1、奉新酒厂项目可行性分析报告奉新酒厂项目可行性分析报告目录前言概况篇地理特征与区划/城市交通与规划/经济发展概况/城区商业分布市场篇奉新房地产发展历程/楼市分布现状及在售楼盘分析项目篇项目概况/SWOT分析/市场抗性评估 /规避风险的主要措施及对策定位篇产品定位/客户群定位产品篇户型/景观/配套/物业总结前言房地产市场日新月异，变化多端，蓝海公司的核心竞争力就在于对市场情况、客户需求、产品特点的理解和研究以及科学系统的策划执行力上。为了配合奉新浮云酒厂地块项目的顺利运作，我司对奉新县进行了为期三天的市场调查论证工作。本报告将以奉新整体房地产市场发展状况、住宅市场情况（主要以新出现的典型楼盘和及本2、地块项目周边相关楼盘）与销售周期为调查论证重心，并结合地块本身（地理位置、片区市场的定位、产品形态、户型区间、以及户型销售比例等）进行调查研究分析，为奉新酒厂项目的顺利运作提供数据上的支撑和建议！概况篇一、地理特征与区划：奉新，地处江西省西北部，距省会南昌60公里。是明末科学家宋应星的故乡。素有“仙源灵境”之称，享有“中华猕猴桃之乡”、“优质米之乡”、“江南竹乡”的美誉。全境面积1642平方公里，下辖18个乡镇场，人口40万（其中，县城面积为10平方公里，县城人口10万余）。、历史渊源奉新县春秋时属吴，战国时属楚，秦属九江郡，汉初属豫章郡。汉景帝三年（公元前154年）开始命名为海昏县，和帝永元3、十六年（公元104年）海昏分置建昌县，汉灵帝中平二年（公元185年）分海昏、建昌两地，设置新吴县，县治在今会埠故县，属豫章。唐中宗神龙二年（公元706年）县衙由故县迁至冯川。南唐保太元年（公元973年），吴把帝位让于唐，为避嫌，遂更新吴为奉新。建县至今已有2150多年的历史。1949年7月8日获得解放，1958年前属南昌专区管辖，1959年1月始划归宜春地区管辖。2000年8月宜春撤地设市，仍辖奉新县。、地形气候奉新属赣西北九岭山的分支及余脉，分北、中、南三大支脉，向东伸展。县境三面环山，形成西高东低的地势，从西向中、东部逐渐倾斜、低落，构成明显的西部中低山地、中部多丘陵、东部低丘河谷平原，属4、典型的丘陵山区地形地貌。奉新县属中亚热带湿润气候，四季分明，气候温暖，雨量充沛，日照充足，无霜期长，适宜农业生产发展。全县年平均气温为17.3C。全年平均降雨量为1612毫米，降雨量集中在46月份，占全年的54%。年相对湿度平均为79%，无霜期年平均为260天左右，年日照时数达1803小时。、自然资源奉新县资源极为丰富，优质米、毛竹、猕猴桃、水电、花卉苗木、旅游为奉新县的几大优势，素享有“贡米产地”、“优质米之乡”、“中华猕猴桃之乡”、“江南竹乡”和“仙源灵境”的美誉。境内山溪河港交织，水电资源极为丰富，年发电量1.4亿度左右，名列全市首位、全省第三位。已有大小水电站128座。100%乡村通电5、，并有110千伏输变电站。 奉新素有“仙源灵境”之誉，自然景观秀丽，人文景观丰富，境内群峦叠翠，古迹迷人，旅游景点甚多，历史上有不少政客商贾、学者高僧前来浏览、隐居，留下了许多胜迹和动人传说，令游客流连忘返。二、城市交通与规划：、地理交通奉新县的地理座标为东经11445至11531，北纬2834至2852，属东八时区，东西最长约78.3公里，南北最宽约32.3公里。东联安义、南接高安、西南毗宜丰、西北邻修水，北靠靖安。县城距320国道（大城）23公里，距105国道25公里，离省会南昌60公里，距港口城市九江170公里，交通运输十分便利。境内有省级公路养护里程300多公里，沥青二级公里以县城为中6、心四面幅射，内联各乡镇村，外接各毗邻县。客货运输方便、快捷。 、城市规划：根据城市未来发展定位，奉新县确定了“一河两岸、三桥四区”的城市格局的总体思路，即“潦河南北隔河相望，上中下三桥遥相呼应，城北商业住宅区、城南办公住宅区、冯田经济开发区及宝塔山旅游度假区四区各具特色。” 三、城市经济发展概况：“十五”计划的顺利实施，工业园区的快速崛起，产业结构的不断优化，基础设施的不断完善，政通人和的发展环境，使得奉新在全省率先崛起，全面实现小康社会，为奉新“十一五”时期加快发展带来了重要机遇和有利条件。主要表现在以下几点：1、县域经济快速提升，呈现出发展速度加快，产业结构优化，产业规模壮大，运行质量提高7、，财政实力增强的良好势头。