1、【可行性研究报告】格林豪泰产权式酒店可研报告 格林豪泰产权式酒店可行性研究报告目录第一章? ? 总论1.1 项目概况1.2 项目提出的背景及建设必要性1.3 可行性研究的依据和范围1.4 主要技术经济指标1.5 施工进度计划第二章? ? 市场调研及前景预测2.1 产权式酒店的概念2.2烟台*五星级度假酒店引入产权式酒店模 式情况分析第三章? ? 项目定位3.1 主题定位3.2 功能定位3.3 市场定位3.4 项目建设方案及规划设计定位3.5 价格定位3.6 入市姿态及推广时机定位3.7 销售方式定位3.8 物业管理定位 第四章? ? 营销策略4.1 宣传主题概念 4.2 卖点整合4.3 优惠措2、施4.4 销售目标体系整体推广思路4.5 分阶段控制的公关效果4.6 外发式宣传策略4.7 销售进度目标4.8 资金计划第五章? ? 投资估算和资金筹措5.1 投资估算5.2 资金筹措第六章? ? 财务评价与社会效益分析6.1 盈亏平衡分析6.2 赢利预测6.3 敏感性分析6.4 社会效益分析第七章结论第一章 总论11 项目概况本报告所陈述的对象为，以下简称本项目。本项目位于。位于大兴安岭南麓，科尔沁草原腹地，与兴安盟、锡林郭勒盟交界素有“塞北城”之称， “到霍林郭勒来，看最好最美的草原”确立了以旅游业作为第三产业龙头的发展战略能源基地。本项目位于霍林郭勒市滨河路、谊宾街、静湖南路路口位置。本3、项目与霍林郭勒市开发新区交界；距霍林郭勒市汽车站不到200米、距火车站1000米,距离304国道仅2公里，自然环境优越，道路交通便利。1.2 项目提出的背景及建设必要性随着经济的、国人消费观念的改变以及的不断改善，使得越来越受到的关注在此背景下，我们准备开发建设的无疑适时而上，具有一定的建设必要性，一方面尽可能的提供给市场高品质的，满足市场的需求，另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益1.3 可行性研究的依据和范围本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的，具有科学性和前瞻性。本报告在以下的部分将着重对本项目的市场分析、项目定位、规划设计定位、营销推广策略以及项目的4、财务评价进行研究。1.4 主要技术经济指标总占地面积：1876.18 平方米总建筑面积：20280.31平方米可销售面积：平方米，建筑密度：%容积率：绿化率：%1.5 施工进度计划2012年2月，1-3号楼商品客房房、商铺房项目主体完工；2012年4月，1-3号楼公共停车场建设主体完工；2012年6月，完成项目扫尾工程和辅助公共设施的建设。第二章 市场调研及前景预测酒店的概念产权式酒店由时权酒店（TIME SHARE）演变而来。它是由消费者或个人投资者买断酒店客房在特定时间里的使用权。首创这一概念的是瑞士的亚力山大 .奈特。1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的产权酒店5、是买断产权而不仅是买断时段，即将酒店的客房分割，每间客房作为一个带有独立产权的独立单位，出售给客户。投资者既可长期居住，也可在不住时将客房委托给酒店经营获取回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。产权酒店是一种旅游业和房地产业有效结合的投资品种。由于产权式酒店是将建设酒店所需的投资和宏大的管理体系分解为单体的组合，拥有一定闲置资金获得较高回报不想承受投资风险的个人或法人提供了机会，在全球范围内快速增长。据国际旅游组织2002年报告，其增长率达到19.3%。到2003年，已有6.5万个家庭在81个国家的6000多个旅游目的地购买了时权酒店和产权酒店。美国的产权酒店已超过了1000个。 6、在中国内地，从1995年开始流行。目前北京、青岛、北海、珠海、长春、兰州、昆明、长沙、深圳、海南等地均各种规模的产权酒店。