1、某某别墅项目投资可行性研究报告目 录第一部分 项目决策背景七大利好因素4一、上海市经济保持着快速健康的发展4二、上海市房地产市场供销两旺，持续看好5三、上海别墅市场全面繁荣，量价齐升6四、上海市嘉定区发展势头良好7五、F1方程式赛车场距本项目仅4公里8六、南翔镇国际化社区“格林风范”的启动拉开了南翔新镇建设的序幕9七、嘉定区政府将引轻轨至南翔镇11第二部分 项目及周边环境分析12一、项目位置12二、项目现状12三、项目周边3000米范围内的社区配套14四、项目的初步评估16第三部分 市场现状及其趋势判断16一、上海市房地产市场整体分析16二、上海市别墅市场整体分析21三、上海市外环线周边可类比2、的别墅项目分析37四、南翔镇房地产市场及楼盘分析41第四部分 项目优劣势分析及产品的营销建议43一、项目优劣势分析43二、产品的营销建议44第五部分 项目均价的预测47一、类比价值预测法471、根据本项目与周边可类比别墅项目的价值比较判断本项目可实现均价472、根据上海市可类比区域公寓与别墅价格比值推算出本项目别墅可能的市场均价50二、某某别墅40005000元/平方米的均价预测与别墅市场的有效需求相一致51三、分析各价位下的均价的销售风险52第六部分 项目的投资收益分析53一、销售收入预测53二、别墅成本预测54三、项目利润测算55四、现金流量测算57五、经济指标汇总58六、敏感性分析58第3、七部分：综合分析与建议60第一部分 项目决策背景七大利好因素一、上海市经济保持着快速健康的发展上个世纪末的最后十年，上海这片热土日新月异神奇般的变化让世界为之折服。从99财富论坛到上海合作组织成立会议，从APEC会议到刚刚申办成功的2010年世博会，上海这颗东方明珠正以无法阻挡的魅力成为全世界关注的焦点。如果仔细端详中国“雄鸡”状的版图，您会惊奇地发现：从辽东半岛的鸭绿江口到广西防城港市的东兴镇，绵延18000多公里的大陆海岸线轮廓，正恰似一张拉满的强弓。弓弦是南北交通大动脉京广铁路，滚滚东去的长江则是那支着力待发的利箭，而上海，这个远东最大的城市，就位于这支利箭最锋锐的前沿。“利箭”的“锋芒4、”形成巨大的磁场，吸引了全世界渴望成功的开拓者纷至沓来，百年难寻的机遇使这座城市充满活力。2002年是我国加入世界贸易组织后的第一年。一年来，上海市实现了国民经济的持续快速健康发展，各项社会事业取得全面进步，人民生活水平稳步提高，全面完成了各项预期目标和主要任务。全年实现国内生产总值5408.76亿元，按可比价格计算，比上年增长10.9。产业结构在调整中不断优化，第二、第三产业共同推动经济增长的格局进一步巩固。全年第一产业增加值88.24亿元，比上年增长3；第二产业增加值2564.69亿元，增长12.1；第三产业增加值2755.83亿元，增长10。城市综合服务功能不断提升，第三产业增加值占国内5、生产总值的比重继续提高，达到51。（所有数据来自上海统计局发布的2002年上海市国民经济和社会发展统计公报） 二、上海市房地产市场供销两旺，持续看好2002年是上海房地产的大发展年，楼市各项指标居高不下，房地产开发规模、商品房供应量、预售登记面积和商品房价格水平均不同程度地超过2001年全年水平。2002年上海房地产业全年实现房地产业增加值373.63亿元，比上年增长14.5。房地产开发与销售同步增长。从开发看，全年商品房施工面积6853.17万平方米，比上年增长14.5；竣工面积1983.92万平方米，增长10.7。从销售看，全年商品房销售面积1960.6万平方米，比上年增长9.1，其中商品6、住宅销售1839.05万平方米，增长9.4。在商品住宅销售面积中，个人购房比重已达97.5,比上年提高4.1个百分点。存量房产交易稳步上升。全年成交过户面积1790.48万平方米，比上年增加368.05万平方米，增长25.9。房屋租赁市场交易活跃。全年商品房屋出租面积597.19万平方米，比上年增长17.5。（所有数据来自上海统计局发布的2002年上海市国民经济和社会发展统计公报和上海房地产交易中心公布的统计资料）2002年三大热点F1赛车场落户上海安亭、2010年世界博览会落定上海、环球影城主题公园将在上海浦东三林地区建设给上海楼市注入了新的动力，未来几年的上海楼市将持续看好。三、上海别墅市7、场全面繁荣，量价齐升来自上海市房地产交易中心的资料显示，从1996年1月至2002年12月，上海市共有160余个别墅项目推出，累计供给量达到33926套，其中消化量为25614套，销售率平均达到75.5%。其价格段主要出现在100200万元的中低档别墅区间。可以说，“别墅类”主宰正被普通购房一族所关注和青睐。同时，上海市别墅价格大幅上扬。2002年四季度的市场成交价格再创新高，6870元/平方米的平均价格创历史最高点。别墅市场的异军突起，是房地产市场长期培育的结果。其主要来自于政府采取了积极的财政政策，体现了“扩大内需，拉动市场”的经济策略。由于上海市的GDP值已超过4500美元，消费方式和消8、费习惯正处于转新阶段，符合时代需要的新型住宅观念正逐步被普通购房人士所接受。上海作为国际大都市的地位和形象日益牢固，无论从世界范围，还是从国内范围来讲，上海正越来越成为人们向往的城市。成功人士纷纷选择在上海投资、置业和安居。在目前上海房地产整体运行态势良好的前提下，在不同区域，各种类型的别墅尚有一定的发展空间。2003年仍将是别墅市场发展的高潮期。四、上海市嘉定区发展势头良好嘉定区位于上海西北部，中心位置在北纬3123，东经12115。东与宝山、普陀两区接壤；西与江苏省昆山市毗连；南襟吴凇江（苏州河），与闵行、长宁、青浦三区相望；北依浏河，与江苏省太仓市为邻。总面积464.2平方公里。全境地势9、平坦，东北略高，西南稍低。市、区级河道蕰藻浜、练祁河、娄塘河横卧东西，向东流经宝山区直通长江和黄浦江；盐铁塘、横沥、新槎浦纵贯南北，与吴凇江、浏河相连。河道总长1800余公里，平均河网密度为每平方公里4公里。嘉定区工业生产产销衔接状况良好，工业经济效益稳步提高。汽车零配件、电子电器、金属制品、纺织服装等重点发展行业是工业经济的支柱，其工业产值占全区工业总产值的29.6。非公有制经济规模不断壮大，成为工业经济的主力。外商投资企业和私营企业的工业产值分别占全区工业总产值的45.5和20.l。在世界排名前 500家公司中，有10多家在嘉定投资办企业，如美国通用电气 、德国大众、日本富士通、荷兰飞利浦10、等。市、区、镇三级工业区和希望、蓝天、沪太、徐行等20多个私营经济小区的工业规模集聚效应正日益显现。五、F1方程式赛车场距本项目仅4公里上海国际赛车场位于嘉定安亭镇，在宝安公路的北面，嘉松公路的东面，规划面积5.3平方公里，由赛车场区、商业博览区、文化娱乐区和发展预留区等板块组成。现在动工的是赛车场主体部分赛车场区，占地面积约2.5平方公里，主要由塞岛及其他9组赛道、主、副看台、车队生活区、维修站、缓冲区及配套设施等几个部分构成。其中高速赛道呈“上”字造型、总长约5.451公里，适合于各种不同赛车、特别是一级方程式即F1赛车比赛。宽度介于13至20米之间，拥有15个不同转弯半径的弯道和9个不同11、长度的直道，路面高度最大落差约12米，上升最大梯度为3%，下滑最大梯度8%，在上海软土地基建造如此高难度、高标准的赛车道，在世界同类赛车场尚无先例。按计划在2004年春节前竣工，以确保2004年10月举办“中国站”国际赛事。2年过后上海将作为F1世界循环赛中的一站，F1赛事虽然一般来说每年在一地只举办短短的3天，但它带来的人流和商机显然是巨大的，故对本项目的你好作用是显而易见的。六、南翔镇国际化社区“格林风范”的启动拉开了南翔新镇建设的序幕2002年2月28日，嘉定区土地开发中心与深圳金地集团、上海嘉宝集团就占地140公顷的“格林风范”居住区开发建设项目举行隆重的签约仪式。作为嘉定区目前最大的12、房地产开发项目，以及整个南翔星城规划中最先启动的项目，南翔镇国际化社区“格林风范”的启动标志着嘉定区房地产业步入了全新的发展格局。它的开发拉开了南翔新镇建设的序幕。南翔星城居住区项目总规划土地面积约333公顷，位于嘉定区南翔镇东部，与本市宝山区、普陀区接壤，北至蕴藻浜、南接丰翔路、东临中槎浦河、西靠沪嘉高速公路。嘉定区对南翔星城项目进行反复论证和统一规划。参与竞标的14家市内外大型房地产企业中，深圳金地（集团）股份有限公司和上海嘉宝实业（集团）股份有限公司两家上市公司终于脱颖而出，获得了南翔星城（一期）项目开发权。金地集团是国内成长最快的房地产品牌企业之一。2001年财经时报的“中国房地产上市13、公司10强”排名中，金地集团位列前三名。“格林风范”是金地集团进入上海以来首批投资开发的最大型项目。嘉宝集团是嘉定区唯一一家国有资产相对控股的上市公司，经营范围已拓展至电子、电机、电器、房地产、贸易等领域。根据有关协议，金地集团将为该子公司提供融资约5.44亿元，ST嘉宝提供2.33亿元。金地集团持有上海格林风范公司70%股权，ST嘉宝持有30%股权。公告称，上海格林风范公司近日与上海市嘉定区土地储备开发中心签订了开发上海市嘉定区绿洲星城项目协议，该项目土地面积约为2100亩，规划用地性质为商品住宅用地。根据协议，格林风范公司在协议签署之日一次性支付开发总费用约7.8亿元，开发中心在协议签署日14、后180日内完成首批800亩土地的前期开发，并交付土地给格林风范公司，目标地块剩余土地的前期开发和土地交付将于2004年3月底前完成。本次启动的“格林风范”项目是嘉定区南翔星城特大型居住区项目的第一期。该地块背靠南翔古镇千年的人文精髓，以沪嘉高速公路为界，北至静唐路，东至宝翔路，南至丰翔路，是南翔新镇规划中的中心地块。明代园林“古猗园”近在咫尺。该项目邀请了国内房地产界著名策划大师王志纲进行整体策划。王志纲在广州等地先后策划的碧桂园、星河湾等项目取得了不俗的销售业绩并产生了极大的轰动效应。“格林风范”初步定位为面向全市的高档、国际化的大型生态居住社区，拥有高配套低密度的社区环境和深厚的人文底蕴15、，建成后将成为上海乃至长江三角洲地区的代表性楼盘。住宅由小高层、多层花园洋房、联排、双拼和独栋别墅组成。项目以造镇的思路，将实行统一规划，分多期连续开发。在尽量利用和保护地块现有的自然条件基础上，综合考虑到社区内生活的各方面，营造高品质居住社区环境，配备有高档完善的设施，如国际学校，高级医院，组合商业豪华会所、游艇码头、垂钓中心等。物业类型预计有小高层、多层花园洋房、连排、双拼和独栋别墅。在规划设计过程中更加注重环保概念，将采用更新的技术和材料如地热系统、水循环系统、太阳能应用技术，来为客户营造国际化、人性化的高品质生活。 七、嘉定区政府将引轻轨至南翔镇最后结论：从宏观面到微观面均显示出政策和16、经济因素对本项目呈现的利好态势。第二部分 项目及周边环境分析一、项目位置1、某某别墅项目位于嘉定区的南翔镇上，与普陀区和宝山区毗邻，项目距人民广场15公里，距虹桥国际机场仅12公里，开车前往只需10分钟；距浦东国际机场62公里，车程为45分钟；距华东地区最大的国际集装箱码头-上海张华浜码头为18 公里。项目周边路面运输畅通发达。铁路方面，设有华东最大的铁路货运枢纽-南翔铁路编组站2公里；“十五”期间，轻轨铁路也将开通至南翔。公路方面，距204国道1公里，新翔黄公路连接312国道，沪嘉高速公路直达项目，距外环线仅1公里，可直通上海市区和沪杭、沪宁高速公路。本项目距F1方程式赛车所在地4公里。2、17、东湖别墅项目占地6.2万平方米，建筑面积3.2万平方米。项目位于南翔镇的东南角，南翔工业开发区旁，距南翔镇镇政府仅200米，南侧紧邻沪嘉高速公路，北侧为农民自建房，东侧为绿谷别墅，西侧为一别墅烂尾楼。二、项目现状1、项目目前为别墅现房，占地面积6.2万多平方米，建筑面积为3.2万平方米，容积率为0.56。小区共有独立别墅114栋，以4800元/平方米的均价已售出14栋，目前可转让的独立别墅72栋，转让价为3000元/平方米。某某别墅可转让独立别墅户型面积配比表户型面积幢数面积比幢数比A198.41919.83%26.39%B213.811719.12%23.61%C267.061521.07%18、20.83%D279.7111.47%1.39%E284.9946.00%5.56%F291.7311.53%1.39%G315.8969.97%8.33%H442.63511.64%6.94%I445.3149.37%5.56%合计19011.4722、小区现状l 英格兰风格，外墙面为淡黄色毛石材质，屋顶为斜屋面上铺浅灰色瓦片，铝合金窗户，实木大门。需要改进之处外墙面因灰尘渗入显得脏旧； 外墙和屋顶色彩太淡，整体显得没有生气，每幢独立别墅没有特别的色彩视觉差异，色彩识别效果差。 铝合金窗户，实木大门显得非常陈旧、档次很低。l 户型A的功能结构设计存在明显的不合理，有可能需要进行涉及基础结构、19、墙体结构、各种管道结构在内的结构改动（具体整改需要设计师的论证和方案比较）。其他户型结构无明显缺陷。