1、星级农家乐建设项目项目建议书XXXX旅游有限公司二一二年五月目 录1总 论11.1项目名称11.2承办单位11.3项目类型11.4项目建设地点11.5建设内容11.6项目投资11.7项目效益22项目背景及建设的必要性32.1项目背景32.2项目建设的必要性43市场需求分析73.1旅游业发展背景73.2农家乐旅游73. 3项目区旅游资源概况84建场条件及场址选择104.1项目区基本状况104.2场址选择115项目建设方案135.1总体设计135.2建设方案136环境保护、消防、安全生产及节能176.1环境保护176.2消防工程186.3劳动安全196.4节能197项目管理与实施进度227.1项目2、管理227.2项目建设工期和实施进度238建设投资估算与资金筹措248.1投资估算248.2资金筹措249经济效益分析259.1成本分析259.2营业收入259.3增值税金及附加269.4财务效益分析2610结论及建议281 总 论1.1项目名称星级农家乐建设项目1.2承办单位XXXX旅游有限公司1.3项目类型新建1.4项目建设地点XXXX1.5建设内容为充分发挥XXXX资源优势和区位优势，不断拓宽旅游服务领域，积极适应城市居民休闲旅游消费，促进农民增收，XXXX旅游有限公司以生态优势和农家特色为依托，以促进农民增收和城乡交流为目标，大力发展“农家乐”新型休闲旅游，拉动居民旅游消费，逐步提高旅3、游经济在区域经济中的份额。计划在XXXXXXXX板桥村新建五星级农家乐项目，项目总占地2666.68平方米（合4亩），包括农家乐餐厅、接待中心、配套停车场、道路、绿化、给排水等附属工程。1.6项目投资项目总投资 万元，其中建设投资 万元，流动资金 万元。所需资金全额自筹。1.7项目效益通过项目的建设，将更好的开发XXXX向阳镇和XXXX旅游资源，推动项目区生态环境的改善和可持续发展。项目建成后预计年收入 万元，项目税后内部收益率 % ，净现值 万元，总投资利润率 %，利税率 %，投资回收期 年（含建设期），盈亏平衡点 %。282 项目背景及建设的必要性2.1项目背景2.1.1政策背景根据XXX4、X国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要，立足建设中心城市、对接皖江发展、服务长三角都市群，以大项目为引领、以软环境建设为基础，注重服务业的融合发展、集群发展，着力培育高增值、强辐射、广就业的现代服务体系，加快建设省级服务业集聚区，力争打造国家服务业外包示范城市。突出发展旅游产业。积极推进皖南国际旅游文化示范区建设，打响中国“文房四宝之乡”城市名片和文化、生态、红色三大旅游品牌，整合旅游资源，创新运作模式，打造面向长三角地区的旅游休闲基地和全国优秀的旅游目的地、旅游产品集散地。健全旅游服务体系。加强重点旅游景区道路建设，提高餐饮、住宿、购物等硬件设施水平和宣传推介、游客接待等软件服务水平，建设5、一批规模化、规范化的农家乐。2.1.2XXXX自身优势XXXX位于安徽省XXXXXXXX东南部工业经济带，面积148平方公里，全乡耕地面积9.9万亩，其中水面1.8万亩，该乡是典型的农业大乡。2002年元月，乡镇区划调整，原杨林乡、峄山乡合并为新的XXXX，合并后辖9个行政村和1个街道居委会，总人口3.8万人。境内华阳河、水阳江流经全乡，宁宣杭、皖赣铁路穿境而过，南与宁国市港口镇接壤，地理位置优越，至市区仅13公里，交通便捷。风光旖旎的“柏枧山”闻名遐迩。2011年，全乡工农业生产总值4.92亿元，固定资产投资1.91亿元，实现地方财政总收入1585万元，农民人均纯收入达8987元。