1、前 言不明于数，欲举大事，犹舟之无楫而欲经于水险也。管仲我们认为：策划商不能扮演“医生”角色，更不应该仅仅是“点子大王”。全程策划的宗旨是：协助房地产商寻找并建立一套规范、科学、周密的项目经营决策“防范失误体系”。市场策划是全程策划的首要环节之一，对项目的成败具有战略意义，对项目经营决策起主要依据导向作用。房地产界流行的传统经典理论是“地段、地段、还是地段”。但中国房地产市场经过10余年的市场化发展，特别是在e时代的今天，世界已经变小，同一化的趋势使任何房地产商均可进一步跨越地域界限，获取最先进的资讯，并利用先进的手段来争取有限的客户资源，从而在残酷的房地产市场竞争中抢占一席之地。因此传统的地2、段理论在信息时代的今天已经不能保证房地产项目运作的成功。有一个好的地段（块），仅仅代表房地产有了一个好的开端，要使房地产项目运作成功，还有许多的环节和细部需要控制和策划。因此，我们认为房地产项目需要一个系统、科学的全程策划过程。我们总结房地产商品有如下几个基本属性：资源稀缺性房地产商品的基础生产条件是土地，而从静态角度而言土地是不可再生的资源。这个特性告诉我们楼盘的个性化应该是其主要的特征，任何一个房地产商存在克隆某成功楼盘的幻想是不现实的，也是危险的。区域消费性房地产商品消费的地域特性十分明显，而房地产商品的辐射面极其有限。这个特性告诉我们，房地产商品有效消费者的锁定应该是不同地域产生对应的3、定位选择和区域客户的锁定（目标客户群）。资金密集性房地产业是高资金投入（包含房地产商、消费者两方）和资金密集性产业。因此精明的房地产商追求的经济目标是回报率而非利润率。同时对大多数购房消费者而言，购买房屋所需资金的积累往往需要数年乃至数十年漫长的资金沉淀或负债过程。因此，房地产对资金的需求的属性决定了房地产项目无论是投资开发，还是置业投资均需要大量的资金作支撑，是典型的资金密集型产业。高度专业及综合性（综合技术性、思维的系统性）由于房地产企业是由许多具有专业技术和丰富实际操作经验的人才构成的，这一行业具有政策性强、涉及因素众多的特点，因此房地产业具有极强的综合性。该行业所需知识横跨自然科学和社4、会科学，因此，在房地产项目投资开发的全过程中，需要众多专业人士的紧密协作和合理分工。周期漫长及环节众多性房地产开发从立项、选址、购地、策划、规划、设计、施工、监理、验收、核算、营销、物业管理、权证等环节十分繁杂，周期较长。“艺多不养人”，专业化分工是社会化大生产发展的必然趋势。也就是通常房地产业界人士谈论的“专业问题专业解决”。高回报与高风险并存性众所周知，投资回报与投资风险是一个对立统一体，高回报必然隐藏着高风险。房地产开发的高风险主要源自其高投入与慢产出的特性，一个规模并不是很大的项目有可能是一个企业毕生之功，一着不慎，满盘皆输的事例比比皆是。使这个对政策、宏观环境等极为敏感的产业存在着诸5、多意想不到的变数。因此，我们认为：在众多的行业中，房地产业是最需要策划的产业之一。本章结论：“房地产全程策划”就是将项目投资开发过程中的每一个环节都做到精细、全面的策划，所以全程策划是一个科学而系统的工程。其重要作用不是给房地产商什么铁定的承诺或“灵丹妙药”，而是帮助房地产商建立一套科学、系统、合理、可操作性的项目投资经营决策“防范失误体系”。房地产业的生产有如其它产品生产一样，没有哪家企业可以号称其产品就是绝对可以成功，房地产商也不应该仅仅依赖策划商、代理商有什么万能的“点子”。而是通过双方或多方的密切合作，找到对项目而言最有效的“防范失误体系”，这才是房地产全程策划真正的核心精要所在。第一6、章：市场调研及策划的依据原则一、什么是市场调查二、市场调查及研究(market survry)的方法与原则三、本项目市场调研、市场策划数据群资料获取来源第二章：郫县投资环境一、郫县核心信息二、郫县基础信息三、郫县总体规划及分区规划资讯第三章、成都房地产市场环境调研一、成都房地产市场的沿革及现状二、近期国家及成都房地产业相关政策法规三、成都土地市场分析四、近年郫县房地产市场整体运行状况五、郫县房地产市场发展分布分析六、郫县房地产市场环境结论综述及其对本项目投资开发启示第四章、项目概况与所在街区功能分析一、区位、所属地、街道调查二、临界状况分析三、周边市政配套调查四、道路交通及生态环境状况分析五、7、地块现状简况及规划条件描述六、地块及区域原生价值发现与分析七、本项目对应成都类比楼盘调研八、本项目对应区域类比楼盘深度调研 第一部分：郫县城区在售楼盘调研 第二部分 羊西线至高新西区在售楼盘概况第五章、项目前期市场策划结论与综合定位建议一、项目综合定位依据及说明二、项目市场SWOT分析三、项目总体概论定位四、项目目标市场（购房消费者）定位分析五、项目产品定位分析六、项目各物业形态价格定位建议七、项目户型总价对应分布八、项目开发节奏建议九、项目经济效益初步估算十、结论综述第一章：市场调研及策划的依据原则一切科学和正确的结论及建议，在“信息爆炸”和市场激烈竞争的今天，都依赖于系统的决策思维方法和必8、要的科学手段为前提。方法的正确科学与否，很大程度上决定了我们所需决策支撑（结论或建议）的正确与否。XXXX精要提示：市场调研及策划原则、专题问卷设计、数据群的提取来源、数据群的误差修正。一、什么是市场调查市场调查（Market Investigation）：系以科学方法（例如抽样设计）搜集市场资料，并运用统计方法，产生市场资讯的一系列过程。二、市场调查及研究(market survry)的方法与原则市场调研的方法1、房地产市场调研应采用的一般方法询问法；专家访谈法；观察法；试验法；抽样调查法。在具体房地产项目的市场调研中，一般是对上述方法的综合应用。市场策划的具体方法头脑风暴法；德尔斐法；线性9、规划法；策划树法；系统分析法；综合分析法；逻辑分析法；排除法；逆向思维法。2、市场调研的原则客观性；系统性；相关性；时效性；准确性。3、抽样调查及问卷设计a、抽样调查（Sampling Investigation）；b、有效抽样调查三原则：客观、有效、可测量；c、抽样调查可分为二种：随机抽样调查+非随机抽样调查；d、常用的非随机抽样主要有：任意抽样（便利抽样）；判断抽样；配额抽样。针对本项目的特性，我们拟采用非随机抽样方法中的“判断抽样+配额抽样”，同时结合“个体样本抽样+群体样本抽样”的关联调查及交互式分析方法，其目的就是以较短的时间，获取针对性极强的所需资讯。三、本项目市场调研、市场策划数10、据群资料获取来源、2007年4月6日2007年4月10日，我公司市调专员对及类比区域房地产供应市场进行针对性调查：30%；、2007年4月6日2007年4月10日，我公司市调专员对类比区域在售楼盘消费群体样本进行数据采集；对类比楼盘售楼部外及重点区域潜在典型消费者进行针对性需求问卷调查：30%；、2007年4月10日2007年4月15日，类比区域高品质楼盘调研：20；、其它途径调查数据：约10%；、采用了成都市、高新西区、郫县、犀浦、郫筒镇等政府部门以及统计局、规划局、国土局等相关政府职能部门的权威统计数据和资料：10%。第二章：郫县投资环境房地产项目特有的地域属性，决定了我们对每个调研的房地11、产项目所处的城市投资环境均要站在全景式和历史感的高度，对其城市区位、城市现状、人文历史、发展规划、社会及经济发展等资讯进行全面深度的系统描述和调研。其目的只有一个：只有对项目所处区域相关历史文化及城市信息充分把握，方能在未来的房地产项目经营决策中得到全景式的感性及理性支撑以及时空上的有机联系。XXXX精要提示：郫县城市地位、城市结构、城市功能、城市发展方向、城市特色、城市规模、城市交通、城市发展目标、城市文脉、城市建设及近期发展规划、城市国民经济等。一、 郫县核心信息、 城市区位及地位：郫县地处川西平原腹心，位成都市西北近郊，与彭州、新都、金牛、温江、都江堰等个县（市、区）的个镇（乡）接壤。属12、成都上游地区，距市区中心18公里，历史悠久，区位优越，物产丰富，人杰地灵，素以“银郫县”享誉中外。、 城市性质：郫县-成都西部新中心，郫县-成都市卫星城。、 城市结构：郫县正在突破“单中心圈层式”的城市布局，城市结构将由“圈层式”向“扇叶式”、单一中心向城乡一体化转变。目前郫县下设14个镇：郫筒镇、犀浦镇、红光镇、安靖镇、团结镇、唐昌镇、三道堰、新民场、花园镇、安德镇、唐元镇、德源镇、古城镇、友爱镇。、 城市功能定位：近年来，郫县始终坚持以经济建设为中心，调整优化经济结构为主线，先后被列入全国乡村城市化试点县、国家软件产业化基地、国家级出口加工区、国家中药现代化科技产业园、国家生态示范区、全国13、蔬菜标准化生产示范区、中国盆景之乡等。、 城市发展方向：近几年，郫县大力发展旅游业，推出“古蜀新区、都市水乡”主题，围绕打造成都都江堰九寨沟黄金旅游线节点，制定县域旅游业发展规划和望丛祠保护开发规划；培育沙西线生态休闲餐饮产业带和沿河田园水乡休闲度假产业带，提升乡村特色旅游档次，打造古蜀文化旅游品牌；大力发展房地产业，突出生态化、人性化特色，与周边区县形成差别竞争，健全房地产市场运作机制，加快拆迁安置房和经济适用房建设，高起点成片区开发生态住宅社区，努力营造房地产业新优势。、 城市特色：郫县是全国“农家乐”和“乡村酒店”休闲旅游发源地、全国乡村城市化试点县、中国盆景之乡、国家生态示范区、全国交14、通现代化试点县、综合经济实力连续7年进入四川省“十强县”。、 城市规模：全县幅员面积437.5平方公里，总人口48万人，城镇居民和流动人口近24万。非农业人口10万人。近年,郫县人口由于外来人口的增多,还在不停地增加。、 城市交通：成灌高速、国道317线、沙西线等高等级快速通道横贯全境，县域内各镇均二级公路相通相联。公路密度210公里/百平方公里，达世界发达地区水平；规划中的成都地铁东西线穿越境内，届时乘地铁10分钟可到达成都。、 城市发展目标：围绕全面建设小康社会，主动承接中心城区辐射，全面配套高新西区建设，加速城乡一体化进程，实现工业发展新跨越，培育第三产业新优势，开创现代农业新局面，增强15、县域综合竞争力，构建富有经济实力、独具城市魅力、充满创新活力的成都西部新中心。预期奋斗目标是：到2007年，地区生产总值突破120亿元，人均GDP达到3000美元，财政收入达到12亿元，城镇居民人均可支配收入达到13000元，农民人均纯收入达到5000元，城市化率达到42%。、 城市文脉：郫县历史文化遗迹众多，望丛祠、杜鹃城遗址、古城遗址、扬雄墓、子云亭等，被列入国家重点文物管理局主编的中国名胜辞典。此外还有何武墓、何公祠、郫筒井、严君平墓、梅花御井、蓝家坡山汉墓等。郫县境内聚集了西南交大、西华大学等15所大学，科教资源富集，人力素质较高。(十一)、城市自然条件：处成都好风好水之地，为国家级生16、态示范区，位于都江堰郫县浣花溪锦江这条从古至今最优良的人居线上。境内“七河并流”，花木久负盛名，现在有近10万亩花卉苗木，是成都市鲜花基地、中国盆景之乡，境内满目清绿，四季花开，生态环境优良。二、郫县基础信息说明：在本章第一部分梳理郫县核心信息的同时也对郫县基础信息进行了较多的涉及，因此在本部分着重对郫县近年的经济发展信息进行整理。郫县是成都西部的经济高地，在四川的经济地位也是举足轻重。经济社会主要发展目标地区生产总值165亿元第一产业增加值13亿元第二产业增加值95亿元工业增加值80亿元第三产业增加值57亿元人均地区生产总值4200美元地区生产总值年均增幅14.5%第一产业年均增幅5%第二产17、业年均增幅16%工业增加值年均增幅18%第三产业年均增幅13%一、二、三次产业增加值比重8:57:35单位地区生产总值能源消耗比“十五”期末降低25%城市化率70%固定资产投资增速25%社会消费品零售总额增速14%地方财政收入10亿元地方财政收入年均增幅18%城市居民人均可支配收入增幅9%农民人均纯收入增幅9.5%人口自然增长率3以内人均期望寿命77岁年度城镇登记失业率4%以内基本社会保障覆盖率90%应用技术研究与开发资金占县级财政支出的比例1.8%恩格尔系数加权平均值35%新增劳动力平均受教育年限13年城市居民人均住房建筑面积30平方米农村居民人均砖混结构住房面积35平方米工业废水排放达标率18、99%工业烟尘排放达标率95%工业固体废物综合利用率99%城市生活污水集中处理率90%城区生活垃圾无害化处理率100%全县绿化覆盖率24%全县森林覆盖率20%农村饮用水源水质达标率80%城区空气质量1、经济运行走势良好，发展后劲不断增强全县实现地区生产总值51.3亿元，同比（下同）增长15.1%。其中第一产业实现增加值4.8亿元，增长5.8%，第二产业实现增加值30.6亿元，增长19.5%，第三产业实现增加值15.9亿元，增长10.1%；地方财政收入实现2.5亿元，增长20.9%；完成全社会固定资产投资22.2亿元，增长92.5%。 招商引资成效明显。全县共引进项目175个，协议投资63.6亿19、元，县外到位资金17.4亿元，市外到位资金4.6亿元；市外工业到位资金1.33亿元；合同利用外资1521万美元，实际利用外资1051万美元，出口创汇3500万美元。 工业经济快速增长。实现全口径工业增加值26.1亿元，增长19.5%，工业对国民经济增长的贡献率达53.5%。规模以上工业企业完成增加值12.05亿元，增长38.0%。 农村经济持续发展。农业产业化龙头企业达到21个，农业专合经济组织发展到149个，带动农户4.1万户。农民人均纯收入达2296元，增加231元。 第三产业增势强劲。积极推进商贸、信息一体化工作，基本建成覆盖全县的信息服务网络，农村放心商店建设工作得到红林市长的充分肯定20、。实现社会消费品零售总额12.3亿元，增长14.5%。房地产业完成投资3.8亿元，增长1.4倍；启动了“乡村生态旅游酒店”评定工作，实现旅游收入1.5亿元，增长7.0%。2、统筹推进“三个集中”，城乡一体化进程加快 推进工业向园区集中。完成征地2100亩，调整1017亩存量用地指标集中用于工业港项目建设。制定并落实“三分一转移”政策，工业港共引进投资上千万项目42个，其中投资上亿元项目7个。目前已签约引进项目9个，续建项目5个，在建项目9个，实际到位资金1.02亿元。 推进土地向规模经营集中。加快蜀都花卉产业园、红东路鲜盆花基地、郫县珍稀食用菌基地、唐元镇标准化无公害韭黄基地建设，新引进10021、0万元以上的农业产业化项目6个，协议投资额达7.5亿元，其中1亿元以上的项目2个；全县土地流转面积达6.5万亩，占全县耕地总面积18%，新增8500余亩，涉及农户2.29万余户，人口6.58万人。