1、湘西武陵山文化产业园建设项目投资可研报告 目 录第一章 总 论311 项目概况312 项目承办单位概况413 编制单位概况414 编制依据415 编制原则516 研究范围及内容517 主要经济技术指标5第二章 项目建设背景及必要性721 项目建设背景722 项目建设的必要性8第三章 市场分析1131 湘西州国民经济和社会发展概况1132 湘西州文化产业发展现状1233 市场前景预测1534 湘西文化产业发展对策1635价格预测19第四章 项目选址及建设条件2141 项目选址基本情况2142 项目区域自然条件21第五章 工程技术方案2551 总平面布置2552 建筑设计2753 结构设计29542、 给排水设计3055 电气设计3256 暖通设计35第六章 节能节水3761 编制依据和用能标准3762 能耗状况和能耗指标分析3863 能耗指标分析3864 节能措施40第七章 环境保护劳动安全和消防4271 环境保护4272 劳动卫生与安全4673 消防设计47第八章 项目实施进度及管理5081 建设工期5082 项目实施进度安排5083 项目管理措施50第九章 投资估算与资金筹措5391 估算范围及依据5392 投资估算54第十章 项目招投标57101 招投标原则57102 com标程序57103 评标委员会人员组成和资质要求59第十一章 财务分析61111 财务评价依据61112 收入3、估算61113 总成本费用估算62114 财务效益分析63115 不确定性分析64116 财务评价结论66第十二章 社会效益67121 项目对社会的影响分析67122 互适性分析68第十三章 风险分析70131主要风险因素识别70132风险影响程度分析70133降低和防范风险的对策71第十四章 研究结论与建议73141 研究结论73142 建议73附图 用地红线图总平面规划图第一章 总 论11 项目概况1项目名称湘西武陵山文化产业园建设项目2建设性质新建3建设地点湘西经济开发区内4承办单位湘西自治州吉凤投资开发有限责任公司5主要建设内容及规模根据湘西武陵山文化产业园建设规划本项目总用地面积114、486亩总建筑面积94980主要建设内容有新建电影影视演艺综合大楼一栋建筑面积27500新建博物馆艺术品综合大楼一栋建筑面积30000新建公共资源交易中心一栋建筑面积13980新建会展中心一栋建筑面积9500新建地下车库一个建筑面积14000场内道路约9000停车场约8000场内绿化景观7000配套室外给排水配电消防及环境工程等6估算投资本估算总投资2578549万元其中建筑安装工程费用为20261万元工程建设其他费用290423万元预备费用115826万元建设期利息1462万元7资金来源申请银行贷款15000万元公司自筹资金1078549万元8建设工期本项目建设工期为31个月即从2012年65、月至2014年12月12 项目承办单位概况湘西自治州吉凤投资开发有限责任公司创立于2003年7月公司注册资金194亿元业务范围有项目投资投资咨询土地开发城市垃圾处理其他环境治理房地产信息咨询土地收集整理土地储备管理等公司选址于交通便利的湘西经济开发区内依托优越的区位优势企业规模日益壮大发展速度势如破竹公司资产从成立之初的2000万元发展到2011年的1068亿元其中净资产289亿元13 编制单位概况单位名称湘西自治州工程咨询公司资格等级乙级证书编号工咨乙1XXXXXXXXXX发证机关国家发展和改革委员会14 编制依据1文化产业振兴规划2武陵山片区区域发展与扶贫攻坚规划2011-2020年3湖南6、省文化产业振兴实施规划2010-2012年4湘西自治州文化强州建设规划纲要2011-20155关于加快推进文化产业发展的决定州发201033号6湘西州委州政府文化产业发展座谈会会议精神com7吉首市城市总体规划2010-20308吉首市土地利用总体规划2006-20209投资项目可行性研究指南10建设项目经济评论方法与参数第三版11工程建设标准强制性条文13项目业主单位提供的其他相关基础资料15 编制原则在编制本项目可研报告时主要遵循以下编制原则1坚持实事求是客观公正严谨务实的原则注重环境建设及建设方案的可靠性与经济合理性2把握合法合规性原则确保编报项目及建设内容符合国家法律法规政府专门文件的7、要求建设结果能满足湘西经济开发区未来发展规划的要求3兼顾必要效益和平衡原则达到建设方案和申报项目的资金投入与经济社会政治环境等综合效益的平衡4注重近期效益和远期目标相结合的原则使项目适应湘西地区城市发展经济建设和人民生活水平的提高16 研究范围及内容通过对本建设项目的建设背景建设内容及规模建设内外部条件项目技术方案环境保护项目招标实施进度计划投资估算与资金筹措经济及社会效益评价等方面进行全面分析研究提出可行性研究结论和建议17 主要经济技术指标表1-1 主要经济技术指标表序号指标名称单位数量指标备注1总用地面积m27657877合11486亩2总建筑面积m29498021其中电影影视演艺综合大8、楼m22750022 博物馆艺术品综合大楼m23000023 公共资源交易中心m21398024 会展中心m2950025 地下车库m2140003建筑占地面积m2187504道路总面积m290005停车场面积m280006规划绿地面积m2230007建筑密度2458容积率1249规划绿地率1010估算总投资万元2578549 11建设工期月3112年平均收入万元512613税金及附加0614总成本费用1715企业所得税万元7324416净利润3317投资利润率5218投资利税率124819税后财务内部收益率72Ic 1020税后财务净现值万元526297Ic 1021税后静态投资回收期39含9、建设期22盈亏平衡点59平均值第二章 项目建设背景及必要性21 项目建设背景当前文化在社会经济发展中的战略地位越来越突出文化产业的发展更是日新月异许多国家和地区纷纷制定和调整文化发展战略文化产业在全球范围内获得广泛重视同时文化产业发展的区域竞争日趋激烈现代文化产业最终将成为增强综合竞争力的战略制高点和核心要素发展文化产业已成为我国下一阶段国民经济和社会发展战略的重要组成部分成为加强文化建设构建社会主义和谐社会的重要内容为促进文化产业的发展2009年7月22日我国第一部文化产业专项规划文化产业振兴规划由国务院常务会议审议通过这是继钢铁汽车纺织等十大产业振兴规划后出台的又一个重要的产业振兴规划标志10、着文化产业已经上升为国家的战略性产业关于加快推进文化产业发展的决定是标志着文化产业已经上升为国家的战略性产业建设若干辐射全国的区域文化产品物流中心建设一批文化创意影视制作出版发行印刷复制演艺娱乐和动漫等产业示范基地支持和加快发展具有地域和民族特色的文化产业群是的需要35以上到2015 年达到45亿元以上占全州GDP 的比重达到8以上成为全州国民经济支柱产业全省文化产业新增长极全国文化旅游产业示范区吉凤投资开发有限责任公司是具有建设文化产业园雄厚实力的企业公司审时度势在湘西经济开发区内建设湘西武陵山文化产业园首先是顺应了湘西州文化产业发展的需要为湘西州文化产业发展提供必要的基础设施条件间接的为促11、进整个武陵山片区乃至大西南的经济发展作出贡献项目建设同时具有促进文化产业发展的经济效益com 是建设湘西经济开发区是州委州政府贯彻落实国家西部大开发中部崛起和湖南省湘西地区开发战略的重大决策是加快推进湘西州新型工业化城市化的重大举措是打造湘西州对外开放招商引资新平台的重大部署园区正逐步成为湘西州招商引资研发创新和承接产业转移的重要平台园区以发展无污染高附加值的一类工业为主有选择的引进低污染高附加值的二类工业严禁三类工业进入文化产业在经济社会发展中具有不可忽略的重要作用一是文化产业有利于优化产业结构培育新的经济增长点十二五时期我国经济社会的发展强调主题是科学发展主线是加快转变经济发展方式在这种形12、势下加快推动以创造生产营销各种形态文化产品和服务为主要内容的文化产业成为国民经济支柱性产业显得尤为重要毋庸置疑这是新的经济增长点满足园区生态建设的规划要求综上所述建设有利于经济增长是客观要求有利于改善园区生态环境满足资源节约型经济社会的发展要求因此项目建设必要的31 湘西州国民经济和社会发展概况湘西土家族苗族自治州位于湖南省西北部地处武陵山脉腹地辖吉首泸溪花垣保靖龙山古丈凤凰永顺七县一市与湖北省贵州省重庆市接壤地理坐标在东经10910110225北纬274452938是湖南的西北门户素为湘鄂渝黔咽喉之地2011年全州生产总值为3亿元增长增长湘西州正处于加快推进新型工业化和产业升级阶段又需要面对13、复杂的宏观经济形势和矿业整治整合带来的影响未来州委州政府将带领全州人民认真贯彻落实中央和省委省政府各项决策部署按照三三四四发展思路大力推进五大建设狠抓重点产业重点项目和重点工作攻坚克难负重奋进努力促进经济社会保持平稳较快发展32 