1、深圳写字楼租赁市场及南山写字楼市场研究深圳写字楼租赁市场及南山写字楼市场研究平台沉淀：冯睿、那娜、易芬、崔峥琪平台沉淀：冯睿、那娜、易芬、崔峥琪报报告告思思维维导导图图深圳写字楼现状研究深圳写字楼现状研究科技园写字楼市场研究科技园写字楼市场研究深圳写字楼市场的新生力量 单一业权物业o.1N区域区域楼盘名称楼盘名称项目项目类型类型建筑面积建筑面积（）（）办公面积办公面积（）（）入驻率入驻率租金租金（元（元/月）月）管理费管理费（元（元/月）月）入市时间入市时间中心区中心区嘉里建设广场甲级946287500060%18018022.42007.09星河发展中心甲级10686038000100%202、07.09荣超中心甲级1433295521795%130-140130-140162008.5中国港中旅大厦甲级560004000085%110110192008.10中心西区中心西区时代科技大厦甲级11733010533012%90-11090-110252009.520092009年租赁办公供应年租赁办公供应面积合计面积合计118290.4118290.4单一业权单一业权物业市场物业市场单一业权物业供应一览单一业权物业供应一览 深圳顶级租赁物业的价格天花板深圳顶级租赁物业的价格天花板数据列表来源：中心区、中心西区数据列表来源：中心区、中心西区中心区及中心西区单一业权产品整体租金为中心区及中3、心西区单一业权产品整体租金为130130元元/月月，为深为深圳顶级租赁物业天花板圳顶级租赁物业天花板 嘉里建设广场嘉里建设广场p高度高度 ：约100米p占地面积占地面积 ：7,003.5 平方米p建筑面积：建筑面积：约75,000平方米p建筑层数建筑层数 ：23层，地下3层p标准层层高标准层层高 ：4.1米p净高：净高：2.80米p车位车位 ：约310个 p发展商发展商 ：嘉里置业（深圳）有限公司 中心区：单一业权物业供应明细。中心区：单一业权物业供应明细。客户情况：客户情况：嘉里建设广场为深圳首座单一业权物业，自入市以来以嘉里建设广场为深圳首座单一业权物业，自入市以来以“高门槛入高门槛入驻标4、准驻标准”界定客户，诸如微软等许多世界界定客户，诸如微软等许多世界500500强及国内百强企业为其主要客户强及国内百强企业为其主要客户群体，多以群体，多以2-32-3层起租，租金水平层起租，租金水平180180元元/月月。单一业权单一业权物业市场物业市场星河发展中心星河发展中心p建筑高度：99.8mp占地面积：9813.9平方米p建筑面积：122358平方米p写字楼面积：3万平方米p酒店面积：5万平方米p层数：地上24层、21层，地下4层p车位：445个p开发商：星河实业（深圳）有限公司中心区：单一业权物业供应明细。中心区：单一业权物业供应明细。客户情况：客户情况：1-18F1-18F租赁给平5、安保险，租赁给平安保险，18-24F18-24F星河地产自用。星河地产自用。单一业权单一业权物业市场物业市场荣超中心荣超中心p占地面积：14，316平方米；p建筑面积：143，329平方米；p高度：192.8米；p标准层面积：约1，850平方米p标准层层高：4.2米，p标准层净高：2.9米；p大堂净高：16米；p停车位：509个；p开发商：荣超地产 中心区：单一业权物业供应明细。中心区：单一业权物业供应明细。客户情况：客户情况：入驻企业多以金融类、证券类及知名高端企业为主，半层及整入驻企业多以金融类、证券类及知名高端企业为主，半层及整层起租。层起租。单一业权单一业权物业市场物业市场中国港中旅大6、厦中国港中旅大厦p总用地面积：3668.5平方米p总建筑面积：56439平方米p高度：154米p层数：29层 p停车位：242（辆）p开发商：港中旅（中国）投资有限公司中心区：单一业权物业供应明细。中心区：单一业权物业供应明细。客户情况：客户情况：中国港中旅大厦为其总部大厦高区部分自用，只有少量单位中国港中旅大厦为其总部大厦高区部分自用，只有少量单位用于出租用于出租。单一业权单一业权物业市场物业市场时代科技大厦时代科技大厦p占地面积：10695.79平方米p总建筑面积：117330.77平方米p每层面积：2400-5000平方米p结构层数：28层；p建筑高度：99.04米p标准层高：3.75米7、p净高：2.7米p停车位：16（地上），499（地下）p开发商：深圳市农科房地产开发有限公司中心西区：单一业权物业供应明细。