1、重庆长寿湖康复中心（旅游地产）项目投资可研报告 1项目概况11项目基础信息项目名称长寿湖康复中心项目用地性质住宅用地及医疗卫生用地各占50比例项目背景问题已构成了世界公害在我国从上个世纪70年代末开始就像瘟疫一样在中华大地上死灰复燃并呈愈演愈烈之势中国的康复模式受长期以来以为主以政府为主的影响面临着诸多需要迫切的瓶颈与难题在这种情况下一种面对高端人群的自愿加康复医疗的模式应运而生本项目在领导关注下选址在风景优美的长寿湖景区首创国内高端新模式开发程度七通一平上水下水电电讯暖燃气道路场地自然平整规划指标类 别用地面积 容积率控高 m 建筑密度绿地率地上建筑面积 建设用地居住用地62000111332、53068200康复用地6466610133564666代征用地道路用地绿化用地总用地面积159130合2387亩项目来源项目用地方为长寿湖景区管委会股东方已和管委会签署项目开发投资协议缴付定金因项目的特殊性可作为排他性条件规避公开的市场竞争目前正处于土地拆迁整理道路修筑的土地整理阶段现场情况判断预计可于2011年5月份达到用地交付条件地价的缴付已经支付定金5000万元余下土地款项的支付应在达到用地交付条件后支付序款 项日 期支付金额万元1保证金签署项目投资协议书已支付50002余土地款签署土地出让合同达到土地缴付条件时2366八项目位置项目位于重庆市长寿长寿湖镇长寿湖的西岸距重庆主城区1283、公里距长寿城区26公里距长寿镇所在地2公里2区域概况及规划21周边环境长寿湖是由一五期间重点工程狮子滩水电站拦河大坝建成以后而形成的人工淡水湖水域面积655平方公里约10万亩库容10亿立方米是我国西南地区最大的人工湖长寿湖旅游风景区是国际旅游热线三峡黄金水道的重要节点和重庆市长寿区旅游业发展的龙头景区被誉为重庆的中心花园以其岛湖风光长寿文化乡土文化为主要景观特色的国家级生态旅游休闲度假区长寿湖风景名胜区规划总面积266平方公里有岛屿203个自然景观秀美动人湖岛风光在全国中西部独一无二是一个不可复制不可多得的风景名胜区22交通一交通状况行车路线从重庆出发沿渝长重庆长寿高速公路在长寿区不下高速公路4、直接走长万长寿-万州高速在18公里处合兴长寿湖路口下高速该高速路段约86公里出收费站右行沿旅游高速前行路过双龙镇最后到达长寿湖狮子滩镇路段距离约13公里有收费站整个行程在80分钟左右 重庆汽车站有开往长寿的班车长寿湖旅游专线正在建设中未来单程往返至重庆将在1小时车程二渝万城际铁路规划渝万城际铁路起于渝北区由重庆北站接轨经长寿区垫江县梁平县至终点万州区正线全长236km于长寿北站和长寿湖设站设计时速为350公里并预留进一步提速空间建成后重庆主城到万州的时间将缩短到1个小时之内全线共设7个站点重庆北复盛长寿北长寿湖垫江梁平南万州北2010年12月22日渝万城际铁路开工建设预计工期4年三机场航班与江5、北机场之间规划形成两条快速联系通道分别为渝宜高速城市快速路江北机场T3的快速路通道规划预留长寿双龙机场作为重庆第二国际机场的备选场址23项目周边休闲娱乐配套设施现阶段项目可借助的休闲娱乐设施分布在酒店度假村内部电力宾馆占地4000平米三星级标准建造客房餐厅会议室夜总会桑拿健身中心茶楼棋牌室水上娱乐中心等三道茶服务及歌舞表演加勒比庄园长寿湖夏橙基地之一的同心岛一侧的5个小岛上占地20亩建面2000平欧式风格设有高中档客房及多功能娱乐室会议室餐厅棋牌室歌舞厅网球场游泳池啤酒屋可同时接待客户60余人狮子滩大酒店设有豪华套房标准间等60余间客房餐饮中心会议中心多功能厅小会议室娱乐中心设歌舞厅KTV包房6、棋牌室等康乐中心设有茗啡阁购物等长寿化工总厂度假村依山傍湖风景宜人100张床位及餐饮娱乐会务设施四金湖山庄农家乐周边部分岛屿和湖滨有着为数众多的农家乐其中金湖山庄农家乐为代表特产沙田柚和夏橙设有住宿餐饮歌舞棋牌等服务凯源度假村凯源石油天然气公司投资兴建二星级标准拥有客房40间总餐厅包房多功能厅茶楼桑拿美容美发商务中心游泳池等多项综合服务设施有篝火晚会等十大特色服务项目六狮龙电力宾馆狮龙电力宾馆位于长寿区长寿湖狮子滩大坝景区内于1995年建成并营业占地300多亩能同时接待400人就餐和容纳200人住宿是集餐饮娱乐休闲商务会议为一体的大型度假宾馆七长寿湖山庄长寿湖山庄坐落于重庆市长寿湖风景区是由重7、庆天怡酒店管理公司管理的按四星级标准打造的度假型酒店长寿湖山庄临湖而建借水而生青山抱湖绿水绕岛 山庄占地28 亩建筑面积达12000平方米一号主楼为贵宾楼设有帝王气派的总统套房二三号楼及综合楼客房设有贵宾套房和各式精致舒适的豪华标准间及单间共计90余间可同时接待150人左右入住有多功能及大小会议室共7个可接待大中小型会议中餐厅提供川粤及长寿地方特色菜品可提供350人左右同时就餐风情酒吧休闲茶楼一应俱全并设有高尔夫球练习场网球场壁球馆游泳池等丰富的娱乐设施八凤佳假日酒店重庆凤佳假日酒店是具有国际三星级标准由重庆凤凰佳居酒店控股的连锁酒店酒店座落于风景优美的长寿湖湖畔占地70余亩园林式的酒店造型别8、致气势壮观环境怡人餐饮望湖而建的中餐大厅和五个装饰豪华的包房可容纳240余人同时就餐会议1500余平方米的会议中心除可提供近300个座位的多功能会议厅外另有风格完全不同的中小会议室8个是您举办各种商务会议座谈会培训会的理想场地娱乐娱乐城有夜总会桑拿浴足浴室棋牌室茶楼乒乓球台球健身房山地车游戏机画舫快艇游湖池边垂钓烧烤等一应俱全九长寿湖快乐岛生态钓鱼度假村 长寿湖快乐岛生态钓鱼度假村坐落在长寿湖畔是一处集餐饮住宿娱乐为一体的休闲旅馆24项目周边的生活配套设施生活配套集中分布于长寿镇居住区距离项目2公里路程有环湖路可方便直达随着长寿湖规划旅游项目的实施未来周边配套设施将逐渐完善档次会有较大提升现有9、的基本配套有长寿湖镇卫生院狮子滩邮政所狮子滩大酒店长寿湖度假酒店凤佳假日酒店长寿湖山庄长寿湖派出所长寿湖镇政府长寿湖快乐岛农业银行长寿湖分理处长寿区长寿湖镇法庭加油站及其他购物设施等25区域发展规划一长寿区发展规划长寿湖临封双龙组团为长寿区未来重点发展的边缘组团本项目位于该规划边缘组团内二长寿湖景区发展定位观光游览 以人口及辐射能量提升景区产值长寿湖辐射重庆周边及西南地区4000万人口2020年辐射范围将进一步涵盖西南地区辐射人口将达到约8000万人口湖区将凭借巨大资源优势组合三峡黄金旅游线路全面提升湖区观光游产值休闲度假以旅游地产打造高档休闲度假地重庆人均GDP进一步提升休闲度假游逐渐成为主10、流湖区通过开发旅游地产项目及配套形成高档度假地和居住区促进区域人口增长同时也带来消费力和消费容量的大幅增长商务会务为高端企业打造第一生态会所随着长江中上游经济中心地位的奠定重庆市商务会务游必将更加频繁湖区通过企业会所商务度假酒店等高档项目吸引高端市场以商务会务游强力提高湖区形象与收益智力资金密集型产业为区域经济持续创造财富进驻大型智力资金密集型企业和科研机构形成新产业格局汇集大量高技术高收入高素质人才为湖区经济持续发展奠定坚实基础人文古迹保护以人文湖区创生百年财富通过古寨雕塑等古迹保护展现传统民俗风情与人文休闲风韵创造旅游价值长寿湖景区坚持总体规划分布实施保护与利用相结合山水人文交相辉映的总体11、原则按照风景名胜区旅游度假区两区并行整体开发的思路以西岸片区综合旅游开发为突破口引进知名企业共同建设着力打造成为集健康养生商务会展运动观光休闲度假