1、重庆港渝国际建材物流园项目可行性研究报告一、项目概况及目标项目名称：重庆港渝国际建材物流园工程项目地点：重庆东港工业园建设单位：重庆市港渝通物流有限公司建设期限： 24个月东港工业园位于重庆南部,紧靠长江工业园和茶园。项目总占地预计:300亩. 项目总投资:6.52亿.项目总建筑面积19.98万平方米，其中：建材交易区6.85万平方米，建材展览区0.94万平方米, 综合办公楼及设施2.35万平方米，建材仓储区3.23万平方米, 堆场面积3.26万平方米,停车场及维修区1.11万平方米, 其它公共设施0.98万平方米,绿化地带:1.16万平方米.项目建设目标：年货运吞吐量将达到2600 万吨以上2、，年宏观物流产值40亿元以上: 打造成建材类物流企业的大型建材商贸中心. 引进建材生产企业,建材经销商约300家. 现代综合性建材物流服务体系的形成。 项目经济效益：项目实施期内12年（含2年建设期）实现总产值300亿元，实现利润30亿元，上缴税收42亿元，带动相关企业安排就业超过5000人，项目具有良好的经济效益。本项目的建设对促进我市物流、建材、商贸的发展，特别是对重庆东港工业园区的经济发展和满足重庆地区的建材发展需求，具有十分重要的现实意义和社会效益。第二节研究主要依据n 国家综合交通网中长期发展规划n 国家公路运输枢纽布局规划n 重庆市总体规划n 重庆市“十一五”现代物流业发展规划n 3、重庆市国民经济和社会发展“十一五”规划纲要n 重庆市沙坪坝区总体规划n 国家、省、市有关技术规范n 企业提供的相关资料。第三节主要结论一、功能定位在研究重庆市、西南片区及至国内,国际各类建材物流园区、物流中心基础上，分析环保建材未来的需求和发展趋势，凭借投资方现有的众多战略合作伙伴，以及港渝国际建材物流园的区域特征、服务对象和处理的货物种类，确定重庆港渝国际建材物流园的功能定位：港渝国际建材物流园将通过吸引国际国内各种环保建材生产商及商贸流通企业、第三方物流企业入驻，形成设施齐备、功能齐全的物流基础设施平台和服务完善的物流企业的空间组合，把港渝国际建材物流园建设成为依托于优越运输资源，集商流、4、物流、信息流、资金流融为一体的西南最先进的集新型环保建材展示、交易、配送和信息处理等功能为一体的物流园区;把港渝国际建材物流园区打造成 “绿色建材,低碳建材”国际科研基地.二、物流园区服务区域重庆港渝国际建材物流园位于重庆市南岸区东港工业园内，交通优势十分明显。港渝国际建材物流园的规划建设，通过引进国际国内众多的物流企业以及环保建材生产商和商贸流通商入驻，能够依托产业优势，充分发挥运输资源优势，以及便捷的通关条件，直接服务于重庆市，以及周边我国西南地区相临省份，乃至整个中国和欧洲、东南亚。三、市场定位重庆港渝国际建材物流园区未来的目标客户主要包括：国际国内各种新型环保建材制造企业和商贸流通企业5、第三方物流企业、货运代理、信息配载企业以及诸多需要提供物流技术开发、系统设计咨询、商品展示交易、内陆口岸等业务的企业、国内国际 “绿色建材,低碳建材”的科研机构.四、物流作业量的预测重庆港渝国际建材物流园区物流适站量为200万吨。五、规划方案（一）选址区位说明本项目占地约300亩，希望位于水陆交通运输条件较好的南岸区东港工业园。物流园区的货物可以通过长江工业园、寸滩港区和江北国际机场进行多次联运。（二）功能设计园区涵盖两种类型服务功能，即建材综合服务功能和辅助服务功能。企业综合服务功能是指具有综合各种建材商贸, 建材物流, 绿色建材, 低碳建材科研的功能. 及交易, 配送、展示、信息处理等作6、业方式以及不同作业方式之间的相互转换。辅助服务功能是指通过引进一批配套服务企业和服务部门，为入驻建材物流企业提供金融、保险、工商、税收、海关，以及车辆集中停放、车辆维修等全方位的配套服务。具备高度社会责任感是香港同裕控股集团的企业使命之一.我们希望通过港渝国际建材物流园共同关注全球的问题,如绿色环保,低碳经济等,并希望能做出成绩.（三）平面布局规划依据本项目的基本功能及市场定位，将全部场区初步划分为建材交易区,建材仓储区、商务办公区、堆场、停车场及车辆维修区等功能区。在总体功能区划分的基础上，依据主体设施作业流程，确定总平面布局方案及各功能区。提升重庆建材商贸环境,通过科学的管理和严密的运作达7、到国际化的建材商贸,物流中心.六、园区开发建设及运营模式建议根据国外的经验和国内的实践，重庆港渝国际建材物流园的开发建设及运营体制应采取“工业地产商主体企业引导”的模式。七、主要经济技术指标项目建设主要经济技术指标见下表：表1 工程主要经济技术指针序号项目单位指标（）备注1规划用地面积平方米33.32总建筑面积平方米19.98万2.1仓储平方米3.23万2.2办公用房平方米2.35万2.3集装箱堆场平方米3.26万2.4建材交易区平方米6.85万2.5建材展览区平方米0.94万2.6其他公共设施平方米0.98万2.7绿化地带平方米1.16万4年宏观物流产值亿元30项目公司自营4。7亿元5项目总8、投资亿元6.52固定资产投资5.52亿元；流动资金10000万元6建设工期月247年平均收入额亿元4.7正常年8年净利润亿元2.1正常年9社会就业人5000八、项目经济评价经过对本项目的经济评价和社会效益分析认为：1、财务评价全部投资财务净现值为1.69亿元，大于0；内部收益率为 16.25%，大于基准收益率15%；投资回收期为 5年（含建设期）。各项计算指标均符合标准，且经济效益明显。2、通过敏感性分析可知本项目具有较强的抗风险能力。3、本项目具有良好的社会效益。九、研究结论通过分析研究，课题组认为本规划推荐的方案符合地区规划，功能分区合理，作业流程顺畅，技术上可行，能够完成拟设想的建材物流9、功能。目前重庆的经济发展步伐日益加快，交通、市政等基础设施逐步完善，产业布局日趋优化，各项规划建设工作正紧张进行，重庆港渝国际建材物流园的规划建设不仅促进了重庆市的经济发展，而且对促进其服务区域的经济发展，都会起到支撑作用。因此，重庆港渝国际建材物流园的规划建设是必要的和紧迫的，建议尽早组织实施。第二章项目建设背景及必要性第一节 重庆市经济社会发展现状和趋势一、重庆市经济社会发展现状1重庆市概况重庆位于北纬28度10分-32度13分，东经105度11分-110度11分之间，地处较为发达的东部地区和资源丰富的西部地区的结合部，东邻湖北、湖南，南靠贵州，西接四川，北连陕西，周边经济腹地广阔，是长江10、上游最大的经济中心、西南工商业重镇和水陆空综合交通枢纽和物资集散地。1997年3月14日，第八届全国人民代表大会第五次会议通过了设立重庆直辖市的决议，与北京、天津、上海同为四大直辖市。重庆幅员面积8.24万平方公里，南北长450公里，东西宽470公里。重庆地势由南北向长江河谷逐级降低，西北部和中部以丘陵、低山为主，东南部靠大巴山和武陵山两座大山脉。主要河流有长江、嘉陵江、乌江、涪江、綦江、大宁河等。重庆属中亚热带湿润季风气候区，具有夏热冬暖，光热同季，无霜期长，雨量充沛，湿润多阴等特点。2社会经济现状近年来，在国家实施西部大开发的宏观环境下，通过扩大内需，增加投入，加快基础设施建设等措施，重庆11、市经济社会获得了较快发展，经济实力不断增强，人民生活水平不断提高。截至2008年底，初步统计重庆市全年实现地区生产总值5096.66亿元，比上年增长14.3%。其中，第一产业实现增加值575.40亿元，增长6.8%；第二产业实现增加值2433.27亿元，增长18.0%；第三产业实现增加值2087.99亿元，增长12.4%。第一产业增加值占地区生产总值的比重为11.3%，比上年下降0.4个百分点；第二产业增加值比重为47.7%，上升1.8个百分点；第三产业增加值比重为41.0%，下降1.4个百分点。按常住人口计算，全年人均地区生产总值达到18025元，比上年增长13.7%。重庆市产业比重由19912、7年的22.6:39.7:37.7调整为11.7:45.9:42.4，2007年第三产业中的交通运输、仓储及邮政业所占比例为15.2%。重庆市历年社会经济发展情况见下表2-1。表2 重庆市历年社会经济发展情况统计年份人口（万人）GDP（亿元）第一产业值（亿元）第二产业值（亿元）第三产业值（亿元）人均GDP（元）19973042.921360.24307.21540.08512.95473319983059.691440.56300.89558.87580.80501619993072.341491.99286.16574.98630.85520720003091.091603.16284.8713、623.83694.46561620013097.911765.68294.90688.40782.38621920023113.831990.01317.87780.97891.17705220033130.102272.82339.06921.101012.66809120043144.232692.81428.051112.801151.96962420053169.163070.49463.401259.121347.971098220063198.873452.14386.381500.971564.791231620073235.324122.51482.391892.10174814、.0214660年均增长率(%)1997-20020.57.90.77.711.78.32002-20070.815.78.719.414.415.81997-20071.224.89.428.527.825.4注：数据源自重庆统计年鉴及2008年统计公报二、重庆市经济社会发展趋势未来20年，是我国经济快速发展、全面建设小康社会的关键时期。在我国全面建设小康社会的宏观背景下，重庆市政府也提出了抓住战略机遇，总体上要实现全市经济持续快速协调健康发展和社会全面进步宏伟目标，基本建成长江上游经济中心，全面建设小康社会，重庆市将继续面临新的发展机遇和形势：1西部大开发战略的继续推进将为重庆市经济社会发15、展提供优越的政策环境随着西部大开发战略的逐步推进，国家将进一步采取一系列优惠和政策倾斜措施支持西部地区发展，优先在中西部地区安排资源开发和基础设施建设项目，促进东部及沿海地区资源加工型及劳动密集型产业向中西部地区转移。这将为重庆发挥资源优势、区位优势、承接东部及沿海地区产业转移、改变相对落后的经济面貌提供新的历史机遇。2内陆开放型经济试验区的建设将为重庆外向型经济提供新的发展机遇继上海浦东、天津滨海之后，重庆北部新区正申建首个内陆开放型经济试验区。内陆开放型经济试验区的建设将为重庆全面发展外向型经济带来前所未有的发展机遇，各项优惠政策，独特的区域优势，将会使重庆的经济得到迅猛发展，从而带动整个16、西部的崛起。经济试验区的建设将从战略高度把重庆推到对外开放的前沿，把重庆打造成西部的开放高地。随着西部大开发战略的实施，建材行业发展重心逐渐由东部向中西部地区转移。3东盟次区域经济合作协同区框架的建立为区域经济合作与发展提供了平台随着东盟在重庆对外贸易中的地位日益凸显，东盟已成为重庆最大的对外贸易伙伴。重庆与东盟经济发展水平相当，产业互补性强，具有良好的经贸合作基础和巨大发展潜力。重庆市作为协同区外围线，依托其良好产业基础和服务优势，形成与次区域区内东盟相关国家经济互补，区域经济合作与发展提供了平台。第二节重庆市建材业发展现状和趋势一、中国建材行业发展概况目前，中国已经是世界上最大的建筑材料生17、产国和消费国。主要建材产品水泥、平板玻璃、建筑卫生陶瓷、石材和墙体材料等产量多年居世界第一位。同时，建材产品质量不断提高，能源和原材料消耗逐年下降，各种新型建材不断涌现，建材产品不断升级换代。2004年，中国建材行业受到政府宏观调控的影响，产业政策调整对某些建材企业造成了一定冲击。2005年行业发展仍继续保持高速发展态势，产量与销售额总体上稳健增长；中国建材行业发展的宏观经济环境和投资环境依然较好。2006年，建材行业经济运行总体保持又快又好发展态势。生产销售增速明显加快，经济运行质量进一步提高，产业结构有了新的改善。规模以上建材企业完成工业总产值（现价）13275亿元，增长29.1%；完成主18、营业务收入11534亿元，同比增长29.3%；实现利润603亿元，增长47.1%。2007年建材行业产量、效益大幅度提高，1-11月，建材行业实现利润796亿元，同比增长56.6%。装备水平的提升使中国水泥工业能耗显著降低，2007年吨水泥综合能耗138千克标煤，比上年减少4千克标煤。2008年第一季度，建材行业完成工业增加值947亿元，按可比价格计算比2007年同期增长27.9，增速与2007年同期相比加快1.7个百分点，呈现快速增长态势。“十一五”规划基建投资已棋至中盘，公路、铁路等基础设施建设投资的爆发增长和普通民用建筑投资的平稳增长，使建筑行业正处在景气上行阶段。同时，在建设节能社会和19、国家加强自主创新能力的背景下，节能和技术创新主题将是行业的发展热点。二、重庆市建材行业发展现状1重庆市建材行业发展现状（1）建材行业规模2009年重庆规模以上建材企业完成工业总产值388.1亿元，位居西部12个省市中的第五位，同比增长19.78%。其中增长较快的几个子行业包括：粘土砖瓦及建筑砌块制造业增长52.34%、技术玻璃制品制造业增长46.27%、建筑陶瓷制品制造业增长32.9%、塑料板、管、型材制造业增长25.8%、水泥制品制造业增长30.47%、平板玻璃制造业增长24.47%。2009年规模以上建材企业完成主营业务收入362亿元，同比增长19%；主营业务成本292亿元，同比增长20%20、；应收账款45亿元，同比增长17%；利润总额24亿元，同比增长8%；利税总额42.4亿元，同比增长5.5%。规模以上建材企业建材产品出口交货值完成14.92亿元，位居西部12省市中的第一位，同比下降32.4%。（2）建材行业主要产品产量2009年建材规模以上企业，水泥产量3600万吨，同比增长14.94%；陶质砖8258万平方米，同比增长101.21%；夹层玻璃293万平方米，同比增长56.9%；钢化玻璃645万平方米，同比增长50.49%；瓷质砖351万平方米，同比增长28.65%，浮法玻璃产量200万重量箱，实现零的突破。