1、 山东滨州市中央公园综合商业项目市场调查报告济南赢联营销策划有限公司二零一零年十一月地址：济南市铜元局前街1号金冠商务中心 邮编：250001 电话：0531-61360349 2010济南赢联营销策划有限公司版权所有 Page 15 of 82目录前言3第一篇 滨州市宏观发展状况4一、滨州市概况.5（一）地理位置及交通概况5（二）滨州城市布局及各区县状况6二、滨州宏观经济及发展现状7（一） 黄河三角洲发展战略对滨州的影响7（二）2009年滨州总体经济发展状况8（二）主要产业经济及发展现状10三、房地产市场发展情况12（一）滨州市商业地产市场现状及总体特点12（二）房地产市场典型问题分析14（2、三）近年房地产市场小结14第二篇 滨州商业与商业物业现状16一、滨州商业及商用物业发展概况17二、滨州市商业发展现状18（一）滨州市主要商圈18（二）商业街分布20（三）大中型商业零售网点布局20（四）商业发展竞争格局20（五）滨州人口构成与消费22（六）滨州商业现存的问题24三、滨州商业物业发展特点及趋势25（一）在运营的商业物业分许25（二）滨州商业物业开发的趋势26四、滨州商业及商业物业发展现状总结28五、滨州周边重点县级市商业市场概况30第三篇 滨州未来商业划33一、商业网点与交通网络的共生系34二、滨州市商业网点发展定位34（一）滨州市商业网点发展规划定位考虑的因素34（二）滨州市区3、商业网点规划发展要点小结35三、商业网点布局规划35（一）商业网点规划思路和发展目标35（二）市、区、组团商业中心及邻里商业规划35（三）大型商业零售网点规划37（四）中小型零售网点规划38（五）商业街规划39四、滨州商业布局规划总结40第四篇 滨州商业地产综合调查41一、概述42二、三大商业组团42三、滨州现有大型专业市场51四、办公写字楼市场市场调查56五、娱乐休闲餐饮业态调查61六、消费者、经营者、投资者调查61七、媒体调查63八、滨州商业及商业地产综合调查总结要点65第五篇 结束语67前言本调查报告是经过我司调查人员对滨州市的商业物业及商业各种形态进行实地调查，结合科学的统计分析而形成4、，是项目全程策划的重要组成部分。一. 调查背景受富泰置业公司委托，我司针对其山东滨州中央公园项目进行专项综合商业地产市场调查，为其开发规划提供可参考的市场资讯。二. 调查时间2010年9月15日至11月15日共60天。三. 调查人员安排：5人。四. 调查方式根据我们以往的经验，本次调查采取了7种方式进行调查，力求从不同角度去反映印证市场的实际情况，具体方式列举如下：典型项目实地调查（在营及在售项目，商业类型为主）1.发展商深度访谈2.经营户（投资者）抽样调查（商场和街铺）3.商场运营机构模拟访谈4.规划局相关人士访谈5.典型消费者座谈五. 市场调查具体内容：本次调研重点在调研滨州的商业现状、商5、业物业分布及运营销售情况，商业竞争状况、商家状况和投资者需求，在对项目有一定了解的基础上，作专项的商业市场调研。包括以下内容：n 典型在营购物商场的具体资料数据；n 典型在售商业物业的具体资料数据n 市区商圈状况n 重点商业街道的商铺具体情况（业态、开间进深、面积、经营状况等）n 商业步行街状况（业态分布、主力商店分布、商铺开间进深、面积、经营状况等）n 项目周边的商业物业的经营状况；n 项目周边状况、消费力状况、居民分布状况；n 消费者购买力、消费心理及习惯n 投资者、经营者投资经营心态成熟度、对本项目的看法等；n 另外，本次调查还着重于获取量化数据，包括当地商业物业的开发体量、规模、位置、6、租售状况、租售价格、管理费用、主要营销手段、经营状况等。n 项目所在区域同类型项目的现状及目标客户调研分析PART1 滨州市宏观发展状况一、滨州市概况 滨州位于山东省北部、黄河三角洲腹地、渤海湾西南岸，北通渤海，东临东营市，南连淄博市，西南与济南市交界，西与德州市接壤，西北隔漳卫新河与河北省海兴县、黄骅市相望。城市具有依河傍海的天然优势，是蜿蜒五千里渤海湾的地理轴心，京津塘和山东半岛两大经济区的结合部，环渤海经济圈与黄河经济带的交汇点，也是环渤海区域的重要交通枢纽。环渤海经济圈的崛起与黄河经济带的振兴，为滨州的开发奠定了基础。（一）地理位置及交通状况滨州是连接半岛都市圈及大北京城市圈的纽带区域7、内主要的高速公路有京津塘、沈阳至大连、济南至青岛、北京至石家庄和太原至石家庄的高速公路。国道呈“四纵二横”的布局。滨州市公路通车里程8600.8公里，全市通沥青路8234.8公里，其中乡村路6434.3公里，1997年率先在全国平原地区实现村村通公路。目前滨州公路建设保持着强劲的发展势头，项目争取和工程建设创下历史最高水平，总投资13亿元的“八路两桥”（国道205线滨州黄河公路大桥、埕口大桥、滨博高速公路连接线小营至淄博段、庆淄路阳信至惠民段、永馆路沾化段、乐胡路惠民阳信段、滨孤路沾化滨州段、滨温路阳信至大桑段、新海路沾化无棣段、大济路阳信段等大修）工程建设取得了阶段性胜利。1、公共交通2008、0年，滨州市共开通营运线路22条，其中无人售票线路17条，线路总长428公里；有营运车辆88台，其中无人售票车79台。至2000年底，全区拥有公交营运车115辆，城市每万人拥有公共汽车15标台。2、铁路黄大线即将贯通黄大线北起河北省的黄骅港（可至沧州），经滨州的北部工业区和东营，南到山东的大家洼。该线直接使得滨州的货运交通在铁路上打开了与河北省的直接联系，而河北黄骅港是万吨级的煤炭专用港口。3、港口滨州的东风港、富国港也是黄三角重要港口。滨州沿海已形成中小型港口群，现有500至3000吨级泊位10个，万吨级滨州港已经国家立项。4、航空于2001年通航的东营机场，紧邻滨州，主要是为黄河三角洲地区9、服务的。目前东营机场开通了东营至上海、北京、深圳、哈尔滨、新疆库尔勒的5条航线。从滨州驱车1小时可到济南空港，3小时抵达港城青岛，当日往返首都北京。分析：滨州的交通一直是制约其发展的掣肘，随着黄河大桥的开通，及后期铁路交通系统的完善，交通水平的提升将为滨州的经济迅速发展提供有力的支撑。（二）滨州城市布局及各区县状况滨州市下辖滨城区、无棣县、阳信县、沾化县、惠民县、博兴县、邹平县、滨州经济开发区两区六县。其中：滨城区下辖6街道办事处、5镇、3乡。其中6街道办事处包括市东街道办事处、彭李街道办事处、市西街道办事处、市中街道办事处、北镇街道办事处、蒲城街道办事处。5镇包括滨北镇、里则镇、堡集镇、小营10、镇、旧镇镇。3乡包括尚集乡、单寺乡、梁才乡。二、滨州宏观经济发展现状（一）黄河三角洲发展战略对滨州的影响1、黄三角发展战略黄河三角洲作为我国最后一个待开发的大河三角洲，多年来一直受到国内外的广泛关注。国家先后把发展黄三角高效生态经济列入“十五”计划和“十一五”规划，山东省委、省政府确定“一体两翼”的总体发展布局，把黄三角作为北翼重点推进实施。黄三角在未来的发展中有着得天独厚的优势：1) 生态高效经济区作为我国最后一个开发的大河流域，黄三角甫一登场便瞄准了“生态高效”四个字，转变发展模式成为黄三角开发建设最大的亮点。黄三角开发定位的要点是生态高效，就是要构筑现代产业体系建设高效生态经济区，避免走11、先污染后治理的老路子，这是黄三角区别于珠三角和长三角最鲜明的特色。2) 资源丰富，环境优良密西西比河三角洲有被称为美国“水城”的新奥尔良港口，还生产全美18%的石油和16%的水产；湄公河三角洲有一望无际的稻田、四季飘香的果园和风情万种的景色，是越南最富饶的地方；还有中国的长三角、珠三角，已然独秀一方全世界都在做着一个关于“三角”的梦想。一方面区域经济带的发展越来越繁杂，另一方面资源和环境等硬约束却越来越突出，沉睡多年的黄三角要在众多实力雄厚的经济带中脱颖而出，承担起中国经济发展引擎的作用。黄三角的区位优势非常难得。山东省发改委主任费云良表示，黄三角毗邻天津滨海新区、唐山曹妃甸新区等经济区的区位12、优势，使其在参与环渤海地区产业分工后有望成为推动中国东部经济协调发展的重要增长极。黄三角应该按照错位发展的思路，进一步搞好产业定位，积极参与产业分工协作，实现优势互补和共同发展，并主动承接天津滨海新区产业转移。3) 进入国家战略层面在今年的两会上，从山东省省长到地方市长，都在力推“黄三角”开发进入国家战略层面，以期获得更大的政策、资金支持。截至目前，交通配套、产业布局、土地政策等大问题已经基本解决，又适逢国家实施扩大内需的宏观经济政策，黄三角开发正当其时。2、滨州发力黄三角主战场滨州市位于黄河三角洲腹地，北临渤海湾，处在济南省会城市群经济圈、山东半岛城市群和环渤海经济圈三大经济区结合部，是山东13、省的北大门。作为黄河三角洲地区范围内土地面积最大的行政区域，与黄河三角洲其他市相比，滨州具有独特的优势：1) 区位优势滨州扼居华北、华东交会处，北接河北沧州“渤海新区”，东连山东半岛城市群，与天津“滨海新区”隔海相望。滨州港与天津港相距60多海里，与唐山曹妃甸港相距70多海里，是山东距天津“滨海新区”最近的区域，是对接“滨海新区”的“桥头堡”。滨州港又是济南省会城市群经济圈最近的出海通道，广阔的沿海区域可为省会城市群经济圈提供产业转移腹地支撑。2) 资源优势滨州拥有未利用荒碱地255万亩，240公里的海岸线，滩涂面积161万亩。全市已探明矿产资源29种，其中石油储量6亿吨，天然气储量164亿立14、方米。水产养殖110万亩，原盐年产量255.74万吨，是山东省重要的原盐生产基地、盐化工基地和海水养殖基地。全市具备开发条件的风能资源总量1257万千瓦，占全省的12%。潮汐能、波浪能等海洋能资源也十分丰富，开发潜力巨大。3) 交通优势济青高速、滨博高速、荣乌高速、津汕高速和205、220国道穿越境内，滨港铁路一期工程实现运营，滨德高速、黄大铁路滨州段、德大铁路开工建设，滨州万吨级港口建设进展顺利。滨州已成为连接华北、华东的全国交通枢纽之一。2007年，滨州被确定为国家级交通运输主枢纽城市。4) 产业优势棉纺织生产能力世界第一的山东魏桥创业集团，高等级道路沥青生产能力全国第一的滨化集团，复合肥15、生产能力全国第一的鲁北企业集团，葡萄糖生产能力全国第一的山东西王集团，活塞生产能力全国第一的盟威集团，印染能力全国第一的华纺股份公司，毛巾生产能力全国第一的山东亚光纺织集团等等，一批国际国内知名企业在该市迅速成长壮大。博兴县幸福镇是中国厨都，有厨具生产企业200多家;惠民县李庄镇和姜楼镇是中国绳网之乡，有企业230多家。黄河三角洲高效生态经济区上升为国家战略之后，将为滨州的发展带来千载难逢的大好机遇，突出有五大机遇。一是极大地提升滨州的影响力。二是基础设施大发展的机遇。三是产业结构优化升级的机遇。四是投融资的机遇。五是就业及民生建设的机遇。面对历史发展机遇，滨州市积极筹措，全面准备，统筹各种资16、源，加快基础设施建设，大力发展循环经济。在市人大政协两会结束后，滨州进一步整合了发展思路，确定了发展战略，快速投入到生态滨州的建设中。（二）2009年滨州总体经济发展状况2009年，滨州市经济实现平稳较快增长，产业结构进一步优化。初步核算，全市实现生产总值(GDP)1350.90亿元，按可比价格计算，比上年增长13.4%，增幅比上年提高0.3个百分点。人均生产总值达到36568元（按年均汇率折算为5353美元），增长12.9%。1、就业形势保持总体稳定全年新增城镇就业4.15万人，农村劳动力输出增加7.96万人，年末城镇登记失业率3.14%。加大公益性岗位开发力度，安置困难就业人员300多人。17、加大就业扶持政策力度，全年享受各项扶持政策人员12.97万人次，扶持资金4375万元；享受各项补贴人数10.14万人，发放补贴3850万元；发放小额担保贷款409万元，2.81万人次享受税费减免政策，减免税费1406万元。2、民营经济实力稳步提升民营经济实现增加值852.40亿元，增长15.0%，占GDP的63.1%。税收贡献明显增加，民营经济实交税金89.92亿元，比上年增收7.15亿元，增长8.9%，占全部税收的68.2%。截至年末，个体工商户发展到6.05万户，从业人员12.11万人，注册资金11.69亿元，分别比上年增长4.5%、1.5%和27.5%；私营企业发展到1.20万户，从业人18、员18.16万人，注册资金382.08亿元，分别增长16.6%、18.7%和27.5%。3、消费品市场繁荣活跃，城乡市场同步推进实现社会消费品零售总额360.28亿元，增长19.1%，扣除物价因素，实际增长19.9%，比上年提高2.5个百分点。城市市场实现零售额225.43亿元，增长19.3%；农村市场实现零售额134.85亿元，增长18.6%，城乡市场增幅差距由上年3.1个百分点缩减为0.7个百分点。4、批零贸易业主体地位不断加强实现零售额304.80亿元，增长19.2%，市场份额达84.6%。其中限额以上企业实现零售额120.13亿元，增长34.5%，占批发零售业比重为39.4%，提高4.19、5个百分点，成为拉动零售总额快速增长的主导力量。5、住宿、餐饮市场运行平稳住宿业实现零售额3.16亿元，增长18.6%；餐饮业实现零售额48.06亿元，增长18.5%。住宿和餐饮业所占市场份额达14.2%，提高0.8个百分点；对社会消费品零售总额的贡献率达到13.9%，提高0.8个百分点。6、对外贸易企稳回升，结构不断优化实现进出口总额33.67亿美元，下降25.7%，其中出口17.66亿美元，下降23.3%。规模逐季扩大，降幅逐季收窄，进出口总额从一季度的5.66亿美元、下降42.3%，增至四季度的9.95亿美元、增长30.5%。结构进一步优化。机电产品、高新技术产品、服装出口占比分别比上年20、提高0.6个、1.0个、2.3个百分点；对香港、日本、东南亚、美国、欧盟五大市场合计出口10.52亿美元，占出口总额的59.6%，比上年提高3.4个百分点。经营队伍扩大，全市有进出口实绩的企业327家，比上年增加16家，其中新增进出口企业88家，增加进出口5314万美元。出口退税16.02亿元，增长50.4%。7、对外经济合作取得新进展全年外商直接投资实际到账额1.69亿美元，增长1.9%，增幅高出全省4.2个百分点。利用外资质量进一步提高，新批项目12个，平均投资额1235万美元。庆翔金属材料、长威电子等3个项目获得省重点项目支持资金。对外经济合作迈出重大步伐，“走出去”实现逆势上扬。全年外21、派人数113人次，实现营业额127万美元，分别增长5.6%和14.4%。对外投资额4286万美元，增长279%。8、城市承载能力和服务功能不断提升城市基础设施建设完成投资23亿元，其中市区9.51亿元。城市道路长度达1549.52公里，增长32.7%。新增集中供热面积155.5万平方米。全年供水总量达到1.24亿立方米，综合生产能力63万立方米/日，污水集中处理能力32.5万立方米/日。燃气普及率达到100%，用水普及率100%。市区路灯总数达2.44万盏，总线路270公里，好灯率和亮灯率始终保持在98%以上。荣获“山东省园林城市”称号，园林绿化养护面积350公顷，城区绿化覆盖率达37.0%，22、城区绿地率达31.1%，人均公共绿地面积达12.9平方米。城区环卫保洁面积达730万平方米，其中路面保洁面积达689万平方米，水面保洁面积达41万平方米，机械化清扫率达30%以上。（三） 主要产业经济及发展状况2009年，滨州第一产业实现增加值135.93亿元，增长5.5%；第二产业实现增加值788.70亿元，增长12.7%；第三产业实现增加值426.27亿元，增长17.4%。三次产业结构由上年的9.92:60.94:29.14调整为10.06:58.38:31.56。人均生产总值达到36568元（按年均汇率折算为5353美元）1、农林牧渔业农业生产和农村经济平稳健康发展。全年农林牧渔业总产值23、262.95亿元，按可比价格计算增长4.5%。种植业生产持续增长。粮食生产连续七年实现增产，播种面积640.81万亩，比上年增长4.0%，总产量达295.10万吨，增长6.6%。棉花种植面积193.27万亩，减少4.4%，总产量15.54万吨，减少3.5%。2、工业和建筑业工业生产回升态势明显。规模以上工业企业（年主营业务收入500万元及以上的独立核算工业法人企业）1559家，比上年增加201家。实现工业增加值763.48亿元，增长15.6%，比上年提高2.6个百分点。重工业回升势头强劲，实现增加值332.88亿元，增长22.8%，对工业增长的贡献率超过六成。效益状况进一步好转。工业经济逐步企24、稳回升，全年规模以上工业实现主营业务收入3135.90亿元，增长12.9%；利润151.23亿元，增长19.6%；利税253.83亿元，增长20.3%；增幅分别比年初提高10.8个、26.1个和26.7个百分点。企业亏损面为5.8%，下降2.9个百分点；亏损企业亏损额5.28亿元，下降7.0%；工业经济效益综合指数达到249.0%，提高12.3个百分点。重点行业支撑作用明显。全市35个规模以上工业行业中，34个保持增长。规模以上纺织业、农副食品加工业和化学原料及化学制品制造业完成增加值431.33亿元，对全市工业增长的贡献率超过五成。工业产品结构调整优化。在重点统计的151种产品中，产量增长的25、有101种，占66.9%，其中，食用植物油增长19.6%，石油沥青增长1.5倍。部分高耗能高污染产品产量下降。电解铝下降32.9%，焦炭下降18.8%。建筑业稳定发展。