湘西州文化产业发展现状文化产业是21世纪的朝阳产业文化部在关于支持和促进文化产业发展的若干意见中将演出业影视业音像业文化娱乐业文化旅游业网络文化业图书报刊业文物和艺术品业以及艺术培训业等九大行业门类作为文化产业管理和发展的重点对象目前在美日等发达国家文化产业已成为经济发展的支柱产业在美国文化产业已占GDP总量的18至252006年我国文化产业实现增加值5123亿元占G14、DP的比重为245年增长速度高出同期GDP年增长速度64个百分点湖南的文化产业也逐渐成为国民经济的新兴支柱产业全省2007年文化产业增加值4438亿元比上年增加215占GDP的比重49并已形成较有影响力的广电湘军出版湘军动漫湘军等文化品牌近年来湘西土家族苗族自治州 以下简称湘西州 在民族文化产业方面出台了部分政策也尝试出一些做法但是总体情况与外地相比还存在较大的差距湘西州的文化产业在湖南省属中下水平人均文化产业的GDP仅有长沙六分之一绝对差异也达到900多元1文化产业取得部分发展总体地位不够突出2005年11月但是 湘西州的文化产业还处于起步阶段州文化局局长孟宪政曾撰文指出湘西的文化产业刚刚起15、步 在经济社会发展中的作用还非常弱小2文化体制改革滞后文化市场发育不成熟湘西州文化体制改革滞后 没有实现政企分离的根本转变 政事 政企不分 管办不分现象严重 国有文化事业单位的经营性文化部分没有剥离出来 从事文化生产和经营的单位没有自主权 没有成为市场竞争主体 媒体单位基本上是国有事业 而非市场主体文化旅游业也基本属于这种情况 演艺业方面 政府包办现象继续存在 文化生产和服务同市场和消费主体需求脱节 出现了 一种政府是投资主体领导是基本观众获奖是主要目的仓库是最终归宿的局面行政主体间争夺文化资源和文化资产的现象存在致使文化资源和资产条块分割和布局失调 造成内耗和效益低下文化市场按产业性质可分为16、文化产品市场文化服务市场并和文化要素市场湘西州文化市场还处于培育阶段还没能发挥配文化资源的基础性作用表现为文化产品短缺无论是书籍报刊杂志还是音像制品其种类远远落后于市场的需要没有规范的专业市场民间民俗特色文化艺术产品往往只是小摊小贩的专卖品旅游服务市场较混乱在凤凰还存在野导游宰客扰乱旅游市场的现象文化服务企业水平不高几乎没有高水平的创意咨询形象设计等文化服务企业文化资本市场较为疲软运营不灵活投融资渠道单一投资门槛高知识产权流失严重湘西州内土家族的一些民间文化资源已被外地区开发和利用3现代文化产业集团空白文化企业整体效益不高在湘西州各种文化产业门类各自为战粗放经营没有形成文化产业集群和有活力的文17、化产业链同类文化企业中还存在无序经营与恶性竞争的现象如同类的文化旅游企业众多但却没有组建一有影响力的产业集团同时现代文化企业总体运营状况欠佳除了部分文化旅游企业经营比较正常外好些文化企业处于瘫痪状态湘西大剧院门可罗雀民族特色歌舞晚会也成明日黄花盛行一时的歌舞酒吧演艺厅也是昙花一现4人才配置不合理文化消费力较低湘西州是出文化人才的地方 但是本土人才外流也比较严重 些好不容易培养起来的民族歌舞人才或民间艺术人才因找不到应有的发展空间纷纷外出寻求发展同时真正懂文化善经营和懂管理的复合式人才又难以引进来或留不住另一方面由于湘西州整体经济实力相对不强人民总体消费能力有限直接导致文化消费总额不高消费人口基18、数不大消费结构不平衡而且由于相关的基础设施建设较为滞后及服务水平不高致使消费环境欠档次再者消费定位不准确把普通消费者拒之门外更加减少了消费人群迟滞了文化消费市场的发育如湘西大剧院歌舞晚会的门票曾定价为200元人在湘西目前的经济水平下明显过高33 市场前景预测文化是一个国家和地区的名片是一个民族的标致是一个区域人类生存发展过程的活化石文化的形成和发展往往表现为这个国家地区和这个民族的文化竞争过程从这个意义上说探究一个地方一个区域的文化科学发展之路实质上也是探究国家和民族的文化在不断发展的过程中如何走下去走得开的重要课题湘西州民族风情浓郁历史文化丰富有国家历史文化名城凤凰古城中国南方长城国家自然保19、护区小溪土司王朝八百年故都老司城里耶战国古城遗址等千百年来湘西人用自己的勤劳勇敢和聪明才智创造了本民族光辉璀璨的物质的和非物质文化成为湘西文化产业取之不尽用之不竭的资源近年来受全国全省发展大气候的影响湘西州文化产业单位逐渐增多从业人员不断增加热心文化产业界的领军人物不断涌现一大批成长性好竞争力强的文化企业陆续涌现出来特别是随着湘西州生态文化旅游的持续发展外来人口的增加扩大了文化市场的需求量2010年7月湘西州委州政府发布湘西自治州文化强州建设规划纲要2011-2015从2011年起州本级财政每年预算安排500万文化产业发展专项引导资金随着文化产业的发展影响湘西文化产业发展的主要问题是资金不足难20、以对湘西丰富的民族文化资源进行大规模大面积的成片开发仅靠政府投资的渠道已不能适应当今文化产业的发展形势只有创新投资体制拓宽投资融资渠道坚持国家部门国有民营内资外资一起上的方针这才是湘西文化产业发展的根本途径在加大资金投入的同时逐步完善经营机制资金投入后行政管理要强化协调服务职能为企业的经营创造良好的外部条件和环境在湘西许多产业项目是随着旅游业发展而相应发展的湘西文化产业的发展必须优化环境规范市场规范对经营企业的执法行为维护正常的经营秩序在产业开发中必须突出民族文化主题通过周密计划合理设计开发出具有湘西特色的文化产业项目来2利用优势文化资源发展特色文化产业湘西州环境优美凤凰古城南方长城德夯芙蓉镇21、猛洞河里耶等旅游景点已享有一定的知名度因此要着重抓好这些旅游资源利用湖南省发展大湘西文化旅游带的战略规划大力发展文化旅游业把文化旅游产业发展成为湘西州文化产业的引擎成为湘西州有规模有实力可持续发展的支柱产业湘西的人文资源丰富土家族苗族的各种民俗节日文化活动独具特色保护好开发好民俗文化节日文化把民俗文化与旅游开发结合起来打造民俗风情游把人文资源的保护开发引向文化产业之路演艺业是湘西州文化产业的一张名片要利用好毛古斯在奥运会开幕式上演出这个契机展示湘西演艺的魅力做大做强湘西州演艺业使其成为湘西州文化产业发展的新亮点湘西州是土家族苗族聚居地民间文艺资源十分丰富民间故事民间戏剧民间舞蹈很有特色可以利用22、民间故事进行文化创意产业发展这在国内外是有先例的例如美国迪斯尼公司的动画片 花木兰就取材于中国南北时期的民歌木兰辞 1998年推出后获得了巨大的商业利润上海美术电影制片厂出品的动画片宝莲灯也是取材于民间故事因此利用民间故事原型进行文化创意发展动漫产业是湘西州文化产业发展的可行之路比如苗族古歌中讲述的远古故事很有传奇色彩可以运用数字技术制作成动漫片将会吸引文化消费者的目光同时由于历史环境的影响湘西州曾经发生过许多动人的历史故事再加上这里环境优美可以把历史故事搬上电视制作成电视连续剧或电影发展影视产业2007年热播的血色湘西就是一个成功的例子还有这里的苗族鼓舞辰河高腔等都是发展文化产业的优势资源也23、能在湘西州发展文化产业过程中有所作为3积极创立产业品牌在当今信息化时代只有创立产业品牌才能在激烈的市场竞争中占有市场有利地位在对湘西文化产业研究中专家学者们一致认为湘西发展文化产业必须以神秘湘西为依托深入开展对民族文化的研究挖掘内涵如湘西的民族风情民间习俗传统文化民间绝技民族服饰民族饮食人文建筑文化艺术等加快文化与旅游的融合与优势互补精心打造精品景区和精品线路在创立文化产业品牌时着力精心策划和实施一批有较大影响的文化产业项目作好文化产业品牌宣传工作利用文化表演打造魅力湘西品牌形象利用传媒和包装宣传打造湘西文化产业品牌湘西自治州民族文化优势和特色十分明显要把资源优势变成产业优势在文化名人熊希龄沈24、从文黄永玉和民族民间文化上做文章以一个名人或一种地方文化打造一个文化品牌4打造文化产业集聚区建立湘西文化产业集聚区产业园可以提升文化产业层次便于高效率地管理和各类项目的链条连接在产业园区内将民族文化遗址古建筑作为创意元素聚焦文化人才着力开发高新科技和文化含量高的创新产业在区内可以建立一个长远发展的文化园根据文化艺术的流布状况和特色价值把文化艺术作品向娱乐传媒出版动画等产业延伸可划出如下文化产业区民族歌舞区稀有剧种区民族音乐区民间文学区民间工艺区民族服饰区影视基地区动漫区会展区等等培育特色鲜明的文化创意精品和品牌提升湘西文化实力和形象5培养文化产业人才湘西自治州严重缺乏产业管理人才策划人才创意人25、才技术人才文化经纪人等文化产业领军人物更是难寻人才匮乏严重阻碍了知名文化企业和品牌的打造因此必须加强文化产业人才的培养高等院校及中等专业学校应积极培养文化产业人才利用多种专业机构进行专门的资格培训用好现有人才让其安心创业同时大胆引进人才创造良好环境营造适宜创意人才发展的外部条件35价格预测com 