2006年，奉新县生产总值为32.24亿元，增长16.1%。其中第一产业增加值7.35亿元，增长1.67%；第二产业增加值18.73亿元，增长26.83%；第三产业增加值6.16亿元，增长7.79%。人均生产总值为10595元，全市排位第3位。三次产业结构比由2000年的46.74：29.23：24.03，变为2005年的22.858.119.1，第二产业异军突起，成为推动县域经济发展的主力军。纺织、食品、竹木地板、新型建材、医药化工等一批支柱产业规模不断壮大。2、工业园区迅速壮大，规模不断增大，工业成为奉新经济增长的主导力量。2005年，园区工业增加值达8.55亿元8、，占GDP近1/3，园区拉动全县经济增长达12个百分点，并正式列为省级民营科技工业园。至2006年底，工业园区共落户企业117个，其中投产企业85个，分别新增24个和20个，轻纺服装产业、新型材料产业、竹地板产业、农业产业等四大工业支柱产业已初步形成规模。工业园区已成为县域经济的主要增长极。 3、投资环境日益改善，开放水平日益提高，招商渠道日益拓宽。“十五”期间，全县出口创汇总额为518万美元，直接利用国（境）外资金总额为5384万美元，引进县外资金总额59.35亿元，向上争取资金（含国债）总额为2.26亿元，一个全方位、宽领域、多层次的开放型经济格局正在形成。 4、城市面貌变化显著，县城规模9、扩大，市政设施改善，城市品位逐步提升。“一河两岸、三桥四区”的城建框架已经基本形成，县城规模已达10平方公里。新建成的橡皮坝和两座潦河大桥已投入使用。城北旧貌换新颜，新开了具有现代都市气息的滨河路、商贸步行街和龙山大道、应星大道等街道；拓宽改造了狮山大道、迎宾路和冯川东路，对城区街道进行了硬化、美化、绿化、亮化。城南初具规模，有8家单位南迁办公，行政中心和12家南迁单位正抓紧建设。通过强力的运作，昔日的小县城正逐步变成生态园林城。5、基础设施明显改善，公路建设加快，旅游景点逐步升温。近年来，交通、水利、电力、通信、城乡道路、城市供水等基础设施及旅游景点建设取得明显进展，共建设改造各级公路40210、千米（其中省、县道152千米），市政道路43千米；萝卜潭、百丈寺、圣殿、华林书院、宋应星纪念馆、森林公园、九天阁、九仙汤温泉等旅游景点的硬件建设不断完善；移动通讯网络完成了“乡乡通”工程，实现了无缝覆盖，有线电视实现了“村村通”。6、城乡居民收入大幅度增加，生活水平进一步提高，生活环境进一步改善。2006年城镇居民人均可支配收入达6844元，同比上年增长6.34%。农民人均纯收入达4038元，同比上年增长5.24%。人民生活质量提高，住房条件得到根本性改善，相继建成一批高质量、高标准的商品房和适应城镇低收入阶层的廉租房，城镇人均居住面积24.6平方米。农村居民人均住房面积31.8平方米。城乡卫11、生、文化、体育设施得到了进一步改善，服务水平和覆盖面提高。“三条保障线”相继建立并提高了保障水平。四、城区商业分布：奉新的商业主要分布在城北老区内，按照城市规划，新开了具有现代都市气息的滨河路、商贸步行街和龙山大道、应星大道等街道；拓宽改造了狮山大道、迎宾路和冯川东路，对城区街道进行了硬化、美化、绿化、亮化。主要商业呈现“四纵两横”格局。以冯川路为主，商贸步行街及迎宾路为辅助，建设路横向连贯形成奉新最核心商圈。冯川路是以服饰、超市及大型专业买场经营为主，业态较为高档，汇集了奉新最集中的人流量。 商业步行街主要是以服饰专卖为主，也是奉新人逛街较爱去的地段之一。 建设路以服饰、美容美发、百货等业态12、经营为主，属于传统老街。 奉新大道以百货、五金等零散商业经营为主，汽车站位于奉新大道中端。往北（本项目），业态越为零散，渐至无。 迎宾路整体商业气氛较好，金穗广场及冯客隆商场为其汇聚了较多人流。本街主要以手机通讯经营及服装批发店为主。 狮山大道以摩托专卖为多，其他业态较为零散。街道名称租金水平冯川路华林公园-奉新大道50-80元/冯川路奉新大道-应星大道15-35元/商贸步行街30-50元/建设路25-45元/奉新大道15-40元/迎宾路25-35元/狮山大道8-15元/注：奉新大道做为延伸较长的一条大道，南北贯穿奉新县城中心。延伸至北段，以富民路为界，即被称为郊区，商业气氛淡弱。以低档餐饮、13、百货、汽车修理等零散经营为主，租金水平在5-8元/之间。