1、项目可行性报告 2010年3月23日目录第一章 概述一、 项目概述二、 项目投资估算三、 项目主要结论四、 编制依据第二章 项目建设的必要性及意义一、 项目建设的背景二、 项目建设的意义和必要性第三章 发展规划、产业政策及行业准入分析一、 发展规划二、 产业政策支持三、 行业准入分析第四章 市场需求、定位分析及规模确定一、 农产品直配市场的发展趋势二、 市场需求分析三、 需求与定位分析四、 规模确定第五章 项目选址 建设条件一、 项目选址二、 项目建设条件第六章 建设内容、规模及方案一、 项目建设目的及标准二、 项目建设内容三、 项目建设规模四、 工程方案第七章 节能一、 合理用能标准及节能设2、计依据二、 项目能源消耗状况三、 能耗指标分析四、 节能措施及效益分析第八章 环境保护和安全措施 一、土地利用 二、环境保护 三、安全措施第九章 项目建设方式和筹建、管理机构 一、项目建设方式 二、项目筹建组织机构 三、项目管理组织机构第十章 项目建设进度 一、项目建设期二、项目建设计划第十一章 投资规模及资金筹措一、 项目投资估算范围二、 编制依据三、 投资估算四、 投资估算分析五、 资金筹措第十二章 经济分析一、 项目成本费用估算二、 财务评价三、 财务评价表第十三章 社会评价一、 社会影响分析二、 社会风险分析三、 社会评价结论第十四章 结论及建议一、 结论二、 项目主要结论三、 建议 3、概述一、 项目概况1. 项目名称项目名称: 深圳市东部农产品交易中心2. 项目投资单位概况投资单位：深圳宏鸿农产品有限公司单位性质：企业投资单位情况简介：l 深圳市宏鸿农产品有限公司深圳市宏鸿农产品有限公司成立于1997年，注册资本1030万人民币。公司下辖深圳市宏鸿农产品有限公司、深圳市宏鸿农产品配送有限公司、深圳市宏鸿农产品有限公司宝安分公司、深圳市鸿邦物流服务有限公司、宏鸿（上海）有限公司、深圳市宏鸿农产品有限公司广州分公司、惠州宏鸿农业合作社、惠东宏鸿蔬菜专业合作社、湖北京山宏鸿农业合作社。主要投资业务板块包括：农产品种植和养殖业，农产品流通业，农产品加工业，农产品销售，农产品配送及餐4、饮服务，农产品出口加工业务。深圳市宏鸿农产品有限公司拥有近25000平方米大型加工配送中心、冷冻库和保鲜库、干货库；运输及配送车辆160多台，大型货柜车40多台。拥有3个现代化的农产品检测实验室。在广东惠州、湖北京山拥有近8000亩的无公害种养基地。与深圳及珠三角的1000多家客户建立了长期稳定的合作关系。现有员工838人，其中硕士研究生5人，本科66人，专科165人。3. 项目建设概况项目建设地点：深圳市坪山新区项目建设规模：项目规划用地面积200亩， 总建筑面积223874.41平方米 ，总投资3.8亿人民币项目土地利用规划l 信息管理区：建筑面积22387平方米l 农产品交易区：建筑面积5、44774平方米l 农副产品交易区：建筑面积22865平方米l 加工仓储区：建筑面积30000平方米l 物流配送区：建筑面积25968平方米l 配套服务区：建筑面积22387平方米l 道路、绿化: 建设面积47013.41平二、 项目投资估算及资金筹措根据初步估算，项目总投资为3.8亿人民币，其中建筑工程费24796.26万元，工程建设其他费用8847.26 万元，工程预备费3306.42 万元，建设期利息 701万元。项目资金来源：自筹资金2亿元，银行贷款0.8亿元，风投1.3亿元。三、 投资目的1 立足坪山新区，建设成为高标准、有特色、适当超前、可持续发展的农产品交易中心。坪山新区是深圳市6、最新的功能区，是“特区的特区、城市的亮点、产业的高地”。项目将顺应新区的发展，高规划、高起点、高标准，将项目打造成为城市的亮点。充分利用自身的优势，基础建设、管理、市场与国际接轨。将项目打造成农产品物流行业的精品和城市名片。2 进行农产品 “大采购、大物流、大流通、大市场”，构建完善的农产品物流体系。项目实行两手抓，一手面向全国乃至全球农产品采购，一手面向全市、珠三角、香港、海外市场协助经营户建设营销网络。致力于打造完整的产供销物流链条。3 建立信息平台，搞好信息服务。建立和完善农产品产供销的信息网络，与国内外各大农产品产区和农副产品集散地建立即时的信息互动平台，真正做到农副产品“大采购，大物7、流，大流通、大市场”。4 积极推动互补型经营模式。积极探索新的营销渠道和营销模式。与未来平湖农批市场实现信息交互，优势互补，在全市大流通中提升自身水平，把市场做大做强。另外，项目将制定系列政策和优惠的平台，扶持出口型贸易、电子商务以及其它新型的营销模式。5 建立农产品质量标准和检测安全体系。与当地政府合作，建立农产品质量标准和区级检验检疫检测中心，提升国内农产品在外贸市场的竞争能力。四、 项目主要结论本项目的建设是根据中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度，进一步夯实农业农村发展基础的若干意见（2009）、现代物流业发展“十一五”规划及广东省流通业发展“十一五”规划，以立足坪山新区、服务深圳、8、惠州、东莞、辐射香港为区域背景，以现代物流园“供应链”概念为理论指导，以深圳市东部地区对农产品的需求为目标，从具体项目上支持深圳市实现物流体系源头化、规模化、产业化、网络化、保障化的发展。通过建设大型农产品交易市场，联盟一批规模大、品质高、供应能力强的农产品生产基地，在全国主要农产品产区建设“深圳的菜园子”。建立完善农产品市场信息网络。优化农产品供销结构，促进深圳市市形成完善的农产品产业链，推动深圳市农产品物流业的发展。随着坪山新区的不断发展，深圳市东部的农产品流通行业也获得了前所未有的发展机遇。本项目即是以坪山新区为依托，通过建立大型的果蔬和水产品、畜产品综合批发市场和转运中心，并完善仓储、9、转运、包装、分装等环节的港口物流配套设施，保障深圳市农产品的数量和质量，同时扩大供港市场份额，从而将深圳市建设成为农产品重要的集散中心。该项目是一项民生工程，社会福利工程。项目的建成，将极大地保障了坪山新区及周边群众的生活需求，对于完善深圳市农产品物流体系，降低农产品的价格，促进深圳市农产品市场健康稳定地发展，均有着积极的意义。同时，农产品批发交易行业对相关产业具有强大的催生和拉动功能。项目的建成，将带动坪山新区运输、交通、餐饮、娱乐、商业、地产等产业的发展。促进坪山新区的GDP实现跨越式发展。由此可见，“深圳市东部农产品交易中心”的建设具有重要意义，实施本项目的建设是十分必要和迫切的。五、 10、编制依据1. 编制依据(1) 中华人民共和国土地管理法（2004.8修订版）(2) 中华人民共和国城乡规划法（2007年）；(3) 中华人民共和国环境保护法（1989年）；(4) 中华人民共和国消防法（2008年）；(5) 中华人民共和国环境影响评价法(2003年)；(6) 中华人民共和国大气污染防治法（2000年）(7) 中华人民共和国固体废物污染防治法（2005年）(8) 中华人民共和国水污染防治法（修正）（2008年）(9) 物流业调整和振兴规划(国发20098号文件)(10) 现代物流业发展“十一五”规划（20062010年）(11) 广东省流通业发展“十一五”规划(12) 深圳市城市11、总体规划（20072020）2. 设计依据(1) 民用建筑设计通则 GB50352-2005；(2) 城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50-2001；(3) 建筑设计防火规范GB50016-2006；(4) 建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005；(5) 公共建筑节能设计标准GB50189-2005；(6) 建筑给水排水设计规范GB50015-2003；(7) 民用建筑电气设计规范JGJ16-2008；(8) 建筑结构可靠度设计统一标准GB50068-2001(9) 建筑结构荷载规范GB50009-2006(10) 建筑工程抗震设防分类标准GB50223-2008(11) 建筑施工12、场界限值GB12523-2008(12) 城市区域声环境质量标准GB3096-2008(13) 污水综合排放标准GB8978-1996(14) 室内空气质量指标GB/T18883-2002(15) 民用建筑工程室内环境污染控制指标GB30325-2001(16) 投资项目可行性研究指南（国家计委办公厅）(17) 建设项目经济评价方法与参数（第三版），发改投资20061325号项目建设的必要性及意义一、 项目建设的背景1深圳农产品物流不畅，市场缺乏必要的保障。深圳农产品市场属于消费型市场，1800万人口每年农产品需求总量为700亿人民币以上。由于深圳本地缺乏农产品生产基地，几乎所有农产品均依赖于13、外地供应。但是，目前深圳农产品批发的个体营销模式，农产品运输、贮存等基础设施滞后，导致整个农产品市场缺乏必要的保障。直接影响到群众的生活质量和市场的稳定。1.1深圳农产品物流体系不完整、不健全。深圳农产品是个依赖型的市场，由于农产品基地距离遥远、分散，保鲜技术滞后，深圳农产品批发商（基本均为个体经营户）基本不直接采购内地货源，农批市场的营运商均为坐地收租，内地农产品营运商很少发货到深圳，而是通过传统的层层批发，没有形成有效的市场与产地对接，导致内地鲜活农产品很难直接登陆深圳市场，农产品品种不齐全。1.2农产品储备无保障。由于深圳缺乏大型的蔬菜保鲜库和恒温库，农产品的储存缺少必要的手段和空间。旺14、季货源过剩，降价贱卖，淡季或灾害性天气，货源短缺，菜价飞升。伤害种养户，伤害经营户，伤害老百姓。也让我们政府领导为了平抑物价，而劳心费神。1.3农产品质量无保证。目前，农产品种养环节，运输环节，贮藏环节卫生，销售环节，基本是各自为阵，没有实现真正意义上的大物流，大流通，大市场，环节的盲点，导致农产品的质量和卫生缺乏必要的有效的监控。1.4农产品价格不合理。就深圳市场而言，之所以菜价过高，一方面因为物流不畅，另一方面因为批发市场的经营户一般均为个体经营，缺乏源头采购的人力和资源，缺乏大流通、大市场的理念，所以批发市场的批发商一般都是二级三级销售商，农贸市场一般都是三级四级销售商，农产品层层加价，15、价格偏高。2.深圳农产品布局不合理，东部缺乏大型的农产品批发交易市场。 根据农业部规划设计研究院副总工程师、首席农业规划专家杨九成介绍：在人口居住集中的城市每40万人必须有一个大中型农产品批发市场。目前，深圳农批市场分布如下：批发市场所在区域辐射人口南山农批南山区110万宝安农批宝安区70万福田农批福田区250万布吉农批罗湖区400万利民农批龙岗区90万故此，深圳农产品批发市场呈现两个现状：2.1深圳农产品批发市场不同程度的存在超负荷营运的现象。2.2随着城市化的进程，深圳农批市场布局存在盲区。深圳东部坪山新区、坪地街道办、大鹏街道办、南澳街道办、葵冲街道办。人口将近90万。没有一个农产品批发16、市场。现有6个农贸市场面积均不超过1500平米。3.坪山新区的城市建设和经济发展催生了农产品批发市场的发展。2009年6月30日，深圳市委市政府为推进以大工业区为中心的东部片区统筹发展，促进全市区域协调发展，全面提升城市化水平，将原深圳市大工业区和原龙岗区坪山街道、坑梓街道，整合为坪山新区，设坪山新区管理委员会。坪山新区现有各类投产企业1700家，其中产值上亿元工业龙头企业达52家，世界500强企业10家，高新技术企业约100家，外商投资企业381家，境内外上市公司26家。GDP总额约200亿人民币。未来5年，新区人口将达到100多万人，生产总值预期达到400亿。成为深莞惠副城市中心。目前深圳17、东部农产品虽然能基本满足城市需求，但由于保障系数较低，价格偏高，农产品流通和市场仍处于较低水平。所以，在坪山新区成立的背景下，要充分发挥资源优势，不断提高农产品的质量，完善农产品市场流通体系，促进农产品贸易发展。二、深圳东部农产品物流的发展机遇（1）深圳东部农产品物流基础设施不完善，相关技术和设备落后加工、包装、运输和销由于农产品的季节性和生化特性，使农产品在生产、售等方面对物流设施、相关技术和设备有较高的要求。而目前新区农产品物流设施不完善，相关技术和设备落后，严重影响新区农场品物流的发展。（2）.农产品物流系统尚未形成完整的产业链目前新区农产品物流在供应、加工、运输、 销售等方面的运营主体18、规模较小、服务能力和市场竞争力较差，环节与环节之间相互独立，相互博弈，缺乏利益共享、风险共担的统一体关系，没有形成完整的农产品产业链。 （3）.农产品物流信息系统尚不健全农产品物流的流量、流向，以及相关的商流信息关系到农产品物流的效益和效率。信息的内容既包括市场信息又包括资源信息。目前新区产品物流信息系统尚不健全。 三、深圳东部农产品物流发展面临的挑战坪山新区是深圳边远地区，随着新区的建立，农产品市场获得了前所未有的发展机遇，同时也面临了严峻的挑战。1. 批发市场的品牌，短期内难以建立。2. 成功实现基地与消费者对接，不仅仅是物流技术因素。农产品流通体系的核心是“现代农产品物流配送中心”，即：19、生产者物流配送中心超市或市场消费者的流通模式，但是农产品供应链环节产业化程度不高。“基地-配送-消费者”直销流通模式难以短期内无缝对接。因此，积极推进深圳东部农产品市场体系结构调整和升级改造，实现深圳东部农产品生产、加工、物流产业链的整合，发展农产品物流产业迫在眉睫。3. 政府在农场品物流管理中政策措施不完善 农产品物流发展离不开政府的宏观调控、政策支持和法律法规的保护。目前我市在农产品物流宏观管理、政策支持和法律法规的完善方面还有待提高。1. 深圳农产品物流发展机遇深圳市拥有独特的资源优势、区位优势和战略地位，巨大的发展潜力和多重叠加的优惠政策，农产品行业从未像今天这样处于多种重大机遇叠加的20、交汇点上，抢占先机，把握机遇，建设现代农产品物流交易中心，完善农产品流通体制，将促进深圳农产品的大发展。二、 项目建设的必要性1. 项目建设是深圳市实施现代物流业发展“十一五”规划的具体举措。根据广东省流通业发展“十一五”规划制定广东省十一五期间的发展目标“调整市场布局，打造市场和产品两种品牌；培育和建设一批规模大、辐射广、功能全的大中型高级批发市场，依托不同地市特色农产品的资源优势和交通条件，加强重点农产品批发市场的升级和改造，提高重点农产品批发市场的产业集中度。“十一五”期间，实施做强做大流通企业的“1010”工程，通过扶持、培育一批大型的流通企业集团、批发市场、购物中心、进一步增强我省流21、通企业的实力和规模，提升流通业的聚集、辐射能力和现代化水平，提高我省流通企业在国内外的影响。具体目标包括：建设10家年销售额100亿的大型中高级批发市场。深圳市总体上具备了发展农产品物流的基础条件，应借鉴国外先进的农产品物流发展经验，继续加快发展现代农产品物流体系建设。