土地流转后农户实现亩平收益1191元。 推进农民向城镇集中。规划新居工程（农村新型社区）点位24个，规划面积315万平方米，可安置7.8万农民集中居住。其中，已建成集中安置点2个，面积13.9万平方米，安置农民3840人；在建集中安置点6个，面积56万平方米。3、全力抓好城市建设和管理，城市化进程不断加快 统筹做好城乡规划管理。郫县土地利用总体规划详规方案已报国土资源部审批。完成了新城区、高新西区行政22、商务配套区控制性详规及望丛古蜀文化园发展规划、沱江河城市段景观规划、城市片区道路竖向和给排水规划等编制工作。 加快旧城改造和新区开发建设。加快旧城拆迁工作，拆迁企业21家，公私房屋191户，面积6.9万平方米。完成了东顺街道路建设，沙西线全线贯通，国道317线郫县段环境综合整治和辅道建设加快推进，启动了高新西区行政商务配套中心和成都望丛古蜀文化园建设，有序推进东南部新城区10公里骨架道路及市政管网建设。 城市管理水平明显提高。切实抓好省级卫生县城复查迎检工作，强化城区环境综合整治，全面推行县城区环卫清扫作业市场化。三、郫县总体规划及分区规划资讯根据郫县的发展基础和发展趋势，结合在成都市的定位，23、逐步形成“一城一区一园三带”的空间发展格局，促进资源的有效整合和合理配置，实现城镇建设和产业协调发展。、郫县总体规划资讯城市发展片区的发展要以居住休闲、行政商务办公、文化、科研教育和商贸等功能为主导，不断完善公共配套设施，增强城市功能，改善城市风貌，提升城市文明程度。旧城区要加大改造整治力度，完善人居、商贸功能，新城区建设要着力配套服务于成都市高新西区的发展。、特色旅游产业带规划特色旅游产业带由古蜀文化旅游产业带和滨河休闲旅游产业带组成。古蜀文化旅游产业带沿郫彭公路和郫花路分布，由以望丛古蜀文化产业园为核心，涵盖古城遗址、鹃城遗址、杨雄墓、平乐寺等古蜀文化遗址和景观。古蜀文化旅游产业带依托我县24、深厚的古蜀文化，承担文化旅游发展功能；滨河休闲旅游产业带沿沙西线和横山布局，包含三道堰、古城、唐元、唐昌各镇。滨河休闲旅游产业带要依托滨河优美的生态环境和沙西线便捷的交通条件，积极发展滨河生态休闲旅游，打造川西水乡生活样板，促进我县北部地区经济的发展、工贸产业聚集带规划工贸产业聚集带以317国道为轴线和依托，以犀浦、红光、安德等工贸产业聚集镇为主要组成部分。317国道沿线的存量工业要在不扩大现有规模的基础上，充分利用高新技术使产业发展提档升级。、工业集中发展区规划工业集中发展区即“成都现代工业港”和“成都现代工业港中小企业园”。工业集中发展区是全县工业发展的主要载体和成都国家高新技术产业开发区25、的配套产业基地。、最新规划热点地铁2号线建设即将启动 呈西北至东南走向、穿越CBD的成都地铁线网骨干线-2号线建前准备工作已经启动。为了与1号线一期工程错峰施工，地铁2号线将在今年只启动一个站点的建设；待1号线一期工程所有站点主体基本完工后，2号线建设才全面铺开。目前已经确定的地铁2号线一期工程西起成灌客运站，向东延伸，止于经干学院站，到绕城高速公路内侧，设大面洪柳车辆段，线路全长约23公里，拟设20个车站，1个车辆段，2座主变电站。“地铁2号线拟在中心城区内采用地下方式，中心城区外，主要是指三环路以外区段，将采用高架方式。”该段将成为首条被架在“空中”跑的地铁线。 郫筒镇主要承担郫县的行政、26、居住、商贸、古蜀文化产业及其他现代服务业发展、基础教育和高新西区行政商务配套功能。红光镇主要承担传统存量工贸产业提档升级和职业教育发展功能。犀浦镇主要承担高等教育以及与高新西区和高校配套的居住、商贸流通等功能。第三章、成都房地产市场环境调研精要提示：成都房地产市场的沿革和现状、最新房地产业政策、成都土地市场分析、成都房地产市场整体运行状况、成都房地产市场发展趋势分析一、成都房地产市场的沿革及现状、成都房地产市场沿革成都房地产市场起步于20世纪90年代初期，基本与全国房地产市场同步发展，同样经历了上世纪90年代的泡沫与低谷时期，直到1998年伴随着全国房地产市场开始复苏后，由1999年起得到稳步27、快速发展。目前，成都房地产市场经过约15年的发展，达到了第二轮发展的顶峰时期，市场已经基本成熟，法规较为规范，竞争已经异常激烈，处于“资本为大”的阶段。、成都房地产市场现状1、主要房地产指标2006年6月2007年2月成都房地产开发相关指标指标数指同比2005年6月2006年2月商品房竣工面积（万平米）36298472%住宅31002681%商品房施工面积（万平米）360058317%住宅291577389%商品房新增供应面积（万平米）5334264%住宅41429172%商品房销售面积（万平米）5206623%住宅4395311%商品房销售额（亿元）26582362%住宅20319513商品28、房均价（元/平方米）487585%住宅4534154%2、2006年成都房产市场运行分析（1）、2006年房地产开发投资情况2006年1月11月，成都市房地产开发投资533.56亿元，同比增长36.4%；其中住宅完成投资366.07亿元，同比增长45.2%。（2）、2006年全市商品房供求总量情况2006年，全市供应商品房2351.45万平方米，增长27.0%；全市成交商品房2004.24万平方米，同比增长27.8%。2006年五城区供应商品房1197.82万平方米，增长24.6%，成交商品房1008.80万平方米，增长31.0%，市场总体表现为供求两旺的局面。分区域供求情况 2006年，城西29、商品住宅供需量均为最大，全年供应住宅304.09万平方米，同比大幅增长37.7%，成交住宅271.56万平方米，同比增长20.7%。分环域住宅供销情况2006年二环路以内住宅供应大幅萎缩，市场供需明显向二环以外延伸。从各环域住宅市场所占市场份额来看，一环路以内区域住宅供应仅占总量的3.6%，成交量仅占7.6%；一环至二环路区域住宅供应占总量的9.0%，成交量占12.3%；二环至三环路区域住宅供应占总量的58.9%，成交量占56.2%，三环路以外区域住宅供应和成交占比已分别快速跃升至28.5%、24.0%。二环以外成为住宅市场主力供求区域，区域住宅供应和成交量分别占总体市场的87.4%、80.130、%。分套型供销情况2006年，成都市五城区90平方米以下中小套型住宅供应面积为210.72万平方米，占全年五城区新增供应住宅面积的23.2%；全年90平方米以下住宅成交面积为217.28万平方米，占比25.1%；90120平方米住宅供应237.49万平方米，成交243.62万平方米，供应和成交占比分别为26.1%、26.6%。120140平方米住宅供应与需求量最为突出，全年供应量达到349.98万平方米，占比26.8%，成交面积达到217.96万平方米，占比为25.2%。去年，五城区120平方米以下套型住宅供求关系得到了缓解，而120平方米以下套型住宅供求关系趋于合理。分价位供求情况2006年31、，五城区40005000元/平方米价位供应和成交面积分别达到350.28万平方米、315.40万平方米，供应和成交占比分别为38.6%、36.5%；30004000元/平方米价位住宅供应和成交面积分别为200.55万平方米、317.13万平方米，去年该价位住宅供应量明显萎缩。2006年，5000元/平方米以上的高价位住宅供应250.46万平方米，成交188.35万平方米，相对需求供应量比较充足。（3）、新建商品房购买者地域构成2006年，在成都五城区个人购买商品房中，外地个人在五城区购买的商品房总量为380.62万平方米，占比39.7%；市区个人购买440.54万平方米，占比45.9%；市区郊32、个人购买138.20万平方米，占比14.4%。成都商品房个人购买者仍以本市人为主。2006年成都市五城区商品房个人购买者地域构成总体住宅办公用房商业用房市区个人440.54388.779.4126.47市郊区个人138.20120.213.7110.73外地个人380.62344.299.0318.682006年成都市五城区住宅个人购买者地域构成（4）、商品房价格走势情况2006年，成都商品房总体成交均价为3680元/平方米，其中住宅成交均价为3511元/平方米。全年五城区商品房成交均价为4472元/平方米，同比上涨9.5%，其中住宅成交均价为4256元/平方米，同比上涨12.9%，涨幅较2033、05年回落了3.4个百分点。从7月份至9月份，住宅价格出现了连续3个月小幅下滑，房价上涨过快势头得到明显改善。、郊区房地产现状 郊县市场总概近郊三大板块华阳板块、温江板块、龙泉板块，形成三足鼎立之势。随着各郊县交通条件日益改善人气不断提升，空间距离不再是阻碍置业的关键因素时，郊县住宅与主城区的巨大价格落差将是促使消费流动的重要杠杆，而郊县较大的地块面积和较低的容积率也造成其产品形态日趋多样化，对消费者的置业选择来说是进一步的分流，短期来说以上的现象是发展的大势所趋。从交通条件看，温江、华阳与主城区最具竞争力，而龙泉等地与主城区的心理距离还需要进一步打破才能成为全市性竞争区域。从价格差来看，龙泉34、等地与主城区最具竞争力，但从利好的因素看，华阳的升值空间更大；温江的价格主要依靠区域内大盘带动，市场的吸纳能力还有待进一步验证。从产品形态来看，华阳和温江的产品形态最为丰富，可选择余地最大，在各类产品上都有机会分流五城区客户的注意力；龙泉等地虽有一定的特色产品，但区域对此的整体包装和推广尚显不足。（1） 第一圈层板块商品房供求情况第一圈层指与成都中心城区周围紧密接壤的五个行政区：双流县、郫县、温江区、龙泉驿区和新都区。2006年一圈层区域累计供应商品房844.56万平方米，同比增长35.8%；成交商品房653.58万平方米，同比增长33.9%。其中商品住宅累计供应763.03万平方米，同比增长35、43.5%，成交659.53万平方米，同比增长43.6%，一圈层区域商品房供应和成交面积占区（市）县供应和成交总量的73.7%、71.7%。在一圈层中，双流商品房供应面积和成交量最突出，供应和成交面积分别达到280.39万平方米、 257.91万平方米，市场供需两旺。2006年各区（县）商品房供求情况（2） 区（市）县商品房价格上涨明显2006年成都市区（县）商品房总体成交均价为2878元/平方米，其中住宅总体成交均价为2811元/平方米，价格增长较为明显。价格涨幅比较明显的主要是第一圈层板块，去年商品房成交均价超过3000元/平方米，区域为双流、温江和郫县。2006年各区（市）县商品房成交均36、价对比、郫县住房现状和需求依据郫县2006年住房状况调查，至2005年底，全县住房总建筑面积为639.31万平方米，实有住房套数79914套。结合2006年住房状况及需求调查分析结论，按照2010年全县常住人口达到27万，以及人均住房使用面积不低于28平方米的规划要求，我们估算出在未来规划期内，郫县住房总需求为550万平方米。其中，根据2005年末郫县不同收入水平家庭结构比例，规划期内，应建设商品住房390万平方米，建设拆迁安置房120万平方米，经济适用住房38.5万平方米，建设廉租住房1.5万平方米。附表：表1郫县规划期内住房建设区域分布状况表区域位置商品住房政策性住房合 计建筑面积套 数建37、筑面积套 数建筑面积套 数（万平方米）（万套）（万平方米）（万套）（万平方米）（万套）郫筒镇1101.36 650.90 1752.26 犀浦镇1261.52 570.78 1832.30 红光镇600.74 180.25 780.99 安德镇240.29 60.08 300.37 其它镇700.89 140.19 841.08 合 计3904.80 1602.20 5507.00 表2郫县“十一五”期间住房建设年度计划表单位：万平方米年 度商品住房政策性住房住房建设总量新建商品住房拆迁安置住房经济适用住房廉租住房合 计住房结构中小套型中低价位其 它200672.024.03.51.5101.38、072.728.3200775.024.06.0105.075.629.4200878.024.08.0110.079.230.8200980.024.010.0114.082.131.9201085.024.011.0120.086.433.6合计390.0120.038.51.5550.0396.0154.0表3郫县“十一五”期间住宅用地年度实施计划表 单位：平方公里年 度商品住房用地政策性住房用地用地总量合 计用地方向中小套型中低价位其 它20060.470.130.600.420.1820070.480.140.620.440.1820080.500.140.640.450.1920039、90.510.150.660.470.1920100.540.140.680.480.20合计2.500.703.202.260.94表4郫县“十一五”期间商品住宅用地年度实施计划表 单位：平方公里年度新增用地旧城拆迁改造供地用地总量合计用地方向中小套型中低价位其它20060.230.240.470.280.1920070.240.240.480.290.1920080.260.240.500.300.2020090.270.240.510.300.2120100.30.240.540.330.21合计1.301.202.501.501.00表5郫县“十一五”期间政策性保障住房用地年度实施计划40、表 单位：平方公里年度拆迁安置房用地经济适用房用地廉租赁房用地20060.100.020.0120070.100.040.0120080.100.040.0120090.100.050.0120100.100.04 合计0.500.190.01表6郫县2006年商品住房规划建设情况一览表序号项目类型建设地址总用地面积（亩）住宅建筑面积（平方米）规划实施时间1商品住房郫筒镇2402760002006年2商品住房犀浦镇2753000002006年3商品住房红光镇105850002006年4商品住房其它镇85590002006年合计705720000表7郫县近期部分政策性住房规划建设情况一览表序号项41、目名称建设地址总用地面积（亩）住宅建筑面积（平方米）规划实施时间1解困房郫筒镇东街680002006年2机械厂安置房郫筒镇东街43433002007年合计4951300二、近期国家及成都房地产业相关政策法规1、住宅土地使用权70年期满后自动续期70年后住宅建设用地使用权期满，我们的房子怎么办？ 安居方能乐业。