1、海南万宁南燕湾产权式酒店可行性研究报告建设单位：海南南燕湾海洋实业开发有限公司编制单位：江苏春天工程设计院有限公司2013年8月132目 录第一章 总 论61.1项目背景61.1.1项目名称61.1.2项目建设单位61.1.3建设单位概况61.1.4编制依据和范围71.1.5项目提出的理由81. 2项目概况101.2.1项目建设地点101.2.2占地面积101.2.3项目建设规模101.2.4项目主要经济技术指标101.2.5项目建设内容111.2.6项目总投资及资金筹措111.2.7项目建设期111.2.8项目财务技术指标表111.3项目综合评价与建议121.3.1综合评价121.3.2建议2、12第二章 项目建设的背景及必要性142.1项目建设背景142.1.1符合国民经济和社会发展总体规划方案142.1.2海南国际旅游岛建设发展的背景152.1.3“旅游地产”与“第二居所”概念带动万宁经济开发区地产162.2项目建设的必要性17第三章 市场需求分析183.1中国旅游业业发展现状及趋势183.1.1中国旅游业市场现状及趋势183.1.2中国旅游业市场现状及趋势分析193.2海南省房地产市场现状203.2.1海南省经济发展分析203.2.2海南省房地产市场分析213.2.3各大地产发展商抢滩海南市场223.3.4岛外人士仍是购买海南商品房的主力军233.2.5海南省旅游业分析233.3、3海南旅游地产现状分析及展望243.4海南旅游地产ASEB格栅分析283.5海南省房地产市场未来走势趋势303.6目标人群与目标市场分析313.7市场营销策略分析333.8 本项目前景预测34第四章 项目建设地点和建设条件364.1项目建设地点364.2项目建设条件364.2.1地理、交通条件364.2.2地质地貌364.2.3水文条件364.2.4自然条件374.2.5独特的旅游资源374.2.6工程场地地震安全评价374.2.7工程地质灾害评估384.2.7潮汐、潮水394.3工程建设条件394.3.1供水供电条件404.3.2排水条件404.3.3通讯404.3.5原材料供应404.4项4、目所在区域社会经济概况41第五章 工程建设方案425.1工程设计理念425.2工程设计宗旨及原则425.1.1设计宗旨425.1.2设计原则435.3工程建设方案及内容435.3.1总平面设计435.3.2建筑单体设计455.4建筑、结构设计465.4.1建筑设计465.4.2结构设计545.5给排水工程565.5.1执行的设计规范及设计标准565.5.2设计范围565.5.3给水系统575.5.4排水系统585.5.5污水处理工程605.6消防系统605.6.1设计依据605.6.2消防设计615.6.3消防给水615.7燃气设计645.8电气方案设计645.8.1设计依据645.8.2 负5、荷等级655.8.3电源及配电系统665.9弱电系统695.9.1设计依据695.9.2弱电工程705.10空调通风工程725.10.1设计依据725.10.2空调系统设计725.10.3通风系统设计735.10.4防排烟系统设计735.11防雷接地745.12景观及绿化工程方案745.12.1设计依据745.12.2景观及绿化方案755.13项目防风、防潮、防渗设计775.13.1风暴潮、海啸、热带气旋分析775.13.2防治措施79第六章 项目环境影响及环境保护措施806.1环境质量现状806.1.1地表水环境质量806.1.2环境空气质量806.1.3声环境质量816.1.4生态环境质量6、816.2项目施工期及运营期的环境影响826.2.1施工期环境影响分析826.2.2运营期环境影响分析856.3项目运营期环保措施856.3.1噪声污染防治措施可行性分析与建议856.3.2大气污染防治措施可行性分析与建议856.3.3水污染防治措施可行性分析与建议866.3.4固体废物处理处置措施可行性分析与建议876.3.5生态保护措施876.4环境影响评价结论88第七章 项目管理与实施进度安排897.1项目管理897.1.1工程监理897.1.2质量控制897.1.3投资控制897.1.4进度控制907.1.5合同管理907.1.6协调907.1.7竣工验收907.2项目实施进度917.7、2.1筹建准备阶段917.2.2工程施工阶段917.2.3工程竣工验收及决算阶段计划91第八章 节能分析和节能措施938.1节能设计依据938.1.1相关法律、法规和政策938.1.2相关节能设计标准和规范948.2建筑节能的重要性948.3遵循的原则958.4建设项目采用的能源种类及消耗量958.4.1电958.4.2燃气968.4.3水978.5建筑项目总体设计与节能减排988.5.1建筑项目所在区位气候条件和生态环境对节能减排的要求与影响988.5.2建筑风环境分析998.5.3建设场地绿化设计对节能减排的影响分析998.5.4建设场地绿色交通的规划对节能减排的影响分析1008.5.5建8、设场地噪声分析1008.6建筑单体设计与节能减排1008.6.1建筑1008.6.2给排水1028.6.3电气1038.6.4通风空调1058.7可再生能源利用1068.7.1建设项目采用的可再生能源种类1068.7.2可再生能源系统1068.7.3可再生能源节能量1078.7.4可再生能源减排量1078.8运行管理1078.9实施节能减排增加的费用1088.9.1与基准建筑相比较，实施建筑节能必须增加费用的项目1088.9.2必须增加的费用估算1088.9.3必须增加的费用占总投资的百分比1088.10建设项目节能减排结论与建议1088.10.1综合结论及总效果预测1088.10.2建议109、9第九章 项目招投标及管理1109.1编制依据1109.2项目招标1109.2.1招标原则1109.2.2招标方式1109.2.3招标程序1119.2.4招标组织形式1129.2.5招标内容和范围1129.3投标、开标、评标和中标程序1129.4评标组织、评标原则及决标1139.5评标委员会的人员组成和资质要求1139.6项目招投标表1149.7建设管理116第十章项目组织与劳动定员11710.1项目组织11710.2劳动定员11710.3机会分析11710.4开发该项目目的定位11810.5项目开发的市场需求定位118第十一章 投资估算及资金筹措11911.1建设投资估算11911.1.1估10、算依据11911.1.2投资估算12011.2资金筹措和投资融资分析和建议122第十二章 财务评价12312.1评价的依据和基本数据12312.2住宅的销售收入12312.3总成本费用估算12412.3.1开发估算费用12412.3.2财务费用12412.4财务评价报表（附后）12412.5项目财务评价指标12512.6财务评价结论126第十三章 社会影响分析12713.1项目对社会的影响分析12713.2项目适应性分析12713.2.1 开发商12713.2.2 当地政府12713.2.3 当地居民12813.2.4 当地商家和厂家12813.3社会风险分析12813.3.1社会风险128111、3.3.2对策分析12913.4社会影响评价结论129第十四章 结论与建议13014.1结论13014.2建议130附图及附件132附图：132海南万宁南燕湾产权式酒店 【可行性研究报告】第一章 总 论1.1项目背景1.1.1项目名称海南万宁南燕湾产权式酒店1.1.2项目建设单位海南南燕湾海洋实业开发有限公司1.1.3建设单位概况名称：海南南燕湾海洋实业开发有限公司住所：海口市人民大道74号八菱大厦B座602室法人代表：王绍忠注册资本：人民币壹亿叁仟肆佰万元实收资本：人民币壹亿叁仟肆佰万元公司类型：有限公司海南南燕湾海洋实业开发有限公司是一家以房地产经营开发为主业的大型企业，是经海南省工商行政12、管理局核准登记注册成立的从事旅游项目开发经营、海上旅游观光服务，注册资金人民币壹亿叁仟肆佰万元。公司现拥有一个务实、精干、进取的领导核心。有一批专业知识精深、工作作风严谨的中高级旅游房地产项目管理精英团队。现有60名正式员工，其中具有本科以上学历的员工占员工总数的95%。公司下设六个部门：综合部、工程部、财务部、前期部、销售部。公司秉承“诚信立企，卓越筑家”的企业精神，坚持以诚信为本，注重质量、服务社会的品牌意识，注重产品品质与户型设计，以努力创造设计合理、品质优秀、户型适中、功能实用、环境优美、配套完备、房价适当的优秀产品为己任。凭借卓越的操作水平，为客户提供优质的产品，本着“以人为本，提高13、居住水平”的原则，从市场定位、产品规划设计、营销策略、物业管理、售后服务等各个环节精雕细琢，坚持正确的市场定位，一业为主，多元经营，在激烈的市场竞争中稳步发展，不断为广大居民塑造精品工程。1.1.4编制依据和范围1、项目编制依据（1）资料1）项目建设单位编制可行性研究报告的委托书；2）国家、部委、省现行的设计规范、标准和定额；3）海南省万宁市城市总体规划（2005-2020年）；4）海南省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；5）市政公用工程设计文件编制深度规定（建质200416号）；6）项目建设单位提供的营业执照；7）建设项目经济评价方法与参数第三版；8）建设项目可行性研究报告编制指南试行14、本；9）房地产开发项目经济评价方法；10）项目建设单位提供的其它相关资料。（2）规范1）住宅建筑规范（GB 50368-2005）；2）住宅设计规范（GB 500961999）（2003年版）；3）民用建筑设计通则（GB 50352-2005）；4）高层民用建筑设计防火规范（GB5004595）（2005年版）；5）建筑设计防火规范（GB 50016-2006）；6）城市居住区规划设计规范（GB5018093）（2002年版）；7）海南省居住建筑节能设计标准（JDJ 01-2005）；8）室外排水设计规范（GB50014-2006）；9）旅馆建筑设计规范；10）国家现行的规范2、研究工作范围根15、据可行性研究规范化要求和项目的具体特点，本可行性研究报告的研究范围主要包括：项目建设背景及必要性市场可行性分析项目工程建设可行性分析项目财务经济可行性分析结论和建议1.1.5项目提出的理由（1）市场需求的需要国际旅游明珠海南岛，得大海之造化，蕴天地之灵气，集海、山、河、温泉之精萃，碧海、蓝天、白沙与青山交辉。星级酒店与山海一体，椰林、红树林、温泉与百鸟成趣。南燕湾背依青山，一处处碧海银沙，游人如织，毓秀尤佳，见机而发。富豪名商，胆识之士，审时度势，抢占先机。一座冉冉升起的“东方夏威夷”正喷薄而出。在人们不断最求更高品质的生活的时代，简单的住宅再不能再满足高端人士的要求，这时高端旅游地产走入人们16、的视野。在海南国际旅游岛政策推动下，依托美丽的海滩资源，高端旅游业不仅是立足海南岛放眼全国，更是放眼全世界，从而利用美丽的自然资源和神奇的东方文化吸引来自全世界的名流富商。万宁南燕湾一带迫切需要一个不仅能提供游客们的衣食住行，而且集高科技，私密性，艺术性为一体，并能让人眼前一亮的酒店，来打动欲前往此地旅游的客户的心扉。这样的巨大的消费潜力，正带领高端旅游走向一个黄金发展期。（2）建设海南高层次、高品质的旅游地产旅游地产被业内人士视为“城市之巅”，可以引领一座城市的风尚，同时也是一座城市经济发展最敏感的风向标。南燕湾位于万宁市礼纪镇南沿海，与石梅湾相连，区位优势得天独厚。开发区地理位置的优势吸引17、着大企业、大工厂进驻。项目地处南燕湾，南燕湾有丰富的旅游资源，山峰石崖高耸，清泉飞瀑长流，有阔大的巨洞，洁白的沙滩，葱宠的绿树以及丰富的水产。项目将建设成为集渔业、休闲、旅游、度假为一体的综合性、区域性的高品质度假区。（2）利用当地的特色资源，将资源优势转化为经济优势万宁有良好民俗文化风貌，有独具特色的热带海洋，有独特的优质海景景观资源，这些都是本区特殊的资源优势，在保护的基础上对其进行适度的开发建设，深入分析研究景观特质，使建设用地能采撷自然之精华，吮吸大地之灵气，从而物尽其用，地尽其宜，优化配置土地，将资源优势转化为经济优势，将促进当地经济社会发展。（4）优化经济结构实现产业转型目前建设地18、主要以第一产业为主，项目的建设将旅游地产作为优先发展和大力扶持的第三产业，以促使传统农业社区向滨海田园式旅游社区转化。项目建设符合海南省国民经济和社会发展规划、符合海南省旅游发展规划，项目不仅具有显著的经济效益，同时具有显著的社会效益，项目建设是必要的。（5）充分发挥海南建设国际旅游岛的辐射和带动效应，促进区域经济的发展海南要成为绿色之岛、开放之岛、繁荣之岛、文明之岛、和谐之岛，精思达变，独树一帜。生态立省，开放强省，产业富省，实干兴省，句句铿锵，掷地有力。海南建设国际旅游岛借助国际视野和国际经验及国际化思路和理念，向国际市场、打造真正具有国际水准的旅游产品，以实现海南岛建设成为国际旅游岛的宏19、伟目标。海南建设国际旅游岛是海南社会经济发展具有里程碑意义的重大决策，其社会经济效应、推进区域旅游与发展无疑是巨大的。清醒地认识到海南建设的天时地利和机遇，分析资源的稀缺性，把有限的资源配置好，最大限度的开发岛内外市场，去争取机会，把握这次机会，必将取得理想的丰硕成果。项目的建设顺应了当前海南省旅游房地产的发展趋势，将利用建设海南国际旅游岛的品牌和聚集效应，通过项目的建设和营运，带动项目建设地周边地区社会经济发展。（6）项目为企业和社会带来较好的经济效益本项目地位优越，项目定位合理，建筑方案新颖，区内配套设施完善，营销策略恰当，为项目的成功创造了有利条件，也必将为企业带来较好的经济效益。同时，20、项目建成后，必将对拉动一方经济做出不可替代的贡献。1. 2项目概况1.2.1项目建设地点本项目位于万宁市南燕湾与老爷海交接入海口处。1.2.2占地面积项目用地面积21859.09m2（约合32.79亩）。1.2.3项目建设规模总建筑面积：12103m2。其中：计入计容率建筑面积7452.9m2，不计入计容率建筑面积4650.1m2。1.2.4项目主要经济技术指标表1-1 项目经济技术指标一览表总用地面积（m2）21859.09总建筑面积（m2）12103其中计入计容率建筑面积（m2）7452.9不计入计容率建筑面积（m2）4650.1地上建筑面积（m2）8425.99地下建筑面积（m2）36721、7.01住宅建筑面积8160.47会所建筑面积265.52建筑密度（%）0.283绿化面积（m2）8852.93绿化率（%）40.5容积率0.38住宅套数（套）79住宅人数（人）276停车泊位（辆）111其中地面电瓶车（辆）15地下车库（辆）961.2.5项目建设内容项目建设内容主要为78栋三层低层住宅楼和1栋四层的低层住宅楼（其中，负一层为会所）。1.2.6项目总投资及资金筹措项目总体建设期总投资为22538.52万元，建设资金来源于建设单位自筹。1.2.7项目建设期该项目建设期计划为2年。1.2.8项目财务技术指标表表1-2 财务技术指标表 序号项目名称单位数量1经济数据1.1营业收入（经22、营期平均）万元65272.681.2营业税金及附加（经营期平均）万元3590.001.3利润总额（经营期平均）万元26139.411.4所得税（经营期平均）万元8626.001.5税后利润（经营期平均）万元17513.402财务评价指标2.1销售利润率%40.05%2.2投资利润率%11.59%2.3财务内部收益率（所得税前）%22.31%2.4财务净现值（所得税前）万元36367.652.5投资回收期（所得税前）年2.052.6资本金收益率%17.99%2.7总投资收益率%11.59%2.8项目资本金净利润率%26.83%1.3项目综合评价与建议1.3.1综合评价项目的建设，将对海南省建成国23、际旅游岛，建成国内旅游名省、强省，亚洲一流、世界著名的国际性热带海岛度假休闲旅游胜地的目标起到重要的推动作用。项目符合当前国家产业政策、符合海南省的投资发展方向及，经济性优越，具有深远的社会意义和显著的国民经济效益，也必将产生巨大的社会效益，项目建设是必要的。项目的建设，对万宁良好的整体形象开发创造，区域开发品质的提升，基础设施水平的提升，实现万宁市发展目标具有较大的推动作用，将推动海南省和万宁市旅游产业的发展，并与陵水等周边旅游区形成良性互动，促进区域产业的整体发展。该项目的建设，将成为海南岛一颗璀璨的明珠。清新的空气、摇曳的椰子树、较好的工程地质条件、完善的基础设施、极宜人居的环境，项目选24、址合适，建设条件具备。项目建设符合当地的经济与社会发展规划，建设规模宏大，建设条件充分，建设方案合理可行，建设外部条件具备，开发时机良好，各级政府重视，项目投资估算全面，投资构成合理，财务及技术上是可行的。本项目建设条件成熟，客源市场充足，从财务分析结果看，项目具有良好的经济效益和抗风险能力。1.3.2建议建设单位应抓紧时间立项建设，并做好以下几个方面的工作。1、加强监督检查，确保工程质量。项目实施后，要对项目进度进行定期督察，对出现的问题要求限期整改。为确保建设工程质量，应按照项目管理的“四制”要求聘请质检员，负责整个建设工程的质量并跟踪管理。项目竣工后，组织有关具有资质的技术部门对工程进行25、竣工验收。2、考虑到本项目所需材料中的水泥、石料和钢筋等建筑材料用量较大，使用时间集中、工期较长和价格易上涨等因素，建议只要资金到位，承办单位应尽早储备上述材料，以期达到降低施工成本的目的。同时，要选择有实力、价格低、质量过硬的施工单位进行土石方及工程施工，以保证工程质量和节省项目投资。3、为了取得较佳经济效益，应认真做好项目品牌的打造工作，特别是要加强与电视、报纸等传媒的广告的宣传力度，将项目作为地区精品推向国内外市场。4、建议承办单位抓紧时间立项、建设。同时，建议项目所在地政府各相关职能部门对本项目给予大力支持与帮助，促成项目早日上马，早日竣工，早见成效。第二章 项目建设的背景及必要性2.26、1项目建设背景2.1.1符合国民经济和社会发展总体规划方案中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要第三十五章“提高住房保障水平”指出：坚持政府调控和市场调节相结合，加快完善符合国情的住房体制机制和政策体系，逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，实现广大群众住有所居。进一步落实地方政府责任和问责机制，把保障基本住房、稳定房价和加强市场监管纳入各地经济社会发展的工作目标，由省级人民政府负总责，市、县级人民政府负直接责任。完善土地供应政策，增加住房用地供应总量，优先安排保障性住房用地，有效扩大普通商品住房供给。健全差别化住房信贷、税收政策，合理引导自住27、和改善性住房需求，有效遏制投机投资性购房。加快制定基本住房保障法，修订完善城市房地产管理法等相关法律法规。完善住房公积金制度，加强管理和扩大覆盖范围。加强市场监管，规范房地产市场秩序。加快住房信息系统建设，完善信息发布制度。海南省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要指出：（1）保持旅游房地产平稳健康发展。积极引导和发展与国际旅游岛发展目标相适应的旅游房地产业，科学规划、合理引导房地产业发展的类型、规模和速度，保持房地产业持续平稳健康发展。（2）旅游房地产。充分利用好滨海、滨河、滨湖等优质土地资源，原则上主要用于度假区、酒店及旅游配套设施的建设。开发高质量、高水平、多层次的旅游商务房地产，满足28、多样化消费需求。积极发展酒店、度假村等经营性房地产。大力发展商业房地产，打造高品质的绿色低碳社区，逐步形成以海口、三亚为两大中心，东西部均衡发展，区域特色各异，互补性强的旅游、商务房地产空间发展格局。（3）规范房地产市场。加强对房地产业发展的宏观调控。强化规划引导，适度供应土地，合理调控房地产的规模、结构、开发时序和空间布局。使房地产业发展与人口规模、资源和环境容量、城镇发展、公共服务体系建设相协调。认真贯彻落实土地、信贷、税收等政策，合理引导住房消费，促进房地产市场规范有序发展。严格房地产准入制度，建立房地产业诚信体系，建立健全土地和商品房市场信息披露机制，加强对房地产开发建设、销售环节的严29、格规范管理。规范发展房地产中介和物业管理服务业，规范二手房交易和房屋租赁市场。严厉打击圈地不建和违规建房等违法违规行为，遏制房地产投机炒作，促进房地产市场规范健康发展。2.1.2海南国际旅游岛建设发展的背景2009 年12 月，国务院通过了海南建设国际旅游岛建设。“国际旅游岛”是海南省委省政府当前着力推进的海南岛建设目标。所谓“国际旅游岛”是指在特定的岛屿区域内，限定在旅游产业领域范围中，对外实行以“免签证零关税”为主要特征的投资贸易自由化政策，有步骤地加快推进旅游服务自由化进程。 另外，海南国际旅游岛建设行动计划将“国际旅游岛”的基本内涵定位为“三新”，即新目标，实现服务、管理、景区、产品四30、个“零距离”，建成世界一流的热带海岛度假休闲胜地；新体制，建立符合国际惯例的旅游发展与管理体制机制；新政策，实行以“免签证、零关税、放航权”为主要特点的旅游开放政策。