1、国际景观用品展示集散物流与加工基地建设项目可行性报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月国际景观用品展示集散物流与加工基地建设项目可行性报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月51可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录总论61 项目名称62.投资建设主体63.项目宗旨64发展目标65.主要建设内容76.社会经济效益8第1章 项目背景2、和重要意义91.1项目背景91.2重要意义111.2.1符合国家产业政策和发展方向111.2.2促进滨海新区北方航运中心和国际物流中心建设121.2.3全面带动、促进中小企业发展131.2.4降低采购成本，促进现代服务业快速发展131.2.5促进产业国际合作，提升天津国际知名度141.3 建设思路151.4核心业务类型16第2章 市场需求分析172.1全球景观用品产业现状及需求特点172.2中国景观用品产业现状及需求特点172.3全球景观用品市场发展新趋势19第3章 建设内容203.1国际景观用品展示和电子交易中心213.1.1xx景观大厦-展示中心和景观产品示范区21（1）展示中心、办公部大3、楼21（2）景观用品展示与示范区213.1.2 电子商务交易平台21（1） 核心内容22（2）设备选择22表-1 xx国际景观用品商品展示及分拨中心网络设备一览表223.1.3电子交易平台的经营方式243.2 物流、集散和加工基地253.2.1交易区253.2.2办公区-商住一体化高档宾馆273.2.3仓储区283.2.4生活配套服务区303.2.5产业区323.2.6景观区343.2.7配套基础设施353.3产品种类353.3.1项目I期展示及交易产品种类363.3.2项目期展示及交易产品、服务种类36第4章 选址方案374.1建设地区介绍374.1.1建设地区概况374.1.2项目建设地点4、384.2自然条件38图-3 xx保税区示意图394.3外部配套条件394.3.1社会经济条件394.3.2功能创新和政策突破404.4其他配套设施42第5章 投资估算与资金筹措435.1投资概算435.1.1项目I期投资估算435.1.1项目期投资估算455.2资金筹措46第6章 组织架构与运营管理476.1组织架构476.2运营管理48第7章 经济、社会效益分析497.1社会效益分析497.2经济效益分析507.2.1 销售收入分析507.2.2 主要经济指标分析51总论1 项目名称xx国际景观用品展示、集散物流与加工基地2.投资建设主体xx景观用品协会会员3.项目宗旨 为景观产业搭建一个5、集聚平台，促进产业集约化，促进效率和效益提升； 为中国景观企业，特别是中小企业，在国际缔造新的市场机会，协助他们把握商机，并展示推广天津所具备的优良商贸环境的国际形象 有利于上下游之间、相关联之间、中外之间产业链的勾稽链接，促进特色产业发展壮大； 有效利用天津区位优势，辐射华北、东北、西北；坐拥欧亚大陆桥东端的有利位置，便于走向上海合作组织国家市场、东欧市场；同时贸易面向韩日、美欧、台湾以及部分的南亚市场； 抓紧切入xx港即将迈向自由贸易港的机遇，为未来更好发展景观用品和服务的进出口业务、开拓国际市场建立桥头堡基地做准备。4发展目标全力协助中国景观用品企业开拓国际市场和国际景观用品企业进入中国6、市场。向全国乃至国际市场推广国际景观企业产品和服务。力争用5年时间，使xx成国际景观用品展示、集散、物流产业基地建设成为全球最大的景观用品交易集散中心，从而提高xx保税区的知名度，并对周边地区产生强烈的增长极辐射作用，从而带动天津经济发展。力争到“十三五”中期（五年时间），xx景观用品电子商务交易平台交易额1000亿人民币，整个基地贸易、技术、服务综合收入力争达到200亿元，。5.主要建设内容该项目占地810亩，包括“国际景观用品展示中心和电子交易平台”和“国际景观用品展示、集散、物流产业基地”两大部分。分为I期展示和电子交易中心、期物流、集散和加工基地。项目期-国际景观用品展示中心和电子交易7、平台，占地面积60亩（项目选址xx港保税区内），主要包括展示、办公大楼和电子交易平台两大部分。总建筑面积40000平方米，其中展示、办公部大楼33000万平方米，景观示范区7000平方米。另外，还包括一个电子交易系统建设该项目。 项目II期-国际景观用品展示、集散、物流产业基地，占地750亩（项目可选择xx港保税区政策辐射区），包括商用占地面积约420亩，工业用面积约330亩，分为交易区、办公区、仓储区、生活配套服务区、景观区和产业区五部分。总建筑面积500634平方米，其中：交易区建筑面积60480平方米、办公区 43000 平方米；仓储区64874平方米（包括立体仓库34000平方米、气调8、库19552平方米、冷库10400平方米）；景观区8000平方米；综合服务配套区33000平方米；工业产业区213120平方米工业厂房。6.社会经济效益 这个基于会员制的超级商品展示及交易平台，将因为牢固的信任和良好的产品质量，展示出其巨大的盈利能力和可持续发展的生机与活动。xx国际景观用品展示、集散物流与加工基地项目的建设不论从国家产业政策发展方向，还是从促进天津建立国际景观产品集散地，或者是全面促进中国景观企业发展等方面都具有十分重要的意义。 项目I期：项目占地60亩，建筑面积4万平米，总投资4.33亿元，预计实现交易规模100亿，年实现利润2亿元，预计投资回收期3.37年。 项目期：项目9、占地750亩，建筑面积50.06万平米，总投资39.31亿元，预计实现交易规模1000亿，年实现利润15亿元，预计投资回收期6.37年。 项目委托方技术力量较强，管理经验丰富，具有雄厚的经济实力和良好的信誉，建设条件良好，本项目所需自筹资金，该公司有足够能力筹措。项目建设符合国家产业发展规划，符合国家发展政策，投产后，能够充分发挥人力资源优势，调整产业结构，促进企业经济健康、协调、可持续发展。项目正常投运后，天津电子商务服务外包产业基地将在当地直接创造10000个与景观产业相关就业岗位，间接创造20000个与服务行业相关就业岗位。综合以上分析，项目实施后有一定的社会经济效益，项目是可行的。第110、章 项目背景和重要意义1.1项目背景十八届三中全会提出，要放宽投资准入，加快自由贸易区建设，扩大内陆沿边开放。受此利好消息影响，一段时间来自贸区概念集体升温，天津、厦门、青岛等地备受关注和追捧。特殊区位的自由贸易、港口经济并伴随着金融服务业进一步大发展将是必然趋势。十八届三中全会提出，要放宽投资准入，加快自由贸易区建设，扩大内陆沿边开放。受此利好消息影响，今日自贸区概念集体异动，天津自贸区震荡走高，厦门本地股大幅拉升，青岛本地股则值得关注。