中心西区：单一业权物业供应明细。市场情况：市场情况：目前最新情况是目前最新情况是17-2117-21层对外销售，对外报价层对外销售，对外报价2.1-2.22.1-2.2万万/，低，低区对外租赁报价：区对外租赁报价：90 90 元元/月，月，高区对外租赁报价高区对外租赁报价：110110元元/月月。单一业权单一业权物业市场物业市场标标杆杆租租金金深圳写字楼市场单一业权物业租金的天花板：深圳写字楼市场单一业权物业租金的天花板：180-200180-200元元/月月平均租金：平8、均租金：130130元元/月月区区位位集中于中心区和中心西区集中于中心区和中心西区，还有，还有少量物业分散在罗湖等区域少量物业分散在罗湖等区域客客户户主流客户为主流客户为金融类、外资高端企业金融类、外资高端企业。深圳单一业权物业深圳单一业权物业科技园写字楼市场研究科技园写字楼市场研究p北区：北区：以安置大型生产型生产型高新技术企业为主，该区东片则安排生活居住与综合服务功能地块。p中区：中区：逐渐发展成为以新材料、计算机、生物医药工程为主的高新技术产业区。p南区：南区：是未来重点发展电子信息产业的区域，也是全区的管理、会展、金融等综合功能服务中心。科技园的基本规划科技园的基本规划:以北环路、深南9、大道为界共划分以北环路、深南大道为界共划分为北、中、南三个区域，在产业的规划上存有着一定为北、中、南三个区域，在产业的规划上存有着一定的差异，其中的差异，其中南区为主流商务物业聚集地南区为主流商务物业聚集地。深深 南南 大大 道道北北 环环 路路片区片区规划规划滨滨 海海 大大 道道初初初初 期期期期中中中中 期期期期远远远远 期期期期在承接国际制造业转移的基础上的，以较为初级的加工业和制造外包为主加工业和制造外包为主；向自主研发和科级创新等高附加值产业转变向自主研发和科级创新等高附加值产业转变，形成了目前自主创新能力强、高技术创新能力的产业集群。引进企业总部和金融业的技术支持部门，利用自身的10、优势、国家的政策建成一个更大的配套配套中心中心科技园产业发展历程：科技园产业发展历程：从从初期加工制造初期加工制造业业将逐渐转型为将逐渐转型为技术配套中心技术配套中心随着片区未来将定位成金融中心和总部基地，利用自身优势随着片区未来将定位成金融中心和总部基地，利用自身优势及成熟的片区配套，科技园片区及成熟的片区配套，科技园片区对大中型企业的吸引力对大中型企业的吸引力将会倍增将会倍增。启启 ：片区片区发展发展示示 06年公布的深圳市经济特区高新技术产业园区管理条例再次明确了以下三个政策：p 科技园的土地产权归政府，企业迁出土地收归政府；p 入园企业和入园项目需要受到审核；p 禁止工业用地改为商业；11、p 科技园目前商务物业主要分为三类：政府拥有产权的厂房和写字楼、协议出让的土地、完全 市场化的写字楼；按照高新区管委会和深圳市物价局共同制定的协议类产房管理办法，政府从两个方面控制此类物业：p 控制出租比例，办法规定协议出让给企业的办公楼自用面积必须达到50%；p 统一调配，凡在园区内租赁物业的公司都必须递交申请到高新办，由高新办统一安排区域。相对于整个深圳写字楼市场，科技园片区具有一些特有相对于整个深圳写字楼市场，科技园片区具有一些特有门槛，从而形成相对门槛，从而形成相对“封闭、纯粹封闭、纯粹”的写字楼市场。的写字楼市场。片区片区政策政策园区相关管理条例园区相关管理条例园区商务物业类型园区商12、务物业类型园区商务物业管理办法园区商务物业管理办法科技园相对科技园相对“封闭、纯粹的市场环境封闭、纯粹的市场环境”，将带来多方位的均好优势。将带来多方位的均好优势。片片 区区机会点机会点p外部建筑格局外部建筑格局低密度低密度 楼宇间距大，整体数量较少；楼宇间距大，整体数量较少；p内部办公环境内部办公环境舒适性舒适性 空中花园、人均资源占有率较高；空中花园、人均资源占有率较高；p企业运营成本企业运营成本集约性集约性 市场化程度不高，运营成本较低；市场化程度不高，运营成本较低；p园区产业链园区产业链集聚效应集聚效应 