1、第一章 总论第一节项目名称及承办单位概况一、项目名称某某棚户区改造（某某庄园）住宅小区工程二、项目承办单位某某房地产开发有限公司三、建设地点某市市中区西昌路东侧、文化路南侧、华山路西侧、龙头路北侧四、项目承办单位概况单位名称：某某房地产开发有限公司公司地址：你自己写地址法定代表人：法人名字注册资金：5000万元经济性质：国有企业概况：某某房地产开发有限公司成立于2004年7月，隶属 于某市房产管理局，实行独立核算、自负盈亏，为三级企业法人单位, 法定代表人法人名字。主要从事房地产开发经营与销售，具有丰富的 房地产开发经验。近年来，随着改革不断深入，某1房地产开发有限公司在某市房 产管理局的正确2、领导下，坚持以经济建设为中心，抓住机遇、开拓经 营、大胆创新，坚持走综合开发的道路。先后开发建设了鑫苑花园、 和谐家园（群玉山庄）等在我市较有影响的住宅小区。和谐家园（群玉山庄）是某1房地产开发有限公司开发建设的保 障性住房小区。该小区位于市中区人民路北侧，市直属粮库东侧，交 通便捷，附近小学、中学、医院、市场等配套设施一应俱全。北侧与 光明广场仅百步之遥，是人和自然和谐相处的理想之处。和谐家园规划占地面积5. 68万平方米，其中住宅占地4. 82万平 方米，总建筑面积55311平方米。共建住房720套，其中经济适用房 585套，廉租住房135套。和谐家园的开工建设，充分体现了市委市政府高度关3、注民生，是 切实解决城市低收入家庭住房困难的重要举措。小区的建设标准、建 设质量及建设环境受到省扩大内需检查组、省政府参事室及省建设厅 的髙度评价，认为可以成为我市乃至全省的经济适用房样板小区。近年来，某1房地产开发有限公司始终坚持诚实、信用、优质服 务的原则，使企业的各项经济指标每年达到一个新台阶。某1房地产 开发有限公司全体员工齐心协力、勇于拼搏，现有职工80人，各类 工程技术人员38人，其中高、中级工程技术人员8人，施工机械100 多台（套），固定资产2000余万元。公司机构健全，管理层次严密，各职能科室齐全。下设工程科、 计划科、材料科、财务科、办公室五个科室，六个土建项目部，三个 安4、装项目部，一个装饰装修项目部，一个金属门窗制安项目部。某1房地产开发有限公司是一家集开发、施工于一体的充满活力 的企业，规模正在日益扩大。第二节可行性研究报告编制单位单位名称：某市信息工程咨询院工程咨询资格等级：丙级资格证书编号：发证机关：国家发展和改革委员会第三节研究的依据和范围一、研究依据1、中华人民共和国城乡规划法2、国家、省、市有关法律、法规、政策、规定3、现行有关技术规范4、建设项目经济评审方法与参数（第三版）5、市中区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要6、某市城市总体规划（2007-2025）7、某市住房建设规划（2008年-2012年）8、改造工程规划图及规划设计说明书9、某5、某房地产开发有限公司提供的基础资料和数据二、研究范围1、项目背景笔必要性2、拆迁及安置3、开发条件4、市场分析及预测5、建设内容及规模6、设计方案7、环境保护8、节能方案9、物业管理、安全卫生及消防10、项目实施计划11、投资估算和资金筹措12、财务评价及社会经济分析13、风险性分析第四节可行性研究概要一、项目建设是必要的1、符合国家产业政策2、符合某市城市总体规划（2007 2020年）3、符合国家加快民生建设的要求4、符合改善居民居住条件和环境的要求二、项目建设范围和主要内容1、建设地点及范围建设地点为某市市中区西昌路东侧、文化路南侧、华山路西侧、 龙头路北侧、沿文化路、龙头路、华山路设置6、沿街商住，同时满足回 迁要求。结合景观湖建设，沿西昌路打造新的城市中心。2、建设内容及规模本项目总用地面积265900 m2,总建筑面积838468 m2,地上建筑 面积718922 m2,其中住宅面积541229 m2,邻里中心建筑21000 m2, 沿街商铺建筑面积105364 m2,公寓式办公建筑面积18200 m2,商业 办公建筑面积7989时，小学建筑面积11000 nf,幼儿园建筑面积5290 m2,社区服务配套建筑面积8850 m2，地下建筑面积119546 m2，总居 住户数 4406 户，总居住人口 14099 人。 项目一期工程某某棚户区改造（某某庄园）住宅小区，占地面积 7、28052m2，总建筑面积114547 m2,地上建筑面积98288 m2,其中住宅 面积71923 m2 （602套），沿街商业建筑面积22344 m2,综合办公楼 建筑面积4021 m2,地下建筑面积16259 m2 （储藏室6252 m2,车位 10007 m2）,总居住户数602户，总居住人口 1926人。三、项目投资及效益某某棚户区改造（某某庄园）住宅小区一期项目总投资32218. 54 万元，其中工程费用15950. 19万元，工程建设其他费用475. 45万元, 建设期利息1550. 12万元。资金来源：申请银行贷款16000万元，企业自筹16218. 54万元。 项目建设期5年8、。该区域的实施改造，将充分发挥区域的自然环境优势，在统一规 划，合理布局，综合开发，配套建设的原则下，合理利用土地开发建 设，对于优化土地资源，提高土地使用价值，完善城市功能，改善城 市居民的居住条件，具有良好的社会效益和经济效益。第五节项目主要技术经济指标本项目的主要技术经济指标如下表:表1一1主要技术经济指标表序号项目名称单位数量备注1规划总用地面积ha26. 592总建筑面积m28384682. 1地上建筑m27189222. 1. 1住宅m25412292. 1.2沿街商业m21053642. 1. 3公建m2513292.2地下建筑m21195462.2. 1住宅储藏面积m244799、22.2.2车库建筑面积m2847743停车位个27274总居住户数户44065容积率2. 76建筑密度%237绿化系数%35第二章项目背景和必要性分析第一节项目背景党的十七大报告提出“更加注重社会建设，着力保障和改善民生， 推进社会体制改革，扩大公共服务，完善社会管理，促进社会公平正 义，努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住 有所居”。这让我们看到了在经济发展的基础上，我们党惠及全体人 民的社会体制改革的完整设计，更让人民确信在中国人民的生活会越 来越好。“上学难、上学贵”，“看病难、看病贵”，“住房难、住房贵” 问题是群众关注的重点。保障总关情，民生系国运。党的十七大报10、告 从人民群众最关心的实际问题出发，从解决人民群众最直接、最现实 的利益问题入手，这充分体现了党和人民的血肉联系。加快推进以改 善民生为重点的社会建设，努力使全体人民“住有所居”。民生问题，事事关民心，事事关已身。“中国的城市住房问题， 是一个人口大国快速城镇化过程中的问题，面临非常复杂的情况和十 分艰巨的任务。既要解决低收入家庭住房困难，也要改善棚户区、旧 住宅区居民的住房条件。同时，如何妥善解决新进城镇人口特别是低 收入家庭的居住安全和卫生，保证城镇化健康推进，这又是一个很大 的挑战。住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院髙度重视解决 城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房11、制度改革 和房地产业发展的根本目的。20多年来，我国住房制度改革不断深 化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大 改善。但也要看到，城市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用房制 度不够完善，政策措施还不配套，部分城市低收入家庭住房还比较困 难。房价高、房价上涨过快，这是近年来一些群众的抱怨，但另一方 面，我们不能不肯定这几年的住房建设成就，据建设部的统计，从 1993年到现在，全国人均住房面积已经从17.8平方米增加到28平 方米。住房是体现居住房的核心产品，是人民生活的最基本的产品。 从世界各国的经验来看，做到人人有房产是不现实的，但是必须要保 证“住有所居”，在这方面政府12、责无旁贷。十七大首次在报告中专门 提及住房保障制度，更是第一次谈到保障方式和保障对象。加快完善棚户区改造住房制度，是某市委、市政府贯彻落实党的 十六届六中全会精神、大力促进社会主义和谐社会建设的重要举措， 是解决中低收入和最低收入家庭住房基本需求的德政、民心工程，更 是深化城镇住房制度改革的重要组成部分。在市政府领导的统一协调 下，某市经济适用房示范小区开发以来，相关部门建立了快速运转、 全力配合、现场解决的工作流程，极大地支持了项目建设。为了更好 更快地完善住房保障体系，某市政府把建设经济适用住房保障编入了 某市住房建设“十一五”规划，并继续完善棚户区改造住房制度，让 符合条件的低收入家庭能13、够住得上住房，在关注民生中促进社会和 谐。住房和城乡建设部副部长齐骥2008年11月12日表示，今后三 年内要新增200万套廉租房、400万套经济适用房，并完成100多万 户林业、农垦和矿区的棚户区改造工程，总投资将达到9000亿元， 平均每年3000亿元。根据省发展改革委、省建设厅、省国土资源局 三部门关于申报2008年经济适用住房和廉租房建设投资计划的通 知要求，按照“市场导向、总量控制、以销定建、定向销售”的方 针，结合某市实际，经某市棚户区改造工作小组共同审议，决定在某 扩大棚户区改造住房建设，为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房 条件而推出的一项民心工程。第二节项目建设的必要性棚户区14、改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房 条件而推出的一项民心工程。住房城乡建设部统计显示，我国在过去 几年进行了大规模的棚户区改造，约改造5000万平方米棚户区，近 1000万住房困难家庭的住房条件得到了改善。