1、第一章 申报单位及项目概况1.1 项目申报单位概况廊坊市道佳房地产开发有限公司成立于2008年2月，注册资金800万元，为自然人投资或控股的有限责任公司，企业住址在文安县城内大十字街西，经营范围为房地产开发及销售，具有房地产开发暂定资质。公司从成立伊始就积极参与文安县的水韵宜居名城建设，公司坚持贯彻 “以人为本”的文化管理理念，倡导以客户为本，不断创新的开发经营理念，为加快城市建设步伐，逐步改善市民生产、生活环境及城市面貌，做出了应有的贡献。法人代表：李金路。 1.2 项目概况1.2.1 项目名称阳光国际商业步行街一期建设项目1.2.2 项目地点文安县文安镇丰利路步行街西侧，利民路北侧，原城关2、镇派出所。属县城中心繁华地段，地理位置十分优越独特，交通便利，周围城市配套设施齐全，居住商业步行街内众多，是宜商的理想之地。地块东西长约240米，南北长约170米，总规划用地面积约为15000，其中：一期规划用地为3447（计5.17亩）。规划为商住用地，符合总体规划用地要求，经当地城市规划行政规划主管部门审核同意其选址意见；项目用地范围在文安县土地利用总体规划规划建设用地区内，文安县城乡规划局同意在用地规划区内建设。1.2.3项目实施期限本项目建设工期为：2011年4月-2012年12月。项目建设实施进度为：1、工程的前期准备工作：2011年1月至2011年4月完成。主要包括：项目可行性研究3、报告的编制及审批工作。2、完成工程施工图：2011年4月至2011年5月，主要完成工程施工图。3、工程招标：2011年5月完成。4、工程建设期：从2011年6月开工，2012年12月全部竣工交付使用。1.2.4 建设内容、规模、总投资及资金筹措（一期）一期规划用地为3447（计5.17亩），总建筑面积为7585，全部为商业建筑，绿化面积500。本项目总投资（开发成本及开发费用，下同）为2895万元。资金来源为：在项目的前期，项目单位自有资金用于支付土地取得、前期工程费以及用于大部分地上主体建筑物及配套设施建设，剩余部分由房屋预售再投入补充。1.2.5 报告编制依据1、中华人民共和国土地管理法；4、2、中华人民共和国房地产管理法；3、国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知【发改投资20071169号】；4、廊坊市道佳房地产开发有限公司签定的国有土地使用权出让合同；5、廊坊市道佳房地产开发有限公司阳光国际商业步行街建筑规划设计方案；6、文安县城市总体规划（2009-2020）；7、文安县城市规划管理技术规定；8、城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ-137-90）；9、城市居住区规划设计规范（GB50180-93）；10、民用建筑设计通则（GB50353-2005）11、国家发展和改革委建设项目经济评价方法与参数（第三版）；12、建设部房地产开发项目经济评价方法；13、原国家计5、委投资项目可行性研究指南（试用版）14、国家和文安县政府相关政策及法律、法规。1.2.6 项目主要技术指标（一期）一期规划用地为3447（计5.17亩），总建筑面积为7585，全部为三层框架商业建筑。容积率: 2.20。建筑密度:73.34%绿化率：10%本项目总投资：2895万元；总收入：3793万元；项目利润总额：632万元；投资利润率：21.83%；投资净利润率：16.37%；财务内部收益率(FIRR)：55.74%12%(行业基准率)。1.2.7 项目建设背景1、步行街发展的历史步行街源于一些西方国家，由于城市化和汽车工业的发展，大批城市居民选择到郊区居住。为了恢复城市的活力和防止城市6、生态环境进一步恶化，政府规划出一片安逸、繁华的购物娱乐场地，这就是最初的步行街。步行街是整个经济社会进步的客观结果，是城市化不断推进和城市发展现代化的必然产物，是城市居民生活质量不断提高的要求，是城市环境迅速改善和回归自然的需要，是全球汽车时代对汽车的异化而出现的一种特殊的现象。因此城市步行街的出现和发展是城市发展的选择，是为居民提供一个相对安静的适合于购物和休闲的环境。现代步行商业街，兴起于20世纪50年代易美国为首的资本主义国家。第二次世界大战后，以美国为代表的经济发达国家，随着经济的复兴和迅速发展，城市化进程加速，城市建设日新月异。各国和各地城市呈形态的多样化，城市与科技发展相适应，逐步7、迈向现代化，城市居民的生活水平迅速提高，生活质量的要求越来越迫切。与此同时，城市的发展出现新现象和新的问题，主要是城市膨胀，城市交通拥挤，城市环境质量下降。部分城市居民开始迁居郊区，以寻求更高的生活质量。城市中传统的、文化色彩浓重的街巷被宽广的水泥路所代替，汽车成了城市的主宰。在这股潮流的冲击下，为适应居民的需要，一方面经济发达国家兴起了购物中心郊区化的浪潮。在新的城市郊区建筑大量的，规模巨大的商场或新的商业模式。如仓储式商场，以满足郊区住户或有车族的购物需要。另一方面，极力复兴老城区的繁荣和活力。为了解决商业中心交通拥挤、空气污染、环境恶化等问题，建立在城市中心区，尤其是老城区的商业步行街应8、运而生，并不断掀起高潮。现在郊区业开始随着居住区一起兴建商业步行街。到了20世纪80年代，我国才开始建设现代商业步行街。在世纪交替交际，我国许多城市纷纷规划和建设步行街，成为城市建设和更新的重要内容和方面。全国从南到北，从东到西从大城市到小城市，甚至县城：从中央直辖市到县级市都致力于建筑步行街。步行街的建设一浪高过一浪，大大小小、长长短短的步行街象雨后春笋般地在沿海之滨、大江南北生长起来。据粗略计算，全国已有上百条大大小小，风格各异的步行街，已经成为城市耀眼的风景线。2、步行街的作用 步行街的功能已经不同于一般的街道，同一般的商业街也有所不同，它使步行街的功能更丰富。要求更高。经济功能。从城市9、发展来说，由于城市的主要功能是经济功能。经济是城市发展的基础，而步行街仍然主要担负发展经济的任务，而且从空间结构来说，主要是商业活动，所以，步行街的主要功能是从事商业活动，强化了商业功能，弱化了交通功能。商业步行街往往带来生意的兴隆和经济的发展，这在我国城市商业步行街的开街中得到证实。所以，许多步行街称为商业步行街。文化功能。随着社会的发展，经济与文化是密不可分的，经济中蕴含着丰富的文化，人们游览步行街不仅是为了满足购物的需要，或经济上的需要，也是享受文化品位。当然文化是丰富多彩的，商业自身的文化，饮食文化，建筑的文化，雕闻文化等，步行街的文化设施和文化活动都是一种文化。文化活动越丰富，就可能10、有更大的人气，就能促进商业的繁荣。休闲功能。游览步行街与一般购物的不同是，一般购物其目的性很明确，是任务性的，在许多情况下是个体完成的，一次性的活动，而游览步行街是复合性的，是相互诱发的，既是多目的性，又是无目的性，或者说是购物中寓休闲，或休闲中寓购物，有人以休闲为主，又有人以购主。同时，步行街的购物或休闲往行为表现以家庭为单位，是一种群体消费和活动。玩得开心，吃得放心。娱乐功能。对娱乐功能也是如此。许多步行街设置现代的娱乐设施，有的既适合年轻一代的需要，又有适合老年人休息和活动的设施，通过步行街可以得到充分的消费和享受。保护功能。中国的步行街不同于许多发达国家的步行街，利用中国许多城市特别是11、大城市都的悠久的发展发展历史，而步行街是通过对旧的更新而建设的，实际上，步行街就是对城市历史的保护，包括具有悠久历史的商店、字号、街区，以及依托于它们的文化遗产的保护。环保功能。工业化时期，城市建设和商业发展对环境的破坏是有目共睹的。所谓“闹市”，就是说，“闹”和“市”总是联系在一起的，无市不闹，不闹无市。正因为如此，一些居民就不愿去商场或逛市。步行街的兴起改变了这种状态，步行街两旁繁茂的行道树，街中心的花坛，品种繁多的观赏植物，以及颇具吸引力的街景小品等，不仅为步行街的添色，而且创造了了一个舒适和优美的生活环境。形成绿色的商业活动和环境，表现闹中取静。3、文安县商业步行街文安县城区商业步行街12、是在原县政府旧址基础上开发的。作为文安首个大规模的商业步行街，它弥补了文安地区的商业形态的不足，辐射周围各个乡镇以及城市，它的建立成为了文安县唯一的一条城市形象模范街、文明示范街以及时尚购物休闲街。经济性。文安城市经济发展的步伐加快，城市需要新的商业形式代替旧的传统商圈，扛起城市发展的新起点大旗。步行街的创立对于文安县的经济及城市发展有着积极作用，它对于整个城市的经济消费来说有着刺激作用，它是城市经济高速发展的产物，又反之带动了城市的经济发展，以及形成新的商业中心。整体性。步行街对于所有商业进行统一考良，进行科学的规划以及合理的布局，统一经营，统一管理，统一广告，统一宣传，在整体形象上形成统一13、市场标识，使之成为一道靓丽的城市景观，一条真正意义上的“文安模范街”。丰富性。在商业业态的组成方面应有足够丰富的经营种类，如：商场超市、服装饰品、IT产品、饮食、文化娱乐、小商品、装饰装修产品、图书、音像产品、地方特产、电信、邮政、社区服务等等。更将引入一些新兴的业态种类，丰富市民生活所需，给市民消费带来新的消费点，为城市商业发展带来又一个高度视觉。有利性。文安现代商业步行街的建设与经营应在各个方面考虑到：有利于文安广大的市民（消费者）、有利于大多数的经营者、有利于政府、同时也有利于投资者；因此要在以下几个方面予以重点考虑：产品质量、商品质量、服务质量、街区景观、公共配套、交通顺畅、公共安全、14、公共卫生、政府税收、管理服务等，以期形成多方互赢的大好局面。平台性。文安现代商业步行街的建设与经营，充分考虑商业经营与社会责任的相协调，将通过展开一系列与政府联办的公益活动，达到项目宣传的同时，也使政府借助步行街这一平台在文安县民中的形象得以进一步提高。标识性。作为文安现代商业步行街，无论是在规模上还是整体规划上在文安县都是独一无二的，它将是文安县新地标，新商业中心，是具有划时代意义的，代表了文安县政府的远见卓实，代表了城市发展的新高度、新起点，是城市成功运营的立程碑。5、拟建项目用地分析本项目拟开发地块与文安县商业步行街相邻。随着城市的发展和经济中心的转移，在有限的空间里，中心城区城市用地已15、不能满足发展需求。为进一步落实文安县城市总体规划和文安县城区控制详规，拉开城市框架，扩大城市规模，使整个城市的重心逐步向南转移，改善生态环境和人们居住条件，文安县国土资源局对原文安镇派出所地块（5.17亩）进行公开招标挂牌出让，用地性质按商住用地出让，廊坊市道佳房地产开发公司通过竞拍取得该地的开发使用权，用于商业步行街开发。1.2.8 工程设计指导思想根据该项目所处的区位和环境条件，该项目的规划设计指导思想。1、富有超前的时代感，充满生命力的建筑形象，丰富城市景观。2、以商业步行街为主的产品定位，高起点、高标准，打造华北地区独具特色的精品商业步行街。3、以小空间商业为核心，以单位商业店铺为主导16、，各级商业层次配备齐全，使商业群体的功能趋于完善。4、充分体现人性化的购物休闲为一体的步行街规划设计理念，让人们在购物过程中尽享轻松愉快的购物休闲氛围，更让市民有一个遮风避雨的休闲好去处。5、实现建筑品质、开发品质及社会美誉三丰收，使步行街成为一颗镶嵌在文安县城中央的璀璨明珠。1.2.9设计理念1、商业步行街设计的意义与特征街道是商业的灵魂和载体，是人文、生态、环保的现代商业设计理论的显示展现，所以现代步行街设计模式也从传统的商业街模式到体现步行精神、人文意识的商业开放步街模式发生了转变。如引入开放的步街格局、空间设计和人流导向等要素使其具有时尚现代的商业氛围，宜人的空间尺度，细腻的环境处理来17、满足多元化人性审美情趣，开放自由的美学风格等的社会需求等特征，继而带动城市经济的发展。2、设计理念注重发扬历史文化元素和消费心理，凸出个性化商业街区理念。注重结合消费者心理分析，创建能满足消费者心理需求的步街环境。功能配套、交通方便、购物环境优美 在配套设施上要充分体现功能提升，解决停车问题和交通问题，精心布置街景、小憩地等休闲环境。从垃圾桶、座椅、花盆、电话亭到休闲广场，所有细节都要经过精心设计，强调整体风格的一致性，同时，又要通过这种“一致性”展现出“个性化”，即该商业街的独特卖点。3、基本建筑元素设计步行街布局格式大体可分为：主街式、主次街式和广场式，这三种布局方式各有优缺点，在运用过程18、中可以单独使用，也可以混合设计，以求达到更丰富的商业布局空间。建筑性格的恰当表达 外立面设计要有当地传统地方特色，有丰富的地域特色、文化内涵的步行街是吸引人流的一个主要因素，同时也要具有时代性，而一个传统和现代感很好结合的商业步行街也成为一个城市形象的重要展示。步行街是以街区人流为主要特征的商业模式，所以也就限定了建筑本身不会在竖向空间上有很高的要求，所以步行街建筑的层数多为底层，所以立面应给人亲切感、朴实、高品格的特点。 步行街室外环境布置 “以人为本”的布置原则：步行空间的尺度在设计时采用建筑、建筑小品、硬质景观和多层次绿化处理，可以达到人性化设计和贴近人的亲切的尺度。亲水平台、喷泉、露天19、茶座、铺地、绿化、人文小品等相互交错布置在有高差的层面上，并以小桥、富有柔和曲线的连廊、平静的水面、绿色的草坪构成步行空间，使人感到一系列的空间对景和变幻。流畅和互动的步行空间布置原则：步行动线的安排为减少广场中穿越性动线的出现应尽量两点连接配置于广场周边；步行空间的宽度应容纳四人可以并肩行走的净空间为佳。此外为达到步行空间的流畅，其他附属设施(如灯柱、广告装饰)宜布置于步行空间旁约1.5m的空间范围内。为了增强步行街内部环境与室外广场的互动性，步行空间最好布置在紧邻商场建筑物，在入口处留够充足的缓冲空间（10mx10m为宜），从而达到对行人吸引的效果，进而促使广场与步行街内部有良好的互动关系20、。多样化活动互动在广场的步行空间，应考虑使用者在行走过程中设置流连空间。因此可以在广场平面规划时置入一些空间凹凸处或借用广场中设施物的设置点，以达到广场多样化活动的互动。“自然导入”设计原则：现代步行空间对所处环境的要求提高，所以除了注重建筑物本身设计的同时，还应引入树木、花卉、草坪和水景等自然元素。