1、YX区“SDXY”乡村旅游暨自驾车营地项目可行性研究报告 YX区“SDXY”乡村旅游 暨自驾车营地项目可行性研究报告项目实施单位：MMSD有限公司二一一年三月V目 录1项目总论11.1 项目概述11.2 项目建设背景11.2.1发展乡村旅游是21世纪世界旅游业和经济发展的大趋势。11.2.2发展乡村旅游是建设社会主义新农村的一项重大举措。31.2.3建设自驾车营地是发展休闲旅游业的必然要求。41.2.4发展自驾旅游和建设自驾车营地是调整M旅游市场结构的必要手段51.3 项目建设规模及内容61.4 项目建设单位61.5 项目建设计划71.5.1前期（2011年至2012年）：基础设施开发建设期72、1.5.2中期（2013年至2014年）：全面启动完善配套期71.5.3后期（2015年至2016年）：纵深发展全面提高期71.6 项目投资及财务说明71.7 项目建设优势81.7.1区位优越81.7.2政府支持力度大81.7.3新农村建设有一定基础91.7.4市场需求充分91.7.5产品组合理想92项目建设必要性112.1顺应城乡统筹改革大潮的需要112.2高效利用荒山荒坡资源，改善生态环境的需要112.3符合地方旅游经济发展规划的需要122.4有利于建立起农民长效增收机制123项目选址分析143.1 项目区域概况143.2 区域人文优势143.3 旅游环境153.4 交通环境163.5 自3、然环境163.5.1地质地貌163.5.2气候条件163.5.3水文特征173.5.4自然资源173.5.5土壤资源173.6 经济环境173.7 选址分析184项目建设方案194.1总体方案194.2农家乐项目204.2.1建筑方案214.2.2结构方案234.2.3 给排水方案244.2.4 通风、消防防排烟和空调方案254.2.5 电气方案254.2.6 雷电保护264.3野外露营区264.3.1道路工程264.3.2露营地营位274.3.3营地公共厕所274.4其它设施274.5项目二期284.6本章总结295项目经营分析305.1 项目经营模式305.2客源对比分析305.2.1乡村4、旅游客源分析305.2.2自驾旅游者行为分析335.2.3潜在客源市场355.2.4客源市场定位和前景预测366 项目市场分析与预测366.1 观光农业的市场前景366.2生态旅游前景分析376.3自驾旅游市场前景分析387工程项目管理407.1 项目建设的组织管理407.2 建立完善的管理规章制度417.3 项目投资管理417.4 质量管理417.5 工程进度管理427.6 合同管理427.7 协调管理437.8 安全建设管理437.9 资金管理448项目进度安排458.1项目进度安排458.2保障措施469招投标方案479.1招标形式479.2招标信息发布479.3招投标工作组织4710环5、境影响与保护措施4910.1编制法规依据4910.2采用的环境保护标准4910.2.1环境质量标准4910.2.2污染物排放标准4910.3农业环境现状4910.4环境问题5010.5环境保护措施5011投资估算及资金筹措5111.1投资估算5111.1.1投资估算说明5111.1.2 投资估算的编制依据5111.1.3固定资产投资总额估算5211.2投资计划与资金筹措5711.3贷款偿还计划5812财务分析5912.1财务评价依据5912.2投资总成本费用及经营成本计算5912.3投资收入、税费及利润计算6012.4盈亏平衡分析6312.5财务评价6312.5.1 评价指标6312.5.2敏6、感性分析6412.5.3经济评价结论6513社会效益6613.1社会效益6613.1.1实现农民增产增收6613.1.2带动当地就业6713.1.3项目的综合社会效益6713.2生态效益6813.3综合评价6814风险分析与防范对策6914.1风险因素6914.2 风险控制与防范7015结论及建议7215.1综合评价72附件：73YX区“SDXY”乡村旅游暨自驾车营地项目可行性研究报告1项目总论为深入贯彻落实党中央、国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见和省委、省政府、市委、市政府有关精神，大力开展社会主义新农村建设活动，推进农村经济和社会的全面发展，促进三个文明建设，加快YX区SY村社会7、主义新农村建设的步伐，实现城乡统筹的协调发展，经有关专家多次现场考察和充分讨论，结合YX区SY村实际，在广泛征求群众意见的基础上，特编制YX区“SDXY”乡村旅游暨自驾车营地项目建设可行性研究报告。1.1 项目概述项目名称：YX区“SDXY”乡村旅游暨自驾车营地项目（暂定名）项目地点：MM市YX区YX镇SY村一社项目投资方：MM市SD旅游开发有限公司项目法人代表：NN项目总投资：3亿元人民币1.2 项目建设背景1.2.1发展乡村旅游是21世纪世界旅游业和经济发展的大趋势。乡村旅游(Rural Tourism)作为一种新型休闲旅游，以其清新古朴的田园风光和乡土文化气息越来越受到都市人的青睐。随着8、城市化进程的加速和人口结构的变化，乡村旅游的市场需求呈不断上升的趋势，21世纪乡村旅游将成为两大主题旅游项目之一。二十世纪50年代以后，随着全球城市化进程的加快，导致了乡村人口下降和传统家庭农业衰落，乡村服务业和乡村社区陷入了萧条的境域，城乡差距越来越大。为有效的缩小城乡差距，需要进一步发掘乡村特有资源，促进乡村经济的发展。由此，人们开始意识到乡村聚落、乡村休闲和乡村旅游之间的关系。西方政府和世界旅游组织都喊出了“拯救欧洲乡村的乡村旅游业”，充分意识到乡村旅游对于乡村经济发展的重大影响，于是西方各国从政策、资金等方面全力扶持乡村旅游业发展，促使乡村旅游飞速发展。以欧洲国家为例，无论是相对落后的9、东欧还是经济发达的西欧，都颇具规模。到2009年底，波兰全国已有由450家生态农业专业户组成的总面积超过4000公顷的生态农业旅游区。2010年，2/3的法国人选择了国内度假，其中的33%的游人选择了乡村度假，仅次于海滨度假的比例(44%)。很显然乡村旅游之所以兴起和发展，其根本原因就是满足了人类回归自然的心理动机，是人类从心里上否定了逃离自然的行为后，所产生的寻求心灵归宿的特殊情结。现代社会随着生活节奏的加快，人们回归自然的愿望也日渐强烈，游客不仅需要在自然环境中览尽美景，更渴望在生态优美的环境中亲身参与体验旅游休闲的快意，乡村度假休闲也日渐成为旅游业发展的一大趋势。中国乡村旅游起步较晚，但10、进入20世纪90年代以后，发展十分迅猛，已经成为我国国内旅游的重要组成部分，全国各地遍布具有鲜明乡土特色和时代特点的乡村旅游地与乡村旅游区，极大地推动了乡村经济的发展，极大地增加了农民的收入。以CD为例，2009年CD农家乐数量有5596家，直接从业人员6.8万人，带动相关就业人员29万人，实现旅游接待收入9.3亿元，带动相关产业发展实现收入20.3亿元。2006年，国家旅游局提出 “2006中国乡村旅游年”的口号，就充分说明了乡村旅游对于乡村经济发展的重要意义。当前，我国总体上进入了工业化中期阶段，随着城市化进程的加快、人民生活水平的提高，消费结构也快速升级，休闲旅游成了城市居民的一个新的消11、费需求和一种新的生活方式，越来越多的城市居民开始崇尚自然、回归自然、享受自然。乡村旅游就是在这种背景下快速兴起和发展的。它迎合了绿色旅游、生态旅游的大趋势，顺应城乡新的消费理念，具有广阔的发展前景。2006年，国家旅游局将年度旅游主题定为“中国乡村旅游年”，确定了乡村游的宣传口号“新农村、新旅游、新体验、新风尚”。2007年，国家旅游局又将年度旅游主题定为“2007中国和谐城乡游”，确定了“走进乡村、走向城市，促城乡交流”的宣传口号，从此“魅力乡村、活力城市、和谐中国”的发展理念深入人心。1.2.2发展乡村旅游是建设社会主义新农村的一项重大举措。建设社会主义新农村是是解决我国“三农问题”的重要12、举措，是构建和谐社会的必经之路。推进社会主义新农村建设就是以邓小平理论、“三个代表”重要思想为指导，全面贯彻落实KX发展观。按照“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”要求，把农村建设成为基础设施完备，经济快速发展，生活富裕安康，生活风尚文明，生活习惯卫生，生活方式全新，生态环境良好，人与自然和谐，服务网络健全，民主法治进步，社会安定有序的社会主义新农村。理论和大量的实践表明，要达到上述要求，大力发展乡村旅游经济是重要途径之一。乡村旅游的开发不仅仅是旅游产业自身发展的事情，而是建设社会主义新农村的一项重大举措，是促进农村产业结构调整，解决“三农”问题的重要举措；是全面建设小康社会，13、是贯彻落实统筹城乡发展的有效手段；也是促进旅游业正确、KX、健康、可持续发展的必然要求。通过乡村旅游，可以整合乡村的自然资源、人文资源等各种资源，统一打造新农村的形象品牌，形成独具特色的新农村风采。因此乡村旅游作为旅游业的一个新领域，在全国范围内已经显示出了强大的生命力，已具备相当的基础，且发展势头良好。2008年，SCC省政府下发了关于加快恢复振兴旅游业的意见(CC府发200844号)文件，明确提出要加大乡村旅游发展投入，将全省“五星级”农家乐按照农业产业化龙头企业对待，并支持建设一批乡村旅游示范县、乡、村。2009年，SCC省有关部门联合下发了关于进一步发展乡村旅游推进新农村建设的意见，强14、化了发展乡村旅游对推进新农村建设的积极作用的认识，提出了发展乡村旅游必须把握好“KX发展、因地制宜”、 “服务三农、突出特色”、 “安全发展、规范经营”、 “政府主导、农民主体”的基本原则，制订了5项促进乡村旅游发展推进新农村建设的政策措施和资金扶持办法。2010年，YX区通过省农委和省旅游局的检查验收，被评为省级农业旅游示范县（区），同年，YX区委区政府将YX至XH景观大道沿线定位为乡村旅游优先发展片区。这为项目建设创造了良好的发展环境。1.2.3建设自驾车营地是发展休闲旅游业的必然要求。改革开发以来，我国人民生活水平不断提高。国内生产总值连续多年保持稳定增长。居民收入和消费能力大幅提高。其15、次，我国旅游业经过二十多年的发展已经从一个比较落后的行列走到今天的旅游大国。不论是入境还是出境旅游都达到了前所未有的水平。第三，我国汽车工业的飞速发展和高速公路的大规模建设为汽车旅游提供了必备的基础。随着全面建设小康社会宏伟目标步伐的加快，高收入阶层的数量成几何级数增长，随之而来的高消费和新兴休闲生活方式，其中包括自驾车旅游露营明显显现，加之越来越多的外国人来中国工作、生活和旅游。上述因素为发展自驾车露营运动提供了广阔的前景。近年来，国内各地的房车生产厂家数量由2003年底的三家增长到四十余家。自驾车俱乐部和户外运动俱乐部更是如雨后春笋般出现。许多投资商看好这一机会，纷纷进入这一新兴的旅游行业16、。许多地方政府也逐步认识到汽车露营旅游是对常规旅游的一个重要补充，是一个能调动社会各方面投资积极性、更为环保和可持续发展的、新的旅游经济增长点。汽车露营不论是对个人休闲和身心健康，还是对整个社会环境与经济效益，都有着不可忽视的作用。这可以从多方面得到证实：自驾旅游和露营体现个性，更加自由；贴近自然；自主灵活的安排；促进和谐社会的发展；有利环境保护和生态平衡；促进区域经济发展和文化交流；节省能源，可持续稳定地增长；促进汽车和旅游地产等行业增长。