1、项目申请报告目 录第一章 申报单位及项目概况31.1项目申报单位31.2项目概况3第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析192.1发展规划分析192.2产业政策分析222.3行业准入分析25第三章 资源开发及综合利用分析27第四章 节能方案分析284.1用能标准和节能规范284.2能耗状况和能源分析284.3节能措施和节能效果分析30第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析345.1项目选址及用地方案345.2土地利用合理性分析365.3征地、拆迁及移民安置36第六章 环境和生态影响分析376.1环境和生态环境现状376.2生态环境影响分析376.3生态环境保护措施376.4 地质灾害影响分2、析及特殊环境分析40第七章 经济影响分析417.1经济费用效益分析417.2行业影响分析447.3区域经济影响分析44第八章 社会影响分析458.1社会影响效果分析458.2 社会适应性分析458.3 社会风险及对策分析46第九章结论与建议47附件资料1. 项目招投标表；2. *房地产发展股份有限公司营业执照副本；3. 项目用地成交确认书；4. 项目用地规划设计条件；5. 项目总平面布置图；53第一章 申报单位及项目概况1.1项目申报单位名称：*房地产发展股份有限公司住所：*安宁大街18号法人代表：*注册资本：人民币*元整实收资本：人民币*元整公司类型：股份有限公司经营范围：房地产开开发公司简3、介：*1.2项目概况1.2.1项目建设背景本项目是*房地产开发第四期建设项目。*房地产开发项目总占地约500亩，总建筑面积约780000，其中住宅建筑面积700000，地下车库80000。*是项目建设单位*房地产发展股份有限公司在*首先推出的完善社区，以教育为主题的社区概念，本区域给众多群体一个崭新的概念。并通过*最美的绿化率、中央大道主景观、水景及科学合理的规划理念提升小区整体价值。强大资金积累、优势人才储备和售前、售中、售后服务体系，为*地产创造了辉煌业绩和良好信誉。 户型优势：通过户型配比的优势使本项目适应更多客户人群。小区荣誉优势：荣获“全国优秀的物业管理示范小区”荣誉称号，为省城名盘4、之一；荣获“2009*地产年度名盘”荣誉称号；荣获“19992008*楼市十大影响力楼盘”荣誉称号。物业管理优势：属*第一家引进成熟物业管理的小区，内部设有保安、保洁等人员，配备会所、室外运动场等多项服务设施。个性发展：独立品牌大型社区初具规模；教育资源得天独厚；交通便捷，共享太榆两地区位资源；开发商开发经验日臻成熟，社会美誉度不断提升。项目所在地整体开发基本进入清盘阶段，小高层项目及多层洋房、联体别墅等，本项目有相当程度的升值潜力和发展空间。1.2.2建设地点 汇通路西侧、*北侧1.2.3 建设内容和规模项目名称：*（*期）项目用地面积：53565.07（合80.35亩）项目总建筑面积：145、2460.72，其中:地上总建筑面积 117553.881）住宅建筑面积 96008.68（1#、2#楼为十层，3#12#楼为十一层）2）公寓建筑面积 13084.00 （13#楼，十一层）3）商业建筑面积 5584.00 （沿街商铺11#、12#楼的一、二层）4）配套公建面积 1991.205）商务中心 886.00地下室建筑面积 10306.84 1）住宅地下室建筑面积 8319.842）公寓地下室建筑面积 1514.003）商务中心地下室面积 473.00地下车库建筑面积 14600.00容积率：2.19建筑密度：21.06 %绿化率： 35.19 %机动车停车位: 570辆（其中：地面6、146辆 地下424辆）项目总投资：41082.13万元资金筹措方式：所需资金全部由企业自筹解决1.2.4主要技术经济指标主要技术经济指标表序号指标名称单位指标值备注1项目用地面积53565.071.1建筑占地面积11281.402总建筑面积142460.722.1地上总建筑面积117553.882.1.1住宅建筑面积96008.68剪力墙结构2.1.1.1廉租房建筑面积4800.6836户2.1.1.2商品房建筑面积91208.00676户2.1.2公寓建筑面积13084.00剪力墙结构2.1.3商业建筑面积5584.00剪力墙结构2.1.4配套公建面积1991.20砖混结构2.1.5商务中7、心886.00砖混结构2.2地下室建筑面积10306.842.2.1住宅地下室面积870.042.2.2公寓地下室面积1323.732.2.3商务中心地下室面积473.002.3地下车库建筑面积14600.003绿化率%35.194建筑密度%21.065居住户数户7125.1户均人数人/户3.25.2居住人数人22786公寓户数户2347容积率2.198总投资万元41082.138.1工程费用万元25916.968.2其他费用万元12122.058.3基本预备费万元3043.129建设期月241.2.5工程建设方案一、规划设计1）总平面布置*共有住宅户数712户（其中廉租房36户，一般住宅户68、76户），公寓户数234户，居住人口2278人（公寓除外）。共设570个停车位，其中地面停车位为146个，地下停车位为424个。 本项目东侧为汇通路，用地呈不规则多边形。小区在临近道路的南、北各设有一个主入口，在北侧主入口两边各设一个入口。地块外围环行道路与地块中环形主道路构成小区内主要交通框架，并通过入口分别连接城市道路，形成完整的道路系统。结合布局，设有一条明确景观轴线，结合水体景观及人行步道系统和中央生态公园绿地，形成优美、高尚风格的景观居住区。在小区北侧临街位置11#、12#为底商临街建筑，一、二层为商铺。在小区主入口东北角处为公寓楼。2）道路系统设计小区外北侧为城市道路，小区内部道路9、分为两级，第一级为小区内部步行道兼消防车道，宽4米；第二级为宅间路，宽2.5米。小区共有出入口两处，西侧为小区主要出入口，东侧沿中间住宅楼两侧各设小区停车库入口，都分别处于两条轴线的起点，小区内部人流主要从这两个口部与内部道路连接，到达各栋住宅大堂。小区内部消防车道均可到达区内每一栋楼，区内设有环形的消防车道，保证消防扑救工作。3）竖向设计竖向规划原则尽量减少土方工程量，减少工程造价,有利于雨水与污水的排放。小区用地方正，地势起伏不大。4）绿地设计1.绿化结构：小区绿化分三级，各分区地块中部均设小区级公共绿地，各组团设二级组团中心绿地，第三级为宅间绿地，包含部分架空层及各主题小花园。2.园林景10、观意向以规模化围合的“宅院”作为社区的基本构成设计单元，在实际生活中有着重要的意义：尊重人性，组团中间规划邻里花园，使户与户、人与人之间的交流更加频繁。依景观带南北侧并根据地形设置各具特色组团，各组团绿地与中央景观带互相呼应，做到户户有景。建筑形态与园林景观融合渗透，使组团达至完美的空间布局，形成韵律感极强的自然社区。力求从规划到建筑到园林，全方位努力，以达到传统与现代和谐统一的美好理想。5）布局结果总建筑面积：142460.72，其中:住宅建筑面积 96008.68 (廉租房4800.68，商品房91208)公寓建筑面积 13084.00商业建筑面积 5584.00 配套公建面积 1991.11、20商务中心 886.00 建筑占地面积 11281.40绿化面积 18850.33道路及地面硬化 23433.34二、建筑设计1.