1、重庆美每家投资有限公司 “美每家建材家居广场”建设项目可行性研究报告目 录第1章总 论41.1.项目背景与概况41.2.主要技术经济指标71.3.问题与建议8第2章项目建设背景和必要性102.1.项目提出的背景102.2.项目建设的必要性13第3章市场分析与预测173.1.投资环境分析173.2.区域建材家居市场分析193.3.市场预测233.4.项目SWOT分析243.5.市场定位273.6.营销策略27第4章建设规模与项目开发条件294.1.建设规模及建设内容294.2.项目场址现状294.3.项目建设条件29第5章建筑方案325.1.设计依据325.2.设计范围及内容325.3.设计指导2、思想与原则325.4.总平面设计335.5.建筑设计375.6.结构设计385.7.给排水设计385.8.电气设计405.9.消防设计41第6章节能节水措施436.1.设计依据436.2.建筑部分节能设计436.3.节能节水措施436.4.电器节能措施43第7章环境影响评价457.1.编制依据457.2.环境现状457.3.项目建设对环境的影响457.4.环境保护措施45第8章劳动卫生478.1.指导思想478.2.职业安全卫生健康对策与措施47第9章组织机构与人力资源配置489.1.组织机构489.2.人力资源配置48第10章项目实施进度5010.1.项目开发期5010.2.项目实施进度安排3、5010.3.项目实施过程控制措施50第11章项目招投标5211.1.工程项目招标投标概述5211.2.工程项目招标投标因素分析5311.3.招标依据5511.4.招标范围5511.5.招标方式55第12章投资估算与资金筹措5612.1.投资估算5612.2.资金筹措59第13章财务评价6013.1.项目评估依据6013.2.财务评价基础数据的选择6013.3.财务评价6013.4.不确定性分析62第14章社会评价6314.1.项目对社会的影响分析6314.2.项目与社会互适性分析6314.3.社会风险分析6414.4.社会评价结论64第15章风险分析6515.1.政策风险及防范6515.2.4、经营风险及防范6515.3.工期和工程质量风险及防范65第16章研究结论与建议6616.1.可行性研究结论6616.2.建议66第1章 总 论1.1. 项目背景与概况1、项目名称：美每家建材家居广场项目2、承办单位概况单位名称：重庆美每家投资有限公司单位性质：有限责任公司注册资金：人民币：22000万元单位住所：重庆市九龙坡区九龙园区火炬大道16号五楼业务范围：利用自有资金对物流行业进行投资；市场开发；销售：金属材料（不含稀贵金属）、建筑材料（不含危险化学品）、装饰材料（不含危险化学品）、陶瓷制品。法定代表人：黄国太企业负责人：黄国太，男，1970年6月30日。现年40岁，文化程度大专。1985、8年至2000年，分别在沈阳、俄罗斯从事钢材贸易；2000年至2007年，成立物资贸易公司；2007年至2009年，成立重庆九一实业，担任董事长一职；2009年至今，任重庆美每家投资有限公司总裁。3、可行性研究报告编制依据（1）与委托方签订的咨询协议；（2）国家计委计办投资200215号审定的投资项目可行性研究指南（试用版）；（3）国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（4）城市房地产开发经营管理条例；（5）房地产项目经济评价方法。4、编制范围依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对美每家建材家居广场项目建设的目的、必要性、市场前景、项目区域概况、项目规6、划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。5、项目提出的理由 项目建设符合国民经济发展 项目对城市建设将起到促进作用 解决劳动就业的需要 辐射西部省市，促进行业发展6、拟建地点7、预期目标1.2. 主要技术经济指标1.3. 问题与建议第2章 项目建设背景和必要性2.1. 项目提出的背景“十二五”时期是大渡口实现转型发展最为关键的战略机遇期，国际国内形势总体向好，民生导向、转变经济发展方式正成为科学发展主旋律。重庆加快建设国家中心城市、长江上游地区经济中心，优惠政策叠加，作为主城核心区的大渡口，随着重钢环保搬迁7、的完成、小南海水利枢纽工程的启动，发展现代服务业，推动经济结构优化升级的条件已经具备；“五纵五横”骨架路网初具雏形，生态环境大幅改善，城市扩容升级的时机已经来临。经过多年发展，大渡口转型发展的基础更加坚固,支撑更加有力。“十二五”时期，是大渡口破茧化蝶的关键时期，是大渡口大有作为的重要时期。“十二五”发展规划总体要求努力建设“生态文化之区、生活品质之城” ，今后五年全区经济社会发展的总体要求：以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展、创新发展、和谐发展为导向，以加快转变经济发展方式为主线，以经济、城市、社会“三个转型”为抓手，以“四大工程”、“六个大渡口”为载体，坚持解放思想，坚持8、扩大开放，坚持以人为本，坚持错位发展，加快建设生态低碳宜居区、文化旅游功能区、新兴产业集聚区和新型城市示范区，不断提高人民群众幸福指数，努力建设“生态文化之区、生活品质之城”。 今后五年的主要奋斗目标：区内生产总值年均增长15%，突破400亿元；人均区内生产总值达到10万元；工业增加值年均增长20%；一般预算收入年均增长15以上；全社会固定资产投资年均增长20%以上；社会消费品零售总额年均增长20%以上；城乡居民收入分别年均增长13%和15%;万元GDP能耗累计下降16%以上。以重构产业支撑体系为重点，推动产业优化升级，加快推进经济转型。 转变经济发展方式，支持非公有制经济发展。大力发展总部经9、济、研发中心，积极培育高新技术产业、新型房地产业和现代服务业，构建二三产业协调发展的产业支撑体系。完善建桥园区规划，增强配套服务功能，提高投入产出强度，建设千亿级综合性产业园区。支持重钢非钢产业发展。做大做强新型环保产业，发展壮大新型材料产业，推动装备制造等传统产业改造升级，加快培育百亿级企业。按照生态、低碳、循环的要求，大力发展电子工业、无烟工业、楼宇工业等都市型工业。着力培育大型企业孵化器，引进重点科研院所、企业技术中心、工程研发中心、数据处理中心。加大自主创新扶持奖励力度，提升企业核心竞争力。大力实施品牌强区战略，推动产业高端化、高质化、高新化。 重庆天安数码城绿谷座落在建桥工业园的拓展10、区，该项目的投资方为深圳天安数码城有限公司，该公司由香港上市公司天安中国投资有限公司和深圳泰然股份有限公司合资于1990年创立于深圳。天安中国投资有限公司为香港联合集团下属子公司，是香港联合交易所的上市公司。该项目计划投资50亿，占地544亩，建筑面积90万平米，是集科技孵化、高新技术研发、企业总部经济、中小企业自主创新平台、科技中介聚集、商业配套、创新人才培训及金融服务与优良的生活环境于一体的科技园区。2.2. 项目建设的必要性1、项目所在区域发展状况分析（1）大渡口区区情介绍大渡口区地处重庆市主城区西南部，濒临长江，东临巴南，南接江津，西北面与九龙坡接壤。据史料记载，在清朝道光年间长江北岸11、设有义渡，该渡口为沿江数十里渡口之首，大渡口由此而得名。1965年为服务重钢而设区，面积仅7.46平方公里，1995年区划调整后，辖区面积扩大到103平方公里，现辖五街三镇，常驻人口27万，是重庆市主城区12个中心组团之一，是全部纳入重庆市规划的600平方公里主城核心区内的两个区之一，致力打造重庆主城的“生态和谐宜居区、文化休闲功能区、现代物流发展区、新型工业发达区”。辖区交通网络密集，成渝、渝黔、襄渝3条铁路干线交汇，有6个火车站，7条铁路专用线；区域内有5纵5横城市主干道，3条轻轨线，4座长江大桥，1座铁路大桥，有34公里长江水岸线和6个水运码头，交通十分便捷。（2）大渡口区工业发展情况大12、渡口区经济基础雄厚，有市级工业园区重庆市建桥工业园区，以及重钢集团、长征重工、国际复合等大中型企业，连续多年被评为“重庆市工业十强区县”；有全市规模最大、技术先进的仓储设施，是以冶金建材、汽车摩托车、装备制造、食品医药、电子信息、新型材料为主的现代工业城区和现代物流基地。2009年，全区全面推进“三个转型”和宜居、畅通、公园、平安、文化、健康“六个大渡口”建设，全年实现地区生产总值149.6亿元，比上年（下同）增长10.0；人均地区生产总值达到7974美元；全社会固定资产投资总额120.7亿元，增长35.2；社会消费品零售总额23.0亿元，增长19.0。在增值税转型抵扣和矿产品税率调整减少9.13、7亿元税收的情况下，辖区税收及各项收入实现31.2亿元，增长6.3%；区级财政总收入18.8亿元，增长38.7；一般预算收入8.7亿元，增长11.7。城市居民人均可支配收入17183元，增长9.5%；农村居民人均纯收入7736元，增长12.0%；新增城镇就业人员1.4万人；万元地区生产总值能耗降低5.2%；城区空气质量优良天数达到275天。2、大渡口区发展工业园区的必要性我们知道，重庆正处在经济发展转型的关键时期，而工业园区建设是加快重庆市新型工业化、城市化、现代化建设重要途径，工业园区也是实现新型工业化，推进城市化和加快地方经济发展的重要载体。加大工业园区建设力度，是实施市委、市政府提出的“14、一圈两翼”发展战略的重要举措。通过加强园区建设，推进工业布局调整，全面提升和优化产业结构，增强区域经济竞争能力，是努力实习“把重庆建设成为长江上游经济中心”的必然选择。2009年8月13日，时任重庆市政府常务副市长的黄奇帆同志在督办市政协办好特色工业园区，打造内陆开放高地重点提案时曾说：“搞好工业园区是重庆发展成为我国西部重要增长极的需要”。发展工业园区，具有其他产业无法比拟的优势：一是工业园区具有明显的集群效应。工业园区是政府通过行政手段在城市或城乡结合部划出一定的区域，通过财政、税收、金融、产业扶持等经济手段吸引外资企业入驻，形成产业集群和比较优势的经济形态。因此，入驻企业关联度较高，具有15、较强实力的大型企业，集群效果十分明显。二是具有较大的经济体量。以重庆为例，目前全市共有43个工业园区，2009年工业产值达到3594.6亿元，基本占到当年重庆市GDP的60%。2009年全市工业总产值过百亿的有18家，其中200亿的就达到10家。又比如，全国运行比较成功的苏州工业园，2009年工业总产值达到23000亿元，相当于四川，重庆，贵州三省市2009年GDP的综合。三是拥有灵活的运行机制。为了充分发挥园区的聚散功能和优势以及招商引资，很多工业园区推行“全天候”、“一条龙”、“窗口式”等服务，能把各项服务举措落到实处。所以，众多的开发区能做的突破传统服务模式，创新服务理念，提升服务品味，16、把为企业提供物流配送，产业配套，劳动用工，信息咨询等产业服务项目做为更高的服务追求。四是拥有众多的优惠政策。招商引资是工业园区建设的重中之重，要达到良好的招商效果，既需要良好的硬环境，更需要良好的软环境，还需要一大批综合配套的优惠政策。比如返还土地出让金，城市配套费，财政扶持，专项资金扶持等一系列优惠政策。而企业也比较看重这些优惠政策措施。3、重庆天安数码城项目情况分析（1）项目基本情况重庆天安数码城项目采用复合型开发模式和生态化的建筑及园区规划，营造完善的商业和居住环境，形成多功能多元化的街区组团，突出高科技及高端服务业在科研、生活、文化休闲和产业发展的一体化需求，形成企业之间互动交流的创新17、社区，是促进科技发展，改变经济增长模式的内源性力量，为区域发展和提升经济增长质量创造新思路。该项目系“天安数码城模式”的第三代产品，建成之后作为重庆高端科技及服务产业的形象名片，将成为国内生态型城市产业综合体的标杆典范。（2）项目的发展对区域经济的影响该项目的引进将助推我市民营经济的发展。经过多年的发展，天安数码城已经成为非常成熟的民营科技产业园区，也是适宜创业发展、风险投资的极具发展活力的民营经济及聚集体。目前，仅深圳天安数码城就已经吸引了1600多家优质民营科技企业入驻，其中经过国家、省、市认证的民营科技企业超过100家，国内外上市公司23家，准上市企业18家，深圳市民营领军骨干企业8家，18、中外银行17家，年产值超过450亿元，税收超40亿元。