物权法草案规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。” 为了切实加强土地调控，制止违法违规用地行为，草案规定：严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。工业、商业、旅游、娱乐42、和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。 草案还明确了关于建设用地使用权人的权利：建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。2、物权法三大明晰政策 将影响成都楼市发展2007年3月16日，物权法终获全国人大通过，从2007年10月1日起，这部被业内人士称为我国确认财产、利用财产和保护财产的基本民事法律，将正式实施。物权法第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权期届满的，自动续期。物权43、法第六章对业主在建筑物区的所有权这样规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。物权法将物管商完全摆到“乙方”位置。其中规定：选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。特别提出下列事项由业主共同决定：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。3、2007年成都房产市场运行应考虑的主要政策因素影响1、 调整住房供应结构调44、整住房供应结构应分三个层面来看。一是调整市场结构，积极发展住房二级市场和租赁市场；二是调整住房供应结构，加快廉租住房建设，规范发展经济适用住房；三是调整商品住房结构，重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。2、 提高房地产转让税负3、 从严控制信贷，提高住房贷款利率4、 加强土地管理5、 规范房地产市场外资准入和管理点评分析：1、 房地产市场规模仍会继续扩大成都市正处于房地产业的高速发展期，近几年来开发规模逐年扩大，房地产市场需求日益增长。尽管近期国家调控政策频繁出台，市场潜在变数增加，但是开发商总体上仍看好成都未来市场前景，去年成都市房地产开发投资额逐月增加，地购置面积45、大幅增长，商品房施工面积大幅增长，投资增幅呈逐月走高的态势。从去年的房地产市场发展看，如果今年宏观调控继续稳健偏紧的政策导向，2007年成都房地产市场仍会得以稳步发展，市场规模会继续有所扩大，但增长速度可能会趋向减缓。2、 住房供应结构将于2007年底开始发生明显变化从去年6月1日起，中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。考虑到房地产开发周期，成都住房供应结构调整的效果估计在今年底会开始发生明显变化。3、 中期房价涨幅将趋于平缓2006年成房指数值同比增幅也呈明显的回落趋势，表明商品房价格上涨已逐渐减缓。4、 二手房市场仍会稳步发展5、 租赁46、市场将进一步走向规范2006年系列政策对住房租赁市场没有造成显著影响，成都租赁市场依然活跃，租金水平略有上涨但涨幅不大，房屋租售比稳定在3%_4%之间，租金收益率还属正常范围，租赁市场稳步发展。三、成都土地市场分析1、2007年第一季度市场交易情况综述一季度成都主城区（五城区和高新区）土地市场共发布拍卖和挂牌宗地18宗，总供地面积达466628.89平方米，合计699.9433亩；其中成交16宗，成交净用地面积398487.53平方米，合597.7313亩；成交总金额361345.0995万元。一级市场(出让)交易15宗、成交13宗：其中拍卖8宗，共计280.9748亩，成交7宗；挂牌7宗，共47、计272.5646亩，成交6宗；二级市场(转让)交易3宗：其中2宗为拍卖，1宗为挂牌，均成交。 2007年一季度主城区土地市场交易简况（宗）2、主城区土地市场用地性质城镇混合住宅用地是最主要的土地用途，在本季度供应和成交的土地中，城镇混合住宅用地占了绝对的主力，成交宗数为11宗，面积为409.8702亩；6宗商业（服）用地全部以挂牌方式突出推出，且全部位于城南三环外的南部高新去，地价主要在200万/亩左右，成交5宗。由于南部高新区是城南房地产发展的一个重要板块，但是周边配套还很薄弱，因此很需要商业、商务配套。3、成交地块分布详情 、高新区成交宗地数量最多，青羊区成交土地面积最大。2007年一季48、度各行政区域土地交易情况2007年一季度各方位土地交易情况从成交宗地数量来看，高新区数量最多，为5宗；其次是青羊区，共4宗。从土地面积来看，青羊区成交面积最大，为18.6456亩；高新区位居第二，成交171.4098亩。与去年同期相比，高新区虽然成交的宗地数量相同，但面积增长了113.47%；青羊区成交的土地宗数同比也增加了1宗，但面积却也增长了近六倍。高新区成交地块全部为商业（服）用地，且地块规模都不小，由此可见政府正加大对高新区基本生活配套设施的重视和投入力度。锦江区本月无土地供应，因此也无土地成交。不管从宗地数量还是从宗地面积来看，城西和城南都是名副其实的供需热点区域，城西的成交面积最大49、，达220.4898平方米，城南的成交宗地数量最多，城北市场仍然较为平淡。其中，城南成交的6宗地全在三环外，城西成交的5宗地中也有2宗在三环外，由此可以明显看出城南、城西的房地产开发虽然已往三环外转移，但热度仍然不减。2007年一季度各环域土地交易情况三环外的成交土地的数量和面积都是各环域之最，同比成交数量增加6宗、成交面积增长16.48。其次是二三环，共计5宗地、226.66亩，地块数量同比减少4宗，面积同比减少30.66%。4、主城区土地成交价格情况； 、成交总金额一季度主城区共成交土地16宗，成交总金额361345.0995万元，与06年同期相比，成交地块数量减少5宗，但总金额却增长了550、4。其中一级市场成交251725.328万元，二级市场成交109619.7715万元。2007年一季度主城区土地成交金额（万元）、土地成交单价2006年一季度平均地价为382.46万元/亩，而2007年一季度的平均土地成交价格则为604.53万元/亩,每亩上涨222.07万元，增幅达58.06%。不同交易方式成交土地平均单价(万元/亩)、楼面地价备注:图上标注的号码为自编土地号码代码,具体地块详情见附表各环线混合住宅用地楼面地价本季度所有成交土地的平均楼面地价大约为2226元/平方米。成交的城镇混合住宅用地按最高容积率计，平均每平方米的楼面地价为2415元，具体价格分布如上图。楼面地价在20051、0元/平方米以上的占了六成，共7宗，其中地处一环内、市中心的文化宫地块和玉双路5号地块楼面地价均超过3500元/平方米。二环三环之间的地块楼面地价也大多在2000元/以上，尤其是14号永丰乡太平村地块和18号航天厂地块，拍卖当时也是争夺激烈，楼面地价分别为2700和2445元/平方米。由此可见热点地块的珍贵和开发商对整个市场的看好。5、小结一季度主城区土地市场成交土地16宗，共398487.53平方米、合597.7313亩。结合相关的控规指标来测算，可为市场供应约160平方米的商品房，其中住宅物业为约132万平方米，商业、服务业物业为28万平方米。总体来看，本季度土地市场较为平淡，基本保持了稳52、中有进的发展态势，但重点地块的争夺仍然激烈，土地成交价格持续走高。城西、城南仍是热点区域，城东虽然只有1块土地，但规模较大；此外，青羊区、高新区以及三环外成交的土地面积和数量均前列，其中高新区成交的土地全部为商业（服）用地。由于前几年郫县对各镇基础设施投入较少，土地供应量偏少，导致矛盾突出；2004年-2005年上半年突然投放一定量的土地，使土地价格在一段时间内上涨；但随着供应量的跟进，以及一些楼盘的开盘，供需矛盾得到缓解，到2005年下半年土地价格回落，在2005年-2006年期间维持在一个较为稳定上升的水平。这意味着本项目面临的市场竞争将会是极为激烈的。因此，找准目标市场把握其需求特征、建53、设符合目标客户群需求的产品并力争迅速投放市场，是本项目目前工作的核心。四、近年郫县房地产市场整体运行状况、20002007年郫县房地产投资走势分析表1：郫县郫筒镇房地产投资增幅走势图点评：从图中可以看出，郫县房地产投资增长速度从2004年起至2006年骤升达3倍多，2007年仍在高位运行。即郫县郫筒镇的房价2000年至2004年处于小幅上扬的状态，2005年起郫县郫筒镇开始突破1000元/平方米的均价，2006年郫县房价随着成都区域房价的猛升开始大幅拉高，突破每平米2000元大关。2007年起至今，郫县房价的上升态势并没有放缓，呈现出小幅上扬走势。这预示着成都房地产业投资今后1-3年会处在相对54、平稳的发展之中，但投资增长的变化幅度不会很大，而投资的绝对值仍会有较大幅度的增加，即投资规模并不会减少，市场竞争也不会弱化，将会呈日益激烈的趋势。、2000年2007年郫县二手房市场投资走势分析郫县郫筒镇由于没有像红光镇的那样的校园经济和犀浦镇一样的工业经济做支持，因此其二手房市场并不活跃。在对郫筒镇二手房调查中了解到，郫筒镇的二手房出售房源多以1998年-2005年左右的房源为主，而在售楼盘和06年以后房源较少，市场价格多在2400元/平方米左右，少数房源价格在2600以上，多数购房者买来用于自住。在出租方面，出租的房源多以中、小户型为住，户型区间在45-80平方米。价格区间在250-60055、元。一些06年后新房出租价格可达800元左右。二手房市场销售较好的房源特征所占比小区环境价格因素地理方位户型条件房屋年限30%20%20%15%15%现在郫县二手房销售市场中，主要购买人群为当地人。第一，他们比较熟悉当地房产市场情况，对开发项目也知根知底，没有后顾之忧。第二，当地人群对楼盘品质要求不是很高，只希望在现有的居住情况有所提高，较容易满足。现二手房市场所售户型，比较好卖的户型为60-80平方米的套二户型。、郫县市场购买群体概况 2005年之前，郫县基本的购买群体为本地原住居民，以第一居所为购买目的，所占比约75%；2006年随着成都区域的房价逐步上升，非郫县区域人群在郫县购买住宅比例56、骤然放大约占65%，仍以第一居所为主；2007年，郫县开始加大旧城改造制度，快速发展区域经济，以旅游资源吸引了众多商家前来投资。而房地产市场也开始提出5+2的生活概念，郫县的购买群体也表现出购买目的多样化的特点。趋于目前仅为初步阶段，市场反映较为平静，市场群体购买目的仍以第一居所为主，购买人群来源于成都、外地、本地、三州，分别占65%、15%、15%、5%。、郫县商品住宅户型分布目前郫县区域住宅供应仍以三居室为主，并形成两级分化。一种提倡紧凑、功能型居所；另一种为舒适、享受型居所。面积供应主要集中在100平米的三室及120平米之间的四室之间。而80平米以下的户型市场供应量较少。市场户型面积供应57、概况60平米以内80平米以内100平米以内120平米以内140平米以上一室两厅两室两厅三室两厅三、四室两厅四、五室以上5%15%25%35%20%综上所述，郫县市房地产业由2000年开始复苏后，一直稳步快速发展。可以肯定今后几年郫县房地产投资开发继续保持总量扩大，增速高位运行的特点。同时，再加上惨烈的市场竞争、消费者的日益成熟和市场环境的不断规范，郫县房地产将由粗放型经营向集约化经营转变，将由只注重生产、销售向注重产品设计的个性化、多元化、智能化、市场化及居家生态化等方向发展。五、郫县房地产市场发展分布分析郫县位于成都的近郊，区位上有着先天的优势。但过于优越的农业生产条件，导致郫县在早期的经济58、发展中专注于农业，却在工业上失了先手。 郫县的国际大都会项目在成都城市经营和房地产市场的发展历史中曾经起过开拓者的作用。但过于超前的理念，在当时市场不成熟的制约下使该项目出师未捷，而后郫县房地产一蹶不振。2005年开始，郫县再次发力推出规模宏大的现代工业港，本应一举扭转前期被动的格局，但又因过于完好而被省政府和成都市政府看中，强行将其从郫县划出，使郫县元气大伤，并被隔离于成都主城之外。如今，高新西区强劲的发展态势，成都市的城市扩容，加上成都市对郫县的重新定位以及郫县自身的优势，使郫县经济面临再次起飞的大好机遇。郫县已是蓄势待发。郫县现在需要的是：一套市场化的语言，将郫县拥有的机遇和资源给市场以59、有效的传达，从而赢得市场的共鸣，与开发商共谋发展。区域现有经济整体分析对郫县规划中现有和潜在的重要的产业板块可基本分为：现代工业港、望丛古蜀文化带、高校知识经济带、旧城改造、317国道产业带、农业现代产业群和东南新城共7个项目板块。郫县区域经济板块的分析（1）.产业板块分析与评价现代工业港 尚未度过产业集群过程的初级阶段，表现为现有产业的关联度低，上下向和侧向产业的布局仍松散和低级；以消费品和材料制造为主，与高新西区的配套不足。其前景受高新西区发展制约，考虑到目前高新西区的征地有余而开工不足的实际，短期内难对工业港产生根本的推动作用。望丛祠古蜀文化带以望丛祠自身的名声和规模来看，不足以形成一项60、能够带动整个县域经济发展的文化旅游产业带，而是更适合成为一个房地产项目的特色和亮点进行开发和宣传。高校知识经济带尚处于开工建设阶段，且其高校科研和教育重心仍然留在成都，新校区多为大学新生，存在明显的时间周期，加之大学生多为中低水平消费群体，对消费继而其它产业和GDP增长的带动性不强。旧城改造对建筑和第三产业的带动性明显，但其以交通道路为导向（TOD）的开发模式势必为政府带来严重的资金压力，无法为资金、技术等要素向其它产业扩散带来正面作用。317国道产业带和现代工业港一样，无疑是郫县经济未来发展的核心。但就现实而言，产业的规模效应和结构效应尚很幼稚，市场覆盖能力和客户群体均为低端，其劳动密集型的61、产业特征还不能为区域经济的发展注入活力和解决资金短缺这一结构问题。农业现代产业群倡导农业的现代化、商品化和工业化无疑是区域农业这一基础产业发展的正确方向。但由于农业产值占到区域经济总产出的比重仅为10%，对于快速发展工业和推进城乡一体化建设，显然是农业无法承受之重。东南新城具备相当的规模是作为承担起区域经济腾飞责任的先导产业的首要条件，东南新城上千亩土地的开发规模足以成为区域经济发展的龙头板块，并足以为郫县率先承接成都的城市化扩张。