小结：通过以上资料可以看出，1）奉新拥有丰富蕴涵的历史文化、资源优势和优越的地理位置，距南昌仅60公里的路程为奉新的整个经济带来了飞速的发展。2）政府南迁，为城南新区的开发建设起到了政策导向的作用，随着相关市政配套的逐步完善，城市将进一步向南扩展。3）做为以工业为主导产业的新兴县市，随着冯川工业区招商引资的加快，将为奉新的经济发展更添强劲势头。4）结合奉新县政府规划，城北老区将规划为商业居住区。随着旧城改造的步伐，商业布局将日趋集中并形成特色街。市场篇一、奉新房地产发展历程严格意义上讲，奉新的商品房市场的起始是在02年。1）、初级阶段0214、-03年：随着碧云花园、钱鸿花园及应星花园等小区的建设完工，奉新产生了最初级的商品房，多数为本地开发商，形成一定意义上的小区。从房价及整个市场规模来看，这个时候，奉新县房地产尚处初级发展阶段。整个城区没有均价超过600元/的小区，顶层复式只卖到380元/。私人集资建房成风，虽然已停止审批私人建房和单位集资建房,但因原来批地较多,私人建房和集资建房余波未尽,直接影响到城区的房价。除应星花园、碧云花园及钱鸿花园成小区外，更多的是私人买地单栋建设，一栋五到六层，其中一层有四到五个店面，二到六层为住房，没有物业管理的概念。在这种情况下，奉新房地产市场化程度低，房价难以有较大幅度的上升。 这个时期较具典15、型意义的是钱鸿花园，据走访中了解，在当初市场上还没有形成商品房意识的情况下，迫于销售压力，开发商选择以降价来做为销售手段，以低于建筑成本的400元左右/的均价进行销售，见证了奉新房地产发展初期的举步维艰。2）、发展阶段03-05年：03年，浙江伟星集团为奉新县修建县城公路，县政府以近500亩土地做为抵付，同年底，伟星地产奉新分公司成立。伟星滨海新城一期始建，04年开始对外正式销售，当时销售境况不甚理想。随着房地产市场的逐步升温，05年基本完成了一期的销售工作，当初均价为700-800元/，为奉新最高。3）、升级阶段（06末-07年）06年，大批商品房项目出现，规模大小不一。至06年下半年，整个16、奉新房地产均价达到800-900元/，而到了06年末，价格则攀升至1100元/，07年初，继续攀升至1200-1300元/，07年5月份，狂飚至1600元/，现多数在售项目销售情况火爆。预计2008年奉新房地产市场将呈现白热化趋势，随着更多外来开发商的进驻和土地资源的日益减少，竞争也将更加激烈。高层电梯洋房及别墅项目将更多出现在市场上。而产品无具特色，相对同质化的现象将会开始对部分项目的销售进度产生一定的影响。二、楼市分布现状及在售楼盘分析通过市场调研，我司就目前在售及已售项目的分布情况对整个奉新房地产市场的趋势做以研判，目前，从整个奉新房地产市场来分析，该县的房地产市场将呈现以下发展趋势：一17、城南新区，开发火热。重点楼盘：朝日温馨家园即将开盘、碧水天河尾盘、恒昌花苑自售、星光地产项目预计08年将面市1）、碧水天河项目总占地约45亩，总建面积近7万，绿化率30%，由13幢多层及5幢高层（其中两幢为18层，另3幢为11层）组成，小区共计408户，户型以三房（128、133、141）为主，包括部分二房（96）、四房（170、错层及复式。多层均价1700元/，电梯高层2300元/，销售已近2/3，目前仅剩部分底层及顶层。2）、朝日温馨家园项目位于书院路以北地段，规划有4栋多层，计148套，店面18间。户型以三房为主（115、128138），辅以少量二房（92）。价格未定，预计下月开盘。318、）、恒昌花苑项目位于朝日佳乐园小区东侧，规划有5栋多层，计124套，店面16家。户型以三房为主，带少量二房。行政中心的南移为南区的房地产发展注入了更多活力。做为三个楼盘的代表者，碧水天河项目规划了部分的电梯高层，这也是奉新首家带电梯的小区。做为沿河路段的形象工程之一，该项目颇受县政府青睐，着力打造成形象工程之一。目前除了在售的三个项目，临碧水天河西侧还有某企业集资兴建的三排独栋别墅；此外，在碧水天河的北侧将出现由星光公司开发的新区最大楼盘项目，该项目占地约135亩，目前尚未面市，我司预测该项目有望成为08年新区的代表楼盘。另外，随着规划之中的医院、学校等一些生活配套设施的兴建，新区将有望逐步引19、领起今后奉新县房地产市场价格的走向。二、应星大道，大盘云集。