1、上海裕安大酒店项目计划书上海裕安大酒店项目计划书上海裕安投资有限公司二 六 年 八 月 八 日目 录一、上海高星级酒店市场分析及裕安大厦简介（一）上海高星级酒店现状分析.1（二）上海浦东新区酒店市场分析.2（三）裕安大厦简介及区位特点.4（四）上海裕安公司介绍及经营特色.4二、改建裕安大酒店的意义（一）提高裕安大厦资产收益、提升安徽在沪形象.6（二）抓住安徽经济“东向发展”战略机遇，充分利用裕安的品牌效应，使裕安大酒店成为新一轮沪皖互动的桥头堡6三、裕安大酒店的规划设想和设计档次（一）酒店客房标准.8（二）配套设施标准.8（三）装饰布局标准.9（四）前厅（大堂）标准.9四、裕安大酒店工程改建可2、行性（一）建筑结构10（二）空调设备.10（三）锅炉及热交换设备.10（四）供水设备11（五）排水系统.11（六）供电设备.11（七）电梯设备.11（八）酒店大堂.11五、裕安大厦改建酒店的优势条件（一）裕安大厦外观现状12（二）裕安大厦内部结构12（三）大厦现有设备基本齐全12（四）酒店与写字楼互为补充13（五）改建费用低、周期短.13六、改建后裕安大酒店功能介绍13七、裕安大酒店改建成本及改建前后收益对比（一）裕安大酒店改建成本15（二）酒店改建前后收益对比18八、酒店的经营成本及效益分析（一）酒店年营业收入测算22（二）酒店年经营成本测算25（三）营业税29（四）所得税30九、财务分析（3、一）投资回报分析31（二）盈亏平衡分析.33（三）现金流量表.37十、裕安大厦业主分布态势及业主参股方式（一）业主分布态势39（二）合作方式41十一、裕安大酒店的公司治理结构（一）采用股份有限公司形式.42（二）公司治理结构.46十二、上海裕安大酒店经营管理方式的建议（一）自行管理.52（二）聘用酒店顾问公司.52（三）纳入酒店管理集团经营体系53十三、结语54附件上海裕安大酒店项目计划书一、上海高星级酒店市场分析及裕安大厦简介（一）上海高星级酒店现状分析上海市旅游事业管理委员会公告（2006年第1号）称，到目前为止，上海拥有五星级饭店25家，四星级40家，三星级125家，二星级130家。从分4、布状况看,四、五星级饭店大都集聚在中心城区。这与高星级饭店的功能定位和适配环境基本一致。近、远郊地区目前尚未有正式挂牌的成熟的五星级饭店;四星级饭店仅有宝山的宝山宾馆、奉贤的悦华大酒店与嘉定的迎园饭店。三星级以下饭店相对平衡,全市18个区与崇明县均有分布。根据上海市2005年统计年鉴的数字显示，上海市2004年旅游星级饭店基本情况如下图所示：图表1：上海市2004年旅游星级饭店基本情况旅游星级饭店基本情况 (2004)指标合 计五星级四星级三星级 二星级一星级饭店数（个）359243713214719客房数（万间）6.051.051.312.351.220.12 床位数（万张）10.321.55、02.074.252.260.24 客房平均出租率（%）69.076.072.365.766.361.1 营业收入（亿元）139.6960.1034.3335.249.370.65 平均房价 (元/间天)5391177.21586.81332.94204.70 178.23另外，根据上海旅游事业管理委员会网站所公布的统计资料，上海市四星级饭店2005年1月至2006年2月平均出租率和房价走势如下图所示：图表2：上海市四星级饭店平均出租率（2005.12006.2）图表3：上海市四星级饭店平均房价（2005.12006.2）根据上图数据显示，上海市四星级酒店20052006年平均出租率一般在606、80之间波动，平均房价在600800之间波动。但是，由于浦东新区金融中心的特殊地理区位，酒店出租率和平均价格都高于全市平均水平。（二）上海浦东新区酒店市场分析随着金融、旅游会展等现代服务业迅速发展，浦东对高档宾馆的需求量也不断提升。据浦东新区旅游会展处统计，自2002年以来，浦东新区四星级以上的高星级宾馆平均房价年均增幅达17%，2005年达到每晚每间1513元，平均出租率均高于72%这一良好水平。这几年，高星级宾馆兴建越来越多。从黄浦江畔的世纪大道由西向东，在不到1公里的距离里，已投用和将建设的世界顶级酒店达到6个品牌临江的两座香格里拉酒店、香港新鸿基地产在建项目中引进的W酒店和里兹卡尔顿酒7、店、已经投用的金茂君悦酒店、在建的环球金融大厦和21世纪大厦将分别引进柏悦酒店和四季酒店。世界各地抢摊陆家嘴金融贸易区的机构越来越多，作为高星级酒店潜在客户聚集的甲级写字楼还在不停建造，而且短期内还将继续呈现供不应求的局面。此外，其中有半数以上世界500强企业在浦东、近百个在金桥出口加工区设立总部基地，商贸往来非常频繁，高星级酒店自然孕育着巨大发展空间。上海作为国际会展之都及国际性旅游观光城市，会展旅游业非常发达。据统计，仅浦东新区一年的国际性会展就高达600个，上海新国际博览中心一年365天几乎都有展会，今年展会日程就已排至2008年。2010年上海世博会历时6个月，将吸引200多个国家和国8、际组织参展，吸引海内外7000万人次参观，参展参观者居历届世博会之首，这些参观者将成为浦东高星级酒店重要的客户资源。2010年前上海酒店业规模将大幅度扩容，床位将从现在的27万张增加到40万张，其中星级酒店的床位将从现在9万张的基础上增加到17万张。综上所述，根据浦东高星级酒店的发展趋势以及酒店业巨大的发展空间，把裕安大厦部分楼层改建为酒店，组建裕安大酒店是符合市场发展需要的。（三）裕安大厦简介及区位特点裕安大厦位于上海市浦东新区东方路738号，地上30层、地下一层，总建筑面积39000平方米。裕安大厦享有“浦东开发开放第一楼”的美誉，被载入浦东开发开放史，代表了安徽在上海的形象。大厦位于陆家9、嘴金融贸易区中心地段，紧邻第一八百伴、世界广场、华都、汤臣、宝安等商贸大厦，周边有紫金山、齐鲁万怡、通贸、由由（喜来登）、红塔、汤臣州际等高星级酒店。目前，大厦功能齐全，商务中心、银行、餐饮等一应俱全。2005年末裕安大厦房屋入住率达到94%，较2004年（88%）提高6个百分点。裕安大厦交通十分方便，公交地铁车站近在咫尺。大厦紧邻世纪大道地铁站，从地铁站到裕安大厦徒步只需3分钟。另外，根据上海轨道交通规划，世纪大道路地铁站将成为有4条地铁线汇集的交通枢纽站，裕安大厦优越的交通条件更为凸现。去年以来，公司已自筹资金对裕安大厦一楼大堂、消防系统、监控中心、中央空调及管网系统等进行了全面的改造，开10、设了员工餐厅等服务设施，大幅提高了大厦服务功能。改造后的监控中心面貌焕然一新，整洁舒适，设备精良，成为裕安大厦对外展示的又一“窗口”。