如行走空间内以高直、遮荫和不阻挡视觉景观的植栽配置原则；植栽的配置应与广场设计主题相符合；利用植栽作为区划广场使用行为的元素，融自然于广场；将地面绿化与屋顶绿化相结合，既符合景观要求，又应符合节能要求；设置不同凹入深度的过渡空间，并使遮阳与绿化相结合，看似随意而天成，实则精心考虑设计。无障碍空间设21、计：在步行街区设置盲道、建筑入口设置坡道，在铺面的材料考量上，应达到防滑的效果，且将残障者行下次无障碍空间（导盲砖、残障步道）考虑于其中，并在这些无障碍设施前设置国际通用无障碍标志牌和盲文位置图，这样才能达到无障碍、安全的步行空间。整体有机的景观格局。根据场地特点，在建筑轴线、街区内的景观轴线上组织室内外空间，形成各种空间序列，相互汇合、渗透、交叉，有机的组合在一起，且不受车辆交通及功能分区之干扰，建筑与自然环境相互整合，空间相互渗透，构成以人的景观感知为中心的体验空间序列，最终形成场区的整体感和场所感。1.2.10商业步行街定位1、项目整体定位具有文安特色的现代商业步行街。2、项目档次定位现22、代一站式时尚休闲购物街区。3、形象定位文安首个现代商业模范街。4、建筑风格定位具备现代感时代感并与当地特色结合。5、商业符号定位成为文安县商圈中最可逛的地方集购物、观光、餐饮、娱乐、旅游于一体的商业步行街。1.2.11主题下的特色经营业态建议中档小型服装店：经营面积不大，以50-100左右为主。虽然规模不大，但经营应着力追求特色，所售服装虽非高档名牌，但一定要有特色，适合年轻人的需要，一般多在沿海地区采购。婚纱摄影店：因技术上和水平上的差距，内地婚纱质量及摄影技术难以满足市民要求，所以如能引进港台地区品牌店则最为理想。面积在300左右，经营范围可以涵盖租售婚纱、化妆、摄影及婚礼策划和青春写真等23、。化妆品超市：集合众多化妆品品牌，并以较低（与商场相比）价格吸引众多年轻女性。此类店必须要求品种齐全、各种品牌齐全，其次要求价格较低。经营成功的此类店可以发放会员卡，更可根据客户需要进货。时尚饰品店：面积8-80均可，女性时尚饰品，如耳环、项链、手链、发饰、玩具等，价格及档次不要求很高，但品种要尽量的齐全和丰富，以方便年轻女性挑选；中档和低档具备。男士用品店：规模不要求很大，80-120即可，主要经营小件的有特色的（表现品位和个性）男士用品，如火机、男士香水、皮带、剃刀等，商品应有一定档次。“运动城”：集合各类（国际）知名运动服装品牌的综合性体育用品商城（其中，大部分为运动装、鞋等），此类店一24、般面积较大，室内空间较宽敞，并利用明快色调的装修和具有冲击力的海报或视频等吸引年轻消费一族。1.2.12阳光国际商业步行街业态规划布局1、阳光国际商业步行街业态规划阳光国际商业步行街业态规划是严格遵循阳光国际商业步行街经营主题定位，并结合招商销售可执行性要求去规划的。具体的商业经营业态规划如下：服装零售组团国内连锁/特许加盟品牌（知名女装、休闲区、鞋帽区）精品零售组团国际品牌服饰、高尔夫用品/服务店、珠宝、钟表、香水、品牌化妆品女性用品零售组团量贩式化妆品连锁（千色店、美颜坊）、活色生香内衣店女性美容美发服务组团婚纱影楼、美容美发、美甲、美容美发学校X世代潮流动感组团潮流饰物饰品店、玩具、影音25、制品休闲餐饮组团休闲小站、小泉居、名典、上岛、茶社、酒吧金融及商务配套组团银行、商务中心、电信、速递、物流、商业管理处公寓生活配套组团超市、咖啡馆、药店、面包店、花店、书报摊、洗衣店娱乐组团世纪环球院线、网吧、KTV、游艺厅体育休闲会所组团复合式健身会所、女子会所+SPA购物休憩区/小品分布设想的露天茶座、饮料摊、休闲坐椅、表演广场/T台、景观小品注： 1、各组团不是硬性的固定规划，可根据实际招商时实际情况调整经营面积；2、其中部分业态的分布可安排在不同的商业组团，但实际上都与该组团的主题相吻合。1.2.13阳光国际商业步行街业态规划布局为营造一个以年轻人休闲购物为主题的商业步行街街区，集年轻26、人喜欢的购物、运动休闲、餐饮、娱乐消费于一体的商业街区。美亚置业集团的商业规划要求在统一主题的前提下，将步行街划分为不同的商业组团，并根据建筑物自然形成的多个相对独立的建筑单体跟步行街内街与南北两条市政通道的关系，将各组团的业态规划有机结合，既可以灵活调整从新组合，又尽量避免了业态之间的断层，并通过步行街人流动线的组织形成步行街的人行环流。项目组团分割将按照步行街5：3：2的组合比例来执行，即最起码50%的面积将用作零售规划，并主要将该部分的营业面积分割为小面积销售以回收投资投入，30%的面积用作发展商自营或联营娱乐用途以吸引人流聚集，20%的面积规划为餐饮满足购物停顿及与商业街区的联动（从良27、性的商业房地产开发周期看，步行街的销售租赁比例最佳组合为3：3：4，即先将商业价值最好的30%面积销售回笼资金，项目培育完成后将另外30%提价销售将利润最大化，余下40%保留作出租用途获取稳定现金流，如需流动资金可向银行抵押获得优良资产的大额银行授信。）。项目区别于文安县其他商业物业的特征是步行街的经营特色，组团的分割目的是尽可能在项目的外围及内街的临街面地形成四个商业临街面，尽可能多地增加临街经营的物业面积，减少因进深问题形成的商场内铺，从而最大可能地形成商业街购物特色，提升物业的商业价值。组团的规划是根据物业的与周边街道关系、临街面、交通人流、业态租金承受能力等综合因素来调整。1.2.1428、阳光国际商业步行街内外部设计1、商业步行街外立面商业特质的表现步行街外立面不仅是步行街商业特至的形象标志，更是主题型商业项目吸引聚集目标消费群体，表现与众不同的商业特质的表现。切合经营主题，设计新颖、风格独特的外立面设计能使商场在消费者心中形成深刻印象。易受消费者欢迎，有利于商场人气的集中。商场外立面设计既要考虑与周围建筑的关系，又要考虑入口处外立面和内部步行街的过渡和转换。外立面对周围环境有一定的视觉影响，需要考虑新旧建筑的风格协调。既要在保持城市原有特色的情况下把步行街插入到地段中，又不能够失去步行街自身的现代特色，这是难点所在。为了保持街道整体景观的一致性，外立面设计需要考虑尺度和材料与29、周围关系，材料选择是体现建筑风格的重要因素。建筑结构对外立面有直接的影响，选择适当的层高和柱距以及开窗方式和数量，可以获得虚实对比，取得较好的外立面效果。因为封闭的建筑会对外界造成不良的视觉影响，特别是大体量建筑尤其如此。同时，商场不可能脱离某个区域而存在，它必须依附于某个环境，所以商场外立面设计要考虑区域的地形地势、气候、人文环境、区域建筑风格等。项目定位为年轻人休闲购物的潮流乐园，需要商业步行街体现出活泼跳跃的建筑风格和色彩。阳光国际商业步行街尽量考虑色彩绚丽的涂料和瓷砖。虽然文安县空气污染严重，但是涂料富于变化，造价低，容易营造主题特色的优势，既能降低成本，又能保持很大的灵活性宣扬主题。30、2、铺位分割和人流动线设计要点科学合理的铺位划分和人流动线设计是消费者在商业项目中自然舒适、轻松愉快地消费的有力保障；是经营者利润合理化的有力保障。铺位分割要点铺位分割实用、利润、形象的统一。铺位划分的科学合理与否，不仅仅是体现商品组合的丰富多样，它还必须考虑到经营商家的实用性与合理性，同时也更要兼顾到独立铺位与整体商场的协调性与互动性。尊重消费者行为。科学合理的铺位划分将会使经营商家的经营利润得以充分体现，使商场的形象更为鲜明、层次更为丰富，同时也将会使得消费者的消费行为过程显得更加自然顺畅和轻松愉快。面积按定位和消费能力划分。根据整个商业项目定位划分商铺的面积的同时，更要根据当地市场对商铺31、总价的接受程度来划分；阳光国际商业步行街的门脸建筑面积应该集中在70-150；阳光国际商业步行街的商铺经营面积应该集中在10-15，适当的可以扩大到30；商场人流动线设计要点。人流流线明确，是合理而有序地组织交通的关键。交通组织不仅要把人流引入步行街，而且要在内部合理地组织人流，既要让购物者满意，又要让零售商在经济上获得效益。一般来说，承租户销售额与经过商店门口的人流数量成比例。所以，优化人流运动，最大限度地让人流经过尽量多的商店门口而又不把距离拉得太长，才能达到最佳效果，把核心承租户放在步行街的尽端和步行街一侧通向停车场是组织人流的两个非常有效的手段。项目商场采用多层步行街能获得紧凑的平面，32、这对于有序地组织人流是有利的。步行街平面规划设计按中国消费习惯左至右的全场回环原则，纵向规划蜗牛式步步引诱为好。注重内外沟通。步行街的人流设计关注人流交通与疏散问题，它更为注重的是内部街区人流与外部街区人流的交流与沟通关系、商场平面、立体人流的自然顺畅，平均分配关系。避免盲区。最大限度地避免商场内的盲区和死角问题，同时更加考虑到消费者在商场内购物的自然、舒适、轻松的行为过程和心理感受。3、楼层设计与业种组合商场楼层设计要考虑业态规划，与业态有效组合，以楼层作为业态及相关行业的大场。业态根据消费者消费习性进行布局，楼层设计也应考虑到消费者消费习性，才能有效进行楼层的规划设计。以业态定位作支撑点，33、有效的楼层设计，能够保证消费者在商场的停留时间。如何让消费者在透过楼层名字与室内设计的联想来加强产品特色，是强调概念设计所应注意的地方。4、步行街内部庭院设计技巧和垂直交通规划中庭是垂直交通组织的关键点，是步行空间序列的高潮，这里人流集中,流量大，最大可能鼓励层间运动。中庭周边通过适当的功能安排，可以将购物者向上运动处理成一个有目的的过程，能够大大提高上部空间的吸引力，购物者为观赏中庭空间和参与其中的公共表演活动，也会上到更高的楼层。阳光国际商业步行街采用庭院式设计，在建筑族群之间形成了大面积的公共庭院空间。从营销经营的角度来看，非常有利于后期开展促销活动时对人流的聚集场所要求。5、过道、洗手34、间布局设计要点走道设计要点步行街内过道设计要清晰，过道脉络设计好坏，不仅影响对人流的疏散，也影响商铺布局。不宜太长太直，应该适度曲折，增加人流的停留时间、使步行街内的店面基本上面临室内步行街。考虑商铺单位的使用率及发展商利润最大化，建议建筑物内部购物通道宽度为3米（超过商场内2.4米的规划要求）。与指引标志结合。指引标志设计主要是指引消费者目标方向，一般要突出指引标志，在过道交叉部分设置。合理设置宽度。过道的作用是疏散和引导人流，商场过道宽度设置要结合商场人流量，规模等。商场洗手间布局要点“隐性”布局。商场洗手间，作为商场的附加设施，它的布局设计不能有碍商场的经营功能。商场洗手间布局，要以“隐35、性”作基点，通过专用过道设置，将洗手间与购物空间形成有效分隔。确定数量。结合商场人流量，确定洗手间个数，避免洗手间出现排队堵塞现象，且应每层都设置。本案定位为年轻人休闲购物主题的商业步行街，洗手间的设立要考虑每层商家单位自有洗手间及公共洗手间之间的互补性。6、步行街室内外灯饰设计要点考虑到电费成本的问题，步行街将来的晚间营业建议由经营者的室内照明为主，配合步行街霓虹灯、招牌灯箱、装饰性路灯构建项目的照明系统。步行街室内照明设计既要满足展示功能需要，又要满足美学要求，室外照明设计对塑造商场的形象起着至关重要的作用。室内照明的关键在于处理步行街的商店之间的照度关系。一方面，无论白天还是晚上，都要保36、持步行街的足够的照度水平，并通过光线变化增加步行街的趣味性。另一方面，步行街的照明不能对商店造成不良干扰，妨碍店面和橱窗展示。商店需要提高亮度来增加吸引力，强化商品展示，因此，仅仅依靠店面照明者受商场的整体照明设计的影响很大，步行街的吸引力在很大程度上取决于店面效果，因此，一般来说，店面照度比步行街照要高得多。灯光的垂直吸引。动感强烈的三维空间景观对于促进垂直运动非常有效，闪烁绚丽的灯光设计、巨大的吊灯都有一种难以抗拒的吸引力。采用配合商场各楼层主题的灯光，形成每个楼层不同的特色，并利用步行街大面积落地玻璃的开阔透亮性，使室内和室外步行街的景观互为交融，把人吸引上来。7、步行街物业内墙、地面设37、计内部的装潢与布局则以点面结合、多层次设计来形成流向通畅、新颖实用的购物环境，为购物者营造了温馨舒适、闲情浪漫的购物氛围，使消费者在购物的同时享受休闲自在的轻松情调。注重与灯饰、天花的协调。步行街内墙、地面的色调、图案等要注重与灯饰、天花协调，达到风格统一的视觉效果。材料正确选取。地、墙面材料选择正确，是保证日后对其维修与保养的核心。地面材料，一般要易于保洁，具耐磨性，防滑性（尤其是多雨雪地区），避免采用木质地板（防火功能）；墙面材料，要防潮、防霉，选用防火材料。地、墙面的图案选择。步行街地、墙面图案运用除了要给合步行街经营主题外，还要从不同功能区的差异，运用不同图案。8、商业街小品设计风格确38、立原则：步行街小品作为一种观赏装饰，必须与商场总体风格相融，要结合步行街内部装修风格，包括色调、造型、图案等。避免扎堆、重复：小品设置时要避免扎堆、重复设置，避免给消费者一种繁杂无序的感觉。注重观赏性。小品设置要具有可观赏性，从造型、色调等，结合商场中庭、色调、风格，组合成统一格调。大众化与艺术有机组合：小品不仅具有艺术的特性，还要结合人们的审美取向，商场小品的设置要将大众化的观赏性与小品的艺术思想相统一。9、步行街室外环境布置、入口与广场的衔接要求步行街室外环境布置（外广场为主）注重互动性。步行街内部环境与室外广场互动，步行空间的配置最好紧邻商场建筑物外墙，与入口有充足的缓冲空间（约10mx39、10m），使步行过程达到对行人吸引的效果，使广场与步行街内部有良好的互动关系。多样化活动互动在广场的步行空间，应考虑使用者行走过程中驻留点停留空间。因此可以在广场平面规划时置入一些空间凹凸处或借用广场中设施物的设置点，以达到广场多样化活动的互动。以人为本。步行空间的尺度在设计时采用建筑、建筑小品、硬质景观和软件环境处理，可以达到人性化设计和贴近人的亲切的尺度。设计流畅空间。步行动线的安排应尽量以两据点的连接为原则，配置于广场周边，并减少广场中穿越性动线的出现；步行空间的宽度以容纳四人并肩行走的净空间为佳（3m6m）,其他附属设施(灯柱、广告招牌立柱)设置于步行空间旁约1.5m的空间范围内，以达40、到步行空间的流畅性。自然导入。现代步行空间在注重硬质元素设计的同时，应引入树木、花卉、草坪和水景等自然元素。行走空间内植栽的配置以高直、遮荫和不阻挡视觉景观为选择植栽的原则；植栽的配置应配合广场设计之题，亦可以利用植栽作为区划广场使用行为的元素，融自然于广场。