从该板块实施的可行性来看，通过与中海项目的对比可以发现，东南新城不仅具备与中海项目同样的优势条件对接高新西区，而且规模更大，只要宣传到位就足以使开发商产生足够的信心62、。 同时，对区域政治文化中心的重建，必定会激发出区内外资金的参与热情，为政府推动旧城改造和其它产业的发展，舒缓资金紧张的压力并提供可能的后续支持；同时房地产业具有产业关联度大和对GDP贡献率高的特点，易于产生材料制造业和第三产业等相关产业的跨越式增长。考虑到以上因素并结合各产业板块发展的时间周期的特殊性，并依据资金的规模流入是起点选择的根本原则，我们认为，较之其它产业，东南新城的开发更为适合充当郫县经济再次起飞的火车头或动力引擎。我们根据对郫县近年房地产市场的发展走势进行分析，总结出郫县房地产市场近期发展的几个具体趋势。趋势一：供应加大，需求回落，供求总量回到平衡面上趋势二：2007年郫县商品63、房价格涨幅放缓，但已经攀高的房价不会下跌。趋势三：商品房市场需求潜力巨大，市场需求断层不会出现。趋势四：郫县东南新城、工业区、大学片区开发升温。趋势五：2007年郫县房地产市场供给分散化、大盘化特征将更加明显。趋势六：2007年郫县商品房供应区域特征将更加明显，城区高层化，多层郊区化，同时电梯物业供应量也将逐步增大。六、郫县房地产市场环境结论综述及其对本项目投资开发启示、郫县郫筒镇房地产市场环境结论综述郫筒镇为郫县的中心城镇，与高新西区邻近、望丛祠文化为房产开发支撑点，并围绕支撑点开发商业地产，开发面积幅线扩张。区域市场竞争激烈，先后有舜苑地产、四川国安房地产开发有限公司、成都桃源置业有限公司64、四川港湘房地产有限公司、西南交大工程技术建设有限公司等20多家房产开发企业来抢占这块市场。、郫县房地产市场环境状况对本项目投资开发的启示1、房地产市场整体环境、发展态势较佳，为项目开发带来机会。2、郫县区域市场的正式启动已在2005年末显端倪，随着2006年郫县区域内大量土地投放市场，区域竞争激烈，而区域市场也将迅速成熟，而本项目作为区域市场先行者，应抓住市场时机，以高品质社区的形象强势进入市场，以短平快的方式赢得项目开发的成功。3、政府近期试图通过一系列宏观调控政策限制房地产市场的过热发展，作为西部地产市场发育程度最高的城市，成都市所受影响将更为明显，因此我们在工作过程中应根据各政策进行深65、入分析并进行合理应对，尽力缩小其负面影响。4、郫县需求市场在近年来的不断积累下，日益发展壮大，并于2006年后集中爆发，我们应在本项目的营销推广过程中进行合理引导，以实现项目的顺利销售。第四章、项目概况与所在街区功能分析房地产项目的环境调研，包含了宏观、中观、微观三大层面，本章节主要调研目的即对项目所处区域环境和项目概况进行微观层面上的现场环境调研，其作用在于为发展商和策划人在后期策划工作中全面客观的了解来自于现场客观层面上的感性认识和相关资讯支撑。XXXX精要提示：区位、所属地、街道调查、临界状况调研、周边市政配套调查、道路及环境状况调查、地块现状及规划条件调查、项目所在街区片区规划调研结论66、一、 区位、所属地、街道调查本项目位于成都市城西郫县郫筒镇东南部新城核心区域，人文生态上佳，属于城市未来发展潜力板块，是居家享受的风水优地。二、临界状况分析本项目与成都高新西区相连；与政府新行政中心相邻；与市政府规划打造的180亩市政公园相望。三、周边市政配套调查银行：中国银行、建行、工行、农行、农村信用社等；学校：郫县一中、郫县二小、郫筒一小、西南交大信息产业学院等；医院：郫县卫生防疫站、县人民医院、三九八医院、郫县中医医院等；餐饮娱乐：竹林饭店、欧罗巴花园酒店、新外滩酒楼等；公园：望丛祠公园、石牛公园、烈士陵园等；交通：305路郊区线路(金沙公交站-望丛祠6:30-20:10 6:00-167、9:30) 金沙公交站 - 双清中路南 - 双清中路 - 二环路府南新区路口 - 蜀汉路东 - 同友路口 - 蜀汉路同和路口 - 蜀汉路 - 蜀汉路西 - 蜀汉西路 - 高家村 - 土桥村 - 土龙路口 - 何家三队 - 何家二队 - 何家桥 - 天目路南 - 成都外国语学校 - 百草路天辰路口 - 百草路天河路口 - 百草路 - 迪康大道 - 西区大道迪康大道口 - 犀浦镇 - 犀浦路口 - 珠江路 - 世界乐园 - 铁门村 - 西华大学 - 托普软件园北门 - 红光广场 - 红光镇 - 独柏村 - 水电七局 - 郫县北大街 - 鹃城村六组 - 郫县客运中心 - 郫花路口 - 望丛祠(共3968、站)四、道路交通及生态环境状况分析成灌高速、国道317线、沙西线等高等级快速通道横贯全境，县域内各镇均二级公路相通相联。公路密度210公里/百平方公里，达世界发达地区水平；规划中的成都地铁东西线穿越境内，届时乘地铁10分钟可到达成都。境内“七河并流”，花木久负盛名，现在有近10万亩花卉苗木，是成都市鲜花基地、中国盆景之乡，境内满目清绿，四季花开，生态环境优良。五、地块现状简况及规划条件描述本项目位于郫县郫筒镇新城区，项目总占地45亩，总建筑面积13万平方米，地形方正，平整规则。为高层电梯公寓组成的现代宽景建筑体。六、地块及区域原生价值发现与分析 本项目地块区域有两大开发原生价值，一是离望丛祠公69、园，一是政府新建的行政中心。这两点为本区域开发项目的开发支撑点。新城区住宅建设风格多为现代时尚型；而望丛祠片区多以建设中式、现代中式风格的住宅。结合两者特色及区域环境以及本项目所处的位置及规划条件我们认为应顺应市场发展，以现代时尚的建筑风格面市，并树立城市新型精品住宅社区的标杆。七、本项目对应成都类比楼盘调研通过对成都类比区域楼盘的调查及研究，我们力图寻找到它们在物业类型、建筑形态、推广手段等方面的闪光点，这将为本项目开发提供来自于供应市场的重要参考。楼盘名称：御源大湖区 楼盘位置驿都大道开发商成都御源置业有限公司售楼电话 028- 8459346902884868999开盘时间2007年3月70、楼盘价格均价：3080元/平方米建筑风格现代风格，九岛相联总占地面积：500亩建筑结构坡地洋房半岛亲水叠院高层观景华宅总建筑面积：65万平方米住宅：商业：总幢数：41幢（一期）绿化：20万自然坡地容积率：1.3总户数：1266户（一期）车位比例：1：0.7物管：0.8元；1.2元户型面积80120（小高层）；90140（坡地洋房）户型特点南北朝向的套2、套3户型，布局合理、充足采光通风配套设施项目配套商业、会所、游泳池、运动休闲广场、幼儿园；交通218、规划中的地铁2号线商业社区自建繁华商业区域市政医疗教育幼儿园、龙泉有数十所大学校区销售情况一期1批次房源312套现剩余几套；2批次接受咨询中；71、SWOT1、 大规模、低密度：500亩大盘；2、 紧邻地铁2号线规划站台，驿都大道有公车直达市区；3、 40亩超大水体，20亩自然坡地绿化，6个大生态湖区；4、 8万平米的公共配套，恒温泳池、幼教、会所等；5、 建筑现代简约，南北朝向为主；户型配备合理，面积以套2、套3为主；6、 楼盘规模过大，开发周期长；7、 项目位置周围的生活配套不完善，影响业主居家生活的方便；楼盘名称：龙城一号 楼盘位置驿都大道开发商成都志达房地产开发有限公司售楼电话 028- 68111111开盘时间2007年4月21日（一期2批次）楼盘价格均价：4000/平方米建筑风格现代风格总占地面积：600亩建筑结构多层总建筑面72、积：60万平方米交房时间：2008731总幢数：幢绿化率：容积率：总户数：2000户（一期）停车位：144物管费：0.9元户型面积90180户型特点配套设施项目配套商业、会所、游泳池、运动休闲广场、幼儿园；交通218、规划中的地铁2号线商业社区自建繁华商业区域市政医疗教育幼儿园、龙泉有数十所大学校区销售情况一期1批次已售完，2批次21号开盘SWOT1、 大规模、低密度600亩多层建筑；2、 紧邻地铁2号线规划站台，驿都大道有公车直达市区；3、 建筑现代简约，南北朝向为主；4、 楼盘规模过大，开发周期长；5、 项目位置周围的生活配套不完善，影响业主居家生活的方便；楼盘名称：天府长城柏南郡 楼盘位73、置高新区天长路59号开发商成都深长城地产有限公司售楼电话 028- 85323888开盘时间楼盘价格均价：5000元/平方米以上建筑风格现代风格总占地面积：500余亩建筑结构高层电梯公寓总建筑面积：15万住宅：商业：6万多总幢数：5幢绿化率：30.6%容积率：1.3总户数：969户停车位：700交房时间：2008年底户型面积80140户型特点配套设施项目配套休闲商业、娱乐购物交通6、93、501、502、503、504、333商业宜家、富森美家居、迪卡侬市政医疗教育销售情况项目共分为6期销售，目前为第3期作品SWOT1、 南三环边上500多亩大盘，周围的配套生活完善；2、 交通方便，公交线路多74、紧邻地铁1号线；3、 居家的配套设施都在建设中，如学校、农贸市场、公用的停车场；4、 项目位置周围的生活配套完善，但是南人南路由于居家人口众多，交通拥挤，影响业主出行；楼盘名称：锦都 楼盘位置通惠门7号开发商四川鼎鑫置业有限公司售楼电话 028- 86268888开盘时间2007120（2004-6-26）楼盘价格均价：7600元/平方米（四期）建筑风格现代中式风格总占地面积：25建筑结构高层（33层）总建筑面积：40万四期：6万多商业：4期无商业总幢数：2幢（4期）绿化率：无容积率：4.97总户数：316户停车位：200物管费： 2.2户型面积68198户型特点现主推户型为134配套设施项75、目配套人人乐、会所交通交通配套完善商业配套完善市政医疗配套完善教育配套完善销售情况四期开盘至今现余20%左右SWOT1、 项目为大型风尚建筑集群，4期为纯住宅楼；2、 项目地理位置优越，商业、文化生活配套成熟；3、 户型设计方正、适用；4、 该项目位于少城文化保护核心区域，人文氛围浓厚；5、 楼盘规模过大，开发周期长；楼盘名称：和贵久居福 楼盘位置西南航空港四段9号开发商四川和为贵实业有限责任公司售楼电话 028- 85881399开盘时间20061116；2007317楼盘价格起价：3350元/平方米建筑风格现代地中海风格总占地面积：230亩建筑结构高层（16层；18层）总建筑面积：45万商76、业：7000总幢数：28幢绿化率：40%容积率：3.0总户数：3000余；1000余户（1期）停车位：2280个物管费：1.5元户型面积80160（套2至套4）户型特点户型以套2、套3为主，6米挑高阳台配套设施项目配套恒温泳池、网球场、篮球场、羽毛球场等及其他体育休闲配套交通交通配套完善商业近都市场、金色校园商业广场、家乐福大世界（10分钟车程）,市政医疗警官医院、台双医院、化工院医院、市一医院（10分车程）,教育棠湖中学外语学校、盐道街中学外语学校,幼儿园:棠湖中学学前班,销售情况一期1批现余10%，2批次68套SWOT和贵久居福位于成都市西南航空港片区临港路，距双楠片区、神仙树紫荆片区、政77、府新办公区仅约10分钟车程，是城市与空港的连接枢纽；区内路网发达，交通便捷，配套齐备，江安河蜿蜒而过，自然条件得天独厚；区内分布四所大学及多家院校和国家级科研机构，浓郁的人文氛围构筑出著名的大学城。楼盘名称：汇融名城 楼盘位置成都二环路北四段3号开发商汇融地产售楼电话 028- 68999888开盘时间20061226楼盘价格均价：5300元/平方米（2期）建筑风格现代风格总占地面积：86667.1建筑结构高层（18层）总建筑面积：28万住宅：商业：总幢数：3幢绿化率：40%容积率：3.98总户数：2281户停车位：1366个物管费：1.18元；1.8（商）户型面积65116配套设施项目配套社78、区会所、游泳池、羽毛球场、篮球场、乒乓球场、室内器械健身房、室内女子健美操房（兼瑜珈练习房）、社区酒店、社区快餐厅、医疗健康服务、老年养生馆、少儿素质培训中心交通65路、73路、113路、502路、85路商业荷花池大型综合市场、红旗超市、互惠超市、亿家天下市政医疗成都冶金医院、416医院、成华中西医结合医院、普瑞眼科、前锋医院教育人北实验小学、府青小学、成大附中,幼儿园:中房第二幼儿园,销售情况该项目分为三期开发，目前为2期接受咨询SWOT1、 项目为大型风尚建筑集群，4期为纯住宅楼；2、 项目地理位置优越，商业、文化生活配套成熟；3、 户型设计方正、适用；4、 该项目位于少城文化保护核心区域79、，人文氛围浓厚；5、 楼盘规模过大，开发周期长；楼盘名称：仁和春天大道 楼盘位置光华大道成都七中对面开发商成都市江安春置业投资有限公司售楼电话 028- 8260299902887349999开盘时间20061125；20076楼盘价格价格：37405120元/平方米（4100元均）建筑风格原滩社区生活，现代、本土、理性的经典国韵建筑风范总占地面积：600亩建筑结构电梯：18F、25F；别墅：3F、5F总建筑面积：50万住宅：建筑密度：21.5%总幢数：幢绿化率：60%容积率：1.8总户数：3200户车位比例：1：0.8物管费：1.6元 户型面积86180户型特点配套设施项目配套社区配套有6080、00m2经营性会所(包括酒吧、咖啡厅、健身中心、高档餐厅)，1200m2大型超市（百货、净菜市场），200m长沿光华大道的商业街，9班春天国际幼儿园，社区服务中心，儿童游戏区，3个网球场，1个篮球场，2个游泳池， 4大主题公园（每个占地2万m2以上），1700m长滨水生态长廊。交通项目南面紧邻100米宽的光华大道；从二环驱车仅需九分钟便可达到；公交线路309可直接到达；规划中的地铁4号轨道线也在项目附近商业250米沿江安河亲水商业街区，450米沿光华大道步行商业街区市政医疗教育小区内设幼稚园、成都七中实验学校销售情况SWOT该项目环境非常优美，适合高品质的居家生活；充分地利用自然河水资源和河滩81、园林景观元素，将亲水联排别墅、叠院别墅、空中双院落点式高层及板式电梯洋房灵动组合，创造出“分而不散，围而不合”的自然布局组团院落空间，巧妙地将建筑与园林景观实现空间渗透和视觉延伸，将楼间距无限放大，最大楼间距有560米。