1、城郊森林公园智慧养老医养一体化建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月城郊森林公园智慧养老医养一体化建设项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月59可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录一、中国及郑州市的老龄化状况及发展趋势131、中国已进入老龄化社会132、河南省和郑州市的老龄化问题也同样严峻13二、2、国家及河南省的养老服务业规划及政策目标151、国家十三五养老服务业规划152、河南省养老服务业相关政策16三、郑州市的养老服务规划与市场空间181、郑州市的养老服务业现状182、中原养老服务业规划183、养老服务业有着巨大的发展前景19四、老年人养老观念、养老模式正在发生变化191、养老观念的变化192、家庭因素催生社会养老的产生和发展20五、中原相关养老的具体政策支持21六、养老公园的选址与规划241、养老公园的选址242、养老公园的规划253、配套服务设施规划27七、养老公园提供的主要服务内容28（一）老年人的基本需求28（二）基础服务内容281、家政护理282、医疗保健与康复疗养283、3、心理咨询294、购物295、旅游296、交通服务297、安全保卫298、园艺309、法律顾问3010、老有所为服务30（三）互联网+智慧养老解决方案301、解决方案功能概述302、互联网+智慧养老解决方案31健康医疗中心33八、养老公园投资分析351、养老公园的投资构成352、土地投资353、项目建筑工程354、公寓家具用品投资415、配套服务设施的设备、用品等投资416、项目总投资42十、建设进度安排421、第一阶段前期审批、征地工作422、第二阶段工程实施阶段423、第三阶段开业前筹备及开业43十一、项目经营计划及成本分析431、项目经营的两个阶段432、项目使用权销售计划433、项目第二4、阶段的经营计划44十二、养老公园费用支出分析521、养老公园开办费522、人员费用523、水电以及其它低值易耗品支出534、养老公园各项管理费用支出545、床位费返还支出546、项目标准年支出汇总557、项目十五年费用支出56十三、项目利润分析56十四、本项目未来的发展特色医养一体化小镇571、建设质子和重离子肿瘤治疗专科医院58提要： 中国在2000年时65岁以上人口占比达到7%，进入了老龄社会；2020年，全国第七次人口普查的数据显示，65岁以上人口占比达13.5%；“十四五”期间中国进入深度老龄社会；2035年之前将进入高度老龄化社会。根据郑州市统计局发布2021年郑州市人口发展报告，25、021年末郑州市常住人口中65岁及以上人口分别为116.10万人，占常住人口的9.11%。与2020年“七人普”相比，65岁及以上老年人口比重上升0.13个百分点，增加3万人。另外，2021年老年人口抚养比2020年增加0.12个百分点。由于受生育观念和育儿负担不断加重等因素影响，预计未来几年全市可能还继续会出现新生人口下降和老年人口增加，对全市常住人口年龄结构的影响还将持续，致使今后几年少儿人口抚养比持续微降，老年人口抚养比持续上升。空巢家庭多，空巢老人占老年人口的51.4%；而且“未富先老”特征明显。但是，目前河南省及郑州市都面临着养老机构少、床位不足、服务不系统、标准不高的问题。为此，河6、南省和郑州市都出台了一系列的扶持、优惠政策。2020年七人普数据显示，河南省有60岁及以上老年人口的家庭户为1167.9万户，其中有65岁及以上老年人口的家庭户为918.5万户，相比六人普时的817.2万户和575.4万户分别增长了42.91%和59.63%，占总家庭户的比重分别达36.75%和28.90%。据统计，目前河南省有10.85%的老年人愿意入住养老院，打算在5年内入住养老院的比例为4.23%。根据河南省统计局发布的2021年河南人口发展报告显示，2021年年末河南省常住人口中65岁及以上人口为1383.0万人，占常住人口的比重为13.99%，至少需要床位152万张，而截至2021年7、前三级季度，河南拥有养老机构3340个，总共只有33.5万张养老床位，养老床位实际缺口为118.6万张。社会的巨大需求，人们养老观念的变化，政府的大力扶持，使养老服务业有着巨大的发展前景，同时也给企业带来巨大的商机。 “xx生态公园”（以下简称 “本项目”）选址在郑州市的“xx城郊森林公园内”。该公园是郑州市xx生态综合开发区的重要组成部分。这里森林茂密，绿草如茵，三季花开，四季常绿，自然景观与人工景观交相辉映。本项目拟用地规模360亩，建筑容积率不高于0.6；采用中国传统园林的规划手法，以人为本，在设计上突出体现环境服务于人、怡人、怡情的园林特点，将养老公园内的环境与其外的环境有机地融为一体8、，统筹考虑,科学规划,给老年人创造一个优美的环境。 本项目采用低密度建筑，全部为独栋、合院和低层建筑，风格形态优美，历史文化风情浓郁；住房面积以双人标准间、一室、二室和三室小套房为主。规划总床位数2000个。此外，本项目还规划有完善的配套服务设施，包括医护中心、餐饮中心、文体中心、管理中心等。本项目将全面引入互联网+智慧养老解决方案，利用物联网技术；对接智慧城市平台、著名医院的远程诊疗系统，最终达到老人拥有舒适的生活，充分的安全保障，子女可以放心工作，院方能够方便管理的目标。项目总投资为3.63亿元，其中土地投资1.26亿元，建筑工程投资3.2亿元、配套服务设施（不含建筑）投资1180万元；公9、寓用品用具1840万元。项目建设总工期24个月。其中：前期审批工作、征地8个月，工程实施12个月，筹备及开业6个月。 项目经营的第一阶段：首先将部分养老公寓的50年使用权一次性出售给有需求的客户，以全部或大部收回项目的建设成本。第二阶段为养老公园的运营，按15年时间进行测算，项目的营业收入从7978到15535万元；利润从3098到8071；利润率可从39%上升到45%（成本中不含建筑折旧）。 