全市资质以内建筑业企业218家，实现建筑业产值122.94亿元，增长16.6%，其中建安工程产值89.36亿元，增长19.3%；实现利润17.49亿元，增长14.5%；税金2.86亿元，增长27.7%。房屋施工面积821.29万平方米，比上年增加0.68万平方米；房屋竣工面积372.26万平方米，增加1.14万平方米。3、固定资产投资、房地产开发固定资产投资稳步增长。全市规模以上在建项目2548个，其中新开工项目1893个，计划26、总投资额5000万以上项目531个。规模以上固定资产投资完成723.41亿元，增长24.7%。其中，第一产业完成投资28.18亿元，增长9.6%；第二产业完成投资432.74亿元，增长13.3%；第三产业完成投资262.49亿元，增长53.6%。投资结构继续优化。第三产业投资快速增长，对投资增长的贡献率达63.3%，拉动全市投资增长15.8个百分点，成为投资快速增长的重要力量。工业技改投资快速增长，完成投资248.70亿元，增长84.1%，占工业投资的64.9%，比上年提高21.3个百分点。民间投资逐渐活跃，完成投资618.11亿元，增长32.7%，占全市投资的85.4%，比上年提高4.9个百27、分点。房地产开发投资较快增长。房地产开发投资完成69.83亿元，增长37.8%。其中，住宅投资48.22亿元，增长21.2%；商业营业用房投资10.94亿元，增长29.9%。市民安居工程取得积极进展，全年经济适用房建设投资4.72亿元，占住宅投资的9.8%，施工面积51.75万平方米，占住宅施工面积的14.5%。商品房供需状况良好。商品房施工面积436.80万平方米，增长26.2%；竣工面积96.51万平方米，增长44.5%。商品房销售面积196.24万平方米，增长19.0%，实现销售额37.69亿元，增长27.9%。其中，现房销售面积99.75万平方米，增长24.8%；期房销售面积96.4928、万平方米，增长13.5%。三、房地产市场发展情况（一）滨州市商业地产市场现状及总体特点1、房地产发展阶段分析1) 20002003年房地产孕育期2000年到2003年，房地产市场仍处于孕育期，居民购房处于福利分房与团购到市场化购房的过渡阶段。市场购买以团购与单位购买为主，即使商品房也是如此。部分单纯销售的商品房销售速度缓慢。因此，大多数住房根本没有进入流通领域，而与此相对应，主导房价的不是市场，而是成本，几乎所有集资建房者只要付出建造房子的成本价即可拥有住房。但也就是这时，国内一线城市如深圳、广州等地的房地产却已经进入高速发展和成熟期，随着这些一线城市的先进开发理念传入滨州，特别是外地开发商大29、量涌入，把房地产开发推向了市场化的浪潮中。2) 20042006年高速发展期滨州城市经济情况的改善，城市化进程的加快，使更多的投资者嗅到了房地产市场的商机。这时，大量外地开发商、策划代理公司涌入，使滨州的房地产业由潜伏发展转变为逐渐升温。另外，政府也加大力度的推进房地产业的振兴，城市的新规划、西区的新建、政府的新迁、道路环境的改善，为房地产开发提供了良好的环境。这时，更多的外地开发商及策划代理公司涌入，与本地开发商共同推动滨州房地产随即进入高速发展阶段。3) 2007年以后成熟稳定期，2008年市场在稳定中发展前进滨州景观资源最好、地段最具升值潜力的区域，也就是环中海片区，将是未来滨州房地产市30、场中高档住宅的主要供应区域。国内一、二线城市的专业策划代理公司协同开发商在该片区展开殊死搏斗，无论从产品、环境等方面的设计上，还是营销推广上，带来的将是一场风起云涌的“革命性”新住宅运动!可以预见，2007年以后滨州房地产市场随即进入成熟稳定的发展阶段。2、宏观市场现状及总体特点1) 房地产市场超速发展，供求矛盾初显2002年以来，滨州市房地产市场呈现出良好发展势头，投资持续增长，房地产开发面积不断增加，商品住宅、商业用房销售面积全线攀升，2005年左右出现了供应量的激增，造成了不少项目的死盘和滞销，经过一段时间的消化，2007年市场缓慢回温，但是随着政策的打压，整体市场不容乐观，仍有相当一部31、分楼盘滞销，市场竞争依然激烈。2) 住宅商品化进程加快， 但市场化程度不高单位自购、建房现象依然非常严重，住房商品化市场化程度依然不高，与2005年相比没有改善，多数项目依靠团体购买，分解了部分消费市场，对房地产市场健康发展十分不利。典型如：泰山名郡、麒麟阁。大量团购造成旺销假相，同时也缩减了市场份额，降低了住宅品质，对市场的发展造成严重伤害，这也是滨州房价迟迟不能提升的重要原因之一。又加上2007年以来政府对经济适用房的开发鼓励，对商品房市场带来了双重的压力。3) 房地产开发水平较低，产品不完善产品设计不完善，建筑风格、产品设计、配套规划、小区环境落后沿海城市十年甚至以上，几个水平较好、有代32、表性的楼盘均由外地开发商开发，几乎没有本土品牌地产公司。这正是富泰置业的一个市场机会点。3、房地产价格稳定上升但是相对偏低由于政策的支持、内需的扩大及城市化进程的加速，房地产价格稳定上升，但是作为衡量房地产市场化程度高低重要指标的房价与周边城市相比明显偏低。目前市区内平均房价在2600元左右。甚至不如一些经济强县房价水平高。在山东省仅略高于菏泽市房价水平。4、房地产市场没有品牌，价格是主要消费标杆虽然滨州房地产已发展了多年，但至今仍没有形成企业品牌，消费者心目中也没有形成购房的品牌意识。价格仍然是住宅消费的主要标杆。品质的提升对价格的拉动不大，而价格又反向的制约了产品的发展。使得开发商没有提升33、其综合开发水平的动力。5、外来地产商占据市场前沿来自沪浙苏及青岛、济南、淄博等地的外地开发商进入滨州，先进的理念和开发水平给滨州百姓带来了耳目一新的感觉，并成为引导市场的主要力量。6、开发周期长，营销速度慢目前滨州多数在售楼盘的开发周期相对来说都很长，甚至是2006、2007年开发建设的楼盘，至今仍是楼市的主角，有的体量，只有4、5万平米，上市一年多销售率才不过30%。7、价格竞争是重要手段由于滨州房地产的发展阶段还处于初级阶段，产品附加值的价值没有得到体现，环境、生活方式等对价格缺少拉动力，使得价格成为楼市竞争的主要手段。各楼盘的实际销售价格比较混乱，对折扣和优惠几乎无控制，价格不成体系。834、开发规模小，土地储备大比较有趣的现象是，虽然滨州房地产项目的开发周期长、每次开发的规模也比较小，但其后期的土地储备却比较大，许多楼盘后期均有很大的开发量。像莱钢中海城这样的项目，土地闲置数年而不开发或部分开发的，不乏期数。9、价格与面积特点目前，西部新区中高档住宅的单位总价一般在25万左右，平均单价在3500元左右；楼型由以多层为主，小高层为辅。另有部分别墅的开发，别墅的价格维持在50008000之间，多层以两室一厅和三室两厅为主，面积由90平方米130平方米。独栋别墅以23层为主，面积250350平方米，联排别墅以200300平方米为主。（二）房地产市场典型问题分析目前，由于滨州市房地产市35、场存在许多不规范的现象。根据走访、询问等调查得知，滨州市商品房市场存在的问题主要集中在以下几方面：1、房屋质量问题通过与销售人员的交谈了解到，当地有部分新购的房屋墙体裂缝，管道渗漏，外墙或地板渗水以及墙皮脱落，偷工减料现象严重，如暄嘉名都与泰山名郡等项目。2、房屋面积问题房屋面积不实，公摊面积太大，实际面积与合同面积不符；合同内容含混不清，发生纠纷难以分清责任。3、办产权证问题消费者购买房屋后，由于开发商原因迟迟办不了产权证，有的根本就办不了，如金座豪庭等项目。而也有一些小产权房项目混迹其中，利用消费者对产权政策不清晰而混淆集体产权与国有产权，即东海明珠、西海蓝郡等新农村建设项目等。4、物业管36、理有缺陷入住前开发商承诺物业管理如何如何好，消费者入住后，及时交了物业费，有了问题却无人管，开发商和物业管理部门互相扯皮，物业管理公司形同虚设。因此，真正意义上的物业管理在当地尚不存在。（三）近年房地产市场小结1、近年商业房地产开发、销售递增速度很快，开发量暴增，目前在售在建的项目就有黄金国际、上海大都会、浙江大市场、中博国际商贸城、豪德光彩贸易广场、海德汽配城、东海国际新天地等近十个商业项目，这对项目后续的开发销售有一定的影响。2、大体量商业地产项目增多，浙江大市场总建面积815000 ，而中博国际商贸城更是达到了接近1700000 的建筑面积，市场同质化竞争激烈，项目的开发必须要走一种差异37、化竞争的策略。3、滨州的房地产迈向品牌化、品质化发展，滨州当地的开发企业也开始打造自己的专业品牌地产，滨州宇悦置业在成功开发新悦国际后，又强势推出大型住宅楼盘新悦田园牧歌，这一举动就是在加大开发力度，占据滨州房产市场的同时，打造自己的地产品牌。4、住宅户型向中小户型发展，比较典型的是近年市场上推出的甲壳虫公寓，这一在滨州市场上较新型的住宅产品，迎合了一部分客户的市场需求，滨州地产产品开始走向市场化。PART2 商业与商业物业现状一、滨州商业及商用物业发展概况滨州属于黄三角经济区域中心城市之一，城市商业化进程起步较早，城市商业物业的发展经历了不同的阶段。第一阶段：计划经济下的百货业和中小型商贸专38、业市场及临街营业商铺为主最初，由于城市经济欠发达，居民生活水平较低，商业流通不发达，交易量较小，商业形态及商用物业主要为百货大楼和比较初级的集贸市场，还有道路两旁的临街商铺，这阶段因为还处于计划经济时代，经济水平发展还不够，商业形态还是比较传统，所以，城市整体商业还是以临街商业占主流。此阶段商业形态的主要特征是：1、规模小，经营品种业态相对单一，主要经营中低档百货日用品、服装、小家电等主要生活用品。2、商业经营起点低，商业业态规划不合理，商业辐射范围不大，以满足周边居民日生活需求为主。3、国有的管理体制下，商业管理比较落后、效率低，缺乏市场意识商业辐射范围不大。第二阶段：大型的集购物、休闲、娱39、乐、餐饮等多功能商业街为主的大流通、大商贸格局。随着经济及商业的不断发展，人民生活水平的不断提高，计划经济下的商业模式已经不能满足人们购物的需要，需要在市中心产生较大的购物商场以及市区形成集中商品批量交易的场所，才能够整合临街商铺的资源，满足人们零售消费及批发交易的需求，形成一个中心商贸区域，满足人们更高层次的购物需要。在这个阶段，商业形态及商业物业的特点是：1、经营规模大，商品种类丰富多样2、商业业态规划比较合理，业态比例相对科学3、商业辐射范围大，成为市区乃至整个地区的商业中心4、商业空间规划及硬件设施能满足人民休闲购物娱乐的需求5、商业管理开始趋向专业化、规范化6、商业功能集中了购物、休40、闲、娱乐、餐饮等于一身，引导人们的消费潮流7、这阶段商业物业多样化，有大型的购物中心、步行街、专业市场、一般商场等多种形态，经营、招商方式也多种多样。目前，滨州的商业及商业物业开发正处于这个阶段，已经出现了大型购物中心、大型生活超市、多功能的商业街、购物中心多种商业类型并存。考虑到国家制定的黄河三角洲发展战略，以及滨州本土的经济发展水平，滨州的商业和商业物业的发展短期内仍将平稳发展，预计5-10年左右才能达到比较成熟的时期，但也将是商业竞争非常激烈的局面。二、滨州市商业发展现状（一）滨州主要商圈1、概述商圈的形成与城市的经济发展、人口布、交通条件等息息相关，市区商业中心是以传统的大型综合百货店41、专业店和传统商业街为主要特征，其周边有高档酒店和写字楼、银行、通讯、餐饮娱乐等设施。目前，滨州的商业中心区域位于渤海五路以西、渤海十路以东、黄河二路以北、黄河八路路以南围成的区域，其中，核心商圈地带在黄河三路、渤海六路、黄河五路、渤海八路组城的区域，这一区域内的渤海七路是最繁华的商业中心。滨州市主要商圈示意图2、核心商圈重点研究核心商圈范围界定：黄河一路至黄河五路，渤海五路到渤海十路区域范围内商圈范围内居民情况黄河一路至黄河五路，渤海五路到渤海十路区域范围内，分布着近百个大大小小的居民区，小区常住居民超过7万人，在这一区域内还存在着学校等人口较密集的大型公建配套，使得这一区域内固定人口数量接42、近10万人。由于这一固定消费群体的存在，推动了这一区域的商业发展，进而形成了滨州最核心的商业区域，渤海七路的沿街商业。区域公建配套在这一商圈范围内，配套设施较为齐全，包括教育设施、医疗设施、生活配套设施、公司单位也比较集中，从工作、上学、购物、医疗各方面，满足了周边居民的各项生活要求。商圈内商业品牌情况滨州商业从2006年开始进入了一个较快的发展阶段，大型商业中心，街区式商业也是在近几年发展和兴盛起来的，品牌商业也开始在滨州消费者群体中占据越来越大的影响力，目前品牌店主要集中在渤海七路（黄河二路到黄河五路）沿线，黄河三路（渤海六路到渤海八路）沿线，黄河四路（渤海六路到渤海八路）沿线，在这一区域43、内大约分布有近100家品牌店。核心区域知名品牌数量统计品牌店名称数量品牌店名称数量利郎男装1娇点蛋糕2金佰利金饰1吴良材眼镜1恒丰银行1德克士2圆缘园餐厅1巴拉巴拉童装2中国黄金2新华书店1北京布鞋3国人西装1罗蒙西装1安踏3耐克2李宁4永和豆浆3孚德皮鞋13618七匹狼1劲霸2德尔惠2才子1鸿星尔克1肯德基1双星1姜玉坤眼镜2蜘蛛王1青岛金羊2李先生1意尔康皮鞋2匹克1大明眼镜2金猴专卖1百斯顿裤业1柒牌男装1纳迪亚2美特斯邦威1真维斯1拜丽德1达芙妮1鞋柜1亨达皮鞋1工商银行4农业银行2恒丰银行1建设银行2中国银行2（二）商业街分布滨州市区商业街目前形成了四处极具特色的精品商业街即：中心商44、业大街（位于渤海七路，南起黄河二路北至黄河八路）；电动车营销街（位于黄河二路，东起渤海七路西至渤海九路）；美食街（位于渤海十路，南起黄河六路西至黄河八路）；家居用品一条街（位于渤海五路，南起黄河四路北至黄河五路）；汽配一条街（渤海九路，南起黄河四路北至黄河五路）。（三）大中型商业零售网点布局滨州全市（含滨州下属各县市）共有1000平方米以上各类商业网点950处，5000平方米8处，1万平方米以上的大型商业设施6座，总营业面积9万平方米；各类商品市场535处，其中消费品市场495处，生资市场40处，年交易额过亿元的市场11处，博兴黑白铁批发市场年交易额63亿元，沾化冯家海产品市场年交易额57亿元45、，沾化王尔庄海蜇批发市场26亿元。（四）商业发展竞争格局1、百货超市行业滨州商业以“银座”为龙头，在滨州共计五家银座商城，分布在滨州各个位置，引领滨州的消费市场。在滨州银座强势冲击下，大部分的百货商场经营都比较吃力。其中滨州中百异军突起在市中心与银座形成分庭抗礼之势，占据消费品市场一席之地，下属的佳乐家超市也成为滨州市民首选的购物市场之一，其他的超市除了“银座超市”依托于银座商城经营尚可外，乐天玛特、华联超市的经营压力相对都比较大。现在滨州在开发中的大型购物中心还有黄金国际、上海大都会等，经营规模都超过50000平方米以上，功能组合更丰富，这将导致未来滨州的商业竞争更为白热化。2、专业市场滨州46、的专业市场分布相对比较分散，已经在营业、比较突出的有：市场名称地址主营业态新兴市场黄河四路渤海四路服装、建材、高杜批发市场渤海八路南首建材、水果、茶叶中关村科技市场黄河八路渤海八路交汇处电子科技产品绿洲科技数码港渤海七路南首506号绿洲大厦电子科技产品中信科技广场黄河四路渤海七路与渤海八路之间电子科技产品大观园服装鞋帽市场渤海七路黄河二路与黄河三路之间服装鞋帽海得汽配城渤海五路702号汽车汽配小周家农贸市场黄河八路以北渤海七路以东果蔬这其中，滨州新兴市场与高杜建材批发市场的知名度和影响力最大，其辐射范围覆盖了滨州市区及下面的县镇。3、临街商业整个滨州商业沿街铺位价格呈线形发散，中心点集中在渤海47、七路与和黄河三路以北，黄河四路以南的渤海国际，租金价格高达12-14元/平米/天，租金价格最低处北至黄河一路，南至黄河八路，西至渤海十路，东至渤海四路，整个商业中心基本被以上四条路所围绕。滨州市城区租金范围地图数据来源：根据实地走访调查（详见附表）（五）滨州人口构成与消费1、人口现状2009年滨州人口继续保持低速增长。年末户籍总人口377.50万人，人口出生率10.1，死亡率6.7，自然增长率3.4，男女性别比例为101.6:100.0。年末常住人口369.98万人。在城市化方针指导下，结合各个县城总体规划，采用列举法对滨州市各级城镇规模做出分析判断，最后预测滨州市城市化水平2010年达到5148、%左右，2020年达到65%。详见下表：县区2010年（单位：万人，%）2020年（单位：万人，%）总人口城镇人口中心城人口城市化水平总人口城镇人口中心城人口城市化水平滨城区72656090100909090惠民县6425123965352054阳信县4315103542221552无棣县4518104046251554沾化县4016104042231855博兴县4824145050302560邹平县7335304880504063全市385198/51425275/65分析：城市人口逐年增加，城市化进程的速度加快，66%的人口处于购房的主力人群。但是城市总体人口数量较少，消费总量有限，制约房49、地产市场的发展。城市人口决定了一个城市房地产发展的上限，滨州土地供应量一直较大，新城的开发空壳化严重，开发的增量大于市场消费需求的增量，短期内仍难以形成良好的市场氛围。2、消费水平据2009年滨州国民经济和社会发展统计公报?市场物价低位运行。全年居民消费价格总指数（CPI）为99.2%，比上年回落5.6个百分点，比前三季度上涨1.1个百分点，比上半年和一季度分别上升1.2和0.3个百分点，呈现出逐季走高、温和上涨态势。服务项目价格上涨0.5%，消费品价格下降1.1%。