这就意味着未来自贸区数量会增加，粤港澳贸易区等有望在后面推出；同时，金融改革仍是核心，尤其融资租赁机会较大。 自今年9月29日上海自贸区获批以来，这个不足311、0平方公里的自贸区，寄托了太多人的希望，于是人们争相“抢座”，甚至来不及规划，不知道要做什么就先抢注公司。对于众多的企业来说，这样的“抢”并不难理解。一方面，上海自贸区的意义堪比30年前，深圳经济特区所开启的改革新时代。以经济特区为特色的出口贸易模式让中国经济的增速平均在两位数以上，帮助中国这趟慢车赶上了世界的脚步。而如今中国的对外贸易进入了一个瓶颈期，同时，美国主导的跨太平洋伙伴关系协议(TPP)和跨大西洋自贸区(TTIP)逐渐崛起，大有取代WTO主导地位之势，这让WTO最大受益者之一的中国渐感危机。那些专营进出口贸易的公司利润远不及以前，如今阿里巴巴集团的主要业务也从B2B业务转回到国内的12、淘宝和天猫业务。因此企业抢滩自贸区的“冲动”可以理解。而更重要的是简化加快进口流程会带来现实的机遇。现在，商品进口清关需要耗费一个月时间，所以零售商会预备大量“安全库存”。由于需要花费成本进行再出口，这些库存就被积压下来。如果上海自贸区略去这些繁文缛节，那么企业会直接地从库存减少中获益。当然上海则更可能与香港相匹敌，成为亚洲零售市场的区域性枢纽。因此，从传闻到最后落实，上海自贸区只用了短短两个月时间。在它的身后是天津、深圳前海、厦门等地。半个多世纪前，上海是亚洲的物流、贸易和金融中心。为了重回贸易和金融的王者地位，上海自筹资金建设洋山深水港，方便大船入港，一期设计吞吐量就是2000万标准集装箱13、，是新加坡的2倍!如果没有免税政策或者自由贸易区的金融政策，洋山港的作用就无法发挥。而有了自由贸易区，设立了外资银行，国外的货物便能在上海中转、交割，贸易自由推动了金融的自由化。自贸区有两类最重要的政策目的，一是通过实行“负面清单”建立对民营和外商投资企业的“国民待遇”，实现不同所有制企业间的平等竞争;二是通过放开民营银行、建立境内的“离岸市场”等来推动金融改革和资本项目开放。负面清单管理模式意味着，法无禁止即为可行，根深蒂固的审批制开始部分退出历史舞台。自贸区内的外商投资项目由核准制改为备案制，种种变化倒逼政府管理机制调整，及整个金融体系改革。尽管上海自贸区的负面清单里涵盖了1000余种商品14、范畴，金融改革的幅度没有预想的大，但是自贸区带给企业最大的想象还是金融方面的改革，即自贸区试点利率市场化和人民币可自由兑换。对于区外的企业，这种红利也并非遥不可及，不靠政策优惠崛起的自贸区在扩大时反而没有阻力，无论在天津还是深圳前海，制度红利的溢出效应也并不遥远，中国企业以上海为跳板实现深度的国际化，中国经济升级版将迎来新的契机。 在天津xx保税区天津自贸区建设xx国际景观用品展示及分拨中心项目的理念正是在中国新一任领导人锐意改革的决心和天津建立自贸区的历史机遇这种大的背景提出来的。1.2重要意义xx国际景观用品展示、集散物流与加工基地项目产的建设不论从国家产业政策发展方向，还是从促进天津建立15、国际景观产品集散地，或者是全面促进中国景观企业发展都具有十分重要的意义。1.2.1符合国家产业政策和发展方向国家产业政策的支持从国家产业发展的角度，对景观用品的研发、生产、销售给予了有力支持，也提出了更高的要求。如在产业结构调整指导目录（2007征求意见稿）中明确提出，在城市基础设施建设和房地产领域，鼓励城镇园林绿化及生态小区建设；在资源节约和综合利用领域，鼓励发展节能、节水、环保及资源综合利用等技术的开发、应用及设备制造，可再生资源综合利用开发工程（如生态家园），上述领域均与景观用品行业息息相关。 此外，2009年国务院为调整产业结构颁布了十大产业振兴规划，其中轻工业调整和振兴规划中拟定，提16、高部分轻工产品出口退税率、加强技术创新和技术改造、加大金融支持力度、大力扶持中小企业、加强产业政策引导、新增自主品牌100个左右。景观用品隶属于轻工业，随着国家对轻工业的支持，景观用品行业也将从中受益。1.2.2促进滨海新区北方航运中心和国际物流中心建设天津滨海新区要“依托京津冀、服务环渤海、辐射“三北”、面向东北亚，努力建设成为我国北方对外开放的门户、高水平的现代化制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心，逐步成为经济繁荣、社会和谐，环境优美的宜居生态型新城区”。区域带动和统筹协调发展是国家对滨海新区的战略要求。xx国际景观用品展示及分拨中心主要在天津xx保税区内建设一个国际景观17、用品贸易和集散中心，它的建设有利于发展外向型经济、实行两头在外，大进大出，快进快出，缩短产品的生产周期，降低产品成本，提高经济效益，还有利于增强企业经济活力，提高竞争力，开拓国际市场。xx国际景观用品展示及分拨中心是连接中国与世界的桥梁，将进一步促进天津物流和服务业发展，降低流通成本，进一步发挥滨海新区临海优势和港口优势，加快滨海新区中国北方国际航运中心和国际物流中心建设。1.2.3全面带动、促进中小企业发展天津xx保税港区作为目前中国面积最大的保税港区，它借鉴国际通行的自由贸易港区的运作模式，集聚并优化了保税区的政策优势和港口优势，通过实施货物入区“退税、保税、免税”政策，致力于构建政策最优18、惠、经营环境最宽松、服务功能最完善、货物通关最便捷、综合经营成本最低廉的“大航运、大物流、大市场”的国际化发展环境。鼓励和吸引更多的跨国公司投资设立研发中心、采购中心、物流中心、运营中心、分拨中心、财务中心和投资公司。中国景观用品行业协会自2013年10月28日获准成立以来，短短的一个月时间已经发展华北分会、浙江分会、台湾分会、北美分会等支机构，近华北分会的会员就达到1500家左右，预计未来协会会员数量将到达3万家左右。xx国际景观用品展示及分拨中心的建立就是基于中国景观用品行业协会的核心会员，努力增强中国景观用品的国际竞争力，全面带动中国景观用品中小企业的发展。1.2.4降低采购成本，促进现19、代服务业快速发展今年11月11日光棍节中国电商阿里巴巴实现350亿销售额，令世界各国企业垂涎，并积极探索与其国际卖场的合作，阿里巴巴国际化进程势不可挡。xx国际景观用品展示及分拨中心的电子商务交易平台将是带领我国众多传统景观用品生产企业进军电子商务市场的里程碑，通过线上营销和线下展示的方式，应对B2B快速发展的大趋势。中国与中美洲地区、周边国家相距遥远，当地的市场规模有限，购买力无法与北美洲国家相比，因此对外国出口商而言，他们的单笔货物订单数量太小，而对当地进出口商而言，中国这个大市场。 另外， 进口商为了某类进口数量不大的货物专程来中国考察或验货的可能性也不大。