1、呼图壁农产品交易中心项目可行性研究报告中国轻工业西安设计工程有限责任公司杨凌博通农业装备科技有限公司总 绪在经济全球化的背景下，国内外实践证明，现代物流业发展已成为提升一个城市综合经济竞争能力的有效手段；物流服务水平和物流成本已经成为投资环境的重要影响因素。为此，国家的有关部门及省市对物流业的发展高度重视。本项目报告主要以国家及省、市相关政策、法规为依据，并结合呼图壁县委、县政府对农产品交易中心的具体要求及定位，对农产品交易中心进行功能设计及方案论证，力图打造以交易中心为核心平台，形成融物流、商贸、会展、地产、休闲娱乐等功能于一体，多功能、复合型、能辐射和带动周边快速发展的新型现代农业综合体。2、同时，通过产业集聚及规模效益的形成，最终将交易中心建设成为覆盖全疆的国家级农产品交易中心，促进呼图壁农产品物流及枢纽作用的良性发展。为进一步提高企业获利能力，更好的发挥企业服务社会、服务经济发展的社会使命，杨凌博通农业装备科技有限公司与相关合作公司决定在呼图壁县注资成立独立法人公司，前期申请建设用地264亩，借助呼图壁县的区位优势、产业基础及配套资源，利用三年时间，总计投入资金76000万元人民币，建成占地面积321000平方米，高标准、现代化的农产品交易基地。 第一章 总 论一、项目投资单位概况呼图壁农产品交易中心项目计划由杨凌博通农业装备科技有限公司、阿克苏柯柯牙恒隆园艺场及呼图壁供销社三3、方共同注资6,000万元人民币在呼图壁县成立的具有独立法人资格，集物流、商业、地产、贸易于一体的股份制公司。除呼图壁供销社以外，其它投资两方企业概况如下：1、杨凌博通农业装备科技有限公司杨凌博通农业装备科技有限公司隶属于浙江佳为控股集团，公司成立于2010年3月18日，注册资本5,000万元，注册地址为陕西省杨凌示范区兴杨路9号；项目建设用地54亩，计划总投资10,000万元人民币，达产后预计年产值将超过25,000万元人民币。佳为控股集团下辖江苏黄岗节能科技有限公司、西安井上人工环境科技有限公司、西安博通节能设备有限公司、杨凌博通农业装备科技有限公司、浙江佳为环境科技有限公司、浙江佳为实业有4、限公司等全资或控股子公司，业务覆盖纺织设备、中央空调、农业设备、商业地产等领域。2011年，控股公司及参股公司总资产规模突破50,000万元，年销售额约137,000万元，利税总额17,600万元。杨凌博通农业装备科技有限经营范围包括烘制脱水设备、粮食分选设备、气调设备、冷库设备、冷藏集装箱设备的开发、生产、销售和安装。公司以“成为国内最具影响力的农产品收获后处理装备的领军企业”为愿景，充分依托杨凌国家级农业高新技术产业示范区的区位、政策和智力优势，着力将农业技术装备项目做强做大。公司坚持以人为本的理念，坚持以顾客为关注焦点，通过技术创新不断强化企业核心竞争力并逐步构建了以创新、诚信、和谐、卓5、越为宗旨的特色鲜明的企业文化，形成了“以市场为导向，以技术创新促发展”的良性循环机制，创新技术、创新成果不断涌现，同时努力加强研究成果从实验室到产品再到市场应用的技术转化过程。公司与西北农林科技大学、陕西师范大学、北京农业大学、农业部农产品加工研究所建立了长期稳定的合作关系，并于2010年与西北农林科技大学、陕西师范大学共同成立“农产品节能环保烘制设备技术研究中心” 、“西北农林科技大学博士生流动站”、“陕西师范大学产学研基地”等机构。公司特别重视科技研发人员在企业发展过程中的核心地位和推动作用，从多种渠道引进和培养人才，并外聘了17名兼职的高级技术人才作为企业技术发展的顾问和设计、组织、实施6、的把关者。他们均来自高等院校、陕西或西安的知名设计院。同时为从根本上保证研发人员的核心地位，并为科研技术人员创造良好的研发、创新的内部条件，公司围绕主营业务建立了完善、细致的研发管理制度、销售管理制度和人才激励制度，保证了研发工作的持续进行。杨凌博通公司自成立以来分别参与了内蒙古乌兰察布现代物流园、陕西洛川国家级苹果交易中心、陕西眉县猕猴桃国家及交易中心的项目规划、筹备或建设工作，在物流园建设及运营方面积累了丰富的运作经验。2、阿克苏柯柯牙恒隆园艺场阿克苏柯柯牙恒隆园艺场成立于2004年，位于温宿县克孜勒镇，紧邻阿克苏纺织工业园区，距阿克苏市区9.5公里。拥有林果地面积3.8万亩，草场4.3万7、亩，固定资产6,400万元，工作人员1200余人。主要经营红枣、核桃、香梨种植、加工及优质畜禽养殖、育肥工作。2012年7月，阿克苏纺织工业园组织资产评估公司评估资产总值达到35,000万元人民币。园艺场属于柯柯牙四期、五期防风治沙绿化防护林项目。经过近十年的不懈努力，柯柯牙恒隆园艺场已经在原来茫茫荒漠上建设成地势平坦、土地肥沃、沟渠纵横、绿树成荫的现代化农场，并被阿克苏地区授予“地区农业产业化龙头企业”荣誉称号。全面实现了以种植经济林、发展林果业、进行生态养殖，进而促进经济效益、生态效益、社会效益同步发展的良好局面。二、项目建设可行性研究工作依据1、可行性研究报告编制指导思想以科学发展观为指8、导，以建设国家级农产品交易中心为目标，落实珍惜、合理利用土地的总原则，遵循“五个统筹”的要求，置身县域经济跨越式发展的大环境，并根据呼图壁县经济持续、快速发展的客观需要，妥善处理当前与长远、全局与局部的关系，推进工业化、城镇化进程，促进国民经济快速发展。（1）高起点、高标准、高水平 。物流园区总体规划和基础设施建设，须珍惜使用每一寸土地，按照现代物流技术的接口配套要求，发挥物流园区的规模效益和集聚能力，推进产业集聚，逐步达到国际标准，建设成为全国知名、省内一流的品牌仓储区，以更好的平台，上更好的项目，促进呼图壁县突破发展。 （2）布局科学、用地集约、规模集聚。利用规划布局科学的功能区，既有利于9、进行物流园内协作与交流，同时又避免相互影响、干扰和污染；走土地集约化道路，降低用地成本，提高土地利用效率，充分共享设施与资源；加强集聚效益，把规模和集聚统一起来，形成综合核心竞争力；同时立足呼图壁县实际，充分发挥呼图壁县绿色资源优势，突出绿色产业特色，提升招商引资质量，着力引进战略投资者。 2、可行性研究报告编制的原则（1）选址必须符合城市总体规划，合理布局、有足够的建设用地，并有一定的发展余地。（2）坚持按照保障经济发展与保护农用地相统一的要求，统筹安排各类、各区域用地的原则。（3）坚持内涵挖潜与外延扩大相结合、以内涵挖潜为主，提高土地利用效率的原则。（4）坚持保护和改善生态环境，保障土地资10、源可持续利用的原则。（5）坚持土地利用规划与城镇规划相协调的原则。（6）总平面布置应满足农产品物流的有关要求和符合安全、防火的有关规定，并应因地制宜进行合理布置。（7）充分考虑环境保护设施和绿化用地，严格执行建设项目“三同时”的有关规定，污染物的排放必须符合国家规定的排放标准，尽量减少对环境的影响。（8）认真执行国家、行业有关农产品加工、检验、包装、标志、运输、贮藏及卫生等标准的规定。3、可行性研究报告编制依据（1） 中华人民共和国土地管理法；（2） 中华人民共和国环境保护法；（3） 中华人民共和国环境影响评价法；（4） 新疆维吾尔自治区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（2011）；（511、） 昌吉回族自治州国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（2011）;（6） 新疆维吾尔自治区环境保护“十二五”规划（2012）;（7） 工业项目建设用地控制指标（国土资发200824号）;（8） 城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2001）;（9） 农产品冷链物流发展规划(2010);（10） 粮食现代物流发展规划（2007）；（11） 物流业调整和振兴规划（2009）；（12） 相关技术标准、技术规范。4、可行性研究报告编制的范围依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对呼图壁农产品交易中心项目建设的目的、必要性、项目区域概况、市场分析、选址分析、项目规划方案及建设内容及建12、设规模、环境保护、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。三、项目概况1、项目目标定位呼图壁农产品交易中心将成为融物流、商贸、会展、地产、休闲娱乐等功能于一体，多功能、复合型、能辐射和带动周边快速发展的新型现代城市农业综合体。最终将形成北疆地区功能最完善、配套最齐全、辐射范围广阔的绿色、安全、生态的国家级农产品交易中心和农产品一级流通中心。呼图壁农产品交易中心将与较大规模的、以交易功能为主的销地型二级农批市场和其它小型农贸集市和连锁超市将共同构建起北疆农产品流通的三级体系。2、项目建设的宗旨依托呼图壁农产品交易中心，凭借杨凌13、博通公司及相关合作企业资金及在农产品流通行业的优势地位，把项目建设成立足昌吉州，连接天山北坡经济带，面向全国及中亚的国内一流的农产品交易中心，为乌鲁木齐、昌吉及天山北坡经济带“菜篮子”供应和食品安全提供有力保障。