自驾露营旅游活动愈来愈多地被广大爱好者接受，并给相关行业，如房车、露营地、露营用品、旅行食品等厂家和经营者带来了丰厚的利润和市场机遇。可以说包括汽车露营行17、业在内的休闲旅游业是21世纪的重要经济组成部分。在美国，直接与露营有关的行业每年有200至300亿美元的市场规模。在日本、韩国、以及我国的台湾省汽车露营产业也已具备了相当的规模，并不断扩大。1.2.4发展自驾旅游和建设自驾车营地是调整MM旅游市场结构的必要手段。目前，来绵旅游者中，自驾车者占较大比例，自驾车市场的繁荣必然会引发对自驾车旅游营地的需求，汽车营地作为接待休闲型游客的重要设施，越来越受到关注。另外，MM旅游市场存在着“游客停留时间短，可游乐性单一、项目不多”等问题，这一问题是MM旅游业发展的瓶颈。从满足需求和消除瓶颈两个角度来看，MM市发展汽车营地产业是十分必要的。对比自驾车旅游市场18、的蓬勃发展，MM自驾车旅游营地尚处于待开发状态，无法满足日益增长的市场需求，无法激活现有景区和优势资源的休闲功能。因此，自驾车营地的建设是MM发展休闲旅游的重要战略举措，是调整现有旅游市场结构的有效手段，有助于MM建立起富有生机和活力的休闲项目带动长效机制，实现产品资源市场的有效对接。1.3 项目建设规模及内容项目用地规模：200亩项目建设主要内容：五星级农家乐和自驾车营地以SY村紧邻MM城区的区位优势、良好的气候条件、优美的人文自然风景为基础，完善旅游基础配套设施，开发建设集会务、观光、露营、休闲、养生为一体的乡村生态五星级农家乐和自驾车营地。乡村生态五星级农家乐项目建设内容包括游客接待中心19、观光生态农业区、垂钓中心、生态休闲农庄及景区游道、观景亭等设施等；自驾车营地项目建设内容主要包括中心管理服务区、帐篷宿营区、拓展运动区、房车露营区等。乡村生态五星级农家乐和自驾车营地的打造要始终坚持可持续发展的原则，要依托村庄的自然地理、历史文脉、风土人情、特色产业等各方面因素，因地制宜，将山、水、林、田等自然景观与村庄的人文环境有机结合，突出自然村落的“特色”和“品牌”，打造天人和谐的乡村美好家园示范带，拓展SY村的生产、生活、生态和旅游四大功能，构建多层次的服务产业结构，形成吃、住、行、游、购、娱一条龙的复合型产业链，全力打造设施完善、经济繁荣、环境优美、文明和谐、充满活力并具有自身特色20、的社会主义新农村和城乡统筹发展的示范点，促进人文YX、生态YX、宜局YX建设。1.4 项目建设单位MM市SD文化旅游开发有限公司1.5 项目建设计划积极响应MM市旅游产业发展十二五规划和MM市旅游产业发展总体规划（20102020年）战略，利用SY村得天独厚的地理环境和生态特征，以三乡特色（乡野环境，乡风民俗，乡村生活）为吸引力，结合自驾旅游形式，经过五、六年的努力，将该项目打造成MM市具有示范意义的乡村生态五星级农家乐和CC西北首家标准化的生态自驾车营地。1.5.1前期（2011年至2012年）：基础设施开发建设期项目区主要完成景区中路网、水体、水电气等基础设施及适当规模的度假接待设施的建设21、，力争使项目区形成规划预期的接待规模。1.5.2中期（2013年至2014年）：全面启动完善配套期在进一步完善基础设施的基础上，根据市场需求完善各种娱乐休闲设施，使项目区成为MM乃至CC西北休闲度假热点地区。1.5.3后期（2015年至2016年）：纵深发展全面提高期全面加强项目区建设，在保护生态与环境的基础上创建品牌效应，力争将该项目建设成为“MM度假胜地，自驾露营天堂”。1.6 项目投资及财务说明本项目总投资2001.73万元人民币，其中：项目业主自筹资金1401.733万元，银行贷款600万元。政府投资用于基础设施建设资金400万元。投资方可通过银行信贷方式解决后继资金缺口的问题，该方案22、对于YX区SY村乡村旅游暨自驾车营地建设项目而言是可行的，这主要基于以下几点：A、项目符合国家产业发展方向，必将得到银行机构的大力支持。B、项目业主及建设方MM市SD文化旅游开发有限公司具有良好的信誉支持，且有担保公司愿意提供担保。C、项目运作方式由MM市旅游局指导，各部门积极支持，资深专家团队咨询策划，有利于项目的实施和完成。D、整个项目具有良好的社会效益和经济效益。1.7 项目建设优势1.7.1区位优越该项目地处MM KJS东北部，离城市中心区仅10公里车程，MZZ快速通道穿境而过，交通便捷。该项目又恰好位于国家级精品旅游线路JMSD风景区德南端，具有良好的区位优势。随着MS高速公路的建成23、，将大大缩短MM与SN、CQ等地的时空距离，增强与CD、CQ的关联度，从而使MM迅速融入CY经济区的第一辐射圈层，巩固在CY经济区北翼经济中心的地位。1.7.2政府支持力度大MM市各级政府高度重视乡村旅游的发展，市委、市政府出台了相关扶持政策，在税收、信贷、基础设施建设、启动经费补助等方面对乡村旅游发展予以优惠和支持。旅游、物价、工商、卫生、国土、农业、林业等部门对乡村旅游发展也给予了一系列优惠政策。YX区和各有关乡镇也积极行动，根据实际情况出台了不少扶持政策。这些都给MM乡村旅游的发展和自驾车营地的建设提供了极大的支持和动力。1.7.3新农村建设有一定基础MM经济基础扎实，理念先进。早在上个24、世纪90年代末就在统筹城乡、以工带农、以城带乡的机制上进行了探索和实践。农民的自觉自发行为得到了各级干部的及时支持，形成了新农村建设的机制。国家新农村建设战略实施以来，MM各地更是掀起了新农村建设高潮。项目所处的SY村毗邻MZZ快速通道，村内修建了环形水泥村道，村容村貌也得到了极大改观。新农村建设极大的改善了SY村的交通可进入性，给乡村旅游和自驾旅游的发展提供了先决条件。1.7.4市场需求充分MM乡村旅游和自驾旅游现实和潜在的消费需求都非常旺盛，体现了城镇居民回归自然的消费心理。MM本地及周边城市都是MM发展乡村旅游和自驾旅游的主要客源市场。而这些客源市场经济发展水平较高，消费能力较强，出游意25、愿大，特别是随着MS高速公路、CM 高速复线、CM L城际客运铁路等交通条件的逐步完善，MM的乡村旅游和自驾旅游具有充足的客源市场作为支撑。1.7.5产品组合理想项目所处的SY村具有丰富的自然类旅游资源，优美的田园风光和自然生态环境，更有丰富的民俗、节事、瓜果采摘等活动，一年四季，从不间断，各有特色，形成了理想的产品组合，具有较大的开发潜力。就自驾旅游来看，目前MM及整个CC西北地区自驾车营地建设还是一片有待开发的处女地，还没有一处真正意义上的符合国际露营标准的自驾车营地。这不仅制约了自驾旅游的整体发展，还同时制约了自驾旅游产业链的延伸。汽车自驾和露营旅游在我国被看成新的旅游发展趋势，市场潜力26、巨大。近年来，MM本区域车辆与外地过境车辆增长迅猛，特别是私家车辆数量更是以空前的速度递增，而整个CC西北区域缺乏一个标准化的大型露营地。MM市位于CY经济区北翼，处于成德绵经济带核心地带，区位优势明显，与周边大中城市CD、CQ、西安、德阳、广元、SN等地高速直通，自驾旅游产品的开发在整个CC西北具有开创性意义，拥有广阔的市场容量和前景。2项目建设必要性2.1顺应城乡统筹改革大潮的需要 在新的历史时期，党中央和国务院提出了“建设社会主义新农村”的战略目标和措施，大力推进“城乡一体化”，消除城乡之间的巨大差别。乡村旅游为解决“三农”问题和建设社会主义新农村提供了新的途径。乡村旅游在推动新农村建设27、，改善基础设施，提高村民生活质量方面意义重大，还能产生一批懂旅游、会经营、适应建设市场的新型农民，推动乡村文明建设；各地游客的流动，带来大量的信息流、资金流、人流和物流，促进农民思想观念创新，利于形成勤奋创业，崇尚发展的新风尚；可促进农村产业结构调整，使第一、第三产业有机结合，优势互补，良性循环，推动农村经济的发展；乡村旅游以“离土不离乡”的形式为农民提供了新的就业门路，提高农村居民收入，加快城乡一体化进程，使城市居民和农村居民和谐发展，使人类与自然持续和谐相处。YX区具有发展乡村旅游的巨大潜质，通过大力发展乡村旅游，实现农村和旅游业的有机结合，对增加YX区农民的收入，转变农民的思想观念，创造28、大量的就业机会，实现农村剩余劳动力的就地转移，全面推动农村社会经济进步具有战略意义。乡村旅游业是一项功在当代，利在千秋的朝阳产业。2.2高效利用荒山荒坡资源，改善生态环境的需要本项目所在地区域内约有100亩荒山荒坡可以开发利用，通过植树造林，改种优良树种等，可以极大地改善项目区内的生态环境和村民的生产生活环境。2.3符合地方旅游经济发展规划的需要SCC省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（20112015年）强调：大力发展旅游经济，提升旅游产业层次，促进旅游与相关产业融合发展，大力发展特色旅游产品，包括休闲度假旅游产品、高端生态旅游产品、特色文化旅游产品、乡村旅游产品、新兴专项旅游产品。早29、在2008年，YX区就制定了MMYX区阳光运动休闲旅游区总体规划，该规划明确提出：依托小枧至XH旅游通道沿线的乡村旅游资源，以“YX美好农村”为主题，以建设“一村一品”的社会主义新农村为内容，打造集农业观光、农事体验、乡村度假为一体的新农村建设示范带。SY村乡村旅游暨自驾车营地项目恰好位于将要打造的YX区美好农村旅游带的中部，完全符合SCC省、MM市和YX区旅游经济发展规划的需要。2.4有利于建立起农民长效增收机制YX区农村劳动力资源非常丰富，发展乡村旅游不仅能够扩大城市居民在农村的消费，带动农产品消费需求的扩大，推动农业劳动生产率的提高和农业总收入的增长，无论是从事农家乐休闲旅游业的农民，还30、是从事农业生产的农民，都能够从中增加收入，有利于农村经济的发展，帮助农民脱贫致富；发展乡村旅游还能够带动特色种养业、农产品加工流通业、旅游品加工业、交通运输业、餐饮业等相关产业的发展，推动第三产业加快发展，有利于农村产业结构的调整和优化；发展乡村旅游能够吸引更多的农民和工商企业投资创业、发展民营经济，扩大农业剩余劳动力转移就业的规模，增加就业机会。乡村旅游的开发要给广大农民带来收益，要使农民既是致富的对象，又是乡村旅游发展的主力军。在今后该乡村旅游项目发展过程中，将建立有效的保障机制，积极引导、帮助农民参与到“农家乐”休闲旅游开发、管理、经营和服务中来，最大限度地调动本村农民朋友的积极性，充分31、发挥他们的主动性和创造力。在增强旅游产品特有的地方文化气息，提高旅游吸引力的同时，让当地农民从乡村旅游产业发展中直接获益。693、项目选址分析3.1 项目区域概况SY村地处国家级JMSD风景区和MZZ产业带南端，MM中心城东北部郊区，隶属MM市YX区YX镇，距MM市中心城区约10公里，具有得天独厚的区位优势。依据吴必虎先生的乡村旅游地空间结构理论，乡村旅游地主要分布在距主城市100km范围内，在20km和70km处形成两个密集带。SY村距一级客源地城市之间的距离在20km以内，恰巧在这个密集带上，非常适宜城市居民“逃离城市到乡村体闲”的需要。3.2 区域人文优势SY村及周边区域自然生态资源丰富32、，人文景观亦蔚为大观。这里素有“SD咽喉”之誉，是SHG时刘备取CC的据点和JW御魏的战略指挥中心，SHGSS汉文化，独树一帜。