在此基础上，2010 年，海南省委、省政府又出台了关于加快推进国际旅游岛建设的意见以及相关规划，提出“国际旅游岛”就是旅游国际化程度高、生态环境优美、文化魅力独特、社会文明祥和的世界一流的海岛型国际旅游目的地。基于以上概念，“国际旅游岛”建设的阶段性目标就是经过10 年的努力，到2020 年力争使海南成为国内政策最开放、体制机制最灵活的旅游特区。2010 年，海南国际旅游岛建设发展规划纲要通过审批。（1）指导思想高举中国特色社会主31、义伟大旗帜，坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，进一步解放思想，深化改革，扩大开放，构建更具活力的体制机制，走生产发展、生活富裕、生态良好的科学发展之路；积极发展服务型经济、开放型经济、生态型经济，形成以旅游业为龙头、现代服务业为主导的特色经济结构；着力提高旅游业发展质量，打造具有海南特色、达到国际先进水平的旅游产业体系；注重保障和改善民生，大力发展社会事业，加快推进城乡和区域协调发展，逐步将海南建设成为经济繁荣发展、生态环境优美、文化魅力独特、社会文明祥和的开放之岛、绿色之岛、文明之岛、和谐之岛。（2）战略定位我国旅游业改革创新的试验区。世界一流的海岛休闲度32、假旅游目的地。全国生态文明建设示范区。国际经济合作和文化交流的重要平台。南海资源开发和服务基地。国家热带现代农业基地。（3）发展目标到2020 年，旅游服务设施、经营管理和服务水平与国际通行的旅游服务标准全面接轨，海南旅游的国际知名度、美誉度大大提高，旅游产业的规模、质量、效益达到国际先进水平，初步建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。接待国内外游客达到7680 万人天次，旅游总收入1240 亿元，旅游业增加值占地区生产总值比重达到12%以上，第三产业增加值占地区生产总值比重达到60%，第三产业从业人数比重达到60%。全省人均生产总值、城乡居民收入和生活质量力争达到国内先进水平，综合生态环境质量33、继续保持全国领先水平，可持续发展能力进一步增强。2.1.3“旅游地产”与“第二居所”概念带动万宁经济开发区地产国家海岸、明媚的阳光、清新的海风、风景如画的海滨、浪漫温馨的暖冬等等这些万宁得天独厚的气候环境，为旅游地产的发展提供了沃土。根据海南省旅游发展总体规划纲要，海南省未来20年旅游发展总目标为：建成世界著名、亚洲一流的度假休闲旅游目的地。每年11月份开始，就有大批的老人为了躲避北方的严寒，从北方来到海南岛过冬，这些人被称作“候鸟型”买家。在海南的各大城市中，这些老人更青睐于沿海城市，这里的生活配套更齐全，更适合居家。2.2项目建设的必要性（1）发展旅游娱乐休闲业符合国家的产业政策发展旅游业34、是当今世界的一大潮流，随着世界经济和贸易的不断发展，旅游业已成为较为重要的产业之一。随着老成经济开发区经济的快速发展，人民生活水平的不断提高，伴随着生活品质的提升，旅游、休闲进入 人们的生活。海南已把旅游业摆在加快经济发展的战略地位，国务院和海南省政府已制定了关于发展第三产业有关决定，把旅游列入重要发展行业，要求办成“三头”（龙头、带头、牵头）产业，并出台一系列优惠政策鼓励发展。这为开发建设本项目带来了良好的契机。（2）项目建设能促进当地经济和社会的发展项目实施后的营业收入由娱乐、住宿、餐饮及其他服务项目构成，通过丰富多彩的服务让宾客享受实实在在的高品位的消费。上述服务项目均是高效经济的项目，35、均易获得较好的经济效益。同时酒店的建设，可为当地农民开辟新的就业门路，缓解就业矛盾，有利于维护社会稳定，起到繁荣城市经济的作用，为地区经济的发展创造良好的投资环境，促进地区经济的快速发展。（3）项目建设是万宁市创建国家优秀旅游城市，开发万宁市旅游资源，满足旅客餐饮、住宿、娱乐需要万宁市政府把旅游业作为一个重要的龙头产业，决心花大力气进一步建设国家级优秀旅游城市。为此必须大力发展酒店业、旅游业，完善服务设施，提高服务质量和水平，吸引外地客人前来度假、休闲、娱乐、观光，拟建项目万宁市南燕湾与老爷海交接入海口处，是即将成为国家级及世界级旅游度假区的重点建设地段，环境优美，交通方便，能很好地带动度假区36、的开发建设。第三章 市场需求分析3.1中国旅游业业发展现状及趋势3.1.1中国旅游业市场现状及趋势2009年，我国旅游业总体保持较快增长，旅游总收入实现较大幅度增长。其中，国内旅游市场持续快速增长，入境旅游市场逐步恢复，出境旅游市场平稳发展。同时，旅游投资规模大幅增长，企业经营业绩开始回升，旅游产业对经济社会带动作用进一步加强。2011中国旅游市场趋势观察研究预测报告数据显示：2009年我国全年旅游总收入为1.29万亿元，同比增长11.3。2009年,在旅游产业供给方面，投资规模大幅增长，产业发展更具活力。旅游相关产业投资规模的大幅度增长，直接带动了旅游投资的快速增长，各地旅游投资出现了生机勃37、勃的繁荣景象，为旅游业发展注入了新的活力。在企业经营业绩方面，企业经营业绩开始回升，景区类企业经营状况好于旅行社和饭店行业。2011中国旅游市场趋势观察研究预测报告中数据表明：2009年中国旅游业总体保持了平稳较快增长。全年国内旅游人数达19.02亿人次，增长11.1；国内旅游收入1.02万亿元，增长16.4；入境旅游人数1.26亿人次，下降2.7；入境过夜旅游人数5088万人次，下降4.1；旅游外汇收入397亿美元，下降2.9；，旅游总收入1.29万亿元，增长11.3。2011中国旅游市场趋势观察研究预测报告预测：到2020年中国将成为世界最大的旅游目的地国家，这十年也将成为中国旅游业发展的38、“黄金十年”。据2011中国旅游市场趋势观察研究预测报告预测：2015年我国旅游业占国内生产总值比重8%，2020年我国旅游业占国内生产总值比重11%。随着我国旅游业继续保持较快增长态势，旅游业将成为我国国民经济重要产业，预计到2020年，全国旅游业增加值预计占全国服务业增加值的12以上。根据国家旅游局公布的最新数据显示，2011年上半年全国旅游总收入突破1万亿元，比上年同期增长18%。其中，国内旅游人数同比增加13%，国内旅游收入同比增加22%，入境旅游人数及入境过夜旅游人数均同比增加1%。2011年上半年，全国共有3837个在建旅游项目，实际完成投资615.63亿元，同比增加10.5%。339、.1.2中国旅游业市场现状及趋势分析1、现状分析（1） 旅游企业间的低水平竞争旅行社行业一直是旅游业市场秩序中最为混乱的部分。旅行社数量众多，服务水平却参差不齐。旅行社行业竞争激烈，造成一些竞争弊端，比如相当一些旅游企业不靠降低成本和提升质量来竞争，而是打“价格战”，有损品牌声誉；很多旅游产品和服务比较粗放，旅游促销手段单一落后。现在旅行社的评级活动正在开展，用以纠正这些竞争弊端。旅游饭店业，我国旅游饭店业的集团化和品牌化程度还不高，尤其是现在兴起的经济连锁型酒店还未成气候。旅游企业的低水平层次竞争，旅游经济增长方式的转变迟缓，关键是旅游企业间的同质化程度高，没有明确的市场地位，仍在习惯性地追40、求数量型扩张。旅行社业应朝着大旅行社集团化、中旅行社专业化、小旅行社网络化的方向发展。（2） 旅游企业的发展方向专业化第一、旅游中介分工越来越细分，专业化的中介公司越来越多，包括酒店预订专业化公司、票务预订专业化、餐饮预订专业化公司、旅游景点预订专业化服务公司、旅游咨询专业化服务公司等(派生出“定制化旅导一体服务公司”)。旅行社从过去的传统的做国内业务和国际业务之分外，现在更加分工细致，不同的旅行社开发不同的旅游专线，同一品牌的旅行社也分别开发出不同的主体旅游和专题旅游。第二、旅游服务项目不断拓新，向精细化方向发展。在旅游中介及各旅游相关部门的努力下，逐步开发出工业旅游、农业旅游、森林旅游、生41、态旅游。工业旅游是以工业生产过程、厂风厂貌、工业产品展示为主要吸引物的旅游活动，2、旅游业趋势分析马斯洛的需求理论将人类需求从低向高分为生理需求，安全需求，社交需求，尊重需求，自我实现的需求5个部分。旅游作为一种人类需求也可以按照休闲活动层次论从低向高分为娱乐、身心恢复，投入感情的参与，创造性的参与3个部分。旅游本质上就属于高层次的需求，本来就与自我发展和自我实现有关。按照事物的发展规律，旅游消费从质量和层次不高的观光型旅游开始，逐步趋向于有特色和个性化的休闲度假游和专项旅游。旅游者也具有更丰富的旅游经历，持有新的价值观，生活方式，对旅游消费更加灵活和独立。根据我国旅游业“十二五”发展规划，未42、来五年旅游业将成为我国的战略性支柱产业，并保持高速增长。预计到2015年，中国将成为世界第一大入境旅游接待国，第四大出境旅游客源国，并形成世界上最大的国内旅游市场。3.2海南省房地产市场现状3.2.1海南省经济发展分析2011年，海南省各族人民在省委、省政府的正确领导下，深入贯彻落实科学发展观，按照省委、省政府的一系列决策部署，奋力推进国际旅游岛建设发展，全面实施区域发展战略，进一步深化改革开放，加快转变经济发展方式和着力调整经济结构，加大改善民生和社会建设力度，经济社会发展取得新的成绩。经济运行在上年快速增长的基础上仍保持较快增长，呈现增长较快、效益较好、价格趋稳、民生改善的良好态势；改革开43、放不断深化，各项社会事业全面进步，实现了“十二五”时期经济社会发展的良好开局。经济保持较快增长。初步核算，2011年全省地区生产总值完成2515.29亿元，比2010年增长12.0%，高于全国GDP增速2.8个百分点，在上年快速增长的基础上仍保持较快增长。其中，第一产业增加值659.15亿元，增长6.2%；第二产业增加值714.50亿元，增长15.2%；第三产业增加值1141.64亿元，增长13.3%。第一产业增加值占地区生产总值的比重为26.2%，第二产业增加值比重为28.4%，第三产业增加值比重为45.4%。人均地区生产总值突破四千美元大关，跨入了世界中上等收入地区的行列。2011年，全省44、人均生产总值28797元，按现行汇率计算为4429美元，登上了4000美元的新台阶，标志着海南已跨入了世界中上等收入地区的行列。从发达国家的经验和国际经济发展轨迹来看，海南经济社会将逐渐由生存型社会进入发展型社会的新阶段。地方公共财政收入较快增长，各项重点支出得到较好保障。2011年，全省全口径公共财政预算收入689.84亿元，比上年增长30.5%。其中，地方公共财政预算收入340.09亿元，增长25.5%，增速比全国财政收入增长24.8%高0.7个百分点。财政支出结构得到进一步优化，加大了对“三农”、教育、医疗卫生、社会保障和就业、保障性安居工程、文化等的支持力度，切实保障和改善民生。全年地45、方公共财政预算支出779.34亿元，比上年增长34.7%。其中，教育支出124.0亿元，比上年增长26.8%；医疗卫生支出49.53亿元，增长42.4%；社会保障和就业支出95.25亿元，增长28.4%；农林水事务支出104.27亿元，增长21.8%；文化体育与传媒支出17.23亿元，增长46.0%；环保支出23.36亿元，增长58.5%；交通运输支出53.37亿元，增长1.1倍等。物价上涨幅度较大，结构性特征明显。2011年，全省居民消费价格（CPI）比上年上涨6.1%。物价上涨具有明显的结构性特征，食品价格上涨是推高物价总水平上涨的主要因素。其中，食品上涨13.3%，居八大类价格之首；其次46、是居住价格上涨4.9%。商品零售价格上涨5.4%，农业生产资料价格上涨15.6%，工业生产者出厂价格上涨8.8%，工业生产者购进价格上涨15.3%，固定资产投资价格上涨6.4%。3.2.2海南省房地产市场分析国务院2010年1月公布的关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见，将海南国际旅游岛建设的目标定为：到2020年初步建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地，使之成为开放之岛、绿色之岛、文明之岛、和谐之岛。此前，受海南省政府出台的国际旅游岛建设规划的带动，海南省房地产建设已逐渐进入高潮。在“国际旅游岛”的思路带动下，海南房地产市场迎来了新的发展契机，房地产开发和销售势头逐渐好转，房地产业成为海南47、省经济发展的助推器。统计数据显示，2009年以来，海南房地产开发继续保持较快发展势头，体现出海南作为建设中的国际旅游岛和最佳人居环境地，对楼市投资者和消费者的吸引力越来越强。海南省住房和城乡建设厅厅长李建飞介绍说，2009年，海南省房地产全年计划投资200亿元，实际完成投资287.9亿元，同比增长44.3%，其中11个省重点旅游房地产项目计划投资53.45亿元，实际完成投资114.3亿元；施工面积1992.78万平方米，竣工面积369万平方米，同比分别增长32.8%、19.3%；商品住房销售面积560万平方米，同比增长54.5%；房地产业相关税收收入70.9亿元，占地税总额的46.89%。在全48、球经济环境陷入低谷的情况下，海南房地产投资额仍保持高速增长，说明各方投资者对于海南房地产业充满信心。图3-1 20052009海南省固定资产投资和房地产投资图图3-2 20052009海南省房地产供求图3.2.3各大地产发展商抢滩海南市场北京首创、深圳万科、富力地产是国内地产的几大巨头，近年开始大举进驻海南，它看重的是海南地产的灿烂前景和目前较低的土地价值，富力集团已经在海口西海岸取得了近2万亩的土地储备。大企业集团大手笔投入海南的房地产市场，并不会加剧市场竞争，反而会提高海南地产的整体形象，能吸引到更多的岛外人士来海南购房，对海南房地产市场整体是利好，海南的旅游、度假地产概念将越做越大。大企49、业集团的进入不只带来巨额的资金，他们全新的开发理念、国际化的社区规划、时尚的现代建筑、专业的物业管理，将带动海南开发水平的提高，并促使项目建设迈上新的台阶。3.3.4岛外人士仍是购买海南商品房的主力军据海南省住房和城乡建设厅统计，2011年海南旅游房地产呈现建销两旺的局面，截至10月底，已销售419万平方米，全年有望达到500万平方米。今年上半年，岛外人士购买海口市、三亚市商品住房保持较高的比重，总套数分别为76.9、78.0，总面积分别为80.9、74.9。3.2.5海南省旅游业分析1、海南省旅游业现状分析（1）海南自建省以来旅游总收入平均年增长达23.4%，旅游业已成为海南省重要的支柱性产50、业。海南岛拥有许多称号，如“椰岛”、“绿岛”、“生态岛”、“温泉岛”、“长寿岛”等。从现代旅游业的角度来衡量，海南天然具备发展旅游业的诸多要素，因此，海南省旅游业虽然起步较晚，但丰富的热带海岛旅游资源使其在海南建省后得到迅速发展。海南由于城市规模较小，现代工业基础薄弱，因此建省办特区以来，历届海南政府都十分重视发展旅游业，通过确立和实施“一省两地”的产业发展战略，将旅游业作为海南优先发展的支柱产业之一，努力把旅游资源的潜在优势转变为现实的产业优势。1988年，海南接待旅游过夜人数119.5万人次，旅游总收入约3亿元，2011年，海南省接待旅游过夜人数3000万人次，是1988年的25.1倍；旅51、游总收入超300亿元，是1988的100倍，1988-2011，全国旅游总收入增长43倍，海南省收入增速明显更快。经过多少年的培育和发展，海南省旅游行业已形成了具有相当规模的“吃、住、行、游、购、娱”六大要素功能齐全、协调配套的产业体系，以观光为主，度假、会议为辅的海南旅游产业发展格局已初具规模，1987年，全省旅游总收入占GDP的比重仅有2.0%；2011年，全省旅游总收入占GDP的比重达12.32%，大大高于全国平均水平的3.8%，旅游业已成为海南省经济的支柱性产业。（2）海南国内旅游市场在金融危机下仍保持增长态势在建设国际旅游岛、自由贸易岛的背景之下，海南特区迎来了发展的春天。在全球经济52、危机影响下，海南国内旅游市场依然保持持续增长的势头。2011年，海南接待国内外游客超过3000万人次，庞大的客源为旅游房地产市场的开发提供了巨大的发展空间。2、海南省旅游业发展趋势伴随海南建省办特区20年来的风雨历程，海南旅游业也从空白行业发展成为全省的支柱产业，取得了耀眼的成绩，目前海南旅游基本完成打基础的战略任务，进入了新的发展阶段。海南旅游业发展空间巨大：（1）海南旅游资源丰富，在亚太区域优势明显，旅游业发展空间很大；（2）未来海南将逐步向生态旅游、休闲度假旅游、养生养老等方向升级，土地、优质自然资源的价值将进一步凸显。3.3海南旅游地产现状分析及展望旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地53、产开发、建设、营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能。另一类观点注重旅游房地产的环境依托特性，认为旅游房地产必须依托周边丰富的旅游资源（包括自然景区、人造景区），因此又把旅游房地产等同为“旅游景观房地产”。从旅游产业活动的角度，旅游房地产更多地关注房地产建设项目所形成的旅游功能，“分时度假”、“产权酒店”等均属于这类项目。海南旅游房地产的发展现状：海南的旅游房地产发展，是经历最初的摸索阶段后，目前正在从单一型的旅游房地产业逐步过度到综合性，外向型，多元化的产业形势，由单一的近旅游地商住消费，逐步向旅游者以旅游，度假，投资等为目的的并最终产生购买行的房地产物业开发，营销等多种形式的发展，如景54、区住宅，风景名胜度假村，时权酒店，产权酒店，养老型酒店等多类型的旅游地产，目前正在得以全面发展。旅游房地产是房地产业和旅游业相结合的一种边缘产业。其独有的特点是：一是以优美的自然景观和人文景观，齐全的旅游休闲娱乐设施为主要依托；二是以满足旅游市场需要为出发点；三是以突出休闲、度假为主要目的。透过国外一些国家发展旅游房地产的实践，可以得出：1、发展旅游房地产有利于促进旅游经济的发展。能够加快完善旅游目的地的旅游配套设施的开发和建设，为旅游活动的开展创造良好的前提条件。2、能够带动如建筑、交通、饮食、通信等行业的发展，并提供就业岗位，增加政府税收。3、发展旅游房地产业，可以促进房地产业的健康发展，55、可以解决房地产中的空置房问题，盘活房地产中的积压资金等问题。因此，是我省方兴未艾的特殊产业。必须认真研究和解决发展中的问题，使其沿着健康的方向发展。1、海南发展旅游房地产的可行性第一，海南具备发展旅游地产的良好基础和必要条件。大家都知道，海南岛的陆地面积为3.54万平方公里，是我国继台湾宝岛之后的第二宝岛，而且相比之下海南岛的气候优势更加明显一些，因为整个海南岛处于热带，在三亚、陵水、东方往南中部属于热带，再往南就是赤道热带，往北走叫做边缘热带，整个海南偶然的处在了热带特殊的一个地理位置，造就了它独特的生态自然环境，这是我们发展旅游地产最重要的条件。第二条，这些年旅游产业的又好又快的发展。海南56、是中国八大旅游区之一。在八大旅游区当中，海南岛是唯一的一个以整个海南省、整个岛为旅游区，其他旅游区是几个省，或者省市自治区一个组团一个集合，海南有它的独特优势。这些年海南发展也实现了比较好、比较快的发展，成为中国乃至世界上闻名的热带度假旅游天堂，这是海南的一个是独特生态环境优。 第三条，场特色发展。海南发展地产业，走的是一条旅游加房地产的道路，特别是三亚90%的地产项目都是针对大陆居民来海南购房的。这两年这种特色市场的发展很快，像文昌、琼海、保亭、陵水、五指山，它的市场更多的都是针对内地，这就决定了海南房地产的服务范围不是一种居住性的地产，基本上属于在生活达到小康水平或者更高水平以后来海南岛开57、始短期度假这样一个需求，再以后就是购房、休闲、安居、养老，它走的是这样一条道路。 第四条，从市场的角度来看，过来海南的购房者，多半是自有资金购房，所以受银行放贷的影响比较小。2、海南发展旅游地产应坚持的发展方向：第一，建设具有鲜明的海南特色的旅游地产发展体系，走精品化特色的发展道路。习近平副主席在参加博鳌亚洲论坛、海南视察的时候也提到，海南国际旅游岛建设要走出一条高品位、有特色、有质量的科学发展道路。旅游地产由于市场的需求主要是购买健康房、长寿房、休闲安居房，所以我们的规划建设品位也要走高端，突出海南的气候、人文、生态环境的优势，更多的突出海南的元素，发展具有高端成长性的高品质房地产产品，让海58、南良好的生态资源价值得以充分的体现，使房地产业实现成功的转型升级，把旅游地产项目成为海南另一类特色旅游景点。第二条，构筑以打造专业旅游地产为主导，居住、商业、办公等协调发展的多元化的地产体系，重点发展以度假村、度假酒店、游艇基地、康复养生酒店式公寓为代表的专业化经营旅游地产，配套发展商业、办公、文化娱乐、体育医疗卫生等配套服务设施，以满足不同类型不同档次的旅游消费要求，改变传统的片面强调数量和发展速度的房地产发展模式，从以一次性开发为特征的粗放型开发过渡到以产业经营为主的可持续发展。