1、华彩海港城旅游综合体项目(二期）HuaChai Harbour City tourism complex project白天白天鸟鸟瞰瞰图图夜景夜景鸟鸟瞰瞰图图游艇游艇码头码头半半鸟鸟瞰瞰图图海上人海上人视图视图云台商云台商业业人人视图视图滨滨海广海广场场人人视图视图办办公入口人公入口人视图视图塔楼局部夜景塔楼局部夜景图图海市云台效果海市云台效果图图空中会所效果空中会所效果图图基地现状景观资源设计条件容量分析设计目标设计原则价价值值探索探索12目目录录CONTEXT规规划方案划方案方案二设计概念总平面图技术经济指标设计解读平面设计立面设计PART 1PRAT 23设计说设计说明明愿景方案一设计2、说明背景分析设计概念投资估算书上位规划总平面图控规图则技术经济指标基地区位设计解读交通分析平面设计分期解读立面设计PRAT 31PEOJECT BACKGROUND价值探索海口湾 270 度海景新地标270 NEW SEASCAPE LANDMARK高端滨海旅游地产综合体HIGH-END COASTAL TRAVELING AND REAL ESTATE COMPLEX充满活力和凝聚力的城市客厅A VIBRANT AND COHESIVE URBAN LIVING ROOM背景分析背景分析2010 年年提出建提出建设设国国际际旅游旅游岛岛2010 年初，国务院印发国务院关于推进海南国际旅游岛建3、设发展的若干意见，至此，海南国际旅游岛建设正式步入正轨。作为国家重大战略部署，我国将在2020 年初步建设成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。标志着海南国际旅游岛建设上升为国家战略。2018 年年海南建省海南建省办经济办经济特区特区 30 周年周年提出建提出建设设自自贸贸区、自区、自贸贸港港打造国打造国际际旅游消旅游消费费中心中心2018 年 4 月 13 日，国家主席习近平在庆祝海南建省办经济特区 30 周年会上郑重宣布，党中央决定支持海南全岛建设自由贸易试验区。至此，2018 年成为海南自贸元年。2018 年 4 月 14 日，国家印发中共中央国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见。意4、见 提出，在海南全岛建立自由贸易试验区、探索建设中国特色自由贸易港的目标，着力打造全面深化改革开放试验区、国家生态文明试验区、国际旅游消费中心、国家重大战略服务保障区，让海南成为展示中国风范、中国气派、中国形象的靓丽名片。华华彩集彩集团团打造打造华华彩海港城旅游彩海港城旅游综综合体合体华彩集团积极响应国家政策，在一期酒店和游艇码头建设的基础上，积极开展二期建设，力将华彩海港城旅游综合体打造成为海口市优美的城市名片及地标项目。上位上位规规划划控控规图则规图则控控规图则规图则SITE秀英港距海口站 13km25min 车程15min 车程20min 车程25min 车程min 车程10min 车程5、15min 车程距海口美兰国际机场 20km海口湾海甸岛世纪大桥南海明珠人工岛港口汽车站海口汽车西站海口汽车南站海口东站海口汽车东站海口市中心基地区位基地区位1.5kmSITE海甸五西路碧海大道碧海大道碧海大道甸昆路甸昆路海甸五西路椰风路世纪大桥交通分析交通分析分期解分期解读读？二期二期一期酒店一期酒店一期酒店基地基地现现状状SITE1453451223基地现状为一狭长的极不规则锯齿形地块，场地内部地形平整。周边有已建好的游艇码头、游艇会所和一期酒店等配套设施。景景观资观资源源世世纪纪大大桥桥海甸河海甸河世世纪纪公园公园滨滨海公园海公园国国贸贸CBD海口湾海口湾万万绿绿园园葫芦葫芦岛岛琼琼州海6、峡州海峡基地周边景观资源丰富，全面融合一桥、三园、一河、一湾、一海、一岛、一城等七大景观要素，具有无可比拟景观价值。