1、南京王家湾物流中心直通式海关监管点可行性研究报告咨询评估报告校审单报告名称南京百家湖西花园住宅小区项目可行性研究报告编 号 宁咨二 （2001）编3008号 业务二部：承办部门和拟稿人：核稿：会 稿总工程师：总经济师：审 核：签 发：主 送：抄 报：报 送：共印 11 份 二二四年十月十九日 Opinions and suggestions on the partys mass line educational practiceAccording to the central and provincial, municipal unified deployment, according to 2、municipal Party committee about carrying out the partys mass line educational practice activity in the citys implementation opinions, the spirit of the partys mass line educational practice activities from 20* in January to 99 months, carried out at all levels of departments and directly affiliated 3、institutions and grass-roots party organizations. According to my actual County, the county to carry out the education practice put forward the following implementation opinions.First, the overall requirementsCounty county education practice to the eighteen Party of eight, the spirit of the the thir4、d Plenary Session of the 18th CPC Central Committee as the guidance, conscientiously implement the spirit of general secretary Xi Jinping book series of important speech, earnestly implement the Central Committee really, opinions and advice , party implementing the guiding ideology of opinions to de5、termine the objectives and requirements, step method, in accordance with the look in the mirror, dress up, wash bath, cure treatment, the general requirements of for the people pragmatic honest people as the theme, in carrying forward the spirit of Zhuanglang Zhuang, improve their work style, servic6、e to the masses of the people, the foundation of consolidating grassroots, promote transformation across efforts, to further implement the central eight regulations and The opposition party and government austerity waste regulations , double section provincial regulations, municipal provisions of th7、e twelve plan and the implementation measures for 40%。二、 建设内容本项目主要建设内容有：普通公寓 160650平方米跃层式公寓 160650平方米小学校 4000平方米小区幼儿园、 3000平方米变配电所、煤气调压站 400平方米商场、文化娱乐设施及物业管理等 25000平方米绿地 80000平方米区内道路 50000平方米第四章 项目选址及配套建设条件一、 项目选址南京百家湖西花园居住小区位于江宁经济技术开发区，是百家湖畔不可多得的一块风水宝地。项目建设用地位于利源中路以西，西止经四路，南临天元路,北靠太三路。总占地面积25.27公顷。8、利源中路北与绕城公路相接，南京机场高速公路则位于利源中路西面约1公里处。本项目用地为集体所有土地，地貌总体平坦。