将地面绿化结合屋顶绿化，既符合景观要求，又应符合节能要求；设置不同凹入深度的过渡空间，并使遮阳与绿化相结合。统一主题。广场地面除铺设完整外，其设计时应将广场中不同的行为模式区域用不同的地面材料加以区分，配合广场主题一并考虑。无障碍空间设计。在铺面的材料考量上，应达到防滑的效果，且将残障者行下次无障碍空间（导盲砖、残障步道）考虑于其中，这样41、才能达到无障碍、安全的步行空间。内街入口与广场的衔接内街入口是室内外空间的过渡，也是室内步行街的终点。文安县很多的商场都没有一个很好的衔接。东购的门口很小，基本封闭，形成的是室内室外隔绝的空间形式。我们建议结合阳光国际商业步行街的建筑形式和特色，保证室内和室外步行街的景观小品都能够同意在一个主题下面。如:室内步行街延伸出来形成凉亭空间，就像一个门厅一样，植物、喷泉和桌椅也从步行街内部延伸到室外凉亭的露台上，它看上去是室内空间的一个缩影。由于内街入口介于内外之间，高度和宽度需要同时适应内外立面的需要，如果内街入口高度太低，对购物者吸引力将大受影响，内街入口高度太高又让人感到不亲切。10、商业步行42、街防火设计尽量加宽步行街宽度，控制火灾荷载，形成防火隔离带，利于安全疏散为阻止步行街两侧店铺或步行街内发生的火灾沿着步行街蔓延，确保人员疏散时步行街不垮塌，对步行街的宽度、高度、横通道、材料的燃烧性能及构件的耐火极限做严格的规定十分必要的。加宽的步行街可以提高空间的可识别性，可以成为畅通的安全疏散通道。商业步行街两侧建筑各成防火分区时，建筑之间最狭处宽度不小于国家规范规定的间距的要求，且不小于8米。步行街无固定的火灾荷载，不用于人员通行以外的其他用途，使步行街能够真正起到防火隔离带的作用，使得步行街成为疏散的准安全区域，这样步行街两侧店铺通至步行街内的出口可作为安全出口设计，但步行街由于不是疏43、散最终的安全地带，所以该店铺的安全出口到步行街露天出口之间的步行距离不能太长，要控制在60m以内。经营使用中，步行街各种形式的商业促销活动和临时摊位，大大增加了火灾荷载，步行街的安全净距离也能以保证。可以采取以下措施：一是如果步行街两侧商铺是开敞的摊位，有可燃物堆放，步行街宽度应增加，应满足四级耐火等级建筑的防火间距要求；二是设置外廊、天桥等的步行街，当两边建筑高度小于24m则外廊或天桥之间的最狭处宽度不应小于6m，当建筑高度大于24m则该处宽度不应小于13m；三是步行街两侧建筑防火间距应按防火安全净距离确定，有外廊时，防火间距应从其外廊部分外缘算起。四是步行街外廊及天桥，空间宽度不宜过大，避44、免为临时摊位等的设置提供条件，五是装修时，可以在面向步行街的商铺门前设置“警戒线”，限制商业活动的区域和商品的摆放。六是商业建筑及步行街道内不要经营易燃易爆化学危险品，面向步行街一侧不得设置明火作业的饮食摊点等。确保店铺内和步行街防烟排烟的实际效果一旦发生火灾，要限制烟气通过步行街蔓延，有顶的步行街要设置自然排烟设施，尽量加大步行街可开启的排烟窗面积，最低开口面积要求不小于步行街地面积的20%。两侧商铺发生火灾时，应防止烟气向步行街蔓延，商铺空间应设置排烟设置，将烟气直接排出室外。有顶的步行街中，烟气如果沿顶棚下水平长距离蔓延，烟温冷却会向地面沉降，顶盖受热，上部热空气层产生热降现象都影响自然45、排烟，因此，有顶盖的步行街应采用突出屋面的储烟池构造设计，池深应能储存1m以上的烟气，出烟口两侧应设挡风板，顶面应有隔热措施，防止产生热障。步行街与高层建筑相通的结合部应该设置严密的防烟分隔措施，严防烟气进入高层建筑。室内封闭的商业步行街，商铺内和回廊可分别设置机械排烟设施，回廊沿步行街外沿设置挡烟垂壁，可以有效地防止烟气向步行街蔓延。与步行街相连的商业建筑要采取防火分隔措施控制火灾蔓延与步行街相连的商业建筑一旦发生火灾，要采取防火分隔措施尽量把火灾控制在商业建筑内，限制火势向步行街蔓延。主要设计措施有：一是店铺面向步行街一侧的外围护构件要有一定的耐火极限，步行街两侧的店铺之间采用耐火墙体分隔46、；二是步行街商业建筑的占地面积超过一定规模时，建筑内要设置火灾自动报警系统和自动喷水灭火系统；三是室内封闭的商业步行街大空间可以采用非接触式图像式火灾探测系统和自动消防炮灭火系统；四是商业建筑仓储区集中设置，采取防火高耐火性的墙体和楼板进行分隔，营业部位的疏散楼梯和业主到仓储层的取货交通楼梯分开设置，商铺与仓储层之间可设简易提升机存取商品，提升口应设置与火灾自动报警系统联动的自行关闭装置。要为消防队外部救援创造有利条件步行街商业建筑如果发生大火，要为消防队外部救援创造有利条件，周围要设置环形消防车道，如确有困难，可在其一个长边设置消防车道，其宽度要考虑消防车错车的需要。当步行街商业建筑长度或宽47、度超过160m时，还要设置穿过建筑物的消防车道。步行街内要满足消防车通行的需要，如步行街出入口处避免设置消防车通行的障碍物，在步行街上设置的座椅、景观等设施，不要影响消防扑救和消防车通行。步行街道长度大于300m时，要求在不大于300m处设置宽度不小于8m的人行（车行）露天横通道，以利于人员疏散，并起到防火隔离带的作用。1.2.15 总平面设计1、设计原则体现“以人为本”的规划设计理念，各种配套设施恰当，亲和生活。结构清晰、整齐有序、创造良好的商业环境。充分发掘地块经济优势，提高土地开发利用率。以步行街为结构网络，合理组织人流物流，最大限度的繁荣市场，方便周边居民生活。2、总平面布局针对地块的48、特点和性质，规划沿用地块原有机理，融入当地生活习惯，以小商业空间吸引人流，步行街和商业店铺在地块内呈有序带状分布。规划在各主要街道都设置了步行街入口，主入口设在南侧规划路上，在人行入口的位置分别设置集散广场，用于人流的汇集，聚集人气，栋内通过走廊楼梯联系，实现购物人流的循环。1.2.16 建筑设计1、设计原则节能性、优雅性。该地块处于县城繁华地块，两面临街，有噪音灰尘。设计采用双层中空玻璃窗，起到节能、隔热、降噪、防寒的效果。店面采用全景玻璃门。内街满铺花岗岩石板。创造优雅的商业环境。合理性、灵活性。合理控制开间、进深进行设计，并留有一定的灵活空间，形成有利于布置的商业单元。标志性、景观性。精49、心设计立面造型，创造性的建筑群体，成为点缀县城的一道靓丽风景线。2、功能分区和平面造型地块中步行街商业店铺均沿带型分布，每个商业单元内部通过楼梯与走廊联系，商铺进深一般为7.5米，开间一般为7米左右。3、立面造型里面追求简洁、明快、高雅，采用简约、现代的建筑风格，体现时代风貌。设计中着重加强屋顶、檐口等细节的设计推敲，使之散发出精致、稳重的建筑气质，同时又不失活泼跳跃的时代气息。屋顶设计充分考虑城市天际线以及对周围高层居住区的视觉影响，使建筑的第五立面更加丰富。采用面砖，涂料相结合的里面材料，构筑丰富细致的立面形象。4、结构设计设计依据和标准建筑结构荷载规范GB 50009-2001（200650、年版）。混凝土结构设计规范GB 50010-2002。建筑抗震设计规范GB 50011-2001。建筑地基基础设计规范 GB 50007-2002。建筑抗震设防分类标准 GB 50223-2004。砌体结构设计规范GB 50003-2001。岩土工程勘察规范GB 50021-2001。建筑工程设计文件编制深度的规定 2003.4。相关参数基本风压为0.45 kN/，基本雪压为0.45 kN/。地震基本烈度为7度，第一组。建筑结构的安全等级、设计使用年限和建筑抗震设防类别按照建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2001），本工程建筑结构安全等级为二级，设计使用年限为50年。按照建筑抗震设51、防分类标准（GB50223-2004），本工程为丙类建筑。本工程按6度抗震设防，设计基本地震加速度值为0.05g，第一组，地震作用及抗震措施均按6度考虑。基本风压：按50年一遇风压：W0=0.30kN/；地面粗糙度B类，风荷载体型系数取1.3。基本雪压：按50年一遇雪压：W0=0.35kN/；雪荷载准永久值系数分区为。设计活菏载取值商业：3.5kN/楼梯(住宅):2.0kN/ 上人屋面：2.0kN/ 不上人屋面：0.5kN/疏散楼梯：3.5kN/ 未详处按建筑结构荷载规范中要求取用。结构体系主体体系：采用钢筋混凝土框架结构。楼盖和屋盖结构体系：均采用现浇钢筋混凝土梁板结构体系。结构缝（伸缩缝、52、沉降缝、抗震缝）所有单体建筑原则上相互独立以形成明确的结构单元，相连建筑设结构缝分开。当单体建筑较长时，设温度缝（伸缩缝）划分结构单元。对单体建筑较长的建筑，在施工时设后浇带以解决砼的温度伸缩问题。材料混凝土：C50-C25钢筋：HPB235、HRB335和HRB400级热轧钢筋结构钢：Q235 B砌体材料：对建筑围护及分隔用的砌体尽量采用轻质材料，可减轻结构的自重，减小地震作用从而达到减小结构构件断面配筋及减少基础材料用量。1.2.17给水工程1、本项目最高日用水量27.63 t，最大时用水量5.51t。2、水源分别由市政给水干管上引入二根DN200进水管，设水表计量，在基地内环状布置，供给53、单体消防及生活用水。3、给水系统:地下室生活用水及室外绿化、道路浇洒用水由市政管网直接供给。地面以上生活用水采用变频调速恒压供水设备供水。4、北地块分别设生活泵房一座，内设不锈钢生活水池和变频泵，通过减压阀组分区供水，保证生活供水压力在0.1-0.35Mpa之间。1.2.18 排水系统1、污水量：最高日污水量23.48t/d。2、单体建筑室内污、废水分流，设专用通气管。室外雨、污分流，生活污水经化粪池处理后排放，污、废水最终排入市政污水管道。3、地下室污、废水经潜污泵提升后排放。4、雨水：地面雨水由道路雨水口收集，屋面雨水由雨水斗及雨水立管汇集，分别排至室外雨水管，经管道汇集后排入市政雨水管。54、1.2.19电气工程1、负荷估算及供电电源总用电负荷约为167.7KW.电源均由电业变电站以380220V三相四线电缆直接埋地敷设，供至各单体的配电间。2、计量方式每户设一电度表，采用220v单相供电，每层的电度表（由供电部门负责），均集中在每层配电间的电表箱内。3、供配电系统。所有消防设备均为二路供电并在末端自切。分电表间均采用供电部门指定的标准电度表箱4、敷设方式室外的高压、低压供电电缆，敷设在室外共用地沟内（由供电部门负责设计）。室内的低压供电电缆均采用线槽敷设。住宅的各层分干线及支线均采用BV750或ZCNBV750型导线穿管暗敷。与消防有关的电力、照明、自控等线路采用阻燃或耐火型电线55、电缆，对消防泵、消防电梯、排烟风机等重要消防设备的供电回路采用耐火型电缆。1.2.20消防系统1、建筑分类和耐火等级商业建筑为二类，按二级耐火等级设计。2、消防车道本工程周边紧临规划路，区内道路四通八达，消防车可直接到达建筑周边，道路均满足消防车辆通行。3、给排水消防设计本工程设有消火栓系统、喷淋系统和水喷雾系统。水量消火栓用水室内：40L/S，火灾延续时间2h；室外30L/S，火灾延续时间为2h；自动喷淋用水量为30L/S，火灾延续时间为1h；水喷雾为20L/min，火灾延续时间0.5h。消防水池储水量为712m3。水源室内消防、喷淋及水喷雾用水由地下消防水池及泵房供给。高位水箱存有10分56、钟消防用水和生活调节用水。柴油发电机房设水喷雾灭火系统、雨淋阀及开式喷头。水池、水箱及消火栓组成。加压泵与喷淋系统共用。第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析2.1 发展规划分析2.1.1国民经济和社会发展规划符合性分析1、“十二五”时期服务业发展面临的有利形势新一轮国际经济结构调整形势有利于服务业发展。金融危机后出现了国际新一轮经济调整，服务业跨国投资和离岸服务外包继续加速向我国转移，为我国服务业发展创造了机遇。跨国公司为应对危机，降低成本，增强竞争能力，更多将非核心业务剥离出来，将加快向发展中国家服务外包和对华产业转移；同时，随着金融危机后我国投资环境综合比较优势的提升，世界500强纷纷57、把研发、设计、运营、物流配送、咨询和培训等机构设立在我国主要都市。据不完全统计，目前外资在华设立研发机构已超过1200家。因此，新一轮国际产业结构调整为我国服务业发展创造了新机遇。我国进入新一轮经济调整转型期，为服务业提供了重要发展机遇。我国工业经过10多年的高速增长后，现已进入新一轮的结构调整和转型阶段，高污染、高耗能的资本密集型产业和出口导向型的劳动密集型产业，迫切需要向技术密集型产业转变。“十二五”工业面临着综合要素成本上升、环境资源约束和增长空间受限的挑战，将从过去片面注重生产环节向生产与服务环节相结合的方向转变，部分领先大中型工业企业开始尝试从“卖产品”到“卖服务”，中国制造正逐步向58、中国服务转型。“十二五”期间迫切要求服务业的加快发展并发挥重要作用。金融危机后，国际社会对低碳经济更加重视，西方发达国家经济发展方式的调整，我国日益突出的资源、能源、环境矛盾，都迫切要求“十二五”经济发展方式转变取得实质性进展。服务业特别是生产性服务业的地位变得更为重要和突出。服务基础设施投资全面加速，增强了服务业发展的后劲。2009年颁布的工业领域的九大产业调整振兴规划，把生产性服务业作为产业结构调整振兴的重要方向之一。服务业基础设施、生产性服务业的后劲得到不断增强。2009年，我国服务业投资全面提速，除房地产业以外的13个大类服务行业投资增长高达43.3%，比2008年平均提高了18个百分59、点。未来35年，交通基础设施投资的全面加速、服务业投资的加强，在“十二五”期间将会形成新的产能，将对服务业的加快发展起到积极的推动作用。各级政府政策推动效应明显。“十二五”期间，为深入贯彻落实科学发展观，各级政府将把加快发展服务业作为转变经济发展方式、调整经济结构的战略举措。从国家层面看，除不断出台的促进服务业发展和服务业重点行业政策措施外，区域性服务业示范区、先行区建设不断推进，为全国转变经济发展方式、实现科学发展将发挥示范带动作用。从地方层面看，地区服务业聚集区的建设，将加大政策和项目支持力度，服务业政策环境有望得到较大改善。这种政策推动效应将在“十二五”期间显现。推进新型城镇化建设将为服60、务业发展提供强大动力。