进入重庆后，其聚集效应必将在西部地区形成强大磁场，推动我市民营经济的发展。该项目的引进将增强我市对港澳台地区投资的吸引力,为重庆万亿笔记本产业基地的打造提供良好的配套产业发展环境。天安中国投资有限公司经济实力雄厚、主营业务宽泛，在港澳台地区乃至全球都有较大影响。该项目落户重庆后，必将增强港澳台地区企业投资重庆的信心，再加上该公司自身的项目拓展，其深远价值不可估量。在新的历史时期，深圳天安数码城有限公司投资重庆大渡口区，发展“天安数码城”，旨在适应国家的科学发展观要求，坚持全面协调可持续发展，积极倡导科教兴国战略，大力发展科学技术，建设创新型19、国家与和谐社会的历史使命而作出的一个重要投资发展决策，对国家、地方以及企业和社会都具有重要的历史意义与现实作用：发展“重庆天安数码城”，有利于适应重庆统筹城乡改革和发展的总体要求，积极推动实现“五个重庆”的年度目标。重庆天安数码城的建设与发展将积极推动大渡口区重钢片区老工业基地的改造和振新，实现区域的产业优化升级，创造低碳、健康、生态环保的工作与宜居新环境。对于整合城镇资源推动城市经济发展，具有较好的经济效益之示范作用。有利于促进中小民营科技企业的培育、发展和壮大，实现产业聚集，形成具有高附加值效应的产业链，从而推动重庆民营科技企业产业园区的发展和成长。有利于通过市场机制促进创新集群的形成，继20、而形成企业间自觉的竞争与合作关系，构筑起有能力创新和适应激烈竞争的网络组织，形成积极开放的创新、创业氛围，提升企业的活力和创造力。有利于引入鼓励创新的商业文化，强调科技、文化与商业理念的共融发展，为入驻企业创造一个具有强大吸引力的研发工作环境。有利吸引各类社会资源的加速投入和聚集，有利于形成包括金融、物流、高新技术、公共技术平台、商业、人居等各种业态所组成的和谐商务生态以及优质营商环境，从而加快企业聚集效应和产业链的形成，提升区域环境竞争力。发展“重庆数码科技城”，大量高新技术企业和优质服务产业的聚集，有利于提升区域对于人才吸引力，形成良好的人才聚集效应，同时为人才成长提供了丰富的信息和各种资21、源，激发人才创意与创新精神，促进人才成长。发展“重庆数码科技城”，建设绿色生态的高新技术及民营企业聚集区，有利于改善和提升区域的生态环境，改变原有重钢片区污染及欠发展的环境面貌，提升片区及城市整体形象，促进区域发展。 第3章 市场分析与预测3.1. 投资环境分析1、 国家政治经济形势国际形势总体稳定，但挑战日益增多。世界加速进入经济动荡、格局调整、体系变革的新阶段。 （1）金融危机席卷全球，国际社会加强应对。美次贷危机最终演变为“百年一遇”的全球性金融危机，严重冲击世界经济金融体系，挫伤了各国对世界经济增长前景的信心。危机由虚拟经济加速向实体经济蔓延。发达经济体普遍陷入衰退，美国第三季度经济增22、长率环比下降0.5%，为7年来的最大降幅。欧洲和日本成为金融危机连锁影响的重灾区。新兴国家和发展中国家不同程度受到殃及，亚洲、拉美、非洲经济增速明显放缓。在全球经济面临衰退的背景下，国际贸易和全球外国直接投资（FDI）明显下滑，贸易保护主义再次抬头。危机也导致一些国家和地区的政治社会问题突出，失业率普遍上升。美、欧、日、中、俄等多国政府纷纷出台财政和货币政策刺激经济增长， 并在华盛顿举行首次20国集团金融峰会，国际社会表达出加强政策协调，共同应对金融危机的强烈意愿，改革国际金融体系的呼声日益升高。 （2）地缘战略竞争激烈，大国合作大势所趋。俄罗斯与格鲁吉亚围绕南奥塞梯问题爆发武装冲突，表明国际23、关系中的传统地缘政治和军事安全因素依然突出。俄与美欧关系一度趋于紧张，双方的交流与合作出现一些困难。此外，大国在政治、经济、军事、安全乃至软实力方面的较量依然存在，围绕深海、极地和太空的争夺正在逐步展开，战略利益竞争日益突出。但金融危机的爆发客观上缓和了大国关系。面对严峻的世界经济金融形势，各大国普遍认识到加强合作、共渡时艰是唯一的共同选择。美、欧等传统发达国家加强彼此协调，并加大对新兴发展中大国的借重。大国关系的合作面回升。奥巴马顺应时势，以“变革”为口号当选美首位黑人总统，将着手调整美内外政策，可望重视大国合作和多边主义。美俄相互释放改善关系的信号，双方领导人在俄格冲突后首次聚首金融峰会。24、欧俄重启新伙伴关系计划，并将探讨建立新的欧洲安全机制。大国间既合作又竞争的总体框架得以维持。 （3）多极化趋势深入发展，新兴大国崭露头角。世界各主要力量实力此消彼长，推动国际格局和国际体系深入调整演变。美对外战略受到伊拉克、阿富汗局势影响，不断加大对盟国和多边机制的借重。欧洲一体化推进遇到困难，日本政府更迭，内顾倾向加大。新兴发展中大国日益成为世界经济增长和国际格局演变的重要推手。俄罗斯战略进取态势明显，印度、巴西、南非等国在国际舞台上日益活跃。中国成功举办奥运会、妥善应对一系列困难和挑战，备受瞩目。“金砖4国”、“展望5国”和“新钻11国”发展潜力巨大，彼此加强协调，在全球事务和国际体系调整25、变革中的影响迅速上升。新兴大国在应对金融危机中的作用突显，在20国集团金融峰会上首次以平等姿态与传统发达国家共同讨论国际经济金融的核心问题。新兴大国群体性崛起为国际关系注入新的活力，世界多极化趋势日益明显。 （4）亚太合作蓄势推进，新问题新挑战不时涌现。亚太地区国家加强经济金融合作、共同应对金融危机的紧迫感增强，合作步伐加快。APEC、上海合作组织等在加强宏观经济对话、开展能源、交通等务实合作方面取得积极进展。以“10+3”合作为主渠道的东亚合作续有推进，中日韩领导人会议首次在10+3框架外举行，并实现机制化，开启了三国合作的新阶段。以东盟宪章的签署为标志，东盟一体化进程迈出实质性步伐。各主要26、力量继续深入参与地区事务，扩大影响力。但另一方面，亚太地区形势复杂多变，动荡和不确定因素有所增加。部分地区恐怖活动威胁上升，安全形势恶化。孟买恐怖袭击事件导致印度与巴基斯坦关系趋紧。东南亚、南亚等一些国家政局出现不稳，面临的经济风险和挑战增加，地区国家间围绕领土主权等矛盾和冲突时有发生。 （5）热点问题一波三折，全球性问题牵动各方。中东局势再度恶化，哈马斯宣布同以色列停火结束，以对加沙地带发动大规模空袭，以巴冲突升级。朝核问题曲折发展。朝宣布重启宁边核设施去功能化，美宣布终止对朝适用敌国贸易法并最终将朝从“支恐”国家名单中除名。但双方在验证等问题上分歧未解，成为进一步推进六方会谈进程的障碍。伊27、朗核问题僵持不下。欧等向伊递交复谈方案，欧伊间进行了一些接触，但双方未就复谈达成妥协。津巴布韦各派在权利分配问题上矛盾突出，美、欧等继续加大对津制裁。国际刑事法院检察官起诉苏丹总统，使苏丹达尔富尔问题更趋复杂化。刚果（金）、几内亚等国政局动荡不安。索马里海盗问题引起国际社会高度关注，各方纷纷采取联合打击行动。气候变化、能源安全、发展援助等问题日益突出，成为影响国际局势的重要因素。尽管世界局势复杂多变，但中国作为发展中国家成功应对了各项困难和挑战，经济得到了快速发展，在国际事务中的影响日趋加深。2、项目开发地区的工业经济发展情况（1）重庆市工业发展环境 重庆市位于中国西南部，长江上游，东经10528、1711011、北纬28103213之间的青藏高原与长江中下游平原的过渡地带。全市东西长470公里，南北宽450公里，幅员面积8.24万平方公里。重庆是全国大中城市中矿产资源最富集的地区之一。已发现矿产75种，初步探明的矿产40多种，探明矿藏产地353处，储量矿产潜在价值3882亿元。优势矿产有煤、天然气、锰、汞、铝、锶等。西南铝业集团煤探明储量33亿吨，是我国南方煤炭生产的重要基地。天然气探明储量3200亿立方米，其中垫江卧龙河气田开采量居全国第一。锶矿是重庆最具特色的优势矿种，储量和质量均居全国之首。锰矿探明储量3700万吨，居全国第二。钒、钼、钡储量居全国第三。分布在秀山、酉阳的汞矿是全29、国罕见的特大型矿床，已探明储量1.9万吨。此外还有岩盐、重晶石、莹石、石灰石、硅等非金属矿产。重庆境内江河纵横，水网密布，水能蕴藏量巨大，极具开发潜力。以600余公里长江干流为线，汇集嘉陵江、渠江、涪江、乌江、大宁河等五大支流及上百条小河流。年平均水资源总量在5000亿立方米左右，每平方公里水面积全国第一，水能资源理论蕴藏量为1438.28万千瓦，可开发量750万千瓦，全市每平方公里拥有可开发水电总装机容量是全国平均数的3倍，水能资源开发量在全国城市中名列前茅。此外，还有丰富的地下热能和饮用矿泉水，开发潜力巨大。（2）重庆市工业发展概况工业是重庆经济的支柱。1981年，重庆率先通商并以民族资本30、企业森昌泰火柴厂的创办为标志开启了重庆工业的先河，随后100多年来工业不断发展壮大，到2006年在渝外商投资企业4000多家，美国福特、汇丰、铃木等一大批世界500强企业在重庆投资。重庆工业重点发展的区域为重庆经济技术开发区，重庆高新区技术产业开发区，重庆化工园区，重庆西永微电子工业园，万州盐气化园和重庆特色工业园区。重庆经济技术开发区，氛围南部园区和背部新区经开园。北部新区经开园位于重庆市北部新区，北邻重庆机场，紧靠铁路中心红色枢纽站，有210、212、319和主城环城四条高速公路以及轨道交通三号线穿过区内，离重庆最大的寸滩集装箱码头1公里，北部新区经开园重点发展汽车及零部件产业、高新技术产31、业等，建有出口加工区和“十里汽车城”。重庆高新技术产业开发区包括石桥铺高科技开发园、二郎科技新城和北部新区高新园。高新园建成了重庆生物生化制药技术开发园、软件园、出国留学人员创业园等专业园区，高新区将努力建设光电产业、医疗器械产业、软件产业三个产业基地，重点培育发展电子信息、生物工程和新医药、新材料、机电一体化四大主导产业。重庆化工园区规划面积31.3平方公里，主要发展石油化工、天然气化工、氯碱化工及下游精细化工、新材料和医药产业。园区推行“ 五个一体化”建设理念，即产业项目、公用工程、环境保护、物流配送、管理服务一体化。争取建成国内一流的现代化化工基地，长江上游最大的综合性化工基地。重庆西永32、微电子工业园位于重庆市沙坪坝区西部，园区规划面积30平方公里，由“三园二区”组成，即IC产业园、软件园、应用产品园、综合发展区、配套体的微电子产业集群，包括：IC设计、研发、制造、芯片制造、封装、测试；软件与信息服务；电子电器产品；仪器仪表及工业控制产品；新能源材料及配套产业。万州盐气化工园规划面积10平方公里，发展重点是充分利用三峡库区丰富的岩盐和天然气优势资源，一是以“两碱一氯”为龙头，发展盐化工产业；二是天然气化工重点发展双甘膦、1、4丁二醇、二甲醚、醋酸系列等产品；三是以多品硅为龙头，发展太阳能电池及电池组件等太阳能光伏产业和电子信息产业。园区规划2015年达到500亿元，其中天然气化33、工达到150亿元。重庆特色工业园区是市属各区县（自治县、市）结合地域资源优势和产业特色，经市政府批准的以工业企业为主的市级产业园区，目前达四十余个。（3）重庆市发展工业的优势：首先，重庆地处长江上游经济带核心地区，中国东西部结合部，是中国政府实行西部大开发的重点开发地区，区位条件优越。其次，重庆是中国西部唯一集水陆空运输方式为一体的交通枢纽，横贯中国大陆东西和纵穿南北的几条铁路干线、高速公路干线在重庆交汇，3000吨级船队可由长江溯江至重庆港，重庆江北国际机场是国家重点发展的干线机场。重庆是中国西部电网的负荷中心之一，煤炭、天然气量大，能源供应保障度程度高，基础设施功能完备。再次，工业基础雄厚34、，门类齐全，综合配套能力强。重庆是中国老工业基地之一，正着力壮大汽车、摩托车、装备制造业、资源加工业等支柱产业，加快发展以信息工程、生物工程、环保工程为代表的高新技术产业。第四科技教育力量雄厚，人才相对富集。重庆拥有1000多家科研机构，29所高等院校，60多万科技人员。第五市场潜力巨大。重庆人口众多，人民生活由温饱向小康过渡、三峡工程库区移民和城镇工矿搬迁、大规模的基础设施建设、生态环境保护和污染治理、老工业基地的产业升级都将产生巨大的消费需求和投资需求。第六综合政策优势突出。重庆入驻企业可享受三峡库区优惠政策、西部大开发优惠政策和城乡统筹发展试点城市三大历史性机遇优惠政策优势。同时重庆地区35、金融环境良好，全国16家银行在重庆开设分行，5家外资银行分行入驻重庆市，国家开发银行与重庆市政府签署战略合作备忘录，给予重庆政策性贷款支持。3.2. 