物业价格预测按照湘西武陵山文化产业园经营设想本项目商业物业以经营权转让和出租为主要经营方式通过对项目区专业商业市场进行调查了解我们对本项目经营权转让和出租价格预测如下类型转让方式价格备注1F门面一次性经营权转让20年18万元m22F门面一次性经营权转让20年1万元m23F门面一次性经营权转让20年0526、万元m24F门面一次性经营权转让20年04万元m21F门面出租100元m2月2F门面出租50元m2月3F门面出租40元m2月4F门面出租30元m2月com 电影文化演艺门票价格预测结合湘西州经济发展水平确定本项目电影文化演艺中心门票按50元张非物质文化遗产展览中心门票按10元张第四章 项目选址及建设条件41 项目选址基本情况本项目选址在湘西经济开发区内与湘西州人民政府新址相邻用地总面积为7657877约合11486亩共两个地块中间有东北-西南向规划道路武陵大道隔开靠西地块呈矩形面积625亩靠东地块呈凹形面积5236亩场内地势有一定起伏大体上东高西低该地块已被经开区征收完毕从场地周边的地质情况来27、看应无不良地质情况场地内及周边环境幽雅空气清新交通便利自然风景优美是较为理想的产业园选址42 项目区域自然条件com 地质条件1地质构造该项目地处全国东部新华厦系构造第三个一级隆起带的南西段西部为武陵山二级隆起带的南段东南部为沅麻盆地二级沉降带的西缘主要构造线呈北东向展布由一系列褶皱和断层组成2场地地质情况场地内及其附近无滑坡危岩和崩塌泥石流采空区地面沉降活动断裂等不良地质作用和地质灾害总体分析区域稳定性良好适宜建设场地地表水对混凝土结构和钢筋混凝土结构中的钢筋均具微腐蚀性根据区域水文地质资料和调查该场地无最高洪水位记载在勘探深度范围内未见稳定的地下水本工程可不考虑地下水对建筑材料的腐蚀性及对28、施工的影响3地层岩性该项目区内多是可溶性碳酸灰岩岩溶地貌发育完整属溶蚀构造地貌4土壤类型土层厚薄不等土壤类型为黄壤5地形地貌地形以山地为主地貌属低丘陵地块内地形有一定起伏但起伏不大场地内现主要为果园用地性质6地震烈度所选场址地震烈度小于6度无需考虑防震措施适宜于城市建设com 地理位置吉首市位于湖南省西部湘西州南部地处东经1093011004北纬28082829之间东连泸溪南邻凤凰西接花垣北与保靖古丈两县毗邻地理位置得天独厚com 气候条件项目区属中亚热带湿润气候光热充足雨量丰富无霜期长严寒期短春夏之交多暴雨七至九月常有伏旱秋旱年平均气温164年最低气温-75年最高气温402年降水量1440529、mm年平均风速3ms全年无霜期280天年平均相对湿度81年平均日照数1449小时年平均日照率31全年静风频率4767月多为西南风其余月份多为东北风良好的气候条件极利于人民便利地安排生产生活等活动com 水文情况项目区有万溶江沿项目区东侧由南向北通过万溶江流域雨量充沛地表径流大年平均降水量1430mm雨季为57月约占年平均降水量的50时有山洪发生山洪多发生57月河流水量丰实水流洁净完全可以满足人们生产生活需要该区富含地下水储量不清com 交通条件吉首市位于湖南西北部沅江支流武水上游常吉高速公路吉茶高速公路与规划中的吉怀高速公路交汇于此且目前常吉高速公路吉茶高速公路已经通车境内有G209G319国30、道和S229省道在市区交汇国道209绕城线与该选址相连距吉首市老城区中心约13km距改造后吞吐量可达500万吨年的乾州铁路货场货物相距仅5公里距铜仁凤凰机场仅75公里不到1个小时车程距北面的张家界荷花机场也仅153公里25小时车程对外交通联系十分方便建设所需建筑材料等物资可直接运入选址地为项目的建设创造了很好的交通条件com 供水条件供水方面吉首市自来水公司综合日供水能力达12万吨工程用水有保障com 供电条件乾州现有一座220kV变电站 万溶江变电站 是整个自治州的中心变电站属于国家大电网的骨干站从五强溪水电站碗米坡水电站等国家重点水电站输入电源供电网络属于国家电力网供电质量好供电充足电压稳31、定电价较低能充分满足项目建设及建成后的用电需要com 通信条件吉首市已实现数字化传输和数字程控交换进入了国际自动交换网宽带网络已接入乾州新区有中国电信中国移动中国联通中国铁通等通讯网络机构形成竞争将为本项目提供快捷优质价廉的信息通讯保证com 建筑材料项目工程建设所需的各类建筑材料资源十分丰富钢材可在市区就地购买水泥可由金湘水泥厂和双塘水泥厂供应砂石材料可就地采集市区的小溪桥采石场杨家坪采石场和人民南路采石场可供应各种规格的机砂及碎石与块片石岩石为微风化中厚层状灰岩岩质好含泥量符合规范要求且储量十分丰富交通条件好运输方便能满足工程建设的需要其它各类所需建设用材亦可就近采购51 总平面布置com32、 设计依据1吉首市城市总体规划2民用建筑设计通则CB50352-20053建筑设计防火规范GB50016-20064房屋建筑制图统一标准5业主提出的设计要求com 场地概述1场地位置本项目选址位于湘西经济开发区内东临万溶江武陵大道将项目用地分为东西两个地块面积分com2场地地形地貌西部场地走向的面积亩场地内现状地势坡度场地内及其附近无滑坡危岩和崩塌泥石流采空区地面沉降活动断裂等不良地质作用和地质灾害总体分析区域稳定性良好适宜建设场地地表水对混凝土结构和钢筋混凝土结构中的钢筋均具微腐蚀性根据区域水文地质资料和调查该场地无最高洪水位记载在勘探深度范围内未见稳定的地下水本工程可不考虑地下水对建筑材料33、的腐蚀性及对施com 工程概况根据湘西武陵山文化产业园规划本项目总用地面积11486亩总建筑面积94980主要建设内容有新建电影影视演艺综合大楼一栋建筑面积27500新建博物馆艺术品综合大楼一栋建筑面积30000新建公共资源交易中心一栋建筑面积13980新建会展中心一栋建筑面积9500新建地下车库一个建筑面积14000场内道路约9000停车场约8000场内绿化景观配套室外给排水配电消防及环境工程等com 平面布置根据用地条件和可研任务书的要求场地内布置四周设有环形道路路宽米满足消防和交通要求com 竖向布置该场地东室内外高差控制在米将场地进行平整使场地平齐于道路尽量减少挖填方工程量并使建筑有良34、好的视觉形象同时为场地内雨水污水排放提供便利条件园区道路与室外场地的连接方式采用平坡式连接实际状况道路混凝土路面砼面层22cm厚手摆片石30cm厚粗砂找平层5cm厚路基夯实道路宽度为建筑物室内外地坪高差为005 m入道路宽度与相适应建筑物四周均设留可供消防车通过空间并其以满足规划消防和运com 绿化工程整个区内部的绿化景观设计注重室外空间形象的整体性功能性和观赏性相结合的要求临位置设置集中绿化区标志等景观要素突出区整体环境形象与特征周围主要以草坪为主沿场地周边市政道路适当种植行道树使整个场地室外空间具有连续性com 设计依据1主要设计依据中已列举的有关规范建筑设计防火规范工程建设标准强制条文535、与本工程有关的其它国家和地方现行规范规定和标准52 建筑平面设计平面设计应注重功能的实用性和结合的特点设计方案在平面布置力求紧凑合理不浪费面积对每个功能空间的尺度经过精心布局平面为矩形结构高耐火等级为二级com 竖向交通设计标准厂房为单层货物垂直运输依靠架设行车人员依靠位于厂房四角的楼梯食堂办公宿舍楼等其他建筑基本为2-6F均采用楼梯不使用电梯com 立面设计在立面造型处理方面从功能入手以简洁明快为原则运用现代简约主义立面采用横向条窗为主入口门厅处设置落地窗通过入口处的片墙设置给方正的建筑带来一com 装修标准1外墙面做贴面砖或石材装饰内墙面内墙身及天花涂上高级白色乳胶漆地面采用水泥砂浆铺平门36、扇电梯间装有防火门分户门选用高级防盗门卫生间每层楼面分设男女卫生间天花为石膏板吊顶墙面铺砌高级瓷砖地面铺砌高级防滑地砖配置高级座厕便器洗手盆梳妆镜等茶水房每层楼面设茶水房配以电热炉供com 设计依据1建筑结构可靠度设计统一标准GB50068-20012建筑抗震设防分类标准建筑抗震设计规范GB50011-2com 设计要求1根据建筑结构可靠度设计统一标准本工程的建筑结构安全等级级建筑结构设计使用年限年根据建筑抗震设计规范GB50011-2010抗震设防烈度为度设计基本地震加速度值为005g设计地震分组第二组地震特征周期根据建筑抗震设防分类标准本工程为类建筑根据建筑地基基础设计规范本工程的地基基础37、设计等级为级本地区基本风压为KN地面粗糙度类别B类活荷载标准值1上人屋面202不上人屋面053办公室宿舍204会议室休息室205档案库房1206楼梯走道电梯间257消防疏散楼梯358卫生间259设备间 电梯机房7010变配电间 水箱房100com计园内建筑物设计层数为层高为基础设计拟采用钢筋混凝土独立基础以基岩中风化作为基础持力层混凝土强度等级C25-C45主钢构采用Q345钢材次钢构采用Q235钢材钢筋选用热轧HPB235级钢筋HRB335级钢筋级钢筋砌体等级 