以下产品出现负增长：玻璃纤维纱30万吨，同比下降11.41%；卫生陶21、瓷102万件，同比下降4.35%。重庆建材产品产量完成情况在西部12个省市中的排名：玻璃纤维纱第一位，夹层玻璃第一位，建筑涂料第一位，钢化玻璃第一位，石膏板第二位，卫生陶瓷第二位，商品混凝土第二位，陶瓷砖第二位，水泥第六位，新型干法水泥熟料第六位。（3）经济运行特点随着国家扩大内需、保增长措施的逐步到位，国家积极的财政政策和倾向政策，提高部分建材产品出口退税率政策的陆续出台，给建材行业带来发展良机和动力。同时，随着大工程、大项目的逐步启动，也为重庆建材的发展提供了机遇。2009年建材规模以上企业工业总产值呈现出前低后高的走势。受国内需求的拉动，大部分建材产品价格止跌回升。建材产品中的重要基础原22、材料产品水泥的价格呈现马鞍型走势，自4月开始，连续7个月在低位徘徊，吨水泥均价略高于2006年、2007年，多数企业在微利和成本价之间波动，进入三季度，价格止跌回升。新型建材产量大幅增长，成为市场增长的亮点。其中塑料板、管、型材制造行业同比增长25.8%、水泥制品制造行业同比增长30.47%、技术玻璃制品制造行业同比增长46.27%、建筑陶瓷制品制造行业同比增长32.9%。金融危机影响重庆建材工业产品出口之大是前所未有的。但重庆建材行业的产品出口所占比重非常小，所以从总体来说，金融危机对重庆建材行业的影响并不十分严重。三、重庆建材行业发展存在的问题1市场杂乱无章 基本趋于低档 重庆的建材市场比23、较分散，这可能是由于该城市是一个山城，区城分割比较明显的缘故。这里的如陶瓷卫浴市场大大小小多达20多家，主要集中在渝中区解放碑商圈的得意装饰城，九龙坡地区的八益建材市场、国窖建材市场、巴山建材市场和江北的红星美凯龙，大渡口也有一个一定规模的建材市场。 总的来说，重应的陶瓷卫浴市场比较杂乱无章，从档次上看，基本趋于低档。得意建材市场卖的主要是浴室厨柜，产品偏中高档，相对集中的是八益建材市场。在八益建材市场的门店大多为厂家总代理或直销点。但从外观看，实在是不敢恭维，道路狭窄、破烂、物流不太畅通。但入驻的品牌却算是重庆地区最集中的市场，主要有马可波罗、诺贝尔、冠军、斯米克、新中源、东鹏、罗马利奥、格24、仕陶、蒙娜丽莎、宏宇、威尔斯、福建的腾达、豪山、华泰等。卫浴企业主要是几个高端品牌、如箭牌、法恩莎、惠达、四维等。卫浴品牌主要集中在八益建材市场相邻的国窑建材市场，如澳斯曼、金四维等。巴山市场在八益市场的外围，主要是比较低端的四川本土企业门店和山东中小品牌。江北的红星美凯龙应该说是重庆的一个比较规范的建材市场。位于外环线北城出口、交通比较便利，入驻这里的基本是广东、华东的高端品牌、瓷砖有：东鹏、罗丹、诺贝尔、冠军、斯米克、箭牌瓷砖、博德、罗马利奥、冠珠、帝舵、依诺、萨米特、路易摩登、嘉俊、鹰牌、圣凡尔赛、马可波罗、楼兰、玛拉兹、大唐合盛、道格拉斯、赛德斯邦、王者等。洁具则国际国内都有：科勒、美25、标、TOTO、箭牌、英皇、三英、恒洁、高第、金牌、东鹏洁具、华美嘉、乐家等。 总而言之，重庆的市场比较杂乱，作为主流市场的八益建材市场，基本上是中偏低档，高中低档品牌大杂混，华东、广东、山东、福建、四川各产区品牌鱼龙混杂、竞争无序，红星美凯龙虽然较好，但只是一个连锁店，销量有限，陶瓷产品的销售主要是由八益市场的总代理分销到重庆各二、三级市场。 最受消费者欢迎的品牌： 仿古砖类：马可波罗、罗丹、金意陶、罗马利奥、格仕陶、大唐合盛。 抛光砖类：诺尔贝、冠军、东鹏、欧神诺、斯米克。 洁具类：英皇、惠达、箭牌、法恩莎、四维、恒洁。2中高档产品靠节日促销日常比较清淡 在走访八益建材市场的部份华东、广东品26、牌经销商时，大部分代理商普遍反映，今年的生意比较清淡，由于金融危机的影响，今年的楼盘装修比较少，中高档产品主要靠节日促销。比如仿古砖，主要是娱乐场所、家装、酒店、别墅区等渠道销售，价格在150300元/，抛光砖瓷砖主要是做工程，以公共设施销量最多，中高档产品如800800mm在180元/居多，平日这些中高档产品销量很少，门店的客流也不多，主要是节日促销走量。比如150300元/的仿古砖，促销打折时，70150元/的价格都能很轻松地买到，800800的中高档抛光砖70-80元/的价格并不鲜见，箭牌瓷砖及威尔斯门店的导购小姐说：“现在的消费者都比较理性，他们都会在节日来选择采购，买特价产品。”唯一27、一个例外就是马可波罗，产品价格虽然不低，但销量却比较好，在整个市场很有口碑，这正是马可波罗与众不同的地方。3低档产品比较畅销 可能是由于重庆房价不高的缘故，平均价格在3000多元/，所以低档陶瓷产品比较畅销，山东、四川的产品很受欢迎，佛山的一些品牌生产的中低档产品也很畅销。据格仕陶重庆总代理陈先生介绍，总体上看，中档以上产品的销售在退步，低档产品的销量在节节攀升。目前重庆市场四川品牌在年1000万销量的比比皆是，山东品牌、福建品牌也抢占较大的市场份额。低档产品的价格定位，仿古砖在40元/，主要是指佛山品牌，山东的仿古砖价格在20元/，看起来价格很低，但山东的仿古砖成本就5元多/，加运费到重庆的28、成本价就7元多/，不管是山东还是佛山的产品，低档的走量都很快，所以利润总额并不少。 抛光砖的低档产品价格则更低，比如800800mm规格，价格在20元/左右。 八益市场一市场管理人员表示，由于重庆的房价大多在450070000元/之间，所以装修只能选用中低档产品，价格太高了，房价的成本就会提高，特别是外墙砖用量很大。重庆的商品房并不如珠三角，基本都是毛坯房，大多为简单装修。所以房价在很大程度上取决于装修的成本。 4抛光砖瓷片占主导地位 与成都相比，重庆市场对仿古砖的认同度远不如抛光砖的程度高。在重庆市和城乡市场，消费者普遍比较欢迎抛光砖，特别是广东的中低档产品和四川重庆本土企业的产品，在市场销29、售额中占有很高的比例。四川新中源、新美(重庆)、白塔、万茂等企业的产品在这里都比较畅销、外墙瓷片销售也比较红火，300450规格的大多在1018元/片左右。主要原因是重庆地区用涂料的很少，纵观城镇建筑，几乎都是清一色的瓷片。 重庆市场抛光砖的价格也明显两分化，佛山一些大品牌如宏宇、威尔斯、蒙娜丽莎、能强，800800的产品价格在180230元/左右，而低端的如山东、四川的抛光砖大多在20元/左右，层次明显走两个极端，所以，在当前的重庆市场，抛光砖还是占据主导地位。 5未来销售还看经济走势 重庆由于是中央直辖市，经济发展直接受中央政府政策的影响。虽然重庆在地域上与四川融于一体，但地震灾后重建的拉30、动对重庆的影响并不大。相反，这里受金融危机的冲击反而比较明显，陶瓷销售两极分化比较明显，中高档冷淡，低档比较红火。低档产品畅销主要是重庆的城市扩容改造及下级区县的城镇化进程。 从上看的销售情况看，中档以上产品销售要想飘红，还得取决于经济大环境的好转，这一点今年看来并不明显。高档楼盘今年开工的并不多，而市政工程的建设当前并没有大规模启动的迹象。四、重庆建材行业发展趋势1两极分化：综合的更综合、专业的更专业 综合建材市场走综合的道路，注重品牌的打造，追求服务的完善。而建材市场的定位划分细致，也催生了各种细分行业的专业市场如雨后春笋遍地开花。综合市场和专业市场已经成为目前重庆建材市场并存的两种新模式31、。（1）综合市场百花齐放：综合市场之间的竞争已经不仅仅是传统摊位式建材市场和现代建材超市经营模式“叫板”的时代，还有品牌、实力和经营理念的竞争。作为传统的摊位式市场已经意识到原有商务模式设计的不足，在学习借鉴国外先进管理和经营模式的基础上，谋求升级。（2）专业市场做精做专：重庆第一家门业类市场在江北龙溪镇开业；重庆首家大型专业地板市场科尔地板城在南坪成熟建材商圈亮相。重庆首家门业市场、科尔地板市场虽然目前经营得不是很成功，但随着市场发展的进化以及消费者理性消费的提高，建材市场细化成为发展的必然趋势。专业主题市场品牌集中、品种齐全、专业性强是其他综合性市场无法比拟的。专业卖场的出现是重庆建材市场32、的一大特点，比如地板城、陶瓷城、灯饰城等，这些市场不是大而全的市场，它们有一个共同的特点，只做专项，所以，尽管现在大家都在提倡一站式购齐，但只要专业主题市场与传统建材商圈或有其他建材品种市场的配套，这些专业将取得巨大成功。2、竞争经营模式：五年后建材市场将形成三大竞争经营模式摊位式、超市型和商场式建材中的显性材料（如洁具、灯具、地板等）将向个性化消费发展，传统的摊位式由于购物环境和诚信度等原因将失去竞争力并逐渐走向没落，而超市由于售后服务欠专业和商品展示不充分，功能不明显、品牌个性不强等弱点也不是显性材料销售展示的最佳场所，兼具传统的摊位式和超市两种业态经营模式优点的商场式经营模式将在未来显性33、材料经营中取得优势。摊位式、超市型和商场式将在未来建材经营模式中呈三足鼎立之势。3重庆建材行业结构发展方向我市建材行业经过近10年的努力，有了很大发展，但与全国先进省市比较，实力不强，水平不高。“十五”期间要继续贯彻“有所为有所不为，有进有退”的原则，加快结构调整步伐，突出重点，加快发展。加快淘汰落后技术和企业，加快调整传统建材行业，积极发展新型建筑材料。以水泥行业为结构调整的重点，在淘汰小水泥及控制总量的前提下，适当加快型新型干法水泥的发展；突出已在全国具有优势地位的卫生陶瓷和无碱玻璃纤维两个亮点，发展高档卫生陶瓷并形成整体卫浴配套能力，扩大池窑拉丝规模；加强与建筑装饰行业的配合，积极发展新34、型墙体材料、化学建材及装饰装修材料；积极开拓国际市场，扩大已有的玻璃纤维及卫生陶瓷出口份额。4. 建材向绿色建材,低碳建材迈进是必然趋势.5. 建立适合国际竞争的管理体系和服务理验的高端建材中心.重庆建材行业结构调整应跳出传统建材观念的束缚，树立大建材的观点，以水泥行业作为行业支撑，以卫浴设备和无碱玻璃纤维为闪亮点，把新型建筑材料和化学建材作为新的希望。第三章港渝国际建材物流园的功能定位地处中国版图的几何中心。 重庆区位独特，地处中国版图的几何中心，是承东启西、南北沟通的结合部，也是撬动中国东、中、西三大经济地带的战略支点。位于重庆市沙坪坝区西部物流园，临近的兴隆场国家级特大型编组站，日解编能35、力达25000辆，同时团结村国家级铁路综合物流中心，年设计吞吐能力也将达165万标箱，周边的铁路保税区，为国际货物流通提供依托，其交通优势十分明显。水陆空交通“比翼齐飞” 。重庆是中国西部唯一拥有所有物流载体的城市，作为全国五大铁路枢纽之一，有9条铁路融入全国铁路网，17条跨省公路连接周边，其外环高速连接川、黔、湘、鄂、陕的省际高速公路，总里程达2000公里。 西南最大贸易口岸辐射300县市。 重庆作为老工业基地，不仅有发达的工业体系，还有广阔的市场前景；作为西南最大的贸易口岸，其辐射面涵盖西南、西北和华中十多个省区，近300个县市。 国家对环保建材业的重视。 目前，国家对环保产业引起了高度重36、视，除出台了一系列规范性文件外，还对环保建材产品实行专门扶持，2009年8月31日，国家财政部和环境保护部发布了关于调整环境标志产品政府采购清单的通知。通知中要求政府采购要优先采购环保清单中所列的环保标志产品。人民生活水平的提高对环保建材的需求。随着国家拉动内需的政策出台，以及GDP的高速增长，人民生活水平得到较大程度的提高，对身体健康和生活质量的追求日益增长，形成了对环保建材的巨大需求。第一节服务区域港渝国际建材物流园的规划建设，通过引进国际国内新型环保建材生产企业和商贸流通商，充分发挥运输资源优势和口岸优势，直接服务于重庆市、以及周边我国西南地区相临省份，乃至整个中国和欧洲、东南亚。第二节37、 服务对象港渝国际建材物流园服务对象是环保建材行业整体产业链的上下游企业;高新建材研究的科研机构;重庆大学城的近20所大学. 前期主要是吸引国际国内新型环保建材生产商和商贸流通商，在园区内开展展示及交易服务，后期以增加出口到欧洲或东南亚的出口型生产企业和流通商;引进国际,国内建材科研机构.第三节货物种类入驻港渝国际建材物流园的货物种类，主要包括以下28类近千种新型环保的高附加值货物：1、陶瓷：墙砖、地砖、腰线、抛光砖、艺术瓷、仿古瓷砖2、石材：文化石、大理石、花岗岩3、艺术玻璃：彩绘玻璃、 雕刻玻璃、 镶嵌玻璃、 磨砂玻璃、 镭射玻璃、 彩印玻璃、 平沙玻璃、 镀膜反光玻璃4、油漆涂料等饰面材38、料：乳胶漆、外墙乳胶漆、内墙乳胶漆、仿瓷涂料、防虫 涂料、底漆、 单组成份漆、双组成份漆、油漆、喷漆、三组成份漆、油漆 稀释剂、万能胶、密封胶、白胶、双面胶、107胶水、墙纸粉、防渗漏胶、塑料地板粘合、粘合其他、上光蜡、汽车蜡、抛光漆、滑石粉液体蜡、擦铜油、研磨沙、氧化铝、滚筒刷、排笔刷、羊毛刷、玻璃纤维布、地板漆、腻子粉、滑石粉 5、卫浴洁具：浴缸、钢板、按摩缸、生铁缸、玻璃浴缸、压克力缸、台面盆、陶瓷盆、人造玛瑙盆、洁晶石盆、陶瓷便器、人造玛瑙便器、妇洗器、蹲厕 、便斗、冲淋房、电脑蒸气冲淋房、桑拿浴房、淋浴盆 、木桶6、水槽卫浴配件：浴缸配件、水箱配件、面盆配件、毛巾架、浴帘杆、浴缸拉手39、便洁宝、陶瓷皂/手拉盒、皂液器、地漏、浴帘、金属软管、塞头、拉栏、波浪镜、电脑车花镜、宽边镜/重迭镜、普通镜、龙头、花洒、水槽、化妆台、置物架、浴巾架、双杯、衣钩、毛巾环、马桶刷、高头座、晾衣架、不锈钢管材、 滑杆、淋浴屏 7、灯具：花灯、异开时灯、电子件、台灯、护眼灯、电脑灯、床夹灯、工艺台灯、房灯、落地灯、壁灯、吸顶灯、筒灯、轨道灯、镜前灯、应急灯、客房灯、普通支架、格栅支架、灯泡、白炽灯、节能灯、直管灯、环管灯、节日灯、小型霓虹灯、挂钟、闹钟、落地钟、日历表、射灯、舞台灯、变压器、镇流器、 8、电工电料：墙壁开关、移动插板、空开、漏电保护器、配电箱、电表、万用表、拉线开关、插头插座、绝40、缘胶布、塑胶带、线卡、电缆、护套线、花线、信号线、铜轴电缆、线槽、保险丝、穿线管 9、板材：装饰板、装饰面板、宝丽板、三聚氢氨板 、铝塑板、胶合板、多层板、中纤板、细木工板、刨花板、欧松板、防火板、密度板 10、木线：顶线、门线、角线、木方线、收口线、花木线、暖气罩 普通龙骨、精品龙骨11、吊顶： PVC扣板、铝塑扣板、矿棉板材料、吊顶附材、铝合金天花板 