获得和项目品牌价值持续发展的动力，获得底线和顶线双增长力，是最适合项目战略发展的运营模式；半封闭半开放模式主要解决项目长期高端形象的定位，开放式运营模式的植入则解决了短期内项目整体运作的部分资金缺口；在此模式基础之上，建立项目多元化开发体系，确保短期盈利保持和长期盈利保障，重视硬件配套的综合性与唯一性的打造；由于高尔夫及马会属于贵族运动，目标客户为现阶段的金字塔尖少数消费者，区域客群具有不稳定性的特点，因此，若采用半封闭半开放式的运营模式可以规避一定的投资风险，具备一定的客户33、选择空间和市场迂回的主动权，但盈利周期较长，属于长线投资，在市场初期要承受一定的资金压力。第四，其他体育项目研究。马会项目研究 第四，其他体育项目研究。马会项目研究 马会与高尔夫同样属于贵族运动，且其与高尔夫能够很好的融合，共同作为绿色、健康、高端的运动项目。对于本项目的马会建议采用委托经营。同高尔夫一样，其属于长线投资，盈利周期较长，在市场初期要承受一定的资金压力。赛车项目研究 赛车项目研究 占地规模分析赛车项目在本项目中用地面临不足 项目融合性分析本项目若引入赛车场将影响高尔夫和马会的发展 项目运营分析本项目所在区域不适合发展赛车 项目客户群分析赛车场的客户群不适合项目整体的发展方向 项目34、风险分析项目投资额大，运动项目选择不合适将面临很大的市场风险。其他户外运动研究 其他户外运动研究 适合本项目户外休闲运动主题的主要高端项目可以选择支撑类的项目高尔夫和马会，而赛车场作为营销类与项目所处的区域环境不相匹配；另外，建议增加部分以山和水为主题的运动项目，可穿插设置于部分不能规划住宅的坡地中。根据本项目的地形及特点建议增加山地自行车、沙滩排球、山中漫步、垂钓等项目等，各项目可根据不同用地条件分布于项目的中。第五，别墅项目分析。第五，别墅项目分析。对于杭州高端消费群而言，本项目所处桐庐的地理位置可以营造第二居所，与青山湖、银湖板块形成竞争，不过竞争力会比较弱；或是营造休闲度假型的第二居所35、，与千岛湖别墅形成竞争，不过需要挖掘桐庐市场的地方特色，与千岛湖市场形成差异化竞争；目前杭州高端别墅产品主要分布在之江板块、西溪板块及闲林板块；而在项目所处区域供给明显偏低，使得该区域天独厚的自然条件和雄厚的经济实力处于比较“失落”的状态，而本项目的开发，既是机会，也是动力促进该区域经济消费水平的再次提升。总之，从竞争角度来看，本项目所处区域的相关物业尚处于待开发状态，这对本项目而言是个机会。而在本项目的带动下，该区域也将逐渐走向成熟。从协作角度来看，千岛湖已经具备了休闲度假别墅的集聚规模和效应，这为本项目的发展提供了坚实的消费基础。因此，建议本项目在借鉴和学习千岛湖项目经验的同时，因地制宜，36、挖掘项目自身优势，与千岛湖及其他竞争板块形成错位竞争格局。3、项目条件与地块解析 项目地块的优势（Strength）3、项目条件与地块解析 项目地块的优势（Strength）（1）无可比拟的自然优势剪湖、大奇山 广袤丰富的大奇山拥有丰富的水资源及生态景观休闲旅游资源。剪湖旖旎的湖光山色处处都呈现出了丰富多彩的诗情画意，可以说无处不是画，无处不是诗。8（2）源远流长的历史文脉桐庐 桐庐自 225 年置县，至今已有 1770 余年历史。系多山丘陵地区，属亚热带季风气候，冬暖夏凉，四季分明,良好的文化背景和优越自然条件为项目的开发提供了有力的支撑。（3）实力雄厚的开发主体杭州市体育局、宋都集团、西子37、集团 杭州市体育局作为主管体育工作的市政府工作部门，统筹规划全市体育运动项目的设置和布局。宋都集团、西子集团作为杭州乃至华东地区房地产行业的旗舰企业，通过强强联合，在人力、经济实力和对本地市场的把握方面拥有巨大优势。（4）杭州运动休闲的大环境 目前杭州缺乏综合性的运动休闲度假产品，正处于由分散向集约健康的转型期，本项目正好可以顺应这种趋势，打造杭州地区顶级的户外运动休闲俱乐部社区。项目地块的劣势与对策（Weakness）项目地块的劣势与对策（Weakness）（1）项目北区块用地相对不足。思考分析：项目北区用地将规划 18 洞高尔夫、马会，用地只有 1000 亩，且坡地、山地较多，平地较少，不38、利于项目的整体规划，用地略显不足。对应策略：请专业的设计、咨询公司对用地进行集约化规划，在有限的用地中进行合理规划，打造项目核心竞争力。（2）项目地形复杂，对于住宅的规划比较困难。思考分析：项目整体的用地地形复杂，可用于规划住宅用地较少，尤其是山坳用地及北山破用地规划较困难。对应策略：在产品类型的规划及户型的设置上，应充分考虑地方消费的需求，满足日照采光。（3）市政规划滞后，短期内项目周围杂乱状况无法改变。思考分析：即使是桐庐的远景规划也对该区域没有明确的规划，只有用地性质规划，对项目发展存在的很多不确定因素。对应策略：通过项目的发展尽量影响区域未来规划，为项目发展创造良好的外部环境。另外项目39、发展强调生态、健康的居住理念，并在项目的规划设计中给予充分体现。（4）项目开发周期长，资金压力大。思考分析：项目的发展设计到跨行业开发，且开发模式决定了其周期较长，且资金需求量大。对应策略：以战略的眼光对项目开发进行整体规划，确定项目的整体资金运用，保证项目顺利开发。项目地块的机会点（Opportunity）项目地块的机会点（Opportunity）（1）桐庐已经形成了一个区域性的旅游市场，得到了市场的认可；（2）杭州为中心的城市群经济水平发达，城市化水平较高，居民的休闲消费已经形成一定的规模。（3）高速公路提高了项目的可达性，具备了更加便捷的交通。（4）相对低廉的地价水平，让项目在与其他竞争40、楼盘在配套投入上拥有了更大的空间，从而有更多的机会引导消费者的购房需求，吸引消费者的眼球。项目地块的威胁及困难点（Threat）项目地块的威胁及困难点（Threat）（1）政策调控项目影响 思考分析：2008 年的宏观调控使高热的房地产业开始降温，同时也使市场需求趋于理性，虽然目前杭州区域内的房地产市场价格较为平稳，但成交量出现明显萎缩，长远角度看，政策变化仍需密切关注。对应策略：房地产市场的调整期将会持续一个时间段，本项目推出时应找准市场需求，提高产品的性价比，以品质取胜。（2）项目自身体量过大，将要面对大盘的一系列开发、营销问题。思考分析：项目开发量近 2000 亩，在定位、前期工作、营销41、策划、施工管理、物业管理、资金等多个方面都将经受考验。应对策略：制订可持续性发展的战略计划，营造项目独特卖点。开发过程中尽量选择有强大实力、丰富经验的规划设计单位、营销策划公司、代理公司、物业管理公司、施工企业等合作单位。同时严格把握开发、推盘节奏。（3）与其他板块竞争板块相比，尚未形成区域性的消费市场。9 思考分析：由于项目开发属于一个新的区域，导致了在整个板块在营销广告投入上明显低于其他竞争板块（如：青山湖板块），市场对该区域的认识度不高。应对策略：通过行之有效营销模式进行宣传，把项目的信息及时准确的传达给目标客户群。项目 SWOT 综合分析 项目 SWOT 综合分析 针对项目的地块现状，42、结合区域房地产市场的供应和需求状况，可看出项目自身的拥有良好的自然资源和丰富的开发空间，其大规模的体量既为项目开发提供了很大的优势，同时也带来了系列需要面对的大盘弊端，另外不同用地性质、不同建筑形式以及跨行业的开发，将面对不同的消费者、不同的市场。如何以可持续发展的战略，最大程度利用项目优势，挖掘市场潜力，寻找市场机会，规避市场风险，使项目的经济、社会效益最大化，成为了项目开发中须长期面对和解决的关键点。（二）项目定位及发展战略部分 1、项目驱动模式研究 本项目区域增值的关键驱动因素（二）项目定位及发展战略部分 1、项目驱动模式研究 本项目区域增值的关键驱动因素 旅游地产增值的关键驱动因素是通43、过旅游项目的投入，以旅游活动提升人气和知名度，改善区位功能以融入城市发展格局。在旅游开发相对成熟的基础上，按照规划开发酒店、景观住宅等地产，并配备商业、休闲等设施，实现旅游、地产等多种产业的融合，形成区域性的主题社区，以实现对土地的整体营运。对本项目增值驱动因素分析如下：驱动因素类型 驱动因素类型 驱动因素内容 驱动因素内容 驱动方式 驱动方式 旅游资源 自然资源+GOLF+马会+其他户外运动项目 由于的自然环境和高端的运动项目提升项目整体形象，拉升项目整体价值，带动项目中房产的开发。旅游配套 星级酒店+女足训练基地+创意文化产业基地 在激烈的同质化竞争中，凸现项目的配套价值，辅助旅游资源树立44、高端形象。配套服务 旅游服务+营销策划 形成差异化的营销模式，作为旅游和地产的连接纽带，市场二者价值的互动提升。房产开发 高档住宅+产权式公寓+企业会馆 通过地产开发实现项目的整体开发价值，且房产的开发可为旅游带来长期稳定的客源，拉升旅游资源的价值。本项目盈利模式 本项目盈利模式 旅游地产开发的盈利模式无非是通过旅游和地产的互动，提升彼此的价值，使旅游项目、酒店、房产、商业等各产业在经过较长的开发周期后达到项目整体的盈利，而非单个产业盈利。对于本项目的盈利模式可以总结如下：前期先行对户外休闲运动项目进行投入，树立项目作为高端旅游区的形象，再投入部分配套设施满足项目开发中的配套需求，之后逐步启动45、房产的开发，补充项目整体运作需要的现金流；随着户外休闲运动项目运作的逐步成熟，房产的开发价值（尤其是土地价值）将越来越大，前期的高额投入将在房产开发过程中获得弥补，并最终通过房产开发实现项目整体盈利；在整个项目运作成熟后，户外休闲运动项目及配套设施最终将成为赢利部门，成为稳定的现金流来源。2、项目定位 第一，总体概念定位。2、项目定位 第一，总体概念定位。本项目的总体概念可以定位为“东方摩纳哥杭州首席休闲运动俱乐部”。第二，女足训练基地定位。第二，女足训练基地定位。市场定位女足训练基地是由杭州市体育局投资建设，但是其作为整个项目的重要组成部分，将提升项目作为体育运动主题的整体形象，同时通过女足46、训练基地的建设获取政府的大力支持。产品定位女足训练基地中除标准足球场外，还将配套建设篮球场、网球球、排球场、游泳池等，因此其配套设施的建设也作为了整体项目的体育配套项目。10 第三，高尔夫定位。第三，高尔夫定位。市场定位高尔夫的运作采用半封闭半开放模式为主，植入部分开放式运营的元素；整个项目中作为房产物业的硬性配套定位，应具备高端与投资价值 2 重属性，前期作为拉升项目形象产品，后期作为持续运营的高端配套。客户定位高尔夫的客户主要分为个人会籍和企业会籍，因此将面对个人和企业两种目标客户群。（具体的会员收费等标准在经济评价中详细论述）产品定位高尔夫的建议按标准 18 洞建设，结合地块的地形特点因47、地制宜，设置 9 洞平地高尔夫和 9 洞山地高尔夫，以独特的高尔夫球场设计打造球场核心竞争力。高尔夫球会所的建设应当便于到达、管理和使用，建筑风格应当与别墅相统一，具有乡村度假风格的建筑。高尔夫会所包括会员的接待处、休闲处和餐饮区，还包括高尔夫附属功能区，包括更衣室、桑拿及水疗浴室、登记台、高尔夫专卖店、出发站、商务中心等。另外尽量提供可以观赏高尔夫的开敞空间，还需预留一部分空间作为整个项目的展示中心。估计其建筑面积约为 4000 平方米。第四，马会定位。第四，马会定位。市场定位马会的经营采用市场化的运作，争取实现收支平衡，与高尔夫项目一起作为项目的硬件配套定位。客户定位马会的客户相对高尔夫而48、言是一个更加小众的群体。其核心客户是在杭州城市群范围内的马术马球爱好者，其中包括部分外籍人士；重要客户则是对马术和马球感兴趣的人士；而潜在客户则同样是一些投资客户。产品定位马会的建设建议先建 100 亩的规模，之后根据会员的发展状况和马会的经营状况，以及项目的用地状况进行综合评估是否扩大马会规模。马会的建筑物也同样要与自然完美结合，充分体现出乡村度假风格。马会会所包括会员的接待处、休闲处和餐饮区，还包括高尔夫附属功能区，包括更衣室、登记台商务中心等。另外尽量提供可以观赏高尔夫的开敞空间，建议其建筑面积为 2000 平方米左右。第五，五星级酒店定位。第五，五星级酒店定位。市场定位无论从本项目运动49、项目设定的高端形象还是与其他项目竞争的角度考虑，星级酒店的应当为五星级酒店比较合理。虽然桐庐县城将建有 2 座五星级酒店，但是本项目酒店是作为项目自身的配套，而非桐庐的商务配套，因此与该两家酒店不会正面竞争。客户定位酒店的客户主要锁定为高尔夫俱乐部和马会的会员，以及组织商务会议的公司客户。潜在的目标客户群则为女足训练基地及房产开发带来的一些客户群体。产品定位根据对杭州 10 个五星级酒店客房数量在设定因子下的分析后，得出本项目酒店适合的酒店数量为 207 间。根据五星级酒店的经验值每间客房建筑面积一般为 120 平方米（包括客房面积、相关的配套面积等），那么建议本项目五星级酒店的总建筑面积约为50、 25000 平方米。第六，住宅定位。第六，住宅定位。市场定位本项目的旅游区目标市场主要是以杭州为中心的城市群，因此高尔夫、马会的会员也主要来自该区域范围，那么别墅的市场也将主要面对这部分会员及在杭州城市群范围内可经常性休闲度假的高端市场。客户定位别墅的客户群体分为个人和企业。其核心客户群则是高尔夫俱乐部和马会的会员；重要客户则是桐庐本地作为第一居所的客户及桐庐本地和外地作为第二居所的客户；潜在客户则是进行投资的少量客户。产品定位住宅产品主要分为北区块高尔夫球场中别墅，以及南区块中的别墅。针对不同的目标客户群，建议在景观较好的位置规划建筑面积相对较大的别墅户型，在景观较差位置及北山坡位置设置小51、套型的别墅户型。基于此，可考虑在北区中规划对建筑面积需求较大的企业会馆。别墅的建筑风格根据问卷和访谈调查，绝大多数客户喜欢乡村度假的北美风格建筑，因此建议本项目的建筑风格以北美建筑风格为主。在景观的处理中，应尽量保留原有的自然生态，让建筑与自然融合在一起，吸取赖特的有机建筑理论进行规划。北区块（主题运动公园）：规划企业会馆建筑面积约为 23000 平方米，单套建筑面积建议为 600-700 平方米套（参考浙江宾馆下属开发的企业会馆项目，在杭州企业会馆需求的建筑面积约为 600-700 平方米套）。南区块（生态休闲社区）：规划联排、独立别墅和多层公寓。由于别墅的主力户型建议为 350 平方米，因52、此在主力户型的基础上对总体户型配比做出如下建议：单套建筑面积 建筑形式 比例 总建筑面积 套数 200220 平方米套 联排 20%32200 153 250280 平方米套 独栋 20%32200 124 350 平方米套 独栋 40%64400 184 400600 平方米套 独栋 15%24150 54 70 平方米套 5 层多层公寓 5%8050 115 合计 100%161000 630 说明：联体排屋为多联排屋，独栋别墅为外形构造相连实际结构分离的类独栋，多层公寓则为 70 平方米两室小户型。11 第七，其他配套设施。第七，其他配套设施。项目的配套设施方面，建议保留原有的部分居民住53、宅，作为宣扬地方文化特色（如畲族文化）的载体，以商业的方式经营；另外在五星级酒店用地中规划部分面积作为创意文化产业基地，从而导入创意文化产业为项目提供新的亮点。其他的户外运动项目建议根据地形规划山地自行车、攀岩、垂钓、儿童游乐场等项目。3、项目发展战略 第一，项目整体发展战略。3、项目发展战略 第一，项目整体发展战略。本项目作为旅游地产的开发，项目规模大，开发周期长，基于本项目土地的自然属性及项目定位，提出以下的战略：在时间和空间上，实现旅游主题项目、酒店以及住宅的联动开发，长期利益与短期利益之间寻求平衡点，保证项目整体顺利开发的基础上获取最大收益，选取规划先行、循序渐进的开发思路。规划设计上54、，以协调的建筑风格、立面效果、景观规划进行，达到公建、配套、住宅等不同产品的协调共生；建筑形式上，为实现与自然完美融合，选择乡村特色的建筑风格，建筑单体则全部为低多层建筑；营销上，须注重户外运动项目高尔夫、马会的宣传，引导更多的目标客户群参与，从而带动地产的开发；管理顾问上，各类专业的管理顾问公司提前介入，对项目的发展提出合理可行的建议，如高尔夫、马会、五星级酒店等顾问公司。另外，合理安排整个开发周期与每期开发体量，在达到项目整体顺利运作的现金流下，讲求项目整体利益最大化，而非追求短期效益。第二，项目分期开发战略。第二，项目分期开发战略。本项目整体以户外运动项目和五星级酒店先行开发建设，住宅、55、企业会馆的开发建设则相对推迟。具体分期开发的建议如下 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 序号 内容 下半年 上半年 下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年 上半年 下半年 1 项目可行性评估、规划、获取土地 2 项目整体规划设计 3 各专业设计公司的选定 4 项目地质勘探 5 高尔夫、马会、五星级酒店、住宅、女足基地规划设计 6 马会建设 7 高尔夫 8 五星级酒店建设 9 女足基地 10 住宅开发建设（一期约15%）11 住宅开发建设（二期约20%）12 住宅开发建设（三期约35%）13 住宅开发建设（四期约30%）14 企业会馆开发建设 56、第三，本项目各条产品线发展策略。第三，本项目各条产品线发展策略。本项目的规划共分为体育公园区、五星级酒店区、女足训练基地区、住宅区四个区域，各区域范围内的产品在项目整个发展过程中承担着不同价值取向，同时也将有不同的发展策略。主要遵循旅游配套地产的三段开 12 发模式。体育公园区体育公园区作为整个项目旅游地产的主要驱动区域，规划了高尔夫、马会俱乐部，是项目发展中的培育期培育期。该区域的主要发展策略是通过前期的建设，进行土地及区域的培育，以旅游吸引眼球和喝彩，为区域创造知名度和美誉度。该区域不是在短期获取巨大收益，是需要投入许多心血的项目，且其困境绝不是由房产开发来解救，恰恰相反，本项目的开发必然57、依托成功的体育公园开发，因为破败的或者处于颓势的旅游只能给房产的潜在消费者带来负面的影响，进而贬损物业价值。因此该区域内规划的企业会馆也仅仅是为项目的发展提供现金流的支持。而非盈利区域。配套设施区域主要是五星级酒店区域和女足训练基地区域，该两个区域的发展是项目开发首要条件，是项目发展的丰富期丰富期，通过多种生活、文化、娱乐配套设施的兴建，为项目注入其他多元化的元素，使其形象不仅仅局限于体育公园区。五星级酒店配套区五星级酒店配套区五星级酒店区在提供与高端户外运动相匹配的商务、休闲等配套同时，还通过文化创意产业园、特色商业街等配套为项目注入文化氛围和社区生活体验。女足训练基地区女足训练基地区不仅仅58、是作为一个独立的女足训练基地，其配置网球场、篮球场、排球场、游泳池等相关设施也将作为整个项目的配套，服务于整个项目。住宅区住宅区住宅区的开发主要是放在最后的增值期增值期，在这个阶段，充分利用培育期形成的知名度、美誉度和丰富期的配套优势，最大化地实现土地价值。如果住宅开发期提前，则往往由于配套、知名度的滞后形成旅游地产的困境。4、功能分区及功能比例划分、功能分区及功能比例划分 第一，项目规划指标。第一，项目规划指标。根据项目的不同用地性质，以及可规划的建筑形式，通过对其用地的合理性进行分析后做出如下的项目规划指标表。用地名称 用地面积（公顷）占总用地比例（%）建筑面积（万平方米）占总建筑面积比例59、（%）容积率 备注 高尔夫（包括扩张后占地）53.3 35.28%04 16%高尔夫俱乐部 马会（包括扩张后占地）6.67 4.42%02 08%马会俱乐部 企业会馆 4.9 3.24%23 94%005 主题运动公园（体育公园区域）小计 64.87 42.94%29 11。9%小计 64.87 42.94%29 11。9%五星配套酒店 131 74%8.67%102%019 包括文化创意产业 女足训练基地 106 60%7.02%98%023 生态休闲社区（住宅区）625 352%41.37%680%027 包括 5000 平方米的三个会所、物管用房等 合计 151.07 100%合计 1560、1.07 100%100.00%100%100%第二，四大板块发展位置及规模。主题运动公园板块（体育公园）第二，四大板块发展位置及规模。主题运动公园板块（体育公园）集中体现项目户外运动、自然、生态的主题，将户外运动与生态公园结合起来，成为一个集中的大众参与的户外休闲运动场所。包括：体育运动公园球场 体育运动公园挥杆练习场 体育运动公园推杆练习场 马会 休闲运动场地 13 运动主题会所和俱乐部 企业会馆 运动主题公园策划图 高尔夫 指标 内容 备注 占地面积 约 1000 亩 用地不足部分可以采用租赁方式获取 经营模式 半封闭半开放模式为主，植入部分开放式运营 委托专业管理公司管理 洞数 18 61、洞 9 洞平地，9 洞山地 会所面积 4000 平方米 包括会员的接待处、休闲处和餐饮区，还包括高尔夫附属功能区，包括更衣室、桑拿及水疗浴室、登记台、高尔夫专卖店、出发站、商务中心等。同时项目的展示空间可结合设计。其建筑风格可以采用北美风格或者地中海风格。总投资额 约为 1.5 亿 年运营费用 1600-1800 万左右 1200-1300 万左右人员成本，400-500 万元草地维护成本 马会 指标 内容 备注 占地面积 约 200 亩 用地不足部分可以采用租赁方式获取，其中会所及配套设施占地约为 70 亩，跑马场占地约为 130 亩 经营模式 采用会员管理模式 委托专业管理公司进行管理 马62、匹数量 60 匹 马匹购买价格约为 35-65 万元匹，建议购买 30 匹，租赁 30 匹，租赁数量根据经营状况可调整 会所面积 2000 平方米 包括会员的接待处、休闲处和餐饮区，还包括马会附属功能区，包括更衣室、登记台、专卖店、商务中心等。其建筑风格可以采用北美风格或者地中海风格。总投资额 约为 4000 万元 不包括土地成本 年运营成本 600-700 万元 草地年维护成本 240 万，马匹年饲养成本 8 万 依据项目的整体规划指标，主题运动公园板块的部分用地可以以租用方式解决，因此，以下的规划建议是以考虑租用面积后进行。马会的跑马场要求为平地且远离噪音污染源（如高速公路等），对整个用地63、空间进行评估后，建议在整个区域的西北角平整场地规划跑马场（该区域用地为租用场地），马会俱乐部与马厩等配套则沿跑马场在山脚附近布置。沿着两座山体区域则规划企业会馆，可以获取良好的景观资源。高尔夫俱乐部则位于两座山体之间，14 其余的区域规划 18 洞标准杆高尔夫及其他运动项目。五星配套酒店板块 五星配套酒店板块 位于剪湖西侧，入口广场南侧山坡上，与女足训练基地、户外运动主题公园、生态休闲社区有紧密联系。同时考虑未来发展，辐射周边，成为项目的人流集散与服务中心。酒店充分利用剪湖、大奇山的自然优势，为住客创造优异的休闲环境。同时，在该区域内引入文化创意产业拉升项目文化氛围。对其规划的建筑面积及标准做64、出如下建议：指标 内容 备注 五星级酒店管理公司建议 洲际国际酒店集团 有专门的度假村管理 建筑风格 与自然完美结合的乡村度假风格 主要可选择北美风格及地中海风格 功能定位 度假和商务结合起来的综合酒店 以蓝调主体娱乐中心、特色女子 SPA 等满足客群度假需求，并提供高档商务中餐厅、商务会议中心、高档商务咖啡厅等满足客群商务需求 占地面积 13.1 公顷 客房数 250 经营者与设计师经过多年经营策划和分析比较后，发现了酒店经营与酒店规模的最佳结合点，为使酒店经营的行政效率最佳，对于其规模的大小，世界著名学者瓦尔特 A鲁茨曾提出下列观点：（1）200 间左右的客房是酒店规模的一个基点；（2）少65、于 200 间客房的酒店，经营管理要个性化些，员工的工作效率相对高一些，故人数可减省些，尽管没有大酒店在市场营销和预订的优势，但这个规模可以获得利润；（3）客房为 200 间时，员工工作效率达到最高，经营管理费用最合理；（4）客房数为 500600 间，管理上效率不会很高，其特点是面积大、服务人员多、厨房设备多，但因此容易占据市场，获得贷款；（5）中等规模的酒店，一定要努力降低成本以弥补较低的效率；（6）规模较大和较小的酒店在较高的收益下，可在设计装修上多下功夫。总建筑面积 25000 平方米 客房面积 豪华房平均面积为 55 平方米 高级豪华房平均面积为 68 平方米 行政套房及总统套房为 66、150 平方米及 500 平方米 总建筑面积约为 15000 平方米；客房面积占酒店总面积的 50%75%左右，由于本项目以生态旅游休闲度假为主，追求舒适度，建议本项目按照 60%配置。大堂面积 500 平方米 五星级酒店面积指标一般是客房数1.52 左右，本项目建议采用 2 左右，挑高空间设计。酒吧、咖啡厅可在大堂设置。酒店管理功能区 300 平方米 酒店内部管理功能区约占酒店总面积 10%15%，建议在提供咨询、订房等日常服务外，增加票务服务、商务秘书服务、提醒服务、代客留言服务、代存物品服务代办证件等有偿物业服务。增加项目高档酒店气质。餐饮中心(宴会厅)600 平方米 宴会厅设置建议可以67、采用可分可合的方式，可组合成一个大的宴会厅，满足大型聚会；也可随客户要求分成两个小型宴会厅。娱乐中心 800 平方米 设置为蓝调主体娱乐中心（800），其中设置生态型商务酒廊、小型棋牌室、音乐贵宾室、雪茄房、斯诺克房、健身房等 会议中心 1000 平方米 可以设置一个 80120 人左右的可分合式大会议室（约 200）及四个 15、30 人的小会议室（合计约 300）；并设置商务会议中心（多功能厅配备全天候智能体系、卫星电视信号接收系统）（约 500）咖啡厅 500 平方米 引入高档商务咖啡，如蓝山咖啡、名典咖啡、辛巴克等 中餐厅 500 平方米 引入高档商务餐厅如外婆家、品浦会等 特色餐厅 68、500 平方米 引入印度风味特色餐厅，韩国料理、日本料理等异国风味的餐厅 SPA 800 平方米 设置女性主体会所，加入美容顾问室，果汁吧、桑拿浴室、指甲美容室、按摩浴室、蒸汽浴室、水疗室等形成特色美容天堂 总服务台标准 10 米，服务台后空间 100 平方米 一般以 200 间客房数为基点，也就是 10m 左右，前台后面办公室的面积计算公式：客房数0.30.5。室外停车场 100 辆左右 停车位是衡量酒店品质的重要标准，本项目酒店需设置 100 个停车位左右 15 女足训练基地板块 女足训练基地板块 该板块作为项目的重要组成部分，引入了杭州体育局的概念，为项目主题打造提供了重要的支撑，同时其69、内部的运动配套设施也可作为整个项目的配套来享用。女足作为重要的体育竞技项目，需要设施完备的训练基地，完善的后勤生活保障，相对稳定的训练生活环境，有利于队伍创造更好的成绩。规划此板块位于杭千高速南侧，入口广场东侧。它与五星级配套酒店、生态休闲社区有便捷的步行联系。结合国际上先进的训练基地，提供较为完善的训练、食宿、理疗康复以及配套服务设施。功能包括标准足球场、四片足球训练场、室内体育馆、接待中心、运动员宿舍、篮球场、网球场、沙滩排球场等。生态休闲社区板块（住宅区）生态休闲社区板块（住宅区）生态居住社区体现生态观念，将山水文化贯穿始终，构建生态示范居住区，最大限度保留自然原味，引入充满灵气与生机的70、水元素，秉承“现代设计元素与自然环境完美结合”的设计理念，精心打造生态居住区的水环境景观与中心绿地景观。