1、 官厅国际艺术小镇可行性研究报告 第一篇 宏观背景研究1.1 项目简介官厅国际艺术小镇项目位于河北省张家口市怀来县官厅水库东岸。官厅水库是新中国成立后建设的第一座大型水库，面积230平方公里，控制永定河97的流域面积的径流，库容22.7亿立方公尺。官厅国际艺术小镇总规划用地8100亩，规划建设用地1927.5亩。项目东距北京77公里，西距张家口80公里，康祁公路南北方向贯穿基地，对外交通联系便捷。项目整体地形为山地，土质为沙土；长期的雨水冲刷造成基地沟壑纵横，地势起伏较大。项目开发将坚持生态保护与适度开发相平衡，以文化创意产业为主、休闲度假产业为辅的开发原则，统一规划、分期开发、滚动发展。1.2、2 城市战略位置怀来县地处河北省西北部，燕山沉带西端，位于北纬40、东经115。东与北京市延庆县、昌平区和门头沟区接壤，西与下花园区、涿鹿县交界，北与赤城县毗邻。县域总面积1801平方公里，其中山区面积占42%，河川面积占32%，丘陵面积占14%，水面占12%。境内南北多为山区，中间为盆地，习惯称怀来盆地。新中国成立后修建的第一座大型水库官厅水库位于盆地中间。全县平均海拔792米，年平均降水量413毫米，无霜期149天，年平均日照时数3072小时，平均气温10.5，年均风速3.3米/秒，属温带半干旱大陆性季风气候，具有四季分明，光照充足，雨热同季，昼夜温差大等特点。全县有永定河、桑干河、洋河、3、妫水河四条过境河流。怀来为北京西北部生态涵养带，是北京一小时经济圈和环京服务带中的重要城市，东距北京80公里，西距张家口70公里。2008年张家口与北京的国内生产总值分别为806亿元和10488亿元，按照经济辐射强度公式GDP/R2计算，张家口对怀来的经济辐射强度为0.16，而北京对怀来的经济辐射强度达1.64，北京对怀来的经济辐射是张家口的10倍之多。由此可见，怀来虽然在行政区划上隶属河北，但其发展需要借力京津冀合力。怀来与北京的快速交通联系为八达岭高速公路（现京藏高速公路）、京包高速公路和未来的京张城际铁路。其中，八达岭高速公路是北京到官厅的主通道，但是周末和节假日交通拥堵；京包高速公路为4、主要的货运通道，且比八达岭高速长20公里；京张城际铁路预计2013年建成，届时将有效缓解对外交通联系问题。总体来看，官厅对外交通存在三个不足：1）交通拥堵：快速交通道路为中国西北资源的出海通道，严重拥堵时有发生；2）过境交通：旅游资源吸引力不足，客户停留时间短；与北京之间无公共交通联系，到达成本高；3）上游截留：十三陵、八达岭长城等著名景点客户截留严重，怀来官厅景点竞争力不足，旅游资源有待进一步开发。公共交通不足、旅游资源引力弱成为官厅区域发展主要制约因素。1.3 城市经济发展在以北京为中心的三个产业圈层当中，每一个圈层都有各自不同的功能定位。北京内部产业圈层是北京的核心圈层，创造了巨大的社会5、财富，同时产生了核心消费流。如西城区的金融服务功能、朝阳区的中央商务功能、海淀区的科技教育功能等。北京的中部产业圈层，如大兴的新型工业、昌平的科技教育、顺义的现代物流等，是北京的核心产业衍生带，产生次级消费流。北京外部产业圈层，如平谷的生态观光、延庆的旅游度假、怀来的休闲娱乐等，主要为北京提供休闲消费市场，实现客户群体由劳到逸生活状态转化。官厅水库地处北京外部产业圈层，将成为北京未来休闲消费的主战场。与周边县区相比，怀来经济总量保持一定的优势。2008年怀来国内生产总值达629351万元，在与周边延庆县、宣化县、赤城县等比较中，位列第一。经济增长速度较快，2008年GDP增长率为19%，第一产6、业、第二产业和第三产业比重为15：33：52。自2007年以来，怀来第二产业增长缓慢，第三产业增长迅速。未来，第三产业、第一产业是怀来经济发展的重点产业。地区GDP（万元）人均GDP（万元）区域面积（平方公里）延庆县 559758 20466.471992.5宣化县392702 12960.462107.7赤诚县 331466 11429.865287涿鹿县 383306 11273.712802崇礼县 16267613119.032324.1涞源县31182011297.832448怀来县 62935118189.341801排名127表1-1 怀来及周边县区2008年GDP比较1.4 城市7、发展定位怀来城市定位为中国怀来葡萄和葡萄酒产区、京津产业拓展区、北京绿色农产品供应区、京西北现代商贸物流区、京畿生态休闲旅游度假区。城市规划以“一水两城”为总体发展思路。其中，“一水”指的是官厅水库，注重水资源生态环境建设；“两城”是指沙城和东花园，沙城规划为先进制造业、现代物流业为主的中等城市，东花园将发展成为以复式葡萄酒庄、休闲旅游业为主的产业新城。在怀来县旅游发展总体规划中，将沿官厅水库形成南北两线。官厅水库南岸、康祁公路为南线，为环湖葡萄主题旅游休闲度假区；官厅水库北岸、110国道为北线，为休闲观光农业区。