1、许昌三国文化产业园项目介绍昌睿文化控股有限公司二一四年十二月八日目 录一、项目介绍1二、项目方介绍2三、投资环境8四、项目优势9五、项目风险分析20六、项目管理层介绍22七、项目手续和政府支持性文件25八、项目盈利测算26九、担保说明35十、还款计划35 Tel: 0374-7059906许昌三国文化产业园商业计划书一、项目介绍 许昌三国文化产业园位于许昌市区新兴路西段两侧，产业园规划面积1318亩，建筑面积110万平方米，项目概算总投资66亿元人民币。其定位是：1.集散落的三国元素为大气豪迈的文化集成；2.以国学娱乐化概念打造中国版的迪士尼；3.成为三国爱好者的朝拜地；4.秉承三国的信义理念2、，营造中国诚信之都；5.今天的建筑就是明天的世界遗产。产业园包括三大片区。即；“梦回许都”片区、“关帝弘义”片区、“许君以昌”片区，囊括了三国文化演艺中心、关帝弘义主题园、诚信广场、民俗文化街、三国不夜城等多种业态。许昌三国文化产业园鸟瞰图产业园以打造国家5A级景区为目标，旨在展现中国历史上著名的、在民间家喻户晓的英雄人物曹操和关羽的雄才大略、文韬武略、忠义诚信和豪迈气概。项目规划以现代化休闲娱乐需求为重点，以高科技为手段，融入时尚艺术、民俗表演等多层次文化体验，以智慧旅游的理念、搭建智能化服务平台，以发展区域经济、带动第三产业为目的，打造集文娱、休闲、体验、商购为一体的现代城市旅游综合体。三3、国文化产业园的建设以许昌深厚的三国文化为底蕴，以现有的灞陵桥关公挑袍遗址为基点，依托灞陵桥景区的文化历史优势，整合三国文化旅游资源，以达到发展文化旅游产业的目的。项目建成后也将有效提升许昌市的城市品位和城市形象，增强许昌的文化旅游吸引力，扩大许昌的知名度和美誉度，使许昌成为全国三国文化旅游的重要目的地，丰富河南省的入境旅游产品。二、项目方介绍 昌睿文化控股有限公司是由河南坤达实业有限公司、河南百瑞置业有限公司、河南省豫锋物流有限公司、郑州耀威实业投资有限公司、登封市华众建材有限公司五个法人股东共同出资专一为打造许昌三国文化产业园项目而成立的公司，是一家以文化旅游产品的研发开发、策划创意、投资建4、设、商贸物流、会展服务、文化演艺、酒店经营、教育培训等多业态互融一体的综合性企业。公司于2012年在许昌成立，注册资金1亿元。该公司股东经营的项目有云南中华普洱茶博园、海南三亚南新温泉文化旅游、星级酒店、豫锋物流等。“华夏普洱茶庄园”项目于2005年 6 月开始着手测设规划，于2006年1月1日正式开工建设，计划投资2亿元人民币，总建筑面积为79000多平方米。其前身为“中华普洱茶博苑”，是全国唯一的普洱茶主题公园，共有茶博馆、村村寨寨、茶餐厅、问茶楼、品鉴园、茶祖庙、茶林宾馆、茶作坊等节点组成。“华夏普洱茶庄园”依托普洱茶悠久厚重的历史文化，结合多姿多彩的民族风情和独具特色的民族文化，打造以5、普洱茶为主的大关世界。将“华夏普洱茶庄园”打造成“曼妙普洱养生庄园”。华夏普洱茶庄园三大区示意图两任国家领导人胡锦涛、习近平曾到华夏普洱茶庄园视察，并与采茶女工亲切交谈 “南新温泉”位于海南省最南端，背靠高山，南邻大海，占地14万平方米，建筑面积约3万平方米，泡池近百个，计划投资8亿元。规划结构为“一轴”景观大道，“一带”溪谷景观带，“一心”中心温泉湖。三大片区：温泉区、温泉谷酒店及分时度假区集中式酒店区。该项目的特色温泉度假模式和三亚的海景休闲度假游相得益彰，对于深度开发三亚旅游资源，丰富三亚旅游产品结构，提升三亚旅游品位等具有重要意义。南新温泉是远离尘嚣的“山林乌托邦”，同时被誉为最适宜人6、类居住的地区之一。南新天然温泉谷鸟瞰图南新天然温泉谷局部图“百瑞国际酒店”是许昌三国文化产业园前期配套工程。该酒店位于许昌经济技术开发区阳光大道（双龙湖广场）南侧，总建筑面积约34600，总投资约2.1亿。酒店按五星级标准装修，外观简洁大方，内部时尚高雅。集餐饮住宿、休闲娱乐、会议功能为一体。24小时全日制餐饮供应。高科技含量国内一流。1000的多功能宴会厅可承接各种大型宴会，各种大小不同的会议室能够满足各类会议需求。SPA会所、室内游泳池、咖啡厅、酒吧一应俱全，是都市放松身心的理想场所。位于许昌市区的百瑞国际大酒店河南省豫锋物流有限公司是一家以振兴河南现代物流行业为己任，集仓储配送，运输加工7、，货运代理，信息配载，供应链管理综合服务于一体的大型现代物流企业。公司创建于2007年，注册资金1000万元整，总部位于郑州市新老107国道与南四环交汇处，占地357亩，投资1.2亿元，年营业额约20亿元人民币。公司近200个运营网点全部微机联网，现有仓储面积达30000余平方米，各类营运车辆500多辆，员工1600余人。