1、城市综合性景观文化园建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月61可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录一 XX市6二 XX区、XX山7三 XX文化园8四 项目确定8第一章 项目投资与开发实施单位简介9第二章 可行性研究报告编制依据10一 项目实施相关批准文件12、01、XX市城市总体规划（2003-2020）12第三章 项目介绍13一 总项目概况13（一）项目地理位置13（二）项目地块交通优势13（三）项目所在地环境14（四）项目建设规模15（五）项目建设时序：17（一）项目地理位置及环境18（二）项目交通优势18（三）项目建设规模：19第四章 项目建设背景和重要意义21一 项目建设背景211、项目建设用地现状212、项目的提出213、项目前期工作成果221、项目建设的重大社会效益232、项目建设的重大环境效益243、项目建设的经济效益25第五章 项目市场调研26一 XX地产市场分析26（一）XX房地产市场的现状31（二）XX市房地产市场趋向分析33第3、六章 规划设计38一 总项目规划设计简述381、XX文化园项目总平面设计382、交通组织设计393、公共服务设施设计404、市政配套设计：40二 房地产开发（综合用地）项目规划设计421、总平面设计422、建筑高度控制433、交通组织设计434、公共配套设计445、市政配套设计45第七章 环境保护与节能46一 环境保护46（一）、规划设计中的环保意识与设计46（二）项目实施建设过程中和竣工后管理阶段的环境保护47第八章 项目投资计划与资金回收计划50一、总项目投资计划与资金的筹措50三 房地产项目资金回收计划52第九章 项目可行性研究分析53一 从市场供需关系进行分析531、利用地段优势，立足4、XX区、面向XX、湖南532、产品优势、品质优势是强大的竞争力533、结论531、规划建筑面积按确定的分项目地界线确定。54第十章 项目可行性研究结论59序 言本项目位于湖南省XX市XX区的XX山北侧。一 XX市XX市是湖南省会，长江中游地区重要的中心城市，国家历史文化名城。市区面积556平方公里，市区人口210万。XX是一座具有3000多年历史的“楚汉名城”。文化遗产、文物古迹众多。XX是一座具有光荣革命传统的城市，黄兴、蔡锷等民主革命家和一代伟人毛泽东、蔡和森、刘少奇等都在XX度过了“风华正茂”的峥嵘岁月。湖南第一师范、橘子洲、爱晚亭、船山学社旧址等革命史迹和纪念地众多。XX风景秀丽，XX5、山巍峨西歭，古木参天。橘子洲静卧江心，融山、水、洲、城于一体，具有自然和谐的城市生态环境。XX交通发达，黄花国际机场开通40多条国际、国内航线。京广铁路纵贯南北，湘黔、浙赣铁路连接东西。京珠、上瑞、长常、莲易高速公路四通八达。内河航运可直达湘、资、沅、澧水、洞庭湖和长江沿岸各省市。形成了航空、铁路、公路、水运等立体交通网络。二 XX区、XX山XX区是XX市城区五大区之一，是XX市政府所在地，位于XX市湘江主航道西侧。全区面积145平方公里，人口42万，区位优势明显。XX区因境内XX山而得名，历史悠久，人文荟萃，是全国著名的高校文化区，是XX市“以文立市”的根基，独具高新技术与高教科研文化及自然6、人文景观等优势。XX区自然山水资源得天独厚，境内有XX山国家级风景名胜区、橘子洲、谷山森林公园、象鼻窝森林公园、王陵公园、咸嘉湖、后湖、梅XX等自然山、水、洲景观，集XX“山、水、洲、城”的城市风貌特色于一体。XX山国家级风景名胜区包括了XX书院、橘子洲头、爱晚亭、麓山寺、黄兴墓、云麓宫、禹王碑、新民学会旧址、蔡锷墓等特一级景观和北极峰、响鼓岭、天马山、凤凰山、桃花岭、寨子岭、飞来石、白鹤泉、桃子湖、咸嘉湖、后湖等自然景观。三 XX文化园本项目“XX文化园”，位于XX山三级景区咸嘉湖景区范围内。项目由龙王港水域及生态景观防洪大堤、XX主题公园、公园协调区、综合开发用地和滨湖路建设五个分项目组成7、。项目总用地171公顷（2566亩），总建筑面积132.18万平方米，总投资61.55亿元。主题公园性质：观光游赏、生态湿地、运动健身、水上休闲、垂钓美食。其他分项性质：龙王港防洪大堤生态景观带，综合开发生态居住及综合配套，观光服务餐饮、观赏接待兼生产安置，市政道路亮化绿化。四 项目确定本项目作为XX市XX区重大招商项目，区委、区政府高度重视，于2005年5月24日与浙江金昌房地产集团有限公司签订了XX文化园规划建设框架协议，以“政府引导、市场运作”的模式确定浙江金昌集团为项目战略合作伙伴。2005年10月31日XX市政府就本项目出具市长办公会议纪要，确定了本项目的运作模式。2005年11月38、1日XX市XX区政府与浙江金昌集团在香港举行的湖南省“港洽会”上签订了龙王港下游防洪综合整治工程（XX文化园）合同书确定了本项目的实施。2007年6月9日XX市XX区政府与浙江金昌集团签订了XX市龙王港下游防洪综合整治工程（XX文化园）筹资建设相关事宜合同书进一步确定了本项目的具体实施，项目用地进入拆迁补偿安置阶段。为进一步有序、有效开展工作，特编制本项目可行性研究报告。第一章 项目投资与开发实施单位简介（本章由集团公司编写）第二章 可行性研究报告编制依据一 项目实施相关批准文件2004年8月25日 湖南省发改委关于XX市XX区龙王港中下游防洪工程可行性研究报告的批复2004年11月 3日 X9、X市规划局XX文化公园概念性规划方案专家咨询会会议纪要2005年 3月22日 XX市规划局XX文化园规划有关部门意见咨询会会议纪要2005年 7月 8日 XX市规划局关于请求审批XX文化园规划设计要点的请示及XX市人民政府批复2005年 9月28日 XX市规划局XX文化园概念性详细规划方案评审会会议纪要2005年10月20日 XX市规划局（研究XX文化园项目规划建设问题）局长办公会议纪要2005年10月26日 XX市政府（研究龙王港下游防洪综合整治工程建设）市长办公会议纪要2005年11月 2日 XX市规划局关于XX文化园有关问题的请示及市政府批复意见2005年12月 6日 XX市环保局XX文10、化园建设项目环境影响初审意见2005年12月 6日 XX市发改委关于龙王港下游防洪综合整治工程立项的批复2005年12月25日 湖南省建设厅龙王港下游防洪综合整治工程（XX文化园）建设项目选址意见书2006年 3月24日 XX市规划局龙王港下游防洪综合整治工程建设用地规划许可证2006年 7月25日 XX市水利局关于XX区麓山垸泵站设计有关问题的会议纪要2006年12月14日 湖南省水利厅关于报送XX市XX区麓山垸XX片治涝方案调整的意见函2007年 3月 9日 中共XX市委常委办公会议纪要2007年 4月10日 国土资源部关于XX市城市建设农用地转用和土地征收的批复2007年 4月27日 湖11、南省政府XX市龙王港下游综合整治工程农用地转用、土地征收审批单2007年 4月28日 XX市规划局XX文化园修建性详细规划方案审查会会议纪要二 可行性研究报告编制参考资料1、XX市城市总体规划（2003-2020） 2、XX山国家重点风景名胜区总体规划2003-2020 3、XX市XX广场周边地段控制性详细规划 4、XX市城市防洪总体规划 5、XX山国家级风景名胜区咸嘉湖景区详细规划 6、XX文化园概念性详细规划方案 7、XX文化园修建性详细规划方案 8、XX文化园规划设计要点 9、咸嘉湖景区详细规划设计要点 10、风景名胜区规划规范 11、城市居住区规划设计规范 12、其它相关法律、法规及政12、府文件第三章 项目介绍一 总项目概况XX文化园是一个综合性项目，由龙王港下游防洪大堤、主题公园、综合（房地产开发）用地、生产安置用地和滨湖路建设五个分项目组成。