分项官厅水库密云水库距北京70公里62公里总面积253平方公里183平方公里供水8、功能非生活用水生活用水县旅游收入1.7亿元10.6亿元表1-2 官厅水库与密云水库旅游收入对比由表1-2可见，密云水库与官厅水库距北京距离相仿，官厅水库面积是密云水库的1.5倍，但怀来旅游度假收入仅为密云的1/6。官厅水库周边具备独特的旅游资源，如北京周边最近的沙漠天漠、明长城、京西第一漂永定河漂流等。由于旅游资源分布分散，投资开发力度不足，官厅旅游产业发展相对缓慢。目前，官厅水库尚无控规，开发思路不明确，建议政府以官厅水库为中心编制控规。本项目将整合水资源、生态环境及休闲度假资源，形成环京休闲旅游度假产业带中的重要亮点。1.5 城市历史文化怀来历史悠久，文化底蕴深厚。从战国时期至汉代，怀来为9、上古郡，为少数民族骚扰抢掠地，主要的城市功能为捍卫边陲的军事要地，汉朝飞将军李广、霍去病等驻守于此。明朝时期，军事防御职能得到强化。1451年修明长城，建加强军事防御，成为包围京城的重要防线，这也是我国历史最久、量最大的长城防御工程。1951年，官厅水库动工建设，1954年水库竣工建成。这是中国成立后第一座大型水库，其行使的主要功能为防洪、灌溉、发电，近年成为北京备用水源地之一。当前，官厅水库正处于水库经济发展的初级阶段，包括葡萄产业、水电、风电能源、中低端旅游度假村等，产业发展自发性强，政府规划引导性弱。从怀来的历史文化发展进程可以看出，怀来的城市功能发展趋势由军事防御向发展生态经济转变。未10、来，官厅水库将形成环湖生态经济产业区，实现高效农业产业链整合、旅游度假产业高速发展、污染工业改造抑制。 城市旅游资源 品江上诗情“一库清波碧水，引无数英雄向往”，寥寥几字，足以印证曾有的足迹；更以见证发展的辉煌。做为中国海河水系永定河上第一座大型水库，当现代文明与自然风光相融合时，当历史与现在产生火花时，一切都将变成不可预知的美好 听鼓角争鸣“塞上长城空自许，镜中衰鬓已先白”，官厅国际艺术小镇拥有丰富的明长城遗址资源，与历史文化相结合，带来的精神之旅，带动历史体验游的发展，让人们在这里寻觅历史痕迹，踏寻光阴足迹，感受曾经的“鼓衰力尽”，体验塞外风情。 感夕阳柔情“莫道邮亭路，居然雄塞名”，官厅11、国际艺术小镇拥有战争遗留下的痕迹，古老文化的传承遗址，现代影视创作遗留下的创伤，破旧历史与现代文明，从破旧中寻找曾经辉煌的痕迹，沉醉于大话西游城楼上经典桥段，感受深刻而凄美的浪漫情怀，给人带来体验之旅，接收古老文明洗礼，感受绝美思想意境。第二篇 项目业态分析2.1 项目业态规划官厅国际艺术小镇将以文化创意产业为主，以休闲度假产业为辅，形成高产出、高回报、低污染、低能耗的内部产业链，同时，结合生态体验、低碳经济和温泉养生，为目标客户群打造艺术创作室、艺术收藏馆、个人博物馆、企业会所、产业孵化器、艺术品展览、艺术品交易 、生态民俗园、度假酒店、古迹游览和山地运动。应以本项目引导官厅湖区整体规划，实12、现全面生态保护，适度经济开发，达到吸引北京资源，提升怀来经济的最终目标。2.2 文化创意产业市场研究 中国文化创意产业进入高速发展期文化创意产业是经济结构中的重要组成部分，以高增长和高收益为特点，带来巨大的经济效益，同时，又以高标准和高就业为特点带来显著的社会效益。2009年中国文化创意产业达到8400亿元，同比增长10%，连续几年跑赢GDP。中国文化创意产业占GDP比例为2.5%，与全球平均水平7%相比，我国的文化创图1-3 中国文化创意产业近年产值 图1-4 国际文化创意产业产值占比意产业GDP占比不足，而发达国家，如美国，文化创意产业GDP占比已达到20%。我国目前的文化创意产业高速发展13、与产业问题并存。产业高速发展，开发无序混论；新项目建设多，重复建设却突破；政府主导性强，企业参与性弱；市场潜力大，政府支持力度小。总体来看，文化创意产业的资源优势尚未有效转化为产业优势，文化创意产业发展空间巨大。 北京创意产业发展势头迅猛推动北京文化创意产业发展的三种主要需求为：消费结构升级带来的最终消费性需求、产业结构升级带来的生产性需求和文化体制改革带来的政策及体制性需求。北京发展文化产业具备较好的产业基础，政策基础和文化支撑，已成为中国创意产业的龙头城市。首先，北京是我国的文化中心，在全国文化产业中居于领先地位，文化创意产业已作为北京的支柱产业，2009年产值达到1497.7亿元，已占到14、GDP的12.6%；其次，北京具备良好的行业基础，初步形成文艺演出、新闻出版、广播影视、文化会展、古玩艺术品交易优势行业，已有各类文化创意企业5万多家，其中规模以上企业近8000家；同时，北京具有优越的文化资源，拥有数百所大专院校和各类创意人才，以及创意产业最广阔的销售市场，文化创意产业已吸纳就业超过百万人，高端人才更是加速聚集在北京。 北京创意产业问题突出北京文化创意产业在高速发展中形成了自有的开发模式，主要为以798艺术区为代表的原有资源改造模式和以宋庄为代表的自发形成模式，两种发展模式都曾对北京的文化创意产业起到巨大的推动作用。但是，随着文化创意产业的进一步发展，北京创意产业的问题也在不15、断凸显。房屋产权纠纷、租金上涨，已成为北京创意产业最为突出的问题，现有租金价格是原来的几倍或十几倍，严重的抑制了北京创意产业的萌芽。