1、前 言 xx奥林匹克体育小镇位于xx省xx市xx新区，距离xx市区仅17公里，其发展定位属于新xx建设规划的范畴内。由于具有良好的区位优势、优美的山水风光景色，xx奥林匹克体育小镇未来发展将定位为一个面向全省、全国乃至东南亚的知名的集休闲、娱乐、度假为主的特色小镇。引进以奥林匹克有关的特色项目，充实奥林匹克体育小镇的内容是当前建设xx奥林匹克体育小镇的必要条件。在此背景下，xxxx镇招商引资部门联手北京彩云之南文化发展有限公司与北京金台艺术馆馆长袁熙坤大师，计划在xxxx镇建设一个占地1500亩的以奥林匹克为主题的景观雕塑公园。公园将围绕 “绿色奥运、科技奥运、人文奥运”的精神，由国际著名肖像2、大师袁熙坤全程主导，把历届奥运有代表性的景观制作成雕塑放入公园内，以及将2008年北京奥运会期间征集的优秀奥运雕塑作品引入公园，同时在公园内建设北京金台艺术馆分馆和xx奥委会文化促进委员会会馆等场馆。该项目的建设将充实xx奥林匹克体育小镇的内容，提升xx奥林匹克体育小镇的综合品位，通过艺术大师袁熙坤的知名度和影响力，以及袁熙坤大师与国家奥组委良好关系与影响，使得公园建成后能很好地与国家奥组委对接上，形成良好的平台，为xx奥林匹克体育小镇带来较好的发展机遇。 由于公园的建设投资规模较大，xx市政府将承受较大的资金压力，而目前xx市政府资金主要用于市政基础设施建设，很难抽出资金来建设雕塑公园。因此3、，政府更倾向于寻找社会资本来进行该公园的建设。在此背景下，xx市政府探索寻找多种合作模式，为公园建设寻求建设所需的资金。本可行性研究报告从项目实际情况出发，对项目的必要性、建设方案及内容、合作模式比选等方面进行阐述，旨在起到抛砖引玉的作用。 64目 录第一章 总 论11.1 项目背景11.2 项目概况51.3 结论与建议7第二章 项目建设必要性分析92.1项目规划的相关性92.2项目建设的必要性13第三章 建设选址及建设条件153.1 项目选址153.2 资源条件153.3 外部配套条件16第四章 项目定位及规划184.1 项目客源市场分析184.2定位与功能194.3 项目规划及总体布局204、第五章 建设内容与工程建设方案255.1项目建设内容255.2工程建设方案25第六章 环境保护486.1 环境现状486.2 环境保护设计原则486.3 主要污染源、污染物及对环境影响的预测486.4 环境污染治理506.5项目建设期506.6项目运营期516.7 环境影响评价53第七章 节能减排547.1节能减排的设计主要依据547.2主要的能源消费的种类、来源及消费量557.3建筑节能567.4给排水节能577.5 电气节能587.6 暖通空调、动力节能587.7太阳能热水系统利用617.8结论61第八章 项目进度安排与实施管理628.1 项目的组织及建设管理628.2项目实施进度建议635、第九章 投资估算、资金筹措659.1 估算的范围和依据659.2建设投资估算669.3 建设资金筹措66第十章 项目财务评价6710.1评价依据6710.2财务评价指标6710.3财务评价结论68第十一章 社会效益分析69第十二章 结论与建议7012.1结论7012.2建议70第一章 总 论1.1 项目背景1.1.1项目名称奥林匹克景观雕塑（国际）公园建设项目 1.1.2项目发起单位介绍xx市xx项目开发管理委员会是xx市人民政府的派出机构，在市委、市政府领导下，代表市政府在xx新区内行使行政管理职能和经济发展职能，并结合实际与xx镇党委、政府和xx市xx新城投资有限公司实行“三合一”管理体制6、，具体业务工作受xx工业园区管理委员会领导。xx市xx项目开发管理委员会的主要职责是贯彻执行党和国家法律、法规及各项政策，制定新区经济、社会发展规划、计划和行政管理措施，经市委、市政府批准后组织实施；负责初审和审核新区的各类投资项目，并组织对外经济技术合作；负责实施新区建设总体规划和编制实施小区详细规划，代表市政府规划行政主管部门依法进行新区规划管理；审批新区各项基建计划，负责新区各项基础设施、公用设施建设和其它建设项目的监督、管理；负责新区建设用地的征用、开发、管理和交易；负责新区房地产开发、房屋产权、产籍管理；审批新区企业及新上项目的环保设计和工程；负责新区财政事务，依法组织财政收支，行使7、财政审计、管理、监督职能；管理国有资产；负责新区各类企业注册登记、各类交易市场管理、合同管理和物价管理；负责新区社会事业、行政管理工作以及城乡经济和城市管理工作；负责新区人事和劳动工资管理；协调、组织、办理新区的财政、税收、金融、劳动、人事和工商行政管理工作事项；维护社会秩序、保障公民人身权利，保障企业自主权和职工的合法权益，保障农村集体经济组织应有的自主权；做好市委、市政府交办的其它事项。1.1.3 项目相关方介绍及相关人物介绍北京金台艺术馆与国际肖像大师袁熙坤北京彩云之南文化发展有限公司奥运人士何振梁青山项目相关各方的介绍：北京金台艺术馆与国际肖像大师袁熙坤：北京金台艺术馆位于北京市朝阳区8、农展南路，1997年7月建成开馆，是具有国际声誉，代表我国璀璨文化的著名展馆。艺术馆以收藏xx历代著名书画家的作品为主，馆长袁熙坤创作的100多幅世界政要、名人肖像画为该馆特色。哥伦比亚、古巴、阿根廷、墨西哥、委内瑞拉等拉丁美洲国家均在此举行过文化周、艺术展览、国庆日活动等。馆藏精品有西汉十二生肖俑、汉代绿釉双兽耳瓶、明代花梨木罗汉床、明代紫檀座檀香木雕花大屏风、徐悲鸿的奔马、吴昌硕的红梅等。艺术馆曾举办收集海外失散文物展、猴年马月2004全国名家书画展、哥伦比亚工艺作品展、保加利亚当代艺术展、当代以色列艺术设计展、海外回归文物精品展暨国际名人肖像展、xx所藏日本文物精品展等展览。馆内落成有袁9、熙坤大师创作的国际奥委会主席顾拜旦、萨马兰奇铜像。国际奥委会委员、第29届奥运会协调委员会副主席凯文高斯帕编写的奥运人生一书中文版首发式曾在北京金台艺术馆隆重举行。国际奥委会文化与奥林匹克教育委员会主席何振梁、北京奥组委执行副主席蒋效愚、人民体育出版社社长涂晓东、澳大利亚驻华文化参赞胡如碧女士及袁熙坤大师出席了首发式。 国际肖像大师袁熙坤及xx省著名画家袁晓岑。袁熙坤，贵州安顺人，出生于xxxx，现年64岁。其父袁晓岑，xx省著名画家，1915年生于贵州普定县，自幼酷爱美术。曾任xx师范学院教授、xx艺术学院教授及副院长、xx美协xx分会主席、xx美协理事、xx文联委员、xx美协名誉主席、xx10、画院名誉院长。以写意孔雀画派创始人及雕塑著称于世，享有“孔雀王”美誉，所画孔雀、仙鹤、骏马、鸽子均自然潇洒，神韵天成。出版专集有：袁晓岑画辑、袁晓岑雕塑选集、现代xx花鸟画家袁晓岑作品展（日本版）、荣宝斋画谱、袁晓岑国画雕塑选集、袁晓岑画孔雀入选当代xx画、当代xx花鸟画、xx现代美术全集花鸟卷、xx现代美术全集雕塑卷、新xx美术50年等大型画册数十种。在xx市红塔西路，毗邻景色迤逦的滇池和红塔体育训练基地，有占地近40亩的袁晓岑艺术园免费向市民开放。这是滇池国家度假区内的又一颗璀璨明珠，更是国内由政府斥资为依然健在的艺术家修建的首座艺术园林。袁晓岑以画花鸟画尤其是孔雀著称于当代，蜚声于国际，11、其各类人物及历史事件雕塑作品，同样具有极高的艺术水准和价值。而这些艺术品，多数都陈列于袁晓岑艺术园，另外还有相当一部分则被xx美术馆、人民大会堂、历史博物馆、中南海、钓鱼台国宾馆、日本福冈美术馆、日本帝京大学、旧金山博物馆、苏黎士市政府及多国收藏家所收藏。袁晓岑对xx的书画艺术影响深远，于2008年逝世。 袁熙坤先生秉承其父书画造诣，现任北京金台艺术馆馆长，为国际著名画家、雕塑家，文化部美术高级职称评审委员、xx收藏家协会副会长兼鉴定中心主任、xx艺术学院名誉院长、xx雕塑学会顾问、xx建设文化艺术协会环境艺术专业委员会总顾问、xx艺术研究院研究生院客座教授，北京奥林匹克文化促进会执行副会长，12、第八届、第九届、第十届全国政协委员，第十一届全国政协常委，“2008奥运景观雕塑方案征集大赛”组委会主任。是经奥组委认可能够使用意义非凡的“奥运五环”创作的艺术家。 袁熙坤大师曾为152位国内外政要、名流画过水墨肖像画。其中包括联合国前秘书长加利和安南、美国前总统克林顿、德国前总理施罗德、菲律宾总统阿罗约、前国际奥委会主席萨玛兰奇等。袁熙坤，以他独有的方式为xx的对外交流合作做出了很大贡献，被人们亲切地称为“肖像外交家”。袁熙坤先生有着很强的环保理念，对高原明珠滇池、抚仙湖和夜郎湖倾注了环保情。以滇池为例。20世纪90年代末期，世界银行贷款几亿美元给当地政府治理滇池，与袁熙坤不无关系。199913、年10月25日xx日报登载驻京记者杜京的文章中说：“一次偶然的机会，我采访了世界银行亚太技术局主管官员张崇华。他告诉我，前些年袁熙坤曾多次详细介绍滇池污染的情况及xx积极治理的决心和采取的行动，力荐这个项目在世界银行挂号。经多方努力，现已争取到了世界银行几亿美元的贷款。作为一名文化使者，袁熙坤在其中起到了穿针引线的作用。”袁熙坤分别于2000年5月和2001年5月，到抚仙湖和夜郎湖考察湖水受到严重污染情况，然后先后委托新华社记者写出调查报告反映给有关部门，受到了时任xx省委书记令狐安和时任贵州省长石秀诗的重视，两省均采纳了袁熙坤的相关建议，加强了两湖的污染治理，随后媒体报道两湖的水质均明显好转14、。袁熙坤还以保护地球生态为题材进行创作。2007年，为迎接绿色奥运，保护生态环境，创作长25米、高13米的巨型雕塑森林守护神虎在北京动物园落成，雕塑得到百余位驻华使节们的热切关注，纷纷签名题词。2008年初创作的白铜雕塑极地之急，送往联合国环境规划署，被该署选用安放在其大楼前的广场。在奥运方面，袁熙坤大师倾注了大量的热情投入到奥运事业中，为奥运事业的发展做出了不可磨灭的贡献，特别是2008北京申奥成功这一事件与袁熙坤大师在奥运方面所做出的努力息息相关。1993年，袁熙坤为来京访问的国际奥委会主席萨马兰奇画像；2003年12月18日，应萨马兰奇邀请，袁熙坤到瑞士洛桑奥林匹克总部访问，向萨翁赠送其15、肖像油画，并展示北京朝阳公园的俯拍图，表现了北京为创办绿色奥运的实际行动和决心；北京申奥表决前夕，他以肖像结缘的四十多个国际要人响应他的呼吁，复函给他，支持北京申奥。