1、吉安汽车城建设项目可行性研究报告第一章 总 论第一节 项目概况一、项目名称：吉安汽车城建设项目二、建设单位：江西天华实业有限公司吉安汽车城发展有限公司三、负责人：陈挺四、建设地址：吉安县县城，四至范围：赣中大道（105国道）以西、君山大道以北、兴华路以东、赣江大道以南五、建设性质：新建六、建设规模：项目总占地346.53亩，总建筑面积23.88万m2，其中：汽车综合商贸区6.29万m2，建材及装饰材料商贸区6.11万m2，配套生活服务区9.45万m2，酒店服务区2.04万m2。七、建设期限：2.5年，即2005年1月2007年6月八、总投资及资金筹措：项目估算总投资20639.87万元。资金来2、源为申请银行贷款5000万元，建设单位资本金自筹7300万元，销售房地产收入筹集8339.87万元。九、项目建设目标：吉安汽车城以汽车商品销售为主题，设汽车展示广场、各类品牌汽车专卖店、汽配件中心、服务中心、星级宾馆五大区域。具有汽车贸易、品牌汽车展示、汽车综合服务、汽车文化博览、汽配贸易、汽车维修、汽车美容护理、二手车交易、物流服务及办公、生活、休闲等功能。突出“消费一站式，服务一条龙”的经营特色，将吉安汽车城打造成为广大消费者赏车、购车、玩车、修车的理想之地。第二节 可行性研究的依据1、中华人民共和国城市规划法2、国家计委投资项目可行性研究指南（计办投资200215号）3、城市道路交通规划3、设计规范（GB5018093）4、吉安市城市总体规划（19962010）5、吉安市城市近期建设规划（20022005）（2003.2）6、吉安汽车城规划建筑设计方案7、吉安市国民经济和社会发展“十五”计划；8、国家计委颁布的建设项目评价方法与参数9、国家颁布的城市建设的其他相关规范10、政府及有关部门对本项目的批复文件11、建设单位对可研编制单位的委托书第三节 可行性研究过程和内容一、研究过程根据建设单位的委托，我公司于2004年10月开始对项目可研编制所需资料进行收集，并通过踏勘现场和外业调查，从2004年11月初开始组织中心工程技术人员对图纸资料进行分析研究，着手编制可研报告。二、研究内容4、经过对项目所在区域的社会经济状况、土地现状、市政设施现状等调查分析，围绕建设单位提出的问题，本项目研究内容如下：分析项目建设的必要性和可行性；研究确定项目建设内容、规模、工程方案；开展项目环境影响评价，制定环境保护措施；拟订项目的组织管理与实施计划；估算项目投资，提出资金筹措方案；制订项目招标方案，并对项目投资效益进行分析和评价，提出项目实施的建议。第四节 主要技术经济指标表1-1序号项目单位指标1项目总占地面积亩346.532总建筑面积万m223.882.1其中：汽车综合商贸区万m26.292.2建材及装饰材料商贸区万m26.112.3配套生活服务区（住宅）万m29.452.4酒店万m22.5、044道路及广场万m28.505公共绿地万m28.526停车场万m21.897信息网络系统具体详见第五章8给排水具体详见第五章9供电具体详见第五章10室外消防系统具体详见第五章11总投资万元20639.8712销售净收入万元41146.7513利润万元20506.8814投资利润率99.3615财务内部收益率70.4216财务净现值万元7682.3417投资回收期年4.2118借款偿还期年319偿债备付率4.3920盈亏平衡点%50.16第五节 可行性研究的结论一、结论1、根据吉安市的汽车消费市场需求，以及遵循适度超前的原则，在吉安市中心城区建设新业态、新功能、新理念的专业化、现代化汽车城，对6、促进和繁荣吉安经济是十分有利的。2、本工程符合城市总体规划，土地、水、电、通讯等条件具备。3、建立综合信息管理系统，对本工程建成后的高质量运行管理尤为重要。所推选的管理系统立足点适当，体现了较好的先进性。4、从工程整体经济分析结果看，本项目具有较好的获利能力，经济效益较好，财务分析结果是可行的。综上所述，本项目市场前景看好、建设条件具备、工程方案合理，具有较好的经济效益、社会效益和环境效益。因此，本项目是可行的。二、建议1、项目区域位置较好，销售价格具有一定竞争优势；但具体运作时应做好项目策划、市场定位、规划设计等前期工作，并加大营销以及招商引资的力度。2、住宅房型应深入细致的做好市场调查，结7、合当地的实际确定。并在单体设计布局上应有变化，在建筑外形、色彩、屋顶做法等做出不同的风格，提高识别性。3、根据汽车城的实际需要适当设置超市、文化娱乐、医疗卫生、银行、邮政等公建配套设施。第二章 项目建设必要性与可行性分析第一节 项目背景在过去10年中，我国国内生产总值年均增长9.3%，汽车工业年均增长15%。2002年我国正式加入世贸组织以后，我国汽车产业不但没有受到进口汽车的严重冲击，反而出现爆发性增长。国家统计局发布的报告显示，今年以来，汽车生产继续大幅度提速，汽车产业对经济增长的贡献明显提高。汽车制造业销售收入超过纺织业和电气机械及器材制造业，位居通信设备、计算机及其他电子设备制造业、电8、力行业、黑色冶金行业和化工行业之后，首次成为我国工业第五大支柱产业。我国汽车产业国际化特征日益明显：一是国内汽车市场的国际化；二是汽车产业的国际化；三是我国汽车产业在世界上的位次迅速提高。2002年中国汽车产量突破300万辆，2003年达到444.37万辆，预计2004年我国汽车产量将超过法国，从而继美国、日本、德国之后成为世界上第四大汽车生产国。中国现在有120家汽车厂、33家轿车厂，通过资本和技术的引进，中国汽车制造能力从上世纪四、五十年代的解放牌水平提高到可以制造奥迪A6、帕萨特B5、别克等现代轿车的水平，而且由于国产化策略的实施，中国汽车零部件制造水平也有了很大的提高。据中汽协会的统计9、，2003年全国销售汽车444万辆，成为世界第四大汽车市场。公安部交通管理局的统计表明，2003年底，我国拥有的各类汽车共有2421万辆，其中个人汽车保有量为1242万辆，个人汽车保有量中私人轿车比例近40%，保有量达489万辆，其余则是私人拥有的主要用于生产运营的货车和客车等。按全国13亿人口平均，265个人才有一辆私人轿车。如果按每个家庭4口人计算，66个家庭才有一辆轿车。世界平均水平为8人一辆汽车，如果达到世界平均水平，中国应该有1.6亿辆汽车，要在现有基础上增加8倍。伴随汽车制造业的突飞猛进，中国汽车市场也有长足发展。1990年上海创建全国第一家汽车市场，即现在的上海联合汽车集团。从上10、世纪年代初开始，汽车市场经历了十多年的发展，出现了综合型市场、结合型市场、汽车大道、主题市场、商场汽车专卖场和厂家汽车专卖场等模式。综合型市场是在整车交易、物业经营基础上，增加了自营、售后服务、汽车文化、汽车博览等综合功能，这类市场是目前我国汽车有形市场的主流模式。结合型市场则是综合型市场的基础上又加上了作为主要盈利点的延伸产业，这是近年国内大多数新建市场所选择的业态模式。其主要特点是：投资巨大，占地面积较多，硬件设施档次较高，功能配置更为齐全。汽车大道其实是汽车市场和汽车专卖店的嫁接变异形式，也可称为专卖店集群或准市场。但是，中外汽车大道运作模式有着根本的区别：外国的汽车大道是自然形成的，而11、中国国内则是规划建设的。主题市场是以经营汽车某一专门产品或特色产品为主，如二手车交易、汽车运动、汽车文化等。商场汽车专卖场是百货零售业和汽车零售业的组合形式，它借助商场的人气、位置优势和较好的营销环境，一般作为展示窗口。厂家汽车专卖场是生产厂家将其所有品牌系列产品场地展卖的模式。4S店即国际流行的“四位一体”销售专卖店（是英语“销售”、“配件”、“维修”、“反馈”四个词缩写），短短6年内如雨后春笋般遍布于全国各大城市。所谓店是指集整车销售、配件供应、维修服务、信息反馈四位于一体的、专门经营一种品牌车的汽车销售企业。4S店是汽车市场激烈竞争下的产物。中国汽车市场逐渐成熟，用户的消费心理也逐渐成熟12、，用户需求多样化，对产品、服务的要求也越来越高，越来越严格，原有的代理销售体制已不能适应市场与用户的需求。4S店的出现，恰好能满足用户的各种需求，它可以提供装备精良、整洁干净的维修区，现代化的设备和服务管理，高度专业化的气氛，保养良好的服务设施，充足的零配件供应，迅速及时的跟踪服务体系。通过4S店的服务，可以使用户对品牌产生信赖感，从而扩大汽车的销售量。近年来，随着经济快速发展，人民生活水平不断提高，高档生活消费品以二位数以上增长速度进入平民百姓家庭。汽车有形市场是我国汽车销售的两大主流模式之一，有着蓬勃的运营活力和强大的市场竞争力。汽车城（汽车市场）符合中国的国情、民情、商情，也与世界发达国13、家的汽车营销模式相接轨、相呼应。因此，我国许多城市都有建有汽车城（汽车市场），搭建一个汽车交易平台，吸引和聚集一批有实力、有影响的汽车经销商入驻市场。 “人潮就是财富”。建设汽车城（汽车市场）为消费者提供选车、购车优质服务，又能使消费者欣赏具有汽车文化的“汽车超市”，并能为汽车生产厂家、汽车经销商、汽车投资商提供聚集销售的环境，合力达到双赢。目前，吉安市有各类汽车销售店30余家，但档次规模均偏小，大多零星散乱分布公路两边，占地不合理且又影响交通；少部分专卖店经营单一，服务手段落后。由于缺乏一个综合市场，因此不能实现规模化、规范化经营，这一业态现状很大程度上制约了吉安市汽车贸易的发展。在吉安市中14、心城区建设新业态、新功能、新理念的专业化、现代化汽车城，对促进和繁荣吉安经济是十分有利的。第二节 项目建设的必要性一、是拉动内需促进吉安经济发展的需要2003年吉安市国内生产总值首次迈上200亿元台阶，达到206亿元。吉安经济进入了一个新的发展关键期。随着吉安市社会经济的发展，城市功能增强，经济辐射力扩张，城乡居民消费水平提高，私人汽车消费已出现很好的发展态势；虽然目前购买人群属于收入较高的阶层，但进入普通家庭大量购买汽车的阶段已经为期不远。汽车有形市场同时面临市场潜在需求庞大的机遇和升级转型的挑战，因此建设汽车市场从整体上提升业态水平，能够有效拉动内需，增创经济新优势。该项目的建设，能够直接15、和间接带动几十个相关行业的发展，促进居民消费，可以进一步提高吉安市经济发展水平和可持续发展能力，是经济发展到这一阶段合理的、前瞻性的选择。汽车工业能带动一个非常大的产业群，拉动国民经济发展，提供大量的就业机会。汽车的消费对内需的拉动是显而易见，因此，中央政府把扩大汽车消费作为扩大内需的重要举措之一。二、是进一步提升吉安中心城区功能的需要该项目与吉安市产业发展规划相匹配，同时符合中心城区城市发展规划。紧密依托和充分发挥吉安作为江西省中部的政治、经济、文化中心的区位优势，建设吉安汽车市场，能够为中心城区集聚更多的人流、物流、资金流、信息流，产生聚核效应。城市的这种聚集和辐射功能，很大程度上要靠发达16、的流通来实现。流通领域越发达，城市就越繁荣，就越具有竞争力和生命力。吉安市汽车贸易的规模设施和服务手段已经落后于发达地区城市，甚至落后于周边地市，亟待全面整合并跃升到更高的业态平台。吉安市具有优越的区位优势、发达的交通体系、巨大的消费市场潜力等有利条件，应尽快利用现代理念来优化商贸结构，加快培育市场主体，提升城市的整体功能，在激烈的区域竞争中抢占有利的地位。通过建设一个多品牌、多车型、大容量的现代汽车城，从而形成城市经济新的增长点。三、是整合资源促进吉安汽车贸易规范化的需要目前吉安市汽车贸易现状是：业态规模小，市场份额少，经销企业各自为战,服务水平低，不能满足市场的需求。加入WTO后我国汽车制17、造业抓住三年的“保护期”提速发展，国内经销企业和经销商也积极应对，在汽车经营上从追求产品价值上升到追求品牌价值，从产品经营延伸到品牌经营，把企业商标同时做成服务商标。在这种背景下，整合资源，提高汽车贸易水平，实现集约化、规模化、品牌化及多样化经营，完善功能设置，规范交易、服务、管理，从而主动使自身在业态和功能上发生革命性的变化，是十分必要的。四、是吸引创业者和民间资本进入吉安发展的需要从全国各地各类市场建设情况可以看出，市场建设项目的吸引力和招商功能是其它项目不可比的。近两年我国私人轿车出现井喷式增长，总量增加很快，去年一年就增加了146万辆。但是从总体上来看，我国的汽车拥有量和私人轿车拥有量18、还处于低水平。有资料预测，中国很快可以进入汽车社会，至少是在城市。至多需要10年的时间，中国很快可以成为全球第一汽车消费大国。汽车市场（汽车城）就是引导投资者进入汽车领域的大门。投资汽车市场，一是民间资本最容易进入，与投资其它领域相比，政策优惠，门槛较低，资本注入可多可少，市场内部投融资子项目较多，选择余地大；二是民间资本适宜进入，与房地产、金融、基金、实业等投资项目相比，汽车市场具有明显的优势，经营的稳健度和抗风险能力较强。基于这一发展趋势，同时又因为汽车市场作为汽车和房地产（商业房产）的结合体，把两大主导产业的优势集于一身，投资空间相当广阔，投资回报十分丰厚等因素，国内许多民营企业纷纷抢滩19、 “汽车市场”，显示了民营企业敏锐的市场商机意识和超前的价值认同。汽车城项目在吸引资金的同时也吸引了人才，更重要的是：当投资者向奠基石培土的时候，实际上是在培育一个新兴的市场。