重点楼盘：伟星滨江花城三期年底面市、上海商城销售中、应星花园二期销售中、碧水嘉园销售中1）、伟星滨江花城三期项目总占地近500亩，分为六块，一期320户，二期460户，三期700多户，据其销售经理介绍，一期价格为700-800元/（05年），二期前期价格为900多元/（06年10月份开盘时），后期成交价为1868元/，最高达2000元以上/，店面价格为3500-4200元/。现三期开发为5号地块，约110亩，产品规划有多层及高层（某行政单位宿舍用房）及30余套别墅（已全部预定），目前价格未知。2）、上海商城项目占地30余亩，总建面积为20、53000余，由16幢房屋组成：1-2层为框架结构（商铺），3-7层为砖混结构（住宅），其中6#、10#楼为全框架结构，拥有地下停车场2000余，架空房约1000，整个小区采用空中楼台设计，是一个集商贸、娱乐、居住为一体的现代城。06年12月开盘，当初均价为1100元/。现均价为1760元/，店铺价格为3600-5800元/不等。3）、应星花园应星花园坐落在县城入口处的过境路与狮山大道交汇处,占地150亩,小区分两期开发,一期50亩,全部为住宅,户型以三房二厅为主。4）、碧水嘉园项目占地约35亩，总计387套，户型面积从96-135不等，以三房为主，配以部分两房及四房。其最低价为1320元/，21、最高价为1680元/。项目10月18日正式开盘，销售近40余套，据了解，客户对其项目地段不太认同，且项目规划过于中规中矩，无特色。应星大道做为奉新新建的四车道景观大道，主要目的是为了减缓奉新大道的交通压力而兴建，兴建后，过境车辆可直接通过潦河大桥从此路绕城区而过，所以又被奉新人称为“过境路”。随着伟星几个地块的相继开发，上海商城的进驻也为此区域注入更多品质元素。相信随着这几个大盘的开发和入住，本区域将有望形成奉新县新的高层次商业圈。目前其地段的商业价值并不为消费者所看好，这与当前县城消费者缺乏远景投资有着一定的关系，可能还需要进行更多的观念引导。三、繁华闹市，倍受热捧。重点楼盘：东方家园售罄、22、名流豪庭售罄 塞纳广场售罄、金穗广场售罄目前，此四个项目已全部售罄，其销售周期基本上集中在05-06年之间（当时，金穗广场住宅均价为900元/，属框架结构，其店铺价格达到8W-1.2W/），这说明了奉新人对传统中心区域还是有很深的价值认同的，这种认同是根深蒂固的。又据了解，当时名流豪庭在开盘不到一个月的时间内，近300套房源即被抢购一空。随着整个旧城改造进程的渐近尾声，我司预计该区域在近几年内将无新的项目面世，出现市场供缺现象，二手房交易将成主导。四、华林公园，奢享市政。重点楼盘：华林公园居住小区尾盘华林公园住宅小区地址：县政府后院（华林公园周边）项目占地38亩，总建面积为62843，绿户率423、0%，容积率2.45，总计住宅400余套，包括108的两房，132-148的三房及200左右的顶层复式。目前仅剩复式有售。均价1760元/，最高达到1900元/；商铺价格在6000-14000元/之间。该项目拥有得天独厚的市政资源，整个地块围绕着市政规划的华林公园而建，其商业价值犹为明显。零散的分布也为其进行统一管理形成障碍，故该项目也无规划有后期物业管理。而今年刚拍出的原县政府地块，与该项目相临。本区域有望通过借助步行街与冯川路的繁华商业人流延伸，逐步形成一个集休闲、娱乐、购物为一体的综合性商圈。五、龙山大道，“龙山”独享。重点楼盘：龙山紫云苑一期已售罄龙山紫云苑项目沿龙山大道分布，均为6层24、多层，沿街为商铺。规划用地约78亩，总建面积为87402.67，建筑密度39.7%，容积率1.68。拟规划户数为398户。户型设计以三房为主，面积约在110-140之间。该项目以边拆迁边建设的方式进行，3#-6#楼已交房。目前正在进行5#及8#的建设。该项目独拥规划中的龙山大道沿路商业带，随着奉新上桥附近城建步伐的加快，其路段所带来的商业价值将日益突显，有望形成特色的商业街区。该项目的销售是随着项目的拆迁工作及工程进度来进行渐次销售的。拆迁工作将为该项目的进度形成一定的开发难度，且沿龙山大道沿线商铺的整体商业气氛的形成尚需在前期对客户进行更多有意识的引导，该项目商业部分的规划定位也将影响到其今25、后的整体发展。六、阳光家园，怡然自乐。