1、集团商管总部 2013年12月购物中心公共空间设计课题研究之K11和侨福芳草地赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：h t t p:/d o w n.w i n s h a n g.c o m/添加Q 群3 4 0 1 8 0 6 5 4，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送第一部分 K11项目公共空间设计第二部分 芳草地项目公共空间设计报告目录1、项目概况2、开发商分析3、协助团队4、项目公共空间设计理念5、项目公共空间设计细节展示第三部分 项目借鉴意义1、项目概况2、开发商分析3、协助团队4、项目公共空间设计理念5、项目公共空间设计细节展2、示1、公共空间设计借鉴2、公共空间设计借鉴中庭洗手间导视幕墙赢才网，专注房地产职业机会！w w w.5 1 w i n c a i.c o m注册赢才网会员，一键下载赢商网热门干货资料，扫二维码，进入赢才网第一部分 K11项目公共空间设计1 1、项目、项目概况概况2 2、开发商分析、开发商分析3 3、协助团队、协助团队4 4、项目公共空间设计理念、项目公共空间设计理念5 5、项目公共空间设计细节展示、项目公共空间设计细节展示K11项目概况项目名称上海K11项目地址卢湾区淮海中路300号所属商圈淮海路商圈开业时间2013年6月28日商业面积3.55万停车位数量270个商业楼层数量地下3层，地上63、层物业组成购物中心+写字楼开发商新世界中国地产有限公司投资商香港新世界集团建筑设计Kokaistudios建筑工作室项目定位融合艺术、人文、自然三大核心元素的购物艺术中心相关备注由写字楼裙楼改造建筑全貌1.1 1.1 项目简介项目简介区位图1.2 1.2 项目构成项目构成项目构成描述：上海K11购物艺术中心地下三层至地上六层，面积约40000平米，为写字楼裙楼商业物业。秉承品牌“艺术人文自然”三大核心元素相融合的核心价值。物业类别建筑面积()购物中心40000写字楼642001.3 1.3 项目整体形象认知项目整体形象认知1.4 1.4 项目开发理念及历程项目开发理念及历程开发理念：K11将艺4、术、人文、自然三大核心理念合二为一，达到艺术欣赏、人文体验、自然环保与购物消费的完美互动。空间是人文的终极表达，为城市生活和活动缔造崭新空间，让我们和自然和谐共存。对更多的城市人来讲，K11为城市生活注入新的元素，是全新生活的探索。艺术与人的生活方式需要改变，人与自然之间的对话更需要回到日常生活当中。K11让人文、艺术与自然在同一建筑空间内相互尊重与对话，探究城市功能和社区文化的新模型。开发历程：开发商分析K11新世界中国地产有限公司，香港股份代号：917)为新世界发展有限公司(香港股份代号：17)的内地物业旗舰，并为国内大型全国性房地产发展商之一，资产总值约1,178亿港元。本集团自八十年代5、初期即活跃于中国房地产市场，并于1999年7月在香港联交所上市，现为摩根士丹利资本国际(MSCI)中国指数成份股之一。其物业组合包括38个主要发展项目分布于25个大城市或主要交通枢纽。设计理念K11K11方案总体框架的设计理念人工瀑布室外&外立面K11室外&外立面K11楼顶有漂亮的灯饰12六层的空中花园和六层的停车场贯通，也是写字楼的吸烟场所。室外&外立面K11楼顶花园入口K11正门口后门入口入口K1115地铁入口地铁入口处，无数电子表组成的艺术品入口K1116中庭K11金属蝴蝶室外中庭旋转木马进入到K11的中庭，建筑外部的水幕、植物墙、艺术家隋建国特意为K11定制制作的蝴蝶、环绕式鸟鸣声都意6、在营造一幅森林的情景。标志性的垂直绿化墙与年轻艺术家打造的金属蝴蝶融为一体，平面钢板镂空切割的蝴蝶在变化的灯光下幻化出不同色彩。钢管、不锈钢、三角玻璃打造的大树完美的将屋顶玻璃幕墙延伸至室内圆形休息椅处，不仅增加了休憩处的美感，还完美的融进自然元素，令整棵现代材质打造的大树在B1楼的中庭上空不显突兀。