1、深业云东海项目发展策划报告定位篇（下）规划建筑景观景观配套p最大限度挖掘资源，丰富景观体系p主题突出，与自然、建筑融合p配合建筑设置休闲情景的园林景致n利用江和湖的资源，利用地块原生资源，建立丰富景观体系，最大化资源价值规划建筑景观景观配套p最大限度挖掘资源，丰富景观体系p主题突出，与自然、建筑融合p配合建筑设置休闲情景的园林景致n利用自然景观资源优势，打造具有竞争力的自然生态主题景观园林规划建筑景观景观配套p最大限度挖掘资源，丰富景观体系p主题突出，与自然、建筑融合p配合建筑设置休闲情景的园林景致n打造与特色建筑相融的风情园林n商业街区布置特色趣味小品，增强街区参与性与情景感规划建筑景观配套2、配套p站位区域打造配套，提升区域价值p社区配套拉升档次，满足生活需求n结合商业区打造云东海的接待、休闲娱乐和商业中心，为云东海区域发展服务n成立水上活动中心俱乐部和创意文化基地，推动云东海区域的发展规划建筑景观配套配套p站位区域打造配套，提升区域价值p社区配套拉升档次，满足生活需求n建议设置4-5万m2街铺，剩余的7-8万m2可根据租售、经营状况后期灵活调整为公寓与商业功能本项目功能与业种业态面积及比例建议本项目功能与业种业态面积及比例建议功能功能业种业态业种业态面积（面积（m2）比例比例风情餐饮风情酒吧街、咖啡厅、西餐厅4000-500035-40%大型特色中餐、酒楼14000-15000特3、色旅游商业休闲运动品牌店、旅游配套商店（如水上活动、康体运动）3000-400020-30%品牌折扣店OUTLETS5000-8000休闲娱乐乡村俱乐部、游艇会、水上活动中心5000-600010-12%创意文化街创意中心、画廊500-10001-2%养生康体食疗中心、培训、体检中心、氧吧、养生商品销售中心、康体水疗中心10000-1200025-30%酒店、街区式商业整合设计，塑造整体商业形象酒店、街区式商业整合设计，塑造整体商业形象n位置选点：位置选点：p相对独立：相对独立：两配套用地相互独立、便于管理、服务；p独立临街展面：独立临街展面：配合酒店、商业对外经营的需求，各自具有一定的云东海4、的沿街展面，增强对外昭示性；p与外部资源有效结合与外部资源有效结合：尽量东西联通用地边界，令配套有效发挥地块区位和景观优势；n整体形象：整体形象：p酒店和商业整合设计，打造具有整体形象的特色商业酒店和商业整合设计，打造具有整体形象的特色商业形象；形象；p以特色休闲街区打造个性化商业组团；以特色休闲街区打造个性化商业组团；II区区(地块一地块一)启动区启动区(地块二地块二)IV区区(地块三地块三)III区区(地块四地块四)地块五地块五街区式商业街区式商业酒店酒店n变化空间、让街区设计情景化变化空间、让街区设计情景化p设置弯曲、多变的街道，形成开合有致的情景街区空间，让顾客在变化空间中，休闲地穿行5、购物，感受街区的情趣；n亲人尺度、营造休闲、舒适氛围亲人尺度、营造休闲、舒适氛围p空间设计采用亲人的尺度，通过多层、低层建筑，让街区空间渗透着亲人、休闲的街区氛围；n灵活组合、打造丰富的外观效果灵活组合、打造丰富的外观效果p以组合的建筑体、营造变化的街区立面，高低错落的天际线、大小兼具的立面外观设计，让街区外观丰富、情景感更强；组团街区是，富有情景感、休闲气息组团街区是，富有情景感、休闲气息组团街区是，多种物业形式组成组团街区是，多种物业形式组成n采用不同物业形式，打造丰富的街区形态采用不同物业形式，打造丰富的街区形态p物业形式物业形式1：商业：商业+公寓，营造特色商业街区公寓，营造特色商业6、街区p商铺，适合中、小型商业经营需求，设置于底层区域，一般不多于2