2005年开始，我国在东北三省实施振兴战略中相继开展了大规 模的棚户区改造工程。目前，我国包括棚户区在内有大约15亿平方米危房亟待改造， 城市人民政府正在制定改造计划，因地制宜进行改造。根据住房城乡 建设部规划，我国从2009年开始，对国内煤炭采空区、林场、农垦 及各大城市棚户区进行大规模的改造，本项目属于棚户区改造工程。某某庄园住宅小区现居住户主要为城市低收入家庭。由于该棚15、户 区房屋年久失修现象较为严重，多数已成危房，给居民日常生活带来 极大安全隐患，严重影响市容市貌，同时一定程度上也影响到某市整 体形象的提升。如今周边优美整洁的小区环境与此处低洼破旧的住房 条件极不协调，居民要求改善居住条件的呼声也越来越高。该项目所处区域拥有优越的地理位置，良好的人文环境，加以市 场化运营模式，项目建成后将成为改变城市面貌，提升城市品位，提 高城市居民居住质量和改善生活环境的一个亮点工程。(1) 市场定位推进城市和国有工矿区的棚户区改造，包括其他各类棚户区的改 造，首先重要的意义是改善民生，解决居民的居住安全问题，改善居 住环境，是保障性住房政策，它体现了政府对低收入者的关爱16、，国家 大力支持并规范棚户区房建设的各项政策，让利于民。在国家的支持 下，棚户区项目将成为未来房屋市场的一个重要组成部分，各种优惠 政策也会相继出台，总的来讲，棚户区的投资开发是能够得到国家的 大力扶植的，在国内投资开发棚户区改造项目投资前景可观，投资风 险小，。（2）项目建设符合国家的房地产投资政策本项目为房地产开发与经营业，经查询产业结构调整指导目录 （2005年本），本项目不属于国家鼓励类和限制类产业，更不属于当 前国家宏观控制类产业，因此，该项目与产业政策不违背。推进城市和国有工矿区的棚户区改造，包括其他各类棚户区的改 造，首先重要的意义是改善民生，解决居民的居住安全问题，改善居 住环17、境，是保障性住房政策，它体现了政府对低收入者的关爱，国家 大力支持并规范棚户区房建设的各项政策，让利于民。根据国家推进城市和国有工矿区的棚户区改造的指导意见、 某市稳步推进棚户区改造着力解决低收入家庭住房困难某作为传 统的资源型工矿城市，老城棚户区量大面广，建设和形成年代久远， 房屋破旧，配套设施不完善，群众生活环境差，居住条件亟待改善。 市委、市政府高度重视棚户区改造工作，从保障群众居住权益、构建 和谐某、加快城市转型的战略高度，作出了用三年时间基本完成连片 棚户区改造的工作部署。从去年开始，改造工作稳步推进，目前已有 6个棚户区全面启动，拆迁10万平方米，动迁2100余户居民，赢得 了居民18、群众和社会各界的广泛好评。推进城市和国有工矿区的棚户区 改造，包括其他各类棚户区的改造，所提供的一种微利住房，是指政 府提供政策优惠，限定套型面积和出售价格，按照合理标准建设，具 有保障性质的政策性住房。是政府的“以人为本”思想的体现，也是 构建我国和谐社会的一项意义重大的德政工程，符合广大人民的根本 利益，是一项政府民心工程。(4) 项目建设促进城市区域协调发展由于长期以来我国实行的是低工资的政策制度，城市工薪阶层中 的许多家庭的收入水平都很低，完全依靠市场化的手段很难解决自身 的居住问题，这就容易导致城市中贫民区现场的产生，进而影响到整 个城市的发展和稳定。由于历史的原因，我市的棚户区改造19、不仅涉及 各级政府和各有关部门，还涉及到枣矿集团等企业。为调动各方积极 性，形成攻坚合力，市政府成立了以市长任组长的领导小组，加强对 全市棚户区改造工作的组织领导。各区(市)、枣矿集团等也建立了 相应的组织实施机构，制定了工作计划和实施方案，层层落实了责任 目标制，明确了职责要求与任务分工。市直各相关部门制定了科学规 范的操作规程，按照“特事特办、急事急办”的要求，为项目规划、 拆迁、用地、建设等提供高效服务。各区(市)政府作为实施主体， 强化属地责任，重点做好拆迁组织、工程建设和回迁安置工作。市棚 户区改造领导小组办公室，积极搞好组织协调、项目审核、监督管理 等日常工作，制定了实施细则、工程20、标准、监督考核办法等，并在计 划、设计、招投标、施工等环节上加强监督管理，加强督导检查，实 行了定期调度会和不定期通报制度，确保工程质量和工作进度。(5) 项目建设是城市化建设的必然要求城镇居民住宅列入城市发展规划建设，充分利用国有土地，合理 布局、规模建设、集中连片、城市居民住宅房地产开发建设管理以城 市发展配套。(6) 是城镇居民住房市场化的必然趋势国家对城镇公有住房制度改革和加快住房建设进一步深化，公有 住房制度改革推动了城镇住房市场的形成，同时推动了城镇居民住房 市场化的形成和发展。（7）促进某经济的可持续发展项目建设坚持了节约用地，合理用地，并与旧城改造相结合的原 则；做到了统一规划21、合理布局、综合开发、配套建设，优化了土地 资源，提套了土地使用效益，实现某经济社会的可持续发展。党的十六届四中全会提出了构建和谐社会，要求按照民主法治、 公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的要 求，加快推进和谐社会建设。社会保障是保持社会稳定和实现社会和 谐的“托底机制，如果广大人民群众可以享有可靠的社会保障，就 可以安居乐业。住房保障制度是社会保障制度的重要构成部分，建设 经济适用房是建立完善的住房保障体系的重要环节，是构建社会主义 和谐社会的重要举措，是各级政府关注民生，以人为本，执政为民的 具体体现，是关心和维护人民群众切身利益的实际行动，是政府为人 民办实事，履22、行政府责任的客观要求。住房问题作为人的最基本的生 活需求，是广大人民群众最关心、最直接、最迫切需要解决的实事难 事之一。随着某市住房制度改革的深入推进，逐步实现住房商品化， 广大市民居住条件、居住环境有了较大改善。由于中低收入家庭难以 买得起商品房，住房问题就不可能完全依靠市场去解决。因此，建立 包括棚户区改造在内的住房保障体系，满足中低收入家庭的基本住房 需求，既关系到千家万户中低收入家庭的切身利益，也是人民政府义 不容辞的重要职责所在。建设实施棚户区改造工程，对于解决低收入 家庭住房问题，维护社会稳定，体现社会公平，建设和谐某、创建全 国文明城市具有重要意义。棚户区改造不同于常规的城市建设23、，棚户区低收入困难家庭多, 建筑密度大，市场化运作的难度大。为破解改造难题，加快改造步伐, 我们坚持政府主导地位，突出政府责任，制定出台了关于加快推进 棚户区改造和旧住宅区整治的实施意见，落实了一系列优惠扶持政 策。一是在规费收取上，棚户区改造安置房项目一律免收城市基础设 滋配套费等各项行政事业性收费和政府性基金，经营性收费减半征 收；安置房项目以外的基础设施建设费用，由政府承担，小区内非经 营性公共配套设施建设资金的50%从城市国有土地使用权出让金和 城市建设资金中划拔。二是在稅收收取上，列入经济适用住房计划的 棚户区改造安置房建设使用划拨土地不征契税；承建棚户区改造项目 的开发企业纳税确有24、困难的，按规定审核批准后，可减免房产税和城 镇土地使用税。三是在产权归属上，棚户区被拆迁居民在重新购买安 置房时，对拆迁安置房拥有完全产权。通过政策推动，棚户区改造已 取得了阶段性成效，是保证社会和谐稳定，建设民本某的利民之举。总之，项目的建设能够解决部分中低收入家庭的住房困难，不断 提髙居民的住房条件和生活水平及质量，是一项政府民心工程，对于 加速城市化进程，提高城市化建设水平，增加城市整体功能，优化投 资环境，提高居民生活水平和生活质量，促进社会安全稳定，全面建 设小康社会，有着极大地促进作用。社会效益显著，同时对开发建设 单位也具有一定的经济效益，能够达到经济效益、社会效益和环保效 益的25、三统一。因此，该项目建设是必要的。第三章 改造范围和开发条件第一节改造范本工程一期改造范围为：市中区西昌路东侧、文化路南侧、华山路西侧、龙头路北侧、改造面积约329601.65 m2o第二节项目用地一、项目用地本项目用地总面积329601. 65 m2,原为居民区用地。根据某市城市总体规划(2007 2020年)，该区域属居住、 商贸综合区，项目用地性质为居住用地和商业用地。二、地块现状1、四至范围：市中区西昌路东侧、文化路南侧、华山路西侧、龙头路北侧。2、地势状况用地地势比较平坦，交通便利，自然条件较好。3、地上物现状该地段区域原为居民区，大部分建筑为七八十年代建设的砖木结 构的居民用房，原26、建筑房屋质量低劣。4、空中线路、地下线路、人防、构筑物等情况(1) 项目用地上方无髙压线及其他电线设施。(2) 项目用地内无需要保留的文物等设旋。(3) 项目用地无城市市政设施管网，仅有原居民自用给排水管, 不会影响项目开发建设。(4) 项目用地内无城市人防设施。(5) 项目用地内无大型城市公共配套设施及其他大型建筑物、 构筑物。第三节开发条件(1) 气象建设项目所在地属于大陆温暖带季风性气候，四季分明，光照充足，雨热同期，雨量充沛，无霜期长。风向以东南风为最多，东北风 较少，夏季主导风向为东南风。该地区常年平均气温14. 1C,年平均气压为1008.4百帕，年平 均相对湿度为68%,年平均降27、水量805.5毫米，年平均蒸发量为1912 毫米，年蒸发量相当于年降水量的2. 25倍，年平均日照2376小时，无霜期平均193天/年。近三年平均风速2.0米/秒，以东风(E)频率最高，为18.84%, 其次分别为东北东(ENE)风和东北(NE)风,北(N)和西北北(NNW) 风频率较小。年静风频率16. 74%o(2) 地形、地貌、地质 地形某市位于山东南部，泰沂山区的西南边缘，地势东北高、西南低, 北部最高山峰海拔620米，西南滨湖及沿运河地区海拔仅20余米； 山脉多为东西走向，主要河流多发源于东北部山区，流入微山湖和运 河。某地处鲁南山地丘陵南沿，区境北、东、南部低山丘陵起伏，地 势较高28、，中西部地势平缓，中部平原地下为枣陶煤田，全区地形如簸 箕向西张口。随煤炭经年开采，市区地表下沉，演化为陶枣盆地之盆 底。全区最高点是齐村镇陆庄北的玉古山，海拔478.1米；最低点是 西王庄乡洪村，海拔50.1米。全区高差达355.1米。 地貌地貌类型多样，多为石灰岩低山丘陵区，面积176.8平方公里， 占全区总面积的47. 