1、营盘森林小镇建设项目可行性研究报告营盘森林小镇建设项目可行性研究报告柞水营盘森林小镇旅游开发有限公司柞水营盘森林小镇旅游开发有限公司20172017 年年 9 9 月月营盘森林小镇建设项目可行性研究报告1第一章第一章 项目总论项目总论一、项目基本背景一、项目基本背景（一）项目（一）项目概况概况营盘森林小镇项目规划区域是营盘镇全域外加营盘镇到县城段（乾佑河），总规划面积约 610 平方公里，总投资 200 亿元人民币，将建设影视文化产业园、传统文化产业园、科技创新产业园、互联网产业园、养老养生产业园。本项目由柞水县人民政府授权“柞水营盘森林小镇旅游开发有限公司”投资承建，该公司是金生金财富管理集2、团有限公司全资子公司，根据金生金财富管理集团有限公司 2017 年 9 月 8 日与柞水县人民政府签订的营盘森林小镇开发建设经营协议书而成立的项目公司，法人代表刘颖，公司注册资金 1000 万元，所有投资由金生金财富管理集团有限公司负责募集。根据 营盘森林小镇开发建设经营协议书 第三条、第四条约定，“项目开发范围：陕西省柞水县营盘镇全域，外加营盘至县城之间主河道两岸（乾佑河），开发方式：柞水县人民政府特许授权项目公司开发建设经营，经营模式：规划设计、建设运营”（BOO 模式）。（二）研究内容（二）研究内容营盘森林小镇建设项目可行性研究报告2按照建设项目可行性研究报告编制办法的要求，本项可行性研3、究的内容主要包括：项目背景分析；项目建设的必要性；项目建设的依据；项目建设条件分析；文化旅游、养老养生、科技创新市场现状及预测分析；项目建设的内容和规模；投资估算及资金筹措；项目建设进度安排；项目组织运作；项目的国民经济效益分析；项目的社会效益分析；项目的生态效益分析及评价。二、项目建设必要性与意义二、项目建设必要性与意义营盘森林小镇项目的建设是生态环境资源综合开发和利用的需要，是文化旅游景区发展、养老养生社会需求、科技创新发展到一定水平的必然趋势。小镇的建设直接带动当地人文氛围的活跃，带动旅游地产、养老养生地产经济的发展，带动科技创新、传统文化的发展，对于地方旅游与经济发展有重要意义。一是能4、进一步提升营盘森林小镇生态旅游区的核心吸引力，为壮大商洛市市域旅游提供强有力的支撑，营盘森林小镇项目以生态文化旅居、养老养生文化为主题，森林生态环境为特色的，将后现代主义与自然主义从风格上融合，是以商务会务、体育休闲、文化旅居、养老养生、科技创新五大功能于一体的综合性文化旅游、养老养生项目，在旅游由长线旅游向中短线以及郊外旅游的趋势下，本项目能为西安市城郊的重要文化旅居、休闲度假、养老养生、会务商务、科技创新基地。营盘森林小镇建设项目可行性研究报告3二是加快小城镇建设，促进新型城镇更快转向特色与专业城镇和现代化城镇意义重大，该项目的开发要摆脱单纯景点建设的套路，将区域所有资源纳入文化旅游资源体5、系，构建文化特色旅游区域，形成对不同消费群体的吸引，通过人流、物流、信息流的通道开拓，形成文化旅游、养老养生、科技创新深层次开发，突出以旅游带动主导产业的优势产业，强化房产、休闲、农业、旅居等各行业在产业链中的连带关系，从而强力推动村镇的城市化进程。三是能迅速集聚人气，实现城镇的中心化和整体土地价值的升值，将景区开发深化为区域发展的策划思路对于处在城乡结合部的旅游区也具有一定的启发作用。城乡结合部的开发区既有乡村的自然环境，又有城市的生活便利，如果借区域旅游开发进行新镇完善功能的建设，利用城市扩张的大环境，迅速打通产业链，打造有特色的文化旅居新镇。三、研究工作依据三、研究工作依据本项目可行性研6、究编制依据以下法律、法规及标准等进行编制：（一）相关法律（一）相关法律中华人民共和国颁布的中华人民共和国城市规划法、中华人民共和国环境保护法、中华人民共和国水法、中华人民共和国水污染防治法、中华人民共和国土地管理法、风景名胜区管理暂行条例等有关法律、法规。营盘森林小镇建设项目可行性研究报告4（二）有关规范、规程及标准（二）有关规范、规程及标准1、中华人民共和国国家标准旅游规划通则（GB/T18971-2003）；2、旅游区（点）质量等级的划分与评定（GB/T177752003）；3、旅游资源分类、调查与评定（GB/189722003）；4、风景名胜区规划规范（GB 50298-1999）。5、7、国家林业局办公室关于开展森林小镇建设试点工作的通知（办场字 2017.110 号）6、国家发改委关于西部大开发十三五发展规划重点工程的通知。（三）相关规划、计划（三）相关规划、计划7、陕西省“十三五”文化和旅游融合发展规划8、陕西省人民政府办公厅关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的实施意见9、陕西省秦岭保护条例10、柞水县旅游总体规划.11、柞水县人民政府与金生金财富管理集团有限公司 2017 年 9月 8 日签订的营盘森林小镇开发建设运营协议书。营盘森林小镇建设项目可行性研究报告5（四）其他相关材料（四）其他相关材料1、柞水县志2、柞水县文史资料3、实地踏勘与座谈资料4、网络及其它公共8、渠道资料四、研究工作结论四、研究工作结论在生态效益方面，柞水县营盘森林小镇的文化旅游、养老养生开发对丰富区域文化旅游形式、发展养老养生、植被恢复与保护、传统文化发掘与保护等方面都有较好效果，营盘森林小镇将促进现有产业结构的调整，改变传统生产生活方式，保护生物多样性及生活条件，实现生态平衡。营盘森林小镇规划建设过程充分考虑了生态恢复和生态保护，对生态资源效益的提升有直接的促进作用。在社会效益方面，对游客、居民、社会、政府、投资企业都将产生良好的社会效益。文化旅游、养老养生、科技创新、互联网、影视基地项目开发的直接社会效益是将会增加当地居民就业机会，提高群众生活质量和水平、有利于区域文化旅游品牌形9、象的打造。营盘森林小镇建设可提高柞水县知名度，加快产业结构调整，促进区域经济发展，扩大交往，促进合作，陶冶情操，提高社会主义精神文明建设水平。营盘森林小镇建设项目可行性研究报告6在经济效益方面，规划建设旅游项目财务指标表明该项目具有较强的盈利能力，且风险都在可控的范围内。通过对生态效益、社会效益和经济效益的综合评价，无论从经济效益、生态效益、社会效益上来看，此项目都是可行的，是功在当代利在千秋的举措。营盘森林小镇建设项目可行性研究报告7第二章第二章 项目宏观背景分析项目宏观背景分析在对当前的宏观背景、文化旅游业发展趋势和政策背景进行简介基础之上，主要对城镇文化旅游背景、社会经济背景以及文化旅游10、业发展背景等方面进行重点分析。一、城镇旅游发展背景一、城镇旅游发展背景旅游与小城镇协调发展是我国小城镇发展的一种重要形式。旅游与小城镇协调发展不仅有利于当前国民经济增长,同时也为实现城镇化健康发展和建设新农村提供了可行途径，近年来在我国兴起了一批旅游城镇,如以“小桥、流水、人家”的江南水乡风情为特色的江南古镇周庄,有独特魅力和浓郁民族风情的云南丽江古城,以及分别以历史文化、民族风情、丹霞地貌、美食文化、生态旅游、休闲度假等为主题旅游品牌的桂林的兴安、龙胜、阳朔等县,利用主题特色，形成了旅游竞争优势使其脱颖而出,成为我国旅游业的新星。在生态文化旅游产业不断壮大和文化旅游目的地功能不断增强的今天，11、森林小镇的发展也向一定的主题化发展，综观中外的知名小城镇，都具有一定的主题特色。上海市重点发展的“一城九镇”是借鉴国外特色风貌城市建设的经验，把每个镇的风貌都以欧美发展国家风貌为特色主题来打造。如浦江镇将被建成为具有意大利为特色主题的新城、安亭将建成具有德国为特色主题的新城。而意大利的丽晖谷营盘森林小镇建设项目可行性研究报告8则是以滑雪和户外运动为主题的旅游小镇、法国的枫丹白露则是以皇家历史建筑、大型原生态森林和浓郁的艺术气息构成了一个浪漫、诗意的主题小镇。以及其他欧美知名小镇都以自然、音乐、艺术、运动等为主题的城镇。坚持创新、协调、绿色、开放、共享发展理念，落实“培育新动能、构筑新高地、激发12、新活力、共建新生活、彰显新形象”的“五新”战略任务，发挥陕西丝绸之路新起点优势，积极融入“一带一路”国家发展战略，以文强旅、以旅兴文，推动资源聚合、区域整合、项目结合、产业融合。以核心景区、重大项目、重点村镇、优秀作品为载体，加快形成融合发展新举措、新机制、新业态、新模式。顺应大众旅游新趋势，创建全域旅游示范省，凸显中华文明精神标识，坚定中华民族文化自信。小结小结：随着随着文化文化旅游业由观光型向旅游业由观光型向旅居旅居型的过渡型的过渡，生态观光生态观光、文文化体验等传统旅游形式与现代休闲娱乐相结合化体验等传统旅游形式与现代休闲娱乐相结合，使城镇旅游焕发新的使城镇旅游焕发新的活力，这类活力，这13、类文化文化旅游产品具有很大的市场需求和开发潜力。旅游产品具有很大的市场需求和开发潜力。二、区域社会经济背景二、区域社会经济背景陕西省“十三五”文化和旅游融合发展规划，秦岭国家公园：以秦岭地区现有省级以上自然保护区、森林公园、风景名胜区、地质公园、文化自然遗产、国家湿地公园为基础统一规划。推动大熊猫国家公园体制试点工作，加快秦岭片区建设。