3、项目预期建设内容及目标项目用拟在占地面积17.6万平方米的项目用地上，建成配套设施完备、功能先进、总体环境良好的农产品综合交易市场。建设内容主要包括：蔬菜、水果、冻品、干货、副食品等经营品种的批发交易区，以及物流仓储区、认证农产品加工配送区和生活配套服务区等。4、项目主要技术经济指标序号项目单位数量1总用地面积176006.122净用地面积176006.123规划总建筑面积421014、004建设周期月365建筑密度%43.26容积率4.57绿地率%9.68项目总投资万元760009投资强度万元/ha431810静态投资回收期年7.211税后投资内部收益率%17.812税后财务净现值万元88500四、结论与建议呼图壁农产品交易中心项目符合国家、自治区产业政策和昌吉州及呼图壁县产业总体规划。项目用地符合选址原则，地理位置优越，地质条件良好，交通方便，配套设施齐备，水、电供应有保障，适合项目建设。项目建设有利于促进乌鲁木齐市、昌吉市及天山北坡经济带现代农产品流通业的发展，保障毗邻城市“菜篮子”稳定、安全的供应，平抑区域物价；能够节约资源、减少损耗、降低物流成本、促进就业，属于风险15、小、利润长期型、稳定型增长项目，有利于提高公司盈利能力，增强公司核心竞争力。项目建设具有巨大的社会效益和经济效益。因此，呼图壁农产品交易中心项目技术上是可行的，经济上是合理的，建设条件是充分的。第二章 项目建设的必要性分析一、项目所在区域总体环境分析1、天山北坡经济带环境分析（1）天山北坡经济带概况天山北坡经济带位于新疆准噶尔盆地南缘、天山北坡中段，土地面积为9.54万平方公里，区域总人口为524.4万，其中城镇非农业人口为365.4万，城镇化水平达63%。是一个以制造业为主、服务业为辅的通达中西亚地区的流通大通道和产业经济带。是新疆现代工业、农业、交通信息、教育科技等最为发达的核心区域。经济16、带行政辖区包括8市6县，分别为：乌鲁木齐市、昌吉市、米泉市、阜康市、石河子市、奎屯市、乌苏市、克拉玛依市、呼图壁县、沙湾县、玛纳斯县、吉木萨尔县、奇台县和木垒县。近年来，该区域凭借优越的区位条件、较完善的基础设施和丰富的自然资源等优势，成为新疆经济最为发达、城市发展水平最高的区域。2010年天山北坡经济带国内生产总值2903.18亿元，占全疆的53.4%。其中，第一产业生产总值为246.22亿元，占全疆第一产业的22.8%，第二产业生产总值为1609.94亿元，占全疆第二产业的62.1%，第三产业生产总值1047.03亿元，占全疆第三产业增的59.3%(以上不包括兵团数据)，工业总产值占全疆的17、49.4%：天山北坡经济带人均国内生产总值47178.8元，是新疆人均生产总值(24927.31元)的接近2倍。（2）天山北坡经济带城市化进程分析（2.1）城镇集聚指数的分析19902002年新疆城镇集聚综合指数增长最快的前十位城镇分别为首府、中心城市乌鲁木齐，南北疆区域的副中心城市克拉玛依和库尔勒，新兴石油城镇鄯善、北疆西部的区域中心城市伊宁、南疆西部中心城市喀什、北疆中段副中心城市石河子、奎屯和东疆中心城市哈密。新疆城镇的集聚发展显著地表现为中心城市的吸引与辐射。新疆城镇大致可以划分为7个经济区，分别为乌鲁木齐经济区、奎屯经济区、哈密经济区、伊犁经济区、库尔勒经济区、阿克苏经济区、喀什经济18、区。但是，由于中心城市的规模和实力较弱，难以带动周边县市的发展，一直以来城市经济区的职能没有得到充分发挥。随着新疆区域中心城市集聚功能进一步增强，以中心城市为核心的城市经济区的实体功能已经开始体现出来，涌现出以乌鲁木齐为核心的都市圈以及天山北坡经济带城镇群。城市经济区的实体职能今后将表现的更为明显。一般而言，中心城市的规模和集聚扩散能力不同，其集聚的阴影区的范围也有所不同。城市规模大，集聚能力强，其集聚阴影区范围距离中心城市越远；城市规模小，集聚能力弱，集聚阴影区距离城市越近。新疆城镇体系的一个显著特点是首位度高，乌鲁木齐是全疆城镇体系的核心，一直以来具有很强的集聚辐射能力。在乌鲁木齐周围近郊19、区域，如昌吉、米泉、阜康，受到中心城市的强烈带动作用，成为乌鲁木齐特大城市人口、产业转移的接受地，相对于其他县市而言，其集聚能力有显著的增强。距离中心城市稍远一些的远郊城镇或是位于两个中心城市断裂点附近的城镇，就成为城市集聚辐射的阴影区，集聚能力相对弱化，如乌鲁木齐和石河子断裂点上的呼图壁县，其集聚功能就下降较快，由1990年位于全疆第19位下降到2002年的第44位，处于全疆后列。另一方面，新疆区域中心城市大多为中等城市，由于其对人口、经济的吸纳能力有限，城市集聚的吸引来源主要是近郊城镇，因此近郊县市成为集聚阴影区。城镇集聚综合指数的变化表明，这些县市的集聚能力呈现不断下降的趋势，如伊宁市近20、郊的伊宁县和察布查尔县、石河子附近的玛纳斯县、和田市附近的和田县、喀什附近的疏附、疏勒县。目前，天山北坡和南疆铁路沿线这两个新疆城镇集中分布的区域的发展仍以集聚为主要趋势，这决定了土地资源产出效益也以集聚为主，并且随着两条城镇带的进一步建设和发展，2008年土地资源产出效益的集聚态势进一步增强。从建设用地看，这两条城镇带集中了乌鲁木齐、石河子、克拉玛依、库尔勒等中心城市和次级中心城市，建设用地相对于其他城市集约程度高，单位面积的土地效益也高于其他城市。总体上，城镇空间分布和产业布局的特征决定了新疆土地资源产出效益整体上呈集聚状态。 （2.2）土地资源产出效益分析土地资源产出效益是指在土地利用过21、程中，单位面积土地投入与消耗在区域发展的社会、经济、生态与环境等方面所实现的物质产出或有效成果。土地资源的产出效益一定程度上反映了城镇化进程中国民经济产出的空间分配效应，是衡量城镇化水平的一个重要因素。土地资源产出效益评价主要集中在基于时间序列的某个区域的评价或者对不同地区土地利用效益差异的评价。新疆城镇人口从2000年的624.81万人增加到2008年的844.65万人，城镇化水平从33.75%增加到39.64%，年均增加0.73%，处于城市化初级阶段向加速阶段过渡的时期，城镇化的空间格局差异较大，2008年天山北坡城镇化率达到64%，而南疆部分县市城镇化水平尚不足10%。从冷热点演化格局看22、，1995年以来新疆土地资源产出效益热点区域呈空间集聚趋势。热点区域以天山北坡和南疆铁路沿线为主呈带状分布，说明这两个区域是新疆土地资源产出效益最高的区域。 （2.3）城镇化因素分析美国城市地理学家雷诺桑姆（Ray MNortham，1975）将城市化率和社会经济发展水平的变化关系用S 形变动轨迹曲线来表明两者之间所具有的相关关系。第一阶段为城市化初期，城市人口增长较为缓慢，超过10%以后逐渐加快；当城市人口比重超过20%时进入第二阶段，城市化进程出现加快的趋势，这种趋势一直持续到城市人口超过70%以后才有所减缓。第三阶段，城市化进程将出现停滞或略有下降的趋势。这样，城市化经历了发生、发展、成23、熟三个阶段。也有的专家认为，当城市化水平达到30%左右以后，开始进入城市化的第二阶段即加速发展阶段。直到城市化率达到65%时，表明该地区已经进入后工业社会或信息社会的萌芽期，因为经济基础较大，所以发展速度开始放慢，城市化的速度也变缓。新疆城镇发展受自然地理和交通条件的影响明显。自然地理条件决定了城镇间的联系主要靠铁路、公路等交通干线，北疆地区的交通道路网较为密集，城镇热点区域演化明显。随着乌鲁木齐等中心城镇的发展，城镇扩散作用趋于明显，城镇的次热点区域呼图壁、玛纳斯等逐步演变为热点区域，并带动一批次冷区域向热点区域演化，形成连片发展态势，热点和次热点区域覆盖了天山北坡及塔城、伊宁和阿勒泰地区的24、大部分城镇，向西发展的开放型城镇格局逐步形成，口岸城镇的发展将进一步加快北疆城镇化热点演化的态势。天山北坡经济带城市化主要表现为经济和社会城市化，人口城市化贡献不足。天山北坡经济带城市化各个子系统水平在不同的城镇也表现出不同的演变特征。克拉玛依、石河子、沙湾、乌苏、阜康、呼图壁、玛纳斯、奎屯等城镇主要表现为经济城市化，它对各个城镇城市化的贡献率均在34.36%以上。乌鲁木齐、昌吉市主要表现为社会城市化，它对城市城市化贡献率达到了34.71%以上，而隶属于昌吉州的木垒、吉木萨尔、奇台3县主要表现为空间城市化，它对各个城镇城市化的贡献率都在33.22%以上。总体而言，人口城市化对区域城市化的总体贡25、献很弱，都在17.09%以下，滞后于其他方式的城市化。这与目前整个天山北坡经济带只有一个特大城市乌鲁木齐、50100万人口的大城市只有石河子市。2006年，石河子的城镇非农业人口已达52.47万，初步达到大城市的人口规模、其余均是中小城市的实际情况相符合。（2.4）城镇发展协调度分析从图3可以看出，协调发展度高的区域主要集中在天山北坡，协调发展度较高的区域集中在天山北坡及其周边区域，南疆地区零星分布。协调发展度一般的区域分布相对集中，主要分布在天山北坡及其周边区域和南疆的巴州。协调发展度低和较低的区域主要集中在环塔里木盆地的南疆三地州，其中和田和喀什地区是协调发展度低的集中分布区域。这与新疆目26、前城镇发展的格局相吻合。天山北坡是新疆城镇最为集中的区域，城镇化水平较高，随着天山北坡的建设，其城镇用地面积将进一步扩大，土地产出效益将不断增大。