1、鲤城文化创意产业园开发项目可行性研究报告申报项目：鲤城文化创意产业园开发项目申报单位：地 址：邮政骗码：联 系 人：电 话：传 真：第 页 共 57 页目 录目 录第一章 项目总论一、项目概况（一）项目名称（二）项目承办单位（三）建设内容与规模（四）开发建设模式和进度（五）项目主要技术经济指标（六）可行性研究报告编制依据和原则第二章 项目建设背景及必要性一、项目建设背景二、项目建设的必要性三、项目进展第三章 项目市场分析一、泉州市国民经济和社会发展情况二、泉州市文化产业发展现状三、泉州创意产业发展的问题四、鲤城文化产业园物业的市场前景第四章 场址选择一、项目用地位置（一）用地现状（二）场址条件2、第五章 项目改造方案一、项目规划方案（一）项目规划图（二）园区改造规划方案二、项目改造设计方案（一）设计依据（二）项目概况（三）消防设计（四）建筑防水设计（五）噪声控制（六）市政交通设施（七）设备专业设计方案（八）电设备专业设计方案（九）弱电系统设计三、项目实施规划第六章 环境影响评价一、编制依据二、项目建设与运营对环境的要求（一）项目建设期污染源分析（二）项目运营期污染源分析（三）项目建成后对周围景观的影响三、环保措施（一）建筑本身采取的环境保护措施（二）施工期环境保护措施（三）运营期环境保护措施第七章 节能一、编制依据二、项目耗能三、节能措施（一）建筑节能（二）机电设备节能（三）照明系统节3、能（四）节水措施（五）加强能源管理提高能源利用率第八章 劳动安全卫生一、编制依据二、安全与劳动防护（一）项目运营过程中危害因素分析（二）安全与劳动保护措施三、劳动卫生四、卫生防疫（一）卫生标准（二）要求与措施第九章 消防一、设计依据二、建筑消防措施三、消防给水（一）编制范围（二）水源（三）消防用水量（四）消防给水系统四、灭火器配置五、消防电源及其配电（一）负荷等级（二）供电可靠性（三）控制系统（四）应急照明及电缆的敷放（五）电气防护（六）防雷设防六、空气调节和防烟、排烟（一）空气调节（二）机械防烟（三）机械排烟七、消防控制系统（一）火灾自动报警（二）消防控制室与联动系统（三）机械送风、排烟控制4、系统（四）消防通讯系统（五）电梯系统（六）电源和疏散照明系统第十章 项目建设进度、管理模式及项目组织一、项目进度安排（一）项目阶段划分（二）项目实施进度安排二、经营运作方式第十一章 财务预测与经济评价一、项目未来盈利预测（一）经营收入预算（二）直接成本（三）营业基本开销（四）固定成本（五）预算结果二、项目财务评价（一）年投资收益率（二）投资回收期（三）销售净利润率（四）年缴纳税收总额第十二章 社会文化效益一、项目的社会效益二、项目的财税效益第十三章 项目风险预测与防范一、资金风险及防范二、工期风险及防范（一）工期风险（二）工期风险的防范三、工程质量风险及防范（一）质量风险（二）质量风险防范四、5、经营风险及防范（一）经营风险类别（二）防范风险对策第十四章 结论和建议一、结论二、建议第一章 项目总论一、 项目概况（一） 项目名称鲤城文化创意产业园区（二） 项目承办单位企业名称：鲤城文化产业园所 在 地：泉州鲤城投资总额：2000万人民币注册资金：2000万人民币（三） 建设内容与规模将泉州印机厂厂区改造成鲤城文化产业园。改造范围包括：砖混建筑两栋（旧式厂房两栋及两层闲置宿舍楼），旧式平房厂房一栋（需清理推倒重建作为写字楼用），可用于重建的土地面积为1800，可使用面积为1500。可建四层，总计面积约为4800；用于“三旧”改造的砖混建筑为9000平方米；建筑布局及外观工业感强；改造后的鲤6、城文化产业园将是一个集办公休闲于一体，提供创意设计、动漫产业、电子商务、进出口贸易、商务、生产和生活等配套服务于一体的大型综合商务平台。（四） 开发建设模式和进度鲤城文化创意产业园完成对鲤城文化创意产业园区的改造后，由鲤城文化创意园对该项目的商用物业进行出租、营运管理及相关配套服务。根据文化创业企业的需求和项目建设的可行性分析，确定本项目采用一次性整体开发建设的方式。项目拟于2012年9月2013年2月完成对原工业厂房的改造。（五） 项目主要技术经济指标表1-1项目主要技术经济指标面积（）单价（元/）总投资（万元）备注酒 店 租 金9000513.5（24/月*3个月）写 字 楼 租 金1507、062.7（24/月*3个月）写字楼建设费用37502600975其他建筑费用148.8改扩建费用客 房60001600960园林景观及配套费用建设费用的5%100运营资金800合计3000（六） 可行性研究报告编制依据和原则1、编制依据（1）中共中央关于深化文化体制改革 推动社会主义文化大发展大繁荣若干重大问题的决定；（2）福建省政府关于加快推进旧城镇旧厂房旧村庄改造的意见；（3）中共泉州市委办公室、泉州市人民政府办公室关于推进旧村居改造的实施意见；（4）泉州市人民政府关于加快推进中心市区棚户区（危房）改造工作的实施意见；（5）福建省政府“三旧”改造意见（2010）；（6）关于建设文化产业园8、区（基地）的实施意见;（7）国家有关政策法规。2、编制原则在编制本项目可行性分析报告时，主要遵循一下编制原则：（1）坚持实事求是，客观公正，严谨务实的原则，注重环境建设项目及建设方案的可靠性与经济合理性；（2）把握合法、合规则性与原则，确保编报项目及建设内容符合国家法规、规章和政府专门文件的要求，建设结果能够满足泉州市未来城市发展规划的要求；（3）兼顾必要、效益和平衡原则，达到建设方案和申报项目的资金投入与经济、社会、政治、环境等综合效益的平衡；（4）注重近期效益和远期目标相结合的原则，使项目适应泉州的城市发展、经济建设和人民生活水平的提高。第二章 项目建设背景及必要性一、 项目建设背景当前，9、文化在社会经济发展中的战略地位越来越突出，文化产业的发展更是日新月异。许多国家和地区纷纷制定和调整文化发展战略，文化产业在全球范围内获得广泛重视。同时，文化产业发展的区域竞争日趋激烈，现代文化产业最终将成为增强综合竞争力的战略制高点和核心要素。发展文化产业已成为我国下一阶段国民经济和社会发展战略的重要组成部分，成为加强文化建设、构建社会主义和谐社会的重要内容。为促进文化产业的发展，国家制定了国家“十一五”时期文化发展规划纲要，福建省人民政府下发了关于加快我省创意产业发展的指导意见，泉州市制定了泉州市促进文化创意产业发展暂行规定，泉州市“十二五”科学技术发展规划根据要求，泉州市要努力把文化产业培10、植成泉州市第四大支柱产业。为此，从20102020年，泉州市提出了加快文化创意产业发展的三个阶段，第一个阶段(20102012年)，以改造提升目前具有较大市场规模和相对优势的传统文化产业为重点，逐步启动创意设计产业，孕育以信息技术为基础的文化创意产业。第二个阶段(20132015年)，以创意设计产业为发展重点，全面启动文化创意产业的发展，逐步形成以创意设计为主体的文化创意产业新格局。到2015年，文化创意产业作为推动泉州经济发展的积极作用开始突显，使泉州成为海峡西岸经济区重要的文化创意产业集中区。第三个阶段(20162020年)，逐步实现文化创意产业内部各行业的全面融合，充分发挥文化创意产业对11、其他产业的渗透和关联效应，文化创意产业进入高速发展阶段，推动泉州经济进入创意经济时代。到2020年，文化创意产业对国民经济的贡献率进一步提高，对其他产业的拉动效应更加明显，成为泉州经济发展的支柱产业，把泉州建设成为海峡西岸一流的创意经济集聚区。 