全年工业品出厂价格下降7.6%，原材料、燃料、动力购进价格下降5.0%。伴随经济的企稳回暖，房地产市场逐渐升温，全年房屋销售价格50、上涨2.5%。居民消费结构不断升级，市场消费亮点不断涌现。限额以上批发和零售业的基本生活类商品零售额保持较快增长，粮油、食品、饮料、烟酒类增长31.4%，服装、鞋帽、针纺织品类增长21.1%，日用品类增长32.1%；消费升级类商品零售额增势强劲，金银珠宝类增长97.6%，汽车类增长63.8%，家具类增长41.8%，家用电器和音响器材类增长37.6%，化妆品类增长34.9，建筑及装潢材料类增长33.6%，体育和娱乐用品类增长30.7%，电子出版物及音像制品类增长24%。城市居民生活继续改善。城镇单位在岗职工年平均工资23850元，比上年增长15.2%。城市居民人均可支配收入17500元，增长9.51、6%，扣除价格因素，实际增长10.5%。城市居民人均消费支出11879元，增长9.8%，扣除价格因素，实际增长10.7%。其中食品支出3512元，增长3.6%。城市居民恩格尔系数为29.6%。城市居民人均住房建筑面积为34.7平方米，增加0.4平方米。城市每百户居民家庭主要耐用消费品拥有量消费品名称单位数量消费品名称单位数量摩托车辆32照相机架74助力车辆92钢琴架4家用汽车辆13微波炉台49洗衣机台101空调器台134电冰箱台106淋浴热水器台100彩色电视机台121健身器材套3家用电脑台80固定电话部94摄像机架5移动电话部219农村居民生活水平进一步提高。据抽样调查显示，全年农村居民人均52、纯收入6245元，增长10.3%。人均生活消费支出4017元，增长7.2%。其中，食品消费支出1257元，增长6.8%，恩格尔系数为31.3%；衣着消费支出201元，增长11.9%，居住消费支出1100元，增长12.3%。农村居民人均住房面积达到36.6平方米。农村每百户居民家庭主要耐用消费品拥有量消费品名称单位数量消费品名称单位数量摩托车辆69空调机台14汽车(生活用)辆5热水器台21洗衣机台67照相机架6电冰箱台39固定电话部78彩色电视机台107移动电话部99（六）滨州商业现存的问题1、商业市场底子薄虽然滨州市商业及市场比较发达，但由于发展时间较晚，目前尚不规范，商场管理滞后，品牌意思比53、较薄弱，与本省的淄博、滨州相比还存在一定的差距，虽然居民恩格尔系数达到31.4%，但贫富差距较大，消费水平有待提高。2、商场业态分布严重重复与混乱目前滨州市各大商场的业态分布普遍都比较混乱与严重重复，没有系统而有机分布及点缀，造成消费者不能达到有效的购物目的，导致客流得不到有效的良性循环，况且商场里也没有明显的导向系统，不能有效引导及方便消费者在商场里循环消费、购物。3、滨州新老城区商业发展畸形由于滨州新区规划的建设及市政府的搬迁等各种利好因素，促进了新区住宅类市场的快速发展，现时滨州市呈现新城区楼盘的风头盖过了市区楼盘的态势，与之相反的是，商业发展远不如老城区，作为以居住和旅游为主的新区，目54、前商业楼盘较少，商业氛围严重不足，而作为商业中心的黄河三四路渤海七路段早已形成成熟的商业圈。4、商场规划超前度不足滨州市大部份商场的规划设计都缺乏超前性，由于在规划设计时对市场发展的态势把握不足，至现在，这些商场已显得过时和老态了，如缤纷购物广场就是由于前期的规划设计超前度不足，最后进行加建、重新装修。5、商场缺乏休闲、娱乐功能等商业配套功能随着人们生活水平的日益提高，人们不但对住宅的要求越来越高，而且，购物、休闲的心态也逐步成熟。滨州市目前的各超市百货属于传统的百货业态，缺乏主题特色，普遍存在功能较为单一的特点，缺少同时满足购物、休闲、娱乐等多种商业功能的城市综合体项目，商业的发展明显跟不上55、时代的步伐。三、滨州商业物业发展特点及趋势（一）在运营的商业物业分析1、物业类型就目前来说，滨州的商业物业类型主要有：临街商铺、百货大厦、专业市场、商场铺、商业步行街和大型购物中心等几种类型并存，而批发市场类型占据了滨州整体商业物业市场的半壁江山，但其影响力仍小于新兴商业物业。2、租售情况在运营的商业物业中，根据商业氛围、区域、临街和商场内铺的不同，租金价格跨度较大，例如渤海七路渤海国际临街租金价格高达14元/平米/天、而渤海十路黄河七路到黄河八路段附近商铺租金价格仅为0.5元/平米/天，就近年商业销售情况来看，滨州商业地产呈现良好的发展趋势，重点位置的商业物业实际投资回报率远超山东其他地市水56、平，如渤海七路部分沿街商铺，其投资回报率已高达15%-20%，引领滨州整体房地产市场发展。3、经营情况租赁销售情况好不等于经营好，如渤海国际、新悦国际等项目销售情况不错，但运营管理不尽人意，尤其内街商户生意惨淡，人流量未如预期理想。老牌的商业滨州银座、滨州中百、新兴市场，则把持着中高低零售市场。总体上来说，大型而且起龙头作用的商场，面临着新开发的商业项目的激励竞争，后续经营压力很大。其他的中小型商场，或新开发商业项目需有雄厚资金和业态、管理创新才有机会取得生存发展空间。4、营业规模在运营中代表性的百货商场如滨州银座、中百大厦、华联商厦、滨州百货大楼营业面积在2000035000平方米，代表性超57、市中百佳乐家超市、银座超市等营业面积都在12000平方米以上，即将开业的大润发超市面积也在20000以上，而中博国际商贸城的名嘉MALL更是号称20万平方米以上，但其位置并不理想，后期经营状况如何仍有待持续观察。5、商业业态分布对于大型商业实体如中百和银座来说，因有其多年的调整完善，商业业态分布比较合理，其他中小型商业实体因受其体量和产品类型的影响，业态分布相对单一；但各批发专业市场因为历史的原因，普遍业态分布凌乱，定位模糊，阻碍了其发展的潜力。总体上，滨州在经营的商场商业业态基本比较合理，而娱乐、休闲、餐饮等业态元素正呈上升趋势。6、配套设施滨州现时的商场、专业市场，普遍缺乏对足够的停车位置58、客货梯、外广场、休闲景观等硬件设施的重视，不能充分满足人们多元化的需求，成为阻碍这些商业物业长期持续稳定发展的瓶颈，这也给后来的商业物业开发提供了较好的市场空白。7、购物环境代表性的商场如中百、银座购物广场等通过多年的完善改造，内部的购物环境有了很大的提升，但是，购物环境的营造还只是针对单一的购物功能为主，休闲、娱乐、餐饮的场所空间只占很小一部分空间。而随着人们生活水平的提高对于休闲、娱乐等的消费需求日益增长，因此以后开发的商业物业更应注重对休闲、娱乐等商业功能的完善。（二）滨州商业物业开发的趋势滨州典型商业项目罗列项目名称占地面积建筑面积销售率备注国贸新天地4166866669 95%营业59、中渤海国际79920 280000 70%营业中新悦国际32000 35291 80%营业中黄金国际17863 52059 50%营业中中博国际商贸城999000 1680000 30%在售上海大都会53280 53950 60%在售豪德光彩贸易广场319014 320000 60%在售海得汽配城38000 45000 在售海虹小商品市场14103 9731 在售东海国际新天地/200000 待售义乌小商品市场199800 250000 浙江大市场961704 815000 营业中财富广场144522 148800 富尔玛广场40500 67647 /规划中银座家居12000 44600 /自60、建红星美凯龙83250 150000 /自建合计30366244068747 目前，在滨州商圈中在营商业有滨州银座、中百商城、渤海国际、新悦国际、华联、乐天玛特、佳乐家超市、王府井商业街，在建在售的有黄金国际、上海大都会、浙江大市场、环亚一家、站前财富广场、中博国际商贸城等大型商业项目。其中国贸新天地，在滨州较好的诠释了Shopping Mall的商业概念，渤海国际、新悦国际作为街区商业在滨州的代表占据了滨州市中心的有利位置，成为滨州市民休闲购物的首选之地。根据对滨州典型商业项目罗列（见上表）可以看出，上述商业项目的面积超过200万平米，其主要原因是前两年商业地产市场处于供小于求的态势，商业项61、目推向市场大都受到追捧，投资回报较高，于是不少开发商看到了商业地产这块高利润回报的“蛋糕”，纷纷上商业项目，导致滨州商业地产开发表面呈现“暴热”的现象，但内里却乱象丛生。针对滨州商业地产现状特点，具体分析如下：1、商业地产呈现炒作“泡沫”批发市场型商铺泛滥目前滨州商业地产开发呈现火爆局面，自2005年渤海国际开盘至今，国贸新天地、新悦国际等商业项目，在销售上都取得了不俗的成绩，为开发商赚取了较高的利润。受利益驱动，开发商更多的将目光放在商业地产的开发和运作上，市场的过热使得商业地产开发的节奏和理念并没有真正把握住目前滨州商业格局的真正关键。盲目开发现象比较严重。其中又以批发市场型商铺居多，中博62、国际商贸城，义乌商品批发市场、浙江大市场、滨州豪德贸易广场这些商业体量大，没有充分考虑到滨州的市场承载能力以及后期的运营问题。可以说滨州的商业地产是存在一定的泡沫的，这也为后期商业地产的运作增加了一些困难。2、商业物业以前期概念地产推广方式吸引投资者，以期快速销售为了抢占投资客市场，各地产商使出各种促销方式：降低投资门槛，吸引投资客眼光，包租3年，年回报率8%，一次性返还给客户，减少客户首付压力。为增加商业氛围，尽快实现招商，有些项目推出三年免租的政策。但从实际效果来看，中博国际商贸城提出年回报率6%，包租六年一次性返还给客户，政策不可谓不具有吸引力，但面对这一政策，投资者仍然考虑再三，原因很63、简单中博其位置较偏离市区商业中心，商业氛围淡薄，后期能否积聚人气，顺利经营还是有很大的疑问。而提出三年免租政策的王府井商贸城，地处滨州繁华地带，核心商圈，又有如此优厚的政策，却依旧生意惨淡，招商前景黯淡无光，这是因为三年免租只是其在招商遇到较大阻力后，临时变通的方法，其产品从设计到后期的运营都存在很大的缺陷。营销方式的翻新，低门槛的投资模式，“狂轰乱炸”的广告战，让滨州的投资者分辨不清投资什么样的商业地产项目回报较高、增值潜力大、风险又较小，但从目前这些商业运营中给我们敲响了警钟，在商业的地产的运作上，我们不应只是强调招商、销售政策的制定，而更应该在好的招商与销售政策下，进一步强化项目前期就对64、产品、业态规划、市场情况做好详细了解，进一步去指导我们项目的运作。3、Shopping Mall悄然“空降”到滨州伴随滨州商业地产“开发热”的到来，Shopping Mall也悄然“空降”到滨州，集购物、休闲、娱乐、餐饮、商务为一体的一站式购物中心开始出现，但目前在滨州仅有国贸新天地可称为Shopping Mall，雄踞于滨州市区，下辖中百商城、潮流前线、佳乐家超市，称为滨州市民实现购物休闲的最佳娱乐场所之一。目前已开始营业的名嘉购物广场（中博国际商贸城）也打出了Shopping Mall这一理念，其产品定位是集百货、购物街、综合超市、生鲜超市、娱乐、餐饮为一体的一站式购物休闲娱乐场所，共四层65、17万平米，配套有5000个停车位， 是滨州目前体量最大的综合性商业场所。由于其地理位置较偏，为增加现场人气又配套开设了免费购物班车。由于其体量太大，而滨州城区只有50万人口，按商业面积与人口数量1:1的比例计算，其体量已占去了市场容量的三分之一，市场能否容纳这么大的体量仍是未知数，亦是对其开发者智慧的考验。4、开发商与商业经营商强强联合，推进复合地产开发建设复合型商业地产是一种较新颖的地产开发营销模式，是开发商与商业经营商联合对所属项目进行开发与经营运作，以保证项目从开发到后期经营都能在预先设计的商业轨道上合理的去运作。在滨州目前较符合此类商业开发的项目为黄金国际，该项目早期就与大润发达成协66、议，这对于商业项目的销售、后期运营推广的带动、经营人流的聚集都起到很好的作用。5、加强商业管理及采取合理租售比例成为趋势纵观现时的滨州商业地产市场，王府井商贸城采取三年免租招商政策、中博国际商贸城、浙江大市场也通过返租营销的方式促进销售，其目的是通过这些招商、促销手段达到尽快出租、销售的目的，但是却对项目的整体运营管理做的并不到位。不过，目前一些在售的商业项目如黄金国际，仅销售部分区域，很大一部分由大润发独立经营，采取相对合理的租售比例，一定程度上能保障商业项目的后期运营，可以预见的是，未来商业地产项目的开发建设会朝这个方向发展。四、滨州商业及商业物业发展现状总结（一）滨州的核心商业区域位于渤67、海七路一带滨州的商业中心区域位于黄河三路、渤海六路、黄河五路、渤海八路围成的区域，在这一区域内包含了大量商业设施超市、商场、银行、写字楼、宾馆、酒店林立，可以说集中了可以体现一个城市发展水平的所有现代商业物业，其中，核心商圈地带在黄河三路、渤海七路、黄河四路、渤海八路围成的区域，这一商圈范围很小但是滨州银座、滨州中百、渤海国际、新悦国际、滨州百货大楼在这一商圈范围内，不大的空间集中了滨州最有人气、知名度最高的大型商业，进而带动了整个滨州的商业市场的繁荣（二）滨州的商业网点呈中心集中、点面联结、较强辐射力的势态滨州整个城区已基本形成了大中小相配套、高中低相结合的“中心集中、点面联结、具有较强辐射68、力”的商业网点发展网络。随着城市规划的进一步落实，城市空间会进一步完善，大型商业零售网点还将迅速增长。（三）滨州居民的人均收入不算高，但人均消费能力较强滨州本地人均收入在山东省内属于中游，但受当地文化氛围和消费习惯的影响，人均购买力相对较强，特别是集中在中高档次的耐用消费品上。银座商城面对的消费群体多为高消费、高收入群体，而银座能够在滨州开五个店，由此可见一斑。（四）商业市场竞争形成一枝独秀，众星拱月的格局目前，滨州的商业市场以银座为龙头，银座无论在百货商业还是超市经营，都占压倒性的优势，其他小商户只能依附其发展，形成了众星拱月的经营格局。（五）滨州商业发展缺乏长远及合理规划现时滨州的商业发展69、存在不少问题，主要有布局欠缺合理、商圈发展严重失衡、业态功能单一、环境及硬件设施落后、商业层次结构不清晰、商业整体管理滞后等一系列问题。滨州的商场、商贸市场因为早期规划的原因，普遍缺乏停车场、休闲空间、客货梯等硬件设施，商业规划布局也比较落后，这对项目来说是一个机会。（六）综合型商业场所在滨州仍是凤毛麟角滨州的百货行业、超市虽然被银座等少数经营大户所主导，但同质化商业竞争已比较激烈，滨州除银座、中百等少数百货公司外，其他的百货类经营实体都不太理想，所以，滨州并不缺百货商场，缺的是集“吃、喝、玩、乐、购”等多种业态，能够满足消费者对“购物、娱乐、休闲、餐饮”等多种需求于一身的购物中心等大型城市综70、合体项目。像国贸新天地项目。之所以能够运营成功，与其产品及业态的综合型不无关系。（七）近几年商业地产开发热潮暴涨，市场风险凸现自从2006年以来，滨州的商业地产开发如狂潮般暴涨，大型复合型商业地产项目不断涌现，其他中小型商业项目星罗棋布，为获取高额利润，开发商普遍采取产权商铺、返租销售方式，使商业地产市场风险凸现。项目的开发必须要正视这个现实，采取差异化竞争的市场策略。五、滨州周边重点县级市商业市场概况（一）邹平县邹平县位列全国百强县，亦是滨州经济发展水平最好的县市之一。地处鲁中泰沂山区与鲁北黄泛平原的叠交地带，东接工业重地淄博，西邻山东省会济南，南依胶济铁路，北靠黄河，济青高速公路横穿全境271、6公里。西距济南90公里，距济南国际机场62公里，东距海滨城市青岛240公里，距淄博市37公里，北至首都北京550公里。至2008年末，全县有199690户，总人口725266人。现在全县辖13镇3个街道办事处，858个行政村，一个省级开发区，面积1251.75平方公里。邹平县城区中心商业在黄山三路与黛溪三、四路之间；主要有超市、服装、家电等商家，如邹平商厦、供销大厦、多了福超市；黄山五路、会仙一路是当地主要的专业市场，主营建材五金和服饰专卖等。该地段的消费仍处于低消费阶段。人均消费能力较低。（二）博兴县博兴县位列全国百强县，在滨州与邹平齐名，亦是滨州经济发展水平最好的县市之一。博兴县位于鲁北72、平原黄河下游南岸，地处黄河经济带与环渤海经济 区的接合部，京津唐和山东半岛两大经济区的交汇处，与淄博市、东营市相邻。工业占主导地位，经济相对发达，2009年国内生产总值为171亿元，列滨州市第二位。博兴县商业集中分布在博城五路和胜利三路交汇处，主要业态为超市、服饰、鞋类、宝货、家电、五金类等产品。如百货大楼、新世纪超市、服装城、华联商厦、供销大厦；各个市场经营冷淡，只有新世纪超市经营状况较好，人流量大。由于博兴的民营经济开展较好，在一些民营企业集中的重点乡镇亦自发形成了一些能体现乡镇民营经济特色的商业区，如在博兴曹王镇工业区周边即形成了厨卫家电展示区。（三）无棣县无棣东北濒临渤海，东南连沾化县73、，南靠阳信县，西接德州市庆云县，北以漳卫新河为界与河北省海兴县、黄骅市为邻 。 辖海丰、棣丰2个街道办事处，水湾、埕口、小泊头、碣石山、柳堡、车王6镇，信阳、佘家巷、西小王3乡。为滨州市辖县。2009年国内生产总值为170亿元。无棣县城的中心商业街为步行街，主要的服装商家都集中在这一路段上；商业街是当地餐饮业集中的区域；主要的专业市场是棣新一路上主营建材的市场，店面不够集中，规模较小，此外信阳乡有一个规模相对较大的钢材市场，但辐射范围很有限。（四）沾化县沾化县位于山东省东北部，渤海湾南岸，黄河三角洲腹地。县政府位于沾化县富国镇富国村，既是山东半岛和京津唐两大经济区的联结地带，又是国家“黄河三角74、洲”开发和山东省确定的“海上山东”建设两大工程的主战场。总面积2214.57平方公里，辖六镇四乡、一个渔港办事处，443个行政村，总人口38.2万。