1、鲁中养老康复中心建设项目申 请 报 告目 录第一章 项目申报单位及项目概况1第一节 项目申报单位情况1第二节 拟建项目概况1第三节 项目建设背景及必要性3第四节 市场分析7第五节 项目建设地点及条件10第六节 主要建设内容和规模14第七节 建设方案16第八节 公用设施24第九节 劳动定员和项目进度计划安排28第十节 投资估算与资金筹措33第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析37第三章 资源开发及综合利用分析40第四章 节能方案分析43第一节 项目节能评价依据43第二节能耗分析44第三节 节能措施44第四节 节能评价与建议49第五章 建设用地、征地拆迁和移民安置51第六章 环境和生态影响分析2、53第一节 环境分析53第二节 环境质量标准53第三节 环境保护措施56第四节 建议57第七章 经济效益分析59第一节 编制说明及成本费用估算59第二节 营业收入、税金、利润估算60第三节 财务盈利能力与偿还能力分析61第四节 不确定性分析61第五节 财务评价结论62第八章 社会影响分析63第一章 项目申报单位及项目概况第一节 项目申报单位情况一、项目申报单位名称及法人姓名1、单位名称博山经济开发区岜山村村民委员会2、企业法定代表人姓名*二、项目申报单位情况岜山村位于淄博市博山城区西郊的博山经济技术开发区中心地段，地处域城镇政府驻地，东与大庄村相接，北与焦庄村交界，西与杨家村接壤，南与北域城村3、相连。隶属博山经济技术开发区管辖。岜山村交通便利，205国道博山西过境公路南北纵贯全村，距博(山) 莱(芜)、博(山)滨(州)高速公路入口200米，距博山火车站3公里。博山西过境公路两侧是博山区新建的经济技术开发区，地理位置比较优越，近年来，区域内企业初具规模。自1981年以来，岜山村大力发展集体经济，大量土地被工业企业和社会公用设施占用，到1995年全村耕地已不足2公顷，村民全部农转非。岜山村2000年有804户，2463人，人口自然增长率为2.5。岜山村是淄博市百强村之首。2000年经济总收入列全市农村第一，在全省名列前茅。村企业万杰集团公司1995年万杰集团被农业部确认为“全国乡镇企业集4、团”。2000年被农业部授予“全国乡镇企业示范区”“全国乡镇企业质量管理先进单位”称号。三、报告编制单位发证机关：中华人民共和国国家发展和改革委员会第二节 拟建项目概况一、概述1、项目名称：鲁中养老康复中心2、建设地点：淄博市张店区西九路以西、西十路以东、昌国路（309国道）以南、横一路以北。 3、项目建设性质：新建4、项目建设期:三年5、项目建设内容及生产规模项目建设内容：项目占地面积4.8711公顷，总建筑面85670 m2，其中：医院44300m2，养老中心33370 m2，地下建筑8000 m2。医院按400个床位二级标准建设，养老中心按2000个床位建设。6、投资规模与资金来源项目投5、资总额33053万元，其中:建设工程投资32543万元，铺底流动资金510万元。资金来源：企业自筹资金33053万元。 二、主要技术经济指标序号指标名称单位数量备注一占地亩17.39 二建筑面积m285670 医院门诊楼m218000 医院病房楼m226300 老年公寓m221600 老年活动中心m211770 地下建筑m28000 三规模门诊量人次1200床位数张400养老床位张2000五燃料物料消耗1电力万kWh486.00 2水m313.91 3暖kW553 4人员人500 六建设项目总投资万元33053 其中：建设工程投资万元32543 建设期利息0 铺底流动资金万元510 七经济效益6、指标1正常年经营收入万元285282平均销售利税万元110533年平均利润总额万元110534利润率%32.28%5利税率%32.28%6财务内部收益率%25.77所得税前7财务净现值万元40717.76所得税前8投资回收期年6.2810盈亏平衡点年27%第三节 项目建设背景及必要性一、项目建设背景人口老龄化是21世纪世界人口变动的一大趋势，也是中国人口变动的一大趋势。中国、世界人口变动比较，中国升降的幅度更大一些。这表明在世界人口加速走向老龄化过程中，中国的“加速度”更引人注目。自1999年我国步入老龄化社会以来，人口老龄化加速发展，老年人口基数大、增长快并日益呈现高龄化、空巢化趋势，需要照7、料的失能、半失能老人数量剧增。第六次全国人口普查显示，我国60岁及以上老年人口已达1.78亿，占总人口的13.26%。中国老龄事业发展报告（2013）蓝皮书指出，截至2012年底，我国老年人口数量达到1.94亿，比上年增加891万，占总人口的14.3%。蓝皮书还指出，随着人口老龄化以及老年人口高龄化的快速发展，我国失能老年人的绝对规模在迅速增加。目前，我国城乡部分失能和完全失能老年人已经超过3600万。加强社会养老服务体系建设的任务十分繁重。（一） “十一五”期间取得的主要成就。“十一五”时期是我国老龄事业快速发展的五年。养老保障体系逐步完善，覆盖范围进一步扩大，企业职工基本养老保险制度实现全8、覆盖，企业退休人员养老金水平连续五年提高，基本养老保险实现了省级统筹，新型农村社会养老保险开始试点并逐步扩大范围。职工和城镇居民基本医疗保险制度实现全覆盖，新型农村合作医疗参合率稳步提高。老年社会福利和社会救助制度逐步建立，城乡计划生育家庭养老保障支持政策逐步形成。老龄服务体系建设扎实推进，在城市深入开展并逐步向农村延伸，养老服务机构和老年活动设施建设取得较大进步。老年教育、文化、体育事业较快发展，老年精神文化生活更加丰富。全社会老龄意识明显增强，敬老爱老助老社会氛围日益浓厚，老年人权益得到较好保障。老龄领域的科学研究、国际交流与合作取得了新的进展。广大老年群众坚持老有所为，积极参与经济社会建9、设和公益活动，在构建社会主义和谐社会中发挥了重要作用。（二）“十二五”时期老龄事业面临的形势。“十二五”时期是我国全面建设小康社会的关键时期，也是老龄事业发展的重要机遇期。长期以来，党和政府十分关心老年群众，不断采取积极措施，推动老龄事业发展进步，取得举世瞩目的成就，为老龄事业持续发展奠定了很好的基础。但是，在快速发展的老龄化进程中，老龄事业和老龄工作相对滞后的矛盾日益突出。主要表现在：社会养老保障制度尚不完善，公益性老龄服务设施、服务网络建设滞后，老龄服务市场发育不全、供给不足，老年社会管理工作相对薄弱，侵犯老年人权益的现象仍时有发生。对此，我们必须高度重视，认真解决。“十二五”时期，随着第10、一个老年人口增长高峰到来，我国人口老龄化进程将进一步加快。从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，平均每年增加老年人860万；老年人口比重将由13.3%增加到16%，平均每年递增0.54个百分点。老龄化进程与家庭小型化、空巢化相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求将急剧增加。未来20年，我国人口老龄化日益加重，到2030年全国老年人口规模将会翻一番，老龄事业发展任重道远。我们必须深刻认识发展老龄事业的重要性和紧迫性，充分利用当前经济社会平稳较快发展和社会抚养比较低的有利时机，着力解决老龄工作领域的突出矛盾和问题，从物质、精神、服11、务、政策、制度和体制机制等方面打好应对人口老龄化挑战的基础。（三） 淄博市老龄化及养老体系现状淄博市1987年进入老龄化。第六次全国人口普查情况显示，全市65周岁以上的老年人口已达45.40万人，占全市总人口的10.02%，并且每年以老年人总数2.03%以上的速度递增。预计到2020年，全市老年人口比率将达到25%左右。人口老龄化问题越来越成为重大的社会问题。淄博市截止2012年底，拥有收养性社会福利单位196个，各类社会福利院床位数2.27万张，收养1.31万人。社区服务中心136个，城镇各种社区服务设施18263个。目前，我国社会养老服务体系建设面临着前所未有的发展机遇。加强社会养老服务体12、系建设，已越来越成为各级党委政府关心、社会广泛关注、群众迫切期待解决的重大民生问题。同时，随着我国综合国力的不断增强，城乡居民收入的持续增多，公共财政更多地投向民生领域，以及人民群众自我保障能力的提高，社会养老服务体系建设已具备了坚实的社会基础。针对国内及淄博市老龄化和老龄服务体系建设现状，山东盛宝基置业有限公司经过市场调研，决定建设鲁中养老康复中心项目。二、项目建设的必要性(一)符合国家产业政策和各级规划本项目符合国务院关于加快发展服务业的若干意见、国务院办公厅关于加快发展服务业若干政策措施的实施意见、中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要、中国老龄事业发展“十二五”规划、国家13、社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）和山东省关于加快社会养老服务体系建设的意见（鲁政发201250号）有关精神和政策。(二) 加强社会养老服务体系建设，是应对人口老龄化、保障和改善民生的必然要求。 目前，我国是世界上唯一一个老年人口超过1亿的国家，且正在以每年3%以上的速度快速增长，是同期人口增速的五倍多。预计到2015年，老年人口将达到2.21亿，约占总人口的16%；2020年达到2.43亿，约占总人口的18%。随着人口老龄化、高龄化的加剧，失能、半失能老年人的数量还将持续增长，照料和护理问题日益突出，人民群众的养老服务需求日益增长，加快社会养老服务体系建设已刻不容缓。(三) 加14、强社会养老服务体系建设，是适应传统养老模式转变、满足人民群众养老服务需求的必由之路。长期以来，我国实行以家庭养老为主的养老模式，但随着计划生育基本国策的实施，以及经济社会的转型，家庭规模日趋小型化，“4-2-1”家庭结构日益普遍，空巢家庭不断增多。家庭规模的缩小和结构变化使其养老功能不断弱化，对专业化养老机构和社区服务的需求与日俱增。(三)加强社会养老服务体系建设，是解决失能、半失能老年群体养老问题、促进社会和谐稳定的当务之急。目前，我国城乡失能和半失能老年人约3300万，占老年人口总数的19%。由于现代社会竞争激烈和生活节奏加快，中青年一代正面临着工作和生活的双重压力，照护失能、半失能老年人15、力不从心，迫切需要通过发展社会养老服务来解决。（四） 加强社会养老服务体系建设，是扩大消费和促进就业的有效途径。 庞大的老年人群体对照料和护理的需求，有利于养老服务消费市场的形成。据推算，2015年我国老年人护理服务和生活照料的潜在市场规模将超过4500亿元，养老服务就业岗位潜在需求将超过500万个。综上所述，本项目建设是非常必要的。第四节 市场分析人口老龄化的发展以及与此相关的老龄问题正日益受到关注。1997年5月，在美国丹佛召开的西方七国首脑会议上，首次将人口老龄化作为最主要的问题进行讨论。日本率先提出了要建立“照料社会”的发展目标，突出反映了国际社会对人口老龄化及由此加剧的老龄问题的重视16、。1999年被定为“国际老年人年”，标志着21世纪世界将进入人口老龄化时代，标志着国际社会对老年群体特殊地位的正式承认，标志着人的寿命的延长是现代社会进步和文明的表现。同时也为世界各国发展老龄事业提供了历史机遇。 在老龄化社会中，传统的家庭养老方式已远远不能满足社会发展的需要，百姓的养老观念也在不断更新，社会集中养老的方式正在逐渐被人们所接受。大力发展社会养老，兴建老年公寓、养老康复中心，为老年人提供多功能、全方位、综合性的服务是社会发展的必然趋势。老年公寓与传统的敬老院、福利院不同，不是用来收养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老弱病人，不属于国家或集体办的社会福利设施，而是由社会投资兴17、办，并按市场化经营管理的老年专用住宅，入住老人可根据自己的经济条件和健康状况选择住房等级和服务档次。随着新世纪的来临，社会集中养老的方式正在逐渐被人们所接受。老年公寓有完善、周到、及时的服务，有优越的居住环境和适合老年人的各种活动，将越来越受到有知识、有品位、经济基础较好、观念开放且有闲情雅趣的老人青睐。 根据调查，在人们的观念中，老年公寓与传统的养老院（敬老院）有着很大的不同，养老院一般仅解决老人的基本吃住问题，大多是为无依无靠的孤寡老人和政府的一些民政对象服务的，条件较差。老年公寓可提供综合性的服务，不仅在基本的吃住方面能保证吃的好，住的舒适，而且还提供较好的医疗保健、休闲娱乐等服务和设施18、。调查表明，人们对老年公寓的认同远远高于养老院。我国改革开放30多年来，国民经济飞速发展，人们的生活水平也有了很大提高，从而加速了人口老龄化的进程，同时，老人们对养老设施的要求也越来越高。老年公寓作为一种重要的养老方式，一定会有很好的发展前景。随着我国社会老年化程度的加深，人们将对老年住宅产品有重新的认识，老年住宅的市场需求也将日益增大，未来的住宅市场将会把老年人的因素考虑进去，甚至会成为未来楼市竞争的热点。市场的发展一般会遵循这样一条发展轨迹：大量“老人公寓”、“老少居”等住宅的出现，将使老年住宅产品走向数量化；而后，随着市场的进一步发展，需求的进一步加大，专业化程度更高、居住质量更好、价格19、更适宜的大型老年社区应运而生，老年住宅产品呈现规模化。面向新世纪的老年公寓，应该以老有所养、老有所为、老有所乐为目标，提供多功能、全方位的服务，形成一个完善的老人社区。本项目选址在郊区，空气清新，环境怡人，可供老人休闲、健身、劳动，是理想的老年公寓建设场所。在设施建设上，住房应以单元式公寓套房为主，有卧室、起居室、小厨房、卫生间，配备家具、彩电、冰箱、空调、电话等设备，使之具有家庭气氛；卫生间及过道、走廊均安装扶手，床头安装紧急呼救装置。公寓楼设活动室、娱乐室、健身房、洗衣房、阅览室、会客室等，并建有医院配套。公寓配备专职的服务队伍，经过培训的服务人员负责打扫卫生、保护环境、维修设备，并提供老20、人需要的各种服务。公寓定期为入住老人进行体检，医护人员24小时关注老人身体状况，随时诊治，必要时及时送到医院。老年公寓的收费要充分考虑当时中上收入水平家庭的支付能力，不可太高。本项目建成后将投入市场化运作，适应现代老人需求，定位较高的新型老年公寓。整体布局本着“老有所养、老有所医、老有所学、老有所乐、老有所为”五大功能设置。老人入住均为宾馆式单人或双人住房，设施齐全；并聘知名中西医专家坐诊，例行健康体检；娱乐区设有棋牌室、健身房、歌舞厅等；康复中心内24小时提供热水，星级宾馆服务水准，而且入住后所有服务设施均免费，使老人有如“家”的感觉。随着新中国成立后新出生的人口进入老年期，我们迎来第一个老21、年人口增长高峰。2013年，老年人口数量将突破2亿大关，达到2.02亿，老龄化水平将达到14.8%。淄博市1987年进入老龄化。第六次全国人口普查情况显示，全市65周岁以上的老年人口已达45.40万人，占全市总人口的10.02%，并且每年以老年人总数2.03%以上的速度递增。预计到2020年，全市老年人口比率将达到25%左右。淄博市截止2012年底，拥有收养性社会福利单位196个，各类社会福利院床位数2.27万张，收养1.31万人。社区服务中心136个，城镇各种社区服务设施18263个。因此淄博市养老服务设施缺口较大。综合上述分析，本项目能较大限度满足市场需求，具有较好的市场前景。第五节 项目22、建设地点及条件一、项目建设地点（一）场址确定原则根据项目建设的要求，厂址选择应满足以下条件：1、场址的选择应符合当地的总体规划及城市发展规划。2、场址应选择位置适中、交通方便、环境安静、工程地质及水文地质条件较有利的地段。3、场址与易燃易爆、噪声和散发有害气体、强电磁波干扰等污染源的距离，应符合有关安全卫生环境保护标准的规定。4、场址应具有满足生产、生活及发展规划所必须的水源、电源和热源。（二）项目建设地点淄博市张店区西九路以西、西十路以东、昌国路（309国道）以南、横一路以北。本项目选址在近郊区，空气清新，环境怡人，可供老人休闲、健身、劳动，是理想的老年公寓建设场所。二、项目建设条件（一）地23、理位置淄博市位于北纬355520371714，东经11732151183100之间，地处鲁中，南依沂蒙山区，北临华北平原，东接潍坊，西与省会济南接壤。市域形态南北狭长，南北最大纵距151公里，东西最大横距87公里。地理位置适中，交通发达，是沟通中原地区和山东半岛的咽喉要道，是山东省重要的交通枢纽城市。全市总面积5938平方公里，占山东省总面积的3.77%。其中，市区面积2961平方公里。（二）地形、地貌及地质条件淄博市在地质构造上位于鲁西隆起与济阳坳陷区的过渡区淄博向斜盆地内。区域范围内构造、断裂发育，离场区较近的有两条断裂：1、张店仁河断裂：走向北40-20西，倾角50-80，为两条平行的正24、断层，倾向相对。2、炒米庄断层：走向N40W，为两条平行的正断层，倾向相对，靠近场区。3、王母山断裂：走向N20W，为一条被第四系覆盖的左旋走滑逆断裂，位于场区西部，第四纪活动不明显。厂区内地质为第四纪元主要沉积层，岩性以黄土状亚粘土为主，中间夹有疆石层，部分地带夹有细砂或粉细砂层、地耐力较高，可做天然地基。（三）水文条件根据附近资料场区地下水类型为第四系孔隙潜水，地下水初见水位埋深为自然地表下约13.50米，静止水位埋深约12.50米。该场地地下水对砼及砼中钢筋均无腐蚀作用。经调查，场地地下水年变幅约2.00米。（四）工程地质条件通过查阅相关资料，该区域地形平坦，地层结构简单，地层分布稳定，25、厚度变化小，坡度平缓，岩土性质较接近，地基土工程性质较好，场区周围无活动性断裂构造，属相对稳定地块。根据建筑抗震设计规范（GB50011-2001），可判定场地土类型为中软场地土，场地类别为类建筑场地，场地稳定适宜建筑，建议项目设计前应进一步进行地质勘探。（五）气候气象条件淄博市地处北暖温带半干燥季风气候区，属大陆性气候，冬夏长，春秋短，四季分明。春季干燥多风，夏季炎热多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷少雪，光照充足，热量丰富，降雨量适中，无霜期长，蒸发量大，降水与气温年变化大致相同，具有雨热同季的气候特点。（1）气温年平均气温 12.9极端最高气温 41.2极端最低气温 -22.5月平均最高气温 26、31.1月平均最低气温 -8.4室外钢结构设计温度 -10.5（2）降水量年平均降水量 628mm日最大降水量 117mm小时最大降水量 64mm十分钟最大降水量 23mm年最大降水量 1119mm（3）气压年平均气压 101.09KPa月平均最大气压 102.12Kpa月平均最小气压 99.78 KPa极端最高气压 103.97KPa极端最低气压 98.13 KPa（4）湿度年平均相对湿度 66%月平均最大相对湿度 81%月平均最小相对湿度 56%（5）径流系数铺面区 0.9石子区 0.8无铺面区 0.8（6）风瞬时最大风速（地面以上10米处） 40m/s10分钟平均最大风速（地面以上10米27、处） 24.3m/s风荷载（地面以上10米处） 0.4KPa年平均风速 2.9m/s年主导风向 SSW（南西南）夏季主导风向 SSSW（南到南西）冬季主导风向 SSW（南西南）（7）雪最大积雪深度 270mm雪荷载 0.3Kpa（8）最大冻土层深度 0.55m（地面以下）（9）雷暴日数年平均日数 31天全年最大日数 43天（10）日照（时数%）日照时数表月份1234567时数176.30175.10220.10224.90274.60261.10211.70%57575957635948月份89101112全年备注时数215.50217.60215.20193.30176.002560.40%28、525962635958第六节 主要建设内容和规模一、项目组成本项目建设内容主要包括：医院44300m2、养老中心33370 m2、地下建筑8000 m2及配套设施、供电、给排水、弱电等设备和管道安装工程，建筑面积85670 m2。1、医院本项目主要由急诊部、门诊部、住院部、医技科室、保障系统、行政管理等综合楼土建工程、总建筑面积44300m2，其中：门诊楼18000m2，病房楼26300m2。医院按400个床位二级标准建设。2、养中心本项目敬老院建筑工程由养老公寓，餐厅、医务室、健身室、娱乐室组成，总建筑面积33370m2，其中：老年公寓21600m2，老年活动中心11770m2。养老中心按29、2000个床位建设。3、地下建筑地下建筑8000 m2，主要是做设备用房及车库用。4、道路、停车场本项目道路路面宽7m，环路宽8m，停车场位260辆。5、绿化本项目只能在道路侧面，建设红线内与地上停车位，道路和垂直绿化相结合，绿化率35%。6、室外管线工程室外管线工程包括优质给水管道、污水管道、雨水管道、电力电缆、电信电缆、热力管道及有线电视线网和液化气管道。 二、工作制度设计门诊工作日为360天，住院病房、急诊中心为365天；门诊实行一班制，住院病房、急救中心为三班制，每班八小时。设计养中心工作日365天，为三班制，每班八小时。第七节 建设方案一、设计原则本项目设计需按照如下原则进行设计。(30、一) 本项目设计必须认真执行国家的技术经济政策及现行的有关规范,根据国民经济发展的需要,按照淄博市城市规划和环境保护等规划的要求,统筹安排、因地制宜,做到技术先进、经济合理、安全适用、功能齐全、确保质量。(二) 应符合相应地对噪音控制、采光、透视、日照、温度、净化等及其他特殊要求。(三) 总体布置要按照使用功能要求,进行功能分区,做到人流车流路线通畅,空间布置和周围环境协调。(四) 整体建筑设计应突出淄博当地民族风格。(五) 环境美化、绿化要同周围环境协调并且别致新颖有特色。(六) 结构设计要满足强度、刚度和稳定等要求。(七) 所有建筑物设计应满足防火、防空、防腐、防盗等要求。(八) 所有建筑31、物设计,应尽可能采用布置一体化,尺寸模数化,构件标准化,以便于施工和降低成本。二、规划条件和设计要求根据规划部门要求,本工程设计应做到:1、建筑物外部造型力求新颖，美观大方，具有独特的艺术风格与周围建筑环境相协调。2、建筑物临道路退红线满足规划条件要求，其它两侧后退用地边界距离满足规范要求，保证消防环路。各种基础设施配套齐全。地上停车位、道路和垂直绿化相结合，以增加绿地率。3、做好交通组织设计，根据淄博市城市规划管理技术标准留足停车场地。4、做好环境设计，绿地率不低于20%。5、该工程要求采用中式建筑风格、建筑造型、建筑色彩、外装材料宜与周围环境相协调。重点做好沿路建筑物设计，充分利用各种建筑32、语言，突出建筑的商业气息。各建筑空间要求布局合理，使用方便。三、建设方案(一) 总平面布置1、用地按功能分为两部分,一部分为建筑用地,另一部分为绿化用地。2、退道路红线距离,满足规划要求。3、设计停车场，方便出行。4、设环形消防车道,满足消防需要。5、人流主要入口沿昌国路路布置。(二) 平面布置医院、养老中心的建设用地4.8711公顷，分两个区，医院44300m2，养老中心33370 m2，总建筑面85670 m2。医院包括急诊部、门诊部、住院部、医技科室、保障系统、行政管理主要设施及道路、绿化、堆晒和医疗废物与日产垃圾的存放、处置。养老中心包括敬老院拟建托老户2000张床位，有单人间、双人间33、套间。每间均面积30m2左右，老年公寓的建设比一般住宅建设更为复杂，细部要求更多、更高。同时老年公寓建设除一般居住设施外，还需要建设包括医疗护理、文化娱乐、生活服务等适宜老年人需要的特殊室内设施、配套设施和室外环境空间，如老年人活动中心、阅览室、室外活动场所等等。项目总平面布置图一、设计依据 1、中华人民共和国中医药条例； 2、综合医院医疗器械装备标准； 3、山东省中医医院分级管理标准； 4、民用建筑设计规范；5、综合医院建设标准；6、城市道路和建筑物无障碍设计规范；7、公共建筑节能设计标准；8、 建设单位提供的有关技术经济资料；9、综合医院建筑设计规范；10、建筑工程抗震设防分类标准；1134、医院洁净手术部建筑建筑规范J0 3 3 3-2002； 二 、建设标准1、医院综合医院的建设贯彻安全、适用、经济、在可能条件下注意美观的原则。