MU5-MU10砂浆强度M5-M7554 给排水设计com 设计依据1室外给水设计规范GB50013-20062室外排水设计规范GB38、50014-20063建筑给水排水设计规范GB50015-20034建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005com 设计范围1给水工程设计2污水排水和雨水排水工程3消防给水系统工程com 给水1水源本工程采用市政给水管网为给水水源设进水管条管径为DN接入要求水压不低于Mpa2用水量估算本m3d最大时用水量为46m3h表5-3 生产生活用水量估算表序号用水项目用水标准用水时间小时变化系数用水量备注最大时m3 h 最高日m3 d1生活用水80L人d8h181880按1000人计2绿化及道路浇洒用水2Ld2h102448共约240003未预见用水量413按以上用水量之和的10计4总 计461439、13给水系统本给水市政水管网引入市政水管网管径DN200400mm给水引入管管径DN200mm给水合一制水管DN150mm用水采用市政压力直接供水com 排水1生活污水量按生活给水量的85计则最高日污水量68m3d最大时污水量15m3h2雨水量暴雨强度公式Q 2150510411gPt1327506846Lhas设计降雨历时t 5min设计重现期P 5a安全一流口设计重现期P 10a屋面径流系数 09屋面雨水经雨水斗收集经雨水管道排至室外雨水管道3排水系统卫生间排水管设伸顶通气管底层单独排放污水经室外检查井汇集厂区内污水总管经化粪池处理后排放市政污水管网污水管管径为DN生产车间生产废水需经收集40、处理后达到二级排放标准后排至市政污水管网生产废水总管管径为DN建筑屋面雨水有组织排放com 设计依据1供配电系统设计规范建筑照明设计GB低压配电设计规范GB建筑物防雷设计规范建设单位本专业的设计要求52 设计范围及内容1供配电2照明3防雷接地和电气安全4弱电5园区电气线路6消防系统com 电力负荷估算本工程主要用电负荷为设备用电支持设备用电通讯及安全设备用电办公及技术支持用电用电电压为380V用电负荷性质为二三级用电负荷消防用电部分信息设备用电防排烟风机应急照明等为二级用电负荷因得到设备用电量名 称指标Wm2面积m2需要系数功率因数cos计算负荷变压器安装容量 kVA 有功P计算 kW 无功Q41、计算 kvar 视在S计算 kVA 建筑物4094980065085246948 153108 290527 道路广场及绿地224000075093600 1562 4000 合 计250548 154670 294527 368159 com 电源和电压本项目为新建项目城市供电网络10KV线已架送至此可满足供电需求本工程由城网不同的10KV母线段就近引来两路独立的10KV电源高压采用单母线分段自动切换互为备用电源引入线采用YJV22交联铠装电缆埋地敷设所有低压供电电压均为380220Vcom 照明园区各建筑照明光源以日光灯为主辅以节能灯采用跷板开关就地控制照明线路采用绝缘导线穿PVC电线管暗42、敷有吊顶处在吊顶内敷设照度标准大厅及房间200-300Lx走道卫生间及楼梯间50-75Lx各建筑物内设应急照明和疏散指示灯具采用自带蓄电池作备用电源的灯具停电后自动点亮应急照明照度 05 Lx 应急时间大于60mincom 弱电系统1电信规划及有线电视由城市市话网引来一根HYA-50x2x05电话电缆引入一层服务器机房电话分线盒之后采用RVB-2x10电话线经线槽及PC管敷设至末端电话插孔由城市有线电视网引来一根SYWV-75-9电缆引入电视前端箱处电视前端总箱再出线至各电视前端箱考虑将来有线电视网双向传输的要求传输设备选用较好的设备减少传输失真和干扰传输频带按862MHZ宽度考虑系统为放大分43、配分支方式由城市数据网引来1根6芯多模光纤引入至一层服务器机房网络配线柜之后采用CAT5e 4P UTP网线经线槽及PC管敷设至末端信息插座安防监控设备前端设置在一层中心控制室在室外出入口路口转角建筑出入口档案室设视频监控点设备前端设置数字硬盘录像机末端摄像机选用黑白com 防雷接地本项目各建筑物均按三类防雷建筑物设置防雷装置利用建筑物主钢筋作防雷及接地装置接地装置均为共用接地装置接地电阻R欧在各建筑物低压电源进线处装设暂态过电压保com 园区电气线路和道路照明本工程供电电缆采取YJV电缆穿镀锌钢管敷设的方式弱电电缆穿电信管埋地敷设方式厂区路灯照明采用单侧排列线路埋地敷设所有直埋线缆过道路时穿44、镀锌钢管保护56 暖通设计com 设计依据1采暖通风与空气调节设计规范 GB50019-2003 2民用建筑设计防火规范GB60045-9520083其他现行国家有关规范规程com 设计范围1空调设计2通风设计com计参数表5-5 室内空调通风设计参数干球温度相对湿度通风换气次数次h新风量m3hyL冬季夏季18-2024-2640-60-30com计本项目拟采用冷暖分体空调com计1局部排风生产过程中产生的主要废气有可能为机械加工生产中产生的废烟废气由于是标准厂房入驻企业具有不确定性因此在企业入驻后需要对厂房进行改造以便排放废烟和废气动力设备用房站房采用机械排风自然进风系统各建筑卫生间采用卫生45、间通风器经卫生间排风竖井排至屋面排风支管上设止回阀第六章 节能节水61 编制依据和用能标准com 编制依据1中华人民共和国节约能源法主席令200777号2国务院关于加强节能工作的决定国发200628号3民用建筑节能管理规定建设部第143号令4节能中长期专项规划发改环资20042505号5国家发展改革委员会关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知发改投资20062787号6国家发改委固定资产投资项目节能评估及审查指南2006发改环资200721号7关于贯彻实施 的通知湘发改环资20101227号8综合能耗计算通则GBT2589-20089建筑照明设计标准GB50034-200410建筑采46、光设计标准GBT50033-2001GB50019-2003 12本项目工程设计方案资料com 用能标准本项目用能标准需符合中国节能技术政策大纲和行业节能设计规范用能总量与种类应合理采用先进的工艺技术达到国内耗能先进水平所选用的设备和产品应符合国家和湖南省规定的标准严格禁止使用国内已淘汰的设备与产品62 能耗状况和能耗指标分析com 项目所在地能源供应状况1供电从市政道路引二路10KV高压电源电源采用380220伏三相四线供电2供水本工程供水以市政自来水为水源作为本工程的生活用水水源和消防用水水源市政供水压力040MPacom 项目能源消耗种类和数量的合理性1能源消耗种类根据综合能耗计算通则G47、BT2589-2008对综合能耗计算的能源种类和计算范围规定本项目耗能主要是照明电器设备等电能消耗耗能工质为自来水2能源消耗数量的合理性表6-1 项目能耗总量估算表序号能源种类实物量折标准煤系数折合标煤数量kg标煤a数量计量单位1电当量12190587 kWha01229kgceKwh8321902水耗32538m3a00857kgcem32789合计83497963 能耗指标分析com 能耗分布本项目主要能耗为电力消耗耗能工质为自来水电力消耗主要为建筑用电道路及景观照明用电等水耗为人员综合生活用水和绿化道路停车场喷洒用水本项目公共照明和设备负荷拟采用节能型灯具和设备在项目区内推广使用节能型灯48、具及各种电器推广使用节水器具com 能耗分析1年耗水量测算本项目投入使用后用水人员总数约1000人用水定额按80Lpd绿化及道路浇洒用水定额按2Ld计算未预见用水量按总用水量的10计算表6-2 综合用水量d1000人8802绿化及道路停车场浇洒2Lm2d240002483未预见水量按以上之和103178134合 计141年用水量计算日变化系数按15年消耗水量141300 13 3253832年耗电量测算根据本项目特点按单位面积法计算项目年耗电总量表-3 年消耗量项 目指标数量同时日使用年使年耗电量折标系数年能耗标煤kgm2系数小时数用天数kWh kWha 建筑物40Wm29498006593049、0666759601229819448 绿化亮化2Wm22400007583601036800122912742 合 计6771276832190 3能源年总消耗量综上本项目年耗水32538m3折标煤28tcea年用电量6771276 千瓦时折标煤8322tcea项目年总能耗为835tcea64 节能措施为优化用能结构满足相关技术政策和设计标准要求本项目拟采取如下节能节措施com能 