第三条，发展生态环保的节能项目，促进绿色低碳经济发展，实现旅游地产的节能、节地、节水、节材，提高产业化的水平，充59、分利用海南的太阳能的优势、沼气池的优势、风能的优势，包括未来潮汐优势及以发展生态旅游地产提高产品附加值。第四条，构建海南旅游地产的高端化、网络化、市场化、人文化的服务体系。第四条也正是今天软实力峰会当中一个很重要的主题，中午我跟我们新浪、携程、易居、如家几位知名企业家也谈到，海南旅游地产的软实力的提升在于服务整合水平，用线上线下的各种资源，来形成旅游地产从规划开发、建设到资本投入到后期的市场推广，再到线下良好地产服务的网络系统搭建。3、目前海南旅游房地产发展中存在的问题（1）在对旅游房地产的开发和经营过程中，无论是旅游房地产生产者还是消费者，都缺乏经验，且认识不足。众多旅游房地产项目低水平开发60、，缺乏科学的设计和规划。旅游房地产生产者更是突出的表现在只强调短期的经济利益，不顾长远的社会、生态和环境效益。这不仅造成了旅游资源的严重浪费，而且粗制滥造的旅游房地产项目，带来了景观环境破坏，使旅游区形象受到严重损坏，损失难以弥补。同时，与旅游房地产相关的理论、法律法规缺乏。行业法规的不健全，不完善导致了旅游房地产经营市场的混乱，最直接的后果体现在旅游房地产消费者身上。往往在出现旅游房地产纠纷问题上，旅游房地产消费者由于没有配套的法律法规支持，常常处于弱势群体，相应的权利得不到保障。（2）旅游房地产市场目前仍然处于卖方市场，市场机制的调节作用甚小，达不到旅游资源的优化配置，不利于旅游房地产形成61、良好的市场环境、竞争机制。加之旅游房地产消费对大多数消费者而言，还存在着支付能力的困难，旅游房地产需求缺乏弹性，这些因素将影响旅游房地产的健康发展。（3）旅游业存在的淡旺季，不可避免的季节性的明显差异，导致了旅游设施的季节性闲置，从而间接的影响了旅游房地产的开发和经营。因旅游房地产是一种特殊的房地产，旅游房地产市场的消费者只有购买旅游房地产产品消费后，才能感受到这种房地产的价值和品质。因此，对消费者而言，存在着信息的不对称，增加了消费者购买的风险和损失，即我们所说的旅游房地产外部性问题，最终的结果将引起旅游房地产内在的不公平和不公正性现象的出现，从而不利于旅游房地产市场的良性持续发展（4）在旅62、游房地产开发上，大多是一哄而上，角色定位不明确，开发规划缺乏历史文化内涵。旅游房地产营销渠道也相对单一，销售方式不够灵活，多数依靠旅游房地产开发公司来进行，政府及相关部门参与性很少。4、发展海南旅游房地产的对策建议 首先在旅游房地产开发上，要合理布局，准确定位。对旅游房地产开发项目要进行必要的可行性分析，进行相关市场调研和市场分析。将旅游房地产产品与自然景观、人文景观、民俗、文化、历史等因素相融合，运用到旅游房地产开发项目上，注重“借势”去发展旅游房地产，达到经济效益。二是要避免旅游房地产外部性的影响，对自然、人文旅游资源的破坏，对当地环境的污染。旅游房地产开发商不能搞掠夺式开发，要注意合理利63、用土地，保护耕地和生态环境，注重旅游景点开发与环境保护的协调发展，处理好旅游开发与经济利益、生态利益、社会利益之间的关系。旅游房地产项目要科学设计，精心策划，突出文化品位，注重旅游房地产产品的文化含金量。没有文化历史内涵的旅游房地产产品将最终失去市场。三是同时应该注重协调发展，做到节能环保与发展同行，也少不了政府和企业的协调规划，防止盲目开发，项目的规划和开发应该注重多层次发展海南旅游房地产在旅游业中发挥着越来越重要的推动作用，海南旅游房地产作为一个新型成为旅游开发中的新热点，是转变旅游业开发和房地产发展的重要举措。3.4海南旅游地产ASEB格栅分析ASEB 栅格分析法将曼宁-哈斯-德赖弗-布64、朗(Manning-Hass-Driver-Brown)需求层次分析与SWOT 分析结合起来的一种综合分析方法。ASEB 指户外休闲需求的4 个层级：休闲活动(Activity)、背景(Settings)、体验(Experience)、收益(Benefits)；SWOT 指分析企业的资源与能力内在的优势(Strengths)与劣势(Weaknesses)、外在的机遇(Opportunities)与威胁(Threats)。ASEB 栅格分析的横轴为需求的4 个层级，纵轴是SWOT 的4 个方面，按顺序从SA(对活动的优势评估)到TB (对满足的威胁评估)对行列交叉所组成的16 个单元逐次进行研究65、。通过ASEB 栅格分析，对体验需求4 个层级各方面存在的优势、劣势以及机遇和威胁有更加清晰的判识，由此评估顾客对体验的满意度，为消费群体针对性地提供他们所期望的不同体验(见表1)表2 海南旅游地产ASEB 分析综合表活动背景体验收益优势游艇、星级酒店、高尔夫等高端活动场所聚集，满足客户不同层次体验；独特卖点：如三亚世界小姐总决赛、博鳌亚洲论坛等世界级活动项目；亚龙湾、海棠湾等国家海岸成为海南旅游名片；唯一的热带岛屿，热带雨林、温泉、滨海、气候等得天独厚的自然资源；建设海南国际旅游岛是国家长期战略；生态休闲体验：观海、游园、泡温泉等；文化休闲体验：海南黎苗文化、槟榔谷、三亚南山寺；度假娱乐体验66、：入住星级酒店、潜水、打高尔夫球等；放松心情，增长见识；结交朋友，提升商务交际；养生养老，延年益寿；劣势现有活动产品断层，从低端直奔高端，中端人群能体验的活动产品较少；活动产品的衍生性不强，产品单一，无法让客户达到全方位体验；活动产品一般都是复制而来，创新产品匮乏；政策力不够，缺乏统一的旅游地产形象；九十年代，烂尾楼阴影依然是客户、政府担心所在；产业链不完善，项目单一生存；体验的差异化不强，以小企业模仿开发或者大型房企规范化开发为主；体验的参与性不强，生动性不够，多为被动体验；粗放式批地、粗放式开发形成的恶性发展并不能造福海南老百姓；层次不齐的产品，政府在下个规划周期将存在大困境；机会客户对售67、后服务或售后体验的需求逐渐增加；主题化、系列化产品逐渐引入，可延长客户体验周期；航天城、海底公园、免税店、国际旅游岛先行试验区、动漫产业基地等的落地增加新的体验形式；国内一线房企进入海南，给旅游地产发展注入最前沿的建设思路；城市住宅地产发展遇到前所未有的困局，开发商乘机挺进旅游地产；高铁、机场、高速公路等交通网络的快速增补，创造新的机会；竞争日趋激烈，旅游地产开发也在寻求体验突破；大型房企整体开发，体验配套相对完善，可行成强有力区域带动；客户区域特征强，有利于销售渠道、销售网络和品牌资源的整合；随着国际旅游岛的发展，投资海南旅游地产，藏巨大升值潜力；未被开发的土地批地性质存在未知性，可发挥的空68、间很大；威胁季节性和周期性带给旅游地产的发展威胁；不确定的财政政策和货币政策影响客户的心态；旅游业开发与房地产开发路线的不一致性，致使旅游与地产实际不关联；其他旅游城市旅游地产的发展对客户的分流；旅游体验与地产体验的连续性和不可预知性，不可控因素多；如何在保持生态平衡的条件下创造有特色的低碳体验；大型体验较好的旅游地产开发周期一般较长；受成本、季节性等因素限制，体验的真实行不强。3.5海南省房地产市场未来走势趋势海南经过30年的改革开放和20年建省办经济特区，经济社会取得巨大发展，使海南成为繁荣之岛。海南不可替代的、独特的自然资源和风土人情，吸引了众多中外人士前来度假和置业，使海南岛知名度显著69、提升，“度假天堂”地位凸显。这使海南房地产业快速发展，具有广阔的发展前景和市场需求。而宏观调控，使海南房地产大幅波动得到抑制，使其在宏观调控的背景下，更加理性，更加稳健发展。海南房地产业的发展由于其独特的资源秉赋，有异于国内其他地区和城市的房地产业，将会被众多发展商和消费者高度关注。据国家统计局海南调查总队的数据显示：房地产业迅猛发展，跃居成为全省服务业最大行业。2010年一季度，房地产业完成增加值96.38亿元，同比增长1.0倍，对总体经济（GDP）增长的贡献率达35.1%，其中对服务业增长的贡献率为48.9%，成为推动服务业加快发展的主要动力和最大行业。海南房地产这些成绩的取得，主要是因为70、海南房地产市场是个独立的岛屿市场，远离全国各主要一线城市，而最主要的则是海南房地产市场具有的独特魅力。本报告经过研究分析得出未来海南房地产将会持续走高的重要因素如下：1、国内经济发展良好改革开放30年使国民财富增长，富裕家庭增多，人均可支配收入增强，人们的传统消费观念发生了变化，由温饱向享受型转变。在居住方面，有能力和条件的富裕阶层，不满足于原来的居住环境，而是追求健康舒适的新居住环境，购买第二套房产的人越来越多，能否在海南拥有一套住房，已经成为富裕阶层的标志性财产。改革开放带来的财富效应，使海南房地产的健康发展就应成为必然。2、海南基础设施不断完善粤海跨海铁路、西环铁路、东环铁路、环岛高速公71、路、中线高速与海口和三亚两个国际机场，形成覆盖全岛的立体交通运输网络。以光缆通信为主，数字微波和卫星通信为辅的立体通信网络覆盖全省。电力电网加快建设，装机容量达到256.5万千瓦，已建成220KV环岛电网，110KV电网覆盖全省各市县及开发区。基础设施建设和医疗、卫生、文化、体育、娱乐体系建设的快速发展，使海南已经成为安全、快乐、健康之岛，生活居住条件富人性化，更适宜居住和生活。海南良好的人居环境，是现代人追求绿色、珍爱生命的时尚之地。3、海南自然资源不可复制海南的气候、地理环境是中国唯一的，也是世界最好的。海南的资源优势，也是有别于其他省份不可复制的旅游资源。正是这种稀缺、不可替代、不可复制72、的自然资源，奠定了海南房地产业发展的基石，吸引着众多的国内外投资者。正在建设的海南“国际旅游岛”，使海南成为我国面向世界的旅游国际品牌。4、海南房地产持续增长空间还较大2009年海南房地产完成投资287.9个亿，投资量占我国房地产投资总量的0.78%，略高于海南占全国人口的比重。但海南商品房销售对象有一半左右在岛外，因此房地产持续增长的空间仍比较可观。2009年海南经营性土地出让的面积和出让收入在全国的比重都在1%以内，这表明海南的土地市场总体上规范、有序、理性。按照目前的建设力度，海南每年需要投放的土地资源不超过全省陆域面积的千分之一，应当是可持续的。3.6目标人群与目标市场分析从旅游产品竞73、争角度分析，海南万宁南燕湾产权式酒店主要为休闲度假、体验观光类，对岛外客户具有一定的吸引力；从区域竞争角度分析，目前海南万宁南燕湾产权式酒店项目在海南省及岛外还没有树立休闲旅游地形象，没有在旅游市场的稳固地位。因此，突出旅游产品的特色，扩大宣传，树立鲜明的休闲度假旅游形象是扩大知名度、增强区域市场竞争力的重要举措。经过以上系统分析，本项目的旅游市场定位为以大众化市场为基础，逐步发展中高端客源市场，最终形成以中端市场为主的多样化市场。基本市场：以岛外及其他国家家庭市场为主的周末、假期休闲度假。核心市场：岛外客户具有中等收入及以上的人群；周边景点的游客市场。其他机会市场：单位、公司的团体出游；海南74、省外大型机构及公司的旅游市场。本项目可以固定每年的一些固定时间搞一些专项旅游推介活动，吸引一些固定群体客户。例如，各种民俗活动或与境外旅游机构合作的旅游相关项目等。岛外客户来源于全国各地，以地区气候环境差异较大的北京、东北、上海、山西以及江浙一带的客群为主，主体构成比较复杂，以度假、养老、养生为主。岛外客户需求差异明显，片区购买主体差异大。具体如下表所示：表3-4 海南房地产岛外客户需求分析表置业目的购买力 （万）代表群体年龄结构结构群体特征征业置业观念观念关关键点键点休闲度假500大型企业高层/私营企 业主/山西煤老板,东北+西北+北京/江浙占有、私密性 +上海/成都、重庆等4560处事业顶75、峰期，圈子广， 应酬多，对生活质量要求高； 对高端商务配套如：游艇 俱乐部，GOLF等感兴趣；稀缺资源占有，资源大 于区域； 持有价值大于使用价值； 置业弹性较大；享受生活、资源占有、私密性度假投资200300各地投资客/知名人士，北京+西北/上海/长三角3045手头有大量的闲置的资金， 在全国各地均有置业，对市场较为敏感看中资源以及区域升 值潜力； 长短期持有均有； 置业弹性极大；资源，短期内升值潜力筹备养老200300企业高管/艺术家，知名人士,北京/西北/重庆，成都4555事业上升期，频繁往来各个城市；出入私人会所等 高级场所； 注重同乡圈子；渴望亲近海资源； 对社区配套有要求； 置业弹76、性较弱近海，配套，跟风商务投资100政府高官大型贸易生意人总部在海口的老板3550圈子广，朋友多；在岛外 客户刺激下，开始追求生活品质同时有很强投资观近海，重区域，对配套 的成熟度有要求；置业弹性较大；区域大于资源、区域情结养老100长江以北退休老年人5565退休在家，身体健康；经 常在各市城间旅游；重同乡圈子；一般儿女给他们 买房；追求生活安逸，长期居 住；关注单价与总价； 关注医疗配套和小区配 套；对海资源不敏感； 置业有类刚性需求养老、总价、配套、跟风企业移民60100大型公司海口分公司 高管/公务员；3040三十岁以上，圈子朋友聚会家人、亲戚亲情活动；区域大于资源 （首选西海岸,次选海77、甸岛）；刚性需求；生活品质、区域大于资源、重圈子从上述情况可以看出，海南旅游地产市场消费对象主要为岛外消费者。结合本项目建设所处的地理位置及地段情况，建议把项目市场定位于大陆各主要大中城市（尤其是长三角和珠三角地区）以及岛内的一线城市（如海口市）。目标人群主要为具有一定经济能力、具有一定文化素质的群体和都市成功白领阶层。只要充分发挥本项目酒店产品的性价比优势、风景区优势和度假休闲优势，完善配套专门针对客户的各项服务措施，对于大陆以及省内的客户具有相当吸引能力。3.7市场营销策略分析1、树立整合营销传播理念具备了良好的市场运做方式，设计了全新的游憩方式以后，下一步就是海水、沙滩资源营销。我们觉得78、：海水、沙滩的营销应该树立“整合营销传播”的理念，它发源于上世纪80年代中期以来的“传播合作效应（Communication Synergy）”概念，但直到上世纪90年代才得到了广泛的关注。目前，整合营销传播的理念已经受到我国旅游营销界的大力追捧。它的本质含义是：它是注重对营销信息传播手段的整合以及对传播效率的评价。而不是象传统营销理论所注重的营销的所有环节。我国海水、沙滩资源的整合营销传播，主要是注重营销策略的思考、媒体投放的选择这两个方面的运用。在营销策略的思考方面；主要注重营销的目的、方法、过程、测评和效果。在媒体投放选择方面：则应该潜心研究报纸、广播、电视、杂志、互联网等他们之间的投放79、次序和轻重。以达到预期的目的。2、人文营销旅游地产营销应以人为本，为顾客创造良好的环境，体现人文情怀。文化是人文的重要组成部分，深厚的文化底蕴或高品位文化景观和楼盘的结合可以给顾客以享受。对于现在正处于买方市场的房地产企业，应该更加注意与顾客建立良好的关系，与顾客形成互动，展示企业形象的同时，更让顾客感受到关怀，在选择时倾向性更加明显。所以，从房地产开发到售后的过程完整贯彻以人为本的原则，是提升销售量的重要手段之一。3、绿色营销居住环境的质量已经成为人们购房时考虑的重要因素，于是，开发区域的绿地覆盖率也就成为楼盘的卖点。在绿色营销上，对于单纯的绿地的规划是十分必要的。而针对目前能源紧缺而提出的80、绿色节能住宅的概念，同样要运用到绿色营销中，增加社会效应。虽然目前节能住宅的单价相对普通住宅要高，但由于“发展节能住宅是利国利民的大事”，绿色节能住宅的发展将成为趋势，也将成为卖点。4、独特性产品吸引模式(UPAM)独特性产品吸引模式是在资源本身不够形成游客吸引力的情况下，通过注入性的产品打造来设计出游客吸引力。这种模式的运用需要结合四个方面因素加以考虑：一是所在地经济发展水平；二是旅游目的地的形象感知；三是主题公园产品的无替代性或稀缺性。四是决策者行为。在分析以上四个方面的因素后，结合当地实际，创造性的挖掘本地和吸收外来文化元素，打造独特性的产品。比如江苏的吴文化公园和深圳的华侨城就是典型的81、例子。3.8 本项目前景预测海南国际旅游岛开发建设和万宁旅游业的快速发展，长寿之乡的品牌效应，为本项目提供了广阔的市场前景，清新的滨海城市，宜人的气候环境，相对低廉的房价，这些都是吸引全国各地居民前来万宁置业的因素，或度假，或养老，或投资。随着中国经济的继续繁荣，国民生活水平的提高，这种趋势将越演越烈，万宁市的旅游业及旅游地产发展将在未来的一段时间里大大上升。因而本项目一方面将为市场提供高品质的旅游地产产品，满足市场的需求，另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益。本项目位于万宁市南燕湾与老爷海交接入海口处，南燕湾是高尚度假海景旅游天堂。椰风习习，项目必定能吸引讲究生活品质的人士。投资本项目，82、不但会实现可观的投资收益，还可以带动万宁的开发，改变万宁的整体形象，实现更多的社会效益。本着尊重市场、依据科学的原则。在以下部分的财务评价中，运用的经济数据，如价格，是参考目前本项目附近区域的旅游地产酒店价格，并结合本项目实际情况确定的，属于较为保守的预测价格；成本，是按较高可发生的成本估算，因此，从理论上来讲，本项目的实际收益率将会高于本项目以下预测的理论收益率。随着海南以及万宁整个经济环境和旅游环境的逐步改善、发展，旅游地产价格依然会有稳步上涨的趋势。可以预期，本项目具有较好的市场前景和较大的盈利空间。第四章 项目建设地点和建设条件4.1项目建设地点本项目位于万宁市南燕湾与老爷海交接入海口83、处。项目远眺洲仔岛，景观视线条件优越。4.2项目建设条件4.2.1地理、交通条件万宁市位于海南岛东南部沿海，东经110.39 北纬18.8 东濒南海，西毗 琼中，南邻陵水，北与琼海接壤。南距三亚市112公里，北离海口市139公里，处于东线高速公路中部。4.2.2地质地貌万宁市地势自西向东倾斜，呈梯阶状平缓下降。万宁市各种地形兼备，地貌类型多样，西北和东南部属山地和丘陵地形，高程在海拔5001288米之间。西部和琼中交界的牛上岭海拔1288米高，为该市最高，也是该市地脉龙气的祖宗山。西部以东是丘陵地带，占总面积的44.3%，再往东是沿海平原地带，高度在海拔50米以下，占全市总面积的51.8%。境84、内土壤主要有水稻土22.4万亩，砖红壤201万亩，黄壤2.2万亩，赤红壤11.9万亩，海滨沙土6.9万亩，潮汐泥土0.7万亩，海滨盐渍沼泽土0.3万亩等7个土类。项目用地与自然公园接壤，自然植被较好，人工破坏较少。区域内地形较为复杂。用地呈不规则扇型。4.2.3水文条件万宁境内主要河流有：太阳河、龙滚河、龙头河和龙尾河。最大的河流太阳河发源于琼中县的飞水岭，主流在东澳镇注入南海，太阳河在境内河道长66.8公里。龙滚河发源于境内的内罗岭，进入琼海市沙美注入南海。市东面临南海，海岸线长109公里。主要港湾有乌场港、港北港、东澳港、坡头港和南燕湾等。乌场港原为天然渔港，已兴建2座1000吨级码头，逐85、步转向商鱼兼用港。港北港为海南岛东海岸较大的渔港，水域面积7400平方米，可供鱼船停泊避风。在和乐镇与万城镇北坡地区（原北坡镇）之间有一近于闭合的港湾被称为小海，水域面积49平方公里，是海南岛最大的海岸泻湖。4.2.4自然条件万宁市属热带季风气候，主要特征表现为：一是气候温和、温差小、积温高。年平均气温24，最冷月平均气温18.7，最热月平均28.5；全年无霜冻，气候宜人；二是雨量充沛，年平均降雨量2400毫米左右；三是日照长，年日照时数平均在1800小时以上。4.2.5独特的旅游资源万宁市山清水秀，景色宜人，既有奇山、异洞、怪石、海滩、岛屿、温泉、热带珍稀动植物、滨海风光等自然景观，又有文物86、古迹、革命遗址等人文景观。有以“海南第一山”之美称的东山岭，有“热带花果园”之美誉的兴隆温泉旅游区，有“南海明珠”.之称的大洲岛，有水清浪静、滩洁沙软的石梅湾、南燕湾、日月湾、春园湾，有“神州半岛”之称的牛庙岭，有神奇传说，饶有野趣的尖岭五眼温泉等。这些旅游资源，都具有较高的开发价值。目前，正在开发的有石梅湾、尖岭五眼温泉、牛庙岭；已开发利用，能供中外游客观光的有东山岭、兴隆温泉、南燕湾、日月湾和春园湾、兴隆热带花果园。这些旅游点阳光明媚，青山绿水，景色秀丽，环境别致，服务优质，收费低廉，美食丰盛，令游客流连忘返，是旅游度假的胜地。4.2.6工程场地地震安全评价根据中华人民共和国防震减灾法（自87、1998年3月1日起施行）的规定，凡新建、改建、扩建的建设工程，必须达到抗震设防要求。而重大建设工程和可能发生严重次生灾害的工程，必须进行地震安全性评价。海南省人民政府于1996年12月曾发布第98号政府令，提出海南省工程场地地震安全性评价管理办法，对于必须进行专门地震安全性评价的工程做了比较详细的规定。按照上述文件规定，本项目不在必须进行地震安全性评价工作的重要工程表的范围之内。按照国家颁布的地震裂度区划图，本工程抗震裂度定为6度，建筑需按6度抗震设防。工程地区主要自然环境灾害是台风。该地平均每年约受23次台风袭击，狂风挟暴雨往往对树木、工程施工造成一定的损害。4.2.7工程地质灾害评估本项88、地灾资料采用当地地勘资料结论：（1）拟建场地及附近区域未发现滑坡、泥石流、崩塌、地面沉降等不良地质作用，无全新活动断裂。