本项目的建设，即是以物流业十一五规划为政策依托，以立足坪山新区、服务深圳、惠州、东莞、辐射香港为区域背景，以现代物流园“供应链”概念为理论指导，以满足深圳东部人民群众农产品生活需求为目标，从具体项目上支持深圳市实现物流体系源头化、规模化、产业化、网络化、保障化的发展，实现把我区建设成为区域性物流基地的战略目标。2.将增加坪山新区22、的GDP经济总量15%左右。作为大型的农产品集散中心，它的经济效益主要体现在三个方面：一是农产品交易产值；二是交易市场管理及服务性费用；三是它催生地产、餐饮、金融、运输等相关产业迅猛发展。 项目建成三年以后，预计生产总值如下： 产值项目 效益 农产品交易产值 30-40亿 管理及服务产值 0.3-0.7亿 第三产业产值 5-8亿 合计 30-50亿 坪山新区2010年全区GDP约为200亿人民币，项目建成营运后，将提升全区GDP15%左右。3.项目建设是坪山发展总部经济的服务需要。 坪山新区现有各类投产企业1700家，其中产值上亿元工业龙头企业达52家，世界500强企业10家，高新技术企业约123、00家，外商投资企业381家，境内外上市公司26家。人口接近60万，未来5年，人口将突破100万。“三军未动，粮草先行”，如何保障投资商对生活和服务的需求？如何吸引更多的名企扎根坪山？如何挽留和吸纳更多的务工人员服务新区？首当其冲，就是解决基本的生活需求。所以发展农产品市场的建设，关乎坪山招商引资、关乎新区战略规划成败。4 项目的建设是满足人民群众生活水平的需要。4.1 农产品物流园是一个民生工程、惠民工程、民心工程。它的建成将从根本上满足老百姓对农产品有得买，买得起，买得放心，买得实惠的需求。4.2 能大大降低农产品的价格；直接源头采购，大物流，大流通，大市场，减少中间环节，降低成本，平抑市24、场价格。让老百姓得到实惠。根据测算，项目建成后，当地农产品价格下浮15-20%。5 有利于平抑物价，稳定市场的功能。5.1 直接源头采购，减少中间环节，降低了产品成本，从而降低物价。52 强大的贮存能力，为深圳农产品提供了战略储备空间，保证了淡季供应，稳定了市场。6.由于市场的竞争，促使其他农批市场转变经营观念，完善物流体系。目前深圳农产品批发市场基本属于深圳农产品控股，国有企业，其观念和务实性操作已是沉疴旧病。项目建成后，采取“大基地，大采购，大流通，大市场”的营运理念，以联盟和服务上下游客户为目标，一定程度上促使现有的农批市场以及批发商，采取新的营运模式，完善农产品物流体系。7.项目建设是25、推动深圳市农产品物流发展重要手段。做强优势特色产业、加快推进产业化经营、建立健全服务体系、优化市场布局是深圳市推进经济发展的重要举措。本项目的建设，即是通过建设农产品大型物流市场的方式，联盟一批规模大、品质高的大型农产品生产基地，从而满足人民群众的生活需求。建立完善农产品市场信息网络。优化农产品供销结构，促进深圳市形成完善的农产品产业链，推动深圳市农产品物流业的发展。三、 项目建设的意义1. 提高城市品位，增强城市功能，提高城市知名度、美誉度。2.有利于提高新区的GDP和城市现代化的进展。3.有利于满足民生需求，提高老百姓对政府的满意度。4.有利于推动新区总部经济和招商引资的发展。5.有利于完26、善农产品物流体系。农产品批发市场是我国农产品市场体系的中心，是连接农产品生产与消费最重要的桥梁和纽带，多年来在引导农业结构调整、促进农业增效和农民增收、保障城乡居民的农产品消费等方面，发挥了不可替代的作用。在深圳，农产品批发市场起步较早，在数量和规模上发展较快，但在市场建设方面仍面临着整体基础设施不健全、不规范，服务功能不够完善等问题。因此，加大对农产品批发市场的建设有利于促进农产品批发市场与现代流通业态的逐步对接，加快构建顺畅的农产品流通体系，更好地服务现代农业发展和服务市场需求。6 有利于推动深圳建设成为区域性农产品物流基地。7 有利于促进深圳市农产品市场健康稳定地发展。8 有利于带动内外27、产品的大物流、大客流的循环发展，推动运输、旅游、宾馆、餐馆、娱乐等第三产业的全面繁荣；“建一座市场、兴一门产业、活一片经济、富一方百姓。”项目建设，不仅对坪山新区的农产品的发展具有划时代的意义，而且对于城市整体规划、打造坪山新城也具有重要的现实和历史意义，同时也昭示出未来坪山这一新商圈无可比拟的巨大辐射力和经济拉动效能。国家产业政策和发展规划、行业准入分析一、 行业发展规划农产品市场体系，是流通领域内农产品经营、交易、管理、服务等组织系统与结构形式的总和，是沟通农产品生产与消费的桥梁与纽带，是现代农业发展的重要支撑体系之一。 “十一五”时期，经济、社会进一步发展，新农村建设全面推进，这要求农产28、品流通必须更加有序、规范、安全、高效。为此，必须加快推进农产品市场体系建设，完善基础设施，改善综合服务，增强流通能力，提高流通效率，创造更好的市场流通条件，有效实现农产品价值，拉动农业和农村经济持续发展。国家“十一五”全国农产品市场体系建设规划明确提出“十一五”时期农产品市场体系建设的指导思想、基本原则、发展目标，支持建立跨区域的大型农产品物流配送中心，提高农产品集中采购、统一配送的能力，加快农产品市场体系的建设步伐。广东省流通业发展“十一五”规划也强调建立规范有序、安全高效的农产品市场体系；继续搞好集贸市场和批发市场建设，改造现有农产品批发市场，发展经纪人代理、农产品拍卖、网上交易等方式，增29、强交易功能；鼓励发展现代物流、连锁经营、电子商务等新型业态和流通方式；2009年国家制定了十大产业振兴规划，物流业位列其中，2009年3月10日国务院颁布了物流业调整和振兴规划(国发20098号文件)，根据文件精神，国家有关部委出台了支持物流业发展的相应政策。农产品物流作为物流产业中的一个重要部分，成为国家物流政策支持的重中之重。二、 产业政策支持改革开放以来，我国农产品批发市场建设蓬勃发展，在搞活农产品流通，加强农村与城市的联系，增加农民收入，保障城镇居民市场供应方面，都发挥了重要作用。但目前大多数的农产品批发市场或者存在着硬件设施差、功能单一或者存在一味追求大而全、定位模糊等问题，作为农产30、品流通体系的关键环节，批发市场中存在的这些问题制约了农产品的顺畅流通。鉴于此，国家相关部门制定出各项政策，积极支持农产品批发市场的建设和升级改造工程，积极支持依托本地优势建立专业农产品批发市场。2007年4月，农业部与中国农业银行在北京签署“共同支持农产品批发市场建设合作框架协议”。根据协议，农业银行将大力支持农业部定点批发市场升级拓展工程，拟在“十一五”期间向农业部定点农产品批发市场提供100亿元人民币信用额度，用于支持其升级改造的服务功能完善。除此以外，农业部还将发挥行业组织优势，向农业银行及时通报有关政策和信息问题、推荐好的项目，积极协调用款批发市场解决项目建设与运营中出现的重大问题，帮31、助解决信贷风险，确保贷款安全。2006年商务部提出实施“双百市场工程”，商务部、财政部决定以贴息和直补的方式，支持大型农产品批发市场标准化建设及改造项目。通过中央和地方共同推动以及重点市场、重点示范带动，完成全国一半左右（约2000家）农产品批发市场的升级改造建设，使农产品流通成本明显降低，流通环节损耗大幅度减少。广东省党委、省人民政府关于贯彻中共中央、国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收若干意见的实施意见发20087号文，进一步要求积极实施“双百市场工程”，推动农产品批发市场升级改造，加强农产品产地批发市场建设，加快推进区域性农产品物流园区建设，创新农产品流通交易方式，提32、高物流效率和服务水平。落实农产品批发市场用地按工业用地对待的政策，完善鲜活农产品绿色通道政策。政府还给予农产品批发市场以“绿色”的支持。按WTO原则，农产品市场体系建设属于绿色政策范畴。国家统计局建立了交易额在亿元以上的重点联系市场统计报表制度、农业部建立了重点农产品批发市场联系制度、国家粮食局建立了农产品批发市场的重点联系市场、全国城市农贸中心建立了绿色市场联系制度。三、 行业准入分析农产品市场具有一定的社会公益性和外部经济性，国家不仅在政策给予大力支持，同时加大了国家和地方财政的直接投入和扶持力度，为农产品市场基础设施的建设提供了有利条件。同时，扩展农产品市场基础设施建设的投资渠道，鼓励社33、会资本、企业等多种渠道的社会资金投入农产品市场体系建设。在政策上对社会资本、企业投资进行支持，转变对农产品市场的管理方式，在税收、土地、工商等方面采取多种形式对社会资本投资农产品市场体系建设实行适当优惠，继续实行银行贷款、财政贴息，鼓励跨区域的物流配送和连锁经营。以上政策扶持和优惠条件为本项目的建设创造了良好的外部环境条件。因此本项目的建设完全符合国家的发展规划、产业政策、行业准入要求。市场需求、定位分析及规模确定一、 农产品市场发展趋势1. 国内农产品市场发展趋势我国的农产品流通体系是计划经济体制下由国家统购统销的流通体系逐步演变形成的，是以 “农产品批发市场”为核心的流通模式，即：农民收购34、商农产品批发市场零售商普通菜市场消费者。目前，该流通模式仍处于主导到位，大中城市消费鲜活农产品的50%70%是通过批发市场提供的，通常是城市规模越大，所占比重就越大。批发市场的发展，为搞活农产品流通，增加农民收入，丰富城镇居民的“菜篮子”和“果盘子”，发挥了重要作用。但由于农产品批发市场仅仅是将农产品批发交易进行简单的聚集，没有对整个供应链起到协调作用，仍然存在环节过多、损耗较大、成本偏高、基础设施差、信息不畅、交易方式落后、服务功能不完善等问题。农产品物流园是物流园区的一种专业化类别，它是以生鲜产品为主的农副产品地域性分销和配送中心，其功能包含农产品的存储、流通、交易、加工和配送等，将农副产35、品的生产端和消费端直接地联系在一起，缩短运输时间，保证食品安全，增加产品附加值，达到供需双赢的目的。先进的农产品流通体系的核心是“现代农产品物流配送中心”，即：生产者物流配送中心超市或市场消费者的流通模式。现代农产品物流配送中心是地域性、综合性、大批量的农产品集散地，包含了农产品储存、加工、交易、流通和配送等功能，将农产品的生产端和消费端直接地联系在一起，是集商流、物流、信息流和资金流于一体的产销平台。它充分发挥第三方物流企业对整个供应链的协调作用，减少流通环节，尽可能降低流通成本和农产品损耗，同时有利于掌握市场信息，调整供需平衡。因此农产品流通体系进步的关键在于发展第三方物流企业，整合传统批36、发市场，建设现代农产品物流配送中心。目前我国农业面临着新的机遇和挑战：一方面，农产品短缺时代已经结束，当前发展的重点是从生产领域转向流通领域；另一方面，加入WTO后，我国农业面临着国内农产品市场进一步开放的挑战，农民增收难度增加。因此，降低农产品流通成本，提高其在流通中的附加值，发展现代农产品物流，是增加农民收入和实现农业现代化的关键。随着农产品流通体制改革的不断深入，发展现代农产品物流配送中心已成为必然趋势，全国各地涌现出了一批具有较强辐射能力的大型农产品物流园、配送中心、交易中心，带动了农产品物流产业的发展。2. 深圳市农产品物流发展状况在农产品出现需求数量急剧增加，需求质量不断提高的背景37、下，深圳市因基础设施、技术、人才和政府宏观调控等方面原因，物流不够发达，大多数农产品不能顺畅流通，影响了市场的稳定发展。近年来，深圳加大了农产品市场体系建设力度，逐步形成了以批发市场为主体，专业市场与综合市场相结合、批发市场与零售市场相结合的市场网络，但目前深圳农产品物流存在四个主要问题。第一，农产品物流数量大、品种多、要求高，每年农产品在物流和流通环节上损耗巨大。第二，保鲜技术和物流等后续农产品处理加工方面相对投入不足。第三，深圳农产品物流企业规模小，专业化程度低，管理水平低，综合服务能力差。第四，基础设施和信息技术投入不足，严重制约了物流效率的提高。因此，深圳发展农产品物流迫在眉睫。3. 38、深圳市农产品流通状况深圳农产品流通有如下几个特点：3.1.农产品流通组织形式较为复杂，多种流通方式并存目前，深圳农产品流通组织主要有以下四种类型：（1）公司+农户。农户按公司要求生产，公司与农户签订合作协议。（2）农户+农户。农民生产，农民销售。具体表现为，一部分农民在市场上做销售，一部分农民在家搞生产。（3）市场+农户。农民生产，农民交易。通过农产品产地交易市场来实现农民与市场的对接。（4）公司+基地。农业公司自主承包农民土地，实行规模化经营，企业化运作。（5）公司+中间商。中间商从事采购、物流等业务，公司负责销售深圳的农产品流通主要经过生产基地中间代理产地批发商销地批发商零售商消费者这一供39、应链进行实体流动。基地主体主要是以内地大型种养企业为主；中间代理环节，既有各种类型的合作组织（包括政府主导和自发组织的各种专业协会），也有各种不同规模的私营收购代理公司；产地批发商和销地批发商的主体主要是各种农产品批发市场为核心的购销商群体；零售商的情况最为复杂，包括各种农贸市场、规模大小的超市及综合性的零售店和地摊销售等。除了传统的交易方式外，近年来相继出现了期货、拍卖、订单等新型交易方式，连锁经营、配送和网上销售等方式也有所发展。3.2. 农产品物流体系逐步完善，物流基础设施初具规模随着改革开放的逐步深入，深圳涌现出了多种农产品物流主体。除国有商业企业、农产品物流业中的民营企业、股份制企业40、等各类企业也有很大的发展。特别是农业产业化龙头企业在发展农产品物流方面起到了积极作用。以现代物流理念建设的各类物流园区、物流中心、配送中心得到较快发展。农产品的流通手段有所更新，开通了农产品运输的“绿色通道”，鲜活农产品有了专用运输工具，农产品批发市场不断改造提升。2010年，深圳连锁零售企业合计门店数为420多家；年成交额1亿元以上的农产品交易市场达300多个。3.3. 物流技术手段相对落后，发展潜力大深圳农产品批发市场和农产品流通中心发展较快，但市场交易标准化、信息化、规范化程度有待提高。农产品的仓储、交通运输条件和工具等环节较为薄弱，农产品的冷链物流初步形成。在整个物流链条上，未经加工的41、鲜销农产品占了绝大部分，而这些农产品大多数因运价、运力、交通基础状况和产品保鲜技术等限制，造成腐烂、变质，损失巨大。有数据表明，深圳水果蔬菜等农副产品在运输、储存等物流环节上的损失率在812左右。总之，深圳是农产品流通和消费的大市，深圳经济的快速发展，正在使深圳成为国内最大的农产品市场之一。但深圳的农产品物流还处于发展阶段，蕴含着巨大的发展潜力。深圳农产品物流的发展需要学习借鉴欧美国同行的经验，需要加强与国外的交流与合作。二、 市场需求分析1. 深圳市农产品需求量深圳市2008-2010年主要农产品销量 万吨序号产品名称2008年2009年2010年1.粮食销量280.8345.6388.8242、.蔬菜销量163.8189226.83.瓜豆销量103.6108.1129.64.水果销量140.4162204.45.油脂销量 95.2105.4111.76.水产肉类销量233.9297356.4作为消费市场，深圳农产品年需求总量在1400万吨以上，并且平均年增幅在19%以上。作为销地市场，潜力巨大。2.