豫锋物流以完善的制度，扎实的管理和优质的服务得到了行业及社会各界的广泛认可，先后被评为国家AAAA级综合服务型物流企业，通过ISO9001-2008质量管理体系认证，荣获河南省诚信经营示范企业，河南省物流协会常务理事单位，河南省交通物流协会常务理事单位，河南省物流行业先进企业8、，“河南之星”最具影响力企业。河南豫锋物流三、投资环境 目前，许昌面临文化发展的最好时机，中原经济区上升至国家战略，打造华夏历史文明传承创新区成为中原经济区五大战略定位之一，位于华夏历史文明传承创新核心区的许昌，承载的是国家责任与历史使命。许昌市“十二五”规划提出要把发展旅游业作为许昌市经济增长的重要来源之一，政府采取多项措施促进旅游业的快速发展。许昌市政府通过实施市场运作的发展模式，开发建设了一批展示曹魏文化、钧瓷文化、生态休闲文化等的旅游景区。通过旅游招商引资吸引了一部分投资，提高了旅游业的产业化水平，也使得许昌旅游业的综合实力大大增强了。在许昌市产业集聚区重点项目和三国文化产业园推介会暨9、合作项目签约仪式上，共有34个项目签约，总投资 368亿元，合同利用外资357亿元。其中，新加坡中盛投资控股有限公司总投资20亿元的项目落户三国文化产业集聚区。政府还加强了对发展旅游业体制的改革创新，通过对景区景点实行三权分离的管理模式，吸引了一些外资企业的投资，改善了旅游市场的资金结构，提高了旅游市场的竞争力。另外，市政府还以许昌特色的历史文化优势为核心，定期举办大型节庆活动，如三国文化周、曹魏大讲坛、钧瓷文化节、花博会等，促进旅游业的快速发展，并使其形成了一定的产业规模。政府还通过创建中国优秀旅游城市、国家园林城市、国家森林城市、国家卫生城市、水生态文明示范城等，使许昌市的城市文化旅游形象10、和城市环境得到了提升。这些政策优势都为许昌文化旅游产业的发展提供了良好的环境。目前，三国文化产业园项目相继被确定为许昌市文化旅游产业重点项目、河南省2014年A类重点项目、文化部的特色文化产业项目、国家“十三五”战略规划导向型项目。四、项目优势 1、文化优势许昌历史文化悠久，三国文化独具魅力。许昌远古时期称许地，西周时期称许国，秦汉时期称许县。公元221年，魏文帝曹丕（曹丕是中国魏王朝的第一个皇帝）在许昌登基后，因“汉亡于许，魏基昌于许”，改许县为许昌而沿用至今。2007年，在许昌灵井镇发现了距今8万10万年的古人类头盖骨化石，被命名为“许昌人”。这一发现打破了西方学术界一直以为现代人类起源于11、非洲的说法，填补了东亚人类起源的空白，此考古成果被评为“2007年十大考古发现之首”。公元196年，曹操迎汉献帝（汉献帝是中国汉朝的最后一个皇帝）迁都于许，“奉天子以令不臣”，使许昌成为当时中国北方的政治、经济、文化中心。脍炙人口的三国演义120回中，有52回的故事发生在许昌或与许昌有关。汉魏古城，曹操射鹿台，曹丕登基受禅台，关羽挑袍的灞陵桥，秉烛夜读的春秋楼等三国遗址、遗迹比比皆是。建安文学在中华民族文化史册中留下了精彩的亮点。为此，中国现代大文豪郭沫若先生留下了“闻听三国事，每欲到许昌”的感叹。三国文化产业园正是围绕许昌丰厚的三国文化打造和开发的，力争打造成一个响亮的独具特色的三国文化品牌12、，必将吸引国内外热爱三国文化的人士前来参观、旅游、交流。 2、交通优势 河南位于中国之中，素称中原。许昌位于河南中部，称为中原之中。许昌市拥有铁路、公路、飞机三位一体的交通优势。京广铁路、京深高铁从许昌市由北至南穿过，最新规划的郑合高铁、郑万高铁也将在许昌设立分站。兰南高速、永登高速、京港澳高速、郑尧高速以许昌为中心形成“米”字形的高速公路框架。高速公路与辖区内密如蛛网的省道、市道、县乡公路相互衔接，构成了纵横交织的交通运输网络，使许昌成为名副其实的豫南公路港。异地航站楼也已在许昌东区建成并投入运营，与郑州共享新郑国际机场，为人们出行提供了方便。 许昌作为中部崛起的城市群副中心城市，北靠中原城13、市群中心郑州，近联南阳、洛阳和黄淮流域经济发展区，南望湖北湖南、长江中游经济区，形成了与周边联动协调发展区域经济的良好态势和机遇。四通八达的交通网为三国文化产业园奠定了良好的交通基础和客源基础。 3、区域优势 放眼整个中原地区，还没有和三国文化产业园相类似的大型城市文化旅游综合体项目出现，因此，园区建成必将对中原地区及周边省市游客形成巨大的吸引力。此外，许昌是一个充满活力，发展前景广阔的城市。许昌民营经济发展迅猛，截至目前，民营企业上市公司已达6家，总数居河南省第二位。2013年，许昌国内生产总值居全省第四位。地方公共预算财政收入居全省第六位。年主营业务收入在2000万元以上的工业企业增加值已14、进入全省区域工业竞争实力前三名，仅次于郑州和洛阳。许昌所属的6个县市区均进入全省区域经济前30强。良好的经济发展前景也为三国文化产业园的建设打下巨大的经济基础，便于我们进行招商、运营和销售。