场地存在软弱土、液化砂土，属对建筑抗震不利地段。场地内无埋藏的沟浜、墓穴、防空洞、孤石等对工程不利的埋藏物，适宜进行本工程的建设。（2）钻孔所揭露的场地土从上至下可划分为8个工程地质单元层，即细砂、粗砂、粉质粘土、粉砂、粉质粘土、砂质粘性土、强风化花岗岩、中风化花岗岩。（3）本场地地下水稳定水位埋深埋深1.003.00m，相应标高3.384.58m，抗浮设防水位建议按6.00m考虑。由于含水层均属强透水层，地下水受地形影响明显，连通性、富水性及透水性好，水量大，施工时应注意地89、下水对基坑开挖及基础施工的影响。场地水对混凝土结构具弱腐蚀性，对钢筋混凝土结构中的钢筋在长期浸水作用下具微腐蚀性、在干湿交替作用下具弱腐蚀性；场地土对混凝土结构具微腐蚀性，对钢筋混凝土结构中的钢筋具微腐蚀性。（4）拟建场地的抗震设防烈度为6度，设计地震分组为第一组，设计基本地震加速度值为0.05g，建筑场地类别为类。（5）根据拟建建筑特点及场地岩土条件，建议2居别墅（ZK380ZK390）、公寓式酒店海景客房（ZK283ZK300）、3-4居室别墅（ZK391ZK410）、1F组团客房（ZK444、ZK445、ZK447）、沙滩俱乐部（ZK450ZK461），建议采用天然地基，基础型式可考虑采90、用条形基础或独立基础。以细砂作天然地基持力层；911层公寓式酒店及17F高层产权式酒店，建议采用钻孔灌注桩，以中风化花岗岩为桩基础持力层；其余建筑采用地基处理方案，建议采用强夯法。4.2.7潮汐、潮水项目位于万宁市南燕湾与老爷海交接入海口处，用地呈不规则扇型，紧邻着南燕湾。红线范围内海岸线长378.92米，海湾水深10米，最深30米，一般为15米。海湾呈弧形状，海浪较小，能停泊较大吨位的捕捞渔船。盛产带鱼、鱿鱼、青干、对虾等。潮汐属不正规的全日潮，平均潮差在1米左右，大潮差在2.5米以下。潮汐主要受远洋（即太平洋）潮波作用而产生，属不正规的平日潮流。大潮流速在0.5节左右，主要由台风和季风引起91、，浪向完全由岸形所制约，多出现偏东南走向。秋季每日潮涨潮落两次，日潮为上午8-9时左右，夜潮为子夜之后1小时-3小时。后一天的来潮时间比前一天向后推移30分钟-60分钟。每次潮落潮涨，都和风的方向及风力有着密切的联系。每逢东北风或北风，潮涨迅速，会出现潮高浪大；逢西北风或西风，潮落迅捷，潮低浪小，涨落有律，涨潮向西推上，落潮向东退去。每年上半年潮在白天上午出现，下半年潮在午夜后出现，冬天的潮汐比春天的潮汐稍长。全年四季潮位高低不一，在同一海岸线上，海上潮汐潮位高低也不相同，一般地说，万宁南燕湾东北部海浪潮位较高，而东南部海浪潮位较低。据考证，每年农历五月初三日、初四日，六月十一日、十二日为大潮92、期，八、九月是多雨和多台风期，而潮高来得猛。立冬后至夏至这段时间，潮位比较平缓。4.3工程建设条件项目工程建设所涉及的通讯、电力、水源、交通等条件均基本完成，即可保证本项目的动工建设实施。4.3.1供水供电条件本项目位于万宁市南燕湾与老爷海交接入海口处，小区东北侧道路上规划有市政给水干管本项目配套建设有相应的市政排水管网，项目排水入市政排水管网。本项目从这条市政规划给水干管上接两条DN175.00的给水引入管进入小区，与市政管形成环管，作为本小区的消防给水和生活给水等用水水源。项目用地为万宁市礼纪镇南沿海，其在万宁市礼纪镇南沿海市政电网供电覆盖范围内，且开发区已配套建设相应设施，项目建设用电有93、保障，供电电源来自万宁市供电局。4.3.2排水条件项目实行雨污分流制进行排水，雨水直接经过小区雨水收集系统最终入海。项目产生的污水经过小区污水处理系统处理达准后，用于小区及周边林地绿化浇灌，污水不外排。4.3.3通讯项目区域内以程控电话、移动电话、高速宽带为主形成高效迅捷的通讯网络，各类信息能够及时传输交流，可为该项目提供便利的基础条件。区域内电信设施齐备，项目可以随时根据需要接用。4.3.5原材料供应1）石料项目所需石料均可以在万宁市城附近买到，储量丰富，分布较均匀，主要为花岗岩，岩石中密坚硬，开采便利，可加工成料石、片石、碎石。2）中、粗砂项目周边就有采砂厂，砂料储量丰富，以中、粗砂为主，94、质地优良、含泥量少，开采方便，可供全线工程用砂。3）其它材料钢材、水泥等建设材料需外购。4.4项目所在区域社会经济概况万宁市经济总量不断攀升，产业结构不断优化。2011年全市实现地区生产总值（GDP）513791万元，按可比价格计算（下同），比上年同期增长15.1%。其中，第一产业增加值189990万元，增长11.5%；第二产业增加值112975万元，增长28.6%；第三产业增加值210826万元，增长12.1%。在全市生产总值中，第一产业比重达37.0%，对经济增长的贡献率为32.9%，拉动GDP增长4.97个百分点；第二产业比重达22.0%，对经济增长的贡献率为34.8%，拉动GDP增长595、.25个百分点；第三产业比重达41.0%，对经济增长的贡献率为32.3%，拉动GDP增长4.88个百分点。与上年相比，GDP增速提高了2.3个百分点，第二产业、第三产业增速分别提高了11.2和0.3个百分点，第一产业增速下降1.0个百分点。南燕湾位于万宁市礼纪镇南沿海，与石梅湾相连。由于此处是燕窝鸟和春燕度寒栖身之地，故得名。又一说是此处海边山崖形如一巨燕浮于水，才得此名。南燕湾旅游资源丰富，山峰石崖高耸，清泉飞瀑长流，巨洞阔大，沙滩洁白，绿树葱宠，天青海碧，水产丰富。第五章 工程建设方案5.1工程设计理念该区域低容积率、高绿化率的片区规划，也决定了这里适合打造较高品质的物业。本项目借助建设海96、南国际旅游岛的东风，以这里长夏无冬，有最明媚的阳光、最纯净的空气、最碧蓝的海水、最洁白的沙滩，在世界首屈一指的自然生态环境为依托，充分利用项目所在地的一线海景，发挥项目规模优势，高标准、高起点打造旅游、休闲、度假、居住为主的现代化休闲旅游度假项目。规划定位中，设计师结合各方面的条件综合考量，将此项目定位为低层高档公寓。力求以高端的产品定位来提高：开发区域的人均用地率、人均绿地率、人均景观面、人均公建及交通配套率；同时也能减少人均停车率、人均排放率、人均环境噪声污染率，以确立一流休闲旅游度假的必备条件。做到经济、社会、环境的协调发展，带动地方经济与项目的共同发展。5.2工程设计宗旨及原则5.1.97、1设计宗旨（1）以人为本，突出人的生活需求，创造一个布局合理、功能完备、环境优美、充满生机的高档次、高品质的休闲旅游度假天堂。（2）打造新型的邻里交往空间，改善人居环境，突出以人为主体，以生态和谐环境为基础的规划设计思想。（3）注重统一完整与分期实施，充分考虑与周边地块的和谐统一。（4）完善各类配套服务设施，为游客提供完善、方便的公共服务。（5）充分考虑现代人的生活方式和居住特点，创造以适应现代人居住要求的户型空间。（6）适应不同阶层人群的居住要求，从大户型到小户型公寓式住宅级差式配置，满足不同阶层及不同需求人群的要求。5.1.2设计原则科学性：房屋开发这一支柱产业必须依靠科技进步，方案设计中98、应用新技术、新材料、新产品、新工艺、不仅能提高居住质量，改善居住功能条件，而且可以带来较好的经济效益和环境效益。经济性、合理性原则：合理使用土地，合理利用资源，执行合理的综合指标，以达到环境效益、社会效益和经济效益的相统一。超前性和协调性：项目建设是城镇建设的一部分，方案设计注重与区域整体规划相协调。项目包括居住建筑和公共建筑，建设有一定的弹性和灵活性，并具备一定的超前性，适应未来城镇发展的要求。坚持高标准、高起点建设的原则。坚持社会、经济与环境效益高度协调发展的原则。坚持突出重点、突出特色、兼顾整体协调发展的原则。坚持前瞻性、科学性和可操作性充分结合的原则。按照高水平规划、高标准建设、高效能99、管理的要求，着力打造精品旅游度假区和旅游景区。5.3工程建设方案及内容5.3.1总平面设计1、设计原则总体布置原则：旅游酒店的规划布局，综合考虑路网结构、公建与客房布局、群体组合、绿地系统及空间环境等的内在联系，构成一个完善的、相对独立的有机整体，并遵循以下原则：（1）方便游客生活，有利组织管理；（2）组织与游客人数规模相对应的公共活动中心，方便经营、使用和社会化服务；（3）合理组织人流、车流、有利安全防卫；（4）合理设置公共服务设施，避免烟、气（味）、尘及噪声对居民的污染和干扰；（5）注重景观和空间的完整性，市政公用站点、停车库等小建筑与客房结合安排；（6）供电、电讯、路灯等管线地下埋设；2100、规划设计为了充分利用区域优势，合理利用海景资源，在结合地形的自然形态，考虑到基地周围已有及规划中的建筑同时，使之能形成和谐、有机的统一空间形态。本案根据以上的特点为出发点来考量，低层住宅分布置在整个地块，根据现有用地规划控制线的走向来合理定义高层建筑的平面布局。中心会所布置在山顶，地势居高临下，景观视线通畅 有着主导地位。整个地块在处理上都做到了将景观资源充分利用的考量，尽量围和出集中的绿化区块，能够创造多层次中心景观可能的同时针对不同的景观资源，建筑的朝向都做了精心的考虑，使每栋建筑及客房都能拥有优质的景观面。* 建筑布局空间紧凑合理，布置灵活，富有变化，同时提供了大空间的休闲环境；* 居101、住空间开阔，视觉景观较好，视觉变化丰富。* 住宅景观近海布置，地块内景观直接延伸至海边，通过绿化、水系、场景的营造，形成一个生态宜人的滨海环境。3、总平面雨水排水与回收利用方式道路雨水排放以自然排水为主，雨水排向周边绿地，在一切公共建筑的入口处设置取代台阶的坡道，其坡度应不大于1/12。区内道路路边设置室外雨水管线及雨水排水口，保证雨水的顺畅排出；主要绿地设计标高低于道路，以利于雨水的渗透、回收和利用。4、设计标高室内相对标高略高于周边城市道路、相邻用地标高，竖向设计中从主体向外找1%-2%的坡度，保证建筑与周边的顺畅衔接。5、室外管线（1）设备室外管线表5-1 与市政管道接口的数量、方位、管102、径等管线名称建筑红线进出口市政管道备注方向数量管径所在街区管径标高压力（压差）污水南1200规划道路/市政给水北1150暗渠/市政给水北1150暗渠/燃气北2250/0.25MPa雨水南1700规划路/0.25MPa雨水南1500-/中压（2）电气室外管线10KV电源由位于本工程北侧的规划道路引入，电信、有线电视信号由位于本工程北侧的规划路市政网引入。5.3.2建筑单体设计1、功能业态概述低层住宅配合海边特有的地理条件，在处理建筑形体上采用波浪形水平线条的肌理，充分展示形体水平舒展的延续感和对大海的呼应。与低层高档住宅方正的单元体形成有机的结合。静中有动、平稳中不乏流动感。项目是在山上，使建筑103、底部与周围环境能更好的联系起来，提升了建筑的品质，户型的设计能够户户观海，。顶层的设计也有所突破，结合景观优势强的前提做了顶层摘星户型，可谓是奢华与实用相结合。2、建筑朝向和间距根据景观资源的最大化利用，建筑朝向做了精心的考虑，并力求户户有景，面朝大海。建筑间距满足国家规范的相关规定，同时也满足万宁市城市规划管理技术规定的要求。3、竖向设计由于产地现状极为复杂，悬崖陡坡镶嵌其中，设计中根据具体建筑物的布置形式，将场地适当挖填，使建筑有良好的视觉形象，并为场地内雨水、污水排放提供了便利条件。原则是依山就势，合理利用地形、减少土方工程量、尽量避免高切坡。场地平整设计后最大高差为37米，道路最大纵坡104、为11.2%，最小纵坡大于0.4%，室外场地的连接方式采用平坡式与台阶式相结合。在台地划分中尽量以放坡为主、挡土墙为辅，在放坡难度较大的地段才设置挡土墙，但尽量避免高切坡。5.4建筑、结构设计5.4.1建筑设计1、设计依据民用建筑设计通则（GB50352-2005）；住宅建筑规范（GB50386-2005）；住宅设计规范（GB50096-2011）；城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ50-2001）；高层建筑设计防火规范（GB50045-95）2005版；建筑设计防火规范（GB50016-2006）；公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）；民用建筑节能设计标准（DBJ04-216105、-2006）；屋面工程技术规范（GB50345-2004）；建筑内部装修防火规范GB50222 。2、建筑方案（1）住宅设计A、以人为本的理念贯穿于每个设计环节中，在追求开发价值的同时，坚持对人的终极关怀。 B、满足人们日益提高的物质及精神需求，在户型设计及环境设计中力求富有创造、富有新意的人居场所。 C、坚持可持续发展的设计理念，一方面充分发掘土地的利用率，同时严格控制指标，创造了大量绿色空间。（2）平面设计A、住宅室内空间按功能要求及人的行为轨迹进行分区。将厨房、卫生间集中布置，实现洁污分区；卧室区与会客娱乐分开，形成动静分区；并且形成公共空间半私密空间私密空间的过渡。创造符合现代人生活要106、求的人居环境。B、绿色空间成为户型中的必要组成部分。入口花园形成室外空间向室内空间的过渡，同时也将生态观念引入家庭。利用传统意义上的阳台形成可以在其中休闲的空中花园，使住户坐在花园中可以直观小区中的花园，借景生情，使室内外相互渗透，回归自然。（3） 立面造型设计本小区建筑设计方案采用的立面及立面构成手法均充满现代古典气息，以全新的思维及手法追求“度假”美感。本设计力争创造富有地方特色的现代古典的建筑新风格，使该小区建筑从周围环境中脱颖而出。立面采用现代古典建筑手法处理，以匀称的体量，丰富的细节和悦目的色彩使该建筑群显得简洁、典雅和清新。大尺度透明玻璃窗、落地窗的形式，带来室内通明透亮的视觉效果107、，并使室内外空间相互流通，也使整体立面显得活泼而明快。充满人情味的细部处理，以求得典雅宜人的建筑形象，使单体形象成为小区规划总体的有机组成部分。建筑色彩将以竹木混凝土、实木、石材为主，搭配深色PPG氟碳喷涂中空断桥铝合金LOWE玻璃窗及局部雕花实木，体现一种清新，脱俗的居住文化。（4）中心会所中心会所布置在山，地势居高临下，景观视线通畅 有着主导地位。（5）墙体材料内外墙体本项目分户墙、外墙填充部分使用200厚加气混凝土砌块，内墙使用100厚加气混凝土砌块或水泥空心砖制品。本项目外维护结构采用外幕墙体系，裙房采用金属及玻璃幕墙体系，所有不透明部分皆内衬保温材料，以降低整个建筑的能耗。整个外维护108、幕墙体系将由业主聘请专业的幕墙顾问公司进行深化设计，同时将对整个项目进行能耗计算，以满足节能设计的要求。门窗与幕墙本工程采用氟碳喷涂断桥铝合金框，双层中空玻璃，铝合金框料采用深灰色，玻璃采用无色中空离线LOW-E。所有玻璃面积超过1.5m2的窗扇、门厅、公共出入口门、落地窗玻璃均需采用安全玻璃。本项目所选用玻璃均按照建筑玻璃应用技术规程（JGJ113-2003）设计。楼面客房为采用耐磨、防滑地砖等预留条件，地下室及设备用房为水泥地面。屋面：上人隔热屋面/不上人隔热屋面等均视当地施工市场情况灵活确定。室外道路、硬质铺地透水路面、成品彩色水泥广场砖、天然石材、成品空格水泥砖等材料灵活组合应用。地面109、停车场为生态停车场，采用联锁式植草砖间植高杆棕榈科乔木，既满足停车位要求又增加了绿化面积。防水等级：屋面防水等级为：级，地下室防水等级为：级。3、本项目新技术、新材料的应用工程采取常规的施工技术、材料和工艺，将无法实现工程项目的综合目标，只有通过新技术、新材料、新工艺推广应用和技术创新，方可优质高效地完成本项目，极其有效地降低工程造价、加快工程进度、保证工程的过程精品，完全实现设计风格和建筑物的使用功能。（1）深基坑支护技术本工程基础埋置深度很深，整个建筑物大部分结构处于地下，平均埋深约为26米，局部达到41米深，且地下水位较高，开挖12米后即遇上层潜水层，在20m以下是承压水层，且地下水渗透110、性强、流通性好，建筑物距南海仅400多米之遥。因此，护坡降水方案的成功与否是本工程能否顺利完成的关键。本项目拟采用混凝土灌注桩支护技术、地下连续墙技术、和土钉护坡技术和基坑工程信息化施工技术等。通过上述综合技术的优化组合和合理应用，可确保本项目基础工程施工的顺利完成。上述综合技术还包括了以下内容：旋挖钻机：由于地层多为砂卵石，采取常规的成孔方法比较困难。因此投标人采用旋挖钻机成孔，其施工速度是普通反循环钻机施工效率之七倍，特别是在砂卵石层更具优越性，不需要循环泥浆，可使施工操作面整洁，具有很好的环保特点。压力分层型锚杆：压力分层型锚杆是在一个锚固段内有多个承载体，在卵石层成孔困难，锚杆长度达不111、到设计要求时，应用压力分层型锚杆技术，可很好的解决承载力不足之问题，具有降低成本作用。内支撑技术：为了保证台仓基坑在土方开挖时，不穿插进行锚杆施工，减少工期，同时可节省造价，所以采用内支撑法。在台仓四角采用钢支支撑，防止连续墙侧向位移，达到基坑支护安全稳定之目的。深基坑承压水减压井和回灌井降水技术：在台仓范围采取深基坑承压水减压井和回灌井降水技术，能迅速有效地降低第二层承压水水头，为台仓内深基坑的开挖和施工创造良好的条件，且比较经济。在歌剧院台仓基坑支护和开挖方案中，投标人优先选择这一施工技术。压力灌浆：该技术同样兼有封闭地下水与加固地层双重作用的施工方法，在承压水深基坑维护施工中，同样具有很112、好的适应性和安全可靠性，适合歌剧院台仓的基坑支护和开挖，能有效地为施工创造条件。（2）高强高性能混凝土技术本工程将全部使用预拌混凝土，广泛应用高性能混凝土施工技术。高性能混凝土具有无收缩（微膨胀）、防渗、防裂、和易性、易泵送性和稳定性好。在项目工程使用高性能砼，建议采用超细矿粉和高效减水剂共用，可有效保证地下砼的抗渗、防裂、抗碳化、抗盐、抗酸等要求，对增强混凝土的和易性和可泵送性，预防砼中碱集料反应，十分有效。此项技术还包括了以下内容：自密实混凝土技术的应用：对于预应力、劲性混凝土构件将采用自密实混凝土技术，底板、地下外墙应用补偿收缩混凝土技术等，能极大地改善混凝土的防水性和耐久性。纤维混凝土113、技术的应用：由于南区one&only酒店外墙周长近600m，为了防止砼的收缩变形而在抗渗砼中掺入一定量的合成纤维，抵抗砼收缩产生的裂缝，从而解决由于混凝土收缩裂缝而出现渗水。大体积砼温度裂缝控制技术的应用：引进建设部推广的3DTFEP大体积砼不确定温度场及应力场的三维有限元程序，实现微机控制自动监测技术，根据收集的数据，利用计算机分析出结果，可迅速采取控制温度裂缝的措施。（3）高效钢筋和预应力混凝土技术楼板施工时，建议应用550级冷轧带肋钢筋，焊接成网，以提高建筑施工的工业化水平，增加钢筋与混凝土的粘结强度，降低钢筋用量，减少现场人工操作量。按照招标文件的要求，在环梁、大跨度梁等部位应用有粘结114、和无粘结预应力混凝土技术，建议使用强度级别为1860N/mm2的低松弛高强度钢绞线，这种钢材强度高，松弛小，伸直性好，延伸率高，是现代预应力混凝土首选的高效钢筋，在剪力墙结构拟应用新三级钢代替传统的罗纹钢。（4）粗直径钢筋连接技术对于大直径钢筋，优先应用等强度直螺纹连接技术，并辅之以套筒冷挤压技术；钢筋接头均能达到“A”级。等强度直螺纹连接技术的最大优点是可以在施工现场外、对钢筋进行提前加工，现场操作工序简单，施工速度快，适用范围广，不受气候影响，且成本较底等。套筒挤压连接的优点是接头强度高，质量稳定可靠，安全、无明火，不受气候影响。本工程钢筋施工量很大，运用多种机械连接技术，将大大提高项目工115、程钢筋分项工程的施工质量，加快钢筋工程施工效率，缩短工期。（5）新型模板和脚手架应用技术结合项目砼工程，采用SGB新型模板，该模板钢度大、重量轻，且板面采用芬兰VISA，可达到清水砼施工要求，减少二次抹灰，降低工程成本，支撑系统采用门型架和碗扣脚手架取代普通钢管脚手架。俱乐部侧墙模板拟采用整体电动提升爬模、爬架，以提高模板的就位速度，减少脚手架的用量。（6）钢结构工程综合技术本工程酒店会所区钢结构为超椭球体，长216.57m, 宽146.57m, 中间没有支撑柱，是该工程技术含量最高的内容之一，该项综合技术包括了钢结构的设计图纸的二次深化、加工和安装详图设计，超椭球体钢结构计算数学模型的建立，116、钢结构的精确下料和加工，钢结构焊接和无损检测技术，测量、效正与控制技术，钢结构整体试拼装技术，现场组装和安装技术等。项目工程采用大跨度设计概念，除满足结构强度要求外，还将大大减少构件的断面尺寸，在减轻自重的同时，节约了建筑空间，满足了使用功能的要求，完美地体现了设计风格。（7）三维精确测量、效正和控制技术由于会所为超椭球体壳体，本工程将采用先进的电子和摄影三维测量仪器进行三维精确测量、效正和控制。可确保椭球壳体的安装精度满足设计要求。（8）计算机推广、应用、开发和管理技术 投标人在项目管理中，长期运用计算机辅助管理，经历了工程信息的电子数据处理(EDPS)、管理信息系统（MIS）两个阶段。