中西部有高差57米的小山丘，山地面积约180亩，其余近200亩基本平整的耕地。地块内现有住宅约60户。南京机场高速公路、利源中路、将军路跨秦淮河大桥以及共青团路南下工程的相继建成极大地改善了该地区的交通条件。项目用地距南京市中心新街口约10公里，到南京火车站约18公里，到南京禄口国际机场约23公里。自百家湖西花园只须5分钟车程就可到达中华门。外部交通条件便捷。本项目建设用地外围自然环境优越。百家湖西花园居住小区处于南京江宁经济技术开发区的西南部，百家湖畔环境优美，风景秀丽，林木茂盛，9、气候怡人。本项目建设用地人文环境优越，西面有由南京航空航天大学分校、河海大学江宁新校区及东南大学科技园。综上所述，本项目选址符合生活居住区的相关要求。二、 配套建设条件百家湖西花园居住小区项目用地已部份完成场地平整，供水、排水（雨水、污水）、供电、供气、道路、电话、有线电视等均已接至场地四周，配套建设条件齐备，可满足项目建设要求。具体配套建设条件如下：供水：项目东面的利源中路下有DN500自来水管，区内供水由此接入。水源由江宁水厂和南京城南水厂提供。电信：利源中路下的电话通信光缆，能满足本项目要求。供电：由东善桥变电所和开发区变电所提供二路10KV电源，利源中路现有一路10KV高压线。排水：该10、地区采用雨污分流制。雨水汇集后自利源中路下敷设的DN600雨水管排至百家湖。生活污水汇集后，经污水处理装置进行初步处理后，由利源中路DN500市政污水管排入开发区污水处理厂处理。煤气：目前该地区主要使用管道煤气，由梅山冶金公司提供，本项目设煤气调压站一座，煤气供应可保证本项目用气。有线电视：利源中路敷设有南京有线电视网络电缆，小区有线电视由此接入。第五章 建设方案一、 总平面布置本基地形状为较规则的矩形，占地面积25.27公顷。小区采用多层跃层住宅，将不同单元拼接组合，根据南京地区的地理纬度及地段环境条件，适当设计南偏东及南偏西的住宅，在不影响日照的同时，改善小区空间景观效果，避免一般小区中的11、兵营列式单调布局.又能增加了组团绿地。景观设计改变以前小区的设计集中，地块大规模绿地的模式，在保证集中绿地指标的前提下，设计组团绿地，使每户均有较好的景观。根据场地状况，区内道路依据山体自由布置，两个主入口分别设在东面利源中路与太三路、天元路的交汇处。入口处设小区中心广场，广场周围沿太三路布置商业、文化娱乐设施；小区沿太四路布置幼儿园、小学校；绿化街心游园、老人活动场地、儿童活动场地、体育健身场地等绿化休闲区。根据建筑物群组自然布置。区内停车根据场地情况采用路边港湾式停车和地下集中式车库相结合。住宅按院落式布置，保证小区有较为开阔的中心休闲空间。院落间设置绿地、晨练、儿童游艺等邻里交往空间。区12、内道路将整个用地分为A、B、C、D四区。其中A区为小区用地西北部，依据地形布置23层的别墅群；B、C区为小区用地东部较为平坦区域，布置跃层式多层公寓；D区为小区用地西南部，布置普通多层公寓。小区道路自由布置，伸向每一个住宅群。主要道路宽7米，次要道路宽4米，支路宽2米。项目主要技术指标表项 目计量单位数 值所占（%）占地面积亩379.0居住户数户3200居住人数人11200户均人口人3.5总建筑面积万M235.37100.0其中住宅建筑面积万M232.1390.8公建建筑面积万M23.249.2规划住宅平均层数层4.20人口毛密度人/ha443容积率1.4建筑密度：%40绿地率%40土建（一）13、 建筑居住小区的规划布局要着重处理好路网结构、建筑布局及空间环境的内在联系，在协调中求变化，注重小区环境和住宅单体的建筑设计。单体设计中统筹考虑空调室外机位置，用建筑构件进行遮挡，屋顶高低错落，采用平坡结合，富有变化。按照人车基本分流的原则进行小区路网、停车设施的规划。停车位机动车按0.7辆/户、自行车按1.8辆/户进行考虑。小区在布局上淡化组团，突出院落，通过中心绿地、绿色走廊整个小区各部分。小区绿化系统是由中心绿地、景观绿色走廊、院落绿地、建筑物立面、顶面植物形成点线面结合并相互渗透的立体绿化景观。小区公共建筑布置在小区东面，沿将军路布置中心会所、农贸市场、超市、小学和幼儿园。小区住宅设计14、从人的行为科学出发，适应不同家庭构成需要，套型多样，广泛利用新材料、新技术改善居住功能。住宅采用院落式布置，各建筑围合成相对独立的院落空间。规划设计树立“以人为本”的指导思想，按照现代家庭生活行为规律和市场需求进行住宅设计，采用节能、节水、环保、智能化等住宅建设新技术及其它新型材料设备，以达到节能、智能、舒适、生态、安全的要求。（二） 套型跃层式多层住宅面积每套建筑面积100200平方米不等，面向较高收入阶层，建筑以院落方式呈自由式布置。普通多层住宅面积每套建筑面积60150平方米不等，面向中等收入阶层，建筑沿丘陵路网以院落方式呈自由式布置。以四六层跃层房型为主，套型以现有的F型、A型、C型为15、主，另外增加面积在200平方米左右的跃层公寓。其中F型为四层的跃层公寓，面积在160平方米左右，占30%；A型为六层的跃层公寓，面积在165平方米左右，南入口占20%，北入口占20%；C型142平方米的六层单层公寓，占10%。