“十二五”期间，我国城乡结构将会发展重大变化，到2013年前后，城市人口将超过农村人口。进城农民工将会大量增加，新生代农民工会迅速崛起，城镇化的快速推进，迫切需要更好地解决进城农民的公共服务；同时，我国正由一个中等收入国家向中高收入国家迈进。在消费结构快速变动和升级的时期，居民消费由以衣、食为主的生存型、温饱型，向以住、行为代表的小康型、享受型转变，随着城镇化的快速推进，这种服务消费也会逐步加强。另外，随着城市群的发展，强化城市功能特色、完善城市功能分工的重要性日益增加，这将为服务业发展提供重要机遇。2、“十二五”服务业发展趋势预测年均递增10%以上，将会有越来越多的省市61、服务业年均增速超过GDP增速。随着全国经济结构调整和转型进程的推进，“十二五”GDP增速可能慢于“十一五”，服务业“十二五”增速可能略快于“十一五”。“十二五”服务业比重提高幅度高于“十一五”，对整体经济社会发展的贡献率明显大于“十一五”。“十二五”服务业会呈现加快发展态势，比重将在波动中上升，在全球经济经济结构调整和我国工业发展方式转变的大背景下，“十二五”工业增长增速可能低于“十一五”。综合考虑，预计服务业占GDP的比重将提高45个百分点，2015年达到47%左右。鉴于“十二五”期间我国经济发展方式的转变对服务业发展提出了更高的要求，服务业特别是生产性服务业的作用日益凸显，地位将显得更为重62、要，加上“十一五”前期的持续积累，“十二五”服务业将获得全面发展，对经济社会发展的贡献无论从经济效益还是社会效益看，都会大大超过“十一五”。服务业结构优化开始取得重要进展，战略性新兴服务业不断涌现。从结构上看，“十二五”期间，服务业新技术、新业态发展势头良好，新兴服务行业正在越来越成为经济发展新的增长点。战略性新兴产业是关系国家全局和长远发展并处于快速成长期的产业，商务服务、节能环保、文化创意和养老服务有望成为新兴服务业中具有战略意义的产业。商务服务业是工业化中后期生产性服务业内部增长速度最快、增加值比重提高最为显著、成长性最好的行业，也是我国聚集程度最高、吸引外资潜力较大、创造高端就业的重要63、产业。从节能环保服务业看，随着国际国内环境规制的强化和居民消费理念的转变，经济社会发展日益要求更加注重资源能源的节约，强调清洁生产、注重对废弃物的处置，强调循环利用和环境保护、推进产业生态化发展，这为节能环保服务产业创造了良好机遇。从文化创意产业看，随着消费结构的升级，我国发展文化创意产业的环境不断优化，一系列支持产业发展的政策为产业拓展空间，将有力促进其产业发展。在我国加快进入老龄化社会的背景下，随着人们收入水平的提高和养老服务改革的推进，家政服务和养老服务的需求迅速扩张，特别是老年人口的高龄化、独居化和空巢化的特征，家庭小型化的迅速发展，都将推动养老服务市场需求的持续扩张，为养老服务业快速64、发展创造了良好条件。注重培育需求，注重充分发挥市场的力量和企业主体的作用。“十二五”期间，各级政府支持服务业的政策导向，将会重点支持生产生活急需或需求量大的服务业。无论是从分工深化的角度，还是从服务外包的角度，都会更加注重培育市场需求特别是内需，从根本上解决服务业发展动力不足的问题，推进各类服务业和服务环节从内部转向外部化市场购买。目前，我国服务业发展滞后，一个重要原因就是整体经济的外部化程度低，服务市场难以扩大。因此，扩大服务市场需求，是“十二五”时期促进服务业发展的根本性措施。以扩大内需为重点，大力推进市场化进程，将会加快探索并推广发达地区开展的工业主辅分离改革，引导有一定规模、经营业绩良65、好的重点工业企业优化管理流程，剥离商贸流通、现代物流、供应、采购、营销、研发、科技服务、设备检修、后勤服务业等，形成一大批围绕主业、服务社会、独立核算的法人实体，培育服务新主体。将会加快推进政府部门、金融、电信等国有垄断企业和在华外国公司外包服务，壮大在岸服务外包产业。服务业供给政策导向将会更为注重服务业新业态、新模式的支持。近些年，我国服务业新业态、新服务模式不断涌现，呈现出前所未有的发展活力。今后，服务业供给创新要坚持增加有效供给，以体制机制创新为动力，形成有效推动服务业发展的制度环境，更加注重加快政府职能转变，理顺机制，按照落实科学发展观的要求，建立健全新的政绩考核、评价标准和问责制度，66、把服务业工作作为地方政绩考核的重要指标；同时，也会更加重视加强信用体系和标准规范建设，建立服务市场公平竞争、优质优价的市场机制。2、河北省关于服务业的规划河北省“十二五”规划纲要提出，着力培育壮大现代服务业。推动商贸物流业提档次。编制实施环首都、环渤海、冀中、冀南四大商圈发展规划，推进环首都6个现代物流园区和16个省级物流聚集区建设，培育发展第三方物流企业，构建覆盖面广、高效畅通的现代物流网络，力争物流业增加值增长20%以上，社会消费品零售总额达到8000亿元、增长18%。推动金融保险业强实力。河北省人民政府关于印发河北省现代服务业“十二五”发展规划的通知（冀政函201056号2010年4月267、3日）提出了房地产业提质工程。着眼于完善城市功能，改善人居环境，推进房地产业稳步发展和优化升级，进一步提升城市品位，美化河北形象。结合城镇改造建设，按照城市总体规划，围绕加快“退二进三”步伐，集中开发利用搬迁工业企业原址，打造主城区特色服务业街区。开发集住宅、娱乐、购物、休闲、餐饮于一体的综合性商住建筑。到2015年，我省房地产业增加值占服务业增加值比重稳定在8%左右，基本形成与经济发展相协调、与改善民生相适应的发展机制。按照文安县国民经济和社会发展十二五规划纲要要求，文安县将优先发展文安县城区，增强中心城市产业基础和扩张能力；按照多功能，强辐射的要求，加快扩张和提升，建成以工业、商贸、文化、68、旅游为特色的水韵宜居名城；加快人口和生产要素集聚，推动城市产业结构的优化和升级，增强城市的辐射带动能力和竞争力，实现城市规模和结构层次新跨越；有序推进城区建设，注重城市内涵增长和质量提升，完善城市功能，加快产业发展和基础设施建设，有效改善提供良好的就业机会和人居环境；并努力培育城市文化，突出自然禀赋、历史文化、风土人情等地域特征，塑造城市特色，提升城市品位。根据文安县城乡规划局规划用地条件以及规划设计条件，项目建设将秉承超前意识，超前理念，突出现代都市独特风格，凭借地理、人文条件的开发优势，打造精品商业步行街，为文安县城市化建设增添一道亮丽风景线。2.1.2区域和空间规划符合性分析本项目所在地69、老城区文安县文安镇丰利路步行街西侧，利民路北侧，原城关镇派出所。属县城中心繁华地段。本项目建设在城市规划范围内，符合城市总体规划。本项目总体规划建设中秉承粗放型向集约型转化转变原则，强调整个规划的完整性，以统一的风格规划整个地块，并要求对整个地块实施统一的管理，使得整个项目对环境负责，对社会负责，使商贸步行街建成后成为自然及人文环境可持续发展的载体；在解决百姓的住房和消费问题的同时，该项目的开发能够有计划地从整体上改变原来陈旧的城市硬件，改变城市面貌。文安县国民经济和社会发展十二五规划纲要中指出：文安城区2015年城市人口规模为13.5万人，城市建设用地为24平方公里。随着城乡一体化的快速推进70、，到2015年全县城市化水平将达到54%。城市人口在短时间内的迅猛增长，城镇人口将增加9万人左右，如此多的人口转移势必对商业房地产需求产生巨大的挑战。阳光国际商业步行街建成后建筑面积达到7585，可有效缓解人口对商业的需求压力，维护社会稳定，改善人居环境。2.2 相关产业政策分析2010对于房地产市场是一个不平凡的一年，各项调控政策频现。2010年1月1日，财政部出台“5年内住房转让全额征收营业税”的规定，国际金融危机时期的二手房转让营业税优惠政策就此终止，这无疑是在打击投机购房，给炒房者带来不利影响。2010年1月10日，国务院办公厅下发了关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国办发201071、4号)（简称“国十一条”），要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。这是自国务院办公厅发布关于促进房地产市场平稳健康发展的通知后，房地产调控政策执行细则的首次出台。2010年1月21日，国土资源部发布国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知（国土资发20109号），提出申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。2010年3月9日，财政部、国家税务总局联合下发了关于首次购买普通住房有关契税政策的通知(财税201013号)，通知明确，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以72、下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。2010年4月13日，住房和城乡建设部发布实施关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知（建房201053号），明确要求各地加强商品住房预售行为监管。2010年4月14日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析一季度经济形势，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施，并确定了四项政策措施，被舆论称为“新国四条”：一是抑制不合理住房需求，实行更为严格的差别化住房信贷政策，二套房贷款首付款比例不得低于50%；二是增加住房有效供给；三是加快保障性安居工程建设；四是加强市场73、监管，严格查处土地闲置、捂盘惜售的企业行为。2010年4月17日，国务院又发出关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发201010号），提出了调控楼市的10项具体措施，被称为“新国十条”。2010年4月27日，住房和城乡建设部公布了关于加强经济适用住房管理有关问题的通知（建保201059号），规定：经济适用住房购房人在取得完全产权以前，只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借，也不得擅自改变住房用途。对违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房，或者擅自改变住房用途且拒不整改的，按照有关规定或者合同约定收回，并取消其在5年内再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的资格。2010年5月5日，住74、房城乡建设部、民政部、财政部联合印发了关于加强廉租住房管理有关问题的通知（建保201062号），针对部分地方廉租住房管理中出现的房源闲置、出借，日常管理和维修养护资金不落实，准入退出管理机制不完善、日常监管和服务不到位等问题，做出了有关规定。2010年5月26日，国家税务总局发布关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函2010220号），明确了土地增值税清算过程中若干计税问题。如房企逾期开发缴纳的土地闲置费不得在土地增值税中扣除、土地增值税清算时收入确认的问题等。2010年6月3日，国家税务总局下发关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发201053号），抬高了土地增值税预征率的下限。201075、年6月12日，住房城乡建设部等7部门联合制定发布关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保201087号），旨在解决中国城市中等偏低收入家庭住房困难。2010年6月18日，住房城乡建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、农业部、国家林业局等六部门联合印发关于做好住房保障规划编制的通知，部署20102012年保障性住房建设规划和“十二五”住房保障规划编制工作。2010年9月26日，国土资源部、住房和城乡建设部联合下发了关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知（国土资发2010151号），针对房地产用地和建设领域管理，在“国十条”的基础上进一步细化。要求继续抑制房价上涨、促进房价地价合理调整，并76、督促地方各有关部门“加强协作、形成合力，从当地房地产市场实际出发，落实各部门责任，促进房地产市场持续向好发展。9月28日，财政部和国家税务总局发布关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知（财税201088号），对公租房建设和运营中包括土地使用税、印花税等在内的多项税收予以免征优惠，执行期限暂定三年，政策到期后将根据公租房建设和运营情况对有关内容加以完善。2010年9月底以来，有关部委掀起的房地产“二次调控”将政策的利剑直指地方政府的执行力。2010年10月11日，住房和城乡建设部、国土资源部、监察部等三部门专门发出通知，要求各地立即研究制定贯彻落实“新国十条”的细则，并强调将对政策77、落实不到位、工作不得力的省级政府进行约谈，直至追究责任；房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。2010年11月3日，住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会发布关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知（建金2010179号），规定使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米及以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。