同行业多喜欢集中在同一区域同行业多喜欢集中在同一区域科技园北区科技园北区科技园南区13、科技园南区科技园中区科技园中区科技园商务物业租赁区域分布概述：科技园商务物业租赁区域分布概述：集中于深南沿线，其中以南区东西两侧最为密集集中于深南沿线，其中以南区东西两侧最为密集片区租片区租赁分布赁分布项目名称项目名称档档次次占地面积（占地面积（）总建筑面积总建筑面积（）竣工日期竣工日期大族激光大族激光甲甲级级建设中，建设中，0909年年1010月竣工月竣工腾讯大厦腾讯大厦甲甲级级8500085000建设中，建设中，0909年年7 7月竣工月竣工长虹大厦长虹大厦甲甲级级7527275272建设中，建设中，0909年月竣工年月竣工万利达大厦万利达大厦甲甲级级6381.46381.4777367714、736建设中，建设中，0909年年1212月竣工月竣工松日鼎盛松日鼎盛甲甲级级10000100006600066000总量总量约约3838万万3838万万供应量的集中入市供应量的集中入市（部分企业自用）（部分企业自用）将带来将带来激烈的片区竞争激烈的片区竞争0909年下半年片区内将有年下半年片区内将有大批甲级写字楼集中入市大批甲级写字楼集中入市,体量均超过德赛体量均超过德赛,可以可以预见未来预见未来片区市场竞争激烈片区市场竞争激烈.片区片区未来未来供应供应 p特点一：特点一：纯写字楼由大规模、实力强大规模、实力强的企业开发。p特点二：特点二：写字楼写字楼规模相对集中。规模相对集中。p特点三：特15、点三：南区纯写字楼南区纯写字楼地段优质。地段优质。p特点四：特点四：形象展示普遍较高。形象展示普遍较高。p特点五：特点五：南区纯写字楼较全市其他商务区写南区纯写字楼较全市其他商务区写字楼字楼性价比更高。性价比更高。科技园南区写字楼概述：科技园南区写字楼概述：形象展示较高、规模相对集中。形象展示较高、规模相对集中。南区整南区整体分析体分析南区写字楼特点：南区写字楼特点：南区深南沿线南区深南沿线p沿线写字楼多高层建筑，外立面时外立面时尚、高端、品质档次较高；尚、高端、品质档次较高；p 租客面积区间：大多半层整层出租大多半层整层出租，少量划分为200400小面积出租p行业集中度低，行业集中度低，以软16、件、科技、电子、建筑设计等行业为主p运营成本：平均约9090元元/月月p写字楼出租率情况：为80%95%80%95%片区写字楼特点概述：片区写字楼特点概述：（南区深南沿线）昭示性强、多高层建筑、（南区深南沿线）昭示性强、多高层建筑、企业多追求高端形象展示。企业多追求高端形象展示。南区深南区深南沿线南沿线南区深南沿线南区深南沿线项目名称项目名称档次档次占地面积占地面积（）总建筑总建筑面积面积()层数层数租金均租金均价价(元元/)出租率出租率起租期起租期管理费管理费（元（元/）空调费空调费车位费车位费标准层面标准层面积积()主力面主力面积积()飞亚达科技飞亚达科技甲级86328300020707017、（可（可谈）谈）95%2年710元/固定1200/月 非固定350/月东区2600 西区3300900TCLTCL甲级15147.2 83439.6A座11 B座19707080%2年10流量，加班加开额外300/小时固定350/月 不固定300/月A座4000 B座1500 半层或整层创维大厦创维大厦甲级11992.360916.81877.577.592%2年710元/300/月2300700联想研发中心联想研发中心全部自用，不对外出租项目周边写字楼平均运营成本项目周边写字楼平均运营成本8888元元/月，平月，平均出租率为均出租率为8989%。南区深南区深南沿线南沿线名称名称创维大厦创维大18、厦位置位置深南大道与科技南路交汇处东北侧物业类型物业类型纯写字楼规模规模占地：11992、建面：60916、标准层约2300、层数：18层层高层高约4米空调空调有中央空调，7元/月电梯电梯直梯10部，扶梯2部，三菱电梯出租状况出租状况租满面积划分方式面积划分方式划分为小面积段的出租，200到300租金租金77.5元/月管理费管理费7元/月进驻企业进驻企业IT、软件开发，港资、美资企业配套配套内部配套：停车场，外部配套：南区南区深南深南沿线沿线主流竞争楼盘之一：主流竞争楼盘之一：租金最租金最高高的楼的楼创维大厦创维大厦优势：物业管理较好、产品形象好。优势：物业管理较好、产品形象好。劣势：劣势：商19、务配套缺失、周边环境杂乱。商务配套缺失、周边环境杂乱。