建筑设计依据民用建筑设计通则（GB50352-2005）住宅建筑规范（GB50386-2005）住宅设计规范（GB50096-1999）2003版城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ50-2001）高层建筑设计防火规范（GB50045-95）2005版建筑设计防火规范（GB50016-2006）公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）民用建筑节能设计标准（DBJ04-216-2006）屋面工程技术规范（GB50345-2004）建筑内部装修防火规范GB512、0222 湿陷性黄土地区建筑规范（GB50025-2004）2.建筑方案户型平面设计方案户型主要采用一梯两户和一梯三户的单元形式，临街住宅楼采用二层底商形式。本建设项目配套36户廉租住房，建筑面积4800.68平方米。廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。简言之，廉租房是解决低收入家庭住房问题的一种制度。平面套型设计根据总体布局灵活多变，保证所有的生活用房，包括厨房、主要卫生间等都有直接自然通风和直接自然采光。平面分区明确，流线顺畅，尽量避免住户间的视觉与声音的干扰。立面与造型设计方案采用传统与现代结合的建筑风格，体现出13、现代城市中的人文主义气息。建筑形象给人以舒展、稳重之感，通过对阳台及窗和屋顶阁楼的精心处理，赋予建筑独特的个性。墙体材料外墙体本工程外墙采用钢筋混凝土外墙，地下室部分外包防水及保护层。本项目外维护结构采用钢筋混凝土体系，所有不透明部分皆内衬保温材料，以降低整个建筑的能耗，以满足节能设计的要求。门窗与幕墙本工程采用氟碳喷涂断桥铝合金框，双层中空玻璃，铝合金框料采用深灰色，玻璃采用无色中空离线LOW-E。所有玻璃面积超过1.5m2的窗扇、门厅、公共出入口门、落地窗玻璃均需采用安全玻璃。本项目所选用玻璃均按照建筑玻璃应用技术规程JGJ113-2003设计。电梯选用本项目电梯皆采用1350荷载大轿厢的14、电梯。每单元安装电梯1部，公寓楼设2部，共34部电梯。三、结构设计1. 设计规范、规程及国家和地方标准建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2001）建筑工程抗震设防分类标准（GB 50223-2008）建筑结构设计术语和符号标准（GB/T50083-97）建筑结构荷载规范（2006年版）（GB 50009-2001）混凝土结构设计规范（GB 50010-2010）建筑抗震设计规范（2008年版）（GB 50011-2011）建筑地基基础设计规范（GB 50007-2002）建筑桩基础技术规范（JGJ94-2008）高层建筑混凝土结构技术规程（JGJ 3-2002）地下工程防水技术规范（15、GB 50108-2001）钢筋焊接及验收规程（JGJ 18-2003）钢筋机械连接通用技术规程（JGJ 107-2003）建筑防火设计规范（GB50016-2006）建筑工程设计文件编制深度规定（2008版）2. 抗震设防有关参数和结构设计标准结构设计标准建筑结构安全等级为二级，结构重要性系数为1.0；设计使用年限：50年；结构的环境类别：地上一类，地下二b类；地下工程的防水等级为一级；建筑物耐火等级为一级。3. 抗震设防有关参数工程抗震设防烈度为8度，相应设计基本地震加速度值为0.20 g；建筑抗震设防类别为丙类；建筑场地类别为类； 设计地震分组：第一组，特征周期：0.45s；4. 可变荷16、载（风荷载、雪荷载、活荷载）主要活荷载标准值房间名称活载取值（kN/m2）卧室、客厅、厨房、走廊、门厅、内阳台2.0卫生间2.0消防楼梯3.5挑出阳台2.5电梯机房、风机房7.0设备用房按实际情况取值上人屋面2.0不上人屋面0.55. 结构选型抗侧力体系和结构抗震等级建筑物结构形式为剪力墙结构。剪力墙抗震等级：二级；地基基础待进行勘察后，明确土质情况，确定地基处理及基础形式。四、给排水工程1. 执行的设计规范和设计标准建筑给水排水设计规范GB50015-2003建筑设计防火规范GB500162006高层民用建筑设计防火规范GB5004595（2005年版）自动喷水灭火系统设计规范GB5008417、2001（2005年版）汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB5006797住宅设计规范GB503682005建筑中水设计规范GB50336-2002室外给水设计规范GB500132006室外排水设计规范GB500142006建筑工程设计文件编制深度规定（2003年版）2. 设计范围室外给排水管线室内生活给水室内污废水、雨水排水系统消防给水系统和灭火设施3. 给水系统1）水源以市政管网为水源，二路进水，在基地内形成环网，室外设有一定数量的地上式三出水消火栓，消火栓间距不超过120m，保护半径不超过150m，且保证离消火栓系统的水泵接合器40m范围内设有一定数量的室外消火栓。本工程生活用水由两路18、市政给水供水(DN150)，市政水压为0.25MPa。加压供水的专用生活贮水调节水箱设在地下一层，分别为住宅和商业建筑供水。本建筑各部分给水合用生活贮水调节水箱，其有效容积为25m。并根据市政给水水质情况设置水处理装置，经处理后储存至生活贮水调节水箱。2）供水系统供水范围供水方式1区：2层及以下市政自来水直接供水2区：3层 7层地下一层生活贮水调节水箱和2区变频调速泵联合供水3区： 8层 11层地下一层生活贮水调节水箱和3区变频调速泵联合供水注：各区域生活给水应保证出水水头0.15MPa。分别设置水表以便计量、计费。4. 排水系统1）污、废水排水系统除水量较小的地下机房、车库卫生间等处外，本工19、程室内采用污废水分流的排水系统。污水直接排至室外化粪池。污水经化粪池排向市政排水管。在总废水管上设直接排向室外的旁通管。当中水设备检修停止使用及用水量较小时时，关闭进入原水调节池的阀门，打开旁通管阀门，废水直接排向室外市政排水管。地下层排水排至集水池，经潜污泵提升后排向室外，污水、雨水、废水应单独设置集水坑。2）雨水排水系统住宅楼和物业用房屋顶设雨水排水口，雨水为内排水系统。本工程设计流态均为重力流。屋面雨水排水系统设计重现期为10年t=5min，q=403L/（sha），屋面采用溢流口溢流设施，雨水排水系统和溢流设施总设计重现期为50年t=5min，q=533L/（sha）。无盖汽车坡道、无20、盖窗井等位置的雨水排入设在地下室及窗井内的雨水集水池，由泵提升排至室外。排水系统设计重现期为10年t=5min，q=403L/（sha）。室内生活污水、废水分流，室外合流。室外污水、雨水分流，室内污水、废水经污水处理达标后排入市政下水管网内（若小区生活污水采用化粪池处理，则室外生活污水分流）。废水由于基地庞大，为避免生活污水、废水管道埋深过大、管径过大，特将小区的污水、废水、雨水排放分为4路（若无法重力排放，则宜在基地的合适之处设置污水池，再经污水潜水泵提升排入市政污水管网）。五、电气方案设计1. 