1%,山麓平原处在区境中间地带，分布于齐村镇 的南部和光明路街道、永安乡、孟庄镇等地，面积为198. 5平方公里, 占全区总面积的52. 9%o 地质某市为华北地台的一部分，位于二级构造单元一鲁中南台隆的南 缘。受地质构造运动的影响，形成南部山体东西展布，北部山峦重叠, 29、中间为断陷山间盆地并构成了新老地层有规律的分布。某市地层分为太古界、古生界及新生界。太古界为泰山群变质岩, 构成鲁中南台隆的基底，普遍遭受中髙级区域变质作用。古生界包括 下古生界的寒武、奥陶系和上古生界的石炭二迭系。新生界为第四系 近晚期松散堆积物，以破积、残积与冲击的亚砂土、亚粘土为主，加 有少量砂层。第四系主要覆盖于盆地内基岩之上，覆盖面广，但厚度 小，一般012米，仅在盆地出口处厚度最大，可达17米。某市地质构造以走向近东西的断裂和褶皱为主，次为北东或北西 断裂。构造运动是构成南北山脊走向近东西，中间为东西见长的椭圆 形山间断陷盆地的主要原因。某市断裂可以分为北山断裂、峰县断裂、 十里泉30、断层、东王庄断层、永安断层、牛角断层和三里屯一古屯断层。 某褶曲可以分为某向斜、双山子挤压带和南山褶皱带。根据GB18306-2001中国地震参数区划图，该区地震动峰值加 速度值为O.lg (地震烈度VII度)。建筑物按7度设防。(3) 地表水、水文某市河流属于淮河流域，湖东京杭大运河水系。峰城大沙河是市 中区内的主要河流，发源于北部低山丘陵区，自北向南贯穿全区，经 峰城区注入南运河。峰城大沙河为季节性河流，洪水暴涨暴落，汛期 水量较大，枯季水量较小，上游分税郭支流、郭里集支流、齐村支流 三条支流。全年平均降水径流量为11471. 1万立方米。入境水量4686 万立方米。全区水库、塘坝总库容131、. 03亿立方米，多年平均拦截蓄 水量4226万立方米，为地表水对地下水的补给提供了有利条件。在 郭里集支流、税郭支流有黄楼、东王庄、裴桥三座桥闸，为地表水渗 漏补给地下水提供了良好条件。某市地下水的补给来源主要依靠大气降水，加之河道库塘渗透补 给。全市多年平均浅层地下水补给总量为71700万立方米，平均补给 模数为15. 76万立方米/平方千米。地下水的补给、贮存和运动，受 降水、地表径流排泄条件、地层、地质构造以及地貌类型的影响。全 市划分为平原、山丘两个地貌大区，十五个水文地质亚区。平原区为第四系松散地层覆盖，主要分布在滕州和枣南。枣南平 原区面积765平方千米，第四系地层厚度广35米，32、南部有韩庄运河、 伊家河东西穿过；运河以南有龙河、引龙河等由南向北汇入。峰城大 沙河以东由古河道冲积扇，第四系地层覆盖厚度3040米有广2层沙 层，地下水深埋35米，单井出水量50立方米/小时。峰城大沙河以 西，一般无沙层，含水层多为粘土加姜石，黄褐色，灰白色，钙质结 核层不规则分布。粒径从上至下渐增。厚度120米，再往下为粘土 和细姜石。该区是本市地表水灌溉区，主要水源为微山湖、伊家河、 运河。地下水深埋2米左右，与地表水水力联系紧密，很少采用地下 水灌溉。(4) 植被本区域以农业种植为主，主要农业作物有粮食、蔬菜及经济作物,近年来随着经济发展和农业经营，天然植被覆盖已基本消失。某地区属于温33、暖带季风型大陆性气候，属于温带落叶阔叶林区,自然植被已少有存在，多为次生植被。孟庄镇、齐村镇北部低山丘陵 区的陵坡上分布有松柏等温带常绿针叶树类，山脚分布多为温带落叶 树类，多数地方呈“侧柏戴帽，刺槐扎腰，果树围山转”的分布形式。山麓平原多为散生和人工栽培树类。平原地区为农作物所覆盖，非耕 地地类则为草类覆盖。第四章市场分析及预测第一节房地产市场分析在国家经济刺激政策尤其是宽松的货币政策和通货膨胀预期等 因素的影响下，2009年房地产市场表现远好于预期，出现了投资加 快、销售增加、价格快速上涨和资金来源充裕等新情况。（1）投资增长：逐季加快，回升势头好于08年预期在市场回暖、销售增加等因素的带34、动下，2009年以来大陆房地产 开发投资增长逐季加快。前三季度，房地产开发投资25050亿元，同 比增长17. 7%,增幅分别比上半年、一季度提高了 7.8、13.6个百分 点；其中，商品住宅投资17582亿元，同比增长13.4%,比上半年、 一季度分别提高了 6.3、10.2个百分点。全年增速预计在20%左右， 远远好于08年预期。（2）销售增加：三大需求集中释放，市场销售猛增进入2009年中旬以来，随着市场的迅速升温，房地产销售大幅 增加，出现了近年来所没有过的“井喷式”行情。前三季度，全国商 品房销售面积5.84亿平方米，同比增幅达44. 8%,创自1998年房改 以来历史同期最髙水平。35、（3）价格上涨：同比涨幅由负转正，环比连续上行在成交量不断放大的同时，房价也持续上涨，同比涨幅由负转正, 环比连续7个月正增长。9月份，全国70个大中城市房屋销售价格 同比上涨2. 8%,涨幅比8月份扩大0. 8个百分点，这是自2009年初 以来，房屋销售价格连续第3个月同比上涨；环比上涨0.7%,环比 连续7个月正增长。分地区看，9月份全国70个大中城市房价同比上涨的城市有57 个，比6月份增加了 26个，近期北京、上海等一线城市房价涨幅较 大，同时西宁、银川、天津、南昌等二、三线城市房价加速上涨趋势 也更大，更创历史新高，表明大陆房地产市场的涨价潮正在从一线城 市蔓延至二、三线城市，持续高36、涨的房价已经引起中央政府的高度重 视，由此开始了 09年底出台的“国四条”等连续抑制政策，这对2010 年的房地产市场造成较大影响，也对明年的市场预期更加谨慎。(4) 资金来源充裕：国内贷款和个人按揭贷款增长明显加快受货币政策宽松、销售量增加和直接融资增加三大因素的影响， 2009年以来房地产开发投资资金来源充裕，增长较快，有效缓解了 开发商资金紧张的局面。仅仅前三季度，房地产开发企业本年资金来 源38991亿元，同比增长38.8%,增速比上半年提高了 15.2个百分 点，比2008年同期提髙了 2& 2个百分点。尤其值得关注的是，国内 贷款和个人按揭贷款增长明显加快，占资金来源的比重明显提高37、。前 三季度国内贷款增速达47.2%,同比加快了近40个百分点，占资金 来源的比重达21%,同比提高了 2个百分点；个人按揭贷款增速达 107.7%, 2008年同期则是下降14. 9%,占资金来源比重为13. 7%,同 比提高了 6.6个百分点。(5) 供给回升：施工面积增速止跌回升，新开工面积强力反弹仅2009年前三季度，全国房地产开发企业房屋施工面积27. 75 亿平方米，同比增长15.4%,增幅比上半年提高2. 7个百分点。房屋 新开工面积7. 32亿平方米，同比下降0. 4%,降幅比1-8月缩小5. 5 个百分点。施工面积增速持续回升，新开工面积降幅收窄，表明随着 房地产市场的“量价38、齐升”和去库存化进程的加快，开发商的市场信 心正在逐渐恢复，企业扩大投资的意愿正在不断增强。(6) 国房景气指数持续走高2009年的9月份，全国房地产开发景气指数(简称“国房景气 指数”)为101.08,比8月份提高1.00点，比6月份提高4. 5点。 从分类指数看：房地产开发投资分类指数为100.01，比8月份提高2. 26点；2009年资金来源分类指数为107. 75,比8月份提高1. 93 点；土地开发面积分类指数为93.93,比8月份提高0. 68点；商品 房空置面积分类指数为90.32,比8月份提髙1.01点；房屋施工面 积分类指数为99. 06,比8月份提高4. 11点。因此，本项39、目的发展具有良好的宏观经济环境为依托。第二节市场供需分析(1) 2009年房地产市场2009年，我市市区房产交易市场总量呈明显增长趋势，起稳回 暖迹象明显，交易结构趋于合理成熟，没有出现大起大落。我市房产 交易市场健康发展，由于二手住房流转环节稅费政策、住房金融政策 的调整，加之优惠政策限期临近，促使二手房交易高位运行、更为活 跃，抵押市场大幅增长，三项指标均创历史新高。 住房供销结构市场上商品住宅比例较大，但对大多数中低收入家庭而言，却无 法承受，商品住宅占了市场房屋供应总量的75%,而广大中低收入家 庭急需的经济适用住房和廉租房所占比例远远不能满足市场的需求。 房屋价格情况根据某市的具体情40、况，制定出了相应的棚户区改造住房出售价 格，出售价格限定在每平方米3600元。 住房二级市场情况据某市房产部门统计显示，由于某市区和新城区拆迁量都比较 大，使上市交易的二手房房源有所减少。同时，由于国家通过税收等 手段，抑制了房地产投资和投机炒作，市场观望气氛较为浓厚。这些 直接导致了二手房成交量的下降。 2010年某市房地产现状2010年是将是我市房地产市场风起云涌的一年，开发量和上市 量均同步放大，房价从年初的上涨到年未的稳中有降。(2) 房地产市场特点分析 宏观市场特点：房地产业是国民经济基础产业，又是构建和谐社会重要物质载 体。“十五”期间，某市房地产业发展成效显著。但也要看到，某市 41、房地产市场发展现状与“规模基本适度、结构基本合理、价格基本稳 定”的宏观调控目标还有距离、与建设现代化交通枢纽城市的目标追 求还有差距、与广大市民对住房性价比综合要求还有偏差。对此，某 市各级政府已经引起高度重视，在坚定不移贯彻落实好上级宏观调控 政策的同时，在“有保有压、区别对待”总体原则指导下，深入研究 本地个性化特征、采取切实举措，推动某市房地产业持续健康发展。 某市政府采取措施如下：a.加强对房地产业的宏观调控和行业管理。由于土地资源有限 性、资金需求规模性以及住房的差异性、不可移动性等特点，房地产 在相同地区很难形成充分有效竞争，房地产市场完全依靠市场调节行 显然不够。政府有必要对房42、地产业规模和发展速度进行宏观调控，辅 之行业管理政策，提高房地产市场资源配置效率，保持房地产市场供 求总体平衡，防止房地产市场出现泡沫。b.鼓励中低档经济适用房开发。在贯彻落实宏观调控政策措施基 础上，制定针对性强制措施，利用国家开发经济适用房的优惠政策， 减轻成本推动压力。同时，区分不同性质住房需求，对中低档房屋在 税收和信贷政策上给予适度优惠，加大中低档住房和经济适用房建设 力度，降低经济适用房和廉租房政策的申请门槛，坚持“租售并举” 原则，增加中低收入家庭住房有效供给。C.继续完善土地使用和管理政策。