将秦岭国家公园建设营盘森林小镇建设项目可行性研究报告9成为我国生物种类重要保护地和著名的生物多样性的基因库，成为壮美自然景观、良好生态环境和丰富历史文化的荟萃地，成为人与自然和谐相处、区域协调发展和经济社会全面进步示范区。在关中-天水经济区开发建设规划城镇化战略14、中指出，要完善城市功能，引导人口向小城镇经济带聚集，向卫星城地带延伸将是城市发展的总体趋向。根据柞水县城市总体规划，从城市结构调整和城市发展走向来看，营盘森林小镇文化旅游综合开发项目所在区域是城市向新区拓展的重要地段，是承接西安市文化旅居、养老养生、科技创新、体育休闲产业带和区域拓展的战略要地，承接城市的总体发展方向。土地整合开发是柞水县地区经济发展的必然趋势。营盘森林小镇的建设，将集文化旅居、养老养生、科技创新、体育休闲、互联网产业于一体化的新兴经济带。营盘森林小镇作为西安市的后花园，在为西安市居民提供休闲旅居、养老养生、科技创新基地，在区域旅居资源整合中起到重要的作用。营盘森林小镇生态旅游15、产业经济结构充分发挥了营盘镇的资源优势，小镇经济实力显著增强，在商洛市旅游业中名列前茅。小结：小结：营盘森林小镇营盘森林小镇开发项目，充分整合开发项目，充分整合文化旅居、养老养生文化旅居、养老养生、观光观光农业及城镇建设等用地类型，充分利用荒地、农业及城镇建设等用地类型，充分利用荒地、河滩河滩地等地价格地等地价格、低产业密度用地，建设新型生态低产业密度用地，建设新型生态旅居旅居小镇，开发生态小镇，开发生态文化文化旅旅居居项目项目，发展生态旅发展生态旅居居、养生养老养生养老及相关产业及相关产业，倡导环保理念倡导环保理念，发展循环经济发展循环经济，充分挖掘土地潜力，有利于土地价值综合提升。充分挖掘16、土地潜力，有利于土地价值综合提升。营盘森林小镇建设项目可行性研究报告10三、区域三、区域文化文化旅旅居居发展背景发展背景营盘森林小镇是以森林生态为骨干的文化旅居资源丰富、特色鲜明，但由于产品开发滞后、旅游基础设施和服务配套设施欠缺，资源优势尚未转化为经济优势。据柞水县政府柞宁旅游发展规划，为了进一步发挥旅游业关联带动性强、市场需求潜力大、投资效益好、容纳就业多、发展速度快特点和优势，进一步推动产业结构调整和优化、促进对外开放，加快全市经济发展和经济、社会、环境文化的协调持续发展，将全力推进柞水县旅游业的开发发展，将营盘打造为“世界森林休闲之都”。营盘森林小镇是具有高品位的地理人文景观资源，兼有17、森林风光和生物多样化的特点。这里系秦岭南麓，特殊的地质构造、茂密的森林、广袤的植物资源、河流、滩涂、坑塘、沟渠、农田构成了具有特色的北国森林小镇自然景观，内部设有学校、会议酒店、漫步两岸自然林带、观山楼远距离观山、观山廊近距离观山、采摘有机果蔬、直升机上观光、登山步道观光、打猎、钓鱼、科普教育等丰富多彩的专项旅游项目，同时还可以休闲度假、拓展运动、野外宿营、山地探险、观看表演、购买地方特色旅游纪念品、品尝风味小吃等项目。活动方式有乘车、乘机、骑马等。小结小结：项目区拥有良好的项目区拥有良好的林林地资源地资源，如植被如植被、鸟类栖息地鸟类栖息地、水系水系等等，濒临濒临山山地核心保护区地核心保护区18、，且拥有良好的道路交通基础设施且拥有良好的道路交通基础设施，以及邻以及邻近中心城区的区位优势近中心城区的区位优势，拥有温泉等稀缺资源等拥有温泉等稀缺资源等，以以山山地养生地养生、温泉温泉营盘森林小镇建设项目可行性研究报告11疗养为卖点疗养为卖点；生态生态旅旅居居、养生养老养生养老为亮点为亮点，可以形成以养生可以形成以养生养老养老及生及生态态文化旅文化旅居为主打，打造居为主打，打造山山地特色异域风情地特色异域风情旅居旅居度假度假国际国际品牌。品牌。第三章第三章市场可行性分析市场可行性分析本项目主要面对三大市场，一是“西咸”地区，主要是商务、休闲和养老、旅游房地产等消费市场；二是北上广深等大城市，19、主要是周末休闲、会议培训、休闲度假等消费市场；三是国际市场，主要是休闲度假及度假房产等消费市场。针对以上三大市场采取实地考察、座谈、调查问卷、统计资料分析、访谈等多种调查方法，从市场的需求和供给两个方面对市场进行可行性研究。关于市场需求，对房地产、休闲娱乐、商业购物、公务会议等方面，进行潜在消费能力、购房意愿、休闲方式、商业购物等调查；针对西安周边地区，进行潜在消费能力、休闲度假、商务会议等方面调查；针对京津唐地区，进行潜在消费能力、休闲度假偏好等调查。关于市场供给，对营盘森林小镇房地产、旅游及休闲娱乐等方面，进行住房现状、新开发房地产项目情况、旅游总体发展状况、主要旅游景区客源情况、主要休闲20、娱乐场所客源状况等调查。一、市场需求调查一、市场需求调查（一）（一）陕西陕西市场市场1、潜在消费能力调查营盘森林小镇建设项目可行性研究报告12近几年数据统计表明，陕西省经济保持较快的发展，城镇和乡村居民可支配收入大幅度增加，市场消费潜力很大。陕西省 2016 年农村居民人均生活消费支出 4255 元，同比增长8.9%，增幅同比回落 0.8 个百分点。消费支出除衣着支出同比下降外，其他各项均呈增长态势;其中居住支出增长最快，接近两成。城镇居民人均生活消费支出 9357 元，同比增长 4.1%。2016 年统计结果看：城镇人口占比稳步提升。根据抽样调查结果测算，2016 年末全省常住人口 381221、.62 万人，较上年增加 19.75万人；其中城镇人口 2109.9 万人，占常住人口比重为 55.34，较 2015 年提高 1.42 个百分点。金融机构存贷款持续增加。2016 年末，全省金融机构人民币各项贷款余额 23921.75 亿元，同比增长 9.93%，较年初新增 2161.14 亿元。金融机构人民币各项存款余额 35255.48 亿元，同比增长 8.76%，较年初新增 2783.87 亿元。其中，新增住户存款 1633.69 亿元，占全部新增存款的 58.68%。财政收支保持稳定。2016 年，全省完成地方财政收入 1833.93 亿元，同比增长 6.01%。其中，各项税收 1222、04.34 亿元，占地方财政收入的 65.67%；非税收入 629.6 亿元，占 34.33%。全省财政支出 4390.57 亿元，比上年增长 6.51%，其中民生支出 3595.48 亿元，占财政支出的 81.89%。2、养生养老房地产市场需求调查营盘森林小镇建设项目可行性研究报告13通过问卷调查的方式，在西安市市区，对 5000 名市民进行随机调查。对购买养生养老房的市场需求很大，尤其是对小面积的中低档住宅的需求；普通住宅平均价格预期为 6000 元/平方米；对高档联排别墅式（四合院）养生养老地产需求也有一定市场。3、休闲时间与及休闲方式调查通过有关数据统计、随机调查问卷、访谈等方式，对西23、安市地区休闲娱乐消费方式进行调查、统计和分析。该地区主要的休闲娱乐场所以酒吧、茶吧、歌舞厅和温泉水疗为主，人均消费 30-150 元，主要集中在周末和节假日等。（二）（二）陕西旅游市场陕西旅游市场（1）柞水县旅游需求市场调查营盘森林小镇与西安市长安区相邻近，同时在景观环境上存在着较大差异性。营盘森林小镇紧邻西安市城市群及西北地区，以京昆高速和西瑜高铁等为主干的区域交通网络发达，对旅游客源市场有很大的吸引力。统计，2016 年，柞水全县接待游客 613 万人次，实现旅游综合收入 32.82 亿元。旅游业增加值占全县 GDP 的 18.9%，旅游业对全县税收的综合带动贡献率占到 12%，旅游业解决24、就业人数近 2 万人，占营盘森林小镇建设项目可行性研究报告14全县就业人数的 41.23%。2017 年上半年，全县共接待游客 378 万人次，实现旅游综合收入 20.62 亿元。根据各地数据资料统计，根据国内热门目的地人均旅游花费排行榜显示，西安排名第 8，人均消费 2842 元。营盘森林小镇生态良好，历史文化底蕴深厚，美食多，感觉行走在历史与美食之间，消费适中，是个文化旅游的好地方。（2）、2017 年上半年陕西省旅游经济运行分析2017 年上半年，全省接待境内外游客 26442.88 万人次，同比增长15.99%，完成年度目标任务的 51.35%；旅游总收入 2361.14 亿元，同比增25、长 28.30%，完成年度目标任务的 51.50%。国际旅游收入 8.06 亿美元，同比增长 16.96%，其中人均花费达到 553.42 美元，比上年同期增加 8.76 美元,提高 1.61%。接待国内游客 26297.24 万人次，同比增长 15.99%；国内旅游收入 2305.65 亿元，同比增长 28.45%。陕西省上半年接待国内旅游者 26297.24 万人次，同比增长15.99%；其中国内过夜游客人数 6225.44 万人次，增长 34.09%，平均停留天数为 2.65 天，增长 0.09 天；一日游游客 20071.80 万人次，增长 11.33%。国内旅游收入 2305.65 26、亿元，同比增长 28.45%。人均天花费 684.97 元，同比增长 14.20%。国内过夜旅游收入 1201.89 亿元，增长 42.51%，一日游旅游收入 1103.76 亿元，增长 15.98%。来陕游客人均天花费的增长和停留时间的延长，进一步带动全省旅游消费快速增长。二是出游方式和目的更趋个性化、自主化、多元化，已营盘森林小镇建设项目可行性研究报告15然形成全域旅游发展的新格局。