商业追逐，导致艺术空间严重受到挤压。现如今，大量的酒吧等娱乐性商业不断的介入，使艺术空间受到严重的挤压。管理缺乏规范化，北京创意产业缺乏相应完善的统一的行业标准，朝令夕改，使得一些人趁机巧立名目，非法收费。北京创意产业文化虽然发展较快，但是产业链仍然相对低端，缺少文化创意专业服务配套人才 北京文化艺术聚落分析 北京文化艺术产业主要包括798艺术区、环铁艺术区、草场地艺术区 、一号地、酒厂艺术区 、宋庄画家村、观音堂文化大道，主要分布在倍五环附近，由个体艺术家自然聚16、集，形成高度的村落化的生活方式，使文化产业集约化发展，但北京的文化艺术产业发展空间受到限制。 本项目创意产业分析 图2-1 北京文化创意产业 细分产业收入占比由图2-1可见，北京市创意产业文化艺术的主体产业收入（文化艺术、艺术品交易）的占比不高，仅占到5%，文化创意带动的相关产业，新闻出版、影视传媒等占到整个创意产业的50%以上，根据北京创意产业的特征，目标客户群体定位为画家、艺术家、影视传媒、出版发行、媒体制作人，项目主要包含艺术创作室、个人博物馆、艺术收藏馆、创意产业孵化、企业会所，打造京津冀唯一具备生态资源的创意产业基地，本项目预计吸引文化创意产业从业人员近千人，有力的提升怀来整体文化实17、力，提升当地人群文化素养，提升官厅湖区整体形象。 本项目创意产业链搭建 本项目搭建可持续发展的文化创意产业基地，其核心功能为：休、养、作、展、销、教。休：创意宜居生活典范; 养：健康养生 心灵体验;作：艺术家创作交流基地;展：艺术展览展示平台;销：艺术品商业化平台;教：文化艺术教育基地.与其相应的配套产业延伸包括：时尚商业、特色餐饮、休闲娱乐、文化观光。2.3 休闲度假市场研究官厅国际艺术小镇将以文休闲度假为辅。北京市郊区旅游度假已经成为市民度假的主要方式，根据北京市旅游发展的客观条件，打造复合北京市民度假的休闲度假产业。 北京市郊区休闲度假需求分析随着都市化的发展，远离拥挤喧嚣，追求身心放松18、已成为北京市民休闲度假的首选，2009年北京私家车保有量372万辆，每年法定节假日11天，公休日104天，城镇居民人均可支配收入26738元。近几年来北京市民在京旅游人数和收入不断增长，2005年市民在京旅游人数4100万人次，在京旅游收入75亿元；2006年市民在京旅游人数4430万人次，在京旅游收入91.7亿元；2007年市民在京旅游人数4930万人次，在京旅游收入113.6亿元。 北京市近郊休闲度假市场分析以昌平为代表的近郊休闲度假市场为例，昌平近郊旅游主要借助于交通便捷，八达岭高速可实现与主城区便捷联系；高档休闲集中，有五星级饭店1家，四星级饭店10家，三星级饭店12家 ；以观光景点为19、主，拥有十三陵、居庸关长城等观光景点；具备强势温泉资源，“温泉沙河小汤山”温泉带横跨昌平境内 ，以承接会议休闲等高端度假为主。在运营水平差异方面，高端休闲度假运营状况良好，可达70%；中低端项目经营状况一般，40%左右入住率。 北京市远郊休闲度假市场分析以官厅水库为例，官厅水库远郊旅游主要分布在康祁公路附近，该地区旅游主要特征有，一、沿康祈公路，分布在水库东南岸；二、旅游季节性强，冬季游客较少；三、旅游产品档次低，旅游产品单一，旅游投资较少，主要以本地投资为主；四、驻留时间短，经济效益低。官厅国际艺术小镇位于该地区，面对区域旅游经济快速发展期的机遇同时，也面临旅游产品高端化的挑战。 本项目休闲20、度假产业链 本项目休闲度假产业分为四篇章，为古迹游篇：观湖泛舟、览山阅景、眺明长城、游古驿站；生态游篇：采沙棘、酿美酒、品鲜鱼、种时蔬；艺术游篇：品画作、观雕塑、鉴别墅；休闲游篇：泡温泉、赏幽谷、极限挑战、拓展生存。并根据四大篇章及区域特点，延伸旅游产业链，使官厅国际艺术小镇兼顾不同客群的四季休闲。2.4 生态体验专题研究 沙棘基本特点研究沙棘的地理分布很广，在东经2123，北纬27一69之间，适合沙化土质。沙棘是生存超过两亿年的植物，能够在沙漠及高寒山区生存，砒砂岩地区唯一能生长的植物。沙棘具有极大的药用价值。沙棘果和油具有很高的药用价值，可降低胆固醇，缓解心绞痛发作，还有防治冠状动脉粥样硬21、化性心脏病的作用；有祛痰、止咳、平喘和治疗慢性气管炎的作用；能治疗胃和十二指肠溃疡以及消化不良等，对慢性浅表性胃炎、萎缩性胃炎、结肠炎等病症疗效显著；对烧伤、烫伤、刀烧、冻伤有很好的治疗作用；对妇女宫颈糜烂有良好的治疗效果。沙棘具有很好的食疗价值，可保护和加速修复胃黏膜、降减血浆胆固醇、减少血管壁中胆固醇含量的作用，防治高血脂症和动脉粥样硬化症。沙棘具备良好的生态价值，可保持水土、防风固沙的绿色屏障；改良土壤，促进生物多样性发展。 本项目引入沙棘种植的必要性本项目土壤以细砂为主，粘土含量比重较低，局部见砾砂，地表植被多为耐旱型植物，植被稀疏，地貌植被不发育，大部分裸露，无高大乔木。地表沟壑纵横22、，且坡度陡峭，雨水长期冲刷造成地形地貌破坏严重，地表严重沙化而且还在恶化中，必须进行综合治理，恢复植被，重塑生态。