12、地板：实木地板、实木复合地板、强化复合地板、竹地板、软木地板、塑料地板、塑料卷材、塑料地板13、地板附件：踢角线、扣条、地板胶、地板钉、地垫、地板腊、地板清洁剂、地板防水油、地板修补剂、地板药、甲醛清除剂、地板安装工具14、装饰纸：壁纸41、窗花纸、木纹纸、装饰纸、壁布、墙纸 15、门类：实木门、防火门、防盗门、铁拉门、铝木门、塑钢门、钢板门、 模压门、活动门、卫生门隔断、玻璃推拉门、推拉门系列、红外线自动门、轻体板门、复合实木门、折叠门、橱柜门、铝合金门16、窗类：铝木窗、塑钢窗、铝合金窗、屋顶窗、实木窗17、门窗配件：把手、吊轮、导轨、普通型号铰链、快装型铰链、迷你型玻璃门绞、玻璃门绞、拉手、安全插销、门视器、闭门器、吊轨、门顶、地弹簧、门吸、移门滑轮、合页、门夹、消音垫、门碰、门封器、碰珠、脚刹、防盗扣、板吸、间隔柱、滚珠锁扣钉、多点锁执手、单向传动器、转向角、防盗链、轴承窗轮、铝合金门窗锁、推拉锁、柜门轮、地吸、窗纱、月42、牙锁、防风锁、七字胶枕、锁扣、拉巴傍座18、锁具：球型锁、执手锁、IC卡锁、挂锁、防盗锁、抽屉锁、链条锁、大门锁、插芯锁、大把门锁、报警锁、移门锁、玻璃锁、档案锁箱锁、密码锁、房门锁、浴室锁、柜锁、地锁、锁头、钢丝锁、锁蕊19、连接类：铰链、吊轮、玻璃夹、方桌腿、桌脚、角轮、衣钩、标识牌、导轨、排钩、单衣钩、圆桌腿、鱼嘴夹、连接衣钩、连接衣钩（铬）、S型活动衣钩、折叠衣钩20、五金类：圆钉、直钉、纹钉、铬色铜广告钉、拉铆钉、水泥钉、膨胀螺栓、螺丝、捆绑物、螺帽螺杆、K金全铜广告钉、铅条、汽钉、万向轮、定向轮 镜钉、家具钉、鞋钉、镀铜圆钉、泡钉、铝铆钉、螺母、垫圈、羊眼圈、胀管、弹簧钩、S钩、喉43、箍、画钩、元钉、扁平角连接、直角连接、直连接、自攻螺钉、纤维板缧钉、水泥钢钉、干壁钉、直角钩、码钉、机螺丝、木螺丝、调整轮、铝合金轨、调整角、掀杆、固定器、圆钢钉、水泥钉、T型钉二节轨道（钢）、三节轨道（彩）二折抽屉滑轨、三折抽屉滑轨、三节滑轨、消音抽屉滑轨、二节滑轨、拉手类、层板托类、连接件类、合页21、管件类：不锈钢管、PVC管、ppr管、各种阀门、铝塑管、生料带、镀锌管、PVC增强管、接头 22、电动工具：手电钻、冲击钻、电锤、曲线锯、角磨机、空压机、电焊机、切割机、电圆锯、手持电钻、台钻、电起子、直磨机、砂磨机、热风枪、吹风机、修边机、水钻、弯管机、气泵、射钉枪、电链锯、砂轮机、雕刻机44、23、手动工具：美工刀、螺丝刀、锉刀类、锤类、扳手类、内六角类、木工夹、工具箱、电笔、套筒、剪刀类、砂布、砂纸、钳类、组合工具类、各类风枪、电工刀、钢锯架 锯类、钢丝刷、打包机、量韧具、水钻钻头、钻头、锯片、锯条、焊条、角磨片、扩孔机、射钉枪钉类 24、纺织品：窗帘纺织品、 幕帘纺织品、尼龙搭挂、窗帘挂带边钩、台布、 桌布、扎球挂、沙发布、遮光布、窗纱、软包、床用纺织、浴巾25、百叶窗：木制百叶窗、垂直百叶窗、塑铝百叶窗26、汽车装具：润滑剂、清洁剂、小筒喷漆、各种香水、座垫、光蜡类、交通图指南、头枕、小手电、腰靠、纸巾盒、猫眼、防撞条类、打气泵、洗车管、防滑垫、脚垫、车牌框类、杯架类、脚踏板45、尾气罩、把套、天线、润滑剂、车衣、机油类、头盔类、杂物袋类、擦车用品、遮阳挡类、防资锁类、尾箱打蜡机、汽车蜡27、橱柜类：上柜、底柜、作业台、刷洗台、调理台、整体橱柜、台面板、压顶线、后挡水、封边条、可调脚、板支托、调整脚、下线、裙板28、厨房配件：不锈钢水槽、搪瓷水槽、各种附件、五金拉篮、橱柜门板、刀架、筷子架、增压泵、水槽配件、网架、净水器、厨具、厨具配件、餐具、刀具第四节功能定位根据重庆市各类物流园区、物流中心等物流运作设施的规划布局，在综合分析港渝国际物流园未来的发展趋势，从充分利用现有条件出发，以形成重庆市物流运作设施布局合理、功能齐全的发展格局为目的，结合港渝国际建材物流园的服务46、区域、服务对象和处理的货物种类，确定了港渝国际建材物流园的功能定位：打造西部地区高新建材商贸中心;打造西部建材物流中心;关注国际问题,打造成国内,国际 “绿色建材,低碳建材”的科研基地;提升国内国际宣传平台,打造专业建材网站(中,英文版),实现网上销售开发建材管理软件,提升销售的管理模式.建立Call Center达到标准化,国际化的交流平台 第四章、 项目建设单位概况一. 公司基本情况本项目由重庆港渝通物流有限公司承担经营。公司性质属于合资企业，由香港同裕控股集团有限公司与重庆市裕达科技有限公司共同投资组建。公司前期注册资金2000万元人民币，后期注册资金1亿元人民币。香港同裕控股集团有限公47、司占70%的股权，重庆市裕达科技有限公司占30%的股权。香港同裕控股集团有限公司联同多家香港知名的物流企业集团组成的一家物流基建设施投资管理公司。主要业务方向是投资，开发，经营及管理内地物流基建设施，包括物流园区，保税物流中心及现代仓储等。目前已在北京，上海，宁波，深圳及珠海构建专业物流基地枢纽点。公司的优势在于雄厚的资金背景，丰富的供应链管理，物流运输营运经验，信息技术开发与应用，和广阔的国际网络及客户资源。 香港同裕控股集团有限公司成立于1990年，是大型港资企业， 现有员工825人，其中本科以上学历占68%，中高级以上职称占52%，资产总额近20亿元港币。公司的物流经营网络遍布全球30多48、个国家和地区，现有客户群70%为世界500强企业，是一家以海关功能、物流基地功能、信息港功能、金融服务功能、国际物流管理科研功能于一体的现代化物流平台服务运营企业。香港同裕控股集团有限公司坚持“为客户降低物流成本、为客户创造价值服务”的企业使命和“战略国际化、经营效益化、管理系统化”的发展方针，全面整合社会资源，挖掘公司内部潜力，进行国际现代物流网络（物流、资金流、信息流三网合一）建设，通过加强全公司范围内物流运作规范化和一体化的管理，将自己发展壮大成为以国际化物流的品牌公司,并打造第三方物流。公司拥有自己可以掌控的核心资源和核心竞争力，能为客户提供香港乃至世界范围内的优质现代物流综合服务和整49、体解决方案，实现完整的供应链服务体系。 重庆市裕达科技发展有限公司成立于1997年，注册资本2000万元，资产总额上亿元人民币，经营地址在重庆市南岸区南城大道199号，经营业务重点开展科技、仓储、地产、贸易、金融等支柱产业。二. 公司企业文化l 经营理念诚信第一、效率第一、客户至上、服务至上；守法经营、合法经营、回报股东、回报社会。l 人文理念以人为本。人力资源是第一资源，员工与企业同发展；绿色环保、节约能源、创造好的工作环境。l 企业价值通过采用国际专业物流技术，提高物流运作的高效率、低成本；使配送准确合理，保证客户仓储满意最大化，实现共同利益。l 企业目标采用国际先进供应链管理（SCM）理50、念，采用计算机网络技术、仓储专业设备、全面规则供应链中的商流、物流、信息流、资金流，与客户期望值百分之百相符，创建先进物流园，集四方企业。三. 经营范围和规模重庆港渝通物流有限公司将以先进的管理理念，卓越的管理实践，国际化的视野，运用现代物流管理技术和设备，配合功能强大的物流园电子公共信息系统，整合社会物流资源，在重庆建立一个基于INTERNET技术、智慧化、服务方式柔型、运输方式综合多样、集多功能物流服务于一体的现代建材物流园。经营范围重庆港渝通物流有限公司透过香港同裕控股集团有限公司引入国际先进物流集团合作经营国际建材物流园、总部基地、专业化仓储配送中心，目前计划在重庆市西部物流园区规划范51、围内购买面积500亩用地，项目以”一园三区”进行开发，其中包括国际建材办公大楼，建材物流信息交易平台和商品展示交易中心之用 ，以及建材物流仓储、加工及城市配送分拨运输中心。第五章 市场需求分析与预测第一节 市埸需求1. 重庆市物流发展面临的国际环境1.1 经济全球化与地区经济一体化进程加快，对物流发展提出了新的要求二十世纪九十年代以来，经济全球化的进程明显加快。在经济全球化的时代背景下，要在全球经济体系中获得成功，很大程度上取决于能否在新一轮经济分工和产业结构调整中取得优势。物流作为经济活动的载体是获得分工优势的重要途径，经济全球化必将带动物流活动的全球化。在经济全球化和信息化的推动下，物流将52、由为社会提供单一的运输仓储服务，扩展到以现代科技、管理和信息技术为支撑的综合物流服务和供应链管理。在这种背景下，物流服务不仅数量增加，空间范围扩大，它作为经济全球化的重要支撑还在发挥着越来越大的作用。经济全球化的一个重要表现形式是跨国公司的经营在世界经济中发挥着越来越重要的作用，它们在全球化进程中扮演着全球生产组织者的角色，实现了资源在全球的优化配置。跨国公司的特点是全球采购、全球销售、本土化生产，它们利用信息技术，通过自身的物流网络统一管理遍布全球的分支机构、生产工厂，因而要求所在地能够提供良好的物流服务，对当地物流服务系统有较大的依赖性，以保证企业生产所需要的原材料和生产加工后的成品能够及53、时、快捷、安全送达，最大限度地降低企业的物流成本。同时，伴随着经济全球化的发展，地区经济一体化得到了加速发展。同一地理区域的国家积极开展包括政治、经济、贸易、科技等方面的合作，通过广泛对话、协商和政策合作引导市场化发展，使地区经济关系日益密切，扩大市场规模，产生规模经济，刺激竞争和投资，促进生产要素的流动，促进国际分工，提高劳动生产率，降低交易成本，使区域内各个国家的资源得到有效配置，最终使各国经济发展水平得到提升。地区经济一体化加快了地区内产品、服务、资本、人员等的交流及流通，“物”的流动量日益扩大，对于共同市场或国家来说，物流是其经济的动脉，没有顺畅的物流服务系统就会影响地区经济一体化的正54、常循环，甚至产生一定的经济损失。因此，地区间畅通的物流服务系统的建立，对于实现地区经济一体化起到了至关重要的作用。由此可见，物流发展不仅是改善一个地区投资环境的基础条件，而且在经济全球化和地区经济一体化的背景下，已经成为一个地区融入跨国生产网络，发挥区位优势，促进当地经济发展的重要保证。随着经济全球化和地区经济一体化进程的加快，特别是重庆市的在大西南地区所在的区位交通优势，逐渐融入全球化产业分工链中。随着基础设施和投资环境的不断改善，国内外大型企业将不断落户重庆市，物流需求将进一步增加，这为重庆市物流发展带来了新的机遇，同时也对重庆市的物流服务系统提出了新的要求，重庆市应尽快建立以园区为中心的55、良好的物流服务系统，大力发展物流，以适应经济全球化和地区经济一体化的发展。1.2 全球范围内产业结构调整和国际产业转移，要求物流服务系统与之适应随着全球范围内高新技术的不断扩散和广泛应用，各国为在竞争中确立领先发展地位，竞相投资高新技术产业，出现了全球范围内的产业结构调整，这将成为二十一世纪国际关系演变的长期发展趋势。随着高新技术的飞速发展，传统产业迅速向高新技术产业转化，产品和服务的技术含量不断提高，产品生命周期不断缩短，更新换代步伐在加快。在发展中国家，特别表现为三次产业结构调整速度不断加快，资源整合的方式也在不断调整，产业间贸易开始向产业内贸易转化，产业纵向一体化正逐渐向着横向一体化迈进56、。全球范围内的产业结构调整带动了国际产业转移，自二十世纪八十年代以来，发达国家为实现经济及产业结构升级，逐步将劳动密集型和部分资本密集型产业向发展中国家转移，目前正在加速向包括我国在内的亚洲和其它地区转让产品或技术。在这一背景下，重庆市也正在充分利用全球产业结构调整的战略机遇，承接国际产业转移，利用国外的资金、技术和市场加速发展。承接国际产业转移，除了需要良好的工业基础和投资载体以及具备产业配套优势外，还需要建设完善的物流服务系统与之适应，提供高度协作和周密的物流服务，降低物流时效成本，提高物流活动效率，从而为产业转移提供有力的支撑，以实现与世界经济和全球物流系统的有效衔接。同时，良好的物流服57、务系统为国际转移创造有利的外部环境，为重庆市吸引外资和承接国际产业转移创造有利的条件。所有这些都要求重庆市物流有一个迅速发展并与之适应。2. 重庆市建材物流发展面临的国内环境2.1 区域经贸交往不断增加，需要良好的物流服务系统提供支持近年来，随着我国经济的飞速发展，依托地缘优势，以区域板块为特色的经济竞争格局正在逐步形成。我国将在“十一五”时期，实施“东部腾飞、西部开发、东北振兴、中部崛起”战略，重点构建各具特色和功能各异的区域经济体系。区域经济的不断发展，促进了区域内和区域间的经贸合作，加快了区域内和区域间的货物、服务和资金自由流通，逐渐形成了区域内和区域间相互依赖和相互协作的统一大市场格局58、。区域内和区域间的经济要素流动和转移速度加快，领域拓宽，规模扩大，层次提高，造成了地区之间的产业互补性增强，一方面扩大了区域内和区域间的“物”的流动量，另一方面在很大程度上改变了物流活动的环境条件，并在区域之间、区域内部不同地区之间，产生了网络化、规模化的物流需求，物流服务系统必须要完善区域之间的物流网络，以及区域内部的物流基础设施，形成局域网络化物流服务系统，才能不断降低区域之间及区域内部的经济要素流动的物流成本，提高物流活动效率，加快区域经济的发展。国家开放改革30年，经过多年高速增长，特别是沿海地区经济发展受到土地、资源、劳动力成本以及国家宏观调控政策的约束，遭遇发展瓶颈，为此制定了新的59、发展战略，在节能减排、提高自主创新能力、进行经济结构优化升级的过程中，不断拓展区域合作经济腹地范围，使其在更广阔的空间发展。重庆市透过长江黄金水道，高速公路及铁路网，连接中部地区、长三角和珠三角，形成人流、物流、信息流、资金流的“平台”和跳板创造了条件，也是区域内和区域间物流服务系统相互衔接的重要节点。重庆市建设一个良好的建材物流服务系统，不仅能够促进重庆市的经济发展，同时还能充分发挥重庆市的区位优势，推进与各个经济区域物流服务系统的对接，促进区域间的经贸交往，加强与周边地区的经济联系，拓展经济腹地和市场空间，更好地在全国区域经济总体布局中发挥积极作用，进而能够在更大范围、更广领域和更高层次上60、参与国际经济技术合作与竞争。2.2经济持续稳定较快增长，人民生活水平不断提高，对建材物流发展提出了更高的要求改革开放以来，我国经济建设取得了举世瞩目的成就，特别是党的“十六大”以来，我国经济实力大幅提升，2008年全国GDP达到了20.94万亿元，经济保持平稳快速发展，综合国力大大提高，人民生活水平不断改善。