于一体的生态旅游度假区三长寿湖项目规划欢乐世界主题公园项目项目名称欢乐世界主题公园项目项目选址重庆市长寿湖景区建设规模及内容本项目用地2000-3000亩主要建设欢乐世界主题公园其中包括3D球幕电影水幕电影太空飞船儿童爬山车科技展览馆演艺厅等主题项目总投资300000万元休闲体育公园项目项目名称休闲体育公园项目项目选址重庆市长寿湖景区建设规模及内容本项目占地约3600亩建设两个18洞的国际锦标级的高尔夫球场配套建设高档别墅及高尔夫公寓总投资6000012、万元五星级酒店项目项目名称五星级酒店项目项目选址重庆市长寿湖景区建设规模及内容占地约100亩其规模标准和设施既能满足和保障举行国际性商务会议需要同时亦能满足国际标准高尔夫球类运动会所的功能要求总投资20000万元欢乐盐海岸项目项目名称欢乐盐海岸项目项目选址重庆市长寿湖景区建设规模及内容占地约1500亩规划建设风情盐海岸主题度假酒店盐卤温泉洗浴旅游地产开发等总投资50000万元现代农业观光园项目项目名称现代农业观光园项目项目选址重庆市长寿湖景区建设规模及内容占地约3000亩主要建设现代高新农业技术示范区生态酒店农业博览中心采摘区生活体验区服务中心等项目总投资30000万元四西岸片区发展规划康复中13、心项目位于旅游地产开发区临旅游核心服务区上五个重点项目的招商工作正在进行中可以反映出政府对于长寿湖未来发展规划的思路将从旅游度假养生生态农业为主要开发方向打造长寿湖的区域名片香江国际项目可能涵盖1-3项香江国际项目的启动开发将促进区域向高级别发展极大提升区域竞争力本项目的发展提供依托香江国际长寿湖项目位于重庆长寿湖西岸项目总占地五千余亩总建筑面积138万平米物业类型包括低密度住宅 占地2500亩 度假式酒店及会议中心占地300亩风情商业街国际标准高尔夫球场 1700亩 企业会所游艇码头等项目集休闲度假会议论坛长期居住为一体的大型综合体项目其中低密度住宅社区国际长寿村将成为重庆首个引入国外先进养14、老社区概念的项目引入高标准服务医院休闲设施会所等配套 于2010年12月奠基3地块分析31四至范围东临环湖路已经完成西临规划道路路为待建中南邻川维培训中心用地及规划路规划待建项目北侧迎宾大道东段修筑完成西段待建东侧环湖路 北侧迎宾大道32市政配套设施蓝湖熙岸项目配套显示地块供水供电电讯燃气等市政配套设施齐备道路现状及规划发展现状北侧边界和东侧边界已经完成市政道路修筑其他边界道路尚未完成其中北侧道路西段应要求尽快完成土地交付时应要求完成施工临电可借用地块农电设计变压器和线路等接通费用34用地标高用地自然标均高于周边规划道路自然标高最高处414米左右最低处自然标高340局部因采石形成低洼并有造成115、0米左右陡壁但低洼处仍高于路面标高临地块北侧边界有一处因采石形成水坑标高和路面基本持平地面现状土地形状呈倒L型地块形状比较完整整体地势自西北向东南呈缓坡走势局部地块可形成对湖面良好的观景效果地块现状由散落居住村宅农耕用地林地组成内现有居民户数约20户正在实施二次搬迁北侧临规划路边界小区主入口对应地块原为采石场地势突变低洼有一水塘地块南面与川维培训中心接界界面全线为高达10米以上的垂直下落崖面现为垒石围墙隔离整体植被状况稀少无高大乔木农用10万伏高压线从路由地块东北侧边界有变电站一处35拆迁情况村民拆迁和征地工作已经完成预计不会对项目开发进度造成影响农用高压电线挪移手续较繁琐但实施难度不大可以采16、取绕行办法预计不会对项目开发进度造成影响变电所拆迁挪移难度较大并对首期工程规划造成一定的影响在项目发展规划中要注意规避36地质情况基基地为岩层地表覆土表面观测无重大岩石断裂带地质结构不太均匀东部及西北部地面基本为土壤耕作层覆土厚度35米左右西南部基本为成片裸露整体岩石地质结构相对复杂设计难度和基础工程施工难度大当地抗震设计要求是烈度 6 级37地形地貌分析小结地块整体的湖面景观可观性较好湖滨型地块性质明显宜作养生疗养度假旅游地打造地形整体的连续性尚好个别区段的地形突变可加以利用地块与外界交通道路的接驳性整体尚可东端和南端接驳口可能有较大挖填方工程岩石地质条件特别是较大面积地块处于裸露岩石面坚持17、依山就势顺其自然巧妙利用的原则进行规划和建设尽量避免大的挖方或填方是既降低建设成本又呈现自然美的重要途径4市场研究41重庆市宏观经济环境2010年GDP总量为6527亿元同比增长149 人均GDP达到3355美元城镇居民人均可支配收入15749元实际增长11重庆市GDP总额及人均GDP近五年年均增长率高达近1542交通发展一交通路网2012年二环八射交通规划完成后仅丰都城口两个区县无高速公路连通2012年重庆市40个区县将全部通高速路小时重庆变身小时重庆2012年左右将形成辐射川黔云陕鄂湘的骨架公路网二私家车20052009年5年间重庆机动车拥有量翻了一番平均年递增机动车20万辆而且机动车进入18、家庭的速度日益迅猛同2005年相比2009年私家车含摩托占全部机动车总量的份额由723上升为813重庆私家车保有量年 份20052006200720082009私家车保有量2753183634326增长率4243重庆旅游业发展状况调研一重庆市旅游资源状况重庆旅游资源的构成较为丰富重庆拥有的国家4A级及以上景区有40个五星级豪华游轮有14艘长江上经营三峡旅游的豪华游轮几乎全在重庆五星级旅游饭店15家包括自然景观资源和文化遗址两大类别其中自然景观资源又以山景江景温泉湖景为主而文化旅游资源中重庆巴文化遗址以及抗战时期红色文化最为显著重庆虽然旅游资源丰富但多为中小不知名景点各旅游项目投资分散缺乏整合和19、联动区域旅游资源的整体竞争力和知名度有所欠缺重庆旅游资源中在国内外有美誉度有影响力的旅游大项目少缺乏对区域内其他中小旅游景点的带动作用上述不足限制了重庆市旅游业的发展很难达到诸如三亚北京等城市的水平决定了重庆市旅游业及旅游地产的辐射重点区域为重庆市内及周边相邻城市二旅游收入重庆旅游总收入占GDP比重为10以上2010年重庆游客有162亿人次旅游总收入达917亿元是2005年的3倍20042010重庆旅游收入以年均15递增其增幅近五年连续名列全国前茅未来重庆旅游仍将保持高速增长年度2004200520062007200820092010旅游人次万人次52356596532678719 8085520、101001230016200旅游收入亿元242922791532158 44412 561570323917三发展现状重庆近郊休闲度假旅游黄金圈已经逐渐形成修建了一批休闲度假旅游设施基于对生态环境的偏好重庆基本形成以下主题的休闲旅游度假领域湖泊主题此类旅游处于发展初级阶段发展依赖于项目的规划特色森林主题属于传统休闲度假旅游以农家乐形式为主档次不高规模较小温泉主题铁山坪天赐温泉东泉等面临升级换代温泉主题的潜在需求量大乡村田园主题大部分度假项目均包含此主题四重庆旅游业发展趋势经济的持续发展为旅游业奠定雄厚物质基础人均可支配收入增加旅游消费能力持续增长经济增长旅游基础设施不断完善奠定了良好的旅游产21、业基础重庆私家车数量倍速增长刺激市郊短线旅游的发展对短线市郊的旅游带来更大空间交通线路的完善为近郊旅游度假需求实现必备条件国家法定节假日调整草案清明街端午节中秋节等传统节日变为短假期直接促进了短线旅游的市场份额促进短线旅游需求成为主力常驻人口规模超过600万人重庆都市圈人均GDP超过3355美元重庆正处于休闲度假旅游规模化启动阶段5旅游地产研究51旅游地产分类52旅游地产的发展驱动因素投资度假养老三大市场需求构成旅游地产市场驱动引擎随着新富阶层财富的增长原本观光旅游逐渐转化为休闲度假需求出于对舒适气候优异的景观资源的占有对养生和健康的需求转而倾向与在景区购买产业将其作为养老或度假的第二居所同时22、看好良好景观环境资源和未来发展潜力及升值空间兼具投资度假的目的旅游地产发展的3个阶段53旅游地产典型案例华侨城华侨城是国内从事旅游地产开发的先驱者属下四大主题公园是目前国内最为成熟的主题公园规模也是全国之最其定位于融旅游休闲度假和居住功能为一体的高尚社区波托菲诺意大利风情小镇更被视为国内主题社区开发的典范一先做旅游四大主题公园锦绣中华1989年9月开始为时2年时间完成国内第一个旅游项目占地30多万方成为深圳旅游的代名词开业当年即收回投资几年之后又成功上市中华民俗村 