XXXX植6、物资源丰富，有烟草、蚕桑、中药材、太子参、地膜鲜花生等。拥有多种野生植物可以用于景观观赏。这些都为本项目建设提供了巨大优势。项目区背枕连绵的山脉，地形有层次，通过整合的精心设计，可为徒步游等生态观光旅游提供寻幽探秘、体验诗画田园生活创造条件。XXXX充满着养生文化底蕴，全乡太子参种植面积超过1万亩。春暖、夏热、秋爽、冬寒，四季分明。气候湿润雨量充沛，年降水量在12001500毫米之间，气候湿润文化，无霜期长达8个月。这对项目区内的生产建设，有很大的帮助。随着我国人民生活水平的提高和法定休假日的增加，以及消费合理，价格实惠等特征，越来越多的人有能力享受度假生活和美好人生，旅居生活正日益成为现代社7、会的新时尚，从而给乡村游、休闲游、养生游等带来大量的商机。2.2项目建设的必要性2.2.1加快发展XXXX旅游景区的需要根据XXXX“十二五”旅游发展规划，围绕把XXXX旅游“做大做强”的目标，创新旅游发展理念，深入挖掘旅游特色。通过本项目建设，可为XXXX生态旅游锦上添花，以林业发展与旅游相结合、以农家乐地方特色餐饮、娱乐为特色，发展休闲养生旅游，与周边其他景区形成错位发展，形成独具特色的旅游精品线路和产品，将成为皖南旅游景区的新点和亮点，大大推动整个皖南旅游景区的建设步伐，对于XXXX旅游经济的提质增效，区域旅游整体功能的提升具有重要的促进作用。农家乐旅游是以农民家庭为接待单位，利用田园景8、观、自然生态、农村民俗文化及农民生活等资源，以农村体验为特色的吃农家饭、住农家屋、干农家活、享农家乐等乡村旅游活动。是顺应城乡消费新趋势而逐渐发展起来的农村新兴产业。它将休闲观光旅游活动与体验农耕文化、品味农村优美环境、走近农家生活有机地结合在一起。实践证明,这是作为适应消费结构、产业结构、就业结构和社会结构调整变化的最佳产业结合点,作为促进农村经济、社会、生态协调发展的有效载体,农家乐旅游的发展在推动农业增效、农民增收、农村发展和社会主义新农村建设等方面, 具有十分重要的作用。2.2.2带动XXXX社会主义新农村建设本项目的建设是通过统筹发展，建设以具有旅游服务功能完善、主客共享型、特色鲜明9、功能的星级农家乐，有利于XXXX就地解决离地农民的就业与安置问题。通过开创新型的特色产业经济发展模式，将地方特色的农业经济、粮食经济转化为精品农业、定单农业等模式，实现农村经济的转型与繁荣，有利于生态环境的保护，有助于推动XXXX社会主义新农村建设进程。以资源为依托，在保护的前提下进行开发建设，以旅游养旅游，通过发展旅游促进生态环境的保护，将会带动全区走上可持续发展之路。同时，这也有利于共拓区域、企业、乡镇、居民互惠共赢的新局面，在XXXX的区域经济、城乡建设、社会与环境协调发展中，发挥领跑和先导带动作用。2.2.3推动区域经济发展的需要建设星级农家乐不仅可以带动旅游业的发展，同时推动生态农业10、旅游产业纵深发展，促进与农业、旅游业相关的现代服务业和第三产业整体发展，推动生态农业产业向全市的扩散和拓展。必将更快、更多地吸引更多相关企业来XXXX投资，完成区域间分工，获得稳定、持续的产业税收，同时旅游产业的综合带动特性必然会给当地乡镇及居民带来多方面效益，其实际利税贡献、就业贡献、产业综合贡献、社会福利贡献也会大幅度增加，通过本项目的建设必将大力推动区域经济的快速发展。3 市场需求分析3.1旅游业发展背景旅游业是21世纪的朝阳产业，也是目前我国第三产业中最具活力的行业。旅游业社会化程度高、综合性强，是经济社会发展和人民生活质量提高的重要标志。