（一）项目地理位置本项目地处XX市区西部，XX区的中心地段，是XX市中心“一环”繁华区范围，项目位于龙王港以东、以南，滨湖路以西，枫林路以北。本项目用地处于XX山风景名胜区三级保护区范围，本用地南向枫林路与XX山相依、西面北面与龙王港风光带相连、东与湘江滨水区毗临，东北角现为西汉王陵公园。（二）项目地块交通优势本项目地块交通优势十分明显，南侧枫林路（三一九国道）是XX市的东西向主干道，通过橘子洲大桥连接河东五一大道；西侧金星大道是XX区13、中心南北向的城市主干道；北面咸嘉湖路是城市次干道，规划中的湘江营盘路大桥将连接咸嘉湖路，进一步拉近了本地块与河东的距离；东面新建滨湖路，连通了枫林路与咸嘉湖路。本地块东面有XX的主要内河湘江；通过枫林路、五一大道到XX火车站仅10分钟车程；通过南北二环路、XX大道到机场40分钟车程；汽车西站就在枫林路上。水路、航空、铁路、公路交通都十分方便。（三）项目所在地环境1、自然环境：XX区空气洁净、水质良好，生态环境绝佳，具有最佳人居品质的先天优势。XX文化园主题公园定位于“XX西客厅、省会西大门”的形象要求，以湖港相融、山水相映为景观特色，具有观光游览、生态湿地、水上休闲、综合接待等功能；是展示XX14、山山水风光、展现XX旅游动力的、极具现代文化的城市开放式景区。本所在地自然环境创立了本项目宜居、宜游、宜商、宜赏的综合性。2、人文环境：XX区是全国文化教育的密集区，XX市31所高校有20多所座落于XX区，承转“中国四大书院”之首的“千年学府”XX书院的湖南大学和中南大学、湖南师大等众多知名学府 布于XX山周边。XX国家高新技术开发区，XX山国家大学科技园和XX山大学城齐集于此。科技XX、数字XX是XX区投资环境中的最独特的环境优势之一。XX区又是XX名人的集聚中心，古代有朱熹、张栻 、陆九渊、曾国藩、左宗堂、王夫立在XX书院讲学、求学，现代有毛泽东、蔡和森、罗学瓒、张昆弟等革命家在XX山聚会15、，在橘子洲流连；XX山的苍松翠柏中安葬着黄兴、蔡锷、陈天华、姚宏业、焦达峰、蒋湘武、刘道一、陈作新、刘昆涛等革命家的忠骨。现代名将肖劲光、陶峙岳生长于斯，当今20多位“两位”院士在此工作。人文资源的高密度聚合，在全国是极其罕见的。3、综合配套环境：XX区不仅是XX文化教育的中心，又是城市中心的主要部分，本项目所在地溁湾镇是河西的中央商务圈。通程商业广场是市区最大商业广场之一。省中医院、省肿瘤医院、市第四医院、市结核病院、省武警医院分布溁湾镇，影城、酒店、农贸市场、中小学校、幼儿园等各项生活配套十分齐全。（四）项目建设规模1、项目建设用地：总项目建设用地： 171.00公顷（2566亩）；分项目16、建设用地：龙王港大堤、风光带用地： 28.77公顷（432亩），主题公园用地： 81.12公顷（1217亩），生产安置（公园协调区）用地： 9.33公顷（140亩），综合（房地产开发）用地： 44.00公顷（660亩），滨湖路用地： 7.77公顷（117亩）。2、项目（建设内容）建筑面积总项目建筑面积： 1 321800平方米；分项目（建设内容）建筑面积：龙王港大堤、风光带用地：防洪堤、防洪通道、绿化带、麓山垸排渍泵站等，主题公园用地：亭、台、楼、阁、廊等 3000平方米，生产安置（公园协调区）用地：餐饮、接待等，266800平方米，综合（房地产开发）用地：商业、居住、公建，1052000平方17、米，滨湖路用地：道路、市政管线、箱涵、绿化、亮化等，全长1214米，路幅36米（局部42米）。其中主题公园建设内容包括：环湖游路6.03万平方米，铺装广场3.77万平方米，花木绿化26.5万平方米，停车场4800平方米，取水泵站及取水口上延管道、湖底及湖岸线处理、公园游堤及岛屿建设、水泵循环系统及排水（污）设施、水电市场设施等。3、项目投资额：总项目投资额： 615500万元；分项目投资额：龙王港大堤风光带： 13000万元，主题公园： 42000万元，生产安置（公园协调区）用地： 508000万元，综合（房地产开发）用地： 46000万元，滨湖路用地： 6500万元。4、项目资金来源：项目资18、金来源的分别为财政拔款、投资单位自筹和区、街道单独招商合作三类。1）市、区二级财政拔款项目为：龙王港大堤风光带、主题公园及滨湖路 计61500万元。2）投资单位自筹资金项目为：综合（房地产开发）用地项目 计508000万元。3）区、街道单独招商项目为：（公园协调区）生产安置用地项目 计46000万元。（五）项目建设时序：本项目为一次总体规划，分期实施。实行总项建设公益项目优先，开发项目建设基础建设优先的时序原则。具体时序为：1、总项目建设： 2006年3月2015年12月，历时10年。2、分项目建设：龙王港大堤、风光带、防洪通道： 2006年3月2009年5月；主题公园建设： 2007年8月219、010年9月；滨湖路建设： 2007年8月2008年12月；(公园协调区)生产安置项目建设： 2007年10月2011年9月；综合(房地产开发)用地项目建设： 2007年12月2015年12月。二 房地产开发项目概况XX文化园项目（龙王港下游防洪综合整治工程）是市政府确定的“整体打捆、生地挂牌”的大型综合性捆绑式投资项目，根据我集团公司与XX区人民政府签订的相关协议，由我公司筹资建设XX文化园范围公益性项目，而（房地产开发）综合用地作为投资回报用地。公益性项目投资的社会效益、环境效益的实现，全部要由房地产开发项目的经济效益来实现。所以在以后的阐述中，将把房地产开发项目放在一个主要的位置。（一）20、项目地理位置及环境本项目地处XX市XX区XX文化园，即东经 113.04，北纬28.21。位于XX文化园龙王港大堤以南，东临滨湖路、南濒XX主题公园水面、西隔主题公园隔离带与（公园协调区）生产安置用地为邻。“湘江作带，麓山为屏；一湖水碧，两山林深。左盘龙王，右踞王陵；市府前庭，省会西门”。项目得天独厚的地理自然环境是充满诗情画意的。（二）项目交通优势除上述总项目的交通优势外，本项目还具备以下交通特色优势：1、规划中的地铁将在本居住区的北主入口咸嘉湖路设XX站，在公园南大门枫林路上设有一个地铁枢钮站，将大大方便本居住区业主居民的快速出行。2、本龙王港防洪通道由10米加宽到20米，与公园环湖路和城21、市道路滨湖路相连通构成居住区的外环交通线。