2011年12月，泉州市人民政府出台了泉州市人民政府关于推进中心市区旧城镇旧厂房旧村庄改造的试行实施意见，意见中指出，为鼓励民企“二次创业”，市政府将允许鲤城、丰泽和泉州开发区清濛园区区域内的企业，申请自行改造旧厂房，前提条件是企业对土地拥有使用权，申请地块相对独立、无成片改造条件、未列入成片改造计划、符合城市规划和“三旧”改造计划。“三旧”是指就工业12、区、旧村、旧城区。目前政策措施指向以就工业区改造建设为重点。文化产业园区（基地）是指：利用“三旧”改造集聚创意设计、动漫游戏、影视制作、影像制作、艺术创作、咨询策划、文化中介、传媒出版、现代印刷等项目和企业的文化产业园区（基地）；具有孵化器功能和文化企业集聚空间的文化产品研发中心、展示交易中心等；具有一定规模和是自，从事文化产业培训、人才培养、产业研究的教学培训基地；具有文化产品经营、展示、流通，或兼有旅游、娱乐功能的文化产品专业市场（街道）。鲤城文化创意产业园为适应促进文化产业发展的需要，对鲤城泉州印机厂厂区进行升级改造，同时利用自身产业发展优势，整合资源，为把鲤城文化创意产业园项目建设成为13、标杆而努力。二、 项目建设的必要性鲤城文化产业园的改造，符合泉州市文化产业发展十二五规划的要求，项目的改造具有较大的综合效益，项目的建设是必要的。（一）本项目的建设是满足泉州市文化产业发展的需要根据国家“十一五”时期文化发展规划纲要、泉州市促进文化创意产业发展暂行规定，泉州市要把文化产业培植成为泉州主要的支柱产业，必须建设数量众多、各具特色的文化产业园，以满足文化企业创意设计、制作、产品展示交易、物流、商务服务等专业化、功能化的需要。（二）本项目建设是泉州市“三旧”改造的需要依据中共泉州市委办公室、泉州市人民政府办公室关于推进旧村居改造的实施意见、泉州市人民政府关于加快推进中心市区棚户区（危房14、）改造工作的实施意见，泉州市鼓励工业区升级改造和“三旧”改造建设文化产业园区的政策规定。泉州印机厂厂区，现有砖混建筑两栋（旧式厂房两栋及两层闲置宿舍楼），旧式平房厂房一栋（需清理推倒重建作为写字楼用），可用于重建的土地面积为1800，可使用面积为1200。可建四层，总计面积约为4800；用于“三旧”改造的砖混建筑为9000平方米；建筑布局及外观工业感强。鲤城文化产业园项目建设，符合泉州市鼓励工业区升级改造和“三旧”改造建设文化产业园区的政策规定。（三）本项目的建设，社会效益和经济效益明显按照目前项目建设的初步思路，产业园区作为商业用途。在初步设定的经营方案和经营规模的前提下，鲤城文化产业园的经15、营完全可以实现自身的财务平衡，能保证产业园区的正常经营和偿还银行的长期贷款，项目商业化经营的微观经济效益比较明显。因此，从满足文化产业发展的需要，以及社会效益、宏观经济效益和项目静音的微观经济效益几个方面看，建设鲤城文化产业园项目是必要的。三、 项目进展自2012年5月初开始，鲤城文化产业园区的规划、项目立项申报、原有制造业项目的迁移等准备性工作。鲤城文化产业园改造项目的各项准备工作完成， 为本项目的顺利建设创造了良好的条件。第三章 项目市场分析一、 泉州市国民经济和社会发展情况泉州市地处福建省东南部，是福建三大中心城市之一，经济总量连续11年名列全省第一，是福建经济中心。陆域位置为北纬24216、22556，东经1173411905全市土地面积11015平方公里。泉州市依山面海，境内山峦起伏。北承省会福州、莆田、南接厦门，东望台湾宝岛，西毗漳州、龙岩、三明。泉州市现辖鲤城、丰泽、洛江、泉港4个区，晋江、石狮、南安3个县级市，惠安、安息、永春、德化、金门（待统一）5个县和泉州经济技术开发区。泉州市是国务院首批公布的24个历史文化名城，历史文化积淀深厚，素有“海滨邹鲁”、“世界宗教博物馆”、“光明之城”的美誉。丰富的人文景观、别具一格的民俗风情和秀出东南的自然风光交相辉映。泉州市作为古代“海上丝绸之路”的起点，伊斯兰教、印度教、基督教、摩尼教、犹太教、佛教等世界多种宗教在泉州市广泛传播，留17、下大量遗迹，使泉州市成为多元文化融洽交汇、和谐共处、互促共荣的载体。 泉州市通过不断加快产业进程，不断提升产业价值和产业竞争力，取得了一系列的成果和高收益。一是实施科技兴农，大力推进泉州市新农村建设科技促进行动，建成10个国家级、58个省级、135个市级行业技术开发中心，建立16个省级、97个市级科技特派员示范基地，组织实施市级以上农业科技项目428项，争取科技计划经费7454万元。截止2011年11月底，全市2463个行政村,已有2390个村建立信息点，覆盖率达到97%。二是高新技术及其产业化取得明显进展，高新技术产业产值在区域经济结构中的比例逐年提高，2009年实现高新技术产业产值110618、.82亿元，比2005年增长143.36%，占工业总产值比例由2005年的15.27%，提高到2009年的19.46。石油化工、电子信息、汽车及配件、修船造船和生物医药业等五大新兴产业已成为高新技术产业的支柱，2010年五大新兴产业追赶步伐不断加快，全年实现产值超千亿，达到1135.77亿元，增幅达到57.6%。除修造船业较去年同期下滑外，其他四大新兴产业均实现35%以上增长速度，其中石油化工业增幅62.3%。三是以“推进科技工作体制、机制创新”为核心，不断加强科技自身建设，提升科技服务水平；不断加强第三产业的发展，取得了显著的社会效益。据泉州市统计局发布的信息，2011年度，泉州市国民生产总19、值达到4270亿元，人均国民生产总值为2.87万。表3-1 2011年泉州各产业增加值对比表产 业增加值（元）增长（%）第一产业151.862.5第二产业2668.0217.3第三产业1451.018.2从上图可以看出，泉州市的人均国民生产总值在增长放缓的同时，居民收入却在稳步提升，这将极大带动泉州的整体居民消费水平，给各个产业的发展带来良好的社会和经济效益。二、 泉州市文化产业发展现状泉州创意产业以闽南特色文化为依托，以工业设计、数字内容创意、文化创意、重点园区建设为四大重点发展领域，创意文化产业聚集带初具雏形，已成一定规模效应。鲤城、丰泽、南安、洛江、永春、安溪、德化等地的创意产业园呼之欲20、出。以鲤城区为例，源和1916创意产业园、183创意空间、方井音乐文化创意产业园、T淘文化创意产业园正在紧锣密鼓的筹备之中。其中“源和1916” 作为泉州古城创意产业的风向标，园区已有30多家文化创意企业、3位专家级的工作室共300多创意人才入驻，涵盖动漫设计、建筑设计、工业产品设计、广告设计、艺术设计、体育休闲会所等多个专业领域。目前，鲤城区文化创意产业呈现出蓬勃发展的良好势头：古城文化创意产业规划正加紧制定完善中；元和创意会馆已基本建成并试营业，后续项目正加紧设计建设；功夫动漫全省首部闽南语动画片蔡六在2009年底已开机制作，将于今年暑假正式投播，视通光电在三维动漫、游戏制作等方面取得积极21、突破；“T淘园”文化创意产业园、“六井孔”音乐文化创意产业园已动工建设，将于年底竣工开业；美食街“183”艺术创意集聚区已初具规模。这些将为鲤城区今后加快文化创意产业发展奠定良好的基础。泉州作为海峡西岸经济区三大中心城市，既是闽南文化圈的重要组成部分，也是闽台经济文化交流的重要前沿阵地。台湾文化创意产业的发展较为成熟，对海西文化创意产业的发展将起到较好的引导作用，随着海峡西岸经济区建设的不断深入和两岸经济文化交流的日益密切，文化创意产业的交流必将越来越广泛，双方的交易额也会越来越大。如果泉州能紧紧抓住海峡两岸扩大往来、密切交流的历史机遇期，进一步学习、借鉴海峡东岸创意产业发展的经验和模式，引进22、台湾创意产业和创意团队、人才，必将为泉州文化创意产业的发展起到积极的推动和促进作用。