此外，许昌作为对接郑州航空港经济综合实验区的承接区，在承接航空经济的辐射带动方面优势得天独厚，许昌距新郑国际机场仅50公里，地理上具有承东启西，连南贯北的作用，公路、铁路四通八达，货运公司网点覆盖面广，在物流分拨方面极具优势，与郑州航空港经济综合实验区共建物流基地，这对于拉动许昌的三产发展具有重要的促进作用。据统计，以许昌为中心的 1 至3 小时的车程辐射圈，不仅覆盖了河南省全部区域辐射到山西的晋城，安徽的15、阜阳，山东的菏泽。在这个辐射圈里共有2亿左右的城市人口，如果加上高铁的辐射范围，覆盖人群可达5-6亿，具有很高的消费能力，因此许昌做休闲旅游的市场基础非常好。观光文化旅游依托郑州这个中心和郑州-开封-洛阳这条游线，建成后的许昌三国文化产业园，将成为河南入境游的启始地，充分具备作为休闲和观光目的地的市场基础。 4、政策优势许昌市近年来持续强力实施文化产业重大项目带动战略，着力培育文化骨干企业，推动全市文化产业快速健康发展。一是着力实施“2348文化振兴计划”（即；着力打造20个文艺精品工程；组织开展30项重大文化活动；强力推进40个重大文化项目建设；组织参加好全国的8大文化节会），打造文化强市新16、亮点、新引擎，成效显著。二是精心策划包装项目，开展文化产业项目大招商活动，瞄准文化产业发达地区、瞄准国内外大型文化企业，瞄准文化投资集团和有意于投资文化产业的其他经济主体进行重点推介。三是选准角度、利用特色资源，建设文化产业园区、培育文化产业龙头。许昌三国文化产业园作为许昌市委、市政府高度关注的城市旅游重点项目和着力打造的龙头旅游品牌，市委市政府给与了本项目更加优惠的政策：政府将本项目用地列为商业出让用地性质，政府进行补贴，以优惠价格出让给企业，并将市区两级土地收益部分的100%给与投资方进行奖励，用于本项目建设。在税收上，政府承诺将项目建成投入运营取得的第一笔收入的纳税年度起五年内，按10017、%的比例返还实现的各项地方税收，用于三国大剧院等文化项目的发展。三国文化产业园其他商业类项目，自项目建成投入运营后，按第一年100%，按第二年100%，按第三年50%，按第四年30%，按第五年20%的比例返还实现的各项地方税收。对通过招商进入三国文化产业园的商家，政府同样给与税收优惠政策，自企业入驻园区之日起，按第一年50%，按第二年30%，按第三年20%的比例返还实现的各项地方税收。在招商方面，政府将三国文化产业园项目列为市重点项目，并给与投资方享受省、市、区现有招商引资优惠政策，积极协助投资方争取中央、省、市、区重点扶持项目政策资金支持。同时，对项目用地采用政府统一征收、拆迁、分步供地的方18、式提供项目建设用地，协调督促政府相关部门对设计本项目的城市道路、交通站牌、引导标识及公共服务设施的建设保持与园区风格一致。为强力推动三国文化产业园项目建设，我市成立了高规格的三国文化产业园建设指挥部，市委书记王树山任指挥部政委，市长张国晖任指挥长，市有关主要领导任副指挥长，市直和有关县、区的主要负责同志为指挥部成员，建立了项目推进与协调月度联席例会机制，半月现场办公会机制，管委会周例会机制、标准规划、高效率推进、高水平运作”的项目建设要求。并且决定逐步以三国文化产业园为核心，着力打造总面积为8.13平方公里的三国文化产业集聚区，形成规模效应。政府将出资建设城市轻轨，直接延伸至三国文化产业园。519、 运营策划优势整个园区共分为三个板块，我们邀请国内知名的景观设计和商业策划、营销团队对整个园区的规划、业态和商业模式进行设计和布局，确保园区今后顺利运营、聚集人气，同时也能带来巨大的经济效益。第一个板块为“梦回许都”，该片区由三国文化演艺中心、5D/7D互动影院、电影院线、电影超市、以搏击为主题的休闲娱乐中心、滨水酒吧、地方特色小吃街区、水上乐园、魏武咏志群雕广场及意趣堂等组成。主要以“演艺+参与+互动+体验”的形式来让游客更加直观的了解和享受许昌丰富的三国文化。本片区的重点工程是三国文化演艺中心，它是为室内互动情景剧梦回许都量身定制的大型剧院，总投资约6亿元，建筑面积约4万平米，近150020、个观众座椅，剧院的外部造型是中国古代玉璧形式，大气厚重。剧场内部观众座椅是根据莲城荷花元素设计。270舞台与观众之间还有横穿的通道，可用做真马飞快穿过。同时，根据剧情和场景不同剧场内会有雨点，雪花等各种特效出现，座椅也会随剧情旋转、移动、上升。为了保证大剧院在不演出的时也有人气，在玉璧的中间上半部分设置360观光长廊，里面有咖啡厅、茶座供人们休闲，同时，玉璧下面的平台内也设置了一些展览类的项目，供游客参观。片区内的第二大亮点是可容纳800余人的以搏击为主题的休闲娱乐中心，游客在该中心内可以边喝酒边观看搏击比赛和柔美的舞蹈表演。