1设计要按国家建筑节能设计标准和建筑业设计规范严格执行有关建筑节能技术标准 2采用新型建筑材料高效隔热保温材料节能型门窗等3加强建筑周围的绿化种植遮阴效果好的乔木广植草地花木以减少太阳辐射的影响调节小环境的温湿度降50、低空调冷负荷4在建筑设计上充分考虑当地气候特征采用合理的窗墙比充分利用自然采光和自然通风合理控制直射阳光降低空调制冷和照明能耗com能 1在建设方案选择时尽可能运用节能新技术新工艺将低能耗作为建设方案选择的主要考虑因素2在总图布置方面尽可能将公用工程布置在负荷中心并合理布置负荷流向减少线路长度以利于降低能耗3减少配电线路的损耗调节功率因数实现合理的配电方式通过分散补偿和优化配电方式减少配电线路的损耗4确定各功能区的照度根据照明场所的建筑与装饰设计所确定的采光形式及采光参数主要装饰材料的技术参数和照明区域的性质规模等合理选择照度防止电能的无效耗费5设置智能照明控制系统及建筑设备监控系统根据进入空51、间的自然光亮度和场所的使用要求对灯具引进智能化的调光及开灭灯自动控制可最大限度地节约电能6大力推行绿色照明理念除大空间照明装饰照明等有特殊要求外原则上全部采用高效节能长寿命的光源和灯具按实际需要进行开关从而达到节能的目的7在机电设备选型上严格把关选用合理的高效设备在价格合理的情况下尽量采用技术先进材料优良结构合理机械强度高使用寿命长的节能型机电设备以利于有效降低产品的能耗8为提高用电负荷的功率因素应安装设置功率补偿设备进行无功补偿减少系统的无功功率损耗com施1根据给水系统出流的实际情况综合考虑到各种配水器具的位置标高和保证安全供水等多种因素对给水系统的压力做出合理限定通过采用节水龙头或采取减52、压措施合理限定配水点的水压防止给水系统超压出流造成的隐形水量浪费 2选用优质给水管材避免因给水系统发生二次污染而需将受到污染的水排放和对供水系统进行清洗处理所造成的水量浪费3对生活用水和清洗水采用节水阀门并采取有效措施避免跑冒滴漏等现象配水装置和卫生设备是水的最终使用单元其节水性能的好坏直接影响节水的成效因此应根据使用场所的实际情况选择使用适用的节水器具提高节水效益4各项具体工程的生活消防给水系统的设备宜选用高效节能的供水设备水泵的选型应合理适用水泵运行时扬程和压力等指标应尽可能选择在接近额定值的范围并尽可能采用变频调速装置加以控制以达到最佳的节能效果5健全管理措施提高施工人员及工作人员的节水53、意识第七章 环境保护劳动安全和消防71 环境保护com 环境现状本项目选址位于湘西经济开发区环境空气质量属类区区域环境噪声属2类大气水体等环境较好目前基本无影响环境现状的污染源 照片 图7-1 选址环境现状com 执行标准1建设项目环境保护管理条例国务院号地面水环境质量标准环境空气质量标准GB污水综合排放标准GB 8978-1996大气污染综合排放标准GBGB50118-2010产业园内建筑采用的照明系统应既有节能的功效又能满足顾客的视觉要求注意眩光的防范2施工期环保措施 噪声污染防治合理安排施工时段合理布局施工场地避免同时使用大量噪音的设备尽量采用低噪声设备减少夜间施工量避免扰民降低人为噪声54、的影响尽量少用哨子等指挥工具对于未知固定的机械设备尽量在室内进行操作不能在操作间的可适当建立临时声屏障在施工工作面铺设草袋等以减少车辆与路面摩擦产生的噪声适当限制大型载重车的车速尤其在噪音敏感区 扬尘防治对易起尘的物料应加盖覆盖物施工场地必须采用围挡覆盖地面硬化简单绿化等有效措施防治扬尘施工现场应定期洒水在大风日加大洒水量和洒水次数以防治浮尘的产生运输车辆进入施工现场应低速行驶出场应冲洗轮胎 废水废气固体废气物防治施工期间施工废水应注意收集经沉淀池处理后排入下水道生活污水均应排入城市下水管道禁止以渗坑渗井或漫流方式排放现场工作的柴油机等设备的排气口应避免朝向道路等居民较多的方向施工阶段应设立指55、定的渣土堆放点由专人管理设置专车每天收集施工人员的生活垃圾集中密闭外运严禁就地抛洒无组织排放3运营期环保措施 废气的防治措施产业园建筑应大量采用电能天然气等清洁能源从源头削减大气污染物的产生另外运营期间其他的大气污染物主要是汽车排放尾气 废水的防治措施生活废水中的污水如冲厕污水盥洗污水洗浴废水等经过化粪池发酵沉淀处理排入污水管网 固体废弃物防治措施固体废弃物主要为产业园建筑职工和顾客产生的生活垃圾如废纸废塑料瓶金属易拉罐等在公共区域应设置分类垃圾桶便于垃圾的分类回收分类运输分类处置最终达到无害化处理的目的另外应从节约能源的角度尽量减少一次性消耗品的使用从源头上实现垃圾的减量 噪声防治措施项目的56、动力设施均采用减震消声措施水泵风机等均选用低噪声型动力设备用房要采取隔音吸音处理使场界噪声低于国家标准应设置明显标记禁止机动车辆鸣笛在道路两旁种植枝叶繁茂的数目窗户尽量采用中空玻璃以达到吸声隔声的效果综上所述本项目拟采用的主要环保措施有采用环保建材使用清洁能源节能设备绿化美化环境固体废弃物减量化无害化集中处理设立中水回用系统雨洪利用设施设备机房吸声措施隔声设施工程等经过对产业园建筑建设过程中及未来运营可能对环境造成的影响分析并采取相应的环保措施后本项目可以满足有关环境保护的要求目前本项目的环境影响评价报告正在积极准备阶段具体环境影响及措施以环评批复为准72 劳动卫生与安全产业园建筑的建设和运营57、要贯彻安全第一预防为主的方针要确保项目符合国家规定的劳动安全卫生标准保障工作人员和顾客的安全与健康com 安全与劳动防护1项目运营过程中的危害因素分析因人员流线和车辆流线设计不当可能造成人员拥挤和车辆对人体的伤害机电设备和电气设施因设计安装操作不当造成的触电危害风机水泵等噪声对操作人员的伤害2安全与劳动保护措施各层大厅与所有的设施联通视线良好容易辩明方向顾客容易抵达目的地机电设备和器材安全性能指标要符合国家标准机电设备的选型安装施工验收必须严格按有关规范进行电力配电线路采用三相四线制用电设备全部装有接零系统移动电器需加漏电保护器对风机水泵采取减震消音措施设置风机间和水泵房加强对职工服务人员的技58、能培训和安全教育建立安全操作规程和安全管理制度并按有关规定配齐安全防护用品com 劳动卫生各功能区均设有职工工作人员休息室和男女更衣室com 卫生防疫产业园建筑是综合性服务场所流动人员较多是易于传播流行性疾病的公共场所是卫生防疫的重点地域1卫生标准项目标准值项目标准值夏季降温温度26可吸入颗粒物mgm325相对湿度40-80空气细菌数风速ms05撞击法cfum24000二氧化碳015沉降法 个皿40甲醛 mgm3012照度 lx52要求与措施各种活动空间场所其内装修和设备安装均按国家卫生防疫标准进行施工并通过有关管理部门验收合格后投入运营产业园建筑通风量较大进风口应远离污染源产业园建筑应保持清59、洁整齐清扫时应采取湿式作业垃圾日产日清场内工作人员服务人员顾客卫生间应有洗手池和良好的通风排气装置做到清洁无异味场内公共场所禁止吸烟加强卫生管理建立完善的公共卫生管理制度73 消防设计com 总图消防1建筑物的防火间距总图布局按规范留足建筑物之间的防火间距消防通道满足总图消防的要求建筑物能满足消防车顺利通行和施救的要求道路出入口区道路路面宽度为mm道路转半径不小于12m人流和物流分开互不干扰建筑物设置安全疏散设施包括安全通道疏散走道楼梯间和通行门等建筑物的安全通道疏散走道楼梯问和疏散外门等疏散设施都设置安全疏散标志牌一旦发生火灾便于寻找疏散路线离开火灾现场本s其中室内消火栓用水为20Ls室外消60、火栓用水为35Ls自动喷淋用水量为30LS一次灭火用水量为810 m3表-1 消防总用水量估算表序号用水项目设计流量火灾延续时间消防用水量1室外消火栓给水系统Ls3h3782室内消火栓给水系统Ls3h2163自动喷水灭火系统Ls2h2164合 计水压供水压力040MPa能够满足消防用水求室外消防给水系统本给水采用生活和消防合一制供水市政水管网引入给水引入管管径DN200mm 合一制管网呈环状形敷设干管管径为mm室外消室内消防给水系统供水压力040MPa能够满足消防用水求室内消给水系统采用消火栓设置保证2股水柱同时到达室内任一点消火栓设置于各处化学消防根据建筑灭火器配置场所的危险等级配置相应数量61、类型的化学灭火器并定期更换化学灭火器消火栓系统自动喷水灭火系统采用热浸镀锌钢管螺纹连接或卡箍连接报警系统另配UPS电源消防控制设总线制智能型火灾紧急控制器消防设施由配电屏分别提供电源采用双电源末级配电箱自动切换供电应急照明采用专用回路双电源配电并在末端互投其连续供电时间不小于min连续供电时间不少于min消防系统接地与建筑其它接地共用接地体接地电阻 R 1第八章 项目实施进度及管理81 建设工期根据本工程特点计划建设期为31个月即从2012年6月至2014年8月82 