三、 泉州创意产业发展的问题就目前来看但是泉州文化创意产业的发展还是存在很多不足。在行业氛围方面，广告策划、创意设计、网游动漫、数码娱乐等创意产业处于服务业的高端领域，属于智力型、创意型产业，创意产业的从业人员，大都是思想活跃、文化水平较高的青年知识人才，此类人才对于所处创业环境的行业氛围较为在意，包括完善的行业交流平台、高水平的商务环境和行业扶持政策等。在这方面，泉州现有的条件还比较缺乏。在融资环境方面，对于创意产业企业，目前大多数还处在创业阶段，一方面，资金较为缺乏，融资的期望值较高；另一方面，由于国际知名23、创投公司在国内的分支机构主要设在北京、上海等大城市，而国内的投融资洽谈会，也主要在一些大城市举办。为此，积极改善创意产业企业的融资环境，为创意产业企业提供持续的资金供给是泉州加快创意产业发展的重要一环。在创意产业人才方面，可以说，人才是创意产业发展壮大的核心和关键，离开人的创新创造，也就无所谓创意。而吸引人才难、留住人才难已成为困扰鲤城众多企业的一大难题，很多企业只有将研发机构设在北京、上海、广州等大城市，才能较为顺利地招揽人才。只有较好地解决创意产业企业急需的人才问题，才能推动泉州创意产业较快发展。鉴于泉州创意产业的发展才起步不久，人们对这一产业的认识以存在一定争议，它的进一步发展还需要理论24、的指导和广泛的交流、学习，特别是对国内外发展经验的总结和借鉴。对于发展过程中部门的协调，环境的促进，机遇的把握，资金的来源，政策的制定，宣传，策划，交流合作，人才的引进等一系列问题尚需探讨。四、 鲤城文化产业园物业的市场前景2010年，泉州政府大规模促进文化产业的发展，文化产业将会成为泉州的第四大支柱产业，这些使本项目存在着巨大的商机。另外，由于周边具有良好公共交通设施，四通八达的道路系统和充足的停车位，人流的集中与疏散的便利使商业项目得到了基本的保障。综合考虑项目周边未来的发展规划，目前的商业设施建设和经营现状，预计项目建成后相对于周边的其他产业园具有较大的竞争优势和开发价值。但是，在目前激25、烈的市场竞争环境中要想生存和发展，就必须深入研究项目的商业定位和经营策略，获得相对于周边其他商业设施及产业园的比较优势。第四章 场址选择一、 项目用地位置改造的鲤城文化产业园座落于泉州市鲤城区（一） 用地现状鲤城文化产业园目前由泉州印机厂所有，用途为工业。土地使用权及房屋所有权清晰。土地面积为5000，地面附着物有旧式厂房两栋及两层闲置宿舍楼，总建筑面积为13，800。厂区内绿树成荫、鸟鸣寂静、环境优美，原有的制造业生产线及机器设备、生产物资搬离后即可投入改造。（二） 场址条件1、市政设施条件鲤城文化产业园周边商场、学校、医院等基础设施齐全，原为泉州印机厂厂区，水电通信设施配套。2、交通设施改26、造的鲤城文化产业园位于泉州市鲤城区新华南路旁，交通便捷。第五章 项目改造方案一、 项目规划方案（一） 项目规划图详见后附的鲤城创意产业园规划图（二） 园区改造规划方案1、规划原则合理利用土地空间，增加土地开发利用率；充分利用现有厂房之间的联系，形成资源共享，方便使用，保障园区环境质量。2、规划方案本项目是在鲤城产业园区在原有办公楼、厂房、仓库、宿舍等基础上进行整体改造，利用现有建筑物的特点来进行合理规划和改造。由于以前是办公、厂房、宿舍的设计，转变成商业用途后，会对其进行重新装修、消防和强弱电及园区道路、绿化及景观进行改造，使其更加符合商业用途 。二、 项目改造设计方案（一） 设计依据1、民用27、建筑设计通则JGJ37-872、建筑设计防火规范GBJ16-873、商店建筑设计规范JGJ48-884、饮食建筑设计规范JGJ64-895、城市道路和建筑无障碍设计规范JGJ50-26、其它相关的建筑设计规范（二） 项目概况1、项目用地按照项目用地土地证和鲤城文化产业园规划，鲤城文化产业园用地面积约5000平方米。2、项目规模按照鲤城文化产业园规划，鲤城文化产业园改建的总建筑面积为13，800平方米。各栋建筑物改造用途详见表5-1：表5-1项目改造建筑物用途汇总表改造用途面积（平方米）规划图中标号写字楼4800酒店90003、主要改造技术指标，见表5-2：表5-2改造技术经济指标总改造的建筑面28、积13，800平方米其中：商业面积13，000平方米附属用房面积800平方米车库80个停车数量80辆（三） 消防设计1、设计依据（1）建筑设计防火规范GBJ16-87（1997修订版）（2）火灾自动报警系统设计规范GB50116-98（3）建筑灭火器配置设计规范GBJ140-902、消防设施及措施（1）室外消火栓本设计在场区内设立环状给水管网，管径不小于DN100。在场区内设立室外狄地上式消火栓，间距不大于120米，保护半径不大于150米，以提供消防水量保护整个场区。（2）室内消火栓依据GBJ16-87规定，室内消防用水量为10升/秒，二股水柱。室内消火栓采用DN65已型，出水量5升/秒，消防29、箱采用铝合金制，暗装。消火栓布置应保证有两只水枪的充实水柱同时到达室内任何部位。客房内设自动喷淋灭火系统。（3）消防水池在厂区内设消防水池并与厂区景点喷水池合建。配设BJ手抬式机动消防泵2台。（4）建筑内设灭火器，建筑灭火器采用3kg磷酸铵盐干粉灭火器（手提式），手提二氧化碳灭火器，卤化物灭火器和手动火灾报警按钮。（5）设立全场火灾集中报警系统，根据不同场合分别采用自动报警及手动报警，并建立消防监控制度。（6）依托鲤城消防大队的快速灭火系统，与其建立直接呼叫系统。（四） 建筑防水设计根据建筑工程防水技术规范，商业建筑防水等级为一级。（五） 噪声控制园区建筑的噪声控制包括围护结构的隔声和空调系统30、的消声和隔振两部分。1、围护结构的隔声由于产业园区以办公、商务为主，能满足商业建筑的噪声要求。2、空调系统的消声和减振在空调系统中必须配置足够消声量的消音器；消音器的静通道面积应不小于管道面积；消音器应安装在机房和使用房间之间，而不应安装在空调机房内。空调机组和水泵的设备应该进行专门的隔振处理，不能仅靠设备出厂时提供的简单隔振，理想的做法是将设备安装一个混凝土质量块上，然后再根据设备的重量、转速等参数配置弹簧或橡胶隔振器。（六） 市政交通设施1、外部交通与场地联系本项目临新华南路，设人货出入口。2、垂直交通地块设有疏散楼梯6不部，每层总疏散宽度12米（不合防烟避难走道宽度），垂直货梯和自动电梯31、5部。3、泵房设置水循环泵房：水系水循环泵房设在楼顶，总面积约80平方米。（七） 设备专业设计方案1、空调系统（1）商业大空间、大厅：考虑空调房间较大、人员较多，采用过度季可送全新风的单风机定风量全空气空调系统。（2）商业小空间、办公室：考虑房间较多、人员密度不大，兼顾运行及出租的灵活性，采用风机盘管加新风系统。（3）餐厅：考虑运行及出租的灵活性，采用风机盘管加新风系统。（4）厨房采用全新风直流式空调系统。（5）楼梯间、空调机房、库房等设散热器值班采暖系统。2、通风系统（1）小空间、办公室等新风出新风空调器送入室内，排风经排风竖井并由排风机排除室外。（2）厨房排风均设有油烟过滤装置，处理达标后32、由排风机排除室外。（3）制冷机房、泵房、变配电、库房等分别设独立的机械送排风系统，排风有排风机通过竖井排出室外，补风经新风机组送入。（4）卫生间、清洁间等设机械排风系统，排风机设于室外。（八） 电设备专业设计方案1、负荷等级本工程供电负荷等级为一级负荷，非消防用电设备及中央控制和监控系统等供电为一级负荷，生活水泵、客梯等电源为二级负荷，其他为三级负荷。