1、伊犁哈萨克自治州康养中心建设项目可行性研究报告（代项目建议书）伊犁新联投资顾问有限责任公司二一七年八月（本资格证书盖章有效）伊犁哈萨克自治州康养中心项目可行性研究报告编制单位负责人：王博技 术 负 责 人：杨凤筱伊犁新联投资顾问有限责任公司（盖章）委托单位：伊犁哈萨克自治州社会福利院编制单位：伊犁新联投资顾问有限责任公司审 核：杨凤筱（注册咨询工程师 高级工程师）编制人员： 陈重生：工程师 高新华：注册造价师陈 栋：工程师 利洪灿：工程师 方 晶：助理工程师目 录第一章 总 论11.1 项目概况11.2 建设单位介绍21.3 编制依据31.4 编制原则41.5 可行性研究范围51.6 主要经济2、技术指标5第二章 项目建设背景及必要性分析72.1 项目提出的背景72.2 项目建设的必要性132.3 项目建设的可行性172.4 分析结论19第三章 项目市场需求分析203.1市场调查203.2市场预测213.3市场分析结论22第四章 项目建设条件244.1项目地理位置244.2项目投资环境254.3投资环境小结26第五章 总体建设方案275.1平面设计方案275.2建筑设计方案325.3结构方案355.4装修方案375.5给水工程375.6排水工程395.7采暖工程405.8电气工程405.9 空调及通风系统425.10 燃气工程42第六章 项目实施规划436.1项目准备期436.2项目建3、设期436.3项目进度计划44第七章 环境保护与消防措施467.1设计依据及原则467.2项目建设地区的环境现状477.3 项目建设和运营对环境的影响487.4 环境保护措施方案517.5绿化方案567.6消防措施56第八章 节约能源方案608.1本项目遵循的合理用能标准及节能设计规范608.2建设项目能源消耗种类608.3项目所在地能源供应状况分析608.4节能措施和节能效果分析618.5节能效果分析648.6结论65第九章 劳动安全卫生669.1 劳动安全669.2 劳动卫生67第十章 项目组织管理7010.1 项目建设管理的原则7010.2 组织机构设置7010.3 项目管理方案70第十4、一章 项目招标实施方案7811.1项目概况7811.2招标范围7811.3招标组织形式7911.4招标方式7911.5招标原则8011.6评标委员会组成8011.7招标程序8111.8评标程序8111.9发放中标通知书8211.10招投标书面报告备案8211.11合同备案82第十二章 投资估算与资金筹措8312.1投资估算的编制范围8312.2投资估算的编制依据8312.3建设投资估算8412.4各分项工程投资汇总9212.5资金筹措9212.6资金使用和管理92第十三章 财务及经济评价9313.1项目收入来源9313.2经营费用的测定9413.3项目经济效益分析9613.4 项目财务分析105、2第十四章 风险分析及规避10314.1项目风险因素10314.2风险规避对策104第十五章 结论与建议10715.1结论10715.2建议107附表1091.伊犁哈萨克自治州康养中心项目损益表1092.伊犁哈萨克自治州康养中心项目现金流入流出预测分析1153.伊犁哈萨克自治州康养中心项目财务现金流量表1214.伊犁哈萨克自治州康养中心项目内部收益率计算表124 4伊犁哈萨克自治州康养中心项目可行性研究报告（代项目建议书）第一章 总 论1.1 项目概况1.1.1 项目名称 伊犁哈萨克自治州康养中心1.1.2 项目建设性质新建1.1.3 项目建设单位建设单位：伊犁哈萨克自治州社会福利院法人代表：6、吴虎寿1.1.4 项目建设地址建设项目位于伊宁市经济合作区上海路53号1.1.5 项目主管部门伊犁哈萨克自治州民政局1.1.6 项目建设内容与规模总建筑面积75460平方米。主要功能划分如下：表1-1 主要建筑物、构筑物一览表序号名称占地面积（m2）建筑面积（m2）备注1康养中心1832146568层，高37.7m,框架2多功能康养综合楼1761140888层，高37.7m,框架3康复医院2576122688层，高29.7m，框架4营养配餐中心115234563层，高11.7m，框架5康复楼（康复医院附楼）120124022层，高9m，框架6综合服务中心97038804层，高15.3m，框架77、地下停车场及配套工程24710合计9492754601.1.7 项目投资规模本项目总投资3.23亿元1.1.8 项目资金来源本项目总投资3.23亿元，资金来源为：采用PPP项目模式引进社会资金16000万元；申请专项建设引导基金1500万元；社会福利院自筹资金2500万元，申请银行贷款1.23亿元。1.1.9 项目建设期限项目建设期拟定为2018年4月至2020年9月，项目建设期为30个月。1.2 建设单位介绍伊犁哈萨克自治州社会福利院成立于1957年，隶属于伊犁哈萨克自治州民政局，为财政全额拨款的副县级事业单位，是一所集社会福利和儿童福利为一体的综合性福利院。根本宗旨是“提供收养服务，弘扬救8、助精神”。多年来，一直从事着周边地区的孤寡老人、三无老人、孤儿、弃婴提供生活照料、医疗康复、精神慰藉、特殊教育、临终关怀等工作。社会福利院实有在编干部职工57人，聘用人员45名，离退休人员27名；根据业务需要设有办公室、老人部、孤儿部、老年公寓、后勤部、社工部、护理康复部、膳食部等八个部门。目前共拥有床位600张，其中：养老床位400张，孤儿床位100张，医疗床位100张。全院占地面积97407平方米（合146亩），总建筑面积117146平方米，依据已编制的社会福利院修建性详细规划，依据整体服务功能要求，“十三五”期间进行社会福利园区建设，将总面积为11.71万平米的社会福利园区分为社会福利服9、务中心区、儿童福利中心、“三无”老人生活中心、康养中心、营养配餐中心、康复医院等6大功能区。本项目包括：康养中心、多功能康养综合楼、康复医院、营养配餐中心、综合服务及培训指导中心、物业后勤服务中心、地下停车场等内容。1.3 编制依据1.中华人民共和国老年人权益保护法；2.关于加快实现社会福利社会化的意见国发办200019号；3.中华人民共和国城市规划法2007年10月28日；4.中华人民共和国国民经济和社会发展“十三五”规划纲要；5.社会福利机构管理暂行办法民政部令1999第19号；6.新疆维吾尔自治区关于加快发展养老服务业的实施意见新政发201419号；7.新疆维吾尔自治区关于加快推进居家养10、老服务工作的实施意见新政办发2015138号；8.新疆维吾尔自治区国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要；9.伊犁哈萨克自治州人民政府关于进一步加强我州老年人体育工作的意见；10.伊犁哈萨克自治州国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要；11.伊犁哈萨克自治州社会福利院“十三五”规划12.伊宁市城市总体规划纲要（20102030）；13.建设项目经济评价方法与参数及使用手册（第三版）；14.国家及地方的其他现行规范、规程、标准和相关政策法规等；15.国家公布的相关设备及施工标准。1.4 编制原则1.充分利用伊犁州社会福利院现有的基础设施条件，合理调整，以减少重复投资。2.坚持先进性、适用性、合理11、性、经济性的原则，采用国内先进的产品及相关技术，确保工程项目建设的质量。以获得良好的经济和社会效益。3.认真贯彻执行国家基本建设的各项方针、政策和有关规定，执行国家及各部委颁发的现行标准和规范。4.节能降耗，节约用水，提高能源的重复利用率。5.注重环境保护，在建设过程中采用行之有效的环境综合治理措施。6.注重劳动安全和卫生，设计文件应符合国家有关节能、劳动安全、劳动卫生及消防等标准和规范要求。7.康养中心建设项目，各项设施的设计和建造，应充分体现适老、宜老性，方便入“住”老人的出入，方便快捷的、无障碍的获得本项目提供的各项服务及相应的医疗、护理、康复、学习、娱乐、交友等便利。1.5 可行性研究12、范围本项目可行性研究报告对项目建设的可行性、必要性及承办条件进行了调查、分析和论证；对项目的市场需求情况进行了重点分析和预测，确定了本项目的建设原则；对加强环境保护、节约能源等方面提出了建设措施、意见和建议；对工程投资、项目成本和经济效益等进行计算分析并作出总的评价；对项目建设及运营中出现风险因素作出分析，重点阐述规避对策。1.6 主要经济技术指标1.规划总平面主要技术指标，详见下表：表1-2 规划总平面主要技术指标表序号名称单位数量备注1本项目占地面积m294922本项目建筑面积m275460 3容积率1.24建筑密度%27.85绿地面积m239756 6绿地率%40.87道路硬化面积m2313、0546.66 8地下建筑面积（地下车库）m2247109停车位个822 其中地上停车位个204 地下停车位个618 非机动车停车位个50 2.床位数：规划设计康养床位1000张，按4：4：2比例分配，能自理老人床位占40%，为400张床位,分布在多功能康养综合楼2-8层；半失能老人床位占40%，为400张床位，分布在康养中心2-8层；失智失能老人床位占20%，为200张床位，分布在康复医院3-8层;康复楼（康复医院附楼）分布失智失能老人床位68张。3.主要业态收费标准：能自理老人1500元/床月，半失能老人2500元/床月，失智失能老人4000元/床月。伊犁哈萨克自治州康养中心项目地理位置优14、越，东侧为仁和宁远郡小区、警盾小区，南侧为东方环宇小区，西侧为伊宁市开发区主要街道上海路，北侧为河北路；周边半径3公里范围内，为伊宁市新建城区，是伊宁市人口密度，人均经济收入最高的区域；距伊犁河景观带约3.5公里。本项目隶属于伊犁州福利院，项目建成后将成为伊犁州医养结合示范指导中心，满足老年群体对养老服务的需求，推动伊犁州养老事业的发展。第二章 项目建设背景及必要性分析2.1 项目提出的背景2.1.1 中国是唯一一个老龄人口过亿的国家据国家统计局网站显示：截止到2013年底，我国60岁及以上老年人口达到1.78亿，占总人口的13.26%，其中65岁及以上老年人口为1.19亿，占总人口的8.8715、%。中国是较早进入老龄社会的发展中国家之一。中国是世界上老年人口最多的国家，占全球老年人口总量的五分之一。截至2015年底,全国60岁及以上老年人口2.22亿,占总人口的16.1%,其中65岁及以上人口1.44亿,占总人口的10.5%。“老龄化社会”是指60岁以上的人口数占总人口数的比例超过10%，或65岁以上的人口数占总人口数的比例超过7%。2014年老龄蓝皮书指出：“中国已经处于老龄社会初期阶段，正在向老龄化经济体转变，未来将成长为全球老龄产业市场潜力最大的国家。”从2013年到21世纪末，中国人口老龄化过程可分为四个阶段。第一阶段：从2013到2021年为快速发展阶段，同时中国人口处于轻16、度老龄化阶段。在此阶段，中国老年人口迎来第一个增长高峰，由2.02亿人增长到2.58亿人，共增加5600万人，年均增长700万人，老龄化水平由14.9%提高到17.9%，属于轻度老龄化（老年人口占总人口比重在1019之间为轻度老龄化）。第二阶段：从2022年到2030年，中国老龄人口进入了第二个增长高峰，由2.58亿人增长到3.71亿人。第三个阶段：从2031年到2053年，为快速发展阶段，中国人口进入中度老龄化阶段，由3.71亿人增长到4.87亿人。第四个阶段：从2053年到2100年，老龄人口增长期结束，由4.87亿人减少到3.83亿人。2.1.2 鼓励发展养老服务业的相关政策1.国务院办17、公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见的通知（国办发200019号）；2.民政部关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见（民发2005170号）；3.国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知（ 国办发20066号）；4.中共十八届三中全会提出，要“积极应对人口老龄化，加快建立社会养老服务体系和发展老年服务产业”。2013年，国务院对中国养老服务体系进行顶层设计，发布关于加快发展养老服务业的若干意见(国发201335号)，将养老服务体系建设纳入国家战略。提出我国现阶段的发展目标为“到2020年，全面建成以居家为基础、为依托、机构为支撑的，功能完18、善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系。养老服务产品更加丰富，市场机制不断完善，养老服务业持续健康发展。”5.中国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要，在多个章节均提及发展养老服务业。纲要指出，要满足多样化公共服务需求，积极推动医疗、养老、文化、体育等领域非基本公共服务加快发展，完善各类社会资本公平参与医疗、教育、托幼、养老、体育等领域发展的政策。养老服务业既是事业也是产业。6.为贯彻落实国务院关于加快发展养老服务业的若干意见(国发201335号)，2014年4月，国土资源部下发养老服务设施用地指导意见(国土资厅发201411号)，在用地范围、土地用途和年期、供地计划、供地政策、鼓励租赁供地、19、分类用地监管、鼓励盘活存量用地、利用集体建设用地等方面分别作出了规定，从土地政策上大力支持养老服务业发展。7.2015年鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见（民发201533号）、国家开发银行关于开发性金融支持社会养老服务体系建设的实施意见（民发201578号）、基本养老保险基金短期理财投资管理办法(国发201548号)以及2016年的关于金融支持养老服务业加快发展的指导意见(银发201665号)等文件相继出台，金融与养老产业融合的形式受到政策肯定，养老产业在资金助力下进入发展快车道。8.国务院办公厅转发卫生计生委、民政部、发展改革委、财政部、人力资源社会保障部、国土资源部、住房城乡建设部20、全国老龄办、中医药局关于推进医疗卫生与养老服务相结合的指导意见（国办发201584号），全面部署进一步推进医疗卫生与养老服务相结合，满足人民群众多层次、多样化的健康养老服务需求。9.关于支持社会力量兴办老年人社会福利机构的意见（新民发200952号），鼓励和支持社会力量兴办老年人福利机构，广泛动员社会力量参与老年人福利事业、兴办老年人福利机构，开展形式多样的系列化服务。10.新疆维吾尔自治区关于加快发展养老服务业的实施意见（新政发201419号）。加快发展养老服务业，是践行“民生优先”理念、保障和改善民生的必然要求,是全面建成小康社会的一项紧迫任务，有利于保障各族老年人权益、满足各族老年人养21、老服务需求；有利于拉动内需、扩大就业、形成新疆服务业发展新的增长点；有利于创新社会管理、维护新疆社会和谐稳定。从我区实际出发，以满足各族老年人的养老服务需求和提升老年人生活质量为目标，充分发挥政府主导作用、社会力量的主体作用和市场机制在资源配置中的基础性作用，创新体制机制，激发社会活力，健全服务体系，大力发展方便可及、价格合理的各类养老服务和产品，逐步满足各民族、多层次、多样化养老服务需求，使发展养老服务业成为积极应对人口老龄化、保障和改善民生的重要举措，成为扩大内需、增加就业、促进服务业发展、推动经济转型升级的重要力量。到2020年，基本建立起以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的，城乡统筹22、设施齐备、功能完善、布局合理的养老服务体系，实现养老服务与医疗康复、文化教育、家庭服务、旅游休闲、金融保险等相关领域互动发展，形成养老服务业发展新局面；社会力量成为养老服务供给主体，养老服务业成为全区服务业重要组成部分，从业人员规模不断扩大。80%以上的城市居家生活老年人得到养老服务的全面支持，80%以上的乡镇和40%以上的农村社区建立包括养老服务在内的社区综合服务设施和站点。全区养老床位数达到每千名老人35张以上，服务能力大幅度增强。2.1.3 入住养老机构已形成趋势老人经常需要人照顾，有的老人考虑到儿女的实际情况，选择了老年公寓养老。养老机构的环境和条件适合养老，而且现在的交通通讯工具又23、十分发达，家人也能经常见面，这样既适合养老，而且亲情也不会疏远。在养老机构老人每天的生活起居都有专人负责，经常还有各种老年人活动，有很多老伙伴在一起，老年人过得很愉快也很惬意。由于目前许多子女无时间照料老人或者家里没有条件为老年人提供系统专业的服务，再加上养老机构周到的服务和先进的设施，入住养老机构已成为现代社会养老的一种趋势。2.1.4 新疆老年人口概况2015年，新疆60岁以上的老年人预计已超过300万人，占全区总人口的12.9%，2010年新疆进入老龄化社会。新疆人口老龄化呈现人口基数大、增速快的特点，老年人口数每年正在以4.36%的速度增长，远远高出全国1.16%的增长速度。人口老龄化24、对经济发展将会产生深刻影响,使劳动抚养化结构、消费需求层次发生变化，老年社会保障体系将面临更大的压力，同时，老龄化社会对老年人生活照料、医疗保健、康复护理、家政服务等也提出更高要求。随着老龄化的快速发展和家庭结构的逐步变化，新疆空巢老人的数量在近些年也呈现快速增长的趋势。根据对全区空巢老人基本情况调查，目前新疆有空巢老人52.88万人，占全区老年人总数的17.62，其中生活不能自理的空巢老年人约有10.57万人，约占空巢老人总数的19.98，一人独自居住附近无子女的空巢老人有3.66万人，占空巢老人总数的6.92。空巢老人在日常生活中或多或少都会存在着生活照料困难、孤独感强烈等方面的问题，这部25、分老年人选择到机构养老的意愿比较强烈，比例相对较高。2.1.5 伊犁州直养老事业概况根据最新调查数据，随着伊犁州直人口老龄化进程的加快，“州直八县三市60岁以上老年人口达到32.3万人，占全州直总人口的11.5%。公办福利机构床位数4359张、公办养老机构在院老人数2000人。州直共有民办养老机构13家，建筑面积21880平方米，床位1079张，现有入住老人774人，其中残疾人673人；工作人员为133人，其中90%人为40-50岁人员，员工大多是内地到新疆打工人员。2.1.6 伊犁州直急需养老服务队伍的建设加强养老服务队伍建设，提高服务水准。建立一支高素质的人才队伍，是为老年人提优质服务的重26、要条件，也是州直民办养老机构建设的当务之急。我们必须要建立一支社会化与专业化相结合的养老服务队伍，开展职业资格培训，实行职业资格和技术等级管理认证制度，提高养老护理人员持证上岗比例，加强养老从业人员的专业教育、在职教育和岗位技能培训，提高其政治素质、职业道德和专业水平。