由袁熙坤委员倡导并担任组委会主任的2008奥运景观雕塑方案征集大赛，全球巡展覆盖面大、参观人数众多、与民众互动广泛。仅王府井步行街巡展七天收到的选票就有百余公斤。大赛评选出的292件组优秀作品，在2008奥运之后将成为第29届奥运会珍贵遗产。在xx创建一个以奥林匹克为主题的景观雕塑公园，汇聚“2008奥运景观雕塑大赛”部分优秀作者以及世界各国著名雕塑家为历届奥运会所创作的千余件精美雕塑作品，以及袁熙坤大师亲手制做的大量精美奥运雕塑16、，集中展示在民众的视野里面，着力打造与民众肌肤相亲的奥运平台，并且能让人们时常切身体验奥运精神的感召，是袁熙坤大师一直想做的事。奥林匹克景观雕塑公园将成为“奥运遗产的数据库存”和“袁熙坤大师作品的集中展示地”，是永远激励华夏民族勇毅奋进的丰碑和一个永不闭幕的奥运盛宴，是百年奥运史的一项创举。该公园的建设，将同时融合袁熙坤大师的环保理念，通过袁熙坤大师的影响，对当地的环境保护能够起到积极宣传的作用。北京彩云之南文化发展有限公司于2003年1月在北京成立，公司由人民音乐家聂耳先生的侄女聂丽华女士当任艺术总监，系一家全面综合性文化公司，主要以策划、推广、运作实施各类文化项目为主要经营。近年来成功策划17、运作了多个文化项目。公司社会资源广泛，受袁熙坤大师的委托，对奥林匹克景观雕塑公园的建设进行全程策划。 青山，原名曹京仓，北京彩云之南文化发展有限公司负责人。 奥运人士何振梁，男，1929年出生，浙江上虞人。现任xx奥委会名誉主席，国际奥委会委员，国际奥委会文化和奥林匹克教育委员会主席，第29届奥林匹克运动会组织委员会顾问、执委。历任：中华人民共和国体育运动委员会副主任，xx奥委会秘书长、副主席、主席。中华全国体育总会顾问，xx田径协会主席，xx赛艇协会主席，亚洲赛艇联合会主席。国际奥委会执委会委员、副主席。奥林匹克团结委员会委员，奥林匹克运动委员会委员，大众体育运动委员会副主席，种族隔离和奥18、林匹克主义委员会委员，奥林匹克勋章委员会委员，第十二届奥林匹克大会筹备委员会成员，百年奥林匹克大会团结大会研究委员会委员，文化委员会主席。北京2008年奥运会申办委员会顾问。何振梁先生是奥运界极有影响力的一位人物，通过袁熙坤大师的牵线搭桥，与奥运人士何振梁先生的对接，进而与国家奥组委对接上，将为奥林匹克体育小镇的发展提供极为有利的发展平台。1.1.4 可行性研究报告编制依据xx市城市总体规划（20012020），xx市人民政府、xx市规划设计院、xx市规划局xxxx奥林匹克体育小镇概念性总体规划 现场踏勘以及其他有关调查资料1.1.5项目提出的理由与过程任何城市都需要一个明确的发展定位。xx凭19、借独特的气候条件和高原训练的资源，一直以来都定位于xx“重大赛事集散地、高原训练理想地、体育文化展示地、体育用品研发地、旅游休闲必经地、康复研究最优地和富裕民众宜居地”。xxxx新区具有距离xx主城最近的区位优势以及其自身优美的田园风光景色，未来将打造成一个以奥林匹克为主题的体育小镇。根据规划，在未来的5-10年中，xx新区奥林匹克小镇将按照“享受体育运动、体验健康快乐”的目标定位，以“奥林匹克精神”为灵魂，围绕奥林匹克竞技体育集群区、休闲娱乐产业集群区和竞技运动培训交流中心三个重点，在小镇大力发展体育产业、休闲娱乐业、旅游地产业、商务会展业和教育服务业五大产业。引进以奥林匹克有关的特色项目，20、充实奥林匹克体育小镇的内容是建设xx奥林匹克小镇的必要条件。在此背景下，2008年，由xxxx镇招商引资部门牵头，与北京彩云之南文化发展有限公司联手在xxxx镇建设一个以奥林匹克为主题的景观雕塑公园。公园围绕 “绿色奥运、科技奥运、人文奥运”的精神 ，计划在08年北京奥运会结束后，将奥运期间征集的优秀的奥运雕塑艺术作品引入“xx奥林匹克小镇”，在小镇兴建一座占地近1500亩的奥运文化公园。该公园的成功建设，将是一个极具奥林匹克代表性的标志性建筑。同时可依托该公园的建设将相关包括何振梁先生在内的奥林匹克人士相连接，为奥体小镇的创建提供多级有利条件，从而有可能从土地的指标单列，提供更广阔的小镇建设21、平台。1.2 项目概况1.2.1 拟建地点xx市xx镇1.2.2 建设规模与目标本项目建成的奥林匹克景观雕塑公园占地面积为1500亩，是以奥运体育文化为主题，以相应的雕塑为核心载体，以历届奥运会举办城市标志性微缩景观或展览馆为辅助的艺术主题公园，并建有部分体育相关展馆和配套服务设施。1.2.3 主要建设条件1、xx市xx镇未来发展定位是一个以奥林匹克为主题的体育小镇，奥林匹克景观雕塑公园的建设符合城市发展规划及方向。 2、项目区域自然风景优美独特，适合建设国际化的景观雕塑公园。3、项目聘请北京金台艺术馆馆长、著名艺术大师袁熙坤作为奥运雕塑设计制作的技术负责人，其为雕塑公园提供的奥运雕塑精品为本22、项目的实施奠定了良好基础。1.2.4 项目投入总资金及效益情况xx奥林匹克景观雕塑（国际）公园建设项目建设用地1500亩，建筑面积44500 m2，建设投入资金45150万元。 若建设公园的置换项目为房地产开发项目，则房地产开发用地1000亩，可建设低密度住宅67万平方米，总投资13.4亿元。公园与房地产项目均可以根据实际情况分期分批建设开发。1.2.5 主要技术经济指标 表1-1xx奥林匹克景观雕塑（国际）公园主要技术经济指标一览表序号项目名称单位数量备注 1规划用地面积亩1500 2总建筑面积m244500 3建筑占地面积m225000 4建筑容积率0.04 5建筑密度%5 6绿地率%8023、 7项目总投资万元45150其中一期建设投资1.6亿元 二期建设投资2.9亿元表1-2 房地产开发项目主要技术经济指标一览表序号项目名称单位数量备注 1规划用地面积 亩1000 2低密度住宅建筑面积 m2 670000 3建筑占地面积 m2 220000 4建筑容积率1 5建筑密度%33 6绿地率%55 7总投资 13.4亿元其中一期建设投资 4亿元 二期建设投资 9.4亿元1.3 结论与建议1、xx奥林匹克景观雕塑（国际）公园项目采用主题公园加房地产项目的综合开发建设模式有效解决了建设项目投资问题，实现了政府、企业的综合效益最大化，推动xxxx新区城镇建设和打造奥林匹克体育小镇。企业通过xx24、奥林匹克景观雕塑（国际）公园建设项目带动房地产开发，项目建设合作的房地产公司效益为投资23.5亿元，扣除开发成本两年建成后获利4.4亿元，静态投资利润率达18%。政府效益是通过综合开发，获得占地1500亩，投资4.5亿元的xx奥林匹克景观雕塑（国际）公园；并通过公园经营管理获得年利润2766万元；同时项目带动周边土地增值效益超过36亿元。建议：在合作中，房地产项目的容积率可适当提高，则房地产建筑面积增加，效益增加，同时对该用地的土地征用费也可以适当提高，使得效益也随之提高。2、统一规划，分期实施为缓解一次投入资金过大，可统一规划，分期实施。xx奥林匹克景观雕塑（国际）公园建设项目建设资金45125、50万元，为二期建设完成，一期主题公园建设投资1.6亿元，二期场馆工程投资2.9亿元。项目全部建设资金由房地产公司自筹解决，该建设资金由合作的房地产公司在公园周边的1000亩土地上开发所的效益提供。房地产项目开发面积67万平方米，则房产总投资13.4亿元，为降低房地产公司资金压力，其中一期工程开发20万平方米，投资4亿元，二期工程开发20万平方米，投资4亿元，三期工程开发27万平方米，投资5.4亿元。即在一期工程中，房地产公司共投入建设资金5.6亿元，二期工程投入资金6.9亿元，三期工程开发投资5.4亿元，一期工程按贷款筹集解决，后期工程投资可用前一期工程回笼资金投入建设，投资相对均衡可行。326、初步设想在景观雕塑公园布局中着重考虑土地和林地现有状况，特别是林地完整性的保护，在实际布局中尽可能保持原有林地不被破坏，综合考虑利用老峨山村旁两座山体及树林，用地约1500亩，因此可能会超出原红线界定的范围及奥林匹克体育小镇总体规划范围，建议政府与管委会充分考虑该问题，协调增加超出部分的土地使用。4、建议在下一步的规划设计中场馆及附属设施的建设尽量选择在非林地范围，尽量保留两座山体的树林不被破坏。5、由于土地指标稀缺，而公园建设用地1500亩不可能满足，同时考虑到租地费用比征地费用要低，能够节省大量前期投入，而且老峨山村旁的两座山体主要为非建设用地，因此，建议采用租用方式获得使用权。若对公园27、内的现有700余亩植被茂密的山地进行生态保护性使用，仅划为公园管理使用，这700亩林地维持原状，不做租用，则可节约投资1.5亿元，公园总投资将控制为3亿元。第二章 项目建设必要性 2.1 新xx建设的需求城市是当今经济社会发展的主体。随着全球经济一体化时代的到来，推出自己独特的城市主题文化已成为各大城市参与全球经济一体化竞争的重要手段。世界上许多名城名镇（大如巴黎、洛杉矶；小如达沃斯、嘎纳；国内如义乌、博鳌等）都因此而成为某种经济类别或某些区域的经济文化中心，发挥着跨越国界的前所未有的作用。当今世界各国综合实力的全方位市场竞争，已突出地表现为城市与城市之间的竞争。为了迎接这种竞争和挑战，很多城28、市都在努力树立城市形象，寻找城市定位，打造城市品牌。经济发展的历史证明：只有主题明确、个性突出、品牌鲜明的城市才具有核心竞争力，只有通过构建城市（城镇）主题文化，才能向外展示一个强大的、鲜活的城市形象和品牌，才能建设一个具有潜在吸引力的城市。因此，每一个城市都必须找到适合自己的城市主题和形象定位，才能创出品牌，实现跨越式的发展。 体育、旅游、文化等产业都是朝阳产业。其特点是市场潜力大，产业关联度高，提供就业机会多，综合效益明显，对经济社会的发展有着显著的联动效应。随着经济社会的快速发展和人们健康消费意识的提高、生活品位的提升，对体育、旅游、文化等产品的需求将越来越多，要求也会越来越高。纵观全球29、，体育与文化、旅游的关系日益紧密，体育已经成为当代世人最流行、最时尚、最健康的休闲消费方式之一，体育活动已成为休闲的重要内容。体育产业的发展，是我国体育发展的趋势，是全面建设小康社会、满足人民群众日益增长的体育需求的必然要求，也是加快构建和谐社会和推进经济社会又好又快发展的重要推动力。