1、目录引言 第 2 页第一部分 项目总体概况第 3 页第二部分 法律及政策性风险分析第 7 页第三部分 市场分析第 8 页第四部分 项目素质分析第 23 页第五部分 总体发展构想第 27 页第六部分 太阳城2期开发建议第 30 页第七部分 经济可行性分析第 35 页引言顺驰太阳城的前身是天津市政府重点安居工程丽苑居住区二期，与华苑、梅江、双林、西横堤并列被称为天津市五大居住区，在天津市住宅开发市场上占有举足轻重的地位。顺驰太阳城项目起步区住宅建筑面积25万平方米、2期规划住宅建筑面积27万平方米，由我公司独立开发，关于后期5、6、7、9、10五个地块的开发，我公司已经与天津市安居工程办公室达成合2、作意向。太阳城项目全部建成后，住宅建筑面积将达到140万平方米，其开发运作标志着天津市住宅开发进入了大盘时代，具有划时代的意义。太阳城项目在公司乃至整个顺驰集团的开发事业中都占有极其重要的地位，其成功运作将使顺驰发展公司的开发规模急剧扩大并使企业在项目策划、产品创新、操作手段、工程建设、销售推广等各方面的能力都得到飞跃式的提高。顺驰太阳城项目由于自身具有良好的素质，未来的土地升值潜力较大，其成功运作可为公司带来巨大的现金流量并实现住宅及经营性公建项目的可持续性开发。第一部分 项目总体概况一 地理位置顺驰太阳城项目位于卫国道中环线外2.8公里处，东起博山道，西到昆仑北路，北接增产道，南至卫国道。3、太阳城2期为4#、8#地块，位于东真理道以北。（见地理位置图）二 地块现状顺驰太阳城项目共包含12个地块，地块总面积148.66公顷，红线内用地127.90公顷。 各地块的用地状况详见下表：（单位：公顷）太阳城用地状况表项 目地块总面积红线内用地道路用地1号地18.2415.56 2.682号地18.7716.781.993号地12.6611.051.614号地18.8216.34 2.485号地21.4119.202.216号地15.0012.772.237号地10.768.732.038号地11.779.592.189号地5.234.340.8910号地7.476.850.6216号地4.4、923.691.2325号地3.6130.61总计148.66127.9020.76目前地块内土地已经平整，无不良地质情况。地块四周及区内的主要道路已经修好，外侧有围墙与外界分隔。三 交通状况该项目地理位置优越，周边道路四通八达，距中环线2.8公里，距市中心5公里、天津站7公里、天津机场9公里。卫国道规划红线宽度70米，是连接市区与天津机场及京津高速公路的城市主干线。东真理道红线宽度40米，在太阳城地块内横穿而过，全线贯通后可直通河北区中心位置。居住区内另有两条主要道路为天山北路与贺兰路，红线宽度均为30米，现已建成，向南直通万新村居住区。太阳城地块西侧紧邻规划中的东南半环昆仑路段，目前东南半5、环黑牛城道路段及海河大桥工程正在紧张施工，整个工程预计3至5年内完成。东南半环建成后将极大地缓解市区东南部交通的紧张局面，并促进周边区域的经济发展。2002年市政府将投资改造河东区的基础道路设施。位于卫国道以南的两条城市主干道路程林庄路与张贵庄路的改造工程，计划于2002年相继动工。程林庄路改造工程现已启动，张贵庄路规划为宽度100-140米的“世纪大道”，计划年底竣工。改造完成后，将使河东区的交通状况得到根本性的改变，并使周边市容市貌以及人文环境都得到明显的改善。规划中的地铁2号线沿卫国道修建，东起天津机场，西至地铁1#线新华路站，中环线以外规划为高架轻轨铁路，在贺兰路与卫国道交口设计有地铁6、站。为迎接2008年北京奥运会，地铁2号线工程预计2005年动工兴建，2008年以前投入使用。地铁2号线的兴建将为太阳城及周边居民带来极大便利，大幅提升沿线地块的区位价值。目前，丽苑一期已建有公交总站，现有公交路线为： 668路 丽苑至水上公园 907路 丽苑至大同门（丁字沽） 847路 丽苑至王顶堤 640路 丽苑至一中心医院 827路 丽苑至劝业场四 周边环境从自然环境看，太阳城地块西侧是月牙河，东北侧为北塘排污河，而且其紧邻程林庄工业区，工业区内多大型工厂，目前仍有一部分在生产，自然环境一般。但从现场实际调查情况看，上述不利因素的影响主要是心理上的，实际影响不大。首先，附近的工厂近几年经7、过关停并转，大多已经不再生产，现在对周边的环境影响不大；其次，天津市夏季主导风向为西南风，排污河处于太阳城地块的下风口，而且地块与排污河之间目前有高大树木和围墙相分隔，基本上没有影响，此外，北塘排污河在不久的将来将改造为地下暗河，届时，将彻底消除此河对该地块的影响；另外，作为天津城市景观改造工程之一的月牙河改造工程目前正在进行，2002下半年改造完成后，将成为太阳城周边的一条漂亮的景观河。从人文环境看，太阳城地处河东区与东丽区结合部，南侧为万新村居住区。卫国道一侧由于人口相应减少，道路两侧的状况有较大改观，卫国道沿线聚集了一些平均售价在2500元/平方米左右的项目，一定程度上带动了区域内人文环8、境的改善。五 周边生活配套设施太阳城项目周边的生活配套设施主要包括： 商业：太阳城起步区2#地东侧的商业街；位于天山路上的万新村居住区的商业中心，包括大荣超市、麦当劳快餐店等。 教育：丽苑小学、天津八中、太阳城起步区3#地内的双语幼儿园等。 交通：位于丽苑一期的公交总站以及太阳城起步区的公交车站。 公园：16#地块的儿童公园“欢乐谷”；位于卫国道沿线的“新世纪 新生活 新天津”主题雕塑公园；丽苑一期两万平方米居住区公园。 娱乐：位于25#地的社区综合会所，内有游泳池、健身房、乒乓球、台球、壁球等体育娱乐设施。 其他：丽苑一期派出所；位于4#地内的电话局。六 土地价格按照我公司与天津市安居工程办9、公室签订的土地协议，太阳城2期4#、8#地块分别按红线内用地每亩51万和52万支付土地及大配套费用，费用总计约为19983万元。第二部分 法律及政策性风险分析一 合作方式及条件（一） 太阳城项目的土地合作方为“天津市安居建设发展总公司”，隶属于天津市安居工程办公室，有较强的政府背景。在项目开发过程中将要遇到的政府部门协调方面可起到较大的作用。（二） 合作方式：合作方负责按照现行政府批准的详细规划进行征地、垫土及小区外市政基础设施大配套工程的建设。二 法律性风险评估太阳城项目为天津市重点政府工程之一，土地合作方具有很强的政府背景，与土地相关的各项法律手续齐全，几乎不存在法律性风险。三 与二期相关10、的规划调整问题原规划中在贺兰路一侧，预留有100米宽远期发展用地贯穿地块南北，若不变为开发用地，则太阳城项目规划的整体性无法保证，而且由此将带来土地及大配套费用的大幅上升，所以拟将该用地变性为住宅用地。四 政策性风险评估由于太阳城起步区没有调整控规条件，而是采取了在原详细规划基础上调整规划方案的做法，所以二期在进行规划调整时任务较重，规划局也要求先期进行控规调整，因控规牵涉面广且难度大，因此规划何时通过等都具有很大的不可确定性，由此蕴涵一定的操作风险。第三部分 市场分析一 天津市住宅市场分析(一) 市场回顾近几年，天津市始终把住宅产业作为拉动城市经济增长的支柱产业之一，并通过一系列控制市场供给11、培育有效需求等相关产业政策的实施，大大减少了天津房地产市场上的投机行为，去除了市场中虚热的泡沫成分，使天津市房地产市场基本保持了健康、稳定、均衡、快速的发展势头。九五期间，天津市实施了大规模的危陋平房改造，从1999年以来，又加大了住房分配制度改革的力度，并相继出台了一系列的房地产相关政策，对刺激住宅市场需求产生了积极的影响。2000年住宅市场销售量约630万平方米，第一次超过了当年新开工面积和当年竣工面积。2001年，住宅市场继续保持稳定的增长，全年商品房销售面积达到660万平方米。纵观天津市近几年的房地产发展历程，我们可以断言，在今后的5至10年内，天津市住宅市场将继续保持持续、健康、稳12、步增长的发展趋势。(二) 住宅市场当前特点从天津市房管局获悉，2001年天津市住宅市场继续保持良好的发展态势，住房消费持续增长。全市商品房成交660万平方米，成交金额166.81亿元，分别比上年同期增长4.76和7.07，其中个人购买商品房比例为。根据天津市房管局对今年上半年各类房屋交易情况分析，天津市住房市场呈现以下几个特点：1 价格小幅上升。去年居民购买3000元/平方米以上的商品房数量比上一年提高了1.5个百分点，其中每平方米3000元3500元价位的商品房购买量提高了5.8个百分点，3500元4000元的商品房比上一年提高了21.4个百分点。2 住宅改善型消费增加，居民对小户型的商品房13、需求减弱。购买单套面积在100平方米以上的商品房比上一年同期提高了2.6个百分点，其中购买单套面积在100平方米120平方米商品房同比提高了4.8个百分点，单套面积在120平方米以上的商品房同比提高了4.34个百分点。经过几年的发展，目前天津市住宅市场正在从以价格竞争为主逐渐转变为产品品质竞争和品牌竞争。3 金融支持力度加大，居民贷款购房意识增强。2001年，全市商业性和公积金住房贷款余额首次超过房地产开发贷款余额，占整个消费贷款余额的86%，贷款购房比例达71。此外，2001年天津住宅市场显著特点是，私产房屋上市交易增多，其中表现最为明显的是房改房和商品房再上市量增大。这表明，随着天津市居民14、生活水平的不断提高，以前购买商品房和房改房的家庭开始进入改善期，从而带动了中、高档商品住宅的消费。(三) 住宅市场未来发展走势1 政策支持力度不断加大。从2001年政府颁布的一些相关政策来看，住宅市场的政策支持力度仍在加大。由于住房消费是启动内需的重要因素，所以为了进一步推动住房消费，拉动经济增长，政府将在立法、住房分配货币化、住房消费金融、加快培育住房二级市场等多方面采取措施，以保证未来几年天津房地产市场的有效增长。2 市场利好消息2001年，中国加入WTO、成功申办奥运会，以及贷款利率下调等一系列消息，可以说是未来几年中国房地产市场较大的利好消息，将会对未来房地产市场产生很大影响。3 房地15、产价格将稳中有升。随着城市用地的日趋减少，土地价格会不断攀升， 而且随着生活水平的提高，对高质量、环境优美的中高档项目需求增大，这都将使房地产的相对价格稳步上升。4 改善型需求不断增长。有资料显示，2000年底全市人均居住面积为13.8平方米，还有非常大的上升空间。随着收入水平的提高，人们对居住舒适性、良好的居住环境、富有情趣的户型设计会有更高的追求，从而带动改善型需求的持续增长。5 住宅建设的郊区化倾向。首先是由于市中心土地的稀缺，城市规模的不断扩大，市中心住宅的开发量越来越不能满足日益增长的需求；其次，郊区的房地产价格相对较低，居住环境较好，多数为居住新区，规划、房型、生活配套设施标准高，16、是吸引改善型需求的主要原因；再次，随着私家车的不断普及，市中心住宅的位置优势将不断弱化，相反，近郊住宅由于道路交通状况良好，区位价值会不断提升。6 市场竞争格局发展趋势近年来，房地产市场出现了一定程度的市场集约化的发展态势，房地产市场以及一些与房地产市场相关的产业异常繁荣，市场发展趋势主要表现为以下几个方面。 房地产市场的不断发展，不断成熟，促使更大的市场分额掌握在较少的开发商手中。 利用大规模土地资源实施大盘开发，通过合理规划、有效利用土地资源提供环境优美、配套完善、居住氛围浓郁的住宅区。 随着人民生活水平的提高，提升了住宅市场的多元化需求，第二住宅、渡假式住宅等新型居住模式已悄然兴起。 随17、着市场的不断成熟，市场竞争已经开始从质量、户型、环境等标准动作的竞争逐渐转化为以生活方式、居住理念等为代表的自选动作的竞争，已经出现了体育产业、旅游产业等其他产业与房地产业嫁接的复合地产模式。二 区域市场分析(一) 区域市场概述顺驰太阳城地处河东区与河北区的交界处，在行政上隶属于河东区。这两个区的整体发展水平落后于和平、河西、南开三区，但好于红桥区，在天津市属中游水平。河东区居民收入水平不高，住宅消费水平相对较低，但住宅市场需求旺盛。从2000年起，河东区商品房销售量已经由过去的天津市第二位跃居第一位。近几年随着市中心区住宅开发量的减小，首先带动了河东临近市区地域的房地产开发，形成了东站后广场18、十一经路、六纬路沿线地区房地产的开发热潮。河东区距离市中心较远区域的项目大多数档次不高，定位较低，主要以低价位吸引客户。河北区的房地产项目也主要集中在临近市中心的区域，但由于距市区中心地带距离较远，这些项目的客户群主要以周边区域为主。河北区虽然经济发展水平一般，但其购买力不容小视，从1997年2001年这5年的发展情况来看，河北区的市场成长速度要高于河东区，其与河东区商品房交易量的差距也在逐渐缩小，但从两区各价位间成交量的比较来看，河北区主要集中在低档产品市场，这也能说明，河北区的市场处于刚刚启动的阶段，购买力尚未完全成熟。从河北区的项目来看，总体的开发水平较低，缺乏中高档项目对市场的拉动。19、(二) 区域市场现状针对顺驰太阳城项目，对周边项目进行了市场调查。从所调查的项目中选取15个主要项目样本，这些项目主要集中在东站后广场、河东与河北交界地区、六纬路沿线、真理道沿线、卫国道沿线、程林庄路沿线这几个区域，项目概况如下：项目名称建筑形式销售均价（元/M2）建筑面积（万M2）新月花苑多层、部分高层26002.7万兴花园多层、小高层25003.5红顶花园多层和别墅起价25507.3恋日风景四层半2800总18朗晴居多层砖混23003.7柏丽花园多层砖混330062008先锋社区板式高层4000嘉海花园点式高层3200总60美日阳光点式高层未定6万春花园多层、高层360013.5丰盈新苑多20、层砖混32003.6汇和家园多层砖混340011大通时尚花园四层半310013金湾花园大部分多层220021中环花园多层砖混25005(三) 重点项目介绍 万春花园此项目属中高档项目，是周边区域比较富有特色也是较为成功的楼盘，由中海地产操作，典型香港式的设计风格，清新靓丽。该项目一期以多层为主，高层为辅，销售情况很好。二期、三期则全部为点式高层，二期已经开盘，其销售情况一般，值得继续关注。 金湾花园项目总建筑面积21万平米，地处河东公园西侧。外有公园，内有大面积的花园绿地，环境较好。金湾花园凭着较佳的地理位置、适中的销价、良好的大社区环境取得了骄人的销售业绩，多层部分18万平米实现销售率10021、%，客户主要为河东区居民。这说明此区域有一定的购买力，规模大、素质相对较高的项目对市场有很强的吸引力。 恋日风景该项目位于卫国道以18万平米的大型社区、4层半低层低密度的规划设计、3万平米的主题花园、1万平方米水景花园、双语幼儿园为主要宣传卖点，形象清新秀丽。恋日风景的前身为帝旺温泉花园，之前销售几乎处于停滞状态，经过策划公司的重新包装后于2001年3月重新开盘，销售良好。(四) 市场综述综上所述，区域市场具有以下几个特点：1 新项目迭出，项目素质正在不断提高。2 高素质项目吸引了大量和平、河西区的居民前来购买。3 随着河西、和平、南开居民的迁入，人文环境逐渐好转。4 道路交通发展迅速，出行十22、分便利。5 新房上市量增幅大于市内其他各区。6 价格仍是居民选择住宅的最大影响因素。三 区域市场消费者行为分析目前河东区的大型住宅项目集中于津塘公路，东站后广场、卫国道沿线及富民路附近地区。建筑形式上多以多层住宅为主，特色项目不多，产品形式上要落后于河西区和南开区，销售总体上趋于平淡。天津市经过多年的开发历程，河西、南开等原先热点区域经过几年来高强度、大规模的开发，发展空间已显局促。现河西区除梅江居住区、梅江南居住区以及尚未开发的双林居住区外，市区周边区域已无大宗可开发土地。南开区除部分城区的拆迁尚未完成，大型可开发项目也寥寥无几，而且上述两区项目开发已经出现了不同程度的郊区化倾向。随着河东区23、城市开发进程的加快，区内中心部位土地基本开发完毕，开发重点逐渐向城市外围发展。河东区连接中心市区与滨海新区，是市区通往经济开发区、机场、北京的交通枢纽，是政府实施城市长远发展规划的热点区域，市场潜力巨大。河东区的市政基础设施建设也高于河北、红桥，我们有理由相信，在未来的几年中，河东区将取代河西、南开之后成为天津市第三个开发热点地区。从2000年和2001年5月的商品房成交量的动态分布图就能看出：河东区2001年商品房成交量已是各区之首。(一) 旧居住区调查分析我们通过对河东区一些大型旧居住区的调查，可以看出。1 目前消费者对商品房的购买力相对偏低，从1999年至2001年5月河东商品房各价位成24、交量动态分布图来看， 2000元/平方米至3000元/平方米的产品市场认可率最高，2000元/平方米以下的产品也占有很大比例，而3000元/平方米以上的产品市场需求较少。可接受的房价总款多集中于30万元以下，支付首付款的能力及还款能力也偏低。2 居民解决住房困难或者改善居住条件是购房最主要的目的。市场调查中消费者购房是为了“解决住房困难或改善居住条件”这部分人群比例分别为了34%和29.5%，说明大部分消费者对更高档次住宅的要求不是很高。旧区居民购房原因示意图3 除价格因素外，消费者更关心的是环境及地段。调查表明，环境及地段的关注程度分别为36.5%和20.5%，对于其它诸如物业管理、开发商实25、力、小区设施不甚关心。旧区居民对住宅产品各因素的关心程度示意图通过总体数据表明，河东区老居民区的消费者购买能力偏低，对住宅的需求处于最基本的阶段，居住条件要求不高。