1、IN THE ISLAND岛岛居居西城济南长清科技园西城济南长清科技园A1A1、A3A3地块地块规划方案设计规划方案设计 效果展示效果展示View整体鸟瞰图整体鸟瞰图A1-A1-鸟瞰图鸟瞰图A3-A3-鸟瞰图鸟瞰图园博园园博园透视图透视图小区入口透视小区入口透视入户大堂透视入户大堂透视入户大堂透视入户大堂透视组团公共空间组团公共空间组团公共空间组团公共空间别墅透视图别墅透视图别墅透视图别墅透视图缘起缘起OriginWe are hereWe are here园博园园博园全国目前面积最大面积最大的陆地园博园，位于长清大学科技园核心区域核心区域。印印象象长清山水长清 齐鲁仙境森林覆盖率43.5%空2、气质量最佳优质水源印印象象长清观山揽水 怀古咏今SITE园博园五峰山灵岩寺马山孝堂山齐长城印印象象人杰地灵 底蕴深厚长清SITE山东管理学院山东管理学院山东艺术学院山东艺术学院 山东女子学院山东女子学院山东交通学院山东交通学院山东师范大学山东师范大学齐鲁工业大学齐鲁工业大学山东技术学院山东技术学院山东圣翰财贸学院山东圣翰财贸学院印印象象西进载体 智慧新城长清人才培养区环境配套区生活休闲区产业核心区济南经济开发区长清主城区SITESITEEASTGREENLANDEASTGREENLANDSHANGHAISHANGHAI案例对标案例对标 东方绿洲东方绿洲上海唯一集拓展培训，青少年社会实践，团队活3、动以及休闲旅游于一体的大型公园。案例对标东方绿洲“EASTGREENLAND”每年接待游客超过百万可承办夏令营，小马拉松等活动，提高社会知名度度假休闲度假休闲户外拓展户外拓展郊游踏青郊游踏青案例对标案例对标-东方绿洲针对青少年社会实践，家庭友人针对青少年社会实践，家庭友人聚会，公司内部及商务活动提供聚会，公司内部及商务活动提供相应场所与活动模式相应场所与活动模式THEDINOSAURGARDENTHEDINOSAURGARDENCHANGZHOUCHANGZHOU案例对标案例对标 常州恐龙园常州恐龙园中国第一家恐龙主题综合性主题游乐园，在常州园博园场地基础上建设而成案例对标常州恐龙园“Dino4、saurgarden”休闲公园休闲公园主题游乐园主题游乐园中华恐龙馆中华恐龙馆围绕主题形成完整商业链，打造自身品牌2014接待游客600万，成为常州城市名片科普展览科普展览 娱乐休闲娱乐休闲主题表演主题表演 科技体验科技体验园艺博览园艺博览 森林攀爬动森林攀爬动物表演物表演 戏水郊游戏水郊游水上项目水上项目 极限挑战主极限挑战主题打造题打造 亲子互动亲子互动案例对标案例对标常州恐龙园上海东方绿洲常州恐龙园济南园博园如何打造城市名片如何打造城市名片？交通不便交通不便配套缺乏配套缺乏人气不足人气不足现状分析现状分析问题探讨问题探讨长清区长清区=大学城大学城？在济南人的固有观念中在济南人的固有观念中5、针对现有的资源及问题我们该如何寻找设计突破点？耐克的广告，与鞋子无关。“耐克卖的不是鞋子，是健康”。Nike,Its not all about the Shoes.Nike,is selling HEALTH。IBM的广告，与服务器无关。IBM卖的不是服务器，是贴心。IBM,Its not all about the Servers.IBM,is selling THOUGHFUL.顾客要买的其实不是某个产品，而是他们需要一个产品来完成某件任务或者解决某个问题。我们设计的不是房子我们设计的不是房子而是而是生活生活。后园生 活依托园博园园博园，打造LIFE1 1、客群定位、客群定位2 2、竞品6、剖析、竞品剖析3 3、概念生成、概念生成5 5、规划解析、规划解析本次研讨的议题：本次研讨的议题：4 4、规划策略、规划策略6 6、首期演绎、首期演绎7 7、产品、产品PKPK8 8、另辟蹊径、另辟蹊径1 1、客群定位客群定位Customer济南市区客群分析养老人群养老人群？济南市区济南市区客群客群如何吸引？如何吸引？123123万万20162016济南老年人口济南老年人口老龄化比例老龄化比例20%20%养老方式选择养老方式选择居家养老居家养老 90%90%社区养老社区养老 7%7%机构养老机构养老 3%3%养老住宅养老住宅市场缺口等待填补市场缺口等待填补 养老楼盘养老楼盘x1x1养老公寓养老7、公寓x10 x10张先生张先生国企退休国企退休职工职工6565岁岁家庭构成与妻子同住儿子已成家居住要求空气要好锻炼场地就医方便“退休后想和老伴一起享享清福，房子不用多大，但是环境一定要好，有地方散步钓鱼就更好了。”客群调研客群调研居住情况市中心单位老住房两室一厅户型要求户型要求平时2人居住，周末儿子一家过来看望2间卧室，舒适起居空间日照充足，方便老人使用20162016年年1 1月月 全国全国7474城空气质量评比城空气质量评比NO.68NO.68济南济南NO.67NO.67邯郸邯郸NO.69NO.69郑州郑州倒数第七水质NO.1空气NO.2绿化NO.120152015年全年年全年 济南各区环8、境排名济南各区环境排名优越的生态环境优越的生态环境是第一吸引力是第一吸引力长清济南雾霾拥堵噪声完善配套完善配套打造养老社区打造养老社区养生休闲安定济南市区客群分析养老人群都市新贵都市新贵？济南市区济南市区客群客群如何吸引？如何吸引？济南传统豪宅片区济南传统豪宅片区千千佛佛山山片片区区奥奥体体片片区区 中心城区中心城区东部城区东部城区西部西部城区城区 景观南部山景交通四通八达配套齐全完善圈子政商集聚 房型大面积段别墅/洋房/大平层=城市富豪城市富豪 长长清清片片区区中心城区中心城区东部城区东部城区 景观？交通？配套？圈子？房型？=济南新兴片区济南新兴片区西部西部城区城区西西客客站站片片区区都市新9、贵都市新贵何先生何先生企业中高层企业中高层3838岁岁家庭构成已婚一家三口“公司在西部城区，考虑在周边置业，准备生二胎，想买个景观好的大户型，住得舒服一些。”客群调研客群调研居住情况三室两厅户型要求户型要求3-4个人居住3间卧室+起居空间主卧舒适性，有独立衣帽间餐客厅空间要大一点，追求生活品质居住需求房间数量多尺寸舒适景观好上班方便交通枢纽交通枢纽济南西客站济南西客站 人文配套人文配套“一院三馆一院三馆”生活配套生活配套IKEAIKEA麦德龙麦德龙商务金融商务金融西部新城西部新城CBDCBD差异化产品定位差异化产品定位带来机会带来机会3535万人口万人口城市新中心城市新中心20+20+楼盘楼盘10、建设周期建设周期5 5年年 环境不佳环境不佳中建锦绣兰亭恒大雅苑绿地新里外海中央花园龙湖名景台40300以上90 13590 14080 14095 18090 140大面积段大面积段空缺空缺别墅产品别墅产品空缺空缺现有楼盘集中于刚需面积段济南西客站片区便利便利交通带来交通带来两全其美两全其美R1 15min 驾车驾车 25min济南西站济南西站园博园园博园SITE经十西路紫薇路长清大学城大学路绕城高速9:00AM-5:00PMON WEEKDAYS6:00PM-8:00AM&WEEKEND打拼事业打拼事业享受自然享受自然济南市区客群分析养老人群都市新贵度假人群度假人群济南市区济南市区客群如何11、吸引？长清度假市场长清度假市场正在扩张黄金周度假黄金周度假风景名胜风景名胜五峰山，灵岩寺，园博园等景点带薪休假带薪休假学生假期学生假期寓教于乐寓教于乐园博园青少年教育，户外培训场地银发银发假期假期 颐养天年颐养天年长清当地得天独厚的优越生态环境远离喧嚣远离喧嚣长清打造的乡村体验式主题旅游长清2015年游客统计20万50万70万清明五一国庆 10%比较2014同期度假人群度假人群李女士李女士银行职员银行职员2929岁岁家庭构成已婚一家三口“平时上班挺辛苦的，周末想好好放松，暂时远离都市，带着孩子到郊外体验一下大自然。”居住情况三室两厅户型要求户型要求3人居住1-2间卧室+舒适起居空间房间景观较好12、度假需求1小时到市区靠近自然酒店体验？在校情侣初创青年初创青年陪读家长长清当地长清当地客群如何吸引？AlexAlex王王高校应届生高校应届生2222岁岁家庭构成单身“临近毕业，准备和小伙伴一起创业，不过预算有限，打算把自己住的公寓当做工作室。”居住情况学校宿舍户型要求户型要求1-2个人居住房间有一定可改性，满足工作和居住的需求居住需求在家工作运动场所社交空间初创青年初创青年CC&小Z高校在校生20岁家庭构成同居情侣“在一起快两年了，想到校外体验一下二人世界的生活，生活更有品质，还可以养只宠物作伴。”居住情况学校宿舍户型要求户型要求2个人居住1间卧室，舒适起居空间居住需求靠近学校配套齐全小资情调13、在校情侣在校情侣周女士周女士自由职业者自由职业者4141岁岁家庭构成母女两人“孩子念书早年纪小，第一次离开家，一个人到这么远的地方上学，实在是不放心，打算过来照顾她一年。”居住情况外地户型要求户型要求2个人居住1-2间卧室，舒适起居空间孩子可以有相对独立的空间居住需求靠近学校配套齐全独立空间陪读家长陪读家长高知阶层高知阶层？在校情侣初创青年陪读家长长清当地长清当地客群如何吸引？客群调研客群调研张老师张老师高校讲师高校讲师4545岁岁家庭构成已婚一家三口“大学校园浓厚的人文气息是我成为老师的原因，希望我的住所也有同样的氛围，对学术研究和孩子的成长都有利。”居住情况三室两厅户型要求户型要求3-4个14、人居住3间卧室+起居空间较大的书房或工作室空间居住需求靠近学校小区环境好人文气息高知阶层当地当地富人富人 在校情侣初创青年陪读家长长清当地长清当地客群如何吸引？