1、【紫薇城市广场紫薇城市广场】营销策划方案营销策划方案 谨呈：陕西泰洲房地产开发有限公司谨呈：陕西泰洲房地产开发有限公司 陕西安泰房地产营销策划有限公司陕西安泰房地产营销策划有限公司 2012年年11月月20日日 写在前面 感谢发展商为我们所提供的研究与企划创作的机会，这使我们可以尽可能好地呈现地产行业中另一类生活意境开发的价值。从某种意义上而言，地产项目的成功与否，在于我们发展商与企划公司之间的默契合作，是我们对项目的理解与感动，认知与融入。缘于感动，我们的企划与创意实践是城市开发性质的，是以经营城市的视角线看待城市，同时也是一项市场引领与创造性工作，正因为此，它将使我们最大可能地获取项目的核2、心价值，从而为营销创造先机 本次报告内容，着力于紫薇城市广场项目的住宅部分推广与销售的研究，商业部分我司将适时的另行呈报。让我们在脑子里百度一下让我们在脑子里百度一下 一、我是谁？我要做什么？二、我们思考什么？我们的核心优势在哪里？三、谁，为我们的高价买单？四、如何完成本案形象力的突破？五、推广节奏怎样安排？六、创意如何表现？七、如何实现项目的最终招商与销售？目录目录 一、项目一、项目研判研判分析市场，自我研判分析市场，自我研判 二、项目二、项目定位定位把握方向，精准定位把握方向，精准定位 三、项目三、项目营销营销抢夺眼球，直击人群抢夺眼球，直击人群 分析市场，自我研判分析市场，自我研判 彬县3、市场总结分析彬县市场总结分析宏观宏观 1、地理位置：、地理位置：彬县旧名邠县，位于陕甘两省交界处，咸阳市西北部，地处渭北旱塬。全县版图形似正写的“人”字，泾河自西而东斜贯其中，将全县分为南北两塬一道川南距咸阳120公里、西安150公里，北距甘肃平凉160公里，是连接秦陇的咽喉要道。2、区域人口：、区域人口：全县辖13镇3社区247个行政村，总人口34万，其中农业人口28.8万，城区人口5万左右，外来流动人口较少；总面积1202平方公里，耕地面积 60万亩。3、经济发展：、经济发展：彬县历史悠久，是中国古代农业的发祥地之一、关中产粮基地之一。所产彬州梨、大晋枣驰名全省，2010年顺利跨入了“陕西4、十强县”行列。2011年全年实现生产总值（GDP）106.1亿元，增长23.3%，增速位居全市第一，工业主要靠煤矿业。4、人均收入：、人均收入：2011年末彬县户籍人口35.49万人,其中农业人口21.45万人,占总人口的60.4%。常住人口32.47万;全县城居居民收入支配21516元，同比增长18.5%；农民人均收入 6601元，同比增长28.9%。5、房产项目分布：、房产项目分布：楼盘主要分布于公刘街两侧，最大楼盘华宇臻品、紫薇城市广场、时尚未来城等。6、销售状态：、销售状态：彬县房产市场目前还处于坐销状态，销售未呈现动态性，属被动接客，未实现主动抓客；置业顾问素质普遍较低，在走访时，多5、次询问卖点信息，要求其进行详细解释，都不尽人意。7、价格区间：、价格区间：彬县大多数楼盘都已销售至尾盘阶段，市场价格基本为27003400元/平米之间，主要还是以地段进行间隔，美嫄街价格在2700左右（最低），东大街价格在3400元/平米（最高），公刘街价格基本在3200元/平米。8、优惠幅度：、优惠幅度：彬县项目按揭首付30%，大多数项目优惠基本控制在1-3个点以内，且无其它优惠活动。9、交房时间：、交房时间：目前在售楼盘中，绝大多数楼盘交房时间集中在2014年底或者2015年。