通过项目的实施，建造一个可以容纳涵盖汽车上、中、下游全程服务的、多种功能的，让政府满意、经销商认可、消费者认同的现代汽车城，以汽车为主体来连接国际国内知名厂家、经销商到此展开汽车贸易，有利于吸引人气、集聚商气、培养地气、招徕财气，有利于吉安市中心城区的建设和发展。第三节 项目建设的可行性1、符合吉安市城市总体规划的要求，该项目的建设将进一步扩大中心城区规模，改变汽车贸易零乱无序的现状，实现规模化、规范化经营。2、市委、市20、政府和吉安县的大力支持，为该项目成功建设提供强有力的政策保障。3、吉安市2003年有人口463.21万人，实现社会消费品零售总额73.13亿元。随着经济发展和居民收入不断提高，其消费支出也在增长，尤其是对汽车的购买力也不断提高。今后居民消费结构的升级，汽车将是继住宅、计算机、通讯、教育、健康之后的消费热点。吉安汽车城的建设可以带动汽车贸易、汽车金融、保险、物流、信息、电子商务、广告，以及加油站、停车场、修理保养厂、废旧车回收等相关产业的发展，有利促进吉安经济的发展；反之，吉安经济的发展，可以促进汽车消费，进而保障吉安汽车城的繁荣。4、该项目的区位优势明显。京九铁路、赣粤高速公路、105国道、赣21、江水道、井冈山机场构成了吉安发展现代商贸的立体交通基础。吉安位于长江三角洲、珠江三角洲两大经济区域的辐射半径及辐射区域内，区位和交通优势有利于吉安汽车市场的拓展。第三章 项目投资环境与市场需求第一节 投资环境分析一、国家政治经济形势及有关政策加入世贸组织三年以来，我国国民经济继续保持了健康、稳定发展的强劲势头，整个经济增长的速度，在全世界都是属于第一位的，整体经济的国际竞争力大大提高。 “十五”期间，我国确立了全面建设小康社会的奋斗目标。目前，我国城镇居民已基本上正由小康迈向富裕型生活，其万元级消费品的拥有量已达到了较高的水平。通过住房制度改革，已有的城镇居民拥有自己的住房。可以说，目前汽车是22、我国城镇居民渴望购置的、惟一的万元级消费品。“十五”计划首次提出 “鼓励轿车进入家庭”，国家发改委已将汽车、房地产、教育、旅游、电脑列为国民的五大消费，汽车消费位列榜首。大力推动汽车进入家庭，满足居民消费升级的内在要求，扩大国内有效需求，促进国民经济持续稳定的增长，从而加速我国工业化与现代化建设进程。国家新的汽车产业发展政策规定，凡不在国务院授权范围的收费，无论是购买环节、还是使用环节，均属取消之列。2003年颁布的汽车金融公司管理办法和汽车金融公司管理办法实施细则促进了汽车消费信贷的开展。2004年出台的缺陷汽车产品召回管理规定、家用汽车产品修理更换退货责任规定，使私人消费汽车的环境继续得以23、改善。国家即将实行的汽车品牌销售管理实施办法，鼓励发展汽车贸易，引导汽车贸易业统筹规划，合理布局，调整结构，建立统一、开放、竞争、有序的汽车市场，鼓励汽车贸易企业依法、诚信经营，保证商品质量和服务质量，不断为消费者提供满意的服务，促进汽车商品在全国范围内自由流通，推进我国汽车产业健康发展。 同时国家还鼓励具有较强的经济实力、先进的商业经营管理经验和营销技术，以及完善的国际销售网络的境外投资者投资汽车贸易领域。二、吉安市社会经济状况2000年撤地设市以来，吉安市国民经济和社会发展取得了辉煌成就。工业生产持续保持较高增长，第二产业比重不断上升并成为牵引经济快速增长的主要动力，经济结构实现二、三、一24、的转型，GDP中三大产业比例为30.1：37.5：32.4。经济运行质量不断提高。2003年度全市财政总收入18.25亿元，创历史最高水平。近年来全市投资力度加大，投资总量大幅上扬。2003年全市全社会完成固定资产投资75亿元，一批基础设施建设等重点投资项目的开工、建成，不仅成为拉动当地经济较快增长的重要力量，更为吉安市今后的发展奠定了良好的基础。吉安市通过营造良好的综合投资环境，拓宽了开放型经济的发展空间。目前，全市城乡居民生活总体接近小康水平，正逐步向全面建设小康社会迈进。2003年，全市城市居民可支配收入达6528元、农民纯收入达2329元，全市城乡居民恩格尔系数分别为39.62%和5125、.08%。城乡居民消费观念悄然变化，消费结构不断优化。近几年吉安市私车用户每年都在增加，2003年增幅为历史最高。“十一五”期间将会形成一个较大的汽车消费群体。三、项目区位优势分析汽车城位于中心城区南部（吉安县城），地理位置优越。东面是吉安市高新技术产业开发区，南面是君山大道（吉安县工业园），西侧是30米宽的兴华路（商贸一条街）北侧是42米赣江大道（井冈山大市场）。吉安市位处江西中部、赣江中游、东连江浙沪，南接闽粤港澳，西与湘桂接壤，北与长江三角洲为邻，是一座崛起中的青山绿水相辉映的滨江花园城市。全市现辖2区10县和1县级市，总人口463.21万，面积2.5万平方公里。境内的京九铁路、赣粤高速26、公路、105国道、赣江水道、井冈山机场，构成了吉安发展现代商贸的立体交通基础，区位和交通优势有利于吉安汽车城扩展和延伸其市场辐射半径。四、该项目政策因素分析吉安市、吉安县人民政府对该项目规划要求、土地征用与出让、建设次序、运作管理以及入驻企业、经销商在退税、工商、子女入学、户籍、产权等各方面都将制定具体优惠政策和实施办法。工商、税务、车检、交通、银行、保险等部门也将进驻汽车城，实行购车、保险、验车、上牌照等“一站式”完全服务。项目的开发建设有强有力的政策保障。五、管理因素分析建设单位已经聘请香港华城规划建筑设计研究院有限公司编制了吉安汽车城总体规划，并组织精干的管理人员开展了前期工作。吉安汽车27、城发展有限公司法人代表陈挺先生具有丰富的项目开发和管理经验，而且还计划引入水平较高的专业项目管理公司协助进行全过程管理，使项目开发理念更先进，项目运作更高效，目标实现更有保证。第二节 相关产业关联度分析汽车产业是我国国民经济的支柱产业。汽车作为制造业中的最终产品，涉及国民经济的各个部门，从原材料到装备制造到销售服务，直到文化产业。汽车生产能带动从采矿、冶金、化工、金属和非金属材料、机械制造、电子和电气设备、车用燃料等多种行业的发展。汽车是公路运输业的主要物质基础，汽车的发展也会大大促进道路建设和交通运输的发展，在当今各种产业中，其影响程度之大，名列前茅。围绕汽车而延伸出汽车贸易、汽车金融、保险28、物流、信息、电子商务、广告,以及加油站、停车场、修理保养厂、废旧车回收等相关产业链条很长。汽车产业具有很强的产业关联性，可以拉动多个产业的发展，能够有效地促进产业结构调整与升级、加快工业化步伐、吸引外资并创造大量出口机会，被公认为是一个国家经济发展的重要驱动力之一。汽车的消费对内需的拉动是显而易见，汽车工业高速增长，能引领新一轮消费升级，成为带动今后一个时期经济增长的重要力量。汽车市场集汽车贸易、物流、服务、文化等多功能于一体.可以容纳涵盖汽车上、中、下游全程服务的多种功能，可以有效降低经销商、服务商的经营成本，简化营销环节，特别是工商、税务、车检、交通、银行、保险等部门进驻现场办公，来买车29、的消费者可坐享代办保险、验车、上牌照等“一站式”完全服务。汽车产业属于劳动密集型产业，可以提供大量的就业机会，自然会提供相当大一部分从业者的收入。据美国统计，其劳动人口中七分之一从事与汽车直接有关的工作。第三节 市场需求预测一、需求方面的分析自1990年以来，我国的国内生产总值已经翻了一番，人民生活水平迅速提高。尤其在一些大城市和沿海地区，汽车作为现代社会的一个重要耐用消费品，成为许多小康家庭追逐的目标。目前国内汽车的总需求已经开始出现超高速增长，中国已经发展成为一个极具潜力的汽车消费市场。虽然在相当长时间内，社会上只能有一部分人拥有自己的汽车，可是在目前中国的实际情况下，这一部分人的绝对数量30、就已经不少了。目前我国有购车能力的家庭达到800万户，5年后可望达到4200万户，到2015年将超过1亿户。未来20年，我国有望成为全球第一大汽车市场。从购买趋向来看，汽车作为中国居民家庭拥有率最低的一种高档耐用消费品，消费者的购买欲望十分强烈。在我国许多大城市，家庭年收入正靠近、甚至超过4000美元，家庭年收入4000美元被公认为是大规模私人消费汽车的起点。目前我国汽车消费结构已发生了很大变化，个人购买比例大幅度增长（尤其是沿海发达地区），汽车开始大量进入普通家庭，个人已经逐渐代替政府和企业，成为汽车市场的主要购买者。信息产业部预计，2005年我国汽车需求将超过550万辆，汽车市场销售额将达31、10000亿元，汽车电子产品市场规模可达2500亿元至3000亿元。由此可见，汽车及相关产业市场需求潜力巨大。2003年吉安市城镇居民人均可支配收入为6528.72元，家庭年收入（达到或超过3.2万元）能够有汽车消费能力的户数约为10%；近几年吉安市农村公路条件大为改善，临近公路沿线农村家庭收入相对较高，把买车运输挣钱作为家庭主要收入来源的户数为数不少，对汽车（大货车、农用车、微型车）的购买潜力不可低估。1997-2003年吉安市GDP和全社会汽车保有量资料。1997-2003年吉安市汽车保有量统计表表3-1 单位：辆年份GDP实际（亿元）人均GDP（元）汽车保有量（辆）其中：大型客车中型货车32、小型客车小型货车农用运输车1997125.37288822644111572974305337565521998135.84295625529123875314661369584041999144.80311928791131083575154411898522000155.553456310761418918059134500100652001164.8936333467915681003666454996114342002180.0039323947119611172875727168110422003206.724480425032074120819768655412026资料来源：吉安33、市统计年鉴和吉安市交通局统计年报表图3-1 吉安市全社会汽车保有量历史系列形态图图3-2 吉安市全社会小型汽车保有量历史系列形态图社会指标的数量化预测模型一般都以指标的历史的数据序列为样本，从中探索其自身发展规律，即一般建立的是以年份为自变量的时间序列模型。但经统计软件SPSS试验，采用基年（1997年）为数据点1，其它根据年限递增，更符合实际，且数据更为精确。因此在报告统计分析中，在进行一元一次回归与一元二次回归进行预测时，自变量（X）均采用基年1997数值为1，以后逐年增加。1、一元一次回归预测模型吉安市GDP、人均GDP和全社会汽车保有量采用一元一次回归预测模型预测见图3-3和图3-5。34、 图3-3 吉安市GDP一元一次线性回归预测模型 图3-4 吉安市人均GDP一元一次线性回归预测模型图3-4 吉安市全社会汽车保有量一元一次线性回归预测模型2、一元二次回归预测模型吉安市全社会小型汽车保有量采用一元二次回归预测模型预测见图3-6。图3-6 吉安市全社会小型汽车保有量一元二次线性回归预测模型3、汽车保有量预测2004-2008年吉安市汽车保有量预测见表3-2。吉安市汽车保有量预测表表3-2 单位：辆年份序号（X）GDP实际（亿元）一元线性回归预测GDP（亿元）人均GDP实际（元）一元线性回归预测人均GDP（元）汽车保有量（辆）其中：小型客车（辆）一元线性回归预测汽车保有量（辆）一35、元二次回归预测小型客车（辆）19971125.37121.262888271922644430522097458919982135.84133.852956297825529466125431476719993144.80146.443119323628791515428765521220004155.55159.023456349531076591332099592520015164.89171.613633375434679664535433690620026180.00184.203932401239471757238767815420037206.72196.794480427142536、03976842101966920048209.384529454341145220059221.9647884876813503200610234.5550475210215822200711247.1453055543618408200812259.7355645877021261从今后5年汽车保有量预测结果，可以看出吉安汽车消费的潜在市场庞大。这对于吉安汽车城来说，是一个长期的利好消息。根据以上资料，采用回归预测方法预测至2008年吉安市全社会汽车保有量将达到58770辆（其中小型汽车21261辆），2004-2008年共计增长16669辆（其中小型汽车11592辆），平均年增长量为3337、34辆（其中小型汽车2318辆）。汽车消费量等于当年汽车保有量增加数与正常更新数之和，当年汽车更新数平均按上年汽车保有量的8计算，则2004年2008年吉安市汽车消费量预测见表3-3。