同时，天山北坡农业较为发达，如玛纳斯、呼图壁、石河子等地基本实现农田的产业化、规模化和集约化利用，农业土地效益较高。而南疆三地州的大部分区域城镇规模小，农业人口比例高、城镇化水平低，第二、三产业发展滞后，农业用地利用方式粗犷、产出效益非常低，协调发展度较低，“弱者恒弱”的马太效应难以打破。城镇化水平和土地资源产出效益同步协调型，城镇化水平高，土地效益产出也较高，城镇化不仅带动城镇建设用地的扩张和第二、三产业的发展，同时带动周边区域的农业产业结构调整，27、提高农业用地的效益，主要包括乌鲁木齐、克拉玛依、石河子、奎屯和库尔勒等协调发展度较高的8个县市。（3）天山北坡经济带人口分布分析人口区域分布与经济发展存在着相互作用，相互影响的关系。人口分布对区域经济活动的影响主要表现在人力资源、规模经济和收益报酬递减三个方面。据数据显示，2005年底，天山北坡经济带总人口达到467.99万人，占全疆总人口的23.3%，人口密度为53人/km2，远远高于全疆人口密度12人/km2，属于全疆人口稠密地区。根据新疆统计年鉴人口数据分析，各县市人口分布比例变动具有如下特征：作为新疆政治、经济、文化中心的乌鲁木齐市，依靠其各方面的优势，人口占天山北坡经济带比例增长很快28、，昌吉市人口比例增长较快，奎屯人口比例保持稳定，其余县市人口比例均不同程度的下降。从不同发展时期分析，1990-1995年由于经济发展水平的制约，人口分布相对均衡，是人口集中相对缓慢的时期；1995-2000年随着经济的发展，人口分布开始出现不均衡分布，是人口集中相对较快时期；2000-2005年，随着经济的高速发展，人口分布明显集中到经济水平高的地区，是人口集中的快速发展时期。从人口密度看，各县市人口密度梯度在不断扩大。从其动态变化来看，1990年以来，乌鲁木齐市、昌吉市、石河子市、奎屯市人口增长率维持在较高的水平，且下降幅度不大，尤其是乌鲁木齐市和昌吉市人口增长率持续上升，其余各县市人口增29、长率保持在较低的水平且不断下降。天山北坡经济带各市县人口与经济协调发展状况具有极为明显的地域特征。一类地区主要集中在经济发达的中心城市（乌鲁木齐市）和工业城市（克拉玛依市），经济发展的人口条件优越，具有较强的人口和经济集聚能力，特备是首府乌鲁木齐市新疆人口和经济协调发展状况最好的地区。二类地区主要集中于经济发展水平高的交通（奎屯市）、综合（昌吉市、石河子市），经济发展的人口条件相对优越，具有人口与经济集聚的能力相对较强。三类地区主要集中于经济发展相对较慢的农业县，影响经济发展的各项指标都处于一般水平，经济发展和人口条件相对协调。四类地区地区也集中在农业县市，经济增长相对缓慢，人口与经济协调发展30、状况较差。2、乌昌一体化的机会分析 2003年底，乌市明确提出了打造全疆最大制造业基地的目标，随之而来的是“乌昌一体化”重要政策的推出，有力的带动乌鲁木齐乃至周边地区的经济发展。“乌昌经济一体化”的范围包括乌鲁木齐市、昌吉州及阜康市、米泉市、五家渠市等五个地州、市。目前，乌鲁木齐和昌吉州是新疆城镇最密集、城市化水平最高的区域，也是新疆经济最发达的地区之一。两地经济各有侧重、各有所长，两地国内生产总值相加约占全疆的三分之一，“乌昌一体化”后打破原先各自发展瓶颈，使相对封闭、离散分布的新疆中部地区加快联合发展。乌鲁木齐城市总体规划提出城市用按照“南控、北扩、先西延、后东进”的原则。向南严格控制，优31、化和整治；向北为主要发展方向；向西在保障生态和地质安全的前提下适度拓展；向东强化与市域北部地区的协调，预留发展空间。根据预测，2020年，乌鲁木齐市域人口500万人，其中，中心城区人口将达到400万人左右，建设用地控制在500平方公里以内。3、呼图壁概况呼图壁县地处欧亚大陆腹地，准噶尔盆地南缘，总面积9721.6平方公里，总人口21.8万，其中县属人口14万，居住着汉族、哈萨克族、回族、维吾尔族等25个民族。2010年被确定为国家现代农业示范区。呼图壁县东距新疆维吾尔自治区首府乌鲁木齐76公里，距昌吉回族自治州首府昌吉市41千米，素有“西出隘口，东进咽喉”之称，是古丝绸路新北道上的重要驿站。作32、为首府乌鲁木齐市的“卫星城市”和“西花园”，县城东距乌鲁木齐国际机场68公里，处在乌鲁木齐昌吉石河子克拉玛依城市经济圈中，312国道、201省道、乌奎高速公路和北疆铁路东西横贯全境，是通往北疆各地的重要交通枢纽，是东联内地、西接中亚、欧洲市场的黄金通道。农业方面，呼图壁县“以城市经济带动农村经济,以新型工业化促进农业现代化”的发展定位，以工业化的模式推动农业发展,实现产品标准化、生产规模化和经营产业化。初步形成7个农产品基地。日产鲜奶115吨，年产肉品1.92万吨、优质棉2.75万吨、加工葡萄0.7万吨、优质牧草8.4万吨、绿色无公害蔬菜10万吨、优质蕾茄12万吨。农业综合经济实力居全疆前五位33、。2011年，实现地区生产总值97.5亿元，增长16.1%。城镇居民人均可支配收入达到14525元，增长15%；农牧民人均纯收入达到11496元，增加1460元，全县70%的村农牧民人均纯收入达到万元。二、农业城市综合体建设适应性分析1、城市综合体任何事物的产生总是和社会、经济、历史条件息息相关的。城市综合体的出现是城市形态发展到一定阶段的必然产物。城市本身就是一个聚积体，当人口聚积、用地紧张到一定程度的时候，在这个聚积体的核心部分就会出现城市综合体这样一种综合形态的聚积体。通过综合性的开发，结合社会经济发展目标和城市总体规划要求，进行统一规划、综合布局来获得良好的经济效益、社会效益和环境效益34、。城市综合体是指在城市中的居住、商务办公、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各种城市物业功能复合、互相作用、互为价值链的空间、文化意识形态的高度集约的街区群体。它包含各种城市功能，有商务办公、居住、酒店业、商业、休闲娱乐、纵横交叉的交通及停车系统，有些还具有会展等展览功能。城市综合体有两种表现形式。一是城市形态的表现，在城市核心区域为了降低综合商务成本形成都市综合体；二是经济形态的表现，随着城市区域开发与旧城改造规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种功能，形成互为价值链关系的、集群式的、高使用率的城市综合体。因城市综合体所处的城市位置和庞大的规模，注定其必将成为城市的名片，产生巨大的35、社会效应。例如，上海卢湾区太平桥改造项目，其启动区上海新天地商业旅游项目，从开发及运营至今，一直是社会各界关注的典范，上海新天地因其成功的商业运营模式，更成为上海文化、建筑、旅游的标志性项目，成为上海市的文化标签。一个成功的城市综合体项目的开发及运营，会带来巨大的社会价值，为开发商、运营商带来巨大的品牌价值，同时做为地产物业的城市综合体，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值价值。例如位于东莞市中心区的第一国际项目，通过其内部商业、商务办公、酒店、居住公寓等多种功能的组合，通过强强联合，创造了新的盈利模式：商业部分，通过主力商家长期租赁经营获利；临街铺及步行街高价值成功销售获利；商务写字楼通36、过大部分出售和少量做为固定资产租赁获利；星级酒店作为资产长期经营获利；居住公寓则通过成功销售获利。再例如上海太平桥改建项目，开发商在成功开发上海新天地后，带动周边土地的升值，新天地物业通过其成功商业运营，自身价值也有所提升。开发商更通过此项目巨大的社会效应，产生良好口碑和巨大品牌效应，创造开发商“拿好地”的新模式。2、农业综合体农业综合体是以农业为主导，融合工业、旅游、创意、地产、会展、博览、文化、商贸、娱乐等三个以上产业的相关产业与支持产业，形成多功能、复合型、创新性产业结合体。农业综合体是农业产业在技术、创意、产业集成、产业融合、产业集群、产业链和价值链等方面的综合体，具有创新性、复合性、37、协同性、融合性、增值性等的特点。能有效提高产业集成度、产业集聚度、产业融合度和产业关联度，改变传统产业结构，转变产业发展和运作模式，增强产业间互动与支持效应，降低产品和服务成本，创造收益递增机会，催生出新型业态，提高产业附加值，扩大产业价值，形成产业复合的“倍增效应”。农业综合体是农业发展理念和方式的根本性变革，对于拓展农业内涵，高水平策划涉农项目，调整和优化农业产业结构，构建综合产业体系，推进改革创新，加快推进现代农业建设，推进城乡经济社会发展一体化，创造区域竞争新优势，做好农业农村工作，影响农业和农村经济走向，有着较强的现实意义。国内外农业综合体的成功案例比较多。大部分是将农业休闲观光、农38、业专项种植、农业地产、农产品产地加工等功能实施了有效整合。（1）休闲农业休闲农业是一种以农业和农村为载体的新型生态旅游业。休闲农业（或称观光农业）概念最早起源于日本。早在1930年大阪农会报上介绍了北中通村（现泉佐野市）的观光农业。是利用田园景观、自然生态及环境资源，结合农林渔牧生产、农业经营活动、农村文化及农家生活，提高市民休闲，增进市民对农业及农村的体验为目的的农业经营。2011年8月23日，农业部颁布全国休闲农业发展“十二五”规划。