上半年节假日较集中，为家庭、亲朋结伴出游提供了良好的条件。旅游抽样调查结果显示，出游方式中，家庭或者亲友结伴旅游占 52.31%，个人旅行占 36.21%，单位组织占7.30%，旅行社组织占 2.67%，其他方27、式占 1.51%；从旅游目的看，休闲度假所占比重比上年上升了 10.10 个百分点，观光游览所占比重比上年下降了 10.37 个百分点。我省旅游发展从传统观光游览逐步向休闲度假游转变，全域旅游发展的新格局正在形成和壮大，并进一步促进全省旅游业的转型升级。三是假日旅游持续火爆，供给侧结构改革持续发力。2017 年上半年全省假日共接待游客 8861.33 万人次，旅游收入 396.17 亿元，分别比上年同期增长 15.43%和 20.25%。（2）房产需求调查针对西安地区房地产市场，对西安地区主要城市，进行房地产市场消费调查，由各地区 2017 年房地产市场调查数据分析，西安地区主要城市平均 2028、%居民在三年内有购养老养生房计划，主要关注中小户型，面积在 60-90 之间，认可房价平均为 6000-10000 元。具体数据统计整理如下：二、市场供给调查二、市场供给调查（一）（一）养老养老房地产市场房地产市场中国养老地产行业未来发展趋势中国养老地产行业未来发展趋势营盘森林小镇建设项目可行性研究报告161、市场竞争愈来愈激烈，社区型的老年住宅设计更注重细节针对不同年龄层次、身体状况和家庭状况的老年人，对居住条件的要求不尽相同，因此对老年住宅的设计因地制宜，采用不同的开发模式。绿地 21 城-孝贤坊属于社区型的典型代表。作为一个尊老社区，她和其他的度假社区、国际社区、商务社区等，共同组成了绿29、地 21 城人文新镇。选择此类社区的客户，可以是老两口在此养老，享受较好的环境和精神文化生活，还有必要的医疗设施；也可以是老两口住老年社区，小辈住在其他社区，两代人平日各取所需，相互照应又十分方便。社区内，有公寓、连排别墅、花园洋房等多种住宅样式，选择余地很大。2、注重以人为本的亲情关怀，老年住宅中出现亲情住宅一些开发商正尝试着从传统情感与现代生活模式中探寻出平衡点，构建以人为本的亲情住宅.它将让人们享受到一种温情的传统与现代文明交织的完美生活。亲情住宅正引导新的居住理念，形成新的消费行为。亲情社区是一种以维系和增进家庭亲情为主的、老年住宅和普通住宅混合布置、充分体现以人为本理念的新型社区。营30、盘森林小镇建设项目可行性研究报告173、将细分老年消费群体，针对国内中产阶层、归国华侨及异国来华养老者建设国际性、开放性的老年公寓、老年联排别墅和老年康体中心等高端产品。2、项目竞争力分析从上面的数据统计结果可以得出，目前西安市的养老养生房地产开发远不能满足巨大的消费需求和对舒适生活空间的需求。本次“绿色生态养老养生社区”的养老房产项目，以生态环保为理念，充分体现生态的生活环境、生态的生活方式和生态的生活品位，迎合了未来消费市场的趋势。（二）（二）旅游市场旅游市场2、项目竞争力分析西安市周边由于地理环境局限，没有比营盘更好的地方适合兴建森林小镇，所以，本项目没有更强的竞争对手。营盘森林小镇建设31、项目可行性研究报告18第四章第四章项目建设可行性项目建设可行性营盘森林小镇的外部环境，其良好的交通区位条件、地方政策环境和自然工程条件等，为项目的顺利实施营造了良好的环境条件。一、交通区位条件分析一、交通区位条件分析该项目位于西安市南部，北与西安市隔上相连，南与柞水县接壤，东临商洛市，西接宁陕县，位居旅游核心区。从大交通上看，营盘与西安、重庆、商洛相通。高铁与西安市重庆市相连，距西安国际机场80 公里，一小时车程，营盘森林小镇特色小镇拥有良好的外部交通环境依托，同时所在区域内交通基础条件较好，主要节点都有公路相通，可以满足建设施工要求，基本不需要新建大的交通项目。小结小结：营盘营盘作为作为陕西32、陕西省重要交通省重要交通站点站点，西安市西安市城市群的城市群的南大南大门户门户，其公路其公路、铁路铁路、和航空等对外交通骨干及内部公路交通网络和航空等对外交通骨干及内部公路交通网络，是本项是本项目开发的有力支撑目开发的有力支撑，这为项目区旅游基础设施建设及未来旅游经济发这为项目区旅游基础设施建设及未来旅游经济发展奠定了良好的区域交通展奠定了良好的区域交通基础基础。二、政策环境条件分析二、政策环境条件分析本项目的旅游建设实施具有一系列外部的政策优势条件：从外部政策环境看，首先是为应对经济下滑和刺激内需增长，国家及旅游主管部门出台了一系列基础设施建设和加快旅游建设发展的利好政策；其次，中央财政继续33、加大对贫困地区的支持力度，有利营盘森林小镇建设项目可行性研究报告19于营盘森林小镇旅游开发建设争取更多的资金；第三，营盘作为国家发改委西部旅游大开发重点工程，国家系列战略措施的实施为营盘森林小镇镇旅游开发，响应区域产业结构调整、区域经济发展及基础设施建设提供了政策支持；第四，陕西省陕南经济发展特殊政策构建，为本项目的基础设施建设增加了资金投入和政策支持。在此宏观背景条件下，商洛市委、市政府做出了关于加快商洛市旅游产业发展的决定，以秦岭生态资源为依托，充分发挥商洛旅游资源优势和区位优势，努力打造“世界秦岭休闲之都”旅游精品，把旅游业培育发展成为柞水县国民经济的支柱产业，把营盘森林小镇建设成为具有34、国际影响力的旅游目的地。小结小结：当前国家宏观调控政策当前国家宏观调控政策、陕南陕南发展战略发展战略、资源型城市转型资源型城市转型政策及政策及陕西省秦岭生态陕西省秦岭生态经济带建设的优惠支持政策经济带建设的优惠支持政策，以及以及商洛商洛市加快市加快旅游产业发展的决定及相关配套优惠措施为旅游产业发展的决定及相关配套优惠措施为营盘森林小镇营盘森林小镇开发项目开发项目的建设实施提供了外部政策条件。的建设实施提供了外部政策条件。三、三、自然环境条件分析自然环境条件分析柞 水 县 为 中 国 西 北 东 线 内 陆 地 区，兼 有 南 北 气 候带 的 特 征，北 部 属 暖 温 带，东 南 柞 水 县35、 部 属 北 亚 热 带，整 个 县 域 属 亚 热 带 和 温 暖 带 两 个 气 候 的 过 渡 地 带，植被 繁 衍 群 落 差 异 明 显。人 常 说，高 一 丈 不 一 样。六 月太 阳 晒 半 边，即 气 候 影 响 植 物 带 垂 直 和 平 行 分 布 特 点营盘森林小镇建设项目可行性研究报告20明 显。适 宜 多 种 类 植 物 群，原 始 种 类 保 留 与 繁 衍、进 化、生 长，是 有 利 于 各 种 药 物 生 长 的 基 地，自 然 形成 天 然 药 库。全 年 日 照 1860.2 小 时，最 冷 平 均 气 温0.2，最 热 平 均 气 温 23.6。极 端 最36、 高 气 温 37.1，最 低 13.9，无 霜 期 209 天，年 降 水 量 742mm，最大 降 水 量 1225.9mm（83 年），最 小 降 水 量 567.6mm（76 年），四 季 分 明，温 暖 湿 润，夏 无 酷 暑，冬 无 严寒，宜 长、短 日 照 和 不 同 温 湿 度 条 件 下 的 植 物 发 育 生长。小结小结：项目建设项目建设地营盘镇地营盘镇处于较好的自然和地质环境中处于较好的自然和地质环境中，而且旅而且旅游建设中大部分是在原有基础上改造和提升游建设中大部分是在原有基础上改造和提升，项目建设受自然和地质项目建设受自然和地质环境的影响较小环境的影响较小，同时由于占37、地和开挖较少同时由于占地和开挖较少，对生态环境破坏影响小对生态环境破坏影响小。第五章第五章建设方案和内容建设方案和内容一、项目总体思路一、项目总体思路1 1、总体创意、总体创意旅居、养老、养生设施+文化元素植入+互联网（物联网）智慧系统+资本市场运作，依托营盘森林小镇独特的森林生态资源和优质的人居环境，打造以文化旅居度假、养老养生为目的，以生态休闲医养为卖点，以原生态生活环境为载体，以互联网（物联网）、科技创新、文化旅游为产业支撑，以高品质生活为主题的综合开发项目。营盘森林小镇建设项目可行性研究报告212 2、客户群定位、客户群定位旅游地产的客户群已不是简单地为解决住房有无的客户群体，而是一批38、讲究生活质量、着眼投资效益的苛求客户。根据市场调查结果，确定项目地区的各类潜在客户群，并得出项目的目标客户群定位。其中，主要内容包括：主力客户群定位主力客户群定位：陕西省本地高端医养房地产消费市场，及商务度假市场亚客户群定位亚客户群定位：国内临近省市旅游中高端休闲养身度假市场国际客户定位：国际客户定位：国外文化居士、华侨、华商中休闲养老养生市场3 3、特色文化定位、特色文化定位以旅居、养生文化为主题，森林生态环境为特色的，将后现代主义与自然主义从风格上融合为特色的森林小镇。4 4、功能定位、功能定位以商务、文旅、医养、科创、居住五大功能于一体的综合性旅游开发项目。5 5、档次定位、档次定位营盘39、森林小镇建设项目可行性研究报告22国际化的高端生态顶级养生的文化旅居天堂。二、重点建设项目二、重点建设项目（一）（一）影视文化产业园影视文化产业园选址：朱家湾村。