裕安大厦软硬件各方面的改造完成为裕安大酒店的改建奠定了良好的基础。（四）上海裕安公司介绍及经营特色1.公司简介上海裕安公司位于浦东裕安大厦，是经安徽省人民政府批准，并由省政府出资在上海浦东注册的国有大型一类企业，是安徽省在上海的重要联络和经营平台。目前，公司正充分发挥品牌、地理和区位优势，抓住安徽实施东向发展战略、长三角产业结构调整等有利时机，坚持以人为本的企业文化，打破原有思维并拓展业务框架，转变经营观念，创新发展模式，以发展现代服务业为方向，依托两地资源和市11、场优势，有效促进沪皖两地人员流、商品流、资金流、技术流、信息流、项目流的相互流动，大幅提高了公司的经济收益及发展速度。2005年6月4日，安徽省委书记郭金龙一行到裕安公司进行视察和指导工作，在听取公司领导工作汇报后，郭书记明确指出，裕安公司要抓住我省实施“东向发展”战略的机遇，围绕“世博会”这个亮点做文章，努力做好东向经济的桥头堡，为安徽和上海两地经济的发展做出应有的贡献。郭书记还充分肯定了裕安公司重新整合裕安大厦产权、对大厦实施统一化管理的思路，认为大厦实施统一经营，是合作共赢的好事，对大厦整体形象的提升、收益的提高都大有好处。2.公司的优势裕安大厦的建设，是安徽省呼应浦东开发的重要举措，展12、示了安徽对外开放的决心。裕安公司作为裕安大厦的建设者和安徽省委省政府在上海的“窗口”企业，在沪皖两地有着良好的品牌优势，是连接两地市场、促进沪皖资源配置的桥梁，是安徽实行“东向发展”战略的桥头堡。作为安徽省在上海的唯一省属企业，裕安公司得到安徽省委省政府、上海市委市政府领导的高度关注和大力支持。在沪皖两地，拥有良好的信息资源和沟通渠道，从而为公司的投资经营、合作开发、资本运作创造了良好的条件。二、改建裕安大酒店的意义（一）提高裕安大厦资产收益、提升安徽在沪形象裕安大厦作为安徽在上海树立的重要的形象工程，是上海浦东第一座省部大楼，是安徽省在上海的标志性建筑。大厦内住有安徽省属单位10多家，是安徽13、省发展外向型经济在上海的桥头堡。裕安大厦落成10年来，为省内企业进入上海市场、树立安徽在沪形象、促进沪皖两地经济交流与合作发挥了不可替代的作用。由于裕安大厦产权分散，业主单位各自为政，裕安大厦无法实行集中统一经营，加上大厦投入运营已超过10年，资产质量和收益已受到影响。因此，重新整合裕安大厦产权、组织省属企业业主以及部分私人业主共同参加裕安大酒店改建工作、对大厦实施统一化管理，对于提升裕安大厦整体形象、确保各业主单位实现资产保值增值显得非常必要和紧迫。（二）抓住安徽经济“东向发展”战略机遇，充分利用裕安的品牌效应，使裕安大酒店成为新一轮沪皖互动的桥头堡以上海为中心的长三角经济区是中国规模最大同14、时也是最具活力的经济区域。上海将建成国际经济、金融、贸易、航运中心之一，将成为现代化的国际大都市。2010年上海世博会更是难得的发展机遇，在世博会举办前后和举办过程中会有很多商机。安徽是最临近长三角地区的一个省份，面对这一区位优势和发展机遇，安徽经济实施了“东向发展”战略。而新组建的裕安大酒店地处上海开发开放的最前沿浦东新区，必将成为安徽东向发展战略的桥头堡，为促进安徽和上海两地经济联系交流，加快安徽经济融入长三角经济，推动安徽经济的迅速发展做出历史性贡献。随着上海市快速发展为国际大都市，其作为华东经济体龙头的带动作用越来越巨大，相应沪皖两地交流日益扩大，两地政务商务往来将日益频繁，对本地宾馆15、酒店业需求大大增加。而裕安大酒店作为安徽在沪窗口公司投资兴办的酒店，对于吸引安徽客源，具有天然的优势。另外，裕安公司在省部窗口企业中率先进驻浦东，伴随着浦东开发开放的全过程，已经在上海建立相当的知名度和影响力，裕安将给酒店的品牌建设提供强有力的支持。从长期的眼光看，随着裕安大酒店在上海浦东的成功经营，裕安公司将逐渐积累起现代化的酒店经营管理理念和方法，必将反过来带动安徽内地酒店业的发展，在加强省内宾馆酒店行业整合、增强省内旅游业竞争力、加快安徽经济建设方面做出更大的贡献。三、裕安大酒店的规划设想和设计档次上述两部分，我们着重分析了上海高星级酒店的发展现状以及改建裕安大酒店的意义，正是基于此，我16、们建议裕安大厦应按照四星级酒店标准来进行改建。酒店拟按照如下标准进行改建：（一）酒店客房标准酒店将设计客房楼层共10层，计划拥有183间（套）各类能满足商务旅行、行政办公用途的豪华、舒适客房，其中，豪华套房12间、商务间45间、标准房126间。酒店房间力求装修豪华，有豪华的软垫床、写字台、衣橱及衣架、茶几、座椅或简易沙发、床头柜、床头灯、台灯、落地灯、全身镜、行李架等高级配套家具和床上用品。室内满铺高级地毯，或优质木地板及其他适应材料等。采用区域照明且目的物照明度良好。客房拥有独立卫生间，装有高级抽水马桶、面盆及有彩色标识的冷热水龙头、梳妆台(配备梳妆镜和必要的盥洗用品)、浴缸并带淋浴喷头（或17、只设单独淋浴间），配有浴帘、晾衣绳。采取有效的防滑措施。卫生间采用豪华建筑材料装修地面、墙面，色调高雅柔和，采用分区照明且目的物照明度良好。客房拥有良好的排风系统、110/220V电源插座、电话副机。配有吹风机。24小时供应冷、热水。程控电话可直拨国内和国际长途。提供国际互联网宽带接入服务。电话机旁备有使用说明及市内电话簿；有彩色电视机、提供客人可以控制的音响系统。配备十分有效的防噪音及隔音措施；有内窗帘及外层遮光窗帘等。（二）配套设施标准大型中、西餐厅汇集各式精美的中西佳肴，可满足不同宾客不同的饮食文化需求；设施完善，类型丰富的娱乐设施，设有桑拿、健身中心、桌球室、美容美发厅等，使宾客在休闲18、中消除紧张、疲劳；典雅豪化，风格迥异的会议室及多公能厅，可承接国内外大型商务会议、婚宴，是举行各种规模国际、国内会议、宴会的最佳场所；大型购物天地汇集世界各地精品，让宾客“足不出户”即可满载而归；酒店拥有近100个泊车位的停车场，能完全满足各类客人的停车需要；同时商务中心主要将代售邮票，代发信件，办理电传、传真、复印、国际长途电话、代购交通票务、国内行李托运等。提供打字和电脑出租等服务；提供代购交通、影剧、参观等票务服务。（三）装饰布局标准酒店布局合理，外观有特色，设施使用方便、安全。内外装修采用高档、豪华材料，工艺精致，具有突出风格。酒店内公共信息图形符号符合LB/T001。酒店各区域通风良19、好，空气质量符合国家标准。 对客服务的设施设备养护良好，达到整洁、完整、卫生，并维持正常功能。员工更衣室、公共卫生间、浴室、餐厅、宿舍等工作和福利设施功能相对完善，有相应的管理制度，与酒店星级形象相一致。 （四）前厅（大堂）标准 酒店大堂设在大厦裙一楼，面积宽敞，与接待能力相适应；气氛豪华，风格独特，装饰典雅，色调协调，光线充足；有与酒店规模、星级相适应的总服务台；大堂内有中英文标志。大堂将提供如下服务：24小时提供接待、问询和结帐服务；提供留言服务；提供一次性总帐单结帐服务(商品除外)；提供信用卡服务；提供外币兑换服务；接受客房预订；在非经营区设客人休息场所；提供代客预订和安排出租汽车服务；20、能够用英语提供服务等等。四、裕安大酒店工程改建可行性（一）建筑结构裕安大厦建筑结构为框架结构，每层面积可以自由分割。根据每层面积及四星级酒店房间设置标准，大厦单层可改建为14个标间，5个商务间。如市场需要，可将大厦的一个单层改建为12个豪华套房。（二）空调设备目前，裕安大厦具有“特灵”冷水机两台、循环泵四台、冷却泵三台、冷却风机二台。空调设备基本可以适应大酒店改造的需要，但是相关的主管道需要重新更换，以便使用酒店客房的需要。酒店区域空调需要单独配置功率较小的两台冷水机组及相应设备，以便24小时独立运行供应冷气。（三）锅炉及热交换设备裕安大厦现有锅炉三台，热交换（地下车库）的所有气包和主管道目前21、还比较新，可以供裕安大酒店使用，不需要更换或添加此类设备。同空调设备类似，酒店区域锅炉也要单独配置，以便冬季24小时独立运行供暖。（四）供水设备目前，裕安大厦总共有四只水箱，除其中一个水箱容量是25吨以外，其他水箱容量均为50吨。因此，以目前的供水设备来看，改造后的裕安大酒店供水没有问题。另外，水压和流量等也符合酒店所需标准。（五）排水系统排水问题是裕安大厦改建为酒店的最大问题。目前裕安大厦下水道管道太少，部分排水管道也不大通畅，出水口径又相对太小。虽然目前排水系统作为办公用楼使用是符合要求的，但是作为酒店使用，就比较困难了。因此，为优化排水系统，酒店改造必须要对所有排水管道进行重新布管。另外22、，排水系统还需要配备污水处理装置。（六）供电设备目前，裕安大厦单个楼层均能提供380A的容量，供电设备状况良好，因此，酒店改建完成后，供电系统是没有问题的，只需进行小量的线路调整，就可以符合酒店的用电需求。（七）电梯设备目前裕安共有主楼电梯四部、货运电梯一部、裙楼扶手电梯六部。主楼电梯为OTIS电梯，速度2.5m/s，载重为1150KG，容量15人。因此，电梯符合四星级酒店的硬件要求。酒店经营时，可根据实际情况分区使用电梯，以方便酒店客户迅速入住房间。（八）酒店大堂目前，裕安大厦一楼裙楼是按照写字楼的标准进行设计的。而酒店改建需要把一楼裙楼按照四星级酒店标准改建为酒店大堂。改建后，一楼大堂将有23、咖啡吧、茶吧等酒店配套设施。主裙楼大堂、大门、停车场、电梯设备等均需要大规模改造，以便有与高星级酒店相对应的高档次、高品味的公共设施、环境。五、裕安大厦改建酒店的优势条件（一）裕安大厦外观现状一个外形设计具有鲜明个性的酒店建筑无疑会给人们留下难忘的印象，同样也为其收益打下良好的基础。裕安大厦是浦东新区第一幢高层建筑，外观朴实不失典雅，与周边汤臣、华都、宝安、齐鲁、嘉兴等大厦相比自成特色，完全符合高星级酒店建筑的外观标准。（二）裕安大厦内部结构裕安大厦建筑结构为框架结构，根据每层面积及四星级酒店房间设置标准，大厦每层面积均可自由分割，楼层局部的调整对大楼结构及每层总体布局影响很小，有效降低了酒店24、内部改造成本。另外，高等级酒店一般拥有自己的裙楼，裕安大厦的四层裙楼，为合理布局会议中心等配套设施打下良好基础。（三）大厦现有设备基本齐全目前，裕安大厦现有设备基本完备，功能基本齐全。如大楼空调设备、供排水系统、供热系统、电梯设备、供电设备、地下停车场等配套设施在稍作调整后，能够完全适应酒店的改建。另外，由于目前裕安大厦是办公写字楼，因此根据四星级酒店的硬件标准，需添置小部分酒店设备。（四）酒店与写字楼互为补充高级商务写字楼和高星级酒店的有机组合对高层大厦来说，是全新高效的主题式商业组合，沪上很多知名大厦均采用此组合，即大厦部分楼层是办公用楼，部分是酒店用楼。在这种商业组合中，写字楼为酒店提供25、商务客源，酒店为写字楼带来高档的酒店式物业管理。两者商业模式既相对独立又互为补充。（五）改建费用低、周期短 利用裕安大厦现成的办公用房改建为四星级酒店用房，改建用费较低，若以10个楼层计算，改建费用可控制在1500万元人民币左右。若要是在同类地区另寻新址兴建类似级别的酒店，所需资金至少将达78亿元。与此相比，改建酒店显得经济实惠。另外，改建酒店周期也较短，若改造10个楼层，所需时间至多45个月。而要是兴建酒店，从购地到竣工直至酒店营业，一般需要四至五年时间。六、改建后裕安大酒店功能介绍裕安大酒店由裕安大厦部分主楼层、一楼裙楼、二楼裙楼以及停车场改造而成，计划改建豪华套房12间、商务间45间、标26、准房126间。每个装修雅致的客房和套间均备有闭路彩色电视、单独的浴室和淋浴、单独控制的空调系统、国际直拨电话带浴室专线。酒店设有卫星地面接收系统，可为宾客及时转播国际电视节目。另外，酒店将拥有中央音响系统、中央空调系统、自动火警系统以及电脑管理系统等现代化设施。另外，酒店还将拥有：（1）现代化的商务中心，面积100平方米，位于群1楼；（2）设备完善的健身房，面积150平方米，位于裙2楼；（3）高档购物中心，面积200平方米，位于裙1楼；（4）可同时容纳160人参会的会议中心（可分隔为46间小型会议室），面积300平方米，位于裙2楼；（5）典雅别致的咖啡吧、酒吧、茶吧，面积200平方米，位于裙127、楼。（6）大型宴会餐厅，可以和裕安大厦现有餐厅开展合作。（7）停车场，面积2078.35平方米。酒店主要功能附表：图表4：裕安大酒店主要功能表序号酒店功能面积（单位：平方米）备注1豪华套房1035132商务间、标准房9316173停车场2078.354商务中心100改建费用20万5健身房150改建费用20万6大型会议中心300改建费用50万7咖啡吧、酒吧、茶吧200改建费用30万8餐厅与大厦现有餐厅合作七、裕安大酒店改建成本及改建前后收益对比（一）裕安大酒店改建成本根据大酒店改建的初步规划，将从大厦中选择10个楼层作为酒店楼层，另外大厦裙楼将改建为酒店大堂，大厦地下车库也将改建为酒店停车场，据28、此大酒店改造总面积为15664.08平方米，其中，（1）客房面积为：10351.3平方米；（2）停车场面积2078.35平方米；（3）一楼大堂面积约为1834.43平方米（扣除华夏银行所占面积）；（4）其他功能设施面积约1400平方米（扣除华夏银行所占面积）。