层，能有效体现地块商业价值；p公寓，设置于商铺之上，一般不多于4层，具有良好的街区情景感和较高的居住便利度，可打造成特色的服务式公寓；p物业形式物业形式2：独立商业，形成浓厚商业氛围：独立商业，形成浓厚商业氛围p满足大型商业的开发需求；p商铺与商业独立体结合布局，形成形象统一的商业街区p商铺一般不多于4层，以大开间满足商家经营需求；p物业形式物业形式3：独立公寓，营造高品质的居住环境：独立公寓，营造高品质的居住环境p独立组团式设计，有利于吸引高端租赁、设置酒店式公寓；p设计融合住宅和酒店物业特点进行设计，为公寓提供优质硬件设施；7、规划建筑景观配套配套p站位区域打造配套，提升区域价值p社区配套拉升档次，满足生活需求n社区设置集中主题会所，配置红酒会、恒温泳池等高尚设施，提升档次n各组团根据景观效果设置分会所和休闲泛会所n设置便利生活配套满足部分日常生活需求，如幼儿园、便利店等p 案名建议案名建议深业云湖案名内涵诠释：案名内涵诠释：p强化深业的品牌，推广企业形象，与深业花园、深业新岸线有更好的品牌衔接与联动p整合云东海湖资源，占领云东海区域发展先机，利于本项目与云东海区域联动发展与整合推广云东海湖宁静的湖面，是那么迷人一望无际，豁然开朗微风过处，泛起阵阵涟漪驾船畅游，随心所欲，此时已将烦恼抛之于脑后Wonderland湖岸8、风情小镇岸边，欧洲小城风雨不动闲逛其中仿如来到欧洲，来到拼搏、进取的苏格兰不禁让人回想起Brave HeartWonderland风情商业街区这里，琳琅满目打破了平静，增添几分热闹熙熙攘攘街道洋溢着欢乐、人们露出欣喜的笑容Wonderland服务中心游艇会、乡村俱乐部 丰盛的配套，生活健康而缤纷大可放松下来，尽情享受人生WonderlandWonderland放松心情让时间停下来，肆意享受健康带来的快乐还可以尽情品尝养生美食养生基地文化创意中心这里满载着灵感让人不自觉地拿起画笔，留住这良辰美景还有那最时尚的展览总是站在时代的浪尖Wonderland休闲舒适的第二居所别忘了，这还是你的另一个家闲9、时聚三五知己。享一茗香茶，谈笑之中更显贵雅与品位Wonderland正是这个美丽的地方并非简单的休闲与度假的生活而是寻求休闲与度假之上的生活方式让人忘却烦嚣的都市，实现生活中的梦想Wonderland伊万尼斯（Inverness）来自苏格兰的风情小镇p 案名建议案名建议2 2在苏格兰在尼斯湖旁在5万人的古老小镇伊万尼斯数百年来，一直在为世人诠释着独特的悠闲自得的生活方式尼斯湖的魔幻让游客体验到生命中神秘的旅程厚重的风情建筑演绎着苏格兰的豪门望族史拼搏、争取的民族精神谱写着一篇篇Brave Heart纯朴的苏格兰民风让这里的居民悠适生活着诠诠 释释云东海云东海湖特色的风情商业街区休闲度假之上的生10、活方式云东海湖正是最大的资源价值客户对品质、品位产品的追求广佛客户拼搏、创新、开发的共性休闲、舒适的第二居所似乎已看到在云东海纯正的苏格兰风情（伊万尼斯）生活即将上演启动区定位地块二地块二地块三地块三地块四地块四地块五地块五地块一地块一地块价值评价地块价值评价居住用地居住用地商业金融用地商业金融用地地块地块1地块地块2地块地块3地块地块4地块地块5景观资源景观资源内外部兼具丰富的山水资源外：水景资源良好内：山水资源良好外：水景资源良好内：山水资源一般外：缺乏景观资源内：山水景观一般外：水景资源突出内：山水资源一般用地规模用地规模64万40万23万33万18万地形条件地形条件山水交错、地形复杂，11、开发难度大地势平缓、水体较为集中，开发难度一般地势较为平缓、水体集中，开发难度较小地势平缓、但水体面积过多，开发难度大水体较多山体