农产品出口贸易现状与发展预测根据统计，2008年，深圳农产品出口总量22.17亿美元；2009年为26.08亿美元；2010年出口总量32.98亿美元。平均增幅为20.7%。深圳农产品出口主要情况和特点有：一是农产品出口结构进一步优化。2010年，深圳深加工农产品出口15.5亿美元，同比增43、长20.9%，在农产品出口总额中的比重达47%，比去年同期提高了3.2个百分点；而同期，初级农产品出的增长率仅为6.4%。在主要商品类别中，园艺产品、水海产品出口仍保持强劲势头，分别出口9.4亿美元、10.6亿美元，同比增长19.9%和22.3%。受主销市场封关影响，畜禽产品出口增速继续放缓，出口6.1亿美元，增长3.4%。二是农产品出口的市场格局略有变化。日本、欧盟、美国、东盟、韩国、香港依然是我国农产品出口的六大主销市场。受“肯定列表制度”影响对日出口增幅明显下降，继2010年6、7两个月连续下降后，810月出现恢复性增长，前10个月，对日出口5.9亿美元，同比增长3.1%，对日出口在我农44、产品出口总额的比重降至26.9%，为近年来最低；在水海制品大幅增长的拉动下，对欧盟、美国出口增势强劲，增速分别达到22.6%、33.9%； 三是出口价格稳定上涨。2010年，深圳农产品出口价格指数比去年上升4.8%。商务部重点监控的30种出口农产品中，有19种产品的出口价格上升。大蒜、苹果汁、番茄酱罐头、芦笋罐头、蘑菇罐头等价格涨幅在2060%以上。五是经营主体活力增强。深圳从事农产品出口企业近百家，比去年同期增加16%。民营企业成为农产品出口新的增长点，出口增长超过40%。质量保证体系完善的大企业出口竞争力进一步加强，出口额1000万美元以上的农产品出口企业43家，比去年同期增加了21%。深45、圳农产品出口存在的问题一是质量安全问题依然严峻。2006以来，我国食品安全事件频发，从“毒大米”、“毒奶粉”到被滥用的“一滴香”，不仅影响了国内消费者的对国产食品的信心，也引起国际市场对我国农产品质量的担忧。2006上半年，欧盟27个成员国和挪威通过欧盟食品及饲料类快速预警系统共发布对华通报229项，同比增长 25.8%。同期，在日本食品扣留通报所涉及的国家中，我国被扣留食品达165批次，位居首位。目前，我国农产品质量安全问题业已成为国内食品产业发展的短板，并日益困扰农产品出口企业。二是国际贸易壁垒日渐高筑。国外技术性贸易壁垒的波及、仿效和扩散效应越来越明显，不断对我国农产品出口提出新挑战：日46、本进一步修订肯定列表制度，并在2010年度进口食品监控计划中，增加1600个监控检查样品；韩国自2008年6月1日起，对进口水产品实施萘啶酮酸等6种药物残留检测；欧盟通过欧盟新型食品修正案及多项技术标准，并自1月1日起实施反海洋渔业非法捕捞法，对进入欧盟的渔获物进行溯源、认证；美国食品药品管理局食品安全现代化法案、美国2009年食品安全加强法案也将陆续实施。此外，碳关税、劳工标准、动物福利、环境标准等正逐渐成为新的贸易保护形式，出口门槛的提高，已成为制约我国农产品出口的重要障碍。 提高农产品的深加工程度和产品附加值，通过规模生产和技术创新来降低成本，巩固农产品出口优势；及时跟踪国外技术性贸易壁47、垒的发布情况，提高国内相关的检验检疫标准，加快农产品质量体系建设，提升我国农产品的国际竞争力；是扩大深圳农产品出口规模，提升深圳农产品的影响力的重要手段。 随着产业的优化，技术手段的革新和资本的进入，近十年内，深圳农产品出口业务保守估计年增幅不低于17%。 四、 需求与定位分析随着居民收入的增加以及对营养和健康意识的增强，居民家庭对农产品的需求也在提高。按2010年深圳市城镇人口1800万人计，日人均消费蔬菜0.35公斤，水果0.2公斤，粮食0.3公斤，水产、肉、蛋类0.25公斤，牛奶0.25千克，年消费蔬菜226.8万吨，水果129.6万吨，粮食194.4万吨，水产肉类162万吨，牛奶等1648、2万吨，总计874.8万吨；总体来看，深圳市农产品需求量比较大。总结：根据市场预测分析，深圳市农产品物流量发展潜力巨大，拟建的农产品交易中心将以完善深圳市农产品市场经营体系建设，实现跨区域农产品物流配送为目标，从市场规模集聚入手，形成物流经营的规模效益，培育孵化第三方物流企业，逐步发展成为以农产品交易为主，集仓储、加工、配送、运输、检测、信息交流等多功能为一体的现代农产品物流基地，拓宽农产品销售渠道，加快流通速度，尽可能降低流通成本以及农产品损耗，带动地方经济的快速发展，满足人民生活的需求。五、 规模确定物流用地规模的规划是物流基础设施网络规划的核心,物流量的预测是物流用地规模规划设计的依据。49、目前现有的研究基本上是根据对货运量的分析来确定物流的用地规模，深圳市东部农产品交易市场年交易量预测将达到200万吨。根据物流用地规模确定的经验公式：S=L i220 R=502201040.8/3650.7=168767m2式中:S为物流园区建设总面积(104m2)；L为预测规划目标年份的物流总量(104t)；i为规划目标年份第三方物流(3PL)通过物流园区发生的作业量占3PL全部物流作业量的比例；为单位生产能力用地参数(m2t) 取值一般在4060(m2t)之间；R为物流园区作业面积和其他设施面积比例，借鉴我国的仓库和货场的建筑设计规范，其取值一般在60到80之间；考虑到物流配套服务设施用地50、，以及为以后预留一定得发展空间，深圳市东部农产品交易市场的占地面积为16.675公顷(折合250亩)，总建筑面积为223874。容积率控制在1.5以内，建筑密度40%。项目选址、建设条件一、 项目选址1. 选址原则农产品交易市场的场址选择应遵循以下原则：1) 交通导向原则。交通是制约物流发展的最为关键的因素，选择在交通条件好、位于货运主要发生方向、距高速公路出入口较近的地方修建交易市场，既可以避免重复建设，也可大大减少资金投入，同时也防止了出现大量的货物倒流和迂回运输。2) 城规导向原则。销地型的农产品交易市场本身就是城市基础设施的一个重要组成部分，其建设必然要纳入城市规划予以总体布局。由于农51、产品交易市场的特殊性，占地面积较大，所产生的大量货物运输以及废弃物对周边交通、环境有一定的污染，因此在选址时，一般应选择在城市边界周边。3) 地形导向原则。交易市场规模一般较大，地势开阔平坦，地域具有可扩展性，也为基地的拓展预留了空间。随着城市的发展，农产品物流量将空前增大，可能对交易市场的规模和功能提出更高的要求，因此，地域必须具有足够的可拓空间，以满足进一步发展的需要。4) 设施配套原则。交易市场的发展离不开完善的配套设施。是否具备充足的能源、水源以及良好的生活条件成为农产品交易市场选址的一个重要因素。2. 项目的区域位置1.项目选址：深圳市坪山新区2区位优势深圳市坪山新区位于深圳市东北部52、，包括坪山、坑梓两街道办事处和大工业区在内，总面积为168平方公里，是深圳市东部主要工业基地。其地理位置东接惠阳市，西近盐田港及平湖火车站，南临大鹏半岛，北接龙岗区。与香港隔海相望。3交通条件坪山新区距盐田港、平湖铁路编组站、大亚湾港等交通枢纽约30-40公里，并有深汕公路、深汕高速公路、横坪公路、坪西一级路，杭福深城际铁路越境而过，地铁12号线、14号线、南坪快速干线连线坪山新区，深圳铁路东站将设在坪山。4 地形地貌特征坪山新区自然地形主要为浅丘陵和坪山盆地，地势舒缓，建设条件良好。地势为西、南高，东、北低，中部东西走向为宽谷冲积台地和剥蚀平原；西部为低山丘陵；南部为连片山地，属砂页岩和花岗53、岩赤红壤。5 地质土壤新区范围内属于岩溶地质，分布石岩系石磴子组灰岩，该岩层为可溶性岩层，在长期的岩溶地质作用下，形成溶蚀洼地，在上述地区石灰岩隐伏于溶蚀洼地松散堆积层下部，成为隐伏岩溶发育区。在隐伏岩溶发育区，由于地下存在溶洞、暗河、土洞等，当地下水位变动时，易形成岩溶地面塌陷地质灾害，工程地质条件较差，易导致地面建（构）筑物沉陷、变形、破坏等，对城市规划建设和土地利用造成严重的影响。6.环境概况坪山新区区域内地势南高北低，山川秀美，旅游资源丰富。深圳主要河流坪山河贯穿全境。北、东、南三面有规划中的坪山龙岗城市绿廊、坪山坑梓绿廊、马峦山森林郊野公园环抱。7.生态控制线坪山新区生态控制线内用地54、88.89平方公里，占总用地的53.22%，河湖水面10.03平方公里，占总用地的6.00%。8.土地资源根据深圳市新一轮编制的土地利用总体规划（2006-2020），坪山新区剩余可建设用地约30平方公里，是全市可建设开发用地空间最大的城区。其中，国有土地22.22平方公里，3.4平方公里已场平，近期通过土地整备项目可以再清理出6.6平方公里，即新区近期将有10.06平方公里土地可用于建设。在剩余的可建设用地中，成片可建设用地（面积大于1.5平方公里）主要分布在聚龙等七个区域：聚龙功能区（905公顷）、大工业文化体育区(155公顷)、大工业田心村（246公顷）、坪山新中心区（160公顷）、罗湖55、工业园（156公顷）、坪山马峦山（455公顷）、坑梓龙田村（152公顷）。项目选址位置，完全符合新区的城市功能定位和城市规划；符合行业运作的标准和要求。二、 项目建设条件1. 项目用地现状（待批）2. 工程用水用电条件（略）3. 建材供应条件（略）深圳市建材资源丰富，各类建材厂家众多，项目建设所需的砂子、石料、砖、木材等均由当地建材厂家提供，钢材、水泥、装修材料由各生产厂家驻深圳市的供货商定点供应。项目的建筑材料来源充足。4. 社会环境条件（略）4.1目前新区老百姓买菜难、菜价贵，项目的建设从根本上解决了群众的实际困难，因此得到了新区群众的支持。4,2 本项目既是民生工程，又能带动地方GDP的56、发展，区党委、区政府和相关职能部门对本项目建设非常重视和支持。建设内容、规模及方案一、 项目建设目的及标准农产品交易市场建设贯彻高标准、有特色、适度超前和可持续发展的原则，目的是建设一个以农产品交易为主，集仓储、加工、配送、运输、检测、信息交流等多功能为一体的现代农产品物流基地。二、 项目建设内容根据项目的功能定位，结合深圳市的资源优势、产业规划、服务范围以及城市发展的需要，农产品交易市场主要由信息管理区、农产品交易区、农副产品交易区、加工仓储区、物流配送区、配套服务区六个功能分区组成。 六个功能分区具体内容如下：1. 信息管理区信息管理区是农产品交易市场的“总部基地”，为中心提供技术支持和服57、务，设置有：中心管理机构、物流信息平台、产品展示、货物报关、产品检测等功能。2. 农产品交易区建立大型的蔬菜、水果、水（海）产品、畜产品专业交易市场，建立深圳市农产品销售网络和窗口。3. 农副产品交易区随着经济的快速发展和人民生活水平的不断改善，消费者对农产品的质量要求也越来越高，产品质量安全成为人们最为关注的焦点之一。近年来，深圳市委、市政府适应新形势发展的需要，采取有效措施，积极推进农产品无公害销售。应充分发挥其优势，建立大规模农副产品交易市场，形成产业集聚效益，提高产业的竞争优势。农副产品交易区分设：粮油干货交易区、农贸土特产交易区。4. 加工仓储区对蔬菜、水果进行拣选、洗净、检验（农药58、残留量）、保鲜，分类分级、包装处理；对大米和食油及各类干货进行分级分类、检验、包装等处理，提高农产品价值，延长产业链，扩大出口贸易。加工仓储区分为加工区和仓储区两大部分，设有：净菜加工、水果保鲜加工、粮油副产品加工、常温仓库、冷库。5. 物流配送区完善农产品包装、分装、转运等环节配套建设，设置中转仓库、露天装卸场、停车场以及物流配套设施等，发展第三方物流企业，对农产品进行统一配送，对整个供应链进行统筹协调，降低流通成本和农产品损耗。6. 配套服务区建设完善的配套服务设施，为交易市场及入驻企业提供便利，具备有：餐饮、商业、医疗、中介等服务功能。三、 项目建设规模1. 建设用地规模项目建设总规模：59、规划用地面积53 .33公顷（折合250亩），总建筑面积为223874。深圳市东部农产品交易中心工程用地面积指标表建设分区占地面积（）用地比例（%）1信息管理区2238710%2农产品交易区4477420.0%3农副产品交易区2286512%4物流配送、加工区5596825%5仓储区6露天堆场、停车场及配套服务区2238710%7道路、绿化4701321%8生活区合计223874100%程建设面积223874平方米，其中：l 信息管理区（建筑面积22387平方米）信息管理大楼建筑面积19387平方米；农产品展示中心建筑面积1000平方米；农产品质量检测中心建筑面积2000平方米。l 农产品交易60、区（建筑面积44774平方米）大宗农产品交易区建筑面积20774平方米；水果交易区建筑面积12000平方米；水(海)产交易区建筑面积12000平方米 l 农副产品交易区（建筑面积22865平方米）粮油干货交易区建筑面积10865平方米农贸土特产交易区建筑面积6000平方米l 加工仓储区（建筑面积30000平方米）冷库建筑面积16000平方米；净菜加工建筑面积7000平方米仓库建筑面积7000平方米。l 物流配送区（建筑面积25968平方米）中转仓库建筑面积10000平方米；物流配送中心建筑面积15968平方米；l 配套服务区（建筑面积14387平方米）l 露天装卸场占地面积5000平方米；停车61、场占地面积3000平方米。生活区占地面积3000平方米2. 建设规模根据农产品交易市场的建设内容特点，分区制定与之适应的控制指标，有利于提高土地的使用率。1. 经济技术指标经济技术指标建设内容建设面积1信息管理区223871.1信息管理大楼193871.2农产品展示中心10001.3农产品质量检测中心20002农产品交易区447742.1大宗产品交易区207742.2水果交易区120002.3水（海）产品交易区120003农副产品交易区228653.1粮油干货交易区108653.2厨具、农资交易区3.3农贸土特产交易区60004加工仓储区300004.1冷库160004.2果蔬加工车间700062、4.3仓库70005物流配送区259685.1中转仓库100005.2物流配送中心159686配套服务区143876.1会展服务中心50006.3配套服务建筑93877绿化、道路47013合计223874四、 工程方案1. 规划方案1) 交易市场的规划目标农产品交易市场在实施的初期阶段是一个集传统的批发综合市场功能逐步向现代物流功能发展的过程，采取总体规划，分步实施的建设模式。第一阶段是加强市场内基础设施建设，实现水、电、路、气、网络通讯“五通”；建设大规模的批发综合市场，建成管理规范化、品种多样化、质量安全标准化的农产品集散地；建设现代多元化的联运中心，发挥铁路货运和陆路货运优势；搭建公共物63、流信息平台，完善农产品物流的综合服务功能。将市场初步建设成为集产品交易、仓储、配送和信息服务为一体的现代物流产业集聚区。