设计依据民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）；住宅设计规范（GB50096-1999）（21、2003年）；建筑物防雷设计规范（GB50057-2000）；高层民用建筑设计防火规范（GB50045-2005）；低压配电设计规范（GB50054-95）；建筑设计防火规范（GB50016-2006）；供配电系统设计规范（GB50052-2009）；2. 设计范围包括住宅的配电、外立面及庭院景观照明、防雷接地及通信网络、有线电视、楼宇消防安保、机电设备自动控制、背景广播系统等的设计。3. 供配电系统本项目地块是一个新建现代化住宅小区，小区为高层住宅建筑。该建筑定义为二类建筑群，其住宅照明为三类负荷，用于消防的水泵动力及应急照明、排烟动力、电梯动力为二级负荷。由市政提供一路独立的10kV高压供22、电，在该小区内设1个10kV变配电所。4. 输配电系统1）由变配电所放射式向各住宅单体照明动力配电柜供电，采用低烟钢带铠装低烟无卤电力电缆埋地直敷。2）住宅部分电源采用340V/220V低压供电，电源引自10kV变电所，高层每单元地下室设20低压配电间。庭院照明电源单独引自10kV变电所。每层强电竖井内设电度表箱，每户一表，每户设嵌墙式住户配电箱。3）住宅及消防设施配电采用耐火型电缆，一般配电线路采用低烟无卤电缆或电线。配电箱至用电负荷线路采用低烟无卤型导线穿金属管敷设。5. 自动控制系统1）电气设备中的切换装置采用自动和手动相结合的控制方式运行，环境照明、动力系统采用集中控制电源供给。2）给23、排水系统采用液位或压力自动控制水泵起停。6. 防雷接地系统采用TN-C-S接地形式。单体建筑强电、防雷联合接地系统。接地电阻不大于1欧姆。六、暖通设计1. 设计依据采暖通风与空气调节设计规范（GB50019-2003）公共建筑节能设计标准DBJ04-241-20062. 建设单位提供的基础资料设计范围住宅的采暖、通风设计。3. 计算参数1）室内设计参数冬季采暖室外计算温度 -10 冬季通风室外计算温度 -3夏季通风室外计算温度 31夏季通风室外计算相对湿度 57%冬季室外平均风速 1.8m/s夏季室外平均风速 1.9m/s冬季大气压力 97.24kPa夏季大气压力 95.4kPa日平均温度小于24、5的天数 114d供回水温度 85/602）室内采暖设计参数卧室 18厨房 15电梯机房 5采暖楼梯间及外廊 14室内计算参数：夏季：温度：26-28湿度：65%-50%冬季：温度：16-18换气次数（新风量）：20m3/(h*p)3）采暖系统（1）采暖热源采暖热源由*万众热力有限公司提供，热源为高温热水。经换热器换热后形成小区内采暖热源，供水温度为95，回水温度70。采暖管道由主管道从小区主入口位置接入小区换热站，由换热站供给相关采暖建筑。（2）采暖系统高层住宅总采暖系统为下分垂直双管异程系统，分区供热，室内采暖系统按户分环，采用低温热水地板辐射采暖系统。（3）采暖热负荷住宅建筑采暖热负荷指25、标按35W/m2考虑，公共建筑采暖热负荷指标按48W/考虑。4）通风系统（1）住户厨房及卫生间均设置通风器及子母风道的排气竖井。（2）地下建筑部分设送、排风系统，且排风与排烟合用一系统。（3）送风口采用双层百叶风口，排风口采用单层百叶风口，送风机选用高效低噪声双速混流风机，排风机选用消防高温排烟双速风机。4. 防排烟设计1）汽车库、商业部分的排烟系统与排风合用一系统，排风机选用双速风机，平时低速排风，发生火灾时高速排烟。2）每个防烟分区的建筑面积不超过2000m2，且防烟分区不跨越防火分区。3）每个防烟分区内设置排烟口，排烟口设在顶棚上；排烟口距该防烟分区内最远点的水平距离不超过25m。4）通26、风系统的送风管在出机房，穿越防火墙处均设70自动关闭的防火阀，所有防火阀有信号送到消防中心，防火阀与通风机联锁，防火阀关闭风机即停止运行。排烟管在进机房及穿越防火墙处均设有当烟气温度超过280时能自动关闭的排烟防火阀。排烟风机应保证280时能连续工作30min。排烟防火阀应联锁关闭相应的排烟风机。七、消防设计1.总平面布置1）小区设两个车辆出入口；2）建筑长度超过150米时或转角长度超过220米时，均设置穿过建筑的消防车道，长度超过80米设人行通道。3）所有高层建筑均满足高层建筑防火间距要求，各类设备用房（供电、燃气等）的设置特征询问有关部门后，再按现行消防规范进行设置。4）每幢高层建筑均保证27、有超过25%以上周边长度且不少于一个长边长度的消防登高面。小区内部高层沿内部道路（消防通道）布置消防登高场地。5）小区内以120米半径设置室外消火栓。2.单体建筑消防方案1）根据高层民用建筑设计防火规范的要求，住宅建筑均设置电梯及消防通道，保证疏散通道畅通。2）根据建筑设计防火规范、高层民用建筑设计防火规范的要求，高层住宅室内按高层建筑设计防火规范的数量和间距要求设置室内消火栓。八、燃气设计以天燃气为气源，从天然气管网接入燃气管，作为本工程的气源，分别供给每户住宅。系统设置:规划天然气管线直接由*接至本项目四期建设区，管线沿规划管位布设，供各用户。第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析2.128、发展规划分析区域经济一体化发展是经济发展的重要模式，以中心城市为核心的城市群、城市带，推动区域经济发展的作用正日益显现。*省提出的*经济圈构想，就是要形成以*榆次为核心，覆盖晋中、阳泉、忻州、吕梁等市的大都市圈，构建以*为中心的一小时经济圈和一小时生活圈。太榆同城化是建设*经济圈，优化资源配置和经济发展格局，形成以*为中心的经济带，辐射带动区域经济协调快速发展的重要途径，其实质是加强城际资源、经济、社会事业的共享，实现优势互补、互利互惠、共同协调发展。2.1.1项目建设符合太榆同城化建设的发展规划和区域经济的协调发展*省城镇体系规划(2006-2020)确定的发展策略是突出发展核心城市，构建*29、都市圈，强化*与介孝汾、阳泉、忻原城镇组群的整合发展，形成结构合理的城镇发展网络。*市“十一五”规划指出，强化“省会意识”，加快以*榆次为核心，覆盖晋中、阳泉、忻州、吕梁等市的*都市圈建设。核心区以发展都市型工业和现代服务业为主，完善公共交通网络体系、楔形绿地系统，尽快实现*市与*在公交、电信、金融等领域的“同城化”，进一步增强省会城市的龙头带动和集聚扩散功能。从当初提出的两地“区域经济合作”，到后来的“一体化建设”，再到如今的“同城化”建设，*与榆次须统筹规划、统一发展的呼声日趋高涨，太榆同城化成为*经济圈形成发展的必然趋势。当前，*正处于发展转型的重要时期，经济社会发展和人民生活改善都需要30、*中心城市建设有新的突破，拓展新的空间成为晋中实现可持续发展的必然选择。落实科学发展观，坚定不移地走新型城市化道路，是城市发展的客观规律。现阶段榆次中心城市建设最为迫切的是深化城市发展战略，加快规划建设现代化城市新区，通过新城开发建设，集聚各种要素，拓展城市发展空间，提高资源利用效率，提升居民生活品质，为榆次经济社会又好又快发展提供坚实的平台。北部新城的建设，一方面可以吸引城市人口向北转移，降低旧城区人口密度，缓解交通压力，改善旧城环境，刺激北部地区土地的高效率开发;另一方面可以推动城市向北扩展，拓展城市发展空间，加快榆次城市化进程，实现榆次城市建设的可持续发展。