1、湘西电业局乾州办公区职工食堂项目可行性研究报告湘西电业局乾州办公区职工食堂项目可行性研究报告 湖南城市学院规划建筑设计研究院2012年3月编制目 录第一章 工程概况02第二章 项目建设的必要性03第三章 项目建设方案8第四章 工程建设管理12第五章 项目实施进度计划12第六章 投资估算与资金筹措方案16第七章 附图（1、透视图；2、规划总平面图；3、平面图） 第一章 工程概况1.1 项目名称及承办单位1.1.1 建设项目名称湘西电业局乾州办公区职工食堂1.1.2 项目承办单位湖南省电力公司湘西电业局1.1.3 项目拟建地点及周边环境湘西电业局乾州办公区职工食堂项目建设用地位于乾州新区人民路、燕2、子路、水厂路交汇处，定位于本部完善办公楼及乾州供电局综合楼南侧，周围与市地税局、州检察院、文化馆、博物馆、体育馆等单位相邻，属新区文化、交通中心地段，地理位置及交通条件良好，人文景观独具湘西民族特色。1.1.4 建设项目规模此次建设项目内容包含职工食堂、员工活动中心、单身宿舍、特种车库及小型材料物质仓库，其建设规模分别为： l 食堂：700m2 l 员工活动中心：300m2l 单身宿舍：500m2l 特种车库：120m2l 小型物质仓库：480m2以上五项之和为：2100m2 ，其中特种车库及小型物质仓库为轻钢结构。第二章 项目建设必要性2.1 项目建设概况湘西电业局本部完善及乾州供电局综合楼3、项目于2007年经省公司立项批复，目前项目已竣工，即将投入使用，届时湘西电业局计量管理中、客户服务中心、电费中心、变电管理所、吉首供电局将搬迁至此办公，吉首地区办公拥挤现象将彻底改观，基本形成了我局第二个办公基地。2.2 建设必要性随着湘西电业局本部完善及乾州供电局综合楼建成投入使用后，乾州办公区基本形成了我局第二个办公基地，五大部门将近400余职工将在乾州办公，目前乾州新区开发尚未完善，距离本部较远，大部分配套工程没能同步建设，无工器具及生产物质仓库，不能满足生产需求，且员工上班期间就餐休息也成为很大的困难，为更好建设好乾州新办公区，为广大职工提供一个较好的办公及生活环境，需完善配套的职工食4、堂、单身宿舍、小型仓库及职工活动场所。第三章 项目建设方案3.1 项目选址及总体规划3.1.1项目选址新建项目基地位于乾州新区人民路、燕子路、水厂路交汇处，周围与市地税局、州检察院、文化馆、博物馆、体育馆等单位相邻，属新区文化、交通中心地段，环境优美，非常适宜修建此工程。3.1.2项目总体规划方案该项目位于湘西土家族苗族自治州吉首市乾州开发新区人民路、燕子路、水厂路交汇处，吉首市乾州开发新区在城市总体规划中确定为城市新的政府办公及经济开发中心，是吉首市重要交通集散地段，区域内地块完整，地理位置优越,市政配套设施完善,是一块理想的建设宝地。为完善乾州新办公区配套附属设施，结合吉首市政府城市建设整5、体规划，在乾州燕子路本部完善及乾州供电局综合楼南向，原59亩划拨用地布置食堂及小型仓库，该地块目前已完成土石方回填工作，土地使用手续齐全，交通便利，已具备开工条件。乾州办公新区食堂工程项目本期总用地面积6000平方米，根据实际需求，该项目规划建设方案为食堂综合楼部分，建筑主体3层，建筑面积为1500平方米，大楼建筑檐口高12.5米，采用框架结构，同时兼有食堂、活动中心及单身宿舍；特种车库及小型物质仓库600平方米，轻钢结构。3.2 项目建设条件3.2.1自然条件3.2.1.1 地形、地貌乾州新区建设基地西北高东南低，标高在 188.1196.1米之间，目前经场地土方回填后，标高已在1951966、米之间，工程一层建筑标高初定为194.90米，人民南路与燕子路交点标高为194.05米。3.2.1.2 地震资料拟建场地未划入抗震设防区，不考虑抗震设防。