占地20万方被成为中华第一村1991年10月开业来自全国各地各民族上千名员工进行表演推出大型民族歌舞广场秀世界之窗汇集世界奇观古今23、名胜自然风光和民俗风情1994年6月开业占地48万方188个景点表演大型音乐舞蹈史诗创世纪将中国的广场表演艺术推至极致举办各种国际民间艺术节推出大型广场艺术晚会并有大型室内滑雪场科罗拉多大峡谷漂流金子塔幻想馆等参与项目欢乐谷占地17万平方米欢乐嘉年华项目突出参与性娱乐性运用多项现代科技旅游成果思维动感影院玛雅海滩水公园等代表项目二配套酒店及其他设施配套大型旅游休闲社区的需要陆续修建了深圳湾大酒店海景酒店威尼斯水景主题酒店何香凝美术馆暨大中旅学院华夏艺术中心欢乐谷干线高架单轨车华侨城生态广场华侨城高尔夫俱乐部华侨城雕塑走廊华侨城燕含山郊野公园等一批旅游文化项目形成一个集旅游文化购物娱乐体育休闲为24、一体的面积达5平方公里的旅游之城三后做地产波托菲诺 旅游地产的先驱有人比喻如果说旅游时华侨城的树干那么地产便是结出的果子华侨城的房地产项目都是围绕主题公园来做的华侨城波托菲诺再现了意大利千年古镇波托菲诺独特海域风光的原汁原貌占地80万方建筑面积108万方四总结华侨城四大主题公园的成功极大地改善了当地的自然环境和人文环境为房地产项目带来极高的附加值和升值潜力良好的休闲环境放大了生活的内涵业主们都持有两张终身免费的门票旅游开发所做的商业配套为居住区人们营造了浪漫的生活氛围旅游商务的发展带动了社区的升级和活力成为城市的中心区域价值被极大提升华侨城的利润构成旅游业占20地产业务占80初步匡算旅游项目对25、房价的直接贡献有2000元方深圳旅游地产的开发模式的成功各地方政府认为可以极大改善城市形象丰富城市服务功能倾向主动给予华侨城更多的优惠和更多资源因此华侨城可以极低的土地成本获得大量的土地资源开发利润非常可观深圳华侨城波托菲诺平均每年贡献利润为15亿元超过四大公园利润总额五华侨城成功经营要素资金风险的规避旅游地产项目投资额大回收期长其中主题公园的投资回收期一般为8-10年华侨城通过强化主营能力跨区域连锁关联产业多元化发展等手段规避风险主题公园成功经营及其对地产价值的提升是华侨城旅游地产的精髓选址在经济发达人口密集地区确保主题公园的生存环境大面积综合开发竞争力强充分获取区域运营收益市场潜力区位近郊26、和城市交通连接便利区位在未来城市格局中极具潜力和优势升值空间大为国内旅游地产的发展提供了鲜活的样板规划就是财富 环境就是资源 的发展观具有现实的指导和导向意义较长期的盈利模式3年以上规划先行选择正确的发展模式和发展路径环境先行以文化营造环境以环境创造财富奉行在花园中建设城市而不是在城市中建设花园的理念区域绿化率达到5354旅游地产发展的成功要素必须借势于固有的资源包括优质的旅游资源优质的人文资源或是能够依托城市发展和人群消费营造出优质的旅游资源很强的旅游产业运营能力借助于旅游产业的经营和发展通过人气提升环境提升文化提升配套提升推动观光旅游向休闲旅游形态的转化通过地产开发销售经营获得盈利必须具备27、一定的规模效应才能对区域发展产生推动力并提升价值必须有较高的起点项目定位针对中高端群体特点鲜明突出易于品牌打造55重庆旅游地产一重庆旅游地产发展状况重庆旅游地产发展自以投资为主兼顾旅游休闲度假的重庆居民投资置业自2007年起规模性释放并逐年递增20082009年重庆旅游地产最典型的区域武隆仙女山共销售休闲度假地产项目约为27万平方米2010仙女山约实现25万平方米左右的销量以投资为主导的旅游休闲置业的稳步上升充分说明重庆居民购房结构的变化趋势重庆旅游地产年销售总量为45万方左右预计以每年20速度增长旅游业的发展促动旅游地产置业热潮重庆旅游地产的发展源于旅游方式转变重庆旅游地产业正随着重庆人均G28、DP高达每人3000美金而发生着质的变化从2007年时旅游地产的表现平平到2009年之后旅游地产呈火爆趋势销售节节攀升这都是因为重庆市民的生活品质提高后旅游方式已发生了质的转变已从以前的观光旅游转变成现在的休闲度假从而对旅游地产产生了较大的需求重庆的旅游地产市场大约是从2007年开始的时间不过23年但已有了蓬勃的发展现在仙女山已拥有二十几个旅游地产项目物业类型更是从顶级的临崖独栋别墅到不足20平方米的小型公寓涵盖了各个层面物业管理及服务方面也从开始的挂名酒店公司管理到开始引进国际一流的酒店管理公司如花漾的山谷引进了泰国最大的酒店管理公司ANANTARA应该说整个行业都取得了相当大的进步更多开发29、商看好旅游地产随着主城的优质地块越来越少产品同质化越来越严重一些对地产趋势发展有深刻认识和领悟的品牌开发商如隆鑫金阳等已把眼光投向了旅游地产虽然目前重庆旅游市场正从原来的零散型逐渐转向规模化方向发展档次也随之提高但重庆的旅游地产还仍处于起步阶段发展空间巨大旅游地产的购房者共分为两种一类是喜欢休闲度假生活方式的城市精英阶层二是在通货膨胀的压力下为了投资保值的购房者市场需求将越来越高越来越细逐渐走向更细分化的形态如养老旅游地产青年度假旅游地产奢华度假地产第二居所等等 丰富的自然资源对旅游地产而言是极为重要的旅游地产是先有旅游才能有旅游地产良好的生态环境和优美风景才能给都市人一个释放压力享受生活的平30、台三重庆旅游地产分类都市区旅游项目主要依托区域地段优势和特殊的文化底蕴为旅游卖点吸引消费者进行观光旅游和娱乐休闲消费近郊区旅游地产项目依托丰富的自然景观资源以及与主城区的交通距离吸引消费者度假休闲或作为第二居所部分做第一居所远郊区旅游项目依靠丰富的自然景观资源大山大水吸引消费者度假休闲和作为第二居所居住在消费停留和居住周期上明显长于近郊区旅游地产项目56典型项目调研2010年8月随着仙女山避暑度假旺季的到来不仅旅馆酒店连当地的农家乐也一房难求客人必须要提前1个星期才能订到房其房间的普遍价格已经达到600元晚左右的水平花漾的山谷仙女山1号仙山流云等项目等都如期铺开8月8日晋愉戴斯大卫营不得不停止31、办理VIP卡该项目主打产品为600多栋度假别墅但目前的预约客户已经超过1000组另外该项目还将销售600多套度假酒店客房其预约客户也超出了总供应量旅游地产旺盛的需求量由此可见一斑武隆仙女山凭借地产项目最为集中开发模式相对成熟的优势稳居重庆旅游地产第一阵容江津四面山南川金佛山也经过多年市场的磨砺处于第二梯队万盛黑山谷等地其旅游地产刚刚起步但由于整体规划不错后期发展也被看好依托优质自然生态资源成规模开发重视配套和后期管理部分产品保证一定的投资回报是目前重庆旅游地产项目的特色所在区域距主城的车程都在1-2个小时之内主城白领以上的有车一族是其最大客源一万盛黑山谷板块4569元平米戴斯圣杰温泉酒店戴斯圣32、杰温泉假日酒店是目前黑山谷景区唯一的5星级私产酒店酒店地处景区南门的核心主入口是旅游人群的主要聚集地酒店北面紧邻景区45亩生态湿地公园背靠50亩专属森林公园周边配套齐全西南方为特色风情商业街大规模停车场国际美术梦幻写生中心等特色配套项目分abc三个区域目前即将推出的是a区 