l 小区容积率较高，独立别墅之间的间距较小，每幢别墅的花园面积基本与房屋面积一致，每个花园均由植被围隔，花园内草坪质量不错。l 小区内道路铺设路面砖，小区入口大门非常简陋。l 目前有一300平米左右的会所，目前无任何功能，50平米左右的游泳池（目前喂养着金鱼），物业管理1.2元/平米/月，物业管理公司为开发商自己设立的物业管理队伍，小区内无任何智能化安保系统。小区内尚无有线电视、宽带、等配套。小区水、电、煤气已入户。l 小区大门与主干道之间有一约长100米、宽10米的小道，小道北面围墙后的烂尾别20、墅影响进出小区的视觉美感。三、项目周边3000米范围内的社区配套由于项目距离南翔镇中心较近，小区的配套基本可由南翔镇成熟的生活配套解决。l 交通出行：周边有包括高等级沪嘉高速公路在内的四条重要道路（沪嘉高速公路，204国道，新翔黄公路，丰翔路），目前无公交车经过项目地块，只有走到南翔镇古猗园路才有大巴。南翔镇有直达上海市区的公交线路十余条：562路、517路、北嘉线、上海旅游6号线等。据悉不久后南翔镇镇政府前的道路上会加设公交巴士；此外，由于项目附近的南翔星城居住区项目的启动，嘉定区政府允诺将引进公交车和轻轨，届时将可以借用。l 教育：南翔历来重视教育，素有“教化南翔”的美称，是个人才辈出的地21、方。镇区内建有中小学8所。在离镇区20公里范围内，有上海大学、同济大学等10所高等学府。l 医疗南翔的医疗卫生条件优越，南翔医院属二级医院，各类科室齐全，拥有200个床位的住院部。l 文化、体育、娱乐设施、大型购物中心、主要商业和菜市场、银行、邮局由南翔镇提供。今后南翔星城居住区项目完善的配套可供使用。l 旅游资源南翔镇是上海市四大历史名镇之一，历史上曾有“小小南翔赛苏城”之美誉，历史悠久，人文荟萃，文物古迹众多，旅游资源十分丰富，有五代砖塔-双塔、明代园林古猗园、梁朝遗迹留云禅寺，南翔小笼包子更是南翔一绝。四、项目的初步评估某某别墅项目具有一定的区位优势和环境优势，周边配套较为完善，私家车交22、通方便，但南翔镇及嘉定区的房地产发展缓慢，均处于起步阶段，区域市场不被消费者认可。随着F1方程式赛车场的建造，特别是项目附近的南翔星城居住区项目的启动必将带动整个南翔区域市场的快速发展，故本区域具备很大的增值潜力。由于某某别墅项目目前为现房转让，故项目本身积留了许多不利于营销的问题，但通过对项目的改建及包装，市场前景依旧看好。第三部分 市场现状及其趋势判断一、上海市房地产市场整体分析1、2002年上海房地产市场现状分析上海房地产交易中心公布的统计资料表明，2002年楼市各项指标居高不下，房地产开发规模、商品房供应量、预售登记面积和商品房价格水平均不同程度地超过2001年全年水平，市场运行态势主23、要显现为：l 2002年持续2001年房地产市场供求两旺的态势2001年上海商品房供应受入市门槛提高的影响，一直处于相对拮据的状态，到年底，全年商品批准预售面积与预售登记面积最终锁定在1:1.10的数值上。2002年，商品房供应量逐季上扬，第一季度上市量466万平方米，第二季度672万平方米，第三季度713万平方米，第四季度825万平方米。因而使得市场阶段性供不应求的状况明显缓和，最后全年的供应成交比例为1：0.9，出现求略大于供的结局。2002年各季和逐季累计供求对比情况（单位：万平方米）2002年商品房批准预售面积商品房预售登记面积批准面积比登记面积各季第一季度466.33516.571:24、1.11第二季度672.35713.571:1.06第三季度712.70637.991:0.90逐季累计13月份466.33516.571:1.1116月份1138.681230.141:1.0819月份1851.381868.131:1.0l 成交量高位扩张，成交结构窄幅变动2002年，在全国各地楼市普遍低走的同时，上海楼市一片飘红，伴随着商品房预售成交量的高位扩张，其成交结构悄然发生变化。区域结构：与2001年相比，2002年浦东、闵行、宝山的成交量增加四成，而其他区域均有不同幅度的下降。购房者结构：上海市居民购房套数占总量比例明显下降，从83%下降到77%，相反，外地人士和境外人士购房比25、例则相应上升，其中，外地人市购房比例由15.7%上升至18.7%，境外人士的比例则从1.3%升至4.2%。随着高价位住房成交比例的提高，外省市和境外人士购房比例还会有所上升。l 2002年新盘整体价格水平继续上移自2001年第四季度楼价跃上一个新的台阶后，2002年各季价格增幅逐季递增，反映出新盘供不应求和整体品质的不断提升的程度。2002年，全年商品房预售成交均价为4895元/平方米，其中，住宅成交均价4803元/平方米，分别比上年增长11.9%和11.2%。历季来各类商品房成交均价走势成交均价：元/平方米2002年第一季度增幅第二季度增幅第三季度增幅第四季度增幅商品房平均47381.65%26、4710-0.59%48202.34%52138.15%其中：住宅4596-0.52%46511.20%47632.41%51007.08%办公楼975048.31%6189-36.52%5986-3.28%790732.09%商业用房82952.26%6936-16.38%6727-3.01%72688.04%l 二手房交易速率明显趋缓，交易价格走势坚挺二手房在前几年高速高位地交易放量后，2002年，虽然交易总量达1790万平方米，但同比增幅明显低于新盘，并在第三季度首次出现整个年度总的季度性回落，最后一个季度由于上海市申博成功消息的强烈刺激使二手房成交的量价重回高位。2、2003年上海房地27、产市场趋势判断2002年市场表明，除了因结构性原因导致二手房交易价格升幅偏高外，市场各项指标运行较为协调，结合整体市场发展北京，2002年的市场走向相对较为合理，那么，2003年市场会出现的趋势判断如下：l 供应：继续放量，尽管2002年近2200万平方米的供应量已远远超过1997年的1737万平方米的历史纪录，但下列原因会使2003年的供应继续放量。上海GDP的增长目标，现有的房地产投资建设规模的高位性决定2003年供应量继续上行。旧城区的改造、申博成功和浦江两岸开发的逐步启动、一城九镇的建设，将进一步加大上海房地产建设规模。土地二级市场中潜在的开发能量在目前市场量增价升的形势下会进一步得到28、释放。l 需求：由于2002年本市商品房预售登记面积高位大幅增长，包括二手房在内的市场吸纳总量在2003年仍会所增加。商品住宅的结构性矛盾未能彻底缓解，低端产品依旧处于供不应求的矛盾之中。l 价格：由于市场整体上升的惯性效应，2003年商品房的成交价格仍会继续上升，但升势会低于2002年，就价格结构而言，可能会从高、低两头向中间移动。二、上海市别墅市场整体分析1、上海别墅市场回顾和展望l 上海别墅市场发展的三个阶段从九十年代初上海的第一批别墅诞生开始，上海别墅伴随着宏观经济和上海楼市的起伏，走过了出生、成长、调整、放量的一个中长期过程。按时间和别墅的发展周期可将其分为三个阶段：第一阶段：外销别29、墅掀起第一次别墅浪潮；19921998年进入九十年代后，外商投资速度和深度皆有强劲的增长，适用商业发展的家居别墅群应运而生，上海出现了大批的外销花园别墅群，形成上海别墅市场的第一次浪潮。外销别墅基本集中在两个区域：长宁区虹桥路沿线；市中心徐家汇华山路、建国路一带其中长宁区虹桥路沿线分布最为密集，虹桥路沿线在内、外环线之间就分布有二十多个外销别墅楼盘，这些楼盘大多为虹桥开发区的伴生产物，随着虹桥开发区的成熟，外销别墅作为高档的房地产商品之一，目标市场有局限性。再由于开发过度，及前两年东南亚金融危机的影响，外销房市场经历了一个较长的低迷期。直到近来稍有好转，去年的外销别墅的空置率仍有30%左右。第30、二阶段：内需独显魅力，内销别墅迎来别墅市场的第二春；19982000年从1998年开始，在世界各国特别是亚洲国家还在经历着金融风暴所带来的萧条时，中国却保持着稳定高速的发展，特别上海作为国内经济的桥头堡，更显鹤立鸡群。近三、四年来上海的房地产市场特别是住宅市场得到了迅猛发展，同时也带动了别墅市场的复苏。 在外销别墅市场陷入低潮，还未走出迷谷的时候，内销别墅市场反而比较活跃，1998年下半年开始上海西南莘庄附近地区掀起第二轮沪郊别墅置业热潮，1999年-2000年，排屋、联体别墅等经济型别墅涌入市场，并迅速被市场所认可，更预示着上海别墅市场春天的到来。 第三阶段：别墅供应放出巨量，别墅品种逐步齐31、全，意味着“别墅年”的到来；2001年至今一方面，别墅供应放出巨量。别墅市场从1998年持续上升至2001年，上海别墅类物业供销面积已经占全部住宅开发面积近1/3。另外，从2001年土地出让面积的容积率来看，呈现出大幅度下降趋势。同时，2003年投放市场的别墅仍将一个较大的上升趋势。另一方面，市场形成了有效供应。市场上确实出现了一大批区位适中、品质优越、价格适宜、升值较快的市场接受度高的别墅。从几十万的排屋，到几百万甚至几千万的豪宅，沪上别墅逐步形成了高中低档满足不同市场、不同需求的物业品类体系。 别墅市场区域划分l 2002年上海别墅市场2002年上海别墅市场成为上海楼市的热点，品质优异、价32、位适宜的别墅引爆了购房者的购“墅”热情，总体上，2002上海别墅市场出现了如下新特征：（1） 墅项目供应量猛增从2002年的别墅上市量来分析，2002年的别墅市场供应继续呈上升势头。除了一些开发商开发别墅项目之外，更有一些其他行业公司欲投资别墅市场。根据统计，目前闵行、松江、浦东、长宁四区别墅占别墅市场总数的78.32%,各区分布比率如下闵行30.07%、松江21.68%、浦东18.18%、长宁8.39%、青浦6.99%、嘉定4.20%、南汇3.5%、其他（奉贤、普陀、徐汇、静安、宝山、杨浦）6.99%。（2）高、中、低不同档次别墅满足市场需求。别墅市场中，高档别墅项目正日益增多，独立且带有鲜33、明个性的别墅总价大多在200万元以上/栋，获得了市场的认可。在高档别墅走俏的同时，郊县边远地区的联体别墅以及混合物业类型中总价在70150万元/栋左右的经济型别墅，因走中低价位路线，迎合了部分消费者的需求而同样俏销。（3）豪宅市场初露端倪很多高档独立别墅于2002年下半年集中上市，本身高端产品销售速度较慢加上市场消化时间短，因此整体销售情况一半。佘山脚下的上海紫园最高定价达到1.15亿人民币，豪宅天价纪录再度刷新，并且这幢顶级豪宅已经被订走。豪宅满足了部分需求者的心理，而目前可选择的豪宅并不多，并且一部分豪宅的含金量并不足，豪宅市场有待于进一步的发展。（4）投资别墅项目风险凸现虽然别墅市场前景34、看好，但若出现供求比例失恒的局面或宏观经济形势的波动，别墅市场最先遭殃，据了解去年上市的别墅项目已有一些出现销售阻力，别墅市场若没有特色、没有创新、没有文化、靠简单的复制，则市场前景不容乐观。2、综观当今上海别墅市场，大致按用途表现为六大类型居住型别墅针对那些不满足于城市钢筋混凝土环境的人士而言； 度假型别墅上海以后会出现一家人拥有两套房子的现实，郊区的别墅用于周末或节假日用，他们对独栋或联体需求较大；短期居住型 SPAN style=FONT-FAMILY: ; FONT-SIZE: 9pt; mso-ascii-font-family: 000B_; mso-hansi-font-fami35、ly: 000B_; mso-bidi-font-family: Times New Roman; mso-font-kerning: 1.0pt; mso-ansi-language: EN-US; mso-fareast-language: ZH-CN; mso-bidi-language: A短期短期他们分布在高科技园区、进出口贸易区、外企聚集等地；如金桥、张江、古北等，这些别墅环境好，档次高，投资回报率高，大多租给老总居住； 旅游型别墅适合这类需求的别墅位于风景名胜旁边，被经营者用来当宾 馆使用； 办公型别墅这是为满足香港、台湾以及国外公司解决办公场地需求的； 投资型别墅如上海的老别墅36、。3、上海别墅市场的区域分布整体来看，上海的别墅相对集中在松江、闵行、青浦和浦东南汇四个区域，这四个区域的别墅已占到全市供应总量的80%以上。松江松江凭借良好的环境及地域优势，使目前上海别墅最集中的区域，已形成佘山、泗径、新桥、九亭以及松江新城四个板块市场。佘山泗径新桥九亭松江新城区域特征依托上海唯一的自然风景区和国家级旅游度假区佘山风景区，成为上海天然的顶级别墅区。沪松公路（泗泾）沿线已成为排屋、独栋为主的内销居住型别墅。松江区域内别墅供应量最大的区域，该区域因地理位置等条件限制未来将会是联排别墅的天下。交通方便。依托松江大学城，别墅档次逐步升高。配套基本上依靠小区内会所的设置满足日常的需要37、。依赖泗径镇和小区内部配套。原规划中作为别墅区配套设施的30万平方米的商业项目开始正式运作。小区自身配套。松江新城的配套。