如此设计首先具有采光、遮阳、避雨的功能，其次便捷快速地到达B1楼，从而增加B1楼的人流。类似于美术馆的现代设计风格增加了其高端奢华的感受。公共的过道区域，展示着艺术家李二男的多媒体作品：新安迪沃霍尔研究。除了公共区域内的16件艺术品，K11将整个B3层打造成了一个免费对公众开放的chi K11艺术7、空间。过道K11上海惊奇展的双腿造型装置，来自施勇。刘建华的铸铜枕头痕迹最有人气，时常会有路人在这里落座休息。过道摆放免费桌上足球。20洗手间干净明亮，大气洗手间K11大面积等候区，较多休息椅精油香薰垂直客梯，电梯厅外墙有粗糙方砖拼花电梯K11电梯空间摩登安静，不仅可以欣赏到从9楼倾斜而下的水幕，还有无声的动态艺术展示。水幕用水全部为写字楼洗手盘中水回收利用用水。护梯下面蟒蛇纹灯罩凸显艺术感24楼层指南及品牌LOGO墙导视系统设计K11导视系统设计K11导视牌指示牌，位于扶手电梯口导视系统设计K11艺术学院地图导视系统设计K11广告灯柱立柱和灯箱周围包金属材质，凸显质感导视系统设计K1129体8、验式娱乐及小品娱乐及小品K1130艺术品及雕塑娱乐及小品K11岛柜及外摆亮点利用造型独特的区域利用电梯后部区域咖啡店以开放式岛柜呈现美陈K11岛柜及外摆亮点门店落地玻璃全面开放，利用过道临街玻璃区域，节约空间的同时，提升门店时尚形象。几乎每家餐饮均采用临过道部分开放的形式，凸显人气、增强互动、国际化气氛。32美陈K11K11项目的各种室内外建筑空间，均会率先考虑通过各种绿色建筑设计及科技，所以把原先的部分屋顶车库改造成“都市农场”，成为消费者互动体验的现实版“开心农场”。这样不仅是消费者感受到农场乐趣同时也增加了绿化面积减少对自然环境的影响，并且提升城市公共生活场所的总体质量。这样的设计也成为9、今后更多商场、购物中心的设计趋势。美陈K11都市农场美陈K11美陈K11花样骏马深粉色的墙壁和展示台搭葱郁的绿色植物，这样亮色调的碰撞给人视觉上冲击。这也是它的独特之处，玻璃罩内盛开的鲜花就像是温室里的花朵惹人喜爱。黑色顶部设计配上小型LED射灯就像是漫天繁星照射在空中花园般美丽，令人向往。K11不仅对商家有筛选，更希望商家能在K11店的概念上与艺术、文化贴合。美陈K11除了YAANG家的经典家居生活用品，中外创意生活用品，以及Hellen Lee设计的服饰，放在店中售卖。店内视觉和陈列上更偏年轻化，色彩跳跃，产品也更丰富多元。美陈K11停车场：在商场的最高层6-9楼，此处的商业价值比较低，用10、亍停车场是国内比较少见；外立面绿化：四面中面对大马路的两面以及内广场墙壁布置了垂直绿化，给人贴近自然的感觉；以及对中空的中庭采用大面积垂直绿化墙设计，有效隔热降低能耗；33米高空飞泻而下的人工水景瀑布，逼真的水流声、鸟叫声以及清新香气让人仿佛置身大自然之中。室外中庭设计：入口处做了个类似“卢浮宫”的建筑，吸引人流到项目并把人流直接导入地下；广告位点位：项目广告牌很多，面对马路的是超大面广告牌，给还未进入的商家很好的宣传效果；景观电梯&人工瀑布：有效利用了空间并给人艺术感；项目的各个角落都有艺术品，在逛商场癿时候时常可以带来惊喜，增长逗留时间；照明设计：商场整体灯光偏暗，舒适的环境很有情调；洗手11、间：豪华级别的厕所，细节处彰显人性化；地铁通道包装：布置很有艺术氛围，吸引人流幵给人很好的第一印象；商场定位高端人士，引入高档的品牌，其中近20%的零售及餐饮品牌首次入驻上海。美陈：K11对细节的把握和处理都很重视，各个角落都有艺术品和小景观，增加顾客的逗留时间和惊喜。在外摆及岛柜的处理上，扩大商业面积的同时，营造更加个性新鲜潮流的氛围，吸聚年轻客群。B3的3000平米的艺术交流、互动及展示空间，定期举行免费的艺术展览、艺术工作坊、艺术家沙龙等活动，构建起艺术与大众互动的桥梁；365天的不间断互动活动更将开启K11的创意之旅，令艺术欣赏、人文体验、自然绿化以及购物消费之间产生一体化而微妙的互动12、作用，为市民及旅客带来前所未有的独特五官享受引领现阶段购物中心综合性业态的发展风向。