放眼世界，因体育而出名的城镇已经不少，如英国的温布尔登（网球公开赛）、西班牙的潘普罗那（奔牛节）、瑞典的摩林根（定项运动节）等地方，品牌赛事迅速拉动了当地的旅游业发展，极大提高了当地的知名度。这些小镇因赛事而成名，因体育而发展，已经在世界范围内形成特色主题小镇获得超常规发展的成功模式。但是，这些城镇都仅是作为某赛30、事项目举办地而出名，且每年也仅有一段时期的赛事时段，而真正以综合性体育为主题的小城镇还未出现。在xx，特色小镇建设主要以历史文化、旅游度假为主要内容，而以体育为主题，把体育、教育、文化和环保产业项目集群发展结合起来，推进体育文化产业和社会主义新农村文化建设的小镇尚属空白。因此，建设一个以“新鲜、奇特、刺激、游艺、趣味、运动、竞技、环保”体育为主题的较大规模的康体休闲小镇，具有广阔的市场前景和巨大的发展空间，并以此吸引住世人的眼球，引导体育消费新时尚。xx凭借其在xx境内独一无二的气候条件优势、适合高原训练的优势以及连接东南亚的地理优势而成为全国知名旅游度假城市，xx镇是xx周边一个自然环境优越31、的小镇，其区位优势十分显著，道路交通便利，投资环境较为成熟。受xx市政府的委托，由xx省政府研究室负责牵头，联合有关专家和社会力量共同组成课题组，就xx新区的发展思路和规划的概念开展研究。课题组经过认真细致的实地调研和考察，将xx新区的发展放在现代新xx的规划建设中，放在全省、全国乃至全球的范围内进行分析和思考；把xx新区的规划建设放到全国、全世界体育产业和城市发展的背景下做比较研究；面对当前资源开发、环境保护和产业结构调整压力增大，经济增长将更多倚重于消费拉动的实际，提出要把xx规划建设成康体娱乐、休闲度假、奥运文化展示、环保教育等新型消费的基地，并在规划建设中突出体育文化产业发展的主题。从32、贯彻落实科学发展观的高度进行思考，将土地利用和国家产业发展政策结合起来，从产业经济发展的角度，以经营城市和经营乡镇的理念来推进新农村和特色小镇建设，创造性地提出了在xx新区打造独具特色、品质高尚的“xxxx奥林匹克体育小镇”的设想。该景观雕塑公园一旦建成，将成为新xx的城市名片，成为我国首个以奥林匹克为主题的景观雕塑公园。2.2 xx奥林匹克体育小镇发展的需要xx镇，位于xx市西郊，距离xx主城区约21公里，距离xx市区约12公里，东北与碧鸡镇接壤，南部与西山区海口镇相邻，属云贵高原的丘陵地区，海拔18502418米，区内水电基础设施条件良好，湖光山色、天然成趣、景色优美、生态良好，森林覆盖率33、超过70，是一块人类回归自然、亲近自然、融入自然的“绿色”宝地。也是国内第一个以奥林匹克体育休闲元素为主题的小镇。xxxx奥林匹克小镇开发建设总投资将达500亿元，打造一个独具特色和魅力的“重大赛事集散地、高原训练理想地、体育文化展示地、体育用品研发地、旅游休闲必经地、康复研究最优地和富裕民众宜居地。按照xx市委、市政府“投资拉动，项目带动，园区开发，沿川发展”的经济发展战略，xx市委、市政府把xx新区列为xx的“特殊经济区”和“开放实验区”，对xx新区高度重视、纳入重点建设、将对新区实行计划单列、财政单列，确保新区发展。xx新区无论从主题定位、政策优势、地理位置、自然景观等方面考虑都十分适合34、奥运景观（国际）雕塑主题公园的落成，也是主题社区开发的绝佳区域。并且具备了主题公园经营成度假胜地的自然条件。通过xx奥林匹克景观雕塑（国际）公园建设，良好的区位优势和优美的自然环境，可配合周边规划实施奥林匹克体育小镇建设，可极大地提升xx体育小镇的综合品位。奥运雕塑的制作者袁熙昆大师是xx2008年北京奥运会组委会成员，参与2008年北京奥运雕塑的征集工作，其不仅能为雕塑公园提供亲手制作的精美绝伦的奥运雕塑，还能提供从征集的奥运名品雕塑中选取国内外知名艺术大师设计的奥运雕塑放到景观雕塑公园中，能极大地提升xx镇的知名度；通过袁熙昆大师的牵线搭桥，xx镇能与国家奥组委很好地对接，同时将相关包括何35、振梁先生在内的奥林匹克人士相连接，在提高xx知名度的同时，为奥林匹克体育小镇的创建提供多级有利条件，提供更广阔的小镇发展平台。奥林匹克景观雕塑公园的建设，将成为xx奥林匹克体育小镇旅游业大发展的龙头，将带动相关产业的迅速联动发展。其有可借鉴的成功案例，如“西安大唐芙蓉园”的建成。西安大唐芙蓉园占地面积1000亩，它凝结着国内外上百位知名大师的智慧，在原唐代芙蓉园遗址以北建成的文化主题公园。2003年年底开始，亚洲最大的唐文化音乐喷泉广场“大雁塔北广场”。 2005年国内唯一的唐文化主题遗址公园“大唐芙蓉园”联同国内一流艺术家精心创作的大型歌舞剧“梦回大唐”一起面市。同年，xx西部最大的海洋主题36、公园“曲江海洋世界” 对外开放 。随后建成的开放式文化园林“陕西戏曲大观园”、“陕西民俗大观园”、“陕西文学艺术大观园”等文化休闲胜地相继亮相。2006年，大唐芙蓉园、大雁塔景区、曲江海洋世界顺利成为国家级4A景区，在2平方公里范围内同时拥有三个4A级景区，这在国内绝无仅有。 2006年，曲江新区共接待游客1600万人次（包含大雁塔北广场），旅游综合收入达3.8亿元人民币，较去年同比增长71。大唐芙蓉园、大雁塔景区、曲江海洋世界已经成为西安最主要游览目的地和最大的散客集散地，成为带动西安旅游业大发展的龙头，促进西安旅游产业升级换代的核心板块。大唐芙蓉园的建设，带动了曲江新区经济的腾飞，也为陕西37、省旅游事业增填了一张闪亮的名片；从整个区域来看，大唐芙蓉园并不孤立，有大雁塔、海洋公园等一系列旅游景点配套，成就了芙蓉园短期内知名度迅速提升。“西安大唐芙蓉园”的建设为本项目提供了可供参考的成功经验。奥林匹克景观雕塑（国际）公园的建设为xx奥林匹克体育小镇注入实质性的文化内涵，带动当地配套旅游设施及当地房地产业的连续滚动发展，使奥林匹克体育小镇的知名度迅速提升，对小镇的发展极为有利。2.3 奥林匹克在xx的精神体现的需求2008年8月8日，奥林匹克圣火即将照耀第二十二个奥运会举办城市北京。 奥林匹克精神是伟大而博深的，而凝炼、传扬、永存奥运精神最好的艺术形式莫过于雕塑文化。奥运会留给世界人民的38、总体印象的好坏，在很大程度上都与举办国展示给人们奥运景观和雕塑文化是否完美有关。2004年雅典奥运会之所以能被国际奥委会主席罗格评价为“最成功的奥运会”，其中的最大亮点就是，雅典奥运会开幕式中的雕塑展示。因此，雕塑包括城市景观雕塑在奥运会中是一项非常重要的内容。xx目前尚未有以奥林匹克为主题的景观雕塑公园，作为奥运会承办国，更应该把奥运精神永续发展保存延续下去，奥运精神的发扬延续需要一个合适的载体，奥林匹克景观雕塑公园的落成无疑将是一个传承发扬奥运精神的很好的载体。通过奥林匹克景观雕塑公园的建设，把奥林匹克的精髓浓缩，让国人更好体验汇聚“2008奥运景观雕塑大赛”部分优秀作者以及世界各国著名雕39、塑家为历届奥运会所创作的千余件精美雕塑作品，集中展示在民众的视野里面，着力打造能与民众肌肤相亲的平台，并且能让人们时常切身体验奥运精神的感召,那就不仅是一个有形的“奥运遗产的数据库存”，而且是永远激励华夏民族勇毅奋进的丰碑和一个永不闭幕的奥运盛宴。第三章 招商引资及建设3.1 招商引资背景xx奥林匹克景观雕塑（国际）公园的成功建设，将成为一个极具奥林匹克代表性的标志性建筑，也是充实xx奥林匹克体育小镇主题内容的一个具有良好意义的项目。根据测算，本项目总投资为4.5亿元。由于公园的建设投资规模较大，此建设资金对于xx市xx项目开发管理委员会是一个很大的困难。目前xx市政府资金主要用于市政基础设施40、建设，很难抽出资金来建设雕塑公园。在此背景下，此项目提出对外招商，政府愿意通过出让土地使用权或公园经营权或其它条件等方式作为置换条件，引入实力雄厚的投资公司或其他能够提供建设资金的社会团体，获取建设资金，完成该项目的建设。 3.2 招商合作模式策划市场经济体制对投资渠道的多元化提供了多种可能性，拓宽了城市建设资金筹集渠道，招商引资，为缓解政府对城镇建设投资的不足，采用利益诱导机制引导投资、资源的优化，结合xx奥林匹克景观雕塑（国际）公园建设项目的特点，经调查研究，有多种招商合作模式可供选择，为解决xx奥林匹克景观雕塑（国际）公园建设项目建设资金打下了基础，在新xx建设的大背景下，推动xxxx新41、区的城镇建设。3.2.1招商合作模式策划方案一：政府投资建设，政府管理。xx奥林匹克景观雕塑（国际）公园建设项目，是xx体育小镇的基础配套设施，属于公益性质。项目用地1500亩，建设投资4.5亿元，全部建设投资由xx市xx新区管委会筹资建设，建成后由宁市xx新区管委会代为管理，也可通过二次招商，选择专业管理公司进行经营管理。在经营管理中，主题公园的盈利方式主要有以下几种，而其盈利模式就是这几种盈利方式的混合（盈利计算详见第十二章）。 提供初级体验(经历)的机会出让，比如：出售门票。 提供有助于丰富体验(经历)的相关服务以及相应的服务体验本身，比如：提供餐饮、娱乐、住宿服务。 出让围绕旅游者(潜42、在旅游者)的消费能力所带来的可能的收益机会，比如：举行展览，旅游区内的招商、景区节庆活动商业赞助。 获取资本投入后在旅游项目所在地溢价收益的其它商业开发，比如景区，项目周边的房地产开发。 出让、出售具备知识产权特点的商品，比如：玩具，旅游工艺品，纪念品等。该方案优点是项目占地少，项目建设管理的相关关系人简单明晰，缺点是前期建设资金投入大、建设资金筹资难度大，虽有明显的社会效益和间接的经济效益，但直接经济效益不明显，而且投资回收期较长，在政府投资压力过大的现状中实施的条件还不成熟。3.2.2招商合作模式策划方案二：BT模式。BT（Build-Transfer）即建设-转让，是由业主通过公开招标的43、方式确定建设方，由建设方负责项目资金筹措和工程建设，项目建成竣工验收合格后由业主回购，并由业主向建设方支付回购价款的一种融资建设方式。项目回购款总额=总回购基数+ 回购期实际利息+实际发生的税费其中总回购基数是以实际发生的建设投资为准，采取这种回购方式，管理的重点应强化对BT过程的监督管理，特别是建设阶段，投资方又是承包方，其经济效益大部分来自建设利润，对建设过程的监督尤为重要。