(二) 居住新区调查分析通过对于河东区太阳城周边地区的新商品房的调查显示：1 新迁进居民无论是在收入、学历，还是职业层次上都要明显高于老区居民。2 新迁进居民的居住面积为80-120平方米者居多，超过旧区居民60平方米以下的居住面积。3 新迁进居民对所居住小区的总体感受一般，并未达到最佳居住要求，表明稍好的产品仍有广阔的市场空间。4 新迁进居民有更多的购房经验，除了关心环境外，对于开发商实力的关注明显高于旧居民小区的消费者，购房更趋26、理性化。再次购房关注因素示意图(三) 丽苑一期居民调查分析我们还重点对丽苑一期的居民做了详细的调查，以了解这部分消费者购买行为的产生原因，以利于我们更直接有效的把握市场。1 丽苑一期的居民总体生活水平介于新居民区和旧区居民之间。2 购房原因以改善居住条件为主，丽苑一期的环境是吸引他们选择的主要原因，同时也是他们引以为豪的最主要的因素。客户购房最主要的原因示意图3 丽苑一期目前存在的最大的问题，依然是交通不便，周边生活设施不完善，对于工程质量和物业管理也颇有微词。客户对丽苑目前不满意的地方示意图4 这部分消费者十分看好丽苑地区将来的发展前景，坚信自己选择的正确性，并认为丽苑地区有发展潜力。对丽苑27、发展前景的心理预期示意图(四) 具体消费意向分析通过我们对市场调查，以及对消费者购买住宅消费行为的分析，我们不难对消费者的住房消费意向得出如下结论。1 多数居民对自身现有居住条件都有不同程度上的不满意，都有改变现状的良好愿望，自身的消费能力以及房屋价格是制约购房行为产生的主要因素。2 每平方米2000元3000元的住宅为市场主流产品，又因各个区域的价值发展水平不同而有所差别，25万30万元的住宅最受市场欢迎。3 地理位置是影响购买行为的重要因素，城市近郊区是理想的居住区域，倾向住在市中心或远郊区的人比重很小。4 由于目前消费者所反映的商品房问题多集中于质量问题以及兑现承诺问题，使得越来越多的消28、费者将房地产开发商的知名度和信誉度作为购房选择的要素。5 由于河东区开发商素质参差不齐，居民在选择购买时存有较多后顾之忧，所以规模较大的项目受到追捧，从这一点看来，大规模项目的开发在该区仍属空白。6 贷款买房成为购房最主要的付款方式，人们正在逐渐抛弃传统的消费方式，树立了借贷购房的住宅消费观念。7 建筑形式上传统的多层住宅仍受消费者的青睐，居民对低密度住宅的认可程度在升高，独体别墅和塔式高层市场接受难度颇大，建筑结构也以砖混结构为主，框架结构的接受程度较差。8 环境是住宅永恒的卖点，除价格外在房地产各因素的关心程度上，景观环境一直是消费者最为看重的。9 户型选择上平层仍是广大消费者的首选，错层29、跃层等富于变化的形式常常被误解为高档次房屋的象征。10 物业管理受重视的程度在消费者购房时考虑的各种因素中比重有所增加，表明消费者开始注重入住后的小区管理和生活服务了。11 由于目前市场上供应的商品住宅绝大部分为毛坯房交工，所以从装修标准上看毛坯房仍是消费者的第一选择，但对精装修的要求日趋强烈。12 消费者对居住区或小区的各种配套设施越来越重视，其中关乎生活质量的基本生活服务设施和交通设施在消费者进行购房选择时倍受关注，而对一些实用性功能不佳的智能化设施兴趣不大。13 对人文环境的追求，择邻而居，成为部分高层次消费者购房考虑的重要因素，而这种追求越是在档次高的小区显现的越明显。通过上述我们对30、天津市总体市场及顺驰太阳城相关区域市场消费行为分析，我们认为随着天津市经济的持续发展，居民购买力也将逐步提高，加之河东区大规模开发的热度升温，随着消费者购房理念的日渐成熟，适应市场需求并引领市场的品牌产品，将有很大的市场空间。第四部分 项目素质分析一 项目优势1 太阳城项目规模大，总建筑面积超过100万平方米，各种功能规划齐备，二期项目依托于大社区，有利于营造良好的居住氛围。2 太阳城起步区将于2003年6月入住，目前销售情况良好，其良好的市场形象将对二期产生巨大的示范效应。3 紧邻城市迎宾快速路、外环线、京津高速、天津机场，交通出行便利。未来随着东南半环的改造、真理道的贯通、地铁2号线的兴建31、，项目周边的交通状况会得到更大程度的改善。4 地块内土地已平整，地块周边为大面积的空地，无重大污染源，自然环境较好。5 顺驰太阳城项目为政府统一规划的大型住宅工程，市政大配套设施齐备。6 顺驰集团开发事业的良好表现，优势品牌支持。二 项目劣势1 与周边项目相对比，土地成本较高，付款压力大。2 地处城郊结合部，属经济不太发达区域，目前区位价值市场评价较低。3 地块位于太阳城中心位置，由于地块南侧的真理道尚未打通，与通往市区的主干道路卫国道距离较远，不利于现场的形象展示。4 地块北侧为大面积的空地，南侧的丽苑一期销售情况较差，周边人气仍显不足。5 4#地内有现状电话局一座，将对区内规划产生一定的负32、面影响。三 威胁分析1 与北京、深圳、广州等住宅产业较发达地区相比较，天津市居民选择居住地点的区域性倾向较强烈，在一定程度上将限制太阳城的客户群来源。2 从天津市整体市场格局来看，在消费能力较强的和平、河西、南开三个区内，聚集着较多的项目，尤其是梅江周边地区，有巨大的开发量，对我们吸引这几个区的客户形成一定程度的阻碍。3 在海河以东、中环线以西的广大地区，聚集了许多比之顺驰太阳城更具有位置优势和相对价格优势的住宅项目。这些项目对顺驰太阳城有直接影响，将持续威胁每一期开发。4 西横堤、双林两大片居住区将相继启动，规模、售价等因素与顺驰太阳城类似，顺驰太阳城面临着巨大的竞争压力，尤其是“中体产业”33、在西横堤运作的“运动主题社区”将对顺驰太阳城产生比较大的冲击。四 机会分析1 政府对于土地的宏观调控及中心城区可开发大地块资源的减少，太阳城项目以其相对较好的位置和便利的交通条件，面临很大的发展空间。2 太阳城的操作由顺驰独立完成，起步区在规划、环境及社区配套等方面已经初步创立了综合优势，太阳城2期如能在现有基础上进一步实现产品创新并不断完善生活配套设施建设，将取得良好的市场效果。3 太阳城周边道路交通及所处地理位置将使其成为天津市未来的热点区域。4 天津市住宅分配政策的出台，有利于住宅市场的发展。5 加入WTO及天津近几年经济的稳步增长将为太阳城项目带来较大的发展机遇。诸如私人汽车的日益普及34、等等。6 北京2008年奥运会选定天津机场作为辅助机场，有消息称计划在京津之间再修一条高架轻轨。五 综合评价结合前面的SWOT因素分析，我们可以看出，顺驰太阳城2期虽然存在一些劣势，诸如土地成本较高、所属区域购买力较低等等，但放之全市范围内看，该地块与梅江相比拥有价格优势，与西横堤、双林相比拥有地理位置优势。因此，依托于起步区的成功运作，太阳城2期项目具有交通便利、市场认可度逐渐提升、土地升值潜力大等特点，从而凸显出该地块的开发价值。为了将太阳城2期项目运作成功，我们仍需注意以下焦点问题：1 住宅产品的易模仿性加大了产品寻求强烈差异化的困难，周边众多住宅项目综合素质一般，所以，在项目操作上多从35、空间、建筑、环境三方面寻求突破，配套环节适度超前，强调“舒适度”与“美感”的前提下，避开价格竞争。2 密切关注起步区市场反应情况，根据市场需求进行二期的规划设计与产品定位，并注意不同类型产品的配置以占领更大的目标市场。3 掌握“以我为主”的开发节奏，从资金量、供应量、开发间隔等多个角度研究问题。4 通过项目推广工作，消除与消费者之间的沟通障碍，最大程度弱化地域性消费观念，实现项目销售速度的本质性飞跃。 5 对物业管理及社区文化活动方面继续加大投入，实现企业品牌由知名度向美誉度的转化。6 在产品开发的基础上，注意对项目居住理念的提升，加强对大社区生活方式的营造，在操作上应不断制造热点，提高市场关36、注度。第五部分 总体发展构想一 项目定位1 太阳城基本描述以先进的居住理念为先导，注重营造空间布局、主题园林环境、社区生活配套三大方面的鲜明特点，兼顾建筑单体的内外感受，相对弱化处理住宅配套设施，具备二十一世纪领先品质住宅产品鲜明形象的大规模居住社区。2 客户群定位整个太阳城项目的客户群定位必然是多层次的。总体上看，应明确以 “中等收入阶层”为主流消费群体的客户群定位。“中等收入阶层”应该是指：有一定的经济基础，家庭月收入在3000元/平方米以上，具有较高的文化水平和审美能力，对未来美好生活充满信心和渴望的人群。3 产品定位利用大规模居住区的优势，以“中等收入阶层”为主流消费群体，讲求住宅产品37、的多样化。4 形象定位作为120万平方米的大型居住社区，太阳城项目的形象塑造应体现出其应有的“大气”与“活力”，树立顺驰太阳城品牌在天津房地产界的强势地位，并通过太阳城项目进一步提升顺驰品牌的知名度与美誉度。整体形象包装应以清新、自然、浪漫为主调，强调顺驰太阳城品牌的亲和力。二 发展思路1 倡导新的居住理念，在理念的指导下，进行规划、建筑、环境、配套等设计，使各项设计成为理念的最有力支撑。2 完善社区生活配套服务功能，强化商业及教育设施，充分发挥大规模项目的竞争优势。3 以产品品质为主导，以舒适性、便利性、安全性、适度超前为指导原则的产品设计思路。4 精心打造主题环境，利用园林环境形成太阳城项38、目的主要竞争优势之一。5 通过起步区对整个太阳城项目的展示效果，提升项目综合价值，实现可持续性发展。6 实施具有“指标性概念”的操作手段，提高市场关注度诸如建造精品商业走廊、示范校、高标准业主会所等等。7 控制开发节奏，降低市场风险三 总体规划理念1 通过对社区生活配套设施的合理配置，创造新型城市住宅区发展模式，体现“造城”的概念。通过整合的规划设计手法，充分考虑居民的各种需求，强调社区生活服务设施、室外公共空间、区域节点的合理设置，形成有机统一的城市功能系统。2 结合开发节奏逐步完成居住区功能的发展与延续，实现居住区的可持续性发展。综合考虑居住区规划结构的整体性、系统性、规律性和可持续性，最39、终形成集商业、教育、文化、娱乐、休闲等各项高尚品质功能于一体的社区中心系统。3 在公建的配置上遵循减少数量、扩大规模、提高质量、服务便捷的原则。主要大型公建（包括体育馆、居住区公园、中小学等）集中布置于居住区中心位置，使之成为太阳城的中心。小型商业设施分散设置于2#地东侧和4#、5#地的中间位置。在公建的布局上考虑各级公建设施的合理服务半径，形成公建设施的系统性与层次性。4 在保证主要公建设施用地的基础上，尊重原有地块分割与现有道路组织，每个地块采用具有差异化的规划理念单独规划，大社区规划的整体性依靠大型公建的配置来体现。第六部分 太阳城2期开发建议一 开发计划1. 开发住宅地块：4#、8#地40、块；2. 开发时间安排2003年3月基础施工2003年4月主体施工2003年9月主体封顶2004年3月环境施工2004年8月竣工入住二 目标客户群分析针对太阳城项目“中等收入阶层”的市场定位，结合大规模项目产品多样化的特点，主要从三方面对目标客户群进行分析：1. 从地域上划分 目前在附近地区居住，向往居住在高尚居住区的人群。 在天津开发区和天津机场工作的高级白领。 现居住在和平、河西两个区，需要不同程度地改善居住条件的人群。 少部分认可太阳城地理位置，需要进行二次甚至多次置业的富人阶层。 认可顺驰品牌，相信顺驰公司的实力，对太阳城起步区充分认可，相信太阳城项目美好的发展前景，具有投资和居住双重41、购房动机的购房者。2. 从收入上划分与起步区不同，太阳城2期的客户群在收入上应具有一定的差异性，主力客户群主要由以下两方面构成： 拥有稳定未来收入的职业经理层和白领阶层，这部分人群的事业蒸蒸日上，对未来信心十足，是社会的有生力量，他们向往综合素质高，环境优美，与自身品位相符的项目。 另一部分是拥有一定的存款，但收入处于中等水平的普通市民，他们被太阳城整体的项目素质所打动，倾其毕生的积蓄改善居住条件。3. 从年龄上划分从起步区购房客户的现状来看，主要集中在30-50岁之间的年龄段，年龄层次比较广泛。但从发展的角度看，年轻人充满活力，消费观念先进，代表了社会的发展潮流，所以二期的主力客户群应定位于42、30-40岁这一年龄段，我们在进行环境设计、外檐风格选择、形象宣传等方面要注意迎合年轻人的特点。另一方面，由于目前社会老龄化现象比较明显，要对老年人的居住需求给予一定的重视。三 产品设计思路1. 产品设计原则： 产品建筑形式针对客户群定位，在产品形式上形成一定的差异，满足目标客户群的不同居住需求。 相对于起步区，在产品形式、户型平立面设计、环境营造等方面实现一定程度的创新与突破。2. 建筑形式：根据两个地块不同的特点，形成产品差异。结合太阳城整体规划，采取板式小高层、普通多层与低层相结合的建筑形式，具体配比见下表：建筑形式层数比例（%）板式小高层1040普通多层5.540准低层3420合计1043、03. 房型平面设计： 在户均面积上适当做出档次差异，迎合不同层次客户群的不同需求，多采用错层与跃层设计；低层住宅在保证平面合理性与居住舒适性的基础上，采用个性化设计。 通过加大面宽和提高层高等手段增强房型的舒适性。 通过落地窗、外飘窗、吹拔等手段增强房型的趣味性。 通过楼体挖槽、阳面不封闭阳台等处理手法丰富房型设计处理手法，控制单套户型面积。4. 户均面积：结合起步区的销售情况，在起步区户型面积的基础上，适当放大单套面积，具体指标见下表： 户 型 项 目两室（m2）三室（m2）低层住宅（m2）面积951301905. 建筑立面：借助高水平设计师的设计手法，营造现代感强的建筑风格，通过匀称的线44、条处理与简洁、明快的色彩，注重建筑的美感，强调可识别性。6. 住宅配套：采用中等档次的配套水平，在保证住宅品质的基础上尽量控制成本，充分考虑舒适度、成本与所产生收益之间的关系。 入户门：高级防盗门 外檐窗：高级塑钢窗 适度智能化配套：网络、围墙红外监控、背景音乐 供水：不设热水、中水、直饮水系统 供热：集中供热，铝合金散热器。 楼栋入口：可视对讲防盗门 楼梯间：地面防滑地砖，木扶手，铁艺栏杆7. 精装修成品房设计在起步区的成品房交工标准获得极大市场认可的情况下，太阳城2期应继续对成品房设计进行深化，在推行统一交工标准成品房基础的同时，适当进行菜单式装修的积极探索，具体思路如下： 充分研究客户群45、消费心理与消费能力，严格按照市场定位确定成品房精装修费用，以确定的精装修费用指导装修设计与材料选择。 在房型施工图设计阶段引入精装修设计公司，对某些房型进行必要的更改，其中包括某些平面结构的处理和对电路、上下水、暖气的安排与布置等。 减少现场施工的工作量，在装修设计时考虑80%以上的工作为外加工，现场装配，以达到缩短工期，提高装修质量与装修效果的目的。 整体风格定位为“时尚、实用”，倡导“轻装修，重装饰”的装修理念。 抓住重点，注重厨房、卫生间的装修效果。在整体预算的控制下突出几个亮点，如某些材质的使用，洁具、淋浴房采取定制等。 注重细节处理，例如淋浴房地面的处理、地面不同材质交接处的处理等。46、 注意用装修弥补某些房型设计中的缺陷。 强调成品房样板间的装饰，体现生活品位，根据户型特点选择适当尺寸的家具，增强室内空间感受。 与关键建材供应商建立良好的合作关系，从而降低采购成本并为提供有限菜单式装修提供经济前提。第七部分 经济可行性分析一 经济技术指标估算规划总用地 30.59公顷红线内占地 25.93公顷居住区用地 20.7（按红线内用地的80%计算）容积率 1.3（估算）住宅建筑面积 27万平方米（估算）二 成本估算（一） 估算范围根据估算的居住区用地25.93公顷，按容积率1.3计算，太阳城2期住宅建筑面积约为27万平方米。其中不同建筑形式的建筑面积见下表：建筑形式层数比例（%）建47、筑面积（万平方米）板式小高层104010.8普通多层5.54010.8准低层34205.4合计10027（二） 单方成本估算小高层成本估算表项目单方造价（元）楼面土地及大配套费用分摊740工程建设费1300工程建设其它费前期费40区内公建费50非经营性公建均摊120区内配套设施费350销售费用80公共设施维修费20管理费50营业税183贷款利息50总计2983多层及低层成本估算表项目单方造价（元）楼面土地及大配套费用分摊740工程建设费880工程建设其它费前期费45区内公建费50非经营性公建均摊120区内配套设施费345销售费用80公共设施维修费20管理费50营业税183贷款利息50总计25648、3（三） 单方成本估算分析 土地及大配套费用按土地及大配套费用总额19983万元计算，则单方土地成本约为740元/平方米。19983万元27万平方米 = 740元/平方米 工程建设费用分析工程建设费包括：地基处理费、土建费用、监理及其它费用。（详见“工程建设费明细表”）工程建设费明细表项目单方造价（小高层）单方造价（多层及低层）地基处理费7050土建费用1200800监理及其它费用3030总计1300880 工程建设其它费用分析前期所发生的费用，主要包括规管费、墙体改造费、人防费、招标管理费、勘察费、设计费等；托幼、学校、邮电局、社会停车场、公交站等配套设施须我公司自行建设，按每平方米120元49、计算；在土建工程竣工后需投资建设煤气、供电、上下水、暖气、通讯、有线电视、小区内道路、环境等区内配套设施。（详见“工程建设其它费明细表”） 工程建设其它费明细表项目单方造价（元）前期费45区内公建费50非经营性公建均摊120区内配套设施费345总计560 销售费用销售费用按每平方米销售均价3300元的2.5%计算，单方成本约为80元。