在此情况下，如能在xx保税港建20、立一个基于景观用品的国际小商品展示和分拨中心，可大大方便双方的进出口商， 不仅能吸引整个中美洲甚至加勒比及附近的中小客商前来采购中国商品而不必劳师跨洋采购， 而且多家客商合并的订单数量也满足中国出口商的起订要求， 大大降低货物的平均运输成本、促进新区现代服务业的快速发展。1.2.5促进产业国际合作，提升天津国际知名度目前中国的景观用品产业经济成分是多种所有制共存，既有国际领先的产业和排头兵，但更多的是一些基于老国有体制、为数众多的个体私营经济、手工作坊式的生产能力和品质管理水平、低技术含量、低附加值的传统产业和产品，如何能满足这部分经济成分在国际经济合作的需求，进而促使更多的企业参与国际化发展21、着眼于国际化视野、砺练国际化素质，最终实现全民国际化意识和能力的提高呢？答案只有必须多元化、多层次化、全方位地开展国际经济合作。既有发达国家和地区的经济成分，又有不如我们发达的经济成分；既有技术密集型、资本密集型，又有劳动密集型合作项目；既有高精尖产品，又有传统优势产品；既请进来，又走出去；只有这样，才能实现最大程度地增加就业、增加税收，提升天津全社会的国际化程度和国际化意识，通过用xx国际景观用品展示及分拨中心这个平台聚集世界各地中小企业的方式，提升天津国际知名度。1.3 建设思路建立科学、完整的市场体系，提高流通效益，减少流通环节，为交易者提供规范化场所。把本项目建设成档次高、功能全、辐22、射面广、对区域性经济有影响和带动作用的景观用品、综合性农、林副产品展示、进口日用品及分拨中心，应遵循“市场培育与建设相结合”、“传统经营与现代化经济相结合”、“商贸交易与产品初加工相结合”、“市场近期建设与远期发展规划相结合”的原则。目前园艺协会会员是以个人和企业两部分组成的会员，因此数量比较大。目前我国景观相关产业的生产企业、批发商、国际贸易商、大型零售商、大型房地产企业、景观设计服务企业、城市园林绿化企业的基本企业户数超过100000家左右。项目I期，在景观用品交易平台上主要鼓励企业之间的交易行为，会员数是以企业为主。进入xx港保税区交易的企业主要是生产企业、批发企业和部分大宗零售企业，主23、要聚集在福建、广东、浙江，而后是江苏、安徽、山东等地。这是企业通过各地协会发展成为交易平台签约加盟企业，中国景观用品行业协会力争第三年末达到企业会员30000个。项目期，除了发展交易平台上的加盟会员之外，还预留出市场发展空间，进行产业基地建设，让国内外知名景观用品生产企业在景观用品展示、集散物流和加工基地进行产业转移，与电子商务平台的服务进行良好的衔接，提高产品附加值，并逐步完善景观用品和农副产品两大产业链，使天津xx保税港切实起到产业的龙头作用，带动中国国际景观用品上下游产业共同发展，使之成为滨海新区的经济增长极。1.4核心业务类型市场平台与窗口（1）出口贸易从多渠道购进+自己企业加工的产品24、+组装加工 港口物流 出口到国外；市场平台与窗口（2）进口贸易：从国外多渠道批量购进+部分组装加工 国内分销（3）转口贸易（4）电子网络分销（5）部分国内交易第2章 市场需求分析2.1全球景观用品产业现状及需求特点根据GIA数据显示：全球景观用品需求市场长期看处于稳定增长，2007年全球景观用品行业的市场容量已达到440.3亿美元，受2008年金融危机的影响，2009年全球景观用品市场有所收缩，但收缩不大。随着全球经济的回暖，景观用品行业市场也逐步回暖，预计2007至2015年，全球景观用品市场容量将保持年均4.1%的增幅，至2015年全球景观用品市场容量将达606.5亿美元。 从全球景观用品25、消费情况来看，主要集中在欧洲和美国等发达国家。根据GIA数据统计，2009年欧洲手工具类和机械类景观用品销售额达到155亿美元，美国为112亿美元，分别占据全球主要地区消费量的第一和第二位。从出口角度看，中国作为景观用品的主要生产国和出口国，2008年最大出口对象为美国，占景观用品总出口额的20%，英国、德国和意大利分别占总出口量的9%，8%和5%，日本占5%，从这个侧面也可以看出，欧美、日本等国是全球景观用品消费大国。2.2中国景观用品产业现状及需求特点虽然我国景观用品行业在过去十几年得到了长足发展，但市场潜力最大，辐射面最广，使用面最广。目前景观用品行业内企业仍然以中小型企业为主，专业化规26、模化程度不高，经营方式以代工为主，自主品牌稀缺。 截止至2010年底，我国生产石材、珠宝、景观用品的企业数量大约在50000家左右，这些企业主要活跃在长三角和珠三角地区，仅生产的景观用品品种多达上万。但是，景观用品行业属于出口导向型行业，产品基本上面向海外市场，我国是世界景观用品制造中心，多数企业都是为国外知名企业提供代工，拥有自主品牌和自主知识产权的景观用品厂商较少。根据前几年我国景观石材、珠宝和景观用品类进出口总额，综合得出我国石材、珠宝和景观用品的市场容量，预计到2015年为301亿人民币，详见图-1 图-1 2007-2015年我国景观用品市场规模根据2010年我国各细分市场结构图，综27、合我国景观石材、珠宝主管用品三大类产品的市场份额，资材类类景观用品比重最高，超过50%，手工具和机械类比例大致相同，装饰比例最小。 详见图-2。图图-2 2010年我国景观用品行业各细分市场结构图2.3全球景观用品市场发展新趋势从总体来看，经过几十年的发展，国外市场景观用品销售渠道已经从当初单纯的个体经营的家庭苗圃发展成商超，园艺中心等固定渠道为主，个体零售，网上购物为辅的多业态互相补充互相竞争的格局。在欧洲，艺用品行业呈现多业态并存的格局：地方小零售店，地区性连锁和全国连锁互相补充，网上园艺中心，综合DIY商超和实体园艺中心互相竞争。 实体园艺中心是景观用品主要销售渠道，提供上万种花园使用物28、如手工具，花园家具，宠物饲养品和装饰用品等。以英国的Wyevale花园中心为例，分店数量达到115，销售的景观用品品种超过23000种，2004年销售额达到1.92亿英镑。 其次，DIY商超如B&Q和Homebase也是景观用品重要销售渠道。相对于园艺中心，大型商超的分店数量更多，但销售景观用品品种相对较少。如Homebase在英国和北爱尔兰拥有345家分店，销售品种主要集中在家庭园艺DIY产品。 最近，网上园艺中心在国外市场开始兴起，成为景观用品各渠道销售中一种重要零售形式。网络不仅为人们购买各种园艺产品提供便利，也是获取园艺专业知识，养护技巧，相关产品服务的重要途径，并且随着物流水平的提高29、，鲜切花等景观用品的包装和运输难题得到有效改善。根据英国园艺产业协会（HTA）的统计数字显示，在景观用品销售中，通过网络购买的百分比已经从2006年的36%增长至2010年的62%。 从国外景观市场发展的经验看，随着经济的发展，城市高收入人群增多，消费能力不断增强，高档公寓、别墅的增加都将为家庭园艺的发展带来空间。我国改革开放30年来，经济持续高位增长，随着收入水平的提高，越来越多的人在自家阳台和花园进行花卉的种植养护及对自家花园的设计装饰，以期改善生活空间，提高生活质量。