区域企业孵化中心市场分析1、区域内企业孵化园区概况（1）石桥铺高科技开发园区石桥铺高科技开发园占地3平方公里，是重庆北部新区的科技成果孵化、科技市场交易、大型会展、商务办公、中介服务及生活配套区域，是重庆最发达的商贸中心之一。该园区已建成标准厂房12幢近15万平方米，科技孵化楼（写字楼）8幢12万平发米，建有5个专业孵化器（软件孵化器、生物生化制药技术、留学人员创业园、机电一体化技术孵化器、光电技术开发园）。区内设有13家商业银行支行，建有星级宾36、馆6个，保险公司、风险投资公司、会计师事务所、律师事务所、人才交流中心等中介配套机构齐全，区内居住小区、公园、市场、会展中心、学校、医院、餐馆等配套齐全。拥有重庆经营规模最大、人气最兴旺的电脑（数码产品）市场、通信产品市场、汽车摩托车配件市场、机电市场、五金工具市场、建材市场。其中泰兴电脑大市场、赛博数码广场、赛格电子市场等三家专业电脑市场，集中了全市70%以上的电脑硬件、软件销售商家，营业总面积近5万平方米，已成为全市规模最大、档次最高、交易最活跃的电脑市场。（2）二郎科技新城二郎科技新城是重庆市西部大开发十大重点工程之一，是高新区的拓展区，占地10平方公里，总投资400亿元，园区以改造提升37、传统产业为主，重点发展机电一体化产业。建有二郎高科创业园9万方、重庆留学生创业园31万方；建有11个工业小区，包括新型标准厂房18万平方米；4个居住区，2个中心区，初步形成了以重庆格力、世纪精信、中国普天（含存储卡项目）、宗申机车、重庆宝钢、三信电子等为代表的现代产业制造基地，拥有重庆留学人员创业园、高科创业园等众多科技孵化大楼。（3）北部新区高新园重庆北部新区规划面积130平方公里，包括高新园和经开园两个园区。北部新区高新园占地50平方公里。建设北部新区是重庆市委、市政府在新世纪之初，为实施西部大开发战略，加速重庆经济发展作出的重大战略决策。作为都市发达经济圈的核心区域，北部新区将构建以高新38、技术为基础的现代化产业基地和社会服务体系，带动全市经济持续、快速、健康地发展。 北部新区高新园位于北部新区南端，园区建设于2001年4月正式启动。按照总体规划，园区将布局建设“重庆光电产业基地”、“重庆软件产业基地”、“重庆医疗器械产业基地”和“重庆新材料产业基地”。园区内规划布局了未来新重庆的中央商务区、外事服务区和交通、通信枢纽。重庆金星科技孵化中心金星科技孵化中心地处北部新区高新园中心区域9号地块，位于园区柏林大桥华新分流路主入口附近，南临渝长高速公路，西面与园区大型自然风景景观公园柏林公园隔道相望，东面地块为拟建设的高档居住小区。其地理环境位置良好，建筑造型简洁明快、舒展大方，现代感强39、。该中心占地面积25476平方米，总建筑面积97800平方米，由生产厂房、高层办公楼、综合配套楼组成。金星科技孵化中心是由重庆渝高新兴科技发展有限公司投资兴建，总投资1.1亿元人民币，由重庆建工集团第二建设工程有限公司承建，计划于2004年12月全部建成投入使用。建成后将成为集商务办公、科研生产、开发、商业服务等多种功能于一体的建筑群。该中心的建成将有利于优化北部新区投资环境、增强招商引资能力。上丁企业公园上丁企业公园紧临北部新区行政中心,紧扼未来北部发达经济圈的核心增长极和高新园行政中心区域。引入世界领先的EOD(生态办公区)概念,打造重庆首个独栋生态办公区,前瞻性生态概念和高品质独立商务空40、间缔造卓越办公环境,最大限度创造企业员工的荣誉感和归属感,尽善配套,商务会所、餐饮、酒店、运动设施一应俱全。一个公司一栋大楼,光荣与期冀,拥有自己的总部楼,是每位领袖的光荣与期冀,只有真正成功的您才值得拥有全景观240亩生态办公环境,告别冰冷的水泥森林,置身于240亩生态绿景中,让公园办公不再只是梦想,激发无限想象。园区39家企业对办公大楼不但享有独立产权和冠名权,更可根据自身需要,对建筑进行单体式个性化设计,彰显企业独特个性与形象。海王星科技大厦海王星科技大厦2004年2月竣工，4月开始投入使用，是集科研、生产、开发、交流展览于一体，具有鲜明现代化信息社会特点的科技孵化器。大厦建筑总面积为141、5万平方米（其中商务用房8万多平方米，工业用房3万平方米）。大厦内优惠的房屋租金、优质的管理服务和完善的配套设施，已吸引入驻了重庆信威公司、重庆网通信息港、伟岸测器、重庆聚能汽车技术有限公司、重庆瑞迪恩科技有限公司、DSI数码模重庆有限公司等60多家企业，具有21亿元的工业产值产能。除此之外，高新园还有木星、水星、火星、土星、天王星等星系里孵化大厦，为高新区强化科技创新能力提供了重要平台。2、区域内企业孵化园区租金情况 生产用房租金标准(含物业管理费)： (1)石桥铺高科技开发园：15元平方米月 (2)二郎科技新城、北部新区高新园：12元平方米月 孵化办公用房租金标准(含物业管理费)：20元平42、方米月对新入驻的企业，给予2年租金优惠期。在此期间(1)生产用房：租金标准为10元/平方米月；(2)孵化办公用房：租金标准为15元平方米月；(3)对世界500强和国内500强企业，第一年，免费提供500平方米经营场地，超出面积部份按 (1)、(2)标准执行； 第二年：按(1)、(2)标准执行。承租期间，企业每达到以下一个奖励条件的，年终即可享受按1.5元平方米月(当年租期)标准给予的奖励，并以此额度按季抵扣下年度部分房屋租金。 (1)销售收入超过2万元平方米年的。 (2)上缴税金超过1200元平方米年的。 (3)自主研发生产的产品与园区其他企业产品形成“上下游”配套，销售(采购)量达到公司总销43、售(采购)量50以上的。 企业可选择享受以上第2条或第3条优惠政策。3、区域内企业孵化园区出售情况区域内园区写字楼出售价格：(1)石桥铺高科技开发园：均价约7000元/平方米；(2)二郎科技新城：均价约6500元/平方米；（3）北部新区高新园（星系列写字楼）：均价约10000元/平方米。3.3. 市场预测1、项目需求分析根据中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议，科学发展为主题，是时代的要求，关系改革开放和现代化建设全局。坚持把经济结构战略性调整作为加快转变经济发展方向的主攻方向，提升制造业核心竞争力，发展战略性新兴产业，加快发展服务业，促进经济增长向依靠第一、第二、第三产业44、协同带动转变。制造业发展重点是优化结构，改善品质质量，增强产业配套能力，淘汰落后产能。发展先进装备制造业，调整优化原材料工业，改造提升消费品工业，促进制造业由大变强。完善依托国家重点工程发展重大技术装备政策，提高基础工艺，基础材料、基础元器件研发和系统集成水平。支持企业技术改造，增强新产品开发能力和品牌创建能力。合理引导企业兼并重组，提高产业集中度，发展拥有国际知名品牌和核心竞争力的大中型企业，提升小企业专业化分工协作水平，促进企业组织结构优化。科学判断未来市场需求变化和技术发展趋势，加强政策支持和规划引导，强化核心关键技术研发，突破重点领域，积极有序发展新一代信息技术、节能环保、新能源、生物45、高端装备制造、新材料、新能源汽车等产业，加快形成先导性、支柱性产业，切实提高产业核心竞争力和经济效益。发挥国家重大科技专项引领支撑作用，实施产业创新发展工程，加强财税金融政策支持，推动高技术产业做强做大。坚持把科技进步和创新作为加快转变经济发展方式的重要支持，深入实施科教兴国战略和人才强国战略，充分发挥科技第一生产力和人才第一资源作用，提高教育现代化水平，增强自主创新能力，壮大创新人才队伍，推动发展向主要依靠科技进步、劳动者素质提高、管理创新转变，加快建设创新型国家。而根据大渡口区规划, “十二五”时期是大渡口实现转型发展最为关键的战略机遇期。国际国内形势总体向好。民生导向、转变经济发展方式46、正成为科学发展主旋律。重庆加快建设国家中心城市、长江上游地区经济中心，优惠政策叠加。完善建桥园区规划，增强配套服务功能，提高投入产出强度，建设千亿级综合性产业园区。支做大做强新型环保产业，发展壮大新型材料产业，推动装备制造等传统产业改造升级，加快培育百亿级企业。按照生态、低碳、循环的要求，大力发展电子工业、无烟工业、楼宇工业等都市型工业。着力培育大型企业孵化器，引进重点科研院所、企业技术中心、工程研发中心、数据处理中心。加大自主创新扶持奖励力度，提升企业核心竞争力。大力实施品牌强区战略，推动产业高端化、高质化、高新化。在新的历史时期，深圳天安数码城有限公司投资重庆大渡口区，发展“天安数码城”，47、旨在适应国家的科学发展观要求，坚持全面协调可持续发展，积极倡导科教兴国战略，大力发展科学技术，建设创新型国家与和谐社会的历史使命而作出的一个重要投资发展决策，对国家、地方以及企业和社会都具有重要的历史意义与现实作用。2、项目营销目标群定位依照深圳“天安数码城”模式，“重庆天安数码城”规划建设为民营科技产业集聚园区。在重庆市承接产业转移、传统产业升级以及城市现代化进程中，以“物业聚商”发展都市型总部经济、创意产业、创新科技研发以及金融服务等综合性高端服务产业为主的科技产业集聚园区。根据这一特点，孵化器寻找种子企业时，一般有以下几个必备的条件加以衡量：1）从事高新技术产业；2）具有开发、生产能力；48、3）市场有规模前景；4）具有形成公司管理团队的基础。3.4. 项目SWOT分析1、项目优势（strengths）分析 本项目区域优势本项目地处重庆市大渡口区商业中心圈地带，西临城市轻轨线陈庹站，东临长江和成渝铁路，南临建桥工业园区物流中心，北临大渡口区商业中心步行街，步行街可能向南延伸至项目所属地块，城市干道袁茄路、松青路以及迎宾大道南北向贯穿其间。项目建设包括工业物业和商住物业，其中工业用地主要为产业大厦和总部基地，商住用地主要为中高端住宅和商业，相信随着项目的建设完工，大批企业的不断入驻，区域形象的提升以及人气的形成指日可待。 交通优势本项目位于大渡口区，辖区交通网络密集，成渝、渝黔、襄渝49、3条铁路干线交汇，有6个火车站，7条铁路专用线；区域内有5纵5横城市主干道，3条轻轨线，4座长江大桥，1座铁路大桥，有34公里长江水岸线和6个水运码头，交通十分便捷。区域内良好的交通条件为企业发展奠定了坚实的基础。 产品优势天安公司主营业务为工业和住宅房地产开发、物业租赁、物业管理、楼宇停车-场智能化系统、电脑软硬件及系统集成技术开发等，目前已经成功引入及孵化了1600多家民营科技企业（19家上市公司）。由留学科技人员创业企业、企业研发机构、博士后流动工作站、商业银行机构、管理咨询培训中心、科技中介服务机构等搭建的均衡完善的园区配套系统，公司基于多年的经营管理，具有其他公司所不具备的发展优势。50、1资源整合优势：“天安数码城”揉合科技、资金、政策及非凡规划建筑、便利的营商环境、汇萃精英企业与人才，发挥协作力量，形成了显著的产业聚集效应，达成了政府有业绩、企业有效益、社会有形象的多赢局面，创造了显著的社会效益和经济效益。2市场运作优势：“天安数码城”是完全市场化运作的科技园区,由天安数码城公司自主规划、设计、招商、运营及管理。3发展定位优势：“天安数码城”主要定位于服务中小民营科技企业，属政府高新科技产业带的一部分，并与政府高新科技园区形成互补、协作、双赢格局。4产品定位优势：“天安数码城”针对后工业化时代及知识经济时代中小民营科技产业经济呈现的互补协作性强、智力密集、转型快、贸工技一体51、化的特点，创新理念，适应地提供现代富有形象的科技产业大厦产品。科技产业大厦在功能上体现后工业化、科技化、信息化，既适合企业研发、试制，又体现总部经济概念、哑铃型经济、协作化经济特点。5精英联盟优势：“天安数码城”针对中小企业的需要，通过自身资源与社会关系，与多家精英机构建立创新科技服务支撑体系。使园区具有完备的金融服务、风险投资、智力与人才服务体系，研发教育环境，以及良好便利的基础设施，促进科技园区的城市社会功能的形成与发展。6网络运营优势：“天安数码城”配备最先进的网络设施和拥有一支优秀的网络运营队伍-清华天安信息技术有限公司。7人才资源优势：“天安数码城”内人才集聚，4万多的人流量为企业间52、人才的自主互动创造了良好的空间，加上“天安数码城科技英才奖励基金”的设立，为人才的稳定和发展创造了更好的平台。8再生发展优势：“天安数码城”经过多年的发展，已经拥有一支成熟的经营管理团队和丰富的运作经验，能创造性地发展“天安数码城”模式，并使之延伸到不同的区域城市加以发展与壮大。 