基础设施项目采用BT方式，应具备以下几个基本条件： 1、前期工作深入，设计方案稳定，建设标准明确。 2、工程建设难度适度，建设风险较小。 3、业主应具有充足的回购能力，能提供回购承诺函及相应担保。 4、工程规模适当，投44、资额度应在潜在投标人可承受的范围内。 5、项目成本应该能够较为准确的估算，以便于投标人估算和控制投资成本。采用BT方式具有一定的优势： 1、采用BT方式可为项目业主筹措建设资金，缓解建设期间的资金压力。同时，通过成立BT项目公司，项目建设方可采用项目融资的方式实现表外融资，可有效提高资金使用效率，分散投资风险。 2、采用BT方式可以降低工程实施难度，提高投资建设效率。BT项目由建设方负责工程全过程，包括工程前期准备、设计、施工及监理等建设环节，因而可以有效实现设计、施工的紧密衔接，减少建设管理和协调环节，实现工程建设的一体化优势和规模效益。 3、BT方式一般采用固定价格合同，通过锁定工程造价和45、工期，可有效的降低工程造价，转移业主的投资建设风险。 4、BT项目回购资金有保证，投资风险小。BT方式通过设置回购承诺和回购担保的方式，可降低投资回收风险，其投资回收期限较短。对大型建筑企业而言，BT项目是一种良好的投资渠道，通过BT方式参与工程项目的投资建设，既有利于避免与中小建筑企业的恶性竞争，又能发挥企业自身技术和资金的综合优势。 目前，BT方式在国内基础设施领域逐步开始应用，如北京地铁奥运支线工程、上海地铁南站等项目都成功地应用了BT方式。xx奥林匹克景观雕塑（国际）公园建设项目，是xx体育小镇的基础配套设施，属于公益性质。项目用地1500亩，建设投资4.5亿元，全部建设投资由招商引资46、确定的投资人全部筹资建设，建成后由xx市xx新区管委会代为管理，一定年限后由xx市xx新区管委会回购。该方案优点是项目占地少，有效缓解业主单位资金紧张的现状。不足之处是要找到一家合适的投资人难度较大，并且增大了业主单位在回购期到时的资金压力。3.2.3招商合作模式策划方案三：BOT模式。xx奥林匹克景观雕塑（国际）公园建设项目，是xx体育小镇的基础配套设施，属于公益性质，主题公园项目本身难于发挥直接的经济效益，对投资人的吸引力不大。因此考虑在主题公园建设项目内增加餐饮娱乐等公园配套设施，项目用地1500亩，建设投资4.5亿元，全部建设投资由投资人筹资建设，建成后由投资人在一定经营期限内通过对公47、园配套设施的经营管理，收回建设投资后移交xx市xx新区管委会。根据第十二章公园经营管理效益分析，公园经营年收入为8640万元，其中，公园维护成本690万元、经营管理成本4320万元，可用于还款的资金为4062万元。建设投资贷款偿还期计算见下表：表3-1建设投资贷款偿还期计算表年份1234567891011贷款本金4515044176431354202340835395663821036761352133355931792利息30883021295028742793270626132514240822952174还款金额4062406240624062406240624062406240624048、624062剩余贷款4417643135420234083539566382103676135213335593179229904年份1213141516171819202122贷款本金2990427887257322343020970183421553412534932959052246利息2045190717601602143412541062857638403153还款金额40624062406240624062406240624062406240624062剩余贷款27887257322343020970183421553412534932959052246-1653注：贷款年利息按649、.84%计取，还款期末剩余贷款为负值，表示为净利润。则该项目贷款偿还期为21.55年。该方案优点是项目占地少，增大了项目对投资人的吸引力，解决了政府建设资金的压力，缺点是建设投资回收期较长，对建成后的项目经营管理要求较高。3.2.4招商合作模式策划方案四：与专业的投资公司合作本项目亦可考虑引入实力雄厚的投资公司来进行该项目的建设。投资公司可通过置换的土地在规划许可的范围内引入与城镇发展配套的项目来收回投资，也可通过置换公园及配套设施经营权的方式与政府合作开发，也可与房地产公司合作投入资金进行房地产开发。此招商合作模式可与具体的投资公司进行商谈。3.2.5 招商合作模式策划方案五：综合开发模式。50、通过对以上四种招商合作模式深入的进行利弊分析，可见其难点和关键就是建设资金的筹资问题。为有效解决建设资金问题，提出了项目综合开发模式。即由公益性基础设施项目建设改善投资环境，带动周边土地升值，并与房地产商合作，通过土地置换、升值及房产开发获得的利润来推动公益性项目的建设和基础设施的改善。结合本项目的有利条件，可实行主题公园建设、餐饮娱乐配套设施建设和周边房地产开发的整体建设来实现项目的整体利益。项目总用地2500亩，其中主题公园和配套设施用地1500亩，建设投资4.5亿元，全部建设投资由投资人筹资建设，建成后由xx市xx新区管委会经营管理，房地产项目1000亩，建设投资13.4亿元。3.3 建51、设方案策划针对以上五种招商合作模式策划，相对应的建设方案有两种：3.3 .1建设方案一，主题公园建设项目用地1500亩，建设投资4.5亿元，建设内容主要有：1个主体雕塑，22个奥运雕塑，50个体育名人胸像，22个奥运会举办城市主会馆模型，金台艺术馆分馆，艺术创作中心，奥运城市艺术展览馆，xx奥委会文化促进委员会会馆，传道授业馆，奥运体育度假村，餐饮服务配套设施，体育娱乐配套设施等。3.3 .2建设方案二：主题公园加配套设施加房地产开发建设xx奥林匹克景观雕塑（国际）公园建设项目用地1500亩，建设投资4.5亿元，建设内容主要有：1个主体雕塑，22个奥运雕塑，50个体育名人胸像，22个奥运会举办52、城市主会馆模型，金台艺术馆分馆，艺术创作中心，奥运城市艺术展览馆，xx奥委会文化促进委员会会馆，传道授业馆等；房地产开发项目用地1000亩，建筑规模67万平方米建设投资13.4亿元。3.4 推荐建设方案主题公园建设加房地产项目的综合开发建设模式有效解决了建设项目投资问题，实现了政府、企业的综合效益最大化，推动xxxx新区城镇建设和打造奥林匹克体育小镇。企业通过xx奥林匹克景观雕塑（国际）公园建设项目带动房地产开发，项目建设合作的房地产公司效益为投资23.5亿元，两年建成后获利4.4亿元，利润率达18.7%。政府效益是通过综合开发，获得占地1500亩，投资4.5亿元的xx奥林匹克景观雕塑（国际）53、公园；并通过公园经营管理获得年利润2160万元；同时项目带动周边土地增值效益超过36亿元。考虑到投资建设的实际情况，该项目统一规划，应分期实施，该建设模式条件成熟，具有可操作性，经济效益和社会效益都比较明显，可作为本项目实施的首选方案。第四章 场址选择4.1 场址现状4.1.1 地点与地理位置经xx市规划局与有关方面的协商，项目选址拟定在xx市xx镇，依以上选址原则，市内最具备条件的选址为xx市xx镇妥睦村委会老峨山及周边地区，毗邻xx市西山区。xx奥林匹克景观雕塑（国际）公园建设项目选址距xx市17公里，距机场30公里，场址现状自然环境较好，山水风光景色优美，项目用地在xx奥林匹克体育小镇的54、规划范围内，昆安高速的通车，以及东向次干道的建成使用，交通更加便捷，该选址未来规划为林地，周边规划为居民住宅，符合城市发展方向与城市规划。4.1.2 场址土地权属类别及占地面积本项目场址土地为老峨山村民小组及妥睦村民小组集体土地，共规划为2500亩，其中公园占地面积1500亩，1000亩为预留置换的房地产项目开发。本项目用地将通过征一部分、租用一部分的形式获取土地使用权。4.1.3 项目现有场址利用情况项目区域目前以山地为主，包含部分耕地。该地块自然植被茂密，风景优美。该项目的开发将对荣和工贸公司、老峨山家具厂及博阳经贸公司的征地工作有一定影响（上述项目已进入土地报批阶段）。4.2 场址条件155、 地形、地貌条件xx市xx镇位于xx市东郊，在地貌上场地属于山间盆地边缘丘陵，该地段原为丘陵缓坡，地形纵贯丘陵缓坡及平顶。 xx新区现状用地以林地、园地、耕地为主，同时有少量的工业用地和村庄建设用地，水域等。林地在整个用地内占有很大的比例，园地主要为一些相关单位的农场用地，主要位于坡度相对较为平缓的地段，如北部的xx市储运公司农场、xx省印刷农场，东南部的红星农场等。而少量的耕地主要位于现状的一些河沟附近，同时靠近现状的村落。现状的村镇建设用地基本上分布零散，整个区域共有大小村庄9个。整个用地地形起伏较大，陡坡和冲沟较多。2、工程地质条件xx盆地为一小型侵蚀、溶蚀盆地，海拔标高约1900m，56、夹持于西山断层与禄脿断层之间呈东西向狭长形分布，以不规则树枝状、面积较小、新生界堆积较薄、广泛分布中生代侏罗系“红层”等为特征，属第四系谷盆。拟建项目场地覆盖层主要为第四系冲洪积层及残坡积层，基岩为侏罗系泥岩。xx新区位于杨子准地台（I级构造）西缘，属康滇地轴（II级构造）中南段。东西两面为两条南北向大断裂（区内I级构造）普渡河大断裂和易门县大断裂夹持，南北两面受东西向和北东断裂控制，形成市内断陷盆地发育。断裂构造主要呈北东向展布，形成市境内不同走向的断裂带和盆地地貌特点。3、水文地质条件规划区水资源丰富，水系发达，主要水系为：妥乐水库和杨家坝水库的下游水系，皆流入龙房坝水库；龙房坝水库的下游57、水系系清水河向南延伸，光明水库的下游水系大普河流向用地南面。勘察期间正值枯水季节，场地地下水位相对较低。地下水类型为第四系孔隙型潜水；路线区域内难于形成山洪及淹没现象；地下水受气候因素影响，以直接大气降水补给为主，以蒸发形式排泄。综合判定地下水对砼结构及砼中的钢筋无腐蚀性，对钢结构具有弱腐蚀性。项目周围主要地表水系属金沙江水系。4、场地稳定性拟新建道路场地钻探揭露深度内存在膨胀土层，但场地不存在滑坡、泥石流等地质灾害隐患，属于稳定的建筑场地，适宜项目建设。