若以其中一个楼层改建为酒店豪华套房，其它九个楼层改建为商务间和标房来计算，则有1035.13平方米改建为套房、9316.17平方米改建为商务间和标房。大酒店各功能区域面积比例图如下：图表5：裕安大酒店功能区域面积比例图根据四星级酒店设计标准，裕安大酒店改建工程将包括以下几个大的项目：（1）套房装饰；（2）标房装饰；（3）房间机电；（4）大29、楼设备；（5）套房家具、窗帘等；（6）标房家具、窗帘；（7）大堂改造等。下面用图表示裕安大酒店改建工程预算：图表6：裕安大酒店改建工程预算表编号项目名称单位工程量单价（元）合计（元）1豪华套房装饰M21035.1310501086886.502商务间、标房装饰M29316.178808198229.603房间机电M210351.31201242156.004大楼设备项111560001156000.005套房家具、窗帘套1215019.38180232.566商务间、标房家具、窗帘套17111816.352020595.857酒店其他主要功能1200000工程总造价元15084100.51备注30、：1、大楼设备项目，包括空调改装、增加锅炉交换器等，属于暂估改建成本；2、一楼酒店大堂改造费用已摊薄“酒店其他主要功能”栏目，因此不另行计算。根据该工程预算，工程改建费用大致如下：（1）大酒店豪华套房装饰面积为1035.13平方米，按照每平方米1050元的经济指标计算，酒店套房改造工程造价为1086,886.5元；（2）大酒店商务间、标房装饰面积为9316.17平方米，按照每平方米880元的经济指标计算，酒店标房改造工程造价为8198,229.6元；(3)酒店改造机电部分的工程费用若按照每平方米120元的经济指标计算，10个楼层的机电改造费用为1242156元。（4）酒店其他主要功能设施如商务31、中心、健身房、大型会议中心、咖啡吧、酒吧、茶吧等，其改造费用约120万元。由于部分主要功能设施位于酒店一楼大堂。因此大堂改造费用已基本摊薄到上述改造费用中，将不另行计算。酒店改造工程总体费用，除了包括套房、标房、机电部分的改造费用，还应该包括大楼设备的更换费用、酒店房间家具、窗帘等费用。根据表格显示，酒店改造工程总造价为15084100.51元。各项目改建费用占总改建费用的比例如下图表示：图表7：裕安大酒店改建费用比例示意图（二）酒店改建前后收益对比改造前：我们按照单层面积来进行效益测算：目前，裕安大厦平均租金3元人民币/平方米/天（除去相关成本，业主收益并达不到3元人民币/平方米/天），按此32、价格并以办公用房出租率为95计算，单层年出租收入为107.68万元人民币，那么10个楼层的年出租收入为1076.8万元人民币。根据酒店设计，一楼裙楼1834.43平方米和停车场（36个车位，2078.35平方米）将作为酒店的辅用设施，改造前，该辅用设施年总收入约94.56万元。若按此计算：改造前，每平方米年收益酒店年总收入/酒店总面积（10个楼层的年出租收入辅用设施年收入）/15664.08平方米1171.36万元/15664.08平方米747.8元人民币。改造后：依裕安大厦楼层的布局及面积，计划将其中9个楼层改建为标准间和商务间，将其中一个楼层专门改建为高级套房。单楼层可改建为14套标准间及33、5套商务间，另外，单楼层也可改建为12个豪华套房。根据上述改造方式，裕安大酒店将拥有183间客房，其中豪华套房12间、商务间45间、标准房126间。目前，据调查，裕安大厦周边酒店的价格为：图表8：裕安大厦周边酒店价格一览表(单位：元)酒店名称星级标准间价格套房（高级房）价格上海锦江汤臣大酒店5市场价1800旅行社签约价1944元上海齐鲁万怡大酒店4511361711宝安大酒店4772858通贸大酒店4828浦东华美达大酒店41180上海外高桥皇冠假日酒店451251明城大酒店35898上海浦东香格里拉大酒店4524732668紫金山大酒店5900上海证大丽笙酒店451021以上述10个酒店的价34、格作参考并对浦东其他同等级酒店加以统计分析，我们认为目前浦东四星级酒店的标准间保守价格为800元，商务间保守价格为1100元，豪华套房保守价格为1500元。若按照上述价格且酒店年出租率70计算，高级套房楼层年收入为459.9万元;商务间年收入为1264.73万；标准间年收入为2575.44万元，那么10个酒店楼层的年收入为4300.07万元。另外，其他配套设施年收入135万。若按此计算：改造后，每平方米年收益年总收入/酒店总面积（10个楼层的年出租收入配套设施年收入）/15664.08平方米4435.07万元/15664.08平方米2831.36元人民币另外，改造后的一层大堂还可产生客观的经济35、效益，如高级西餐厅、咖啡吧、购物中心、商务中心等。从大厦改造前后的毛收入对比来看，酒店的年收入至少为改造前的3.7倍。因此，大厦从办公用房改建为酒店用房将为广大业主带来巨大的经济效益回报。改造前后收入对比示意表：（单位:元）图表9：裕安大厦改造前后收入对比表对比项改造前改造后备注10个楼层的年出租收入1076.8万4300.07万辅助设施年收入9456万改造后收入列入改造后配套设施年收入改造后配套设施年收入135万年总收入1171.36万4435.07万每平米年总收入747.82831.36每平米日总收入205775裕安大厦平均租金3元。改造前的2.05元摊薄了辅助设施面积八、酒店的经营成本及36、效益分析（一）酒店年营业收入测算裕安大酒店拥有183间客房，其中套房12间、商务间45间、标准房126间；另外，拥有大型会议中心、高级西餐厅、咖啡吧、健身房、商务中心等酒店配套设施。（1）营业收入:主要是酒店客房收入。按照套房价格1500元/日、商务间1100元/日、标间800元/日计算，酒店出租率按照70计算，酒店客房年收入为4300.07万元：其中，高级套房年收入为459.9万元、商务间年收入1264.73万元、标准间年收入2575.44万元。各房间类别年收入比例表：图表10：裕安大酒店各房间类别年收入对比表随着2010年上海世博会日益临近，未来几年上海高星级酒店的出租率将有稳步上升，另外37、，酒店房间价格也将大幅度增长，因此，裕安大酒店的年主营收入也将随之有较大涨幅。从2006年至2010年，按照裕安大酒店客房出租率每年按照1比例上升，客房价格按照每年10的比例增长来计算（据浦东新区旅游会展处统计，自2002年以来，浦东新区四星级以上的高星级宾馆平均房价年均增幅达17%，我们此处计算为保守测算），那么裕安大酒店客房年收入将呈现稳步上升趋势。