各主要城市政府对城市绿化的考核、对绿化相关产业给予的优惠政策及政府绿色示范基地对景观用品需求的引导等都将促进景观用品行业的30、稳定持续发展。第3章 建设内容该项目占地810亩，包括xx国际景观用品展示和电子交易中心、xx国际景观用品集散、物流产业基地。项目I期启动占地60亩的xx国际景观用品展示和电子交易中心。项目期启动占地750亩的xx国际景观用品物流、集散和加工基地。3.1国际景观用品展示和电子交易中心期项目占地面积60亩（位于xx港保税区内），主要包括展示和展示交易中心。总建筑面积40000平方米，其中包括展示中心、办公部大楼33000万平方米，景观用品展示与示范区7000平方米。3.1.1xx景观大厦-展示中心和景观产品示范区（1）展示中心、办公部大楼 建设一座33000万平方米，共11层楼，每层3000平方31、米，1-3层为国际景观用品展示中心，1层为国内厂商展品，2层为台湾及东南亚地区展品，3层为欧美地区展品。4-5层为公共服务区域包括银行、餐厅、会议室、多媒体展示区、咖啡厅和商店，6层为电子商务交易中心，7-11层为中国景观协会会员和电子商务平台及展示中心重要成员办公场所。（2）景观用品展示与示范区 在展示中心后方及东侧7000平方米的景观产品示范区，有阳光水景设计部分，均采用小尺度亲水设计，水景结合造型小品及涌泉设计，增加立体效果，保证观赏效果。用植物设计花卉、小灌木、草坪、艺术性的照明灯光和色彩以及地形设计，创造丰富产品展示活动项目，并形成优美园林景观。3.1.2 电子商务交易平台电子商务平32、台位于办公楼6层，建筑面积3000平方米。 应用现代化的无线技术和互联网技术，创新服务模式， 构建一个安全，高效，实用，易于扩展的互联网商务及移动商务一体化平台。包括：（1） 核心内容 互联无限的中心平台 为一切从事景观用品生产、经营、 科研、技术推广、管理工作者们一个信息交流平台，该平台，创新无线和有线的互联，通过internet可以访问，通过移动电话可以访问，通过电话也可以访问，真正实现多种方式（Anyhow）、任何地方(Anywhere)的信息交流。 地方近网互联的电子商务平台 实现整个会员组织的各种信息流（包括采购、定单履行、物流、资金流等）能够无缝交换。实现各合作组织与上下游企业的业33、务系统之间的完全自动化的、端对端的集成。结合移动无线技术，使商务活动无时不在和无处不在。 建立多级体制的简易操作平台 在现有企业缺少终端、网络、技术的条件下，建立可使中小企业便捷使用的简易操作平台。在该平台上，他们可以进行基于web OA方式的自身管理，不需要任何硬件投资，不需要软件项目的考察、选型，只要在该平台注册，就可以实现信息交互、客户沟通等功能，为他们自身的发展提供有效的管理手段。（2）设备选择 表-1 xx国际景观用品商品展示及分拨中心网络设备一览表序号内 容型号数量合 计（万元）1防火墙Juniper NetScreen-5001222防火墙锐捷网络 RG-WALL 100230334、负载均衡Radware LinkProof 904660-5*GB+16fE1664流量管理兆维 CW AFC80001655路由器CISCO75131406路由器CISCO3825347交换机HP procurve 6410cl (J8474A)2268交换机HP procurve 3400cl-48G (J4906A)3249光纤收发器100M80810室外光纤12芯120003011光纤头120212光纤跳线120313光纤接入1000M160合计380表-2 xx国际景观用品商品展示及分拨中心服务器及微机设备一览表序号内容描述数量合计(万元）1数据库服务器（双机热备份）HP Proli35、ant DL760 G2 (348442-AA1)2902WEB服务器HP Proliant DL760 G2 (348444-AA1)2603移动商务应用服务器HP Proliant DL740 (348446-AA1)2505邮件服务器IBM xSeries 460 8872-3RC 2506操作系统Windows 2003企业版8307数据库系统Db2企业版1108磁盘阵列IBM DS44001109标准机柜容量（U）:42 APC AR2101BLK21010计算机HP Compaq dc7600 (AF980PA)604011笔记本电脑MacBook Pro405012激光打印机HP36、 NC6230 (ED641PA)10313UPS不间断电源APC SYP12K12RMI1214UPS不间断电源SANTAK 10KVA/8H63合计408表-3 xx国际景观用品商品展示及分拨中心软件系统一览表序号产品名称金额RMB（万元）1中国景观用品展示交易服务平台开发费30002客户端开发系统1403移动商务平台15045元手机建站系统1605迈捷邮件系统(MagicMail)20合计34703.1.3电子交易平台的经营方式 电子交易平台采取加盟制，鼓励全国及世界各地合格的景观用品经销商加盟。自行组织货源，先行检验检测，参照市场指导价格，选择最具竞争力的商品进入国际景观用品电子商务服37、务平台。 本电商交易系统，实行B2B和B2C电子交易，最后实行电子结算。 电子商务交易平台则按照不同品种或产地，各经销商在指定区域批发交易。 本电子交商务交易平台将遵循“快捷、方便、公平、公开、便于管理”的原则进行建成后，将促进中国景观行业检验、储藏、交易、运输、结算等功能的完善，全面带动中国景观用品产业发展。3.2 物流、集散和加工基地 项目II期占地750亩（可选择xx港保税区政策辐射区），商用占地面积约420亩，工业用面积约330亩。包括交易区、办公区、仓储区、生活配套服务区、景观区和产业区五部分。其中：交易区建筑面积60480平方米、办公区 43000 平方米；仓储区64874平方米（38、包括立体仓库34000平方米、气调库19552平方米、冷库10400平方米）；景观区8000平方米；综合服务配套区33000平方米；工业产业区213120平方米工业厂房。3.2.1交易区 交易区占地面积90亩，建筑面积60480平方米，其中作为集中式的交易展览大厅约32400平方米（两层结构）。交易厅建筑面积17280万平方米，独立门面交易区10800平方米。（1）规模 交易区主要设置模式为现场交易，集中展示和独立门面经营的模式。交易区占地面积192亩，建筑面积60480万平方米，其中作为集中式的交易展览大厅约49680平方米（两层结构）。交易大棚建筑面积17280万平方米，独立门面交易区1039、800平方米。年交易额约为1000亿元人民币。（2）交易大厅 建设16560平方米交易大厅三座，交易大厅总建筑面积49680平方米，三座交易大厅分为三个主题景观用品大厅，即景观用品交易大厅、日用品交易大厅、农产品交易大厅。 