5、地震xx地区上新世中期以后，各断块差异升降，形成北高南低、西高东低的明显差异，并形成西山等断块的隆起；区内温泉出露颇多，分布极有规律，均58、呈线状出露在活动性主干断裂带上，呈深孔揭露有地热田分布；根据地震资料：xx地区由于地处普渡河断裂带，地震活动也较频繁，自公元886年1973年共发生4.75级以上地震达14次，1965年1976年发生地震达42次，1976年1983年12月共发生地震75次，震级为24.1级。均说明新构造活动在本区均较为活跃。xx盆地位于南岭东西向构造、川滇南北向构造与xx山字型构造交接部位，先后经多期构造运动改造，形成xx盆形向斜，长轴近东西向，如菱形，向斜西南翼宽缓，北、东翼陡，其形成主要与北东向及西北向大“X”型断层有关。据建筑抗震设计规范（GB500212001），xx地区抗震设防烈度为8度，设计基本地59、震加速度值0.2g。6、土壤区内自然土为红壤及紫色土，通过地表径流、淋溶、沉积和人类长期生产活动，在自然土基础上发育了各种类型的农耕土壤、如水稻土、鸡粪土、黄泥土、沙泥土等。7、矿产资源xx及周边地区蕴藏有丰富的矿产资源，自xxxx西南方向至连然一带约60km2范围内，发现大型石盐钙芒硝矿，已经探明氯化钠储量136亿吨，平均品位58.8%，硫酸钠储量72亿吨，平均品位23.3%，埋藏深度距离地面300-900m。本项目建设场地地下有无矿产需要委托专业机构做压覆矿产评估。8、周边建筑物与环境条件本项目厂址周边已建有xx化工厂、宏城彩印厂，目前用地范围为初步选址范围，项目正式红线图暂无法确定。9、60、城市规划或区域性规划要求根据xx市xx奥林匹克体育小镇控制性详细规划，项目区域未来规划为林地，其西边是村镇居住用地。10、交通条件本项目场址位于xx市xx镇，离xx市区仅17公里，公园建设场地东向次干道已通车，交通便利。11、社会环境条件项目建设有利完善基础设施建设，提升城市发展品牌，改善投资环境。12、法律支持条件本项目建设内容不涉及抵触国家法律法规事项。13、公共设施条件本项目场址区域各项配套设施条件根据规划，正在进行配套建设，完全能满足项目的要求。14、征地拆迁条件本项目场址区域不存在需要拆迁的房屋及建筑。 15、施工条件xx市已建设有大量类似的项目，市政建设队伍实力较强，经验丰富，有承61、建大型市政工程的能力；附近建筑材料齐全，供应充足，使建设的技术条件、物质条件有了保证。石料：周边在普河、浸长处都有石料可供集中开采，多为石灰岩，可作为碎石及片石，平均运距为5km。砂：沿线均有，平均运距为5km。水：较为丰富，可在附近小河内取用，平均运距为2km。水泥：可在xx水泥厂、昆钢水泥厂采购，平均运距15km。钢材：在昆钢购买，平均运距8km。木材：在xx市购买，平均运距5km。其余外购材料由xx或xx供应。第五章 建筑方案选择5.1 建筑设计指导思想与原则 现代化原则：规划设计理念先进；软硬件建设现代化；建设管理现代化； 安全与经济原则：充分利用地形地貌，交通便捷，运用山地规划技术方62、法，做好竖向规划，道路、广场的建设应尽可能顺应等高线，减少土石方工程量，减少对绿化植被的侵占；依据地质情况规划建筑用地，确保建筑安全，降低建筑造价； 整体有序的原则：在山地校园规划中对公园总体形态的重点要素进行重点控制，而对非重点的要素采取引导性的设计，使局部需求和整体需求之间达到平衡，从而获得有机秩序。土地资源集约化原则：针对山地公园适建用地的紧缺性，规划在用地布局上借鉴国画“宽容走马，密可藏针”的构图手法，采用中心聚集，有机疏散的方法，建立有利于节约用地与环境创造的相对密集型格局。 可持续发展-预留公园发展用地，各功能区用地可根据发展需要适当平衡；功能布局合理，尽量降低城市交通、噪声对公园63、的干扰。建设必须要适应发展的不确定性，应具有灵活性、可变性，可增长性。可以根据实际情况的变化，进行灵活多样的调整和延续，但又不破坏公园的总体格局风格。生态优先原则：山地公园及配套设施的建设不可避免地要对所处区域的自然环境造成影响，但合理的规划可以将对环境的不利影响降至较低限度。规划不仅仅要“以人为本”，而且要以生态环境为中心。设计应当从基地环境入手，注重对地质、水文、气候和地形等自然环境条件的分析，减少对环境的破坏。在设计中还应该引用“生态开支评估”体系，以此来确定生成设计的可行性。5.2 项目总体规划方案1、项目用地规划xx奥林匹克景观雕塑（国际）公园建设项目建设总用地规划2500亩，其中公64、园用地1500亩，房地产开发用地1000亩。老闸水库两侧的山体植被较好，为改善生态环境，提升公园特色，这一片山地植被和水体尽量保留，而将其规划为公园建设是较好的一种保护生态的方式。各功能区用地规划建表5-1。表5-1 xx奥林匹克景观雕塑（国际）公园建设项目规划用地平衡表序号项 目用地面积用地比率(%)备 注hm2亩一公园用地1001500601雕塑区用地15062各馆区用地1807.23配套服务区用地2409.64集中绿化用地70028保留并利用现有山地植被5道路广场用地1204.86水面1104.4保护并利用现有水体二房地产开发用地66.67100040总 计166.72500100.0265、总平面布置和功能要求在1500亩公园规划用地范围内，保留老闸水库及两侧的植被较好的山体，形成有山有水、独具特色的森林公园、景观雕塑公园。主要规划布置：1个主体雕塑，22个奥运雕塑，50个体育名人胸像，22个奥运会举办城市主会馆模型，金台艺术馆分馆，艺术创作中心，奥运城市艺术展览馆，xx奥委会文化促进委员会会馆，传道授业馆等；主体雕塑体现公园主题，22个奥运雕塑及22个奥运会举办城市主会馆模型按世界地图的分布位置在用地范围规划建设，同时50个体育名人胸像有机的布置在林间，整个规划布局体现公园主题。房地产开发项目用地1000亩，结合地形地势规划布置在公园旁边，建筑规模67万平方米建设投资23.566、亿元。表5-2 项目建设内容及规模序号各功能区建设内容规模备注1雕塑区用地主体雕塑1个奥运雕塑22个胸像50个奥运会主会馆模型22个2各馆区用地金台艺术馆分馆3000m2传道授业馆8000m2艺术创作中心5000m2奥运城市艺术展览馆5000m2xx奥委会文化促进委员会会馆4500m23配套服务区用地奥运体育度假村10000m2配套餐饮娱乐设施9000m24房地产开发区低密度住宅67万m23、规划设计方案描述xx奥林匹克景观雕塑（国际）公园建设项目是以奥运体育文化为主题，以相应的雕塑为核心载体，以历届奥运会举办城市标志性微缩景观或展览馆为辅助的艺术主题公园。公园将汇聚“2008奥运景观雕塑大赛67、”部分优秀获奖作者以及世界各国著名雕塑家为历届奥运会所创作的多件具有代表性和深远意义的雕塑作品，以石、铜、不锈钢等优秀介质安放园区。园区雕塑体量大、中、小均有，在中央展示区将放置艺术大师袁熙坤先生为奥运景观（国际）雕塑公园创作的一尊大型主体雕塑，永久体现奥运精神。首次安放的22个中型主题雕塑均是按22个奥运会举办城市在世界版图上的位置摆布的，全园面积设计为一幅巨大的世界地图。未来奥运会举办城市的主体题雕塑标志性微缩景观或展览馆也将按其在世界版图上的位置摆布。园区将由数万棵奥运树林围绕其间，对百年奥运有着特殊贡献的奥运名人将竖立雕像，后续完善建成将人与自然与艺术最完美的结合在一起的自然名胜风景地68、。金台艺术馆分馆可与北京金台艺术馆合作，展览相关艺术品；奥运城市艺术展览馆设计为多层综合建筑，分为22个分展馆，分别陈列22个举办城市的相关体育艺术品展览，楼上设计具有各个城市风格的住宿区，让游客体验各个奥运会举办城市的风土人情；配套餐饮娱乐设施设置餐厅、公园陆上儿童娱乐场、水上娱乐设施等。建筑规划设计体现以人为本的指导思想，注重建筑内外空间的过渡处理，营造多层次交往空间和建筑节能。建筑语汇与色彩运用凝重、高雅、明快，体现时代风格，整个规划彰显xx奥林匹克景观雕塑公园个性，体现各建筑场馆对主题雕塑公园的配套服务，同时也是xx奥林匹克体育小镇的一个有机组成部分，充分发挥配套设施的服务功能，追求理69、性与浪漫的结合，兼顾现实需要与可持续发展需要。4、规划设计图，选定主要参数表5-3 xx奥林匹克景观雕塑（国际）公园项目设计参数一览表序号项目名称结构类型建筑面积（m2)1主体雕塑构筑物1个2奥运雕塑构筑物22个3胸像构筑物50个4奥运会主会馆模型构筑物22个5金台艺术馆分馆框架30006奥运体育度假村框架100007艺术创作中心框架50008奥运城市艺术展览馆框架50009xx奥委会文化促进委员会会馆框架450010传道授业馆框架800011配套餐饮娱乐设施框架9000表5-4 房地产开发项目设计参数一览表序号项目名称结构类型建筑面积（m2)1低密度住宅框架67万说明：按照xx新区规划控制指70、标，房地产开发项目容积率应控制在0.81.2，综合考虑取1.0。5.3 统一规划，分期实施为降低建设项目一次性投入资金过大所带来投资压力，建议考虑统一规划，分期实施。即，将公园按功能分为两期，一期工程主要为主体雕塑公园，二期工程主要为艺术展览等配套场馆；房地产项目按开发条件均衡分为三期实施。具体分期建设内容见表5-5：表5-5 项目分期建设一览表序号项目名称结构类型建筑面积（m2)公园一期工程建设内容1主体雕塑构筑物1个2奥运雕塑构筑物22个3胸像构筑物50个4奥运会主会馆模型构筑物22个5配套餐饮娱乐设施框架9000公园二期工程建设内容6金台艺术馆分馆框架30007奥运体育度假村框架100071、08艺术创作中心框架50009奥运城市艺术展览馆框架500010xx奥委会文化促进委员会会馆框架450011传道授业馆框架8000房地产开发项目一期工程1低密度住宅框架20万房地产开发项目二期工程2低密度住宅框架20万房地产开发项目三期工程3低密度住宅框架27万5.4 主要技术经济指标表5-5xx奥林匹克景观雕塑（国际）公园项目主要技术经济指标一览表序号项目名称单位数量备注1规划用地面积亩15002总建筑面积m2445003建筑占地面积m2250004建筑容积率0.15建筑密度%56绿地率%80表5-6低密度住宅项目主要技术经济指标一览表序号项目名称单位数量备注1规划用地面积亩10002总建筑72、面积m2 6700003建筑占地面积m2 2200004建筑容积率15建筑密度%336绿地率%55第六章 节能节水措施6.1 项目能耗分析该项目在建设期的能耗主要是电能，在使用期的能耗除电能外，燃料能源（主要是商品煤、柴油料）的消耗较为突出，因而制定并实施节能措施是该项目建设的关键。