1、西城集团大学科技园核心区项目A1&A3地块概念方案设计西 城 集 团大学科技园核心区项目A1&A3地块概念方案设计山东省同圆设计集团有限公司香港肃木丁建筑师事务所有限公司商品普遍过剩时代的地产产品 用什么吸引消费者越来越挑剔的眼光？非中心地段的地产产品，如何应对来自更大范围的产品竞争？受众对产品的遴选标准正在超越实用、品质、价位等表面属性，而到达一个叫做“价值主张”的新高度。苹果、特斯拉、谷歌，这些风靡全球的品牌贩卖的不是传统意义的产品，而是某种“价值主张”。那些遍布全球各国的“果粉“，所钟情的并非一款款升级迭代的手机，而是认同产品背后“科技与艺术融合”的”价值主张“。可以说，同一价值主张延伸2、下的产品，无论为何物，粉丝都会追捧。“诚品书店“作为风靡整个华人世界的文化品牌，”用人文与艺术浸染生活、推进创意“的价值主张吸引两岸三地大量的高端忠实粉丝。2013年，这个影响华人世界的出版营销品牌以”诚品居所“正式进军大陆房地产行业，而其第一个地产项目”苏州诚品居所“一经推出，便以6.5万的均价，刷新江苏省住宅单价记录的同时，也被拥众抢购一空。我们认为，”诚品居所“作为全新地产品牌异军突起的本源，还是”诚品“一贯主张的”人文、艺术、创意、生活“的价值观渗透到其地产产品中。体验性消费逐渐取代商品消费成为市场主流当下中国，实体商品富足以至过剩，不再为商品匮乏发愁的国人逐渐将消费拓展到新的领域体验3、。于是，人们愿意花几倍的价钱穿越城市去一个湖边装修的像图书馆一样的咖啡馆喝一杯咖啡；也愿意去到一个拥有顶级音响和巨大弧形银幕的影院看一场电影；甚至不惜付更多的钱在一个木工作坊里亲手制作一把音色并不精准的小提琴-这些消费都不围绕商品本身发生，而是一种更高利润的东西体验。我们认为，地产领域最好的体验性消费品，是生活方式。上海新天地最成功的经营并非商铺，而是一种让人上瘾的生活方式。这种生活方式为某个地方带来了络绎不绝的人流和关注，并把人流与关注轻松转化为消费,并进一步把消费转化为土地价值。追求个性的时代，越来越受青睐的独特性与定制感这是一个越来越强调个性的时代，人们不再为比比皆是的产品趋之若鹜，而争4、相做潮流前端的体验者。与此同时，中国大陆地产飞速发展的二十年，消费者在海量地产产品的轮番轰炸下变得越来越麻木，作为地产产品的打造者，如何应对他们越来越挑剔的眼光，调动他们越来越刁钻的胃口？我们认为，答案是”独特性“与”定制感“。”独特与定制“应该贯彻从受众定位、业态引入、产品设计、形象打造等的方方面面，最终呈现让消费者眼前一亮和无法抗拒的气质。图片为新加坡名为”INTERLACE”的住宅项目，与大陆千篇一律的住宅项目相比，它呈现更加强烈的独特性，而公寓本身多样的产品类型与千变万化的可变性组织搭配，为消费者提供了强烈的定制感。感官刺激仍是当下最行之有效的营销利器，所以，要大胆开挖眼球经济的富矿吸5、引力与记忆点是产品营销的金科玉律，由此带来了名叫“眼球经济”的营销概念。它是通过各种方式刺激现代人最敏感的视觉神经，而达到产生吸引力和关注度并强化记忆点的效果，进而获得间接的购买力。针对本案，我们认为赢得关注的第一利器，仍然是为项目量身打造一副充满吸引力并具普遍记忆点的产品形象，先让项目从一众同类产品中跳脱出来受到关注，进而获得客户主动的了解欲望。而高端且成熟的眼球经济的打造方法，并非靠高昂的投资构建夸张怪异的外形，这样对于营销转化为真正购买力的作用有限甚至适得其反。我们回应客户挑剔眼球的手段，一是“卓尔不群的设计风格”、二是”令人期待的奇思妙想”。图片那只憨萌的熊猫，让成都IFS成为蜚声国际6、的顶级商场，成为世界各地的游客去往成都不可错过的地方。