拟建项目*（四期）的建设实施是31、可行的。以政府引导为主着眼于*经济圈和全省发展的大局，充分发挥*、榆次两地政府在同城化发展中的推动、支持和引导作用，建立协调机制，消除合作障碍，拓宽合作领域，从更大范围、更宽领域、更高层次谋求区域整体发展。龙城大街（机场大道）已经建成，使小区至*中心车程缩短为1520分种，小区处于太榆同城化核心位置，是*市南移过程的重点规划居民区，该项目建设符合太榆同城化建设的发展规划和区域经济的协调发展。2.1.2符合社会和经济发展的要求，符合公民“安居乐业”的理想和追求改革开放以来，特别是近几年来的建设与发展，*在经济、文化等方面都发生了较大的变化。以其深厚的文化底蕴，便利的居住条件，优良的投资环境，吸引32、了各地有识之士前来谋投资求发展。近年来，随着*城市经济的快速发展，*房地产业发展迅猛，住宅小区增长较快，但总体开发项目规模较小，整体开发水平不高，成规模的高标准商业住宅小区还较少。而随着经济和社会的发展，大量企事业单位不断进驻，各种商务活动也随之大量增加，居民及经商人口大量增加，居住用房需求量随之越来越大，同时消费者对居住设施的环境及结构、布局等也提出了越来越高的要求。而随着国家政策对土地的宏观控制，外来资金投入加大，房地产价位将逐渐扬升，同时消费者对住房的环境、套型、布局和物业管理等要素的要求也会逐步提高。房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是33、提高居民住房水平、改善居住质量、满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费、扩大内需、拉动投资增长、保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势、扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化建设具有十分重要的意义。为改善城市居民居住条件，促进经济发展，*房地产发展股份有限公司研究决定，投资建设*（四期）建设项目。该项目的开发建设，不但可以盘活现有土地资产，同时加快了*开发的步伐，进一步提升了城市品位。*房地产发展股份有限公司拟建设的*（四期）项目，经分析论证认为，该项目符合国家产业政策和*城市发展规划，项目选址可行、34、地块区位优势明显、土地手续齐备、周边公用配套条件较好；工程规划符合国家城市居住区规划设计规范，建筑以及户型设计方案优秀；各项费用取费全面、合理，符合当地工程造价一般水平，销售价格合理、性价比优势明显；市场需求潜力较大，市场销售风险较小，投资效益较高。项目建成后，对促进国家房改政策的落实，加快推进城市化进程，将起到积极地推动作用。综上所述，居住条件的改善，符合社会和经济发展的要求，符合公民“安居乐业”的理想和追求。本项目符合国家以及*省行业发展规划，符合*城市发展总体规划，选址合理。因此，本项目的实施是必要的。2.2产业政策分析 “十二五”期间，我国作为发展中的大国，仍处于城市化、工业化、市场化35、的快速发展时期，各种有利因素都将推动国民经济与社会发展处于一个快速发展的阶段。在国际方面，尽管还笼罩着世界金融危机和欧盟债务缠身的阴影，但各国都在探索摆脱危机、促进增长的途径，必然会保持必要的建设规模。建筑装饰行业仍面临着持续、快速发展的宏观环境。 2.2.1社会对建筑业需求持续强劲，建设规模仍保持较大幅度增长 “十二五”期间，仍然是我国城市化水平快速提升的时期，每年将提高近1个百分点，将有1300万左右的农业人口转化为城镇人口，直接拉动建筑业需求6亿平方米以上。 我国产业结构调整、工业化水平提高及新型工业的发展，需要更为先进的生产环境，也将带来巨大的工业建筑装饰装修需求。我国现有城市建筑面积36、400亿平方米，存量建筑的改造性装修任务量十分巨大。我国各级政府及有关经济组织具有较强的投资能力，在提高城市功能水平，特别是交通、市政等城市基础设施及“惠民生”的医疗卫生、教育、文化、体育等公共福利设施方面的投资将会增加，也将为建筑装饰业提供大量的发展空间。 “十二五”期间，我国建筑业年开复工面积，初步预计将持续保持在近20亿平方米的水平，作为配套的建筑装饰行业，每年新建建筑装饰装修工程量仍将保持较快增长的态势。发展与高水平工程总承包商的长期合作关系，建立与业主的联动、发展的关系，将会加大建筑装饰工程企业在新建工程中的份额。 2.2.2国家的房地产调控政策虽然将继续进行，但房地产作为国民经济支37、柱产业的地位不会改变 我国正处于城镇化快速发展时期，城市住宅建设的基础性作用仍然十分突出，“十二五”期间，房地产仍然是国家经济与社会发展的重要产业，住宅装饰装修市场仍将持续增长。“十二五”期间，国家将继续利用金融、税收、行政等手段，抑制房价的过快上涨，限制过度的投资性购房和制止投机性购房，并以建设保障性住房，廉租房、公租房、经济适用房等调整社会供给结构，房地产市场结构将得到调整、优化。 在确保结构安全、防止污染、节约资源、提高住宅建设的使用效率的指导思想下，在国家住宅产业政策的推动及装饰装修支出在房价中所占比重大幅下降的支持下，半成品毛坯房供应量将绝对减少，对专业从事单体住宅装饰装修企业将造成38、极大的影响。住宅开发建设中成品房、小户型、经济型住宅的比重会不断提高，将带动社会钢性需求的增长；高档商品房供应量的增长速度虽会放缓，但购房群体的经济实力水平会有很大提高，势必会减少成品房的空置，对住宅装饰装修市场起到强有力的拉动作用。 随着经济发展和人民生活水平的提高，高档次、个性化住宅装饰装修需求会日益见旺，配套服务的标准也会不断提高，由住宅装饰装修到包括家具、布艺、绿植、家电、日用品等在内的整体家居环境营造的需求将会更加明显。 随着存量住宅数量的增长和二手房交易市场的成熟，既有住宅整体及局部的更新改造性服务需求将会不断加大，将构成未来住宅装饰装修企业的主要市场。 成品房的各种装饰装修配套标39、准、规范的不断完备，特别是以行政手段推动住宅产业化示范区的建设等，都会促进住宅装饰装修市场中企业的变革、重组及公共建筑装饰企业与住宅装饰装修企业的融合。 2.2.3节能、环保，以及更加严格的工艺标准，对建筑装饰装修工程的技术要求越来越高 “十二五”期间，将是我国转变经济增长方式，建立循环经济框架、初步建立低碳经济运行架构、推动生态经济发展的重要时期。社会、国家对建筑节能减排、建设低碳城市、发展低碳建筑的要求将不断提高。 我国既有的400亿平方米高能耗建筑的节能减排改造工程，将成为建筑装饰行业未来新的专业工程市场，并会形成一个不断发展的巨大市场。 国家建设新型减少物资消耗、减轻环境负荷的低碳节能40、建筑，将成为今后城市建设的重点，也将成为建筑装饰业未来技术发展的主要方向。低碳经济的要求，将有力地促使高物质消耗，并增加环境负荷的建筑装饰行业尽快转变发展方式，结合“资源节约、环境友好型”行业建设和绿色生活方式的推广实施和掌握产业化、节能化、环保化的管理与技术。倡导绿色低碳设计、推动建筑装饰工程垃圾减量、促进资源循环利用、加大生态装修推广应用力度、实现清洁化生产，将是行业、企业、项目进行制度、管理、技术创新的主要方向，形成能耗低、污染小、排放少、效率高的行业发展模式。 2.2.4建立创新型国家的目标，将对行业发展提出一系列新的要求 “十二五”期间，是我国建设创新型国家的重要时期。