地势较陡交通连接交通连接远离云东海大道距离云东海大道较远紧邻云东海大道距离云东海大道较远紧邻云东海大道综合评价综合评价优优良良良良一般一般优优内外资源丰富内外兼具良好景观资源交通连接度高、区位价值突出，但内部景观一般内部水体丰富对外连接度高，且具有良好资源支持n结合各地块的开发条件，分析各地块价值优势和资源特点结合各地块的开发条件，分析各地块价值优势和资源特点注：具体地块分析详见于物业发展建议地块分析部分住宅启动区开发区域选择地块二地块三是最佳选择n选择原则p尽量靠12、近云东海大道，便于施工与销售p资源条件较佳区域，确保入市高端形象p不选择最有优地块，利于项目开发高走p考虑地块完整性，地块三部分尚未交地组合式启动区组合式启动区地块地块3 3（形象展示区）（形象展示区）+地块地块2 2（物业展示区）（物业展示区）地块一地块一地块二地块二地块三地块三地块四地块四地块五地块五地块二用于住宅开发地块三用于形象展示首期客户：本地高端客户为主，逐步引导外围客户n首期客户以佛山本地客户为主，逐步引导并培育外围客户（广州客户为主）n需求“大、豪、洋”特征明显n350-500m2的独立别墅和250-300m2的联排别墅是需求的主流产品首期客户定位首期客户定位核心客户群次要客户13、群三水、禅桂及周边南海镇区私企业主、高级公务员三水、禅桂一般生意人，广州民营企业家、私企业主偶得客户广州等珠三角区域其他客户n别墅产品“资源占有”的特征使其天生具有高档物业的特质，同时一直保持较佳的市场热度n以独立别墅和联排别墅为主力产品进入市场，将更好地树立本项目高端形象n设置适量的类别墅创新产品试探市场并引导外围客户启动区开发以别墅产品入市，树立高端形象，创新产品试探市场n根据目前市场供应及需求现状，300-500m2的产品是供应主流，且消化速度理想n云东海区域后续将有大量洋房产品面市，联排别墅与独立别墅均更稀缺物业物业面积（面积（m2）套数套数套数比套数比总比例总比例销售情况销售情况独立14、300-40019646%73%95%401-55010625%90%800以上82%基本未售联排200-2506014%27%90%280-3205513%85%云东海项目别墅产品供应现状云东海项目别墅产品供应现状供应现状及后续供应预判注：云东海别墅项目参考山水庄园与丽日天鹅湖户型比例，后续供应仅为已完成规划设计区域物业物业套数套数丽日坚美丽日坚美爱伦堡爱伦堡天鹅湖天鹅湖山水庄园山水庄园独立2875730200联排15250681024洋房910250660云东海后续供应物业研判云东海后续供应物业研判启动区产品户型配比本项目启动区户型配比（套数比）本项目启动区户型配比（套数比）物业物业供应现15、状供应现状比例建议比例建议面积（面积（m2）细分比例细分比例类独立73%40-50%401-50015-20%350-40025-30%联排27%35-50%280-32015-20%251-28010-15%200-25010-15%类别墅15-20%180-22015-20%注：类别墅产品具体组合详见于物业发展建议n根据客户需求、启动区产品策略及市场供应情况，本项目启动区产品应贴近市场和客户需求，以别墅产品（独立350-500m2和联排250-320m2）入市，适当放大联排别墅总量n设置适量的类别墅和紧凑型联排别墅试探市场，并通过控制总价有效拓展客户辐射面价格定位：n定价考虑相关：p基于市16、场的各项定位，对不同物业类型进行定价建议(部分商业物业充分考虑合富操作经验)p主要考虑区域因素、项目自身素质打造等，同时考虑时间价值p参照比准项目的价格均为2008年3月份现场采集价格（非