在以上建设的基础上，使xx智慧养老休闲公园逐步发展成一个以互联网+智慧养老，医养一体化，专科医疗为特色的，一、二、三产相互融合的特色小镇。项目具有良好的市场前景与政策支持，将会产生较好社会效益与经济效益10、，可行，宜尽快实施。一、中国及郑州市的老龄化状况及发展趋势1、中国已进入老龄化社会2022年国家卫生健康委老龄司司长介绍，我国老龄化呈现出数量多、速度快、差异大、任务重的形势和特点。截至2021年底，全国60岁及以上老年人口达2.67亿，占总人口的18.9%；65岁及以上老年人口达2亿以上，占总人口的14.2%。据测算，预计“十四五”时期，60岁及以上老年人口总量将突破3亿，占比将超过20%，进入中度老龄化阶段。2035年左右，60岁及以上老年人口将突破4亿，在总人口中的占比将超过30%，进入重度老龄化阶段。人口老龄化是世界上许多国家正在面临或即将面临的一个突出的社会问题。我国是世界上人口最多11、的国家，由于社会、经济、文化科学事业的发展，计划生育工作的推进，人口出生率和死亡率不断下降，老年人在总人口中的数量和比例仍在不断增加。据估计，到2050年，中国60岁以上老年人口将增加到4.8亿，占全球老年人口的四分之一。2、河南省和郑州市的老龄化问题也同样严峻根据河南省统计局发布的2021年河南人口发展报告显示，2021年年末河南省常住人口中65岁及以上人口为1383.0万人，占常住人口的比重为13.99%。与2020年相比，65岁及以上老年人口比重上升0.50个百分点，增加42.0万人，人口老龄化继续加深。河南省自2003年迈入老龄化社会后，老龄化进程不断加快的趋势非常明显。河南省“十四五12、”健康老龄化规划中提到，“十四五”时期，河南省人口老龄化程度进一步加深，预计60岁及以上人口占总人口比例将超过20%，进入中度老龄化社会。同时，河南省20世纪五、六十年代出生的人口陆续进入老年，未来25年将是河南省老年人口增长最快的时期。庞大的老年人口规模和老龄化的加速发展趋势将会给河南省的经济发展和社会建设带来巨大挑战。根据郑州市统计局发布2021年郑州市人口发展报告，2021年末郑州市常住人口中65岁及以上人口分别为116.10万人；空巢家庭多，空巢老人达35万人，占老年人口的51.4%。郑州市已进入应对人口老龄化的关键时期。郑州市老龄化人口基数大，高龄、失能老人比例高，80岁以上高龄老人13、7.59万人，失能、半失能老人1.9万人，均高于全省平均水平；“未富先老”特征明显，全市月收入在2500元以上的老人占老年人口的23%，收入在2500元以下的占77%。根据郑州市第七次全国人口普查结果，全市60岁以上老年人口164.74万余人，占12.84%，其中65岁及以上人口为1130977人，占8.98%。其中，80岁以上的高龄老人、空巢老人、失能、半失能老人都将不同程度增长，高龄化、空巢化趋势愈发明显，并将继续呈现“未富先老”趋势。二、国家及河南省的养老服务业规划及政策目标1、国家十三五养老服务业规划面对以上严峻形势，国务院专门印发了“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划。这个规14、划确立了中国养老服务业的目标任务：养老服务供给不断扩大。覆盖城乡、惠及全民、均衡合理、优质高效的养老服务供给进一步扩大，家庭养老照护能力有效增强，兜底养老服务更加健全，普惠养老服务资源持续扩大，多层次多样化养老服务优质规范发展。老年健康支撑体系更加健全。老年健康服务资源供给不断增加，配置更加合理，人才队伍不断扩大。家庭病床、上门巡诊等居家医疗服务积极开展。老年人健康水平不断提升，健康需求得到更好满足。为老服务多业态创新融合发展。老年人教育培训、文化旅游、健身休闲、金融支持等服务不断丰富，围绕老年人衣食住行、康复护理的老年用品产业不断壮大，科技创新能力明显增强，智能化产品和服务惠及更多老年人。要15、素保障能力持续增强。行业营商环境持续优化，规划、土地、住房、财政、投资、融资、人才等支持政策更加有力，从业人员规模和能力不断提升，养老服务综合监管、长期护理保险等制度更加健全。社会环境更加适老宜居。全国示范性老年友好型社区建设全面推进，敬老爱老助老的社会氛围日益浓厚，老年人社会参与程度不断提高。老年人在运用智能技术方面遇到的困难得到有效解决，广大老年人更好地适应并融入智慧社会。规划也明确指出，“十四五”时期是我国开启全面建设社会主义现代化国家新征程。也是我国老龄事业改革发展和养老体系建设的重要战略窗口期，党中央把积极应对人口老龄化上升为国家战略。2、河南省养老服务业相关政策为积极应对人口老龄化16、，建立健全覆盖城乡的养老服务体系，促进养老服务业的健康发展，2022年7月，河南省卫生健康委、省发展改革委等19部门联合发布的河南省“十四五”健康老龄化规划（以下简称规划）。规划提出目标：到2025年，65岁及以上老年人城乡社区规范化健康管理服务率不低于65%，二级及以上综合性医院设立老年医学科的比例不低于60%，老年友善医疗卫生机构建设占比不低于85%，基层医疗卫生机构设置康复医学科的比例不低于60%，三级中医医院设置康复医学科实现全覆盖，6574岁老年人失能发生率有所下降；实现全省老年健康服务资源配置更加合理，综合连续、覆盖城乡的老年健康服务体系基本建立，老年健康保障制度更加健全，老年人健17、康生活的社会环境更加友善，老年人健康需求得到基本满足，老年人健康水平不断提升，健康预期寿命不断延长。