通过引入沙棘种植，实现本项目四大提升：1）恢复植被：官厅地区由于干旱少雨，土地瘠薄，大部分地区直接栽种乔木难以成活，植被恢复难度很大。而沙棘具有耐寒、耐旱、耐瘠薄的特点，因此一般每亩荒地只需栽种120-150棵，4-5年即可郁闭成林。并且沙棘的苗木较小，一般株高在30-50厘米，地径5-8毫米，栽种沙棘的劳动强度不大，一个普通劳力一天可以栽沙棘5-6亩。这对于项目前期工作来说能够有效解决地广且人工少的问题，便于进行大规模种植，快速恢复植被。2）减少泥沙官厅水库地区水土流失最严重的是23、东岸山体沟道和陡坡。陡坡由于土地瘠薄，施工困难，是治理水土流失的一个薄弱环节。而沟道不仅是泥沙的主要产区，也是坡面泥沙的通道。沙棘的灌丛茂密，根系发达，形成“地上一把伞，地面一条毯，地下一张网”。在一些陡险坡面上，沙棘利用其串根萌蘖的特性，可将这些地段绿化。特别是沙棘在沟底成林后，抗冲刷性强，而且它不怕沙埋，根蘖性强，能够阻拦洪水下泄、拦截泥沙，提高沟道侵蚀基准面。例如：准格尔旗德胜西乡黑毛兔沟种植沙棘7年后，植被覆盖度达61%，侵蚀模数由4万T/km2.a减少为0.5万T/km2.a。官厅水库沿岸沟壑虽然多，但沙棘却有极强的生命力和快速的繁殖能力，是治理沟壑的“有效武器”。实践证明，沙棘种植24、是治理泥沙的最有效措施。3）恢复生物链官厅地区植被稀少，生态环境极为脆弱。以沙棘为先锋树种，不但能够快速恢复植被，而且能够尽快的恢复生物链。沙棘不但自身能够适应恶劣的自然环境，而且由于它的固氮能力很强，能够为其他植物的生长提供养分，创造适宜生存的环境，是优良的先锋树种和混交树种。据调查，人工种植4-5年后的沙棘林内，杂草丛生，还有一些次生的杨树、榆树等树种，自然形成植物的多样性。试验研究成果表明，混交于沙棘林地的杨树、榆树、刺槐等与荒坡栽植的对照，分别提高生长量为129.7%、110.5、130%。据山西右玉县测定，六年生的沙棘林内，土壤有机含量为2.13%，氮量为0.11%，两项指标均比耕地25、高出1倍上。生长沙棘后的荒地不施任何肥料种植农作物，当年产量比一般农田高1倍以上，而且连种3年地力不衰。4）促进地区经济发展沙棘是生长在干旱、贫瘠的不毛之地上的经济植物，其产品即可食用，又可药用。它的这一特点，是其他经济植物难于代替的。目前国际国内已开发出的沙棘产品有药品、保健品、酒、饮料、化妆品等多种产品。俄罗斯利用沙棘油为原料，开发出了近十种药品。国际上研究开发沙棘产品的机构和企业越来越多，发展势头很猛。我国近几年在沙棘产品开发方面发展也很快。内蒙古鄂尔多斯即将建成最大的沙棘种植园区，随着沙棘产业的深入发展，必将带动山区沙棘加工业的发展，农民就可以通过采收沙棘果、叶增加收入。 本项目沙棘产26、业链搭建通过沙棘的种植、加工、研发和销售，搭建完整的沙棘产业链。其中，沙棘种植包括沙棘种植示范、引进种植技术及与种植户签订产销协议，沙棘种植约100个就业岗位；沙棘加工包括沙棘的初级加工、沙棘深加工技术引进、产品质量控制等，可提供约200个就业岗位；沙棘研发包含沙棘优良品种的选育、沙棘医药保健作用深入研究、沙棘日化应用研究，可提供20个本地就业岗位；沙棘销售包括沙棘加工产品展示、沙棘红酒体验、产品品尝体验等，可提供约100个就业岗位。本项目的沙棘生态体验可通过沙棘近距离观赏园、采摘园等与天然亲密接触，建立拍照拍照体验区、产品展销区、沙棘功效讲解园、加工流程展示等，增加游客体验乐趣。整个沙棘产业27、链可提供约400个就业岗位，对促进本地经济发展，提高就业水平和改善就业环境意义重大。 打造绿色生态园，引领餐饮消费需求目前，官厅湖区周边农家院档次低，布局分散、浪费土地、管理混乱。伴随旅游业的发展，客户对餐饮提出了更高的要求，同时，餐饮业存在集中建设、同意管理的客观要求。本项目将以市场需求为导向，以餐饮创新经营为切入点，建设雅俗共赏的绿色生态园，引入北方特色菜系、养生食疗、体验式生态餐厅、特色水产品尝，强调有机和生态，形成独特的餐饮体验。2.5 低碳经济专题研究 中国发展低碳经济的背景和意义2009年，我国城镇化水平已达到46.6%，处于城镇化和工业化高速推进时期。伴随经济的高速发展，我国城市28、发展遭遇三大瓶颈：1） 自然资源严重短缺；2） 生态问题对生活质量构成巨大威胁；3） 粗放的城市发展模式已难以为继。发展低碳生态城市已成为我国当前城市发展与建设的迫切需求。顺应城市发展的内在要求和客观趋势，怀来将建成我国首座零碳经济城市。“零碳城”主打产业以清洁能源为主,创意研发产业和红酒产业为互补产业链。同时在交通工具实行节能减排，倡导无污染的电力汽车系统的使用，推行绿色建筑和建筑节能、低碳基础设施。未来将集中实现三个承诺，即承诺建设零碳产业平台；承诺打造零碳设施环境；承诺倡导零碳生活方式。 低碳经济模式分析低碳经济的发展模式即碳源(生产生活中所产生的二氧化碳)减去碳汇(林地湿地所吸收的二氧29、化碳)等于零，是一种全新的生产与生活方式。主要通过以下三种方式实现低碳发展：1）产业结构低碳：通过清洁能源、创意产业等低碳产业的发展，逐步减少或排除高碳产业。