建立伊犁州养老服务指导中心，强化行业管理和指导。依托州直养老机构，建设具有组织、指导、服务、培训等功能的社会化养老服务指导中心，健全养老服务机构网络，强化对州直公办和民办养老服务机构和居家养老服务行业的管理和指导。新世纪开始银发浪潮滚滚而来，而且老年人口基数大、发展速度快、来势凶猛。因此解决老年人的养老和居住问题是摆在我国和各个27、城市面前的一个紧迫的社会问题。2.2 项目建设的必要性2.2.1 符合国家各项政策及地方发展规划中国老龄事业发展“十三五”规划指出，“十三五”时期，随着第一个老年人口增长高峰到来，我国人口老龄化进程将进一步加快。从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.22亿，平均每年增加老年人860万；老年人口比重将由13.3%增加到16%，平均每年递增0.54个百分点。老龄化进程与家庭小型化、空巢化相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求将急剧增加。未来20年，我国人口老龄化日益加重，到2030年全国老年人口规模将会翻一翻，解决老龄化社会问题任重道远。28、伊犁州十三五规划指出伊犁州市应积极应对人口老龄化问题，加快发展社会养老服务事业，以居家养老为基础、社会服务为依托、机构养老为补充、资金保障与服务提供相匹配，政府主导、部门协同、社会参与、公众互助的社会养老服务体系逐步推进。而本项目将打造多功能健康养老中心来响应国家政策的需要。伊犁州直康养中心项目的建设，符合国家、自治区及自治州相关的法律法规及扶持政策，符合民政系统的法律法规及相关政策，符合伊宁市城市总体规划。是伊犁州社会福利院“十三五”规划的一个重要的组成部分。2.2.2 是促进伊犁州老年人幸福高地建设的需要人口老龄化和老年人问题，是当前社会普遍关注的社会问题。人到老年，常有恐老、怕病、惧死的29、心态，加之家庭日趋小型化，势必造成他们的落伍感，甚至发生心理问题。老人中差不多有三成的老人都存在着这样或那样的心理问题。因离退休的社会角色转变而产生的心理不适应现象，如出现焦虑、抑郁、孤独和失落感，整天愁眉苦脸、唉声叹气、夜不能眠；和子女远离后的空巢感以及代沟造成的隔阂等。目前伊犁州直有老年人口数量与养老床位数量严重失衡，平均每百人拥有养老床位1.67张，远远不能满足日益增长的养老需求。随着时间的推移，伊犁州直养老需求将进一步快速扩大。面对老龄化发展的趋势和老年人口的增多，伊犁州直康养项目的建设能够有效地解决空巢老人的问题，提升了老年人的满意度和幸福感。让伊犁州老年人实现“老有所养、老有所医、30、老有所为、老有所学、老有所乐”。2.2.3 是增加就业带动伊犁州养老产业发展的需要根据养老行业国际公认的3位失能老人配备1名护理人员，10位养老人员，配备1名护理人员。该项目的建成使用，可带动社会资本进入养老产业。随着各类资本进入该领域，将会创造出大量的就业岗位。本项目建成后，将为当地提供大量就业机会，吸收闲置人员再就业，可促进当地经济和谐发展；为提高伊犁州综合实力产生深远影响，对于提升当地经济、增加从业人员的收入、提高国民生活水平有着非常重要的意义。当前，在我国养老以居家养老为主，社会养老为辅，社会机构养老只是一种补充形式。养老服务供需矛盾突出，产业结构不均衡，以及我国特殊的“421”结构，31、是导致老人独居、空巢、失抚现象加剧的直接原因。社会化养老机构的出现，顺应了社会发展的形势，有力地解决了社会养老问题。社会化养老机构的建设，是体现党的亲民爱民政策，有效降低独居、空巢、失抚老人的比例，优化调整养老产业结构，提升社会养老服务水平，促进家庭和谐、代际和谐、社会和谐的重要措施。伊犁州老年服务业总体发展水平滞后，老年福利设施在数量和质量上都与现实需要有很大差距，现有社会养老机构照料老人的能力远不能满足要求。同时，机构照顾比较高的费用也使一些经济困难的老年人望而却步；即使有条件去机构养老的老年人，也因受中国传统文化习惯的影响，不愿去机构养老；对在机构养老的老年人，容易造成社会疏离、习惯性无32、助等问题。因此，发展养老是我国社会养老保障体系的必要补充，也是解决城市养老问题的重大战略选择。项目建设可以满足养老机构老人的基本生活需求，倡导快乐健康生活，促进养老产业的发展，并可以带动健康保健、医疗护理、老年旅游等相关产业的发展，缓解伊犁州人口老龄化趋势，整体促进伊犁州养老服务业发展。2.2.4 是维护社会稳定，促进社会和谐发展的需要随着社会经济的发展、人民生活水平的提高和社会生活方式的转变，老年群众在日常生活照顾、精神慰藉、心理支持、康复护理、紧急救助、临终关怀等方面的需求日益增长。妥善处理人口老龄化带来的社会问题，满足广大老年人对养老服务业的需要，解决老年人的养老、就医看病的问题显得尤为33、迫切。建设养老机构是构建社会主义和谐社会、贯彻落实科学发展观、坚持以人为本的具体体现，是社会文明进步的重要标志。认真解决老年人日常生活中的实际问题，有利于保持家庭关系的和睦稳定，有利于促进老年群体和其它群体和谐相处，也有利于促进我州相关行业的发展，为建设和谐社会做出贡献。我们国家是在经济欠发达的情况下进入老龄化社会的，如此低的经济发展水平，要承受如此高程度的人口老龄化，这就需要开辟一条新型养老道路，以缓解政府财政压力。伊犁州养老事业的发展，将直接影响到社会稳定和经济发展。政府引导性投资，将会带动社会资本进入养老领域。从而为高、中、低经济收入老年人群建造符合其经济收入的养老设施和环境。使子女可以34、安心工作，促进伊犁州直的经济发展和社会和谐。本项目推行养老服务，正是适应了这一要求，同时也为体制转轨和结构转型营造了一个更加宽松的环境，为维护社会稳定、解决社会矛盾提供了有效的保障。综合以上因素，本项目建设十分必要。2.3 项目建设的可行性2.3.1 政策可行性国家及各级政府颁布了中华人民共和国老年人权益保护法、关于加快实现社会福利社会化的意见国发办200019号、社会福利机构管理暂行办法民政部令1999第19号、新疆维吾尔自治区关于加快发展养老服务业的实施意见新政发201419号、新疆维吾尔自治区关于加快推进居家养老服务工作的实施意见新政办发2015138号、伊犁哈萨克自治州人民政府关于进一35、步加强我州老年人体育工作的意见等，为本项目提供了资金筹措、财税和金融支持政策的支持，为项目的资金筹措提供了更多的选择，国家各项支持和优惠政策是项目建设顺利实施的前提条件。本项目属于国家鼓励支持发展项目，符合国家发展的战略部署，项目建设具备政策可行性。2.3.2 市场可行性项目位于伊宁市经济合作区核心区域，周边有多处大型商业住宅小区，半径3.5公里范围内，是伊宁市人口密度最高的区域，居民的经济收入也是伊犁州直最高的区域。项目周边附属配套设施齐全，环境优良，距伊犁河景观带约3公里，对不同经济收入的老年人群具有极大的吸引力。项目建成后将为机构养老、社区养老、居家养老和候鸟式养老提供技术、服务、交流等36、后勤保障工作。本项目完成后，将有力的推动伊犁州养老事业的发展，创造出巨大的社会效益，随着社会经济的不断发展，经济效益将逐渐的显现出来。2.3.3 技术可行性新疆地区有一批具有工程建设资质的、拥有技术、资金实力及人才优势较强的工程建设单位，在设计上有成熟的相关法规和规范。伊犁州社会福利院近60年来，积累了丰富的老年人口护理经验和大量的专业技术人才。因此，本项目建设在护理技术和后期运营方面技术上具有可行性。2.3.4 管理可行性本项目将根据项目建设的实际需要，组建专业运营机构，负责项目规划、设计、组织和实施。在经营管理方面将制定行之有效的各种企业管理制度和人才激励机制，确保本项目按照现代企业运营方37、式进行运作。2.4 分析结论本项目属于国家及地方鼓励项目，社会效益显著。从项目实施的必要性和建设可行性分析，项目的建设符合我国的相关产业发展政策，有当地政府、各相关部门的支持，按国家基本建设程序进行实施，项目符合当地城市规划和景观布局建设要求，项目方案合理，具有良好的社会效益。鉴于以上必要性及可行性研究分析，本项目的实施将面临较为广阔的市场发展空间，项目的进一步发展将更好地服务社会和增加政府财税收入、提高劳动就业率。该项目建设还将带动旅游产品的展示和销售，延伸产业链条，对伊犁州的社会经济发展起到较大的促进作用。因此，本项目的建设不仅会给项目投资方带来一定的经济效益，还具有很好的社会效益。综合以38、上因素，本项目建设可行，且十分必要。第三章 项目市场需求分析3.1市场调查3.1.1建设项目产品构成1.本项目主要由以下部分组成表3-1 项目产品构成序号名称1康养中心2多功能康养综合楼3康复医院4营养配餐中心5综合服务中心（包括：1、康养培训、2、信息平台及指导中心、3、物业后勤服务中心）6地下停车场及配套工程3.1.2建设项目盈利能力调查表3-2 项目盈利能力调查表序号项目名称项目主要业态1康养中心（老年公寓）健康养老中高档示范区（医养结合示范区），主要为：半失能老人康养公寓和康复训练室及理疗服务。专为老年人进行个性化设计，室内采用防滑地板,马桶和淋浴室设计防滑护栏;淋浴室设置沐浴专用凳,39、冷热水开关标识也十分醒目;卫生间与室内连接处采用缓坡无障碍设计;无线定位系统、24小时应急呼叫系统,只要在园区范围内就可以通过无线定位找到老人,老人遇到突发状况时,只需轻轻按下应急呼叫系统,马上就会有专业医护人员进行救助。 2多功能康养综合楼（老年配套服务设施）主要包括：自理型老人养老公寓，养老产品展销厅、文化娱乐休闲设施；如：棋牌室、阅览室、唱歌、舞蹈活动室、书法练习馆、乒乓球馆等适合老年人的活动场所设施。3康复医院主要包括：1、老年病康复理疗、慢病管理、健康讲座；2、失智失能老人养老、心理咨询等；4营养配餐中心除服务于伊犁州社会福利院，还可对社会开放，以此获得经济效益和社会效益。5综合服务40、中心1、 康养服务人员培训中心，2、州直社区养老、机构养老、居家养老、候鸟式养老的信息平台及指导中心；3、后勤保障、物业服务。6地下停车场及配套工程停车及配套服务3.1.3项目周边同类产品调查从初步调查结果分析，伊宁市经济合作区无同类产品；项目周边10公里范围内，无相同规模的同类产品；随着老年事业的发展，特别是养老产业的进一步繁荣，本项目产品价值将会大幅提升。对经济及社会效益具有积极促进作用。3.1.4项目替代产品调查根据伊宁市总体发展规划，项目建成后，周边无替代产品出现。3.1.5社会化养老收费调查目前伊宁市公办及民办养老机构，根据设施、地段及规模不同，收费标准约为2000元左右。3.2市场41、预测3.2.1养老市场需求预测1.目前伊犁州直有超过60岁的老年人口32.5万人，按20%的老年人口需要政府养老机构或民办养老机构提供养老服务。约有6.5万人市场需求。2.伊宁市2015年末，约有人口58万人，按60岁以上老年占人口比例的11%计，约有6.05万人。按20%的人口需要政府养老机构或民办养老机构提供养老服务，约有1.21万人的市场是需求。3.根据最新调查数据，目前伊犁州直公办，民办养老床位共计5438张，与市场需求缺口巨大。3.2.2养老收费增长预测1.随着社会化养老观念进一步普及，将会有越来越多的老年人口进入养老机构安度晚年。2.随着独生子女父母进入老年，会有越来越多的老年人口42、愿意进入养老机构安度晚年。3.随着富裕的老年人口越来越多，可以支付较高的养老费用，因此对养老机构提出了更高的设施和服务要求。4.养老收费会保持一个较快的增长。根据不同的设施条件，老年人可以承受的收费标准年增长率预计为5%-10%，高端养老机构收费增长速度较快。3.3市场分析结论1.本项目是伊犁州社会福利院的配套建设工程，拥有良好的专业优势和基础设施、市场需求巨大，通过专业化的养老服务和管理，建设项目将给伊犁州带来很好的社会效益和一定的经济效益。2.本项目的建设符合国家产业导向，顺应了国家推动养老事业发展的引导方向，属于国家大力鼓励发展范畴，建设条件良好。3.本项目的建设可促进伊犁州养老产业的健43、康发展，具有形成新的养老产业集群的实力，可完善养老产业链条，从而带动和促进当地国民经济的全面发展和社会进步。4.本项目具备社会经济发展的可持续性，项目实施可行、可靠。项目的建设将为当地开辟新的经济增长点，而且还可促进当地相关产业的发展，从而带动和促进当地国民经济的全面发展和社会进步。第四章 项目建设条件4.1项目地理位置本项目位于伊宁市边境经济合作区上海路以东河北路以南交界处。该项目地址周边交通便利，方便人员车辆的出入，四周无公害和污染，该项目建设地点人流转移便捷，生态环境良好、基础设施一流、功能布局合理、人群集聚效应显著，区位优势明显。因此，项目选址能够满足本项目的用地需要，符合伊宁市城市发44、展规划要求，故本项目拟建地址选择方案可行。图4-1 项目区位置图4.1.1工程地质与水文地质条件通过场址临近建筑物的地质勘察资料表明，该项目工程地质及水文条件较好，地势平整，地基承载力达到要求条件，能够满足本项目工程建设要求。4.1.2公用设施条件本项目供水、供电、供热、通讯等公用设施条件较好，能够满足要求。4.1.3环境保护条件项目所产生的污染物主要是生活垃圾、部分医疗垃圾及医疗污水（医疗垃圾由专业部门收集处理、医疗污水处理达标后消毒排放至城市排污系统）、商品销售时产生的废弃物。可通过市政污水排放及垃圾回收系统处理。4.2项目投资环境4.2.1项目地理环境及人口现状伊宁市横亘伊犁河谷中部，东45、连伊宁县，西接霍城县，南与察布查尔锡伯自治县隔河相望，北靠天山支脉科古尔琴山，是新亚欧大陆桥中西部的主要窗口。伊宁市现辖八乡一镇二场、八个街道办事处，全市总面积755平方公里，现有总人口58万人，有维吾尔、汉、哈萨克、回、蒙古、锡伯、乌兹别克、俄罗斯等37个民族。图4-2 项目地理位置图4.2.2项目选址地环境本项目东面是宁远郡小区，南面是东方环宇七彩城小区，西面是福安西城国际小区，北面是仁和熙春郡小区。周边3.5公里范围内，是伊宁市人口最集中居住区域，交通便捷。该项目的建设，具有完善城市功能，改善城市环境、塑造城市形象、提升城市品位的作用。4.3投资环境小结综上所述，项目建设地伊宁市经济合作46、区具有优越的地理气候、投资环境、交通区位以及充足的自然资源等条件均为项目的长远发展奠定了坚实的基础，完全可以满足项目建设和运营的需求。第五章 总体建设方案5.1平面设计方案5.1.1指导思想项目建设必须坚持高标准、高起点、高质量的建设目标；建筑设计与城市规划相一致，依托现代科技力量，利用新型节能材料、清洁材料，注重生态环境建设，努力创造可持续发展的环境与氛围。5.1.2设计原则1.以人为本遵从“以人为本”的设计原则，根据养老客户的需求，注重从康养护理、康复理疗、慢病管理、文化生活等多方面、多方位来提高他们的生活质量，提升幸福指数。2.生态优先在项目规划设计、建设的同时，注重保护和利用现有树木和47、各类花草，正确处理生态环境与工程建设之间的关系；以可持续发展思想为准则，有机组织空间布局，促成生态环境与景观的有机统一。3.立足当前、考虑长远规划设计时不仅要根据实际情况确定当前的发展规模，还应充分考虑远期发展需求，进行科学布局。4.合理布局，节约用地规划设计结合现状和需求，合理进行功能区划做到动静分区、人车分流。根据规划地块所处的商业位置，利用地上地下空间科学布局，提升商业价值。5.1.3设计目标将伊犁哈萨克自治州康养中心建设成为功能分区明显，管理科学规范，人员设置合理，集颐养、医疗、护理、康复、文化娱乐为一体，打造伊犁河谷乃至新疆区域的新型综合社会福利项目，引领伊犁河谷医养结合养老社区新潮48、流。5.1.4基地分析1.本项目位于伊宁市城区西部，地势平坦。场地高程在625.05米至627.90米之间，用地东北高、西南低；2.地处中温带，属半干旱的大陆性中温带气候；3.具备良好的工程地质及水文地质条件；4.市政配套设施完善。5.1.5总平面布置要求1.总平面设计应功能分区明确，避免人流与车流交叉；2.总平面设计须符合消防规范；3.应设置地上、地下停车场；4.环境设计及绿化须符合伊宁市规划要求，为康养客户创造良好环境。5.总平面设计须符合无障碍设计规范城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ50-2013）的有关规定。5.1.6总平面规划整体描述1.位置描述规划项目位于新疆伊宁市边境合作区49、河北路以南，上海路以东地块。2.规划布局本次规划总建筑面积75460平方米，建筑物占地面积9492平方米。主要建筑朝向偏西南约380，景观兼消防水池位于园区中心位置（详见伊犁州社会福利院修建性详细规划总平面图）。图5-1 伊犁州社会福利院修建性详细规划总平面图3.流线组织利用道路划分出已建成的社会福利服务中心区、孤残儿童托养中心、儿童福利指导中心、儿童福利院；本项目康养中心、多功能康养综合楼、康复医院、营养配餐中心、综合服务中心、康复楼（康复医院附楼）；休闲娱乐活动区（中心区）；另建儿童收养中心及多功能厅、“三无”老人生活中心；功能分区明确。主要车行不穿越各功能区，使得各功能区相对独立、减少干50、扰。每个功能区的交通又自成体系，以达到动静分区、人车分流。消防紧急通道与主干道形成环状道路系统，便于紧急救护、消防或搬运机动车的顺利通行。园区共设置四个出入口：上海路出入口；河北路出入口；民丰街布置两个出入口。4.绿化景观绿地规划园区绿地规划具体可划分为两种形式：中心公共绿地、庭院绿地两者共同组成点、线、面相结合的园区绿地系统。绿地率40.8%。中心公共绿地：位于园区中心地带，规划尽可能的保留现状绿地形态，并与开阔活动空间有机结合，共同组成园区的“绿心”。庭院绿地：庭院绿地通过园区道路及步行景观道与中心绿地紧密结合。树种规划道路绿化以乔木为主，搭配低矮的灌木和花卉，把不同等级的绿地结合在一起，51、形成统一的绿化有机整体。园区内除建筑、道路等硬质场地外，其余地段、地块种植草坪，并配植小叶白蜡、千头椿、连翘等树种，矮灌木以丁香、金叶女贞、水蜡等为主。景观规划园区的中心绿地通过设置文化休闲广场、小品、铺砌，形成开阔的绿色公共空间，布置草坪、灌木、座椅、花坛、花廊、凉亭，令老年人享有稳定、高雅的休闲环境。5.配套设施园区以70米服务半径选择在方便运输又无碍观瞻的地点设置垃圾收集点、公共厕所。园区西侧设置变电箱、电话交接箱、天然气地下调压箱。结合绿地和步行道设置健身、娱乐活动器材。6.竖向设计园区场地东北高西南低，南北向坡度约为0.6%，东西向坡度约为0.2%。园区道路综合考虑周边地形、土方平衡52、道路技术标准、排水、出入口等因数，设计道路的平均坡度在0.5%左右，其中最大坡度为1.24%，最小坡度为0.33%。园区内建筑一层与室外地坪高差为0.3米至0.45米。园区排水汇水点设置在西南角，排入上海路市政排水管网内。