认真编制执行城市规划和土地 利用总体规划、建立健全土地管理法规、培育和规范土地交易市场、43、 抑制土地交易投机行为，从源头上规范住宅业发展；改革完善政府土 地储备制度，增加其合法性和实际操作透明度，培育合理公平竞争环 境，同时明确出让土地用途，对不同住宅用地实行不同管理办法，抓 好闲置土地清理和存量土地开发利用，提高土地利用效率，严格执行 闲置土地开发期限，打击囤积土地、倒卖土地投机行为。d.发挥政府信息正确导向作用。进一步提高政府信息发布强度和 频率，加强对房地产市场心理预期正确引导，借助新闻媒体定期不定 期发布房产开发交易信息，引导开发商理性开发、购房者理性消费， 逐步恢复对房价正常心理预期，防止房价大起大落，保证房地产市场 快速、健康、协调发展。 微观市场特点乩从地理位置来看，44、随着某市新一轮城市规划的出台，某市开始 注重现代城市人居条件的改善，作为省内著名的资源型城市，某市将 房地产业的发展置于城市建设的重要事务，这期间，某市成为外来房 地产投资的重要场地，外地开发商携重资加入某市新一轮大开发热潮 当中，为某市房地产业注入新鲜力量，成为推动某市房地产暴发式发 展的重要力量，同时，某市的城市化发展的战略重点是：城市西进， 东西相连。重点发展西部城区，以一体两翼为战略发展导向。随着某 市大力发展战略决策的落实，西部城区的房价还将会不断地攀升。在 此环境的影响下西部城区已成为某市最具生气的房地产开发区域，成 为某居民购房的首选。b从楼盘结构来看，砖混结构的楼盘已逐步退出历45、史的舞台，目 前市场上的结构主要是框架结构。C.从价格上看，3600元/平方米左右的棚户区改造房屋是最能 被市场接受，也是市民认为最为合理的价位。d. 从楼盘设计上看，近年开盘销售的楼盘设计风格各异，以满 足市场日益张扬的个性化需求，整个市场中有欧式风格，古典风格、 中西合璧的风格等多种特点，可谓百花齐放。不仅体现了某市房地产 发展商市场意识的进步，而且也说明了建筑设计单位水平的提高。E从楼盘环境来看，由于消费者的需求层次提高，和追求环境优 美的需求，发展商都十分注重楼盘硬环境的美化和完善。发展商在增 加小区的绿化面积，在小区内营造环境艺术等方面都做了较大的投 入。f从楼盘配套设施来看，不少发46、展商的楼盘都配有远程抄表、 三网合一、红外监控、便民店、会所、健身房等设施，注重以业主的 需求为中心，提供全方位的配套服务。g. 从楼盘销售宣传上看，市场虽处于买方市场，但消费者还未 到达理性化的地步，卖方的有效引导对买方的购买决策会起到很重要 的作用。例如福泉项目，运用了多种宣传手段，在西部城区刮起了一 阵福泉旋风，使得一大批有购房意向的消费者最终都成为了福泉的业 主。h. 以“购买安心、质量放心、居住舒心”为特点的楼盘，成为市民购房的首选。2009年某市房地产市场总体情况是平稳的，但是也有一些缺憾。 例如在某些区域中存在着住宅性价比不合理等一些问题，部分发展商 在开发楼盘过程中还存在着较多47、片面追求高利润的短期行为，如选材 不精、建筑质量不合格，乱收物业管理费等。 2010年及未来某市房地产市场展望2010年的房地产调控，首先将促进投资平稳增长和房价的合理 回归。所以，2010年国家将加大对房地产业的调控和管理力度，防 止房地产市场的下滑。其次将会调整住房供应结构，构建多层次的住 房保障体系。未来房地产与住宅地产潜力很大。预计2010年商业地产仍处于 开发高峰期；住宅市场方面，到2010年，我国人均GDP将达到19270 元，城市化水平由43%提髙到47%。根据世界银行研究表明，住宅需 求与人均GDP有着密切的联系，当一个国家人均GDP在800-4000美 元时，房地产进入髙速发48、展期；当人均GDP进入4000-8000美元时， 房地产进入稳定快速增长期，当一国人均居住面积在达到30-35平方 米之前（我国2005年底城镇人均居住面积为26. 11平方米），城镇 居民将保持旺盛的居住需求。某市房地产开发投资增长幅度均超过30%,大大高于当年国内生 产总值增幅，成为拉动某市经济增长的一股优势力量。最近，某市统 计部门通过对未来城市人口增量及城市化进程的带动性分析，初步确 定某市“十一五”期间的住房需求总量大概在1000万平方米左右。“十五”期间，随着住房制度改革的不断深入，某市住房建设呈 快速发展趋势。住房完成投资额由2001年的7. 45亿元上升到2005 年的22.149、亿元，年均增长38. 9%；住房销售面积由2001年的56. 04 万平方米上升至2005年的118.99万平方米，年均增长22.84%,供 求结构基本合理。根据某市国民经济和社会发展第十一个五年规划 纲要，至2010年，某市生产总值将突破1000亿元，年均增长16% 以上，人均地区生产总值达到2万元以上，全社会固定资产投资5年 累计达到2600亿元以上。“十一五”期间，住房建设将以节约型、节能省地型住宅为标 准，以推进节能、节地、节水、节材和环保为重点，加大成套技术集 成的推广应用。依据节约、集约利用土地的原则，规划期内，在符合 规划控制原则和相关规划要求的前提下，适当提高住房建设的容积率 50、水平。住房建设的选址和土地利用、规划建筑设计、技术选择与优化、 产品和设备的选择、施工住址与管理、住房的使用和维护等各个环节, 提髙资源利用效率，提髙住房小区绿化率，减少环境污染，改善居住 环境，建设高品质、高档次、低价位且环境优美居住舒适的居住小区, 促进住房产业的可持续发展。在某市“十二五”规划中，明确表示不断拓展市区范围，是一项 重要内容，而房地产作为一个城市拓展城区范围的重要支柱产业之第三节市场定位面对竞争激烈的房地产市场，公司要建立自己的品牌与形象，就 必须长、短目标兼顾，为实施品牌战略，在本项目定位时，须将区域, 交通环境、配套设施，人文文化等各种因素综合考虑。依据开发公司的实际情51、况，本项目宜采取“整体规划、分期实施、 自主开发、力创精品”的灵活多变的开发经营策略。(1) 整体规划。本项目位于市中区的黄金地段附近，因此必须 对地块进行整体规划。(2) 实施计划。该项目开发总建筑面积达858534平方米，预计 总投资约247824万元人民币，计划三年内建设完成。(3) 自主开发。这是基于项目公司的资金优势和地块本身的 特点而作出的选择。 房地产属资金密集性行业，项目公司可凭借其他公司所不具备 的雄厚资金实力进行自主开发。 项目公司购置该地块所需成本较低(棚房区改造工程)。 项目地块所处的特有的区位优势及市场前景。 通过自主开发，公司可迅速依托项目的品牌提升企业形象，扩 大52、公司在某市房地产业界的影响，为以后的项目开发打下良好的基 础。(4) 力创精品。这是由项目所在区域内品牌项目较少的前提决 定的，同时借助于本项目的品牌，可迅速提升开发公司在某市房地产 业界的知名度。第四节 目标市场及预测根据对项目周边环境及物业市场的调查分析，将项目定位为中低 档价位的住宅用房，这是基于广大人民群众的需求以及项目所处的环 境而作出的明智决策，主要原因是：(1) 相对而言，项目区位位置在市中区，该区域建设资源丰富, 成本相对较低。(2) 项目区位内住宅用房的需求状况较好。(3) 项目周围已形成一些住宅群体,各项基础设施和市政设施条 件比较完善。(4) 该项目在该区域内具有其他物业53、不可替代的优势。根据政府部门规定及政策，将本项目回迁户回购销售价格限价 3600 元/ m2o第五章建设内容及规模本项目规划用地面积33. 16万nf,占地面积331601.66 m2,总建 筑面积838468 m2,地上建筑面积718922 m2,其中住宅面积541229 m2,沿街商业建筑面积105364 m2,公建建筑面积4021 m2，地下建筑 面积16259 nV （储藏室6252 m2,车位10007 mJ,总居住户数602户， 总居住人口 1926人。表5-1 建设内容及建设规模序号项目名称单位数量备注1总规划用地面积ha26. 592总建筑面积m28384682. 1地上建筑m54、27189222. 1. 1住宅m25412292. 1.2沿街商业m21053642. 1. 3公建m2513292. 2地下建筑m21195462.2. 1住宅储藏面积m2447922.2.2车库建筑面积m2847743停车位个27274总居住户数户44065容积率2. 76建筑密度%237绿化系数%35第六章设计方案第一节拆迁安置方案一、拆迁与安置的依据1、国务院城市房屋拆迁管理条例国务院令第305号2、山东省城市房屋拆迁管理条件3、某市城市总体规划（2006年一2020年）二、拆迁范围该工程拆迁改造范围为市中区西昌路东侧、文化路南侧、华山路 西侧、龙头路北侧、沿文化路、龙头路、华山路设55、置沿街商住，同时 满足回迁要求。结合景观湖建设，沿西昌路打造新的城市中心。该区域拆迁居民共939户。三、拆迁补偿安置方案本区位原有房屋由政府拆迁，根据某市市中区委、区政府下发的 关于加快推进棚户区改造拆迁的激励措施，对区域内的住宅、商 业及工厂场区补偿、安置。四、回迁安置方案本区域住宅回迁用房，回迁户数939户，回迁户以3600元/肝的 限定价格回购。第二节规划设计目标、指导思想及原则一、设计目标为市场提供一个景观环境优美、居住品质高尚、适应多彩生活方 式，布局合理、配套服务设施齐备、有较多住宅类型可供选择、富有 特色和人文气氛的绿色生态休闲居住社区，规划设计、建设水平均达 到国内一流。二、规56、划设计指导思想与原则本着“以人为本、立足环境、突出特色、求精求美”的原则以人为本一一从社区的整体布局到单体建筑，到社区的场地设计 都处处以为的活动、思维、生活的需求为出发点，注重方便群众生产、 生活，配置完善的各类服务设施、活动健身场地，创造一个供人居住、 交流、健身、休息等多功能新社区。立足环境一一新社区规划立足环境观念，公共绿地环境、建筑、 活动设施及小品相互呼应，形成了建筑、绿化、人和谐统一的人居环 境。突出特色一一规划中除了融入现代住宅区规划理念和环境观念 以外，充分考虑适应居民的生活习惯，尊重地域文化特色。求精求美一一建筑、景观小品、服务设施、绿化环境及市政，结 合地方特色，融入新的57、设计理念，形成有特色的社会主义新型社区。