让建筑与自然共呼吸，生活与水波同荡漾。下一节将进行详细的规划建议阐述。规划根据不同的景观土地价值进行分析，分布不同建筑形式的低密度住宅，并根据分析形成生态居住社区的物业分布，功能包括：近水大户型双拼住宅 临山观水中户型双拼住宅 近山小户型双拼住宅 围和院落住宅 花园联排住宅 多层公寓住宅 另外，在项目中规划三个不同主题的会所，同时会所的设置结合物管用房及社区配套用房一起设置，总建筑面积约为 5000 平方米。在项目的西南山坡区域可设置一个以展示为主题的标志性的主题会所。图中红点区域建议为会所71、区域。5、经济评价 项目现金流量表概算 5、经济评价 项目现金流量表概算 单位:万元 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 合计 合计 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 1 1 资金流出合计 10312 34850 25987 13662 20443 18857 8703 132814 1.1 1.1 酒店投入 1000 10191 10191 21382 1.2 1.2 高尔夫投入 4451 4451 4451 4451 17804 1.3 1.3 马会投入 2279 2279 45572、8 1.4 1.4 企业会馆投入 1785 2394 2394 1197 7770 1.5 1.5 住宅投入 9312 16144 6672 6817 14795 18857 8703 81300 2 2 资金流入合计 0 9696 24446 26294 45674 57496 29550 193157-486-486 1552 1552 1552 1552 1552 1552 1552 1552 1552 2.1 2.1 酒店经营收入 1724-446 197 197 1672 197 197 1887 1887 1887 1887 1887 1887 1887 1887 1887 16 73、2.2 2.2 高尔夫经营收入 -191-454-454-454-1553-454-454-231-231-231-231-231-231-231-231-231 2.3 2.3 马会销售收入 -84-229-229-229-771-229-229-104-104-104-104-104-104-104-104-104 2.4 2.4 企业会馆现金流入 3708 6081 6081 6081 6081 6081 34114 2.5 2.5 住宅销售现金流入 5988 18365 18764 40722 51901 23955 159695 3 3 合计-10312-25154-1541 12674、32 25231 38639 20847 60343-486-486 1552 1552 1552 1552 1552 1552 1552 1552 1552 说明：1、企业会馆及住宅的现金流入为销售收入减去营业税 6.3%、土地增值税 1%之后金额；2、企业会馆及住宅的预售条件很快可以达到，因此按照当年开工，当年全部销售完毕估算；3、截至 2014 年整个项目投入基本完成；4、由上表可看出不考虑企业所得税时，截至 2014 年底累积可实现 60343 万的现金流入；5、从 2016 年开始项目整体运营开始盈利，整个项目在企业会馆、住宅销售完毕后，留存的固定资产有五星级酒店、高尔夫球场、马会等75、，对于高尔夫及马会后期的亏损可通过酒店的营业收入进行弥补。（三）营销概念部分 1、项目核心价值体系的建立（三）营销概念部分 1、项目核心价值体系的建立 本项目为复合型地产模式，其营销思路大致为：前期加大力度对高尔夫球场、马术马会俱乐部的宣传，形成形象导入期，期间可以举办各种赛事，扩大影响力；女足训练基地更是项目另一张名片，进而整体提升项目档次，加上有五星级配套设施，更能凸显项目高档次，为后期别墅销售打下良好的铺垫。而在此之上，提升生活档次，提高生活质量，是隐藏在其中的一根主线。所以，我们在建立项目的核心价值之时，应将别墅精神真正贯穿其中。核心价值体系的建立全面导入“运动+休闲+居住”的复合地产76、理念。全面导入“运动+休闲+居住”的复合地产理念。核心价值体系是项目超越普通价值的一个推进器，是发掘项目潜在价值的有效手段，它能最大限度地增加项目的附加值，使项目的个性更鲜明。本项目的核心价值提炼为导入“运动+休闲+居住”的复合地产理念。旅游地产是一种全新的置业模式，原来旅游景点形态的“旅游生活时代”已被都市概念延伸的“文化、休闲、度假、观光、游乐、生活等复合形态的旅游生活时代”所替代。在本项目中，以“运动+休闲+居住”作为核心价值体系，具备强有力的支撑点。文化：富春江是一种独特的自然资源，同时也是重要的文化资源，随着富春江流荡的是桐庐这座城市深深浅浅的记忆和传说，这里有桐君炼丹、严子陵隐居钓77、台以及无数迁客骚人的足迹，而吴均的与朱元思书把桐庐的山水之美传播。休闲、度假：社区内的 18 洞高尔夫球场、马会、五星级酒店等高档配套将休闲度假的情趣自然引入居住中。观光：项目毗邻大奇山国际森林俱乐部，近靠富春江水，而园区内山水结合，叠峦重嶂，加上女足训练基地，更添一道风景。生活：完美的户型设计、周到的物业服务、优美的自然风光构成了一个具有生态功能的生活殿堂。确定“运动+休闲+居住”的核心价值必将成为都市生活方式的延伸和补充，将现代生活方式和传统人文资源、自然资源深度结合，并赋予国际的、时代的旅游观念的态势。2、案名 2、案名 主题定位就是用最简练又有感召力的方式告诉消费者我是谁，一个项目的主78、题定位的准确与否，会直接影响项目在消费者心目中的形象，所以提炼一个让人一见倾心的主题定位对项目非常重要。为了寻求本项目主题定位的突破点，我们结合项目本身的特征，深入挖掘其近有富春江、邻靠又是连绵青山的自然景观优势，决定了她可以具有望山依水运动休闲俱乐部的非一般品牌内涵元素。我们尝试从三个角度提炼主题定位：一是从自然环境和配套设施出发；二是从地域性出发；三是从目标消费群描述出发。最终综合考虑，把自然环境、区位优势等因素全部融入进主题定位中。由此，我们将该项目主题定位首先导入全新的理念初步定：杭州首席运动休闲主题俱乐部。随着人们对生活质量的追求越来越高，将休闲、运动与别墅结合起来，让不同业主不仅享79、受户外运动乐趣，体验到轻松悠闲自然环境，享受到纯别墅高档社区尊贵。作为杭州市首个开发休闲运动俱乐部，将融入高尔夫球场、马会，五星级酒店以及女足训练基地等多种物业类型，提升区内别墅档次，使其居住功能凸显。所以在把此项目定位为杭州首席户外休闲运动俱乐部时，同时我们考虑一个纯生态居住区正在日益成熟。在这里我们又提出了“纯自然运动休闲主题俱乐部”的概念。纯自然是一种品质生活的象征，也是一种唯美的生活的外在体现 纯自然是种境界，是一种精神，只有物质积累到一定程度才能完全从精神层面上去生活，这正符合选择别墅人群的普遍特征。而“上流”是一种对目标客户的描述，因为本案的建筑形式决定，本项目居住者都是社会的上层80、人 17 士。在法国南部，我们找到了一个可以代表地中海，且与项目异域气质相近的国家地中海&摩纳哥 摩纳哥被誉为“地中海最美的港湾”在法国南部，我们找到了一个可以代表地中海，且与项目异域气质相近的国家地中海&摩纳哥 摩纳哥被誉为“地中海最美的港湾”，摩纳哥是地中海风格的主要代表城市，摩纳哥的别墅被誉为地中海甚至是欧洲最美的别墅摩纳哥的别墅被誉为地中海甚至是欧洲最美的别墅。因此我们主推项目案名：东方摩纳哥因此我们主推项目案名：东方摩纳哥杭州首席运动休闲俱乐部杭州首席运动休闲俱乐部 3、推广策略 3、推广策略 铺天盖地的广告攻势对于一个复合型项目的推广前期来说是不切实际的，而需要直接面对目标客户群，81、从他们关注的事情入手，并在推广活动中给予他们对应的参与空间，不失为一种好的做法。所以在本项目前期推广中，实施体验式营销推广模式，把现场销售和实景体验、主题艺术活动相结合，把项目静态的展示和业主动态的参与相结合，配合立体的媒体宣传，造势与借势并重，迅速完成销售。18 【第一部分：基础资料研究】第一篇：当地宏观经济、规划与产业分析【第一部分：基础资料研究】第一篇：当地宏观经济、规划与产业分析 一、城市群宏观经济发展状况分析 一、城市群宏观经济发展状况分析（一）城市群的概念（一）城市群的概念 所谓城市群是在特定的区域范围内云集相当数量的不同性质、类型和等级规模的城市，以一个或两个特大城市为中心，依托82、一定的自然环境和交通条件，城市之间的内在联系不断加强，共同构成一个相对完整的城市“集合体”。对城市群概念的表述学者们并不一致，但认识在渐趋一致，即城市群是有很多城市组成的，彼此的联系越来越紧密，共同对区域发展产生影响。城市群是工业化、城市化进程中，区域空间形态的高级现象，能够产生巨大的集聚经济效益，是国民经济快速发展、现代化水平不断提高的标志之一。目前世界公认的大型城市群有五个，它们是：美国波士顿纽约华盛顿城市群、北美五大湖城市群、日本东海道城市群、法国巴黎城市群、英国伦敦城市群。有学者认为：长三角将成为世界第六大城市群。长三角将成为世界第六大城市群。19（二）长三角城市群（二）长三角城市群 83、长江三角洲城市群我国城市化程度最高、城镇分布最密集、经济发展水平最高的地区。长江三角洲城市群我国城市化程度最高、城镇分布最密集、经济发展水平最高的地区。它以上海为中心，南京、杭州为副中心，包括江苏的扬州、泰州、南通、镇江、常州、无锡、苏州，浙江的嘉兴、湖州、绍兴、宁波、舟山、台州，共 16 个城市及其所辖的县市，以沪杭、沪宁高速公路以及多条铁路为纽带，形成一个有机的整体。（三）长三角城市群宏观经济分析（三）长三角城市群宏观经济分析 2007 年长三角城市主要经济指标汇总表 2007 年长三角城市主要经济指标汇总表 生产总值 第三产业增加值占 GDP 比重 规模以上 工业总产值 全社会固定资产投84、资社会消费品零售总额 外贸出口总额外商直接投资 实际到位金额 城市名称 亿元%亿元%亿元%亿元%亿美元%亿美元%上海 12001.16 13.3 51.9 21938.6316.1 4458.61 13.6 3847.79 14.5 1439.2826.779.2 11.4 南京 3275.00 15.6 48.4 5791.5522.3 1867.96 15.8 1380.46 18.3 206.4618.920.61 21.1 无锡 3858.00 15.3 40.1 8945.1123.6 1674.22 13.5 1134.75 18.3 293.2136.827.5 常州 1880.85、00 15.6 37.0 4253.9126.9 1203.94 26.5 610.85 18.4 98.44 24.718.34 46.6 苏州 5700.85 16.0 34.6 15914.6923.3 2366.36 12.3 1250.05 18.4 1188.8425.673.80 20.9 南通 2111.88 16.2 35.1 4030.9232.9 1265.8 20.7 736.54 18.4 90.23 25.731.17 21.1 扬州 1311.00 15.7 35.2 2590.9135.8 717.88 34.6 418.90 17.7 32.52 37.7 镇86、江 1213.00 15.5 36.4 2205.0928.9 588.02 22.9 331.36 18.3 36.87 38.510.64 45.6 泰州 1202.20 15.7 33.2 2266.5935.5 703.97 32.2 321.07 18.3 29.57 34.28.75 14.3 20 杭州 杭州 4103.89 14.6 45.7 8350.6919.5 1684.13 15.3 1296.31 16.5 299.6614.328.02 24.2 宁波 3433.08 14.8 40.5 7785.0125.5 1597.91 6.3 1035.46 17.3 3887、2.5533.025.05 3.1 嘉兴 1585.18 14.4 33.9 3338.5925.7 900.01 12.4 501.22 16.6 116.7427.216.62 36.0 湖州 895.94 14.4 34.8 1762.9928.0 458.32 12.5 319.25 16.6 36.76 37.88.44 11.4 绍兴 1971.00 14.3 33.9 4868.4625.3 843.27 10.1 515.44 17.0 138.1231.511.05 13.7 舟山 407.00 17.0 45.3 486.0829.4 279.64 27.7 132.37 88、16.2 23.86 47.10.75 50.2 台州 1722.89 14.5 39.4 2792.9427.9 727.64 16.7 596.17 16.5 93.65 33.13.12 2007 年，长三角地区 16 城市经济保持平稳较快增长的良好态势。据初步核算，16 城市共实现地区生产总值（GDP）46672.07 亿元，占全国经济总量的 18.9%；平均增幅达到 15.2%，比上年提高 0.4 个百分点，高出全国平均水平 3.8 个百分点。从长三角三大区域的经济总量和增幅看，江苏 8 城市实现生产总值 20551.93 亿元，占长三角地区 16 城市经济总量的 44%，平均增幅达89、到 15.7%；浙江 7 城市实现生产总值 14118.98 亿元，占 30.3%，平均增幅为 14.9%；上海实现生产总值 12001.16 亿元，占 25.7%，比上年增长 13.3%。从城市经济规模看，2007 年，除上海继续保持绝对优势外，苏州生产总值规模突破 5000 亿元，达到 5700.85 亿元；杭州生产总值规模突破 4000 亿元，达到 4103.89 亿元。从经济增幅看，舟山虽然是唯一增幅同比回落的城市，但仍以 17%继续领跑长三角；南通和苏州的增幅分别达到 16.2%和 16%。2007 年长三角地区城市产业结构情况2007 年长三角地区城市产业结构情况 第二产业 第三产90、业 城市 第一产业 增加值比重（%）增加值比重（%）比上年提高（百分点）增加值比重（%）比上年提高（百分点）全 国 11.7 49.2 0.3 39.1-0.3 长三角 16 城市 3.4 54.4-0.5 42.2 0.9 上海 0.8 47.3-1.2 51.9 1.3 江苏 8 城市 3.5 58.3-0.7 38.2 1.1#南 京 2.6 49.0 0.0 48.4 0.4 苏 州 1.7 63.7-1.7 34.6 1.9 无 锡 1.4 58.5-1.2 40.1 1.3 浙江 7 城市 5.4 54.6 0.0 40.0 0.4#杭杭 州州 4.1 50.2-0.2 45.7 91、0.6 宁 波 4.5 55.0-0.1 40.5 0.4 2007 年，长三角地区 16 城市第二产业实现增加值 25365.64 亿元，平均增幅为 16%，比上年提高 0.3 个百分点；第三产业实现增加值 19712.49 亿元，平均增幅为 15.9%，提高 0.6 个百分点。二、三产业间平均增幅差缩小 0.3个百分点。从结构看，三次产业增加值占生产总值的比重分别为 3.4%、54.4%和 42.2%。与上年相比，第二产业比重下降 0.5 个百分点，第三产业比重上升 0.9 个百分点。与全国相比，第一产业比重低于全国 8.3 个百分点，第二产业、第三产业比重分别高出全国 5.2 个、3.192、 个百分点。数据表明，长三角地区第三产业增长继续提速，第二产业则保持平稳较快增长，形成二、三产业均衡发展的良好格局。分区域看，2007 年，上海第三产业增加值比重达到51.9%，比上年提高 1.3 个百分点，提升幅度为 2001 年以来最高；江苏 8 城市三产比重为 38.2%，提高 1.1 个百分点；浙江 7 城市三产比重为 40%，提高 0.4 个百分点。从城市看，除舟山第三产业增加值比重继续下降以外，其余城市的三产比重比上年均有不同幅度的提高。上海（51.9%）、南京（48.4%）、杭州（45.7%）、舟山（45.3%）、宁波（40.5%）和无锡（40.1%）6 个城市的三产比重均超过 93、40%（见上表）。2007 年长三角地区分区域主要经济指标运行情况（单位：亿元）2007 年长三角地区分区域主要经济指标运行情况（单位：亿元）上海市 江苏 8 城市 浙江 7 城市 指 标 绝对值 增幅（%）绝对值 增幅（%）绝对值 增幅（%）生产总值 12001.16 13.3 20551.93 15.7 14118.98 14.9 第三产业比重（%）51.9 38.2 40.0 全社会固定资产投资 4458.61 13.6 10388.15 18.9 6490.92 10.9#房地产开发投资 1307.53 2.5 2071.41 30.1 1407.84 16.3 社会消费品零售总额 394、847.79 14.5 6183.98 18.3 4396.22 16.8 外贸出口总额（亿美元）1439.28 26.7 1976.14 26.8 1091.34 26.9 外商直接投资实际到位金额（亿美元）79.20 11.4 202.26 22.3 93.04 16.3 地方财政收入 2102.63 31.4 1709.53 35.7 1153.70 30.1 2007 年，长三角地区 16 城市全年完成全社会固定资产投资 21337.68 亿元，比上年增长 15.2%；增幅同比提高 0.7 个百分点，比全国平均水平低 9.6 个百分点。分区域看，江苏 8 城市完成全社会固定资产投资 195、0388.15 亿元，增长 18.9%，增幅提高 0.9 个百分点；浙江 7 城市完成全社会固定资产投资 6490.92 亿元，增长 10.9%，增幅回落 1.2 个百分点；上海完成全社会固定资产投资 4458.61 亿元，增长 13.6%，增幅提高 2.8 个百分点。从房地产开发 21 投资看，2007 年，长三角地区 16 城市完成房地产开发投资 4786.78 亿元，比上年增长 17.4%，增幅虽同比提高 6.2 个百分点，但低于全国平均增幅 12.8 个百分点。分区域看，江苏 8 城市完成房地产开发投资 2071.41 亿元，增长30.1%，增幅提高 8.9 个百分点；浙江 7 城市完96、成房地产开发投资 1407.84 亿元，增长 16.3%，增幅提高 7 个百分点；上海完成房地产开发投资 1307.53 亿元，增长 2.5%。增幅提高 0.2 个百分点。分城市看，泰州（45.9%）、绍兴（38.9%）、无锡（36.6%）、常州（31.6%）和湖州（30.4%）房地产开发投资增幅居前；台州房地产开发投资继续回落，比上年下降 5.7%。?根据我国十一五规划，第三产业发展的重点是商贸物流、休闲旅游、房地产以及金融、中介和社区服务业。根据我国十一五规划，第三产业发展的重点是商贸物流、休闲旅游、房地产以及金融、中介和社区服务业。?2007 年，浙江长三角 7 城市的第三产业比重占 497、0%，杭州第三产业比重占 45.7%；而桐庐 2007 年第三产业比重只占 27.7%，低于杭州的平均水平。杭州提出重点发展中介服务、文化创意、现代物流等第三产业；根据杭州旅游业“十一五”规划施行“旅游西进”发展战略，为本项目提供了很好的政策支持基础。2007 年，浙江长三角 7 城市的第三产业比重占 40%，杭州第三产业比重占 45.7%；而桐庐 2007 年第三产业比重只占 27.7%，低于杭州的平均水平。杭州提出重点发展中介服务、文化创意、现代物流等第三产业；根据杭州旅游业“十一五”规划施行“旅游西进”发展战略，为本项目提供了很好的政策支持基础。2007 年，长三角地区 16 城市经济保98、持平稳较快增长的良好态势。据初步核算，16 城市共实现地区生产总值（GDP）46672.07 亿元，占全国经济总量的 18.9%；平均增幅达到 15.2%，比上年提高 0.4 个百分点，高出全国平均水平 3.8 个百分点。（汇率按照 2007 年 12 月 31 日 7.3 汇率折算）长三角区域二省一市范围人均 GDP 攀到 4500 美元以上，经济社会发展将进入新的时期。2007 年，江苏全省人均 GDP 超过 4500 美元，浙江达到 4885 美元，上海已经接近 9000 美元大关。随着地区经济实力的不断增强，人民收入水平的不断提高，整个区域的现代化水平不断提升，长三角区域的未来经济发展99、将进入到以创新为核心、以质量为焦点、以协作为途径、以制造为基础、以消费为引领，全面提升城市和区域国际竞争力的新阶段。按照国际旅游行业经验，当一座城市的人均 GDP 超过 5000 美元时，居民对旅游产品的需求会出现分化，相当一部分人开始更为看重旅游的休闲和娱乐功能。这为本项目的发展提供了强有力的经 2007 年，长三角地区 16 城市经济保持平稳较快增长的良好态势。据初步核算，16 城市共实现地区生产总值（GDP）46672.07 亿元，占全国经济总量的 18.9%；平均增幅达到 15.2%，比上年提高 0.4 个百分点，高出全国平均水平 3.8 个百分点。（汇率按照 2007 年 12 月 100、31 日 7.3 汇率折算）长三角区域二省一市范围人均 GDP 攀到 4500 美元以上，经济社会发展将进入新的时期。2007 年，江苏全省人均 GDP 超过 4500 美元，浙江达到 4885 美元，上海已经接近 9000 美元大关。随着地区经济实力的不断增强，人民收入水平的不断提高，整个区域的现代化水平不断提升，长三角区域的未来经济发展将进入到以创新为核心、以质量为焦点、以协作为途径、以制造为基础、以消费为引领，全面提升城市和区域国际竞争力的新阶段。按照国际旅游行业经验，当一座城市的人均 GDP 超过 5000 美元时，居民对旅游产品的需求会出现分化，相当一部分人开始更为看重旅游的休闲和娱101、乐功能。这为本项目的发展提供了强有力的经济支撑，因此发展体育为主题的休闲娱乐项目将会迎来很大的发展机会。济支撑，因此发展体育为主题的休闲娱乐项目将会迎来很大的发展机会。杭州文化创意产业的发展将以其“创新人才的集聚高地，创意企业的培育基地，创意产业的公共平台，产学研合作的联结纽带”吸引众多设计人才在此实现强强联合，实现“创意在杭州，设计在杭州，制造在浙江，市场在全球”，将杭州打造成为全国创意产业的中心。创意产业所带来的不仅仅是企业本身的经济产值，它将起到极大的集聚和辐射作用，进而带动创意产业链的发展，实现产业集聚，提升商业价值。杭州文化创意产业的发展将以其“创新人才的集聚高地，创意企业的培育基地102、，创意产业的公共平台，产学研合作的联结纽带”吸引众多设计人才在此实现强强联合，实现“创意在杭州，设计在杭州，制造在浙江，市场在全球”，将杭州打造成为全国创意产业的中心。创意产业所带来的不仅仅是企业本身的经济产值，它将起到极大的集聚和辐射作用，进而带动创意产业链的发展，实现产业集聚，提升商业价值。就浙江剩目前文化产业的现状而言，尽管已经有了很大程度的发展，但与日益剧增的需求相比，仍显得捉襟见肘，尤其是针对高端人群来说，更为明显。从深度来分析，目前的文化产业处于初级就浙江剩目前文化产业的现状而言，尽管已经有了很大程度的发展，但与日益剧增的需求相比，仍显得捉襟见肘，尤其是针对高端人群来说，更为明显。103、从深度来分析，目前的文化产业处于初级阶段，文化产业对社会效应和经济效益的贡献率还远远没有达到理想的状态，也很难满足消费者的文化需求；从广度来分析，目前文化产业的开放度很低，“多元化”发展的格局尚未全面形成；从政策阶段，文化产业对社会效应和经济效益的贡献率还远远没有达到理想的状态，也很难满足消费者的文化需求；从广度来分析，目前文化产业的开放度很低，“多元化”发展的格局尚未全面形成；从政策导向来看，国家和地方政府都在加大推动力度，不断出台文化产业的扶植和鼓励政策，在浙江省，尤其是对旅游文化和体育文化以及休闲文化提出更高要求，同时也积极鼓励这些产业的发展。导向来看，国家和地方政府都在加大推动力度，不104、断出台文化产业的扶植和鼓励政策，在浙江省，尤其是对旅游文化和体育文化以及休闲文化提出更高要求，同时也积极鼓励这些产业的发展。就项目而言，整合一部分创意产业，创造项目的高附加值。注重时尚消费文化经营，通过具有创意性的会展、餐饮、娱乐、休闲、体育、购物、旅游等场所，建树和传播时尚，引领时尚消费经营。就项目而言，整合一部分创意产业，创造项目的高附加值。注重时尚消费文化经营，通过具有创意性的会展、餐饮、娱乐、休闲、体育、购物、旅游等场所，建树和传播时尚，引领时尚消费经营。无疑，这样的战略定位顺应了消费者对生活品质的追求，也非常符合政府的产业政策导向，必然产生重大的经济效益和社会效益。无疑，这样的战略定105、位顺应了消费者对生活品质的追求，也非常符合政府的产业政策导向，必然产生重大的经济效益和社会效益。22 二、城市群人民生活水平状况（一）人均 GDP 二、城市群人民生活水平状况（一）人均 GDP 2007年长三角16城人均国民生产总值统计图2007年长三角16城人均国民生产总值统计图02000400060008000100001200014000人均GDP（单位:美元）人均GDP（单位:美元）8848 6052 8820 5917 12515 3776 3910 5735 3441 8399 8026 5187 4761 6189 5387 4315 上海南京无锡常州苏州南通扬州镇江泰州杭州宁波106、嘉兴湖州绍兴舟山台州 2006年杭州市各县市人均国民生产总值统计图2006年杭州市各县市人均国民生产总值统计图91068118588241632040310251544242010002000300040005000600070008000900010000#市区萧山区余杭区桐庐县淳安县建德市富阳市临安市人均国民生产总值 世界银行在 1998/1999 年世界发展报告中，曾按 1997 年人均 GDP（Per Capita GDP）对国家和地区作了划分。为看起来更直观，这里将其文字改为表格列出。低收入国家人均 GDP：785 美元以下；下中等收入国家人均 GDP：7863125 美元；中等收入107、国家人均 GDP：31269655 美元；发达国：9656 美元以上。长三角城市已经全部超过 3126 美元，处于中等收入国家水平。苏州已经突破 1 万美元大关。?按照国际旅游行业经验，当一座城市的人均 GDP 超过 5000 美元时，居民对旅游产品的需求会出现分化，相当一部分人开始更为看重旅游的休闲和娱乐功能。按照国际旅游行业经验，当一座城市的人均 GDP 超过 5000 美元时，居民对旅游产品的需求会出现分化，相当一部分人开始更为看重旅游的休闲和娱乐功能。?世界各国城市化进程的研究表明：人均 GDP 超过 3000 美元，居住郊区化开始启动，人均 GDP5000 美元,居住郊区化蓬勃发展。