6.2 节能、节水6.2.1 节能的原则和要求当今能源建设已成为世界性的重大问题之一，各国对能源问题都给予了极大的关注。合理利用能源、降低能耗被列为经济发展的重大课题。节能工作是一种特定形式的“能源开发”，是解决我国能源供应紧张、保护能源资源、保护环境的有效途径。根据中华人民共和国节约能源法规定，本项目的建设方案要73、体现合理利用和节约能源的方针，节能方案应符合相关建设标准、技术标准和xx节能技术政策大纲中的节能要求。单位建筑面积能耗指标、设备的合理用能、其他能源单耗指标要以国内先进能耗水平或参照国际先进水平作为设计依据进行设计。建筑节能是城市环境保护、落实科学发展观、建设节能型社会、实现可持续发展的基本要求。国家规定设计阶段就开始能耗控制，在施工图阶段，设计必须进行认真的负荷计算，严格按标准进行节能设计。目前建筑节能的主要依据有民用建筑节能管理规定(建设部令76号)、公共建筑节能标准、公共建筑节能设计标准(2005年月1日实施)及其他措施、标准与规范。6.2.2 节水的原则和要求全面节水是缓解水资源短缺的74、重要途径，是关系到我国实现资源永续利用、经济和社会可持续发展的一项战略任务。根据中华人民共和国水法、城市供水条例、城市节约用水管理规定和建设项目水资源论证管理办法的规定，本项目的建设方案设计必须采取有效的技术措施，提高水的重复利用率，降低水的消耗量。总而言之，节约能源，合理用水、节约用水，是本项目建设设计必须遵循的重要原则。6.2.3 项目能耗、水耗分析（1）项目能耗主要来自于建筑的设施、设备等的耗损。（2）项目的水耗主要是办公用水、清洁用水和生活用水。6.2.4 节能、节水措施（1）本项目的建设应采取节能新技术、新工艺和新设备，不选用已公布淘汰的设备产品以及产业政策限制的产品序列和规模容量。75、（2）设计好余热、余压、可燃气体的回收利用。（3）建筑物设计尽量满足通讯、采光要求，并尽可能采用绝热的墙体材料和门窗材料。（4）在建筑不利朝向考虑选择双层墙或中空玻璃，严格控制窗墙面积比。在围护结构设计中采用保温隔热效果好的材料，尽量避免使用玻璃幕墙。（5）合理配置设备和灯具的数量及位置，尽可能选用新型的节能型用电设备，力求做到供电、用电系统合理配置，降低电耗，节约用电。（6）尽可能选用高性能低耗产品，以降低能源消耗。（7）加强了能耗管理，制订空调、机械合理的送风指标。（8）本项目的建设采用高效节水型新工艺、新技术、新设备、新材料，强制淘汰落后的卫生洁具、设备和管道材料。同时，供水系统采取防渗76、防漏措施，以降低水资源无效消耗。（9）在公共卫生间内采用感应式洗手盆水龙头及感应式小便器冲洗设施，蹲便器均采用有节水功能的自闭式冲洗阀冲洗。（10）加强中水回收利用，节约水资源，减少排污。（11）热水供应系统采用太阳能热水系统，并辅以电辅助加热系统，充分利用现有的自然资源。（12）充分考虑建筑的朝向，采用有组织的自然通风，改善建筑物内的空气质量，减少空调的使用，以降低能耗,达到节能目的。6.3 节能措施6.3.1 无耗能源的利用最大限度地利用太阳能，一是合理布局、妥当安排各类房屋的朝向，达到日照充分，减少采暖耗能；二是热水供给采用太阳能集热设备，降低能源消耗。合理布置房间及联系通道，有效地组77、织房间穿堂风，减少降温耗能；恰当设置窗子，确保有效采光，减少人工光源耗能。6.3.2 节能材料、设备的利用该项目实施中的建筑材料，全部选用环保节能型材料。该项目的设备，主要为水、暖、电设备，选用经国家鉴定认可的节能型产品，如使用高效荧光节能灯可大大减少电耗等。6.4 节水措施6.6.1在项目建设实施和建成使用整个过程中，做好“节约用水”的宣传教育，使人们对“自然界可用水资源在不断减少”的状况有较高的认识，形成“为保护自我而节约用水、为人类生存而节约水资源”的良好意识。6.4.2完善各种节水管理制度，如装表到室、限额用水、分价计量等等，促成人们逐渐形成“节约用水”的自觉行为。6.4.3项目实施中78、的用水设备，全部选用经国家鉴定认可的节水型的产品。6.4.4该项目建成投入使用后，对产生的生活污水，建议采用小型中水处理站处理，处理后与收集的雨水作绿化灌溉用水。第七章 环境保护7.1 环境标准中华人民共和国环境保护法国务院1998253号文建设项目环境保护管理条例大气环境质量标准（GB3095-96）二级地表水环境质量标准（GHZB1-1999）三类城市区域环境噪声标准（GB3096-93）二类污水综合排放标准（G8987-96）三类建筑施工界噪声值（12523-1990）城市区域环境噪声标准（GB3096-93）一类国土资发1999392号建设用地地质灾害危险性评估技术要求三级7.2 环境79、保护本项目建设地点为xx市xx镇，年平均气温20，平均年降雨量为1197.1mm，常年无雪，春秋冬季均有晨雾。常年主导风向东南风。环境空气 目前，该区域主要为农业、外贸、旅游，区域内无明显的污染源，空气质量中总悬浮颗粒物，二氧化琉，氮氧化物可达GB3095-96环境空气质量标准二级标准。环境噪音 除公路沿线外，可达GB3096-93城市区域环境噪声标准II类混合区标准。环境烟尘 区域属烟尘控制区。环境保护执行标准 GB13271-91锅炉大气污染排放标准二级标准烟尘250mg/m3；SO21200mg/m3；林格曼黑度1级；GB16297-96大气污染综合排放标准新污染大气颗粒物最高允许排放浓80、度及二级最高允许排放速率大气颗粒排放浓度120mg/Nm3排放速率3.5kg/h（排放筒高度15m）GB12348-90工业企业厂届噪声标准II类混合区标准厂界噪声昼间60dB(A)，夜间50dB(A)GB8978-96污水综合排放标准一级标准CODcr100mg/LSS70mg/L7.3 项目环境影响分析本项目是在xx市xx镇建设，在项目建设过程中及建成后经济活动和人民生活中存在的环境影响主要有局部生态破坏和环境污染。生态破坏主要是现有土地利用和土地覆盖的变化；环境污染物主要有：（1）生活垃圾及污水；（2）生产活动中产生的废物、废水；（3）相对距离的低分贝、少量的机动车产生的噪声影响。7.481、 环境保护与资源节约利用措施7.4.1垃圾污染会造成土壤和水质的污染。生活垃圾设数个安全隐蔽的收集点和转运点，尽量减少人们的视觉污染，按环卫部门规定设置垃圾填埋场集中处理；7.4.2当建设过程中产生的垃圾具有一定规模时分类集中，按环保要求统一处理； 7.4.3排水系统采用雨污分流制，雨水直接入排洪沟，生活污水经化粪池处理后与生活污水由污水管排入污水处理厂处理，达标后统一排放；7.4.4结合现状地形、建筑布局，改造原有坡地，建设各类绿地，形成点、线、面结合的城市绿地系统；7.4.5施工期间要做好相关的防护措施，文明施工，尽量减少对环境的影响和污染，可考虑种树植草大面积的绿化同步进行。7.5 环境82、保护结论环境污染物主要是生活垃圾和污水，对此，应采取完善的收排设施，避免对周边生活区的污染；处理达标后排放或集中转运。无特殊污染物，采用一般的处理净化措施即可，不会给环境带来不利的影响。少量的机动车船产生的噪音一般短暂，对环境干扰不大。7.5.1环境污染物主要是少量的生活垃圾和污水，对此，应有完善的收排设施、中水回用系统；7.5.2从抗震角度考虑，属抗震基本有利地段，地震基本烈度为度。中软场地土类型，适宜该项目建设；7.5.3项目区位于xx盆地东部边缘，地处侵蚀低山丘陵地貌区，地貌情况单一，相对高差20m左右，地形坡度15，地形坡度较大，边坡稳定；岩土体工程地质条件良好，现状地质灾害不发育，局83、部有少量老年期冲沟，且已停止发展，属于地质灾害危险小区（），对项目无大的影响；7.5.4项目区地下水为富水性贫乏的孔隙水和裂隙水，对项目建设无大的影响；7.5.5项目生活区中产生的污染物量少，无特殊污染物，采用一般的处理净化措施即可，不会给环境带来不利的影响。7.6 存在的问题在项目建设域内部分位置地形高差较大，属坡地，增加了工程的土石方量，设计时应合理利用地形。对于旱地、膨松土质及水土流失所采取的绿化覆盖和挡土墙等适宜措施，将不可避免的增加工程量和今后绿化用水量，以至费用的提高。第八章 劳动安全卫生消防8.1 劳动安全卫生劳动安全卫生是维持xx市xx镇经济活动正常进行的重要前提，为此，要坚持84、安全卫生思想教育，提高群众安全卫生意识，并采取如下措施：（1）设置专门的安全保卫部门，配备必要的安全保卫人员及设备，制定严格的安全保卫规章制度，预防和杜绝一切事故隐患。（2）区内的供配电、电力装置的过电保护、电气设计的保护接地以及建筑物的防雷接地等，严格按有关标准规范设计。（3）对易然、易爆、有毒的物品实行专人管理。（4）经常检查和保持消防系统和器材的完好性，确保消防设施的起动可靠有效。（5）设置集镇医院，对普通病员进行及时门诊或病房治疗开展防病防疫工作。（6）配备适当数量的环卫人员，负责公共场所的清扫保洁工作，创造一个卫生整洁的环境。8.2 消防1、有关依据（1）中华人民共和国消防条例；（285、）建筑设计防火规范（GBJ16-87 ) (2001版);（3）建筑灭火器配置设计规范(GBJ140-90);（4）火灾自动报警系统设计规范(GBJ116-88 )2、区域消防项目位于xx市xx镇内，区内设有消防设施。出现火灾时，消防队需在5分钟内到达。3、消防安全措施（1）建筑物周围设环形消防通道，利用建筑周边城市道路系统，为消防补救提供有利的交通应急条件。（2）室外按照规范要求设置消火栓，供水干管即为消防水管。（3）室内按相关规范的规定，设置消火栓，配置灭火器，并保证消防水源能24小时供水，水量、水压均能满足建筑物灭火需要。（4）根据项目消防用水量设消防水池，并按规定要求储存充足水量以满足86、消防的要求。