第三节总体规划方案一、规划设计依据1、中华人民共和国城乡规划法2、城市居住区规划设计规范3、住宅设计规范4、城市道路交通规划设计规划5、汽车库、修车库、停车场设计防火规范6、某市城市总体规划(2007-2020年)7、该地现状图及有关资料8、有关国家和地方相关规范、法规二、规划结构及总平面布局本项目按照地块区域规划生态原则，采取“动静分离、功能配套、 相互关联、协调发展的区域规划原则；小区的设计强调以人为本的 建筑思想，人车分流，创造小区生态步行系统；沿街商铺与住宅小区 分开，功能分区明确，互不干扰。表62小区用地平衡表项目面积(ha)所占比重(%)备注58、规划总用地33. 16其居住用地20. 7262. 5道路广场用地0. 331.0中绿化用地127415. 6第四节建筑设计方案一、设计依据1、民用建筑设计通则2、住宅建筑设计规范3、民用建筑设计防火规范(GB50245-95)4、建设内部装修设计防火规范(GB5022295)5、建设结构荷载规范(GBH9 87)6、建设抗震分类标准(GB50223-95)7、建设抗震设计规范(GBH11-879)8、建设地基基础设计规范(GBJ7 89)9、混凝土结构设计规范GB50010-2002二、整体设计方案1. 住宅部分考虑到居住空间采光、通风及视线景观等的要求，多层住宅采 用“行列式错位”布局的设59、计方法，使每户都有最好的日照、通风条 件，同时为了避免“行列式”布局易产生的呆板的空间感受，住区主 干道采用弧线型，住宅建筑顺序应主干道线形布置，形成通而不透的、 节奏感韵律感明显的、空间灵活的住宅院落空间。山水绿化通廊通而 不透，两侧建筑错落有秩，落花、流水、小桥、古树相衬，小径蜿蜒 其间，形成活泼的建筑与绿化场地环境。根据回迁安置要求，设计了 : 65 m 8090 m 105 m 115m 120 m 140 m2的套型设计。从二室一厅到四室两厅户型齐全， 套型结构布局合理。小区主入口为住区主要入口实行进出分流的原则，重点设计进 出口区环境与建筑形象。2. 公共及商业部分商业部分着眼于商60、业价值的提升和住区城市界面整体形象的营 造，由于居住区四周相邻为城市主干道与次干道，很快就会形成商业 宝地，所以四周沿街设高三层商业用房，可大可小的分割方便商户使 用。立面统一处理成现代全风格，使界面连续加深人们的记忆，增加 人们的印象。三、室内装修1、公共部分：1）外墙：高级外墙涂料或面砖；2）楼梯：地面为花岗岩石材，墙面为高级瓷砖；3）供电：专用高压市电进线及发电机备用电源辅助；4）供水：集中供水系统；5）给排水管材：排水管釆用U-PVC管，给水管材采用PPR管；6）信箱：专设不锈钢邮政信报箱。2、分户部分：各厅室、墙、地面仍采取初装修形式，为住户自选设计方案和 装修材料预留条件，有利于减61、少浪费和降低工程成本。房间内基层地 面论和墙体抹灰工程做到表面平整、压实，达到粘接牢固、无裂缝。 顶棚不抹灰，用腻子找平。具体设计方案如下：1）内墙：混合砂浆抹平；2）顶棚：混合砂浆抹平（卫生间、厨房除外）；3）楼面：户内楼面为轻基层；厨房、卫生间防水层、砂浆保 护层；4）门窗：合理开设门窗洞口，门窗材料优先选择热性能与密 闭性较好的塑钢复合材料，阳台均为封闭式，外飘窗和弧面阳台可采 用半落地窗口。进户门为防火防盗子母门；5）厨房、卫生间：上下水管道、排烟管道配备到位，预留电 器插座，管道燃气到位（开通费用自理）；上、下水主管接口到位；6）卫生间：卫生间防水材料采用SBS或聚胺脂防水涂膜，防 62、水层做到浴盆上方150mm,并与楼面防水层形成整体。卫生间楼面铺 设防滑瓷砖，墙面巾瓷砖到顶，配全套卫浴设备。给排水主管接口到 位及相关电器开关插座到位。7）阳台：阳台围栏采用铝合金栏杆，部分楼层配夹层玻璃；8）户内配电：分户配电箱到们，装置内墙 暗线插座、开关及 灯位；9）空调：除厨房和卫生间外，客厅及房间均预留空调位置及 插座，设室外机位和冷凝水集中排放系统；10）楼梯：公共部分采用水泥地面、乳胶漆墙面，普通抹灰内 墙；11）其他；有线电视：客厅及主卧室预留接口；电话：每户配备两条IDD 电话线，客厅、主卧室设有电话接口（开通自理）；宽带网：客厅及 书房预留接口，开通费处理；安防系统：住宅63、入口及每户设可设对讲 系统，设有呼救功能；预留安防接口。终端设备由住房自理。第五节结构设计方案一、设计依据1、本工程设计采用现行规范。2、设计抗震烈度为7度。3、雪荷载：0.25 KN/m2,风荷载：0.40 KN/m24、楼面均布活载取值：结构设计应按照国家现行的有关规程、规范进行。厨房、卫生间2.0 KN/ m2阳台 2. 5 KN/ m2屋面 0. 7 KN/ m2其余部位:1. 5 KN/ m2施工及使用荷载均不能超过上述数值。二、基础工程项目区尚未进行地勘工作，现有参考资料系邻近场地工程地质 报告。报告没有提供各土层承载力数据，根据该报告场地下土层分 布以及各土层物理特性描述，预计天64、然浅基础地耐力不足，高层和 体量较大的建筑需采用桩基，小型公建可釆用条形基础，基底埋深 控制在一2m以内。三、地上结构高层住宅地上部分均为框架结构；低层公建采用砖混结构，拟 采用新型轻质环保砌块砖，外墙 保温采用复合结构，内侧贴保温 层，可满足建筑节能要求。厨房、卫生间隔墙GRC圆孔隔墙板，由CRC层(双面)与水泥膨 胀珍珠岩夹芯层组成，板口为企口连接。起居室等大开间采用120 厚现浇楼板，厨、卫房间为80厚现浇板，其余房采用预制空心板。 楼梯、阳台均为现浇结构，洞口处以圈梁代过梁。为加强结构抗震性，主要采取以下措施：提髙砖砌体主要是砌 筑砂浆的强度等级；按规范要求设置构造柱；在砖夹缝中配置水65、平 钢筋形成横向配筋砌体增强砖砌全变形能力及延性。本项目主要建筑结构特征见下表：表6-3 主要建筑结构序号项目名称建筑面积(m2)主要结构基础类型层高(m)备注1住宅建筑541229框架/剪力墙独立柱基础2.82公共及商业177693砖混、框独立柱、3.6建筑架条形基础第六节道路交通设计一、道路设计原则1、根据地形、用地规模和周边环境条件，以及居民的出行方 式，选择经济、便捷的道路系统和道路断面形式。2、小区内外及组团间联系顺畅、安全、避免往返迂回，方便 外部入区寻访。3、适于消防车、救护车、商业货车和垃圾车等通行，并有利 于小区内各类用地的划分和有机联系，有利于建筑物的布局和布置多 样化。466、根据小区建设要求和环境特点，部分道路同时具有景观功 能。二、道路规划设计方案1、道路组织形式小区采用二级结构，包括组团级道路和宅前路。组团级道路设计路宽7m,内部的宅间路则各成系统，根据各自 的建筑物和性质灵活布置，有机结合，从而达到“人车分流的布局, 设计路宽3m。2、停车设施停车设施布局应考虑的最重要的因素是停车步行距离，根据小 区道路布局与交通组织，本着方便、经济、安全和有利于节约能源和 减少环境污染的原则，规划中采取集中与分散相结合的布局方式。在 小区入口处和小区路的两侧设置了停车位，在住宅的消极空间设置了 集中的停车位，并设置地下停车场。地上停车场：197个车位，地下停车场：27267、7个车位。三、道路设计要点1、道路走向要考虑居民进出的主要流向；进入居住组团的道路, 既应方便居民出行和利于消防车、救护车的通行，又应避免繁琐。2、除交通主干道外，小区内尽端式道路的长度不宜大于120m, 并应设不小于12mX12m的回车场地或局部设置环道。3、区内道路的平曲线半径一般为125-200m4、车行道通至住宅入口。四、路基及路面结构设计1、路基设计路基采用级配较好的砾类土、砂类土填筑，要求填料最大 粒径应不小于150 mm。基底压实度(重型)不小于90%。2、路面结构设计车行道：路面采用沥青観路面。机动车道路面结构：第一层： 细料式改性沥5 3 cm (AC13)；第二层：中粒式沥68、青観4 cm (AC 20)；第三层：粗粒式沥青牲5era (AC-25)；第四层：水泥稳定碎 石12。步行道：人行道采用彩色人行道砖或者防滑的沥青加橡胶粉末 混合材料铺装，下卧2 cm厚的1:3水泥砂浆垫层，基层采用厚20 cm 的碎石石灰土。第七节景观与绿色生态设计、景观与绿化整个社区绿化景观本着生态的原则，挖掘用地特征和周边环境条 件，通过“外借内造”手法将小区住宅环境的均好性最大化。“外借内造”以绿色，奇石，水体和康体设施为主，配以现代人 文气息的铺地，灯饰，雕塑及环境小品结构或精致生活空间的艺术设 置，烘托现代高品味的社区人居氛围。区内绿化景观以公共绿化活动 中心和绿化通廊为核心，以69、道路景观绿化和组团中心绿化为补充，向 各个空间辐射，在各个视线交汇点形成处处有景，处处景不同的园林 式居住模式。二、公用设施1、小区主要入口的门卫、收发、活动门、标志物等，与小区主 体建筑统一设计，做到风格一致、尺度协调。门卫和收发室并入沿街 商业用房。2、选择较为隐蔽的建设场址建设水泵房、变电室等市政配套小 型土建工程。3、在适当位置摆放果皮箱、垃圾箱等环卫设施，材料选用低碱 水泥下班纤维砂浆(GRC)制品。户外消火栓设立于绿地中心，以保 障其功能。4、在小区内配置必要的路灯、庭院灯、标志灯，选用不锈钢、 镀锦金属型材与玻璃等材质的区位指标牌，地形平面图、公益广告牌 等，既方便住户及来客使用70、，又美化了小区环境。第八节公用工程设计小区的公共工程设施包括为自身服务的各类水、电、气、热、通信、环卫设施，具体规划内容如下: 一、给排水1、供水系统小区采用分支供水系统，两套供水管网，一套供水管线供生活用 水，另一套供水管供清洁用水，清洁用水不足，饮用水来补充，饮用 水来自城市道路供水管，沿小区路、组团路延伸入户对居民实行枝状 供水，保证生活和室内外消防用水。(1) 用水量表6 3项目用水量序号用水类别用水标准用水规 模(人)用水 时间 (h)时 变 化 系 数最大日(m3/d)用水量 最大时(m3/d)1住宅150L/m2.日17001242. 52550265. 642道路、绿化2L/m71、2.次102256m221204. 51102. 263公共建筑4L/m2.日112346m2242449. 3837.454不可预见用水日用水量的5%1160. 1920.275合计3364. 