SITE桥园河湾海岛城世纪大桥SITE一类景观视野二类景观视野三类景观视野四类景观视野景景观观价价值值一类景观视野二类景观视野三类景观视野四类景观视野景景观视观视野野113.6133.997.829.7157.5362.3用地面积：29697.43 容积率：3.5建筑密度：40%建筑限高：150m二期一期（酒店）34.1设计设计条件条件64.19656 9 56 9 55 9 6666815容量分析容量分析总计容建筑面积:103941.01 游艇会所1488.36 地下室39757、3.81 商业22452.65 用地面积29697.43 办公80000 商业游艇会所办公办办公：公：80000m2游艇会所：游艇会所：1488.36m2商商业业：22452.65 m2容积率：3.5设计设计目目标标二期二期一期酒店一期酒店1+12二期建成后，将和一期二期建成后，将和一期项项目一起打造成集目一起打造成集五星酒店、商五星酒店、商务办务办公、休公、休闲购闲购物、水上运物、水上运动动、餐、餐饮饮商商业业、游艇、游艇观观光光于一体的具有国于一体的具有国际际影响力的影响力的高端高端滨滨海旅游地海旅游地产综产综合体合体、海口、海口优优美的美的城市名片城市名片和和旅游到旅游到访访目的地，成目8、的地，成为为海口世海口世纪纪大大桥桥旁的旁的新地新地标标。设计设计原原则则地标LANDMARK打造海口新地标海景RIVERVIEW有效利用景观资源需要解决的需要解决的问题问题品质COMPLEX打造城市客厅生态ECOLOGY生态综合体海景最大化SEA VIEW MAXIMIZATION一一线线海景的海景的长长度，每一寸都是价度，每一寸都是价值值。都市会客厅HIGH QUALITY CITY LIVING ROOM核心地段核心地段+开放街区开放街区+特色功能，特色功能，营营造造 24 小小时时都市生活圈和城市会客都市生活圈和城市会客厅厅生态综合体VALUE MAXIMIZATION层层层层叠叠的退9、台花园，叠叠的退台花园，营营造一个生造一个生态态的花园的花园办办公新体公新体验验。海口新地标HAI KOU NEW LANDMARK无无论论云台灯塔云台灯塔还还是航母是航母扬扬帆，都是自帆，都是自贸贸元年象征海口再出元年象征海口再出发发的城市新地的城市新地标标2PR O AMMEDRA WING 规划方案海市云台海市云台自自贸贸灯塔灯塔方案一方案一设计设计理念理念领领航航Navigation设计设计概念概念“海市”“自贸”“海市海市”又称海市蜃楼，本案意又称海市蜃楼，本案意喻喻海上漂海上漂浮的街市，熙熙攘攘，人来人往。浮的街市，熙熙攘攘，人来人往。“云台”“灯塔”“云台云台”本指固定相机的支撑10、本指固定相机的支撑设备设备平台，平台，此此处处借指本案借指本案层层叠叠错错落的落的观观景平台。景平台。“自自贸贸”指指 2018 作作为为海南自海南自贸贸元年，元年，稳稳步推步推进进自自贸贸港建港建设设，向自由，向自由贸贸易易岛迈进岛迈进。“灯塔灯塔”借指塔楼犹如海上灯塔借指塔楼犹如海上灯塔护护航照明航照明指引方向，同指引方向，同时时也象征着光明和希望。也象征着光明和希望。规规划生成划生成OFFICEOFFICESEASCAPE碧海大道西延线景观轴线建筑规划轴PLANNING AXISLANDSCAPE AXIS?1.结合一期酒店形成建筑规划轴，南北向海打开景观视线通廊3.主要人流来向决定商业11、的开放空间2.办公塔楼的标志性和最大化景观视野4.打开入口节点，形成由内向外的丰富商业建筑生成建筑生成1.根据设计条件总容量、地块价值规划建筑体量3.建筑与景观相融合，形成贯穿整个建筑的绿化景观2.创造和整合垂直外部空间，形成满足功能需求的高效城市空间4.贯穿三维度空间体验的垂直花园城市城市界面城市界面46214531325SITE6天天际线际线分析分析从万绿园望去，办公塔楼与游艇会所、一期酒店和世纪大桥一起形成高低错落、变化丰富的优美城市天际线总总平面平面图图技技术经济术经济指指标标海口丹娜国海口丹娜国际际游艇都会游艇都会项项目（二期）主要技目（二期）主要技术经济术经济指指标标表表项项目目数12、量数量单单位位备备注注建建设设用地面用地面积积29697.43总总建筑面建筑面积积143694.82地上建筑面地上建筑面积积103941.01其中其中商商业业建筑面建筑面积积22452.65游艇会所游艇会所1488.36办办公建筑面公建筑面积积80000.00地下建筑面地下建筑面积积39753.81绿绿地率地率30%绿绿地率地率30%容容积积率率3.50-容容积积率率3.5建筑限高建筑限高150.00米米互互利利互互补补的的共共享享城城市市场场所所丰丰富富的的花花园园城城市市品品质质高高端端的的标标杆杆城城市市收收水水低低碳碳的的生生态态城城市市多多层层连连通通的的立立体体城城市市设计设计解解13、读读5A 甲级办公创客云台办公高端定制办公天际泳池会所风情休闲商业活力购物商业渔人码头商业高端游艇会所1234567826314758共享城市共享城市功能分布极具标杆品质的办公空间及立面，富有鲜明的时代特征，体现高科技的发展水平。