地处YX区内的FL山风景区有FL堂、YZ园、汉皇园、FL阁、SHG碑林、人和苑可供游览。此外，XS有JW祠墓，ZT有QQS大庙关公殿。SS汉政权之兴亡皆系于涪城，SHG历史上的许多重要人物都在MM留下过遗迹。在SHGSS汉文化遗迹旅游线上，SY村所属的YX区地处古SD必经之地，古SD有着上千年的历史，是保存至今的人类最早的大型交通遗存，比古罗马大道还早，不仅是中国唯一，也是世界唯一，古SD不仅仅是一条简单的交通要道，更是巴SS文化与三秦文化、中原文化连结的纽带，是自然33、人文共生的标本，是SS人不畏艰险、不断开拓进取的精神象征，这条路承载着厚重的历史文化。在这条道上，汉唐文化源远流长，文昌文化、仙道文化、SHG文化有史可循。XH、QQS大庙、FL山、HP阳府君阙、YW楼、XX祠、XX寺以及新建的MMKJ博物馆、中华KX家雕塑园、仿古风格的芙蓉汉城等景点具有浓厚的汉唐文化、文昌文化、仙道文化和SHG文化气息，是JMSDSHG旅游热线上的一大亮点。YX区历史文化脉络清晰、内涵丰富、特色鲜明、品位高端，形成了以聚落和建筑为载体，以民俗和人文活动为主要内容的乡村人文类旅游景观。YX丰富的历史人文资源是YX旅游产业生命力延续之所在，同时也为SY村乡村旅游发展增添了厚重的34、文化内涵，烘托了浓郁的乡村旅游氛围。在YX区SY村开展乡村旅游和自驾车营地开发具有显著的人文比较优势。3.3 旅游环境SY村自然条件优越，水、光照、植被等资源十分丰富，既有适合发展大棚蔬菜、花卉、植物种植的平坝良田，也有适合发展水果生产、乡村休闲旅游和庭园经济的三级台地。SY村旅游资源特色鲜明，整个村落依山傍水，沟渠、小溪、乡间小路、鱼塘等错落有致，天然形胜，民居独家独户，绿树掩映，小桥流水，粉墙黛瓦。一声鸡鸣，一缕炊烟，一簇兰草，二三梅枝，几许青竹，别有一番雅韵。中国传统的“天人合一”的自然观与环境观在这里得到了充分体现。在旅游区位上，SY村处在SCC大九寨旅游环线和国家级JMSD旅游线上，35、同时也和德阳、广元、南充共同构成了SHG文化旅游环线。该村地处YX区，毗邻J南SD，更可发掘、利用大量有关仙道文化、古SD文化内涵的旅游资源。再加上后期开发出诸如农事休闲旅游、田园风光旅游、花果观赏休闲旅游、农业物产休闲旅游、巴SS园林主题旅游、饮食文化主题旅游、民俗文化主题旅游、农业现代产业旅游、自驾露营旅游等产品，SY村的旅游环境将得到进一步提升。3.4 交通环境SY村地处MM市中心城区东北出入口，位于MZZ快速通道和MS高速的交汇点，交通条件十分优越。周边区域内，BC铁路、NG、MZZ、MY、MJ、MS等高速、高等级公路纵贯全境，MMNJ机场近在咫尺，20余条城市公交线路覆盖SY村附近所36、有景区景点和近郊乡镇。优越的区位和便利的交通为SY村发展近郊休闲观光度假旅游和自驾旅游提供了得天独厚的条件。3.5 自然环境3.5.1地质地貌SY村地处SCC盆地底部向西北部盆周山地的过渡地带，属燕山运动后形成的褶皱带，底层结构简单，岩层走向与区内构造线近似一致，地表裂隙较少，岩石较完整，岩基是白垩纪页岩和沙岩，区域内黄色粘土及亚粘土分布于丘陵沟谷山坡的缓冲地带，沟谷部位一般厚1520米，地形变化不大，起伏较小。地表覆盖为第四纪冲积层，地质结构稳定，历史上没有发生地震的记录，龙门山脉断裂带的地震余波，对SY村及周边地区影响很小，适于作工业和民用建筑物基地。3.5.2气候条件SY村地处南北气候过37、渡带，属于亚热带湿润型季风气候区，四季分明，年平均气温16.4C。每年一月最冷，平均气温5.2C，八月最高，平均气温为26.2C。历年平均日照时数为1278.3小时，日照时数以8月最多，157.3小时，二月最少，为72.4小时，全年日照百分率为29%。区域内多年平均降水量为在825.81417毫米之间，降水主要集中在夏秋两季。由于所属的MM市境的西部和北部为高原、高山环绕，对西北的冷气流起到屏障作用。夏天东南季风又带来大量降水，因而冬无严寒，夏无酷暑，年气温起伏变化不大。所以很适于人类居住，也适宜各种动植物生长。这里空气清新，环境宜人，适合旅游者休闲度假。3.5.3水文特征项目区内一条小沟渠大38、致呈自西向东走向蜿蜒流淌，区内无大的河流，但却是WY工程受益区，WY斗渠穿境而过。WYXH蓄水量1.8亿方，SY村修通了到田间地坝的WY农、毛渠。村内有中型堰塘1口，小型山平塘3口。蓄引提水总量25343立方米，保证了生产人畜饮水灾年无忧。 全村地势呈西高东低走势，相对高度较高，历史上无洪涝灾害记录。3.5.4自然资源项目区境内植被覆盖完好，山坡地带长年生长着松、柏、香樟、槐等树种和各类灌木，平坝地带则盛产小麦、水稻、四季豆、芜菁、樱桃、豌豆、胡萝卜、秋葵、栗子、大白菜、茄子等农作物；村内还出产铅和长石。3.5.5土壤资源项目区内土壤主要为侵蚀阶地冰水堆积黄泥地和中浅丘陵城墙岩群紫色土地。土壤39、耕层厚1420厘米，PH6.87.1，有机质含量1.22.3%。3.6 经济环境在经济区位上，项目区所在的MM市作为SCC的副中心城市和全国唯一的 KJS，有着无可比拟的经济发展优势，是国家十二五规划的CY经济区的重要组成部分，同时MM位于CD平原经济区北翼，也是CY经济区和成德绵高新技术产业带上的重要增长极。SY村所处的YX区处于MM KJS建设的核心层，是MM KJS的重要组成部分。项目区域内交通、通讯、电力、水源等基础设施比较完善，中国联通、中国电信等无线通信网络覆盖全区，网通电话及网络也遍布于各分场，项目规划区内外信息畅达、便捷。3.7 选址分析项目选址所在的SY村西临 村、南临 村、40、东临 村、北依 村，全村绿荫成林，风景如画。前方（东方）视野开阔，后方（西方）是山地，南北为浅丘地貌，中间为平坝地带，四周环境好，地质地形条件优良，且毗邻MZZ快速通道，距MM中心城区仅10公里，是开发乡村旅游和建设自驾营地的绝好场所。YX区“SDXY”乡村旅游暨自驾车营地项目可行性研究报告4、项目建设方案“MM市YX区乡村旅游及自驾车营地项目”包括两大项目内容：农家乐休闲区、自驾车营地区。本项目为游人提供乡村风俗体验、美食品尝、乡村特色住宿、歌舞表演、园林赏景等，同时还提供原生态野营营地，让游人体验野外露营的乐趣。4.1总体方案本项目为MM市YX区乡村旅游及自驾车营地项目。项目地址位于MM市41、YX区YX镇，占地200亩。农家乐休闲区占地面积31亩（其中游客接待中心500平方米，餐饮中心1200平方米，双层乡村特色住宿中心5000平方米，农家体验园3000平方米，演艺广场2500平方米，生态园林区3000平方米）自驾车营地169亩（道路长度2000米，宽6米，设置60个自驾车营位，60个帐篷营位）。一、农家乐整体分四大中心：游客接待服务中心、餐饮中心、乡村住宿中心、乡情娱乐区；游客接待中心为一栋500平方米单层建筑。设游客接待处，负责游客、旅游团体接待，活动内容安排等。设办公区，负责整个项目区域管理工作。同时设会议室，方便接待团体会议需要。另设民俗乡情纪念品商店、副食店等。餐饮中心为42、1200平方米单层建筑。餐厅宽敞、明亮，通风良好，整体格调为乡村田园风格装饰乡村住宿中心为5000平方米双层充满浓郁的地方及乡村特色的星级建筑。乡情娱乐区主要有：农家体验园3000平方米，演艺广场2500平方米，生态园林区3000平方米。二、自驾车营地自驾车营地，为占地169亩的原生态乡村环境。整个地块范围地势高差约50米左右。为方便游人自驾车，或租车驾驶，园区内拟依地势修建2000米道路，路宽约6米，同时在沿道路周边铺设排水沟，。道路设防撞栏等安全设施。营地内，设三座公共厕所，同时完善给水，排水，电力设施等。在营地内设若干汽车营位及帐篷营位，汽车营位，针对自驾车游客或租车游客露营用。同时，营43、位内接通水电设施。方便游人自助烧烤，洗漱等。自驾车营地为游人提供设施完善的野外生活条件，让游人充分体验露外，野外生存的乐趣，让露营者真正远离都市喧嚣，彻底抛弃钢筋水泥的高楼大厦。体验简单、洁净的露营生活。4.2农家乐项目农家乐休闲区占地面积31亩（其中游客接待中心500平方米，餐饮中心1200平方米，双层乡村特色住宿中心5000平方米，农家体验园3000平方米，演艺广场2500平方米，生态园林区3000平方米）游客接待中心为一栋500平方米单层建筑。设游客接待处，负责游客、旅游团体接待，活动内容安排等。设办公区，负责整个项目区域管理工作。同时设会议室，方便接待团体会议需要。另设民俗乡情纪念品商44、店、副食店等。餐饮中心为1200平方米单层建筑。餐厅宽敞、明亮，通风良好，整体格调为乡村田园风格装饰，可同时容纳300名以上游客集体就餐。另设包间若干。餐饮中心厨房，要求整洁、卫生。餐饮中心经营与当地文化、历史相匹配的并有一定数量和种类独家自创的特色菜肴。乡村住宿中心为5000平方米双层充满浓郁的地方及乡村特色的星级建筑。客户实施绿色装修，结合当地特色及习俗，配置桌、椅、床等必要家具，提供电视机、空调、电话、网络等设备。同时，客户内设置独立卫生间，卫生间内设置抽水马桶、洗脸盆、淋浴等基本卫生洁具。乡村住宿楼整体通风、采光良好，隐秘性强。同时能使游客从繁忙的工作中解脱出来，享受浓浓的乡情，享受星45、级标准的田园风光。乡情娱乐区主要有：农家体验园3000平方米，演艺广场2500平方米，生态园林区3000平方米。农家体验园，内设渔塘，蔬菜田，瓜果田，野菜田等。在园内可以让游人在城市生活之余充分体验劳动的乐趣。使身心均得到放松。演艺广场主要为民俗文化表演。生态园林区，内布置大量景观植物。让旅人体验天然氧吧的新鲜空气，和优美的自然生态环境。同时农家乐内将种植大量的绿化景观乔木，以美化农家乐环境。景观打造主要以乡村景致树木苗木为主，同时在广场周边，建筑周边种植草坪，设置景观灯等设施。MM中国 KJS，周边有著名的旅游景点，本项目重点以体验农家乐趣，体验田园风光为主题，作为MM市的后花园，项目以乡村46、休闲娱乐为重点，打造高标准星级乡村酒店及娱乐项目，定能吸引大量的周边大量游客来此观景休养。同时，快节奏城市的后花园，也是生活修身养性的好去处。4.2.1建筑方案在建筑设计中要严格按照建筑抗震设计规范、建筑设计防火规范、民用建筑设计通则、公共建筑节能设计标准及住宅建筑设计规范等相关规范进行设计，并应该贯彻节约资源的基本国策，兼顾“实用”、“经济”、“美观”的原则，“以人为本”，一切从居民的角度出发，使其在功能上更适合居民使用。1、建筑设计在户型设计上，做到采光通风良好，动静分开，干湿分离，套型方正，合理设置储藏设施，满足多种储藏功能的要求；最大限度地争取良好的景观朝向。遵循以下设计原则：保证房间47、尺寸的合理，使其符合人体工效学；严格从功能流线上划分空间，保证交通路线的流畅，不交叉；减少户与户之间的视线干扰，使每户具有相应的私密性；每个房间均有良好自然采光、通风；突出客厅与主卧室的地位，采用大厅、大主卧的密性；每个房间均有良好自然采光、通风；突出客厅与主卧室的地位，采用大厅、大主卧的设计，并给予最好的景观和朝向；控制厨卫面积，使其空间的利用充分体现出高效与实用；提高面积的使用率，减少公共交通面积的浪花费；考虑平面布局的灵活性。给客户今后的装修留有余地。为了迎合不同层次的品味、需求和购买力，居住单元分为许多不同种类，调户型设计的均好性和舒适性。