1、本文档由 维维大豆 整理提供 QQ：1410007848精品文档 碱性玫瑰精 整理2011年10月14号 财务管理第八小组 2009-11HXJR酒店商业计划书 需要染料 及 包装机械 请致电0317-7723188 刘雨桐本文档由 维维大豆 整理提供 QQ：1410007848目录第一部分：项目投资环境11 重庆的战略格局12 重庆巴南区规划发展方向22.1 重庆巴南区未来发展规划战略及目标22.2 巴南区规划发展措施23 一品投资发展空间33.1 巴南区对一品发展定位33.2 一品综合发展空间巨大4第二部分：市场调查和竞争分析61 重庆酒店发展状况62 酒店区位概况63 酒店经营指标分析72、4 酒店竞争对手分析及发展态势8第三部分：项目概况及定位91 项目概况91.1项目区位91.2交通状况91.3自然人文情况101.4酒店概况102 酒店定位122.1酒店配套123 核心竞争力154 特色的服务项目164.1“一条龙”式的服务164.2有针对型的个性化服务165 项目SWOT分析175.1项目优势175.2项目劣势185.3项目机会185.4项目威胁18第四部分：项目模式与效应191 项目模式191.1 项目开发理念191.2 商业模式202 区域效应分析21第五部分：经营与推广221 经营理念与方式221.1经营理念221.2经营方式222 推广策略222.1市场策略222.3、2竞争优势232.3产品定位232.4产品与服务232.5推广理念252.6推广计划25第六部分：项目投资估算291 项目基本数据292 计费方法依据说明293 项目开发投资估算过程294 资金筹集与运用计划335 财务效益分析345.1收入预测345.2 经营成本、期间费用、销售税金及附加、所得税预测345.3盈利能力分析366风险及敏感性分析386.1敏感性分析386.2风险分析40第七部分：总结和结论42 需要染料 及 包装机械 请致电0317-7723188 刘雨桐本文档由 维维大豆 整理提供 QQ：1410007848第一部分：项目投资环境1 重庆的战略格局2007年3月-；-中共中4、央第十届全国人大五次会议关于重庆建设特别指出了重庆在新的历史起点上的三大定位和一大目标：“要把重庆加快建成西部地区的重要增长极、长江上游地区的经济中心、城乡统筹发展的直辖市-；-在西部地区率先实现全面小康社会的目标”。中央就新阶段重庆发展勾画蓝图概括起来为：明确了三大定位努力把重庆加快建设成为西部地区的重要增长极、长江上游地区的经济中心、城乡统筹发展的直辖市；提出了一大目标在西部地区率先实现全面建设小康社会目标；交办了四大任务加大以工促农、以城带乡力度-；-扎实推进社会主义新农村建设；切实转变经济增长方式-；-加快老工业基地调整改革步伐；着力解决好民生问题-；-积极构建社会主义和谐社会；全面加5、强城市建设-；-提高城市管理水平。这三大定位、一大目标和四大任务-；-构成一个有机整体-；-可以称之为重庆新阶段发展的314总体部署。2007年6月-；-重庆市和成都市经国家发展和改革委员会报请国务院同意-；-正式成为全国统筹城乡综合配套改革试验区-；-这是中国首次设立统筹城乡综合配套改革试验区。城乡统筹发展的直辖市-；-是历史给予重庆的使命-；-建成城乡统筹发展的直辖市-；-目的在于通过强化城市和农村的紧密联系-；-逐渐改变城乡二元结构社会矛盾-；-缩小城乡差距-；-大幅提高城乡居民收入水平-；-使城乡公共服务大体平衡-；-让城乡生态环境做到同建同治。实现城乡经济、社会、文化等各方面协调发展6、。重庆作为中西部唯一的直辖市-；-努力探索城乡统筹发展的新路子-；-既有利于促进重庆城乡区域协调发展-；-又可以为全国统筹城乡发展提供科学借鉴-；-意义重大。2009年-；-国务院又专门出台3号文件（即国发20093号国务院关于推进重庆市统筹城乡改革和发展的若干意见）-；-明确将重庆定位为长江上游的经济中心和金融中心-；-并提出了重庆市统筹城乡改革和发展的五大战略任务：实施“一圈两翼”开发战略、实施扩大内陆开放战略、实施产业优化升级战略、实施科教兴渝支撑战略和实施资源环境保障战略-；-努力将重庆建设成为长江上游地区综合交通枢纽和国际贸易大通道-；-成为内陆出口商品加工基地和扩大对外开放的先行区7、。2009年3月-；-重庆市委书记薄熙来提出重庆建设“内陆开放高地”的目标-；-并确定重庆市2009年国民生产总值实现12的增长目标。全面落实好中央保增长的各种优惠政策-；-重庆市将加大投资计划-；-今年有5000亿的固定资产投资计划-；-重点集中在基础设施、工业产业、房地产业三个方面-；-积极打造重庆成为“西部地区重要的增长极”。2 重庆巴南区规划发展方向2.1 重庆巴南区未来发展规划战略及目标在巩固和发展“工业强区、农业稳区、三产活区、科教兴区”发展战略基础上-；-重庆市巴南区政府提出2009年关于国民经济和社会发展计划,围绕“科学发展先进区、和谐进步模范区、党建工作示范区”的“三区”建设8、目标-；-以“增投资、调结构、扩消费、保增长、出形象”为主线-；-统筹推进“畅通巴南”、“森林巴南”、“宜居巴南” “平安巴南”、“健康巴南”、“诚信巴南”等“六个巴南”建设。2.2 巴南区规划发展措施（1）推动重点项目建设-；-发展新的经济增长点 抓住中央扩大内需的政策机遇-；-准确把握国家投资导向-；-加强与上级部门的对接-；-策划优势项目-；-积极争取上级资金和项目。拓宽融资渠道-；-争取金融机构支持-；-进一步改善金融生态环境-；-加大金融支持经济发展力度-；-加快项目建设-；-在重点实施经济园区、龙洲湾新、巴南滨江路、温泉旅游、城市交通、农村畅通六大建设工程的同时,开拓发展新的经济增9、长点-；-特别是推进环樵坪经济区、龙洲湾新区和滨江经济带的开发建设。（2）加大招商引资力度-；-打造内陆开放高地坚持以规划带项目-；-以项目带产业-；-以产业促发展的基本思路-；-建立“以商招商”和“产业链招商”模式-；-积极承接东部产业转移。加强与驻外经商机构、东部发达地区交流联系-；-在“长三角”、“珠三角”、福建等重点招商地区派出人员驻点招商。积极促成签约项目尽快开工、投产。做好对口帮扶-；-引导鼓励企业对外投资、建厂-；-拓展企业发展空间。（3）统筹城乡发展-；-加快建设新农村统筹城乡规划-；-完善分区规划-；-启动“十二五规划”编制-；-开展主体功能区划分-；-促进“四规叠合”-；-10、推进农村土地流转；发展现代都市农业-；-做大做强优势产业-；-推动优质稻、蔬菜、花木、畜禽、渔业等农业标准化生产示范基地建设；加快林海旅游度假区、巴国天潭生态农业观光园等城乡统筹示范项目建设-；-推进南彭宜居小城镇建设。发展农产品加工业-；-把打造百里生态经济长廊为重庆第一的“高效、生态、休闲、观光”都市生态经济长廊。