吉安市汽车保有量预测表表3-3 单位：辆年份汽车保有量预测（辆）比上年增加数（辆）年更新数（辆）汽车消费量预测（辆）小型客车预测（辆）比上年增加数（辆）年更新数（辆）小型客车消费量预测（辆）2003421019669200445434333333686701114521783774255720054876833343635696913503205191629672006521023334390172351582238、2319108033992007554363334416875021840825861266385220085877033344435776921261285314734326若按汽车城2008年市场占有率60%测算，可销售汽车4661辆（其中小型汽车市场占有率按80%测算，2008年可销售小型汽车3461辆）。根据对近几年吉安市汽车保有量车型构成、价格、用途和相关政策的分析，2005-2010年吉安市汽车市场容量的特点是：主要车型集中在小轿车、农用车和大型货车（国家制定了上路车型的标准，再加上集中治理车辆大吨小标和超载超限，引发了对大运力载货车的需求）。能接受的价格集中在3-5万元之间（轿车39、农用车）。购车地点选择集中在本地汽车经销点（汽车市场、专卖店），希望得到就地就近的售后服务。影响购车的因素集中在买得起养不起、税费太高、缺乏资金、道路交通费太贵，维修不方便。购车的理由城镇居民为方便出行提高生活质量，农村家庭主要选择货物运输。2003年吉安市的汽车行业交易额近4亿元，但汽车售后市场的产值偏低。有资料显示，国际上汽车业比较正常的利润来源中，汽车销售所占比例只有10%，售后服务却高达50%，零部件销售占10%，二手车经营占20%，售后服务领域的发展潜能和含金量要远远大于汽车销售本身。对于汽车城来讲，今后售后服务的优劣直接影响销售份额和市场占有率的高低。根据对近几年吉安市汽车行业交40、易额及市场占有率变动情况的分析预测，汽车城2008年交易额将超过4亿元，年均增长20以上，以后则转入平稳增长期。二、供应方面改革开放以来，我国汽车生产企业通过实行引进、消化、研发、生产、品牌化并举的方针，从合作合资中成长发展，大大缩短了与发达国家的差距。我国用了近40年完成第一个百万辆汽车规模，用了8年形成200万辆规模，300万辆规模用了两年多,而400万辆规模仅仅用了一年的时间。目前国内的汽车资源总供给大大超过总需求增长。我国加入WTO后汽车工业的三年保护期即将结束，许可证曾经是最有效的控制汽车进口的手段，随着明年进口配额的取消，特别是加入世贸组织的承诺全部兑现后，汽车进口体制将发生重大转41、变，关税也将从200%减少到25%和5%，入世承诺中几乎所有重要的非关税壁垒都被禁止使用，进口车势必会大举涌入中国汽车市场，加剧国内市场的竞争。据有关部门预测，到了2008年，中国汽车的年生产能力为1800万辆，当年的国内市场需求预测是600万辆。吉安汽车城建成后，无论是国产车还是进口车都有充足的供给源。三、销售分析商务部汽车品牌销售管理实施办法（征求意见稿）明确规定，自2005年1月1日起，乘用车应当实行品牌销售和服务；自2006年12月1日起，所有汽车应当实行品牌销售和服务。汽车品牌销售，是指汽车供应商或经其授权的汽车品牌经销商，使用相同的店铺名称、字号、标识、商标等从事汽车经营活动的行为42、。品牌销售已经是一种国际通行模式。我国由于长期以来重生产、轻流通，汽车营销服务发展十分落后，严重制约了汽车产业的发展。商务部希望赶在2005年中国将取消汽车进口配额和许可证管理措施和2006年7月11日进口整车关税降至25%之前尽快出台品牌销售政策，也是为了主动与国际接轨，积极引导和规范汽车营销企业尽快建立完善的汽车品牌销售和服务体系。传统概念中，我国分为东部、中部和西部三大经济区，在我国城镇居民消费中存在着明显的消费梯度，各地区汽车进入家庭的进程会有所不同，有先有后，将以阶梯状逐步进入。中国消费者协会对北京、上海、天津等20余个城市进行的家用轿车消费调查表明，未来5至10年，将出现一个私人购43、车高峰。调查显示，有30.6%的无车者有驾驶执照，有32.1%的消费者5年内有买私家车的打算，准备在2005年买车的达70.1%。而在有车族中，5年内还想购车的占32.7%。中国汽车报调查了北京、上海、河南、山东、重庆部分地区的100位农户，100位农户40%的年家庭总收入在1万元以内，85%的家庭年总收入在5万元内。一多半的家庭(53%)有车(含农用三轮车)。有车的农户主要是农用车，其次是微型车、小轿车。今后5年内会考虑买车的人的比例为53%；56%的表示考虑过贷款买车。参与调查的农户接受的车价集中在1-10万元，选择比例为75%；50%的人选择5万元以内的车。目前吉安市城镇居民人均收入约为44、农村居民人均纯收入的倍，因此，有购买汽车能力的家庭主要集中在城镇，以后逐步向农村地区扩展。按照需求预测，吉安市2006年之前只能是汽车进入家庭的导入期，此后的5-10年是汽车进入家庭的启动期，再后的10-20年或更长时期是汽车进入家庭的普及期。按以上划分的时间段，汽车城轿车的销售对象，一是以私营工商业主、企业白领阶层、个体户、各类“星”级人物、自由职业者等为主要消费对象阶段；二是以公务员、事业单位的职员、“三资”企业的职员、效益较好的工商企业的职员、农村的专业户等为主要消费对象阶段；三是城镇居民及农村中等收入阶层家用轿车普及阶段；四是农村居民家用轿车普及阶段。19972003年我国汽车销量统计45、示意图4440000年年年年年年年单位：辆2003年我国销售汽车444万辆，同比增长了34.21%，增长速度之快被业界称为“井喷”。2003年吉安市仅轿车销售就增加近2000辆，销售形势之好是以往所没有的。汽车城运作好坏决定销售量及市场占有率的高低。影响销售因素，从近期看主要为国家宏观调控力度加大，信贷紧缩，关税降低与进口许可证取消，使消费者产生持币待购心理，而厂家的连续降价，更加重了消费者的持币待购心理。远期则为汽车后市场的保障销售服务体系的建设和人性化服务水平的状况。今后汽车经销企业的营销方式将会由单一的产品推广向全方位、多层次的整合营销过渡，销售难度增大，品牌战、价格战、宣传战将贯穿整个46、营销过程。四、价格预测目前，中国汽车市场处于“销售下降、库存增加、竞争越来越激烈”带来的压力之下，促使企业不断降低汽车价格。未来3至5年，我国汽车的价格将呈不断下降的趋势，预计2008年大部分汽车车型价格将与国际接轨。据中国汽车网的调查显示：有42%以上潜在的家用轿车消费者选择5万元以下的轿车，选择率高居第一；20%的消费者选择5-8万元；18%的消费者选择8-10万元。另据中国社会调查事务所的一份调查显示，96%的公众认为应该把市场定位在“看老百姓口袋里有多少钱，就生产多少钱的车”的经营理念上。第四节 市场定位与管理一、市场定位吉安汽车城的市场定位：以汽车超市为基本业态，以整车销售为主营业务47、，以汽车销售相关产业为发展方向，以汽车销售全程服务为核心功能，形成赣中南地区有特色营销模式、多元功能设置、现代商务水平的区域汽车贸易中心。汽车城形成以下几方面的特色和优势：规模优势 能同时展销一百个以上汽车品牌种类和吸纳五十家以上的汽车经销商入市的汽车市场，多品牌、多车型、大容量；品牌优势 在经营理念、营销模式和服务功能等方面，形成核心竞争力，产生品牌效应；功能优势 可以容纳涵盖汽车上、中、下游全程服务的多种功能。二、 市场管理功能在完全市场化竞争的今天，“管理客户，精细营销”是企业核心竞争力所在。汽车城的市场管理功能，是把市场管理，销售管理，客户服务管理有机集成在一起,搭建一个信息共享和贸易48、展示、仓储、物流、配套服务的营销平台，并实施全方位的运作管理活动。市场管理功能具体包括：市场管理、销售管理、客户管理、竞争对手管理、客户服务、产品管理、合同管理；营销促销的策划、执行和分析；客户需求反馈的收集和管理；市场活动的预算和预测；产品市场定价、竞争对手信息、市场情报、媒体宣传等。围绕整车销售、售后服务、汽车用品（配件）批发交易配送、汽车相关商品销售等进行集中式专业管理，规范交易行为，通过市场经营行为获取长期、稳定的收益。第四章 项目场址及主要建设条件第一节 项目场址及用地现状一、场址现状场址现状以丘岗，坡地及沟谷等地貌形态为主，现状标高约在73-82米。二、土地权属及占地面积本项目占49、地346.53亩，土地权属属吉安县敦厚经济开发区管委会，通过公开挂牌交易方式由吉安汽车城发展有限公司所得，并已取得了土地使用权证（吉国用2004字第2-15号）。第二节 主要建设条件一、场址现状吉安县位于江西省中西部，吉泰盆地中心、赣江流域中游。地理坐标为东经114o25至115 o 30，北纬26 o41至27 o 28之间。105国道和敦永公路、吉莲公路、吉新公路穿境而过，京九铁路途经县城并设有全市中心货运站，区位条件十分优越。东与吉州、吉水、峡江相邻，与青原隔赣江相望，北接新余市，西与安福县、永新毗邻，南连泰和。县境南北直径约87公里，中部最狭处12公里。土地总面积2118平方公里。吉安50、县地势西南、北部高，中东部低，地貌形态以山陵为主，次为岗地、山地和平原。地处中亚热湿润季风区，光照充足，气候温和，雨量充沛，四季分明，无霜期长。全年雨季达4个月，年平均降雨量1457.5毫米，雨量区为II，年平均气温18.3摄氏度，极端最高气温40.3摄氏度，极端最低气温-8摄氏度，全年无霜期为282天。春寒、夏热、秋旱、冬冷。二、土地权属及占地面积拟建场址以丘岗，坡地及沟谷等地貌形态为主，地形线大致东西走向，填土面积较大，厚度一般2-5米，地表标高约在73-82米。场址地基岩土从上至下主要有人工素填土、第四季坡-残积粉质粘土和砂砾层组成。地下水由大气降水补给，水量较小，场址及周边未见滑坡、溶51、洞及液化地层等不良地质现象。三、周边建筑物与环境本项目四临道路，南侧为原井冈山大市场居民区，东侧为吉安市高新技术开发区，往西约1000米为君山湖，环境优美；周边已有较多的居民入住，高新技术开发区的几十家工厂都已开工生产，人气旺盛，本项目的地理位置条件十分优越。四、区域规划情况本项目建设符合吉安市的总体规划的要求，且汽车城的规划方案已通过规划专家咨询委员会的评审。在项目建设过程中将按照专家咨询委员会提出的规划设计条件，由规划部门统一放线，合理进行功能布局、组织交通，满足城市景观、绿化景观设计、消防、交通等规范的要求。五、交通状况本项目场址以东为赣中大道（105国道），南为君山大道，西为兴华路，北52、为规划路，交通便捷，交通状况良好。六、社会环境条件本项目规划范围内无工业企业，项目附近无化学污染源，军事设施，无过境架空高压线，无危及人身安全的易燃易爆危险物品库。七、法律支持条件吉安汽车发展有限公司和吉安县敦厚经济开发区管委会签订了吉安汽车城建设合同书，同时取得了政府的大力支持，吉安县人民政府为本项目的建设出了一系列的优惠政策（见附件吉县府抄字【2004】76号）。八、公共设施条件沿赣中大道、君山大道已铺设给水、排水、电力、通讯光纤、有线电视等市政主管道，供水供电能满足该项目的施工和运营的用水、用电及通讯的需要。九、征地拆迁情况本项目区的征地拆迁已完成，现在正在进行场地平整；吉安汽车城发展有53、限公司取得了土地使用证（吉国用2004字第2-15号），。十、施工条件本项目场址地势较平坦，水电可从赣中大道就近接入，君山大道、兴华路，都已建成，交通便利；工程建设的石料、砾石、沙等可就地取材，钢筋、水泥可到市区或县城购买，施工条件较好。第五章 工程方案第一节 总平面指导思想与原则吉安汽车城在引入城市设计、运用轴线与板块，合理的组织，将人文、自然有机的融入汽车城内，以人为本的理念贯穿于整个设计中，倡导交往场所和活动场所的相融相通，强调城市大景观，弹性规划开发和步骤可控原则，倡导人气与商气相融相通，合理分布商业业态，从而提高整个汽车城的品质，形成现代新型的“汽车MALL”除了把整车销售、商业配套54、做为经营主题外，并将汽车后市场做为一个发展重点，从而将本项目打造成一个大型的汽车专业市场。第二节 总体规划方案一、规划依据1、中华人民共和国城市规划法；2、城市居住区规划设计规范（GB50180-93）；3、江西省城市规划管理技术规定；4、住宅设计规范（GBJ96-86）；5、建筑设计防火规范；6、高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）；7、2000年小康型城市住宅科技产业工程示范小区规划设计守则。二、规划总体布局本项目结合用地状况，采用由东向西大商业小商业配套服务的布局形式，发挥城市干道的优势，将点线面有机结合，使规划层次分明，功能分区明显，路网结构合理，形成“一带三轴四区”的规划55、格局。1、一带：沿赣中大道形成汽车商业景观带，一方面作为吉安的城市景观，同时形成汽车城的门户景观。2、三轴：通过南北的三条轴线，将汽车城、配套服务以及建材装饰区有机地贯穿在一起。3、四区：通过功能划分，明确出四个不同的区域，在使用上更加明确和便利，分为汽车展销及综合市场区、配套服务区、吉安大酒店区建筑及装饰材料区。三、功能分区1、汽车展销及综合市场区作为吉安汽车城的主体功能区，位于整个规划区域的东侧，紧靠赣中大道。建筑为3层的商铺，包括多种汽车商业业态：汽车展销、汽车美容、汽车配件等，形成一个大规模多功能的汽车综合市场。2、配套服务区位于规划区域的中西部，作为整个汽车城的配套服务区，满足在汽车56、城以及建材装饰市场的商家的居住、休憩、娱乐等要求，并提供相应的商业、医疗、文化娱乐的服务。