保留117、了最初的文档处理、财务核算、人事工资管理及CAD辅助绘图等独立性管理；同时，施工单位以工程总承包项目管理模式为基础，在项目工程实施中，综合运用现代信息技术，建立局域网(Intranet)，连接国际互联网(Internet)，开发并应用“工程项目施工管理信息系统（MIS）”，实现信息的内部横向交流和数据共享，为项目决策提供支持和服务，最终形成公司企业级资源流优化系统（ERP），从而实现施工企业管理的网络化、信息化、现代化。计算机应用和开发综合技术还包括：图纸二次深化设计、加工安装详图设计。建立数学计算模型，精确计算超椭圆钢结构各个部位的三维坐标定位和预留变形量以及钢构件的尺寸、曲率和角度，对屋面118、钛板的下料成型尺寸和曲率进行精确计算。开发并建立工程项目管理信息系统。开发应用数据库管理系统，统一指导和指挥各种设备、材料定货加工、编号编码、运输和通关、拼装或组装、设备材料进场的控制和管理、安装与施工等工程的每一环节。特殊专业与计算机技术的有效结合，诸如精密的测量设备仪器、先进的焊接无损检测设备、下料加工数控设备等与计算机的有效结合，能自动分析计算、绘制图性和坐标曲线、输出参数和结果。图形、音像等计算机多媒体技术可忠实、直观地记录和展示工程实施过程。在基坑施工中合理采取一些原位监测方法（诸如连续墙、灌注桩的位移 和变形、锚杆的应力、钢支撑的应变等），在基坑开挖时，利用计算机随时收集支护结构的119、受力、变形，及时调整和维护支护体系，基坑信息化施工的技术关键：一是应用了科学先进的监测方法；二是超标报警可及时采取对策。（9）建筑节能和新型墙体应用技术配合设计要求，大量采用新型保温隔热技术。内隔墙体建议采用轻型蜂窝板，同时根据墙体类型，采用混凝土小型空心砌块建筑体系，努力提高砌体建筑的保温隔热性能，切实解决墙体“渗、漏、裂”等工艺与技术问题。（10）新型建筑防水和塑料管应用技术本工程将采用高效、安全可靠和抗老化的新型防水施工工艺和新型防水材料，采取刚性与柔性相结合，多道设防等措施，防水设防的必须有足够的安全富余度，以确保防水施工的质量。新型防水施工工艺包括热熔法、热焊接法、冷涂法等。刚性防水120、建议采用XYPEX涂层防水，该材料为无机物可逐步通过砼毛细孔渗入到砼内部，并借助其枝蔓状结晶体的生长使砼防水，该材料可接受别的涂层，使用该产品成本低且施工方法简单。柔性防水采用；高密度聚乙烯防水卷材，及以高聚物改性沥青作为自粘层的自粘密封防水卷材和掺入适量添加剂制成的高档橡胶防水卷材料。通过对防水新材料、新工艺的应用，采用刚柔结合的防水设防，可确保项目防水工程的施工质量。（11）耐磨地面材料和工艺的应用车库楼地面建议采用砼原浆压光，真空吸水工艺，表面采用获北京市科技进步二等奖的RA1耐磨材料，可减少施工工序，增强地面的耐磨强度，保证了地面质量，缩短工期，同时由于用RA1代替进口同类耐磨材料，可121、降低成本50%。（12）大型构件和设备的整体安装技术除钢结构和钢筋混凝土结构工程的大型构件的安装外，项目工程在机电安装中，对冷水机组、冷却塔、发电机组、空调机组、热交换器等大型设备将采用整体安装施工技术。该技术作业安全可靠，提升重物可根据需要任意组合配置，提升或悬停随时都可控制，是一种较理想的垂直提升安装工艺，已多次在大型工程的施工中应用并取得了成功，取得良好的经济效益和社会效益。（13）机电工程新技术、新材料、新工艺的应用 建筑柔性球磨铸铁管：柔性球磨铸铁管具有薄壁、耐腐蚀、减振好、施工快捷、方便的优点，适用于剧场等大型建筑，是传统承插式铸铁管的替代产品。矿物质绝缘电缆：铜芯铜护套氧化镁绝缘122、防火电缆也称矿物绝缘电缆(简称MI电缆),是将高导电率的铜导线嵌置在内有紧密压实的氧化镁绝缘材料的无缝铜管中而制成的电缆。这种电缆区别于其他电缆的典型标志是它的防火、防爆、耐高温的特性，广泛地应用在历史性建筑、银行、剧院等需要确保人身和财产安全的场所。新型保温材料：为保证本工程的保温效果和质量，采用阻燃聚乙烯泡沫塑料做为保温材料。相对于传统的岩棉、玻璃丝棉等保温材料，阻燃聚乙烯泡沫塑料具有薄、保温效果好、清洁、无污染、对人体无害、寿命长、施工快捷、节约能源的优点，有利于缩短工期和保证质量。放热性焊接技术：在大型建筑中，为保障人身安全，确保设备正常运行和弱电系统的正常运行，需要可靠的接地系统。因123、为接地系统要求的接地电阻较小，往往在1W以下，所以接地系统所使用材料载流量大，并且要求耐腐蚀性好。在常见的接地系统中多使用铜材,铜有高导电率，但如果铜与铜之间的连接不够可靠的话，仍有很大可能产生跨步电压等不安全因素。目前，传统的连接方式，如压接、绕接、铜焊已经很难满足质量上的要求以及使用上的要求，压接和绕接电气连接可靠性稍差；而铜焊的工序烦琐、焊接时间长、技术要求高以及难以焊透焊牢的缺点使它难以胜任多股铜线的焊接及铜与其他金属或合金的焊接，且质量难以保证，放热性焊接是解决这一疑难问题的有效途径。放热性焊接，不需要外部加热，可实现铜与铜之间可靠的电气连接。放热性焊接是利用单质铝和氧化铜进行置换反124、应，产生单质铜和氧化铝（焊渣），且为放热反应。温度可达2200 C，这足可以把铜熔化。由于铜密度较大，熔化的铜自然沉积于模具位于下部的焊接模膛内，焊渣密度较小且蓬松而浮于模膛上部，从而可实现铜与铜之间的连接。放热性焊接需专用模具和夹具进行。风管加工工艺：为保证本工程的风管加工、组装连接的精度以及施工的质量和效率，采用等离子切割机进行板材切割。采用组合法兰风管流水线进行风管的加工，通过以上先进的设备可保证本工程的工期和进度。沟槽式管道工艺：沟槽式管道工艺是目前较为经济可靠、有效的管道系统，利用开槽工具滚动切割方法迅速方便地进行现场切槽加工。现场组装方便、快捷，提高工效，缩短工期。沟槽式管道进行柔125、性连接，可以减少振动，降低噪声，非常适合剧场等对噪声要求较高的场所。同时，沟槽式管道还可以允许小角度的偏转，适用于非小弧度管道体系。总线式照明控制与调光系统：本工程具有大空间，多公共区域的特点，因此照明的控制是重要的控制内容，由于灯具数量多、容量大，常规的开关显然不能满足要求，也不利于美观，因此采用总线式照明控制与调光系统，便于进行方便、快捷的控制，且利于与可编程控制和与楼宇控制系统直接联网，达到集中管理控制和节能的目的。投标人有充满的信心，在推广应用新技术、新材料和新工艺方面，实现国家级科技推广示范工程的目标。5.4.2结构设计1、设计规范、规程及国家和地方标准建筑结构可靠度设计统一标准（G126、B50068-2001）；建筑工程抗震设防分类标准（GB 50223-2008）；建筑结构设计术语和符号标准（GB/T50083-97）；建筑结构荷载规范（2006年版）（GB 50009-2001）；混凝土结构设计规范（GB 50010-2010）；建筑抗震设计规范（GB 50011-2010）；钢结构设计规范（GB 50017-2003）；建筑地基基础设计规范（GB 50007-2002）；建筑桩基础技术规范（JGJ94-2008）；高层建筑混凝土结构技术规程（JGJ 3-2010）；高层民用建筑钢结构技术规程（JGJ99-98）；地下工程防水技术规范（GB 50108-2008）；钢筋焊127、接及验收规程（JGJ 18-2003）；建筑钢结构焊接技术规程（JGJ 81-2002）；钢骨混凝土结构设计规范（YB 9082-2006）；建筑防火设计规范（GB50016-2006）；建筑工程设计文件编制深度规定（2008版）。2、抗震设防有关参数和结构设计标准（1）结构设计标准建筑结构安全等级为二级，结构重要性系数为1.0；地基基础安全等级为二级；地基基础设计等级为乙级；设计使用年限：50年结构的环境类别：地上一类，地下一类；防空地下室设计等级六级；低层住宅耐火等级为一级，地下室耐火等级为一级。（2）抗震设防有关参数工程抗震设防烈度为6度，相应设计基本地震加速度值为0.05 g；建筑抗震128、设防类别为丙类；建筑场地类别为类； 设计地震分组：第一组，水平地震影响系数最大值max=0.24，特征周期：0.45s；本场地地基土层地震液化程度判定：基底以下无液化可能；（3）可变荷载（风荷载、活荷载）见下表6-2。基本风压：0.45kN/m2表5-2 主要活荷载标准值房间名称活载取值（kN/m2）卧室、客厅、走廊、门厅、内阳台2.5厨房、卫生间2.0储藏室5.0公共卫生间2.5楼梯2.0消防疏散楼梯3.5挑出阳台2.5风机房7.0设备用房按实际情况取值上人屋面2.0不上人屋面0.5地下停车4.0（4）结构选型结构抗震等级本项目酒店低层住宅为框架结构，结构高度未超过规范的限值（15m）。抗震129、等级：四级；（5）主要建筑材料和强度等级砼强度等级：梁、板、柱、墙、基础：C30C45基础垫层：C15钢筋： HPB300、HRB400。基础拟采用三级钢、上部结构梁、柱、剪力墙主筋拟采用三级钢，部分箍筋拟采用一级钢。填充墙 ：外墙及厨房卫生间隔墙采用MU10烧结多孔砖，强度等级为M5.0砂浆砌筑。其余内墙采用A3.5加气混凝土砌块，BO6蒸压加气混凝土砌筑。砌筑砂浆均采用商品预拌砂浆或相应的专用砂浆。5.5给排水工程5.5.1执行的设计规范及设计标准建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）2009年版；建筑设计防火规范（GB50016-2006）；高层民用建筑设计防火规范（GB500130、45-95）（2005年版）；自动喷水灭火系统设计规范（50084-2001）（2005年版）；人民防空工程设计防火规范（GB50098-98）（2001年版）；建筑灭火器配置设计规范（GB 50140-2005）；汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）；住宅设计规范（GB50368-2005）；建筑中水设计规范（GB50336-2002）；室外给水设计规范（GB50013-2006）；室外排水设计规范（GB50014-2006）；建筑工程设计文件编制深度规定（2003年版）。5.5.2设计范围室外给排水管线；室内生活给水；室内污废水、雨水排水系统；消防给水系统和灭火设施（131、包括消火栓给水系统、自动喷水灭火系统）。5.5.3给水系统1、水源小区东北侧道路上规划有市政给水干管，从这条市政规划给水干管上接两条DN175.00的给水引入管进入小区，与市政管形成环管，作为本小区的消防给水和生活给水等用水水源。本工程生活用水由两路市政给水供水(DN150)，市政水压为0.25MPa。加压供水的专用生活贮水调节水箱设在地下层，分别为住宅和会所建筑供水。本建筑各部分给水合用生活贮水调节水箱，其有效容积为25m。并根据市政给水水质情况设置水处理装置，经处理后储存至生活贮水调节水箱。2、供水系统供水范围供水方式1区：2层及以下市政自来水直接供水2区：3层 4层地下一层生活贮水调节水132、箱和2区变频调速泵联合供水注：各区域生活给水应保证出水水头0.15MPa。分别设置水表以便计量、计费。绿化浇洒、车库地坪冲洗由市政给水直供。3、用水量本项目住户79套（合276人），会所餐饮276人、物业及门卫等工作人员约20人。（1）住宅生活用水生活用水按每人每日250L计算，用水人数276人，则用水量约为276*250/1000=69m3/d；（2）物业及门卫按每人每日150L，日用水量约为20*300/1000=6m3。（3）会所餐饮用水量餐饮按每顾客每次20L计，则餐饮日用水量为276*20/1000=5.52m3。（4）绿化用水量绿化浇洒用水标准取4L/m2d（采用海口市用水定额）。133、项目绿地面积约（21859.09*40.5%）=8852.93m2，每日浇洒用水量为35.4m3。小区总用水量为69+6+5.52+35.4=115.92立方米/天4、供水管网生活活用水和消防用水同用一个给水系统。为了提高供水保证率和供水安全性，供水管网布置以环状网加支状管道的供水管网布置方式。管道沿车行道路或用地边缘埋设，尽量使管道顺直，以减少管道弯曲系数，缩短供水距离、减少水头损失；给水管道跨越内部水系采用附设于桥梁架设的方式。配水管网结合道路布置成环状，配水管网按最高日最高时用水量进行设计（Kh=1.5），按最大时流量加消防用水以及最不利管段发生事故时进行校核。室外原则上采用钢丝网骨架塑134、料（PE）复合管，室内干管采用钢塑复合管，支管采用PPR管。管内壁涂塑材质应符合生活饮用水输配水设备及防护材料的安全性评价标准GB/T17219-1998的要求。管道、管件及阀门的工作压力为1.0Mpa。5.5.4排水系统1、排水现状目前，项目所在地已形成完整的排水系统，采用雨污分流排水体制。2、排水体制本项目排水主要来自住宅和会所等设施，项目实施后将产生一定量的生活污水和餐饮废水。保护优良的生态环境是项目区开发建设的基本原则之一。因此，区内的所有污水必须进行处理后达标排放。规划确定项目区的排水体制为雨污分流制。3、污水工程（1）污水量预测污水排放量按总用水量的80%计算，项目区的最高日污水量135、约115.92*0.8=92.74吨/日。（2）污水收集与处理项目区的排水体制采用分流制，由于用地地势比较平坦，小区内修建污水管网将区内的污水收集后，进入小区自建的污水处理站进行集中处理，然后用于周边林地和项目绿化带的浇洒。小区内设置1个污水处理站，污水处理站分别位于项目地块西南角。4、雨水工程规划项目区的雨水工程规划的原则是就近排入天然水体，以减小雨水管渠断面、长度及埋深。雨水管渠沿规划道路铺设。因雨水量大，故管径也大，在部分地段为减少管道埋深，可以采用盖板边沟的建设方式。雨水量计算公式如下： Q=.q.F其中：Q计算雨水量；地面径流系数，它与本地区建筑层次，降雨历时、强度及雨型覆盖、坡度、136、汇水面积等因数有关；F汇水面积；q暴雨强度。q=1894（1+0.45lgP）/（t1+2t2+9）0.62公式中q为暴雨强度，单位为升/秒公顷；P为重现期，取P=1年；t1为汇水时间，单位为分钟；在本次雨水规划中，根据流域面积的大小、雨水流程长短、地形坡度大小等不同情况，取t1=5-15分钟不等。t2为雨水在管道中的流行时间，单位为分钟。5、室外污水工程系统本项目建设地块现状排水管道还未建设。排水系统采用污水与雨水分流制，排水管道采用承插式增聚丙烯（FRPP）加筋管，橡胶圈接口，砖砌检查井全部采用重型球墨铸铁井盖和盖座。小区内设十座砖砌化粪池（容积为30 m3）。生活污水汇集并经化粪池处理后137、同经过隔油池处理过的餐饮废水以及其他生活废水共同排入项目自建的污水处理站进行集中处理。6、室外雨水工程系统本项目建设地块设置雨水收集管道系统。依据暴雨强度公式计算雨水量，在工程范围内雨水管设DN600排出管，根据规划，雨水直接排入项目北侧市政道路雨水管网，进而排海。7、生活污水系统室内采用粪便污水与洗浴废水分流排水管道系统。排水管道采用UPVC排水管、承插粘接接口，设有伸顶通气立管或侧向通气横管。生活污水日排水量按最高日生活用水量的80%计，为92.74吨/日。室内地面层以上的生活污废水重力流排出；经化粪池局部处理后排入室外污水管道。排水管道均暗装在管道井、吊顶或墙槽内。5.5.5污水处理工程138、1、污水处理系统：收集住宅盥洗排水，卫生间淋浴、餐饮废水等排水，进污水处理站处理后用于洗车、车库地面冲洗、绿化用水。处理后达到的城市杂用水水质标准GB/T 189202002的要求。2、处理工艺：格栅-调节池-一级接触氧化池二级接触氧化池三级接触氧化池斜管沉淀池中间水箱石英砂过滤活性炭过滤中水清水池消毒排水。3、管材要求：污水加压泵的吸水管用热镀锌钢管，高颈法兰连接；其余用PPR管，热熔连接。污水管道外刷浅绿色漆环，色环间距2m。污水箱、污水管道及配件、室内洒水栓壁笼门和室外洒水栓井盖上必需注明“污水”标志，防止误用。中水回用水管道及设施应明确注明“中水”标志，防止误接，误用。5.6消防系统5139、.6.1设计依据高层民建筑设计防火规范（GB50045-95）（2005年版）；住宅设计规范（GB50096-1999）2005年版；民用建筑电气设计规范JGJ16-2008；建筑灭水器配置设计规范GB 50140-2005。5.6.2消防设计1、总平面布置本项目低层住宅，属于一类建筑物，防火等级一级。（1）出入口本项目北侧用地设置1个对外出入口。（2）消防车道本工程消防车道宽46m，距建筑物外墙大于5m，低层住宅：组团间设置环形消防车道；会所：建筑组团侧边及背面设置消防车道；（3）防火间距高层建筑防火间距大于13m，低层建筑成组团布置，每个组团中建筑物的占地面积总和小于2500平方米，组团间140、防火间距大于6m。2、单体建筑消防方案（1）根据高层民用建筑设计防火规范的要求，18层的高层住宅建筑均设置电梯及消防通道，保证疏散通道畅通。（2）根据建筑设计防火规范、高层民用建筑设计防火规范的要求，项目室内按高层建筑设计防火规范的数量和间距要求设置室内消火栓。5.6.3消防给水1、 设计范围（1）室外消防栓系统；（2）室内消防栓系统；（3）自动喷淋系统（4）气体灭火系统2、消防用水量：（1）室外消防用水量：144立方米（Q=20L/S，考虚一次火灾延续时间为2小时）；（2）室内消防用水量：144立方米（Q=20L/S，考虚一次火灾延续时间为2小时）；（3）自动喷淋用水量：108立方米（Q=3141、0L/S，考虚一次火灾延续时间为1小时）；（4）消防总用水量：396立方米。于南北区内形成DN150环网；按规范要求设置室外消火栓，服务半径150m，间距120m；同室内消火栓系统、自动喷淋灭火系统配套分设2套/3套DN100消防水泵接合器。其中室外消防用水由市政府管网直接供给，故考虑在地下设置一容量为400立方米消防水池。消防管材：室外采用钢丝网骨架塑料复合管；室内消火栓系统采用热镀锌钢管；自动喷水灭火系统，采用热镀锌钢管。3、室外消防栓系统室外消防水量为20升秒，由城市供水管网直接供给。在主干道路旁设置室外消火栓，消火栓间距不大于120米。4、室内消防栓系统室内消防水量为20升秒，每根最小142、竖管流量为10L/S，每支水枪最小流量为5L/S。在本工程各层电梯前室、走廊按规范要求设置室内消火栓。室内消防栓采用临时高压消防给水泵房，保证两股充实水柱到达任何部位，消防箱内配19水枪，DN65室内消火栓，卷长25m衬胶水龙带，并配消防按钮，于屋顶设试验消火栓，消火栓口压力超过0.5Mpa，应配减压稳压消火栓。消火栓设计原则：（1）室内消火栓的布置应保证有两支水枪的充实水柱同时到达室内任何部位。水枪的充实水柱不应小于13米。（2）室内消火栓保护半径不大于25米。在水泵房设置消火栓加压泵系统设消火栓泵二台，一台备用，设于小区水泵房内，供室内消火栓系统用水。消防水泵由消防控制中心或消火栓按钮控制143、。屋顶水箱贮存消防用水量18.0 m3，高位水箱的设置高度应保证最不利点消火栓静水压力。建筑室外设DN100消防水泵接合器两座。5、自动喷淋系统（1）地下室、车库、商场、公寓各层走道等按规范布设自动喷淋系统。（2）本工程按中危险级建筑设计。（3）自动喷淋系统流量为30L/S。 （4）自动喷淋系统设有消防水泵接合器。6、气体自动灭火系统自备柴油发电机房及配电房，采用三氟丙烷有管网灭火装置。7、灭火器设置按照建筑灭火器配置设计规范（GB 50140-2005）有关规定，在设备用房，公共走廊、楼梯间等部份配置手提式磷酸铵盐干粉灭火器；另在变配电房配置车式磷酸铵盐干粉灭火器。8、应急照明本工程高层酒店144、为一类高层，其中消防设备电源应为一级负荷。消防电源由二路电源同时供电，末端自动切换。在消防控制中心、消防防排烟风机房、消防水泵房、变配电室等重要设备用房设置自带镉镍电池的应急照明灯，应急时间不小于180min。在走道、疏散楼梯间出入口、门厅、地下层及通往室外的出入口和走道出入口等设置疏散照明，疏散照明灯具内自带蓄电池，应急时间不小90min。在本工程酒店各层的消防电梯前室、各层的走廊、封闭式楼梯等设置事故及疏散照明。9、自动报警系统（1）地下室车库 、消防楼梯等均设火灾自动报警系统。 （2）按规范布设感烟（温）探测器、手动报警按钮、消防对讲电话、消防广播。（3）自动报警系统均引至消防控制中心,145、 并联动各种消防设备。（4）消防控制中心采用双电源供电，末端自动切换。（5）防火剩余电流动作报警系统|：本工程火灾自动报警系统保护对象分级为一级，宜设置漏电火灾报警系统，剩余电流检测点设置在各照明(动力)主配电柜，防火剩余电流动作报警系统系统控制器安装于消防控制室。（6）煤气报警系统：煤气报警主机设置于酒店消防控制室，酒店地下室厨房和锅炉房在燃气浓度装置报警时联动开启事故排风机，关闭煤气进线总管上紧急切断阀。酒店厨房内同时设置独立的烟罩灭火系统。9、消防电源（1）所有消防电源均采用双电源供电，末端自动切换。（2）消防电源包括消防泵房、消防电梯、消防控制中心、污水泵电源、消防风机.小区管理、消防146、照明等。11、防排烟系统（1）区域内各建筑的楼梯间、消防电梯间、合用前室均采用自然排烟。（2）地下车库按防火分区分别设消防排烟，排风系统兼作消防排烟。排烟方式为机械排烟、通道口自然补风，当无车库出入口时，设置机械补风，排烟风机选用消防通风（两用）低噪声柜式离心风机，耐火时间280时30分钟。