楼盘名称：晶蓝半岛 楼盘位置锦江区九眼桥宏济中路38号开发商成都龙湖锦华置业有限公司售楼电话 028-84517111、84527111、84537111 开盘时间2007318楼盘价格均价：6200元/平方米（四期）建筑风格现代极简主义的建筑总占地面积：59334交房时间2007年12月31日总建筑面积：28万建筑结构高层电梯（2426层）商业面积：2万绿化率：38%容积率：82、4.0总户数：1547户停车位比例：1：0.8物管费：2.5元户型面积68198户型特点户型设计合理、功能齐备；公摊16%18%配套设施项目配套会所、游泳池、网球场交通3、12、18、27、34、38、40、47、51、60、62、68、72、77、106、334、343商业新一佳超市、成商配送、红旗连锁、互惠超市、布克购书中心市政医疗市第七人民医院、空军医院、452医院、市新华人民医院、锦江区妇幼保健院教育川大附中（12中）、七中育才初中部、十九中、川师大附中初中部、田家炳中学、龙江路小学、川大附小、盐道街小学（东区）、龙舟路小学、娇子小学、川大幼儿园、莲新双语幼儿园销售情况四期开盘至今现余83、20%左右SWOT1、 晶蓝半岛毗邻九眼桥，紧靠一环路成熟生活配套区域，与市中心商业区近在咫尺，距春熙路仅5分钟车程，是成都市一环路边规模最大的精品住宅社区之一；2、 开发商为重庆最大的一家房地产公司龙湖地产；3、 该商业前期广告宣传（站牌、户外、报刊）密集，知名度较大；4、 户型结构合理（主力户型80、130、168）；样版间设计非常漂亮吸引众多客户的购买欲；5、 楼盘中间有一条道路隔开，引影响整个楼盘的整体效果；楼盘名称：芙蓉名城 楼盘位置新都区市政广场开发商成都新神风实业售楼电话 028- 83045533、83045500开盘时间2006423楼盘价格均价：1800元/平方米建筑风格川84、西民居、电梯花园洋房，商业建筑为体的复合型地产项目总占地面积：86667建筑结构住宅商业步行街总建筑面积：22000住宅：商业：2万总幢数：10幢绿化率：54.6%容积率：1.7总户数：376户停车位：物管费：2.2元户型面积70280户型特点配套设施项目配套无交通地处“新都新城都市中心区”、占据“蜀龙大道”城市快速动脉商业周围配套不完善市政医疗教育销售情况电梯洋房销售率50左右SWOT1、类比楼盘主要经济指标对比分析项目容积率绿化率御源大湖区1.339%龙城1号345%晶蓝半岛2438%芙蓉名城3.2（高层）54.6%仁和春天大道21.860%汇融名城3.9840%和贵久居福340% 锦都485、.9730天府长城、柏南郡430通过对以上楼盘容积率、绿化率的调查，高档楼盘容积率低，绿化率高，但土地资源是不可再生资源，为了最大限度的实现本项目的土地价值，就必须加强土地开发强度。在保障小区品质的前提下，提高容积率的，并增加高品质的小区园内景观，才能体现出高档楼盘的品质。2、小区内部配套各名盘小区配套既包含有普通内容，也有自己鲜明的个性，总之要与小区风格、生活方式相适应。比如：某些社区推崇一种健康绿色的生活方式，在小区配套中除配备有普通会所外，还单独修建了健身房、恒温泳池、有氧俱乐部、壁球馆、儿童乐园羽毛球馆、篮球场、棋艺馆、乒乓球馆等多种运动设施设备来满足人们对运动的需求。本项目配套要想做86、出个性，这必须与小区档次、风格向协调，若定位于中高档物业，可配备一些高品质配套如：恒温泳池、运动设施、休闲会所、儿童嬉戏地、老者活动场所等。3、绿化的特点点评：小区绿化布局有多种方式，比如：中庭集中绿地、组团绿地、河滨绿化带、道路绿化带、院落在旁绿地等，本项目小区绿化布局需与建筑布局、景观布局综合考虑。4、景观特点点评：室外硬质景观是构造小区景观的重要组成部分，它包括绿化和建筑物本身以外的一切有形物体，如室外场地、路面铺砌、建筑小品、市政设施等。这对于本项目而言，更是起到画龙点睛作用，通过对室外硬质景观的营造与之自然景观相辉映，能够较大幅度地提升本项目品质。5、物业价格点评：从以上各楼盘价格来87、看，由于区域不同，价格也有较大区别。价格是经济活动中永恒的主题之一，也是决大多数购房者最为关心的数字。因此，最终的售价总是买卖双方妥协的结果。综观目前电梯公寓房地产市场，经过几年的发展，这类物业也逐渐被消费者所能接受，并越来越成熟。 八、本项目对应区域类比楼盘深度调研说明：为更为深入的认识郫县片区房地产市场供给特性，我们在原有内容基础上增加了对区域及类比区域在售楼盘的调研及销售情况的深入分析，以期为本项目定位提供来自于市场的直接支撑。通过对以上调研成果的分析，我们选取了部分在售项目的相关数据进行了统计，得到本区域及类比区域房地产市场供给及其销售特征。第一部分：郫县城区在售楼盘调研楼盘名称：舜苑88、一里阳光 楼盘位置郫县区东二环开发商舜苑置地售楼电话 028-87916666028-87886161开盘时间2006年4月楼盘价格二期多层均价：2850/建筑风格现代风格、异域风情景观广告定位公园式大盘生活蓝本总占地面积：约200亩建筑类别多层、电梯总建筑面积：350000住宅： 商业： 总幢数：22幢（一期）绿化率：30%容积率：2.2总户数：约1000户停车位：物管费：户型区间两室一厅至四室两厅面积区间67-170主力户型8090平米、120平米热销户型70平米、100平米配套设施项目配套会所、游泳池、休闲广场、健身场地交通305、305区间商业配套完善市政配套完善教育配套完善销售情况住89、宅二期多层余40%、主要余120平米以上大户型产品特征该项目强调产品功能性、人性化居住特点，景观较好，市场接受度较好，在该区域属销售较好项目，也是本案的主要竞争对手。楼盘名称：时代花城 楼盘位置郫县区东二环36号开发商成都西源投资有限公司售楼电话 028-7910999开盘时间2006年11月楼盘价格均价：2680/建筑风格后现代风格广告定位西区生活家园总占地面积：13.8万建筑类别多层、小高层、花园洋房、商铺总建筑面积：35万住宅： 商业： 总幢数：22幢（一期）绿化率：34%容积率：2.7总户数：一期348户停车位：物管费：户型区间两室一厅至五室两厅双卫面积区间90-166平米主力户型9090、-120平米热销户型90平米、120平米配套设施项目配套网球场、商务会所、休闲广场交通305区间商业配套完善市政配套完善教育配套完善销售情况住宅二期多层余30%、主要余120平米以上大户型产品特征该项目强调人性化居住特点，一梯两户，退台式花园设计是一卖点，楼盘品质相对较好。外立面简洁明朗，市场接受度较好。在该区域其三期、四期的推出将是本案的主要竞争对手。楼盘名称：和韵.美联墅 楼盘位置郫县区望丛园住宅区老成灌路与郫筒镇西二环路交汇处开发商成都市美联蜀房地产有限公司售楼电话 028-87866555028-87866663开盘时间2006年5月楼盘价格均价：3000/建筑风格川西民居广告定位传承91、文明 盛载梦想总占地面积：180亩 建筑类别多层洋房、小高层空中别墅总建筑面积：24万住宅： 商业： 总幢数： 绿化率：46%容积率：2.11总户数：1800户停车位：物管费：户型区间面积区间110-210平米主力户型126、133、152、175平米热销户型126152平米配套设施项目配套社区医疗服务中心、高级会所、塑胶跑道、游泳池、网球场、羽毛球场、儿童游乐设施等交通305、305区间商业配套完善市政配套完善教育配套完善销售情况一期住宅余18% 产品特征该项目为高品质楼盘，以较低的价格占领市场。从销售情况分析情况一般，13个月的销售周期共销400余户，平均月走30户。楼盘名称：上都 楼盘位92、置成都郫县小北街开发商四川沈飞置业发展有限公司售楼电话 028-87889999028-87889966开盘时间一期06年4月二期06年11月楼盘价格均价：2850/、商铺6600起建筑风格现代风格广告定位上游生活 都市地标总占地面积：24035建筑类别小高层、商业总建筑面积：60271住宅： 商业： 总幢数： 15幢绿化率：35%容积率：2.44总户数：411户停车位：160物管费：户型区间套一至套五面积区间50-200平米主力户型60、80、110平米热销户型50-100平米配套设施项目配套交通305、305区间商业配套完善市政配套完善教育配套完善销售情况一期住宅余5%，二期住宅余30%；93、产品特征该项目户型虽定位于紧凑型，但仍有一些户型空间安排不合理，比较浪费面积，因商业占总比约35%，小区内在环境较弱，销售较缓，13个月的销售周期共销267余户，平均月走22户。楼盘名称：精城名典 楼盘位置高新西区行政商务中心西侧开发商四川兴西源置业有限公司售楼电话 028-87910036028-87910038开盘时间2006年12月楼盘价格均价：2900/建筑风格现代中式风格广告定位回归生活、典藏名宅总占地面积：建筑类别多层、小高层、商铺总建筑面积：70000住宅： 66400商业：3600 总幢数：绿化率：38%容积率：2.44总户数：607户停车位：物管费：户型区间套一至套五面积区间94、85-160平米主力户型94、138平米热销户型80-138平米配套设施项目配套交通305路商业配套完善市政配套完善教育配套完善销售情况一期住宅余20%，二期接受咨询产品特征离政务中心较近，交通便利，是该区域新开发的品质型项目。现代中式建筑风格，项目强调景观设计，售楼部装修仿成都锦都项目，销售速度正常，平均月销42套。楼盘名称：水岸天成 楼盘位置郫县西大街368号开发商四川天成集团售楼电话 028-67501191028-87915833开盘时间2007年5月楼盘价格均价：待定建筑风格现代中式风格广告定位依水天地 领属一生总占地面积：4.7万建筑类别多层、小高层总建筑面积：90000住宅： 695、6400商业：3600 总幢数：绿化率：57.30%容积率：1.69总户数：560户停车位：413物管费：户型区间两室两厅至六室两厅面积区间90-230平米主力户型120平米、140热销户型未开盘配套设施项目配套儿童游乐设施、游泳池、网场场交通305路商业配套完善市政配套完善教育配套完善销售情况未开盘产品特征项目位于郫县西大街，沿沱河及公园。户型定位为规范舒适性。楼盘名称：锦绣西苑 楼盘位置郫县二环路与东大街交汇处开发商成都西源立冠置业投资有限公司售楼电话 028-87915318028-87913328开盘时间2006年12月楼盘价格均价：2880元/平米建筑风格现代风格广告定位尚品城西 上96、品生活总占地面积：50亩建筑类别多层、商铺总建筑面积：60000住宅： 商业：总幢数：绿化率：30%容积率：1.8总户数：395户停车位：413物管费：户型区间两室两厅至六室两厅面积区间80-150平米主力户型110平米热销户型90平米、110平米配套设施项目配套交通305路商业配套完善市政配套完善教育配套完善销售情况住宅余45%产品特征户型极其落后，销售走势一般，因户型面积控制在150平米以内，所以暂对销售进度影响不大。楼盘名称：林涧上馆 楼盘位置郫县望丛祠西路127号开发商四川普赖斯集团有限公司售楼电话 028-87920888028-87920889开盘时间2007年5月楼盘价格待定建筑97、风格现代中式风格广告定位林涧上馆，精致名筑总占地面积：23085建筑类别多层、商铺总建筑面积：41150住宅： 32189商业：8961总幢数：绿化率：30%容积率：1.8总户数：272户停车位：413物管费：户型区间两室两厅至六室两厅面积区间80-180平米主力户型90、130平米热销户型未开盘配套设施项目配套交通305路商业配套完善市政配套完善教育配套完善销售情况住宅余45%产品特征产品对景观设计较为考究，项目紧邻望丛祠。产品户型以生态化居住为理念。1、 产品建筑形态：各项目均有开发电梯公寓，望丛祠片区以多层，含有部分低密度花园洋房；东南新区以开发小高层电梯公寓为主。基本上每个项目都配有大98、小不一的商业体量。2、 开发体量：(以下表格内开发体量总和为:1261421平方米)舜苑一里阳光350000时代花城350000和韵美联墅240000上都60271精城名典70000水岸天成90000锦绣西苑60000林涧上馆41150目前，郫筒镇区域在售及待售的项目开发总体量约135万平米，其中总用地超过150亩的有和韵.美联墅、时代花城、舜苑一里阳光这三个项目，郫筒镇本地原居民已经被市场消化了很大一部分。因此本项目的购买人群也同时被大大缩减了。3、 产品建筑风格：区域内市场产品建筑风格多样化，其中包括：中式、现代、现代中式。在建筑风格方面做得比较好的楼盘有：舜苑一里阳光、和韵美联墅、精城名99、典以及林涧上馆，且这四个项目均为现代中式风格。4、 产品户型：区域内的在售楼盘，主力户型集中在8090平米、120140平米这两个区间段，且这两个区间段均为热销户型，跃层走势缓慢。其中，消费者希望购买的户型为70平米的两房两厅、90平米的三房两厅、120平米四房两厅为主。由此可以看出，主要以居住功能为主导需求。产品户型面积（平米）50-7070-9090-110110-130130-150150以上市场所占比5%20%20%35%15%5%市场存量1%5%8%10%10%3%5、 销售价格：区域内的在售楼盘，销售均价为28003000元/平米，2800电梯公寓的销售价格为26002900元/平100、米（均），多层价格在27003100元/平米（均）。舜苑一里阳光为例：其一期开盘2006年4月，开盘均价为2580元/平方米，至今价格已每平米涨270元，平均涨幅达到销售均价的10%。由此可推算出2008年的销售均价应为3100元/平米左右。6、 销售进度：从开盘之日算起（已加上前期蓄水三个月周期）至今，区域内的在售楼盘，平均一个月每个项目销售2035套，销售面积平均为3000平米左右。与去年相比，平均每个月多走78套，因此可以看出，郫县郫筒镇区域房地产项目已经越来越受到市场的关注。预计2008年平均每月销售46套、3942平米。7、 销售情况：区域内在售楼盘的日来访量为周一至周五812组，周101、六至周末来访量较大，平均每天来访量约为20组。从销售速度来看，一里阳光、时代花城、精城名典项目销售情况目前较好，走势较快。其中，这三个项目正好都是郫县新城区项目，由此可以看出，该区域楼盘的销售情况与望丛祠区域项目相比，导致其销售较佳的支撑力应为成都及成都商新西区的购买人群。8、 主力客群：目前区域内在售项目的主力客群以郫县本地及成都区域为主，各占比便比例为20%、60%；以及部分外地、外省购房人群。第二部分 羊西线至高新西区在售楼盘概况一、 羊西线概况羊西线，是成都美食与休闲娱乐的上选之地。一条长10公里的黄金旅游通道，由内环延伸至三环路外，遍布美食、休闲场所，为市民奉献回味绵长的鲜美生活。羊102、西线再往西，是英特尔、摩托罗拉、住友、康宁等“世界500强”进驻的高新西区，也是中海打造的1986亩国际社区所驻之地。