综合医院以多层建筑为主。病房楼不设置阳台。综合医院的各类用房及配套设施，保证建筑结构的安全，符合国家有关抗震规范的要求。综合医院的建筑装修和环境设计，有利于患者生理、心理健康，体现清新、典雅、朴素的行业特点。综合医院建筑的色彩设计和室内照明，符合卫生学要求。综合医院的建设，符合国家城市道路和建筑物无障碍设计规范的要求，尚应考虑服务对象的特殊性，设置无性别卫生间。综合医院的建筑物，符合国家建筑节能的相关标准。综合医院的门急诊、病房、重诊监护室、手术室、产35、房等部门的建筑设计应当符合医院感染预防与控制的基本原则。急诊部、门诊部、住院部、医技科室和实验室等医疗业务用房的室内装修，应符合下列规定：室内顶棚便于清扫、防积尘；照明采用吸顶灯具。内墙墙体不使用易裂、易燃、易吸潮、易腐蚀、不耐碰撞、不易吊挂的材料；有推床（车）通过的门和墙面，采取防碰撞措施。除特殊要求外，有患者通行的楼地面采用防滑材料铺装。所有卫生洁具、洗涤池，采用耐腐蚀、难沾污、易清洁的建筑配件。不使用易产生粉尘、微粒、纤维性物质的材料。配餐、消毒、厕浴、污洗等使用蒸汽和易产生结露的房间，采用牢固、耐用、难沾污、易清洁的材料装修到顶；并采取有效措施，使蒸汽排放顺利、楼地面排水通畅不出现渗漏36、。综合医院的院区管网，采用分区专线供应。主要建筑物内，设置管道井并按需要设置设备层。主要管道沟便于维修和通风，采取防水措施。 综合医院的供电设施安全可靠，保证不间断供电，并宜设置自备电源。综合医院采用双回路供电。院区内采用分回路供电方式。 综合医院的建筑耐火等级和消防设施的配置遵守国家有关建筑防火设计规范的规定。 综合医院的手术室、产房、放射科、功能检查科、检验科、有关实验室等用房设置空调和通风设施。洁净手术部空气净化设施符合医院洁净手术部建设标准。 综合医院配置与其建设规模和业务技术、行政管理工作相适应的信息系统、通讯系统和安全技术防范系统。综合医院应配置完善、清晰、醒目的标识系统。综合医院37、设置医用气体供应系统。综合医院建设污水、污物的处理设施，污水的排放和医疗废物与生活垃圾的分类、收集、存放与处置应按照医疗废物管理条例等国家有关法律、法规执行。2、养老中心在敬老院入口处适当增大面积，地面平坦，便于轮椅通过，并在老年人经过处安装扶手。门的宽度适当增加，使轮椅可以通行。室内地面平坦，没有高差。厨房和卫生间的面积适当加大，便于坐凳或坐轮椅使用。老人容易失禁，厕所都靠近卧室，并设长明灯。老人身高会缩短，因此，电灯开关、门铃和门窗把手等设施的位置也适当降低。老人容易摔倒，地面和浴池底部都防滑，浴池、厕所和走廊两侧也都设扶手，浴池也设有音响传感器。老人视力不强，房间照度提高2倍以上。为防止38、夹伤和碰伤老年人的手脚，厕所等均使用了推拉门，不用平开门。三、 功能公区及建筑装饰（一）功能分区 1、医院基本用房及功能分区急诊部：内科诊室、外科诊室、妇（产）科诊室、儿科诊室、骨科诊室、中医治疗室、留观室、抢救室、输液室、治疗室、医护休息室、办公室、护士站、收费室、挂号室、药房、化验室、放射室等。门诊部：内科诊室、外科诊室、妇（产）科诊室、儿科诊室、皮肤诊室、眼科诊室、耳鼻咽喉诊室、口腔诊室、肿瘤诊室、骨伤科诊室、肛肠诊室、老年病诊室、针灸诊疗室、推拿诊疗室、康复诊室、门诊治疗室、输液室、换药室、体检中心。感染性疾病科（诊室、挂号、收费、化验、放射、药房）。住院部：住院病房、产房等。医技科室39、：检验科、血库、放射科、功能检查室、内窥镜室、手术室、病理科、供应室、医疗设备科、中心供氧站、核磁共振室、办公室、休息室等。药剂科室：西药库房、中药调剂室、西药调剂室、临方炮制室、中成药库房、中成药调剂室、周转库、门诊药房、住院药房、中药煎药室、办公室、休息室等。保障系统：配电室、太平间、洗衣室、总务库室、通讯机室、设备机房、污水处理房、垃圾处置房、汽车库等。行政管理：办公室、计算机房、图书室、档案室等。2、养老中心敬老院是老人养老的场地，在此基础上建有相应配套设施的餐厅、便利超市、健身房、卫生室、娱乐室。养老公寓满足老人的居住，户型选用两室一卫，内部设施装修精致，带给客人无距离感 轻松愉悦的40、生活品质，一定会让人产生“返朴归真，远离尘嚣”的超凡的感觉。养老活动中心满足保健、娱乐、健身需求。（二）建筑装饰1、外观设计建筑外观力求体现现代都市的风貌，满足当地人民在生活水平日益提高的同时，渴望提高生活品质，体验都市生活情调的愿望。建筑定位在清新淡雅、简约的现代主义风格。2、外墙、内墙、柱外墙为填充墙,墙面颜色要体现功能要求。内墙功能分区而定。3、门窗、装饰门窗为铝塑门窗，内装采用中档装修。四、结构设计门诊楼及养老中心采用现浇混凝土框架结构，在建筑物中部采用双柱设温度伸缩缝,以减少温度应力变化对结构的影响。柱网12.012.0m,采用现浇井字梁楼盖.天井处通廊采用钢结构。本工程层高较高，故41、围护墙体采用圈梁构造柱拉结加强，混凝土强度等级C30。病房楼及老年公寓采用框剪结构。本工程引用国家及有关专业技术行业标准和规定，其中国家及行业标准为：1 建筑抗震设计规范2 建筑结构荷载规范3 混凝土结构设计规范4 建筑地基基础设计规范六、规划设计经济技术指标本项目总体规划占地面积，规划指标如下：序号指标名称单位数量备注一占地m211593二建筑面积m285670 医院门诊楼m218000 5层医院病房楼m226300 17层老年公寓m221600 2层老年活动中心m211770 12层地下建筑m28000 1层三容积率1.60 四建筑密度人次22五绿地率张35六停车位266第八节 公用设施一42、设计原则公用设施设计应符合安全、可靠、使用方便的要求。本项目公用设施主要包括给水排水管道、煤气管道、采暖制冷、通讯电缆线和输配电线路。要做布局合理,各线路互不干扰,各支管线与主管线相互勾通,覆盖整个项目区域。二、公用设施(一) 供配电1、电源本项目附近有供电线路,可由此接10KV高压线架设到本项目区变电所。2、用电负荷（1）.估算负荷如下：本建筑估算总安装负荷为：名称规模指标小计（kw）一、医院医院门诊楼1800045W/m2810医院病房楼2630045W/m21183.5二、疗养老年公寓2160040W/m2864 老年活动中心1177040W/m2471 三、地下建筑80007W/m243、56 合计3384 该项目其他设备总额定功率为3384kw经查用电负荷需要系数表，取同时系数为0.7，则该项目有功计算负荷Pc为2368.8kw。功率因数取0.95，则该项目视在计算负荷为2493.474kvar。则建议该项目选定变压器为3台S11-M-800/100 kVA。当电源正常供电时，两台变压器同时运行。在非空调季节可切出一台变压器，由另外一台供给全部负荷。当一路电源停电或检修时，可切断不必要的负荷(如空调负荷)由另一路电源维持正常用电。当发生火灾时，切断所有非消防电源，防止火灾沿电气线路蔓延。确保消防设备及应急照明用电。变电所由变压器室，发电机房和低压配电室组成。低压配电系统采用单44、母线分段的接线方式，联络开关与进线开关间设电气联锁。低压采用抽屉式配电屏，由计量、电容补偿、联络和馈电等回路组成。补偿后高压侧功率因素0.9。为保证消防和一、二级负荷的用电，配备一台250KW的柴油发电机为备用电源。当市电停电时,柴油机在15S内自起动。柴油发电机电源与市电电源间设电气及机械联锁,以保证不向市网倒供电.消防设备采用双电源供电，分别取自变压器和发电机母线段，备用电源在末级配电箱自动切换。3.计量本工程采用低压计量的方式。计量仪表及专用电流互感器设置在专用间隔内，计量仪表的型号、等级安装要求按照供电局要求执行。在变电所低压部分、发电机分别计量。4.导线选型和敷设方式普通用电线路均选45、用VV-1KV型电缆和BV-500V型导线线，消防线路选用NH-VV-1KV型耐火电缆和NH-BV-500V耐火导线。电力及照明干线采用电缆桥架沿吊顶底及强电竖井内敷设，其余电力分支线采用穿钢管或PVC管明敷。5.照明配电室和控制室采用荧光灯，照度150L*；办公室部分采用荧光灯，照度200L*。在变电所、泵房、风机房、消防控制室、走道内设应急照明。在楼梯间、走道和主要通道的出入口设疏散指示照明。电源经双电源切换箱供电，保证事故或火灾时用电。一般照明用翘板开关一灯或多灯控制，楼梯灯用红外感应开关作自动和延时控制，大空间照明回路集中于照明配电箱控制。(二) 供热(汽)与空调1、空调设计结合该项目46、建筑的规模、能源结构，考虑到项目实际情况及使用分散程度的情况，商场采用中央空调系统。医院、养老中心空气调节采用集中制冷。设冷冻机房，冷却塔设于主楼屋面。空调水系统为四个压力分区，采用两级泵、分区四管制、交流量系统，以实现过渡季节，初夏和初冬不同区域对冷热的不同需求。冷热源方案的选择是空调系统设计过程中的一个重要的决策环节，关系到项目的投资、运行费用、对环境的影响、能耗等重要问题。室内环境运行方案：（1）室内温度设定：冬季20，夏季26；（2）换气次数：n3.0/h；（3）内热源：照明1213W/m2；（4）冷、热负荷热负荷按50w/m2， 冷负荷按100w/m2。项目名称计算指标消耗指标单位年47、耗量夏季空调77670338mJ/m2.a26252460冬季采暖77670194.4mJ/m2.a15099048小计41351508 mJ（三）给排水1、给水系统本工程拟从城市给水管引入一根DN100进水管,与市政给水管连接,在建筑物周围布置成环状,设室外消火栓。生活用水量标准:项目数量单位用水定额单位使用时间(h)最高日水量(m3)小时最大用水量医院门诊楼18000m24L/ m2.d872 9 医院病房楼26300m24L/ m2.d8105 13 老年公寓21600m24L/ m2.d886 11 老年活动中心11770m23L/ m2.d835 4 地下建筑8000m23L/ m248、.d1224 2 绿地浇洒道路冲洗4200 m22L/ m2.d48 2 未预见水量50 50 总计381 91生活给水系统利用城市自来水的压力直接供水。2、排水设计:污水和雨水采用分流制，屋面雨水与地面雨水集中收集排入到室外市政雨水井。污水排水量按生活用水量的90%集中收集排入到室外化粪池做一级处理后再排入到市政污水管网。本项目所需生活用水经估算约为381立方米/日,可接城市供水管网解决。 (四) 消防系统合理地布置自动消防报警系统、自动喷洒系统、其他固定灭火装置及内外消防给水系统。主要包括探测器、消防区域报警、集中报警及事故广播等。（五）电视、电话、网络、监控系统设置弱电机房，各基本单元设49、置弱电分机房供用户终端使用。第九节 劳动定员和项目进度计划安排一、生产组织和劳动定员（一）中心管理体制和组织机构本项目建成后，成立独立法人负责运营管理，实行董事会领导下的总经理负责制。下设综合管理部、财务部、公寓管理部、医院管理部，负责中心的日常经营和管理，总经理由董事会聘任。机构设立图如下： 公寓管理部医院管理部综合管理部 董事会 财务部总经理 董事会 财务部管理部人事部行政部总经理 董事会 财务部管理部人事部行政部总经理 （二）劳动定员据经营及管理的需要，结合本项目的实际情况，项目总定员2000人。（三）人员来源及培训根据本项目需要，本项目主要管理人员由建设方担任，其他人员通过对外公开招聘50、的方式确定，需经过相应的文化和业务考核及面试方可录用。需对项目人员进行为期两个月的上岗培训。经考核合格后，才可上岗。全体员工每年均要接受定期的业务培训和继续教育。二、项目进度计划安排（一）编制依据1、本进度是在建设资金及时到位的前提下，依据各项工作所需时间和工程正常施工期编制。2、本项目在完成项目申请报告等前期工作后，进行商务谈判、施工图设计、工程施工、设备安装等工作。3、施工进度依据工程项目条件所在地估算工程量编制。（二）项目实施阶段整个项目建设分为：项目前期、工程设计、设备采购、土建施工、设备管道等安装、装饰装修、运营七个阶段，建设期为3年，2013年11月开工建设，2016年12月开始运51、营。 项目实施计划进度表序号阶段2013年2014、2015年2016年234-1011-121-121-121-67-11121申请报告编制与审批2扩初、施工图设计3土建施工4设备采购5设备安装调试6装饰装修7运营三、招标方案根据国家有关招投标法规要求，为确保本项目建设的质量，缩短工期、节省投资，防范和化解工程建设中的违规、违法行为，保护国家利益，本项目的各主要实施环节应通过招标方式进行。结合本工程具体内容，对招标工作的初步安排如下：（一）招标依据1、中华人民共和国招标投标法、中华人民共和国招标投标法实施条例、山东省房屋建筑和市政工程招标投标办法。2、工程建设项目招标范围和规模示准规定（国家52、发展计划委员会第3号令，2005年5月1日发布并施行）。3、工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定（国家发展计划委员会第9号令，2001年6月18日发布并施行）。（二）招标范围项目的招标主要包括建设勘察设计、建设监理、土建施工、设备材料采购、安装施工、装饰装修施工等。（三）招标组织形式本项目的设计、监理、施工以及设施的采购、安装工程施工均采用委托招标形式，即委托具有相应资质的招标单位进行招标的形式。（四）招标方式由于本项目根据建设要求，在招标过程中，应遵循以下原则：项目的勘察设计、施工图设计、建设监理、主要设备材料、仪器和公用的配套设备的采购、土建安装工程施工等均采用公开53、招标的方式，即在项目经批复同意后，项目承办单位即在当地报纸上和网上发布招标公告。在招标文件发出之日起20日内，具备承担招标项目能力的法人单位或其他组织均可以投标，投标单位不少于3个，否则重新进行招标。项目的招标、投标、评标、定标均按中华人民共和国招标投标法的规定和程序进行。（五）对投标单位的资质要求。1、设计招标本项目设计方案采用国内公开招标，其招标文件要明确写明项目简介、投资总额、进展阶段、设计要求。（1）满足本规划要求，并具备发展条件。（2）设计方案具有独特的设计品质和理念，功能完善，技术先进，标准适当超前。（3）严格控制投资，方案全部实行限额设计招标。2、施工招标本项目建安施工采用国内公54、开招标。明确招标内容和招标要求、工期要求。招标内容：根据施工图具体确定。施工招标要求：具有总承包二级以上企业资质。3、监理招标本项目施工监理采用国内公开招标。明确监理范围报名条件。报名时需提供下列证件和资料：（1）建设行政主管部门颁发的企业资质证书副本；（2）企业法人营业执照副本；企业法人代表证书。（3）拟派的总监理工程师（高级工程师、国家注册监理工程师）证书；（4）近几年企业及总监业绩、企业信誉方面的资料；4、配套设备材料招标本项目设备采用国内公开招标。其招标要求根据设计要求按专业分种类分别招标。投标人必须满足的基本条件：（1）具有在中华人民共和国境内注册的法人资格；（2）在本市内有售后服务55、点。（3）企业规模达到招标文件规定。（4）提供近几年工程业绩。（5）制造商通过ISO系列质量认证。（六）、招标基本情况表单项名称招标范围招标组织形式招标方式不采用招标形式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标设 计安装工程监 理设 备第十节 投资估算与资金筹措一、投资估算（一）编制说明本项目投资估算是根据项目构成的内容和设计方案提供的条件编制的。1、本项目设备购置费用按项目单位考察选定的设备价格计算。设备购置费用序号设备名称规格型号数量单价合价1钼靶*线QKC02C-QK11101102麻醉机WTOE*-5056303宫腹腔镜系统*G-5130304超声诊断扫描仪Logiq31356、1315全自动生化分析仪180806乳管镜150507干式超声跟骨骨密度治疗仪CUBA113138*光机500ma109德国摩拉生物物理治疗仪1404010彩色超声诊断仪C51011GE彩色超声诊断仪GEV730PROV36018012彩色超声诊断仪SA6000CMT1282813内窥式流产吸引系统NL*-I-C17.67.614妇科多功能射频治疗仪BBT-RF-B18815全自动血凝分析仪CA-51018.68.616多功能超高倍显微镜MDI-970218817化学发光免疫分析仪AIA-3601131318核磁共振150050019消防设备2020中央空调1398 21配电设备50合计26057、5 2、建筑安装工程。按山东省建筑、安装预算定额和材料按市场价格估算。土建工程一览表序号名称建筑面积单价合价（）（元/）（万元）一、医院1医院门诊楼180002300 41402医院病房楼263002200 5786二、疗养3老年公寓216002300 49684老年活动中心117702300 27075地下建筑80001200 9606道路、停车场地硬化300 300 7室外配套280 280 8绿化800120 120 9消防工程90 90 10智能化系统130 130 3、工程其他费用。土地费73.066亩，按100万元/亩计取，其他按有关规定并结合项目特点分别计取。4、预备费。本项目基58、本预备费是按固定资产投资第一、二部分费用的3%计取。5、建设期利息。本项目不贷款。（二）编制依据1、国家发展改革委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）；2、国家发展改革委建设项目进行可行性研究的试行管理办法；3、国家发展改革委投资项目可行性研究指南；4、山东省建筑工程消耗量定额；5、山东省安装工程消耗量定额；6、山东省市政工程消耗量定额；7、山东省水利水电建筑工程预算定额8、设备、原材料价格根据现行市价估算；9、建设单位提供的其他资料。（三）总投资估算总投资 33053万元其中：建设投资 32543万元 建设期利息 0万元铺底流动资金 510万元（四）建设投资估算工程费用22867.959、4土建工程费用19481.10设备费2605.26设备安装费781.58其他工程费8727.60征地费7306.65其他工程费1420.95预备费用947.87基本预备费947.87建设期利息0.0032543.40（五）流动资金估算流动资金 1701万元铺底流动资金 510万元二、资金筹措本项目总投资为33054万元，自有资金为33054万元，占总投资的100%，符合国发199635号文国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知和国发200927号国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知的精神要求。三、资金使用计划根据项目实施进度，工程建设投资需在建设期内全部投入。第二章 发展规划60、产业政策和行业准入分析一、项目符合国家和地方发展规划本项目符合中国老龄事业发展“十二五”规划、中国社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）、山东省社会养老服务体系建设规划(2011-2015年)、淄博市服务业发展发展“十二五”规划要求。二、 产业政策分析为积极应对人口老龄化，建立起与人口老龄化进程相适应、与经济社会发展水平相协调的社会养老服务体系，实现党的十七大确立的“老有所养”的战略目标和十七届五中全会提出的“优先发展社会养老服务”的要求。“养老服务”是产业结构调整指导目录（2011年本）中鼓励类项目。 社会养老服务是社会公共服务的重要组成部分。加强社会养老服务体系建设，是应对人口61、老龄化、保障和改善民生的必然要求。近年来，山东省社会养老服务体系建设总体上还处于起步阶段，养老服务供需矛盾十分突出，主要表现在：养老床位缺口大，居家和社区养老服务供不应求，养老服务制度建设滞后，养老服务扶持政策不完善，养老服务队伍专业化水平低等。山东省政府要求：“各级各有关部门要充分认识做好社会养老服务工作的重要性和紧迫性，采取有效措施，加快我省社会养老服务体系建设进程，不断满足人民群众日益增长的社会养老服务需求。”山东省人民政府关于加快社会养老服务体系建设的意见（鲁政发201250号）中提出：“以实现“老有所养”为目标，优先发展社会养老服务，加快推动养老服务工作由补缺型向适度普惠型转变。到262、015年，基本建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的社会养老服务体系。“十二五”期间，全省新增养老床位25万张，养护型和医护型床位占到各类养老床位总量的30%以上，实现每千名老年人拥有养老床位30张，实现日间照料服务覆盖全部城市社区和半数以上农村社区，基本实现养老服务信息平台覆盖全省城乡社区，基本实现养老护理员全员持证上岗。”的总体要求。 三、行业准入分析（一）行业准入制度概念市场准入制度，是有关国家和政府准许公民和法人进入市场，从事商品生产经营活动的条件和程序规则的各种制度和规范的总称。它是商品经济发展到一定历史阶段，随着市场对人类生活的影响范围和程度日益拓展和深化，为了保护社会公共利益63、的需要而逐步建立和完善的。市场准入制度是国家对市场进行干预的基本制度，它作为政府管理的第一环节，既是政府管理市场的起点，又是一系列现代市场经济条件下的一项基础性的、极为重要的经济法律制度。（二）老年公寓的准入条件我国的老龄化进程与经济发展不同步，未富先老，所以，解决老龄问题，做好老年社会工作创造良好的物质基础成为全面实施社会主义现代化建设的第三步发展战略，是实现老年人“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”目标的客观要求。这里，首先提到的是“老有所养”，然而，目前的情况是：一方面，国内的养老设施无论是从数量还是从质量、服务上都无法满足老年人；另外一方面，国家无法提供如此巨64、大的一笔资金来进行养老设施的修建。所以，当我国进入到真正的老龄社会的时候，社会将会寻找合适的资金来投资养老设施。当资金与需求之间出现非常大的差异时，为了保证社会的稳定，政府将会大力支持资金投向老年养老服务体系的建设，并根据区域市场对老年养老服务设施产品需求的大小来调整优惠政策的力度。目前，老年住宅的建设是业界研究的一个课题，虽然国家住建部和民政部已经出台老年人建筑设计规范来规范新建或是改建的老年公寓，但还没有一个具体的措施来限制开发商的进入。因此本项目的建设不违被国家的相关政策，且能够解决老年人的“老有所养”这一问题。因此，本项目不存在准入障碍。第三章 资源开发及综合利用分析一、项目所在地情况65、淄博市位于中国东部沿海经济大省山东省的中部，是中国环渤海地区一座风格独特的工业城市，是国务院批准的山东半岛沿海开放城市，是著名的“陶瓷之都”、“石化之城”。现辖五区三县，总面积5938平方公里，总人口419万。改革开放以来，淄博市经济实力日益增强。自1992年以来，连续进入中国城市综合实力50强行列，2007年综合实力列百强城市第37位。被评为中国投资环境50优城市。2012年，淄博市全年地区生产总值(GDP)超3500亿元，达3557.2亿元，按可比价格计算，比上年增长10.5%。其中，第一产业增加值123.7亿元，增长5.2%；第二产业增加值2101.2亿元，增长11.5%；第三产业增加值66、1332.3亿元，增长9.4%。三次产业比例由上年的3.6：60.2：36.2调整为3.5：59.0：37.5。人均生产总值77876元，比上年增长10%，按年均汇率折算为12361美元/人。淄博是近代以来中国工矿业开发较早的地区之一，工业发展已有百年以上的历史，是山东省及国内重要的工业城市，主导产业以石油化工、医药、纺织、建材、日用陶瓷、机械冶金、电子以及新材料最具代表性，是全国重要的石油化工、医药生产基地和建材产区，被命名为中国陶瓷名城、国家级新材料成果转化及产业化基地、国家火炬计划生物医药产业基地。 “十一五”期间工业转型升级扎实推进。累计完成技改投入2015.64亿元，组织实施了“5年67、1500亿元”技改计划，企业技术装备水平大幅提升。