排烟量按每小时换气次数6次、小时计算，补风量按每小时换气次数5次/小时计算。排烟风机入口加装280排烟防火阀。（3）通风系统风管穿机房墙体或防火分区处均设置70融断的防火调节阀。（4）通风、排烟系统风管采用不燃型材料制作。5.7燃气设计以城市燃气为气源，中压天然气管道从东侧现有一根D219天然气中压管市政中147、压天然气管道接口接入。规划79户，参数计算用气标准：3100MJ/pa用气量计算： 1m3/户日日用气量为：79户1m3 =79m3系统设置：规划天然气管线直接由规划道路中压天然气管线引接至规划煤调，低压管线沿规划管位布设，供使用。5.8电气方案设计5.8.1设计依据低层住宅相关电气设计规范；民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）；住宅建筑设计标准（局部修订）（DBJ10-6-98）；住宅设计规范（GB50096-2011）；旅馆建筑设计规范（JGJ 62-90）；商业建筑设计规范（JGJ 48-88）；建筑物防雷设计规范（GB50057-2010）；高层民用建筑设计防火规范（GB500148、45-1995）2005年版；建筑设计防火规范（GB50016-2006）；供配电系统设计规范（GB50052-2009）；低压配电设计规范（GB50054-95）；10kV及以下变电所设计规范（GB50053-94）；建筑照明设计标准（GB50034-2004）；有线电视系统工程技术规范（GB50200-94）；电气装置安装工程电梯电器设置施工及验收规范相关的现行国家、地方规范。5.8.2 负荷等级1、供电负荷等级（1）项目会所消防设备负荷、车库的消防负荷、弱电机房及消防控制室为二级负荷，其余负荷为三级负荷。2、负荷计算低层公寓按50VA/m2，地下车库按10VA/ m2；会所按60VA/ 149、m2，地下车库按15VA/ m2。表5-1 项目区用电负荷估算负荷名称面积（）建议采用负荷指标（VA/m2）安装容量（约 KVA）低层住宅8160.4750408会所256.526015.39地下室3152.011547高层景观15小计485.39在方案设计阶段，电气安装容量按照单位指标法进行估算，总设备安装容量为485.39KVA。选用变压器容量为4*2500KVA（1KW视同1KVA）能满足整个旅游小区用电要求。5.8.3电源及配电系统1、供电电源本工程由10KV城市网引来2路双重10KV电源供电，采用10KV高压交联电缆沿绿化带内中压预制管沟敷设引入。中压配电系统电压为10KV，低压配电150、系统电压为交流220/380V。2、220/380V配电系统（1）整个小区从10/0.4kV变压器低压侧，采用铜质密封式母线排或电缆引低压电源至低压主配电柜，从主配电柜采用绝缘电缆经电缆桥架布线至各分配电房及机电房。低压馈电主要采用放射式配电；低压出线方式地下室电缆桥架敷设，从变电所引至各栋楼单元地下室配电间。（2）功率因数补偿：采用低压集中自动补偿方式，在变电所低压侧设功率因数自动补偿装置，要求补偿后的变压器侧功率因数在0.9以上。荧光灯单灯就地补偿，补偿后的功率因数为0.9。（3）配电方式：对一般设备采用放射式与树干式相结合的混合方式配电，对于单台容量较大的负荷或重要负荷采用放射式配电；公151、寓用电采用树干式配电。（4）设备选型：高压柜采用中置柜，低压柜采用GCS柜。（5）计量：本工程公寓式酒店为高供高计，按照功能区域划分设计量表用作内部考核；产权式均为一户一表计量，楼梯照明等公用电设专表计量。电力设备均在电力总配电箱处设专表计量。（6）消防负荷配电：消防负荷以及一级负荷配电自变电所两段母线各引一路电源至机电设备用电处，两路电源在各机电设备用电处进行末端自动切换，保证供电的可靠性。供应一级负荷的配电级数不超过三级。3、会所备用/应急电源本工程会所地下室各设置一座柴油发电机房提供备用电源，内部各设置1台酒店会所柴油发电机（常载1600KW），当市电停电或变压器故障失电后，在15 秒内152、自动启动柴油发电机发电。4、动力配电（1）本工程动力负荷均采用低压AC380V三相四线制供电。（2）低压动力配电采用放射式与树干式相结合的配电方式。消防负荷采用低压两回路供电并在末端自动切换。（3）容量在30kW及以上的电动机采用降压起动方式，容量在30kW以下者直接起动。消防用电设备可在现场控制，也可在消防控制中心自动或手动控制。其余设备可就地控制，同时预留BAS控制接口。（4）配电线路采用断路器进行短路和过负荷保护，电动机采用热继电器进行过载保护。5、照明系统（1）光源电梯厅、走道、会所采用节能环管；车库、设备用房采用T8三基色高效节能荧光灯。（2）应急照明：消防控制室、变配电所、楼梯间、153、门厅、走道水泵房、保安用房等重要机房的应急照明按100%考虑；其他场所按10%考虑。各层走道、拐角、出入口均设疏散指示灯，灯具选型应符合消防局的有关规定，且应急照明时间应不少于45min。（3）照度标准住宅部分：卧房 （30-150lx）； 走道，休息室 （50-100lx）；泵房、变配电室 （200lx） 网络机房、计算机室 （300lx）； 汽车库 （75lx）。（4）照明、插座均由不同的支路供电；除空调插座外，所有插座回路均设剩余电流保护器。（5）在变配电所、消防控制室、电信机房、（消防）水泵房、（消防）楼梯间、走廊、停车库车道、多功能厅、大堂等场所设置应急照明，采用镉镍蓄电池灯具，其连154、续工作时间不小于30min。采用220V电源供电，应急时能迅速点亮的光源，采用现场控制开关。（6）在大空间用房、走廊、安全出口、楼梯间及其前室、电梯间及其前室、主要出入口等到场所设置疏散指示。采用220V电源供电，光源为寿命长的节能灯管。（7）室外照明设计范围包括项目基本照明（含安全照明和功能照明）的景观照明。供电和配电室外照明采用TN低压供电系统，照明控制箱(分控点）的布置的原则需考虑供电半径和电源到末端受电点所必需控制的电压降，避免因欠电压造成灯具不能正常运作。供配电系统设计规范GB5005298中，规定在正常运行情况下，道路照明末端处电压允许偏差为+5，-10。照明控制箱出线，可由相同的155、一个或几个回路供电。合理配置相序，尽量做到三相平衡。配电箱供电出线截面一般不宜大于35mm2。以气体放电灯为主要负荷的照明供电线路，在三相四线配电系统中，中性线截面应按最大一相电流选择，不小于相线截面。道路照明采用地下直埋电缆。配电线路直埋散热好，载流能力高，且由于电缆各芯间的分布电容并联在线路上，可提高自然功率因数，同时不受气候影响，减少外力破坏，提高供电可靠性。控制要求照明控制，传统的控制方式采用光电控制和石英钟时间开关控制。新型的控制继电器既可以根据光电信号对路灯回路通过接触器进行控制，也可根据其内部的时钟和四个定时器对输出回路分别控制，运行方式灵活。若够条件，可采用由微处理器加传输总线156、组成的计算机网络进行控制。在每个配电柜内设置一台带微处理器的可编程控制器，用总线与中央计算机房相联。微处理器对每个供电回路排列组合控制编程，而中央计算机房可对每个配电柜内可编程控制器具有任意修改优先权。这样，就实现了中央和现场的两种控制组合。7、导线选择及敷设（1）电源进线为YJV-8.7/15kV交联聚氯乙烯绝缘护套铜芯电力线电缆穿管埋地敷设引入。（2）低压电缆采用YJV-0.6/1kV交联聚氯乙烯绝缘护套铜芯(阻燃)电力线电缆沿电缆桥架敷设。（3）消防及应急照明配电干线选用NHBV-0.45/0.75kV交联聚乙烯绝缘铜芯阻燃电力电缆；其余配电干线选用YJV-0.6kV交联聚乙烯绝缘铜芯电157、力电缆。所有干线均沿电缆桥架明敷。（4）消防设备配电箱后配线应急照明选用ZR-BV-0.45kV/0.75聚氯乙烯绝缘铜芯阻燃电线穿钢管暗敷；其余BV-0.45kV/0.75聚氯乙烯绝缘铜芯电线沿金属线槽或穿钢管暗敷。（5）消防设备配电线路暗敷时，保护层厚度须大于30mm；明敷时做防火处理。电气竖井内垂直敷设在洞口中的电缆桥架待设备安装完毕后，预留的洞口均应逐层用无机防火材料封堵。5.9弱电系统5.9.1设计依据供配电系统设计规范GB50052-95；低压配电设计规范GB50054-95；建筑物防雷设计规范GB50057-94；智能建筑设计标准GB/T50314-2000；有线电视系统工种技术158、GB50200-94；土建工种提供的平、立、剖面图纸。整个智能化系统建设遵循有关国家标准和国际标准，符合“建筑智能化系统等级评定办法”所规定的等级标准和满足建筑、消防、安全标准、信息技术校准及规范。5.9.2弱电工程弱电设计主要内容：电视、电话、对讲电话、宽带网管线、会议系统、可视门禁系统、区域安保系统、背景音乐机公共广播系统、无线覆盖系统等内容。1、电话系统各楼电话外线直接接市电话网。住宅、公寓式酒店每户按二户电话考虑，市话网向各栋楼按（户长*2）对电话电缆引入设在一层弱电小间的交接箱，再由交接箱按弱电井明敷至各层分线箱，再由分线箱以四芯电话线引至各户电话插座。2、有线电视系统每个客房按1-159、2个电视插座考虑。信号引自室内有线信号，在消防控制室内设电视前端箱，再由前端箱以放射式引至各楼或各单元的弱电小间内，在各弱电小间内设信号放大器，采用同轴电缆送至各户电视插座。电视信号由室外有线电视信号引来，有线电视系统采用750MHZ双向数据传输系统。干线传输系统采用分配-分配或分配-分支系统。用户电平要求644dB，图像清晰度应在四级以上。干线电缆选用SYKW-75-9穿SC25管，支线电缆选用SYKW-75-5穿PC20管暗敷。3、宽带网系统由室外引来的2芯非屏蔽多模光纤数据网线，穿金属管埋地敷设至地下层竖井内的网络设备接入箱，再由接入箱配线经竖井内金属线槽引至各层用户点。计算机插座选用R160、J45超五类型，与网线匹配，线路采用UTP-5超五类非屏蔽双绞线。4、区域内安保监视及报警系统在室外周界设置报警装置；在财务室、计算机房、重要库房、住宅一二层外窗等处设置防盗报警装置；在园区及配套建筑物出入口、商场重要部位等处设置闭路电视监控系统。5、可视对讲及综合报警系统每户设黑白可影视对讲防盗主机，住户可在家中接听电话和观察门庭情景。户内设置磁力线点传感器、音频感应器（可连接至具监听录音功能的音频放大设备，进行远程监控）、燃气检测器，卧室隐蔽处设紧急压扣开关，报警信号联至防盗主机，由此连接至各小区弱电控制中心，实行安全集中管理。6、设备自动控制系统本系统采用集散控制系统。对变配电系统、给排161、水系统、电梯的运行状态、环境照明进行监视报警和管理。7、背景广播系统设1至2个背景广播节目源，为广场及公共绿地提供背景音乐。在火灾时，该系统兼做消防广播。8、综合布线系统所有语言、数据及控制线采用超五类线或六类线，各单体设跳线设备支持综合布线，在每个客房内设弱电系统总箱，支持户内综合布线。9、社区服务及物业综合管理系统区域内设网络中心，内设有多台应用服务器和数据库，用户可以很方便的浏览小区WEB，查看电子公告栏的各种服务信息，还可进入聊天室与其他住户交流或参加网上游戏，甚至无需出门就可得到远程医疗、远程教育服务或购买小区超市的商品。用户还可畅游Internet，收发E-Mail，进行家庭办公。162、同时实现物业管理人员对小区内住户信息、公共设施信息、设备保修信息及车辆管理信息的管理和查询。（10）本工程商业弱电系统主要包括以下系统：a)通讯自动化系统（有线电视及卫星电视系统、综合布线及计算器网络(电讯及电话、POS)b)安全防范系统：摄像监视系统，周界防越报警系统、停车场管理系统c)可视对讲及门禁系统、户内报警系统、电梯控制系统、电子巡更系统、公共区域背景音乐系统d)楼宇自控系统e)防雷及接地系统f)弱电机房电源g)室内外弱电综合管线系统（11）人防工程电气设计1）工程类型：本工程人防属六级二等人员掩蔽场所，按平战结合考虑。2）负荷级别：本工程人防应急事故照明、基本通信设备为一级负荷，送163、排风机及水泵为二级负荷。3）电源设置：本工程北区人防工程内不设置人防电站，南区人防工程内设置一人防固定电站，建议内设人防柴油发电机120KWx2，战时区域电源由人防电站供给。南区人防战时设置EPS，连续供电时间大于隔绝式防护时间。4）所有进出人防的导线均选用阻燃型铜芯线，穿钢管保护，并在穿越人防防护墙时按人防施工规范进行密闭处理。5）地下室人防，按六级人防设计要求设置，设置防爆电缆井，入口处设呼唤按钮及三种通风方式显示装置，照明灯具以荧光灯为主。5.10空调通风工程5.10.1设计依据（1）采暖通风与空气调节设计规范（GB500192003）；（2）建筑设计防火规范（GB500162006年164、版）；（3）公共建筑节能设计标准（GB501892005）；（4）全国民用建筑工程设计技术措施暖通空调动力；（5）夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准（JGJ75-2003）；（6）其它相关设计标准、规范。5.10.2空调系统设计1、空调形式：度假式酒店大堂及后勤、集中客房采用水系统中央空调；SPA及健身房、组团客房、度假酒店区别墅采用变制冷剂流量多联机系统空调；公寓式酒店、住宅采用分体空调。2、冷冻水系统：一次泵变流量双管制同程异程混合系统，冷冻水泵置于制冷机房，采用屋顶膨胀水箱定压；供回水温度为712。3、冷却水系统：冷却塔设于屋面，被冷却塔降温至32的冷却水经冷却水泵加压送至冷水机组，水温升165、至37，再返回冷却塔冷却。4、空调风系统：大空间采用单风管低风速全空气系统；吊式空气处理机采用顶送顶回，立式空气处理机采用顶送下回。小房间采用风机盘管加独立新风系统，风机盘管顶送顶回。5.10.3通风系统设计1、地下汽车库、发电机房、储油间、变配电室、制冷机房、水泵房、卫生间设机械通风系统。2、室内通风换气次数（次/小时）：地下汽车库：6，发电机房：12，储油间：12，变配电室：8，制冷机房：6，水泵房：5，卫生间：10。5.10.4防排烟系统设计1、采用自然排烟的房间或内走道要求可开启外窗面积大于该房间或内走道面积的2，且自然排烟口到最远点的距离不大于30m。2、除地下汽车库外，担负1个防烟166、分区的系统排烟量按防烟分区每平米面积不小于60m3/h计算确定，担负2个或2个以上防烟分区的系统按最大分区每平米不小于120m3/h计算确定。3、地下车库排烟系统由平时通风系统兼用，排烟量按换气次数不小于6次/h计算确定。4、防烟楼梯间自然排烟需每五层内可开启外窗面积之和大于2m2。5、防烟楼梯间前室、消防电梯前室自然排烟需每层可开启外窗面积大于2m2。6、合用前室自然排烟需每层可开启外窗面积大于3m2。7、无法自然排烟的防烟楼梯间、前室、合用前室设机械加压送风系统。防烟楼梯间采用自垂式百叶加压送风口；前室及合用前室采用常闭多叶加压送风口。8、卫生间换气扇接竖向排气井道处设止回阀。9、本项目风167、管均采用镀锌钢板制作，或者采用消防部门许可的新型复合材料。10、通风竖井用砖或混凝土砌筑，其内壁要求平整光滑无漏缝，排烟风管隔振接头采用不燃或难燃材料。11、防排烟系统控制设计成可就地也可由消防监控中心控制。5.11防雷接地1、本工程建筑物按二类防雷设计，屋顶设置避雷带作为接闪器，在整个屋面组成10mx10m的网格。屋面所有金属突出物、金属设备和管道以及建筑物金属构件等，均应与屋面防雷装置可靠焊接。2、利用建筑物结构柱内两根大于16主筋作为防雷引下线，间距不大于18m。引下线下端与基础底梁及基础底板上的上下两层钢筋内的两条主筋可靠焊接。外墙引下线在距室外地坪下1m出引出外引接地线。 3、为防止168、侧击雷，将45米以上，每三层利用圈梁内两根主筋作均压环，将该层外墙上的所有金属窗、构件、玻璃幕墙的预埋件及楼板内的钢筋接成一体后与引下线焊接。4、本工程强、弱电接地系统采用联合接地方式。利用建筑物结构基础作为接地装置，要求总接地电阻小于1欧姆。5、变电所低压侧、重要设备的末端配电箱的母线上，应装设SPD。6、由室外引入或有室内引至室外的电力线路、信号线路、控制线路、信息线路等在其入口处的配电箱、控制箱、前端箱等的引入处应装设SPD。7、在变配电室、各栋建筑总配电箱处预留50x50x6mm热镀锌钢板，将建筑物内设备金属管道、金属构件、建筑物保护干线等进行总等电位联结。变配电室、住宅卫生间、消防控169、制室、设备机房、电气竖井等处做局部等电位联结。5.12景观及绿化工程方案5.12.1设计依据城市绿地系统规划编制纲要（试行）（建城（2002）240号文）；城市绿化工程施工及验收规范（建标199946号）；城市道路绿化规划与设计规范（CJJ75-97）；城市绿化条例中华人民共和国国务院令第100号。5.12.2景观及绿化方案只有保护了良好的生态环境与生态格局，才能保证该区域的可持续发展。将区域内绿地纳入周边自然环境中，实现林地、园地、公园、街头绿地、生态绿地的和谐统一，形成完整的区域生态格局。绿地由公共绿地、防护绿地和生态绿地组成。公共绿地指向公众开放，有一定游憩设施的绿化用地，包括城市公园、170、道路绿化、滨水绿化和运动场地。防护绿地指为了保护地区内部用地安全以及地区外侧自然山体自然生态环境而布置的绿化用地。生态绿地指栖息地以及山体等自然要素，为了使其不再受到人类开发行为的破坏，规划力图通过控制开发等手段，逐步恢复其原有环境品质。（1）景观设计原则A生态性与艺术性原则：景观贵在自然，本项目景观设计充分尊重和合理的利用海岸线资源，结合自然草坡、热带植物，再配以艺术性的铺装、木栈道和雕塑小品等，达到生态与艺术的巧妙结合，营造绿意盎然的生态艺术景观。B亲水性原则：水是景观要素中不可缺少的一个组成部分，项目面朝大海，景观设计利用这一先天优势，形成海天交接的整体景观亲水印象；主入口依托高差地形，171、结合飞石、栈道等景观要素，创造丰富的生态自然叠水景观；局部景观水体采用户户枕溪的概念进行规划设计，每户庭院配以生态游泳池、叠水壁泉及生态养生池等各类水体景观，结合各种功能空间，与周围场地互为点缀、陪衬，相映成趣。C实用性与舒适性原则：硬质景观与软质景观兼顾，硬质突出点题入境、装饰、标志等表意作用，根据不同的空间、功能的要求，用特色的铺装材料做变化丰富的铺装纹理形成良好的可识别性和愉悦感，增强景观的层次与深度。软质则突出情趣、和谐、舒畅、自然等唤情作用，注重运用植物的形、色、花、味、果等各种观赏特性，运用植物创造各种景观空间，并巧妙的运用植物的文化内涵，延伸植物的审美空间。（2）景观设计风格整体172、景观设计采用典型的热带海岛休闲度假风格，将自然生态景观和艺术园林景观融揉在一起，打造独具内涵的特色景观。观赏景观植被区将项目建设区域绿化，保证绿化覆盖率40.5%以上，以营造良好的植被景观。在植物种类的选择上，尽量使用热带乡土植物。道路绿化带道路是区域形象的第一要素，道路选线和断面布置只有与自然环境取得协调均衡的关系，才能反映出区域形象的特色。对区域道路设计中应从景观的角度对道路构成进行调整，增加绿化构成和丰富绿化形式。为满足景观和防护功能需求，沿道路两侧种植行道树，形成规整的线性绿化。主干道两侧各15米绿化带；次干道两侧各5米绿化带。（3）景观设计理念自古以来人们认为山与水是有灵性的，只有了173、山的环抱和水的浸润，万物就有了光泽和生机。蓝天、白云、树木、建筑和小品，以山为背景，在水的映衬下，无一不是一幅生动的画面。所以人们喜欢背山面水的居住环境。我们正是秉承这一设计理念，依山傍水的建得一座自然生态、且独具艺术气息的海岛休闲度假别墅社区。在这里山水相依，时而密林环抱，时而地形起伏。让现代人在这里寻得一方净土，得以放松身心，净化心灵。（4）绿化建设理念区域内生态公园、道路景观绿化等区域绿化结合项目及市政设施建设工程同步进行。区域的植被保护等拟充分利用现有植被资源，制定相关措施，严禁砍伐与破坏，对于遭受破坏的地方，选择适宜的树种栽植，对植被进行恢复与保护。根据现场情况，开展一些景观旅游项目174、，设置一些观光休闲道路、观景台等，但其应不露雕琢痕迹，模仿自然形成。旅游方面：将本区域建设成为新型游客目的地，游客生活休闲中心。 推动绿色建筑以节省能源 适应于政府新标准的绿色市政设施 绿色新能源作为传统能源方式的补充选择 LED道路照明灯系统，为减低将来的运营成本 收集，储存雨水，再利用于被动降温系统和灌溉系统 自行车径个人快捷运输系统作为传统交通方式的补充选择B、机动性公园系统与使用者流线组织的有机结合生活和未来管理的可持续性发展系统 因地制宜的城市设计策略 融会贯通的街道设计与风雨连廊相结合 减小建筑地块的面积 减少建筑与公园的间隔距离，营造宜人的行人步道环境C、生态艺术作为公共教育及文175、化展示的场所 建造具有明确功能项目方向的区域新胜地 建设歌剧院、俱乐部、水疗、生态馆成为区内的主要旅游景点 通过旅游业的发展提升城市整体生活质量（3）道路、停车场设施方案道路设计1）道路设计要充分考虑人车分流，车行道路为高级沥青混凝土路面，花岗岩路缘石；2）道路层次包括行车道、绿化隔离带、人行道、绿地； 3）合理布置消防通道，在步行区域的消防通道可结合绿化设计成隐形消防通道。