这里土地广阔，物产丰富，水陆交通便利，农林牧渔协调发展，工业门类齐全，基础设施功能配套，环境优美，被誉为“黄河三角洲上的一颗明珠”。 沾化县城的中心商业街为富城路，主要经营服装鞋帽，其中供销商城人气较旺。城区主要成型商业有金铃商厦、百货大楼等；主要的专业市场有富桥路的成型建材市场和新建的城南建材市场，前者比较成熟，商户众多；后者目前无人气，商户很少。（五）惠民县惠民县位于山东省北部平原，处在京津唐和山东半岛两大发达经济区的交汇点上，属黄河三角洲腹部75、地区和环渤海经济开发圈。全县版图面积1357平方公里，辖10镇4乡，人口62万，2009年国内生产总值实现120.5亿元。惠民县城的中心商业街为南门大街，是当地主要的商业街；主要有超市、服装、家电等商家，如联华购物广场、东方大厦、大观园商城、大寺商场，普遍档次不高；文安路西段则是当地主要的专业市场，主营建材五金，规模较大；此外还有物资局钢材市场，不成规模；此外主要的商业单体还有南门商场家具城等，经营状况不理想。（六）阳信县阳信处于黄河三角洲平原开发中心地带，处于山东半岛和京津两大经济地区的连接地带。总面积793平方公里，人口45万。阳信东距青岛360公里，南距济南120公里，北距黄骅港60公里76、，天津200公里，北京350公里，滨州大高航空城30公里。2009年阳信县国内生产总值为88亿元。阳信县城的中心商业街为幸福二路，业态分布较杂，档次较低；专业市场主要有幸福一路上自发形成的电动车市场、王下马村的家具市场、阳劳路的家具市场等，规模均不大；主要商业单体有东升家具城，档次较低，经营状况一般。 （七）滨州周边重点县级市商业市场概况结论：目前滨州市下辖的各县中，除邹平外，其他县城商业极不发达，商业业态不完善，与滨城城区不具有可比性。各县目前的专业市场种类较少，以经营建材五金类和经营家具类为主，规模相对较小，辐射范围多仅限本地，经营户和购买群均主要在本地。各县中体量或影响较大的商业个案极少77、，现有个案由于局限不会与滨州城区商业形成竞争。PART3 滨州未来商业规划一、商业网点与交通网络的共生关系城市商业的发展与交通网络的完善有着密切的关系，许多商业网点直接依托交通网络布局发展。滨州市区大型零售百货商店基本都布局在城市交通干道两侧，批发市场主要布局在交通通畅地段，商业街也是交通通达性较高的区域。从个人消费倾向调查资料看：个人购物首要参考因素是交通可达性，市区居民购物出行时公共汽车也是首选交通工具。由于商业网点与交通网络的共生关系，城市商业网点的发展必然受到交通网络变化的深刻影响。市区大的交通设施的建设及城市主次干道的改造提升，改变了一些商业设施的总体布局，使城市商业设施向着健康良性78、方向发展，使许多新建的市场向高速公路或五区连接路附近靠近，摆脱了传统的在市中心布局市场的做法，减少市区交通运输量，同时有利于市场向区域疏散。随着城市的改造和建设，滨州的交通建设得到快速提升，城市大的交通体系的形成对城市空间拓展、区域及枢纽间联系，提高客货运输效率都起着重要的支撑作用，并通过缩短时空距离，加强滨州与周边地区的联系，强化城市的影响与地位，为滨州市区商业发展提供广阔空间。二、滨州市商业网点发展定位（一）滨州市商业网点发展规划定位考虑的因素：1、黄三角经济发展战略为滨州经济及商业地产的发展带来机遇黄河三角洲高效生态经济区上升为国家战略之后，将为滨州的发展带来千载难逢的大好机遇，突出有五79、大机遇。一是极大地提升滨州的影响力。二是基础设施大发展的机遇。三是产业结构优化升级的机遇。四是投融资的机遇。五是就业及民生建设的机遇。长期以来，滨州民生事业发展相对滞后，群众收入相对较低。随着一大批项目的落地发展和产业结构的调整优化升级，将为文化、卫生、体育等民生设施建设及社会保障等民生问题的解决带来重大机遇，并由此带动居民就业，提高群众收入。作为黄河三角洲地区范围内土地面积最大的行政区域，与黄河三角洲其他市相比，滨州具有独特的优势。一是区位优势。二是资源优势。三是交通优势。四是产业优势。利用这些优势，滨州经济将会迎来一个新的发展高峰。2、城市规模扩大，人口增加，为商业发展提供发展空间随着改革80、开放发展的深入，滨州市市区建设迅速膨胀起来。新园区、新项目的不断开发建设，市区范围迅速扩大，吸引大量人流，特别是市政府西迁，加快了西区的建设速度，对外招商使开发区建设也突破原规划范围向西延伸。近十年来，市区城区面积不断扩大，人口不断增加，为商业发展提供很大空间，为购买力增长提供了基础条件。 3、经济的快速增长和居民收入的提高为商业发展提供坚实的基础2009年，滨州全市实现生产总值(GDP)1350.90亿元，按可比价格计算，比上年增长13.4%，增幅比上年提高0.3个百分点。第一产业实现增加值135.93亿元，增长5.5%；第二产业实现增加值788.70亿元，增长12.7%；第三产业实现增加值81、426.27亿元，增长17.4%。三次产业结构由上年的9.92:60.94:29.14调整为10.06:58.38:31.56。人均生产总值达到36568元（按年均汇率折算为5353美元），增长12.9%。 4、国家、省政府、市政府有关加快流通现代化建设的政策，为商业发展起引导、保驾护航作用。当前国家正推行“启动内需、扩大消费”的政策，全面建设“小康”社会，推动国民经济持续、快速、健康发展，市政府也提出以发展连锁经营、物流配送、现代市场为焦点，积极采用现代科学技术改造提升传统流通业，促进流通产业结构调整，加快推进流通现代化步伐，使流通业成为全市经济发展的一个重要支柱产业。5、从商业自身发展及居82、民消费需求上看，迫切要求滨州商业进行规划调整，加快发展。滨州市商业经营现状存在诸多问题，企业发展遇到困难，很难做大、做强。从消费心理调查来看，目前商业经营满足不了部分人的消费要求，有一种购物空间小，买不到理想商品，对商业设施和购物环境不满等倾向。（二）滨州市区商业网点规划发展要点小结滨州的商业网点建设应注重与滨州城市发展战略相结合，提高商业网点建设在滨州城市总体规划和滨州市经济建设中的影响地位。商业网点要体现其商业中心功能，提升滨州商业发展的国际化程度，结合滨州的区位优势，使其商贸业的辐射范围扩大，并且可以建设若干物流园区和一批大型批发市场，根据滨州目前产业结构的调整，优化商贸流通结构，以提高83、商贸流通业的整体水平，社区的基层商业网点建设更要结合市区的居住人口分布。三、商业网点布局规划（一）商业网点规划思路和发展目标滨州市市区商业网点总体布局是依据滨州市城市总体规划及土地资源、城市交通、人口分布、居民收入及消费结构、社会经济发展水平等状况，构筑布局合理、业态多样、层次分明、特色突出、功能完善的城市商业网点和市场体系。（二）市、区、组团商业中心及邻里商业规划为了实现将滨州打造成为环渤海经济圈及黄河三角洲商贸中心城市的宏伟目标，近日，经过科学论证的滨州市市区商业网点发展规划已由市政府正式批复。 此规划的总体定位是依托滨州市区的区位优势，建设立足滨州、面向山东、服务全国、接轨世界的区域性商84、贸中心。到2020年，建成1处市级商业中心、1处市级商业副中心、3处区级商业中心、16处社区商业中心、45处大型商业零售网点、20家大型宾馆酒店、26条商业街、5处商品交易批发市场群、46处商品交易市场、25处农贸市场、2处大型物流园区。为了促进现代服务业发展，体现以人为本的城市规划理念，三处极具特色的精品商业街即：中心商业大街（位于渤海七路，南起黄河二路北至黄河八路）电动车营销街（位于黄河二路，东起渤海七路西至渤海九路）美食街（位于渤海十路，南起黄河六路西至黄河八路）已经初具规模，布局合理、结构完善、分布有序、特色突出的现代商业网点新格局正在逐步形成。人口规模与商业网点配置对应关系表人口规模85、商业网点配置要求达到2000人设置便利点、生鲜食品店、书报亭、医药店、餐饮店等网点达到5000人增设综合超市、服务类店铺（如美容、照相冲印、洗衣、家电钟表及日用品维修、影碟影带出租等）网点达到2万人增设中型超市、生鲜肉菜超市、各类专业店（如服装店、医药店、家电店、书店等）购物网点；餐饮店、旅店等餐饮住宅网点；文体娱乐场所等达到5万人增设大型综合超市达到20万人增设大型专业店、社区型购物中心等达到50万人增设购物中心、仓储式商场、大型百货商店等购物网点和场所；各类中高档食肆酒楼、宾馆酒店等餐饮住宿网点；大型文体娱乐设施等达到100万人增设大型购物中心、高级酒店等1、市级商业中心布局1) 市级商业86、中心构成要求市级商业中心规模大，商业网点密集，功能齐全，购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、金融、商务、电子网络等网点有机地集聚在一起，经营商品种类以高、中档为主，花式品种多，选择性大，商店齐全，是全市最繁华的地区，同时具备辐射与服务功能，辐射全市区及周边腹地地区，远程吸引力大，是反映城市经济发达程度的重要窗口，是商务活动的聚集地，也是城市旅游的目的地，对国内外游客具有吸引力。市级商务中心位于城市中心地段，周边有大量居住人口（辐射、服务人口达50-100万人），交通条件优越。2) 市级商务功能区应包括以下主要组成部分： 大型购物中心1处，大型综合百货商场1-3处，大型超市、大型专业店等若干个； 商业87、街：一般800米以上； 基本商业面积不少于100万平方米； 商务活动办公楼，星级宾馆、酒店，以及餐饮、文化娱乐等设施； 电子商务设施； 金融机构。2、区级商业中心布局1) 区级商业中心构成要求及位置评价区级商业中心是次级商业中心，位于市中心以外人口集中区域的中心。以大型综合百货商场或大型综合超市为核心，周边聚集一定数量大中型商店、品牌店、特色店，具备一定的辐射和服务功能。主要服务于周边地区消费者，并在一定程度上满足居民对中档商品的购买需求。结合各个区特点以及商业发展的基础条件，突出购物、商务、餐饮、娱乐、文化、休闲服务等功能，并以其拥有的区位优势吸引区外消费者。区级商业中心位于市中心以外或市中88、心边缘地段的地域中心，周边量居住人口（辐射、服务人口达20-50万人），交通设施地理位置优越，商业面积不少于3万平方米。2) 区级商业中心应包括以下主要组成部分： 大型综合百货商场（或大型综合超市）1-2处 商业街500米以上 商务活动办公楼、星级酒店 休闲、娱乐设施 金融及电子商务设施（三）大型商业零售网点规划大型商业零售网点是市区商业零售网点规划的重要内容，其主要业态包括大商业零售网点要注重结合商业中心功能区和商业街的发展，起到支撑商业中心和商业街发展的骨干作用。在市、区级商业中心功能区，尤其要注重大型商业零售网点的合理布局，注重从内在功能到外在形态的全面提升。加强对大型综合百货商场、购物89、中心、大型专业店和大型综合超市建设的规划导控，合理布局层次较高、形象较好的零售、休闲服务等商业零售网点，成为亮丽的商业景观，提升城市整体形象。大型商业零售网点的布置着重考虑人口分布状况、交通条件和集聚效应，按照人口数量与商业网点配置的关系进行大型商业零售网点布局，大型商业零售网点布局应充分考虑交通便利程度和商业网点的集聚效应，在商业中心区内，适当集中布局大型商业零售网点，以利于增强聚集效应，扩大商业区的影响力。1、滨州市区大型商业零售网点布局要求1) 整体控制大型百货商店根据国内商业发展经验应控制大型百货商店的数量。目前滨州市区大型商业零售网点数量最多、比重最大的是大型百货类经营实体。滨州市区90、大型百货类经营实体的重点不在于新建，而在于对原有百货店的改造升级和功能更新，即功能较为单一的传统百货店改造成为功能较为齐全的现代综合购物中心。2) 适度发展仓储式商场仓储式商场具有批、零结合，量大价低的比较优势，原则布局在交通便利且较为开阔之处，不宜布局在市中心。仓储式商场的辐射范围较大，对其数量应有效控制，走适度发展的路子。3) 积极发展大型综合超市大型综合超市生鲜肉菜供应能力比较突出，布局靠近人口密度较高的生活区（但一般不进入住宅小区），大型综合超市将成为滨州大型零售网点的主力军，规划应给以积极的引导。4) 有步骤地发展大型专业店大型专业店布局较为灵活，既可以与其他业态一起布局在商业街或购91、物中心内，也可以单独布局在某个地方。既可以靠近居民区，又可以远离居民区。大型专业店既具有专业特色，又具有规模效应，有着良好的发展空间。5) 积极引导购物中心发展购物中心是当今世界商业的领先业态，一般布局在人口密度较高的地区，但要尽量避开居民住宅区和交通负荷太大的地区，宜选择在交通条件良好（特别是主干道汇集和轨道交通通达）用地较为宽阔和能力发挥商业辐射服务作用的商业圈内。在人口较为密集且人口数量众多的区域内进行布局。2、大型商业零售网点数量调控商业属竞争性产业，进入门槛较低，商业网点数量将按消费要求由市场化配置，实行优胜劣汰，不适宜作详细的业态配置规划。但是，根据国际国内的商业发展经验，对于大型92、商业网点必须由政府进行规划调控。大型商业零售网点的数量主要根据人口分布、交通条件、消费水平等因素来规划调控，其中人口是首要因素。（四）中小型商业网点规划零售网点分为二个层次，第一个层次是大型零售网点，其主要业态包括大型百货商场，大型综合超市、大型专业店、购物中心；第二个层次是中小型网点，其主要业态包括中小超市、便利店、专卖店等。因此中小型商业网点在便民服务、大众化消费中起重要作用，易产生经济、服务、社会三大效益，是市区商业网点规划中重要内容之一。具体规划布局：1、集中布局集中型的布局思路是指不同类型的中小网点集中布局在商业街或购物中心内。在这种布局内，中小型网点可以取得两方面效应：一是布局在大93、型网点附近，采取互补经营策略，充分利用大型网点吸引的大批客流，扩展生存空间；补充服务功能，适合消费群体的多样化消费需求。二是众多中小网点聚集一起，可以产生成行成市的规模效应。2、社区型布局社区型布局多指中小型网点以社区为载体进行布局，着眼于短半径的社区范围，立足于提供便利性服务。社区型布局强调商业网点的数量和结构要与社区规模相配套。规划大力发展现代化社区便利型商业。社区便利型商业网点要以满足居民日常消费为宗旨，紧紧围绕居民的日常生活要求，设置配套完整的日用商品购物网点、餐饮网点和日常生活服务网点。社区型商业网点布局，不仅要注重网点的数量和分布，而且要注重网点的质量和档次。网点的质量和档次包括网94、点外观形象及内部设施等硬件，还包括经营主体的素质等，社区商业以连锁经营为主导，提升商业信用，更好地便民利民。（五）商业街规划适应现代商业街的发展趋势，坚持“以人为本”，以特色化为导向，围绕现代化城市的定位，控制数量，突出特色，提升品质将商业街的发展与城市建设和改造相结合，全面提升商业街的营销水平和品牌形象，使商业街成为反映滨州历史风貌特色、适宜居民购物、休闲娱乐和社会交往的重要商业景观和场所，重点形成一批起点高，档次高，在滨州及周边城市有较高知名度的商业街，进一步强化滨州形象，促进全市商业繁荣。商业街的选址应符合以下要求：1) 符合城市经济社会发展要求和城市总体规划；2) 布局在商业功能区内；95、3) 市场前景广阔，功能定位明确，特色鲜明；4) 便捷的交通条件，完善的配套设施。四、滨州商业布局规划总结（一）商业建设层次结构清晰，功能配套逐步完善滨州商业的建设和运营越来越注重满足不同的消费需求，商业网点建设也开始注重层次的分布和相应功能的配套建设，商业布局也考虑到形成合理的等级结构突出发展重心。通过打造一批重点网点作为龙头和示范，带动了全市的商业网点发展。（二）网点布局日趋人性化、社区化配套设施完善成为商业网点布局考虑的一个重要因素，使居民购物更加便利、快捷，为居民营造一个舒适、洁净、美观的营商环境和消费空间。在主要以对社区居民服务的中小型网点方面，具体规划布局主要体现了两点：一方面是集96、中布局，主要是在大型居住区的核心位置兴建较为集中的商业集群；另一方面呈现社区型布局，即主要依托社区沿街商业为主，形成以方便社区居民日常消费为主要业态的商业。（三）网点布局自发性较为突出滨州部分区域商业，经过长时间的发展和积累，自发形成了一些专业的商业市场，如黄河三路的花鸟鱼虫市场、黄河二路集中了多个KTV、黄河五路又以佳泰家居为中心形成家居为主的业态分布等。（四）商业发展开始突出文化特色，营造商业观每一个城市都具有其独特的传承文化和历史文化，在商业发展上就体现为塑造独具特色的商业观、商业文化和商业形象。现时政府对东方文化商业街的打造，就体现了这一点，虽然不成功，但表明了政府对商业发展的方向。（97、五）网点布局呈现集中化的特点滨州现在正试图建设”大市场、大流通、大服务“的商贸格局，将市区规划为一个市级商务中心，三个区级商务中心，十六个社区商业中心。在滨州的商业建设中把握住这一方向，在大规划的前提下建设合理的市、区、组团商业中心。大型综合百货商场、购物中心、大型专业店和大型综合超市目前主要集中于渤海七路城市核心商业区，形成层次较高、形象较好的零售、休闲服务等商业零售网点较为集中的商业中心，成为滨州一道亮丽的商业景观，吸引消费群体。（六）网点规划更注重反映城市面貌的新型商业街商业街现在已成为能够反映滨州历史风貌特色、适宜居民购物、休闲娱乐和社会交往的重要商业景观和场所，其建设和发展秉承“以人98、为本”的精神，以特色化为导向，围绕现代化的城市定位，控制数量，突出特色，将商业街的发展与整个城市的建设和改造结合起来提升品质。PART4 滨州商业地产综合调查一、概述此次滨州商业项目市场调查，主要以商业综合调查为主，包括商业地产项目、大型专业市场、各商业业态、租金、经营者、投资者、消费者等。