1.霍林郭勒市自然旅游资源及工业旅游环境。2.能源资源推动经济发展，投资环境良好，人口流动性很大。 供求分析本项目所在的霍林郭勒市是能源城市,外来经商人口众多,交通发达,在这里工作和经商的人很多。项目将利用产权式酒店独特的投资模式及全国连锁酒店的品牌效应吸引更多客户，入住格林豪泰，为其提供产权式酒店物业服务。2.3项目比较分析项目地块情况项目?市场定位是设计为，目标是来较分析基本是一个空白 第三章 项目定位3.1 主题定位 格林豪泰酒店产权式酒店3.3 市场定位市场定位实际7、上就是选择买家，确定项目的目标购买者和目标使用者是哪一类人。 第一类市场：?第二类市场：?第三类市场：?第类市场： 五类客户：外地成功人士霍林郭勒能源产业链推动外地成功人士来霍投资人群。 六类客户：各地房地产投资人士霍林郭勒房价目前在全国来讲都偏低，2011年全国县级市房地产销售平均价格3500元/O以上,霍林郭勒现在的水平接近2800元/O，有着极大的升值空间，将会吸引各地有眼光的人士前来购买。3.4项目建设方案及规划设计定位34.1总体规划设计特色本项目的设计主旨是为提供一个酒店。本项目设计 规模与设计 设计套客房，安排不同布局方式的单元，00平方米以上的多功能厅，并与花园直接接通；设户内8、外儿童娱乐园；配备各种中、西餐厅、酒吧、小型超市；户外温泉SPA、夏威夷式泳池；园林充分考虑其植物的多样性、利用高大植物制造适宜的遮阳效果；充分考虑到看海的通透性与客人户外活动的私密性的相辅相成；同时要创造由不同灯光制造的优美的夜间视觉环境。装修针对项目特点，充分户型以单间为主，配以部分双套间和三套间以适用不同客户的需求。户型面积从到不等。? 功能分类本项目总建筑面积约20280.31平方米，其中：客房部分11968.98O，会议室面积806.61O地下商铺建筑面积（负一层）1876.18O地下停车场建筑面积（负2层）1876.18O 1层商铺建筑面积1069.57 O 2层商场建筑面积109、69.57O酒店大堂及餐厅1613.22 O3.5 价格定位该项目的价格策略建议采用两极化的政策，以利于最大限度地吸纳客户。选择景观及楼层相对较差的套房，制订有竞争力的起价，并根据质素调整不同套房的价格，令景观较好部分的套房承担更多的成本，从而使售价水平更能被大部分的客户所接受，以快速回收资金。景观较好的套房虽然价格较高，但由于好的景观会十分吸引潜在客户，再加上多元化的轻松付款方式，也能吸引买家。具体定价建议如下：35.1 相关经济及技术指标：? ? ? ? 项目单位数值1总用地面积O 2规划总建筑面积O 2.1其中：客房套数套 2.2其中：地下商场建筑面积O2.3其中：地下停车场建筑面积O 10、2.4其中：1-2层商铺建筑面积O 3建筑密度%4容积率5绿地率%6项目总投资万元7财务净现值万元8财务内部收益率%9静态投资回收期年 平均售价制定建议：具体的销售价格，要充分考虑销售市场因素和推出时投资变化因素，再酌情提高或降低。综合市最新房地产市场行情和同类可比项目的售价策略，以及本项目的预期赢利状况，建议：第一阶段本阶段为市场导入期（内部认购期），为了尽快使市场接受本项目，建议在销售价格上采取低开策略，以迅速抢占市场份额。本阶段的售价在单位成本的基础上提高销售平均价格为：元/M2；第二阶段，本阶段为市场上升期（取得商品房预售许可证后正式开盘期），由于前阶段的市场成功开拓，使得本项目逐渐形11、成一定的认知度，并取得良好的市场形象和销售业绩，因此价格主体应呈现上升趋势。本阶段的售价在单位成本基础上提高销售平均价格约为：元/M2；第三阶段，本阶段为市场成熟期，由于前两个阶段的顺利进行，使得本项目呈现旺销趋势，价格走高自是情理之中。因此本阶段的销售在单位成本的基础上提高销售平均实收价格约为：元/M2。各个阶段价格策略组合，最终要实现元/M2的销售价格。备注：1、此价格包含公寓套房的精装修及家具、家电配备费用，为精装修、全配备价格。