共享城市共享城市新型的创客云台办公空间,颠覆传统办公模式,打造适合企业高大上的工作交流场所。共享城市共享城市天际泳池会所为商务办公人士提供一个全方位的休闲健身娱乐空间，包括天际泳池、健身房、瑜伽、室内高尔夫、咖啡厅、酒吧等。共享城市共享城市风情休闲商业、活力购物商业、渔人码头商业业态分别以电影院、超市、餐饮等为主，结合室外外摆、屋顶露台等形成尺度适宜、气氛悠闲的各种室14、外空间。共享城市共享城市共享城市共享城市111-1 剖面剖面图图共享城市共享城市餐饮架空平台室外平台屋顶花园世纪大桥地下停车屋顶花园餐饮地下停车下沉庭院室外平台室外平台屋顶花园室外平台办公20M222-2 剖面剖面图图示意层该层面积：1444.00 分租实用率：74.79%示意层该层面积：1444.00 分租实用率：81.80%可分可合的办公空间分割组合组合分割组合分割共享城市共享城市办公产品项目名称：深业泰然大厦用地面积：24,522 平米建筑面积：168,559 平米建筑高度：106 米1.自身体量大时，办公产品缺少差异将难以更好的去化3.加入配套，紧临商业，提高便利度2.体块切分形成多个15、办公区域，加入联合创客办公空间，顺应灵活的城市发展模式4.多露台赠送，提高办公环境舒适度为了平衡不同的尺度，项目的整体设计实现了两个主要目标：既要在城市尺度上创建一个突出的地标形象；又要保留近人尺度上的亲切感。泰然大厦办公收租情况：泰然大厦基本都是简装，部分办公区是精装，都可以直接入住办公。较矮楼层的，没有大露台，但是每户都有自己的阳台。D 栋 3 层，258 平方米，租价 180-185 元/平方米，C 栋 3 层，252 平方米，租价 170-180 元/平方米，C 栋 14 层，端头有大型公共露台。靠南向的，330 平，租价 190-200 元/平方米（简装，紧临公共大露台）靠北向的租价16、 190-220 元/平方米（装修更豪华）B 栋 9 层，340 平方米，租价 160 元/平方米，西向。可看见海景。另一户，南向，出办公室阳台，可看到 8F 的大露台。由此可见，在办公空间中加入露台能获得直接的租金回报。复合化功能空间退台式办公价值分析花园城市花园城市花园城市花园城市立体庭园花园城市花园城市空中街巷首层商业流线二层商业流线三层商业流线高层办公流线碧海大道西延线立体城市立体城市PP车行流线办公流线商业流线地库出入口办公出入口商业出入口P交通分析交通分析消防分析消防分析外部车道消防流线消防出入口消防登高面消防扑救场地生生态态城市城市生生态态城市城市9 Recycled CT Bl17、eed Off中水回收利用，空11 Greening Processing屋顶绿化可以改善热导效应，降低表面温度进而减低耗电量，美化环境，改善气质量。5 Vertical shading epidermis 被动式遮阳4 High Performance Facade智慧立面AIR EXHAUSTAIR INTAKE3 Natural draught自然通风在屋顶安置雨水收集系统以降低消耗与操作成本。2 Rainwater Collection雨水收集1 Photovoltaic Glass屋顶集热10 Regenerative Lift Drives节能电梯8 Recycled Materi18、als7 Recycled Condensate空调智能控制6 Occupant Lighting Control 照明智能化景景观观分析分析视线视线分析分析海景视线城市景观视线标标杆城市杆城市以“高端写字楼+特色商业+渔人码头商业街+空中会所”为开发理念，以自然资源为依托，建成集酒店、商务办公、休闲购物、水上运动、餐饮商业、游艇观光于一体的具有国际影响力的高端滨海旅游地产综合体。立面分析立面分析案例材质商业与塔楼效果图深色LOW-E 玻璃浅色 LOW-E 玻璃银灰色铝板米白色石材立面分析立面分析冷辐射吊顶网络地面板网络地板支架钢筋混凝土楼板银灰色铝板暗藏夜景照明灯管LOW-E 