其中包括广告费用、售楼处及样板间建造费用分摊、宣传材料设计及印刷费用等。 营业税按销售均价3300元/平方米的5.55%计算，每平方米约为183元。三 销售价格分析通过对区域市场乃至天津市整体市场的调查与研究，通过项目素质分析，依据太阳城起步区的销售情况与销售均价50、，我们有理由得出结论：以前面所论述的产品设计思路、高品质的生活配套设施，并辅以高效的市场推广策略，根据不同建筑形式产品的销售价格和所占比例，太阳城2期的平均售价水平预计可以达到3300元/平方米。不同建筑形式住宅产品销售价格见下表：住宅形式所占比例（%）目标销售均价（元）板式小高层403150普通多层403300准低层203600平均3300四 项目投资效益分析（见下表）建筑形式板式小高层普通多层准低层合计（万元）建筑面积（万平方米）10.810.85.427单方成本（元/平方米）298325632563总成本（万元）32216.427680.413840.273737目标售价（元/平方米）351、15033003600均价3300销售收入（万元）34020356401944089100利润（万元）1803.67959.65599.815363按上表所得数据，该项目相关财务评价指标如下： 总投资：73737万元 销售收入： 89100万元 总利润： 15363万元 投资回报率：1536373737=20.83% 结论：顺驰太阳城2期项目总利润高达1.5亿元，投资回报率超过20%，极具投资价值。五 资金预测（后附资金流量表）（一） 销售周期根据公司以往开发项目的经验，结合对太阳城起步区销售情况的预测，太阳城2期项目的销售周期应该在3年左右。（二） 资金占用峰值从资金流量表可以看出，太阳城252、期最大资金占用发生在2004年1季度，最大资金占用量约为3.15亿元。（三） 内部收益率太阳城2期项目操作时间跨4个年度， 20022005年每年的累计资金分别为-10150万元、-18795万元、20259万元、24049万元，由此计算的内部收益率为25.2%。上篇：一 上海城市概况1地理位置、人口、面积11 地理位置上海位于北纬31度14分，东经121度29分。地处长江三角洲前缘，东濒东海，南临杭州湾，西接江苏、浙江两省，北界长江入海口，正当我国南北海岸线的中部，交通便利，腹地广阔，地理位置优越，是一个良好的江海港口。除西南部有少数丘陵山脉外，上海境内全为坦荡低平的平原，是长江三角洲冲积平53、原的一部分，平均海拔高度为4米左右。上海属北亚热带季风气候，四季分明，日照充分，雨量充沛。上海气候温和湿润，春秋较短，冬夏较长。2000年，全年平均气温17.6，无霜期300天。年降雨量1302毫米，但全年50%以上的雨量集中在5至9月的汛期，汛期有春雨、梅雨、秋雨三个雨期。12 人口上海人口规模不断扩大。1949年，上海人口仅为520万。至2000年末，全市年末户籍人口已达1321.63万人，是解放前的2.5倍，占全国总人口的比重为1%。2000年，全市人口密度为每平方公里2084人，其中市区2897人。根据第五次全国人口普查，全市人口为1674万人。人口规模增大所导致的住房压力从宏观上促进54、了房地产业的发展。13 面积上海全市面积6340.5平方公里，占全国总面积的0.06%，南北长约120公里，东西宽约100公里。其中区面积3924.24平方公里，县面积2416.26平方公里；陆地面积6219平方公里，水面面积122平方公里。境内辖有崇明岛，面积为1041平方公里，是我国的第三大岛。各区、县土地面积（2000年）地 区面积(平方公里)地 区面积(平方公里)黄浦区12.41闵行区371.68卢湾区8.05嘉定区458.80徐汇区54.76宝山区415.27长宁区38.30金山区586.05静安区7.62松江区604.71普陀区54.83青浦区675.54闸北区29.26南汇县6855、7.66虹口区23.48奉贤县687.39杨浦区60.73崇明县1041.21浦东新区522.7514 行政区划1949年以来，经过多次行政区划调整和撤县建区，至2001年末，上海共有18个区、1个县，共153个镇，3个乡，99个街道办事处，3408个居民委员会和2771个村民委员会。2上海交通21 上海与世界的联系上海作为一个国际化大都市，它有着快捷便利的交通条件，上海有通往世界59个城市的国际航空线和 14条海上国际航线。便利的交通，促进了上海与世界各国的交往。上海每年要接待约12873万人次的外国 游客。不少国家的首脑、领导人也相继来访上海，上海宛如颊东方的明珠，闪烁着灿烂的光芒。 在上56、海每年举行各种各样的国际会议，其中，有商业的、政治的、文化的、艺术的，这进一步促进了上海对世界的了解和世界各国对上海的了解。上海已经成为中国了解世界、世界了解中国的一个窗口。 在上海还有二万余家的外商投资企业和近4千家的外国、港、澳、台企业驻沪办事处，这些机构推动了上海与世界各国、各地区的经济往来。22 海陆空交通航空上海目前拥有二个国际机场。一个是虹桥国际机场，在上海的西区；另一个是浦东国际机场，座落在东海之滨。目前二个机场的年旅客吞吐量为1640万人次，待浦东国际机场4条跑道全部建成，上海航空的年客运量将达到近1亿人次。铁路上海有各种铁路专用线近百条。上海铁路将建立以直达快运为主线、内接港57、澳、北连俄欧、东通海外、西达中亚的国际集装箱多式联运网络。港口上海港是中国大陆最大的港口，港区面积13600多平方公里。上海港从八十年代开始成为吞吐量超过亿吨的世界大港。上海港将通过外高桥、五号沟工程、黄浦江内部分老码头改造和功能转换，使之成为洲际集装箱货运枢纽港。航运上海巳与世界上200多个国家和地区的1100多个港口建立了航运业务联系。远洋航线：从上海始可以分别抵达香港、台湾(经第三地)、韩国、日本、东南亚、澳人利亚、以色列、地中海、西北欧、南非、南美、美国东西岸等地；沿海航线：可抵达从北到市沿海主要港口；长江航线：可直达长江中下游各港口；内河航线：通过江南水网可抵达江、浙、皖等省各大小港58、口码头。23 中国大陆的交通枢纽上海有着优良的港口，由此也成为中国重要的交通枢纽和货物的集散地。上海港去年的货物吞吐量达186亿吨。 优良的港口和四通八达的内陆交通刚，以及它的工业、贸易、商业等基础，使得上海得天独厚。多年来， 上海除了本地每年的货物进出外，也帮助上海周边省市进出大量的货物， 自然而然地形成了一个交通枢纽 和货物的集散之地。交通的方便，为上海的企业及来上海从事商贸等活动的企业提供了极大的便利。3城市文化特色我们把上海的城市文化称为“海派文化”。海派城市文化源于西方文化对东方文化强制性的浸入，然而这种充满矛盾的传统与现代的共存，使得上海成为多种文化汇聚的结合点。海派文化是指在同一59、场所不同时代特征、不同地理分野，不同审美追求的文化形式融合共存，海乃“海纳百川之喻意”。上海作为西学东渐和中国近代新文化的发祥地，海派文化既有多样又兼容，敏感又合时宜，实效又富于创新的特性，又沿承了吴越文化对生活理解的细腻。它本质上是多样并立，卓而不群，海派文化的生成不仅仅是东西方文化的融合，其更深层内涵是它的边缘文化的气质。4城市经济特色与产业结构41 经济特色作为中国第一大城市，又处在改革开放的前沿，上海的经济发展具有多元性和国际性两大特点。多元性 指的是：（1）所有制结构继续调整，非公有制经济加快发展。在全市国内生产总值中，公有制经济增加值3534.13亿元，比上年增长5；非公有制经济增60、加值1416.71亿元，增长19.6，占国内生产总值的比重由上年的26上升到28.6。各种所有制工业企业共同发展；非公有制经济商业企业零售额领先增长。（2）按照把握机遇、各方参与、优势互补、互惠互利、积极服务、共同发展的指导思想，2001年，上海与西部省市签订各类经济技术合作项目277项，总金额143.47亿元，涉及基础设施、科技、农业、旅游、房地产、汽车、建材、商贸等领域国际性 指的是：（1）对外贸易。上海积极实施外贸出口产品市场多元化战略，努力克服世界经济增速趋缓的不利影响，大力拓展新的出口增长点。2001年外贸进出口总额608.95亿美元，比上年增长11.3。其中，进口总额332.67亿61、美元，增长13.3；出口总额276.28亿美元，增长9。单位：亿元（2）吸收外资。上海充分发挥中心城市的综合优势，抓住世界经济增速趋缓、国际资本流动加快的机遇，扩大利用外资领域，拓展引进外资方式，吸收外资显著增长。全年批准外商直接投资项目2458项，比上年增长35.5；吸收外资合同金额73.73亿美元,增长15.4；实际到位金额43.92亿美元，增长39。利用外资质量进一步提高，资本、技术密集型项目明显增加。（3）引进技术、对外承包工程和劳务合作。上海积极引进国外先进和适用技术，推动上海技术创新和产业升级。全年共签订技术设备引进合同1514项，成交金额28.26亿美元。同时，积极实施“走出去”62、战略，开拓多元化海外市场，发展对外经济合作。至2001年末，上海对外承包工程和劳务合作涉及的国家和地区已达130个。 42 产业结构上海坚持“优先发展第三产业，调整优化第二产业，稳定提高第一产业”的产业发展方针，使以金融、商贸、信息等为重点的第三产业得以长足发展，产业结构调整实现了新的跨越。2000年，第三产业实现增加值2282.6亿元，按可比价格计算，比1995年增长1倍，“九五”期间平均每年增长15.1%，高于同期国内生产总值年均增长率3.7个百分点。第三产业占国内生产总值的比重首次超过50%，三次产业的比例由1995年的2.557.340.2调整为2000年的1.84850.2。5城市发63、展战略随着产业结构调整的不断推进，上海加大了生产力布局和城市空间布局调整的力度，基本完成了对全市6340平方公里的形态规划，形成中央商务区、中心商业区、内环区、外环区、郊县多心多层多组团的布局。在郊县（区）开辟了9个市级工业区，为市区工业扩散创造了条件。同时，加快旧区的改造步伐，从中心区迁出数十万户居民家庭，促进了中心商务区、市级副中心、专业分中心和主要商业街、商业区的建设。面对充满机遇而又富有挑战的二十一世纪，上海已经确定了新的中长期发展目标：把上海基本建成国际经济、金融、贸易、航运中心之一，初步确立社会主义现代化国际大都市的地位。二 经济概况1国家经济状况2001年国内生产总值为9593364、亿元，按可比价格计算，比上年增长7.3%。其中第一产业增加值14610亿元，增长2.8%；第二产业增加值49069亿元，增长8.7%；第三产业增加值32254亿元，增长7.4%。消费品市场销售稳定增长。全年社会消费品零售总额37595亿元，比上年增长10.1%。其中，城市消费品零售额23543亿元，增长11.5%；县及县以下消费品零售额14052亿元，增长7.7%。批发零售贸易业零售额25511亿元，增长10.7%；餐饮业零售额4369亿元，增长16.4%；其他行业零售额7716亿元，增长4.9%。城乡居民生活水平进一步提高。全年全国城镇居民人均可支配收入6860元，比上年实际增长8.5%。农65、村居民人均纯收入2366元，实际增长4.2%。其中农村居民人均现金纯收入1748元，实际增长5.7%。居民住房条件继续改善。全年城镇竣工住宅面积5.4亿平方米，农村竣工住宅面积7.4亿平方米。城乡居民家庭恩格尔系数分别为37.9%和47.8%，均比上年降低1.3个百分点。附表：2001年居民消费价格指数（以2000年为100）项 目 名 称全 国城 市农 村居民消费价格指数100.7100.7100.8食 品100.0100.199.8粮 食99.399.299.7肉禽及其制品101.6101.7101.4蛋106.0106.3105.3水产品97.196.997.8鲜 菜101.4101.466、100.9在外用餐100.2100.499.6烟酒及用品99.799.799.6衣 着98.197.898.9家庭设备用品及服务97.797.598.4医疗保健及个人用品100.099.3101.1交通和通信99.099.198.7娱乐教育文化用品及服务106.6106.7106.4居 住101.2101.7100.32上海地方经济状况21 经济总量国民经济持续快速增长，经济运行抗波动能力不断增强。全年实现国内生产总值4950.84亿元，按可比价格计算，比上年增长10.2，增长幅度连续第10年保持两位数水平。产业结构调整作用显现，第二、第三产业共同推动经济发展。全年第一产业增加值85.5亿元，67、比上年增长3；第二产业增加值2355.53亿元，增长12；第三产业增加值2509.81亿元，增长8.7。城市综合服务功能进一步增强，第三产业增加值占国内生产总值的比重继续提高，达到50.7。财政收入保持快速增长。全年全市财政收入1995.62亿元，比上年增长13.9。全年地方财政收入620.24亿元，比上年增长24.6，完成年度预算的111.2。其中，增值税111.95亿元,增长19.7;营业税191.12亿元，增长24.3；个人所得税78.44亿元，增长30.2；房产税14.66亿元，增长10.7。全年地方财政支出726.38亿元，比上年增长16.6。22 固定资产投资投融资渠道进一步拓宽，68、促进新一轮投资增长。2001年上海完成固定资产投资总额1984.31亿元，比上年增长6.1，增幅比上年提高5.4个百分点。投资总量创历史新高。投资结构出现积极变化。在固定资产投资总额中，基本建设投资712.49亿元，占全市固定资产投资的比重为35.9；更新改造投资436.83亿元，比重为22；房地产开发投资620.31亿元，比重为31.3。从产业投向看，第一产业投资6.51亿元，比上年下降17.3；第二产业投资682.83亿元，比上年增长10.9；第三产业投资1294.97亿元，增长3.9。从投资主体看，国有经济投资774.38亿元，比上年下降6.7；非国有经济投资1209.93亿元，比上年增69、长16.4，占全市固定资产投资的比重由上年的55.6上升到61。在非国有经济投资中，私营、外商及港澳台投资463.52亿元，比上年增长15.2，占全市固定资产投资的比重由上年的21.5上升到23.4。城市基础设施建设力度进一步加大。全年完成城市基础设施建设投资510.78亿元，比上年增长13.5，占全市固定资产投资的比重为25.7。其中，交通运输通信投资168.42亿元，增长43.3；市政建设投资177.89亿元，增长8.9；公用事业投资92.25亿元，比上年下降11.7。 23 价格水平2001年居民消费价格总水平与上年持平。其中，食品类价格上升0.3，烟酒及用品类下降1.1，衣着类下降1.70、1，家庭设备用品及维修服务类下降2.8，医疗保健及个人用品类下降2.6，交通和通信类下降1.9，娱乐教育文化用品及服务类上升2.1，居住类上升2.3。原材料购进价格、工业品出厂价格下降。全年原材料、燃料、动力购进价格比上年下降1.3，工业品出厂价格下降3.3。24 居民收入与储蓄据抽样调查，2001年，上海城市居民家庭人均年可支配收入12883元，比上年增长9.9；农村居民家庭人均年可支配收入5850元，增长5.1。随着收入水平的提高，城乡居民家庭耐用消费品拥有量进一步增加。据抽样调查，至年末，平均每百户居民家庭耐用消费品拥有量，城市居民家庭：彩电154台，家用空调100台，影碟机56台，移动71、电话50部，家用电脑38台，组合音响34套，健身器材7套；农村居民家庭：彩电105台，轻骑、摩托车73辆，洗衣机70台，热水器47台，移动电话35部，影碟机29台，家用空调16台，家用电脑7台。居民储蓄存款又有增加，增幅提高。年末全市城乡居民储蓄存款余额3001.89亿元，当年新增477.85亿元。其中，城镇居民储蓄存款余额2781.82亿元，新增460.69亿元；农村居民储蓄存款余额220.07亿元，新增17.16亿元。城镇居民收入和储蓄的增加，从客观上保证了消费的增长。 综上所述，从全国国民经济增长态势和上海当地的情况相对来看，上海的经济增的总体水平普遍高于全国水平，如国内生产总值多出2.72、9个百分点，第三产业增长高出1.3个百分点，而城镇居民可支配收入超出1.4个百分点。由此可见，上海当地经济发展具有十分强大的市场后动力。同时由于作为一个国际性大都市，其近几年在整个城市发展的软硬环境方面都进行了十分大量的人力、财力、物力的投入，尤其是外资、高新技术的引入更使其具备了大幅度增长的强大能源。因此，可以清晰地发现，上海的整个国民经济发展状况和投资前景均是十分乐观的，这从目前外资、外企业的大量涌入即可窥其一斑。