项目实施进度安排本项目实施进度计划如下2012年6月至7月完成可研报告编制及项目立项报批手续2012年8月至9月完成初步设计及审62、批2012年9月至12月完成施工图设计工程招标及施工准备72013年1月至2014年11月工程施工2014年12月竣工验收表8-1 项目实施进度表 年度项目201220132014481248124812可研编制及项目报批初步设计及审批施工图设计工程招标及施工准备工程施工竣工验收83 项目管理措施com 管理机构为确保建设工作的顺利实施应成立建设项目领导小组组长由分管副长担任相关行政主管部门主要负责人以及主要负责人组成本项目建设领导小组项目建设领导小组办公室拟设立在在领导小组的指导下负责本项目的建设实施工作下设办公室财务组及工程管理组com 建设管理责任制湘西武陵山文化产业园建设是区建设的一件63、大事涉及面宽工作量大影响因素多必须落实一系列配套责任制领导小组的职责是根据该项目目标任务制定实施方案组织协调项目建设工作落实项目配套资金解决项目实施中存在的重大问题监督检查总结项目实施情况办公室在领导小组的统一指挥下与相关部门协同作战做好项目的实施工作com 项目管理制度在项目建设管理中严格执行国家建设资金管理工程招投标制和工程监理制等规定并接受国家地方有关部门的监督审计稽查制定项目建设管理办法管理办法对项目的准备项目的执行与管理项目的监督检查项目的总结评价等方面要作出明确的规定 保证项目工作规范化正规化顺利完成项目建设任务为使项目顺利进行主要应加强以下几方面的管理工作计划管理制订项目年度建设64、计划安排协调项目资金督促计划实施财务管理设立独立的基建按照国家规定的项目财务会计和管理制度检查监督项目资金的到位和使用情况配合接受审计工程监测按照工程年度建设计划对各子项工程的技术方案和技术标准实行动态监测对已完成工程进行经济技术财务监测评价项目监控 建立对项目建设的监督检查制度确保项目工作规范化运作和顺利实施监控的主要任务包括项目实施计划项目执行机构的人员配备工作质量和进度是否符合要求财务管理体制是否符合规定土建施工和安装工程是否符合标准和合同监控方法包括项目报告制度现场视察和派驻监理代表等com 工程监理本项目建设工程均按国家建设部发布有关工程监理的法规性文件规定实行工程监理招标委托的工程65、监理组织必须具有与工程建设内容相应资质等级的监理资格证书项目执行机构派出监理代表与工程监理组织一道作好工程进度质量和投资控制工作第九章 投资估算与资金筹措91 估算范围及依据com围本项目投资估算范围包括建设内容的建安工程费工程建设其他费建设期利息及预备费com据1建安工程费参照当地类似工程造价资料并结合本工程具体情况估算2前期工作费按国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知19991283号 文件规定并参考市场价格测算3建设单位管理费按工程费用的1计算4勘察设计费按2002国家勘察设计收费标准测算5施工图审查费按照相关建设管理标准测算6工程监理费参照关于印发建设工程监理与相关服66、务收费管理规定的通知2007670号中华人民共和国国家计划委员会招标代理服务收费管理暂行办法20021980号文件规定并参考市场价格测算8环境影响评价费按关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知2002125号文件规定并参考市场价格测算9本项目土地费按业主单位提供的资料进行计算10预备费按工程费用和工程建设其他费用之和的5估算11建设期贷款利率按当前银行长期贷款基准利率680计算92 投资估算本估算总投资2578549万元其中建筑安装工程费用为20261万元占总投资额7858工程建设其他费用290423万元占总投资额1126预备费用115826万元占总投资额449建设期利息1462万元占投资额567、67项 目合 计2012年2013年2014年一总投资2578549 450000 1300000 828549 1建设投资2432349 439800 1252400 740149 2建设期利息146200 10200 47600 88400 二资金筹措2578549 450000 1300000 828549 1申请银行贷款1500000 300000 800000 400000 2单位自筹2578549 450000 1300000 828549 表9-2 投资估算表序 号工程或费用名称估 算 价 值 万元 技术经济指标备注建筑安装设备其他合计单位数量指标占投工程费工程费购置费费用元单位68、资额123456789101112第一部份工程费用1建筑物1477200 492400 1969600 m29498011412500 137500 550000 m227500200012博物馆艺术品综合大楼450000 150000 600000 m230000200013公共资源交易中心209700 69900 279600 m213980200014会展中心142500 47500 190000 m29500200015地下车库262500 87500 350000 m21400025002总图工程40300 3600 12600 56500 21道路及停车场35700 35700 m69、217000210222800 2800 m270004023室外给排水供电通信及环境工程1800 3600 12600 18000 11800000第一部份工程费用合计1517500 496000 12600 2026100 7858二第二部份其他工程费用1土地费用137832 137832 亩114861200002前期工作费3000 3000 3建设单位管理费20261 20261 工程费用14工程设计费57316 57316 计价格200210号文5工程勘察费14329 14329 设计费256工程建设监理费39751 39751 发改价格2007670号文7施工图审查费2866 2870、66 设计费58招标代理费3568 3568 计价格20021980号9环境影响评价费1500 1500 计价格2002125号10其他费用10000 10000 如前期运营推广费等第二部份其他工程费用合计29042 290423 1126第一二部份费用合计1517500 496000 12600 290423 2316523 一二三预 备 费11582 115826 4491基本预备费11582 115826 一二52涨价预备费不计四建设期利息146200 146200 567利率680估算总投资1517500 496000 12600 552449 2578549 10000一二三四第十章71、 项目招投标101 招投标原则根据中华人民共和国招投标法国家发展计划委员会2001年第9号令建设项目可行性研究报告增加招标内容以核准招标事项暂行规定和湖南省发展计划委员会湘计招2001416号湖南省工程建设项目自行招标试行办法的要求按照公开公平公正的原则拟对本项目的建安工程设备购置安装工程监理进行招投标选择有资质的单位进行建安监理保证工程质量采购符合要求的仪器设备满足本项目的实际需要招标通过委托招标的组织形式采取公开招标和邀请招标的方式进行具体见下表表10-1 招标基本情况表序号招标内容招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标公告发布中标候选人公示媒体全部招标部分招标自行招标委托招标公开72、招标邀请招标1土建安装电视报刊2建筑设备电视报刊3其他 含监理 电视报刊102 