10、房源面积区间：、房源面积区间：在售项目中，90平米左右两室房源基本已经卖完，剩余房源以三室为主，面积在1206、平米左右。关键词：关键词：经济向好，初级阶段，溶解性弱经济向好，初级阶段，溶解性弱 时尚未来时尚未来 1 1、开发商：陕西宏英地产、开发商：陕西宏英地产 2 2、项目占地面积、项目占地面积2753927539，地上总建筑面积，地上总建筑面积8 8万，总体规划万，总体规划5 5栋。栋。81.2281.22118.81118.81户型面积不等，共有户型面积不等，共有400400个车位，个车位，36%36%的绿化率。的绿化率。3 3、地址：位于公刘街东环路十字东南角，三面环路，北依公刘街，南接江塬路，、地址：位于公刘街东环路十字东南角，三面环路，北依公刘街，南接江塬路，西邻东环路。西邻东环路。4 47、周边配套设施齐全，紫薇中学、城关小学、城关中学等均在社区周边；、周边配套设施齐全，紫薇中学、城关小学、城关中学等均在社区周边；5 5、价格、价格31003100元元/平米（均价）；平米（均价）；6 6、已销售、已销售35%35%左右，剩余项目正在开发中左右，剩余项目正在开发中 ；竞争对手分析竞争对手分析微观微观 天源翠湖天源翠湖 1、开发商：陕西鑫德房地产开发有限责任公司。2、项目地址：彬县公刘街西侧北段（长途汽车站西侧）3、49.04110.73户型，首推ABCD四种户型。4、周边绿化设施齐全，环境优美。5、建筑南侧有一个湖，目前正在规划中，并未建设动工。6、该楼盘置业顾问素质不行，没有主8、动抓客。7、均价3200元/。8、总共4栋楼，已销售40%左右。腾宇国际腾宇国际 1、开发商：咸阳腾宇实业有限公司 2、项目地址：公刘街与新市街十字东北角（巴蜀会馆斜对面）3、37115户型，目前推出8中户型单页图，5栋高层，2万平米园林风景，建筑总面积10万。4、均价：3100元/平米 5、已销售45%左右。鑫源大厦鑫源大厦 1、开发商：彬县辉煌地产第一项目部 2、地址：彬县公刘街（机械厂大门西侧）3、建筑总面积：21470，18层结构框架，89140户型，首推6种户型单页图。4、均价：3000元/平米。5、项目较小，剩余40%左右。轩和家苑轩和家苑 1、开发商：彬县房地产开发有限责任公司 9、2、项目地址：彬县公刘街西段（新政府对面）3、54.46129.8，10种户型供您选择。4、项目总面积10余亩，建筑总面积5万多。5、周边设施齐全，交通便利。6、均价：3000元/平米 7、限价房2680元/，仅售20套。8、由于项目质量问题，楼体倾倒，整个项目无人问津。华宇臻品华宇臻品 1、开发商：陕西华宇房地产开发有限公司 2、项目地址：彬县泾河新区，体育中心对面。3、90126户型设计，由咸阳建筑设计院设计。4、1、2、3、4号楼已经卖完，在售5、7号楼，都是28层。5、共计13栋高层，2130层高低不等，占地64.5亩，其中14层为沿街商铺。6、一梯两户全板式 通透户型 7、价格：3210、00元/平米 8、整个项目共计13栋，已卖出4栋楼，占总项目25%左右。时代广场时代广场 1、开发公司：彬县商贸公司 2、项目地址：彬县东大街8号（原东大街饮食广场）3、152000限量版旺铺。4、住宅3400元/平米仅剩5套 5、商业铺位：一层不卖 二层1.2万 三层 0.8万 6、住宅已经基本卖完，现在主推商铺。东城馨苑东城馨苑 1、开发商：陕西融辉置业发展有限公司。2、项目地址：彬县美嫄街东段 3、75113户型不等 4、价格2700元/平米 5、项目规模小，在售房源不多。