搏击中心还承担国内外各项武术赛事，作为中国武术研究会会长单位，中心还21、举办各式武术学习班，升级升段培训，颁发证书。通过与中央电视台10套节目的合作，开辟武术专栏节目。中国武术博大精深，我们将以搏击中心为载体，围绕武术举办各种赛事与活动，吸引国内外武术爱好者前来体验、学习和观光。可容800多人的以搏击为主题的休闲娱乐中心方案图片区的亮点三在南侧，政府为支持项目建设过程中有快速资金回笼项目，从而保证投资方利益，特规划出190.66亩的养老社区。养老社区配备完善的医疗、教育机构、高档的社区物业等，以及更多人性化的设施和关爱活动，更适合老年人养老居住。养老社区与文化旅游区相融为邻这一新型概念的提出和项目的建设，必将得到国家民政部等相关部门的政策和资金支持，我们也力争将养22、老社区做成全国闻名的样板工程，吸引更多的人来此参观。第二个板块为“关帝弘义”。“关帝弘义”片区是依据灞陵桥遗址打造，旨在树立诚信文化信仰。其主要规划项目和建筑有关羽像、诚信坛、诚信广场、诚信婚礼主题酒店、陶瓷艺苑、十三帮会馆、三国体验中心、华佗养生堂、儿童乐园、花车巡游、常态化中原关帝大庙会、旅游接待中心和弘义广场等。特色之一是围绕诚信展开的一系列建筑，由南至北依次包括诚信之门，诚信、忠义、文武牌坊，诚信大道，诚信广场，诚信坛，诚信石，诚信圣殿、忠义大道，忠义桥，诚信坛上供奉有61米高的文关公夜读春秋坐像。特色之二“诚信婚礼主题酒店”，融入时尚高科技，享受纯3D效果体验，打造独具特色的别样婚礼23、。特色之三“三国体验中心”，是我们以国学娱乐化概念打造的“中国版迪士尼”。特色之四是我们的“旅游接待中心”，它既承载了旅客的集散、咨询、服务功能，也提供当地土特产、旅游纪念品的销售，以及推介、展示许昌地区其他地区景观、景点的微缩景观模型，满足许昌周边地区的旅游发展。特色之五“陶瓷艺苑”，我们将于中国五大名瓷的国家级大师们合作，采用产权和租赁结合的方式建立属于他们自己的工作室，对他们作品进行展示，并且可现场参观、体验瓷器制作过程，参与开窑仪式。 第三个板块为“许君以昌”。该板块主要包含以曹魏文化为主题的“三国不夜城”及文化创意产业基地、关帝庙（国家级文物保护单位）、总裁班游学培训基地、国家棋院，24、各种特色的商业星级酒店、写字楼、公寓、儿童职业体验中心等。许君以昌片区鸟瞰图“三国不夜城”由许昌宫、归心广场、归心台及归心阁等一组宏大的汉代建筑组成，主要展现及体验汉魏文化、魏武雄风等内容，其周围是结合购物、体验、表演、参与、互动为一体的大型shopping mall，承担了表演功能的同时也满足了许昌市民的休闲体验功能，归心广场上用全息成像形成的天幕，不断变换，打造出璀璨绚烂的别样夜景；文化创意产业园以高层综合体的现代建筑形式为文化创意企业提供孵化空间，助力企业发展；通过与中国军事文化科学院合作，我们将整理、出版和讲授曹操的孟德新书（曹操注解的三十六计），形成一个国家新型的国防教育基地，吸引部25、队院校来此参观、学习；总裁班游学培训基地的建设，将为我们带来高端的消费人群，极大的带动周边相关产业的消费。在对整个商用物业的运营管理方面，我们和专业的运营策划公司合作，通过科学的规划和测算，合理的确定商用物业的自持、出售、出租及租售结合比例，减轻资金压力，在保证资金回收的基础上，取得最大的投资回报率。6、 协作团队优势 策划单位：中国旅游设计院中国旅游设计院是由中国知名大学、研究机构和境内外设计师联盟组成的集策划、设计、施工、艺术监理、空间创意于一体的专业机构。主要从事旅游投资项目与文化建设项目策划；主题公园、会展博览业、博物馆、科学馆、旅游区规划与设计；城市改造与地产开发项目规划、设计；城市26、创意、农业创意及空间创意产业服务。 管理单位：北京国金管理咨询有限公司北京国金管理咨询有限公司创建于1998年8月，是北京市率先专门从事建设项目全过程管理的企业，也是专业从事工程监理、招标代理、设计管理、评估与稽察、投资咨询等多项业务的管理咨询公司。“国金管理”具有中国工程咨询甲级资质，中国工程监理甲级资质，招标代理甲级资质和政府采购代理机构甲级资质。 设计单位：北京中外建建筑设计有限公司北京中外建建筑设计有限公司成立于1992年，目前持有建设部颁发的建筑行业（建筑工程）甲级资质、风景园林工程设计专项甲级资质、城乡规划编制乙级资质以及国家旅游局颁发的旅游景区规划资质。一如既往的坚持创优意识，竭27、诚为业主提供最优的项目设计，满意的项目服务，努力为优化工作、生活环境做出贡献。 施工单位：河南省第一建筑工程集团有限公司河南省第一建筑工程集团有限责任公司是国家房屋建筑工程施工总承包特级企业；钢结构工程专业承包壹级；建筑装修装饰工程专业承包贰级、消防设施工程专业承包贰级、预拌商品混凝土专业承包贰级、机电安装工程施工总承包贰级企业；是ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系及OHSAS18000职业健康安全管理体系认证企业。 