（4）发展特色旅游业用好“中国温泉之乡”品牌-；-举办第三届温泉旅游文化节。围绕“五泉四山一岛”五大特色旅游区规划布局-；-加快景区基础设施建设-；-提升旅游景区形象-；-带动巴南旅游接待能力提档升级。推进“五方十泉”、丰盛古镇等旅游项目建设-；-大力发展温泉、湖泊、山地等生态休11、闲旅游-；-积极开发旅游地产。3 一品投资发展空间3.1 巴南区对一品发展定位巴南区政府对一品“十一五”时期发展定位为：-主城区的城郊型现代卫星都市生态居住区；-都市发达经济圈的都市休闲度假型的现代时尚康乐、生态农业、短程旅游观光带；-现代特色农产品加工业及资源提升型的绿色工业示范园。具体措施指导为：(1) 推进 “五镇”组团建设：一品组团。按主城功能区进行规划-；-发展旅游业、都市农业、特色农产品加工业、城镇商贸服务业等-；-提高经济发展水平-；-促进农民致富-；-统筹发展安澜镇、跳石镇。到2010年-；-城镇居住人口达到3万人。(2) 推进新型工业化：改造提升资源加工业-；-利用一品的矿石12、资源-；-发展壮大建材业。发展壮大园区经济-；-在一品规划建设新的工业基地规划占地3000亩,发展制造、机械、医药等无污染工业。(3) 加快发展现代服务业：发展专业市场和现代物流业。建设以一品为中心的西南部旅游中药材商贸组团。(4) 加快发展现代服务业：发展以温泉特色为主的旅游业。围绕建设都市休闲度假旅游区的目标-；-按照“三泉三山一湖一场一廊”发展思路-；-打造南温泉、东温泉、桥口坝温泉旅游-；-做强百里生态长廊观光农业旅游。到2010年-；-把桥口坝打造为现代时尚康乐温泉,把巴南区建设成“中国温泉之乡”。3.2 一品综合发展空间巨大(1) 地理位置：一品位于巴南区内-；-处于巴南区的西南方13、向-；-属于都市经济发达圈中的主城区和外围都市圈的结合点-；-交通和区位优势都不错。(2) 整体布局：一品地区在整体布局中给人的感觉比较杂乱-；-没有统一的规划。 (3) 土地资源：一品地区土地资源较为富结果必须延伸和发展-；-而一品的区位优势将使一品的土地不断增值。(4) 基础设施情况：一品地区基础配套设施比较单一-；-而且比较陈旧-；-在很大程度不能满足一品居民的需求-；-要想真正城市化进程加快-；-基础设施建设必须提上日程。(5) 商业：商业在一品地区处于初级阶段-；-商业气氛不浓-；-都是街道门面独自经营-；-经营的品种是日常生活用品居多-；-装修方面只是简单休整一下就开业了-；-更谈14、不上服务水平了。(6) 工业：工业基础非常薄弱-；-一方面是数量少-；-另一方面是规模小。综上-；-“十一五”规划的大环境为一品发展提供了一个很好的机遇； 城市外环、龙腾大道、南泉大道的节点为一品发展带来了一个良好的契机；城镇商业氛围、工业发展得不是很理想使得一品开发的空间巨大；还有一品天然的青山绿水茂密竹林以及其浓厚的人文环境都是相对理想的投资地点。 需要染料 及 包装机械 请致电0317-7723188 刘雨桐第二部分：市场调查和竞争分析1 重庆酒店发展状况重庆作为中国西南地区惟一的直辖市-；-经济发展势态良好-；-商务活动频繁-；-各种大型会展也经常在此召开-；-地区性作用逐渐增强-；-15、国际资金纷纷涌入-；-产业不断升级换代-；-酒店业市场发展潜力巨大。从全国酒店业发展来看-；-各地对酒店开发可谓是方兴未艾-；-而重庆酒店业还处于发展中阶段-；-期待着有更多眼光和胆识的人涉足。从目前重庆的城市规模、城市形象、商务旅游需求角度分析-；-重庆的高端酒店数量已经在逐步增加。据统计-；-1997年前-；-重庆星级酒店不过17家-；-其中仅有一家五星级酒店-；-而现在-；-重庆星级酒店总量已达151家-；-三星级以下酒店(含三星)占总体酒店数量的85%-；-四星、五星级酒店已有11家占酒店总量的7.3%-；-如重庆申基索菲特大酒店（五星）、重庆JW万豪酒店（五星）、重庆国贸豪生大酒店（16、五星）、重庆洲际酒店（五星）等。尽管金融危机尚未见底-；-甚至逐渐扩至实体经济-；-酒店业入住率下降、供大于求、减价揽客等不利竞争频频出现。重庆酒店业在金融危机中推出了特色套房系列-；-为客人提供细分化服务等措施-；-酒店业还是表现出了稳步增长的迹象。近年重庆四星级以上酒店平均客房入住率保持在75%至90%之间-；-高星级酒店的经济效益普遍较好。假日期间-；-重庆四星级以上酒店平均入住率达到90%以上。2 酒店区位概况酒店位于重庆市主城区南部巴南区-；-全区幅员面积1827平方公里-；-辖8个街道、14个镇-；-总人口88万-；-是重庆市南部新兴工业大区-；-近郊短程特色旅游区-；-重要农副产17、品生产加工基地-；-属重庆都市经济发达圈。巴南区工业基础雄厚-；-境内大中型企业众多-；-是重庆市汽车、摩托车生产基地。2005年-；-全区实现国内生产总值（GDP）82.4亿元。巴南区区位优势明显-；-北距重庆市中心7公里。长江横贯区境-；-鱼洞、李家沱和马桑溪三座长江大桥沟通南北。渝黔高速公路、上界高速公路和即将动工-；-通信、网络、电、水、气等基础设施充足完备。酒店附近有宝岛康体中心、航空俱乐部、台湾女子高尔夫俱乐部、生态休闲体验园、黄金沙滩等娱乐休闲场所-；-是人们挥洒活力汗水、放怀、畅快的好地方。此地文化底蕴丰厚-；-历史悠久-；-人杰地灵-；-自然风光和人文景观均有一定特色-；-是18、旅游的好去处。全区的森林覆盖率超过25%-；-以“山、水、园、林、洞”为代表的旅游资源十分丰富-；-是“中国优秀旅游城区”。重庆四大温泉巴南独占其二-；-即：南温泉、东温泉-；-尤其是素有“天然桑拿浴”美誉的东温泉热洞更是亚洲一绝；“川东小峨眉”、“圣灯山被誉为”、“ 植物基因宝库”-；-樵坪山、云篆山古战场遗迹依稀可辨。3 酒店经营指标分析重庆实施“十一五”以来-；-在市委、市政府和国家旅游局的正确领导下-；-开展生态旅游主题年为主线-；-以及主办“重庆三峡国际旅游节”和“重庆山水都市旅游节”-；-大力宣传促销-；-不断拓展海内外旅游客源市场-；-旅游业实现了又好又快的发展-；-其中国内旅游19、稳步增长-；-假日旅游快速发展；入境旅游增势明显。重庆市主要旅游经济指标常年保持高速增长趋势,为酒店的客源提供了保障。表1 重庆市近几年接待旅客一览表 单位:万人次 年度 接待人员类别2003年2004年2005年2006年2007年2008年接待国内旅客4 056.415 235.606 134.156 787.198 009.3310 000接待境外旅客23.4543.4452.0060.3276.1787.20总接待旅客4 079.865 279.046 186.156 847.518 085.5010 087.20旅游总收入(亿元)203.55259.77300.00346.1044420、.12561.50占全市GDP（%）9.049.749.809.9110.8011.024 酒店竞争对手分析及发展态势2008年以来-；-重庆五星级及其以上的酒店有49家-；-其中已经建成的有15家-；-在建的有34家。