第二阶段是加大市场的管理服务、商务服务、生活服务等配套功能区的开发力度，完善服务功能；拓展和完善公共物流信息平台，增加国际物流信息模块，使之成为真正意义上的物流信息交流中心和服务中心；引进和扶持第三方物流企业和加工企业，适时发展与市场主要物流配套的配送和加工产品，有效发挥物流中心的集聚功能，降低成本，提供企业的综合竞争力；健全国内外货物代理、货物报关、多式联运、物流信息管理等服务功能，充分发挥区域优势，发展国际物流，逐步把市场建设成为集物流集散、信息交流、会展服务于一体的现代64、化、国际化农产品物流中心。2) 市场的规划布局市场依据功能定位及发展目标，结合周边的环境、交通情况以及物流的规划特点，规划采用两轴三区的功能结构，三横四纵的道路网络组织内部交通和各个功能地块。两轴为：东西向和南北向连接四面出入口的内部主路，采用20米一块板的道路断面形式。三区为：东面临南北二级路设综合服务区，设置有信息综合大楼、检测中心及会展服务中心等建筑。通过主要建筑围合入口广场空间，形成交易中心大市场大物流的入口形象。地块中部为农产品交易区，主要是将传统批发市场功能进行集聚，充分发挥规模效应，设置水产品、粮油食品、干货、农贸土产品、蔬菜、肉类等交易行。采用三层条式建筑和交易大棚等建筑形式组65、织交易空间，各交易行连系紧密，成行成市。地块西面临规划城市道路为物流配送、仓储加工区，设置综合仓库、中转仓库、冷库、加工用房等建筑，配套建设装卸场、停车场、维修站、清洗站等物流辅助设施；在西侧设置相对独立的车流出入口，交通便捷。3) 中心的交通组织中心对外设有四个出入口与城市道路衔接，东面主干道为60米宽，西面主干道为40米宽，北面主干道为50米宽，南面主干道为30米宽。内设三横四纵的道路网，连接4个出入口的十字主路为20米道路，其余道路为15米。交通设施：本项目停车采用集中和分散相结合的方式组织。在用地东侧和西侧分别设置有相对集中的停车区域，沿次要道路两侧设置临时停车位。2. 建筑设计东面入66、口临南北二级路设计为主要的形象入口，用信息检测中心和会展服务中心的“弧”形造型围合入口处的形象广场，宛如环抱的双手迎接各方商客。信息检测中心和会展服务中心在立面造型上力求简洁鲜明，用时尚的建筑设计手法表达建筑的个性。通过几何体块的组合和局部挖空的处理，而形成具有雕塑感和新颖独特的建筑形象。通过横竖向线条的强烈对比，形成向上的强烈动感和横向水平舒展的向结合的造型。外立面由玻璃幕墙、铝塑板和石材组成。其中各种透明度的玻璃作为建筑的主要外界材料，利用玻璃的自身特性来体现南方建筑通透轻盈的特色和信息建筑的时代特征。通过玻璃的透明性质来消弱建筑自身大体量对广场环境的压迫，另一方面又体现建筑内部的丰富性和67、科技型，实现建筑内部和外部环境之间的交流。交易行的建筑设计突出一个“新”意，用较为严密的设计模块把整个交易行外观效果和平面功能统一起来，摒弃以往交易城凌乱无序的形象。造型设计时尚简洁，用玻璃体，百叶为立面的主要元素，通过重复和变化，体现了独特的建筑风格。3. 结构设计方案1) 基本设计参数深圳市的抗震设防烈度为7度，设计基本加速度值为0.05g，设计地震分组为第一组；抗震设防分类为标准设防类（丙类）；建筑物场地类别为II类。建筑结构的安全等级为二级，结构重要性系数取1.05；地基基础设计等级为乙级；建筑桩基设计等级为乙级；结构的设计使用年限为50年；混凝土环境类别：0.000以上：一类；0.068、00以下及卫生间：二a类。根据建筑结构荷载规范（GB50009-2001），xxxx市50年一遇的风荷载取值为0.7kN/m2。地面粗糙度为B类。2) 结构选型本工程由70个建筑单体构成，除管理大楼属A级高度钢筋混凝土高层建筑、6栋1层蔬菜大棚为轻型门式钢架外，其余均为多层混凝土建筑，采用钢筋混凝土框架结构。3) 基础选型因甲方尚未提供有关工程地质勘察报告，无法了解场地的地质情况，采用何种基础型式难以明确。本工程暂拟轻型门式钢架及多层混凝土建筑采用独立柱基，高层建筑采用桩基础。具体选型需依据工程地质勘察报告结合结构计算确定。4) 结构计算软件结构计算拟采用中国建筑科学研究院CAD工程部编制的P69、KPM及系列软件。4. 给排水设计1) 设计依据建筑设计防火规范GB50016-2006 室外给水设计规范GB50013-2006室外排水设计规范GB50014-2006建筑给水排水设计规范GB50015-2003污水综合排放标准GB 8978-1996污水排入城市下水道水质标准CJ3082-1999上级主管部门对本工程的有关批文专业间互提资料。业主提供的原始设计资料2) 设计范围本设计包括室内外给水管网系统、污水管网系统、雨水系统及室内外消防给水系统。3) 给水设计l 用水量表序号用水单位名称用水单位建筑面积（m2）单位面积用水量（L/m2.d）日用水量（m3/d）用水时间(h)时变化系数K70、h最大时用水量（m3/h）备注1信息管理区2238710223.810.01.226.9 2农产品交易区44774251119.1 102223.8 3农副产品交易区2286512230.6 10246.1 4加工车间及仓库3000025750.0 122.5225.0 5物流配送区25968377.9 181.521.0 6冷库补充水2417会展服务中心500030022.9 242.52.4 8配套服务9387656.3 121.510.2 9广场、停车场8000432.0 812.6 10道路38170276.3 816.1 11绿化用地8843217.7 811.5 12未预见水量2571、025013合计水量2857816农产品交易市场建成后的最高日用水量为2857 m3/d，最大小时用水量为816m3/h。l 水源农产品交易市场供水由深圳市自来水公司统一供给，拟从市政给水管网接出。本项目每天最大用水量为2857m3/d，拟从市政自来水给水管网不同方位接出两根DN300的给水管，供本项目生产、生活及消防用水。市政给水管网给水压力约为0.30MPa，能满足本项目用水水量、水质、水压要求。l 生活给水系统供给本项目的给水管网给水压力要求不小于0.30MPa，以满足各个建筑物生产及生活用水水量及水压，生产及生活用水直接由市政管网直接供给。l 消防给水系统农产品交易市场室外给水管网采用72、生产、生活、消防合用系统，环状管网布置，室外设地上式消火栓，室外消火栓沿道路设置，间距控制在120m以内，各建筑物按照建筑设计防火规范规定设置消火栓及消防水泵接合器，建筑物室内外消防给水直接由市政管网供给。室内消火栓布置应保证同层相邻两个消火栓的水枪的充实水柱同时达到被保护范围内的任何部位。根据建筑设计防火规范，农产品交易批发市场同一时间内发生火灾次数为一次，根据建筑物高度及使用功能，室外消火栓系统用水量为20L/S，室内消火栓系统用水量为20L/S；火灾延续时间为2小时，室内外消防用水由市政自来水管网直接供给。室内消火栓系统火灾前10分钟消防用水量可由位于最高建筑屋面的高位水箱供给，屋顶消防73、水箱容积为18m3。 4) 灭火器设置在各单体建筑物内，还将按建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005的要求，配置规定数量的ABC型手提式干粉灭火器。5) 排水设计l 排水量及水质表序号排水单位名称排水水量（m3/d）BOD5CODcrSSNH3-N (mg/l)备注(mg/L)(mg/L)(mg/L)1信息管理区223.6150200200302农产品交易区1119.1150200250153农副产品交易区230.6150200250154加工车间及仓库750400800350155物流配送区77.9200300300106会展服务中心22.9200250250157配套服务56.3274、00250250158广场、停车场92.5300500350259生活用水186.51302002003010其它污水97.61302002003011合计285721031026020农产品交易市场建成后的平均日排污量为2857m3/d。l 污水排水系统按照深圳市城市总体规划，规划排水采用雨污分流制，在农产品交易市场的南侧及东侧拟建2个污水处理厂。农产品交易市场内生活排水系统采用污、废水合流制排放系统，生活污水采用硬聚氯乙烯螺旋管及侧向进水型管件排水，既降低噪音，起到良好消能作用，同时提高排水管通气能力。污、废水排出室外经化粪池初步处理后排入市政污水管网。农产品交易中心内加工车间的生产废水要75、求自行处理达到污水综合排放标准GB8978-1996后方可排入市政污水管网。其中洗汽车废水经沉淀后排入室外雨水管网；含油污水和生活粪便污水分别经隔油池和化粪池处理后排入室外市政污水管网。l 雨水系统在农产品交易市场的道路边上每隔3040米设置双蓖雨水口，雨水通过雨水口收集排入附近城市雨水排水管网。l 管材室内外生活给水管道均采用给水衬塑钢管；消防给水管采用镀锌钢管，室内排水管采用PVC-U排水管，室外污水管、雨水管采用双壁波纹塑料管。5. 电气设计说明1) 配电l 设计依据10kV及以下变配电所设计规范(GB50053-94) 供配电系统设计规范(GB50052-95)低压配电设计规范(GB576、0054-95)民用建筑电气设计规范(JGJ 16-2008)高层民用建筑设计防火规范(GB50045-95)2005年版建筑物防雷设计规范(GB50057-94)建筑照明设计标准(GB50034-2004)业主及各工种提供的设计资料。l 工程概况：本工程总用地面积：166750m2规划用地面积：166750m2总建筑面积：223874m2 信息管理及接待区建筑面积：22387 m2冷库建筑面积：16000m2 交易区建筑面积：44774m2加工及仓库建筑面积：30000 m2大宗商品交易大棚建筑面积20774 m2配套商业及服务区建筑面积14387 m2l 装机容量、负荷等级及用电负荷本项目77、用电总装机容量约为8246kW。供电电源电压为10kV，经电力变压器降压后以380/220V进行低压配电。其中信息管理大楼、会展中心内的应急照明、消防设备、网络设备用电等为一级负荷，冷库用电负荷为二级负荷，其他电力负荷等级属三级负荷。负荷计算采用需要系数法进行计算。本工程由于占地面积大、用电量较大，负荷计算分片进行计算，用电负荷：信息管理及会展中心按100W/ m2设计，交易区按25W/ m2设计，加工及仓库按60W/ m2，大宗商品交易大棚按20W/ m2，配套商业及服务区80W/ m2，冷库按150W/ m2，需用系数取0.8，总用电负荷为12088kW，计算负荷9670kW。 l 变电所78、位置及布局由于冷库、管理大楼、会展服务中心用电量较大而且集中，所以在建筑内设置变电所供电，共需设置变电所3座，供管理大楼用电的变压器容量1x1250kVA，供会展服务中心的变压器容量为1x800kVA,供冷库的变压器容量为2x1250kVA，变电所内设10kV高、低压变配电室和柴油发电机房；各个加工车间、交易行、交易大棚和仓库负荷比较分散，在各用电负荷中心设10/0.4kV箱式变电站，以满足低压供配电传输距离的要求，共需设置箱式组合变电站9座。容量分布如下:1x630kVA的箱式变电站有4座，1x800kVA的箱式变电站有5座。l 供电系统10kV电源由主干道就近接至变电站或箱式变电站后，经高79、压配电室进行高压计量和高压配电，用高压电力电缆分别引至变压器，为了提高功率因数，在低压侧采用低压电容器进行补偿。系统经10/0.4kV降压变压器降压后，由低压配电屏向各用电设备进行配电，为了提高功率因数，在低压侧采用低压电容器进行补偿，电缆干线采用直埋、电缆井或电缆沟敷设，在电源进线处将零线重复接地，低压配电系统采用TN-C-S接地型式。管理及会展服务中心的供电，选用一台300kW的柴油发电机作为备用电源；冷库二级负荷的供电，选用3台500kW的柴油发电机作为备用电源。一、二级负荷采用双电源供电。l 主要设备选型变压器选用S9-M-800/10，800kVA 和S9-M-630/10，630k80、VA， SG10-1250kVA,SG10-800kVA动力配电箱选用XL-21型.照明配电箱选用PZ30型.柴油发电机组P500 500kW和P300 300kW主要电气设备材料具体详见以下附表： l 动力配电供电方式采用放射、树干混合式，由低压配电屏向各设备配电箱供电。其中交易中心大厦、冷库、加工车间、交易行等供电，采用电力电缆敷设，电力电缆采用YJV22-0.6/1kV型电力电缆。设备电机容量在45kW及以上的采用降压起动，45kW以下的采用直接起动，电机的控制根据各专业的要求采用就地控制或遥控。设备电机容量在45kW及以上的采用降压起动，45kW以下的采用直接起动，电机的控制根据各专业81、的要求采用就地控制或遥控。l 照明设计一般照明电源电压为380/220V，由照明配电箱以混合式配电系统向各负荷供电。照明干线采用YJV-0.6/1kV型电缆穿管敷设，支线采用BV-450/750V型铜芯线穿管敷设。灯具选型：管理大楼、交易区和配套服务区以荧光灯和节能灯为光源的各类灯具；仓库、加工车间以节能灯和高压钠灯为光源的工厂灯；道路照明以节能灯或高压钠灯为光源的马路柱灯，路灯控制采用定时控制、光电控制、手动控制三种方式，定时控制和光电控制可根据室外日光照度或时间的要求来操作照明回路的断路器，手控则为人工操作。光源选用250W的高压钠灯。照明灯具选用半截光型灯具，采用分散式功率因数补偿方式，82、在每盏灯具内进行就地电容器补偿，补偿后的功率因数应大于0.9。l 防雷接地及保护本工程除管理大楼及会展服务中心大楼建筑均按二类防雷建筑物设防外，为防直击雷，在各栋建筑物的屋面装设不大于10mx10m的避雷网（带）；利用建筑物柱内两根不小于16的主钢筋作防雷引下线，其间距不应大于18m；其余各建筑均按三类防雷建筑物设防，在各栋建筑物的屋面装设不大于20mx20m的避雷网（带）；利用建筑物柱内两根不小于16的主钢筋作防雷引下线，其间距不应大于25m；所有突出屋面的金属物件均应与避雷带做可靠连接并与引下线连成通路。建筑物防雷采用避雷带作为接闪器，并利用建筑物柱子内的主筋作引下线与接地装置连接，接地装83、置利用建筑物基础钢筋或设置人工接地体。当有信息网络系统保护接地等弱电系统接地装置与建筑防雷接地系统合用时，接地电阻要求小于1欧。10/0.4kV变电所和10/0.4kV箱式组合变电站低压侧为三相四线中性点接地系统，变压器中性点接地电阻要求小于4 欧。从低压配电室引至配电箱的电缆，在进线处将零线重复接地，接地电阻要求小于 4 欧。所有电气设备外壳不带电部分均应可靠接地。l 节能变压器选用高效低耗节能型，并采用无功补偿，补偿后使功率因素提高到0.9以上；照明采用节能光源。照明灯具采用节能型荧光灯具，并配高品质电子镇流器。2) 弱电l 设计依据火灾自动报警系统设计规范(GB50116-98)建筑与建84、筑群综合布线系统工程技术规范(GB/T50311-2000)有线电视系统工程技术规范(GB50200-94)业主及各工种提供的设计资料。l 设计范围仅在管理大楼及会展服务中心设置火灾自动报警及消防联动控制系统，电话系统，有线电视系统，网络布线系统。