5.1.7总平面经济技术指标本项目主要技术经济指标表表5-1 主要建筑物技术指标序号名称面积（平方米）首层面积（平方米）备注1康养中心1465618328层2多功能康养综合楼1408817618层3康复医院1226825768层4康复楼（康复医院附楼）240212012层5营养配餐中心345611523层6综合服务中心38809704层7地下停车场及配套工程247108总建53、筑面积754609总占地面积9492表5-2 总平面技术经济指标序号名称单位数量备注1本项目占地总面积m294922本项目总建筑面积m2754603容积率1.24建筑密度%27.965绿地面积m2397566绿地率%40.87道路硬化面积m2304128地下建筑面积（地下车库）m224710 9停车位个822 其中地上停车位个204 地下停车位个618 非机动车停车位个50 5.2建筑设计方案5.2.1建筑设计方案依据1.民用建筑设计通则（GB503522005）；2.建筑抗震设计规范（GB 50011-2010）2016修订版；3.公共建筑节能设计标准（GB501892015）；4.建筑设计54、防火规范（GB50016-2014）；5.无障碍设计规范(GB50763-2012)；6.老年人居住建筑设计标准（GB/T50340-2003）；7.现行国家及地方有关建筑规程、规范及法规。5.2.2建筑设计方案1.平面设计方案本项目总建筑面积75460平方米，包括康养中心14656平方米；多功能康养综合楼14088平方米；康复医院12268平方米；营养配餐中心3456平方米；康复楼（康复医院附楼）2402平方米；综合服务中心3880平方米；地下停车场及配套工程24710平方米。康养中心8层，总高37.70米。于2-8层设置半失能型护理老人400张床位；在一楼设置接待服务大厅、接待室、入住登记55、室、健康评估室、值班监控室、 超市服务区、办公室等；2-7层为半失能型护理老人居室，有亲情居室和三人居室，还有护士站、办公室、公共活动区、储藏室、消毒室、开水房、洗衣房、公共浴室、公共卫生间、家庭会面室等；8层除设置护理老人床位外，主要设置临终关怀室、抢救室、诊疗室、办公室、活动室、心理咨询室等。多功能康养综合楼8层，总高37.70米。于2-8层设置自理型护理老人400张床位；在一楼设置接待服务大厅、接待室、入住登记室、健康评估室、值班监控室、 超市服务区、康复器材售卖区、康养产品展示区、网络室、书画室、阅览室、棋牌室、办公室等；2-7层为自理型护理老人居室，有亲情居室、三人居室和六人居室，还56、有护士站、办公室、公共活动区、储藏室、消毒室、开水房、洗衣房、公共浴室、公共卫生间等；8层除设置护理老人床位外，主要设置办公室、诊疗室、物理治疗室、作业治疗室、心理咨询室、大型活动室、书法学习室、插画学习室、养生学习室、戏曲学习室等。康复医院8层，总高29.70米。于3-8层设置失能失智型护理老人200张床位；在一楼设置入住登记室、健康评估室、观察隔离室、值班监控室、配餐室、社会工作室、门诊大厅、诊疗室、心电图室、x光室、B超室、化验室、调剂制剂室、药房、抢救室、临终关怀室、办公室等；2-层主要设置集中康复训练室、疗养室、医护室、物理治疗室、引导式训练室、感觉综合室、语言训练室、认知训练室、作57、业治疗室、心理咨询室、护士站、公共活动区、储藏室、开水房、公共浴室、公共卫生间、消毒室、洗衣房、办公室、阅览室、书画室、棋牌室、网络室等；3-8层为失能失智型护理老人组团11人居室、还有护士站、办公室、公共活动区、储藏室、消毒室、开水房、洗衣房、公共浴室、公共卫生间等。康复楼（康复医院附楼）2层，总高9. 0米。主要为缓解康复医院床位数不足而设置。营养配餐中心3层，总高11.70米。1层为清餐厅，用餐面积566.44平方米，另有管理室、备餐室、消毒室、洗涤间、副食库、主食库、加工区、包厢等；2层为汉餐厅，用餐面积566.44平方米，另有管理室、备餐室、副食库、主食库、粗加工区、加工区、消毒室、58、洗涤间、包厢等；3层为对外配餐，设置有管理室、加工间、备餐室、消毒室、洗涤间、冷冻室、调料库、副食库、主食库、包厢等。综合服务中心4层，总高16.80米。1层设置大厅、值班室、业务洽室、业务用房、信息平台指导中心、男女卫生间、库房等；2层设置培训教室、业务用房、男女卫生间、库房等；3、4层设置会议用房、业务用房、男女卫生间、库房等；2.无障碍设计建筑入口设无障碍入口、无障碍坡道；设有残疾人使用的卫生间；采用无障碍电梯；出入口的门采用低弹性平开门，门的净宽大于800，满足残疾人轮椅通行的宽度；5.3结构方案5.3.1结构方案依据1.建筑结构可靠度设计统一标准（GB 50068-2001）；2.建59、筑结构荷载规范（GB 50009-2012）；3.建筑地基基础设计规范（GB 50007-2011）；4.混凝土结构设计规范（GB 50010-2011）；5.建筑抗震设计规范（GB 50011-2010）2016修订版；6.建筑设计防火规范（GB50016-2014）；7.砌体结构设计规范（GB5003-2011）；8.冷轧带肋钢筋混凝土技术规范（JGJ95-2011）。5.3.2建筑结构方案相关参数1.自然条件基本风压值：Wo=0.6KN/建筑场地为：工程类基本雪压：So=1.40 KN/建筑抗震设防烈度：8度设计地震分组：三组基本地震加速度：0.20g建筑结构安全等级：二级结构使用年限：60、50年2.设计使用活荷载根据建筑功能和规范确定主要使用活荷载标准值如下：宿舍、服务区 2.0KN/m2库房 5.0KN/m2厕所 2.5KN/m2走廊，门厅、楼梯 3.5KN/m2；非上人屋面 1.0KN/m2；机房 7.0KN/m2；3.主要结构材料选用主要柱网尺寸8*6.6米，采用钢筋混凝土框架结构。本工程外墙选用250厚蒸压轻质加气混凝土砌块，内墙为100/200厚蒸压轻质加气混凝土砌块。保温材料为70厚A级岩棉板。屋面为现浇钢筋混凝土屋面板，保温材料为90厚XPS保温板。5.4装修方案本项目根据建筑各部分功能不同，对重点部位进行较高标准的装修。一般用房等注重实用性和耐久性的普通装修。161、.地面主体建筑采用地砖地面；卫生间做彩色釉面陶瓷砖地面；地下库房、配电间、消防水泵房等附属用房做水泥砂浆地面。2.内墙面卫生间、淋浴间做彩色釉面陶瓷砖墙面；其余墙面做高级乳胶漆墙面；3.外墙面按建筑部位不同，分别做乳胶漆外墙面、全玻璃幕墙。5.5给水工程1.水源给水采用市政自来水供水管网供给，从伊宁市市政给水干管（DN400)上接入2路DN200管。2.用水量预测综合生活用水量标准：根据建筑给排水设计规范（GB50015-2010）规定：康复医院用水量（有单独卫生间）: 250L/床d；居民生活用水量：100L/人d；园区绿化用水量：2.0L/m2d；本项目年用水量：61762 m3消防用水量62、：按同一时间火灾次数1次，火灾延续时间2小时，用水量标准取10L/s。3.给水系统采用市政给水管直接供水的方式。4.消防水源采用市政自来水供给，从市政给水干管上接入一路DN200给水管；另在项目区中心建设一座消防水池备用，水源也是采用市政自来水供给。5.消防用水消火栓和自动喷水灭火系统。消防用水按满足2小时延续时间内室内外消火栓系统消防用水量设计。6.消火栓给水系统室内消火栓系统室内消火栓系统为临时高压给水系统，消防泵房内设室内消火栓泵增压供水。凡静水压力大于0.50MPa的室内消火栓均采用减压稳压型消火栓。室外消火栓系统设置室外地上式消火栓,室外消火栓设置间距不超过100m。室外消防水池通过63、消防泵与给消火栓系统供水。5.6排水工程1.排水体制采用雨污分流制。2.排水量估算生活污水最高日排水量按综合用水量的80%估算，日最大排放量约135 m。3.室内排水系统建筑内卫生间采用设置升顶通气管的单立管排水系统。雨水设计水量，按当地雨水设计暴雨强度计算公式计算，建筑屋面设计降雨重现期P=50年，室外场地设计降雨重现期P=5年。地面综合径流系数=0.7。屋面雨水采用重力流雨水系统，室外场地雨水由雨水口或带篦雨水明沟汇入室外雨水管。4.雨污水排放雨、污水管道单独设立，选用DN100UPVC双壁消音螺旋管，室外排水管选用钢筋混凝土管，选用DN100-400钢筋混凝土管，长约800米。雨水汇集后64、就近排入市政雨水干管；污水集中处理后，就近排入支二路市政污水干管。5.7采暖工程1.在园区东南角建立一座16m12m的二次换热站，热媒参数：二次热管网9570；2.总建筑面积为75460平方米，建筑综合热指标取65W/m2。建筑采暖热负荷为：4.9MW；3.园区供热管材采用螺旋焊接钢管直埋式保温管，管径为DN80-DN250。5.8电气工程1.在园区东南角建立一座12m12m的配电房，本工程总用电负荷3924 KW，需按一级负荷要求供给一路10KV电源。供电由西侧道路接入。2.照明本工程设计正常照明、应急照明、值班照明、景观照明。各场所的照明照度值按国家规范要求选定。光源采用高效节能灯、细管三65、基色荧光灯等。光源的色温宜在28003500K，显色指数应大于80。荧光灯采用电子镇流器，灯具内自带补偿电容器，功率因数补偿到0.9以上。室外设计庭园照明灯，建筑外立面设计泛光照明。3.建筑物防雷、接地与安全本工程按第二类防雷建筑物要求设计防雷装置。在变电室低压母线、楼层配电箱及终端配电箱内设置电涌保护器。低压配电系统接地型式为TN-S。电力系统接地、弱电系统接地、防雷接地等共享钢筋混凝土基础接地体，接地电阻不大于是1欧姆。本工程采用联合接地系统，工程的防雷接地、保护接地、工作接地，过电压保护接地、防静电接地、通信及弱电接地均共用一接地系统，该接地系统应同时满足以上各接地系统的接地电阻要求。为66、减少工程量或投资，本接地系统的接地极拟采用自然接地极，即利用工程口部、顶、底板、侧墙、柱子及基础地梁216以上主筋通长纵横交叉焊接成一整体，该接地极的实测电阻应1欧，若接地电阻达不到各接地系统的接地电阻要求时，应增做人工接地极，直到满足要求4.智能化系统本工程除设置常用的有线电视系统、火灾自动报警及消防联动控制系统、保安监控系统、综合布线系统、公共广播系统外。还特设“医养结合”的养老信息化系统，实时掌握老人身体状态。主要有以下功能特点：强大的老人评估子系统，实现对老人全方面的综合评估；全面的老人健康电子档案，涵盖生活、遗传史、病史等等；精确的居住管理，仿真房态图动态显示老人居住状态；便捷的家属67、/亲属APP，让老人与亲人互动零距离；强大的医疗护理工作站，让养老机构轻松管理；支持一卡通；个性的康复护理子系统（慢病养护）；强大的决策分析子系统；智能互联，支持多种智能设备（无线定位系统、24小时应急呼叫系统），实时掌握老人身体状态。5.9 空调及通风系统1.空调系统根据伊宁市的气候及本工程的特点，空调主要以送冷气为主。2.通风系统排风系统与排烟系统，火警时由消防中心控制或自动控制，作排烟运行。5.10 燃气工程1.规划用管输天然气，气源从地块西侧接入营养配餐中心。2.用气按1m3/100 m2，建筑总用气量为:754.6 m3/d。第六章 项目实施规划6.1项目准备期项目准备期为2017年68、9月至2018年3月，主要任务包括完成项目可行性研究报告的编写、评审、论证；该项目批准立项后，按PPP程序要求，进行项目入库，并通过政府采购选择具备相应工程咨询资质的咨询单位编制PPP项目实施方案、物有所值分析和财政能力论证；项目实施方案评审通过后应立即开展PPP项目社会投资人招标工作，招标完成并签定合同后并由政府授权伊犁州福利院和社会资本方共同组建项目公司（SPV）；组建完成后由项目公司通过招标等方式委托设计单位编制初步设计，初步设计批复后开展施工图设计，并进行施工前的准备工作，通过招标，选定施工、监理单位和设备供应厂家，通过科学管理（包括：技术咨询或委托项目管理），保质保量、按时完成项目建69、设工作，发挥其经济效益和社会效益。6.2项目建设期6.2.1建设工期本项目在项目公司（SPV）成立后，将按照科学管理（技术咨询或委托专业项目管理），进行积极推进开展项目建设工作，项目建设期拟定为2018年4月至2020年9月，建设期为30个月。6.2.2建设期计划本工程计划2018年4月动工，建设期为2018年4月至2020年9月；2020年10月-12月竣工验收并进入招商、人员培训、试运营阶段；2021年1月项目正式运营。6.3项目进度计划根据项目的现状条件、自然环境和项目的总体安排，科学计划、合理安排，力求优质、按计划完成项目的建设。各阶段实施进度安排如下：2017年9月-2018年3月：70、项目批复、建筑方案设计、综合管网设计、施工图设计、报建、领取建设规划许可证、招标等前期准备工作。2018年4月-2020年6月：进行建安工程施工。2020年3月-8月绿化及道路硬化。2020年7月-9月：设备调试。2020年10月12月：工程竣工验收并进入招商、人员培训、试运营阶段。2021年1月：项目正式运营。45表6-1 项目进度计划表 年份项目名称2017年2018年2019年2020年9至12月一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度项目前期工作建安工程施工绿化及道路硬化设备调试工程验收、招商及人员培训伊犁哈萨克自治州康养中心项目可行性研究报告（代项目建71、议书）第七章 环境保护与消防措施7.1设计依据及原则7.1.1环境保护设计依据环境保护坚持“以预防为主，防治结合，综合治理”的原则，各部门共同采取措施，对污染进行联合防治，以达到国家及地方有关环境保护方面的标准和规定。1.中华人民共和国环境保护法 2014年4月25日；2.中华人民共和国大气污染防治法2015年8月29日；3.中华人民共和国水污染防治法2008年2月28日；4.中华人民共和国环境噪声污染防治法1996年10月；5.中华人民共和国固体废物污染环境防治法；2013年6月；6.中华人民共和国环境影响评价法2016年9月27日；7.中华人民共和国清洁生产促进法2012年2月；8.中华人72、民共和国城乡规划法2007年10月31日；9.民用建筑隔声设计规范（GB50118-2010）;10.环境空气质量标准GB 3095-2012 二级标准；11.地表水环境质量标准GB3838-2002 类标准；12.地下水质量标准GB/T14848-2016 类标准；13.声环境质量标准（GB 3096-2008）1类标准；14.建筑施工场界环境噪声排放标准GB 12523-2011；15.社会生活环境噪声排放标准GB 22337-2008；16.污水综合排放标准GB 8978-2002 类标准；17.大气污染物综合排放标准GB 16297-1996二级标准。7.1.2设计原则设计中尽可能选用73、无污染或污染少的先进工艺及设备。严格遵照“三同时”原则，凡本项目中所涉及的可能产生污染物的工艺过程及设备，均采用相应的措施进行治理，使其达标。7.2项目建设地区的环境现状本项目位于伊犁河北岸，伊宁市开发区上海路以东，河北路以南交叉处，东、北、西面均为居民住宅小区，南面是规划用地。1.大气环境质量本项目周围无其他大气污染源，根据拟建项目工程废气的污染特征，结合项目周围自然环境和居民区分布情况，确定本项目空气环境质量因子为SO2、NO2和可吸入颗粒物（PM10）。根据伊宁市环保局于2017年6月发布的2016年度环境质量公报：2014年伊宁市环境空气质量监测的二氧化硫、二氧化氮和可吸入颗粒物（PM74、10）年均值浓度均在环境空气质量标准（GB3095-1996）年均值二级标准（0.10mg/）范围内。其中PM10年平均浓度值为0.096mg/，空气质量状况为良。2.水环境质量本项目地表水受纳水体为伊犁河流域，项目污水通过城市下水管网经过伊宁市污水处理厂处理后排入伊犁河，根据伊宁市环保局于2017年6月发布的2016年度环境质量公报：伊犁河流经伊宁市断面水质状况。伊犁河大桥监测断面水质为地表水环境质量标准（GB3838-2002）类水质，水质状况属优。断面达标率为100%。英也尔乡监测断面水质为地表水环境质量标准（GB3838-2002）类水质，水质状况属优。断面达标率为91.7%。本项目地75、下水环境质量，根据伊宁市环保局于2017年6月发布的2016年度环境质量公报：2016年伊宁市二、三、四水厂水质均在地下水质标准（GB/T14848-1993）类范围内，适用于各种用途。3.声环境质量本项目区域属于城市居民区，为1类区。执行声环境质量标准（GB 3096-2008） 1类标准。根据伊宁市环保局于2017年6月发布的2016年度环境质量公报：1-4类功能区昼间噪声值均在声环境质量标准（GB3096-2008）范围内，达标率为100%；夜间噪声值1、2类功能区达标，达到声环境质量标准（GB 3096-2008）中的1类标准。综上所述，本项目区域附近无文物保护区、学校和医院等环境敏感76、点，项目拟建地点周围的大气、声、水环境质量现状良好，有一定的环境容量。适宜于本项目的实施建设。7.3 项目建设和运营对环境的影响7.3.1 项目建设对环境的影响1.施工期扬尘对环境空气的影响：扬尘是施工期间影响环境空气的主要污染物，来源于各种无组织排放源。施工期扬尘主要来自以下几方面：土方挖掘扬尘及现场堆放工程土产生扬尘；施工垃圾的清理及堆放产生扬尘；车辆及施工机械往来造成的道路扬尘。施工扬尘的浓度与施工现场条件、施工管理水平、施工机械化程度及施工季节、建设地区土质及天气等诸多因素有关， 本评价采用类比法对施工过程可能产生的扬尘情况进行分析。距施工场地不同距离处空气中TSP浓度值见下表：表7-77、1 施工近场大气中TSP浓度变化表距离（m）1020304050100200浓度（mg/m3）1.751.300.7800.3650.3450.3300.29由上表可见：建筑施工扬尘的影响范围在工地下风向200m范围内，受影响地区的TSP浓度平均值为291mg/m3，为上风向对照点的1.5倍，相当于环境空气质量标准的1.4倍。施工期固体废物-施工渣土施工挖掘产生的土方以及施工过程中产生的渣土，必须到市容环境卫生行政主管部门办理建筑垃圾准进、处置手续，由施工单位或承建单位和市容局渣土办联系外运。2.施工期废水对水环境的影响：施工期水污染源主要为施工区的冲洗废水、施工队伍的生活污水等。冲洗废水主要78、来源于石料等建材的洗涤，主要污染物为SS；生活污水主要污染物为SS、BOD5、CODcr等。冲洗废水的排放特点是间歇式排放，废水量不稳定。施工中往往用水量无节制、废水排放量大，若不采取措施，将会在施工现场随意流淌，对周围水环境及景观造成一定影响。3.施工期噪声对声环境的影响:施工噪声主要来源于施工机械和运输车辆辐射的噪声。主要施工、运输设备为推土机、挖掘机、发电机、振捣棒、空压机等，除发电机噪声源强较高约98dB(A)外，其余机械设备噪声源强约为8492 dB(A)。