客群调研客群调研周女士周女士家庭妇女家庭妇女4747岁岁家庭构成已婚三代同堂“家人朋友都在长清，在老小区住了十多年，邻居都商量着买同一个小区的新房，以后串门做客很方便。”居住情况老城区三室两厅户型要求户型要求4-6个人居住3间卧室+起居空间+储藏空间关注老人房，儿童房最好有院子居住需求楼层不高空间舒适方便串门当地中产当地中产 高知阶层高知阶层在校情侣初创青年初创青年陪读家长养老人群养老人群都市新贵都市新贵度假人群度假人群A1A1地块地块15、投资型投资型40-9040-90A3A3地块地块稀缺型稀缺型180-400180-400绿城兰园绿城兰园 济南市区客群长清当地客群90-14090-1402 2、竞品剖析竞品剖析Analysis问题：如何以园博园为依托，做出适合地块的产品？A1A3绿城籣园？A34090140180400策略：主打投资型稀缺型产品！形成差异化竞争！A1投资型投资型刚改型稀缺型快速跑量独一无二之精品绿城籣园加一个扉页，文字如下加一个扉页，文字如下 我们是否已经找到的最佳答案？我们是否已经找到的最佳答案？规划的货值是否还有提升余地？规划的货值是否还有提升余地？用这个来引出下面的总图用这个来引出下面的总图打造创新型差16、异化产品之前必先知己知彼周边楼盘在卖什么周边楼盘在卖什么产品产品？a.a.小户型市场小户型市场市场研判A1A1A3A3绿城 籣园原香溪谷中建瀛园鲁商常春藤 鲁商御龙湾 康桥圣菲 恒大绿洲恒大绿洲 润和山居 紫薇阁 三庆青年城三庆青年城 中中建长清湖建长清湖2km三庆青年城三庆青年城销售情况销售情况：小面积销售好大面积一般销售情况：销售情况：销售很好面积：60优点：户型方正实用可变性好缺点：售价较高与商业混合环境差售价：7500/中建长清湖中建长清湖面积：67优点：总价低户型方正缺点：后期可改性差面积：64优点：价格低中央景观视野好缺点：户型品质差内部空间不完整灵活性差恒大绿洲恒大绿洲销售情况销17、售情况：销售很差户型户型总价总价客群客群户型方户型方正正 灵活性灵活性青年、学生青年、学生低总价低总价小户型市场小户型市场总结总结 户型户型方正方正使用使用灵活灵活 可可分可合分可合小户型市场策略小户型市场策略控制单套控制单套面积面积，控制，控制总价总价M的伟大小户型市场策略小户型市场策略针对客群，针对客群，多组团产品多组团产品设计设计度假公寓度假公寓青年社区青年社区老人之家老人之家小户型市场策略小户型市场策略b.b.大大户型市场户型市场市场研判A1A1A3A3绿城 籣园原香溪谷中建瀛园鲁商常春藤 鲁商御龙湾 康桥圣菲 恒大绿洲恒大绿洲 润和山居润和山居紫薇阁 三庆青年城 中建长清湖2km 万18、达公馆万达公馆恒大绿洲恒大绿洲销售情况销售情况：销售不好润和山居润和山居销售情况销售情况：万达公馆万达公馆销售情况销售情况：面积：290优点：超大室内空间户型方正缺点：总价高，同质化缺乏“稀有特性”面积：190优点：房间朝南向或景观缺点：户型较差内部空间不够大气与小户型共享资源面积：190优点：四开间朝南南北通透缺点：空间利用不集约公共空间不豪气大户型不成组团面积面积户型户型产品产品当地大面积当地大面积稀少稀少 市区市区总价高总价高当地产品当地产品缺乏品质缺乏品质 市区市区缺乏景观缺乏景观当地户型当地户型不够大气不够大气 市区市区同同质化质化大户型市场大户型市场总结总结面积面积段上，与周边竞品19、段上，与周边竞品差异化竞争差异化竞争VS.VS.绿城籣园 90-140 刚需180-400稀缺 西城本案大户型市场策略大户型市场策略户型上户型上,打造打造济南市场上济南市场上独一无二独一无二的豪宅气质的豪宅气质大户型市场策略大户型市场策略产品产品上，针对不同客群上，针对不同客群量身定制量身定制大户型市场策略大户型市场策略3 3、概念生成概念生成Concept园中有岛 岛即成园CONCEPTCONCEPT“曲曲折折的荷塘上面，弥望的是田田的叶子。叶子出水很高，像亭亭的舞女的裙。”-朱自清荷塘月色CONCEPTCONCEPT“荷塘的四面，远远近近，高高低低都是树，而杨柳最多。”-朱自清荷塘月色CO20、NCEPTCONCEPT“叶子底下是脉脉的流水，遮住了，不能见一些颜色；而叶子却更见风致了。”-朱自清荷塘月色现代都市现代都市岛居岛居噪音、尾气、光污染、拥堵蓝天、白云、丛林、绿水、悠闲静谧V.SV.S.IslandLiesleModernLiesleNOISEPM2.5GREENQUIETCONCEPTCONCEPT 唯美的意境宜居的理念理性的分析CONCEPTCONCEPTISPIRATION灵感灵感4 4、规划策略规划策略Strategy1.1.园博园园博园打造打造带动人气带动人气2.2.混合社区混合社区增添社区活力增添社区活力“混合社区混合社区”理论依据理论依据西方的新城建设和美国的新21、都市主义重新关注城市和社区营造的基本理念无疑对解决郊区大规模住区的形成和发展具有重要借鉴意义。因此，城城市市近近郊郊、新新兴兴地地区区大大规规模模住住区区的的发发展展趋趋势势是是：强强调调土土地地功功能能的的混混合合使使用用，提供综合而完善的教育、医疗、娱乐、商业购物等各类服务，并吸引城市人群来此休闲娱乐，强化城市功能互动。组织相对多元的居住人群，使新城发展为良性的、可感知的、富于富于城市活力的和自我平衡的综合性空间城市活力的和自我平衡的综合性空间。“混合社区混合社区”三大要素三大要素混合社区混合社区土地利用的土地利用的混合混合人群人群阶层的阶层的混合混合建筑建筑空间的混合空间的混合3.3.合22、理的邻里结构合理的邻里结构促进邻里交往促进邻里交往传统小区规划的合理规模传统小区规划的合理规模传统的组团规模组团规模为3-5万m2传统的小区规模小区规模为20-35万m2传统的居住区规模居住区规模为120-180万m2创新规划结构下的合理创新规划结构下的合理规模：规模：合理的别墅组团规模别墅组团规模为1.5万m2合理的高层组团规模高层组团规模为3万m2合理的社区规模社区规模为60万m2第一层次第一层次“一条街一条街”层次层次50-80户（约150-200人）一条街面，一个公寓，一条胡同，一个里弄点头之交第二层次第二层次“步行区层次步行区层次”500-1000户（约1500-3000人）一个村庄23、或小镇的尺度支持一些社区功能（如食品店、医疗所）所需要的最小人口尺度老人、家庭妇女合理的步行通勤范围第三层次第三层次“邻里单位层次邻里单位层次”2000-3000户（约7000-10000人）一个小区的尺度，儿童数量需设一个小学，成人数量需设一个购物中心 第四层次第四层次“城市社区层次城市社区层次”9000-2000户（约3-7万人）一个大型居住区，这一规模的配套设施应提供居住生活的多样化选择4.4.次街生活次街生活增加闲暇乐趣增加闲暇乐趣开放社区，形成次街生活开放社区，形成次街生活次街生活指的是在一条开放的、有城市支路性质的道路上进行的生动的、富有都市感的生活。次街通过道路断面设计和紧贴居民24、日常行为的景观设计，不仅具有承载交通的物质功能，更可以通过居民交流、购物、休闲等日常活动构筑和谐邻里关系，聚集人气。次次街生活使社区成为交互型的开放社区。街生活使社区成为交互型的开放社区。次街生活次街生活社区开放道路交互社区安宁交通邻里人车分流道路平面设计道路断面设计静态交通组织动态交通组织5.5.多重配套多重配套完善生活质量完善生活质量配套结构层级配套结构层级多元化多元化功能功能全面化全面化本项目公共服务配套实施体系分为：区域级（如卖场、学校）、社区级（如社区服务中心、托老所）、邻里级（如便利店）。每每一一层层级级配配套套充充分分满满足足居居民民衣衣食食住住行行的的各各种种需需要要。同时加大25、了对于老人儿童的关怀力度，为他们设置了包括幼儿园、托老所在内的各种丰富的活动场所。5 5、规划解析规划解析UrbanA1A1：地块地块基地状况FORMINGFORMING环抱式分区A1地块南侧为绿城住宅。为了保证高层和别墅产品的品质，别墅独立组团，实现别墅和高层的最大价值A-1SITESITEHIGHRISEHIGHRISEVILLVILLA产品分区FORMINGFORMING岛居中央大公园植入，使居民在小区内的活动如同游园，身临其境。利用景观划分组团，创造私密-半私密-开放空间。