2010年12月19日，国土资源部发布国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知（国土资发2010204号），要求各省区市78、国土资源行政主管部门及派驻地方的国家土地督察局，密切关注当前土地市场动向，抓紧采取有力措施，严格落实房地产监管和调控政策措施，打击囤地炒地闲置土地等违法违规行为，坚决抑制少数城市地价过快上涨趋势。2010年12月22日，商务部发布关于加强外商投资房地产业审批备案管理的通知（商办资函20101542号）指出，为确保房地产调控政策取得实效，要求各地商务主管部门切实加强涉及外汇流入类房地产项目的审查；加强对跨境投融资活动的监控以及对房地产市场风险的防范，抑制投机性投资；进一步加强对并购、股权出资等方式新设及增资的房地产项目的审批监管和数据审核。2010年12月26日，国务院总理温家宝再次重申稳定房价79、的决心和承诺不变，国家将从两个方面继续加大力度以稳定房价：一方面，加大保障性住房的建设力度；另一方面，继续抑制投机。2010年12月29日在北京召开的全国住房城乡建设工作会议提出，2011年要继续坚定不移地加强房地产市场调控，遏制房价过快上涨，住建部将会同有关部门储备调控政策。2011年我国将更大规模地推进保障性安居工程建设。2.3 行业准入分析2.3.1行业主要法律法规1、中华人民共和国城市规划法自1990.4.1起施行。2、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例自1990.5.19起施行。3、中华人民共和国城市房地产管理法1995.1.1起施行。4、中华人民共和国建筑法自1998.3.1起施80、行。5、城市房地产开发经营管理条例自1998.7.20起施行。6、中华人民共和国土地管理法自1999.1.1起施行。7、商品房销售管理办法自2001.6.1起施行。8、城市房屋拆迁管理条例自2001.11.1起施行。9、物业管理条例自2003.9.1起施行。2.3.2行业准入分析近两年随着国家对房地产业宏观调控政策影响，房地产业行业准入标准也大幅提高，主要表现在国家运用税收、信贷、行政监管等手段，并规范外商投资房地产市场准入要求。增值税的征收、房地产行业信贷政策的调控、外商投资房地产市场准入标准的出台，其主要目的是提高房地产行业的投资资金门槛。投资房地产市场准入标准中主要规定注册资金与投资总额81、的关系，对企业营业执照、经营范围、办理国有土地使用证、国有土地使用权出让合同、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等提出了更高的要求。根据城市房地产开发经营管理条例第二章第五条规定设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：1、有100万元以上的注册资本；2、有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作前款的规定。外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本条例第五条的规定外，还应当依照外商82、投资企业法律、行政法办理有关审批手续。2011年已成为相关宏观调控政策的深入执行的一年，受宏观调控影响，行业准入壁垒必将进一步提高，为优势企业带来新的发展机遇。下一个调控要点将是通过税收政策、规范土地市场、强化金融监管、调整供求关系等措施，达到调整结构、稳定房价和加强住房保障等目的。土地和金融方面的紧缩，带来的是房地产行业准入壁垒的提高。这对大部分实力不强的房地产企业意味着市场空间的收缩，而对实力强大的房地产企业来说，行业整合加剧给他们带来了难得的发展机遇。房地产调控政策在平抑房价的同时，将引导房地产市场向有序、健康、集约化方向发展，规范市场的结果将促进规模和实力并存的房地产企业加速发展。廊坊83、市道佳房地产开发有限公司成立于2008年2月，注册资金800万元，为自然人投资或控股的有限责任公司，企业住址在文安县城内大十字街西，经营范围为房地产开发及销售，具有房地产开发暂定资质。其凭借雄厚的实力竞拍取得该项目的开发权，经当地城市规划行政规划主管部门审核同意其选址意见并同意在用地规划区内建设，项目具有较强的行业准入条件。第三章 资源开发及综合利用分析城市是现代经济社会活动的主要载体，城市化的过程是土地等自然资源和社会资源的开发利用从粗放型向集约型转变的过程。城市的各项功能都要落实到土地资源上城市的发展往往伴随着空间的拓展，城市开发建设所需土地的供应至关重要。土地总面积的有限性从宏观上限制了84、土地总供给，这一点在城市土地利用中显得很明显。城市土地资源资本化是促进城市可持续发展、实现城市建设中经济效益和社会效益最大化的有效途径。为促进土地资源的资本化，政府主导型土地储备机制的建立和运作成为必然。房地产开发是指按照城市规划和社会经济发展的需要，对土地和地上建筑物、构筑物及城市基础设施等进行开发建设和经营管理的一项综合性社会经济活动。在开发过程中其最重要的资源便是土地。受国家土地市场整顿等宏观经济政策的影响，土地相关政策的规范出台，土地资源供应总量的控制，未来两三年内，文安县土地出让将会进一步减缓。因此，根据2011年的开发规模预测，未来几年内，每年的土地开发规模不超过20万。文安县文安85、镇丰利路步行街西侧，利民路北侧，原城关镇派出所。属县城中心繁华地段，地理位置十分优越独特，交通便利，周围城市配套设施齐全，居住商业步行街内众多，是宜商的理想之地。随着城市的发展和经济中心的转移，在有限的空间里，中心城区城市用地已不能满足发展需求。为进一步落实文安县城市总体规划和文安县老城区控制详规，拉开城市框架，扩大城市规模，使整个城市的重心逐步向南转移，改善生态环境和人们居住条件，文安县国土资源局对该地块进行公开招标挂牌出让，用地性质按商住用地出让，廊坊市道佳房地产开发公司通过竞拍取得该地的开发使用权，用于商业步行街开发。按照文安县近期规划和城市的发展，城区发展重心将实行三区并进，重点向新城86、区转移。该地块作为文安县老城区核心，地处繁华商业和公共设施中心地段，为了使老城区的经济、社会、环境效益统一和谐，必须建立相应的城市硬件来满足文安县城市规划需求，而房地产开发具有土地容积率利用合理，集约土地利用率高，并可提升周边土地资源潜在价值，改善破旧城市硬件，提高城市品位，改善居民生活和消费环境等优势，在该地块进行商业地产开发是完全合理的。土地利用合理性还与项目建设的建筑密度有关，一般来说，建筑密度越高，土地的利用率越高，但密度问题还涉及到环境、交通、基础设施的承受能力以及经济技术发展水平等问题。在一定时期内，必须要以一个合理的密度加以控制，这个密度既要考虑与当前的环境、交通、基础设施等承受87、力及技术经济水平，又要注意与将来的发展趋势相适应，既要体现规划水平，又要体现科学技术的发展水平，从而促进城市土地利用的规范化、合理化和效率化。阳光国际商业步行街建设总用地面积5.19亩（一期），容积率2.20，建筑密度73.3%，容积率和建筑密度指标符合有关规定，土地利用合理，符合城市总体规划对该地块的规划要求。第四章 节能方案分析4.1 节能标准和规范4.1.1相关法律、法规、规划和产业政策1、中华人民共和国节约能源法。2、中华人民共和国可再生能源法。3、中华人民共和国电力法。4、中华人民共和国建筑法。5、中华人民共和国清洁生产促进法。6、中华人民共和国计量法。7、国务院关于加强节能工作的决88、定(国务院令28号)。8、清洁生产审核暂行办法(国家环境保护总局令第16号)9、节能中长期专项规划(国家发改委发改环资【2004】2505号)。10、“十一五”十大重点节能工程实施意见(国家发改委发改环资【2006】1457号)。11、重点用能单位节能管理办法(国家经贸委1999、3、10)。12、节能用电管理办法(国家经贸委 国家发展计划委【2000】1256号)。13、建设工程质量管理条例(国务院令279号)。14、民用建筑节能管理规定(建设部令第143号)。15、建设部关于贯彻的实施意见(建科【2006】231号)。16、建设工程勘查设计管理条例（国务院令293号）。17、关于加强大型公89、共建筑工程建设管理的若干意见(建质【2007】1号)。18、能源效率标识管理办法（国家发改委、国家质检总局2004年17号令）。4.1.2建筑类相关标准及规范产业政策和准入条件1、中国节能技术政策大纲（计交能1996905号）。2、国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术（国家发改委200565号令）。4.1.3建筑类相关标准及规范1、绿色建筑评价标准 GB/T50378-2006。2、通风与空调工程施工质量验收规程GB50243-2002。3、民用建筑热工设计标准GB50176-93。4、建筑照明设计标准GB500034-2004。5、城镇燃气设计规范 GB50028-93。6、绿色建筑90、技术导则（建科【2005】199号）。7、夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JGJ134-2001。8、民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分） JGJ26-95。9、采暖通风与空调设计规范。10、外墙外保温工程技术规程JGJ144-2004。11、民用建筑电气设计规范JGJ/T16-92。12、建筑给水及采暖工程质量验收规范GB50242-2002。13、绿色照明工程技术规程 DBJ01-607-2001。14、全国民用建筑工程设计技术措施-节能专篇。15、建筑给水排水设计规范 GB50015-200316、建筑中水设计规范 GB50336-2002。4.2 能耗状况和能耗指标4.2.1项目能91、源品种选用原则本项目根据国家和河北省的相关节能与环保政策，本着节能、环保、因地制宜的原则，结合本项目区域定位、住宅、公建类型和外部条件等具体情况选择能源形式。4.2.3项目所在地能源供应状况本项目位于文安县老城区商业繁华区。该区域已具备完善的市政设施的接口，市政设施可以得到保证，只要项目本身进行必要的区内管线的建设及与大市政的接入，即可满足本项目建设和使用要求，能源供应条件（上水、电力及天然气市政配套）基本具备。4.2.3能源消耗种类及数量本项目主要是水、电力和燃料等能耗。1、供水本项目最高日用水量27.63 t，最大时用水量5.51t。用水量预测如表4-1所示。表4-1 用水量测算表序号用水92、项目单位规模用水定额时间（h）最高日用水（m/d）平均（m/h）最大（m/h）时变化系数1职工人数人12060127.20 0.60 1.50 2.52绿化用水5001.560.75 0.13 0.19 1.53浇洒道路800261.60 0.27 0.40 1.54公建用水77852815.57 1.95 2.92 1.55合计25.12 2.94 5.01 6未预见用水%102.51 0.29 0.50 7总计27.63 3.23 5.51 2、供电 本项目建筑消防用电设备负荷等级为二级负荷，其余为三级负荷。商业 7875，20W/ ，155.7KW消防及景观照明 12KW本项目总计算容量93、：167.7kW。4.2.4单位建筑面积综合能耗和总能耗分析本项目用能总量为40.39吨标准煤/年。如表4-2所示。表4-2 年综合能耗计算表序号能源种类折标煤系数年消耗量折标煤（t）比例%1水0.0257（kgce /t）9118.560.23 0.58 2电0.1229（kgce/kWh）32.6740.16 99.42 40.39 100.00 4.3 节能措施和效果4.3.1节能措施1、节能措施综述本项目在方案设计中，要充分考虑利用既有资源，提高设备的运行效率和优化设备的技术参数，以达到整体的节能效果，主要措施如下：建筑本体围护采用保温隔热设计。结构设计适当考虑压缩建筑结构空间。空调冷94、却水系统采用多台并联技术，以及污水在利用技术。送风采用变风量方式调节室内温度，以及空调系统均采用自动控制，冷媒管，冷冻水管均采用像塑海绵保温材料。控制变压器空载损耗，合理选择配电系统布局，以及利用谷电和平电的议价优势。加强节能管理。2、相关专业的节能措施能源不足是世界性问题，也是制约我国国民经济的重要因素之一，建筑能耗在我国总能耗中所占的比例是很大的，约为25%-40%。因此，本项目能耗系统设计应贯彻国家和地方有关节约能源的法规和政策，严格执行民用建筑节能设计标准和夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准。在保证商业同时，应采取有效的节能措施，改善建筑的热工性能，降低建筑全年能耗；提高采暖系统的效率；95、最大限度地减少建筑对能源的需求，以实现可持续发展的目标。建筑及结构专业的节能措施建筑节能主要从建筑设计规划、围护结构、遮阳设施等方面考虑。本项目根据建筑功能要求和当地的气候参数，科学合理地确定建筑朝向、平面形状、空间布局、外观体型、间距、层高，选用节能型建筑材料、保证建筑外围护结构的保温隔热等热工特性，最大限度减少建筑物能耗量，将会获得理想的节能效果。建筑围护结构的保温隔热性。使用环保、节能型建筑材料，可有效减少通过围护结构的传热，从而减少各主要设备的容量，达到显著的节能效果。对垂直墙面可采用外廓、阳台、挑檐阳等遮阳设施和浅色墙面、反射幕墙、植物覆盖绿化等。门窗。尽量减少门窗的面积：门窗是建筑96、能耗散失的最薄弱部位，因此，本项目在进行初步设计时，在保证日照、采光、通风、观景条件下，将尽量减少外门窗洞口的面积，以减少建筑能耗。本项目的窗墙比为0.4。提高门窗的气密性：初步设计中将采用密闭性良好的门窗。通过改进门窗产品结构，如加装密封条提高门窗气密性，防止空气对流传热。尽量使用新型保温节能：门窗将选用新型保温节能门窗（断桥隔热双层中空玻璃的塑钢门窗）。屋顶。初步设计时，屋顶将采用浅色屋面，以隔热太阳辐射热，减少阳光直射。建议在屋顶涂上隔热防水膏, 使屋面具备保温、隔热、防水等节能效果。