旅游业的发展在经济建设、政治建设、文化建设、社11、会建设等方面发挥着越来越重要的作用。2009年，国务院41号文件关于加快发展旅游业的意见明确提出要“把旅游业培育成战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业”。这大大提升了旅游业在国民经济中的地位。3.2农家乐旅游农家乐旅游是新兴的旅游休闲形式，是农民向城市现代人提供的一种回归自然从而获得身心放松、愉悦精神的休闲旅游方式。一般来说，农家乐的业主利用田园景观、自然生态、农村民俗文化及农民生活等资源，以农村体验为特色的吃农家饭、住农家屋、干农家活、享农家乐等乡村旅游活动，满足客人的需要，成本较低，因此消费就不高。而且农家乐周围一般都是美丽的自然或田园风光，可以满足舒缓现代人的精神，因此受到很多城12、市年轻人的欢迎。“农家乐”旅游的雏形来自于国内外的乡村旅游，并将国内特有的乡村景观、民风民俗等融为一体，因而具有鲜明的乡土烙印。同时，它也是人们旅游需求多样化、闲暇时间不断增多、生活水平逐渐提高和“文明病”、“城市病”加剧的必然产物，是旅游产品从观光层次向较高的度假休闲层次转化的典型例子。乡村旅游在国外已有30多年的历史，开展得比较成功的在部分是一些欧美发达国家。国内，真正意义上的乡村旅游始于20世纪80年代，它在特殊的旅游扶贫政策指导下应运而生，但由于起步较晚，目前尚处于初期阶段。目前我国各地的乡村旅游开发均向融观光、考察、学习、参与、康体、休闲、度假、娱乐于一体的综合型方向发展，其中国内游13、客参加率和重游率最高的乡村旅游项目是：以“住农家屋、吃农家饭、干农家活、享农家乐”为内容的民俗风情旅游；以收获各种农产品为主要内容的务农采摘旅游；以民间传统节庆活动为内容的乡村节庆旅游。由此可见，农家乐旅游是乡村旅游的一种形式，它是传统农业与旅游业相结合而产生的一种新兴的旅游项目。农家乐的发展，对促进农村旅游、调整产业结构、建设区域经济、加快农业市场化进程产生了良好的经济效益。有些地方依托本地农业资源，分片开发出“农家乐”品种系列，像湖南南岳衡山、昆明的团结乡等地的农家乐已逐渐形成了自己的品牌。农家乐发展起来后，带来的不仅仅是消费收入，还有产品信息、项目信息和市场信息，为当地经济的发展提供了契14、机。农家乐成为农民了解市场的“窗口”，成为城市与乡村互动的桥梁。各地游客为农村带来了新思想、新观念，使农民及时了解到市场信息，生产经营与市场需求相接轨。3. 3项目区旅游资源概况XXXX地处皖南山区，苏、浙、皖三省融汇于此，其特有的地貌、水文、气候条件和历史文化，孕育了丰富的旅游资源。项目区内部由丘陵和梯田占据大部分，自然条件优越，动植物资源丰富，地处皖南，XXXX东南部，距离XXXX区仅13公里。在农家乐旅游迅速发展的今天，XXXX有限公司把握机遇，充分利用XXXX的地理优势、政策优势、发展优势等有利条件，项目区因地制宜，着力探索人与自然的全面融合与交流，对郊野休闲游憩模式进行创新，以新的创15、意方式组织吃、住、行、游、购、娱、康、体、悟等功能，精心打造一个配套完善、个性鲜明的星级农家乐。近年来随着我国居民的生活水平不断提高，使得利用节假日享受轻松生活的愿望变成可能。在城市里面紧张的生活方式，会带来许多亚健康疾病，人们渴望回归自然体验健康，倡导绿色养生，希望能有一个合适的地方来实现自己的愿望。本项目实施提供了客源的保障。4 建场条件及场址选择4.1项目区基本状况4.1.1地理位置XXXX位于XXXX东南部工业经济带。