重点楼盘：阳光家园二期销售中阳光家园项目地址：狮山大道与龙山大道交汇处（原宋应星纪念馆）项目概况：项目占地面积5770，规划总建面积为1.6万，绿化率30%，楼间距17米，小区道路6米。小区共有住宅106套，店面38间，户型以三房为主，面积从95.6-156不等。市场情况：小区分三期进行开发，目前在销售二期住宅及部分一期店铺。据了解，其一期06年11月开盘时均价为1060元/。二期均价现为1600元/左右，店面价格为3500-4200元/。该项目位于原宋应星纪念馆旧址，周边教育资源丰富，临县师范幼儿园、华林小学、奉新一中、奉新二中、奉新三中都仅咫尺之遥。正26、如其广告语所描述的“座落千亩应星教育园，文化氛围得天独厚”，周边良好的教育配套将弥补其规模偏小及规划中的一些不利因素。七、大道北延，品质渐现。重点楼盘：名仕花园铂金翰客户登记中厚德名仕花园铂金翰项目地址：奉新城北大道（本项目斜对面）项目概况：项目地势北高南低，坐北南视全城，紧靠城区奉新城北大道，毗邻天工人造星月湖，北面天然玉秀竹竹林。项目占地约91亩，总建筑面积50000，绿化率达到48%以上，建筑密度34.8%，容积率0.8以下。大型中心水景园林，有从独立别墅到花园洋房等多样化户型设计，其中包括55栋独立别墅（305-338），12栋联排别墅（118-148），7栋花园洋房。市场情况：据透露27、，别墅价格约在2000-3000元/，花园洋房将参考市场价格制定。目前仅做客户登记。该项目位于本地块斜对面，依托良好的环境资源，大打景观豪宅概念，使潜在客户群对本区域价值形成了初步认同。受奉新县居民的整体消费能力限制，别墅产品的去化速度较为吃力。对本项目的启示：本项目如在前期规划中，准确定位目标客群，针对性做出适合市场的产品，打造该区域下的差异化产品，形成一个新型居住生活区，将有利于获取最大经济效益。附：07年拍出地块编号土地位置土地面积土地用途规划指标要求出让年限容积率建筑密度绿化率200704龙山大道东侧36840商住综合用地2.530%35%50年200705原县政府地块9200商业、住28、宅用地3.235%25%40年70年200708奉新县南门路（县委党校钱鸿花园）地块8695商业、住宅用地40年70年200711原消防大队地块4760商业、住宅用地2.440%25%40年70年200713狮山大道东延伸段与应星大道交汇处地块10000办公、住宅用地4.032%40%50年70年小结：奉新是一个具有发展潜力的城市，房地产开发前景乐观。主要表现在：一、随着经济的发展，奉新人民生活水平大大提高，对住房要求有了更高的标准；二、外地开发商的进驻给奉新房地产业发展注入了新的活力，掀起了奉新的房产开发热；三、随着奉新的城镇建设发展，吸引了越来越多的周边居民到县城购房居住。这些购房者大多是29、外出务工人员，他们从偏僻的山区走出去，在外打工赚钱，回到老家也产生了到县城购房的意愿；四、由于奉新城市的快速发展，居住环境的改善，奉新邻县安义、靖安、新建、高安等地方的人也将会选择在奉新安家，因此存在较大的买方市场。项目篇一、项目概况：一）、区位环境项目位于奉新县老城区北部，奉新大道与规划中的聚贤大道（过境公路）交叉点东北端。地块为原奉新酒厂用地，占地面积约90亩，地段较偏，距市中心区约10分钟步程。二）、地块现状项目地块呈凸型状，整个地势相对偏高；地块为原奉新浮云酒厂用地，现该酒厂已倒闭，仅剩部分破旧厂房，目前靠南一侧为某汽修厂所用，拆迁工作较易进行。 三）、周边环境从初步的调查结果看来，目30、前项目周边的市政、生活等配套设施一般。奉新大道临项目路段主要以汽车修配为主。 东：北南 东临奉新大道的北端，交通条件较为良好。 北东西：北面及西北面朝向荒岭，但景观资源丰富。 西：南北 西面为一片田地，应星大道规划至此而止； 南：东西：南面为一些零散的民宅建筑。二、项目SWOT分析：一）、优势1、地块为原酒厂用地，较易拆迁，减少前期开发成本；2、项目毗邻交通要道奉新大道，其交通十分畅达；3、项目北面及西北是一些零散土丘，其景观资源丰富；4、地块地势偏高，俯揽四周，其视野开阔，通透性好；二）、劣势1、受城市规划向南发展的影响，项目将出现区域阻力；2、项目离城区较远，配套不未善，影响现有居住价值；31、3、项目地块斜对面即为名仕花园，存在部分客流分化；4、项目地段偏离现有商圈辐射，难以形成商业附加值。