豳泉名邸豳泉名邸 1、开发商：陕西欧亚房地产开发有限公司 2、项目地址：公刘街与新市街交会处，县政府东邻。3、均价211、730元/起 4、9万平米法式水景御园。5、76127两室、三室，首推CDEF四种户型，其中两室正在热销，三室剩余量较大。6、1200景观休闲广场，休闲娱乐俱全。7、项目规模较大，已销售35%左右。崧嫄豪庭崧嫄豪庭 1、开发商：陕西豪崧嫄置业有限公司 2、项目地址：彬县县城东关火电厂对面 3、项目占地25亩，由5栋高层和沿街底商组合而成，总建筑面积12万平米。4、65140平米两室、三室供选择。银鑫名苑银鑫名苑 1、开发商：陕西银鑫投资有限公司 2、项目地址：彬县西大街（文化馆门口）3、占地面积约20亩，建筑面积50000平方米，小区由6栋建筑合围而成。4、65136一居室、两居室、三居室共选12、择。5、2960元/起价。6、首推ABDEF户型共选择。7、均价3100元/平米。微观市场微观市场总结分析总结分析 1 1、彬县整体市场趋于饱和状态，但人均收入相对较高，仍具开发潜力。、彬县整体市场趋于饱和状态，但人均收入相对较高，仍具开发潜力。2 2、彬县房产分布相对集中，、彬县房产分布相对集中，3 3大板块大板块公刘街、美嫄街、城中心公刘街、美嫄街、城中心（东西街）。（东西街）。3 3、项目销售水平一般，以坐销和被动销售为主，有空间提升。、项目销售水平一般，以坐销和被动销售为主，有空间提升。4 4、市场销售均价、市场销售均价27002700-32003200之间，市场价格较为理性。之间，市13、场价格较为理性。5 5、竞争楼盘，仅通过沙盘、户模、图片、彩页等静态展示，缺乏震撼、竞争楼盘，仅通过沙盘、户模、图片、彩页等静态展示，缺乏震撼力的体验式营销方式的植入。力的体验式营销方式的植入。项目现状解析项目现状解析 基本数据：基本数据：占地49.44亩（32957.08平米）总建筑面积：约20万平米 商业面积：约6万平米 酒店面积：1.94万平米 容积率：5 绿地率：31%建筑密度：34%建筑风格：欧式现代、简约风格 总户数：1156户 车位：636辆 房源统计：房源统计：楼位 6#7#8#合计 2单元 1单元 1单元 2单元 1单元 房源数量 110 110 135 110 118 6114、5（含5号楼）已售 7 77 75 28 16 180 未售 103 33 60 82 102 435 销售率 6.4%70%55.6%25.5%13.6%29.2%项目自项目自20112011年年9 9月开始销售，推出房源为月开始销售，推出房源为5#5#（2020层以上）、层以上）、6#6#、7#7#、8#8#总房源为总房源为615615套，已售出套，已售出180180套，剩余套，剩余435435套，完成销售率套，完成销售率29.2%29.2%关键词：关键词：证件拖后，楼市萧条，销售不畅证件拖后，楼市萧条，销售不畅 销售统计：销售统计：户型 C4 B3 C2 C3 B1 C1 合计 面积 615、1.28/60.63 96.62/94.64 109.5/108.42 109.61/108.53 130.13 130.66/129.37 类别 一室 两室 三室 房源数量 111 68 404 615 已售 25 57 121 180 未售 86 11 283 435 销售率 13.6%83.8%30%29.2%根据甲方提供的销控表，目前打开的房源为根据甲方提供的销控表，目前打开的房源为6 6号号1 