三 房地产市场分析1发展规模11 土地使用权出让情况（19952000）指标199519961997199819992000出让地块 (幅)4996401 0291 3261 173、191 325出让面积 (万平方米)1245.42898.291430.751614.521645.962183.22区875.11507.84839.99740.43971.881 259.94浦东新区646.76214.47398.09233.93255.19534.29县370.31390.45590.76874.09674.08923.28可建面积 (万平方米)1343.991409.651966.802269.941973.823502.73住 宅720.58869.171308.201449.491549.471868.18商办综合楼167.02199.85190.28322.1074、78.9044.13商 业1.2712.4066.1842.9975.9292.96厂 房424.46284.28336.99420.72218.791417.67其 他30.6643.9565.1534.6450.7479.7912 房地产开发投资和经营情况（19952000）单位：亿元指标199519961997199819992000投资总额466.20657.79614.23577.12514.83566.17商品房屋建设投资286.45454.79515.78440.47401.44476.32土地开发投资53.1967.6041.5018.1913.4725.91在投资总额中住 宅75、280.38356.01334.07320.66324.49408.82别墅、高档公寓31.7540.6426.1728.6934.5440.72写字楼81.74150.83140.04121.9081.2657.47商业营业用房32.3962.7154.1961.1160.4251.51其 他71.6988.2485.9373.4548.6648.38经营收入297.57438.78429.42567.01583.69783.69土地转让收入40.6045.0133.9430.1415.2822.99商品房屋销售收入145.92217.24211.89361.66421.06556.63商品76、住宅销售收入126.25163.52168.00283.02359.42487.95房屋出租收入4.0610.1915.2513.8423.1429.68其他收入106.99166.34168.34161.37124.21174.39利润总额44.3958.5033.5243.0013.4234.3013 房地产开发企业房屋建筑面积和造价（19952000）指标199519961997199819992000房屋施工面积 (万)5074.86005.465341.795416.105083.185523.23住 宅3843.224154.163647.473704.293747.174263.77、50别墅、高档公寓246.47329.62235.66192.76217.34254.11办公楼634.461018.77929.91903.60660.12515.10商业营业用房274.68503.29423.57511.71410.84438.47其 他322.44329.24340.84296.50265.05306.16房屋竣工面积 (万)700.391 207.861 464.961 565.341 468.621 643.62住 宅529.77992.301 176.141 2421 229.231 388.01别墅、高档公寓75.5098.2850.4043.9965.936678、.37办公楼30.8286.01170.70166.9493.0195.93商业营业用房50.7462.8859.32111.0890.89100.16其 他89.0666.6758.8045.3255.4959.52房屋竣工价值(亿元)102.55267.78336.25395.86327.76355.78住 宅72.21195.34213.16242.85239.16270.29别墅、高档公寓18.4145.4120.6722.8225.1420.66办公楼9.4838.6387.7696.0044.5545.41商业营业用房7.8817.9118.3745.3827.4624.29其 他79、12.9915.8416.9511.6216.5915.79房屋平均造价(元/)146422172295252922322165住 宅136319691812195519461947别墅、高档公寓243846214101518838143113办公楼307544915141575147904733商业营业用房155228583096408530212425其 他14582376288325642989265314 商品房销售和出租情况 (19952000)指标199519961997199819992000商品房销售面积 (万)567.66573.50686.451141.911328.67180、557.87住 宅536.31528.56617.021056.771243.331445.87别墅、高档公寓16.3149.1823.2820.8439.4553.44办公楼4.0322.7837.4151.2239.2347.76商业营业用房6.897.796.7426.4539.4454.54其 他20.4314.3725.287.476.679.70平均销售价格(元/)2572320031993 49334223565住 宅247729682891302631023326别墅、高档公寓673271258078798257206108办公楼56637973812111517100439281、21商业营业用房414039763625656268315110其 他394037153317370240242642商品房出租面积 (万)50.9560.52102.02130.42219.99358.38住 宅18.3414.3121.3827.3442.7159.29别墅、高档公寓2.614.486.3914.9023.0237.42办公楼7.3416.9438.8249.2993.21156.15商业营业用房11.1916.9317.6534.7344.5162.04其 他14.0812.3424.1719.0639.5680.90商品房销售额 (亿元)146.01183.49219.82、56409.32454.66555.44住 宅132.83156.90178.35329.73385.64480.97别墅、高档公寓10.9835.0418.8017.5522.5632.64办公楼2.2818.1630.3858.9939.4044.04商业营业用房2.853.102.4417.8426.9427.87其 他8.055.338.392.762.682.5622001年上海房地产市场状况 根据2001年上海市国民经济和社会发展统计公报：2001年上海房地产市场总体上供求平衡，土地一级市场供应严格控制，商品房销售增势强劲，存量房屋交易快速攀升。 2001年下半年开始土地出让逐步采83、用招标、拍卖方式。2001年全年新增经营性项目土地出让面积为1050万平方米，较去年同期增加20.2。 2001年和去年比较，房地产开发投资额增加9.6，商品房新开工面积、商品房竣工面积分别增加7.5和7.0，完成土地开发面积则增加48.9。 2001年商品房批准预售面积比去年增加7.1，其中商品住宅批准预售面积比去年增加21.2；商品房批准销售面积比去年同期增加10.1。 2001年与去年同期比较，预售面积增加26.1，达1832万平方米，销售登记面积增加16.3，达2020万平方米。全年商品房批准预售面积和实际预售面积之比达到1：1.104，实际预售面积大于批准预售面积。 住宅成为商品房销84、售的主体，2001年预售商品房中住宅占97.9，销售商品房中住宅占93.0。 2001年非本市人员购买商品房明显增加，商品房销售登记中属外地人士购买31524套，比去年增加54.6，属国外和境外人士购买3639套，比去年增加34.3，预售中属外地人士购买24184套，比去年增加106.3，属国外和境外人士购买2973套，比去年增加204。 2001年个人购买商品房比重继续攀升，商品房销售登记中属个人购买190678套，占95.3，比去年上升1.7个百分点，预售中属个人购买146688套，占97.9，比去年上升1.3个百分点。 2001年内销商品房销售排名为浦东、闵行、普陀、徐汇、宝山，分别占全85、市销售量的18.3%、15.6、8.2、7.2、6.5。而内销商品房预售排名为浦东、闵行、普陀、长宁、宝山，分别占全市预售总量的18.5%、12.3%、9.1%、8.0%、6.9%。 2001年存量房交易继续快步上升，比去年增加82.7，为1422.4万平方米，已达到商品房销售量的64.1%。其中住宅占72.5%。32002年上半年上海房地产市场价格走势分析 31 年初房价走势稳中略升从各区物价局价格监测分中心的监测报告来看，今年一、二月份与去年十一、十二月份相比，上海市房屋销售量略缩，价格稳中略升。黄浦区稳中略升，其中北片（延安东路以北至南苏州路区域）价高量升，中片（以老西门为中心区域）价格86、微涨，南片区域房价持平，销量较好。卢湾区房价平稳，销量减缓。静安区主要集中在曹家渡地区，价格基本稳定。徐汇区稳中略升，其中肇嘉浜路以北地区，基本持平；肇嘉浜路以南至内环线，价格略升，销量略增；漕河泾、龙华、田林地区，均有相当规模的大盘上市，价格进一步上扬，销量活跃；长桥、梅陇地区，稳中微涨，销售情况较好。长宁区稳中略升，其中内环线以东地区及哈密路至外环线地区房价基本稳定，内环线以西至哈密路地区则有上扬趋势。虹口区稳中有升，其中北外滩地区，量增价升；鲁迅公园附近则稳中略降；凉城地区基本持平。普陀区略有上升，其中内环线附近房价稳中略升，长征、真北地区则量价持续上扬。闸北区趋于稳定。杨浦区销量有所增87、加，价格稳中略降。浦东新区涨幅趋缓。闵行区稳中趋升。松江区基本稳定。青浦区基本持平。宝山区稳中有升，其中大场、大华地区升势明显。嘉定区的嘉定镇、安亭镇房价略升，销量较好，其他则保持稳定。南汇区除部分别墅价格略升外，基本持平。奉贤区总体稳定，本期量价略降。从市物价局价格监测中心直接监测和调查来看，也是基本稳定，略有上涨。市级房价监测点个，其中个房价稳定，个略升，个略降。 32 年中房价走势基本趋稳从总的情况来分析，国民经济的持续发展，推动房地产业的投资开发继续升温；城乡居民收入的不断提高，购房需求继续扩大；房地产供需呈现出基本稳定的态势；加上购房贷款利率、交易手续费调整等一系列政策出台，也为房屋88、销售价格的基本稳定提供了有利条件。但是，从比较深入具体的分析来看，影响未来房价尚有许多不确定的因素。 第一，影响未来房价上涨的主要因素。首先是土地供应量逐步减少，加上招标投标制度的推行，土地价格将继续攀升。其次是新建楼盘品质不断提高，直接推动房价上扬。沿黄浦江、苏州河两岸以其优越的景观为卖点，房价还会有较大提高。受新的轨道交通、越江工程、高速公路和新的大中型绿地等市政建设的拉动，两侧周边的房价将进一步上扬。在旧区改造中，动拆迁的单位面积土地成本越来越高，加上各区都强调要成规模有品位的改造开发，也直接影响这些新造楼盘的价格。外环线以外，包括“一城九镇”的建设，均强调要有高起点、高品位的小区建设，89、必然也将推动房价的上升。再次，外省市、境外的购房者在不断地增加，而且这些购房者往往选择的是质量好、价格高的房屋。例如北外滩、陆家嘴的万元以上楼盘，徐汇区元以上的楼盘一半以上为这些购房者所买，且销售很快，这就促进了部分开发商追求开发高价、厚利豪宅。还有，旧区改造力度加大，将有利于购房需求的扩大，进而影响房价的上扬。第二，影响房价下降的主要因素。首先是房屋供求状况在变化，在供应量不断增加的同时，需求量是否同步增加还是一个不确定因素。其次是豪华楼盘价格上涨的同时，中低档的楼盘价格基本稳定，还有可能下调。从目前情况看，房屋购买者的多数仍然是上海市民，以四五十岁左右的居民为多，他们往往选择4000元左右90、的楼盘，5500元以上的楼盘普遍难以承受。他们希望房价稳定并等待着下降。购得起高价房、豪宅的毕竟还是小部分，大约占左右。再次，股市行情的走好，相对地吸引了部分资金。当然也会有部分股民等待股市解套后，抽回资金去买房。综上所述，由于在可预见的阶段内，没有影响上海市房价必涨或必跌的确定因素，因此我们预测上海未来半年到一年的房价走势与前一阶段相同，将基本稳定略有波动。同时由于居民购买力的增强和上海投资环境的良好形势，使得在现阶段内，上海的房产销售呈现一片良好形势。而与此同时，整个上海市仅嘉定区块的开发空间最为强大，这无形中暗示着在“国际汽车城”的开发建设过程中，大量客商的涌入必定会带动一股新的投资热潮91、。四 政策法规1中国人民银行降息月日，中国人民银行宣布降息。此次降息，金融机构各项存款年利率在现行基础上平均下调0.25个百分点，其中活期存款利率由0.99下调为0.72，下调0.27个百分点；一年期定期存款利率由2.25下调为1.98，下调0.27个百分点。各项贷款年利率在现行基础上平均下调0.5个百分点，其中六个月期贷款利率由5.58下调为5.04，下调0.54个百分点；一年期贷款利率由5.85下调为5.31，下调0.54个百分点。个人住房贷款利率相应下调，五年期以内由原来的5.31%降为4.77%，五年以上的由原来的5.58%降为5.04%。降息对楼市是一大利好，银行利率的下降，会使居民92、减少储蓄额，转向寻找新的投资机会或者扩大即期消费。股市和房地产是最具投资价值的行业。最近深、沪股市低迷，不少投资者已移师房地产，选择置业升值的投资渠道。由此看来，如果居民存款大量进入房地产市场，那将大量刺激消费需求，给楼市的发展带来新的机会。而与此同时，大投资商更能凭借其有利的资金条件在其中赢取更大的创利空间。这种形势无疑是对大投资商的一种强大诱惑。2拆迁安置规定拆迁居住房屋主要有两种补偿安置方式：一是市场价补偿安置，即按照被拆除房屋的房地产市场评估价，给予被拆迁人或被拆迁房屋承租人货币补偿或者与货币中补偿金额同等价值的产权房屋；二是异地产权房屋安置，即符合条件的被拆迁人或被拆迁房屋承租人以原93、房屋建筑面积为基础，在“拆一还一”的基础上，再增加地段级差面积，在应安置面积内不结算差价。由于上海被拆除房屋大部分属于旧式里弄和简屋，房屋陈旧，结构较差，户均面积较小，评估价偏低，相当一部分被拆迁居民得到的中补偿安置款可能低于原来的补偿安置水平，上海设置了最低平补偿单价标准，并增加了价格补贴。因此，居住房屋市场价补偿安置标准的基本公式为：货币补偿金额=（市场单价十价格补贴）x被拆除房屋的建筑面积上述公式中，“市场单价”，为房地产市场的评估单价，评估单价不足最低补偿偿单价标准的，以最低补偿单价标准计算；“最低补偿单价标准”，为被拆除房屋同区域已购公房交易的平均单价。“价格补贴”，评估单价不足最低94、补偿单价标准的，按最低补偿单价标准的一定比例（不低于20%）确定；评估单价高于最低补偿单价标准的，按高出部分与最低补偿单价标准差额的一定比例（不低于20%）确定。3购买商品住房交易手续费下调上海为了简化交易程序，下降收费标准，减轻购房人的负担，对个人购买商品住房统一交易手续费标准，具体收费标准通知如下：个人购买商品住房每次交易过户时，其交易价格 在30万元以上的，按每套（别墅按每幢 ）500元收取，由交易双方各支付250元；交易价格在30万元（含30万元）以下的，按每套250元收取，由交易双方各支付125元。4市内外销商品住房并轨41 土地供应的并轨主要包括：（一）统一地价体系。取消原有的内、95、外销商品住房项目土地使用权出让金价格的差别。（二）统一土地收益的收取和分配方式。42 商品住房交易的并轨主要包括：（一）统一租售对象。无论是并轨前还是并轨后取得土地使用权建造的商品住房，均取消租售对象的限制，境内外的企业、组织和个人均可以购买或者租赁。（二）统一交易收费。将个人购买商品住房按买卖价格一定比例收取手续费，改为每次交易过户时按统一规定的标准收费。5住房分配货币化上海正积极稳妥推进住房分配货币化政策。实行住房分配货币化，意味着今后单位不再分房，有关资金转化为住房补贴后，分次或一次性补贴给职工，由职工到市场上通过购买或租赁等方式解决自己的住房问题。这一住房分配体制的改变，可以克服实物分96、房制度产生的种种弊端，极大地刺激住宅消费。6蓝印户口的取消上海对外来常住人口实行蓝印户口政策是1994年2月起试行的，1998年进行了修订。几年来，这一政策对上海招商引资、引进人才，尤其是繁荣上海的房地产市场，均起到了积极的杠杆作用。但由于近来申办蓝印户口的人员增长过快，超过申办控制总量而积压待办的数量过多，给上海人口的综合调控造成较大压力。为此，上海作出了停止受理的决定。以上海联洋集团世纪公园边的一处“联洋社区”为例，有10%的购房者买房的目的是为了办理蓝印户口。据介绍，这些“新移民”大多来自江浙一带。因为蓝印户口可转为正式户口，很多人都把这一个名额让给了孩子，他们可以凭借户口在上海读中学、97、继而考大学，大大降低了考学的难度。而蓝印户口的停办将使有这一目的的外省客户减少。购房门槛的降低，将大大提高老百姓的购买机会，这必将引发又一场的购销热潮。而与此同时，房地产销售政策的调整和“蓝印户口”的停办以及“上海市居住证”制度的实施，将从完善户藉制度和投资环境方面给予投资更大的投资空间。五 旅游市场分析1上海旅游业概况上海是一座充满生机，富有激情的城市。其旅游业从1991年以来，始终保持持续，稳定，健康发展的态势。2001年1至10月，上海旅游经济运行情况良好，主要表现在：入境旅游总体增长，国内旅游稳步增长，旅游经济运行各项指标全面提升，旅游企业经营效益接近历史最好水平。 