108、目前杭州人均 GDP 超过 8000 美元，这为度假休闲模式旅游地产发展提供了强有力的经济支撑。世界各国城市化进程的研究表明：人均 GDP 超过 3000 美元，居住郊区化开始启动，人均 GDP5000 美元,居住郊区化蓬勃发展。目前杭州人均 GDP 超过 8000 美元，这为度假休闲模式旅游地产发展提供了强有力的经济支撑。?2007 年桐庐县全县实现人均 GDP 超过 4900 美元，按照目前的汇率折算，已经超过 5000 美元。为住宅的郊区化发展，旅游休闲产业发展提供的经济基础。2007 年桐庐县全县实现人均 GDP 超过 4900 美元，按照目前的汇率折算，已经超过 5000 美元。为住109、宅的郊区化发展，旅游休闲产业发展提供的经济基础。（汇率按照 2007 年 12 月 31 日 7.3 汇率折算）23（二）人均可支配收入（二）人均可支配收入 2007年长三角地区城镇居民人均可支配收入统计2007年长三角地区城镇居民人均可支配收入统计02000400060008000100001200014000160001800020000220002400026000上海南京无锡常州苏州南通扬州镇江泰州杭州宁波嘉兴湖州绍兴舟山台州02468101214161820城镇居民人均可支配收入（单位：元）同比增长（单位：%）2007 年，长三角地区 16 城市居民收入均实现两位数增长。从绝对水平看110、，上海城市居民家庭人均可支配收入达到 23623 元，继续保持长三角地区最高。浙江 7 城市居民家庭人均可支配收入整体水平较高而且落差较小，宁波（22307 元）、台州（22245 元）、绍兴（21717 元）、杭州（21689 元）和湖州（20046 元）均突破 20000 元，舟山（19856 元）和嘉兴（19238 元）也已接近 20000 元水平。江苏 8 城市家庭人均可支配收入水平落差较大，苏州（21260元）、无锡（20898 元）和南京（20317 元）超过 20000 元，扬州（15057 元）和泰州（14940 元）较低，极差达到 6320 元，比上年有所扩大。桐庐县人均可支111、配收入统计分析图桐庐县人均可支配收入统计分析图02000400060008000100001200014000160001800020000人均可支配收入人均消费性支出人均可支配收入104661168512996147081635318179人均消费性支出7517810283571000611058119492002年2003年2004年2005年2006年2007 2007 年，桐庐县城镇居民人均可支配收入 18179 元，比上年增加 1826 元，增长 11.2%。城镇居民人均消费性支出 11949 元，比上年增长 8.1%;恩格尔系数为 35.7%。2007 年，桐庐县城镇居民人均可支配112、收入 18179 元，比上年增加 1826 元，增长 11.2%。城镇居民人均消费性支出 11949 元，比上年增长 8.1%;恩格尔系数为 35.7%。24（三）私家车拥有量（三）私家车拥有量 长三角地区每百户私家车拥有量长三角地区每百户私家车拥有量10.112.211.710.24.23.74.513.415.314.52.612.19.012.87.76.210.1024681012141618上海苏州常州无锡南通扬州泰州南京杭州宁波舟山绍兴嘉兴台州湖州镇江平均每百户私家车拥有量 长三角地区内平均每 100 户家庭就有 10.1 辆车左右，杭州、宁波的数值更高，杭州 15.3，宁波在 1113、4.5，平均 6.7 户人家就有一辆车，大大超过了全国的平均水平，率先进入汽车时代。正在构建或者将要构建的地面交通网络将实现中心城市“一小时经济圈”。在浙江省环杭州湾地区城市群空间发展战略规划中，明确指出形成环杭州湾地区“30、60、120”高速公路网发展目标，形成 1 小时高速轨道网发展目标。其中“120”指环杭州湾地区各中心城市之间及中心城市至上海的高速公路最大时空距离为 120 分钟；“60”指都市区内部城市之间的高速公路最大时空距离为 60 分钟；“30”指重要产业基地与城市之间的联系不超过 30 分钟，使产业基地作为城市的重要分区。2007 年，桐庐县民用汽车拥有量 16888 辆，114、其中私人汽车 12539 辆，分别比上年增长 22.7%和 25.6%。2007 年，桐庐县户籍人口 39.8 万左右，折算成每百户私家车拥有量为 9.4 辆左右，略低于长三角的平均水平。2007 年，桐庐县民用汽车拥有量 16888 辆，其中私人汽车 12539 辆，分别比上年增长 22.7%和 25.6%。2007 年，桐庐县户籍人口 39.8 万左右，折算成每百户私家车拥有量为 9.4 辆左右，略低于长三角的平均水平。（四）城市化水平（四）城市化水平 长三角16城城市化率统计图长三角16城城市化率统计图88.775.067.060.065.046.950.260.147.662.160.115、050.050.958.861.160.00102030405060708090100上海南京无锡常州苏州南通扬州镇江泰州杭州宁波嘉兴湖州绍兴舟山台州城市化率(单位：%)从城市化率来看也表现出相似的格局，上海城市化率高达 88.7，是全国城市化率最高的城市；其次如杭州、宁波、南京、无锡、苏州等，城市化率超过 60；其余城市化水平大多处在 4060之间。照全球通用的城市化率，一般城市化水平在 30%以下为初期发展阶段，30%70%为中期加速阶段，70%以上为后期成熟型发展阶段。长三角长三角 16 个城市的城市化水平都超过了个城市的城市化水平都超过了 30，已经脱离了初级发展阶段，进入了中期加速阶116、段，定下了未来数，已经脱离了初级发展阶段，进入了中期加速阶段，定下了未来数年内长三角楼市持续发展的基调年内长三角楼市持续发展的基调。由此可以预计，由于经济水平和城市化率处在不同的阶段，长三角楼市已经并且仍将继续呈现以上海为龙头、以浙江和江苏为两翼的多层次并进格局。2007 年，桐庐县城镇化进程不断深入发展，城市化水平达年，桐庐县城镇化进程不断深入发展，城市化水平达 52.9%，比上年提高，比上年提高 3.7 个百分点，进入了中期加速阶段。个百分点，进入了中期加速阶段。25（五）总结（五）总结 处于不同城市化阶段的城市主要特征 处于不同城市化阶段的城市主要特征 城市化阶段划分（城市化水平）初期阶117、段 030%加速阶段 30%70%后期阶段70%1）城市化水平较低、发展缓慢；1）人口向城市迅速集聚 1）城镇人口比重增长趋缓甚至停滞 2）前工业化社会，以第一产业发展为主 2）工业化社会，以第二产业为主导，第三产业比重逐步上升 2）后工业化社会，第三产业占主导地位 各阶段主要特征 3）以农业聚落为主 3）城市数量迅速增加，城市地域拓展3）城乡区域一体化，并出现逆城市化和中心城市郊区化现象 美国城市主动式郊区化发展主要特征美国城市主动式郊区化发展主要特征 主动式郊区化发展的条件是：郊区化发展区域取向是：1）人均 GDP 达到 3000 美元以上；1）大多有高速公路相通，距离市区车程距离在 45118、-60 分钟；2）交通基础设施比较完善；2）基础设施及公共配套设施完备；3）私人汽车拥有量高和城市公交系统的完备；2）自然绿化程度很高，环境质量优良 4）理念转变（生活方式投资理念的转变）2007 年，长三角地区 16 城市居民收入均实现两位数增长，生活质量持续改善，居民收入稳步提高。长三角城市人均国民生产总值已经全部超过 3000 美元，处于中等收入国家水平。2007 年，长三角地区 16 城市居民收入均实现两位数增长，生活质量持续改善，居民收入稳步提高。长三角城市人均国民生产总值已经全部超过 3000 美元，处于中等收入国家水平。?世界各国城市化进程的研究表明：人均 GDP 超过 3000119、 美元，居住郊区化开始启动，人均 GDP5000 美元,居住郊区化蓬勃发展。世界各国城市化进程的研究表明：人均 GDP 超过 3000 美元，居住郊区化开始启动，人均 GDP5000 美元,居住郊区化蓬勃发展。?当一座城市的人均 GDP 超过 5000 美元时，居民对旅游产品的需求会出现分化，相当一部分人开始更为看重旅游的休闲和娱乐功能。这为度假休闲模式旅游地产发展提供了强有力的经济支撑。当一座城市的人均 GDP 超过 5000 美元时，居民对旅游产品的需求会出现分化，相当一部分人开始更为看重旅游的休闲和娱乐功能。这为度假休闲模式旅游地产发展提供了强有力的经济支撑。?杭州、宁波等地城市化率超过120、 60，处于城市发展加速阶段向后期阶段的过度时期，按上表显示，城市发展特征从“城市数量迅速增加，城市地域拓展”走向“城乡区域一体化，并出现逆城市化和中心城市郊区化现象”。杭州、宁波等地城市化率超过 60，处于城市发展加速阶段向后期阶段的过度时期，按上表显示，城市发展特征从“城市数量迅速增加，城市地域拓展”走向“城乡区域一体化，并出现逆城市化和中心城市郊区化现象”。?主动式郊区化发展的基础指标：人均 GDP、私家车拥有量、城市化水平。杭州、宁波等地人均 GDP 超过 8000 美元；长三角地区内私家车拥有量平均每 100 户家庭就有 10.1 辆车左右（杭州15.3，桐庐县 9.4 辆）大超过了121、全国的平均水平，率先进入汽车时代；目前杭州、宁波等地城市化水平超过 60%（桐庐 52.9%），处于城市发展加速阶段向后期阶段的过度时期，都已具备了城市主动式郊区化发展。主动式郊区化发展的基础指标：人均 GDP、私家车拥有量、城市化水平。杭州、宁波等地人均 GDP 超过 8000 美元；长三角地区内私家车拥有量平均每 100 户家庭就有 10.1 辆车左右（杭州15.3，桐庐县 9.4 辆）大超过了全国的平均水平，率先进入汽车时代；目前杭州、宁波等地城市化水平超过 60%（桐庐 52.9%），处于城市发展加速阶段向后期阶段的过度时期，都已具备了城市主动式郊区化发展。随着区域内经济、交通协作式的122、发展，城市化的继续发展和演绎，人们生活观念及方式也在不断地调整改变，主动式郊区化发展条件的日益成熟，这为旅游度假、旅游商务会议、游憩休闲等需求目标的旅游地产提供了极为广阔的发展空间和物质条件。另一方面，本项目作为一个巨大的消费增长点，尤其能够迎合社会精英阶层人群对物质文化生活的高层次需求，其配套设施也能够满足广大居民的各类需求，消费水平的提高促进了经济总量的增加，而经济总量的增加必然再次带动周边经济和消费水平的提高，如此良性的经济循环系统，必将推动整个区域经济和社会的发展。再次，长三角地区城市一体化和经济一体化的纵深发展，使得本项目面对的消费群体呈现地域上的“多元化”，为项目后期发展提供了深厚123、的消费基础。而本项目的开发，也进一步促进了长三角地区城市一体化和经济一体化的进一步发展。总之，对于本项目发展运动主题公园来说，既是机遇，也有存在的空间，同时具备相应的条件。随着区域内经济、交通协作式的发展，城市化的继续发展和演绎，人们生活观念及方式也在不断地调整改变，主动式郊区化发展条件的日益成熟，这为旅游度假、旅游商务会议、游憩休闲等需求目标的旅游地产提供了极为广阔的发展空间和物质条件。另一方面，本项目作为一个巨大的消费增长点，尤其能够迎合社会精英阶层人群对物质文化生活的高层次需求，其配套设施也能够满足广大居民的各类需求，消费水平的提高促进了经济总量的增加，而经济总量的增加必然再次带动周边经124、济和消费水平的提高，如此良性的经济循环系统，必将推动整个区域经济和社会的发展。再次，长三角地区城市一体化和经济一体化的纵深发展，使得本项目面对的消费群体呈现地域上的“多元化”，为项目后期发展提供了深厚的消费基础。而本项目的开发，也进一步促进了长三角地区城市一体化和经济一体化的进一步发展。总之，对于本项目发展运动主题公园来说，既是机遇，也有存在的空间，同时具备相应的条件。26 三、本区域在城市群中的经济地位及发展前景（一）国民生产总值 三、本区域在城市群中的经济地位及发展前景（一）国民生产总值 2007 年长三角地区分区域主要经济指标运行情况单位：亿元 2007 年长三角地区分区域主要经济指标运125、行情况单位：亿元 上海市 江苏 8 城市 浙江 7 城市 指 标 绝对值 增幅（%）绝对值 增幅（%）绝对值 增幅（%）生产总值12001.1613.3 20551.9315.7 14118.9814.9 第三产业比重（%）51.9 38.2 40.0 全社会固定资产投资4458.61 13.6 10388.1518.9 6490.92 10.9#房地产开发投资1307.53 2.5 2071.41 30.1 1407.84 16.3 社会消费品零售总额3847.79 14.5 6183.98 18.3 4396.22 16.8 外贸出口总额（亿美元）1439.28 26.7 1976.14 126、26.8 1091.34 26.9 外商直接投资实际到位金额（亿美元）79.20 11.4 202.26 22.3 93.04 16.3 地方财政收入2102.63 31.4 1709.53 35.7 1153.70 30.1 2007长三角16城地区国民生产总值比重图2007长三角16城地区国民生产总值比重图上海25%南京7%无锡8%常州4%苏州12%台州4%舟山1%嘉兴3%宁波7%杭州9%泰州3%镇江3%扬州3%南通5%绍兴4%湖州2%上海南京无锡常州苏州南通扬州镇江泰州杭州宁波嘉兴湖州绍兴舟山台州2007年长三角16城人均国民生产总值排名统计图2007年长三角16城人均国民生产总值排名统127、计图1251588488820839983306189605259175735538751874761431539103776344102000400060008000100001200014000苏州上海无锡杭州宁波绍兴南京常州镇江舟山嘉兴湖州台州扬州南通泰州人均GDP（单位:美元）2007 年，长三角地区 16 城市经济保持平稳较快增长的良好态势。据初步核算，16 城市共实现地区生产总值（GDP）46672.07 亿元，占全国经济总量的 18.9%；平均增幅达到 15.2%，比上年提高 0.4 个百分点，高出全国平均水平 3.8 个百分点。从长三角三大区域的经济总量和增幅看，江苏 8 城市128、实现生产总值 20551.93 亿元，占长三角地区 16 城市经济总量的 44%，平均增幅达到 15.7%；浙江 7 城市实现生产总值 14118.98 亿元，占 30.3%，平均增幅为14.9%；上海实现生产总值 12001.16 亿元，占 25.7%，比上年增长 13.3%。杭州市实现地区生产总值(GDP)4103.89 亿元，占长三角地区 16 城市经济总量的 9%，在长三角地区排第 3 名。2007，杭州实现人均地区生产总值（人均 GDP）杭州市实现地区生产总值(GDP)4103.89 亿元，占长三角地区 16 城市经济总量的 9%，在长三角地区排第 3 名。2007，杭州实现人均地区129、生产总值（人均 GDP）8399 美元，在长三角地区排第 4 名。8399 美元，在长三角地区排第 4 名。27 杭州市历年国民生产总值杭州市历年国民生产总值0100020003000400050000.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%国民生产总值（亿元）1568.011780209225152942.65 3440.99 4103.89国民生产总值同比增长率12.20%13.20%15.00%15.00%13.00%14.30%14.60%2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年杭州市历年人均GDP值130、杭州市历年人均GDP值0200004000060000800000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%人均GDP（元）24923 27952 32546 38593 44555 51642 61038 人均GDP同比增长率 11.55%12.15%16.44%18.58%15.45%15.91%18.19%2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 杭州市分县(市)生产总值（2006年）杭州市分县(市)生产总值（2006年）050000001000000015000000200000002500000030000000#市区萧山区余杭区131、桐庐县淳安县建德市富阳市临安市010000200003000040000500006000070000地区国民生产总值人均国民生产总值 数据来源：杭州市统计局/杭州 2007 统计年鉴 2007 年年末杭州市全市实现生产总值 4103.89 亿元，比上年增长 14.6，按户藉人口计算人均达 61313 元，按照 2007 年 12 月 31 日 7.3 汇率折算，突破 8000 美元，为 8399 美元。标志着我市经济总体实力再上新台阶。2001年至 2007 年指标一直保持在 12%以上，远高于同期全国增长速度，经济持续高速增长。2007 年，桐庐县全年实现生产总值（GDP）142.75 亿132、元，占全市 GDP 的 3.5%；按可比价格计算(下同)比上年增长 14.2%，人均 GDP35908 元，2007 年，桐庐县全年实现生产总值（GDP）142.75 亿元，占全市 GDP 的 3.5%；按可比价格计算(下同)比上年增长 14.2%，人均 GDP35908 元，比上年增长 13.7%，人均 GDP 按年末汇率折算达 4916 美元，在杭州 7 县市属中下游水平。比上年增长 13.7%，人均 GDP 按年末汇率折算达 4916 美元，在杭州 7 县市属中下游水平。28 （二）居民收入（二）居民收入 2007年长三角地区城镇居民人均可支配收入统计2007年长三角地区城镇居民人均可支133、配收入统计02000400060008000100001200014000160001800020000220002400026000上海宁波台州绍兴杭州苏州无锡南京湖州舟山嘉兴常州镇江南通扬州泰州02468101214161820城镇居民人均可支配收入（单位：元）同比增长（单位：%）2007 年，长三角地区 16 城市居民收入均实现两位数增长。从绝对水平看，上海城市居民家庭人均可支配收入达到 23623 元，继续保持长三角地区最高。浙江 7 城市居民家庭人均可支配收入整体水平较高而且落差较小。杭州2007 年杭州市区居民人均可支配收入为 21689 元，比去年增长 14.00，增速保持稳定。134、在长三角地区排第 4 名，浙江省排第 3，仅次于宁波，台州。2007 年杭州市区居民人均可支配收入为 21689 元，比去年增长 14.00，增速保持稳定。在长三角地区排第 4 名，浙江省排第 3，仅次于宁波，台州。杭州市历年居民人均可支配收入与消费支出比对图杭州市历年居民人均可支配收入与消费支出比对图05000100001500020000250000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%居民人均可支配收入（元）10896117781289814565166011902721689居民人均生活消费性支出（元）896892159950112131343814476.135、19 14896人均可支配收入同比增长率11.90%8%10%12.9%14%15%14%人均消费性支出同比增长率17.20%5%8%12.70%19.80%7.73%2.90%2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年桐庐县历年居民人均可支配收入与消费支出比对图桐庐县历年居民人均可支配收入与消费支出比对图02000400060008000100001200014000160001800020000人均可支配收入人均消费性支出人均可支配收入104661168512996147081635318179人均消费性支出751781028357100061105811949136、2002年2003年2004年2005年2006年2007 2007 年杭州市区居民人均家庭总收入 24475 元，比去年增长 14.5，其中人均可支配收入为 21689 元，比去年增长 14.00，增速保持稳定；人均消费性支出 14896 元，比上年增长 1.4。2007 年，桐庐县城镇居民人均可支配收入 18179 元，比上年增加 1826 元，增长 11.2%。城镇居民人均消费性支出 11949 元，比上年增长 8.1%;29 （三）环杭州湾地区都市区城市总体规划（三）环杭州湾地区都市区城市总体规划 环杭州湾地区都市区城市总体规划指引环杭州湾地区都市区城市总体规划指引 中心市发展 产业发137、展与布局 名称 都市区结构 中心市构成 中心市 规模（万人）产业集群类型 重点开发区（园区）与第三产业发展区 区域性绿线 控制区域 建设与协调重点 备注 制造 重要的电子信息产业集群（通信设备、软件、微电子、电子元器件等）、纺织业集群（化纤、印染等）、服装产业集群、新兴交通运输设备产业集群、医药产业集群 杭州高新滨江区（包括杭州软件产业园）、杭州经济技术开发区、富阳产业区、高教园区、江东工业园、临平工业园、湖州联杭产业区、兴安产业区 杭州大都市区 一个中心市（江北主城、江南城、下沙城、临平城），四大新城（东部新城包括江东工业区、瓜沥组团、义蓬组团），西部新城（临安余杭，富阳城市），南部新城（临138、浦组团）；三片外围城市，即安吉与德清，桐庐、建德与淳安及临安西部 江北主城包括杭州上下城、拱墅、江干、西湖等区，江南城包括滨江区及萧山区杭州绕城公路以内区域，以及下沙城、临平城 500 现代服务业 教育研发产业、区域金融业、科技咨询业、物流金属业、现代旅游业、商贸零售业、房地产业 杭州大都市商务中心区及高教园区、西湖及二江一湖风景名胜区 钱塘江滨江地区、杭州西部湿地区、西湖及基他风景名胜区、生态林地。打破行政界线协调土地利用，与绍兴都市区协调产业与城市用地布局，向境外输水通道，铁路枢纽及高速客运网络布局大都市区中心建设。强化省域中心功能，都市区腹地向四周扩展。制造 化纤纺织服装业集群、化工集群139、电子信息集群、生物医药集群 绍兴高新技术产业园、绍兴杭州湾工业新城区及柯桥产业区、袍江产业区、诸暨产业区、嵊州、新昌产业区、上虞产业区杭绍片 绍兴都市区 一个中心市，即绍兴越城、柯桥、袍江组团及绿心；二大外围分区，即绍兴杭州湾工业新城区，上虞城市组团。越城、袍江、柯桥200 现代服务业 物流会展业、商贸零售业 中国轻纺城、绍兴中心区、江南水乡旅游区 杭州湾钱塘江口及滨海区、绍兴水网密集区、生态林地 协调绍兴市区与柯桥的布局关系，加强绍兴历史古城保护，明确市场商贸区与城市中心区的关系。建设江南生态市、区域物流中心与休闲旅游区。与杭州大都市区统一布局。制造 电子信息产业集群、服装业集群、石化产业140、集群、交通运输设备产业集群、能源产业集群、家电产业集群 奉化（波导）移动通信产业园、宁波科技园、宁波保税区信息园、明州工业园、宁波石化工业园、宁波经济开发区、慈溪杭州湾新区、余姚姚北新区 宁波大都市区 中心市，即宁波城市；二大外围分区，即余慈组团、鄞奉组团；二片外围城市，宁海与象山 宁波城市包括三江片、镇海片、北仑片、鄞州片；350 现代服务业 商务会展业、港口海运业、科技咨询业、商贸物流业、旅游业 宁波大都市商务区、宁波港区及服务区、宁波科技园区 杭州湾滨海区、东钱湖等风景名胜区生态林地，穿山半岛滨海区 加强甬舟港口一体化与甬舟连接工程，理顺宁波三江片与鄞州片及鄞奉组团的交通与功能布局关系，141、宁波港腹地拓展及为集疏运体系，境外引水工程。制造 修造船、大宗货物加工、机械制造、海洋产品精加工及港口能源、电力产业集群 舟山南、北翼产业区及本岛产业区 甬舟片 舟山都市区 中心市即舟山城市，外围城市为舟山南、北翼 舟山中心市包括定海、临城、沈家门、朱家尖、金塘。100 现代服务业 港口海运业、现代旅游业 舟山中心区、舟山“金三角”旅游区 舟山海域 加快舟山中心市发展，培育一批海洋临港产业基地，建设舟山港口群。舟山北部产业区可突出作为上海外围区域布局产业基地。制造 重要的纺织业集群、石化产业集群、服装集群 嘉兴中心产业区、浙江联合开发区、浙北滨海工业区及嘉善、平湖、桐乡、海宁产业区 嘉兴都市区142、 一个中心市，即嘉兴三大片即嘉善平湖片、桐乡海宁片、滨海片 嘉兴中心城市、秀洲新区、秀城工业区、嘉兴经济开发区 200 现代服务业 商贸物流业、现代旅游业、港口海运业 嘉兴中心区、浙北物流区、嘉兴港区、水乡古镇旅游区 杭州湾滨海区、嘉善北部水网湖泊区、嘉兴北部、东部水网区、平原城市楔形绿地、桐乡西部、北部水网古镇区 对嘉兴港区与城市的关系重新定位，从市域范围统筹高速公路、铁路等重大设施布局，平原城市水系整治与环境恢复。作为上海外围产业分区，与杭州大都市区统一布局。制造 纺织业集群、医药产业集群湖州中心城市产业区、长兴产业区、南浔产业区 嘉湖片 湖州都市区 一主，即湖州主城；二副，即南浔副城区、143、长兴副城区。湖州中心城区、织里城区、南太湖旅游度假区 150 现代服务业 商贸物流业、现代旅游业 湖州中心区、浙西物流区、南太湖旅游区 环太湖滨湖区、湖州水网区、西、南部生态林地 加强城市东扩步伐，发挥边界城市功能，强化与苏锡常地区联系，强化平原地区水系整治工程，整体考虑环太湖旅游区布局与开发。30 环杭州湾地区重点开发区（园区）整合布局一览表 环杭州湾地区重点开发区（园区）整合布局一览表 不同产出率下的产业区用地面积框算（亿元/km2）重点产业区 包括的主要开发区(园区)整合、扩容对策及可能扩展的范围 2020 年预计达到的工业总产值（亿元）100 60 40 20 嘉兴沿路产业区 嘉兴经济144、开发区 嘉善经济开发区 海宁经济开发区 桐乡经济开发区 以县市经济开发区整合乡镇工业区。以嘉兴经济开发区整合与嘉兴港区、秀州、秀城区工业区及周边乡镇工业区相协调。以海宁经济开发区整合海宁东部新区和海宁对外综合开发区，并纳入滨海产业区。嘉善、桐乡经济开发区在原有基础上整合周边乡镇工业区。嘉兴滨海产业区 海盐经济开发区 平湖经济开发区 乍浦经济开发区 以海盐、平湖经济开发区整合海盐、平湖杭州湾新区。乍浦经济开发区在原有基础上整合周边乡镇工业区。12290 123 205 307 615 湖州环太湖产业区 湖州经济开发区 南浔经济开发区 长兴经济开发区 以湖州经济开发区整合西南工业区、东部工业区、吴145、兴工业区及周边乡镇工业区。以南浔经济开发区整合周边乡镇工业区。长兴经济开发区在原有基础上整合周边乡镇工业区。湖嘉片 湖州临杭产业区 莫干山经济开发区 安吉经济开发区 考虑生态环境保护需要，该区域内的开发区要求控制工业用地规模。