羊西国宾，内承羊西线都市繁华，外接高新西区国际之势，更以政府规划800亩高尚精品住宅为底韵，成为羊西高级别的居住之地。羊西沿线，有四川外国语学院成都分院、成都实验外国语学院、电子科大成都学院、四川大学锦城学院、四川行政学院、中医药大学等各大专院校，文化氛围浓厚。羊西沿线连接“成温郫国家级生态区”，是通往都江堰、青城山、卧龙、九寨沟的川北黄金旅游通道，以及毗邻两河森林公园、百仁公园、天一生态园、生态体育公园、绿舟森林公园等，空气质量与生态环境都十分优越。加上城市向西发展的规划控制103、，更让这里具备“成都市区最大绿肺”之美名，满足了众多居住者对绿色生活的向往。二、 项目概况1、 区域在售楼盘概况楼盘名称：凯丽豪景 楼盘位置羊西线蜀龙路39号开发商蓝光和骏实业股份有限公司售楼电话028-87572288开盘时间2007年3月（二期）楼盘价格均价：6000/建筑风格地中海风情风格总占地面积：建筑类别高层电梯公寓（ 31-32 层）总建筑面积：123938 住宅： 商业：（纯住宅）总幢数：6 绿化率：25%容积率：4.2总户数：1142 户停车位：物管费：户型区间两室一厅至三室两厅双卫面积区间58119平米主力户型70、90平米热销户型60平米、80平米配套设施项目配套风情会所、104、泳池、双羽毛球场、儿童戏水池、老年活动中心、会员健身中心、周边配套也十分完善。交通极为方便，有10条公交线路销售情况住宅一期余5%， 二期余25%、三期接受咨询产品特征品牌开发商，高品质楼盘，建筑风格新颖独特，市场接受度较高，大中庭花园：宽 50 余米长 120 余米 采光面50 余米的大间距，首层架空，增加环境覆盖面。楼盘名称：白鸽岛尚 楼盘位置蜀西路原白鸽岛度假中心开发商成都瑞阳房地产开发有限公司售楼电话 028-87592828开盘时间待定楼盘价格待定建筑风格亚热带风情总占地面积：42537平方米建筑结构19层电梯公寓总建筑面积：184248平方米住宅：17万商业：1万总幢数：绿化率：3105、0.50%容积率：3.78总户数：1475户停车位：934物管费：户型区间小套二至套四户型面积区间63150平米主力户型两室两厅、三室两厅热销户型还未开盘配套设施项目配套游泳池、会所交通54、89、96、116、100、111、305、311、342、511商业配套齐备市政配套齐备教育配套齐备销售情况还未开盘产品特征项目景观利用了原白鸽岛度假村内部原始风景，生态环境优越。从目前排号情况看，市场反映较为热烈。项目建筑风格市场接受度较高。楼盘名称：云翔金谷 楼盘位置蜀西路39号开发商成都云翔房地产开发有限公司售楼电话 028- 87501990开盘时间2007年1月楼盘价格起价：3800元/平方米106、建筑风格现代风格总占地面积：6738平方米建筑结构电梯公寓总建筑面积：33000平方米住宅：17万商业：1万总幢数：绿化率：30.50%容积率：3.78总户数：326户停车位：934物管费：户型区间小套二至套四户型面积区间61-141平米平米主力户型61平米套二、90平米套三热销户型61、90、124平米配套设施项目配套无交通配套齐备商业配套齐备市政配套齐备教育配套齐备销售情况住宅余50%产品特征项目基本上没有什么特点，但其销售均价在该区域内是最低的。因此受到市场的欢迎。楼盘名称：翡翠海湾 楼盘位置金牛区羊犀立交桥旁开发商成都市鹏程房地产开发有限公司售楼电话 028- 87518181开盘时间107、2006年5月楼盘价格均价：4400元/平方米建筑风格现代风格总占地面积：110亩建筑结构1122层电梯公寓总建筑面积：159885平方米住宅：商业：总幢数：绿化率：41.5%容积率：3.63总户数：996户停车位：763物管费：1.25元/平米户型区间套二至套六户型面积区间80-187平米平米主力户型三室两厅、四室两厅热销户型80、110平米配套设施项目配套游泳池、网球场、休闲会所、健身中心、老年人及儿童活动区交通配套齐备商业配套齐备市政配套齐备教育配套齐备销售情况住宅（二期）余10%，三期接受咨询产品特征项目前期因市场竞争力较小销售较好，二期因余110平米以上的大户型，走势放缓。另外，项目108、紧靠立交桥空气污染严重、噪声较大。楼盘名称：西城星座 楼盘位置羊西线万星福特4S店侧开发商成都西星长安铃木汽车有限公司售楼电话 028- 87560588开盘时间2006年5月楼盘价格均价：3950元/平方米建筑风格现代风格总占地面积：10亩建筑结构18（住）+1（商）电梯公寓、商铺总建筑面积：23408平方米住宅：22000商业：1156总幢数：2幢绿化率：34.33%容积率：3.81总户数：222户停车位：144物管费：1元2户型区间套二至套六户型面积区间78-184平米平米主力户型三室两厅、四室两厅热销户型80、125平米配套设施项目配套无交通配套齐备商业配套齐备市政配套齐备教育配套齐备109、销售情况住宅余10%，户型为130平米以上大户型产品特征项目总占地较小，前期定位不准确，小户型过早销售完毕，余下大户型销售困难，项目销售定价偏低。楼盘名称：新里派克公馆 楼盘位置高新国际社区蜀西路开发商上海绿地集团售楼电话 028- 87500188开盘时间2006年11月楼盘价格3800-4220元/平方米（电梯）建筑风格欧式风格总占地面积：375亩建筑结构期叠拼别墅、花园洋房；期创智社区（电梯公寓）总建筑面积：60万平方米住宅：商业：总幢数：绿化率：35%容积率：1.21总户数：600户（1、2期）停车位：144物管费：户型区间套三至套六户型面积区间80-260平米平米主力户型三室两厅、四110、室两厅热销户型80、120、165平米配套设施项目配套配套齐备交通配套齐备商业配套齐备市政配套齐备教育配套齐备销售情况二期住宅余35%，2批次花园洋房接受咨询产品特征项目属品质型楼盘，小区内部规划设计较好。项目现临犀浦石材城，总体来说，靠石材城方面环境较差，道路较窄。考虑到临中海国际社区及整体大城西、高新西区的范围内，升值空间较大。楼盘名称：上层建筑 楼盘位置羊西线蜀汉路426号开发商四川省博远置业有限责任公司售楼电话 028- 66636666开盘时间2007年2月楼盘价格均价：4950元/平方米（电梯）建筑风格现代风格总占地面积：10423平方米建筑结构26层、高层电梯公寓总建筑面积：78111、574平方米住宅：商业：总幢数：2幢绿化率：25%容积率：1.21总户数：908户停车位：144物管费：户型区间两室一厅至四室两厅面积区间70-130平米平米主力户型两室两厅、三室两厅热销户型70、110平米配套设施项目配套无交通配套齐备商业配套齐备市政配套齐备教育配套齐备销售情况住宅余10%产品特征项目最初定价偏低，导致开盘火热销售。总体来说，属于紧凑型中、小户型。本项目完全迎合了中、年轻人的购买品味，相比离市中心较近，销售成功。楼盘名称：成外雅庭 楼盘位置高新西区金良路368号开发商四川德瑞企业发展有限公司售楼电话 028- 66636666开盘时间2006年9月楼盘价格均价：3700元/112、平方米建筑风格现代风格总占地面积：17453平方米建筑结构18高层电梯公寓总建筑面积：68937平方米住宅：商业：总幢数：3幢绿化率：30%容积率：3.9总户数：590户停车位：144物管费：户型区间一室一厅至四室两厅面积区间45-154平米平米主力户型两室两厅、三室两厅热销户型70、110平米配套设施项目配套无交通配套齐备商业配套齐备市政配套齐备教育配套齐备销售情况住宅还余20%， 59平米、70154平米均有产品特征项目位于新里派克公馆对面，没有什么特色，产品性价比较高。销售周期相对较慢。2、本区域楼盘概况结论 近两年，本区域内开发项目多达20个。我司综合已售完项目、在售项目、待售项目的市113、场调研后，得出以下结论：1、 区域分析：现今羊西线沿线的房地产市场发展形势良好，在本区域的楼盘以羊西线为中轴线，三环为分界点，呈现出内、外两部分，三环内优势在于配套成熟，生活便利。三环外环境优美，楼盘品质突出。2、 体量分析：本项目区域有近十个楼盘在售，总建筑面积在120多万方左右，并且还有白鸽岛尚、金地新城市花园、西线阳光、西城天下、中环西岸观邸等待售项目。换言之，2007年有将近百万方的体量推向市场。3、 价格因素分析：从本区域在售项目来看，决定项目价格的主要因素还是在于区位成熟度、地块规模的大小及开发商品牌的影响力。4、 趋势分析：本区域在售项目主要集中在三环外，城区住宅中心已经开始向西114、移动。其中中海国际社区及派克公馆对区域的带动作用明显。5、 配套分析：从物业配套方面基本都配有儿童游乐场、老年健身区，部分项目配有户外游泳池，以满足业主的休闲需要。6、 销售价格分析：从销售价格来看，本区域在售楼盘中，销售均价最低的为成外雅庭项目3700元/平方米，最高项目为凯丽豪景，均价在6000元/平方米。与本项目最临近的两个项目翡翠海湾、西城星座售价分别为4400元/平方米、3990元/平方米。西城星座因是尾盘，且剩余户型都是120平方米以上的大户型，所以销售价格偏低。7、 主力户型分析：从本区域在售楼盘的主力户型上分析，因受国家政策的调控影响，主力户型都在7090平米户型段和90110115、平米户型段之间。从目前的销售情况来看，市民接受度还是比较理想的，特别是90平米以下中小户型，更受广大市民的欢迎。8、 销售周期分析：从本区域在售楼盘的销售周期上分析，三环以内项目比三环以外项目的销售周期短。三环以内项目的销售周期从开盘之日算起，约10个月时间，住宅部分基本售完。三环以外约需要1218个月时间，才能基本售完住宅部分的销售。9、 建筑风格分析：从建筑风格上看，多采用后现代建筑风格，立面挺拔俊朗，线条简洁明快。总体上讲，白鸽岛尚及凯丽豪景的园林风格为南亚风情园林，中海国际社区及派克公馆的园林风格为现代欧式园林风格，从目前销售情况上看，市场接受度较高。10、 主力客群分析： 本区域主力116、客群为成都区域购房人群，所占比为60%；购买群体平均年龄在2540岁，购买目的为第一居所、换房、财富储备。职业为在城西工作白领及在高新西区工作的上班族。多数有自己的私家车，需求户型为紧凑型的套二、套三住宅及110平米左右的舒适型套三住宅。第五章、项目前期市场策划结论与综合定位建议精要提示：项目定位依据及说明、项目总体概念定位、项目SWOT分析、项目目标市场定位分析、项目产品定位分析、项目总体功能定位建议、综述一、项目综合定位依据及说明、定位依据（The basis of the fixed position）1、城市及区域房地产市场历史、现状和趋势；2、政府对房地产业发展的指导方向和政策；3、117、项目所在片区的特点和街区功能；4、地块特有的自然原生价值的充分挖掘；5、项目所在片区房地产市场的供应特征；6、项目潜在消费者需求特征；7、项目地块的城市规划控制条件；8、开发商的合理投资回报。、项目定位说明(The standard of the item fixed position)在本项目定位过程中，我们主要遵循以下定位准则：1、受众导向准则（The person who accept occupies the predominant standard）即围绕着目标客户群的需求特征和需求趋势展开项目定位。2、差别化准则(The standard that difference turn)118、即围绕着竞争对手定位有意识的进行符合消费者需求的差别化定位，其定位差别主要来自区位特征、楼盘质量、小区内外环境、建筑风格、价格、物业管理、升值潜力等。3、个性化准则(The standard that character turn)即根据本项目自身特点赋予楼盘独有的个性特征，以迎合相应的目标客户群的个性，并区别于其他竞争楼盘，但个性的塑造要求符合重要性、明晰性、优越性、可沟通性、可接近性、收益性等条件。二、项目市场SWOT分析、优势（Strength）分析1、高新区整体规划出台，本项目紧邻政务中心；地块规整方正、利于规划。2、配套完善、利于高品质住宅项目开发；且中铁品牌效应较强、利于推广。3、119、交通便利、与成都市绝对距离近，可面向大成都客户推广、项目前景十分看好。4、项目临城市主干道，为本项目修建临街商业创造了条件，且昭示面广、利于现场包装。5、项目紧邻高校、浓郁的学府氛围利于项目打造学府人文牌。6、各种完善的生活配套，日后业主生活极为方便。7、项目地目前通多路公交车，为业主出行提供了多种选择。、劣势（Weakness）分析1、项目地块所临主干道为快速城市公路，过往车辆较多，噪音污染较为严重。2、邻接道路所过车辆车速较快，不利于临路商业的布局、商气的聚集。3、若成都市内无车客户购买、将影响其出入，且三环附近入城接驳处高峰期较为堵塞，不利于客户快速出行。4、项目地块临规划中的超高层酒店120、，可能会影响小区总平布局，同时将对项目紧邻酒店的房源销售造成负面影响。、机会点(Opportunity)分析1、项目地块为高新区紧邻新政务中心，倍受社会、消费者关注，这对本项目的开发有着一定先期宣传作用，同时也可成为本项目的卖点诉求之一。2、项目地块的开发意味着整个片区房地产市场的正式启动，有望成为区域房地产开发的风向标、领头羊，为项目形象的塑造带来一定的便利。3、项目开发处于整个区域房地产市场的前期发展阶段，避免了后期房地产市场的激烈竞争，抢占了市场先机，为项目提供了更大的操作空间。4、项目距离高新区企业较近，区域需求与日俱增，这为本项目提供了大量的目标客户群。5、项目所在区域绿化环境优美。121、6、现阶段区域内竞争项目不多，总体开发水平不足，本项目有充足的理由作为高新区第一高品质楼盘、塑造本区域房产开发全新形象。7、郫县高新区有沙西线、羊西线、老成灌路等三条干道与成都市接驳，交通较为便捷、且本项目距离地铁二号线距离不远，未来交通情况十分看好。8、项目所在区域为新规划现代居住区，区域将会形成大规模的居住集群，区域生活配套将会日趋完善。、威胁点(Threat)分析1、目前区域基本生活配套稍显缺乏，生活不便。2、从成都市直至本项目沿途较多高品质楼盘区域，且各项基础生活配套设施已基本完善，这将减弱本项目的广告效应，对我项目的部分目标购房者形成拦截。3、随着区域拆迁工作的不断进行，这将会向市场122、提供大量的开发用地，若本项目开发时间稍长，将可能会面临激烈的竞争局面。4、中信等资产大鳄在本区域纷纷拿地，且规模大多数大于本项目，且多数规划今年开发，这将与本项目形成直接的竞争。5、区域整体房价较低，这对本项目较高价位的实现，提出了严峻的考验。