表2 重庆酒店几家五星酒店一览表 房间 牌价（元/晚） 酒店 数目 标间 豪华间 折扣重庆申基索菲特大酒店 464 1 840 2 185 35%重庆JW万豪酒店 462 1 702 1 780 44%重庆国贸豪生大酒店 445 1 708 1 708 45%重庆海逸酒店 388 1 200 1 400 45%重庆洲际酒店 338 1 599 1 799 53% 重庆南方君临酒21、店 313 1 000 1 100 39%重庆欧瑞锦江大酒店 313 1 258 1 588 32%重庆金科大酒店 206 998 1 298 55%今年四月-；-重庆首家超五星级酒店喜达屋集团旗下的艾美酒店在南岸区南坪商圈封顶-；-预计年底开业。近日-；-重庆正大力发展服务外包产业-；-巴南规划了南泉服务外包产业园-；-位于巴南鱼洞和李家沱之间将建立龙洲湾新区五星级酒店-嘉瀛豪生酒店-；-是巴南与世界500强的合作项目-；-建成后将结束巴南区没有五星级酒店的历史。重庆市的中短期酒店市场业发展前景是乐观的。加上亚洲经济的稳步增长也将有利于酒店房价及入住率的增长。长期来说-；-重庆市将有更高档酒22、店落成-；-使整个市场的竞争转趋剧烈。海峡两岸度假村的建立-；-加上重庆的优越位置-；-均使重庆有着良好的投资及贸易环境-；-因此-；-重庆将会成为一个受投资者追捧的一个热门投资城市。市政府不遗余力的推动重庆市旅游业以及不断改善当地旅游设施-；-均会吸引更多的国内及境外游客-；-使旅游业发展更为兴盛-；-从而带动酒店业的发展。 需要染料 及 包装机械 请致电0317-7723188 刘雨桐第三部分：项目概况及定位1 项目概况1.1项目区位海峡假日酒店-；-是重庆市的一所五星级国际豪华酒店-；-地处重庆市巴南区一品中心区的海峡度假村。其中海峡两岸度假村集居住、旅游、休闲、餐饮、娱乐于一体的一流别23、墅性周边度假村-；-距巴南区政府所在地鱼洞17公里-；-东与跳石、安澜镇接壤-；-南临安澜镇和江津市-；-西接鱼洞街道办事处-；-北与鱼洞街道办事处、界石镇毗邻。辖区丘陵起伏-；-槽谷纵横-；-一品河横穿境域。图1 项目位置及周边规划图1.2交通状况本区域被已被列为重庆市都市外围十一个组团之一-；-划入重庆市都市发达经济圈-；-城镇规划面积为6平方公里-；-现市政基础设施逐渐完善-；-公路四通八达-；-210国道、渝黔高速和规划中的重庆二环高速公路均通过镇境-；-并留有开口转盘-；-被称为三条公路交汇的“金三角、西南出海大通道”。1.3自然人文情况海峡两岸旅游度假村周边旅游资源丰富-；-自然风24、光和人文景观均有一定特色。其中一品河-；-穿越一品4个村-；-境内长8公里-；-水质好-；-两岸植被丰茂-；-花草繁盛；此外-；-呈带状分布于一品西部的桥口坝林场-；-面积90亩的土助水库-；-以及无名洞等天然溶洞均大有开发潜力；镇境内还有被列为文物保护的七田石刻画、燕云字库、北寨子等；四桥村大佛寺位于四桥村半山腰-；-2001年5月出土了一批清代石刻像-；-可分佛、观音、菩萨、镇山望、官人五类-；-绝大部分石像完好无损。1.4酒店概况海峡假日酒店-；-是重庆市的一所五星级国际豪华酒店-；-占地1万平方米-；-依山傍水-；-环境优美-；-可以说是城市中的“世外桃源”。酒店总建筑面积达5万平方米25、-；-周边配套齐全。有刺激动感的航空俱乐部和摩托体验中心、集美食娱乐演艺于一体的黄金沙滩、为健康加油的宝岛康体中心、高档休闲运动项目定点高尔夫球场等应有尽有-；-是中国目前综合配套最完善的旅游度假式商务酒店-；-定给你的旅游度假带来难以忘怀的独特体验。图2 酒店外观图3 客房内景图4 会所大堂2 酒店定位本酒店定位为集会所于一体的国际型五星级商务酒店-；-着力打造成为“城市休闲点-；-商务生活圈”。由于酒店地处重庆市海峡度假村-；-是重庆市国际化的集商务、居住、旅游、休闲、餐饮、娱乐等于一体的一流别墅型度假村。所积聚的客户均是年龄结构相对处于成熟年龄段的商务成功人士及大型公司金领人士-；-他们26、所在乎的是对生活的享受-；-故在配有高档的设施的条件下-；-打造具有重庆的陪都文化和宗祠文化式的服务是我们的重点。2.1酒店配套2.1.1外部配套酒店占据着度假村的黄金地段-；-周边是各种运动康体、娱乐体验等应有尽有-；-配套齐全。有刺激动感的航空俱乐部和摩托体验中心、为健康加油的宝岛康体中心、高档休闲运动项目定点高尔夫球场；同时也让你在此享受的黄金沙滩、生态体验园等应有尽有。在会员们交流会务的同时释放被城市工作压抑了很久的心里、远离城市的喧闹-；-享受沙滩的清闲和体验纯自然的田园生活-；-给你带来难以忘怀的享受-；-是你休闲度假、商务旅游的高品质选择。高尔夫球场黄金沙滩国际摩托车俱乐部宝岛康27、体中心生态休闲体验园航空俱乐部海峡假日酒店休闲享受图5 外部配套设施图2.1.2内部配套内部配套客房商务所餐饮娱乐总统套房行政房豪华套房普通套房复式套房无烟房宴会厅房会议场所容纳千人的大厅西餐各式中餐台式及其他康体项目消闲娱乐项目保健项目图6 内部配套设施图客房：酒店设有客房250套-；-客房包括总统套房、行政房、豪华套房、普通套房、复式套房及无烟房。室内可接收卫星频道、备有无线高速宽带接口-；-全方位安保系统-；-传真机、办公文具等-；-应有尽有-；-安全舒适。商务所：配有多间高贵典雅的宴会厅房和会议场所（均配有独立宽敞的会前报到区域、最新的现代化视听设备、同声传译系统）满足您不同规格的商务28、会议和宴会需求-；-而能容纳千人的中厅更适于举办大型主题庆典。餐饮：引领时尚的西餐厅每日向您提供各式各样正宗的西式佳肴-；-古朴典雅的中餐厅为您奏上独创的新派粤菜及本地川菜美味美食-；-同时会提供各种各样的台式美食-；-让你在商旅之际尝遍各地美食。同时我们会设立全新概念的酒吧、水吧等-；-会给您带来视觉和听觉的双重震撼-；-夜色降临-；-可在此小酌并欣赏调酒师的精彩表演。娱乐：(1)康体项目酒店会借助于一定的康体设施设备和环境-；-为会员们锻炼身体、增强体质而设各类健身项目。在会务之余-；-得到身体的锻炼-；-并从中享受到一定乐趣。诸如： 健身房、篮球场、乒乓球场、羽毛球场、桌球场、游泳馆等。29、(2)消闲娱乐项目 让人们在远离市区的繁闹的世外桃源里-；-享受度假的趣味性-；-以轻松愉快的方式-；-在一定的设施环境中进行各种类型的既有利于身体健康-；-又放松精神、陶冶情操-；-得到身心快乐和精神满足的活动项目。A、提供高档的设施和服务-；-如保龄球室、人工按摩等。 B、运动不激烈-；-趣味性、技巧性强。如高尔夫球、保龄球等。 C、寓享受于消闲之中-；-强调精神上的满足。诸如：咖啡馆、茶艺馆、酒吧、酒廊、棋牌室等。 