裕安大酒店客房价格增长大致如下：图表11：裕安大酒店20062010年客房价格表20062007200820092010套房15001650181019962196商务间11001210133014601610标准间8009001000115038、1300裕安大酒店2006年至2010年客房收入增长图（单位：万元）：图表12：裕安大酒店20062010年客房年收入增长图（2）其他收入：主要是酒店会议中心、餐厅、健身房、商务中心、停车场等配套设施的年收入。根据对浦东新区高星级酒店经营情况的调查，一般高星级酒店会议室、餐厅及其他配套设施的年收入约为100万元。若酒店会议中心大力开拓安徽市场，作为安徽各地来沪召开会议的主要会场之一，那么酒店会议中心的年收入还将有较大的提高。另外，根据目前停车场状况，我们预计停车场年收入为35万元左右。营业收入汇总列表：（单位：万元）图表13：裕安大酒店营业收入汇总表收入高级套房商务间标准间配套设施停车场总计数39、额459.91264.732575.44100354435.07注：酒店出租率按照70计算。（二）酒店年经营成本测算（1）营业成本主营成本主要是指与酒店客房收入相对应的运营成本，据了解，高星级酒店客房运营成本主要包括客房耗材成本及客户早餐成本等。一般情况下，酒店客房日消耗材料成本15元，那么按照出租率70计算，裕安大酒店客房年材料消耗费用约70.13万元；按照早餐成本每份20元、每个客房每日2份早餐计算，每年早餐成本费用约187.02万元。（2）营业费用营业费用主要是指酒店运营的物业管理费支出、基层人员工资及其他费用支出。物业管理费支出主要包括酒店设备保养费、设备修理费等等，若按照每平方米月管40、理费10元计算，那么裕安大酒店年物业管理费约为163.02万元（此处计算，不包含停车场面积；另外，通过协商，物业管理费还可适当降低）。另外据了解，四星级酒店年水电、燃油等能源消耗费用约360万元。基层员工工资：根据下文所示的裕安大酒店岗位设置和人员编制表，我们预编酒店基层员工为98人。按照目前上海高星级酒店基层员工工资的一般水平（每月平均薪水1800元、含四金），裕安大酒店基层员工年工资总额约212万元。其他费用：其他费用主要是酒店运营中的宣传、广告等必须支出的费用。据了解，高星级酒店年宣传、广告费用约10万元。（3）管理费用管理费用主要是指酒店运营过程中酒店管理层工资、酒店公司前期开办费用以41、及酒店固定资产折旧费。管理层工资：根据下文所示的裕安大酒店岗位设置和人员编制表，我们预编酒店管理层员工为10人。按照目前上海高星级酒店管理层员工工资的一般水平（平均年薪10万元、含四金），裕安大酒店管理层员工年工资总额约100万元。公司开办费用：主要包括装饰费用和酒店公司工商注册费用、酒店开业典礼费用等，开办费用合计1130万元（其中装饰费用约为1100万元）。公司开办费用按照5年摊销，每年摊销费用为226万元。固定资产折旧与摊消费：相关须重新添置固定资产（设备）400万元，折旧年限按照10年计算，每年折旧费用为38万元。增加酒店电脑等办公用固定资产30万元，按照5年折旧，每年折旧费用为5.742、万元。酒店固定资产折旧费和开办费摊销表：图表14：裕安大酒店固定资产折旧费和开办费折旧资产资产总值（万元）折旧年限年折旧成本（万元）公司开办费11305226设备固定资产4001038办公固定资产3055.7折旧和摊销费用总计2697其他费用：按照高星级酒店费用开支的一般标准，每年酒店差旅费、办公费、招待费、小车费、培训费约需 80万元。（4）财务费用财务费用主要是指酒店涉及银行贷款时需支付银行利息、银行手续费等。计划银行贷款1500万人民币，贷款时间为2年，按照目前银行贷款利率计算，每年财务费用约90万元。综上所述，裕安大酒店各项年运营成本费用总额约为1541.87万元人民币。酒店运营具体成43、本构成表：（单位：万元人民币）图表15：裕安大酒店运营成本表序号成本年成本数额备注1客房年材料消耗费用70.13 客房日消耗材料成本15元，出租率按照70计算2年早餐成本费用187.02早餐成本每份20元、每客房每日2份早餐，出租率按照70计算3物业管理费163.02不包含停车场面积4年水电、燃油等能源消耗费3605基层员工工资212预编酒店基层员工为98人6宣传、广告费107管理层工资100预编酒店管理层员工为10人8公司开办费用年摊消226（公司开办费用总费用1100万按照5年摊销，每年摊销费用为226万元）包括装饰费用和酒店公司工商注册费用、酒店开业典礼费用等9固定资产年折旧与摊消费4344、710差旅费、办公费、招待费、小车费、培训费8011财务费用90计划银行贷款1500万人民币，贷款时间为2年，按照目前银行贷款利率计算年运营成本费用总额1541.87备注如果部分业主以房产入股酒店公司，酒店公司还要缴纳一定的房产税。酒店运营具体成本比例如下(单位：万元)：图表16：裕安大酒店运营成本比例图（三）营业税根据上文计算，裕安大酒店年收入为4435.07万元。依浦东新区有关税务征收规定，高星级酒店的营业税及附加征收比例为5.55%。因此，根据此项规定，大酒店一年营业税及附加应为246.15万元。（四）所得税根据上文计算，裕安大酒店年收入除去各项成本费用和营业税及附加后为2647.05万45、元。根据浦东新区有关税务征收规定，高星级酒店的所得税征收比例为15。因此，根据此项规定，大酒店年所得税为397.06万元。那么，裕安大酒店年净收入为2250万元。税后收入如下表所示：图表17：裕安大酒店税后收入表序号酒店收入与成本项目数额备注1年收入4435.072年营业税及附加费246.15营业税及附加征收比例为5.55%3年运营成本费用总额1541.874年收入除去各项成本费用和营业税及附加2647.055年所得税397.06所得税征收比例为156年净收入2250根据裕安大酒店2006年至2010年客房年收入增长示意图中显示的每年客房总收入，其他配套设施年收入135万元均不变。若2007年46、以后营业成本统一按照1550万元计算，且营业税和所得税按照上述比例计算，则2006年至2010年每年净收入如下图所示（单位：万元）：图表18：裕安大酒店20062010年净收入增长示意图当然如果考虑到财务费用两年后不存在。2年以后的净收入比上图的数据还要高。九、财务分析重要假设：1、酒店业持续发展；2、无重大突发政治事件或战争影响酒店建设和发展；3、宏观经济环境无重大突变一般假设：1、所得税率为15；2、利率维持目前水平。