G GARDENRDENOUTHOUTHRESORTRESORTAGEDGEDFORMINGFORMING度假客群26、养老客群青年客群 开放开放社交社交活跃活跃自然自然舒适舒适享受享受养生养生 休闲休闲安逸安逸A1岛居岛岛是景观景观；是住所住所；更是生活方式生活方式A1A1地块总图及指标地块总图及指标NN西城济南长清科技园西城济南长清科技园A1A1地块技术经济指标地块技术经济指标项目数值单位备注用地面积130000总建筑面积479000442000地上建筑面积364000364000其中商业15580别墅20230住宅328190地下建筑面积115000停车位4920辆其中地上492辆地下4428辆容积率2.82.2-2.8建筑密度18%18%绿化率35%35%33F+叠加别墅项目面积售价（万元）货值（万元）27、成本单价（万元）成本（万元）利润叠加202301.1222530.132629.919623.133F3281900.61969140.1962356.1134557.9商业155801155800.121869.613710.4总计36400023474766855.6167891.4DISTRICTSDISTRICTS功能分区高层片区高层片区全33F100m别墅片区别墅片区4F13m 高层组团别墅组团商业配套3281902023015580CIRCULCIRCULATIONTION交通流线 小区主出入口小区主出入口别墅区出入口小区次出入口 小区主出入口小区次出入口小区级车行道组团级车行道组28、团内车行道地库出入口 别墅区主要车行道别墅组团内车行道别墅区出入口 CIRCULCIRCULATIONTION三级物管 一级物管（小区大堂）二级物管（组团大堂）三级物管（入户大堂）三级入户序列高引导性强调组团感与识别性尊贵入户大堂SIGHTSIGHT视线分析东侧山景园博园景观中心花园园博园一级景观园博园次级景观园博园观景视线宅前景观山景一级景观山景次级景观山景观景视线社区一级景观L LANDSCNDSCAPEPE景观构成 景观廊道景观廊道小区中心景观组团景观景观主轴线入口景观廊道景观轴线仪式感景观廊道大尺度中心景观 90m120m160m70m70m90m70m70m70m 70m80m10029、m游园不值游园不值“春色满园关不住，一枝红杏出墙来。”THEGTHEGARDENRDEN游园树下闲聊绿意草场运动圣地假日湖岛农家乐DIY时尚购物售楼处朝阳公园夕阳公园阳光盆地夕阳红休闲别苑（别墅）阳光盆地阳光盆地太极园地休闲假日跑酷基地林荫道整个地块分为四大区块，青年创智，休闲假日，悠然夕阳和大观园构成，针对不同人群对不同性质的场所进行塑造。休闲假日青年创智悠然夕阳大观园0小时1小时2小时3小时4小时5小时日照分析日照分析日照要求：日照要求：住宅建筑满足大寒日两小时幼儿园满足冬至日3小时小、中学满足冬至日两小时DISTRICTSDISTRICTS组团分区 度假组团青年组团养老组团养老别墅度假组30、团青年组团养老高层养老别墅840008400016903020230a,青年创智a,青年创智组团信息组团信息大学城区域单元数:6户数：1386户花园面积：10000方A1a1KM100m100ma,青年创智产品构想产品构想阳光姐妹淘阳光姐妹淘5545创客帝国创客帝国单身贵族单身贵族/二人世界二人世界户数：一房两厅两面宽朝南户数：一房两厅两面宽朝南户数：两室两厅两面宽朝南75可变可变户型户型a,青年创智产品产品 可变户型可变户型55户数：一室一厅两面宽朝南X 2=110!新户型！110三室两厅四面宽朝南（两户敲墙合并）年轻无极限年轻无极限紧张尺度紧张尺度医疗点医疗点储物空间储物空间青青健身小馆健31、身小馆网咖网咖食堂食堂7*247*24便利商店便利商店a,青年创智配套设计配套设计瑜伽课堂，跑步机，羽毛球，乒乓球，健身器械。网络游戏，上网冲浪，查找资料，网络课程，简单小食。价廉物美的健康伙食供应点，大学生的改善伙食场所。生活用品，零食饮料，快餐速食，生活服务，一应俱全。a,青年创智配套设计a,青年创智绿色出行以公共交通为引导，合理的路网规划为基础，创造步行、自行车导向的绿色交通系统。LIFESTYLELIFESTYLE青年创智公园b,休闲假日b,休闲假日组团信息A1单元数:6户数：1386花园面积：10000园博园b100m100m如何抓住改善型人群和渡假如何抓住改善型人群和渡假客的需求，32、营造特色楼盘？客的需求，营造特色楼盘？b,休闲假日组团入口b,休闲假日组团入口b,休闲假日组团内景b,休闲假日酒店入口b,休闲假日酒店内景b,休闲假日酒店内景b,休闲假日产品构想产品构想45情侣出游情侣出游户数：一房两厅1.5面宽朝南欢乐全家游欢乐全家游（第二居所）75户数：两房两厅两面宽朝南躬耕田园躬耕田园耕耕追忆田园追忆田园亲子农家乐亲子农家乐b,休闲假日配套设计配套设计户外户外装备装备精致餐厅精致餐厅自助烧烤自助烧烤美容美容SPASPA登山装备，垂钓装备，休闲跑鞋，游泳设备。咖啡甜点，面包房，下午茶，牛排餐厅，日式料理，特色鲁菜。出租烧烤设备，提供户外烧烤场地，烧烤原材料。精油按摩，水疗33、SPA,汗蒸，足疗，温泉泡汤，面部美容。年轻无极限年轻无极限青青景观花园景观花园游游LIFESTYLELIFESTYLE休闲假日假日湖岛c,悠然夕阳c,悠然夕阳（养老社区）A1c单元数:33F 12个单元 联排别墅 10个单元 合院式别墅 2个单元花园面积：15000园博园饿狼山组团信息70m70m70m70m70m70mc,悠然夕阳（养老社区）高层产品构想高层产品构想45-55二人公寓二人公寓户型：一室一厅 两面宽朝南家人陪伴家人陪伴70户型：两室一厅两面宽朝南互助养老互助养老 双钥匙房户数：两面宽朝南 可分可合70+50c,悠然夕阳（养老社区）别墅产品构想别墅产品构想100户型：三室两厅834、户联排私密独享私密独享120户型：三室两厅6户合院家族群居家族群居晨练养生晨练养生休息座椅休息座椅无障碍无障碍老老晨光微渗晨光微渗散步慢跑散步慢跑合院合院渗透交融渗透交融庭院庭院专属空间专属空间安宁街道安宁街道墅墅私享生活私享生活亲近自然亲近自然躬耕田园躬耕田园收获的喜悦收获的喜悦细心呵护细心呵护耕耕追忆田园追忆田园寓教于园寓教于园c,悠然夕阳（养老社区）配套设计配套设计护理基地护理基地向老人提供健康检查，日托，疾病陪护等服务活动会所活动会所棋牌室，书画馆，球类运动室舞蹈排练厅，阅览室等生活辅助生活辅助干洗店，家政服务中心，眼镜店家电维修，快递代取生活消费生活消费水果店，小型超市，药店，理发店35、 LIFESTYLELIFESTYLE悠然夕阳阳光谷地d,大观园d 大观园A1c用途：社区共享中心景观花园面积：18000园博园饿狼山d160m120m晨练交谈动动活活力力四四射射朝阳公园跑酷基地养养修修身身养养性性夕阳公园太极园地休闲假日LIFESTYLELIFESTYLE大观园跑酷基地LIFESTYLELIFESTYLE大观园夕阳公园NN基于第一轮方案，第二轮对于别墅产品的位置进行了优化。基于第一轮方案，第二轮对于别墅产品的位置进行了优化。A3A3：地块地块园御景荷东湖柳浪风云净，北岸荷园庭院香基地状况HIGHRISHIGHRISE EVILLVILLA左右分区A3地块北侧为绿城住宅。左下36、角为加油站用地为了保证高层和别墅产品的品质，左右分区，实现别墅和高层的最大价值A-3-3SITESITE建筑概念生成FORMINGFORMINGA-3-3SITESITE岛居节点空间因地制宜，利用地形，将周边水系引入基地内部，划分出大大小小的多个“宜居岛”。同时暗合人们对“家”的期待避风的港湾，心理上的安全岛。利用局部抬高的微地形做法，结合绿化景观与水系共同构建岛居.在“群岛”之间打造开放社区空间，使居民在小区漫步如同游园。ISLISLANDNDISLISLANDNDISLISLANDNDISLISLANDNDISLISLANDNDISLISLANDNDISLISLANDNDISLISLAND37、NDISLISLANDNDISLISLANDNDISLISLANDNDISLISLANDNDISLISLANDNDISLISLANDND建筑概念生成FORMINGFORMING“岛居岛居”高层产品别墅化ISLISLANDNDISLISLANDNDISLISLANDNDISLISLANDNDISLISLANDNDISLISLANDNDISLISLANDND 私密私密社交社交圈子圈子文化文化品味品味格调格调享受享受 面子面子身份身份A3岛居都市新贵高校讲师当地富人岛岛是景观景观；是住所住所；更是生活方式生活方式MASTERPLANMASTERPLANA3地块总图及指标西城济南长清科技园西城济南长清38、科技园A3A3地块技术经济指标地块技术经济指标项目数值单位备注用地面积102742总建筑面积349322.8349322.8地上建筑面积226170287677.6其中商业11500别墅12020住宅202650地下建筑面积123152.8停车位1080辆其中地上108辆地下972辆容积率2.202.2-2.8建筑密度18%18%绿化率35%35%33F+别墅项目面积售价（万元）货值（万元）成本单价（万元）成本（万元）利润别墅120201.1132220.131562.611659.433F2026500.751519870.1938503.583086.5商业115001115000.12139、38010120总计22617017670941446.11352630小时1小时2小时3小时4小时5小时日照分析日照分析日照要求：日照要求：住宅建筑满足大寒日两小时幼儿园满足冬至日3小时小、中学满足冬至日两小时豪豪宅宅一种NO.NO.1的居住体验，一种NO.NO.1的身份符，一种NO.NO.1的私人领域，一种NO.NO.1的氛围圈子一万一万元的元的订订制制生生活活ANDAND紫紫 薇薇 路路丁丁 香香 路路园园 博博 园园园融大入小园文文 溯溯 路路园 城市级城市级公园式景观公园式景观 =假日式假日式游园漫步游园漫步天然级天然级城市氧吧城市氧吧享受级享受级园林体验园林体验全天候全天候场所提供40、场所提供借助长清区的天然优势打造城市级的公园景观园博园SITE利用长清区的先天优势，并依托于园博园，打造城市级公园景观，打造新一代“齐鲁南”公园般的游园体验，置于豪宅组团之间，奢于内，静于外，创造假日式游园漫步集丰富绿化与健康生活于一体的天然级城市氧吧园林对景的设计法贯穿其中，打造享受级的园林体验全天候场所提供根据不同年龄段的活动时间，打造不同年龄段的场所体验，提供全天候预约场所提供功成身退的智慧长者低调有为的年轻富豪积极进取的富家子全天候场所提供根据不同年龄段的活动时间，打造不同年龄段的场所体验，提供全天候预约场所提供私属健康顾问意棋牌会所生态养中心健康绿色晨定期亲子活动圈子人士会谈私人主题41、对专业私人幼教“赏心乐事谁家院，良辰美景奈何天。”