3、吉安大酒店区位于规划区域的东南侧，作为三星级的酒店，拥有168个标准间，可作为接待场所，同时，酒店位于吉安市高新区的西侧，紧领赣中大道，形成了这一区域标志性的建筑。4、建筑及装饰材料区位于规划区域的北侧，与南侧的汽车综合市场形式相同，主要经营建筑及装饰材料。四、道路交通1、车行系统汽车展销及综合市场区和建筑及装饰材料区：主车道宽为22M，满足大型汽车商业市场的交通要求；二级道路宽1416M，连接到主车道上，形成道路交通网络。配套服务区：主车道宽为6M，形成环型路网，人车适度分流。二级道路宽3M，串于主57、干道上。吉安大酒店区：酒店的车行道宽为6M，其中沿地块的西、北侧设三个出入口，交通流畅。2、步行系统配套服务区采用人车适度分流，因此在地块中心形成步行系统，围绕着区域内景观设置，宽度在1.53M，入户步行街道结合绿化、小品等，增添了居住情趣。汽车展销及综合市场区、建筑及装饰材料区和吉安大酒店区则采用人车混行，步行系统与车行系统相重合。3、停车整个规划区域共计停车位631辆，为地面停车。其中，配套服务区为户前停车，沿二级道路排列停车位，为220个；汽车展销及综合市场区采用集中停车，结合中心景观设置汽车广场作为集中停车的场所，为280个，另外，还可沿商业店铺道路停放；建筑及装饰材料区也采用集中停车58、与沿路相结合，集中停车位75个；吉安大酒店区设集中停车场，停车位56个。五、绿化景观景观作为整个区域的点缀，与整个汽车城相得益彰，通过绿化环境景观的合理设置，结合汽车城的商业环境，创造舒适、美观的汽车城景观。整个环境设计以轴线为始点，向板块内部延伸，充分发挥地块的景观绿化功能，停车位采用植草砖，增加绿化景观效果。配套服务区：充分结合地形地貌，自然形成草丘系统；以“生态谷”为主景观系统，乔灌木为主，结合草坡形成绿丘系统，采用彩石铺地的漫步道，结合环境小品的设置使生态板块不仅郁郁葱葱而且生动有趣，提高环境的人文气息。汽车展销及综合市场区、建筑及装饰材料区：设置了集中绿化景观广场，作为区域的景观中心59、；同时，沿主要道路布置绿化景观，形成带状景观；遵循景观均好性原则，对每幢商铺周围都进行绿化景观设置，形成良好的商业景观环境。吉安大酒店区：结合城市绿化景观，设置迎宾广场，沿城市道路形成强烈的景观效果。六、技术指标1、综合技术指标名 称数 量备 注单位总用地面积231020平方米总建筑面积238786汽车综合区62856平方米酒店区20380平方米建材及装饰材料区61100平方米配套服务区94450平方米容积率1.03建筑密度26.63%绿地率36.89%停车631辆2、用地平衡表名 称面积（平方米）比例（%）总用地2310201商业设施用地4681020.32配套服务用地120105.23道路60、广场用地11851051.34公共绿化5360023.2七、各功能分区技术指标1、汽车综合区技术指标名 称数 量单位备 注用地面积74170平方米建筑面积62856平方米容积率0.85建筑密度29.4%绿地率24.04%停车280辆2、酒店区技术指标名 称数 量单位备 注用地面积29767平方米建筑面积20380平方米容积率0.68建筑密度12.8%绿地率46.76%停车56辆3、建材及装饰材料区技术指标名 称数 量单位备 注用地面积61190平方米建筑面积61100平方米容积率0.99建筑密度27.39%绿地率25.3%停车75辆4、配套服务区技术指标名 称数 量单位备 注用地面积6589361、平方米建筑面积94450平方米容积率1.43建筑密度22.25%绿地率42.24%停车220辆第三节 建筑方案一、设计依据1、旅馆建筑设计规范（JGJ62-97）2、民用建筑设计通则（JGJ37-98）3、汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB5067-97）4、住宅设计规范（GB50096-1999）5、建筑设计防火规范（GBJ16-87）6、方便残疾人使用的城市道路和建筑物的设计规范（JGJ50-88）二、吉安汽车城汽车展销及综合市场区（一）平面布局该区位于整个汽车城用地的东侧，与吉安市高新区隔赣中大道。沿大道一层布置汽车展销区及国内外品牌车辆专卖店，中心为近三千平方米的入口广场，作为整62、个汽车城的窗口，其功能为车辆展示及举办各种活动；二层为汽车饰品专卖区。展销区往西为汽车综合市场和汽车美容区，其中心为一个一万平方米左右的汽车广场。该区最西边为各种车辆配件市场。（二）立面设计结合汽车展销区在功能上需要大尺度空间，而赣中大道边也需要大气的公共建筑外形，将其外立面与南部吉安大酒店、北部商务办公作为一个整体设计。沿广场及主要道路端部用通透的玻璃面，其他地方采用大面积的实墙面，提供大幅广告位。汽车市场、汽车美容区、配件市场采用标准开间的商业店铺模式，在广场内街交叉口做局部的变化。色调上采用白、灰、浅蓝等汽车常见的主题色彩。（三）内外装修外装修材料及外门窗主要以各种颜色的涂料及贴面面砖为63、主，入口广场边的实墙面用花岗岩。各层主要入口及内街商业店铺入口均为12mm厚的白色无框玻璃弹簧门，玻璃幕墙为深色，部分外墙配有金属铝百页条贴面。内装修商铺及外廊地面均为水磨石；卫生间为耐磨防滑地砖。内墙面除卫生间贴磁砖，其余均为普通抹灰刷内墙涂料。内门分别为胶板门；防火门为乙级防火门。汽车展示区商铺采用纸面石膏板吊板，其余采用普通抹灰天棚。三、吉安大酒店吉安大酒店地处赣中大道与君山大道交界处，是集住宿餐饮娱乐以及商务会议为一体的综合性高级酒店。（一）平面设计本工程建筑地上十层地下一层。地下层为设备用房、部分员工用房和库房等。首层为酒店大堂及部分餐厅设施；二层以餐厅为主，设有大、中、小不同规格的64、餐厅，北端为休闲娱乐设计；三层为会议及商务中心，四层以上为客房。内部交通组织：酒店内设客梯2部，货梯兼消防梯1部、封闭楼梯间2部、大堂楼梯1部。（二）立面设计标准层部分在中部采用混凝土框架和隐框玻璃幕，设置部分空中花园；两边做外露铝框架玻璃幕墙；其他部分用白色仿石面砖。西端的餐厅用倒圆台柱，主体建筑下部的立面用柱廊结合主题浮雕营造主入口的气氛。（三）内外装修1、外装修材料及外门窗主要以花岗石贴面及贴面面砖为主，玻璃窗均为深色，部分外墙配有金属铝条贴面。2、内装修室内地面均为花岗岩；卫生间为耐磨防滑地砖；车库采用水泥地面。内墙面除卫生间贴瓷砖，其余均为普通抹灰刷内墙涂料。内门分别为胶板门；防火门65、为乙级防火门。四、建材及装潢市场（一）平面设计该区位于整个汽车城用地的北部。在用地东北角布置6层高的商务中心办公楼，在赣中大道上透过中心架空的两层空间可看到近两千平方米的休闲广场。办公楼往西分别为装潢市场和建材市场。（二）立面设计商务中心办公楼底部中心架空的两层空间钢架雨蓬作为转角处的焦点，外墙面用深窗和隐框玻璃体做大实大虚的对比。装潢市场和建材市场采用标准开间的商业店铺模式，在广场内街交叉口做局部的变化。色调上采用白、灰、浅蓝等汽车常见的主题色彩。（三）内外装修1、外装修材料及外门窗主要以各种颜色的涂料及贴面面砖为主，办公楼外墙有仿石面砖。各层主要入口及内街商业店入口均为12mm厚的白色无框66、玻璃弹簧门，玻璃幕墙均为深色，部分外墙配有金属铝百页条贴面。2、内装修商铺及外廊地面均为水磨石；卫生间为耐磨防滑地砖。内墙面除卫生间贴磁砖，其余均匀为普通抹灰刷内墙涂料。内门分别为胶板门；防火门为乙级防火门。商务中心办公楼采用纸面石膏板吊顶，装潢市场和建材市场采用普通抹灰天棚。五、汽车城配套服务区（一）户型设计1、根据规划总平面布局及业主要求，配套住宅单体为多层建筑。2、该配套住宅有板式一梯二户和点式一梯三户。3、在房型平面布置上，根据吉安地区气候特点，将起居室及主卧室布置在南侧，辅助房及次卧室布置在北侧，做到明厅、明厨、明卫的“四明”格局。4、采用房间全明布置及南北开窗，室内可以达到天然采光67、的要求，最大限度地利用冬季南向直射太阳光，充分利用能源；夏季便于有效地组织室内穿堂风，降低室内温度。同时考虑业主的要求，在房型平面设计中尽量考虑两卫、两厅和花园阳台，以进一步满足使用者居住生活节奏、行为习惯的变化和口味的多元化。5、房型设计方面，以较大面积的起居室为中心组织家庭活动，且各户起居室均有很好的正南阳光和视觉景观。起居室在户内位置适当，可有效地减少交通穿越，保证空间使用功能的独立性。6、卧室设计低窗台的凸窗，内加防护栏杆，客厅至阳台为落地玻璃门，保证了居室良好的采光及开阔的景观视野。7、每户进户设置玄关作为过渡空间，同时结合储藏空间，避免开门见厅，营造良好的空间层次效果。8、充分考虑68、洗衣机的位置以及储藏间的位置。9、沿街住宅充分考虑到降噪隔音措施，设置隔音玻璃门窗。10、厨卫设计均按照现代居住生活使用要求考虑，达到舒适的居住水平，本方案中采用整体设计手法，综合考虑操作顺序、设备安排、管线布置以及通风卫生的要求。厨房内部按照合理的操作顺序安排：电冰箱、洗菜池、煤气炉及储物柜，形成舒适的操作流线，厨房布局与餐厅紧密相邻，功能关系明确，空间亦分亦合，可灵活使用。（二）立面设计配套住宅立面采用北美风格，为典型的三段式造型。底部为生褐色石材，中部为暗红色、咖啡色面砖，顶部为白色涂料。立面尽可能统一外凸窗之造型、组合方式、开启方式、窗扇模数。外墙各种颜色的面砖为主结合部分涂料，空调室69、外机部位用铝合金百页遮挡。（三）材料及装修说明1、外装修：（1）本配套区门窗均为彩色铝门窗、白玻璃。（2）住宅外墙采用主体面材为深色面砖，涂料为辅相结合做法。空调室外机处用铝合金百页遮挡。屋顶构架采用砼结构，阳台栏杆采用铁艺栏杆，阳台下设不锈钢晒衣架。（3）住宅屋面排水为有组织排水，雨水斗、雨水管均为U-PVC。（4）住宅入口处的墙、柱及裙房外墙均为石材装饰面。住宅入口门廊为磨光花岗岩地坪、乳胶漆顶。2、室内装修（1）住宅底层入口门厅为磨光花岗岩地坪、乳胶漆墙、顶。（2）楼梯间为细石砼地面。乳胶漆墙面及天棚。铁艺栏杆，硬木扶手。（3）信报箱为亚光不锈钢制作。（4）分户门为乙级防火门和防盗分户门70、。（5）楼梯间为乙级防火门，管道井检修门为丙级防火门。（6）住宅户内为水泥石屑地坪，混合砂浆粉刷墙面及天棚。第四节 结构方案一、设计依据1、建筑结构荷载规范（GB5009-2001）2、混凝土结构设计规范（GB50010-2002）3、砌体结构设计规范（GB50003-2001）4、建筑地基基础设计规范（GB50007-2002）5、建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2001）6、工程建设标准强制性条文（2002年版、房屋部分）。二、本项目各建筑结构安全等级为二级，结构重要性系数1.0三、荷载取值竖向荷载：恒重（自重、设备重）根据构件和装修尺寸及材料重量直接计算；活载：根据建筑结构荷71、载规范取用；风荷载：基本风压取值0.35KN/m2（100年一遇）。雪荷载：基本雪压取值0.45KN/m2（100年一遇），雪荷载准永久值系数风区。地震荷载：根据2001年2月颁布，2001年8月1日实施的国家标准中国地震动参数区划图（GB18306-2001）可知，本项目区地震动峰值加速度 一楼经营区 固定商铺商铺基本资料维护根据“商铺类别维护”，录入商铺编号资料和面积资料，作为结算依据。商铺租赁管理商铺租赁管理，是汽车城管理的主要任务，也是其收费管理的主要来源之一。包括：租赁合同、续租作业、月底作业、租赁报表等功能。管理流程图如下：租赁合同（租赁起始日期、到期日期）1.租赁合同3.月底作业72、新档位合同（新起始日期、到期日期）2.续租作业填列新租期、价格设定续租管理的时间范围产生符合条件的商铺添加到待用资料检查档位到期日期以档位编号为索引检索待使用资料更新商铺租赁资料的起始日期和终止日期以及相关信息中止档位合同商铺招商a.租赁合同维护主要是提供商铺租赁合同的管理，是租赁管理的基础，合同信息见下图：在合同中，商铺编号、面积、价格等信息取自商铺基本资料b.续租作业设定续租条件例如：系统使用“季度”续租条件，筛选档位条件是：假如本系统期间是7月，则从档位租赁信息的到期日期筛选所有当前年度第四季度（9，10，11，12）到期的档位。续租条件即提前多少时间筛选即将到期的商铺资料以供管理。续租73、作业根据续租条件筛选商铺进行续租管理，如:双击可以对其修改，填列新的租赁合同，或者选择“待租”待用资料查询续租商铺确认新合同后，续租作业就不存在了，该条记录进入待用资料查询本月到期档位查询检索商铺合同中到期日期在本月的商铺，这些商铺需要在月结作业中确认“续租”还是“待租”。c.月底结转作业使用向导方式指导用户进行，功能主要是更新本月到期档位的租赁状态（续租、待租）。d.租赁报表商铺租赁合同汇总表市场管理a.商铺违章管理商铺违章记录管理，汽车城管理人员可以将商铺违章情况记录下来，作为商铺档案的一部分，同时也可以作为今后调查商户是否违法经营和了解商户信誉度的一个依据。如果需要复查该商铺，可以修改该74、条违章记录，加上复查人、复查结果即可。b.超高超重管理只有违章档位才可以查询其详细超高超重记录，同时系统自动计算调查合格率。c.商铺装修管理商铺装修申请记录商铺装修资料商铺装修备案d.商品质量管理商品质量检查登记注意：下方的状态栏，显示总计商品种类、合格种类、不合格种类和相应合格率。