物业类型独立别墅群独立别墅群各种类型别墅均有分布别墅品种较为丰富，但体量不大主要以联体别墅为主物业档次顶级、豪华高档中档、高档中档中低档价格特征单价均在10000元以上60007000元/平方米独立别墅价格在60007000元/平方米，其它类型产品价格跨度较大，30007000元/平方米不等40006500元/平方米30004500元/平方米以上物业用途旅游、度假为主度假、居住为主居住、投资为主居住、投资为主居住、投资为主代表性别墅上海紫园、佘山天邻别墅泗径颐景园、云顶别墅38、云间水庄、绿洲长岛别墅上海诗林闵行闵行作为新型的别墅聚集区，近年倍受追捧的经济型别墅相对集中，闵行属于南北狭长的区域心态，从北向南依次分布着华漕镇、顾戴路、春申（莘庄）和 华漕镇顾戴路春申（莘庄）区域特征距离虹桥机场非常近，已成为中档别墅群。闵行区又一个普通住宅的热点区域交通方便形成上海市最大的一块别墅区物业类型独立别墅别墅品种齐全联体、独立别墅联体、独立别墅物业档次高档中档中档中档价格特征8000元/平方米5000元/平方米70008000元/平方米50006000元/平方米物业用途度假、居住为主居住、投资为主居住、投资为主居住、投资为主代表性别墅西郊庄园皇都花园、圣陶沙花园随园天籁青浦青浦39、的别墅空间布局主要依靠沪青平公路为主线而展开，按照建造时间由东向西、由沪青平公路向南北两侧纵深发展，是一个依托虹桥别墅区、虹桥机场的发展而较早发展起来的重要别墅区域。几年来，作为虹桥别墅区域的外延，青浦东部已经形成一个有特色、有人气的全市性别墅区域，成为上海别墅市场一个相对较为成熟的区域。徐泾镇淀山湖区域特征较为成熟的别墅区、交通条件好，优美的环境物业类型独立别墅独立别墅物业档次中高档中档价格特征7000元/平方米40005000元/平方米物业用途度假、居住、投资为主休闲性度假、投资为主代表性别墅湖畔佳苑、绿波花园威尼斯花园、国际华城浦东南汇浦东的地域宽广，别墅开发空间大，并且有陆家嘴金融贸易40、区、外高桥保税区、张江高科技园区及金桥出口加工区等白领集中区域，对别墅的消化能力强，因此一直是上海别墅开发的重点区域。浦东地区的别墅地域分布松散，价格差距大，既有从总价3765万的康桥半岛，也有总价2093500万元的极品汤臣高尔夫别墅。目前浦东新区的产品类型以独立和联排别墅为主，叠加别墅很少，供应量只有300余套，不到区域别墅供应总量的1/3。4、上海别墅市场的价格区间l 总价结构通过对在售别墅的总价进行分析发现，目前上海别墅供应量集中在100万至200万价格段，占到了供应量的46%；其次是总价在200至300万的中高档别墅，占总供应量的17%；而总价在100万以下的经济型别墅和总价在30041、万以上的豪华型别墅分别为15%和12%。从目前的价格格局来看，上海别墅市场的产品结构与消费结构基本吻合，不存在大的结构性矛盾。 l 一般单价目前联体别墅单价多在3000-5000元之间，面积200平方米左右，总价70万-150万，相当市中心一套中高档公寓。独立式别墅单价多在6000元以上，面积300平方米左右，总价在200万元以上。一些面积500平方米以上甚至1000平方米以上的宅院，价格则超过1000万以上。l 板块均价5、上海别墅市场的供需状况l 短期内可能出现的供求总量矛盾目前可以肯定的是，别墅市场的供应在近期内还将快步上升，但别墅需求的上涨则存在着较大的不确定性。所以，随着潜在别墅的不42、断上市，市场供应将带来更大的压力。当然，供求矛盾并不能否认现实存在的别墅需求，随着上海经济的不断发展和国际化程度的不断升高，别墅需求一定会更巨大。l 短期内可能出现的结构性矛盾从近阶段别墅项目的上市情况来看，短期内供需关系出现结构性矛盾的可能性比较大。表现为高档、中高档别墅的过度开发，而对应的市场需求不足。目前松江、浦东、闵行、徐汇等区域几个准备上市的别墅项目初步定价意图基本上在总价250万以上、均价8000元/平方米甚至10000元/平方米以上。而相应地，却很少见中档、中低档的别墅项目露面，然而市场信息显示恰恰是后者的需求远远高于前者。这种局面的成因主要在于：一方面，开发商的拿地成本增高，原43、先只要20-30万一亩的土地成本现在变成了50-60万一亩，促使其走高端市场的道路；而另一方面，业界对高档别墅的盲目乐观以及开发商急于在别墅项目上作品牌、显身手的不健康心态，造成了开发商在市场定位上的错误判断。这种结构性矛盾的出现不仅对微观市场中的具体别墅项目带来极大的风险，而且对整体市场的发展也带来极为不利的影响。但反过来，这种结构性矛盾也意味着市场机会的出现，利用这种矛盾，在合适的地点发展中档、中低档的别墅项目定能获得巨大的成功。6、上海别墅市场的客源构成从市场统计的角度分析，别墅的购买者是典型的小众市场，经济实力较强，对生活品质要求较高，有相对固定的社交活动范围与层面。但是这些仅仅是基本44、共性，由于别墅购买者的职业情况、生活背景、收入来源等多方面的差别，其对于别墅物业，无论是选择、购买还是使用都表现出一定的差异性。l 地域上客源三分天下据调查表明，在目前在上海别墅的购买人群中，上海籍仅占31.2%，国内其他地区的购买者占了25%，港澳、台同胞则占了近30%，余下的为其他国家外籍人士购买。l 职业构成金字塔分布中高级管理人员比例最高，达到43.92，以下则依此为专业技术人员占27.85，私营企业主占15.36，自由职业者为6.10，其他情况则有6.77。值得注意的是，由于许多私营企业主或主要合伙人等相对表现较为低调，不喜张扬。出于身份和社交范围等多种因素考虑，在调查过程中将自己归45、入企业中高级管理人员一类。这种行为可以理解。但是这样一来也造成私营企业主比例较实际情况相对偏低。而中高级管理人员比例中存在一定的“老板”阶层。可谓“真正的金色或明或暗”。高档别墅、中档别墅、低档别墅客户呈金字塔形态分布市区和郊区都有分布，目标客户对物业管理、景观、环境和空气质量提出很高的要求，单栋价格在300万元以上。主要客户是跨国公司总裁、高级主管、港台投资人士、影视明星、国内名企总裁、房地产巨头、著名设计师等。高档别墅中档别墅低档别墅主要分布在市郊结合部，空气质量好，社区整体规模与配套设施全，有大面积的花园，单体价格在150-300万之间。主要客户是合资公司高级白领、归国人士、港台商人、企46、业老总。以排屋为主，有一定私人花园，单栋价格在70万150之间。主要客户是成功的年轻白领、IT精英、家境丰裕的老人、外省市成功人士、私营企业家等。l 年龄特征从别墅客户的层面及前述职业特征分析，作为新生代中产阶级的主力，除了拥有丰厚的家庭经济背景的人群。其或多或少存在初级创业、原始积累和扩大发展三个过程，才能达到对本案的实际消费能力，这显示出本案的目标客户必须是有一定年龄的成功人士，由此可以得出：主体年龄分布在3550岁之间，并形成年龄逐渐趋低的趋势。其中购买力最为旺盛的集中在35岁左右和45岁左右。三、上海市外环线周边可类比的别墅项目分析根据本项目的区位特征，依照别墅项目在外环线周边，位于行47、政区域交界处的原则，选择了以下项目作为本项目的可类比的别墅项目。嘉定区：东渡园景别墅、皇府别墅、绿谷别墅普陀区：美墅南汇区：康桥半岛项目分析l 东渡园景别墅位 置：与本项目相隔200米占地面积：6万平方米建筑面积：3万平方米左右容积率：0.52在售户数：48户物业类型：14户联体别墅，34户独立别墅平均单价：3800元/平方米主力面积：200300平方米主力总价：75120万/套销售现状：基本上已经售完，销售人员已撤走竞争分析：某某别墅品质优于东渡园景别墅l 绿谷别墅位 置：紧邻本项目经营性质：只租不售物业类型：独立别墅平均租赁价：10001500美金/月/套 以正常换算比例为年租金/售价=848、%，得出平均售价为120套/平米，均价为5000元/平方米。销售现状：租赁状况良好竞争分析：某某别墅品质由于东渡园景别墅l 皇府别墅位 置：曹安路2800号占地面积：106000平方米在售户数：158户物业类型：独立别墅平均单价：3800元/平方米主力面积：300350平方米主力总价：100150万/套销售现状：还剩4套竞争分析：某某别墅总价低于皇府别墅l 美墅投资兴建：复地集团位 置：古浪路8号物业类型：联体别墅平均单价：53006600元/平方米主力面积：180210平方米主力总价：90140万/套销售率：推出部分基本售完竞争分析： 某某别墅的区位和产品品质差于美墅l 康桥半岛迈阿密水岸二49、期投资兴建：上海康桥半岛房地产发展有限公司位 置：外环路、沪南路（沪南路2727弄）总建规模：200万平方米（占地）已推规模：60万平方米（占地）地段概念：外环、沪南路辐射区域：市区、浦东在售户数：295户平均单价：独栋5000元/ M2，双拼4500元/ M2主力面积：独栋242-253 M2，双拼211-223 M2主力总价：独栋121-127万元，双拼95-100万元主力客源：全市客源、及部分海归销售率：50% 广告诉求语：新独院住宅生活公开日期：1999年10月首期 / 2001年8月夏威夷豪园 2002年1月迈阿密水岸 / 2002年8月密苏里假日主力产品： 一期：双拼152161M50、2 / 二期：独立211227.6 M2 夏威夷豪园 三期：双拼210222.5 M2 迈阿密水岸 / 独立241267.5 M2 四期：密苏里假日公寓二房125131 M2面积配比：房型面积（M2）户数比例独栋别墅268145%独栋别墅242-25314950%独栋别墅21262%双拼别墅211-22312643%竞争分析：某某别墅品质及周边环境差于康桥半岛四、南翔镇房地产市场及楼盘分析南翔镇房地产市场起步非常晚，商品房的购买者主要为镇上居民以及开发区职员，已开发的商品房品质也很一般。项目分析l 德华新苑发展商：上海嘉定利翔房产经营公司规划用途：普通住宅、商住楼基地面积：6698平方米 基地51、位置：嘉定区南翔镇德华路612号销售面积：9450平方米 售楼处： 嘉定区南翔镇民主街224号容积率： 1.30 联系电话：59128764绿化率： 40% 单价范围：25503200元/平方米预售号： 开发中 工程状况：开发中建筑楼层：多层l 德华新苑价格范围：25503000元/M2楼盘地址：德华路612号开盘时间：20011118楼盘状况：多层复合式、多层住宅（期房主要房型：三式一厅二卫：141.22 M2 三式一厅二卫：122.56 M2 二式一厅二卫：95 M2 二式一厅一卫：86.47 M2l 德园路328号商住楼发展商：上海嘉定利翔房产经营公司规划用途：普通住宅、商住楼基地面积：52、11100平方米基地位置：嘉定区南翔镇德园路328弄销售面积：18600平方米 售楼处： 嘉定区南翔镇民主街224号容积率： 1.5 联系电话：59128764单价范围：2400 2880元/平方米建筑楼层：多层l 古猗园路355弄住宅 古猗园路355弄住宅位于南翔镇古猗园路民主街交叉口。总用地面积8340平方米，总建筑面积20827平方米。其中：商业用房3717平方米，地下停车库1756平方米，住宅15354平方米，艺建住宅168套。该工程是南翔镇老街改造工程，也是我公司第一个高起点、高标准建设的集商业、居住、停车为一体的商住小区。整个工程项目采用桩柱基础、坡型屋顶。沿街一幢商住楼设计新颖，53、获得上海市建筑设计奖。整体建筑采用桩柱框架钢混结构，外墙装饰采用全新装潢材料。该建筑至今在南翔仍属是最雄伟的一幢建筑。第四部分 项目优劣势分析及产品的营销建议一、项目优劣势分析1、项目优势l 由于上海房地产市场和别墅市场均持续看好，且出现供小于求的态势，作为现房的某某别墅2003年入市的市场风险较小；l 嘉定区F1方程式赛车场的建造、南翔星城项目的启动以及轻轨的引入三大利好消息都将给本项目带来机遇；l 某某别墅的转让价较低，入市的均价有较大的选择余地，由于该项目中小面积产品较多，总价在整个市场中优势非常明显；l 某某别墅具有一定的区位优势，周边配套较为齐全，适合居住和投资；l 某某别墅的绿化较54、好，每幢别墅的花园独立且面积较大。2、项目劣势l 某某别墅产品具有一定的缺陷，需要改建，如何改建是本项目运作成功的关键；l 某某别墅所在区域房地产市场起步较晚，还未被客户认可，将给本项目的销售带来一定难度；l 某某别墅小区内缺乏基本的配套，需要引进。二、产品的营销建议1、目标客户层l 南翔镇及所属开发区内的中高收入家庭是本项目潜在的购买者。目前，南翔镇拥有各类企业220多家，累计引进外资企业100余家，总投资36400万美元。其中，有许多规模大、效益好、发展快的成功企业。其中，南翔工业开发区位于镇东的是南翔工业开发区，属区级工业区，占地2平方公里，建于1994年。至2000年底，工业区内在建和55、已投产项目共计50余家。迄今为止，该园区共累计引进外资1亿美元，投资人民币3亿多元，工业产值达30亿元。其中包括由元大证券（B.V.T.Ta-yuan Holdings Co.,Ltd.）投资成立的上海大元玻璃有限公司。目前已有美、德、日十多个国家和地区的近百家企业来园区投资办厂，不少私营大企业也都在此投资。