科技创新体系建设进一步加强，被批准为国家知识产权工作示范城市，成功跻身中国城市综合创新力50强和最具创新绩效城市行列，新增省级以上企业研发机构104家，总数达到172 家，其中国家级8家，数量居全省第1位；新增中国名牌产品19个、中国驰名商标34个，总数分别达到30个和41个。新兴产业占工业比重达到30%，高新技术产业产值占规模以上工业总产值比重由2005年的27.1%提高到38.2%，被列为国家级新材料成果转化及产业化基地，国家级生物医药、功能玻璃、 先进陶瓷、泵类等特色产业基地和山东省功能玻璃、生物医药高技术产业化基地。8家企业进入全省工业68、企业100强，5家企业进入全国企业500强。服务业发展步伐加快。五年累计完成服务业投资1822.35亿元，现代物流、文化、旅游、金融保险等现代服务业迅速发展，一批外埠银行和著名连锁超市入驻淄博，启 动了文昌湖省级旅游度假区、中心城区城市综合体、淄博保税物流中心等一批重大项目，生产性服务业增加值占服务业比重提高了6.3个百分点。全市三次产业比重由2005年的4.2：66.8：29调整为3.7：61.6：34.7。淄博是一座独具特色的组群式城市，5个城区各相距20公里左右，城乡交错，布局舒展。全面实施生态市建设，城市绿化覆盖率39.5%，人均公园绿地达到6.7平方米，被命名为国家园林城市。淄博是山69、东省重要的交通枢纽城市。东西向的胶济铁路、济青高速公路、309国道和南北向的淄东（营）淄八（陡）铁路、滨（州）莱（芜）高速公路、803省道形成三个交通“十”字型主干贯穿全市，正在建设中的济青高速公路南线横贯沂源县全境。市中心距济南国际机场和青岛港分别为70公里、230公里。淄博是鲁中电信中枢和邮件处理中心，国际互联网以及现代化通讯业务发展迅速，对外联络畅达。城市自来水日供水能力94万吨，管道天然气年供应量近4亿立方米。二、项目所在地资源情况土地资源：全区有土地可利用面积19792.8公顷，按全国土地评级标准共分5级。水资源：全区多年平均水资源总量为23595.93万立方米，其中客水16970.70、17万立方米。全区地下水总储量为1.35亿立方米。矿产资源：主要有煤、粘土、石英石、磨石等。储量分别为：煤约300万吨、粘土约92万吨、石英石3000万吨、磨石120万吨。 生物资源:野生动物：如兔、獾、猫头鹰、麻雀、蜂、蛇、青蛙、鱼等。野生植物：松、柏、杨、山楂、花椒、菊花等。三、土地资源耗用本项目总用地4.8711公顷，用地指标符合山东省建设用地集约利用控制标准的要求。四、主要原材料的需求和供应本项目运营期所需货源充足，质量有保障，并具有长期供应合作单位。第四章 节能方案分析建筑节能是指在保证基本的卫生、健康、舒适标准下，提高建筑能源利用效率。按照国际通行的分类，建筑能耗是指民用建筑使用过71、程中的能耗，其中包括居住建筑和公共建筑以及服务业，主要包括建筑采暖、空调、热水供应、炊事、照明、家用电器、电梯、通风等方面的能耗，由此可见，建筑节能是从设计、施工到设备材料各行业全员参与的系统工程。而由于采暖、空调、通风能耗约占建筑总能耗2/3左右，该部分系统节能措施成功与否是控制建筑能耗的关键所在。建筑节能设计，应根据我省的具体条件，首先保证室内热环境质量，提高人民生活水平。与此同时，还要提高采暖、通风、空调、照明系统的能源利用效率，实现国家的可持续发展战略和能源发展战略，完成本阶段建筑节能65%的任务。实现建筑节能目标65%是由改善围护结构热工性能，提高空调采暖设备和照明效率来分担的。第一72、节 项目节能评价依据国家发改委印发的固定资产投资项目节能评估及审查指南（2006）（发改环资200721号）中华人民共和国节约能源法 1997年11月1日工程设计节能技术暂行规定 GBJ6-85公共建筑节能设计标准 GB50189-2005山东省居住建筑节能设计标准 J10321-2006山东省公共建筑节能设计标准 J10786-2006建筑照明设计标准 GB50034-2004综合能耗计算通则 GB2589-2008节电措施经济效益计算与评价 GB/T13471-1992第二节 能耗分析一、运行耗能使用中的年耗能估算表序号能源名称实物量折标系数折标煤量单位数量单位系数数量(t)比例1电能万k73、Wh486.47 tce/万kWh1.229597.87 42%2新鲜水kt139.18 tce/kt0.085711.93 1%3蒸汽t41351508tce/t0.034121410.91 99%4天然气m3432000tce/m30.0012518.40 37%合计2539.11 100%经估算该项目正常运行年耗标煤2539.11吨。第三节 节能措施建筑节能包含两部分内容，一部分是加强围护结构的保温隔热能力，另一部分就是从供暖、供冷的热源、输送渠道及实现方式来节约能源。一般的房子里，30的热量从窗户跑掉了。如果选用双层玻璃，中间再充上惰性气体，就可在一定程度上阻断热量散发。35热量从墙体74、散发，如采用隔热材料，增加保温层，节能效果就很明显。本项目在建设过程中，必须严格执行建设部民用建筑节能管理规定、公共建筑节能设计标准（GB501892005）和山东省建设厅颁布的公共建筑节能设计标准、居住建筑节能设计标准，必须达到公共建筑的节能标准为50，居住建筑的节能标准为65。应推选优秀设计方案，并采用新技术、新工艺、新材料和新产品，以降低造价，减少能耗。应采取以下节能措施。一、节能原则按照国家节能设计规范要求，本项目设计采用的设备与材料，应采用与项目规模相适应的、先进可靠的节能新工艺、新技术、新设备和新材料，凡属于已被国家颁布淘汰高能耗设备，设计中一律不予采用。凡能综合利用和循环使用的能75、源均应设置综合利用设施和循环系统，以提高能源利用率，降低能耗。对各种能源消耗均应计量并按有关规定配置计量器具。二、设计节能措施方案（一）建筑节能1、气候分区根据公共建筑节能设计标准建筑气候分区表所示，淄博市属于夏热冬冷地区，各节能标准按该地区规定执行。2、规定性指标（1）围护结构的传热系数K和外窗的遮阳系数屋面：K0.7 W/（K） 外墙（包括非透明幕墙）：K1.0W/（K）底层接触室外空气的架空或外挑楼板: K1.0W/（K）外窗（包括透明幕墙）:a) 窗墙面积比0.2，K4.7b) 0.2窗墙面积比0.3，K3.5, 遮阳系数SC0.55c) 0.3窗墙面积比0.4，K3.0，遮阳系数SC76、0.50/0.60d) 0.4窗墙面积比0.5，K2.8，遮阳系数SC0.45/0.55e) 0.5窗墙面积比0.7，K2.5，遮阳系数SC0.40/0.5f) 屋面透明部分0.3,遮阳系数SC0.4（2）地下室外墙热阻限值地面1.2（K）/W地下室外墙（与土壤接触的墙）1.2（K）/W（3）窗墙面积比、屋顶透明部分面积和外窗可开启面积的规定a)每个朝向的窗墙比0.7b)窗墙面积比小于0.4时，玻璃的可见光透射比0.4c)屋顶透明部分的面积屋顶总面积的20%d)外窗可开启面积窗面积的30%（4）外窗的气密性外窗的气密性4级，1.5q10.5（m3/mh）透明幕墙的气密性3级，a)可开启部分：277、.5q11.5（m3/mh）b)固定部分：0.1q10.05（m3/mh）3、建筑围护结构节能技术措施（1）屋面部分屋面采取保温隔热处理。保温材料为25厚挤塑板,平均厚度为50的轻骨料混凝土（找坡材料），保证整个屋面的传热系数K0.7w/平方米k的要求。（2）外墙部分外墙砌体材料采用200厚加气混凝土砌块，采用20mm厚挤塑聚苯板保温，保证其传热系数K1.0W/平方米K。（3）底面接触室外空气的架空或外挑楼板底面接触室外空气的架空或外挑楼板，采用30mm厚挤塑聚苯板保温，保证其传热系数K1.0W/平方米K。（4）地面及地下室外墙（与土壤接触的墙）本工程地下室外墙采用60mm厚耐水挤塑聚苯板保温78、，地下室顶板室外部分采用30厚挤塑聚苯板保温，保证地下室外墙及地面土壤以内各层材料的热阻之和1.2（平方米K）/W，地面热阻1.2 （平方米K）/W。（5）外窗根据计算，各朝向建筑外窗窗墙比以及相应的传热系数及遮阳系数要求详见列表12.14。所以本工程铝合金窗选用断热铝型材，6(low-e)12A6中空玻璃，传热系数2.8W/K，气密性不低于4级；选用遮阳系数在0.4左右的玻璃。（6）屋顶透明部分本工程屋顶透明部分面积小于屋顶总面积的20%，选用铝合金窗选用断热铝型材，612A6+0.76+6中空夹胶玻璃，传热系数3.0W/K，气密性不低于4级；选用遮阳系数小于0.4的玻璃。（7）外窗的框料采79、用铝合金断桥型外窗型材。（8）热桥部位处理：采用外墙外保温，保温层贴至女儿墙顶。（9）外遮阳设施本建筑窗墙比较小，而且大多数窗与窗之间的距离较小，故不考虑外遮阳措施。（10）内遮阳设施为了改善室内舒适度，在塔楼的外窗采用浅色玻璃纤维织物内卷帘式遮阳，操作形式上可为手动、电动及自动。（11）自然通风裙房部分多开启扇，有利于自然通风。（二）供热系统改进措施 保温管道全部采用聚氨酯做保温层，玻璃钢做保护外壳，其保温结构的导热系数为0.022 W/(mK)，吸湿率为0.034 g/cm3，均小于标准指标，保温性能优越。选择高效节能型换热设备。（三）节水本项目采用新型管材PP-R 管、PE 管、PVC-80、U管等用水项目日常供水管材，很好的解水源浪费问题；并使用6 L 水箱节水型大便器。在设计时采用IC卡水表用水系统，这样不仅可以减少用户的自来水人为控制，同时也避免了水资源的浪费，节约物业管理费用。（四）供热措施该项目冬季采暖，采用热力公司集中供热方式，便于建筑节能。采暖系统供回水立管均设置在公共走廊内的采暖井中，在主立管分向每一户的供水水平分支处设铜质截止阀、Y型过滤器、热量表，回水分支管设手动调节阀，均安装在公共走廊暖井间内，以便物业管理开关阀门，并可现场自动抄表，实现全面按户热计量收费。供回水主立管顶端应安装自动排气阀。（五）节电措施1、电气线路的选材电气线路的选材、配线应与建筑物的用电负81、荷相适应，并应符合安全和防火要求。配电设计应节约有色金属，本项目合理地选用铜铝材质的导体。2、变压器选型变压器台数的确定除根据负荷特点和经济运行选择外，还应满足节电条件，如随季节变化较大的负荷、集中负荷较多，或具有大量的一级、二级负荷，配电室有供电部门根据用地负荷设计安装相应的变配电设备。建议采用节能型S11系列变压器，其技术特点：节能：S11型比GB/T6451空载损耗平均降低30%，负载损耗平均降低25%，运行费用平均下降20%。使用寿命长：变压器油箱采用全密封结构，油箱与箱沿可用螺栓联接或焊死，变压器油不与空气接触延长了使用寿命。运行可靠性高：油箱密封有关零部件进行改进，增加了可靠性，提82、高工艺水平以保证密封的可靠性。占地面积小：S9-M、S11-M系列变压器油箱采用波纹板式散热器，当油温变化时波纹板热胀冷缩可取代储油柜的作用，波纹板式油箱外形美观，占地面积小。3、照明实施绿色照明，对节约电能，消除污染，创造良好的光环境，使人们在舒适的环境中从事他们的工作与生活，对消除疲劳，提高工作效率与生活质量起很大作用。该项目在物业管理运行中，采用节能型高效LED灯具及其电器附件和配线器材,确定科学的照明控制模式，根据照明场所的特点，选用定时节能开光、调光器、光电自动控制器、限电器、电子控制装置等节能措施。第四节 节能评价与建议建筑耗能主要在建设耗能和使用过程耗能，因此在建设过程中设计施工83、必须严格执行国家有关规定、标准、规范，在使用过程要加强管理，制定有关节能的规定制度。本项目如采取一定的节能措施后将取得较大的成效。运营期间，管理机构应加强管理,完善各种规章制度,定期对各类设备、管道、器具等进行检修，减少跑、冒、滴、漏等不必要的浪费。第五章 建设用地、征地拆迁和移民安置一、项目建设地点情况项目位于张店区西九路以西、西十路以东、昌国路（309国道）以南、横一路以北，占地4.8711公顷。本项目区基础设施齐全，水、电、暖供应充足，交通方便，建设条件满足要求。同时，该地域地势平坦，地形简单，适宜建筑。二、拟建项目用地该项目用地需4.8711公顷，现状为商业、服务业规划用地，符合山东省84、淄博市土地利用有关规划。三、相关规划该项目建设符合淄博市城市总体规划（2006-2020）要求。四、土地利用合理性分析1、项目建设地点位于张店区西九路以西、西十路以东、昌国路（309国道）以南、横一路以北，并具有完善的基础设施及配套服务。2、该项目占地规模合理。根据设计要求和行业特点，本项目占地4.8711公顷，其各项规划用地指标均符合山东省建设用地集约利用控制标准的要求。3、符合因地制宜、集约用地、少占耕地、减少拆迁移民的原则。本项目所占土地规划服务用地，地上构筑物、附着物少，拆迁和移民工作量很小。综上所述，该项目用地是合理的。五、拆迁及移民安置本项目用地现状有少量地上构筑物和树木，拆迁、安85、置工作量很少。本项目是张店区重点项目，区政府负责协调拆迁安置事宜，没有移民安置之忧。第六章 环境和生态影响分析第一节 环境分析 一、概述本项目建在张店区西九路以西、西十路以东、昌国路（309国道）以南、横一路以北，周围环境状况良好,水体、气体、土壤和植被具有较强的净化能力。如再采取一些必要的措施，可完全达到国家规定的环保要求。二、水文地质概况建设项目所处区域为鲁中丘陵北缘地带，场址地层较稳定，上部为第四类土与粘土层，场址所处区域地下水多为浅层水。三、气象概况该区域属北温带半湿润性大陆性气候季风区，气候特点四季分明。该区域平均气温为12.9。C，历年降水量平均约为628mm，历年平均气压为99286、.7hpa，历年平均风速为2.9m/s，常年主导风向为s.sw。四、 评价区内无珍贵人文景观及文物古迹保护目标。第二节 环境质量标准一、水环境 项目所在区块附近主要水体为类景观娱乐用水，水均执行地表水环境质量标准（GB3838-2002）类标准；见表1。表1 地表水环境质量标准（单位：mg/L，除pH外）参数pHCODCrCODMnBOD5DONH3-NTP石油类类标准69206451.00.20.05类标准693010631.50.30.5二、环境空气项目建设区域环境空气质量执行环境空气质量标准（GB3095-1996）二级标准；见表2。表2 环境空气质量标准（单位：mg/m3）污染因子二级87、标准限值标准来源1小时平均日平均年平均SO20.500.150.06GB3095-1996NO20.240.120.08TSP/0.300.20CO10.004.00/停车场内环境空气质量执行工作场所有害因素职业接触限值（GBZ2-2002）中短时间接触容许浓度限值，见表3。表3 工作场所有害因素职业接触限值（单位：mg/m3）污染因子最高容许浓度时间加权平均容许浓度短时间接触容许浓度CO/2030NO2/510三、声环境建设区域环境噪声执行声环境质量标准(GB3096-2008)中的2、4类标准，项目区域及周围用地以交通干道以及居住区为主。 表4 城市区域环境噪声标准（单位；dB(A)）类别88、适用区域昼间夜间2类居住、商业混合区60504类交通干线两侧第一排建筑物7055四、污染物排放标准 1、污水 排放执行污水综合排放标准（GB8978-96）中的三级排放标准。具体指标见表5。表5 GB8978-1996三级标准值序号污 染 物标 准 值1pH692悬浮物（SS） 400mg/L3五日生化需氧量（BOD5） 300mg/L4化学需氧量（CODCr） 500mg/L2、大气污染物停车场汽车尾气高空排放，执行大气污染物综合排放标准（GB16297-96）二级标准，见表6。厨房油烟排放执行餐饮业油烟排放标准（GB18483-2001），见表7。表6 大气污染物综合排放标准污染物最高允许89、排放浓度(mg/m3)最高允许排放速率(kg/h)排气筒高度(m)二级氮氧化物240407.56016非甲烷总烃1204010060/表7 饮食业油烟排放标准（GB18483-2001）规 模小型中型大型最高允许排放浓度（mg/Nm3）2.0净化设施最低去除效率（%）607585 3、噪声a.建筑施工噪声执行建筑施工场界噪声限值（GB12523-90），标准值见表8。表8 建筑施工场界噪声限值（GB12523-90）施工阶段主 要 噪 声 源噪声限值（dB(A)）昼间夜间土石方推土机、挖掘机、装载机7555打 桩各种打桩机85禁止施工结 构混凝土搅拌机、振捣机、电锯7055装 修吊车、升降机690、555第三节 环境保护措施本项目属于服务设施建设,其主要污染源为生活污水、厨房油烟及生活垃圾及医疗废物。为确保项目区本身的环境卫生要求和不对周围环境产生影响,对上述污染源必须采取适当的治理措施。一、废水项目区的废水主要为生活污水以及粪便污水。粪便污水单独经化粪池处理后,排入市政下水管网。生活污水、洗浴用水排入小区设置的污水处理站，污水处理达标后可直接用于绿化、卫生间冲刷。争取中水利用达到30%。二、 废气本项目产生的废气主要为地上停车场的汽车尾气，汽车尾气为无组织排放，产生的废气不会对周围大环境造成污染影响。三、 固体废弃物本项目建成后的固体废弃物主要是生活垃圾。管理部门应先做好区内垃圾的收集91、，并适当进行分类收集，再由环卫部门统一及时清运至填埋场处置，则对周围环境不会产生明显的影响。生活垃圾、不可燃垃圾由封闭槽车运至垃圾处理站集中处理。垃圾储运过程中，应防止外漏，造成二次污染。医疗废物根据医疗废物管理条例要求进行处理。垃圾收集系统的规划、设计、建设应同公寓区的总体规划、设计、建设同步进行，管理与处置应以无害化、减量化和资源化为基本原则。四、噪声与振动控制考虑到本项目为老年服务项目，对环境噪声要求较高，噪声较高会影响到老年人休息。因此本评价建议：1）在建设项目与马南路之间设置绿化隔离带，并在沿路第一排建筑物前加强绿化，绿化以高大乔木为主；2）对沿路第一排建筑物的墙体采取粗糙化设计，以92、增强声波的漫反射。3）为沿路墙体设计安装双层隔声窗，这样可保证室内良好的工作和购物环境。4）各专业设备均选用低噪声，设备基础采用减(隔)振处理，管道与设备接口采用软接口，并根据需要安装消声装置。5）对产生噪声较大的机房，采用隔音门、吸音墙及吊顶。6）空调室外机搁板位置的设置均有利于室外机运转时的热量交换，并防止对室内产生热污染及噪声污染。采取上述措施后，本项目周围主要交通干道及铁路噪声对本项目的室内环境影响不大。五、 绿化良好的绿化不仅能创造优美的购物环境,而且在防止污染保护环境方面也有特殊的作用,区内一切可绿化的绿地均应绿化,充分发挥绿地的保护活动功能和改善生态环境的作用,同时可考虑垂直绿化93、,以扩大绿化覆盖面,从而起到防尘、防燥音等作用,以确保项目区环境优美整洁。第四节 建议1、根据“三同时”要求，环保治理设施（化粪池、污水管）的设计、施工必须和主体建筑的设计、施工同步进行，竣工时能够同时投入使用。2、建设期间的施工污水和施工人员生活污水严禁直接排放，应经隔油池和化粪池处理后排入市政污水管网。3、建设期加强管理，沿街一侧配置工地滞尘防护网，以减少施工扬尘对街道行人身体健康的影响，在运输、装卸建筑材料时，尽可能采用封闭车辆，尤其是泥砂等，要防止散落。为了减少混凝土搅拌机噪声，砼全部采用商品砼。4、建设期噪音设备，对风机房应采取隔音措施，以降低噪声对周围环境的影响。5、配合环保部门做94、好相关各项环保工作。认真落实生态保护、水土保持等其他环保措施，将对生态环境的影响减少到最低限度。第七章 经济效益分析第一节 编制说明及成本费用估算一、编制说明(一)依据国家计委、建设部建设项目经济评价方法与参数和国家税务总局有关税收规定。(二)原材料价格按当前国内市场价格计取。原材料消耗名称单位产品消耗单价（元/吨）合计（万元）一、物料消耗12204 门诊药费万人次43.80 1807884 住院部药品及材料成本个14.60 2002920 其他1400二、燃料动力577 电力万度486 0.75365 水万立方13.91 342 暖平方77670 22171 三、人员人500.00 420095、0(三)燃料、电、水参照有关规定的价格计取。(四)各项消耗指标按生产技术方案确定的指标估算。(五)工资及福利。按平均每人每年40000元计算(六)折旧与摊销1、固定资产折旧费。采用平均年限法计算，残值率房屋为10%、设备为5%，建筑工程费按20年折旧，设备购置费、工程建设其他费用按10年折旧，安装工程费按5年折旧，计算公式如下:年折旧额固定资产原值(1-净残值率)/折旧年限2、摊销费。无形资产、开办费从投产后分别按10年、5年摊销。详见无形与递延资产摊销估算表。 摊销费=无形资产原值/摊销年限二、成本费用估算总成本费用=外购原材料+外购燃料动力+工资及福利+折旧费 +修理费+摊销费+财务费用+96、其它费用+销售费用 经营成本=总成本费用-折旧费-摊销费-利息支出 详见总成本费用估算表。第二节 营业收入、税金、利润估算一、营业收入估算综合考虑各项不确定因素，经测算本项目正常年销售收入为28528万元。序号产品名称单位数量天数使用率单价合价1门诊量人次/日1200365300131402床位数个40036565%1200113883养老床位收入20004000合计28528二、税金估算（一）税金增值税=进项税-销项税，税率17%计取。城市建设维护税按增值税的5.00计取，教育费附加按增值税的4.00计取。（二）企业所得税按年利润总额的25.00计取。三、利润估算（一）利润总额利润总额营业收97、入总成本税金（二）所得税后利润分配提取盈余公积金。企业每年按所得税后利润的10提取。第三节 财务盈利能力与偿还能力分析一、根据项目投资现金流量表的分析情况，该项目的主要评价指标如下:全部投资所得税后财务内部收益率（FIRR）为18.3，高于基准收益率，财务净现值达到14646万元，总投资收益率32，投资净利润率24，投资回收期7.26年（含建设期）。上述指标说明该项目在财务上是可行的。第四节 不确定性分析不确定性分析主要考虑财务分析中有可能出现与实际情况不相符时，对项目效益的影响。一、盈亏平衡分析以建成后各年平均数计算的总生产能力利用率所表示的盈亏平衡点（BEP）:BEP（生产能力利用率）年总98、固定成本（年销售收入-年销售税金-年总可变成本）100 27计算结果表明，生产负荷达到27时，企业就可以保本，由此可见本项目风险较小。二、敏感性分析本项目作了所得税后全部投资的敏感性分析。经分析，可能影响本项目经济效益的主要因素为产品价格、经营成本和建设投资的变化。针对由于这些因素变化时，对项目主要财务评价指标可能产生的影响分析如下：1、对内部收益率的影响表7-5-1 内部收益率敏感分析序号 项目 基本方案 投资 经营成本 销售收入 0.10 -0.10 0.10 -0.10 0.10 -0.10 1 内部收益率 0.18 0.11 0.24 0.10 0.23 0.24 0.09 2 较基本99、方案增减 -0.04 0.09 -0.05 0.08 0.09 -0.06 3 投资回收期 7.26 7.50 6.10 7.70 6.00 5.90 7.90 由表7-5-1各因素的变化都不同程度地影响财务内部收益率，其中产品价格的提高或降低最为敏感，经营成本次之。第五节 财务评价结论从财务评价分析结果看，全部投资所得税后财务内部收益率（FIRR）为18.3，高于基准收益率，财务净现值达到14646万元，总投资收益率32，投资净利润率24，投资回收期7.26年（含建设期）。上述指标说明该项目在财务上是可行的。由此可见，不论是动态指标还静态指标，都表明项目具有较强盈利能力。在项目经营期内，现金100、流量充裕，累计净现金大于零，项目可实现自身资金平衡，具有较强的财务生存能力。通过不定性分析，本项目在达到设计能力27时就可保本，既使在影响项目经营的主要指标变化时，项目仍可取得较好的盈利能力，说明其抗风险能力较强。因此，项目从财务上讲是可行的。第八章 社会影响分析一、社会影响效果分析本项目符合国家产业政策，具有较好的社会效益和环保效益，主要表现在以下几个方面。1、该项目建设符合国家省市“十二五”规划的有关政策要求，项目建成后即能满足市场需求，促进本地经济的发展，又能促进企业自身的发展。