名称名称飞亚达大厦飞亚达大厦位置位置科技南十路与高新南一路交汇处东北侧物业类型物业类型纯写字楼规模规模占地：8632，建面：83000，标准层：4000，层数：20层高层高4m空调空调中央空调，按流量收费电梯电梯4部三菱电梯出租状况出租状况租满，进驻38家企业，其中5家大客户租了2/3面积，面积划分方式面积划分方式多数以整层出租，少量划分为小面积单元出租租金租金70元/月以上管理费管理费7元/月进驻企业进驻企业腾迅租赁5层、甲骨文（深圳）配套配套内部配套：停车场；外部配套：主流竞争楼盘之一：主流竞争楼盘之一：出租率最出租率最高高的楼的楼飞亚20、达大厦飞亚达大厦优势：多企业总部入驻、运营成本相对较低。优势：多企业总部入驻、运营成本相对较低。劣势：劣势：商务配套缺失、管理相对松散。商务配套缺失、管理相对松散。南区南区深南深南沿线沿线名称名称TCL位置位置深南大道与科技南路交汇处东北侧物业类型物业类型纯写字楼规模规模占地：15147、建面：83439、标准层A座约4000、B座1500、层数：A座11层、B座19层层高层高约4米空调空调有中央空调，10元/月，加班加开额外300/小时电梯电梯直梯10部，扶梯2部，三菱电梯出租状况出租状况B座1300、990、700 三间单位未出租面积划分方式面积划分方式有200 -300 小面积出租租金租21、金70元/月管理费管理费10元/月进驻企业进驻企业IT、软件开发、科技、电子配套配套内部配套：停车场，银行主流竞争楼盘之一：主流竞争楼盘之一：配置最配置最好好的楼的楼TCL大厦大厦优势：产品质素较好、昭示性强、形象较好。优势：产品质素较好、昭示性强、形象较好。劣势：劣势：不能注册、出租率不高。不能注册、出租率不高。南区南区深南深南沿线沿线南区东部组团南区东部组团p高层与多层交错高层与多层交错p面积区间：多半层以上多半层以上，少量划分为30-0 500 小面积出p行业集中度低行业集中度低，软件、科技、电子、建筑设计等杂居。p运营成本：平均约8585元元/月月p出租率：90%90%以上以上南区东南22、区东部组团部组团片区写字楼特点概述：片区写字楼特点概述：多层与高层结合、景观优势明显、出租率多层与高层结合、景观优势明显、出租率90%以上、租金水平略高于南区深南沿线。以上、租金水平略高于南区深南沿线。项目名称项目名称档次档次占地占地面积面积（）总建筑面总建筑面积（积（）层数层数租金均价租金均价（元（元/）出租率出租率起租起租期期管理管理费费（元（元/）空调费空调费车位费车位费标准层标准层面积（面积（）主力面主力面积（积（）及户）及户型型曙光大厦曙光大厦甲级2077(全包可谈）90%2年加时100/小时3001050半层或整层方大大厦方大大厦甲级2080（全包可谈）90%2年3001200半层23、或整层中电照明中电照明乙级6000140007南区厂房改建：70 北区写字楼：8095%1年7102302000半层或整层九州电器九州电器乙级A座9层 B座6层7590%1年9计流量300每层2-3个单位富诚科技大厦富诚科技大厦乙级54001700098095%2年710加时300/小时地下350 地上3002000整层或半层南区东南区东部组团部组团项目周边写字楼平均运营成本项目周边写字楼平均运营成本8989元元/月，平均月，平均出租率在出租率在9090%。名称名称方大大厦位置位置科技南十二路与高新南一路交汇处西南侧物业类型物业类型纯写字楼规模规模建面：约2.5万，标准层：1200，层数：2024、层层高层高4m空调空调中央空调电梯电梯日立电梯出租状况出租状况13F空450 、7F空900 面积划分方式面积划分方式多数以整层出租，少量划分为小面积单元出租租金租金70元/月管理费管理费10元/月进驻企业进驻企业裕廊科技（深圳）、思源电子设计、深圳朗视科技配套配套南区南区东部东部组团组团主流竞争楼盘之一：主流竞争楼盘之一：配置最配置最好好的楼的楼方大大厦方大大厦优势：外立面形象好、管理较好优势：外立面形象好、管理较好劣势：劣势：实用率低、本体配套缺失实用率低、本体配套缺失名称名称曙光大厦曙光大厦位置位置科技南十二路与高新南一路交汇处东南侧物业类型物业类型纯写字楼规模规模建面：约2.2万，标准25、层：1000多，层数：20层层高层高4m空调空调加时100元/小时电梯电梯4部出租状况出租状况大部分企业自用，少量出租面积划分方式面积划分方式多数以整层出租，少量划分为小面积单元出租租金租金77元/月（全包）管理费进驻企业进驻企业爱普生、迅雷配套配套内部配套：停车场、招商银行ATM南区南区东部东部组团组团主流竞争楼盘之一：主流竞争楼盘之一：性价比最性价比最高高的楼的楼曙光大厦曙光大厦优势：运营成本较低、产品形象好、优势：运营成本较低、产品形象好、劣势劣势：实用率低、单层面积小。