3.2.1.3 气象、水文条件l 最冷月平均气温 5.0l 最热月平均气温 30.3（七月）l 极端最高气温 40.4l 极端最低气温 -7.6l 年平均总降水量 1455.9l 年最大降水量 1890.1l 日最大降水量 128.4l 设计风荷载 35/l 设计雪荷载 35/l 全年主导风向 WNW NWl 最大风速 23m/s3.2.2工程地址条件本工程原始地貌为废弃农田，尚未进行勘探，根据附近建筑物的勘察情况了解到拟建场地基本是由人工填7、土、淤泥、耕植土、粘土、灰岩组成。该区域场地地下水对混凝土结构无腐蚀性。场地稳定，适宜建筑。基础形式及埋深：应在地质勘察完成后再根据综合楼的结构特点，荷载大小及所在场地的地质情况确定，根据现场踏勘，场地均为回填土方，且深达810米，需进行地基加固处理。3.2.3.1 水源 本工程水源采用城市自来水，建设地点周边人民路及燕子路上均有市政给水管道。3.2.3.2 电源本工程电源引自就近变压器，电缆进线。3.2.3.3 交通条件该项目用地位于吉首市主要道路人民南路东侧，北临燕子路，交通条件优越。3.2.3.4 材料供应钢材、木材、水泥等其他建筑材料，货源充足，厂商随时可以供货。3.2.3.5 网络、8、通讯通讯及智能网络管线均同城市主干路就近引入，工程内部管线暗敷。3.3 工程技术方案3.3.1 总平面 详见附件总平面布置图3.3.1.1 方案构思城市的发展和演变，赋予了城市设计与建筑设计新的内涵，本总图方案力图以人为本以城市交通与城市环境的角度为基本出发点来组织平面，通过对地形、交通、建筑功能等方面的分析，主要推荐方案二的半坡屋顶设计，使之成为由周边建设环境，人文脉胳及自身功能几者共同作用下而形成的一个有机整体。3.3.1.2 总图布置根据总图布置，用地内建筑单体周边均设置有6m宽的双车道,各种车辆畅通无阻,并满足消防要求。3.3.1.3 室外工程设计设计本次室外工程设计主要考虑在食堂综合9、楼建设中进行完善，根据“以人为本”的设计指导思想，我们对拟建建筑的周边地带进行了精心的设计，考虑了小广场、道路、绿化、休闲健身场所的设计，给排水及室外照明等设计在方案确定后再进行完善。3.3.1.4 主要技术经济指标l 总用地面积：6000m2l 本工程建筑占地面积：1200l 本工程总建筑面积：2100l 建筑密度：20%l 容积率0.35l 绿地率：48.12%3.3.2 建筑设计3.3.2.1 方案设计所依据的技术准则本方案为二类建筑，耐火等级为二级。地上三层，主楼建筑高度12.5m，属多层建筑；梯间采用封闭楼梯间本方案所在地抗震设防基本烈度小于六度，可不考虑抗震设防。3.3.2.2 平10、面功能l 综合楼一层为员工食堂；l 综合楼二层为单身宿舍；l 综合楼三层为:职工活动中心l 特种车库及小型物质仓库另设。第四章 工程建设管理4.1 基本规定按我国现行规定，一般项目从建设前期工作到建设、投产要经过以下几个阶段：l 根据国民经济和社会发展长远规划，结合行业和地区发展规划的要求，提出项目建议书；l 在勘察、调查研究及详细技术论证的基础上编制可行性研究报告；l 根据项目的咨询评估情况，对建设项目进行决策；l 根据可行性研究报告编制设计文件；l 初步设计批准后，做好施工前的准备工作；l 组织施工，并根据工程进度，做好使用准备；l 项目按批准的设计内容进行建设完成，经验收合格后，正式交付11、使用；l 使用运营一段时间后，进行项目后评估。4.2 项目管理组织机构本项目为湘西电业局乾州办公区职工食堂及小型仓库建设，是湘西电业局的重要组成部分。项目顺利建设与实施，对湘西电业局今后的运营和发展，显得尤为重要。依据湖南省电力公司小型基本建设项目管理规定的有关精神，由湘西电业局组织成立业主项目部，全职负责管理此项目。4.3建设管理机构设置4.3.1成立项目建设领导小组。小型基建管理领导小组职责根据国家及地方有关法律法规，结合上级小型基建管理有关规定，审定我局小型基建建设管理有关规章制度。组织和协调全局小型基建项目建设管理过程中出现的重大问题，对重大设计变更进行决策并报省公司审批。负责对外重大12、关系的协调，检查指导小型基建各组织机构的工作开展情况，科学安排各职能机构的工作。