在推动由“中国41、制造”向“中国创造”转换、提升国际竞争地位的宏观政策拉动下，国家在人才培养、技术研发与应用、制度建设等方面，都将会有新的、良好的升级换代宏观环境。在这种大背景下，国家对传统行业的改造力度将会不断加强，要求行业以产业化为目标，以工业化技术进行升级改造，并在管理模式、商业业态上作出积极调整，加快由劳动密集型行业向技术、知识密集型行业转化。通过文化创意、设计原创、技术与管理创新，推动工程设计进步和项目运作方式的转变与升级。以更多的科技、文化、艺术内容装备与改造行业，增加工程的科技、文化、艺术含量，推动文化创意和技术创新能力的不断提高。 我国新生一代消费主体的购买欲望大、购买能力强、个性化张扬、人性化42、需求高，催动市场买方需求发生了极大的变化，这就要求卖方在商业模式、营销策略、推销技巧方面适应买方主体的变化，进而结合国情、行情的变化，不断创新商业模式。国家对传统行业的改造，将提高行业准入的资本、技术、人才门槛，对推动行业内的企业重组、兼并将产生强烈的作用。在工程设计、材料生产、施工的主导技术的变革和升级改造以及从业者队伍构成和素质提高等方面，需要通过一系列知识产权保护与奖励制度、措施的落实，调动企业创新的积极性，大幅度提高行业创新能力。 发展的“金砖四国”、掌握全球能源供应的资源大国等，投资与建设规模将会进一步增长，为中国建筑装饰工程企业开拓国际工程市场提供了新的发展空间。我国建筑装饰业在开43、拓国际市场方面已经取得了一定经验，加上在国内大规模建设带动下获得的专业工程管理经验、技术进步和业绩积累，已经具有一定的国际比较优势，再加上传统的劳动力资源优势，会形成开拓国际市场的有利条件。2.3行业准入分析2.3.1准入标准1.确定房地产开发项目的原则确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划等的要求，应坚持旧区改造和新区建设相结合原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。2.土地使用权的取得1998年公布施行的城市房地产开发经营管理条例规定房地产开发用地应当以出让方式取44、得，但法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。2.3.2准入分析房地产行业对技术要求不高、劳动力需求不大，其最主要的准入条件就是资金和土地，第一，*房地产发展股份有限公司投资建设*（四期）项目总投资41082.13万元，全部为自筹资金且所用资金已落实，完全能达到国家资本金比例35%的要求；第二，本项目土地开发权已由*房地产发展股份有限公司获得，已办理土地预审的批复以及用地规划条件。建设条件成熟。本项目建设完全能达到行业准入的条件。第三章 资源开发及综合利用分析本项目为房地产开发建设项目，属建筑开发项目，没有对金属矿、煤矿、石油天然气矿、建材矿以及水（力）、森林等自然和矿产资源的开发，不属于资源45、开发类项目。基于上述同样理由，对资源利用方案和资源节约措施有关内容的评价内容从略。第四章 节能方案分析4.1用能标准和节能规范1.中华人民共和国节约能源法2.*省节约能源条例3.公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）4.民用建筑热工设计规范（GB50176-93）5.公共建筑节能设计标准(DBJ04-241-2006)6.居住建筑节能设计标准(DBJ04-242-2006)7. 其他节能减排的法律法规4.2能耗状况和能源分析该项目主要涉及能源为水、暖、电、天然气等。能源方案主要包括了能源条件、能源消耗量及用能设备。4.2.1水1.水源该项目水源为城市市政给水管网供给。2.用水量住宅楼46、住户用水指标按150L/人d计算，人数：2278人。公建用房按2L/d计算，总建筑面积21545.2。绿化用水按1.5 L/d计算，绿化面积为18850.33住户用水=2278人150L/人d360天/1000=123012吨水公建用房=21545.22L/人d360天/1000=15512吨水绿地用水=18850.331.5L/人d360天/1000=10179吨水不可预见用水=14870310%=14870.3吨水总用水量为163573.3吨水折标煤量：163573.30.0857kgce=14.02吨标煤4.2.2采暖1.热源该项目热源由*万众热力有限公司提供，并在小区设置换热站。2.热47、负荷住宅、公寓采暖热负荷指标按35W/考虑，公建采暖热负荷指标按48W/考虑，采暖期137d, 24h/d。住宅耗热量=96008.68137d24353.6/103= 39775244 MJ公寓耗热量=13084137d24353.6/103= 5420544MJ公建耗热量=8461.2137d24483.6/103= 4807369 MJ折标煤量：500031570.03412kgce=1706.11吨标煤4.2.3 电1.电源该项目电源为城市电网供电，由邻近10KV开闭所引入用地范围内干式变压器。2.用电消耗量按照目前国内估算数据，住宅用电符合按5KW/户计算，公寓用电负荷按40W/，公48、建按60W/，地下室按用电负荷6W/，地下车库用电负荷按10W/计算。住宅消耗量=712户5W/户4小时360天=5126400KWH地下室用电量=10306.846W/4小时360天/1000=89051KWH地下车库用电量=1460010W/16小时360天/1000=840960KWH公寓用房=1308440W/360天4小时/1000=753638KWH公建用房=8461.260W/360天8小时/1000=1462095 KWH电消耗量为以上三项相加8272144KWH/a折标煤量：82721440.1229kgce=1016.65吨标煤3.用电设备该项目的用电设备为照明用具、动力设49、备等。4.2.4燃气1.气源该项目气源为天然气管网提供。2.用气容量天然气用量计算天然气指标采用0.8m3/d户计，户数：712户， 360d/a。年用气量=712户0.8m3/d户360d/a= 205056 m3折标煤量：2050561.2134=248.81吨标煤3.用气设备该项目的用气设备为厨房灶具。4.2.5综合能耗本项目综合能耗为14.02+1706.11+1016.65+248.81 = 2985.59吨标煤4.3节能措施和节能效果分析4.3.1居住建筑节能1.传热系数形体系数：居住建筑为0.23根据居住建筑节能设计标准(DBJ04-242-2006)中表4.2.1，*居住建筑（50、层数5层）主要部位的传热系数限值为：屋顶：0.55W/(*k)，外墙：0.55W/(*k)，外窗2.5W/(*k)。2.工程做法建筑窗墙比：南向0.37（0.33）、 北向0.29、东向0.24、西向0.24居住建筑主要围护结构的传热系数及保温材料屋面保温：住宅平屋面采用110厚岩棉板K=0.48外墙贴70厚钢丝网架岩棉板作保温K=0.685分隔采暖与非采暖空间的隔离墙1.采用节能降耗施工机器设备进行施工。隔墙保温法：采用25厚玻化微珠保温砂浆K=1.48户门选用双层钢板内夹保温层20厚岩棉板K=1.712住宅外窗采用氩气间隔层为12mm的空气的辐射率0.15Low-E（离线）中空玻璃塑钢窗，51、其抗风压、空气渗透、保温、隔声雨水渗透性能应符合国家标准。