1单元（低楼层房源不足），单元（低楼层房源不足），7 7号楼号楼1 1单单元（元（9090平米所剩无几）和平米所剩无几）和8 8号楼的二单元高、低楼层房源大量存在号楼的二单元高、低楼层房源大量16、存在 关键词：关键词：房源充足，户型配比不合理房源充足，户型配比不合理 原优惠方式解析：原优惠方式解析：1、针对130平米三室房源，（1）赠送2万元的家电基金；（2）再享96折；（3）老带新鼓励奖2000元；（4）准时签约再享受99折；2、针对109、108三室房源，（1）赠送1万元的家电基金；（2）再享99折；（3）老带新鼓励奖2000元；（4）准时签约再享受99折；3、每周1套特价房最高优惠5万元；按照3200元的均价，130平米最高优惠后实收约约28902890 109、108平米最高优惠后实收约约30003000；原设计调性展示：原设计调性展示：关键词：关键词：形象定位缺失，卖点挖掘不17、足形象定位缺失，卖点挖掘不足 1、县城房地产营销还处于初级阶段，尚有空间待挖掘。2、彬县政府着力打造的重点区域，教育、公园、水系、商业、交通等正在紧锣密鼓的建设中，必将成为彬县城市形象的璀璨明珠；3、公刘街交通交通动脉，商品房集中开发区域，成为消费者买房首选区域；4、十八大后，房地产调控政策必将有所调整，销售严冬即将成为过去。机会机会 项目项目SWOTSWOT分析分析 1、房地产宏观形势较为低迷，消费者持币观望情绪较为浓厚；2、彬县县区市场，开发量较为庞大，基本处于饱和状态；3、新区人气较弱，人流量较小，新中心的效应，基本处于升级换代的前夜；4、项目周边楼盘林立，安居工程、商品房等大量存在，竞18、争趋于白热化。威胁威胁 1、售楼部形象较好，有效的提高了项目的档次和感受；2、公刘街横贯东西。东环路、滨江路四通八达，一步繁华、一步幽静；3、前期已销售近30%房源，具有一定的客户数据基础；威胁威胁 1、销售人员，不管销售礼仪、销售说辞、销售技巧较为一般；2、二期还处于待拆迁状态，没有整体性开发，对客户会造成心理影响；3、90平米两室房源，几乎售尽，产品梯度过于单一，总价门槛太高；4、朝北的路（商业门前），还未修建及防洪渠阻隔，给项目商业带来较大的影响；劣势劣势 项目卖点梳理项目卖点梳理 1、规模规模 26万平米城市巨擎，近6万平米的商业体量，集居住、投资、休闲、娱乐、酒店一站式生活示范区，城19、市综合体，堪称彬县的万达 2、交通交通 公刘街横贯东西。东环路、滨江路四通八达，一步繁华、一步幽静；3、建筑建筑 欧式简约现代风格，以具有雕塑感的建筑体型结合丰富的建筑细部给人强烈的视觉冲击，梯型凸窗设计；顶层阳台罗马柱，动感、丰富，楼体外立面均采用高档真石漆处理，国内知名品牌入户防盗门、窗，中空玻璃隔热、保温、降噪。4、教育、教育 新区第一幼儿园、第一小学、中学等得天独厚的教育资源让您的孩子尽享“一站式”精英教育，也为您省去每天接送孩子上学的时间，您可以站在阳台上，挥手目送孩子，15年的无忧教育，让孩子赢在未来!5、医疗、医疗 新区医院、中医医院等零距离医院，快捷就医尽享轻松工作，健康生活。20、6、户型户型 60-137，满足不同人群各种需求，宜居宜投资。动静分明，全明设计，扫除生活暗角，营造和煦私人领地，客厅带阳台，尺度奢侈，平添了一处饭后休憩之所。7 7、区域价值区域价值 彬县政府着力打造的重点区域，教育、公园、商业、交通样样俱全，未来增长潜力不可估量。8、小区交通小区交通 首家人车分流设计，消除安全隐患，既增添了业主的舒适感，保障了居住者的安全感，星级品质，倾城巨献。