三）、机会1、可携手名仕家园共同塑造本区域绿色健康居住概念；2、名仕花园以别墅为主，本项目可在规划中产品互补；3、随着城市规划进程，应星路的延长将形成交通利好。四）、威胁1、其他区域在售及将售项目对本区域形成的地段威胁；2、国家政策及其它不可抗因素引起的规划或区域抗性。；分析：奉新县房地产市场投放量较大，土地供应紧缺，多层住宅仍受热捧。目前市场的产品无具特色化，同质化现象严重。本地块虽然脱离市政的规划方向，但仍具有较强的发展潜力，如要在奉新市场及本区域市场脱颖而出，快速销售规避市场风险，我司建议32、本项目在产品打造时注重四个要点：一是室内空间室外化；二是室内空间立体化；三是室内空间经济化；四是室内空间功能化。定位篇一、产品定位一）、产品定位原则：根据产品的差异化在市场树立项目形象，赢得市场口碑，达到本项目的快速销售规避市场风险，并带动本区域的房地产市场的可持续性。以目前已推出的较具代表性项目如碧水天河、滨海星城为参照性，以名仕家园铂金翰为区别性，我司建议该项目定位为：纯多层景观人文社区则必须遵循以下原则：差异化原则：据实际情况找准自身定位，力求差异性，最大化规避竞争。高性价比原则：在可以充分整合与利用自身条件优势情况前提下，通过有效的控制各方面生产成本。在有效节约成本的前提下，在建筑规划33、，园林景观、配套设等方面力求功能适用，在户型设计方面，力求创新、差异化。打造出高性价比的产品，以便迎合消费者心理，使项目利润最大化。二、客户群定位一）、目标客户群的定位通常来说，一个楼盘的目标客户以楼盘为圆心，以5公里为半径画圆，目标客户就在这个圆圈范围内。但由于该项目的特殊性和奉新县城的实际特点，本项目的主要针对客户群仍为县城居民，现对目标客户群做如下分析：第一客户群：打工返乡者在当今的打工浪潮中，有一部分人通过外出打工学到了技术，赚到了钱，考虑诸多的实际因素，他们便有回县城置业的念头。第二客户群：县城居民随着生活水平的提高和改善，他们不满足于现有的居住环境，且对较具规模的住宅小区较为青睐。34、第三客户群：县城做生意的有钱人及个体户一般为二次置业，他们一般手上有钱，想让其升值，投资其它的又怕风险，想来想去觉得买房还是最安全的，升值又快。第四客户群：各乡镇有钱的人有一部分农民先富起来了，他们迫切想改变祖祖辈辈面朝黄土背朝天的命运，因而会选择进城置业，买房送户口对他们具有相当大的吸引力。第五客户群：开发区企业老板及管理人员他们一般在开发区上班，周末了总想着可以有个使自己放松的空间，所以他们会选择环境较好，不喧闹，但交通方便的品质社区。产品篇结合项目定位及奉新房地产市场，本项目应在产品规划上具有在奉新独创优势。在有效节约成本的前提下，在建筑规划，园林景观、配套设等方面力求功能适用。在户型设35、计，力求创新、差异化，打造出高性价比、实用性较强的产品，以便迎合消费者心理，使项目利润最大化。据了解，目前之所以出现在售项目销售状况呈困难的局面，大部分是无具特色的小区规划、户型设计及电梯高层销售困难。为了使本项目区别于本区域及奉新房地产市场在售项目，提升本项目的核心竞争力。建议如下：一、产品建议一）、户型配比建议：建议仍以三房为主，辅助以部分的两房及四房、复式产品，主力面积控制在120-140之内。结合奉新的实际情况、其它楼盘户型比例及以往的县城项目操作经验，我司对本案住宅部分的户型设计提出以下建议，以供参考：一房：该区域是综合市场，加上奉新的实际情况，因而不考虑设一房结构。二房：从调查过程36、中发现，二房在当地还是较受欢迎的，面积多在90-110之间，占10%左右。适合投资者及各类自住小家庭，有一定的市场需求。三房（含带主卫）：几乎是所有楼房的主打户型，面积在110140之间，占70%左右。不带主卧卫生间的适合经济实惠型自住买家，带主卧卫生间的适合追求生活享受、经济富裕的家庭购买。市场需求量大。复式（含四房）：随着近几年来经济的发展，人们思想观念的转变，对复式楼及大户型的需求量越来越大；由于人们想改变多年居住一层不变的空间，对复式充满了向往；由于单价过低，总房价也不高，占20%左右。二）、户型设计建议：建议在户型上增添特色，如功能房、错层、夹层、跃式、1+2、空中院馆、观景阳台等特37、色户型；另将室内空间室外化、立体化、经济化、功能化，以此带动销售。总结根据奉新整个房地产市场发展趋势研判，我司总结如下：一）、我司建议本案产品规划定位为纯多层、纯住宅。