：实用率低、单层面积小。名称名称九州电器九州电器位置位置科技南十路与高新南四路交汇处东北侧物业类型物业类型纯写字楼规模26、规模建面：3.2万，标准层：2000，层数：一栋11层，一栋5层层高层高4m空调空调中央空调按流量计电梯电梯芬兰KONE电梯租金租金75元/月以上管理费管理费9元/月配套配套内部配套：停车场；外部配套：南区南区东部东部组团组团主流竞争楼盘之一：主流竞争楼盘之一：运营成本最运营成本最高高的楼的楼九州电器九州电器优势：管理较好、产品类型丰富、实用率高优势：管理较好、产品类型丰富、实用率高劣势：劣势：运营成本高、厂改写字楼配置较低运营成本高、厂改写字楼配置较低南区西部组团南区西部组团片区写字楼特点概述：片区写字楼特点概述：多层建筑、大多数是政府统一租赁、客户需求多层建筑、大多数是政府统一租赁、客户需27、求面积较大，客户行业集中、运营成本较低。面积较大，客户行业集中、运营成本较低。p楼体为多层建筑，质素较低；p面积区间：半层或整层p行业集中度高行业集中度高，多为软件、教育培训、科技类行业p运营成本：平均约8080元元/月月p出租率：98%98%备注：基于该片区物业的特殊性，产品的整体质素与本项目不能形成直面的竞争，但是不排除小部分的分流；所以，不列举具体项目情况。南区南区西部西部组团组团南区其他南区其他片区写字楼特点概述：片区写字楼特点概述：靠近东部区域靠近东部区域2栋新盘推出，产品质素高、整体栋新盘推出，产品质素高、整体运营成本运营成本85元元/月，为片区租金天花板，月，为片区租金天花板，靠28、近东部区域出租率为靠近东部区域出租率为90%。p靠近东部区域：p高层建筑居多p有300 300 -500 -500 较小面积租售p运营成本：平均9595元元/月月p入住率：90%90%p08年以后新建楼盘租金水平在8585元元/.月左右月左右p靠近西部区域p多层建筑居多p多半层整层租售南区南区其它其它p运营成本：平均7070元元/.月月p入住率：55%55%左右左右名称名称中科大厦(中国科技开发院3期)位置位置科技南十路与高新南一路交汇处西南侧物业类型物业类型纯写字楼规模规模占地：9581，建面：43200，标准层：1500，层数：25层层高层高4m空调空调中央空调计流量电梯电梯6部OTIS出29、租状况出租状况开盘一个月出租率70%，目前剩余空房为10层以下 面积划分方式面积划分方式半层起租租金租金88元/月管理费管理费9.5元/月进驻企业进驻企业配套配套内部配套：停车场，银行，餐饮标杆标杆楼盘楼盘主流竞争楼盘之一：主流竞争楼盘之一：标杆标杆项目项目中科大厦中科大厦优势：产品高硬件配置、商务配套完备、管理较好优势：产品高硬件配置、商务配套完备、管理较好劣势：交通通达性较弱、昭示性不强、运营成本高劣势：交通通达性较弱、昭示性不强、运营成本高p特点一特点一：中区纯写字楼中商品房类纯写字楼分布较为集中分布较为集中。p特点二特点二：中区纯写字楼中孵化器集中在北环大道、南海大道、科苑路和玉泉路围30、合成区域内。p特点三特点三：中区纯写字楼的规模集中在：3 3万左右至万左右至6-96-9万万左右。p特点四特点四：新建纯写字楼形象品形象品质较高。质较高。中区整中区整体分析体分析片区写字楼特点概述：片区写字楼特点概述：0808年新盘集中推出，楼盘品质较高，整体租金水平略年新盘集中推出，楼盘品质较高，整体租金水平略低于南区，客户需求面积多半层整层租赁，整体出租率低低于南区，客户需求面积多半层整层租赁，整体出租率低于南区；于南区；0909年下半年将有大批新盘集中推出。年下半年将有大批新盘集中推出。中区写字楼特点：中区写字楼特点：中区深南沿线中区深南沿线p现有租赁项目现有租赁项目运营成本较运营成本较31、低低，平均，平均7070元元/.月，均为月，均为高层建筑高层建筑，出租率平均，出租率平均90%90%；p在建项目均为高层甲级写在建项目均为高层甲级写字楼，将于字楼，将于0909年下半年集中年下半年集中入市。入市。片区写字楼特点概述：片区写字楼特点概述：（中区深南沿线）昭示性强、多高层（中区深南沿线）昭示性强、多高层建筑、企业多追求高端形象展示。