2）城市建设低碳：在城市建设中，应做到城市布局紧凑、区域功能清晰；倡导使用绿色可再生建筑材料；土地资源的开发力求可持续性；城市生态廊道、湿地公园的建设，形成城市碳汇资源。3）生活方式低碳：出行方式尽量采用步行、新能源交通工具、公共交通；倡导节约、可回收、再利用；各生活功能设施设计环保节能，保护自然环境。 本项目发展低碳经济的条件1）区位优势：项目距离北京仅80公里，方便已近低碳技术和相关人才。2）产业基础：怀来第二产业比重为33%，占GD30、P比例较低，同时，低碳城的建设客观要求优先发展新能源产业和生态农业，怀来具备实现低碳经济跨越式发展的产业基础。3）生态资源：怀来年均风速3.3米/秒，年均日照时数超过3000小时，适合发展风力发电、太阳能发电等新能源产业；本项目毗邻军都山系和官厅水库，具备大面积的碳汇资源。必须保护并充分利用项目资源，通过沙棘绿化、生态廊道，建设休闲度假公园、湿地公园等，提倡并打造低碳、休闲、养生的生活理念。 引入低碳技术，打造低碳小镇1）基础设施低碳：采用无负压变频给水系统，在原有压力基础上适当加压，节能及控制水质污染有明显优势；采用污水处理和排水系统，将生产生活污水集中处理机排放，中水循环再利用（植被灌溉等31、）；采用低温热水地板辐射供暖系统，分户燃气供暖，实现变频变流量控制，节约电能和热能；应用太阳能光伏光电系统，利用太阳能所产生的电能，部分取代传统电能。2）建筑低碳：建筑物本体低碳技术：通过围护结构、低碳设计、低碳建筑、施工、装饰等，实现建造节能、维护节能和居住节能。建筑系统低碳技术：通过建筑排放系统、设备系统及通风系统，实现自然新风、余热回收、垃圾低碳处理。建筑环境低碳技术：通过绿化系统和废气材料循环利用系统，实现植被立体绿化和环境低碳。2.6 温泉养生专题研究官厅国际艺术小镇将以文第三篇 项目定位研究3.1 项目基地研究 项目基地经济指标项目基地占地面积约8100亩，其中可建设用地面积为1932、27.5亩，规划容积率为0.8。项目拆迁户数为433户，动迁人口1400人。 项目资源分析1）项目基地西邻官厅水库，水资源丰富，水景开阔，但官厅水库为北京备用水源地，水资源的利用受到限制。规划中应注意借景处理，做好景观的视线规划；2）项目背靠军都山系，且基地内部地形变化性强，未来开发建设中可依山就势，做好坡地利用；3）基地内部汇水线冲刷成谷，谷内植被多样，趣味性强，但汇水线可开发利用率低，可在局部考虑散步、拓展等活动；4）基地内树种多样，但均长势低矮，有树不成林，开发建设中应考虑生态涵养作用，增加树种的栽植；5）项目所在地为怀来风口，风力较强，冬季寒风刺骨，夏季通风良好，可用来物理降温。本项目33、的规划应整合上述五大资源，做到本质挖掘、就地取材、细节应用。 基地劣势分析1）土地整理量大：项目地块高差大，施工难度大，需要整理的土地面积约为128万平米，整理土方量350万方以上，整理土方成本达25万元/亩；2）植被改善困难：地块内植被稀疏，水土流失严重，土地干旱，保水能力低，需建立科学的灌溉系统；同时采用沙棘、薰衣草等植被进行绿化和土壤改良。园林绿化和防洪防汛成本约为15万元/亩。3）市政配套缺乏：目前仅有康祁路一条对外交通通道，项目应建立路、电、气、网系统及上水、下水、污水处理系统，总体市政成本约为8-12万元/亩。项目易发生山体滑坡地质分布图项目用地必须经过改造才能进入下一步的开发建设34、，但其前期改造难度大，投资成本高，费用高达50万元/亩。 防洪防汛分析本项目易发生山体滑坡的地质主要分布在北地块和南地块的东部，南地块中部也有少量分布。1）山体山体滑坡/泥石流形成的四大内在条件：山体地质松散、山体坡度大于45、坡地植被遭到破坏、坡脚开挖形成坡地破坏。2）山体滑坡/泥石流形成的二大外在条件：暴雨冲刷，山体土质松散脱落；地震导致山体滑坡。3）防治山体滑坡的三大措施：坡度放缓，适当整理45以上坡地；植被改良，种植沙棘等耐旱植物；保护性开发，严禁坡脚用土开挖。 项目生态分析项目现状植被以荆棘灌木为主，且植被稀疏，植株矮小，观赏性较差；部分地块被开垦为农业用地；食物链低端，以昆虫类动物35、为主。造成生态现状的四大因素：1）沙石土壤，肥力差；2）阳光强烈，风力大，蒸发量大；3）土地干旱，年降雨量（431毫米）低于蒸发量（2099毫米）；4）修建水库导致大量移民山地开荒。项目开发应实现生态环境的三大改善：1）土壤改善：以沙棘作为植被基底，固氮增肥；2）水系统改善：建立节水系统，考虑合理利用水库水源；3）植被改善：采用立体化绿化，高低搭配，引进高观赏价值的耐旱植物。项目的开发建设应最终实现经济发展和生态保护的双重收益，促进区域经济可持续的发展。为此，应做到六大平衡：1）用地平衡：山顶土地充分利用、山坡绿植充分保护、谷地资源巧妙结合2）土方平衡：山地土方整理实现自足，降低成本、土壤改善36、用土本地化3）取材平衡：山地土方整理实现自足，降低成本、土壤改善用土本地化4）生态平衡：山坡多采用当地植被，减少表层土壤破坏；引进耐旱植物如薰草、沙棘等；5）能源平衡：建立太阳能系统示范基地、当地风能等清洁能源运用6）低碳平衡：采用低碳建筑材料、完善步行系统，提倡步行、立体化绿化，增加碳汇。