南翔高科技园区位于镇西的是南翔高科技园区，属上海市级工业区。总规划面积为12000亩，将建成以高新技术为先导，以现代化工业为主，与第三产业和社会公益事业相配套的，与国际经济发展相适应的高水准的工业园区。目前已有美、德、日十多个国家和地区的近百家企业来园区投资办厂。如在9个国家拥有34家生产56、厂家的全球性EMS供应商美国惠亚集团公司（America Viasystems Group Incorporation），在园区内投资近5000万美元，建成了上海惠亚电子有限公司。另外美国GE照明有限公司、华新电线电缆有限公司等全球著名企业也都在此投资。l 嘉定区、普陀区、闸北区的私营老板是潜在客户。由于本项目至嘉定区、普陀区、闸北区的交通非常便利、道路状况良好，且本项目具有一定的性价比优势，故对于投资概念强的私营老板具有吸引力。l 本市看好南翔镇的发展前景的投资者是潜在客户。2、项目营销的建议项目需要改建的具体方案：l 外墙面需要清洗；l 窗户更换为档次较高的塑钢窗，并配合外立面的色彩搭配及57、风格塑造选用塑钢窗的窗框色彩及造型。通过色彩的变化和局部的立面变化增加每幢别墅的可识别性；l 修复每幢别墅的大门，并设计大门造型；l 别墅室内需要清扫；l 部分户型，如户型A的结构设计需要整改；l 小区内植被和草坪需要修整；l 小区加设智能化安保系统，并更换物业管理公司；l 小区引入有线电视、宽带等配套；l 小区会所改建为售楼处，提供良好的销售环境；l 清洗游泳池；l 小区大门重新设计并建造；l 小区大门与主干道之间的小道围墙加设挡板，控制小道的围墙，创造良好的小区外部视觉形象；l 配备一辆看房专车。第五部分 项目均价的预测一、类比价值预测法1、根据本项目与周边可类比别墅项目的价值比较判断本项58、目可实现均价（1）选择可类比项目根据本项目的区位特征，依照别墅项目在外环线周边，位于行政区域交界处的原则，选择了以下项目作为本项目的可类比的别墅项目。嘉定区：东渡园景别墅、皇府别墅、绿谷别墅普陀区：美墅南汇区：康桥半岛（2）对比并量化本项目同各类比别墅项目各价值要素的对比值可类比项目的详细资料见第三部分第三小节。量化的标准：以低成本改建后的某某别墅为标准，某某别墅的各项为100，优于某某别墅则分值高于100，比某某别墅差则分值低于100，各价值要素赋予相同的权重，得出综合分值。项目某某别墅（改建后）东渡园景别墅皇府别墅绿谷别墅美墅康桥半岛地段： 市政交通及直入交通的便利性1001001001059、0115100周边自然和绿化景观10095971009595教育、人文景观10010095100105105周边社区素质1008585100115105周边市政配套便利性10090100100140110产品：建筑风格和立面的设计、材质1008590110120120物业类型1009510010095100单体户型设计1009395110125125建筑空间布局和绿化景观1008595105120120小区配套10090105105125130物业管理1009595100105105形象包装和营销策划1009595100110110开发商品牌和实力1009595100105105政策上的利好160、00858090100105综合分值1009294101113109（3）根据价值要素对比值，结合各类比别墅项目的均价，通过算术平均法推断出本项目可实现的均价本项目可实现的均价=可类比别墅项目的均价/可类比别墅项目的综合分值*100均价（元/平方米）综合分值某某别墅可实现的均价（元/平方米）东渡园景别墅3800924130 皇府别墅3800954000 绿谷别墅50001014950 美墅55001134867 康桥半岛50001104545 算术平均值4499某某别墅可实现的均价三大价位：低价位：4000元/平方米，中价位：4500元/平方米，高价位：5000元/平方米。2、根据上海市可类比61、区域公寓与别墅价格比值推算出本项目别墅可能的市场均价可类比区域公寓与别墅价格比值测算可类比区域公寓均价（元/平方米）别墅均价（元/平方米）公寓与别墅价格比值普陀桃浦区380055001：1.45闵行春申区450065001：1.44松江新城区300046001：1.53南汇康桥区320050001：1.56浦东金桥区400060001：1.50算术平均值1：1.50目前某某别墅周边公寓基本为南翔镇的商品房，均价为2700元/平方米，以1：1.5的比例计算，本项目可能的市场均价为4050元/平方米。若以即将起动的南翔星城项目为标准，本项目可能的市场均价应高于为4050元/平方米。结论：某某别墅可62、实现的均价三大价位：低价位：4000元/平方米，中价位：4500元/平方米，高价位：5000元/平方米。二、某某别墅40005000元/平方米的均价预测与别墅市场的有效需求相一致据新民晚报的报道，2003年独立别墅仍旧是需求主流，占总体需求的77%，其余依次为双联体别墅、排屋、概念性层叠别墅。超过半数的客户要求花园面积在400900平方米之间，七成以上的客户房型需求面积集中在200300平方米之间。但就总体承付能力而言，心理价位在100250万元间的达68.3%，100万元以下的为10.6%，与需求的主力面积段较为匹配。作为独立别墅的某某别墅，其主力户型面积在198334平方米，与潜在需求一致63、。若以40005000元/平方米的均价计算，则总价在80160万元，也与潜在需求一致。三、分析各价位下的均价的销售风险均价销售风险低价位：4000元/平方米获得基本运作收益和基本市场投入收益，承担较小的市场风险中价位：4500元/平方米获得高市场收益和基本风险收益，同时承担一定的市场风险高价位：5000元/平方米完全风险出发，获得高风险带来的高收益，承担较高的推案风险综合结论：鉴于本项目的改建可以增加本案的附加价值，本项目可选择4500元/平方米入市，随着人气的集聚和认知度的增强，广告包装推广的深入人心，再向高价位拔升。第六部分 项目的投资收益分析一、销售收入预测销售收入一览表金额单位：万元序64、号收入项目总销售收入可售面积均价备注建筑面积19011.4可售面积19011.4一销售收入8635.134542.081毛坯房销售收入8555.134500以中价位4500元/平方米作为预售的均价。2 样板房装修收入8042.08契税=转让价*3%二营业税金及附加453.34238.46销售收入*5.25%1 售楼营业税431.76227.11营业收入*5%2 城建税43.1822.71营业税额*1%3 教育费附加12.956.81营业税额*1%4 河道管理费43.1822.71营业税额*1%二、别墅成本预测投资估算明细表敏感系数：100%序号成本项目总成本（万元）可售面积单位成本（元/平米）65、备注建筑面积19011 可售面积19011 一74幢别墅获得费用5879.09 3092.40 1 74幢别墅转让价5703.42 3000 2 契税及其他税费175.67 92.40 契税=转让价*3%二二次开发费用375.00 197.25 1 有线电视及小区宽带费15 7.89 2 智能化安保系统35 18.41 包括红外线周界防卫系统、门禁对讲系统、大门入口自动门禁系统。3 别墅单体整修费300 157.80 包括外墙清洗、内墙粉刷、防渗漏、窗户及大门整修。每栋整修费约4万元。4 会所整修费15 7.89 包括内外墙粉刷积累不简单装修。5 绿化整修费10 5.26 具体方案待定。开发成66、本6254.09 3289.65 三期间费用209.12 110 1 管理费用38.02 20 2 销售费用171.10 90 销售收入*2%3 财务费用0 0 财务费用约200万元已资本化计入前期费用中项目总投资6463.21 3399.65 注：销售费用主要包括售楼处布置、3套样板房装修、前期广告费、看房车投入。三、项目利润测算利润测算表敏感系数：100% 金额单位：万元序号项目金额备注1营业收入8635.132减：营业税及附加453.343开发成本6254.094项目利润1927.74=1-2-35期间费用209.12 6其中：管理费用38.02 7 销售费用171.10 8 财务费用967、税前利润1718.589=4-510减：所得税（33%）567.1310=9*33%11税后利润1151.4511=9-10由上表进行利润指标的测算：l 单位毛利=项目利润/销售面积=1013.97元/平方米l 单位净利=税后利润/销售面积=605.66元/平方米l 销售毛利率=项目利润/销售收入100%=22.32%l 销售净利率=项目净利润/销售收入100%=13.33%核心指标的基本要求（参考）：销售净利率9%四、现金流量测算具体的现金流量表见下页。内部收益率为76.32%，核心指标的基本要求（参考）：内部收益率25%。对现金流量表的说明：1、 别墅转让费用分两次付清，签订合同时付80068、万元及契税等税费，45天后拿到产权证书时付清余下部分款项；2、 对别墅的二次开发预计3个月完成，其投入假设为每月均衡投入；3、 别墅的正式销售在工程基本完工后开始，预计6个月结束销售，销售计划为第1个月预计销售约10%，第2个月预计销售约20%，第3个月预计销售约30%，第4个月预计销售约20%，第5个月预计销售约10%，第6个月预计销售约10%。（该销售计划为保守的计划方案）；4、 销售的每月回款按当月回款的80%加上上月回款的20%计；5、 内部收益率可使用IRR函数，表达式=IRR（B1：Bn），B指各期净现金流量（期数次序不得颠倒）。五、经济指标汇总经济指标单位数值（元/m2）项目总金69、额（万元）备注销售收入4542 8635 住宅销售收入直接成本32906254开发成本总投资3400 6463 开发成本+期间费用税前利润1719 税后利润1151 内部收益率73.32%使累计净现值为零的贴现率销售净利率13.33%项目净利润/销售收入100%总投资回报率17.81%项目净利润/项目总投资100%六、敏感性分析就该项目的销售收入、可变动成本两个因素变化对销售净利率进行敏感性分析。敏感因素的影响金额单位：万元 面积单位：平方米一、售价的影响预计售价预计售价预计售价预计售价预计售价敏感系数（100%）（95%）（90%）（105%）（110%）销售均价(元/m2)4500 42770、5 4050 4725 4950 营业收入8635 8207 7779 9063 9490 项目利润1928 1522 1117 2333 2738 税后利润1151 880 608 1423 1694 单位净利606 463 320 749 891 销售毛利率%22.33%18.55%14.35%25.74%28.85% 销售净利率%13.33%10.72%7.82%15.70%17.85%敏感系数（净利率）1.00 3.92 4.14 3.92 3.39 二、成本的影响估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本敏感系数（100%）（95%）（90%）（105%）（110%）单位开发成本(元/71、m2)3290 3125 2961 3454 3619 开发总成本6254 5941 5629 6567 6879 项目利润1928 2241 2553 1615 1303 税后利润1152 1361 1571 942 733 单位净利606 716 826 496 385 销售毛利率%22.33%25.95%29.57%18.71%15.08% 销售净利率%13.34%15.76%18.19%10.91%8.48%敏感系数（净利率）1.00 3.64 3.64 3.64 3.64 说明：该表敏感系数为100%时，指基于可行性报告测算的指标。由上表可以看出，销售收入相对于成本更加敏感。当售价下72、降10%、成本上升超过10%时，项目的销售净利率低于9%，项目的投资回报将受到一定的影响。第七部分：综合分析与建议从以上项目环境、市场、财务、经济分析可看出：本项目的投资，正处于上海市嘉定区房地产市场平稳上升时期，各方面的时机都比较成熟，项目抗风险能力较强，且可获得较好的投资回报。对某某别墅的改建，是克服各种劣势条件、与周边楼盘竞争并取得成功的关键。摘要第一部分 项目决策背景七大利好因素一、上海市经济保持着快速健康的发展；二、上海市房地产市场供销两旺，持续看好；三、上海别墅市场全面繁荣，量价齐升；四、上海市嘉定区发展势头良好；五、F1方程式赛车场距本项目仅4公里；六、南翔镇国际化社区“格林风范73、”的启动拉开了南翔新镇建设的序幕；2002年2月28日，嘉定区土地开发中心与深圳金地集团、上海嘉宝集团就占地140公顷的“格林风范”居住区开发建设项目举行隆重的签约仪式。作为嘉定区目前最大的房地产开发项目，以及整个南翔星城规划中最先启动的项目，南翔镇国际化社区“格林风范”的启动标志着嘉定区房地产业步入了全新的发展格局。