价格制定时间），本项目测算价格结果分静态（2008年3月份）和动态价格（考虑时间涨幅因子）p具有区位、规模、档次类似性，目前在售的项目作为参照体系n参照项目p山水庄园、丽日天鹅湖、绿湖爱伦堡、天安鸿基花园、美林湖、东方夏湾拿参照项目主要指标综合对比参照项目价格水平下，本项目的价格策略n建议本项目以较高的性价比优势进入市场，逐步体现价值，稳步拉升价格n建议本项目静态价格：p独立18000元/m2p联排1200017、元/m2p小高层6000元/m2独立别墅联排别墅小高层洋房价格：元/m2综合素质18000120006000绿湖爱伦堡山水庄园丽日天鹅湖美林湖东方夏湾拿天安鸿基花园丽日天鹅湖美林湖东方夏湾拿注：受片区成熟度、客群丰富度等多种原因综合影像，价格与综合素质未能成正比例关系 由于类别墅属于创新型产品，大多项目尚未该类型产品本项目本项目住宅物业的价格及其走势预测n结合启动区产品建议，以独立、联排与类别墅入市，小高层将在本项目中后期推出n独立和联排产品的价值较高，拉升幅度相对较小n类别墅产品属于创新产品，与小高层产品的价值在项目开发中后期将有较大拉升独立20000联排13000类别墅8500小高层65018、0注：价格定位是基于目前市场现状，预计2010年面市时销售价格（保守考虑约5左右的增速），具体的销售价格将以届时市场状况详细另行制定元/m2时间预计2011年后2010年本项目商业物业的价格及其走势预测n由于目前区域人气不足，建议商业部分先进行培育，聚集一定人气后将更利于销售和价格高走n基于目前休闲度假项目商业部分并未销售，难以参考，根据合富操作经验，商业价格一般为小高层产品1.5-2倍，若商业2011年面市，预计其价格约为10000-13000元/m2商业小高层时间预计2011年2010年注：商业价格指首层商业价格，根据合富操作经验，二层商业均以首层商铺价格一半计算，基于服务式公寓布局于商业19、街区二层，销售价格与二层商业相同结束，谢谢！HOPEFLUENT附件1：商业街区业种业态制定基础HOPEFLUENT巴厘岛巴厘岛NUSA DUANUSA DUA旅游区旅游区成熟旅游区以休闲旅游商业的经营为主，品牌吸引力强成熟旅游区以休闲旅游商业的经营为主，品牌吸引力强n旅游商业集中区，区域整体规模与云东海核心区接近，且同为酒店、商业区域n商业总面积约4.5万m2，街区商铺为主，增加旅游者游玩与停留的空间n旅游商业品牌店占主导，包括大型品牌折扣店OUTLETS，休闲娱乐类配套依赖酒店SOGO在建区品牌店区餐饮区各区各区集中商业集中商业品牌店及散铺品牌店及散铺餐饮区餐饮区商铺数量SOGO百货15320、0面积（m2）约15000约8000约10000比例（已建）45%25%30%主要经营内容休闲运动服装、鞋类、童装、特色产品、化妆品服装、特色纪念品、超市，品牌折扣店西餐、酒吧、特色餐饮等BALI COLLECTION业种组合业种组合HOPEFLUENT南国桃园商业比例南国桃园商业比例本土化成熟旅游区，餐饮与休闲娱乐占主导本土化成熟旅游区，餐饮与休闲娱乐占主导n南国桃园是珠三角区域内成功的旅游休闲度假区域n经营性商业中，餐饮超过一半，其次为休闲娱乐类，休闲商业街主要为休闲度假、高尔夫等配套服务各区各区餐饮餐饮休息旅游商休息旅游商业业休闲娱乐休闲娱乐布局形式首层、二层商铺街铺集中布局主要经营内容21、/业种业态咖啡厅、西餐厅、中餐厅、风情餐饮高尔夫、旅游、特产等乡村俱乐部、高尔夫球会等面积（m2）大型3家：12000中小型10多家：3000200010000比例55%7%38%南国桃园商业组合南国桃园商业组合HOPEFLUENT泰晤士小镇商