形象优势天安数码城（集团）有限公司主营业务为工业和住宅房地产开发、物业租赁、物业管理、楼宇停车-场智能化系统、电脑软硬件及系统集成技术开发等。目前公司已发展成为拥有9家全资或控股子公司、2家参股公司、总资产近43亿元的大型企业集团。公司目前有深圳珑园、广州番禺、佛山南海、深圳龙岗、常州武进，东莞南城等6个项目在建；江53、苏江阴、天津西青、重庆等3个项目准备近期开工。截至2010年10月份，公司共储备优质低成本土地面积202万平方米、建筑面积555万平方米，可满足未来10年的开发需求。 “天安数码城”是全国首家接入IP城域网的宽带信息化科技园区，集科研开发、产品转化、金融服务与舒适办公为一体。目前已经成功引入及孵化了1600多家民营科技企业（19家上市公司）。由留学科技人员创业企业、企业研发机构、博士后流动工作站、商业银行机构、管理咨询培训中心、科技中介服务机构等搭建的均衡完善的园区配套系统，涌现出像宇龙通讯、研祥工控、彩虹集团、德润电子、国微电子、精量电子、研华电子这样的行业顶尖企业。园区年贡献产值已逾40054、亿元，创造税收38亿元，并继续呈现滚动上升的趋势。全国首批一级物业管理企业、深圳首批甲级物业管理企业“深圳天安物业管理有限公司”提供的高品质物业服务更提升了园区品质，而“国家级民营科技园区”、“中国创新科技园区开发模式”、“全国十佳民营科技园”（第一名）、“全国先进科技产业园”等荣誉的取得，则更是体现了政府机构对“天安数码城”模式的认可与支持，所有这些成绩赋予了天安集团公司其他公司所不具备的形象优势。2、项目劣势（weakness）分析 企业自身效用难以充分发挥由于基础不同和建设时间不一，重庆市科技企业孵化器发展尚不平衡，一些应开展的服务项目没有开展，尤其是社会化服务才刚刚起步。因此，孵化器服55、务支撑尚不完备，软服务质量不高，增值服务不足，部分社会资源无法整合，信息未能共享。不仅如此，大部分孵化器工作管理人员数量太少，管理工作人员或在孵企业工作人员没有进行定期培训，知识管理水平不足。而对于技术型中小企业、海外归国人员、硕士生、博士生及应届大学毕业生创办的企业，各种优惠政策的承诺往往不能最终实现。另外，孵化器之间的竞争实际上成了政策环境的竞争，形成对优惠政策的过度依赖，却忽视了孵化服务的提升和品牌的塑造，从而影响了重庆孵化器行业孵化服务整体水平的提升和统一有效的孵化体系的形成。 孵化企业质量不高孵化器孵化的企业必须具备一定的条件。孵化器寻找种子企业时，一般有以下几个必备的条件加以衡量：56、1）从事高新技术产业；2）具有开发、生产能力；3）市场有规模前景；4）具有形成公司管理团队的基础。然而，大多数孵化器对要求入驻的企业并没有严格的考核，没有把可能成长壮大或潜力作为入账企业的列入考察范围，进驻的企业很大程度上不是科技型企业。 孵化企业普遍存在资金瓶颈，风险投资发展缓慢。政府对孵化器的大量投资大多数用于硬件设施表面的装修，而只有把房租作为孵化基地的企业创办基金，且孵化资金缺乏有效的运作机制，没有得到有效的使用。3、项目机会（opportunities）分析 发展机会十二五”时期是大渡口实现转型发展最为关键的战略机遇期。国际国内形势总体向好。民生导向、转变经济发展方式正成为科学发展主57、旋律。重庆加快建设国家中心城市、长江上游地区经济中心，优惠政策叠加。作为主城核心区的大渡口，随着重钢环保搬迁的完成、小南海水利枢纽工程的启动，发展现代服务业，推动经济结构优化升级的条件已经具备；“五纵五横”骨架路网初具雏形，生态环境大幅改善，城市扩容升级的时机已经来临。经过多年发展，大渡口转型发展的基础更加坚固,支撑更加有力。“十二五”时期，是大渡口破茧化蝶的关键时期，是大渡口大有作为的重要时期。 政策机会1）普惠政策：按照普惠原则,应享有国家实施西部大开发战略的若干政策以及重庆市实施西部大开发的若干政策。 国务院关于实施西部大开发若干政策的通知(国发200033号)，以及中央在2001年7月58、中旬发布的对西部大开发的10项优惠政策。2）特惠政策：按照重庆市政府的相关规定，享有重庆高新技术产业开发区以及北部新区的若干特别优惠政策。中共重庆市委,重庆市人民政府关于加快重庆高新技术产业开发区建设与发展的意见(渝委发20017号)。中共重庆市委,重庆市人民政府重庆市实施西部大开发若干政策措施（渝委发200126号）。3）个案政策：对技术含量高、投资规模大、税收贡献多的企业，除享受以上政策外，还可在土地租金、标准厂房出租、财政扶持、风险投入以及创业人员的居住、子女随迁等方面实行个案处理。4、项目威胁（threats）分析区域孵化企业的竞争威胁近年来，重庆科技孵化器体系建设得到了较快的发展，重59、庆现有各类科技企业孵化器22个，孵化场地达到30多万平方米，在孵企业约800多家。在具体数量和科技资源性质分布上，拥有我国首批国际孵化器1个，国家级大学科技园2个，留学创业园1个，北部新区、国家级高新区和经济开发区1个，光电园区、环保产业园区、软件园区、出口加工区、汽车城和新型医疗器械产业园区各1个，5个国家级生产力促进中心，8个市级以上工程研究中心，33个市级以上企业技术中心，66个市级以上重点实验室，近1000多个各类科研机构，完善的孵化器体系形成的同时，孵化器之间的竞争不可避免。另外由于各区产业环境政策、优惠政策的不一致，以及孵化器之间的管理水平、创新能力不一，在孵化器对入驻企业进行选择60、的同时，也同时存在潜在入驻企业对孵化器的选择。项目所在区域劣势由于大渡口区前些年的工业区定位，客观上讲在前几年重庆大发展背景下，其他主城区发展得较快，而大渡口发展相对滞后，主要表现在几个方面：1）产业结构单一；2）独居主城西南，缺乏与相邻城区联动发展；3）不能有效吸引区外消费人群；4）房地产市场不活跃。5、项目竞争战略选择中国众多孵化器本身与被孵化企业同样年轻、同样没有经验，大多数孵化器最近二、三年内建成，自身资产规模小，投资能力差，专业人才欠缺，孵化器本身没有成熟的体制，资金融通、内部管理等内在温度和湿度都不足以促成企业的成长与发展,项目企业在提高本身管理能力的同时，应建立切实有效的创新机制61、，通过整合城镇资源推动城市经济发展，通过市场机制促进创新集群、建设绿色生态的高新技术及民营企业聚集区，改善和提升区域的生态环境、吸引各类社会资源的加速投入和聚集，形成包括金融、物流、高新技术、公共技术平台、商业、人居等各种业态所组成的和谐商务生态以及优质营商环境，从而加快企业聚集效应和产业链的形成，提升区域环境竞争力。6、项目的优越性、独特性与核心价值综合市场调查、系统分析,我们知道，与国内其他省市类似，重庆大部分科技企业孵化器都是有政府组建或具有政府背景，实行事业单位企业化管理的运行机制或者按照公司形式运作，在孵化器运营模式上，其主要管理人员按照干部任免程序聘任，大多缺乏运作企业或者管理企业62、经验，在服务市场、适应市场方面比较欠缺。另一方面，在资金上直接或间接的依靠政府资助，自身没有创造价值的紧迫感和相应的能力，创造价值相对有限。孵化器本身的政府色彩太浓最终导致其企业化运作不足。而本项目组织单位已开发建成“东莞天安数码城”、“天安龙岗数码新城”、“南京天安数码城”等一大片科技产业园区，在项目开发经验、管理经验方面具有优势，另外，利用“天安”集团已经发展成熟的孵化企业，在社会资源整合、信息共享、园区增值服务等方面均具有其他孵化器所不具有的优势。3.5. 市场定位依照深圳“天安数码城”模式，“重庆天安数码城”规划建设为民营科技产业集聚园区。在重庆市承接产业转移、传统产业升级以及城市现代63、化进程中，以“物业聚商”发展都市型总部经济、创意产业、创新科技研发以及金融服务等综合性高端服务产业为主的科技产业集聚园区。3.6. 营销策略本项目拟在价格策略上采取低开高走的定价策略推向市场。该项目价位有较高的上涨空间，升值的潜力很大。本项目将确定以下推广策略：第一阶段（市场预入）目标：市场形象建立，优质企业成功招商，产生强大集聚效应内容：项目面市、优质企业招商活动全面启动手法：利用项目企业本身具有的信息网络及社会资源、新闻介入、形象广告铺开、点对点公关推广渠道：晨报，商报，晚报，招商手册，招商海报，各交通节点区域、高速公路路口、大型户外广告等第二阶段（市场展开）目标：核心优势全面铺开，项目价64、值得到广泛认同，对潜在企业进行筛选内容：项目逐渐展开，第二批潜在企业招商入驻手法：招商洽谈会、新闻宣传、广告铺开、点对点公关推广渠道：晨报、商报、晚报各类宣传软文，招商手册，招商海报第4章 建设规模与项目开发条件4.1. 建设规模及建设内容1、建设规模：美每家建材家居广场项目总占地184810，建筑体量282066平方米，设计可容纳商家1000余家，项目规划为八大精品城（地板木门国际精品区、卫浴陶瓷国际精品城、整体定制家居国际精品城、橱柜电器国际精品城、灯饰墙纸国际精品城、板材交易城、油漆五金交易城、辅料交易城）及仓储物流园（后续建设），主通道宽28米，连接各个精品城的次通道宽18米，同时建筑65、物为框架结构，临街商铺一层层高均为6.9米，净高6米，二三四层层高4.9米，净高4米，停车位约1307个。2、建设内容：本项目建设内容包括：研发中心（精品馆）及标准厂房，总建筑面积282066平方米；项目规划范围内的基础设施建设，包括道路、土地整治、动力供应管线（供配电、给排水、信息通讯）、公共设施（绿地、消防设施、污水和垃圾收集等）。4.2. 项目场址现状项目地点位于重庆市九龙坡区九龙园区B2区，东面临华福路，西面临园区次干道，南北面也临城市道路。本项目在内环高速和二环高速之间，可快速连接成渝、遂渝、渝长、渝合、渝湘、沪渝、渝黔等高速公路，同时与重庆的货运枢纽重庆火车西站紧邻，自然环境优越，66、道路交通便利。该地块呈规则长方形，东西宽约250m，南北最长约为800m，建设用地面积约184810。场地总体四周低中间高，最高处海拔标高为248m,最低处为240m，最大高差约8m，最大坡度为2.7%。4.3. 项目建设条件1、地形、地貌、地震情况重庆直辖市位于中国内陆西南部、长江上游，四川盆地东部边缘，地跨东经1051111011、北纬28103213之间的青藏高原与长江中下游平原的过渡地带。地界东临湖北省、湖南省，南接贵州省，西靠四川省，北连陕西省。辖区东西长470公里，南北宽450公里，辖区总面积8.24万平方公里，为北京、天津、上海三市总面积的2.39倍，是我国面积最大的城市，其中主67、城区建成面积为647.78平方公里。根据中国地震动参数区划图（GB18306-2001），该区域地震动峰值加速度分区（g）0.05，地震动反应谱特征周期为0.35s，对照地震基本烈度度，属弱震区。2、气候条件温度：年平均温度18.3；极端最高温度44.0；极端最低温度1.8。降雨量：历年平均降雨量1081.7mm；最大小时降雨量65mm。湿度：历年平均相对湿度79；最热月平均相对湿度76；最冷月平均相对湿度81.3。风向：全年主导风向北风；最大风速28.4m/s；冬季风向频率36，北向频率15；夏季风向C频率31，北向频率10。历年平均风速2.2m/s。3、河流流经重庆主要河流有长江、嘉陵江、68、乌江、涪江、綦江、大宁河等。长江干流自西向东横贯全境，流程长达665公里。长江、嘉陵江穿过重庆市的主城区。4、交通运输条件重庆地处我国中部和西部地区的结合部，铁路、水路、公路、航空、管道运输等运输方式发展很快。重庆是中国长江上游地区唯一汇集水、陆、空交通资源的特大型城市。重庆拥有成渝铁路、川黔铁路、襄渝铁路、渝怀铁路、遂渝铁路五条电气化铁路干线和达万铁路。另还有铁路支线三万铁路（綦江三江至万盛）和万南铁路（万盛至南川）。在建宜万铁路、兰渝铁路、渝利铁路、南涪铁路。另外还有规划中的渝郑铁路、渝昆铁路、重庆-西安客运专线、重庆-长沙客运专线。重庆高速公路目前已建成的有成渝高速公路、重庆机场高速公路69、长万高速公路、渝涪高速公路、渝邻高速公路、渝南高速公路、渝黔高速公路、綦万高速公路、渝遂高速公路、万开高速公路、沪蓉高速公路、渝万高速公路、邻垫高速（邻水至垫江）忠垫高速（垫江到忠县）及重庆内环高速公路。国家最新高速公路规划7918网中有五条经过重庆，分别是上海至重庆、上海至成都、包头至茂名、重庆至昆明、兰州至海口。重庆高速公路规划为三环十射三联线高速公路网。重庆拥有得天独厚的黄金水道长江。三峡工程竣工后，万吨级轮船可以直达重庆港。