规划指出，到2015年，休闲农业将成为横跨村乡镇县一、二、三产业的新兴产业，成为促进农民就业增收和满足居民休闲需求的民生产业，成为缓解资源约束和保护生态环境的39、绿色产业，成为发展新型消费业态和扩大内需的支柱产业。参照国内外情况，人均产值达到3000美元时，以市民到农村观光旅游为特点的农业会迅速发展起来；人均产值达到7000美元时，上升到名副其实的休闲阶段；人均产值达达到13000美元，开始进入了度假农业阶段，一些家庭农场逐渐从一般农场演变为休闲度假农场。以北京为例，根据2006年统计数据显示，北京市总共有观光园1230个，总的占地面积为237662亩，年接待12106154人次，总的观光园经营收入为104929万元。北京观光农业的布局类别距离特征定位近郊区距城中心50公里（1小时车程内）交通便利，接近消费群体，农业以园艺农业及高档次果、菜种植为主，都40、市观光农业以观赏旅游、体验农作为主，以观赏旅游、体验农作为主，重点发展农业公园、花卉观赏园、垂钓园及市民租赁农园等观光体验型项目中郊平原区距城中心50-100公里（1-2小时车程）农业资源丰富，农业景观明显，是首都粮、菜及畜禽、水产品生产基地以休闲、农作体验、教育为主，重点发展观光采摘园、瓜菜采摘园、教育农园、租赁农园、垂钓乐园、高科技园等体验、休闲型项目远郊山区距城中心100-200公里（2-3小时车程）山地资源、森林资源和旅游资源丰富，民俗民风古朴，都市观光农业以观光旅游、休闲疗养、民俗文化体验为主重点发展风景旅游、森林旅游、民俗旅游、果品采摘等生态、文化旅游型项目（2）农业地产严格意义上41、讲，人们通常所说的“农业地产”是中国社会发展过程中的一种违规行为，开发商在农村违规租赁土地，建房售楼，却以农业项目乡政府申报项目，以掩饰其违规行为。这里所指的“农业地产”是指将农业与地产开发结合起来，组成的合法意义的地产项目。农业地产涉及农业、旅游业、商贸及地产业等产业形势。中国很有可能会在未来的5-10年内，形成这种新兴产业形态。这个产业将在“土地流转”、“城镇化建设”和“农民进城”等一系列的宏观政策和鼓励措施下快速形成。3、城市农业综合体（1）城市农业综合体的概念及意义城市农业综合体是将农业产业发展与城市化发展的客观需求相结合，依托于一定规模的农副产品批发市场，全面创新的新型商业模式和综合42、体形式。是借鉴城市综合体理念开发建设的农字号综合体。建设意义超出国内一般的城市综合体和休闲农业园区建设的意义，具有引领区域资源共生、聚合增值之特质。城市农业综合体就是处在一定联系中的与环境发生一定关系的各组成部分(都市农业、农产品加工配送、农产品批发交易、休闲观光、农业服务业)的统一整体。城市农业综合体是多种功能的系统化组合，它克服了农业单个功能的局限性，并在相互依存的基础上创造了更为广泛与优越的整体功能。与此同时，系统内部整体与部分、功能与目标、系统与外部环境相互作用，促使系统向整体最优化的方向发展，使系统整体更具生命力。依托于一定规模的农副产品批发市场而开发建设的产业链完整的都市农业综合体43、。只有建设城市农业综合体，才能有效催生、集聚农字号服务，是农业综合体更具生命力，为农业开辟更为广阔的发展空间城市农业综合体的整体定位，既要考虑到农业生产与示范基地的属性,又要考虑到城市综合体属性。因此，城市农业综合体应该以关注民生、自主创新和科学发展为核心理念，以新的历史起点推动城市化为远景设计，按照政府主导，企业主体，市场运作的模式，通过理论创新、制度创新、管理创新和科技创新，强化集聚、辐射功能，基于实现对传统农业和休闲观光业的改造与提升，建设成致力发展现代服务业的集农业生产研发、加工、物流配送、休闲观光、农耕体验乃至商务活动等功能于一体的产业集聚、功能互补的创新型都市农业综合体。（2）发展44、都市农业综合体的理论依据发展都市农业综合体的理论依据都市农业综合体是能够体现农业五重功能的最好形式，因而是现代农业发展的趋势。一是食品功能。现代农业不仅要满足现代城乡居民基本温饱的需求,还要满足人们对食品的营养均衡、环保卫生、口味新奇、形色可人、加工快捷等需求。显然,食品质的功能价值要远远高于食品量的功能价值。二是工业功能。随着消费市场的不断细分和敏捷制造模式的形成,作为加工原料的农产品正在从规格统一的大众需求品迅速向差异化性显著的小众需求品发展。因而，对能够满足各类专有设备和特殊工艺加工需求的专用农产品的加工原料需求量不断增加。三是生态功能。农业所独有的替代化石能源、海量吸收碳排放和巨大的环45、境自净贡献，使现代农业能创造出远高于农业市场价值的绿色GDP。四是文化传承功能。作为一种独特的生活方式和悠久的文化传统，农业的文化传承功能正在为世人广泛接受，并日益成为当代国家农产品市场开放与保护的重要法理基础和道义底线。都市农业综合体的生态平衡功能、观光休闲功能、文化教育功能、美化城市功能突出，强调综合开发农业的生态、生产、文化、旅游等功能,因而能拉长农业产业链，提升农业综合经济效益，是建设现代农业和现代化城市的内在需要，也是富农增收的重要举措。五是景观及审美功能。农业及农村所独有的青山绿水、鸟语花香创造了人与自然和谐共生的宜人景观,极大地满足了当代人崇尚自然、回归传统的心理需求和审美需要,46、并极大地改善了城市景观与生态环境。（3）建设都市农业综合体的预期目标在城市快速推进的过程中,建设城市农业综合体，有利于现代农业发展的引领与示范及提高民生品质，其对发展农村经济及推进和谐社会建设的现实意义十分重要。预期目标一：为呼图壁城市品牌提供新的产品选择,提升呼图壁城市品位，优化城市形象。都市农业综合体建设是对城市综合体的创新，是创新型城市建设的体现与实践。预期目标二：有效解决三农问题，推进农业产业化与标准化，促进现代农业发展。在当前严峻的国际经济形势下，建设现代农业将成为扩大内需、带动就业、拉动经济增长的新兴板块。都市农业综合体概念的提出，是基于理论创新对农业发展战略的思考和探索。建设集农47、业生产研发、储运、贸易、加工、农业旅游、休闲观光于一体的宜居宜业宜商的多功能城市农业综合体，能加快农业产业化进程，促进农副产品标准化生产和市场准入，进而有利于构建农业全景产业链，提升农业现代化水平。预期目标三：打造一个集“专业化、产业化、网络化、现代化、城市化、民生化”的农产品交易中心。建设成类似杭州农产品交易市场、北京丰台区物流园这样的综合性市场。成为北疆地区一站式农产品物流集散、交易中心。三、项目建设背景1、区域人口基数及农产品需求日益增长项目所在区域随着乌昌一体化的稳步推进，北疆经济带的是一个快速发展起来的大城市，具有流动人口众多，平均年龄较小等人口结构特点，食品消费需求逐年上升。 按人48、均年食品消费支出6000元，计算未来各年全市食品消费额，仅乌鲁木齐2020年将达到300亿元。由此可见，农产品市场潜力巨大。2、快速发展的城市建设与内外交通条件的变化近年来随着人口的急剧增长，车辆快速增加,乌鲁木齐内交通阻塞问题日益严重，农产品在城市内的运输难题日渐显现，在特区外建设大型的农产品物流中心，以确保农产品的流通，成为大势所趋。随着经济的快速发展，人们生活水平的日益提高,私家车的普及率越来越高,市内交通不堪重负,人们每天在路上花费大量的时间，市内的交通逐步实施限制，对农产品运输造成极大影响。3、农产品安全保障的需求日益提高农产品质量安全法的颁布和实施，就是要建立农产品质量安全标准体系49、，并引入农产品质量安全追溯制度，有效解决农产品安全问题，是对农产品实现从农田到餐桌的全程管理，从而保障人民对农产品消费的健康、安全的要求。出台农产品质量安全法，健全和完善农产品安全生产技术规程、农药合理使用准则、农药残留检测标准、食品安全标准等相关法律法规（明确执法主体、执法程序、操作规程、检测手段、质量标准、处罚力度等），依法规范农产品的生产、加工及经营者的行为，从产地和市场两个环节入手，实行“从农田到餐桌”全过程质量安全控制。 4、项目建设是社会经济发展的需要物流产业发展有助于降低全社会的物流成本，优化配置物流领域中的各种资源，提高国民经济运行效率。在欧美等发达国家，随着企业物流管理水平的50、提高和专业化物流服务的快速发展，物流成本也出现了快速下降的趋势，并为企业和社会经济带来了可观的直接利润和经济效益。如美国物流成本占其GDP的比例由70年代的13.7%下降到1989年的11.1%，而1995年进一步下降到9.5%。我国农业产业化程度较低，农产品的流通成本较高，农产品的国际竞争力较弱，无法与国外先进的产业化农业抗衡，急需建立起我国现代化的农产品物流配送体系。现代化大型农产品物流配送中心将成为提高我国农业后续效益新的经济增长点。5、项目建设有助于提高我国农产品流通的国际竞争力在目前我国农产品出口贸易比较优势较低的情况下，以现代化大型农产品物流配送中心为基地，转变我国目前的农产品出口51、贸易方式，可以极大地降低农产品物流成本，提高我国农产品的国际竞争力。呼图壁处于天山北坡经济带的核心位置，地理位置优越。随着新建对外出口作用的进一步发挥，农产品吞吐量将进一步加大。因此，为了抢占迅速增长的农产品物流市场，需要尽快建设现代化农产品交易中心，应对日趋激烈的市场竞争。第三章 市场分析及建设规模一、我国现代农产品物流发展现状效率低下的农产品物流正成为我国农产品流通业和农业产业化发展的巨大障碍。