9、生活配套生活配套 自有6万平米商业体，未来新区的中央商业区，足不出户，尽享购物便捷和乐趣，可漫步商业休闲区，翻开一本杂志，沏上一杯咖啡，享生活之美，KTV、时尚酒吧、潮流会所、娱乐公馆时尚步行街，体味大都市的生21、活情趣。1010、景观景观 三层立体景观，远景：滨河公园、中景：商业屋顶空中花园；近景：小区内景观绿化区，设置景观水系，奢华石雕、花池、幽静木栈道、花架、鹅卵石路星罗棋布的园林小品点缀多层次立体园林之中，移步换景，各具千秋。最小37米楼间距，更增强居住舒适感。11、物业物业 自有品牌物业入住管理，以星级品质服务，倾力打造周到、细致、专业的金牌物业服务质量，摒弃条框式服务的干扰，从智能化、专业化、人性化三个方面，为业主提供24小时的贴心服务。项目定位项目定位 最大发力点最大发力点 项目自身剖析项目自身剖析 6 6万平米商业万平米商业 彬县第一彬县第一 我们就是彬县的万达我们就是彬县的万达 我们给22、客户展现的是什么？我们给客户展现的是什么？紫薇城市广场紫薇城市广场 购物 居住 投资 休闲 娱乐 商业业态定位商业业态定位 A:A:星级酒店星级酒店 B B：超级购物区：超级购物区引进大型零售巨擎，如：人人乐、引进大型零售巨擎，如：人人乐、华润万家等；华润万家等；C C：百货金融区：百货金融区大型百货公司及个性专卖店如：大型百货公司及个性专卖店如：李宁、安踏、五环、森马等；李宁、安踏、五环、森马等；D:D:餐饮美食区餐饮美食区中西餐饮汇聚，中餐：老铺烤鸭、中西餐饮汇聚，中餐：老铺烤鸭、顶呱呱、百姓厨房，西餐：乐士（牛排）、豪享来、顶呱呱、百姓厨房，西餐：乐士（牛排）、豪享来、德克士等；德克士等23、；E:E:休闲娱乐休闲娱乐酒吧、茶秀、酒吧、茶秀、KTVKTV、足浴等、足浴等 A A星级酒店星级酒店 B B超级购物区超级购物区 C C百货、金融区百货、金融区 D D餐饮娱乐区餐饮娱乐区 E E 酒吧、茶秀等酒吧、茶秀等 休闲娱乐区休闲娱乐区 业态分布示意：业态分布示意：凸显商业，依靠商业凸显商业，依靠商业 以商推住，以住扶商以商推住，以住扶商 定位总原则定位总原则 项目定位项目定位 精英人士的生活街区精英人士的生活街区 紫薇城市广场生活紫薇城市广场生活 一座购物之城！一座购物之城！一座游戏之城！一座游戏之城！一座生活之城！一座生活之城！一座美食之城！一座美食之城！一座公园之城！一座公园之24、城！一座休闲之城！一座休闲之城！一年成势一年成势 ，三年成型，五年成城，三年成型，五年成城 形象定位形象定位 总体市场总体市场“战战”位位 彬县首席精英生活街区彬县首席精英生活街区 6万平米超级商业为您的资产 保驾护航 紫薇城市广场紫薇城市广场 Above the worldAbove the world 客群定位客群定位 1）对新区环境及未来发展较为认可（改善居住、结婚人士、投资人士等）居民 2）县属单位公务人员、教师、医生、企业职工、经商人士等 3）矿区职工及农村进城人员 购买紫薇城市广场的是什么？购买紫薇城市广场的是什么？真正具有升值保障、真正具有升值保障、增长增长潜力的房子潜力的房子 25、有品质的房子，一个阶层的有品质的房子，一个阶层的荣耀荣耀 项目的外延价值属性项目的外延价值属性 震撼性体验式营销震撼性体验式营销 工艺坊工艺坊真正的好房子是怎么建出来的真正的好房子是怎么建出来的 将人本关怀体现到营销过程中去！情景体验：打造工法样板间 公开产品内在品质：工法、工艺、材料样板展示。