因此，本项目的建设是可行的，而且将对淄博市当地老年产业、服务业的经济发展起到一定的推动作用。2、该项目能为社会101、提供诸多的就业机会，为员工提供多种社会福利和广泛的培训计划，以提高他们的技能。3、该项目将来的运营同样会为当地政府提供持续的财政收入，以发展当地经济，也将为当地政府发展相关产业提供契机。4、该项目生产设施在环境方面是安全的，而且服务内容符合环保要求。二、社会适应性分析本项目用地属商业服务用地，用地手续待办。项目对周围居民没有明显的利害冲突。项目的建设会给当地直接提供部分就业机会和良好的经济效益，所以项目的建设，当地居民和政府会容易接纳的。项目单位应严格遵守国家和当地有关法律、法规和政策规定，妥善处理劳资关系，积极构建合谐社会。三、社会风险及对策分析项目的建设符合当地国民经济发展规划，城市发展总102、体规划和国家产业政策以及当地政府的有关规定。项目的设计采用先进的工艺和技术装备，节能减排，注意环境保护，项目市场需求潜力大。总之，项目的建设和运营与当地政府和居民没有明显的利益冲突因素，也就不会出现明显的投资风险。项目所在地淄博市地理位置优越，交通通讯便捷，配套设施完善，资源丰富，投资政策优惠。项目所在地优越的条件，为本项目的顺利建设和正常运营创造了良好的外部条件。附表1建设投资估算 单位：万元序号工程和费用名称估算价值建筑工程设备费安装工程其他费用总值固定资产投资32543 第一部分 工程费用194812605782228681.1医院01.1.1医院门诊楼4140260578275271.103、1.2医院病房楼578657861.2疗养001.2.1老年公寓496849681.2.2老年活动中心270727071.3地下建筑9609601.4道路、停车场地硬化3003001.5室外配套2802801.6绿化1201201.7消防工程90901.8智能化系统130130第二部分其他工程费872887282.1征地费7307 73072.2前期工程费各项手续费1141142.3工程招标代理费及工程造价1751752.4工程监理费1561562.5勘察设计费27272.6工程保险费1141142.8社会劳动保障费5955952.9建设单位管理费25253预 备 费 用9489483.1基 104、本 预 备 费9489483.2涨 价 预 备 费004建 设 期 利 息00总 计19481 2605 782 2532543流动资金估算表附表2 单位：万元 序号项目天数次数2345-18生产负荷(%)001001001001001流动资产0024072407240724071.1应收帐款271412201220122012201.2存货009039039039031.2.1原材料26148568568568561.2.2燃料3012474747471.2.3在产品0000001.2.4产成品0000001.3现金30122832832832832流动负债7007007007002.1应付105、帐款20187007007007003流动资金200170117011701170173产品销售收入和销售税金及附加估算表附表3单位：万元序号项目45678910111213141516-20生产负荷(%)100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%1产品销售收入285282852828528285282852828528285282852828528285282852828528285281.1销售收入285282852828528285282852828528285282852828528285282852828528285282106、销售税金及附加00000000000002.1内销产品增值税00000000000002.2营业税5%00000000000002.3城市建设维护税7%00000000000002.4教育费附加4%0000000000000总成本费用估算表附表4单位：万元序号项目4567891011121314151617-20生产负荷(%)100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%1外购原材料122041220412204122041220412204122041220412204122041220412204122041.1原材料122107、04122041220412204122041220412204122041220412204122041220412204122042外购燃料及动力5775775775775775775775775775775775775775773工资及福利费200020002000200020002000200020002000200020002000200020004修理费2012012012012012012012012012012012012012015折旧费4014014014014014014014014014011501501501506摊销费650650650650650650650650108、6506506506506506508其他费用16161616161616161616161616169销售费用1426142614261426142614261426142614261426142614261426142610总成本费用1747517475174751747517475174751747517475174751747517224172241722417224其中:固定成本4694469446944694469446944694469446944694444344434443444311可变成本577127811278112781127811278112781127811278109、1127811278112781127811278112经营成本1642416424164241642416424164241642416424164241642416424164241642416424利润与利润分配表附表5单位：万元序号项目比率45678910111213141516-20生产负荷(%)100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%1产品销售收入285282852828528285282852828528285282852828528285282852828528285282销售税金及附加00000000000003110、总成本费用174751747517475174751747517475174751747517475174751722417224172244利润总额110531105311053110531105311053110531105311053110531130411304113045所得税25%27632763276327632763276327632763276327632826282628266税后利润82908290829082908290829082908290829082908478847884787其他费用00000000000008可供分配利润8290829082908290829111、0829082908290829082908478847884788.1盈余公积金10%829.08298298298298298298298298298488488488.2公益金5%414.494144144144144144144144144144244244248.3未分配利润7046704670467046704670467046704670467046720672067206累计未分配利润7046704670467046704670467046704670467046720672067206财务现金流量表(全部投资) 附表6单位：万元序年份建设期生产期号项目123 4 5 6 7 112、8 9 10 11-20 1现金流入28528285282852828528285282852828528285281.1产品销售收入28528285282852828528285282852828528285281.2回收固定资产余额0 0 0 0 0 0 1.3回收流动资金0 0 0 0 0 0 2现金流出16165 9763 12124 20378 19698 19187 19187 19187 19187 19187 19187 2.1固定资产投资16165 9763 12124 0 0 0 0 0 0 2.2流动资金1191 510 0 0 0 0 0 0 2.3经营成本16424 113、16424 16424 16424 16424 16424 16424 16424 2.4增值税、销售税金及附加0 0 0 0 0 0 0 0 2.5所得税2763 2763 2763 2763 2763 2763 2763 2763 3净现金流量-16165 -9763 -12124 8150 8830 9341 9341 9341 9341 9341 9341 4累计净现金流量-16165 -25928 -38051 -29901 -21071 -11731 -2390 6951 16291 25632 34972 5所得税前净现金流量-16165 -9763 -12124 10913 1114、1594 12104 12104 12104 12104 12104 12104 6所得税前累计净现金流量-16165 -25928 -38051 -27138 -15545 -3441 8663 20767 32871 44974 57078 计算指标所得税前:所得税后:财务内部收益率（%）：25.7718.30财务净现值（i=12%）（万元）：4071814646投资回收期（年）：6.287.26投资使用计划与资金筹措表附表7单位:万元序号年份合计建设期生 产 期项目12345671总投资3424417011701170117011.1固定资产投资32543161659763121241.115、2建设期利息001.3流动资金1701017011701170117012资金筹措325431616597631212400002.1自有资金32543161659763121240000其中：用于流动资金投资1701001701170117011701其中：用于固定资产投资325431616597631212400002.2借款00000002.2.1长期借款000002.2.2流动资金借款00002.2.3其他短期借款00000002.3其他0.0固定资产折旧估算表附表8单位:万元序号项目年限原值45678910111213121314固定资产567500000000001房屋建筑2031116、651.1折旧费001501501501501501501501501501501501501501.2净值0030142864271425632413226321121962181216611511136112102设备102510折旧费251251251251251251251251251251净值2259200817571506125510047535022510折旧费合计401401401401401401401401401401150150150净值合计5273487244714069366832672865246420631661151113611210无形资产及其他资产摊销估算表117、附表单位:万元序号项目年限原值4567891011121314151617181无形资产2073070000000000000001.1摊销03653653653653653653653653653653653653653653651.2净值006941657662115845548051154749438440193653328829232557219218272递延资产514210000000000000002.1摊销0028428428428428400000000002.2净值001137853568284000000000003无形及递延资产合计0872800000000000000118、03.1摊销合计006506506506506503653653653653653653653653653653.2净值合计00807874296779613054805115474943844019365332882923255721921827桑榆晚景老年康复中心项目申请报告目 录第一章 申报单位及项目概况1第一节 项目申报单位概况1一、建设项目概述1二、申报单位基本情况1三、申报单位经营和管理状况2四、申报单位承担类似项目情况3五、编制单位3第二节 项目概况3一、项目建设背景3二、项目提出的理由与过程5三、建设规模与目标定位6四、项目组成及建设内容7五、项目建设方案10六、室内装修设计1119、2七、主要技术经济指标16第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析17第一节 发展规划分析17一、中国老年公寓住宅的需求与发展17二、发展前景分析18三、中国老年公寓的特点21第二节 产业政策分析22一、指导思想22二、基本方式22三、基本标准23四、指导原则24五、基本要求24第三节 行业准入分析25一、行业准入制度概念25二、老年公寓的准入条件25第三章 资源开发及综合利用分析26第四章 老年公寓发展现状分析27一、全国老年公寓发展现状分析27二、老年公寓发展目标28三、*区老年公寓的前景分析29四、*区老年公寓存在的问题31五、老年公寓发展目标31第五章 节能方案分析33第一节 建筑节能120、概述33一、指导思想33二、节能目标33三、用能标准和节能规范34第二节 建筑能耗及分析34一、建筑能耗现状34二、我国建筑耗能与国外的差别35三、耗能指标分析35第三节 节能措施及节能效果分析37第六章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析39第一节 项目选址及用地方案39一、建设地点39二、占地面积及建设规模39三、土地利用状况39四、占用耕地情况39第二节 土地利用合理性分析39一、目前中国土地利用现状39二、*区国土资源管理现状40三、项目合理性分析41第三节 征地拆迁和移民安置规划方案41第七章 环境和生态影响分析42第一节 环境和生态现状42一、环境与生态规划状况42二、环境与生态规划121、目标42三、生态环境保护现状42四、项目环境43第二节 拟建项目生态环境分析43第三节 生态环境保护措施43一、设计中环保43二、施工中环保44三、使用中的环保44四、绿化44五、市政配套45第四节 地质灾害影响分析45一、地形、地貌条件45二、工程地质、水文地质条件45第五节 特殊环境影响分析46第八章 经济影响分析47第一节 经济费用效益分析47一、项目投资估算47二、经济费用效益分析49第二节 行业影响分析49一、行业现状49二、项目对行业影响50第三节 区域及宏观经济影响分析50一、*区经济发展现状50二、项目对相关产业的影响50三、对区域经济发展的影响51第九章 社会影响分析52第一122、节 社会影响效果分析52一、社会影响区域范围52二、利益相关者识别52三、社会影响效果52第二节 社会适应性分析53第三节 社会风险及对策分析53第十章 结论与建议54一、结论54二、建议54附件、附图55 56第一章 申报单位及项目概况第一节 项目申报单位概况一、建设项目概述1、项目名称*老年康复中心2、建设单位*区大街街道*社区居民委员会3、法定代表人*4、项目负责人*5、建设地址*路北侧，*青年公园东侧6、建设性质及周期建设性质：新建建设工期：2年7、建设规模及内容本项目规划建筑面积28560平方米，其中公建建筑面积17289万平方米，公寓建筑面积11271平方米。8、项目投资及资金筹措123、方案项目预计运用总资金4884万元。资金来源：建设单位自筹。二、申报单位基本情况本项目由*市*区大街街道*社区居民委员会承建，*社区位于*城区西部，庆淄路贯穿南北，*路横跨东西，交通便利，位置优越，环境优美。现有2786户，8720人（其中农业人口3015人），加上暂住人口，约有14500余人。社区已基本无耕地，居民主要从事二、三产业。在上级各级党委、政府的正确领导下，近几年来，*社区以经济建设为中心，坚持“三个文明”一起抓，取得了丰硕历成果。2005年以来，先后被评为省、市、区先进单位、*市经济强村、*市敬老模范单位、*市十佳文化社区、*市市级人口文化俱乐部、*市文明社区、*市优秀交通安全村124、*市市级商业示范社区、平安*建设十佳村居；山东省民主化管理示范村、山东省先进文化社区、山东省未成年人零犯罪社区、山东省文明社区、山东省十大和谐社区。社区党委书记、居委会主任张敬军同志2005年被授予全国劳动模范。*社区是*市*区建设社会主义新农村的示范村。三、申报单位经营和管理状况以经济建设为中心，惠及居民生活。*社区多年来自我发展，大力招商引资，现已建成近700余亩的*工业园区，近百家中小企业入园发展，形成了以沙发家具、电子电器、建筑材料、高档地毯的生产基地，不但安置了社区居民就业，而且还招聘了大量的外地务工人员。2007年，*工业园实现产值6.6亿元，实现利税达3300万元。全社区（村民125、）人均收入7800元，社区全部村民年年享受粮食补助，为60岁以上村民全部免费加入了城镇医疗保险，村民子女在本社区学校上学、入园均享受补助。社区村民充分享受社区发展的成果。坚持提高居民素质教育，发展文化教育事业。长期以来，社区坚持开展居民素质教育，先后投资120万元，建成了6000余平方米的*文体广场，修建了阅览室和活动室，并全天对居民开放。树立了十几处大型宣传栏，进行村务、财务、党务、法制、科普等的宣传，定期更换内容。社区组织成立了*业余五音剧团、老年健身队、交谊舞队和锣鼓队，定期举办活动，每周六晚在*文体广场放一场电影，放映前加播幻灯片，宣传党的方针、政策、法律、法规、社区民约、计划生育和安126、全生产等多项法制知识教育。配备了各种体育锻炼器械，设立了200平方米的戏曲大舞台，每年举办3-5次大型戏曲唱周活动。*文体广场不但是居民学习、娱乐、休闲、锻炼的场地，更是宣传党的方针、政策、教育居民的阵地。2005和4月至2006年7月，社区投资3500万元，建成了高标准、高起点、现代化的*学校，招聘了一流的师资队伍和外籍教师，全部为小班化教学，采取多媒体授课，学生在德、智、体、美、劳等方面全面成长。两年多来，*学校教学成绩名列*区第一，与*六中实行联合办学，成为烟台大学、北京外国语大学、华中科技大学的教学实践基地，成为李阳疯狂英语在*的培训基地。2006年，社区又投资800万元，建成了*市一127、流的*幼儿园，成为本地区儿童教育的亮点。投资360万元为*学校建设的*游泳馆，今年上半年即可投入使用，同时对社会开放。坚持基层组织领导，实行民主管理。长期以来，*社区党委发挥核心领导作用，坚持务实、廉政、开拓、进取；坚持定期召开党员代表、居（村）民代表联席会议制度，凡是社区的重大事项和各项投资建设，都有联席会议代表讨论通过。联席会议代表充分代表了社区居民的根本利益，代表们参政议政的积极性高涨，形成了广泛的民主气氛。因此，在几年的经济发展和社区各项事业发展中，得到了居民群众的大力支持和拥护。社区党委的正确领导和决策，件件落到实处，得到了居民群众的真心赞许，因而，社区党委的凝聚力越来越强，充分体现128、了党的核心领导位置。*社区的经济发展和社会各项事业的发展进入了快车道，社区将坚持科学发展观，按照*区委、区政府制定的“工业强区、商贸兴区、环境立区”的发展战略，按照建设社会主义新农村的标准条件，认真做好每一项事业，推动全社区经济和社会事业又好又快的发展，把*社区建成经济繁荣、村民富裕、环境优美、管理体制民主、乡风文明的和谐社会主义新农村。四、申报单位承担类似项目情况加强旧村改造和环境建设。近五年来，*社区加快旧村改造建设，现已建成36栋住宅楼的*花园生活区，安排了1200余户居民入住，生活区实现了水、电、路、暖、通讯、有线电视、安全监控等物业管理。配合*区政府规划，建成占地230的*公园。投资129、600万元，建成了3000平方米的*购物超市、800平方米的*社区医院和1200平方米的*农贸市场，配备了物业管理、治安、调解、消防、保卫以及服务中介机构和老年人活动中心等用房。方便了居民生活购物、就医买药等问题，繁荣了社区及周边经济，造福了一方百姓。五、编制单位编制单位：*公司单位负责人：*资质等级：*发证机关：中华人民共和国国家发展和改革委员会第二节 项目概况一、项目建设背景1、*区及有关经济状况（1）城市资源状况*区位于*西部，地理坐标为东经1174111758，北纬36393654。东临*区，南接*区，西南与*市接壤，西北与*毗邻，东北与*县连界。东距市政府驻地*20公里，西距山东省会130、济南82.5公里。南北最大纵距27.3公里，东西最大横距25.3公里。总面积263.97平方公里，辖北郊镇、南郊镇、王村镇、萌水镇及丝绸路、青年路、大街、永安4个街道办事处，1个省级经济开发区*经济开发区，共200个村委员会，30个居委会。人口31.61万，其中城市人口12.23万，农业人口19.38万。城市建成面积19.7平方公里，是一座古老而又新兴的工商业城市，也是我省重要的纺织工业基地。（2）城市经济发展状况2007年，全区人民在区委、区政府的正确领导下，认真贯彻落实党的十七大和省、市、区党代会精神，以科学发展观为指导，按照“一二三四”的总体发展思路，积极转变经济发展方式，高度重视民生民131、需。结构调整绩效显著，经济活力明显增强，社会事业全面进步，民生状况不断改善，经济社会实现了又好又快发展。国民经济综合实力进一步增强，产业构成更趋优化。初步核算，全年实现地区生产总值1636929万元，按可比价格计算，比上年增长14.7%。其中：第一产业增加值54150万元，增长6.7%；第二产业增加值890093万元，增长12.9%，其中工业增加值838791万元，增长13.4%；第三产业增加值692686万元，增长17.8%。三次产业比例由上年的3.2 :55.5 :41.3调整为3.3 :54.4 :42.3，一产比重略升、二产比重下降、三产业比重提高，产业结构更趋优化合理。人均生产总值5132、1139元，按2007年末汇率折算为7001美元。重点工程建设进展顺利。全面完成了孝妇河综合治理二期工程和孝妇河济青高速公路两侧河道整治，第八期农业综合开发顺利通过市级验收，第九期工程建设竣工；38个工业重点项目顺利推进，山东赫达股份有限公司聚阴离子纤维素和羟乙基纤维素、山东维尔纺织集团有限公司年产3000吨涤纶毛毯、*绿汇塑胶有限公司生物降解餐盒和水杯、*凤阳彩钢板有限公司年产20万吨镀铝锌硅、山东齐鲁华信实业有限公司特种分子筛等24个项目投产或部分投产，山东三金玻璃机械有限公司整体搬迁改造、*永大化工有限公司16万吨氯碱二期工程等项目未完成年度建设计划；14项流通重点项目进展顺利,胜利沙发133、家具批发市场三期、四期工程、名爵汽4S店、巴黎假日广场、华信大厦已正式运营，陕汽重卡汽车4S店项目进入试营业阶段，凤阳家具城改造项目、康诚丽都、山东谷丰粮食储备库二期工程项目主体建设已完成，*沙发家具市场东扩工程、紫荆花购物广场CEPA商城项目已开始动工建设。 (3)交通条件*区地理位置优越，交通十分发达，东临青岛港300公里，西距济南国际机场50公里，胶济铁路、济青高速公路和309国道横贯城区，公路通车里程近500公里。境内有309国道、庆淄路、张周路、周长路等多条高等级公路干线纵横成网。济青高速公路横穿东西，胶济铁路穿城而过。*区距济南机场50公里，距青岛港300公里，对外交通十分便利。(134、4)基础设施条件城市规划管理水平不断提高，城市基础设施日趋完善。建成区面积达23.12平方公里。