经营者计量器检测登记e.铺位档案管理维护商铺档案，是汽车城管理人员的主要工作；通过以上对商铺记录的存档处理，系统产生商铺档案，供管理人员查阅和修改。f.市场管理报表市场管理档位情况一览表：该表主要是按档位违章类型将所有违章档位进行分类统计的报表。商铺财务结算管理本财务结算功能主要针对商铺租金收缴、合同费用和商铺租金75、欠费报警进行管理，后台处理的数据与财务部的结算中心相连。以下操作由市场管理部门完成。开始计算欠款滞纳金，打印欠款通知单经营管理商户办理租赁合同确定应缴租金每月1日5日交易大厅商户A商户B商户到交易大厅、收费点缴纳租金经营管理租赁合同规定商户缴款金额根据特殊情况，调整当月某商户的应缴租金经营管理收款确认更改商铺缴款状态“未缴款” “缴款成功”寄发欠费通知单，通知商户缴款更改商铺缴款状态：“未缴款” “欠费”“未缴款” “缴款成功”每月5日后a.租金收费作业系统以现金缴款单（收据）方式实现，并提供一个现金缴款单单据浏览方式来对该单据进行管理。“商铺编号”是详细的商铺编码（包括商铺类别）；“缴款确认76、”相当于收款单据确认审核功能，一旦确认，单据不可修改，同时修改商铺缴款状态（由“尚未缴款”改为“已缴款”）b.租金调整作业该作业主要是供用户灵活调整租金项目设定的，系统的租金计算一般情况下为：应收租金 = 商铺面积 商铺价格 天数应收租金合计 = 应收租金 + 上月欠款 + 滞纳金 + 调整项目应收租金由系统自动给出，不可修改，因此可以通过调整项目调整实际应收款，这种情况通常出现在：（1）商铺商户做出重大贡献、领导批准可以减免租金或者滞纳金的 （2）因特殊原因可以照顾、领导批准减免的 （3）处罚性的增加该月租金或者滞纳金等等情况。此项作业要求用户录入调整原因，即“备注”信息。c.商户租金缴款查77、询结算中心规定商户于每月1-5 日到指定缴款点缴纳现金，在商户缴款之前，交款状态统一为“尚未缴款”，如果商户及时缴款并在系统中确认后，交款状态改为“已缴款”；否则超过5日后，开始计算缴款滞纳金，交款状态改为“欠费”。d.商铺欠费报警管理商铺欠费报警通知：这里列示出所有缴款状态为“欠费”的商铺记录，并显示欠费相应项目，以供打印欠费通知单。f.结算收费报表现金收费日报（收费日流水账）；现金收费月报；商铺缴款类别明细表；商铺缴款类别汇总表；商铺欠费类别明细表；商铺欠费类别汇总表2) 品牌汽车经营区经营管理（略）3) 二手车经营区经营管理（略）4) 汽车美容经营区经营管理（略） (3)人事工资管理子系78、统该子系统从用户的角度考虑，很好的实现了人事工资管理的电子化和流程化，节约管理成本，优化工作流程。共有五个主要功能模块：系统设置；人事档案；工资管理；统计报表；人才培训。1)系统设置模块系统设置常用代码设置系统参数设置查询主要用于设置一些常用的代码及系统参数，便于管理员工档案及其他子模块，同时便于查询相关信息。2)人事档案模块部门设置：可以自由地对单个、多层部门进行设置，其中着重考虑了对多级部门的管理；工资级别：针对不同单位的实际情况，定义不同的工资级别；人事档案管理部门设置工资级别员工档案员工档案：本套软件的特色之一，全面系统地对员工个人档案作了统计，且可以随意修改、添加；3)工资管理模块工79、资栏目定义：可自行增加工资栏目，自定义项目计算公式，而且根据各月工资发放实际情况，可进行项目停用操作，方便了管理；工资分档：主要可以方便地进行与工资级别相关项目的数据输入，极大地提高了工作效率；工资数据录入：进行工资各个项目数据的输入，同时系统默认数据会自动产生（如：应发工资，实发工资等）；个人所得税计算：根据国家对个人所得税的有关规定，自行输入正确的计算公式，系统会自动计算结果；工资发放清单：具体明了地将各部门、个人的工资按一百元、五十元、元、角、分标出，减少了发放工资时的麻烦；4)统计报表员工花名册：可根据实际需要，自行选定需输出项，打印出员工花名册；工资条：产生个人当月的工资发放条，作为80、工资发放的凭证；工资发放表：统计出整个单位的工资发放情况；部门工资汇总表：产生针对各个部门的工资汇总表；员工工资增长分析：可对员工各个月的工资作出比较，进行分析；5)人才培训 人才培训内部人才库外部人才库外部专家库培训计划培训管理内部人才库是企业对内部将晋升或有培养前途员工的档案记载和相关的评语；外部人才库是对企业紧缺的人才或其他感兴趣的人才的档案记载；外部专家库是企业集团的“大脑”库；培训计划是针对不同的员工的特点，提出相应的、有目的的培训计划；培训管理是对整个培训的管理和分析；(4)仓库管理子系统仓库管理子系统的核心内容是：入库、出库、库位、货物保管、搬运与收费结算管理。与此相关的有以下功81、能模块： 财务结算系统维护库位管理货物保管管理货物入库/出库管理搬运管理协作接口商户合同管理（可由招商部管理维护，供本系统查询）设备安全维护、卫生检查及相关资料管理（物业管理部）仓库人员管理（考勤/体检/考评与公司人事管理接口）货品出入库主要业务流程*固定库位租赁合同*货品入库审验*货品搬运入库*货品保管货品出库审证*货品搬运出库货品出库验收*货品入库准备短期库位租赁协议入库单、符合入库条件（货质。）、（仓位指定）计量/需要速冻/货卡（条形码）/交费自己（固定）搬运/租借搬运工具。期限管理/超期货品管理/盘点/计检/安检。提库单、符合出库条件（交费/货数。）自己（固定）搬运/租借搬运工具。三核82、对（提货单、货卡、货品）1)财务结算本财务结算功能主要是针对仓库所有往来费用的管理，后台处理的数据与财务部的结算中心相连。货品出入库财务结算业务流程：固定库位商户交纳年费/季费。（滞纳金）结算中心短期库位商户结算中心仓库收费点交纳每次定位的费用+搬运费+速冻费。它包括以下功能：租赁合同/协议管理：由于固定库位租赁管理与临时库位租赁管理在业务流程上有很大不同，因此需要将二者分开来；同时，固定库位租赁与普通商铺租赁很类似，但在收费方式上却又不同：固定库位一次性缴纳押金，同时每天计算应付租金，以押金扣减租金，所以不能并入普通商铺结算管理，需要独立出来管理。本功能包括：增加、修改（高权限）、删除（转入83、历史备份库）、查询。固定库位合同临时库位协议就是临时库位租赁合同；到期日期可以不填，租赁一天，系统计算一天应缴租金，直到货主全部提完货，不再租赁，才确定最终到期日期。固定业户租金管理根据租赁合同，对租金进行监控管理，对到期并续约但没有交费的用户，通过其功能可打印“业户租金缴费通知单”。固定库位续租作业固定库位到期报警设定该设定需要用户录入提前报警的天数，系统根据该天数，筛选符合条件的库位记录，作为报警依据；结算部门可以根据报警信息，提前要求商铺续签合同或者要求让出库位。固定库位到期报警临时库位租金管理对于零星业户租赁经营，通过租赁协议管理，即：按租赁天数（最少10天）收取一定金额的押金（*%）84、。对处理费和搬运费也可根据用户具体情况收一定金额的押金。（避免每次交费）临时库位缴款查询该表根据每天日期变化，计算应付租金；缴款状态反映当前商户缴款情况（尚未缴款、欠款、已缴款）。临时库位欠费管理根据差额，计算应缴滞纳金。临时库位报警设定临时库位欠费报警通知入库收费管理见入库管理流程，通过商品进仓报告书收取入库的费用，打印收费凭证。（开发票）出库收费管理见出库管理流程，根据商品进仓报告书和客户申请出库的数量（件），系统自动判断应追加租金费用，如货物出量超过50%,收取租金、搬运费等，打印收费凭证。（开发票）2)系统维护系统维护包括：权限管理和基本数据维护两大功能。权限管理：仓库系统人员角色：经85、理、仓管员（理货员、商检员）、复核员（搬运队）、开票员。基本数据维护：包括仓库管理系统的基础数据，主要包括：库位编码、货架编码、货物编码、库位分配规则等。库位编码：楼层（1-4）+区号（1-2）+库室号（1-6）+序号（1-6）如：1261：表示1层2区6库室1号位货架编码：排号（1-？）+架号（1-？）+层号（1-？）+位号（1-？）如：2341：表示第2排3货架第4层1号位实物编码：货物编码（999999）+数量（999）如：000001020：表示轮胎（001）20件客户编码：类别（0：固定 1：短期）+客户编码如：0003 表示 租赁固定库位的业主闻洪（003）职员编号：工作人员编号（86、开票人+收款人+搬运工）库位分配规则：根据存放货物特性（体积/重量/数量/货物特有的排它性）设计库位分配规则。3)入库管理入库管理业务流程入库申请单入库条件审核确认入库准备货物搬运商品入库处理：处理费：仓储费：搬运费商品理货单不合格合格进仓通知单（库位分配）开票交费商品进库报告单4)库位管理功能：供仓管员查询、分配库位使用，包括列表和图形两钟表现形式，具有：调整、检索、统计报表及自动反馈空位信息到招商部等功能。库位查询条件查询输入查询条件显示符合条件记录显示库位信息没有满足条件记录（注：便于用户操作，平面图中不同的颜色代表不同的意义，如：已租、待租、固定库位、短期库位、满库、未满库等）选择要查87、看的库室库室分配平面图显示库位信息库位调整输入要调整库位号人工查询选择新分配库位号确认调整系统自动分配库位（库位分配及调整应符合库位最优分配规则，特殊情况由人工处理，注明原因）统计报表：库位出租明显表、库位利用率一览表等未来库位出租计划：根据库位出租合同期限，生成未来库位出租计划。5)货物保管管理主要功能：盘点管理（自动与财务对帐）、货物存取期限管理、超期货物管理（报警：生成相应的商户警告单）、存货情况统计分析报表等。盘点管理：根据需求按计划定期由系统生成存放货物的盘点报告。货物存取期限管理超期货物管理呆废货物处理对接到商户警告单在规定期限没有回音的货物，做呆废处理，确认系统自动更新响应的记录88、。货物处理后，释放该库位的使用权，响应信息转到招商部。存货情况统计分析报表6)货物出库管理主要功能：根据商品进仓报告书申请生成提货单（具有自动审核功能），搬运工取货后，核单点发，确认减少库存。出库管理流程商品进仓报告书商品出库单相关费用收取/审核租金/其它货物搬运搬运费放行通知单验货放行进库报告单维护商品出仓单日期： NO2096826 货主号：货主名称：商品编号品名件重(kg)件数库 存备注仓号仓位板/件数包/转货主： 开票员： 理货员： 仓管员： 7)搬运管理考虑搬运管理可能采用外包的形式，搬运管理将包括：合同管理、人员管理、收费标准维护、搬运费结算等功能。注：固定库位租赁如果完全由业主自89、己控制出入库管理便利，但对仓库的管理也带来一些不利因素：出入 仓库人员混杂，影响安全/设备保养。见后面：建议搬运流程。货物的搬运建议由仓库统一管理（自建搬运部门）交易区预定每天的出库量/实时委托仓库（大批货）搬运人员（统一配送）按月/周交纳搬运费商户仓库（电脑生成提货单）专业搬运人员提货出库实时交纳搬运费（预付金）8)协作接口商户合同管理（可由招商部管理维护-，供本系统查询。）主要功能：增加、修改、删除（正式运行后，删除的数据转入历史备份库）、查询（系统将自动生成相应唯一的编号代码，如合同编号、客户编号）设备安全维护、卫生检查及相关资料管理（物业管理部。）主要功能：设备安全维护及卫生检查记录的90、及相关资料管理录入维护，查询统计。仓库人员管理（考勤/体检/考评与公司人事管理接口）2、社会化信息服务职能汽车城除上述综合管理外，为搞好服务也承担一定的社会化信息服务职能。例如：建立必要的信息发布渠道面向商户、客户、物流企业及储运的中介物流机构、各级地方政府提供汽车、零配件等价格及交易信息。并按要求定期向有关政府主管部门、价格管理和监控部门上报汽车、零配件等价格及交易信息等等。掌握汽车城中的全部市场交易和供求信息，便于为入驻商户提供服务，为信息发布提供准确及时地交易信息和供求信息。3、数据交换系统数据交换系统是各经营商户按规定格式上报数据的系统。本次投资的软件部分是各经营商户数据采集和数据转换91、接口的开发费用。数据交换软件由数据交换中心统一规定格式，系统交换的内容可以随时增减和扩展。交换信息要求：（1）品牌汽车、零配件等交易基本信息本部分信息标准以国家颁布的标准为基础，结合流通领域信息管理的特点，由本项目投资统一制定相关标准，并通过网络交换给各经营商户。描述品牌汽车基本信息的内容包括：产品品名标准库、产品分类标准库、产品质量标准库。数据更新方式：在标准更新后，及时通知各经营商户，通过数据交换系统下载新标准数据。（2）品牌汽车、零配件等价格行情、供求信息信息结构由本次项目统一制定，信息内容由各经营商户通过数据交换系统及时报送到统一数据交换中心。报送的内容包括：品牌汽车、零配件等分类供求92、信息、每日价格及交易信息。数据更新方式：各经营商户每交易日开始定时通过数据交换系统报送当日品牌汽车、零配件等供求信息，每交易日结束报送当日品牌汽车、零配件等交易信息。（3）经营商户、物流配送中心基本信息信息结构由本次项目统一制定，信息内容为各经营商户、物流配送中心基本信息，包括经营商户名称、交易规模描述、配送线路及成本等等。由经营商户、物流配送中心一次性报送，并在信息变更时及时更新。（4）品牌汽车、零配件等经销企业基本信息信息结构由本次项目统一制定，信息内容为各品牌汽车、零配件等经销企业基本信息，包括企业名称、规模描述等等。由企业一次性报送，并在信息变更时及时更新。