景观用品大厅包括工具类景观用品厅、景观资材厅、景观宝石厅、机械类景观用品厅、装饰类景观用品厅、灌溉类景观用品厅和其它景观用品等7大类产品；日用品交易大厅：世界各地的知名品牌日用品和小商品；农产品交易大厅：分别为有农产品交易厅一个，包括粮油交易厅，肉类禽蛋类交易厅，果蔬交易厅，水产、干货交易厅。其中每个大厅内设产品检验检疫中心，建筑面积600平方米。 （3）小型门头房建设小型40、门头房2排，每排建筑面积5400平方米（15*120*3），总计约10800平方米。每排45间门面，每间面积100-150平方米不等。主要经营方式是一层店面，二层办公，三层居住的经营方式，出售或出租。3.2.2办公区-商住一体化高档宾馆 办公区是一座综合办公大楼，占地面积65亩地，建筑面积：43000 平方米，其中：地上33700 平方米，地下10000平方米。设裙房和主楼，裙房三层，每层建筑面积5000平方米，主楼地上12层，4-12层每层建筑面积2000平方米，地下2层。（1）规模 酒店大楼总建筑面积：33700平方米，其中：地上26700平方米，地下7000平方米。设裙房和主楼，裙房三层41、，每层建筑面积3500平方米，主楼地上12层，4-12层每层建筑面积1800平方米，地下2层1000平方米。（2）功能区分析 1层为综合配套服务区，主要是银行、保险、法律、财务等金融和中介服务机构办公区。建筑面积分别为3500平方米； 2-3层为电子商务交易中心的办公区、培训室和会议室等，建筑面积3500平方米；商铺占二层，设于酒店裙房的1、2层，占建筑面积7000平方米，主要经营日用品、百货、服装鞋帽、电子电器产品等，服务对象为驻场经营户、周边居民。餐饮设于3、4层，本帮和海鲜菜系，定位档次为低、中、高档，主要服务对象是驻场经营户、外来客户；面积5300平方米，包房和大厅的空客率30%。5层42、-7层为计算机信息中心，与电子商务平台配套服务，数据与信息资讯的采集、编辑人员办公区，建筑面积6000平方米。 该商住一体化酒店为所有客商提供餐饮、住宿、购物、公务谈判、休闲娱乐等服务。内有餐饮区、客房区、商业区、娱乐区、公务谈判区等。 娱乐区分别设于五层层，占用面积约1800平方米。设施有泳池、歌舞厅、茶室、美容、健身、影院、桑拿等等。 写字楼设于6、7层，主要用于对外出租、出售。建筑面积约为面积3600平方米。 8-12层客房设在，建筑面积9000平方米，三星级标准，入住率70%，方便入场采购人员来保证入住率，客源主要是来中心供货和采购人以及来天津经商、公务活动人员。 地下1层为设备层，建43、筑面积3500平方米。地下2层为地下停车场，建筑面积3500平方米。设车位350个，值班室2间。3.2.3仓储区有普通产品存储、气调库、冷库等几种方式。仓储区占地约103亩，总建设面积64874平方米。其中：普通立体仓库，存储面积34992万平方米，储量50000吨；气调库19552平方米，可出租面积11552平方米，存储量40000吨；冷库10400平方米，可出租面积4160平方米，存储量20000吨。总存储量11万吨，周转次数24次，存储的农产品品种有粮食、副食品、农副产品、水海产品。 低温冷藏库主要用于速冻水饺产品贮存和部分冷冻原材料的暂存，根据设计规模要求，拟建冷藏库20000吨。采用44、单层设计，库内净高5.0m,平面尺寸80*130m , 冷藏库总建筑面积10400平方米。可出租面积4160平方米。速冷间室温-23-30，冷藏间室温-18-20，为保证库内温度需采用在库内墙、屋顶、地面喷涂聚氨酯隔热工艺，并附设必要的隔汽层、防潮层以提高隔热层的隔热效果，建立冷却水循环系统以节约生产用水。 制冷系统自动化指整个制冷系统全自动控制，无人值守操作。氨压缩机自动开停机，自动增、卸载，蒸发式冷凝器自动开停，氨泵自动开停，所有冷间温度自动控制，所有冷风机自动融霜，全部制冷机、设备自动安全保护。 自动化冷库相比手工操作具有以下优势： （a）全自动化控制或局部自动化控制，可以提高制冷系统的45、可靠性，保证使用效果。 （b）采用手动操作，人具有一定的滞后性，在氨压缩机自动增、卸载，蒸发式冷凝器开停，氨泵开停，所有冷间温度控制方面，反应远远落后于电脑控制中心。因此，采用自动控制系统会大大节省运行费用。 根据项目的工艺要求及技术参数的计算，确定仓储物流中心各工序的设备性能、规格及数量。在满足工艺生产的前提下，本着先进、高效与节能的原则，对设备仪器进行选型。表-4低温冷藏库主要设备一览表 金额单位：万元序号设备名称规格型号单位数量单价总额一制冷系统1制冷压缩机S8-17台218.0036.002制冷压缩机 S8-12.5台215.0030.003油氨分离器YF-200TL台13.003.046、04冷凝器ZA-2.5台27.0028.005.中间冷却器ZZQ-8003.2.4生活配套服务区 综合服务配套区容积率不大于1，建筑密度不大于35%，绿化率不小于30%，土地面积约150亩，规划开发80000平方米左右的高档住宅开发、一个中国景观行业协会所、一个景观设计研究中心，用于核心会员生活配套。(1) 高档住宅区 高档住宅区建筑面积60000平米。建筑形式为3-5层的花园洋房；建筑风格采用现代中式，屋顶形式依然以坡屋顶形式为主。大飘窗、景观阳台以及退台式的露台设计，营造出优雅别致的建筑形象。 建筑色彩以浅色为主，根据周边环境的色彩决定色彩偏向。对于温泉服务大楼、酒店及康体中心可采用明度较47、高的颜色加以突出其作为标志性建筑，但应于周边相协调。 高档住宅区的主要用户面向景观用品展示、集散、物流产业基地的开发、建设、交易群体的重点企业的经营者。 (2)景观设计研究中心及会所基地将建设一个景观设计研究中心，9个行业会所，每个建筑单体面积在2000平方米左右。景观设计研究中心设立于生活配套区，采取独栋别墅设计，占用建筑面积20000平方米。引进国家甲级景观设计研究机构两家，在基地设立景观设计研究中心。业务领域涵盖公共与民用建筑设计、城市、居住区规划与住宅设计、古建筑保护及复原、景观园林、室内设计、检测加固、前期可研、工程咨询及施工图审查等。 研究中心将与基地产业和会员单位优势互补、资源共48、用，成果共享，形成建筑设计综合性、专业性的有机结合，高层次的学术研究与建筑实践相结合，增强市场竞争力，开拓国内外市场，打造权威性、综合性的知名设计品牌。3.2.5产业区工业产业区占地330亩，总征地面积为213120平方米，本次设计总建筑面积为234780平方米，容积率为1.197，共建设22栋工业标准厂房。主要用于引进国际、国内知名品牌景观用品生产厂家到天津建厂进行本地化发展。同时，建立核心景观用品制造加工以及进口农业产品、水产品的加工中心等。 