6、据前期消费者专项调研显示成都其它区域消费者相对本区域消费者更为成熟、整体购买力更强，为满足本项目较高的价位，这对项目定位、目标客户群提出了更高的要求。7、因各方面因素的影响，本项目将以纯高层电梯物业的形式出现，而本区域房地产市场发展程度明显低于市内其他区域，消费者对电梯的抗性还相对较强，区域多数的多层物业将会分流部分消费者。三、项目总体概论定位、项目123、概念定位XXXX-郫县首座“SKY HOUSE”XXXX-郫县首座大型园艺式高品质高层社区、项目物业价值定位“XXXX”凝聚郫县高层居住价值、完善配套价值为一体的居住型社区、项目社会形象定位“XXXX”引领郫县高层居住示范社区，定义郫县高层标准“XXXX”新郫县高层居家时代风向标、项目总体概念定位“XXXX” 郫县首座大型园艺式高品质高层社区四、项目目标市场（购房消费者）定位分析、年龄分析年龄（岁）比例30岁以下14.40%30-35岁30.00%36-40岁31.10%41-45岁4.40%46-50岁5.60%51-55岁4.40%56-60岁7.80%60岁以上2.20%合计100%消费124、者调查数据显示：30以下及30-40岁的消费者占总体消费者75.5的比例，但区域消费者中仍有不少5060岁的用于养老的客户，且该类客户正逐年增加。另据消费者群体样本调查得知类比项目消费者主要集中在30-55岁，结合本项目的特点及所处的区域，我们认为：本项目潜在目标客户群年龄结构主要集中在30岁以下及30-40岁，40-60岁年龄阶段为辅。、地域分析现工作位置比例高新区17.80%郫县老城区20.00%城西23环区域26.70%郫县其他区域6.70%郫县周边区域3.30%市区其它区域及卫星城市20.00%其它城市1.10%未选择4.40%合计100%消费者调查数据显示：消费者工作地点主要集中在郫125、县区域、城西23环、周边卫星城市，占访问样本的74.5%，市区其它区域占20.0%。根据本项目的特点我们认为：本项目郫县区域客户群体约40%，成都市区其它区域客户占55%，其它区域约占5%。、职业分析职业比例周边个体老板36.70%国有企业/职工28.30%民营企业老板/管理人员16.10%其他6.70%离退休人员4.40%军人/武警/警察3.30%教师/医生2.20%机关/事业人员1.10%周边农转非居民1.10%合计100意向性购房群体中，各职业所占比例为：个体老板为36.7%、国有/公司职员为28.3%、民营企业老板/管理人员为16.1%、其它行业为6.7%、离退休人员为4.4%，军人/126、武警/警察为3.3%、教师/医生为2.2%等。可以看出本项目目标客户群职业主要集中在：个体老板、国有/公司职员、民营企业老板/管理人员。、经济状况分析年收入比例3万元以下2.20%3-6万元30.00%5-7万元22.20%7-12万元25.60%9-13万元13.30%13万元以上4.40%未选择2.2%合计100购房者中年收入在3-6万元/年占30%，6万元/年以上约占68，总体收入水平较高，但被访问者在填写收入水平时都有不少保留，其真实收入水平还有不少上升空间。结合本项目特点，本项目目标客户群年收入水平为5万元以上，其中以7万-11万为主，11万元以上及5万元以下为辅。、购买目的分析购房127、目的最重要重要加权数对工作更方便44.40%24.40%36.4%换房44.40%22.20%35.5%与家人一起住更方便42.20%21.10%33.8%拥有自己的房子30.00%18.90%25.6%结束租房的现状13.30%13.40%13.3%投资8.90%17.80%12.5%现住房拆迁6.70%1.10%4.5%到成都居住4.40%4.40%4.4%解决户口迁入4.40%3.30%4.0%合计198.70%126.60%169.9%消费者购房目的依次为：对工作更方便（36.4%）、想拥有一套环境很好的住房（选择此项的人群为35.5%）、与家人一起住更方便（33.8%）、与拥有自己的128、房子（25.6%）、结束租房的现状（13.3%）、投资（12.5%）等。项目目标客户群购房目的主要为：工作居家方便、想拥有一套环境很好的住房改善居住条件、与家人一起居住、满足居住需求及投资。、购买行为与消费心理分析1、购房行为在购房者认可物业类型上，消费者主要接受普通多层类物业，但对电梯物业抗性较2005年前明显减弱，高达66的客户表示对电梯物业不抗拒。消费者主要认可的户型以紧凑221、紧凑321、舒适322结构为主，表明在房价飞涨的今天，多数客户购房已转向理性，以紧凑舒适居家为导向，这对于项目户型设计提出了更高的要求。同时，消费者的意向户型分布情况如下：、购房面积面积选择60平米以下60-7129、070-8080-9090-110110-130130-150150平米以上比例2.20%7.50%17.20%24.10%28.40%19.30%6.80%3.40%本次调查的消费者准备购买住房面积主要是在7080平方米（17.2%）、8090平方米（24.1%）以及90110平米（28.4%）之间，其次是6070平方米（7.5%）及110130平方米（19.3%）。消费者以上一系列购房行为特征将在项目的定位过程中予以充分体现：7090平方米对紧凑套2，90-110平方米对应小套三，110130对应舒适套三。可以看出消费者对面积的需求及住宅的要求有着一定的转变，消费正在逐步趋于理性。2、购房130、心理本项目主要客户群购房应以成都市、郫县以及周边镇行政区域，本项目的应针对主流客户群的中高等层次需要为主。以切合市场，获得广大消费者认可。五、项目产品定位分析、项目产品总体定位集群式纯品电梯高尚纯居社区、建筑形态及配比定位建议我们根据目前市场和项目地块特征及城市规划条件，建议本项目主要由以下建筑形式及具体比例构成：1、住宅类建筑业态：18层以上纯高层物业。该类型物业在本项目中特征：每幢14个单元（或根据规划设计确定）。规划以紧凑型居家户型为主，舒适享受居家及投资型户型为辅。定位依据：、区域目前本房地产开发项目以中低品质多层为主，还少有大规模集群式高品质电梯公寓社区，本项目正可弥补市场空缺点；、131、地块临高新行政中心，只有电梯公寓才能将其地标价值发挥到极致；、地块拍卖价为204万元/亩，结合本区域特性，本项目只能以高层物业方能保证项目经济价值的实现；、区域现实需求市场及潜在需求市场增量大，总体需求量与日俱增，这从需求角度为本项目修建大规模居住社区提供了市场基础；、目前区域供给市场总量暂时较小，这从供给角度为本项目修建大规模居住物业提供了市场基础。2、商业营业房：临主干道规划底层裙楼商业。根据对郫县及项目所在区域商业特征和项目地块商业价值的初步判断，我们从降低市场风险的角度出发，暂且只建议规划临路底层2层裙楼商业，主要定位为社区配套商业。定位依据：、区域目前生活配套较为匮乏，本项目定位于高132、品质社区，必须通过自身社区商业用房为完善项目配套做铺垫；、地块所处区域日后必将成为区域居民聚集、休闲、玩耍之地，但项目周边商业配套不足，这为本项目规划商业配套提供了基础；、区域处于房地产开发水平较低，居家氛围需逐日积累，目前市场需求还无法支撑大型百货、超市的开发，为保证项目开发投资的迅速回收，本项目不宜修建大型百货、超市类商业物业；、本项目消费者收入水平相对较高，入主后对商业需求较大，本项目必须修建部分商业营业用房满足未来业主的需求；、区域供给市场总量较小，商业配套用房也较少，这从供给角度为本项目修建商业配套提供了市场基础； 3、停车位：根据成都市规划要求和项目需要，建议车位户数比为小于或等于133、0.7：1，全部采用地下（或半地下）室、地面停车。定位依据：、按照成都市规划管理技术规定第3.0.8条规定：90每户建筑面积180,机动车位户数比为0.7：1；、本项目地价较高，地上尽量多考虑绿化、景观、建筑用地，同时项目品质，车位只能大部分置于地下以满足居家、规划要求。、建筑风格与外立面设计建议建筑风格建议：现代建筑风格、以丰富的外立面造型突出项目品质外立面设计建议：简洁明快的外立面 、户型及户型配比建议1、消费者总体样本特征分析（每一特征的比例即户型配比及客户群比例的基础：即以上比例计算方法中所要的x1、x2、x3的取值）、购买目的、购买目的整体分析根据本次消费者针对性访问的统计分析结果，134、通过相关统计方法的综合运用，我们得到如下结果：综合分析后，本项目目标客户群体的购房目的将主要有以下特征：*想拥有更好房子（换房）*与家人一起住（包括结婚、为子女购房等）*想拥有自己房子*工作方便*结束租房现状投资其中前6种购房目的的累积比例达到94.3%。、主要购买目的：“想拥有更好的住房”专项交互分析在本次访问中，选择“想拥有更好的住房”的客户占到了28.7，我们以下对这部分客户的特征进行进一步分析：选择“想拥有更好的住房”同时又选择其他4种购房目的比例分布(%)31.535.731.8256.59.54.53.642.428.659.15047.838.172.742.9020406080135、工作方便31.535.731.825结束租房6.59.54.53.6有自己房42.428.659.150家人一起47.838.172.742.9总体“更好的房”“更好的房”“更好的房”“更好的房”由上表可以看出，与本项目近似区域的其他项目客户群的各项指标相对最为均衡，尤其是在“工作方便”、“有自己的住房”和“与家人住在一起”三个指标中，均在30上下，说明本项目所在区域的潜在目标客户群消费特征较成熟区域更为多元化，且整体而言，从购房目的体现的消费层次不低，这为项目定位提供了指向性的依据。、消费者职业、总体职业分布职业比例分布26.818.61211.58.77.77.14.42.70.526.8136、45.457.468.977.685.392.496.899.5100020406080100120比列(%)26.818.61211.58.77.77.14.42.70.5累计比例(%)26.845.457.468.977.685.392.496.899.5100*国有企业/*个体老板*民企老板/*教师/医生*机关/事业人*离退休人员*其他国家公务员军人/武警/周边农转非居、不同职业在不同楼盘区域的分布职业在同一楼盘的分布30.125.521.424.712.811.911.819.14.82.212.8315.48.516.78.610.62.49.72.14.82.28.54.84.30137、2.41.100010203040*国有企业/职工30.125.521.4*个体老板24.712.811.9*民企老板/管理人员11.819.14.8*教师/医生2.212.831*机关/事业人员5.48.516.7*离退休人员8.610.62.4*其他9.72.14.8国家公务员2.28.54.8军人/武警/警察4.302.4周边农转非居民1.100精城名典派克公馆中海国际社区由以上二表对比可以看出，与本项目近似区域的沿线项目的客户群集中在国有企业/职工、个体老板、民营企业老板/管理人员三类，为本项目目标客户群职业定位提供了参考依据。、面积的需求、消费总体对面积的需求(在没有约束的前提下)、138、不同职业对面积的需求分布为明确各职业客户群的面积需求特征，我们对本次消费者访问中各职业客户群面积需求比例进行了重新分类整理，作为最终定位的数据支撑，具体如下表：、户型的需要比例(%)2.25.228.522.630.29.60.61.101020304050比例(%)2.25.228.522.630.29.60.61.1一室一厅一卫二室一厅一卫二室二厅一卫三室二厅一卫三室二厅二卫四室二厅二卫四室三厅二卫五室及以上由以上统计结果可知，消费者对一室户型需求比例较小（2.2），二室户型需求比例达到33.7，三室户型达到52.8，四室及以上户型需求比例达到了11.3，说明消费者需求以三室户型为主导，二139、室户型为主，同时结合以上对区域的分析，本项目目标客户群需求将以经济型三室及二室户型为主。3、户型面积定位结论根据以上各项综合分析结果，结合目前区域类比竞争项目的供给及销售特征，本项目户型配比建议如下：表一：户型配比结论面积50以下80左右95左右105左右120130合计（）户型1室1厅1卫2室2厅1卫3室2厅1卫3室2厅2卫3室2厅2卫户型配比（）3.40131.422.529.313.5100.00注：以上户型面积建议作为市场结论，各对应是面积指标主要代表上限值，并非绝对值，在实施过程中应在此指标上适当压缩，同时可根据实际情况在户型区间上进行适当调整与延展，以形成多种户型的选择，拓展客户群140、选择范围。注：在各项交叉分析中，所有数据均和最后结论有所偏差，但基于市场调查存在一定偏差，上表的户型配比结论为我司向发展商提交的最佳户型配比建议。表二：户型配比与购房目比例的分布 面积购房目的50以下80左右95左右15左右120130合计（）1室1厅1卫2室2厅1卫3室2厅1卫3室2厅1卫3室2厅2卫工作方便2.9814.282.4563.6633.24115.808结束租房2.8531.5352.8170.818.828投资4.8781.4270.3075.965有自己房(结婚)8.562.7637.0434.86218.24与家人一起3.5673.6847.3256.48321.601更141、好的房(养老)3.9917.3257.29323.702现住房要拆0.7131.8420.2822.837其他0.5420.9210.8450.813.118合计8.40121.417.49929.323.499100.099表三：户型配比与职业比例分布 面积购房目的50以下80左右95左右105左右1201301室1厅1卫2室2厅1卫2室2厅1卫3室2厅1卫3室2厅2卫合计个体老板2.44.5533.624.8833.24118.697国有企业/职工1.14.0983.63812.3096.48227.627民企老板/管员2.42.2772.8033.4264.05214.958机关/事业人142、员2.12.2771.4032.174.05212.002周边农转非居民0.6030.603国家公务员1.3661.0852.4314.882军人/武警/警察2.4140.5432.957离退休人员1.8211.2072.171.6216.819教师/医生3.1870.6031.6215.411其他0.41.8211.2072.7136.141合计8.421.417.49829.29923.5100.099以上表二、表三作为本项目目标客户群的定位的重要内容，同时也是对本项目户型配比建议的印证与补充，这一定位将对本项目建筑设计过程中的户型布局、总平布局以及后期的营销推广方向的把握都将起到导向性的143、作用。