2002年元月，乡镇区划调整，原杨林乡、峄山乡合并为新的XXXX，辖9个行政村和1个街道居委会，总面积为148平方公里，总人口3.8万人。境内华阳河、水阳江流经全乡，宁宣16、杭、皖赣铁路穿境而过，南与宁国市港口镇接壤，地理位置优越，至市区仅13公里，交通便捷。4.1.2自然条件（1）气候条件：项目所在位置属于亚热带季风湿润气候类型。由于地理位置、季风环流以及地形差异的互相影响，因而形成了本地的气候特点：四季分明、气候温和、年较差大、雨量适中、日照充足、无霜期长、偏东风多。一月份平均气温2.9，七月份平均气温28.6。冬季天气寒冷少雨，雨量在年内分配很不均匀。一年中夏季最长，约121天；冬季次之，约102天；春季较短，约73天；春暖、夏热、秋爽、冬寒，四季分明。气候湿润雨量充沛，年降水量在12001500毫米之间，气候湿润温和，无霜期长达8个月。梅雨显著，夏雨集中。17、本地区常年主导风向为偏东风，全年平均风速约2.9m/s。（2）地形地貌XXXX位于XXXX东南部，地处皖南山区与长江中下游冲积平原的结合部，地势南高北低，山地、丘陵、盆地交错。境内既有高山为屏，又有平原做底，地形地貌多样。本地区的抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g，设计地震分组为第一组。（3）水文条件XXXX多年平均径流深度约600700mm，径流年际变幅较大，且年内分配不均，年内径流多集中49月份，约占全年径流的70%，其中6、7月份最多，12、1月最少。（4）植被现状项目区植被属于安徽南部常绿阔叶林带，受人为因素影响地带性植被已分布在偏远山区，现存大部分植被为生长迅速的落18、叶阔叶林树种，形成常绿与落叶树林混交林带。区域内有许多小型人工苗圃，种植银杏、黄连木、广玉兰、香樟等经济树种。4.1.3社会经济状况2011年，XXXX工农业生产总值4.92亿元，固定资产投资1.91亿元，实现地方财政总收入1585万元，农民人均纯收入达8987元。4.2场址选择4.2.1场址选择原则本项目是建设具有现代化标准要求、规模化的农家乐。本着高起点，高规格、高效益的原则，立足现实，面向未来。4.2.2选址项目建设地址选在XXXXXXXX板桥村内，这里拥有良好的自然、人文、区位条件，为农家乐的建设提供了得天独厚的优势。5 项目建设方案5.1总体设计本项目建设突出“以旅助农,以人为本”的19、理念；景点布局上要求“源于自然，高于自然”；项目建设内容上解决项目区交通通畅和项目区游客的停车、餐饮、娱乐、休闲、观光于一体的服务功能和基础设施建设。5.2建设方案5.2.1建筑设计方案（1）农家乐餐厅建设方案餐厅位于项目区北侧，建筑面积1200平方米，框架结构。包括主食粗加工间、主食细加工间、副食粗加工间、副食细加工间、面食加工间、备餐间、储藏室、衣帽间、进货门厅、仓库、备餐间、休息室。（2）接待中心建设方案接待中心，建筑面积600平方米，框架结构。主要用于接待游客。布置：接待中心大堂、总服务台、标准客房等。5.2.2交通组织方案项目区内的道路交通系统与城镇道路有机衔接，形成城镇道路、区内主20、路、区内次路、步行路结构清晰、分级明确的道路交通系统。（1）路网形成项目区内车行主路的路网模式为“环形放射路”。做好内部主干道、次干道与城镇县道的结合，形成循环流畅的交通体系，在各组团内部增设组团内部交通，与基地整体主次干道相连。主干道以7M的断面宽度为宜，其他道路宜5M宽度。这样既可保证道路的通畅，又能减少道路用地的比列，增加景观绿地。（2）步行系统项目区内步行道路系统由各地块内步行道路等步行线路组成。