玻璃塔楼墙身局19、部大样塔楼墙身局部效果图地下一地下一层层地下二地下二层层地下三地下三层层一一层层平面平面图图商业精品超市电影院办公竖向交通二二层层平面平面图图商业精品超市影厅办公竖向交通三三层层平面平面图图商业竖向交通四四层层平面平面图图办公竖向交通五五层层平面平面图图办公竖向交通六六层层平面平面图图办公竖向交通七七层层平面平面图图办公竖向交通八八层层平面平面图图办公竖向交通九九层层平面平面图图办公竖向交通1#塔楼塔楼标标准准层层办公竖向交通2#塔楼平面塔楼平面图图办公竖向交通2#空中会所平面空中会所平面图图健身休闲区休闲活动区竖向交通室内恒温泳池立面立面图图南立面南立面北立面北立面立面立面图图东东立面立面西20、立面西立面方案二方案二白天白天鸟鸟瞰瞰图图夜景夜景鸟鸟瞰瞰图图游艇游艇码头码头半半鸟鸟瞰瞰渔渔人人码头码头人人视图视图滨滨海广海广场场透透视图视图滨滨海广海广场场透透视图视图商商业业入口效果入口效果图图商商业业露台效果露台效果图图盛世航母盛世航母扬扬帆起航帆起航方案二方案二起航起航SAILING设计设计概念概念“盛世”“扬帆”“盛世盛世”喻喻指太平盛世，本案将指太平盛世，本案将为为海口市民海口市民和到和到访访游客提供一个新的城市客游客提供一个新的城市客厅厅。“航母”“起航”“航母航母”是本案的象征，是展是本案的象征，是展现现海口海口风风范、范、海口气派、海口形象的海口气派、海口形象的靓丽靓丽名21、片。名片。“扬扬帆帆”为为塔楼造型意向，海南将成塔楼造型意向，海南将成为为开放开放之之岛岛、绿绿色之色之岛岛、文明之、文明之岛岛、和、和谐谐之之岛岛。“起航起航”寓意海南自寓意海南自贸岛贸岛建建设轩设轩昂的开始，昂的开始，迎迎风风起航，省会海口勇当排起航，省会海口勇当排头头兵。兵。景观渗透景观渗透海景视线基地北临碧海大道西延线，南侧临海，东望世纪大桥，内有游艇俱乐部，打开城市界面，形成良好视觉通廊办公楼三面面海，最大化景观视野主要人流决定商业的开放空间由内向外的丰富商业碧海大道碧海大道规规划生成划生成建筑生成建筑生成一体化整体形象上升曲线与退台造型凸显设计概念与滨海文化主要面展示完整的风帆形象22、注入趣味性的绿色退台，注入活力和人气城市界面城市界面325SITE631445621从万绿园望去，办公塔楼与游艇会所、一期酒店和世纪大桥一起形成高低错落、变化丰富的优美城市天际线天天际线际线分析分析总总平面平面图图技技术经济术经济指指标标海口丹娜国海口丹娜国际际游艇都会游艇都会项项目（二期）主要技目（二期）主要技术经济术经济指指标标表表项项目目数量数量单单位位备备注注建建设设用地面用地面积积29697.43总总建筑面建筑面积积143694.82地上建筑面地上建筑面积积103941.01其中其中商商业业建筑面建筑面积积22452.65游艇会所游艇会所1488.36办办公建筑面公建筑面积积800023、0.00地下建筑面地下建筑面积积39753.81绿绿地率地率30%绿绿地率地率30%容容积积率率3.50-容容积积率率3.5建筑限高建筑限高150.00米米1123渔人码头商业街高端写字楼特色商业特色商业渔人码头商业街4游艇会所游艇会所1234功能分布功能分布高端写字楼五五彩彩缤缤纷纷的的活活力力广广场场生生趣趣盎盎然然的的城城市市绿绿洲洲层层次次丰丰富富的的景景观观退退台台设计设计解解读读景景观观退台式退台式商业与办公的趣味体验The Landscape Terrace of the architecture景景观观退台退台最大化利用景观资源，形成极具地域特色的退台式商业最大化利用景观资源，24、结合高品质海景露台式办公，创造一种富有情致的工作体验。景景观观退台退台低区办公视野高区办公视野景景观观退台退台办公塔楼夜景图景景观观退台退台1-1 剖透剖透视视餐饮游艇码头屋顶花园游艇会所河道精品超市地下停车电 影 院架空花园地下停车电 影 院下沉庭院中庭玻璃天窗美 食 汇美 食 汇美 食 汇11景景观观退台退台2-2 视线视线分析分析海景视线城市景观视线交通分析交通分析车行流线办公流线商业流线地库出入口办公出入口商业出入口PPP消防分析消防分析外部车道消防流线消防出入口消防登高面消防扑救场地海滨活力广活力广场场The Seaside Plaza活力广活力广场场充分结合游艇码头，创造多变的滨水25、廊道，注重人与水之间的互动，让人们在步行中获得丰富的体验3212345652416滨海景观活力广活力广场场滨海活水喷泉活力广活力广场场渔人码头商业街活力广活力广场场与文化景观相融合的城市城市绿绿洲洲The Urban Oasis of the city针对海口海岛花园的城市特质，设计以自然的方式契入都市生活，将成为市民全新的城市客厅城市城市绿绿洲洲12343.办公塔楼风帆借用风帆的形象分解及优化超高层建筑体量，塑造海口地标特征。1.裙房退台涟漪通过涟漪状的退台与一期酒店相呼，强化商业的向心力和聚拢力，引导地面流线。4.