演艺创作：北京忠合天歌文化产业有限公司北京忠合天歌文化产业有限公司的艺术总监李捍忠在情景剧方面有着极强的创作天赋和专业修为，曾在印象西湖印象刘三姐中担任编导28、，最具代表作品有：大型山水历史舞剧长恨歌、大型室内舞剧延安保育员、大型实景演出中国出了个毛泽东，这些代表作品是依托历史文化资源融合了科技与艺术、文化与创意，呈现了历史情景再现，让人们以宽广的历史视野，感受艺术耳目一新的震撼和惊奇。 商业策划：上海美山市场营销策划有限公司上海美山市场营销策划有限公司从2006年进入中国中西部房地产顾问市场，在各地房产市场创造了销售神话，以资源整合带动项目销售，以结果彰显美山的策动力；在服务领域被誉为“美山现象”，引发各地地产开发商的信任及主流媒体关注；在2007年地产年会上被评为“新锐营销策划企业”称号。五、项目风险分析（一）风险分析项目风险分析贯穿于项目建设和29、运营的全过程。本项目在建设、实施以及运营阶段可能主要存在以下风险： 1、市场风险市场风险主要是指文化旅游项目易受季节、天气等外部因素影响，游客人数容易波动，具有不确定性。同时由于与同领域其他市场的竞争，产品同质化竞争等可能带来的各种园区运行中出现的风险。2、工程风险工程风险主要是来自本项目工程量大、投资集中、工程进度紧，同时在水文地质、工程选址、工程方案、设备选择、施工与工期等也存在着各种不确定性带来的风险。特别是来自天气、气候自然方面不可抗力因素等。3、融资风险该项目投资大，范围广。因此，如果项目资金来源的不确定和资金不能及时到位，或者资本金及债务资金不落实，造成项目不能顺利实施的风险。（二30、）防范措施1、市场风险防范措施由于市场风险是项目所难以控制和影响的，也不是依靠管理手段或政府强制手段能够解决的问题，因此市场风险的规避只能依靠项目前期预测的准确性。对游客量进行调研，根据调研的结果进行准确的预测。面对文化旅游市场的激烈竞争，许昌独享着许多无可争议的历史文化资源 ，三国文化是许昌最有代表性的历史文化，也是许昌最大的文化特色、文化资源、文化财富，有包括曹丞相府、春秋楼、灞陵桥、受禅台等80多处三国文化遗址、遗迹。因此，本项目在市场定位上和文化旅游的体验上一定要有突出自己的特色，要增强项目的弹性，时时关注市场变化做出调整，做到与时俱进。同时应加大对项目的宣传和公关力度，在营销推广上狠31、下功夫，使项目知名度和美誉度得到提高。2、工程风险防范措施对于项目的工程风险，我们特意聘请了北京国金监理管理有限公司作为项目的管理监理，加大监理管理力度，严把工程质量关。在工程施工方、供货商等参与单位的选择上严格把关。建立严格的规定和规章制度，贯彻项目业主负责制，实施工程监理制，工程项目招投标制，合同管理制，以及质量监督制作为主要手段进行风险防范。特别是严格按照施工设计和计划开展工作，并及时向业主汇报工作进程，确保工程按期高质量完工。3、融资风险防范措施针对本项目总投资较大的特点，企业在融资方面面临着许多问题，这需要企业自身加快发展步伐，切实提高企业信誉；也需要加强与国有商业银行的对接沟通，取32、得他们的信任和支持；完善企业信用担保体系和一系列相关的中介机构；同时更需要企业拓展直接融资渠道，大力发展风险投资，建立适合企业融资的资本市场体系。六、项目管理层介绍1、董事长魏丙贤：出生于1954年4月，本科学历，国家高级注册经济师。河南坤达实业有限公司董事长、三亚瞭望投资有限公司董事长、华夏普洱投资有限公司董事长。河南省优秀民营企业家，郑州市人大代表，郑州市劳动模范，郑州市“五一”劳动奖章获得者。郑州市煤炭协会副会长。在矿山、房地产、文化旅游项目的开发运营方面有一定的实际操作和管理经验。2、执行董事、总经理毛云飞：出生于1963年4月，本科学历，河南财经学院毕业。是国家高级注册经济师、国家高33、级注册咨询师，被许昌学院、许昌职业技术学院聘请为客座教授。是许昌三国文化研究会副会长兼秘书长、许昌市文化产业发展促进会副会长、许昌市文化旅游委员会会长。具有经营房地产、度假区、养老院、酒店、写字楼等项目的多年市场实操经验和独到的理论见解。3、公司副总经理、工程部部长赵明晓：出生于1977年11月，本科学历，郑州大学建筑工程专业毕业。工程师、全国一级注册建造师。长期从事房地产行业，具有丰富的实际操作经验和建筑管理经验。4、财务部部长陶伟丽：出生于1973年3月，工商管理硕士（MBA）。高级会计师、中国注册会计师。精通会计、税法、经济法，擅长税务筹划，具有多年财务运作经验。5、行政部部长胡绍英：出34、生于1965年10月，本科学历，西北工业大学毕业。