电气专业的节能措施合理设置降压变电所位置,尽量将降压变电所的设置位置靠近负荷中心，减少配电线缆长度，减少97、配电线路上的电能损耗用现场和集中补偿的方法,提高功率因数，使供电系统的功率因数达0.9以上,降低变压器无功功率，安装抑制谐波设备。用低损耗节能干式变压器,选择合理的变压器容量,使其达到经济运行(负荷率65%-80%), 减少电能损耗和围护工作量合理确定电缆截面，减小低压配电系统的线路损耗,配电线路采用单相供电时，考虑三相平衡。用高效灯具、光源及节能型电感镇流器或电子镇流器体放电灯均进行补偿,使其功率因数0.9。照明采用集中、分散和自动相结合的控制方式，确定合理的照度值,充分利用天然光。用具有节能效果的新系列高、低压电器，以取代功耗大的老产品，如：用RT20、RT15（NT）系列取代RT0系列熔98、断器，用AD1、AD系列新信号灯取代原XD2、XD3、XD5等老系列信号灯，选择带节电装置的交流接触器等。设置合理的计量和检测设备:进线设电流、电压、有功电表、无功电表测量；母线电流测量；出线电流测量。给水排水专业的节能措施设计首先在设备选型时尽量选用低能耗设备，如采用了变频调速给水设备等，以利于节能。水系统为闭式循环系统，采用两管制同称系统，由于系统较小，管道长度不长采用一次泵变频空调水系统。系统采用高位膨胀水箱定压。给水管材采用压力水头损失小，强度好、耐腐蚀、使用寿命长的新型管材，可以达到降低电耗和水量损失的效果。对动力机电设备的选择尽可能采用国家批准的机电节能产品。供水采用管网叠压供水系99、统，降低能耗。绿化用水利用中水，在灌溉方式上，采用节水效率高的喷灌、滴灌、渗灌等先进节水设施，提高水的有效利用率。卫生器具均选用节水型器具。给水水嘴采用陶瓷芯等密封性好、能限制出流流率并经过国家有关质量检测部门检测合格节水水嘴。大小便器采用节水型产品，坐便器水箱容积不大于6L。公共卫生间采用红外感应水嘴、感应式冲洗阀小便器、大便器等能消初长水流的水嘴和器具。计量设施：在各建筑物的引入管、住户的入户管均安装水表，商业部分按用水部门分别安装水表；每一住户设户用IC卡式水表一只。按计划用水，节约用水。同时为运行管理、节能管理提供基础数据。二次加压采用管网叠压供水系统，充分利用市政供水压力，达到优化调100、度，降低能耗的目的。排水系统采用雨污水分流制，本项目产生的污水可经商业步行街汇集后，排入市政管网。暖通与空调专业的节能措施为提高供热设备的隔热效果，采用多层绝热的新型保温材料。采暖供热管道的保温层厚度采用经济厚度计算法确定。绝热厚度大于100mm时，绝热结构按双层考虑，双层的内外层缝隙应彼此错开。合理设计供热管路，减散热面积，供热管道进行保温，以减少热损失。管路阀门气密性好，以防止泄漏。商业部分为保证分室室温调控采用水平双管系统。动力专业节能措施采用高效节能的名牌水泵、风机以提高运行效率。其它节能措施绿化：对建筑周围环境进行绿化设计，绿化将对居住区气候条件起着十分重要的作用，它能调节改善气候，101、调节碳氧平衡，减弱温室效应，减少城市的大气污染，减低噪声，遮阳隔热，是改善居住区微小气候，改善建筑室内环境，节约建筑能耗的有效措施。商业步行街内内各建筑均能满足规范日照要求。4.3.2节能效果分析本项目为达到节能、环保的目标，在建筑热工设计、采暖与通风的节能设计方面严格执行国家及河北相关方面的标准、规范。项目积极选用高效节能的设备、材料和技术方案，从根本上实行了国家相关的节能要求。通过综合测算，本项目单位建筑面积年综合能耗5.13kgce/，整体达到并满足节能设计标准，是真正的节能建筑。本项目不采用国家明令禁止或淘汰的落后工艺、设备，在节能措施中积极采用新工艺、新技术、新产品，达到节能效果。第102、五章 建设用地、征地拆迁及安置分析5.1 项目选址及用地5.1.1项目选址及用地文安县文安镇丰利路步行街西侧，利民路北侧，原城关镇派出所。属县城中心繁华地段，地理位置十分优越独特，交通便利，周围城市配套设施齐全，居住商业步行街内众多，是宜商的理想之地。地块东西长约240米，南北长约170米，总规划用地面积约为15000，其中：一期规划用地为3447（计5.17亩）。规划为商住用地，符合总体规划用地要求，经当地城市规划行政规划主管部门审核同意其选址意见；项目用地范围在文安县土地利用总体规划规划建设用地区内，文安县城乡规划局同意在用地规划区内建设。项目建成后可进一步发挥市场扎堆效应，地理位置得天独103、厚。本项目规划为商住用地，符合总体规划用地要求，经当地城市规划行政规划主管部门审核同意其选址意见；项目用地范围在文安县土地利用总体规划规划建设用地区内，文安县城乡规划局同意在用地规划区内建设。5.1.2文安县社会环境简况2010年，地区生产总值预计完成110.7亿元，同比增长10.7%；全部财政收入完成7.93亿元，同比增长17%；其中：地方一般预算收入完成3.6亿元，同比增长20.1%；全社会固定资产投资完成87亿元；其中：城镇固定资产投资完成79亿元；社会消费品零售总额达到39亿元，同比增长18.3%；城镇居民人均可支配收入达到19840元，同比增长10.5%；农民人均纯收入达到7458元104、，同比增长11.5%。三次产业结构调整为:11.28:61.27:27.45，产业结构进一步趋向合理。农全年粮食总产达27万吨；新增造林面积3.05万亩，森林覆盖率达到14.7%2010年全县规模以上工业实现产值173.8亿元，同比增长23.15%，实现规模工业增加值33.4亿元，同比增长15%；实现利税8.98亿元，同比增长29.9%。“钢、木、塑、线缆”四大主导产业地位日益突出，新兴产业方兴未艾。批发零售贸易和住宿餐饮业平稳增长，房地产、金融、通讯业不断发展，逐步成为新的经济增长点，全年服务业实现税收1.8亿元，同比增长16.3%。5.1.3自然环境简况1、地理位置文安县位于冀中平原黑龙港105、地区，大清河下游，东经1161211645，北纬384346393。东西长44.25km，南北宽31.25km。全县总面积1028.3平方公里。北与霸州市隔大清河相望，南与大城县接壤，东邻天津市静海县，西与雄县、任丘市毗邻。县城北距北京市137km，东至天津市90km，西到保定市90km，南达省会石家庄260km。2、工程地质与水文条件项目所在地区地势平坦，土质优良，结构稳定，地震裂度为7度区，承载力为110130kpa，最大冻土深度为0.55m，地下水位深度为612m。根据建设部建抗（1993）13号关于执行“中国地震烈度区划图（1990）”有关规定的通知,本工程按霸州地区标准，设防烈度要求106、为8度。根据场地水质分析结果资料，建筑场区范围内地下水的化学类型对建筑混凝土无腐蚀性，对钢筋混凝土结构中的钢筋无腐蚀性。5.2 征地拆迁与安置项目位于文安镇丰利路步行街西侧，利民路北侧，原城关镇派出所。一期规划用地为3447（计5.17亩）。规划为商住用地，挂牌出让方式取得用地使用权，项目区内无居民住宅，不涉及拆迁及移民安置。第六章 环境和生态影响分析环境是资源的载体，保护环境就是为持续发展提供持续利用资源的可能。同时，环境又是人们共同的居所，发展生产以及保护环境的目的都是为了提高人们生活水平。因此，在进行房地产开发与再开发的同时，需要充分认识和把握城市生态系统的特点，重视城市生态系统中各要素107、的有机联系，依据生态规律，寻求适合城市房地产开发与城市经济增长、生态环境同步改善的有效途径，以促进城市房地产开发的环境效益、经济效益、社会效益统一，坚持走经济、社会、资源和环境相互协调的可持续发展之路，建立适合现代城市生态、经济协调发展的开发模式，推动城市房地产的可持续发展。现代化城市是一个以人为主体，以空间环境利用为特点，以聚集经济效益为目的，集约人口、经济、科学和文化的大系统，它主要由自然生态环境系统、技术经济系统、社会系统三个子系统组成，这三个系统相互依存、相互制约、相互影响，组成一个复杂的有机整体。自然生态环境系统具有为人类活动提供物质资源、净化废弃物和提供舒适优美的自然条件三种功能，108、是人类社会经济发展的基础和条件。城市房地产开发，实际上是对土地这一城市生态基础所提供的自然资源和环境进行调整和综合利用的过程，这就必然会改变和影响整个城市生态环境。6.1 环境和生态现状土地利用现状为文安县文安镇丰利路步行街西侧，利民路北侧，原城关镇派出所。一期规划用地为3447（计5.17亩）。土地获取方式为挂牌出让，该区域环境状况良好。本项目场址位于文安县老城区。大气环境符合二级大气质量标准，水环境质量符合国家地表水质标准中三类水体指标。本项目自然、环境和生态条件如下： 6.1.2气候条件文安县处于暖温带东亚季风区，属亚湿润大陆性季风气候。受自然环境、太阳辐射和季风影响，境内气温适中、光照109、充足，热量丰富、无霜期较长。形成了气候温和，四季分明，降雨集中的气候特征。本县累年平均气温为12.4（1971-2000年）。历年平均最高为18.5，年极端最高为42.0；年平均最低为6.6，年极端最低为-25.1。7月份为最热月，平均气温为26.7；1月份为最冷月，平均-4.3。本县累年平均降水量为556.3毫米（1971-2000年）。本县年日照时数累年平均为2765.3小时（1971-2000年）。春季最多，为780.9小时，冬季日照最少，为578.0小时。境内季风气候明显，冬季多偏北风，夏季多偏南风，春秋两季处于过度季节，没有明显偏多风向。境内年平均风速为2.5米 /秒，四季中春季平均110、风速最大，秋季平均风速最小。其中春季4月份平均风速最大，为3.4米/秒， 秋季8月份平均风速最小，为1.9米/秒。8级或8级以上大风，历年平均21.2次。6.1.2地形、地貌条件文安县为河流堆积地貌，处于华北平原相对低下部位，平坦开阔，为多条河流下游。历史上承接清南地区14个县超量洪沥水和大清河、子牙河、古洋河、潴龙河决口洪水。县境东部、北部形如釜底，洪沥水无下泄出路，自然形成了封闭洼地文安洼。全县地势自西南向东北倾斜。最高点在西部的大留镇镇大李村，海拔7.8米；最低点在刘么管区的马武营村，海拔2.1米，坡降1/5000。项目区为建成区，因此，不需要进行太大土地开挖。6.1.3生态环境本项目场111、址地貌简单，无森林草原植被、动物栖息处，且目前无探明矿藏。6.1.4环境保护区项目附近无名胜古迹，风景游览区等环境保护区。6.1.5社会环境该区域为全市经济、服务、休闲场地中心，项目附近无化学污染源，无易燃易爆物品仓库，无工矿企业、军事设施。6.2 生态环境影响分析6.2.1施工期环境影响1、水环境影响分析本项目施工过程中产生的废水主要来自于施工人员的生活污水和施工期的施工废水。设流动厕所，生活污水经化粪池处理后由抽粪车按时抽运作农肥；施工废水主要包括地基开挖、道路铺设和房屋建筑过程中产生的泥浆水、运输车辆和机械的洗刷废水等，以及维持机械设备运转的冷却水等。项目选址区夏季暴雨频繁，降雨强度较大112、。本项目占地面积较大，施工期较长（约为36个月），跨越雨季，因此施工场地不可避免的会遭遇暴雨的冲刷，使得施工地地成为较大的面状污染源。暴雨后的地表径流冲刷浮土、建筑砂石、垃圾等形成的泥浆水，会携带大量泥沙、土壤养分、水泥、油类及其它地表固体污染物。2、噪声环境影响分析主要为推土机、打桩机、挖掘机等设备运行时的噪声，其中打桩作业施工噪声影响范围较大，特别是在夜间，应禁止在夜间进行打桩作业。施工单位在施工作业中应选用低噪声的施工设备和先进的工艺，同时必须合理安排各类施工机械的工作时间，同时对不同施工阶段的施工场界进行噪声控制，以减少这类噪声对周围环境的影响。3、空气环境影响分析施工期间，产生扬尘的113、作业主要有土地平整、打桩、开挖、回填、道路浇注、建材运输、露天堆放、装卸和搅拌等过程。应对运输的道路及时清扫和浇水，并加强施工管理，配置工地细目滞尘防护网，物料及土石方必须采用封闭车辆运输，以便最大程度减少扬尘对周围大气环境的影响。4、固废环境影响分析施工期固体废物影响主要为施工期生活垃圾和建筑垃圾，虽然产生量不大，但若随意倾倒也会造成区域水体和土壤的污染，因此，必须集中收集，专门处理。6.2.2运营期环境影响1、水环境影响分析项目产生的污水主要为生活污水。本项目的生活污水中粪便污水经化粪池处理、含油废水经隔油池处理后，经市政污水管网排往城区污水处理厂进行处理，不外排，对项目周边水体环境影响不114、大。2、噪声环境影响分析本项目运营期的噪声主要有交通噪声、停车场进出车辆噪声和设备噪声。3、空气环境影响分析机动车尾气影响分析地面临时车位较分散，由于启动时间较短，废气产生量小，露天空旷条件很容易扩散，对周边环境影响不大。备用发电机尾气影响分析对于应急柴油发电机产生的废气，由专用内置烟井引至高于周围200m范围内建筑5m以上排放。由于使用的柴油含硫量低，产生的二氧化硫和烟尘的浓度较低，可达标排放，加之使用频率较低，属间断排放，其影响是短期的、局部的，对大气环境影响较小 垃圾收集间恶臭影响分析项目产生的生活垃圾采取袋装化分类投放，设专用垃圾房与相邻的住宅距离应大于10m。由于目前尚无涉及垃圾收集115、点与建筑物之间防护距离的标准或规定，根据人的嗅觉感官，一般当距离10m左右时，对垃圾收集房的臭气感觉极弱。4、固废环境影响分析本项目所产生的固体废物主要为生活垃圾，产生量约931t/a。交由当地环卫部门统一清运处理，对环境的影响很小。6.3环保对策、措施6.3.1施工期污染防治措施1、废水需要建立处理施工废水的沉砂池、沉淀池，使施工期间产生的废水经沉砂、沉淀处理后循环利用；为防止工区临时堆放的散料被雨水冲刷造成流失，散料堆场四周可用砖块砌成50cm的挡墙；施工现场应该建立流动厕所，并每天进行清理，防治污染地下水体和附近水体；车辆冲洗水集中收集，并经过隔油、沉淀处理后回用；项目施工期产生的生活污116、水、施工废水均禁止排入周边水体中，以免给项目周边环境带来不利的影响。2、扬尘分段施工、合理安排施工工期，尽量减少同一时间内的挖土量。对于建设施工阶段的车辆和机械扬尘，建议采取洒水湿法抑尘。利用洒水车对施工现场和进出道路洒水，同时在施工场地出口设置浅水池，以利于减少扬尘的产生量。利用道路清扫车对道路和施工区域进行清扫，减少粉尘和二次扬尘的产生。