入境旅游总体增长。98、1至10月，上海接待入境旅游者171.54万人次，比上年同期增长16.78%。其中，一季度接待入境旅游者41.84万人次，同比增长14.85%；二季度接待入境旅游者56.48万人次，同比增长26.64%；三季度接待入境旅游者52.75万人次，同比增长21.49%。受“9.11”事件的影响， 10月的入境旅游同比虽有较大回落，但至2001年底仍突破了接待入境旅游者200万人次的大关。 国内旅游稳步增长。首先，国内旅游收入增幅超出国内旅游人次的增长。其次，从旅游黄金周及双休日国内旅游情况来看，发展势头良好。2001年“五一”、“十一”旅游黄金周及春节期间，全市共接待旅游者865万人次，国内旅游收入99、44.63亿元人民币。 旅游企业经营状况良好，效益接近历史最好水平。一是全市星级宾馆客房平均出租率达68.29%，比2000年同期上升约6个百分点；二是星级饭店客房房价普遍呈降幅减小、止跌回升的态势。如全市五星级饭店客房平均房价比2000年同期增长13.3%，市区客房房价普遍回升；三是旅行社业务量放大，旅游景点节假日游客增多。 上海市确定2002年旅游业主要发展目标是：接待入境旅游者比去年的204万人次增长5；旅游创汇比去年的18.25亿美元增长11；吸引国内旅游者比去年的8254万人次增长5；旅游产业总收入超千亿元，使增加值占全市比重从去年的5.5提高到5.7。22001年全国各地入境旅游接100、待收汇情况2001年1-12月，各地入境旅游虽然受到“9.11事件”的不利影响，但入境旅游接待仍取得了良好的增长态势，其中各地接待外国人、澳门同胞和台湾同胞的增幅超过10%。1-12月,各地接待入境旅游总人次为3416.02万人次，同比增长9.8%;接待总人天为8676.46万人天，同比增长10.8%。上海、江苏、浙江、云南、山东等入境旅游接待大省的同比增幅达到两位数的增长。（一）全国接待总量2001年，各地接待入境旅游者总人次数为3416.02万人次，同比增长9.8%，其中外国人1630.06万人次，增长11.0%；香港同胞1098.88万人次，增长7.3%；澳门同胞115.47万人次，增长101、10.6%；台湾同胞571.61万人次，增长10.8%。2001年，各地接待入境旅游者总人天数为8676.46万人天，同比增长10.8%，其中外国人4710.10万人天，增长8.2%；香港同胞2281.42万人天，增长13.4%；澳门同胞244.61万人天，增长18.7%；台湾同胞1440.33万人天，增长14.4%。（二）各地接待入境旅游者情况2001年，接待入境旅游者人次数位居全国前10位的省（区、市）分别是：广东(1292.38万人次，增长7.8%)、北京(285.79万人次，增长1.3%)、上海(204.26万人次，增长12.6%)、江苏(183.71万人次，增长14.1%)、福建(1102、63.48万人次，增长1.3%)、浙江 (146.91万人次，增长30.5%)、广西(126.72万人次，增长3.1%)、云南（113.13万人次，增长13.0%）、山东(82.87万人次，增长14.6%)和陕西(75.92万人次，增长6.5%)。2001年，接待入境旅游者人天数位居全国前10位的省（区、市）分别是：广东(2557.98万人天，增长10.0%)、北京(1259.37万人天，增长4.4%)、上海 (790.74万人天，增长11.2%)、江苏(656.50万人天，增长7.6%)、福建(551.17万人天，增长7.3%)、浙江(360.65万人天，增长36.3%)、辽宁 (246.9103、0万人天，增长20.3%)、山东(198.40万人天，增长13.5%)、广西 (185.27万人天，下降4.31%)和陕西(179.92万人天，增长22.2%)。（三）各地接待入境旅游者增长变化情况2001年，各省（区、市）接待入境旅游者人数与上年同期相比，除海南、西藏有所下降外，其他省（区、市）都有不同程度的增长。增幅达到两位数的有20个省（区、市），其中有6个省（区、市）的增长比超过20%，具体情况如下：湖北：增长48.1%，浙江：增长30.5%，四川：增长24.4%，吉林：增长22.1%，青海：增长21.8%，江西：增长20.4%。2001年，各省（区、市）接待入境旅游者人天数与上年同期104、相比，除河南、宁夏、广西、西藏、海南和甘肃下降外，其他各省（区、市）均有增长，增幅达到两位数的有17个省（区、市），其中有10个省（区、市）的增长比超过20%，具体情况如下：湖北：增长41.8%，吉林：增长38.7%，四川：增长36.7%，浙江：增长36.3%，黑龙江：增长25.9%，青海：增长23.8%，陕西：增长22.2%，江西：增长22.2%，安徽：增长21.8%，辽宁：增长20.3%。（四）各地接待外国旅游者情况2001年，各省（区、市）接待外国旅游者1630.06万人次、4710.10万人天，分别占接待入境总量的47.7%和54.3%。全国接待外国旅游者人次数列前10位的省（区、市）105、分别是：广东(240.37万人次，增长12.9%)、北京(239.88万人次，增长0.8%)、上海(151.65人次，增长5.4%)、江苏(108.56万人次，增长10.6%)、浙江(81.98万人次，增长26.6%)、云南(69.57万人次，增长4.5%)、陕西(63.76万人次，增长9.0%)、辽宁(60.66万人次，增长21.2%)、山东(59.24万人次，增长23.4%)和黑龙江(56.51万人次，增长12.0%)。全国接待外国旅游者人天数列前10位的省（区、市）分别是：北京(1071.28万人天，增长3.5%)、上海 (586.88万人天，下降0.5%)、 广东(548.24万人天，106、增长12.6%)、江苏 (367.59万人天，增长0.2%)、辽宁(208.85万人天，增长20.9%)、浙江（205.22万人天，增长30.6%）、福建(172.91万人天，下降13.2%)、陕西 (154.35万人天，增长29.3%)、山东(144.34万人天，增长22.4%)和天津(129.11万人天，增长13.5%)。（五）各地入境旅游收汇情况2001年，全国地方国际旅游（外汇）收入列前十位的省（区、市）分别是：广东(44.84万美元，增长9.0%)、北京(29.46万美元，增长6.4%)、上海 (18.08万美元，增长12.1%)、福建（9.42万美元，增长5.4%)、江苏 (8.2107、2万美元，增长13.6%)、浙江（6.99万美元，增长36.0%）、辽宁(4.63万美元，增长21.0%)、山东(3.82万美元，增长21.4%)、云南 (3.67万美元，增长8.3%)和陕西(3.09万美元，增长10.2%)。3江、浙、沪形成国内最大客源市场地处长江三角洲的江苏、浙江、上海两省一市，不仅以浓郁丰厚的地缘文化和秀丽迷人的自然风光，成为我国东部独具魅力的旅游胜地，而且经过多年培育，市场更趋成熟。改革开放以来，江浙沪经济结构和城市化发展水平显著提升，城镇居民和农村居民的收入水平大幅增长，各项指标均居全国前列。国家统计局2000年统计数据表明，江浙沪两省一市人口约占全国十分之一，GD108、P总量占全国的21.4%。沪、浙、江三地城镇居民人均可支配收入和年消费支出分别居国内第1、3、5位，农村居民人均可支配收入和年消费支出分居国内第1、3、4位。国家旅游局委托国家城调总队调查的2000年我国城镇和农村居民出游率情况，也显示出这一区域已经形成了巨大的旅游客源市场。其中，苏州、杭州和宁波三市城镇居民出游率分别达到135.6%、129%和127.7%，分别比全国平均水平高出23至31个百分点。据专家预测，人口稠密的江浙沪区域今后几年的居民年出游量将持续超过1亿人次以上。 据统计，近几年江浙沪尤其是长江三角洲地区的旅行社，无论从行业规模还是经济效益都得到了长足发展，旅行社的数量与综合实力109、都有了新的提高。到2000年底为止，全区域的旅行社总数达到1654家，占全国总数的18.4%。当年旅行社组团出游达到646.5万人次和1719.73万人次，分别占全国总量的24.3%和25.62%。旅行社营业收入达到110.29亿元，占全国的23.5%。当年，46家旅行社进入全国百强国内旅行社，66家旅行社进入全国双百强旅行社，凸现出强劲的区域优势。 经过几年的努力，江浙沪区域先后有25个城市进入中国优秀旅游城市行列，38个旅游区(点)被评为4A级。其中，江苏有14个中国优秀旅游城市和21个4A级旅游区(点)，数量均居全国首位。此外，与旅游业相关的航空、教育和广告业也得到了长足的发展。其中，江110、浙沪各机场每周往返海南的航班超过200对，往返桂林的航班60多对，往返港澳地区的航班超过140对。此外，为满足该区域居民出境旅游的国际航线和旅游旺季增开的旅游包机也一年多于一年。 江浙沪区域旅游业的发展，不仅使直接从业人员达到82.35万人，而且催生出一个多学科、多层次的旅游教育体系。据统计，2000年旅游院校、综合性大学旅游系和旅游中专、职业学校在校研究生、本专科生和中专生达到64000多人，占全国的五分之一。旅游休闲广告从无到有，在短短几年内迅速走进各种媒体，据南京地区10多家报纸的统计分析，旅游、餐饮等休闲广告的收入已跻身报业广告的前4位。江浙沪区域旅游客源市场的发展，不仅不断为旅游经济111、和相关产业创造出盈利的增长点，还成为拉动就业，带动新兴产业发展，增加城乡居民收入，促进城乡居民消费升级，对推进城市化进程作出了积极贡献。 客源是现代旅游产业最重要的资源要素，面对每年1亿以上的出游人数和超过600亿元的消费支出，全国旅游界都十分看好江浙沪客源市场。近几年，每年到长江三角洲地区推介旅游产品，开拓客源市场的已超过20个省市，几百个旅游城市和数千个旅游区(点)及旅行社。经过努力，安徽、福建、云南、广西、四川、海南、黑龙江、新疆、内蒙古等省区的一些旅游线路的民俗节庆已经成为江浙沪区域热销的旅游产品，取得了明显的经济效益与社会效益。不久前，将在南京举办2002年中国国内旅交会的消息一经传112、出，全国旅游界反响很大，短短一个月内，全国大部分省市都超额完成了展位预订计划，一些省市还派人到南京考察展场，准备特殊搭建。江浙沪区域的旅游企业更是捷足先登，一举拿下40%的展位。4上海市旅游市场最新动态即将付诸实施的重大举措有：上海市旅游市场同时向外省市有实力的旅行社企业（集团）开放，凡通过投资、参股、兼并、收购、迁移总部来沪经营旅行社业务的，可在市场准入、企业人员户籍和居住、收费、银行信贷等方面享受上海市政府有关优惠政策；允许欧美和日本的大旅行社在沪兴办控股的合资旅行社，年内就将建立1至2家中外合资或外商独资旅行社；鼓励和支持本市有条件的旅行社企业“走出去”，开拓国际、国内两个旅游市场，凡“113、走出去”跨国经营的旅行社企业，将享受上海市政府有关“走出去”的政策支持；加快苏浙沪长江三角洲城市群旅游共同市场联合开发的步伐；支持旅行社与航空、铁路、旅游汽车、水上客运、饭店等企业组建以资产为纽带的集约化经营的旅游企业集团；对本市旅行社实行创汇奖励制度。这些扩大开放的重大举措，不仅鼓励外商“走进来”，而且倡导上海市旅游企业“走出去”；不仅积极与国际市场接轨，而且努力开拓国内市场。与苏浙联手，发挥资源互补优势，打造旅游“小金三角”，是上海市旅游部门今年工作的重点。今年上海将联合江苏、浙江举办“苏浙沪旅游年”，并打出统一的旅游品牌；三地的旅游集散中心将在人才、资金、管理技术等资源共享的基础上，共商114、统一规范、统一销售体系，联合管理、共谋发展。此外，国外流行的“汽车租赁旅游”新业态也将在苏浙沪范围内开始探索。在三地优势资源联合成功后，合作区域将进一步扩大到华东地区、长江流域，乃至全国。上海将加速形成“三个旅游圈”的规划。市政府关于进一步加快本市旅游业发展的通知明确：重点提升以人民广场和浦江两岸为中心的城市观光、商务会展、购物旅游圈；整合开发以公共活动中心和社区为主的环城文化旅游圈；加快发展以山、湖、港、岛为重点的远郊休闲度假旅游圈。据了解，市政府将每年安排一定数额的财政性资金，加强旅游基础设施建设和城市旅游形象宣传。培养上海的世界级旅游品牌，把上海建成国际化的商务、购物、会议展览、文化体育115、都市观光和郊外休闲等专项旅游目的地。另外，市政府将鼓励具备条件的旅游企业采取股票上市等方式，进入证券市场融资。鼓励外商投资开发旅游景点。上海已确定将旅游业作为新的经济增长点和都市型产业重点发展的行业之一。由此可见，随着旅游经济良好的发展态势，上海市政府已经在为旅游环境创造有利的发展空间，最终将结合江浙地区的辐射效应加强本地旅游的“世界级”特色。良好的旅游环境无形中又会促进旅游房产的发展，这将为当地房地产投资创造了又一个可发展空间。下篇：六 项目概况1项目背景11 上海国际汽车城建设上海国际汽车城是上海市政府的重要决策，其目的是应对中国加入WTO面临的挑战，抓住中国经济消费高速增长的机遇，利用116、上海地处长江三角洲经济区的优势，大力发展汽车服务贸易，加快融入全球汽车贸易的新格局。规划于“十五”期间在上海安亭地区建设的汽车城，集贸易、科教博览、研发制造、物流、体育文化旅游、服务等六大功能于一体，是一个国际性的汽车产业园区。上海国际汽车城规划占地68平方公里，根据“统一规划、分布建设、滚动发展”的要求，前期基础设施建设投资规模约为100亿元人民币，最终包括核心贸易区招商引资、安亭新镇开发和国际赛车场在内的建设总规模将达到500亿人民币左右。建设的阶段性目标是：在2到3年内广泛开展国际间合作；5年基本完成；力争经过10年的滚动发展，成为中国乃至亚太地区汽车贸易的核心市场。作为建设上海国际汽车117、城六大功能、三大主题之一的汽车体育文化的旅游功能，是树立上海国际汽车城的整体形象，吸引消费者参观游览的重要手段；是营造汽车文化氛围，提高汽车文化素质，传授汽车文化价值的有利途径；是使汽车城成为上海一条新的靓丽风景线和带有强烈标志性的旅游热点，这将极大的丰富上海的旅游功能。通过汽车贸易、博览、旅游、竞技体育等多功能的聚合力，形成上海国际汽车城的竞争力是汽车城运作的总体思路。建设一个具有国际水平的上海国际赛车场是上海国际汽车城营造汽车文化的重要组成部分，它对提高上海国际汽车城综合竞争能力，提高上海的国际影响和城市形象，带动其他产业的发展将起到十分巨大的作用。12 上海国际赛车场上海国际赛车场坐落在118、嘉定安亭镇东部，漳浦河以西，市郊环线以南，盐铁河以东，宝安公路以北，规划用地5.3平方公里。其中，赛车场区约2.0平方公里，主要包括赛道、赛场指挥中心、医疗急救中心、新闻中心、安检中心、赛车改装中心、赛车维修区、看台设施、赛场防护设施、直升机停机坪、燃油供应站、油库、赛车学校、赛场内部道路和停车场等；商业博览区1.5平方公里，建设大型购物中心和赛车博览馆；文化娱乐区占地1.0平方公里，建设各种文化休闲娱乐设施；另有0.8平方公里的发展备用区，为进一步拓展作储备用地。上海国际赛车场设计赛道总长7公里左右，由一级方程式赛道和椭圆形高速环赛道相结合而成，椭圆形高速环型赛道将有一部分与一级方程式赛道共119、用。看台规模达25万人左右，赛车场均按照世界一流水平设计、建设。 2项目名称及性质本案名称：上海嘉华国际假日文化酒店性质：与上海国际汽车城、上海国际赛车场配套的中心酒店，目标是中国最大的五星级酒店，满足上海国际汽车城商务、会议、展览等活动的需求，满足上海国际赛车场假日文化、汽车文化等旅游娱乐活动的需求。3地理位置上海国际赛车场南端，占地300亩，约20万平方米。4交通状况东有沪嘉高速公路，西接嘉黄公路，南连宝安公路及沪宁高速公路；规划与赛车场同期建成的高速公路北有郊区环线北段，东有嘉金高速公路与嘉浏高速、郊区环线北段及宝安公路相接。距虹桥国际机场约25公里，据浦东国际机场约55公里。通过上述交120、通网络即可将赛车场与上海市中心、江苏省和浙江省相连，进而辐射整个长江三角洲地区乃至全国。七 本案必要性与迫切性分析1必要性11 F1赛事简介所谓方程式，是指一些专门设计和生产在封闭赛道内作速度竞赛的车辆，由于这些车辆的所有规格，都是根据既定的条款来建造，所以简称来说，就是以一条方程式（并非数学上的方程式）去生产，所以就称为方程式赛车。目前在国际汽联管辖一睥方程式赛车就有三个级别，最高级别是一级方程式，其次是3000方程式，再其次是三级方程式，这三个级别都没有指定的制造商或发动机，只要依建造的方程式，便能加入比赛。格兰披治一级方程式（Grand Prix Formula One简称：F1）大奖赛121、是目前世界上速度最快、费用最昂贵、技术最高的比赛，是赛车运动中等级最高的一种。F1大赛由国际汽车联合会运动部(FIASport)组织。而且FIA统管全世界的汽车运动，如F1和世界拉力锦标赛，及F3000和GT锦标赛，以及其它国际汽车运动。一级方程式世界锦标赛创办于1950年，是最早的FIA锦标赛。它最具传媒引力，在1999赛季中的16场比赛中，估计吸引了55多亿人次的电视观众。同时平均每场比赛有来自63个国家的650名文字和摄影记者到现场采访。12 F1赛事配套要求F1大奖赛无论对赛车，赛车手，赛道都有非常严格的要求。F1赛车是按照国际汽车联合会（FISA）规定的标准制造的，每辆F1赛车都是世122、界著名汽车厂家的精心杰作，一辆车的价值通常在700万美元以上，不亚于一架小型飞机。