3.2 规划定位研究 项目规划原则与策略1）首尾兼顾，纵深理论以康祁公路为主线，点、线、面相结合，实现纵深拉动和资源均好。2）优地优用，梯次理论分滨湖梯次和林路梯次，按照用地的优劣，梯次性设置休闲度假、艺术、公园、居住、商业、展览、运动等功能。3）大疏大密，集散理论规划排布疏密搭配，配合项目细分客群，实现项37、目产品的差异化。4）市政均衡，插座理论引入市政设施，考虑其辐射范围，达到公共资源均衡共享。 项目规划建议通过逆向规划分析，固定无法改变的，如康祁公路、官厅湖及其生态涵养区、汇水谷、高压线及其退让；调整可以循环的，如雨水和生活用水、园林景观、山地改造、历史文化等；放开可以发展的，如文化创意、旅游度假、商业商务、运动休闲等。通过分析，本项目规划形成“一轴 两片 三区 九大功能”的空间布局。“一轴”：是指康祁公路，也是本项目的功能发展轴，通过功能发展轴串联项目的九大功能。“两片”：是指由清华用地天然分割的南北两片。北片为项目的动区，强调客户的吸引；南片为项目的静区，强调客户的留驻。“三区”：是指由康38、祁公路所分割的西区、中区和东区。西区以水为核心，形成项目的滨水防护带；中区以康祁公路为核心，形成项目的公共服务带；东区以山为核心，作为项目的生态保护带。“九大功能”：项目用地由一条主路康祁公路和三条大的汇水线划分为九个分区，分别为艺术博览区、艺术创作区、生态品鉴区、艺术生活区、度假疗养区、山地运动区、生态农场区、低碳示范区、温泉养生区。西侧强调艺术、度假功能，开发强度大；东侧强调运动养生功能，开发强度相对较小。3.3 项目整体定位基于前面梳理分析，我们提出本项目定位：第四篇 规划分区建议4.1 项目分区研究官厅国际艺术小镇项目规划分区为一轴、两区、九大主题。其中一轴为公共服务、形象展示轴，公共39、服务主要包含超市、邮政、银行、加油站、旅店、等等，形象展示主要包括：艺术品橱窗、画廊、创意雕塑、特色建筑、教堂等等；两区为西部艺术文化区和东部生态公园区；九大主题分为艺术博览、艺术创作、生态品鉴、艺术生活、度假疗养、山地运动、生态农场、低碳示范、温泉养生。（如图 4-1 ）图4-1 项目规划总图图4-2 公共服务轴 一轴公共服务轴沿康祁路打造的4000米公共服务长廊，包含超市、幼儿园、银行、公交站、邮局、医院、教堂。用地面积118.5亩，建筑面积9.48亩，容积率1.2，公共服务轴（见图4-2）形象展示轴沿康祁路以艺术的形式展示中华文明复兴之路（如图4-3），包含：I、千年巨变（1840 -140、911）以第一次鸦片战争到辛亥革命期间，中国社会各阶层救国图强的各种探索为主要内容。伟大复兴的课题被历史性地提出。 图4-3形象展示轴II、峥嵘岁月（1912 -1949）重点表现中国共产党从诞生、发展、挫折到壮大、赢得胜利并最终建立新中国。中华民族的伟大复兴由此进入新纪元。 III、中国新生（1949 -1976）表现新中国成立后社会主义制度的确立，并独立自主探索国家发展道路的获得的经验和教训。 IV、伟大转折（1976 -1992）以思想解放为起点，重点展现了改革开放、建设中国特色社会主义的伟大历程。 V、世纪跨越（1989 -2002）以改革开放不断深化，综合国力全面提升，社会主义市场经41、济体制初步建立为主要内容。 VI、继往开来（2002 -2008）中国在新一届领导集体的带领下，贯彻落实科学发展观、促进社会和谐。中华民族的伟大复兴站在了新的历史起点上。 两片 官厅国际艺术小镇项目规划两片式以康祁路为分界线，路西为西部艺术文化区，路东为东部生态公园区。 九大主题官厅国际艺术小镇项目规划九大主题主要分为艺术博览、艺术创作、生态品鉴、艺术生活、度假疗养、山地运动、生态农场、低碳示范、温泉养生。（如图4-4） 图4-4 九大主题分区 艺术博览区：艺术博览区用地面积210亩，建筑面积11.2万平方米，容积率0.8，主要包含滨湖景观、艺术画廊、艺术展览馆。（如图4-5）图4-5 艺术博42、览区项目 艺术创作区：艺术创作区用地面积250.5亩，建筑面积13.36万平方米，容积率0.8，主要包括艺术家创意园、创意产业孵化器、艺术创作室、私人博物馆，以及相关的功能服务区，如休闲娱乐中心、艺术作品展示区、艺术交流中心等。（如图4-6）图4-6 艺术创作区项目 生态品鉴区：生活品鉴区用地面积205.5亩，建筑面积10.96万平方米，容积率0.8，主要包括沙棘、葡萄采摘园，酿造品尝体验区，沙棘、红酒文化展示馆，绿色生态民俗园。（如图4-7）图4-7 生活品鉴区项目 艺术生活区：艺术生活区用地780亩，建筑面积11.94万平方米，容积率0.8。由山水艺术生活小镇和相关功能服务区组成，包括艺术43、居所、SOHO创作室、创意生活聚落、娱乐服务中心、艺术品交易市场、生活会所、雕塑艺术展示园等。（如图4-8）图4-8 艺术生活区项目 度假疗养区：度假疗养区用地面积354亩，建筑面积18.88万平方米，容积率0.8。主要包括绿色养生会所、企业度假会所、休闲度假酒店、康复疗养中心等。