l 火灾自动报警及消防联动控制系统根据高层建筑防火规范及火灾自动报警系统设计规范，本工程应按二级保护对象装设火灾自动报警及消防联动控制系统。系统采用集中控制形式。消防控制室设于管理大楼一层，监控整个市场火灾及消防设备运行情况。a.火灾自动报警系统：消控室内设集中火灾自动报警系统一套。根据规范要求在应设置火灾报警系统的部位安装火灾探测器、手动报警按钮、85、警铃、消火栓按钮、水流指示器及应急广播喇叭。b.消防联动控制系统：消防控制室能控制各消防设备的启、停，并显示其工作状态，能显示火灾报警、故障报警部位；火灾确认后发出相应的控制信号实现消防联动控制的功能。c.消防通信设备：消防控制室内设119火警专用电话；各消防设备用房设消防专用电话分机；手动火灾报警按钮带消防专用电话塞孔。l 电话系统本工程电话程式为市话直通网络，预留公共部分电话插座。l 有线电视系统电视信号由室外有线电视网的市政接口引来，根据业主要求预留。l 网络布线系统由室外引来的数据网线至各栋的网络设备配线箱，再由配线箱配线给各用户。6. 冷库及通风空调设计1) 设计依据采暖通风与空气调86、节设计规范GB50019-2003建筑设计防火规范GB50016-2006高层民用建筑设计防火规范GB50045-95(2005年版)冷库设计规范GB50072-2001 工艺专业提供的资料2) 主要设计参数l 室外气象参数夏季空调计算日平均温度 30.2夏季空调计算干球温度 33.6夏季空调计算湿球温度 28.3夏季通风计算温度 31.2夏季平均风速 2.4m/s夏季大气压力 1003.6hPal 室内设计参数及负荷估算房间名称室温（）负荷（kW）低温库-18-161170高温库04890冻结间-231350禽肉、畜肉、水产品交易场小型组合式低温库-18-16380水果交易场小型组合式高温库87、04150中温空调车间131521503) 冷库l 概述根据交易市场的建设规模及相关的交易情况，拟建冷冻冷藏设施包括：10000吨高温冷库（主要用于贮存水果）；10000吨低温冷库（主要贮存畜肉、禽肉等肉类）；冷库配套设施；禽肉、畜肉、水产品交易场小型组合式低温冷库；水果交易市场小型组合式高温冷库；禽肉、畜肉、水产品加工车间中温空调；水果、蔬菜暂存库中温空调等等。本冷库由于主要服务于产品流通领域而非产品产地，冷库主要是为了交易产品的暂存，而且一般贮存时间不超过两个月，因此本设计未考虑气调库。l 冷库主要设施高温库和冷却间采用空气冷却器降温，低温库和快速冻结间采用排管式蒸发器降温。库内设储货架，88、库体净高4.8m，冷库总面积为16000m2；冷库货物运输以手推车为主，库内设储货架，库外设0.85m高的装卸平台，另外设置一个管理办公室和一间工人休息室。l 冷冻站根据各房间温度的不同要求，采用两个独立的制冷系统（除组合式小型冷库外）：冻结间和低温库合用一个系统，高温库为另一个系统。制冷剂采用R717(氨)，站内设两个低压循环桶，由氨泵将低温氨液分别送至各个库房内的空气冷却器或排管式蒸发器。高温库空气冷却器的融霜，采用水冲霜。低温库则采用扫霜形式。设备运行所需的冷却水，循环使用，冲霜水与冷却水综合考虑，以利节水节能。l 主要设备选择高温库和冷却间用选6台螺杆式氨压缩机组，型号为KA12.5C89、(R717)，当蒸发温度为-10时制冷量为163.7kW，配套3台LN-100立式冷凝器、3台 A2B-2.5 氨液循环泵组。低温库采用10台螺杆式氨压缩机组，型号为LG20CAB(R717)，当蒸发温度为-35时制冷量为264.6kW，配套5台LN-240立式冷凝器，以及5台A2B-5.0氨液循环泵组。冷却水系统也分为两个系统。高温库系统设一套冷却水装置，选用3台逆流式玻璃钢冷却塔及4台立式离心泵（其中一台备用）；低温库及冷却间冷却水系统选用5台逆流式玻璃钢冷却塔及6台立式离心泵（其中一台备用），冷却塔布置在冷冻站屋顶上。设置一套库温自动检测装置，并与制冷设备及其它设备连锁运行。各交易场内设90、置小型组合式冷库，每个较大型冷冻、冷藏品摊位后均设有临时的小库区，存储量约为10吨左右。冷库设置制冰车间，制冰量约每天100吨，每块冰块100kg；冰块用于冷冻、冷藏产品和新鲜蔬菜、水果、干货等产品在运输途中的冷量消耗和保鲜。l 事故排风冷冻站设不小于12次/小时的事故排风。4) 空调系统设计加工车间设置中温空调系统,室内空气经吊顶式空气冷却器进行冷却，从而保持车间内工艺所需的温湿度。各车间空调系统分开设置，便于管理和使用，空调制冷站设置在各车间内。制冷主机选用螺杆乙二醇机组，总冷负荷为2520kW。会展服务中心及管理大楼设置水冷式中央空调系统，采用水冷螺杆式空调机供冷。估算总冷负荷为305091、kW。选用LSBLG1060/M(R134a)水冷螺杆式冷水机组3台，总冷负荷为3171kW。5) 通风及防排烟系统非空调车间、交易市场等通风按换气次数按不小于10次/h选取，主要采用自然通风和机械通风相结合的形式；各卫生间均采用机械排风。非空调车间、交易市场、会展服务中心及管理大楼等的防排烟主要采用自然排烟形式，在自然排烟不能满足要求的情况下采用机械防排烟。6) 系统的控制各通风、空调、制冷系统主要采用就地控制和自动控制相结合；人工集中管理，使整个系统运行合理且节约能量；水泵等设备采用变频控制。7) 冷库、通风和空调主要设备序号名 称型 号 规 格数量单台功率(kW)1螺杆式氨制冷压缩机KA92、12.5C(R717) ，蒸发温度为-10时的制冷量为163.7kW644.82螺杆式氨制冷压缩机LG20CAB(R717)蒸发温度为-35时制冷量264.6kW10152.53氨吊顶式高效空气冷却器DO50-65/15G F=65.8m21900.784立式冷凝器LN100 F=100m235立式冷凝器LN240 F=240m256贮氨器ZA-3.5B V=3.55 m3137氨泵循环机组A2B-2.5 Q=3 m3/h4（其中1台备用）38氨泵循环机组A2B-5.0 Q=6 m3/h6（其中1台备用）4.59玻璃钢冷却塔CEF-250 Q=250m3/h81110立式离心泵KQL300-393、80BQ=220m3/h,H=32m10（其中2台备用）3011玻璃钢防爆轴流风机T35-114 L=4676m3/h240.2512螺杆乙二醇机组YCLG16F出水温度为0时制冷量360kW75513乙二醇水溶液吊顶式空气冷却器GDO50C-135/24F=136.3m2523.1214风幕机L=1500mm300.2515立式离心泵KQL120 80-100(I)Q=70m3/h6（其中2台备用）5.516螺杆式冷水机组LSBLG1060/制冷量1057kW321417玻璃钢冷却塔CEF-300 Q=300m3/h31118立式离心泵KQL150/315-30/4Q=250m3/h H=294、7m4（其中1台备用）3019立式离心泵KQL150/345-30/4Q=210m3/h H=33.5m4（其中1台备用）30 94节能一、 合理用能标准和节能设计依据1.节能设计原则（1）大力实施循环经济，提高清洁能源比重，优化产业结构，节约能源，降低单位GDP能耗，逐步实现GDP能耗逐年下降的预期目标。（2）认真贯彻国家产业政策和行业节能设计规范，严格执行节能技术规定，努力做到合理使用资源。（3）积极采用先进的节能新材料、新工艺、新技术，严禁采用国家或行业主管部门已淘汰的落后的工艺和材料、设备。（4）坚持可持续发展，优先使用当地建材、自保温外墙体系等，尽量减少建材的能耗；最大限度地利用可再95、生资源，特别是适合当地条件的自然资源。2.合理用能标准节约能源是国家发展经济的一项长远战略方针，是资源有效配置的手段之一。本项目认真贯彻执行国家的节能政策，在设计中充分考虑节约能源，从而降低成本，提高经济效益。本项目为城市公共服务设施建设，处于夏热东暖地区南区，节能设计应考虑夏季室内空气调节，设计计算温度26,换气次数1.0次/h，空调设备额定能效比2.7。3节能设计依据（1）关于基本建设和技术改造工程项目可行性研究增列“节能篇章的暂行规定”（国家计委、国务院经贸办、建设部计资源1959号文）（2）公共建筑节能设计标准GB50189-2005（3）广东省公共建筑节能设计规范DB45/T392-96、2007（4）公共建筑节能设计规范（DB45/T392-2007)（5）电气照明节能设计标准06DX008-1（6）民用建筑节能检验规范（7）通风空调系统性能检测规范。二、 项目能源消耗状况本项目主要为农产品交易市场、仓储及配套服务用房，处于夏热东暖地区南区，主要能耗为建设用材、照明用电、冷库和空调用电、生活用水、生产用水等。三、 能耗指标分析通过合理的建筑节能设计，改善建筑围护结构的隔热、保温性能，提高采暖、空调、通风设备及其系统的能效，充分利用自然通风、余热回收等自然资源，在保证相同的室内热环境条件下，有效地降低采暖、通风、空调的总能耗，与未采用节能措施前相比，公共建筑全年的采暖、通风、空97、气调节和照明的总能耗均能减少50。充分利用场地地形，合理布局，改善通风环境，采用新型节能材料，主要能耗指标控制在：屋顶传导系数K0.7(D2.5)、K0.4(D2.5)，屋面采光顶面积不超过屋顶总面积的20%。外墙传导系数K1.0(D2.5)、K0.7(D2.5)，建筑物窗墙比0.5，可开启部分的窗面积不少于外窗面积的30%，玻璃幕墙气密性能不低于GB/T15225规定的3级标准。空调系统可调新风比的设计，一般房间可达到的最大总新风比不低于50%，人员密集的大空间可达到的最大总新风比不低于70%。充分利用太阳能等可再生能源产生的热水量不低于建筑生活热水消耗量的10%。四、 节能措施及效益分析节98、能是我国经济建设的一项根本性政策，如何降低能耗，对于降低经营成本，提高单位经济效益有着重要的意义。本项目设计充分考虑了科技含量和节能环保这一重要因素，坚持可持续发展的方针，依靠科技进步，积极推广新材料、新技术、新工艺、新设备，采用多种措施，力求达到高标准、低能耗、高效能、低污染的目标，采取的节能技术措施如下：1、建筑节能与环保1） 总平面布局：本项目地处夏热东暖地区南区，因此，节能设计考虑夏季隔热及夏季空调。本项目朝向尽量布置为南北向，符合节能要求。在最大限度争取良好景观的同时，避免不利朝向，可减少直射室内的阳光，避免室内温度变化过大。2） 建筑设计：立面开窗面积控制在合理范围内，屋面门窗洞口99、位置有利于组织夏季凉爽时间的穿堂风。建筑色彩主要采用浅色调，增大对日照热量的反射，进一步降低了建筑空调能耗，从建筑本身尽量体现节能概念。3） 建筑材料：各种建筑材料和产品尽可能采用节能环保型，做到运行节能，打造可持续发展的绿色建筑。2、上下水与电、气新技术设备1） 冷库设置合理的保温结构，减少能耗。2） 制冷机组具有能量调节装置，各冷库设有自动温控装置，保障冷冻机按需供应冷量。3） 制冷设备及系统的冷却水，循环使用，充分节约水源。4） 采用芯层发泡CPC建筑排水管。5） 采用UPVC雨落管和给水管。6） 采用UPVC。采用节水型便器水箱配件，保证水箱排水阀不渗漏。7） 采用新型地漏，解决反溢及100、臭气倒灌问题。8） 采用UPVC可变曲阻燃型电工套管。9） 采用全自动变频调整供水设备，提高供水品质。10） 采用节能、高效、舒适、安全、有益环境的绿色照明系统（如紧凑型日光灯、细管型荧光灯）。11） 采用铝合金新型散热器，提高散热效果。3、鼓励采用太阳能、浅层地能等可再生能源，用于建筑物的热水供应、空调、照明等方面。强调利用自然资源，如通风、遮阳、太阳能与浅层地能利用等手段减少能源消耗，强调维护结构自保温和节能材料本地化生产等。环境保护和安全措施一、 土地利用本项目选址用地为已纳入城市总体规划用地范围，无需开展大规模的征地拆迁工作，近期可操作性强，易于启动开发。现状用地为开阔的平地，地形简单101、，四周为规划公园用地、工业用地及居住用地，高差起伏变化不大，土层分布均匀，不需要平整即可建设，土地利用率较高。二、 环境保护环境保护是我国的一项基本国策，任何开发建设项目都必须按照环境保护法规做好环保工作，在合理利用自然资源的同时，深入认识污染环境的根源和危害，有计划的保护环境，预防环境质量的恶化，控制环境污染。1.项目场址环境现状建设地点周围无污染源，周边500米范围内没有工业污染源。2.项目建设环境的影响本项目是城市公共服务设施建设，在营运期农产品生鲜加工、运输会对环境造成轻微影响，所以该项目必须采取相应的环境保护措施。本项目主要污染来源有：施工期场地平整将对场址内的少量植被造成破坏；施工102、风尘（扬尘）及噪声对场址及附近区域空气环境及声环境质量产生一定的影响；土方开挖易引起水土流失，产生弃土，建筑施工产生建筑垃圾。运营期产生的污水、生活垃圾和市场内的烂果菜渣或其他废弃物，冷冻站的压缩机及循环水泵等设备在运行中产生的噪音等。3环境保护措施污水处理施工期，采取措施防止及减少雨水等冲刷带来的水污染，生活污水经处理后排入城市污水管网。场地内分区污水集中排入区域地埋式污水处理设备，地埋式污水处理设备集沉淀、生化、消毒为一体，具有占地少、耗电低、管理方便操作简单等特点。农产品交易中心内生活排水系统采用污、废水合流制排放系统，生活污水采用硬聚氯乙烯螺旋管及侧向进水型管件排水，既降低噪音，起到良103、好消能作用，同时提高排水管通气能力。污、废水排出室外经化粪池初步处理后排入市政污水管网。农产品交易中心内加工车间的生产废水要求自行处理达到污水综合排放标准GB8978-1996后方可排入市政污水管网。其中洗汽车废水经沉淀后排入室外雨水管网；含油污水和生活粪便污水分别经隔油池和化粪池处理后排入室外市政污水管网。废渣及治理方案废渣主要是生活垃圾和市场内的烂果菜渣或其他废弃物，由专人负责清理集中到垃圾收集站内暂存。再由环卫车运送到市政垃圾场集中处理。噪声污染处理：施工期尽量选用低噪声机械，运营期冷冻站的压缩机及循环水泵等设备，在运行中会产生一定的噪音。对站内设计采取适当的隔断布置，可利用加强绿化种植104、以达到降噪目的，有效防止噪音对环境影响。生态环境变化处理：施工期注意避免对场地周边生态环境的破坏。运营期，采取加强绿化的措施，既美化环境亦防止水土流失。施工期产生的各种污染均属暂时性短期污染，工程完成即行消除。采取一系列的防治措施后，项目施工建设及营运期对环境的影响将得到有效的控制。三、 安全措施工程施工过程中应针对可能的危害因素采取相应的保护措施：在施工现场，做好安全防护和交通疏导工作，划定施工安全防护区并竖立明显的警示牌（灯）。在施工过程中，须加强用电管理和施工机具的维护保养，按照漏电保护器安全监察规定的要求，对所有低压用电设备应装漏电保护器，避免发生意外人身伤亡。施工工地临时搭建库房、易105、燃物品堆放场所应做好防火工作，可在室内设壁挂式干粉灭火器，以备火灾时灭火之需。工程竣工后，对供水管道内壁必须经过消毒、冲洗后才能进行施工验收，验收合格方能投入使用，以避免自来水在管网中受到二次污染，在多种管道交错的路面下，给水管道与污水管道必须按规范保持一定的安全距离，确实难以满足时应设必要的防护措施。