它的开发拉开了南翔新镇建设的序幕。南翔星城居住区项目总规划土地面积约333公顷，位于嘉定区南翔镇东部，与本市宝山区、普陀区接壤，北至蕴藻浜、南接丰翔路、东临中槎浦河、西靠沪嘉高速公路。该项目与某某别墅相隔不远，对某某别墅的营销是一个大的利好因素。七、嘉定区政府将引轻轨至南翔镇。最74、后结论：从宏观面到微观面均显示出政策和经济因素对本项目呈现的利好态势。第二部分 项目及周边环境分析从项目位置、项目现状、项目周边3000米范围内的社区配套三个方面的分析，作出项目的初步评估：某某别墅项目具有一定的区位优势和环境优势，周边配套较为完善，私家车交通方便，但南翔镇及嘉定区的房地产发展缓慢，均处于起步阶段，区域市场不被消费者认可。随着F1方程式赛车场的建造，特别是项目附近的南翔星城居住区项目的启动必将带动整个南翔区域市场的快速发展，故本区域具备很大的增值潜力。由于某某别墅项目目前为现房转让，故项目本身积留了许多不利于营销的问题，但通过对项目的改建及包装，市场前景依旧看好。第三部分 市场75、现状及其趋势判断一、上海市房地产市场整体分析1、2002年上海房地产市场现状分析2、2003年上海房地产市场趋势判断二、上海市别墅市场整体分析1、上海别墅市场回顾和展望2、上海别墅市场用途的六大类型3、上海别墅市场的区域分布4、上海别墅市场的价格区间5、上海别墅市场的供需状况6、上海别墅市场的客源构成三、上海市外环线周边可类比的别墅项目分析四、南翔镇房地产市场及楼盘分析第四部分 项目优劣势分析及产品的营销建议通过第三部分的市场分析得出：一、项目优劣势分析1、项目优势l 由于上海房地产市场和别墅市场均持续看好，且出现供小于求的态势，作为现房的某某别墅2003年入市的市场风险较小；l 嘉定区F1方76、程式赛车场的建造、南翔星城项目的启动以及轻轨的引入三大利好消息都将给本项目带来机遇；l 某某别墅的转让价较低，入市的均价有较大的选择余地，由于该项目中小面积产品较多，总价在整个市场中优势非常明显；l 某某别墅具有一定的区位优势，周边配套较为齐全，适合居住和投资；l 某某别墅的绿化较好，每幢别墅的花园独立且面积较大。2、项目劣势l 某某别墅产品具有一定的缺陷，需要改建，如何改建是本项目运作成功的关键；l 某某别墅所在区域房地产市场起步较晚，还未被客户认可，将给本项目的销售带来一定难度；l 某某别墅小区内缺乏基本的配套，需要引进。二、产品的营销建议1、目标客户层l 南翔镇及所属开发区内的中高收入家77、庭是本项目潜在的购买者；l 嘉定区、普陀区、闸北区的私营老板是潜在客户；l 本市看好南翔镇的发展前景的投资者是潜在客户。2、项目营销的建议项目需要改建的具体方案：l 外墙面需要清洗；l 窗户更换为档次较高的塑钢窗，并配合外立面的色彩搭配及风格塑造选用塑钢窗的窗框色彩及造型。通过色彩的变化和局部的立面变化增加每幢别墅的可识别性；l 修复每幢别墅的大门，并设计大门造型；l 别墅室内需要清扫；l 部分户型，如户型A的结构设计需要整改；l 小区内植被和草坪需要修整；l 小区加设智能化安保系统，并更换物业管理公司；l 小区引入有线电视、宽带等配套；l 小区会所改建为售楼处，提供良好的销售环境；l 清洗游78、泳池；l 小区大门重新设计并建造；l 小区大门与主干道之间的小道围墙加设挡板，控制小道的围墙，创造良好的小区外部视觉形象；l 配备一辆看房专车。第五部分 项目均价的预测一、类比价值预测法1、根据本项目与周边可类比别墅项目的价值比较判断本项目可实现均价（1）选择可类比项目根据本项目的区位特征，依照别墅项目在外环线周边，位于行政区域交界处的原则，选择了以下项目作为本项目的可类比的别墅项目。嘉定区：东渡园景别墅、皇府别墅、绿谷别墅普陀区：美墅南汇区（2）对比并量化本项目同各类比别墅项目各价值要素的对比值可类比项目的详细资料见第三部分第三小节。量化的标准：以低成本改建后的某某别墅为标准，某某别墅的各项79、为100，优于某某别墅则分值高于100，比某某别墅差则分值低于100，各价值要素赋予相同的权重，得出综合分值。（3）根据价值要素对比值，结合各类比别墅项目的均价，通过算术平均法推断出本项目可实现的均价本项目可实现的均价=可类比别墅项目的均价/可类比别墅项目的综合分值*100均价（元/平方米）综合分值某某别墅可实现的均价（元/平方米）东渡园景别墅3800924130 皇府别墅3800954000 绿谷别墅50001014950 美墅55001134867 康桥半岛50001104545 算术平均值4499某某别墅可实现的均价三大价位：低价位：4000元/平方米，中价位：4500元/平方米，高价位80、：5000元/平方米。2、根据上海市可类比区域公寓与别墅价格比值推算出本项目别墅可能的市场均价4050元/平方米以上。结论：某某别墅可实现的均价三大价位：低价位：4000元/平方米，中价位：4500元/平方米，高价位：5000元/平方米。二、某某别墅40005000元/平方米的均价预测与别墅市场的有效需求相一致三、分析各价位下的均价的销售风险综合结论：鉴于本项目的改建可以增加本案的附加价值，本项目可选择4500元/平方米入市，随着人气的集聚和认知度的增强，广告包装推广的深入人心，再向高价位拔升。第六部分 项目的投资收益分析一、销售收入预测二、别墅成本预测三、项目利润测算利润指标的测算：单位毛利81、=项目利润/销售面积=1013.97元/平方米单位净利=税后利润/销售面积=605.66元/平方米销售毛利率=项目利润/销售收入100%=22.32%销售净利率=项目净利润/销售收入100%=13.33%核心指标的基本要求（参考）：销售净利率9%四、现金流量测算内部收益率为76.32%，核心指标的基本要求（参考）：内部收益率25%。五、经济指标汇总经济指标单位数值（元/m2）项目总金额（万元）备注销售收入4542 8635 住宅销售收入直接成本32906254开发成本总投资3400 6463 开发成本+期间费用税前利润1719 税后利润1151 内部收益率73.32%使累计净现值为零的贴现率销82、售净利率13.33%项目净利润/销售收入100%总投资回报率17.81%项目净利润/项目总投资100%六、敏感性分析就该项目的销售收入、可变动成本两个因素变化对销售净利率进行敏感性分析，得出销售收入相对于成本更加敏感。当售价下降10%、成本上升超过10%时，项目的销售净利率低于9%，项目的投资回报将受到一定的影响。第七部分：综合分析与建议从以上项目环境、市场、财务、经济分析可看出：本项目的投资，正处于上海市嘉定区房地产市场平稳上升时期，各方面的时机都比较成熟，项目抗风险能力较强，且可获得较好的投资回报。对某某别墅的改建，是克服各种劣势条件、与周边楼盘竞争并取得成功的关键。原文已完。下文为附加文83、档，如不需要，下载后可以编辑删除，谢谢！施工组织设计本施工组织设计是本着“一流的质量、一流的工期、科学管理”来进行编制的。编制时，我公司技术发展部、质检科以及项目部经过精心研究、合理组织、充分利用先进工艺，特制定本施工组织设计。一、 工程概况：西夏建材城生活区27#、30#住宅楼位于银川市新市区，橡胶厂对面。本工程由宁夏燕宝房地产开发有限公司开发，银川市规划建筑设计院设计。本工程耐火等级二级，屋面防水等级三级，地震防烈度为8度，设计使用年限50年。本工程建筑面积:27#楼3824.75m2;30#楼3824.75 m2。室内地坪0.00以绝对标高1110.5 m为准，总长27#楼47.28m；84、30#楼47.28 m。总宽27#楼14.26m；30#楼14.26 m。设计室外地坪至檐口高度18.6 00m，呈长方形布置，东西向，三个单元。本工程设计屋面为坡屋面防水采用防水涂料。外墙水泥砂浆抹面，外刷浅灰色墙漆。内墙面除卫生间200300瓷砖，高到顶外，其余均水泥砂桨罩面，刮二遍腻子；楼梯间内墙采用50厚胶粉聚苯颗粒保温。地面除卫生间200200防滑地砖，楼梯间50厚细石砼1：1水泥砂浆压光外，其余均采用50厚豆石砼毛地面。楼梯间单元门采用楼宇对讲门，卧室门、卫生间门采用木门，进户门采用保温防盗门。本工程窗均采用塑钢单框双玻窗，开启窗均加纱扇。本工程设计为节能型住宅，外墙均贴保温板。本85、工程设计为砖混结构，共六层。基础采用C30钢筋砼条形基础，上砌MU30毛石基础，砂浆采用M10水泥砂浆。一、二、三、四层墙体采用M10混合砂浆砌筑MU15多孔砖；五层以上采用M7.5混合砂浆砌筑MU15多孔砖。本工程结构中使用主要材料：钢材：I级钢，II级钢；砼：基础垫层C10，基础底板、地圈梁、基础构造柱均采用C30，其余均C20。本工程设计给水管采用PPR塑料管，热熔连接；排水管采用UPVC硬聚氯乙烯管，粘接；给水管道安装除立管及安装IC卡水表的管段明设计外，其余均暗设。本工程设计采暖为钢制高频焊翅片管散热器。本工程设计照明电源采用BV2.5铜芯线，插座电源等采用BV4铜芯线；除客厅为吸顶86、灯外，其余均采用座灯。二、 施工部署及进度计划1、工期安排本工程合同计划开工日期：2004年8月21日，竣工日期：2005年7月10日，合同工期315天。计划2004年9月15日前完成基础工程，2004年12月30日完成主体结构工程，2005年6月20日完成装修工种，安装工程穿插进行，于2005年7月1日前完成。具体进度计划详见附图1（施工进度计划）。2、施工顺序基础工程工程定位线（验线）挖坑钎探（验坑）砂砾垫层的施工基础砼垫层刷环保沥青 基础放线（预检）砼条形基础刷环保沥青 毛石基础的砌筑构造柱砼地圈梁地沟回填工。结构工程结构定位放线（预检）构造柱钢筋绑扎、定位（隐检）砖墙砌筑（50cm线找87、平、预检）柱梁、顶板支模（预检）梁板钢筋绑扎（隐检、开盘申请）砼浇筑下一层结构定位放线重复上述施工工序直至顶。内装修工程门窗框安装室内墙面抹灰楼地面门窗安装、油漆五金安装、内部清理通水通电、竣工。外装修工程外装修工程遵循先上后下原则，屋面工程（包括烟道、透气孔、压顶、找平层）结束后，进行大面积装饰，塑钢门窗在装修中逐步插入。三、 施工准备1、 现场道路本工程北靠北京西路，南临规划道路，交通较为方便。场内道路采用级配砂石铺垫，压路机压。2、 机械准备设2台搅拌机，2台水泵。现场设钢筋切断机1台，调直机1台，电焊机2台，1台对焊机。现场设木工锯，木工刨各1台。回填期间设打夯机2台。现场设塔吊2台。88、3、施工用电施工用电已由建设单位引入现场；根据工程特点，设总配电箱1个，塔吊、搅抖站、搅拌机、切断机、调直机、对焊机、木工棚、楼层用电、生活区各配置配电箱1个；电源均采用三相五线制；各分支均采用钢管埋地；各种机械均设置接零、接地保护。具体配电箱位置详见总施工平面图。3、 施工用水施工用水采用深井水自来水，并砌筑一蓄水池进行蓄水。楼层用水采用钢管焊接给水管，每层留一出水口；给水管不置蓄水池内，由潜水泵进行送水。4、 生活用水生活用水采用自来水。5、 劳动力安排结构期间：瓦工40人；钢筋工15人；木工15人；放线工2人；材料1人；机工4人；电工2人；水暖工2人；架子工8人；电焊工2人；壮工20人。89、装修期间抹灰工60人；木工4人；油工8人；电工6人；水暖工10人。四、主要施工方法1、施工测量放线施工测量基本要求A、西夏建材城生活区17#、30#住宅楼定位依据：西夏建材城生活区工程总体规划图，北京路、规划道路永久性定位B、根据工程特点及建筑工程施工测量规程DBI012195，4、3、2条，此工程设置精度等级为二级，测角中误差12，边长相对误差1/15000。C、根据施工组织设计中进度控制测量工作进度，明确对工程服务，对工程进度负责的工作目的。工程定位A、根据工程特点，平面布置和定位原则，设置一横一纵两条主控线即27#楼：（A）轴线和（1）轴线；30#楼：（A）轴线和（1）轴线。根据主轴线设90、置两条次轴线即27#楼：（H）轴线和（27）轴线；30#楼：（H）轴线和（27）轴线。 B、主、次控轴线定位时均布置引桩，引桩采用木桩，后砌一水泥砂浆砖墩；并将轴线标注在四周永久性建筑物或构造物上，施测完成后报建设单位、监理单位确认后另以妥善保护。C、控轴线沿结构逐层弹在墙上，用以控制楼层定位。D、水准点：建设单位给定准点，建筑物0.00相当于绝对标高1110.500m。基础测量A、在开挖前，基坑根据平面布置，轴线控制桩为基准定出基坑长、宽度，作为拉小线的依据；根据结构要求，条基外侧1100mm为砂砾垫层边，考虑放坡，撒上白灰线，进行开挖。B、在垫层上进行基础定位放线前，以建筑物平面控制线为准91、，校测建筑物轴线控制桩无误后，再用经纬仪以正倒镜挑直法直接投测各轴线。C、标高由水准点引测至坑底。结构施工测量A、首层放线验收后，主控轴一引至外墙立面上，作为以上务层主轴线竖身高以测的基准。B、施工层放线时，应在结构平面上校投测轴线，闭合后再测设细部尺寸和边线。C、标高竖向传递设置3个标高点，以其平均点引测水平线折平时，尽量将水准仪安置在测点范围内中心位置，进行测设。2、基坑开挖本工种设计地基换工，夯填砂砾垫层1100mm；根据此特点，采用机械大开挖，留200mm厚进行挖工、铲平。