滨州商业发展存在着地域性和差别性，在滨州市区形成了三大商业组团，分别是东北商业组团、中心商业组团、以及西南商业组团。这三大商业组团分布着大量的在营、在售商业，共同促进了滨州的商业发展。滨州的专业市场，涵盖建材、家居、茶叶、电子科技、农贸、汽车交易、窗帘布艺、鱼鸟花卉等各个方面，这些专业市场虽然发展程度不同，99、但也朝着专业化、市场化的方向发展。二、三大商业组团（一）东北商业组团东北商业组团多为在售商业项目，目前还未形成真正的商业氛围，其中比较有代表性的商业为豪德光彩贸易广场1、豪德光彩贸易广场地理位置黄河十二路渤海二路占地面积32万建筑面积31.9万容积率1.1绿化率开发商豪德贸易广场开发有限公司承建商开盘时间2010年6月交房时间2011年3月销售价格37.9万-180万/套面积区间104-120项目介绍项目规划占地约1600亩，总投资约16亿，首期开发总建筑面积约32万平方米，投资约5亿元。二期、三期开发建筑面积约60万平米，投资约10亿元。在园区内规划设有物流信息平台、客货运输站、公交车站、仓100、储园区、安全监控中心、星级酒店、市场服务中心以及装饰材料、五金机电、陶瓷建材、板材、百货小商品、副食粮油等多个专业市场区，建成后将形成集商品交易、物流配送、电子商务、金融、仓储、星级酒店、商务办公、生活娱乐等功能为一体的综合性商贸物流集散地。目前一期16栋楼同时开工建设，部分已建到二层竞争优势：项目规模大、布局清晰、业态划分明显，紧邻个体车站竞争劣势：位置相对较偏，价格较高（二）中心商业组团中心商业组团是现在滨州最为成熟和繁华的区域，在这一区域，有着大量的在营商业物业，成为滨州商业发展最为活跃的区域。滨州市区正在投入运营的商业中，以滨州银座为龙头，银座无论是营业体量、销售额、口碑、服务、影响力101、都处于领先的地位，尤其是百货类，在体量上占有绝对优势，而滨州银座下辖的银座超市也几乎垄断了整个滨州市区。比较典型的商业物业有国贸新天地、渤海国际、新悦国际等项目1、银座购物广场（渤海七路店）地理位置渤海七路与黄河四路交汇处营业面积2.7万平米商铺形态商场铺经营档次中高档品牌商品运营模式租赁出租率商场入驻已满经营状况良好竞争优势品牌商家；滨州城区功能较为齐全，且档次最高的综合性商厦；业态布局较为合理；所处地段为商业核心地段；统一经营管理；利用超市卖场积聚人气。竞争劣势停车位不足其他情况主要经营日用消费品的批发零售，属于大型综合超市业态。是目前滨州市规模最大，档次最高、环境最好的购物、休闲、娱乐多102、功能大型购物中心。2、国贸新天地地理位置黄河四路渤海七路营业面积56679平方米商铺形态商场铺经营档次中高档品牌商品运营模式租赁开业时间2008年12月出租率商场入驻已满经营状况良好竞争优势地段好，产品为当地所缺乏的MALL业态，经营高档品品牌，填补了滨州当地的市场空白竞争劣势停车位不足其他情况由佳乐家超市、中百大厦以及潮流前线、阳光假日酒店四大板块组成，佳乐家以经营综合性超市为主，中百大厦以经营百货为主，主要有化妆品以及品牌服饰等，潮流前线以经营中低档服饰、饰品为主3、黄金大厦地理位置黄河三路与渤海七路交汇处营业面积8000平米商铺形态商场铺经营档次中档业态分布百货类运营模式租赁开业时间20103、06年10月出租率约60%经营状况目前经营状况一般竞争优势地段优越；在当地档次较高；经营管理相对规范；竞争劣势业态业种不够丰富；品牌多不知名其他情况位于滨州最繁华的商业街区，是由滨州黄金置业、鲁滨首饰有限公司创建，山东四方嘉会商贸有限公司管理的集黄金、珠宝首饰、高档服装于一体的现代化高档购物中心，ITAT连锁店位于该商厦三层4、百货大楼地理位置黄河五路渤海七路营业面积1.6万平米商铺形态商场铺经营档次中低档运营模式租赁开业时间1996年10月经营状况一般竞争优势地段优越；老字号企业，对当地居民影响较深；超市卖场吸引人流；竞争劣势硬件设施老化且配备已不能满足需要亟待改善；交通组织不合理；品牌档次104、不高，对形象影响不利其他情况位于滨州市渤海七路繁华商业地段，公司最早于1979年10月开业，是全区信誉较高的“老字号”商业企业。公司下属百货大楼、新大商场，新广商场、新元公司、新安超市及连锁店。目前该百货大楼主营服装鞋帽及一家超市。5、渤海国际地理位置黄河四路渤海七路营业面积18万平米商铺形态临街商铺、商业内街经营档次中低档运营模式租售开业时间2006年经营状况渤海七路、黄河四路沿街商业经营良好，内街惨淡竞争优势地段极好；体量大，产品形态丰富，为综合商业休闲步行街，项目业态规划较为合理，在当地凝聚了较高的人气。竞争劣势项目运作过程中，开发商过于强调资金的快速回笼，因此在项目招商工作还未就绪时即105、展开销售，导致项目目内街目前空置率较高，内街商户生意惨淡，没有形成整体的商业氛围。形成了几乎不可逆转的态势，导致后期销售进入难以持续的状态。其他情况位于滨州渤海七路繁华商业地段；项目业态包括服装、餐饮、健身、美容、婚纱摄影等多种业态，周边商业配套较多。6、新悦国际地理位置黄河三路渤海七路营业面积3.5万平米商铺形态临街商铺、商业内街经营档次中低档运营模式租售开业时间2009年经营状况渤海七路、黄河三路沿街商业经营良好，内街惨淡竞争优势：地段极好；体量大，产品形态丰富，为综合商业休闲步行街，项目业态规划较为合理，在当地凝聚了较高的人气。竞争劣势：项目运作过程中，采用了先销售后招商的策略，导致项目106、内街空置率较高，内街商户生意惨淡，没有形成整体的商业氛围其他情况：位于滨州渤海七路繁华商业地段；项目业态包括服装、餐饮、健身、美容、婚纱摄影等多种业态，周边商业配套较多。7、黄金国际地理位置黄六渤七建筑面积5.2万容积率2.2开发商滨州市黄金置业有限公司承建商中铁十四局开盘时间2010.5.16销售价格1.6万-3.9万项目介绍项目总占地面积33.74亩，建筑面积约52000平米，其中地下停车场13000平米，地上总建筑面积约39000平米。项目规划地上一层位时尚牌卖场+大润发超市，二层、三层为大润发超市，四层为餐饮娱乐配套中心。面积区间: 60、120、200、300竞争优势：1、位于滨州市107、市中心，紧临繁华街道渤海七路，人流量大。2、周边配套完善，临油田十五中、玲珑宾馆、宾南医院、银座、集购物、餐饮、学校、医疗中心、生活便利。3、采用中央空调取暖，自动调节温度、节约、舒适。4、大润发商品齐全，涵盖了生活日用品的所有部分，更能吸引客户。5、地处中心位置，公交便利。竞争劣势：1、地处南北交叉口，在上下班高峰期，周边交通会比较拥挤、混乱，给购物者带来不便。2、车位设于地下，停车不便，许多居民不认可，在阴天下雨更是不便。3、周边无可供顾客休闲的步行街，很难让顾客停下脚步。4、渤海七路中心有护栏，造成一定的客户分散。8、海德汽配城地理位置渤海五路建筑面积4.8万容积率1.06开发商滨州海得108、宏昌置业有限责任公司承建商开盘时间2008年4月交房时间现房销售价格7000项目介绍底层商铺为308个，主体二、三层为SOHO商务办公户型，共619套，设置停车位400个，建设汽车装具、美容速修、配件区等三大区域。面积区间: 40、50、90、200竞争优势：品牌物业,小区绿化环境好.市中小区周边有卖场、医院等.交通生活配套齐全,空间形态错落有致、气度设施齐全(水,电,暖气,有线电视,宽带等)竞争劣势：为大型汽配专业市场批发城，但还没形成真正的专业市场氛围（三）西南商业组团西南商业组团与东北商业组团类似，多为在建在售商业项目，其优势在于依托了滨州汽车总站的建立和发展带来的人流，成为滨州的门户之109、地。西南商业组团包含中博国际商贸城、站前财富广场、浙江大市场等大型商业项目，这些项目体量大都较大，且多为批发类市场。1、中博国际商贸城地理位置渤海二十四路以西、长江四路与五路之间占地面积99.9万建筑面积168万容积率1.68开发商中博房地产有限公司开盘时间2008.3.8交房时间现房销售价格7000项目介绍一期规划总建筑面积86万平方米，由三栋大型室内步行街式商贸楼、五星级酒店、中博住宅、中博大厦组成。建成后可容纳商户1.5万余家竞争优势：项目北靠220国道滨州市区段黄河二路，距东营、淄博50公里。沿高速公路货物可1.5小时到达济南机场，3个多小时可运抵烟台港、青岛港。到天津2个小时，到北京110、仅需3个小时。出口货物3天可达日本、韩国。作为一个商贸物流中心其位置有着得天独厚的优势。竞争劣势：受其位置的影响，其购买客户群体，多为外地客户，在滨州当地的客户群体很少。 2、站前财富广场地理位置黄河二路与渤海二十一路交汇处占地面积217亩建筑面积148800平方米容积率1.03开发商滨州市天润房地产开发有限公司承建商开盘时间交房时间现房销售价格面积区间项目介绍站前财富广场位于滨州市黄河二路与渤海二十一路交汇处，与滨博高速相连，东邻滨州市汽车总站，南邻盟威工业园（活塞厂），西街四通商贸城，北邻魏桥工业园。四面八方人流自然引入，往来贯通，交通条件十分优越。 本项目总占地面积217亩，总建筑建筑面111、积148800平方米，分东西两个区域：东区财富广场为商业、宾馆、办公一体的综合性服务区；西区财富家园主要是为周边企业职工和入住商户提供的小户型住宅区。竞争优势：1、“黄三角”上升为国家战略，将投入15000亿启动黄三角的建设，发展空间巨大2、滨州最为黄三角的主战场，将成为黄三角发展最大的受益者。3、亚洲最大汽车总站，两大江北商品集散中心，大型企业集团为项目发展提供稳健基础。 4、三年返租共计21%，解决业主后顾之忧，为运营和持续升值提供保证。5、实用率高达95%，为商业项目中所少有，做到真正的物超所值。6、现楼销售，每户水、电、暖、闭路齐全，不用等待，直接受益。7、国贸家具城强势进驻，各商家纷112、纷营业，商业气氛渐浓。8、小面积，低风险，在住宅产品遭到严厉调控的形势下，投资更为可靠。竞争劣势：3、浙江大市场地理位置黄河二路以南渤海二十一路东占地面积62.7万建筑面积81.5万容积率1.3绿化率50%开发商山东信达置业有限公司承建商济南四建开盘时间2008年4月交房时间2009.12.31销售价格5000面积区间26、32、47、79项目介绍滨州浙江大市场总投资20亿元，分为住宅和商业两部分，其中商业部分由浙江大市场、滨州长途汽车总站、短途汽车站、公交车站四大主体建筑和占地170亩的滨州市人民广场共同构成。世界三大娱乐品牌之一：环球嘉年华强势入住浙江大市场南广场，这是目前国内唯一永久落地113、式的环球嘉年华主题乐园！项目主体与08年6月份竣工，准现房发售，全产权独立商铺。浙江大市场建有多个可直达二层的汽车坡道，小型货车可直达二层，同时建有20部自动扶梯、六部垂直升降电梯和八部货梯，大大方便了二层的客流和物流，缩短了一二层之间的距离，提高二层的经营价值。浙江大市场及车站、批发、零售、电子商务、旅游、展览、餐饮、休闲、办公、物流配送等功能于一体，是环渤海首个大型现代化批发市场。竞争优势：靠近车站交通便利、附近居住小区较多、茶叶市场竞争劣势：车站商铺较多、运营不是很好，租金相对较高，暂无品牌入驻情况三、滨州现存大型专业市场滨州专业市场分布较为混乱，且市场专业性及知名度都有待提高，并没有真114、正可体现滨州专业市场水平的项目存在，现有的专业市场主要有以下几个方面：（一）汽车汽配交易市场滨州没有专业的汽车配件批发市场，在渤海九路有很多小门头有汽车配件，但不成规模。位于渤海五路的海德汽配城，自2009年投入使用至今，占地3.8万平，建筑面积4.5万平，规模较大但却没有形成专业的汽车汽配交易市场，只是出售一些汽配零件，汽车饰品。二手车交易市场相对来说在滨州较为活跃但是还没有形成体系、规模，目前滨州存在着三个二手车交易市场，一个是位于黄河五路渤海五路的二手车交易市场，一个是在渤海十一路的万通汽车置换公司还有一个是在渤海二十四路和二十五路之间京华汽贸集团附近的二手车交易市场。以上三个交易市场目115、前还仅限于供车主和购车人士，登记和咨询车辆信息，还远远没有形成市场规模，基本等同于一个汽车交易的中介市场。（二）水产品、副食品、果品交易市场名称位置六街蔬菜海鲜批发市场黄河一路渤海六路高杜水果批发市场渤海八路黄河一路高杜茶叶交易市场渤海八路黄河一路王家夜市农贸市场渤海九路黄河八路黄河六路之间小周家农贸市场黄河八路渤海七路樊家农贸市场渤海七路黄河五路黄河六路之间康家农贸市场渤海十路黄河三路滨州的农贸市场分布较为分散，但是相对集中于人口较为密集的区域，满足了滨州市民对于日常农贸食品的要求，尽管如此滨州的农贸市场相对来说还是不够规范，没有形成专业的市场管理，各项农贸产品分布较为凌乱，下一步滨州的农贸116、市场要想更上一个台阶，要走上规范化的市场管理道路。（三）纺织品交易市场名称位置黄河三路纺织品交易市场黄河三路渤海四路到二路，市立医院对面郭集窗帘布艺市场黄河八路渤海四路滨州的纺织品专业市场，可以说还没有真正形成，仅是在一定的区域较密集的集中了一些，经营纺织品的专业门店，真正走上专业市场化的道路还需要一定的时间。（四）建材装饰家居市场名称位置高杜建材市场渤海八路黄河一路张课家建材市场渤海十六路黄河十三路新兴市场黄河四路渤海四路东狮家具城黄河五路渤海五路新世纪家具市场渤海七路黄河五路黄河六路之间南方家私渤海国际银座家居黄河五路渤海十一路名品家居广场黄河五路524号滨州建材家居市场形成时间较长，而且117、目前已走上品牌化、高档化的市场运营路线，从最早的露天式专业市场，到现在的银座家居、南方家私等品牌专业家居卖场，可以说提升了其档次和品牌，也从侧面反映了滨州消费者，在现今的家具装饰上也开始注重品牌。但是在滨州最具影响力的仍是高杜建材市场，这是由于其长期积累下的客户资源，及地域消费习惯决定的，很多专业家居、建材销售商家，在注重高档卖场品牌化营销的同时，并不会放弃这一高度集中的专业市场。（五）鱼鸟花卉市场黄河三路鱼鸟花卉市场（自发形成的路边摊形式的专业市场）位于黄河三路的鱼鸟花卉市场，可以说是市场自发形成的，而且大多是以路边摆摊的形式在经营，从根本上说它并不是一个专业的市场，而是一个大家集中出售鱼鸟118、花卉等观赏类商品的地方。（六）滨州现存大型专业市场结论：其中高杜专业市场是滨州最大，知名度最高的专业市场，包含建材市场、茶叶交易市场、古玩字画市场还有高杜图书城，可以说高杜市场具备了专业市场所需要的商业基本特质，虽然其位置并不在市中心，但其已为滨州市民所接受，成为大宗货物的销售集散地。滨州今后专业市场的发展可以高杜市场为雏形，进一步完善和提高。四、办公写字楼市场市场调查黄河三角洲高效生态经济区开发被纳入国家总体战略发展布局之后，滨州产业化结构升级的历史性机遇更加明确，在这种空前机遇、条件和强力措施下，产业化结构必将迎来新一轮升级。具体到房地产业，滨州市产业结构的调整和产业升级的加速，直接为写字119、楼市场送来了强劲的春风，企业的进驻、企业提升形象的需要都为写字楼市场带来了硬性的购买需求。滨州目前正经历着工业化中期加速阶段、产业结构调整加速阶段、城市化进程加速阶段，要实现经济发展方式转型，必须以快速构建现代产业体系，通过信息化和工业化、城市化、国际化融合，来加快发展速度。从其他城市的发展经验看，在这种转型过程中，写字楼起到的是新兴产业的基地的作用，是城市发展的基础设施，是经济发展必不可少的载体。滨州市公司分布在滨州分布着大大小小的公司企事业单位过千家，这些单位的办公场所集中在事业单位办公楼内，楼龄长、外观老旧、停车位不够、物业服务就是简单的清洁打扫打扫一下楼道。随着城市经济的迅速发展，企业120、自身的发展，业务的稳定与提升，同行的大公司开始成为企业想超越的目标，企业形象必将需要上一个台阶，他们需要一个能够体现实力的办公场所。此时，写字楼就成为企业的首选，因为写字楼是企业形象最直接、最有效的说明。这就有效的催生了滨州写字楼市场的发展，近一到两年内涌现出了一批较高档次的写字楼，虽然同顶尖写字楼相比仍有很大差距，但滨州的写字楼市场已开始走上轨道。写字楼类型 类型项目纯写字楼准纯写字楼综合写字楼商住楼其他（如酒店式公寓）平均售价4500/3000/租售比备注：1.纯办公楼：标准写字楼设计，底层无商业公建。 2.准纯写字楼：标准写字楼设计，底层商业公建为公对公、公对私，较为静谧（如银行） 3.121、综合写字楼：标准写字楼设计，底层商业公建为超市或私对私的店铺等商业配套。 4.商住楼：住宅楼设计，但其配套设施、推广及客户群构成均近似写字楼。 5.其他：以上类别之外的。小结：滨州的纯写字楼较少，仅有滨州国际大厦、建设银行等少数几个写字楼为纯写字楼，这与滨州写字楼市场的发展有关，目前滨州写字楼市场还处于较低的发展水平，大部分为综合写字楼或者商住楼。可见，办公+底层商业配套的模式市场接受程度较高。