规划明确了8个方面25项具体任务有效促进全省实现健康老龄化，一是加强健康教育，提升老年人主动健康能力，具体包括广泛开展老年健康教育活动、加强老年健康教育服务供给；二是加强预防保健，提高老年人健康管理水平，具体包括提高老年人健康管理能力、加强老年人预防保健服务、推进体卫融合；三是全方位提升老年医疗护理服务水平，加强老年医疗服务网络建设，提高老年疾病诊治能力，提升老年康复护理服务水平，加强失能老年人长期照护服务，发展安宁疗护服务，创新连续性服务模式；四是推进医养结合深入发展，增加医养结合服务供给，推18、动医养机构融合发展，提升医养结合服务质量，做好老年人疫情防控；五是推动发展中医药特色老年健康服务，加强中医药预防保健服务，加强中医药特色医养结合服务；六是加强老年健康服务队伍建设，加快培养老年医疗服务专业人才，加强老年健康照护队伍建设，完善人才保障机制；七是建设老年友好社会环境，加强老年友善医疗机构建设，推进老年宜居环境建设；八是增强老龄健康科技和产业支撑，加强老年健康科学技术创新，提高健康养老服务信息化水平，推动老龄健康产业发展。同时，规划还设置了7个专栏，即老年健康教育与健康促进项目、老年预防保健能力提升行动、老年健康服务机构建设项目、安宁疗护服务能力提升行动、医养结合能力提升行动、中医药19、老年健康服务项目、老年健康服务队伍建设行动，大力推动重点任务落实落地落细。三、郑州市的养老服务规划与市场空间1、郑州市的养老服务业现状郑州市是全省最早进入老龄化社会的城市，人口老龄化特征明显：老龄人口基数大，空巢家庭多，高龄、失能老人比例高，呈现“未富先老”特征。与快速老龄化的严峻形势相比，郑州市养老服务业还处于起步阶段，全市目前共有各类养老机构34所，养老床位1.4万张，千名老人拥有床位数20.6张。养老服务业发展存在服务供给不足、质量不高、扶持政策配套不够等问题。2、中原养老服务业规划为此，郑州市紧密结合实际，深入调研论证，研究出台了关于加快发展养老服务业的实施意见。根据实施意见，202020、年，本市新建社区养老服务中心396个，城乡老年日间照料中心达到940个，居家养老服务基本覆盖城乡社区；机构养老床位和医养融合床位数达3.1万张以上，每千名老人拥有养老床位40张，基本解决全市失能、半失能老人和其他有需求老人的机构养老服务需求；打造10个老年宜居示范住区，培育30个养老服务品牌企业，建立100个星级养老服务社会组织，形成一批养老服务产业集群。全市养老服务业累计投入105.14亿元。全市基本形成比较完善的养老服务体系，养老服务供需矛盾得到有效解决，能够满足不同老年群体的养老服务需求。3、养老服务业有着巨大的发展前景与此同时，这也意味着“银发产业”的发展前景。根据中国老龄产业发展报告21、显示，据估计，到2050年，中国老年人口的消费潜力将从4万亿元左右增长到106万亿元左右，所占国民生产总值的比例将从8%增长到33%。照此趋势下去，到本世纪中叶，养老将成为中国的主导型产业，老年人也将成为中国的决定性人口群体。这在给中国政府带来诸多挑战的同时，同时也给企业带来巨大商机。以上就本项目的基本政策、市场依据。四、老年人养老观念、养老模式正在发生变化1、养老观念的变化受传统观念的影响(他们认为那些所谓的养老公园是些没儿、没女的孤寡老人的安身之地)，国内老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变;核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，一方面下一代22、与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老公园开始向往养老公园，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。2、家庭因素催生社会养老的产生和发展自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，老年公寓呼声高涨，呼之欲出。许多老年人退休后赋23、闲在家，没有子女的陪伴和照料，他们会产生一种空虚感，急需体现自己的个人价值。因此一些老年旅游团及老年娱乐文化活动都有了很大的发展，老年人不再只是现在家中，他们更多的会选择走出家门，参与社区或社会上组织的一些娱乐活动，这大大促进了老年产业的发展。当前，我国所面临的老龄化问题势必使传统的养老观念、养老模式发生深刻的改变，老年人对经济供养、医疗保健、生活照料和精神文明等方面需求的日益增长，将直接导致现有养老设施的“有效需求”远远超过“有效供给”。五、中原相关养老的具体政策支持根据河南省鼓励投资政策（2017年版），养老服务作为我省鼓励投资的现代服务业的重要内容，可享受以下几个方面的优惠政策：1、公益24、性养老机构自用房产免征房产税将各类养老服务设施建设用地纳入城镇土地利用总体规划和年度用地计划，可将闲置的公益性用地调整为养老服务用地。民间资本举办的公益性养老机构与政府举办的养老机构享有相同的土地使用政策。对经营性养老机构建设用地，按照国家对经营性用地依法办理有偿用地手续的规定，优先保障供应。对公益性养老机构自用房产、土地免征房产税、城镇土地使用税，对符合条件的公益性养老机构按规定免征企业所得税。对企事业单位、社会团体和个人向公益性养老机构的捐赠，符合相关规定的，准予在计算其应纳税所得额时按税法规定比例扣除。对公益性养老机构建设要免征有关行政事业性收费，对经营性养老机构建设要减半征收有关行政事25、业性收费，对养老机构提供养老服务要适当减免行政事业性收费。境内外资本举办养老机构享有同等的税收等优惠政策。设立经营性养老机构，应按“先照后证”的简化程序执行，在工商行政管理部门办理登记后，在辖区县级以上民政部门申请设立许可。在民政部门登记的公益性养老机构，可以依法在其登记管理机关管辖范围内设立多个不具备法人资格的服务网点。非本地投资者举办养老服务项目与当地投资者享受同等政策待遇。在鼓励境外投资者在华举办经营性养老机构的基础上，进一步放开市场，鼓励境外投资者设立公益性养老机构，其设立的公益性养老机构与境内投资者设立的公益性养老机构享受同等优惠政策。申请设立养老服务类社会组织，符合直接登记条件的可26、以直接向民政部门依法申请登记，不再经由业务主管单位审查同意。支持新兴养老业态发展，对于养老机构以外的其他提供养老服务的主体，鼓励其依法办理法人登记并享受相关优惠政策。