莫干山、安吉经济开发区在原有基础上整合周边乡镇工业区，适度扩容。8940 89 149 224 447 杭州东部产业区 杭州经济技术开发区 杭州高新技术产业开发区 萧山经济技术开发区 杭州之江国家旅游度假区 余杭经济开发区 以杭州经济技术开发区、杭州高新技术产业开发区整合萧山江东工业区，临江工业区作为萧山东部产业区的延伸，纳入东部新城统一考虑。瓜沥工业区纳入杭州瓜沥组团统146、一规划。以余杭经济开发区整合临平工业区。通过杭州东部新城整体规划整合临平、下沙、萧山经济开发区与江东、临江工业区。杭州西部产业区 杭州西部产业区 临安经济开发区 富春江经济开发区 千岛湖经济开发区 建德经济开发区 桐庐经济开发区 桐庐经济开发区 该区域以生态保护为目标，五个经济开发区各自在原有基础上整合周边乡镇工业区，适度扩容，并结合城市结构相应调整开发区范围，纳入城市总体规划。21160 212 353 529 1058 绍兴滨海产业区 绍兴经济开发区 绍兴柯桥经济开发区 上虞经济开发区 绍兴县滨海工业区、袍江工业区、上虞杭州湾新区纳入绍兴杭州湾工业新城区统一规划。绍兴柯桥经济开发区在原有基147、础上整合周边乡镇工业区。该区域要求严格控制曹娥江、钱塘江口生态保护区。杭绍片 杭绍片 绍兴南部产业区 诸暨经济开发区 嵊州经济开发区 该区域以生态保护为目标，各经济开发区在原有基础上整合周边乡镇工业区，适度扩容，并结合城市结构相应调整开发区范围。12440 124 207 310 620 宁波沿海（临港）产业区 宁波经济技术开发区 宁波大榭开发区 宁波保税区 镇海经济开发区 象山经济开发区 以大榭开发区和镇海、象山经济开发区为主体整合北仑港和象山港周边产业区。以宁波经济技术开发区为主体，将宁波科技园区、宁波机电工业区、望春工业区和鄞州工业区等纳入城市总体规划。宁波沿湾产业区 慈溪经济开发区 余148、姚经济开发区 以慈溪经济开发区整合慈溪杭州湾新区及周边乡镇工业区。以余姚经济开发区整合余姚姚北新区及周边乡镇工业区。宁波沿路产业区 宁海经济开发区 奉化经济开发区 该区域作为宁波大都市区的近郊分区整合城市与产业空间。以宁海经济开发区整合宁海东部工业区。以奉化经济开发区整合与明州工业区相协调。17840 178 297 446 892 甬舟片 舟山产业区 舟山经济开发区 普陀东港经济开发区 岱山经济开发区 该区域要求切实保护海洋环境。以舟山经济开发区整合舟山临港工业区。普陀东港经济开发区和岱山经济开发区在原有基础上适度扩容。2950 30 49 74 148 合计 75620 756 1260 149、1890 3780 31 （四）总结（四）总结?2007 年，杭州市实现地区生产总值(GDP)4103.89 亿元，占长三角地区 16 城市经济总量的 9%，在长三角地区排第 3 名。2007，杭州实现人均地区生产总值（人均 GDP）8399 美元，在长三角地区排第 4 名。2007 年，杭州市实现地区生产总值(GDP)4103.89 亿元，占长三角地区 16 城市经济总量的 9%，在长三角地区排第 3 名。2007，杭州实现人均地区生产总值（人均 GDP）8399 美元，在长三角地区排第 4 名。?2007 年，桐庐县全年实现生产总值（GDP）142.75 亿元，占全市 GDP 的 3.5%150、；按可比价格计算(下同)比上年增长 14.2%，人均 GDP35908 元，比上年增长 13.7%。2007 年，桐庐县全年实现生产总值（GDP）142.75 亿元，占全市 GDP 的 3.5%；按可比价格计算(下同)比上年增长 14.2%，人均 GDP35908 元，比上年增长 13.7%。?2007 年，杭州市区居民人均可支配收入为 21689 元，比去年增长 14.00，增速保持稳定。在长三角地区排第 4 名，浙江省排第 3，仅次于宁波，台州。2007 年，杭州市区居民人均可支配收入为 21689 元，比去年增长 14.00，增速保持稳定。在长三角地区排第 4 名，浙江省排第 3，仅次于151、宁波，台州。?2007 年，桐庐县城镇居民人均可支配收入 18179 元，比上年增加 1826 元，增长 11.2%。城镇居民人均消费性支出 11949 元，比上年增长 8.1%;2007 年，桐庐县城镇居民人均可支配收入 18179 元，比上年增加 1826 元，增长 11.2%。城镇居民人均消费性支出 11949 元，比上年增长 8.1%;无论从长三角的大区域经济环境出发，还是杭州目前的经济状况，还是桐庐县的经济状况，都为旅游地产的开发提供了扎实的经济基础，也是项目开发运作坚实的基础。而本项目也为该区域无论从长三角的大区域经济环境出发，还是杭州目前的经济状况，还是桐庐县的经济状况，都为旅游152、地产的开发提供了扎实的经济基础，也是项目开发运作坚实的基础。而本项目也为该区域的经济发展提供了动力，尤其是能够大大推动该区域旅游产业和休闲文化产业的发展，加快了区域范围内旅游产业结构的调整，以及提升了整体旅游产业的发展水平。的经济发展提供了动力，尤其是能够大大推动该区域旅游产业和休闲文化产业的发展，加快了区域范围内旅游产业结构的调整，以及提升了整体旅游产业的发展水平。32 四、项目所在区域的经济及产业结构（一）杭州产业结构 四、项目所在区域的经济及产业结构（一）杭州产业结构 年份 年份 杭州 杭州 桐庐 桐庐 2001 年 7.1：50.6：42.312.9：59.9：27.22002 年 6153、.3：50.7：43.012.3：60.3：27.42003 年 6.1：51.6：42.311.4：62.5：26.12004 年 5.5：53.0：41.510.5：64.5：25.02005 年 5.050.944.110.1：59.9：30.02006 年 550.644.99.6：62.7：27.72007 年 4.1：50.1：45.79.0：63.3：27.7相关数据表明，第三产业成长三角经济新突破口，以信息技术、物流、零售和金融咨询行业为主的第三产业发展正在成为长三角发展的新突破口。2007 年，杭州第三产业增加值占 GDP 比重达到 45.7%。尽管如此，以机械、纺织服装为代154、表的传统产业目前仍然是杭州工业的主要组成部分。杭州产业结构调整方式不是抛弃传统产业，而是对传统产业进行信息化升级，在提升传统优势产业的基础上进行招商选资。与此同时，杭州出台相关政策，根据二00 七年杭州市现代服务业发展意见，杭州各级部门正在大力发展包括旅游产业、文化创意产业、金融服务业、商贸物流业、电子信息业和中介服务业等在内的现代服务业杭州各级部门正在大力发展包括旅游产业、文化创意产业、金融服务业、商贸物流业、电子信息业和中介服务业等在内的现代服务业。杭州市市长蔡奇认为，杭州的内涵超越了西湖，而营造天堂的环境则是杭州最大的竞争力。而目前桐庐 2007 年第三产业的比重仅占了 GDP 的 27155、.7%，通过大力发展旅游产业，进一步拉动桐庐第三产业发展。目前桐庐 2007 年第三产业的比重仅占了 GDP 的 27.7%，通过大力发展旅游产业，进一步拉动桐庐第三产业发展。（二）杭州市旅游业“十一五”发展规划（二）杭州市旅游业“十一五”发展规划 2001 年 7 月提出的以“规划共绘、交通共建、市场共拓、产业共兴”为主要内容的“旅游西进旅游西进”战略成为当前我市五大发展战略之一。2002 年，以杭州市旅游发展总体规划（20062020）和“两江两湖一山一河”（新安江、富春江富春江，西湖、千岛湖，天目山，运河杭州段）为重点的“规划共绘”工作全面完成。旅游业态转型明显。休闲游广受游客亲睐，休闲156、游广受游客亲睐，临安高山度假、建德新安江避暑、淳安千岛湖休闲各具特色；工农业旅游趋旺，桐庐、临安、富阳等地乡村旅游蓬勃发展桐庐、临安、富阳等地乡村旅游蓬勃发展；商业特色街建设取得显著成效，商旅互动的局面开始形成；户外运动体验之旅逐渐兴起。推进“旅游西进”战略：深入实施“旅游西进”战略，继续整合以“三江四湖一山一河三址”（推进“旅游西进”战略：深入实施“旅游西进”战略，继续整合以“三江四湖一山一河三址”（新安江、富春江、钱塘江，西湖、千岛湖、湘湖、南湖，天目山，运河杭州段，南宋皇城遗址、良渚文化遗址、跨湖桥遗址）为新安江、富春江、钱塘江，西湖、千岛湖、湘湖、南湖，天目山，运河杭州段，南宋皇城遗址157、良渚文化遗址、跨湖桥遗址）为重点的大杭州旅游资源，形成大杭州、大旅游、大发展格局，接轨上海，加快长三角一体化步伐，促进全市经济社会协调发展。2.打造区域旅游中心地。重点的大杭州旅游资源，形成大杭州、大旅游、大发展格局，接轨上海，加快长三角一体化步伐，促进全市经济社会协调发展。2.打造区域旅游中心地。把杭州建设成为长三角休闲度假中心地和浙江省旅游中心城市。与区域内的其他城市在资源共享、景区组合、客源互动、联合营销等方面进行合作，充分发挥旅游中心城市的辐射带动作用与示范效应。把杭州建设成为长三角休闲度假中心地和浙江省旅游中心城市。与区域内的其他城市在资源共享、景区组合、客源互动、联合营销等方面进158、行合作，充分发挥旅游中心城市的辐射带动作用与示范效应。旅游空间布局：旅游空间布局：形成“一心一轴六区五翼”的旅游空间格局。“一心”即杭州的中心都市区特别是以西湖为核心的城市建成区，是整个杭州旅游圈的交通、信息、管理、服务、教育中心。“一轴”即“三江一湖（钱塘江“一轴”即“三江一湖（钱塘江富春江新安江千岛湖）旅游发展轴”，是杭州主要的生态环境保护带。富春江新安江千岛湖）旅游发展轴”，是杭州主要的生态环境保护带。“六区”即西湖风景旅游区、大运河国际旅游区、湘湖旅游度假区、钱江观潮旅游区、千岛湖风景旅游度假区、天目山自然旅游区。“五翼”为杭沪、杭宁、杭甬、杭徽、杭金衢 5 个旅游合作翼。休闲度假业：159、休闲度假业：以休博会为契机，积极打造休闲度假基地，推进“休闲之都”工程建设。积极打造休闲度假基地，推进“休闲之都”工程建设。进一步完善和提升之江国家旅游度假区功能；加快西溪国家湿地公园、千岛湖滨水旅游度假区、环湘湖旅游度假区、天目山旅游休闲区、大明山高山休闲度假区、南湖滨水休闲度假区、新安江避暑胜地、龙门山休闲度假区、大奇山休闲度假区大奇山休闲度假区和大清谷温泉度假区等项目建设，评选推出休闲基地。重点旅游项目建设：重点旅游项目建设：重点打造建设六大品牌旅游区（大西湖、大运河、湘湖、千岛湖、天目山、钱江潮）、10 个以上休闲基地（备选项目包括：西溪国家湿地公园、千岛湖滨水旅游度假区、环湘湖旅游度160、假区、天目山旅游休闲区、大明山高山休闲度假区、南湖滨水休闲度假区、新安江避暑胜地、龙门山休闲度假区、大奇山休闲度假区大奇山休闲度假区、大清谷温泉度假区等）、三大会展品牌（西博会、休博会、茶博会）。积极培育五大潜力品牌，包括之江国家旅游度假区、新安江富春江风景道、良渚文化遗址、旅游特色街（南山路、湖滨路、清河坊、梅家坞、北山路）、西溪国家湿地公园。33 主要新型旅游业态及其推进：（1）全力推进休闲度假的快速发展主要新型旅游业态及其推进：（1）全力推进休闲度假的快速发展。依托杭州丰富的休闲度假资源和良好的区位交通优势，以举办 2006 年世界休闲博览会为契机，围绕“东方休闲之都”的品牌和大西湖、大161、运河、“两江一湖”等特色旅游资源，开发以滨水型、城市型、乡村型、夜间型、生活文化型等为主题的休闲度假产品。开发以滨水型、城市型、乡村型、夜间型、生活文化型等为主题的休闲度假产品。（2）推进体验性旅游业态的发展。大力推进以倡导游客亲自参与、自身体验的各种体验性旅游方式。深入挖掘传统旅游产品内（2）推进体验性旅游业态的发展。大力推进以倡导游客亲自参与、自身体验的各种体验性旅游方式。深入挖掘传统旅游产品内涵，增强游客参与度，体现产品特色。开发游客亲身参与的工业、农事、渔业等生产实践型旅游产品，开发各种类型的户外运动产品。涵，增强游客参与度，体现产品特色。开发游客亲身参与的工业、农事、渔业等生产实践型162、旅游产品，开发各种类型的户外运动产品。（三）桐庐县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（三）桐庐县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 1按照“宜工则工、宜农则农、宜旅则旅”的思路，着力打造六大制造业基地、培育六大特色农产品基地、构建三大旅游板块、形成“一核心、五中心”商贸格局，合理布局重点产业。1按照“宜工则工、宜农则农、宜旅则旅”的思路，着力打造六大制造业基地、培育六大特色农产品基地、构建三大旅游板块、形成“一核心、五中心”商贸格局，合理布局重点产业。（a）打造六大制造业基地：服装针纺织制造业基地、制笔制造业基地、机械制造业基地、医疗器械及生物制药制造业基地、箱包玩具皮件制造业基地、新163、型特色建材制造业基地；（b）培育六大特色农产品基地：蜂产品基地、名优茶基地、蔬菜基地、特种水产基地、笋竹基地、干鲜果基地；（c）构建三大旅游板块：（c）构建三大旅游板块：富春江旅游板块富春江旅游板块（以县城为中心，包括富春江镇、江南镇、凤川镇和新合乡等区域。以观光旅游为基础，以休闲度假旅游为重点以观光旅游为基础，以休闲度假旅游为重点，完善大奇山休闲度假区建设完善大奇山休闲度假区建设，争取建成富春江休闲度假区项目，形成以县城为中心的高形成以县城为中心的高档次休闲度假区块。）档次休闲度假区块。）、瑶琳旅游板块、分水旅游板块。（d）形成“一核心、五中心”商贸格局：县城商贸核心；分水商贸中心、江南商贸164、中心、富春江商贸中心、瑶琳商贸中心、横村商贸中心；2旅游业促进业态转型，基本建成观光与休闲度假旅游基地。2旅游业促进业态转型，基本建成观光与休闲度假旅游基地。旅游业总收入达到 25 亿元，年均增长 14%，旅游业增加值占 GDP 比重达到 8%。年接待游客达 450 万人次，年均增长 7.5%。促进业态转型。促进业态转型。依托山水资源，优化产品结构，丰富景点的休闲度假内涵；积极引资开发潜在的旅游资源，发展具有强竞争力的现代休闲度假旅游产品；加快以观光为主向以休闲度假旅游为主，观光、休闲、会议商务相结合的业态转型。发展具有强竞争力的现代休闲度假旅游产品；加快以观光为主向以休闲度假旅游为主，观光、165、休闲、会议商务相结合的业态转型。强化品牌建设强化品牌建设。发挥政府主导作用，加大“潇洒桐庐富春山水”品牌宣传力度，加强企业合作，树立整体意识，开展多渠道整体营销，加强区域合作，实施品牌联盟传播；增强旅游促销的渗透力，推进旅游品牌的整合营销。拓展旅游产业链。以强化旅游配套服务设施为重点，加快建设一批高星级饭店拓展旅游产业链。以强化旅游配套服务设施为重点，加快建设一批高星级饭店，改善旅游交通指示网络，加快旅游信息化建设，注重旅游经济六要素协调发展。积极发展农业观光旅游、乡村旅游、工业旅游等特色旅游，发展历史文化遗产、少数民族风情游，发展中药、剪纸和民俗文化旅游。3旅游休闲工程（总投资 249500166、 万元）3旅游休闲工程（总投资 249500 万元）以打造休闲旅游基地为目标，以旅游休闲、房地产为重点，丰富旅游内涵，提升大旅游品位，带动现代服务业发展。富春江旅游板块建设，包括富春江旅游度假区、巴比松度假庄园、国泰大奇山旅游度假等项目；瑶琳旅游板块建设，包括红灯笼乡村家园二期、瑶琳森林公园等项目；分水旅游板块建设，包括分水江库区旅游开发、百江天子地、合村乡村旅游等项目；旅游服务配套设施建设，包括浙江红楼国际饭店、桐庐大酒店、浙江红楼国际饭店、桐庐大酒店、县域旅游交通指示网络等项目；积极发展乡村旅游，完善富春江镇、莪山乡乡村旅游示范点和蜜蜂王国休闲观光农业旅游示范点建设；建成海陆世贸中心等商贸167、旅游项目，加快开发景观房产。34（四）文化创意产业的发展（四）文化创意产业的发展 2002 年以来，通过大力实施“工业兴市”战略，杭州经济实现了提升发展工业的“一级跳”；2005 年以来，通过加快建设服务业大市，杭州经济实现了提升发展现代服务业的“二级跳”，那么通过打造全国文化创意产业中心，杭州经济将加快实现提升发展文化创意产业的“三级跳”，自 2008 年起，市大文化产业专项资金更名为市文化创意产业专项资金，资金规模提高到每年 1.52 亿元，并根据实际需要逐年递增。1、文化创意产业 1、文化创意产业 简单地说，文化创意产业就是“人脑+文化+电脑”的产物。它是以创意为核心，以文化为灵魂，以科168、技为支撑，以知识产权的开发和运用为主体的知识密集型、智慧主导型战略产业。英国是世界上第一个提出创意产业概念并运用公共政策推动创意产业发展的国家。自工业革命以来，在几百年时间中，英国一直是“世界工厂”，但到上世纪 80 年代逐渐失去了世界第一制造业大国的地位。1997 年 5 月，为振兴英国经济、调整产业结构、解决就业问题，英国首相布莱尔提议成立了创意产业特别工作小组并亲自担任主席，负责对英国的创意产业提出发展战略。2、文化创意产业在世界的发展情况 2、文化创意产业在世界的发展情况 全世界创意经济每天创造 220 亿美元，并以 5的速度递增。各发达国家的创意产业以各自独擅的取向、领域和方式迅速发169、展，展现了一幅创意产业全球蜂起的热烈景象。从国际上创意创业的发展来看，英国、美国、澳大利亚、韩国、丹麦、荷兰、新加坡等国都是创意产业的典范国家，他们都有自己的发展特色。在一些国家，增长的速度更快，美国达 14，英国为 12。2002 年，创意产业成为英国第二大产业（仅次于金融服务业），创意产业行业内约有 122000 家公司在“部际商业注册机构”注册，雇佣总人数为 190 万，成为该国雇用就业人口的第一大产业。在美国，创意经济是知识经济的核心内容，更是其经济的重要表现形式，没有创意，就没有新经济。美国人发出了“资本的时代已经过去，创意的时代已经来临”的宣言。当今世界，创意产业已不再仅仅是一个理170、念，而是有着巨大经济效益和政治意义的。2001 年，英国创意产业的产值约为 1,125 亿英磅，占 GDP 的 5%，已超过任何制造业对 GDP 的贡献；且在 19972001 年间每年约有 15%的高成长率。1997 年美国版权产业净产值为 3484 亿美元，占美国国内生产总值的 4.3%。超过了包括农业、汽车、汽车配件和飞机制造在内的所有主要产业。到 2001 年，美国的核心版权产业为国民经济贡献了 5,351 亿美元左右，约占国内总产值的 5.24%。澳大利亚，1999 年创意产业已占 GDP 的 3.3%，就业人数 34.5 万人，占就业人口总数的 3.7%。创意产业在 2000 年的171、出口总值达 100 亿港元，占香港服务出口总额 3.1%；同年，创意产业产值为 250 亿港元，约占香港本地产值 2%；2002 年 3 月，香港创意产业聘用了超过 9 万人，占香港总就业人口 3.7%文化创意产业作为作为一种新兴的具有战略意义方式的产业依托高科技以文化创意为核心，目前逐渐呈现一种集群化的增长。目前，在世界最发达国家的 GDP 中，80以上来源于服务业，其中以知识、创意为基础的文化产业或创意产业占主要比例。根据联合国教科文组织的统计，从 19801997 年，国际文化贸易量增长了 10 倍。国际知名的会计和咨询服务公司普华永道公司，在世纪之交发表的预测报告说，在今后 5 年内，172、全球娱乐与传媒业将以每年 7.2的速度增长，大大高于同期世界平均增长速度（3.2）。3、文化创意产业在国内的发展情况 3、文化创意产业在国内的发展情况 以上海和北京逐步掀起了国内创意经济产业的浪潮。上海从创意产业发源地到首批家“创意产业集聚区”，2000 年 5 月，上海卢湾区为盘活泰康路 210 弄老厂房资源，以发展创意产业为目标，进行招商，现入驻中外机构101 家，主要从事视觉艺术设计和经营，成为闻名遐迩的“田子坊”，被誉为“上海创意产业发源地”。2005 年 4 月 28 日，上海为田子坊等老厂房、老仓库改建的家创意产业场所授牌为“创意产业集聚区”；到 2005 年底，上海这类“创意产业173、集聚区”计划发展到 30 余家。这些众多的创意产业场所都涉及到房地产开发（改建）、招商、租赁、物业管理等业务。北京从峻峰华亭“创意人基地”到第三极文化主题商场。2004 年上半年，北京峻峰华亭“创意人基地”隆重推出。对于国内已经兴起的创意产业，敏感的地产商把新盘开发和创意产业结合起来。峻峰华亭错层创意空间，定位于为兴起的创意产业打造一个“孵化基地”，为从事创意工作的小型公司与工作室提供“创意人基地”。2005 年 5 月挂牌的北京“中关村创意产业先导基地”中，正在销售的第三极文化主题商场为标志性项目。作为“中关村创意产业联盟”的主力单位，第三极文化主题商场以图书销售为特色，是集文化、体育、休闲174、娱乐、餐饮于一体的综合性创意地产商厦。上海在与世界经济发展的互动中，探寻着这个城市从传统产业向现代产业跨越的途径，实现产业创意化，创意产业化。而推动这一跨越的载体，就是新兴的创意产业。和其他发展中国家和地区相比，上海在创意产业上显然具有遥遥领先地位这个城市拥有 36 个创意产业工业园，占地约 100 万平方米，迄今为止，只有英国等少数几个发达国家的中心城市才能与之媲美。目前全球创意产业在总 GDP 中所占的比例是 5%至 7%，而上海的这个数字已经高于全球平均水平，达到 7.5%。目前上海 36 个创意产业基地，涉及工业设计、建筑设计、计算机软件设计、旅游品设计等各个创意产业领域，云集了几十175、个国家和地区的 1000 多家创意企业。北京的创意经济有先天的优势，有三方面的基础：一是资源基础，二是人才基础，三是渠道基础，这些对于北京来说都不成问题。目前海淀区以及抓住先机，背靠中关村西区与海淀图书城，成立了中关村创意产业先导基地，已有雅虎、腾讯等企业入住。定义了一些地区如北太平庄动漫设计中心和甘家口地区建筑创意设计带，北京市新闻出版局申请成为“国家动漫游戏软件基地”，已充实中关村创意产业先导基地的内容。在已经审议通过的2004-2008年北京市文化产业发展规划表明，北京将通过打造六大文化中心，发展六项文化产业，使文化产业成为北京支柱产业之一。这六大文化中心包括：全国文艺演出中心、全国出版176、发行和版权贸易中心、全国影视节目制作和交易中心、全国动漫和互联网游戏研发制作中心、全国文化会展中心、全国古玩艺术品交易中心。4、文化创意产业在杭州的发展情况 4、文化创意产业在杭州的发展情况 杭州是个资源小市，缺地矿资源、缺港口资源、缺政策资源。但杭州这座城市也有自己的优势和长处，有环境、人才和文化、市场等优势。这就特别适合发展像文化创意产业这样的新兴产业。据悉，目前在杭高校与发展文化 35 创意产业相关专业的在校大学生达 12 万人，仅 2007 年毕业的文化创意人才就超过 1 万人。另外，杭州所处的长三角地区有近 1 亿人口，有着旺盛的消费需求和强大的消费能力。同时，作为“浙江民营经济第一177、大市”，有着灵活的市场机制和充裕的民间资本。近年来，杭州文化创意产业得到了较快发展，综合实力已排名全国第 5 位，仅次于上海、北京、深圳、广州。“杭州的文化创意产业要力争进入第一梯队，位列前三，这是拓展杭州发展的“新蓝海”，是培育杭州经济新的增长点。”杭州市委书记王国平说道。杭州要重点发展哪些门类的文化创意产业？市委、市政府认为杭州应重点发展信息服务业、动漫游戏业、设计服务业、现代传媒业、艺术品业、教育培训业、文化休闲旅游业、文化会展业等八大门类文化创意产业。信息服务业：主要是指互联网信息服务业和广播电视传输服务业。杭州发展信息服务业将突出两个重点：电子商务、数字电视。电子商务，据华尔街预测，178、到 2020 年互联网将给全球带来 20 万亿美元的市场交易额。摩根士坦利预计，未来 20 年内全球 70%的商务交易将通过网络进行。杭州已是国家电子商务、电子政务和信息化综合试点城市。而“阿里巴巴”更成为中国第一家市值超过 200 亿美元的互联网公司，排名亚洲第一、全球第五。数字电视，据尼尔森公司最新调查，杭州数字电视渗透率高达 93%，在全国城市中名列第一。而今年国务院办公厅下发的一号文件就是关于发展数字电视的。杭州将加快推进有线与无线网络“天地合一”，加快实现宽带通信网、数字电视网、下一代互联网、有线与无线网络“四网融合”。成为全国乃至全世界第一个向市民、企业提供无线宽带城域网的城市。动179、漫游戏业：主要是指动漫制作、网络游戏等数字娱乐行业。仅迪斯尼公司一年营业额就达 367 亿美元，在韩国，动漫游戏产业已超过汽车工业而成为该国第三大支柱产业。杭州发展动漫游戏产业条件优越：IT 产业发达，有能提供良好技术支撑的 NEC、三星、诺基亚、华为 3COM 等一批国内外知名企业；杭州有 8 所高校开设了动漫游戏专业。另外，举办动漫节以来的 4 年间，杭州具有自主研发能力的动漫企业增加到 113 家，动漫产品年生产能力从 2 千分钟提高到 1.5 万分钟。中南卡通已成为国内最大的原创动画公司之一，其创作的天眼、魔幻仙踪等作品远销 40 多个国家和地区。设计服务业：主要是指以先进装备制造设计180、服装设计、包装设计、模型设计等为重点的工业设计业，建筑设计以及装潢、图文制作、建筑模型等相关行业，环境规划设计、园艺设计、城市色彩设计等新兴设计业态，以及广告业等。工业设计业对于推进制造业结构调整、产业升级、转变发展方式具有重要意义。杭州将办好“创意杭州”工业设计大赛，努力打造成为国内设计服务业的重要基地。同时将以实施“中国杰出女装设计师发现计划”为抓手，培养一批国际一流女装设计师，加快打造“中国女装之都”。现代传媒业：主要是指依托现代高科技特别是信息、数字技术的广播影视业、新闻出版业。杭州将依托杭报集团、文广集团、华数数字电视有限公司、杭州出版社等重点骨干企业，走多媒体、跨媒体经营之路，推181、动纸质媒体与广播电视媒体合作。艺术品业：主要是指绘画、书法、雕塑、篆刻、工艺美术等视觉（造型）艺术业。对像赵无极这样有重要影响的国内外一流大师，杭州打算把他们请过来，并为他们建艺术馆。“对他们，市委、市政府尽可能做到有求必应。”王书记说。赵无极曾在杭州美术专科学校（现中国美院）学习绘画。当时的杭州美专人才济济，他的老师是吴大羽和潘天寿。朱德群比他低一级，吴冠中比他低两级。毕业后赵无极在杭州艺专任教 6 年。他还曾创作了“杭州故居”。日前，国内顶尖级艺术大师靳尚谊、潘公凯、罗中立等看了西溪湿地后，建议杭州利用西湖、西溪湿地的人文自然资源，为美术类院校提供实习、写生基地。据悉，目前，杭州已成为仅次182、于北京、上海的国内第三大艺术品交易中心。教育培训业：主要是指除学前教育、义务教育和高中段教育以外的中等教育、普通高等教育、职业技能培训、成人继续教育、社区学校及其他教育产业。“我看青年歌手大奖赛上，很少有浙江选送的歌手。杭州难道没有会唱歌的人吗？其实中央音乐学院很多老师都是杭州人。”王书记说，杭州积极争取创办浙江音乐学院，通过学校来吸引一流人才，同时培养出自己的音乐人才。另外，“考生经济”已成为教育培训业中的一大“亮点”。现在每年来杭参加中国美院专业考试的考生有两三万人，来杭参加浙江传媒学院专业考试的考生更是多达 4 万人。这是杭州发展“考生经济”的独特优势，加快发展“考生经济”。文化休闲旅游183、业：主要是指以人文资源为内涵的休闲旅游业。