1、目前奉新高层项目仅有两个，为碧水天河（今年入市）、伟星滨江花城三期（即将入市，高层产品为某事业单位预定），而碧水天河目前所剩产品均为顶层复式及高层电梯房，销售不甚理想。考虑到县城对高层产品的接受尚需时日，且本案已有存在地段的阻力，故不建议规划高层产品。2、本案距奉新商业中心距离偏远，且周边仅有数家修理厂、零售店等零散店面，无存在商业运作条件，经分析尚不存在商业带延伸的可能性。故建议本案规划为纯住宅产品（社区商业配套的比率按138、%-2%为基准，大概控制在1000-2000以内）。3、考虑到对整个项目品质的提升，可在多层基础上设置少量花园洋房，借以拉升项目的整体档次，在保证销售的前提下同时达到开发利润的最大化。附1、高层产品可行性分析：同类产品分析：1、碧水天河：奉新第一个带有电梯高层的住宅项目，位于城南新区，临靠潦河。总计规划户数408套（其中高层228套），目前已售总计130套（其中高层14套）。2、滨江花城：据了解，其三期规划中的高层产品为奉新县财政局做为其单位家属楼而建的，推出市场的可能性极小。市场环境分析：从奉新的整体房地产市场来分析，在县城里，人们对高层产品抵触较大，原因一、物业费较高；二、得房率较低；三、39、价格较高；四、居住习惯。项目地块分析：地段，是县城项目认知最为强烈的评判；价格，是县城项目销售最为敏感的指标；高层，是县城项目操作最为抵触的产品；地段的弊端是先天存在的，价格则为产品类型所决定。为避免本案出现不可预见之销售困境，我司不建议规划高层产品。高层假设定价：2000元/M2附2、别墅产品可行性分析：同类产品分析：1、名仕花园：其背山临水，有规划近80亩的人工湖；2、滨江花城：临近市区，傍水而居（潦河湾），开发商在当地较具知名度，属于奉新地产龙头，别墅三十套均已前期预定完毕。3、康达小区：城南新区，临潦河，为当地的康达集团私建别墅，不做销售。市场环境分析：据实地走访了解，别墅在奉新尚属新40、出现的产品类型，考虑到整体的县域消费能力及别墅产品的高价格因素，当地人对别墅产品相当抵触。做为在当地具有良好品牌力的伟星地产，三期地块临近潦河湾，即将推出的别墅被全部预定；而做为严格意义上来讲的第一个别墅项目名仕家园，项目仅在进行前期客户登记中，价格未做透露，等待着漫长的市场预热期。项目地块分析：1、严格意义上讲、本案并不具备完备的先天性景观优势；2、做为本案的最大软肋，项目地块的地段抗性相对较大；3、本案属开发商在当地第一个项目，无品牌信任度积累；4、若规划以别墅产品，则与名仕花园形成恶性循环竞争。故，我司主张以差异化产品概念运作本项目，不主张规划别墅！别墅假设定价：2500元/M2二）、我41、司建议本案入市前期保守均价为1650元/。理由：1、06年下半年-至今，奉新房价出现狂飙，06年上半年价格仅为800-900元/，而目前所有在售项目均价已在1500 -1600元/之间浮动，上涨过快，对市场报以乐观的同时需持谨慎的态度； 2、参照目可类比项目（阳光家园、碧水佳园可参照性较大）。“阳光家园”二期详细价格表C栋一单元C栋二单元F栋138.81408156房号单价房号单价房号单价房号单价110214981101149821011468120216381201163822011618201161813021698130116982301166830116681402169814011642、9824011668401166815021668150116682501161850116181602119816011198260111886011188车库2098储藏室1198店面3500-42008月21日开盘，共计推出房源23套，已售14套，均价为1555.8元/碧水佳园10月18号开盘，总计房源378套，最高售价为1680元/，最低售价为1320元/，现已售近40套。3、目前市场仍会保持谨慎乐观的上涨态势，但鉴于本案地段较以上两个项目更为偏远，且根据以低价入市策略保证整体销售顺利进展的原因，故得出以上结论。三）、本案主要目标客户为外出打工者、县城居民，周边乡镇居民。1、打工者：据43、目前在售楼盘及业内同行介绍，奉新所有在售楼盘近50%以上以外出打工的奉新人所购买，尤其是相对品质较高的楼盘，如滨江花城、碧水天河等，此部分人群多打工于江浙、广州、深圳等沿海一带的城市，对楼盘的整个品质，产品户型、小区绿化较为重视，观念较为前卫。