1-6层外窗气密性等级不低于4级，7-18层外窗气密性等级不低于6级，符合节能要求 K=2.11凸窗顶及底板外贴60厚岩棉板保温 K=0.67封闭阳台底板、顶板及拦板外贴20厚岩棉板保温 K=1.49不采暖地下室顶板上铺30厚聚苯板，下贴50厚聚苯板 K=0.653.居住部分节能计算的结论通过对该小区居住部分的节能计算，确定了围护结构的传热系数，满足规范的要求。因而该小区居住部分为节能建筑，并能满足节能50%的要求。4.3.2公建建筑节能该项目的公建主要为商业和幼儿园。通过对建筑的窗墙比及体形系数的计算，判定建筑维护结构传热系数。建筑体52、形系数为0.27。窗墙比：东为0.32，南为0.15，西为0.17，北为0.20。1.传热系数根据公共建筑节能设计标准(DBJ04-241-2006)中表3.2.2-2，公共建筑主要部位的传热系数限值为：屋顶：0.45W/(*k)，外墙：0.50W/(*k)，外窗2.7W/(*k)。2.工程做法屋顶：选用公共建筑节能设计标准(DBJ04-241-2006)中表B.0.4中的非上人屋面保温层（挤塑聚苯板）50厚，传热系数0.45W/(*k)，满足限值要求。外墙：选用公共建筑节能设计标准(DBJ04-241-2006)中表B.0.1-2中的外墙300厚，选用400kg/m3干密度时，传热系数0.553、0W/(*k)，满足限值要求。外窗：选用公共建筑节能设计标准(DBJ04-241-2006)中表B.0.5-1中的辐射率0.25Low-E中空玻璃塑钢窗，间隔层气体为空气，空气层厚度9，传热系数2.2W/(*k)，满足限值要求。3.公共部分节能计算的结论通过对该小区公共建筑的节能计算，确定了围护结构的传热系数，满足规范的要求。该建筑物的窗墙面积比，体型系数以及各部位围护结构的传热系数均满足规范的要求。因而该小区公共建筑为节能建筑，并能满足节能50%的要求。4.3.3给水节能1.本项目给水管拟采用三型无规共聚丙烯（PP-R）代替冷、热镀锌钢管。排水管拟采用硬聚氯乙烯（UPVC）塑料排水管道代替砂54、模铸造铸排水铁管。2.本项目将采用变频供水，提高水资源的利用率。4.3.4采暖节能1.采暖供热系统，严格按设计负荷设置，不得扩大负荷。采暖方式为地暖。2.在建筑采暖入口处设置热量计量装置。3.在建筑中需要采暖的房间安装分户室内温度调控装置。4.在不采暖房间及地下室的管道如管径小于50的附50厚岩棉管壳，管径大于50的附60厚岩棉管壳。5.除卫生间采用机械通风外，其余房间均考虑采用自然通风。4.3.5电气节能1.变配电设备靠近用电负荷中心位置，减少线路损耗。2.电力变压器选择新型变压器，紧靠负荷中心，合理匹配供电系统。变压器低压侧安装自动功率补偿装置，提高功率；3.在走廊、楼梯等部位，安装、使用55、节能灯具，并采用声、光控制装置。4.安装用电分项计量装置。5.布线简捷合理，采用放射式供电。母线采用铜芯线穿管敷设，降低线路电损。电气元件选用节能、高效元件。第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析5.1项目选址及用地方案5.1.1规划地段该项目规划用地位于*汇通路西侧、*北侧。5.1.2地段现状本项目占地面积为53565.07平方米，建筑地段上现有部分建筑物。1.本项目符合*城市总体规划要求。2.区位优势明显，交通便利。3.道路、水、电等配套基础设施齐全。5.1.3地震设防地震作用：拟建场区位于*，处在抗震设防烈度8度区第三组，其地震加速度值为0.20g，结构设计应按相应规定设防。5.1.456、建设条件（1）气象及水文条件1.气象条件榆次地处东经112341138，北纬37233754，属温带大陆性干旱气候。为典型的暖温带半湿润大陆性季风气候，夏季炎热多雨，冬季寒冷干燥，春、秋短促。主要自然条件如下：年平均气温9.8冬季采暖室外计算温度 -12最冷月（一月）平均气温 -9.2最热月（七月）平均气温 19.9夏季通风室外计算温度 15.4绝对最高温度 35.8绝对最低温度 -32.1年平均降水量 418483mm 日最大降水量 163.8mm全年主导风向 SW夏季主导风向 SW冬季主导风向 NW平均气压 87.46%全年无霜期 158天最大积雪深度 290mm冻土深度 110cm基本雪57、压 200N/M2基本风压 300N/M2平均风速 2.7M/S全年日照指数 2662H地震烈度 8度2.水文条件地表水：场地地表属黄河流域汾河水系，场地所在*内主要有潇河和漳河。地下水：榆次是*台地的一部分，大部分为二迭纪砂岩，黄土台地属第四纪松散岩层。该地区地下水以基岩裂隙为主，山前洪积层潜水，地下水补给来源主要是大气降水，其次是潇河沏。本区大部分下面埋藏潜水，各层地下水随地面的体面的倾斜向西南方面流动，水力坡度为3.5,水位海拨高为758-805米,埋藏深度0.9-1.5米,全区地表水径流量5194.3万立方米,地下水资源14600万立方米。5.2土地利用合理性分析本项目符合*城市总体规58、划，严格按规划要求设计施工，占地规模、建筑系数、容积率及绿化率均应符合规划要求，符合集约和合理使用土地的要求。本项目利用城区转让土地作为房地产开发建设，不占用耕地，符合土地法及有关政策要求。5.3征地、拆迁及移民安置项目用地面积：道路红线以内净用地53565.07平方米，和80.35亩。用地性质为商住混合用地。在2011年12月15日*省国土资源厅晋中经济技术开发去土地分局举办的国有建设用地使用权挂牌出让活动中，*房地产发展股份有限公司竞得编号GK2011-7号地块的国有建设用地使用权。本项目不涉及拆迁及移民安置问题，因此，本报告不对此部分内容进行评价。第六章 环境和生态影响分析6.1环境和生59、态环境现状本项目场址环境和生态环境现状：场址中没有严重的污染，不存在废水、废气、化学污染物或重金属污染物。生态环境基本为城区生态环境。周围无工业企业，环境状况良好，水体、气体、土壤和植被具有较强的净化能力。本项目所在周围主要为居民住宅区，主要污染物为生活废水、生活垃圾、厨房油烟等。6.2生态环境影响分析本项目属于住宅小区建设，其主要污染源为建设过程中的粉尘污染、噪声污染以及项目使用过程中的生活污水、厨房油烟及生活垃圾等。为确保小区本身的环境卫生要求和不对周围环境产生影响，对上述污染源必须采取适当的治理措施。6.3生态环境保护措施6.3.1项目建设期间生态环境保护措施1.防止大气污染措施（1）清60、理施工垃圾时使用容器吊运，严禁随意凌空抛撒造成扬尘。施工垃圾及时清运，清运时，适量洒水减少扬尘。（2）施工道路采用硬化，并随时清扫洒水，减少道路扬尘。（3）工地上使用的各类柴油、汽油机械执行相关污染物排放标准，不使用气体排放超标的机械。（4）易飞扬的细颗粒散体材料尽量库内存放，如露天存放时采用严密苫盖。运输和卸运时防止遗洒飞扬。（5）搅拌站格设封闭的搅拌棚，在搅拌机上设置喷淋装置。（6）在施工区禁止焚烧有毒、有恶臭物体。2.防止水污染措施办公区、施工区、生活区合理布置排水明沟、排水管，道路及场地适当放坡，做到污水不外流，场内无积水。在搅拌机前台及运输车清洗处设置沉淀池。排放的废水先排入沉淀池，61、经二次沉淀后，方可排入城市排水管网或回收用于洒水降尘。未经处理的泥浆水，严禁直接排入城市排水设施和河流。