3、本居住区的北主入口将兼作为XX文化园的北大门，在南端临湖设一游船码头，与公园主入口南大门码头构成水上航路。4、本居住区内交通将采用人车分流，利用防洪通道与公园水面3.5米的高差，将居住区内车行道设在负一层，人行道在地面。（三）项目建设规模：1、项目建设用地： 44公顷（660亩）； 其中：教育（小学）用地： 1.4公顷（21亩）。2、项目总建筑面积： 135142万平方米；1）地面建筑面积： 105.2万平方米，其中：配套商业面积： 6.6万平方米，配套公共建筑： 4.6万平方米，住宅面积： 9410万平方米。2）地下建筑面积： 3037万平方米；22、 其中：地下汽车库： 2330万平方米，地下人防兼设备用房： 3万平方米，地下综合用房： 4万平方米。3、项目投资估算： 人民币51亿元；其中：土地成本估算： 24亿元，建筑安置工程费用： 18亿元，配套及其他费用： 9亿元。3、项目建设时序1）本项目将分作三期开发建设，每期建设周期为三年，计8年全部完成：2007年12月2010年12月 第一期工程建设，2009年10月2012年10月 第二期工程建设，2011年10月2014年10月 第三期工程建设， 2015年10月 综合配套、场外工程全部完成。2）本项目按地域分东、中、西三块作为分期建设地块，建设顺序优先考虑，从东到西。第四章 项目建设23、背景和重要意义一 项目建设背景1、项目建设用地现状本项目建设用地“咸嘉湖”2565亩，其中XX街道的XX渔场渔池水面1402亩，龙王港水域及大堤用地460亩，本区域内现有房屋总面积约9500平方米，全部为砖混、砖木和棚屋结构。XX渔场建于1973年，以前原是一片低洼水田，长年受龙王港洪水侵害，十种九不收。1973年郊区人民政府集全部劳力将原水田以人工方式挖成渔池。多年来XX渔场一直处于低水平的养鱼状况，以城市酒店的下脚泔水在渔池堤路上发展棚屋养猪，将其粪便作为养鱼的饲料。随着城市化的推进，大量外来租佃户以这种违章棚屋为作坊，生产劣质食品。湖水又黑又臭，蚊蝇集聚，可以说是XX市区最脏、最臭的地方24、。地块内两千多居民生活质量极差，道路不畅，垃圾遍地，污水横流。严重影响了XX区“山水名区”的对外形象。龙王港为湘江一级支流，全长31公里，流域面积173平方公里。由于上游河流高差大，下游枯水期水位仅为27米，湘江洪水期水位高达37米以上，XX渔场路面标高仅为29米，连年洪水不仅造成XX渔场十年九涝，也对望月湖小区4万多居民安全构成很大威胁，1998年江泽民总书记曾亲临龙王港大堤指挥抗洪。2、项目的提出根据城市总体规划和XX山国家级风景名胜区总体规划，本地块规划为咸嘉湖景区XX文化园，龙王港下游防洪大堤按200年一遇标准规划设计。XX市政府于2004年确定本项目为防洪、居住、风景游赏、观光服务、25、市政设施建设综合性打捆项目，为解决资金来源，以“政府引导、市场运作”方式实施。XX区在2004年将本项目列入战略性重大项目对外招商。3、项目前期工作成果2005年应XX区人民政府邀请，本集团公司与区政府陆续签订了投资建设本项目的三个系列合同，确立了战略合作伙伴的关系，积极地开展项目各项前期工作。2004年12月编制了XX文化园概念性规划方案，2005年3月召开了XX文化园概念性规划方案王家咨询与评议，2005年5月完成了XX文化园概念性评级方案的编制和评审工作，2005年12月底前完成了项目的立项批复、环境影响初审，项目选址、规划用地审批工作。并开始了龙王港防洪大堤建设的前期工作。2006年126、月对龙王港防洪大堤进入实质性投资，开始征地拆迁工作。2006年3月龙王港防洪大堤开工建设，支付了首期工程款4000万元。2006年3月完成了项目建设用地规划许可证申批领发工作。2006年12月底前编制XX文化园修建性评细规划，办理项目用地、农用地征用申报手续。2007年3月、4月完成了XX文化园修建性评细规划的初审和复审工作。2007年4月利用集团各种有利资源，协助市、省国土部门，完成了农用地转用、工地征收的国土资源部的申报、批准工作。省政府下达项目农地转用、土地征收审批单。我集团公司支付了总项目的各项征地税费4000多万元。2007年6月我集团公司参与项目征地拆迁安置补偿工作，支付首期征迁费27、用1.6亿元。2007年6月、7月完成了XX山咸嘉湖景区详细规划的编制和市级规划评审。2007年8月、9月完成了土地挂牌二次进窗、依法合理设置挂牌前置条件等挂牌前期准备工作。足额支付了二、三土地征迁费用7000万元。二 项目建设的重大意义本项目建设具有重大的社会效益、环境效益和相应的经济效益。1、项目建设的重大社会效益1）本项目的建设，建成了龙王港下游防洪大堤，解除了龙王港下游十余万居民的生命财产安全隐患，防洪标准达到了抗二百年一遇等级。2）本项目的建设，将极大地提高了原XX渔场渔民（农民）的生产、生活质量，生产、生活二项安置用地得到有效的落实。3）主题公园的建设，将为广大市民提供了山水游赏、28、渔业观光、垂犯错误美食、水上休闲、运动健康的城市开放式公园。提高了XX西大门、XX山风景名胜区的综合接待能力。4）滨湖路的建成，进一步优化了本区块的城市交通条件，完善了本区块的供电、供水、供气、排水、排污市政功能。5）高品质居住区的建设，将成为XX全新的现代、生态、时尚的全国示范居住区。明显改善XX市民的居住模式，将会产生深远的影响力。2、项目建设的重大环境效益1）龙王港防洪大堤综合整治完成后，将改变龙王港河水垃圾成堆、洪水期水质混浊、枯水期水质发臭的现状；大堤内坡亲水平台和石砌护坡完工和外坡风光带的建成，将构成以“龙港莺舞”为特色的景观，成为XX文化园优美自然环境的重要组成部分。2）主题公园29、的建设将告别原XX渔场极端“脏、乱、差”的历史。以清澈的湖面、柳暗花明的湖堤岛屿、“登轩等月”的牛形山、龙头山观景台为骨架的XX新十景取而代之。主题公园的水面以梅XX数千亩的水库净山补水、换水；增加了生态湿地、“城市之门”、“芙蓉出水”两个城市广场雕塑，营造分区植物景观林，建设“项链”式湖堤和小岛、自由随意的水体岸线，将使本区块自然环境得到脱胎换骨式的提升，成为XXXX山下一颗璀璨的明珠。3）公园协调区和综合开发区经过精心规划、合理布局，将以全新的现代化综合商务、生态居住的模式，将极大地优化本区块生活、居住环境。3、项目建设的经济效益1）龙王港防洪大堤的建成，XX主题公园的项目推出，将原XX渔30、场低洼地的土地价值提高了近十倍。本宗土地的挂牌成本的溢余值将是巨大的，高额的土地出让金收益，不但解决了本项目公益项目6亿多元的资金来源，还给市、区两级政府带来相当的财政收入。2）本项目50多亿的房地产投资建设和项目建成后的经济经营，将给国家和地方政府带来可观的税费收益。3）本项目生产安置用地的经营性项目建成，将为原XX渔场的渔民（农民）提供长远的就业岗位。房地产项目的商业配套用房和生产安置经营用房的购置和租赁，将给许多业主和经营者提供经商场所，提供创业发展的机会。