根据项目的施工特点，建筑施工所使用的机械设备基本无隔声、隔振措施，声源声级较高，对项目周边地区影响较大，经计算预测建筑机械动力噪79、声对不同距离的影响见表7-2 表7-2 建筑机械动力噪声在不同距离处的声级 单位：dB(A)声源名称10m50m100m150m建筑机械动力噪声8571.065.061.5施工机械作业时环境噪声的评价标准执行建筑施工场界环境噪声排放标准（GB 12523-2011）。由此可知，本项目的建筑机械动力噪声对项目周边的环境影响较大。随着工程竣工，施工噪声的影响将不再存在，施工噪声对环境的不利影响是暂时的、短期的行为。7.3.2 项目运营过程产生的污染物该项目主要污染源和排放的主要污染物为废水、固体废弃物：1.废水 项目产生的废水主要为生活污水和医疗污水。 2.固体废物 项目排放的固体废物主要为废弃包80、装材料及员工日常的生活垃圾，医院的医疗垃圾。7.4 环境保护措施方案7.4.1 项目建设期环保措施1.施工扬尘污染控制措施：本评价根据大气污染防治及本工程具体情况，提出如下措施：引入激励机制鼓励安全文明施工 。当出现4级及以上风力天气情况时，禁止土方施工，并作好遮掩工作。施工现场必须采取围档（围挡高度可按2m设置）、喷淋（每个施工段安排1名员工定期对施工场地洒水以减少扬尘的飞扬）、封闭、地面硬化等有效防止扬尘污染的措施，施工车辆经冲洗后方能进入市政道路。有关环境监测部门曾对施工现场进行过类比监测，监测结果表明，施工场地洒水与否所造成的环境影响差异很大，类比结果如下表所示。表7-3 施工场地扬尘81、污染状况分析表监测点位置场地不洒水场地喷洒水后距场地不同距离处TSP的浓度值10m1.750.43720m1.300.35030m0.7800.31040m0.3650.26550m0.3450.250100m0.3300.238运输施工垃圾等易产生扬尘的物料，必须采取密闭措施，逐步实行密闭车辆运输，并实行运输准运许可制度，防止运输过程发生遗散或泄漏情况。避免现场搅拌混凝土，应使用预拌混凝土。施工人员炊事必须使用液化石油气等清洁能源，禁止使用散煤、木材、锯木等非清洁燃料。对沙石料、水泥等易产生扬尘的建筑材料应进行苫盖。加强环境管理，施工单位应将有关环境污染控制列入承包内容，在施工过程中有专人负82、责，对环境影响严重的施工作业（如夜间施工）应按照国家有关环保管理制度要求，经环境主管部门批准并在规定时间内施工。将整个施工期分成若干施工阶段，在每一阶段都应坚持“三同时”的原则。2.施工期废水污染防治措施:施工期间排放污水主要是施工人员生活污水和工地上冲洗车辆、地面产生的冲洗废水。生活污水产生量很少，污水经化粪池处理后就近排入污水管道，不会对周围环境及收水系统产生较大影响；冲洗废水由于含有大量沙砾，对冲洗废水必须进行沉淀处理，使其中的沙砾沉淀后再排入污水管道。3.施工噪声污染控制措施:为确保厂界施工噪声达标，减轻对附近声环境的影响，建设单位采取以下措施：尽量采用低噪声设备，如以液压机械代替燃油83、机械，振捣器采用高频振捣器等；可固定的机械设备如空压机、发电机等安置在施工场地临时房间内，房屋内设吸声材料，降低噪声；动力机械设备应进行定期的维修、养护，以保证其在正常工况下工作；合理制定施工计划，一定要严格控制和管理产生噪声的设备的使用时间，尽可能避免在同一区段安排大量强噪声设备同时施工；施工现场合理布局，以避免局部声级过高，尽可能将施工阶段的噪声影响减至最小。建设单位夜间施工须向当地环保部门申报，获得批准后方可施工。4.施工期固体废物控制措施:施工期间产生的固体废物包括建筑垃圾和生活垃圾。建筑垃圾主要是施工过程产生的各种废建筑材料，如碎砖块、水泥块、废木料、工程土等，生活垃圾主要是施工人员84、的废弃物品。施工中固体废物必须集中堆放、及时清运，外运到环卫部门指定地点，防止露天长期堆放可能产生的二次污染。一般来说，施工期间噪声和扬尘对环境的影响是暂时的，施工结束后受影响的环境要素大多可以恢复到现状水平。 施工期环境保护控制生态影响为减少建筑物施工时生态环境产生的不利影响，拟定施工方案时工程建设单位为本工程的弃土制定处置计划，应按规定地点处理弃土，并不定期的检查计划执行情况。同时，应考虑基础开挖、道路施工及场地平整过程中的水土保持方案，并对临时性松散表土作适当压实处理，在坡面25时要做护坡处理，永久性坡面种植草皮。施工中遇到有毒有害废弃物应暂时停止施工并及时与地方环保、卫生部门联系，经他85、们采取措施后才能继续施工。为了减少工程扬尘对周围环境的影响，建议施工中遇到连续的晴天和刮风的情况下，应在弃土表面上洒一些水，防止扬尘。工程施工者应该按照弃土处理计划，及时运走弃土，并在装运过程中不要超载，装土车沿途不得洒落，车辆驶出工地前轮子上的泥土应去除干净，防止沿程弃土满地，影响环境整洁。同时施工者应对工地门前的道路环境实行保洁制度，一旦有弃土、建材洒落应及时清扫。控制噪声影响为了减少施工噪声对周围环境的影响，工程在居民点200米的区域内，不允许在晚上十一时至次日上午六时内施工，同时应在施工设备和方法中加以考虑，尽量采用低噪声机械，对必须在夜间施工又可能影响居民环境的工地，应对施工机械采用86、降噪措施，同时也可在工地周围或居民集中地周围设立临时的声障之类的装置，以保证居民区的声学环境质量。由于项目施工区周围几乎没有居民居住，所以不会造成很大影响。控制水污染对于施工中的冲洗废水，在施工现场设置临时废水沉淀池一座，收集施工中所排放的各类废水，废水经沉淀后，仍可作为施工用水的一部分重复使用，这样既节约了水资源，又减轻了对地表水环境的污染。控制生活垃圾污染工程施工时，施工人员的食宿将安排在工作区域内。这些临时住宿地的排水和生活废弃物，应妥善处理，集中收集送至城市垃圾处理站一并处理。7.4.2 项目运营期环保措施为保持卫生和不对周围环境造成影响，必须对项目所产生的污染源和污染物进行综合治理。87、1. 医疗废水康复医院医疗废水处理设施设置在康复医院北侧地下，调节池大小为3m12m3m, 医疗废水采用地埋式一体化处理设备，尺寸为3m12m3m。处理工艺流程为“调节池生物氧化接触消毒”。医院污水首先进入调节池。调节池前部设置自动格栅。调节池内设提升水泵，污水经提升后进入好氧池进行生物处理，好氧池出水进入接触池消毒，出水达标排放。调节池、生化处理池、接触池的污泥及栅渣等污水处理站内产生的垃圾集中消毒外运焚烧。2.生活废水生活废水直接排入市政排水管网，最后到城市污水处理厂进行处理。处理后的废水可达到污水综合排放标准（GB8978-2002）表4一级标准。3.噪声在工艺设计上优先选用低噪声设备，88、所有设备的噪声均小于85dB（设备外1米）。主要噪声设备还采取隔声、消声、减震等降噪措施。泵类电动机安装消声器、风机采取隔振和消声措施，动力设备采用钢砼隔振基础，管道、阀门接口采取缓动及减振的挠性接头（口）。加强绿化减少停车场噪声污染。因此，本项目建设对周围环境无任何不良影响。4.固废 废包装桶分类暂存于废固收集点，由供应商回收。 一般废包装材料、生活垃圾实行分类袋装，定点堆放，由当地的环卫部门统一处理。医疗垃圾由专业的医疗垃圾处理部门进行收集处理。综上，对项目产生的污染经妥善处理后，实现了无害化和资源化，因此，项目生产污染对周围影响很小。7.5绿化方案良好的绿化不仅创造优美的生活环境，而且在89、防治污染、保护环境方面也具有特殊的作用。本项目坚持点、线、面相结合的绿化原则，尽可能提高项目区内部绿化率，采取乔木、灌木和草坪高中低混值形式，构成立体绿色空间，充分发挥绿地的防护、活动功能和改善环境的作用，以保持环境优美整洁。加强绿化以利于空气净化和降低噪声，并做好定期环境检测监督工作，根据省、市环保局要求，添置监测仪表，加强环境监测。7.6消防措施7.6.1设计依据1.建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005；2.自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001（2005年版）；3.气体灭火系统设计规范（GB50370-2005）；4.其它有关的设计规范、规程及设计任务书。7.6.2防90、范措施本设计认真执行“预防为主、防消结合”的消防工作方针以及国家和本行业的有关消防规定，在总图布置、建筑结构、消防供水以及火灾报警等消防设计中采取了一系列防范措施，以期消除隐患，防止和减少火灾的危害。1.总图布置本项目各建、构筑物之间的防火间距，以及本项目各建、构筑物与现有建、构筑物的防火间距均严格按建筑设计防火规范的规定进行设计。周围设有环行道路，并与城市道路网连接，周围道路宽度可确保消防车辆通行。在园区中心位置设置一座2000m3的景观兼消防水池。本项目各建、构筑物的建筑耐火等级不低于二级。各主要建筑物、高低压配电室等部位的门均向外开。2.消防供水本项目消防管网及消火栓与市政供水管网相连，91、采用市政给水管网供水。同时，园区中心2000m3的景观兼消防水池，作为消防备用水源，以管道及消防水泵与消防管网及消火栓相连，消防水池采用市政给水管网供水。室外消火栓间距小于120m，按同一时间火灾次数为1次计算，消防给水共50L/s，其中室外消防给水量30L/s，室内消防水量20L/s。3.消防供电火灾报警控制器供电电源按二级负荷考虑。电缆敷设完毕后，对所有电缆穿越孔洞用阻燃材料进行封堵，以防火灾蔓延；对于电缆桥架，每隔一定距离设置一段阻燃桥架，同时在此段电缆上涂刷阻燃涂料；使用耐高温电缆且外涂防火涂料或缠绕防火包带。在上述场所及易发生火灾的场所配置适量的手提式或推车式可移动灭火器。4.消防通92、讯在主控制室设置行政电话分机，兼做消防电话。5.照明各电气室及操作室等重要作业场所为防止火灾发生，设有应急照明。7.6.3消防管理1.项目设计时应统一消防设施、设备及网点的布置；2.对消防设备、设施的配置，施工时应请消防部门现场指导、监督；3.在项目人员编制上，安排专人负责协调消防工作；4.项目实施建成后，请消防部门定期作消防知识讲座、消防法规教育，提高强化人员消防意识；5.设置灭火装置，消防器材。6.设备检修期间，严格执行三证制度（防火证、进入设备内检修证、登高作业证）。7.6.4消防设施及措施本项目建设配套消防管网及消火栓等消防设施，完全能够符合消防规范要求。 消防管径设计为200mm，最93、不利点压力为0.2MPa。所有建（构）筑物耐火等级为二、三级，均设有两个以上对外出口。所有建（构）筑物按建筑防雷设计规范设置避雷带、避雷针进行防雷保护,所有电器设备均采取接零保护和防静电措施。室内设有疏散指示标志和火警电话标志、火灾报警电话。7.6.5消防措施的预期效果本设计严格执行建筑设计防火规范等有关规定，对运营过程中可能发生的火灾危险考虑了一系列防范和控制措施，在严格执行各种规章制度的情况下，可以避免火灾事故的发生；一旦火灾发生时，可以保证及时扑救，从而保障生产安全。第八章 节约能源方案8.1本项目遵循的合理用能标准及节能设计规范1.公共建筑节能设计标准GB 50189-2015；2.建94、筑照明设计标准GB500342013；3.绿色建筑评价标准GB/T 50378-2014；4.中华人民共和国节约能源法2016年7月2日；5.国务院节约能源管理暂行条例国发19984 号； 6.民用建筑节能条例国务院令第530号 ；7.民用建筑热工设计规范GB 50176-2002 ；8.外墙外保温工程技术规程JGJ144-2008 ；9.建筑供暖通风与空气调节设计规范GB 50736-2012。8.2建设项目能源消耗种类8.2.1能源消耗种类1.动力主要动力为电力。2.其他能源项目使用其他能源为生活用水及供暖热力。8.3项目所在地能源供应状况分析建设项目所在场地位于伊宁市伊犁河北岸，伊宁市开95、发区上海路以东，河北路以南交叉处，东、北、西面均为居民住宅小区，南面是规划用地。是伊宁市开发区的居民住宅小区地段，本区域内主要能源供应情况分析如下：1.电：项目用电由当地供电公司供给，经变压后使用。2.水：本项目用水由当地自来水管网供水，水源充足，可满足项目生活、消防等用水需要。3.暖：本项目冬季采暖由当地集中供热管网供应，可满足项目运营需要。8.4节能措施和节能效果分析8.4.1 给水排水设计节能 在研究技术方案和工程方案时，对水资源消耗应提出节水措施，并对水消耗指标进行分析。 1.应采用节水型工艺和设备，提高水资源利用率，降低水源无效消耗。 2.提高废水的回收率和重复利用率。 3.从控制冲96、洗水量和选用节水配件方面达到节水目的,供水系统采取防渗防漏措施，应尽最大可能减少跑、冒、滴、漏水现象，杜绝水量流失。 4.采用节水措施后，要对水耗指标进行分析，力争达到同类行业用水先进水平，达到高效利用水资源，提高水资源利用率。 8.4.2 采暖通风节能 1.供暖、供水管网系统均采用合理的输送工艺，尽可能降低途中消耗。供热系统管道均采用保温设计，保温材料为聚氨酯保温层，最大程度的降低管道冷热损失。2.部分风机采用双速风机，以利节能。 3.排风与新风通过采用带全热回收的新风机组进行热交换，以利节能。8.4.3 电气设计节能 1.配电系统节能 节能的重点是：正确设计配电系统；选用节能配电产品；科学97、的运行管理；实现配电及用电设备的经济运行。 本项目平时工作电源来自开发区供电所，在配电系统节能方面应考虑：合理选择导线截面，减少线路损耗。 提高功率因数减少电能损耗。 电力配电设备尽量设置在负荷中心，缩短配电线路，以节省材料，并减少电能损耗。 对 UPS 不间断电源对低压配电系统造成的谐波污染，采用在回路中设置隔离变压器和全面谐波治理(THM)有源滤波器的办法，实时计算和补偿谐波，减少对电网的污染。 2.照明设备和低压电器的节能 照明设备节能 照明设备节能主要涉及照明光源和照明控制方式的选择。 照明光源选择 正确选择光源，应在满足显色性、启动时间等要求条件下，根据光源、灯具及镇流器等的效率、寿98、命和价格在进行综合技术经济分析比较后确定。 一般情况下，室内外照明应采用直管荧光灯、紧凑型荧光灯或高压气体放电灯，近年来发展成熟的半导体照明光源（LED 光源）也在逐步推广采用。如照明光源采用高效节能 T8 三基色荧光灯，显色指数80Ra，发光效率75%。照明灯具及其附属装置选择 在满足眩光限制和配光要求条件下，应采用高效节能照明灯具， 选用配光合理、反射效率高、耐久性好的反射式灯具，选用与光源、电器附件协调配套的灯具。 采用高效节能的灯用电器附件 用节能电感镇流器和电子镇流器取代传统的高能耗电感镇流器。选用荧光灯时采用电子镇流器，其灯电流波形的峰值与均方根值之比不得大于 1.7，电源侧功率因99、素（COS ）不宜小于 0.9，总谐波和次谐波含量值应符合国家标准中有关规定。 照明控制 采用各种照明节能的控制设备或器件，楼梯间照明和室外景观照明等均采用智能照明控制系统。 房间或场所根据使用条件采取分区、分组控制措施。 低压电器的节能 低压电器在配电系统中大量采用，虽然每个低压电器耗电量并不大，但由于用量大，如接触器、热继电器、熔断器和信号灯等，所以，总的耗电量也是很大的。因此，应采用成熟、有效、可靠的节电型低压电器。 综上所述，该项目节能节水措施是先进的和可行的。8.4.4建筑节能1.建筑特征项目名称：伊犁哈萨克自治州康养中心建设项目该工程项目为养老专属工程，属于公共建筑。项目所在城镇：100、伊宁市 。项目地处气候分区： 寒冷地区 。2.设计依据公共建筑节能设计标准GB50189-2015。公共建筑节能设计标准新疆维吾尔自治区实施细则XJJ034-2006。3.建筑物外墙保温采用A级防火材料,如防火岩棉板；屋面保温采用150厚XPS保温材料（容重25-30kg/m3）。外门采用断桥隔热铝合金保温门；窗户采用单框双玻中空塑料密闭窗。外窗的气密性能不低于建筑外窗气密性能分级及其检测方法GBT7106-2008中规定的4级。屋顶采光窗的气密性能不低于建筑幕墙（GB/T21086-2008）中规定的3级。门、窗框与墙体之间的缝隙，应采用聚氨酯发泡剂、聚氯乙烯泡沫塑料等软质保温材料堵封；并用101、嵌缝密封膏密封。4.供热管网在与室外空气接触、非采暖房间处采用50mm厚岩棉管壳，降低管道冷热损失。5.选用高效节能照明光源，在室内照明控制中，主要采用声控、光控、红外等智能化的自动控制系统，减少照明用电和延长照明产品寿命。8.5节能效果分析项目建成后，项目单位在运营管理中制定出节能规划，加快节能技术改造，完善能耗定额、统计等基础工作，按照用能单位能源计量器具配备和管理通则等标准要求，合理配备能源计量器具，定期开展能源平衡测试和能源审计。要把节能降耗的目标和责任落实到位，实施节奖超罚措施。采取分类指导、监督检查、统计公报、信息交流等措施，加强节能管理。对重点用能部门负责人实行节能工作问责制。经102、过分析比较，项目单位针对本项目的具体情况，制定了利用能源及节能技术措施，有效的降低了各类能源的消耗指标。该项目在节能、节水、节电方面是可行的和先进的。综上所述，项目单位综合能耗指标和主要工序能耗指标均达到了国内领先水平。从建筑节能角度分析，能够达到50%节能要求。8.6结论本项目选用目前国内先进的建造技术，单位综合能耗指标均达到国内领先水平。经过分析比较，项目单位针对本项目的具体情况，制定利用能源及节能技术措施，有效的降低了各类能源的消耗指标。第九章 劳动安全卫生9.1 劳动安全9.1.1工程消防项目建设过程消防工作将本着“以防为主，防消结合”的原则，在工程建设中严格审查设计，把好消防系统、设103、备、设计关，建立经常性的消防检查制度，会同消防管理部门对工程消防设施进行严格检查，并定期对现场人员进行安全教育。9.1.2防火防爆设计项目设置直通项目区外的消防及运输出入口，项目区内设置避难走道，整个项目区的布局，严格按照消防规定与规范的要求进行。项目区内按照国家颁布的消防规范的要求设置室内消火栓给水系统、火灾报警系统，并配备足够的移动灭火器材。9.1.3电气安全与接地本项目运营过程中，需要接入电力，支持设备的工作。所有插座回路均装设漏电保护装置；所有带电设备正常不带电的金属部分均应设可靠接地；户外路灯灯杆就近打一根接地极；在建筑物内应将PE干线、接地极的接地干线、公用管道、建筑物金属构件等可104、导电体在进入建筑处做总等电位连接。设备运转部分均加防护罩。项目区内电源中心线进户重复接地，并采取防雷措施。消防电源独立于其它供电线路并设两路供电。9.1.4设备防雷及接零保护1.电力设备的防雷：按国家有关规范进行防雷接地系统设计，并尽量利用建筑物屋面、柱内、圈梁及基础内主钢筋做防雷与接地设施。接地保护采用TN-C-S接地系统。项目区已按三类建筑物考虑防雷设施，采用沿四周山墙设置避雷带，变压器中性点接地，接地电阻小于4；其它特殊设备的工作接地电阻应按满足相应设备的接地电阻要求。10kV配电室设有专用防雷柜，低压系统分级配有避雷器，弱电系统配有电涌保护器（SPD）。2.