开挖时，根据现场实际土质，按规范要求1:0.33放坡，反铲挖掘机挖土。开挖出的土，根据现场实际情况，尽量留足需用的92、好土，多余土方挖出，避免二次搬运。人工开挖时，由技术员抄平好水平控制小木桩，用方铲铲平。挖掘机挖土应该从上而下施工，禁止采用挖空底脚的操作方法。机械挖土,先发出信号，挖土的时候，挖掘机操作范围内，不许进行其他工作，装土的时候，任何人都不能停留在装土车上。3、砌筑工程材料砖：MU15多孔砖，毛石基础采用MU30毛石。砂浆：0.00以下采用M10水泥砂浆，一、二、三、四层采用M10混合砂浆，五层以上采用M7.5混合砂浆。砌筑要求A、开工前由工长对所管辖班组下发技术交底。B、砌筑前应提前浇水湿润砖块，水率保持在1015。C、砌筑采用满铺满挤“三一砌筑法“，要求灰浆饱满，灰缝812mm。D、外墙转角处93、应同时砌筑，内外墙交接处必须留斜槎，槎子长度不小于墙体高度的2/3，槎子必须平直、通顺。E、隔墙与墙不同时砌筑又不留成斜槎时可于墙中引出阳槎或在墙的灰缝中预埋拉结筋，每道不少于2根。F、接槎时必须将表面清理干净，浇水湿润，填实砂浆，保持灰缝平直。G、砖墙按图纸要求每50mm设置26钢筋与构造柱拉结，具体要求见结构总说明。H、施工时需留置临时洞口，其侧边离交接处的墙面不少于500mm，顶部设边梁。4、钢筋工程凡进场钢筋须具备材质证明，原材料须取样试验，经复试合格后方可使用。钢筋绑扎前应仔细对照图纸进行翻样，根据翻样配料，施工前由工长对所管辖班组下发技术交底，准备施工工具，做好施工的准备工作。板中94、受力钢筋搭接，I级钢30d，II级钢40d，搭接位置：上部钢筋在跨中1/3范围内，下部钢筋在支座1/3范围内。钢筋保护层：基础40mm，柱、梁30mm，板20mm。保护层采用50mm50mm的水泥砂浆块。板上部钢筋用马凳按梅花状支起。所有钢筋绑扎，须填写隐检记录，质评资料及目检记录，验收合格后方可进行下道工序。5、砼工程水泥进场后须做复试，经复试合格后由试验室下达配合比。施工中严格掌握各种材料的用量，并在搅拌机前进行标识，注明每立方米、每盘用量。同时搅拌时，须车车进磅，做好记录。 浇筑前，对模板内杂物及油污、泥土清理干净。投料顺序：石子水泥砂子。本工程均采用插入式振捣器，一次浇筑厚度不宜超过振95、捣器作用部分长度的1.25倍，捣实砼的移动间距不宜大于振捣器作用半径的1.5倍。砼浇筑后1昼夜浇水养护，养护期不少于7d，砼强度未达到1.2MPa之前不得上人作业。6、模板工程本工程模板采用钢木混合模板。模板支搭的标高、截面尺寸、平整度、垂直度应达到质量验收标准，以满足其钢度，稳定性要求。模板支撑应牢固可靠，安装进程中须有防倾覆的临时固定措施。本工程选用851脱模剂，每拆除一次模板经清理后涂刷脱模剂，再重新组装，以保证砼的外观质量。6、 架子工程本工程采用双排架子防护，外设立杆距墙2m，里皮距墙50cm，立杆间距1.5m，顺水间距1.2m，间距不大于1m。 架子底部夯实，垫木板，绑扫地杆。为加96、强架子的稳定性，每七根立杆间设十字盖，斜杆与地面夹角60o。为防止脚平架外倾，与结构采用钢性拉接，拉接点间距附和“垂四平六“的原则。外防护架用闭目式安全网进行封闭，两平网塔接和网下口必须绑孔紧密。结构架子高出作业层1m，每步架子满铺脚手板，要求严密牢固并严禁探头板。7、 装饰工程装饰工程施工前，要组织质监部门、建设、设计、施工单位四方参加的主体结构工程核验收，对已完全体分部工程进行全面检查、发现问题及时处理，清除隐患，并做好装饰前材料、机具及技术准备工作。1、根据预算所需材料数量，提出材料进场日期，在不影响施工用料的原则下，尽量减少施工用地，按照供料计划分期分批组织材料进场。2、将墙面找方垂直97、线，清理基层，然后冲筋，按照图纸要求，分层找平垂直，阴阳角度方正，然后拉线作灰饼。底子灰应粘结牢固，并用刮杠刮平，木抹子抹平。3、罩面应均匀一致，并应在终凝前刮平压光，上三遍灰抹子。4、油漆、涂料施工：油漆工程施工时，施工环境应清洁干净，待抹灰、楼地面工程全部完工后方可施工，油漆涂刷前被涂物的表面必须干燥、清洁，刷漆时要多刷多理不流坠，达到薄厚均匀，色调一致，表面光亮。墙面涂料基层要求现整，对缝隙微小孔洞，要用腻子找平，并用砂纸磨平。为了使颜色一致，应使用同一配合比的涂料，使用时涂料搅匀，方可涂刷，接槎外留在阴阳角外必须保证涂层均匀一致表面不显刷纹。8、 楼地面工程楼地面工程只作50厚豆石砼垫98、层。做垫层必须先冲筋后做垫层，其平整度要控制在4mm以内，加强养护45天后，才能进行上层施工。10、层面工程1、屋面保温层及找平层必须符合设计要求，防水采用防水卷材。2、做水泥砂浆找平层表面应平整压光，屋面与女儿墙交接处抹成R150mm圆角。3、本工程屋面材料防水，专业性强，为保证质量，我们请专业人员作防水层。4、原材料在使用前经化验合格后才能使用，不合格材料严禁使用。11、水、暖、电安装工程管道安装应选用合格的产品，并按设计放线，坡度值及坡向应符合图纸和规范要求。水、暖安装前做单项试压，完毕后做通、闭水后试验和打压试验，卫生间闭水试验不少于24小时。电预埋管路宜沿最近线路敷设，应尽量减少弯曲99、，用线管的弯曲丝接套丝，折扁裂缝焊接，管口应套丝用堵头堵塞。油漆防腐等均符合图纸各施工规范及质量评定标准。 灯具、插座、开关等器具安装，其标高位置应符合设计要求，表面应平直洁净方正。灯具、插座、开关等器具必须选用合格产品，不合格产品严禁使用。做好各种绝缘接地电阻的测试和系统调整记录，检查配线的组序一定要符合设计要求。五、预防质量通病之措施本工程按优质工程进行管理与控制，其优质工程的目标体系与创优质工程的保证措施在本工程施工组织设计中做了详述。本措施不再述。创优质工程除对各分部、分项、工序工程施工中，精心操作，一丝不苟、高标准严要求作业外，关键是防止质量通病。为此，提出防止通病的作业措施如下：1100、砖墙砌体组砌方法：、组砌方法：一顺一丁组砌，由于这种方法有较多的丁砖，加强了在墙体厚度方向的连结，砌体的抗压强度要高一些。、重视砖砌体水平灰缝的厚度不均与砂浆饱满度：、水平灰缝不匀：规范规定砖砌体水平灰缝厚度与竖向灰缝宽度一般为10mm，但不应小于8mm，也不应小于12mm。砂浆的作用：一是铺平砖的砌筑表面，二是将块体砖粘接成一个整体。规范中之所以有厚度和宽度要求，是由于灰缝过薄，使砌体产生不均匀受力，影响砌体随载能力。如果灰缝过厚，由于砂浆抗压强度低于压的抗压可度。在荷载作用下，会增大砂浆的横向变形，降低砌体的强度。试验研究表明，当水平灰缝为12mm时，砖砌体的抗压强度极限，仅为10mm厚101、时的7075，所以要保证水平灰缝厚度在812mm之间。怎样确保水平灰缝的厚度呢？A、皮数杆上，一定将缝厚度标明、标准。B、砌砖时，一定要按皮数杆的分层挂线，将小线接紧，跟线铺灰，跟线砌筑。C、砌浆所用之中砂，一定要过筛，将大于5mm的砂子筛掉。D、要选砖，将过厚的砖剔掉。E、均匀铺灰，务使铺灰之厚度均匀一致。坚持“一块砖、一铲灰、一揉挤“的“三一“砌砖法“。砂浆必须满铺，确保砂浆饱满度。规范规定：多孔砖砌体，水平灰缝的砂浆饱满度不得低于80，这是因为，灰缝的饱满度，对砌体的强度影响很大。比如：根据试验研究，当水平灰缝满足80以上，竖缝饱满度满足60以上时，砌体强度较不饱满时，要提高23倍，怎样102、保证灰缝饱满度呢？A、支持使用所述的“三一“砌砖法，即“一块砖、一铲灰、一揉挤“。B、水平缝用铺浆法（铺浆长度50cm）砌筑，竖缝用挤浆法砌筑，竖缝还要畏助以加浆法，以使竖向饱满，绝不可用水冲灌浆法。C、砂浆使用时，如有淅水，须作二次拌合后再用。绝不可加水二次拌合。拌好的砂浆，须于3小时之内使用完毕。D、不可以干砖砌筑。淋砖时，一般以15含水率为宜。（约砖块四周浸水15mm左右）。注意砌砖时的拉结筋的留置方法：砖砌体的拉结筋留置方法，按设计要求招待。如设计没有具体规定时，按规范执行。规范规定“拉结筋的数量每12cm厚墙放1根6钢筋，沿墙高每50cm留一组。埋入长度从墙的留槎处算起，每边均100103、cm，末端应有弯钩”见图。规范还规定：“构造柱与墙连拉处，宜砌成马牙槎，并沿墙高每50cm设26拉结钢筋，每边伸入墙内100cm。2、预防楼梯砼踏步掉角：楼梯踏步浇筑砼后，往往因达不到砼强度要求，就因施工需要提前使用，既便有了足够强度，使用不慎，都会掉楞掉角。而且有了掉角，修补十分困难，且不定期牢固。为此宜采用两种方式予以防治：踏步楞角上，在浇筑砼时增设防护钢筋。踏步拆模时，立即以砂袋将踏步覆盖。（水泥袋或用针织袋装砂）既有利于砼养护，又可保护踏步楞角。3、楼梯弊端的预防：防止踏步不等高：踏步不等高，既不美观，又影响使用。踏步不等高现象，一般发生在最上或最下一步踏步中。产生的原则，一是建筑标高104、与结构标高不吻合。二是将结构标高误为建筑标高。三是施工粗心，支模有误。为此，浇筑楼梯之间：仔细核查楼梯结构图与建筑图中的标高是否吻合。经查核与细致计算无误后，再制作安装模板。浇筑砼中，往往由于操作与模板细微变形，也会使踏步有稍话误差。这一个误差，要在水泥砂浆罩面时予以调整。为使罩面有标准。在罩面之前，根据平台标高在楼梯侧面墙上弹出一道踏步踏级的标准斜线。罩面抹灰时，便踏步的外阳角恰恰落在这一条斜线上。这样做，罩面完成后，踏步的级高级宽就一致了。如果，施工出现踏步尺寸有较大误差，一定要先行剔凿，并用细石砼或高强度水泥砂浆调整生，再做罩面。4、堵好脚手眼：堵脚手眼做得好坏，直接影响装修质量。一是影105、响墙面抹灰之脱落、开裂也空鼓；二是洒水可沿已开裂的脚手眼进入室内。因此，堵脚手眼的工作万不可忽视、大意：将脚手眼孔内的砂浆、灰尘凿掉，清除洁净，洒水湿透眼内孔壁。将砖浸水湿透。脚手眼内外同时堵砌，绝不准用干砖堵塞。用“一砖、一铲灰、一挤塞“三一砌砖法堵塞，绝不准用碎块碴堵塞。砂浆必须饱满（最后的一块砖堵完后，用竹片或扁平钢筋将砂浆塞实，刮平，灰缝要均匀、实心实意，不准不刮浆干塞砖块）。5、散水砼变形缝的做法：砼散水的变形缝，常规做法是镶嵌木条，砼浇筑有足够强度后将此木条取出，再灌以沥青砂浆。其缺点是L散水板块相邻高差平整不易保证，木嵌条不可取净，取木条将板块楞角碰坏，不灌沥青砂浆而灌热沥青等。106、好的做法是：、事先按变形的长短、高度（板块砼厚）的制作厚为20mm的沥青砂浆板条；砼板块浇筑前，第一块板的断缝处支设模块，砼有足够强度（1.2Mpa）后，拆除侧模板，将预制沥青砂浆板条贴粘在砼板块侧缝表面，接着浇筑第二块板块砼。集资或跳浇散水板块。（靠墙身处不支模板，直接将沥青砂浆板条粘贴）。当板块砼都有了足够强度后，再用加热后的铁铬子，将缝处沥青砂浆板条予以慰汤，使其缝隙深浅一致，交角平顺。6、卫生间地面漏水的预防：现浇砼楼板：沿房间四周墙上翻150mm。找平层：施工前，清理面层须洁净，并湿润砼楼板表面，之后刷一层TG胶素水泥浆。找坡层用细石砼，并找出排队水坡度，坡向地漏，要平整光洁。上刷冷107、底油一道。防水层：用一布四涂。但沿四周墙上150mm，遇向口时，伸向口外300mm。粘结层：用1：20水泥砂浆厚20mm，沿墙四周上翻150mm并粉光。注意排水坡度与坡向或做C20细石砼。7、管道根部的渗漏预防：、浇筑钢筋砼楼板，用时准确地将位置、尺寸预留楼板管道孔。或埋设预留套管。、如为预留孔洞时，要预留万不可事后凿孔或扩孔。如为预留套管进，位置一定要准确。套管要焊上止水钢环。、预留孔洞的模盒或套管一棕要与楼板的模板固定防止错位。浇筑砼时派专人看护，以利及时修正。、地面的做法按设计要求进行或建议甲方按上述“地面漏水防预“中所提做法处理，但防水层必须沿套管或给排水管上翻150mm并与管子贴粘牢108、固。、如为预留孔洞，等管道安装就位并校正固定后，对预留洞要用与楼板同标号的砂浆（或1：21：2.5的水泥砂浆等）填实、捣固，使其与砼结合密实，决不许以碎砖、碎石、杂物随意堵塞。、做地面时，切切注意地面排水坡度与坡向。8、门窗固定用木砖的改进：木门传统的固定方法是：用钉子将木门框固定在预先埋设在砖内的木砖上。每边固定点不少于2处，间距1.2m。这种传统做法的弊端是：木砖容易松动，木砖漏留，木砖大小倒放等，致使门窗的安装质量受到影响。改进方法是以用C20砼制成120mm及240mm的预制块，内预埋木砖。、木砖埋入预制块模具前，须以防腐处理。、120预制块用于370墙及120墙中。240预制块用于2109、40墙中。9、塑钢窗之固定：、塑钢窗与墙体的固定用连接点的设置：距框角180mm；间距600mm。眼下存在的问题是：设置连接点不足，甚或漏设，这不仅影响门窗板动不稳，更有甚者会影响日后擦窗人的生命安全。为此，日后一定要按图示之要求设置固定杠用连接点。、连接点的钉固方法：墙体砌筑时，将C20砼预制块，不论砖墙、砼墙、加气块墙、都用射钉将铁板连接条钉在墙上，更有将普通铁钉钉在墙上者，都是极不安全，极不妥的操作方法。