由张艺谋等导演的山水实景演出印象西湖已正式公演，成为杭州夜游“拳头产品”。同时，茶文化和饮食文化等文化休闲旅游产品的开发也丰富了杭州旅游的内容。文化会展业：主要是指文化类会展或富有文化创意特色的会展业。抽样调查显示，2006 年杭州接待的中外游客，商务会议游客人次数已占 23.5%。杭州文化创意产业规划目标是到 2015 年形成产业规模巨大、产业特色鲜明、创新能力强大、文化品位较高、创业环境一流、专业人才聚集、知名品牌众多、产权保护严密、公共服务完善的文化创意产业群，把杭州打造成以文化、创业、环境高度融合为特色的“国内领先、世界一流”的全国文化创意产业184、中心，打响“创意杭州”品牌。到 2010 年的具体目标为，三年内把文化创意产业打造成为杭州的新兴主导产业，产业增加值以年均 20以上的速度递增；初步建成 25 个以上具有区域特色的文化创意产业园区或基地，建筑面积总量超过 100 万平方米，集聚文化创意企业数量超过 1000 家。杭州为文化创意产业出台了一系列优惠政策，包括有财税优惠政策，自 2008 年起，市大文化产业专项资金更名为市文化创意产业专项资金，资金规模提高到每年 1.52 亿元，并根据实际需要逐年递增。投融资扶持政策，支持符合条件的文化创意企业改制上市，上市企业享受市政府关于促进企业上市的若干意见规定的相关政策。鼓励知识产权入股，185、支持企业通过引进战略投资者、吸纳社会资本等形式，推进企业股权多元化。园区建设及土地政策，对利用空余或闲置的工业厂房、仓储用房等存量房地资源兴办文化创意产业，经市有关部门确认、市政府批准，对划拨土地或非经营性出让土地的经营行为，可参照杭州市区土地年租金征收实施细则，土地用途和使用权类型保持不变，暂不征收原产权单位土地年租金或土地收益。对用于文化创意产业基地或项目建设的新增用地，符合条件的可给予优先安排，涉及用地指标的可在各级开发区和招商引资切块指标中解决。人才政策，西溪湿地将拿出59 幢房子给国内外的文学艺术家，为他们创业提供方便；滨江白马湖区块，将有 140 幢民居改成“农居 SOHO”，为文186、化人创业提供方便。目前杭州规划十大创意产业园，它们分别是：西湖创意谷西湖创意谷，2007 年 4 月 22 日，杭州西湖大道与定安路路口的开元中学旧址被一个新名称代替西湖创意谷开元 198。这座汇集了逸飞集团、设计师吴海燕的东方国设计馆、中国美院的色彩研究所、风景建筑设计研究院、36 渠晨明的雕塑艺术研究院等多家艺术类公司的建筑物，将其触角延伸到包括时装设计、城市建筑色彩研究、家居陈设、模特经纪、环境艺术等在内的领域当中，成为发展艺术品业、建筑景观设计业及时尚消费等特色产业。之江文化创意园之江文化创意园，作为之江文化创意园的一个重要组成部分，2008 年 4 月 7 日，凤凰国际创意园的标志性187、建筑双流水泥厂，用其后工业时代的粗糙印记，向世人展现其野性和粗犷之美。在艺术家眼里，之江文化创意园中的双流水泥厂建筑群以其质朴感官和极具层次的建筑分布形态，让这一特殊的工业建筑形态变身为新生的现代创意办公展示空间。西湖数字娱乐产业园西湖数字娱乐产业园，文一西路 75 号，西湖数字娱乐产业园，汇聚着中国博客网等 52 家数字娱乐类企业，构建了数字娱乐产业公共服务平台及研发、孵化中心，目前已经初步形成了一条产业链，内容包括数字娱乐软件开发、动漫产品制作、娱乐网站经营、衍生产品及服务、手机短信等一系列增值服务。运河天地文化创意园运河天地文化创意园，始创于 1958 年的杭州化纤厂，地址为杭印路 49188、 号，当时是中国大陆首批建造的 4 家化纤厂之一。现在被改名为 LOFT49，开始成为艺术时尚工作者的基地，开始有了新的活力。而 LOFT49 的华丽转身，也给了拱宸桥一带旧厂房一个很好的变身范本，于是 A8 艺术公社、唐尚 433、乐富智汇园等产业基地，把工业遗存、历史建筑培育成文化艺术、设计服务的基地。杭州创新创业新天地杭州创新创业新天地，原杭州重机厂地块将被打造成集文化娱乐、商业休闲、科研孵化、新型都市工业于一体的杭州次级商务商业中心。创新创业新天地项目总占地面积约为 66.3 公顷，周边为杭州新兴的北部居住区，区块北部和东部为城市快速路石祥路、石桥路。将来园区内会有创意产业区、新型都市189、工业示范区、商业休闲区、科研孵化区、总部商务区等五大功能区。创意良渚基地创意良渚基地，创意良渚基地主要由中国良渚文化村片区、良渚城镇一期行政商务片区和二期商业街区组成，将构建为杭州北部集聚度最高的现代服务业基地，也是杭州市北部市级服务业基地的主体。而玉鸟流苏创意文化街区是“创意良渚”的主要产业集聚区，拟建为杭州市级特色商业街区，今后扩展延伸到良渚商业中心，构建为规模更大的良渚创意文化街区。西溪创意产业园西溪创意产业园，西溪湿地的静谧和源于自然的野趣，对于无污染的 IT 产业，无疑是具有强大吸引力的。于是，就有了这样一个美丽的组合：1.5 万平方米的桑梓漾西溪文化艺术村落，投资约 8000 万元190、，将浙江大学紫金港校区、浙大科技园和西溪湿地周围高档商住街等串珠成链，打造以艺术创作室为主体的，集技术创作、艺术交易、文化、休闲、度假为一体的艺术基地。湘湖文化创意产业园湘湖文化创意产业园，当 2006 杭州世界休闲博览会落下帷幕，在看似平静的休博园内，正悄悄地发生一些改变。2007 年 2 月 28 日，休博园百城馆区正式被批准建立成为浙江省文化创意产业实验区，紧接着的浙江首届文化创意产业高峰论坛又将为休博园打响“文化创意产业实验区”的第一枪。湘湖文化创意产业园位于休博园威尼斯水城区块。该园以浙江省文化创意产业实验区挂牌运作为契机，带动湘湖周边区域产业集聚，主要发展艺术设计、文化休闲旅游及文191、化会展等产业。下沙大学科技园下沙大学科技园，嫁接了周边高校的智慧大脑，下沙大学科技园有了充足的人才储备，也难怪其初建不久，就先后落户了新加坡杭州科技园、第五时尚设计产业中心及浙江传媒学院文化创意产业园、中国计量学院 ZILOG(杭州)应用设计中心等高校文化创意园和机构。下沙大学科技园总规划 88 万平方米，联合各高校，发展十大特色产业园，包括：工业设计、平面设计、软件设计、影视制作、文艺创作、时尚设计、传媒文化、旅游及城市规划等产业。白马湖生态创意城白马湖生态创意城，位于钱塘江南岸的杭州滨江区白马湖区域的农居和山水田园风光，将会成为一个杭州的“童话王国”，在这片土地上将孕育出国家动画产业基地和192、正在规划建设的卡通城等。青山秀水间，文化创意体验游、生态居住博览、田园动漫、康体度假游相得益彰。下图为杭州十大文化创意产业园区分布示意图：37 5、典型案例 5、典型案例 LOFT49 LOFT49 占地 52.4 亩的杭印路 49 号，原为创建于 1958 年的杭州化纤厂，是中国大陆首批建造的 4 家化纤厂之一。当年，它的周围云集了像杭州第一棉纺厂、杭州毛纺厂、红蕾丝织厂等十多家大型厂区。在提倡重点发展工业的年代里，它有过无数骄人的成绩并真实记录了杭州轻纺工业的历史。随着信息时代的到来，如今这里成为聚集了近 20 家艺术和设计公司的创意区，包括摄影、广告、造型、环境艺术、园艺、服装等多个层次193、，都是具有一定实力、发展到一定规模的公司。据权威统计和预测，2004 年 LOFT49 创意园区实现营业收入 2.4 亿元；5 年后，LOFT49 创意产业园营业收入将达到 4 亿多元。目前，运河沿线创意产业基地“一点一线”总体布局已经出台。LOFT49 的出现，已成为拱墅区乃至整个杭城经济社会发展的新亮点。凤凰创意国际 凤凰创意国际“凤凰创意国际园”总占地 323 亩，一期规划建筑面积 8 万平方米，已建面积约 2.8 万平方米，规划中的“凤凰”园将与中国美院象山校区连成“两点一线”，成为相互呼和的“创意产业带”。这样，以美院象山校区为中心的艺术圈继续在转塘扩展半径，一个巨大的象山艺术公社正194、在形成。园区规划为现代设计区、艺术创作区、新媒体区、展示展览区、配套服务区等。现在，德中文化产业促进会、杭州般若堂文化传播有限公司等已进驻园区，成为“之江文化创意园”第一批主人。西湖创意谷“开元 198”开园 西湖创意谷“开元 198”开园“西湖创意谷”是中国美院的创意产业基地，位于上城区开元路。“西湖创意谷”主要涉及建筑设计产业、视觉艺术产业、流行设计与品牌时尚产业、创意生活产业等设计产业领域，由大学科技园、产业孵化区、展示交易区和时尚休闲区四部分组成。创意谷占地 3000 平方米的“开元 198”，已有中国美院风景建筑设计研究院、中国美院色彩研究所、渠晨明雕塑艺术工作室、中国美院逸飞创意中195、心有限公司进驻，预计今年可创造的创意设计产值将达到 3.6 亿元。38 （五）总结（五）总结?杭州各级部门正在大力发展包括旅游产业、金融服务业、商贸物流业、电子信息业和中介服务业等在内的现代服务业。杭州各级部门正在大力发展包括旅游产业、金融服务业、商贸物流业、电子信息业和中介服务业等在内的现代服务业。?休闲度假业：以休博会为契机，积极打造休闲度假基地，推进“休闲之都”工程建设。旅游业促进业态转型，基本建成观光与休闲度假旅游基地。休闲度假业：以休博会为契机，积极打造休闲度假基地，推进“休闲之都”工程建设。旅游业促进业态转型，基本建成观光与休闲度假旅游基地。?推进“旅游西进”战略：深入实施“旅游西196、进”战略，继续整合以“三江四湖一山一河三址”（新安江、富春江、钱塘江，西湖、千岛湖、湘湖、南湖，天目山，运河杭州段，南宋皇城遗址、良渚文化遗址、跨湖桥遗址）为重点的大杭州旅游资源，形成大杭州、大旅游、大发展格局，接轨上海，加快长三角一体化步伐，促进全市经济社会协调发展。推进“旅游西进”战略：深入实施“旅游西进”战略，继续整合以“三江四湖一山一河三址”（新安江、富春江、钱塘江，西湖、千岛湖、湘湖、南湖，天目山，运河杭州段，南宋皇城遗址、良渚文化遗址、跨湖桥遗址）为重点的大杭州旅游资源，形成大杭州、大旅游、大发展格局，接轨上海，加快长三角一体化步伐，促进全市经济社会协调发展。?旅游格局：“一轴”即197、“三江一湖（钱塘江富春江新安江千岛湖）旅游发展轴”，是杭州主要的生态环境保护带。旅游格局：“一轴”即“三江一湖（钱塘江富春江新安江千岛湖）旅游发展轴”，是杭州主要的生态环境保护带。?全力推进休闲度假的快速发展。依托杭州丰富的休闲度假资源和良好的区位交通优势，以举办 2006 年世界休闲博览会为契机，围绕“东方休闲之都”的品牌和大西湖、大运河、“两江一湖”等特色旅游资源，开发以滨水型、城市型、乡村型、夜间型、生活文化型等为主题的休闲度假产品。推进体验性旅游业态的发展。大力推进以倡导游客亲自参与、自身体验的各种体验性旅游方式。深入挖掘传统旅游产品内涵，增强游客参与度，体现产品特色。开发游客亲身参与198、的工业、农事、渔业等生产实践型旅游产品，开发各种类型的户外运动产品。全力推进休闲度假的快速发展。依托杭州丰富的休闲度假资源和良好的区位交通优势，以举办 2006 年世界休闲博览会为契机，围绕“东方休闲之都”的品牌和大西湖、大运河、“两江一湖”等特色旅游资源，开发以滨水型、城市型、乡村型、夜间型、生活文化型等为主题的休闲度假产品。推进体验性旅游业态的发展。大力推进以倡导游客亲自参与、自身体验的各种体验性旅游方式。深入挖掘传统旅游产品内涵，增强游客参与度，体现产品特色。开发游客亲身参与的工业、农事、渔业等生产实践型旅游产品，开发各种类型的户外运动产品。?桐庐旅游业：以观光旅游为基础，以休闲度假旅游199、为重点桐庐旅游业：以观光旅游为基础，以休闲度假旅游为重点?项目所处的区域是杭州主要的生态环境保护带，势必要大力发展符合这一区域定位的旅游产业为主导，促进区域经济发展；大杭州的休闲定位，也为旅游地产的开发奠定了一个明确的基调。项目所处的区域是杭州主要的生态环境保护带，势必要大力发展符合这一区域定位的旅游产业为主导，促进区域经济发展；大杭州的休闲定位，也为旅游地产的开发奠定了一个明确的基调。随着 2008 年北京奥运会的顺利召开，长三角地区经济的蓬勃发展，城市居民的生活水平不断提高，在快节奏、大压力的现代生活中，城市居民对健康的关注、追求与日俱增，体育消费观念也逐渐被大众从关注到接受和认可，这种情200、形对于处在金字塔顶端的精英阶层来说尤为明显，他们会选择体育消费，选择体育锻炼、休闲运动、体育旅游等方式达到放松身心、锻炼身体、调整情绪的目的。同时，物质生活水平的提高，也大大提高了居民对文化生活的需求。所以与旅游、体育、休闲和文化相关的房地产开发都是一个好机会，同时这样的项目具有很大的社会效应，可以提高人们的生活水平、生活质量，有利于身心的健康，符合目前人们的生活理念。随着 2008 年北京奥运会的顺利召开，长三角地区经济的蓬勃发展，城市居民的生活水平不断提高，在快节奏、大压力的现代生活中，城市居民对健康的关注、追求与日俱增，体育消费观念也逐渐被大众从关注到接受和认可，这种情形对于处在金字塔顶201、端的精英阶层来说尤为明显，他们会选择体育消费，选择体育锻炼、休闲运动、体育旅游等方式达到放松身心、锻炼身体、调整情绪的目的。同时，物质生活水平的提高，也大大提高了居民对文化生活的需求。所以与旅游、体育、休闲和文化相关的房地产开发都是一个好机会，同时这样的项目具有很大的社会效应，可以提高人们的生活水平、生活质量，有利于身心的健康，符合目前人们的生活理念。地方政府的相关产业政策也为本项目提供了明确的定位导向，而该区域的现实也为本项目提供了广阔的发展空间。因地方政府的相关产业政策也为本项目提供了明确的定位导向，而该区域的现实也为本项目提供了广阔的发展空间。因此，本项目作为旅游地产、休闲地产、体育文化202、地产的定位，是与本区域的需求和政策相协调的，同时，这样的定位能够极大地推动该区域甚至整个浙江省旅游、休闲和文化产业的发展，尤其是此，本项目作为旅游地产、休闲地产、体育文化地产的定位，是与本区域的需求和政策相协调的，同时，这样的定位能够极大地推动该区域甚至整个浙江省旅游、休闲和文化产业的发展，尤其是由杭州市体委投资建设的女足训练基地的导入更加明确了项目体育运动的主题。由杭州市体委投资建设的女足训练基地的导入更加明确了项目体育运动的主题。39 五、本区域与城市群的空间结构关系 五、本区域与城市群的空间结构关系 环杭州湾地区中心市规模体系构建目标 环杭州湾地区中心市规模体系构建目标 等级等级 数量数203、量 规模（万人）规模（万人）城市城市 备注备注 一级城市 2 300500 杭州、宁波 二级城市 4 50200 嘉兴、绍兴、湖州、舟山 三级城市 10 50100 嘉善、平湖、桐乡、海宁、富阳、上虞、诸暨、余姚、慈溪、长兴四级城市 11 2050 海盐、德清、临安、淳安、建德、桐庐桐庐、安吉、嵊州、新昌、宁海、奉化、象山 五级城市 25 520 嵊泗、岱山、濮院、崇福、长安、瓜沥、临浦、钱清-杨汛桥、店口、松厦、周巷、观城、石浦、衢山、六横、长乐、新登、昌化、泗安、新市、练市、菱湖、西塘、乌镇、枫桥 各等级城市将组成六大片都市区，其中杭州、宁波为大都市区，嘉兴、湖州更密切地与上海大都市区整合204、发展，绍兴和舟山可更紧密与杭州大都市区和宁波大都市区整合发展。其中舟山本岛及金塘岛、朱家尖作为城市整体考虑。在三角洲的南翼，有一个呈卧倒的 V 形状的豁口杭州湾。在它的南北两岸，嘉兴、湖州、杭州、绍兴、宁波、舟山等环杭州湾区域城市，与“长三角”地区的“龙头”上海紧紧相连。按照规划，环杭州湾地区的“V”将与“T”对接。整个“长三角”南翼，跨杭州湾南北分布，将随着杭州湾大桥的建设而日益融入“上海一日经济圈”，依托上海，环杭州湾地区将进入一个大开放、大开发、大发展、大建设时期。?桐庐县位于杭州一小时都市圈内，具备杭州地区一日游的可能，同时它位于上海三小时都市圈内，具备上海地区周末游的可能。在环杭州湾205、地区中心市规模体系中属四级城市。桐庐县位于杭州一小时都市圈内，具备杭州地区一日游的可能，同时它位于上海三小时都市圈内，具备上海地区周末游的可能。在环杭州湾地区中心市规模体系中属四级城市。40 六、本区域与城市群的交通系统关系（一）环杭州湾地区城市群空间发展战略规划 六、本区域与城市群的交通系统关系（一）环杭州湾地区城市群空间发展战略规划 根据长江三角洲地区城际轨道交通网规划，到 2020 年，长三角将基本形成以上海、杭州、南京为中心的“1-2 小时交通圈”城际轨道交通网络。到那时候，在上海和杭州或者南京之间通勤的客流还将更多，“同城”效应也将进一步放大。2008 年开始，上海铁路局新建 10 206、条铁路正是加快建设完善东部铁路网建设，为实现长三角以沪宁杭为中心的“1-2 小时交通圈”打下坚实基础。2008 年，从铁路部门获悉，今年拟开工建设的 6 条铁路为：京沪高速铁路（沪宁段）、沪宁城际铁路、沪杭甬客运专线、宁杭客运专线、合蚌客运专线、宁安城际铁路。6 条铁路的设计时速是 300 公里。客运专线开通后，大量 8 节编组甚至 16 节编组的高速列车将实现高密度连发，速度比现在最快时速 250 公里的动车组还要快。此外，还将新建 4 条铁路：上海到南通的沪通铁路、江苏宿州到淮安的宿淮铁路、安徽阜阳到六安的阜六铁路、江苏海安到洋口港的海洋铁路。自铁路第六次大面积提速之后，长三角“同城效应”207、进一步显现，半径在 500 公里左右的城市之间实现了“朝发午至”，1200 公里至 1500 公里的实现了“夕发朝至”，这意味着长三角地区形成了“同城”时代。即将于 2 月底开通试运营的合宁铁路将成为首条时速达到 250 公里的客运专线。去年 12 月 28 日破土动工的钱江四线大桥更拉近了长三角的距离。时速达 250 公里的动车组上线运营后，目前，上海到昆山只需 18 分钟，上海到苏州 30 分钟，上海到杭州 78 分钟，上海到南京 1 小时 58 分钟，“同城”效应进一步显现。48 对动车组目前日发送 10 万人，高速铁路网逐渐成形，区域版图不断刷新。?大区域快速交通网的构建，同城效应明显208、增加，为发展旅游休闲产业提供更大的市场基础。大区域快速交通网的构建，同城效应明显增加，为发展旅游休闲产业提供更大的市场基础。（二）环杭州湾地区城市群空间发展战略规划（二）环杭州湾地区城市群空间发展战略规划 以多通道、多方位的交通发展模式主动对接上海，融入长三角区域交通一体化进程，建立快速、便捷、安全、舒适、和谐的区域综合交通网络，重点建设区域高速公路网、快速铁路轨道网、城市通勤轻轨网、港口集疏运网和内河航道网，形成以高速公路、高速铁路为主骨架，干线航道为主通道，以沿海港口、航空港为依托，中心城市为枢纽的综合运输网络体系。（1）规划建设“七接、三通、二绕、多射”的高速公路网络，高速公路市县（区）209、覆盖率达到 100%。“七接”分别为沪杭甬高速公路、杭州湾临江滨海高速公路（北岸为杭浦（东）高速公路、南岸为萧（山）慈（溪）临江滨海高速）、申嘉湖（杭）高速公路和申苏浙皖高速公路、杭宁高速公路、乍嘉苏高速公路、杭州湾跨海大桥慈溪通道北岸接线延伸高速公路。其中与上海对接的高速公路共 2832 车道左右，与江苏对接的共 2226 车道左右。“三通”为杭州湾宁波通道及接线、杭州湾绍兴通道及接线、杭州萧山通道及接线。41“二绕”为杭州绕城高速和宁波绕城高速。“多射”分别为杭长（兴）高速公路、杭甬绍高速公路、杭徽高速公路、杭新景高速公路、金甬高速公路、杭宁高速公路、杭金衢高速公路、乍嘉苏高速公路、上三高210、速公路、甬台温高速公路、甬台温沿海高速公路、临金高速、诸永高速、绍诸高速、诸嵊高速和舟山大陆连岛工程。（2）以沪杭铁路、浙赣铁路、宣杭铁路、萧甬铁路和甬台温铁路五大铁路干线为依托，重点建设“三通、六延”的铁路轨道运输骨架，全面对接上海的轨道交通系统。三通为沪杭甬高速铁路接上海、沪嘉轻轨接上海轻轨 R4线（杨高路枫泾）、沪嘉湖轻轨接上海轻轨 R1 线；六延为金山至乍浦铁路、湖嘉乍（金）铁路、甬舟铁路、甬金铁路、黄杭铁路和新长铁路。大城市、大城市及省际特大城市、大城市之间采用点到点的高速铁路模式，区内大中城市之间采用城际快速铁路模式，大都市区内部采用城市轻轨模式。（3）以“八线三连”水运干线为基础211、，建设水运强区。其中“八线”：京杭运河、长湖申线、杭申线、杭甬运河、杭平申线（六平申线）、乍嘉苏线、杭湖锡线、钱塘江。其中杭申线、杭平申线、长湖申线与上海航运网相接。“三连”：东宗线、湖嘉申线（湖申复线）、嘉于线。内河港口规划的重点为杭州、嘉兴内河、湖州、绍兴（上虞）等“四港”的建设。（4）规划期内，环杭州湾地区形成“二、二、二”公路枢纽总体结构，即形成两个国家级公路主枢纽，杭州、宁波；二个国家二类公路主枢纽，嘉兴、绍兴；二个省内区域性公路运输枢纽，湖州、舟山。（5）规划都市区之间的交通联系以高等公路、高速铁路为主骨架，都市区内部以快速路及一、二级公路和城际轻轨为主骨架。形成环杭州湾地区“30212、60、120”高速公路网发展目标，形成 1 小时高速轨道网发展目标。其中“120”指环杭州湾地区各中心城市之间及中心城市至上海的高速公路最大时空距离为 120 分钟；“60”指都市区内部城市之间的高速公路最大时空距离为 60 分钟；“30”指重要产业基地与城市之间的联系不超过 30 分钟，使产业基地作为城市的重要分区。形成环杭州湾地区“30、60、120”高速公路网发展目标，形成 1 小时高速轨道网发展目标。其中“120”指环杭州湾地区各中心城市之间及中心城市至上海的高速公路最大时空距离为 120 分钟；“60”指都市区内部城市之间的高速公路最大时空距离为 60 分钟；“30”指重要产业基地213、与城市之间的联系不超过 30 分钟，使产业基地作为城市的重要分区。（6）沿海港口规划以宁波、舟山港口一体化为中心，嘉兴港（乍浦）为辅的布局，加快宁波、舟山港口岸线整合，与洋山港联合互动。并与全省港口布局相适应。（7）航空：杭州湾地区北岸地区主要依托杭州萧山国际机场和上海机场，南岸地区主要依托宁波机场，在慈溪东侧沿海预留宁波新机场位置。?区域周边交通一体化发展，1 小时交通圈为发展目标，为本项目的发展提供坚实的市场基础。区域周边交通一体化发展，1 小时交通圈为发展目标，为本项目的发展提供坚实的市场基础。42（三）沪杭客运专线（三）沪杭客运专线 杭州至上海高速铁路项目进入实质性启动阶段。在杭州召开214、的沪杭客运专线项目工程可行性研究报告预审会上，铁道部门透露，位于杭州与上海之间的高速铁路预计明年开工建设，沪杭高铁建成后，杭州来往上海单程只需要半个多小时。根据规划，沪杭客运专线由上海虹桥站(与正在建设的京沪高速铁路连接)至杭州东站(与拟建的杭甬客运专线连接)，全长约 158 公里，设计时速为 300 公里，沿途设松江、枫泾、嘉兴、桐乡、余杭五个站，估算总投资为 276 亿元。速度目标值推荐设计速度 350 公里/小时，初期运行速度 300 公里/小时。沪杭客运专线通过虹桥枢纽与京沪高速铁路、沪宁城际铁路、京沪铁路和沪通等铁路衔接。在杭州与宁杭城际铁路衔接，南下经杭甬客运专线与甬厦深铁路连通，215、西连规划的杭长客运专线及浙赣铁路，并延伸至昆明，形成沪昆通道。（日期：2008-07-15 来源：都市快报）?轨道高速交通体系构建，直接拉进本项目是长三角核心城市上海的距离，为本项目的发展提供更广阔的客户群体。轨道高速交通体系构建，直接拉进本项目是长三角核心城市上海的距离，为本项目的发展提供更广阔的客户群体。（四）杭千高速（四）杭千高速 杭千高速自西湖区袁浦镇开始，与杭州绕城高速公路南线相接，经富阳、桐庐、建德，到淳安千岛湖，同时至龙游与杭金衢高速公路相接，总长约 191 公里，总投资约 121 亿元。工程全线按六车道高速公路标准建设，设计行车速度为每小时 120 公里。杭千高速公路是杭州市在216、“构筑大都市”战略中实施“交通西进、旅游西进、产业西进”的关键性、基础性工程，它的建成将从根本上改善杭州西部县市的交通状况，实现“县县通高速”的目标，促进市域网络化协调发展。杭千高速也是杭（州）新（安江）景（德镇）高速的一部分，成为继杭金衢高速后浙江与江西之间的又一快速通道。杭州到桐庐车程大概在 40 分钟左右，杭州到千岛湖，车程大概在 1.5 个小时左右。?区域交通高速的建设，是旅游休闲产业发展的强力支持，为本项目的发展的根本的条件，是项目最基础的交通配套。区域交通高速的建设，是旅游休闲产业发展的强力支持，为本项目的发展的根本的条件，是项目最基础的交通配套。43（五）“二绕”（五）“二绕”杭217、州目前只有“一环”，即长 123 公里的绕城公路。这条绕城公路，只圈进了主城区、江南副城以及一半的下沙副城，而临平副城和塘栖、良渚、余杭、临浦、瓜沥、义蓬“六大组团”却都在外面。杭州市正谋划建设更大的绕城公路，这个规划中的“二绕”，将把“一主三副六组团”全部圈进去。全长约 275 公里，采用全封闭双向六车道，设计时速 120 公里。“二绕”将采用高架、地面、地下相结合的方式，将绍兴县（柯桥）、富阳主城区纳入圈内；临安主城区及德清、绍兴主城区将紧贴“二绕”；线位紧临湖州、嘉兴、绍兴三市区；线位布局可吸引南京至宁波方向的车辆从绕城西线、南线经过。另外，将湖州、嘉兴、绍兴等都市经济圈的几个城市都圈进218、去的“三绕”也即将开始规划。（来源：今日早报；时间：2008 年 5 月 22 日；）?区域交通高速网的建设，1 小时交通圈的辐射更大，提供交通配套的同时，吸引二绕周边城市（镇）的客户，扩大了项目的客户群。区域交通高速网的建设，1 小时交通圈的辐射更大，提供交通配套的同时，吸引二绕周边城市（镇）的客户，扩大了项目的客户群。（六）总结（六）总结 长三角正在加速构建立体化交通体系，建设以上海为中心的沪宁杭“1 小时都市圈”，重点是城际轨道交通、高速铁路建设，加强城际高速公路联网对接。交通的发展大力推动了长三角旅游一体化。这意味着长三角地区形成了“同城”时代。浙江省环杭州湾地区城市群空间发展战略规划219、跟进，积极融入长三角城市群建设。随着区域内经济、交通协作式的发展，城市化的继续发展和演绎，城市与城市之间的相互渗透和演绎，人们生活观念及方式也在不断地调整改变，主动式郊区化发展条件的日益成熟，这为旅游度假、旅游商务会议、游憩休闲等需求目标的旅游地产提供了极为广阔的发展长三角正在加速构建立体化交通体系，建设以上海为中心的沪宁杭“1 小时都市圈”，重点是城际轨道交通、高速铁路建设，加强城际高速公路联网对接。交通的发展大力推动了长三角旅游一体化。这意味着长三角地区形成了“同城”时代。浙江省环杭州湾地区城市群空间发展战略规划跟进，积极融入长三角城市群建设。随着区域内经济、交通协作式的发展，城市化的继续220、发展和演绎，城市与城市之间的相互渗透和演绎，人们生活观念及方式也在不断地调整改变，主动式郊区化发展条件的日益成熟，这为旅游度假、旅游商务会议、游憩休闲等需求目标的旅游地产提供了极为广阔的发展空间。长三角城市群的“同城”演绎，为长三角地区内旅游地产的发展提供了广阔的天空。空间。长三角城市群的“同城”演绎，为长三角地区内旅游地产的发展提供了广阔的天空。