设备的接零保护：配电系统采用105、TN-C-S制，变压器中性点接地，接地电阻4，高压配电设备采用接地保护，低压用电设备采用接零保护，正常情况下不带电的用电设备金属外壳、构架、穿线钢管均应可靠接零。9.1.5抗震设防措施根据中国地震烈度区划图（1990年）、中国地震动参数区划图（GB 183062015）和建筑工程抗震设防分类标准（GB 50223-2015）等规定，本工程抗震基本烈度为8度；钢筋砼板柱剪力墙结构，抗震等级是框架三级，剪力墙二级；地震动峰值加速度0.20g,反应谱特征周期为0.45s，设计地震分组为第3组。应按建筑抗震设计规范（GB500112010）的规定及当地有关文件进行抗震设计，确定项目抗震设防类别为标准设106、防类（丙类），减轻建筑的地震破坏，避免人员伤亡，减少经济损失。9.2 劳动卫生9.2.1卫生设施项目区地面主要铺设适合于老人的防滑地面砖，项目区可摆放常青植物进行绿化点缀，地面要平坦。项目区卫生间设冲水、洗手设备、要保证平滑、不透水、耐腐蚀。不滋生蚊蝇，以保持清洁。项目生活区与管理服务区分开，规划设计布局要合理。生活垃圾要及时清理，集中堆放，定时清理出场，防止污染扩散。9.2.2防暑降温及冬季采暖项目为高档医养结合康养示范区，在服务区、办公区等均设空调。主要在夏天高温天及没有供暖时的寒冷天使用。项目区的采暖热源来自城市集中供热管网等供暖设施。9.2.3个人卫生项目区建立定期体检制度，对个人卫生107、进行合理规范，项目区设有足够的卫生间和休息室。9.2.4照明要求项目内的照明情况符合行业标准要求，保护项目区内人员的视力。9.2.5噪声项目区内的噪声在55db以下，符合国家规定。9.2.6个人防护对进入项目区工作的服务及管理人员，必须进行健康检查并定期体检，适时开展体育锻炼，注意营养。对增强整个项目区工作人员的体质，提高抵抗力具有一定意义。此外还应注意个人卫生习惯，遵守工作操作规程，严格执行上岗操作规章制度。9.2.7 安全教育设立专职安全管理机构，建立管理制度，定期对职工进行有关教育考核，经常检查并完善装置内的种类安全设施，杜绝人为事故发生。对全体人员常年坚持“三级”安全教育和安全培训，严108、格执行国家制定的“安全第一，预防为主”的安全教育方针，对发生安全事故的人员，按“四不放过”的原则处理。项目运营管理机构，按时购置并足额发放足够数量的劳动保护用品供操作人员使用。第十章 项目组织管理10.1 项目建设管理的原则1.建设资金实行统一管理，由财务单独立帐、核算，资金使用严格按计划进行，并接受上级有关部门的监督和检查；2.合理安排资金，积极、充分、扎实地抓好建设前期的各项工作；3.为了确保建设工期，质量和资金的合理使用，实行以主要负责人全面负责实施和管理的项目法人责任制；4.严格按规定实行工程建设项目监理制，严把工期，质量和资金关；5.严格工程建设项目竣工验收制度和工程建设项目质量终身109、负责制。10.2 组织机构设置本项目为PPP项目，按PPP程序要求，在完善项目立项、可研等前期工作，完成政府采购确定合作伙伴并签定合同后，由政府授权伊犁州福利院和社会资本方共同组建项目公司（SPV）。由项目公司组成的管理团队负责项目开发建设和运营中的日常工作，包括项目的招标、资金的使用管理等。并在项目变更、审计、结算等方面提供规章制度和防范措施。10.3 项目管理方案10.3.1前期准备1.通过可行性研究立项审批后，按照PPP程序，招标完成并签定合同后并由政府授权伊犁州福利院和社会资本方共同组建项目公司（SPV）；2.由项目公司通过招标等方式委托设计单位编制初步设计，初步设计批复后开展施工图设110、计，并进行施工前的准备工作，通过招标，选定施工、监理单位和设备供应厂家，通过科学管理（包括：技术咨询或委托项目管理），组织完成工程项目开工审批手续，协调施工过程中的外部关系；10.3.2质量保障1.质量控制目标本工程质量控制目标为业主与设计、施工单位合同确定的工程质量等级。2.质量控制一般规定项目质量控制应按企业质量管理体系的要求进行。项目质量控制应坚持“质量第一，预防为主”的方针和“计划、执行、检查、处理”循环工作方法，不断改进过程控制。项目质量控制应满足工程施工技术标准和发包人的要求。项目质量控制因素应包括人员、材料、机械、方法、环境。项目质量控制必须严格执行，施工过程均应按要求进行自检、111、互检和交接检。隐蔽工程、指定部位和分项工程未经检验或已经检验定为不合格的，严禁转入下道工序。工程部应建立项目质量责任制和考核评价办法。工程部经理应对项目质量控制负责。过程质量控制应由每一道工序和岗位的责任人负责。分项工程完成后，必须经监理工程师检验和认可。承包人应对项目质量和质量保修工作向发包人负责。分包工程的质量应由分包人向承包人负责。承包人应对分包人的工程质量向发包人承担连带责任。分包人应接受承包人的质量管理。10.3.3工期保证1.工期目标管理原则：根据建设单位和承包单位正式签定的工程承包合同（以下简称“合同”）中所确定的工程工期作为进度控制的总目标；承包单位依据“合同”工期总目标所编制112、的工程施工组织设计；经项目负责人审核通过的承包单位编制的施工总进度计划、年/季/月实施计划。2.进度控制：设计进度如果控制不住，将直接影响到项目建设总进度目标的实现。为了缩短建设周期，工程管理人员应协助设计单位进行合理的安排，使设计进度计划为施工招标服务，并尽量使设计满足业主对开工日期的要求、同时兼顾采购周期较长的材料、设备供应时间的要求，同时应充分考虑到有关政府和市政部门对设计文件审批的时间要求。此外，对于由业主自身因素（如业主能否向设计方及时明确设计要求并提供设计所需的参数和条件、能否及时对设计文件进行决策和认可、能否尽量减少设计意图的改变和反复）造成对设计进度的影响，工程管理人员应协助业113、主尽早发现问题，并提出解决方案。主要任务是:审核设计方提出的详细的设计进度计划和出图计划,并控制其执行,尽可能避免发生因设计推迟而影响项目总进度计划及造成施工单位要求工期赔偿；协助起草主要材料和设备的采购计划,编制材料设备清单；协助研究分析分包合同及招投标、施工进度，与设计协商，使设计进度为招投标及施工服务，并作为进度目标值；协助业主对设计文件尽快做出审定和决策，以免影响设计进度计划；在设计过程中进行进度计划值和实际值的比较，并提交进度控制报告和建议；协调各专业工种设计进度，使其能满足施工进度要求3.进度控制一般规定：进度控制是指对工程设计、实施阶段的工作内容、工作顺序、持续时间及工作之间的相114、互衔接关系等进行计划并付诸实施，然后在计划实施过程中经常检查实际进度是否按计划进行，一旦发现有偏差出现，应在分析偏差产生原因的基础上采取有效措施排除障碍或调整、修改原进度计划后再付诸实施，如此循环，直至工程项目竣工、交付使用的过程。项目进度控制应以实现设计、施工合同约定的竣工日期力最终目标。工程部在进度控制方面所做的工作有：编制工程管理规划，研究项目的总进度、施工布置、重大施工技术和施工难题，对项目实施过程中可能出现的问题做好预案。制定一整套制度来规范管理以提高工作效率。审查确认承包商所做的施工组织设计。要求施工单位做好施工规划、计划、组织设计和进度控制的工作制度以及进度控制工作实施细则，并督115、促施工单位的工程师在工程实施过程中努力落实。项目进度控制总目标应进行分解。可按单位工程分解为交工分目标，可按承包的专业或施工阶段分解为完工分目标，亦可按年、季、月计划期分解为时间目标。全部任务完成后应进行进度控制总结并编写进度控制报告。4.进度监控方案（措施）工程开工前，工程部应审查施工单位的施工总进度计划，提出意见并监督施工单位组织实施。工程部应依据批准的施工组织设计和施工方案在施工前检查施工单位的准备情况的落实情况以避免返工现象。工程部应现场巡视、检查进度计划的实施情况，并做好工程进度记录。工程部要制定工程进度的关键控制点并随时了解工程动态，逐点检查落实情况并及时书面向公司经理汇报工程进展116、情况及需协调解决的问题。工程部应及时审查月进度计划，和计划落实情况。当出现工期拖延情况时，工程部应督促和要求施工单位制定适当的技术、组织和经济等方面的赶工期措施、保证总工期。主持会议研究各方面提出来的与合同实施有关的问题，参加项目总监主持的有关协调研究会议，对涉及到工程进度的有关问题及时提出解决办法并通过项目主管去实施，必要时对施工手段、施工资源、施工组织直至合同工期进行调整。重大问题须报上级部门批准。及时审签工程进度款支付凭证，依据合同对承包商的工程进度完成情况进行奖励和处罚，必要时给与额外的奖励。帮助承包商解决施工中存在的设备、资金等方面的实际困难，以加快工程进展。10.3.4投资控制1.117、投资控制主要任务：工程部对工程项目投资控制负有很重要的责任，因为工程部所管的是源头的问题。工程部对投资控制的内容主要是审核批准拨付合同范围内的进度款、处理技术变更和经济索赔，即管理“项目实施控制价”。主要任务是：审核方案设计优化估算，并提出审核报告和建议；审核设计概算，并提出审核报告和意见；在审核设计概算的基础上，确定项目总投资目标值；对施工图设计从设计、施工、材料和设备等多方面进行必要的市场调查分析和技术经济比较，并提出咨询报告；审核施工图预算，调整总投资计划，在充分考虑满足项目功能的条件下提出进一步挖掘节约投资的可能性；在施工图设计过程中，逐一进行投资计划值和实际值的跟踪比较，并提交投资控118、制报告和建议；严格审查设计技术变更，从经济性分析是否满足要求。2.投资控制：工程开工前的图纸会审是投资控制的一个主要控制点，工程部应会同业主在会审图纸技术问题时，审查图纸设计在选材、用料、结构等方面是否有超出预算范围之外的情况，并及时与设计人员沟通，做相应改动。分析设计图纸、施工方案，标底价，合同（工程量核算、定额取费、材差价格构成因素）等，明确工程费用最容易突破的部分或环节即投资控制重点。工程部应会同业主在工程开工前制定工程拨款计划。对工程设计变更，技术措施、材料涉及到经费要严格把关。工地现场只对设计图纸以外及设计变更原因引起的签证进行受理，签证内容由驻工地工程师及业主工程师到现场核实无误后119、再签证。工程款拨付应由项目部每月按施工单位实际完成的工程量和工程进度上报拨款计划。工程部应制定工程进度奖罚措施和现场联合检查制度、奖励先进、惩罚后进、激发工程施工单位的竞争意识。工程阶段或完工后的结算书，应在工程部审查后转业主审查确定，工程尾款的拨付应由业主依据工程结算值分期拨付。加强合同管理，保证工程投资的有效控制。按合同规定条件和要求，监督实施事前的各项准备工作，以免索赔，及时对已完成工程进行计量验收，及时向对方支付进度款，避免违约。依据合同法等有关法律、法规及公司要求，组织参与合同谈判。负责合同条款的拟定并按程序上报审批。合同生效后，负责合同的传递、存档。在合同执行过程中，依据实际完成工120、程量情况按程序上报审批工程付款，并相应设立台帐，认真实施。根据功能、档次、货源等合理准确地反映主材、设备费用，避免以劣充优和结算价格难以取定而扯皮等问题。自购材料、设备的选用和采购应深入了解建材市场行情，在保证结构安全和使用功能的前提下，尽量选用市场供应充足、价格相对低廉的材料；或者当条件成熟，达到一定的开发规模的时候，采用自行招投标采购或与其他方合作联合招投标采购。处理好质量与成本的关系，质量要同物业设定的档次、市场定位联系起来，研究目标市场对某项材料设备质量、档次的重视和敏感程度。保证工程进度。第十一章 项目招标实施方案伊犁哈萨克自治州康养中心建设项目进行招标采购，可以充分发挥竞争机制的作121、用，使市场主体在平等条件下公平竞争、优胜劣汰，实现资源的优化配置，保证项目建设能够达到预期的投资效益和社会效益，更好的实现资金的有效使用。通过招标,一方面实现了资金的有效使用，另一方面可以通过公平的竞争，选择真正符合要求的融资承包商，使项目的工程质量得以保证。11.1项目概况1.工程名称：伊犁哈萨克自治州康养中心项目2.建设地点：建设项目位于伊宁市经济合作区上海路53号3.建设规模： 75460; 结构类型：框架4.资金来源：采用PPP项目模式引进社会资金16000万元；申请专项建设引导基金1500万元；社会福利院自筹资金2500万元，申请银行贷款1.23亿元5.项目总投资：约3.23亿元。6122、.建设工期:30个月。7.质量标准：达到国家现行有关施工质量验收规范要求，并达到合格标准。11.2招标范围伊犁哈萨克自治州康养中心项目的施工场地勘察、项目设计、工程施工、工程监理、重要设备材料的采购。项目名称招标范围招标组织形式招标方式不采用招标 方式招标估算金额全 部招 标部分招 标自行招 标委 托招 标公 开招 标邀 请招 标勘察设计建安工程监理设备其他11.3招标组织形式根据国家及自治区相关规定，确定本项目单位为伊犁州社会福利院，采用委托招标代理方式，委托具有相应招标代理资质的招标代理机构，代理该项目的招标工作。依据国家、自治区、自治州的有关文件规定负责组织招标工作的实施，由伊犁州招标办123、伊犁州财政局担任行政监督工作。11.4招标方式招标方式分为公开招标和邀请招标两种：1.公开招标发布招标公告；2.邀请招标发出投标邀请函。整个招标工作按照中华人民共和国招标投标法、中华人民共和国政府采购法中华人民共和国招标投标法实施条例释义、中华人民共和国政府采购法、中华人民共和国合同法中华人民共和国民法通则实施条例评标委员会和评标办法暂行规定、自治区重点建设项目管理办法、国家计委关于进一步贯彻中华人民共和国招标投标法的通知和自治区、伊犁州的有关招标规定的规定进行，新疆维吾尔自治区工程建设项目招标范围和规模标准规定（新政办200179号）文件规定“关系社会公共利益、公共安全的基础设施、公用事业124、项目、使用国有资金投资项目、国有和自治区融资项目、使用国际组织或者外国政府资金的项目达到施工单项合同估算价在100万元（含）人民币以上、设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上、勘察、设计、监理等服务的招标，单项合同估算价在30万元人民币以上，单项合同估算价低于以上三项规定的标准，但项目总投资额在1000万元人民币以上的。达到上列标准之一的，必须进行招标”并结合本项目的工程特点和实际情况选出最为优秀的中标人，保证资金的有效使用，故本项目招标方式采用公开招标方式进行。11.5招标原则1.公开、公平、公正的原则；2.诚实信用的原则；3.择优原则；4.确保工程质量，保护国家利益的原125、则；5.维护招标当事人合法利益的原则。11.6评标委员会组成 按中华人民共和国招投标法及有关规定，为确保本次招标工作取得预期效果，本次招标工程成立评标委员会。评标委员会由招标人或其委托熟悉相关业务的代表以及有关技术、经济等方面的专家组成，成员人数为五人或五人以上的单数，其中技术、经济方面的专家不得少于成员总数的三分之二。技术、经济方面的专家由业主在监督部门监督下从专家库中随机抽取产生。11.7招标程序项目的工程招标严格按照建设项目施工招标程序流程图进行。结合本项目自身特点，本项目招标主要程序为：1.相关部门批复招标实施方案；2.根据已批复的招标实施方案发布招标公告，并接受发改委审核；3.发售经126、有关部门审定的招标文件；4.组织投标单位到施工现场实地踏勘；5.接受投标单位书面质疑，统一发出答疑澄清；6.开标、评标和定标，中标发出通知书；7.招标代理机构向项目业主及主管部门提交评标报告；8.整个招标工作完成后，全部投标文件的正本均由相关监督单位集中存档备查。11.8评标程序本次招标评标办法采用自治区规定的评标办法，在评委会充分阅读标书并认真分析的基础上，各评委对各投标单位的投标文件从以下几个方面进行评审：1.初步评审2.清标3.投标澄清4.详细评审根据评标委员会对各投标单位的投标文件进行评审后，以能够满足招标文件的实质性要求，且不低于成本的投标确定出前三名作为中标候选人推荐给招标人，招标127、人依据推荐顺序确定中标人。11.9发放中标通知书招标人确定中标人并最少公示3天后，向中标人发放中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人。11.10招投标书面报告备案招标人确定中标人的15日内应该将项目招投标情况书面报告提交招标投标有关行政监督部门备案。11.11合同备案招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照中标通知书、招标文件和投标文件签订合同。签订合同后，应到伊犁州建设工程造价管理站进行合同备案。第十二章 投资估算与资金筹措12.1投资估算的编制范围建设投资费用估算由：工程建设费用，建设项目其他费用，建设项目预备费等部分构成。其中，工程费用形成固定资产；工程建设其他费128、用按现行财务制度规定的科目分别形成无形资产、递延资产；预备费由基本预备费、涨价预备费组成。12.2投资估算的编制依据估算建设项目投资的主要依据有：2010年新疆维吾尔自治区建筑安装工程费用定额;全国统一建筑工程基础定额;新疆维吾尔自治区补充预算定额;全国统一安装工程预算定额;2016年伊宁地区单位估价汇总表;2016年下半年伊宁市材料信息价;其它工程和费用估算办法;建设单位管理费:建设单位管理费按财政部关于印发基本建设财务管理规定的通知，财建2002（394）号文规定计取；工程设计费：按国家计委、建设部颁发的工程勘察设计收费标准(2002年修订本)计算；工程监理费：工程监理费按建设工程监理与相129、关服务收费管理规定发改办价格2007670号规定计取；环境影响评价费：国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知（计价格2002125号）；招标代理服务费：新疆维吾尔自治区发展计划委员会文件（新计价房200339号）、国家发展计划委员会文件（计价格20021980号）。不可预见费: 建设部关于发布市政工程可行性研究投资估算编制办法(试行)的通知（建标1996628号）；造价咨询费：新疆维吾尔自治区发展计划委员会、新疆维吾尔自治区建设厅（新计价格2002866号）。基本预备费是指项目实施中可能发生难以预料的支出，需要事先预留的费用，以建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程130、费及工程建设其他费用之和为计算基础，乘以基本预备费率（8%10%）计算。委托人提供的其他技术资料12.3建设投资估算建设项目总投资：32290.6万元；建筑总面积75460。其中：工程建设费：27290.8万元(康养中心4926.5万元，建筑面积16304；多功能康养综合楼4739.0万元，建筑面积15360；康复医院4108.4万元，建筑面积12268；营养配餐中心1053.1万元，建筑面积3456；综合服务中心931.2元，建筑面积3880；康复楼842.7万元，建筑面积2402；地下停车场及配套工程8725.0万元，建筑面积24710；环境及配套1964.9万元，包括污水处理、景观绿化亮131、化、道路硬化及室外管网)。