投资2.7亿元，完成了涉及城市规划、建设、管理等多方面的14项重点工程，完成丝绸路改建工程，完成东部路网排水路灯配套工程，对大街北段、育才路、太平南街、辛街、油坊街等六条小街巷进行治理，认真做好市政设施的维修、维护，确保城市安全度汛。积极创建国家生态园林城市，生态环境明显改善。完成了丝绸路绿化改造、淦河公园、东部新区路网和三个便民小游园等一批具有突破性的园林绿化工程，全面展现了具有*特色的园林城市风貌。全年新建绿地35万平方米，升级改造原有绿地15.2万平方米，人均公共绿地面积达到15.4平方米，建135、成区绿化覆盖率达39.2%，绿地率达33.2%。 2、拟建地点*路北侧，*青年公园东侧地块状况*路北侧，*青年公园东侧地块，为集体建设用地，规划用地性质为公益事业用地。该区域规划总用地面积为23325.72平方米（约35亩），宗地西邻*青年公园，南邻*路，现状用途为村内厂区用地及居民住宅、营业用地。二、项目提出的理由与过程1、老年公寓是社会发展的需要人口老龄化的发展以及与此相关的老龄问题正日益受到关注。1997年5月，在美国丹佛召开的西方七国首脑会议上，首次将人口老龄化作为最主要的问题进行讨论。日本率先提出了要建立“照料社会”的发展目标，突出反映了国际社会对人口老龄化及由此加剧的老龄问题的重视136、。1999年被定为“国际老年人年”，标志着21世纪世界将进入人口老龄化时代，标志着国际社会对老年群体特殊地位的正式承认，标志着人的寿命的延长是现代社会进步和文明的表现。同时也为世界各国发展老龄事业提供了历史机遇。 在老龄化社会中，传统的家庭养老方式已远远不能满足社会发展的需要，百姓传统的养老观念也在不断更新，社会集中养老的方式正在逐渐被人们所接受。大力发展社会养老，兴建老年公寓，为老年人提供多功能、全方位、综合性的服务是社会发展的必然趋势。老年公寓与传统的敬老院、福利院不同，不是用来收养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老弱病人，不属于国家或集体办的社会福利设施，而是由社会投资兴办，并按市137、场化经营管理的老年专用住宅，入住老人可根据自己的经济条件和健康状况选择住房等级和服务档次。老年公寓的设施要方便、舒适、安全。比如要有防滑地面、防跌扶手、坐式便器、紧急呼救装置等。公寓内还应有各种生活服务、休闲娱乐、医疗保健设施，有专门的服务人员和医务人员。 2、项目提出过程*区老年康复中心是*区2008年重点建设项目，是为贯彻党的十七大会议精神，加快社会主义新农村建设步伐，提升社会福利事业的水平，使全区乃至更大范围的老年人老有所养、病有所送，解决广大居民后顾之忧，构建和谐社会的建设项目，现结合调查状况和规划以及资金等筹措能力，提出了实施计划，为了加快项目的实施，取得政府有关部门的支持，特编制该138、项目的申请报告上报。三、建设规模与目标定位1、建筑规模本项目为*区老年康复中心建设项目，拟建1幢5层门诊楼、1幢6层病房楼、1幢6层康复楼、3幢5层公寓楼及1幢2层附属楼，规划用地23325.72平方米（合35亩），总建筑面积28560平方米，其中公建建筑面积17289平方米，公寓建筑面积11271平方米，建筑密度23.8，容积率1.224，绿地率65，停车位350个。2、目标定位随着新世纪的来临，百姓养老观念不断更新，社会集中养老的方式正在逐渐被人们所接受。老年公寓有完善、周到、及时的服务，有优越的居住环境和适合老年人的各种活动，将越来越受到有知识、有品位、经济基础较好、观念开放且有闲情雅趣139、的老人青睐。 根据我们的调查，在人们的观念中，老年公寓与传统的养老院（敬老院）有着很大的不同，养老院一般仅解决老人的基本吃住问题，大多是为无依无靠的孤寡老人和政府的一些民政对象服务的，条件较差。老年公寓可提供综合性的服务，不仅在基本的吃住方面能保证吃的好，住的舒适，而且还提供较好的医疗保健、休闲娱乐等服务和设施。调查表明，人们对老年公寓的认同远远高于养老院。发达国家很重视老年公寓的规划、设计，西方的很多学者从以下四大方面上来研究探讨老年人的居住问题：第一，从场所的角度（包括环境和人群）来研究居住环境对老年人的活动和行为的影响。第二，从设计的角度来研究空间环境在支持、改变，或否认老年人的社会、生140、理需求的过程中，将起什么样的作用。第三、从社会、心理学的角度来研究人与环境之间的相互作用。第四、从政策、法规设计规范的角度来研究如何促进老年人居住水平的提高。因此，建筑设计师设计老年公寓时主要从以下10个方面考虑：私密性：老年人需要一个属于自己，不被干扰的空间。社会交往：应为老年人提供一个进行社会交往的公共空间。可选择性：应为老年人提供多种可选择性，并有控制的能力。清楚的方向性和明确的标志系统，它为记忆力减退的老年人提供活动上的方便。安全感和安全性：为活动能力减退的老年人提供活动的安全性，使他们有安全感。可达性和易操作：供老年人活动的空间应有很好的可达性（即无障碍）。常用设施（如门、窗、家电）141、应易于操作。适度刺激性和挑战性：一个有适度挑战性的环境将促进老年人的经常活动。适度的声光环境：它将大大方便视力和听力已经减退的老年人的活动。环境的熟悉性和连续性：环境的设计应有一定的地方传统，并成为往日生活的延续，使老年人不感到陌生。尺度适宜的细部：它可以使老年人处处感到方便和愉快。我国改革开放30多年来，国民经济飞速发展，人们的生活水平也有了很大提高，从而加速了人口老龄化的进程，同时，老人们对养老设施的要求也越来越高。老年公寓作为一种重要的养老方式，一定会有很好的发展前景。面向新世纪的老年公寓，应该以老有所养、老有所为、老有所乐为目标，提供多功能、全方位的服务，形成一个完善的老人社区。本项目142、选址在郊区，距城区3公里左右，占地35亩，靠近*青年公园，内有河流、湖泊、山地、树林，空气清新，环境怡人，可供老人休闲、健身、劳动，是理想的老年公寓建设场所。在设施建设上，住房应以单元式公寓套房为主，有卧室、起居室、小厨房、卫生间，配备家具、彩电、冰箱、空调、电话等设备，使之具有家庭气氛；卫生间及过道、走廊均安装扶手，床头安装紧急呼救装置。公寓楼设活动室、娱乐室、健身房、洗衣房、阅览室、会客室等，并设医务室、监护室及相应的医疗仪器，另设招待客房。公寓的辅助设施应有小商场、邮电所、银行、停车场等。公寓配备专职的服务队伍，经过培训的服务人员负责打扫卫生、保护环境、维修设备，并提供老人需要的各种服务143、。公寓定期为入住老人进行体检，医护人员24小时关注老人身体状况，随时诊治，必要时及时送往专门医院。老年公寓的收费要充分考虑当时中上收入水平家庭的支付能力，不可太高。本项目建成后将投入市场化运作，适应现代老人需求，定位较高的新型老年公寓。整体布局本着“老有所养、老有所医、老有所学、老有所乐、老有所为”五大功能设置。老人入住均为宾馆式单人或双人住房，设施齐全；并聘知名中西医专家坐诊，例行健康体检；娱乐区设有棋牌室、健身房、歌舞厅等，同时公寓相邻于*青年公园，内有水库，喜欢钓鱼的老人可尽兴垂钓；康复中心内24小时提供热水，星级宾馆服务水准，而且入住后所有服务设施均免费，使老人有如“家”的感觉。四、项144、目组成及建设内容本项目总建筑面积28560平方米，其中公建建筑面积17289平方米，公寓建筑面积11271平方米，同时配有道路、停车场、绿化带及室外管线工程等组成。具体组成如下：1、建筑工程本项目由门诊楼、病房楼、康复楼、公寓楼及附属楼组成，详见下表： 建筑构成一览表 表1-1建筑类型幢数房屋层数建筑面积备注门诊楼155600病房楼167600康复楼165076公寓楼356888附属楼123396合计7285602、道路根据本项目建设及康复中心规模确定本项目内道路为二级，如下：生活型道路：一般以通行非机动车和人为主，并满足救护、消防、运货及搬运家具等车辆通行的要求，路面宽度一般为46米；交通型145、道路：用以解决居住区的内外联系，车行道宽度一般为9米，红线宽度不小于16米。4、绿化区内绿化分二级，景观绿地和庭院绿地。景观绿地与庭院绿地由林荫步行道连结，形成有主、有次、点、线、面相结合的绿化系统，绿化率达65%。5、管线工程（1）管线设计康复中心内设施有电力、电讯、给水、雨水、热力和有线电视等管线，全部地下敷设，沿道路走向，折线设计，各种线路皆由居住区要路接入。（2）供电系统本项目规划内设置配电室。且全部供电线路采用直埋方式敷设，采用VV22型电缆引入楼内T接箱分至各相邻楼内。公寓楼用电指标按60W/M2指标计算，公建用电指标按100W/M2指标计算。总体初步考虑整个康复中心用电容量约为3146、532KW，可直接由小区内配电室供给。详见公寓、公建用电量表：用电量表 表1-2项目建筑面积（）指标小计公寓照明1127160W/676KW公建照明28560100W/2856KW合计398313532KW低压配电系统从配电室以放射式配出电缆埋地暗敷至低辅至各房间。每栋楼设低压配电间。整幢楼设有断开标志的电源总开关，再分照明，普通插座和空调等多个分回路，各分回保护断路器均应具有过载保护和短路保护。总开关和分开关应断开相线和中性线，除挂壁式空调电源插座外，其他电源插座均应设置漏电保护装置。计量公寓每房间设单相10（40）A电度表，楼内的用的公共照明等也单独设表计量。其他公建等亦在规定容量内采用相147、应的电压等级计量。照明整个康复中心内绿化环境好，面积大，电气设计应起到画龙点睛的作用。比如：户外照明灯具应选择与环境相协调的外型与光源；绿化小区局部照明，泛光照明与建筑环境设计密切配合等。在生活型道路周围安装单叉高压钠灯，在绿地和次干道旁安装多种庭院灯。照明线路采用电缆直埋敷设，并利用定时钟控制。（3）供热供热指标：公寓楼293KJ/，公建335KJ/。供热面积：公寓楼11271平方米，公建17289平方米，总热负荷为9GJ/h。热源及管道布置：该区热源由已建成的周围管道接入，再设一换热站，采暖外管采用枝状直埋式敷设。（4）给排水系统给水：由周围现状管线接入康复中心内部，沿道路树状敷设，对其内148、部进行供水。规划给水管管径DN300。雨水：组团地势南高北低，经组团道路收集，由南向弱汇入城市污水管网，出口管径d400。污水：污水经各建筑物楼前管汇集后由北排入城市排污管线。出口管径d400。（5）电话通讯及宽带网线路采用光缆分别由南面的*路接入，康复中心内主干线断面为6孔砼块+3孔DN100PVC管。通讯电缆沿地下管道敷设，由各电缆入孔井就近引至各户。（6）消防与人防规划规划中所有道路宽度、建筑间距等指标都考虑到消防要求，使消防车、消防用具都可以迅速、顺利地到达整幢楼的各个部位。规划沿外围道路按相关设计规范设置消防栓，每个消防栓服务半径60米。人防设施结合住宅内部集中绿地设置在地下，总面积149、按总建筑面积的2%考虑，共计571平方米。（7）电视及其他电视电缆也由周围已建成的城市通讯网进入，并将电视信号通过电视电缆传输至各房间用户。敷设方式与通讯线路相同，两条管线平行敷设。（8）防雷及接地本康复中心内各建筑物以二、三类防雷建筑物考虑。建筑物根据本体结构的条件考虑采用基础钢筋和桩内钢筋形成接地体。公建建筑电气安全地型式采用TN-S制，并且公寓楼进行总等电位联接。五、项目建设方案1、设计特点老年公寓的设计首先要一切从老人的居住生活行为特征出发，也就是应很好地理解老年人究竟具有什么样的身体机能、心理特征、生活结构和具体的家庭与社会养老生活形式，确定合适的设计方针。总体来说，应当包括以下几点150、：（1）要有功用性要充分考虑老年人步行和使用轮椅的空间，消除地面所有的高差，使老人能自由地在住宅内移动。家具、器具和设备要配置在便于老人操作的位置，采用简单的动作就能使用的操作方法。要给护理人员留有护理空间，特别是浴室和厕所空间，一定注意放大一些尺寸，保证老人活动需要尺寸和协助老人时所需的空间。（2）要有安全性建筑内总会存在一些不安全的因素，需要加以注意。特别是地面材料要求防滑，要排除高差和门坎；在厕所和浴室或协助老人用力的地点，要安装扶手，门最好改为推拉式的。要用鲜明的色彩和照明，以提醒老年人注意。在紧急、危险的情况下，在老年人判别力、行动力减退的情况下，安装警铃能方便及时地或自动地发出警报151、，以使老人能得到帮助。(3)要有健康性要保持老人的居室、厕所、浴室等容易清扫的方便条件。老年人在室内的时间长，所以特别要考虑到日照、通风、采光和换气，让起居生活空间能直通阳光，便于老人作室外的活动。要使老人能方便地使用卫生设备和厕所，冬天洗浴时应考虑加温的设备。2、设计原则（1）从空间（消除室内高差）、装置（设置扶手、地面防滑）、设备（紧急通报系统、安全电热源）、管理员或护理人员等方面对应老年人日常生活中的安全性，做到紧急时刻可立即采取措施；（2）尽可能在楼内外为老年人提供各种邻里交流、人际交流的公共交往空间和环境；（3）从建筑人类工程学的观点出发，在家具、卫生器具的尺寸方面符合老年人的身体特152、征；（4）从环境行为心理学的角度出发，考虑大多数老年人常年形成的居住习惯，提供传统形式的室内空间。3、设计要求(1)项目选址从城内向郊区，从繁嚣到宁静，从地段到环境的转变，决定了老年住宅项目的选址应以优美的自然环境、良好的空气质量、恬静的生活环境作为第一衡量指标。项目的选址主要从一下几个方面进行考虑：环境质量良好，环境符合老人的心理上的需求，对老人有较强的吸引力；交通便捷，老人外出或是与子女、友人往来都十分方便；场地周边活动安全，不应以主要交通干线为界，保证购物、逛公园等一般室外活动不必穿过城市主要街道；场地不宜直接邻近学校、儿童游乐场或为青年与成年人所活跃出入的娱乐区；生活气息浓郁，使老人们153、与各年龄段的居民们有各种各样的相互交往机会，避免产生与社会相隔绝，被社会所遗弃的消极心理；场地应有足够面积，以满足开展户外活动的要求。（2）规划设计在规划设计上，也应该从老年人的特点出发，满足自然环境、人文环境、生活环境等方面需求。在进行规划时可以考虑以下几点：住宅区和活动区分离，保证生活空间不受干扰；建筑布局应确保朝向、采光、通风和景观等为老年人提供优质的生活空间；设置坡道联系室内外空间，方便轮椅的使用；基本的生活配套齐备，以保证老人生活需求在社区内就可得到满足；设置有一定规模力量的医疗保健中心，而且与生活区靠近，并有通畅的道路系统以应付紧急情况，为老人的身体健康提供有力保障。(3)单体设计154、单体设计以多层为主，主要是从老年人行动不便的生理特征考虑，楼高不宜超过5层，而且多层一般应设置电梯，方便老人的上下。另一方面，在单体设计上，应该为老年人提供充足的室外空间，使居住者足不出户就能享受到阳光和新鲜空气；其次，要具有利于交往的公共空间，为和谐邻里关系的形成提供必要条件。(4)色彩规划老年住宅社区的色彩规划所遵循的原则有两个：一是稳重和谐，但忌过于沉闷；二是不同组团应采用不同的色彩，利于老人辨认。(5)户型设计由于户型设计直接关系到老年人的生活质量，因此，在户型设计上也有特别的要求：保证有良好的采光、通风，为老年人提供一个健康的生活环境；老年人因为身体机能的退化，使用卫生间的次数会增多155、，因此应该在卧室内设立独立的卫生间；室内的楼梯应采用三段式楼梯，降低了坡度也为老年人上下提供了更多的缓冲空间；所有房间应在同一平面上，避免室内的阶梯，保证老年人行动的安全。六、室内装修设计老年人由于生理机能的下降和心理上发生的变化，普通的住宅装修难以满足他们的需求。对老年人来讲，最重要的不是装修的豪华与美观，而是安全、方便、舒适，很多对于年轻人并不需要的设施老年人却是必不可少的。主要包括以下几点内容：1 墙、地面装修老年人随着生理、心理的变化，动作变得迟缓，反应不能随心，事故易发率较高。为防止不测事故的发生，墙地面饰面材料的选型和构造处理尤为重要。一般应选用能防止老年人打滑、磕碰、扭伤、擦伤的156、材料，不可采用易滑、易燃、易碎、化纤及散发有害有毒气味的装修材料。老年人住宅墙面应采用那些即使擦着身体也很难擦伤的墙面材料。墙体阳角部位宜做成圆角或切角，且在18m高度以下做与墙体粉刷齐平的护角。墙体如有突出部位，应避免使用粗糙的饰面材料，带有缓冲性的发泡墙纸可减轻老人碰撞时的撞击力。卫生间墙面应尽可能避免出现阳角。老年人的手脚易发冷，手脚保暖对老年人很重要。因此居室地面宜用硬质木料或富弹性的塑胶材料，寒冷地区不宜采用陶瓷材料。地面铺设应保证平坦，不要产生凹凸不平，以防绊倒。地面材料应防滑，即便有水时，也不应发生打滑的情况，并应采用摔倒时可减轻撞击力的材料，同时应便于清洁、防污；不应使用长毛的157、蹭鞋地毯，蹭鞋地毯应和其他材料保持在一个平面上。楼梯是老年人极易发生事故的地方，对于一些身体不便的老人来说，上下楼梯是一件很困难的事情，因此老年人居室一般应安装楼梯，且在老年人必须使用楼梯时，应特别注意使用防滑材料，并在台阶边沿处设防滑条。防滑条如果太厚，就会产生羁绊的危险，应与台阶面几乎设置在同一平面上，太厚的防滑条应镶嵌埋入台阶面内。同时由于老年人视力的下降，为防止踩空事故的发生，楼梯踏步应界限标志鲜明，不宜采用黑色、深色材料。设计推拉门、折叠门时，也应使用地下埋设式门轨或采用吊挂式门轨以保证地面的平整。2 、厨卫产品的选择厨房内的操作通常需要站立半小时到1小时，这会使很多老人感到劳累，因158、此老年人使用的厨房操作台面高宜0.75-0.80m，台面宽度不应小于0.50m，台下净空前后进深不应小于0.2m，以保证老年人可以坐着进行操作。厨房吊柜离地高度为1.40-1.50m，深度比案台退进0.25m，以方便老年人取用；轮椅使用者的厨房吊柜离地高度1.20m为宜。橱柜及台面应选用易于清洁的材质。由于老年人普遍有记忆力衰退的现象，常常会忘记灶台上烧的水或饭，而导致燃气泄漏或发生火灾，因此对老年人来讲使用电磁炉是最安全的，但目前使用最多的还是燃气灶具。厨房内如果没有安装燃气泄漏和火灾自动报警装置，则应选择有燃气、烟气自动报警功能的抽油烟机和能防止燃气泄漏的灶具。老年人使用卫生间的时间较长，159、且动作幅度较大，因此老年人使用的卫生洁具应选择操作简单的设备，其安装尺寸应适当放宽，位置符合老年人的生理特点；选择使用时能确保身体安全和当老年人跌倒时，危险性小的设备。老年人最好使用白色的卫生洁具，感觉清洁并且易于随时发现老年人的某些病变。应采用使用方便的坐便器，冲水手柄设在易于操作的位置。为防止冬季冰凉的坐圈对人体的刺激，可采用带暖气功能的坐便器，有单功能坐便式、坐便及暖风一体式、坐便及温水冲洗一体式三种。可根据需要设置适合坐姿的洗脸台，台面下应留有放膝盖的地方。浴缸需采用防滑材料，浴缸边缘离地350-450mm为宜，适合方便跨越浴缸和坐在浴缸边缘出入。浴缸边缘应为可坐下并转身的形状，并在浴160、缸一端留有400mm宽的坐浴台。在洁具两侧适当位置均应设置适合老年人使用的扶手。老年人握力下降，应选择形状便于操作的水龙头，可使用便于调节水温的杠杆式水龙头或自动水龙头。热水龙头应用色彩予以明显标识，以免老年人操作不当而烫伤。3、安全扶手的安装老年人由于身体机能的下降，很多时候需要扶手的协助以独立完成起立、行走、转身等动作。设计时应根据老年人身体尺度和行为特点，在可能有上下移动、单腿站立等不稳定姿势的地方设置扶手。在经常通行的地方应安装水平行走时使用方便的扶手，或预留出可安装扶手的位置并在墙面相应位置做好加固措施。扶手的高度、材质和形状应根据使用特点来选择，安装必须坚固、可靠以确保使用的安全性161、。扶手的高度应方便老年人在走廊、楼梯、卫生间、客厅、餐厅、卧室等地方的移动，其高度以800-900mm为宜。为避免扶手抓空而摔倒，连续使用扶手的地方，应保证扶手的连续性，不应中途中断。扶手改变方向的地方可以中断，但扶手端部之间的距离应以400mm以下为标准。为减少冲撞时的危险性，应将扶手的端头向下或向墙面方向弯曲。扶手与墙壁的间隔为4-6cm，以不碰手为宜。扶手可根据具体情况进行初期安装或后期安装。后期安装即事先做好安装扶手的准备，并在图上标明墙面加固位置或在墙面上做出标记，以便需要时可以随时安装。4、门窗的选用户内所有的门，包括厨房、卫生间、阳台的门净宽(通行宽度)均不应小于0.80m，以保162、证轮椅的通过。卧室门可采用带观察窗的门，使家人可以及时发现老人可能出现的意外。卫生间是老年人最容易发生事故的地方，应设向外开启的平开门或推拉门，并安装双向开启的插销，以便老人在卫生间内发生意外时可以方便的将门打开。老年人喜欢温暖、安静、明亮的生活环境，寒冷、嘈杂和昏暗的生活环境会极大的影响老年人的心理和生理健康。因此窗户的选择应注意保温性、隔声性和密闭性，窗扇宜镶用无色透明玻璃，以保证视线的通透和室内光线的明亮。开启扇的设计不应过大、过沉，开启方式应易于操作。有条件时可使用可以消音、过滤、调节湿度、温度并进行热交换的智能通风器。门窗把手考虑使用的安全性和方便性，宜采用杠杆式，并根据老年人的生理163、特点安装在适当的位置上。平开门应采用杠杆式把手，避免使用不易用力的球形把手。杠杆式把手要向内侧弯曲，不可有突出的部分，以免挂住衣服。推拉门及折叠门应采用便于横向用力的棒状把手，尺寸宜采用30mm70mm15mm(宽高深)。把手中心距地宜为800-1000mm。老年人因视力下降不易看清细小的地方，同时很多老人有拿不稳东西的情况，因此应采用易于插入钥匙的门锁，厕所及浴室门的锁应能够从外面打开。门扇装有玻璃时，宜使用安全玻璃，否则应将玻璃分隔成小块，以免玻璃万一破裂时伤人。户门及出入口的门使用平开门时，为防止急剧的开关碰撞应设置止门器。5、电气设计老年人的思维能力有所下降，复杂的操作对他们来讲有难度164、，同时电气操作的安全性也是进行电气设计的首要内容。应选用操作安全简单，具有防止误操作功能的产品，并应考虑维护简单，消耗品更换容易。开关及插座应清晰、醒目，容易操作，安装的位置、高度要考虑操作的方便性。开关高度离地宜为1000-1200mm，如果考虑轮椅使用者的话，最好设置在900-1050mm左右。电源开关应选用宽板防漏电式按键开关，以便于手指不灵活的老年人用其他部位进行操作。起居室、卧室插座离地高度宜为600-800mm；厨房、卫生间插座离地高度宜为800-1000mm；无需经常插拔的插座离地高度宜为400-500mm。厨房及卫生间无论是否有自然通风，都应设置机械通风装置，以保证在任何气候情165、况下通风良好。卫生间应设置照明和排气扇联动的装置，以减少操作步骤。厨房排油烟机的开关应设置在老年人使用方便的位置上。厨房及卫生间的采暖温度不应低于其他房间，如感到浴室内不够温暖，可采用电加热设备，但应注意其安全性。6、照明设计老年人由于视力下降，看东西不清楚，在照明不好的地方容易产生危险，因此应根据照明用途和场所适当配置照明器具。同时应注意各房间与走廊的亮度应大致相同，以免有刺眼的感觉。为便于老年人夜间行走，在转弯和容易滑倒的地方(门厅、走廊、卧室的出入口、有高差处)应安置辅助灯(脚灯)。同时在选择照明器具和灯泡时，应考虑清洗和更换的安全性及方便性。老年人对亮度变化的适应能力差，急剧亮度变化带166、来的刺激对老年人来说极不舒服，这也是造成事故的原因，因此必须设法使亮度逐渐变化。用辅助照明所获得的最大亮度面与附近的亮度比应为3：1以下，相邻房间之间、房间与通道之间、照度低的一方与照度高的一方的平均照度比应保持在1：2以下。卧室宜采用可调节亮度的开关，并应在床头方便的位置设置照明开关。从卧室到厕所的路线上应设置脚灯，并保证夜间长明，凡遇拐角处应加设脚灯。所有照明开关均应采用大面板、带灯的开关。7、色彩设计老年人的视觉经常出现如下情况：老花眼、眼睛混浊需要光线、视觉变黄，因此设计时必须注意老年人看到的色彩与年轻人不一样，应适当提高色彩的明度和对比度，提高可识别性，适应老年人视觉能力下降的特点。167、在空间、标高、材质变化等易发生事故的地方，应通过装修材料或色彩等的变化来达到容易识别的目的。随着年龄的增高，眼球的晶状体会产生黄变化，从黄色变为近于褐色的色素。在日本，这种情况从50岁开始，60岁时60的人视觉产生黄变化，70岁时达到84。由于黄色的变化，色彩的彩度、明亮度和色相则要发生如下变化。(1)彩度：一般都会降低，尤其是低明亮度、高彩度降低。其中也有彩度上升的。(2)明亮度：几乎没有变化，但也有降低的。