几种不同特色的步行线路之间相互交汇衔接，构成环环相扣的步行网络，并形成若干人流集散节点，通过开放空间的有效组织，满足疏散的要求。重点景区可以选用一些整形的石材，但忌用过分光滑完整的昂贵材料，石21、材可以拉毛或者烧毛以保证人行的安全。地面铺装和绿化的结合应较为妥帖，尽量选用平恻石以保证地面排水的连续性。5.2.3绿化工程方案作为农家乐，项目区的绿化显得尤为重要，为合理布置建设、维护好项目区绿化，特如下设计。（1）种植分区充分利用原有植被优势，项目区山地内的植被采用保护、利用和改善为主，尽量不破坏原有植被特色与自然风貌。其它片区植被种植因地制宜，根据各功能片区的特色，采用与之适应的树种搭配。土生树种区塑造土生树种区，通过有步骤的种植实施使项目区早日受益。先期种植在选择约10%的未来结构性乡土性大乔木树种的基础上，以小型苗木栽植并辅以大量的速生色叶乔木树种和小灌木的幼苗组成近期的多层群体，有22、利于树种成活和繁衍，同时也降低种植成本，是最经济和可持续发展的考虑。观赏树种片区观赏树种片区的树种以观赏为主，给游客和居民提供一种赏心悦目的感觉，主要布置在文化展示区内，与重要景点、体育公园相互结合，在自然植被种植组合的基础上，配有特有树种、观赏乔灌木树种，使景区处处有景，季季有花。结构性大乔木种植结构性大乔木，营造一种郁郁葱葱的效果，既塑造了阳光渗透穿梭在山林的美景，又体现了整体景观风貌。（2）植物种类选择XXXX植物资源丰富，有很多皖南常见植物品种，如银杏、黄连木、香樟、广玉兰等。根据植物种类的特点，合理控制前期种植比例，会迅速而有效的形成健康而美观的植物群种。规划的组合百分比：乔木小苗约23、占60%，以土生树种为主；半成熟乔木约占30%，以观赏树种为主；结构性大乔木林约占10%。由以上百分比组成的自然生态区，将可通过构成元素的合理分配与种植方式的变化，有效地控制投入与后期养护成本。5.2.4建筑结构设计方案本工程设计建筑使用年限为50年，建筑结构安全等级为二级。本工程场地抗震按6度设防，设计基本地震加速度值为0.05g，设计地震分组为第一组；抗震设防类别为丙类。5.2.5配套工程建设方案（1）给水工程本项目主要为生活、绿化用水等组成，采用项目区内部自然水系（生态园井水），生活用水符合生活饮用水卫生标准GB54792006卫生要求；绿化用水由地表河流取水和雨水收集利用，满足项目建设24、的用水需求。项目区内给水管呈树枝状布置，由上一级给水管网上引回DN100主水管供用水。按照建筑设计防火规范，本区内室外消防用水量为15L/S，室内10L/S。接待楼、农家乐餐厅、茶楼等区域设置消火栓，其保护半径不大于150米。给水管材采用PPR管材和配件。本项目预计年接待游客8万人次，预计本项目总用水量为 万吨/年。（2）排水工程项目区内对环境的保护要求较高，应加强对区内污、废水的治理力度，实现对污、废水的处理。所以，为方便污、废水的处理，采用雨污完全分流排水体制。污水采用集中处理方式，依托竖向规划，充分考虑地形，进行管道布置，尽量保证最大污水收集率。经污水处理设施处理达标后排放。（3）电力工25、程项目区用电电源引自生态园供电线路。用电负荷等级如下：消防用电设备、弱电设备用电，消防中心、变配电室及发电机房等用电，事故照明、走道照明用电为二级负荷；其余用电为三级负荷。6 环境保护、消防、安全生产及节能6.1环境保护环境是人类赖以生存和发展的基础，随着人类文明的发展，人类居住的环境也日益受到破坏，人类已受到了大自然的惩罚。项目的建设，不能以破坏环境为代价，环境的优劣直接关系到人类社会的持久发展，必须采取了强有力的措施。