规模：综合设施占地约 10 公顷，总建筑面积 50 万平方米（一期），包括影视拍摄用房、演员、导演、编剧等人员及其家属居住用房暨世界民居博览园项目（一期），总投资 50 亿元。定位：中国最大的影视文化产业基地。（二）（二）传统文化产业园传统文化产业园选址：秦丰村终南山南麓。规模：综合设施占地约 10 公顷，总建筑面积 30 万平方米，包括易经、儒释道文化基地、五行堂、居士林、宗教设施、旅居等设施住房，总投资 20 亿元。定位：中国最大40、的传统文化产业基地。（三）科技创新产业园（三）科技创新产业园选址：乾佑镇（柞水县城至营盘界之间）。规模：综合设施占地约 10 公顷，总建筑面积 30 万平方米，包括办公、研发、酒店、培训、学校、职工居住等设施住房，总投资 30 亿元。定位：培育 1000 个科技创新项目（引进 1000 家科技创新企业，地方不够时兼并其他工业农业园区）。营盘森林小镇建设项目可行性研究报告23（四）互联网产业园（四）互联网产业园选址：营盘镇驻地至乾佑镇段。规模：综合设施占地约 20 公顷，总建筑面积 100 万平方米（一期），包括共享农场、会员商城、丝路旅居、资本市场（含丝路国际金融学院）、供热项目、学校等项目办41、公大楼、员工住房、会议酒店（培训中心）等设施用房，总投资 40 亿元。定位：陕南最大的互联网产业基地。（五）养老养生产业园（五）养老养生产业园选址：龙潭沟村（平水叉以南）。规模：综合设施占地约 500公顷，总建筑面积 200 万平方米，包括营盘共享医院、养老养生住房、田园综合体，观光农业、设施农业等设施用房，总投资 59亿元。定位：中国最大的医养产业基地（一期）。仿生建筑融入后现代主义风格的第四代建筑设计方案。依托生态环境、采用生态材料、追求生态理念，充分表现现代环保意识，创造一流人性化空间。住宅可以采用单栋、双拼或花园洋房，充分利用森林、水岸，道路而建，每栋建筑之间距离范围是 20 至 4042、 米，低层低密度，容积率在 1.50.5 之间。建筑应遵循整体风格统一,实现林在房上、房在林下的设计目标，结构形式多样的原则,各园区内需设计景观循环水系。（六六）综合服务配套项目）综合服务配套项目营盘森林小镇建设项目可行性研究报告24旅游、养老地产服务对象主要是休闲度假、养老养生的客户，所以，这类项目不追求单元较大面积；优雅舒适的外部环境是不可少的主要元素，为使项目达到预期销售目标，完整的配套设施则成为这类项目的重点。森林森林养生餐厅养生餐厅各产业园结合森林小镇特点，重点打造餐厅的生态环境，突出森林景观特点，根据中外养生文化对食物内容和进食方式进行特色设计，充分体现生态养生的特点。其中餐式分为43、生态食品之味、绿色芳香素食、森林养生药膳等主题。可聘请当地及各地厨师研究自创或借鉴中国古代药膳、素食等。（七七）户外休闲娱乐项目）户外休闲娱乐项目1 1、小河垂钓小河垂钓：各产业园水系打造为生态休闲小渔港垂钓园，设立小船游览、垂钓服务等。2 2、森林森林餐饮区：餐饮区：各产业园各产业园设计容纳 100 人用餐的中等规模餐饮设施，餐饮区正对河对岸的森林保护区，外围搭建观景平台，可设置望远镜，便于游客用餐之余观看鸟类及其它林地景观。三、配套施设建设三、配套施设建设（一）交通基础设施建设（一）交通基础设施建设营盘森林小镇建设项目可行性研究报告25为适应旅游开发和发展的需要，加强旅游公路旅游公路、城镇44、街道体系城镇街道体系及标识标牌标识标牌等配套设施建设是当务之急，是深化和提高游憩体验方式的重要措施。根据旅游区（点）质量等级的划分与评定（GB/T1775-2003），本着统一规划、重点布局、系统建设、彰显文化、环境和谐的原则，重点建设旅游形象标识牌、交通引导标识、旅游景点标识、服务提示标牌 4 类标识标牌。重点是在进入营盘森林小镇的主要交通出入口、主要广场、游客集散中心、汽车站等设置形象标牌；主要公路上安装旅游交通引导标识；主要景点外部设置景区标识标牌；主要景区外部及交通中转地，安装旅游服务提示标牌。同时，结合公路改造和提升，重点加强车站环境整治、旅游服务功能的强化和旅游窗口形象的凸显，尽快45、配套完善旅游服务和旅游宣传设施。表表 5-15-1 旅游相关标识牌设置情况旅游相关标识牌设置情况主要设置地点数量（块）形象标识牌主要交通出入口、主要广场、游客集散中心、汽车站等10交通引导牌G205 高速公路出口处5营盘森林小镇建设项目可行性研究报告26景点标识牌主要景点外围地区8服务提示牌主要景点外围、交通中转、游客集散地等18（二）给水（二）给水、供电供电、供热、供热设施设施1 1、供水、供水、供电设施供电设施目前用水主要依靠周边临建设施，随着营盘森林小镇的建设发展，游客规模的增加，原有的供水设施不能满足项目区生活、消防的用水需求。旅游规划通则（GB/T189712003）和国家 5A 级46、景区要求，本项目将在营盘森林小镇内建设供水设施。目前区域供电设施不完善，主要依靠周边村镇设施供电系统，随着景区建设和发展，需要配套建设供电系统。根据城市电力规划规范（GB/50293-1999，根据不同区域用电负荷预测，配备变压器和相应线路。2 2、供热供热设施设施营盘森林小镇将来是养生养老基地，必须有供热设施配套，集团公司已经与有关供热公司达成意向，在营盘各村建设供热系统，确保热源供应。（三）信息咨询服务设施（三）信息咨询服务设施营盘森林小镇建设项目可行性研究报告27建设营盘森林生态特色小镇游客接待中心，并联入柞水县域旅游公共信息服务系统，在主要广场、车站等处设置综合信息电子触摸屏和电视宣传47、，构建综合旅游信息网络服务平台，实现散客在区域内的无障碍旅游，营盘森林小镇旅游资源将来全部上到互联网 丝路旅居互联网平台上，通过互联网实现消费定制。（四）环境治理和保护（四）环境治理和保护良好的生态环境资源是营盘森林小镇旅游发展的基础，保护好湿地生态旅游资源是旅游带开发的重中之重。要做好绿化工作，确保自然风景不被人为破坏，还要打造人造景观和水景；此外还需要通过对农田面源污染的防治，农业生产方式的改变，禁用化肥农药，提升整体环境质量。1 1、河道疏浚和堤坝加固、河道疏浚和堤坝加固为了提高河道安全泄洪、改善河道及周边环境、提高河道泄洪能力，需要对河道进行疏浚和堤坝加固。项目单位前期对河道进行勘测，48、疏浚河道主要工程包括清淤、筑坝和绿化，要按百年一遇的要求设计。2 2、污水处理工程、污水处理工程营盘森林小镇地处丹江水源地上游，不但给西安市供水，还给京津供水，水源保护工作尤为重要，结合小城镇旅游的发展需要，为强化水资源保护，加强排水设施建设，重点是增设污水处理设施和雨污营盘森林小镇建设项目可行性研究报告28分离排水系统，达到污水的净化和回用的目的，保护生态环境，实现人与自然的和谐发展。（五）其他设施（五）其他设施1 1、旅游厕所、旅游厕所为了提升营盘森林小镇的服务功能，改善环境，为游客提供良好的服务条件，规划建设若干中小型生态厕所，将人的排泄物转换成生物肥料，实现循环经济发展模式。2 2、安49、全保障措施、安全保障措施重点建立和完善旅游安全预报体系；完善重点旅游活动场所的安全防护设施；消除通讯信号盲区；与公安、医院等部门联合建立旅游紧急救援体系，建设直升机站点，把直升机用于急救、营救上。重点与交通、公安、通讯、卫生等部门密切合作，确保游客安全。3 3、环卫设施建设、环卫设施建设建设垃圾回收、中转及无害化处理设施，其服务范围覆盖整个营盘森林小镇，具体措施如下：垃圾回收设施：主要包括在重要景点、村落、游客集散地及其周边地区，设置若干生态分类垃圾箱，按时清理。营盘森林小镇建设项目可行性研究报告29垃圾转运站：每个旅游景点、每个社区建设 1-3 个垃圾转运站，根据区域垃圾产出量，建设垃圾无害50、化处理场，将垃圾转换成有机肥。4 4、邮电通讯建设项目、邮电通讯建设项目重点建设内容包括电力设施、程控电话设施、移动通讯设施、国际互联网设施等，用光缆连接网络系统，近期重点是各主要旅游景点、旅游干线、游客服务中心和宾馆饭店、社区等游客聚集区以及邮电通讯盲区的服务设施建设。5 5、景观绿化、景观绿化在游客接待集散地利用灌木和花草进行绿化划分功能分区；在游客观光通道进行景观绿化；采用生态停车场，提高绿化率，景区新建建筑全部实行屋顶绿化、立体绿化措施，全部房在林下、林在房上的策划理念的实现。营盘森林小镇建设项目可行性研究报告30第六章第六章环境保护环境保护一、设计依据、原则及目标一、设计依据、原则及51、目标（一）设计依据（一）设计依据中华人民共和国环境空气质量标准（GB30951996中华人民共和国城市区域环境噪声标准（GB309693）；中华人民共和国大气污染物综合排放标（GB16297-1996）；中华人民共和国污水综合排放标准（GB8978-96）；（二）环境保护目标（二）环境保护目标将生态旅游度假区建设成为空气清新、环境优雅、水体清洁、景观优美、生态平衡的绿色度假区。实行环保与经济建设同步持续发展。1、空气质量环境空气质量达到国家 GB3095-1996 一类地区中的二级标准。2、地面水质量地面水环境标准达到环境质量一类区三类标准。3、环境噪音营盘森林小镇建设项目可行性研究报告31环52、境噪声分贝五类地区，要求全面达到国家 GB3096-93 标准中二类地区二类标准（昼夜 4045dB,夜间 3540dB）4、固体废弃物生活垃圾无害化处理率大于 95%，主要有害废弃物无害化处理率达到 100%5、生态保护覆盖率 100%。