随着“泛长三角”经济区域的形成，各城市之间互通有无，优势互补，城市一体化和经济一体化程度进一步加深，长三角已经成为国内首要的经济增长极，在这个增长极内，浙江省无论在旅游产随着“泛长三角”经济区域的形成，各城市之间互通有无，优势互补，城市一体化和经济一221、体化程度进一步加深，长三角已经成为国内首要的经济增长极，在这个增长极内，浙江省无论在旅游产业还是休闲文化产业方面都处于龙头地位，但与其经济发展速度和居民日益增长的物质文化消费需求仍存在很明显的滞后性。这样的现实背景为本项目提供了发展机遇。业还是休闲文化产业方面都处于龙头地位，但与其经济发展速度和居民日益增长的物质文化消费需求仍存在很明显的滞后性。这样的现实背景为本项目提供了发展机遇。长三角已经成为国际国内精英汇集之地。而项目所处长三角的核心城市杭州（桐庐）；杭州，素有“东方休闲之都、生活品质之城”美名。区域“1 小时都市圈”的打造，为项目发展提供了可行的 长三角已经成为国际国内精英汇集之地。而222、项目所处长三角的核心城市杭州（桐庐）；杭州，素有“东方休闲之都、生活品质之城”美名。区域“1 小时都市圈”的打造，为项目发展提供了可行的基础交通配套，从而消除消费群体地域上的局限。基础交通配套，从而消除消费群体地域上的局限。44 第二篇：项目物业类型分析 第二篇：项目物业类型分析 一、休闲旅游开发研究 一、休闲旅游开发研究（一）休闲旅游区域开发要素（一）休闲旅游区域开发要素 旅游区域的开发是以现实资源为条件，以满足客户体验生活的游憩设施开发为导向，是土地和不动产持续增值的开发经营活动。因此旅游区域开发的核心因素包括以下三点：1土地（包括规划、管理、营销）：以企业进行开发的不动产项目；2现实资源223、条件：地块的最重要资源（如沙滩、湖湾、溪流、沙漠、森林、丛林、陆地、湖山等）或者相关的游憩设施（如会所、高尔夫、SPA、网球等）来满足不同的客户群对娱乐休闲、自然景观的渴求。3消费者的活动：包括分时度假者，周末、分季住宅或者第二居所的拥有者和使用者，以及企业会所功能。总结：总结：?对于本项目开发旅游区而言，现实资源条件中除地块的湖景、山景等自然资源外，游憩设施的设置是要重点解决的问题，这些设施的配置需建立在旅游区开发类型及消费者活动的分析基础上确定。对于本项目开发旅游区而言，现实资源条件中除地块的湖景、山景等自然资源外，游憩设施的设置是要重点解决的问题，这些设施的配置需建立在旅游区开发类型及消224、费者活动的分析基础上确定。（二）休闲旅游区域的开发类型（二）休闲旅游区域的开发类型 资源 资源 客户 客户 与主要市场的距离与主要市场的距离所用交通工具 所用交通工具 停留时间 停留时间 每年光顾频率 每年光顾频率 典型案例 典型案例 目的地型 非常强势的资源，如高品质的海滩，滑雪场 全国性乃至跨国客户 几百公里甚至更远 航空、自驾车居多 一到两周或更长时间 最多一次 三亚、夏威夷 区域旅游度假类(包括商务旅游)一线景观资源或人文资源 分散，但本区域客户占较大部分 100-300 公里 1.5-4 小时车程 多数自驾车前往 2-7 天 每半年 12 次 省内游 本地旅游休闲自住类 不必是特别强225、势的资源 大部分来自本区域 74.0 分贝分贝 中度污染：中度污染：72.074.0 分贝分贝 轻度污染：轻度污染：70.072.0 分贝分贝 较好：较好：68.070.0 分贝分贝 好：好：68.0 分贝分贝），），与高尔夫、马会绿色作为健康、高端的运动项目是不相融合的。项目运营分析本项目所在区域不适合发展赛车项目运营分析本项目所在区域不适合发展赛车 赛车的发展需要一定的规模效应（目前国内现有的主要赛车场详见下一节），如果规模较小将无法实现盈利，一般而言出赛车场本身的场地外，还将配套有汽车的销售、展示等相关产业配套。另外，中国赛车还面临赛车文化、经济发展等多种问题，但最大的桎梏还是缺少真正的226、赛车运动商业模式，项目所在的区域缺乏赛车消费的文化。因此本项目发展赛车场地存在一定的运营风险。项目客户群分析赛车场的客户群不适合项目发展项目客户群分析赛车场的客户群不适合项目发展 赛车场的客户群分为两类，一类是参与赛车运动的客户群，一类是观赏比赛的客户群。从项目收益来看，主要的收入应为观赏比赛的客户群，只有人流量的带动才能实现相关的配套的餐饮、住宿、广告等综合收益。但是本项目适合发展的运动项目，主要为目标客户可参与性的项目，如高尔夫和马会。因此赛车场的发展对本项目而言目标客户不是非常明确，存在很大风险。项目风险分析项目投资额大，运动项目选择不合适将面临很大的市场风险。项目风险分析项目投资额大，227、运动项目选择不合适将面临很大的市场风险。赛车场的投资额非常巨大，少则几千万，多则十几亿，如果无法适应市场的发展，经营出现困难，将造成资源严重浪费，且无法带动整个桐庐旅游市场的资源升级，甚至会影响桐庐旅游产业的可持续发展。133 3、国内主要的几大赛车场介绍 3、国内主要的几大赛车场介绍 北京金港国际北京金港国际 F3 赛道：赛道：由澳大利亚专业设计师 MichaelMcDonough 设计，符合国际汽联赛道安全标准的三级赛道。全长 2.4 公里，路面最窄 12 米，最宽 20 米。设计最高时速为 180 公里/小时，平均时速 120 公里/小时。可容纳 25 辆车同时发车。16 处弯道，14 228、个裁判点，12 个摄像位，连续弯道多达 4 处，惊险刺激，极具挑战性。拥有先进的计时设备和成绩统计以及监视系统，专业的赛道救护人员和先进的救护设备，能及时迅速的处理比赛及活动中的各种意外突发事故。25 间维修车间（Pit 房）可供比赛中车队维修车辆及其他活动展示和存放车辆及物品。曾多次举办过“亚洲赛车节（中国站）”、“全国汽车场地锦标赛（北京站）”、“全国公路摩托车锦标赛（北京站）”等国内外著名汽车类赛事及活动。金港越野赛道，全程 1.3 公里，现有：碎石路、Z 字路、炮弹坑、Z 字木、跷跷板、大石块路、浅水区、硬石坡、侧斜坡、硬石山、连坡路（驼峰）、单边桥、双边桥、浮桥、鹅卵石路、深水区，1229、6 处障碍。自 2002年以来成功举办过“全国汽车场地越野锦标赛（北京站）”、“俱乐部杯南北越野对抗赛”等汽车越野赛。金港赛道不仅可以承办各种赛事，也是汽车及相关厂家、经销商展示、体验新车及产品各种推广活动场地的最佳选择。是一个具有国际标准的集汽车运动与各种商业活动为一体的多功能赛车场。珠海国际赛车场珠海国际赛车场 134 珠海国际赛车场是中国第一个永久性的国际赛车场，建成于 1996 年 11 月，同时举办了中国历史上第一次在国际级赛车场进行的国际赛事。这条获得 FIA(国际汽车运动联会)批准、长 4.3 千米、符合国际标准的珠海国际赛道注定要成为亚洲的赛车中心。珠海国际赛车场的主要设计顾问230、是澳大利亚的中国赛道顾问公司，一个包括 kinhill 工程公司(现名 HALLIRTONKBR)的社团，也是一级方程式赛道的设计及工程管理公司。1999 年，著名的 F1 赛道设计师 TilkeGmbh 对赛道进行了升级改建。珠海国际赛车场为世界一流赛车手壮观的超车表演提供了具有挑战性的弯道，顺时针方向的赛道有 4 个向左弯，10 个向右弯，2 条分别长 900 米及 500 米的直道。ZIC 的设计结合了由 FIA和 FIM 批准的一级方程式(F1)及 500cc 摩托车格兰披治(MotoGp)的条例及规格。其中 900 米的主直道由一个快速弯道紧接 500 米直道，最高速度可超过 300231、 千米小时。赛道宽 12 米，维修站外直道宽 14 米。珠海赛道举办过的赛事有：国际摩联世界摩托车耐力锦标赛珠海 6 小时赛（2004 年）、世界超级跑车锦标赛中国珠海站（2004 年、2005 年、2007 年）、A1 世界杯汽车大奖赛中国珠海站（2007 年 12 月）、亚洲赛车节、亚洲公路摩托车锦标赛等国际赛事。ZIC 每年还举办了由中国汽车运动联合会和中国摩托运动协会主办的各项汽车、方程式、摩托车赛事，包括：泛珠三角超级赛车节、全国汽车场地锦标赛（CCC）、中国超级摩托车锦标赛（CSBK）、中国方程式公开赛（CFO）等。其中由 ZIC 创办的自主品牌赛事包括：泛珠三角超级赛车节和中国最232、高级别由 ZIC 作为推广人承办的中国超级摩托车锦标赛（CSBK）。两项赛事集体育竞技和娱乐一体，注重与观众互动和参与的形式，已成为国内车迷非常喜爱的极速盛宴。上海国际赛车场上海国际赛车场 135 上海国际赛车场是 F1 赛车大奖赛在全世界比赛场地的第十七条赛道，也是继马来西亚雪邦和日本铃鹿之后的亚洲第三个 F1 赛车大奖赛的比赛专业场地。2004 赛季国际 F1 赛车大奖赛将在上海国际赛车场举行，并拥有 2004年至 2010 年 F1 大奖赛举办权。上海国际赛车场位于嘉定区安亭镇，规划面积 53 平方公里，由赛车场区、商业博览区、文化娱乐区和发展预留区组成。其中一期工程赛车场区用地 25 233、平方公里，由德国 Tilke 公司总设计，将于 2004 年上半年建成。届时，以 F1 为代表的各等级汽车大赛均可在此举办。上海国际赛车场有限公司是由上海久事公司，上海国有资产经营有限公司和上海嘉安投资发展有限责任公司共同投资组建，公司注册资金为 8 亿元人民币。公司经营范围包括实业投资、赛车场建设、承办赛事和运营，土地开发等。其他赛车场其他赛车场 上海天马赛车场、惠州综合塞车场、成都金港赛车场、北京海淀驾校短道拉力赛场等。4、世界方程式赛车分类 4、世界方程式赛车分类 汽车场地比赛的一种。赛车必须依照国际汽车联合会制定颁发的车辆技术规则规定的程式制造，包括车体结构、长度和宽度、最低重量、发动234、机工作容积、汽缸数量、油箱容量、电子设备、轮胎的距离和大小等。各级方程式赛车的制造程式不同。属于方程式汽车比赛的项目有：F-1、F-3000、F-3、亚洲方程式、无限方程式、福特方程式、雷诺方程式、卡丁车方程式等。一级方程式赛车一级方程式赛车(F1/Formula1)世界一级方程式锦标赛。汽车场地比赛项目之一。是方程式汽车赛中最高级别的比赛。世界上首次举行赛车场上的赛车是 1900 年在法国的默伦。现代世界一级方程式锦标赛是于 1950 年在英国银石赛车场开始的，现在每年举行 16 场比赛，由国际汽车联合会安排比赛。现有的 19 支参赛车队均为“一级方程式车队协会(FOCA)”的成员。车手必须235、持有由国际汽车联合会签发的“超级驾驶执照”。每年全世界持有这种执照的车手不超过 100 人。比赛设车手奖和车队奖。每场比赛的全程距离为 305 公里，所用时间不超过 2 小时。每场比赛取前六名，车手获得的分数依次为 10，6，4，3，2，1。在每一赛季结束后，将车手在全年 16 场比赛中取 13 场最好的比赛成绩相加得出总积分，得分最高者为当年世界冠军。车队世界冠军的计分方法与车手相同。比赛使用四轮外露的单座位纯跑道用方程式赛车，由底盘、发动机、变速系统、轮胎和空气动力装置等构成，最低重量为 505 公斤。底盘是以航天飞机的构造科学为基本理论依据，用碳化纤维制造的。发动机依不同时期的比赛规则而236、变化，自 1995 年开始，规定使用汽缸容积为 3.0 公升的自然吸气式汽油发动机，汽缸数目最多 12 个，输出马力为 650 匹。变速器设有六至七个档位，并采用半自动变速系统。使用的轮胎采用特殊合成橡胶制造，分干地与湿地两种，以便于在不同气候下使用。赛车的车身呈流线形，在其前、后部设有扰流装置和翼子板，在运动中利用空气动力学的原理产生下压力量，增加轮胎的附着力，使赛车紧贴地面运动。三级方程式汽车赛三级方程式汽车赛(F3/Formula3)方程式汽车场地比赛项目之一。使用的赛车是四轮外露的单座位纯跑道用方程式赛车，外形与一级方程式赛车相类似，但体积较小，最低重量为 455 公斤，配备 4 汽缸237、工作总容积为 2 公升的自然吸气式汽油发动机，输出功率约 170 马力。方程式方程式 3000(F3000/Formula3000)3.0 公升方程式汽车赛。方程式汽车场地比赛项目之一。设有国际大奖赛等比赛。使用的赛车是四轮外露的单座位纯跑道用方程式赛车，装备 8 汽缸、工作总容积为 3 公升的自然吸气式汽油发动机，输出功率约 475 马力。亚洲方程式亚洲方程式(FormulaASIA)方程式汽车场地比赛项目之一，限在亚洲地区开展。使用的赛车是四轮外露的单座位纯跑道用方程式赛车，车身规格与三级方程式相似，配备 1 台福特4 汽缸工作总容积为 2 公升的自然吸气式汽油发动机，输出功率约 160238、马力。直线竞速赛直线竞速赛(DragRacing)汽车场地比赛项目之一。比赛按不同车型及发动机工作容积分为 12-14 个级别，在两条并列长 1500 米、各宽 15 米的直线柏油跑道上进行，实际比赛距离为 1/4 英里或 1/8 英里。比赛时每 2 辆车为 1 组，实行淘汰制，分多轮进行，直至决出冠军。采用定点发车方法，加速行进，通过电子仪器测量从发车线到终点线的行驶时间评定成绩。使用特别设计制造的活塞式或喷气式专用赛车，以汽油、甲醇或煤油为燃料，车重 500-1000 公斤。其中高级酒精发烧友(TAFC)级的发动机容积达 8930CC，输出功率 2500 马力，速度达 382 公里/小时；239、“三角架高级燃料车(TFD)”级的发动机容积为 8127CC，输出功率 5000 马力，速度可达 460 公里/小时；“喷气发烧友”级的发动机输出功率达 10000 马力。耐久赛耐久赛(GrandTouringCar)亦称“GT 赛”。汽车场地比赛的一种。为长时间耐久性汽车比赛。比赛车辆分旅行车和运动原型车两类，并根据发动机的工作容积分为若干级别。比赛中每车可设 2-3 名驾驶员，轮流驾驶。每年国际汽车耐力系列赛分为 11 站，在世界各地举行。比赛一般进行 8-12 小时，以完成圈数的多少评定成绩。较著名的比赛有：法国勒芒(LeMans)24 小时耐久赛、日本铃鹿(Suzuka)8 小时耐久赛240、。136 印地车赛印地车赛(IndyCar)汽车场地比赛的一种。设有世界锦标赛。该车赛起源于美国，原为美国汽车协会主办的锦标赛。1978 年由 18 支印地车队联合成立了“印地锦标赛赛车队有限公司，建立了赛事管理机构举办系列车赛，制订了独特的比赛规则。1979 年举办了第一次比赛，成为不受国际汽车联合会管辖的汽车比赛。比赛使用车辆的整体结构类似一级方程式的四轮外露式单座位纯跑道用赛车，但使用 8 汽缸、工作容积为 2.6-3.4 公升以甲醇为燃料的涡轮增压式发动机，输出功率 700850 马力。依不同的比赛场地比赛距离为 320 公里至800 公里不等。卡丁车赛卡丁车赛(Karting)汽车场241、地比赛项目的一种。分方程式卡丁车、国际 A、B、C、E 级和普及级六类，共 12 个级别。使用轻钢管结构，操纵简单，无车体外壳，装配 100CC、125CC 或 250CC 汽油发动机的 4 轮单座位微型赛车，重心低，在曲折的环型路线上行驶，比赛速度感强。卡丁车是世界方程式赛车的最初级形式，始于 1940 年。由于许多著名的一级方程式赛手都是从卡丁车起步的，因此卡丁车被视为“F-1”的摇篮。创纪录赛创纪录赛(Land-SpeedRecord-LSR)在某个场地或路段以单车出发创造最高行驶速度记录的汽车活动。按汽车发动机的工作容积分 A-J 共 10 个级别。现今以轮胎驱动的汽车的最高速度记录是242、 1965 年 11 月由赛默兄弟(SummerBrother)创造的，时速达 660 公里/小时；以喷气式发动机为动力驱动的汽车最高速度记录是 1983 年由英国人理查德诺贝尔(RichardNoble)驾驶他自己设计的 ThrustII 车在美国内华达州西北的盐湖上创造的，时速达 1019.89 公里/小时。其发动机的输出总功率为 60000 马力。拉力赛拉力赛(Rally)亦称“多日赛”。汽车道路比赛项目之一。在有路基的土路、砂砾路或柏油路上进行。在一个国家内或者跨越数国举行的既检验车辆性能和质量，又考验驾驶技术的长途比赛。比赛在规定的日期内分若干阶段进行，每阶段内设置由行驶路段连接的数243、个测试速度的赛段，交替进行，每个赛段的长度不超过 30 公里。比赛采用单个发车方法，每个车组由 1 名驾驶员和 1 名副驾驶员（领航员)组成。以每个车组完成全部特殊路段比赛的时间和在行驶路段所受处罚时间累计计算最终成绩，时间短者名次列前。比赛对行驶路段的行驶时间有严格限制，车组必须按规定的时间依次到每个时间控制点报到，迟到或早到都会受到处罚。必须使用在国际汽联注册、年产量超过 5000 辆的标准 4 座小客车和旅行车，并按比赛规则改装。发动机最大输出功率不准超过 300 马力。国际汽车拉力赛每年设有世界拉力锦标赛(14 站)、欧洲拉力锦标赛(11 站，难度系数分 20/10/5/2)、亚洲拉力244、锦标赛(6 站)、非洲拉力锦标赛(5 站)、中东拉力锦标赛(6 站)等众多大型赛事。越野赛越野赛(Rallycross)汽车道路比赛项目之一。是在一个国家的公路和自然道路上举行的允许对该国进行考察的汽车比赛。经过几个国家的领土、总长度超过 10，000 公里或跨洲的比赛称马拉松越野赛。除国际汽联特别批准外，越野赛的赛程不得超过 15 天，比赛必须在白天进行。采用单车发车方式。比赛每经过 10 个阶段后至少休息 18 个小时。每阶段的行驶距离自定，但每个赛段的最大长度，越野赛规定不超过 350 公里，马拉松越野赛规定不超过 800 公里。必须使用在国际汽联注册的全轮驱动汽车参赛。1996 年国际245、汽联首次对越野赛实行世界杯赛制，其中较著名的比赛有巴黎至达喀尔越野赛、突尼斯国际汽车赛、巴黎至莫斯科至北京马拉松汽车越野赛、阿拉伯联合酋长国沙漠挑战赛等。（三）其他户外运动研究（三）其他户外运动研究 1从户外运动比赛到户外休闲产业 1从户外运动比赛到户外休闲产业 几个概念的比较分析：几个概念的比较分析：从户外运动到户外休闲产业，形成了户外运动、户外运动比赛、户外运动休闲、泛户外运动休闲、户外休闲产业等等不同的相关概念。户外运动，是以自然环境为场地，带有探险性质或体验探险性质的体育活动项目群。早期的户外运动实质上是一种生存手段。二战期间，英国特种部队开始利用自然屏障和绳网进行障碍训练，其目的是为246、了提高野外作战能力和团队合作能力。二战后，户外运动成为人类娱乐、休闲和提升生活质量的一种新的生活方式。今天的户外运动，是有组织地进行的活动，因为其无一例外地具有不同程度的挑战性和探险性，对身体、意志有较高的要求，因此，户外活动仍然是一个小众化的团体活动。户外运动比赛，是竞技层面的有效提升，富有了示范性和观赏性，这使得户外运动通过媒体传播吸引观众，大众通过观赏与娱乐，参与到比赛中来。户外运动休闲，指以户外运动为基础开展的休闲活动，其目标为大众群体，因此，其运动的内容相对技术要求较低、体能考验不严、运动量不过大、探险性与挑战性不高，一般通过组织形成团队性活动。这个层面的体育属性 137 模糊，旅游247、休闲属性更明确。泛户外运动休闲，我们把相对脱离技术要求限制的户外运动、户外活动，以及由此形成的户外休闲的多种方式，称为泛户外运动，也因为泛户外运动休闲的发展，户外休闲已经成为一种时尚的生活方式。户外休闲的高速发展，已经形成了产业，即户外休闲产业。我们从三个角度来分类这一产业：第一，从社会“时尚”领域的角度来看，诸如耐克、李宁等运动休闲服装产业，是休闲装备产业的外延化产业，由于它的外延化形成了服装、运动装备等产业；第二，从体育人士的角度来看，户外运动产业是体育产业，该产业以媒体传播形成观赏效应，由赞助商支撑，比如户外运动比赛，登山比赛，探险挑战极限的活动等等；第三，以户外运动休闲方式形成的旅游休248、闲产业，这一产业是以旅游的模式进行运营的，包括滑雪、滑草、溜索、漂流等等。户外休闲的大众化过程 传统的基于挑战性和探险性的户外运动是少数人才能参加的活动，因为活动的难度与强度，在年龄和心理上对参与者有特殊的要求。参与者须具备健壮的身体、健康的心理素质，这就无形之中为户外运动大众化设了一道门槛，造成户外运动大众化产品具有一定难度。而泛户外运动是大众都能参与的活动，需要为大众提供参与的平台，与传统的户外运动相比就要求在运动项目的难度和强度上要适当地降低，来达到对大众的吸引力和安全性的要求。所以，户外运动休闲产业化的六条基本要求：适度运动、宽谱年龄、娱乐游乐性强、中等群体组织性、安全性高、相当舒适度249、。2户外运动休闲的产业化发展模式 2户外运动休闲的产业化发展模式 模式探讨模式探讨 探索户外运动的休闲产业发展模式，可以从两方面着手：其一是从户外休闲装备出发形成时尚休闲产品与产业化；其二是从户外运动场所的角度形成休闲旅游项目与产业化。围绕户外装备形成的时尚休闲产品与产业化发展模式。从某种角度讲，户外装备诸如运动鞋、防水衣、遮阳帽、GPS、指南针及其他更专业的各种仪器等均是少数人所拥有的，但若是在少数人的精装基础上延伸到大众化的休闲产品并形成产业，便在户外休闲的基础上又延伸了一定深度。围绕户外运动场所形成的休闲旅游项目与产业化发展模式。户外运动场所形成的休闲旅游项目包括多种类型的产品,主要有四250、种，工具租赁型、时段消费型、门票型、带动消费型，不同类型产品其收益方式的偏重点不同，不同的旅游休闲场所采取不同的产品设计方式。而户外运动休闲产业化则分三个方面：由内到外，由小到大，从道具到休闲整合，由此形成的产业化方向不同。道具产业化形成了户外运动装备与服装产业的主流；户外运动休闲项目景区化发展，形成旅游休闲产业化模式；户外运动休闲的系统整合，形成了户外休闲生活方式。户外运动休闲项目的设计 户外运动休闲达到产业化目标，需要从产品的具体角度出发进行设计，这包括游憩方式设计、收入模式设计、运营模式设计三个方面。游憩方式的设计包括场地设计、道具工具设计、环境设计、刺激点与卖点设计这四个方面；收入模式251、设计包括消费设计与收入方式设计；运营模式设计包括营销设计、管理设计、战略发展设计。3从旅游解读体育运动 3从旅游解读体育运动 按照运动休闲在旅游开发和运营中的作用，我们初步分四类进行讨论：支撑类、提升类、营销类、服务类。支撑类支撑类 可独立支撑运动休闲区或旅游区的运动休闲项目，如海滨浴场、滑雪场、高尔夫球场、自然流域漂流、游泳馆、射击场、野战阵地、溜冰场、滑沙场、滑草场、山地自行车、跑马场、骑术俱乐部、游艇俱乐部、滑翔伞俱乐部、山野运动基地等，形成了休闲运动中的“大四项”、“六基地”、“中七项”、“城市八馆”。“大四项”指：海滨浴场、滑雪、漂流、高尔夫球。海（湖河）滨浴场是最大型最重要的休闲运252、动场所，包含了游泳、水上运动、沙滩运动等多种运动。同时，自然（沙滩）浴场是滨水度假的核心项目。滑雪作为最重要的冬季休闲运动形式，已经开始呈现出巨大的影响力，尤其是近年来，滑雪场如雨后春笋一般在全国各地出现，滑雪市场一片火热。以滑雪为支撑，很多滑雪场以及其所在的城市，已经成为周边区域的冬季旅游目的地。漂流正在由小众向大众转变，是当前增长速度最快的休闲运动项目。高尔夫球场占地大、投资高、配套要求高，正在成为高端休闲的代表。“六基地”指骑术俱乐部、游艇俱乐部、海钓俱乐部、滑翔伞俱乐部、飞行俱乐部、山野运动俱乐部等等，是高端运动项目的民间组织方式，其运动基地，已经成为重要的旅游项目，成为休闲区开发的重253、要配置。“中七项”指滑沙场、滑草场、野战阵地、山地自行车、跑马场、钓鱼场、拓展营，是大众型山野休闲运动项目的主体。138“城市八馆”指游泳馆、保龄球馆、健身馆、羽毛球馆、网球馆、乒乓球馆、台球馆、溜（旱）冰场等，是城市休闲运动的主要方式。提升类提升类 能够大幅度提升旅游区或者旅游区域的运动休闲内容，往往是一系列同类型或互相呼应的项目总和。如各类户外运动对山野景区的提升；各种水上游乐运动对滨水景区的提升；康体娱乐中心对酒店度假村的促进；高尔夫练习场等高档运动场所对高档旅游地产项目的提升等。在考虑该类内容的时候，需要把着眼点放在休闲和服务上。营销类营销类 通过该类运动休闲内容，可大幅度提升旅游区和254、旅游区域的知名度和美誉度，最终吸引庞大的客源。长期、稳定的营销活动本身也是一种有效的旅游盈利模式。如大型赛事的自主策划和承办、体育节庆类活动的策划等。奥运会、世界杯、NBA、F1 赛车、环球帆船赛等世界知名的比赛，每次都能让举办地和比赛沿途赚得盆满钵满，甚至留下的一些遗存也会成为后人的游览点。国内也不鲜见，通过自主策划大型赛事和体育节庆活动而提升景区的例子，比如重庆武隆，每年举办户外越野挑战赛，以其为外景地的满城尽带黄金甲播出后，片中出现的溜索场景让人印象深刻，也使得武隆的旅游呈现出前所未有的发展势态。服务类服务类 主要指满足游客和居民运动休闲需要，以服务性为主的运动休闲内容，如目前国内常见的255、小区健身运动器械区；公园和城市绿地的健身场所和活动组织等。4特定区域的运动休闲项目开发 4特定区域的运动休闲项目开发 草原地区：适宜开展赛马及马术等相关活动，摔跤、射箭等蒙古、哈萨克等马背民族相关运动，那达幕等蒙古传统民俗体育节庆，以及滑草、草地摩托、草地滚球、高尔夫等现代时尚运动。森林地带：适宜开展森林野战、森林氧吧氧浴、森林探险、越野滑雪、丛林穿越、丛林溯溪、露营、骑马等运动休闲项目。沙漠戈壁：适宜开展徒步、滑沙、沙漠探险、沙漠摩托、沙漠赛车、沙浴、骑骆驼等相关运动休闲项目。海岸地区：适宜开展游泳、游艇、潜水、水上摩托艇、滑水、赛艇、帆船、帆板冲浪、皮划艇、滑沙入海、沙滩排球、深海潜水、帆256、伞、浮潜、水球、水上自行车等游乐性运动，出海打鱼、航海等体验类游玩运动，水上运动节、大型水上运动类赛事等赛事节庆活动，以及和当地民俗结合的民俗类水上运动和节庆。湖泊河流：和海岸地区类似，可以开展各类水上游乐和体育赛事、节庆类活动。此外，由于体量较少，且可以和周围环境互动，还可开展漂流、溜索过河、溯溪、溪降等水上运动，以及赛龙舟、放竹筏等民俗运动和相关的节庆活动。峡谷岩洞：适宜开展探洞、峡谷探幽、徒步、攀岩，速降，越野定向、徒步等运动休闲项目。山川：适宜开展爬山、攀岩、定向越野、攀冰、滑雪等休闲运动项目。湿地地带：适宜开展观鸟、生态湿地观赏、划船、叉鱼、摸鱼等休闲运动项目。田野乡村：适宜开展农业257、采摘、高尔夫、露营等休闲运动项目，以及一些民俗类的运动项目和节庆活动，如跳竹杠等。此外，都市运动项目在乡村田野开展，增加休闲化和生态化内容，也有很强的市场前景。城市公园：适宜开展健身锻炼、太极拳等武术运动、球类活动、公园定向、滚轴、滑板、人工攀岩等运动休闲项目。室内：包括城市内和郊野的酒店度假村的室内，适宜开展台球、保龄球、沙狐球、壁球等室内球类运动，SPA、按摩操、瑜伽等有氧健身和无氧运动，太极等养生运动，以及室内攀岩、滚轴等极限运动。5本项目运动休闲项目建议 5本项目运动休闲项目建议 在休闲导向下,休闲项目层次要具有显著的享受性质和体验特征；内容要创造性地常变常新，留有吸引消费者在休闲中进258、行精加工和深加工的余地，以保证产品的高附加值；休闲主题明确、独特，与当地文化和历史内涵保持一致；在消费时具有较强的互动参与性和娱乐性；在休闲经济视角下，可根据休闲活动中时间要素与消费要素的不同组合、休闲消费过程与消费主题的结合、休闲时间和空间的耦合，形成时间密集型、消费品密集型、中间个性休闲型、最终主题休闲型、均衡季节型、反季节型、主题错位型等全新的旅游产品类型。