人们站在商场精致典雅犹如宝盒般门面下边仰望熊猫笨拙的大屁股，更会好奇商场顶部到底有什么东西吸引熊猫千辛万苦爬上去，于是进入商场，从首层一圈圈绕上屋面，途经各大品牌的商铺，为顾客与商品的邂逅创造了更多的机会。无疑，熊猫是把眼球经济玩至纯熟的手段，它告诉我们，如何在商业地产营销中实现四两拨千斤。如何顺应潮流，应对挑战？传统的规划手段是否有更好的办法解决市场抛给我们的诸多难题？所谓潮流风格的建筑外观对消费者还有多大的吸引力？GOOGLE创始人拉里.佩奇给我们分享了一个经验如果市场越收越窄、竞争越来越激烈，是时候该对你的“概念”和“模式”开刀了!济7、南市区园博园泰安市区济宁德州淄博聊城济南机场德州园博园是兼具生态与人文气息，并具备商业开发潜力的地产资源。长清大学城为周边提供无限可能的智力资源，无论是未来的青年创业者还是当下的高净值阶层。山东发达的高速公路网络，和园博园片区基于高速网络的选址，也是本案虽处城郊，却享便利的一大优势。园博园畔，倡导面向未来且具感染力和认同感的价值观，营造风格独特且具丰富想象力的居住空间氛围，探索高效并产生持续吸引力的商业地产开发模式。创园开放、认同与融入活力、个性与想象围绕创意与创业展开围绕慢生活与艺术体验展开隐秘、疏朗与闲适静、慢与不争主张无限开放与互动交流的青年社区主张隐秘而闲适的艺术化文人聚落艺园创园博园8、艺园地产市场总体面临瓶颈和转型压力的今天（去库存、同质化严重），只有模式（pattern）的改变，才能引发颠覆性创新，我们坚信颠覆式创新才是冲破瓶颈、成功转型的秘籍。园博园畔的两座新园，两种创新地产模式。创园开放、认同与融入活力、个性与想象围绕创意与创业展开主张无限开放与互动交流的青年社区万科“云城”与“云工坊”创业地产模式研究之一万科“云工坊”是万科旗下首个联合办公空间品牌，目前面积约660，卡位约100个，包括开放和独立两种办公室。除了办公空间，还有演播厅、会议室、咖啡厅等设施。“云工坊”作为创客孵化器仅仅是前端，即孵化器是万科云项目的流量入口。一方面，孵化器带动万科住宅及整体社区的“人气9、”；另一方面，通过人的传播能为社区引入更多优质资源，与万科其他业务产品互为补充。“万科云城”是在其首个联合办公空间品牌 万科“云工坊”基础上衍生出的实验性地产模式，万科希望打造“生活圈”概念的创业空间，包括孵化器、办公空间、公寓、商业、会所等多种业态，构筑完整的创业生活圈，为创业者提供衣食住行各方面的服务。万科云城选址中国最炙手可热的创业之城深圳留仙洞片区。目前，万科已在留仙洞云城整合包括法律、金融、财税、工商等第三方服务，为创业者打造全方位生态型服务平台。“万科云城”是一个为创业而生的城。万科邀请包括美国SOM、都市实践等近十家国内外著名建筑师事务所和明星建筑师共同打造“云城”的概念方案，并10、由华阳国际统领方案报建与施工图配合。香港肃木丁建筑师事务所，受邀与著名建筑师刘珩共同参与完成6#街区方案设计。万科作为中国前沿住宅地产开发商，其“万科云城”给我们一个信号商业地产的出路，已非传统的住宅模式。然而，深入解析万科云城的开发理念与模式又不难发现，云城处处在谈创业孵化，而创业孵化又不例外的指向其商业地产住宅、商业与办公楼。云城所要孵化出的是未来有相当消费能力的新贵，去消费紧邻孵化器的商业地产。它要孵化新贵、留住新贵，还要进一步消费新贵。作为创业孵化器的底板作为商业地产消费的塔楼初期创业者万科云城孵化器万科云城商业地产未来新贵，即消费者面向创业人群的孵化器面向高端消费人群的成熟商业地产万11、科云城对本案的启发SOHO 3Q SOHO中国+绿城+腾讯互联网+概念基础上面向轻便式创业的深度地产运营，主打拎包入住的租赁模式 一方面，电商冲击导致传统大体量实体商业没落，靠实体商业提升住宅价值的策略已不可行，“实体”商业已几乎等同于“尸体”商业。