顶层设计通过屋顶错落的手法的综合运用，改善居住48、顶层的保温隔热性能，丰富了建筑物的立面，同时也促进了顶楼的销售。本项目建筑楼层为1-2层，建筑耐火等级二级，屋面防水等级二级，其疏散出口、疏散距离、防火分区均按建筑设计防火规范的要求进行设计，对疏散楼梯周边及梯段进行加强处理。2、建筑风格住宿中心采用与当地历史、文化相结合的民居风格，体现田园风情，以及健康向上的风情，创造一个优美环境，一种真富有视觉感染力的形象，与平面统一，与环境和谐，与生活相适应是处理建筑立面造型的出发点。强调建筑的韵律及次序，厚重而朴实，突出建筑的自由与变换。在建筑形式上，采用对称外观布局的前提下，立面变化丰富，层次错落有次。而在外部细节的处理上精致细腻，色调明快。4.2.49、2结构方案1、设计依据（1）根据建筑抗震设计规范（GB50011-2001）局部修订，高新区安置房项目相关抗震设计参数详见下表：表41 抗震设计参数地 区设防烈度动参数设计基本加速度设计地震分组特征周期MM市YX区YX镇70.10g第二组0.40s（2）根据建筑抗震设防分类标准（GB50223-2008），本工程建筑抗震设防类别为重点设防类（简称乙类）。本项目应按7度区进行抗震设计及构造，设计基本加速度为0.1g。（3）根据建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2001），本工程建筑的建筑结构安全等级为二级。（4）根据建筑地基基础设计规范(GB50007-2002)，根据地基复杂程度、建50、筑物规模以及由于地基问题可能造成建筑物破坏或影响正常使用的程度确定地基基础设计等级。（5）结构设计使用年限为50年。（6）基本风压W0=0.3KN/ m2（按50年重现期基本风压取值）。（7）基本雪压S0=0.0 KN/ m2（按50年重现期基本雪压取值）。（8）采用的设计规范、规程标准主要有： 建筑结构制图标准 GB/T501052001 建筑结构可靠度设计统一标准 GB500682001 建筑结构荷载规范（2006年版） GB500092001 建筑地基基础设计规范 GB500072002 混凝土结构设计规范 GB500102002 建筑抗震设计规范（2008年版） GB50011200151、 建筑抗震设防分类标准 GB50223-2008 4.2.3 给排水方案1、生活给水项目用水为就近水源，室外为生活、消防联合供水。项目用地周边有城市自来水管网及接口。室内采用支状给水系统，由室外市政给水管网直接供水。室内给水管采用PPR管，室外给水管采用PE管。2、 消防给水房屋均为1-2层民用建筑，按规范设室内外消火栓给水系统。室内消火栓用水量15L/s，室外消火栓用水量20L/s，火灾延续时间为2h。消防水量、水压由市政给水管网保证。3、排水、雨水本工程污、废水采用合流制，雨水分流制。污水经化粪池处理后，排入市政污水管网。雨水经收集后直接排入自然水体。室内雨水、污水排水采用PVC管，室外雨52、水、污水排水采用HDPE高密度聚乙烯螺旋缠绕波纹管。4、从项目环保节能节水角度出发，本项目将设置建筑中水系统。中水回用技术选择中水水源主要为：盥洗排水、厨房排水、厕所排水等。为了将污水处理成符合中水水质标准的水，一般要进行三个阶段的处理： （1）预处理 该阶段主要有格栅和调节池两个处理单元，主要作用是去除污水中的固体杂质和均匀水质。 （2）主处理 该阶段是中水回用处理的关键，主要作用是去除污水的溶解性有机物。 （3）后处理 该阶段主要以消毒处理为主，对出水进行深度处理。保证出水达到中水水质标准。 所处理的中水主要用于浇花、冲厕、洗车等。4.2.4 通风、消防防排烟和空调方案1、通风建筑合理布局53、，各房间均利用可开启的门窗进行自然通风。2、 消防防排烟建筑合理布局，楼梯间、各房间和内走道均利用可开启的门窗进行自然排烟。4.2.5 电气方案电力配电系统为三相四线制系统，接地型式为TN-C-S系统。配电干线由变电站低压配电室引来。配电方式采用树干式、放射式混合配电方式。配电设备、控制保护设备的选择：采用小型配电箱对插座进行配电。各配电设备均设有断路器对线路进行过载及短路保护，对于插座线路和电开水器线路采取漏电保护措施。4.2.6 雷电保护 按三级防雷设置防雷保护。4.3自驾车营地自驾车营地，为占地169亩的原生态乡村环境。整个地块范围地势高差约50米左右。为方便游人自驾车，或租车驾驶，园区54、内拟依地势修建2000米道路，路宽约6米，同时在沿道路周边铺设排水沟，。道路设防撞栏等安全设施。营地内，设三座公共厕所，同时完善给水，排水，电力设施等。在营地内设若干汽车营位及帐篷营位，汽车营位，针对自驾车游客或租车游客露营用。同时，营位内接通水电设施。方便游人自助烧烤，洗漱等。自驾车营地为游人提供设施完善的野外生活条件，让游人充分体验露外，野外生存的乐趣，让露营者真正远离都市喧嚣，彻底抛弃钢筋水泥的高楼大厦。体验简单、洁净的露营生活。4.3.1道路工程1、设计原则（1）坚持KX态度，积极采用新技术、新工艺、新材料。既要经济合理，安全可靠，又要适合本项目的建设特点；（2）建设“以人为本的道路系55、统，适应区域环境建设的需求，重视道路景观设计；使道路布局、绿化与沿线建筑和谐、美观。（3）结构设计应体现新颖、轻巧、安全、美观、经济已便于施工的特点。2、道路及相关设施沿地块界走向修筑环形主道路，同时横纵向设置地块内连接道路。道路宽度统一为6米。设双向车道，道路结构采用混凝土结构。同时基本沿道路，根据竖向高程布置排水沟渠。由于地块势高差较大，约50米左右。因此在部分地段道路需设防护拦，以保证驾车安全及行人安全。同时，在转弯处，交叉口处，营位等地设置指标提醒标志标牌等设施。4.3.2露营地营位本项目拟设60处汽车营位，60处帐篷营位。为游人提供露营场所。每个汽车营位约80平方米左右。内硬化地坪156、5平方米作为停车位。同时布置草坪，草坪灯，垃圾箱，水槽，简易桌椅、插线孔等设施。本项目还为游人提供帐篷，烧烤设备等野外生活住宿用具出租。帐篷营位面积约20平方米，除不设停车位外，其余均与要求与汽车营位相同配套。4.3.3营地公共厕所为方便游人，同时保护营地环境卫生，本项目还考虑布设三座公共厕所。公共厕所按星级标准建设，初定每个厕所面积36平方米，分设男女洗手间。设洗漱镜、洗脸盘等，同时考虑残疾人需求，应设残疾人专用位。地面铺设防滑砖。公共厕所设计应按相应规范要求4.4其它设施1、污水处理设备本项目为乡村旅游体验项目，从环保角度出发，农家乐产生的污水及营区内的污水不能直接进入自然水体。必须经过处57、理达标后方能排放。本可研建议选择地埋式污水处理设备，地埋式污水处理设备不需要建房及采暖、保温，可以结合公共绿地建设。2、垃圾收集点由于本项目占地面积较大，考虑项目实施后，游人较多。为进一步保护自然生态环境。本可研拟在项目农家乐，及自驾车营地各设置一处垃圾收集点。将项目内部的垃圾集中于垃圾收集点。由垃圾收运车运至垃圾中转站，经回收处理最终运至垃圾填埋场填埋。3、变电房由于整个项目较大，考虑到项目可能会实施二期，因此整个项目考虑设置配电室，变电设备等设施。4、围墙为保证项目的隐秘及安全。因此需要在地块边界修筑围墙，围墙约长1100米，高3米。5、绿化工程农家乐、营地道路周边及营位内，均建议设置绿化58、措施。节约工程造价，以及减少日后维护成本角度出发，本道路绿化建议多种树，少种草。绿化树种道路绿化树种建议多栽种本土树种，绿化栽植的总体要求：1）、栽植前应对场地进行平整，保证无杂物并进行消毒、杀菌、灭虫处理；2）、苗木质量应按照相关规范要求执行，做到苗木无病虫害，树型完整；3）、栽植后应立即浇水一次，浇水量的多少以浇透浇足为宜，浇水时水压要低，冲力要小，避免水柱直冲植株；4）、栽植完成后，针对不同的植物和不同的天气，定时足量浇水，并做好病虫害的防治工作，以及修剪和保洁工作。4.5项目二期在本项目正式运营后，将吸引MM市及周边大量的游客。本可研所列项目一期。在项目二期，将进一步扩大农家乐规模，扩59、建乡村风情建筑，开发项目内的大量土地资源，可结合市场需求建设不同类型的休闲娱乐设施、场所，诸如：游泳池，足球场，景观建筑，大型特色蔬菜水果种植园等。项目二期内容仅供参考，在二期实施前，应通过市场调研及充分论证后确定项目内容及方案。4.6本章总结MM市YX区乡村旅游及自驾车营地项目提供乡村美食、乡情风情特色住宿、园林景观观赏、生产劳动体验、野外露营等。项目以当地乡土风情体验结合野外露营为亮点，努力打造知名的乡村休闲娱乐圣地，总的来说项目方案是可行的。5、项目经营分析5.1 项目经营模式以休闲度假为主导，突出12种乡村旅游和自驾旅游产品的特色，多种类型协调发展的项目经营模式。项目经营坚持原生性、乡60、土性、文化性、特色性、参与性和休闲性“六性”原则。旅游者到乡村旅游是对融入自然并与之和谐共存的精神追求，对乡村旅游而言，乡村文化是内核，生态环境是载体。可以说，乡村旅游和自驾露营旅游开发成败关键在于是否和生态旅游、文化旅游、休闲旅游相结合。5.2客源对比分析5.2.1乡村旅游客源分析A客源市场空间结构根据“MM乡村旅游客源现状问卷调查”的调研和分析结果显示，MM乡村旅游的客源主要来自MM本地市民（89.3%），其次是CD、德阳、SN、广元等地。B性别和年龄构成根据问卷调查，MM乡村旅游的男女比例基本持平，男性旅游者人数略高于女性。游客的年龄构成，从图中（51）我们容易看出，旅游者中2544岁年61、龄组游客占绝对优势，占到58.5，而65岁以上的游客比重很小。游客以中青年为主，少年、老年旅游者比重较低。MM市乡村旅游的开发刚好可以丰富本区的旅游产品体系，有利于增加客源分布范围。图51 MM市乡村旅游客源年龄结构分布图0204060801001201524岁2544岁4564岁65岁以上C乡村旅游以本地市场为主乡村旅游者一般为100公里或2小时车程以内的城市居民。出游时间一般以“一日游”为主，在乡村吃农家饭、品尝新鲜水果、观赏自然风光、享受乡野情趣，一般不在乡村过夜。这是目前开展乡村旅游的一般规律，MM乡村旅游目前的发展现状与此吻合，现阶段的旅游市场以本地客源为主。D游客为城市流向农村的单62、向流动从乡村旅游的流向上看，呈现出“城市客源乡村资源”单向度流动特征。由于农村居民出游率和人均花费水平仍然较低，出游流量很小，而且乡村旅游资源对农民而言是非常熟悉的，缺乏吸引。因此，城市居民到乡村旅游的流向是主要的。E职业和文化程度构成乡村旅游游客的职业构成呈现多样化特征。各种职业类型的旅游者所占的比重相差较大，企事业管理人员占比重最大，占22.4%，农民仅占0.6%。文化程度构成以高中及以上文化程度为主，其中本KX历的旅游者所占的比重最大，在31.1，小学及以下文化程度所占比例为1.2%。MM乡村旅游的游客文化层次比较高，这部分游客思想开明，消费观念先进，出游意识强烈，偏爱自然生态环境优美的63、旅游目的地。F客源旅游兴趣偏好游客感兴趣的传统乡村旅游类型主要是乡村民俗体验和古村古镇，感兴趣的现代乡村旅游类型是生态村和现代新农村。说明旅游者的旅游兴趣与乡村旅游未来的发展方向是一致的，乡村旅游必然会朝着休闲度假方向发展。MM市在开展乡村旅游时要注意传统乡村旅游类型和现代乡村旅游类型相结合，又要各具特色。MM市应开展更多的旅游项目，满足不同层次、不同年龄游客的需求，有重点的发展游客感兴趣比例较大的乡村旅游项目，如生态村、现代新农村、乡村高KJ农业等相关项目。