业街区比例泰晤士小镇商业街区比例功能复合，功能与业种业态多样化功能复合，功能与业种业态多样化n10万m2商业街区总建，复合的商业组合，其中公寓的比例较大n部分商铺正栋作为婚纱、品牌服饰展示和销售场所、文化中心、画廊等n康体中心等养生功能多独立布局，作为区域性公建配套各区各区公寓公寓休闲旅游商业休闲旅游商业餐饮餐饮创意文化创意文化康体中心康体中心布局形式二22、层或三层、独立分区布局首层或正栋商铺首层商铺首层或正栋商铺、独立体独立体主要经营内容/业种业态不带租约的公寓婚纱、超市、名牌服装、休闲旅游商业特色餐饮、风情食街、西餐厅、酒吧创意中心、美术馆、画廊康体康复中心，健康新天地面积（m2）56000250005000100004000比例56%25%5%10%4%泰晤士小镇商业街区业种业态组合泰晤士小镇商业街区业种业态组合HOPEFLUENT商业区功能配套配比组合建议商业区功能配套配比组合建议功能业种业态巴厘岛NUSA DUA度假区南国桃园泰晤士小镇面积（m2）比例面积（m2）比例面积（m2）比例风情餐饮酒吧街、中西餐厅、风情餐饮约1000030%约23、1500055%约500011%特色旅游商业旅游商业、休闲运动品牌店约2300070%约20007%约2500057%休闲娱乐乡村俱乐部、运动会所等布局于酒店内约1000038%创意文化创意中心、画廊、美术馆约1000023%养生康体康体中心布局于酒店内约40009%总规模总规模45000m2，已建，已建33000m2左右左右约约37000m2约约44000m2参考成功案例的功能与业种业态面积及比例参考成功案例的功能与业种业态面积及比例建议经营性商业（商铺）面积在4-5万m2之间，剩余的7-8万m2可根据租售、经营状况后期灵活调整为公寓与商业功能n商业比例因素修正p复合功能致使业种业态更多元化24、p考虑区域成熟度，降低经营风险p联动酒店，避免功能重叠p充分考虑旅游区本土化特征p控制非营利性功能，增加可销售面积p功能与业种业态之间的互动与转换功能功能业种业态业种业态比例比例风情餐饮风情酒吧街、咖啡厅、中西餐厅35-40%特色旅游商业休闲运动品牌店、旅游配套商业20-30%休闲娱乐乡村俱乐部、运动会所、水上会所10-12%创意文化创意中心、画廊1-2%养生康体食疗中心、体检培训中心、康体水疗中心25-30%HOPEFLUENT本项目商业区功能组合下业种业态的面积及比例建议本项目商业区功能组合下业种业态的面积及比例建议功能功能业种业态业种业态比例比例面积（面积（m2）参考面积（参考面积（m225、）风情餐饮风情酒吧街、咖啡厅、西餐厅35-40%4000-5000绿茵阁特色西餐厅：需求500-800（本项目设置810家西餐或酒吧）大型特色中餐、酒楼14000-15000大型中餐厅：3000-5000（本项目设置45家）特色旅游商业休闲运动品牌店、旅游配套商店（如水上活动、康体运动）20-30%3000-4000旅游商业、品牌商家如NIKE等，需求首层或整栋：100-500品牌折扣店OUTLETS5000-8000广州天河城番禺OUTLETS：10000休闲娱乐乡村俱乐部、游艇会、水上活动中心10-12%5000-6000九龙山游艇会所，3000左右创意文化创意中心、画廊1-2%500-126、000养生康体食疗中心、培训、体检中心、氧吧、养生商品销售中心、康体水疗中心25-30%10000-12000水玲珑：广州旗舰店15000-20000，需要独立布局本项目功能与业种业态面积及比例建议本项目功能与业种业态面积及比例建议经营性商业（商铺）面积在4-5万m2之间，参考各类商家需求，业种业态面积如下：HOPEFLUENT附件2：游艇会成功案例九龙山庄园九龙山庄园顶尖旅游度假娱乐城顶尖旅游度假娱乐城n九龙山庄园，位于杭州湾国家一级口岸乍浦港，距上海，苏州，杭州均一小时路程，首期占地10km2；n项目将高尔夫、游艇俱乐部、马球、威斯汀酒店、商业街等融为一体，将打造成世界顶尖的度假胜地，服务27、于长三角乃至全世界。