-汤显祖牡丹亭公共园林与私属园林一并打造的至尊的享受体验.梅兰竹菊荷乾坤TRADITIONTRADITIONGARDENGARDEN园中造园菊苑荷苑兰苑梅苑乾苑坤苑竹苑整个地块分为五个高层组团和两个别墅组团，高层以梅、兰、竹、菊、荷为名，别墅以乾、坤为名。组团间以各种主题式情景空间打造将整个园贯穿，使游览者深入游园境界。主题情景营造梅“不经一番寒彻骨，怎得梅花扑鼻香”打造梅苑，塑造冬梅冬梅高冷之意境天生骄傲“经得起风霜，才守得住繁华。”天生骄傲梅梅之性格努力创业打拼的都市新贵吴先生吴先生创业精英创业精英2828岁岁兰园内深植兰花，伴随兰花之香气42、，塑造庭院幽静君子兰君子兰之意境。空谷幽香“耐得住寂寞，做的成学问”兰兰之性格兢兢业业治学的大学教授空谷幽香原先生原先生大学教授大学教授4545岁岁竹竹林深处，意境通幽，塑造竹苑竹苑空灵静谧的意境谦逊潇洒“懂得生活是什么，才懂什么是艺术。”竹竹之性格潮流时尚界的艺术大咖谦逊潇洒袁女士袁女士新锐艺术家新锐艺术家3030岁岁菊“采菊东篱下，悠然见南山”，清酒煮菊，塑造菊苑菊苑悠然闲适的意境淡泊清华“繁华落尽，唯有至真至纯令人陶醉。”菊菊之性格功成身退的智慧长者淡泊清华李先生李先生退休高干退休高干7070岁岁荷结合中心湖面，塑造四面荷花亭，向古典园林的巅峰拙政园致敬，楼王深植与荷苑中，共同塑造夏荷夏43、荷之意境清新脱俗“大众创业，万众创新。”荷荷之性格引领时代的中流砥柱清新脱俗刘先生刘先生企业高管企业高管4040岁岁私人订制，尊享生活别墅篇乾乾为天，独自享有的天际线无遮挡视野，塑造其生生不息的天乾盛园天乾盛园天行健君子以自强不息坤坤为地，别墅区域有天有地，配合湖面地景，打造独享其园的地坤华庭地坤华庭地势坤君子以厚德载物别墅组团与公共区域间设置微地形，微地形，抬高地势，一方面利用高差减少开挖量并附送更多半地下面积，另一方面提高别墅的私密性。在组团入口处设置入户大堂，使回家体验更有强调，体现尊贵别墅内部院落设计景观，私属景观与公共景观搭配，增加整个别墅区域的品质感庭院内部注重小气候设计，提高居家44、品质，创造更多的溢价点回家篇公共公共私密私密半公共半公共传统入户形式 一级物管（公共公共）二级物管（半公共半公共）三级物管（私密私密）（小区大堂）回回家之路对传统仪式的现代演绎公共公共半公共半公共私密私密（组团大堂）（入户大堂）园、水廊、堂园水廊入口空间组团空间入户空间从入口到入户的层级中，途经园、水、廊等景观空间入口1、入口仪式系统入口仪式系统小区出入口别墅入口穿过清澈荷池荷池，远远地望见庄严的小区大门小区大门荷池1、入口仪式系统入口仪式系统远正门1、入口仪式系统入口仪式系统近道路2、人车分行系统人车分行系统车行流线搬家应急车行流线车行入口地下车库出入口进入大门，花园式景观步道花园式景观步道45、蔓延开去车辆在入口便转入地下私家车库私家车库2、人车分行系统人车分行系统人车菊苑荷苑兰苑梅苑竹苑乾苑坤苑荷花潭桃花坞柳叶巷忘忧阁望鱼台四面荷花亭观园阁杨柳岸乾苑坤苑游园3、花园景观系统花园景观系统沿景观步道漫游，一路七园十景七园十景如画卷般展开3、花园景观系统花园景观系统荷花潭荷花潭桃花坞桃花坞四面荷花亭四面荷花亭柳叶巷柳叶巷十景合理的地形微差合理的地形微差1M1M住宅组团抬升住宅组团抬升1m1m，既保证了组团的私密感，又不会遮挡行人的视野。，既保证了组团的私密感，又不会遮挡行人的视野。邻里4、防卫交互系统防卫交互系统组团大堂组团大堂私属庭院私属庭院风雨连廊风雨连廊行至“荷苑”，热闹的组团大堂46、组团大堂里邻居们相谈甚欢穿过充满艺术文化气息的风雨廊风雨廊来到精致优雅的私属庭院私属庭院组团大堂4、防卫交互系统防卫交互系统人性化直达入户人性化直达入户酒店酒店式组团入户大堂保证了在极端天气下车行可直达，式组团入户大堂保证了在极端天气下车行可直达，下车经风雨廊至入户大堂。下车经风雨廊至入户大堂。风雨连廊4、防卫交互系统防卫交互系统风雨连廊4、防卫交互系统防卫交互系统私属庭院4、防卫交互系统防卫交互系统楼栋5、尊享入户系统尊享入户系统5m的架空大堂架空大堂，与私属庭院相互渗透大堂内视野开敞，设施齐备简单地休息一下，步入富丽堂皇的电梯厅电梯厅底层架空5、尊尊享入户系统享入户系统架空大堂5、尊尊享入47、户系统享入户系统尊享电梯5、尊尊享入户系统享入户系统室内6、智能家居系统智能家居系统打开家门，高科技智能家居智能家居系统启动尽享舒适6、智能家居系统智能家居系统视野7、无遮挡视线系统无遮挡视线系统走上阳台，全方位无遮挡景观视野无遮挡景观视野尽显尊贵品质7、无遮挡视线系统无遮挡视线系统东侧山景园博园景观南侧山景7、无遮挡视线系统无遮挡视线系统会所篇会所置于地下，一方面可以连接地库创造另一种入户的方式，另外可以加强会所的私密性，通过搭配植物叠水，打造情景空间。在这里，你能享受到儿童成长区养生休闲区尊贵宴会区悦享活力区庭院与通廊会所置于地下，一方面可以连接地库创造另一种入户的方式，另外可以加强会所的48、私密性，通过搭配植物叠水，打造情景空间。地上平面主入口地上大堂部分泳池儿童泳池水池室健身室球室棋牌室儿童成长区茶吧下沉庭院下沉庭院水池地下平面入口休闲区大堂悦享活力区养生休闲区儿童成长区前场礼仪区礼【】奢华的BEEXCLUSIVE前场礼仪区长【】兴奋的BEEXHILARATED儿童成长区养【】安静的BEATPEACE养生休闲区茶吧意向图棋牌室意向图悦【】重焕活力的BEREJUVENATED悦享活力区泳池意向健身器械区意向楼王篇尊于外 奢于内尊于区位坐享会所坐享会所社区社区核心核心入入口口轴轴线线臻品大平层臻品大平层6060套套稀缺稀缺房型房型轴线尽端轴线尽端视觉视觉焦点焦点会所会所尊于区位尊于49、景观视视线线通通廊廊视视线线通通廊廊1 10 05 5mm1 10 00 0mm绿地绿地水景水景山景山景南北两侧南北两侧100m100m大尺度景观大尺度景观通透视线通透视线远眺五峰山远眺五峰山西侧园博园景观西侧园博园景观城市级绿地城市级绿地东侧近距离山景东侧近距离山景亲近自然亲近自然尊于景观山-隐逸水-开阔园-精巧游-闲暇尊于体验尊于体验 楼王楼王会所会所楼楼王王专专属属入入口口社社区区公公共共入入口口风雨连廊下沉庭院楼王住户可通过阳光车库到达下沉会所专属入口，与社区公共人流分离，保证私密性私密性1.1.私密性私密性独立入口独立入口坐享会所坐享会所尊于体验 楼王楼王会所会所楼楼王王专专属属入入50、口口风雨连廊下沉庭院2.2.身份感身份感专属空间专属空间除公共区域外，在会所中打造会员专属空间，形成高阶圈层，强调身份感身份感坐享会所坐享会所尊于体验 楼王楼王会所会所楼楼王王专专属属入入口口风雨连廊下沉庭院首层架空与会所通过风雨连廊联动形成泛会所，体现入户品质感品质感3.3.品质感品质感首层架空泛会所首层架空泛会所坐享会所坐享会所尊于体验访客预约访客预约访客系统预约住户确认按时到达大堂记录指引接待带给住户最贴心的安全感贴心的安全感尊于体验大堂管家大堂管家量身定做的生活服务，带来贵族般的生活体验贵族般的生活体验尊于体验智能入户智能入户智能电梯直达，指纹身份识别，带来高科技的超前享受高科技的超前51、享受奢于内在臻享大平臻享大平层层打造打造豪宅社区豪宅社区名片！名片！奢于内在1.1.景观资源彻底占有景观资源彻底占有观景阳台奢于内在观景宽厅1.1.景观资源彻底占有景观资源彻底占有奢于内在2.2.时尚豪华的生活调性时尚豪华的生活调性2.2.时尚豪华的生活调性时尚豪华的生活调性精致细节奢于内在2.2.时尚豪华的生活调性时尚豪华的生活调性豪华套房奢华主卧奢于内在3.3.关注空间流动性关注空间流动性洄游空间奢于内在4.4.功能性与展示性并存功能性与展示性并存餐厨美学奢于内在4.4.功能性与展示性并存功能性与展示性并存豪华卫浴6 6、首期演绎首期演绎First如果说设计过程是项目的“台下十年功”，那么52、示范区则是这个楼盘的“亮相造型”即使新盘仍处于建设前期，示范区也应展示令人心动的成熟生活氛围示范区打造五原则示范区打造五原则规划溢价规划溢价 空间提升空间提升设计导则设计导则示范区打造五原则示范区打造五原则 展示性展示性 可达性可达性 主题植入主题植入 场景打造场景打造 产品多样性产品多样性规划溢价规划溢价 空间提升空间提升设计呈现设计呈现示范区解读示范区解读主题植入主题植入充分利用未开发土地资源，打造周边稀缺型主题活动，如：真人真人CSCS场场、户外拓展户外拓展训练场。场景打造场景打造利用未开发地块，打造景观舒适宜人的看房流线看房流线。产品多样产品多样一期户型产品差异化设计产品差异化设计，提53、供多样性选择。展示性强展示性强售楼处位于道路交叉口处，位置醒目位置醒目借势借势南侧已开楼盘，打造人气。可达性强可达性强首开区紧邻城市主干道紫薇路，借势城市旅游路线旅游路线，增加人群可达性。规划溢价规划溢价 空间提升空间提升设计呈现设计呈现示范区解读示范区解读451721停车区停车区2 2户外活动区户外活动区3 34 4咖啡书咖啡书吧商业样板楼吧商业样板楼 5 5样板区样板区7 7标志物标志物售楼处地面停车设置于售楼处南侧，很好的做到人车分行在售楼处北侧设置活动前场，聚集人气充分利用未开发土地打造林荫大道看房流线摩登都会咖啡书吧，让人感受别具一格的商业氛围。