（三）环境保护原则（三）环境保护原则1、人与自然和谐共存原则营盘森林小镇应与区域自然生态系统相结合，保持尽可能多的生态功能。在基础设施建设及规划中最大限度地降低公共中心区对局部景观和水文背景、区域生态系统造成的影响。2、生态效率原则在基础设施、建筑物构造过程中，按照“三同时”原则，应全面实施清洁建设，尽可能降低资源消耗和废物产生；在建筑材料、能源使用、产品和53、服务中，鼓励利用可再生资源和可重复利用资源，拟采用建筑产业化方式建设。3、区域发展原则营盘森林小镇建设项目可行性研究报告32尽可能将营盘森林小镇与柞宁旅游度假区地方特色经济相结合，与生态环境综合整治相结合，并与柞宁旅游度假区区域环境保护规划方案相协调。4、高科技、高效益原则大力采用现代化生物技术、生态技术、节能技术、节水技术、再循环技术和信息技术，采纳国际上先进的生产过程管理和环境管理标准，要求经济效益和环境效益实现最佳平衡，实现“双赢”，采用无人机提供物流服务，方便客户购物，实现高度智能化、信息化。5、软硬件并重原则硬件指具体工程项目的建设，软件包括营盘森林小镇环境管理体系的建立、信息支持系54、统的建设等，在进行硬件建设同时必须建立和完善软件建设，使公共中心区得到健康、持续发展。二、环境现状及环境影响因素分析二、环境现状及环境影响因素分析（一）环境现状（一）环境现状1、水环境质量所处丹江水系，水质良好，主要污染源来自于生活污水和垃圾的排放。2、空气环境质量营盘森林小镇建设项目可行性研究报告33项目区域主要在营盘森林小镇，空气污染源来自于当地居民炉灶烟气，空气质量良好。3、固体废弃物生活固体废弃物包括生活垃圾和粪便，目前均为有效处理（一部分用于农用施肥）。4、声环境质量当地噪声来主要为道路交通类噪声，基本上没有形成噪声公害。（二）环境影响因素分析（二）环境影响因素分析1、项目施工期项目55、建设过程中，场地平整、掘土、地基深层处理及土石方、建筑材料运输、设备装配等施工行为，在一定时段内都将会对周围环境造成一定影响。材料及土石方运输车辆噪声；现场施工噪声；运输车辆的汽车尾气及燃油机械排放的燃油废气；施工中土方挖掘、平整场地以及装载运输产生的二次扬尘；施工作业产生的生活污水；营盘森林小镇建设项目可行性研究报告34挖掘土方等产生的固体废弃物；施工现场周围的景观影响。由上面分析可以看出，施工期对周围大气环境的影响主要是地面扬尘污染，污染因子为 TSP。这种污染影响是暂时的，可逆的，工程一结束，污染影响也就随之而停止。清理土地、挖掘地基、挖土和填土操作过程中产生的尘埃排放物，会在短期内影响56、当地的空气质量。粉尘排放量随施工作业的活动水平、特定操作和主导天气的不同每天变化很大，而且很大一部分是由于在施工现场临时修筑的道路上，车辆往来行驶所引起的。2、项目建成后污染分析废气，项目建成后废气主要有集中供热、饭店厨间烟气和车辆尾气，废气污染物主要有烟尘、SO2 和油烟等。废水污水中的主要的污染物有：COD、BOD 等有机物。废渣度假区建成后，其排放的主要固体污染物主要有两个来源：锅炉装置和生活垃圾等。三、环境保护防治规划三、环境保护防治规划营盘森林小镇建设项目可行性研究报告35（一）施工期间污染处理措施（一）施工期间污染处理措施施工期间比较明显的环境问题主要有三点：一是施工机械及运输车辆57、产生的噪声；二是施工中平整场地、混凝土运输搅拌等作业产生的地面扬尘；三是施工期间的生活污水。1、施工机械运行时的噪声辐射源强在 75115dB（A）范围内，距离声源 30 米范围内的噪声辐射值超过建筑施工厂界噪声限制标准，如果施工机械放置位置距离边界较近，施工时应采取适当的隔声措施。2、对于施工期间产生的扬尘，在不同的施工环节采取不同的措施，力争使其对环境的污染降至最低。扬尘严重时实行洒水作业，汽车驶出工地要对轮胎进行清洗，防止泥土带入观光区。3、在起步区污水系统未建成前，施工期间产生的生活污水，要加强管理，污水实行统一收集、定时、定点运至污水处理厂，防止对周围环境的污染。（二）运行期间污染处58、理措施（二）运行期间污染处理措施1、废气治理把绿化与环境保护工作结合起来，针对各种污染类型，有选择地种植抗污染的植物和防护林带，以达到辅助净化环境的目的。在游客中心区内种植净化能力强的树种，阻挡和吸滞粉尘。营盘森林小镇建设项目可行性研究报告36加强货运车辆扬尘的监测和防治工作，在道路上逐步限制不符合运输标准的车辆通行。加强对汽车尾气的监测和防治，淘汰尾气排放不合格的车辆。推广使用无铅汽油。2、水污染防治污水排出均需经过初级处理，再进入市政管道。实行污染排放许可证制度和排放总量控制制度，加强对各排污单位的监督管理。建设污水统一排放体制，生活污水处理率达到 100%。推行节约用水的奖励措施，逐步实59、行定额用水制度，规划建设中水处理设施，提高水的重复利用率。3、噪声污染整治合理调整交通设施布局，科学组织路网系统，提高道路的质量等级，解决车辆的疏散问题，减低道路的车辆密度，有效地分流区内、外部和过境交通，降低交通噪声。加强景观区和游客中心区的噪声管理，对施工噪声的管理要从严控制。4、固体废弃物治理加强游客生活及景点遗留垃圾的处理和综合利用，鼓励并推广垃圾综合利用技术，锅炉燃烧的炉渣可用于铺路，固体废弃物综合利用率达到 100%。5、环境卫生设施营盘森林小镇建设项目可行性研究报告37营盘森林小镇的公共厕所按每平公里不少于 3 座设置，公厕间距为 800-1000m，积极推广生态公厕。沿景区道路60、布置垃圾箱，其间距为：游客中心 50m，景点区道路 100m。（三）环境监督管理（三）环境监督管理1、按照中华人民共和国环境影响评价法，对规划区进行环境影响评价，确定排放总量。2、上级环保主管部门建立完善的环保监督制度，定期对公共中心区的土地开发性质、项目环境影响评估、“三同时”制度贯彻、环保投资利用、环保事故处理、主管环保领导职责等进行监督；3、集中污水处理，积极推行清洁生产，实现废水减量化；促进废水循环利用和综合利用，实现废水资源化；加大投入，加快废水资源化和处理设施建设；4、进水水质和达标污水管网入网水质两级在线 IC 卡智能检测；5、组织污染事故调查组，制定污染赔偿制度；6、进区项目要61、完善环保检测制度。营盘森林小镇建设项目可行性研究报告38第七章第七章节能节水和消防节能节水和消防一、节能节水一、节能节水（一）节能措施（一）节能措施1、设计依据项目的主要设计依据是国家计委、国家经贸委、建设部文件计交能（1997）2542 号关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估的规定，以及民用建筑节能设计标准（JGJ-26-95）。2、主要设计原则执行国家现行的节约能源政策、规定及有关标准，合理利用能源，降低能源消耗，提高经济效益。能源选择以贯彻国家能源方针和因地制宜为原则。设计中所选设备采用国家推荐的节能产品，严禁采用国家规定淘汰的低效高耗能设备。3、节能措施在基62、础设施建设阶段，在供电、供热、道路建设、路灯安装等方面优先选用节能新技术、新工艺、新材料及新设备。其中，供、配电设计符合评价企业合理用电导则（GB/T3485-1998）的有关规定，营盘森林小镇建设项目可行性研究报告39优先采用低压电容器作为无功功率补偿，以降低无功损耗；供热管道采用保温性能好、热量运输散失小的高性能管材；路灯安装选用 LED节能灯具，使用太阳能路灯。（二）节水措施（二）节水措施1、设计依据国家计委和水利部颁布的 建设项目水资源论证管理办法、评价企业合理用水技术通则(GB/T97111993)。2、节水措施项目为基础设施建设项目，耗水量较小，在项目基础设施建设阶段，采取以下节水63、措施：在基础设施规划中，注重节约用水和中水的重复利用。根据营盘森林小镇的发展需要，逐步建立完善的污水处理和污水排放系统，远期污水处理率应达到 100。为了有效降低对新鲜水的消耗量，提高水利用效率，给水采用分质供水，采用新鲜淡水和杂用水两套系统，中水回用率 80%。经过污水处理的后污水主要用于用于建筑内冲厕用水，以及建筑施工、绿地和道路的浇洒、洗车等对水质要求不高的建筑外用水。大大降低新鲜水用量。营盘森林小镇建设项目可行性研究报告40树立施工人员节水意识，在项目建设调度会上将节水作为项目建设的主要内容，积极宣传普及有关生态建设、节约用水的知识、政策和法律，使广大施工人员树立节水意识，明确自己在生64、态建设和节约用水方面的权利和义务。在给排水规划中，积极引入用水循环，注重中水工程建设，同时在给排水管材的选择及相关配件上采用性能好的设备，严防滴漏水现象。在工作和生活区内采用节水型卫生器具，实现工艺冷却水的循环回收利用。二、消防工程二、消防工程（一）消防工程规划原则（一）消防工程规划原则1、遵循“预防为主、防消结合”的方针，以全面安排、有利生产、保障安全为出发点，做好森林小镇防火规划和灭火设施的规划建设。2、加强营盘森林小镇消防基础设施建设，发展消防科技，努力消除火险隐患。3、增强消防意识，积极推进消防工作社会化，严格执行有关消防规范、规定和标准。