2、供电电源本工程由市政电引入10KV四路专用电源作为产业园区的主供电源。3、高压系统10KV中压测采用四路专用线路工供电，将四路电源分成东、西区两组，每组两路电源单母线分段运行，互为备用，当其中一路电源失电时，联络开关自动或手动投入，由另一种电33、源向全部一级负荷和部分二级负荷供电。4、低压系统变配电低压室变压器低压侧采用单母线分段运行，互为联络，母联设有自投方式，并具有机械与电气闭锁，防误操作。消防等重要负荷采用双路电源未端互投方式。低压电器设备的安全保护方式采用TN-5系统。5、变压器选用干式变压器，自带冷却风机，并配绕组热保护装置，其主要功能应包括：温度传感断线报警，启停风机，超温报警/跳闸，三相绕组温度巡回检测及最大值显示等。进行负荷估算后，本工程用电量约为10000KVA。6、电容补偿在每台变压器低压侧装设一组低压干式电容器，控制方式采用负荷无功率变化自动循环投切，并设有过电压自动切除保护装置，实际运行功率因数不小于0.9.734、低压配电系统一、二级负荷及重要设备采用双路电源供电未端互投方式供电，其它负荷根据容量及使用特性采用放射式或树干式供电。8、智能化能源管理系统采用智能化能源管理系统对变配电系统进行监测。在变配电室设监控管理站，检测计量电压、电流、功率因数、功率、频率、开关状态等各种运行参数，电能统计、分析和预测。本系统纳入到产业园区建筑设备监控系统中。9、设备选型变压器采用环氧树脂浇注干式变压器；高压配电柜采用安全性好，可靠性高的金属铠装中置式高压开关柜；低压配电柜则采用应用广泛技术成熟的低压抽出式开关柜。柜内均考虑配装带智能接口的断路器，以满足建筑设备监控系统以及整个产业园区配电系统智能化的要求。10、线路35、敷设由于电缆的覆盖面广、用量大、体现绿色环保的设计思想，在电缆的选型采用低烟无卤的线缆。（九） 弱电系统设计弱点系统设计遵循先进性、开放性、安全性、需求与服务的功能性等设计原则，执行国家现行规范，并参考国际标准，从使用和管理的目标出发，为用户提供通信网络、有线电视网络、计算机网络（含Internet/Intranet）、楼宇管理集成网络等通用平台。1、通信网络原则上充分利用公网建立建筑物的外部接入/出，通过数字数据网、分组交换网、ADSL等方式，使用户享受到上述数据网提供的数据通信服务。除支持话音交换功能外，还可提供对个人移动通信系统、ISDN接入、可是电话、BP电话路由等的支持。2、计算机网36、络利用产业园区的结构化布线系统构成内部高速局域网，实现与Internet互联，建立Internet办公自动化环境，方便的织成内部Intranet，实现日常办公、电子商务交易、信息查询等多用途管理。3、综合布线系统（1）建立建筑物网络传输平台，它既使语音和数据通信设备、交换设备和信息管理系统彼此相连，又使这些设备与外部通信网络连接、网络可支持千兆以太网应用。（2）设计标准按照国家规范执行。（3）物理通道采用光缆、同轴电缆和对绞线电缆，以适应各种设备的信号传输。4、无线通讯信号转发系统无线通讯信号转发采用全频段收发系统，主机设于管理室，室外天线设于地面层；室内各层设双向天线，梁下或吊顶下明装。三、37、 项目实施规划鲤城文化产业园项目得以实施的前提是本项目能够顺利通过市、区、街道办政府“三旧改造”文化产业园区的理想。本项目的战略构思已经成型，并且已进入了规划实施层面，项目的规划与建设期初步估算为6个月，时间是从2012年9月至2013年2月。本项目实施将主要从以下三个方面进行：1、项目的实施原则是：在保证原有制造业顺畅转移的前提下，同步开展工业园区的改造。2、园区改造。项目经政府成功立项后立即进行园区整体改造；3、项目运营推广。项目经政府立项后同步进行项目运营推广；本项目建设遵循“适时投入，快速产出”的原则，合理安排项目的建设周期，统一运筹，交叉作业，严格按计划实施，尽早发挥项目的经济效益。38、第六章 环境影响评价一、 编制依据（1）中华人民共和国环境保护法（2）国务院关于落实科学发展观加强环境保护的决定（2005年12月3日）（3）国务院（98）第253号建设项目环境保护管理条例（4）国家计委、国务院环委（87）国环字第002号文建设项目环境保护设计规定（5）国务院环境保护委员会、国家计划委员会、国家经济委员会（86）国环字第003号文关于颁发“建设项目环境保护管理颁发”的通知（6）大气环境执行GB3095-1996大气环境质量标准的二级标准（7）废污水执行GB8978-1996污水综合排放标准的二级标准。（8）废气执行GB16297-1996大气污染物综合排放标准的二级标准。二、39、 项目建设与运营对环境的要求（一） 项目建设期污染源分析施工现场的各类机械设备和物料运输所产生的施工噪音；施工过程中由于物料搬运、汽车运输、土方工程所造成的扬尘；施工人员生产、生活过程中产生的废水；施工机械、运输车辆产生的废气；施工过程中产生的固体废弃物以及施工人员产生的生活垃圾。（二） 项目运营期污染源分析餐饮业产生的厨房油烟以及汽车尾气造成的污染；职工及顾客所产生的日常生活污水；职工及顾客所产生的固体废弃物；设备机房以及娱乐、购物等活动产生的噪声。（三） 项目建成后对周围景观的影响项目建设用地十几年来一直是工业用地，项目建成后将与各市政设施、体育设施和文化设施等形成互补，对周围景观产生积极40、的正面影响。三、 环保措施（一） 建筑本身采取的环境保护措施产业园区建筑材料应采用“绿色建材”，即采用清洁生产技术，使用相对少量的天然资源和能源，无毒害、无污染及放射性，达到生命周期以后，可以回收利用，有利于环境保护和人体健康的材料，这些材料要保证产业园建筑建成后符合“民用建筑工程室内环境污染控制规范GB50325-2001”的规定。在建筑结构设计上，应尽量使用自然能源，如自然通风和自然光线等，采取相应的措施，以保证产业园区建筑内的声学要求，以及对民用建筑隔声的要求（民用建筑隔声设计规范GBJ118-88）。产业园区建筑内采用的照明系统应既有节能的功效，又能满足顾客的视觉要求，注意眩光的防范。41、（二） 施工期环境保护措施1、噪声污染防治措施合理安排施工时段，合理布局施工场地，避免同时使用大量噪音的设备。尽量采用低噪声设备，减少夜间施工量，避免扰民。降低人为噪声影响，尽量少用哨子等指挥工具。对于位置固定的机械设备，尽量在室内进行操作，不能在操作间的，可适当建立临时声音屏障。在施工工作面铺设草垫等，以减少车辆与路面摩擦产生的噪音。适当限制大型载重车的车速，尤其在噪音敏感区。2、扬尘防止措施对易起尘的物料应加盖覆盖物，施工场地必须采用围挡、覆盖、地面硬化、简易绿化等有效措施防止扬尘。施工现场应定期洒水，在大风日加大洒水量和洒水次数，以防止浮尘的产生。运输车辆进入施工现场应低速形式，出场应冲42、洗轮胎。3、废水、废气、固体废弃物防止措施施工期间施工废水应注意收集，经沉淀池处理后排入下水道；生活污水均应排入城市下水管道，禁止以渗坑、渗井或漫流方式排放。现场工作的柴油机等设备的排气口应避免朝向道路等居民较多的方向。施工阶段应设立指定的渣土堆放点，由专人管理，设置专车每天收集施工人员的生活垃圾，集中密闭外运，严禁就地抛洒，无组织排放。（三） 运营期环境保护措施1、废气的防治措施产业园区建筑应大量采用电能、天然气等清洁能源，从源头消减大气污染物的产生。另外，运营期间其他的大气污染物主要是餐饮业产业的油烟和汽车排放的尾气。油烟应采用油烟净化设备对其进行处理，严格执行饮食业油烟排放标准（试行）G43、B18483-2001中的有关规定，达标后排放。2、废水的防止措施生活废水中的厨房污水经隔油池处理，其他污水如冲厕废水、盥洗废水、洗浴废水等经过化粪池发酵沉淀处理排入污水管网。