另一方面，国内当下大量住宅配套商业空间闲置与库存量导致租金大幅度下降，租赁成本降低。基于此，SOHO 中国转而从互联网+发掘新的地产运营模式，将自己的低效实体商业空间，或低价租赁、收购市场库存实体商业空间，借助其雄厚的空间运营与管理实力，将实体商业空间转化为高质量的创业办公空间。SOHO 3Q项目是将SOHO中国的写字楼办公室以短租的形式对外租出去12、，预订、选位、支付等所有环节都在线上完成。在SOHO 3Q，你可以租一个星期、一个月，可以租一个办公桌、一个独立办公室，可以随时随地手机上预约、付款，还可以享受餐点、咖啡、复印打印等服务，只需要带着手机和电脑来工作。与商务中心和孵化器式办公室不同的是，SOHO 3Q的重心在于保证高质量的办公环境。3Q项目将会提供高水准的物业服务和深度运营。未来，绿地将发挥在各主要城市的物业、场地资源优势，SOHO 3Q则负责空间设计、施工管理、营销推广、运营管理，双方共同在全国建设和运营一批共享办公空间，腾讯做线上的技术支撑。“实体”商业已几乎等同于“尸体”商业的今天，我们继续生产积压的库存，还是像SOHO313、Q一样变换思路、调整模式？SOHO3Q模式的成功告诉我们，空间业态的置换式植入可以变废为宝，而成功的关键并不在空间，而在业态和管理。它给我们的启发是：直接为已被SOHO3Q证明具备市场潜力的创意办公业态量身打造空间，并配套优质的物业管理，不必继续为实体商业模式填坑，直接跨过它进入下一个风口。创业地产模式研究之二SOHO3Q上海复兴广场SOHO3Q望京soho SOHO3Q对本案的启发为联合办公提供优质服务作为共享附加值联合办公实现高附加值的拎包入住为联合办公提供优质环境作为空间附加值我们要做的掌握市场走势，清楚风口在哪，为未来十年量身定制如变形金刚般灵活的产品，不掉入任何约定俗成的套路与窠臼、14、不对任何潜在的商机说“不”、不屈从任何安全但中庸的模式因为很多套路和模式不是错的，而是死的。创园创业人居垂直生态链与水平生活圈绍兴镜湖国家科创产业园香港肃木丁建筑师事务所中标作品，在建本案创园青创公寓塔楼效果图创业垂直生态综合体集群创业服务平台与生活圈创园创业空间的垂直链与水平圈悬浮共享办公空间创园总平面图生活服务与创业商铺创业垂直生态综合体（单元模块）创业服务平台与身活圈（集群）青创公寓生活服务与创业商铺创业垂直生态综合体模型1：300创业垂直生态综合体由上、中、下三段组成一个垂直方向上的功能群组。三段功能围绕创业人士、或参与创业人士的工作与生活展开，希望它可以像一个Shopping Mal15、l一样，满足从工作、生活再到居住的诉求。三部分在建筑中构成一个垂直的小生态，各自也有明确的体量对应，形态上简洁有力，空间上却丰富变化，以期符合年轻人的审美情趣与价值倾向。架空活动场地屋顶休闲平台6.00m0.00m15.00m6.00m81.00m100.00m0.00m悬浮共享办公空间青年创业公寓6米高复式小面宽创业商铺及生活服务自由分隔联合创业办公架空活动场地70平米青年公寓40平米青年公寓共享交流空间前台接待交通空间洗手间共享会议室青创公寓社区服务共享活动室、洗衣、网络中心等。餐饮与咖啡（临街）青创公寓大堂（6米通高）生活服务与创业商铺悬浮共享办公空间青年创业公寓生活服务与创业商铺意向平16、面图青年创业公寓规划生成350米本案用地约350米X450米，被4条城市主干道包围。若本案被城市干道包围封闭，它将变成一个内向组织的大社区，不利于共享城市资源，也难组织形成活力。据地块形态与日照间距要求，每个地块均匀排布两到三栋创业垂直生态综合体商业服务底板，形成基本规划机理。