每位参加F1大赛的车手都经过精挑细选，每年全世界有资格驾驶F1赛车的车手不超过100名，通常只取试车后前26名车手参加比赛。（现阶段只有22位车手）比赛用跑道为380毫米厚，主要是40毫米的沥青混凝土，40毫米的沥青混凝土黏结层，100毫米的沥青底层（碎石、砂、沥青），200毫米的翻造加湿底层。每平方米路面的平整度正负不得超过毫米。同样的，F1对赛道边的配套设施一样有很高的要求。参加F1赛事的车队赞助商都是世界上赫赫有名的超级大公司，每次赛事的举行对于他们而言就是一次重大的商业活动，直接关系到企业的经济盈利，因此123、F！赛事如此高的媒体关注度是显而易见的。同时，在整个赛事过程中必须要解决好车队人员、赞助商、车迷的的食、宿、娱等问题，就必须要五星级酒店，甚至是超豪华酒店；并且，周边还必须配备相匹配的、具相当水准和品味的休闲、娱乐、训练、商务、购物、交通等场所。因此酒店必须具备足够的规模，方能解决如此大量的客源。而配套设施的配备情况还是直接影响国际汽联对赛场、赛道等评价的必要条件。 13 F1赛事参加人数现阶段共有11个车队（22位车手，每个车队2位车手）参加F1大奖赛。据了解，每个车队共有100-450名员工不等。而一场比赛中，每个维修站最少需要17人。当然，每个维修站绝不止这些人，这要看车队的财力及赛事安124、排。这只是车队技术人员，再加上车队的领队，教练及其他工作人员，每个车队至少要来六、七十人以上。至于大奖赛的组织机构人员，包括赛事组织者、裁判、赛道工作人员、其他工作人员等，人数在200人以上。14 车手爱好我们以22位现役车手中的几位佼佼者为例。由于F1赛事的高强度要求，每个车手具有非常好的身体素质，这和他们平常严谨的生活习惯是分不开的。车手名字所属车队车手爱好迈克尔舒马赫 Michael Schumacher法拉利车队卡丁车、慢跑、山地自行车鲁本斯巴里切罗Rubens Barrichello法拉利车队跑步戴维库特哈德David Coulthard麦克拉伦车队高尔夫、跑步、游泳、摩托车、电影拉125、尔夫舒马赫Ralf Schumacher威廉姆斯车队卡丁车、网球、自行车、西洋双陆棋雅克维伦纽夫Jacques Villeneuve英美车队滑雪、吉他、电脑海因茨哈拉德弗伦岑Heinz-Harald Frentzen飞箭车队航天器、山地自行车尼克海德菲尔德Nick Heidfeld索伯车队高尔夫、篮球埃迪埃尔文Eddie Irvine美洲虎车队游泳、滑雪、钓鱼、直升飞机驾驶、吉他2迫切性21八大城市角逐F1举办权 珠海 中国最有希望举办F1大奖赛的是建成于1996年的“珠海国际赛道”。中国汽协曾正式提出申请，希望能在1997年举办F1大奖赛。当时国际汽联表示中国有望在1998年举办F1大奖赛，126、但几个月后，国际汽联以“珠海方面有困难”为由，将F1进入中国的时间表往后推迟。据了解，问题不仅出在赛道本身上，周边的配套设施建设，包括食宿、航空、公路等不能达标，也是F1与中国失之交臂的原因。 古城西安 今年年初，西安市市长冯熙初就与英国国际贸易部官员本巴贝先生签订了关于合作建设西安国际赛车场项目意向书。且本巴贝同意与中国铁路工程总公司共同协助西安申办2006年国际F1汽车赛，并争取得到中国政府和国际汽联的批准。据悉，该方案的内容框架是由英方提供总体方案和技术设计，并愿意协助完成可行性研究报告。最诱人的是，英方承诺愿意为该项目的建设寻找资金。西安据此对外宣称，该市有望成为F1国际汽车赛比赛场地127、，冯熙初在西安长安城堡大酒店举行的签字仪式上说：“西安市非常支持在西安建设国际赛车场，愿为申办2006年的国际F1汽车大赛做出最大的努力。” 武汉 前不久，武汉市体委官员、市F1赛车协会秘书长范俊刚表示，国际汽联很想F1大赛在中国有一站赛事，这是一件好事，他说武汉赛车场已选址汉阳，开工事宜已经提上议事日程，而且已经得到了国家体育总局、国际汽联支持。更重要的是，外资投资方也很“爽快”，支持力度很大，汉阳已经专门成立了赛车场基建小组办公室（F1办公室），并由汉阳区长牵头。记者向他询及投资、运作细节，他则称因涉及到商业秘密，暂时不便透露。 首都北京 北京打出的牌则是“为北京奥运助一臂之力”。 北京康128、驰国际赛车场5月31日在大兴区正式奠基。争取举办一级方程式赛车大赛是投资方的主要目的。 另外，天津、广州、大连也分别拟定了修建“F1”或赛车场的计划。由此可见，为分得F1这一杯羹，各大城市都在努力竞争。虽然国际并未作任何性质的表态，这就更加刺激了各个城市对F！的向往心切。22 本案为上海申办F1大奖赛增加筹码由珠海迟迟不能申办F1大奖赛的原因来看，最大的问题就在于大奖赛有关人员的食宿问题，而国际汽联对于这一点显然是很看重的。其他方面的因素，诸如交通等问题，各申办城市相差不多；至于赛车场的技术要求，也不是问题。而在一个国家内不可能有两个一级方程式赛事，换句话说，哪个城市能先解决好赛车场的配套问题129、，哪个城市就有很大机会胜出。所以，在上海积极建造F1赛道的同时，能够尽快落实本案的开发，将为申办工作加上一个重量级的砝码。 F1赛事能否在一个城市举行，并不是仅仅有场地、资金、人力、物力以及相关的政策、制度就能解决的。极其重要的一个问题，即要辅助一次赛事的成功举行，必须充分考虑赛手、车队、车迷等在整个赛事过程中所有的训练、交流、食宿、娱乐、休闲、交通等各项“维系”条件，这些是最为基本但却是至关重要的因素；同时，该城市的大环境条件亦是作为衡量其是否有资格举办F1赛事的一个主要标准。因此若作为F1赛事的配套五星级酒店，它必定不同于常规的五星级酒店的档次、设置，而应在此基础上更加注重品味和个性，同时130、是还应提供有针对性的特殊服务。 而上海目前仅是在国际环境、商贸环境上具有足够的竞争优势，但在运动赛事尤其是赛车类项目并不具备相当的知名度和有利环境因素，因此十分必要在此次机会上加强有关汽车赛事设施的完善。这对提高一个国际化都市的综合实力具有委很强的辅助功效，如经济创利、吸引投资、激励高消费行为等等。七 相似物业类比1上海各大五星级酒店简述富豪环球东亚酒店地处上海市徐汇区高级住宅段,毗邻外国领馆区,环境幽雅,交通便利,距虹桥机场仅二十分钟车程。商业,娱乐网遍布四周,占尽沪城豪华繁荣之风光.三百间豪华套房,中西式餐厅,酒廊,会议厅,保龄球场,室内游泳池,模拟高尔夫球场,壁球室,一个世界级可容纳一千131、二百名观众的室外网球场,使富豪环球东亚酒店成为上海社交,娱乐的时尚新热点。康体设施：客房种类及数量：餐饮中心：商务设施：上海和平饭店由南北两栋大楼组成（南楼又名和平汇中饭店），南楼建于1906年，北楼建于1929年，为五星级旅游涉外饭店。和平饭店像一颗璀璨的明珠镶嵌在素有“万国建筑博览群之称”的外滩，坐落在上海最繁华的南京东路外滩，在饭店临窗远眺，外滩具有世界建筑特色的各国建筑、浦江景色、浦东开发区一览无余。其屋顶观光花园内驻沪外籍人士誉为“上海最浪漫的地方”，和平老年爵士乐队由位从事音乐生涯六十余年的老乐手组成，擅长演奏三四十年代的爵士名曲，深受海内外宾客的赞誉。（近年来，和平饭店两个效益在132、同行业中名列前茅。圆满完成了党和国家领导人，以及克林顿访沪、“汪辜会谈”等重大政治接待任务。）康体设施：客房种类及数量：餐饮中心：商务设施：花园饭店位于闻名中外的淮海中路旁，拥有近三万平方米的花园，由原法国俱乐部巴罗克式老建筑与新建的33层主楼珠联璧合而成。老建筑建于1926年，至今保留了法国古典装饰主义艺术的原貌。花园饭店共设有500套客房，素雅的装潢、高档齐全的设施和周到热情的服务，使来自各国的商务旅行者感受到“宾至如归”般的惬意。花园饭店同样也是上海首选的国宾下榻地之一，曾多次圆满的完成了国宾接待任务，如德国总理科尔、法国总统希拉克、日本首相村山富士、联合国秘书长安南、国际奥委会萨马兰奇133、等。 10间大小宴会厅，多由老建筑改建而成，富丽堂皇，无论是大宴会厅的彩色玻璃顶棚，还是中、小宴会厅的奥地利产水晶吊灯，都显得高贵而气派。康体设施：客房种类及数量：餐饮中心：商务设施：华亭宾馆是中国旅游业标志性饭店之一，是上海第一家五星级饭店，位居上海新兴的商务娱乐中心徐家汇，比邻地铁站和内环高架，处于便利的交通要道和优越的地理位置。宾馆附近设有各种商店、办公楼、餐厅及娱乐设施。 宾馆拥有可容纳1200人的商务会议的场所，并提供24小时商务中心服务。高级的健身娱乐中心内包括健身俱乐部、室内游泳池、桑拿、网球场、桌球房和保龄球。宾馆海配有国际标准的酒吧和餐厅，包括意大利菜肴、日本料理、上海本帮菜134、港式粤菜、美国风味和其他国际特色的风味。康体设施：客房种类及数量：餐饮中心：商务设施：锦江饭店坐落于上海市中心的淮海中路、茂名南路上，占地3万余平方米，绿地面积1万平方米，是一家具有悠久历史的著名的花园式饭店。开业至今已接待了100多个国家的近300位国家元首和政府首脑，以及众多的商贾巨富。饭店的建筑，布局颇有特色，三幢欧美式建筑协调排列。在两座花园的衬托下尽显高贵典雅之气。515间（套）客房中有摆设堪称一绝的螺钿镶嵌工艺家具的总统套房，以及融合现代艺术手法进行布置的豪华套房，标准客房体现了欧美建筑宽敞舒适的特点，使你在无尽的享受中增添美感。饭店餐饮始于三十年代，半个多世纪的锤炼造就了一批川135、广菜的名厨。饭店曾多次应邀去美国、新加坡、香港等地进行烹饪和宴会服务表演。经重新装修的锦江贵宾楼，28套房间均采用欧式传统与现代风格相结合的装饰，并配以一流的硬件设施，成为上海豪华级宾馆之冠。锦江饭店还设有商务中心和购物一条街。康体设施：客房种类及数量：餐饮中心：商务设施：浦东香格里拉大酒店位于陆家嘴金融贸易区，距离浦西市中心只需15分钟路程，离上海国际机场也只有30分钟的车程。浦东香格里拉的6l2间客房及套房宽敞舒适，房间最小面积为39平方米，房内设计雅致，配备齐全。宾客可透过宽敞明亮的窗户，隔江眺望建筑风格各异的外滩，感受上海繁华的一面。所有客房均配备摇控电视机/收音机、国际直拨电话、电136、脑/传真线，丰富的迷你酒吧、冰箱、办公桌,电子保险箱等。豪华阁的宾客更可享有特殊的服务：在豪华阁酒廊享用免费早餐、下午茶和鸡尾酒,快速便捷的入住登记和退房结帐服务等与众不同的优惠。酒店另外备有齐全的辅助设施,包括提供完善此外，宾客还可使用备有175个车位的地下停车场。为您提供现场助兴节目。浦东香格里拉拥有全上海最具规模的会议与宴会设施，可根据会议的需求而分隔成三间宴会厅，可容纳宾客30至1,650人。此外，酒店另设，平均面积分别为25到306平方米。所有会议与宴会设施都配备了最先进完善的视昕器材，更有专业的宴会服务队伍作最妥善的安排。康体设施：室内游泳池、网球场、配备全套先进器材的健身房、按摩137、浴池、桑拿及蒸汽浴室、专业按摩服务客房种类及数量：餐饮中心：香宫中餐厅及稻菊日餐厅（东方美食）、咖啡苑和大堂酒廊、蝙蝠酒吧、面积l530平方米的无柱大宴会厅商务设施：文秘服务的商务中心、包裹递送及邮寄服务，十一间多功能厅，特设新娘化妆室和贵宾室上海金茂君悦大酒店世界上最高的酒店，耸立在上海街头，位于“中华第一高楼”，88层金茂大厦上部的上海金茂君悦大酒店位国际商务游客提供了一流的服务和齐全的酒店设施。 上海金茂君悦大酒店的装修极具特色，现代艺术中融入了中国传统文化。客房豪华漂亮，面积之大可称上海之最，并均可欣赏申城美景。客房中的多功能电视机配有遥控键盘，国际互联网接驳和网上金融信息；CAT5高138、速个人电脑接驳。淋浴间装有高科技三喷头淋浴塔和防蒸汽镜（便于进行个人修饰）、玻璃洗脸盆和双面衣柜。 嘉宾轩拥有七阁楼层的新政客房，全天礼宾部服务和仆役服务，是商务客人的理想住处。 下榻于 酒店的客人在紧张的工作之余可以享受位于酒店57层的健身和娱乐设施。绿洲健身中心将是“世界上最高的健身中心”。 上海金茂君悦大酒店有多个餐厅及酒吧供商务客人随意挑选，其中包括咖啡厅、粤珍轩-中餐厅，食在56、九重天酒廊、钢琴吧、有着七米长吧台的玲珑吧。 只对会员开放的金茂俱乐部在酒店86楼，是上海最豪华的私人俱乐部，为会员提供了休闲、娱乐、健身的最佳设施。 酒店有各种宴会和会议设施，包括400个座位的大会堂、展139、览馆，能容纳1200人的大宴会厅，装备先进的艺术多媒体器材及声象设施一应俱全。康体设施：客房种类及数量：餐饮中心：商务设施：上海锦沧文华大酒店是位于南京西路繁华闹市区的一家五星级酒店，由新加坡文化国际酒店管理集团管理。酒店高达三十层，600间客房的豪华布置带给你如家的感受。文华贵宾楼，除了提供商务客人更为优越的住宿环境外，还设有贵宾服务，免费熨烫和在文华贵宾会客厅的免费早餐及晚间鸡尾酒。专业水准的商务中心，提供你秘书和行政方面的服务。中餐厅鸿桃轩以广式菜肴和香港点心而闻名。朋友聚会及娱乐的最佳去处是英式商务酒廊和达乐酒吧。文华宴会厅则是举办大型宴会及鸡尾酒会的理想场所。健身中心，网球场，壁球室140、和室内游泳池随时准备为爱好运动的客人提供梦寐以求的场地。上海锦沧文华大酒店作为“世界优良饭店组织”的成员，以其高水准的服务，让宾客享受帝王般的待遇。康体设施：客房种类及数量：餐饮中心：商务设施：上海静安希尔顿饭店地处商业中心，展览馆、政府办事处及众多商务办公楼近在咫尺。饭店拥有包括新近装修的豪华房及各类套房在内的七百七十二间客房。其中四层为行政楼层房间。饭店另有专为行政人士及日本宾客开设的行政廊及日本楼层，配有英、日语娴熟的员工提供如预订机票，安排会议等服务。此外饭店另有个设施齐全的会议室，一个大宴会厅和二十四小时开放的商务中心，为商务人士提供服务。康体设施：客房种类及数量：餐饮中心：商务设施141、： 新锦江大酒店座落在中国第一大城市上海市的新锦江大酒店，是一座中外合作经营的大型豪华酒店，为上海锦江（集团）联合经营公司所属并管理。酒店位于上海市中心，有四十三层主楼及五层裙房组成，设有各型客房728间，各式餐厅、咖啡厅、酒吧、多功能厅共19座，并设有商务中心和康乐设施。酒店设计独特，建筑雄伟，设施完善。酒店全体职工秉承“讲求效率，重视信誉，宾客至上，服务第一”的宗旨。康体设施：客房种类及数量：餐饮中心：商务设施：上海新亚汤臣大酒店位于新上海金融贸易中心陆家嘴地区。距离虹桥国际机场仅二十五分钟车程，靠近浦东新国际机场，毗邻两大百货商店及亚洲最高的东方明珠电视塔。客房设施：拥有422间装饰高雅142、的客房，3个行政楼层，3个无烟楼层、78间套房，2间复式套房及一间总统套房。标准客房宽敞明亮，起居室面积达35平方米，卫生间内设有独立淋浴和盆浴设施，面积达平方米。行政楼层客房内设有传真机，国际互联网及电子邮箱等服务。行政酒廊：所有行政楼层住客均可免费享用欧陆式早餐，全天供应咖啡、茶、糕点及黄昏鸡尾酒会，免费使用行政酒廊内特设的健身器材、阅览室，以及每日免费使用行政楼层会议室一小时。娱乐设施：建身中心提供一系列先进健身设备，按摩、桑拿、蒸气浴，按摩浴，桌球房，乒乓球，棋牌室和儿童娱乐室、室内暖水游泳池。距汤臣高尔夫球场（18洞）仅15分钟车程。康体设施：客房种类及数量：餐饮中心：商务设施：2房143、价分析2.1现各五星级酒店房价行情金茂君悦 1760浦东得格里拉 1670花园饭店 1260（单人房）/1350（双人房）新亚汤臣 华亭宾馆 840（含早）希而顿 新锦江 750锦仓文华 1130波特曼 富豪环球东亚 1160威斯汀太平洋 和平饭店锦江饭店 10002.2近五年房价变化情况2.3未来五年房价变化趋势3相关配套康体设施：客房种类及数量：餐饮中心：商务设施：八 规划设想1规划设想简介鉴于项目所属区域和市场受众的独特，以及本案功能、地位、背景的唯一性，因此设计表现必须要有很强的针对性。在前述市场环境下，结合项目的基本概况，初定本案的设计原则应是“以本土特色为基调，展示现代风格” 。其144、中“本土”特指中国和东方文化，“现代”不仅指体现国际，并且还要体现超前和独特性。整体设计的构成及缘由具体如下。1.1原则条件本案处于大上海环境以及国际汽车城区域，因此必须充分体现出它的独特性：一、项目除了作为F1赛场的配套设施，同时也是作为整个汽车城的一项重要配套，因此必须具备集娱乐、休闲、旅游、文化和商务、展览等为一体的综合性。同时，消费受众主要是面对五湖四海的车手、车迷、车商，以及因此而辐射的投资商。二、F1赛场在中国仅有一站，必须将这种国际性赛场有效融入中国的本土建筑文化。三、上海现有五星级酒店共计13家，其在建筑特色的体现上均存在“泊来”性，这和所处的城市背景以及酒店经营的商业性有关。145、因此，至今尚未有一座真正体现独特品味和特性的五星级酒店。1.2建筑形式及风格目前世界上的绝大多数五星级酒店,由于其配套设施多、建筑规模大、且用地较为有限，因此在建筑形式的体现上均以板式的高层建筑为主；同时，在外立面上，大多通过色彩、灯光、造型等体现恢弘的气势。而在风格表现上，除了在建筑细部上体现国界特色之外，尚无个性化的突破；更多的通过LOGO和品牌等宣传形象。上海由于其历史悠久的殖民地特点，以及作为国际化大都市的地位，从许多方面影响了酒店宾馆的建筑风格体现，如美式、日式、欧式等等（风格体现上还和投资者、经营者的身份有关），从而展示“国际化”。但是建筑形式和风格的体现并不是应国界来区分品质的优146、良，优秀的建筑必须具备这样的条件：其一、具有民族性；其二：具有本土性；其三、具有时代性；其四、具有产品个性（酒店其实也是一种商品，一种产品）。