面积配比：客厅：跃层3545平方米；单层2535平方米，面宽3.54.2平方米；厨房加餐厅：1520平方米；主卧：1416平方米；卫生间：46平方米；次卧：1214平方米；卫生间：46平方米；层高：2.8平方米南阳台：35平方米房型设计除满足南京市住宅建筑设计规定和国家住宅建筑设计规范以外，要求：l 客厅全部朝南，餐厅大部分为明厅；l 四间卧室中保证有二间是朝南；l 顶层16、为屋顶花园；l 楼梯入口要有特色，并与周围环境相协调。住宅外立面建筑外形以欧式为主，顶层为花园式的平台，选用弧型阳台以及一些适当的曲面设计，以形成多角度的观景作用和最佳室内采光，最大限度地延长住宅内的光照时间。另外，住宅的外墙面采用高级外墙涂料，周边及窗框处再饰以丰富立体感的线条，突出强烈的视觉效果。（三） 结构主要结构形式如下：l 跃层式住宅，为45层钢筋混凝土框架结构；l 普通住宅，为46层砖混结构；l 小区商业、文化娱乐设施为24层钢筋混凝土框架结构或砖混结构；l 幼儿园、小学为23钢筋混凝土框架结构。场地大部分地基土质情况较好，地基处理较为简单，局部原为池塘处，须视勘探情况进行特殊处理17、。住宅部分采用条基或整板基础；公建框架部分采用独立基础。二、 公用工程（一）供配电及强弱电等本项目总装机用电量约13530KW，按68%的同时使用系数，项目需设9200KVA变配电所一座。供电由东善桥变电所或开发区变电所提供二路10KV电源。小区供用地埋式双回路供电。保证小区24小时供电，电量考虑每户46KW，电流表应在4060A。小区在室外采用高压钠灯及相应节能灯具作泛光照明；室外草坪设置专用低压节能灯具，确保安全；室内楼梯等公共场所照明采用声控延时开关。小区设置综合布线系统，以提供小区周界防范系统、安全监控系统、三表出户、住户有线电视及视频点播、互联网、电话等综合智能化服务。通讯系统为每户18、预留IDD直线电话二门。每户引入宽带视频接入设备以及电视接收系统。小区内统一设置公用电视接收系统，每户设置一个电视终端。（二） 供水本项目最大总用水量约6000吨/日，小区设置DN200总供水管，日供水量可达6000吨，供水由利源中路的DN400城市供水管提供。（三） 煤气小区设置煤气调压站，供应区内使用。每户设置独立煤气表。设煤气调压站，设备用国产。（四） 道路小区道路分三级。主要道路宽7米，次要道路宽4米，均为水泥路面；支路宽2米，为石板及卵石路面。采用人车分流系统，各种车辆（包括机动车）进入小区入口即由专用通道进入停车场，不应对地表行人和住户造成任何干扰，保证小区环境的安静和整洁有序。每19、幢跃层楼设置与户数相等的半地下车库或地上车库。（五） 无障碍设计整个小区均按无障碍设计。小区道路设置安全步行道，地面铺设导向步行防滑砖，满足视残人安全步行需要。局部变标高处设置缘石坡道，住宅楼梯间入口均设坡道，满足肢残人需要。消防本项目消防主要是住宅小区的室外消防及小区公建、变配电所等处的室内消防。商场等人流量集中的公共建筑室内设消防栓，并配备一定数量的泡沫灭火器；住宅按楼梯间设置泡沫灭火器；小区煤气调压站、配电间设置固定或手持式二氧化碳灭火器。室外沿主要道路设置消防栓，一次消防用水量按15升/秒计。小区主要道路沿各建筑组团环形布置，宽度为7或4米，以保证消防车行驶。三、 环境质量综合保障(一20、) 水压保障技术根据南京市建设委员会规定，本项目不设屋顶水箱，水压不足处采用变频调速水泵加压保证水压和水质稳定。(二) 绿化生态技术绿化是小区环境建设的核心，本项目采取的主要措施有：小区地面种植耐候、耐践踏性草种，无露明土；停车采用混凝土预制格栅铺地的“硬草坪”，减少灰尘产生并提供孩童安全活动场地；东西山墙培植爬墙虎类植物进行垂直绿化，加强墙面隔热性能，提高小区绿化率。(三) 垃圾袋装化收集本项目实行垃圾分类袋装化，由保洁员上门收集送至小区垃圾中转站，再集中送往城市垃圾处理场处理。(四) 生活污水处理本项目实行“雨污分流”。雨水排入利源中路DN600雨水管，小区产生的生活污水经污水生物处理装置21、进行二级处理后，排入利源中路DN500城市污水管进入开发区污水处理厂集中处理。第六章 实施进度 本项目建设实施与销售同时进行。待初步设计方案确定后，即可开盘销售。本项目从2001年4月开工之日起开发期为2年，于2003年3月竣工。销售从2001年开始，计划3年完成。具体实施进度如下： 编制可研报告、前期审批等 2001年2月2001年3月 方案招标、初步设计 2001年3月 施工图设计 2001年4月2001年5月 建筑施工及环境建设 2001年4月2003年4月 竣工交付 2003年4月 销售 2001年5月2004年4月第七章 工程投资与财务分析总投资估算南京百家湖西花园居住小区项目总投资22、48404.0万元，由开发建设投资、经营费用等两部分组成。其中：（一）开发建设投资46994.2万元，由土地费用、工程费用、其它费用、开发期税费、管理费用、财务费用、销售费用和预备费组成。(1)土地费用按14万元/亩计。(2)工程费用41641.0万元。