商业裙房航母裙房寓意航母，体现勇于创新与挑战的精神，乘风破浪，走向世界大门。26、2.公共绿地海浪公共绿地将被塑造成海浪，波涛起伏，增强空间趣味性和东西横向联系。海上绿洲城市城市绿绿洲洲156234781 绿化屋顶系统5 雨水回收系统6 低流量高效率用水设备7 高效滴灌系统8 透水性铺地2 高性能幕墙3 高能效建筑系统4 中水系统可持续发展设计城市城市绿绿洲洲立面分析立面分析案例材质深色 LOW-E 玻璃浅色 LOW-E 玻璃银灰色铝板立面分析立面分析冷辐射吊顶网络地面板网络地板支架钢筋混凝土楼板银灰色铝板 LOW-E 玻璃塔楼墙身局部大样塔楼墙身局部效果图地下二地下二层层平面平面图图一一层层平面平面图图商业精品超市下沉庭院电影院办公竖向交通二二层层平面平面图图商业精品超市27、商业平台电影院办公竖向交通三三层层平面平面图图餐饮商业平台电影院竖向交通四四层层平面平面图图商业竖向交通1#塔楼塔楼标标准准层层平面平面图图海景阳台办公竖向交通2#塔楼塔楼标标准准层层平面平面图图海景阳台办公竖向交通立面立面图图南立面图北立面图立面立面图图西立面图东立面图设计说明3DESIGNSPECIFICATION华彩海港城旅游综合体项目（二期）概念方案设计说明（B1201-1 地块）一、设计依据（一）海口市城市规划管理技术规定；（二）办公建筑设计规范(JG67-2006)；（三）商店建筑设计规范(JGJ48-2014)；（四）车库建筑设计规范（JGJ100-2015）；（五）汽车库、修车28、库、停车场设计防火规范（GB50067-2014）；（六）无障碍设计规范（GB50763-2012）；（七）民用建筑设计通则（GB50352-2005）；二、项目概况（一）区位交通项目用地位于海口市东北侧的海口湾沿岸北部，南临琼州海峡，距海口市中心约 5 公里，到美兰机场约 30 公里，离新海港约 13 公里，交通便利。地块（B1201-1）环绕游艇停泊区，东南邻游艇码头，拥有 270 度一线海景资源。（二）基地及周边情况本项目用地位于海口市海甸岛美丽沙西南海岸，碧海大道南侧。基地南接琼州海峡，远望本项目是一个集酒店、商务办公、休闲购物、水上运动、餐饮商业、游艇观光于一体的滨海旅游综合体。B129、201-1 地块建设用地 29697.43，计容面积 103941.01，总建筑面积143694.82。地块编号用地性质代码用地性质名称用地面积（）容积率建筑密度（%）建筑限高（m）绿地率（）B1201-1B1商业用地29697.433.54015030（四）气候条件规划区属于季风性热带气候区，夏季长冬季短，季节特征不明显，气候温和，降水充沛，日照时间长，蒸发量大，湿度高。湿度：年平均相对湿度为 85%，每月相对湿度均在 80%以上。雾况：年平均雾日为 32.6 天，能见度小于 1 公里的大雾天数年平均为 8.1 天。海口太阳日照时间长，在 2000 小时以上，日照时数以 7 月最多，2 月最30、少，夏季最多，（八）规划设计条件书；冬季最少。海口干湿季分明。雨季一般出现在 5、10 月，干季为 11 月至翌年 4 月。雨季降（九）甲方提供的任务书及其他设计要求。水约占年雨量的 80%。最热月平均温度 28.4，极端最高温度 38.9，最冷月平均温度 16.5，极端最低温度 2.8，夏季主导风向 SSE，夏季平均风速 2.8 m/s，冬季主导风向 NE，冬季平均风速 3.6 m/s，年降雨量 1640 mm，降水日数 100 天，三、总体构思（一）目标定位对岸的海口市万绿湖，东侧为项目一期用地丹娜国际游艇都会(酒店)，西面及北面是海口美丽以“高端写字楼+特色商业+渔人码头商业街”为开发理31、念，以自然资源为依托，建成集酒沙 3000 亩新建项目。地理位置极其优越，景观开阔，交通便利。该片区是未来高档办公、高店、商务办公、休闲购物、水上运动、餐饮商业、游艇观光于一体的具有国际影响力的高端滨档休闲产业集中设置的新旅游综合体。海旅游地产综合体。用地现状基本平坦，场地已平整，地处海岸位置，海水的潮汐变化为每天两潮，海面高程项目定位：创造一个富于度假风情、具有闲适宜然氛围的独特的集商务、休闲、餐饮、运变化幅度为 2 至 3 米。动、娱乐、海滩假日于一体的高端旅游度假区域。创造一个结构完善、高品质、多样化的休闲场地东西约宽 360m，南北约长 140m，地块为填海而成，地形平缓。度假综合体；32、关注生态环境质量、保护并合理利用现有的海湾和旅游资源。打造一个具有独特（三）用地条件1设计说设计说明明2魅力的海滨风情旅游综合体。