重庆寸滩国际集装箱港是目前国内内陆航运最大港口。同时万州港和涪陵港在重庆水运体系中也占有重要位置。重庆主城区内曾经先后有五座机场投入使用。重庆全市现有两座民用机场70、，分别是重庆江北国际机场、重庆万州五桥机场，第三座机场重庆黔江舟白机场已经竣工。5、施工条件本项目所在地地势平坦，不占用城市主干道，无需大规模拆迁。城市主次干道的水、电、煤气、通讯等市政设施配套完善，承担施工任务的施工队伍，只要满足施工资质的企业就能完成施工任务。而重庆市满足资质要求的企业有几十家，施工队伍众多，施工所需场地、施工道路、用水、用电均已满足，故施工条件较好。6、政策环境本项目的建设符合重庆市城市建设总体规划，贯彻了重庆市政府城市建设的发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。目前，九龙坡区政府下发了专题会议纪要200968号文，“关71、于美每家家装用品生产加工及物流配送基地项目建设专题会议纪要的通知，将本项目纳入市、区重点项目，享受区政府给予的有关优惠政策 第5章 建筑方案5.1. 设计依据1、重庆市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；2、重庆市特色工业园园区规划建设领导小组文件 20044号 关于印发重庆市特色工业园区产业布局指导意见的通知；3、中华人民共和国城市规划法；4、GBJ137-90城市用地分类与规划建设用地标准；5、GB50220-95城市道路交通规划设计规范；6、 GB50289-98城市工程管线综合规划规范。5.2. 设计范围及内容1、设计范围 对项目建设的厂区总平面布置进行规划； 对项目建设的公用、土72、建等技术方案进行推荐。2、设计内容重庆美每家研发中心及标准厂房规划用地面积共计184810。本项目规划范围内的基础设施建设，包括道路、土地整治、动力供应管线（供配电、给排水、信息通讯）、公共设施（绿地、消防设施、污水和垃圾收集等）。5.3. 设计指导思想与原则1、设计指导思想本项目将按照工业企业行业规划的总体思路及发展目标，以市场为导向，以经济效益为中心，依靠科技进步，加强技术创新。通过项目的实施，充分利用社会化专业化大协作的优势，实行重点突破，有的放矢，将资金重点投入到必要的基建设施和关键、先进的生产、检测、研发上，以期在最短的时间内，生产出高质量的产品。2、基本原则总图规划将按照一次规划，73、具有分期实施的可操作性和发展空间，实现良性循环，滚动发展。充分考虑场地的地形地貌，合理进行场地的竖向布置。综合考虑工厂总图布局和车间工艺分区，优化场区与车间物流贮运系统，以最便捷的物流提高生产效率，降低生产成本。坚持专业化、协作化相结合的原则，确保外协外购件的质量，保证动力总成的性能和可靠性。综合考虑工厂总图布局，合理组织场区与车间物流贮运系统，以最便捷的物流提高生产效率，降低生产成本，体现精益化生产的理念。采用计算机网络信息化管理系统，逐步建立公司的ERP、CIMS等现代管理、制造系统，实现全面、准确、快捷、科学的管理方式，实现数字化制造的理念。根据生产规模和地块特点，建筑及环境设计在满足工74、艺生产的前提下；力求简洁、实用，采用现代化工业建筑的概念，以创新精神设计立面造型，使其具有良好的空间艺术效果，充分体现公司的企业文化和形象。重视环境保护、职业安全卫生、消防和节能要求，对各种污染源及危害职业安全卫生的不利因素采取相应的治理措施，贯彻“三同时”的原则，以符合国家和地方的有关法规。5.4. 总平面设计1、场址概况场址位于重庆市九龙坡区，东面临华福路，西面临园区次干道，南北面也临城市道路。区位条件优越，交通运输十分方便。该地块呈规则长方形，东西宽约250m，南北最长约为800m，建设用地面积约184810。场地总体四周低中间高，最高处海拔标高为248m,最低处为240m，最大高差约875、m，最大坡度为2.7%。2、 设计依据业主提供的现状规划红线图。 国家和地方有关的法规条例、设计规范。3、总平面布置原则 功能分区明确,物流顺畅。 建筑与建筑间的通道间距能满足运输和管线布置的条件，并符合防火、抗震、安全、卫生、环保、噪声等规范的要求。 公用动力管线布置应顺而短，减少损失，节省能源。各类动力站房尽可能靠近负荷设置。 建筑形体整齐，以体现工业建筑追求实用和效益优先同时兼顾美观的原则，以节约用地。 总平面布置注意建筑形体与群体建筑并与周边建筑与地貌协调和整洁,合理利用地形高差。 交通组织便捷顺畅，人流、物流分开，减少交叉迂回。 总平面布置应满足规划、环保、消防、园林、劳动安全卫生等76、相关法规及条例的要求。4、建构筑物布置结合功能要求和地块设计条件以及四邻建设状况和基础情况，确定园区由标准厂房，研发中心，生活区，综合办公区等组成。 厂区主入口位于地块东侧中部。 研发中心位于用地的东北角，办公楼位于用地的东南角侧，其余的均为标准厂房，见总图布置。2、 竖向设计该地块经平整后，高差较小，竖向布置采用平坡式布置方式，建筑室内标高和厂区主出入口标高高于城市道路标高。道路系统采用环形布局，以满足消防及生产需要。地面停车场设置在厂区东西环道两侧。根据建筑使用功能在研发中心设有一地下车库，地下停车位427个。道路拟采用城市型双坡无道牙水泥混凝土路面和混凝土路沥青路面，混凝土结构层18cm77、厚，水稳层26cm厚，路基夯实。道路宽度分别为10m、8m、6m三种，车间引道宽度与大门相适应。厂区排水采用污水与雨水分流方式，暗管排放。生活、生产污水经处理达标后排入城市污水管道。雨水经雨水井汇集后直接排入城市雨水管。6、绿化设计绿化布置采用点、线、面结合方式。在厂房四周空地种置绿篱，草坪，行道树，并配置观赏性植物和花卉，达到环境简捷、整齐的目的，形成线形绿化。建筑四周应硬质铺地与绿化相结合，进行大面积绿化，点缀各种观赏性花卉，形成面状绿化。植物选择实用美观类。绿地面积27742.44，绿地率15.01。7、总图主要数据建筑工程综合技术经济指标一览表项目计量单位规划要求数值备注建设用地总面积78、184810其中建筑占地面积84407.92办公及配套所占比例2.34%道路广场占地面积70429.55绿化占地面积27742.44其他占地面积2230总建筑面积282065.721按功能分其中研发中心及标准厂房建筑面积269525.24所占比例95.6%办公楼建筑面积11747.44所占比例4.15%配套及其他建筑面积793.04所占比例0.25%2按地上地下分其中地上建筑面积不小于147848260514.18地下建筑面积21551.54不计入容积率建筑密度%不小于35%，不大于50%45.67容积率不小于0.81.41绿地率%15.01停车位个办公宿舍0.2个/1001307地下停车4279、7辆厂房仓库0.1个/100地上停车880辆（含E1/E2/A12一层273个）8、总平面图项目总平面图5.5. 建筑设计1、主要规范及标准建筑制图标准（GB/T50104-2001）；民用建筑设计通则（GB50352-2005）；建筑设计防火规范（GB50016-2006）；房屋建筑制图统一标准(GB/T 50001-2001)； 建筑抗震设计规范(GB50011-2001)；建筑结构可靠度设计统一标准（GB 50068-2001）；建筑桩基技术规范（JGJ 94-94）；建筑结构荷载规范(GB 5009-2001)；建筑地基基础设计规范(GB 5007-2002)；混凝土结构设计规范(GB80、 50010-2002)；建筑灭火器配置设计规范（GB501402005）；2、设计构想本着安全适用、环保、经济、美观的设计指导原则，结合现代工业建筑的特点及使用要求，充分考虑厂区地域特点、人文特点、周边环境、地形地貌，运用现代建筑设计处理手法，以先进的设计理念，在满足各个建筑物功能要求的基础上，力图将厂区建筑设计成具有时代感、以人为本的现代化建筑。在整个建筑设计过程中，同时贯彻环境景观、环保、舒适度、节能等设计理念。 3、建筑单体设计标准厂房的平面布置为一字型。外墙采用外墙涂料，内表面抹灰后刷涂料，有特殊要求部位贴瓷砖。作为厂区的主体建筑之一，研发中心，综合办公楼等在满足功能的前提下，设计将81、充分展现现代化工业建筑简洁、时代化的特点。4、平面设计标准厂房，办公楼采用框架结构，柱网尺寸为柱距7.5m。研发中心采用框架结构，柱网尺寸为柱距8.1m5、交通组织设计及物流分析厂房四周按生产及物流要求设有主要入口，主入口均与厂区道路相连，方便物流运输。6、主要建筑物立面造型设计厂房采用了落地窗，显得明快、大气、充分体现了现代工业建筑的时代感。 5.6. 结构设计1、指导思路在结构设计中充分考虑以下内容：、使结构具有明确的计算简图和合理的地震作用传递途径。、具备必要的抗震承载力，良好的变形能力和消耗地震能量的能力。、对可能出现的薄弱部位，拟采取措施提高抗震能力。2、结构设计结构的安全等级二级，82、设计使用年限50年，抗震设防类别丙类，地基基础设计等级丙级，地下室防水等级二级。3、结构选型：卖场展厅，办公楼采用框架结构，柱网尺寸为柱距7.5m。研发中心采用框架结构，柱网尺寸为柱距8.1m。楼层盖均休用现浇梁板结构。4、地下室设计地下车库层盖结构采用浇钢筋混凝土梁板结构，地下车库存的顶板采用加设次梁的梁板结构，以减少楼板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以满足建筑空间净高的要求。地下室防水以砼结构自防水为主，抗渗等极S8。5.7. 给排水设计1、设计依据 总图、工艺等专业提供的有关设计资料； 建设方提供及现场收集到的有关设计资料； 国家有关给排水设计规范、规定及标准。2、设计范围 车间给排水系83、统。 厂区给排水系统。3、给水工厂给水设两条进水管，由北面和东面市政给水管网接入，供水压力为0.40MPa，管径DN200。 用水标准及用水量 车间：q=25L/人班 K2.5 办 公： 50 L/人.d Kh=1.5道路、绿化： q=1.5L/m2 日工厂给水管采用经济、成熟的地下直埋敷设方式。4、室内给排水室內排水为生产污水，生活污水，雨水分流制；污水量按给水量85%计，屋面雨水降雨厚度，按重庆地区暴雨计算公式计算为h=178mm/h(p=10年)。室内给排水管均沿墙、梁、柱敷设。生活饮用水标准：q=2L/人 班，由电加热就近处理后满足用水要求。5、室外排水 室外排水为雨水、生活污水、生产84、废水分流制。 车间雨水经统一收集后排入厂区雨水系统, 地面雨水根据重庆市暴雨强度计算公式计算：q=2822(1+0.775LgP)/(t+12.8P0.076)0.77 (L/s.ha)重现期P3年，地面初期集水时间5分钟，径流系数0.65。雨水最后排入雨水干管。 生活污水经化粪池处理后排入厂区污水管网。 生产废水经统一收集后，排入厂区污水处理站，经处理达标后送至中水处理系统处理后回用。 雨，污排水管采用地下直埋敷设于厂区绿化带。6、管材及接口厂区给水管采用塑钢管，丝接或扣接。室内排水管采用塑料排水管（UPVC），粘接；室外排水管采用双壁波纹排水管，承插接，室外生产废水管采用增强聚丙烯排水管（85、FRPP）, 承插接。5.8. 电气设计1、主要设计依据民用建筑电气设计规范（JGJ/T16-92）；高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）（2005版）；火灾自动报警系统设计规范（GB50116-98）；建筑物防雷设计规范（GB50057-94）（2000版）；汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）；10KV及以下变电所设计规范（GB50053-94）；供配电系统设计规范（GB50052-95）；建筑照明设计标准（GB50034-2004）住宅设计规范（GB50096-1999）（2003版）；有线电视系统工程技术规范（GB50200-94）等；以及土建、公用各86、专业提供的图纸及资料。2、变配电系统（1）供配电电压：高压 10kV；低压 0.22/0.38kV。（2）项目设2个10kV/0.38kV变配电室，总变压器安装容量8630kVA。（3）无功功率补偿采用电力电容器自动补偿成套装置，于10kV/0.38kV变配电所内集中补偿，补偿后全厂10kV侧功率因数不小于0.9。