高级工程师。曾长期在大型国企任职，有大型企业行政管理、人力资源管理、生产管理、技术管理和经营管理等丰富经验。6、运营总监许长仁：出生于1953年6月，研究生学历。河南财经学院兼职教授。是国际旅游联合会授予的“中国实战旅游专家”，中国旅游营销风云人物，曾任天瑞集团旅游发展有限公司总经理、洛阳龙潭大峡谷总经理、华山管委会党工委书记、常务副主任兼旅游集团公司总经理等职。 7、策划总监郑建平：出生于1954年8月，研究生学历。北京大学特邀讲座学者、西安美术学院客座教授、浙江大学生态规划与景观设计研究所客座教授，中国著名展示与旅游空间设计师。现任中国（香35、港）旅游设计院院长，中国策划研究院副院长。8、文化顾问及团队李凭：毕业于北京大学中国古代史专业，获历史学博士学位。华南师范大学历史文化学院教授、博士生导师、中国魏晋南北朝史学会会长。沈伯俊：研究生学历。四川大学文学与新闻学院教授、博士生导师，兼任南开大学教授、西南师范大学教授、中国三国演义学会常务副会长兼秘书长。甄庆丰：原许昌市博物馆馆长兼党委书记、许昌市三国文化研究会副会长，许昌职业技术学院曹魏文化研究所特聘教授。9、旅游顾问魏小安：北京经济学院经济系大学本科，学士学位。中国社会科学院研究员、国际品牌联盟中国专家委员会委员、中国旅游研究院学术委员会主任、全球休闲标准化技术委员会主任、中国旅游36、协会休闲度假分会秘书长、中国旅游文化资源开发促进会副会长、世界休闲组织中国分会副会长等职务。2005年被许昌市政府聘为许昌旅游产业发展顾问。吕连琴：博士。河南财经政法大学旅游与会展学院院长、教授、硕士生导师，中国旅游协会旅游教育分会理事、河南省旅游协会旅游教育分会副会长，河南省旅游规划评审及项目论证专家。解淑云：本科学历。北京师范大学汉语言文学专业。许昌三国文化研究会副会长、许昌职业技术学院曹魏文化研究所特聘教授、许昌文化旅游专家、许昌电视台特约评论员。10、演艺团队导演李捍忠：曾担任音乐剧电影之歌、大型实景舞台剧印象西湖舞蹈总监；第九届全国运动会开幕式导演；大型实景舞台剧长恨歌总导演。他的主37、要作品有：延安保育院、中国出了个毛泽东。执行导演闫兵：国家一级导演。广州军区战士歌舞团创作室主任著名编舞家。大型史诗剧复兴之路执行导演、韶山大型实景剧中国出了个毛泽东执行导演、重庆大型实景剧烽烟三国执行导演、桂林大型情景剧天歌传奇执行导演等。演艺管理总监陈庆国：魅力中国大型综艺节目创始人。历任中央电视台夕阳红栏目制片人，中央电视台魅力12创始人之一。演艺团队艺术顾问谢建中：作曲家、导演。许昌市音乐家协会主席，专业技术拔尖人才，导演策划各类大型文艺晚会，作品多次荣获国家级金奖，连续三届荣获“河南省五个一工程奖”。七、项目手续和政府支持性文件见附件文件夹（项目手续和政府支持性文件）八、项目盈利测算38、三国文化产业园项目分为“梦回许都”、“关帝弘义”、“许君以昌”三个片区，其中“梦回许都”片区为第一期开发建设项目。（一）、第一期“梦回许都”片区项目的经济指标测算如下：A、大剧院及其配套商业：1、各项经济指标：一、大剧院用地面积56.2亩（37488）二、剧院配套商业用地面积65.88亩（43939）合计122亩（81427）一、剧院地上总建筑面积（）21970二、剧院配套商业地上总建筑面积（）65953合计87923一、剧院地下建筑面积（）24180二、剧院配套商业地下建筑面积（）21817 合计45997 一、剧院地下车位489个二、剧院配套商业地下车位422个2、销售收入预测：项目面积单39、价（万元）总额（万元）投资回收时间剧院配套商业用地659531.50 98929.50 第3、4、5年剧院配套商业车位422 10.00 4220.00 第3、4、5年剧院配套商业及车位合计103149.50 3、投资支出预测：1、土地投入计算面积（亩）支出标准及计费基础(万元/亩)总价（万元）合计(万元）投资时间转让价（万元/亩）122.00 506100.00 6344.00 第1年契税转让价的4%244.00 2、建安成本项目面积单价（万元）总额(万元)投资时间大剧院地上219700.510985.00 第2年大剧院地下241800.37254.00 第2、3年剧院配套商业87770 040、.326331.00 合计13392044570.00 3、规费投入（剧院配套商业）总价（万元）总额（万元）投资时间教育附加费建安造价的5%1316.55 1436.79 第2、3年新型墙体改造费建筑面积8元/70.22 散装水泥专项基金按照建筑面积1.5元/13.17 定额编制建安造价的0.14%36.86 4、前期工程投入计算面积（）支出标准及计费基础(元/)总价（万元）总额（万元）投资时间地质勘探费81427.00 