6.1.1染情况分析项目建设的施工期，产生主要环境问题是扬尘及噪声对环境的影响。在运行期，产生主要环境问题是的含油和含有机物的餐饮废水、生活污水以及生活垃圾排放对环境的影响。26、6.1.2治理措施（1）项目区内设置垃圾箱，按废物资源化的要求，进行垃圾分类收集后统一处理。（2）餐饮废水通过隔油隔渣池处理后与生活污水混合进入化粪池进行初步处理后排入城镇污水管网，对地表水环境产生影响较小。生活废水采用化粪池处理后达污水综合排放（GB8978-1996）三级标准后排入城镇污水管网。因此项目废水经治理后不会影响地表水环境。6.2消防工程（1）建筑防火本项目建筑物主要承重构件的防火等级均为二级，其墙、柱、梁、楼板、楼梯等均采用非燃烧体材料。室内装修材料均采用难燃烧体。（2）消防流量：室外消防用水量15升秒；室内消防用水量10升秒。（3）消防贮水量：室外按2h计，室内消火栓按2h计27、，需180T。（4）消防管道连成环状，设置若干室外消火栓，消火栓距外墙的距离不小于5m，距路边的距离不大于2m，保护半径不超过150m，间距不超过120m。（5）室内设成套消防箱，箱内配DN65室内消火栓系列一组，DNl9自救式消防系列一组，并保证同层相邻两个消火栓的水枪的充实水柱同时达到被保护范围内的任何部位，消火栓的间距不大于50m；箱底部配备四只MFA-4手提式磷酸盐干粉灭火器，并配有消防泵房启动按钮及指示灯。消火栓泵的参数：Q=15L/S，H=48m，N=18.5KW，一用一备。（6）所有通风系统均采用不燃、难燃的设备和材料，如风管采用镀锌钢板等。在通风系统风管穿越防火墙、防火隔断处均28、设有防火调节阀。（7）餐厅内厨房设有独立的机械排油烟系统，由风管、风井、静电油雾净化器、风机和相关风阀组成，另设有独立的机械送风装置。餐厅内面点、蒸煮、清洗、消毒均设有机械送、排风系统，卫生间、更衣室设独立排风排除浊气，餐厅设有独立排风保证新鲜风供应。（8）建筑之间的最近距离大于13.0米最小防火间距，满足规范规定的防火间距要求。（9）建筑周围设环形消防通道，消防通道大于4米，消防车道转弯半径为6米6.3劳动安全在总平面及单项工程的布置上均根据流程，做到科学分区、合理布局，使各区互不干扰，符合国家有关规定；项目区交通流畅，在道路布局上考虑防火要求，在总图布置中考虑建筑物防火要求、采光、通风等，29、均能保证安全生产。6.4节能6.4.1能耗状况及指标分析本项目能耗主要为水、电，项目年耗水为 万吨，年耗电为 万度。表6-1 主要能耗指标一览表序号能源类别数量折标煤系数kg折标煤tce备注1新鲜水 万t0.0875kgce/t13.792电力 万kwh0.1229kgce/kwh239.61合计253.406.4.2节能措施在全世界日益增长的能源消耗中，建筑能耗约占30%40%。本项目将严格执行公共建筑节能设计标准，具体采取如下措施，以达到良好的建筑节能效果。（1）设计有利于节能的建筑朝向和平面根据建筑功能要求，结合当地日照等气候条件和其他状况，在总体规划和单位设计中，合理确定建筑面积、外观30、体型、朝向、间距、层高，使用节能型建筑材料。在建筑设计中重视屋檐、挑檐、遮阳板、窗帘等构造措施，对于调节日照、节省能源是十分有效的。采用主体绿化措施，合理确定建筑涂料类型和颜色。（2）改善建筑围护结构的保温性能改善建筑围护结构的保温性能是建筑设计上的主要节能措施，进一步推广空心砖墙及其复合墙体材料。本项目建筑框架结构采用多孔轻质砼砌块或空心砖等新型墙体材料。内隔墙采用组装的轻钢龙骨石膏板代替粘土实心砖，屋顶用岩棉板、矿渣石棉板等作保温层。