a区总建筑面积约16000平米共4层设3部观光电梯4565平米精装修酒店私产客房350间其中豪华主题套房19间豪华标间189间酒店配套齐全装修极其奢华酒店入户大堂为挑高6米面积约200平米的豪华5星级大堂一层和负一层配有600平米的高级餐厅和自助餐饮区 可同时容纳近200人就餐 娱乐室咖啡茶艺厅水疗spa温泉游泳池等休闲配套33、二层配置会议室3个 最多可同时容纳200人进行商务会议 三层临湖为面积约600平米的阳光健身房和高尔夫推杆练习场作为产权式酒店开发商率先推出 10-20年保障 委托经营每年年回报率为总房款8的收益保障机制签约即保障总房款160 20年 的固定回报业主每年有36天的免费入住权时间可全年累计如不入住或未住满的其中16天可额外折现 单间300元天套房450元天 另外酒店自己的vip客户就有2000多名不定期入住且酒店地处旅游景区门口光游客入住率全年都在70以上时间从2011年5月起营业时计算戴斯圣杰温泉酒店实景图项目周边配套情况表楼盘主干道政府机关商场旅游休闲学校项目位置八角镇黑山镇步行街服务中心黑34、山谷奥陶纪八角镇小学明德小学戴斯圣杰酒店黑山谷南门8公里13公里2米8公里2米3公里8公里13公里项目销售情况楼盘价格户型区间销售情况入住时间戴斯圣杰温泉酒店13000左右45-659月中旬开盘余少量房源现价160002011年5月黑山印象假日酒店黑山印象假日酒店建在黑山谷旅游景区及奥陶纪地质公园旁海拔高度1250米的半山腰上面项目总占地面积7亩总建筑面积743777项目是首家按三星级标准的打造的度假酒店套内28-117产品有单间标间套房跃层全带厨房酒店28-117精装客房总价7万元起标准化酒店经营管理系统业主可将自身购买的客房委托给酒店经营可随时查阅自身房间的经营情况可分取5070的经营回报35、按每年至少入住100天平均房价200元最低分成50年回报10000元结合业主自身入住价值回报率将高过10配置全套家具电器套内600-800元的成本菜单装修提包入住黑山印象假日酒店实景图项目周边配套情况表楼盘主干道政府机关商场旅游休闲学校项目位置八角镇黑山镇步行街服务中心黑山谷奥陶纪八角镇小学明德小学黑山印象假日酒店黑山谷百花村11公里16公里3公里11公里3公里10米11公里16公里项目销售情况楼盘价格户型区间销售情况入住时间黑山印象假日酒店现价格4000元左右28-1172008年8月开盘销售率1002009年6月黑山水云涧黑山水云涧位于重庆万盛区黑山原始森林公园内海拔高度1266米地处万盛36、黑山谷和石林两个4A国家级景区之间万盛旅游环线公路的中央节点百花村距奥陶纪公园5分钟路程距万盛石林10公里距黑山谷6公里项目占地2328亩规划建筑面积近13万平方米容积率08绿化率675共计户数371套户型为2750平米的诗意空间是目前黑山大规模社区社区由专业的物业管理公司实行全天候封闭式的管理实行托管服务黑山水云涧效果图项目周边配套情况表楼盘主干道政府机关商场旅游休闲学校项目位置八角镇黑山镇步行街服务中心黑山谷奥陶纪八角镇小学明德小学黑山水云涧黑山谷百花村11公里13公里3公里11公里3公里10米11公里16公里项目销售情况楼盘价格户型区间销售情况入住时间黑山水云涧现价4700元27-50237、010年8月开盘洋房社区2011年5月二金佛山市板块商圈价格4750金佛美庐金佛美庐位于十里画廊景区这里是由北坡进入金佛山主峰风吹岭的一条蜿蜒十余里的溪谷金佛美庐首期推出200套5580度假洋房每个房间都有一个阳台伸向户外项目规划指标规划用地面积118767独立别墅3栋总建筑面积为133000健康洋房19栋容积率为112联排别墅1栋建筑密度为25各式桥梁有7座绿地率为30健康步道约4000米居住户数为1530套亲水平台15个五星级酒店25000停车位500个金佛山周边配套情况楼盘主干道政府机关商场旅游休闲学校项目所在位置三泉镇三泉镇商业街温泉金佛山三泉镇小学金佛美庐十里画廊景区公路5公里5公里38、2公里500米5公里项目销售情况楼盘价格户型区间销售情况入住时间金佛美庐20096开盘3000 现价格3900左右55-852009年6月开盘仅剩部分二期2011年6月三仙女山调情况板块均价4650仙女山市调图依云美镇依云美镇位于重庆仙女山新区紧临仙女山镇距离主城区15小时车程目前公路方面由主城区走渝涪高速公路经319国道铁路方面由渝怀铁路至武隆仅需120分钟航空方面则将规划建设一个旅游支线机场水路方面今年三峡大坝蓄水到178米后500吨级豪华游轮皆可停靠武隆项目距离仙女山世界级旅游风景区9公里距离世界自然遗产天生三桥仅5公里处于通往这两个国家4A级风景区之间周边配套有依云俱乐部33万亩原生态39、森林佰富国际高尔夫客运中心生态休闲公园体育运动中心儿童游乐场自然世界博物馆民俗风情街会展中心游客接待中心文化娱乐中心等周边有旅游商品交易市场土特产交易市场等欧陆风情商业步行街距离项目4公里处的有重医附院社区内具有配备24小时医疗服务中心项目总占地200多亩总建筑面积约10万平方米本案作为经典的欧式风格建筑以典雅华贵的金色为主色调将清新明快的建筑立面展现在您的面前独栋别墅的客厅挑空设计联排别墅的退A17露特点合院别墅紧凑的错落搭配都独具匠心别具一格户型设计原则是小户墅造小户型别墅造户型方面选择面十分丰富可谓应有尽有完全可以吻合您多元化的居住及投资需要考虑到为尽可能降低您的付款压力我们的户型被分割40、得小巧而紧凑从27平米到80平米主力户型为40-60依云美镇实景图项目周边配套情况表楼盘主干道政府机关商场旅游休闲医疗卫生农贸超市学校项目位置仙女山镇仙女山镇商业街仙女山重医仙女山镇附院仙女山农产基地希望小学依云美镇武仙大道15公里15公里7公里35公里35公里15里项目销售情况楼盘价格户型区间销售情况入住时间依云美镇现5400左右30-602008年10月一期3350元二期2010年9月开盘在售30-60建面2009年6月仙山流云仙山流云位于前往仙女山和天坑三硚两大景区的必经之路离武隆县城约16公里距仙女山风景区12公里天坑三硚仅4公里是一个以养生避暑休闲度假为主集旅游会议商务培训等功能为一41、体的大型综合性高性价比的旅游地产开发项目总建筑面积为56600平米总户数达到1120户绿化率高达47容积率只有058配套齐全包括网球场篮球场旱冰场羽毛球场门球场养生休闲广场休闲娱乐会所等建筑形态多样包括酒店公寓花园洋房别墅四合院等仙山流云为仙女山新区首个房地产项目也是仙女山新区首个度假养生复合型大社区仙山流云配套齐全包括网球场篮球场旱冰场羽毛球场门球场养生休闲广场休闲娱乐会所等建筑形态多样仙山流云效果图项目周边配套情况表楼盘主干道政府机关商场旅游休闲医疗卫生农贸超市学校项目位置仙女山镇镇商业街仙女山重医仙女山镇附院仙女山农产基地希望小学仙山流云武仙大道3公里3公里10公里2公里2公里15公里项42、目销售情况楼盘价格户型区间销售情况入住时间仙山流云5600左右54-722007年9月开盘目前仙山流云一二期的1064套房源已全售馨现三期在售54-72平米MINI别墅一期2008年12月仙女山一号仙女山1号国际旅游休闲度假区总占地216亩公园占地面积40余亩绿地率高达53综合容积率065项目以建筑面积25-85 