2、控制本项目赢利水平，可通过销售时对销售门市价的折让比例控制，实际公布的销售价格应该预留有折让空间。如果销售市场反映良好，目标客户对本项目推出的门市价格接受程12、度较高，则相应的减少折让；反之，则加大折让，但维持最高平均5%的折让率。35.3 价格分布不同朝向、不同楼层的房屋质素存在一定的差距，应加以价格上的调整。我们将不同朝向、位置和不同景观的公寓划分为个级别，并配合不同楼层的价差，调整出不同公寓的价格分布。37 销售方式定位销售方式对销售进度的影响也是比较大的。根据项目的特性、投资方式、资金回笼计划和发展商实力等具体条件，将能够更加顺利地达到销售目标的销售方式确定下来。建议该项目的销售方式是： 进行公寓的产权销售，然后采用标准酒店式经营管理方式接受业主委托对物业进行日常经营管理 以零散发售为主 采用自销为委托代理销售为的销售方式38 物业管理定位 13、本项目经营管理模式本项目将采用酒店式模式进行日常的经营和管理，酒店管理公司在本项目业主的物业闲置期间按统一酒店管理标准对业主的闲置物业进行管理和服务。按照与业主的委托经营（管理）约定，对本项目进行标准化经营（管理），并维护和保障制酒店经营管理公司将按照中华人民共和国财务与审计制度实施管理，向业主高透明度经营管理咨询， 托经营管理方式一酒店客房以产权方式销售和经营管理。二营业收入：通过出租酒店客房产生收入（仅指房租）,包括酒店商场、会务、餐厅、酒水、洗衣、电话、电报和电传等其它酒店项目的收入三、经营管理成本：营业费用、营业税金、管理费用、人员工资、管理佣金、设施保养维修和家具更新基金的累加资金。14、四会计年度：第一个会计年度，从当年酒店客房经营之日起，至同年的12月31日止。以后每年从 1月 1日起至当年的12月31日止为一会计年度。、免费入住权：指业主委托酒店管理公司经营（管理）期间，由委托经营管理方免费提供给业主的客房入住权。第四章营销策略4.1卖点整合 配有完善的酒店配套设施并提供个性化的酒店服务4优惠措施 售前宣传期间购买，优惠2% 试销期购买，优惠1% 一次性付款，优惠4% 购买两套以上（含两套），优惠2% 购买五套以上（含五套），优惠4% 特定促销期购买，额外优惠 备注：以上优惠可以叠加。4.3销售目标体系整体推广思路销售的目标，毫无疑问就是要顺利地将产品销售出去，这就需要每15、一个操作步骤都达到了预期的效果，包括形象与品牌的推广效果、公关效果、销售进度和资金回笼计划。这些既独立执行而又要互相协调的操作步骤都各有自己的预期目标，但同时又为了实现同一个最终目标，是一个因果循环的目标体系。各步骤需要达到的预期目标如下。4形象与品牌推广效果企业形象与项目品牌的推广应该要早在销售开始前就进行，以便让目标客户有一个从了解到接受的过程。施工队伍进场之日，要开始建立围墙广告的宣传效果，采用墙体喷绘技术，使项目的主题概念首先体现工地围墙上，并选择较好的位置树立适量大小和数量的工地广告牌。同时还要开始精心打造一个具有特色和品位的卖场，力争使卖场和现场宣传效果相呼应，并在项目出正负零之前16、完成，为以后项目提前进入销售状态打下基础。4现场广告牌的制作内容：项目鸟瞰图、项目名称、主题广告词、副广告词、发展商、地址、。色彩：底色为白色；图案为实效效果图图案；主题广告词为深蓝色；副广告词为深蓝色；发展商、地址及为橙色。墙的制作围墙高度2.2米；底色为白色；墙顶为坡顶、带槽，深蓝色；图案采用墙体喷绘或者挂式广告牌，画面内容简洁，色彩明快，辅以项目广告语言，烘托销售气氛。4卖场的制作卖场规模及装修品位：面积，精致典雅于细微处体现发展商浓浓关怀与企业精神。卖场建筑外型：坡顶、圆型亭楼式建筑，白色玻璃幕墙，绿色圆型柱，墨绿色屋顶。卖场外围：背靠巨副广告牌，左右与宣传围墙自然连接，以宽广的整体视17、觉带形成强烈的楼盘印象；周围绿树与花草相辉映，通往卖场的道路以鹅卵石或石板铺就；整个卖场营造一种轻松、休闲而又不失典雅的氛围。