(3)色相：黄色的白色化现象最为严重，在白底色上的黄色标记将很难辨认；蓝色将带有微黑色彩，在底色为黑色的标记上，易看清的鲜艳蓝色会消失；绿色将变为暗绿色。在设计中，必须注意这些变化，避免168、使用容易混淆的颜色。此外，为了使老年人从心理上、生理上感到温馨，室内装饰不仅仅要精心配色，最好还要充分考虑墙壁的装修材料和地面材料所具有的素材和花样来进行设计。七、主要技术经济指标1、财务内部收益率（FIRR）=12.79%2、财务净现值（FNPV）=1160万元3、年利润636万元4、开发成本利润=135、年利润率=29%第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析第一节 发展规划分析一、中国老年公寓住宅的需求与发展我国自1999年以来已经进入老年型国家。新世纪开始银发浪潮滚滚而来，而且老年人口基数大、发展速度快、来势凶猛。因此解决老年人的养老和居住问题是摆在我国和各个城市面前的一个紧迫的社会问169、题。目前我国老年人选择养老和住宅的方式，由于历史和传统观念等原因主要以居家养老为主。主要形式有与子女共居、与子女邻居、独居，除此以外还有托老所、福利院、临终关怀医院以及老年公寓等。老年公寓（老年社区）是依据老年人的特点和需求设计、建造的专供老年人居住的住宅。它既体现老年人养老居住，又能享受到各方面社会化服务的住宅。老年公寓兴起于北欧一些国家，90年代在美国一些城市发展起来，成为房地产业的新兴领域。中国的北京、天津、大连等城市近几年也相继建成老年公寓。随着经济的发展、人民生活水平的提高以及观念的变化，老年公寓的市场需求将不断增长。1、中国人口老龄化的发展我国已进入老年型国家，北京、上海、天津、广170、州、沈阳、大连等大城市也快速进入老年型城市。据世界卫生组织的资料，一个国家的老年人口系数达到10以上（60岁以上人口）或7（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。老年人口系数是指一定时点上老年人口占总人口的比重，它反映人口老化的程度（人口与社会保障研究陈朝先著，1998年版）。目前我国60岁以上老年人口已达1.3亿，占全国总人口的10以上，到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28，即每4个人中就有一位老年人。又据预测我国65岁以上老人数将从2000年的0.94亿（占总人口的7.3），增加到2050年的3.34亿（占总人口的22.6）（北京大学健康与家庭研究中心网站提供）。随着171、中国人口老龄化和城市老龄化的发展，我们要建造和发展适合不同老年人的不同要求的各种类型的住宅。其中老年公寓会成为越来越多老年人的首选，对老年公寓的需求会不断增长。 2、观念的变化中国“养儿防老”、“三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升。而且，目前“四二一”的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加。同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升。中国老人“养儿防老”的观念正在发生变化。而且老人的不同组群选择养老的方式又不同。文化程度较高，中级以上职称，月收入中等172、或以上，身体健康，生活能自理者，老年公寓为首选，有的认为“老年公寓是理想颐养天年之所”。因此随着观念的变化，对老年公寓的需求是加快增长的。 3、社会上的“空巢家庭”逐渐增多特别是在高等学校、科研单位等地方，由于子女出国等原因，一对老年夫妇家庭占的比重较大。目前北京市60岁以上180多万的老龄人口中“空巢家庭”已近30，未来10年，“空巢家庭”将成为老人家庭的主要形式，所占比重有可能达到90。目前天津市内六区的空巢老年人家庭，占总老年户的62.4，其中独居老人为13，偶居的占49.4（老看住房专题会议论文集2002年）。可见，随着人口老龄化的发展，空巢家庭的不断增长，那么这部分老人对老年公寓的需173、求将更加迫切。 4、现在的中青年对未来老年人居住方式的选择会有很大的变化据武汉市调查，现在的青年人（2025岁）仅有28.5，中年人（4050岁）有42.8希望将来与子女住在一起（城市规划2002年3期）。当他们进入老年时，由于我国各种老年机构已经完善等原因，其中很多人会选择社会养老的方式。所以老年公寓的社会需求是逐渐增长的。 5、老年公寓的发展空间据上海市调查，制定上海市2010年老年公寓的发展规划，入住人数取老年人口总数的3的比例为宜（发达国家一般为45）。按此比例，到2010年上海市老年公寓市场需求总量将达到187万平方米（中外房地产导报2001年18期）。如将此比例推至全国，那么对老年174、公寓的需求，已经是很可观了。所以这一新兴产业的发展空间很大。 同时，随着老年公寓的发展，可以进一步导致为老人服务产业的发展。老年公寓的发展，需要园林、绿化、基础设施、医疗、邮电、通信、文化教育、装饰装修、家用电器、以及家庭服务等一系列产业和服务业的发展。而这些产业的发展又可以增加就业，引发商机。二、发展前景分析1、市场发展趋势(1)制定和完善老年住房的发展目标和规划。老年住房（含老年公寓）要纳入国家和城市的总体规划。不仅要制定老年住房的长远规划，而且要制定短期计划。首先，要对老年住房的布局、数量、规模、档次、设计、结构以及住房产权、体制等方面的问题，进行调查研究，并提出适合我国市场需求的，今后175、老年人住房的发展目标和规划。其次，再依据长远目标和规划，制定阶段性的目标和计划。在近期的城市发展和旧城改造计划中，要将老年人住房建设纳入计划。要对老年住房进行有计划的新建、改建和扩建，以保证老年人对住房的需求。对于那些设施和条件比较差的老年住房，要及时予以改善，确保老年住宅的持续、健康的发展。(2)大力兴建和发展广大中低收入者老年公寓。老年公寓的建设规模、档次以及价位的高低，都要从我国的经济发展和人民生活水平的实际情况出发，而不是追求大规模、高档次。目前我国中低收入老年人住房的需求量巨大，应予以大力发展。与此同时，也要发展适量高收入者的老年公寓住宅。(3)要解决好老年公寓的融资问题。融资问题是176、当前老年公寓建设的瓶颈，需要花大力予以解决。首先，建设老年公寓需要发挥政府的主导作用。政府不仅要将老年公寓的建设纳入国家和城市的总体规划，而且要按照规划要求，定期进行老年公寓的专项财政拨款。在土地使用和税费方面要实行优惠政策，如免收土地出让金、减免税费等。其次，政府还要加强宣传力度，使全社会都来重视老年人和老年人的住房问题，鼓励和吸引国内外有实力的开发商来兴建和管理老年公寓。开发商除了享受在土地和税费方面的优惠以外，还可以向银行申请低息贷款，差额部分由政府补贴。再次，还可以发挥社会的力量，建立老年人事业基金会，以及开征遗产税等筹措老年人住宅资金。最后，在个人筹措资金方面，要得到银行的大力支持。177、银行要从老年人的需求和特点出发，制定优惠的住房抵押贷款办法。 (4)建立和健全养老制度和住房保障制度。这两个制度是老年人解决住房问题的前提条件。要借鉴国外经验，从我国的实际情况出发认真搞好。我们要发动和鼓励单位和个人积极投保，扩大养老保险范围；同时要按国家规定按时发放。要建立和完善老年住房保障制度。(5)建立和完善老年住房的法律、法规。法律、法规是解决好老年人住房问题的保障条件。如日本为推进老年人住宅的发展和居住环境无障碍化，1994年实行了中心建筑法，2000年起公布实行了无障碍交通法以及老年人居住法等。韩国有老年福利法、住宅建设促进法。为了推进老年住房的发展，要建立和完善我国老年人住房的法178、律和法规，并要认真执行。总之，随着我国人口的老龄化，人们生活水平的提高和观念的转变，老年公寓的社会需求广阔，发展潜力巨大。但是它的持续、健康发展需要观念的转变，政府和社会的大力支持，法律法规的立和完善。、产品发展趋势随着老年住宅市场的日益成熟完善，老年住宅产品将会呈现如下发展趋势：（1）规模化随着我国社会老年化程度的加深，人们将对老年住宅产品有重新的认识，老年住宅的市场需求也将日益增大，未来的住宅市场将会把老年人的因素考虑进去，甚至会成为未来楼市竞争的热点。市场的发展一般会遵循这样一条发展轨迹：大量“老人公寓”、“老少居”等住宅的出现，将使老年住宅产品走向数量化；而后，随着市场的进一步发展，需179、求的进一步加大，专业化程度更高、居住质量更好、价格更适宜的大型老年社区应运而生，老年住宅产品呈现规模化；（2）郊区化为了满足老年住宅对环境的高要求，也为了减低成本降低入住的门槛，未来老年住宅的选址将会远离城市，选择在郊外风景宜人、环境优美的地方，但是同时会顾及交通的便捷性，以方便家人朋友的探访；（3）建筑的多样化随着老年住宅产品的日趋成熟，产品推陈出新，建筑呈现多样化。在建筑设计上，住宅健康性、使用的多功能化、增强邻里沟通的将是未来产品的竞争焦点；（4）功能丰富化未来的老年住宅将与现在所倡导的“5+2”生活模式结合起来，住宅不再是单一的养老功能，而是融养老和家庭悠闲于一体。老年住宅社区内蕴藏有180、丰富的旅游度假资源，不但为老年人的日常生活提供良好的居住环境，而且为亲友提供节假日悠闲度假的，更是藉此创造了“合家欢”的亲情时光。（5）科技化以科技为依托的老年人专用设计是未来老年住宅产品发展中最活跃的一环。日新月异的科学发展，为老年人专用设计提供了基础和注入活力，基于老年人的更深入的研究将使未来的老年住宅为老年人提供更细致的照顾；智能化的应用，将为老年人带来更方便、安全的全方位保障；网络技术的应用，将使远程交互成为可能，老人与子女的沟通无处不在。（6）社区服务的专业化作为老年住宅产品的重要组成部分，老年住宅的社区服务在不断细化、丰富的过程中向专业化发展。社区服务的专业化包括：社区服务设置的细181、化与个性化，从业人员专业素质的专业化，服务质量控制管理的规范化等等。3、消费发展趋势老年住宅的消费发展趋势预测可以从消费力和消费观念两个层面上展开。在消费力上，由于未来老年住宅的规模化和郊区化发展，降低了购置成本，实际上相当于提高人们对老年住宅的消费能力。随着经济的发展，福利制度的完善与福利水平的提高，老年人晚年生活得到了保障，手上的可支配资金增加，使老年人自购房安度晚年成为了可能；另一方面，高收入人群的低龄化，年轻一辈收入的增加，为给长辈购房提供的物质基础。在消费观念上，传统观念的影响将随着时代的发展而弱化，老年人对子女的依赖性减弱、独立性增强，对老年住宅的认同会增加，不会再盲目地和子女挤在182、一起，而去寻找适合自己居住的空间，这种观念上的改变就为老年住宅市场的发展扫除了障碍。三、中国老年公寓的特点 老年公寓首先要符合老年人的特点和要求。老年人年纪大、身体虚弱、眼睛不好、牙齿不健、腿脚不灵、消化功能差，有的高龄老人和有各种疾病的老人生活不能自理，还需要生活和医疗方面的特殊护理和服务。同时中国老年人在生活习惯和观念方面与外国老人有很多不同之处，因此不能完全照搬国外老年公寓的模式。我们应按照中国政府制定的“老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐”的养老原则，创建符合我国国情和老年人需求的中国老年公寓。 1、地点的选择依照老年人的特点和需求，老年公寓适宜选择在不远离社会，不远离家183、庭和亲友，空气新鲜，交通方便，有绿化带、公园等环境优美的地方。 2、老年公寓的模式国外老年公寓的模式，依据1986年国际慈善机构（HTA）的老年人居住建筑的标准分为7类：退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，仅需少许监护和帮助的健康老人住宅；提供全天监护和最低限度的服务和设施的健康老人住宅；专为体力虚弱而智力健全，不需要护理和监护的老人住宅；专为体力尚健而智力衰退并需要个人生活照料和监护的老人住宅；专为体力和智力都衰退并需要个人监护和护理的住宅；专为体力和智力衰退并患有疾病、受伤等的老人入住的注册医疗机构。又依据各个国家的现状和经验，国外的老年住宅模式大体上可以划分为四种：独立式老年住宅；184、集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；护理型老年人住宅以及公立养老院（社会福利性）。从资金来源划分实际上分为两种：家庭和个人融资；政府和社会融资。借鉴国外经验，结合我国实际情况，我国老年公寓的模式大体上可以划分为三种：成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；护理和医疗型老年住宅或机构（个人支付或政府和社会资助）。 3、设计与配套设施老年公寓要按照老年人的特点和“老年人建筑设计规范”，从住区规划、设计到配套建筑与设施方面要符合老年人的特点和需求。老年公寓宜为低层小高层（有电梯）或平房有小院落，而不宜高塔楼，住房面积以合室、一室、二室小套房为主。道路要无障碍设计，户内有紧急呼叫与电子安防系统。居室要阳光185、充分和通风。老年公寓要有完备的配套设施和服务，如医院、健身娱乐、文化教育、图书资料、购物中心、银行、邮局、交流活动、家政服务等。特别是老年社区内要配备正规定点医院。该医院应具备治疗、抢救、咨询的功能，这是关系老有所养的重要保障，是老年人进住社区最关心的问题之一。 4、规模与档次从居者本身的利益。安全管理和市场需求出发，老年公寓的规模不宜过大，这要依据各地的具体情况和条件而定。要依据老年人不同的经济和健康条件以及需求，建设不同档次的老年公寓住宅。但是中国目前老年人的经济收入普遍不高，老年公寓的开发和建设要以广大中低收入者的经济承受力和需求为主，而不能片面追求规模与档次。 5、老年公寓的性质依据国186、外经验和我国的具体情况，老年公寓以经营性与公益性相结合为好。老年公寓的租售方式，可以由老人的旧房置换、旧房出租、返本销售入住等进行资金运转。此外，还需要政府的政策支持以及社会各方面的资助。福利性的养老机构，则是由国家和地方政府以及社会出资予以建设。 第二节 产业政策分析为贯彻落实2005年全国民政工作会议精神，加快推进社会福利社会化进程，促进老年社会福利事业的发展，民政部决定在全国城市开展养老服务社会化示范活动。一、指导思想开展养老服务社会化示范活动，要以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，认真落实“以人为本”的科学发展观，以满足人民群众日益增长的养老服务需求为出发点，以保障城市“三无对象187、”和低保对象等困难老年人为重点，发展老年福利服务事业，推进社会福利社会化，进一步提高人民群众的生活水平和生活质量，维护社会公平，促进经济与社会的协调发展，为构建社会主义和谐社会而努力。二、基本方式开展养老服务社会化示范活动，要在各级政府的统一领导下，采取两种基本方式：一是以城市市辖区和县级市为单位，先试点，后推广；二是以大中城市举办的各类养老机构为单位，开展示范活动。民政部制订示范活动的基本标准，各地结合自身实际情况制订具体标准。要通过示范活动，争先创优，树立具有榜样和示范作用的先进典型，探索建立养老服务社会化体系的思路和途径，充分发挥典型引路、以点带面的作用，全面推进社会福利社会化进程。三、188、基本标准1政府高度重视。地方政府制定老年福利服务事业发展规划，纳入当地经济和社会发展计划；关于加快实现社会福利社会化的意见（国办发200019 号）得到很好的贯彻落实，制定出台促进老年社会福利事业发展的优惠政策；把养老服务尤其是“三无对象”和低保对象的养老服务提到工作议事日程。2养老服务保障。“三无对象”和低保对象老年人的基本生活和养老服务得到较好的保障；将发展老年福利服务的资金列入财政预算，并对社会力量兴办的老年福利服务机构给予政策和资金的扶持。3养老形式多样。建立以国家、集体投入为主导，以社会力量投入为新的增长点，以居家养老为基础，以社区老年福利服务为依托，以老年福利服务机构为骨干的老年福189、利服务体系，为老年人提供生活照料服务。4服务网络健全。街道和社区建有一大批小型分散、方便适用的老年福利服务设施，“星光老年之家”的作用得到有效发挥，建立社区养老服务网络，为广大老年人提供生活照料、文化娱乐、康复医疗、体育健身等多方面的服务，老年人的满意率为90以上。5社会力量支持。企事业单位、社会团体、个人等社会力量积极兴办老年福利服务事业；辖区现有老年服务设施和卫生、体育、文化等设施向社会开放，为老年人提供优惠服务；培育和发展社会服务团体和社会性中介组织，积极发挥其为老年人服务的作用，形成关注和支持养老服务社会化的良好氛围。6群众广泛参与。大力提倡社会互助，发展和壮大志愿者服务队伍，实现志愿190、者服务活动的经常化、制度化；老年人协会等群众性组织开展形式多样的活动，精神文化生活丰富多彩。7服务队伍爱岗敬业。建立一支具有奉献精神和专业化水平较高的养老服务队伍；要按照养老护理员国家职业标准的要求，有针对性地开展专业技能培训，做到持证上岗，不断加强养老服务队伍的知识化和专业化建设，并引进专业的社会工作者。8养老机构优质高效。养老机构建筑设计符合国家标准，设施设备完善，管理规范、服务优质，实现由福利型向福利经营型、封闭型向开放型、供养型向供养康复型的转变，维护和保障服务对象的合法权益。职工对领导班子的满意率为90%以上，入住老年人的满意率为95%以上。四、指导原则1以民为本，为民解困。开展示范191、活动要坚持“以民为本、为民解困”的宗旨，以不断满足老年人尤其是“三无对象”和低保对象等老年人的福利服务需求、提高人民群众生活质量和文明程度为出发点和落脚点，体现社会福利维护民利、解决民生、落实民权的本质要求。2形式多样、服务优先。开展示范活动必须坚持社会化的发展方向，倡导多种形式养老，开展多样化服务，大力推进老年福利服务事业投资主体多元化、服务对象公众化、服务方式多样化、服务队伍专业化。3突出重点，注重实效。开展示范活动的重点是发展政府主导、社会力量广泛参与的多种养老服务形式，工作基础在社区。要以示范活动为契机，从养老服务的基础工作抓起，从薄弱环节抓起，解决老年人最需要、最迫切的实际问题，求真192、务实，力戒形式主义。4因地制宜，勇于创新。坚持解放思想，大胆实践，结合本地实际，创造性地开展工作，利用多种途径、多种形式发展老年福利服务事业，形成各具特色的示范典型。五、基本要求1高度重视，加强领导。被确定为试点单位的地方政府要高度重视，切实加强领导，统筹规划，周密部署，扎实有效地开展养老服务社会化示范活动。2积极指导，精心组织。各级民政部门要加强指导，认真组织试点和示范活动的实施，切实做好养老服务社会化示范活动的组织协调工作，确保示范活动有声有色地开展。民政部将对工作出色，开展示范活动成效显著的单位给予表彰和奖励。3确定试点，启动示范。开展养老服务社会化示范活动，今年的重点是确定试点单位，启193、动示范活动。要选择领导重视且工作基础较好的不同类型的城市市辖区和县级市以及大中城市的养老机构开展试点和示范。民政部将在全国选择若干单位开展试点和示范活动；省级民政部门也要有计划地确定一批单位开展试点和示范活动，并将名单于今年5月底前报民政部社会福利和社会事务司。4总结经验，以点带面。要认真总结开展养老服务社会化示范活动的试点经验，由点到面，逐步推开。省级民政部门要在试点的基础上，树立典型，命名一批养老服务社会化示范区（市）和养老机构示范单位；民政部将在适当时机命名全国养老服务社会化示范区（市）和养老机构示范单位，以进一步深化示范活动，推进社会福利社会化。第三节 行业准入分析一、行业准入制度概念194、市场准入制度，是有关国家和政府准许公民和法人进入市场，从事商品生产经营活动的条件和程序规则的各种制度和规范的总称。它是商品经济发展到一定历史阶段，随着市场对人类生活的影响范围和程度日益拓展和深化，为了保护社会公共利益的需要而逐步建立和完善的。市场准入制度是国家对市场进行干预的基本制度，它作为政府管理的第一环节，既是政府管理市场的起点，又是一系列现代市场经济条件下的一项基础性的、极为重要的经济法律制度。二、老年公寓的准入条件我国的老龄化进程与经济发展不同步，未富先老，所以，解决老龄问题，做好老年社会工作创造良好的物质基础成为全面实施社会主义现代化建设的第三步发展战略，实现老年人“老有所养、老有所195、医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”的目标。这里，首先提到的是“老有所养”，然而，目前的情况是：一方面，国内的养老设施无论是从数量还是从质量、服务上都无法满足老年人；另外一方面，国家无法提供如此巨大的一笔资金来进行养老设施的修建。所以，当我国进入到真正的老龄社会的时候，社会将会寻找合适的资金来投资养老设施。当资金与需求之间出现非常大的差异时，为了保证社会的稳定，政府将会大力支持资金投向老年住宅的建设，并根据区域市场对老年住宅产品需求的大小来调整优惠政策的力度。目前，老年住宅的建设是业界研究的一个课题，虽然国家建设部和民政部已经出台老年人建筑设计规范来规范新建或是改建的老年公寓，但还没有196、一个具体的措施来限制开发商的进入。因此本项目的建设不违被国家的相关政策，且能够解决老年人的“老有所养”这一问题。第三章 资源开发及综合利用分析本项目不属于资源开发类项目，且项目建设中不需要占用重要资源，故本报告只对建筑工程中涉及的能源利用情况进行分析。资源消耗快速增长，是工业化、城镇化加快发展阶段的特点之一。我国城市建设和使用所消耗的资源数量较大。据测算，城市建设用钢占全国用钢总量的20，水泥用量占全国总用量的176，用地面积占全国城市建成区用地总面积的30；住宅用水占全国城市水资源消耗的32，住宅建设能耗占全国总能耗的30，单位建筑面积能耗为相同气候条件下发达国家的2-3倍。目前全国城乡房屋197、建筑面积近44l亿平方米，全国仅有1的既有建筑和5的新建建筑能达到国家规定的节能标准，绝大部分还属于高能耗建筑。每年城乡新建建筑竣工面积约15至17亿平方米，预计到2020年底，全国房屋建筑面积将新增220至250亿平方米。如果延续目前的建筑能耗状况，建筑能耗将达到全国总能耗的45以上。因此，必须坚持发展中小套型住房，大力推进建筑节能、节水、节地、节材等工作。一、按照民用建筑节能管理规定，本项目采用国家鼓励发展下列建筑节能技术（产品）：1、新型节能墙体和屋面的保温、隔热技术与材料；2、节能门窗的保温隔热和密闭技术；3、集中供热、供气；4、供热采暖采用单户控制形式；5、设置太阳能上下水管井；6、198、建筑照明节能技术与产品。二、垃圾处理大力推广城市生活垃圾焚烧发电、堆肥等综合利用技术；推广建筑垃圾的重复使用、再生利用和无害化利用。本项目在小区内设置垃圾回收站，对垃圾进行统一处理，积极推进城市生活垃圾的综合处理，最大限度实现资源化。第四章 老年公寓发展现状分析一、全国老年公寓发展现状分析老年公寓特别是独立的老年公寓，在欧美国家发展较早，建设较多，也积累了不少的经验。随着我国经济的迅速发展和生活水平的提高，对老年公寓的需求的不断增长，老年公寓在一些城市也相继发展起来，如北京太阳城国际老年公寓，是北京市规模最大的独立老年公寓。它建于北京北部的小汤山，占地面积42万平方米，总建筑面积18万平方米，199、可以容纳近万老人入住。它的环境优美、设施先进、服务较好。上海市是最早进入老年型的城市，老龄事业发展较早。1990年开办的浦东老年公寓，是全国首批老年公寓之一，目前全市养老院和老年公寓的床位已达2万多张，相当现有老年人口的1。大连市2001年底全市共有养老机构150所，其中老年公寓11所，总床位7993张。这些城市的老人公寓和养老机构的发展，为解决老年人的养老和居住提供了很好的条件，并为总结老年公寓的发展和特点打下了良好基础。 但是，由于我国老年公寓的发展刚刚起步，从全国范围来看还存在不少问题和需要改进之处。 1、老年公寓的建设供不应求国外一些发达国家，进住老年公寓和养老机构的老年人约占老年人总200、数的5左右。以我国大连市为例，60岁以上的老人71.1万，占城市总人口的24.9，若入住老年公寓和养老机构的老人占总人口的比重，按3的比例分析，70多万的老年人中，将有近2万人入住老年公寓和养老机构，而目前仅有7千多个床位，这远远不能满足随着人口老龄化发展对老年公寓的需求。 