在此，地面的商业底板排布秉承完全开放的初衷，向周边人行最大限度的开放。本案即便完全开放，但它依然是一个社区概念。正如万科云城所构想的未来青年创业社区有一个如云处理器一样的共享平台，我们也在核心引入社区共享概念，整合年轻人最为热衷的两大产业运动与娱乐，并将他们置于核心地块两个放大了的漂浮模块中。同时，我们引入在一线城市正逐17、渐升温的两大热门体育项目极限运动与网球，利用其在年轻人群体中的吸引力，进一步强化本案对未来青年一族的吸引力。最终，地面部分围绕青年创业展开的业态与开放、灵活的空间，会形成一套带热土地并集聚人气的底板。而底板的作用，是把人气转化为其上部青创公寓的购买力。采用SOHO3Q或优客工场的联合共享办公模式的方体漂浮在商业模块之上，其底部的架空空间仍作为公共活动场地对公众开放。首先，我们用规划支路在南北向干道分成三段，东西向分成两段，这样用地变成了150米左右的支路违和规模。同时，在组织内向创业共享核心的概念下，道路在用地中间形成一个内环，进一步增加支路沿线的积极城市界面的同时，也得到一个更为灵活的平面组18、织架构。创业共享核心450米NNNN150米150米150米175米175米体育综合体（健身房、体育用品店、专业俱乐部、体育新媒体等）网球场极限运动公园青创社区中心公园屋顶泳池娱乐综合体（IMAX影院、KTV、娱乐新媒体、明星粉丝俱乐部）分期开发一期开发上位规划显示本案北侧为规划产业园区，西侧为园博园的延展区。上位规划未来必将合力在该角落位置形成集聚形象与人气的金角。基于此，一期围绕该角落，并向南延展，初期建设4栋垂直创业综合体，角落两栋形成向角落的门户开敞，形成“金角”、“银边”的同时，检测综合体模式的产品收效。二期开发在一期成功的基础上，一步到位打造本案最具吸引力和买点的创园公共服务与活动19、平台，结合中心公园的极限运动公园与网球场，以及体育综合体与娱乐综合体共同构成配套齐全且充满活力的核心空间，为继下来的后续开发打下基础。三期开发在二期基础上继续向西侧大学城方向推进。因为大学城中隐藏着大量未来潜在客户群体，因此，打造面向大学城的形象界面格外重要。与此同时，面向北侧产业园区的界面也已打造完成，同时与一、二期形成半围合环抱状。四期开发形成面向南侧居住区的形象界面，并打造西南角的第二门户广场，由此，创园围拢，形成一个围绕创业产生的开敞园区和社区。由垂直创业集群形成的创业服务环也随即成型。轴线 至大学区 未来产业园区 临湖形象界面 极限运动公园网球场连接金角轴线中心公园大学城组团面向科技20、园的形象界面半围合面向南侧住宅区的界面轴线广场角落形成门式广场A1地块图纸附录 城市主干道 城市次干路 车行入口 小区车行路 消防扑救面 消防分析 景观分析 景观节点 组团景观 景观轴线 组团 节点 节点 节点 节点 竖向分析 地下车库排布平面图E户型F户型F户型F户型G户型E户型F户型F户型F户型G户型69.66m245.55m2102.16m273.77m245.55m2102.16m2青创公寓户型平面图围绕慢生活与艺术体验展开隐秘、疏朗与闲适静、慢与不争主张隐秘而闲适的艺术化文人聚落艺园长城脚下的公社之所以引入艺术地产模式，是因为艺术作为一种进阶的消费或生活体验，容易跨越地段限制和空间距21、离获得高端受众的青睐。艺术地产模式是透过地产产品的艺术价值主张，吸引认同该价值主张的人汇聚，并在地产产品本身和周围创造一种艺术生态。艺术作为进阶的生活体验和消费方式，提升地产自身的价值。“园”给了本案打造艺术地产模式的良好基础，周边高校的”知富”阶层也为艺术生态形成提供了条件。然而，对我们来说，真正的难题是如何打造园博园畔的艺术地产，从周边吸引数量有限的“高净值”人群，并形成拥有持续吸引力的艺术生态？