、固定门窗框用的连接铁板与钉接：、连接铁板条：其规格为：（长宽厚）140mm20mm1.5mm射钉规格为：（直径长）3.7mm42mm或金属胀锚螺栓：（直径长）8mm65mm施工中，常常110、见到连接铁板条规格过小（厚不到1mm），甚至有的用0.5mm的镀锌铁皮剪成条状做连接铁板条用，用直径4mm的螺钉固定连接铁板条，都不是妥的，或直接用铁钉钉更为不妥。、连接铁板条与塑钢之连接，用塑钢抽芯铆钉，其直径5mm，不用5mm螺钉或4mm的自攻螺丝。、预防塑钢与铁制连接铁板条之间的电偶腐蚀L：为了防止塑钢和连接铁板条之间的电偶腐蚀，采取下列措施：、采用镀锌钢板制作连接铁板条。、或将连接用铁板条与塑钢之间用塑料膜隔开。、或用密封漆将塑钢与铁板条之间，窗框与墙之间予以封闭以免雨水浸入。10、给水管道施工给水管道安装施工比较简单。便是它是承压管，将受较高水压力，如粗心施工，也会带来管道渗漏，为此111、：、管子接口：、丝口连接：加工丝扣时要做到：丝扣光滑、端正、不抖丝、不乱扣、有椎度。这五点都要达到。有一点不符合要求，剔出重新加工或切去此端重做。、焊接接口：设计要要求坡口焊时，坡口加工的形式须符合设计要求。不需坡口焊时，在焊前用砂布将管口打磨干净，两管对口间要均匀，不可一侧大，一侧小。焊接时，焊缝高度要符合规范要求。、安装、安装前弄清图纸，查清管子位置，走向、标高。并做现场查验当实际尺寸与图纸不符合时，提出修正，以免与土建产生矛盾。、安装时，管子必须找正后再拧紧，不得倒拧，以免损坏丝扣。、下料：管道不料时，尺寸一定要准确，给水管误差5mm。为确保下料时尺寸准确，对实际安装位置与尺寸进行实测实112、量，不要按图纸尺寸下料。同时，必须逐根管道都要实测实量。、水压试验：、把好水压试验关，是控制管道安装质量的关键。、压力表必须精确，使用前要进行校验。、试验时，第一要查看压力表的压力降，第二要逐房间察看管道的渗漏情况。、渗水的接头、管子必须返工。大面积漏水的管段必须换掉或修理，并至不再出现“跑、冒、漏、渗“为止。11、注意配电箱的产品质量验收：市场采购的配电箱，不少是不符合国家标准的新产品。除新产品的外观质量外，突出的质量缺点是：、不设零线；、没有设置零线与保护接地汇流排。这种缺陷的存在，在接线时，往往将箱上的所有插座的零线串接，保护接地串接。这样，当前面的插座坏了，接在后面的几个插座就会发生零113、线断线或地线断线，造成搞插座没有电，或在发生漏电事故时，漏电开关不动作，严重者造成人员伤亡。为此，在采购配电箱时和安装配电箱之前，对其质量进行检查。查看是否分别设置了零线和保护地线汇流排。不合格者，不得使用。12、插座接线：、单相二线插座：原则是“开关永远控制相线“。、单相三线插座：面对插座的右孔接相线，左孔接零线。13、电器的接地电器安装中，首先考虑的就是用电安全。低压系统地接地保护最优形式就是“三相五线制供电形式“，它非常适用于分散的民用建筑，也适用于施工现场的临时供电。从电源时入配电箱之后，从接地板的引上线和电源中性点的焦点处，向室内分出保护线PE和进入电路的零线N，在建筑物地也不得混淆114、，困为，一旦线进入电路，就有电源通过，混淆后，就会引起漏保护器跳闸，影响正常使用。所以在用户配电线路中，插座中的线和线应该统一有颜色的区别。六、工程进度计划工期控制：要工程计划自2004年8月15日开工，2005年7月10日竣工，总工期330天。为保证工期目标的实现，将施工过程划分为五个阶段。1、基础施工阶段：自2004年8月15日至9月30日为基础工程施工阶段，本阶段需要完成定位放线、挖工、砂砾垫层、条形基础砼、毛石基础、地圈梁等项目。同时，安排人员按图纸设计要求预制门、窗梁主体结构钢筋制作，模板配制，主体施工做好准备工作。2、主体施工阶段：自2004年10月1日至2004年12月30日是主115、体施工阶段，本阶段要完成墙体砌筑，预制过梁安装，现浇钢筋砼，梁、板的支模、砼等项目。主体施工阶段组织流水施工，每层主体施工15天。施工期间，水、暖、电施工人员密切配合，作好预留、预埋工作，避免事后在墙体上打洞。3、装修施工阶段：自2005年3月1日至2005年6月20日为装修工程施工阶段。4、安装工程施工阶段：自基础工程至装修工程，安装工程施工贯穿始终，从时间上虽然与土建同步进行，但本工程设计有给排水、采暖、一般电照处还有电话、有线电视，所以说，是一个水暖、电等较齐全的工程。为此，在劳动力安排上专门有水暖工、电工施工班组与土建施工密切配合，相对独立地完成水暖、电安装工程施工任务。5、工程收尾交116、工阶段：本阶段主要做好成品保护及清理等工作。七、施工平面布置（见附图）施工平面布置原则是：1、尽最大可能少占施工用地，对划定的施工用地，作合理安排；2、塔吊固定后，主要材料及搅拌机械的布置，以其服务业范围为准，紧凑布置。3、根据工程进度，动态管理施工总平面，该高速时及时调整；4、交通道路、供水、供电、消防一次到位进行布置，确保道路通畅，供水供电空耗小，供应充足，并确保工地消防安全。5、建立文明施工现场：材料、配件、工棚、厕所、大宗材料按施工平面图严格要求就位管理，周转材料堆放有序。八、施工组织措施本工程采取项目管理法，按目标进行管理与控制，以目标计划来指导管理与控制行动，变以往以行动来实现目标117、的被动管理方式为以目标指导行动的主动的主动管理方式。将主动管理与被动管理相结合、前馈控制与反馈控制相结合，事先控制与事中、事后控制相结合。、确保工程进度、实现合同工期的措施：1、工期目标：（平面流水、主体交叉施工）控制工期目标330天；其中：0.00以下工期目标45天；主体结构工期目标：90天；内、外装饰工期目标：80天；水暖电安装工期目标：90天；收尾工期目标：10天。2、确保工期目标的措施：、组建职能完善、人员配套、分工明确的施工项目管理组：项目经理：统筹工期目标，制定工期目标施工措施，决策生产要素供应与优化配置，检查平衡工期目标的实施；技术负责人：制定工期目标计划实施的技术措施，监督按工118、艺程序施工，解决施工技术措施实施中工期目标计划之失衡；解决施工技术措施实施中工期目标计划之实施，协调工种之穿插，布置与平衡生产要素，做好施工计划之安排与统计；料具供应员：组织材料、构配件、机具之供应，根据生产进度编制料具供应计划；财务管理员：根据工期安排与施工进度计划落实资金之供应，提出月奖金之收支计划，按期收取工程进度款；、按分部分项工程进度制定施工技术措施，制定合理施工流水程序，严格要求操作程序与操作要点之管理，保证工期目标计划之顺利实施；、以日调度日平衡为手段，项目经理及有关人员跟踪检查工期目标计划之实施，对工期目标计划做动态管理与监控；、采取激励措施，对工期、工程质量、安全生产、文明施119、工的管理者与操作者有上好成绩者予以奖励。、确保工程质量，实现人同质量目标措施：1、质量目标：工程质量总目标：合格，按合格目标进行控制与管理。其中：基础分部工程质量目标：合格；主体工程质量目标：合格；装饰工程质量目标：合格；屋面工程质量目标：合格；门窗工程质量目标：合格；地面楼地面工程质量目标：合格；给排水及供暖工程质量目标：合格；电气、照明工程质量目标：合格；2、确保工程质量目标计划实现的措施：、项目经理部职能组织人员分工明确、职责分明项目经理：施工项目的本权负责人，是质量第一负责人。主管质量之制定，监控质量目标计划之实施评价与激励；技术负责人：主持质量目标实施的技术措施之制定，确保质量目标与120、技术措施对有关工长、作业班长之技术交底、监督技术措施之执行、作好跟踪检查与操作生产调查、建议项目经理与总工长调整作业布置与调换不良作业人员；总工长：监督施工技术措施之履行、调整不良作业人员之岗位、作好材料构配件事先检查、监控配合比的严格执行；有关工长：跟踪检查操作要点之执行、纠正不良作业事件。作好自检、与检、交接质量检查。作好工序、分项工程、分部工程质量进行检查、验收。建议对不良作业人员进行岗位调整；有关班组长与班组质量检查员：对本班人员进行班前操作交底，进行班后作业自检与奖评，监督本班组人员严格操作要点进行作业，参与互检与交接检查，调换不良作业人员岗位；、针对本工程特点与本公司的质量通病，由121、技术负责人设置质量控制点，并制定操作要点与防治措施，实行重点监控；、工程质量是企业生命，工程质量人人有责，工层层确保工程质量的技术交流；、对工程质量施行“开路“、“一票否决“、“挂牌作业“。工程质量与进度发生矛盾，以质量为主；工程质量与人员安排发生矛盾，以质量为主调换人员；工程质量与材料发生矛盾，以质量为主调换材料；工程质量与机具发生矛盾，以质量为主调换机具；工程质量与工资挂钩，施行优质优奖；、作好材料、构配件的事先检验与控制，把好三关：把好材料、构配件进场验收关：不合格者不准进场；把好材料复试关：对主材料（钢材、水泥、骨料、砖、装饰材料）作好复验，不合格材料不准使用；把好材料使用关：正确执行122、配合比，做好材料计量、正确按规格、品种、数量、强度使用材料，劣材不充好材用，好材不做劣材用，物尽其用；、作好反馈工作：事先了解可能出现质量的部位与质量事件以及可能出现质量风险，并制定防范措施，予以事先控制；、完善项目经理部的质量保证体系与质量管理的法规体系。、确保安全目标实现，保证安全施工的措施：1、安全目标计划：本项目施工全过程中、消灭重伤事故、消灭伤亡事故、消灭多人事故、轻伤事故率：22、确保安全生产的措施、项目经理部有关要员与职能机构，对确保安全生产分工明确，职责分明；项目经理：是企业法人代表在本项目施工管理听全权委托代理人，是安全生产的第一负责人，主持安全措施之制定，组织安全教育与培训123、，组织安全设施之搭设，组织现场安全宣传与监控，组织项目安全交底，审核五种人员安全作业资格（电气、起重、焊接、机动驾驶、商空作业），组织劳动保护用品之购置与保证，监督安全措施之实施。技术负责人：负安全生产的技术责任，制定安全措施，主持安全教育的培训，监督安全措施之实施，对有关工长、专业工种、班组长作好安全交底，建议调换不重视安全生产的管理人员与作业人员。总工长：对有关工长、班组长作安全交底，监督安全措施之实施，调换不重视安全作业人员，监督设施搭设，组织施工平面之布置，监督违章作业，组织与监督有关工长与班组长安全程序施工。有关工长：对本工种作业班组及人员作安全作业交底，监督本工种有关作业规程施工操124、作，调换不重视安全的作业人员并作专项安全检查交底与检查。专职安全检查员：监督有关工种按作业规程作业，跟踪检查安全作业与安全设施之搭设防，建议调换违章工作人员，时时事事宣传安全作业的重要性，检查劳动保护用品之发放与使用。班组长与班组安全检查员：作好班前安全作业交底班后安全作业奖评，随时检查本班组作业人员按安全检查规定作业，建议奖励安全生产有功人员，随时纠正违章作业，调换不重视安全生产作业人员之岗位。、按工种特点制定工种安全作业交底与作业规程，并进行两级安全交底（技术人对总工长、工长交底；总工长、工长对班组长及作业人员交底）。、编制现场安全措施，并贯彻在施工全过程。、作好安全教育及现场安全宣传。安125、全教育分为新工人入场教育（项目经理及技术负责人负责）分部分项工程开工前教育（总工长、有关工长负责）工序施工的班前教育与班后奖评（有关工长、班组长负责）。现场安全宣传内容为安全标志、现场安全规则、“三宝”、“四口”利用，标志等，安全检查员负责监督实施。、每个月，项目经理组织一次现场安全大检查。由有关工长、总工长、专职安全员参加，随检查随整改随奖评。、五大专业工种持证上岗、本工程开工前，对施工机械、施工用电等重点编制安全技术措施。、现场文明施工措施：1、现场文明施工指标：、按施工平面图布置材料、机械、电路及管路铺设、临时设修建、道路修建、防火消防设施安设、交通要道防护；、工完场清、随时清、时时清、126、班后清、使现场整洁有序。食堂、宿舍清洁卫生；、现场文明标志，安全标志，施工责任标志等设齐全完整。2、确保现场文明责任制：、明确现场文明施工责任制；项目经理：负布置；有关工长：负清场责任、督促、奖评责任；有关班组长：负责场清、时时清、班后清责任；总工长：负机械按平面图就位责任、监督施工平面图严格执行责任。合理利用现场，科学布置施工总平面图，务使平面图规划合理，物资设备有序。、与每个月安全检查之同时，项目经理组织有关人员对文明施工进行检查，随检查、随纠偏、随整改、随奖评。、综合考评按区建议厅96年4月22日颁发的“工程现场综合考评办法”，每月末对本工地现场进行一次综合考评检查，并认真打分，由项目经127、理组织公司派人参加。九、工程质量控制标准、质量标准1、分项工程（1）、合格：、保证项目，必须符合相应评定标准的规定、检验批项目，抽查点应符合相应质量评定标准的合格规定；、实测项目，抽查点数中，建筑工程有80以上，建安工程有80以上的实测值应基本在到相应质量检验评定标准的规定。（2）、注意：当分项工程质量不符合相应质量检验评定标准合格的规定时，必须及时处理，并以按以下规定确定其质量等级。、返工重作的，可重新评定质量等级；、经加固补强或经法定检测单位鉴定能够达到设计要求时，其质量仅能评为合格；、经法定检测单位鉴定达不到原设计要求，但经设计单位签认，可满足结构安全和使用功能要求，可不加固补强的，或经128、加固有补强改变外形尺寸或造成永久性缺陷的，其质量可定为合格。