3、照明，动力配电系统（1）项目内220/380V配电系统根据用电负荷的性质由低压配电室采用放射式与树干式相结合的配电方式向各用电设备配电。各生产线配电干线采用电力电缆沿电缆桥架架空敷设至各生产线后经配电箱以铜芯绝缘导线穿钢管引至用电设备(或直接接至大容量设备电控箱)。（2）照明电源87、由变配电所照明屏引出,卖场一般照明采用金属卤化物灯具,由照明配电箱分区集中控制，生活设施照明以节能荧光灯具为主，分区供电分散控制。（3）在项目主要进出口及交通要道设置应急照明灯具及疏散指示照明灯具。（4） 本项目高低压线路主要采用沿电缆沟敷设方式，局部采用电缆直埋敷设方式。4、建筑物防雷及电气安全项目建筑均按三类防雷建筑考虑。采用共用接地系统，接地电阻小于1欧姆。220/380V配电系统采用TN-S接地系统，凡装置内所有正常不带电的外露可导电部分均与PE线可靠连接插座供电回路均由带漏电保护装置的开关供电。5、弱电系统厂内办公电话采用虚拟市话网。并根据办公及生产需要，在办公区与生产区采用计算机网88、络综合布线系统。5.9. 消防设计1、设计依据建筑设计防火规范(GB50016-2006)； 建筑灭火器配置设计规范（GB501402005）；高层民用建筑设计防火规范(GB50045-95)2005年版；工艺、总图、土建和公用专业提供的与消防有关的设计资料。项目火灾危险性类别为丙类按二级耐火等级设计。2、总图消防（1）项目道路出入口 项目道路路面宽度为6m10m，道路转变半径不小于9m。为了保证安全，避免人流和物流交叉带来安全隐患，设两处出入口，使人流和物流分开，互不干扰。（2）建筑防火本项目标准厂房为丙类和丁类生产性质，主体为框架结构, 框架结构部份为二级耐火等级，一层为一个防火分区，平面89、上每2个疏散出口之间的疏散距离均满足规范要求。对每个建筑物分别设置安全疏散设施(包括安全通道、疏散走道、楼梯间和通行门等)。建筑物的安全通道、疏散走道、楼梯问和疏散外门等疏散设施都设置安全疏散标志牌，一旦发生火灾，便于寻找疏散路线，离开火灾现场。3、消防给水与灭火系统(1)消防用水是二级耐火等级的建筑，室内外消防用水量为40L/s(其中：室外消防用水量为25L/s，室内消防用水量为15L/s)。(2)消防给水管道布置：建筑物设室内消火栓，保证有两支水枪的充实水柱同时到达室内任何部位。(3)水源形式及给水系统项目室内外消防给水采用临时高压制，由消防水池水泵房供给，一条给水引入管从市政给水管上接管90、，给水引入管管径为DN150mm，引至消防水池泵房，引入点供水压力为0.30MPa。消防给水管网由消防水池及泵房引出，呈环状敷设，管径DN200mm，管顶覆土深0.70m。4、建筑灭火器配置及消防设施的标志牌根据工业建筑灭火器配置场所和民用建筑灭火器配置场所的危险等级，配置相应数量的类型的化学灭火器，并定期更换化学灭火器。5、通风防火（1）标准厂房为丁类，且面积不大于5000，采用可开启外窗自然排烟。标准厂房为丙类时加设机械排烟设施。（2）厂房内选用的设备必须符合防火的要求。第6章 节能节水措施6.1. 设计依据1、民用建筑热工设计规范GB50176-93。2、重庆市居住建筑节能设计标准DB591、0/5024-2002。3、重庆市建设委员会关于加强民用建筑节能管理工作的通知渝建发2005193号。6.2. 建筑部分节能设计1、用地内尽可能绿化,减少硬化地面。2、建筑布置大多数为南北朝向,前后无遮挡,有利于自然通风,采光及日照。3、倒置屋面：屋面结构板，结构和建筑找坡,高分子防水卷材一道,20-40厚挤塑聚苯板保温层,40厚刚性防水二道设防。4、外墙采用190厚页岩多孔砖,外侧采用25-30厚硅酸盐保温砂浆,内隔墙采用200或100厚页岩多孔砖,普通抹灰。5、大多数外墙色彩选用浅色面砖或涂料,减少对太阳辐射热的吸收。6、使用符合节能规范要求的外墙门窗产品。7、公共建筑外墙窗墙比控制在0.92、7以下,外窗传热系数控制在3.3以下。6.3. 节能节水措施1、各用水点均设水表计量。2、充分利用市政给水管网水压供水,高区采用无负压变频供水；给水系统通过分区及减压使各用水点水压控制在0.350.45Mpa。3、所有水泵均采用高效节能水泵,并在高效区段运行。4、采用的给排水管材均为节能环保材料。6.4. 电器节能措施1、灯具选型：灯具按功能、环境选用高效、节能型灯具和光源，灯具配高功率因数电子镇流器，减少无功损耗,节能。2、住宅走道及楼梯间除应急灯的控制外,均采用声光控延时节能开关控制。3、动力设备控制方面,设备容量不大于30KW时采用直接启动方式,设备容量大于30KW时采用减压或软启动方式93、。4、配电线路以载流量大的YJV电缆为主,既节约有色金属材料,也减少线路损耗。第7章 环境影响评价7.1. 编制依据中华人民共和国环境保护法(1989年)；中华人民共和国国务院第253号建设项目环境保护管理条例；建设项目环境保护设计规定(1987年)；中华人民共和国清洁生产促进法(2002年)；机械工业环境保护设计规范（JBJ16-2000）；大气污染物综合排放标准（GB16297-1996），执行二级标准；污水综合排放标准（GB8978-1996），执行一级标准；工业企业厂界噪声标准（GB12348-90），执行类标准；城市污水再生利用城市杂用水水质标准（GB/T18920-2002）。7.94、2. 环境现状温度：年平均温度18.3；极端最高温度44.0；极端最低温度1.8。降雨量：历年平均降雨量1081.7mm；最大小时降雨量65mm。湿度：历年平均相对湿度79；最热月平均相对湿度76；最冷月平均相对湿度81.3。风向：全年主导风向北风；最大风速28.4m/s；冬季风向C频率36，北向频率15；夏季风向频率31，北向频率10。历年平均风速2.2m/s。7.3. 项目建设对环境的影响项目范围内没有任何污染源，项目建设和经营不会对周边环境造成污染，符合环保要求。7.4. 环境保护措施1、设计依据环境空气质量标准；城市区域环境噪音标准；大气污染物综合排放标准；室外排水设计规范。2、设计原95、则 建设项目污染防治的处理设施应与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用，各类污染物经处理后符合国家和长沙市有关排放标准。 坚持经济效益和环境效益相统一的原则，把产生的各种污染减少到低限度。3、治理措施 污水治理本工程室外排水体制为雨、污分流。雨水、污水分别排至市政道路上的雨水污水管道。小区污水分若干出口排至市政污水管。室内排水污、废水合流，建筑屋面雨水、阳台排水、空调冷凝水分别排入小区雨水管道，并就近排入市政雨水管道。 噪声治理高低压变配电尽可能选购低噪声及低震动的设备，在震动设备的基础上设置减震器，必要时可对相关部位采取隔音处理。各类水泵单独设置在各自的水泵房，水泵均设隔振垫，在水渠进、96、出水管上安装可绕曲橡胶接头，出水管上安装止回阀。 固体废物治理项目的固体废弃物主要是损坏的建筑材料及部分生活垃圾，项目建设垃圾收集点便于投放垃圾，另外在主干道及公共场所配置垃圾筒，这些垃圾将由物业管理公司派专人负责收集，送到城市垃圾站处理。第8章 劳动卫生8.1. 指导思想以科学发展观和构建和谐社会的重要思想为指导，坚持安全第一，预防为主，综合治理，坚持安全施工，以保障项目施工人员的生命财产安全为根本出发点，以遏制重特大事故为重点，以杜绝人员伤亡为目标，倡导安全文化，健全项目安全管理制度，落实安全责任，建立长效的安全机制，坚持安全消防与建筑工程同时设计，同时施工，同时投入使用。8.2. 职业安97、全卫生健康对策与措施1、安全施工保障措施选择先进、经济、节能、高效的安全技术、材料、工艺和设备，保证施工过程的本质安全，从源头上消除事故隐患。对重大危险源进行有效控制，重大事故隐患得到有效治理。建立项目安全生产监管体系，创新安全生产监管方式和手段，提高安全生产监管执法装备水平和执法能力。建立健全项目安全施工应急救援体系。建立安全施工责任制，健全安全施工规章和操作规程。建设项目的安全设施应与建筑工程同时设计、同时施工，同时投入使用。2、职业卫生健康对策与措施建设项目的工作场所，应当符合国家职业卫生要求。建立和完善职业卫生监督检查机制，配备必要的专业监督和检查装备。研究、推广先进的职全危害控制技术98、，采用职业安全健康管理体系，促进项目职业卫生状况的改善。落实有关规章制度和职业危害防治与整改措施。加强从业人员的劳动保护、有效防止职业危害。建设项目的职业病防护措施应与建设项目工程同时设计、同时施工、同时投入使用。第9章 组织机构与人力资源配置9.1. 组织机构美每家建材家居广场项目是“重庆美每家投资有限公司”在重庆开发的第一个项目,项目组织结构的设置充分依靠公司现有人力资源,为了保证工程建设的质量、进度和费用的控制，项目业主还聘请了专业的工程监理公司对项目进行管理,以保证工程项目的顺利实施。公司实行董事会下的总经理负责制。下设行政部、财务部、人力资源部、工程部、项目部、运营部、物管部、安保部99、。如下图9-1：董事会总经理物管部工程部财务部运营部项目部人力资源部安保部行政部公司组织机构图（图9-1）9.2. 人力资源配置重庆美每家投资有限公司现有职员40人，项目投入运营后增加物管安保人员130人，公司人员大都是经验丰富的专业人员，完全能满足企业现阶段发展和本项目顺利实施的人员需要。行政部：部门经理1人，员工4人；财务部：部门经理1人，员工4人；人力资源部：部门经理1人，员工3人；工程部：部门经理1人，员工5人；项目部：部门经理1人，员工6人；运营部：部门经理1人，员工12人；物管部：部门经理1人，管理人员9人，清洁工80人；安保部：部门经理1人，安保人员39人。第10章 项目实施进度100、10.1. 项目开发期本项目的建设期从2009年11月至2010年10月，共12个月。10.2. 项目实施进度安排项目总体工期时间为1.0年，从2009年11月至2010年10月。2009年11月2009年12月，完成项目的论证（可行性研究）；2010年01月2010年03月，完成规划、报批、前期勘察设计、招投标等前期准备工作；2010年04月2010年10月，为项目的施工阶段，完成整个项目的施工建设；2010年10月，项目竣工验收，准备投入运营。表10-1项目进度计划表10.3. 项目实施过程控制措施1、项目进度控制措施在项目实施过程中,项目领导小组应专门设置工作小组,对项目进度计划实施情况101、进行检查,并及时对检查情况进行分析,找出影响进度的原因,做好进度计划的调整和完善。检查方法有以下三种:(1)建立项目实施进度报表；(2)派出常驻人员，现场进行检查；(3)定期召开现场会议。2、项目质量控制措施项目实施应坚持“质量第一、预防为主、用数据说话”的原则，以保证和提高工程质量。运用系统的概念和方法，把各环节的质量管理职能和活动合理组织起来，形成一个明确任务、职责、权限，而又互相促进的管理网络和有机的质量保障体，使质量管理制度化、标准化，从而建造出百姓满意的工程。3、项目资金控制措施在项目实施过程中，各有关单位要加强资金使用的管理，硬化预算约束。严格执行专款专用、专项管理、单独核算的规定102、，任何单位和个人不得超范围支出和超标准开支，更不得截留和挪用项目资金；要建立、健全项目会计核算和内部稽核制度，对项目资金实行全过程的财务管理与监督；要严格项目资金竣工决算，规范项目的业绩考评和追踪问效。第11章 项目招投标11.1. 工程项目招标投标概述招标投标是国际上通用的交易方式，是一种规范化的竞争手段。在建立和完善社会主义市场经济体制过程中，全面工程方面招标投标，有利于运用竞争机制，使资金得到经济的、有效的使用，确保招标项目质量优化。1、招标制度有助于技术引进的成功性、实用性，激发企业的活力。改革开放以来，我国经济有了飞速发展。企业原来在生产销售过程中建立的优势已经不复存在，于是不断加大103、技术改造的力度，通过招投标了解和成功引进国内外先进的生产技术，开发新产品，以领先者的姿态从容面对市场新一轮竞争。2、招标是企业提高投资效益，无偿获得经济、科技信息，与国内外市场接轨的有效途径。改革开放以来，企业的经营自主权逐步得到落实，但投资决策并未完全以市场为导向。由此，会产生一系列弊端：投资总量难以调控，投资结构不够合理，低水平重复建设过多，投资效益低下，银行不良贷款增加，贷款资金本息不能如期收回。