艺术地产模式艺术作为住宅产品的附加值高校密集区为艺术地产提供潜在的”知富”受众群园博园为艺术地产提供环境氛围艺术地产有两种常见的表述方式：一种是作为营销推广方式出现的；另一种则是把艺术直接植入建筑22、与景观中。作为营销推广方式：2009年，瑞安地产重庆天地雍江苑与国际钢琴艺术家李云迪先生正式签约，每年固定在重庆天地为业主举行新年演奏会，奠定楼盘的艺术底蕴和气质。把艺术直接植入建筑与景观中：2003年SOHO中国发动12名亚洲杰出建筑师设计建造当代建筑艺术作品，取名“长城脚下的公社“。这个创意举动不但荣获威尼斯双年展“建筑艺术推动大奖”，还成为中国艺术地产的开山之作。有”中国最孤独的图书馆“之称的。图书馆坐落在秦皇岛市昌黎黄金海岸，它是三联书店海边公益图书馆。最早在今年四月份的世界读书日那天，央视就对这个图书馆进行了报道，五月份视频类公众号一条发布了对图书馆建筑师的采访视频，一下子引起了轰动23、。公益图书馆不奇葩，奇葩在人家孤独啊！荒凉的海滩上，就那个图书馆矗立着，你不想去看看？图书馆+沙滩+海+公益+炫酷，总之它真的“孤独”红了。据说，阿那亚目前销售额占同片区的80%，把秦皇岛只在暑期卖房的销售季，拉长至4-11月份。对我们而言，无论营销推广方式，还是把艺术直接植入建筑与景观设计中，都是行之有效并值得借鉴的手段，然而它们并不能解决本案的核心问题持续且递增的吸引力。瑞安地产重庆天地雍江苑与国际钢琴艺术家李云迪的跨界商业合作中国最孤独的图书馆秦皇岛中信地产长城脚下的公社北京SOHO中国它们都是标榜艺术地产的惯用手段，但它们也耗资不菲、收效未知，而对市场受众吸引力的把握是表面、且暂时的因24、为，艺术地产的潜在受众“高净值阶层”的眼光高，品味独到，被开发商和设计师联手强行植入的夸张风格并不见得受他们青睐。3、耗资巨大的奢华景观4、豪华精致的样板间在此，我们所要引入的艺术地产概念，并不是1、引入几个代表当代艺术符号的雕塑或其他2、执著某种号称经典的建筑风格遴选适合在城郊存活并具有相当吸引力的艺术业态，联动形成特色鲜明的艺术-生产-消费环通过架空、下沉、覆土、透明等建筑艺术处理手段，进一步提升艺术业态的吸引力和关注度手工艺作坊街区书籍私人收藏、酒窖与私房菜花鸟鱼虫与古玩街区艺术展览馆酒吧街云榭-漂浮的精品书店琉璃厅-艺术展厅，一期兼做销售中心洞庭-覆土私人会所、收藏、酒窖、私房菜仙葩巷25、-花鸟鱼虫与古玩主题街区（轻钢龙骨建筑、不计容）手作坊-5米挑空艺术家、手工艺、裁缝、高级定制作坊主题街区块吧-主题餐厅与酒吧生产消费艺术生态生活真正的艺术地产应能容纳艺术产业化的圈层完整的生产和消费才有可能构成“活的”艺术生态活的艺术生态影响生活，形成具有持续吸引力的艺术地产艺术我们所期望引入的艺术地产概念，首先它着眼于构建一套务实的“围绕生活展开的、基于生产和消费的艺术生态系统”用“慢与闲适”围一个圈让生活成为 “慢且闲”的艺术创作周六晚上，“香气共和国”位于“洞庭”的俱乐部酒窖，邀请到顶级品酒师Robert Parker先生为俱乐部资深会员开瓶鉴酒，与妻子一同前往，并顺便为朋友下周的生日26、晚宴挑选礼物。周天，带母亲去仙葩巷享受初夏的清凉带有水气和花香的清晨，顺到选几盆最适合消暑意的花草带回家。周天晚上，欧洲杯半决赛，意大利对西班牙，球赛的最佳去处无疑是块吧屋顶，一群球迷，几杯扎啤，一场好球。洞庭-香气共和国酒窖仙葩巷-花鸟鱼虫市场块吧-屋顶球迷俱乐部酒吧我们所期望引入的艺术地产概念，它应该倡导一种有别于闹市的鲜明生活主张和价值观，这种生活主张和价值观围绕艺术展开，却又不刻意趋奉艺术。周一清晨，王先生与爱人在云榭下面享用一杯来自秘鲁的PERU Specialty咖啡熟豆研磨的咖啡，再配当季小麦粗面粉纯手工烘焙的土司与煎蛋和烟熏腊肠，一天的忙碌就此开始。