卖场内部：主色调为淡蓝色和绿色，白色玻璃幕墙，青石板或防滑地砖地面，淡蓝色墙体及天花板；增强色调（为体现卖场的识别性，需恰到好处的配以较亮丽的色彩）为橙色和绿色，如接待案板为蓝色，背景饰以橙蓝相间的强印象色调；接待桌椅为主色调浅绿色和白色；销售人员着装颜色为上装橙色，短裙蓝色。所有宣传资料、销售手册外面均饰以公司蓝色标志或以蓝为底色。陈设：墙体张贴或悬挂公司营业执照、预售资格、宣传展板、售控表；室内摆放接待案板、谈判桌椅、休息沙发、签约桌椅、沙盘模型、饮水机、空调机、文18、件柜、适量盆景。 告牌主题广告语：“您的酒店，您的家”。本广告语为广告牌主题语言，也是本项目之核心概念，以醒目颜色和字体于最醒目位置。“您的酒店”，表明本项目的基本功能具有酒店基本使用功能；“您的家”是指兼顾居家的使用特点。整个概念营造了一种高雅、舒适、休闲的生活意境。文字广告语：我的海，我的梦穿越时光隧道，仿佛外桃源演绎传说，美丽依然醉人为健康加油，让生命增值对你而言，这也许是最后的机会！围墙广告：以项目名称为主文字，要求字体醒目，颜色鲜艳；以“时尚，共享，交流，开放”为副文字，要求以较暗的颜色衬托主题文字（可考虑采用发展商之标志性色彩蓝色）；其中，点缀着绿树、蓝海和发展商之公司徽标，整个画19、面以白色为底色，并以亮丽的橙色、稳重的蓝色以及活泼的绿色渲染，共同构筑一幅典雅而活泼、并能充分体现滨海特色的画卷。4分阶段控制的公关效果基于本项目的特点，本方案前面部分已提出项目的宣传推广建议采用“短、平、快”的路线，因此项目的公关活动应建议有步骤地划分为三个阶段： 形象建立及宣传铺垫阶段售前宣传的基本目标是让目标客户对本项目及本项目推出的新概念有相当程度的了解，并产生信任感和认同感，对项目有了比较深刻的印象及对休闲度假和养老度假等新生活方式的初步认识。主要通过现场POP、工地围墙以及在旅游通道的条幅进行宣传。本阶段，各项工作尚处于准备与调试阶段，如楼书、沙盘、模型、卖场及销售队伍等。 试销阶20、段试销阶段是为了试探目标客户对项目的直接反应，进一步证实项目的定位、价格、销售方式和区域等方面是否迎合市场的需求，以便作适当的调整。这一阶段的公关活动都控制在特点及目标明确的小范围内。主要采用直邮广告、重点位置设立宣传咨询点、现场售楼处的建立、现场POP、个别星级酒店配送宣传品以及宣传条幅等。建议售前宣传与试销阶段的部分时间可重叠，而阶段工作同时进行。本阶段可考虑投入适量的软性广告和小规模的活动作为客户对项目信心培养的支持。同时，本阶段由于销售的基本要素如楼书、卖场、沙盘、模型及销售队伍等已经完成，可以接受内部认购。 正式销售阶段建立在前两个阶段的公关效果之上，在这一阶段，推广的力度和费用都达21、到了最大极限。报纸、户外广告、直邮、现场展销宣传资料、模型等所有公关手段和销售工具全面展开。本阶段，甚至可以考虑委托内地目标区域市场的销售机构进行异地销售。4外发式宣传策略路桥广告：贯穿项目营销始终。影视广告：开盘前一个月高密度投放,开盘后在每次推新货时前一周每天投放。霍林郭勒报纸：开盘前一月投放34次，以及每次新货上市投放1次。 楼书主要用于对新度假概念和新生活概念的引入，描绘以“自人”身份于享受家庭乐趣的种种优点，以激发潜在客户对购房置业和享受新生活方式的渴求和憧憬。本楼书的主要发送对象为到现场看楼者、专门的促销活动中到场的客户、针对性的直邮客户，以及酒店客人。沙盘模型在售楼中心使用，比例22、和尺寸可根据展厅空间制订模式可考虑选择有灯光的形式，以加强效果。 展板内容理位置、周边旅游资源介绍、项目概念介绍、公寓配套设施及园林规划图、标准套房平面图及装修标准。47销售进度目标 形象建立及售前宣传铺垫阶段（开工开始至）：完成5%（本阶段，需要努力争取关系客户和内部客户，如果于公开认购之前就有部分面积落定，将能极大的鼓舞和带动潜在的目标客户跟进） 试销阶段（ ）：完成5%。 