其中：普通公寓以700元/平方米计；跃层式公寓以900元/平方米计；公共建筑平均以850元/平方米计；电气按30元/平方米估算；水卫按20元/平方米估算；道路广场按50000平方米面积，80元/平方米估算；绿化按80000平方米面积，20元/平方米估算。(3)开发期税费5388.3万元。其中：勘察设计费按工程费用2.0%估算；监理费按工程费用123、.0%估算；市政基础设施开发费按60元/平方米建筑面积估算；供电贴费按250元/KVA估算（电增容费由住户缴纳，项目单位代收）；自来水管网配套费按住宅26元/平方米估算；结建人防工程费按24元/平方米估算；墙改基金按有关规定免收；白蚁防治费按2.0元/平方米估算；教育附加费按10.0元/平方米估算。(3)预备费2531.3万元。其中不可预见费按工程费用、其它费用的8%估算。(4)管理费用按工程费用的2%估算。(5)财务费用计入银行贷款利息。(6)销售费用按销售收入的2%估算。(7)预备费用按工程费用的8%估算。（二）经营资金。按开发建设投资的3%估算。资金筹措及计划（一）资金筹措 南京百家湖西24、花园住宅小区项目总投资48404.0万元，其中利源公司自有资金4138.0万元，银行贷款6000.0万元，其余为商品房销售回笼资金38266.0万元。（二）投资计划本项目预计二年建成，三年完成全部商品房销售。20012002年投资分别为19008.3万元、27985.9万元。详见附表1“总投资估算表”、附表2“投资计划和借款偿还估算表”。销售收入（一）房价普通公寓：按1800元/平方米价格销售；跃层式公寓：按2200元/平方米价格销售；公共建筑：按每平方米2500元/平方米价格销售。（二）销售收入本项目按三年销售计算。普通和跃层公寓销售率按100%，公共建筑销售率按50%。第一年、第二年、第三25、年各年的销售比例依次为18%、50%、32%；销售收入分别为11717.5万元、32548.5万元、20831.0万元。详见附表4“销售收入估算表”。财务评价 项目计算期三年，基准收益率取现行银行贷款利率5.85%。 1、利润总额利润总额为销售收入减经营成本、运营费用、销售税金及附加；其中营业税率为5%，城建税和教育费附加合计为营业税的11%。所得税税率按33%，税后利润为9943.5万元。 2、利润率投资利润率（利润总额总投资）100%=30.7%销售利润率（利润总额销售收入）100%=22.8%详见附表5“损益表”。3、财务内部收益率财务内部收益率（FIRR）是反映项目在设定计算期内全部投26、资盈利能力的指标。经计算，评价结果说明本项目的财务效益较好，其主要财务评价指标如下： 财务内部收益率（税前） 44.8% 财务内部收益率（税后） 26.0% 财务净现值（税前） 7902.7万元 财务净现值（税后） 3373.1万元 静态投资回收期（税前） 2.5年 静态投资回收期（税后） 2.6年4、敏感性分析经敏感性分析计算，若本项目销售收入下降10%时，税前财务内部收益率（FIRR）下降到16.7%，税后财务内部收益率下降到6.0%（详见附表7“财务敏感性分析表”）。临界点分析是测算一个或多个不确定性因素变化时，房地产项目达到允许的最低经济效益时的极限值，并以不确定性因素的临界值组合显示27、项目的风险程度。按本项目税后利润为经济指标进行单因素临界值计算结果如下项目临界点分析计算表项 目数 量单 位项 目数 量单 位最低售价售价普通公寓1400.0元/平方米普通公寓1800.0元/平方米跃层式公寓1600.0元/平方米跃层式公寓2000.0元/平方米公共建筑2100.0元/平方米公共建筑2500.0元/平方米最低销量销量普通公寓136550.0平方米普通公寓160650.0平方米跃层式公寓136550.0平方米跃层式公寓160650.0平方米公共建筑12960.0平方米公共建筑16200.0平方米最高土地价格42.0万元/亩土地价格14.0万元/亩最高工程费用41130.0万元工程28、费用31641.0万元综上评价可知，本项目在财务上可行，且有一定的抗风险能力。第八章 结论与建议房地产是南京市第三产业的核心产业之一，房地产的发展一直受到市委、市政府的高度重视。本项目建设符合地方产业政策及城市规划，项目总体筹划合理，市场前景良好，能够满足人们对高品质中高档住宅的需求，将对营造江宁经济技术开发区的良好投资环境、提高人们生活质量、拉动地区经济将起到积极作用。经初步测算分析，项目经济效益较好，在财务上总体可行。建议项目单位： 1、加快办理有关前期手续，申办市、区部分规费的减免，争取早日开工建设。 2、研究采用社会融资等其它方案解决项目资金来源的可能性。 3、周密策划项目的营销方案，以准确的市场定位、成功的广告宣传来赢得客户。同时尽量扩大期房销售量，以减轻项目单位的现金占用量，降低现金支付风险，并可减少贷款额，以进一步减轻项目的财务风险。 4、在项目营销中要加强广告宣传，注重从生态、环保的角度策划百家湖西花园的宣传，让本项目先进的建筑技术、丰富的人文内涵和以人为本的环境生态思想能够融合利源公司的良好品牌，为社会广泛认知，形成品牌营销优势。