开展“房子是怎样建成的”主题体验式事件营销活动，媒体跟进报道，引起关注与聚焦。楼盘品质的展示，开发态度的展示，打动消费者，促成购买。推广实施细化推广实施细化 紫薇城市广场“万商会”活动展开紫薇城市广场“万商会”活动展开 设计紫薇城市广场“万商联盟”购物VIP卡，凡是购买本项目的业主均可得到一张紫薇商业联26、盟金卡，持卡可享受紫薇城市广场酒店、购物等折扣优惠。售后售后价值价值售前做，提高项目最大售前做，提高项目最大附加值附加值服务服务 营销推广策略营销推广策略 10月 11月 12月 6月 9月 战略排期战略排期 售卖生活方式售卖生活方式 卖点分解，全方位展现卖点分解，全方位展现 商推住（炒作超级商业）商推住（炒作超级商业）第一场战役第一场战役 （销售期，新概念出街）第二场战役第二场战役 （强销期）第三场战役第三场战役 （持续销售期）11月 12月 20134月 阶段 目的 区域 内容 销售期（2012.11-2013.3）新概念出街(商促住)先城区后农村 综合体形象加强，重描商业推动住宅去化）强27、销期（2013.4-2013.8）全面拉动，体验深入 全县、团购洽谈 部分景观、样板间等全面推动 持续期持续期 （2013.9-2013.12）一期产品收尾，二期产品推出 全县 现房炒作，一期交房 战略排列战略排列 销售任务分解销售任务分解 阶段 目的 任务量 总计：销售期（2012.11-2013.3）新入场，各项工作展开 12月30套、1月30套、2月（过年）20套、3月60套 140套 完成销售额约4200万 强销期（2013.4-2013.8）全面发力 4月70套、5月70套、6月50套、7月50套、8月50套 290套 完成销售额约8700万 持续期持续期 （2013.9-2013.28、12）一期产品收尾，二期产品推出 9、10、11、12共完成200套 200套 完成销售额约6000万 1、原优惠方式主要针对滞销三房：如首付分期买房计划，不仅针对130房源，108、109房源也可享受；2、实行“你买房我来供”价格优惠略，变换优惠方式，凡购买本项目的客户，前两年的月供由开发商承担（总价优惠2万左右）；3、根据甲方提供的销控表，目前打开的房源为6号1单元（低楼层房源不足）7号楼1单元（90平米所剩无几）8号楼的二单元（高、低楼层房源大量存在）；价格及销控策略价格及销控策略 1 1、快速销售：、快速销售：沿用于原有优惠方式：针对沿用于原有优惠方式：针对130130平米三室房源，平29、米三室房源，1 1）赠送）赠送2 2年月供；年月供；2 2）再享再享9696折；折；3 3）老带新鼓励奖）老带新鼓励奖20002000元；元；4 4）准时签约再享受）准时签约再享受9999折；折；2 2、全面销售：、全面销售：针对针对109109、108108三室房源，三室房源，1 1）赠送）赠送1 1年月供；年月供；2 2）再享）再享9999折；折；3 3）老带新）老带新鼓励奖鼓励奖20002000元；元；4 4）准时签约再享受）准时签约再享受9999折；折；5 5）每周）每周1 1套特价房最高优惠套特价房最高优惠5 5万元；万元；3 3、均好销售：、均好销售：房源充足，建议不再打开新单元，30、尽量消化原有打开房源房源充足，建议不再打开新单元，尽量消化原有打开房源 4 4、效益销售：、效益销售：价升量涨，价格稳步攀升，低开高走，稳步攀升价升量涨，价格稳步攀升，低开高走，稳步攀升 营销总策略策略营销总策略策略 策略：引入策略：引入强势直销强势直销模式，通过模式，通过强势品牌拉强势品牌拉开营销序幕，形成开营销序幕，形成“精英生活街精英生活街区空降彬县区空降彬县”等概念炒作，形成全城皆知的品牌形象，通过等概念炒作，形成全城皆知的品牌形象，通过圈层活圈层活动动营销营销“滚雪球式滚雪球式”销售。