对基础设施维护管理人员加强安全和职业技能教育，提高安全意识；凡从事电气操作的人员，必须进行专门的安全技术培训，经考核合格后方准独立操作。项目建设方式和筹建、管理机构一、 项目建设方式本项目在项目建设领导小组统一指挥和协调项目筹建组织机构1. 领导组织机构（待定）2. 专家咨询委员会专家咨询委员会106、是工程建设的非常设咨询机构， 专家咨询委员会的主要职责包括：审议工程总体设计方案；参加对工程中重大建设项目的检查、评估和验收工作；对技术路线选择、设备选型等重大技术问题进行专题论证，提出咨询意见；对项目执行中出现的问题提出修正、终止意见等。3. 项目管理机构（1） 项目管理小组为了有效控制工程项目实施过程中的一系列活动，工程建设领导小组成立了项目管理小组。项目管理小组人员由熟悉基础设施建设的项目管理人员组成，主要的职责是根据项目建设中各项阶段功能的要求，运用一整套科学的项目管理方法，按照一定的项目管理模式（主要包括项目定义和组织、项目计划、项目跟踪和管理），来确保整个项目按步骤、有计划、高效率107、高质量地进行。（2） 监理单位为确保项目工程的安全和质量，在项目建设过程中将聘请具备相应资质的工程监理单位对整个工程进行监管。监理单位受项目建设单位的委托，应严格遵循守法、公平、公正、独立的原则，依据国家有关法律法规、技术标准和工程监理合同，对工程项目的实施进行监督管理。监理的主要内容是对工程的质量、进度和投资进行监督，对项目合同和文档资料进行管理，并协调项目实施过程中各个单位之间的工作关系（即“三控制、两管理、一协调”）。4. 建设机构工程建设机构在领导组织机构的指导下，在项目管理机构的管理和监督下，具体负责项目的实施工作，完成工程的各项建设任务。（1） 招标小组招标小组的成员主要由建设单108、位相关专业人员组成，主要负责确定各项目的招标方式，编制各项目招标文件，组织相关技术人员进行招标答疑，组织专家评审投标文件，签订商业合同等一系列与招投标相关的工作。另外，招标小组还将负责编制工程预算、决算，制订工程财务管理办法等其他与资金管理相关的工作。（2） 工程实施小组工程的实施小组全面负责项目的实施工作，完成项目的财务管理、技术实现等工作。财务管理主要负责项目申请立项和经费管理等工作。配合有关部门进行项目可行性论证，负责项目经费申请和计划管理，政府采购、项目鉴定验收的组织管理工作。技术实现负责工程的技术管理和具体实施工作，负责制定项目总体设计方案、各子项目的功能、结构和技术指标，组织工程施109、工，组织、协调检查项目的技术实施。（3） 验收小组验收小组由建设单位和承建单位的相关技术人员等组成，主要工作目标是保证工程质量，降低工程风险。验收小组的工作内容包括制定工程项目验收办法，编制项目验收计划，确定系统验收范围，组织相关专家验收系统，编写项目验收报告等和项目验收相关的工作。对各个项目最终成果或者阶段性成果进行必要的评审和检测。二、 项目管理组织机构项目建设除了严格施工质量管理外，建成后的管理、维护与保养是一个十分重要环节。为了使其正常运作，充分发挥其应有的效益，本项目建成后将采用现代管理模式运作，按照国家有关管理规范、条例，制定严格的工作程序，进行规范化管理。1. 组织管理机构2. 110、人力资源管理农产品交易中心投入使用，维护正常运行工作，需聘用管理人员300人。管理人员要求素质较高，既有较强的管理能力和专业技术水平，又要有协作精神，向社会公开招聘，采取严格的招聘办法、择优录取。3. 人员培训计划农产品交易中心管理是一项科学性很强的工作，对管理人员的素质要求较高，管理机构将建立高标准的培训、考核机制，对管理人员进行岗前培训，定期聘请国内外专家和学者进行讲学或短期培训，或组织管理人员进行学习考察，以提高管理人员的业务水平。项目建设进度一、 项目建设期根据全国统一建筑安装工程工期定额，建设工期15个月，前期工作4个月，从2011年10月开始，建设期限计划为1.2年。二、 项目建设111、计划1. 项目前期工作：2011年6月完成项目申请报告核准；2011年7月10月，完成项目环评、落实建设用地，完成工程勘察、施工图设计；2011年10月，办理报建手续。2. 项目施工进度为尽快完成项目投入使用，工程施工分三部分实施，第一部分为农产品交易区、农副产品交易区、信息管理区和配套服务区，第二部分为加工仓储区和物流配送区。2011年10月2012年6月，第一部分施工完成；2012年6月2012年12月，第二部分施工完成；2013年5月2014年2月， 第二部分施工完成。 农产品交易市场一期工程项目进度计划表项目阶段2011201220132014456789101112123456789112、101112123456789101112123项目申请报告设计阶段办理报建手续第一部分主体土建施工第一部分装修及水电安装第一部分竣工验收第二部分主体土建施工第二部分装修及水电安装第二部分竣工验收第三部分主体土建施工第三部分装修及水电安装第三部分竣工验收投资规模及资金筹措一、 项目投资估算范围一期工程估算内容包括：土建工程、装饰工程、给排水、消防工程、空调工程、电气工程、停车场、室外道路、绿化、铺地等。估算总投资：37651万元，具体数据详见投资估算表。二、 编制依据：1、设计图纸文本及其它有关文件；2、深圳市建筑工程消耗量标准20033、深圳市装饰装修工程消耗量定额（2003年）；4、全国统113、一安装工程预算定额（2008年）；5、广东省建筑、装饰装修、安装、市政、园林建筑绿化工程计价办法和广东省建筑、装饰装修、安装、市政、园林建筑绿化工程综合定额6、类似工程造价资料。其它1)征地费：广东省征地补偿标准200615号文计取；2)建设单位管理费根据财政部财建2002394号文计取；3)工程建设监理费根据发改价格2007670号文计取；4)前期工作咨询费按国家计委计价格19991283号文计取；5)工程设计费按工程勘察设计收费标准（2002年）规定计取；6）招标代理费，按国计委计价格20021980号文计取；7)白蚁防治费, 按1.6元/m2乘以总建筑面积计取；8)规划综合技术服务费，按114、1.2元/m2计取；9)地震安全性评价费，按粤价费字1998264号文计取；10)城市建设配套费, 按粤价2003160号文计取；11)工程保险费，按建安工程费的0.3%计取；12)基本预备费按第一、二部分费用之和的10%计算； 三、 投资估算 建设项目总投资，是指拟建项目从筹建到竣工验收以及项目经营的全部建设费用，应包括建筑工程费、工程其他费用、工程预备费。建设项目总投资见投资估算表：工程或费用名称估算价值（万元）技术经济指标各项费备注建筑工程安装工程设备购置其他费用合计单位数量单位价格（元）用比重（%）工程费用21006.073095.27695.6037651.68 m222387413115、9068.28信息管理区0.00 0.00 0m222387信息管理大楼3469.71 407.69 3877.40 m2193872000农产品展示中心展示中心134.23 15.77 150.00 m210001500农产品检测中心214.77 25.23 240.00 m220001200农产品交易区0.00 0.00 0.00 m2蔬菜交易行836.54 98.29 934.83 m220774450水果交易行859.06 100.94 960.00 m212000800水(海)产交易行859.06 100.94 960.00 m212000800农副产品交易区0.00 0.00 0.116、00 m222865粮油干货交易行777.81 91.39 869.20 m210865800农贸土特产交易行429.53 50.47 480.00 m26000800农资、厨具交易行429.53 50.47 480.00 m26000800 加工仓储区0.00 0.00 0.00 m230000 冷库保鲜库5727.07 672.93 6400.00 m2160004000仓库501.12 58.88 560.00 m27000800出口加工区563.76 66.24 630.00 m27000900加工配送区0.00 0.00 0.00 m225968中转仓库715.89 84.11 80117、0.00 m210000800物流配套设施1143.12 134.32 1277.44 m215968800露天装卸场514.97 60.51 575.48 m214387400停车场156.60 18.40 175.00 m25000350 配套服务区0.00 0.00 0.00 m29387会展服务中心1252.80147.201400m250002000配套服务建筑924.00108.571032.57m293871100总平土方91.10 0.00 91.10 m3101217.259总平水电0.00 559.69 559.69 m222387425景观绿化30.95 0.00 30.118、95 m2884335道路1195.48 140.47 1335.95 m238170350广场、停车场178.97 21.03 200.00 m28000250网络系统59.64 507.6567.24 项113500000检测设备22.09 188210.09 项15000000第二部分其他费用8847.268847.26 预备费3306.423306.42 20.44 详见工程其它费用表建设期贷款利息0701.06701.06 8.87 固定资产投资项目总投资21006.073095.27695.60 12854.74 37651.68 m22238742035.64100.00 序号工119、程或费用名称说明及计算式金额（万元）备注(二)第二部分 其它费用12153.68 1建设用地费250亩*20万/亩50002建设单位管理费1000*1.5%+(5000-1000)*1.2%+(10000-5000)*1%+(50000-10000)*0.8%+(总投资-50000)*0.5%294.72财政部财建2002394号文3工程建设监理费708.2+(991.4-708.2)/(60000-40000)*（第一部分费用-40000）445.55发改价格2007670号文4项目前期工作咨询费84.714.1编制项目建议书37+(55-37)/(100000-50000)*(总投资-50120、000)24.844.1编制可研报告75+(110-75)/(100000-50000)*(总投资-50000)50.134.2评估可研报告15+(20-15)/(100000-50000)*(总投资-50000)9.745勘察设计费912.97工程勘察设计收费标准（2002年）5.1工程设计费1054+(1515.2-1054)/(60000-40000)*(第一部分费用-40000)665.895.2工程勘察费第一部分费用0.5%127.235.3施工图预算编制费设计费10%66.595.4竣工图编制费设计费8%53.276施工图审查费（设计费+勘察费）5%39.667环境影响咨询费国家计121、委环保总局计价格（2002）125号13.507.1环境影响报告书12+(28-12)/(100000-20000)(总投资-20000)12.267.2评估环境影响报告书1.35+(2.7-1.35)/(100000-20000)(总投资-20000)1.248劳动安全卫生评审费第一部分费用0.1%25.459场地准备费及临时设施费第一部分费用1%254.4610工程保险费第一部分费用0.3%76.3411招标代理服务费100*1%+(500-100)*0.7%+(1000-500)*0.55%+(5000-1000)*0.35%+(10000-5000)*0.2%+(第一部分费用-1000122、0)*0.05%28.0812规划综合费建筑面积*1.20元/m221.9713白蚁防治费建筑面积*1.60元/m229.2914城市配套费总投资1.5 559.0415地震安全性评价费25.1615.1地震小区划成果有偿使用费1000*0.25%+(总投资-1000)*0.06%23.5015.2抗震设防要求技术咨询费0.1615.3地震动参数复合1.50(三)预备费（第一部分+第二部分）10%3306.42(四)建设期贷款利息详见建设期贷款利息表四、 投资估算分析1. 项目建设投资比例分析建筑工程费、其他费用、工程预备费各占建设项目投资的比例见下表：项目建设投资比例分析表单位：万元 序 号123、工程项目工程费用比例建设项目总投资37651100.00%1建筑工程费24796.2665.86%2工程建设其它费用8847.2623.50%3工程预备费3306.428.78%4建设期利息701.061.86%5项目营运启动资金2.投资计划农产品交易市场工程项目投资计划表单位：万元 投资年度工程费用投资比例2011年1694345%2012年941325%2013年1129530%合计37651100.00%五、 资金筹措根据估算， 本项目总投资37651万元，其中建筑工程24796.26万元，工程建设其它费用8847.26万元，工程预备费3306.42万元，建设期利息为701万元。项目资金124、来源：自筹资金2亿元，银行贷款0.8亿元，风投1.3亿元。经济分析一、 项目成本费用估算1、项目计算期项目计算期为18年，项目部分建成后第2年即开始投入使用，第3年达到营业产量的80%，第4年达产。项目建设期1.5年，经营期16年。2、成本费用估算l 动力项目年耗电量为3529696千瓦时，按0.7795元/千瓦时计，年电费（含税）为35296960.779510000=275.2万元；项目年耗水量1156226.4立方米，按1.80元/立方米计，年水费（含税）为1156226.41.8010000=208.12万元。l 工资及福利费本项目定员300人，月平均工资为3500元/人，福利费按工资125、的14%计。年工资及福利费总额为1026万元。l 折旧和摊销费固定资产折旧按直线折旧法计算，折旧年限为15年，残值率按5%计。l 修理费取折旧费的20%l 利息支出指长期贷款利息和经营期间发生的流动资金贷款利息。l 管理费用（含房产税）：2000万元办公费：300万元通讯费：150万元物业管理费：150万元广告费：1000万元业务接待费：300万元各种税费：800万元3、营业收入项目各项收入价格按照深圳各市场价格情况并结合深圳市实际情况确定：交易区：第1年建成，第2年投产，建筑面积共67639平方米，租金80元/月/m2，第3年取80%，租金年收入为5195万元；第4年取90%，租金年收入58126、44万元。l 农产品展示中心：第2年建成，第3年投产，建筑面积1000平方米，租金100元/月m2，出租率取80%。租金年收入为96万元。l 来料加工服务费收入：本市场除进行农产品交易外，还进行来料加工服务，根据加工物料性质、加工程度、加工水电消耗等的不同收取相应费用，具体收入如下：a.