度假物业为核心是集主题公园组院别墅花园洋房四星级度假酒店酒店式公寓为一体的高品质旅游休闲度假社区项目本着打造高品质休闲度假产品为宗旨创造性地规划设计了组院别墅每栋组院别墅由中庭院落及57套独立套房围合而成每间套房独立入户单独成套互不影响建筑面积30-85带阳台送私家花园或大面积阳光露43、台每间套房既可独立出售也可带中庭院落整栋销售成为您创新性极强的度假别墅或企业会所周边配套设施有重庆首个100亩多功能体育场GOLF球场2个特色旅游商业街7家高星级酒店高等级综合医院地域化特色旅游产品印象武隆大型山水实景演出重庆武隆国际山地户外运动公开赛如学校银行教堂等其他配套将逐步成熟届时的仙女山不仅能满足游客观光旅游更适合长期居住 仙女山一号效果图项目周边配套情况表楼盘主干道政府机关商场旅游休闲医疗卫生农贸超市学校项目所在位置仙女山镇仙女山镇商业街仙女山重医仙女山镇附院仙女山农产基地希望小学仙女山一号武仙大道4公里4公里12公里1公里1公里2公里项目销售情况楼盘价格户型区间销售情况入住时间仙44、女山一号6000左右25-85现在二期销售建面25-85平方米度假洋房2010年6月芳草地雪岭仙山芳草地雪岭仙山占地1000亩容积率06是目前仙女山新区规模最大的开发项目6个超大组团将历时3-5年分期开发营建集休闲度假旅游商业配套户外运动为一体的大型高端复合社区项目由东至西沿着中央山谷的脉络小区内配套精品休闲酒店养生会所网球场篮球场沙滩排球场9洞高尔夫推杆练习场标准足球场风情商业街周边配套10平方公里国际避暑养生新区8910公顷仙女山国家森林公园两大4A级旅游景区7个四星级以上酒店1个1800亩高尔夫球场1座国际标准赛马场1项国际顶级山地户外运动赛事100亩多功能体育场特色旅游商业街高等级综合45、医院著名导演张艺谋倾力打造大型山水实景巨作印象武隆 芳草地雪岭仙山实景图项目周边配套情况表楼盘主干道政府机关商场旅游休闲医疗卫生农贸超市学校项目位置仙女山镇仙女山镇商业街仙女山重医仙女山镇附院仙女山农产基地希望小学芳草地雪岭仙山武仙大道2公里2公里6公里4公里4公里2公里项目销售情况价格户型区间销售情况入住时间芳草地雪岭仙山6400左右70-98二期约70舒适两房约98板式三房一期2009年12月二期2011年6月花漾的山谷隆鑫花漾的山谷位于武隆仙女山新区占地千余亩拥有3200米绝世凌空崖线景观236米悬崖落差项目总建筑面339万平米绿化率42分3期开发建设包括超五星级奢华度假酒店云顶泉浴俱乐46、部酒店五大主题公园三大渡假物业组团在内的3896套顶级渡假居所规划总用地面积5892公顷建筑密度19渡假建筑1000亩渡假小镇 3200米绝世凌空崖线景观236米悬崖落差总建筑面339万平米绿化率42超五星奢华渡假酒店顶级云顶泉浴俱乐部酒店五大主题公园峰顶别墅群落周边景点1050公里山水画廊乌江画廊2700米芙蓉洞竖井群100平方公里仙女山国家森林公园35公里水上喀斯特原始森林芙蓉江4A级世界最大的天生桥群天生三桥500米谷深地质奇观龙水峡地缝1200多种植物的生物基因库白马山自然保护区7公里黄柏渡漂流周边配套规划2平方公里的仙女山镇花漾的山谷实景图花漾的山谷沙盘图项目周边配套情况表楼盘主干道47、政府机关商场旅游休闲医疗卫生农贸超市学校项目位置仙女山镇仙女山镇商业街仙女山重医仙女山镇附院仙女山农产基地希望小学花漾的山谷武仙大道3公里3公里5公里5公里5公里4公里项目销售情况楼盘价格户型区间销售情况入住时间花漾的山谷7000左右53-155共推出独院别墅88套临崖公寓80套一期2010年10月二期2011年12月57市场小结目前旅游地产项目主要集中在都市区和近郊区域由于政策限制等原因近郊旅游地产市场规模和影响力相对有限而远郊区旅游地产更是规划中或建设中重庆旅游地产还处于市场发展的初级阶段相对成都和沿海区域旅游地产的发展有很大的差距包括产品品质开发模式产业规模化等方面随着交通条件的改善及休48、闲度假需求的增长以及新农村建设和城乡统筹建设的宏观政策的引导丰富的远郊旅游资源有望在未来几年内迅速与旅游地产相结合远郊旅游地产将成为重庆旅游地产的支柱和带动地方经济的主要驱动力之一但同时竞争较为激烈郊区旅游地产项目的建筑形态多以低密度的别墅花园洋房多层为主相对舒适性和经济性是旅游地产项目作为第二居所打造的首要前提投资和自住是近郊区旅游地产客户置业的主要目的而远郊区旅游地产则更多以养老度假和自住两者在置业目的上有一定的差异从客户区域来源来看远郊区旅游地产在当地也具有较强的市场需求而近郊区其主要客户群则以主城区客户为主对于远郊区旅游地产项目本土消费力是不容忽视的从旅游地产销售价格分析旅游地产销售价49、格与主城区同时期销售价格接近明显高于本区域区县房地产销售价格整体价格承受能力较高相对于远郊区旅游地产大量的呈现都市区旅游地产逐步向商业地产转变近郊区旅游地产项目受政府土地资源保护而逐步减少景观资源的相对劣势将制约近郊区旅游地产的发展随着重庆经济的高速增长1小时经济圈的规划实施以及私家车的普及重庆旅游消费将逐步从近郊旅游逐步过度到远郊旅游为远郊旅游地产项目的大规模集中开发提供条件伴随着各区域旅游地产的大批呈现各旅游地产物业形态及定位同质化较为严重58市场总结及发展走势研判旅游将日益成为大众普通家庭的主要需求之一旅游相关行业成为新的朝阳产业城市完备的内外交通体系将进一步增长城市的辐射能力也将为旅游50、业及旅游地产的发展提供良好的交通条件 十一五期间重庆旅游业的快速发展快速增长的旅游人次及旅游收入预期城市整体旅游形象和文化的提升都将带动旅游地产的快速发展重庆市旅游资源相对较为丰富且在十一五期间将大力建设和改造重要旅游资源这为旅游地产的发展提供了良好的空间和平台目前尚无强势旅游地产品牌企业进入本地旅游地产行业也为未来几年内快速打造知名旅游品牌做大做强提供了机会整体而言未来几年内将会是重庆旅游地产开发的高峰期市场整体影响力的提升将增强市民投资或使用旅游地产的消费意识未来重庆旅游地产面临良好的发展机会但同时我们也应认识到重庆旅游地产业所存在的不足城市旅游业整体平台受限导致旅游地产在客户来源开发档次51、及运营规模上受到较大限制各旅游地产多依托风景区景观资源在产品规划上多为会议中心星级酒店景区度假住宅等产品规划定位雷同同质化竞争激烈据预测未来十年重庆购买优质旅游地产项目的总量需求预计将会在10-20万套之间形成总价值1000亿元至2000亿元的市场需求当然这个市场不局限于重庆本地海南广西四川青城山峨眉山贵州等地的优质项目对重庆居民也有非常大的吸引力59客户分析一需求动机投资度假养老三大市场需求构成市场驱动引擎偏爱景区优异的景观资源特别是气候的舒适性将其作为养老或度假的第二居所看好良好景观环境资源和未来发展潜力及升值空间兼具投资度假的目的度假为目的客户占总量的60养老或送父母养老为目的的占总量的52、10纯投资或兼具投资目的占30比例二职业构成城市的高收入群体是市场需求的主力客户购房者身份呈多样化特点有离退休人士企业中高层管理者民营企业家私人老板个体户自由职业者以及综艺界体育界人士房地产投资者炒楼或长线投资另外有些隐性收入的政界人士三产品类型84客户偏好类别墅洋房产品联排别墅需求占比例大概16 