重庆GDP虽然以年均10%以上的速度增长，却面临发展瓶颈。一方面，重庆直辖十年来，巨额资金投入到基础设施建设。据重庆市发改委统计，10年来累计投入3696亿元，而这些投资和成果面临产出效率和整合的问题。另一方面，重庆传统强项工业，或发展饱和，或处于“输血”的起步阶段。未来到2020年是我国61、继续实现三步走的战略构想，向第三步战略目标迈进的重要历史阶段，是全面建设小康社会的开创社会主义建设新局面的重要时期，也是一个可以紧紧抓住并且大有作为的重要战略机遇期。党的“十七大”提出了实现全面建设小康社会奋斗目标的新要求，要求增强发展协调性，努力实现经济又好又快发展，在优化结构、提高效益、降低消耗、保护环境的基础上，实现人均国内生产总值到2020年比2000年翻两番。同期，重庆市也将保持较高的经济增长速度，经济总量还将进一步增大。良好的经济发展环境是建材物流发展的重要保证和依托，同时也对物流发展水平提出了更高的要求。随着重庆市国民经济的持续稳定较快发展，经济规模不断扩大，各种建材产品、服务和62、信息不仅数量大大增加，流通量也必将更为频繁。同时随着居民收入增加，消费水平的提高，消费结构日趋多样化，城乡居民消费个性化现象将更为明显，这一切会促进以需求为导向的建材物流服务系统形式不断创新，以适应这种发展趋势和消费潮流，更好满足未来城乡居民消费的要求。建材物流的发展必须在社会化的基础上向着专业化和特色化物流的转变，以满足不同居民消费对物流服务系统所提出的要求，使得居民生活更加便捷。2.3外源型经济发展加快，建材行业规模迅速扩大，要求建立园区物流服务系统为之服务除了重庆，整个西部地区也将受益。据介绍，西永保税港区批准设立，将吸引云、贵、川等周边地区外贸货物到重庆经长江水运出口，带动和推动以重庆63、为圆心、半径500公里、面积近80万平方公里地区的经济发展。据统计，目前我市水路货运量中有1500多万吨来自周边各省，预计到“十一五”末，这一数字将超过3000万吨。2.4交通运输基础设施的逐步完善，为建材物流发展创造了条件重庆是国内唯一拥有所有物流载体的城市，其中，17条跨省高速公路连接周边，2010年前将形成外环高速连接川、黔、湘、鄂、陕的省际高速公路；作为全国五大铁路枢纽之一，9条铁路将重庆联入中国铁路网；全国十大机场之一的江北国际机场，已开通130多条国内外航线；作为长江上游最大港口，重庆可利用黄金水道直达上海；管道运输方面，目前已建成兰渝输油和汉渝输气管道，缅昆渝油气管道也正在加快建64、设。3. 国际建材物流市场发展趋势随着经济全球化步伐的加快和信息技术、通讯技术的发展,全球制造、采购、销售趋势的加强，现代建材物流产业的发展呈现出新的特点,一是电子物流的兴起,据预测,到2008年底电子商务交易额将达到1000亿美元;二是物流规模进一步扩大,主要表现在物流园区建设方面;三是物流服务的优质化,定制服务、供应链管理成为代表性特征;四是第三方物流企业发展迅速,目前美国和欧洲的企业有70%以上全部采用第三方物流服务;五是绿色物流的发展,使建材物流产业更加注重物流过程的环境保护和再生利用工作。建材物流园区是多种物流设施和不同类型第三方物流企业在空间上集中布局的场所,是具有一定规模和综合服65、务的建材物流集结点。日本是最早建立物流园区的国家,至今已建立10个大规模的建材物流园区,平均占地约40万平方米,荷兰设计的5个建材物流园区,平均占地2至4平方公里,德国不莱梅的建材物流中心占地在80万平方米以上,纽伦堡建材物流园区占地已达6平方公里。建材物流园区的建设，有利于实现物流企业的专业化和规模化,发挥其整体优势和互补优势。目前,美国、日本和欧洲等先进国家的建材物流园区已发展得十分完善,形成了以物流园区为基础的、以物流信息平台为依托的、以第三方物流服务为主导的规模化、专业化、网络化的社会化现代物流服务体系。重点体现在“四化”：(1)仓储基地化在发达国家,绝大多数建材企业的生产原料和产成品66、都由建材物流园区负责仓储。物流园区内专门从事仓库管理的第三方物流企业,通过先进的库存管理技术,可以高效地进行订单处理、进货作业、搬运作业、储存作业、盘点作业、拣货作业、补货作业，物流园区仓储设施的规模化和仓储功能的效率化,为建材企业提供了公共社会化的仓储基地。据报导，意大利的一个建材物流园区可同时为3000多家建材企业提供仓储及配送服务。(2)运输配送社会化发达国家的建材物流园区一般均建在公路、铁路、港口、机场货运枢纽附近,以及靠近建材生产区或消费集中区货物集散地附近。由于建材物流园区能够通过集装箱运输将各种运输方式贯通,因而可以承担长距离干线货物运输物流。与此同时，物流园区与物流中心、配送中67、心、运输公司等整合形成了社会化配送系统,因而可以承担终端客户的配送物流。由于物流园区可以有效的整合利用社会闲置物流资源，因此不仅提高了社会资源的有效使用,同时也带来了巨大的经济、社会效益。据专家预测，国外这种以物流园区为核心的社会化运输、配送形式将以每年5%至10%的速度增长。(3)物流分工专业化随着建材物流园区规模的不断扩大,发达国家物流园区内部的分工日趋专业化。一般来说,有专门从事建材物流园区物业管理的圆区运营商、从事仓库管理的仓库运营商、从事倒货及搬运业务的搬运公司、从事流通加工业务的加工企业、从事物流园区内部物流信息管理的IT企业以及入区的运输、配送企业。其中最为重要的是能够依托物流信68、息，为用户提供全面解决方案的第三方物流企业。例如，美国的i2公司,世界500强中有三分之二是在其客户名单上。i2公司通过供应链管理，每年可为其客户提供1600亿美元的增值空间。(4)运输与仓储协同化在发达国家，分布在各个物流集结点上的物流园区都与运输企业有着很好的协调关系。运输企业通过全球卫星定位系统、货物跟踪系统和车辆调度系统，将货物在途信息及时传递给物流园区。物流园区根据库存变化情况,将补货信息、配送信息及时传递给运输企业。例如，加拿大迪斯卡尔特公司协同化物流运输平台,不但整合了世界排名前60名的运输企业,而且对运输路线、配送路线上的仓储分布也非常了解,使运输与仓储业务达到了很好的协同。469、. 中国建材物流市场情况4.1 我国物流发展阶段分析自1979年引入物流概念以来，经过近三十年左右时间观念认识与实践的发展，我国现代物流业目前正处于起步快速发展时期，其间大致可分为三个发展阶段： 第一阶段：1979年之前，即计划经济时期。尚没有物流概念与认识，只有分割的运输、仓储、批发、零售等。 第二阶段：80年代至90年代中期，我国商业流通体制发生重大变革， 我国物流处于传统物流为主，逐步探索现代物流运作规律的阶段。 第三阶段： 90年代中期以来，社会主义市场经济体制初步形成。 至此， 我国现代物流业进入起步发展阶段。近几年，随着中国加入WTO， 我国现代物流业已处于快速发展时期。4.2 我70、国建材物流发展存在的问题我国建材物流发展存在的问题主要表现为“三大矛盾”：体制方面，条块分割，计划经济影响下的多头管理现状与现代物流业发展必需的系统协调要求相矛盾市场供需方面，短期实际需求不足和远期潜在需求巨大相矛盾，低水平供应能力过剩与高水平供应能力不足相矛盾。 技术与人才方面，物流技术与设备水平低下现状与现代物流业对技术的高要求相矛盾。低层次传统物流人才过剩与高层次现代物流人才紧缺相矛盾。 从我国现状来看，我国物流企业数量少、规模小，物流服务的准确性与及时性差，物流的社会化、市场化程度也较低。因而大力发展和建设建材物流园区对促进经济增长，实现流通产业现代化转变有重要意义。我国现代建材物流的71、发展趋势将是以大型建材物流园区或建材物流基地、建材物流中心为主枢纽，以一大批中小物流企业为子节点的物流网络体系，以形成高效、快捷、优质、安全、优化的社会物流总供应链。我国建材物流市场在地区发展上也不平衡，如内陆城市落后于沿海城市。如重庆市2008年的建材物流总产值仅103.2亿元，而上海市2008年的物流总产值为301.4亿元。4.3 我国建材物流市场总量估测数据显示，2008年我国全社会物流费用支出约占GDP总值的18.1。2008年我国实现GDP总值为300670亿元，按照上述比例，全社会物流费用支出高达54421.3亿元,其中建材物流费用支出约占全社会物流费用的34,即19423.3亿元72、。这个巨大的市场总额将成为我国建材物流企业竞争瓜分的“大蛋糕”。4.4 我国物流市场发展空间分析统计数据显示，美国2008年全社会物流费用支出仅占GDP总值的10%。因此，如果我国能达到同一水平，按照2008年的GDP水平，将可以为全社会节约27060.3亿元的物流成本，或者说可以多产生27060.3亿元的利润。“十一五”期间，如果我国物流费用降低到占GDP总值的15，每年将为全社会直接节约上万亿元左右的物流成本。这个巨大的由传统物流向现代物流发展带来的社会物流费用下降值，恰恰是物流企业竞争分享的另一“大蛋糕”。只是较之市场“总量大蛋糕”，市场“空间大蛋糕”更强调物流企业的竞争实力。4.5 我73、国建材物流市场的需求环境分析目前，我国建材物流市场的需求主要来自： 境内的三资企业。 外资企业在进入中国以后一般都不建立独立的物流部门，而是选取若干专业的物流供货商，获得必要的物流服务。 国内新兴的建材中小企业。这些企业产品大多具有多品种、小批量、高增值的特点，对建材物流服务的及时性、准确性的要求较高。面临着激烈的市场竞争，为了最大限度地降低成本，也对建材物流服务提出了迫切需求。国有大型企业。面对激烈的国际国内竞争，打破大而全、小而全的传统观念，开始着手对企业传统物流活动进行重新改造，力求最大限度地获取竞争优势。5. 重庆市物流市场总量与发展空间分析通过资料调查，重庆市2008年GDP总值5074、96.66亿元，其中，物流产值占GDP总值的7.1，为361.9亿元人民币。此为重庆市物流市场总量的低值。如参照我国物流费用占GDP总值的18.1平均水平来计算，重庆市物流市场总量的高值是933.5亿元人民币, 其中建材物流产值约占整个物流产值的31,即112.2亿元.因此，重庆市建材物流市场具备广阔的发展空间。5.1 市场总体预测在国际上，现代物流产业被认为是国民经济发展的动脉和基础产业，其发展程度成为衡量一国现代化程度和综合国力的重要标志之一，被喻为经济发展的加速器。美国著名咨询公司麦肯锡公司对中国物流业进行调查后，认为“现代物流业将在未来中国的经济发展中起到关键作用”。目前美国的物流成本75、为占GDP比重为9.9%，而欧洲、日本等发达国家物流成本占GDP比重一般为10%左右。中国的物流成本占GDP的比重，占到18.1%。而实际情况，据国内权威专家分析，至少要占到20%以上。2008年我国GDP为300670亿元人民币，按20%计算，物流成本已达到60134亿元人民币，其中建材物流费用支出约占全社会物流费用的34,即20445.6亿元,可挖掘的“第三利润来源”的潜力很大。如果我国能够在今后若干年的时间里，建设一个社会化现代物流服务体系，从粗放物流经营向集约物流经营转变，将物流成本降到国际先进标准10%左右，将会产生巨大的经济效益。总的来说，我国发展建材物流产业的市场空间巨大，近年来76、，我国很多省市政府开始认识到现代物流产业对于推动经济发展、改善投资环境、提高区域经济和工商企业在国内外市场竞争能力等方面的重要性。一些国内优势建材企业开始重视企业物流管理，认识到物流是降低物质消耗、提高生产效率以外，能够使企业增加效益的“第三利润来源”。我国计划经济体制下形成的运输、仓储企业已经开始向第三方物流企业转变，同时对支持其物流活动的物流基础设施提出了更高的要求，建材物流园区建设将有利于第三方物流企业开展物流业务。国际上一些著名物流企业已经进入我国，开始积极开展建材物流服务。我国政府对WTO关于物流服务及相关业务的承诺，基本上是全面开放物流市场。国际物流企业进入我国的主要业务模式是充分77、利用现代物流基础设施，开展第三方或第四方物流服务。国际物流企业开展物流服务，对诸如物流园区等物流基础设施建设，提出了明确而具体的要求。可以说，我国现代物流产业的市场基础开始形成，市场主体开始显现。而就我国目前物流基础设施和装备的发展现状和总体规划而言，应该说是具备了一定的基础条件。但是，由于缺乏先进的物流基础设施对现有物流资源进行整合，现有物流基础设施及物流服务处于分散状态，没有形成一个有效的系统。因此，开发建设现代建材物流园区，是有效整合资源、发挥系统优势，为建材企业提供社会化现代物流服务的有效手段，其市场前景和发展潜力巨大。5.2 重庆市建材物流产业发展预测据统计，重庆市目前建材企业总数达78、到9256家，其中95%以上是中小企业，2008年货运量达到26260万吨，仓储总值达86.7亿元,重庆市现有建材市场136个，从业人员6.3万人。(1)、发展目标：根据重庆市“十一五”计划国民经济发展目标、到2010年，重庆建设成为全国物流网络中的主要枢纽和结点之一，力争实现物流业增加值460亿元，占GDP比重9.2%，年均增长16%。现代物流业发展水平超过国内平均水平，现代物流业逐步成为经济社会发展的新兴产业和新的经济增长点，初步建成长江上游现代物流中心框架。到2020年，现代物流业成为重庆市国民经济的支柱产业之一，建成长江上游现代物流中心。(2）发展重点：一是建设三大枢纽性物流园区重庆寸79、滩物流园区：以寸滩为核心，规划面积9平方公里，包括寸滩4平方公里、回兴2平方公里、石坪2平方公里和出口加工区1平方公里。园区毗邻重庆市出口加工区、港城工业园区、两路工业园区，与渝涪、渝黔、机场高速公路和渝怀铁路、江北机场、人和汽车货运站、唐家沱火车货运站等构成的水陆综合运输网络相连接。园区作为辐射西部、连接长江流域的集装箱水陆多式联运中心，重点发展集装箱、汽车滚装和散杂货水陆联运，提供流通加工、仓储配送、货运代理以及保税监管、展示交易等增值服务。重庆铁路物流园区依托重庆铁路集装箱中心站，规划面积5平方公里。园区毗邻西永微电子工业园、井口工业园区，与成渝、襄渝、渝怀、渝黔、兰渝铁路，外环、成渝、80、渝长高速公路，兴隆场铁路编组站、梨树湾、西永、回龙坝、井口货运站、上桥储运中心等构成的陆路综合运输网络相连接。园区作为辐射西部、连接国内主要城市的集装箱陆路多式联运中心，发展集装箱多式联运，提供流通加工、仓储配送、中转分拨、货运代理、保税监管、展示交易等服务。