营盘森林小镇建设项目可行性研究报告414、营盘65、森林小镇消防规划应与交通、给水、燃料、电力、电信等规划相衔接，坚持近远期结合，统一规划，同步建设。（二）工程措施（二）工程措施1、合理划分消防责任区并设置消防队(站)根据用地布局与功能结构，消防管理结合城区整体一并进行消防规划，景区建设消防站，自配备消防设施和消防人员，或联系消防部队进驻小镇，建设消防设施。2、消防通道消防通道路中心线间距不宜超过160米。消防通道不得小于4米。新建的交叉路口，道路转弯半径不宜小于 15 米，以利消防车通行。3、消防供水消火栓设置：管网上布置地下式室外消火栓。室外消火栓应沿道路设置，道路宽度超过 60m 时，宜在道路两边设置，并宜靠近十字路口。消火栓距路边不应超66、过 2m，距房屋外墙不宜小于 5m。室内外消火药味栓的间距不应超过 120m。4、消防通讯消防通讯主要应保障火灾报警和灭火指挥调度迅速、准确可靠，要充分利用无线和有线两种通信手段，不断完善消防通信系统。营盘森林小镇建设项目可行性研究报告42火警台与供水、供电、供气、急救中心、交通部门之间应设通讯专线，逐步建成图象传输指挥系统，实现火灾现场的图象声音通讯，预警系统与 110 系统联网。（三）防震（三）防震项目地区很少发生地震，震级都在 6 级以下，养生养老设施一般建筑按 8 度设防，生命线系统工程和地震发生后易发生二次灾害的建筑、高层建筑及重要建筑应根据抗震评价进行抗震设计。（四）防洪（四）防洪67、结合水系景观等进行河道改造。建设时应严格避免将河道盖板成暗渠，一定要做成暗渠时，应当按百年不遇的要求加宽加高河道，确保工程质量，杜绝豆腐渣工程，亦不宜将河道修成呆板的混凝土岸壁，应最大限度的利用地形优势，做成自然堤岸景观。根据流域特征，区内河渠防洪标准为 100 年一遇。加强水土保持，充分考虑泥石流、滑坡、山洪对景区的影响；充分重视天文潮、风暴潮对景区的影响，保证游客安全。营盘森林小镇建设项目可行性研究报告43第八章第八章项目组织管理与实施进度计划项目组织管理与实施进度计划一、建设项目组织机构一、建设项目组织机构为了加快本项目建设，按招商协议柞水县人民政府应与金生金集团成立项目管理领导小组，负68、责营盘森林小镇规划和基础设施建设的组织协调和领导工作。二、项目工程设计管理二、项目工程设计管理（一）建设项目工程设计管理（一）建设项目工程设计管理1 1、工程设计管理的目的、工程设计管理的目的工程设计管理的目标是：安全可靠、适用和经济性，以保障建设项目的质量、进度和投资三大控制目标的实现。2 2、工程设计管理的意义、工程设计管理的意义工程设计过程不仅是施工前的工作，工程设计要贯穿工程建设的全过程。因此，项目领导小组应对工程设计过程进行管理，中心任务是对设计的工程质量、进度、投资进行控制。应由项目公司负责提供设备资料和外部协作条件，应及时向设计单位提供准确的资料。（二）工程设计招投标（二）工程设69、计招投标营盘森林小镇建设项目可行性研究报告44项目公司以招标承包方式委托工程勘察和工程设计任务的目的，打破地区、部门的界限，开展工程勘察、设计竞争，优选工程勘察设计单位，促使工程勘察设计单位改进管理工作、提高工作质量、改善服务态度，达到采用先进技术、降低工程造价、缩短建设周期和提高投资效益的目的。（三）工程设计外部协作条件管理（三）工程设计外部协作条件管理1、环境影响及评价：环境影响评价、生态环境自然保护许可、生态环境影响评价。2、动力供应：水源、电源及其供应线路、供应方式、供应指标。3、集散条件：交通储运、站场等设施。4、外部配套条件：热、气、汽等供应及输出接口。（四）工程设计过程的管理（四70、）工程设计过程的管理1、工程设计过程管理的目的控制设计质量，即在保证设计工作进度的条件下，以较低工程投资建设项目向业主提交符合设计标准、适用的、便于实施、能满足使用功能与效益的设计成果，评价设计质量的最终标准是建设项目的功能和效益。2、工程设计过程管理的目标控制营盘森林小镇建设项目可行性研究报告45（1）从建设项目的条件和投资效益出发，控制设计的功能满足使用要求、符合标准，设计方案和工程投资既要符合投资效益最大化，又要为施工创造条件，符合法规、规定和政策的规定。（2）控制工程设计标准和设计工程质量及设计文件质量。（3）控制工程设计工作进度，满足建设项目工期与进度的要求。（4）控制设计方案的经济71、性，降低建设项目的总投资。三、项目招投标三、项目招投标项目建设施工采取公开招标的方式，选取资质高、造价合理，信誉好的施工单位施工，以确保项目能够高质量、低成本、按期完成，但项目公司自己能完成的施工项目不拟采取招标。营盘森林小镇建设项目可行性研究报告46工程概况工程名称、招标人建筑面积、结构前期手续计划批文、建设用地规划许可证、资金证明、建设工程规划许可证、报建申请书、规划定位图、施工图企业法人的营业执照、开发企业资质证书招标建设工程（施工）招标备案登记表招标代理单位委托代理合同招标方式：公开发布招标公告（5 天）邀请投标邀请书制订招标文件（20 天）确定投标单位：审核投标单位的资质证书、营业执72、照、安全生产许可证、项目经理证施工企业报送投标申请书投标按照招标文件召开揭标会开标、评标、定标开标，确定评标专家进行评标确定中标人公示上网公示 3 天中标通知书签发中标通知书工程合同双方签订施工合同图图 8-8-1 1建设工程招投标工作流程图建设工程招投标工作流程图四、建设项目合同与管理四、建设项目合同与管理营盘森林小镇建设项目可行性研究报告47（一）建设项目合同（一）建设项目合同根据起步区建设项目的特点和国家及所在地的有关法律和规范，制定建设工程施工合同审批流程图如下图 8-2。施工合同审批施工合同审批所需资料：所需资料：1 1、法人企业营业执照法人企业营业执照 2 2、建筑企业资质证书建筑73、企业资质证书3 3、中标通知书中标通知书 4 4、完费证明完费证明 5 5、法人代表证明法人代表证明书书。6 6、法人授权委托证明书法人授权委托证明书 7 7、委托代理委托代理人签约资格证书人签约资格证书，8 8、建筑意外伤害保险投保建筑意外伤害保险投保手续手续，9 9、法律、法规规定的其它材料法律、法规规定的其它材料受受理理审审批批资料备案资料备案图图 8-28-2建设工程施工合同审批流程图建设工程施工合同审批流程图（二）建设项目合同管理（二）建设项目合同管理建设项目合同管理是以建设项目的计划工期、规定的技术标准和质量要求以及批准概算等为项目管理的控制目标，以合同为管理依营盘森林小镇建设项目74、可行性研究报告48据，项目公司通过合同的订立和履行过程中所进行的计划、组织、指挥、监督和协调等工作，促使项目管理的各部门、各环节相互衔接、密切配合，在实现项目预定目标的前提下达到最优的结果，使项目验收合格并发挥预定功能。1 1、合同管理的主要任务、合同管理的主要任务(1)按照建设项目的管理要求和特点，确立合同体系。包括确定合同方式，选定合同类型，选择合同条件，准备合同草本。(2)编制招标文件，组织招标，组织合同谈判和订立合同。(3)制定合同管理制度，建立合同管理程序。(4)全过程跟踪合同执行情况，按照动态管理原理，对项目实施全面的监督、控制和调整，尽力实现合同规定的各项目标。(5)控制和处理合75、同变更，尽量减少对建设项目质量、计划工期和投资的影响。(6)分析和处理索赔，及时解决合同争议，减少对项目建设的影响。(7)建立协调和沟通制度，促进各方相互支持和积极合作，积极应对项目进展中遇到的问题。营盘森林小镇建设项目可行性研究报告49(8)建立合同档案，加强合同信息管理，做好各类合同信息的记录、搜集、整理和分析工作。(9)注意对合同重大问题进行研究和解决，并根据需要开展法律及技术咨询。2 2、合同管理的主要措施、合同管理的主要措施(1)组建高素质、分层次的合同管理团队1)要确立项目公司在项目管理中的主导地位，在建设项目业主管理机构中建立面向工程的最高决策机构，直接对工程负责，并负责及时就工76、程的重大问题做出决策；2)应给予工程监理应有的授权；3)聘请在管理、合同问题处理和法律方面有经验的专家，组成合同管理咨询机构，为项目办公室和工程监理随时提供咨询意见；4)根据项目的具体情况和需要，建立争议调解机构及时就合同争议问题进行调解；5)合同管理人员应具备组织管理和协调沟通能力、观察分析和总结提高能力、判断决策和应急反应能力，以及技术业务能力，要有诚信热情、严谨执着、勤思机敏、好学上进的基本素质和严于自律的精神。营盘森林小镇建设项目可行性研究报告50(2)制订严密和明晰的合同管理程序1)单项工程开工申请和批复程序；2)进场设备、材料检验程序；3)工程计量、签认程序；4)工程款支付的审查程77、序(包括业主和工程监理方面)；5)图纸审查和批准程序；6)工程变更申请和批准程序，包括设计发布通知、业主的批准、工程监理的指令、承包商提出改变单价申请、变更单价的确定等；7)合同调价程序，包括劳务、材料和运输等方面费用的调整等；8)索赔处理和争议调解的程序。(3)实行全员合同管理1)要组织合同培训，对各级项目管理人员进行“合同交底”2)确定合同管理任务、目标和责任，并将其细化和分解，将具体的合同管理任务和责任落实到有关部门和人员的身上。