四配套需求比较关注闲适生活的配套设施以及能够增加生活便利性的配套设施35的客户对于休闲娱乐设施最为关注而对大型超市和商业街亦分别有 25和12的客户感兴趣五面积需求典型旅游度假投资型市场需求为小户型产品总价低符合人们度假投资需求成为大部分购房者首选占市场主导地位面积区间50平米以下5080平米80-53、90平米90-100平米套数比例4045105合计616116196区域市场调研61蓝湖熙岸长寿湖唯一在售项目现房准现房阶段户型面积为25-100平方米之间主力面积为35-45平方米销售价格为4000-4100元平方米洋房联排别墅总价为12-16万为主建筑形式为4-6层的多层洋房对拼形式第一期已经销售完毕准备销售二期准现房阶段62长寿碧桂园长寿区大盘项目处于长寿新区邻水而建大规模开发项目别墅洋房高层建筑等形式均有建设有长寿唯一的五星级酒店凤凰酒店与会所长寿的临湖商业街前期的已经销售完毕别墅当时销售4000-4500元平方米现在二手估价约8000-9000元平方米左右高层08年下半年开盘期28054、0元平方米10年8月价格约3300-3500元平方米现阶段在卖的最后2个楼位均价4100-4200元平方米现房客户以长寿及周边为主7项目定位及结论71项目SWOT分析一优势S项目地块内及周边植被丰富位于长寿湖风景区自然环境优美蕴含旅游度假的韵味长寿湖景观在重庆旅游资源中具有唯一性项目近邻渝宜高速及城市旅游专用线等城市主干道交通非常便利项目规划总建筑面积10余万平方米具有一定的规模效应与政府打造长寿湖的战略步伐相吻合可以借力于整体发展规划二劣势W项目地居住条件不成熟缺乏基本生活配套城市交通干线过于单一交通状况不理想缺乏城市交通配套长寿湖尚且没有形成旅游热点和旅游地产的开发热点三机会O一小时生活圈55、重庆正在外扩辐射当主城区生活成本攀高时周边片区城市地位将得以提升重庆旅游地产已经具备持续增长的基础条件购买需求不断增长香江国际项目奠基有利的拉升长寿湖的开发步骤及城市片区营销对于我方即可借力也可完善项目配套四威胁T旅游地产的开发和快进快出的运营思路催在一定偏离区域发展尚未形成热点消费者认知的过程较长重庆的限购令房产税在一定时间内将影响到消费者的置业热情我们的开发定位与营销10个月内将面临较大难题五对策分析SO策略充分发挥生态居住的优势有效进行产品前瞻性规划融合周边自然人文环境以精准的产品以区域主导者的形象争夺更广泛的客源层WO策略注重项目的配套建设和服务加强与周边项目建设的联动提升整个区域形象56、开发借势于周边配套项目特别是香江国际项目开发进度ST策略在产品设计及营销策略上充分利用项目特点应体现出一定的品质与其他项目形成差异化WT策略加强与政府合作在土地性质及房屋用途方灵活规划规避限购令72项目客户群定位一五大主力客群泛重庆都市圈内的中老年养老人群长寿区返乡归源养老人群长寿区及长寿镇本地城市化人群重庆都市圈的高档消费群体休闲度假富裕阶层二主力目标人群重庆东南区主城区中高端有钱有闲的新富阶层50左右重庆主城区距离长寿湖仅仅120公里渝万高速和旅游高速相连相隔只有1个小时车程时间及距离皆在相对舒适的范围之内中高端新富阶层不但拥有了足够的经济实力同时还拥有足够的时间来享受生活特别是在拥有了足57、够的物质财富基础之后对于精神涵养身体涵养方面的追求越来越重视目前长寿湖度假客群多来自重庆主城区且呈日益增长趋势三次主力客户群来自于长寿区及周边乡镇富裕人群 占比例约40长寿湖组团为未来长寿区规划发展边缘组团之一承担了城市居住区重要职能长寿县距离长寿湖区16公里路程联络便捷因其良好的湖区环境未来可作为第一居所使用长寿区本土富裕阶层处于对湖居环境的喜爱购买用以休闲度假需要因此部分客群购买力水平稍低人数稀少仅作为项目次主力客群四游离客群投资性客群企业型客群归乡养老客群比例为10不排除主城区或当地客群的投资型购买鉴于当地旅游市场发展的初级阶段对未来规划发展前景的看好特别是香江集团项目的进驻促动的未来利58、好因素的提升部分客群出于投资增值的目的购买周边酒店度假村企业疗养院等多为为单位组织会议并组织员工度假的场所会带来一定量的客群项目湖景及休闲度假区的优势安静闲适的居住氛围将吸引一定数量的养老及归源返乡客群来此置业五目标客群的消费心理边界的交通联络是基础较为看中交通的通畅性和便利性交通是客户选择物业的基础条件长寿湖和主城区之间高速公路相连交通联络已经非常顺畅环境是关键环境是左右客户购买的关键因素客户购买的必然是自然环境和生态环境之下良好的休闲度假氛围配套是核心周边必然有较为便利的生活配套设施以及完备的旅游娱乐设施以及旅游业发展促动的旺盛的人流本项目具备基础的生活配套设施但旅游业的发展尚且处于初级阶59、段项目价值仍有很大提升空间总价合理性鉴于项目旅游发展的初级阶段知名度不足等原因所吸引客群必然区域市场的局限行客户对项目总价的要求必然为关键因素恰当产品别墅产品因其生态性和自然属性必然是对休闲旅游产品的最好的诠释对本项目客群而言别墅及类别墅产品将是恰当的产品类型73产品定位 一定位目标基于康复中心的规划建设和长寿湖景区资源及规划打造养生度假旅游社区概念提供基础的生活配套和较为完善的休闲娱乐会务餐饮客房等配套设施以满足目标客户居住需要产品类型应有利于塑造出较为高档的项目形象商业开发部分的产品能够快速开发完成快速实现销售资金回笼康复中心部分产品预留调整空间产品功能的确定产品功能总体上分为两大部分康复60、疗养区商业开发区康复疗养区功能划分如下功能空间物业形态功能单体规模总规模备注说明会所酒店客房1000平米2500平每间客房30平米共30间餐饮1000平米会议及康体500平米商业桑拿洗浴1000平米1500平KTV娱乐500平米酒店式公寓员工生活区1000平米1000平宿舍食堂娱乐设施等康复医疗中心酒店式公寓5000平米5000平康复别墅小独栋康复疗养180平米16200平90栋 容积率控制为03合计26200平综合容积率04商业开发地块功能划分功能空间物业形态功 能套均面积总规模备注说明类别墅洋房3-5层居住30-100平米68200平每间客房30平米共30间合 计68200平综合容积率1161、产品类型的确定康复中心部分低密度MINI独栋别墅产品为主康复中心部分的低密度小独栋产品主要针对康复疗养人群在脱瘾疗养阶段保证较强的私密性的前提在家人及友人陪伴的休闲度假的状态下更有利于脱瘾康复康复中心的独栋别墅对整体项目形象有很大的提升康复中心的独栋别墅在适当的实际和条件下通过销售变现回笼资金商业开发部分小户型类联排别墅洋房类别墅产品具有别墅产品的外在形态符合休闲度假类产品的形象要求并有利于建立高档产品形象类别墅产品的户型按照小户型洋房产品设计符合当前重庆度假型产品的主力需求在长寿湖旅游地产开发初始阶段适当控制产品总价户型配比功能户型套均建筑面积面积比例平面位置会 所按照功能划分14附图康复医62、疗中心一房一卫40平米13附图康复别墅多房厅设计180平米73附图康复中心部分会所生活中心医疗服务中心MINI独栋别墅地上部分建筑面积180平米左右地上二层地下一层户型建筑面积面积比例平面位置一房 