优点分析 项目不足 预估装修成本较高，投资较大。异型建筑实用率不高，总经营面积相对小。体量较小，品牌丰富度不够，客源相对大体量购物中心要窄。1.上海K11这样立足“小众化”的艺术主题购物中心，通过文艺美，将消费者引入卖场，从而形成消费，相比其他依旧在“百货+餐饮+休闲娱乐”模式上徘徊的其他购物中心，确实是一种开创。2.尽管K11商业面积仅4万平方米，但通过艺术、环保等互动增强顾客的购物体验，不失为实体店应对电商冲击的新思路。此外，目前国内购物中心同质化现象严重，用艺术品来克服消费者对购物中心的审美疲劳，既能突破13、艺术“被仰望”的格局，又让公众在购物休闲时不乏味。3.购物中心和文化艺术相结合可以进行差异化竞争，吸引消费者更多时间停留在购物中心。上海K11就将吸金砝码放在了艺术主题上，来招徕顾客，精选国内外知名当代艺术家17组作品，分别放置在商场各处供公众欣赏，同时，3000平方米的chi K11艺术空间也定期举行向公众免费开放的艺术展览、工作坊、艺术家沙龙和教育讲座等。4.要做艺术主题购物中心并不那么简单，不论在资金、运营，还是在时间上对开发商都是庞大考验。5.在经营初期，消费者由于猎奇心理，人流量会较大，但如果不能很好地将艺术与商业结合，无法刺激消费者冲动购物，将会“沦为展览馆”。因而，需谨慎借鉴！项14、目借鉴意义第二部分 芳草地项目公共空间设计1 1、项目、项目概况概况2 2、开发商分析、开发商分析3 3、协助团队、协助团队4 4、项目公共空间设计理念、项目公共空间设计理念5 5、项目公共空间设计细节展示、项目公共空间设计细节展示芳草地项目概况项目名称侨福芳草地项目地址北京市朝阳区东大桥路9号所属商圈CBD商圈开业时间2012年9月16日占地面积13.8万总建筑面积20万停车位数量1000个商业楼层数量地下2层，地上2层物业组成写字楼+购物中心+酒店开发商北京侨福置业有限公司投资商北京侨福置业有限公司建筑设计IDA，综汇建筑设计事务所项目定位相关备注购物中心面积5.6万建筑全貌1.1 1.115、 项目简介项目简介区位图1.2 1.2 项目构成项目构成项目构成描述：紧邻北京CBD核心地带，总面积达20万平方米，是一座集顶级写字楼（建筑面积8.2万平方米）、时尚购物中心、艺术中心和精品酒店于一身的创新建筑。大楼整体设在下沉花园内，功能分布于两座矮楼及两座塔楼之中，4座楼由一个环保罩覆盖，形成其独有的都市环境空域。楼与楼之间的空间设架空花园，花园每隔两层一个，让在办公楼内工作的员工能享受有自然采光、充满树木园景的休息地方。建筑中央的下沈广场是大楼的主要活动场所,楼内布置了逾100件艺术品,供市民能休闲地欣赏。楼中设一条235米长步行桥,让市民能在不同时间穿越,给城市带来一个另类的都市空间感16、。项目资料设计时间:由2001年开始施工时间:2005年 2011年占地面积:3万平方米建筑面积:20万平方米芳草地项目概况1.3 1.3 项目整体形象认知项目整体形象认知芳草地项目概况1.4 1.4 项目开发理念及历程项目开发理念及历程开发理念：侨福建设企业是中国可持续建筑事业的先行者之一。作为侨福企业在大陆投资兴建的第一个大型项目，侨福芳草地传承并进一步发扬了侨福集团的绿色环保理念，将绿色贯穿到建筑的每个细节。“永远走在时代前列同时坚持绿色环保可持续发展永续经营，在20世纪50年代末创建本公司之来，一直恪守的品牌承诺。因此绿色特征是侨福建设企业每个项目的既定要求。我们的目标就是开发具有最高17、质量的标志性项目。”开发历程：1995年拿地规划设计2000年2004年开工2010年竣工2012年11月开业2012年9月16日试营业开发商分析2.1 2.1 投资商简介投资商简介芳草地Parkview Green芳草地是由北京侨福置业有限公司开发管理，并为侨福集团之组成部分。