考虑到大城市的房价过高，故多选择在家乡置业。可做为本案重点挖掘对象。2、县城居民：做为生活在奉新的原始居民们来说，随着近些年生活品质的提高，更多居民手上也略有积蓄，对原有居住环境不太满意，期望更好的居住环境，譬如一些高档的有一定规模的社区，享受更高品质的生活为追求。可做为本案原始客群予以经营。3、周边乡镇居民：此类人群多为满巢人士，年龄在30-50之间，44、处于考虑到方便孩子就学和县城户口，多会选择来县城置业，可做为本案重点发展对象。奉新项目经济测算表(多层)序项目楼面地价项目内容、计费标准及依据一项目销售收入22000 以销售价格多层住宅1650元/M2(计133334M2),占地100亩,容积率2.0二项目总投资15396 (一)+(二)(一)土地成本3914 （1）+（2）1土地出让费用3800 以每亩38万计,共计100亩2契税114 地价的3%(二)建设投资估算11482 (1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)+(7)+(8)+（9）1前期工程费200 规划、勘察及设计等费用按总建筑面积的15元/平米2基础设施配套费667 供水45、供电、 通讯、煤气、电视、道路、智能化、排污及绿化等费用（按总建筑面积每平米50元计算）3建筑安装工程费用8667 综合造价650元/平米4管理费用200 5财务费用438 （1）+（2）土地资金财务费用438 贷款70%，利率8%，期限2年建设资金财务费用前期工程费用和20%的建筑安装工程费用，利率6%，期限1年6销售费用660 销售收入的3%7其他费用260 施工图审核费2元/平米、抗震、报建及招标费0.2%、质监费0.3%、监理费1%、以及公证、鉴证、环保、噪音等费用1%，合计约为建安费的3%；8不可预见费191 (1)+(2)+(3)2%9配套建设费200 以总建筑面积15元/M2计46、三公共设施维修专用基金四经营税费及附加(含营业税/所得税)2420 销售收入的11%五净利4184 -七投资利润率（税后）23.48%六/（二+三+四）*100%八自有资金利润率106.89%预计开发周期为两年,年回报率53%九楼面地价285.00 奉新项目经济测算表(小高层/别墅)序项目楼面地价项目内容、计费标准及依据一项目销售收入21120 以销售价格小高层住宅2000元/M2(约占总面积的60%),别墅2500元/M2(约占总面积的60%),总计96000M2,占地100亩,容积率1.6二项目总投资13829 (一)+(二)(一)土地成本3914 （1）+（2）1土地出让费用3800 以47、每亩38万计,共计100亩2契税114 地价的3%(二)建设投资估算9915 (1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)+(7)+(8)+（9）1前期工程费144 规划、勘察及设计等费用按总建筑面积的15元/平米2基础设施配套费480 供水、供电、 通讯、煤气、电视、道路、智能化、排污及绿化等费用（按总建筑面积每平米50元计算）3建筑安装工程费用7488 小高层900元/M2,别墅600元/M24管理费用200 5财务费用438 （1）+（2）土地资金财务费用438 贷款70%，利率8%，期限2年建设资金财务费用前期工程费用和20%的建筑安装工程费用，利率6%，期限1年6销售费用634 销48、售收入的3%7其他费用225 施工图审核费2元/平米、抗震、报建及招标费0.2%、质监费0.3%、监理费1%、以及公证、鉴证、环保、噪音等费用1%，合计约为建安费的3%；8不可预见费162 (1)+(2)+(3)2%9配套建设费144 以总建筑面积15元/M2计三公共设施维修专用基金四经营税费及附加(含营业税/所得税)2323 销售收入的11%五净利4968 -七投资利润率（税后）30.76%六/（二+三+四）*100%八自有资金利润率126.93%预计开发周期为两年,年回报率63%九楼面地价395.83 注：多层每亩按地价38万，自有资金回报率106%，分两年完成，该方案市场风险较小，第二方案是小高层加别墅，按地价38万/亩，推算出自有资金回报率是153%，但该方案的市场风险度大。 54