重庆空港物流园区：依托江北国际机场，规划面积5平方公里。园区毗邻空港工业园区、两路工业园区和出口加工区，与319国道、机场高速公路、渝邻高速公路和重庆市二环高速、寸滩港区、龙头寺火车站、唐家沱火车站、人和货运站等构成的航空、公路、铁路、水路综合交通运输网络相连接。园区作为辐射西部地区、连接国内国际主要城市的物流枢纽，主要为电子产业、软件产81、业和汽车工业等高新技术产业产品和珠宝首饰、时装及海鲜、水果等高附加值商品提供航空运输、流通加工、仓储配送、中转分拨、货运代理、保税监管、展示交易等增值服务。二是构建八大区域性物流基地万州物流基地依托1500万吨深水港，渝万、万开、万云高速公路、318国道，达万、万宜铁路和五桥机场为主体的水陆空立体交通设施，加快建设以集装箱、散杂货中转为主的万州港区物流中心和万州现代物流中心。涪陵物流基地依托以长江、乌江水运，渝涪高速公路、沪蓉高速公路复线和319国道，涪利、涪南铁路和渝怀复线铁路为主体的水陆综合交通设施，加快建设涪陵港区物流中心，以化肥和化工原料集散为主的白涛物流中心。长寿物流基地依托以长江水82、运，渝长、长涪、长梁高速公路和319国道，渝怀铁路为主体的水陆综合交通设施，加快建设长寿物流中心和西南化工物流中心。大渡口九龙坡物流基地依托以长江水运，成渝高速公路，成渝、川黔、襄渝、渝怀和兰渝铁路为主体的水陆综合交通设施和仓储设施，加快建设大渡口茄子溪港口综合物流中心、重庆金属材料仓储物流中心、重庆铁路西站物流中心、重庆危化品物流中心。江津物流基地依托以长江水运，成渝、渝泸高速公路（待建），成渝、川黔铁路为主体的水陆综合交通设施，加快建设以仓储配送为主的江津港区物流中心和双福物流中心，以建材和矿产资源中转为主的珞璜建材物流中心。永川物流基地依托长江水运、成渝高速公路、成渝铁路，建设以运输、仓83、储、配送、流通加工为一体的区域性物流基地。合川物流基地依托武合、遂渝高速公路、212国道、兰渝铁路和襄渝铁路二线，重点发展为纺织、医药、机电等工业和粮食、生猪等农副产品服务的物流体系，积极建设以仓储配送为主的区域性物流基地，进一步发挥合川对川东北地区的物流聚集辐射作用。黔江秀山物流基地依托渝湘高速公路、319国道、326国道和渝怀铁路，加快建设黔江正阳物流中心和秀山物流中心。6. 项目经营的有利条件及预测6. 1 项目经营有利条件：（1）”重庆港渝国际建材物流园”地理位置优越，是进出重庆市的门户，距重庆铁路集装箱中心站、江北国际机场较近，铁路、公路、航空、水运交通都十分方便，人流、物流、信息流84、都比较集中快捷。因此，经营潜力大，极有发展前景。（2）重庆西永开发区大力支持，制定了各种优惠政策，为经营者创造良好宽松的经营环境。（3）”重庆港渝国际建材物流园”定位好、起点高，配套设施齐全，管理手段先进。可为客户提供全方位的物流服务。6.2 经营租赁预测随着重庆城市改造，原有物流设施纷纷拆除，重庆建材仓储需求面积在200万平方米左右。”重庆港渝国际建材物流园”将备有仓储面积达10万平方米以上。第二节 市场定位基于重庆市的经济战略地位,重庆建材市场的现存问题及建材行业的发展趋势,特将重庆港渝国际建材物流园区的市场定位为：国际高新环保建材物流中心1.建立国际化标准的,现代,有序的建材物流中心.目85、前重庆市建材市场脏,乱,差的局面不适应重庆建材市场的正常发展,不适应重庆作为西部重要发展城市的地位,更不适合加强重庆与国际平台的合作.重庆港渝国际建材物流园将参考国际著名建材物流商贸中心,香港国际建材商贸中心的设计,建立有序的建材商贸环境.全面规划其配套设施及功能.达到国际建材物流中心的规格及标准.2. 应用现代化的国际管理模式全面提升入驻企业的管理,销售及宣传水平目前重庆市建材行业的管理水平处于中,下游,不适合国际化的运作要求.重庆港渝国际建材物流园区将结合自身的优势,依照国际眼光,通过下面方式达到有效的提高:(1)借助香港同裕控股集团的国际管理经验整体打造.(2)通过引入国际品牌的先进管理86、模式来提升管理水平.(3)园区将建立专业建材网站(中,英文版),打破目前几乎只是在当地媒体(报刊,电视等)宣传的局限性,实现国内,国际同步宣传力度,同时实现网上在线销售.这对于管理能力弱,电脑应用有限的经销商也能实现国际宣传,国际销售的梦想.(4)开发建材管理软件,提升销售的管理模式.(5)建立Call Center达到标准化,国际化的交流平台 香港作为世界的贸易中心,跨国公司纷纷将Call Center 立于香港.多年来,香港打造出了高素质,具备各国交流能力,有丰富服务经验的优秀人才.为将港渝国际建材物流园建立成国际高端的物流中心.前期,Call Center放在香港以确保其高品质.后期,在87、重庆组建,培训Call Center人员,然后将Call Center放在园区内.这就使每一户经销商不具备国际联络水平的困境得以解决以实现整体服务水平的提升.(6)建立多种语言的交流平台:Call Center将配备国语,粤语及英文服务.届时,无论是来自中国大陆其它省市的客户;来自建材行业较发达地区,如广东;来自国际平台的建材合作者,如来自香港,台湾,新加坡,世界各国,如欧洲,美洲,澳洲,亚洲其它等地区的联络变成有效的联络.同时将会保障服务质量.(7) 建立高标准的管理规则,培训机制来.3.为建材行业,建材物流行业,建材上下游行业提供全方位的服务: 为重庆市内外环保建材工业企业产品及环保建材上88、下游企业产品在重庆市的销售提供区域分拨服务，同时为有进出口业务的建材商贸及建材生产企业提供国际分拨(1)引入国际高新环保建材品牌.利用香港同裕控股集团现有的建材客户资源.香港同裕在其服务过程中很多客户均为建材客户,同他们建立了良好合作关系.其中很多客户早就有扩大内陆市场或开发内陆市场的规划.与香港同裕合作的建材客户既有香港本地的建材客户,也有来自世界各国的建材客户.它们不仅有建材工艺,技术的优势,同时也是高新环保建材的倡导者. 它们也希望通过西部园区作为它们的品牌进入中国内陆的契机.香港作为世界经济贸易中心,积累了世界各国的精华.建材行业也如此.作为此项目的一部分,我们将联和香港建材行业的机构89、,将他们带到重庆港渝国际建材物流园区.其中很多香港本地的建材行业已在内地有了据点,它们也希望把重庆作为开发中国西部市场的最佳位置.(2)为中国建材行业中的出口型企业,建材出口经销商提供建材商贸及物流服务重庆西部物流园区有着无与伦比的铁路优势.占据着 “西北翼”及 “西南翼”的最佳位置.与寸滩及空港共同打造物流优势. 是未来出口到东盟,欧洲大陆的优良通道. 无论是在时间还是成本上均会为建材出口型企业带来直接的利益.(3) 为中国其它省市的建材生产企业及建材经销商建立一个进入重庆及西南片区的一个渠道;(4) 为重庆本地及中国西南地区的建材生产企业及建材经销商提供一个优秀的建材销售平台.4 提供建材90、物流服务(1)为建材生产企业提供原材料的及时配送服务，为建材交易市场提供仓储配送服务中国正处在并将继续处在大规模建设阶段，建材工业的发展有着巨大的市场空间。从改革开放以来，中国就进入大规模建设时期，至少还将持续30年左右。未来30年，中国将建设的房屋总量在650-700亿之间，为我国建材工业的发展提供了广阔的市场。房产行业大规模的发展对产生了产生了大量的建材物流需求，产品的更新换代越来越快，要求生产企业能够对市场需求进行及时的反应，减少库存方面的压力，因此，及时生产的重要性被越来越多的生产企业所接受。为了能够保证给生产商及时供货，建材原材料供应商有逐渐将原材料库存向生产基地转移的趋势，由物流供91、应商管理库存。如果重庆港渝国际建材物流园区在服务功能上加强建材原材料的及时配送，建材原材料供应商就有可能进入重庆港渝国际物流园区建立生产原料分拨配送中心。配送中心会根据生产企业对原材料的需求进行配送，保证生产企业的及时生产。(2) 依托重庆物流服务体系，特别是重庆西部物流园区优越的铁路物流系统,提供多式联运中转等相关服务依托重庆西部优势的铁路系统，连同重庆整体交通优势，为重庆港渝国际建材物流园提供高效的建材物流打下坚实的基础。公路方面，重庆市2020年将建成“三环十射三联线”高速公路骨架，“十一五”期间加快建设重庆至遂宁、重庆至上海、重庆至长沙、重庆绕城公路、重庆至泸州、巫溪至奉节等高速公路建92、设，形成以主城特大城市为中心、直接连接全市90%以上的区县（自治县、市）的“二环八射”高速公路骨架。铁路方面，2020年将建成“一枢纽十干线一专线七支线”铁路构架，“十一五”期间，建成万宜铁路、兰渝铁路、襄渝二线，形成8条干线铁路；重庆西部物流园区更具备铁路物流优势:集装箱中心站-全国18个铁路集装箱中心站之一，年设计吞吐 能力165万标箱。集装箱编组站-全国三大编组站之一，设计日编组能力25000辆。已规划的 “西北翼”及 “西南翼”为未来的进/出口带来了巨大的空间.水运方面，以长江、乌江和嘉陵江“一干两支”高等级航道，主城、涪陵、万州三大枢纽港区以及永川、江津、合川、奉节、武隆5个重点港区93、的建设为重点，打造区域性枢纽港，基本建成长江上游航运中心。航道总里程达到4400公里以上，实现万吨级船队直达重庆。航空方面，形成一大两小机场格局。启动江北国际机场第三航站楼和第二跑道建设前期工作并力争部分项目开工，进一步完善万州五桥机场，建成黔江舟白机场。5 打造 “绿色建材,低碳建材”国际建材科研基地毫无疑问, 随着经济的发展和人民收入水平的提高，人们对居住条件的需求从“有房住”逐渐转向追求舒适、安全、环保的方面发展。现代建筑业的发展要求建材工业大力发展加工制品业，而不仅仅是提供原材料。建筑业现代化的三个基本内涵：工业化、绿色化、智能化。研制节能型建材，走绿色低碳是建材行业的未来之路. 我们94、希望在重庆国际建材物流园区打造国际绿色建材,低碳建材科研, 咨询中心. 为来自各国的建材行业专家提供交流场地. 第三节 市场发展重庆港渝国际建材物流园区的建设和发展，一方面可以打造重庆西部最大,最先进的新型环保建材中心;另一方面还可以凭借自身高品质的软硬件建设、现代化的管理手段和优质服务，吸引诸多建材物流企业入驻，发挥集约优势，通过入驻建材物流园区的诸多建材企业向社会提供完善的综合服务。重庆港渝国际建材物流园区未来的目标客户主要包括：国内国际建材生产企业及建材商贸企业、国内国际建材物流企业和国内国际建材商贸流通企业、国内国际建材信息配载企业、国内国际高新环保建材,低碳建材的咨询及设计公司以及诸95、多需要提供物流技术开发、系统设计咨询、商品展示交易、内陆口岸等业务的企业。由此，重庆港渝国际建材物流园区目标市场的拓展方向将主要体现在以下三方面：充分利用园区的区位优势，建设完善物流园区的市政配套设施，吸纳和带动建材工商企业入驻，促进建材工商与物流企业紧密合作态势，将区位优势转化为产业优势；借助建材物流园区自身的区位和政策优势，培育有形化的建材交易配载市场，利用信息配载的集聚效应，建立公共信息平台，规范市场管理，建立良好市场形象，吸引更多的运力和货源入场交易，达到提升重庆市建材市场经营,管理水平的目的;利用香港同裕控股集团的国际平台资源及经验, 国际开发能力,依托良好配套服务条件，大力拓展综合96、建材物流服务市场，提供建材物流技术开发、系统设计咨询等延伸型商务服务。将建材科研与大学城丰富的科研资源有机结合起来,创建国际化高层次的科研,咨询基地.力争在绿色建材,低碳建材上领先,这也符合党中央目前提出的将中国的企业从制造业转向成为高科技的创意产业.通过以上业务的拓展及完善，争取将重庆港渝国际物建材流园区建设为中国西部最先进的国际建材商贸,集散基地。第六章港渝国际建材物流园区规划方案第一节选址一、选址区位说明图一: 西部物流园区功能图拟选定在重庆西部现代物流产业园, 12号地块,预计500亩西部物流园位于重庆西部新城的西永组团I、J分区，紧邻西永微电园和大学城。园区南北长12.5平方公里，东97、西宽约23平方公里，总面积33平方公里。是主城区“一区三基地四港区”国家級物流枢纽的重要组成部分之一. 处在“一江兩翼三洋”重庆国际物流大通道的中心。唯一拥有两大国家级铁路项目的物流园.西部物流园区的规划原则:一区,三带,四中心.即:一区:全国一流的铁路枢纽型物流综合发展区三带:物流核心带;产业支撑带;城市发展带.四中心:物流信息中心;企业注册中心;交易结算中心;装备会展中心.园区具有规格高的特点.园区的优惠政策:10年税费返还政策;专项土地储备权;先行先试权.近期重庆市西部新城的成立将带动西部物流园的快速发展.二、项目用地现状重庆西部物流园区已规划，将采取“先行先试”的原则。第二节 功能设计98、重庆港渝国际建材物流园区的功能主要表现为建材商贸,建材流通,建材科研等方面,具体表现为:一、建材商贸功能（1）建材商贸作业功能建材品种的分类及仓储管理、库存管理、装卸搬运等不同环节。（2）运输组织及建材货物集散功能(3) 商品展览交易功能通过建立商品展示交易平台，为生产厂商、原材料供应商提供商品交易和展示的场所。(4）建材销售管理功能重庆港渝国际建材物流园区将依托其香港优越的管理软件的开发能力. 香港同裕旗下的盈运网就是香港专业从事物流软件开发的公司. 盈运网届时将为港渝建材物流园量身打造软件, 此软件可为园区的经销商提高管理程度,提高工作效率,提高精确度,以达到更高的利润空间.建材管理软件主99、要功能:产品分类;数量统计;客户信息中心及分析;供应商信息中心及分析;销售业绩统计(按不同时间段);物流仓储管理,物流配送管理等.这将提供园区企业的规范管理，提升业务水平和效率。(5) 有效的联络功能香港作为世界的贸易中心,跨国公司纷纷将Call Center 立于香港.多年来,香港打造出了高素质,具备各国交流能力的优秀人才.为将港渝国际建材物流园建立成国际高端的物流中心.我们将园区的Call Center放在香港以确保其高品质.后期,在重庆组建,培训Call Center人员,然后将Call Center放在园区内.Call Center 将采用国语,粤语,英文作为服务语言.