云榭-PERU Specia27、lty Coffe咖啡厅周六下午，带朋友前往琉璃厅出席国际建筑大师畏研武先生的作品回顾展，并顺便推介朋友与艺园销售总监商议购房事宜。周六下午，妻子预约了“手作坊”的唐小姐，在她的工作室量身定制一套改良旗袍，以便陪丈夫出席合作伙伴的周年酒会。唐小姐是上海旗袍大师林锦德老先生的亲传弟子。琉璃厅-售楼中心兼美术馆手作坊-高级定制旗袍工作室设计师的作用更多是强化舒适的空间背景环境和舒适的居住尺度，不妨适当留白给有自主追求的高净值阶层二次创作。我们所期望引入的艺术地产概念，它应该拥有简洁、高效、低调、却包容力强的产品，满足高净值阶层对个性化艺术居住空间营造的诉求，而非用被业主和建筑师主观定义了的所谓艺术28、风格绑架他们的审美。Light Rose Gardern,由韓國DDP LED Rose Garden 的媒體創作團隊PANCOM 创作完成，整个大地艺术作品由25000朵全手工制作的白玫瑰组成。其在韩国首尔东大门倾斜坡屋面的首次亮相便引起轰动！2016年情人节期间，“玫瑰灯海”来到香港，展览后所有玫瑰均以100港币一支的价钱销售一空。“漫步之丘”是Light Rose Gardern展示的绝佳场所,试想，当楼盘正式揭幕，夜晚，一个引入全球顶级大地艺术的光玫瑰降临，在楼王两侧的山丘宛如未来仙境般开满了发光的白玫瑰，人们为了一睹“光玫瑰山丘”的震撼趋之若鹜，我们可以用光玫瑰山丘这一震撼人心的艺术29、作品完成一次高明、高效的市场营销。我们所期望引入的艺术地产概念，它可以成为艺术家和艺术作品的舞台，它拥有创作与展示的空间条件，并可容纳高档次的艺术事件。换言之，艺术地产的空间应该具有想象力和表现力。山坡和发光玫瑰、售楼处-展览馆、电影放映与酒吧本案一期“漫步之丘”景观设计。它利用泳池会所的倾斜屋面形成如山丘般的室外空间场所，并把山坡意向与会所康体主题融为一体，同时把楼王架高凸现其尊贵与独特。楼王漫步之丘康体会所充分利用空间的三维属性，打造立体园林系统在建筑设计中强调面向园博园的阳台或公共露台元素覆望强化明面布局对园博园的空间呼应策略1造园渗覆望屋顶花园下沉庭院建筑排布在满足日照基础上尽可能向西30、侧主景观面错开，以确保最大的景观受益面。园博园景观面低高西低东高的塔楼总体高度控制，直接反映建筑群与园博园的关系。渗高楼层、点式塔楼的布局，形成疏朗的空间布局，有利于西侧园博园景观透过开阔的楼间空隙层层渗透。塔顶云墅露台避难层空中花园策略1造园策略1造园策略2街区并非所有两侧低矮的临街商铺都叫街区，也并非所有的街区都受青睐，事实证明，那些业态鲜明纯粹、风格幽雅独特、充满生活情趣的街区才受欢迎。特色艺术街区手作坊LOFT艺术家工作室与展销中心特色文化街区云榭精品书店、音响体验等LIFE STYLE文化主题店特色商业街区仙葩巷子花鸟鱼虫与古玩市场策略2街区手作坊与方块吧一座建筑的四重街区一座建筑通31、过下沉、架空、退台处理形成上、下、内、外多重的丰富空间形态。同时，与住宅塔楼一起，通过屋顶平台的空间抬升和景观处理，实现社区垂直方向的私密化管理与垂直景观系统。地面层+下沉层-手工艺品展廊与营销商铺（轻钢结构搭建，不计容）三层-艺园住区屋顶花园三层-艺园住区屋顶花园下沉层-手工艺艺术家工作室主题内陷街区LOFT-手工艺艺术家工作室与展销商铺地下车库二层-露台休闲餐饮二层-休闲餐饮（面向艺园）首层-艺园内部生活主题街艺园内部life style生活主题街临城市道路商业街区酒吧街手作坊艺术家主题内街策略2街区仙葩巷轻钢龙骨搭建，低成本、不计容、灵活可变的花鸟鱼虫与古玩市场轻钢龙骨建筑以可预制、快速32、建造、低成本、便于回收的特征获得政府的大力推广。