（见图52） 图52MM市乡村旅游游客感兴趣项目类型分布图 G旅游动机和乡村旅游要素分析在旅游动机中游客关注的乡村旅游要素分别是：领略乡64、村田园风光、了解当地历史文化和风土人情、增加自身阅历见识、运动健身、休闲娱乐放松心情、躲避工作和生活烦扰，较为中立态度是：怀旧情节、体验乡村生活、增进感情、结识新朋友、带小孩增长知识和阅历、公务和商务。其中MM市游客乡村旅游动机很重要的分别为乡村自然风光、乡村人文景观、乡土文化等几个方面。H游客消费水平要了解游客的消费心态，先得知道他们的收入水平，根据调查，到MM乡间游玩的游客中月收入10003000元的占了大半，为57.49%，此外，3000元以上的游客比例为28.34%，以中高等收入者居多。与此相对应，游客愿意花费的金额多在500元以下，这一人群占比为71.25%，其中300元以下占比为365、6.84%，消费在1000元以上的只占9.43%。月收入为10002000元的游客是MM乡村旅游潜在需求市场份额最高的群体，比例为50.17%，超过一半，明显高于其他收入层；但月收入在3000元以上的游客比例仅为14.48%，低于现实市场的比例，即28.34%，提醒有关人士亟需开发更高层次的乡村游产品。5.2.2自驾旅游者行为分析根据MM市公安局交通管理局公布的数据显示：2010年末MM市城区（不含下辖市、县）汽车保有量达到26万辆，在SCC省各市（区）中排名第二位。再加上周边城市CD、德阳、广元、SN、南充等地的汽车保有量，已基本满足了具备度假需求和度假能力的人群在出行工具上的需求。为此，本66、报告编制组专门针对MM市自驾车旅游者的周边旅游行为进行市场抽样调查，进而为本项目市场分析提供参考。调查结果显示，MM市民自驾车出游呈以下几个特点：A、出游动因休闲和观光是自驾车出游的主要动因。根据调查，目前MM市自驾车旅游的动机呈现出多样化的趋势。旅游者以观光和休闲为主要目的，线路选择以这两类产品为主，但娱乐、健身、探险等产品也越来越受到青睐，自驾车旅游产品的需求出现多样化的趋势。B、年龄构成调查显示，目前自驾车旅游者以2049岁的年轻人为主，占87.4%，这说明自驾车游客有充足的资金支配，也反映了自驾车旅游市场的活跃性和潜力。（见表5-3）表5-3：MM市自驾车旅游者年龄特征年龄比例20-267、9岁28.7%30-39岁33.9%40-49岁24.7%50-59岁4.2%60岁以上8.4%C、游客人均消费能力分析调查表明，自驾车游客的人均消费在100400元/人/天的占72.1%，其中日花费在200300元之间的占28.7%，以自驾车游客一次出游的时间长度一般在12天计算，MM自驾车游客一次出游的消费总额在3001200元/人不等，进一步说明了自驾车游客主要来自社会上的中高收入者。 D、目的地选择在目的地的选择上，自驾车旅游呈现区域性和短期性的明显特征，对于旅游者来说，自驾车旅游是一个学习与经验积累的过程，其尝试首先是从自驾车旅游者的居住周边开始，逐步向外辐射。E、对营地住宿的要求是68、否愿意在露营基地住宿据调查的数据显示，在住宿方面，54.2%的自驾车游客倾向于专业的露营基地，而不选择或看情况而定的各占20.5%，反映了露营基地的建设还是非常必要的，但同时也反映了自驾车旅游的最大特点，自主、随意、无拘无束。对营地服务的要求对露营基地所提供服务的要求，反映了自驾车出游的亟待解决的问题，这些问题很大程度上制约了自驾车旅游市场的扩展。调查中发现，48.6%的游客担心安全问题，27.6%的游客则是担忧生活饮食起居方面，而有15.6%的游客考虑到汽车加油、停放问题，仅有8.3%的游客顾及了营地的收费问题。在娱乐活动方面，游客都比较强调以自我为中心，突出自主、自尊、自豪的特点，实现自驾69、车旅游价值的最大化。自驾车游客对营地服务要求趋于多元化、家庭化和人性化自驾车旅游者对旅游期间的道路交通状况、旅游路线和信息、汽车的租赁和养护、住宿、娱乐活动以及相关的配套设施都有较多的要求，希望汽车营地能够为他们提供足够多的服务，解决出游的后顾之忧。具体要求是：具有旅行社的功能，为自驾车游客提供旅游交通信息服务和沿途交通解说系统服务；具有旅馆的功能，为自驾车游客提供吃、住方面的服务，特别是提供家庭化和亲情化服务项目；具有汽车旅馆的功能，为自驾车游客提供包括汽车的租赁、养护和拖车等服务；具有游乐场的功能，为自驾车游客提供娱乐、健身、户外运动、休闲等的旅游服务。5.2.3潜在客源市场客源数量是维护70、和提高旅游客源效应的重要因素，达不到最低限度的游人数，风景资源再好，也难以实现开发和利用的效益。根据区域抽样的市场调查可知，目前MM市乡村旅游的客源主要来自MM本地市民（90%），自驾旅游的客源也主要来自本市范围，其次是CD、德阳、SN、广元等地。因此今后在争取客源方面，在既保市内客源的同时，又力争较多的市外客源，也要在一定程度上争取更多的省外游客。随着SY村乡村旅游和自驾车营地的深度开发，旅游功能向多样化、多层次化方向发展，满足不同层次游客的需求，并通过努力改善乡村旅游度假区内外环境，充分利用项目所处的优越的区位条件，必将会有广阔的客源市场。5.2.4客源市场定位和前景预测根据旅游业的发展趋71、势，考虑到交通、区位、文化及旅游资源品味等方面的情况，SY村乡村旅游暨自驾车营地项目近期主要客源市场应定位在距其200千米的范围内，车程在2小时左右，包括MM市区范围内的居民及周边地区，诸如CD、德阳、广元、SN等地的城乡居民。中、远期客源定位为：来自省内其它地区，特别是CY经济区的游客；到MM其他地区旅游，如到QQS大庙祈福等顺路来此游玩的中、远程客源市场的游客。在对SY村乡村旅游暨自驾车营地项目未来客源市场前景进行预测时，应参考以下因素：新型农业观光旅游度假区的全面开发、大型项目的启动效应；新的宣传和市扬推广所带来的旅游区知名度的提高；旅游教育促进因素；线路的优化设计将使游客停留本区的时间72、延长。6、 项目市场分析与预测6.1 观光农业的市场前景观光农业是一种以农业和农村为载体的新型生态旅游业。近年来，伴随全球农业的产业化发展，人们发现现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。随着收入的增加，闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业观光农业应运而生。观光农业投入少、收益高；观光农业项目可以就地取材，建设费用相对较小，由于项目的分期投资和开发，使得启动资金较小。观光农业项目建设周期较短，能迅速产生经济效益，包括农业收入和旅游收入73、，而两者的结合使得其效益优于传统农业。例如：农产品在采摘、狩猎、垂钓等旅游活动中直接销售给游客，其价格高于市场价格，并且减少了运输和销售费用。我国是农业大国和人口大国，发展观光农业和乡村旅游业对增加农民就业机会和农民收入，促进乡村发展具有重要意义。发展观光农业和乡村旅游不仅有利于实现农业资源的高效利用，产生较好的经济效益、社会效益、环境效益，更重要的是可以缓解农村经济中的一些矛盾。在SY村乡村旅游项目中建设生态农业观光区，既可以巩固MM郊区农业发展成果，又可以找到以自然资源、人文资源和民俗风情为综合开发的突破口，创立全新的可持续发展的生态模式，充分利用项目区内独特的地理环境优势，创出一条以生态74、环境来开发旅游，以旅游开发来保护环境的路子，将对MM郊区农业和荒山、荒地、水面进行农、牧、林、渔业观光开发、生态工程建设和利用起到重要的示范作用，市场前景十分看好。6.2生态旅游前景分析1983年，国际自然保护联盟特别顾问谢贝洛斯拉斯喀瑞首次提出了生态旅游，并赋予其两个要点，其一生态旅游的对象是自然景物；其二生态旅游的对象不应受到损害。生态旅游作为绿色旅游消费，一经提出便在全球引起巨大反响。在我国，生态旅游方兴未艾。在国家环保总局和国家旅游局等相关部门的积极引导下，我国生态旅游发展近年来取得显著成果，生态旅游市场规模日趋扩大，生态旅游产业体系逐步完善，生态旅游环境保护得到加强，初步形成了以观光75、避暑、度假、科研和环境保护为主要内容的生态旅游发展格局，生态旅游已经在国内成为比较成熟的旅游产品和旅游发展模式。农业部调研员聂新鹏用3个70阐述了我国生态旅游的发展潜力，我国旅游资源的70分布在农村；在近2年增加的旅游者中，有70以上参与休闲农业或者乡村旅游；城镇居民出游的70以上选择乡村旅游。而这3个70，就是以农业资源为基础的生态旅游。我国幅员辽阔，有着丰富的生态旅游资源，毫无疑问，生态旅游已经成为我国旅游业发展中最具吸引力的旅游产品之一，在SY村乡村旅游项目中开展生态旅游其发展前景是非常广阔的。6.3自驾旅游市场前景分析汽车露营旅游在我国起步不久，是一项非常有前途、充满潜力和机遇的事业76、，被看成新的旅游发展趋势，市场潜力巨大。国家体育总局和国家旅游局规划在5年内把发展汽车露营运动以及建设汽车露营宿营地作为重头戏来抓，使露营车宿营地网络遍布全国主要城市的旅游景点，成为旅游产业的利润增长点。目前我国居民私家车拥有量增长很快，自驾车旅游成为了当今旅游发展的一个趋势。调查显示，在购车人群中，近84%的人年龄在25到44岁之间。在这部分人当中，崇尚时尚旅游与休闲方式的年轻人居多，他们购车的主要目的除了作为上下班交通工具外，就是驾车旅游。在某市场调研公司2010年初进行的调查报告中显示，有95%的人希望到郊区旅游；近2/3的家庭每年到郊区旅游，其中40%的家庭每年驾车到郊区旅游至少三次，77、自驾旅游拥有广阔的市场容量和前景。近年来，MM本区域车辆与外地过境车辆增长迅猛，特别是私家车辆数量更是以空前的速度递增，而整个CC西北区域缺乏一个国际标准大型露营地。MM市位于CY经济区北翼，处于成德绵经济带核心地带，区位优势明显，与周边大中城市CD、CQ、西安、德阳、广元、SN等地高速直通，MM和周边城市的汽车市场发展和生活方式的变化，引发了旅游消费的变革，为MM市提供了大量的自驾车旅游者。为了满足自驾游旅客的需求，在SY村开设自驾车车营地，充分利用区位优势，针对CQ、CD、陕西和MM周边二级城市的客源市场，为过往游客和前来XH参加商务活动的客人提供汽车露营和汽车修理、洗刷、美容、保养等服务78、，同时推出自助野炊、烧烤、篝火联欢、农家乐等特色项目，让游客能充分感受到乡村田园露营的特有趣味。可以预见，这一项目具有较好的市场前景和较为丰厚的投资回报。7、工程项目管理7.1 项目建设的组织管理为了有效实现项目的预期建设目的，建设参与各方应当通力合作，竭诚为项目目标的实现而努力。在合作中严格按照合同规定的责权利对项目进行协调管理。本项目应当充分发挥各参与方的积极性和专业优势，在建设过程中协调内外部的关系以及资金筹措等多方面工作，项目咨询机构主要协助甲方完成项目前期的工作以及施工过程中的一些咨询工作，项目监理单位主要在专业上协助业主，从投资、质量、进度、安全、环保等方面管理好项目。设计单位从技79、术上为项目的实现进行控制，材料供应商主要负责项目材料的供应，施工单位主要从项目的具体实施上面进行管理，是项目目标实现的直接生产者。见图7-1所示：合 同合 同合 同监理合同咨询合同咨询机构项目单位材料供应单位施工单位设计单位监理单位图7-1 项目建设的组织管理项目具体的设计、施工、监理任务及材料供应通过签订合同交由各承包商完成。