而诸多F1赛场的配套酒店，其大多仅体现“配套”功能，很少将自身作为一项主导性建筑，而更多地将赛区、周边环境作为重点。因此在建筑形式及风格的体现上均很难体现其产品特性，更谈不上经典了。本案的建筑形式和风格体现针对不同的物业形态有不同的侧重点。高层：2幢联体式单体（13层为裙房，3层以上为主楼），中间局部楼层通过空中连廊连接，从而营造视线上的虚实效果，使建筑具有灵动性，能和赛场的动感相呼应、相融汇。这样才能有效体现“个性”。而在建筑风格上，建议以体现产品个性147、为主基调，但是在建筑外围轮廓上可采用较为夸张的表现形式，如十分突兀的屋顶、凹凸有致的墙体等；同时通过建筑主线条结合建筑附属构件（如窗、阳台等）表现物业富有变化的造型，而不要仅局限于以建筑外轮廓进行体现。由于整个F1赛场范围广阔，且平面的线条体现以流线形居多（如赛车道），同时项目区域内的中央公园等均体现一种柔美、舒爽的自然环境。通过立面与平面之间的刚柔结合能够达到意想不到的效果，这样方能体现超前和时代性。低层：为别墅群。以“园林庭院”式组合为单元，使建筑群和环艺溶为一个整体，使之更具有休闲性和共享性，同时，此种组合亦能较好地满足消费者（赛手）的需求。“园林庭院”组合有2种类型，其一为赛队组团，其148、二为几幢单体相互围合成一个组团，同时冠以“主题”，作为一种别墅享用型的酒店用房。园林建筑是中式建筑的精髓，但其在表现形式上并非仅仅限于江南园林，除了整体建筑群的主基调应体现中国特色，在各个组合的内庭装饰应有不同特色的侧重表现。园林建筑的形式有两种建议，其一，均以体现中国园林艺术为特色，只是各个园林表现主题有所不同；其二，各个园林均按照世界不同国界的园林特色进行表现，使整体形成一个国际园林集粹。在园林设计中通过“曲径通幽”的意境舒缓疲劳的神经，给予视觉以美感，从而使身心溶于景中。此为设计的最终效果。其他：作为项目的一些配套建筑如行政办公用房等设施，只需在满足功能需求的前提下，保证建筑外形和风格与149、整体的统一性即可。当然可以将此类建筑物作为项目的建筑风景进行构思。建筑形式和建筑风格不能仅仅体现建筑的功能和档次，同时还应能为消费受众提供一种独有的环境空间，使建筑成为整个区域内的一处景观，而非仅提供围护、庇荫、活动、使用的场所。1.3环艺体现环艺设计并不是仅仅提供一种平面环境，而是应充分迎合建筑风格和形式的体现，并且结合项目的功能定位，使两者之间成为一个有效的整体。本项目的环艺风格在总基调上以中式园林为主，其中欲体现整体环境空间的大气，建议采用“宫廷园林”的表现手法；欲体现单体景致的隽美，建议采用“江南园林”的表现形式。而各个“庭院”单元的内部环艺空间的表现形式，则不主张拘泥于中式风格，建议150、可融合世界各地园林特色，从而体现丰富多彩的异国风情，展示项目的国际性。同时，作为酒店功能的项目，其环艺空间并非仅局限于室外，其中室内空间也是环艺发挥的重点，如中庭、廊道、过厅、休憩区等等。对于本案的环艺设计，将分别从别墅园区（包括公共环艺和庭院环艺）、交通区域、酒店大堂、酒店内各个庭院、屋顶环艺、局部内饰等方面进行说明。1.3.1别墅园区别墅园区的环艺是本案功能和风格的集中体现，通过环艺空间的营造，创造一个其它酒店所无法比拟的独有休闲空间。同时将本案的环艺空间作为整个汽车城园艺休闲区，更加体现其休闲、度假的功能及最大程度的享用性。水系：因地域范围内水系资源非常丰富，因此公共环艺的设计应充分考虑151、水体的结合，充分利用活水进行水景设计，使环艺具有流动性，但由于本案的水系不具备宽阔的水面，因此必须对河道进行处理，甚至需要人工营建大小不一的水塘。道路：道路系统是环艺空间极期重要的一部分，在本案中建议体现人居性和休闲性，即借鉴社区的表现形式使之具有亲和性，同时对于路面的处理应通过用材、平面造型、色彩图案的组合，使交通也成为一种休闲。从而使赛手、游客们在功能体会到一种别样的轻松意境。草坪：由于组合单位为别墅，因此必须充分考虑其消费受众的特殊使用功能，建议要有较大面积的草坪用地，以满足客人的特殊活动要求，如举行露天自助餐会、露天酒会、露天PARTY等。小品：由于本案必须体现中式风格，因此在环艺表现152、上，亭台楼阁等建筑小品是不可或缺的，可结合水系布局情况进行点缀，以及各个组团的出入口位置设置。1.3.2庭院环艺由于庭院组合是本案十分独特且重要的别墅体，其庭院环艺不仅包括单体围合，还包括单体外围绿地。因此在环艺表现上内外空间应既有区别又能互相融合；同时，建议对个别组合进行超豪华设计，如配置私家泳池，私家花园（面积达1000M2）。同时建议于公共环艺空间内设置“背景音乐”。音响可于垃圾筒或雕塑小品相结合。同时于各个组团内可预埋背景音乐管线，后期可根据客人需要有针对性地设置。1.3.3交通区域（仅指平面）交通区域的环艺设计主要指车道、人行道以及停车场（露天）。停车场只需进行草坪砖设计，建议 在图153、案的组合和车位界分上处理得显眼些。车道必须平坦，并且道路宜多弯曲，其环艺体现仅以灌木丛和树木即可。人行道的环艺应具有休闲性，因此项目占地面积较大，且别墅间的间距亦较大，所以从入口处进入到各个组合的距离亦较远，这样极易使人产生疲劳和厌倦感（况且交通组织的设计是建议进行人车分流的），同时平坦的步行道容易使人产生“都市”的感觉，无法起酒店的作用；所以对路面的材质、平面、图案造型应富有变化，结合背景音乐及小品、雕塑、园艺等使行走成为一种乐趣；如在步行的转弯道安装流水装置，或在局部庭院中心绿地处设置喷泉等。并且作为车手而言，其运动量和训练的体力消耗均十分大，通过趣味性步行，对神经的舒缓、心情的放松具有一154、定的功效。1.3.4酒店大堂大堂是整个酒店中吸引客人的聚焦点，它是体现酒店的功能、形象、档次、风格、品味的集中体现。在大堂的设计中，除了必要的配备设施以外，环艺表现是极其重要的一环，如树种、盆景的选择、摆放，内外景的对接，装饰品的选定，色彩的搭配，自然光线的处理等等，均体现了整个酒店的综合性能，整体环艺空间的有效处理可以提供给客人一种特殊的空间认同感，一种完全不同于室外的别样环境。对于五星级酒店，客人对酒店环境的第一认同度是关系到酒店的营销宣传的极其重要的一个方面。由于酒店大堂一般都是进行中空设计（两层、三层或及以上），同时在其中配以大型吊灯、雕塑等，以显示整个建筑内部空间的富丽堂皇。此处建议155、本案的中庭直接通至三层屋顶，同时在屋顶设置透明板材的顶盖（最好是设有直接通风口）。但是本案的大堂除了需要常规的“富贵”之气之外，还要结合本案基地水系资源丰富的特点，将水体引入大堂，并将水体进行垂直处理，使水流声融入整个大堂背景音乐。同时使得大堂的地面不是一成不变的平地，而是具有丰富的内容，如流水、小桥、绿化带、假山、喷泉甚至高大的树木，从而通过水体的联系将建筑与自然相融合，最终使得酒店内部环境与外界的“钢筋水泥森林”形成强烈的反差，体现特殊性。1.3.5酒店内各个庭院 在酒店内除了大堂的中庭之外，在各个功能区域，各个交通结点处还有许多大小不等功能侧重不尽相同的庭院空间，如酒吧、茶座、电梯门厅、156、楼梯间、廊厅、内天井、相邻功能区衔接处等等。对位于这些空间的庭院的环艺设计，应结合与其所相邻的场所的功能特点进行针对性设计，对于盆景的设计可以结合壁挂、窗台等进行统一化考虑（有利于节约对空间的占用）；同时还应配以各种个性化的座椅，既可装饰空间，还能提供必要的休憩功能。1.3.6屋顶环艺位于裙楼屋顶。屋顶不应只起到平台的作用，它不是仅供客人散步的空间。对于酒店，它同时还应起到能为客人提供休憩、娱乐的功能。因此建议将园艺、水系引入屋顶，具体为：其一、利用水泵将水体引上屋顶，并使之与地上水系形成互流，从而在垂直空间上形成水幕效果。其二、由于屋顶面积较大，建议可设置室外游泳池和日光浴室；不仅可使泳池不157、易受外界干扰，同时于戏水娱乐时亦可观赏周边风景。其三、第四层室内建议可设置酒吧、茶座、咖啡吧等功能配套，同时在平面组合上建议与外部屋顶平台相结合，不仅可扩大其经营空间，同时亦可为客人提供具有自然意境的享用空间。其四、此处的屋顶是酒店的一个特殊共享空间，必须保证其不受外界的干扰，因此建议与屋顶外沿四周植以绿化带以界之。遵照上述的中西式结合方能体现项目的民族性和国际性。2项目构成及平面布置 2.1项目组成现暂定为高层酒店和低层别墅的组合。同时，还具备相关的酒店配套设施建筑，如行政管理服务用房，以及部分康乐设施。由于人们的居住习惯已经从高空逐渐回到地面,根据这一变化,我们可以清楚地获悉,人类已经希望158、自己的生活环境能够平稳些、开阔些、舒适些。这一点我们从现今的房屋建筑形式的演变历程可窥其一斑。而宾馆饭店在建筑形式的表现似乎并未经历这样“函数”化的历程，高层、多层、低层在各个历史时期均有存在。但对于本案同时拥有诸多功能组合的五星级酒店，必须通过不同的物业形态组合，从而通过不同的建筑形式以提供不同的环境空间和功能用途。首先，酒店是服务性经营的场所，它不同于商业用房必须拥有大量临街的空间获取相关的利润；并且，高层的空间能为其满足别样的消费需求；因此，酒店场所适合高层建筑。其次，本案的消费受众具有极大的独特性（赛车手），所以应为其提供足以适合其休养的环境和空间。而别墅具备视野开阔、环境优美的特点，159、因此完全符合本案的建设开发目的。2.2平面布置由于目前仅知项目占地面积为300亩，而用地的各项经济指标及地形、四至范围等均无详细资料，因此我们只能进行十分粗略的设计构想。项目的建筑单体组成主要为高层酒店、别墅、相关配套设施以及平面环艺。建议：一、 地块外沿设置绿化带，以作为本案与其他区块的界限，同时必须结合水系的利用；二、 高层酒店位于地块北端；三、 别墅区位于地块南端；四、 高层酒店的北端必须设以较大面积的环艺空间，以区分本案与周边环境；高层酒店与别墅区之间应辅以各种户外设施如网球场、室外游泳池等以及环艺进行有效区分；五、 总入口处的位置选定应结合交通便利性和入口处建筑与整体建筑的协调性进行160、考虑；各个功能区的入口处均必须设有主题环艺进行区分和衔接。3设计指标建议3.1各项指标分配建议占地面积200000M2（合300亩） 其中：酒店占地面积 75000M2 别墅占地面积125000M2（容积率0.3） (配套、公建等已包含在内)建筑总面积445500M2其中：酒店建筑面积408000M2 其中：地上建筑面积354000M2 地下建筑面积 54000M2 别墅建筑面积 37500M2 其中：庭院组合建筑面积 22500M2 单体别墅建筑面积 15000M2（公建体量根据规范要求设置，已包含在内）3.2各主体建筑特征3.2.1酒店项目内容备注层数28层其中 地上28层 地下3层各层面161、积地上 12000M2/层（主楼）18000M2/层（裙房）地下 18000M2供停车场及部分设备机电用房各层层高地下层 4.24.5M裙房 一层 4.5M 二至三层 4.0M4.5M主楼标准层 3.5M平均值结构大框架无梁楼板结构客房数量2000套 其中各种客房的比例配比见下表未包括15组“庭院组合”别墅房种类所占比例（未含组合别墅）单套面积范围常规标准套房（单人、双人）40%（25%、15%）3050,4575 M2公寓套房18%60100 M2家庭套房10%100160 M2商务套房26%150450M2高级套房5%350500 M2总统套房1%550850 M23.2.2别墅建筑类型庭162、院组合单独别墅数量15组50套物业形态分别由3幢单体别墅围合而成由单体别墅和双联别墅组成面积分配1500M2/组合（平均）300M2/套（平均）平均层数3层2.5层层高3.3M3.3M3.3配套设施设计要求由于本案作为汽车城及其F1赛事的一项重要配套，因此设施设备必须十分齐全。应揽括商务、会议、展览、运动健身、文化、休闲娱乐、餐饮等所有功能，应是一座体现个性化的综合性高级酒店。所有的配套设施将主要设置于裙楼内，但是诸如一些特殊的运动场所可考虑于户外设置，如游泳池、网球场等，同时还包括主楼的部分楼层。3.3.1设施内容设施种类设施内容设置要求商务设施商务中心位于裙带房底层，大堂内会议厅大（可容纳163、8001500人），中（可容纳300700人）小（可容纳50200人），数量约1520个商务洽谈室小型，面积在5080M2左右，数量为1015个展览厅可容纳200600人，35个，其中为便于举办新车展览，建议应与底层设置至少1个展示厅。运动健身设施高尔夫球练习场300500M2，室内，设于裙房网球场3个标准比赛球场，共约2200M2，其中有2个位于别墅园区内，另1个位于酒店区域保龄球馆共30道，位于裙房二层壁球房面积约1000M2，位于裙房三层台球房2030桌，位于裙房三层羽毛球房内设58个球场，位于裙房三层乒乓球房1012桌，位于裙房三层健身房总面积约800010000M2，内设淋浴房、更衣164、室、器材室等辅助用房，位于裙房三层。其中包括健美操房、模拟划船、模拟骑车、跑步机等所有健身设施。游泳池室内1个，为恒温泳池；室外2个，其中一个位于别墅区，包含戏水池、涉水池、浅水池、深水池等，另一个位于裙房屋顶，规模略小。总面积 约40005000M2。排球场室内，按标准比赛球场设计，35个，位于裙房底层篮球场室内，按标准比赛球场设计，35个，位于裙房底层餐饮设施（各个餐厅的风格定位、规模大小 区分、待方案确定后进行具体分配）宴会厅1015个规模大小不等，位于裙房二层中餐厅46个，位于裙房底层，可分成不同区域的风味餐厅西餐厅58个，包含多种异国特色，位于裙房二层自助餐厅35个，分别为中式和西式165、，包括日本料理、韩国烧烤等异国特色，位于裙房底层或二层茶座2个，1个位于底层，另1个位于裙房屋顶（第四层）风情酒吧610个，分布于裙房屋顶（第四层），顶层，空中连廊等处设置咖啡吧35个，分布于大堂（即大堂吧）、裙房屋顶（即第4层）、商务区等娱乐设施（各种功能用房的面积可视建筑设施的布局进行安排）多功能厅可举行各种主题的Party，必须设有舞台，最好位于裙房底层或屋顶，可容纳50800人，大小不等，约1012个夜总会包含舞厅、KTV包厢、视听中心等设施，可位于主楼内影视厅应包含特色小包厢、立体电影放映厅等多种功能的影视设施，若裙房空间不足，可位于主楼内音乐吧数量约510个，可提供各种不同国度的本166、土音乐欣赏会员俱乐部内应含有餐饮设施和会议设备车迷俱乐部建议位于主楼内有连廊的楼层，内部应包含酒吧等娱乐设施F1赛车模拟厅位于裙房内，或别墅区博彩厅位于屋顶休闲设施观景台设于连廊处三温暖（SPA）包括桑拿浴、蒸汽浴、瑞士淋浴、按摩浴、药疗浴等设施，位于裙房日光浴（月光浴）建议位于别墅区或裙房屋顶足浴位于别墅区或裙房内美容美发美体中心位于裙房内按摩房提供中式按摩、气功、针灸等服务，位于裙房内医疗保健设施 康复中心与健身区共设一层体检中心医务室附属设施购物中心位于大堂，与其他区域之间用透明板材间隔，增加空间的通透感鲜花中心位于别墅区，可同主题园艺区域设于一起客运中心设于地下室，提供各种运输服务停车167、场地下室2层的集中停车库及室外露天停车场直升机停机坪位于酒店主楼屋顶智能化设施办公自动化系统所有智能设备均设置于地下室及设备层红外线电子监控系统自动消防系统可视对讲门禁系统卫星电视接收系统紧急呼救系统电子交通系统停车刷卡系统内部局域网系统视频点播系统背景音乐播放系统4、主体工程设备要求4.1主体内部配置（特指房间配置）4.1.1酒店严格按照星级饭店设施设备评定标准进行配置。对于不同级别的套房，在室内的装饰风格和用材的色彩等方面应有所不同，应针对不同等级的客人有不同空间服务供给。对于所有套房的配备设施，除了需满足五星级酒店必须的设备之外，还有一些特殊的强调： 每套客房内均必须配备一台电脑，并装有168、宽带接口；同时可享用酒店内部局域网。 每套客房内均必须配备鲜花盆景，并定时修整、护理。 每套客房均必须配备遮光窗帘。窗帘的开启建议采用电子遥控操作。 每套客房内均必须配置空气清新系统。 每套客房应配有专职管家，尤指高级套房。 每套客房内的卧室的面积均必须比常规的设计要求大1015%。 每套客房均必须配有观景阳台，最好可直接观看赛车场。 所有客房的卫生间应宽敞、明亮，尽量设计成直接采光、通风。 所有客房的结构设计不要按照常规的开间、进深组合进行设计，采用大开间的形式，便于分配装璜时空间分隔、组合的灵活、合理性。 客房分为普通标准客房、公寓套房、家庭套房、总统套房、商务套房等几种。对各种套房应有不169、同的相关的配备：普通标准客房：除了面积大一些之外，对于床铺的尺寸也应适当加长。 公寓套房：应配备有专门的厨房设施，同时配备所有的餐厨用具，如微波炉、冰箱、面包烘烤机等，但是以简单为主。家庭套房：除了应具备公寓套房所必须的各种设备之外，卧室的数量应相应多 一至两间，同时还应考虑儿童房（或婴儿房），以及提供幼儿服务设备，如婴儿用品等。总统套房：总统套房必须体现豪华、气派，内部配置除应具备充分的智能化之 外，还必须配有专门的管家服务小组。对于卫生间、卧室、书房等私人空间环 境要求要特别高，如卫生间要配有多种洗浴设施（如浴池、淋浴、烘干器等）， 同时必须配有专门化妆间。商务套房：商务套房中会议室和起居170、会客室是十分重要的，在设计时必须充分 考虑商务会谈的必须配备用具，如前述的电脑，以及打印机、传真机、放映机 等办公设备。4.1.2别墅本案的别墅种类为多种不同单体的多种组合，不同的组合所针对的消费群体都有所不同，因此别墅内部设计及配置的设备均必须有针对性地考虑。