（5）在电气设备造型及安装上，均考虑了接地、防爆措施，对建筑物采取了防雷、防爆措施。（6）重要部门在室内设置烟火感应探测器，安装火灾报警、消防联动装置，并在人员集中处及通道主要部位有疏散指示照明。（7）设计中严格执行民用建筑防火规范的要求，疏散楼梯、电梯、通道、出入口的设置必须严格执行规范要求。（8）建筑应满足消防的规范要求。（9）预防为主、防消结合，完善和保障各项消防措施。（10）电气设备安装，采取相应接地、防爆措施，对建筑物采取防雷、防爆措施。第九章 项目组织实施9.1 项目建设程序建设程序系指基本建设全过程中各项工作应当遵循的先后顺序，坚持按建设程序办事，是按照自然规律和经济87、法则管理基本建设的一项根本原则，也是xx奥林匹克景观雕塑（国际）公园建设项目科学决策和顺利实施的重要保证。根据我国的建设经验，并结合国家经济体制改革和投资管理体制深化改革的要求及国家现行政策规定，xx奥林匹克景观雕塑（国际）公园建设项目的工程建设必须遵循下列程序，有步骤、循序渐进地按照项目建设各阶段的工作要求进行。9.2 项目建设计划本建设项目按照基本建设程序，逐步开展项目建议书、可行性研究、地质灾害评价、环境评价、总体规划、建筑单体设计等各项前期工作。建设以满足经济发展和城镇建设功能要求出发，实行统一规划，分阶段实施。9.3 项目建设管理为了确保xx奥林匹克景观雕塑（国际）公园建设项目建设的88、顺利实施，达到项目预期目标，合理安排资金，积极、充分、扎实地作好建设前期的各项准备工作，认真做好规划和设计工作，精心组织施工。9.3.1项目建设组织机构和保障措施 为了加强xx奥林匹克景观雕塑（国际）公园建设项目的领导，切实实施好小城镇规划及开发管理，管好用好开发资金，尽可能使有限的投资发挥出最大效益，由xx市xx新区管委会负责该项目的统一协调管理，下设xx奥林匹克景观雕塑（国际）公园项目建设指挥部，负责项目的具体组织实施。指挥部从xx市xx新区管委会、规划局、土地局、合作开发公司等单位抽调人员组成。 9.3.2主要保障措施1、实行主任一把手负责制，制定项目目标管理措施，从规划、设计、施工、监89、理、验收都有明确的标准和具体负责人员，把责任落实到各个环节，确保工程质量和任务的完成。2、加强项目建设招商引资和项目资金管理。为确保建设项目的资金足额到位和使用安全合理，设立专项银行帐户，专人管理，专款专用，不改变资金的用途或挪作他用。 3、加强项目监督管理。认真执行项目法人责任制，严格执行国家招投标制和工程项目监理制。 4、逐步调整制定有利于城镇化的政策。加大xx镇土地调整力度，在集约用地、提高土地利用率的原则下，鼓励开发利用非耕地资源，扩大小城镇用地规模。多渠道筹资，建立政府投资、招商引资等多元化投资体制，引导社会资金投入小城镇建设。第十章 项目实施进度本项目建设工作时间紧、任务重，为了切90、实完成各期建设任务，应做好工程建设项目进度安排，在项目实施过程中，根据实际情况确定下一期建设的开工时间。在控制好建设投资的同时，保证工程质量，按照合理、有序的工程进度开展建设。具体项目建设安排详见表101：表101 奥运景观雕塑公园建设进度计划表序号项目名称2008年2009年6789101112123456 1可研编制及审批 2征地、地质灾害评价及林业勘查 3环境评价 4城镇规划 5工程勘察 6初步设计及报批 7施工图设计 8三通一平 9基础设施施工10主体建筑施工11竣工验收第十一章 投资估算与资金筹措11.1 投资估算11.1.1估算编制依据投资估算按xx市现行工程造价及目前的物价水平进91、行分析，以xx省2003版建设工程造价为依据，建筑工程费用按xx市近期同类建筑工程造价估算。其他费用、无形资产及递延资产按现行有关规定和要求进行估算，其中建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费等按国家计委、建设部工程勘察设计收费标准（2002年修订本）及“相关补充规定”计算，并根据项目建设性质对相关参数进行相应调整。勘察设计费按建筑安装投资综合取3%计。工程监理费按建筑安装投资综合取1.5%计。建设单位工程管理费按建筑安装投资综合取1%计。建设期贷款利息：以企业全额投资，作为公园项目本身不考虑建设期贷款。建设项目预备费（含基本预备费和涨价预备费）按照各项投资的5%计取。建设项目投资经济评估所采92、用的基本数据，一般通过预测和估算取得。然而，事物是不断变化发展和变化的，建设项目在运行过程中，客观上存在一些可变因素和一些不可预见因素，由于这些因素的变化，会导致实际发生的投资产生偏离。如通货膨胀、建设工期延长等都会增加建设成本。综合考虑这些不可预见因素，含基本预备费和涨价预备费，不可预见费平均分配于建设期的各年度中。取不可预见费费率为5%，即：（土地使用费+工程建设费+其他费用）5% =2150万元11.1.2xx奥林匹克景观雕塑（国际）公园项目建筑安装投资xx奥林匹克景观雕塑（国际）公园建设项目规划考虑适当的扩建余地。总投资估算详表11-1。表11-1 xx奥林匹克景观雕塑（国际）公园建设93、项目投资估算表序号项目名称结构类型建筑面积（m2)单价（元/m2）合计 (万元)备注一建设用地使用费1500亩27000租用50年 18万元/亩二建安工程费44500148201主体雕塑2002奥运雕塑22个80万元/个17603胸像50个20万元/个10004奥运会主会馆模型22个30万元/个6605金台艺术馆分馆30002500750 6奥运体育度假村10000200020007艺术创作中心5000250012508奥运城市艺术展览馆5000250012509xx奥委会文化促进委员会会馆45002500112010传道授业馆80002500200011配套餐饮娱乐设施9000230020794、012景观绿化45013道路300三工程外其它费用11801可研编制费30计价格19991283号2勘察设计费440国家计委计价格200210号3施工图预算编制费50国家计委计价格200210号4建设单位管理费150财建2002394号5工程监理费280云价房发199434号6城市建设配套费230云计价格2002371号四预备费(5%)2150五建设期贷款利息0六总投资45150说明：若公园内的现有700余亩植被茂密的山地进行生态保护性使用，仅划为公园管理使用，这700亩林地维持原状，不做租用，可节约投资1.5亿元，则公园总投资可控制为3亿元。11.1.3房地产开发项目建筑安装投资房地产开发项95、目规划考虑适当的扩建余地。总投资估算详表11-2。表11-2：低密度住宅区开发建设项目投资估算表序号项目名称结构类型建筑面积（m2)单价（元/m2）合计 (万元)备注一建设用地使用费1000亩35000征地 35万元/亩二建安工程费827001低密度住宅6700001200804002景观绿化15003道路800三工程外其它费用59101可研编制费80计价格19991283号2勘察设计费2400国家计委计价格200210号3施工图预算编制费170国家计委计价格200210号4建设单位管理费820财建2002394号5工程监理费1240云价房发199434号6城市建设配套费1200云计价格20096、2371号四预备费(5%)6180五建设期贷款利息4440按1年均衡贷款六总投资134230说明：考虑由房地产开发商投资建设xx奥林匹克景观雕塑（国际）公园项目，房地产开发用地征用费作适当优惠，按35万元/亩计。11.1.4项目分期实施投资估算为降低项目投资，减缓投资人的资金压力，根据项目自身实际，可考虑一次规划，分为两期实施。xx奥林匹克景观雕塑（国际）公园建设项目一期工程为各类雕塑及主要配套设施，占地500亩，二期工程为各场馆及部分配套设施，占地1000亩，包含现有生态林地。投资估算见表11-3：房地产开发项目对应的分为两期工程建设。一期工程开发20万平方米，投资4亿元，二期工程开发20万97、平方米，投资4亿元，三期工程开发27万平方米，投资5.4亿元。表11-3xx奥林匹克景观雕塑（国际）公园建设项目投资估算表序号项目名称结构类型建筑面积（m2)单价（元/m2）合计 (万元)备注一期工程投资1.6亿元一建设用地使用费500亩9000二建安工程费900061201主体雕塑2002奥运雕塑22个80万元/个17603胸像50个20万元/个10004奥运会主会馆模型22个30万元/个6605配套餐饮娱乐设施9000230020706景观绿化2507道路180三工程外其它费用5001可研编制费302勘察设计费1803施工图预算编制费304建设单位管理费605工程监理费906城市建设配套费98、110四预备费(5%)780五建设期贷款利息0六总投资16400二期工程投资2.9亿元11.2 资金筹措11.2.1公园建设资金筹措xx奥林匹克景观雕塑（国际）公园建设项目建设资金45150万元，由合作开发公司投资建设。工程建设分为二期建设完成，一期工程投资1.6亿元，二期工程投资2.9亿元。项目全部建设资金由房地产公司自筹解决。11.2.2房地产开发项目资金筹措该建设资金由合作的房地产公司在公园周边的1000亩土地上开发所得的效益提供，若开发面积67万平方米，则房地产总投资13.4亿元，销售总收入为23.5亿元，则可用于公园建设投入的资金为7.7亿元，足够补偿公园建设投资4.5亿元，还剩余399、.2亿元作为房地产公司的投资收益，投资收益率为18%。为降低房地产公司资金压力，工程分期建设，其中一期工程开发20万平方米，投资4亿元，二期工程开发20万平方米，投资4亿元，三期工程开发27万平方米，投资5.4亿元，一期工程按贷款筹集解决，后期工程投资可用前一期工程回笼资金投入建设。11.2.3公园项目与房地产项目资金筹措即在一期工程中，房地产公司共投入建设资金5.6亿元，二期工程投入资金6.9亿元，三期工程开发投资5.4亿元，一期工程按贷款筹集解决，后期工程投资可用前一期工程回笼资金投入建设，投资相对均衡可行。第十二章 财务评价12.1 项目建成后合作的房地产公司效益xx奥林匹克景观雕塑（国100、际）公园建设项目建设资金45150万元，该建设资金由合作的房地产公司在公园周边的1000亩土地上开发所得的效益提供。