3、固体废气物防治措施固体废弃物主要为产业园区建筑职工和顾客产生的生活来及，如厨卫垃圾、废报纸、废期刊、废塑料瓶、金属易拉罐等。在公共区域应设置分类垃圾桶，便于垃圾的分类回收、分类运输、分类处置，最终达到无害化处理的目的。另外应从节约能源的角度，尽量减少一次性消耗品的使用，从源头上实现垃圾的减量。4、噪声防治措施项目的动力设施均采用减震、消声措施，水泵、风机等均选用低噪声型，动力设备用房的要采取隔音、吸音处理，使场界噪声44、低于国家标准。应设置明显标记，禁止机动车辆鸣笛。在道路两旁种植枝叶繁茂的树木，居住区的窗户尽量采用中空玻璃，以达到吸声、隔声的效果。综上所述，本项目拟采用的主要环保设施有：采用环保建材、清洁能源、节能设备、绿化美化环境、固体废气物减量化、无害化集中处理，设立中水回用系统、雨洪利用设施、设备机房吸声措施、隔声设施工程等。经过对产业园区建筑建设过程中及未来运营可能对环境造成的影响进行分析，并采取相应的环保措施后，本项目可以满足有关环境保护的要求。目前本项目的“环境影响评价报告”正在积极准备阶段，具体环境影响及措施以“环评”批复为准。第七章 节能为了贯彻执行中华人民共和国节约能源法,充分有效地利用能45、源，提供能源利用率，保证城市建设与发展相协调，根据本项目的实际情况，重点考虑建筑物的型式、结构、通风、采光照明、建筑材料和机电设备的选型，以及项目建成后的运营管理等方面的节能措施。一、 编制依据1、国家计委、经委、建设部计交能（1997）2542号文关于固定资产投资项目可行性研究报告“节能篇（章）编制及评估的规定”通知。2、中华人民共和国节约能源法。二、 项目耗能本项目日用水量约为300立方米/日，用电负荷约为800KVA。三、 节能措施（一） 建筑节能建筑设计中要充分利用自然通风技术，减少空调面积，减低空调能耗。在春秋冬季的适当时机，依靠自然通风来维持室内舒适的环境。（二） 机电设备节能1、46、采用高效率变压器，提高设备运行效率。2、采暖、供电、供气、供水系统采用合理的工艺流程，尽可能降低途中消耗。按要求配装能源计量仪表。3、集中空调机组的风量、风压要匹配并选择最佳经济点运行，机组整机漏风要少，送风管道要光滑，提高运行系统效率。4、设备及器材的选型一律采用符合国家现行技术标准的高效节能设备和器材。5、基点设备的负荷率须达到国家节能设计规范要求，提高设备利用率。（三） 照明系统节能1、根据各功能区的实际需要配置照明，既保证照明需要又达到节能目的。2、照明光源采用新型高效节能光源，如高压钠、碘钨灯、紧凑型荧光灯、细径直管荧光灯等新型高效光源及电子镇流器，降低照明用电量，创造以人为本的绿色47、照明环境。3、采用不产生眩光的高效节能灯具，提高照明质量，达到高效、舒适、安全的目的。4、选用效率高、寿命长、安全和性能稳定的灯用电器件、灯具、配线器材以及调光控制设备和光控器件，既经济运行又有益于环境和人的身心健康。（四） 节水措施1、空调冷却水将采用冷却塔冷却循环使用，空调冷水泵安装变频调速器，空调水系统采用变流量系统。2、卫生器具采用节水型新产品，如浴室淋浴器开关采用光控式；公厕小便池采用红外线控制节水器等，杜绝跑、冒、滴，珍惜水资源。3、利用雨水，产业园区建筑应充分利用雨水收集设施，在绿地浇灌等用水方面使用雨水。（五） 加强能源管理提高能源利用率1、建设单位对重点用能部门和部位加强管理48、，对用能岗位的操作人员进行节能教育和节能技术培训。2、加强能源的计量管理，建立必要的能源考核制度。第八章 劳动安全卫生产业园区建筑的建设和运营要贯彻“安全第一、预防为主”的方针，要确保建设项目符合国家规定的劳动安全卫生标准，保障工作人员和顾客的安全与健康。一、 编制依据建设项目（工程）劳动卫生监察规定中华人民共和国劳动部令第3号。饭店（餐厅）卫生标准GB16153-1996。二、 安全与劳动防护（一） 项目运营过程中危害因素分析1、因人员流线和服务车辆流线设计不当，可能造成的人员拥挤和对人体的伤害。2、机电设备和电器设施因设计、安装不当造成的触电危害。3、机电设备运行因操作不当或违反操作规程造49、成的人身伤害。4、风机、水泵等噪声对操作人员的伤害。5、餐饮业的厨房夏季属高温作业。（二） 安全与劳动保护措施1、各层大厅与所有的设施联通，视线良好，容易辨明方向，顾客容易抵达目的地。2、机电设备和器材安全性能指标要符合国家标准。3、机电设备的选型、安装施工、验收必须严格按有关规范进行。电力配电线路采用三相四线制，用电设备全部装有接零系统，移动电源需加漏电保护器。4、对风机、水泵采取减震、消音措施，设置风机间和水泵间。5、加强对职工、服务人员的技能培训和安全教育，建立安全操作规程和安全管理制度，并按有关规定配齐安全防护用品。三、 劳动卫生各功能区均设有职工、工作人员休息室和男、女更衣室；厨房应50、设置排油烟机，夏季应有降温措施。四、 卫生防疫产业园区建筑综合性服务场所，流动人口较多，是易于传播流行性疾病的公共场所，是卫生防疫的重点地域。（一） 卫生标准表8-1各项卫生标准表项目标准值项目标准值夏季降温温度26可吸入颗粒物mg/m30.25相对湿度%40-80空气细菌数风速m/s0.5撞击法cfu/m24000二氧化碳%0.15沉降法个/皿40甲醛mg/m30.12照度1x大于5（二） 要求与措施1、各种活动空间场所，其内装修和设备安装均按国家卫生防疫标准进行施工，并通过有关管理部门验收合格后投入运营。2、产业园区建筑风量较大，进风口应远离污染源。3、产业园区建筑应保持清洁、整齐，清扫时51、应采取湿式作业，垃圾日产日清。4、场内的工作人员、服务人员、观众卫生间应有洗手池和良好的通风排风装置，做到清洁无异味。5、场内公共场所禁止吸烟。6、加强卫生管理，建立完善的公共卫生管理制度。第九章 消防一、 设计依据1、建筑设计防火规范GBJ16-87(2001年版)。2、建筑内部装修设计防火规范GB50222-95。3、汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97。4、自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001。5、建筑灭火器配置设计规范GBJ140-90(2001年版)。6、火灾自动报警系统设计规范GBJ116-88。二、 建筑消防措施根据方案设计将各栋的商业空间通过防火墙52、和防火门分隔开，各自成为单独的防火区。防火隔离带的宽度通过防止火灾辐射蔓延计算验证，在防火隔离带的两侧采用不低于3H的防火墙和甲级防火门分隔，平时，相临两侧的区域利用常开防火门互相连通，防火门在火灾情况下联动关门。内街内部应采用不然材料装修，不应设置任何可燃物，设置正压送风，火灾时联动开启。正压送风量可以参考高规关于避难层的要求，即每平方米不小于30立方米/小时计算，建议设计走廊余压采用15Pa。此外由于采用了正压送风，该内街可定义为建筑内部的避难走道。通过设置的前室，人员可进入该通道逃生。防火分区的设置根据建筑物的建筑结构形式、可燃物的分和、火灾的危险性等条件，具体分析火灾蔓延的条件、对人员53、疏散的影响等因素，来确定防火分区的范围及其分隔方式。三、 消防给水（一） 编制范围室内外消火栓系统、自动喷水灭火系统、烟烙尽气体灭火系统及灭火器配置。（二） 水源由该区域附近的市政管网分别引入两条DN200300输水管线组成独立的双水源，供水压力0.25Mpa。其供水能力可以满足平时及发生火灾时所需消防水量要求。