我们将这一新兴建造模式引入本案，并结合花鸟鱼虫与古玩市场设计，形成特殊的街区模式。此外，轻钢龙骨建筑可以尝试以临时搭建的方式报批，获得更高的空间与经济收益。地面处理轻钢龙骨支护与顶棚顶棚下面可作临时搭建并形成特殊主题的街区模式雨蓬下面由鲜花和绿植形成的特色街区界面吧台南向挑空复式450平米双层塔顶复式300-400平米云墅500-600平米策略3大平层住宅产品基础上的有效变化选取北方颇受青睐的南北通透大平层房型作为基础房型，并在此基础上变化出更多产品。即保证了产品的市场接受度，又增加了丰富性，同时确保高层住宅的结构可控性。大平层基础房型160-233、50平米独立入户电梯6米以上双厅景观面南北通透云墅大平层观园博园厅意向效果客厅餐厅西向挑空复式450平米进阶大平层300平米园博园景观面策略3大平层住宅产品基础上的有效变化房型在艺园中的平面组织与垂直组织充分结合景观卖点，确保“户户有卖点，效益最大化”。大平层基础房型160-250平米临湖转角阳台临湖挑空通透视野大厅临湖无遮挡空中花园露台双层临湖无遮挡空中花园露台南向艺园主景观挑空通透视野大厅南向艺园主景观挑空通透视野大厅南向艺园主景观挑空通透视野大厅南向大开间通透南向大开间通透全南向大开间通透+转角临湖景观阳台西向挑空复式450平米进阶大平层300平米南向挑空复式450平米双层塔顶复式30034、-400平米云墅500-600平米独立电梯入户独立电梯入户电梯厅意向双厅超大面宽意向五星级酒店套房式豪华主卧8米-客、餐双厅超大面宽8米五星级酒店套房式豪华主卧策略3大平层住宅产品基础上的有效变化一期大平层基础房型转角面湖挑空厅，通高玻璃幕墙转角面湖挑空厅场景意向园博园主景观面与南向艺园景观面园博园主景观面与南向艺园景观面转角面湖挑空策略3大平层住宅产品基础上的有效变化一期西向挑空复式房型西向挑空复式首层平面图西向挑空复式二层平面图面糊全景露台场景意向面糊全景露台（下层）与16米超大面宽全园博园景观厅入户挑空花园16米面糊全景露台园博园主景观面与南向艺园景观面策略3大平层住宅产品基础上的有效变35、化塔顶复式-云墅房型塔顶复式-云墅首层平面图塔顶复式-云墅二层平面图深圳“卓越前海壹号”国际公寓15年12月开盘，以11.6万人民币均价刷新深圳开盘价纪录。香港肃木丁建筑师事务所创始合伙人纪啸林先生，曾担任该项目从概念方案到施工落地的项目负责人。深圳“卓越前海壹号”国际公寓幕墙施工过程。塔楼立面选用框架幕墙系统，双层中空夹胶low-E玻璃与白色造型铝板装饰带构成了立面简洁的造型元素。策略4简洁化立面设计新加坡Le Nouvel Ardmore,马云购入塔顶复式纽约One Madison,被誉为拥有纽约最好景致的公寓，传媒大亨默多克购入。杭州望江府钱江新城顶级豪宅北京安徒生花园富有想象力的住宅立36、面设计当下全球豪宅的立面风格走向，不再追逐随时可能过时的视觉符号，不再刻意搭配众口难调的色调，更不追求浮夸的造型，而回归简洁、低调、优雅、精致。策略4简洁化立面设计所有建筑造型的原形都是“水平”与“垂直”。如果符号化的建筑造型元素随时都可能过时，那么作为原形的“水平”和“垂直”永远不会过时。立面造型中，所着重强调的水平与垂直线条均来自必要建筑构件的强化，而所有不必要的纯装饰元素都被剔出，以确保外立面简洁有力。结合塔顶复式的户型设计，将山墙元素折叠形成渐退的露台，竖向线条也自然过渡至横向。结合高低区房型变化，在有西向景观开敞要求的高区采用全玻璃幕墙处理，形成不同于其他部位的虚体。该部分的横向线条37、转由背板玻璃呈现。山墙面开窗形成挺拔竖向线条横向线条是阳台拦板的强化退台玻璃体量一期：艺园核心地块，社区配套先行建设完善，铺垫艺术地产的基调与氛围。