D、文化气息浓；主要体现：宗祠、陪都文化。(3)保健项目由于来此消费的高端会员的年龄结构也相对处于成熟年龄段-；-因为大多是商务成功人士及大型公司金领人士。平时的城市的繁忙生30、活使他们身心疲惫-；-现在主要针对会员提供美容、保健的一些服务项目-；-让会员们在商务之余来对自己身体进行一次关照。3 核心竞争力酒店的会务业务是其核心竞争力-；-办成集商务谈判和休闲娱乐的高级场所-；-打造成为重庆市高级商务会所品牌-；-成为商务人士、企业主、高档时尚人群的“人脉资源共享”的金典平台。着力打造成为“城市休闲点-；-商务生活圈”。4 特色的服务项目4.1“一条龙”式的服务航空俱乐部摩托体验中心黄金沙滩高尔夫球场宝岛康体中心图7 酒店“一条龙”服务图示酒店采取会员式的经营方式-；-与其他周边的各种娱乐场所建立合作关系-；-可以让我们的酒店会员享受到各种各样的刺激的航空、摩托体验-31、；-也可以享受高尔夫等各种休闲运动。这种“一条龙”式的服务给会员们带来极大的方便。同时还会针对来自各地的会员-；-举行各种沙龙活动-；-更大程度上体现和突出我们酒店的宗旨服务-；-成为会员们活动和交流的精典平台。4.2有针对型的个性化服务我们的会员基本上是属于年龄结构也相对于成熟的商务成功人士及大型公司金领人士。因此-；-他们的消费有很大的独特性和个人偏好性较强。故我们会建立详细的会员档案-；-针对个体-；-推荐适合个人的个性化的消费-；-让会员无时无刻不感受到我们的细致入微的服务。目前随着人们消费意识的改变-；-尤其是我们会所所针对的客户是高收入的金领人群-；-他们对品牌形象、价值主张和个性32、化服务的倾向性提高-；-他们需要的是能最大限度满足自己心理需求和公务商务需求的个性化、差异化高端服务。对于这样面较窄的消费群体-；-很难满足与大众型的酒店千篇一律的服务-；-他们需要不断的给予惊喜-；-我们必须做到让会员们意想不到的惊喜。5 项目SWOT分析5.1项目优势l 项目所处区位优势酒店位于重庆市巴南区一品中心区的海峡度假村。其中海峡两岸度假村集居住、旅游、休闲、餐饮、娱乐于一体的一流别墅性周边度假村-；-距巴南区政府所在地鱼洞17公里-；-东与跳石、安澜镇接壤-；-南临安澜镇和江津市-；-西接鱼洞街道办事处-；-北与鱼洞街道办事处、界石镇毗邻。辖区丘陵起伏-；-槽谷纵横-；-一品河横33、穿境域。周边有良好的自然景观和人文设施-；-无疑会吸引更多的客户。l 酒店周边和内部配套设施齐全酒店占据着度假村的黄金地段-；-周边是各种运动康体、娱乐体验等应有尽有-；-配套齐全。有刺激动感的航空俱乐部和摩托体验中心、为健康加油的宝岛康体中心、高档休闲运动项目定点高尔夫球场；同时也让你在此享受的黄金沙滩、生态体验园等应有尽有。在会员们交流会务的同时释放被城市工作压抑了很久的心里、远离城市的喧闹-；-享受沙滩的清闲和体验纯自然的田园生活-；-给你带来难以忘怀的享受-；-是你休闲度假、商务旅游的高品质选择。海峡假日酒店是集会所于一体的五星级国际型酒店-；-其内部有：会所客房250套-；-总建筑面34、积5万平方米-；-功能完备-；-无论是休闲娱乐为主的KTV、酒吧、棋牌室、电子竞技中心-；-还是商务聚会为主的会议室、餐厅；无论是日常生活为主的推拿房、沐足房、美发中心-；-还是时尚运动为主的桌球馆、恒温泳池、乒乓球馆、网球馆功能配套保证一应俱全l 独有的会务场所和特色的服务酒店的会务业务是其核心竞争力-；-办成集商务谈判和休闲娱乐的高级场所-；-打造成为重庆市高级商务会所品牌-；-成为商务人士、企业主、高档时尚人群的“人脉资源共享”的金典平台。由于酒店所面对的客户均是较成功的商务人士-；-故酒店会建立详细的会员档案-；-为他们提供有针对性的“一条龙”式的服务。5.2项目劣势l 受旅游的时节性35、影响由于酒店位于巴南区一品中心区的海峡度假村-；-虽然就是的核心竞争力是以会务为主-；-主要面临的客户是商务人士等时尚人群-；-可是由于所处的位置属于度假村-；-毕竟有相当一部分客户是属于旅游、度假的-；-而这种旅游度假又有着相当强的时节性的限制。l 目前周边的人气有待进一步提高目前海峡度假村所处的一品区-；-属于巴南区-；-是重庆市南部新兴工业大区-；-近郊短程特色旅游区-；-重要农副产品生产加工基地-；-属重庆都市经济发达圈。但是目前还有待政府和各个企业等进一步开发来积聚人气。5.3项目机会l 以独有的会务服务-；-吸纳更多的交流、展示酒店所独有的会务服务-；-可以吸纳更多的各界社会交流和36、各种展示等-；-充分挖掘其潜力-；-来承办重庆市各种社会活动、商界交流、各种艺术展示等-；-拓宽业务面-；-聚集人气-；-提高企业的效益。l 进行产业互动利用周边齐全的配套-；-酒店将与航空俱乐部、国际摩托车俱乐部、宝岛康体中心、高尔夫俱乐部等项目结成产业联盟-；-满足顾客多样化的旅游消费需求的同时-；-也将与其他项目形成产业互动效应；尤其是“会议旅游”模式的推行将为整个度假村积聚大量人气-；-带来稳定客流和丰厚效益。5.4项目威胁l 项目周边竞争对手较多酒店周边均是非常富有特色的航空俱乐部、国际摩托车俱乐部、宝岛康体中心、高尔夫俱乐部等项目-；-除此之外还有产权式的酒店等-；-这些无疑会给酒37、店的娱乐、客房等项目造成威胁。总之-；-任何一个项目都会有它的优劣势-；-最主要的就是充分挖掘自己的优势-；-整合和利用周边资源和机会供自己利用-；-尽量减小劣势-；-变威胁为动力-；-从自己的核心竞争点出出发-；-牢记我们的宗旨-；-一切向之靠齐-；-打造成为“城市休闲点-；-商务生活圈”。 需要染料 及 包装机械 请致电0317-7723188 刘雨桐第四部分：项目模式与效应1 项目模式1.1 项目开发理念本酒店借助海峡两岸度假村的平台-；-依托区域内较好的自然环境和旅游设施-；-打造重庆首个五星级旅游度假型酒店-；-同时通过提供完备的会议服务设施-；-打造高档的休闲和国际会议会所-；-发38、展会议旅游-；-为酒店及整个度假村积聚人气。为了酒店的长远发展-；-在开发时加入几大理念：（1） 酒店同旅游资源的整合本酒店的目标客户群以高端人士为主-；-追求自然与休闲是他们的消费的导向。酒店将融合度假村内诸如生态体验园、景观河滩滩、高尔夫俱乐部、航空俱乐部等自然环境和旅游设施-；-以迎合客户群体的需求-；-为客户提供长时间休闲、而不是短暂停留的场所-；-打造“旅游-休闲-度假”一站式服务-；-形成产业互动效应。（2）延伸会议服务范畴-；-推行“会议旅游”酒店以高档会议中心资源为基础-；-会议服务范畴将扩展到餐饮、住宿、娱乐以及旅游等各个方面；利用其所在区域得天独厚的旅游资源-；-推行“会议39、旅游”模式-；-即通过接待大型会议并提供参观游览服务-；-以此打造本酒店服务的一大特色-；-并带动度假村的发展。