企业利用新技术、新工艺、新材料和新装备开发为老年人服务的产品用品，经认定为高新技术企业的，按规定享受企业所得税优惠。2、拓宽养老服务业贷款抵押担保范围县级以上人民政府用于社会福利事业的彩票公益金，要将50%以上的资金用于支持发展养老服务业，并随老年人口的增加逐步提高投入比例。其中，支持民办养老服务发展的资金不得低于30%。养老机构在资产重组过程中涉及的不动产、土地使用权转让，不征收增值税。进一步落实国家扶持小微企业相关税收优惠政策27、，对符合条件的小型微利养老服务企业，按照相关规定给予增值税、所得税优惠。对符合条件的民办福利性、公益性养老机构取得的收入，按规定免征企业所得税。对经批准设立的养老公园内专门为老年人提供生活照顾的场所免征耕地占用税。养老机构提供的养老服务、残疾人福利机构提供的育养服务、医疗机构提供的医疗服务免征增值税。拓宽养老服务业贷款抵押担保范围，推动符合条件的养老服务企业上市融资，鼓励保险公司在风险可控的前提下，通过股权、债券、基金、资产支持计划、保险资产管理等多种形式，为养老服务企业及项目提供资金支持。3、对新建民办公益性养老机构给予床位建设补助经县级以上民政部门许可的养老机构用电、用水、用气、用热按居民28、生活类价格执行。养老设施免收有线电视初装费。除公立养老机构提供的基本服务按照政府规定的价格政策执行外，其他服务主要实行经营者自主定价。根据养老产业投资回收期较长的特点，支持发债企业发行10年期及以上的长期限企业债券或可续期债券。支持发债企业利用债券资金优化债务结构，在偿债保障措施较为完善的情况下，允许企业使用不超过50%的募集资金用于偿还银行贷款和补充营运资金。对于符合建设标准和资质条件，运营满一年的新建民办公益性养老机构，按每张床位5000元给予一次性床位建设补助；对于符合建设标准和资质条件，运营满1年的经过改造开办的民办养老机构，按每张床位3000元给予一次性建设补助；对于经过改造开办的民29、办社区老年人日间照料中心，按每张床位3000元给予一次性建设补助。六、养老公园的选址与规划1、养老公园的选址本项目拟选址在郑州市的“xx城郊森林公园内”的大窳村旧址处。该公园是郑州市生态综合开发区的重要组成部分。这里是郑州市重点保护和发展的大型城市森林公园，是城市的绿肺。这里森林茂密，绿草如茵，三季花开，四季常绿，自然景观与人工景观交相辉映；人们在这里可春踏芳草，夏栖绿荫，秋观红叶，冬赏白雪，四时风光不同，各有佳趣妙境，三伏天如初春仲秋，是理想的度假避暑，寻觅山林野趣，回归大自然的最理想去处。而且地势较高，可观云海日出，饱揽雄奇风光，回归自然，体验神秘与奇观，心旷神怡，飘然如仙，亲身体验那种“30、采菊东篱下，悠然见南山”的意境。这里不见了那烦人的雾霾，置身于“绿色氧吧”，之中心享呼吸之畅，是人们养老休闲的理相之处。同时，这里距离市区也只有十多分钟的路程，与老年人熟悉的社会，社交圈子，家庭和亲友都近在咫尺。因此，这里无论从自然环境，还是社会环境，都是建设养老公园的理想地址。2、养老公园的规划养老公园是服务于老年人的场所，环境的优劣直接影响到老年人的生活。老人是夕阳，夕阳也灿烂，在提倡和谐社会的今天，老人的幸福是社会共同关注的大事情，给老人创造一个宜居的优美环境，是社会的责任，是真正人文精神的体现，相信，这样的规划是符合老人心理的设计。本项目规划应本着以人为本的设计思路，在设计上突出体现环31、境服务于人、怡人、怡情的园林特点，将养老公园内的环境与其外的环境有机地融为一体，统筹考虑,科学规划,给老年人创造一个优美的环境。 A、在总体布局上，将建筑与绿化有机结合，统筹考虑。充分吸收中国传统小镇的精华，创造性地运用像“粉墙黛瓦”、坡屋顶、水系、桥、河汊、廊、亭、巷、弄、围合、院落等等建筑要素，形成了整体上的中国味道。在生活空间营造上，中国传统建筑“有宅必有院”的“院”是其精华所在，建筑内部的内庭院空间，使整体建筑形成多进式风格。建筑布局采用散点式布置，从而使每栋楼四季都能在采光、通风、观景等方面得到很好的满足。现代传统风格小镇一定不是简单的仿古，它一定是在吸取中国传统建筑文化和华北特色小32、镇精髓的基础上，以适宜现代人生活方式与需求的理念的全新塑造。B、绿化规划，根据总体布局，绿化采用自然式，或自然式与规则式相结合的设计方法，自然式采用中国的传统园林造园手法，利用小桥流水，修竹粉墙，给人们营造一个模拟自然景色的环境。自然式与规则式相结合的手法，是将现在流行的园林设计手法（规则式）用自然式的表现方法表达出来，给人营造一个丰富而有富于变化的环境。各个空间，各个不同，各有侧重，充分体现现在园林景观的丰富，达到移步换景，步移景异的效果。各个环境之间由道路两侧的行道树贯穿，既有区别又有联系。 C、植物规划，植物造景是园林的精髓，在本规划中，我们也侧重体现植物美。在不同的区域用孤植、群植、丛33、植等种植方式，来体现植物的个体美、群体美，从而营造一个自然的氛围，在植物搭配上，我们也体现了季相变化，形成了“春花、夏荫、秋果、冬绿”的效果。D、本项目的总体容积率控制在0.6以内。E、公寓用房的规划思路本项目采用低密度建筑，全部为独栋、合院和低层建筑，风格形态优美，历史文化风情浓郁；公寓面积以双人标准间、一室、二室和三室小套房为主。具体套型规划如下表：序号房型套型面积床位数/套总套数总床位数总面积I标准间352600120021000II一室一厅602500100030000III二室一厅802500100040000IV三室一厅120240080048000V合计200040001390034、0面积单位：平米。3、配套服务设施规划老年公寓要有完备的配套设施和服务，如医院、健身娱乐、文化教育、图书资料、购物中心、银行、邮局、交流活动、家政服务等。特别是老年社区内要配备正规定点医院。该医院应具备治疗、抢救、咨询的功能，这是关系老有所养的重要保障，是老年人进住社区最关心的问题之一。根据以上要求，本项目应规划配套完善、功能齐全、布局合理的配套服务设施。