街角作为第一门户设置精神堡垒星光大道前54、场星光大道前场36主题拓展区主题拓展区6 6主题拓展区给整个项目积累人气。规划溢价规划溢价 空间提升空间提升示范区解读示范区解读可达性强可达性强 沿城市主干道紫薇路设置首开区，交通便利交通便利 借势借势园博园，园博园，接入济南公园游园年票景点 在项目地块售楼处设置园博园旅游路线接待点接待点以此增加人群的可达性以此增加人群的可达性规划溢价规划溢价 空间提升空间提升示范区解读示范区解读主题植入主题植入 真人真人CSCS场场 拓展训练场拓展训练场规划溢价规划溢价 空间提升空间提升示范区解读示范区解读展示性强展示性强1 1、售楼处位于道路交叉口处，位置醒目、售楼处位于道路交叉口处，位置醒目2 2、借势55、南侧绿城已开楼盘，打造人气。、借势南侧绿城已开楼盘，打造人气。已开楼盘：绿城蘭园规划溢价规划溢价 空间提升空间提升示范区解读示范区解读场景打造场景打造规划溢价规划溢价 空间提升空间提升示范区解读示范区解读产品多样产品多样针对顾客不同的需求，打造多样的产品。针对顾客不同的需求，打造多样的产品。484858587373A1A1地块示范区地块示范区销售中心销售中心首期住宅首期住宅户数户数面积面积面积比面积比70-90户型128921619%50-60户型2561433630%40-50户型5122457651%总计总计89648128100%西城济南长清科技园西城济南长清科技园A1A1地块（一期）技56、术经济指标地块（一期）技术经济指标项目数值单位备注用地面积21818总建筑面积64500地上建筑面积50000其中商业1872住宅48128地下建筑面积14500停车位729辆其中地上72辆地下657辆首期地库设计首期地库设计机械停车位平层停车位地下车库建筑面积（含单体）：地下车库建筑面积（含单体）：1450014500停车总量：657辆其中：平层车位：115辆机械车位：542辆根据地块出让条件，本地块车位计算方式为0.80.8辆辆/户户，商业：0.6辆/一层地库平层停车无法满足停车要求。一层地库平层停车无法满足停车要求。车位数计算：1872*0.6/100+896*0.8=7291872*057、.6/100+896*0.8=729辆辆开挖地下一层地下一层、结合机械停车机械停车更为适宜。地面不宜超过总量的10%，地面停车72辆，地下657地库面积计算（单车30/辆）：657*30=19710657*30=19710地库面积：地库面积：145001450019710197101450014500地库成本控制地库成本控制平层地库层高约3.6米，机械停车车库4.8米，相差相差1.21.2米。米。从成本控制成本控制出发，地库挖深仍为3.6米，将场地标高抬高场地标高抬高1.21.2米。米。场地与道路的1.21.2米高差，米高差，通过增加增加沿街商业的层高商业的层高予以解决，一举多得。+0.00058、-+1.2004.2m3.0m减少地下挖深减少地下挖深-3.6004.8m结论：结论：1.理论上，小柱网单车指标，每个车位比标准柱网可节约节约0.92-1.890.92-1.89平方米平方米的车位面积；2.跨度小，配筋低，节约梁板的钢筋用量节约梁板的钢筋用量，节省造价。3.机械车位采用小柱网，保证横向车位全部在柱跨内平移，能提高单个设备的运作数量，提高停车率提高停车率地库设计采用小柱网形式小柱网形式小柱网特点：1.与传统柱网相比，在车尾位置增加一排柱2.柱网变小，梁、板的跨度变小小柱网的尺寸：1）柱跨度：5300（传统跨度78008100）2）车位尺寸：2400*53003）柱尺寸：400*459、004）柱跨净距：4900小柱网小柱网地库成本控制地库成本控制A1A3 3年轻人城市富豪A3A3地块示范区地块示范区销售中心销售中心首期住宅首期住宅西城济南长清科技园西城济南长清科技园A3A3地块（一期）技术经济指标地块（一期）技术经济指标项目数值单位备注用地面积14500总建筑面积48300地上建筑面积40000其中商业1910住宅38090地下建筑面积8300停车位158辆其中地上15辆地下143辆户数户数面积面积面积比面积比170-200户型58986026%200-300户型1142394063%300-400户型11429011%总计总计18338090100%规划溢价规划溢价 空间60、提升空间提升设计呈现设计呈现示范区解读示范区解读1停车区停车区2 23 34 4组团大堂组团大堂 5 5样板区样板区标志物标志物A3地块因其产品较高端，故单独设置售楼处，后期改会所使用充分利用未开发土地打造林荫大道看房流线摩登现代的组团大厅，彰显小区的尊贵感。街角作为第一门户设置精神堡垒星光大道前场星光大道前场6 6351264售楼处售楼处售楼处地面停车设置于售楼处南侧，很好的做到人车分行2 2售楼处售楼处2 2售楼处夜景售楼处夜景聚气图书馆主题打造售楼处打造成年轻人喜爱的图文中心，带动售楼处人气。前期、后期A1针对8090后客群打造年轻人喜爱的业态。营收后期咖啡馆微信餐厅花店五星级酒店大堂模61、式问题探讨：如何打造豪宅售楼处体现其尊贵感？问题探讨：如何打造豪宅售楼处体现其尊贵感？对业主免费开放的恒温泳池健身馆免费开放恒温泳池（对业主）聚气通过部分免费设施达到积累人气的效果。全程免费开放儿童游戏区（对所有人群）营收植入品牌经营，针对女主人和儿童客群为售楼处后期创造良好持久的口碑和效益。红酒品鉴馆美容SPA馆幼儿英语后期有机生活馆大堂大堂盘区泳池上空谈区谈区酒吧台健身中心售楼处1F售楼处平面方正，后期具有很强的可改性。12341234首期地库设计首期地库设计平层停车位地下车库建筑面积（含单体）：地下车库建筑面积（含单体）：65006500停车总量：143辆根据地块出让条件，本地块车位计算62、方式为0.8辆/户，地库平层停车平层停车即可。A3地库户型面积段面积段较大较大，户户数少数少，车位数少车位数少。7 7、产品产品PKPKProduct至至 逸逸-73-73EXQUISIVE LIFEA1A1特点分析空间意向竞品对比至逸至逸/两房两厅两房两厅一一卫卫 7373 l户型结构方正、南北通透l设有独立入户玄关lLDK通体式设计该户型符合的产品特点：该户型符合的产品特点：至至逸逸7373A1A1地块首开区地块首开区特点分析空间意向竞品对比至至逸逸73731 11.独立入户玄关2.LDK通体式设计3.套房式卧室2 23 31 12 23 3特点分析空间意向竞品对比汇桥城汇桥城/78/7863、PKPKKOKO点：独立入户玄关点：独立入户玄关、户型结构方正、南北通透！、户型结构方正、南北通透！卫生间洁具齐全独立入户玄关本案本案/至至尚尚7373至至逸逸7373卫生间与卧室关系布置合理73标准层平面图至至逸逸7373至至 尚尚-58-58V O G U E L I F EA1A1特点分析空间意向竞品对比至至尚尚5858至至尚尚/一房一房二二厅厅一一卫卫 5858 l户型结构方正、南北通透l公卫干湿分离使用效率高l卫生间、厨房朝北都可通风及采光该户型符合的产品特点：该户型符合的产品特点：A1A1地块首开区地块首开区特点分析空间意向竞品对比至至尚尚58581 12 23 31 11.开敞式64、厨房与餐厅关系处理恰当2.公卫干湿分离使用效率高3.套房式卧室2 23 3特点分析空间意向竞品对比三庆青年城三庆青年城/60/60PKPK至至尚尚5858公卫干湿分离本案本案/至至尚尚5858开敞式厨房与餐厅关系处理恰当起居室朝南带阳台KOKO点点：套房式卧室、厨房餐厅关系明确、起居室朝南向带生活阳台！：套房式卧室、厨房餐厅关系明确、起居室朝南向带生活阳台！卫生间、厨房朝北都可通风及采光58标准层平面图至至尚尚5858双双 钥钥 匙匙 房房7373+58+58A1A1组组合合7373+5858特点分析空间意向竞品对比组合户型组合户型/三房三房二二厅三卫厅三卫 129129 l户型结构方正、南北65、通透l设有独立入户玄关l南向双套房设计l卫生间采用全明设计，公卫干湿分离使用效率高l全景视野、舒适宽厅该户型符合的产品特点：该户型符合的产品特点：7.7MA1A1地块首开区地块首开区组合前组合前组合后组合后组组合合7373+5858特点分析空间意向竞品对比1 12 23 33 32 21 11.独立入户玄关2.套房式主卧，独立衣帽间3.餐客厅双向朝南，全景视野、舒适宽厅全景视野、舒适宽厅组组合合7373+5858特点分析空间意向竞品对比中建长清湖中建长清湖/122/122PKPK公卫干湿分离本案本案/组合户型组合户型129129超大观景阳台4开间朝南，三房设计其中朝南双套房餐厅独立空间布置独立66、收纳空间KOKO点：独立入户玄关点：独立入户玄关、餐餐客厅双向朝南、客厅双向朝南、超超大观景阳台、大观景阳台、套房式主卧！套房式主卧！73+58组合标准层平面图组组合合7373+5858双双 钥钥 匙匙 房房5858+58+58A1A1组组合合5858+5858组合户型组合户型/三房两厅两卫三房两厅两卫 116116组合前组合前 l户型结构方正、南北通透l设有独立入户玄关l南向双套房设计l卫生间采用全明设计，公卫干湿分离使用效率高l餐客厅双向朝南，全景视野、舒适宽厅该户型符合的产品特点：该户型符合的产品特点：7.5M特点分析空间意向竞品对比A1A1地块首开区地块首开区组合后组合后组组合合58567、8+5858特点分析空间意向竞品对比1 12 23 31.