根据以上的分析适合本项目户外休闲运动主题的主要高端项目可以选择支撑类的项目高尔夫和马会，而赛车场作为营销类与项目所处的区域环境不相匹配；另外，建议增加部分以山和水为主题的运动项目，可穿插设置于部分不能规划住宅的坡地中。根据本项目的地形259、及特点建议增加山地自行车、沙滩排球、山中漫步、垂钓等项目等，各项目可根据不同用地条件分布于项目的中。而项目的具体定位，在后文将详细阐述。139 六、别墅项目竞争板块分析 六、别墅项目竞争板块分析（一）杭州别墅发展史（一）杭州别墅发展史 1从别墅地域分布分析 1从别墅地域分布分析 类别 类别 远郊别墅 远郊别墅 近郊别墅 近郊别墅 城市别墅 城市别墅 别墅特征 别墅特征?一般车程在 1 小时以上；?不仅拥有优质的自然景观，而且拥有独特的休闲度假氛围；?往往作为休闲度假型第三居所?一般车程在 0.51 小时；?拥有优质的自然环境；?作为周末放松心情的第二居所 一般车程在 0.5 小时之内，可近距离260、享受城市的繁华和优质配套设施，有种闹中取静的味道 分布区域 分布区域 千岛湖 银湖、青山湖 闲林、小和山、转塘、良渚、湘湖 典型产品 典型产品 滨江度假村、天屿、随园等 富春山居、青山湖畔、青山湖 81 号等 绿城的桂花园系列、九溪玫瑰园，万科南都的西湖高尔夫等 消费群 特征 消费群 特征?顶尖产品目标锁定上市公司的老总或是世界 500强企业的高管为主；?中高端产品大部分为杭州的私营业主，以外贸行业居多；?其次为来自省内如温州、义乌地区客户；?其余是上海、江苏等地的省外客户。?杭州客群居多，其次本地临安本地公务员、企业主，少量上海客户；?而且随着交通环境的改善，杭州客群比例将得到大大提升。?顶261、级产品，以绿城桃花源为代表，主要以整个浙江省内的高端私营企业主为主；?中高端产品，以西溪山庄、西溪风情为代表，杭州本土客源为主，少量的周边区域客源及投资客。职业分布较为广泛多为各行业的中高层领导，个体私营业主等。?中端产品，以广源盛世嘉园、瑞成花园、浪漫和山为代表，客群主要以外贸、IT、建筑、高教老师、金融等高收入行业为主。?随着可居性的提升，养老型、投资保值型购房者在增多。结论：结论：?从以上特征分析，对于杭州高端消费群而言，本项目所处桐庐的地理位置可以营造第二居所，与青山湖、银湖板块形成竞争，不过竞争力会比较弱；或是营造休闲度假型的第三居所，与千岛湖别墅形成竞争，不过需要挖掘桐庐市场的地方262、特色，与千岛湖市场形成差异化竞争；从以上特征分析，对于杭州高端消费群而言，本项目所处桐庐的地理位置可以营造第二居所，与青山湖、银湖板块形成竞争，不过竞争力会比较弱；或是营造休闲度假型的第三居所，与千岛湖别墅形成竞争，不过需要挖掘桐庐市场的地方特色，与千岛湖市场形成差异化竞争；?从过去五年杭州城市化的进程分析，原来我们视之为近郊别墅的板块如闲林、转塘、良渚等目前由于配套交通条件的完善，居住功能大大增强而称之为城市别墅；从杭州都市经济圈的规划和城市化进程的进一步发展，我们可以预见目前视为近郊别墅的青山湖板块、银湖板块也将会逐步成为城市别墅的一部分；从过去五年杭州城市化的进程分析，原来我们视之为近郊263、别墅的板块如闲林、转塘、良渚等目前由于配套交通条件的完善，居住功能大大增强而称之为城市别墅；从杭州都市经济圈的规划和城市化进程的进一步发展，我们可以预见目前视为近郊别墅的青山湖板块、银湖板块也将会逐步成为城市别墅的一部分；140 九龙山杭州市区安吉天目山九龙山杭州市区安吉天目山 太湖源青山湖富阳桐庐千岛湖太湖源青山湖富阳桐庐千岛湖鉴湖鉴湖 141 2从别墅产品发展分析 2从别墅产品发展分析 阶段 阶段 第一代别墅 第一代别墅 第二代别墅 第二代别墅 第三代别墅 第三代别墅 别墅特征 别墅特征?具有别墅的外形特征，可以说只是对国外别墅的简单模仿；?从别墅的功能和理念上来说，更像是城里的独立小房子264、，用现在的话形容可称之为“居住型城市别墅”；建筑风格多样化、注重景观庭院的营造，容积率的大小往往成为衡量别墅档次的重要因素之一；?是基于对居住方式的深切认识后，一种反映到生活方式层面的诉求，一种对理想居住深层次的解读；?此时的别墅更注重人参与其中的重要性；营销诉求 营销诉求 造房子 造庭园 造生活 典型产品 典型产品 第一代桂花园系列别墅、南都林语别墅、湖畔花园等 山地别墅九溪玫瑰园、桃花源 桃花源南区全装修园景别墅、上海玫瑰园、长沙青竹园和南京玫瑰园等 结论：结论：?以杭州别墅产品发展的标准衡量，桐庐市场别墅营造的水平大都处于第一代别墅阶段，如位于富春江边的同方春江燕语，就别墅单体而言在桐庐265、市场处于中高端产品，而景观的营造尚且缺乏；不过相信桐庐绿城玫瑰园的建设将大大提升桐庐别墅市场的开发层次。以杭州别墅产品发展的标准衡量，桐庐市场别墅营造的水平大都处于第一代别墅阶段，如位于富春江边的同方春江燕语，就别墅单体而言在桐庐市场处于中高端产品，而景观的营造尚且缺乏；不过相信桐庐绿城玫瑰园的建设将大大提升桐庐别墅市场的开发层次。142 （二）板块分析（二）板块分析 1城市别墅 1城市别墅 城区板块城区板块 良渚板块良渚板块 西溪板块西溪板块 闲林板块闲林板块 小和山板块小和山板块 之江板块之江板块 银湖板块银湖板块 湘湖板块湘湖板块 143 （1）西溪板块 （1）西溪板块 西溪板块的别墅是266、距离杭州城区最近的景观别墅区，有国家西溪湿地这一稀缺资源，随着文一、文二路延伸段的建成，使得这一板块既有独一无二的城市湿地资源，又不欠缺四通八达的城市交通，这一板块距市中心仅 10余公里，是近两年在售别墅、排屋项目中最紧邻市区的区块。该区块已经成熟并且共享城西配套，所以越来越多的购房者选择该区域为第一居所的景区别墅；西溪板块的“生态居住”概念，使周边的大华西溪风情、西溪名园、西溪蝶园、和家园、留庄等高档房产项目，引起很大的关注。（2）闲林板块（2）闲林板块 闲林是杭州近郊别墅群，区域范围内供应量巨大，随着交通条件的改善，有极大的上升空间；目前供应的都是大盘。如绿城桃花源，金成江南春城，华安西溪267、山庄，江南水乡、瑞城花园等。（3）小和山板块（3）小和山板块 地处小和山别墅拥有良好的山地、森林景观，且紧邻高教园区，人文氛围浓郁，给区域增添了人文价值。小和山西面有小和山森林公园，南面是午潮山森林公园，所以小和山别墅一直让人觉得是童话里的森林别墅。住在小和山，有一种回归自然返璞归真的味道，而这也许正得益于这一板块有高教园区的烘托和优美的自然景观。正是因为它的文化氛围，所以开发商透露一般购买小和山别墅的人群都是文艺界人士、大学教授等。目前代表楼盘有绿野春天、浪漫和山等。（4）良渚板块（4）良渚板块 2006 年及 2007 年良渚文化村和新湖香格里拉分布面世，吸引了消费者的极大关注，伴随良渚别268、墅楼盘的热销，从去年开始各类关于良渚的利好也接踵而来，如良渚遗址进入世界申遗目录、勾良板块六大专业市场启动一切都预示着良渚未来美好的前景。良渚是杭州近两年新崛起的别墅排屋板块。根据杭州的城市总体规划，良渚将以生态景观为主导，以良渚遗址保护区为核心，形成具有文化气息的卫星小镇。目前区域内的主要代表楼盘为万科良渚文化村和新湖香格里拉。由于良渚较好的自然环境，别墅排屋类产品的品质可以相对较高。（5）之江板块（5）之江板块 上世纪 90 年代，在九溪玫瑰园的带领下之江板块成为了高端别墅产品的生产基地。之后因连续几年住宅用地紧缺，之江一度淡出了购房者视线，而从 2006 年开始，之江又迎来了新一轮的拿地269、和开发热潮。金都九龙仓在转塘的豪迈圈地，更是将该区域的价值捧到极致。随着九溪玫瑰园、西湖国际高尔夫别墅、公元沐桥公寓、阳明谷、九树等楼盘的面世，之江区域可开发土地已非常稀缺，而一直掩盖在之江旅游度假区光芒下的转塘却蕴涵着无限可能，尚有着规模可观的未开发坡地。2004 年 8 月，杭州市政府把转塘镇纳入之江度假区，使度假区面积扩大至 50.68 平方公里，开发方向逐步转向转塘区域，并延续了之江旅游度假区的高端路线。（6）湘湖板块（6）湘湖板块 湘湖板块别墅起步比较晚，较低的价格，加上江景、湖景、山景多重自然景观并存的优美环境，成为低密度住宅市场的后起之秀。而且随着地铁一号线的规划建设，区域可居住270、性大大提升，将缩短与主城区之间的距离，有成为第一居所的后天条件。湘湖风景区优美的自然风光和优越的人文条件，带动了休闲房产的兴起。世界休闲博览会进一步激发提升了区块热度。以休闲度假为主题的多种类型的别墅物业共同存在发展。奥兰多小镇、宋城地中海别墅、苏黎士小镇为代表的异国风情项目热销之后，又出现了以上东区青瓦别院为代表的中式别墅。这些项目大都集中在湘湖旅游度假区，随着临湖别墅的开发，该板块将构筑一个自然、生命、绿色三位一体的旅游休闲度假新概念。144 评价指标 评价指标 西溪板块 西溪板块 闲林板块 闲林板块 小和山板块 小和山板块 良渚板块 良渚板块 之江板块 之江板块 湘湖板块 湘湖板块 交通271、 交通（离市中心仅 10公里左右）（02 省道的改造、公交一体化等解决了闲林一直以来的交通问题）（离武林广场 30 分钟的车程）（距西湖约 20 多公里，离良渚遗址保护区约 2 公里。通过 104 国道、绕城公路和余杭东西大道均可到达）（驱车到武林门约 30 分钟，之江大道、中河高架、梅灵路、灵溪隧道、留泗路、天目山路都可通达）（一般费时 30 分钟左右，随着滨江与萧山之间的道路建设，萧山与主城的跨江公建设施的建造，萧山与滨江、主城的联系更加紧密）自然环境 自然环境（西溪湿地促成了该区域的绝佳环境）（坡地地形是建造别墅最大的优势）（森林公园让人感受到别墅之幽静）（良渚 5000 年古老文化底蕴272、外，自然景色也比较秀丽。另外区域内“特产”大观山果园是杭州最大的国有专业化果园，占地 1500 余亩，是良渚文化中心所在，环境优美，空气新鲜，四季有花果，使人漫步林间，陶怡心情，回归自然）（之江国家旅游度假区是全国 12个国家级旅游度假开发区之一，其优美的自然环境向来适合建造别墅排屋，是杭城罕有的尊贵地带之一）（综合了江景、湖景、山景，有着它独特的优势，也造就了该板块多样化的人居环境。随着湘湖以及世界休闲博览会的三大主会场（休博园、风情园、东方文化园）的对外开放，为湘湖板块吸引了足够的目光。生活商业配套 生活商业配套（大型低密度水景社区确保了居住的生态环境和人文环境，规划中生活配套设施齐全）（273、宏丰家居的进入、小学中学的联办等都使得这个区域配套逐渐完善，随着组团的形成，“闲林版块”是未来杭州最具优势的生活居住地区）（小区依托于小和山高教园区，周边生活和商业配套比较完善，5 所高校入驻，高尚文化氛围非常浓郁，规划中有医院、公交站、银行、超市、文化中心、幼儿园、小学、中学、影剧院等）（区域内含 2 大商业中心、6 大专业市场、1 个创意产业区，以十六街区为代表的服务业中心，以及良渚中心广场、中华海外回归文物博物馆、中国瑞典经济文化交流中心、大型超市、大型电影院、大型医院、学校、大型公交中心站等。良渚文化村沿东西大道将建学校、医院、七贤桥广场、五星级酒店）（该区域包括学校、医院、农贸市场在274、内的日常生活配套一应俱全。根据规划，该区域将充分利用山、水自然等配套资源，构筑高级住宅、文化休闲和商业办公区块。而美院的入驻给之江带来旺盛人气的同时也带来了区别于其他区域的艺术气质。（该板块开发以休闲、创意为主题，主要依托休博园的配套，目前湘湖旅游度假区的开发建设已列入浙江省旅游发展“九五”计划和 2010 年远景规划的重点）开发 成熟度 开发 成熟度（建筑、绿化、交通、文化等方面的设计思路，坚持社区规划的整体性和统一性）（设施配套开发都需要一定周期，值得期待）（周边有杭州外国语学校、浙江工业大学、科技大学等高等学府，具有得天独厚的自然环境资源和浓厚的历史人文环境）（区域别墅主要楼盘是良渚文化275、村和香格里拉别墅排屋，也有多层、小高层住宅；随着该区域出让土地的增加，该区域今后的潜在供应量将增大）（该板块的别墅开发较早，是别墅、排屋等高端物业聚集地，风格各异，开发比较成熟，但人气尚显不足）（高端物业起步较晚，起点较高，风格开始向多元化发展，人气有待提升）典型产品 典型产品 绿城桃花源、西溪山庄、西溪风情、西溪蝶园、广源盛世嘉园、瑞成花园 其代表项目有浪漫和山、水木清华、九月森林、绿野春天等。良渚文化村、香格里拉 西湖高尔夫别墅、九溪玫瑰园、云溪香山 奥兰多小镇、湖畔宽邸、地中海别墅 目标 目标 消费群 消费群 浙江省内的高端私营企业主为主，杭州本土客源为主，少量的周边区域客源及投资客。职276、业分布较为广泛多为各行业的中高层领导、高收入阶层，个体私营业主等。客群主要以浙大教师、私营企业主为主，属于城市精英阶层。而且随着此版块辐射范围逐步放大，省内客群也随之增大。排屋产品客群以浙大教师、三墩一带私营业主、金融、IT 等高收入行业高管为主。别墅产品客群以杭州人占到多半，企业主和企业高层为主，分为本地人和新杭州人（在杭州有公司或办事处）。也有部分外地客户，如上海。客群以整个浙江温州、义乌等地的较有实力的工商企业经营者为主，另外还有的杭州华侨，职业构成多为各个领域的精英高级领导层、省内企业主等 别墅产品客群以杭州、萧山大公司的企业主，排屋客群以公务员、医生等高收入行业高管为主，还包括部分华277、侨。结论：结论：?以上六大板块是杭州城市别墅较为聚集的地方，中端、高端别墅面向不同的消费群而存在，就中端产品而言，客群的竞争相对较弱，地域概念较明显，如湘湖板块可能更多的是来自萧山区域的中小企业主或高收入阶层；以上六大板块是杭州城市别墅较为聚集的地方，中端、高端别墅面向不同的消费群而存在，就中端产品而言，客群的竞争相对较弱，地域概念较明显，如湘湖板块可能更多的是来自萧山区域的中小企业主或高收入阶层；?而对于高端产品而言，基本锁定省内外大型企业主，因此地域的界限显得比较的模糊，板块的竞争更为明显；目前杭州高端别墅产品主要分布在之江板块、西溪板块及闲林板块的桃花源；而对于高端产品而言，基本锁定省内278、外大型企业主，因此地域的界限显得比较的模糊，板块的竞争更为明显；目前杭州高端别墅产品主要分布在之江板块、西溪板块及闲林板块的桃花源；而在项目所处区域供给明显偏低，使得该区域天独厚的自然条件和雄厚的经济实力处于比较“失落”的状态，而本项目的开发，既是机会，也是动力促进该区域经济消费水平的再次提升。而在项目所处区域供给明显偏低，使得该区域天独厚的自然条件和雄厚的经济实力处于比较“失落”的状态，而本项目的开发，既是机会，也是动力促进该区域经济消费水平的再次提升。145 2近郊别墅2近郊别墅（1）银湖板块 （1）银湖板块 银湖区块地处富阳市受降镇，而受降镇则紧邻西湖区，是富阳接轨杭州的最前沿阵地，在杭279、州大都市郊区化的直接辐射范围内，区位优势明显。未来的受降区块将大力发展商贸商务、创意产业、科技型都市工业和生态农业，即形成“一主、一副、三轴、四区”的用地布局结构。富阳市受降区块控制性详细规划最终将银湖板块定位为集景观居住、旅游休闲以及创意产业为一体的生态城市新区。146 （2）青山湖板块 （2）青山湖板块 临安青山湖位于浙江省东部，总面积 72.9 平方公里。临安青山湖板块是杭州 5 大别墅板块之一，近几年，随着区域内别墅项目的相继开发销售，加上杭徽高速的通车，大大的激发了区域的价值，使青山湖板块成为了杭州热门的楼盘区块。该区块坐落于沪杭经济社会辐射圈内，受政策倾向影响，别墅物业由于资源的稀280、缺性，发展前景得到市场的认同，存量别墅成为房产品珍藏版受到消费者的关注。西子与绿城的合作，意味着青山湖板块开始有品牌房产入驻。绿城的介入，领头羊作用将发挥，势必引起市场关注，提高区域影响力和接受度。目前，青山湖板块还处于启动阶段，价格优势明显，整体性价比比较高，升值空间值得期待。147 3远郊别墅 3远郊别墅（1）千岛湖板块（1）千岛湖板块 千岛湖风景区性质为：以碧湖千岛为特色，以休闲度假、会展休闲、观光旅游、水上运动为主要功能的国际湖泊型风景区。今后五年，随着交通西进战略的实施，旅游交通的不断发展，千岛湖镇等旅游城镇的功能日臻完善，千岛湖旅游产品开发步伐将会进一步加快。最终形成“一中心、两主281、线、三湖区、四板块”这样一个以湖区为主体、外围为补充，众星拱月状的布局结构。?一中心：一中心：即以千岛湖镇为旅游接待服务和游客集散中心。?两条主线：两条主线：以千岛湖为中心，以姜家镇为次中心，依靠两极牵引，形成水、陆两条主线。?三个湖区：三个湖区：中心湖区是千岛湖的核心景区，在提升现有景点品位的同时，重点开发好进贤列岛和小金山七彩迷宫两大项目。东南湖区主要抓好羡山度假区块和淡竹水上运动基地的建设。西南湖区要加快界首摄云风光、水下古城、龙川百湖岛的项目开发。?四个板块：四个板块：千亩田上西村板块，开发建设应以千亩田的高山湿地和上西村瀑布群为主要特色。石林里商文源板块，以华东第一石林为主，沿线开发282、文源生态沟和商辂祠、皇后坪、项羽庙等人文景观。白马磨心尖板块，以白马溶洞群和磨心岩淳安第一峰为核心，结合革命史迹和野生动植物资源进行开发建设。威坪五、六都源七、八源板块。该板块依托石柱、飞瀑、峡谷等自然地貌景观，融合山越民俗风情、农民起义遗址等人文景观进行规划建设。148 4比对分析 4比对分析 评价指标 评价指标 银湖板块 银湖板块 青山湖板块 青山湖板块 千岛湖板块 千岛湖板块 桐庐板块 桐庐板块 交通 交通 银湖位于杭州西南 20 公里处，有中河高架、320 国道等方便地连接主城区的大交通。距离武林广场一般在30-40 分钟左右。快速道开通后，银湖板块也将划入不少人的“半小时车程居住圈 283、青山湖距杭州西湖景区仅为 40 公里，青山湖板块通过02 省道、文一西路至杭州城西行驶时间可在 20 分钟以内，通过城市高架至大都市各部位的时间在 30 分钟以内。此外，已规划的杭州大都市地铁轻轨系统，直达青山湖板块 千岛湖距杭州 129 公里，杭州 90 分钟交通圈。走九溪上 320 国道，到建德上 06 省道到千岛湖镇 杭州至桐庐全程 80 公里（320 国道）自然环境 自然环境 午潮山国家森林公园、黄公望森林公园 公山、母山、青山、琴山、美女山、低丘、河漫滩，国家森林公园和天目山脉等 千岛湖风景区还有广泛分布在山乡农村的明清民居建筑、宗祠、家庙等历史文化古迹 桐君山、大奇山及富春江自然山284、水景观 生活商业 休闲配套 生活商业 休闲配套 区内已建成国际标准高尔夫球场、野生动物园等大型旅游项目，医院、学校、商场、宾馆等设施陆续进入 以临安市区的良好配套为依托，另有青山湖休闲村，是团队寻宝、野外拓展训练、自助野餐的绝佳去处 以淳安的配套为依托，另外规划在建众多五星酒店、SPA、游艇、高尔夫等休闲度假设施 主要以桐庐市区的配套为依托，另外规划有农家乐、会所、游艇之类的休闲设施 典型产品 典型产品 金都富春山居、清源上林湖、三江鸣翠蓝湾、美达五月香山、绿城七里香溪、颐景山庄、华庭云顶、富春泉水湾、华立永通逸城、大有清竹蓝庭、九龙一号、铭鹤花园 中都青山湖畔、青城山语间、金基青云山居、锦绣285、钱塘、青山湖 81 号、六合盛湖光山社、绿城西子青山湖玫瑰园、大华西野风韵 天屿千岛湖山顶度假别墅、千岛湖滨江度假别墅、翡翠岛别墅、千岛湖开元度假村、丽湖馨居、杭州天清岛度假别墅 巴比松美泉别墅、同方.春江燕语、荣正.山水半岛和绿城.玫瑰园 目标 目标 消费群 消费群?以杭州人为主，也有省内外地人以及新加坡、香港、台湾等地客户委托国内亲戚购买。?经过多年发展银湖板块已得到杭州客户认可，主力客户仍然以杭州客户为主，随着排屋等产品增多，客户也将呈现年青化。?杭州客群居多，其次本地临安本地公务员、企业主，少量上海客户。?而且随着交通环境的改善，杭州客群比例将得到大大提升。?顶尖产品目标锁定上市公司的286、老总或是世界 500强企业的高管为主；?中高端产品大部分为杭州的私营业主，以外贸行业居多；?其次为来自省内如温州、义乌地区客户；?其余是上海、江苏等地的省外客户；?杭州的私营企业主，大型企业的高级管理层以及省内外其他地方的私营业主；?其余也有来自杭州、温州、台州和上海等地的投资客；结论：结论：?比对以上四大板块，均以山水自然景观取胜，不过千岛湖别墅会更多的辅以一些人为的居住附加值，是五星级酒店、游艇、SPA、高尔夫等顶尖消费品最聚集的地方，该类高端休闲项目的聚集对于区域的形象塑造和推广起到积极的作用，自然也是顶尖客群最聚集的地方，具有明显的休闲度假型别墅的特征；比对以上四大板块，均以山水自然景287、观取胜，不过千岛湖别墅会更多的辅以一些人为的居住附加值，是五星级酒店、游艇、SPA、高尔夫等顶尖消费品最聚集的地方，该类高端休闲项目的聚集对于区域的形象塑造和推广起到积极的作用，自然也是顶尖客群最聚集的地方，具有明显的休闲度假型别墅的特征；?青山湖板块经过多年的开发，已经形成了低端、中端别墅产品，从绿城青山湖玫瑰园以及青山湖畔的定位，可以预见未来青山湖板块的开发将往更高端的方向发展；青山湖板块经过多年的开发，已经形成了低端、中端别墅产品，从绿城青山湖玫瑰园以及青山湖畔的定位，可以预见未来青山湖板块的开发将往更高端的方向发展；?银湖板块板块给人的印象是总体开发水平不高，在板块启动期由于更多的向外288、籍人士诉求，因此赢得了来自香港、台湾的部分客户，不过目前购房客群更多的还是来自杭州。据近期消息，别墅营造专家龙湖地产已在富阳低调拿地，预计未来该板块的开发将提升至全新的水平；银湖板块板块给人的印象是总体开发水平不高，在板块启动期由于更多的向外籍人士诉求，因此赢得了来自香港、台湾的部分客户，不过目前购房客群更多的还是来自杭州。据近期消息，别墅营造专家龙湖地产已在富阳低调拿地，预计未来该板块的开发将提升至全新的水平；?桐庐别墅市场的与其他板块的开发水平相比尚存在差距，无论是产品本身或是配套设施方面均有待进一步提升，区域的别墅产品形象也有待进一步提升和推广，桐庐别墅市场的与其他板块的开发水平相比尚存289、在差距，无论是产品本身或是配套设施方面均有待进一步提升，区域的别墅产品形象也有待进一步提升和推广，这也是本项目在后期产品营造和营销中着力需要解决的问题；这也是本项目在后期产品营造和营销中着力需要解决的问题；?就休闲设施而言，千岛湖定位高端，其他板块的休闲定位主要针对中端客群，如青山湖休闲村等，而桐庐的休闲市场目前更倾向当地客群，如巴比松庄园，对于杭州主城区的辐射力不如青山就休闲设施而言，千岛湖定位高端，其他板块的休闲定位主要针对中端客群，如青山湖休闲村等，而桐庐的休闲市场目前更倾向当地客群，如巴比松庄园，对于杭州主城区的辐射力不如青山 149 湖板块强，就区域整体休闲形象的塑造上有待挖掘和提升290、；湖板块强，就区域整体休闲形象的塑造上有待挖掘和提升；总之，从竞争角度来看，本项目所处区域的相关物业尚处于待开发状态，这对本项目而言是个机会。而在本项目的带动下，该区域也将逐渐走向成熟。从协作角度来看，千岛湖已经具备了休闲度假别墅的集聚规模和效应，这为本项目的发展提供了坚实的消费基础。因此，建议本项目在借鉴和学习千岛湖项目经验的同时，因地制宜，挖掘项目自身优势，与千岛湖形成错位竞争格局。总之，从竞争角度来看，本项目所处区域的相关物业尚处于待开发状态，这对本项目而言是个机会。而在本项目的带动下，该区域也将逐渐走向成熟。从协作角度来看，千岛湖已经具备了休闲度假别墅的集聚规模和效应，这为本项目的发展291、提供了坚实的消费基础。因此，建议本项目在借鉴和学习千岛湖项目经验的同时，因地制宜，挖掘项目自身优势，与千岛湖形成错位竞争格局。（三）供求分析（三）供求分析 纵观近几年，别墅市场四大特征非常明显：?别墅供地稀缺，但别墅储备用地及目前在开发在售的别墅排屋体量依旧可观，主要集中于闲林板块、青山湖板块、千岛湖板块。?别墅市场总体去化平稳，价格逐年走高。?别墅开发规模化，显集群效应，尤其明显的是青山湖和千岛湖板块。?板块间和板块内别墅楼盘竞争激烈。1成交分析 1成交分析（1）城市别墅成交分析（1）城市别墅成交分析 2008 年上半年杭州市别墅物业共成交 470 多套。其中，以余杭区市场最为活跃，成交 1292、98 套，成交均价约 15000 元/平方米；之江区的别墅类成交均价最高，成交均价约 33000 元/平方米，其次是西湖区和江干区。2008 年上半年西湖区成交的别墅楼盘主要集中于新留下板块的留庄及和家园项目，而余杭区的成交主要集中在西溪板块的新湖香格里拉、良渚文化村.阳光天际，桃花源、西溪风情也有相当的成交量。150 05010015020025030005000100001500020000250003000035000套数1 272 2 198 6 均价23800 23087 11118 15369 33264 江干区西湖区下沙区余杭区之江区 从板快来看，新留下板快和良渚板快的别墅类成交293、量较高。05010015020025030005000100001500020000250003000035000套数14 6 73 3 2 58 2 43 4 274 均价 26381 33264 15678 8674 12082 9220 11118 18123 13559 22920 仓前五常板块九溪之江板块良渚板块临平板块天都城板块西溪板块下沙板块闲林板块小和山板块新留下板块 与 2007 年别墅成交相比，2008 年上半年别墅成交同比增长 14%，价格同比增长 123%；成交量环比下降 64%，价格环比增长 26%；主要因为去年下半年股市、房市以及经济预期均处于高潮，投资热情普遍较高294、；2008 年上半年别墅类物业在 1 月份最为活跃，此后，逐月下滑，但价格却一路攀升，不过涨幅明显低于去年下半年水平。151 发展指标 发展指标 月 月 月 月 月 月 上半年 月 月 月 月 月 月 上半年 同比增长速度 304%-31%65%-77%37%-53%14%成交量 环比增长速度 30%-86%144%-85%930%-19%-64%同比增长速度 116%60%106%148%168%159%123%价格 环比增长速度-18%0%1%13%6%12%26%010020030040050005000100001500020000250002007年成交套数47 39 40 44 7295、5 177 123 210 473 219 158 146 2008年成交套数 190 27 66 10 103 83 2007年成交均价 8055 10869 8574 8034 7877 9086 11671 13073 13003 16249 17862 212222008年成交均价 17408 17432 17678 19933 21082 23542 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月 12月上半年下半年 从 2008 年排屋别墅的二手市场来看，与去年相比成交数据也并不乐观。分析原因，主要因为排屋别墅主力购买群体的中小企业主，而今年很多面临资金紧张局面，使高端物业的购296、买力受到打击。高档住宅大多数是社会富裕阶层的第二甚至第三、第四居所，大多数购置这类房产并非是为了满足最基本的居住需求，而是出于提高生活品质或者保值增值的考虑。今年银根缩紧，加上外贸出口受到比较大的压力，不少中小企业今年的收益出现了较为明显的下跌，这对排屋别墅等高档物业的购买力影响明显，使富裕阶层对于购置固定资产的信心不是非常足。