（3）践行“绿色酒店”理念酒店将引进并体现“绿色酒店”的理念-；-在节能、环保、健康等方面-；-从设计之初就加以考虑-；-同时在经营管理上向客人提供绿色产品-；-提供的产品与服务既符合充分利用资源、又保护生态环境和有益于顾客身体健康-；-在市场上确立个性化形象。（4）打造文化品牌为打造酒店文化品牌-；-酒店经营中将积极组织开展各类会展、论坛活动-；-并联合度假村内其他项目共同运作各种宗亲集会、历史纪念活动等文化交流活动-；-提升酒店的档次和社会影响力。另外-；-酒店的设计将融合海峡风40、格和巴渝特色-；-重视酒店的文化内涵及个性的塑造。1.2 商业模式图8 商业模式图本酒店定位为五星级商务会所-；-将打造巴南区乃至全市最重要的会议中心-；-以现代化的会议硬件设施和最完整的配套服务为特色以吸引客流-；-为各类商务人士、政府、企业组织和旅游个人团体提供会务、商务活动和餐饮、住宿、娱乐等服务。当会议品牌形成-；-业务量达到一定规模以后-；-逐步提高会议门槛-；-形成高端的具有影响力的会议模式。而“会议旅游”模式的开发将为酒店积聚大量人气-；-带来稳定客流和丰厚效益。由于度假村项目地处巴南-；-且属新开发项目-；-这决定了在最初一定时间内酒店的客户主要来源于度假村内部-；-度假村内其41、它项目的消费人群实际上就构成了酒店的潜在客户群体。因此-；-本酒店的运营必须与度假村内其他项目结成合作联盟-；-形成产业互动。如与航空俱乐部、摩托车俱乐部、宝岛康体中心、高尔夫俱乐部等采取会员制的方式实行会员信息共享模式-；-相互提供衍生配套服务；或可根据客户的需求与其他项目开展套餐绑定服务-；-形成经营联盟、效益共享的模式。2 区域效应分析（1）作为度假村内唯一的五星级酒店-；-融餐饮、住宿、会务、娱乐于一体-；-本酒店将提升海峡两岸度假村的吸纳宾客能力和整体功能-；-推动整个度假村的持续发展-；-有利于整个项目打造成重庆的城市名片-；-给一品地区和巴南区带来巨大的经济效益和社会效应。 （242、）酒店将与航空俱乐部、国际摩托车俱乐部、宝岛康体中心、高尔夫俱乐部等项目结成产业联盟-；-满足顾客多样化的旅游消费需求的同时-；-也将与其他项目形成产业互动效应；尤其是“会议旅游”模式的推行将为整个度假村积聚大量人气-；-带来稳定客流和丰厚效益并将带动度假村内物业的销售-；-推动整个度假村的成功。（3）酒店的经营需要大量的原材料供应商-；-将为周边地区餐饮业的上游开创一定的市场-；-加上本酒店联同其他项目结成产业联盟-；-都将为当地农村劳动力提供就业岗位-；-使他们从第一产业转移到二、三产业中来-；-拓宽了他们的就业门路-；-增加其经济收入。 需要染料 及 包装机械 请致电0317-7723143、88 刘雨桐第五部分：经营与推广1 经营理念与方式1.1经营理念通过五星级会所将传统文化与现代文化融合-；-将陪都文化、山川文化和现代人所追求的亲近自然、健康娱乐、休闲养身文化结合于风景秀丽的自然之中-；-将宁静、诗秘、豪华和追求自然的酒店会所文化重新演绎。将超五星级的服务与独特的自然资源相结合-；-建立起适度超前的可复制项目投资营运模式。1.2经营方式产权清晰和专业管理是酒店会所经营的必经之路-；-所有权和经营权分离-；-引进专业管理经营机构-；-实施目标责任制管理。2 推广策略2.1市场策略2.1.1目标市场参加各类会议、进行公务、商务活动-；-外省市及国外的来渝度假旅游的人员。具体可分为44、如下层次：（1）团队：渝内及渝外旅行社（台湾、香港、澳门、北京、上海、广州、浙江、江苏）组织的团体客人。（2）散客：渝内外高档消费的商务、公务散客。（3）会议会展客人：政府各职能部门、驻渝政府、企事业单位及渝内外各大中型企业。2.1.2市场定价策略 高价开盘-；-顶级入市,唯我独尊 顶级的价格、顶级的配置 尊贵生活-；-从此开始2.2竞争优势2.2.1宏观方面： 地理位置：一品位于巴南区内-；-处于巴南区的西南方向-；-属于都市经济发达圈中的主城区和外围都市圈的结合点-；-交通和区位优势都不错。 土地资源：一品地区土地资源较为富裕。许多还没有得到开发、经济迅速发展的主城区等可供利用的土地资源日45、趋紧张-；-主城区用地结果必须延伸和发展-；-而一品的区位优势将使一品的土地不断增值。 2.2.2微观方面：(1) 拥有超前的管理、产品与服务水平-；-本地区尚未有其他同级别酒店-；-这使本店一开始就占领了制高点。(2) 拥有大的、方便的停车场地-；-对有车一族较有吸引力。(3) 投资方与业主的良好合作-；-双方优势互补。(4) 投资方的创业热情-；-良好的市场推广意识-；-保证了创新能力和服务水平。2.3产品定位着力打造成为“城市休闲点-；-商务生活圈”。产品定位为高档的以会务为主要核心竞争力的国际型酒店。功能主要有：餐饮、客房、各种各样的会议大厅和小室-；-娱乐（康体、休闲、保健等）。2.46、4产品与服务 主要提供会务、餐饮、娱乐和住宿服务。（1）具体细分如下： 酒店文化（陪都文化、两岸文化及山水文化） 专业服务（一条龙服务-；-并聘用国际一流酒店管理公司接手打理） 美食（中西餐齐备-；-更设有经济型的家常菜） 国际商务会议专区 功能齐全的娱乐设施（泳池、SPA馆、酒吧、书吧、KTV） 生态型高级酒店（景中有房-；-房中有景） 风水文化（集中展现风水优势） 居住环境（典雅环保、恬静舒适-；-并配备先进助眠系统、贴心枕头-；-保证吃好玩好睡好。真正做到人性化、情感化） 特色住宿 （每层客房及各个房间都各具特色） 服务精细化：团队和散客分区服务 建立客史档案客史档案应该包含以下三个方面47、的基本内容：第一-；-客户的常规档案。包括单位客户档案和散客档案。单位客户档案主要有双方协议签订时所提供的单位名称、性质、经营内容、地址、负责人姓名、联系人姓名、联系方式、主要消费需求、认定的房价、消费折扣率、付款方式等信息。散客档案则是指客人在办理预定和人住登记时所留下的第一手资料-；-主要包括客人姓名、性别、出生年月日、所属单位、常住地、有效身份证件类别、号码、联系方式、到达原因、人住房价、人住时间、付款方式等要素。第二-；-酒店有意识收集的顾客消费个性化档案。这主要是指在酒店各服务区域-；-通过不同渠道、方式-；-饭店有意识、主动去收集的顾客消费需求特点、行为特征、个人嗜好等信息-；-包48、括顾客家庭状况、学历、职称、职务；洗浴用品的品牌追求；枕头高低、床垫软硬度选择；阅读习惯；电视节目、娱乐喜好；饮食习惯、口味特征-；-茶叶、咖啡、酒类爱好；灯光、空调温度、洗澡水热度要求；卫生标准；个人其它嗜好；对酒店产品与服务的评价等。第三-；-客户信息分析档案。客史档案是客户信息的总汇-；-植根于对客户信息科学分析基础上所形成的经营、服务策略-；-是客史档案价值的真正体现。