（三） 消防用水量根据建筑设计防火规范GBJ16-87（2001年版），产业园区建筑属一类建筑，室内外消火栓用水量约为30升/秒，火灾延续时间按3小时考虑；根据自动喷水灭火系统设计规范，产业园区建筑的酒店、专卖店、餐厅等处属中危险级级，自动喷水灭火系统消防用水量为28升/秒，火灾延续时54、间按1小时。（四） 消防给水系统1、室外消火栓系统公共地面上的外部消火栓可以用于消防。2、室内消火栓系统室内消火栓采用临时高压给水系统，平时消防用水由设于高层的消防水箱稳压，消防时由消防水泵供给。室内消防给水管道呈环状布置，消防水泵两条出水管直接与室内消防给水管网相连接。消防栓泵可以在消防泵房直接启动，也可由消防控制中心自动启动，各消防栓箱均设有启动灭火栓泵按钮。建筑物内每个防火分区均设置一定数量的室内消防栓，以保证有两支水枪的充实水柱同时达到室内任何部位。消火栓一般设在走道、楼梯附近等明显易于取用的地点。3、自动喷水灭火系统产业园区商业用房、餐厅和走道灯均应设置自动喷水灭火系统，该系统基本上55、按建筑防火分区布置，由洒水喷头、水流指示器、湿式报警阀组、压力开关、未端试水装置及管道和加压设备等组成，属临时高压给水系统，与室外消火栓是使用同一消防水箱。四、 灭火器配置本项目易发生A类火灾，属中危险级。灭火器配置基准为：每具灭火器最小配置灭火级别5A,最大保护面积15平方米/A，最大保护距离20米，采用MF4手提式干粉灭火器，对于变配电室一般采用MT3手提式CO2干粉灭火器。五、 消防电源及其配电（一） 负荷等级消防用电负荷按一级负荷设计。（二） 供电可靠性消防水泵、火灾事故照明及消防控制室等消防用电电源均为双电源，采用独立回路供电，直接引自10KV变压室低压两段母线上，并且在消防配电箱未56、级备用自动切换，满足供电可靠性要求。（三） 控制系统设火灾自动报警器及消防联动控制系统，在首层附属房间设消防控制室，在可能有火灾发生的房间设烟感探测器，并设手报按钮。火灾发生时，接通应急疏散照明灯，引导人员疏散，联动消防设备和切断非消防电源。（四） 应急照明及电缆的敷放在疏散走道、主要设备用房等处设火灾应急照明，并在疏散走道处设疏散指示标志灯。消防动力、照明及消防控制线路均采用阻燃电缆或电线，穿金属管暗敷火灾封闭金属线槽内集中敷放。明敷设的管路及金属线槽涂防火涂料。（五） 电气防护用电设备及电器线路短路、过载采用接地保护，插座及回路装漏电保护以防电气火灾。（六） 防雷设防本建筑物按二类防雷设防57、，利用金属顶作接闪器，利用结构柱主筋作防雷引下线，利用结构基础座接地装置。电气接地、防雷接地及弱电接地公用接地桩，姐弟电阻R1。六、 空气调节和防烟、排烟（一） 空气调节在下列通风、空气调节系统的风道设置防火阀；1、管道穿越防火分区的隔墙处；2、穿越通风、空气调节机房及重要的或火灾危险性大的房间隔墙和楼板处；3、垂直风管与水平风管交接处的两侧；4、厨房、浴室、厕所等房间的垂直排风管道，应采取防止回流的措施或者支管上设置防火阀。此外，通风、空气调节系统的管道等，应采用不燃烧材料制作，柔性接头等可采用难燃烧材料制作。管道和设备的保温材料、消音材料和粘接剂采用不燃烧材料或难燃烧材料。（二） 机械防烟58、在不具备自然排烟条件的消防楼梯间、消防电梯间前室或合用前室，采用自然排烟措施的防烟楼梯间，其不具备自然排烟条件的前室设置独立的机械加压送风系统。楼梯间设一个加压送风口，前室的加压送风口应每层设一个。机械加压送风机可采用轴流风机或中低压离心风机，风机位置应根据供电条件、风量分配均衡、新风入口不受火、烟威胁等因素决定。机械加压送风系统的送风量按高层民用建筑防火规范设计。（三） 机械排烟在以下部位设置机械排烟系统；无自然通风且长度超过20米的内走道或有自然通风长度超过60米的内走道；无自然排烟条件或净高超过12米的大空间；除利用窗井等开窗进行自然排烟的房间外，房间面积超过200平方米或一个房间超过559、0平方米，且经常有人停留或可燃物较多的产业园区。防烟分区内的排烟口距离最远点的水平距离不应超过30米，在排烟支管上应设有当烟气温度超过280时能自动关闭的排烟防火阀。排烟风机可采用离心式风机或排烟轴流风机，并应在其机房入口处设有当烟气温度超过280是能自动关闭的排烟防火阀，排烟风机应保证在280是能连续工作30分钟。排烟管道必须采用不燃烧材料制作，安装在吊顶内的排烟管道，其隔热层应采用不燃烧材料制作，并与可燃物保持不小于150毫米的距离。设置机械排烟的地下室，同时设置不少于排烟量50%的机械补风系统。机械排烟系统的排烟量按高层民用建筑防火规范设计。七、 消防控制系统系统包括：火灾自动报警；火灾60、事故广播；关排烟控制；电动卷帘门控制；电梯、电源控制等。全系统消防联动信号由消防中心控制台控制，CRT显示器显示报警区域和火灾地点。（一） 火灾自动报警根据火灾自动报警系统设计规范（GB50116-98），产业园区火灾自动报警系统采用控制中心报警系统，报警主机采用智能型消防报警主机。火灾探测器选用智能型类比地址码烟温探测器，探测器的设置部位应与保护对象等级相适应，不同级别的保护对象，探测器设置的部位有所区别。另外，在车库等烟尘较大的场所设置感温探测器；高大空间采用双波段图像火灾探测系统；电缆线槽等电缆敷设密集处设置线型感温探测器，在重要部位、空间较大区域、走廊、楼梯及建筑物入口处应安装手控报警61、装置。此外，该系统应设置区域显示器，消防报警要分级。（二） 消防控制室与联动系统1、消防控制室消防控制室考虑采用消防控制、安防控制共用一个房间的方式。附设在建筑物内的消防控制室，应采用耐火极限不低于3小时的隔墙和2小时的楼板，并与其他部位隔开并设置直通室外的安全出口。消防控制室的门应向疏散走道方向开启，且为甲级耐火极限防火门，门上设置明显标志。消防控制室的最小面积不应小于30平方米，且有备用照明电源。2、联动系统消防控制室的消防控制设备应具备下列联动功能：控制消防泵（包括消火栓、自动喷水、泡沫喷淋）的启、停，并显示其工作状态、故障状态；显示火灾报警部位、固定灭火设备及联动控制装置的动作信号；显62、示被保护建筑的重点部位、疏散方案及消防设备的位置（平面图或模拟图）；接受火灾报警，发出火灾的声光信号，事故广播和安全疏散指令；显示电源、消防电梯运行情况；控制排烟阀开启、排烟风机启动，空调、送风机、防火门等关闭，控制气体灭火设备启动。（三） 机械送风、排烟控制系统设排烟风机房和机械送风机房。火灾时，排烟阀附近的探测器动作，可自动打开本防火区的排烟阀，开启该排烟分区的送风机或排烟风机，阀门和风机的开启信号送回消防中心，排烟过程中，烟、火温度超过设定温度时，自动关闭防火阀，停止排烟，返回信号送到控制中心。（四） 消防通讯系统在消防控制中心设一台消防广播通信柜，场内和各功能用房设有广播扬声器，与背景63、音乐公用，当火灾发生时，立即转换到消防广播上。消防广播要分区域、多语言。消防控制室设置消防直通对讲电话总机。在消防泵房、送风、排烟机房、气体钢瓶间、配电室、消防栓处及电梯机房均设有消防专用电话，可与消防控制中心直接通话。（五） 电梯系统发生火灾时，消防中心监控台发出电梯下降信号，客梯不管出于任何状态，电梯上按钮数去控制作用，客梯全部降到0层，客梯门自动打开，人员疏散。消防电梯降到首层，供消防人员使用。电梯运行情况由中控室电梯监视屏显示。（六） 电源和疏散照明系统发生火灾时，消防主机自动切断各相关空调机电源，停止其运行；消防主机通过低压配电柜按系统切断非消防电源。电源切断后，应急照明系统和疏散灯64、指示人员按疏散路线撤出，应急事件不少于20分钟。