（一）投资回报分析20062010年的酒店财务指标如下表：图表19：裕安大酒店20062010年财务指标2006年2007年2008年2009年2010年总收入(万元)44347、5.074997.955589.946384.647227.88总成本(万元)1541.841550155015501550营业税及附加(万元)246.15277.39310.24354.35401.15所得税(万元)397.06475.58559.46672.04791.51净收入(万元)22502694.983170.253808.254485.22若酒店改造工程总造价为1508.41万元计算，从上表可以发现，酒店改造工程投资1年就可以收回成本。每年的投资收益率曲线图：图表20：裕安大酒店20062010年投资收益率曲线图每年的成本收益率回报曲线图：图表21：裕安大酒店20062010年成48、本收益率曲线图（二）盈亏平衡分析根据酒店年经营成本测算部分的相关数据，我们测算酒店经营固定成本和变动成本为：（1）固定成本=管理专用成本物业管理成本基层员工工资的50水电专用成本的50540万元+163万元106万元180万元989万元（2）变动成本客房材料（年）早餐专用成本（年）水电成本50基层工资50营业税100万元267万元+180万元+106万元239万元892万元备注：a上述计算中，管理专用成本包括（单位：万元）：图表22：裕安大酒店管理专用成本一览各项成本高管工资开办费年折旧设备年折旧装修费折旧办公用品折旧年差旅费等年财务成本总计数额10063822068090540b在计算变动成49、本中，客房材料和早餐专用成本中是以客房出租率100为依据的。基层员工工资和水电成本在计算中各按照50计算。另外，变动成本中的营业税是以客房收入数据计算的，不包括其他收入部分。（3）酒店营业收入：4300万元（保守计算仅采用酒店客房收入数字，不包括酒店其他收入）（4）变动成本分解到房价中。则每套客房年变动成本为：892万元183套4.8743万元/套；每天每套客房变动成本为：48743元/套365天133.54元/套/天（5）出租率按照100计算则每天客房的收入=800126+110045+150012=168300元/天每套客房每天平均收入168300元/天183套=919.67元/套/天。（50、6）酒店正常营运平均每天固定成本=989万元365天=27095.9元/天根据上述数据：1、客房出租的盈亏平衡点每天的固定成本/（每套客房每天平均收入-每天每套客房变动成本）酒店客房出租的盈亏平衡点为每天出租35套。盈亏平衡客房收入：35919.67365=1174.88万说明在实际经营中，预计的出租收入将远远超过盈亏平衡的收入，酒店盈利。2、盈亏平衡的出租率为即：酒店每年出租率达到19.13%时，盈亏达到平衡。3、如按预计的70%出租率进行营业，则盈亏平衡出租价格为：4、盈亏平衡的出租价格利用率为：根据这个利用率可以计算各类房间的盈亏平衡价格。标准间盈亏平衡价格为80037.52%=300.51、16元，商务间盈亏平衡价格为110037.52%=412.72元，豪华套房盈亏平衡价格为150037.52%=562.8元。盈亏平衡关系见如下示意图：图表23：裕安大酒店盈亏平衡关系示意图金额(万元)出租率利润可变成本固定成本总成本总收入盈亏平衡点出租率19.13%预计出租率70%9891174.88盈亏平衡点盈利区盈亏平衡关系示意图20072010年盈亏平衡分析根据前面的假设，20072010年酒店总成本为1550万元，与2006年的成本1541.84万元差距不大。这里假设20072010年的酒店经营固定成本和变动成本与2006年相同。20072010年的盈亏平衡点主要数据如下表：图表24：52、裕安大酒店20072010年盈亏平衡点主要数据2007200820092010每套客房每天平均收入（元/套/天）1025.411134.261281.71435客房出租的盈亏平衡点（套）30.421.419.117.3盈亏平衡的出租率16.61%11.69%10.44%9.45%盈亏平衡的出租价格（元/套/天）342.08339.19336.37333.63图表25：裕安大酒店20062010年盈亏平衡出租率注：财务数据成本项中尚有未考虑因素（如酒店折旧，其他管理费用，不可预见费用等），但总体上达到盈亏平衡水平难度和风险都较小。图表26：裕安大酒店20062010年盈亏平衡出租价格（三）现金流53、量预测表图表27：裕安大酒店20062010年现金流量预测表金额单位：万元项目2006年2007年2008年2009年2010年一、现金流入 营业收入04435499855906385股东流动资金1500000银行借款15000000其他（预收和往来款项）30504040合计16504465504856306425二、现金流出成本费用、营业税及附加01418测算测算测算利息支出459045（半年）00开办费用30-改建工程支出1100-固定资产购置4300新购额新购额新购额上缴所得税0278本年70%+上年余额本年70%+上年余额本年70%+上年余额支付股东股利09402025测算测算归还股东54、资金0200-归还银行借款001500（7月还）-其他（预付款等）020303050合计16052946三、现金净流入451519说明：所得税按当年上缴70%，第二年清算30%的方法测算。支付股东股利：07年按原租金收入（扣税后）预分配，08年按07年可分配利润预分配。十、裕安大厦业主分布态势及业主参股方式（一）业主分布态势目前，裕安大厦共有业主55个，其中包括14个私人业主。裕安大厦1、2、3、4、5、10、11、12、17、18、19、20、21、23、25、26、28、29等楼层的产权比较完整，即每一层均完整地属于某一个业主，而其他楼层的产权较为分散。另外，据统计，裕安大厦共有安徽企业业55、主29个，主要产权集中分布在地下停车场、1、2、4、5、6、7、11、12、13、16、15、17、18、26、28、29等楼层。