4）本项目的房地产开发经营也将有长远的、综合性的经济效益。第五章 项目市场调研本次可研报告编写，没有委托房地产顾问公司作专业市场调查31、，短期内收集的资料存在局限性，有待土地摘牌后，委托专业顾问公司进一步编写更为准确详尽的调研报告。一 XX地产市场分析XX作为湖南省省会、全国地产二线城市，前五年地产市场处在缓慢发展状态，今年由于异常因素，房地产经营性土地出让价格有了迅猛的提高，这种异常现象，会给房地产市场带来巨大的市场风险，对本项目的土地出让价的最终确定，增大了可变因素。2002年2006年XX地产市场在数量、规模、平均单价和土地开发强度等方面处于一个平稳的增长发展阶段。而今年在明显提高了容积率（07年以前平均容积率为2.0以下，07年平均容积率达3.0）的情况下，单位地价出现了极端异常的增长。而近期正在挂牌阶段地块的起始价有32、了较大幅度的回落，从而有利于房地产业健康、待续的发展。现将上述分析的调查数居列表如下。附表一：历年房地产开发用地出让数据表年份出让面积（hm2）出让金总额（万元）出让土地平均单价年涨幅（%）（元/m2）（万元/亩）2002326.66176018538.835.92003529.11316369579.939.8611.02004565.34350229619.541.33.62005785.92506587644.643.04.12006948.88651858687.045.86.52007（已成交）218.3113328366105407.08042007正在挂牌82.22125193133、522.7101.5122注：出让总金额2002年2006年均为成交价2007年已成交部分为成交价2007年正在挂牌部分为起始价，成交价将有较大幅度加价。附表二：XX市2007年已成交部分地块数据一览表地块编号座落出让面积（m2）性质容积率起始价(万元)成交价(万元)涨幅（%）单价楼报价(元/m2)商住元/m2万元/亩2007网挂01号XX区雷锋大道344142住宅2.034115952001792766184.413832007挂067号XX区天马村29555住宅1.8657472009.52436162.41353挂066号雨花区黎托村8632商住4.01475176819.820481334、6.5512挂065号开福区捞刀河镇352764住宅1.534360349881.897565.0650挂064号天心区青园路10131商住3.0224980002567897526.42632挂063号芙蓉区东二环7917商住5.83748415010.75142349.5887挂062号XX区观沙岭21815商住5.04569800075.13667244.5733望2007挂016号望城县含浦镇153860住宅3.010377840007095460364.018202007挂057号天心区天剑路52103住宅3.0217433920080.37524501.62508望2007挂01235、号望城县银星镇281067住宅2.013864520002751850123.39252007挂056号XX区铜盆路33239住宅3.683731000019.43009200.6836挂053号开福区新河三角洲785199商住5.03.546383092000098.311717781.12929挂051号雨花区体育彩城43965住宅2.288351330050.53025201.71375挂044号天心区黄土岭正街45070商住6.53.0300005330077.711826788.42628挂030号XX区XX渔场7667住宅3.0982173076.22256150.4752小 计236、183126平均3.256450941332836106.66105407.01462附表三：XX市正在挂牌土地起始价一览表地块编号座落出让面积（m2）性质容积率起始价(万元)单价楼报价(元/m2)商住元/m2万元/亩2007挂089号雨花区鄱阳村91463住宅1.56847748.649.944992007挂085号芙蓉区东岸乡101614住宅2.8148821464.697.64523084芙蓉区东岸乡159502商、住3.82.8241651515.0101.0541083芙蓉区东岸乡183425商、住3.82.8281681535.7102.4548080芙蓉区望龙村52622商、住337、.82.870261335.289.0477079雨花区洞井镇59444住宅2.298731660.9110.7755078XX区望城坡70339商、住3.02.5131331867.1124.5747076天心区南园路22908商、住4.54.063292762.8184.2691075XX区望城坡5524商业1.35561006.567.1774072芙蓉区望龙村115344住宅2.2142141232.382.2560挂072号089号小计822185平均2.741251931522.7101.5692XX市2007年有四宗挂牌土地成交价异常，主要集中在6、7、8三个气温最高的月份。上述38、挂牌土地具有下列特征：1是容积率高，XX挂044号宗地商业6.5，住宅3.0；XX挂53号宗地商业5.0，住宅3.5；XX挂064号宗地住宅3.0；望城挂016宗地住宅3.0。如果要达到上述容积率商业必定为超高层（地面建筑高度超过100米）建筑，住宅为20层高层到30多层的超高层建筑。2是上述四宗用地不仅成交单价很高，而且楼板价（土地出让总价除以总建筑面积）也很高，XX市区三块宗地成交单价在500万元800万元/亩之间，其楼板价均超过2500元/平方米，连城郊的望城含浦镇的成交单价竟达360万元/亩以上，楼板价也达1800元/平方米以上，而当地的住宅现房销售价仅2000元/平方米左右。3是上述39、土地摘牌者均为上市公司，上市公司因其资产盘子大，且房地产上市公司半年度、年度考评审计时，其报表中有储备土地一项，直接影响其可持续发展的指标指数。市场风险有目共睹，市场也有自我调节的能力，进入9月份后成交的四块宗地的楼板价均小于1500元/平方米，其中雨花区和开福区各一块宗地楼板价仅分别为512元/平方米和650元/平方米。而目前还在挂牌的10宗土地挂牌起始价折算楼板价均在800元/平方米以下，土地起始单价均在100万元/亩上下。估计上述10宗地的成交单价在150万元250万元/亩之间，其楼板价估计在700元1500元/平方米之间。二 XX房产市场分析XX市现有房地产企业1200多家，并连续三年40、以每年的100多家的数量在递增。作为房地产二线城市，越来越多的外地企业涌入XX市场，外地房地产企业数量约占全市房地产企业的1/3，而在楼盘建筑面积和地土购置所占比例分别达到全市总量的50%和65%以上。其中有较大影响力的主要为北京、浙江、深圳三地。从近三年来，房地产市场进入了高速发展和群雄角逐的势态。