“商住楼”在近两年的兴起，分流了很大一部分办公客户，规划、配套的提升使其价格在不断上升，但先天的局限性决定了其租金的价格档次目前比较典型的商业写字楼有：1、中国建设银行写字楼名称中国建设银行写字楼位置黄122、河五路渤海六路与渤海七路之间售价/租金只租不售 租金南面7000每年，背面6500每年层数1-5层是建设银行工作人员办公室，6-17层作为写字楼往外出租（其中一部分作为建设银行仓库，每层13间，每间面积一样大36平出租情况出租率100%入驻单位：天盛置业、山东华锐信息服务有限公司、滨州市中邦劳务介绍有限公司、华丰装饰公司、滨州市北方投资有限公司、山东盛翔物业、清风影像传媒、山东银联担保有限公司分公司周边配套绿洲创意蛋糕、美国加州牛肉面大王、中国移动黄河五路营业厅、中国电信、中国联通代理公司、中信万通证券、名品家居广场优劣势分析优势：交通便利、位置佳、就爱个适中劣势：没有沿街大门、走廊不通亮、房123、子较旧2、名仕嘉园名称名仕嘉园位置黄河五路渤海六路七路之间售价/租金二层北向1间，1.5万每年，70平；三层北向三间210平，7.5万每年；二层南向300平7.2万每年层数二三层为写字间出租情况出租率90%福建商会、富泰置业、天盛置业、弘晨管理咨询、中民投资、天宇投资、艺馨美术学校、华图公务员、新天地广告、V1摄影、亚西亚旅行社、资美惠予美体周边配套银茂大酒店、滨州三中、银行众多、建行、工行优劣势分析优势：周边配套齐全、写字楼内公司形象较好 劣势：写字间数量较少、未形成浓厚的商业氛围 3、滨州国际大厦名称滨州国际大厦位置黄河四路渤海十六路租金售价4500-5000元/ 租金1.2元/天/层数共124、21层，1层是大厅，2-21层是写字间，每层7间写字间，面积有150、160、180、200出租情况二层物业公司、航空公司；三层空屋正在装修；四层维娜化妆品、科技公司；六层君邦投资公司；八层开言律师事务所、奥泰尔网络；九层华悦纺织、贵州茅台；十层罗绮纺织；十三层维嘉纺织；十四层安业纺织工程；十五层博大物资工资有限公司、盛世达电力工程、瑞意工贸；十七层水岸华庭；十九层航空公司周边配套滨州市广播电视网络公司、中国联通、税务、市政府优劣势分析优势：靠近市政府 劣势：价位偏高、整层出售 4、浩泰商务宾馆名称浩泰商务宾馆位置黄五渤十交汇处售价/租金售价2500元/ 租金0.43-0.55元/天/层数半圆125、式写字楼2-8层作为写字楼出租，每层年租金92000元，0.55元/天/平，其中6层、8层出售，2500元/平，局部2-4层作为写字楼往外出租，58平的8500,40平的6000,0.43元/天/平出租情况出租率90%滨州阳光旅游有限公司、滨州铭泰资产评估事务所、济南石油化工设计院滨州分院、伊莎美尔美容护肤中心、仁大公司、亿鑫商贸周边配套银座商城、中国邮政、山东省农村信用社优劣势分析滨州写字楼总体市场特征经过调研分析，目前滨州地区写字楼市场呈现如下特征：n 集中分布在黄河三路至黄河五路，渤海六路到渤海十路围成的中心商业区以及黄河三路至黄河五路渤海十二路到渤海十五路的西区两大板块n 写字楼物业平126、均出售价格为3500-4000元/，平均租金为1元/天n 写字楼客户以企事业单位为主，行业主要分布在商业、贸易、金融、房地产、代理服务业n 写字楼出租率比较高，达到70以上；但销售率比较低，整体不到40n 纯写字楼项目开发受高层商住两用楼开发影响较大，但只是暂时的。n 商住及其他改变功能的住宅楼对以纯写字楼的租售将产生很大的影响。n 滨州市写字楼的存量比较多，非但如此，还有写字楼在开工、完工、待租，总供给大于总需求。五、娱乐休闲餐饮业态调查滨州的娱乐、休闲、餐饮行业的发展可以说还处于一个起步期和上升期，并没有形成高端的娱乐、餐饮配套，主要体现为娱乐、餐饮、休闲场所基本上都是单一业态，缺乏特色，127、基本没有集娱乐、餐饮、休闲业态于一身的大型综合场所。针对滨州娱乐行业来讲，滨州的娱乐行业基本呈现以下两种情况：（一）没有大型娱乐城（游乐场），缺少日场休闲娱乐场所滨州目前没有真正意义上的大型游乐场，市民在周末及节假日期间除购物消费外，很难有其他的休闲娱乐活动，特别是适合多人共同娱乐消费的场所。现阶段，滨州市只有蒲湖公园存在少量的娱乐设施，另外在市区也零星分布着一些小型的、私人经营的娱乐设施，与真正的游乐园相比还有很大差距。（二）夜场娱乐场所分布比较分散，尚未形成较集中的商圈滨州的夜场娱乐场所分布比较分散，缺乏一个整体性的，集中性的，一条龙消费。如滚石酒吧在渤七黄四，77酒吧在黄七渤八，飞龙在天128、夜总会在黄五渤十二，一些档次较高的夜总会则又依托酒店分布于城市的各个区域，而KTV、洗浴中心等业态则又各自为政，分布较为分散，综观全国各大城市，基本都存在一个相对比较集中的娱乐夜场商圈，这种商圈的存在将对该地区的夜场消费产生一种联带效果，滨州现正缺乏这样一种业态组合，亦是滨州商业发展的市场空白，集中型的夜场消费商业物业在滨州仍存在着较大的市场机会。（三）宾馆住宿业态整体规模不大，难以满足滨州未来快速发展的势头滨州的酒店群主要分布于渤海五路以西，黄河三路以北，黄河五路以南，渤海九路以东这一区域，滨州市超过80%的酒店分布在这一区域内，其中星级酒店包括滨州大饭店、贵苑大酒店、银茂大酒店，多为便捷商129、务酒店。而滨州大饭店作为滨州首家五星级酒店，成为了滨州宾馆住宿业的行业翘楚，但由于其距离市区较远，因此其客群较为单一，多为政府及企事业单位之用，因此亦承担起滨州形象“窗口”的责任。从整体来看，滨州宾馆住宿业整体规模较小，多数商家仍处于小旅馆这一初级形态。随着黄河三角洲规划战略的深入实施， 未来滨州城市化进程势必大大加快，根据报道，目前已确定的投资项目达到400的亿元规模，项目数量达到20多个。这些项目的开展势必会吸引不少的外来人口来到滨州，对于宾馆住宿业的需求亦会呈现爆炸性的增长。以中博国际商贸城为例，由于其项目销售多依托外地投资客户购买，因此赶到节假日高峰期，其十家协议酒店都不能满足客户的住130、宿要求。酒店名称项目滨州大饭店贵苑大酒店银茂大酒店玲珑商务会馆华滨大酒店阳光假日酒店银座佳驿酒店如家快捷酒店格林豪泰酒店速8酒店星级五星四星四星三星三星便捷便捷便捷便捷便捷位置渤海十八路黄五渤九渤七黄四黄五渤七黄六渤六黄四渤七黄五渤五黄三渤五黄三渤五黄河四路520号主题定位商务旅游会议休闲度假商务旅游休闲度假商务、政务、会议商务、政务、会议商务、政务、会议旅游、休闲旅游、休闲旅游、休闲旅游、休闲旅游、休闲客房数30020292401081308110014798客房类型普通单人间/298288198198398110129/138普通标准间/43832822826839811012915915131、8豪华单标间368958368/328458130149169198豪华套房8381090768480688798/269/总统套房/58882888/1688/六、消费者、经营者、投资者调查（一）调查方式关于消费者，选择一些城市主流消费阶层人士(为调查者的朋友)进行问卷调查，了解到比较有代表性的消费者心态。针对经营者、投资者的调查，主要针对在营业主进行访谈调查。（二）调查结果要点1、针对消费者对滨州银座的认同度零售行业中，当地人都比较认同银座，滨州银座的物业形态主要为单体的商城，内部主要包括超市、流行品牌、化妆品、黄金珠宝、名表眼镜、皮鞋皮具、肯德基、品牌男装、品牌女装，包含各种日常生活用品132、，种类齐全，滨州银座以其高品质、高消费、购物享受，抓住滨州市民的消费心理，占据滨州主流消费市场大部份额。对专业商场（大卖场）的看法滨州的家电大卖场有三个，三联、苏宁、国美、。三个家电卖场中以三联最为火爆，由于三联进入滨州市场比较早，且三联在山东的大型国企形象及优质服务承诺已深入民心，再加上价格优势比较明显，货量比较全，一举成为当地家电卖场领头羊。苏宁后期的进入对本地市场形成了一定的冲击，但三联仍旧占据滨州家电市场的最大份额，究其原因如下：一、当地人对三联家电比较信任，市场口碑也比较好，虽然国美和苏宁为国内家电行业排行第一和第二位，但当地人对此并不敏感。二、价格方面国美和苏宁的价格与三联相比，并133、没有价格方面的优势（尤其在电讯产品手提电话方面）。三、货量、卖场体量和位置方面，国美进入滨州时间较早，但是由于其位置较偏，没有占据滨州的商业中心，一直未形成真正的商业氛围，苏宁是随着渤海国际的运营而进入滨州的，由于其位置较好，在较短的时间内为滨州市场所熟悉和接受，由于其产品价位较高，多为高档产品，因此其消费群体为中高端消费者。0关于超市的消费习惯本地超市的竞争比较激烈，竞争主要集中在经营体量和市场知名度两方面，而消费者购买力主要集中在普通生活消耗品上（如饮料、小食品、粮油、日用品等），因为该部分的超市售价相比便利店便宜。生鲜蔬菜类相对价格比较高昂，而本地的大众消费还未能与之相适应，因此该部分产134、品的消费者主要集中在收入相对较高人群。超市的服装、鞋帽、电子产品类等产品的经营状况不容乐观，因为本地市场普遍认可以上百货或专营店购买的消费模式。这些地点无论是产品款式概念上，还是产品种类和数量上都比超市更具有竞争力，这也从侧面上说明本地人的消费概念相对比较成熟。日常商品的消费习惯本地普通工薪阶层的消费购买力较低，大部分工薪阶层日常购买中心更倾向于中低档次的农贸市场和小商品城。娱乐消遣习惯本地人的消费娱乐存在以下习惯：由于当地的文化习惯，请人办事前一般都会先请吃饭，然后去KTV或洗浴中心及演艺吧等高档消费场所。由于消费能力及年龄的限制，一般1825岁左右的年轻人夜间消费集中在“百度”此类相对消费135、水平较低的KTV，2540岁左右的中、青年人集中在滚石（迪厅）七七（酒吧）伯爵（酒吧）或洗浴中心等相对消费较高的娱乐场所。娱乐场所经营的好坏，很大程度上依赖于装饰装修及相关女性服务人员素质方面，而滨州娱乐行业的综合素质在这两方面相对比较薄弱。2、针对投资者经营者当地人对物业的占有欲望很强，都喜欢拥有独立的商业物业目前暂时还比较认同返租销售方式本地人对有商业实体支撑的返租销售还是比较认同的，尤其是有中百这样的大商户进驻国贸新天地和以及大润发进驻黄金国际就可以看出。从当地商业地产市场的整体营销和租赁情况分析得出，大部分人购买商铺的主要目的是投资，其次才是自主经营。被访问的大部分经营者中表示有意向购136、买自用营业房的这类经营者，目前主要经营行业是餐饮、服饰类。经营者投资者对营业商铺的要求通过我司与营业商铺投资者、经营者、租户的深度访谈和沿街走访可以看出，目前当地营业商铺的消费者在选择营业商铺的时候，通常会关注地段、客流量、营业商铺本身的素质等，归结起来他们主要考虑的问题有以下几个方面：营业商铺的区位状况很多潜在买家购买营业商铺时，首先考虑问题就是营业商铺所在地段的商业价值、投资前景和经营前景，商业商铺的区位条件是影响他们投资决策的重要因素。营业商铺的层数二层或三层的联体营业商铺已经越来越不被投资者、租户所喜爱二层或三层的联体营业商铺已经越来越不被投资者、租户所喜爱，主要因为在实际的经营使用中137、，一层已经充当所有的用途，而二层、三层的联体只能作为他们无可奈何的选择，一般作为办公室或仓储空间。大部分客户喜欢购买的营业商铺种类如下：喜欢程度营业商铺种类最喜欢一层临街营业商铺其次一层、二层连卖的临街营业商铺最不喜欢商场铺营业商铺的面积对于商铺面积，被访问者普遍认同把营业商铺间隔得小点，最好是在2050平方米之间，且进深不要超过8米。七、媒体调查（一）媒体通路概述目前滨州市场的主流媒体包括户外大型广告牌、电视、电台媒体、报纸、内刊和直效媒体等几种形式，结合当地楼盘运用媒体宣传的情况，做如下分析：1、户外大型广告牌商业中心的大型广告牌，各主要交通要道（含与周边县市直通的道路）高速公路的路牌，车138、体广告等。目前在售的楼盘大都有大型的户外广告，主要集中在黄河二路、四路、五路，渤海七路、十路，外环路等重要的交通要道上。 2、电视、电台媒体n 电视媒体滨州电视台一、二套，根据不同时段进行收费，受众范围比较广，前者为地方主要频道，包括新闻和一些政治经济类节目，而后者为娱乐频道。目前金座豪庭、望海花园、中海豪庭、至尊门第等高档楼盘都有电视广告投放，现已经成为品牌宣传的主要媒体。n 电台媒体FM 106.9：休闲时尚电台滨州上空最值得倾听的声音，由滨化集团黄河三角洲文化传播公司打造，与鲁中晨报形成互补。FM96.9：交通路况信息电台FM 104.1：滨州交通音乐广播，隶属于滨城广播电视局，由济南8139、8.7音乐广播主创人员制作。目前滨州市各楼盘通过电台进行宣传的不是很多，有一部分楼盘会在开盘前期通过这种方式进行信息发送，投放量不是很大。3、报纸齐鲁晚报 作为省属报刊，滨州当地发行量约5份左右，阅读率非常高，供不应求。知名楼盘会选择进行广告投放，主要是因为本报的知名度，各企业、机关等都会订阅。滨州日报（渤海晨刊，内刊），是市委机关报和特刊，发行量约2万份左右，不对外发行。渤海晨刊作为广告版面，成为各主要楼盘宣传的重要媒介，这与滨州当地公务员购买力强有很大关系。鲁北晚报（电视报改编）现作为当地的主要报刊，现收看率越来越高，作为新兴的报纸，楼盘广告相对不是很多，随着版面内容的不断充实，会越来越受140、关注。DM：速度、商报、房产信息 作为免费的直投，会送达到更多的受众，销售淡季多数楼盘会选择这种低成本的广告宣传。4、期刊杂志快乐生活 、主流做为滨州当地最著名的免费休闲杂志，涉及房产、汽车、财经、时尚休闲、美酒美食等内容，备受广大读者的关爱。该类杂志属于月刊，月发行量约1万份，免费投放政府单位、事业单位、各休闲娱乐场所（宾馆、酒店、休闲咖啡厅）高档社区（各房产售楼处、汽车销售处等）。1) 快乐生活投递单位：宾馆、酒店、休闲咖啡厅、美容、健身婚纱摄影、汽车房产家居、商场等购物场所、机关及事业单位等。月发行量为1万份，免费发放。2) 主流该杂志属于月刊，月发行量为不足1万份，免费投放政府单位、事141、业单位、各休闲娱乐场所、高档社区（各房产售楼处），分为房产、汽车、财经、时尚休闲、美酒美食等目录。目前各楼盘的相关广告推广在此都有广告投放，如新悦田园牧歌。目前滨州市各楼盘的相关广告推广此类杂志都有过广告投放，每期房产方面的广告宣传量都很大，效果受到大家的一致认可。“格林春天”甚至在快乐生活上发表自己项目的内刊。作为高档产品，在其做适当宣传是非常必要的。5、网站随着当前生活水平的提高，人们对网络的需求越来越大，希望足不出户就能网罗大千世界的各项信息。但目前滨州网络方面的宣传相对落后，网络信息比较缺乏，更新也比较缓慢，所以当地网络宣传效果也一般，多数楼盘很少在网络上花费费用做广告投放，免费的宣传142、作为他们选择的重要前提。6、其它手机短信群发与DM派单，作为楼盘开盘和其他SP活动的信息发布，具有针对性强、成本低、可覆盖面大，等特点，无论是别墅项目还是商业项目，大项目还是小项目，作为直效媒体，目前已经是大多数楼盘必备的传播推广通路。（二）媒体通路在项目上的运用房地产项目根据其进展周期，可采用不同的媒体通路来进行宣传1、房地产项目运作前期，概念、品牌宣传是非常重要的，设置大型的户外广告路牌很有必要，不仅立足本市，还要面向周边甚至更远的地区。电视广告作为展现楼盘高档、开发商实力的重要表现手法，在当地影响力比较大，前期的推广宣传电视广告必不可少，借助三维动画的内容做品牌、形象推广。当地选择滨州一143、二台，也可适当选择山东卫视等。2、期刊杂志主流快乐生活，投放的场所有大型的休闲娱乐场所和洗浴中心等，消费的群体相对来说也较为高端，在项目开盘期间我们可以选择合适的时间进行宣传3、强销期可以选择渤海晨刊和齐鲁晚报等报纸进行不同时段的宣传，其他报纸和DM等只能作为轰炸式宣传时短暂选择的对象， 4、持续期内可不定时的利用报纸媒体进行宣传，这期间手机短信、电台可作为主要的媒体通路，根据宣传推广的时段和要求来使用。（三）滨州媒体通路存在的问题1、媒体通路形式虽多，但各种媒体通路下存在的媒体很少，目前滨州媒体通路专业化程度不高。2、目前，滨州房价总体水平不高，低于山东省整体房价水平，且在建在售楼盘项目较多144、，竞争激烈，使得开发商的利润水平相对较低，这就导致了其在广告宣传上的费用较少，而相对成本较低的直效媒体包括手机短信、DM单等运用的较多一些。八、滨州商业及商业地产综合调查总结要点如下：综合调查总结要点如下：（一）滨州现阶段商业物业特点以滨州银座、滨州中百、滨州百货大楼为中心分别形成的中、高、低档零售商圈在经营规模、影响力上无疑居于主导地位，消费者也颇认同这些商业地段价值。形成了大型商厦、超市及临街营业商铺共存且相互促进的发展格局。（二）商业运营管理尚未得到足够重视商业管理没有得到应有的重视，不少经营萧条或倒闭的商业就是因为缺乏真正的商业运营管理，专业的商业管理所置。（三）多数商业物业开发商重销145、售轻运营，后续风险隐现现时滨州在开发及在售的商业物业很多，而且不少都是巨无霸式的项目，市场普遍采取返租销售方式，有些项目甚至全部采取产权商铺的返租销售方式。目前投资者尚比较接受这种销售方式，尤其是有知名大经营商户进驻的项目，但由于开发商重销售轻运营的心理作祟，后续经营管理问题多，已使一些项目的销售出现阻碍，而且在消化了很大一部分投资者后，后来的开发商将面临一定风险。（四）餐饮娱乐休闲产业网点分散，缺乏综合型有特色的大型场所滨州的娱乐、餐饮、休闲场所分布比较分散，且基本上都是单一业态，缺乏有特色的网点，基本没有集娱乐、餐饮、休闲业态于一身的大型综合场所，除了渤海七路与黄河三路、黄河四路交汇处形成146、了滨州商业核心区外，其余地区的商业基本上没有形成规模（五）滨州民众的消费习惯存在着较强的目的性滨州平均消费力较高，民众还是趋向中高档消费为主，而且有先入为主的消费习惯及有目的性的饮食娱乐习惯，对于商业百货公司的认同方面，比较认同银座、中百等高档专业商场经营商，另外，当地人一般聚会、办事都会选择高档饮食、娱乐场所。（六）投资者、经营者对商铺的选择当地的投资者、经营者最关心的是商铺的地段、层数、面积、管理，他们都不喜欢2层的商铺或商场铺，觉得使用价值低。承受能力在50-120平方米之间，总价位在40150万之间。（七）投资者希望的回报率投资者购买营业商铺主要是希望获得稳定的租金收入，他们普遍希望投147、资回报期为810年，年投资回报率约为812。