08425. 62本工程计算生活用水量为：3364.08m3/d（2）给水系统设计小区主水源由某自来水管网提供，从文化路市政给水管网引入给 水干管，提供室外消防用水及各用水点用水。给水干管布置在小区中 心道路，在区域内铺设在绿化带或人行带下，埋深控制0.6-1.0m左 右。室内给水水管采用PPR塑料给水管，热熔连接；室内加压给水管 采用镀锌衬塑钢管，埋地防腐处理，室外给水管选用球墨铸铁管。按 住宅建筑72、给排水工程设计规范要求设计，每户安装水表，由自来水公 司业务人员负责抄表计数，收取费用。1、 排水系统生活排水量：排水量按日用水量的80%计，计算生活排水量为 2707. 26 m3/d.小区排水采用雨污分流制，雨水排放结合道路纵坡，采用暗管有 组织地自然排入市政城市管网，区内其余采用单线排放，雨水口设置 间距在50-60m之间，小区内污水以主干道为主管线，沿路设置排放 口，由化粪池初步处理后，排入市政污水管道，再汇流到污水处理厂 处理。室内排水管道采用PVC排水塑料管。室外排水管道采用UPVC 加筋排水管。屋面及地面雨水汇集到小区中水回用池，雨水量按本地区暴雨强 度公式计算，雨水设计重现期以73、二年考虑。二、电气设计1、电力负荷本工程住宅建筑面积71923 m2,商业及公建部分26365 m2o用电 负荷标准按每户4KW,商业及公建部分按30W/m2,同时率为0.7。2、供电系统及配电将中压电从就近道路引入小区，通过变电室调压为低压电，经小 区枝状网送至每户。每幢住宅楼引一回路或二回路，380/220V低压电源。经分支箱 再引至各单元总表箱，分支箱设在某一单元底层，总表箱设在底层， 住户每户设一表，由底层总表箱以放射式至各层户内配电箱，每套住 户进线截面积为10mm2o公建单独设计量总表，每个汽车库单独设计 量表。配电线路穿PVC管沿墙、沿地坪、沿顶板暗敷，小区供电系统 由当地供电部74、门决定。3、照明各住户内照明设计普通照明，各户设计一只配电箱、每房间一只 灯、二只插座、一只开关及一只空调插座。4、建筑物防雷本工程的建筑物属二类防雷建筑，设置防直击雷，防雷电流侵入 措施，大楼的屋面设明装避雷带作防雷接闪器，利用建筑物钢筋栓柱 内主筋作引下线，利用建筑物钢筋栓基础作接地体。设置总等电位联结，卫生间设置局部等电位联结。5、接地措施本工程采用变压器中心点接地系统，电源进户处设置总等电位 箱，卫生间设置局部等电位箱，接地装置与防雷接地为一体，接地电 阻要求不大于1;接地装置利用基础内主筋一圈通长焊通，引下线利用柱内主筋 直接引下与接地装置可靠联接；低压接地保护系统为TN-C-S系统75、；其它专用设备接地电阻要求，根据其工艺要求而定。6、智能化系统在小区各出入口，各主要走道、围墙及公共场所的重要部位 设置监控设备，以加强安全保卫工作；各单元门设电子对讲系统。三、供热系统热力管道自文化路接入蒸汽管网，自热力交换站交换为热水， 集中供应用户。换热站服务半径为500m。四、燃气系统小区从市政管网引入中压燃气，经燃气调压设施，调压后低压送 至住户。燃气调压站服务半径为500mo五、通信系统除包括传统的电话、程控电话、有线电视和邮政外，还设置了现 代化的电视监控系统和综合业务数字网（ISD7）,小区入网后将具备 信息服务功能（INTER网）、宽带多媒体功能，电子付费功能和远程 办公功能76、。六、环卫系统小区内设置了多个垃圾收集点实行垃圾袋袋装化，由专人进行集 中收集。共规划了两处公厕和一处垃圾中转站，公厕兼有对内和对外 服务的功能。七、管理设施小区管理中心包括社区管理机构和物业管理机构。社区管理机构 主要承担对关系到住区的各项建设与发展和住户利益事务的居民意 愿、意见的征求以及讨论决策。物业管理机构则是受居民业主委员会 委托负责住区内部所有建筑物、市政工程设施、绿地绿化、户外场地 维护、养护和维修的部门，负责住宅小区的环境清洁、卫生以及其他 服务等。第九节智能化设计本项目规划建设智能化系统，智能化系统的智能控制网络系 统和信息服务网络系统，在管理上有机地结合，完成居住区智能 系77、统的连接和管理。智能化控制网络系统采用先进的，LONWORKS技术，通过基于 统一硬件和软件平台上的各种LONWORKS控制器，实现智能居住区 的安全防范系统和设备管理系统的功能的集成。信息服务网络系统通过社区内的网络布线和计算机局域网系 统为用户数据信息服务，同时完善物业管理的办公自动化信息资 料管理。小区在智能化方面拟采用以下先进技术：一、智能化控制系统系统控制中心采用基于W indows98/Windows95NT系统的WDJ -B系统集成管理软件，该软件是一套具有网络功能的工业标准 级组态应用软件，配备和大型数据库的连接接口，具有最流行的 WEB功能，先进可靠实时监控。以户为单位配备可78、视对讲结合指纹门禁系统，采用中心控制 结合户内控制器。住户报警系统，釆用门磁、红外控测器、幕帘红外探测器与 紧急按钮对住家进行防护。社区设备监控系统通过系列化的DJ-B设备专用控制器，对给排水系统、变配电系统、公共照明系统进行实时监控。二、信息服务系统采用先进、成熟的互联网接入技术，满足各管理单位的办公 自动化，向住户提供10/100M宽带入户服务，保证网络的先进、 可靠、安全、易于管理维护等方面的要求。以上先进技术的应用充分考虑实用性、兼容性、灵活性、可 靠性、先进性和经济性。三、安全防范系统全区墙设置红外线防盗侦测系统，各户可对外开启的门窗皆安放磁性报警开关，设置手动紧急报警按钮，与中心安79、保系统 连网，监控中心即时反应，每户设置独立的可视对讲访客系统和 指纹门禁。第七章 环境保护第一节设计依据(1) 建设项目环境保护管理条例国务院(98) 253号令;(2) 建设项目环境保护设计规定(国家环保局)；(3) 环境空气质量标准(GB3095-1996)；(4) 大气污染物综合排放标准(GB16297-1996)；(5) 地面水环境质量标准(GB3838-2002)；(6) 污染物综合排放标准(GB8978-1996)；(7) 建筑施工场界噪声限值(GB12523-90)；第二节项目建设与运营对环境的影响1、项目现状本次工程拟建地点位于某市中区西昌路东侧、文化路南侧、华山 路西侧、龙80、头路北侧、。项目区地势平坦，交通便利，公用设施齐全。 四周无对其正常生产造成不良影响的企业或事业单位存在。2、污染的主要工序项目建设对环境产生不利影响，主要集中在项目工程施工期。项 目工程在建设期间，有土石方开挖，有碗搅拌，水泥、沙、碎石堆放, 有施工人员，因此必然会产生不良影响。1) 施工期阶段(1) 旋工机械和运输车辆所排放的废气以及在施工过程中产生的扬尘;(2) 施工过程产生的废水主要是施工废水和生活污水。施工废 水主要来自各种施工机械设备运转的冷却水、设备冲洗用水和施工现 场清洗、建材清洗、混凝土养护等产生的废水，生活污水是由施工队 伍的生活活动造成的，包括食堂用水、洗涤污水等；(3)81、 施工垃圾主要是族工产生的建筑垃圾及施工人员产生的生 活垃圾；(4) 建筑施工时来自施工机械和运输车辆的噪声。2) 运营期阶段(1) 废气：在运营过程中将有厨房产生的油烟废气。(2) 废水：生活和工作过程中产生的生活污水。(3) 噪声：噪音污染主要来自机电设备运转时发出的机械噪声。(4) 固废：生活和工作过程中产生的生活垃圾。3、对环境的不利影响(1) 对河流水质的影响：施工人员日常生活排除废水、垃圾和 施工产生的废水对河流水质有不良影响；施工机械的冲洗水及施工时 产生的泥浆等也会对水体造成污染，这部分污染主要是COD,是由类 芳炷和SS,其中泥浆影响最大。建议施工时外运或临时沉淀后废水 排放82、。(2) 对大气环境的影响：施工期机动车辆的来往，产生的扬尘、 废气、生活烧煤排放的气体、施工中秘、砂浆拌和时的扬尘，对大气 环境有不良影响；(3) 环境噪声影响：该工程地点大部分处在居民生活区，周围有大量的居民，施工期间，施工人员、机械产生的噪音会对周的环境产生一定的影响。(4) 对施工人员的影响：施工时，人员集中卫生条件较差，施工中产生的废气、扬尘、噪声的影响施工人员健康。4、环境规划设计措施1)建筑及环保措施(1) 建筑之间的间距，充分满足消防间距的要求，同时各单体 建筑都有消防环路环绕。(2) 噪声控制：在现场周围，设置环形绿化隔离带，以隔绝生 活区的噪声，另外将尽量减少祁连山路与规划83、路的交通噪声对项目的 影响。(3) 日照与通风：气候条件是规划的主要考虑因素，某地区的 夏季主导风向为东南风，而冬季干冷，日照作用明显。因此建筑宜南 北向布置，创造最佳生活条件和降低能源消耗。(4) 绿色植物的布置，有效的起到改善局部小气候的作用。5、施工过程中污染状况和治理措施1)环境空气影响分析及对策措施建设项目在施工期间空气主要污染物为废气和粉尘。废气主要来 源于施工机械和运输车辆所排放的废气。粉尘的污染源较多，主要来 源于：(1) 土方的挖掘、堆放、清运、回填和场地平整等过程；(2) 建筑材料如水泥、砂子等在其装卸、运输、堆放等过程中 因风力作用而产生的扬尘污染；(3) 运输车辆往来造84、成的地面扬尘；(4) 施工垃圾在其堆放和清运过程中将会产生扬尘。在该项目施工期间，为减轻其对环境空气的影响，缩小污染影响 范围，必须采取合理可行的控制措施，其主要措施有：(1) 施工现场应实行封闭施工，施工工地周围应设置不低于1.8 米的围栏或屏障，以缩小施工扬尘扩散范围。（2）建筑物的四周应加设防护网，既起到防尘的作用，又能起 到安全防护的作用。（3）合理安排施工现场，谨防运输车辆装载过满，不得超出车 厢板高度，并采取遮盖、密闭措施减少沿途抛洒、散落，及时扫清散 落在路上的泥土和建筑材料，车辆出入施工现场应冲洗轮胎，不得将 泥沙带出现场，并指定专人对附近的运输道路定期喷水，使其保持一 定的湿85、度，防止道路扬尘。（4）对施工现场实行合理化管理，使砂石统一堆放，少量水泥 应设专门库房存放，尽量减少搬运环节。（5）开挖的土方及建筑垃圾及时进行利用，以防因长期堆放表 面干燥而起尘，对作业面、建筑垃圾等堆放场地定期洒水，使其保持 一定的湿度，以减少扬尘量。（6）合理安排工期，尽可能地加快施工速度，减少施工时间。