交换接口要求：由数据交换中心93、提供的基于Xml数据格式的Web服务（Web Service）实现数据上报功能。基于Xml格式的Web服务提供在耦合环境中数据交换的标准协议（例如SOAP、WSDL和UDDI）。可以结构化和类型化这些消息或对这些消息进行松散定义。因为采用标准协议作为Web服务基础，交换程序可以实现多种平台和设备之间的通讯。目前各种主流开发工具和技术架构均支持Web服务，如：J2EE架构、Net框架等等。Web服务方法传递的所有数据应按照指定的加密算法和数字签名进行加工。Web服务信息包中的信息格式（通信协议）和Web服务地址另行通知。Web服务接口如下：接 口说 明Talk(Request as object94、)as objectRequest：经加密和数字签名的当日交易信息包返回值：信息发送结果Talk(Request as object)as objectRequest：经加密和数字签名的供求信息包返回值：信息发送结果Talk(Request as object)as objectRequest：经加密和数字签名的批发市场基本信息、配送中心基本信息、农产品经销企业基本信息返回值：信息发送结果Talk(Request as object)as objectRequest：经加密和数字签名的下载请求信息包返回值：经加密和数字签名的商品描述信息（批发市场基本信息、配送中心基本信息、农产品经销企业基本信95、息）等信息包信息规格：（所有结算系统的数据，必须能够转换为以下格式保送到数据交换中心）1、交易信息 2、供求信息货主编号：varchar(20) not null 货主编号：varchar(20) null卖方填写买主编号：varchar(20)not null 买主编号：varchar(20) null卖方填写批发市场编号：varchar(20) not null 市场编号：varchar(20) not null商品编号：varchar(30) not null 商品编号：varchar(30) not null商品级别编号：varchar(4) not null 商品级别编号：varch96、ar(4) not null商品数量：long(20) not null 商品数量：long(20) not null 商品计量单位：varchar(10) not null 商品计量单位编号：int(4)not null交易时间：datetime not null 发布时间：datetime not null 商品单价：float(16)not null 期望交易地点：varchar(120) not null单价金额单位：varchar(10)not null 有效期截止时间：datetime not null 商品总价：long(20)not null 期望单价：float(16)not97、 null总价金额单位：varchar(10) not null 期望总价：long(20)not null备注：text(200)null 备注：text(200) not null3、商品描述信息（品名、级别、商品描述） 4、企业信息（生产企业基本信息、配送中商品编号：varchar(30) 心基本信息、经销企业基本信息）商品名称：varchar(20) 企业类型int(2)(0-生产企业、1-配送商品别名：text（200）（“、”号分割的字符串列表） 中心、2-经销企业)商品描述：text（由计委价格中心统一下发的xml 企业名称：varchar（200）格式信息） 企业地址：varc98、har（200） 企业营业执照编号：varchar（13） 企业编号：varchar（20） 企业电话：varchar（20） Email:varchar(50) 注册资金：long(20)上述信息化建设要求，作为汽车城信息代化工作的基准参考，实际运作中可以在此基础上根据自身的特点，提出各自特殊的建设要求，相应提高投资标准。7、设备配置及费用估算信息化系统设备配置及投资估算表表6-1设备明细数量台套单价（元）总价（元）LED硬件LED显示屏（以18m2为例）1400000400000触摸屏计算机32000060000软件触摸屏和LED发布软件14000040000小计 500000设备明细数量99、台套单价（元）总价（元）综合管理系统硬件服务器与结算系统共用客户机255000125000扫描仪220004000传真机230006000激光打印机4500020000软件数据库与结算系统共用综合管理系统1300000300000小计 455000设备明细数量台套单价（元）总价（元）数据交换硬件客户机150005000网络运行费数量台套550055000软件数据交换软件16000060000小计 120000设备明细数量台套单价（元）总价（元）其它软件网上交易系统1400000400000小计400000合计1475000第六章 节能与节水一、设计依据本项目可研节能编制依据国家计委、国务院经济100、贸易办、建设部计资源19972542号关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章）”评估的规定。二、节能、节水措施1、节能措施（1）采用节能型新技术、新工艺机电设备，不宜选用已公布淘汰的机电产品。（2）能源供电、供热、供水部门应尽量靠近负荷中心，减少输送距离，减少能耗。供电采用功率因素自动补偿装置提高功率因素，减少无功损耗。（3）合理规定施工时照明度数，节约用电。（4）建筑布置应注意形体齐整，减少外围热损失，根据地域气候条件，尽量采用自然采光与通风，不过分依赖空气调节与机械通风。根据热工计算配置选用建筑物外围护结构及门窗热阻，减少外围热损失，设计好屋面保温隔热层，减少能耗。（5）选用节101、能型变压器、节能电器，采用节能日光灯照明，并采用低能耗镇流器，合理选定各房间照明度和灯具安装高度，节约用电。（6）气体放电灯加电容补偿，使功率因数不小于0.8；（7）有条件地区鼓励采用可再生能源，如被动或主动太阳热能与风能发电等环保新型能源，减少能耗。（8）路灯采用声控、光控、自控措施，计量分栋、分户措施，有效减少电能、热能、水能消耗。（10）应制定严格的维护计划，认真进行灯具等照明设施的维护和保养，提高利用率。 2、节水措施（1）采用节水型施工设备，提高水资源利用率，降低水资源无效消耗。（2）选用质量高、密闭性能好的阀门，选择质量好的开关、管材，以减少水资源流失。（3）选用节水型卫生器具，提102、高水资源利用率，降低水资源无效损耗。（4）供水系统采取防渗、防漏措施，杜绝水量流失。第七章 环境影响评价和水土保持第一节 项目建设场址环境现状一、自然环境本项目场址位于吉安县县城敦厚镇东南面，东为赣中大道（105国道），南为君山大道，西为兴华路，北为赣江大道。大气环境符合二级大气质量标准，水环境质量符合国家地表水质标准中三类水体指标。二、生态环境本项目场址地貌简单，无森林草原植被、珍稀动物栖息处，且目前无探明矿藏。三、社会环境本项目区规划内无工业企业，项目附近无化学污染源，无易燃易爆物品仓库，无工矿企业、军事设施。四、环境保护区项目附近无名胜古迹，风景游览区等环境保护区。第二节 项目建设与运营103、对环境的影响一、评价依据1、中华人民共和国环境保护法2、建设项目环境保护管理条例19983、中华人民共和国水土资源保护法4、污水综合排放标准（GB8978-2002）5、环境空气质量标准（GB3095-96）及地方规定6、城市区域环境噪声标准二、项目建设与运营对环境的影响项目建设地点无大面积的水系和森林资源，项目排水系统采用雨污分流，污水进行生化处理后进入市政污水管道，对水资源不会造成破坏。本项目的建设，对建设地点不存在水土破坏，开挖地基后的余土可用于回填，建成后裸露土地进行绿化，种植花草、美化环境，将能显著改善当地的生态环境。施工期间对周边环境的影响主要是大气影响和噪声。对大气影响主要是粉尘104、污染（主要产生于灰土拌合和施工材料运输及土方运输）；噪声主要来源于施工机械作业产生的噪声。项目建成运营期间对周边环境的影响主要是运营中汽车销售试驾噪声及排放的尾气，汽车维修、保养产生的废弃垃圾和污水、油污；生活中产生的废弃垃圾和污水、废水、粪便，以及厨房洗涮沸水、油污和排放的油烟等。第三节 环境影响评价及保护措施一、环境影响评价1、社会环境影响评价（1）项目建设可能产生的经济和社会影响（2）项目对所在地区居民就业、居住、生活的影响2、生态环境影响评价（1）项目产生的废物可能对土壤层造成的损害，（2）项目排放的废水对当地水资源可能产生的影响，（3）项目城市化进程使的农业用地和其他用地减少而产生的105、影响，3、环境空气影响评价（1）项目会排放哪些有气味、有害人体的排放物，（2）项目排放的气体污染物对周围地区的影响，4、环境噪声影响评价（1）项目工程施工中是否引起噪声强度的增大，（2）项目所增加的汽车等交通设施新增噪声对周围地区的影响，（3）项目噪声强度、轰鸣声对周围地区日常生活秩序的影响。二、环境保护措施、项目每天排出的废弃物和生活垃圾由专人定时清扫，集中收集至垃圾处理中心，油污经隔油池处理。、生活污水、粪便经过化粪池处理后，要达到排放标准方可排入城市污水管道。、在院内尽可能扩大绿化面积，使场内环境优美、空气清新。、施工时将混凝土搅拌站尽量远离人口密集区、下风向，并安装二级除尘装置把灰尘排106、放控制在最低限度。、施工材料和土方运输，加以遮盖避免抛撒，施工道路及现场配置洒水设备，定时洒水减少起尘量，且及时清扫路面，防止二次扬尘。6、施工阶段产生的余土，经余土办指定堆放地点统一堆放，防止污染环境。余土外运后，及时清理施工现场。7、对运输车辆及施工机械应加强维修，保证运输车辆及施工机械处于良好的工作状态，控制噪声源，降低噪声对周围环境的影响。8、尽量使用低噪声施工设备，少用或避开使用大噪声设备。严禁噪声大的工程夜间施工。采取调整同时作业的施工机械数量，防治施工期间噪声影响。不同施工阶段噪声限值见于下表。等效声级LAeqdB(A) 施工阶段主要噪声源噪声限值昼间夜间土石方推土机、挖掘机、装107、载机等7555打桩各种打桩机等85禁止施工结构混凝土搅拌机、振捣棒、电锯等7055装修吊车、升降机等6555注：表中所列噪声值是指与敏感区域相应的建筑施工场地边界线处的限值；如有几个施工段同时进行，以高噪声阶段的限值为准。第四节 水土保持项目的建设必将改变原有地形地貌，损坏原地表植被，直接影响生态环境。根据中华人民共和国水土保持法，国家对水土保持工作实行预防为主，全面规划，综合防治，因地制宜，加强管理，注重效益的方针。一切单位和个人，必须根据水土保持的要求，加强管理，采取水土保持措施，防止水土流失和生态环境恶化。在项目实施中，必须严格贯彻执行中华人民共和国水土保持法，做好水土保持，通过绿化、防108、护、硬化等有效措施，将对环境的影响及水土流失减少到最低。第八章 组织机构与人力资源配置为适应“WTO”、经济全球化的需要， 吉安汽车城应建立现代市场经营管理理念，采用现代化市场经营管理工具，先进的经营管理技术，精干、合理顺畅、反应灵敏、决策及时的管理机构，培养和引进一批具现代市场经销管理高素质的人才，逐步与国际市场接轨。一、组织机构方案1、公司机构设置（1）公司应成立董事会，设董事长1名，副董事长2名，董事若干名，实行董事会领导下的总经理负责制，设总经理1名，副总经理4名，具体负责公司运作。（2）公司下设：办公室、市场发展部、物业管理部、财务部、技术服务部。办公室协调各部，下属分公司，会员单位109、关系；做好供求客户、来宾接待工作；负责协调、处理汽车城日常工作；文秘档案管理工作；会同有关部门制订汽车城各项规范、管理制度。市场发展部制订市场经营方针、规划；规划市场经营内容；市场形象设计；市场场区内广告及对外影视、文学、宣传广告；市场对外招商；筹办汽车展销会；开发在外地直供销市场；培训（技术培训、市场管理人员培训、营销人员培训）；吸收国内外先进的市场经营管理经验；寻求与国内外汽车市场合作。物业管理部对市场的物业管理；市场水电维修管理；环卫、绿化管理；治安、保卫及市场交易秩序的管理；外来车辆停放及货物安全管理；宾馆、饮食；基建管理；设备、设施管理；消防工作管理。财务部主要对汽车城内部财务管理及110、相应外部联系工作。技术服务部主要对汽车城内的技术设备进行维修、安装、调试管理。2、人力资源配置（1）人力资源配置的依据人力资源配置的方法不同行业、不同单位，配置的方法不同。有按劳动效率计算定员，有按设备计算定员，有按劳动定额计算定员，有按岗位计算定员，有按比率计算定员。根据市场化运作的需要和建立现代企业制度的要求，结合现有各市场的经营经验，又考虑具体实际情况和将来的发展变化，吉安汽车城发展有限公司人力资源配置按岗位计算定员，以需设岗，以岗定员。（2）人力资源配置的内容组织机构设置董事会市场发展部总经理办公室物业管理部财务部技术服务部计划财务市场部、公共关系部、物业管理部、财务部、技术服务部、人111、事、安全保卫部共六个部门。 吉安汽车城有限公司组织结构图二、劳动定员1、公司劳动定员为64人左右，公司根据业务拓展的需要可增加相应数量的临时工或长期工。