项目管理班子主要负责：1、 建设资金的筹措与运作以及日常财务工作，保证项目资金的有效使用，做好成本控制工作。2、协调各方关系，包括与各职能部门的联系以及设计、监理、施工等单位之间的关系。7.2 建立完善的管理规章制度项目建设必须建立一套完善的、行之有效的合同管理和工程建80、设管理制度，如：建设管理单位管理工作实施细则、招投标管理办法、进度计划监督制度、建管人员到岗情况检查办法、工程进度备案检查办法等管理制度和办法。7.3 项目投资管理项目的投资控制着重是在承发包阶段和施工阶段采取有效措施，随时纠正发生的偏差，把工程造价的发生控制在批准的造价限额以内，以求在工程项目建设中取得较好的投资效益和社会效益。项目建设过程中，首先确定造价控制目标，制定工程费用支出计划并付诸实施，在计划执行过程中对其进行跟踪检查，收集有关反映费用支出的数据，将实际费用支出额与计划费用支出额进行比较，发现实际支出额与计划支出额之间的偏差，并分析产生偏差的原因，采取有效措施加以控制，以保证控制目81、标的实现。7.4 质量管理工程质量达到国家现行规范要求，并经验收合格。质量管理内容主要为以下几个方面：1、审查监理、施工单位的资格和质量保证条件；2、组织和建立本项目的质量控制体系，完善质量保证体系；3、对工程质量进行跟踪、检查、监督、控制；4、质量事故的报告和处置；5、督促、检查工程建设是否符合设计图纸要求；6、督促、检查工程建设是否符合国家有关的规范要求；7、督促、检查工程材料是否符合要求。7.5 工程进度管理在施工承包合同、监理合同中写进有关工期、进度、进度违约金等条款，通过招标的优惠条件鼓励施工单位加快进度，控制对投资的投放速度，控制对物资的供应，建立相应的奖励和惩罚措施等。依据规划、82、控制和协调等管理职能手段，在工程的准备及实施的全过程中，对工程进度进行控制。根据目标工期编制合理的项目进度计划，定期收集反映实际进度的有关数据，同时进行现场实地检查。7.6 合同管理合同管理是工程建设管理的重要内容之一，是控制工程投资、进度质量的基本依据。由于建设工程合同标的大，投入的资金数额大，技术面广、复杂、施工周期长，使用的人力物力多，涉及的单位多等原因，更加有必要将建设工程合同作为一个系统工程进行KX管理，从而提高工程项目的经济效益和社会效益。因此，工程实施过程中的每个项目，均要以合同形式确定双方或多方的责、权、利，以保证工程项目和工作任务的实现。在项目建设管理过程中，制定具体的合同管83、理办法，对合同管理的原则、范围、主要内容、合同管理的组织原则及职责、合同承办人的职责、对合同的订立、审查及履行的监督检查，都提出了具体要求，对合同的变更、转让、解除、纠纷等做出符合法律规定的程序要求和解决办法，使合同管理有章可循。市场经济必须严格按照合同办事，在工程建设招标、材料供应招标、监理招标中应按照合同法和工程建设有关管理制度和规章与中标单位签订完善的合同条款，并严格按照合同进行管理，以保证项目经营管理活动的顺利进行，提高工程管理水平，实现项目工程投资、进度、质量、环保等目标，取得良好的社会和经济效益。7.7 协调管理协调工作是项目管理的重点，也是保证工程顺利实施的关键，在整个工程实施过84、程中，建设项目组织与外部各关联单位之间，建设项目组织内部各单位、各部门之间，专业与专业间、环节与环节间，以及建设项目与周围环境、其它农业建设工程间存在着相互联系、相互制约的关系和矛盾，特别是工期紧迫，需进行多头、平行作业的情况下尤为突出。因此，要取得一个建设项目的成功，就必须通过积极有效的组织协调、排除障碍、解决矛盾，以保证实现建设项目的各项预期目标。7.8 安全建设管理首先，监督和要求施工单位建立健全工程项目安全生产制度。必须建立有符合该项目特点的安全生产制度，参与项目的管理、监理、施工及相关人员都必须认真执行制度的规定和要求。工程项目安全生产制度要符合国家、地方、相关行业及单位的有关安全生85、产政策、法规、条例、规范和标准。其次，做好安全检查。对安全检查结果必须认真对待，需要整改的必须限定整改完成时间，落实整改方案和责任人。7.9 资金管理项目建设资金应在指定银行开设专用账户，专款专用。制定每月用款计划，确保建设资金足额、恰当、适时用于工程建设。8、项目进度安排YX区乡村旅游及自驾游营地项目在各级政府的大力支持下，通过股东单位，力争高质量、快速度地建设好产业示范园。本项目包含工程内容较多，每个子项都涉及到勘测、设计、施工等内容，各子项间交叉内容多。本项目计划在 2011年5月完成立项审批前期工作，2011年8月中旬前完成初设和施工图设计，2011年10月完成施工招标等前期工作， 286、012年11月项目一期工程全部完工。8.1项目进度安排1、 2011年5月，完成重建项目可行性研究报告编制上报、立项审批、规划审批、环境评估等工作。2、 2011年 6月，完成方案及初步设计。3、 2011年8 月，完成施工图纸设计。4、 2011年 10月，完成新建工程施工单位及工程监理单位招标、施工合同以及其他开工前手续办理。5、 2011 年11月，正式开始工程施工。6、 2012年11月，一期工程竣工验收。表81 项目实施进度计划表序号时间工作内容2011201234567891011121111编制并上报可研2可研报告批复3初步设计及审批4施工图设计5施工图审查6建设招标7土建施工887、竣工验收8.2保障措施为保证项目的顺利实施，应设立专门机构负责工程建设过程中需要解决和协调的一切事项。做好项目施工前的一切准备工作，按时保质提供可供施工的设计图纸，水、电到位。通过加强管理，合理运用有效资金。在投资成本、材料价格、材料质量、建筑质量等方面都会采取极其认真、谨慎的态度积极参与，力争将本项目建设成为高效、优质工程。9、 招投标方案9.1招标形式 本项目根据中华人民共和国招投标法、中华人民共和国国家发展和改革委员会2003年第30号令工程建设项目施工招标投标办法以及有关工程招投标文件规定,施工单位，设计和监理单位等拟采用的招标形式如下:表9-1 建议招标基本情况表招标范围招标组织形式88、招标方式不采用 招标方式备注全部招标部分 招标自行招标委托 招标公开招标邀请 招标勘察设计监理重要材料施工9.2招标信息发布招标公告及其它公告的信息在当地政府指定的网站上公开发布。 9.3招投标工作组织由业主委托具有此类工程招标代理资质的中介机构组织实施项目的招标工作，中介机构须按公平、公开、公正的原则组织完成编标、公告、资审、评标等工作。根据七部委评标委员会和评标方法暂行规定及国家、省市有关招投标法规、规定及项目的特点组成招标领导小组和评标、决标小组。评标专家组根据招标文件中的评标办法进行评标，向招标领导小组推荐候选单位，并提供详细的评标报告。招标领导小组经综合考虑后择优选定中标单位，向中标89、单位发放中标通知书。10、 环境影响与保护措施根据环境影响评价法和国务院批准的建设项目环境保护管理条例有关规定，本项目应当对项目实施后可能造成的环境影响进行分析、预测和评估，提出预防或减缓不利环境影响的对策措施。10.1编制法规依据1、中华人民共和国环境保护法1989年12月26日;2、中华人民共和国大气污染防治法1995年9月5日;3、中华人民共和国水污染防治法1996年5月15日;4、建设项目环境保护管理条例国务院令第253号1998年11月。10.2采用的环境保护标准10.2.1环境质量标准1、大气环境执行环境空气质量标准GB3095-1996 二级；2、水质环境执行地表水环境质量标准G90、B3838-2002 III类；3、声环境执行城市区域环境噪音标准GB3096-93 III类。10.2.2污染物排放标准1、大气污染物执行大气污染物综合排放标准GB162297-1996二级标准；2、水污染物执行污水综合排放标准二级标准；3、施工期噪音执行建筑施工厂界噪音极值GB12523-90。10.3农业环境现状1、土壤：项目区土壤为粉砂粘壤土，土壤潜在养分含量丰富，土壤偏酸性。2、植被：项目区属亚热带湿润季风气候，光照充足，雨水充沛，气候温和，无霜期长，地下水贮量充足，土地肥沃，非常适宜蔬菜、水果、花卉种植。3、空气、水体等：无大型厂矿、企业，基本无工业废水、废气污染，空气质量优良。191、0.4环境问题本项目不涉及废气及固体废弃物的排放，对周边影响较小，在项目经营过程中有部分生活废水产生。10.5环境保护措施 本项目为降低环境影响，拟采用中水循环利用技术，将生活污水处理成符合中水水质标准的水，分别进行以下几个阶段的处理：（1）预处理 该阶段主要有格栅和调节池两个处理单元，主要作用是去除污水中的固体杂质和均匀水质。（2）主处理 该阶段是中水回用处理的关键，主要作用是去除污水的溶解性有机物。（3）后处理 该阶段主要以消毒处理为主，对出水进行深度处理。保证出水达到中水水标准。 主处理采用物理化学处理法，以混凝沉淀（气浮）技术及活性炭吸附相结合为基本方式。 以生活污水作为中水水源，所处92、理的中水主要用于浇花、冲厕、洗车等。具体如下：源水-格栅 -调节池-沉淀池-过滤池-消毒池-储水池-排放。根据现场情况设计为地埋式；材质可采用钢筋混凝土YX区“SDXY”乡村旅游暨自驾车营地项目可行性研究报告11、投资估算及资金筹措11.1投资估算11.1.1投资估算说明按照我国现行资金管理体制和项目的概、预算编制方法，项目建设总投资由固定资产投资总额和流动资金投资两大部分组成。本项目为MM市YX区乡村旅游及自驾车营地，项目主要包括：1、农家乐休闲区游客接待中心500平方米，餐饮中心400平方米，双层乡村特色住宿中心1600平方米，农家体验园3000平方米，演艺广场2500平方米，生态园林区393、000平方米。2、自驾车营地区道路长度1600米，宽6米，设置15个自驾车营位，50个帐篷营位以及配套设施。11.1.2 投资估算的编制依据1、市政工程投资估算编制办法2007版2、市政公用工程设计文件编制深度规定3、市政工程投资估算指标（2007）4、材料价格按SCC工程造价信息（2011年第3期）计算5、其它费用的计算依据及计算标准：根据建设部（1996）建标字第628号文“城市基础设施工程其他费用定额”有关规定计算各项费用。所用的计费标准和规范有：建设工程监理与相关服务收费管理规定 (发改价格2007670号)；基本建设财务管理规定（财建2002394号）；招标代理服务管理暂行办法（计价94、格20021980号）；工程勘察设计收费标准（2002年修订本，计价格200210号）。（1) 建设单位管理费：根据基本建设财务管理规定（财建2002394号的有关规定内插；（2）项目前期工作费（除环境评价）：照国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知（计价格19991283号）的相关规定计列；（3）项目前期工作费中环境影响报告书编制和评估按照国家计委关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知（计价格【2002125号）的相关规定计列； （4) 工程勘察费：按照国家发展计划委员会、建设部工程勘察设计收费标准（2002年修订本）的相关规定计取；（5) 工程设计费：按照国家发展计划委员会95、建设部工程勘察设计收费标准（2002年修订本）的相关规定计取；（6) 工程建设监理费：按照国家发展改革委、建设部关于印发建设工程监理与相关服务收费管理规定的通知(发改价格2007670号)的相关规定计列；（7) 工程保险费：按第一部分费用（即工程建设费用）的0.50%计；（8) 标底编制及招标管理费：应按招标代理服务管理暂行办法（计价格20021980号）；（9) 基本预备费按第一、二部分费用之和的5%计算；（10）场地准备费及临时设施费按第一部分费用的1%计算；（11）建设期贷款利率：6.60%。