对于离开工地的运输车，应该安装冲洗车轮的冲洗装置，不能将大量土、泥、碎片等物体带到公共道路上。对于装运含尘物料的运输车辆应该加盖蓬布，严格控制和规范车辆运输量和方式，容易产生粉尘的物料不能够装得高过车辆两边和尾部的挡板，严格控制物料的洒落，以避免因为道路颠117、簸和大风天气起尘而对沿途道路的大气环境造成影响。在大风天气以及台风影响期要注意堆料的保护，加盖蓬布密封保存，避免造成大范围的空气污染。一些容易产生粉尘的建筑材料比如水泥等，应该采用密闭的槽车运送至专门的水泥储仓中，如果进行混凝土配料，应该湿装至搅拌车中。尽量选取对周围环境影响较小的运输路线，并且限制施工区内运输车辆的速度，将卡车在施工场地的车速减少到10km/h，其他区域减少至30km/h。3、施工噪声合理安排施工计划和施工机械设备组合以及施工时间，避免在中午（12：0014：00）和夜间（23：007：00）施工。对项目施工进行合理布局，尽量使高噪声的机械设备远离环境敏感点。从控制声源和噪声118、传播以及加强管理等几个不同角度对施工噪声进行控制。4、固体废物施工人员的生活垃圾和建筑垃圾成分较为简单，数量很大，应集中处理，及时清运。6.3.2营运期污染防治措施1、水环境本项目产生的生活污水中粪便污水经化粪池处理、含油废水经隔油池处理后，经市政污水管网排往城区污水处理厂进行处理,不外排，对项目周边水体环境影响不大。2、大气环境空气环境：加强行车道路两旁和区内小型停车场的绿化，以防治汽车尾气。垃圾房与项目区的建筑物保持10m以上的距离，对生活垃圾及时清运，并做好垃圾堆放点的消毒，杀灭害虫，以免散发来恶臭，滋生蚊蝇，减小恶臭对项目区内环境的影响。3、固体废物生活垃圾经收集后每日由环卫部门清运到119、垃圾处理厂进行安全处置。6.3.3环境影响结论作为步行街建设项目，在运营过程中对环境影响较小。其主要影响为施工期对周边环境的影响。项目只要按照环境保护有关规定，严格落实报告中提出的各项环境管理和污染防治措施，加强施工管理，最大限度地减小对周边环境造成的影响，该项目就环境保护要求而言是可行的。6.4 地质灾害影响分析该项目所处地段，地势平坦，自然条件较好，文安县年均气温11.8C，年均降水量594毫米。属温带大陆性气候。地处华北平原中部，土地资源丰富，是华北人均土地资源最多的地区。境内季风气候明显，冬季多偏北风，夏季多偏南风，春秋两季处于过度季节，没有明显偏多风向。境内年平均风速为2.5米 /秒120、，四季中春季平均风速最大，秋季平均风速最小。其中春季4月份平均风速最大，为3.4米/秒， 秋季8月份平均风速最小，为1.9米/秒。8级或8级以上大风，历年平均21.2次。工程建筑按7度区抗震设防。交通运输十分便利，可满足建材的运进。拟建项目为建筑类，无地质灾害的可能性。6.5 特殊环境影响项目周围没有历史文化遗产、自然遗产、风景名胜和自然景观等，无特殊环境影响。第七章 经济影响分析7.1 项目投资费用和资金来源7.1.1 投资估算说明本项目的投资估算系按照投资项目可行性研究指南（试用版）、建设项目经济评价方法与参数（第三版）等有关规定进行编制，是在前面章节的市场预测、建设规模、技术方案、设备方121、案、工程方案及项目实施进度等方面的基础上，经多方案比较后，确定的最佳方案基础上进行的。主要依据有：1、国家和有关部门颁布的有关投资的政策、法规。2、投资项目可行性研究指南(试用版)（计办投资200215号）。3、建设项目经济评价方法与参数（第三版）。4、项目业主提供的基础资料。本项目的设备、工器具及仪器购置费以当前市场价格为主要依据。土建工程费用、设备购置安装费的计算标准，主要依据类似项目建（构）物单位造价的指标进行估算。其它工程和费用估算，依据本工程建设条件和特点、当地政府有关部门的规定和实际发生的费用进行估算。7.1.2项目投资估算 根据拟订项目的开发方案，确定各开发项目的工程数量。1、土122、地购置费本项目地块开发成本（包括安置费和土地批租费）总计800万元。其中：建筑安装工程费本项目3447（计5.17亩），总建筑面积为7585。根据相关指标测算，建安工程费用估算1593万元，如表7-1所示。 表7-1 建安工程费用估算表序号单项工程名称单位数量单价合价 (万元)备 注一土建工程758517501327 二安装工程201 1给排水工程758512091 2电气工程75858061 3消防工程75852519 4弱电工程75854030 三室外工程065 1绿化工程5001508 2道路80040032 3其它项12525 室外管道、电缆、路灯、消防水池等合计159312.2.3工123、程建设其它费用本项目的工程建设其它费用包括建设单位管理费、建设单位临时设施费、前期研究费、环评报告编制及评估费、工程设计费、工程勘察费、竣工图编制费、工程建设监理费、招投标交易费、招标代理服务费、工程保险费、工程质量监督费等。各项费用按国家或山东省的规定的费率和取费标准进行估算，具体计算说明如下：1、建设单位管理费依据财建2002394号文基本建设财务管理规定的建设单位管理费总额控制数费率表估算。2、建设单位临时设施费按建筑安装工程费的1%计算。3、前期研究费根据计价格19991283号文建设项目前期工作咨询收费暂行规定计算。4、工程设计费根据工程勘察设计收费标准（2002修订）计算。5、工程124、勘察费根据工程勘察设计收费标准（2002修订）计算。6、竣工图编制费根据工程勘察设计收费标准（2002修订）计算。7、工程建设监理费根据建设工程监理与相关服务收费标准计算。8、招投标交易费按建安工程费的0.14%计算。9、招标代理服务费根据计价格20021980号计算。10、工程保险费按建安工程费的0.1%计算。综上分析，本项目工程建设其他费用估算为93万元，如表7-2所示。表7-2工程建设其他费用表序号费用名称计算依据计算基础（万元）费率或标准总价（万元）1建设单位管理费财建2002394号文基本建设财务管理规定1593 15 2建设单位临时设施费1593 1%16 3前期研究费计价格199125、91283号文1593 15 4工程设计费计价格【2002】10号文1593 25 5工程勘察费计价格【2002】10号文25 30%8 6竣工图编制费25 10%3 7工程建设监理费1593 5 8招投标交易费1593 0.14%2 9招标代理服务费计价格20021980号1593 0.05%1 10工程保险费1593 0.10%2 11环境影响咨询服务费2 合计93 12.2.4房地产开发费用1、工程管理费根据文安县房地产投资项目基础数据分析估算资料，结合本项目具体情况，按照主体投资额的5%估算。2、销售费用包括广告宣传及市场推广费、销售代理费、其他销售费用。根据文安县房地产投资项目基础数126、据分析估算资料，结合本项目具体情况，按照销售收入的2.5%估算。3、财务费用指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用,主要包括借款和债劵的利息、金融机构手续费、融资代理费、外汇汇兑净损失以及企业筹集资金发生的其他财务费用。本项目暂按100元/考虑。12.2.5 基本预备费项目实施过程中可能发生难以预料的支出，需要事先预留的费用，本项目基本预备费用按建筑安装工程费用与工程建设其它费用之和的5%估算。经估算本项目总投资为2895万元，具体见表12-3。表12-3 建设总投资估算汇总表序号费用名称投资额（万元）单位（元/）占总投资比例（%）备注1土地成本800 1055 36.44 2建安工程费用127、1593 2100 55.03 表7-13工程建设其它费用93 122 3.20 表7-24管理费用(2+3)5%89 117 3.08 5财务费用76 100 6营销费用（按项目销售额2%计提）95 125 3.28 7不可预见费(1+5)8%150 197 5.17 总成本2895 100.00 单位成本（元/）3816 7计算容积率面积758512.3投资计划与资金筹措本项目建设资金来源包括自有资金、销售回款二个部分。本项目总投资2895万元，其中自筹资金15587万元含土地使用权7976，销售回款20403万元。投资使用计划与资金筹措如表7-4所示。表7-4 投资使用计划与资金筹措表序128、号项目名称合计2011201220131总投资2895 1492 1380 23 1.1自营资产投资0 0 0 0 1.2自营资产投资借款建设期利息0 0 0 0 1.3自营资产投资方向调节税0 0 0 1.4经营资金0 0 0 0 1.5开发产品投资2895 1492 1380 23 1.5.1其中：不含财务费用2819 1473 1346 0 土地使用权800 800 一期2019 673 1346 0 1.5.2 财务费用76 19 34 23 一期76 19 34 23 2资金筹措2895 1492 1380 23 2.1资本金965 544 414 7 2.2预售收入1930 948129、 966 16 2.3预租收入0 0 0 2.4其它（股东贷款）0 0 0 2.5借款0 0 0 0 本房地产开发项目投资规模较大，建设期限较长，资金周转仅凭开发商的自身经济实力难以进行开发，本项目总投资为2895万元，整个建设经营期为18个月。所以，一般采用投资的两种运用方式，一方面可减低融资的压力，有助资金的流通；另一方面可相对降低开发商的风险,使项目顺利开发。因此从以下两个方面去筹措资金：1、在项目的前期，将汇集到的自有资金为用于支付土地取得、前期工程费以及用于大部分地上主体建筑物及配套设施建设；当房屋建设完成了主体工程后就可进行预销售。2、房屋预售：房屋预售历来是房地产开发过程中筹集资130、金的重要方法，当部分房屋建设完成了主体工程后就进行预售，房屋预售资金投资按销售收入扣除税费后35%。7.2 项目本身的经济效益7.2.1财务评价的假设国家经济政策和企业经营环境不发生重大变化。企业按方案的设计进行正常的投资经营。委托方提供的财务数据真实、合法、可靠。7.2.2财务评价的基准期本报告中财务评价的价格基准期为2010年12月31日，投资采用批准的挂牌出让土地成本，收益的确认采用基准期的价格。7.2.3财务指标评价依据及说明1、投资收益率即投资效果系数评价依据当投资收益率是负数时为完全失败，09%时表明投资效果基本不佳，1019%时表明投资效果基本成功，2029%时表明投资效果比较成131、功，收益率至30%以上表明投资效果非常成功。2、折现率评价依据根据国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版），结合当前实际情况，测定社会折现率8%；对于受益期长的建设项目，如果远期收益大，效益实现的风险小，社会折现率可适当降低，但不应低于6%。结合本项目，基准收益率设定为12%。7.2.4主要数据的确定本章对阳光国际商业步行街建设项目销售分期计划做出安排，估算项目开发经营收入、成本、利润、投资利润，并计算项目资金现金流量、财务净现值、财务内部收益率。 阳光国际商业步行街建设项目中的商业门市，全部采用销售形式。项目基本数据确定如下：1、销售面积本项目建筑面积7875。2、 项目的132、价格定位 根据对项目周边同类物业价格及销售情况的分析，结合本项目的建筑成本、竞争对手和市场需求等对方面的情况，对项目作如下价格定位： 根据市场调研，销售价格 5000元/。3、项目销售计划 根据工程进度安排，本项目销售按照18个月等额销售估算。4、税费率营业税税率5%；城市维护建设税税率7%，教育费附加费率3%；土地增值税税率暂按销售收入的1.5%预提；企业所得税税率为25%；管理费用按建筑工程费用的5%提取，销售费用按建筑工程费的3%提取；职工奖励及福利基金、储备基金和企业发展基金均按5%提取，余下可供分配的利润在借款未偿还前暂不分配，留在企业，直至项目计算期末再分配。7.2.5项目销售收入133、估算 据前文确定的项目销售价位与销售预期计划，测算其销售收入3793万元，营业税金及附加为209万元，预提土地增值税为57万元。如表7-4 售房收入与经营税金及附加估算表所示。表7-4 售房收入与经营税金及附加估算表序号项目名称税率合计2011201220131售房收入3793 948 1707 1138 1.1商铺销售收入3793 948 1707 1138 1.1.1可销售面积（）7585 1896 3413 2276 1.1.2商铺销售收入3793 948 1707 1138 可销售面积（）7585 1896 3413 2276 平均售价（元/）0 5000 5000 5000 2经营税134、金及附加0 209 52 94 63 2.1营业税0.05 190 47 85 57 2.2城市维护建设税0.07 13 3 6 4 2.3教育费附加0.03 6 1 3 2 3土地增值税0.015 57 14 26 17 4商品房销售净收入3527 882 1587 1058 7.2.6财务评价报表1、项目投资现金流量表包括项目投资现金流量表和资本金财务现金流量表，反映项目在整个计算期（包括建设期和生产经营期）内现金的流入和流出。如表7-5所示。表7-5 财务现金流量表（全部投资）序号项目名称合计2011201220131现金流量3793 948 1707 1138 1.1售房收入3793 135、948 1707 1138 1.2租房收入0 0.00 1.3自营收入0 1.4其它收入0 1.5回收固定资产余额0 0 0 0 1.6回收经营资金0 0 0 0 1.7净转售收入0 0 0 2现金流出3084 1539 1465 80 2.1固定资产投资（含方向税）0 0 0 2.2开发产品投资（不含财务费用）2819 1473 1346 0 2.3经营资金0 2.4自营部分经营费用0 0 0 0 2.5出租房经营费用0 0 0 0 2.6经营税金及附加209 52 94 63 2.7土地增值税57 14 26 17 3净现金流量708 (591)241 1058 4累计净现金流量0 (59136、1)(350)708 5所得税158 0 0 158 6所得税前净现金流量550 (591)241 900 7累计所得税前净现金流量0 (591)(350)550 计算指标所得税前所得税后内部收益率（FIRR）55.74 45.48%财务净现值（FNPV）418 338 投资回收期2.33 2.39 基准收益率（IC）12 10 2、利润和利润分配表表7-6利润和利润分配表反映项目计算期内各年的利润总额、所得税及税后利润分配情况。