建筑、企业多追求高端形象展示。中区中区深南深南沿线沿线项目名称项目名称档次档次占地面占地面积（）积（）总建筑面总建筑面积（）积（）层层数数租金均租金均价（元价（元/）出出租租率率起租期起租期管理费管理费（元（元/）空调费空调费车位费车位费标准层标准层面积32、面积（）（）主力面主力面积（）积（）长城长城甲级95605680017-206398%2年7电费1500桑达科技大桑达科技大厦厦甲级11400367001770（全包）85%2年每租200平米免费使用一个车位1700大族激光大族激光甲级建设中，09年10月竣工腾讯大厦腾讯大厦甲级85000建设中，09年7月竣工万利达大厦万利达大厦甲级6381.477736建设中，09年12月竣工松日鼎盛松日鼎盛甲级1000066000项目周边写字楼平均运营成本为项目周边写字楼平均运营成本为7878元元/月，月，平均出租率在平均出租率在9191%；0909年下半年，本片区将有大年下半年，本片区将有大量写字楼集中33、入市。量写字楼集中入市。中区中区深南深南沿线沿线名称名称长城位置位置深南大道与高物业类型物业类型写字楼规模规模占地：9560、建面：56800、标准层约1500、层数：20层层高层高约4米空调空调有部分中央空调电梯电梯5部日立出租状况出租状况2F1000 单位没有租出面积划分方式面积划分方式1000 以上大面积租金租金63元/月管理费管理费7元/月进驻企业进驻企业IT、软件开发，配套配套内部配套：停车场，主流竞争楼盘之一：主流竞争楼盘之一：最具最具昭示性昭示性的楼的楼长城大厦长城大厦优势：产品高硬件配置、昭示性强、管理较好，运营成本低优势：产品高硬件配置、昭示性强、管理较好，运营成本低劣势：商34、务配套缺失、租赁选择狭窄。劣势：商务配套缺失、租赁选择狭窄。中区中区深南深南沿线沿线名称名称桑达科技大厦位置位置高新南一道与科技南六路交汇处东南侧物业类型物业类型写字楼规模规模占地：11400、建面：36700、标准层约1700、层数：17层层高层高约4米空调空调有部分中央空调电梯电梯5部电梯出租状况出租状况一间690 单位，两间1300 单位空置面积划分方式面积划分方式700 以上面积租金租金70元/月（全包）管理费管理费进驻企业进驻企业IT、软件开发，配套配套内部配套：停车场，主流竞争楼盘之一：主流竞争楼盘之一：性价比最性价比最高高的楼的楼桑达科技大厦桑达科技大厦优势：昭示性强、运营成本低35、，性价比高优势：昭示性强、运营成本低，性价比高劣势：硬件配置较差、商务配套缺失、管理松散。劣势：硬件配置较差、商务配套缺失、管理松散。中区中区深南深南沿线沿线中区其它中区其它p现有租赁项目入住成本平均8080元元/.月；月；p租赁面积多半层整层多半层整层；p09年前后新建楼盘租金水平在7070元元/.月；月；p新楼出租率偏低，平均40%40%。片区写字楼特点概述：片区写字楼特点概述：楼盘质素优良、密集度低、客户需求面积多楼盘质素优良、密集度低、客户需求面积多半层或整层。半层或整层。08-0908-09年入市新楼质素较高、周边年入市新楼质素较高、周边环境舒适、周边配套较为齐全。环境舒适、周边配套36、较为齐全。中区中区其它其它中区其他中区其他项目名称项目名称档档次次占地面积占地面积（）总建筑面总建筑面积（积（）层数层数租金均租金均价（元价（元/）出租率出租率起租期起租期管理费管理费（元（元/）空调费空调费车位费车位费标准层标准层面积（面积（）主力面主力面积（积（）及户）及户型型科技园金科技园金融基地融基地（二期）（二期）甲级21200773001275.575.530%2年12.4流量4003000340-680国人通信国人通信甲级19569.97393916696950%2年8流量2501600整层龙泰利龙泰利乙级3600778全包95%2年3003500100-130研祥大厦研祥大厦甲37、级1015362153.22075全包80%2年流量4002800整层或1800项目周边写字楼均运营成本项目周边写字楼均运营成本8585元元/月，平均出月，平均出租率在租率在6363%。中区中区其它其它名称名称研祥科技大厦位置位置高新中四路和南海大道交叉口南侧物业类型物业类型纯写字楼，5A级写字楼标准规模规模占面：10153，建面：62153，层数：20层高层高大堂层高约15米标准层层高约4.5米空调空调变频独立控制分户计流量空调电梯电梯总共17部三菱电梯出租状况出租状况8F、10F.11F 800 空置单位面积划分方式面积划分方式基本为半层、整层出租租金租金75元/.