水果保鲜加工服务费收入：第2年建成，第3年投产，每年25万吨，按每吨收费70元计。加工费年收入为1750万元。b.粮油干货加工服务费收入：第2年建成，第3年投产，每年20万吨，按每吨收费130元计。加工费年收入为2600万元。c.净菜加工服务费收入：第2年建成，第3年投产，每年15万吨，按每吨收费70元计。加工127、费年收入为1050万元。d.粉类加工服务费收入：第3年建成，第4年投产，每年1万吨，按每吨收费130元计。加工费年收入为130万元。l 装卸服务：第3年建成，第4年投产。项目装卸服务为每年600万吨，按每吨收入15元计。装卸费年收入为900万元。l 冷库保鲜库：第3年建成，第4年投产，建筑面积16000m2，有50%为低温库，租金200元/月m2，出租率取70%；另50%为高温库，租金220元/月m2，出租率取70%。租金年收入为4032万元。l 仓库：第3年建成，第4年投产。建筑面积17000m2，租金40元/月m2，出租率取80%。租金年收入为816万元。l 加工车间：第3年建成，第4年投128、产。建筑面积7000m2，租金50元/月m2，出租率取80%。租金年收入为336万元。l 停车场：第3年建成，第4年投产。大车位300个，平均每个车位每天收入100元，小车位200个，平均每个车位每天收入50元，使用率90%。停车费年收入为43万元。l 农产品检测费：第3年建成，第4年投产。项目检测服务为每年200万吨，按每吨30元计。检测年收入为6000万元。l 会展服务中心：第3年建成，第4年投产。建筑面积5000平方米，租金50元/月m2，出租率为80%。租金年收入为628.22万元。l 服务设施租金收入：第2年建成，第3年投产。建筑面积共22387m2，租金80元/月m2，出租率为90129、%。租金年收入为1493.53万元。l 仓储物流出租收入：第3年建成，第4年投产。共15968m2，租金40元/月m2,出租率取85%。租金年收入为613万元。l 公司物流配送收入:第4年物流配送收入为7300万无,每年递增1000万元4、税金l 营业税及附加：本项目应按营业收入的5%缴纳营业税。按营业税额的7%征缴城市维护建设税，3%征收教育费附加。l 所得税：按25%的税率计征所得税。5、利润l 盈余公积金：还贷期间和还贷后，均按税后利润15%计提盈余公积金。l 利润总额详见报表5二、 财务评价1、融资前分析（见报表8）l 静态投资投资回收期：6.1年行业基准静态回收期PC=6.4年。项目130、的静态投资回收期小于行业基准回收期。l 所得税前NPV和IRRFNPV8%=64531.81（万元）0FIRR=18.72%8%因此项目可行。l 所得税后盈利能力所得税后净现值(i=8%)为44299.9万元；内部收益率为15.52%；静态投资回收期为7.5年。2、融资后分析l 盈利能力分析（见报表9）FNPV8%=48356.77（万元）0FIRR=18.23%8%l 偿债能力分析（见报表3）借款偿还期4年；利息备付率2；偿债备付率1.3。数据显示出较强的还款能力。资产负债率（见报表7）。项目第2年资产负债率为25%，以后比率逐年下降，最后一年为0%，说明项目总体偿债能力较强（该指标参数为4131、0%60%）。3、财务生存能力分析（见报表6）投产后净现金流量均为正值，达到各年累计盈余资金0的要求，可确保项目正常运营。4、利润及分配情况分析（见报表5）从表中可知，各年利润均为正值，在确保债务本金偿还的前提下，各投资方按其出资比例予以利润分配。其中，总投资收益率多期平均值为15.8%，项目资本金收益率多期平均值为 14.6 %，利润情况比较好。6、不确定性分析盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析均表明，该项目抗风险能力较强，项目可行。该项目对价格及投资因素敏感程度相当。三、 财务评价报表见报表1报表10报表1 财 务 评 价 指 标 汇 总 表指 标 名 称单位数 值备 注财务基准收益率%8132、项目投资财务内部收益率(所得税前)%15.52项目投资财务净现值(所得税前)万元64531.81投资回收期(含建设期/所得税前)期5.4总投资收益率%15.8资本金财务内部收益率%资本金净利润率%最大资产负债率%25%盈亏平衡点%项目总投资万元37651流动资金万元1000达产期销售或营业收入万元26791达产期营业税金及附加万元5009.92达产期总成本万元12393.32达产期经营成本万元9209.95达产期利润总额万元9387.76 达产期所得税万元2346.94项目期望净现值万元项目不可行的概率%0项 目 总 投 资 使 用 计 划 与 资 金 筹 措 表报表 2单位 : 万元序号 项133、 目 合计建 设 期投 产 期达产期第 1年第 2年第 3年. . .第18年1总投资3765116943941311295. . .1.1建设投资35949.416705.378949.0311295. . .1.2建设期利息701.6237.63463.97. . .1.3流动资金100010002资金筹措37651169439413112952.1项目资本金28949.412705.376949.039295用于建设投资2865111705.376949.039295优先股xxxx投资集团xxxx有限公司用于流动资金10001000. . .xxxx投资集团xxxx有限公司. . .用于134、建设期利息000. . .xxxx投资集团xxxx有限公司. . .2.2债务资金8701.64237.632463.972000. . .用于建设投资. . .银行贷款8701.64237.632463.972000. . .用于建设期利息701.6237.63463.970. . .银行贷款8000400020002000. . .用于流动资金.000. . .2.3其他000. . .报表3借 款 还 本 付 息 计 划 表单位：万元序建 设 期投 产 期号 项 目 第 1年第 2年第 3年第 4年第 5年第 6年第 7年第 8年第 9年第10年银行贷款1.1期初借款或债务余额8237.135、638701.68520.228507.88507.066507.024387.82261.51.2当期借款或债务金额4000200020001.3当期应计利息237.63463.96518.61507.8507.06507.02387.82261.51134.791.4当期还本付息00701.6520.02507.8507.06507.02387.82396.3其中：还本2000200020002000付息00701.6520.02507.8507.06507.02387.82396.31.5期末借款或债务余额4237.636701.68520.228507.88507.066507.024136、387.822261.5102资金来源6141.09 9716.49759.6213854.1513995.3814324.8614514.412.1当期可用于还本的利润4036.6 7040.8 7084.0 7178.6 7319.8 7649.3 7838.832.2当期可用于还本的折旧及摊销2104.54 2675.582675.582675.582675.582675.5782675.582.3以前各期结余可用于还本资金2.4用于还本的短期借款2.5可用于还本的其他资金3资金运用20002000200020003.1用于维持运营的投资3.2用于还贷2000200020002000其中137、: 短期借款本金偿还4本期可用于还本的资金结余6141.1 9716.4 9759.6 11854.2 11995.4 12324.9 12514.4 利息备付率(%)偿债备付率(%)总 成 本 费 用 估 算 表报表4单位 : 万元序合投 产 期达 产 期号项 目 计第 3年第 4年第 5年第 6年第 7年第 8年第 9年第10年第11年. . .第18年1. 1外购原材料费1380004500500060007500800085009000950010000. . .02. 1电费5435.2275.2344344344344344344344344. . .4302. 2水费4110.3138、7208.12260.15260.15260.15260.15260.15260.15260.15260.15. . .325.23工资及福利费12968.6656.6820.8820.8820.8820.8820.8820.8820.8820.8. . .820.84修理费117750785785785785785785785785. . .7855. 1其他费用31600160020002000200020002000200020002000. . .20006经营成本203889.17 7239.99209.910209.911709.912209.912709.913209.91370139、9.914209.9. . .43617折旧费37651.00 2104.532675.572675.572675.572675.572675.572675.572675.572675.57. . .08摊销费0.00 000000000. . .09利息支出2826.23 520.2 507.8 507.1 507.0 387.8 261.5 134.8 . . .277.310总成本费用244366.40 9864.68 12393.33 13392.59 14892.55 15273.35 15647.04 16020.31 16385.53 16885.53 . . .4638.3其中140、:1. 可变成本11932.2604.2755.2755.2755.2755.2755.2755.2755.2755.2. . .755.22. 固定成本232434.20 9260.48 11638.13 12637.39 14137.35 14518.15 14891.84 15265.11 15630.33 16130.33 . . .3883.1利润与利润分配表报表 5单位 : 万元序合投 产 期达 产 期号 项 目 计第 3年第 4年第 5年第 6年第 7年第 8年第 9年第10年第11年. . .第18年3. 1经营收入534218.7018753.7267912809130091141、3079131791327913379134791. . .407914各种税金及附加合计100085.903506.94 5009.92 5253.02 5627.02 5757.92 5944.92 6318.92 6318.92 6505.92 . . .7627.92 5总成本费用244366.409864.68 12393.33 13392.59 14892.55 15273.35 15647.04 16020.31 16385.53 16885.53 . . .14209.95 6利润总额(3-4-5)189766.415382.08 9387.76 9445.39 9571.43142、 9759.74 10199.04 10451.77 11086.56 11399.56 . . .18953.13 7弥补以前各期亏损0.0000000000. . .08应纳税所得额189766.415382.08 9387.76 9445.39 9571.43 9759.74 10199.04 10451.77 11086.56 11399.56 . . .18953.13 9所得税47441.601345.52 2346.94 2361.35 2392.86 2439.93 2549.76 2612.94 2771.64 2849.89 . . .4738.28 10净利润(6-9)1143、42324.814036.56 7040.82 7084.04 7178.58 7319.80 7649.28 7838.83 8314.92 8549.67 . . .14214.85 11期初未分配利润0.0000000000. . .012可供分配的利润(10+11)142324.814036.56 7040.82 7084.04 7178.58 7319.80 7649.28 7838.83 8314.92 8549.67 . . .14214.85 13提取法定盈余公积金21348.72605.48 1056.12 1062.61 1076.79 1097.97 1147.39 11144、75.82 1247.24 1282.45 . . .2132.23 14提取任意盈余公积金14232.48403.66 704.08 708.40 717.86 731.98 764.93 783.88 831.49 854.97 . . .1421.48 15可供投资者分配的利润106743.603027.42 5280.61 5313.03 5383.93 5489.85 5736.96 5879.12 6236.19 6412.25 . . .10661.14 16应付优先股股利0.00. . .0170.00. . .018应付普通股股利106743.603027.42 5280.6145、1 5313.03 5383.93 5489.85 5736.96 5879.12 6236.19 6412.25 . . .10661.14 19本期普通股实际分配的利润106743.603027.42 5280.61 5313.03 5383.93 5489.85 5736.96 5879.12 6236.19 6412.25 . . .10661.14 19.1实际用于分配的本期净利润106743.603027.42 5280.61 5313.03 5383.93 5489.85 5736.96 5879.12 6236.19 6412.25 . . .10661.14 19.2用结余资146、金归还未分配利润0.00. . .20本期未分配利润0.00. . .21息税前利润0.00. . .22息税折旧摊销前利润0.00. . .23各普通股股东实分利润106743.603027.42 5280.61 5313.03 5383.93 5489.85 5736.96 5879.12 6236.19 6412.25 . . .10661.14 总投资收益率=15.8%(多期平均) 总投资收益率=16.1%(达产期)项目资本金净利润率= (多期平均) 项目资本金净利润率= (达产期)财 务 计 划 现 金 流 量 表报表6单位 : 万元序合建 设 期投 产 期达 产 期号项 目 计第 147、1年第 2年第 3年第 4年第 5年第 6年第 7年第 8年第 9年. . .