(6) 对外宣传100、功能统一打造专业建材网站(中,英文版),以期达到:-建材信息分析;-在线销售(国内,国际);-国内,国际建材最新动态等(7) 培训功能提供免费的定期培训,内容涉及:服务意识;运作;管理等二、 建材咨询, 科研功能1 普通建材咨询中心2 高新建材咨询,科研中心将针对 “绿色建材,低碳建材”作咨询,科研,宣传;届时,将引入关注国际绿色,健康建材的机构入园;将组织“绿色建材,低碳建材”国际研讨,论坛等.三、配套服务功能1车辆辅助服务车辆维修、检测功能是物流园区的基础功能之一，物流园区内应配备必要的设施、设备，为各类进站车辆提供安全检测、保养修理以及车辆停放、清洗、加油、修理等服务。2金融配套服务提供101、银行、保险等基本金融服务设施。3生活配套服务物流园区内设置功能齐全的辅助生产和生活设施，实行有偿服务。为货主、承运人和广大商户提供良好的办公、通信、交通、餐饮以及其他相关服务。4政府配套服务为政府相关机构的入驻创造条件，积极协调政府相关管理和服务部门入驻，如工商、运管、税务和海关等机构。5 配套设计推荐第三节 平面布局规划依据本项目的基本功能及市场定位，将全部场区初步划分为建材物流仓储区、建材交易区、建材展览区、商务办公区、堆场、停车场及车辆维修区等功能区。在总体功能区划分的基础上，依据主体设施作业流程，确定总平面布局方案及各功能区主要技术经济指标。以下为各功能区简介:一.建材物流仓储区该区主102、要是顺应现代物流的发展需求和集聚化趋势，为诸多专业从事建材物流公司实现在地理上的集中区域。其主要功能是为建材物流企业搭建一个基础设施平台，为其提供高效的仓储、分拨、配送等基本物流服务空间。区域内基础设施建设内容主要包括：装卸货平台、作业场所、道路设施及各类型的仓储设施等。二.建材交易区为入驻的国内国际建材企业提供优良一个集中的建材交易场所,并配有办公及仓储设施。交易区内,将不同的建材产品将分为不同的区域.区域内基础设施建设内容主要包括：办公室、业务洽谈区、建材仓储设施及相关生活辅助设施等。三. 建材展览区为建材物流园区的企业提供主要产品,创新产品的展示场地。四. 商务办公区现代化物流园区的一个103、特点是配套服务功能的完备性，这是物流园区优越于独立物流中心的重要体现。重庆港渝国际建材物流园区的商务办公区的建设，即可以提供完善的配套设施与服务，满足物流园区内各项物流业务运作便利性的要求，又可为物流园区内企业创造良好的作业环境和休息娱乐场所，同时也为建材物流园区向第四方物流方向拓展提供了良好基础条件。该区域的配套服务功能主要包括：政府配套服务、信息交易服务、金融配套服务、公共设施和设备服务、劳务服务以及日常生活服务。区域建设内容主要包括三部分，一是综合办公场所，如综合服务大楼、信息交易中心、展示交易中心、国际会议中心、资料室、器材室、接待室等；二是生活辅助区，主要包括餐厅、娱乐室、医务室、厨104、房等；三是生产辅助设施，如门禁管理区、场区通道、警卫室、地磅房、检修中心、配电房、绿化及景观等生产辅助设施。五. 堆场本建材物流园区的堆场主要是为入驻园区内的国内及国际建材企业提供散货堆存、集装箱拆装及堆存、车辆的暂时停车等业务。该区域基础设施建设内容包括：堆存场地、周边道路、照明灯等。建设内容主要包括：办公楼、拆装箱库、堆场、作业场、区域内的道路及绿化等。六.停车场及维修区园区内规划了专门停车场及维修区，为入驻企业提供专门的停车场所及维修服务。建设内容主要包括：停车场地、道路建设、维修场所建设等。第四节、建设方案一.布置原则1.按照作业性质的不同，对各分区进行合理布局，以满足生产工艺的要求，105、并使有相关作业的各分区之间具有良好的联系，尽可能减少不同运输线路的交叉和干扰。2.按照建材产品的类别进行分类.购买者能更容易的挑选与比较.同时也有利于整体管理之要求。3.按照工艺流程和安全、消防的要求，合理划分作业区并确定其建筑物、构筑物的位置及其相互间的距离。4.按照场地内外出入道路及场区车辆流向，合理确定各区域的进出口和通道大门的位置。5.功能区域的划分和建筑物的布设应考虑场区高程及道路坡度的要求。6.应充分利用各种绿化改善场区小气候、净化空气、降温防噪，创造宜人的工作环境。7.考虑人性化,舒适化的商贸环境。二.总体思路根据重庆港渝国际建材物流园区自身的区位条件，在进行总体规划布局时应从以106、下几个方面加以考虑：1、按照产业集聚区规划要求，将物建材流园区划分为不同的自然区；之后，分析不同功能区之间的互动影响，将彼此相关较为密切的功能区优先相邻布置；最后依据主体设施作业流程和各功能区中设施建设要求进行细化布局，在此过程中统筹考虑了物流园区出入口、主干道的分布对设施布局的影响因素;2、交通组织：全面考虑园区内集疏运条件，做到运输畅通无阻、流向合理，作业安全便捷、流程有序，避免道路和作业通路交叉干扰，应使场内交通能自动化疏解，无事故发生；3、功能区划分：根据相关设施的规范以及物流作业流程使各功能区划分科学合理。尽量避免综合服务区与货物处理区混杂，办公区与货物作业场所分别规划，便于管理和集107、约土地；4、土地利用：由于土地属于不可再生性资源，在平面布局时尽可能利用土地，提高土地利用率；5、总体布局：应园区规划占地面积比较小，在园区的功能布局时，避免“小而全”，应充分利用周边的公共设施，提高园内土地的利用率;6、规划中体现人文因素, 提供一个舒适的商贸环境。诚然,重庆已有了一定规模的建材市场.但总的来看,特别是与发达国家地区的建材物流园相比较,重庆现有的建材市场的差距还很大.国际的类似建材中心早已打造成了集商贸,休闲的物流中心.从以上布置方案来看，场地布置较为规整、功能划分清晰、交通流线顺畅，仓储区与装卸区联系紧密、物流仓储区和配载交易与商贸办公区均可便利衔接，如此既节约了空间，提高108、了场地的利用率，又便于不同功能的实现，与整个景观环境相协调,同时又考虑到了舒适性。三.各功能区主要技术经济指标依据功能区划分结果和推荐平面布局方案，结合物流园区需求量规模预测结果，测算得出各功能区主要技术经济指标，汇总如表5-1所示，作为对下阶段建设实施工作的量化参考。表3 各功能区主要技术经济指标序号建设内容单位数量占总面积（%）1建材物流仓储区平方米56610152建材交易区平方米84915253建材展览区平方米1415354商务办公区平方米42458135堆场平方米56610176停车场及维修区平方米28305107其它公共设施及绿化平方米4995015四、物流信息系统建设的总体目标为园109、区物流企业提供高效的网络化信息管理手段，实现物流信息共享。建立一个覆盖物流信息系统、物流企业和企业客户的计算机网络；通过物流信息系统实现物流信息共享；通过物流信息系统实现物流企业管理信息化；通过物流信息系统实现物流企业与客户业务往来的信息化、无纸化，与客户之间的电子数据交换；通过物流信息系统实现物流企业仓储管理的信息化；通过物流信息系统实现物流企业配送管理的信息化；通过物流信息系统实现物流企业客户对物流服务全过程的动态跟踪和查询。物流信息平台规划建设的总体思路对于园区内中小型物流企业采用ASP（应用服务提供商）服务的模式，为园区内中小型物流企业提供综合的物流信息服务。对于大型物流企业的信息化需110、求，由物流企业针对自身业务特点，各自建设独立信息系统的方式来实现，与物流信息系统进行信息共享。物流信息系统总体框架物流資訊系統示意圖共用資訊其他社會物流信息自建資訊系統的物流企業園區內租用物流資訊平臺的物流企業運輸企業貨代企業倉儲企業物流企業物流綜合資訊系統物流計費計畫控制倉儲管理配送管理客戶管理 資訊共用介面統計分析運輸管理其他其他企業客戶服務系統物流企業客 戶撥號园区综合物流信息平台的总体框架及信息处理流程见下二图所示：物流資訊平臺停車場物流中心配送中心倉儲加工貨代企業其他物流資訊中心區外物流企業運輸企業資訊交換物流企業客戶園區管理EDI網路其他資訊中心EDI資料交換資訊交換需求資訊供給信111、息交易資訊服務資訊需求資訊交易資訊供給信息服務資訊供給資訊、基礎資訊、服務資訊需求資訊、基礎資訊、交易資訊資訊採集資訊共用第七章 项目组织及运营“重庆港渝国际建材物流园”开发建设与经营管理的总体目标是积极采用先进的物流管理技术和设备，加快建立多层次、多元化、符合市场经济规律,与国际通行规则接轨,物畅其流、快捷准时、经济合理、用户满意的社会化、综合化、现代化和国际化的物流服务中心。根据这一目标，园区经营管理体制应该既具有中国特色，又充分体现与国际接轨的现代企业管理制度模式，同时还能有效地指导具体操作。建材物流园区是众多物流企业集中运营的地点，需要占用大量土地，为了保证园区内物流企业的通畅运作，不112、论是与市内运输、信息基础设施的衔接，还是日常业务的协调，都需要政府和一个有权威的物流园区管理机构。根据国外的经验和国内的实践，建材物流园区的开发建设及运营体制应采取“政府统一规划、园区管理机构负责管理、企业自主建设经营”的方针。一. 建材物流园区商业模式设计参考中外建材物流园项目的投资运营模式，主要有土地使用权有偿出让模式、自行投资、BOT模式、合资/合营投资模式等几种。其区别在于投资建设组合形式、经营管理形式的不同，并将决定项目投资人的收益模式。1 土地使用权有偿出让模式由政府派驻的物流园区开发机构通过有偿出让土地使用权，以指定的地块、年限、用途和其它条件，由土地使用权受让人支付土地使用权出113、让金和使用金后，供土地使用权受让人开发经营。优势：吸引有投资固定资产意向、希望有更多自主经营权和支配权的物流公司入驻，不必承担投资风险。2 开发建设模式物流园区是物流基础设施，能产生巨大社会效益，同时它因涉及到许多方面的因素，应由政府部门统一负责园区规划，包括园区建设用地的征用，物流园区与运输、信息基础设施的连接，开发商的确定，以及管理办法的建立与完善等工作。规划一旦确定以后，政府部门要向建设其它基础设施那样，给予一定的扶持以及政策上的优惠。例如，提供一定数量的低息长期贷款，适当减免税费，提供所需的土地及建设园区运转所需要的公共设施等。同时，为园区内从事现代物流服务的企业创造公平竞争、规范有序114、宽松的外部市场环境。园区的开发建设必须采用公平、公正、公开的原则，吸引各方投资，组建园区开发管理实体，或引入对物流有深入研究的企业进行市场运作。园区开发企业负责园区开发，完成包括“三通一平”和三网（通信网、广播电视网、计算机网）的接入，大型装卸设备的购置及基础服务设施的建设和管理，物流企业的招商，园区内各企业之间的协调及与政府沟通等，以及日后的园区管理运营。二. 建材物流园区的管理体制建材物流园区是众多建材企业集中运营的地点，为了保证园区内建材企业的通畅运作，不论是与市内运输、信息基础设施的衔接，还是日常业务的协调，都需要政府和一个有权威的建材物流园区管理机构。根据国外的经验和国内的实践，建115、材物流园区的管理体制应采取“政府统一规划、园区管理机构负责管理、企业自主建设经营”的方针。即：政府负责园区规划，园区建设用地的征用，物流园区与运输、信息基础设施的连接，开发商的确定以及管理办法的建立与完善。园区管理机构负责园区的开发建设。包括“三通一平”和三网（通信网、广播电视网、计算机网）的接入，大型装卸设备的购置及基础服务设施的建设和管理，物流企业的招商，园区内各企业之间的协调及与政府沟通，园区所有公用设施的管理与维护。入驻的建材企业将自主建设与经营：即企业自行投资、自行建设，自主经营。三. 运营机制在政府规划建设园区的基础上，采用市场化方式进行运作，可通过出租、出售或租赁等方式将建材物流116、园区的场地等公共设施提供给建材企业。对建材物流园区内众多入驻建材企业和经销商，应通过市场规律运作，自行投资、自行建设，采取多种经营方式，既可以独立经营，也可以实行合作和联营，并积极引进国外剪裁企业的先进技术和管理经验到园区中来。对于建材物流园区的运营管理，必须具备三大管理服务资源的到位与协调。一是政府管理服务职能的到位。包括工商、税务、运管、公安等政府职能部门入驻物流园区，提供现场一条龙优质服务；二是中间服务组织服务职能的到位。包括银行、保险、商务、通信、网络、汽配汽修、餐饮、商店、酒店、娱乐、后勤、物业等组织的服务，使物流园区成为一个相互依存的小区；三是园区管理实体服务职能的到位。不但起到建117、材物流园区的基础管理作用，负责园区所有公用设施的管理与维护，大型设施设备的出租、出售或租赁，同时统筹和协调政府和中间服务组织的功能，以及园区内各企业之间的协调沟通。五. 管理机构设置负责建材物流园区管理运营的企业实体受投资人委托，负责园区生地购买，基础设施及配套设施建设，以及园区建成后的地产及设施设备出售、出租或租赁，以及物业管理和信息服务等，并以此作为利润源来回报投资人。在管理机构设置上分为生产管理、市场销售、财务与信息管理和行政管理四个部门。生产管理部门负责仓储堆场管理、物业管理、机械设备保障、公用设施维护等业务。市场销售部门负责园区招商、策划、营销，并负责物流服务方案设计咨询等业务。财务118、与信息管理部门负责财务管理及审计监督，以及信息系统的运营维护等业务。行政管理部门行政管理、后勤服务、人力资源管理、人员培训等业务。六. 项目运营模式建材物流园采用“政策引导、企业运作”的管理模式，拟由香港同裕控股集团有限公司和重庆市裕达科技有限公司发起组建重庆港渝国际物流开发有限公司负责物流园项目的管理和运营。项目运营公司将依托国家、重庆市及开发区的优惠政策，创建局部优化环境，通过提供各种高效优质的服务，严格按照现代企业制度和法人治理结构的要求来设置公司的管理模式和组织架构。组织架构见下图：七. 园区管理系统项目完工后，公司将按项目要求安排员工共300人，其中：管理人员20人，市场保安员30人119、，司机、技术及服务人员250人。为保证园区正常运转，园区一般行政管理人员实行一班制，一般生产人员将实行两班运转制，保卫实行三班运转制。公司总部信息管理中心实行24小时值班制，实现实时处理相关业务信息，以保证优良的建材商贸环境。八. 项目实施方案通过与政府相关部门进行充分沟通，寻求政府部门的政策支持和优惠条件，并建立园区入驻企业的快速通道，为项目招商建立基础条件；为适应现代物流发展的需要，项目的建设遵循“高起点、高标准”的原则，力求创立现代物流企业集聚高地；尝试以多种方式进行融资，为项目的资金支持寻找最佳支撑；尝试多种形式的激励政策，为项目管理和运营人才的引进创造良好的条件；坚持“信誉和服务第一120、”宗旨，通过严格的规范选择入园企业，力求树立“优质、独特、忠诚”的物流服务品牌。