详见下表：序号功能面积（平米）I医护中心1200II餐饮中心1000III文体中心1500IV管理中心500V合计4200七、养老公园提供的主要服务内容（一）老年人的基本需求一般而言，老年生活有有四大需求：健康、生活、文化和安全。健康方面需要35、对老人的身体状况进行跟踪监测并对异常情况及时告警。生活方面需要解决老人的饮食、家政、出行、购物等日常起居问题，为老人提供便捷安心的服务。精神领域则需要丰富老人的文化生活，为他们提供感兴趣的新闻、影视、政策法规、戏曲、养生保健知识等。安全方面需要保证老人的居住安全，全方位监控来访人员以及家庭场所的烟雾、煤气等。本养老公园即是根据老年人以上的基本需求和特殊的生活需求来设计服务内容，并利用最新的物联网技术和大数据技术，构建起一个互联网+智慧养老服务的基础平台，以为老年人提供更为周到、细致、贴心的服务。（二）基础服务内容1、家政护理为客户提供经过培训之后持证上岗的养老护理员以不同方式(如全天、白天、钟36、点、出行等)为老年人服务;此外还为客户提供各种家政、维修、搬运等服务。2、医疗保健与康复疗养按会员制设立每位会员的健康档案，定期进行全面体检;免费保健疗养咨询;免费参加有关的保健讲座;开办小型的老年病医院，设置门诊、化验、急诊、观察病房、家庭病床，送医药上门;全天候救护车及护士值班服务，在这方面总的要求应当是“小病不出门，大病不误诊，急症及时救，慢病可疗养，事事可咨”。3、心理咨询影响老人健康的重要原因是心理障碍，园区将组织心理医生为大家进行心理咨询与治疗。4、购物园区设有老年用品和日常用品商店并接受各种代购服务;园区内设有便民商店并接受各种电话购物、免费送物上门。5、旅游养老公园与大型旅行社37、合作，经常组织夕阳红专项旅游;还将与北京、大连、广州等地的老年社区合作，举行异地交换居住疗养的业务，尽可能为客户降低费用。6、交通服务开设大巴专线往返于市区与养老公园之间，园区内手推车供免费使用，并准备一定数量的轮椅供出租使用。当地的三轮车与老年车可以进入园区，并可以代客户租用各种用车。7、安全保卫每户都设置紧急呼叫装置，服务人员24小时值班;园区内设置三重安全保卫措施：红外监视、门卫值班、保安24小时巡逻。8、园艺为了满足部分老年人对于园艺与种植的爱好，园区将辟出专门的地块出租给老年人，供他们自己种花种菜，丰富晚年生活。9、法律顾问园区与有关的律师事务所合作，为客户提供法律顾问与咨询服务。138、0、老有所为服务这是一个常常被忽视而又十分重要的服务，也就是说要尽可能地为还能够服务社会的老人(特别是有一技之长的老人)提供一个老有所为的活动舞台，提供必要的条件。鼓励老年人尽可能“有所事事”，而不是“百无聊奈”;在老年大学中开办自创中心让老年人进行各种手工制作;如果有的老人能够写作诗文或能够撰写回忆录，园区将代为推荐、联系出版与发表。（三）互联网+智慧养老解决方案1、解决方案功能概述在上述基础服务的基础上，本项目将全面引入“互联网+理念”，利用物联网技术，通过各类传感器，使老人的日常生活处于远程监控状态，以便于及时为他们服务，从健康、生活、文化、安全等方面解决老人的养老问题。最终达到老人拥有39、舒适的生活，充分的安全保障，子女可以放心工作，院方能够方便管理。本项目的智慧养老系统将接入郑州市的智慧城市平台，使老公更便捷地获得政府和社会提供的各项服务；接入解放军总医院（301医院）等著名医院的远程诊疗系统，提供远程医疗会诊、远程影像诊断、远程监护、远程手术指导(观摩)、远程教育、视频会议、远程数字资源共享、双向转诊、远程预约、远程门诊等服务。会诊中，医护中心的医生可通过视频系统与专家进行面对面交流，实现影像、超声和医学检验结果的同步传输，达到临床会诊的效果。同时，病人和家属也可现场观看专家会诊的详细情况，还可与专家面对面咨询提问，使老人本项目的医疗中心就能享受到三级甲等医院医疗专家的优质40、服务。2、互联网+智慧养老解决方案 A、解决方案示意图B、数据采集与分析通过移动终端就能收集到老人的生理数据，并自动传入云端，进行自动数据分析与处理，再将结果发给主治医生，给出诊断或康复建议。可以每天进行日常的健康监督、运动及饮食指导，特别对于一些高危人群，象高血压、糖尿病。可以对此类人群进行全天候的日常管理，可以为每个人定制出性化的健康管理流程。大数据分析模块可以通过一些体征数据，以及日常生活起居、饮食和保健品服用等等数据，如，生活习惯和饮食习惯，以及服用保健品习惯等等，连饮食口味喜好，经常喜欢吃什么菜类的数据采集，来分析推测身体会出现什么状况，产生那些方面不适，通过数据的分析，做到预测或预41、判，并开出保健处方，给出治疗方案，让体质真的得到改善。重点人物的健康指标跟踪、饮食情况跟踪、医疗信息跟踪、兴趣爱好分析，推送针对重点任务个性化精准推送。C、服务模块健康医疗中心通过智能手环将老人血压、心跳、血脂等数据采集上传至市级健康数据分析中心，健康数据分析中心经过大数据分析之后，推送健康指数提醒给用户，实时关注健康状况。实时推送专家坐诊信息，用户可以预约专家，并通过远程视频会诊和医生进行交互。遇到紧急情况，可以通过智能手环上的SOS呼叫求救，管理呼叫中心后台可以通过北斗卫星确认其位置信息，并进行双向通话，尽快进行紧急救援。O2O服务生活中心通过终端在线享受订餐送餐、家政服务、家电维修、网上42、超市等O2O服务。相关订单会被同步到管理中心，并由商家接单，商家后续和管理中心进行接洽。通过车辆调度系统，可以直接在线约车，终端显示所有在库车辆，可以实时进行预约。通过可视对讲系统进行远程亲情视频通、管理中心的紧急呼叫、社区邻里之间的视频聊天、医务室的远程看诊。可视对讲提供多种个性化主题，在节日期间和使用主题进行视频问候，增加视频对讲的趣味性。用户可以收到来至社区、其他老人、家人亲属的视频问候。文化信息中心互联网内容聚合平台智能抓取互联网资源，智能化分析用户喜好，为每位老人提供影音、新闻、图书、政策资讯等内容，自动抓取相关内容，自动审核。管理中心后台包含了内容平台、互联网内容聚合平台，这两个平43、台为老人提供了政策法规学习、社区、个人荣誉室、影音娱乐、养生专题等文化板块。