月（全包）进驻企业进驻企38、业主要用于研祥智能科技股份有限公司的日常办公和嵌入式产品技术研发配套配套银行支行、豪华餐厅、大型会议室（可容纳500人）、多功能厅、多个中小型会议室、博物馆、商务酒吧、咖啡厅、商务中心等主流竞争楼盘之一：主流竞争楼盘之一：性价比最性价比最高高的楼的楼研祥科技大厦研祥科技大厦优势：整体质素高、本体配套齐全、管理严格、运营成本低。优势：整体质素高、本体配套齐全、管理严格、运营成本低。劣势：商务配套缺失、租赁选择面狭窄。劣势：商务配套缺失、租赁选择面狭窄。中区中区其他其他名称名称金融基地二期位置位置高新中四路与科苑南路交叉东北物业类型物业类型纯写字楼规模规模两栋，占面：21200，建面：77300，39、层数：12层高层高3.8米空调空调变频独立控制分户计流量空调电梯电梯5部/栋出租状况出租状况出租率30%面积划分方式面积划分方式500-800，可随意组合租金租金平均75.5元/。月进驻企业进驻企业配套配套银行支行、空中花园。主流竞争楼盘之一：主流竞争楼盘之一：科技园最新入市科技园最新入市的楼的楼金融基地二期金融基地二期优势：交通通达、租赁选择面宽、生态办公环境。优势：交通通达、租赁选择面宽、生态办公环境。劣势：硬件配置一般、商务配套缺失。劣势：硬件配置一般、商务配套缺失。中区中区其他其他名称名称国人通信位置位置高新中三路与科技中三路交叉口西南 物业类型物业类型纯写字楼规模规模占面：1956940、，建面：73939，层数：16层高层高约4米空调空调变频独立控制分户计流量空调电梯电梯4部出租状况出租状况5F、6F、7F、8F整层空置面积划分方式面积划分方式基本为半层、整层出租租金租金平均69元/。月进驻企业进驻企业主要用于研祥智能科技股份有限公司的日常办公和嵌入式产品技术研发配套配套1F职工食堂，2F公共会议室，3F培训室，4F健身房主流竞争楼盘之一：主流竞争楼盘之一：本体配置最本体配置最好好的楼的楼国人通信国人通信优势：整体质素高、本体配套齐全、管理严格、运营成本优势：整体质素高、本体配套齐全、管理严格、运营成本低、周边环境舒适。低、周边环境舒适。劣势：昭示性差、交通通达度低、租赁选择41、面窄。劣势：昭示性差、交通通达度低、租赁选择面窄。中区中区其他其他南区深南沿线南区深南沿线南区东部组团南区东部组团南区西部组团南区西部组团南区其他南区其他中区深南沿线中区深南沿线中区其他中区其他写字楼数量写字楼数量5 5101017176 66 61616租金均价租金均价元元/71.171.172.672.667.367.372.772.7636366.166.1经营成本均价经营成本均价元元/月月17.317.316.616.612.212.212.812.814.514.518.618.6出租率出租率89%89%92%92%98.7%98.7%70.8%70.8%91.5%91.5%63.742、%63.7%p科技园南区租金水平呈现科技园南区租金水平呈现由北向南、由东向西分别递减由北向南、由东向西分别递减的趋势；的趋势；p中区写字楼中区写字楼租金水平低于南区租金水平低于南区；p深南沿线写字楼出租率低于内部区域。深南沿线写字楼出租率低于内部区域。科技园写字楼租赁分布特征：科技园写字楼租赁分布特征：租金水平由南向北，由东向西分别递减租金水平由南向北，由东向西分别递减深南沿线写字楼出租率平均低于内部区域深南沿线写字楼出租率平均低于内部区域园区园区租赁租赁规律规律 p研发型企业更愿意选择远离主干道的研发型企业更愿意选择远离主干道的安静区域安静区域；p远离深南路写字楼同行业集中度高，形成远离深南43、路写字楼同行业集中度高，形成群聚效应群聚效应；p两年前市场较好时，南区中区内部比深南沿线提供两年前市场较好时，南区中区内部比深南沿线提供更多优惠更多优惠，（如租，（如租金较低，免租期较长，政府补贴），签定租期较长金较低，免租期较长，政府补贴），签定租期较长 ；p深南沿线深南沿线0808年年-09-09年年新楼集中入市新楼集中入市（赋安、中科、国人通信、桑达、（赋安、中科、国人通信、桑达、金融基地二期），拉低整体出租率金融基地二期），拉低整体出租率安静区域安静区域、群聚效应群聚效应、更多优惠更多优惠是深南沿线是深南沿线写字楼出租率低于内部的写字楼出租率低于内部的三大主要原因三大主要原因园区园区租44、赁租赁规律规律 