（一）XX房地产市场的现状据XX市建委、XX市房地产协会2007年16月份的统计资料和分析，XX市的房地产市场现状如下：1、基本情况上半年全市共完成房地产开发投资174.69亿元，房屋施工面积2780万平方米，其中新开工面积901万平方米，房屋竣工面积355万平方米，房屋销售面积459万平方米。241、上半年房地产开发的几个特点特点一：新办开发企业继续增加，上半年新增开发企业99家，其中外地来长投资企业25家，比去年同期增加7家，说明外地投资商看好我市房地产市场。特点二：房地产投资保持高速增长，土地购置投入加大。上半年完成房地产投资174.7亿元，同比增长59.7%。其中土地购置费85.6亿元，同比增加82.4%。特点三：市场供应充足，结构趋于合理。商品房施工面积、新开工面积、竣工面积同比增长分别为36.57%、55.42%、26.62%。其中住宅施工面积2127万平方米，同比增长40.14%，新开工面积729万平方米，同比增长63%，竣工面积272万平方米，同经增长28.33%。以上数据42、说明商品房市场供应充足，住宅面积比大幅增加，而办公楼、营业房、其他用房所占比例下降，结构趋于合理。3、房地产投资结构情况住宅建设完成投资140.02亿元，占总投资额90.01%，比去年同期增长58.14%；办公写字楼建设完成投资3.8亿元，占总投资的2.17%；商业营业房建设完成投资19.75亿元，占总投资的7.72%。住宅投资所占比例增加，办公写字楼、商业营业房投资所占比例减少。4、各类商品房竣工面积分析上半年商品房竣工面积355.21万平方米；其中普通住宅271.96万平方米，占76.56%；别墅、高档公寓68.41万平方米，占19.26%；经济适用房14.53万平方米，占4.09%；办公43、楼7.08万平方米，占1.99%；商业营业用房42.5万平方米，占11.96%。5、商品房积压、滞销分析上半年现房积压滞销面积58.01万平方米，其中一年至三年滞销面积41.73万平方米，三年以上积压面积16.28万平方米；滞销积压房屋商业用房占比例最大达44.9%，其次为其他用房占30.5%。上述滞销积压房屋比例在全国同类城市中属中等偏低状态。（二）XX市房地产市场趋向分析1、 2002年到2007年统计数据1）投资额的增长年份2002年2003年2004年2005年2006年2007年投资额（亿元）81.7883122.5551175.5376256.3500303.8612174.69044、0增幅（%）49.843.246.018.559.67（同比增幅）2）施工、竣工面积增长年份2002年2003年2004年2005年2006年2007年施工面积（万平方米）833.941102.121462.411913.572411.942780.77增幅（%）32.1632.6930.8526.0436.57（同比增长）竣工面积（万平方米）332.12443.24591.90515.16547.09355.21增幅（%）30.4533.54-14.896.2029.85（同比增长）3）商品房销售额、销售面积、销售单价的增长年份2002年2003年2004年2005年2006年2007年销售45、额（亿元）41.814166.6279107.2486116.2249196.1129176.1683增幅（%）59.3460.978.3768.7479.97销售面积（万平方米）232.10325.82519.95536.99741.69459.25增幅（%）40.3859.583.2838.1223.84销售单价（元/m2）180220452063216426443836增幅（%）13.490.884.922.1845.08表四：XX市销售楼盘均价统计表楼盘名称座落类型销售均价（元/m2）商业住宅湘江北尚开福区新河三角洲高层住商130004000保利阆峰云壁天心区省府路以南别墅、公寓85046、0上庭苑天心区省府西侧住宅4200都市金银雨花区砂子塘住宅5300未来城科学家园XX区XX大道北住商6000200003900鹏程世家开福区迎宾路住宅56002076芙蓉区曙光路住宅3800沁园春御院XX区桐梓坡路住商80003500XX山公馆XX区五星压公寓10000XX1号大厦XX区咸嘉村公寓5300芙蓉新城芙蓉区赤岗路住宅3698阳光100新城XX区南二环高层住宅5000绿城桂花城芙蓉区南二环高层住宅4680七彩丽都5100亿富中心6300新青年公寓6600融科三万英尺5580卓越蔚蓝花园100004800白沙品城5000天心华庭6600财富金银20000300002、 XX市房地产市场47、趋势分析XX市房地产市场从2002年到2006年处于平稳发展阶段，从统计数据分析，房地产二线城市的XX房地产市场属初级发展阶段，其明显的标志是商品房开发的施工面积、竣工面积、销售面积和投资额、销售额逐年以30%以上的增幅增长，而商品房的销售单价年平均增幅不到15%，远远低于全国同类城市。而2007年XX房地产市场进入一个快速发展阶段。外地大型房地产集团进驻XX，投资XX；带来的变化不仅仅是土地出让价的大幅上涨，其更为重要特征是：房屋销售单价迅速上升，不同类型房价差距拉大，房屋品质明显提高。2007年上半年普通住宅全市销售均价达3536元/平方米，同比增长28.42%。高档住宅（别墅、高层精装修48、房）单价突破12000元/平方米，而经济适用房为1680元/平方米。其间大量使用节能设计，结构抗震等级提高，经典别墅、精装修高层住宅的出现，极大地提高了商品房的品质。XX市2003年至2006年人均生产总值从17995元增长到28739元，年增幅20%左右。居民人均支配收入从8731元增长到13924元，年增幅也为20%左右。居民人均可支配收入增幅明显大于前5年的商品房平均价增幅。与全国同类城市相比，XX市的房价也是偏低的。XX市民对商品房价格上升尚存在相当的承受空间。三 本项目的市场定位 1、市场立足点：通过对上述的地产市场和房产市场分析，本房地产开发项目应立足于得天独厚的自然环境、河西中央49、商务圈的区位优势，以及本集团公司人居环境金牌建设的传统风格，品牌意识等强势；因地置宜确定产品定位。2、产品定位：本项目的产品定位为：领驭XX市顶端房产，充分体现滨湖、生态、市中心、现代等特色，以景观高层住宅和滨湖花园洋房为主导产品。3、目标群体锁定：政府官员，企业家，高等院校教授、讲师，高级科技人才，白领精英，文艺、演艺、体育明星，股市成功者以及社会各界达贤。第六章 规划设计目前已完成的规划有XX文化园修建性详细规划和XX山风景名胜区咸嘉湖景区详细规划，本章内容主要依据上述两个规划编写。一 总项目规划设计简述1、XX文化园项目总平面设计XX文化园总平面象一把彩色打开的折扇，枫林路、滨湖路是折扇50、的扇骨，上方龙王港优美的曲线就象彩扇的扇边，而总平面图就是彩扇精美的扇面。按上报省、国家国土资源部门备案批准的XX文化园各分项目用地分界线在图上以红色点划线表示。主题公园用地占总用地的大部分，位于总用地中南部。主题公园蓝色的湖面岸线自然、灵动，环湖道路与湖岸线若即若离，象一条项链将湖岸景点、长堤、湖中岛屿串成一圈。