客户信息分析主要从以下几方面进行：(1)客户概况分析-；-包括客户层次、风险、爱好、习惯等；(2)客户忠诚度分析-；-主要指客户对酒店各项服务产品的认同度和购买热情；(3)客户利润分析-；-主要指客户消费不同产品的边缘利49、润、总利润额、净利润等；(4)客户未来分析-；-包括客户数量、类别、潜在消费能力等未来发展趋势、争取客户的手段、方法等；(5)客户促销分析-；-包括广告、宣传、情感沟通计划等。售后服务：店庆、婚庆、厂庆、生日、客户特俗意义纪念节日、儿女升学（2）开发新项目改进型：室内网球俱乐部、 球拍出租和维修服务、先进的更衣室和沐浴室、风味小吃、日式餐厅。新项目：电脑检测健身、旋式浴池、独立培训、网吧、钢琴吧、美式西部牛仔吧、池畔长廊(供应酒水、烧烤) 、阳光泳池、情人岛。多间兴趣室：可提供钢琴、芭蕾舞、插花、剑道等学习提高机会。目的：利用新项目巩固了市场-；-扩大了市场占有率（3）服务理念 新服务构建新环50、境 新环境带来新体验 新体验就是新生活2.5推广理念 高品质的专业支撑确保产品的高性价比与高增值 设计、引领并实现一种山川文化生活方式 打造全国一流集度假、休闲、会务为一体的国际型酒店2.6推广计划当前最重要的是尽快建立本酒店的知名度-；-使本酒店为众多消费者知晓。2.6.1推广方式如下： 品质促销酒店品质包括硬件设施和软件设施 人文促销（客户维护）人文促销（客户维护）的好坏决定着一个酒店是否能够拥有一批忠诚客户-；-是否能够保证酒店拥有较高的客户回头率。老客户是酒店生存的基石-；-而顾客回头率也是衡量一家酒店营销的重要标尺。我们往往在开发新客户的时候对客户说的是天花乱坠-；-而当客户真正的来51、到酒店后-；-我们却往往忽略了酒店的内部营销-；-客人在酒店感受到的是被轻视-；-最终导致拉来的客户不少但真正能够留得住的却没几个-；-所以说酒店营销部应该协同酒店各部门组建客户维护系统通过营销部的牵头指导-；-对每一个来到酒店的客人提供完美的服务。并通过客人的口碑效应开发更多的潜在客户-；-这需要营销部-；-前厅部制定出一整套完善的客户维护体系。 特色营销（考虑到客人的需要-；-宾馆将客房退房时间延长至中午两点-；-入住客人订票免收订票费-；-不定期的推出房价倒减活动-；-通过这些我们赢得了客户的赞同-；-巩固了老客户并通过老客户开发出很多新客户。强大的会议功能满足各类会议的需要。） 广告销52、售 网上促销（互联网不但为酒店整合营销提供了有效的工具和手段-；-也为酒店营销开辟了新的市场空间。网络环境下的整合营销使酒店可以集中优势资源-；-通过整合营销传播吸引潜在顾客-；-利用网络开展深度营销以提升顾客体验 ） 公关促销（公关人员的职责是保持与客户的联系-；-听取客人的意见-；-加深与客户的感情 -；-关心营销人员同客户之间的关系是否融洽。 ）2.6.2销售渠道与伙伴 第一-；-俱乐部营运 第二,会刊 第三,融入其生活的轨迹中 （比如在他们可能出入的场所-；-将印刷精美的楼书和广告放置在那里-；-如高尔夫球场、游艇、飞机头等舱、其他五星级酒店等 ） 第四-；-政府各职能部门、驻渝政府、53、企事业单位及渝内外各大中型企业 第五-；-国内外各大旅行社2.6.3分销渠道 酒店直接销售1、现场直接销售。在酒店前厅总服务台接待住店客人、在餐厅接待就餐顾客、在康乐中心接待休闲客人等-；-是酒店最原始的销售渠道和销售方式-；-亦是现代酒店不可忽视的销售渠道。2、人员推销。酒店派出销售人员直接销售酒店服务。3、电话推销。酒店销售部门通过电话直接销售酒店服务。4、网络推销。酒店设立网站-；-销售部门开展网络推销与预订。 酒店预订系统1、专业酒店预订系统。通常表现为公司企业-；-作为代理人-；-同时为许多酒店提供预定服务。2、大酒店集团预订系统。主要为本集团中的成员提供服务-；-也为其他酒店提供预54、定服务。3、特许经营预订系统。主要是那些酒店管理水平很高、酒店品牌张力很强的酒店-；-在全球、全国、全省设立特许经营权-；-为取得特许经营权的酒店提供预订系统服务。 第三方销售1、旅游机构。旅游机构是中国酒店企业争夺得最激烈的分销渠道-；-分为旅游批发商和旅游零售商。旅游批发商专门从事包团旅游和销售活动-；-通过与航空公司、轮船公司、酒店直接谈判-；-安排组织各种不同时间、目的地与相应价格的包团旅游-；-再向旅游零售商或者旅客销售。旅游零售商向旅客提供咨询服务、导游、交通工具安排和吃、住、游。2、酒店代理商。作为专门为酒店推销并接受客人预订的中间商-；-熟悉市场情况并与主要客源市场联系密切-；55、-具备完善的推销系统-；-拥有经验丰富的推销人员。3、客运机构。许多航空公司、铁路列车、轮船公司、长途汽车公司除了向客人提供交通运输服务外-；-还普遍以中间商的身份向客人介绍酒店和代酒店接受订房。4、会议促销机构。以组织会议为主的代理机构和销售组织-；-不但策划、组织会议、会展-；-而且把交通、住宿、旅游、娱乐等有机地融为一体。他们往往成为酒店很重要的销售渠道。5、酒店协会和旅游协会。酒店协会和旅游协会不是酒店集团-；-不拥有也不经营任何酒店-；-但能够为酒店、旅游机构成员提供促销与预订服务。 需要染料 及 包装机械 请致电0317-7723188 刘雨桐第六部分：项目投资估算1 项目基本数据56、表3 项目基础数据表项目面积（平米）（一）土地面积10000（约合15亩）（二）建筑面积50000（三）停车位（80个）3372.9（四）容积率5.00（五）绿化率30%2 计费方法依据说明本项目的投资成本费用估算依据：重庆市物价局公布的经营性收费中有关园林、建设、招标等收费标准重庆市颁发的有关建设方面的税费文件贷款利率=贷款基准利率+浮动利率中国人民银行最新调整的五年以上贷款基准利率5.94%-；-上浮15%-；-最终利率为6.83%。其他相关资料投资估算内容依据：重庆市商品房价格计算暂行办法建设项目经济评价方法与参数第三版房地产开发项目经济评价方法3 项目开发投资估算过程(1)土地取得费用57、该项目土地费用包含土地拍卖价金-；-土地交易服务费及交易契税。土地交易契税计税价为拍卖价款。本工程土地面积15亩-；-土地价格30万/亩。表4 工程土地费用表（一）土地费用金额（万）土地费用450(2)前期工程费用计算方法为计费基础*费率。其中估算投资额为项目建安工程费。表5 前期工程费用表序号项目计费基础费率估算成本（万元）1市场调查及产品策划估算投资额0.20%72.00 2规划设计费建安工程费2%358.983地质勘察费总建筑面积15.00 4可行性研究费估算投资额分档收费0.30%20.00 5施工前场地准备费土地面积10150.00 6环评费建安工程费0.07%12.56 7合 计458、78.54 (3)建安工程费建安工程费是指直接用于工程建设的总成本费用-；-主要包括建筑工程费（结构、建筑、特殊装修工程）-；-设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、煤气管道、消防、防雷、弱电等设备安装）-；-电梯购置安装费-；-智能设备购置安装费等。