发展现代农产品物流，提高农业综合效益，已成为当前农业流通领域亟待解决的重点问题。1、我国农产品物流整体发展水平低下经过多年改革发展，我国农产品物流体系逐步完善，农产品流通的多重循环格局初步形成。但由52、于我国传统的农产品流通体制环节过多，以常温物流或自然物流形式为主，各环节运输条件较差，农产品在流通过程中损失很大。从20世纪90年代以来，我国食品工业持续快速增长，取得了显著成绩，基本满足了城乡居民生活水平不断提高的要求。以2002年为例，我国食品工业实现销售收入10，210.55亿元，仅次于通讯设备、计算机及电子设备制造业，成为制造业中的重要支柱产业，蔬菜、水果已成为世界第一生产和出口大国。2000年蔬菜产量已达4.4亿吨，占世界产量的66%，苹果和梨的产量连续8年居世界首位。据统计，我国粮食收获后在脱粒、晾晒、储存、运输等过程中每年损失高达15%，远远超过联合国粮农组织5%的标准。另据农业53、部专家测算，我国玉米产后损耗达10以上，每年损失玉米1640万吨；马铃薯采后损失15%-25%，每年损失马铃薯约1400万吨；水果采后损耗11%以上，每年损失水果约2200万吨；蔬菜采后损耗达17%以上，每年损失蔬菜约1亿吨。如果玉米每吨按1800元计算 ，马铃薯每吨按1000元计算，水果每吨按2000元计算，蔬菜每吨按1000元计算，折合经济损失约1800亿元左右，经济损失之大难以想象。此外，农产品市场建设、物流主体培育等方面也存在诸多问题，严重困扰着我国现代农产品物流业的发展。农产品物流专业化和社会化水平低下。我国名副其实的农产品第三方物流企业屈指可数，社会上对发展现代农产品物流的认知和认54、同度至今较低。尽管物流主体呈现多元化趋势，但目前物流规模普遍偏小，竞争力不强，自营物流还占绝大部分，第三方物流发展比较缓慢。农产品物流基础设施落后和效率低下。与发达国家相比，我国农产品批发市场的建设、农产品仓储、交通运输条件和工具、信息网络平台等公共和准公共设施仍然落后，导致农产品流通成本高，流通效率低下。重复建设现象严重以及管理水平低下。据统计，目前我国有各类农产品批发市场5000多家，但具备一定规模的市场数量有限，批发市场管理缺乏相关法律法规约束，标准化程度不高，农产品检疫监测手段不完善，给食品安全带来隐患。农产品物流各环节信息化程度低下。我国农户对于农产品生产信息的获得主要还是依靠传统方55、式，来自当地市场、政府部门、传播媒体及网络的很少。当前，许多农产品市场没有配备信息设备，相关物流信息网络系统还处于空白，在物流服务企业中，仅有39拥有物流信息系统。农产品市场体系功能难以有效发挥。当前占据农产品流通主导地位的批发市场大都只是为交易双方提供交易场地，档次低、功能单一、交易手段单一、服务与管理落后等。农产品物流专业化和标准化程度较低。各种运输方式之间装备标准不统一，物流器具标准不配套，托盘标准化没有推行，包装标准与运输标准不配套，物流包装标准与物流设施标准之间缺乏有效的衔接。此外，我国农产品质量卫生标准和市场内部的检验检测体系尚未建立，进入流通的农产品质量偏低，缺少检验手段和食用安56、全保证。2、我国农产品现行物流模式及利弊分析当前我国农产品物流主要有四种模式，即：直销型、契约型、联盟型以及第三方物流模式，各有利弊，都不能形成目前我国农产品物流的主导模式。直销型物流模式是由农户或农产品基地自营配送，将农产品送到批发市场或用户手中。这种形式适用于流通范围较小、流通数量较少的状况，在目前大流通的格局下，已经不适应经济社会发展的需要。契约型物流模式有四种形式，即“农户运销企业”“农户加工企业”“公司十农户十保险”以及“公司十合作社”。这些模式克服了加工企业、大型连锁超市和农贸市场批发商原料来源不稳定的问题，为农户销售产品找到了相对稳定的渠道，也提高了对产品质量的控制力度。但弊端是57、农户同企业谈判中始终处于弱势地位，农民利益容易受到侵害，违约现象频发；企业直接面对分散的农户，市场交易费用高，配送成本居高不下。联盟型物流模式是农产品批发市场、农产品生产者、批发商、零售商、运输商、加工保鲜企业通过利益联结和优势互补形成战略联盟。这种模式能够带动各方积极参与，节省了交易成本，各参与方在合作与竞争中发挥自身优势，专业化分工明显，提高了交易效率，也为物流主体建立了公共交易平台，使交易双方有更多可选择性。但缺陷在于，由于处于一个战略联盟下，随着交易量的扩大，管理效率比较低，而且中间批发商仍然会对直接生产者和消费者进行信息封锁。第三方物流模式是随着市场化程度的提高，出现的专门从事农产品58、储运和流通加工的中间组织。它们不从事任何直接的农产品生产和销售活动，专门承担连接农产品从生产到流通的系统服务。这种模式促进了流通与生产的分工合作，降低了流通成本，提高了流通效率，有利于实现物流标准，成为我国农产品物流发展的方向，但目前还处于起步阶段，涉及范围非常有限，而且这种模式对管理人员的素质要求非常高。二、新疆农产品物流产业发展的SWOT分析随着新疆区域经济协调发展战略的实施和我国与中亚各国贸易往来的扩大,大量物流服务需求应运而生。新疆的物流产业发展具备许多有利条件，面临许多机会；也存在诸多不足，面对国际化竞争和来自多方面的威胁。1、新疆物流产业发展的优势分析(Strength)(1) 地59、缘优势新疆地处亚欧腹部，是中国连接中亚、南亚、西亚和欧洲的重要通道，位于中西南亚经济圈，与俄罗斯、哈萨克斯坦、吉尔吉斯斯坦、塔吉克斯坦、巴基斯坦、蒙古、印度、阿富汗等八个国家接壤，拥有17个国家一类口岸，具有对外开放的区位优势。古代新疆处于丝绸之路的核心，如今这里成为欧洲、中东、中亚和南亚之间人流、物流的十字路口。具有得天独厚的地理优势，发展农产品物流能够带动整个新疆经济的快速发展。(2) 资源优势目前,新疆已经成功注册精河枸杞、哈密大枣、库尔勒香梨、吐鲁番葡萄等多件原产地证明商标,注册总数处在全国前列,为新疆特色农产品跻身国内外市场铺平了道路，具备了生产粮食千万吨、棉花300万吨、牛奶23060、万吨、肉类190万吨以上的能力。已建成全国最大的优质商品棉基地，连续16年棉花单产、总产和商品调拨量居全国之首，设施农业2010年并将突破百万亩。2009年，夏粮增产量占全国增产量比重的83，展现了建设国家粮食安全后备基地的广阔前景。并且已形成了棉花、粮食、甜菜、林果和畜牧等优势主导产业。(3) “陆桥”优势经过多年经济的快速发展，新疆农产品物流体系逐步完善，出现了多种农产品物流主体，农产品物流的基础设施有了一定的改进。截止2008年底，新疆铁路网密度由1978年6.18公里/万平方公里增加到2008年的17.57公里/万平方公里，公路网密度也由1978年的881公里/万平方公里增加到200861、年的143公里/万平方公里。并且2008年，全疆公路货运量达到44987万吨，公路货物周转率为672.30亿吨公里，铁路运输业产值796806万元，道路运输业产值1098387万元，城市公共交通业产值5338万元，航空运输业产值165167万元，仓储业产值53936万元。交易方式也慢慢向现代化方向发展，农产品流通的多重循环格局也初步形成。农产品不仅走进了外省市场，而且大步地走向了国际市场。(4)“口岸”优势第二亚欧大陆桥东起连云港，西至鹿特丹，从而将我国的经济腹地与资源丰富的中亚以及经济发达的欧洲市场联为一体。第二亚欧大陆桥在运程、运期以及运费方面都要比第一亚欧大陆桥和海运更具竞争力。乌鲁木齐62、地处第二亚欧大陆桥我国段西端，是连接我国经济腹地与中亚市场的枢纽。新疆可作为陆桥的中间媒介、集散地促进中国内地附加值、技术含量高的产品弥补中亚市场空缺，从而参与其中的利益分配。因而第二亚欧大陆桥对于新疆成为西部商贸中转地意义重大。与第一亚欧大陆桥比，新亚欧大陆桥具有如下一些明显的优势：新亚欧大陆桥全长1.08万公里，比全长1.2万公里的第一亚欧大陆桥缩短道距1200公里；既节约运费，又节省运时。2、 新疆物流产业发展的劣势分析(weakness)(1) 铁路运输能力偏低,无法满足新疆现代物流业发展的需要新疆地域广博，加上远离内地，运距非常长。因而，承载外销和内销的运输方式主要依靠铁路运输。但是63、，截止2009年底，新疆铁路营运里程只有3000多公里，与内地省区的联系的运输干线非常少，铁路建设不发达、铁路运输能力偏低，铁路物资运输时常呈现紧张局面。尤其是出疆运输能力更为紧张，直接影响农副产品和棉花大量外销，造成库存增加，成本加大。面对目前运输需求的较快增长，但铁路运力提高又比较缓慢，这大大加重了铁路运输的压力。每到运输高峰，铁路运输矛盾就更趋紧张。较差的铁路运输能力根本无法满足新疆现代物流业的发展。(2) 管理体制不完善，制约了新疆现代物流业的发展当前，新疆交通、民航、铁道、经贸等部门都有物流管理权限，造成新疆物流管理出现多头管理的混乱局面。各个部门或机构的互相协调配合的管理能力尤其差64、。不同部门管理不同运输方式,铁路运输由新疆铁路局管理, 公路运输由自治区交通厅管理, 非常不利于跨区域、跨行业和多式联运的现代化物流的发展。地方和兵团的物流主管部门相互分割，各方按照自己的特点进行规划，缺乏充分的沟通， 导致各种物流要素难以产生有效的衔接，重复建设又严重，无法发挥物流的综合经济效益。