所有排水均要求达到国家排放标准。临时食堂附近设置简易有效的隔油池，产生的污水先经过隔油池，平时加强管理，定期掏油，防止污染。在厕所附近设置砖砌化粪池，污水均排入化粪池，当化粪池满后，及时通知环卫处，由环卫处运走化粪池内污物。禁止将有毒有害废弃物用作土方回填，以免污染地下水和环境。3.防止施工噪声污染措施作业时尽量控制噪音影响，对噪声过大的设备尽可能不用或少用。在施工中采取防护等措施，把噪音降低到最低限度。对强噪声机械（如搅拌机、电锯、电刨、砂轮机等）设置封闭的操作棚，以减少噪声的扩散。在施工62、现场倡导文明施工，尽量减少人为的大声喧哗，不使用高音喇叭或怪音喇叭，增强全体施工人员防噪声扰民的自觉意识。尽量避免夜间施工，确有必要时及时向环保部门办理夜间施工许可证，并向周边居民告示。4.其他防止污染措施施工现场环境卫生落实分工包干。建筑垃圾做到集中堆放，生活垃圾设专门垃圾箱，并加盖，每日清运。确保生活区、作业区保持整洁环境。合理修建临时厕所，不准随地大小便，厕所内设冲水设施，制定保洁制度。砂石料等散装物品车辆全封闭运输，车辆不超载运输。在施工现场设置冲洗水枪，车辆做到净车出场，避免在场内外道路上“抛、洒、滴、漏”。保护好施工周围的树木、绿化，防止损坏。多余土方在规定时间、规定路线、规定地点63、弃土，严禁乱倒乱堆。6.3.2使用期间生态环境保护措施1.废水各住户产生的生活污水及粪便污水经化粪池处理后，排入市政污水管网。2.废气各住户的厨房采用通风排气措施，在炉灶上部要设有带机械排风和油烟过滤器的吸排油烟机，以防止厨房油烟气味污染环境。3.废物本项目废物主要为生活垃圾，垃圾处理采用集中式垃圾中转站，由物业安排专职卫生保洁员统一收集清扫、集中，城市环保部门运往城市垃圾处理场。4.绿化良好的绿化不仅能创造优美的生活环境，而且在防止污染、保护环境方面也由特殊的作用，小区内一切可绿化的绿地均应绿化，充分发挥绿地的保护活动功能和改善生态环境的作用，同时可考虑垂直绿化，沿路边种植树木花草，以扩大绿64、化覆盖面，从而起到防尘、防噪音等作用，以确保小区环境优美整洁。6.4 地质灾害影响分析及特殊环境分析6.4.1地质灾害影响分析本项目地质情况稳定，不处于地质灾害易发区，本项目也非易诱发地质灾害的项目。在*房地产开发、城市建设中，尚未有引起或诱发地质灾害的例子。6.4.2特殊环境影响本项目所在地及其周围，无历史文化遗产、自然遗产、风景名胜和古迹遗存。项目的建设会使该地段环境得到改善，使城市景观变得美丽优雅，成为城市建设中的一道靓丽的风景。第七章 经济影响分析7.1经济费用效益分析7.1.1销售收入分析本项目建设开发总建筑面积142460.72m2（其中：地上总建筑面积117553.88m2，地下65、室建筑面积10306.84m2，地下车库建筑面积14600 m2） 可销售商品住房建筑面积91208m2，廉租房4800.68 m2（本报告未考虑廉租房租金之收入），公寓建筑面积13084 m2，商业面积8461.2m2，地下室建筑面积10306.84m2，地下停车位424个。按照国家有关政策要求，依据其建设成本、市场需求等因素确定本项目销售价格。本项目总销售收入为71732.53万元。详见下表7-1 项目销售收入表。表7-1 项目销售收入表项目数量(m2)单价销售收入(万元)商品房住宅91208480043779.84公寓13084800010467.20商业建筑8461.21200010166、53.44地下停车位4241000004240.00地下室面积10306.8430003092.05合计71732.537.1.2项目建设投资估算1.编制依据 国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）；*省建筑工程综合定额和*省安装工程综合定额等有关费用定额；*本地材料预算价格和类似工程造价；现行投资估算的有关规定和政策；国家、省、市有关商品房开发的政策。2.项目费用估算本项目建设投资41082.13万元，其中：工程费用25916.96万元，工程建设其他费用12122.05万元，预备费3043.12万元。详见下页表7-2项目建设投资估算表。表7-2 项目建设投资估算表序号项目名称67、项目规模取费标准金额(万元)备注1工程费142460.7225916.96 1.1地上高层109092.681600元/17454.83 均价1.2地上公建8461.201200元/1015.341.3地下室10306.841400元/1442.961.4地下车库14600.001800元/2628.00 1.5辅助设施3375.831.5.1绿化18850.33. 60元/111.301.5.2道路及硬化23433.34 110元/257.771.5.3水电设施142460.72 120元/1709.531.5.4消防、环保设施142460.7270元/997.23 1.5.5其它设施30068、.002工程建设其他费12122.05 2.1征地费7560.00 2.2建设单位管理费25916.96 万元1.2%311.00 2.3前期研究费15.00 包干2.4工程勘察费25916.96 万元0.8%207.332.5工程设计费25916.96 万元710.942.6环境影响评价费7.00 包干2.7临时设施费25916.96 万元8%2073.362.8劳动安全卫生评价费25916.96 万元0.1%25.922.9工程建设监理费25916.96 万元486.532.10招标代理服务费25916.96 万元38.452.11工程保险费25916.96 万元1.0%259.17 2.69、12城市基础设施配套费142460.7225元/356.152.13城市消防设施配套费142460.725元/71.203预备费3043.123.2.1基本预备费3043.12 3.2.2涨价预备费4工程建设估算总投资41082.137.1.3利润估算本项目税后利润为17592.21万元。详见下表7-2 项目利润估算表。表7-2 项目利润估算表序号项 目 名 称建筑面积金额(万元)1销售收入142460.7271732.532销售税金及附加12194.542.1营业税销售收入的5%3586.632.2城市建设维护税营业税的7%5021.282.3教育附加费营业税的3%2151.982.4堤防费70、营业税的2%1434.653销售费用销售收入的8%5738.604总成本费用48276.255利润总额(1)-(4)23456.286所得税(5)*25%5864.077税后利润17592.217.1.3国民经济评价项目建成后，可实现销售收入71732.53万元，可创利润总额为23456.28万元，上缴税费5864.07万元，经济效益显著。7.2行业影响分析项目位于*经济技术开发区，作为城区的一部分，项目主要为广大具有商品房购买意愿的*、*市市民提供住宅用房。本项目建成后可进一步完善市区的建设规划版图，并对*房地产业的发展有一定的促进作用，但不会形成行业垄断。7.3区域经济影响分析本项目定位为71、商业住宅小区，项目的建成不仅能提升*城市形象和品位，而且为构建以*为中心的一小时经济圈和一小时生活圈向前推进了一步。太榆同城化是建设*经济圈，优化资源配置和经济发展格局，形成以*为中心的经济带，辐射带动区域经济协调快速发展的重要途径。