正式销售阶段（ ）：完成9%4.8 资金计划 本项目建设资金自筹00万元，可保证工程主体完成封顶，按照工程进度，在没有任何外来资金（包括销售回款）进帐的情况下自筹资金可维持至200年1月份。 按照目标销售进度，至20023、年月底，预计可完成50%的销售率，即销售面积达到约0平方米，因此，可实现销售合同额约万元，按首期款平均回款10%计，约可实现销售款万。 至200年月底，预计本项目的销售率将突破60%，即销售面积达到10平方米，可实现销售合同总额约万元，由于至月底，以前实现销售的房屋全部按照合同约定支付了30%以上的首期款（部分采取一次性付款和分期付款，付款比例更高），因此，按平均回款率30%计算，此时期约可实现销售款万元。 200年月份至200年月份，预计销售率实现95%，即销售面积达到平方米，共实现销售合同额万元，按平均回款率30%计算，约可实现万元的销售回款；同时，由于前段已经销售的面积中已经大部分顺利办24、理完按揭，更加丰富了项目的建设资金，除了保证建设资金外，并开始随着按揭款的逐步发放，项目开始实现了赢利。 根据以上资料资金计划，资金使用和资金供应会出现供求矛盾，为确保项目资金流畅，可考虑吸纳项目贷款，建议贷款额度为000万元。故此，根据常规测算，本项目在保证自筹资金的基础上，加上稳定的销售回款，完全可以保证项目建设的全部资金，出现资金链条断裂的风险小。 第五章投资估算和资金筹措51 投资估算总建设成本费用列项A、土地费用：万（含过户）B、万?成本综计万? ?5.2 资金筹措自筹资金：00万销售回款或银行贷款第六章财务评价与社会效益分析61 盈亏平衡分析本项目可销售的总面积为2000平方米，其25、中部分00平方米；部分00平方米。按平均销售价格元/平方米计算，总销售收入为：万。由前一章分析得知本项目总建设费用为万元，故此，本项目盈亏平衡点为：盈亏平衡点 总建设费用/总销售收入 /33750 78.7% 就是说本项目如果实现了%的销售率就可以保证本项目的总投资成本全部回收。62 赢利预测项目名称? ? ? 金额（万元）? ? ? ? 备注说明销售收入? ? ? ?0? ? ? ? 按全部可售面积算开发税费? ? ? ? ? ? ? 营业税及附加按5.5%计算总建设费用? ? ? ? ? ? 含管理销售等费用所得税? ? ? ? ? ? ? ? 营业利润的5%税后利润? ? ? ? ? ?26、 净收益率? ? ? ? 15%? ? ? ?6.3 敏感性分析本项目在销售面积不变的情况下，利润变化的敏感因素为销售价格和单位成本费用。以下就本项目的情况对销售价格和单位成本费用两个敏感因素进行分析。由于本项目主导产品为，因此，只分析部分。假设单位成本费用不变，销售价格降低元，则利润减少万元，即每平方米销售价格比拟定销售价格降低1%，开发利润比拟定利润降低%；假设销售价格不变，单位成本费用增加1%，即元，则总成本费用增加万元，销售利润相应减少万元，即每单位成本比拟定单位成本增加1%，开发利润比拟定利润降低%。因此，售价的变动是影响本项目投资风险的最敏感性因素，而本项目的总成本费用的变化也是本27、项目投资风险的关键所在。6.4 社会效益分析本项目的成功开发，可以改善的综合环境，启动社会闲置资金，增加就业率，对促进旅游及房地产消费起到双重积极的作用，同时也为市旅游房地产的开发和运作提供宝贵的经验，为房地产开创一条新的发展思路。这也是本项目的社会效益所在。第七章结论通过以上的分析和策略，我们发现，项目达到的盈亏平衡点较，而且，投资收益率高于行业基准收益率，具有较大的投资吸引力 但是，由于在项目的投资和开发中，不可预测的风险较少，可控性较强，因此本项目的投资开发无论在市场上、操作上还是在财务上都是可行的。就本项目而言，市场的分析和项目的整体定位，以及项目投资经济分析是基于经验和经济学的角度来定的，具有客观性和一般性，符合市场规律及投资经济原理，配以合理的营销手段，实现项目的销售目标，并最终实现本项目的赢利目标将是可以实现的。22