表6 建安工程费用表序号项目计费基础费率估算成本（万元）1土建费用建筑面积10005000.00 2装饰工程建筑面积11850.00 2.1 室内装饰建筑面积300011750.00 2.2 公共区域装饰建筑面积20100.00 3防盗门建筑面积1050.00 4消防工程建筑面积50250.00 5水电工程建筑面积80400.00 6安59、防工程建筑面积1260.00 7五通费总套数4601元/户115.03 8光纤电视安装工程建筑面积1050.00 9智能化设施建筑面积1575.00 10电梯安装工程电梯台数（3）33万元/部99.00 11合 计17949.03 (4)基础设施建设费 基础设施费包括供水、供电、供气、排污、排洪、道路、电讯、环卫等。通常粗略估算采用单位指标估算法。计算方法：计费基础*费率。表7 基础设施费序号项目计费基础费率估算成本（万元）1供水工程建筑面积15752总评供配电及照明工程建筑面积1407003排污建筑面积15754燃气工程建筑面积301505合 计1000(5)开发规费表8 开发规费序号项目计60、费基础费率估算成本（万元）1城市配套建设费（交25%）建筑面积190237.50 2人防费（交一半）建筑面积3075.00 3规划许可执照费建筑面积0.52.50 4房产测绘费建筑面积15.00 5施工图审查施工图设计费10%0.50 6招投标服务费建安工程费0.40%71.80 7工程监理费建筑面积840.00 8散装水泥费建筑面积15.00 9其他不可预见税费建筑面积1050.00 10合 计487.30 (6)管理费用管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用-；-它包括管理人员工资-；-差旅费-；-办公费-；-保险费-；-职工教育费-；-养老保险费等。本61、项目投资估算按照（建安+前期+基础设施费）2%来计算。表9 管理费用表序号项目计费基础费率总额万元）(6)管理费用前期+建安+基础设施费2%388.55(7)建设期利息建设期利息为建设期间应计贷款利息。本项目贷款总额为13500万元-；-贷款期限为10年-；-基准利率为5.94%-；-本项目执行利率为基准利率上浮15%-；-即6.83%。表10 建设期利息表序号项目计费基础费率总额（万元）(7)建设期利息贷款总额6.83%1907.36(8)不可预见费不可预见费用为除去土地和安置费用的总和费用的3%计算。表11 不可预见费表序号项目计费基础费率总额（万元）(8)不可预见费除去土地和安置费用3%62、666.32(9)项目开发投资估算汇总表12 投资估算汇总表序号项目金额（万元）1土地费450.00 2前期工程费478.543建安工程费17949.034基础设施费1000.00 5开发规费487.30 6管理费用388.55 7建设期利息1907.36 8不可预见费666.32 9合 计23327.10 4 资金筹集与运用计划表13 资金筹集与运用表（建设期-；-单位：万元）序号项目合计2009年2010年2011年1资金运用 23,327.10 4,518.35 9,372.88 9,435.87 1.1土地费 450.00 450.00 1.2前期工程费 478.54 478.54 163、.3建安工程费 17,949.03 3,589.81 7,179.61 7,179.61 1.4基础设施费 1,000.00 500.00 500.00 1.5开发规费 487.30 243.65 243.65 1.6管理费用 388.55 194.28 194.28 1.7建设期利息 1,907.36 922.19 985.18 1.8不可预见费 666.32 333.16 333.16 2资金筹措 23,327.10 4,518.35 9,372.88 9,435.87 2.1 业主自有 9,827.10 4,518.35 5,308.76 2.1.1 固定资产投资 9,827.10 4,64、518.35 5,308.76 2.2 银行贷款 13,500.00 4,064.13 9,435.87 2.2.1 固定资产投资 13,500.00 4,064.13 9,435.87 需要染料 及 包装机械 请致电0317-7723188 刘雨桐5 财务效益分析5.1收入预测表14 销售收入及销售与经营进度计划表 客房收入按照房间每天均价1000元/天-；-空置率40%计算。控制客房收入、餐饮收入及娱乐收入占总收入的比例为532-；-据此来测算餐饮收入与娱乐收入。5.2 经营成本、期间费用、销售税金及附加、所得税预测销售费用为销售收入的2.5%；销售税金及附加包括营业税5%、城市维护建设费65、为营业税的7%和教育费附加为营业税的3%-；-土地增值税为收入的2.5%-；-具体计算方法为：销售税金及附加=销售收入*5%+销售收入*5%*7%+销售收入*5%*3%+销售收入*1.5%；所得税率为25%。表15 成本测算表表16 利润及所得税测算表5.3盈利能力分析表17 盈利指标分析表序号项目静态动态1静态财务指标1.1净现金流量(万元)63970.161.2静态投资回收期(年)7.581.3全部资金投资收益率(%)17.472动态财务指标2.1财务净现值(万元)30374.382.2动态投资回收期(年)8.602.3财务内部收益率(%)12.00表18 现金流量表（全部投资） 需要染料66、 及 包装机械 请致电0317-7723188 刘雨桐6风险及敏感性分析6.1敏感性分析 敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素-；-并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度-；-进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。它可以通过研究建设项目主要不确定因素包括价格、产量、成本、投资、建设期、汇率等发生变化时-；-项目经济效果指标IRR、NPV等的预期发生变化的程度-；-找出项目的敏感因素-；-确定其敏感程度-；-并分析该因素达到临界值时的项目承受能力-；-制定出应对措施-；-最终使投资风险减少-；-提高决策的可靠性。选择需要分析67、的不确定性因素：根据市场预测-；-本项目开发过程中最有可能发生变化的是客房日平均收入、总投资额。确定进行敏感性分析的经济评价指标：本项目敏感性分析主要针对财务的内部收益率。