侨福集团由黄氏家族创立，总部设于香港。集团开发项目不仅遍及亚洲，更已将触角迈向欧陆，面向全球视野，是当代地产发展、休闲产业与精致生活品质创造者的卓越代表。半个多世纪以来集团一直秉持着以人为先的理念，致力以创新独到的设计、绿色环保理念以及对细节的无懈追求，从而打造经典地标建筑。集团项目包括香港阳明山庄，南京丁山花园大酒店18、，台北怡亨精品酒店，新加坡的鹤楼和侨福 CLAT，以及法国的布瓦隆酒店。当代地产发展与精致生活品质创造者的卓越代表侨福集团设计理念芳草地侨福芳草地由四栋多功能、独立的塔楼建筑组合而成。位于一个10米深的下沉花园上，花园营造了一片绿色的环境。四栋建筑都由一个巨大的、能自由呼吸的环境保护膜包裹，能自动应对不断变化的天气、温度、湿度、风向。保护膜是整个建筑非常有效的外衣，保护膜内微气候的空气流动是通过太阳的热量产生的自然力。在保护膜的顶部安装天窗，使热空气溢出，由大楼底部的下沉花园吸入冷空气，这就创造了空气流通与自然通风。设计理念 设计纳入了包括人文、人体工效学、环保生态、节能技术、消防科学设计的理19、念，为北京市创立了一个智能化环保商业建筑的先河。节能功率的追求以当时欧美先进国家环保建筑最新设计为目标。完成后所得出数据已创立了新标准-即春秋季节省60%,夏季省16%,及冬季节省83%的高效节能设计。环保设计理念芳草地设计理念芳草地是中国第一个获得绿色建筑评估体系LEED铂金级认证的综合性商业项目。侨福芳草地利用创新的环保技术以及对建筑材料的斟酌使用，从而成为中国第一个获得绿色建筑评估体系LEED铂金级认证的综合性商业项目。内外兼备的侨福芳草地将环保的理念深入至每个细节中，从外观上，顶部采用ETFE膜材料，结合通透的玻璃幕墙及钢架结构，组成独特的节能环保罩，形成独立的微气候环境。不仅做到冬暖20、夏凉，也节省空调系统的使用。从内在来说，稳定的内部微循环系统，结合楼群VAV冷水吊顶系统和智能BMS系统，可以至少节约60%能源使用率，最高达到80%的比率。同时模块化办公格局的灵活性和兼容性也为租户节省了10-15%的装修成本。此外项目的节水设备非常丰富，不仅包括了电子水龙头，卫生间节水洁具以及低流量淋浴设施等，雨水过滤后也可循环利用被用作绿化灌溉，从而提供水使用率。艺术展示中心位于B2层，为满足艺术品展示空间高度需求，客流只可从L1层乘扶手梯直达B2层，再从B2层乘扶手梯直达B1层。步道联系四栋建筑平面动线布局呈十字交叉布局芳草地设计理念室外&外立面芳草地迥然相异的建筑成为北京新地标入口芳21、草地正门口巨大的人像雕塑，达利的作品入口处的旋转门芳草地保护膜覆盖下的中庭中庭商场的底层是5万平方米的零售商场，由自然采光的中庭环绕，最低处是公共广场，既美化环境，又提供了休憩和公共互动的宁静空间。芳草地中庭引人注目的跨度达225米的步行桥，对角穿越建筑，使商场更具特色，也使人们便捷地行走在四栋建筑之间，提供空间体验。芳草地步道芳草地电梯芳草地洗手间为母婴和残疾人提供人性化设计带有艺术气息的厕所指示牌芳草地导视系统设计古典造型有金属感的指示牌芳草地美陈娱乐及小品芳草地浓郁的艺术氛围是芳草地的特色，顾客的每一次来访都是一次艺术的交流与对话。这里展示了近40件达利的雕塑。除了西方艺术品，还有当代中22、国新锐艺术家的作品与观众分享。娱乐及小品芳草地艺术品随处可见摩托车大马克杯吊灯娱乐及小品芳草地达利艺术品芳草地展览馆占地近4000平方米，致力于积极参与及推动中国当代艺术的发展和研究。秉承以人为先的理念，实现从过去展览馆“以物为中心”的转变。娱乐及小品芳草地各式各样的壁画作品别处心裁的垃圾桶设计娱乐及小品芳草地侨福芳草地是值得研究的一个商业项目，其对自然景观的引入，对建筑雕塑的引入，对内在建筑形式的探讨。对建筑材料大胆使用。对商业氛围与自然氛围的结合使用都是值得我们学习借鉴的地方。多入口立体交叉构建，对动线与商业店铺的利弊也是值得我们去讨论的地方。