建立健全的小型基建管理组织机构，根据工作需要调整相应工程管理人员。监督工程进度，听取小型基建管理办公室的工作汇报，协调解决工程建设中遇到的突出矛盾和相关问题。4.3.2小型基建管理办公室职责发展建设部负责归口全局小型基建的管理工作，具体由小型基建管理办公室来实施，主要负责组织和协调小型基建的立项管理、合同管理、计划管理、财务管理、施工进度、质量安全管理、竣工验收管理和档案管理等相关工作。指导和协调各小型基建业主项目部开展小型基建项目的建设管理工作。组织各成员单位对小型基建项目的建设情况进行指导，检查，加强对小型基建13、项目的监督和管理工作。下达小型基建年度工作计划，督促业主项目部按进度目标推进项目建设进度，做好小型基建年度工作总结。定期组织召开工程建设协调会议，全面掌握施工进度、工程质量和经费管理情况。4.3.3业主项目部职责1.项目管理方面立项管理，负责提出工程项目的建设规模，选择建设地址及办理拆迁、报建等事宜。合同管理，与勘察、设计、施工、工程监理和设备供应单位签订合同，并按合同要求履行甲方职责，实行合同目标管理及处理有关事宜。计划管理，编制项目投资计划和施工进度计划，办理投资计划批准手续和监督落实施工进度计划。招标管理，在政府招标管理机构的监督下，依照法定程序，配合省公司招投标中心完成对工程承包单位（14、勘察、设计、施工、监理）的招标工作。竣工验收管理，组织工程竣工验收。提请规划、公安消防、环保等部门和建筑设计单位的认可。档案管理，收集、整理项目建设有关文件及设计、施工变更洽商资料、图纸、档案，及时建立完善的项目建设管理档案并按规定报送建筑行政主管部门和局档案室保管。2.安全质量管理方面业主项目部是小型基建项目安全文明施工管理和工程质量管理的责任单位，要切实加强工程质量和安全的管理与监督，制定质量、安全措施，加强施工现场安全、质量标准的检查和施工变更洽商，确保工程质量与安全，避免发生重大人身伤亡事故和工程质量事故。州局将不定期的对项目建设的安全、质量、工程进度等管理情况进行检查。3.项目综合管15、理方面编制施工现场拆迁和三通一平等计划并负责落实。办理拆迁申报等有关事宜。依据工程进度与合同约定，向勘察、设计、施工、监理单位拨付工程进度款和决算工程款。负责建设项目的仪器设备选型调研，联系招标采购和自供建筑材料的采购。按照湖南省电力公司统计管理规定的要求向湘西电业局小型基建办公室报送投资完成情况和工程进度情况等月度报表、季度报表和年度报表，并且确保统计数据真实、准确、全面。五、项目建设工期及投资计划本工程项目建筑三层框架结构，地势复杂，需进行基础处理，工作流程与其他大型基建项目基本一致，整体工作量较大。本工程从设计施工到竣工交付使用，工程建议安排14个月，具体实施计划安排如下：2012年7月16、完成前期方案可行性报告送审。2012年8月完成初步设计及批复。2012年9月完成施工图设计。2012年11月完成设计审查及概算批复。2013年1月施工招投标及施工队进场开工。2012年3月完成场地平整及基础处理工作2013年6月工程结构主体竣工。2013年8月完成装饰及安装工程。2013年9月办公家具进场安装。2013年10月完成室外附属工程建设2013年11月竣工验收，办理相关手续并交付使用。六.工程投资估算与资金筹措1.工程概况1.1建筑物食堂综合楼项目，三层，建筑高度约12.5m，框架结构，建筑面积1500 m。特种车库及小型仓库，一层，建筑高度约6m，钢架结构，建筑面积600m1.2室17、外工程围墙、小广场、道路、园林绿化、给排水、亮化、停车位、化粪池、化油池等。2.编制原则及依据2.1工程量根据本次方案设计各专业指标。2.2定额执行湖南省建筑概算定额，执行湖南省统一安装工程基价表(2002版)第一册机械设备安装工程，第二册电气设备安装工程，第七册消防及安全防范设备安装工程，第八册给排水.采暖.燃气工程，第九册通风空调工程。