计算因不确定因素的变动引起的评价指标的变动值：分别计算日平均收入上下波动2.5%-；-5%和投资额上下波动2.5%-；-5%时-；-对经济指标的影响-；-具体分析见下表：表19 不确定性因素的变动引起评价指标变动表不确定因素内部收益率-5%-2.5%基本方案2.5%5%日均收入16.59%17.03%17.47%17.90%18.33%总投资额18.26%17.86%17.47%17.09%16.73%图9 内部收益率的敏感68、性分析图计算敏感性因素-；-并对敏感性因素进行排序。计算项目对各因素的敏感度系数：评价指标变化的幅度（）不确定性因素变化的幅度（）日均收入平均敏感度（18.33-16.59%）/16.59%/10=1.05%总投资额平均敏感度（18.26-16.73）/16.73/100.91；由图形可知-；-日均收入较投资总额稍微敏感。所以开发商应当做好市场和营销管理工作-；-但同时也应但看到-；-有效控制成本能很好地提高项目的收益。 在预售和销售前-；-开发商应当确实适当地做好定价的工作-；-同时在销售过程中-；-根据客户的反应来适当调节销售价格。销售过快-；-可以稍微上调价格-；-以实现利润最大化。滞销69、-；-则应重新审视市场来合理调节价格-；-以保证销售率。另一方面-；-合理的控制总投资-；-是增加利润的一个有效手段。所以开发商应当在整个开发过程中建立一个系统的成本控制体系-；-建立科学的管理体系-；-尽可能实现以最低的成本来实现最大的经济效益。6.2风险分析 从当地市场的情况来看-；-目前房地产市场已经处于一个逐渐回暖的阶段-；-再加上重庆市的地方特点-；-获得国家很多政策方面的支持以及重庆市未来的发展-；-定会吸引更多的外来的投资者和城市化进程的加快；重庆是房价平稳上涨-；-项目市场风险不大-；-在本项目前期已经基本完成的情况下-；-主要风险来源于一下两个方面：（1）项目建设阶段 A:质70、量风险：在施工阶段-；-由于施工人员对设计知识认识有重大错误-；-擅自改变设计造成风险。在施工管理中-；-管理人员和施工技术人员不重视关键部位和关键过程的跟踪检查和处理-；-完工后导致产品有严重的使用功能缺陷甚至影响结构安全造成的风险。要求施工人员、技术人员、监理及管理人员更要注意对质量的把控-；-以免出现质量问题造成风险。 B:成本风险：在施工过程中-；-由于上游产品如商品混凝土-；-钢筋等的市场价格上升而引起的建安成本增加的风险。 C:技术风险：是指由于科技进步、技术结构及其相关变量的变动给房地产开发商可能带来的损失。例如-；-由于科技进步可能对本项目的适用性构成威胁-；-迫使开发商追加投71、资进行房地产的更新、翻修和改造。 (2) 项目租售阶段 A: 经营风险经营性风险是由于经营决策上的失误造成实际经营结果偏离期望值的可能性。房地产项目开发中的经营风险主要取决于房地产市场的特点-；-开发经营的条件以及投资者的决策水平-；-经营者的管理能力。 B: 市场风险 市场风险是指由于市场状况变化的不确定性给房地产投资者带来的风险。主要包括：a. 购买力风险：购买力风险又称通货膨胀风险-；-是由于通货膨胀、货币贬值给投资者带来实际收益水平下降的风险。开发投资回收期越长-；-房地产投资购买力风险越大。b. 变现风险：房地产项目是不动产-；-无法由需求弱的地方转移到需求强的市场去。同时它的投资周72、期和使用周期长、价值量大、占用资金多、谈判时间长、交易费用高-；-这些因素均影响了房地产的流动性和变现性。投资者急需现金时-；-可能无法很快脱手-；-因此影响了投资者的收益。(3) 其他风险：包括合同风险、财务风险、社会风险-；-政治风险等。 需要染料 及 包装机械 请致电0317-7723188 刘雨桐第七部分：总结和结论1. 早在1996年一品就被列为重庆市都市外围十一个组团之一-；-划入重庆市都市发达经济圈。一品地处交通要塞-；-210国道、渝黔高速和规划中的重庆二环高速公路均通过镇境-；-并留有开口转盘-；-被称为三条公路交汇的“金三角、西南出海大通道”-；-本项目发展环境、地理位置俱73、佳。且巴南区政府“十一五”规划一品的发展将以土地营运为核心-；-发展商业和旅游业-；-为商业项目开发提供了良好土壤。2. 本项目所属地区旅游资源十分丰富-；-人杰地灵-；-自然风光优美-；-并且属都市经济发达圈。项目具有经营规范化、管理精细化、功能多样化、定位全局化、资金最优化的特点。3. 本项目所处重庆市海峡度假村-；-依山傍水-；-环境优美-；-可以说是城市中的“世外桃源”。当然-；-这些自然和地理优势就为我们发展集会所与一体的高档国际型商务酒店埋下了伏笔-；-打造首个重庆市五星级商务度假型酒店。酒店是建筑面积达5万平方米体量的及各种客房、餐饮、会务、娱乐等于一体的人们交流和休闲的金典平台74、。和周边各种其他娱乐产业进行联盟-；-采取会员式的经营方式-；-给会员提供“一条龙”式的服务-；-且针对会员提供适合每个人自己的服务-；-时刻给他们意想不到的惊喜。其中-；-商务业务是其核心竞争力-；-办成集商务谈判和休闲娱乐的高级场所-；-打造成为重庆市高级商务会所品牌-；-成为商务人士、企业主、高档时尚人群的“人脉资源共享”的金典平台。着力打造成为“城市休闲点-；-商务生活圈”。4. 本酒店定位为重庆首个五星级旅游度假型酒店-；-同时兼具高档的休闲和国际会议会所-；-以旅游资源的毗邻和融合、现代化的会议配套服务为特色以吸引客流-；-为各类商务人士、政府、企业组织和旅游个人团体提供会务、商务75、活动和餐饮、住宿、娱乐等服务。酒店的运营采取会员制、“会议旅游”、产业互动等商业模式-；-带来稳定效益的同时也将带动其他项目的发展和度假村档次的提升。5. 独特经营理念-；-将历史文化、人文景观、自然景观相融合。不仅注重外部的经营-；-而且更加注重内部服务-；-让消费者享受宾至如归的感觉；6. 准确的市场定位-；-针对不同的消群体-；-制定不同的消费策略-；-发挥项目优势-；-突出酒店项目的特点。利用了消费者这个平台的载体来进行整体的营销-；-来进行整体的造势。7. 合理而全面的产品-；-功能齐全的设施-；-专业的服务理念。深入挖掘酒店的核心价值-服务精神“服务为王”。这种服务的精神包括服务的76、态度-；-服务的内容-；-和服务的环境-；-通过服务精神的传播-；-让顾客也在逐渐的服务过程当中互动。8. 全方位的推广计划-；-充分利用度假村的产业链和网络资源。根据消费者生活方式的改变以及行为技术的发展-；-充分利用各种资源-；-来对整个营销的手段进行造势. 抓住行业本身的共性的发展-；-让消费者者体验一种品牌的持续性和网络性。9. 该该项目从静态来看-；-净现金流量6.40亿元-；-静态投资回收期为7.58年-；-全部资金投资收益率为17.47%；从动态来看-；-该项目财务净现值为3.04亿元-；-动态投资回收期为8.60年-；-财务内部收益率为12.00%。该项目具有较强的盈利能力-；-具有可行性。 需要染料 及 包装机械 请致电0317-7723188 刘雨桐