新疆公路货运因缺乏合理的物流组织,返空率高达60%左右。铁路系统货站及专用线连接的工厂货场、仓库不少，但规模比较小。物流管理技术水平偏低, 完成一次物流任务往往要经过多次中转, 物流成本长期居高不下。(3) 物流企业规模小,缺乏参与国际市场竞争能力新疆物流企业大多数不属于现代意义上的物流企业，而是由65、传统的运输公司或储运公司直接改名而来的,没有经过一定的优化整合，规模比较小，物流服务专业化程度低。由于存在规模小，导致新疆物流企业在服务内容上往往局限于一般的运输、仓储和搬运, 无法提供综合性的物流服务。在经营方式上多是采用单车承包，个体挂靠，融资租赁等分散经营形式, 运输一些附加值较低的散货。就业务辐射范围而言，新疆物流企业多为地区性物流企业，辐射到全国的物流企业还不到15%，延伸到国外的物流企业不足2%，物流市场竞争能力十分不足。(4) 物流现代化水平较低，总体物流成本仍然较高新疆物流产业的信息化水平总体处在偏低层次，大部分物流企业的管理手段和技术设备比较落后，信息系统和服务网络不健全，运66、用专业物流管理软件的物流企业乏善可陈，缺乏有效地整合物流信息的能力。所谓的物流园区也主要是为客户提供营业场所，收取租金，尚未建立物流信息平台。使用先进物流技术的企业大部分是全国性公司在新疆设置的分公司。物流信息化水平较低的现状，使得总体物流成本长期居高不下，这严重影响着新疆物流业的快速发展。3、新疆物流产业发展的机会分析(Opportunity)(1) 西部开发与向西开放的历史机遇。在西部开发与向西开放的历史机遇下，国家给予了新疆资金、技术等许多方面的支持。2009年，自治区公路管理局承担了32个公路建设项目的管理工作，完成公路基本建设投资52.485亿元，新增公路里程1278.98公里，使干67、线公路基本上做到了畅通无阻，几条主要国道变成高等级公路，现有的干线都被逐渐地改造升级，使得公路四通八达。2010年3月10日新疆公路管理局召开的项目执行办工作会议又确定本年将承担基本建设项目34个、建设里程3001公里，投资43.45亿元；在航空建设上，新疆有40家航空公司，已开辟航线114条，其中国内及地区航线82条、国际航线32条，基本形成了“疆内成网、东西成扇”的航线网络布局，机场建设成绩突出，大多数地区都实现了通航；在铁路建设上，延续2009年新疆铁路建设投资138亿元的猛增态势，2010年，新疆铁路建设投资193.4亿元，在建项目多达13项，刷新了新疆铁路建设规模记录。越来越完善的交68、通设施给新疆物流业的进一步发展创造了更好的条件。在软件方面，新疆信息网建设大幅度展开，并且逐步引进国内外先进物流管理技术和大力鼓励国内外从事先进管理技术人才来新疆工作。可以说，在西部开发与向西开放的历史机遇下，新疆物流业的发展前途一片光明。(2) 基础设施建设成就显著新疆近年来加大基础设施建设力度，“十五”期间累计完成固定资产投资5035亿元，超过前50多年的总和；2007年完成固定资产投资1850亿元，增长18.1%。一大批水利、交通、通信、能源和石油化工等重大项目开工建设和建成投产。公路已建成7条国道、60多条省道，通车里程14.37万公里。铁路营运里程2925公里，连通了全区主要地州和经69、济区域。现有12个通航机场，航线141条，是我国拥有机场最多、航线最长的省区。油气管道总里程8300公里，“西气东输”管道、独山子-兰州成品油管道、鄯善-兰州原油管道、中哈原油管道已成为国家陆上能源安全大通道的重要组成部分。以光缆为主、数字微波和卫星通信为辅的现代化传输网络已经覆盖天山南北。(3)物流配送中心初具规模近年来 ,新疆物流业发展迅速 ,一大批颇具影响力的物流中心建成使用。主要有:华凌市场三大综合批发市场即乌鲁木齐华凌综合批发市场、华凌南疆综合批发市场、哈萨克斯坦中国华凌建材城 ,已进驻市场的厂商万余家；以及五交化综合批发市场；亚中机电市场；王家梁钢材交易市场；广汇美居物流园；北园春70、农贸批发市场。社会化的物流配送网络基本形成。(4) 对外开放格局基本形成目前新疆已有75个县（市）对外开放。现有一类口岸17个，二类口岸12个，是全国拥有口岸数量最多的省区之一，大部分口岸联检设施基本齐全，通关能力逐步提高。乌鲁木齐国际商贸中心、中哈霍尔果斯国际边境合作中心建设全面启动。与148个国家和地区的经济贸易合作、科技文化交流日益扩大，与中亚、南亚、俄罗斯等为重点的贸易合作关系日益紧密，与周边国家以能源战略性资源为主的经济技术合作日益深入。境外工程承包和边境贸易迅速发展。2007年外贸进出口总额137.2亿美元,增长50.7%。4、新疆物流产业发展的威胁分析(Threat)(1) 面对71、国内外物流业的竞争新疆物流产业的强大，最终要靠本地物流企业来承担。但新疆强大的物流空间，使得国内外物流企业纷纷来新疆抢夺这块宝贵的地盘。本地物流企业在面对实力雄厚的国内外物流企业时，在软件和硬件方面都远远落后于人家，竞争上就明显处于劣势。这严重制约着新疆物流产业的大力发展。(2) 市场要求的提高传统方式下的运输与配送方式已经难于满足人们强大的商品需求。像农产品这种时效性很强的商品，必须依靠强大的物流业做后盾，现代物流业的培育和发展来不得半点疏忽。随着市场对物流业要求的大幅度提高，新疆物流业的发展任务艰巨，压力不小。三、农产品物流需求分析根据呼图壁农产品物流活动的空间，其物流需求主要可以分为两大72、类：国内物流需求和国际物流需求。 1、国内农产品物流需求 国内物流需求又包括乌鲁木齐市、昌吉市及周边地区产生的物流需求。 （1）乌昌经济圈内的农产品物流配送需求乌昌经济圈内的农产品物流需求主要表现为区域内的各企事业单位、机关团体、一般居民等对社会化农产品物流服务和公共物流设施的需求。（2）天山北坡经济带产生的物流需求据政府统计数据，2004年乌鲁木齐市一、二、三产业的比重为：0.89%、38.95%、60.16%，由此可见，第一产业所占比重非常小；再由2004年经济增长贡献度看，第一产业贡献度非常低。因此，乌鲁木齐市偏低农业产值和巨大的农产品消费市场存在着明显的矛盾，因此，乌鲁木齐是一个典型的73、依靠外部供应的农产品销地市场。2、国际农产品物流需求呼图壁地处天山北坡经济带及欧亚大陆桥的重要位置上。乌鲁木齐在对西亚贸易中的重要地位决定了呼图壁农产品交易中心是新疆农产品物流的重要组成部分。四、建设项目市场预测 早在20世纪末，根据我国传统饮食和现代科学，我国营养学家就提出了中国居民膳食指南，并建立与之相配套的平衡膳食结构。按照平衡膳食结构，各类食物在饮食中的地位见下表。我国国民平衡膳食食品消费量种类每天全年谷类食物300500克109.5公斤蔬菜400500克146.0公斤水果100200克36.5公斤鱼虾类50克18.25公斤禽肉类50100克36.5公斤蛋类2550克18.25公斤奶类74、及奶制品100克36.5公斤豆类及豆制品50克18.25公斤油脂类25克9.125公斤乌昌经济圈内居民人均收入水平较高，高价值、高品质的农产品消费力较强，饮食结构相对合理。依据上面表格中所列的我国平衡膳食结构标准，结合新疆饮食特点，对乌昌经济圈的果蔬、肉鱼等生鲜农产品需求量进行预测，见下表。乌昌经济圈各类生鲜农产品需求总量预测表项目每天每年蔬菜人均量(公斤)0.3109.5总量（万吨）0.1554.75水果人均量(公斤)0.13750总量（万吨）0.06825水产品人均量(公斤)0.0518.25总量（万吨）0.0256.7肉类人均量(公斤)0.273总量（万吨）0.136.5注：乌昌经济圈人75、口总量按500万人计第四章 项目选址及建设条件1、项目拟建地点本项目建设地点位于新疆昌吉回族自治州呼图壁县工业园区内，东距新疆维吾尔自治区首府乌鲁木齐76公里，距离昌吉市41千米，距离乌鲁木齐国际机场68公里。处在乌鲁木齐昌吉石河子克拉玛依城市经济圈中，是内联内地、西接中亚、欧洲市场的黄金通道。本项目建设地点距离呼图壁县政府约4.7公里，南邻312国道及乌奎高速公路，东临园区内道路，总占地面积176006.17平方米，配套设施齐全、交通便利。建设项目区位示意图建设项目位置示意图第五章 工程技术方案一、指导思想本项目根据场地的实际情况，本着节约用地、运距较短、交通畅通、合理作业、节约建设资金、布76、局合理的原则精神，根据农产品物流运作的特点和需要，划分成各种功能区，然后在各功能区内根据生产作业流程及经营管理模式布置建筑物和生产、生活设施。把园区建成一个设施先进、功能齐全、专业化程度高的综合性大型农产品物流交易中心。二、功能分区根据物流园区地形地貌特点和物流园区承载功能，呼图壁农副产品物流园区采用“一园六区”的形式进行功能分区。一园指呼图壁县农副产品物流园区，六区分别指批发交易区、综合管理区、餐饮住宿区、物流仓储区、加工配送区和生活配套服务区。1、加工配送（1）物流园区设置专门区域为工商企业提供简单加工、组合包装、分拆分拣、计量、贴标签等物流活动中的增值服务。（2）以物流园区为配送基地，设77、置专业车辆和工具，为用户提供快速配送服务。如，县域内提供生活、生产资料的配送，做到及时、方便、快捷；全国为企业提供产品供应销售配送，做到及时、快捷、安全、可靠。