（如图4-9）图4-9 度假疗养区项目 山地运动区：山地运动区用地面积21亩，建筑面积0.28万平方米，容积率0.2。主要包括有氧运动体验、山谷探险、拓展训练等。（如图4-10） 图4-10 山地运动区项目 生态农场区：生态农场区用地45亩，建筑面积0.6万平方米，容积率0.2。主要包括种植采摘园、农产品加工基地、农44、产品展示商店、有机农业体验园、花卉种植园等。（如图4-11）图4-11 生态农场区项目 低碳示范区：地摊示范区用地面积126亩，建筑面积1.68万平方米，容积率0.2。主要包括低碳居住体验住所、低碳景观主题公园、低碳节能展览馆、长城文化体验小径等。（如图4-12）图4-12 地毯示范区项目 温泉养生区：温泉养生区用地面积64.5亩，建筑面积0.86万平方米，容积率0.2。主要包括温泉养生会所、温泉度假酒店、温泉疗养机构等。（如图4-13）图4-13 温泉养生区项目第五篇 投资估算与财务评价5.1 规划基本指标项目可建设用地为1927.5亩，规划整体容积率为0.8。其中，项目西区和中区采用了较高45、的容积率，分别为0.8和1.2；东区规划容积率较低，为0.2。分区规划指标主题功能用地面积（公顷）用地面积 （亩）建筑面积（万平米）容积率艺术博览区1421011.20.8艺术创作区16.7250.513.360.8生态品鉴区13.7205.510.960.8艺术生活区13.7532.510.960.8度假疗养区23.635418.880.8公建服务带7.9118.59.481.2山地运动区1.4210.280.2生态农场区3450.60.2低碳示范区8.41261.680.2温泉养生区4.364.50.860.2总建设用地128.5公顷，1927.5亩总建筑面积95.7万平米平均容积率0.846、项目规划总建设用地128.5公顷，总规划用地540公顷，规划总建筑面积95.7万平米，用地比例及建筑面积比例如下表所示：用地类型用地面积(公顷）用地比例建筑面积(万平米）比例艺术工作室95.073.9%76.079.4%配套设施9.27.2%11.011.5%休闲度假4.33.3%5.25.4%展览用地3.22.5%3.53.7%道路交通16.813.0%公园绿地90.7生态林地320.8总建设用地128.5公顷（1927.5亩）总规划用地540公顷（8100亩）总建筑面积95.7万平米5.2 项目投资测算 土地总成本项目土地总成本含土地出让金、契税、大市政费用、拆迁补偿成本和土地整理成本，总47、计109804.1万元。1项目名称单价（元/平米）成本金额（万元）计算面积（平米）1.1土地出让金150 19274.0 1285000 1.2契税4.5 578.2 1285000 1.3大市政费用15019275.0 1285000 1.4拆迁补偿成本25006475.0 25900 1.5土地整理成本500 64201.8 1285000 土地成本总计854.5 109804.1 1285000 前期工程费项目前期工程费包含勘察测量费和规划设计费，共计3514.1万元。2项目名称单价（元/平）成本金额（万元）计算面积（平米）2.1勘察测量费5642.5 12850002.2规划设计费3048、2871.6 957200 前期工程费合计36.712285833514.1 957200 建筑安装工程费居住部分建安工程费为3500元/平米，公建部分建安工程费为4000元/平米，建安工程费共计344880万元。3项目名称单价（元/平）成本金额（万元）计算面积（平米）3.1居住部分3500.0 266000.0 760000 3.2公建部分4000.0 78880.0 197200 建安成本合计3603.0 344880.0 957200 基础设施配套费基础设施配套费为31125万元。项目名称单价（元/平）成本金额（万元）计算面积（平米）4 基础设施配套费25032125.0 128500049、 经营成本项目经营成本为11455万元。项目名称单价（元/平）成本金额（万元）计算面积（平米）5 管理费用143.6 13745.9 957200 6 不可预见费119.7 11455.0 957200 其他成本其他成本包含报建费以及其他行政收费和工程监理费，共计10691.3万元。7项目名称单价（元/平）成本金额（万元）计算面积（平米）7.1 报建费以及其他行政收费58 5518.1 9572007.2 工程监理费54 5173.2 957200其他费用小计112 10691.3 957200 项目开发总成本项目开发总成本为526215.4万元，投资强度为273万元/亩。项目名称单价（元/平50、）成本金额（万元）计算面积（平米）8不含地价4350.3 416411.3 957200 9总开发成本5497 526215.4 957200 5.3 项目财务评价 项目总收益测算居住部分销售价格为10000元/平米，公建部分销售价格为12000元/平米，项目可实现总收益996640万元。