建设项目其他费：2607.9万元;建设项目预备费：2391.9万元;101表12-1 伊犁州康养中心建设项目投资估算表 单位：万元序号项目单位规模单价（元）投资 （万元）投资构成占建设投资比例（%）备注建筑工程设备及安装费其他投资一建设投资32290.625378.41912.44999.8（一）工程费用27290.825378.41912.40.084.51康养中心4926.54396.8529.70.01.1土建工程4396.84396.80.00.01.1.1主体工程m21465618002638.12638.11.1.2暖通工程m214656150219.82132、19.81.1.3给排水工程m214656100146.6146.61.1.4建筑装饰装修工程m214656600879.4879.41.1.5消防工程m214656200293.1293.11.1.6安防工程m214656150219.8219.81.2主要设备及安装529.70.0529.70.01.2.1电梯设备部330000090.090.01.2.2康养设备、设施439.7439.72多功能康养综合楼4739.04226.4512.60.02.1土建工程4226.44226.40.00.02.1.1主体工程m21408818002535.82535.82.1.2暖通工程m214088133、150211.3211.32.1.3给排水工程m214088100140.9140.92.1.4建筑装饰装修工程m214088600845.3845.32.1.5消防工程m214088200281.8281.82.1.6安防工程m214088150211.3211.32.2主要设备及安装512.60.0512.60.02.2.1电梯设备部330000090.090.02.2.2康养设备422.6422.63康复医院4108.43680.4428.00.03.1土建工程3680.43680.40.00.03.1.1主体工程m21226818002208.22208.23.1.2暖通工程m2122134、68150184.0184.03.1.3给排水工程m212268100122.7122.73.1.4建筑装饰装修工程m212268600736.1736.13.1.5消防工程m212268200245.4245.43.1.6安防工程m212268150184.0184.03.2主要设备及安装428.00.0428.00.03.2.1电梯设备部230000060.060.03.2.2康养设备368.0368.04营养配餐中心1053.1933.1120.00.04.1土建工程933.1933.10.00.04.1.1主体工程m234561800622.1622.14.1.2暖通工程m234561135、0034.634.64.1.3给排水工程m2345615051.851.84.1.4建筑装饰装修工程m23456400138.2138.24.1.5消防工程m2345615051.851.84.1.6安防工程m2345610034.634.64.2主要设备及安装120.00.0120.00.04.2.1电梯设备（餐梯）部210000020.020.04.2.2餐厅餐具设备100.0100.05综合服务中心931.2931.20.00.05.1土建工程931.2931.20.00.05.1.1主体工程m238801800698.4698.45.1.2暖通工程m2388010038.838.85.136、1.3给排水工程m2388010038.838.85.1.4建筑装饰装修工程m23880300116.4116.45.1.5安防工程m2388010038.838.86康复楼842.7720.6122.10.06.1土建工程720.6720.60.00.06.1.1主体工程m224021800432.4432.46.1.2暖通工程m2240215036.036.06.1.3给排水工程m2240210024.024.06.1.4建筑装饰装修工程m22402600144.1144.16.1.5消防工程m2240220048.048.06.1.6安防工程m2240215036.036.01.2主要设137、备及安装122.10.0122.10.06.2.1电梯设备部225000050.050.06.2.2康养设备、设施72.172.17地下停车场及配套工程8725.08525.0200.00.07.1土建工程8525.08525.00.00.07.1.1主体工程m22471028006918.86918.87.1.2通风工程m224710150370.7370.77.1.3给排水工程m224710150370.7370.77.1.4消防工程m224710200494.2494.27.1.5安防工程m224710150370.7370.77.2主要设备及安装200.00.0200.00.07.2.138、1停车场专用设施m224710200.0200.08环境及配套1964.91964.90.00.08.1景观绿化（含亮化）m216409.2500820.5820.58.2室外管网m216409.2300492.3492.38.3道路硬化m212609.4200252.2252.28.4室外电气300.0300.08.5污水处理100.0100.0（二）工程建设其他费用2607.90.00.02607.98.11土地费亩2可行性研究费%27290.854.654.60.23工程勘察费%27290.854.654.60.24规划红蓝线费用730585.85.80.85工程设计费%27290.87139、42.3742.32.726工程监理费%27290.8545.8545.827工程造价咨询费27290.8136.5136.558招标代理费27290.895.595.53.59施工图审查费730585.15.10.710消防审查、验收费7305829.229.2411环境保护费7305811.711.71.612环评费%27290.827.327.30.113防雷审核费730584.44.40.614人防费7305854.854.87.516土方处置费7305833.633.64.617供热贴费73058182.6182.62518建设单位管理费（项目管理费）%31202.9624.1624140、.12（三）预备费2391.90.00.02391.97.41基本预备费29898.71494.91494.9(一+二)5%2价差预备费29898.7897.0897.0(一+二)3%(四)项目总投32290.625378.41912.44999.8(一+二+三)占建设投资比例(%)78.65.915.5100.012.4各分项工程投资汇总附表10-2 各分项工程投资汇总序号项目名称投资基数（）投资额（万元）投资占比（%）备注1工程建设费用7546027290.884.52建设项目其他费用754602607.98.13建设项目预备费754602391.97.44建设项目总投资754603287141、3.310012.5资金筹措本项目总投资32291亿元。采用PPP项目模式引进社会资金16000万元；申请专项建设引导基金1500万元；社会福利院自筹资金2500万元，申请银行贷款1.23亿元。12.6资金使用和管理本次项目建设期拟定为2018年4月至2020年9月，项目建设期为30个月。项目资金的管理使用，设立专账核算，专款专用，并严格项目资金管理、使用、审计和监督，最大限度地发挥项目资金使用效益。第十三章 财务及经济评价13.1项目收入来源项目产品租金价格确定原则：参考伊宁市商业地产项目市场及商业地产出租规律，以及项目方提供的参考报价，确定本项目产品的租金价格及停车场车位对外出租价格。本项142、目主要收入来源为：1.项目建成投入运营的运营收入。老年养护康复中心（为老年人提供康复服务）、康养中心、康养综合楼（为老年人提供养护配套服务）。2.项目建成投入运营后1-3年，按照一般商业地产市场规律，只收租赁保证金。3年后，根据项目运营的综合因素和条件，制定市场认可的租金价格。租赁收入主要分为两大类1.商业服务区：康养中心一楼超市区，康养综合楼一楼康养产品展示区、康复器材售卖区、超市区，营养餐厅服务区。2.停车场部分：地面、地下停车场车位3.租赁保证金。表13-1 项目盈利能力调查表序号项目名称项目盈利能力调查1老年养护康复中心目前伊宁市尚无成规模的大型养老信息处理中心和老年人康复养护服务中心143、，项目建成后，可对伊犁州直区域内的老年养护机构无偿或部分有偿的提供各类信息，对周边社区养老、居家养老、提供高效的即时响应，对机构养老、民办养老机构提供护理人员培训，康复、老年病、慢病等需求的支持和医疗服务，具有较为广阔的市场发展潜力。2康养中心（老年公寓）健康养老中高档示范园（医养结合居家养老示范区），专为老年人进行个性化设计，室内采用防滑地板,马桶和淋浴室设计防滑护栏;淋浴室设置沐浴专用凳,冷热水开关标识也十分醒目;卫生间与室内连接处采用缓坡无障碍设计;无线定位系统、24小时应急呼叫系统,只要在园区范围内就可以通过无线定位找到老人,老人遇到突发状况时,只需轻轻按下应急呼叫系统,马上就会有专业144、医护人员进行救助。分自理型、半失能型和失能失智型进行养护 。3康养综合楼（老年配套服务设施）包括养老产品展销厅、文化娱乐休闲设施。如：棋牌室、阅览室、唱歌、舞蹈活动室、书法练习馆、保龄球馆、乒乓球馆、水疗室等适合老年人的活动场所设施。4营养配餐中心除服务于伊犁州社会福利院，还可对社会开放，以此获得经济效益和社会效益。5地上地下停车场车位对内对外进行停车服务，出租车位。13.2经营费用的测定1. 康养中心、康养综合楼经营费用康养综合楼三级护理老人（自理型）400张床。康养中心二级护理老人（半失能型）400张床位。工作人员按照：护理员与三级护理老人（自理型）比例为1:10，护理员与二级护理老人（半145、失能型）比例为1:8，需配护理人员90名，其中，注册护士26名（包括护士长4名），护理员64名。各类兼职医生5名，管理人员10名，安保人员8名，共计113人。第一年工资年均4万元，以后增长按5年一个增长率，第一个5年按3%年递增，第二个5年按2%年递增，第三个5年按1%年递增，以后均安1%年测算。2.老年养护康复中心及康复楼经营费用老年养护康复中心及康复楼共计268张病床，为一级护理老人（失能失智型）。根据卫生部卫医政发201121号文件护理院基本标准（2011版）测定。护理员与一级护理老人（失能失智型）比例为1:3，268张床位需配备护理人员89。其中，注册护士26名（包括护士长4名），护理146、员63名。5类科室10名专职或兼职医师，其他技术人员（包括药师、技师、临床营养师、康复治疗师等医技人员）5名，管理人员6名，安保人员4名，共计114人。医师第一年工资年均10万元，技术人员及注册护士第一年工资年均7.5万元，管理人员第一年工资年均5万元，安保人员及护理员第一年工资年均4万元，以后增长按5年一个增长率，第一个5年按3%年递增，第二个5年按2%年递增，第三个5年按1%年递增，以后均安1%年测算。3.物业管理经营费用物业管理人员4名，管理机构的经费，按照租金收入的10%测算。13.3项目经济效益分析13.3.1项目产品构成老年养护康复中心：总建筑面积12268平方米。1-2层为门诊康147、复医疗；3-8层为失能失智型老人床位200张。康复楼（康复医院附楼）：建筑面积2402平方米，分布失智失能老人床位68张。康养中心：16304平方米，1层为半失能型老人接待服务区及超市，2-8层为半失能型老人床位400张。康养综合楼：15360平方米。1层为自理型老人接待服务区及康养产品展示区、康复器材售卖区、超市，2-8层为自理型老人床位400张。营养配餐中心：3456平方米。停车位：822个，其中：地上停车位204个，地下停车位618个13.3.2项目收入来源运营收入：老年养护康复中心、康养中心、康养综合楼。运营能力建设达到率为第一年80%，第二年90%，第三年100%。租赁收入：康养中心148、的超市区（78.38m2）、康养综合楼的康养产品展示区（81.92m2）、康复器材售卖区（123.84m2）、超市区（78.38m2）、营养配餐中心（3456m2）、停车位822个。综合出租率为第一年80%，第二年90%，第三年100%。财政补助：根据新疆维吾尔自治区人民政府关于加快发展养老服务业的实施意见（新政发201419号）与关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见（新民发201619号）文件精神：鼓励民办养老机构接收安置政府供养对象，政府按照规定标准予以补助。养老机构在院住满一个月（含）以上的老年人实际占用床位数，按照每人每月100元的标准给予运营补贴。财政补助收入，按照第一年实际149、一个月占用床位比率50%，第二年60%，第三年70 %.直到95%。13.3.3项目各分项价格预测老年养护康复中心：40元/人/天，日接待360人，价格增长按：前三年不增长，第四年开始五年一个增长。第一个五年，年增长10%，第二个五年，年增长7%，第三个五年，年增长5%，之后均按年增长5%计。康养康复老人床位价格：能自理老人床位400张，收费标准1500元/床月；半失能老人床位400张，收费标准2500元/床月；失智失能老人床位200张，收费标准4000元/床月。价格增长按：前三年不增长，第四年开始五年一增长。第一个五年，年增长3%，第二个五年，年增长2%，第三个五年，年增长1%，之后均按年增150、长1%计。康养中心超市，康养综合楼超市、康养产品展示区、康养器材销售区，营养配餐中心租金价格：2.8元/天平方米，年租金：1022元/平方米年。价格增长按：第一年免租金，只交租赁保证金。前三年不增长，第四年开始五年一增长。第一个五年，年增长10%，第二个五年，年增长7%，第三个五年，年增长5%，之后均按年增长5%计。停车位租金价格：3元/次。价格增长按：前三年不增长，第四年开始五年一个增长。第一个五年，年增长10%，第二个五年，年增长7%，第三个五年，年增长5%，之后均按年增长5%计。13.3.4项目商务服务区租金预测依据1.项目周边商业地产市场租金调查表13-1 项目周边市场租金调查表序号项151、目名称销售均价（元/m2）销售最高价（元/m2）面积（m2）租金均价（年/元）日租金价格（元/m2日）投资回收期（年）1四季花园36821000090800002.447.692滨河家园7771110001201400003.208.04调查时间：2017年4月26日备注：投资回收期计算方法按销售均价与最高销售价平均值年租金均价。表13-2 成熟商圈租金价格调查表序号停车场名称位置租金价格（元/m2/日）1某综合商场青年街商圈7.32某大型商场花城商圈10.833某综合商场艾合买提江街287号4.7调查时间：2017年4月18日表13-3 停车场租金市场调查表序号停车场名称位置停车位年租金价格152、（万元/年）1某综合商场青年街商圈7522某商住小区后滩路1201.53某大型建材市场伊宁县218国道旁71013调查时间：2017年4月26日表13-4 停车费收费市场调查表序号项目名称位置地上停车场收费标准地下停车场收费标准1天百商场州政府对面，主城区，成熟商业区。15分钟以内免费，15分钟以上1小时以内2元，每加1小时增加1元，10元封顶。无地下停车场2茂业超市农四师师部，主城区，成熟商业区15分钟以内免费，15分钟以上1小时以内2元，每加1小时增加1元，10元封顶。无地下停车场3滨河佳苑伊宁市政府对面，新城区。不收费无地下停车场4宁远郡开发区，新城区。不收费无地下停车场5开发区北京路农153、贸市场开发区，新城区。不收费无地下停车场6九城开发区，新城区。不收费无地下停车场调查时间：2017年4月16日由于本项目老年产品展示中心的租金单价应低于周边四季花园, 与滨河家园的租金水平相当。取上述两个商圈平均值计算，日租金按2.8元/平方米日，年租金为1022元/平方米年。表13-5 康养中心项目各年度收入预测伊犁哈萨克自治州康养中心建设项目备注：1、以上数据除租金价格为市场调查以外，其他数据由伊犁州社会福利院提供。2.可变经营成本为总收入的25%。13.4 项目财务分析以银行2017年，1-5年以上贷款利率4.75%和2017年储蓄国债5年期利率4.17%为基础，做以下财务分析：13.4154、.1内部收益率测算以交付使用30年测算内部收益率约为6.06%。13.4.2静态投资回收期静态回收期为18.14年（包括建设期）。13.4.3动态回收期动态回收期为24.34年（包括建设期）。13.4.4投资利润率30年动态回收期内平均利润3540.17万元，平均投资利润率10.96%。13.4.5 净现值30年累计净现值13549.03万元。13.4.6经济效益评价该项目的核心价值在于引导社会各界资本进入养老产业，所产生的社会效益。可为伊犁州的社会稳定，经济发展提供有效的支持。项目随着租金的逐步提高，在一个较长时间周期内有较好的经济效益，但业主方需组建一支具有较高水平的养老运营管理团队。第十155、四章 风险分析及规避14.1项目风险因素14.1.1不可抗力因素风险不可抗力是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况，在本项目中，不可抗力主要指来自于自然灾害和社会突发事件，一旦在项目实施过程中出现人力不可抗拒的、超出设计规范的自然灾害或社会突发事件，项目的进展和收益将受到影响。14.1.2技术风险技术风险是指项目设计、建设及运营管理方面的各种不确定因素，如项目设计阶段的时间紧资源不足、建设期间的技术难度、采用的项目设备的成熟度、采用设备的适应性，以及项目运营过程中运营管理团队的运营管理能力，很难保证将来不被超越。本项目的技术风险是：1.项目设计方面的方案风险；2.项目建设期间的技术难度及156、工作效率；3.采用设备的技术成熟度及环保性能；4.运营管理团队人员的专业知识及实际操作能力。14.1.3市场风险在信息瞬息万变的现代社会，国家政策、行业环境等诸多因素的不断变化，增加了市场的不确定性。能否把握市场脉搏，抢占市场先机并适时调整运营价格和单位面积租金价格，需要时刻预测、了解、掌握市场风险。市场风险主要有价格风险、竞争风险和需求风险。任何一项产品都有一定的时限性，项目产品达到商品化的时间不能过长，必须把握机会，在项目建设初期，就应着手开展项目运营阶段的相关工作，抓住机会，迅速发展。