同时提供健康养生专题：健康课堂：针对老年人提供各种健康知识视频课程，资源具有可靠性。养生食谱：提供养生食疗信息，健康菜肴食谱，提供食材配比，制作步骤等内容。疾病防治：常见疾病防治方法查询，可视化查询疾病类型。药品信息：提供药品信息查询，疾病防治，服药提醒等功能。八、养老公园投资分析1、养老公园的投资构成养老公园的投资主要由以下几部分构成：土地投资、建筑工程投资、公寓内部用具用品、配套服务设施设备投资等几项。2、土地投资根据河南省鼓励投资政策（2017年版），本项目的用地按公益性用地进行成本分析。目前市场行情，按每亩3544、万元计算。本项目规划用地面积约360亩，则用地总成本为12600万元。3、项目建筑工程详见下表：养老公园工程投资概算书序号项目单 位数 量单 价总价(万元)备注1项目及土地费用亩00万元/亩02勘察及设计费用164400230378 21地质勘察平米1644002元/平米3322建筑方案设计平米1644001元/平米1623修建性性详规平米1644001元/平米1624施工图设计平米16440015元/平米24725管网综合设计平米1644002元/平米3326施工图审查平米1644002元/平米333项目立项平米164400349 31地震评价平米1644000元/平米032节能评价平米1645、44001元/平米1633环保评价平米1644001元/平米1634编制可研报告平米1644001元/平米164施工现场准备平米1644006.1 10041通电平米1644003.6 元/平米6042道路修整平米1644000.6 元/平米1043打井及通水平米1644000.9 元/平米1544其它临时设施(含办公用房、用品)平米1644000.9 元/平米155土建工程费用平米1644008201144951地基及土方工程(含检测费、渣土费）平米16440020元/平米329 52公寓土建工程平米139000800元/平米11120 53地下建筑土建工程平米21200950元/平米20146、4 6公寓部分安装、装修平米139000670931361安装工程（含户式空调）平米139000450元/平米6255 水电暖气62装修工程平米139000200元/平米2780 65其它工程平米13900020元/平米278 7其它部分工程平米212001540元/平米326571地下停车管理系统平米2000020元/平米40 72地下安装工程平米21200100元/平米212 通风、地坪等73配套服务设施安装工程4200800元/平米336 含中央空调74配套服务设施装修工程4200600元/平米252 75其它工程平米2120020元/平米42 8室外配套工程平米16706725041747、781景观及道路工程平米167067200元/平米3341 用地面积的70%82综合管网平米16706740元/平米668 84其它平米16706710元/平米167 9监督、管理费150247 91工程监理费平米16440010元/平米164 92招投标代理费平米1644001元/平米16 93造价审计费平米1644001元/平米1694测量放线平米1644001元/平米1695其它平米1644002元/平米3310配套费平米0 元/平米0 101城市建设配套费等各项建设规费平米00元/平米0102人防工程异地建设费平米00元/平米011财务及不可预见费用平米150 2466 111财务费用48、平米164400100元/平米1644 112不可预见费平米16440050元/平米822 12公司管理费16440035 575 121人员工资及福利平米16440020元/平米329 122办公费用平米1644005元/平米82123其它平米16440010元/平米16413总投资额1644001948 32019 4、公寓家具用品投资主要指公寓内的各类生活用品、家具等。详见下表：房型数量单套投资额总投资（万元）标准间6004000240一室一厅5006000300二室一厅50010000500三室一厅40020000800合计200018405、配套服务设施的设备、用品等投资详见下表：配49、套服务设施面积投资额备注医护中心1200500社区医院标准餐饮中心1000300文体中心1500300管理中心50080合计420011806、项目总投资序号投资项目数量单位单位投资总投资（万元）I项目用地360亩350001260II建筑工程164400平米1947.6132019 III公寓用品用具1840IV配套服务设施1180V总计36299 项目的总投资约为3.63亿元。十、建设进度安排项目主要分为前期审批工作、征地及工程实施、开业前筹备三个阶段。各阶段工作主要工作如下：1、第一阶段前期审批、征地工作在8个月内完成。通过区市两级政府的审批、立项，以及用地审批等项工作。完成项目的方案、50、规划、施工图等设计、审图及审批，办理规划许可（两个证）、施工许可，完善项目后期水、电、气、暖、通讯、数据等事项的审批工作。2、第二阶段工程实施阶段在12个月内完成。主要工作内容包括建筑主体施工、内外装修工程、安装工程、室外管网工程、道路、绿化工程等。3、第三阶段开业前筹备及开业在6个月内全部完成。包括各类设施、设备、用具、用品的采购、安装、布置等；养老公园经营管理团队招聘、培训、组建等；从民政管理部门取得社会福利机构设置批准证书，项目使用权的推广与销售；各类人员招聘与培训；养老公园的推广与宣传；试营业；正式开业庆典等。以上各项工作的总工期为24个月（不同阶段的工作将交叉进行）。十一、项目经营计51、划及成本分析1、项目经营的两个阶段A、第一阶段：为尽快收回成本并减轻项目经营过程中的折旧及利息等财务压力，首先将一定比例的养老公寓的50年使用权一次性出售给有需求的客户。以求全部或大部收回项目的建设成本。B、第二阶段：项目开业筹备及运营阶段。