窗户是建筑不可缺少的重要组成部分。由多层建筑的能耗分析可知，门窗散热约占建筑总散热的三分之一以上。在满足基本采光和通风的前提下，尽量缩小窗墙比，并改进窗户的材31、料和构造，窗户的气密性要达到节能标准规定的II级，采用平开铝窗、塑钢复合式窗等新材料，施工中要尽量避免“热桥”现象，改善室内环境。（3）建筑电气节能配置可靠性较高的节能型电子镇流器，优化照明配电系统。集中设置照明电线路与开、关控制，加装自控设备，便于控制和照明，节约用电。在满足使用功能的前提下，合理布置管线走向，缩短路径，减少能耗。总体规划设计时，在保证合理布局的前提下，尽可能缩短供水、排水等管道路径，选好合理的供水位置，做好道路规划。（4）公用设施应有部门工作人员进行科学管理，切实做到节能降耗。（5）在项目的建设施工过程中，应加强对施工人员的教育，培养他们的节能意识，最大限度的节约使用各种建32、筑材料以及用水、用电。（6）节水措施本项目用水主要体现为生活用水。用水采用节水阀门，大力推广使用节水型器具，不断提高用水效益，不使用耗水6L和6L以上的座便器。并采取措施避免跑冒滴漏。7 项目管理与实施进度7.1项目管理7.1.1项目组织管理工程建设是百年大计，必须坚持质量第一，在项目要积极推行项目法人责任制、招标投标制、建设监理制和合同管理制。7.1.2项目监理本项目建设要由有知名的监理公司承担监理，在项目实施过程中，实行全程监理。7.1.3劳动定员本项目本着精简高效的原则，拟编制人员（全员）60人，包括管理人员、生产人员、技术人员、销售人员、清洁人员、设施维护人员、安全引导及教育人员等。所33、需职工面向社会新招和聘任。7.1.4人员培训一方面组织技术人员、管理骨干，到国内外大型农家乐进行短期培训学习，同时请专家到项目区对全体职工进行业务知识培训。即采取请进来、走出去培养骨干、带动整体的培训方法，另一方面在引进人才的同时，引进技术和管理方法、并组织骨干对管理新技术、新方法进行消化吸收。7.2项目建设工期和实施进度项目总工期一年。（1）2012年5月完成项目建议书编制；（2）2012年6月-7月完成项目可行性研究报告的编制、论证、评估及其他前期工作；（3）2012年8月-9月完成工程设计，同期进行工程招投标及设备的招标采购；（4）2012年10月-2013年4月土建施工；（5）201334、年1月-2013年4月管线及设备安装；（6）2014年5月竣工验收并投入使用。表7-1项目实施进度表工程明细2012年2013年5678910111212345编制项目建议书编制可研报告并上报审批工程设计、招标及设备招标采购土建工程施工管线等安装工程全面竣工验收并投入使用8 建设投资估算与资金筹措8.1投资估算按照投资项目可行性研究指南的规定，将建设投资的估算分为工程费用，工程建设其他费用和预备费，分别估算。工程费用又分为建筑工程费、设备及工器具购置费和安装工程费三个部分。经估算项目建设投资 万元。其中：（1）估算工程费用投资 万元。（2）估算工程建设的其他费用为 万元。（包括土地使用权、项目35、建议书编制费、建设单位管理费、设计费、监理费、招标费等。）（3）预备费项目预备费包括基本预备费和涨价预备费，本项目基本预备费按照工程费用和其他费用之和的5%估算；涨价预备费不另计算。则此项为361.62万元。（4）本项目正常年运营需流动资金 万元。8.2资金筹措项目总投资 万元，其中建设投资 万元，流动资金 万元。所需资金计划全部由项目单位自筹解决。