3、招标制度能够降低引进技术设备的价格。在招标投标过程中，投标方为了经济利益，市场份额，企业信誉等各方面考虑，都力争中标，而价格是否较低是评标的中标的重要依据之一，因此，投标方往往在投标过程中竞104、相压价，争取中标。4、招标程序规范、操作简单、节省时间费用和劳动力。由于当今科学技术更新快，产品更新升级换代的周期缩短，因此，有时时间对企业来说就意味着效益。在这种情况下，通过规范的招标制度完成工程和设备的采购能为企业节省大量的时间和精力。5、招标制度公开、公平、公正的特性保证了企业采购过程的透明化公平性竞争与择优选定是招标投标的基本属性，是招标过程的首要条件。随着我国加入WTO和经济的飞速发展，企业的采购行为将进一步规范化，招标投标制度将会越来越多来地运用于各个领域，为我国经济建设的发展作出更大的贡献。11.2. 工程项目招标投标因素分析招投标是作为一种市场交易方式的最优选择应运而生的，一个105、成功的招标项目往往意味着采购业主在时间、投资及精力上的大大节省，同时也会为投标人减少销售环节中的人财物力消耗。但是，影响一个招投标项目成功与否的因素是多方面的，其中任何一个因素不配合，就有可能造成招标项目的失败。1、业主与招标机构的配合是否默契是招标项目成功的基础。首先，业主应对招投标这种采购方式有一定的了解，信任这种方式，并希望通过招投标带给企业良好的效益。其次，业主与其委托的招投标机构应建立相互之间的信赖，并时常就各自的想法进行相当程度的相互沟通，从而保证在整个招标项目实施过程中，采购业主与招投标机构“步调”、“口径”一致，不致产生误导投标人的结果。第三，采购业主在其采购行为纳入招标程序后106、，由于招标机构自身信息渠道的广泛性、发标途径的多样性，常常会争取到众多的潜在投标人。此时，如果采购业主与招标机构配合默契，在与上述潜在投标人进行技术、商务等方面交流时采取一视同仁的态度，公平地对待他们，将有助于吸引更多投标人，从而在该项目招标过程中形成良好的竞争氛围，有效降低设备的投标报价，增加设备的配置，实现采购业主利益最大化。2、招投标文件技术及商务条款的编制是否合理是招投标项目成功的关键。采购业主在项目纳入招投标前有时会与部分投标人先期交流、接触，在这种背景下，其提供给招投标机构的采购设备技术要求难免会出现以某品牌设备技术规格为蓝本的情况；而有时，采购业主也可能由于对拟采购设备不完全了解107、，提供给招标机构的参数过于简略。3、招投标程序的规范运作是招标项目成功的坚实支柱。近年来，我国招标投标法及招标办法的管理规定相继颁布，国家对企业通过规范招标采购设备也给予了一定的政策扶植。然而，由于招投标的重要意义已经被社会普遍接受和认识，越来越多的机构看好这个市场的前景，纷纷进入。他们对有关招标投标的国家政策法规和管理规定不了解、不熟悉，同时急于占领招标市场，往往采用无序竞争，一味满足采购业主的不合理要求，违反国家的相关招标管理规定，视经济效益为其最高的追求目标，从而给规范操作的招标机构带来巨大的冲击。4、招投标机构从业人员的敬业精神和自律精神是招标项目成功的基本保证。招标从业人员在招标项目108、中应树立“服务”意识，一切从业主利益出发，以高度的敬业精神要求自己，配合采购业主的时间安排加班和出差，主动办理好各种手续并勤与其联络，急业主之所急，想业主之所想。由于招标机构在招标项目中位置的特殊性，参与主持评标工作的招标机构成员往往会在评标委员会中占一席之地，这都需要招标从业人员严格自律，遵守招标投标法和国家有关招标管理的规定，尊重评标委员会的决定，不做损害采购业主利益的事。5、业务素质高，专业分配合理的专家评委为招标项目的成功提供有力的技术支持。招标机构如果与一批各行各业的具有高度专业素质的专家建立了融洽的、长期的工作关系，则在招标过程的招标文件审核和开标评标中，采购业主和招标机构就有很大109、把握邀请到专业配置合理的专家评委，基于这些专家长期在自己研究领域的丰富经验，他们常常会给采购业主从各方面提供合理的、关键的意见和建议，完善招投标文件或对参与投标的设备给予公正的评价，招标项目由此可在发标阶段寻找到更多投标人，采购业主则可在评标阶段了解投标人更全面的情况，这在技术方面对招投标项目的成功是一个有力的保障。6、做好招投标项目的前期准备和后期跟踪、回访是确保招投标项目成功的一个重要条件。一个招投标项目的运作并不是从发标到开标、定标的简单过程，从招投标从业人员角度说，它是包含了项目前期和后期两个阶段的较长周期的工作。也就是说：招投标并不仅仅局限于从编制招投标文件到开标、定标完毕这么一个过110、程，项目开展前，招投标从业人员就应当提早介入，收集资料、寻找潜在投标人、与采购业主保持沟通，确保招投标顺利实施。在项目定标，采购业主与中标人签定购货合同乃至到货过程中，招投标从业人员仍应及时跟踪项目进展，在货物验收合格，正式投产后，还应回访业主，了解设备使用情况。也就是说，招投标从业人员真正将业主的事情当成自己的事情一样对待，招投标这种采购方式才能完全体现其优点和益处。11.3. 招标依据根据中华人民共和国招标投标法、重庆市发展和改革委员会制定的重庆市工程建设项目可行性报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定及重庆市实施办法第十一条之规定，达到下列规模标准之一的，必须招标：施工单项合同估算价在1111、00万元人民币以上的；重要设备、材料等物资的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的；勘察、设计、监理等服务，单项合同估算价在30万元人民币以上的；单项合同估算价低于本条第项、第项规定标准，但项目总投资额在1,000万元人民币以上的。11.4. 招标范围序号名 称招标情况备 注不招标招标1项目勘察、设计招标2土方工程招标3桩基工程施工招标4土建工程施工招标5装修装饰工程招标6水电工程招标7绿化、景观塑造招标8道路及基础设施施工招标9重要设备、建筑材料等物资的采购招标10项目监理招标11.5. 招标方式项目招标均采用公开招标的方式。项目的勘察、设计，土方工程，桩基工程，土建工程，装修装饰工程，112、水电工程，绿化、景观塑造，道路及基础设施建设，重要设备、材料等物资的采购，项目监理宜采用委托招标的组织形式。第12章 投资估算与资金筹措12.1. 投资估算1. 投资估算依据（1） 项目工程规划指标；（2） 市政工程投资估算指标，2007年；（3） 重庆市建设工程设计概算编制规定，2006年；（4） 重庆市建筑工程概算定额，2006年；（5） 重庆市安装工程概算定额，2006年；（6） 重庆市市政工程概算定额2006年；（7） 近期重庆工程造价信息；（8） 设备购置价格主要依据厂商报价而定。2. 建设投资估算（1） 投资估算内容本投资估算包括本项目建筑工程282066平方米，以及配套厂区道路、113、绿地、土石方、综合管网等等。（2） 估算说明1）建筑工程费建筑工程费依据相关专业所提供的建构筑物工程量和单位造价指标估算，单位造价指标的确定参照重庆市土建工程定额和近期类似项目工程指标，并按现行材料价格水平予以调整。2）设备及安装工程费用项目主要设备为生活娱乐设施设备，以及供配电、给排水等公用工程设备及环保处理设备，参照目前市场价格及同类项目设备价格确定。3）装修费用外装主要为外墙漆粉刷、贴外墙砖、外墙面隔热处理等，内装修费用主要为墙面刷漆、铺地砖、吊顶等基础装修费用以及精品馆内部的高档装修，参照重庆市同类家居卖场一般装修标准确定单方造价。4）基础设施建设费用基础设施费用包括厂区内场平、道路广114、场、绿化、综合管网、环保设施等费用，参照重庆市同类建筑基础设施费用的一般水平确定单方造价。5）工程建设其他费用土地费用：根据项目土地取得的实际成本计列。勘察设计费：按照国家“计价格200210号文”及国家现行勘察设计费标准执行； 施工图审查费：按照“渝价（2009）100号文”执行；环境影响评价费：按照国家“计价格（2002）125号文”及目前市场环评费水平确定；招标代理费：包括工程招标代理费和服务招标代理费，根据国家“计价格20021980号”执行；工程造价咨询费:包括施工图预算编制费、标底编制及造价审核费等，参照渝价200649号文执行；工程监理费：参照发改价格2007670号文执行，按照115、市场行价进行调整；白蚂蚁防治费：按渝价2002662号文规定计列；建设单位管理费：按渝财建（2002）247号文执行；行政事业性收费：包括城市建设配套费、人防工程易地建设费、建设工程规划综合费及建设工程综合服务费。按“渝办发（2005）48号”、“渝价(2005)143号”等文件规定的费用标准计算。6）预备费：预备费包括基本预备费和涨价预备费，本项目建设期较短，可不列涨价预备费，而基本预备费按工程费用和工程建设其他费用的7%计列。7）建设期利息：本项目总投资的70%申请商业银行贷款，贷款利率按人民银行公布的长期贷款基准利率5.94%上浮10%计息，贷款发放当年计半息。（3） 估算结果经估算，本116、项目总投资80464万元，其中工程费用53023万元，工程建设其他费用20457万元，预备费用5144万元，建设期利息1840万元。3. 投资估算表表12-1，全部工程总投资估算表：序号工程或费用名称单位工程量单位造价（元）估算金额比例备 注一工程费用53023 65.90%（一）建安工程50023 1标准厂房29374 建筑工程费202577 120024309 设备购置及安装工程费202577 1503039 装修工程202577 1002026 外装2研发中心（精品馆）18377 建筑工程费6694812008034 设备购置及安装工程费669481501004 装修工程46693200117、09339 外装及内部精装修3办公楼2173 建筑工程费1174710001175 设备购置及安装工程费11747250294 装修工程11747600705 含外装及室内简单装修4配套及其他99 建筑工程费793 100079 设备购置及安装工程费793 15012 装修工程793 1008 外装（二）场平工程84408 40338 （三）道路及广场工程70430 1501056 （四）绿化工程27742 100277 （五）综合管网工程282066 401128 （六）环保设施200 估算二工程建设其他费用20457 25.42%（一）土地成本184810 502 9279 实际取得成本（118、二）技术咨询费用998 1项目论证费用25 编制可行性研究报告20 渝价（2000）325号文评估可行性研究报告5 渝价（2000）325号文2工程勘察费184810 592 计价格（2002）10号文3勘察成果审查费7 渝价（2009）100号4工程设计费282066 10282 计价格（2002）10号文5施工图审查费282066 1.542 渝价（2009）100号6环境影响评价10 计价格（2002）125号文7水土保持方案5 序号工程或费用名称单位工程量单位造价（元）估算金额比例备 注8地质灾害评估费5 渝价(2002)257号9招标代理费40 计价格20021980号10 工程造价119、咨询费万元53023 3.387 渝价（2006）49号11工程建设监理费万元53023 402 发改价（2007）670号文（三）工程建设相关费用113 1白蚁防治费282066 1.234 2施工场地准备费及临时设施80 按一项的0.15%（四）工程建设管理费10067 1建设单位管理费万元53023 448 渝财建（2002）247号2行政事业性收费9619 建设工程规划综合费2820664.5127 渝办发（2005）48号建设工程综合服务费万元53023 0.08%42 渝价(2005)143号城市建设配套费2820662908180 290元/人防异地建设费282066451269120、 45元/三基本预备费5144 6.39%按一+二项的7%估算四建设期利息1840 2.29%贷款利率按基准利率5.94%上浮10%，贷款发放当年按半年计算利息。五总投资80464 100.00%12.2. 资金筹措1、资金筹措本项目估算总投资80464万元。项目建设资金来源如下：业主自筹资本金24139万元，占总投资的30%；商业银行贷款56324万元，占总投资的70%。