以上两个阶段分述如下：2、项目使用权销售计划项目使用权销售比例及销售金额计划见下表：序号房型销售比例销售面积单价（元/平米）销售金额（万元）11标准间20%42006000252012一室一厅30%90006500585013二室一厅40%1600070001120014三室一厅50%2400065001560015车位50%250800002000车位按52、每个8万元16合计5320037170销售面积中不含车位面积使用权销售过程中所发生的管理、代理、推广等费用按销售额的3%计算，合计1151万元。扣除全部建设成本36299万元后，尚节余920万元，作为使用权销售的利润。至此，养老公园的使用权销售后，除回收全部建设成本外，尚可盈余920万元。项目经营的第一阶段工作全部完成。3、项目第二阶段的经营计划（1）使用权已售部分的受托管理使用权已销售部分由购买人委托养老公园管理方代为管理。管理方所收床位费扣除一定比例（20%）的管理费后，全部返还给购买人。（2）医保中心和餐饮中心的经营这两部分实行社会化管理，自负盈亏，经济目标是：盈亏平衡或微利即可。每位入53、院者根据所享受的服务内容和水平的不同，支付相应的费用（含餐饮费）。这两部分的投资回收任务由公寓及养老公园提供的其它服务中完成。（3）养老公园的收费标准A、养老公园收费情况调研本项目为一所针对中、高收入老人为主要目标客户群体的养老公园。为制定一个适合这个人群的合理的收费项目与收费标准，我们在情况发展水平比较类似的郑州市、石家庄市、呼和浩特市三地选取了一些规模较大（300个床位以上），设施较为齐全，标准较高的养老机构进行了调研。调研的情况汇总如下：名称郑州市尖草坪区社区养老公园序号房型床位费服务费卫生费半护费全护费特护费I普房200025025015002000 2500II标房23002502554、015002000 2500III单人间IV套间（豪华）V住院押金0VI应急备用金500010000名称郑州市长青藤老年养护院序号房型床位费服务费卫生费半护费全护费特护费I普房（3人以上）II标房（2人）115025025016002000 III单人间IV套间（豪华）V住院押金0VI应急备用金名称郑州市万柏林东社爱心托老院序号房型床位费服务费卫生费半护费全护费特护费I普房（3人以上）II标房（2人）90020020012001500 III单人间IV套间（豪华）V住院押金0VI应急备用金名称郑州市迎泽区老年安康颐养家园序号房型床位费服务费卫生费半护费全护费特护费I普房（3人以上）II标房（255、人）900300300500 700III单人间IV套间（豪华）V住院押金0VI应急备用金名称呼和浩特市东郊恒康安养院序号房型床位费服务费卫生费半护费全护费特护费I普房（3人以上）II标房（2人）5004002008001800 2600III单人间18005003008001800 2600IV套间（豪华）V住院押金0VI应急备用金名称呼和浩特市祥如老年新村序号房型床位费服务费卫生费半护费全护费特护费I普房（3人以上）900450II标房（2人）1300500III单人间2000600IV套间（豪华）3800600V住院押金5000VI应急备用金5000名称呼和浩特市老年公寓序号房型床位费服56、务费卫生费半护费全护费特护费I普房（3人以上）II标房（2人）1050III单人间2750IV套间（豪华）V住院押金VI应急备用金名称河北平山野生原老年公寓序号房型床位费服务费卫生费半护费全护费特护费I普房（3人以上）II标房（2人）2400III单人间2800IV套间（豪华）3100V住院押金VI应急备用金名称石家庄康泰老年公寓序号房型床位费服务费卫生费半护费全护费特护费I普房（3人以上）II标房（2人）120015001800 2200III单人间IV套间（豪华）V住院押金VI应急备用金由以上调研可知，养老公园收费一般设基本收费，包括床位费、服务费、卫生费、杂费等；第二部分是护理费，根据老57、人的不同失能情况，分成半护、全护、特护几个级别进行收费；第三部分就是住院押金（一般为5000元/床）、应急备用金，根据老人的不同身体状况收取500010000元；另外有的养老公园不另行收取水电暖等杂费。B、标准经营年份的收费标准根据调研情况，为更好地吸引老年人入住，计划采取中高档的设施和服务标准，收费则为中等偏上水平。制定如下收费标准。序号房型床位数床位收费标准合计(万元)床位费服务费杂费每床总收费(月)每床收费(年/万元)I标准间1200100040010015001.8 2160II一室一厅1000200060012027203.3 3264III二室一厅1000150050012021258、02.5 2544IV三室一厅800180060015025503.1 2448V特护费120020002.42880VI总计13296说明：a、标准经营年份指养老公园入住率达到100%时的理想状态。b、特别护理指的是对失能入院者的护理，这里假设每年有30%的入住者为失能老人。c、杂费指日常消耗的水、电、卫生纸等项支出。d、老人因病的医疗、护理费用，以及餐饮费用，按成本收取，不计入日常收费中。D、15年经营期营业收入情况分析：由于经营状况和社会的物价水平是不断变动的，因此，我们需要用动态的眼光去看待经营收入的情况。这里以十五年为一个周期来分析收入的变化情况。假设养老公园在三年内达到正常经营水平59、，第一年开业时达到60%的入住率，第二年达到80%的入住率，第三年初达到95%以上的入住率；此后的正常经营水平均按95%的入住率计算。由第四年开始，养老公园的各项收费均比前一年增加3%，经营成本相应增加3%。则不同经营年份的收入变化情况如下表：经营年份第1年第2年第3年第4年第5年营业收入797810637126311301013400经营年份第6年第7年第8年第9年第10年营业收入1380214217146431508215535经营年份第11年第12年第13年第14年第15年营业收入1600116481169751748518009（单位：万元）十二、养老公园费用支出分析1、养老公园开办费60、指开业前的各项支出，包括宣传推广、人员招聘与培训、办理各项证照、管理及办公费用等。