、项目总体功能及配套设施建议中高档住宅组团+低层商业用房+配套公建用房公共建筑建议配置一览表序 号项 目面积（）备 注1集中商业配套不考虑临主干道2物管用房约350合理综合考虑3公共卫生间504文化活动中心2005垃圾站2个与园林景观统一协调规划6汽车位、汽车库待定车位户数比0.7：17自行车停车位待定车位户数比1：18室外活动场地120与园林景观统一协调规划9戏水池、小型篮球场待定与园林景观统一协调规划10晨跑道待定与园林景观统一协调规划11儿童娱乐场地待定与园林景观统一协调规划12成人健身用地、康乐设施待定与园林景观统一协调规划13羽毛球场、网球场各1个与园林景观统一协调规划14变配144、电室100布置于地下室15小区安防系统方案后续16小区智能化系统方案后续17小区背景音乐系统方案后续18小区环保系统方案后续19小区防蚊、蝇系统方案后续20小区绿地自动喷淋系统方案后续21小区自动消防报警系统方案后续22节日灯光系统方案后续23环境灯光系统方案后续六、项目各物业形态价格定位建议通过前期市场调研，我们对类比区域房地产市场已经有了较为深入的认知，以下我们将通过对项目进行定量描述的基础上，综合运用房地产行业常用的定量方法制定本项目的建议销售价格。根据本项目的定位与目前在售楼盘品质情况，本项目对应的住宅物业类型中有可比案例，故可以使用市场比较法、目标利润发法来确定；而营业用房近期区域内145、可比及成交案例较少，故暂时仅选用精诚名典对比案例，采用市场比较法来确定建议销售价格。具体制定过程如下：1、价格定位原则与方法原则所定价格能够为市场所接受，所定价格不会延长销售周期，不会影响销售进度，所定价格能够满足开发商的利润最大化；以保障户型均好性为前提，使各户型单位价格相接近，使项目的垂直价差和水平价差相接近。方法采用以下多种定价方法，全面衡量各因素综合定价。市场比较法定价：实际销售时，主要参照项目片区内的可比楼盘进行定价，以提高竞争力。成本利润法定价：核算出项目综合成本，再按照行业平均利润水平最终确定楼盘售价。2、计算过程、本项目多层住宅销售均价计算过程、市场比较法计算本项目住宅销售均价146、其过程如下：项目名称标准价区域因素修正项目因素修正修正指数（元/）交通成熟度环境配套户型小区环境小区配套开发商品牌总体评分小计精诚名典2950 1010101081087731.0959时代花城2700 8119107877671.194本项目X1010101010101010801通过对精诚名典、时代花城两个个可比案例的售价采用市场比较法求得各自修正指数为：1.0959、1.194，由于二案例可比性较强，本项目最终价格求取采用算术平均得:本案价格（对比项目现均价1修正指数对比项目现均价1修正指数）/ 2即本案价格(29501.095927001.194) / 2 （3232+3223）/ 2147、 = 3227元/ 修正得出：本项目目前市场价为3200元/，为项目安全起见，可暂定为3100元/。、目标利润法计算本项目高住宅销售均价过程如下：A、楼面地价土地成本：680元/（按容积率4.5测算）；B、工程建设前期费用：160元/；C、综合建安费用：1300元/；D、总平、绿化费用费：120元/；E、不可预见费及其它费用：30元/；F、营销费用、销售税费：310元/；G、财务费用：80元/；H、管理费用：50元/；综合投资成本单价为：2720元/按照行业平均利润率15，粗略求取价格为： 2510（1+15） 3128.元/对两种方法综合运用，求取住宅部分销售价为： 3128元/+3100元148、/ 3114（元/）住宅销售均价取整为3100元/七、项目户型总价对应分布为便于对比，我们按照(3000/3100/3200)三种单价进行计算，具体情况如下：户型总价对应分布统计表（万元/套）总价单价50左右80左右95左右105左右120130左右(125)所占比例3.40131.417.529.313.53000元/15万元24万元28.5万元31.5万元37.5万元3100元/15.5万元24.8万元29.45万元32.55万元38.75万元3200元/16万元25.6万元30.4万元33.6万元40万元由上表可见，若本项目采用以上户型配比，则总价相对较低，客户接受度较强，加之以中铁品牌149、，项目高端市场定位以及我司系统的营销策略的营销策略，项目的风险将大大降低，将会在成都房产市场上造就一个销售奇迹。八、项目开发节奏建议根据目前市场需求环境和项目规模，我们建议本项目采取一次性分区开发，以尽快完成销售，回笼资金。建议依据：1、项目地块净用地45.54亩，呈规则地形，若分期开发不利于项目规划、布局；2、目前区域大盘尚未启动，项目正可先期入市、尽快推售规避风险，尽快回收资金；3、目前区域内现实供给平衡，但潜在供给量巨大，本项目应尽量缩短开发周期，加快资金的高速运转；4、类比区域品牌竞争性楼盘日渐增多，这将会不断吸纳本项目所在区域有限的需求市场，这就要求本项目必须快走的开发思路。九、项目150、经济效益初步估算第一方案，容积率4.4开发投资估算（容积率4.4）序号成本项目金额（万元）标准单位指标工程量（一）土地成本9290.16 按元/平米计算695.52133572 （二）前期费用2090.39156.50133572 1前期费用427.50建安费用332.01133572 2施工图设计费160.29建筑面积12元/12.00133572 3城市基础设施配套费1402.51建筑面积105元/105.00133572 4工程定案测定费19.95建安工程费0.141.49133572 5地勘13.36用地面积1元/1.00133572 6新型材料专项基金66.79按建筑面积5元/5.0151、0133572 （三）工程建设费用15074.851128.59133572 1建安工程费14250.09按建筑面积m21190.00133572 地上建筑面积12450.09按地上建筑面积m1050.00118572 地下建筑面积1800.00按地下建筑面积1200.0015000 2基础设施配套工程费400.72按建筑面积30.00133572 3景观及绿化费45.54按绿地面积50元/m250.009107 4不可预见费及管理费285.00按建安费2%21.34133572 5监理费93.50按建筑面积7元/7.00133572 （四）管理费用427.50按建安费用332.0113357152、2 （五）财务费用863.73贷款利率按6%，周期1年64.66 133572 （六）营销费用1311.71按销售额3.5%计98.20 133572 （七）总开发投资成本29058.34 2175.48 133572 1固定成本9290.16 土地成本695.52 133572 2可变成本19768.18 总成本-固定成本1479.96 133572 （八）销售收入133572 1销售总收入37477.41按地上建筑面积m20.00133572 住宅34897.41住宅面积3100.00112572 商业2160.00商业销售率606000.006000 车位420.003.5万/个，销售率153、202税费4961.64371.46133572 营业税1997.55按销售额的5.33%城建税营业税7印花税销售额0.05教育设施配套税城建税3增值税185.80按土地成本2所得税2778.29税前利润334销售净收入32515.77按建筑面积m22434.32销售总收入-销售税金（九）利润1税后利润3457.43销售净收入-总开发投资成本2税前投资利润率11.90%税前利润/投资总额3盈亏平衡点77.54%第二方案，容积率4.5开发投资估算（容积率4.5）序号成本项目金额（万）标准单位指标工程量（一）土地成本9290.16 按元/平米计算680.06136608 （二）前期费用2137.7154、4156.49136608 1前期费用437.07建安费用331.99136608 2施工图设计费163.93建筑面积12元/12.00136608 3城市基础设施配套费1434.38建筑面积85元/105.00136608 4工程定案测定费20.40建安工程费0.141.49136608 5地勘13.66用地面积1元/1.00136608 6新型材料专项基金68.30按建筑面积5元/5.00136608 （三）工程建设费用15411.201128.13136608 1建安工程费14568.84按建筑面积m21190.00136608 地上建筑面积12768.84按地上建筑面积m1050.00155、121608 地下建筑面积1800.00按地下建筑面积1200.0015000 2基础设施配套工程费409.82按建筑面积30.00136608 3景观及绿化费45.54按绿地面积50元/m250.009107 4不可预见费及管理费291.38按建安费2%21.33136608 5监理费95.63按建筑面积7元/7.00136608 （四）管理费用437.07按建安费用331.99136608 （五）财务费用870.61利率按6%计，周期1年63.73 136608 （六）营销费用1344.65按销售额3.5%计98.43 136608 （七）总开发投资成本29491.42 2158.84 1156、36608 1固定成本9290.16 土地成本680.06 136608 2可变成本20201.26 总成本-固定成本1478.78 136608 （八）销售收入136608 1销售总收入38418.48按地上建筑面积m20.00136608 住宅35838.48住宅面积3100.00115608 商业2160.00商业面积,销售率606000.006000 车位420.003.5万/个，销售率202税费5179.44387.76133572 营业税2047.70按销售额的5.33%城建税营业税7印花税销售额0.05教育设施配套税城建税3增值税185.80按土地成本2所得税2945.93税前利157、润334销售净收入33239.04按建筑面积m22433.17收入-税金（九）利润1税后利润3747.62净收入-总开发投资成本2税前投资利润率12.71%税前利润/投资总额3盈亏平衡点76.76%第三方案：容积率4.6开发投资估算（容积率4.6）序号成本项目金额（万）标准单位指标工程量（一）土地成本9290.16 按万/亩计算665.28139644 （二）前期费用2185.09156.48139644 1前期费用446.63建安费用331.98139644 2施工图设计费167.57建筑面积12元/12.00139644 3城市基础设施配套费1466.26建筑面积105元/105.0013158、9644 4工程定案测定费20.84建安工程费0.141.49139644 5地勘13.96用地面积1元/1.00139644 6新型材料专项基金69.82按建筑面积5元/5.00139644 （三）工程建设费用15747.571127.70139644 1建安工程费14887.60按建筑面积m21190.00139644 地上建筑面积13087.60按地上建筑面积m1050.00124644 地下建筑面积1800.00按地下建筑面积1200.0015000 2基础设施配套工程费418.93按建筑面积30.00139644 3景观及绿化费45.54按绿地面积50元/m250.009107 4不159、可预见费及管理费297.75按建安费2%21.32139644 5监理费97.75按建筑面积7元/7.00139644 （四）管理费用446.63按建安费用331.98139644 （五）财务费用877.49利率6%计，周期1年62.84 139644 （六）营销费用1419.11按销售额3.5%计101.62 139644 （七）总开发投资成本29966.04 2145.89 139644 1固定成本9290.16 土地成本665.28 139644 2可变成本20675.88 总成本-固定成本1480.62 139644 （八）销售收入139644 1销售总收入40546.08按地上建筑面160、积m20.00139644 住宅37966.08住宅面积3200.00118644 商业2160.00商业面积,销售率606000.006000 车位420.003.5万/个，销售率202税费5838.32437.09133572 营业税2161.11按销售额的5.33%城建税营业税7印花税销售额0.05教育设施配套税城建税3增值税185.80按土地成本2所得税3491.41税前利润334销售净收入34707.76按建筑面积m22485.45收入-税金（九）利润1税后利润4741.71净收入-总成本2税前投资利润率15.82%税前利润/投资总额3盈亏平衡点73.91%十、结论综述总之，以上定位161、建议主要是根据前期市场调研所获取的相关资料以及相关分析成果所作的方向性的建议，因信息采集时间有限，故难免会存在部分内容在动态性上存在不足。因此，在此阶段所作的定位建议主要还是一个相对静态的分析。为此，以上建议供贵公司决策参考，我们将在后续各阶段策划过程中进行实时修正。综 述综上所述，随着国民经济的持续发展、成都房地产市场的迅猛发展，旧城改造步伐的加速，郫县即将进入楼市高速发展期。尽管相对于成都其它区域郫县房地产市场的发展稍显滞后，但相信随着周边环境的不断改善、各种交通手段的完善，以及项目所在区域土地的逐步释放，郫县房地产市场将会迈上新的台阶，这对于本项目而言既是机遇又是挑战，本项目应凭借着中铁的品牌，迅速进入市场，体现自身亮点，才能在日趋激烈的房地产市场中占有一席之地。通过前期对本项目市场环境的调研，我们认为，本项目开发条件已经基本具备，若尽快投放市场，借助大城西房产发展的大好形势，则有望成为郫县新城区区房地产开发的领军项目。但我们也应意识到，由于近期开发土地即将大量释放，由此将带来大量的市场供给量，本项目将面临激烈的市场竞争。因此，本项目应充分挖掘自身价值，适时推出，抢占市场先机，避免开发时机的延误，以获得经济价值、社会价值、品牌价值的有机结合与均衡。122 房地产资料大全