11.1.3固定资产投资总额估算1、固定资产投资总额构成 固定资产投资总额指项目建成后，转化为96、固定资产价值的全过程中所需支出的全部费用，包括工程费用和建设期利息。其中，工程费用指直接形成固定资产的工程项目费用；建设期利息指项目建设期间固定资产投资总额借款的应计利息。固定资产投资工程费用其他费用预备费用 固定资产投资总额固定资产投资建设期利息2、流动资金投资估算 为了使项目顺利建成，投入营运，并增强承担风险和处理意外损失的能力，除了必需的固定资产投资外，还需具备一定数量的可以自由支配的周转资金。流动资金属于铺底性质的流动资产，它将被长期占用，只在项目终结年一次性收回，一般采用短期借款和资本金的方式解决。 本项目可行性研究报告按照行业流动资金占用比例估算项目建设流动资金投资估算，本项目取597、%来计算铺底流动资金额。3、工程项目总投资构成工程项目总投资 = 固定资产投资总额 + 流动资金表11-1 工程直接费用表格序号项目名称单 位数 量单位价格 (元)合计 （万元）1农家乐休闲区854.00 1.1 游客接待中心平方米5002300 115.001.2 餐饮中心平方米4002150 86.001.3 乡村住宿中心平方米16002500 400.001.4 田园体验园平方米3000160 48.001.5 演艺广场平方米2500220 55.001.6 园林生态区平方米3000200 60.001.7 景观绿化平方米5000180 90.002自驾游营地373.30 2.1 道路工98、程平方米9600 200 192.002.2 排水沟米1000 180 18.002.3 自驾车营位平方米1200 200 24.002.4 帐篷区平方米1000 160 16.002.5 公共厕所座3 80000 24.002.6 自驾车营位配套设施套15 8000 12.002.7 帐篷营位配套设施套50 5000 25.002.8 防护栏米2300 210 48.302.9 环卫设施项1 40000 4.002.10 其他配套设施项1 100000 10.003 室外管网工程294.003.1 室外给水管网米2500 320 80.003.2 室外排水管网米2500 600 150.0099、3.3 电力管线米2000 180 36.003.4 通信管线米2000 140 28.004 其它设施设备70.004.1 变压器套1 120000 12.004.2 污水处理设备套1 80000 8.004.3 垃圾收集点个2 30000 6.004.4 垃圾箱个50600 3.004.5 标志标牌项1 20000 2.004.6 围墙米1500 260 39.005合 计1591.30 表112 工程项目总投资估算表 序号工程或费用名称估算金额（万元）占总投资 百分比土建 工程 安装 工程设备 购置其他 费用 合计一 工程建设费用1591.30 79.50%1农家乐休闲区854.00 4100、2.66%2自驾游营地373.30 18.65%3 室外管网工程294.0014.69%4 其它设施设备70.003.50%二工程建设其他费用205.48 205.48 10.26%1建设单位管理费22.10 22.101.10%2工程建设监理费44.29 44.292.21%3项目前期工作费用14.32 14.320.72%4工程勘察费15.91 15.910.79%5工程设计费61.61 61.613.08%6环境影响咨询服务费1.50 1.50 0.07%7场地准备及施工设施费15.91 15.91 0.79%8施工图审查费6.16 6.16 0.31%9工程保险费7.96 7.96 0101、.40%10工程招标代理费用8.62 8.620.43%11招标控制价或标底编制费7.09 7.090.35%一、二部分费用合计1796.7889.76%三工程基本预备费89.844.49%四静态总投资1886.6194.25%五建设期利息19.800.99%六铺底流动资金95.324.76%七建设项目总投资2001.73100.00%建设总投资：1、工程费用：1591.30万元；2、其他费用：205.48万元；3、基本预备费：89.84万元；4、建设期利息：19.80万元；5、流动资金：95.32万元；6、建设项目总投资：2001.73万元。11.2投资计划与资金筹措本项目投资共计2001.102、73万元，其中自筹资金1401.733万元，银行贷款600万元。政府投资用于基础设施建设资金400万元。根据项目投资计划及总投资额的计算结果，编制投资计划与资金筹措估算，见表113。表113 投资计划与资金筹措估算 单位：万元序号项 目年 份建设期合 计121建设项目总费用2001.731906.4195.321.1固定资产投资（不含建设期贷款利息）1886.611886.611.2建设期贷款利息(含承诺费)19.8019.80 建设期利息19.8019.801.3流动资金95.3295.321.4固定资产投资方向调节税2资金筹措2001.731906.4195.322.1自筹资金（资本金）1103、401.731306.4195.322.2投资借款600.00600.002.3政府投资用于基础设施建设400.00400.00编制说明：1、为简化计算，建设期为1年，运营期年限10年。2、项目在第2年全部建成投入运营后，由于有稳定的现金流入，无须增加新的固定资产投资。但为了项目的正常运行，在运营期的第1年需要流动资金投资，在运营期其他投资由自有资金解决。11.3贷款偿还计划本项目总投资为2001.73万元，投资拟向银行借款600万元。利率为6.60% ；贷款期为6年，建设期不还本，利息照付；第2年开始还本付息，采用等额还本利息照付方式还款，每年还本120万元。12、 财务分析12.1财务评价104、依据国家发改委和建设部于2006年7月3日以发改投资 20061325号文批准颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）及国家有关文件规定的精神，对本可行性研究报告的推荐方案进行财务评价，从而论证本工程的经济合理性，为项目决策和审批提供可靠依据。 12.2投资总成本费用及经营成本计算 1、固定资产折旧及无形资产摊销计算 项目成本费用构成了项目的主要现金流出，本项目可行性研究报告把固定资产折旧与无形资产、递延资产摊销单独列出进行计算。 （1）固定资产折旧计算 按我国现行会计制度规定，本建设项目应计提折旧的固定资产主要由工程费用转换成的固定资产。由于投资项目财务分析中的成本费用计算带有预测性质，为105、便于分析计算，我们采用平均年限法计算固定资产的年折旧额，折旧年限为10年，且假定残值率为5%。 （2）无形、递延资产摊销计算 无形资产通常有一定的有效年限，其成本应在其有效期限内摊销完毕；递延资产一般也应在投入运营后不少于5年内平均摊销。本项目的摊销年限按5年计算。 2、总成本费用计算 （1）总成本费用计算 计算依据：根据本项目的特征，本项目的成本主要为管理人员和工作人员工资及福利。 根据现在的行业特点及服务水平，本项目建成后，工人约定为40人，管理人员15人的标准计算，工人年均工资1. 8万元/人，年工资总额401. 872万元管理人员年均工资2.88万元/人，年工资总额152.8843.2106、万元。综上，每年的管理人员及服务人员工资合计为115.2万元。（注意考虑物价上涨指数按3%考虑） 固定资产维护费：按固定资产净值的0.3%计算。 其他费用包括办公费、差旅费、招待费会议费等，一般按照运营成本、员工工资及福利等费用总和的 10计算。 为计算简便，在计算年总成本时，假设在营运期间能达到设计生产规模，则年总成本费用计算公式为： 总成本费用当年运营成本折旧费利息支出摊销费员工工资固定资产维护费 + 其他费用12.3投资收入、税费及利润计算1、财务收入计算 在计算各年度财务收入时，财务收入主要指水生花卉产品的销售收入及项目实施后增加的旅游收入，计算如下： 本项目所在地为MM市YX区，项目107、建成以后，能吸引更多市民来观光旅游，在农家乐内可以满足广大游客久居城市或怀旧情节的的需要，项目的实施定能形成强大的磁场，引领新一轮的休闲潮流。据有关资料显示，保守估计项目实施后来休闲娱乐的游客每年约为3.65万人（平均每天按100人计算）。 旅游接待收入游客进入农家乐内，考虑到大多数人都会去农家体验园体验田园风光，门票按5元/人计算，则每年的旅游接待收入为3.65万人 * 5元/人 = 18.25万元 餐饮娱乐收入则游客进入农家乐内，餐饮、娱乐、住宿和购物等消费收入为按人均80元计算不分成人、儿童、旅行团。所以每年的餐饮娱乐收入为3.65万人 80元/人 = 292万元。住宿收入项目建成后考虑108、，可提供150人住宿，可研保守估计每天的入住率为40%，价格按120元/晚计算，则住宿收入为：150人 * 40% * 120元/人 * 365天 = 262.8万元自驾车营位场地租赁收入由于现在自驾游越来越普遍，本项目刻意为自驾爱好者提供了自驾车营位。项目共设置了15个营位，保守估计每天可以租赁10个，租赁费用为200元/个，则每年自驾车营位场地租赁收入为 10个 * 200元/个 *365 = 73万元。帐篷营位租赁收入为了满足人们对野外生活的热爱，本项目设置了帐篷营位。项目共设置了50个营位，暂按每天可以租赁出去60%计算，租赁费用为120元/个，则每年帐篷营位收入为 50个 * 60%109、 * 200元/个 *365 = 131.4万元。烧烤、野炊餐具租赁收入为了给人们的野外生活提供方便，本项目为游客提供了烧烤、野炊等餐具。根据自驾车营位场地和帐篷营位租赁的情况，暂按每天可以租赁出去40套餐具计算，租赁费用为60元/套，则每年烧烤、野炊餐具租赁收入为 40个* 60元/套 *365 = 88万元。2、税费计算营业税 20%企业所得税 25%城市维护建设税 营业税*5% 教育费附加税 营业税*3% 3、基准收益率本项目参照行业项目特点，基准收益率取10%（税后）。 4、利润计算 （1）利润预测假设 公司遵循的国家和地方现行法律、法规、政策和经济环境无重大变化； 现行的信贷、利率、110、汇率及市场行情无重大变化； 赋税基准及税率无重大变化； 项目建设计划如期实现； 无其他不可抗力、不可预见因素造成的重大不利影响。 （2）损益表的编制 损益表也称利润表，它反映收入与成本的配比关系以及利润分配关系。根据上文计算结果，利用下列公式预计运营期各个年度的损益表如附表。 利润总额财务收入税费总成本费用 净利润 =利润总额-所得税 可分配利润 =净利润-盈余公积金-法定公益金 编制说明： 所得税根据现行税收政策以内资企业标准来计算，没有考虑税收优惠政策。 