下面详细列出每个楼层安徽企业产权比例：图表28：裕安大厦各楼层企业产权比例一览（单位面积：平方米）楼层省内企业产权面积其他产权面积省内企业产权面积比例省内企业业主数其他业主数B1010010134241701001023424170100103342417001主4103513010010裙4010010510351301001065078452729493175419649317522186325340266153983505200088142100103513056、0111103513010010121035130100101378137253767542143184271671312215919231159089211639312642013822171035130100101810351301001019010351300120010351300121010351300122765522696174212301035130012401035130062501035130012610351301001027493175419648112810351301001029010010（二）合作方式通过对业主分布态势的分析，我们建议：选择第1层和第1120层作57、为酒店改建楼层，其中7个楼层为单一业主，4个楼层为多个业主共有。这些业主中，既有安徽省属企业，也有民营企业及私人业主。根据上图得知：在1120个楼层里，省属企业业主的产权面积是6562.66平方米，其他业主（民营企业及私人业主）的产权面积是3798.64平方米，各产权类别所占比例如下图所示：图表29：裕安大厦各产权类别面积比例示意图这样选择可能使得说服业主的工作难度小一些。在具体的操作过程中，我们可以视业主情况和要求，采用产权入股、现金入股、承诺固定回报或买断产权等方式，并辅以较有力的行政手段和必要的市场手段说服上述业主参与酒店改建：（1）产权入股：根据上文的效益分析，办公用房改建为大酒店将有58、巨大的投资回报率。赞同裕安大酒店改建项目并愿意参股的大厦业主可以自有产权折价入股，依据在酒店中的股份比例，并根据公司法及裕安大酒店公司章程的有关规定，享有股东权利和酒店收益、承担一定的责任和义务。（2）现金入股：愿意参股的大厦业主如果以自由产权折现入股后，认为入股比例没有达到预想目标的，可以应现金方式继续入股，该部分现金将作为前期酒店工程改造等费用。（3）承诺固定回报：若部分业主赞同裕安大酒店改建项目，但由于多种原因不赞成以产权参股大酒店，大酒店可以租赁等方式长期使用这些业主的产权，并承诺给予此类业主可观的固定回报。固定回报的比例根据实际情况确定。但是此类业主不能依据公司法享有酒店股东权利。（59、4）买断产权：若部分业主既不愿意以产权入股酒店，也不赞成第二种方式，那么酒店一次性买断此类业主的产权。购买价格将根据大厦房产的市场价格由买卖双方自主谈判确定。十一、裕安大酒店的公司治理结构（一）采用股份有限公司形式1、公司名称上海裕安大酒店股份有限公司（暂定名）2、设立方式方式一：公司采用发起设立方式，即由发起人认购公司应发行的全部股份而设立公司。发起人由包括上海裕安投资有限公司在内的所有参股业主担任。业主在明确参股方式后，应签订发起人协议，上海裕安投资有限公司承担股份有限公司的筹办事务。方式二：公司采用发起设立方式，即由发起人认购公司应发行的全部股份而设立公司。发起人由包括上海裕安投资有限公60、司在内的少数大业主担任。这部分业主作为公司股东来成立“上海裕安大酒店股份有限公司”，然后以“上海裕安大酒店股份有限公司”名义与其他中小业主签订房产租赁协议。3、公司股份总数、每股金额和注册资本公司总资产应包括：总面积为15664.08平方米的裕安大厦产权，酒店改造工程费用约1500万元人民币，前期流动现金500万元人民币。根据房地产市场行情和楼层商业附加值，裕安大厦房产平均价格约为15000元人民币/平方米；一楼大堂价格约为25000元人民币/平方米；二楼裙楼价格约为21000元人民币/平方米；停车场价格约为7500元人民币/平方米。因此，公司总资产总额为（所有资产均根据需要由资产评估机构正式61、评估，本计划书的数字暂为资产估计值）：10个楼层产权价值一楼大堂价值二楼裙楼价值停车库价值酒店工程改造费用前期流动现金=15526.954586.082940+1558.76+1500+500(万元)26611.79万元26620万公司资产比例示意图如下：图表30：新公司资产比例示意图方式一：所有业主均以房产、现金等方式入股大酒店，公司拟发行股份8000万股，依公司总资产总额26620万元计算。公司拟注册资本8000万元，各业主可根据实际股份进行配股。公司投资总额超出注册资本的部分，留作公司资本公积金。方式二：公司拟发行股份5000万股，公司拟注册资本5000万元，。公司有23家大业主投资成立62、，成立后与其他中小业主签订房产租赁协议，即不需要中小业主直接以房产出资入股，中小业主继续保持房产权。公司投资总额超出注册资本的部分，留作公司资本公积金。相对于业主，两种方式有以下差异：图表31：新公司成立方式的差异比较比较内容方式一方式二房屋产权各业主不再拥有房屋产权，产权属于公司所有中小业主仍继续保持房屋产权公平性各业主以楼层房产入股，各楼层实际价值难以确定。根据房产实际情况，给予差异性的租赁价格，有利于显示公平性，维护中小业主合法利益。风险性各业主不再拥有产权，有一定的风险性各业主仍保留产权，在保证租金的前提下，基本上没有风险性设定他项权各业主不可以在原有产权上设定他项权中小业主可以设定他63、项权，有利于业主自身的资本运作税金各业主以产权入股，将缴纳较大的房产交易税费不需要缴纳该部分税费，减少公司开办费用4、认购的股份数、出资方式各股东根据自有产权比例置换相应比例的公司股份，也可以现金方式购买公司股份。根据公司法有关规定，以发起设立方式设立股份有限公司的，发起人应当书面认足公司章程规定其认购的股份；一次缴纳的，应即缴纳全部出资；分期缴纳的，应即缴纳首期出资。以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。 5、法定代表人公司法定代表人由公司董事长担任。 6、公司利润分配办法公司利润分配方式暂定以下三种，具体方式由股东大会根据酒店经营的实际情况选择适用：（1）以公司当年利润派发现64、金；（2）以公司当年利润派发新股；（3）以公司盈余公积金转赠股本。 （二）公司治理结构1、股东会公司依参股情况建立股东名册，股东名册是证明股东持有公司股份的充分证据。股东按其所持有股份的种类依照公司法享有权利，承担义务；持有同一种类股份的股东，享有同等权利，承担同种义务。股东大会是公司的权力机构，依照公司法行使相关职权。股东大会会议由董事会召集，董事长主持；董事长不能履行职务或者不履行职务的，由副董事长主持；副董事长不能履行职务或者不履行职务的，由半数以上董事共同推举一名董事主持。