2.3项目划分及费用标准湘电公司发展2009745号文关于进一步加强小型基建管理的通知。执行湖南省电力公司小型基本建设项目管理规定(修订)。湘建价计200508号文以及湖南省建筑工程其他现行相关取费标准。勘测设计费执行国家计委、建设部计价格200210号文国18、家计委、建设部关于发布工程勘测设计收费管理规定的通知。2.4基本预备费按2.5%计取。2.5根据中国人民银行2008年12月公布的贷款利率公告，5年以上贷款利率5.94%计算建设期贷款利息，本期可研编制不考虑贷款利息。3.工程投资职工食堂工程静态总投资445.54万元，单位投资：2970元/m2，含基础处理费用。室内家具费用10万元、室外附属工程费用197.8万元、仓库建设费用90万元另计，详见以下投资汇总表和各项目投资估算总表。湘西电业局乾州办公区职工食堂工程投资估算总表建筑面积：1500 m2 金额单位:万元序号项目名称建筑规模(m2)工程造价（万元）单位造价（元）备注一建筑部分358.019、0 23871基础处理602主体土建及外墙装修1500225.0015003场地三通一平土石方开挖4000立方米12.00304室内水电及照明工程150012.00805消防工程15009.00606弱电工程15004.007室内二次装修工程150036.00240二建设管理及其他费用150087.54538.601前期可研报告编制费2.00参照暂估列2立项评审费2.00参照暂估列3建设单位管理费8.00参照暂估列4报建费34.54见明细表5地质勘察费2.00计价格200210号6设计费15.20计价格200210号7初步设计评审费2.00湘电发展2010331号8标底编制费2.60参照设计费20、10%9招标服务费1.60计价格20021980号文10预、结算编制费5.60湘电发展2010331号11工程监理费6.001-2%12审图中心审图费1.001.8元/m213预备费（1%）5.00合计 445.542970.00湘西电业局乾州办公区职工食堂工程报建及其他费用明细表序号收费名目收费标准应付费用(万元)备 注一工程报建费34.541质量监督、检测费 3.002定额测编费总造价0.12%0.503散装水泥专项资金2元/m20.304建委交易服务费中标0.18%0.80州价费200485号5信息规划服务费0.3元/m20.106白蚁防治费2元/m20.407城市基础设施配套费总造价221、%4.508规划放线费1600元/栋0.169规划复检费1.2元/m20.18州价费2007148号10墙改费6.9元/m21.2011环保环评费总投入0.3%1.0012环保排污费总造价0.5%1.2013消防审查费1.8元/m20.3014地震设防费2000元/栋0.2015水利防治费2元/m20.3016劳保统筹基金总造价3.5%8.0017人防异地建设费1800元/m23%8.00州价费2007178号18防雷费1.8元/m20.4019渣土处理费5元/m31.0020存档费1.0021消防及水电检测费1.0022竣工图测量费1.00室外绿化及附属工程投资估算总表序号费用名称单位规模指22、标(元/单位)投资(万元)备注1植草砖、停车坪m2600200.0012.002围墙m1005505.50.3化粪池座18.008.00 含石方开挖4化油池座12.002.00含石方开挖4室外给排水工程m15.00含石方开挖5绿化设施m2300020060.00含买土及石方开挖6室外电气亮化工程10.00不含外部电源接入7道路工程m21500220.0033.008休闲岗亭健身设施 10.009门厅人行道火烧花岗岩板m23002708.7010室外土石方平整12000立方米2833.60合计197.8021 湖南城市学院规划建筑设计研究院平面布局方案一平面布局方案二方案一方案二房地产项目可行性23、研究报告大纲范本 