2、老年公寓的布局不尽合理目前老年公寓和养老机构的建设还没有例入各个城市的总体规划，缺乏从中国老年人的特点和需求出发，而制定的科学合理的建设规划。所以目前存在着有的老年公寓虽然环境和物质条件都很好，但地点远离社会、远离亲友。交通不便；有的居住高层塔楼并密度较高，活动空间少等，这些都给老年人生活和社会活动造成不便。3、老年公201、寓的价位偏高有的老年公寓环境优美，设施齐全，服务较好，但是租售价位较高，有的月租价高达20003000元，很多老年人只好望洋兴叹。如上海市选择老年公寓的老人中，86.3希望每月所需费用不超过1000元（中外房地产导报2001年18期）。北京市2000年调查显示，50岁以上的常住人口中，60以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他们所能承受的平均价格为860元；大连市老人入住老年公寓和养老机构可以接受的价位为400500元（老年住房专题会议论文集2002年）。可见，在我国目前广大老年人的收入偏低的情况下，老年公寓的档次和价位要适合广大中低收入老年人的承受能力。 4、一些老年公寓和养老机构建筑老化202、，设施不全一般来说设备齐全，环境优美，服务周到的老年公寓不太多。而有些单位和个人资助的养老机构，如福利院、敬老院的环境、条件和服务则较差，不能达到老有所养、老有所乐的目的。 5、政府和社会对老年人的住宅建设重视和支持力度不够老年公寓和养老机构存在资金投入不足、管理不善等问题。 二、老年公寓发展目标 1、制定和完善老年住房的发展目标和规划。老年住房（含老年公寓）要纳入国家和城市的总体规划。不仅要制定老年住房的长远规划，而且要制定短期计划。首先，要对老年住房的布局、数量、规模、档次、设计、结构以及住房产权、体制等方面的问题，进行调查研究，并提出适合我国市场需求的，今后老年人住房的发展目标和规划。其203、次，再依据长远目标和规划，制定阶段性的目标和计划。在近期的城市发展和旧城改造计划中，要将老年人住房建设纳入计划。要对老年住房进行有计划的新建、改建和扩建，以保证老年人对住房的需求。对于那些设施和条件比较差的老年住房，要及时予以改善，确保老年住宅的持续、健康的发展。 2、大力兴建和发展广大中低收入者老年公寓。老年公寓的建设规模、档次以及价位的高低，都要从我国的经济发展和人民生活水平的实际情况出发，而不是追求大规模、高档次。目前我国中低收入老年人住房的需求量巨大，应予以大力发展。与此同时，也要发展适量高收入者的老年公寓住宅。 3、要解决好老年公寓的融资问题。融资问题是当前老年公寓建设的瓶颈，需要花204、大力予以解决。首先，建设老年公寓需要发挥政府的主导作用。政府不仅要将老年公寓的建设纳入国家和城市的总体规划，而且要按照规划要求，定期进行老年公寓的专项财政拨款。在土地使用和税费方面要实行优惠政策，如免收土地出让金、减免税费等。其次，政府还要加强宣传力度，使全社会都来重视老年人和老年人的住房问题，鼓励和吸引国内外有实力的开发商来兴建和管理老年公寓。开发商除了享受在土地和税费方面的优惠以外，还可以向银行申请低息贷款，差额部分由政府补贴。再次，还可以发挥社会的力量，建立老年人事业基金会，以及开征遗产税等筹措老年人住宅资金。最后，在个人筹措资金方面，要得到银行的大力支持。银行要从老年人的需求和特点出发205、，制定优惠的住房抵押贷款办法。如以现房作抵押贷款购买新房；“双合同制”贷款购房。即老年人与银行、其子女与银行，各签定一份买卖合同和担保合同，当老人无力还款时，可以由其子女或亲属还款；逆抵押贷款购房。这是目前国外一些国家普遍使用的方法。即老年人退休以后，从开发商处购买一套老年公寓，然后与开发商签定合同，每月由开发商支付给老人一定数量的生活费，直到老人去世，开发商返还剩余本金，住房归开发商所有。这些贷款办法，为老年人住房提供了保证。还可以采取物业置换以及合资建房等多种渠道为老年人解决住房广开门路。 4建立和健全养老制度和住房保障制度。这两个制度是老年人解决住房问题的前提条件。要借鉴国外经验，从我国206、的实际情况出发认真搞好。我们要发动和鼓励单位和个人积极投保，扩大养老保险范围；同时要按国家规定按时发放。要建立和完善老年住房保障制度。 5建立和完善老年住房的法律、法规。法律、法规是解决好老年人住房问题的保障条件。如日本为推进老年人住宅的发展和居住环境无障碍化，1994年实行了中心建筑法，2000年起公布实行了无障碍交通法以及老年人居住法等。韩国有老年福利法、住宅建设促进法。为了推进老年住房的发展，要建立和完善我国老年人住房的法律和法规，并要认真执行。 总之，随着我国人口的老龄化，人们生活水平的提高和观念的转变，老年公寓的社会需求广阔，发展潜力巨大。三、*区老年公寓的前景分析建立适合我国国情的207、老年公寓不仅是人口老龄化发展的必然趋势，而且是加强社会保障工作的客观要求。从我区的日前的调查情况看，多数老年人是赞成和欢迎建立老年公寓的，其态度是积极的，明确的。我国各大中城市老年公寓发展的实践证明，兴办老年公寓确实减轻了家庭养老压力，弥补了家庭养老功能弱化的欠缺，缓解了空巢家庭、独生子女家庭照顾老人的困难，消除了中青年夫妇的后顾之忧，起到了家庭养老所不能起到的作用。同时为下岗待业人员，提供了就业机会，有利于安定团结和两个文明建设的发展，有利于加强社会保障工作。老年公寓不失为解决老年人社会化养老的有效途径和最佳选择之一，是社会化养老的主要方向。1、党和政府及国家有关部门提供的有关政策，为兴建老208、年公寓创造了有利条件。中华人民共和国老年人权益保护法明确规定：“国家鼓励、支持社会组织或个人兴办老年福利院、敬老院、老年公寓、老年医疗康复中心和老年文化体育活动场所等设施”。省、市有关部门对有福利性质的老年公寓、老年活动中心等设施规定了税收优惠政策。中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定和民政部“星光计划”都对发展老年服务和加快社区服务设施建设提出了具体意见。2、城区内有相当一部分老年人愿意入住，为老年公寓发展奠定了坚实基础。我区现有60岁以上老年人5万多人，多数住在城区，可目前全区老年公寓及托老所的床位总数不足1000个，远远不能满足老年人日益增长的需求。3、有固定收入的离退休人员队伍的扩大209、，为老年人入住公寓提供了经济保证。我区城区内老年人中原来有职业的占老年人总数的70%以上，这部分人离退休后多数领有养老金，其中有一些离退休干部收入较高，且夫妻双方都有收入，他们希望自己的晚年有多彩的社会生活、丰富的文化生活、健康的日常生活、充实的精神生活，而这些需求是家庭难以满足的。新型老年公寓正是为具有一定经济承受能力的老年人提供的比较理想的实现自我价值、幸福欢度晚年的社会养老机构，他们的多种需求可以在老年公寓得以满足。4、老年人空巢家庭很多，为兴建老年公寓提供了动力。随着社会的变革和时代的进步，家庭的亲和力、凝聚力和归宿感都有所弱化，子女成家后，多数都和父母分开居住，老人们独自生活在自己的210、居室内，缺乏必要的生活空间，孤独寂寞，难以度日。一旦独居老人突然患病需要急诊，难以及时救治和护理。特别是有的子女工作居住在外地，致使个别独居老人病死家中数日无人知晓的现象时有发生。这些情况造成了子女工作时对家人不放心，担心家中老人突然发病或摔伤、烫伤、烧伤等意外情况发生，这些严重的心理负担影响了子女的工作学习和进步。老年公寓可以将原来由家庭承担的照料和慰籍老人的部分功能转由社会来承担，这是对家庭养老的有益补充，是社会保障的重要内容。5、高龄、病残老年人逐年增多，为老年公寓提供了入住来源。随着人均寿命的延长，高龄老人逐年增多。而且高龄、带病、残疾老年人和生活不能自理的老年人的比重将进一步上升。这211、些老年人希望在自己居住的环境内能得到社会和他人的帮助、服务。虽然目前有些家庭请了保姆来照料老人，但从反映看，有很多不尽人意之处，如服务不到位，佣金偏高等等。因此老年公寓不失为解决老年人特殊需要的一条有效途径。6、家庭规模日趋小型化，独生子女家庭的增多，对老年公寓的发展起到了推动作用。由于我国计划生育政策的贯彻落实，致使家庭结构发生了变化，独生子女家庭的比重越来越大，家庭成员中三代比向“4、2、1”的方式发展，而且长寿家庭中还有上代高龄老人，这就产生了一对夫妻要照顾几个老人的困难。特别是病弱、残疾的高龄者，更需要晚辈的照顾，赡养负担会更重。随着现代生活节奏的加快，子女将更多的精力投入到工作和学习212、中，势必减少照料老人的时间和精力，对于患病、高龄、瘫痪老人的家庭，其难处更大，由此不可避免地引发了许多社会和家庭的矛盾。综合所述，兴办老年公寓是利国利民一举多得的好事。一是可以解决老年人的养老社会化服务问题，是加强社会保障工作的客观需要；二是可以安置部分下岗职工，为他们提供再就业机会，为政府和企业分忧，有利于社会稳定；三是可以为老人的子女减轻负担，减少家庭矛盾，解除他们的后顾之忧，以便把更多的精力投入到经济建设的伟大事业中。四、*区老年公寓存在的问题一是我区的老年公寓和托老所数量少，能提供老人住的床位只有400多张，不能满足老人们日益增长的需求；二是我区的老年公寓和托老所的规模普遍较小，服务设213、施、功能不全，最多只有70张床位，满足不了社会托老的需求；三是我区的老年公寓和托老所里的养老服务设施、医疗保健设施、文化娱乐设施等方面的水平较差，只有设有部分服务设施，其他托老所服务设施较少，个别的托老所除了有彩电外，几乎没有其他辅助设施；四是各级政府和有关部门对老年公寓及托老所的扶持和政策优惠等方面还有待进一步加强；五是有些做儿女的对父母入住老年公寓（托老所）有思想顾虑，怕同事们说不孝顺，以致发生有些老人瞒着儿女住进了老年公寓，住些日子后又被儿女接回家的现象。这种陈旧落后的思想观念需要通过舆论导向和宣传加以转变。五、老年公寓发展目标1、老年公寓的模式、格局和居住环境当代的老年人有自己的兴趣爱214、好、生活习惯和隐私，希望有自己独立的生活空间，他们多数离退休后有养老金，为独立生活提供了经济来源。因此，必须探讨建造功能设施完备的、较高标准的新型老年公寓，提升养老水平，以区别原来建立的敬（养）老院形式的老年公寓。公寓应具备吃、住、医、学、乐、生活服务照料等设施和功能，老年人一家一户居于每个单元中，每户都有自己独立的生活用房，包括起居室、卫生间、储藏室、洗浴设备和厨房，老人可携带自己喜爱的家具、厨房设备，每户要安装电话和紧急呼救装置，同时设有娱乐场所、洗衣房、健身房、阅览室、医务室、监护室、售货点等。公共食堂可按老人要求制作高、中、低档饭菜，老人也可自己开伙。高龄病残老人或生活不能自理的老人可215、由护理员照顾生活起居，进行特殊服务，身体较好的老人可以经常进行健康体育锻炼，参加文化娱乐活动和医疗保健等知识的学习。这种兼顾“居家养老”和社会服务为一体的老年公寓，起居生活完全是家庭式的，享受的各种服务是社会化的，是目前老年人所喜爱和要求的老年人乐园。2、老年公寓应位于环境清新、交通便利、临近山水，利于老年人晨练游玩、接触社会、探亲访友和子女探视方便。房间格局应以双人间和单人间为主，院内统一绿化、植花种草，设门球场、凉亭、喷泉、雕塑等园景。总之，要将老年公寓建成布局合理、生活、服务到位、管理科学、环境幽雅、充满生活乐趣的老年之家。3、兴办老年公寓应纳入社会发展规划。在大力坚持和贯彻家庭养老为主216、的同时，各级政府要将老年福利设施建设纳入当地社会经济发展总体规划和城市建设规划中，进行合理安排和布局，有步骤、适度的建立必要的大众化和高、中、低档的老年公寓及其他老年福利设施，以满足不同层次老年人的需要。4、兴办老年公寓要坚持政府投资为主和社会多方筹资的原则。老年公寓建设要广开门路，充分发挥社会各方面的作用，走多渠道、多层次、多元化的路子，除各级政府投资兴办外，社会团体、企事业单位、集体、个人等皆可集资兴办，通过民政部门采取发行社会福利彩票的形式筹资兴办，采取民营公助、企业联办或私营股份制等形式兴办等。5、老年公寓建设要坚持政策优惠与扶持相结合的原则。老年公寓属于社会福利设施。国家和省对具有社217、会福利性质的面向老年人提供的社会福利事业，规定了免税政策。工商、财政、税务、城建等部门应从政策上、经济上给予倾斜扶持，使老年公寓及托老所能够健康稳定地发展。6、要坚持定价合理、收费适当的原则。老年公寓收费是个敏感而又实际的问题。核定价格时，首先要根据收费项目和实际成本支出作为依据；二是参考外地的收费标准和本地收入的平均生活水平；三是要考虑服务对象的经济承受能力，慎重定价、合理收费、低费微利，体现老年福利事业的特点。7、加强管理，服务到位。在搞好老年公寓硬件建设的同时，更要搞好软件建设。要把全心全意为老年人服务作为老年公寓管理的出发点和落脚点，要急老年人之所急，想老年人之所想，帮老年人之所需，实218、行科学化、规范化管理，使老年人住的安心、吃的舒心、玩的开心、健康温馨、子女放心，真正把老年公寓办成老年人颐养天年的幸福之家，让老年人切实感受到党和政府的温暖，共享社会发展成果。第五章 节能方案分析第一节 建筑节能概述我国是一个发展中国家，人均能源资源相对缺乏。但在城乡建设中，增长方式比较粗放，发展质量和效益不高；建筑建造和使用，能源资源消耗高、利用效率低的问题比较突出；一些地方盲目扩大城市规模，规划布局不合理，乱占耕地的现象时由发生；重地上建设、轻地下建设的问题还不同程度的存在。资源、能源和环境问题已成为城镇发展的重要制约因素。各地要充分认识到发展节能省地型住宅和公共建筑，做好建筑节能节地节水219、节材工作，是落实科学发展观、调整经济结构、转变经济增长方式的重要内容，是保证国家能源和粮食安全的重要途径，是建设节约型社会和节约型城镇的重要举措。要进一步增强紧迫感和责任感，转变观念，切实改变城乡建设方式，切实从节约资源中求发展，从保护环境中求发展，从循环经济中求发展，促进城乡建设和国民经济的持续健康发展。一、指导思想以“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，已发展节能省地型住宅和公共建筑为工作平台，以建筑“四节”为工作重点和突破口，以技术、经济、法律等手段，以改革为动力，努力建设节约型城镇。二、节能目标本项目在开发过程中，做好建筑节能节水节地节材工作，充分落实科学发展观，发展节能省地型老年公220、寓。建筑节能。本项目所有新建项目严格执行建筑节能标准，积极引进和推广建筑新理念和新技术，新建建筑实现节能30%。建筑节地。在项目开发过程中，要通过合理布局，提高土地利用的集约和节约程度。同时在符合健康卫生和节能及采光标准的前提下合理确定建筑密度和容积率。建筑节水。要降低供水管网漏损率，重点强化节水器具的推广和应用，提高污水再生利用率，积极推进污水再生利用、雨水利用。着重抓好设计环节执行节水标准和节水措施，力争建筑建造和使用过程的节水率在现有基础上提高20%以上。建筑节材。积极采用新型建筑体系，推广应用高性能、低材耗、可再生循环利用的建筑材料，因地制宜，就地取材。同时提高建筑品质，延长建筑物使用221、寿命，努力降低对建筑材料的消耗，使本项目的建材消耗率在现有基础上降低10%。三、用能标准和节能规范1、采暖通风和空气调节设计规范（GBJ19-2003）2、建筑照明设计标准（GB50034-2004） 3、民用建筑热工设计规范（GB50176-93）4、建筑给排水与采暖工程施工质量验收规程（GB50242-2002）5、民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）（JGJ26-95） 6、采暖居住建筑节能检验标准（JGJ132-2001）7、外墙外保温工程技术规程（JGJ144-2004）8、延时节能照明开关通用技术条件（JG/T7-1999） 9、建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）222、10、建筑中水设计规范（GB50336-2002）11、公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）12、国务院办公厅关于开展资源节约活动的通知13、夏热冬冷地区居住建筑节能实际标准（JGJ134-2001）第二节 建筑能耗及分析一、建筑能耗现状1、按照国际通行的分类，建筑能耗是指民用建筑使用过程中的能耗，主要包括采暖、空调、通风、热水供应、照明、炊事、家用电器、电梯等方面的能耗。其中采暖、空调、通风能耗约占2/3左右。2、房屋建筑规模我国房屋建筑规模十分巨大，近几年每年建成房屋达1620亿，如此巨大的建筑规模，在世界上是空前的；在我国历史上，这几十年是房屋建设高潮期，这段高潮过后，很可能223、不会再度出现。在全面建设小康社会目标的指引下，我国城市化将加速发展，人民生活水平不断提高，21世纪头20年内，建筑业仍将迅速发展。全国城乡房屋建筑面积2006底共计为441亿，预计到2020年底，全国房屋建筑面积将新增220至250亿平方米。3、建筑能耗现状及展望我国人口众多，土地、能源、资源都很紧张，人均占有量极低。其中：人均土地面积仅为世界平均水平的33，人均耕地面积仅143亩，不到世界平均水平的40；人均水资源拥有量为2200立方米，仅为世界平均水平的14，且土地和水资源地区间分布不平衡。我国资源的现状难以维持占用大量土地、消耗大量钢材、淡水和能源的高强度住房消费模式。针对建筑能耗方面，224、全国仅有1的既有建筑和5的新建建筑能达到国家规定的节能标准，绝大部分还属于高能耗建筑。因此，必须坚持发展中小套型住房，大力推进建筑节能、节水、节地、节材等工作。二、我国建筑耗能与国外的差别随着经济增长和城市化进程加快，每年有大量建筑物竣工。有资料显示，建国以来，据不完全统计，中国住宅竣工面积累计将近70亿平方米。据2007年中国统计年鉴提供的资料，1997年至2006年期间，全国房地产完成投资额年均增长22.3%，房屋竣工面积年均增长16.4%。近几年每年建成的房屋面积在16亿20亿平方米之间，超过所有发达国家年建成面积的总和。但是，建筑能耗与国外相比却高出很多。现在我国每年新建房屋20亿平方225、米中，99%以上是高能耗建筑；而既有的约430亿平方米建筑中，只有4采取了能源效率措施，单位建筑面积采暖能耗为发达国家新建建筑的3倍以上。根据测算，如果不采取有力措施，到2020年中国建筑能耗将是现在3倍以上。 目前，建筑耗能已与工业耗能、交通耗能并列，成为我国能源消耗的三大“耗能大户”。尤其是建筑耗能伴随着建筑总量的不断攀升和居住舒适度的提升，呈急剧上扬趋势。据统计，建筑能耗总量在我国能源总消费量的比例高达27.45。我国北方城市集中供热系统的综合效率远低于发达国家的80的水平。建筑围护结构保温隔热性能与同等气候条件的西欧相比，传热系数和空气渗透率要高出几倍，住宅的单位采暖建筑面积要多消耗1226、2倍的能量。一些特大城市的建筑能耗虽然全面降低，但仍比瑞典等北欧国家高出近一倍；采暖度日数远比北欧国家低，但单位面积的耗热量指标却大大高于北欧国家。 三、耗能指标分析1、建筑耗热量指标其计算公式为：式中： 建筑物耗热量指标（W/）;单位建筑面积通过围护结构的传热耗热量（W/）； 单位建筑面积的空气渗透耗热量（W/）； 单位建筑面积的建筑物内部得热（包括炊事、照明、家电和人体散热），住宅建筑取3.80（W/）。本项目的建筑物耗热量指标为： =18.68 W/+5.22 W/-3.8 W/ =20.10 W/2、单位建筑面积通过围护结构的传热耗热量指标：其计算公式为： 式中：Ki围护结构的传热系数227、w/(k)，对于外墙应取其平均传热系数；Fi围护结构的面积（m2）；Ai建筑面积（m2）。经计算本项目单位建筑面积通过围护结构的传热耗热量指标为18.68 W/。3、单位建筑面积的空气渗透耗热量指标：其计算公式为： 式中：CP空气比热容，取0.28W.h/(kg.k);P空气密度（kg/m2）,取tg条件下的值；N换气次数，住宅建筑取0.51/h;V换气体积（m2）。经计算本项目的单位建筑面积的空气渗透耗热量指标为5.22W/。4、采暖耗煤量指标：其计算公式为： 式中： 采暖耗煤量指标（kg/m2）标准煤；建筑物耗热量指标（w/m2）;采暖期天数（d）；标准煤热量，取8.14103W.H/Kg228、;室外管网输送效率，采取节能措施前，取0.85，采取节能措施后，取0.90；锅炉运行效率，采取节能措施前，取0.55，采取节能措施后，取0.68。经计算本项目的采暖耗煤量指标为10.74 kg/m2。综上所述，本项目的建筑耗热量指标和采暖耗煤量指标均未超过民用建筑节能设计标准规定的指标（在该标准中建筑耗热量指标和采暖耗煤量指标分别为20.4W/与10.9 kg/m2），达到了节能型住宅的标准。第三节 节能措施及节能效果分析本项目工程在建设过程中，应推选优秀设计方案，并采用“四新”（新技术、新工艺、新材料和新产品）技术，以缩短工期，降低造价，应采取以下节能措施。1、外墙尽可能采用煤矸石砌块和多孔229、模数砖，保温防水应采用新材料，在保温隔音上要有新突破，达到节能50%的节能型住宅标准。2、所有设备必须采用符合国家有关规定的节能设备，选用新型高效节能型，室内采暖设备严格按设计安装。3、供水器具采用节水型，特别住宅卫生间要有节水措施，一要选用节水型卫生洁具，二要尽量使用净化后的中水。4、选用炉具和灯具以节能为主，主要照明灯具要使用节能灯，以利于节约能源。5、楼板钢筋采用冷拔螺纹钢或冷拔带肋钢等。6、建筑体形系数易控制在0.30及0.30以下；若体形系数大于0.30，则屋顶和外墙应加强保温。7、设计中应采用气密性良好的窗户（包括阳台门），其气密性等级，在16层建筑中，不应低于现行国家标准建筑外窗230、空气渗透性能分级及其检测方法（GB7107）规定的级水平。8、在建筑采用气密窗或窗户加设密封条的情况下，房间应设置可以调节的换气装置或其他可行的换气设施。9、围护结构的热桥部位应采取保暖措施，以保证期内表面温度不低于室内空气露点温度并减少附加传热热损失。10、因本项目所在地的采暖期室外平均温度为-0.5，故建筑物外墙在室外地坪以下的垂直墙面，以及周边直接接触土壤的地面应采取保温措施，在室外地坪以下的垂直墙面，其传热系数不应超过周边地面传热系数限制0.52 w/(k)。在外墙周边从外墙内测算起2.0m范围内，地面的传热系数不应超过0.30w/(k)。总之，除以上措施外，项目物业管理机构应加强管理231、，完善各种规章制度，定期对各类设备、管道、器具等进行检修，减少跑、冒、滴、漏等不必要浪费。第六章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析第一节 项目选址及用地方案一、建设地点*老年康复中心项目位于*路以北，*青年公园以东，总占地面积约35亩，相邻于*区最大的公园*青年公园。该项目地处城区边缘，周围有河流、湖泊、山地、树林，空气清新，环境怡人，可供老人休闲、健身、劳动，是较为理想的老年休养场所（详见拟建项目区域位置图）。二、占地面积及建设规模该项目规划总用地23325.72平方米（合35亩），总建筑面积28560平方米，其中公建建筑面积17289平方米，公寓建筑面积11271平方米，建筑密度23.8%232、，容积率为1.224，绿地率为65%，停车位350个。三、土地利用状况本项目位于*路以北，*青年公园以东，为村内修集体建设用地，地上建筑物村内企业用房及村民居住等平房用地，利用效率较低，导致土地资源浪费，影响城区形象。 本项目的建设，有利于房地产资源的优化配置，有利于土地资源的合理配置。四、占用耕地情况本项目用地为村内集体建设用地，不存在占用耕地问题。第二节 土地利用合理性分析一、目前中国土地利用现状2006年度全国土地利用变更调查结果报告显示，截至2006年10月31日，31个省(区、市)土地调查面积中，农用地98.58亿亩，占69.1%；建设用地4.85亿亩，占3.4%；未利用地39.17233、亿亩，占27.5%。