可以为购买者提供舒适度更高的居住场所，更加符合使用者的偏好。本项目的地理位置优越、建筑设计完善、毗邻建筑布局合理，将美化局部区域及城市形象，提高对投资者的吸引力，进而提高*经济的增长。第八章 社会影响分析8.1社会影响效果分析1.利益相关者本项目的主要受益者为项目所在地附近无住房的居民或想在附近购买住房的居民，他们总体上对本项目持赞成态度，而且乐意发表他们对项目的72、意见。项目的可能受损群体为项目建设区附近的居民，因建设期建设项目噪音等会对他们的生活造成一定的不良影响。2.项目的主要社会影响效果（1）项目能较好改善城镇无住房居民的居住和生活环境，本项目的建设可以使购房者住上宽敞明亮的楼房，用上方便、便宜的天然气，改善居民的居住和生活环境。（2）项目的实施能加快城市建设2000年以来，随着国家一系列相关政策的出台，房地产业重新活跃起来，房地产业建设和消费已成为带动整个国民经济发展的新的经济增长点和消费热点。为了进一步促进住房建设健康发展，鼓励个人购房，国家发改委和财政部宣布取消住房建设47项不合理收费，减轻了房地产开发企业和购房者的负担，进一步刺激了住房消费73、。*市委市政府十分注重本市房地产业的开发和建设工作，为此出台了一系列非常优惠的政策，为县房地产业的发展提供了便利的条件，并在工作上给予了强有力的支持。8.2 社会适应性分析*作为一个地级市，在*省11个城市中尚属于欠发达城市，城市化水平较低。居民生活水平逐步改善，但总体水平仍低于全省平均水平。近几年*提出大招商、大发展的思路，城市化进程开始加快，某人民也逐步改变观念，能够接受新的事物、新的理念。通过项目的建设：第一，能够有效地改善城镇无住房居民的居住环境，进一步提升城市发展水平。人们有了自己安居的住所，有利于安居乐业。第二，能够集中居民居住，不仅省去了大量的基础设施配套费用，而且腾出了相当部分74、宝贵土地用于开发，为社会和当地政府创造更多的财富。此地段由于本项目的建设，环境变美了，居住条件变好了，交通更便捷，条件更优越。因此，本项目将为当地社会环境、人文条件所接受，能够被附近居民及购房者接纳，与当地社会环境有良好的相互适应性，与*发展相适应。8.3 社会风险及对策分析本项目的建设符合*城市规划，符合当地加快城市化进程的思路，符合该当地居民的意愿，因此本项目建设存在的社会风险较小。虽然项目存在的社会风险很小，但也不能忽视，应当引起足够重视，采取措施予以补救。本项目存在的社会风险主要有：1.工程施工及项目投入使用，对当地环境造成噪声、灰尘、植被破坏等危害，给当地居民带来诸多不便，甚至影响工75、程进展。2.小区规划是否合理、物业管理是否便利将会直接影响居民的生活、生产。规避或减少以上社会风险的对策：1.因施工而对环境造成的危害以及项目投入使用而使环境发生的变化，将在施工过程中和项目建设中采取有效措施予以补救，具体论述见前章环境和生态影响分析。2.小区搞好科学合理的规划，严格按照规划施工建设，制定好各项章程，保证广大居民安居乐业。第九章 结论与建议项目综合评价结论：本项目申请报告分别从维护经济安全、合理开发利用资源、保护生态环境、优化重大布局、保障公众利益、防止出现垄断等方面进行论证，以获得政府投资部门的核准。拟建项目*（*期）的建设实施是可行的。以政府引导为主着眼于*经济圈和全省发展76、的大局，充分发挥*、榆次两地政府在同城化发展中的推动、支持和引导作用，建立协调机制，消除合作障碍，拓宽合作领域，从更大范围、更宽领域、更高层次谋求区域整体发展。龙城大街（机场大道）已经建成，使小区至*中心车程缩短为1520分种，小区处于太榆同城化核心位置，是*市南移过程的重点规划居民区，因此本项目具有良好的社会效益，该项目的建设符合国家政策的要求和社会发展的需要。附件资料：1.项目招投标表；2.*房地产发展股份有限公司营业执照副本；3.项目用地成交确认书；4.项目用地规划设计条件；5.项目总平面布置图；*省建筑项目招标方案和不招标申请表项目名称*（四期）建设单位*房地产发展股份有限公司单位负责77、人及电话联系人及电话建设内容总建筑面积142460.72平米及小区绿化、硬化等建设工程建设地点和起止年限汇通路西侧、*北侧2012.02-2014.03总投资额41082.13万元资金来源及构成企业自筹合同估算额（万元）招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标工程设计710.94工程勘察1555.02建安工程25916.96监理486.53拟选择的招标公告发布媒介*招投标网（）拟选择的招标代理机构 项目单位意见： 建设单位（盖章） 2012 年02月注：情况说明在表内填写不下，可附另页。本表由项目建设单位填写（详见填表说明）。目 录第一章 申报78、单位基本情况1第一节 项目名称及申报单位1第二节 申报单位概况1第二章 项目情况4第一节 所属行业4第二节 项目背景4第三节 建设内容和规模7第四节 项目起止时间及建设进度8第五节 投资及资金来源17第六节 项目建设条件及落实情况22第七节 已完成投资及构成22第八节 市场分析23第九节 经济和社会效益24第十节 市县政府具体扶持方式25第十一节 工程方案及招标25第十三节 节能及环境影响48第十四节 劳动安全、工业卫生与消防54第三章 预期年度绩效目标61第四章 申请专项资金的类别、数额、理由和方案63第五章 附件65附件资料1. 项目招投标表；2. *房地产发展股份有限公司营业执照副本；379、. 项目用地成交确认书；4. 项目用地规划设计条件；5. 项目总平面布置图；目 录第一章总论1一、项目概况1二、报告编制的依据4三、编制内容4四、结论与建议4第二章业主基本情况6一、企业概况6二、技术负责方简介7第三章项目背景和建设的必要性11一、项目背景11二、项目建设的必要性18第四章项目市场分析23一、红豆杉市场前景分析23二、红豆杉市场现状30三、营销策略、方案、模式33四、产品方案33第五章项目建设条件34一、项目位置34二、项目建设条件34第六章项目建设内容及规模38一、建设规模38二、建设内容38第七章技术方案40一、设计原则及指导思想40二、总图布置40三、土地整理42四、道路80、设计42五、给排水47六、电力、电信54七、绿化54八、红豆杉种植方案55第八章项目资源供应65一、林业资源65二、土地资源66三、劳力资源67四、苗木供应67第九章环境保护和节能措施68一、环境保护68二、节能措施69第十章劳动安全卫生与消防71一、消防71二、森林防火预案72三、安全75四、病虫害的防治76第十一章项目的管理及实施78一、组织机构78二、项目的监督和评价80第十二章项目实施进度计划与招投标81一、项目实施进度计划81二、招投标方案81第十三章投资估算和资金筹措83一、投资估算83二、资金筹措87第十四章财务评价89一、评估依据、原则和方法89二、基础数据选取90三、收入及税金估算92四、盈利能力分析95五、偿债能力分析96第十五章不确定性分析101第十六章项目风险分析103一、发展高科技生态农业是防范农业风险的根本途径103二、资源风险103三、自然风险104四、市场风险104五、防范风险措施104第十七章社会效益评价107一、社会影响分析107二、互适性分析107三、社会风险分析108第十八章项目结论109一、主要研究结论109二、建议109