独立入户玄关2.套房式主卧，独立衣帽间3.餐客厅双向朝南，全景视野、舒适宽厅全景视野、舒适宽厅3 32 21 1组组合合5858+5858特点分析空间意向竞品对比中建长清湖中建长清湖/116/116PKPK本案本案/组合户型组合户型116116公卫干湿分离超大观景阳台4开间朝南，三房设计其中朝南双套房餐厅朝南向布置独立入户玄关KOKO点：独立入户玄关点：独立入户玄关、餐餐客厅双向朝南、客厅双向朝南、超超大观景阳台、大观景阳台、套房式主卧！套房式主卧！58+58组合标准层平面图至至 尚尚-48-48V O G U E L I F EA1A68、1特点分析空间意向竞品对比至至尚尚4848至至尚尚/一房一房二二厅厅一一卫卫 4848 l户型结构方正、南北通透l公卫干湿分离使用效率高l开敞式厨房与餐厅关系处理恰当l卧室与起居室使用空间大小可随(智能家居)灵活变化该户型符合的产品特点：该户型符合的产品特点：A1A1地块首开区地块首开区特点分析空间意向竞品对比至至尚尚48481 12 23 32 21.开敞式厨房与餐厅关系处理恰当2.公卫干湿分离使用效率高3.卧室与起居室使用空间大小可随(智能家居)灵活变化1 13 3特点分析空间意向竞品对比中建长清湖中建长清湖/50/50PKPKKOKO点点：套房式卧室、厨房餐厅关系明确、起居室朝南向带生活69、阳台！：套房式卧室、厨房餐厅关系明确、起居室朝南向带生活阳台！至至尚尚4848起居室朝南带阳台开敞式厨房与餐厅关系处理恰当本案本案/至至尚尚4848卧室合理利用空间家具布置齐全卫生间与卧室关系布置合理48标准层平面图至至尚尚4848至至 臻臻-90-90墅墅V O G U E L I F EA1A1至至臻臻9090墅墅三室两厅两卫下叠端套地下一层地上一层地上二层下叠户型带地下室，赠送入户私家庭院；90平米小面积叠加别墅，下叠带地下室，附加值空间高可改造的空间可改造的空间地下一层地上三层地上四层阁楼层地下室和阁楼层是赠送空间，地上三层和四层带附加值空间，户型面积小，但附加值较高；户型方正，客厅、70、餐厅、阳台一线布局。上叠带地下室，阁楼层，均可改造成房间使用，附加值空间高可改造的空间三室两厅三卫上叠端套28001500260012300240058001800至至臻臻9090墅墅可改造的空间合合院别墅产品研发院别墅产品研发 V O G U E L I F EA1A1起源缘由起源缘由-高容积，品质感高容积，品质感起源缘由起源缘由-组团客户组团客户100100米米100100米米6合院容积率0.710.71优势：度假型别墅产品，独门独院，享有入户私家庭院，合院部分可分可合，灵活性大，同时合院组团还可组合成大合院，缔造三级庭院景观体系，每户日照均好性强，房型由标准尺寸体块组合，便于房型不同布置71、，也有利于将来产品升级劣势：可能情况下容积率是否还可做高？100100米米100100米米100100米米100100米米4合院容积率0.420.42优势：度假型别墅产品，独门独院，同时享有公共庭院，日照及景观都好劣势：容积率做不高，庭院空间单调，可变性不强10户及以上合院容积率1.11.1优势：别墅产品，容积率可做大劣势：中间及北侧户型日照及景观均好性不佳，户型面积较大，不适合度假性质别墅产品，组团合院为公共庭院，灵活性不好，基本无私家庭院合院规划合院规划-合院产品对比研究合院产品对比研究推荐推荐合院规划合院规划合院规划合院规划-规划原则规划原则四级景观系统四级景观系统前院后院中心庭院大庭院72、合院规划合院规划-规划原则规划原则三级物管系统三级物管系统小区入口合院庭院入口门禁住户门禁入户方式对比入户方式对比入入户方式一方式一由公共庭院入由公共庭院入户一：公共庭院相对较大，小组团认同感较强二：入口相同，外部人行道路相对减少三：外部私家庭院私密性较强四：住户回家路线较长入入户方式二方式二由私家庭院入由私家庭院入户一：内部合院可变性强，也可以完全分割给住户，增加卖点二：入户位置分散，私密性强三：住户选择较多，可分散入户或者通过合院入户四：停车后就近回家，比较方便推荐推荐合院规划合院规划-入口比较入口比较回家情回家情景景展展现-私家庭院私家庭院内内院入口院入口回家情回家情景景展展现-私家庭院73、私家庭院内内院入口院入口回家情回家情景景展展现-合院入口合院入口回家情回家情景景展展现-合院公共庭院合院公共庭院户型型设计合院一层平面创新性合院房型，打造独特入户体验感。自宅有超大南院和侧院，私密舒适。赠送三层构架，可改造成主卧室。室外露台及庭院设置丰富。非交付标准，可搭建范围。赠送面积28，可改造为卧室北入口标准单元户型型设计北入口一层平面户型型设计北入口二层平面户型型设计北入口三层平面户型型设计非交付标准，可搭建范围。赠送面积28，可改造为卧室创新性合院房型，打造独特入户体验感。自宅有超大南院和侧院，私密舒适。赠送三层构架，可改造成主卧室。室外露台及庭院设置丰富。南入口标准单元非交付标准，74、可搭建范围。赠送面积28，可改造为卧室户型型设计南入口一层平面户型型设计南入口二层平面户型型设计南入口三层平面非交付标准，可搭建范围。赠送面积28，可改造为卧室户型型设计至至 享享-232-232ENJOY YOUR LIFEA3A3特点分析空间意向竞品对比至享至享/五房五房三三厅厅四四卫卫 232232 l户型结构方正，南北通透l餐客厅双向朝南，全景视野、舒适宽厅l套房式主卧，独立衣帽间l独立入口玄关l开敞式厨房，中西厨结合设计l公卫干湿分离至至享享232232A3A3地块首开区地块首开区11.5M11.8M户型分割该户型符合的产品特点：该户型符合的产品特点：特点分析空间意向竞品对比737375、2 23 33 3至至享享2322321 11 12 21.独立入户玄关2.豪华主卧套带步入式衣帽间及主卫3.客厅餐厅联动设计，超宽尺度，全景视野户型分割特点分析空间意向竞品对比万达公馆万达公馆/235/235PKPKKOKO点点：入户：入户玄玄关、餐关、餐客厅双向朝客厅双向朝南，超南，超尺度宽尺度宽厅及观景阳台、三套房、中西厨！厅及观景阳台、三套房、中西厨！本案本案/至享至享232232至至享享232232独立入户玄关中西厨结合设计5开间朝南，五房设计其中朝南双套房餐客厅双向朝南超尺度宽厅设计超宽观景阳台设计户型分割232标准层平面图至至享享232232特点分析空间意向竞品对比至至享享23276、232户型分割至享至享/五房五房三三厅厅四四卫卫 232232变化变化至尚至尚/一房二厅一卫一房二厅一卫 6060至雅至雅/四房二厅三卫四房二厅三卫 174174特点分析空间意向竞品对比至至雅雅174174至雅至雅/四房二厅三卫四房二厅三卫 174174 l户型结构方正，洄游式动线设计l全景视野，舒适宽厅l套房式主卧、独立衣帽间l开放式厨房，中西厨结合设计l公卫干湿分离l独立收纳储藏空间该户型符合的产品特点：该户型符合的产品特点：A3A3地块首开区地块首开区8.8M2 23 31 1特点分析空间意向竞品对比58581 11.客厅书房联动设计，超宽尺度，全景视野2.可变式开放厨房，中西厨结合设计77、3.独立储藏收纳空间2 23 3至至雅雅174174特点分析空间意向竞品对比鲁商常青藤鲁商常青藤/175/175PKPK5858主卧步入式衣帽本案本案/至至尚尚174174超尺度宽厅设计KOKO点：超尺度宽厅及观景阳台、点：超尺度宽厅及观景阳台、中西厨、洄环流线、中西厨、洄环流线、独立收纳独立收纳！独立式收纳设计中西厨结合设计洄环流线设计至至雅雅174174174标准层平面图编号房型轴线面积阳台投影面积总套内面积（含阳台一半）阳台实际百分比住宅总建筑面积（含分摊面积）得房率层公摊套型面积A-14房2厅3卫138.5900 11.5200 144.3500 6.6035%469.0100 82.78、7445%174.4527 A-14房2厅3卫138.5900 11.5200 144.3500 6.6035%174.4527 A-21房2厅1卫46.4600 6.4600 49.6900 10.7573%60.0523 A-21房2厅1卫46.4600 6.4600 49.6900 10.7573%60.0523 至至雅雅174174特点分析空间意向竞品对比至至尚尚6060至尚至尚/一房二厅一卫一房二厅一卫 6060 l户型分区明确l客厅餐厅结合设计、同类户型超大尺度，利于改造l卫生间、厨房朝北都可通风及采光该户型符合的产品特点：该户型符合的产品特点：6.5MA3A3地块首开区地块首开区79、2 23 31 1特点分析空间意向竞品对比1 11.客厅餐厅结合设计，大尺度、空间灵活2.厨房卫生间都可采光，拒绝暗卫暗厨3.3.4m面宽卧室，在同类产品中的奢华体验2 23 3至至尚尚6060客厅餐厅对角线长达6.5m，空间灵活多变特点分析空间意向竞品对比中建长青湖中建长青湖/60/60PKPK厨房公卫宽敞，尺度宜人本案本案/至至尚尚6060起居室朝南带阳台KOKO点点：大尺度起居空间灵活多变、生活空间集中布置、起居室朝南向带生活阳台！：大尺度起居空间灵活多变、生活空间集中布置、起居室朝南向带生活阳台！