湖边北南两个主入口和两个码头依108的XX山与市政府的视线通廊主轴线遥遥相对。南端枫林路与滨湖路相交处为湿地公园“芦荡鹭舞”景点。龙王港防洪大堤目前已建设完工，大堤南侧设置了防洪通道，防洪通道两侧为龙王港风光带景观式生态绿带。湖面以北、龙王港风光带以南、枫林路以西是房地产开发综合用地51、。湖面以西、龙王港风光带以东、枫林路以北的三角形地块是公园协调区生产安置用地。该用地以枫林路与龙王港风光带交汇处为主入口，次入口设置于防洪通道环线，此外在环湖上设置人行出入口两个。XX文化园的功能分区为一带五区，一带为龙王港生态景观绿带，五区分别为房地产开发综合用地区、主题公园水上观光休闲区和龙头山生态观光游览区、观光服务区和体育健身区。咸嘉湖景区（泛XX主题公园）十景分别为：龙王港生态景观绿带的“龙港莺舞”，水上观光休闲区的“古堤遗韵”、“西堤夕照”、“湖亭晚归”、“东堤柳飘”、“出水芙蓉”和“芦荡鹭舞”，用地东南侧牛形山生态观光区的“夏夜听蝉”、“登轩待月”和“秋风含露”。植物景观设计分别52、为：龙王港河岸草坡植物景观带，西、北、南三个主入口的迎宾植物景观区，房地产开发综合用地的庭院植物景观区，主题公园的滨水植物景观区和自然山林植物景观区。2、交通组织设计XX文化园的交通设计为：外围快速地铁站，北入口咸嘉湖路XX站和枫林路枢钮站。城市主干道：枫林路、滨湖路。城市次干道：龙王港右岸防洪通道加宽环线、金星大道连接线。主题公园道路：环湖主游道（可通行无污染机动车和特种车辆）、公园次游道（人行道）。公园协调区道路：以修建性详规确定。水面交通线：主码头：南、北、西三个主码头。次码头：主题公园白沙浪路入口、综合用地内二至三个亲水码头。停车场：主题公园南入口停车场和公园协调区入口停车场。3、公共53、服务设施设计除房地产开发综合用地以外的公共服务设施设计如下：活动中心一个：设置于公园协调区内。商业服务点四个：主题公园南大门和白沙液路次入口各一个，公园协调区二个。餐馆三个：主题公园白沙液路口一个，公园协调区二个。茶楼、咖啡屋六个：主题公园南大门、龙头山北、湖中晚归亭各一个，牛形山二个，公园协调区一个。管理用房一处：主题公园面大门一处。公厕七个：主题公园内四个，牛形山一个，公园协调区二个。垃圾中转站二个：主题公园南大门、公园协调区各一个。4、市政配套设计：1）供水：主题公园湖体补水换水：在公园协调区与房地产开发综合用地区之间的龙王港大堤上已建进水涵管一组。永久性用水可以通过该涵管补水、换水，在54、湘江下游香炉洲枢纽建成后，湘江水面保持在31-32米之间，龙王港常年水位与主题公园湖面设计样高一致。考虑到该该湘江枢纽未建成前龙王港枯水期水面低于湖面设计标高，应增加设计进水泵站一座，并在龙王港河底埋设取水涵管至临河二个医院的上游取水口取水。生活用水以市政给水为供水水源，本规划范围由XX市第四供水厂供水。本项目总生活用水水量估算为9500m3/d。在枫林路DN600给水干管接入DN300进水管，给滨湖路和龙王港防洪通道布置给水干管，形成环状供水管网。2）排水：根据XX总体规划，河西区为雨污分流制，本规划范围雨水沿道路边沟收集，建设完整的雨水管道收集系统，雨水就近排入主题公园水体，经排水箱涵至已55、建成的麓山垸泵站提升，排入龙王港，最终排入湘江。本规划范围污水量为7560 m3/d，全部污水纳入道路污水管道，设计在麓山垸泵站西侧建造污水泵站，收集后由泵站提升，排入城市污水管道。3）供电：本规划范围用电负荷量计算为17400KW，取负荷同时率为0.8，取容载比1.5，需变压器总容量16500KVA。本地域10KV电源直接取自枫林路城市道路市政电网，在公园协调区与房地产开发综合用地区内各建10KV中心变配电所。本规划范围周边有110KV石塘岭变、110KV桐梓坡变、110KV桃花变，双电源电力供应应有保证。 主题公园和公园协调区采用树干式供电方式，电源由公园协调区中心变引来。城市道路、广场、56、公园环湖路、龙王港风光带和其他室外活动场地，规划考虑夜间亮化工程，照明灯具采用适合环境的华灯、庭院灯；室外小道、绿地选用草坪灯、庭院灯组合。高低压线路采用电缆直埋式或电缆沟敷设方式。低压供电半径一般控制在250m范围内。4）弱电：电信用户门数为15500门，需程控电话机交换容量19500门。公园协调区和主题公园的电信线路和宽带网从枫林路市政弱电管网引入，接入电信交接箱（容量2000门），再从交接箱引出到各用户。有线电视采用HFC网络，在公园协调区设有电视光节点机房，广电光缆从枫林路市政弱电管网引入，先进入光节点，再从光节点引出同轴电缆至各户。二 房地产开发（综合用地）项目规划设计1、总平面设计57、本房地产开发项目的用地形状象一个“如意”，静静地依偎在龙王港生态景观绿带和XX湖面之间。按照XX文化的景观规划和本项目的交通道路规划，本用地分成东、中、西三个小区。东小区北靠龙王港防洪通道、东接滨湖路、西隔小区道路与中小区相连接，西南频XX湖面，南与湿地公园和白沙液路口为界；中小区北临龙王港防洪通道，东连东小区用地，西面为XX文化园的北大门广场和北主入口通道，南临XX湖面；西小区西北为龙王港防洪通道、东临北大门广场和北入口通道，西面、南面、东南面均为XX水面。2、建筑高度控制本项目按地理位置分作四个不同高度控制范围，24米高度控制区：XX文化园北、南主入口中轴线两侧各150米范围，东北角的小学58、用地；40米高度控制区：临XX湖面；80米高度控制区：中小区、东小区靠龙王港防洪通道一侧；60米高度控制区：西小区靠龙王港防洪通道一侧，及中、东小区40米与80米控制区之间。3、交通组织设计1）地面层交通：地面层绝对标高约为35米，主入口分别位于公园北大门两侧、西侧滨湖路及中、东两个小区之间。次入口：西小区中部向防洪通道和环湖路各设一个次入口；中小区中部向防洪通道和环湖路各设一个次入口；东小区向西侧湖面设一次入口。小区各入口之间以地面小曲道路构成网络。其中小区主干道宽度14米，次干道9米， 幢间道路3.5米，小区游园小路面-2米。除游园小路为卵石或其他面层路面外，其余小区道路路面均为沥青路面。59、地面层道路系统原则为人行路和特种车辆临时专用路。2）负一层交通：负一层地面绝对标高为31.5米，西、中二个小区各向防洪通道设二个出入口，东小区向滨湖路设二个出入口，以上出入口均为“一进一出”。负一层道路宽度均为7米双车道，在三个小区形成内环网，并通向各地下汽车库。负一层道路全部为车行道，禁止非机动车和人行。地下停车库设有电梯和楼梯通向地面。3）停车：在项目北大门和西大门各设少量停车位，只供临时停车，利用地下室为主要停车场，停车车位应满足规划要求。4、公共配套设计1）教育配套：教育配套设施按规划设计要点规定设计，在本项目东北角设24班小学一座，用地12000平方米，建筑面积约6000平方米。在东60、中、西每个小区各设8班幼儿园一座，共三座，用地面积共7200平方米，建筑面积共6000平方米。2）会所：综合性会所二个，分别位于本项目北主入口东侧和西主入口南侧。 