2006年全国建设占用耕地387.8万亩，其中当年建设占用耕地251.0万亩，比“十五”年均建设占用耕地减少24%，往年未变更上报的建设占用耕地136.8万亩；灾毁耕地53.8万亩；生态退耕509.1万亩；因农业结构调整减少耕地60.3万亩。上述四项加起来，2006年全国共减少耕地1011.0万亩。同期，土地整理复垦开发补充耕地550.8万亩。补充耕地与减少耕地相抵，全国耕地面积比上年度末净减少460.2万亩，现为18.27亿亩，全国人均耕地面积1.39亩。报告显示，截至2006年10月31日，全国建设用地4.85亿亩。年度建设用地增加770.9万亩，其中，当年新增建设用地234、493.0万亩；往年建设、未变更上报的建设用地277.9万亩。1、国内很多城市仍然实施“摊大饼”式的发展模式，通过大量占用郊区和农村土地，土地浪费严重。“十五” 期间，我国共新增建设用地3285万亩，年均新增建设用地657万亩。2、政府为了获得土地增值收益，“圈而不用”现象较为普遍。据调查，一些城市征购或者征收后不供地的土地面积占全市新增建设用地的4060，土地闲置十分严重。3、城市土地利用结构不合理，各类用地比例失调，产业用地比例过高，生活用地比例少。4、城市人均用地水平偏高，目前我国的城镇人均用地为133平方米，超出国家标准（100平方米）33，已有建设用地强度偏低，容积率不高，土地经济效235、益产出偏低。总之，人类为经济社会目的而进行的一系列生物和技术的活动，是对土地进行的长期或周期性经营过程。土地利用既受自然条件的作用和制约，又受经济、技术、社会条件的重大影响，所以，土地利用现状是在一个特定区域内的自然、经济、技术和社会条件共同影响的产物。实际上，在人类社会开始土地利用活动的同时，也开始了对土地利用问题的关注研究，包括土地利用分类、区划、配置以及规划等。随着科学技术的进步和人口的不断增长，我国对土地的利用无论是从广度上还是从深度上，都有了巨大的发展，但仍然存在着土地资源利用不充分或者不合理的现象，从而导致了土地利用的非持续性问题。在“人口资源环境”系统中，土地资源处于基础地位，土236、地的可持续利用是我国实现可持续发展战略的基本保障。土地可持续利用理论研究及其在土地利用管理实践中的应用，对于保证整个经济社会的可持续发展具有十分重要的意义。二、*区国土资源管理现状2007年实现土地收益2.834亿元，共储备土地19宗，面积298.67亩，通过招拍挂出让土地18宗，面积733.45亩，成交额3.48亿元，土地纯收益1.96亿元。组织上报重点项目23个，办理出让面积1030.29亩，省重点投资金山地域土地开发整理项目于年底开工，整理总规模5160亩，预计可新增耕地661亩。完成租金征收470.5万元，实现发证4291宗，其中：设定登记100宗，变更登记512宗，他项权利证书176237、宗，居民子证3266宗，农村宅基地发证237宗。扎实开展土地卫片执法检查工作，完成了对全区155个图斑的现场核查、图斑测绘、宗地调查、内业整理和违法占地拆除复耕等各项工作，全年共查处新增违法案件225宗。三、项目合理性分析本项目建设符合*区城市规划要求，项目规划总用地面积23325.72平方米（合35亩），为村内企业用地及居民居住及营业房用地，现进行拆迁，建设*老年公寓。该项目的实施是对村内建设用地的合理利用，是按照土地利用总体规划和年度计划开发建设用地，并在开发建设中推进土地集约利用，符合集约有效利用土地的要求，有利于土地合理利用。第三节 征地拆迁和移民安置规划方案本项目建设需对村内企业及居238、民住宅及营业房进行拆迁，由村内进行统一拆迁、安置、补偿。第七章 环境和生态影响分析第一节 环境和生态现状一、环境与生态规划状况“生态优先”和“统筹发展”的理念已经逐渐形成*区环境与生态发展思想，“以人为本、全面、协调、可持续”的科学发展观贯穿了2005年底完成的*生态区建设规划，*区按照科学的发展观规范产业导向，提升产业层次，引导工业企业集中布局，实施资源整合，统筹城乡发展，推进经济增长方式的转变。严格把好环保审批与招商引资关，大力推行“精细招商”“绿色招商”。推动产业聚集，鼓励环保型、龙头型项目，严格禁止新上各种重污染、高能耗、高物耗项目。优化工业布局，采用先进技术和先进管理模式，淘汰落后的239、技术和管理方式，推广清洁能源，实行集中供热、供气、供水，有效利用资源、能源。大力发展循环经济，以实施清洁生产、培植循环经济典型为重点，拉长循环经济产业链，以绿色系列创建、绿色采购、绿色消费为突破口，建设生态产业园区，推进生态文化、生态文明建设，推动社会化大循环。二、环境与生态规划目标承接*新区开发建设，以打造“*后花园”为目标，加快城市基础设施建设，完善提升城市功能，加强城市管理，加快建设设施完善、功能齐全、环境优美、极具创业吸引力和适宜生活居住的现代化生态城市。加快建设绿色生态城市。继续做好孝妇河、涿河、淦河和米河的综合治理，整体水质达到国家三级标准，满足防洪和城市景观需要。加大环保执法力度240、，加强对城区燃煤锅炉的控制，使城区大气质量稳定达到国家二级标准。全面实施绿化美化工程，按照“一片、二环、三河、多轴”的总体思路，重点搞好马鞍山、米山、*水库一片，内外二环道路绿化带，米河、涿河、淦河三河绿化带，正阳路、309国道、恒星路等多轴绿化带的绿化工程。搞好城区街心游园绿地建设。到2010年，城市绿地率提高到40%以上，人均占有公共绿地达到20平方米。三、生态环境保护现状1、环境保护力度加大2007年全区主要污染物减排指标完成COD削减率7%、SO2削减率8%，共整治工业炉窑56家，6家实施停产治理，11家停业关闭，取缔拆除土法炼油业户8家，关闭拆除小印染企业11家。规范煤焦油储存业户2241、8家。王村污水处理厂建成投入运营。全区空气环境质量好于国家二级空气标准的天数达到323天，高于全市平均水平。全区废水排放总量为2242万吨，工业废水排放达标率为100；非电行业二氧化硫排放总量为2138吨；工业固体废物利用率为100。2、市容环卫取得新发展，城市面貌整洁有序环卫机械总量达22辆，其中新购置8辆密闭式配套专用垃圾清运车；清洁队伍人数达460人，全区道路保洁面积达320万平方米，主干道机扫率达60%以上；清运生活垃圾6.5万吨/年，清运率100%，80%生活垃圾运往市焚烧电厂统一进行无害化处理，实现了我区生活垃圾无害化处理“零”的突破。城区环卫基础设施建设功能不断提升，投资420万242、元，建成并投入使用6座压缩式生活垃圾中转站。四、项目环境*老年康复中心位于*区*路以北，*青年公园以东，相邻于*最大的公园，是老人们自由活动和享受闲暇时间的理想场。 第二节 拟建项目生态环境分析本项目从选址，到项目的规划设计过程当中，这些因素都作了充分的考虑，对项目的定位和设计细化进行再创造。使本项目建设具有独特的品质和健康的特色，创造出真正符合老年人居住与休闲的理想场所。在规划设计上我们注重整体气势的营造，力求高品质的服务。充分了考虑老年康复中心与自然环境的协调，使得生态与住所成为发展的需求，力求打造成环境优美的休头养场所，着力体现实用性与优雅性相结合。本项目四周均进行了绿化，从整个的立面上243、是一片树林，平面上应该是一片草地和其他绿景的结合。着力培养我们这里的住户对环保、生态的意识，珍惜环境，爱护自然，带动整个康复中心的生态概念 。第三节 生态环境保护措施一、设计中环保1、吊装的轴流风机均采用减振吊装，必要时还采取隔声措施。2、水泵进出口均采用不锈钢金属软管，风机进出口采用软接头。3、通风等含油废水经管道收集，经过油脂清除处理后，排放到城市排水系统。4、地下蓄水池及管道要求有10米经上的卫生防护带。5、水泵等较大设备采用减振器或减振垫。二、施工中环保1、现场施工中，需要使用大量建筑材料，要装卸、堆放、拌和过程中会产生大量粉尘，故建材的堆放及混凝土拌和应定点、定位，并采取防尘措施，设244、置挡风板。施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁、湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染，同时车辆应限速行驶。2、施工中做到无高噪声及爆炸声，打桩不在夜深人静时进行，吊装设备噪声满足环保要求。3、地块周围树立高于3米的简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少混凝土拌和等高噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离居民住宅，施工车场地尽量平整，减少颠簸砖声，以减少施工噪声对居民生活的影响。5、环保措施与工程进度做到“三同时”；6、施工中不产生超标准的空气污染；7、建筑垃圾及时清理、文明施工。三、使用中的环保1、室内卫生间采用污、废水分流系统，排水系统均245、设置专用通气立管。污水经化粪池处理后与废水一并排入城市污水管网。2、废水处置产生的恶臭废气，采取活性炭过滤处理。3、室外采用雨、污水分流排水系统，雨水排入城市雨水管。4、设备专人管理，加强保养与维修，保证其良好运行状态和效率。5、进出车辆限制路线及速度，禁鸣喇叭。6、大楼内的生活垃圾由清洁车搬运到城市指定堆放点。四、绿化良好的绿化不仅能创造优美的生活环境，而且在防止污染保护环境方面也有特殊的作用，康复中心一切可绿化的绿地均应绿化，充分发挥绿地的保护活动功能和改善生态环境的作用，同时可考虑垂直绿化，以扩大绿化覆盖面，从而起到防尘、防燥音等作用，以确保社区环境优美整洁。五、市政配套建设用地水、电、246、通信等市政配套设施齐全，能够满足项目建设要求。第四节 地质灾害影响分析一、地形、地貌条件*区地处山东省中部，是*市辖区之一，地形大部分为丘陵、平原，主要地质构造为中生代侏罗纪。该项目厂址地区处于鲁中山地与华北平原的过渡带，张店*的山前平原地带，厂址场地平坦，土层为第四代中世纪土层。该项目位于*路以北，*区公园以东，是理想的居住、休闲、养老场所。二、工程地质、水文地质条件1、地质、地貌：*区位于鲁西台背斜鲁中隆起的北缘，*向斜的末端。区内自南向北出露地层由老到新，依次为二叠系、三叠系、侏罗系、白垩系，第三系及第四系，地质构造以褶皱和断层为主。 地势呈现南高北低的特点：以胶济铁路为界，南部多为丘陵247、，北部多为平原。地势最高点在王村镇西宝山，海拔351.8米；最低处在北郊镇北部邓家村北，海拔高度约24.2米。最大相对高差327.6米，最高最低处相距30公里。2、水文地表水：境内主要河流有7条，皆属小清河水系。分别为孝妇河、范阳河、泔沟河、淦河、米沟河、玉带河、青杨河。有1座中型水库萌山水库，库容9850万立方米。此外还有3座小（一）型水库，2座小（二）型水库，塘坝70座。地下水：全区多年平均水资源总量约为2.36亿立方米，其中71%为客水，总量约为1.69亿立方米。地下水总储量约为1.35亿立方米。3、气侯*区属暖温带大陆性季风气侯，属半湿润地区，四季分明，光照充沛。雨季集中在7、8月份。248、年平均降雨量648.8mm，最大年降雨量1347.1mm，最小年降雨量380.3mm，年平均气温13.2，极端最高气温40.0，极端最低气温-20.5，年平均气压1011.8hpa，年平均相对湿度63%。历年来年主导风向为南南西，多年平均风速2.3m/s。本项目周围为城市主要建成区，地面沉降已趋于稳定，宗地地基承载力15吨/平方米，地势平坦，交通便利，环境质量较好。第五节 特殊环境影响分析本项目建设周围无历史文化遣产、自然遣产、风景名胜和自然景观等特殊环境，故本报告不对特殊环境影响进行分析。第八章 经济影响分析第一节 经济费用效益分析一、项目投资估算根据本项目的建筑规模、技术方案、设备方案、工249、程方案及项目实施进度等进行研究并基本确定的基础上，估算项目投入总资金，测算建设期各阶段资金需求量，作为制定融资方案、进行经济评价、以及编制初步设计概算的依据。1、投资估算依据(1) 项目规划总平面图；(2)委托方提供的相关估算资料；(3)当地类似工程发包价格；(4)房地产开发税费标准及工程建设其它费用标准；(5)建设场地现状及市政设施条件；(6)国家计委，建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）(7)山东省建设工程综合定额和山东省安装工程综合定额等相关费用的定额；(8)*市本地材料设备价格和类似工程造价；2、投资估算内容（1）土地取得费用：本项目土地为村内集体建设用地，地上附着物为企业250、厂房及居民用房，按平均容积计0.5计，则上地建筑物建筑面积约11663平方米，其补偿价格按600元/平方米计，则土地取得费用为700万元。（2）房屋开发费：包括建筑安装费，工程建设其它费用，不可预见费用和建筑单位管理费用，具体估算如下：建筑安装工程费用：包括建筑安装成本，参照类似工程承发包价格及相关建筑的工程造价，本项目按1000元/计（包括电梯及室内装饰、装修），则总建安成本为2856万元。工程建设相关费用：是指建筑投资中除建筑工程费，设备及工器具购置费，安装工程费以外所必须花费的其它费用。包括配套费、劳保基金、墙改费、开发管理费、设计费、招投标代理费、工程质量监督费、监理费、消防设施费、人251、防工程建设及园林绿化费，根据工程建设相关费用取费标准确定为450元/，本项目为村内老年公寓建设项目，相关费用均优惠，本次按一半计，即225元/，则总费用为643万元。（3）不可预见费：不可预见费是指在项目实施中难以预料的支出，需要事先预留的费用。主要是指设计变更及施工过程中可能增加工程量的费用，其估算可按建设安装工程费用和的3%比例计算，为30元/，则总不可预见费为86万元。（4）管理费：管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用，一般按项目总投资的35估算，结合本项目的实际开发周期（2年）确定管理费为总投资的4，为：（700万元+2856万元+643万元+86252、万元）4171万元（5）财务费用：财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。其中利率以当地商业银行对外公布1年期贷款利率7.47计，利息以外的其他融资费用按利息的10计。则：利息700万元（1+7.47）2-1+（2856万元+643万元+86万元+171万元）（1+7.47）1-1389万元融资费用利息103891039万元合计：财务费用389+39428万元（6）则本项目总投资费用：700万元+2856万元+643万元+86万元+171万元+428万元4884万元3、营业收入估253、算根据我们掌握的*区老年公寓类房地产供求状况及*区老年人收入情况调查，确定本项目的各种设施的收费标准，如下表：建筑类型建筑面积收入空置率费用利润（万元/年）备注门诊楼5600100万元/月80240内设内科、外科、心脑血管科、放科等病房楼760050元/个天4060166380床位康复楼507630元/个天406079300个床位公寓楼68881000元/月1060151350个房间附属楼3396附属楼作为其它楼房的配套用房，其收益已包括在其它房产内合计28560636注：本项目费用已包括其运营所需材料费、管理费及各种税费。5、利润利润636万元6、盈利能力分析成本利润率636万元4884万元254、13年利润率636万元2191万元29二、经济费用效益分析1、本项目建成后可为社会上老年人就诊、养老、休闲提供理想的场所，为社会安定、和谐发展作出突出贡献。2、项目有良好的市场前景。本项目区位优势显著，周围休闲设施已经齐全，各种配套也很完善，随着*区老年人数量的增加，未来市场前景较为可观。3、项目的各项财务指标显示该工程具有一定的盈利能力，使本项目不仅能够满足运营单位的基本要求，还具有积极的社会效应。本项目的各项经济技术指标如表8-1所示。经济技术指标表 表8-1 序号指标名称单位指标1建设投资万元48841.1土地取得费万元7001.2建安工程费万元28561.3工程建设相关费用万元6431255、.4不可预见费万元861.5管理费万元1711.6财务费用万元4282年运营收入万元21913年费用万元15554年利润万元6365成本利润率136年利润率297财务净现值（r=10%）万元11608财务内部收益率12.79第二节 行业影响分析一、行业现状1、国内老年建筑的现状据有关部门的调查表明，与目前超过1.3亿的60岁以上的老年人相比较，我国只有42000多所的养老机构，所拥有的床位还不到100万张，只能为1%（1.32亿）的老年人解决住房问题。据估计，目前全国老年人的退休金、再就业收入和赡养费大约有4000亿元，借鉴发达国家入住老年公寓的人口数占总人口数的4%5%的数据，全国要为560256、万到700万的老人修建老年住宅，投资总额在160亿到200亿元。因此老年住宅（包括公寓）前景广阔。2、*区老年公寓发展现状至目前为止，*区老年公寓主要有元宝湾社区老年公寓、胜利社区老年公寓等，大多是由社区及城郊村自已建设，且规模相对较小，服务范围及内容较窄，为老年人养老带来一定障碍。本项目的建设主要是以*区老年人为服务对象，各种配套设施齐全，能够满足老年人居住、看病、休闲、养老等各种要求。二、项目对行业影响本项目规模相对较大，能够对*区老年公寓的发展起到一定的促进及带动作用。第三节 区域及宏观经济影响分析一、*区经济发展现状国民经济综合实力进一步增强，产业构成更趋优化。初步核算，2007年实现257、地区生产总值1636929万元，按可比价格计算，比上年增长14.7%。其中：第一产业增加值54150万元，增长6.7%；第二产业增加值890093万元，增长12.9%，其中工业增加值838791万元，增长13.4%；第三产业增加值692686万元，增长17.8%。三次产业比例由上年的3.2 :55.5 :41.3调整为3.3 :54.4 :42.3，一产比重略升、二产比重下降、三产业比重提高，产业结构更趋优化合理。人均生产总值51139元，按2007年末汇率折算为7001美元。二、项目对相关产业的影响本项目对启动房地产市场，带动相关行业发展是相辅相乘的，住宅业的发展可以带动建材、冶金、化工、轻258、工、电子、机械、家具、纺织、玻璃等50多个行业的发展，同样相关行业的发展给住宅业的发展提供强有力的物质基础，促进住宅及相关行业步入良性循环的发展轨道。住宅建设对吸收劳动力的投入产出比是1：2，近几年来，*市住宅产业年新增投入2.5亿元，就能带动相关产业增长近5亿元，拉动*市的GDP增长1%。*市是鲁中地区的建材基地，*市乃至周边地区房地产业的发展对我市的经济增长的带动作用无疑是巨大的。随着房地产业的进一步回升，房地产业对*市经济的拉动作用还将日趋明显。资料表明，住宅业对劳动就业的连带系数发达国家为1:3，对于发展中国家来说，比值更高，可以促进装饰业的发展，带动菜市场、托儿所、学校、粮店、物业公259、司等配套设施，为下岗职工提供就业的机会，促进住宅市场的发展。该项目的建设对*市二十一世纪农村住宅，向城市化、舒适化、生态化、信息化、智能化、文化性发展具有示范和带动的作用，对*市经济的发展，对促进两个文明的建设和社会的安定，将发挥重要的作用，因此，该项目的建设是必要的。三、对区域经济发展的影响就现状而言，*区对社会化养老设施的和建设水平还很低，已建成的社会化养老设施很多都缺乏对老年人生理和心理特点的研究基础，设施在功能性、舒适性和安全性等方面普遍存在不同程度的缺陷。本项目功能齐全，配套完善，能够*区老年人的养老带来一个理想的场所。能够*的社会稳定与和谐提供保障。第九章 社会影响分析*老年康复中260、心位于*区*路以北，*青年公园以东，邻近*最大的公园，环境优美，配套设施齐全，是老年人居住、休闲，养老的理想场所。拟建项目总用地面积为23325.72平方米，总建筑面积28560平方米，其中公建建筑面积17289平方米，公寓建筑面积11271平方米，项目的建设将有效解决老年人的居住问题，同时对于促进区域经济发展、构建和谐社会等将产生深远的影响。第一节 社会影响效果分析一、社会影响区域范围本项目为老康复中心建设项目，项目建成后将有效解决*区老年人的居住环境，改善其生活质量。同时对于推升该区域城市形象、促进区域经济发展、构建和谐社会也会产生深远的影响。二、利益相关者识别目前我区60岁以上老年人口已261、占总人口的11.6%以上。人口老龄化给*区的经济、政治、文化、社会等方面的发展带来了巨大挑战，特别是老年住宅问题，已引起社会各界的广泛关注。为了落实党的十七大提出的“住有所居”和“老有所养”的目标，积极推动老年住宅事业的发展，为老年人创造一个舒适、方便、安全、充满亲情的和谐居住环境，促进房地产业的持续健康发展，*区大街街道*社区居民委员会结合村内实际情况，建设高标准的老年康复中心。本项目的建设将进一步老人无人照顾及子女负担重的问题，周围居民对本项目总体上持赞成态度。三、社会影响效果拟建项目的建设规模相对较大，能够缓解*区老年居住难及老年人无人照顾的问题，对促进就业、增加居民收入、保持社会繁荣稳262、定等方面均将产生深远影响。第二节 社会适应性分析根据对拟建项目的的跟踪调查，受城市化进程的影响，作为康复中心主要利益相关者的老年人，对本项目的建设普遍持乐观、肯定的态度，对项目建设出力献策，积极推动各项工作的正常进行。拟建项目的规划建设，符合*城市建设规划发展目标。同时该项目在规划过程中，详细考察了周围自然和人文环境，力求工程建设与周围环境相协调，成为增加城市和协的点睛之作。第三节 社会风险及对策分析本项目是在合理利用土地的基础上进行开发建设，本项目主要为运用市场化操作，大大提高了服务的质量，得到社会的一致认可，但本项目总体上不会对社会产生负面影响，故本次不对社会风险及对策进行分析。第十章 结263、论与建议一、结论通过对项目的外部性、公共性等事项，包括维护经济完全、保护生态环境、优化重大布局、保障公众利益、防止出现垄断等方面进行论述，我们认为该投资项目符合国家发展改革委关于项目申请报告的产关要求。并将带来一定的经济效益和社会效益。1、项目有良好的市场前景。本项目区位优势显著，周围住宅设施已经齐全，各种配套也很完善，随着人们观念的改进，将会有越来越多的人入住老年公寓，为社会稳定和协做出突出贡献，市场前景较为可观。2、*老年康复中心建成后将能够满足周围老人居住、看病、体闲、养老的方便性、舒适性，对促进社会稳定的安全、团结具有一定的作用。二、建议1、要充分发挥本项目的品牌形象，提升项目的管理、264、服务水平，优化组合内部管理水平，使最少投入获取最大的收益。2、尽量缩短前期准备时间，施工阶段的工期，合理安排资金使用计划，以提高项目的经济效益。3、项目的规则、设计、监理、施工材料等相关方面采用公开招标形式，以提高项目的总体质量，同时达到减少成本，提高经济效益的目的。4、项目周围为已建成的住宅，施工过程中可能对周围居民生活环境带来一定的不利影响，建议项目不要在夜间施工，且注意施工过程中的噪声对人们生活的影响。附件、附图1、*区大街街道*社区居民委员会委托书；2、*城区总体规划图；3、项目区域位置图；4、拟建项目规划总平面图。目 录第一章 项目申报单位及项目概况1第一节 项目申报单位情况1第二节265、 拟建项目概况1第三节 项目建设背景及必要性3第四节 市场分析7第五节 项目建设地点及条件10第六节 主要建设内容和规模14第七节 建设方案16第八节 公用设施24第九节 劳动定员和项目进度计划安排28第十节 投资估算与资金筹措33第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析37第三章 资源开发及综合利用分析40第四章 节能方案分析43第一节 项目节能评价依据43第二节能耗分析44第三节 节能措施44第四节 节能评价与建议49第五章 建设用地、征地拆迁和移民安置51第六章 环境和生态影响分析53第一节 环境分析53第二节 环境质量标准53第三节 环境保护措施56第四节 建议57第七章 经济效益分析59第一节 编制说明及成本费用估算59第二节 营业收入、税金、利润估算60第三节 财务盈利能力与偿还能力分析61第四节 不确定性分析61第五节 财务评价结论62第八章 社会影响分析63