9 经济效益分析9.1成本分析9.1.1固定资产折旧和摊销房屋及构筑物按30年折旧，残值率按5%；设备与其他按12年折旧，残值率按5%；无形资产中土地按10年，其他10年摊销；递延资产按8年摊销。注：本项目固定资产折旧方法采用直线法。9.1.2修理36、费修理费占固定资产原值比例为2.0%；9.1.3燃料动力燃料动力主要为水、电，年预计需燃料动力费用 万元。9.1.4其他费用包括营业费用、管理费用等，此项费用为 万元。9.1.5工资及福利本项目需员工60人，则年需费用为 万元。9.2营业收入年游客量8万人次，休闲娱乐区按3万人次，达产期总实现营业收入 万元，经营期年均实现收入 万元。 9.3增值税金及附加本项目为生态园项目，不计税费。9.4财务效益分析财务分析依2006年7月3日国家发改委及建设部发行的建设项目经济评价方法与参数为根据，采用动态分析，财务分析期12年，基准点均取在项目实施第一年的年初，目标收益率采用 %。计算财务指标如下：9.37、4.1净现值（FNPV） 万元9.4.2财务内部收益率（FIRR）指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，即，经分析计算得出该项目财务内部收益率FIRR %。9.4.3投资利润率= %9.4.4投资利税率 %9.4.5投资回收期投资回收期是指以项目的净收益抵偿由投资所需要的时间，其是财务上的投资回收能力的主要静态指标。投资回收期（累计现金流量开始出现正值年份数）1上年累计现金净流量的绝对值/当年净现金流量经计算本项目投资回收期为 年（含建设期）。9.4.6盈亏平衡分析盈亏平衡分析是一种特殊形式的临界点分析。进行这种分析时，将投产后正常年份的产量或者销售量作为不确定因素，求取38、盈亏平衡时临界点所对应的产量或者销售量。其数字越低，表明项目适应市场变化的能力越强，抗风险能力也越强。本项目采用运营能力利用率来表示，所使用的测算公式为： %可见项目只要达到运营能力的 %，就可保本。9.5社会效益分析本项目建设适应XXXX经济建设和社会发展的需要，提升了XXXX的旅游品位，加快XXXX第三产业的发展，必将成为XXXX经济新的增长点，从一定程度上提升了景区的旅游资源，可为XXXX增添一笔巨大的无形资产，该项目既符合XXXX“十二五”规划的总体要求，同时可直接安排60人就业，间接带动大量农户增收，为缓解XXXX的就业压力发挥积极作用。项目建成后将进一步改善XXXX投资环境和旅游设39、施建设，社会效益十分显著。10 结论及建议经过以上系统分析可以看出：该项目资源丰富，符合社会需求，市场潜力大，技术方案确实可行。项目的实施，提高了资源的价值，把资源优势转化为经济优势，增加了社会就业机会，项目建成后，自然景观，人文景观浑然一体，将建成一处良好环境的星级农家乐。有利于推进XXXX的经济发展、社会进步，规模经济效益显著，社会效益明显。农家乐旅游虽是一个新兴的朝阳产业，但总体上还是一个尚未规范、管理滞后的市场。因此建议加强进行监管和规范，促进市场的稳定、有序和健康发展。在本项目工程建设中应多听取有关专家的意见和建议，有关论证、设计、施工要紧密配合，对于建设过程中出现的问题应用科学的方法进行分析、比较、论证。在设计和施工中，吸取国内类似工程的建设经验，采用合理、可行、有效的技术手段，确保工程万无一失。因为本项目施工质量要求较高，投资又大，建议建设方采用招标方式择优选取有类似工程施工经验的施工单位进行现场施工，在严把质量关、保证工程质量的前提下，合理科学地控制建设成本，降低了工程造价，因此，建议有关部门积极支持项目实施，协助搞好项目建设工作，促使项目早日建成。