3）商业网点：在北主入口和西入主口两侧设置 。 4）医卫：在综合会所旁设门诊所一个，每个小区设社区卫生所一个。 5）文体：在综合会所内设青少年、老年活动中心各一个，东小区会所设室内游泳池和健身馆，每个小区设户外活动中心一处。 6）社区服务：社区服务中心、居委会、物业管理按规定设置。7）防空地下室：按平战两用在高层建筑下设置。8）市政公用房：东小区设2800VA中心变电所（兼开闭站）一个，每个小区设低压变配电所一个。每个小区设燃气调61、压器一个。东西小区各设垃圾中专站一个。5、市政配套设计1）给水：本项目用水量计算为：9300 m3/a。从滨湖路和龙王港防洪通道DN300进水管给水，在各小区形成DN200环形管网（兼室外消防用水）。高层建筑以变频调压分区形式供水。2）排水：雨污分流，雨水管道就近排入XX水体，污水管道纳入城市道路排污管网。3）电力：住宅一套一户制供电，由小区配电房电缆通到单元计量箱。4、）弱电：电信、宽带、有线电视以小区内交接箱、光节点以光缆、同轴电缆接入各用户。第七章 环境保护与节能一 环境保护本项目十分注重环境的保护。环保在规划设计与项目施工阶段，竣工后的管理阶段都作了充分的考虑。（一）、规划设计中的环保62、意识与设计本项目在环境保护的规划设计中，突出了“绿色”和“生态”。主要体现在以下方面。1、生态绿地的建设1）、三个小区中央绿地，各为一个5千多平米带水景、草坪、花木、运动健身场的景观游园。2）、组团集中绿地、幢间绿地、林荫道、行道树等组成了小区多层次、多样化的绿地体。2、空间环保设计在规划平面布置和空间设计中，充分考虑到建成后的居民对大自然阳光、空气等需求，严格按照国家规范规定确定幢间日照间距。住宅的自然通风要求进行设计。本项目将在住宅（包括商业）设计中使用天然气。使市民用上当前最洁净的能源，最大程度上消除居民区大气中的废气排放。3、环境卫生设计项目设置了垃圾中转站、公共厕所、无害化处理的化粪63、池、雨污分流等环境保护设计。将极大地改善项目居住区环境卫生状态。（二）项目实施建设过程中和竣工后管理阶段的环境保护1、在施工过程中将最大程度减少或避免由于施工造成的环境污染。1）、使用散装水泥、商品混凝土、和石灰膏，减少或避免建筑粉尘对环境的污染。2）、在钻孔落注桩施工时，设置泥浆沉淀池，减少或避免钻孔泥浆水对环境的污染。3）、在施工时尽量采用新工艺、新设备，尽量减少施工噪音污染，尽量避免夜间施工。特殊情况，报环保和建设主管部门批准后再施工。4）、施工场地内设置生产污水和生活污水的收集系统，尽量减少或避免施工阶段的污水排放污染城市水系。5）、施工过程中产生的废渣、废水和生活垃圾及时清运以免污染64、环境。严禁焚烧垃圾（废木质材料、纸袋、草袋、废塑料制品等）。2、项目竣工后管理阶段的环境保护1）、加强环境保护的宣传力度，制定小区环保制度，改变市民固有的有害于环保的不良行为，树立环保的文明意识。2）、加强新房装修施工时对环境污染的管理。由物业管理部门严格把关，与装修施工方签订文明施工的协议。减少或避免装修施工中对环境的污染。3）、加强对项目建成后的相关水系、小区绿地的保护和养护、维护。由物业管理部门专人负责。4）、加强对建成后小区的环境卫生管理，及时做好小区日常环境卫生工作，及时清运垃圾和粪便。由物业管理部门负责。二 节约能源能源是经济持续发展的动力和基础。随着人类社会的进步和科技的高速发展65、，能源的消耗量越大；能源消耗与贮藏有限的现实矛盾日益突出。不合理地利用能源加剧了矛盾的激化，能源短缺已严重制约人类社会进步和经济的发展。当前，我国、我省、我市正处于现代化、工业化、城市化进程阶段，是对能源保持旺盛需求的发展阶段。目前，节约能源已成为我国和各地方经济可持续发展战略的重要组成部分，是提高经济增长质量和效益，促进经济增长方式或转变的有效途径。本项目遵循中华人民共和国节约能源法的规定，在设计中，采用技术上可行、经济上合理，环境和社会可以接受的措施，减少能源从生产到消费各个环节中的损失和浪费，更加有效、合理地利用能源。具体措施如下：1、该项目在总体规划时，结合当地风向、太阳能辐射等气候条66、件，合理确定各类建筑和道路的布局、走向、方位、朝向、体形、间距。形成良好的、有利于节能的微气候环境。2、所有住宅的朝向朝南，或朝南偏东。保证冬季的最大日照。3、所有住宅都组织上了“穿堂风”，利用夏季的季风，由自然空气流通降温。特别是高层住宅，夏季可以少用或不用空调。4、建筑的围护结构，采用多孔轻质砌块或空心砖等新型节能墙体材料，采用外保温或内保温设计。内隔墙采用轻钢龙骨石膏板或加气混凝土砌块来代替粘土实心砖。以达到节能、节土、利废的目的。5、推广使用节能照明灯具，推动国家“绿色照明”工程。6、推广使用太阳能。推荐使用太阳能热水器和太阳能取暖装置。在设计时考虑预留管线。7、材料、半成品和设备的选67、购上注意运输成本和节能。在保证质量的前提下，就近选择本地材料、半成品和设备。8、项目建设中采用节水型的工艺、设备、器具，以节约用水。9、强能源的科学管理，在今后的物业管理中，建立节约能源的管理体系，节约用电、节约用水、节约燃气；切实做到节能降耗，提高经济效益。加强对建设期的施工人员和项目后的业主、管理人员的节能教育，养成节能习惯。第八章 项目投资计划与资金回收计划一、总项目投资计划与资金的筹措1、项目总投资计划1）项目总投资额 61.55亿元；其中：公益性项目 6.15亿元， 房地产项目 50.8亿元，另招商项目 4.6亿元。2）已投入资金： 3.7亿元； 王港防洪大堤建设 0.8亿元， 土地68、报批税费 0.4亿元， 土地拆迁费用 2.5亿元。3）计划再投入资金 57.85亿元；公益性项目 4.95亿元，经营性项目 52.9亿元。4）再投入资金计划2007年10月2010年9月 公益性项目投资 4.95亿元，2007年10月2011年9月 另招商项目投资 4.6亿元，2007年11月2015年12月 房地产开发投资 48.3亿元。2、项目资金来源及时间1）公益性项目资金来源根据相关文件明确，公益性项目资金以本宗土地出让金土地成本返回部分，由市区二级政府财政支付。根据“收支两条线”、“即征即返”原则，应由土地出让金财政拔款来支付项目投资。根据XX区政府与我集团公司的协议，若财政拔款逾期69、，由项目建设单位我公司先行筹付，以确保项目顺利完成。2）非公益性项目资金来源全部由建设单位自行筹措。二 房地产项目投资计划1、项目投资计划1）项目投资额及组成项目总投资 50.8亿元；其中：土地成本（含拆迁费用） 24.3亿元， 前期工程费用 0.5亿元， 建筑安装工程费用 18.1亿元， 附属工程配套费用 3.1亿元， 财务费用 4.8亿元。2）项目投资计划2007年1112月 土地费用支付 24.3亿元，2007年312月 前期工程费用 0.5亿元，2008年2010年 工程建设费用支付 6.1亿元，2009年2012年 工程建设费用支付 6.0亿元，2011年2014年 工程建设费用支付70、 6.0亿元，2014年2015年 其他费用支付 7.9亿元。