com标程序公开招标的项目在招投标过程中应遵守如下程序1招标文件经相关部门批复同意后一个月内项目实施单位在国家省规定的有关媒介上发布有关招标公告2在招标文件开始发出日起30日内具有承担招标项目能力的法人或者其他组织都可以投标投标人少于3人时项目实施单位应当重新进行招标投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应招标项目属于建筑施工的招标文件的内容还包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历业绩和拟用完成招标项目的机械设备本项目不接受联合招标3开标时由招标代理机构及相关部门主持邀请所有投标人参加开标时由招标人73、委托公证机构检查并公证投标人的投标应当符合下列条件之一能够最大限度的满足招标文件中规定的各项综合评价标准或能够满足招标文件的实质性要求并且经竞标的价格较低4评标采用合理定价评审抽取法进行招投标首先进行初步评审评标委员会对招标文件进行资格性检查实质性要求和条件检查后确定不合格投标人和进入技术标评审阶段的投标人名单或者直接确定进入公开随机抽取的投标人的名单然后进行技术标评审的评标委员会成员对投标人的技术标进行自主评价并作出书面意见获得三分之二以上的评委评审合格的技术标为合格的技术标通过技术标合格性评审的投标人进入公开随机抽取程序最后进入公开随机抽取的所有投标人都为评标委员会推荐的中标候选人评标委员74、会提交评标报告招标人或招标代理机构通知并要求所有进入公开随机抽取的投标人参加公开随机抽取确定中标候选人的排名顺序通知并要求参加的投标人没有在规定的时间和地点参加的视为放弃1按照进入公开随机抽取程序的投标人数额向抽取机内放入同等数量的号码2按提交投标文件的顺序每个投标人的法定代表人或者其委托代理人公开随机抽取一个号码投标人抽取的号码即代表该投标人的号码并公布每个号码所对应的投标人3另取一组相同码号再次放入抽取机内由招标人代表随机抽取其中的三个号码4随机抽取的第一个号码相对应投标人为第一中标候选人5随机抽取的第二第三个号码相对应的投标人为第二第三中标候选人5中标人确定后招标人向中标人发出中标通知书75、该通知书具有法律效力若中标人放弃中标项目应当承担法律责任自中标通知书发出30日内按照招标文件项目实施单位和中标人签订书面合同同时中标人不得向他人转让中标项目也不得将中标项目肢解后分别向他人转让对招标项目的公开范围和选择投标人的资质上要求不同施工项目资质要求1勘察设计招标勘察设计是整个项目的前期基础性工作对项目的初步设计进行公开招标时公开挑选勘察设计单位2施工监理招标施工监理对工程质量起着关键的作用在进行施工监理招标时面向全州公开选择施工监理企业进行项目的监理3施工企业选择招标依据工程的需要采用总承包和专项分包相结合方式选择施工企业103 评标委员会人员组成和资质要求针对采用公开招标方式的项目在76、招投标过程中为保证项目的公开对评标委员会的组成和资质有如下要求1评标委员会由项目实施单位及相关部门的代表和有关技术经济等方面的专家组成根据本方案在项目开工前2个月成立评标委员会主任由资深的专家担任主任不参与投票只负责人员的挑选和监督投票的公正性评标委员会采用单数制但最低不少于5人并且技术经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二评标委员会严格按照招标文件确定的评价标准和方法对投标文件进行评审和比较投票采用秘密方式以得票多才当选但中标者的得票不得低于半数2评委会成员在副高副教授级以上从事本专业至少在8年以上对工程项目有较深入的研究并且职业道德良好与投标单位无任何利害关系评标委员会成员当客观公正的77、履行职务遵守职业道德对所提出的评审意见承担个人责任第十一章 财务分析项目经济评价是可行性研究报告的核心内容也是对建设项目进行投资决策的重要依据本项目经济评价依照国家发展改革委员会建设部2006年发布的建设项目经济评价方法与参数 第三版 和有关的建设项目经济评价方法实施细则以及现行的财税制度进行编制111 财务评价依据1项目测算的基础数据由委托方提供并经过实际调研和专家咨询对其进行测算符合有关部门的规定和要求2税金及附加根据中华人民共和国营业税暂行条例及其实施细则规定营业税其适用税率5另按应纳营业税总额分别计征的城市维护建设税和5的教育费附加企业所得税为53项目的计算期为年其中建设期经营期1年478、以人民币作为记账本位币5根据国家有关规定基准收益率不低于银行长期贷款利率参照同行业基准收益率本项目财务基准收益率以计算2 收入估算项目建成后可实现共项1收入 m2120万元 m2070万元 m2060元 m2估算综合单价为113万元 m2转让期按10年每年转让102收入m2租赁价格按180元 m2年估算3收入4收入收入估算详见销售收入税金及附加估算表3 总成本费用估算总成本费用是指项目在一定时期内一般为1年企业生产和销售产品产生的全部成本和费用本项目成本费用按生产成本加期间费用法进行测算总成本费用估算详见附表维修维护费用维修维护费用按固定资产额的3估算固定资产折旧固定资产采用平均年限法分类折旧79、建筑物折旧期限为30年机械制备为10年按5计提净值固定资产折旧详见附表摊销费无形及其他资产摊销按年进行平均摊销管理费用管理费用包括办公费差旅费水电费等多项费用按营业收入的估算营业费用营业费用包括宣传费广告费营销人员差旅费等多项费用按营业收入的估算财务费用为经营期内应支出的长期和短期借款利息总成本费用估算见附表14 财务效益分析财务评价是根据国家现行财税制度和价格分析预测本项目的效益和费用考察它的获利能力清偿能力等财务状况以判别该项目在财务上是否可取财务评价详见附表1项目财务内部收益率 FIRR 通过估算项目财务内部收益率72Ic表明项目获利能力超过基准收益率且大于同期借款利率从财务上看该项目可80、行2财务净现值 FNPV 通过估算项目财务净现值为0表明项目的盈利能力超过按设定的基准折现率计算成本的盈利水平3投资回收期 Pt 通过估算项目静态所得税前投资回收期和所得税后投资回收期分别为3935年大于行业平均投资回收期4投资利润率通过估算项目投资利润率为52大于行业平均投资利润率5投资利润率通过估算项目投资利润率为48大于行业平均投资利润率15 不确定性分析com 盈亏平衡分析盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点BEP分析项目成本与收益的平衡关系的一种方法盈亏平衡点通常根据生产年份的经营收入可变成本固定成本和税金等数据计算经测算本项目盈亏平衡点在测算期内平均为59说明项目适应市场变化能力非常好抗风81、险能力较强com 敏感性分析在对建设项目进行评价时所采用的数据多数来自预测和估算由于资料和信息的有限性将来的实际情况可能与此有出入这对项目投资决策会带来风险为避免由此带来的风险本报告针对费用上升效益下降的不同对推荐方案进行分析以考察经济评价指标对其变化因素的敏感程度从而更全面地了解该项目为投资决策者提供科学的依据本项目经济敏感性分析指标见下表表1-1 财务敏感分析表序号项 目变动幅度全 部 投 资财务内部收益率 财务净现值 万元 05262971建设投资15216020103194465505936562972210733147158365732经营收入1593586510799342566282、819538977410253251151167283经营成本1550036410509008551765255349411054358515552229分析表明将经营收入经营成本建设投资敏感变动幅度设定为515时财务内部收益率Ic财务净现值0综上所述本工程抗风险能力较强图1-1 税后内部收益率敏感性分析图16 财务评价结论根据预测估算项目建成投入使用后年可实现销售收入万元税金及附加06万元总成本费用17万元净利润33万元投资利润率52投资利税率48税后财务内部收益率72税后财务净现值97万元投资回收期39年 含建设期 盈亏平衡点59 平均值 从测算结果来看项目财务评价指标较好抗风险能力较强建83、议上级有关部门对本项目给予政策资金上的支持以利项目尽快组织实施第十二章 社会效益121 项目对社会的影响分析com当地社会的正面影响社会效益1提高区域知名度增强区域影响力成为区域的地标和名片本项目作为具有民族特色的文化产业园必然引起社会各界人士的关注作为知识密集型和劳动密集型的文化产业通过人才的集聚传播的集聚知识的集聚从而形成武陵山区文化产业高地品牌文化产业高地的形成将大大提升区域的知名度增强区域的影响力这在知识经济时代对区域吸纳高素质的投资者有着极为重要的作用由于本项目定位浓厚的传统的民族文化可以作为文化旅游和区域影视制作基地一方面可以带动湘西州旅游观光的发展提升第三产业另一方面通过口碑和影84、视等传播途径增强人们对湘西和武陵山贫困片区的认识丰富湘西州文化内涵成为湘西地区的形象名片2扩大当地高层次消费人口基数带动区域内第三产业发展文化产业的从业者和文化产品的爱好者都有较高的收入和良好的品位而且具有较高的消费能力本项目将吸纳数量可观的文化学者设计师工艺师到湘西来将为当地的金融电讯餐饮娱乐购物等第三产业提供良好的发展机会3创造就业机会促进社会和谐稳定由于本项目可提供数百个商铺门面用于商家经营凭借本项目的优质平台和民俗文化产品展销展演的低成本运作特点本项目可以为一大批文化手工业者和商家提供就业创业机会按照一般每家商铺提供2-4个就业岗位计算将新增就业岗位近3000个4作为区域内首家文化产业85、园具有良好的示范效应近年政府对文化产业非常重要连续出台多个支持文化产业发展的政策本项目的成功建设和运营将带动更多投资者和项目进入文化产业对促进经济结构调整也有很重要的作用5为政府创造培植更多税源有利财政增收本项目成功运营后进入稳定发展期项目公司每年将给政府带来直接税收收益 