（二）规划原则1.注重城市形象设计着重考虑建筑的外观和天际线轮廓，与项目一期酒店及已建成游艇会所形象呼应，考虑元素衔接关系，沿城市一侧保证舒适的城市空间和界面；滨海一侧结合游艇会塑造良好的城市景观，形成疏密有致、高低错落的建筑效果。2.充分利用景观资源景观最大化是我们设计中的重点，270 度海景视线的设计，得天独厚的优越性的景观条件必须加以利用。我们在保证城市景观视线通廊的前提下，将主体建筑尽量向景观面展开，能更高更远的吸收内湾游艇码头和远处海景，看海面成倍扩大，整33、体建筑以一种绝对开放的姿态去最大的迎合景观，使得更多在其中生活度假的人能轻松享受绿色生态。3.体现滨海特色从总平面规划到单体的设计充分考虑海景的利用，自然环境与人工环境相互交织，身临其中，充分体会到一种海的宁静和生活的温馨。高层现代滨海办公风格，轻盈、明快，体现滨海度假的氛围。建筑综合考虑当地日照通风、朝向及道路噪音的影响。四、规划方案设计本项目所处区域地理位置、景色俱佳，是海口湾景观带唯一一块南向看海的项目，深挖项目地块价值，融入旅游元素，利用一期酒店南侧游艇码头打造夜游海口湾观光项目，通过二期已建成游艇码头港池区域着力推广发展帆船运动。规划中融入商务、休闲、娱乐、运动、餐饮商业、观光于一体34、的极具国际影响力的高端滨海旅游综合体，并将成为海口优美城市名片。（一）规划布局采用“围而不合”的空间布置形态，“围”创造一个围合的中心大花园，“不合”强调建筑空间的通透性，建筑景观面法线错开，力求让建筑与建筑之间空间疏朗，视野开阔，以达到景观最大化的效果。建筑 L 形的平面设计，通过特定角度的布局避免楼栋间观海视线的遮挡，形成 270 度海景视野新地标。在地块东侧和东南侧围绕游艇码头布置沿街商业带，通过丰富的景观及活跃空间提升地块价值和城市活力。地块西侧临碧海大道布置办公塔楼，结合裙房商业，形成完善的配套服务设施，现代简洁的建筑外形设计提升城市形象。（二）空间设计办公塔楼底层架空，空间打开。避35、难层空中客厅与商业多退台手法处理，形成丰富公共空间，成为语言和视野交流的便捷通道，并形成了聚会、休闲娱乐、展示等多功能空间，活跃空间的同时更加紧密的联系了各个功能。（三）消防布局小区内布置有环形的消防通道（紧急车道），均设置不少于两个车道入口，高层建筑长边留有不小于 4 米的消防通道，并结合消防通道在高层建筑长边布置了消防登高场地。依据控规图则要求，建筑退城市道路碧海大道 15m，退其余地界多层 6m，高层 12m。根据海口市城市规划管理技术规定第三十一条规定：建筑物独立地下室外墙面的离界距离，在满足消防、地下管线布置、人防疏散、基坑支护和基础施工等技术要求的前提下，其最小值不应小于 3 米。36、五、道路交通规划（一）动态交通系统交通设计遵循地块交通规划原则，满足交通便捷，并与景观相结合。办公人行主入口设置在用地北侧中部，与碧海大道直接连通，设置落客区及室外停车场地；商业人行出入口设置在用地北侧东部商业街区处。整体场地内部设有 4.0 米宽的隐型消防环路。机动车出入口靠近办公区和商业区分别设置一个双坡道出入口，从碧海大道直接进入地下车库，实现停车功能分区，交通人车分流模式。（二）静态交通系统机动车停车通过地面停车与地下车库停车相结合的方式解决。地下设有三层车库，以满足用户的需求。总停车位 1176 个。其中地下车库车位 995 个，地面停车位 181 个。六、景观设计本案着重体现景观优37、先的设计理念。尊重现场景观优势，最大的可能融合到景观和广场之中，底层的开放式设计完美的融入到现有景观之中，并对城市形成一种开放的姿态，将人流引导到滨水开放空间。结合商业动线和视觉通道的交汇处，设置景观节点，使人驻足停留，观赏休憩。为了充分体现本项目滨海度假综合体的特点，结合地形，我们设计了滨海观海长廊与办公景观花园，在城市视线通廊位置设计绿地景观广场，结合海边连接平台与游艇码头，亲水平台设计说设计说明明3等形成多样的绿地景观系统。七、公建配套设施规划地块内在建筑首层设置物业管理用房、消防控制室，并独立用地设置 1000 的会所。八、立面设计立面设计上，采用现代风格+时尚元素+滨海元素结合，结合38、项目一期酒店与二期已建成游艇会所建筑立面风格，运用鲜明简洁的横向线条处理手法，在设计中注重亚热带风情气氛的渲染和亲切怡人尺度的创造，塑造一个富有视觉冲击力的立面效果。九、绿色技术本案在规划、建筑、技术三个层次全面应用绿色理念。规划重视低冲击开发，同时科学布局，争取优良建筑朝向和景观视野。