人 员 安 排 表部 门岗 位定 员（人）备 注办公室12含董事会、总经理、司机市场发展部18管理人员物业管理部20管理人员技术服务部7技术人员财务部计 划3技术人员财 务4技术人员合 计642、项目运行期间需要有一大批熟悉商贸、物流及电子信息、网络、技术人才和高层管理人才。人才素质的高低，特别是公司最高管理层、中层管理层人员素质的高低是公司成败盈亏的关键，公司应招聘优秀人才。3、为保证项目建成后能正常运营并达到预期效益，生产人员和管理人员应进112、行专业知识和管理知识培训。财务人员须有财务上岗证，市场部人员应进行营销专业培训，专业技术工人(如电工)应持证上岗，操作人员要进行相应的培训，合格后才可上岗。三、人员培训公司员工要经过招聘并培训上岗，借鉴外地先进管理经验，不断提高自身管理水平和公司员工素质。第九章 质量保证体系及工程招投标方案第一节 质量保证体系该项目建设面积大，任务重，应建立“政府监督、社会监理、企业自检”三级质量保证体系。该工程项目建设严格按建筑法及吉安市有关建筑市场管理和质量监督管理有关规定进行规划、建筑设计、建筑施工质量管理。建设单位应根据国家和建设主管部门有关规定建立健全质量保证体系和层层负责的质量责任制。勘察设计单位113、必须选择乙级以上资质的勘察设计单位承担勘察设计任务。勘察设计单位应按照国家现行的有关规定，技术标准和合同进行勘察设计，建立健全质量保证体系，加强设计过程的质量控制，健全设计文件的审核会签制度。施工单位必须选择二级以上资质的施工企业承担施工任务。施工单位要接受质监对其资质和质量保证体系的监督检查，要严格按照设计图纸和技术标准、规范进行施工，对每道工序都要按质量要求，确定施工工序，并对施工的工程质量负责。该工程采用社会监理，对工程进行“三控制”、“三管理”、“一协调”，确保工程的经济效益、社会效益、环境效益。建筑材料、电梯、暖通设备等采购实行采购招标方式，确保设备质优、价格合理。第二节 工程招投标114、方案根据中华人民共和国国家发展计划委员会2001年第9号令，结合该项目的特点，制订招标方案。一、招标工作依据1、中华人民共和国招标投标法；2、国家发展计划委员会招标公告发布暂行办法；3、七部委联合发布评标委员会和评标办法暂行规定；二、招标工作原则1、招标方式按照江西省发展计划委员会有关要求，结合该项目特点，拟采用以下招标方式：建筑设计采用国内公开招标，进行资格预审；全部工程施工采用国内公开招标，进行资格预审；工程施工监理采取邀请招标，进行资格预审。2、标段划分按照建设部有关规定，结合该项目特点，施工合同暂分为4个合同包，会展、宾馆、商贸、市场。施工监理合同分为4个合同标段，土建工程为一标段，设115、备工程为二标段，装饰工程为三标段，室外道路绿化工程为四标段。3、招标范围该项目全部工程施工实施公开招标，招标内容包括建筑安装，建筑材料、电梯、暖通设备采购等；工程监理、勘察设计采用邀请招标形式。4、公告发布根据国家发展计划委员会招标公告发布暂行办法，该项目将在国家公开发行的报刊上刊登资格预审公告，初步拟定在中国建设报或江西日报上刊登。5、资格审查按照有关规定对施工合同包（段）潜在投标人进行资格预审；对邀请招标的监理潜在投标人进行资格预审。6、潜在投标人的要求（1）邀请招标在我国范围内邀请有工程甲级监理资质的单位参加投标。（2）公开招标通过媒介发布公告，凡具有建设部二级以上施工资质、建设部主管部116、门二级资信登记，具有良好的社会信誉和足够的类似工程施工经验的施工单位，均可参与该项目的资格预审。三、招标组织形式1、招标机构：具有相应资质的招标代理机构，实施招标组织工作。2、评标委员会：招标代理机构按国家和省政府有关规定随机抽样组建由多名专家组成的评标委员会。四、招标基本情况本次项目的勘察、设计、施工、监理以及主要设备、材料等采购活动，拟采用的招标组织形式、方式，具体见招标基本情况表：招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察、设计土建工程监 理设 备其 它第十章 项目实施进度一、项目实施计划该项目建设施工期为30个月，按照统一规划、分117、布实施、交叉建设、分期投产交付使用的原则进行。建设施工期：2005年1月2007年6月。二、工程实施进度表工程实施进度表项目实施进度表序号项目内容2004年2005年2006年2007年1112123456789-1011-12123456789-1011-121-23-45-61编制可研报告2设计3招投标4施工5竣工验收第十一章 投资估算与资金筹措一、投资估算的范围本投资估算主要包括吉安汽车城项目的土地征用、拆迁、土建、供电、给排水、道路、场地平整、设备和安装及其它费用、预备费用等。二、估算依据1、建设部编制的市政工程可行性研究报告估算编制办法。2、项目单位提供的相关资料。3、设备及安装工程118、：（1）通过定型的设备价格按厂家报价或有关部门核定价格估算。（2）非标设备按相关厂家自制价格。4、土建工程：（1）吉安市建筑安装工程造价及相关资料。（2）全国统一建筑工程基础定额（江西省单位估价表）上、下册（2001版）。（3）全国统一市政工程预算定额（江西省单位估价表）上、下册（2002版）二、七、八分册。（4）江西省建筑安装工程费用定额（2000年）。（5）江西省市政工程费用定额（2002年）。（6）建安以外费用由吉安市城区市政道路、绿化等工程造价参考计取。5、其他费用的取费标准：1、土地征用费和树苗补偿费按9万元/亩计。2、建设单位管理费按财政部财建（2002）394号文计算。3、勘测设119、计费按工程费用的2.5%计算。4、工程监理费按国家物价局、建设部（1992）价费字479号文计算。5、基本预备费按工程费用和其它费用之和的5%计算。7、建设期投资贷款利率按35年期的计算，年利率为5.85%。三、投资估算本项目估算总投资为20639.87万元,其中:工程费用15326.82万元,其他费用3912.35万元，预备费961.96万元，建设期贷款利息438.75万元。详见表16-1。项目总投资估算表表16-1 单位：万元序号工程和费用名称单位工程量（m2）单价（元/m2）建筑工程设备购置及安装其他费用合计一工程费用14251.321075.5015326.821汽车综合区m26285120、65003142.803142.802酒店区m22038010002038.00178.002216.003建材及装饰材料区m2611004502749.502749.504配套生活服务区m2944504203966.903966.905给排水280.00280.006供电350.00350.007室外消防系统120.00120.008道路及广场面积m28500080680.00680.009公共绿化面积m2852231201022.681022.6810场地平整土方m350000010500.00500.0011停车场面积m21893080151.44151.4412信息系统网络147.50121、147.50二其他费用3912.353912.351土地征用及青苗补偿费亩346.53900003118.773118.772建设单位管理费155.61155.613工程勘察设计费383.17383.174工程建设监理费194.79194.795办公及生活家具购置费40.0040.006前期工作费20.0020.00三预备费（一+二）*5961.96961.96四建设期贷款利息438.75438.75六总投资14251.321075.505313.0520639.87四、建设投资计划根据项目实施进度的安排，投资期2005年1月-2007年6月 投资合计：20639.87万元，其中：2004年3122、118.77万元（为土地征用和补偿费），2005年8146.25万元，2006年7292.50万元，2007年2082.35万元。五、 资金筹措本项目总投资20639.87万元，资金来源为：建设单位资本金自筹7300万元（其中已支付土地款3118.77万元）、贷款5000万元、售房净收入8339.87万元。资金来源与使用见下表。资金来源与使用表单位：万元序号项目名称开发建设期销售期小计2004年2005年2006年2007年2008年2009年一资金来源3118.7712607.2511966.6514919.879368.071466.1453446.751自筹资金3118.773000.0123、01181.237300.002借贷资金5000.005000.003售房净收入4607.2510785.4214919.879368.071466.1441146.75二资金使用3118.778146.257292.507082.3525639.871静态建设投资3118.778000.007000.002082.3520201.122支付利息146.25292.50438.753归还借贷资金5000.005000.00三资金结余0.004461.004674.157837.529368.071466.1427806.88第十二章 财务评价第一节 财务评价的依据与基础数据一、国家计委颁发的经124、济建设项目评价方法与参数二、建设部颁发的房地产开发项目经济评价方法三、基础数据1、建设规模：本项目占地346.53亩，总建筑面积23.88万m2，其中：汽车综合商贸区6.29万m2，建材及装饰材料商贸区6.11万m2，配套生活服务区9.45万m2，酒店服务区2.04万m2。2、实施进度：本项目建设期4年（其中第2004年为征地，2005年2007年为施工期、滚动开发），销售期预计5年（2005年2009年）。3、行业基准收益率取20%计算。4、销售税收按销售额的7.65%计，即营业税5%、教育费附加按营业税额的8%、城市建设维护税按营业税额的5%、所得税按销售额的2%预缴。5、广告及销售代理费125、按销售收入的2计算。第二节 销售收入预测吉安汽车城项目销售期为5年（即2005年2009年）。其中销售面积及价格预测如下：汽车综合贸易区销售期4年，即2005年2008年，各年销售面积分别为25、30、30、15；根据本可研市场定位分析和价格预测，2005年入市开盘价：一层、二层、三层销售均价分别设定为：3800元/m2、1180元/m2、1080元/m2，开盘后：销售均价每年分别按600元/m2、180元/m2、120元/m2增加。建材及装饰材料商贸区销售期3年，即2006年2008年，各年销售面积分别为35、45、20；2006年入市开盘价：一层、二层、三层销售均价分别设定为：4400元/126、m2、1360元/m2、1200元/m2，开盘后：销售均价每年分别按600元/m2、180元/m2、120元/m2增加。生活服务区多层住宅销售期5年，即2005年2009年，各年销售面积分别为20、25、30、20、5；2005年入市开盘价：均价设定为：980元/m2，开盘后：均价每年按80元/m2增加。酒店按产权式酒店销售处理，销售期3年，即2007年2009年，各年销售面积分别为30、45、25；2007年入市开盘价：均价设定为：1680元/m2，开盘后：均价每年按150元/m2增加。销售总收入45541.51万元，扣除税费3483.93万元、广告及销售代理费910.83万元后，总计销售净127、收入41146.75万元。各年度具体销售情况如附下表：单位：万元序号项目名称2005年2006年2007年2008年2009年合 计一汽车综合贸易区1搂销售比例25%30%30%15%销售面积550066006600330022000.00平均销售单价3800440050005600收入2090.002904.003300.001848.0010142.002搂销售比例25%30%30%15%销售面积550066006600330022000.00平均销售单价1180136015401720收入649.00897.601016.40567.603130.603楼销售比例25%30%30%15%128、销售面积471456575657282818856.00平均销售单价1080120013201440收入509.11678.82746.70407.292341.92二建材及装饰材料商贸区1搂销售比例35%45%20%销售面积71059135406020300.00平均销售单价440050005600收入3126.204567.502273.609967.302搂销售比例35%45%20%销售面积71409180408020400.00平均销售单价136015401720收入971.041413.72701.763086.523楼销售比例35%45%20%销售面积714091804080204129、00.00平均销售单价120013201440收入856.801211.76587.522656.08三生活服务区（住宅）1销售比例20%25%30%20%5%2销售面积1889023612.528335188904722.594450.003平均销售单价98010601140122013004收入1851.222502.933230.192304.58613.9310502.84四酒店（按产权式酒店销售处理）1销售比例30%45%25%2销售面积61149171509520380.003平均销售单价16801830.001980.004收入1027.151678.291008.813714.130、26五合 计5099.3311937.3816513.4210368.641622.7445541.51六销售税费（7.65）390.10913.211263.28793.20124.143483.93七广告及销售代理费（2）101.99238.75330.27207.3732.45910.83八销售净收入4607.2510785.4214919.879368.071466.1441146.75第三节 财务评价一、项目利润各年度资金使用情况见附表四1、项目总投资=固定资产投资+建设期贷款利息 =20201.12+438.75=20639.87万元2、利润=项目总销售收入-税金-广告及销售代理费131、-项目总投资 =45541.51-3483.93-910.83-20639.87=20506.88万元3、总投资利润率=（利润项目总投资）100% =（20506.8820639.87）100%=99.36%4、盈亏平衡点： 总投资 20639.87 P= = = 50.16% 销售净收入 41146.75二、盈利能力分析项目财务现金流量表见下表。 