一卫3040平米30附图二房一厅一卫70平米以下50附图三房二厅二卫90100平米20附图商业开发部分类别墅洋房立面风格及外观处理立面风格一 当地政府要求的重庆民国风辛亥革命以后随着中华民国的建立在1917年1927年期间中国处于一个相对繁盛的发展事情这一时期修建了大量的公共建筑政府要求所有的公共建筑必须体现民族风格同时受到欧式建筑风格的影响出现了民族折中主义的特点这一事情诞生的建筑风格既有民族风格63、特点又带有很强烈的欧洲建筑风格特征被后世称为民国风格立面风格二 东南亚风格东南亚风格具有地域特色比较笼统在世界范围内东南亚的地理环境和自然条件使它没能产生出具有辐射力的地区文化相反却易受到外来文化的影响首先是大量移民的进入对当地文化发展的影响第二是中世纪以来阿拉伯文化和西方殖民文化的影响东南亚风格继承了自然健康和休闲的特质大到空间打造小到细节装饰都体现了对自然的尊重和对手工艺制作的崇尚多采用连廊百叶窗泰式尖顶木质构架等建筑语言符号建筑材料的使用也很有代表性如黄木青石网板鹅卵石麻石等旨在接近真正的大自然色彩上宗教色彩浓郁的深色系为主如深棕色黑珠色褐色金色等令人感觉沉稳大气同时还有鲜艳的陶红和黄色64、等受到西式设计风格影响后浅色系也比较常见如珍珠色奶白色等74项目规划设计建议一商业地块技术经济指标项目计量单位规划要求指标备注规划总用地面积Ha6293亩建设用地面积Ha6293亩代征道路用地Ha0代征绿化用地Ha0建筑控制高度m13联排3层公寓4层容积率11建筑密度30建筑基底面积20460用足首层面积绿地率35居住户数户套900居住人数人2700按每户3人计算总建筑面积791201 地上建筑面积682001住宅建筑面积682002配套服务设施面积全部位于会所地下部分2 地下建筑面积109201地下车库面积10920按每个车位35暂估2配套地下面积0全部位于会所内停车泊位辆39106辆10065、其中地面辆79不宜超过总车位的20其中地下或半地下辆312需结合地形设计说明以上指标为初步估算需结合规划设计方案实际情况进行调整并最终确定层高设计洋房层高按照29m设计交房标准全部毛坯交房集中地下停车位设计人防指标住宅6820032046平米不自建 缴纳异地建设费公共服务配套指标经初步测算共需建面约1000平米全部设于康复中心用地会所内须与当地规划局协调包括医疗卫生社区卫生服务站150文化体育60社区公共服务居委会500办公120警务室20菜站等争取不设置教育社会福利保障用房二康复中心地块技术经济指标项目计量单位规划要求指标备注规划总用地面积Ha64697亩建设用地面积Ha64697亩代征道路66、用地Ha0代征绿化用地Ha0谁实施是否计入景观成本建筑控制高度m13别墅地上2层地下一次容积率04绿地率35总建筑面积327601 地上建筑面积262001会所建筑面积5000兼住宅项目会所2康复医疗中心50003别墅建筑面积1620090套2 地下建筑面积65601别墅地下车库面积3600位于别墅每套40平共90套2配套车库2960全部位于会所地下停车泊位辆18307辆100其中地面辆37别墅地下停车辆90集中地下或半地下辆56需结合地形设计说明以上指标为初步估算需结合规划设计方案实际情况进行调整并最终确定人防指标分析 6460031940平米采取缴纳异地建设费交房标准 毛坯交房三整体规划设67、计原则竖向设计充分研究地形地质条件充分研究周边市政道路及管线条件坚持依山就势顺其自然巧妙利用的原则进行规划设计避免大量的挖方或填方以降低建设成本个别区段的地形突变可结合地下室地下车库设备用房人防等功能加以利用道路交通系统综合考虑交通停车竖向物业管理成本等因素合理安排车行人行出入口合理组织道路系统结合竖向设计设置地面地下或半地下停车泊位考虑到建安成本尽量减少地下室面积景观系统本着自然绿色降低造价的原则小区景观以种植为主减少硬质铺装面积充分利用地形高差重点营造主入口小区主干道小区外围临城市界面的景观效果滨湖轮廓线塑造优美的滨湖轮廓线确保在滨湖路上获得错落有致掩映于自然之中的的视觉效果建筑布置原则在68、保证户型基本朝向要求的前提下规划布局时需考虑使更多户住宅可以获得良好的观湖景观低端产品沿路布置高端产品中心布置最好的观湖效果留给最高端产品户型设计提出产品增值及卖点建议如适度可行的偷面积方案端头户型面积可适度增加坡屋顶送阁楼等 四国家和重庆市的相关政策和法规1城市居住区规划设计规范2住宅设计规范3住宅建筑设计标准4重庆市城乡规划居住用地规划导则试行5重庆市公共服务设施规划导则6重庆市城市规划管理技术规定7重庆市建设项目配建停车位规划管理暂行规定8重庆市城乡规划防灾减灾规划导则试行五设计单位建议考虑到重庆属丘陵地区本项目地形较复杂设计周期短以及后期施工配合等因素建议使用重庆本地实力较强的综合性设69、计院完成从方案到施工图的全部设计工作序号单位名称公司简介公司业绩报价 范围1重庆市建筑设计院甲级勘察设计和工程咨询单位始建于1950年龙湖花园南苑龙湖水晶郦城龙湖蓝湖郡龙湖紫都城龙湖东桥郡施工图18-20元平米2机械工业第三设计院国家级大型甲级设计研究院是我国勘察设计项目管理百强企业之一龙湖江与城原山中安长岛万科棕榈泉保利江上明珠金科阳光小镇施工图18-21元平米3香港华城该公司2000年融资重组后进军大陆市场设有上海分公司及重庆深圳西安三个办事处上海太阳都市花园别墅村上海东苑新天地重庆龙湖北城天街协信伊士丹商业中心方案12-18元平米六设计计划从概规到施工图完成设计周期约为三个月如增加扩初总70、周期预计四个月设计阶段所需时间日历天备注概念规划方案阶段20修详及建筑方案阶段30施工图设计阶段40合计90景观设计阶段90售楼处室内设计50建议结合会所设置七问题与建议1代征绿化面积代征道路面积未知是否需支付相关征地费用2代征绿化用地设计费施工费用由谁承担3联排别墅或结合地形有条件的是否设计地下一层4地下停车须结合规划审批要求确定对成本影响较大5住宅公共服务配套能否全部设置在康复中心会所内用地性质不同规划审批有难度6售楼处是否结合会所考虑如设于会所内则开盘时周边市政路是否能够建成通车且会所远离长寿湖湖面景观品质不佳7尽快调研完成以下资料1本项目用地内地下管线地下电缆暗渠地下历史文物古迹情况271、本项目外围规划道路现状及规划管线资料及建设计划3地质结构承载力地下水位和抗震性要求8项目价值研判81板块价值判断序号比较因素黑山谷金佛山仙女山长寿湖所占权重比较依据板块价格45694750465045631交通连接10511011021620交通联络的便捷性距离远近等2配套设施100959514515娱乐配套及生活配套完备程度3旅游资源97959528730核心旅游资源对市场的吸引力4市场成熟度95979028230房地产项目供求总量10其他方面100989855拟建项目竞争系数2161452872825 98建议售价4563元平米拟建楼盘竞争系数 拟建项目各项比较分值对应权重100拟建项目建72、议销售价格 竞争楼盘均价拟建楼盘竞争系数类比各旅游地产板块可知长寿湖板块销售价格可支撑4560元平米销售价格82项目类别墅洋房销售价格研判序号比较因素蓝湖熙岸黑山云水涧依云美镇仙山流云仙女山1号雪岭仙山花漾山谷所占权重售 