1、中粮地产中粮地产 同里湖项目市场报告同里湖项目市场报告 呈报时间：2007年3月9日 呈报单位：麦点麦田联合机构 报告思路与结构 土地属性 区域细分市场 产品类别细分市场 未来趋势 市场状况 客户定位 产品定位 决 定 参 考 参考 决定 开发主题定位 住宅定位 配套定位 物业服务定位 价格定位 销售节奏规划 一、土地属性分析一、土地属性分析 土地属性分析土地属性分析 基本技术指标基本技术指标 用地性质 住宅 总用地面积 632,598m2 居住户数 约1000户 总建筑面积 284,667.7m2 容积率 0.45(综合) 地下室面积 未定 建筑覆盖率 未定 绿地率 未定 车位比 未定 计容2、积率建筑面积 未定 配套要求 会所约7000m2 商业约2000m2 幼儿园约1200m2 物业类别 独幢别墅 双拼别墅 联排别墅 本地块原为农耕用地，周边亦多为农耕用地，住宅风貌为苏式村居。江南六大古镇之一的同里古镇与本地块原为农耕用地，周边亦多为农耕用地，住宅风貌为苏式村居。江南六大古镇之一的同里古镇与 本案南侧隔湖相望；全国唯一的集佛儒道文化于一处的著名景点罗惺洲亦与本案隔湖相望。苏州民居本案南侧隔湖相望；全国唯一的集佛儒道文化于一处的著名景点罗惺洲亦与本案隔湖相望。苏州民居 博物馆的规划用地与本案一河之隔。附近开发的别墅、度假村多为苏式民居风格，仅近期开发个案为博物馆的规划用地与本案一3、河之隔。附近开发的别墅、度假村多为苏式民居风格，仅近期开发个案为 西式现代风格。西式现代风格。 本案是一块典型的具有深厚中国文化底蕴、江南古镇文脉特色的别墅用地。本案是一块典型的具有深厚中国文化底蕴、江南古镇文脉特色的别墅用地。 土地属性分析土地属性分析文脉属性文脉属性 地块四至周边10分钟步行范围内，无任何教育、医疗、餐 饮、娱乐、休闲配套设施。最近的度假村因经营不善，餐 饮娱乐设施处于半停业状态。 最近的配套设施在同里镇，距离约3.5公里,设施齐全，但 档次不高，个体规模较小，为典型的旅游型与村镇型。 吴江市区内配套设施齐全，尤以餐饮业高度发达，本案距 离8公里。 本案无任何便利性生活配套设施，不支持自本案无任何便利性生活配套设施，不支持自 住型、长期休养型别墅的开发，必须通过自住型、长期休养型别墅的开发，必须通过自 身开发建设来予以解决；与成熟配套区的距身开发建设来予以解决；与成熟配