（3）园区应配备专业化的装载、卸载、提升、运送、码垛等装卸搬运机械，以提高装卸搬运作业效率，减少作业对商品造成的损毁。（4）以物流平台服务为基础，以物流信息系统为手段，促进本地零担快运企业入驻园区经营，外地物流企业在园区设立分支机构，带动车源、货源的集聚，促进呼图壁地区物流业的发展。2、现代仓储物流园区设计分货种建设现代化仓库，提供专业仓储服务。满足工商企业和第三方物流企业对货物的储存、保管、整理、配载等要求，与货物的运输、配送、流通加78、工等物流活动及时衔接。（1）园区还需要配备高效率的传送、储存、拣选设备。（2）提供普通仓库以及提供高温、中温、低温及速冻等有温湿度要求的冷藏库。（3）提供集装箱堆场区。园区充分利用便利的公路运输和长申运河运输条件，为外贸集装箱运输、中转、堆存、箱务管理等提供场地和作业服务。3、农副产品交易由采购中心、大型仓储超市和批发市场群构成。交易区主要客户群为进出口贸易的企业，大型专业化的仓储型超市及以农副产品区域性批发市场为主。4、综合管理（1）物流园区设计建有完善的商务办公楼，主要为入驻园区的企业提供办公、商务、金融、税务、保险及其它物流企业、货代公司以及各种服务机构等提供办公场所。 （2）物流园区建79、设有物流信息平台，将物流作业中各个环节产生的信息进行实时采集、分析、传递，并向客户提供物流状态查询、物流过程跟踪、物流客户关系管理、物流决策支持、GIS（地理图形查询）、ITS（智能运输系统）等各种作业明细的咨询信息，同时发布运量运力供求、价格走势、经贸商情等信息，开展网上交易等。（3）来自全国各地的运输车辆接受统一调度，提供高效、低价的运输服务。 （4）建立农副产品检验、检疫中心，对进入物流区的农副产品进行必要的抽查，保障产品质量。5、住宿餐饮服务为入驻企业及客商提供餐饮、住宿、娱乐、信息等生活服务及物业、治安、停车、加油、维修等管理服务。6、生活配套服务 为市场管理、服务、工作人员提供公寓80、住宿等服务功能。第六章 环境保护、劳动及卫生一、环境保护（一）环境质量标准及排放标准1、地表水环境质量标准（GB3838-2002）类标准；2、环境空气质量标准（GB3095-1996）二级标准；3、城市区域环境噪声标准（GB3096-93）二类区标准；4、污水综合排放标准（GB8978-1996）；5、整个区域布置的项目均无重型污染，环境状况较好。（二）拟建项目产生的主要污染物项目建成投产后，产生的污染物主要有污水、噪声、废气、固体废弃物等。（三）职业安全卫生健康对策与措施1、安全施工保障措施（1）选择先进、经济、节能、高效的安全技术、材料、工艺和设备，保证施工过程的本质安全，从源头上消除81、事故隐患。（2）对重大危险源进行有效控制，重大事故隐患得到有效治理。（3）建立项目安全生产监管体系，创新安全生产监管方式和手段，提高安全生产监管执法装备水平和执法能力。（4）建立健全项目安全施工应急救援体系。（5）建立安全施工责任制，健全安全施工规章和操作规程。（6）建设项目的安全设施应与建筑工程同时设计、同时施工，同时投入使用。2、职业卫生健康对策与措施（1）建设项目的工作场所，应当符合国家职业卫生要求。（2）建立和完善职业卫生监督检查机制，配备必要的专业监督和检查装备。（3）研究、推广先进的职全危害控制技术，采用职业安全健康管理体系，促进项目职业卫生状况的改善。（4）落实有关规章制度和职业82、危害防治与整改措施。（5）加强从业人员的劳动保护、有效防止职业危害。（6）建设项目的职业病防护措施应与建设项目工程同时设计、同时施工、同时投入使用。第七章 节 能加强节能工作是深入贯彻科学发展观、落实节约资源基本国策、建设节约型和谐社会的一项重要措施，也是国民经济和社会发展一项长远战略方针和紧迫任务。合理利用能源、提高能源利用效率，从源头上杜绝能源的浪费，以及促进产业结构调整和产业升级具有重要意义，绿色、环保、节能、安全、健康已成为各行各业发展的新趋势。因此，本项目的节能工作必须严格执行国家和地方的有关法律法规。一、编制依据1、中华人民共和国节能法中华人民共和国主席令第90号；2、国务院关于加83、强节能工作的决定；3、民用建筑节能管理规定建设部令第143号；4、国家发展改委文件关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知发改投资20062787号；5、公共建筑节能设计标准。二、能耗分析本项目的能耗主要是供电的能耗，包括动力、空调、通风系统、照明系统、电声系统等，其中机械设备、空调、照明占能耗的比例较大。其次是用水的能耗，包括生产用水，员工的办公、生活用水、制冷系统用水等。三、节能措施本项目的节能主要是设备节能和建筑节能，节能措施主要如下：1、严格执行有关建筑节能强制性标准，在设计上采用合理的窗墙比，以利于自然通风和采光，在不影响建筑物结构和项目使用要求的前提下尽量采用新型建筑材料和84、保温、防火材料。2、采用最佳总体平面布置和合理的车流和物流，减少车辆在配送中心迂回。3、根据实际情况选用节能型中央空调，场区内空调制冷设备将采用太阳能技术，极大节约能源。4、选用高效、长寿、节能的光源和灯具（如节能、高压水银灯、高压钠灯、金属卤素灯）及多组合控制开关，分区、分功能控制，按实际需要进行开关。5、实行营运管理计算机化，提高客运效率。6、加强用电设备的维护和管理，防止污染，以提高供电效率，降低能耗。四、节水1、提倡科学合理节水，尽量选用节水型配套设备和卫生洁具，在项目设计阶段，应对选用的用水器材和排水设施进行认真审查，在工程建设期间，对使用不符合节水规定器材的工程不予验收。2、建立完85、善的节水规章制度，实施节水目标责任制，节约设备用水和生活用水，严禁跑、冒、滴、漏和长流水等一切浪费水的现象3、合理利用水资源，绿化用水、场地清洗水等可充分利用处理后的回收水，提高水资源的循环利用效率。第八章 组织机构与管理一、组织构架该项目是大型的农产品物流配送、第三方物流、仓储中心，根据物流中心管理的特点，组织结构如图。1、组织结构图贸易事业部物流事业部加工事业部物业事业部呼图壁农产品交易中心战略发展部市场营销部财务审计部人力资源部行政后勤部品控中心电子商务中心独立法人公司注：本项目发起人拟联合注册设立独立法人公司公司，通过公司来实施对农业的投资与产业整合。第九章 项目计划实施进度及招投标一86、 项目进度1、建设周期呼图壁农产品交易中心工程建设周期为36个月。即2013年4月至2016年3月，2016年3月正式投入营运。本工程建设分期建设，共分为以下几个阶段：u 前期工作阶段：2012年8月2013年3月 u 地质勘探及设计阶段：2013年3月2013年4月u 工程土建施工、安装及调试阶段：2013年4月2016年3月2、项目实施计划进度设想为确保本工程在2011年3月完成，本项目采取滚动开发的方式，提高项目整体开发效率，进度规划设想详见下表：目建设期滚动开发进度表主要建设内容开发进度2013.6-2013.10蔬菜批发区100%水果批发区100%仓储区100%农产品加工配送区1087、0%生活服务区50%副食品干货区100%冻品批发区100%农产品加工配送区100%综合服务大楼50%国际农产品储运代理中心50%生活服务区25%国际农产品储运代理中心50%肉鱼精深加工中心100%综合服务大楼50%生活服务区25%二、 工程招标按照国务院办公厅国办发200034号文件，考虑到本项目的筹办单位为非专业单位，所以在设计、采购、监理等招标工作中，均委托专业机构进行招标。如有需要，筹办单位拟聘请有资质的中介部门进行预决算跟踪。序号名 称招标情况备 注不招标招标1项目勘察、设计招标2土方工程招标3桩基工程施工招标4土建工程施工招标5装修装饰工程招标6水电工程招标7绿化、景观塑造招标8道路88、及基础设施施工招标9重要设备、建筑材料等物资的采购招标10项目监理招标三、项目实施过程控制措施1、项目进度控制措施在项目实施过程中,项目领导小组应专门设置工作小组,对项目进度计划实施情况进行检查,并及时对检查情况进行分析,找出影响进度的原因,做好进度计划的调整和完善。检查方法有以下三种:(1)建立项目实施进度报表；(2)派出常驻人员，现场进行检查；(3)定期召开现场会议。2、项目质量控制措施项目实施应坚持“质量第一、预防为主、用数据说话”的原则，以保证和提高工程质量。运用系统的概念和方法，把各环节的质量管理职能和活动合理组织起来，形成一个明确任务、职责、权限，而又互相促进的管理网络和有机的质量89、保障体，使质量管理制度化、标准化，从而建造出满意的工程。3、项目资金控制措施在项目实施过程中，各有关单位要加强资金使用的管理，硬化预算约束。严格执行专款专用、专项管理、单独核算的规定，任何单位和个人不得超范围支出和超标准开支，更不得截留和挪用项目资金；要建立、健全项目会计核算和内部稽核制度，对项目资金实行全过程的财务管理与监督；要严格项目资金竣工决算，规范项目的业绩考评和追踪问效。