首期以游艇码头区为核心进行开发，推动区域与项目发展首期以游艇码头区为核心进行开发，推动区域与项目发展高尔夫球会高尔夫球会马会马会游艇码头区游艇码头区围绕游艇码头俱乐部，进行多种经营性物业的布局围绕游艇码头俱乐部，进行多种经营性物业的布局游艇俱乐部游艇俱乐部威斯汀酒店威斯汀酒店圣圣马马可可公公寓寓皇皇后后岛岛别别墅墅夏宫别墅夏宫别墅凯撒岛别墅凯撒岛别墅游艇俱乐部成功拓展客户层面，增强项目与区域辐射力游艇俱乐部成功拓展客户层面，增强项目与区域辐射力个人卡个人卡情侣卡情侣卡公司卡公司卡入会费100,000180,000250,000年会费3,8005,8008,800游艇会会员入28、会价格（单位：元）游艇会会员入会价格（单位：元）尺寸尺寸33FT/10M33FT/10M40FT/12M40FT/12M46FT/14M46FT/14M52FT/16M52FT/16M59FT/18M59FT/18M70FT/21M70FT/21M原价500,000550,000600,000650,000750,000850,000现价600,000660,000720,000780,000900,0001,020,000游艇码头泊位售价游艇码头泊位售价n游艇俱乐部在长三角的稀缺性以及档次的高端性，成功地吸引了长三角以及全国顶级度假旅游客户；n由于经营情况良好，使得会员入会价格以及游艇码头泊29、位价格逐步上涨，从侧面反映了游艇俱乐部对于顶级客户的吸引力强。游艇俱乐部的成功，直接带动了高端物业的销售游艇俱乐部的成功，直接带动了高端物业的销售建筑面积建筑面积单价单价总价总价总套数总套数已售套数已售套数凯撒岛别墅1300250020,00050,0003,700万1.3亿129皇后岛别墅45070025,00035,0001,000万2,000万3810圣马可公寓6020016,00020,00080万450万356292夏宫公寓7020018,00020,000130万300万11558n游艇俱乐部对于长三角以及全国顶级客户的吸引，直接提升了围绕游艇俱乐部开发的住宅类物业的价值以及带动其30、销售；n3000万以上的独栋别墅销售率达75，圣马可公寓销售率更是高达83，游艇俱乐部对住宅物业的销售促进明显浙江千岛湖浙江千岛湖n580km2，因有千岛而成名n距离杭州150km，是长江三角洲地区的后花园联想云东海，相似的资源、相似的区位，也因湖而名，更因江而活游艇会定位中高端休闲市场，极大提升区域知名度游艇会定位中高端休闲市场，极大提升区域知名度n挖掘自身大湖资源，打造长三角最大游艇会，游艇俱乐部正常运营并拥有20艘以上的中高档休闲游艇 n举办游艇展等活动，提升整个区域的知名度，2006年中国杭州千岛湖国际游艇展吸引九个国家的45艘游艇参展 游艇会拉动千岛湖房地产的开发游艇会拉动千岛湖房地产的开发n在游艇会的发展基础上，有效带动房地产开发n据统计，千岛湖300多套沿湖高档别墅大部分被长三角客户买下，他们多数是游艇的潜在客户，部分高端客户已经购置项目名称项目名称物业类型物业类型售价（元售价（元/m/m2 2 ）开元度假村联排别墅8000滨江度假村联排别墅、小高层绿城千岛湖度假公寓小高层、高层17000部分千岛湖在售项目列表部分千岛湖在售项目列表谢谢！