万元以上另外项目产业园年内交易额将超过3亿元为政府带动的间接税收收益更多同时本项目的成功运营还可以带动当地的土地进一步升值也可为当地政府盘活闲置土地提供可借鉴思路促进当地财政增收6有利于区域传统民族民俗文化保护传承和推广本项目通过提供一个集中和统一的展销和宣传平台将为武陵山片区的民族民俗传统文化的保护和传承起到不可估量的作用86、项目通过形式多样的文化展示展演活动对区域民族民俗文化的对外推广也到良好的推动作用com当地社会的负面影响问题与困难该项目建设符合国家产业政策和投资政策对于促进武陵山贫困地区的文化产业发展增强园区集聚效应和辐射带动效应提高经开区招商引资竞争力促进社会就业及和谐稳定作用十分明显该项目得到政府和社会各界的广泛支持和普遍关注不会产生明显的社会负面影响122 互适性分析与项目关系密切的主要利益群体包括1吉凤投资开发有限责任公司项目业主单位希望项目尽快实施为实现湘西州文化强州贡献力量为增强经开区招商引资竞争力创造条件为促进地区经济社会发展大局更好服务创造更优良的社会效益2省内外文化企业项目建设的受益者企业87、只要花较小的前期投入就可以进行文化产业的制作销售有利于企业缓解资金压力降低成本增强盈利能力3当地群众项目建设的受益者有助于改善项目区社会环境有利于周边群众发展第三产业提高经济收入4设计施工监理等单位项目建设的受益者通过参与本项目的建设获得合理利润积累建设经验提升企业实力和影响力5当地政府及上级主管部门项目建设的宏观受益者支持项目建设项目建设可促进本地经济社会发展提高地方财政收入扩大社会就业促进社会和谐稳定当地政府和上级主管部门无疑将因此获得良好的社会评价从与项目关系密切的主要利益群体分析可知项目建设对吉凤投资开发有限责任公司文化企业当地群众政府及上级主管部门设计勘察监理和施工等参与单位等有正面88、影响能够得到以上几个方面利益群体的支持因此项目建设与社会总体上互相适应协调发展基本上不存在社会风险第十三章 风险分析131主要风险因素识别本项目建设具有较的经济和社会效益但也存在一定的风险主要风险有主要包括设计工程地质施工与工期等存在的各种不确定性将会给项目带来不同的风险投资估算风险主要来自工程方案变更的工程量增加工期延长人工材料机械费的提高等社会影响风险是指项目与所在地互适程度可能出现的问题对社会各利益集团当地组织机构及文化环境带来的负面影响融资风险本项目投资较大因此融资方面的风险主要表现为资金不落实造成项目不能顺利进行由于本项目相对简单仅以上风险因素为风险对象采用专家调查法进行评估工程风险89、投资估算风险本部分风险主要来自可能的人工材料及设备涨价风险程度很小社会影响风险主要在施工过程中可能与周边居民发生矛盾融资风险如资金不能按时到位将影响施工效率以及工程进度由于融资风险小针对不同的风险类别可采取不同的措施以降低或消除风险工程方面设计时基础资料要尽量详尽准确施工前期准备工作要做细工期安排要合理要避免雨季开挖沟槽不允许低于成本的投标单位中标2投资估算方面施工招标文件应写明非政策性材料上涨不能作为调整合同价的依据社会影响方面要与当地公安消防防疫等部门加强联系共同创造良好的施工环境融资方面第十四章 研究结论与建议141 研究结论1本项目建设是发展武陵山贫困地区文化产业的需要是城市化发展和满90、足人民日益增长的文化需求的需要项目符合吉首市城市总体规划和湘西州文化产业发展趋势是建设文化强州的具体举措项目建设是十分必要的2湘西武陵山文化产业园的建成后必将成为湘西州乃至整个武陵山地区的文化商业中心本项目的商业设施及周边土地都具有很大的升值潜力3建设湘西武陵山文化产业园是湘西州经济社会发展的客观要求有助于促进当地经济结构调整对加快湘西州新型工业化城市化进程具有特别重要的意义湘西经济开发区随多个具有市场竞争力和活力的项目陆续开工建设势必成为湘西州经济发展新的增长点其产生的社会效益经济效益科技文化效益不可估量142 建议建议在建设过程中做好以下工作1湘西武陵山文化产业园项目得到州委州政府及相关部91、门社会各界的重视和广泛关注已成为湘西州热点项目建议业主单位要结合本项目的发展定位认真制定项目管理策略如门面经营权转让出租策略加大项目宣传力度提高产业园商业价值2应尽快完善项目的报建手续抓紧进行立项审批等前期工作后续要加强资金和工程管理确保项目顺利完成3建议业主单位尽快签署贷款协议落实项目建设资金项目投资现金流量表单位万元序号项目合计 计 算 期20122013201420152016201720182019202020212022202320241现金流入6680943 512600 512600 512600 512600 512600 512600 512600 512600 51260092、 2067543 115126000 512600 512600 512600 512600 512600 512600 512600 512600 512600 512600 12131554943 1554943 14000 23043971 439800 1252400 740149 61162 61162 61162 61162 61162 61162 61162 61162 61162 61162 21建设投资2432349 439800 1252400 740149 2223324566 32457 32457 32457 32457 32457 32457 32457 3245793、 32457 32457 24287056 28706 28706 28706 28706 28706 28706 28706 28706 28706 28706 2533636972 -439800 -1252400 -740149 451438 451438 451438 451438 451438 451438 451438 451438 451438 2006381 4累计所得税前净现金流量-2503816 -439800 -1692200 -2432349 -1980911 -1529473 -1078036 -626598 -175160 276278 727716 117915494、 1630591 3636972 5调整所得税732443 61769 64319 66869 69419 71969 74519 77069 79619 82169 84719 62904529 -439800 -1252400 -740149 389669 387119 384569 382019 379469 376919 374369 371819 369269 1921661 7累计所得税后净现金流量-6321878 -439800 -1692200 -2432349 -2042680 -1655562 -1270993 -888975 -509506 -132588 241781 95、613599 982868 2904529 计算指标项目投资财务内部收益率 所得税前 1423项目投资财务内部收益率 所得税后 1172项目投资财务净现值 所得税前 Ic 8 907906 所得税后 Ic 8 526297839 项目静态投资回收期 年 所得税后 935 项目资本金现金流量表单位万元序号项目合计 计 算 期20122013201420152016201720182019202020212022202320241现金流入6680943 512600 512600 512600 512600 512600 512600 512600 512600 512600 2067543 1196、5126000 512600 512600 512600 512600 512600 512600 512600 512600 512600 512600 12131554943 1554943 14000 24483614 150000 500000 428549 374931 367281 359631 351981 344331 336681 329031 321381 313731 306081 21项目资本金1078549 150000 500000 428549 221500000 150000 150000 150000 150000 150000 150000 150000 197、50000 150000 150000 23561000 102000 91800 81600 71400 61200 51000 40800 30600 20400 10200 24324566 32457 32457 32457 32457 32457 32457 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