14.1.4资金管理风险本项目从项目开始筹划到交付使用预计近三年，涉及的环节也较多，如果投资管理不善，突157、破预算，可能影响投资项目不能如期完成，或因出现一些不可抗力的意外事件或某个环节出现问题，也有可能影响投资项目的如期实现，这就势必影响整个项目的实施。14.1.5康复、医疗、护理风险养老服务机构在行业指导、接受监督和行业自律上比较欠缺。对老年公寓与入住老人及其子女的权利和义务没有明晰的规定，一些子女则将老年公寓当成老人的最终监护人，因老人意外事故或生病或去世而上门闹事，调解时缺乏可靠、有效的法律依据，解决纷争的难度大。 14.2风险规避对策针对上述风险，项目责任方将采取以下对策加以规避：14.2.1不可抗力因素风险规避对策本项目针对可能出现的不可抗力风险，采取严密的防范预警措施：项目方将聘请各方158、面专家组成专业团队，积极做好各项风险的评估预测，加强预防，确保不可抗力发生时，尽最大努力减少项目投资损失。14.2.2技术风险规避对策项目在招投标时，选择技术过硬、有相关业绩的设计团队，实力雄厚的建筑施工单位，对进行项目进行设计、建设施工。采用先进运营管理模式，使项目产品的管理运营达到国内领先水平。进一步加大项目的市场营销投入，积极研究吸收国内外先进的营销管理思想和技术手段，完善并固化运营管理流程，挖掘自身潜力，打造自己的核心竞争力。14.2.3市场风险规避对策针对此风险，项目业主方应仔细研究疆内各同类市场的特点，加强项目产品的营销和招商力量，充分利用现有信息渠道，加强对市场反馈信息的研究和整159、理。根据市场变化趋势，及时调整项目产品种类和结构；时刻关注本行业运营管理水平，充分发挥运营管理创新的优势，依据统计数据，提高和调整项目产品数量和推广力度。使项目产品符合市场需求，从而提高项目产品的出租率，达到化解市场风险的目的。14.2.4资金管理风险规避对策项目业主方通过建立起严格的资金管理制度、财务管理制度，严格建设资金的使用与审批；加强运营管理和市场营销的投入；加强成本控制，完善平台内信誉体系的建立和健全；加强项目各利润环节的高效性和可控性；建立有效的财务风险预警系统和财务监管机制来实现财务风险的预警与规避。项目实施后会进一步提高本项目经济效益和社会效益。14.2.5康复、医疗、护理风险160、规避对策聘请专业咨询机构，完善管理体系，用技术的手段，全方位的监督控制康复、医疗、护理区域。制定严格的内外部管理机制，加强内部工作人员的管理，加强对入驻老人亲属的管理和法律约束。制定风险防范体系和各种突发事件处理预案，确保事件发生后能够及时解决，杜绝事态发展蔓延。第十五章 结论与建议15.1结论本项目在规划设计、选址位置、投资规模、建设方案等方面都比较科学合理，经费预算合理。项目的实施符合我国相关产业发展政策，是推动我州养老行业持续健康发展的重要举措，符合我国国民经济可持续发展的战略目标。项目将带动就业，增加当地利税，带动当地经济发展。项目建设还将拉大产业链条，增加就业岗位，对项目建设地伊宁市161、乃至伊犁州的经济发展起到促进作用。本项目建设单位拥有高素质的经营管理团队，较强的运营管理能力，项目产品预计具有广阔的市场需求和发展潜力。本项目财务分析结果表明：项目投资回收期较长，但具有非常显著的社会效益，在一定的资金筹措模式和时间内可以实现盈利，随着时间的推移，经济效益会快速提升。15.2建议本项目可行性研究报告被批复后，应抓紧进行项目后期建设及规划设计工作，以先进的理念，搞好项目投资、市场营销及开发、设备采购等事宜。准备好充足的资金加快项目进度，以时间争效益，尽快组织实施。项目运营过程中，要努力开拓市场，提高单位面积租金水平，及时掌握市场价格波动情况，加强运营管理水平，努力提高经济和社会效162、益。作为项目建设的一部分，应预留项目铺底资金。专款专用。以便项目顺利实施。免租期合同应一年一签，根据市场实际情况，决定在下一年度是否继续实行免租金政策。努力使项目经济收益早日进入良性循环轨道。综上所述，本项目具有良好的社会效益和一定的经济效益，符合国家产业政策，项目可行，建议尽快上报。126附表：1.伊犁哈萨克自治州康养中心项目损益表附表1 伊犁哈萨克自治州康养中心项目损益表投资额项目测算标准2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年2026年2027年2028年第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年一、营业收入0.000.163、000.003085.604080.054582.294905.085263.325541.535840.426161.85二、营业税金附加免营业税三、经营费及管理费0.000.000.002326.002668.422857.852903.702964.262994.543022.593046.831、可变成本收入的25%0.000.000.00771.401020.011145.571226.271315.831385.381460.111540.462、财务费用投资贷款利息4.75%计息583.80556.25498.78427.53361.03283.13196.6899.593、固定164、管理人员费用第一年满编率80%，第二年满编率90%，第三年满编，第四年开始，第一个五年递增3%，第二个五年递增2%，以后递增1%0.000.000.00970.801092.151213.501249.911287.401326.021365.801406.78其中：医师15人，人均年薪10万元/年120.00135.00150.00154.50159.14163.91168.83173.89注册护理员52人，人均年薪7.5万元/年312.00351.00390.00401.70413.75426.16438.95452.12护理员127人，人均年薪4万元/年406.40457.20508.0165、0523.24538.94555.11571.76588.91其他专业技术人员5人，人均年薪7.5万元/年30.0033.7537.5038.6339.7840.9842.2143.47管理人员16人，人均年薪5万元/年64.0072.0080.0082.4084.8787.4290.0492.74保安12人，人均年薪4万元/年38.4043.2048.0049.4450.9252.4554.0255.654、房产税免营业税5、折旧平均年限，建筑50年，设备10年（不计入现金流入流出）798.80798.80798.80798.80798.80798.80798.80798.806、其他不可预166、见费用收入的1%30.8640.8045.8249.0552.6355.4258.4061.62四、利润总额0.000.00759.601411.641724.442001.382299.062547.002817.833115.02五、所得税400.28459.81509.40563.57623.00六、净利润0.000.00759.601411.641724.441601.101839.252037.602254.272492.02七、累计利润0.000.00759.602171.233895.675496.777336.029373.6211627.8814119.90续附表1 伊犁哈萨167、克自治州康养中心项目损益表投资额项目测算标准2029年2030年2031年2032年2033年2034年2035年2036年2037年2038年2039年第12年第13年第14年第15年第16年第17年第18年第19年第20年第21年第22年一、营业收入6400.32 6651.77 6917.03 7197.00 7492.61 7698.08 7912.19 8135.34 8367.97 8610.54 8863.54 二、营业税金附加免营业税三、经营费及管理费3035.00 3126.56 3222.14 3321.99 3426.35 3493.25 3562.46 3634.10 168、3708.26 3785.06 3864.64 1、可变成本收入的25%1600.08 1662.94 1729.26 1799.25 1873.15 1924.52 1978.05 2033.83 2091.99 2152.64 2215.88 2、财务费用投资贷款利息4.75%计息0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 3、固定管理人员费用第一年满编率80%，第二年满编率90%，第三年满编，第四年开始，第一个五年递增3%，第二个五年递增2%，以后递增1%1434.91 1463.61 1492.89 1522.74 15169、53.20 1568.73 1584.42 1600.26 1616.26 1632.43 1648.75 其中：医师15人，人均年薪10万元/年177.37 180.92 184.53 188.23 191.99 193.91 195.85 197.81 199.79 201.78 203.80 注册护理员52人，人均年薪7.5万元/年461.16 470.38 479.79 489.39 499.17 504.17 509.21 514.30 519.44 524.64 529.88 护理员127人，人均年薪4万元/年600.69 612.70 624.96 637.46 650.21 6170、56.71 663.27 669.91 676.61 683.37 690.21 其他专业技术人员5人，人均年薪7.5万元/年44.34 45.23 46.13 47.06 48.00 48.48 48.96 49.45 49.95 50.45 50.95 管理人员16人，人均年薪5万元/年94.60 96.49 98.42 100.39 102.39 103.42 104.45 105.50 106.55 107.62 108.69 保安12人，人均年薪4万元/年56.76 57.89 59.05 60.23 61.44 62.05 62.67 63.30 63.93 64.57 65.22171、 4、房产税免营业税5、折旧平均年限，建筑50年，设备10年（不计入现金流入流出）798.80 798.80 798.80 798.80 798.80 798.80 798.80 798.80 798.80 798.80 798.80 6、其他不可预见费用收入的1%64.00 66.52 69.17 71.97 74.93 76.98 79.12 81.35 83.68 86.11 88.64 四、利润总额3365.33 3525.22 3694.89 3875.00 4066.26 4204.83 4349.72 4501.24 4659.71 4825.48 4998.90 五、所得税67172、3.07 705.04 738.98 775.00 813.25 840.97 869.94 900.25 931.94 965.10 999.78 六、净利润2692.26 2820.17 2955.91 3100.00 3253.01 3363.87 3479.78 3600.99 3727.77 3860.39 3999.12 七、累计利润16812.16 19632.33 22588.25 25688.25 28941.26 32305.13 35784.90 39385.90 43113.67 46974.05 50973.18 续附表1 伊犁哈萨克自治州康养中心项目损益表投资额项目173、测算标准2040年2041年2042年2043年2044年2045年2046年2047年2048年2049年2050年第23年第24年第25年第26年第27年第28年第29年第30年第31年第32年第33年一、营业收入9127.46 9402.83 9690.21 9990.18 10303.36 10630.38 10971.92 11328.69 11701.43 12090.91 12497.97 二、营业税金附加免营业税三、经营费及管理费3947.10 4032.60 4121.26 4213.24 4308.69 4407.78 4510.66 4617.53 4728.57 484174、3.98 4963.95 1、可变成本收入的25%2281.86 2350.71 2422.55 2497.55 2575.84 2657.60 2742.98 2832.17 2925.36 3022.73 3124.49 2、财务费用投资贷款利息4.75%计息0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 3、固定管理人员费用第一年满编率80%，第二年满编率90%，第三年满编，第四年开始，第一个五年递增3%，第二个五年递增2%，以后递增1%1665.24 1681.89 1698.71 1715.70 1732.85 1750.175、18 1767.68 1785.36 1803.21 1821.25 1839.46 其中：医师15人，人均年薪10万元/年205.84 207.90 209.98 212.08 214.20 216.34 218.50 220.69 222.89 225.12 227.37 注册护理员52人，人均年薪7.5万元/年535.18 540.53 545.94 551.40 556.91 562.48 568.11 573.79 579.53 585.32 591.17 护理员127人，人均年薪4万元/年697.11 704.08 711.12 718.23 725.41 732.67 739.9176、9 747.39 754.87 762.42 770.04 其他专业技术人员5人，人均年薪7.5万元/年51.46 51.97 52.49 53.02 53.55 54.08 54.63 55.17 55.72 56.28 56.84 管理人员16人，人均年薪5万元/年109.78 110.88 111.99 113.11 114.24 115.38 116.53 117.70 118.88 120.07 121.27 保安12人，人均年薪4万元/年65.87 66.53 67.19 67.86 68.54 69.23 69.92 70.62 71.33 72.04 72.76 4、房产税免营177、业税5、折旧平均年限，建筑50年，设备10年（不计入现金流入流出）798.80 798.80 798.80 798.80 798.80 798.80 798.80 798.80 798.80 798.80 798.80 6、其他不可预见费收入的1%91.27 94.03 96.90 99.90 103.03 106.30 109.72 113.29 117.01 120.91 124.98 四、利润总额5180.36 5370.23 5568.95 5776.94 5994.67 6222.60 6461.26 6711.16 6972.86 7246.94 7534.02 五、所得税1036178、.07 1074.05 1113.79 1155.39 1198.93 1244.52 1292.25 1342.23 1394.57 1449.39 1506.80 六、净利润4144.28 4296.19 4455.16 4621.55 4795.73 4978.08 5169.01 5368.92 5578.28 5797.55 6027.22 七、累计利润55117.46 59413.65 63868.81 68490.36 73286.09 78264.17 83433.18 88802.10 94380.39 100177.94 106205.15 2.伊犁哈萨克自治州康养中心项目179、现金流入流出预测分析附表2 伊犁哈萨克自治州康养中心项目现金流入流出预测分析投资项目投资期+投入使用后30年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年2026年2027年2028年第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年一、现金流入合计273732.4912759.2611420.288111.063085.604080.054582.294905.085263.325541.535840.426161.85（一）自有资金投入20000.0012759.267240.74（二）固定资产投资贷款流入12290.604179.54180、8111.06（三）收入流入241441.893085.604080.054582.294905.085263.325541.535840.426161.85（四）流动资金贷款流入二、现金流出合计187791.7512759.2611420.288111.062936.863919.224403.674753.035116.705379.355688.565828.05（一）固定资产投资32290.6012759.2611420.288111.06（二）流动资金（三）经营费用流出118902.202356.862709.222903.672952.753016.893049.953080.99181、3108.451、可变成本合计60360.47771.401020.011145.571226.271315.831385.381460.111540.462、财务费用（利率4.75%）3006.79583.80556.25498.78427.53361.03283.13196.6899.593、固定管理人员费用和不仅可预见成本55534.941001.661132.951259.321298.961340.041381.441424.211468.40（四）销售税金及附加（五）房产税（八）所得税24308.35400.28459.81509.40563.57623.00（九）还贷12290.182、60580.001210.001500.001400.001640.001820.002044.002096.60三、现金流入净额四、现金余额148.74160.84178.62152.05146.61162.18151.86333.80五、贷款余额148.74309.58488.19640.24786.86949.041100.901434.70说明：1.2018年到2020年的利息计入建设成本，由预备费负担，财务费用中不计；2.所得税从2018年年起减免三年； 3.折旧：平均年限法，机器设备按照10年计提，房屋建筑物按照50年计提； 4.