4）道路上要有路灯照明，照度要合理。5.13项目防风、防潮、防渗设计5.13.1风暴潮、海啸、热带气旋分析1、风暴潮风暴潮是由台风引发的，由于项目地处海南岛东南部沿海地区，台风活动频繁，多发生在5-11月，其强度与天文潮的176、遭遇等因素有关。如果强台风经过本地区，又适逢天文潮大潮时，便会发生很大的增水，形成风暴潮，酿成灾害。根据该地区有关资料，风暴潮从发生至消失约有1420小时，但最高风暴潮位滞留时间仅0.5 小时。风暴潮属自然火害，凡经过之处，除了带来直接经济损失外，风暴潮还是造成海岸线侵蚀后退的重要原因。海岸线后退属于缓变型地质灾害，然而在每次风暴潮过后，海岸线就会急剧后退，使陆地面积逐年减少。2、海啸海啸是一种具有强大破坏力的海浪。这种波浪运动引发的狂涛骇浪，汹涌澎湃，它卷起的海涛，波高可达数十米。发生地震海啸必备三个条件，缺一不可：其一是深海。海水深度要在一千到两千米，浅海不可能发生海啸；其二，是大地震。五177、六级地震不会发生海啸，七级有可能；其三，发生海啸要有有利的地形条件。据专家分析，南海具备发生海啸的地质、水深条件。根据1700多年来的统计，全球有记载的破坏性较大的地震海啸约发生260 次，平均六七年发生一次。其中发生在环太平洋地震带上的地震海啸约占80，发生在地中海区的约占8，而在日本列岛及其邻近海域发生的约占太平洋地震海啸的60，日本是世界上发生地震海啸最频繁和受危害最重的国家。从公元前47年到2000年5月，中国大的海啸发生过29次，多数都只是引起恐慌。1992年1月4日至5 曰，海南岛东南部发生群震引发海啸，榆林验潮站记录到的海啸波高为0.78 米，造成一定损失。2004 年12 月178、和2005 年3 月印度洋大地震海口验潮站记录到轻微的海啸波，未造成灾害。防灾措施为保证沿滨海地区城市居民生活、生产及游客的绝对安全，应考虑风暴潮和海啸的可能。3、热带气旋热带气旋是本区域内最大的自然灾害之一。根据热带气旋在本区域发生较严重的形势，应对现有滨海防风林加以保护。在建设和旅游度假设施时要充分考虑其影响，各种市政工程设施应尽设于地下。防风应以提高建筑物工程质量为主，至于建筑楼层及高度应根据所处位置的景观要求及容积率控制标准决定。另外，加大宣传力度，让游客了解热带气旋情况，特别是热带气旋达到台风等级时对自己的危害性。同时，通过多种形式普及防御台风安全知识和有关法规，从而游客的防御台风意179、识和避险自救能力。5.13.2防治措施1、防风措施项目的建设应与开发区滨海园林绿化建设结合，保护好项目现有木麻黄海防林及部分防风林。2、使用期沙滩沙坝及海岸保护措施：不得在沙滩建设硬化小道、构筑物等。不得将生活垃圾随意丢弃在沙滩。不得在海域设置排污口。项目的建设要做到合理规划，留出国家特殊保护林带用地，并符合国家林业部发布的沿海国家特殊保护林带管理规定的有关要求。项目辖区内不得建设破坏海岸线、沙丘、沙滩等内容，应以原貌生态景观为主体保护沙丘沙滩，在沙坝上加强木麻黄等防风林建设。第六章 项目环境影响及环境保护措施6.1环境质量现状6.1.1地表水环境质量根据海南省国土环境资源厅发布的2013年第180、2季度主要滨海旅游区近岸海域水质状况季报（海南省环境监测站）表明：2013年第2季度，海南省主要滨海旅游区近岸海域水质总体为优，海口、三亚、澄迈、文昌、琼海、万宁和陵水的19个主要滨海旅游区近岸海域水质处于清洁状态，监测海域均为一、二类海水，其中一类海水占78.9%。所有监测海域水质均达到或优于国家海水水质标准要求的海水浴场、人体直接接触海水的海上运动区或娱乐区的二类海水水质要求。图6-1 2013年第2季度海南省主要滨海旅游区近岸海域水质状况示意图6.1.2环境空气质量根据海南省国土环境资源厅发布的2013年6月份海南省环境空气质量月报（海南省环境监测站）表明：2013年7月，海南省全省环境181、空气质量保持优级，97.3%的监测日环境空气质量为国家一级水平，达到自然保护区、风景名胜区的空气质量要求。环境空气中二氧化硫、二氧化氮日平均浓度均符合国家环境空气质量一级标准，但部分城市（镇）可吸入颗粒物（悬浮在空气中，空气动力学当量直径10um的颗粒物）日平均浓度超国家一级标准，对空气质量有轻微影响。（具体见下图6-2，2013年6月份海南省各城市（镇）环境空气质量状况示意图）图6-2 2013年6月份海南省各城市（镇）环境空气质量状况示意图6.1.3声环境质量项目所在区域主要为旅游及休闲居住区，声环境质量良好，声环境质量能够满足声环境质量标准（GB3096-2008）中1类标准。6.1.4182、生态环境质量项目区域内主要为复杂，自然植被较好，人工破坏较少。6.2项目施工期及运营期的环境影响6.2.1施工期环境影响分析1）水环境影响分析施工中所排污水一是施工点的生活污水，二是生产废水。生活污水主要是施工点的人员日常生活所排放的废水，工地约50个人，日产生废水5m3，施工期24个月，产生污水量生活污水1350m3，依托临时工地的化粪池处理排入市政污水管道，生产废水主要是筑路材料搅拌和水泥构件产生排水，另外还有各种设备的冷却水等，设置沉淀池，全部回收利用作道路洒水降尘，不外排。生产废水和生活污水中的主要污染物为COD、BOD、石油类、SS 等，污染物浓度较小。对外环境影响不大。2）固体废弃183、物环境影响分析施工期产生建筑垃圾，应集中堆放，由施工方负责清运。项目在开挖建设过程中，使土层土壤大面积地裸露出来，在雨季，地表径流交挟带大量的泥沙等顺着地势流淌，易形成水土流失。另外土石方堆放时遇到降水，也易造成水土流失对环境带来不良影响，使该区视觉形象变差，景观被严重破坏。因此应采取先栏后动工（先拦后平整、先拦后填挖、先栏后弃）的防护措施；在临时施工用地两侧修排水沟、沉沙池；临时堆场设置临时挡渣措施（如沙袋）；施工用地周围利用挡板与外界隔离；进行土石方工程时进行土方平衡调配，根据工期，就近调配，随挖随填；取土场开挖采取宽挖浅取方式，开挖完成后利用施工产生的弃土进行回填、压实，经土地整治后恢复184、植被。施工人员产生生活垃圾量较少，可集中收集放置，由环卫部门定期清运。在落实以上环保措施后，本项目产生的固体废物不会对区域环境和卫生产生不利影响。综上，在落实施工期各项环保措施后，项目污染物能够做到达标排放，对周围环境影响较小。为保证环保措施得以落实，建设单位应将施工期环保内容写入项目建设承包合同书，项目工程监理应同时作为环境监理，依照合同监督施工单位环保措施的落实。3）大气环境影响分析因施工场地多在交通道路附近，以燃油为动力的施工机械和运输车辆在施工场地附近排放一定量的废气，虽然使所在地区废气排放量在总量上有所增加，但只要加强设备及车辆的养护，保证不排放未完全燃烧的黑烟，严格执行国家关于机动185、车辆的规定，其对周围环境空气不会有明显的影响。施工期间，由于地表植被遭遇破坏，土层裸露，水分蒸发，形成干松颗粒，使地表松散，在风力较大时或回填土方时均会产生粉尘。一部分粉尘浮于空气中，另一部分随风飘落到附近地面和建筑物表面。施工过程中粉尘污染的危害性较大，浮于空气中的粉尘被施工人员和周围居民吸入，不但会引起各种呼吸道疾病，而且粉尘夹带大量的病原菌还会传染各种疾病，严重影响施工人员及周围居民的身体健康，并且粉尘飘扬，降低能见度，易引发交通事故，粉尘飘落在各种建筑物和树木枝叶上也影响景观。施工运输车辆引起的二次扬尘影响时间最长，其影响程度也因施工场地内路面破坏和泥土裸露而明显加重。当车速、车重不变186、的情况下，扬尘量完全取决于道路表面积尘量，积尘量越大，二次扬尘越严重。根据同类项目研究成果，当汽车运送土方时，行车道路两侧的扬尘短期浓度高达8-10g/m3，但是道路扬尘会随着扬尘点的距离增加而很快下降，通过查阅相关资料表明，在扬尘点下风向200m 处的浓度几乎接近上风向对照点的浓度。大气影响防治措施：项目建设期大气污染主要为施工粉尘和道路扬尘，通过在物料堆场四周设置挡风墙（网），并合理安排堆垛位置，必要时在堆垛表面掺和外加剂或喷洒润滑剂，以使材料稳定，减少可能的起尘量；在进出堆场的道路上应经常洒水，使路面保持湿润，以减少由于汽车经过和风吹而引起的道路扬尘，可以减少污染物对环境的影响。4）声环187、境影响分析 施工机械种类繁多，不同的施工阶段有不同的施工机械，同一施工阶段投入的施工机械也有多有少，这就使得公路施工噪声具有偶然性的特点。 不同设备的噪声源特性不同，其中有些设备噪声呈振动式的、突发的及脉冲性的，对人的影响较大；有些设备（如搅拌机）频率低沉，不易衰减，而且使人感觉烦躁。施工机械的噪声均较大，但它们之间声级相差仍然较大，有些设备的运行噪声可高达90dB以上。 施工噪声源与一般固定噪声源不同，既有固定噪声源，又有流动源噪声源，施工机械往往暴露在室外，而且它们会在某段时间内在一定的小范围内移动，这与固定源相比增加了这段时间内的噪声污染范围，但与流动源相比施工噪声污染还在局部范围之内。188、 施工设备与其影响到的范围比相对较小，因此，施工设备噪声基本上可以认作点声源。 对具体路段的道路而言，施工噪声污染仅发生在一段时期内。5）项目对周围环境影响防治措施：对外环境的主要影响为项目施工过程中的噪声，对周围环境有一定的影响。建议采取如下措施： 施工部门应合理安排好施工时间，尽量避免夜间施工。对个别影响较为严重的施工场地，须采取临时的消声围护结构或吸声的隔声屏障。施工中减少设备共同运行的时间，汽车进出不准鸣笛，以降低噪声污染。必须连续施工的路段应向环境保护部门申请，并向周围居民贴出告示明确夜间施工期限。请居民监督和谅解。 尽量选用低噪声机械设备或带有隔声、消声装置的设备，对空压机等采取隔189、声和消声处理。 对一些建筑构件，特别是高架路构件，应尽可能在合适场地预制好再运往现场装配。对一些离施工工地较近的居民区，工地应加高围档的高度。6）水土流失环境影响分析本项目为道路整改项目，现有道路主要为土路，且周边主要为荒地及杂草，项目施工时对周围的生态环境影响较小。项目在开挖建设过程中，使土层土壤大面积地裸露出来，在雨季，地表径流交挟带大量的泥沙等顺着地势流淌，易形成水土流失。另外土石方堆放时遇到降水，也易造成水土流失对环境带来不良影响，使该区视觉形象变差，景观被严重破坏。因此应采取先栏后动工（先拦后平整、先拦后填挖、先栏后弃）的防护措施；在临时施工用地两侧修排水沟、沉沙池；临时堆场设置临时190、挡渣措施（如沙袋）；施工用地周围利用挡板与外界隔离；进行土石方工程时进行土方平衡调配，根据工期，就近调配，随挖随填；取土场开挖采取宽挖浅取方式，开挖完成后利用施工产生的弃土进行回填、压实，经土地整治后恢复植被。施工单位对施工过程中造成的生态破坏必须采取补偿措施，整治和恢复被破坏的生态环境。撤离施工现场后，必须拆除所有临时设施并将施工现场清理干净。在项目直接建设区及周围区内的裸露地、闲置地、废弃地等一切能够用绿化植物覆盖的地面进行植被建设和绿化美化工程，包括为控制水土流失所采取的与建设生态环境相关的园林绿化、美化环境。6.2.2运营期环境影响分析项目建成后水污染源为生活污水、公共服务设施废水、餐191、饮废水等，主要污染物为BOD5、COD、植物油；固体废弃物主要为生活垃圾及餐饮垃圾；废气主要为餐饮过程中产生的油烟废气。6.3项目运营期环保措施6.3.1噪声污染防治措施可行性分析与建议（1）加强停车场管理，车辆进出停车库严格禁鸣喇叭，规范车辆进出车库的时间。（2）本项目水泵等设备布置于地下室中，在通过减振、隔声降噪的措施后，对环境影响不大。6.3.2大气污染防治措施可行性分析与建议（1）油烟净化处理会所厨房油烟采用油烟净化装置净化后，集中在楼顶放空，对周围环境空气的影响不大。该项目建成投入使用后，对油烟净化处理设施应定期清洗和检修维护，保证油烟设备的正常运行和净化效率，并应由环保部门定期监测192、，以确保其油烟去除效率和油烟达标排放。（2）垃圾房与项目区的建筑物保持10m以上的距离，对生活垃圾及时清运，并做好垃圾堆放点的消毒，杀灭害虫，以免散发来恶臭，滋生蚊蝇，减小恶臭对项目区内环境的影响。（3）污水处理站恶臭主要来源于沉砂池、厌氧池、泵房、缺氧池、好氧池、沉淀池、污泥浓缩池、污泥脱水机、污泥堆场等建(构)筑物。产生恶臭的主要物质为硫化氢、甲硫醇、甲硫醚、氨、三甲胺等。本项目污水站采用全地埋结构，处项目边界，为下风向和侧风向，与建筑物保持10m 以上的距离，产生的臭气不易扩散到项目区内，且污水处理构筑物上表及周边为绿化区，绿化可吸附臭气。污水处理池顶设人口，便于检修；污水站产生的臭气经193、除臭剂处理后经专用排气管引到指定位置排放。本项目采取上述建设方式建设后，恶臭对周围环境敏感点的环境影响大大减弱。（4）地下车库废气通过机械送风排风系统排出一般不会出现超标现象，但会造成排气口周围污染物浓度偏高。因此，排气口的设置应远离进气口，设置在主导风向的下风向，尽量分散设置，避开人群经常活动地方。地下车库进排风口位置，高度及个数均满足国家规范的规定。同时加强道路两侧及项目内绿化，促进项目内空气的净化。6.3.3水污染防治措施可行性分析与建议1、拟采取的污水处理措施可行性分析项目污水产生量为92.74m3/d ，确定项目西南区污水处理站处理能力为150m3/d。采用雨、污分流排水系统，污水送194、往污水处理站进行处理。应急池考虑到降雨时不需灌溉的因素后，至少按贮存5天水量计算，即应急池的容积为150m3。配备相应的应急抽水车。2、污水处理措施建议由于污水处理站的污水处理工艺尚不确定，为了进一步降低项目建设对环境的影响，落实设计中的所提出的环境目标，并增加处理措施的可操作性，本评价参照省内同类工程的应用情况，建议采用生物氧化处理技术。该技术占地面积小，处理出水效果佳，出水浓度可达COD20mg/L、BOD5mg/L、NH3-N5mg/L，能完全满足城市污水再生利用 景观环境用水水质（GB/T18921-2002）中观赏性景观环境用水水景类标准。6.3.4固体废物处理处置措施可行性分析与建195、议（1）该项目运营期固废主要是生活垃圾，拟采用袋装、集中收集后，由当地的环卫部门清运处理。另外需设置电池回收箱，以减少环境污染。（2）项目拟设2 个垃圾临时收集点。垃圾收集点选址的原则是设置于绿化带中，并与周边的住宅小区等留有10m 的卫生防护距离，同时便于收集和运输。（3）隔油池隔出的废油委托有资质单位处理处置。6.3.5生态保护措施（1）绿化措施绿化在防止污染，保护和改善环境方面起着特殊的作用。它具有较好的调温、调湿、吸尘、吸灰、改善小气候、净化空气、减弱噪声等功能。为了达到吸尘、降噪、美化环境的目的，拟建项目在实施过程中，必须作好绿化工作，充分利用空地，在周围空地广植树木、花草。在区内道196、路两侧进行绿化，在场区四周设置绿化隔离带，绿地面积为8852.93m2，绿地率为40.5%。绿化过程中合理配置绿化品种，乔、灌、草相结合，增加绿化层次，尽可能减少裸露地面。项目绿化设计要充分考虑海南气候特点，注意绿化植物物种的选择，建议绿化以树为主、有绿有荫。并围绕周围人工植被进行绿化。树种选择应与建筑的性质和形体相结合，植物配置、构图意境体现本地特色，注意植物的时相、季相、景相的统一。项目区内行道树应按照海南省城镇绿化行道树常用树种名录提供的树种，选择根深、干直、冠大、分枝点高、生长期长、耐修剪、抗病虫害的乡土树种。停车场周边应种植高大庇荫乔木和隔离防护绿带；停车场内应结合停车间隔带种植高大197、庇荫乔木。其它绿地的绿化应注重其自然生态性，选种观赏花果等乡土树种，发挥其生态及观赏效果。6.4环境影响评价结论本项目属旅游开发建设项目，对社会稳定、促进万宁经济发展具有重大意义。尽管项目施工和运营期间带来不利的环境影响是难免的，通过采取有效的污染防治对策和措施，可以减缓不利影响，而项目带来的环境有利影响是长期的和巨大的，其有利环境影响远大于不利影响。综上所述，只要切实有效地治理好污染源，防止污染物对周围环境造成不良影响，从环境角度分析，项目就地建设可行。第七章 项目管理与实施进度安排7.1项目管理本项目的各项具体工作由海南南燕湾海洋实业开发有限公司安排专人组织实施。本工程建设必须采取招标投标198、方式确定施工单位；实行工程建设监理制度，确保工程建设质量。项目竣工后，应当按照规定的程序组织验收。本项目的核心目标是由合同界定的质量目标、工期目标、投资目标。项目管理内容包括：质量控制、进度控制、投资控制、合同管理及协调各方关系等。7.1.1工程监理根据有关规定，本项目建设应实施建设工程监理制度，委托有相应资质的监理单位进行全过程监理，包括设计阶段、施工阶段、竣工验收阶段的监理。7.1.2质量控制1）制定质量保证措施，对承接项目的施工单位进行资质审查，对涉及工程质量的材料进行验收控制，对施工设备进行预检控制，对有关方案进行审查。2）工程质量控制措施。对工序交接、隐蔽工程检查、设计的变更审核、质199、量事故原处理、质量和技术鉴证等进行控制，对出现违反质量规定的事件、容易形成质量隐患的做法采取措施予以制止。3）实施质量日记制度。主要包括：施工现场质量巡查日记、隐蔽工程质量检查日记、质量汇报会等日记，了解和掌握施工质量动态，以便及时处理质量问题。7.1.3投资控制1）熟悉项目设计图纸与设计要求，分析项目价格构成因素，事前分析费用最容易突破的环节，明确投资控制的重点。2）定期检查和对照费用支付情况，对项目费用超支和节约情况做出分析，提出改进方案。3）实行审核价格信息制度，掌握国家调价范围和幅度。7.1.4进度控制1）编制或审核项目的施工组织设计和实施总进度计划，审核项目阶段性进度计划，制定或审核200、材料供应采购计划，寻找出进度控制点，确定完成日期。2）建立反映工程进展情况的施工日记，进行工程进度检查对比，对有关进度及时监督并进行鉴证，召开现场进度协调会等。3）实施进度计划发生差异时应及时研究对策。制定保证不突破总工期的措施，包括组织措施、技术措施、经济措施等。制定总工期突破后的补救措施，并作出计划调整，建立新的平衡。7.1.5合同管理本项目合同主要包括勘察设计合同、施工合同、材料供应以及与建设工程相关的其它合同。其它合同包括买卖合同、借款合同、租赁合同、担保合同、委托合同、承揽合同等。合同管理由合同的主要条款、合同的订立和履行、合同的变更和解除、合同的违约责任等部分组成。按照本项目的规模201、和工期、项目的复杂程度、项目的单项工程的明确程度等，选择合同的具体类型、使用条款等。7.1.6协调项目建设前期准备阶段和施工阶段需要处理与水、电、通信、气、消防、环保等有关部门的协调问题。严格遵守国家有关法规，积极主动的和各级相关部门配合，争取各部门的支持与配合，以保证建设项目的顺利进行。7.1.7竣工验收建设项目全部竣工后，由建设单位及规划、建设、环保、设计等其它单位组成的验收委员会对工程进行全面验收，合格后签发竣工验收报告。7.2项目实施进度本项目建设主要包括以下六个阶段：项目前期工作阶段、施工图设计阶段、土建施工阶段、建筑装修阶段、设备安装及调试阶段、竣工验收阶段。为加快建设进度，各阶段202、允许有一定交叉（如在项目施工图设计阶段，可先进行市政设施工程施工），项目施工建设工期控制在2.5年，总建设期为5年。7.2.1筹建准备阶段筹建期内开发商负责完成本项目策划、可研、地质勘探、海域论证及环境评价、规划设计与工程设计、招标、评标、签约及报建等工作，为承建单位进场开工创造前提条件。筹备工作应在开工前完成，预计约需2个月时间。7.2.2工程施工阶段根据本项目特点及施工条件，施工阶段开发期限2年。7.2.3工程竣工验收及决算阶段计划本项目的工程施工，预计在20173年9月底开始陆续完成，应及时组织竣工验收，并于2015年9月底完成所有工程的竣工决算工作。本项目的项目实施进度安排见下图7-1203、。 项目实施进度表月份阶段201320142015年9-121-45-89-121-45-89审批立项、施工方案设计、开工准备材料购置、工程施工竣工验收第八章 节能分析和节能措施节能是一项长期的战略任务，也是当前的紧迫任务，节能工作要全面贯彻科学发展观，落实节约资源基本国策，以提高能源利用效率为核心，以转变经济增长方式、调整经济结构、加快技术进步为根本，强化全社会的节能意识，逐步形成具有中国特色的节能长效机制。节约能源是落实可持续发展战略的重要举措，是一个城市、一个地区经济发展和社会进步的标志，也是项目建设必须遵守的原则。因此，贯彻建筑节能方针，采取全面科学的节能措施，把节能真正落到实处。