卫生间、厨房朝北都可通风及采光至至尚尚606060标准层平面图编号房型轴线面积阳台投影面积80、总套内面积（含阳台一半）阳台实际百分比住宅总建筑面积（含分摊面积）得房率层公摊套型面积A-14房2厅3卫138.5900 11.5200 144.3500 6.6035%469.0100 82.7445%174.4527 A-14房2厅3卫138.5900 11.5200 144.3500 6.6035%174.4527 A-21房2厅1卫46.4600 6.4600 49.6900 10.7573%60.0523 A-21房2厅1卫46.4600 6.4600 49.6900 10.7573%60.0523 至至尚尚6060至至 雅雅-212-212E L E G A N T L I F E81、A3A3特点分析空间意向竞品对比至雅至雅/五房两厅三卫五房两厅三卫 212212 l户型结构方正，洄环式动线设计l餐客厅双向朝南，全景视野、舒适宽厅l套房式主卧，独立衣帽间l独立入口玄关l开敞式厨房，中西厨结合设计l公卫干湿分离l家政间独立动线该户型符合的产品特点：该户型符合的产品特点：至至雅雅A3A3地块首开区地块首开区2122128.3M12.5M特点分析空间意向竞品对比73732 21.独立入户玄关2.豪华主卧套带步入式衣帽间及主卫3.客厅书房联动设计，超宽尺度，全景视野3 33 3至至雅雅2122121 11 12 2特点分析空间意向竞品对比恒大天恒大天玺玺/220/220PKPKKO82、KO点点：入户：入户玄关玄关、超尺度宽厅及观景阳台超尺度宽厅及观景阳台、双套房、中西厨、洄、双套房、中西厨、洄环流环流线、家政空间！线、家政空间！本案本案/至雅至雅212212至至雅雅212212独立入户玄关中西厨结合设计超尺度宽厅设计超宽观景阳台设计南向次卧套房设计洄游式空间设计家政空间设计212标准层平面图至至雅雅212212至至 雅雅-188-188E L E G A N T L I F EA3A3特点分析空间意向竞品对比至雅至雅/四房两厅三卫四房两厅三卫 188188 l户型结构方正，洄环式动线设计l全景视野、舒适宽厅l套房式主卧，独立衣帽间l独立入口玄关l开敞式厨房，中西厨结合设计l83、公卫干湿分离该户型符合的产品特点：该户型符合的产品特点：A3A3地块首开区地块首开区至至雅雅1881888.5M8.5M特点分析空间意向竞品对比3 31.独立入户玄关2.客厅书房联动设计，超宽尺度，全景视野3.豪华主卧套带步入式衣帽间及主卫2 21 12 2至至雅雅1881881 13 3特点分析空间意向竞品对比中海国际中海国际社区社区/185/185PKPKKOKO点点：入户玄：入户玄关、超尺度宽厅及观景阳台关、超尺度宽厅及观景阳台、中西厨、中西厨、独立独立收纳、收纳、家政家政空间、洄空间、洄环流环流线！线！独立入户玄关本案本案/至雅至雅188188至至雅雅188188独立式收纳设计公卫干湿84、分离设计中西厨结合设计超尺度宽厅设计洄游式空间设计188标准层平面图至至雅雅188188A3A3至至 尊尊-382-382L U X U R Y L I F E特点分析空间意向竞品对比至至尊尊382382至尊至尊/五房四厅五卫五房四厅五卫 382382 l户型结构方正，竖向流线明确l南向三套房设计，l超豪华主卧，步入衣帽、四件套豪华主卫l中西厨结合设计、超大正餐厅l公卫干湿分离l独有赠送健身及健身淋浴空间，倡导健康生活l超豪华宽厅挑空相结合，尽显奢华品质该户型符合的产品特点：该户型符合的产品特点：A3A3地块首开区地块首开区4 43 32 2特点分析空间意向竞品对比58581 11.豪华正餐厅85、2.大面宽挑空宽厅，尽显奢华品质3.交通体系结合景观打造趣味空间4.独立玄关设计3 32 21 14 4跃层下层跃层下层至至尊尊3823822 23 31 1特点分析空间意向竞品对比58582 21.豪华主卧套带步入式衣帽主卫2.室外BBQ区，欣赏美景的同时尽享美食3.二层家庭厅，通过挑空与一层宽厅发生交流3 31 1跃层上层跃层上层至至尊尊四套房设计特点分析空间意向竞品对比济南市同类型济南市同类型PKPK本案本案/至尊至尊382382KOKO点点：济南独享！：济南独享！4 4套房设计、真宽厅挑空设计、全明设计、豪华主卧套房！套房设计、真宽厅挑空设计、全明设计、豪华主卧套房！超宽挑空客厅济南无86、类似面积济南无类似面积段跃层产品、本段跃层产品、本案独享！案独享！7开间南向生活空间独有赠送健身区超大主卧套房中西厨结合早餐厅正餐厅设计至至尊尊382382382跃层下层平面图编号房型轴线面积阳台投影面积总套内面积（含阳台一半）阳台实际百分比住宅总建筑面积（含分摊面积）得房率层公摊套型面积A-15房4厅5卫301.3600 11.9000 307.3100 3.1142%764.2300 80.4234%382.1150 A-15房4厅5卫301.3600 11.9000 307.3100 3.1142%382.1150 至至尊尊382382382跃层上层平面图编号房型轴线面积阳台投影面积总套87、内面积（含阳台一半）阳台实际百分比住宅总建筑面积（含分摊面积）得房率层公摊套型面积A-15房4厅5卫301.3600 11.9000 307.3100 3.1142%764.2300 80.4234%382.1150 A-15房4厅5卫301.3600 11.9000 307.3100 3.1142%382.1150 至至尊尊382382至至 尊尊-365-365L U X U R Y L I F E特点分析空间意向竞品对比至至尊尊365365至尊至尊/五五房三厅房三厅五卫五卫 365365 l30米无敌超大南向面宽，顶层视野l15米宽厅，琴厅客厅正餐厅连通，成就业主宽厅大宅居住梦想l中西双厨88、，中西厨相连又相互独立，充分考虑现代家庭烹饪习惯l结合用餐习惯，独立早餐厅与正餐厅l入户梦幻圆厅，豪宅必备l多套间设计，三间套间，一间客卧，60豪华主卧，7.4m南向开间，男更女更、书房应有尽有l独辟一隅的保姆房贴心温情，既保证保姆日常起居，又可减少日常干扰该户型符合的产品特点：该户型符合的产品特点：A3A3地块首开区地块首开区14.7M4 43 32 2特点分析空间意向竞品对比58581 11.15m宽厅，尽显宽厅大宅气质2.梦幻圆厅，顶奢豪宅必备3.超大主卧套4.早餐厅独立分区3 32 21 14 4至至尊尊365365特点分析空间意向竞品对比58581.1顶层观景露台，独占园博园区最开阔89、观景界面1.2露台划分个性区发展个人爱好2.紧挨家政间的露台改造成晾晒空间至至尊尊3653651 12 21.21.2个个性区性区秘密花园秘密花园2.2.晾晒晾晒区区1.21.2个个性区性区煮茶观景煮茶观景1.11.1观观景景1 1观观景景1 11 1双入口设计动静分区区分特点分析空间意向竞品对比开元开元府府 375375PKPK本案本案/至尊至尊365365KOKO点点：30m30m南向开间、南向开间、15m15m超宽通厅，豪华主卧套房、功能分区明确！超宽通厅，豪华主卧套房、功能分区明确！15m长超级南向通厅超豪华主卧套，男女更区分家政分区独立，互不干扰30m南向生活空间至至尊尊36536590、365标准层平面图至至尊尊365365编号房型轴线面积阳台投影面积总套内面积（含阳台一半）阳台实际百分比住宅总建筑面积（含分摊面积）得房率层公摊套型面积A-35房3厅5卫309.2700 0.0000 309.2700 0.0000%365.5300 84.6087%365.5300 乐享乐享-180-180L U X U R Y L I F E特点分析空间意向竞品对比乐乐享享180180乐享乐享/六合院六合院 三室两厅四卫三室两厅四卫180180（改造前）（改造前）四室两厅四卫四室两厅四卫340340（改造后）（改造后）l统一公共入口引导各户入户，方便管理l合院中心的公共活动空间利于邻里的沟91、通交流l单户入户独门独院，在公共绿地的基础上享有前院、后院绿化空间lB户型连廊连接两区块的方式既节省南向开间，有解决生活空间通风采光问题合院结构特点合院结构特点：A3A3地块首开区地块首开区B-1C-1C-1B-2合院结构B-2B-1B-1B-1B-1B-1：177.3177.3177.3177.3B-2B-2B-2B-2：177.4177.4177.4177.4C-1C-1C-1C-1：179.6179.6179.6179.6 布局一致布局一致布局一致布局一致特点分析空间意向竞品对比乐享乐享/六合院六合院 B-1B-1 177177A3A3地块首开区地块首开区合院结构 l下沉庭院串连夹层及一92、层的景观视野，同时为夹层带来通风及采光l前中后三个私家庭院把生活空间融入自然景观之中l前区待客、公共活动区及后区私密生活区分区明确l全赠送的夹层生活空间该该户型的户型的产品特点：产品特点：1F1F夹层夹层前院前院中院中院后院后院乐乐享享180180特点分析空间意向竞品对比乐享乐享/六合院六合院 B-1B-1 177177A3A3地块首开区地块首开区合院结构2F2F3F3F l起居室上空可改造为卧室l50超大屋面平台，“第二生活空间”l超多南向生活空间，充分利用庭院景观、光照、通风优势。该该户型的户型的产品特点：产品特点：乐乐享享180180特点分析空间意向竞品对比合院结构乐乐享享180180493、 43 32 21 11 11.4.50超大露台空间2.夹层空间的多功能利用3.透明通廊外的禅意庭院4.