以钢梁斜拉贯穿4栋写字楼加盖采光顶，并配置从负23、二层至一层飞天梯；整个项目大气的空间感以及特立独行的抽象雕塑景观，业态涵盖丰富，品牌级次有序；是国内值得称道的标志性项目！侨福芳草地于去年9月份正式开业，让人有种“满载而归”的感觉，这种感觉于其说是购物带来的满足，不如说是在购物之余，艺术品带来的精神享受。优点分析 可以大胆预言，在未来购物中心的道路上，精神层面的附加值，将是一种发展的大趋势。人们将更加注重精神层面的体验和享受，物质消费将渐渐失去主导地位。自然景观的引入，对建筑雕塑的引入，对内在建筑形式，对建筑材料大胆使用值得探讨。对商业氛围与自然氛围的结合和过渡。项目借鉴意义第三部分 项目借鉴意义1 1、案列借鉴、案列借鉴2 2、公共空间设计24、理念、公共空间设计理念3 3、中庭设计高品质标准、中庭设计高品质标准4 4、洗手间设计高品质标准、洗手间设计高品质标准5 5、导视标识设计高品质标准、导视标识设计高品质标准6 6、幕墙设计高品质标准、幕墙设计高品质标准案例借鉴公共空间设计风格：与购物中心的调性、定位、档次相关，调性及建筑造型：K11和芳草地均走艺术型购物中心风格，外部建筑造型设计为不规则建筑（异型建筑），较难模仿，实用率不高。入口：正门、后门、地铁入口等有绿化景观小品，设有遮阳雨篷悬挑设计。主入口位置要有专用坡道或做无障碍设计。中庭设计：中庭要分主次，K11为一镂空室外中庭，采用建筑环保创造自然环境、艺术主题设计新颖。芳草地罕25、见地用四栋塔楼撑起外包保护膜，创造室内大中庭，同时用步道串联起各栋建筑。中庭体现宽阔，明亮的气氛。中庭设置灯箱及美工吊钩和灯具维修马道。悬挂升降吊钩。中庭采光顶：玻璃采光顶必须确保能够清洁。预留中庭挂钩荷载及隐藏走线方式。洗手间：男女比例按1：2设计。做到人文关怀，有等候区及休息椅，设有残障洗手间、母婴室、茶水间。地砖铺装：拼花设计，给顾客带来视觉重复，提升记忆度、舒适度和美感。同时注重天花顶部与地面的风格衔接，体现时尚氛围。公共走廊包括消防通道采用公共走廊包括消防通道采用800 x800人造石材为主。地面做法材料适当突出推广区域，但须与公共通道地面材料协调。艺术品：规划有较多外摆位，陈列艺术26、品。导视设计：细节精工品质，简洁艺术风导视，体现人文关怀、清晰新颖，有时代科技感。深圳万象城地面深圳万象城地面其他项目借鉴上海IFC香港圆方7778圆方室内石材的图案拼花IFC地面石材伸缩缝线与柱面线条对齐人造云石图案检修口广州太古汇购物中心地面采用中东进口天然石材，造价800元/M2。香港太古广场2010年进行了翻新，也采用进口天然石材。828384中庭地面=石材+地毯852、中庭扶梯装修-深圳万象城86沈阳万象城中庭扶梯8788大悦城超长扶梯2、中庭扶梯装修-上海IFC扶梯装修越来越高档新开的高档购物中心，扶梯装饰灯光更显得时尚。2、中庭扶梯装修-广州太古汇广州太古汇自动扶梯前后错开，避免27、上下人流拥挤。2、中庭扶梯装修-广州太古汇 万象城作为城市级商业中心，中庭地面石材品质非常重要，应使用耐久性好的进口人造云石或天然石材。中庭是关键线路：主体结构-钢结构-幕墙-扶梯-满堂脚手架-装饰等工序环环相扣，满堂脚手架是目前的难点。中庭总结洗手间品质标准圆角防撞挂钩儿童入厕看护地面防滑圆角防撞挂钩儿童入厕看护地面防滑上海IFC人性化的VIP卫生间面盆台面靠墙边采用圆角上翻，便于清理。卫生间-广州太古汇卫生间-广州太古汇龙头、洗手液、废纸箱设计人性化。卫生间-沈阳万象城卫生间效果图3、卫生间 万象城作为人员高密集场所，卫生间的使用效率高；女卫生间往往排队较长；卫生间的装修档次在提升；注意卫生间气味。地面石材整石楼梯踏步高档场所采用整石台阶的也较多导视标识品质标准沈阳恒隆 公共商业建筑作为人员密集场所，标识应清晰、美观。电梯标识卫生间标识105电梯标识106沈阳万象城标识交通节点处标识幕墙品质标准上海IFC恒隆广场成都、南宁、青岛、郑州、无锡、重庆、合肥111