第18年1经营活动净现金流量182803.030.00 0.00 6661.3210224.1910266.6910361.1710383.2010586.3710649.19. . .14214.851.1现金流入. . .营业及补贴收入534219.700018753.7267912809130091307913179132791. . .40791增值税销项税额534220.7018753.7267912809130091307913179132791. . .40791其他流入000000000. . .1.148、2现金流出351416.67 0.00 0.00 12092.38 16566.81 17824.31 19729.83 20407.80 21204.63 22141.81 . . .26576.15经营成本203889.17 007239.929209.9510209.9511709.9512209.9512709.9513209.95. . .14209.95增值税进项税额税金及附加100085.90 0.00 3506.94 5009.92 5253.02 5627.02 5757.92 5944.92 6318.92 . . .7627.92增值税. . .所得税47441.60 0149、.001345.522346.942361.352392.862439.932549.762612.94. . .4738.28其他流出. . .2投资活动净现金流量-37651.00 -16943.00 -9413.00 -11295. . .2.1现金流入. . .2.2现金流出3765116943941311295000000. . .建设投资3665116943941310295000000. . .维持运营投资000000000. . .流动资金1000001000000000. . .其他流出000000000. . .3筹资活动净现金流量-80620.22 16943.00 94150、13.00 7565.98 -5800.63 -5820.83 -7890.99 -7996.87 -8124.78 -8275.42 . . .-10661.143.1现金流入3765116943941311295. . .项目资本金投入296511294374139295. . .建设投资借款及债券8000400020002000. . .流动资金借款. . .短期借款. . .其他流入. . .3.2现金流出118271.22 0.00 0.00 3729.02 5800.63 5820.83 7890.99 7996.87 8124.78 8275.42 . . .10661.14 各151、种利息支出3527.62701.6520.02507.8507.06507.02387.82396.3. . .偿还债务本金80002000200020002000. . .应付利润（股利分配）106743.60 3027.42 5280.61 5313.03 5383.93 5489.85 5736.96 5879.12 . . .10661.14 优先股股利. . .其他流出. . .4净现金流量64531.81 0.00 2932.30 4423.56 4445.85 2470.18 2386.33 2461.59 2373.77 . . .3553.71 5累计盈余资金64531.81152、 0.00 2932.30 4423.56 4445.85 2470.18 2386.33 2461.59 2373.77 . . .3553.71 资 产 负 债 表报表7单位 : 万元序建 设 期投 产 期达 产 期号 项 目 第 1年第 2年第 3年第 4年第 5年第 6年第 7年第 8年第 9年第10年. . .第18年1资产169432635641687.56 43596.41 42724.26 41914.22 41174.53 40658.38 40084.66 39844.87 46242.33 1.1流动资产总额005036.56 9049.95 10853.38 12718153、.92 14654.80 16814.23 18916.09 21351.88 47242.33 流动资金0010001000100010001000100010001000. . .1000货币资金004036.56 8049.95 9853.38 11718.92 13654.80 15814.23 17916.09 20351.88 46242.33 其他001.2在建工程1694326356102950000000. . .01.3固定资产净值002635634546.4631870.88 29195.30 26519.73 23844.15 21168.57 18492.99 01.154、4无形及递延资产净值02负债及所有者权益169432635641687.5577343596.4094342724.26241914.22441174.52640658.37840084.6639844.87246242.332.1流动负债总额0000000000. . .0短期借款0000000000. . .0其他0000000000. . .02.2建设投资借款4237.636701.68701.6800060004000200000002.3流动资金借款0000000000. . .02.4负债小计(2.1+2.2+2.3)40006701.68701.6800060004000200155、00. . .02.5所有者权益12705.3719654.432985.96 35596.41 36724.26 37914.22 39174.53 40658.38 40084.66 39844.87 0.00 46242.33 权益资本34587.28 33954.92 33373.88 32839.53 32493.43 30007.40 27807.91 14214.85 资本公积金000.00 1009.13 2769.34 4540.34 6335.00 8164.95 10077.26 12036.96 32027.48 累计盈余公积金和公益金0001009.13 2769.3156、4 4540.34 6335.00 8164.95 10077.26 12036.96 32027.48 累计未分配利润0000000000. . .14214.85 计算指标：资产负债率(%)24%25%21%18%14%10%5%0%000社会评价一、 社会影响分析1、社会影响分析本项目是根据深圳市农产品市场的消费需要而兴建的，目的是提供保障深圳市民对农产品的生活需求，有效促进农产品企业之间的竞争，鼓励农产品供销、加工企业进行技术创新，有力地调动农产品流通行业的积极性，进一步促进深圳市农产品市场健康、稳定的发展。1.1项目建设响应了国家省市重视农产品基础建设系列政策的具体举措。1.2.将增157、加坪山新区的GDP经济总量15%左右。项目建成三年以后，预计生产总值如下： 产值项目 效益 农产品交易产值 30-40亿 管理及服务产值 0.3-0.7亿 第三产业产值 5-8亿 合计 30-50亿 坪山新区2010年全区GDP约为200亿人民币，项目建成营运后，将提升全区GDP15%左右。1.3.项目建设是坪山发展总部经济的服务需要。 坪山新区现有各类投产企业1700家，其中产值上亿元工业龙头企业达52家，世界500强企业10家，高新技术企业约100家，外商投资企业381家，境内外上市公司26家。人口接近60万，未来5年，人口将突破100万。“三军未动，粮草先行”，如何保障投资商对生活和服务158、的需求？如何吸引更多的名企扎根坪山？如何挽留和吸纳更多的务工人员服务新区？首当其冲，就是解决基本的生活需求。所以发展农产品市场的建设，关乎坪山招商引资、关乎新区战略规划成败。1.4 项目的建设是满足人民群众生活水平的需要。1.5 农产品物流园是一个民生工程、惠民工程、民心工程。它的建成将从根本上满足老百姓对农产品有得买，买得起，买得放心，买得实惠的需求。1.6 能大大降低农产品的价格；直接源头采购，大物流，大流通，大市场，减少中间环节，降低成本，平抑市场价格。让老百姓得到实惠。根据测算，项目建成后，当地农产品价格下浮15-20%。1.7 有利于平抑物价，稳定市场的功能。5.1 直接源头采购，减159、少中间环节，降低了产品成本，从而降低物价。52 强大的贮存能力，为深圳农产品提供了战略储备空间，保证了淡季供应，稳定了市场。1.7.由于市场的竞争，促使其他农批市场转变经营观念，完善物流体系。目前深圳农产品批发市场基本属于深圳农产品控股，国有企业，其观念和务实性操作已是沉疴旧病。项目建成后，采取“大基地，大采购，大流通，大市场”的营运理念，以联盟和服务上下游客户为目标，一定程度上促使现有的农批市场以及批发商，采取新的营运模式，完善农产品物流体系。1.8.项目建设是推动深圳市农产品物流发展重要手段。做强优势特色产业、加快推进产业化经营、建立健全服务体系、优化市场布局是深圳市推进经济发展的重要举措160、。本项目的建设，即是通过建设农产品大型物流市场的方式，联盟一批规模大、品质高的大型农产品生产基地，从而满足人民群众的生活需求。建立完善农产品市场信息网络。优化农产品供销结构，促进深圳市形成完善的农产品产业链，推动深圳市农产品物流业的发展。2、项目与所在地区互适性分析（1） 不同利益群体对项目的态度本项目建设有利于提升深圳市农产品竞争力，刺激深圳市各农产品供应加工企业加强农产品食品安全监测，提高产品质量，同时带动农产品交易市场周围配套设施等一系列产业链的建设，为深圳市民提供更多的就业机会，因此，群众对该项目必定持支持态度。本项目建设将整合深圳市现有的农产品供应、加工、销售、运输等各环节产业，使之161、成为一套先进的农产品物流加工产业链，提升农产品供应加工各环节企业、商家的整体竞争力，因此，各企业、商家也必将支持该项目的建设。（2） 各级组织对项目的态度本项目的建设有利于完善深圳市农产品物流体系，加强深圳与内地农业交流合作，有利于推动深圳建设成为区域性农产品物流基地，有利于促进深圳市农产品市场健康稳定地发展。因此，政府及各组织都对本项目给予了极大的支持。二、 社会风险分析1.风险因素识别与程度分析（1） 选址风险选址风险指建设项目的地理位置给项目营运带来的风险。本项目的地理位置要求交通便捷，尽可能靠近高速公路、快速路等，并且位置不可太偏僻。项目选址的妥善解决和合理安排对于项目的顺利经营显得尤162、为重要，地方党委政府及项目方要全力应对，力求选址科学、合理，以保证项目经营能正常发挥其社会效益和经济效能。选址风险构成了本项目最主要的风险。（2） 社会治安风险由于农产品市场人口流动较为复杂，将影响坪山新区人口分布情况，社会结构变得复杂，势必会给治安带来压力。如不能及时解决，会导致治安问题出现。（3） 工程风险工程风险指因设计方案、工程地质、水文地质、施工与工期等存在的各种不确定性给项目带来的风险。尽管项目所在地的水文地质稳定，但由于项目建设期较长，项目的某些费用支出较难准确把握，因此，项目建设具有一定的工程风险。工程风险对于本项目而言属于中等程度风险。（4） 投资估算风险投资估算风险主要来源163、于工程方案变动的工程量增加、工期延长，各种费用、费率等的提高。对于此项目而言，估算风险属一般风险。（5）政策风险本项目属于农产品流通产业，关系民生和市场的稳定。属于国家重点扶持产业，国家、省、市自2006年以来出台了一系列的优惠扶持政策。但是当地政府如何援引、使用相关的用地政策，将直接影响到项目的规模。政策风险属于一般风险。2.风险防范对策（1） 选址风险防范选址风险的防范关键在于项目位置的确定。对于本项目，项目方应积极与政府、有关单位沟通，及时获得协调和支持，避免因选址问题而出现项目建成后经营困难，发挥不了应有的社会和经济效能问题。（2） 治安风险防范项目建设前应提前做好治安方面的防范布置规164、划，加强治安力量，减小因人员流动性增加而引起的治安问题。（3） 工程风险防范项目工程量的增多及施工工期的延长是造成项目工程风险的主要原因。因此，工程风险的防范既需要探清项目场地的地质水文状况，也需要在设计阶段全面考虑工程风险因素，施工阶段精心组织施工、保证施工按时按质按量完成，还需要在实际中采取针对性的措施，避免或降低工程风险的危害。（4） 投资估算风险防范投资估算风险的防范需要在估算时考虑人工、材料等费用、费率上涨的可能性，并预留涨价费并尽早实施项目建设。（5） 政策风险防范 政策风险的防范需要一是聘请专业的团队，完成项目可行性分析报告提交政府。二是搜集整理相关产业政策，向各级政府做专门陈述165、和申请。 三、 社会评价结论从以上可以看出，“深圳东部农产品交易中心”项目的建设具有显著的社会效益。就深圳市而言，该项目有利于提高坪山新区的城市品位和知名度；有利于提高新区的GDP的大幅增长；有利于满足民生需求，造福一方百姓；有利于推动新区总部经济和招商引资的发展；有利于完善农产品物流体系；有利于推动深圳建设成为区域性农产品物流基地，有利于促进深圳市农产品市场健康稳定地发展。就社会群众而言，项目建设有利于满足深圳市农产品市场需求，有利于提高深圳市人民群众的生活水平，有利于为深圳市民提供更多的就业机会，有利于刺激深圳市各农产品供应加工企业加强农产品食品安全监测，提高产品质量；对企业、商家而言，本166、项目建设将整合深圳市现有的农产品供应、加工、销售、运输等各环节产业，使之成为一套先进的农产品物流加工产业链，提升农产品生产加工各环节企业、商家的整体竞争力。同时，本项目的建设也存在着选址方面、治安方面、工程方面以及政策方面的风险，但通过适当途径这些风险都能得到控制。综上，本项目的建设得到了社会各阶层的广泛关注与支持，社会反响良好。结论及建议一、 结论农产品交易市场建设贯彻高标准、有特色、适度超前和可持续发展的原则，目的是建设一个集交易、仓储、加工、信息交流、配送、运输等多功能为一体的现代农产品物流基地。二、 项目主要结论结论一：根据中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度，进一步夯实农业农村发展167、基础的若干意见（2009）、现代物流业发展“十一五”规划及广东省流通业发展“十一五”规划，本项目完全符合国家、省市相关产业政策，并且属于政府重点扶持的项目。结论二：本项目符合坪山新区的城市规划，并且属于新区必不可少的配套市政项目之一。结论三：该项目是民生工程，项目的建成，具有良好的社会效益和经济效益。由此可见，“深圳市东部农产品交易中心”的建设具有重要意义，实施本项目的建设是十分必要和迫切的。三、 建议1、由于项目重要性，要求建设及时做好前期各项准备工作，特别是抓紧选址和政策的适用。2、由于项目时间较急，应尽快落实建设用地及办理相关手续。3、遵循建设工程的客观规律，又好又快地扎实每一项工作，特别是做好项目的计划工作安排。