大开间南向套房2 24 43 3特点分析空间意向竞品对比合院结构乐乐享享1801804 43 32 21 11.主卧露台添加生活情调2.夹层空间打造第二起居室3.超宽南厅，客餐厅合二为一4.75超大露台空间1 12 24 43 3特点分析空间意向竞品对比合院结构乐乐享享180180利用地库层高赠送夹层面积多庭院设计利于通风采光块状功能空间减少过道空间超大露台面积赠送独立更衣室夹层空间更合理中海铂宫央墅中海铂宫央墅 200200本案本案/乐享乐享180180KOKO点点：买一套送一层、多私人庭94、院，豪华主卧套房、功能分区明确！超大生活露台！：买一套送一层、多私人庭院，豪华主卧套房、功能分区明确！超大生活露台！夹层平面图一层平面图乐乐享享180180二层平面图三层平面图乐乐享享180180畅畅 享享-120120F R E E L Y L I F EA3A3特点分析空间意向竞品对比畅享畅享/两房两厅三卫两房两厅三卫 120120（改造前）（改造前）三套房四厅四卫三套房四厅四卫 220220（改造后）（改造后）l户型结构方正、南北通透l超大面宽客厅、卧室l私享庭院、露台l赠送地下室该户型符合的产品特点：该户型符合的产品特点：l大气入户，体现尊贵感l中西餐厅、早餐台设计、更多生活乐趣l改造95、后三豪华套间，私享尊属空间地下室平面图一层平面图二层平面图三层平面图畅畅享享120120背靠背特点分析空间意向竞品对比73731.游戏室2.中西厨房及餐厅3.带庭院客厅1 12 23 3畅畅享享120120背靠背1 13 32 2地下室平面图一层平面图特点分析空间意向竞品对比73731.挑空客厅（未改造）2.豪华主卧套3.生活露台1 12 23 3畅畅享享120120背靠背1 12 23 3二层平面图三层平面图特点分析空间意向竞品对比PKPKKOKO点点：低总价高赠送、：低总价高赠送、户型方正、户型方正、更更完善的完善的户型结构！户型结构！畅畅享享120120中建长清湖微墅中建长清湖微墅/1496、8/148本案本案/畅享畅享120120主卧步入式衣帽间，四件套卫生间设计流线清晰，分区明确紧凑的户型结构地下空间利用多元化高附加值赠送主卧带屋顶露台背靠背地下室平面图一层平面图二层平面图三层平面图8 8、另辟蹊径另辟蹊径OtherA1A1地块货值比较地块货值比较全全33F33F总利润：总利润：15.5315.53亿元亿元33F+11F33F+11F总利润：总利润：16.5716.57亿元亿元33F+18F33F+18F总利润：总利润：16.5516.55亿元亿元33F+8F33F+8F总利润：总利润：17.0517.05亿元亿元 33F18F11F8F通过各种产品的不同组合方式比较发现，在容97、积率做足的情况下，33F33F高层与高层与8F8F洋房的组合利润最大。全33F项目面积售价（万元）货值（万元）成本单价（万元）成本（万元）利润000033F3510000.62106000.1966690143910商业130001130000.12156011440总计3640002236006825015535033F+18F项目面积售价（万元）货值（万元）成本单价（万元）成本（万元）利润18F1825200.63114987.60.1731028.483959.233F1663200.6997920.1931600.868191.2商业151601151600.121819.21334098、.8总计364000229939.664448.4165491.233F+11F项目面积售价（万元）货值（万元）成本单价（万元）成本（万元）利润11F792000.7554400.16126724276833F2715240.6162914.40.1951589.56111324.8商业132761132760.121593.1211682.88总计364000231630.465854.68165775.733F*8F项目面积售价（万元）货值（万元）成本单价（万元）成本（万元）利润8F403200.9362880.1355443.230844.833F3088800.61853280.19599、8687.2126640.8商业148001148000.12177613024总计36400023641665906.4170509.6方案三方案三A1A1总图及指标总图及指标NN西城济南长清科技园西城济南长清科技园A1A1地块技术经济指标地块技术经济指标项目数值单位备注用地面积130000总建筑面积479000442000地上建筑面积364000364000其中商业14800洋房40320高层308880地下建筑面积115000停车位4745辆其中地上492辆地下4253辆容积率2.82.2-2.8建筑密度18%18%绿化率35%35%功能分析功能分析8 8层洋房层洋房33F33F住宅住宅100、 33F33F33F33F33F33F33F33F33F33F33F33F33F33F33F33F33F33F33F33F33F33F33F33F33F33F8F8F8F8F8F8F8F8F8F8F8F8F8F8F33F33F33F33F高层组团洋房组团商业配套3088804023014800组团组团结构结构 度假组团青年组团养老组团养老洋房度假组团青年组团养老高层养老洋房740007400016088040230交通分析交通分析 小区主出入口小区次出入口小区级车行道组团级车行道组团内车行道地库出入口小区主出入口小区主出入口 小区次出入口小区次出入口景观景观分析分析 公共景观公共景观宅间景观宅101、间景观 景观轴线A3A3地块货值比较地块货值比较全全31F31F总利润：总利润：16.4416.44亿元亿元31F+11F31F+11F总利润：总利润：17.4217.42亿元亿元31F+18F31F+18F总利润：总利润：17.4217.42亿元亿元31F+8F31F+8F总利润：总利润：17.9217.92亿元亿元 31F18F11F8F通过各种产品的不同组合方式比较发现，在容积率做足的情况下，31F31F高层与高层与8F8F洋房的组合利润最大。30F*8F项目面积售价（万元）货值（万元）成本单价（万元）成本（万元）利润8层481601481600.1356501.641658.430层2102、286650.75171498.750.1943446.35 128052.4商业10853110852.60.121302.312 9550.288总计287678230511.3551250.262 179261.1全31F项目面积售价（万元）货值（万元）成本单价（万元）成本（万元）利润/31F2772000.752079000.1952668155232商业10478110477.60.121257.312 9220.288总计287678218377.653925.312 164452.331F+11F项目面积售价（万元）货值（万元）成本单价（万元）成本（万元）利润11层756000.103、85642600.16120965216431层2016000.751512000.1938304112896商业10478110477.60.121257.312 9220.288总计287678225937.651657.312 174280.331F+18F项目面积售价（万元）货值（万元）成本单价（万元）成本（万元）利润18层1927800.78150368.40.1732772.6 117595.831层840000.75630000.191596047040商业10898110897.60.121307.712 9589.888总计28767822426650040.312 1742104、25.7方案三方案三A3A3总图及指标总图及指标NN西城济南长清科技园西城济南长清科技园A3A3地块技术经济指标地块技术经济指标项目数值单位备注用地面积102742总建筑面积349322.8349322.8地上建筑面积287677.6287677.6其中商业10852.6洋房48160高层228665地下建筑面积61645.2停车位1126辆其中地上112辆地下1014辆容积率2.802.2-2.8建筑密度18%18%绿化率35%35%功能分析功能分析8 8层洋房层洋房31F31F住宅住宅(底层架空底层架空)8F8F8F8F8F8F8F8F8F8F8F8F8F8F31F31F31F31F31F105、31F31F31F31F31F31F31F31F31F31F31F31F31F31F31F31F31F31F31F31F31F31F31F高层组团洋房组团商业配套2286604816014850组团组团结构结构菊苑荷苑兰苑梅苑乾苑坤苑竹苑整个地块分为五个高层组团和两个洋房组团高层以梅、兰、竹、菊、荷为名洋房以乾、坤为名花园景观组团花园景观组团景观分析景观分析桃花坞柳叶巷忘忧阁霜华亭柳荫亭观园阁杨柳岸竹苑梅苑兰苑菊苑荷苑乾苑坤苑各个组团内景观依照主题打造形成独立私享的景观庭院而景观步道联系了各个景观小节点使人仿佛置身园林之畔花园景观组团花园景观组团交通分析交通分析车行流线搬家应急车行流线车行入口地下车库出入口小区次出入口小区次出入口sculpt整体鸟瞰图整体鸟瞰图A1-A1-鸟瞰图鸟瞰图A3-A3-鸟瞰图鸟瞰图园博园园博园透视图透视图THE ENDTHE END谢谢聆听谢谢聆听