第十章 项目建设进度、管理模式及项目组织一、 项目进度安排根据本项目的建设规模，拟确定本项目建设分阶段进行改造。（一） 项目阶段划分根据产业园区建设项目建设内容，可将项目的建设进程划分为前期准备、项目建设施工、设施运行等阶段。1、前期准备阶段具体包括项目前期立项、可行性研究、取得相关项目建设的政府批准文件和开工手续的办理、工程设计、施工监理及采购招标等工作内容。计划2012年9月至2013年2月完工。2、装饰施工阶段计划2012年9月开工，2013年1月完工。3、设备安装阶段在项目装饰工程完成后，将完成通风空调工程、消防工程、给排水工程、变配电工65、程、照明动力工程、弱电工程、电梯工程。产业园区的整体改造计划在2013年1月底完成；（二） 项目实施进度安排表10-1实施进度横道图时 间2012年2013年9101112123写 字 楼精品客房餐 厅二、 经营运作方式本项目由鲤城创业产业园对该项目按照规划进行建设管理，严格按照相关法规监督项目的建设施工。产业园区建成后，拟采取出租及营运管理的方式进行运作。第十一章 财务预测与经济评价一、 项目未来盈利预测（一） 经营收入预算预计本项目改建完成后，将可容纳办公企业25家，停车位120个，可使用面积为3750每家企业拥有的使用面积大约为150。拥有客房（32-36平米/间）250间，精品店数间，66、会议室两间，餐厅一间（100个餐位）。项目月度营业预算如下：1、写字楼：土地面积为1200，平均楼层建筑面积为750，统共为五层，合计3750。租金均价为30元/；375030元/80%（办公企业入驻率）=90000元2、客房：平均放价预期定位：160元/间（实收，不含早，早餐每位收费18元/位）= 元/间250间80%（入住率）30天/月=960000元（未含节假日增长额）3、餐厅：表11-1 餐厅收入每 日消费人次平均食品消费平均饮料消费合计早 餐120182160清 吧605302100合 计4260餐厅月收入为：4260元/天30天=127800元4、其他收入：沿街门面：3间，每间月租67、金5000元，总收入为15000元/月合计：酒店月经营收入为：客房+餐厅+租金（写字楼+门面）=960000+127800+15000+90000=1192800元/月每月营业利润预算月收入总额为1192800元;(未含节假日增长额)（二） 直接成本1、成本预算中综合毛利率为80%；2、购货成本：226632元（19%）；3、营业毛利：954240元；人事费：143136元（12%）。（三） 营业基本开销表11-2 营业基本开销（月计法）项 目百分比（%）金额水电/瓦斯费447712维修保养费0.55964宣传推广费0.55964办公差旅费0.252982政务招待费0.55964员工福利伙食168、.821470.4（综合）税费10119280洗涤/绿化费111928其 他 费0.252982合 计224246.4（四） 固定成本月计法：1、（综合）折旧摊销：5年计 200000元2、租金 63000元3、（综合）保险费 5000元合计 268000元注：本预算中的百分比依据项目金额相对于月营业额所得的比例，非固定比例。（五） 预算结果1、每月净利营业总额购货成本人事费基本开销固定成本=1192800-226632-143136-224246.4-268000=330785.62、投资回收期折旧摊销回报：200000元每月净收益：330785.6元月净利+月（综合）摊销回报=53078569、.6元，年纯收益：月纯收益12个月=6369427.2元约三年半即可收回投资。二、 项目财务评价项目总投资2000万元，达到稳定期后每年净利润达到636万元，具有非常好的盈利能力和偿付能力。（一） 年投资收益率年净利润/项目总投资100%=31.8%，远高于行业投资收益率水平，具有良好的收益能力。（二） 投资回收期静态投资回收期3.5年，投资收益能力良好。（三） 销售净利润率以达到稳定经营状态时的数据为基准值，年净利润/销售总额100%=44.5%，说明项目盈利能力非常优良。（四） 年缴纳税收总额以达到稳定经营状态时的数据位基准值，月平均收入总额10%12个月=119280010%12=14370、1360元综合以上的评估，该项目盈利能力、投资回收预期良好，具有较高的投资收益水平，具有良好的投资价值和社会经济效益，项目完全可行。第十二章 社会文化效益一、 项目的社会效益1、提高区域知名度，增强区域影响力，成为区域的地标与名片本项目作为特色的文化产业园区，必然引起社会各界人士的关注。作为知识密集型和劳动密集型的文化产业，通过人才的集约、传播的集约、知识的集约，从而形成文化产业高地。品牌文化产业高地的形成，将大大提升区域的知名度，增强区域的影响力。这在注意力经济时代，这对区域吸纳高素质的投资者有着极为重要的作用。2、扩大当地的高层次消费人口基数，带动区域内第三产业的发展文化产业的从业者和文化71、产品的爱好者都将有较高的生活收入和良好的生活品味，而且有着良好的消费能力。这将为当地的金融、电讯、餐饮、娱乐、购物等等第三产业提供良好机会，带动当地第三产业的发展。二、 项目的财税效益1、政府税收收益本项目成功运营好后，进入稳定发展期，项目公司每年将向政府带来直接税收收益140万以上，按照25家企入驻规模，这些企业的产值每年估计可达4亿元左右，创缴税收可达5000万元，为政府带动的间接税收收益将更多。带动周边产业有形的、无形中的增加值不可估量。这些企业的入驻和发展成长必将成为所在区域新的经济增长点，并与相关产业的互动，必将带动整个地区价值的提升。2、政府财政收益本项目成功运营，可以带动当地的土72、地的进一步升值，也可为当地政府盘活闲置土地从可借鉴思路，带动当地财政收益。第十三章 项目风险预测与防范一、 资金风险及防范要尽可能控制项目投资规模，在设计选择过程中，要密切监控主要专业设计的系统构成并进行技术经济论证，将建设标准和投融资能力作为产业园区建筑技术设计评定的主要因素加以考虑，避免只注重建筑艺术而忽视建筑经济问题的出现。以此，减轻投资主体财力负担，从而体现勤俭办文化产业的宗旨。二、 工期风险及防范鉴于项目目前准备阶段和实施过程中尚有很多不确定问题存在，诸如项目改造设计方案有待进一步深化、项目施工进度尚未制定详细计划等均将影响项目的建设工期。而整个产业园区工程总体管理水平也将影响到项目73、本身的工期，如果整个工程总体管理效率不高、协调不力，也将制约着项目的建设进程。（一） 工期风险项目改造设计方案复杂程度和施工设计的质量水平将是影响项目施工工期的重要因素，设计问题所造成的施工变更也将是延长施工工期的重要因素。项目前期准备工作的进展是否顺利，将是影响项目按期开工的主要因素。项目目前尚未完成初步设计工作、工程建设招标工作和融资工作，时间将比较紧张。（二） 工期风险的防范为了减少或减低影响项目工期正常进展的风险和因素，须针对不同的影响因素制定相应的防范措施，准备相应的预案。重要的是在整个项目实施过程中的各个阶段，其工期安排应留有一定的弹性。本项目的项目设计招标工作准备进行，投标单位均74、具有雄厚的设计实力，对项目的建设在设计和施工技术等方面具有积极的作用。但是，为了确保项目建设实施阶段的科学管理和工期的有效控制，项目聘请国内实力雄厚、具有丰富项目管理经验的优秀项目管理公司负责项目的建设管理，在其可控的工作范围内起到一定的施工工期控制作用。加快可行性研究报告的审批，尽早为工程建设初步设计提供依据，为后续工程设计留足合理的设计周期，并严把扩初设计和施工图设计的质量关，避免产业设计隐患，总体上可有效防范工期风险。