一、项目的基本情况1、项目背景2、项目主办单位简介3、主办单位之合作意想4、可行性研究的主要技术经济指标二、项目投资环境和市场研究1、XX市概况及经济发展基本情况2、XX市房地产发展及市场的基本情况A、房地产开发企业发展概况B、房地产开发工作量增加概况C、商品房的销售概况D、房地产开发企业经济收益概况F、对XX市房地产市场的展望三、利用外资开发的法律依据四、XX市XX区一带高层、多层住宅、商场的开发、出售、出租经营情况1、供应情况2、需求情况3、物业出租情况4、对XX区房地产开发的总体评价5、对本项目开发的功能、规模、标准及营销的建议6、项目开发及技术设计方案的分析五、地块及24、周围环境、建筑开发条件1、地理位置及道路交通2、地形、地质3、附近商业及生活配套；市政基础及公建配套设施4、综合评述六、地块撤迁安置情况七、地场三通一平的安排八、项目开发建设及经营的组织与实施计划九、项目投资构成、总投资估算、资金筹措计划1、基本参数2、土地成本3、建安工程成本4、前期费用5、红线内外工程及公建配套6、不可预见费7、开发期税费8、资金筹措计划及财务费用A、资金筹措B、财务费用十、可行性研究财务数据的选定和预测（一）售楼收入的测定1、住宅销售单价的测定2、商铺销售单价的测定3、单位销售单价的测定4、建议销售价5、实际销售总收入（二）项目经营管理费用收入与支出（三）经营税费及所得税25、的缴交（四）土地增值税（五）所得税十一、项目经济效益分析十二、项目盈亏能力分析1、内部收益率（IRR）2、净现值（NPV）3、净现值率（NPVR）十三、项目的不确定性分析1、项目盈亏平衡分析2、项目敏感性分析3、概念分析十四、可行性研究结论与建议十五、项目综合经济评价十六、有关说明及建议十七、项目主要经济数据、指标综合付表、付图1、项目综合效益表2、项目动态、综合表3、项目投资利息估算表4、土地增值税计算表5、项目敏感性分析表6、概率分析表7、项目盈亏平衡分析曲线图8、项目敏感性分析图房地产项目可行性研究报告大纲范本 一、项目的基本情况1、项目背景2、项目主办单位简介3、主办单位之合作意想4、26、可行性研究的主要技术经济指标二、项目投资环境和市场研究1、XX市概况及经济发展基本情况2、XX市房地产发展及市场的基本情况A、房地产开发企业发展概况B、房地产开发工作量增加概况C、商品房的销售概况D、房地产开发企业经济收益概况F、对XX市房地产市场的展望三、利用外资开发的法律依据四、XX市XX区一带高层、多层住宅、商场的开发、出售、出租经营情况1、供应情况2、需求情况3、物业出租情况4、对XX区房地产开发的总体评价5、对本项目开发的功能、规模、标准及营销的建议6、项目开发及技术设计方案的分析五、地块及周围环境、建筑开发条件1、地理位置及道路交通2、地形、地质3、附近商业及生活配套；市政基础及公27、建配套设施4、综合评述六、地块撤迁安置情况七、地场三通一平的安排八、项目开发建设及经营的组织与实施计划九、项目投资构成、总投资估算、资金筹措计划1、基本参数2、土地成本3、建安工程成本4、前期费用5、红线内外工程及公建配套6、不可预见费7、开发期税费8、资金筹措计划及财务费用A、资金筹措B、财务费用十、可行性研究财务数据的选定和预测（一）售楼收入的测定1、住宅销售单价的测定2、商铺销售单价的测定3、单位销售单价的测定4、建议销售价5、实际销售总收入（二）项目经营管理费用收入与支出（三）经营税费及所得税的缴交（四）土地增值税（五）所得税十一、项目经济效益分析十二、项目盈亏能力分析1、内部收益率（IRR）2、净现值（NPV）3、净现值率（NPVR）十三、项目的不确定性分析1、项目盈亏平衡分析2、项目敏感性分析3、概念分析十四、可行性研究结论与建议十五、项目综合经济评价十六、有关说明及建议十七、项目主要经济数据、指标综合付表、付图1、项目综合效益表2、项目动态、综合表3、项目投资利息估算表4、土地增值税计算表5、项目敏感性分析表6、概率分析表7、项目盈亏平衡分析曲线图8、项目敏感性分析图