(4)建立信息管理系统营盘森林小镇建设项目可行性研究报告51(5)建立合同各方之间的交流和沟通制度。定期地举行专题会议是一种很好的方式，如：1)现场监理工程师和78、承包商现场人员每天的碰头会、周进度会议、月进度会议；2)关于变更和索赔处理的专题例会；3)项目公司、工程设计和工程监理之间的会议；4)项目公司、工程监理和各承包商之间的会议等。五、建设项目质量管理五、建设项目质量管理（一）建设项目质量管理的八项原则（一）建设项目质量管理的八项原则1 1、以顾客为关注焦点、以顾客为关注焦点满足顾客要求是生存的基础。加强与顾客的沟通。广义的顾客包括各过程输出的接收方。2 2、领导作用、领导作用领导的态度决定建设项目质量管理体系的成败。领导制定并保持质量方针和目标。营盘森林小镇建设项目可行性研究报告52领导确定各参与方在质量管理体系内的职责和权限。领导决定资源的配置79、和管理。领导为员工创造充分参与实现质量目标的工作环境。领导组织对质量管理体系的评审，并决定持续改进的目标。3 3、全员参与、全员参与质量靠人去实现。重视人的工作技能和质量意识的培训。培育团队意识。人人追求“一次成功”和“零缺陷”。4 4、过程方法、过程方法过程是“一组将输入转化为输出的相互关联或相互作用的活动”。过程方法强调“将活动和相关资源作为过程管理，可以更高效地得到期望的结果”。应当将项目的全过程划分为一系列子过程，再将子过程进一步划分为更小的过程。如将建设项目划分为若干个包括多任务种的单位工程、分部工程、分项工程等。营盘森林小镇建设项目可行性研究报告53明确全过程以至各道工序的输入、实80、施和输出，明确各道工序之间的接口(界面)，按照 PDCA 循环原理，实施各道工序以及全过程的控制。严格把好各道工序的输入、实施和输出质量，使每一道工序成为防止不合格的一道屏障，是保证建设项目质量的基本功。5 5、管理的系统方法、管理的系统方法建设项目是多任务种和多任务序组成的复杂系统，应当“将相互联系的过程作为系统加以识别、理解和管理”。所有工种和工序都应服从系统的整体目标。各工种和各工序之间的接口(界面)，往往是制约管理体系的有效性和效率的瓶颈，应予特别关注。5 5、持续改进、持续改进在项目建设过程中，及时反馈质量管理经验，制定相应的纠正和预防措施，是实现建设项目质量总目标的有力保证。随着科81、学技术、市场以及社会的发展，需要持续改进，以满足顾客和相关方不断增长的需求。持续改进产品质量，才能在市场竞争中立于不败之地，这是项目业主永恒的目标。营盘森林小镇建设项目可行性研究报告546 6、基于事实的决策方法、基于事实的决策方法数据和信息分析是有效决策的基础。必须在项目建设全过程中，重视收集准确、及时和完整的数据。根据实时信息与计划比较，及时做出准确判断。7 7、与供方互利的关系、与供方互利的关系项目建设的“供方”即“承包方”，包括设计、材料设备供应和施工承包方等。供方是建设项目质量管理至关重要的环节，直接关系到项目的最终质量。项目公司与供方是相互依存的关系，需要建立互利关系（二）建设项目82、质量管理的三全管理（二）建设项目质量管理的三全管理1、全过程管理2、全员管理3、全面管理：空间范围上，项目建设是各参与方大团队运作。营盘森林小镇建设项目可行性研究报告55第九章第九章 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措一、投资估算一、投资估算（一）编制依据（一）编制依据1、设计人员提供的设计方案、设计要求、使用功能及建筑标准确定项目投资额；2、拟建地点的地形地势条件；3、委托方提供的相关数据资料；4、参照最新土建、安装定额及有关概算指标；5、参照项目所在地同类型、同规模建筑技术经济指标编制；6、其他基本建设费取费标准；（1）建设单位管理费：按建安工程费 1.21.5%取定；（2）勘察设计费：83、根据勘察设计收费标准最新版进行计算；（3）工程监理费：根据国家工程监理费:根据国家物价局、建设部最新规定，按需要监理工程投资额的 1.5%计算；营盘森林小镇建设项目可行性研究报告56（4）工程招标费及其他：含招标代理费、招标管理费、标底编制费等，根据有关文件综合按 1%计算；7、预备费：按相关规定，按建安工程费及其他基本建设费的 5%。（二）投资估算（二）投资估算项目受市场条件、资源条件、地理区位、规划设计要求和企业操作能力等因素决定，由于还未进行详细规划设计，对资源状况、相应物资市场价格未能做深入调研，下面就对总投资、分项投资、营销费用等，其估算参照同等条件相近案例进行估算，确定投资额度。项84、目总投资 200 亿元，其中：主要工程造价 199 亿元（含互联网项目）；前期费规划设计费用 7000 万元；工程建设其它前期费用 3000万元；项目估算说明：旅游配套服务设施包括道路整修、水电供应、环卫设施、安全防护、景观绿化等内容。前期费中各项内容根据国家标准及实际情况确定。工程建设其它费用按行业通行标准及实际情况取值。详见投资估算表、主要项目建设和配套服务设施投资估算表。表表 9 9-1-1：投资估算总表：投资估算总表序号序号项目项目金额（金额（亿亿元）元）营盘森林小镇建设项目可行性研究报告57一一工程项目基础造价工程项目基础造价1901901 1影视文化产业园（一期）502 2传统文化85、产业园（一期）20203 3科技创新产业园（一期）30304 4互联网产业园（一期）40405 5养老养生产业园（一期）5959二二规划设计其他前期费用规划设计其他前期费用1 1二、项目资金筹措方案二、项目资金筹措方案（一）最大限度争取公有资金（一）最大限度争取公有资金本项目建设的道路、水治理、垃圾、供热、污水处理、汽车营地、充电桩等作为公益性很强的旅游项目，需积极争取政府的项目资金支持，并积极争取各级政府的环保、生态改造、新农村建设等相关资金投入。将所建设项目纳入各级政府的发展规划之中，在基础设施、绿化、生态治理、环境保护、水系治理等方面得到各级政府支持。加大用于汽车营地旅游形象塑造和对外宣86、传、市场推广、规划和建设引导等专项经费，该部分资金总体上应当逐年递增，以满足小镇作为汽车营地旅游示范点的发展需求。同时，由于营盘森林小镇有相当部分地区，发展较落后，更需要国家发改委等部委国债建设资金以及道路、河道改造资金的支持。营盘森林小镇建设项目可行性研究报告58（二）筹措资金（二）筹措资金充分发挥母公司（金生金财富管理集团有限公司）股权融资、私募融资能力筹集资金，用股东资金完成项目基础建设。同时引入商业信用等手段，提高自有资金使用效率，广泛与信托、基金合作，发挥资本市场融资作用，确保项目资金供给。（三）招商引资（三）招商引资母公司在资本市场耕耘多年，拥有雄厚的民间资本资源，积极发掘民间资本87、的潜力是营盘森林小镇发展的重要渠道。在规划权坚决不放的原则下，制定灵活开放的投资政策，广泛吸收各种私有资金，灵活运用合资、独资等多种资金融入形式。坚持谁投资、谁受益原则，调动各方面的积极性，鼓励所有人开发营盘森林小镇旅游资源、建设配套旅游项目，尽快形成多渠道投资、多元化发展、互相竞争、互相促进的发展格局，确保在 6 年内完成 200 亿投资的任务指标。（四）争取优惠信贷（四）争取优惠信贷积极争取银行信贷资金，以现有资产基础设施做抵押。由于旅游开发周期长，贷款利息负担重，因此应积极争取优惠的国家开发银行信贷资金，减少纯商业贷款。（五）资本化经营（五）资本化经营营盘森林小镇建设项目可行性研究报告588、9逐步实行旅游项目资本经营和有偿服务，逐步形成项目开发建设与发展同步协调，利用互联网产业园项目先期回收资金，进行再投资，滚动发展的良性循环机制，逐步搞好土地综合开发，做好各项基础设施和公共服务设施的配套建设，建设更多的养老养生、文化旅游开发项目。营盘森林小镇建设项目可行性研究报告60第十章第十章项目社会和生态效益分析项目社会和生态效益分析一、经济效益一、经济效益项目总投资 200 亿元，综合考虑项目土地综合开发升值；旅游设施、养老设施开发与销售；互联网项目投入与经营，经营成本、折旧等因素预计营盘森林小镇文化旅游、养老养生开发项目投资利税率达到 50%，年毛利润 100 亿元，税收按 30%计算89、，税收 30 亿元，净利润70 亿元，投资利润率达到 35%，投资回收期视经营状况而定,预计 3年（静态）；总建设期 6 年，分项目建设、分区域开发。二、社会效益分析二、社会效益分析（一）促进当地国民经济和相关产业的发展（一）促进当地国民经济和相关产业的发展以旅游业、互联网为龙头的第三产业无疑会成为当地支柱产业，它对增加当地财政收入、促进国民经济发展无疑具有重要的意义和作用。旅游者的消费不仅涉及食、住、行、游、购、娱等直接经济部门，还涉及金融、通讯、安全、卫生、医疗等相关服务部门，同时为满足旅游者消费，还间接地拉动一、二、三产业中的许多相关部门生产与服务。这种拉动作用表现在收入上，旅游业收入每90、增加 1 元，就能使相关行业收入增加 4.3 元，这使相关行业收入增加是明显的。（二）增加就业机会，缓解就业压力（二）增加就业机会，缓解就业压力营盘森林小镇建设项目可行性研究报告61旅游业属劳动密集型行业，本身能吸收大量劳动力，提供大量就业机会；旅游业又是关联系数很高的行业，它的发展能带动大量相关行业的发展。