建筑面积（平米）销售单价（元/平米）销售额（万元）居住76000010000760000公建19720012000236640合计957200996640 项目总支出测算项目总支出包含总开发成本、财务成本、营销费用和相关税收。贷款额为开发成本的70，贷款期限为1年，年利率按5.3计算；营销费用含广告推广、销售51、代理或销售策划自行销售、售场及样板房装修等费用，按销售收入的2.5%计算；税收按照销售总额11%计算。项目总支出为680284.4万元。项目名称单价（元/平）成本金额（万元）计算面积9总开发成本5497.444526215.495720010财务成本203.955219522.5995720011营销费用260.30092491695720012税收1145.324109630.4957200总支出合计680284.4 盈利能力分析项目整体可实现投资收益率整体指标为46.5%，按建设期35年计算，年度收益率指标为9.3%15.5%，具备较强的盈利能力。总收益总支出利润总额投资收益率99664052、.0 680284.4 316356 46.50%5.4 项目风险分析 主要风险因素分析1）经营风险客源、价格、自然条件、服务质量、人力资源管理和公司融资能力等因素，都可能对经营造成一定影响。同时，也并不排除公司以后由于经营管理出现偏差、销售不畅等因素，导致其盈利能力下降，从而对公司经营业绩造成一定的负面影响。2）行业风险文化创意产业和休闲度假产业对社会经济的依托性比较强，任何一种不利条件都可能使旅游业的发展受到制约。同时，随着区域内部竞争的激烈程度不断加剧，项目将面临较大的竞争压力。3）市场风险居民消费特点、承受能力和变化趋势均是不易把握的因素，导致市场出现多样性和不稳定性，加之本项目的投入53、成本大，这都构成了本项目的经营方向和投资选择的市场风险。4）政策风险文化创意产业与社会经济环境具有较高的相关性，国家的宏观经济政策和相关政策规定的变化，均可能增加经营成本，降低经营收入，影响收益水平。 主要风险对策针对项目存在的潜在风险，主要应从以下几个方面采取措施规避：1）合理规划，避免滥建滥开发，保护好资源与环境；2）系统分析国际、国内文化创意市场及休闲度假市场变化趋势，提供相应的产品和服务满足需求，并有适当的超前意识；3）制定有利的政策引导项目发展，调动各方面的积极性；4）建立反映灵敏的防灾抗灾系统，维护本地市场秩序和区域形象；5）加强旅游对环境、文化的保护和促进作用，协调和完善顺畅的营54、销网络渠道；6）加强对从业人员的职业培训，加强安全教育和环境保护意识教育，使得项目建设得到可持续的良性发展。第六篇 综合效益分析官厅国际艺术小镇将以保护性开发，促进三大效益提升。拉动经济增长，引领大北京文化创意产业发展方向，可提供大量就业岗位，并使环境全面保护，生态持续改善。6.1 项目经济效益官厅国际艺术小镇在经济效益方面，引入三大产业，推动区域产业结构升级；提升绿色GDP，促进经济良性发展；高产值产业的发展，促进财政收入持久增长。年份就业人员GDP增长就业增长率弹性系数20067640011.6%0.760.0720077699011.9%0.770.062008774809.0%0.6455、0.072009779958.7%0.660.08表7-1 我国GDP增长与就业关系由表7-1可见，投资乘数1.0，税收比例15%，就业弹性0.08，在官厅国际艺术小镇项目建设期（3-5年）内，将拉动GDP 3亿元/年，提高财政收入4500万元/年，增加就业人口 1000人。官厅国际艺术小镇项目在持续运营期中，通过生态体验、沙棘葡萄产业；艺术创作、展示、交易；餐饮、住宿、游览、体验等等，拉动GDP 2亿元/年，提高财政收入3000万元/年，增加就业人口 2000人。6.2 项目社会效益官厅国际艺术小镇项目对区域的影响，本项目为京津冀唯一生态环境与文化创意集中示范地区；改善文化创意产业生存空间,56、开创国际交流视窗；吸引高端文化工作者入驻，提升产业整体水平；打造完整的文化创意产业链，实现产业聚合。拉升土地价值，拔高区域形象，提升人群质量，全面引领大北京文化创意产业发展方向。官厅国际艺术小镇项目运营期可有效的拉动就业，总体运营可提供约2000个就业岗位。 图7-2项目运营就业拉动分析6.3 项目环境效益官厅国际艺术小镇项目全面保护生态环境，产业方面以绿色产业为主；配套设施方面全面采用零碳配套设施；建筑本体、建筑系统、建筑环境均采用低碳技术；绿化方面通过沙棘植被种植，与灌木乔木混搭，形成立体绿化。通过土质成分改良、植被绿化提升、生态系统恢复，全面保护环境，持续改善生态。第七篇 研究结论本项目起点较高，充分挖掘了项目的自然资源、人文资源、气候资源等不可复制的资源，项目建成后必将成为怀来乃至大北京区域的重要名片，项目社会效益和环境效益良好，具有较强的盈利能力。同时，本项目为官厅水库生态保护与开发建设及区域产业优化升级做出积极的尝试和探索，充分体现了规划的前瞻性和先导性。鉴于项目良好的的环境效益、社会效益和经济效益，建议河北官厅主题房地产发展有限公司尽快组建项目公司进行实施。