价41004700540056006000640070001001地段位置991059896979797402配套设施110989595959595103规划设计105105100105100100100104物业管理100100100100100100100105户型设计105105100100100100100106交通情况10010510510510510510557产73、品外观11011010010010010010058发展商信誉10010010010010010010059楼盘规模10010096100979595310其他方面1001051021001001001002由类比楼盘各项对比推断项目现在阶段可实现价格为49005400元平米9项目开发进度计划91项目分期项目按照物业功能分区分为两期开发商业开发地块共计79120平米含地下作为一期开发康复中心地块作为二期开发共计32760平米含地下一期先发在实现销售回款后再开工二期时间差大概为半年左右因项目销售需要项目的样板楼样板环境样板间售楼处会所等为首发工程总计预估3000平米单独于一期工程前期阶段实施9274、项目开发计划项目前期阶段为项目筹备期工作内容为项目策划定位阶段项目计划以签订土地出让合同起计总体开发周期为18个月项目售楼处开放日期为土地出让合同后8个月10销售进度安排及价格走势预测项目销售宜和当地的旅游旺季结合起来按照目前项目基本状态和计划周期保证2011年底前具备销售条件开盘时间暂定2011年12月份在此之前通过在项目现场搭建临时接待处在重庆主城区长寿城区设立外展场的方式用于接待客户咨询实现客户积累开盘量以实现项目商业开发可售部分去化13为目标整体去化周期8个月左右旅游地产项目车位销售难度大车位计入开发成本不考虑销售回款产品时间2011年2012年121234567洋房套数380505075、5080200165162面积22733 3000 3000 3000 4800 12000 9900 9900 累计面积22733 25733 28733 31733 36533 48533 58433 68200 均价4900 5145 5196 5248 5301 5354 5407 5462 升幅05111111总价 万 11139 1544 1559 1575 2544 6425 5353 5407 累计回款11139 12683 14242 15816 18361 24785 30139 35546 销售占比例3338424754718610011投资估算与融资方案111投资估算一76、投资估算相关说明因商业开发地块和康复中心地块虽然属于同一项目但因为盈利模式不同因此在进行投资估算的时候作为两个项目分别进行二土地费用康复中心地块97亩每亩地价28万元土地费用为2716万元商业开发占地93亩每亩地价50万元土地费用为4650万元土地费用总价为7366万元112康复中心的建设成本估算一康复中心经济指标项目计量单位规划要求指标备注规划总用地面积Ha64697亩建设用地面积Ha64697亩代征道路用地Ha0代征绿化用地Ha0谁实施是否计入景观成本建筑控制高度m13别墅地上2层地下一次容积率04绿地率35总建筑面积327601 地上建筑面积262001会所建筑面积5000兼住宅项目会所77、2康复医疗中心50003别墅建筑面积1620090套2 地下建筑面积65601别墅地下车库面积3600位于别墅每套40平共90套2配套车库2960全部位于会所地下停车泊位辆18307辆100其中地面辆37别墅地下停车辆90集中地下或半地下辆56需结合地形设计二康复中心开发总成本估算康复中心开发总成本估算为12653万元单方造价为3862元平米113商业开发地块的建设成本估算一商业开发地块经济技术指标项目计量单位规划要求指标备注规划总用地面积Ha6293亩建设用地面积Ha6293亩代征道路用地Ha0代征绿化用地Ha0建筑控制高度m13联排3层公寓4层容积率11建筑密度30建筑基底面积20460用78、足首层面积绿地率35居住户数户套900居住人数人2700按每户3人计算总建筑面积791201 地上建筑面积682001住宅建筑面积682002配套服务设施面积全部位于会所地下部分2 地下建筑面积109201地下车库面积10920按每个车位35暂估2配套地下面积0全部位于会所内停车泊位辆39106辆100其中地面辆79不宜超过总车位的20其中地下或半地下辆312需结合地形设计二商业开发地块成本估算商业开发地块估算总投资额为22982万元单方造价成本为2904元平米三商业开发地块成本及收益测算114项目开发现金流土地费用采取延后支付假设主体工程预计与9月份开工12月份开始实现销售回款条件下预计费用79、峰值于2011年11月份出现15178万元2012年7月实现资金平衡工程结案时基本实现收支相抵自筹资金为10000万元项目需融资800014000万元其中商业开发地块融资6000万元期限一年康复中心开发地块融资8000万元暂定期限一年需要特别关注的是国家严控房地产开发贷款康复中心作为公益性项目立项在取得项目银行贷款方面应更有优势需就融资提前和银行咨询并争取主管部门的支持项目投资121合作模式一股权比例宝盟投资以股权投资模式双方成立合资项目公司共同经营宝盟投资以55股权控股经营过程的重大决策以董事会议的形式共同决定二管理团队董事长项目总经理财务管理成本管理营销管理产品设计由宝盟投资委派其余由合作80、方委派中层及基层管理人员双方成立项目公司公开聘请康复中心运行合作方独资成立管理公司接受合作方股东的委托负责项目的运营管理宝盟投资不负责康复中心的运营管理四退出机制及结算合资公司只负责项目建安工程的投资及开发并达到项目验收合格在项目达到验收合格后合资双方办理结算康复中心项目和商业开发项目采取两个成本系统单独计算康复中心部分由合作对方以成本价回购达到验收合格后商业开发地块未销售尾房由合作对方以成本溢价15回购122风险性评价一项目建设期的管理风险合作对方无项目开发经验缺乏专业管理团队情况下项目策划设计销售代理可以采取专业专业外包方式选择重庆本土具有旅游地产专业经验的团队提升开发管理水平成本风险人防81、和车库结合考虑可节省异地人防异地建设费45元建筑平米若缴纳人防异地建设费车库可结合地形采取半地下车库的方式节省地下车库成本四康复中心的经营风险成立运营管理团队在项目策划期及建设期进行指导对项目经营管理进行专业性策划取得公安局的资源支持在开发策划阶段项目开发管理阶段后期运营阶段分别取得市场调研客户资源方面的支持在项目策划阶段对产品的策划定位预留调整空间未来的康复中心功能可以灵活地调整为旅游度假别墅旅游度假酒店等功能对外销售经营从而对拖底康复中心的经营风险五资金运作风险性在土地无法达到七通一平的情况下尽量延后支付剩余地价款降低前期资金压力尽快实现销售回款先期开发商业地块售楼处及样板区先开工争取在2011年度具备销售条件延后康复中心工程的实施进度降低前期资金的压力前期投资10000万元项目开发期内存在资金缺口8000万元左右借助公安局支持提前和银行咨询落实以康复中心项目进行开发融资长寿区芳草地雪岭仙山仙女山1号仙山流云依云美镇重庆主城区黑山谷板块4569元仙女山板块4650元金佛山板块4750元长寿湖板块4560元温馨提示本文档来自文库巴巴VIP会员资料文库巴巴是一个专注于word文档的在线分享平台提供可研报告项目建议书资金申请报告投标书管理手册教学案商业计划书免费在线阅读