152（2）近郊及远郊别墅成交分析（2）近郊及远郊别墅成交分析 项目规模 项目规模 楼盘名 楼盘名 占地面积 占地面积 总建筑面总建筑面积（平）积（平）总户数总户数（户）（户）物业类型 物业类型 建筑风格 建筑风格 最新开盘时最新开盘时间 间 最新推出最新推出套数 套数297、 可售套数 可售套数 主力户型 主力户型（平方米）（平方米）价格（万元）价格（万元）工程进度 工程进度 装修情况装修情况主力卖点 主力卖点 清源.上林湖 500 亩 155000 346 独立别墅、双联别墅、联排别墅 现代乡村式田园建筑 2008.5.20 24 少量 排屋 197-260；双联 270 左右 排屋 260-400 万；双联400-800 万；三期会走高端路线，预计价格在 1000万元以上 一期现房；二期 09 年底交房；三期规划尚在确定中 毛坯 田园生活体系+有没的自然环境 银湖 银湖 金都.富春山居 1000 余亩 200000 600 余 独立、双联及联排别墅 中国山水住298、宅、北美现代别墅 2008.5.31 100 余 60 余 300-330 主力价格500万-700万元 一、二期交付，三期在建中 毛坯 高科技楼盘+优美的自然环境+开发商品牌+物管 湖光山社 800 亩 30000（首期）110 套（首期）独栋别墅、双拼别墅、联排别墅和公寓 现代东方简约风格 2008.6.1 84 排屋 30、别墅10 排屋 180-230、别墅 330-350 排屋 200、别墅 400 部分结顶 毛坯 区域价值+自然资源青山湖 锦绣钱塘 1150 亩 220000 740 别墅 欧式 2008.6.5 40 余（藕香居）20 套；综合销售率 92.42%300-500 299、起价 500 万；主力800-1000 万 毛坯 环境价值+智能化楼盘+产品品质 青城.山语间 1500 余亩 242300 877 独立别墅 简约现代 预计 2008 年下半年 3、4 栋 200-330 300 左右 二期结顶 毛坯 区域价值+大型原生态别墅区+产品品质 中都.青山湖畔 3600 余亩 900000 3800 独立别墅、联体别墅 德国印象、阿尔卑斯原乡别墅、汉唐宫殿建筑风格 2008.7.16 东方行宫近 30套；综合销售率55%联体别墅 280、300-330、独立别墅 320-2000 联体别墅 250、独立别墅500-3000 主体施工 毛坯 一线湖景别墅+区域价值+300、开发商品牌+五星配套 青山湖 青山湖 青山湖 81 号 135 亩 27000 81 独栋别墅 澳洲建筑风格 2008.5.10 北区 30（未正式对外）新推的销售近一半；东区、南区剩余 2 套 300-550（花园面积 300900 方不等，赠送）360 万 东区、南区 08年底交房；北区 09 年中交房 毛胚 区域价值+大型原生态别墅区+产品品质 翡翠岛.山水名墅 约 500 亩 70000 160 户左右 别墅 东方现代式 10 余 300-500 800-1500 万 期房 精装修 游艇俱乐部+自然生态+山地、滨水双栖别墅千岛湖 千岛湖 千岛湖.滨江度假酒店别墅 500 亩（含水面）3301、33000 200 余户 排屋、别墅 东南亚（巴厘岛）建筑风情 2008.5.29 450-700 500-1860 万；均价 1560万；最高 4000 万 现房 精装修 区域价值+开发商品牌+景观价值 同方春江燕语 200 亩 130000 独栋别墅、联体别墅、度假公寓 2008 年 5 月30 一期还有 23套，面积 400 左右，二期未开 独栋别墅：420-560 左右，双拼面积是 226独栋别墅：1100015000元/平米，总价：450650万元/双拼均价 7000 元/平方米 预计 2010 年交付 一线江景观楼盘+游艇+休闲农庄 桐庐 桐庐 巴比松美泉别墅 1200 亩 12 302、幢 独立别墅 2008 年 7 月 300500 平米 起价：12500 元/平米，总价：400600 万元/套 精装修 自然资源+旅游休闲服务配套+五星酒店服务小计小计 22773002277300 绍兴 绍兴 康郡 1800 亩（高尔夫1200 亩）100000 260 户（三 期129 户）独栋别墅、联体别墅、拼叠花园洋房 现代主义 第二批预计下半年开盘 少量 排屋 200 平；独独栋：350-500（地下室赠送）排屋 190-280 万元/套；独栋 450-1000 万元/套 一期已交房，二、三期在建 毛胚 鉴湖高尔夫球场+鉴湖古水系+液压电梯 153 平湖 平湖 九龙山庄园 度假别墅303、3100 亩 500 余户 独栋（12 户）、双联（38 户）、酒店式公寓（467 户）欧美、意大利、西班牙式 凯撒岛：3 栋 皇后岛：23 栋 公寓：118 套 别墅 400-650；公寓 50 平、100-150 平 别墅：均价 3 万左右（一房一价）公寓：均价 18000 元/平 毛胚；公寓全套豪华装修主题公园酒店、游艇、高尔夫球场+马会等高端配套+国家级森林旅游景区 结论：结论：?从 2008 年 5、6 月份新推的项目成交分析，至目前成交占推出套数的 50%左右，这一数据相比普通住宅的成交数据要乐观一些；从 2008 年 5、6 月份新推的项目成交分析，至目前成交占推出套数的 50%304、左右，这一数据相比普通住宅的成交数据要乐观一些；?从去化的别墅资源分析，拥有较好山水景观资源的别墅销售相对更好，从去化的别墅资源分析，拥有较好山水景观资源的别墅销售相对更好，在景观较好的位置建议产品定位和价格定位可以相对更高端；在景观较好的位置建议产品定位和价格定位可以相对更高端；?从卖点分析，银湖、青山湖板块的别墅主力宣传板块的自然景观以及别墅产品的品质；而千岛湖别墅不仅拥有良好的自然环境，且配套上会更侧重休闲度假功能的营造，游艇、高尔夫、五星酒店、SPA 等为高端人士量身定制，本项目定位应与之形成差异化；从卖点分析，银湖、青山湖板块的别墅主力宣传板块的自然景观以及别墅产品的品质；而千岛湖别305、墅不仅拥有良好的自然环境，且配套上会更侧重休闲度假功能的营造，游艇、高尔夫、五星酒店、SPA 等为高端人士量身定制，本项目定位应与之形成差异化；?九龙山庄项目的主要引擎在于其高端休闲配套设施，从一期的公建实景分析，建筑靓丽的色调还是蛮符合度假心情的，不过房产品的品质可能会类似于萧山威尼斯水城一样相对欠缺，这似乎也是当前旅游地产项目普遍的存在的通病；九龙山庄项目的主要引擎在于其高端休闲配套设施，从一期的公建实景分析，建筑靓丽的色调还是蛮符合度假心情的，不过房产品的品质可能会类似于萧山威尼斯水城一样相对欠缺，这似乎也是当前旅游地产项目普遍的存在的通病；其实度假物业也可以成为旅游项目的另一大景观，为306、休闲设施增色，建议本项目两者之间能相互相承、互动发展的关系。其实度假物业也可以成为旅游项目的另一大景观，为休闲设施增色，建议本项目两者之间能相互相承、互动发展的关系。?绍兴康郡项目开发进入第三期，从了解来看，客群以绍兴本地的企业主为主，去年下半年开盘的房源所剩不多，不过受今年宏观经济面影响，企业主的消费心态也趋观望；绍兴康郡项目开发进入第三期，从了解来看，客群以绍兴本地的企业主为主，去年下半年开盘的房源所剩不多，不过受今年宏观经济面影响，企业主的消费心态也趋观望；?桐庐的山水景观形成了两大类休闲度假型别墅，沿富春江的亲水别墅，以及近大奇山或桐君山的山地别墅。巴比松度假庄园是桐庐唯一的旅游地产类307、项目，建成后将形成多个不同风格的度假酒店、度假别墅群、观光果园、休闲茶园、竹海、特色餐厅、马术俱乐部、越野俱乐部、网球场、高尔夫球练习场、综合娱乐城、儿童游乐园、国际会议中心以及五星级私人会所等休闲、度假、娱乐项目，是集度假、运动、娱乐、会议为一体的旅游度假胜地。从目前的建设进度分析，巴比松项目的定位侧重于中端客群；桐庐的山水景观形成了两大类休闲度假型别墅，沿富春江的亲水别墅，以及近大奇山或桐君山的山地别墅。巴比松度假庄园是桐庐唯一的旅游地产类项目，建成后将形成多个不同风格的度假酒店、度假别墅群、观光果园、休闲茶园、竹海、特色餐厅、马术俱乐部、越野俱乐部、网球场、高尔夫球练习场、综合娱乐城、儿308、童游乐园、国际会议中心以及五星级私人会所等休闲、度假、娱乐项目，是集度假、运动、娱乐、会议为一体的旅游度假胜地。从目前的建设进度分析，巴比松项目的定位侧重于中端客群；本项目在休闲设施的总体定位上建议区别于巴比松项目；本项目在休闲设施的总体定位上建议区别于巴比松项目；?休闲娱乐设施等旅游项目的打造首先可称之为一种区域经济，对区域发展、人气的聚集起到直接的带动作用，因此其中的物业价值很大程度上依附于旅游项目的成功与否；当然类似于高尔夫球场这样的高端设施除休闲功能外，也是一种景观，可以为物业增值，如鉴湖高尔夫等。休闲娱乐设施等旅游项目的打造首先可称之为一种区域经济，对区域发展、人气的聚集起到直接的带309、动作用，因此其中的物业价值很大程度上依附于旅游项目的成功与否；当然类似于高尔夫球场这样的高端设施除休闲功能外，也是一种景观，可以为物业增值，如鉴湖高尔夫等。因此建议在本项目规划中高尔夫等优质景观能与物业实现你中有我、我中有你的境界；因此建议在本项目规划中高尔夫等优质景观能与物业实现你中有我、我中有你的境界；154 2供应分析 2供应分析 除以上各项目之外，各区域累计 10 余个项目约 110 万平方米待开盘 项目规模 项目规模 楼盘名 楼盘名 占地面积 占地面积 总建筑面总建筑面积（平）积（平）总户数 总户数 物业类型 物业类型 建筑风格 建筑风格 预计开盘时间 预计开盘时间 预计推预计推出套310、数出套数主力户型（平方米）主力户型（平方米）预计价格 预计价格（万元）（万元）配套 配套 主力卖点 主力卖点 银湖 九龙一号 150 亩 排屋、独立别墅 现代中式 2008 年 6 月底 未定 300-400 300-500 万 超市、洗衣房、咖啡吧、体育设施，体闲设施等 100 方左右的采光地下室+中庭院、前后庭院三重庭院设计+中式建筑风格 金基.青云山居 1200 亩 200000 660 余 别墅 欧式 2008 年下半年 未定 280-500（300-2000 平庭院）未定 低容积率、低建筑密度、高绿地率楼盘+青山湖 青山湖玫瑰园 1600 余亩 200000 300 余 别墅 200311、8 年 9 月 未定 独立别墅:770-910（庭院约 1420-2540 平）组院别墅:540-680（庭院约 400-800 平）600 万/套以上 星级会所及辐射周边的商业中心，中院或侧院、后院分别设置绿篱、喷泉、泳池、SPA、雕塑、壁炉、烧烤台、花架 区域优势+绿城品牌+产品品质 同人山庄 908 亩 170000 别墅 欧式 60 套 300 以上 未定 景观价值+产品品质 大华.西野风韵 2000 亩 别墅 2008 年年底或2009 年年初 未定 500 以上 未定 精装修 大型木质别墅项目，最高端的山地别墅项目之一 青山湖 青城.山语间 1500 余亩 242300 独立别墅 312、现代中式 2008 年年底 未定 未定 未定 健身房、休闲吧、医务室、阅览室、烧烤台等 区域价值+景观价值+英式私人管家服务 润和度假村 150 亩 别墅 未定 未定 600 平左右 天屿度假别墅 350 余亩 75000 80 多幢 别墅 新地中海 预计2008年89 月 未定 15 套 450-1500 五星级度假酒店，鼎级私人会所 高端配套+高档国际装修+海拔 300 米山顶270 度景观 千岛湖 随园 300 多亩 50 幢 独立别墅 中式宅院 20 套 250-530 高尔夫俱乐部、五星酒店及游艇俱乐部 高尔夫等高端配套 绿城玫瑰园 62 亩 40000 23 幢 别墅 法式 未开,313、预计下半年 16 幢 480-950 800 万/套起 顶级纯别墅园区+绿城品牌 桐庐 荣正山水半岛 150 亩（别墅区+软件培训基地）167000 带电梯独立别墅、叠拼小别墅、排屋 法式 8 月 3 日举行意向客户洽谈会，预计 10 月开盘 300-420 300-420 平米 江景+游艇会 合计 合计 1094300 1094300 结论：结论：?从排屋别墅的地域分析，未来的供应主要集中在青山湖板块及千岛湖板块；从排屋别墅的地域分析，未来的供应主要集中在青山湖板块及千岛湖板块；?从户型和总价分析，排屋面积一般在 230 平方米左右，总价 200-400 万元；别墅一般面积 300-500 314、平方米，总价一般在 500 万元以上；千岛湖别墅定位尤其高；从户型和总价分析，排屋面积一般在 230 平方米左右，总价 200-400 万元；别墅一般面积 300-500 平方米，总价一般在 500 万元以上；千岛湖别墅定位尤其高；本项目户型和价格定位建议基本与青山湖楼盘相近，具体结合消费者调研结果综合考虑；本项目户型和价格定位建议基本与青山湖楼盘相近，具体结合消费者调研结果综合考虑；?从装修情况分析，千岛湖别墅以精装交付，这也比较迎合休闲度假客群的消费心理；而青山湖、银湖的排屋和别墅是清一色的毛胚房；从装修情况分析，千岛湖别墅以精装交付，这也比较迎合休闲度假客群的消费心理；而青山湖、银湖的排315、屋和别墅是清一色的毛胚房；本项目度假类物业建议采用成品房销售，主力面向桐庐本地市场的物业建议采用毛胚交付，具体结合消费者调研结果综合考虑；本项目度假类物业建议采用成品房销售，主力面向桐庐本地市场的物业建议采用毛胚交付，具体结合消费者调研结果综合考虑；?桐庐别墅市场总体开发水平不高，不过相信随着绿城玫瑰园的面世，将改变当前竞争格局以及区域产品的总体形象；桐庐别墅市场总体开发水平不高，不过相信随着绿城玫瑰园的面世，将改变当前竞争格局以及区域产品的总体形象；155 3消费风向 3消费风向 别墅购房者都相对比较理性，根据自己的承受力来设定物业的总价来选择该价格区间的产品。一般消费者对于景观条件、配套设316、施、工程质量给予较多关注，但不少业内人士表示，目前行情下消费者购买别墅关注焦点要重新定位。据了解目前别墅类购房者存在以下消费倾向：首先，关注别墅的占地面积，占地面积大的别墅不但生活空间大，密度小、舒适度高，更重要的是土地价值的增值体现。其次，根据需求寻找对应的产品定位。自住需求的更关注配套设施；投资需求的更关注未来的增值潜力；商务之用的，更关注内部会所的商务、娱乐等功能；度假别墅，更注重休闲、运动设施的完备。再次，产品的技术含量很关键，住别墅追求的舒适、安全度，很大程度需要各项科学技术来体现，如绿色节能、电子智能、高科技安全系统都是技术含量的体现。另外，随着生活水平、消费水平的不断提高，人们日317、益注重休闲、度假。我们经常可以看到或听到身边的人在周末至杭州周边城镇自驾游，或以家庭为单位、或三五好友一起、或公司团队形式，该类中端层次的休闲消费正蓬勃兴起；就高端客群而言，他们也越来越重视健康和交际圈层，越来越多的企业主加入成为高尔夫俱乐部成员，江南会等私人会所的高端交流也显得更频繁，而旅游度假别墅、度假公寓等则可以成为人们这方面需求的一个重要载体，也正在成为富裕阶层的一种新的生活方式。156 （四）典型项目分析（四）典型项目分析 与千岛湖、青山湖以及银湖所在区域相比，目前桐庐别墅相对于杭州消费者而言可以作为类青山湖、银湖的第二居所，也可以作为类千岛湖休闲度假型的第三居所，因此这里对千岛湖、318、青山湖、银湖的典型项目作为竞争案例分析；同时作为杭州市顶级别墅的典型、绿城别墅产品的代表作桃花源以及中高端产品万科南都项目良渚文化村也做较为细致的剖析，深度认识杭州当前别墅的标杆产品，以更精确的确立本项目产品定位。青山湖畔/锦绣钱塘/富春山居/千岛湖滨江度假村/桃花源/良渚文化村 1绿城.桃花源 1绿城.桃花源 基本信息 基本信息 开 发 商 开 发 商 杭州余杭绿城房地产开发有限公司 物业地址物业地址 余杭区凤凰山南麓桃花源现场 所在区域 所在区域 余杭区 周边环境 周边环境 位居凤凰山南麓风景秀丽的丘陵地带，山水兼备，自然环境优越，不过周边尚无成型的生活配套 所属板块所属板块 闲林板块 交319、通通达性 交通通达性 杭昱公路（02 省道）、文一西路、东西大道 联系电话 联系电话 0571-88653388,88653399 开发周期 开发周期 1999 年底开始进入正式开发 交付时间交付时间 2009 年 6 月 项目进度 项目进度 东区 2002 年 12 月 30 日交付并售罄，西区 2002 年 11 月开工，136 栋别墅于 2005 年底陆续竣工交付，南区预计 2009 年全部交付完毕 策划推广 策划推广 建筑设计 建筑设计 东、西区：浙江绿城建筑设计有限公司 南区：美国道林建筑与城市规划设计集团和浙江绿城设计院 景观设计 景观设计 东、西区：浙江大学建筑设计研究院担纲；南320、区：美国道林建筑与城市规划设计集团 物业管理 物业管理 绿城物业管理有限公司 规划景观及配套 规划景观及配套 容 积 率 容 积 率 是中国最低密度的别墅园区之一 绿 化 率 绿 化 率 东区 80.3%；西区 78.7%物业类型 物业类型 纯住宅 产品类型产品类型 南区有山地别墅、园景别墅、水岸别墅、小院别墅、庭院别墅 项目占地（亩）项目占地（亩）2700 亩（其中东区 670余亩；西区 590 余亩；南区 1400 余亩；）总建筑面积（m总建筑面积（m2 2）东区 6.4 万；西区 6.38 万 规划户数（户）规划户数（户）东区：131 栋别墅、45 套公寓；西区：136 余栋 南区：57321、0 余栋 建筑层数（层）建筑层数（层）2-3 层 车位配比 车位配比 车位数量 车位数量 车位组成车位组成 每户均设置单车库或双车库 商业面积（m商业面积（m2 2）商业组成 商业组成 会所 规划亮点 规划亮点 1、园区内的道路系统道路系统以林荫路为主干，形成尽端式及局部环通式道路系统 2、南区引入美式生活方式，采用围合的形式围合的形式，为别墅创造了开放的前庭、隐逸的侧院以及私密的后院等多个室外生活空间 景观特点 景观特点 1、道路景观系统道路景观系统运用借景、造景、障景等园林设计手段，将山峦、溪流、湖泊、别墅和森林层层引入行人视野 2、利用园区天然植被及水资源，建成以桃花林、桃花湖、桃花河、322、凤凰潭等为主题的天然森林公园、水景系列天然森林公园、水景系列 3、园区的木质游湖码头木质游湖码头轻探桃花湖上，看似随意而设的垂钓点形成独特的休闲意味。157 配套特点 配套特点【硬件】1、全热交换中央空调系统全热交换中央空调系统 2、中央吸尘系统中央吸尘系统 3、地热采暖系统地热采暖系统 4、双联双控开关的电源系统双联双控开关的电源系统 5、点对点供水系统点对点供水系统 6、无噪音排水系统无噪音排水系统 7、厨房食物垃圾处理器厨房食物垃圾处理器 8、中央净水机等中央净水机等 9、安保系统安保系统：24 小时保安岗勤、巡勤、视频复核及视频移动侦测报警系统，园区周边及围墙红外探测器，可视对讲系统，323、户内安保报警系统及紧急呼叫系统（费用业主自理）等，园区报警监控中心（24小时值班监控）10、智能控制系统智能控制系统：有四项智能控制系统：公共照明自动控制系统，泳池水自动循环过滤系统，24 小时供水稳压系统，会馆中心区的背景音乐系统，11、消防系统消防系统：在园区内配置完备的消防器材，按照 120 米的间距标准设置消防栓；在容易发生事故的地点，设置醒目的防火禁火标识；定期组织保安员工，进行灭火训练，巩固防火技能，增加一道安全阀门，以确保居住无虞。12、变频供水系统变频供水系统：变频水泵随外界水压的变化，如地势落差、用水时差，自动选择不同的功率运作，保证园区内水压的稳定性。13、物管服务和管理：324、物管服务和管理：（1）公共服务：24 小时保安；消防和车辆管理；公共场所保洁；公共绿化园艺培植和保养；房屋共用部位和共用设施设备的维修和养护；住宅区生活垃圾收集和处理；电话及访客留言转告；代收代缴各类费用；代办保险；代聘装潢设计施工单位；代请私人保健医生；物业咨询服务等多项常规服务。（2）专项有偿服务：代理房屋租赁；四季花卉供应及代为养护；机动车辆清洗；庭院修整；提供报警中心服务；提供小型商务会议场所及服务；临时照看小孩、老人及病人的护理；代订车、船、机票；园区内物品搬运；礼仪服务等多项有偿服务。14、园区服务体系园区服务体系：它是一套以人的身体、精神需求为出发点的综合、全面的服务体系。该体系325、包含健康服务系统、文化教育服务系统及生活服务系统。（1）健康服务系统包括健康保健类服务，如专业健康咨询服务、健康教育类服务、养生保健类服务等，此外还有园区门诊、基础体检服务；文化教育服务系统主要针对老年人与儿童等弱势群体，如园区老年文化服务、园区儿童文化教育服务、儿童课外教育服务（2）生活服务系统则包括社区运动服务、休闲娱乐服务、居家及购物服务、出行服务、管家服务等，能够更系统全面、更方便快捷和更细致地为业主提供服务。【软件】1、室内休闲娱乐设施室内休闲娱乐设施：园区内的中心会所建筑面积为 4600 余平方米，内设客房、室内及外廊茶吧、商务中心、小超市和餐厅；休闲活动设施有棋牌室、乒乓球室、阅326、览室、健身房。2、室外运动游憩设施室外运动游憩设施：桃花湖边设置游泳池、篮球场和网球场；利用桃花湖边较为平坦的绿地，开辟了小型足球场 建筑单体建筑单体 建筑风格 建筑风格 南区水岸别墅：地中海风格 园景别墅风禾村：意式、法式、英式等 西区十锦园别墅：江南园林建筑 层 高（m）层 高（m）新材料应用 新材料应用 1、铝木复合窗 2、彩色铝合金檐沟 3、建筑外墙：涂料+面砖 4、部分别墅全面采用轻钢结构 户型配比（近期推出）户型面积（m户型配比（近期推出）户型面积（m2 2）?单栋别墅：420，私家庭院面积平均约 1000 平?西区独立别墅：330500 平方米，庭院面积约 10002000 平（327、126 栋）；10 栋江南园林别墅，面积约 1000 平?南区山地别墅：500650 主力面积（m主力面积（m2 2）490-680 平/套 建筑亮点 建筑亮点 采用了很多圆弧形结构，包括墙体、护栏、门窗框架，乃至屋顶上使用的筒瓦 梯户比梯户比 158 户型亮点 户型亮点?稍大些的房子都有一个环绕的庭院或天井，形成一个围合式的群落；?尤其是大量连接室内与外界的长廊、天井等“灰空间”的运用，将室内与室外融为一体；?别墅院落大多由前院、侧院和后院组成 装修情况 装修情况【户内】室内和室外全装修，为别墅配备豪华厨卫，中央热水炉，游池、SPA 以及烧烤台等 营销广告 营销广告 主力诉求 主力诉求 档次328、定位档次定位 尖端品位豪宅 项目卖点 项目卖点 1、开发商品牌开发商品牌 2、产品品质产品品质 3、自然生态环境自然生态环境 4、品牌物管品牌物管 营销渠道 营销渠道【平面媒体】报纸、网络、户外【SP 及 PR 活动】2007 年 12 月 23 日，杭州余杭绿城房地产开发有限公司以“欢乐圣诞、快乐新年”为桃花源别墅南区怡然村交付活动立意，邀请桃花源南区怡然村、风禾村业主及家人参加本次活动，在休憩区由凯悦酒店提供自助午餐，交付区块内以圣诞、新年元素作场景营造，圣诞老人、雪人、小鹿、松环等随处可见，并以街景秀的形式，增加参与性和互动，同时“让爱住我家”家庭户前合影活动 广告投放量 广告投放量【简329、报】2008 年 1 月 两次 销售销售（项目 期）最新开盘时间 最新开盘时间 2008 年 6 月 15 日 销售价格（元/m销售价格（元/m2 2）2008-06-23：40000 元/平方米 2007-12-13：2000 万元/套起 2007-08-22：毛坯 950 万元/栋左右，精装修 1200 万元/栋 2007-03-27：1100 万元/套（南区水岸别墅）2006-10-26：17500 元/平方米 2006-09-19：西区十锦园为江南园林别墅价格约 3000 万/栋 2006-08-08：南区一期水岸别墅（毛坯或全装修）700 万元/栋1000 万元/栋 2006-03-330、09：850 万元/套(西区独立别墅现房)销售折扣 销售折扣 付款方式 付款方式 一次性、银行按揭、分期付款 最新成交均价（元/m最新成交均价（元/m2 2）1600-2600 万元/幢（35000-42000 元/平）推出面积 推出面积 推出套数 推出套数 36 销售进度 销售进度 最新推出的销售 5 套 购买客群 购买客群 省内外大型企业主是其客群的主流构成 案场&道具 案场&道具 项目分析项目分析?该项目自 1999 年开发至今，可谓慢工细作，是杭州别墅最顶级产品的代表，引领着杭州别墅的发展方向；?项目操作过程中根据市场变化适时调整产品，如追加地暖系统等科技元素，特别明显的是其建筑风格的331、变化，北美风情、地中海风情、中式风格等，可谓别墅风格的万国博览园；?在项目规划中我们可以看到其尊重自然环境的理念，依山而建、依水而居，山地别墅、园景别墅、水岸别墅、小院别墅、庭院别墅等新概念随着地理环境以及市场环境的改变而适时作出调整，不断营造市场新亮点；?绿城第三代别墅注重别墅生活的营造，这不仅体现在产品细节中，也体现在推广活动中，各式业主联谊活动体现了尊贵又不乏人情的格调；附 图 附 图 159 160 2万科.良渚文化村 2万科.良渚文化村 基本信息 基本信息 开 发 商 开 发 商 浙江万科南都房地产有限公司 物业地址物业地址 杭州市的西北端，良渚文化遗址附近 所在区域 所在区域 余杭332、区 周边环境 周边环境 便利店、餐饮、农贸市场等 所属板块所属板块 良渚板块 交通通达性 交通通达性 距离杭州市区 18 公里，往返市区的业主班车，余杭公交一体化，K372 公交车，风情大道延伸段整改，古墩路延伸段将施工 联系电话 联系电话 88767888（阳光天际）88767777（白鹭郡）开发周期 开发周期 交付时间交付时间 白鹭郡东：2008 年底；南：2009 年 3 月底 项目进度 项目进度 物 管 费（元/月.m物 管 费（元/月.m2 2）1（白鹭郡、竹径茶语）其他费用 其他费用 策划推广 策划推广 杭州精锐广告有限公司 建筑设计 建筑设计 浙江大学建筑设计研究所和浙江工业设计333、研究院（阳光天际）DCA 建筑师事务所和浙江工业设计研究院（白鹭郡东）景观设计 景观设计 浙江城建设计集团园林设计院（阳光天际）LML 景观公司和浙江南方建筑设计有限公司（白鹭郡东）物业管理 物业管理 浙江南都物业管理有限公司 规划景观及配套 规划景观及配套 容 积 率 容 积 率 0.4（阳光天际、竹径茶语）；1.46（白鹭郡东）绿 化 率 绿 化 率 35%（白鹭郡东）55%（阳光天际）45%（竹径茶语）物业类型 物业类型 住宅、商业、公建 产品类型产品类型 公寓、联体山地排屋 项目占地（亩）项目占地（亩）5000 总建筑面积（m总建筑面积（m2 2）340 万 规划户数（户）规划户数（户）可容纳 1 万户常住家庭，3-4 万人口规模 建筑层数（层）建筑层数（层）3-5（白鹭郡东）4-5（白鹭郡南）车位配比 车位配比 1：0.5（竹径茶语）车位数量 车位数量 241（阳光天际）160（