（7）当出现风速大于5级或不利天气状况时应停止易造成扬尘 的施工作业，并对堆放的砂石等建筑材料进行遮盖。（8）水泥浇铸作业，应采用商品混凝土，以减少水泥搅拌时扬 尘的产生。（9）建筑工地的路面应当实施硬化，工地出入口外侧10米范围 内用混凝土、沥青等硬化，出口处硬化路面不小于出口宽度。86、2）地表水环境影响分析及污染防治措施及建议施工过程中产生的废水主要有：施工生产废水，包括开挖土方产 生的泥浆水和施工机械运转的冷却和冼涤用水，主要含有大量泥沙和 少量油污；生活废水，施工人员洗涤、食堂及卫生废水，主要含有一 些动植物油和耗氧污染物；现场和车辆清洗水，主要含有泥沙和油污。施工期废水量虽不大，但也不能任其流淌危害环境。施工期污水污染 防治措施及建议：(1) 施工现场所有施工废水因泥沙含量较大，需先经沉淀池沉 淀后再排入城市排水管道，并尽可能地将沉淀池的中水回用于施工现 场洒水降尘；(2) 施工现场临时食堂排放的生活污水可设置简易有效的隔油 池，工地临时厕所、化粪池应采取防渗漏措施，87、也可采取水冲式厕所。(3) 以上所有施工废水及生活污水均需通过铺设排污管道排入 附近的城市排水管网，不得直接排放。3) 声环境影响分析施工阶段的主要噪声设备有挖掘机、运输车辆等设备，噪声源强一般在8095dB (A)之间。因此，应该加强施工管理，禁止夜间施工，此外由于本项目的施工内容简单，过程较短，所以施工过程中的施工噪声，对外环境也不 会造成明显影响。4) 固体废弃物影响范围分析项目在施工过程中产生的固体废弃物主要为建筑施工垃圾及施 工人员的生活垃圾。建筑垃圾应严格按照要求进行处理。项目所产生的渣土应及时清 运，不能及时清运的应当妥善堆放，并采取防溢漏、防扬尘措施，运 输渣土的车辆应当设有防88、撒落、飘扬、滴漏的设施，如采取密闭或者 加盖苫布等防范措施，按规定的运输路线和运输时间，将废渣倾倒 于指定场所。另外施工人员在日常生活中也将产生一定数量的生活垃 圾。生活垃圾应及时由环卫部门清运，以减轻对周围环境的影响。6、使用过程中污染状况和治理措施(1) 废气本项目拟采取有效措施，使废气排放符合环保要求，达到环保标 准。对厨房产生的油气，通过排油烟机将油气分离后经专用烟道经处 理后，引到楼顶部排入空中。(2) 废水本项目废水处理主要是卫生间、厨房废水，为减少污染一并排入 污水管道。(3) 固体废弃物 生活垃圾应密闭收运，处理率要达到100%,垃圾处理厂地、 容器要清洁，不得污染周围环境。 89、垃圾的处置应全部袋装化，密闭容器存放，采用压缩外运和微 生物处理。 购置必要的卫生设施，及时清运垃圾。(4) 噪声噪音污染主要来自机电设备运转时发出的机械噪声。在设备选型时采用低噪声音设备，并配减震装置。必要时使用隔音建筑材料。第八章 节能方案分析第一节用能标准和节能规范(1) 中华人民共和国节约能源法(2) 中华人民共和国可再生能源法(3) 中华人民共和国电力法(4) 中华人民共和国建筑法第二节 能耗状况和能耗指标分析折算系数(1) 电的折算系数根据综合能耗计算通则(2008-06-01实施),lKWh电可 折算为0. 33kg标准煤。(2) 水的折算系数根据综合能耗计算通则(2008-0690、-01实施)，It新鲜水 可折算为0. 0857kg标准煤。项目年用水消耗量估算为3364. 08吨/年，用电量估算为 17235. 67kwh/年。根据上述折算系数可知项目总能耗量见下表：表8-1项目总能耗量序号名称年耗用量折算系数折算标煤(t/a)单位数量单位数量1电kwh17235.67t/103kwh0. 335. 692水3 m3364. 08t/103m30. 08570. 29合计5. 98由表可见本项目用电折算标煤能耗为619.83吨标煤/年，用水折 算标煤能耗为26.46吨标煤/年，项目年总能耗为629. 29吨标煤。本项目共消耗各种能源按等价量折标准煤为646. 29吨，其91、中 以电力消耗为主，约占总能源消耗的比例为95.15%,其次是水消 耗，约占总能源消耗的比例为4.09%。第三节 节能措施和节能效果分析、节水措滋项目将采取以下有效节水措施：（1）采用国家推荐的节水器具，根据不同用途及分区设置适当数 量的水表以节约用水和进行平衡测试；（2）生活热水分为饮用水和洗涤用热水，饮用开水由电加热开水 器供应，生活热水系统采用上供下回方式供应，热水管采用EPF 复合管，排水管采用PVC排水管，节省热能。二、节电措施（1）采用符合现有国家节能标准的S9、S。、S型或非晶铁芯变 压器，或采用节能型干式变压器。配电变压器的效益评价采用总拥有 费用法（Total Owning 92、Cost）:TOC二变压器初始购置费用+空载损耗费用+负载损耗费用与此同时，实行变压器的经济运行（即变压器节电运行）也是变 压器节能的好方法。加强电力需求侧和电力调度管理。合理地利用电 力、用户双方的资源。优化企业用电方案，提高电能使用效率。配电 系统设置谐波和功率因素补偿装置，弥补由于工艺要求造成的供电系 统的无功损耗。(2) 照明光源采用新型节能灯具，在满足照明亮度及光色的 条件下，减少灯具用量及容量，达到节能目的。(3) 根据设备容量合理选择变压器容量；选择低损耗节电型S9 变压器；加强管理不容许变压器长期空载运行。(4) 根据用电性质，变配电所的位置尽量靠近负荷中心，缩短 供电半径；合93、理选择线路的导线截面。(5) 采用削峰填谷的节电降损；平衡三相符合，采用人工补偿功率因素。第九章 物业管理、安全卫生及消防第一节物业管理项目建成后组建专业的物业管理公司负责经营管理工作。下设办 公室、财务部、运营管理部、保安部、环卫部、工程技术部等部门。 其组织体系如图9-1所示。图9-1项目物业管理公司组织体系图项目运营期劳动定员数量（1）中高层管理人员比总经理：1人b. 副总经理：4人专业人员c. 行政人员：5人d. 保安人员：20人e. 财务人员：2人f：工程技术人员：4人第二节劳动安全及卫生某某棚戶区改造(某某庄园)住宅小区工程属于住宅用地项目， 建成后的住宅区将是人员较为集中的场所，94、如果发生火灾、爆炸、设 备及设施遭受破坏，都会殃及人身安全和财产安全。所以拟建项目把 劳动安全卫生提到议事日程上是十分必要的。本项目为棚户区改造项目，住宅内的电气设施、天然气设施是项 目的主要隐患部位。由于电气线路多且繁杂、用电量大、照明灯功率 大，容易发生故障引起火灾，天然气使用不当容易泄漏而导致火灾； 住宅内人员集中，发生火灾时容易引起混乱，使得楼内人员疏散困难。针对不同危害和危险性因素的场所、范围以及危害程度，研究提出 相应的安全措施方案，主要有：(1) 建筑：所有建筑物应按照火灾类别，选择适宜的耐火等级， 本项目为髙层住宅，属于一、二类高层建筑，耐火等级均为一级；公建 耐火等级为二级；95、地下车库耐火等级为一级。高层建筑之间间距均大于 13米，符合消防间距要求。(2) 电气设施：室内配电系统采用断路器作短路、过载保护并设 置漏电保护装置。本工程高层住宅均为二类防雷建筑，按规范在屋顶设 有避雷带作接闪器以防直击雷。引下线利用结构柱内主筋，接地体利用 建筑物基础地梁内二根主筋一周焊通而成，接地电阻应不大于1欧。(3) 卫生防疫：本项目在建设和运营过程中人员比较多，因此 应充分注意防止各类疫症、传染病的流行，各项防治措施必须严格执 行国家传染病防治及其实施办法中有关规定，以保证项目建成后，在使用过程中能提供一个安全、卫生的环境。（4）疏散、防火安全：该项目是人员集中区域，消防设备用房96、 配电用房、人员密集场所灯处设置应急事故照明灯，在突发事件发生 时，应配备有足够的安全疏散通道及应急出口，疏散通道、安全出口 等处应设置疏散指示灯。疏散指示灯、事故照明灯均采用自带镰镉电 池灯具，连续供电时间大于30mino（5）保安监控系统：住宅每单元设安保对讲及电子门锁系统一 套，其主机设于住宅入口处的值班室内，每户设分机，同时系统可在 小区内联网，可扩展具有防盗报警和煤气探测报警等功能。地下车库、 主要出入口和小区内主干道设置闭路电视监控系统摄像头。第三节消防1、总平面消防布置整个住宅区除主要道路为环通车道外，宅间铺装亦作环通处理设 计，髙层建筑均设18mX 18m消防登髙场地，沿街建97、筑每隔120米设 消防车道（4mX4m）,每隔80米设消防人行通道，以满足消防疏散要 求。2、建筑消防本工程建筑消防涉及到地下室和住宅两个部分。地下室车库均设 有自动喷淋系统，每个防火分区均不大于4000 m2,且设有两个直通 室外的人员疏散安全出口，汽车库内人员最远的疏散距离小于60m。 住宅楼梯门采用乙级防火门，管道井（风井除外）每层封堵，检修门 为丙级防火门。第十章项目实施计划及招标方案第一节工程进度安排项目实施进度计划安排主要考虑以下原则：(1) 业主对工程建设工期的意见。(2) 工程施工通过公开招标方式，择优选择房屋建筑二级以上 施工企业承建，以保证工程质量和加快建设速度。(3) 根98、据工程规模及建筑物施工特性，各主要工程项目宜选用 大、中型机械设备为主。(4) 施工安排应不影响公司的正常管理工作，应集中安排在一 段时间内完成。项目建设工期为3年。从2011年4月开工至2014年3月底竣工。本项目计划建设期为3年。实施进度安排见下表：表10-1 工程进度表第月369121518212427303336项目建议书和可研施工图设计及土建设备订货配套工程施工设备安装调试、人员竣工验收第二节招标方案招标的工作范围即指文件中约定承包方完成的工作内容，工作内 容可以由一个承包方完成包括可行性研究、勘察设计、施工、试运行 等全部内容，也可以由不同的承包方式完成其中的一项或几项工程内 容，99、前者称为工程项目的建设全过程总承包，后者称为单项工作内容 承包。任何发包方是最适合项目的目标，取决于项目的性质和复杂程 度，投资来源、业主的技术和管理能力。由于本项目内容繁多，专业 性要求较强，较为复杂，因此采用单项工作内容发包方式较为合适。(1) 本建设项目的设计单位的资质拟定为甲级资质。施工监理 单位的资质等级拟定为乙级及以上监理资质。土建工程拟定为二级及 以上施工资质。(2) 各项招标活动对评标专家专业特长和水平的要求：土建工 程施工及监理评标主要聘请给排水、结构、市政工程等有关的专家； 设备工程安装采购评标主要聘请给排水、电气、智能化系统等方面的 专家。