216.29 1899.40 第2、3年项目规划方案及施工图设计费建安造价的1.43%637.35 道路、管网设计费81427.00 18.14 人防设计费45997.00 41、35160.99 景观设计费48000.00 15.00 72.00 场地平整费81427.00 15.00 122.14 施工临时水电道路建设费建安造价的0.8%356.56 建设工程监理费建安造价的1%445.70 建设工程质量监督费建安造价的0.18%80.23 5、基础设施建设费用金额（万元）投资时间基础设施费用建筑面积160元/2142.72第2、3年6、不可预见费用金额（万元）投资时间上述2-5项总和的3%1501.47 第2、3年7、开发管理费金额（万元）投资时间上述1-6项总和的3%1736.83 第2、3年8、销售及营销推广、管理费用等金额（万元）投资时间总销额的5%515742、.48 第2、3年9、总投入金额（万元）1-8项总和64788.68 其中：剧院建设投资24057.43 剧院配套商业总投资40731.25 B、商住用地：一、各项经济指标商住用地190.66亩（127170）地上总建筑面积258351容积率2地下建筑面积100000车位数量2400个总建筑面积358351二、销售收入预测项目面积单价（元）总额（万元）投资回收时间一期地上面积（容积率：1.8）113351第3、4、5年一期住宅灞陵路18F空墅1000042004200灞陵路18F普通高层1296040005184花园洋房55391600033234.6合计7835142618.6一期商业商用别43、墅230001200027600住宅底商120001000012000合计3500039600地下50000车位12009000010800合计16335193018.6二期地上面积（容积率2.2-2.3）145000第3、4、5年二期商业商用别墅150001500022500 底商100001200012000 高层公寓25000450011250 合计5000045750 二期住宅4栋24F高层住宅35000420014700 18F高层26000420010920 11F小高层24000450010800 花园洋房1000060006000 合计9500042420 地下50000车位144、2009000010800合计19500098970 一、二期总合计地上总面积地下总面积总建筑258351100000358351地上总销（万元）地下总销（万元）总合计（万元）170389 21600191989 三、投资支出预测1、土地投入计算面积（亩）支出标准及计费基础(万元/亩)总价（万元）合计(万元）投资时间转让价（万元/亩）190.66 509533.00 9914.32 第1年契税转让价的4%381.32 2、建安成本项目面积单价总额(万元)投资时间358351200071670.20 第2、3年3、规费投入总价（万元）总额（万元）投资时间教育附加费建安造价的5%3583.51 445、024.28 第2、3年新型墙体改造费建筑面积8元/286.68 散装水泥专项基金按照建筑面积1.5元/53.75 定额编制建安造价的0.14%100.34 4、前期工程投入计算面积（）支出标准及计费基础(元/)总价（万元）总额（万元）投资时间地质勘探费127170.00 225.43 3127.86 第2、3年项目规划方案及施工图设计费建安造价的1.43%1024.88 道路、管网设计费127170.00 112.72 人防设计费100000.00 35350.00 景观设计费70000.00 15.00 105.00 场地平整费127170.00 15.00 190.76 施工临时水电道路46、建设费建安造价的0.8%573.36 建设工程监理费建安造价的1%716.70 建设工程质量监督费建安造价的0.18%129.01 5、基础设施建设费用金额（万元）投资时间基础设施费用建筑面积160元/5733.62 第2、3年6、不可预见费用金额（万元）投资时间上述2-5项总和（84555.96万）的3%2536.68 第2、3年7、开发管理费金额（万元）投资时间上述1-6项总和（97006.96万）的3%2910.21 第2、3年8、销售及营销推广、管理费用等金额（万元）投资时间总销额的5%9599.43第2、3年9、总投入金额（万元）1-8项总和109516.59 四、利润计算（梦回许都47、）项目计算依据2014年2015年2016年2017年2018年2019年及以后金额（万元）销售收入商业0.00 0.00 59027.62 141666.29 94444.19 0.00 