根据贵单位在裕安大厦中拥有的产权面积及价值，我们初步测算贵单位在裕安大酒店所占股份如下表：图表32：贵单位在裕安大65、酒店所占股份表大酒店改造总建筑面积15664.08 m2楼层房号建筑面积（m2）产权价值(万元)面积比例()股份比例()按照上述“方式一”设立公司，股东大会组成有以下两种建议：建议一：按照公司法规定，上图所示22家业主只要入股裕安大酒店均是股东。因此，股东大会由22家业主组成。建议二：从股东会运作形式、决策力度、工商注册等角度考虑，我们建议选举股东会代表，代表数10人。股东会代表由22家业主通过协商交流等方式推荐人选，然后选举产生。股东大会由10家股东代表组成。按照上述“方式二”设立公司，股东大会组成可按照公司法规定，凡是入股的大业主均是股东，股东大会由入股业主组成。2、董事会及经营管理机构公66、司董事会成员由公司股东大会选举产生，共9名，其中职工董事1名。董事会设董事长一人，可以设副董事长。董事长和副董事长由董事会以全体董事的过半数选举产生。 董事长召集和主持董事会会议，检查董事会决议的实施情况。副董事长协助董事长工作，董事长不能履行职务或者不履行职务的，由副董事长履行职务；副董事长不能履行职务或者不履行职务的，由半数以上董事共同推举一名董事履行职务。股份有限公司设总经理，由董事会决定聘任或者解聘。总经理根据公司法、公司章程等规定，执行董事会的各种决议，对酒店进行日常经营管理。根据四星级酒店管理经营的标准，拟设定酒店岗位设置和人员编制如下：图表33：裕安大酒店岗位设置和人员编制表部门67、岗位设置编制人数总经理室3人总经理1副总经理1总经理助理1行政办公室12人办公室 2人主任1行政秘书1人力资源 2人经理1人事专员1质检 4人质检培训经理1客户服务经理3仓管 2人仓管员2公管企划 2人经理1企划美工1后勤保障部18人工程主管 1人主管1采购 2人经理1采购员1网络工程 2人网络工程师2工程维修 3人万能工2弱电工1安保部 10人经理1消防专管员1领班3安保员（内保）5市场营销部6人总监 1人1市场拓展 3人经理1市场代表2营运 2人主管1预订员1客户服务部57人客房 37人经理1主管3服务员15计件工10制服工2PA主管1PA5前台 11人经理1前台主管2前台接待员8礼宾 668、人主管1行礼员6总机 3人接线员3商务中心 6人经理1商务中心商务中心文员2其他配套服务中心服务员3财务部6人经理经理1会计主管1会计专员2出纳主管1出纳员1总计108人3、监事会公司设立监事会，监事会成员5名，其中职工监事2名。监事会设主席一人，可以设副主席。监事会主席和副主席由全体监事过半数选举产生。监事会主席召集和主持监事会会议；监事会主席不能履行职务或者不履行职务的，由监事会副主席召集和主持监事会会议；监事会副主席不能履行职务或者不履行职务的，由半数以上监事共同推举一名监事召集和主持监事会会议。公司董事、高级管理人员不得兼任监事。根据酒店管理的实际情况，列表简要表示公司治理结构如下：图69、表34：裕安大酒店的公司治理结构股东大会监事会董事会总经理财务部市场营销部客户服务部后勤保障部商务中心行政办公室十二、上海裕安大酒店经营管理的建议关于裕安大酒店的经营管理主要有三种方式：（一）自行管理酒店股东可以委派相关具有一定管理经验的人员，直接参与裕安大酒店的管理。自行管理的成本费用相对较低，但是酒店经营管理者的经验可能较为缺乏，会影响酒店经济效益。（二）聘用酒店顾问公司酒店管理过程中可以聘用酒店顾问公司，对酒店各种经营活动提出建议和意见，为酒店经营者解决经营中所遇到的各种困难。聘用酒店顾问公司有利于弥补酒店经营者管理经验的不足。我们认为，一家良好的经营业绩、成熟的酒店经营管理经验和良好形70、象及较强实力的酒店管理机构对一家高星级酒店来说是必须的。聘请品牌酒店管理机构也是目前众多高星级酒店的一贯做法，一是能使酒店管理经营制度化、规范化，提高酒店的管理水平；二是能借用酒店管理机构的品牌效益，迅速提高酒店的知名度和竞争力；三是在众多的酒店业主中具有权威的公信力。（三）纳入酒店管理集团经营体系酒店管理经营与办公写字楼的物业管理有着重大的区别，因此，我们建议，酒店改造后应聘请专门国际酒店经营管理品牌机构对酒店进行经营管理。目前，国际知名的酒店管理机构有：喜来登、假日、邦臣、万豪、希尔顿、香格里拉等等；国内知名的酒店管理机构有锦江、海航等。酒店改造后，应与多家国际知名酒店管理机构进行洽谈,将71、裕安大酒店纳入国际性酒店管理集团的经营体系。据了解，加盟国际性酒店管理集团，加盟费用的缴付有两种方式（1）品牌使用费用按照年营业总额进行提成方式，一般情况下，提成比例为1015。（2）品牌年使用费用固定数额缴纳方式，一般情况下，四星级酒店加盟国际性酒店管理集团的年费为600800万元，加盟国内酒店管理集团的年费相对较低。综上所述，虽然加盟国际性酒店管理集团加大了酒店经营成本，但加盟国际性酒店管理集团提高了酒店管理质量和水平，也必然给酒店带来超过加盟费用的经济收益。十三、结语随着2010年世博会的日益临近，上海尤其是浦东新区高星级酒店的发展将面临巨大的空间，酒店客房出租率以及客房价格逐年攀升的趋72、势十分明显。因此，上海裕安投资有限公司从提高裕安大厦业主资产收益，提升裕安大厦整体形象的高度出发，提出了把裕安大厦部分楼层改建为四星级酒店的思路与规划方案。 首先，改建酒店的费用低、周期短。与在同类地区另寻新址兴建类似级别的酒店相比，把裕安大厦部分楼层改建为大酒店，其改建用费较低，若以10个楼层计算，改建费用可控制在1500万元人民币左右。另外，改建周期也比较短，若改造10个楼层，所需时间至多45个月。其次，提高业主的资产收益。大厦改造后的每平方米房产年收入至少为改造前的3.7倍。因此，大厦从办公用房改建为酒店用房将为业主带来巨大的经济效益回报。再次，投资回报周期短。若酒店改造工程总费用控制在73、1500万元左右，那么酒店经营1年就可以收回改造成本。从相关财务数据分析，酒店总体上达到盈亏平衡水平难度和风险都较小。投资收益率和成本收益率也是每年涨幅较大。最后，酒店将面临难得的发展机遇。2010年上海世博会日益临近，届时将吸引海内外7000万人次参观，这些参观者将成为浦东高星级酒店重要的客户资源。因此，如果我们2006年内计划对酒店进行改造，2007年初酒店正式对外营运，那么裕安大酒店一定抓住2010世博会的难得机遇。通过综合分析，我们认为把裕安大厦部分楼层改建为四星级酒店的思路与规划方案总体上是可行的。附件：1、酒店各类别房间的平面示意图2、酒店大堂设计平面图3、工程改造费用详细预算表4、图表目录5、酒店有关重要数据一览表第62页 共59页