(3) 招标领导小组由项目建设单100、位聘请有关人员组成。招标领 导小组必须制定一套完整招标投标办法，内容包括招标领导小组的组 成、招标时段安排、招标程序、招标方式、评标委员会组成，评标原 则、标底确定、评标方法、定标方法等。具体招标程序如下：第一步，拟定初步发包方案及招标说明书；第二步，编制招标文件和评标办法；第三步，向施工企业发出投标邀请书或发布招标公告，并发售招标文件和评标办法;第四步，施工企业递交投标书；第五步，按招标文件中规定的时间、地点开标；第六步，评标委员会评标，写出评标报告，并向招标领导小组推 荐2-3名施工企业作为中标候选人；第七步，招标领导小组决标；第八步，工程指挥部发出中标通知书；第九步，与中标企业签定合同。101、第十一章投资估算和资金筹措第一节投资估算一、编制依据 按有关规定，按固定资产、无形资产、递延资产和预备费四部 分进行编制。 设备费按现行市场询价估算。 安装与建筑工程费参考类似工程指标估算，并依据现行材料价 格及费用水平予以调整。二、编制说明根据国家、省市有关棚户区改造的优惠政策规定，某市人民政府 办公室关于棚户区改造项目减免规范及奖补资金有关事项的通知 等文件规定，对某某棚户区改造（某某庄园）住宅小区成本估算： 1、拆迁费用估算表单位：万元序号项 目金额指标补偿标准1产权住宅房 屋73800205000m23600 元/ m22产权营业房 屋48008000m26000 元/ m23无证房6102、741.48210671. 14m2320 %/ m24单位补偿18126.854929. 7m23300 元/ m25附属物补偿 费20006拆迁委托补 偿费814. 43467463. 14m218 元 / m27住宅搬迁费46. 95939户500元/户8非住宅搬迁费88000m210 元 / m29住宅过渡费4920205000m28元/天*30 月10非住宅搬迁 过渡费230.48000m212元/齐月11住宅搬迁奖 励费4695939户5万元/户12非住宅搬迁 奖励费1208000m212元/ m2/天13停产停业补 助费808000m2100 元/ m214奖物业费2347. 5103、939户2. 5万元/ 户15奖高层8 m2 面积2704.32939户3600 元/ m216合计121434.88注：1）拆迁成本为：121434.88万元/497. 4亩=244. 14万元/亩2）学校占地约37.5亩，其拆迁费用应分摊9155. 22万元。3）区内规划道路占地约65. 85亩，应分摊拆迁成本16076. 57万元。4）幼儿园占地14.4亩，其拆迁费用应分摊3515.61万元。5）集中街头绿地及社会停车场占地32.7亩，其拆迁费用应分摊 7983. 35 万元。2、前期工程费用经估算前期工程费用为：6999. 48万元。前期工程费用估算表单位：万元一序号成本项目金额备注1104、场地平整及临时道路费318. 102临时围墙73. 553地质勘察费379. 394规划设计费1505绿化规划设计费39. 156立面方案设计费421.387单体设计费15008图纸审查费252. 929土地现状测绘15. 9010定位（放线）费16.4111放线定桩费15. 9012土地勘界费5. 6713项目可研咨询费69. 4014环评咨询费69. 4015建筑节能评估费75. 8616灾害性评估费101. 1717地震安全性评价费53. 9818招标代理费149. 7119招标交易费112. 9020工程造价审计费483. 8521工程监理费921.6422招标公证费2. 7523临时105、用电工程费885. 9024临时用水工程费884. 5525合计6999. 48注：1）前期成本为:6999. 48 万元/838468m2=83. 48 %/ m22）学校前期成本为91.83万元。3）幼儿园前期成本为44.16万元。3、建安工程费经估算建安工程费为：125770. 2万元。建筑安装工程费用估算表序号成本项 目工程量（m2）单价（万%/m2）金额备注1建筑面积8384680. 15125770.2单价含电 梯分摊费 用合计125770.2注：1）学校建安成本为:1650万元。2）幼儿园建安成本为：793.5万元。4、小区内基础设施配套建设费本项目小区配套包括小区水、电、暖、煤106、及小区道路、绿化等 费用，估算为200元/ 合计小区配套建设费为：838468 m2*200元 / m=16769. 36 万元。5、政策性收费及其他开发直接费：本项目为棚戶区改造工程， 此项费用免征。6、开发期间费用经估算开发期间的费用为：26133.31万元。开发期间费用单位：万元一序号成本项目金额备注1开发管理费8129.22开发费用的3%2销售费用9484.09销售额的3. 5%3贷款利息8520贷款，三年，利率7. 1%4合计26133. 317、项目总成本费用估算经估算项目总成本费用为310655. 93万元。项目开发成本费用估算汇总表位：万元成本项目总额备注拆迁成本121434107、. 88政策性收费及其他开发直 接费0免征前期工程费6999. 48建安工程费125770.2区内基础设施配套建设费16769.36不可预见费13548.70按5%计开发期间费用26133.31投资总合计310655.93第二节资金筹措与投入计划一、资金筹措筹措资金的渠道有：(1) 国家预算内拨款；（2）国内银行贷款：包括拨改贷、固定资产贷款、专项贷款等；（3）国外资金：包括国际金融组织贷款、国外政府贷款、赠款、 商业贷款、出口借贷、补偿贸易等；（4）自筹资金：包括部门、地方、企业自筹资金；（5）其它资金来源。该项目总投资为310655.94万元，申请银行贷款50000万元，其 余为自筹资金。108、二、投资计划投资使用计划要考虑项目实施进度和筹资方案，使用相互衔接。 为更准确地安排投资计划，每项投资费用分别进行。根据合理的 原则分配到每一期。本项目遵循下述原则：（1）单项工程投资的使用，从开工到竣工验收，根据施工合同 按完成投资70%支付进度款。（2）前期费用从第1期开始至最后一个单项工程竣工验收，每期 平均用款。（3）基础设施、公共配套设施、开发期税费、其它工程费用、 间接开发费，从项目开工至竣工验收，每期平均投入。（4）管理费用，从第1期开始至最后一个单项工程竣工验收为 止，每期均匀用款。（5）销售费用，从项目产品开盘销售至最后一笔售房款收到为止, 每期均匀使用。（6）不可预见费，按109、建筑安装工程费用每期用款比例安排计划。三、还款资金来源还款资金来源是本项目的销售回笼资金。第十二章财务评价及经济分析第一节销售总收入估算(1) 销售目标最大利润目标；市场占有份额目标；销售进度目标(2) 价格定位基础根据本案市场竞争态势及本案目前的市场定位，本案采用限价回 购。(3) 市场竞争价格定位通过对项目的价值要素进行对比分析，考虑的本案的定位，以及 在某某庄园的区位特点，依据比较定价和市场定价相结合的原则，该 项目的预算定价为：住宅5000元/平方米；商铺16000元/平方米； 车库8万元/个。表12-1销售总收入预测表位：万元序号名称指标单价金额1住宅336393.43 m25000110、 元/ m2168196. 7152回迁住宅204835.57 m23600 元/ m273740.813商业131553m216000 元/ m2210484.84储藏室44792 m23000 元/ m213437.65车位2727 个8万元/个218166小计487675.925第二节项目利润估算表12-22、项目利润估算根据以上数据估算得出：可实现稅后可供分配利润约112282.62 万元，总投资利税率为36. 14%o利润及利润分配表位：万元序号项目名称合计备注1销售收入487675.9252成本费用310655. 933销售税金及附加27309.855.6%4利润总额149710.111、 155所得税37427. 5325%6稅后可供分配利润112282.62根据以上数据估算得出：可实现税后可供分配利润约112282.62万元，总投资利税率为36.14%,项目投资收益财务状况良好。第十三章风险性分析第一节法律风险法律风险主要有以下几种：土地取得的法律风险、勘察、设计、 施工、监理合同等。第二节政策性风险政策风险是指由于政策的潜在变化给建设单位带来各种不同形 式的经济损失。政府的政策的影响是全局性的，因而，由于政策的变 化而带来的风险将对建筑市场产生重大的影响。所以，应该密切关注 房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此而引发的风险。政策风险 因素又可分为以下几类：政治环境风险、112、经济体制改革风险、土地使 用制度改革风险、住房制度改革风险、金融政策改革风险、环保政策 变化风险、建筑安全条例变化风险、审批手续过程风险、法律风险。 但本项目为政府投资非盈利项目，因此该风险的影响很小。第三节市场风险市场经济风险因国民经济状况变化风素主要是指一系列与经济 环境和经济发展有关的不确定因素。包括：市场供求风险、财务风险、 地价风险、融资风险、管理风险、工程招投标风险、国民经济状况变 化风险。本项目为政府政策支持保障性住房投资微利项目，因此该风 险的影响很小。第四节价格风险价格风险是指由于基础资产价格变动导致衍生工具价格变动或 价值变动而引起的风险。价格风险是指一种物品市场价格发生变动的风险。第五节金融风险金融风险是指指任何有可能导致企业或机构财务损失的风险。 一家金融机构发生的风险所带来的后果，往往超过对其自身的影响。 金融机构在具体的金融交易活动中出现的风险，有可能对该金融机构 的生存构成威胁；具体的一家金融机构因经营不善而出现危机，有可 能对整个金融体系的稳健运行构成威胁；一旦发生系统风险，金融体 系运转失灵，必然会导致全社会经济秩序的混乱，甚至引发严重的政 治危机。第六节经营管理风险管理风险是指由于开发商策划失误、决策失误或经营管理不善导 致预期的收入水平不能够实现，包括投资方式、地点、类型风险选择、 人、财、物组织管理风险等。