工业厂房与办公区总部大楼所在的商贸区建立一个人工湖，工业区与办公区总部大楼隔湖而望。在建筑群中起合转承，衔接过渡，形体丰富，虚实对比强烈。沿湖一侧体49、块与总部大楼裙楼呼应，以圆润的弧线营造大跨空间，争取更长的建筑景观面，并层层退台，使形体更为多姿多彩。背湖一侧强调虚实对比，实墙与玻璃幕墙比列明确而优美，突出墙体的飘窗打破了平淡的面形态，丰富了立面层次。项目期工业区建设内容包括：（1） 轻工业厂房：22栋，单体地上建筑面积从8000至30000平米不等，建筑高度控制在40米左右；规划、消防按丙类（电子类）多层厂房和高层厂房设计。（2）倒班宿舍：最大建筑层数8层，建筑高度控制在24米以内；规划、消防按多层民用建筑设计。（3）汽车库：除了独栋区域未设置地下车库外，其他单体下面均设有一层地下室（10#栋地下设有两层地下室），地下共计停车位1423个50、。表-5 构建筑物面积一览表序号栋号占地面积（）地上建筑面积（）地下建筑面积（）总建筑面积（）11#栋6636.6945414115865700022#栋837.742375.092375.0933#栋840.982433.422433.4244#栋18517329.2 16599.0 23928.2 55#栋218214429.5 14429.5 66#栋19888112.4 8112.4 77#栋339123408.8 23408.8 88#栋18157456.2 1060218058.2 99#栋334623081.2 23081.2 1010#栋2899.00 33827.5 105551、944386.5 1111#栋581.51839.4 1839.4 1212#栋581.51839.4 1839.4 1313#栋581.51839.4 1839.4 1414#栋581.52373.2 2373.2 1515#栋581.52373.2 2373.2 1616#栋580.42989.6 2989.6 1717#栋580.42989.6 2989.6 1818#栋580.42989.6 2989.6 1919#栋1899.188707.6 1807.7 10515.4 2020#栋2679.823371.4 4648.1 28019.5 2121#栋2482.916278.7 452、686.2 20964.9 2222#栋306642.5 642.5 1#3栋8315.4150222.5 11586.0 61808.5 4#栋22#栋31167.30 185878.5 48902.1 234780.5 合计39482.71236101.060488.1296589.03.2.6景观区在办公大楼后方及东侧8000平方米的景观产品示范区，有阳光水景设计部分，均采用小尺度亲水设计，水景结合造型小品及涌泉设计，增加立体效果，保证观赏效果。 用景观石材、植物设计花卉、小灌木、草坪，打造远超绿化率指标的景观效果，最终营造出灵动生命气息的生活体验。铺装颜色以暖色系为主，与建筑相呼应。植53、物色彩隆重，植物善用对比色，调动调动人的视觉感受，时令花卉用的比较多，但对后期维护要求比较高。 通过照明改变景观环境的外观；艺术性的照明灯光和色彩, 构成动态和静态的光、声、色的景观变化； 景观庭园灯具的小品化、雕塑化、时装化, 成为示范区景观环境的点缀。通过地形设计，创造丰富产品展示活动项目，并形成优美园林景观。3.2.7配套基础设施（1）辅助设施新建磅房、变配电站、锅炉房、制冷机房、水泵房等辅助设施，400立方米消防水池一座。（2）垃圾堆场新建垃圾堆场1处，位于项目东北角，配置垃圾清扫、装车及运输设施1套。（3）停车场建立体停车场一处，面积约5000平方米，2500个车位。位于展示及分拨中54、心西侧。（4）公用工程设施建设满足项目经营需要的强电、弱电、给排水、采暖通风、消防、外管网等公用工程。3.3产品种类 产品种类分为、期先后推出景观用品和世界各地的日用品和农产品等。3.3.1项目I期展示及交易产品种类（1）主要经营景观用品：分为景观资材、景观宝石、手工具类景观用品、机械类景观用品、装饰类景观用品、灌溉类景观用品和其它景观用品5大类产品。（2）台湾农副产品，同时兼营花卉、苗木及林产品。3.3.2项目期展示及交易产品、服务种类（1）主要经营景观用品：分为景观资材、景观宝石、手工具类景观用品、机械类景观用品、装饰类景观用品、灌溉类景观用品和其它景观用品5大类产品。（2）台湾农副产品，55、同时兼营花卉、苗木及林产品。（3）台湾及世界各地的小商品、食品、服装、日用品等商品（4）与市场交易有关的信息咨询、资金结算、进出口服务、商业服务等；（5）设施出租、进出口贸易服务、物流服务及相关服务。（6）与商品交易相关的在线融资产品。第4章 选址方案4.1建设地区介绍4.1.1建设地区概况xx港区是天津港的重要组成部分，处于京津城市带和环渤海经济圈的交汇点上，是中国陆域距离欧洲和中西亚最近的港口，是连接东北亚与中西亚的纽带，是环渤海中与华北、西北等内陆地区距离最短的港口，综合运输成本最低。xx港区规划面积33平方公里，分为码头作业区、物流加工区、港口综合配套服务区“三大区域”，其中部分码头作56、业区和物流加工区共10平方公里为xx保税港区，由海关按照“一线放开、二线管住、区内自由、入区退税”的监管原则，实行全域封闭化、信息化、集约化的监管。天津xx保税港区位于天津港东北部，为浅海滩涂人工围海造陆形成的三面环海半岛式港区，总面积约30平方公里。具备集装箱码头装卸、集装箱物流加工、商务贸易、生活居住、休闲旅游“五大功能”。2006年8月31日，国务院批复设立天津xx保税港区，进一步推动滨海新区开发开放。批复的10平方公里面积由5.6平方公里的码头作业区和4.4平方公里的物流加工区组成。自2007年底首期4平方公里实现封关运作以来，包括6个集装箱泊位、58座仓库和60余万平米堆场，海关监管57、及口岸办公设施也已投入使用。2012年，xx保税港区10平方公里将实现整体封关运作 。xx保税港区是天津滨海新区开发开放的重要标志区，是建设中国北方国际航运中心和国际物流中心的核心功能区，是天津市发展港口经济和海洋经济的重要空间载体。按照国务院的批复要求，xx保税港区将重点发展完善国际中转、国际配送、国际采购、国际贸易、航运融资、航运交易、航运租赁、离岸金融服务等八大功能。4.1.2项目建设地点该项目I期选址于xx保税区东侧，与xx保税区商品展示中心相邻，供水、供电、供热设施齐备，交通、供电、供水等配套条件较好。项目期选址拟选择在滨海新区政策区内，具体选址方案尚未确定。4.2自然条件天津xx保58、税港区位于天津港东北部，距天津市区56公里，规划面积约30平方公里，比邻天津开发区、保税区、中新生态城、东临渤海，是欧亚大陆桥的最东端，环渤海经济圈的中心。