2、资金使用计划表12-2 资金使用计划表 单位：万元序号 计算期 项目 1 合计建设期年度2010 工程建设进度100%100%一总投资80464804641工程费用53023530232其他费用20457204573预备121、费用514451444建设期利息18401840二资金筹措80464804641业主投入资本金24139241392商业银行贷款5632456324第13章 财务评价13.1. 项目评估依据 1、建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）； 2、国家现行的财税制度和有关法规 。13.2. 财务评价基础数据的选择1、价格水平项目经营过程中的出租价格根据目前同类物业的市场租金水平确定，并考虑未来有一定的上涨；2、税费营业税：税率为5%；城市维护建设税：按实际营业税的7%计算；教育费附加：按实际缴纳营业税的3%计算；房产税：房产税依照房产原值一次减除30%后的余值计算缴纳，年税率为1.2%；土122、地使用税：项目所在区域使用税等级为五等，税额为6元/平方米年；所得税：税率为25%。3、利率本项目拟申请商业银行贷款，贷款利率按长期贷款基准利率5.94%上浮10%执行，贷款发放当年按半年计算利息。4、折现率的设定：参考行业规定，结合本项加权平均资金成本、行业收益水平和企业投资机会成本、预期收益期待，将财务基准收益率定为10%。5、项目计算期按照谨慎性原则和合理预期原则，根据项目建设进度安排，本项目建设期为1年，经营期10年，本项目计算期取11年。13.3. 财务评价1、收入估算本项目建成后，研发中心（精品馆）和标准厂房对外出租经营，其他建筑作为配套用房使用。研发中心（精品馆）主要出租给高档品123、牌家居厂商开展产品研发、精品展示等经营活动，标准厂房主要出租给中档品牌商家经营，项目建成投入运营后，第1-2年为市场培育期，考虑租金有一定的优惠。第1年研发中心（精品馆）租金水平预计为建筑面积50元/平方米月，标准厂房租金水平预计为建筑面积40元/平方米月；第2年研发中心（精品馆）租金水平预计为建筑面积70元/平方米月，标准厂房租金水平预计为建筑面积50元/平方米月；第3年起租金水平达到同档次物业市场租金水平，研发中心（精品馆）租金水平预计达到建筑面积100元/平方米月，标准厂房租金水平预计达到建筑面积70元/平方米月。根据本项目建筑特点，预计未来可出租面积为建筑面积的80%，研发中心（精品馆124、）可出租面积为53558平方米，标准厂房可出租面积为162062平方米。出租率第1年为80%，第2年起达到100%。详见附表5营业收入、营业税金及附加估算表。2、总成本费用估算（1）维护费用：按项目可形成固定资产的1%估算；（2）保险费用：按项目可形成固定资产的0.1%估算；（3）管理费用：按项目营业收入的3%估算；（4）营销推广费：按项目营业收入的5%估算；（5）折旧：本项目所形成的固定资产主要为刚混结构的建筑物，因此不考虑残值，折旧年限为20年，20年内平均折旧。3、基本报表利润表（见附表7）；财务现金流量表（全部投资）（见附表8）；借款偿还计划表（见附表9）。4、盈利能力分析财务内部收益125、率：根据预计的现金流量表计算，可以测算出所得税后财务内部收益率（FIRR）为：13.92%（税前）、11.51%（税后）。详见附表8。财务净现值根据预计的现金流量表计算，在基准收益率为10%的前提下，可测算出其净现值为：16624万元（税前）、6144万元（税后）。详见附表8。投资回收期根据预计的现金流量表计算，本项目静态投资回收期为：7.08年（税前）、7.86年（税后）。详见附表8。根据利润表测算，本项目年均利润总额为8524万元，年均净利润为6216万元，总投资收益率为12%，项目资本金净利润率为26%。5、偿债能力分析根据借款偿还计划表测算，在项目投入运营后的第1-2年市场培育期不还款126、，第3年开始还款，在采用最大还款能力还款的情况下，贷款偿还期为7.24年（含建设期）。13.4. 不确定性分析1、敏感性分析根据本项目的特点选择对营业收入、总投资和经营成本三个指标对本项目所得税后的净现值（NPV）、财务内部收益率（FIRR）以及项目税后静态投资回收期进行敏感性测试。测试结果表明：当各项影响因素向不利的方向变化5%时,项目的内部收益率均高于基准收益率，财务净现值均大于0，说明项目有很强的抗风险能力。相比较而言，项目对营业收入和建设投资较为敏感。详见附表10敏感性分析表。2、盈亏平衡分析盈亏平衡分析是分析项目成本与效益关系的重要指标。本项目以经营能力利用率表示的盈亏平衡点（BEP127、）： = 43.45%计算结果表明，本项目生产经营盈亏平衡点较低，表明项目具备较强的抗风险能力。第14章 社会评价14.1. 项目对社会的影响分析本项目建成后，不仅能给发展商带来可观的投资回报，取得显著的经济效益，同时也会对当地发展产生积极的影响。具体体现在如下方面：1、引进先进的建材家居卖场理念，推动重庆市建材家居产业的发展建材行业，经过十余年的自然发展，市场发展缓慢，随着重庆经济发展的提速，房地产行业的刚性需求和消费者对家居生活要求的日益提高，为重庆建材家居市场的发展带来了新的契机，但目前建材家居市场的现状，不甚符合重庆市场的发展，在脏、乱、差的卖场环境中，消费者对美好家居生活的要求无法得128、到充分实现，行业也不可能有突破式的发展。美每家建材家居广场，属于目前重庆最具规模和发展前景的建材家居市场，高起点、高要求打造，规范化运作，在其规划之初，就已然确定其巨头的姿态，以总部集群为基准带动建材家居各个产业链条，打造重庆最规范、最舒适、最放心、最具性价比的建材家居广场。2、解决劳动就业的需要由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。据有关权威人士测算，我国GDP每增129、长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位。因此，本项目的建设投资对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为九龙坡区重点招商引资项目之一，也将为增加重庆市当地社会就业岗位作出一定的贡献。14.2. 项目与社会互适性分析本项目的开发建设符合区域发展规划，对区域经济发展、城市化建设有着积极的推动作用。同时项目的建设不会对周边环境造成不良影响和破坏。根据项目的建设性质分析，项目的开发建设与当地的技术文化、宗教信仰、民族风俗习惯等不存在矛盾，是互相适应的。14.3. 社会风险分析该项目的社会风险可能存在于施工安全和群众支持方面。根据项目性质和特点分析，群众支持方面应不存在问题。14.4. 130、社会评价结论通过社会评价得出：本项目建成后，不仅给发展商带来可观的投资回报，给政府带来大量的税收，取得显著的经济效益，改善和提高居民的居住生活条件和环境，为政府排忧解难，在承担社会责任的同时也会对当地发展产生积级的影响。第15章 风险分析15.1. 政策风险及防范近期国家对房地产各项政策变动频繁，宏观调控政策的组合拳正以前所未有的力度和密度为过热的经济降温，有的政策对房地产市场影响深远，本项目主营建材家居，其经营状况容易受房地产市场状况影响。为防范此类政策性风险，本项目的开发需要进行准确的定位，突出项目的规模优势，尽早占领市场。15.2. 经营风险及防范本项目作为目前重庆市建材家居行业在建的规131、模最大的批发兼零售市场，项目定位为零售、批发、独立精品城、物流仓储一体式孵化的建材家居一站式购物广场，包含了零售、批发、独立精品城、物流仓储等各类业态，而重庆市区内目前建材家居市场数量较多，各类档次齐全，租金价格相似，导致建材家居市场竞争激烈。因此，本项目在经营过程中应注重差异化竞争，突出项目优势，尽快树立项目的品牌形象，项目运营初期采取租金优惠等措施，吸引商家入驻。 15.3. 工期和工程质量风险及防范由于本项目规模较大，工程管理和建设资金落实对能否及时按工期竣工有决定性影响，为保证及时竣工，在工程管理方面，通过详细的施工计划和优秀的项目经理统筹兼顾，资金方面，公司自有资金及时足额投入，同时132、积极申请银行贷款进行保证。工程质量方面，通过监理公司和一定数量的工程管理人员进行监督，严格执行国家及公司控制标准，对工程质量进行实时监控。总之，本项目定位较准确，项目的经营模式在重庆同行业市场中具有一定的独创性，具有一定的经营优势，外加项目业主有成功经营类似家居广场的经验，在项目的实施过程中能够将项目所面临的风险降到最低。第16章 研究结论与建议16.1. 可行性研究结论美每家建材家居广场项目的推进实施，不仅将在重庆建造一座高标准的建材家居城，更将带领整个行业快速向前发展，对于加快西部房地产健康、稳步发展，构建和谐社会主义社会、提升地方政府形象，拉动主城西部经济、促进地块增值、推进基础设施建设133、保护生态环境、完善城市功能等方面都具有重要推动作用和典范意义，本项目的开发建设具有较大的必要性。项目所在区域基础设施完善，项目的实施得到了地方政府的大力支持，项目的建设条件成熟。通过对当前宏观经济形式、重庆市建材家居市场的调查和分析，综合本项目特点，本项目市场进入时机也已经成熟，市场前景较好。项目的实施符合国家相关法规、政策规定，经济效益和社会效益显著。通过财务评价分析得出，项目财务内部收益率（FIRR）为：13.92%（税前）、11.51%（税后），财务净现值为：16624万元（税前）、6144万元（税后），静态投资回收期为：7.08（税前）、7.86年（税后），项目年均利润总额为8524134、万元，年均净利润为6216万元，总投资收益率为12%，项目资本金净利润率为26%，贷款偿还期为7.24年（含建设期）。财务分析表明，本项目投资收益率高，经济效益好，清偿能力强，具有较好的抗风险能力，本项目在经济上是可行的。综上所述，本项目的实施是可行的，其社会、经济效益显著，建议尽快办理相关审批手续，做好规划设计，投入开发建设。16.2. 建议1、2010年，是重庆建材家居业的卖场年，新增大大小小新卖场多达10余个，已经有红星美凯龙南坪店欧美馆、一统国际家居黄泥塝和蓝湖郡两店、美你家灯饰等开业，更大规模、更集中的开业则从5月中下旬开始进入高潮，单店体量更大，综合性、专业性卖场并驾齐驱等特点，让135、原本会按季节规律进入传统淡季的重庆家居建材业，硝烟弥漫的竞争气氛逐渐浓郁。新卖场的骤然增加，并在品牌宣传、促销活动上大规模爆发，对已有卖场的地位、新增卖场和建材家居市场必然产生巨大压力。本项目按零售、批发、独立精品城、物流仓储一体的设计理念，建设建材家居一站式购物广场、着力打造重庆最具规模的建材家居大物流总部基地，在重庆建材家居卖场中有较强的竞争优势。项目开发商应按已有的营销策略进行品牌推广和招商，并应根据市场的变化，适时调整营销措施，充分利用各种媒体资源，协助商家进行各项促销活动，打造重庆建材家居中高端精品卖场、西部高尚消费中心。2、本项目设计可容纳1000余商家，目前电话登记预约已超过30136、00余家，项目开发商应根据商家在经营、服务、品牌等方面的综合实力，筛选出能够为消费者带来优质产品和良好服务的商家入驻，同时采取专人负责，点对点服务选定商家的入驻办理及后续事宜。3、本项目正在建设前期准备过程中，能否按规划工期、设计竣工标准完工，存在一定的不确定性。项目开发商应在施工管理中应严格控制房屋开发建设成本费用，降低投资成本，加强对本项目工程进度的监管力度， 确保该项目按计划正常施工；同时，还应注意资金的保障也是施工进度的有效保证。否则，施工进度不能保证，则直接影响招商及市场推广。 4、为了降低市场风险，保障贷款资金的安全性、流动性，保障项目顺利建设，贷款银行应加强对项目开发商的资金管理，监督开发商的工程资金的应用和租赁收入及时偿还贷款本息。附表：附表1：主要技术经济指标附表2：总投资估算表附表3：投资计划与资金筹措表附表4：项目资金来源与运用表附表5：销售收入及税金估算表附表6：总成本费用估算表附表7：利润表附表8：财务现金流量表（全部投资）附表9：借款偿还计划表附表10：敏感性分析表附表11：盈亏平衡分析表附表12：项目进度计划表附图：附图1：区域位置图附图2：总平面图附图3：鸟瞰图附图4：沿街透视图附图5：内街透视图附图6：办公楼透视图第 66 页 共 66 页