建筑设计利用办公底层架空和景观阳台创造出呼吸的建筑，所有室内空间采光通风良好。技术层面采用被动式节能等有较强实施性的绿色技术，实现务实的绿色建筑，无论在节能、日后维护的成本上均是最为有效和现实的方式。即可充分采纳现有的优越的景观又实现了最大程度的能耗消耗，最大限度地回应了场地特征和建设绿色新城的诉求，是现代化新39、型办公建筑的典范。十、主要技术经济指标技技术经济术经济指指标标表（方案一）表（方案一）项项目目数量数量计计量量单单位位备备注注总总用地面用地面积积29697.43地块一总总建筑面建筑面积积143694.82计计容容总总建筑面建筑面积积103941.01其中其中商商业业建筑面建筑面积积22452.65游艇会所游艇会所1488.36已建成办办公建筑面公建筑面积积80000不不计计容容总总建筑面建筑面积积39753.81停停车车位位1176个其中其中地上停地上停车车181个不小于 15%地下停地下停车车995个容容积积率率3.5绿绿地率地率31%建筑密度建筑密度30%设计说设计说明明海口丹娜国际游艇40、都会项目（二期）概念方案项目建安费用估算表序号项 目 名 称单位建筑规模造价（万元）单位指标（元/）备注工程建安费m2143694.8281727.495687.57本工程装修标准暂按毛坯标准考虑1基础工程m2143694.8211926.14829.961)地下室基坑支护工程m239753.816360.611600.002)地下室土石方工程m239753.812385.23600.00暂未考虑换填3)地下室桩基工程m239753.813180.30800.002土建工程m2143694.8245647.783176.721)地下室土建工程m239753.8111131.072800.00241、)地上土建工程m2103941.0119860.331910.732.1）办公楼土建工程m280000.0016000.002000.002.2）会所土建工程m21488.36267.901800.002.3）商业土建工程m222452.653592.421600.003)装修工程m2143694.8214656.381019.973.1）地下室装修工程m239753.811590.15400.00一般装修标准3.2）办公楼装修工程m280000.0011600.001450.00毛坯装修标准，含外墙装饰3.3）会所装修工程m21488.36119.07800.00毛坯装修标准，含外墙装饰3.42、4）商业装修工程m222452.651347.16600.00毛坯装修标准，含外墙装饰3安装工程m2143694.8216305.381134.721)地下室安装工程m239753.816122.091540.001.1)电气工程m239753.811788.92450.001.2)给排水工程m239753.81596.31150.001.3)消防工程m239753.811113.11280.001.4)火灾报警工程m239753.81397.54100.001.5)通风空调工程m239753.811192.61300.001.6)智能化工程m239753.811033.60260.00投投资43、资估算估算2)办公楼安装工程m280000.004400.00550.002.1)电气工程m280000.001280.00160.002.2)给排水工程m280000.00280.0035.002.3)消防工程m280000.00400.0050.002.4)火灾报警工程m280000.00200.0025.002.5)通风工程m280000.00160.0020.002.6)智能化工程m280000.00800.00100.002.7)电梯工程m280000.001280.00160.003）会所安装工程m21488.36208.371400.003.1)电气工程m21488.3638.744、0260.003.2)给排水工程m21488.3611.9180.003.3)消防工程m21488.3623.81160.003.4)火灾报警工程m21488.3613.4090.003.5)通风空调工程m21488.3681.86550.003.6)智能化工程m21488.3638.70260.004）商业安装工程m222452.65976.69435.004.1)电气工程m222452.65269.43120.004.2)给排