交通便利，距滨海国际机场52公里，通过京津塘高速、京津塘高速二线与首都北京相连接，驱车两个半小时可到达北京首都国际机场。 周边海滨大道、京津塘高速公路、京津塘高速公路二线、津滨高速公路、津塘公路、京港高速、津晋高速公路、唐津高速公路及外围的高速公路与港区接驳，构成了四通八达的交通网络。图-3 xx保税区示意图4.3外部配套条件4.3.1社会经济条件xx保税港区经过四年多的建设，一期4平方公里基本建设完成，二期已经通过封关预验收。已建成标准仓59、库面积57.5万平方米，堆场面积66万平方米，并有6个集装箱码头泊位和4个件杂货泊位投入使用，具备集装箱枢纽港口、保税区、出口加工区和保税物流园区的所有功能。已建成投入使用的天津港国际邮轮码头项目，总建筑面积约5.8万平方米，可停靠目前世界上最大邮轮，设计年旅客通过能力50万人次。低密度住宅、安佳酒店、金融贸易服务中心、海景度假酒店、综合配套商业等一批综合配套服务设施项目正在建设中，这些项目建成后将极大提升xx的旅游、商务、休闲服务功能，加快北方国际航运中心的建设。截止目前累计完成固定资产投资482亿元，注册企业937家，注册资金达到530亿元。同时，xx保税港区各项经济指标保持快速增长，2060、11年，全区实现税收收入5.4亿元，同比增长88%；外贸进出口达到23亿美元，同比增长252.8%，其中进口20亿美元，同比增长250.6%；集装箱吞吐量达245万标箱，同比增长25.4%；进出区保税货值达到52.8亿美元，同比增长192.1%。xx保税港区各项经济数据在滨海新区范围内保持了领先的增长态势，带动了新区周边区域的发展。4.3.2功能创新和政策突破xx保税港区自建区以来，一直大力推动综合配套和涉外经济体制改革，以建设北方国际航运中心和国际物流中心核心功能区为主线，以招商引资和开发建设为驱动，着力推动政策、功能和管理服务三个层面的创新。特别是，2011年5月天津北方国际航运中心核心功61、能区建设方案（国函201151号）的正式获批，标志着xx保税港区整体创新改革取得突破性进展。（1）租赁产业创新走在全国前列xx保税港区以“推动业务-探索流程-形成模式”的方式，推动租赁业务创新，成功实现了租赁公司在中国开展飞机单机租赁业务的“第一单”和租赁公司借用境外商业贷款购买飞机“第一单”的突破。xx保税港区单机单船租赁业务在引进指标、外债使用、税收政策、进口通关等环节完成全流程贯通，在全国率先形成单机单船租赁业务新模式。（2）进口商品交易平台建设取得成效目前xx保税港区已经注册成立了19个市场主体公司，形成了以进口红酒、游艇、房车、私人飞机等为代表的高档消费品交易平台，形成了以工程机械、62、医疗设备、船舶、汽车等为代表机电设备交易平台，形成了以矿产、乳品、冻品、农产品等为代表大宗商品交易平台，已经初步具备了采购中心、分拨中心和配送中心的特色。其中，乳品交易量已占到国内进口量的近40%,冻品将建设成为天津市最大的冻品交易平台。（3）贸易便利化支持进口贸易发展按照国务院要求xx保税港区进行口岸监管模式创新的要求，推行诚信管理，实施分类通关模式，进一步深化“三集中”查验模式改革，积极开展“一次开箱分别查验”试点工作，便捷口岸通关模式。制定实施xx保税港区进口葡萄酒通关指南，实现了进口葡萄酒通关效率全国最高，并逐渐拓展到冻品、农副产品等进口商品，提高了通关效率，降低了物流仓储成本。同时启63、动货物备案清单管理模式和进口贸易融资服务创新研究工作，为进一步深入促进贸易便利化奠定了基础。（4）完善政策体系打造良好的营商环境在落实国家给予政策的同时，制定完成xx保税港区促进产业发展暂行规定、xx保税港区促进商品交易市场建设的暂行规定、鼓励船公司运营的鼓励办法等一系列规定和办法，吸引国际贸易项目落地。吸引了包括中建材、中煤、中储、中粮等一批“中”字头央企投资项目落户，高银、英利等知名企业在xx建立进出口基地，奔驰VPC、远大汽车等汽车进出口贸易项目在xx运营并初具规模。（5）实现与国内腹地、中亚国家进口贸易流通衔接充分发挥滨海新区的区位、产业和政策优势，以及天津港亚欧大陆桥节点的优势，带动64、京津冀、环渤海和华北西北区域间的物流、资金流、信息流，加强与日本、韩国以及东北亚、中亚等国家和地区的国际贸易合作。利用国务院批准的启运港退税政策，积极推动在内陆无水港设立进口的红酒、冻品、农副产品等营销中心，把xx的功能优势拓展到内陆无水港，把国内、国际两个市场融为一体。已有7家蒙古国中小企业注册并开展业务，与新疆喀什霍尔果斯特殊经济开发区达成合作意向，共同拓展到中亚国家的汽车转口贸易。（6）加强口岸电子商务信息化平台建设实施“智慧xx”发展战略，推进大通关体系建设。加快天津xx保税港区海关信息化管理系统建设，实现物流监管、卡口监控等管理的电子信息化，满足了海关监管和企业贸易便利化的需求。逐步65、推行港口货物电子放行和无纸化报检，节约企业运营成本，“一次录入、分别申报”试点企业成功运行，提高了通关效率，将继续推广实施。xx国际商品交易网稳步运行，实现实体销售与网上交易相结合，多种国际商品在网上进行展示展销，扩大了商品知名度和营销渠道，为企业发展赢得商机。4.4其他配套设施 供水、供电、供热配套设施完善。项目建设地点位于天津市xx港保税区，属城市自来水管网覆盖区，完全可以保证自来水供应。项目场址属天津滨海新区电业局供电区域，电力充足，供电设施完善，完全可以满足项目用电要求。天津市xx港保税区建有集中供热系统，可满足项目供热要求。第5章 投资估算与资金筹措5.1投资概算5.1.1项目I期投66、资估算项目I期该项目投资概算4.33亿元。其中包括xx国际景观用品展示中心和电子交易系统建设两部分。（1）展示中心、办公部大楼 建设一座33000万平方米，共11层楼，每层3000平方米，1-3层为国际景观用品展示中心，1层为国内厂商展品，2层为台湾及东南亚地区展品，3层为欧美地区展品。4-5层为公共服务区域包括银行、餐厅、会议室、多媒体展示区、咖啡厅和商店，6层为电子商务交易中心，7-11层为中国景观协会会员和电子商务平台及展示中心重要成员办公场所。该部分投资概算3.9亿元。（2）电子交易系统建设电子商务平台位于办公楼6层，建筑面积3000平方米。 应用现代化的无线技术和互联网技术，创新服务67、模式， 构建一个安全，高效，实用，易于扩展的互联网商务及移动商务一体化平台。该项目的电子商务交易平台所需要的软硬件概算为人民币0.43亿元。详见表-6。表-6展示中心、办公总部大楼投资情况分析表序号主要建设内容占地面积数量建筑面积（m2）层数金额（亿元）备注展示中心、办公总部大楼60亩4000011层0.30土地成本1展示中心1个90001-3层0.812景观示范1个7000楼外0.6334-5层为公共服务区域包括银行、餐厅、会议室、多媒体展示区、咖啡厅和商店60004-5层0.543电子商务交易平台1个30006层0.27+0.43软硬件4会员会所150007-11层1.35I期合计60亩468、00004.335.1.1项目期投资估算项目期占地750亩（可选择xx港保税区政策辐射区），商用占地面积约420亩，工业用面积约330亩。