九. 物流园区开发风险管理物流园区的开发具有投资规模大、建设周期长、可变因素多、风险高的特点，但物流园区开发对本地的经济发展有重大影响，在物流园区开发过程中要识别风险产生的来源，判别风险程度，提出防范风险的对策，意义非常重大。风险管理就是对物流园区开发过程中可能存在的不确定因素进行分析，进而确定与物流园区盈利密切相关的因素对主要投资决策指标的影响程度，识别主要风险因素。根据物流园区开发项目的特点，风险主要有市场风险、投资风险、政策风险、技术风险、组织风险等。市场风险是指市场需求的变化及市场竞争的加剧，物流园区开发的121、周期比较长，开始时可能预测有确切的市场需求，但后期市场需求的规模及方向有大的变化，或者市场进入这过多，都有可能导致风险。投资风险是指项目的盈利情况的不确定性，物流园区开发投资大，且为固定资产投资，退出成本高，风险大。政策风险是指国家的产业政策、投资政策、财税政策和货币政策对物流园区投资环境可能产生不利影响。技术风险是指新的物流技术、信息技术出现及设备的更新换代给原采用的技术与设备带来的贬值及成本负担。组织风险来自组织缺陷、管理能力不足及人才流失等方面。物流园区开发的不同阶段具备不同的风险特征。在物流园区建设阶段，主要是由于选址、工程项目管理、基础设施建设、技术与设备的采用等带来的风险。在物流园122、区营运阶段，主要是由于市场竞争、营运管理、投资回收压力等带来的风险。因此，在不同阶段，有针对性的去做好风险控制，才能有的放矢。建设阶段主要是做好选址规划、项目管理、设备选型等方面的工作；营运阶段主要是做好市场开拓、营运管理、财务筹划方面的工作。第八章 项目进度计划一. 工程进度项目建设期从2010年6月至2012年5月。表4项目实施进度表2010年3月项目立项、落实资金2010年5月项目可行性研究及项目评估、论证2010年6月2010年7月项目报建、征用土地2010年8月2010年9月初步设计及施工设计2010年10月2011年12月土建工程2012年1月2012年3月安装工程、设备购置及信息123、系统调试2012年5月工程验收，投入使用二. 项目开发进度2010年6月-2010年12月：开发管理信息系统、出入库管理、库存管理、货物管理、配载管理、电子交易、成本控制等各种功能软件；与全国50家、国外20家建材配送中心建立战略同盟，形成建材物流服务网络； 2011年6月-2011年12月：对全国及国外第三方建材企业进行招商，使500家以上建材企业入驻重庆港渝国际建材物流园，并提供物流园区服务；与全国50家建材配送中心建立战略同盟，组织开展省际、国际物流业务；接受200家大型建材企业委托，开展第三方物流服务，签订意向协议；2012年1月-2012年5月：试运行物流管理信息系统；建立健全物流管124、理信息系统，使之具有物流管理、海关管理、信息传递、库存控制、货位管理、配载管理和成本控制等各种功能，为500家左右大型建材企业提供供应链管理及全程建材物流服务，吸引1万名个人或企业成为园区的会员.现代综合性物流服务体系初步形成；2012年6月-2012年12月：开园运行,年货运吞吐量达到3000万吨以上，项目公司自营产值达3.4亿元以上,园区年宏观物流产值达15亿元以上；2013年1月-2013年12月：年货运吞吐量达到2000万吨以上，项目公司自营产值达4.7亿元以上,园区年宏观物流产值达21亿元以上；2014年之后：年货运吞吐量达到3000万吨以上，项目公司自营产值达6.7亿元以上,园区年125、宏观物流产值达50亿元以上；通过整合第三方建材物流企业、生产企业和机场、港口、金融、海关等各种服务机构，建立一个可以体现社会化、共同化、现代化、信息化、系统化、立体化和生态化的现代综合性建材服务体系，为重庆市沙坪坝区等主要园区产业的发展提供现代建材,物流服务，并以重庆市高科技产业带为基础，为区域经济的发展提供有力的支撑。第九章 投资估算与资金筹措本章节仅为投资方的自身投入与产出效益测算。为了简化计算，在以下估算与财务分析中，将2010年6月至2011年5月定义为第1年，2011年6月至2012年5月定义为第2年，并以此类推。一、投资估算依据投资估算的主要依据为：A 民用建筑可行性研究深度和要求126、B 有关部委编制的建设项目投资估算办法C 重庆市同类建筑物近期单位造价指标及国内建筑材料、设备现行价格总投资=固定资产投资+流动资金固定资产投资=工程费用+其他费用+预备费用二、价格及取费依据A、设备购置以询价为主；B、安装工程费按同类工程价值估算；C、建筑工程费参照重庆市建筑工程概算定额及类似工程造价估算。三、投资估算项目总投资98423万元，其中固定资产投资88423万元，流动资金10000万元。3.1固定资产投资估算表5固定资产投资估算表 人民币：万元序号工程或费用项目名称 标 准人民币一 工程费用681171建筑工程估算506172装卸机械设备购置及安装工程估算50003堆场及道路工程127、估算60004供电照明工程估算6005给排水及消防工程估算10006软件开发估算2500网站,网上商城估算10007机修、修洗箱设备估算2008动力空调估算8009临时工程估算400二 其他费用203061土地征用费500亩*25万元125002建设期贷款利息30000万元*2年*10%60003建设期管理费用按工程造价1%计提7004工程建设监理费按建筑工程0.5计提3505办公家具购置费估算3006前期工作费估算456三总概算值884233.2主要机械明细表表6 主要机械明细表序设备名称规格型号数量单价总价号万元万元1轮胎式龙门起重机Q=40t,Lk=23.47m,H=18m5414207128、02龙门式起重机Q=15t,Lk=12.47m,H=6m10252505空箱堆高机86箱堆高六层1582.812426叉车12t20122407液压渡板203.2648半挂车4450+1300mm55.8329.159加油车39.829.410电子汽车衡60t.12m*3m351511合计（110）3939.553.3流动资金投资估算流动资金估算是根据重庆港渝国际建材物流园前期的运作经验按照扩大指标法进行估算。项目实施第3年需投入流动资金10000万元，共计10000万元。四、资金筹措计划项目固定资产投资88423万元，其中自有资金584232万元，银行贷款30000万元，年借款利率10%。流129、动资金10000万元全部由企业自筹。五、还贷计划银行借款按季支付利息,借款期限为五年,第四年全部还清本息；还款资金的来源主要是本项目的累计利润和累计折旧款项第十章 效益评价及不确定分析本章节仅为投资方的自身投入与产出效益测算。一、评价依据、范围及指标1.1评价依据及方法本项目经济评价依据国家计委1993530号文建设项目经济评价方法与参数进行评价。1.2评价范围项目占地面积500亩，总建筑面积333000平方米,其中: 建材交易区84915平方米，建材仓储区:56610平方米，建材展览区14153平方米,商务办公区:42458平方米,堆场;56610平方米,停车场及维修区:28305平方米,道130、路及其它设施:16650平方米,绿化:33300平方米。1.3评价指标本项目经济评价拟采用财务内部收益率、财务净现值、投资回收期等计算指针以考察项目的盈利水平及投资回收能力，判断项目的财务可行性。1.4基础数据1.4.1项目计算期本项目评价计算期为12年，其中: 2010年6月至2012年6月，为工程建设期。2013年6月至2021年6月,为生产经营期。1.4.2营运收入根据调查及预测分析，项目建成后正常年收入为67250万元以上。1.4.3行业基准收益率本次评价暂定基准收益率为15%。1.4.4固定资产折旧本次估算固定资产折旧按照以下方式确定：建筑物按照20年折旧，采用平均余额法折旧,残值率131、10%.信息系统按照5年折旧，无残值，采用平均余额法折旧设备按照10年折旧，无残值，采用平均余额法折旧1.4.5税金所得税率按照25%计列营业税金及附加费按照营业收入的5.5%计列。二、经济评价2.1成本预测2.1.1工资支出员工300人，其中管理人员20人（港方管理人员10人，大陆管理人员为10人）. 年工资及福利支出按照200万元估算；一般生产人员、保安等280人，年工资及福利支出按照658万元估算.2.1.2材料及燃动电力耗用按照全负荷30000KW、日运行12小时估算。水耗用按照日耗用1200立方米估算。材料（主要是包装物）及其它燃料（主要是柴油）按照年耗用120万元估算。2.1.3维132、修费维修费费按固定资产投资的1%计列。项目投产后每年的总成本、经营成本见下表: 表7总成本,经营成本表 单位：万元 项目名称第一年第二年第三年总成本20796.4924505.5631771.48经营成本9931.5613640.6320906.552.1.4项目成本分析及表达式以项目投产后第三年为例，总成本中，经营成本占66%。项目成本表达式：总成本费用=燃料及动力费用+工资及福利费+修理费+折旧费+维检费+利息支出+经营税费经营成本=总成本费用-年基本折旧费-利息支出其他费用=经营管理费用2.2.收入预测项目投产后有一市场开拓过程，各年生产负荷为：50%、70%、100%本项目评价收入费率133、按下列计算：仓储收入：12元/平方米月集装箱堆存费：8元/标箱天综合楼租赁收入：15元/平方米月装卸费：12元/吨次（卸货为一次、装货为一次）集装箱吊装费：35元/标箱次理货包干费：10元/吨信息提成费：20元/条项目销售收入估算。项目投产后的总收入见下简表：表8专案效益测算表单位：万元序号项目名称年达产50%年达产70%年达产100%一收入类3362547075672501装卸收入2400033600480002仓储收入23043225.646083集装箱堆存费720100814404综合楼租赁收入9361310.418725集装箱吊装费3154416306理货包干费500070001000134、07信息系统收入2002804008其它业务收入150210300二支出类20796.4924505.5631771.481工资7807808582材料及动力2736.484360.88421.63修理费1203.21203.21203.24折旧费7864.937864.937864.935经管费3362.504707.506725.006利息支出3000.003000.003000.007销售税费支出1849.382589.133698.75三利润总额12828.5122569.4435478.52四所得税3207.135642.368869.63五净利润9621.3816927.08266135、08.892.3利润估算本项目建设完成后，正常年的税后利润为26608.89万元。由此可知，物流园投入运营，当年即可获利9621.38万元，全部投资回收期6年（含建设期）。三、财务评价31主要计算报表分析财务评价期确定为12年（含建设期二年）。（一） 财务现金流量表（全部投资）表9项目现金流量表 单位:万元序号项目年份建设期经营期合 计2010年2011年2012年2013年2014年-2021年一现金流入销售收入3362547075538000618700流动资金1000010000二现金流出1工程及设备44211.544211.5 884232流动资金 10000 100003财务费用30136、003000300030003000150004管理费用3362.53362.53362.54707.553800685955经营费用12584.6114208.93146781.84173575.386营业税及附加1849.382589.132959034028.517所得税3207.135642.3670957.0479806.53流出小计：505745057434003.6230147.92304128.88469428.42三净现金流量-50574-50574-378.6216927.08243871.12159271.58四累计净现金流量-50574-101148-101526.62137、-84599.54159271.58根据该表可知项目的整个评价计算期（12年）的几项指标，内部收益率16.25%、净现值（I=12%）23804万元、投资回收期为6年。财务内部收益率大于行业基准收益率，盈利能力满足行业最低要求；财务净现值大于零，说明项目在财务上是可接受的。（二）损益表项目达产后年销售收入67250万元，年纯利润26608.89万元；此外，每年为国家上缴各项税费12568.58万元。（详见专案效益测算表） (三)贷款还本付息表项目全部固定资产投资贷款本金30000万元。经银企双方协议，按季度支付利息，在投产后第二年全部偿还借款本息。 (四)贷款还本付息资金来源项目全部固定资产投138、资贷款本金及利息偿还来源,主要由项目实现的利润和固定资产折旧偿付.表10贷款偿还计划表 单位：万元项目名称2010年2011年2012年2013年年初借款本息合计330003630022444本年借款30000本年利息3000330036302244年末本息累计33000363003993024688本年偿还本息174862468832财务盈利能力分析（一）评价主要指标：（1）静态指标投资利润率（正常年） 27.03%投资利税率（正常年） 36.05% 投资回收期（含建设期） 6年(2)动态指标财务内部收益率 16.25%财务净现值 23804万元4、清偿能力分析（一）贷款偿还期4年（二）清偿139、能力分析说明根据贷款还本付息表，该项目在4年内归还全部贷款。5、不确定性分析（一）盈亏平衡分析通过计算我们可以得知，该项目的盈亏平衡点为0.38151，即生产开工率达到38.15%时项目经营可保本，其盈亏平衡点不高，项目抗风险能力很强。（二）敏感性分析本项目对营业收入、营业成本两个主要指标进行单因素变化下的敏感性分析，以考察主要因素变化时，项目的抗风险能力。