销售。关键词：关键词：炒作、效应、为行销派单冲锋，做炮火准备炒作、效应、为行销派单冲锋，做炮火准备 31、1第一场战役第一场战役 造势销售期（造势销售期（2012.112012.11-20.13.320.13.3）目的目的 商业促动住宅策略执行，全面传播，全城轰动；商业促动住宅策略执行，全面传播，全城轰动；体验营销，工艺坊开放；体验营销，工艺坊开放；创新旧媒体，创造新媒体。创新旧媒体，创造新媒体。推广诉求推广诉求 精英生活街区空降彬县精英生活街区空降彬县 6 6万平米超级商业为您的资产保驾护航万平米超级商业为您的资产保驾护航 第一阶段战术安排第一阶段战术安排（2012.112012.112013.32013.3）1、原有广告位如：火石嘴及桥上户外、候车厅广告更换 2、短信广告、车内看板跟进 3、圣32、诞及元旦双节活动布置 （1）抽奖促销活动（圣诞树挂礼品卷）（2）乡镇客户上门可报销公交车费,自驾客户报销 50元油卡一张；4、公刘街沿街灯杆旗广告（截留客户）5、条幅广告 6、车内椅背、座套（到各城、镇、矿区长途汽车）7、全城派单 利用节日活动，传递项目品牌，拉动销售 圣诞售楼部布置示意：圣诞售楼部布置示意：抽奖礼品建议：抽奖礼品建议：序号 名称 数量 单位 备注 1 液晶电视 1 台 47寸 2 电冰箱 3 台 高级品牌 3 电磁灶 10 个 格兰仕 4 安慰奖 水杯、钥匙链等 若干 圣诞布置物料（时间：2012年12月1日开始布置）序号 项目名称 数量 单位 备注 1 圣诞树 2 棵 2 33、圣诞树装饰品-铃铛、星星等 3 圣诞老人贴图 6 张 4 流星雨灯管 10 根 售楼部门口 5 圣诞吊旗 50 张 售楼部顶 6 拱门 1 个 售楼部门口 7 双节条幅 50 条 物料准备：物料准备：户外广告更换户外广告更换候车亭候车亭 户外广告更换户外广告更换桥上户外桥上户外 户外广告更换户外广告更换售楼部旁侧售楼部旁侧 户外广告更换户外广告更换 DMDM单页单页 户外广告户外广告公刘街灯杆旗公刘街灯杆旗 户外广告更换户外广告更换车内看板车内看板 户外广告户外广告跨界横幅（建议）跨界横幅（建议）户外广告户外广告公交车椅背、座套（建议）公交车椅背、座套（建议）动态推广动态推广深入客群深入客群“34、下乡镇项目巡展计划下乡镇项目巡展计划”，在目标群体，在目标群体集中区域及乡镇区域中心，通过宣传图集中区域及乡镇区域中心，通过宣传图片展、销售人员讲解等并配以抽奖、互片展、销售人员讲解等并配以抽奖、互动游戏等，将项目优势传达出去，拉动动游戏等，将项目优势传达出去，拉动销售走高。销售走高。第二场战役第二场战役 强销期（强销期（2013.42013.4-2013.82013.8）目的目的 深入传播；深入传播；体验营销深入，样板间、部分景观体验；体验营销深入，样板间、部分景观体验；物业展示，全面展示项目形象物业展示，全面展示项目形象 推广诉求推广诉求 实景样板间精彩绽放实景样板间精彩绽放 随时恭候您光35、临品鉴随时恭候您光临品鉴 SP 活动贯穿始终 利用SP活动制造话题，提升项目价值。