2、项目资金来源集团公司投资 28.0亿元，其它渠道融资 4.8亿元，银行贷款 18.0亿元。三 房地产项目资金回收计划本项目的资金回收以商品房销售为主要渠道，具体销售计划如下：2008年10月12月 第一期工程开盘销售 8.0亿元，2009年1月2010年12月 第一期工程期房、准现房销售 12.0亿元，2010年1月2012年12月 第二期工程期房销售 20.0亿元， 第一期工程现房销售 4.0亿元，2012年1月2014年12月 第三期工程期房销售 20.0亿元， 第一、二期现房销售 5.0亿元，2015年1月12月 现房余房71、销售 5.0亿元。预期在2013年可以收回全部投资。第九章 项目可行性研究分析一 从市场供需关系进行分析1、利用地段优势，立足XX区、面向XX、湖南XX区的自然生态环境是XX市最好的，XX区的人文资源的丰实是全国突起见的。XX区的天比河东蓝、水比河东清，交通畅捷、商业繁荣。立足XX区，XX区是市委、市政府的驻地，20余万高校师生的所在地，是国家级高新技术开发区白领阶层向往的市中心。本项目又处在河西的中央商务圈，环境依山面水，是XX及湖南中上层人士的最佳居所选择。地段优势是本楼盘最大的优势。楼市一旦上市，将成为XX楼盘的需求的最热点之一。2、产品优势、品质优势是强大的竞争力本项目品种结构合理，住72、房比例占90%以上，商业房、其他用房（XX市相对滞销积压品种）所占比例小。住宅产品主要品种为滨水花园洋房和高层景观公寓，将给未来的业主提供百年的享受。产品优势和高档的品质优势将是本楼盘强大的竞争力。3、结论从当前和发展的眼光看本楼盘在XX的影响力将是强势的、长远的，能满足众多成功优秀人士的热情追捧，从供需关系分析，本项目实施是可行的。二 从项目投入与产出关系进行分析（一）经济技术指标分析（附见附表五）本经济技术指标按照市规划局项目规划定点设计要点和产品规划定位计算，在进一步市场调研后，可作允许范围内的调整。1、规划建筑面积按确定的分项目地界线确定。 2、规划建筑面积按设计要点的容积率和用地面积73、计算，其中住宅面积中将24米高程控制范围和临湖建筑采用了花园洋房品种，其余为高层住宅。3、不计规划指标面积主要取决于地下停车车位计算，目前每个地下车位按35平方米计算，停车率以75%计算。如要达到100%户均一辆停车率，留有增加10万平方米的地下室余量。（二）建设成本估算（详见附表六）1、土地成本（包括拆迁费用）暂按350万元/亩计算，估计实际成交价会低于估算价。摘牌后按实调整。2、前期费用仅指项目调研、规划设计论证、工程地质勘察、施工图设计等费用。五通一平费用已包括在拆迁费用内。3、工程建设造价已包括节能保温设计，住宅外装修及高层住宅建筑室内公共部分全部为精装修，住宅户内为简装修。（三）销售74、收入与毛利估算（详见附表七）1、销售价格：本表的各类房屋销售估价是静态的，是根据XX市类似产品、类似地段权衡估算的，随着开福区新河三角洲全国“地王”的产生，估计今年下半年XX市的房价会有20%以上的涨幅增长，估计本项目开盘时的房价会有不少于1000元/m2的递升。2、固定资产：固定资产主要为公共配套用房中非销售的资产和地下室兼作人防的部分。以成本价计算，具有增值保值的功能。3、土地增值税：目前暂按住宅1.0%，商业2.0%的预征值估算，因本楼盘商业数量很小，估计留存相当的余地。三 结 论从本项目投入与产出关系分析，结论如下：1、公益性项目的资金垫付和筹付由政府财政返回，根据政策有520%的经济75、回报率，是稳妥的微利项目。2、房地产项目销售达到估算目标就有相当的毛利，如开盘销售单价上升会有更大的利润空间。结论：从项目投入与产出关系进行分析，本项目实施是可行的。表五：主要经济技术指标汇总表序号指标名称数量（m2）比重（%）1规划用地面积440000100.001（1）建筑占地面积12320028.001（2）小区道路、广场面积14000031.821（3）绿地面积17680040.182规划建筑面积1052000100.002（1）商业建筑面积660006.272（2）配套公共建筑面积（含小学、幼儿园）460004.372（3）花园洋房住宅面积23500022.342（4）高层住宅面积776、0500067.023不计规划指标面积300000100.003（1）地下汽车库面积22900076.333（2）地下人防兼设备用房3100010.333（3）地下综合用房4000013.344容积率2.395建筑密度28%6绿地率40.18表六：建设成本汇总表序号成本名称计算式金额（万元）1（1）土地出让金（暂定）660亩350万元/亩2310001（2）土地契税及交易佣金（1）（4+1）%115501土地成本（含拆迁费用）（1）+（2）2425502前期工程费用S建45元/m247343（1）地基处理及桩基工程费S建150元/m2157803（2）地下建筑工程造价S地1800元/m254077、003（3）商业建筑工程造价S商950元/m262703（4）公共建筑工程造价S公900元/m241403（5）多层住宅工程造价S多住700元/m2164503（6）高层住宅工程造价S商住1200元/m2846003建筑安装工程费用（1）+（2）+（3）+（4）+（5）+（6）1812404附属工程费用S建40元/m242085开发建设配套费用315%271866财务费用1+2+3 6.7240.7482357成本合计1+2+3+4+5+6508153表七：销售收入、资定资产与毛利预测序号指标名称计算式金额（万元）1（1）商业用房销售S商9000元/m2594001（2）花园洋房销售S多住7878、00元/m21833001（3）高层住宅销售S商住6800元/m24794001（4）地下车库使用权销售S地车2800元/m2641201销售收入小计（1）+（2）+（3）+（4）7862202（1）公共建筑固定资产S公3000元/m2138002（2）地下配套用房固定资产S地配2500元/m2177502固定资产小计（1）+（2）315503销售营业税16%471734土地增值税11.5%117935建设成本表六5081536毛利润1+2-3-4-5250651第十章 项目可行性研究结论 1、本项目的实施有利于龙王港下游十余万居民的生命财产安全，能很好地解决XX渔场被征地农民的生产、生活问题，能提高XX山景区的综合接待能力，提高XX市河西的城市形象，具有重大的社会意义。2、本项目的实施能根治原XX渔场极端“脏、乱、差”的现状，能建成河西的三大重点项目XX主题公园，极大地提高本区块的生态自然环境质量，具有重要的环境效益。3、本项目的实施有利于国家政府增加财政税收，有利于被征地农民提高经济收入，房地产开发也是一定投资回报，具有相当的经济效益。4、房地产开发项目从社会需求关系分析产品符合政府导向和社会需求，从投入与产出关系分析有较大的利润空间，本房地产项目有降低成本、增加收益的潜力，具有较强的抗风险能力。结论：经分析，本项目的投资建设是可行的。