包括交易区、办公区、仓储区、生活配套服务区、景观区和产业区五部分。其中：交易区建筑面积60480平方米、办公区 43000 平方米；仓储区64874平方米（包括立体仓库34922平方米、气调库11552平方米、冷库10400平方米）；景观区8000平方米；综合服务配套区33000平方米；工业产业区213120平方米工业厂房。表-7 项目投资估算表序号主要建设内容占地面积数量建筑面积层数金额（亿元）备注（m2）一交易区90亩604804.84 1交易大厅3个469、96803.97 2独立门面交易区2排108000.86 二办公区65亩525004.20 1综合配套服务区35001层0.28 2电子商务交易中心的办公区、培训室和会议室1个70002-3层0.56 3商铺占二层，设于10个7000酒店裙房的1、2层0.56 4餐厅、咖啡厅3个35004层0.28 5计算机信息中心1个70005-6层0.56 6商住一体化酒店1个70007-8层0.56 7客房50间105009-11层0.84 8设备层3500地下1层0.28 9地下停车场3500地下2层0.28 三仓储区 103亩648747.78 1气调库1个195522.35 20000吨2冷库1个70、104001.25 40000吨3立体库1个349224.19 50000吨四生活配套区150亩800006.40 1高档社区600004.80 2研发中心与会所200001.60 五景观区12亩80000.64 六工业用地330亩123478018.78 22栋标准厂房期合计750亩50063439.31 5.2资金筹措所需资金均由协会会员现金出资，并按照出资比例组成股份制公司。第6章 组织架构与运营管理6.1组织架构xx国际景观用品商品展示及分拨中心由股东注册成立“xx国际景观用品商品展示及分拨中心有限公司”，按企业运营。日常业务管理分为几个业务单元，各自独立运营并互相协同补充。首批计划设71、立的部门为：行政部、市场部、财务部、公关部、展会部、物流部、电子商务项目、技术及服务部等。当然日常的行政、财务、人力资源等属于基本职能部分，不再赘述。每个组都将有职务说明和主要功能、目标、考核标准。人员由“xx国际景观用品商品展示及分拨中心有限公司”按照用人标准公开招聘，必要的工作和基层操作人员由股东及合作伙伴参与。xx国际景观用品商品展示及分拨中心商品展示及分拨中心（展区、展厅和各类企业营销客服总部）电子商务交易平台（运营中心、交易中心、结算中心和配套服务系统）行政部财务部人力资源部市场部会员部展会部物流部电子商务及大宗贸易部技术及服务部 图-4 组织架构示意图6.2运营管理xx国际景观用品72、展示、集散物流与加工基地，依托中国最大规模行业协会中国景观用品行业协会，目标是建设成为中国专业性最强、规模最大的城市综合体商品展示、交易和加工基地。产业基地将按照国家产业基地建设标准和城市综合体的理念规划建设，并形成一个集办公、展览、物流、餐饮、会议、文娱、居住和交通等城市综合体，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。xx国际景观用品展示、集散物流与加工基地将围绕基地的建设与发展，大力推进会议、餐饮、展会、办公设施、文化娱乐、体育休闲、环保绿化、电子商务、人才服务、物业管理等一系列相关配套行业的发展，采用“以景观用品国际贸易产业为载体，以景观用品73、产品加工为主打，以信息资源综合利用与共享为手段”的产业动作模式，将中国景观用品产业与其他产业的发展结成互相驱动力的战略联盟。第7章 经济、社会效益分析7.1社会效益分析新一任中国领导人锐意改革的决心和天津建立自贸区的历史机遇，是xx国际景观用品展示及分拨中心项目的提出的大背景。对于中国唯一的由民营企业发起并成立的中国景观用品行业将利用行业众多的中小企业资源、国家中国经济升级版将迎来新的契机和现代电子商务时代的先进手段，建立一个线上线下互动的优秀景观用品集散地，让xx这片沃土成为中外景观用品产业中小企业实现深度的国际化的重要平台，成为天津滨海新区创新服务贸易的典范。随着平台的运行，这个基于会员制74、的超级商品展示及交易平台，将因为牢固的信任和良好的产品质量，展示出其巨大的盈利能力和可持续发展的生机与活动。xx国际景观用品展示、集散物流与加工基地项目的建设不论从国家产业政策发展方向，还是从促进天津建立国际景观产品集散地，或者是全面促进中国景观企业发展等方面都具有十分重要的意义。项目正常投运后，天津电子商务服务外包产业基地将在当地直接创造10000个与景观产业相关就业岗位，间接创造20000个与服务行业相关就业岗位。7.2经济效益分析7.2.1 销售收入分析 xx国际景观用品展示、集散物流与加工基地主要收入来源渠道为三种：（1）建立会员制服务体系，我们计划每家企业的年费大约为2000元人民币75、，我们付以专业化的为期一年的信息提供、商业服务和法律咨询。这样将产生大约2000万元的收益。（2）展示中心收益：预计在首年将直接促成100000宗贸易，暂按每笔金额20万元人民币计算，我们将收取0.51%佣金（这个比率可以说非常低），这样可以全年贡献2亿元左右的收益。（3）电子交易平台收益：电子商务平台收取会员加盟费，如果有10000个会员/年，每个会员的加盟费10万元，收入为100亿元/年。（4）举办的展览会和大型项目和大宗采购的推介会及招投标，由于更有针对性、项目更大，会更有吸引力。将向会员收取一定的费用，该费用在弥补组织这些展示和推介会外，会有一部分赢余。按全年举办20届/次这样的会议计76、算，每次可实现20万元人民币的毛利的话，全年还将有400万的收益。7.2.2 主要经济指标分析 项目I期：项目占地60亩，建筑面积4万平米，总投资4.33亿元，预计实现交易规模100亿，年实现利润2亿元，预计投资回收期3.37年。 项目期：项目占地750亩，建筑面积50.06万平米，总投资39.31亿元，预计实现交易规模1000亿，年实现利润15亿元，预计投资回收期6.37年。表-8 项目I、期主要经济指标表序号项 目单位I期指标期指标备 注1建设规模两个项目5个项目2交易规模亿元100亿1000亿3仓储规模万吨-2总投资万元4.33亿39.31亿3占地面积亩60750约810亩4建筑面积400005006345建设期年12.56销售收入万元/年10亿150亿正常年7税后利 润万元/年2亿15亿正常年（税后）8财务内部收益率%23.5834.399投资回收期年3.376.37含建设期10贷款偿还期年4.246.30含建设期11盈亏平衡点%3.376.45