表7-6 利润和利润分配表序号项目名称合计2011201220131经营收入3793 948 1707 1138 1.1商品房销售收入3793 948 1707 11137、38 1.2房地产租金收入0 0 0 1.3自营收入0 0 0 2经营成本2895 1492 1380 23 2.1商品房经营成本2895 1492 1380 23 2.2出租房经营成本(摊销)0 0 0 3出租房经营费用0 0.00 4自营部分经营费用0 0 0 5自营部分折旧、摊销0 0 0 6自营部分财务费用0 0 0 7经营税金及附加209 52 94 63 8土地增值税57 14 26 17 9利润总额632 -610 207 1035 10弥补前年度亏损-610 (207)(403)11应纳税所得额632 0 0 632 12所得税158 0 158 13税后利润474 0 474138、 职工奖励及福利基金24 0 24 储备基金24 0 24 企业发展基金24 0 24 14加：年初末分配利润0 15可供投资者分配的利润403 0 403 3、财务计划现金流量表用于反映项目计算期各年的投资、融资及生产经营活动的资金流入、流出情况，考察资金平衡和余缺情况。如表7-7所示。表7-7 财务计划现金流量表序号项目名称2011201220131资金来源1492 2121 1145 1.1商品房销售收入948 1707 1138 1.2房地产租金收入0 0 0 1.3自营收入0 0 0 1.4自营资产长期借款1.5自营资产经营资金借款1.6房地产投资借款0 0 0 1.7短期借款0 0139、 0 1.8资本金544 414 7 1.9其它0 0 0 1.10回收固定资产余值0 0 0 1.11回收经营资金0 0 0 1.12净转售收入2资金运用1558 1499 284 2.1自营固定资产资产投资（含方向税）0 0 2.2自营资产固定资产建设期利息0 0 0 2.3房地产投资（含财务费用）1492 1380 23 2.4经营税金及附加52 94 63 2.5土地增值税14 26 17 2.6所得税0 0 158 2.7应付利润0 0 2.8自营资产长期借款本金偿还2.9自营资产经营资金借款偿还2.10房地产长期借款本金偿还0 0 0 2.11偿还其它应付款（股东贷款）0 0 0 140、2.12短期借款本金偿还0 0 0 2.13职工奖励及福利基金0 0 24 3盈余资金(66)621 860 4累计盈余资金(66)555 1415 7.2.7盈利能力分析从上述融资前分析指标和相关财务报表可知，项目投资所得税前财务内部收益率为55.74%，所得税后财务内部收益率为45.48%，均大于设定的基准收益率；项目利润总额632万元，税后利润474万元，项目的财务效益较好。7.2.8财务生存能力分析根据财务计划现金流量表，从经营活动、投资活动和筹资活动全部净现金流量看，计算期内各年净现金流量均大于0，计算期内累计盈余资金为1415万元，说明项目具有较强的财务生存能力。7.3 行业影响分141、析关联产业发展影响：本项目实施将有效地带动当地建材市场（特别是当地砖、沙、石）和运输等相关产业的发展。7.4 区域经济影响分析房地产业作为服务业, 在国民经济和社会发展中占相当重要的地位。它是国民经济发展的一个基本生产要素, 为国民经济发展提供重要的物质条件, 改善人们的居住和生活条件, 改善投资环境。由于房地产业在现代市场经济的条件下, 起着其他产业不可替代的作用，当今世界上许多经济发达的国家和地区, 房地产业已经成为经济繁荣的基本支撑点, 是国民经济发展的基本要素。因此,房地产业对当地国民经济的可持续发展具有现实和长远的意义。本项目建成后可为国家和地方政府缴税金,对促进地方经济和国民经济的142、发展具有积极的推动作用。解决就业、再就业是关系到社会安定团结、构建和谐社会的重大问题。文安县部分劳动人员失业是客观存在的，目前城镇登记失业率超过1%，若不逐步解决，将给社会带来沉重的负担。本项目在建设销售期当中能解决当地劳动力及剩余人员150200人/年左右的就业，按每人18000元/年收入计算，即年增加当地就业收入270360万元。因此该项目的实施将能为当地社会就业分忧解难。本项目实施还有效地带动当地建材市场和运输等相关产业的发展。因此，本项目实施直接或间接地带动了区域经济和国民经济的发展。第八章 社会影响分析8.1 社会影响效果及适应性分析8.1.1项目对社会经济的影响本项目可为国家和地方143、政府缴税金,对促进区域经济和国民经济的发展具有积极的推动作用。8.1.2项目对减轻社会就业方面的影响房地产类项目在建设期间宜解决社会底层劳动力就业问题。 8.1.3项目对社会环境方面的影响项目的建设必然会对当地环境带来一定影响，主要是对废气、废水、固体废物和噪声处理不当可能产生的影响。只要在项目建设过程中予以高度重视，即可减轻。再说房地产开发属于一般性、成熟性、污染性小的项目，不会对社会造成大的环境影响。而且该项目建设后绿化、美化、亮化了当地城市环境。8.1.4项目建设和建成后对所在区域居民的影响项目建设期可为当地提供大量劳务工作日机会，可增加地方收入，对稳定社会秩序具有重大意义；项目建设需要144、大量建筑材料，对发展当地经济，提高人民生活水平作用也很大；项目建成后可以提供个合理、舒适、温馨、健康的居住环境。 8.2 社会风险及对策分析房地产开发主要风险一般包括政治风险与政策风险、宏观经济、市场风险、资金运作风险、企业风险等。8.2.1 项目风险因素分析1、自然风险自然风险是指由于自然因素的不确定性对对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。自然风险因素主要包括：火灾风险、风暴风险、洪水风险、雪灾风险、气温风险。本项目所在区域自然风险基本上不存在。表8-1 社会影响分析表社会因素影响范围程度可能出现的后果措施建议对居民收入的影响项目市场价格与工薪阶层居民收入平衡，有利于低收入居民解决住房困145、难问题无严重后果较为适应可以采用分期付款等多种付款方式对居民生活水平与生活质量的影响影响到商业步行街内的居住人员。提高人们的住房质量，提高了商业步行街内人民的生活水平对居民就业的影响对施工单位、监理单位等产生积极的影响提高居民就业率吸纳无业居民就业对不同利益群体的影响项目投资经营方、项目出售对象、管理方、政府部门范围较小项目投资经营方获得一定利润，提高了居民的生活质量。定价要兼顾各方，按政策承建项目对地区、文化、教育、卫生的影响文化、教育、卫生方面范围广增添文化气氛、促进教育事业、形成健康卫生环境持续发展对地区基础设施、社会服务质量和城市化进程的影响基础设施、社会服务质量等各方面范围广促进地区146、基础设施建设，提高服务质量，加快城市化进程持续发展对少数民族风俗习惯和宗教影响无无无2、政策风险国家对房地产行业继续采用调控政策，对房地产的税收政策，对住宅是实行福利供给政策还是实行对低收入阶层采取有限的补贴政策，住房制度改革、环保政策变化、建筑安全条例变化、审批手续过程、法律变化以及政府对房地产投资等政策影响的不确定性， 都会对房地产开发和需求发生影响。因此，政策因素对该项目开发效益会产生一定的影响。3、宏观经济风险由于国家经济形势（如市场需求、购买力、利率、税率、汇率等）变动导致房地产开发商经济上的损失而造成的风险。例如，今年央行加息对房地产开发效益就造成了一定的影响。4、区域市场风险推盘147、的策略选择。推盘时应形成旺销局面，以聚合人气，若到时宏观上出现不景气的局面，则销售价将达不到预期的价格，影响整个投资回报率。8.2.2 风险防范1、加强对国家政策和宏观经济的认识和关注度，以及对国家可能发生的宏观经济调控程度进行预测，以做好相应防范措施。2、加快项目的立项和前期策划、设计准备时间，确保在2008年三月份之前全面完成前期工作，加快各项工作的协调。3、进一步对本区域社会情况、当地经济、消费程度以及市场进行详细调查，把文安商铺市场的运作规律吃透，做好各项招商的准备工作。4、加强财务的宏观调控，衔接好资金的周转，减轻财务负担。通过以上各项措施，可以有效防范风险，顺利完成项目，实现预定目148、标。第九章 结论与建议9.1 结论根据文安县总体发展规划，作为城市功能设施的一部分，本项目的开发建设具有重要的意义。通过上述综合分析可知，项目有着良好的经济、社会和环境效益，并能保证资金链的平衡，同时具有较强的抗风险能力。表明本项目在经济、社会、环境、技术上均是可行的。本项目将成为整个老城区中心区域块的一个地标性的建筑，将对本地的经济、社会产生非常深远的影响。9.2 建议在工程建设中应多听取有关专家的意见和建议，有关论证、设计、施工要紧密配合，对于建设过程中出现的问题，应用科学的方法进行分析、比较、论证。在设计和施工中，吸取周边其他项目的建设经验，采用合理、可行、有效的技术手段，确保工程万无一149、失。因为本项目施工质量要求较高，投资相对较大，建议建设方采用招标方式择优选取有类似工程施工经验的施工单位进行现场施工，在严把质量关、保证工程质量的前提下，合理科学的控制成本，努力降低造价，确保工程按期交付使用。精品文档 精品文档 精品资料 精品文档- 精品资料9JWKffwvG#tYM*Jg&6a*CZ7H$dq8KqqfHVZFedswSyXTy#&QA9wkxFyeQ!djs#XuyUP2kNXpRWXmA&UE9aQGn8xp$R#͑GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYW150、pazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gT151、XRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmUE9aQGn8xp$R#͑GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum152、&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z8vG#tYM*Jg&6a*CZ7H$dq8KqqfHVZFedswSyXTy#&QA9wkxFyeQ!djs#XuyUP2kNXpRWXmA&UE9aQGn8xp$R#͑GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&153、ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxG89AmUE9aQGn8xp$R#͑GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&Mu154、WFA5uxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z8vG#tYM*Jg&6a*CZ7H$dq8KqqfHVZFedswSyXTy#&QA9wkxFyeQ!djs#XuyUP2kNXpRWXmA&UE9aQGn8xp$R#͑GxGjqv$UE9wEwZ#Q155、cUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRr156、WwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmUE9aQGn8xp$R#͑GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z8157、9AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcU158、E%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&Mu159、WFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$U*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&160、ksv*3tnGK8!z89Amv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWv*161、3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$U*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz84!z89Amv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpa162、zadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$U*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY163、7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$U*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tn164、GK8!z89AmYWpazadNuGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9165、wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!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