三栋高层住宅（30层），一个康体泳池会所，一处售楼中心，一处社区文化服务设施云榭。三期：艺园最南端，由规划支路与北区隔开，相对独立。该区域引入颇具特色并适合城郊的主题商业业态花鸟鱼虫市场。三栋高层住宅（22层），一处上位规划导控的农贸市场，一片轻钢龙骨结构的花鸟鱼虫市场仙葩巷。二期：临园博园第一排，最佳景观卖点。着力打造艺术地产“生产与消费”产业链缩影手作坊，靠独特业态与艺术氛围强力吸聚人气。五栋高层住宅（28层），手工艺作坊主题街区商业。四期：距38、离园博园景观资源最远一排，看似欠缺卖点，但经过前三期人气发酵与业态成熟，其附加价值将被有效提升。四栋高层住宅（33层），主打私人酒窖、俱乐部、私房餐饮主题的半下沉覆土商业。策略5分期营销策略一期二期三期四期各期均采用住宅塔楼搭配某种围绕艺术地产与生活方式特定主题业态的开发模式，以地面业态拉动人气，进而带旺上部住宅的销售。楼王双塔布局不利轴线架空与悬浮覆土下沉云榭的附加值抬升4、漂浮、透明、下沉、山坡、轴线等富有艺术表现力的建筑和景观处理，本身作为艺术地产的卖点，吸引更广泛的关注。3、双塔本身在整个楼盘的格局中位置较差，但配合与楼王捆绑的集群优势，搭配与楼王相近的房型产品，同时配合艺术气息浓郁的39、底层悬浮云榭，在最开始的一期便被策略性、高价值消化掉。策略5分期营销策略1、总体规划东西方向的用地尺寸决定其东西向三排布局的平面模式，第一排距离主要景观资源园博园最近，为最可靠的附加卖点；第三排靠近较低端住区，不利于奠定高逼格的基调；第二排作为一期开盘地块，近期临湖景观无遮挡，同时打造被园林（后续开发用地近期可培植园林）环抱的内部园林环境，无论对一期自身的营销还是奠定楼盘整体格调都有好处。后续用地做临时公园无遮挡景观视线售楼中心兼小型美术馆云榭漂浮图书馆半覆土山坡屋面泳池会所与康体中心一期肩负两大重任，一是利于自身的形象营销，二是奠定整个楼盘的逼格和基调。基于此，我们一期选择的理由是：2、楼王40、临街售楼中心兼艺术展览馆、漂浮云榭俱乐部和山坡泳池会所，打造齐全、高逼格的设施配套，同时笼络当下和未来的受众。一期售楼中心（兼美术馆）效果图一期云榭与中心景观效果图一期景观轴线与康体会所效果图A3地块图纸附录艺园总体鸟瞰图艺园总平面图消防分析 城市主干道 城市次干路 车行入口 小区车行路 消防扑救面 景观分析 节点 节点 节点 中心景观节点 组团景观 景观轴线 组团 竖向设计图地下车库排布平面图B户型A户型257.34m2263.55m2352.53m285.10m212.42m2450.05m2462.47m2A户型A户型257.34m2263.55m2C户型D户型C户型218.14m2241、16.16m2140.10m2226.33m2224.35m2146.92m2B户型A户型257.34m2263.55m2352.53m285.10m212.42m2450.05m2462.47m2I户型C户型223.34m2231.53m2327.09m273.16m2400.25m2400.25m2H户型C户型371.74m2380.71m2215.64m2223.83m2C户型D户型C户型218.14m2216.16m2140.10m2226.33m2224.35m2146.92m2235.21m2243.40m2327.09m273.16m2400.25m2400.25m2C户型D户型C户型218.14m2216.16m2140.10m2226.33m2224.35m2146.92m2C户型D户型C户型218.14m2216.16m2140.10m2226.33m2224.35m2146.92m2