（八）商业物业的推广通路滨州还未形成具有较高知名度和影响力的主流媒体，齐鲁晚报鲁中晨报以及主流杂志相对发行量较大，可以作为商业物业广告推广的通路选择之一，而电视、电台媒体的运用可考虑在项目前期，作为项目形象宣传的主要手段，整个营销阶段的宣传还是要依靠户外、海报等针对性较强的媒体。PART5 结束语在目前滨州商业物业进入到群雄逐鹿的局面，市场供求失衡、竞争激烈，但是在高度竞争的环境中同样蕴含着巨大的商业机会。多家开发商将目光放在了商业地产的开发和运营上。但真正能对本项目形成竞争力的在建、在售项目并不多。中央公园处于滨州商业的核心地带，前期，滨州银座、中148、百、渤海国际、新悦国际等项目已将这一区域的商业氛围带动起来。济南赢联营销策划有限公司，在这一时期进驻滨州携手富泰置业有限公司，共同打造新的滨州商业核心，本着对项目负责的专业态度，历时两个月我们做了详尽的市场调查与专业分析，可以看出，本项目下一步在营销策略及招商政策的制定上，关系到项目的成败，需根据市场情况作出最佳的招商政策及营销策略方案，但总体来说机遇仍大于挑战。本报告旨在为项目提供综合性的市场指引，提出营销思路建议，下一步经商讨后，再确定详细业态分布、招商政策、销售策略等要点。2011年，期望贵公司与济南赢联营销策划公司之间建立更加紧密的沟通和联系，通过精诚合作，树立本项目的品牌形象，共同创149、造辉煌灿烂的业绩。附表黄河二路（渤海五路到渤海六路）店名面积租金（元/年）租金（元/天）行业厨房设备食品机械200450000.62 工业贵丽丝美发30150001.37 美发不锈钢加工60180000.82 家居建材板式散热器120280000.64 家居建材电动三轮车150350000.64 交通工具童车玩具世界75280001.02 零售食品添加剂100200000.55 化工喷绘100200000.55 广告柴油发电机100200000.55 工业阀门管件100200000.55 家居建材黄河二路（渤海六路到渤海七路）店名面积租金（元/年）租金（元/天）行业乔丹专卖100250000.150、68 服装通讯店18120001.83 通信通讯店70400001.57 通信通讯店35220001.72 通信广告设计100200000.55 图文友福茗茶120210000.48 茶业广告公司80200000.68 广告移动手机店18170002.59 通信黄河二路（渤海七路-八路）店名面积租金（元/年）租金（元/天）行业日新电配150300000.55 电器顺发电动车200750001.03 交通工具红旗车业150600001.10 汽车药店40500003.42 医疗爱玛电动车1601000001.71 交通工具雅马哈电动车80800002.74 交通工具外贸童装40110000.75151、 服装老北京布鞋20110001.51 服装黄河二路（渤海八路-九路）店名面积租金（元/年）租金（元/天）行业惠康超市150500000.91 商超圣荷混沌40450003.08 餐饮凌云饺子300550000.50 餐饮黄河三路（渤海四路至渤海五路）店名面积租金（元/年）租金（元/天）行业金色时尚网吧90470001.43 网吧千色店内衣40200001.37 服装心雨化妆品40220001.51 洗化渤海超市45180001.10 零售3080000.73 杂货厨总大卖场250350000.38 家电嘉和大药房250350000.38 医疗瑞丰药店200300000.41 医疗青芳化妆品2152、50370000.41 洗化天顺网吧300400000.37 网吧宏达营业厅1580001.46 通信阳光宾馆200300000.41 宾馆捷达摩托200300000.41 交通工具顺达轮胎110600001.49 汽车羽梦齐飞60120000.55 服装黄河三路（渤海五路至渤海六路）店名面积租金（元/年）租金（元/天）行业三星电子服务70300001.17 通讯保健品35150001.17 医疗鹏程超市70300001.17 商超北一花卉105450001.17 鲜花宠物店70300001.17 服务万红花卉105450001.17 鲜花合曼花卉65120000.51 鲜花伊人玉器25150153、001.64 文化爱家花卉110400001.00 鲜花吉利装饰120420000.96 装饰卫浴110400001.00 家居用品枣木110400001.00 家居用品黄河三路（渤海六路-七路）店名面积租金（元/年）租金（元/天）行业甜蜜蜜婚纱30400003.65 婚纱摄影福彩30420003.84 彩票沙宣美发50600003.29 美发尚品服饰25200002.19 服装新华门诊50210001.15 医疗梨园婚庆40150001.03 婚庆名都丽人220750000.93 服装衣奥女人服饰60250001.14 服装巴布豆童鞋20200002.74 服装绿豆饼20190002.60 154、食品锅子饼40200001.37 食品黄河三路（渤海七路-八路）店名面积租金（元/年）租金（元/天）行业元合海产60410001.87 海产唯美空间美发1101000002.49 美发左右剪35200001.57 美发粉红佳人内衣20130001.78 服装万全音像25200002.19 音像圆缘园茶餐厅2403400003.88 餐饮娇点蛋糕1201700003.88 食品黄河三路（渤海八路-九路）店名面积租金（元/年）租金（元/天）行业天天内衣23100001.19 服装时尚女人35170001.33 服装学院超市35150001.17 商超黄河三路（渤海九路-十路）店名面积租金（元/年）155、租金（元/天）行业水利超市80300001.03 商超阳光文具30150001.37 文化南方羽绒服40110000.75 服装塞外春5003000001.64 餐饮诚信宾馆10001100000.30 宾馆宝川果业65500002.11 果蔬前沿书店80500001.71 文化管道门诊30180001.64 医疗康家市场商品房138650001.29 商超黄河四路（渤海四路-五路）店名面积租金（元/年）租金（元/天）行业信宜灯饰300600000.55 装饰新飞电器13250005.27 电器饰品1070001.92 饰品正泰电器30200001.83 电器东方超市147500014.68 156、商超东升家电40500003.42 家电宇龙商行180400000.61 商超郭氏帽子160430000.74 服装华联箱包13150003.16 箱包黄河四路（渤海五路-六路）店名面积租金（元/年）租金（元/天）行业天天美发60260001.19 美发爱多多150500000.91 服装樱花精品110270000.67 饰品建强电动工具90300000.91 电器正泰电器180580000.88 电器环球美发2001200001.64 美发亿家能1501200002.19 家居用品黄河四路（渤海六路-七路）店名面积租金（元/年）租金（元/天）行业唐龙造型1501500002.74 美发门诊4157、0200001.37 医疗吉宫超市870002.40 商超欧亚凤外贸70500001.96 服装龙凤花艺20200002.74 鲜花绣克80800002.74 美发老北京布鞋40500003.42 服装绣购30600005.48 洗化顶好饰品602000009.13 饰品金羊皮鞋602000009.13 鞋类海澜之家30010500009.59 服装国人西服1001600004.38 服装七波辉40650004.45 服装黄河四路（渤海七路-八路）店名面积租金（元/年）租金（元/天）行业华强鞋店501000005.48 鞋类中国电信1002700007.40 通信百乐茶庄20200002.74158、 茶业裘皮行60650002.97 服装新湖玫瑰园401200008.22 房产鋇禾女装12300006.85 服装FALO1801300001.98 服装衫国志30600005.48 服装天之缘丝绸120800001.83 丝绸颐园商品房4003500002.40 房产佛昌阁20170002.33 文化黄河四路（渤海八路-九路）店名面积租金（元/年）租金（元/天）行业新新数码20250003.42 电子英子外贸10120003.29 服装万千诱惑1280001.83 服装布局一格25200002.19 窗帘三地马45200001.22 美发大山商行50300001.64 商超好视力70350159、001.37 眼镜奥克斯60300001.37 家电暖暖家居40230001.58 家居用品资美惠子60350001.60 美容汾酒礼品90600001.83 酒水黄河五路（渤四到渤五）店名面积租金（元/年）租金（元/天）行业1860000.91 服装布丁屋2970000.66 服装童梦缘2030000.41 服装粮油批发40150001.03 饮食黄河五路（渤五到渤六）店名面积租金（元/年）租金（元/天）行业迪欧咖啡248800000.88 餐饮黄计煌三汁焖锅248800000.88 餐饮华安保险248800000.88 金融鼎信信贷248800000.88 金融景芝酒业248800000.160、88 烟酒索菲克咖啡248800000.88 餐饮天骄美容248800000.88 美容海洋贝瓷248800000.88 零售黑骏马健身248800000.88 健身夏侕凯帝248800000.88 服装渤海婚纱影楼248800000.88 服务亚细亚旅社120750001.71 服务华开房产206800001.06 房产安泊橱柜206800001.06 家居用品老板厨房电器206800001.06 家电虹艺手工坊18100001.52 服装黄河五路（渤海六路-七路）店名面积租金（元/年）租金（元/天）行业名仕超市120300000.68 商超采轩服饰100750002.05 服装中民投资90161、600001.83 金融大海商行40550003.77 商超远东折扣店14250004.89 零售路之恋20250003.42 服装新华街超市28350003.42 商超海浩印务16120002.05 广告老北京布鞋17150002.42 服装黄河五路（渤海七路-八路）店名面积租金（元/年）租金（元/天）行业飘丝坊50440002.41 美发 惠普电脑78700002.46 家电精品童装8200006.85 服装戴尔电脑70400001.57 家电万里行鞋行65400001.69 服装亚多童装60350001.60 服装中国福彩18180002.74 彩票联想专卖65400001.69 家电水162、晶珠帘26270002.85 窗帘黄河五路（渤海八路到渤海九路）店名面积租金（元/年）租金（元/天）行业章光10124150001.71 洗化新新窗帘48300001.71 窗帘布艺旭日图文72450001.71 广告中国体彩16170002.91 彩票铭创通讯16170002.91 通信鲁滨房产33300002.49 房产婚礼庆典公司16170002.91 服务家电手机维修16170002.91 维修黄河五路（渤海九路到渤海十路）店名面积租金（元/年）租金（元/天）行业少得利超市92630001.88 商超十字绣70250000.98 装饰福彩70250000.98 彩票红星窗帘702500163、00.98 窗帘布艺黄河六路（渤海八路-九路）店名面积租金（元/年）租金（元/天）行业电动车维修15170003.11 交通工具成人用品17110001.77 医疗唐人轩无糖食品11100002.49 食品中国福彩830001.03 彩票黄河八路（渤八到渤九）店名面积租金（元/年）租金（元/天）行业吉彩不锈钢80160000.55 家居建材金德快餐100200000.55 餐饮华义美发85160000.52 美发泰信门诊85160000.52 医疗天极净水85160000.52 服务鑫雨足疗85160000.52 服务南方门窗85160000.52 装饰林林商店85160000.52 商超鸿达164、厨卫电器85160000.52 家电茗仁海鲜85160000.52 餐饮松瑜布艺85160000.52 布艺中国体彩85160000.52 彩票东方神参90160000.49 零售渤海五路（黄河一路到黄河二路）店名面积租金（元/年）租金（元/天）行业120230000.53 渤海五路（黄河二路到黄河三路）店名面积租金（元/年）租金（元/天）行业转盘宾馆150250000.46 宾馆朝阳大厦3762000001.46 渤海五路（黄河三路到黄河四路）店名面积租金（元/年）租金（元/天）行业车站超市30300002.74 商超凯旋快餐30300002.74 餐饮康乐大药房120400000.91 医165、疗永兴宾馆120420000.96 宾馆渤海五路（黄河四路到黄河五路）店名面积租金（元/年）租金（元/天）行业海达摩托销售中心238850000.98 交通上海电站阀门厂206750001.00 工业泥浆泵206750001.00 工业友谊宾馆238850000.98 宾馆雪花制冷206750001.00 工业耀华电器238850000.98 电器办公家具238850000.98 办公用品机电科技238850000.98 工业泰安锅炉238850000.98 工业正新轮胎238850000.98 汽车玛吉斯轮胎238850000.98 汽车济众堂门诊238850000.98 医疗渤海五路（黄河166、五路到黄河六路）店名面积租金（元/年）租金（元/天）行业小型汽配1480001.57 汽配渤海五路（黄河六路-七路）店名面积租金（元/年）租金（元/天）行业嘉信汽配超市150800001.46 汽配春晓服饰45260001.58 服装春晓针织服饰60400001.83 服装滨州东升化玻试剂商行180300000.46 化工鲁宾化工试剂100200000.55 化工万寿堂200800001.10 医疗顺天超市40105000.72 商超红发茶楼30100000.91 休闲青龙茶庄60200000.91 茶业春晓外贸服饰30150001.37 服装海勇钣金喷漆300300000.27 五金爱车族饰167、品70180000.70 汽车利薄超市3510000.08 商超渤海五路（黄河七路-八路）店名面积租金（元/年）租金（元/天）行业CNG天然气改装250700000.77 服务万全轴承90250000.76 汽配上海大众汽配100180000.49 汽配环球广告60130000.59 广告渤海六路（黄河一路到黄河二路）店名面积租金（元/年）租金（元/天）行业顺发水产200250000.34 水产杂货店100250000.68 零售杂货店100250000.68 零售豪顺商行150380000.69 商超调料30370003.38 建材调料100250000.68 建材春晓服装批发1002500168、00.68 服装盛益隆110400001.00 商超渤海六路（黄河二路到黄河三路）店名面积租金（元/年）租金（元/天）行业润浮五交化40120000.82 五金压克力楼体亮化36260001.98 广告飞扬美发18130001.98 美发惠生超市54390001.98 商超香掉牙千层饼18100001.52 食品亚克力刻字1570001.28 广告五金店100160000.44 五金旅馆150150000.27 服务前程广告100200000.55 广告成都麻辣烫75300001.10 饮食渤海六路（黄河三路-四路）店名面积租金（元/年）租金（元/天）行业中艺广告60300001.37 广告书169、店80300001.03 文化佛香阁60180000.82 文化宏祥超市150400000.73 商超吉祥混沌60300001.37 餐饮洪福鲜羊140450000.88 餐饮三汁焖锅100500001.37 餐饮超市20220003.01 商超超值牛仔60150000.68 服装西木美容120300000.68 美容古韵轩90300000.91 文化捷达自行车120800001.83 交通工具渤海六路（黄河四路-五路）店名面积租金（元/年）租金（元/天）行业蓝钻造型90500001.52 美发苏泊尔90340001.04 电器苏梦制衣248800000.88 服装盛世春秋网络会馆238850170、000.98 网吧渤海六路（黄河六路-七路）店名面积租金（元/年）租金（元/天）行业永华酒水96320000.91 酒水名烟酒90360001.10 酒水甜蜜蜜喜庆糖果15120002.19 糖果今世缘喜庆糖果40200001.37 糖果金乡园干果60150000.68 糖果巷子龙虾120300000.68 餐饮艺苑超市1890001.37 商超瑞新商贸有限公司200350000.48 商贸鱼味轩120230000.53 餐饮鑫缘商行120250000.57 商超渤海六路（黄河七路-八路）店名面积租金（元/年）租金（元/天）行业海玲超市1530000.55 商超老四合院酒店200300000.171、41 餐饮石记大炖活鱼180260000.40 餐饮天能电池3070000.64 零售三喜龙虾100130000.36 餐饮车宝贝汽车美容400530000.36 汽车英顺茶业110150000.37 