295138.10 剧院收入0.00 0.00 11700.00 11700.00 11700.00 11700.00 46800.00 商业销售成本0.00 0.00 30049.57 72118.97 48079.31 0.00 150247.85 营业税商业销售收入的5.6%，演出收入的3%0.00 0.00 3656.55 8284.31 5639.87 351.00 17931.73 印花税销售收48、入和总投资的0.03%0.00 0.00 30.23 67.65 46.27 3.51 147.66 土地增值税商业销售收入的3%0.00 0.00 1770.83 4249.99 2833.33 0.00 8854.14 税费减免比率100%100%60%100%税费减免金额5457.61 12601.95 5111.68 354.51 23525.75 剧院折旧1057.27 1057.27 1057.27 1057.27 4229.09 剧院其它成本6889.00 6889.00 6889.00 6889.00 27556.00 其中：工资薪酬2340.00 2340.00 2340.049、0 2340.00 9360.00 办公费351.00 351.00 351.00 351.00 1404.00 水电费936.00 936.00 936.00 936.00 3744.00 维修费702.00 702.00 702.00 702.00 2808.00 差旅费117.00 117.00 117.00 117.00 468.00 编剧费用摊销1000.00 1000.00 1000.00 1000.00 4000.00 业务招待费175.50 175.50 175.50 175.50 702.00 低值易耗品摊销234.00 234.00 234.00 234.00 936.0050、 宣传费950.50 950.50 950.50 950.50 3802.00 其他83.00 83.00 83.00 83.00 332.00 利润总额0.00 0.00 32731.78 73301.05 46710.82 3753.73 156497.38 企业所得税金额25%8182.94 18325.26 11677.71 938.43 39124.35 企业所得税减免比率100%100%60%100%企业所得税减免金额8182.94 18325.26 7006.62 938.43 34453.26 净利润0.00 0.00 32731.78 73301.05 42039.74 3751、53.73 151826.30 五、现金流量表（梦回许都）：项目2014年2015年2016年2017年2018年2019年及以后金额（万元）税后经营利润0.00 0.00 32731.78 73301.05 42039.74 3753.73 151826.30 加：折旧与摊销2057.27 2057.27 2057.27 2057.27 8229.09 加：非付现成本30049.57 72118.97 48079.31 150247.85 营业现金流量0.00 0.00 64838.62 147477.29 92176.32 5811.00 310303.23 减:建设投入16258.32 52、89596.20 68450.76 174305.28 实体现金流量-16258.32 -89596.20 -3612.14 147477.29 92176.32 5811.00 135997.95 债务现金流量：税后利息费用350.00 5450.00 10950.00 5850.00 0.00 22600.00 长期借款增加7000.00 95000.00 15000.00 117000.00 长期借款减少117000.00 117000.00 债务现金流量6650.00 89550.00 4050.00 -122850.00 0.00 0.00 -22600.00 股权现金流量10000.00 10000.00 当年产生的现金流量391.68 -46.20 437.86 24627.29 92176.32 5811.00 各年末可用现金391.68 345.48 783.34 25410.63 117586.95 123397.95 123397.95 （二）、“关帝弘义”片区和“许君以昌”片区的经济指标测算，经商业策划、商业运营管理团队科学测算后，再提供准确数据。九、担保说明1、土地质押担保，即以项目开发建设所取得的商业和住宅用土地所有权进行担保。2、股权质押担保，即以本公司股权或本公司法人投资人股权所有权进行担保。35 Tel: 0374-7059906