答谢新老客户系列活动 摄影展览活动、亲子等互动活动 强化节日活动营销 总策略总策略 1）打造精美样板间，强化生活意境。2）要求大方、雍容、高贵、精致。3）用视觉体验来刺激客户购买欲望，使客户超前感受未来品位生活。策略模拟策略模拟实景样板间打造实景样板间打造 1）范景观区部分推出，增加客户购买信心。2）要求环境优美，参与性强，运动、花草、流水合为一体。3）用视觉体验来刺激客户购买欲望，使客户超前感受未来，品位生活。策略模拟策略模拟项目景观区打造项目景观区打造 策略模拟强化物业案场服务 强化物业及销售人员案场服务意识36、:体现项目品质及风范。1)强化物业的现场服务,在销售中心周围安置两个女警卫人员,身着制服,对于所有来客敬礼接待,可以让客户未入住就已经感受到物业服务。2)两名保安负责对所有来访客户停车进行安排服务,细节体现项目品位和对客户的关怀。3)样板房和景观示范区也是同样的由专人接待,接待时必须都敬礼以示对客户尊敬。第三场战役第三场战役 （2013.92013.9-2013.122013.12持续热销，现房体验）持续热销，现房体验）锁定目标受众，点对点传播；锁定目标受众，点对点传播；圈定消费层，展开圈层营销；圈定消费层，展开圈层营销；聚集人群到场体验，话题升级，现房体验，二期产品推出聚集人群到场体验，话题37、升级，现房体验，二期产品推出 目的目的 推广诉求推广诉求 一期告罄，二期全城发售一期告罄，二期全城发售 SP 活动贯穿始终 利用SP活动制造话题，提升项目品牌。商业全面爆发 关系营销展开，回馈客户活动开展 二期启动，价格攀升 总策略总策略 策略模拟策略模拟菜单式定制装修方案，多样性销售菜单式定制装修方案，多样性销售 1、在销售中，可启动精装修定制化销售；2、将户型产品装修菜单化，风格可以选定为：（1）现代经典、（2）现代古典、（3）现代简约派三种装修风格，这三种风格在北方市场上应用较为普遍，客户接受度广，有利于降低客户产生审美抗性的风险。现代经典 现代古典 现代简约派 这三种风格在北方市场上应38、用较为普遍，客户接受度广，有利于降低客户产生审美抗性的风险。策略模拟策略模拟客户答谢会，展开圈层营销活动客户答谢会，展开圈层营销活动 时间 内容 备注 2012.11.20 销售人员培训完成 开赴现场，步行丈量市场 2012.11.23 销售人员总结市场，为接待做最后准备 强化培训，寻找竞争对手优势、弱势 2012.11.25 正式进场 开始正常接待 2012.11.26 销使县城及周边派单 12月派单量5万 1月派单量10万 2月派单量5万 2012.11.28 短信群发、户外更换，圣诞活动布置，奖品购买 2012.11.30 道旗、椅背广告（各乡镇）尽快确定广告位及制作公司 2012.1239、.1 圣诞活动装饰 确保执行到位 2012.12.5 销售总结培训 售楼部执行状况分析 2012.25 圣诞活动当天（抽奖）轰动场面 近期工作安排近期工作安排 成功不是奇迹成功不是奇迹 成功是一种轨迹成功是一种轨迹 我们所期望和正努力操作的品牌旅程我们所期望和正努力操作的品牌旅程 是刚起程时的产品是刚起程时的产品 而到达终点后成为了杰出的品牌而到达终点后成为了杰出的品牌 这中间的所有站点这中间的所有站点 就是我们付出与即将付出的心血和努力就是我们付出与即将付出的心血和努力 祝祝紫薇城市广场紫薇城市广场项目快车项目快车20132013 高歌猛进高歌猛进 安泰天下安泰天下 提案结束提案结束 安泰策划安泰策划彬县项目组彬县项目组 THANKSTHANKS