茶业渤海七路（黄河一路到黄河二路）店名面积租金（元/年）租金（元/天）行业黄河王酒80190000.65 烟酒重庆火锅160400000.68 饮食烟酒汇全40150001.03 零售速派奇电动车150500000.91 交通工具渤海七路（黄河二路-三路）店名面积租金（元/年）租金（元/天）行业女主角40650004.45 服装尚都裤业40600004.11 服装广州服饰40800005.48 172、服装浩然鞋业801600005.48 服装方圆裤业401000006.85 服装翠玉缘20200002.74 文化渤海七路（黄河二路-三路）店名面积租金（元/年）租金（元/天）行业冰激凌店40300002.05 饮食家纺店50500002.74 家居用品上海天浩手机1504000007.31 手机嫁衣之家701500005.87 服装森马服饰4007000004.79 服装渤海七路（黄河四路-五路）店名面积租金（元/年）租金（元/天）行业彩云间2001000001.37 服装渤海七路（黄河五路-六路）店名面积租金（元/年）租金（元/天）行业南韩服饰80400001.37 服装万邦燃具50370173、002.03 家居用品帅领西服1201100002.51 服装睡衣泳装25500005.48 服装小数点50480002.63 服装渤海七路（黄河六路-八路）店名面积租金（元/年）租金（元/天）行业窗帘店2301100001.31 窗帘揽胜裤行20150002.05 服装友发绒衫40330002.26 服装北京知蜂堂100300000.82 保健品靓雅服饰100450001.23 服装重庆鸡公堡60290001.32 餐饮幻彩银纱60250001.14 饰品店寇蒂森健康咨询中心80150000.51 文化北京李老爹香辣蟹320720000.62 餐饮好宜家水产40600004.11 水产渤海八174、路（黄河六路-八路）店名面积租金（元/年）租金（元/天）行业战友店1830000.46 军品心连心水饺80200000.68 餐饮家电维修3054000.49 家电卫校美容2050000.68 美容学院门诊2050000.68 医疗苏打水1735000.56 生活微利超市1460001.17 商超花圈寿衣15100001.83 丧葬用品渤海八路（黄河一路-二路）店名面积租金（元/年）租金（元/天）行业金格广告80120000.41 广告东庄辣子蝎120200000.46 餐饮泓顺鲜羊200480000.66 餐饮尚然餐厅200500000.68 餐饮渤海八路（黄河二路-三路）店名面积租金（元/175、年）租金（元/天）行业宝贝衣橱40300002.05 家居用品安徽板面40110000.75 餐饮金都庆典3070000.64 文化宝贝传奇100200000.55 服装老美华老年服饰50260001.42 服装渤海八路（黄河三路-四路）店名面积租金（元/年）租金（元/天）行业玉石斋50130000.71 文化渤海八路（黄河四路-五路）店名面积租金（元/年）租金（元/天）行业香兰阁120250000.57 服装秀发名坊120280000.64 美发八路面馆80200000.68 餐饮太阳雨太阳能50160000.88 家居用品瑞兴五交化35150001.17 五金市中安装制修厂80300001176、.03 工业渤海九路（黄河二路-三路）店名面积租金（元/年）租金（元/天）行业教育书店75250000.91 文化佳乐汽车美容120400000.91 汽车联通30150001.37 通信渤海九路（黄河三路-四路）店名面积租金（元/年）租金（元/天）行业1+1冰激凌3001000000.91 饮食瑞丽服饰40200001.37 服装渤海九路（黄河四路到黄河五路）店名面积租金（元/年）租金（元/天）行业沾化海产80300001.03 水产章显汽配40150001.03 汽配安泰汽配36150001.14 汽配格耐汽车美容100360000.99 汽配机油电瓶40120000.82 汽配上海大众8177、0240000.82 汽配渤海九路（黄河五路到黄河六路）店名面积租金（元/年）租金（元/天）行业惠欣商行62580002.56 商超渤海九路（黄七到黄八）店名面积租金（元/年）租金（元/天）行业极速网吧80120000.41 网吧新天地网吧80120000.41 网吧移动营业厅80120000.41 通信牙科门诊80120000.41 医疗平川汽修80120000.41 汽修综合门诊80120000.41 医疗中国体彩80120000.41 彩票老东风门诊1560001.10 医疗中西医门诊1560001.10 医疗瑞丰药店25160001.75 医疗三姐妹快餐25160001.75 餐饮丽雅178、窗帘25160001.75 窗帘渤海十路（黄河三路到黄河四路）店名面积租金（元/年）租金（元/天）行业百惠日化140600001.17 洗化粮油40150001.03 食品纯棉布店40160001.10 布艺商行70190000.74 商超干洗店40180001.23 干洗内衣店50200001.10 服装渤海十路（黄河四路到黄河五路）店名面积租金（元/年）租金（元/天）行业五金52180000.95 五金宠物店52180000.95 服务时尚丽人理发140340000.67 美发专业音响44250001.56 家电中意商行44250001.56 商超美的家电110600001.49 家电海尔179、110600001.49 家电渤海十路（黄河五路到黄河六路）店名面积租金（元/年）租金（元/天）行业宜而爽内衣120440001.00 服装米兰理发70240000.94 美发中国移动70230000.90 通信渤海十路（黄河六路到黄河七路）店名面积租金（元/年）租金（元/天）行业永和豆浆3101500001.33 餐饮何氏冷锅鱼294600000.56 餐饮排骨米饭147230000.43 餐饮渤海十路（黄河七路到黄河八路）店名面积租金（元/年）租金（元/天）行业小商店20100001.37 零售鸿运商行7003000001.17 商超瑞金门诊部医疗超市商超玛吉斯轮胎150300000.55180、 汽车马大姐125250000.55 服务百花苑360450000.34 鲜花和乐装饰240320000.37 装饰昊源商行120180000.41 商超名称户数人口数位置盛世春秋537 1610黄五渤六家天下612 1837渤六黄四以南200米路东老活塞厂宿舍70 210黄五渤六城建二分公司84 252渤六黄四以北50米路东金座豪庭357 1071黄四渤六富泽商贸街224 672黄四渤六沿街渤七之间区技校205 616黄四渤六渤七之间鑫华嘉园210 630黄三渤海六路、五路之间路北城建集团273 820黄三渤五军分区280 840黄三渤六渤七之间路北环保局宿舍88 263黄三渤六渤七之间路北181、机械工业协会93 280黄三渤六渤七之间路北交通局宿舍128 385黄三渤六渤七之间路北医学院宿舍630 1890黄三渤六交汇处路西北镇中学宿舍210 630黄三渤九中国石化管道257 770黄三渤九工商局宿舍292 875黄四渤十路东劳动局宿舍187 560黄四渤十路东发改委70 210黄四渤十路东天河商场宿舍175 525黄四渤九彭家小区383 1150黄五渤九渤十之间路北环保小区133 399黄四渤十彭李小区229 686黄五渤九渤十之间审计局135 406渤九渤十之间黄河五路南滨州学院东宿舍223 669渤九渤十之间黄河五路南计划生育宿舍56 168渤九渤十之间黄河五路南国土资源局64182、 193渤九渤十之间黄河五路南人保财产68 203渤九渤十之间黄河五路南老教育局47 140黄河五路渤八渤九之间路南樊家二区74 223黄河五路渤八渤九之间路南樊家700 2100渤八渤九之间黄河五路北公安局老宿舍315 945黄四黄三之间渤海八路东人寿宿舍56 168黄四渤九路南保险公司宿舍77 230黄四渤九路南防疫站74 223黄河四路渤九渤八之间路北百货大楼北65 196渤七黄五三中对面51 154渤七黄五路西市人大宿舍84 252黄五渤七渤八之间路南市政协47 140黄五渤七渤八之间路南名仕嘉园294 882黄五渤六渤七之间安达驾校宿舍125 376黄四渤九路南鑫峰房产32 96黄四183、渤九路北广电局南院59 178渤九渤十之间黄四北消防宿舍55 164黄四黄三之间渤海八路东公安局宿舍245 736黄四黄三之间渤海八路东油区办432 1296黄一渤六路东五四小区1020 3060黄一渤五路东胜利小区460 1380黄一渤五路东城建家园172 516黄二渤六路东中国外运88 264黄二黄三渤六中间外贸食品有限公司90270黄三渤六路东五四广场以北60180黄一渤五路西体校72216黄二渤六华美幼儿园以南64192渤六黄三黄二之间农信社宿舍200600黄三渤六西吕剧团240720黄三渤六渤七之间军分团68204黄三渤六渤七之间粮食局68204黄三渤六渤七之间公路局宿舍72216黄184、三渤七食品公司36108黄三渤七药监局114342黄三渤七二运4781434黄二渤七剧场街296888黄二渤七世豪商贸80240黄二渤七轻工机械120360黄二渤七渤八之间五交化站196588黄二渤八绿洲食品60180黄二渤八路北市中派出所60180剧场街内邮电小区305915黄三渤八京剧团122366黄三渤八新华书店42126黄三渤八路东气象局72216黄一渤九渤十之间公路局宿舍196588渤十黄一黄二之间一棉老宿舍162486渤十黄二路西一棉老宿舍4051215渤十黄二路东新天地小区160480渤十黄二黄三之间水文局40120黄三渤九渤十之间路南农业局140420黄三渤九渤十之间路南林业局185、60180黄三渤九渤十之间路南金属小区72216渤九黄二黄三之间路东党校80240渤九黄二黄三之间路西畜牧局90270黄三渤九渤十之间路南电机小区315945黄三渤九渤十之间路南青医小区300900黄河三路渤海八路渤海九路间木材小区160480黄河二路渤海九路交汇处城建河畔小区216648黄一渤六渤七城建3区102306黄一渤六渤七快销社80240黄一渤六渤七绿洲食品小区103309黄一渤六渤七绿洲家园252756黄一渤六渤七国税小区48144黄二渤六渤七证券小区3090黄二渤六渤七典当小区35105黄二渤六渤七水利工程处203609黄一渤七渤八馨露园160480黄一渤七渤八食品公司47141186、黄一渤七渤八中信担保2472黄一渤七渤八农机公司2060黄二渤七渤八农资公司2060黄二渤七渤八种子公司60180黄二渤七渤八文物管理处36108黄二渤七渤八总户数17377 总人数52132地址：济南市铜元局前街1号金冠商务中心 邮编：250001 电话：0531-61360349 2010济南赢联营销策划有限公司版权所有 Page 89 of 82项目名称开发商代理公司项目地址项目类别建筑形态建筑面积装修状况销售均价户型区间主力户型主力总价销售率交付时间周边环境备注名仕龙城山东益动置业蔚蓝机构黄河五路渤海九路住宅、商业小高层10万毛坯3300107-148107-13235-4390%一期187、2010年底交房如家、银座黄河店项目当地较高品质楼盘，1期开盘销售较好龙泰花苑龙泰置业自销渤海十路黄河六路住宅多层、小高层2万毛坯91-144113、1182011年9月交付银座黄河店、如家项目预计2010年7月开盘春晓金翠园春晓集团炎黄金鼎黄河六路渤海五路住宅多层、小高层18769毛坯260091-116982685%2011年10月黄金国际、滨海大酒店项目体量较小，已近尾盘上海大都会金山房地产自销渤海八路住宅、商业多层53950毛坯290065-127110-12332-3680%2011年6月交付滨州人民医院项目已开楼盘基本售罄蒲湖绿洲绿洲置业自销黄河二路渤海七路住宅高层1.5万简装30188、0082-15696-11529-3595%2010年底交付体育局、蒲湖公园项目共三栋楼座，其中一栋为绿洲食品公司员工福利房，项目尾盘清怡国际鑫星置业黄河三路渤海七路住宅、公寓、写字楼高层2.2万菜单式装修2011年底渤海国际、中百商厦滨中嘉园华天房地产自销黄河八路渤海十五路住宅多层、小高层16万毛坯240090-120902280%（2期）1期现房，2期2010年底交房清怡市场、在建清怡中学项目一期已交付使用，二期小高层项目年底交付，周边配套较差黄金国际黄金置业自销渤海七路黄河六路商业两层5.2万毛坯沿街3万，内街2万60-200120240-30080%2011年中旬银茂大酒店、银座广场项189、目开盘近一个月时间销售率已达80%，项目有部分自留商业（大润发）新悦国际渤海七路黄河三路商业三层、四层已交付渤海国际、黄金大厦祥泰麒麟阁祥泰地产自销黄河十二路渤海十一路住宅多层、小高层32万毛坯320090-130115-12736-4090%1期现房，2期2010年底交房滨州六中、滨城东区居住区中心项目尚有一栋小高层未发售，其它可售房源较少祥泰新河湾祥泰地产自销新立河东路黄河八路住宅多层、小高层7.2万毛坯340090-18096、13232、4392%2010年底交付银座黄河店、滨州审计局、财政局等项目进入尾盘，仅有北侧小高层楼层偏高部分房源新悦田园牧歌宇悦置业亚豪机构黄河八路渤海十二路住190、宅小高层17.64万滨州学院、银座黄河店宝地锦绣城裕华集团自销黄河八路渤海十二路住宅小高层15万毛坯滨州学院、银座黄河店项目对内销售，不公开龙腾阁滨州德坤征泓黄河五路渤海十二路住宅小高层、高层27万银座黄河店、滨州审计局、财政局等早期在滨州开发项目较多铂金时代黄河五路渤海十二路写字楼商业高层18000毛坯银座家居、龙腾阁金居叶上海滨州金居地产自销黄河十一路渤海八路住宅、商业多层、小高层50281麒麟阁、职业学院包括三栋小高层、八栋多层渤海城邦滨州市莱钢建设山东黑马黄河十三路渤海十八路住宅、商业小高层、多层40万毛坯92-155（1期6栋多层）1441期2011年底文化中心、中海公园、中海城望海191、花园天地缘置业山东黑马黄河十二路渤海十八路住宅小高层、多层30万毛坯330090-20096、12533、4190%最后一批2011年9月交付中海公园、市文化中心项目可售房源较少，多为顶层御景苑圆通置业黄河八路渤海十五路住宅多层、小高层122431毛坯北镇中学、奥品匹克公园项目现阶段只有规划公示牌翰文苑滨州设计院开发黄河八路渤海九路住宅小高层8800毛坯3400137-159137、14146、4795%2010.10交付黄金国际、银茂大酒店项目尾盘仅剩部分12层以上大户型世贸中心美信置业黄河八路渤海十八路综合体高层24万丽景新园、中海公园项目集住宅、写字楼、酒店、商业综合体，其中住宅12.3192、3万平领域尚城金河房地产开发公司滨州众诚黄河五路渤海十九路住宅、商业多层、小高层22万130-249140、150华龙尚座华龙置业23地产营销黄河二路渤海二十一路住宅、商业高层5万毛坯2700114-126114-12630-3480%（1期)2011年初新汽车站、四通商贸城项目位置优越，项目开盘后销售较好明日星城弘大房地产自销黄河二路渤海十二路住宅多层20万毛坯230060-100（1期）88-100（1期）20-232011年中旬交付新汽车站项目1期预计2010年7月开盘时代花园海通地产自销黄河一路渤海十八路住宅、商业多层10.9万毛坯280068-125100-11528-3285%20193、10年底交付新汽车站项目在售三期，一起均价1800，二期2300水岸华庭大顺集团自销黄河一路渤海十八路住宅多层、小高层10.5万毛坯260077-92（1期）92（1期）2480%一期交付新汽车站项目一期交付使用现房发售龙脉福福临阁惠泽置业23地产营销泰山名郡恒源置业自销长江一路新立河东住宅、商业多层、小高层100万毛坯300075-180120-13036-3980%（已开部分）2010年底交付滨州政务小区政府团购福利房居多，在售三期新湖玫瑰园新湖置业自销长江三路渤海十一路住宅洋房、别墅19万280-360（别墅）2011年底交付滨州新一中、棉纺厂双湖花苑小产权香格里拉水岸绿洲北京章光101194、集团自销黄河十五路渤海一路住宅、商业小高层、联排别墅27万2011年底在建火车站、滨城区政府、白鹭湖原生发剂企业、首次进驻滨州安康花苑富光置业自销渤海一路黄河十六路住宅多层、小高层60万毛坯230080-16595-11522-261、2期售罄，3期80%2010年底交付滨城区行政中心、白鹭湖项目1、2期已交付使用，在售3期已开20%左右，销售价格优势明显滨海嘉园滨州新鸿房地产自销渤海八路黄河十五路住宅多层64500毛坯280090-13090-11025-3020%2011年9月交付新六中、北海花园项目认购期，土地尚未动工北海明珠滨州伟峰置业黄河十五路渤海九路住宅高层22万毛坯滨州职业学院、滨城区政府政府福利房阳光彩城阳光置业自销渤海八路黄河十五路住宅、商业多层、小高层2万毛坯240090-136（1期）90-12021-2897%（1期）一期2010年底交房清怡中学、滨城区政府项目一期仅剩6套，二期8月份开盘中兴瑄嘉名都中兴地产自销黄河十路渤海五路住宅、商业小高层27万毛坯2800101-155115-12232-3490%2010年10月交付鲁滨医院项目可售房源较少，10月交房