62第十章 投资估算与资金筹措一、投资估算1、编制依据（1）国家有关部门关于可研报告阶段投资估算的编制要求；（2）新疆自治区现行的建安工程综合概预算定额及全国统一安装定额陕西省价目表；（3）建设项目经济评价方法与参数90、（第三版）；（4）原国家计委、建设部发布的工程勘察设计收费管理规定（计价格200210号）标准；（5）国家计划委员会发布的招标代理服务收费管理暂行办法（计价格 20021980号）；（6）建设工程监理与相关服务收费管理规定发改价格（2007）670号；（7）建设项目前期工作咨询收费暂行办法；（8）新疆自治区工程建设其它费用定额；2、编制说明（1）本项目投资估算包括建设投资，流动资金和建设期利息。建设投资估算包括设计规模和设计方案提出的全部建筑、构筑物工程和供电、照明、给排水、消防、空调通风、环保、绿化等公用工程和辅助工程以及工程建设其它费用等；（2）建设单位管理费是指建设项目从立项、筹建、建设91、联合试运转、竣工验收交付使用及后评估等全过程管理所需费用。按财建2002394号文件有关规定计算；（3）勘察设计费是指为本建设项目提供项目建议书、可行性研究报告及设计文件等所需费用，计价格2002第10号文有关规定计算；（4）工程建设监理费按照建设部价费字200783号执行；（5）工程保险费按工程费用的0.45%计；（6）预备费用按工程费和工程建设其它费用之和的8%计；（7）建设项目前期工作咨询费：国家计委计价格19991283号文。（8）环境评价费：按计价格2002125号文有关规定计算。（9） 招标代理费：国家计委计价20021283号文。3、投资估算结果经估算，该项目建设投资估算总额为92、76000万元。其中：工程费用：67400万元；工程建设其它费用5500万元；基本预备费2350万元。详见附表一总投资估算表。投资估算表序号名 称单价数量单位合计（万元）一第一部分费用1主体工程2配套设施第一部分小计67400二第二部分费用1土地费用2建设单位管理费3勘察费4设计费5建设项目前期工作咨询费6建设单位临时设施费7工程建设监理费8工程保险费9招标代理费第二部分小计5500三第一、二部分合计72900四基本预备费2350五流动资金1200六项目总投资764504、资金筹措本项目总投资经估算为76450万元，其中6000万元来自于公司配股资金，剩余部分资金采取融资方式筹集，因此，项目投93、资总额均为项目资本金，本项目不存在债务资金（本项目财务分析以此方案测算）。5、财务评价财务评价也就是企业经济效益评价，是在我国现行财税制度和价格体系的条件下，对项目进行的财务效益分析。并从财务角度，计算项目的财务盈利能力和清偿能力，以此来判定项目的财务可行性。（1） 评价依据评价方法和参数依据根据2006年国家发改委，建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）。（2）财务会计依据本研究报告财务问题依据2008年1月1日国家财政部颁发的企业财务通则和企业会计准则-基本准则。此处需要重新计算第十一章 社会评价一、项目对社会的影响分析本项目建成后，不仅能给企业投资方带来可观的投资回报，取得显著94、的经济效益，也会给呼图壁县农业产业产生积极的影响，带动相关产业的发展，有效刺激当地经济的快速增长。具体体现在如下方面：1、正面影响（1）项目的建成将成功构建乌昌地区农产品安全防控体系，完善乌昌“菜篮子”工程战略布局；有效保障两地的农产品安全稳定供应，确保呼图壁一级农产品区域物流中心的地位，并实现跨越式发展。（2）项目建设有效的整合资源，有利于推动当地经济建设的发展。（3）随着经济的发展和人们生活水平的提高，食品安全问题越来越受到社会的广泛关注和各级政府的高度重视。本项目建设以保障食品安全供应为宗旨，通过建立农产品质量安全保障体系，从流通环节对食用农产品实施监控，有效保障辐射区域农产品的安全供应95、，并通过示范效应，推动全国农产品流通产业食品安全体系的建设。（4）项目的建设提供了农产品集中交易的场所，以市场为纽带，把产地与市场连接起来，再通过市场的辐射带动作用，使农产品商品化，把资源优势转换为产品优势、市场优势和经济优势，最终实现产品的有效供给。同时，农产品通过集中交易，提高了农产品物流配送的效率，大大节约了物流成本，降低了流通费用，提高了鲜活程度。不仅较好地解决了“卖难”问题，而且有效地增加了农民的收入，对平抑区域物价也具有关键作用。（5）本项目率先实现农产品物流管理的现代化、自动化和信息化，将成为新疆重要的农产品物流配送乃至整个农产品流通产业的示范基地，从而对我国农产品流通产业的发展96、起到重大的推动作用。2、负面影响（1）项目对周边环境的影响通过对项目的环保分析，项目建设期间和营运过程中，产生污水、废气、固体废物和噪声等污染物，但经采取相应的环保措施处理后，对周围环境不会造成明显影响。（2）项目对外围城市交通的影响本项目建成后日最高吞吐量预计将达到200万公斤，必将带来较大的人流、车流，农产品物流园建成之后将对该条道路的交通状况带来较大影响。3、综合影响通过以上分析，对项目的社会影响作出评价，得出项目社会影响分析表。项目社会影响分析表序号社会因素影响的范围、程度可能出现的结果措施建议1对居民收入的影响有一定影响提高当地农民的收入2对居民生活水平与生活质量的影响有一定影响3对97、居民就业的影响有一定影响增加当地就业机会4对不同利益群体的影响较小项目建设和运营时产生的污染物可能会对周边环境带来影响确保文明施工，加大环保力度 5对弱势群体的影响无直接影响6对地区文化、教育、卫生的影响有一定影响7对地区基础设施、社会服务容量和城市化进程的影响有较大影响推动了基础设施建设，社会服务容量增大第十三章 研究结论与建议一、可行性研究结论1、市场分析结论通过对当前宏观经济形式、区域背景，物流市场及城市农业综合体的调查和分析，综合本项目特点，本项目各项基础条件已经具备，市场进入时机也已经成熟，符合国家相关法规、政策规定，经济效益和社会效益显著。2、经济分析结论通过财务评价分析，项目全部98、投资财务内部收益率为17.8%，大于基准收益率10%；财务净现值为88，500万元，大于0；静态投资收回期为7.2年，充分说明项目投资收益率高，经济效益好，清偿能力强，具有较好的抗风险能力，本项目在经济上是合理的。综上所述，本项目的实施，其社会、经济效益显著，建议尽快办理相关审批手续，做好规划设计，投入开发建设。二、建议1、项目区域位置良好，优秀的规划、设计、建设品质及人文环境已成为市场发展的必备前提条件，必须按照统一规划、分布实施，高水品建设的方案进行。 2、从资金来源看，银行还贷、租赁收入对回笼款的依赖性较强，应密切关注市场变化，加强市场调研，针对目标客户，有针对性地做好服务措施，尽快竖立99、品牌形象，尽快聚集人气，创造竞争优势，保障服务方案的顺利实施，加快租赁款回笼。 3、本项目能否按规划工期、设计竣工标准完工，以及工程施工过程存在一定的不确定性；在施工管理中应严格控制房屋开发建设成本费用，降低投资成本，加强对本项目工程进度的监管力度， 确保该项目按计划正常施工；同时，还应注意资金的保障也是施工进度的有效保证。否则，施工进度不能保证，则直接影响完工交付。 4、为了降低市场风险，保障贷款资金的安全性、流动性，同时减少投资者的资金压力，保障项目顺利建设，贷款银行对投资者开设专用帐户，对收入款进行监管，保障回款及时偿还贷款本利。目 录一、项目概述41.1 目标产品概述41.2 项目现有100、技术基础41.3 项目产品市场分析与竞争力预测51.4 下一步主要研发与产业化建设目标51.5 企业概况61.6 项目负责人、技术负责人、团队情况及创新实力7二、企业情况72.1 企业基本情况72.2 企业人员情况及开发能力82.3 企业财务经济状况92.4 企业经营管理情况102.5 与项目实施相关的已有主要生产设备和检测设备情况，列表如下：10三、项目的技术可行性和成熟性分析133.1 项目的技术创新性133.2 项目可靠性24四、项目产品市场分析与竞争能力预测244.1 本项目产品的主要用途、应用领域、需求量及未来市场预测；项目产品的经济寿命期；相关替代产品及其竞争力比较（可列表说明）2101、44.2 本项目产品国内主要研制单位及主要生产厂家的研制开发情况；国内同类在建和已建项目的生产能力、预计投产时间25五、项目执行计划及考核目标265.1 总体目标265.2 技术创新目标265.3 技术、质量指标275.4 经济与社会发展目标275.5 阶段考核目标和进度安排28六、项目实施方案296.1 技术方案316.2 生产方案326.3 市场方案326.4 企业成长方案336.5 项目人才队伍建设方案336.6 项目的产学研合作方案及保障措施386.7 项目管理机制386.8 其它问题的解决方案39七、投资预算与资金筹措407.1 总投资407.2 资金预算和来源说明417.3 项目支出预算42八、经济、社会效益分析488.1 产品成本分析498.2 产品单位售价与盈利预测518.3 经济效益分析528.4 项目投资评价528.5 社会效益分析54九、项目风险分析与控制559.1 技术风险及控制对策559.2 市场风险及控制对策569.3 财务风险及控制对策569.4 人力资源风险及控制对策57十、主管部门对项目真实性的核查情况58十一、主管部门推荐意见59十二、附件目录与装订次序6074