水工程m222452.65101.0445.004.3)消防工程m222452.65224.53100.004.4)火灾报警工程m222452.65134.7260.45、004.5)通风工程m222452.65134.7260.004.6)智能化工程m222452.65112.2650.005)燃气工程m2143694.82287.3920.006)变配电工程m2143694.824310.84300.004室外道路、景观绿化工程m2143694.823600.00250.531)室外道路、铺装工程项1.001800.002)室外绿化及景观工程项1.00900.003)室外管网工程项1.00900.005其他工程m2143694.822796.19194.591)标示系统m2143694.82287.3920.002)泛光照明m2143694.82646.6346、45.003)绿色建筑三星增量工程m2143694.82862.1760.004)充电站工程项1.0060.00暂定5)供配电引入工程项1.00500.00暂定6)市政配套工程项1.00200.00暂定7)擦窗机台2.00240.00暂定6人防工程m212000.001452.001210.00暂定1)土建工程m212000.00480.00400.002)电气工程m212000.00192.00160.003)给排水工程m212000.00420.00350.004)通风空调工程m212000.00360.00300.00投投资资估算估算项目总估算汇总表序号项目费用名称及计费标准备注一建筑安47、装工程费建设规模（平米）单位造价（元/平米）估算金额（万元）143694.825660.8177879.0784%二工程建设其它费计费依据及标准10347.2811%1建设用地费按各市县相关标准0.002拆迁安置补偿费按各市县相关补偿标准0.003城市基础设施配套费琼价费管201099号3026.674建设单位管理费财建2002394号572.395场地准备及临时设施费工程费*0.10.5%778.796项目代建管理费琼府200455号0.007编制环境影响报告表琼价费管2011214号29.478评价环境影响报告表琼价费管2011214号5.899项目建议书编制费计价格19991283号4748、.0410项目建议书评估费计价格19991283号94.5211可研编制费计价格19991283号13.6712可研评估费计价格19991283号17.7913研究试验费有关规定389.4014工程设计费计价格200210号1912.9215工程勘察费计价格200210号573.88设计费30%16施工图审查费发改价格2011534号文124.34设计费6.5%17竣工图编制费有关规定153.03设计费8%18工程监理费发改价格2007670号1227.7619概算编制及审查费琼发改收费2007170号107.7820工程量清单及预算控制价编制 琼发改收费2007170号286.2721预算审49、核费琼发改收费2007170号190.33投投资资估算估算22结算审核费琼发改收费2007170号190.3323初步设计及概算评审费按可研评估收费标准17.7924招标代理服务费-货物招标琼价费管2011225号72.1625招标代理服务费-服务招标琼价费管2011225号51.7126招标代理服务费-工程招标琼价费管2011225号60.3127工程保险费工程费*0.3%233.6428招投标交易服务费琼发改收费20051140号12.3629人防易地建设费琼价费管2010329号0.0030白蚁防治费琼建住房2006150号41.2731门窗检测费琼发改收费20041301号20.64350、2防雷检测费琼发改收费2007150号3.5033消防检测费琼发改收费2008726号8.2534建筑节能检测费琼建监200811号11.0135室内环境质量检测费琼检专2002008号34.3936地质灾害危险性评估费发改办价格2006745号8.0037水土保持设施补偿费琼府办200661号10.0038水土流失防治费琼府办200661号10.0039水土保持方案编制评价费保监200522号10.00三设备及工具、器具购置费0.000%四基本预备费各市县相关规定4411.325%1基本预备费(一+二+三)5%4411.32五建设项目总投资一+二+三+四6733.5792637.67 100%