年度项目2004年2005年2006年2007年2008年2009年合计一、现金流入4607.2510785.4214919.879368.071466.1441146.75销售收入4607.2510785.4214919.879368.07146132、6.1441146.75二、现金流出3118.778000.007000.002082.350.000.0020201.12静态建设投资3118.778000.007000.002082.3520201.12三、净流量-3118.77-3392.753785.4212837.529368.071466.1420945.63四、累计净流量-3118.77-6511.52-2726.1010111.4219479.4920945.63财务内部收益率为70.42%。净现值财务净现值7682.34万元（Ic=20%）。投资回收期3.21年。三、偿贷能力分析2005年贷款5000万元，利息按年足额归还，133、建设期贷款利息计入总投资。全部贷款在贷款后的第三年即可一次性偿还，贷款偿还期为：3年。由资金来源与使用表计算，偿债备付率为4.39。项目具有很强的贷款偿还能力。第四节 财务评价结论通过以上分析，该项目总投资20639.87万元，销售净收入41146.75万元，利润20506.88万元，总投资利润率为99.36%，盈亏平衡点为50.16%，财务内部收益率70.42%Ic=20%，财务净现值为7682.34万元0（Ic=20%时），投资回收期3.21年，贷款偿还期为3年，偿债备付率为4.39。表明该项目财务上是可行。第十三章 社会评价一、社会评价的原则和要求1、开展社会评价要认真贯彻国家有关建设发134、展的方针、政策、遵循有关法律及规章，以近期目标为重点，兼顾远期各项社会发展目标，并考虑项目与当地社会环境的关系，力求分析评价能全面反映项目投资引发的各项社会效益与影响，以及当地社区及人民对项目的不同反应，促进项目与当地社区、人民相互适应，共同发展。2、依据客观规律，从实际出发、实事求是、采用科学、适用的评价方法。3、遵循可比的原则，按目标的重要程度进行排序的原则，以人为本的原则，“有无”对比的原则，力求使分析评价反映客观实际。二、社会评价的主要内容本项目作为房地产开发有着正反两方面的社会效应。积极方面主要有：一是完善了吉安县城街区及基础设施建设，改善城市的商住条件；二是通过引进外资开发房地产项135、目全面提高了当地产开发水平；三是通过甲级设计大院香港华城规划建筑设计研究院有限公司的设计和创新理念，可更好地美化城市。消极方面主要有：干扰当地居民的正常生产和生活等。社会评价从以人为本的原则出发，研究内容包括项目的社会影响分析，项目与所在地区的互适性分析。1、项目的社会影响分析吉安汽车城项目的建设对完善吉安县城郊新区规划和发展具有极大的推动作用，本项目的建设将极大的改善新区的商住条件，有利积聚人气，拉动城市框架，促进经济发展，对社会发展极为有利。2、项目与社会的相互适应性分析（1）对项目所在地区居民生活水平和质量的影响项目汽车城（汽车市场）符合中国的国情、民情、商情，也与世界发达国家的汽车营销136、模式相接轨、相呼应。搭建一个汽车交易平台，吸引和聚集一批有实力、有影响的汽车经销商入驻市场。“人潮就是财富”。建设汽车城（汽车市场）为消费者提供选车、购车优质服务，又能消费者欣赏具有汽车文化的“汽车超市”，并能为汽车生产厂家、汽车经销商、汽车投资商提供聚集销售的环境，达到双赢。目前，在吉安市中心城区建设新业态、新功能、新理念的专业化、现代化汽车城，对促进和繁荣吉安经济是十分有利的。汽车城（房地产）有利于改善当地居民的居住水平，项目中的绿化、道路等基础设施的实施有利改善居住环境质量，提升城市品味。促进城市发展。不利的影响为项目征用土地346.53亩，实施中土方开挖会造成轻微的水土流失。（2）对项137、目所在地区居民就业的影响项目建设规模较大，建设期可为当地提供大量劳务工作日机会，可增加地方收入，对稳定社会秩序具有重大意义；项目建设需要大量地方建筑材料，对发展当地经济，提高人民生活水平作用也很大；项目建设需配套绿化等公共工程，可以绿化城市、美化环境；项目建成后，将增加物业管理等就业岗位需大量劳务人员。三、社会影响分析表序号社会因素影响的范围程度可能出现的后果措施及建议1对居民收入的影响随着本项目的建成及发展对居民第三产业收入会提高无2对居民生活水平与生活质量的影响无无3对居民就业的影响对项目区的农户就业会产生一定影响增加当地的就业机会引导农户就地从事第三产业的工作4对脆弱群体的影响无无5对地138、区基础设施的社会服务容量的影响由于基础设施的完善，为周围居民提供了良好的居住环境无绿化，排水等基础设施应同步四、社会评价结论项目涉及的社会因素，社会影响和社会风险不可能用统一的指标量纲和判据进行评价，因此社会评价应根据项目的具体情况，采用灵活的评价方法。本项目属尘世建设和房地产开发，应结合项目各选的建设方案，从社会分析角度进行优化。1、详细社会评价法详细评价法是在项目决策分析与评价的可行性研究阶段广泛应用的一种评价方法（或称工作式）。其功能是在快速社会评价的基础上，进一步研究与项目相关的社会因素和社会影响，进行详细论证并预测风险程度。此项目建设土地征用和房屋的拆除，主要社会问题包括：农村农户将139、面临丧失土地、丧失房屋、失业边缘化，侵占安置地利益、疾病、贫困，社会弱势群体等八大风险；心理压力巨大，社会问题丛生，甚至会影响社会稳定。2、应采取的措施选择少占用耕地，以及少拆房的建设方案。实物调查，确认和补偿阶段：项目用地由当地政府统一办理好手续，不牵扯耕地、园林、苗圃、塘地、草地，只有少量房屋、附属物、零星树等，可逐项进行分类调查、证明、登记和统计。村组代表对受影响的集体所有土地和财产数量进行确认，并签字盖章，产权人对其所拥有的房屋及其他财产进行确认，并签字盖章。实物指标登记一户一卡，卡上详细标明家庭人口状况、财产状况、生产状况等内容。补偿兑付是农户最为关心的，是最能体现农户充分参与的主要140、指标，一般首先通过乡镇和村委会向农民张榜公共集体和农户的财产损失明细表和实物补偿标准，及集体财产和农户财产的具体补偿费，由农户本人核实，确认无误后由建设单位下发补偿费用。3、结论本项目符合吉安市中心城区“十五”发展计划，不仅能改善城市面貌，带动吉安市第三产业的发展，解决城市居民就业问题，而且能带动城区发展，促进吉安经济的发展。只要建设资金到位，项目的建设具有较好的社会效益，也会取得好的社会效果。第十四章 风险分析一、风险分析概况投资项目风险分析是在市场预测、技术方案、工程方案、融资方案和社会评价论证中已进行的初步风险分析的基础上，进一步综合分析识别拟建项目在建设和运营中潜在的主要风险因素，揭示141、风险来源，判别风险程度，提出规避风险对策，降低风险损失。吉安汽车城项目的风险分析过程总体分为三个阶段：风险辨识、风险估计和风险评价，其主要构成如下图所示：风险分析风险辨识项目过程包括哪些活动、各活动存在哪些风险、风险产生的原因是什么、项目中哪些风险是主要的、各风险因素关系如何风险估计风险发生的概率大小、风险概率分布情况、风险估算风险评价揭示项目综合风险大小及影响项目成败的关键因素、财务分析、预警风险分析与评价过程示意图二、风险因素识别本项目由于工程复杂性一般、投资较大，受资金风险的影响较大。另外本项目的成败还受到工期、销售、原材料价格等因素的影响，必须对风险进行充分的估计与认识，以避免造成不必142、要的损失。下面用图框说明本项目面临的风险。(附图)101综合风险政策风险市场风险经营管理风险金融财务风险原材料销售价格融资风险运 行效 益利率调整价格影响成本供应影响进度市场营销银行贷款资本金到位同业竞争效益费用工程管理土地政策物业管理配套设施风险土地政策项目面临的主要风险分析层次图三、风险评价1、专项风险评价（1）政策风险主要受国家宏观调控影响，如：银行利率的调整，土地政策的变化等。（2）市场风险市场风险主要是材料、价格、同业竞争，原材料市场材料价格上扬、材料供应紧张，销售价格定位不准，楼市之间的激烈竞争。（3）经营管理风险市场营销，工程质量，售后物业管理险。（4）金融财务风险融资风险为资金143、及时到位及销售资金回笼和工程款支付。 （5）配套设施风险配套设施为市政道路、交通，供水、供电及通信、网络等设施的规划和建设是否能落实。2、综合风险评价项目存在综合风险，但项目前景广阔，经济效益显著。如果加强管理，能有效规避这些风险，造福当地居民，对改善当地经济，对社会发展极为有利。四、风险防范对策及建议 抓好各项目标管理，高起点、高品位对项目进行建设。本项目工程量大，工程建设工期紧，因此对各项工作需进行目标管理。前期要对初步设计、施工图设计、招投标、资金到位等各项工作抓落实。施工阶段要抓好施工组织设计、施工质量，安排好进度、督促检查，合理安排资金，把本项目建设成为质量优、环境美的一流街区。经营144、管理上采取灵活的市场营销手段，新颖的设计方案，优质的工程质量，良好的物业管理化解经营管理风险；销售价格应摸准市场行情准确定位；为避免楼市之间的激烈竞争，推精品，忌雷同；资金筹措，为了保证项目的正常运行，坚持“谁投资、谁开发、谁收益”的原则，培育多元投资主体，应加强项目融资力度，资本金和银行贷款及时到位。本项目市政配套设施齐全，项目实施中应可派专人与市政、专业管线部门协调，办理好相关事宜，使保证项目的供电、供水及交通、通讯的畅通。第十五章 结论与建议一、结论通过前面各章的分析和研究，本报告提出如下结论：1、根据吉安市的汽车消费市场需求，以及遵循适度超前的原则，在吉安市中心城区建设新业态、新功能、145、新理念的专业化、现代化汽车城，对促进和繁荣吉安经济是十分有利的。2、本工程符合城市总体规划，土地、水、电、通讯等条件具备。3、建立综合信息管理系统，对本工程建成后的高质量运行管理尤为重要。所推选的管理系统立足点适当，体现了较好的先进性。4、从工程整体经济分析结果看，本项目具有较好的获利能力，经济效益较好，财务分析结果是可行的。综上所述，本项目市场前景看好、建设条件具备、工程方案合理，具有较好的经济效益、社会效益和环境效益。因此，本项目是可行的。二、建议1、项目区域位置较好，销售价格具有一定竞争优势；但具体运作时应做好项目策划、市场定位、规划设计等前期工作，并加大营销以及招商引资的力度。2、住宅146、房型应深入细致的做好市场调查，结合当地的实际确定。并在单体设计布局上应有变化，在建筑外形、色彩、屋顶做法等做出不同的风格，提高识别性。3、根据汽车城的实际需要适当设置超市、文化娱乐、医疗卫生、银行、邮政等公建配套设施。附件及附图江西省 吉安市吉安汽车城建设项目可行性研究报告江西金浪工程咨询有限公司咨询证书编号：工咨乙1030118009二OO四年十一月法人代表：罗建国（总经理、高级建筑师、注册咨询工程师）技术负责人：曾永通（总工程师、高级工程师、注册咨询工程师）项目负责人：罗建国（注册咨询工程师）赖国锦（注册咨询工程师）编制人员：李青保（注册咨询工程师）刘晓天（工程师）宋逸民（工程师）谢吉花（工程师）匡仁海（高级工程师）罗剑锋（高级工程师）史 伟（助理工程师）刘宝才（助理工程师）目 录第一章 总 论（1）第二章 项目建设必要性与可行性分析（5）第三章 项目投资环境与市场需求（11）第四章 项目场址及主要建设条件（25）第五章 工程方案（28）第六章 节能与节水（75）第七章 环境影响评价和水土保持（77）第八章 组织机构与人力资源配置（81）第九章 质量保证体系及工程招投标方案（84）第十章 项目实施进度（87）第十一章 投资估算与资金筹措（88）第十二章 财务评价（91）第十三章 社会评价（96）第十四章 风险评价（100）第十五章 结论与建议（104）附件与附图108