庭院组合：此组合是针对F1赛车手的车队设计的，内部格局并不一定需要像常规别墅设计那样有专门的主卧套房，但必须有专门针对车队的配置，如： 专为车手设计的“休养套间”，数量必须2间，内含卧室和超大卫生间。 专为车手设置的“训练房”，内有符合其身体素质要求的训练器材。 专为车队设置的会议厅，（可供召开记者招待会之用）。 专为车手配餐的专用厨房171、。 专为车手保镖设计的拥有智能设备控制的“休息套间”，其内必须装有各种监视器和防卫工具。 必须有为车队相关人员配置的数量较多的高档客房。 组合内必须配有专门的“物管用房”，供酒店服务小组使用。 组合内必须配置2至4间独立车库。 对于部分组合，还应配置露天泳池。 庭院组合的内部设计配置有两种建议，其一为分别按照各个车队进行有针对性的设计和配置，可称之为“度身订做”；其二为将15组庭院按照常规F1赛手情况的进行统一化设计和配置。可称之为“F1国际度假村”。别墅组团：每一幢别墅就是一套高级套房或一组酒店公寓，但是这些别墅是提供度假和休闲之用，而非居住之用。但是每套别墅内仍需配置生活的设备用品，以满足172、消费受众多变的休闲喜好。 在设计要求上，除了必须按照酒店套房的要求进行设置之外，每套别墅均需设计服务员用房。 每个组团均必须设置门禁监控系统，并同时设置保安处。 别墅单体的内部空间设置应考虑设计成多套“套房组合”（即如常规别墅的主人套房），此建议针对一幢别墅供几组客人同时使用。 若一幢别墅仅供一组客人使用，则可按照普通家庭别墅的内部功能组合进行设计 每组别墅组团中，除了每幢别墅均需配置汽车库之外，其数量应增至2个/幢；同时，各个组合内均应设置露天车位，其数量可根据该组团内的总套房数进行配比。4.2配套设施设计要求（主要指康体设施）根据上述“配套设施的设计要求”，可知本案的绝大多数配套功能场均设173、置于裙房内。而各种配套功能所需的结构要求均有所不同；况且，如此多的配套进行集中设置必会出现许多的交通节点，因此对于建筑的结构设计的要求就显得相当高了。因此我们建议本案的主体结构采用无梁楼板的大框架结构，从而保证室内空间的宽敞性。其中，有一些特殊的要求： 各种餐饮场所建议尽量集中分布，以使各种油烟管道能集中设置，以减少不必要的空间浪费。 餐饮区（特指中餐）的位置选定应充分考虑油烟排放对周边环境的污染。 西餐区的分布应尽量往上层考虑，因其对环境和氛围的需求质量较高。 休闲餐饮（如茶座、咖啡吧等）的位置选取尽量围绕集中环艺区块进行设置，以达到资源的有效利用。 健身运动区和娱乐区的设置要考虑不对其它区174、域产生干扰，其间可通过过道、走廊进行缓冲处理，使其具有过渡功能。 所有配套场所的外立面装饰均需考虑与建筑整体风格的协调，同时相互之间亦能有所关联，不能作为普通的娱乐场所进行表现。 各个配套场所的入口处的位置与主要交通要道之间必须具有相当的便利性，不要形成长距离的走廊，从而对客人造成一定的消费抗性。 整个配套设施空间的墙体分隔建议以轻质墙为主，以减少建筑重量。同时各个配套场所的标志、路标等，建议与墙体进行统一化考虑，尽量减少对室内空间的占用的营造宽敞的内部空间（包括交通要道、走廊等）。 休闲设施的外墙尽量以落地玻璃窗为主，使内外空间得以互相渗透。九 投资测算1、投资估算表序号项目名称建筑面积（M175、2）估算价值（万元）备注一主要工程1酒店1 .1土建、安装工程408000775201900元/M21.2内外装修费3540001593004500元/M22别墅2.1主体建筑安装工程3750045001200元/M22.2内外装修费37500150004000元/M2小计256320二配套工程2.1给排水工程（消防）445500 11137.52502.2电气工程445500178204002.3采暖通风空调408000204005002.4弱电工程44550011137.52502.5电梯工程4080004080100小计64575三附属工程1三通一平20000020001002公用工程4176、4550011137.52503区域管网4455006682.51504道路、绿化15000063004205围墙及大门1585285.3按圆计18006大市政工程费4455002227.550小计28632.8四土地开发费1地价2000002400080万/亩2地税7203%小计24720五其他费用1电增容费50000KVA3000600/KVA2勘察设计费(349527.8)10485.834*3%3工程监理费3495.278*1%4招投标费699.0556*25工程保险费873.8195*2.56开办费19224.029*5.5%7职工培训费800小计38578.0161六基本预备费38177、810.58161（一+二+三+五）*10%合计451636.3977另部分康体设施费游泳池50007501500保龄球30道81027万/道网球场3个21070万/个总计453406.3977其中：内外装修费：包括室内装饰，酒店内环艺，室内家具、电器、橱具等设备费电气系统：包括变配电系统、动力配电系统、照明配电系统、防雷及接地系统、楼宇设备 自动控制系统、火灾自动报警系统及紧急广播系统、闭路监视系统、防盗报警 系统、综合布线系统（语音数据通信用）、计算机网络系统（含网络、程控交换、 数据库等）、卫星通信系统、IC卡系统、停车场管理系统、建筑设备弱电集成 系统、有线电视系统等。电气工程：包括配178、电照明工程公用工程：包括变配电、热交换站、泵房设备投资弱电工程：包括火灾报警系统、保安监控系统、公用天线系统、广播系统、综合布线系统其他费用计算标准：电增容费为600元/KVA勘察设计费按工程费用的3计工程监理费按工程费用的1%计工程保险费按工程费用的2.5计开办费含建设单位管理费、前期咨询费、开工执照费、质量监督费、开业广告费等，按总投资的5.5%计招投标费包括标底编制、招标管理费等，按工程费用的2计基本预备费为工程费用与其他费用之和的10%计2、可售面积为 本案的可售面积仅指客房。同时还必须扣除主楼中的一层技术层，以有第一线层的配套设施用房，因此客房的实际使用层数为23层。总可售面积为： 179、37500+12000*23=313500M23、投资可回收额 根据目前市相似物业的售价，以及本案配备设施的档次，建议别墅可售单价为15000元/M2，酒店套房的平均可售单价为12000元/M2，因此总投资回收额约为37500*15000+276000*12000=3874500000亿十 项目swot分析1、优势（Strength） 1.1地理位置优势 本案所处区域（上海国际汽车城）计划将建成亚洲最大汽车交易中心，整个区域的交通网络益常发达，其与F1赛车场、中央花园、商务区等区块的交通十分便利，周边交通干线四通八达。而在项目所处区域内，五星级酒店仅此一家，因此，地理位置的优越性和一定时期内的180、垄断性经营及稀缺性将是客房出租率吸引投资的有利保障，同时也是吸引投资的最大筹码。 1.2客源优势 本案针对F1赛事而建，其内部配套设施、建筑设计要求均充分迎合了赛车手、车迷等的喜好和需求，因此是整个赛事的唯一指定的一家五星级酒店。虽然整个国际汽车城的开发规模巨大，但是在区域范围之内，档次、功能、配套设施的齐全是其他酒店所无法比拟的，因此绝大部分的汽车商必定亦成为本酒店的主要客源。 1.3营销思路优势 本案采用“产权酒店”的经营概念，将酒店的各种配套设施进行出售、出租，通过吸引投资商的资金进行项目开发和前期经营。不仅可以有效降低前期的资金压力，而且可以吸引广大投资商和消费受众的兴趣和投资注意力，181、这无形中亦是对酒店的品牌、形象宣传；并且，市场的强力关注对于酒店的经营、管理、服务各方面均会有很大的督促和帮助。诸如此类，均使本项目从开发前期就形成投资热潮，这样势必会比一定地缩短资金的投资回报期和回报率。2、劣势（Weakness）2.1区域商贸氛围由于国际汽车城目前处于刚开发阶段，现仅是汽车商贸区正处于开发建设期，其他所有的配套设施均未完全进入实际实施过程。整个汽车城规模十分庞大，目前在开发建设的只是其中极小的一部分，因此整个区域远未形成相应的市场氛围。汽车城所属区域属于上海市郊区地带，人气商气均十分缺乏；即使整个汽车城建成之后，由于这里以市场交易性质为主，周边无大规模居住区，且与城市商贸182、中心相距甚远，因此短中期内无法形成相当的商贸氛围，这对于酒店的客流量的吸引具有一定的阻碍。2.2区域知名度安亭镇不仅对上海市甚或江浙一带以至全国均不具备相应的知名度。因此区域形象对本案目前不具备任何辅助作用。由此，在前期的形象宣传上，区域位置具有较大的难度，需要进行特殊的包装。国际汽车城目前正处于前期的开发建设和整体运作筹备期；各个功能区块的规模、形象均未成形，整体经营模式尚未有具体化的执行计划，其国际性、综合性、现代化、统一化、规范化的形象尚未对外界进行全面性宣传。即使在本项目进入建设期后，汽车城的形象尚无法被广大投资者所熟悉，因此项目知名度的宣传在区域知名度未形成之前具有相当大的难度。3、183、机会（Opportunity）3.1赛事机会每年F1赛事的举行，其比赛站点的确定是流动性的，本赛场若作为其中的一个站点，其所面对的消费受众是随着赛站的流动而流动，具有非常大的集中性，并且都是属于五星级酒店消费阶层的目标客户，这对于酒店的经营是非常有利的市场机会，并且是必赢的投资机会。赛事的举行，是所有贵族式体育运动消费群的大汇集，此类群体的来源地十分广泛，他们对五星级酒店的消费是必然的，并且亦是大量的。因此赛事的举行除了能为酒店提供高额的经营收入之外，还是有效强化项目的品牌、形象、经营模式、管理、服务等方面的宣传最佳时期，酒店完全可以通过赛事的举行起到最大范围的最有力度的宣传效果。同时，赛事的184、举行，还可带动赛事区的知名度，这样无疑就会吸引所有与汽车比赛有关的机构、团队、投资商的注意力，从而为酒店中长期经营的市场容量的把握、经营发展方向奠定了有利的市场基础。3.2地域经济实力 上海作为中国内地的经济强市，作为国际大都市，其城市建设和城市发展在近几个已经得到了很大的提高，并且几次国际性会议、活动的举行，无疑为这个城市奠定的有利的经济基础。同时，上海市在引进外资，引进高技术、高科技含量项目开发诸方面均为外来投资者提供了有利有优惠条件，而外资的大力引进，无疑成为提高当地的国民经济生产总值创造了最有利的条件。因此，与其他几个城市相比，上海市在资金筹备基础上具有无可比拟的优势。3.3政府扶持力185、度 由于作为一个国际化大都市，城市的各种设施设备均必须是以高标准为起点，这一点从本地的几项市政重要工程即可窥其一斑，由此可见，政府对公众性的项目的扶持是十分重视的。而F1赛事不仅在上海是唯一的，而且在中国也是唯一的，其是一项国际性的贵族赛事，是提高一个城市的现代程度的一项重要标志，因此政府的大力扶持是必然的。同时，为了使赛事能够圆满成功，政府必会投资大量的资金和措施进行辅助，这样必定会促使酒店的经营顺利。4、威胁（Threat）目前全国共有8个城市角逐F1赛场的建设，各个城市均已经进行实际筹备阶段，并且均投入相当大的人力、物力和精力和政府的支持力度。所有设计工作均已提上日程，而各个城市均具有各186、自的优势，可以说竞争相当激烈。尤其是珠海，其在1996年就已经基本建成F1赛场，目前所有工程均已经全部完工，只差8000万的配套设施即可全面完成开发。目前尚不清楚当地政府和国家政府以及国际F1赛事组织的具体意见，因此其是最危险且最强大的竞争对手，一旦最终的投资执行，本项目的市场前景将会受到很大的打击。本项目欲开发成全中国最好的五星级酒店，除在规模上具有一定的优势之外，目前其地域环境并不存在很大的影响力度，况且整个国际汽车城未进行相关的强力度的市场宣传，况且，整个上海的新兴的商贸中心目前集中在浦东一带，所有难以对本案产生一定的辐射力。因此许多营销推广工作需要自已投入，所以一时难以形成有利的投资热187、度。 十一 建设性意见开发进程建议：1、 在地块范围确定之后，应马上进行围护工程的施工。围护工程并非指树立工地围墙，应直接进行设计方案中所示的围护屏障，如铸铁栏杆、树木等围护及垂直绿化工程。使项目在未全面施工之间，就给消费者一个较为明显的形象特征。2、 在保证资金全部到位的情况下，建议项目进行统一开发（切忌分期开发）。但在开发进程中，别墅建筑和酒店建筑的施工进度在各个时期应有所区别。前期的工程重心应为别墅区，而别墅区建设在开发前期应先进行环艺建设，让整个项目的环艺空间先形成（包括别墅区内的游泳池、网球场等配套设施），且可先投入使用。环艺大环境先形成，便于项目的形象宣传，更能给投资者一个直观的冲188、击感，亦便于后期的营销工作。在别墅区基本成形之后，所有营销宣传、展示工作就可以全面展开操作。如会员俱乐部成立、投资洽谈会的举行等等，而此时，酒店工程的施工进展状况将是对整个营销工作的形成一种有利的补充。3、 别墅区和酒店的施工进度是同步进行的。在别墅区基本成形之后，整个工程的重心将放在酒店工程上，这样可以有效缩短整个建造工期，从而为项目早日投入市场运营创造有利条件。营销推广建议：将本酒店定位成“产权酒店”进行宣传操作。毕竟现今市场上“酒店式公寓”的概念已被炒作得有些过火，但其在营销执行仅是将酒店服务引入住宅的“物业管理”范围，但在服务内容上却并无实质性的内容和范围的界定，说白了，其实仍属于住宅189、的概念。因此，其操作模式和本案并不属于同一范畴。而本项目的定位即是酒店，只是在酒店服务的执行过程中引入了“生活”的内容，从而淡化酒店服务的商业化，而增加“亲情化”和“自主性”。酒店本是一种特定功能的民用房产，它的产权是整体化的，客人对酒店的享用除了消费就无其他实质性的收益体现。而将其定位成“产权酒店”，其实就是将产权进行细化、分配，从而吸引投资，并且最终能够分享酒店在经营 过程中所产生各种利益（包括利润）。经营操作建议经营内容客房服务（为国际、国内的个人或团体提供高档次的客房服务）为短期国际、国内游客服务（常规标准套房、家庭套房、公寓套房）为短期国际、国内商客服务（商务套房）为短期国际、国内政190、务人员服务（常规标准套房）为短期国际、国内事务人员服务（常规标准套房）为短期国际、国内政要服务（高级套房）为长期国际、国内商客服务（高级套房）为国家首脑与世界性组织机构首脑服务（总统套房）会议、展览与展示服务为国际、国内不同规模的会议、展览与展示活动提供全方位、全过程服务。为此，设计了大、中、小会议中心和展览与展示厅。为商务会议服务为技术会议服务为学术会议服务为政务会议服务为新闻发布会服务为展览与展示服务商业服务为住店客人及机构提供一体化的购销服务为过往客人及机构提供精品购销服务经营主业：旅游用品、礼仪用品、纪念品、艺术品、生活用品、文化用品、办公用品等餐饮服务为住店客户提供一体化餐饮服务为过191、往客户提供特色性餐饮服务经营主业：中餐、西餐、茶座、酒吧特色经营：日餐、韩餐、泰餐、素餐、本土地方风味等娱乐服务为住店客户提供一体化娱乐服务为过往客户提供大众化娱乐服务经营主业：游泳、保龄球、网球、壁球、台球、网吧、健身、棋牌、卡拉OK、舞会、游戏等根据时尚性要求开发新奇性、趣味性、品味性、刺激性的娱乐及健身服务其他服务美容、美发、美体服务保健服务（医疗、桑拿、按摩、氧吧、生理测评、心理咨询）停车服务邮政服务金融服务交通服务旅游代理特殊内容1、 配套设施的操作 餐饮由于入住五星级酒店的客人位属于金字塔顶峰的人士，这类人群对生活的要求十分高，其注重品味和享受，因此对餐饮也是十分的讲究和挑剔。因此192、对于餐饮的品种和风味不仅要求丰富而且要全面，从而满足各种消费群体的喜好。同时本项目面对的还有来自世界各地的汽车商，他们的口味喜好亦是各有特色，但是我们无法在餐厅的数量和种类上达到全面化的程度，因此必须从特色菜上做文章，甚至可根据客人的饮食习惯进行配菜（这也是“金钥匙”服务的最基本要求）。以此满足各地客源的需求。而对于各种酒吧、茶座、咖啡吧等场所必须配备专业的乐队进行现场演奏，而非仅提供音响设备。因此本酒店必须配备专业的演奏队伍。康体设施 各项康体设施的经营建议均采用“会员制”操作模式，这样便于稳定和扩大客源。而各项设施建议均配有专业人员进行指导和提供咨询，以保证客人消费的真实性。2、 服务管理193、的操作在满足五星级酒店必须规定的服务之外，还应提供有针对性的特殊的“管家式”服务和“金钥匙”服务；同时为显示本案的独特性，应在服务理念中加入“亲情化”和“自主性”的内容，并且所有的服务均辅以“会员制”的监督管理。从而打破酒店服务的单向性执行方式，导入“互动式”的服务模式。这样能够将资金投资与管理投资融为一体，更好地为企业的营利、商业化操作以有品牌创立辅以有利条件。 综上所述，作为“国际汽车城”的一项重要配套工程，同时又是F1赛事的必要配套设施，从其规模和档次的要求上来看，必须作为一项顶极工程进行开发。因此无论从资金投入、配套设施的引进、管理理念的国际化、服务形式的创新性等诸方面均须进行特殊化考虑。它将不仅仅是一项企业的投资行为，同时亦是政府的一项重要工程，所以它的开发工作必须进行非常周全细致且具超前性的市场化操作。而此份“可行性研究报告”仅是提供一个方向的指导意见，具体的、详细的可行性分析工作必须在项目的开发形式、地块特征及详细的各项经济指标等因素确定之后方能全面展开并进入实质性的操