这里按980万元计算，并在开业后十年内摊销完毕，每年98万元。2、人员费用包括基本工资、奖金、福利、培训、工会活动等。A、人员编制及工资总额（标准年）岗位名称人数人均年工资总额（万元）备注护理员800360002880每5床一人保洁员13930000417每千平米一人安保203600072其它管理人员3050000150总计9893519B、奖金、福利按工资总额的15%计算，标准年总额为528万元。C、培训及工会活动等费用按工资总额的5%计算，标准年总额为176万元。D、以上各项人员费用，标准年总额为4223万元61、。3、水电以及其它低值易耗品支出从收取的各项杂费中支出，总额为576万元。收支平衡即可，如支出超过此项收费，则适当调升杂费的收取标准。详见下表：序号房型床位数杂费单价(月)杂费(年)I标准间1200100144 II一室一厅1000120144 III二室一厅1000120144 IV三室一厅800150144 V总计576 4、养老公园各项管理费用支出包括养老公园的维修费用、办公费用、差旅费用、会议费用、招待费用以及其它杂项费用，按养老公园年营业额的5%计算，标准年的支出为644万元。5、床位费返还支出对于已出售使用权并由养老公园托管的床位，所收取的床位费，扣除20%的托管费用后，剩余80%62、返还给托管人。标准年返还的床位费用以及托管费用详见下表：序号房型总床位数(个)托管床位比例托管床位数(个)床位费单价(元/月)床位费返还总额(万元/年)I标准间120020%2401000230II一室一厅100030%3002000576III二室一厅100040%4001500576IV三室一厅80050%4001800691V总计20746、项目标准年支出汇总标准经营年份指养老公园入住率达到95%以上时所需的支出。详见下表：支出项目标准年支出（万元）开办费98人员费用4223水电杂费576床位费返还2074总计69707、项目十五年费用支出项目开业第一年，入住率达到60%，支出水平达到标63、准年份的70%；第二年，入住率达到80%，支出水平达到标准年份的90%；第三年，入住率达到95%，支出水平达到标准年份的100%。从第四年开始，支出总成本每年增加3%。详见下表：经营年份第1年第2年第3年第4年第5年经营支出48796273697071807395经营年份第6年第7年第8年第9年第10年经营支出76177845808183238573经营年份第11年第12年第13年第14年第15年经营支出88309095936896499938十三、项目利润分析仍按十五年一个周期进行分析，各年度利润情况如下：经营年份第1年第2年第3年第4年第5年营业收入7978106371263113010164、3400经营支出48796273697071807395净利润30984363566158316006利润率39%41%45%45%45%经营年份第6年第7年第8年第9年第10年营业收入1380214217146431508215535经营支出76177845808183238573净利润61866371656267596962利润率45%45%45%45%45%经营年份第11年第12年第13年第14年第15年营业收入1600116481169751748518009经营支出8830 9095 9368 9649 9938 净利润71717386760878368071利润率45%45%45%65、45%45%从以上分析可以看出，项目进入经营期后，利润率可保持在39%45%之间，经济效益状况良好。十四、本项目未来的发展特色医养一体化小镇本项目建成后，将在现有基础上进一步发展，具体计划是将现有的医护中心发展成一所既能提供基础性的医疗服务，同时又有特色的三甲医院，进一步打造养老公园的环境，最终使本公园成为一个集风光旅游、养老休闲、健康医疗为一体的“大健康特色小镇”。1、建设质子和重离子肿瘤治疗专科医院质子和重离子肿瘤治疗技术是国际公认最先进、最尖端的放疗技术，用特殊的加速器加速至光速的约70%的速度，通过特定的治疗器具可以对应癌症病灶的位置和形状进行照射，在到达肿瘤病灶前，射线能量释放不多，66、到达病灶后会瞬间释放能量，具有对肿瘤病灶进行强有力的照射，同时对肿瘤周边正常组织损伤极小，毋庸置疑是当今世界肿瘤治疗的重要措施手段。临床治疗的结果表明，质子和重离子放疗在非小细胞肺癌、前列腺癌、头颈部肿瘤、肝癌、颅底和脊柱旁肿瘤及中枢神经系统肿瘤治疗中取得了比较好的疗效，而放疗的急性和后期的放疗不良反应不严重。重离子对肿瘤有很强的杀伤力，特别是那些抗拒光子放疗甚至抗拒质子放疗的肿瘤，如软组织肉瘤、腺样囊性癌、恶性黑色素瘤等含有大量乏氧细胞的恶性肿瘤，疗效更为明显。质子重离子放疗作为一种新的肿瘤治疗技术，拓展了放射治疗的应用宽度，极大程度地提高了肿瘤治疗患者的治愈率和生活质量，为年龄大、心肺功能67、较差或无法耐受手术治疗的患者提供了治疗方式的新选择。对中国的肿瘤人群治疗及建设中国健康社会都具有重要意义。同时，我们也将与全国知名的医疗机构、科研院所、知名专家建立战略联盟关系，实现数据共享、业务协同，完善高端医养结合产品和服务，并且逐步引进健康管理、康复等其他第三方服务共同形成和发展质子重离子治疗产业体系。2、完善xx城郊生态公园森林绿化体系，逐步形成包括新能源、森林智能灌溉、绿色建筑、现代设施农业、环境水及生活污水处理等创新领先技术系统，使xx智慧养老休闲公园与xx城郊公园有机地融为一个整体。3、在以上建设的基础上，使xx智慧养老休闲公园逐步发展成一个以互联网+智慧养老，医养一体化，专科医疗为特色的，一、二、三产相互融合的特色小镇。以上未来发展方向所涉及的项目，本公司将另行进行可行性研究。完