2、分部工程、合格：所含分项工程的质量全部合格；3、单位工程：、合格：所含分部工程的质量全部合格；质量保证资料应符合本标准的规定；观感质量评定得分率达到90以上。质量保证资料应符合本标准的规定；观感质量评定得分率达到90及其以上。、工程分解体系：（见附图）、目标体系：1、目标保证体系：工序作业质量目标（保证）保证分项目标（保证）分部质量目标（保证）单位工程质量目标。2、目标体系：由工序作业质量目标完成，首先制定工序作业质量目标，其次制定分项质量目标，再其次制定分部工程质量目标，最后制定单位工程质量目标，这样就形成了一个单位工程的完整的129、目标体系。本住宅楼，其目标体系制定如下：、这一单位工程，由下列分部工程组成：地基与基础工程、主体结构工程、装饰工程、层面工程、上下水与采暖、电气六个分部工程。、地基与基础分部工程由下列分项组成：挖坑、砂砾垫层、C10砼垫层、条形基础、毛石基础、C30钢筋砼地梁、防潮层、回填土七道分项工程组成。、主体结构分部工程，由下列分项组成：砌体、梁、板、C20构造柱，C20圈梁等分项工程。、装饰分部工程由下列分项组成：一般室内抹灰、外墙抹灰墙面、刷涂料、楼地面、门窗五道分项工程。、屋面分部工程由下列分项组成：屋面找水平、保温层、卷材防水层、瓦屋面四道分项工程组成。、上下水与采暖分部工程由下列分项组成：上水130、管道安装上水管道附件与卫生器具安装、采暖管道安装、采暖器附件安装四个分项工程。电气分部工程由下列分项组成：配管及管内穿线、护套配线、电气照明灯具及配电箱安装、接地装置四道分项工程。3、质量目标制定：、首先确定单位工程的质量目标；工程质量目标，就是单位工程的质量评定等级，这个目标，在工程承包合同中已做了明确界定（是合格）；其次，规划六个分部工程的质量目标；要明确哪几个分部工程质量必须达到合格标准，才能确保单位工程达到合格。、质量目标制定依据：、两个承包合同：工程承包合同中规定的本单位工程的目标；项目经理经营承包合同中明确的质量责任目标；、有关法规、标准、定额；、有关图纸、招标文件、施工组织设计、131、资料；、生产要素的实际状况与动态；、设计要求与有关说明。、以地其基础分部工程为例，其质量目标如下：、基础分部工程的分项工程质量目标如下图：、其他分部工程的分项工程的质量目标，中标后由项目经理部制定。、目标控制与管理：1、目标控制：项目中在实现所定目标过程中，按预定目标计划实施（也就是将所定目标做为管理活动的中心），在实施管理的过程中，由于各因素会对之产生干扰，项目经理部就要通过检查，获取目标实施中信息，将之与原目标计划进行比较，发现偏差，采取相应措施纠正偏差，确保目标计划的正常实施，最终获得预定目标计划之实施。这是一种将经济活动和管理活动的任务，转换为具体目标加以实施和控制的主动管理法，它的精132、华就是以目标来指导行动。2、实行目标管理或控制，要有两个条件其一：有一个明确的目标计划体系，如上所述，首先，将施工项目进行分解，形成一个工程分解体系，其次根据工程项目的分解体系，从单位到有关工序制定目标计划，使这形成一个目标计划体系。这样就便于实行目标控制与管理了。其二：有一个合格的控制与管理体系。我们的控制与管理主体就是项目经理与其相应在的有关作业层（工程队），直到作业班组，这就形成了一个控制与管理的工作体系。、工程施工体系（生产体系）：、质量控制与管理体系（组织体系）：、质量控制与管理法规体系：3、施工阶段质量控制的全过程：4、施工阶段质量控制原则：、以预防为主，重点做好事前控制，防患于未133、然，将质量问题消除在萌芽状态；、坚持质量标准，严格检查，热情帮助；、结合工程特点，结合实际确定控制范围深度与采取的控制方法；、尊重事实，尊重科学，以理服人处理质量问题。5、施工阶段质量控制依据：、有关原材料技术标准；、有关构配件取样试验标准；、有关技术鉴定书；、有关操作规程；、有关规范及验收标准。、施工阶段工程质量管理与控制方法：1、有关技术文件的编制与审核：这是对施工阶段工程质量进行全面管理与控制的重要手段。、审核进入施工现场各分包单位的技术资质证明；、编写开工报告并审核上报；、编写施工方案或施工组织设计，对确保工程质量有可靠技术措施，审核后上报；、编写分部分项工程及重点部位的技术与安全操作134、要点，并做了全面交底；、原材料、构配件取样送验，并审查试验报告；、进行图纸会审送签署会审记录；、对生产五要素（材料、机械、人员、资金、施工方法与环境）进行事先审查。2、质量监督与检查：、检查内容：、开工之前检查：目标是检查是否具备开工条件，开工后能否保证工程质量，能否确保工程连续正常施工。、工序作业检查：检查是否按规范、规程与施工方案，交底文件进行作业；、工序交接检查：在自检、交接检、专职检的基础上，对主要工序和对工程质量有重大影响的工序，由有关工长、专职检查员、甲方代表、监理工程师做工序交接验收检查；、隐蔽工程检查：凡属隐蔽工程，必须由专职检查员，甲方代表或监理工程师会同一起隐蔽检查验收，并135、经监理工程师或甲方代表签证后，方能掩盖；、停工后再复工前的检查：需经监理工程师或甲方代表检查认可后，方能下复工令复工；、分项、分部工程，均应经监理工程师或甲方代表检查认可后，方能下复工令复工；、随班跟踪检查：对主要工序容易产生质量事故或通病的工序，专职检查员及有关工长，随班跟踪检查。、检查方法：、目测法：看、摸、敲、照看：根据质量标准，进行外观目测；摸：手感检查；敲：以工具敲击，进行音感检查；照：对暗阴部位以镜子反光检查；、实测法：吊、量、套、靠吊：以托线板、线锤检查垂直度；量：以测量工具、计量仪表对断在尺寸、轴线、标高、湿度、湿度检查；套：以方尺套方，辅以塞尺检查；靠：以直尺辅以塞尺进行检查136、；、试验检查：必须通过试验，才能对质量进行判断，此时使用此方法。3、工序的质量控制：工程项目的施工过程：由一系列相互关联，相互制约的工序所构成。工序的质量是工程项目整体质量的基础。为把工程项目的产品质量管理好，以预防为主，首先就是将工序质量管理好。工序质量包括两个内容：其一是工序活动条件的质量（即每道工序之投入的五要素：人、材、机、资金、技术）要符合要求；其二是工序活动效果的质量（即每道工序施工完成的工程产品要达到有关质量标准）要符合标准要求。、工序质量控制的内容：、确定工序质量控制流程：每道工序完成后（工序产品）施工自检、互检会同工长检查验收通知监理工程师或甲方代表进行工序检查，并办理工序质137、量验收签证下道工序施工。、如上所述，工序活动条件，是指影响工程质量的诸要素（五要素）。找出影响工程质量的重要因素，并加以控制，才可达到工序质量控制之目的。、及时检查工序质量，并进行分析判断。、设置工序质量控制点：质量控制点是指：为了保证工序质量而需要控制的重点或部位，或者是薄弱环节，对设之质量控制点可以首先析其可能赞成质量隐患的原因，再针对隐患原因，制定出对策予以预先控制。、工序质量控制点的设置：设置工序质量控制点，并对之进行控制，是对工序质量进行预检的有效措施，要根据工程特点、重要性、复杂程度、准确性、质量标准与要求，全面合理的选定质量控制点，它可能是结构复杂的某一工程项目，也可能是技术要求138、高，施工难度最大的某一结构构件，也可能是某一分部工程，也可能是影响工序质量的某一个环节。技术操作、材料、机械、施工顺序、技术参数、自然条件、工程环节都可以作为质量控制点来设置，主要视其对质量性之影响的大小及危害程度而定。举例如下：、人的行为：避免人的行为失误赞成质量事故。对高空、高温、水下、危险作业，易燃易爆作业，吊装作业，动作复杂而快速运转的机械作业，精密度及技术要求高的作业，都应从人的生理缺陷、心理活动、技术能力、思维方法、思想素质等方面进行考核，反复交底，以免由于行为的错误，导致违章作业，产生质量事故；、物的状态：有的工序质量控制中，以物的状态为控制重点如施工精密与施工机具有关；如计量不139、准与计量仪表或计量设备有关，又如主体义叉或多工种密集作业与作业有关等。、材料质量与性能：材料性能与质量直接影响到工程质量。、施工顺序：有的工序作业，必须严格控制相互之间的操作施工顺序，如有违背，将出现对质量不利影响。、技术间歇：有的工序作业，工序之间的技术间歇，其时间性很强，如不严格控制，就会影响工程质量。如砖墙砌筑完成后，一定要有10D的技术间歇，以便让墙体充分沉陷、稳定、干燥，然后才能抹灰，如违反，立即抹灰，会形成灰面脱落、空鼓。、技术参数：有些技术对数与质量有密切关系，必须严格控制。如：砼配合比，外加剂掺量，夯实土的最佳含水量等。、常见之质量通病：如“渗、漏、泛、堵、壳、裂、砂、锈“等通140、病的部位，要事先研究消除对策，采取预防措施。、新工艺、新材料、新技术之应用：都必须事先鉴定试验，或虽有鉴定与试验，但本施工单位首次采用，缺乏经验，也应设为质量控制点，严加控制。、质量不够，不合格率较高的产品：这些产品，根据数据统计，表明质量波动较大，不稳定，不合格率较高，应设为质量控制台点，予以控制。、施工阶段质量影响因素（五要素）的控制：（本节只涉及人、材、机、方法、环境五要素，它属于事前控制控制之范畴）1、人的控制：指直接参与工程实践的组织者、指挥者、操作者。对人进行控制之目的，是避免人的失误，并调动其积极性。其要点如下：、人的技术水平：人的技术水平高低，直接影响到工程质量之水平，为此，对141、技术复杂，难道大，精密要求高的工序操作，要由技术熟练、经验丰富的人来完成。必要时，对其技术水平予以考核。、人的生理缺陷：根据工程特点和作业环境，对人的生理缺陷严加控制。如反应迟钝，应变能力差的人，不能操作快速运行，动作复杂的机械设备等。、人的心理行为：人的心理行为受社会、经济、环境、人际关系之影响，并要接受组织与管理的约束。因为，其劳动态度、注意力、情绪、责任心有不同地点、不同时间有不同变化，为保证质量万无一失，在关键工序和操作上，要控制思想活动，稳定其情绪。、对材料的质量控制：材料质量工程质量的基础，材料质量不符合要求，不可能干出符合质量标准的工程。所以，对材料质量进行控制，是提高工程质量的142、重要保证，材料控制要点如下：、订货：对主要装饰材料及配件，订货前，需查清生产厂家情况，看样，向甲方提供样品，同意后，才可正式订货。、主要设备：订货前，和甲方和监理工程师提出申请，核实是否符合要求；、主要材料进场时，须具备出厂合格证或化验单，或乙方复检单。所有材料必须具备检验单并经监理工程师验证后方可正式使用；、所有构配件，皆必须具备厂家批号及出厂合格证；、凡标志不清或有质量怀疑的材料，一定进行复试；、现场配制的材料，先提出试配要求，一定进行复试；、对材料性能、质量标准、适用范围、对施工要求等必须充分了解，慎重选用。如红色大理石或带色纹（红、暗红、金黄色纹）的大理石，因其易风人剥落，不宜用于外装143、饰。早强三乙醇不能用作抗冻剂等。3、施工机械的控制：施工机械对项目的施工进度及质量有着直接影响，从保证施工质量出发，必须从其选型、主要参数、使用操作三方面进行控制；、机械的选型：选择之原则是：因地制宜，因工程制宜，技术上先进，经济上合理，生产上适用，性能上可靠，使用上安全，操作上方便，维修便利。、主要参数：其性能参数，要能满足施工要求，保证质量要求。如选用超重机械时，必须使其参数能满足超重、超重高度、超重半径的要求。、使用与操作：合理使用，正确操作，是保证施工质量的主要环节。如超重机械要确保四限位装置齐全（行程、高度、高幅、超荷）。4、施工方案正确与否，直接影响到项目的进度、质量、成本控制施工144、方案考虑不妥，会拖延工期、影响质量、增加成本。为此，选定施工方案时，必须结合工程实际，从技术、组织、管理、经济等方面进行全面分析，综合考虑。5、环境因素控制：项目施工的环境因素有：技术环境（地质、水文、气象等），管理环境（质量保证体系、质量制度等），劳动环境（劳动组合、劳动工具、工作面等）。环境因素对质量之影响具有复杂而多变之特点，因之，对主要采取有效措施加以控制，对环境之控制，又与方案及技术措施有关。、施工阶段的工程预检：预检是指，工程未施工前所进行的预先检查。审保证质量，防患于未然的有力措施。、建筑物位置、座标、标高：预检座标标准桩、水平桩。、基础工程：预检轴线、标高、预留孔及洞、预埋件位置与数量；、砌体工程：预检墙身轴线、楼层标高、砂浆配合比划预留孔洞位置及尺寸；、钢筋砼工程：预检模板尺寸、轴线、标高、支撑、预埋件、预留孔等；钢筋型号、规格、数量、锚固长度、焊接、绑扎、保护层等；砼配合比、计量手段、外加剂、养护条件等；、主要管线工程：预检标高、位置、坡度、管线等；、构配件工程：预检安装位置、型号、标高、支承长度等；、电气工程：预检变电配位置、高低压进出口方向、电缆沟位置、标高、送电方向。、成品保护：对完成品，进行妥善保护，确保质量、顺利竣工。质量与安全组织保证体系质量与安全法规体系工程质量控制体系进度控制系统 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