三、 工程质量风险及防范能够产生项目工程质量问题的原因主要来自于项目管理水平、设计任务书的条件深度、设计质量和施工企业的质量管理水平、技术手段和能力，也来自于工期警长可能造75、成的非正常施工操作，以及取决于项目所需各种材料的品质保证。（一） 质量风险项目管理水平的高低将决定着项目实施的质量控制能力，是项目实施的至关重要的环节。如果项目管理不利，势必造成项目实施出现人力、技术、时间、资金的低效使用和运转，由此必将导致项目建设实施过程中的各个工作阶段和环节出现质量问题，最终使项目建设达不到所要求的质量标准。设计任务书的要求深度和未来设施使用的具体要求的明确程度，除设计过程主观上的差错外，是影响项目设计质量的主要影响因素。若项目设计任务书中应明确的技术和具体使用要求未能明确，或留待施工期间现场协调明确的问题过多，这不但使设计留下许多空白和不确定因素，也增加了施工期间的变更76、和调整的内内容，由此必将导致施工费用增加、工期延长，也将导致质量问题的产生。另外，在设计条件明确的情况下，工程设计本身的质量控制也将影响项目的建设质量。若选择的设计机构没有严格的质量控制手段，在工程设计中出现计算错误、图纸表达错误、系统设计不匹配等问题较多，则施工质量控制的再严格也是没有意义的，项目最终质量是不可能保证的。施工企业的施工质量管理水平和技术手段能力，也是项目实施保证最终质量的关键。若施工企业的技术水平不高、装备和施工手段落后、没有健全的质量管理体系，对采购的建材、设备没有严格的检验手段和验收制度，那么，项目的建设质量是无法保证的。在当前试行的工程建设监理制度下，选择好的工程建设监77、理机构是不可或缺的重要环节。若选择的监理机构不能得到有效监管，其自身技术能力和管理水平不适应项目需要，也将对项目建设质量产生不利影响。（二） 质量风险防范项目实施除选聘优秀的项目管理机构用于项目建设的全过程管理外，还应当建立对项目管理机构有效的监管和工作机制。包括相对固定有实践经验和管理能力的人员和队伍，通过合同约定建立业主与项目管理机构的工作机制。可以委托项目管理公司对设计机构进行评估并选择优秀的设计机构进行项目设计和对工程设计进行监理；委托有丰富经验的招标代理机构开展施工企业招标；招标选择建设监理机构。所有的合作和服务关系，均按市场经济条件下依法签订的合约加以控制，建立违约赔偿制度，从而将78、质量风险影响因素降到最小程度。四、 经营风险及防范考虑项目经营功能定位和市场因素等，未来的经营存在许多不确定因素，经营是有风险的。（一） 经营风险类别项目在未来的经营期内，因存在税收政策、市场、经营、财务等诸多方面的不确定性因素，项目未来的经营存在风险是必然的。项目经营所面临的风险主要有：1、政策风险项目未来的经营状况将受到政府政策导向、发展规划等因素的影响，由于可能的政策调整，对于预期的消费能力和整个行业的经营产生明显影响，造成整个行业的经营状况发生变化。2、市场风险有市场就必然存在竞争，竞争对手的多寡，对手实力的强弱，都会对项目的经营产生或多或少的影响。由于营销与运作的问题，没有形成预计规79、模的客户群，使收入锐减；而原材料、动力、工资等成本随市场行情上涨，都会造成经营亏损。另由于合作方违反协议、合同等原因，会对经营造成重大收益损失。3、财务风险倘若经营性资金是通过借贷等融资方式获得，财务费用将受利率的影响较大。且在经营过程中由于资金管理和运作不善，造成现金流出现问题，使得流动资金需求过大，从而进一步增加融资难度并增加财务费用，使经营更加困难。4、经营管理风险对项目经营而言，要有规范的法人治理结构，但是也存在由于管理和对市场的判断和决策错误等原因，造成企业经营目标无法实现导致经营困难等产生的经营管理风险。一方面，可能由于工程建设时设备选型不当，而造成的设备维修费用昂贵或大修周期缩短80、等，造成维修费用增大导致效益不佳；另一方面，可能由于内部成本管理机制不健全，造成投入产出比例失调；或由于管理层内部发生矛盾或分歧，影响经营计划的实施，以致做出错误决策等，都将影响企业经营效益。（二） 防范风险对策1、建立风险管理机制项目公司需要建立健全的风险管理机制，从企业内部加强风险意识，做好风险的鉴别、控制与监督。具体为：1）透明的财务制度及客户服务体系，加强对合同等具有法律效力文本的管理。2）项目公司内部需要强化风险意识，将企业的经营风险与职工自身利益结合起来，充分调动职工的积极性，共同应对风险。3）项目公司的经营要树立居安思危的思想，及时、全面、准确掌握政策、市场、宏观经济发展、国内外81、形势等信息，科学分析和预测市场的变化，提出可靠的应对和防范措施，对市场发生的变化及时做出正确判断和进行有效调整。2、努力开拓市场为了市场营销的需要，项目公司应加强市场的开拓和培育，建立强有力的销售队伍和健全的销售网路，充分利用产业园区整体的配套规模优势和良好的地理、交通、经济、消费等区位条件，制定科学的市场营销方案，进行整体营销和特色营销等，开展多渠道、全方位的市场开拓工作，同时，在广泛掌握市场信息和深入调研的基础上，做出科学的市场预测，以创新为手段，不断创造潮流、创造需求，在满足老客户的基础上，不断开辟新的客户群，增加收入的来源。3、建立成本控制体系项目公司需要加强内部成本管理，建立科学高效82、的成本控制体系，严格控制预算外指出，努力降低成本。在条件许可的情况下，在项目的设计和设备选型过程中要从未来经营角度进行投资控制，处理好一次购置成本与维修费用的关系，以及考虑未来维护技术的难度。同时，尽早做好设施及设备的维护管理培训工作，使项目公司的有关设施、设备系统的维护管理专业技术人员尽早的接触和熟悉设施及设备技术状态和运行状况，避免由于认为操作和维护不当造成的不必要损失。4、建立“风险准备金”制度在项目公司未来的利润分配方案中，考虑在进行收益分配前，从税后利润中提取一定比例的资金，作为风险准备金，以备抵御一定限度内的流动资金风险。第十四章 结论和建议一、 结论1、项目的建设是发展文化产业的83、需要，是城市发展的需要和满足人民事迹生活的需要。本项目的建设符合泉州市的城市总体规划和文化产业发展规划，符合泉州市对就工业区充分利用的要求，有利于土地的集约利用和土地效益的最大化，符合土地价值最大化的经营原则。因此，鲤城文化产业园的建设是非常必要。2、随着鲤城文化产业园改造项目的完工投入使用，本地区将成为泉州市鲤城街道办新的商业文化中心，本地区商业设施的建设将具有极大的升值潜力。3、按照鲤城文化产业园控制性规划，产业园包括商务服务中心、酒店、宿舍等。改造厚道 鲤城文化产业园用地面积约为4，000平方米，建筑面积为13，800平方米。4、根据本项目的建设规模，拟确定本项目建设进行整体一次性改造建84、设，项目建设期约为6个月。5、项目总投资为3000万元，拟定一次性投入完成。6、经测算，按基准收益目标，整体项目的财务净现值为627.9万元大于零，年投资收益率28.8%，远高于行业投资收益率水平，具有良好的收益能力。二、 建议1、文化产业园的建设已经成为泉州市的热点，因此，建设项目在未来的建设特别是出租中，要结合本项目独特的位置以及规划特点和发展定位，制定出租策略，加大宣传的力度，提高产业园区设施的出租价值。2、鲤城文化产业园建设项目建设时间紧、任务重，且项目存在投资大、建设期长等特点，存在这融资风险、财务风险。因此，建设项目在建设过程中，加强投资的管理、工程进度的管理，并采用有效的措施，确保顺利完成，尽量避免和减少风险因素的发生。3、建议项目单位尽快签署贷款协议，落实项目建设资金来源。