按照1.0的容积率计算，可开发建筑面积67万平方米，则开发总成本为13.4亿元，2年后开发后销售单价估计为每平方米3000元（周边相邻地区房地产开发项目市场价：西山别墅0.8-1万元/平方米，万辉地产3000元/平方米，综合考虑市场预期，本项目地理位置优越，紧邻xx奥林匹克景观雕塑（国际）公园，周边环境较好，xx新区配套设施进一步完善，预估销售价格为3500元/平方米），则总销售额为23.5亿元。则总销售额扣除开发成本、销售成本（按销售额的10%估算），再补偿公园建设投资后的净利101、润=23.5-2.4-13.4-4.5=3.2亿元。即房地产公司总投资17.9亿元，其中公园投资4.5亿元，房地产投资13.4亿元，两年后项目建成获利3.2亿元，静态投资利润率=3.2/17.9=18%，房地产企业由此获得相对合理的利润率。项目建设合作的房地产公司投为资17.9亿元，两年建成后获利3.2亿元，利润率达18%。12.2 政府效益12.2.1通过综合开发，获得占地1500亩，投资4.5亿元的xx奥林匹克景观雕塑（国际）公园。项目建成后，占地1500亩，投资4.5亿元的xx奥林匹克景观雕塑（国际）公园建设项目全部无偿移交政府管理。极大地改善了周边区域的投资环境和生态环境。12.2.2102、公园经营管理效益12.2.2.1公园管理维护成本公园建成后，必须投入一定费用用于公园的日常维护管理，主要包括公园设施维修基金，管理人员工资及公园管理费用。公园设施维修基金年费用一般按建设投入的3%计取（即公园建设投资扣除土地费用后1.8亿元*3%=540万元）；管理人员工资20人*2.5万元=50万元；公园管理费用20人*5万元=100万元；维护成本总计690万元。12.2.2.2公园经营管理效益政府对该公园内部设施可组建专业公司进行直接经营管理，也可向社会通过二次招商，引进专业管理公司经营，政府收取管理费，专业管理公司通过经营获取相应利润。在经营管理中，主题公园的盈利方式如下：提供初级体验(103、经历)的机会出让，比如：出售门票。在本项目中，门票定价20元/人，较为合理，但若收取门票，将会极大的限制了入园人数，建议xx奥林匹克景观雕塑（国际）公园为不收门票的开放式公园，为当地居民提供一个优良的休闲场所。同时开放式公园将吸引更多的游客进入公园，通过其他配套设施服务获得相应利益。提供有助于丰富体验(经历)的相关服务以及相应的服务体验本身，比如：提供餐饮、娱乐、住宿服务。 出让围绕旅游者(潜在旅游者)的消费能力所带来的可能的收益机会，比如：举行展览，旅游区内的招商、景区节庆活动商业赞助。 获取资本投入后在旅游项目所在地溢价收益的其它商业开发，比如景区，旅游目的地的房地产开发。 出让、出售具备104、知识产权特点的商品，比如：玩具，旅游工艺品，纪念品等。综合以上五种盈利模式，结合消费市场情况预期，公园经营通过以上经营方式的组合（参观、游玩、餐饮、住宿等），平均一天人均消费为200元，入园人数在未来十年内平均为1200人/天，则年收入估算为200*1200*360=8640万元，扣除公园维护成本690万元、经营管理成本以（按年收入的45%估算即3888万元）及经营公司的合理利润（按年收入的15%估算即1296万元），则年利润为2766万元。建成后开始年份的效益可能小于估算值，通过整个经济社会的发展，入园人数逐年递增，效益也随之逐年增加，因此2766万元估算值为经营期的平均计算值。即：若公园建105、成后，政府通过市场机制，通过招标的方式选定一家经营管理公司，政府每年可获得2766万元由经营公司上缴的管理费。12.2.3项目带动周边土地增值效益从本项目投资估算表可得：公园租用土地租金2.7亿元，房地产开发用地征地费3.5亿元。同时可带动周边一公里范围内约1万亩土地增值，增值效益超过30亿元（每亩增值按30万元计）。即本项目建设可带动周边土地增值效益超过36亿元。第十三章 社会评价13.1 项目对社会的影响分析1、本项目的建设对奥运文化的集中展现，为人们提供一种高层次的精神文化享受，对提高国人的文化素养有促进作用。 在旅游文化行业，人们越来越意识到，文化积淀越深厚的地方，越是有价值旅游的地方106、，游客的回头率就越高。奥运文化是一种国际化的高层次的文化，本项目建成后，把奥运文化通过雕塑的形式集中展现，为人们提供一种高层次的精神文化享受，让国人更好的了解奥运，感受奥运精神的感召，对提高国人的文化素养有促进作用。2、奥林匹克景观雕塑公园的主题是“体育、教育、文化、环保”，本项目的把袁熙坤大师的环保理念融入到公园文化中，通过旅游度假的休闲方式对人们起到宣传教育作用，有利于提高人们的环保意识。3、本项目建成后，形成小镇浓厚的奥运文化氛围，带动当地配套旅游设施及当地房地产业的连续滚动发展，使奥林匹克体育小镇的知名度迅速提升，提高了城镇的综合竞争力，为国内其它城镇的发展定位起到了一个较好的示范作用107、。4、xx市xx集镇xx奥林匹克景观雕塑（国际）公园建设项目，服务于作为国际都市的xx城市发展，可以提升xx以及xx的知名度，有利于筹集资金，更好地吸引技术人才，推动地区经济的持续健康发展。5、项目建成后为xx新区优化投资环境、招商引资、经济增长创造有利条件，将吸引更多国内外游客到此旅游、休闲度假，有利于当地旅游业以及相关产业发展；可争取国家和社会资金更多地投入到该地区基础设施的建设，有效改善xx市xx新区基础条件。6、有利于周边农村城镇化建设，并提高城市基础设施建设。随着投资企业增加，将为农村富余劳动力，创造就业机会，增加就业岗位。13.2 项目与所在地区互适性分析xx奥林匹克体育小镇是一个108、以奥林匹克为主题的集体育、教育、文化、环保为一体的特色小镇，奥林匹克景观雕塑公园的建设为奥林匹克小镇注入具有实质性内容的奥林匹克文化元素，对当地文化具有较大的提升作用，符合城市规划和发展方向。本项目占地区域未来规划为林地，xx奥林匹克景观雕塑（国际）公园项目建设大大改善了xx新区环境，也极大改善和保护了的区域景观，维持生态平衡；有效的改造了破碎的地形地貌，从而提高了植被覆盖率，减少水土流失和自然灾害的发生；有组织的污水和垃圾处理，保护了生态环境。第十四章 研究结论与建议xx奥林匹克景观雕塑（国际）公园建设项目在社会环境、建设过程和运行管理三个方面存在着一些不容忽视的问题。对于这些问题，如果未有109、事先的充分估计并采取相应的措施，将会影响建设项目的顺利完成。为加快项目建设进度，确保建设质量，创造世纪精品，尽快实现项目的综合效益，以项目建设过程中应有如下的措施：本工程消防方案需经当地有关消防部门批准认可后方可实施。具体实施阶段，应多方面筹措建设资金，处理好与当地政府、企业、村民的关系，要把社会群众的利益放在第一位，争取该项目早日建成投入使用。项目位于xx市xx新区，设计中应注重城市景观塑造，照明与绿化同步实施，一次到位，创建国家园林城市、全国文明城市、国家卫生城市奠定良好的基础。本项目建设规模过大，设计时，进一步优化建筑功能、规模与投资效益关系，开展项目全过程造价控制。加强对项目建设的审计110、与监察力度。认真总结建设工程的经验并应用于本项目建设，进一步加强建设项目全过程造价控制与管理，提高项目投资的综合效益。建议在可能的条件下，加快筹资速度，争取提前建成，早日投入使用，加速发展xx市社会经济建设。目 录第一章 总 论11.1 项目背景11.2 项目概况51.3 结论与建议7第二章 项目建设必要性分析92.1项目规划的相关性92.2项目建设的必要性13第三章 建设选址及建设条件153.1 项目选址153.2 资源条件153.3 外部配套条件16第四章 项目定位及规划184.1 项目客源市场分析184.2定位与功能194.3 项目规划及总体布局20第五章 建设内容与工程建设方案255.111、1项目建设内容255.2工程建设方案25第六章 环境保护486.1 环境现状486.2 环境保护设计原则486.3 主要污染源、污染物及对环境影响的预测486.4 环境污染治理506.5项目建设期506.6项目运营期516.7 环境影响评价53第七章 节能减排547.1节能减排的设计主要依据547.2主要的能源消费的种类、来源及消费量557.3建筑节能567.4给排水节能577.5 电气节能587.6 暖通空调、动力节能587.7太阳能热水系统利用617.8结论61第八章 项目进度安排与实施管理628.1 项目的组织及建设管理628.2项目实施进度建议63第九章 投资估算、资金筹措659.1 112、估算的范围和依据659.2建设投资估算669.3 建设资金筹措66第十章 项目财务评价6710.1评价依据6710.2财务评价指标6710.3财务评价结论68第十一章 社会效益分析69第十二章 结论与建议7012.1结论7012.2建议70xxxx奥林匹克景观雕塑（国际）公园项目区域布置图目录第一章 总 论41.1项目概述41.2项目提出的背景和必要性41.3 项目建设的可行性分析16第二章 项目依据和范围202.1项目编制依据202.2编制原则202.3项目编制范围21第三章 市场发展预测及行业关键指标分析223.1二手车市场风险及发展预测223.2 目前二手车价格分析253.3 二手车关键113、指标分析28第四章 项目选址与建设条件364.1 项目选址364.2 区域建设条件364.3社会环境简况37第五章 项目建设内容与规模395.1 项目建设内容395.2 建设规模39第六章 项目实施进度安排41第七章 环境保护和交易流程427.1 二手车交易市场污染评估与处理427.2 二手车交易流程42第八章 项目经营管理与劳动定员498.1 项目经营管理498.2 劳动定员498.3 劳动保护和安全生产50第九章 投资概算及资金筹措519.1 投资估算519.2 资金筹措51第十章 经济效益分析5310.1项目的制度成本分析5310.2 项目效益分析5510.3 本项目成本估算5610.4 投资初期的营销计划建议5710.5 销售收入及税金5710.6 利润估算5810.7 财务平衡分析5810.8 不确定性分析5810.9 结论59第十一章 结论及建议64