写字楼名称写字楼名称 TCL大厦大厦长城大长城大厦厦方大大方大大厦厦飞亚达飞亚达大厦大厦联想联想大厦大厦清华院清华院曙光大曙光大厦厦思创大思创大厦厦威新科威新科技园技园维用维用大厦大厦创维大创维大厦厦合计合计电子信息电子信息2081544082418187517157539539光机电一体化光机电一体化123314233585353生物医药生物医药18314112828新材料新材料931211616咨询咨询/培训培训/服务服务101313142323产品销售产品销售/贸易贸易11环境保护环境保护6219高新技术投资高新技术投资2136新能源新能源/高效节能高效节能415建筑建筑45、/房地产房地产11金融金融21211119生活配套生活配套2125商务配套商务配套178园区内入驻企业类型以园区内入驻企业类型以电子信息、光机电一体电子信息、光机电一体化、生物医药、新材料化、生物医药、新材料以及以及咨询培训类咨询培训类为主，为主，占整体进驻企业的占整体进驻企业的94%94%。园区园区行业行业规律规律科技园四大行业企业数量比例科技园四大行业企业数量比例 89%2%4%5%p目前目前电子信息产业类企业呈现一头独大电子信息产业类企业呈现一头独大的状况，注册企业数量已经直逼的状况，注册企业数量已经直逼30003000家，达到科技园总注册企业数的家，达到科技园总注册企业数的90%90%46、。p科技园拥有销售额在科技园拥有销售额在1 1亿以上的企业亿以上的企业100100家以上，行业分布较分散，其中家以上，行业分布较分散，其中IT IT行业行业的数量占的数量占60%60%左右左右。ITIT行业行业（电子信类企业）是科技园的（电子信类企业）是科技园的主流，是主流，是租赁市场的主力军。租赁市场的主力军。园区园区行业行业规律规律被访问人：被访问人：李先生行业：行业：电子现办公地点：现办公地点：科技园租赁面积：租赁面积：1200Q1Q1：请问您租赁写字楼时重点考虑哪些因素呢？李先生：性价比性价比，还有周边环境周边环境。Q2Q2：您为什么会选择科技园南区租房呢？李先生：这边做我们这个行业的47、很多做我们这个行业的很多，地段也不错地段也不错。Q3Q3：华强北是深圳电子行业的聚集地，为什么不选择那里？李先生：华强北租金很高华强北租金很高，经常堵车经常堵车，又很吵闹很吵闹Q4Q4：您现在的租金是多少？这个价格您觉得怎么样？李先生：75元/.月，还算可以了，租金当然越低越好租金当然越低越好。科技园写字楼客户白描（园区内客户）科技园写字楼客户白描（园区内客户）园区园区客户客户规律规律被访问人：被访问人：邵先生行业：行业：软件现办公地点：现办公地点：南山需求面积：需求面积：500Q1Q1：请问您租赁写字楼考虑多大面积单位的呢？邵先生：我们公司的话500多平米就可以了。Q2Q2：如果有一个写字楼48、项目位于南山科技园，您会考虑吗？邵先生：听说那里租金比较便宜租金比较便宜，不过还是会看具体情况。Q3Q3：请问你会主要考虑写字楼的哪些因素呢？邵先生：成本、办公环境、周围的交通和配套等等成本、办公环境、周围的交通和配套等等。Q4Q4：那么大概可以接受多少价格呢？王先生：70-8070-80还可以接受还可以接受吧。科技园写字楼客户白描（园区外客户）科技园写字楼客户白描（园区外客户）园区园区客户客户规律规律他他们关注：们关注：价格、硬件配置、周边环境价格、硬件配置、周边环境他他们倾向：们倾向：行业聚集、安静舒适行业聚集、安静舒适他他们认可：们认可：聚集于科技园所带来的行业效应，聚集于科技园所带来的行业效应，片区环境的成熟、便捷片区环境的成熟、便捷科技园写字楼客户分析科技园写字楼客户分析园区园区客户客户规律规律客户租赁的主要关注点是租金、硬件配置、区域环境客户租赁的主要关注点是租金、硬件配置、区域环境而科技园主流行业更是偏爱环境舒适安静的办而科技园主流行业更是偏爱环境舒适安静的办公区域。公区域。启启 ：示示以科技园传统客户为核心以科技园传统客户为核心恰当覆盖商业化市场重点行业主流租赁客户恰当覆盖商业化市场重点行业主流租赁客户比肩商业化市场高端水平，拉高客户感知度，比肩商业化市场高端水平，拉高客户感知度，促进租赁快速决策。促进租赁快速决策。客户客户定位定位