具体分析情况见下表：表11敏感性分析表序号项目变动幅度（%）内部收益率净现值（万元）投资回收期（年）0基本方案16.25% 2380461营业收入+1017.88%261845.45-1014.77%216406.62营业成本+1015.0140、4%220416.48-1017.55%257085.56当营业收入和营业成本向不利方向变化10时，项目财务内部收益率大于基准收益率15%，表明项目抗风险能力较强。65第十一章项目社会效益分析一、增加人员就业在安置人员就业方面，重庆港渝国际建材物流园区项目可安置大量当地劳动力就业。园区占地500亩，投资额达到9亿多元，提供包括商贸,国际物流,供应链,科研等方面的大量从业人员达10000人以上,其中既有国际型复合管理人才,建材,物流的专业人才,同时有相当的普通工作岗位. 同时园区的发展能够带动餐饮业、劳服业、生产与流通业和房地产业等相关产业的发展，相应地增加大量就业机会，带动就业能力十分显著。二141、税收1、项目公司自营将为地方政府带来巨大的财税收入：年上缴企业所得税: 8870万元，年缴营业税及附加费: 3700万元，合计12570万元2、园区内引进的国内外专业的第三方建材物流企业20家以上，商贸经销商200家以上，并将实现年产值45亿元以上，年上缴国家税费4亿元以上。三. 大量引入国际建材品牌, 填补重庆建材品牌的空缺,填补中国建材品牌的空缺.目前已有极少部分的国际建材品牌进入了重庆市场, 但与中国大陆一线城市相比, 国际品牌入驻情况还很少, 与香港, 台湾,新加坡等地相比更是相差甚远. 通过重庆港渝国际建材物流园区入驻重庆西部物流园将极大地改善这一状况. 将会有大批的国际品牌快速入142、驻。四. 引入国际先进管理模式, 提高当地的管理水平. 增强国际竞争力香港管理模式的引入会加快创建适合重庆地区的建材经营管理模式，从而提升重庆建材经营的管理水平，为买入国际建材市场打下坚实的基础。五. 关注国际热点议题,为环保, 低碳做贡献环保，低碳是当今国际的关注热点，也是重庆建材行业未来发展的重点课题，环保建材，低碳建材的研究不仅是我们作为世界公民应尽的职责，也是我们对世界的贡献。六. 最大化使用当地资源.建材商贸与重庆西部地区优秀的铁路物流优势有机的结合。同时也符合重庆西部物流园的规划。总之，重庆港渝国际建材物流园区的建设，不仅能提升重庆建材市场的整体水平. 有利于推动重庆西部物流园区项143、目,有利于提高地区经济,产生巨大的社会效益.第十二章项目风险分析重庆港渝国际建材物流园区属于社会公益性基础设施，建设该项目要充分估计风险的存在，并提出应对措施，使重庆港渝国际建材物流园区更好地为以重庆北部新区为中心的区域经济服务。该项目的风险分析如下：第一节风险分析一、竞争风险一方面，改革开放以来，打破了计划经济时期的国有建材企业独家经营的格局，各种经济成分的形成带来了建材物流业务经营主体的多元化。各种经营主体为了争取最大经济利益，在建材的价格、争夺货源，场地使用等方面的竞争非常激烈，给园区今后的经营带来难以预料的风险。另一方面，随着经济全球一体化和区域经济一体化的加快，国外建材企业大量进入中144、国，带来先进物流理念的。同时，也加剧同国内的建材企业的竞争，这也将给园区以后的发展带来一定风险。二、管理风险该项目投产后的运营是一个庞大的系统工程，为了使整个系统协调运转，需要具有丰富管理经验的人员进行管理。然而随着竞争的升温，具有一定理论基础和实践经验的人才目前严重短缺，是近期建设和经营的不利因素。三、资金风险由于该项目投资较大，项目运营初期的回报很可能达不到期望效果，短期内给建设和经营带来困难。四、运作风险该项目的定位应该是高起点、信息化、高服务质量。但是，该项目的运营要与社会的大环境相适应，要与政府各部门互相协调配合，才能取得较好的效益，运作策略失误可能会出现与实际脱钩的风险。第二节风险145、处理对策一、与政府有关部门保持良好沟通掌握相关政策，与政府及有关主管部门及时请示、汇报，争取政府与有关部门的大力支持，创造公平竞争的外部环境。二、加强业务管理按上级主管部门的规定，随时掌握政策、客户、货源、车源、物价等相关信息，巩固老客户，拓展新客户，不断提高业务水平，逐步将物流业务做强做大。通过建立专业的建材管理软件来提高管理能力,交流效率.三、资本多元化资本多元化，可以回避单一资本投资所带来的市场风险。在项目建设过程中，集团公司可以先采取资本的多元化战略，以拓宽资金筹措渠道，项目投产后，根据经营状况，逐步实现经营的多元化，采取多元化经营模式，实施升级式的扩张、扁平式的扩张或不相关行业的扩张146、。但应处理好主业与副业的关系，主业是核心竞争力体现，是企业发展的基础，副业是主业发展的补充，通过副业发展回避主业或企业整体发展中存在的风险。四、加强资金管理项目前期阶段，应争取政府的支持，在政策允许的范围内，对建设配套费给予减、免的优惠政策；项目建设期间，要优化设计，避免造成资金浪费；项目运营期间，要制定健全的、具有可操作性的财务、经营管理制度，落实责任，科学调度，以有效降低运营成本，量入为出，将资金用在刀刃上，实现滚动发展，破解资金不足的瓶颈。五、重视人才培养重庆港渝建材物流园区除了将直接派具有国际运作经验的管理人员到园区外,同时将加大对重庆园区的大陆职员作订制培训:采取员工定期轮流培训，选147、派精干人员到大中院校深造，出国培训、考察，请专家到企业培训等多种方式对员工进行培养。同时，鼓励开展物流业务知识交流和竞赛，提高员工整体素质。六、提高服务质量坚持国际化服务标准,服务水平放在第一位，为所有客户提供安全、方便、快捷的配送、仓储、信息等全天候的24小时服务，提高服务质量，从而不断提高企业效益。第十三章 营销及招商方案一、营销目标作为以土地开发和管理服务为重点的经营模式，重庆港渝国际建材物流园区的建设发展就如同“筑巢引凤”，其中营销目标与方式选择的合理与否在建材物流园区的发展过程中起着重要的作用。营销过程中，应将重点瞄准以下几方面的客户： 建材生产企业; 建材经销商; 建材上下游企业;148、 建材物流型企业; 与建材有关的其它服务企业,如,银行等; 新型建材开发,创意机构;营销过程中，应注意以下事项： 开发建材物流园区特色，发挥物流园区“继电器”的吸引力； 挖掘建材物流园区的潜力，提升物流园区的生产服务能力； 不断分析建材物流园区的市场前景，接受有效顾客反馈，了解供应链管理发展趋势，促进物流技术和服务的积极改进； 不断与具有相似行业结构的同类物流园区进行比较，向国际,国内标杆企业学习； 与地方商会、贸易发展促进机构、高等院校和有关政府机构积极合作，汲取专家建议，扩大知名度。二、产品组合实施“土地、设施、服务、信息、商业”五个层次立体化的业务产品组合战略。具体指通过土地出售出租、设149、施建设出租、物业管理及综合服务、信息供应和交易服务、发展商贸流通等不同业务，逐步实现经营总目标。 土地方面，根据不同目标用户需求，做好平整、硬化等工作，尽快获取短期收益； 设施方面，建造必要的公共型仓储设施（公共理货平台）、信息配载交易用房、停车场、综合办公楼等设施，面向离散市场中的物流参与者提供基本服务； 服务方面，为入住物流园区的诸多企业提供统一的、高标准的物业管理服务； 信息方面，将重庆港渝国际物流园区的信息服务成为重庆西部物流园区的诚信、规范货运交易环境的公共货运信息服务市场；另一方面建立公共信息平台，以信息化手段实现个性化的服务需求，塑造物流园区信息服务品牌。 商业方面，建立建材产成150、品展示交易平台，并开展新品推广、产品委托交易等商业服务。三、价格定位根据港渝建材物流园区周边用地规划情况，结合产业集聚区的开发进度，参考重庆其他建材物流园区,建材商贸城以及货运市场收费经营情况，确定相应收费标准。四、渠道选择在招商渠道上，有三种模式可以选择： 自行招商：由香港同裕控股集团有限公司在香港及在其它世界建材发达的国家直接招商,借助其自身在香港及在世界其它国家的资源以及多年的招商经验,将主要真对国际建材品牌企业;由港渝建材物流园区自行组建招商部，真对中国大陆的建材企业及建材相关企业； 代理招商：由港渝国际建材物流园区策划，与集团外的组织建立招商关系，各方利用各自的资源进行招商,将在香港151、及中国大陆同时进行； 专业招商：由港渝国际建材物流园区与专业的招商中介机构签订委托招商协议，由中介机构全权负责招商策划和招商进程,将真对香港及中国大陆等地区同时招商。代理招商是内外资源的综合利用，辐射面广，且可控性高，如果代理商选择得当的话，成功率会大大高于自行招商，所以建议重庆港渝国际物流园区的招商渠道采用“代理招商自行招商”复合模式。五、促销方式为确保招商成功，建议在正式招商推广活动之前，首先完成以下四项准备工作： 选择专业的广告公司和媒体作为合作对象，制作招商广告； 选择省市一级的报纸、专业期刊、电台、电视媒体做广泛宣传； 在香港选择专业的宣传媒体作招商宣传; 通过香港同裕的海外渠道的合152、作方在世界各地进行招商宣传及招商推介活动; 制作面向潜在目标客户的宣传手册和演示动画片； 召开或参加大规模、高档次的招商,推介大会。六、行动步骤 成立独立的招商部门，负责自行招商和营销方案的实施，负责代理招商的方案设计和招商过程中的组织、监督、控制等工作； 建立多渠道的代理关系，邀请相关政府官员、咨询机构专家、现有物流运营商、行业协会等组织担任招商代理工作； 策划自行招商的营销计划和代理招商的具体方案和激励政策，按照入驻商户的规模和重要性进行分级，从一般配载业户到专业第三方物流提供商再到独立生产厂商，按照代理招商机构引进以上商户贡献程度逐步提高奖励金额； 开始进行广告宣传、客户走访、谈判沟通、153、签订协议、奖励计划的实施等具体招商过程; 制定招商优惠政策.重庆港渝国际建材物流园项目可行性研究报告第十四章综合评价与实施建议 第一节综合评价经分析，认为本次研究所推荐的方案符合地区规划，功能分区合理，作业流程顺畅，技术上可行，能够完成拟设想的服务功能。经济评价分析表明，本项目财务评价各项指标均较好，具有较好的经济效益和社会效益。目前重庆市的经济发展步伐日益加快，交通基础设施逐步完善，产业布局日趋优化，各项基础设施建设工作正紧张进行。重庆港渝国际建材物流园区的建设，不仅能获得直接经济效益，同时利用重庆的综合优势,为服务区域内建材生产制造企业和建材商贸流通企业,高科技建材科研机构提供完善的服务，154、促进了重庆市建材物流发展，降低建材企业物流费用，从而改善了投资环境，提高地区经济竞争力，产生了巨大的社会效益。除此之外,此项目还将打造国际高标准的建材商贸环境,国际建材科研基地,大学生实习,就业基地,是党中央提出的将中国企业由 “制造商”转化成 “创意产业”策略的具体体现,同时,也站在了一个国际高度关注着全球共同面对的问题:环保,低碳,因此，重庆港渝国际建材物流园区的建设是必要的和紧迫的，建议尽早组织实施。第二节实施建议一、分阶段、滚动式发展，加快建设步伐采用分阶段、滚动式发展策略，按照不同阶段确定主体服务对象，分期开发，逐步拓展服务功能，满足不同时期市场需求。第一阶段：近期（20102015155、年），为谋求滚动发展，争取早见效益，首先确定重庆北部新区货运市场最为短缺的服务项目，采用成熟的业务模式确定自身的服务主项，尽快形成生成能力，宣传和扩大知名度。建设初期，重点将服务内容锁定在两方面：一方面通过积极引进国内外知名的建材企业入驻，作为龙头企业牵头开展主体建材商贸,建材物流业务，尽快打响港渝建材物流园区品牌，借助于已入园区的建材物流企业的网络优势，逐步将重庆港渝国际建材物流园区塑造成区域建材物流枢纽节点；另一方面，达造港渝建材网站,建立建材物流管理软件及设立在香港的Call Center. 提升现有信息交易模式，规范信息交易市场，并积极协调，与全国其他区域性建材物流园区及世界各国的建材156、物流园区建立合作协议，构建全球建材物流网络设施平台节点。第二阶段：中期（20152020年），随着港渝建材物流园区各项设施的建成和物流园区招商工作的不断推进以及物流园区知名度的培育，为适应市场要求，重庆港渝国际建材物流园区要及时调整经营目标，在巩固已有的建材企业/机构的基础上，积极从深度引导建材工业制造企业及大型建材批发流通企业把移到园区进行，促进港渝建材物流园区快速发展。第三阶段：远期（2020年之后），在业务及资金条件成熟情况下，逐步拓展现有经营范围，利用建材物流园区内诸多企业资源及自身集聚优势，为客户提供“一条龙”的各种增值服务，主要体现在：采用“定向式服务策略”，拓展建材物流园区展示、157、交易、咨询等商务策划功能，将营销对象瞄准附加值高、物流服务要求高的生产和流通企业以及建材制造商,提供整体标准。二、拓宽投融资渠道，促进园区发展重庆港渝国际建材物流中心工程作为公共基础设施，具有投资大、回收期长的特点，开发建设需要大量资金的投入。因此，在积极争取国家和省市政府资金支持的同时，建立和完善投融资体制，拓宽投融资渠道，广泛吸收社会资金投入，加大资本运作力度，促进物流园区发展。三、加大政府对项目建设发展的扶持力度1、积极引导和协调项目开发与建设政府应加强对项目规划建设的引导、协调和监督。首先，积极引导项目服务区域内的生产与流通企业，加强物流管理，将物流管理从企业主业中剥离出来，交由独立的158、物流企业运作。同时，政府应发挥其权威性，运用各种形式进行项目推广招商活动，提供各种方便条件，吸引物流企业入驻，扩大项目知名度。其次，积极协调项目与铁路、公路等交通基础设施的关系，为集疏运创造条件。第三，政府应在项目开发建设和运营管理过程中，提供政策法规咨询和监督，并积极帮助企业培育物流人才，加快项目建设与发展。2、对项目的发展提供政策保障重庆港渝国际建材物流园区的建设，不仅仅是企业行为，也是重庆市建材行业和经济发展的需要。园区作为面向全社会服务的基础设施，一次性投入较大，政府应在财政、土地征用、城市公共设施运营等方面减免税费，扶持并帮助开发企业和入驻企业尽快进入良性循环。建议将重庆港渝国际建材物流园区列入重庆市重点扶持的项目，在用地、税收、投资、对外合作等方面给予支持。同时在园区建设中，政府应给予财政贴息支持，减少地方的收费项目和降低收费标准，以减轻项目建设负担。 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