法定公益金根据现行政策，标准为5%-10%本项目采取标准为10%来提取。12.4盈亏平衡分析根据项目经营期年均指标计算的盈亏平衡点如下：111、盈亏平衡点 = 固定成本/（经营收入-变动成本-税金）=33%说明：经营能力达到33%时，项目即可保本，盈亏平衡点较低，抗风险能力较强。12.5财务评价12.5.1 评价指标盈利能力分析 现金流量分析本项目根据现金流量分析测算出的盈利能力指标如下：表12-1 盈利能力指标表全部投资内部收益率（%）投资回收期（年）净现值（万元）税前22.994.91141.25税后17.465.69628.63以上指标表明：项目内部收益率（税前和税后）均高于基准收益率10%的水平，说明项目具有较强的盈利能力。 利润分析（详见附表）；经测算，本项目静态投资指标如下：总投资收益率 18.71%（总投资收益率 = 年112、息税前利润或年均息税前利润 / 项目总投资*100%）资本金净利润率 20%（资本金净利润率项目达产年税后净利润或年税后平均利润/资本金100）年平均利润情况如下：利润总额 374.58万元净利润 280.93万元以上指标表明，本项目静态投资指标较好，利润总额及税后利润较高。 财务计划现金流量分析（详见附表）本项目经营活动净现金流量、投资活动净现金流量、融资活动净现金流量基本合理，生产期各年净现金流量无负值，项目在寿命期内所得税后累计盈余资金达2423.47万元。12.5.2敏感性分析由休闲娱乐收入变化而影响的销售收入、基建投资是影响财务内部收益率的二大因素，现分别按5%，10%变化作了敏感性113、分析，如下表12-2、表12-3表12-2 销售收入敏感性分析表销售收入变化幅度内部收益率（税后）+10%20.62%+5%19.05%017.46%5%15.84%10%14.18%表12-3 建设投资敏感性分析表建设投资变化幅度内部收益率（税后）+10%15.02%+5%16.19%017.46%5%18.83%10%20.32%通过上面的分析比较，销售单价是影响的收入、财务内部收益率的最敏感因素。其次为基建投资。12.5.3经济评价结论通过对项目盈利能力、清偿能力和抗风险能力的分析，表明项目具有较强的盈利能力、清偿能力和抗风险能力，因此，本项目财务评价可行。13、 社会效益13.1社会效114、益该项目建设不仅可以为MM及周边地区游客提供一个特色鲜明、功能完善的休闲度假胜地，再加上本项目将高起点建设，重在精品旅游的打造，其投资水平将达到同类旅游产品的较高水准，五星级农家乐和自驾车营地的打造将对YX区旅游经济的增长产生较强的联动效应，提升YX区乡村旅游档次。汽车营地建设将乡村旅游与城市休闲度假运动完美结合，其产生的最大社会效益就是丰富了MM市的休闲旅游产品体系，实现旅游发展形式上的创新，其现实意义不言而喻。该项目的建设，不仅标志着SY村将形成一个新的经济增长点，而且可以改善、整合与旅游业相关的市场资源，使之得到有效配置；还能为社会提供一定的就业和再就业机会，有利于普及农业基本知识，保护115、和改善农业生态环境，塑造良好的乡村文化，提高农民的生活质量和环境质量等。总之，该项目将对区域内的社会稳定和全面建设小康社会起到积极的促进作用。13.1.1实现农民增产增收旅游业是一项特殊产业，它是以旅游资源为凭借，以旅游设施为条件，以取得较好的经济效益为首要目标的行业。乡村旅游既可以培育农村新的经济增长点，丰富生态农业和观光旅游的各项接待设施和功能，又可以带动周边地区经济及其他相关产业的发展。旅游业是关联度很高的产业，对一、二、三产业均有巨大的带动作用，从而优化经济结构，增加农民收入。在农村地区，旅游产品大多数在当地销售，农民能够在最短的时间内获得现金收入，而且可以最直接地得到消费者的信息，对116、产品进行开发或改进，实现增收。可以预见，随着该项目的实施，以“农家乐”和汽车露营为主的旅游服务业将成为SY村村民的主要收入来源之一，农民依靠旅游致富的积极性一定会普遍高涨。13.1.2带动当地就业乡村旅游产业的开展需要大量人力资源，它可以就近吸纳农村剩余劳动力，带动当地农民就业，促进农村和谐。本项目建成后，可直接带动当地农民就业人口约100人，间接就业约达250300人。13.1.3项目的综合社会效益在SY村开展乡村旅游和自驾车营地建设，有利于开拓MM旅游空间。终日生活在拥挤、嘈杂环境中的城市居民，缺乏人与自然之间的交流和沟通，普遍有压抑、烦躁的心理，非常渴望回归大自然。人们在短期的假日里，去117、农村旅游，体验“采菊东篱下，悠然见南山”的闲适，这样就在一定程度上开拓了旅游空间，缓解了城市旅游过分拥挤的现象。此外，开展乡村旅游和发展观光农业还有利于普及农业基本知识，保护和改善农业生态环境，塑造良好的乡村文化，提高农民的生活质量和环境质量，当地居民可以共享旅游业发展带来的基础设施和公共事业服务。有利于将项目区内的旅游资源转化为旅游产业，促使其他相关产业的发展，如交通运输业、服务业、旅游纪念品业等，促进当地经济增长。有利于满足广大人民群众日益增长的精神生活需求等等。因此，该项目的综合社会效益非常明显。13.2生态效益SY村乡村旅游和自驾车营地开发的首要工作就是环境的美化、道路的建设与整治、景118、观建设、基础设施建设等，这些举措都对项目区内的生态环境平衡起着积极的促进作用。该项目一旦进入建设阶段，开发企业将充分融入先进环境保护理念及成熟的环保经验，对当地生态环境进行重点保护，努力改善生态环境。主要加强渠、路、林、田、宅配套建设。适时开展退耕还林、四旁绿化、庭院美化绿化、清洁能源、农村沼气等生态建设工程，以荒山、荒地开发为重点，统一规划布局，实行乔、灌、花、草结合，绿化、美化、净化结合，加大植树造林、荒坡披绿工作力度，逐步改善项目区内的生态环境和农民的生产生活条件。该项目建成后，将形成一个集休闲、度假、娱乐、游览、观光、露营、美食为一体的生态乡村旅游区，将进一步改善区域的生态环境，提高本119、地区的环境质量，对调节气候，涵养水源，保持生物多样化、完整性和连续性产生积极影响。13.3综合评价本项目作为MMYX区阳光运动休闲旅游区总体规划“十二五”期间旅游业重点规划开发项目之一，经过有关专家的多次现场考察、慎重论证和反复研究后认为：本项目既具有生态旅游的性质，又兼具休闲度假、游览观光、康体健身、汽车露营、农事采集功能，其社会效益和生态效益十分突出，达到了社会效益、经济效益、生态效益的统一。14、 风险分析与防范对策14.1风险因素 MM市YX区乡村旅游及自驾车营地的开发与建设具有投资规模大、建设项目多，受内外因素影响大的特点，因此存在一定的风险，概括起来主要存在以下风险： 1、政策风险120、区域经济发展战略和城市规范调整及变化，对于本项目经济环境和区位优势影响颇大，存在一定的风险。 2、管理风险 YX区乡村旅游及自驾车营地项目一次性全面铺开，资金投入量大，投资面广，建设期较长，因此能否建立健全管理决策和控制体系，将影响投资的安全与效率。特别是农家乐及自驾车营地的战略性人才管理是否KX有效对于项目的发展战略的实现具有十分重大的意义，公司现有人力管理开发状况和人力资源存量对于项目战略目标的实现存在一定的风险。 3、财务风险 （1）由于近年来经济发展势头过热可能导致未来出现通货膨胀带来工程成本可能上涨的风险。 （2）进行大规模、成片投资开发，建设项目全面铺开，如果运作不好，可能导致建设121、过程中的现金流量不足的风险。 4、技术风险 项目以集自驾车营地、旅游、观光、休闲、体验相结合作为打造核心竞争力的重要手段，开发的农家乐及自驾车营地度假区技术其先进性和市场竞争力存在一定的风险。 5、市场风险 项目的潜在市场需求大，存在将其转化为农家乐及自驾车营地市场的风险不是很高。14.2 风险控制与防范 1、政策风险对策 加强与市、区政府部门的联系，争取计划、国土规划等政府部门的支持与配合，密切关注区域经济发展态势和城市规划，积极进行政府公共关系为产业园争取良好的外部环境，并针对政策环境的变化，采取积极的对策增加产业示范园对政策环境的适应性。 2、管理风险对策 （1）加强内部管理，按KX民主122、要求强化项目论证与研究。 （2）加强人力资源的管理和开发特别是KX设计并推进人力资源战略规划，提供优厚的物质待遇从外部挖掘高级优秀管理人才和专业性工程技术人才，为产业园的战略发展提供有力的人力资源支撑。 （3）高标准地做好园区的规划设计，扎扎实实搞好项目前期准备与企业服务工作，规范内部管理。 3、财务风险对策YX区“SDXY”乡村旅游暨自驾车营地项目可行性研究报告 （1）加快项目的进度规划与实施，尽可能缩短投资与建设周期，争取尽早投入运营并产生效益，减少通货膨胀可能产生的不利影响。 （2）实行投资资金集中管理支付制度，按批准的项目预算、施工合同和工程进度拨付项目资金；建立健全项目会计核算制度和123、内部稽核制度，对项目资金实行全过程的财务管理与监督；严格项目资金竣工决算，规范项目的业绩考评和跟踪。 （3）做好项目的资金预算管理，同时加大融资力度，采取部分带资施工，以保证投入建设的项目能顺利按期完工投产。 4、技术风险对策 （1）对每个拟建项目进行详细的技术经济可行性论证，实事求是地考虑各种技术风险、质量事故风险、按照KX的程序决策，既要考虑项目较好的效果，又要考虑出现不利情况下的应对措施及承受能力，有时要预留备选方案。 （2）建立项目质量责任机制，将项目建设的有关质量责任明确落实到人，重大项目建立永久责任追究制度，以保证技术质量管理与控制措施落实到位。 5、市场风险对策KX设计自驾车营地124、的市场开发战略和策略，尽可能化解市场开发风险。增加对项目的投资，提高市场的文化品位，打造自驾车营地及农家乐的核心竞争力，提高生态休闲娱乐产业的门槛，树立品牌效应。15 结论及建议15.1综合评价本项目的建设既是发展特色旅游，实现产业升级、提质增效的重要内容，又将有力带动当地农村产业结构调整，让果林经济与观光旅游相结合，充分体现生态、经济、休闲功能，并以其巨大的辐射能量拉动其他相关产业的发展，有效的促进地方经济的腾飞。 本项目的建设以其高标准的园内基础设施、高水平的生态环境营造、规范的服务、以及各具特色的园林景观小品、极具风味的休闲游乐活动吸引大量游客，更应作为乡村旅游建设示范标准向本行业展示，125、成为SD旅游文化发展的一个里程碑。 因此建议有关部门对该项目的建设给予大力支持，为该项目的建设营造一个宽松的外部环境，促使其尽快建成发挥效益。项目施工期间,应合理安排工期，减少夜间施工，并注意建筑垃圾的及时清理。该项目施工中在确保安全的同时，应注意文明施工和环境治理。附件：附表一 项目总投资使用计划与资金筹措表 单位：万元序号项 目年 份建设期合 计121建设项目总费用2001.731906.4195.321.1固定资产投资（不含建设期贷款利息）1886.611886.611.2建设期贷款利息(含承诺费)19.8019.80 建设期利息19.8019.801.3流动资金95.3295.321.4固定资产投资方向调节税2资金筹措2001.731906.4195.322.1自筹资金（资本金）1401.731306.4195.322.2投资借款600.00600.002.3政府投资用于基础设施建设400.00400.0073