银行贷款利率按照8月份公布的1-5年以上4.75%计183、算。续附表2 伊犁哈萨克自治州康养中心项目现金流入流出预测分析投资项目投资期+投入使用后30年2029年2030年2031年2032年2033年2034年2035年2036年2037年2038年2039年第12年第13年第14年第15年第16年第17年第18年第19年第20年第21年第22年一、现金流入合计273732.496400.326651.776917.037197.007492.617698.087912.198135.348367.978610.548863.54（一）自有资金投入20000.00（二）固定资产投资贷款流入12290.60（三）收入流入241441.896400.3184、26651.776917.037197.007492.617698.087912.198135.348367.978610.548863.54（四）流动资金贷款流入二、现金流出合计187791.753772.063898.124030.294168.964314.534411.204511.534615.704723.884836.264953.05（一）固定资产投资32290.60（二）流动资金（三）经营费用流出118902.203099.003193.073291.313393.963501.283570.233641.593715.453791.943871.173953.271、可变成185、本合计60360.471600.081662.941729.261799.251873.151924.521978.052033.832091.992152.642215.882、财务费用（利率4.75%）3006.793、固定管理人员费用和不仅可预见成本55534.941498.921530.131562.061594.711628.121645.711663.541681.611699.941718.531737.39（四）销售税金及附加（五）房产税（八）所得税24308.35673.07705.04738.98775.00813.25840.97869.94900.25931.94965186、.10999.78（九）还贷12290.60三、现金流入净额四、现金余额2628.262753.662886.743028.033178.083286.893400.663519.643644.093774.283910.49五、贷款余额4062.966816.619703.3512731.3915909.4719196.3622597.0126116.6529760.7433535.0237445.51说明：1.2018年到2020年的利息计入建设成本，由预备费负担，财务费用中不计；2.所得税从2018年年起减免三年； 3.折旧：平均年限法，机器设备按照10年计提，房屋建筑物按照50年计提；187、 4.银行贷款利率按照8月份公布的1-5年以上4.75%计算。续附表2 伊犁哈萨克自治州康养中心项目现金流入流出预测分析投资项目投资期+投入使用后30年2040年2041年2042年2043年2044年2045年2046年2047年2048年2049年2050年第23年第24年第25年第26年第27年第28年第29年第30年第31年第32年第33年一、现金流入合计273732.499127.469402.839690.219990.1810303.3610630.3810971.9211328.6911701.4312090.9112497.97（一）自有资金投入20000.00（二）固定资产188、投资贷款流入12290.60（三）收入流入241441.899127.469402.839690.219990.1810303.3610630.3810971.9211328.6911701.4312090.9112497.97（四）流动资金贷款流入二、现金流出合计187791.755074.455200.675331.955468.535610.665758.605912.636073.056240.166414.276595.74（一）固定资产投资32290.60（二）流动资金（三）经营费用流出118902.204038.384126.634218.164313.144411.734514189、.084620.384730.824845.594964.885088.931、可变成本合计60360.472281.862350.712422.552497.552575.842657.602742.982832.172925.363022.733124.492、财务费用（利率4.75%）3006.793、固定管理人员费用和不仅可预见成本55534.941756.511775.921795.611815.601835.891856.491877.401898.651920.231942.161964.44（四）销售税金及附加（五）房产税（八）所得税24308.351036.071074.05190、1113.791155.391198.931244.521292.251342.231394.571449.391506.80（九）还贷12290.60三、现金流入净额四、现金余额4053.014202.164358.264521.654692.704871.785059.295255.645461.275676.645902.24五、贷款余额41498.5245700.6850058.9454580.5959273.2964145.0669204.3574459.9979921.2685597.9091500.14说明：1.2018年到2020年的利息计入建设成本，由预备费负担，财务费用中不191、计；2.所得税从2018年年起减免三年； 3.折旧：平均年限法，机器设备按照10年计提，房屋建筑物按照50年计提； 4.银行贷款利率按照8月份公布的1-5年以上4.75%计算。3.伊犁哈萨克自治州康养中心项目财务现金流量表附表3 伊犁哈萨克自治州康养中心项目财务现金流量表投资额项目经济效益计算分析期（年）2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年2026年2027年2028年第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年一、现金流入0.000.000.003085.604080.054582.294905.085263.325541192、.535840.426161.85（一）经营收入0.000.000.003085.604080.054582.294905.085263.325541.535840.426161.85（二）回收固定资产余值（三）回收流动资金二、现金流出12759.2611420.288111.062356.863109.493363.483462.153580.463672.953754.063813.49（一）固定资产投资12759.2611420.288111.060.000.000.000.000.000.000.000.00（二）流动资金0.000.000.000.000.000.000.000.00193、0.000.000.00（三）经营费用0.000.000.002356.862709.222903.672952.753016.893049.953080.993108.45（四）销售税金及附加0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00（五）所得税0.000.000.000.00400.28459.81509.40563.57623.00673.07705.04三、全部投资净现金流量-12759.26-11420.28-8111.06728.74970.561218.801442.931682.861868.582086.372348.36四、累计194、增量净现金流量-12759.26-24179.54-32290.60-31561.86-30591.30-29372.49-27929.57-26246.71-24378.13-22291.77-19943.41续附表3 伊犁哈萨克自治州康养中心项目财务现金流量表投资额项目经济效益计算分析期（年）2029年2030年2031年2032年2033年2034年2035年2036年2037年2038年2039年第12年第13年第14年第15年第16年第17年第18年第19年第20年第21年第22年一、现金流入6400.326651.776917.037197.007492.617698.087912195、.198135.348367.978610.548863.54（一）经营收入6400.326651.776917.037197.007492.617698.087912.198135.348367.978610.548863.54（二）回收固定资产余值（三）回收流动资金二、现金流出3837.983968.084104.574234.934371.224470.484573.534680.554791.724907.245027.32（一）固定资产投资0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00（二）流动资金0.000.000.000.000.000.196、000.000.000.000.000.00（三）经营费用3099.003193.073291.313393.963501.283570.233641.593715.453791.943871.173953.27（四）销售税金及附加0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00（五）所得税738.98775.00813.25840.97869.94900.25931.94965.10999.781036.071074.05三、全部投资净现金流量2562.352683.702812.472962.073121.393227.603338.663454.7197、93576.253703.313836.22四、累计增量净现金流量-17381.07-14697.37-11884.90-8922.83-5801.44-2573.84764.824219.617795.8711499.1715335.39续附表3 伊犁哈萨克自治州康养中心项目财务现金流量表投资额项目经济效益计算分析期（年）2040年2041年2042年2043年2044年2045年2046年2047年2048年2049年2050年第23年第24年第25年第26年第27年第28年第29年第30年第31年第32年第33年一、现金流入9127.469402.839690.219990.181030198、3.3610630.3810971.9211328.6911701.4312090.9112497.97（一）经营收入9127.469402.839690.219990.1810303.3610630.3810971.9211328.6911701.4312090.9112497.97（二）回收固定资产余值（三）回收流动资金二、现金流出5152.175282.015417.105557.665703.985856.316014.956180.216352.396531.835088.93（一）固定资产投资0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00（199、二）流动资金0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00（三）经营费用4038.384126.634218.164313.144411.734514.084620.384730.824845.594964.885088.93（四）销售税金及附加0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00（五）所得税1113.791155.391198.931244.521292.251342.231394.571449.391506.801566.950.00三、全部投资净现金流量3975.294120.824273.11200、4432.524599.384774.074956.975148.485349.045559.087409.04四、累计增量净现金流量19310.6923431.5027704.6132137.1336736.5141510.5846467.5551616.0356965.0762524.1569933.194.伊犁哈萨克自治州康养中心项目内部收益率计算表附表4 伊犁哈萨克自治州康养中心项目内部收益率计算表投资额项目经济效益计算分析期（年）2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年2026年2027年2028年第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8201、年第9年第10年第11年净现金流-12759.26-11420.28-8111.06728.74970.561218.801442.931682.861868.582086.372348.36折现系数=0.04170.960.920.880.850.820.780.750.720.690.660.64净现值（万元）-12248.50-10524.26-7175.46618.87791.24953.841084.041213.681293.681386.641498.29累计净现值（万元）-12248.50-22772.75-29948.21-29329.34-28538.10-27584.25202、-26500.21-25286.53-23992.84-22606.20-21107.92折现系数0.940.890.840.790.750.700.660.620.590.560.52净现值（万元）-12030.28-10152.61-6798.74575.94723.23856.32955.871051.111100.431158.491229.47累计净现值（万元）-12030.28-22182.89-28981.63-28405.70-27682.47-26826.15-25870.28-24819.17-23718.73-22560.24-21330.77内部收益率=0.060595203、122年利润0.000.000.00759.601411.641724.441601.101839.252037.602254.272492.02投产后年平均投资利润率静态回收期（pt）动态回收期（pt）续附表4 伊犁哈萨克自治州康养中心项目内部收益率计算表投资额项目经济效益计算分析期（年）2029年2030年2031年2032年2033年2034年2035年2036年2037年2038年2039年第12年第13年第14年第15年第16年第17年第18年第19年第20年第21年第22年净现金流2562.352683.702812.472962.073121.393227.603338.6634204、54.793576.253703.313836.22折现系数=0.04170.610.590.560.540.520.500.480.460.440.420.41净现值（万元）1569.371577.901587.411604.931623.551611.591600.311589.691579.701570.341561.58累计净现值（万元）-19538.55-17960.65-16373.23-14768.31-13144.76-11533.17-9932.86-8343.17-6763.47-5193.13-3631.55折现系数0.490.470.440.410.390.370.35205、0.330.310.290.27净现值（万元）1264.861249.081234.221225.611217.741187.231157.921129.741102.651076.581051.51累计净现值（万元）-20065.91-18816.83-17582.61-16357.01-15139.27-13952.03-12794.11-11664.37-10561.73-9485.15-8433.64内部收益率=年利润2692.262820.172955.913100.003253.013363.873479.783600.993727.773860.393999.12投产后年平均投资206、利润率静态回收期（pt）18.1423216动态回收期（pt）续附表4 伊犁哈萨克自治州康养中心项目内部收益率计算表投资额项目经济效益计算分析期（年）2040年2041年2042年2043年2044年2045年2046年2047年2048年2049年2050年第23年第24年第25年第26年第27年第28年第29年第30年第31年第32年第33年净现金流3975.294120.824273.114432.524599.384774.074956.975148.485349.045559.087409.04折现系数=0.04170.390.380.360.350.330.320.310.290.207、280.270.26净现值（万元）1553.421545.821538.781532.291526.331520.881515.931511.471507.491503.971924.22累计净现值（万元）-2078.13-532.311006.472538.774065.095585.977101.908613.3710120.8511624.8213549.03折现系数0.260.240.230.220.200.190.180.170.160.150.14净现值（万元）1027.371004.14981.76960.20939.42919.39900.07881.44863.45846.091063.22累计净现值（万元）-7406.27-6402.13-5420.38-4460.18-3520.76-2601.37-1701.30-819.8643.59889.671952.89567内部收益率=年利润4144.284296.194455.164621.554795.734978.085169.015368.925578.285797.556027.22投产后年平均投资利润率静态回收期（pt）动态回收期（pt）24.3431575