根据世界旅游组织（WTO）提供的资料，旅游业每直接增加 1 个就业人员，就能为社会增加 5 个就业机会。根据总体规划，到 2020 年，旅游业可直接提供就业机会 2000 个，按照 1：5 的比例，它所提供的间接就业机会将达到 10000 个，营盘镇总入口 12000 多人，全镇劳动力全部91、安排还不够，本项目对缓解就业压力、维护社会稳定无疑具有重要的意义和作用。（三）提高当地居民素质，促进社会文明发展（三）提高当地居民素质，促进社会文明发展随着项目的建设与旅游业的发展，外地旅游者将大量涌入而带来的新思想、新知识、新观念、新的生活方式等，这些将会极大地提高当地居民的素质，促进社会文明发展。但旅游业的发展又往往产生负面的社会影响，主要表现为：外来文化和价值观冲击本地文化和价值观，导致以不正当的方式坑害旅游者而牟取利益等。对这些负面影响，管理部门应有清醒的认识，并积极采取预防措施；对旅游从业人员和本地居民进行精神文明教育，建立相应的规章制度，约束旅游企业、旅游从业人员和本地居民与游客的92、行为，提高从业人员及居民的整体素质，从而消除负面影响。三、生态效益分析三、生态效益分析（一）促进资源与环境保护（一）促进资源与环境保护营盘森林小镇建设项目可行性研究报告62通过规划，建立有效保护环境的机制，进行垃圾分类及废物、废水的处理，这对保护营盘森林小镇自然景观和卫生环境具有重要意义。（二）有利于提高人们的环境保护意识（二）有利于提高人们的环境保护意识规划中拟定了一系列环境保护与建设措施，强调大气、水体、植被等生态要素的质量标准。规划实施后，将建成交通便利、环境优美、蓝天白云和空气新鲜的生态旅游的示范森林小镇，无论是游客，还是居民、从业人员置身于此情此景，能充分认识到生态环境的重要性，从而93、提高其环境保护意识。营盘森林小镇建设项目可行性研究报告63第十一章第十一章项目风险分析项目风险分析本项目属于大型投资项目，是一个复杂的系统工程，在项目不同的发展阶段，以及不同建设内容都存在着不同的风险，主要包括政策风险、市场风险、财务风险、政治风险、自然环境风险、社会风险、经营风险等。一、政策风险一、政策风险政策环境风险是指由于政策的潜在变化可能导致项目原定目标难以实现的可能性。政府的政策对项目的影响是全局性的。不同的产业政策、土地管理政策、城市规划、金融政策等将直接影响整个项目的各个层面。本项目建设内容属于我国产业政策中鼓励类。在项目前期的运作中，得到土地管理部门和环保部门认可。因此，在产业94、政策、土地管理政策和城市规划方面的风险，属于微小风险，只要项目的协调人同政府有关部门积极配合，即可防范此类风险。政府领导人员变动，可能导致的政策风险。二、市场风险二、市场风险营盘森林小镇建设项目可行性研究报告64市场风险主要指由于项目产品（或服务）由于市场需求的减少或供给的增加导致销路不畅，无法达到预期的收益。由于项目的建设周期较长，投资额巨大，未来市场存在着多方面的不确定性，市场风险是项目所面临的主要风险之一。该项目面临的主要市场风险包括：消费者的消费习惯、消费偏好发生变化，使得市场需求发生重大变化，导致市场需求总量的实际情况与预测值发生偏离；市场竞争格局发生重大变化，出现新的竞争对手或替代95、项目，对项目的收入产生重大影响，将分流项目的客户群；由于市场条件变化，项目的经营成本发生较大变化，对项目的效益产生重大影响，例如，水、电、食品、器材等物价上涨，导致经营成本的上升。针对项目存在的三种潜在的市场风险，建议采取如下转嫁和规避措施：与相关的单位签订预定、预售协议；政府提供完备的配套设施服务，例如：交通、供水、供电、供气、排污等，减少企业的经营风险。成立专门的营销机构，聘请专业的经营管理人员，尽早着手项目的市场推广工作，采取租售结合的营销模式，以应变未来市场的不确定性。三、财务风险三、财务风险财务风险是指项目财务结构不合理、融资不当使项目可能丧失偿债能力而导致投资预期收益下降的风险。营96、盘森林小镇建设项目可行性研究报告65本项目面临的财务风险主要有以下两种：无力偿还债务风险，由于负债经营以定期付息、到期还本为前提，如果项目用负债进行的投资不能按期收回并取得预期收益，项目必将面临无力偿还债务的风险，其结果不仅寻致项目投资者资金紧张，也会影响投资者信誉程度，甚至还可能因不能支付而遭受灭顶之灾。利率变动风险。投资者在项目负债期间，由于通货膨胀等的影响，贷款利率发生增长变化，利率的增长必然增加公司的资金成本，从而抵减了预期收益。目前我国正处在高通胀阶段，物价指数高企，抑制通货膨胀，已经成为中央政府本年度的首要经济目标之一，所以可以预见到未来的一段时间，我国依然处在加息周期之中。加息，97、无疑会直接增加项目的财务成本，对于数额巨大的项目，利率变动带来的财务风险是很大的。为应对利率变动对项目产生的财务风险，建议采取股权融资与债权融资结合的融资方式，以规避由于可能的利率变动给项目带来的风险。四、社会风险四、社会风险社会风险是指对社会影响估计不足，或者项目所处的社会环境发生变化，给项目建设和运营带来困难和损失的可能性。在本项目中，主要的社会风险包括：拆迁安置风险。由于房价上涨过快，在每个大型项目的拆迁安置过程中，都会出现“钉子户”现象。很多项目开发商采取措施不当，造成矛盾激化，甚至产生法律营盘森林小镇建设项目可行性研究报告66上的严重纠纷。社会治安风险。项目中新的居住和消费群体同原来98、的本地居民在生活方式、文化习惯上的差异，可能引发冲突和矛盾。社会风险的识别难度极大，不确定性也很大。对于拆迁安置风险，建议企业在拆迁安置的过程中，严格按照政府规定，对本地居民进行合理补偿，以尽量控制风险。同时，在项目的经营过程中，应该充分考虑到惠及周边居民的各种办法，例如，优先雇佣本地劳动力等。五、经营风险分析五、经营风险分析经营风险指在项目的运营过程中，由于经营管理模式和方法的不当，导致项目收益受损。本项目面临的主要经营风险有：对合作伙伴资信情况考察不细，导致上当受骗；法律关系不清，对经营活动把握不准，风险增大；例如，错定合同性质和名称，导致双方当事人的权利和义务及应承担的责任无法确定。乐观99、签约，在经营中，缺乏对经营项目风险评估，形成纠纷后无法追回损失。例如，合同没有要求对方提供担保，或者虽然对方提供了担保，但因未依法办理登记手续而归于无效。对合同的履行不够重视，导致合同不能履行的责任不清，应收帐款得不到及时收回。以上风险，在服务类项目的运营过程中，是经常发生的，而且一旦发生，损失也可能十分巨大。为规避以上经营风险，建议：加强对经营管理人员法律知识的培训，提高运用法律解决问题的能力。建立兼职或者专职的法律顾问队伍，加强对合同签订、履行的法律审查。可根据本单位人员和业营盘森林小镇建设项目可行性研究报告67务量等状况，设立专职或者兼职法律顾问，具体负责对合同签订、履行的法律审查和诉讼100、代理工作。未经法律顾问审查同意，不得签订和变更合同。认真审查合作方的资信情况，谨防上当受骗。签订合同前，要对合作方的工商登记、资产、信誉及经营状况进行认真调查，对于公民个人开办或控制、无资产、操作不规范的有限责任公司，要尽量规避。对于资信情况不明朗，但确有合作必要的，要通过严格财物控制、同时履行、对方提供担保等方式予以防范和化解风险。密切关注合同履行过程，确保合同履行善始善终。生意的运作过程实质上是合同的履行过程。合同一经签订成立，即具有法律效力，必须按照合同的约定履行；变更合同，须经双方当事人协商一致，否则就要承担相应的法律后果。以上综合分析了项目可能存在的多种风险，并提出了相应的规避和控制101、建议。上述风险多数属于同类项目所共有的风险，通过采取适当的风险应对措施，可以将项目的风险转嫁或规避。而且，由于项目自身所处的宏观环境、行业、地理位置，项目服务定位，项目经营者的能力等等都在同类项目中具备比较优势，所以，只要项目投资者和经营者采取合理的风险应对措施，该项目从风险分析的角度上是可行的。第十二章第十二章结论与建议结论与建议一、主要结论一、主要结论营盘森林小镇建设项目可行性研究报告68本项目通过营盘森林小镇的开发，不仅能够丰富商洛市旅游市场的产品结构，还能够满足市场对旅游市场的需求和改善人居环境，更将推动当地游业走向进一步的繁荣。项目所在地的宏观环境稳定，所在地的经济、社会发展状况良好102、，功能区划和定位明晰，并且在地理位置、政策层面、功能设计和协同效应方面具有优势，如果投资者在开发和运营过程中注意把握产业政策和市场的变动情况，注意控制招商质量与进度，项目的市场前景是比较看好的。二、问题和建议二、问题和建议1、建议项目单位做好项目前期的规划和方案设计论证工作，做到规划合理、方案可行，以达到简约、实用的目的。2、工程建设应严格按照国家工程建设招投标法的有关规定，通过公开招标的方式，选择具有资质、业绩良的设计、施工、监理企业进行工程建设，以保证项目的工程质量。3、在项目开发建设过程中既要注重自然景观的完整、统一与协调，又要保证历史文物、历史遗迹的原真性，注重历史文化内涵的挖掘与保护。4、优良的生态环境与良好的基础设施是营盘森林小镇发展的基础和保障，项目开发应符合国家环保部门标准。营盘森林小镇建设项目可行性研究报告69营盘森林小镇建设项目可行性研究报告70