8.204、1节能设计依据8.1.1相关法律、法规和政策中华人民共和国节约能源法（中华人民共和国主席令第七十七号）中华人民共和国可再生能源法（中华人民共和国主席令第33号）中华人民共和国循环经济促进法（中华人民共和国主席令第四号）节能中长期专项规划（发改环资20042505号）可再生能源中长期发展规划（发改能源20072174号）产业结构调整指导目录（2011年本）（国发20119号）中国节能技术政策大纲（2006）（发改环资2007199号）中国节水技术政策大纲（国家发改委公告2005年第17号）天然气利用政策（发改能源20072155号）民用建筑节能条例（国务院530号令）公共机构节能条例（国务院53205、1号令）固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法（国家发改委2010年第6号令）海南省民用建筑项目节能评估和审查管理暂行办法（琼府200853号）8.1.2相关节能设计标准和规范公共建筑节能设计标准（GB 50189-2005）海南省公共建筑节能设计标准（DBJ 03-2006）夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准（JGJ 75-2003）住宅设计规范（GB 50096-99）建筑给水排水设计规范（GB 5001-2003）(2009版)民用建筑节水设计标准（GB 50555-2010）民用建筑电气设计规范（JGJ 16-2008）建筑照明设计标准（GB 50034-2004）建筑采光设计标准（GB206、/T 50033-2001）普通照明用双端荧光灯能效限定值及能效等级（GB 19043-2003）普通照明用自镇流荧光灯能效限定值及能效等级（GB 19044-2003）单端荧光灯能效限定值及节能评价值（GB 19415-2003）金属卤化物灯镇流器能效限定值及节能评价值（GB 200053-2006）城镇燃气设计标准（GB 50028-2006）采暖通风与空气调节设计规范（GB 50019-2003）单元式空气调节机能效限定值及能源效率等级（GB 19576-2004）房间空气调节器能效限定值及能源效率等级（GB 12021.3-2010）多联式空调（热泵）机组能效限定值及能源效率等级（GB207、 21454-2008）通风机能效限定值及节能评价值（GB 19761-2005）全国民用建筑工程设计技术措施-节能专篇2007版建筑外门窗气密、水密、抗风压性能分级及检测方法（GB/T 7106-2008）8.2建筑节能的重要性1、可以缓解能源资源的紧张局面，建筑节能是社会经济发展的需要。2、是减轻大气污染的需要，饮食油烟也是造成大气污染的主要因素。3、可以保护生态环境和提高建筑热环境的质量，随着现代化建设的发展和人民生活水平的提高，舒适的建筑热环境日益成为人们生活的需求。4、是发展建筑业的需求。我国建筑节能的范围包括：建筑空调和照明的节能，并与改善建筑舒适性项结合。5、建筑用能排放大量CO208、2使地球变暖，正危机生态平衡与人类生存，为了拯救环境，必须重视建筑节能。8.3遵循的原则我国能源消耗高、浪费大的根本原因在于粗放型的增长方式。要大幅度提高能源利用效率，必须从根本上改变单纯依靠外延发展，忽视挖潜改造的粗放型发展模式，走科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少、人力资源优势得到充分发挥的新型产业化道路，努力实现经济持续发展、社会全面进步、资源永续利用、环境不断改善和生态良性循环的协调统一。坚持节能与结构调整、技术进步和加强管理相结合。通过调整产业结构、产品结构和能源消费结构，淘汰落后技术和设备，加快发展以服务业为主要代表的高新技术产业，用高新技术和先进适用技术改造传统产业，209、促进产业结构优化和升级，提高产业的整体技术装备水平。开发和推广应用先进高效的能源节约和替代技术、综合利用技术及新能源和再生能源利用技术。加强管理，减少损失浪费，提高能源利用效率。坚持市场机制作用与政府宏观调控相结合。以市场为导向，以企业为主体，充分发挥市场配置资源的基础性作用。政府通过制定和实施法规标准，加强政策导向和信息引导，营造有利于节能的体制环境、政策环境和市场环境，建立符合市场经济体制要求的企业自觉节能的机制，推动全社会节能。8.4建设项目采用的能源种类及消耗量8.4.1电（1）电源市电，分别由就近的10kV市政高压电源引入小区10KV开关站。（2）负荷计算低层公寓按50VA/m2，地210、下车库按10VA/ m2；会所按60VA/ m2，地下车库按15VA/ m2。表8-1 项目区用电负荷估算负荷名称面积（）建议采用负荷指标（VA/m2）安装容量（约 KVA）低层住宅8160.4750408会所256.526015.39地下室3152.011547高层景观15小计485.39在方案设计阶段，电气安装容量按照单位指标法进行估算，总设备安装容量为485.39KVA。选用变压器容量为4*2500KVA（1KW视同1KVA）能满足整个旅游小区用电要求。按照单位指标法进行负荷估算，且要求无功补偿使变压器副边功率因数达0.9以上，总的设备安装容量为485.39KVA，折算为有功负荷为485211、.39/1.5=323.59KW，选用2500KVAx4干式变压器，变压器负载率=80%，变压器有功损耗为323.59kW1%=3.24KW，10kV侧有功负荷=323.59kW +3.2kW=326.79Kw（3）折合单位建筑面积平均用电指标：326.79kW/214700m2=2.92W/m2。（4）年耗电量：年耗电量为：326.79243650.25=715670.1 kWh/年。（5）折合标准煤数量：715670.11.229/10000=87.96标准煤/年。8.4.2燃气（1）燃气供应方案天然气总管由城市燃气管网引入，沿道路边埋地敷设，经调压柜后接入各使用终端。调压柜设置快速切断阀212、减压阀及计量总表，并设有超压切断和超压放散等安全保护装置。（2）城镇居民生活用气量指标：1m3/户日（3）燃气年耗量：年耗气量=79365=2.88万m3 /年（4）折合标准煤数量：=2.88万/1000012=34.56吨标准煤/年。8.4.3水本项目住户79套（合276人），会所建筑面积265.52m2，物业及门卫等工作人员约20人。（1）住宅生活用水生活用水按每人每日250L计算，用水人数276人，则用水量约为276*250/1000=69m3/d；（2）物业及门卫按每人每日150L，日用水量约为20*300/1000=6m3。（3）会所用水量（6L/m2d）会所建筑面积265.52m213、2，则日用水量为265.52*6/1000=1.59m3。（4）绿化用水量绿化浇洒用水标准取4L/m2d（采用海口市用水定额）。项目绿地面积约（21859.09*40.5%）=8852.93m2，每日浇洒用水量为35.4m3。小区总用水量为69+6+1.59+35.4=111.99立方米/天（5）折合标准煤数量：=111.993650.857/10000=3.50吨标准煤/年。（6）中水回用节省水量为：35.4*365=12921m3/a，折合标准煤为129210.857100001.11（吨标准煤/年）注：综合能耗计算中，水、电均按照综合能耗计算通则（GB/T2589-2008）规定的折标系214、数进行折算。8.5建筑项目总体设计与节能减排8.5.1建筑项目所在区位气候条件和生态环境对节能减排的要求与影响建设地点：本项目位于万宁市南燕湾与老爷海交接入海口处，项目区位优势得天独厚。属热带海洋季风气候。年平均气温25.4，七月平均最高气温28.3，一月平均最低20.7气温，全年日照时间约2.563小时。适合常年开展旅游，民用建筑所消耗的能源主要是电能、天然气和水。本项目建筑的通风与遮阳是建筑节能的重要因数，本设计对建筑区域的室外日照等进行了模拟分析，确定建筑总平面的合理布局，到达通风与采光的优化。建筑区域内通风畅通，能有效降低热岛效应。建筑与建筑之间保持有足够的距离，留有足够的导风通道，且215、楼层搭配合理，为实现建筑物有效的自然通风创造了良好条件。根据建筑功能的需求，合理搭配和控制建筑高度，使建筑能获得充分日照和采光，建筑朝向采取南北向，利用阳台进行水平遮阳，有效地降低了建筑能耗。住宅平面布置主要功能房间有朝南的朝向，有利于实现自然采光通风，合理设置阳台，使其具有遮阳功能，满足通风与节能的要求。项目选择市政作为能源的供给源头，在满足建筑功能需求的前提下，也符合国家及地方的能源利用政策。项目建设期间将采取有效的节能环保措施，优化选择较新的节能型施工工艺，合理安排施工组织程序，尽量选择节能型施工设备，减少施工过程中的能源消耗，对项目所在地周边的能源供应不会产生影响。项目投入使用后，消耗216、的主要能源种类包括电力、天然气以及水。项目给水、排水、雨水、燃气、电力等均对接市政管网。项目所在地能源供应充足，项目投入使用后，不会对所在地周边的能源供应与消费产生明显影响，也不会对周边生态环境造成明显影响。8.5.2建筑风环境分析1、本项目位置属热带季风气候，在冬季，海陆热力性质差异形成冬季风，来自蒙古西伯利亚高压的冷气团在南下过程中，受地转偏向力影响右偏为东北季风；在夏季，气压带风带季节移动，南半球东南信风北移越过赤道，在地转偏向力的作用下右偏为西南季风。2、本次设计中，顺应当地自然风向，建筑之间相互无遮挡，使得自然风自由贯通。3、项目设计上，结合当地季风风向及小区整体环境，采用双侧穿越式217、通风，南北开窗，利用自然通风的办法来改善室内的热环境，可以大大减少空调的使用，一方面可以减少能源的消耗、降低污染，另一方面也有利于居住者的生理和心理健康。4、随着人们生活水平的提高和健康理念的转变，以及现代社会对于节能、环保的迫切要求和倡导，建筑自然通风逐渐成为人们乐于接受的被动式调节手段。小区的规划布局及单体建筑的通风设计也越来越受到人们的重视。8.5.3建设场地绿化设计对节能减排的影响分析为了尽量减少项目对建设场地内生态环境的影响，设计中注重建设自身生态环境设计，采取多样化的绿化方式，尽量改善场地内的微环境，既美化了小区环境，又有利于节能减排，减少城市热岛效应。在景观布局上，以场地总平面图218、为依据，根据场地使用要求合理进行总体构思，处理好园路、铺装场地与绿化、水景的用地比例及相互关系。充分发挥植物的各种功能和观赏特点，乔、灌、草与地被、花卉等合理配置，常绿与落叶、速生与慢生相结合，充分发挥植物造景的潜力，以地面植被、地形、建筑、道路、常绿灌木等划分空间，将建筑与景观相融合。绿地由宅旁绿地和公共绿地组成，地下室部分顶板采用覆土绿化，覆土层厚度大于1.00m，有效绿地面积为100%；绿荫式停车场植草砖地面按规定取20%计入绿地面积，绿地率为40.5%，公共绿地人均指标符合国家规定的0.5m2/人的要求。建筑均处在绿化的包围中，绿化种植以乔木、草坪、灌木相结合，扩大绿量利用林荫的冷却效219、果，可以造就良好的小气候条件。8.5.4建设场地绿色交通的规划对节能减排的影响分析结合基地周边道路及物业分布等情况，区域内仍以虾塘、果园为主，目前尚无完整道路可以通行；设计区域内道路系统简洁、构架清晰。组团道路宽度为4米。所有组团道路亦可满足生活车辆和消防车的通行要求。建筑场地实现人车分流，除沿周边布置地面停车位外，部分汽车停放在地下车库，区域尽量采用低能耗交通工具，做到绿色出行。8.5.5建设场地噪声分析建设场地背景噪声符合民用建筑隔声设计规范（GB50118-2010）室内允许噪声标准中的二级要求。8.6建筑单体设计与节能减排8.6.1建筑1、建筑单体设计方案采取的有利于建筑节能的做法（1220、）主要功能房间为南北向、避免了东西晒。（2）东西向强调遮阳处理，符合建筑功能要求和性格特点，并可尽量降低建筑能耗。（3）妥善安排了空调室外机的位置，合理组织风冷气流、避免产生热岛效应。（4）有效地组织自然通风，缩短空调运行的时间。（5）房间温度满足海南省建筑节能设计标准的要求。（6）背景噪声符合民用建筑隔声设计规范（GB50118-2010）室内允许噪声标准中的二级要求。（7）室内照度、统一眩光值、一般显色系数要求符合建筑照明设计标准（GB 50034-2004）的要求。2、建筑围护结构及热工参数要求围护结构（包括屋顶、外墙、外门窗、幕墙、楼地面、遮阳等部位）符合公共建筑节能设计标准（GB 5221、0189-2005）、海南省公共建筑节能设计标准（DBJ 03-2006）和夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准（JGJ 75-2003）的限值要求，标准限值要求见表8-2、8-3。表8-2 公共建筑围护结构传热系数和遮阳系数限值围护结构部位传热系数K W/(m2 K)屋面0.90外墙（包括非透明幕墙）1.5底面接触室外空气的架空或外挑楼板1.5外窗（包括透明幕墙）传热系数K W/(m2 K)遮阳系数（东、南、西/北向）单一朝向外窗（包括透明幕墙）窗墙面积比0.26.50.2窗墙面积比0.34.70.50/0.600.3窗墙面积比0.43.50.45/0.550.4窗墙面积比0.53.00.40/222、0.500.5窗墙面积比0.73.00.35/0.45屋顶透明部分3.50.35公共建筑节能设计标准GB 50189-2005表8-3 居住建筑屋顶和外墙的传热系数K W/(m2K)、热惰性指标D屋顶外墙K1.0，D2.5K2.0，D3.0或K1.5，D3.0或K1.0，D2.5K0.5K0.7注：D2.5的轻质屋顶和外墙，还应满足国家标准民用建筑热工设计规范 GB 50176-93所规定的隔热要求。夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准（JGJ 75-2003）采取下列做法：（1）建筑屋面采用隔热屋面，控制其传热系数小于0.90（W/m2K）。（2）建筑外墙采用加多孔砖砌块，控制其传热系数1.60223、（W/m2K），做好防水处理，确保不裂、不渗。（3）商业部分外窗为6mm厚铝合金中空玻璃，控制其平均传热系数不大于3.5（W/m2K），可见光透射比为0.8，遮阳系数为0.83。住宅外窗为中空玻璃(5mm)，控制其平均传热系数不大于3.5（W /m2K），可见光透射比为0.77，遮阳系数为0.72。（4）空调房间与非空调房间的隔墙与楼板以及虽均有空调但工作时间不同的房间之间的隔墙与楼板，必须采取隔热措施，控制其传热系数不大于1.5（W/m2K）。（5）为了保证各功能房间的自然通风，所有外窗可开启面积应不小于45%。为了保证各功能房间的自然采光效果，应充分考虑外窗透光率的影响，使窗户面积足够大。224、（6）外窗的气密性不应低于建筑外窗气密性能分级及其检测方法（GB7107）规定的4级。（7）用绿色建筑的理念，采用生态建筑的一些做法，如使用浅色涂料，在建筑物周围合理种树增强冷却效果，降低能耗。8.6.2给排水1、给排水系统用水定额、节水措施（1）总排水量92.74365=33850.1m/年。（2）所有卫生洁具均选用节水型洁具及其配件，给水龙头均选用陶瓷片密封节水型龙头，坐便器均采用水箱容积不大于6L的节水型坐便器。（3）给水管材选用PE管，减少输送过程中的能量损失。（4）水箱溢流水位均设报警装置，防止进水管阀门故障时，水池、水箱长时间溢流排水。（5）度假区域内绿化、地下室、室外公共设施及一225、至三层商铺采用市政给水直接供水，充分利用市政给水压力，节约能源。（6）分户计量用水，减少浪费。2、供水系统运行方式供水系统采用分区供水，低区（三层及以下）由市政直供，供水压力=0.20MPa，高区（三层以上）由加压泵供水，水压大于0.35MPa的入户管设减压阀，阀后压力控制在0.10P0.35MPa之间。供水取自市政给水管网，入口处设总水表井，生活用水引入地下室的生活水池。区域内绿化、地下室、室外公共设施用水均由小区给水管网直供。住宅楼用水由地下室变频生活水泵送至各个用户。每户用水采用旋翼式水表进行计量，水表安装在每户的入户花园内。自来水供水系统既充分利用了现有给水资源及管网的供水压力，又避免226、了重复加压所造成的供水管网压力的浪费，减少了建设投资及运行费用。3、排水处理及回收利用采用生活污废水分流及水分流制管道，生活废水预留中水处理接头，污水经化粪池处理后与废水合流，通过中水处理站处理后回用。4、雨水收集、处理及利用室外地面铺砌采用透水砖，室外绿化地面低于道路10cm，雨水通过透水路面和绿地回渗地下，补充地下水量减少雨水外排量。8.6.3电气1、变压器深入负荷中心，用电负荷供电半径控制在150米范围内，以减少电缆负荷损耗2、合理确定变压器容量，变压器连接组均选用DYn11结线、低损耗、低噪声节能干式变压器，采用大干线配电的方式，减少线损，同时合理选用配电形式以减少配电环节。 3、选用227、高效率电动机，减少电动机的各部分损耗，提高电动机的效率。4、无功补偿采用集中补偿和就地分散补偿相结合的方式，变电所低压侧设置集中无功补偿装置，补偿后无功率因数不小于0.92。在公建变电所的无功补偿电容器上串接适当参数的调谐电抗器以抑制线路上3次的谐波。5、照明设备节能方法如下：(1) 选用节能高效光源及灯具，一般场所采用细管径直管荧光灯和紧凑型荧光灯。采用电子镇流器，单灯补偿。(2) 公共场所照明、室外照明宜采用集中遥控节能管理方式或采用自动光控、时控、调光开关等节电开关和照明智能控制系统等管理措施，设置至BMS系统的电气接口。(3) 充分利用天然光，根据天然光的照度变化控制电气照明的分区；根228、据照明使用特点，采取分区、分组控制灯光或适当增加照明开关控制点。 (4) 根据照明场所的功能要求确定照明功率密度值，且必须符合现行建筑照明设计标准的要求设计。6、选用绿色环保且经国家认证的电气产品。在满足国家规范及供电行业标准的前提下，选用高性能的变压器及相关配电设备，选用高品质电缆、电线，取得节约电能的效果。7、生活给水泵、风机可采用变频器控制，提高设备运行效率。8、采用建筑设备监控管理系统对给排水系统、采暖通风系统、冷却水系统、冷冻水系统等机电设备进行测量、监控，达到最佳运行方式，取得节约电能的效果。9、电气照明系统的节能（1）各功能房间严格按照建筑照明设计标准(GB 50034-2004229、)规定的照度要求以及功率密度值进行设计，有效地控制单位面积灯具安装功率。主要功能房间照明功率密度和对应的照度值见表8-4。表8-4 主要功能房间照明标准序号房间或场所照明功率密度（W/m2）对应照度值（Lx）现行值目标值1客房15132中餐厅13112003多功能厅18153004客房层走廊54505门厅15133006变、配电站872007车库651008商业1311300（2）采用高效节能型灯具及荧光灯，如T5、T8型细管荧光灯，荧光灯应配用电子节能型镇流器。灯具效率不应低于以下值，荧光灯类：开敞式灯具不应低于75；带保护罩的透明式灯具不应低于65、磨砂式不应低于55；格栅灯具不应低于60230、。（3）合理选用控制方式：每个房间灯的开关不少于2个（只设1只光源的除外）。（4）楼梯间、走廊等场所照明采用节能自熄开关进行控制。（5）充分利用自然光，充分合理地利用自然光，使之与室内人工照明有机地结合，房间或场所装设多列灯具时所控灯列应与侧窗平行，以节约人工照明电能。（6）选用节能型光源，疏散指示和安全出口灯使用LED光源。（7）对较大活动场所照明灯与侧窗平行控制，充分利用自然光，合理进行电气照明设计。（8）在10KV配电室设专用计量柜，在变压器副边总开关柜内设有有功和无功电度表，配电回路适当设电度表。用电场所分项设表，50KW及以上的电动机设专用电表计量。（9）风机、空调、水泵等动力设施配231、合设备专业采用变频控制或降压启动，电梯采用智能控制。（10）地下室分组设置电照光源。（11）合理装设电能计量表，动力、照明分开计量，住宅、商业分开计量，分户设表计量，公共用电设表进行节能考核。8.6.4通风空调1、室内外热环境设计参数（1）室外设计气象参数：夏季空调室外计算干球温度： 34.8夏季空调室外计算湿球温度： 28.4夏季通风温度： 32.3夏季室外平均风速： 3.3m/s（2）室内设计计算参数：房间名称冬季夏季新风量噪声温度 相对湿度%温度 相对湿度%m3/h.pdB（A）会所20/2540603040低层住宅20/25406030402、通风组织与利用利用自然通风使建筑内部空气质232、量得到明显改善，在提高舒适度的同时降低空调能耗，可在过渡季节不使用空调也能达到良好的热环境，减少空调能耗。3、空调系统形式小区均采用分体空调，每个房间预留分体空调室外机位。4、高效节能的设备（1）所有通风机均采用高效低噪声型风机。（2）通风系统Ws值小于0.32。（3）分体空调能效比达到2级标准。（4）多联机IPLV(C)值大于3.4。（5）水冷螺杆式冷水机组性能系数(COP)和综合部分负荷性能系数(IPLV)满足公共建筑节能设计标准(海南省标准)要求。8.7可再生能源利用8.7.1建设项目采用的可再生能源种类利用太阳能热水系统供给生活热水，以及中水回用，节约常规能源。8.7.2可再生能源系统233、1、太阳能热水系统（1）日用热水量13.8m3，具体用热水情况见表8-4。表8-4 热水用水标准和用水量序号用水项目热水用水标准单位使用人数（或m2）最高日用水量（m/日）2低层公寓住宅50L/人日276人13.8（2）系统由集热板、贮热水箱、循环水泵、热水循环水泵。（3）利用太阳能热水每年可节约燃气：节约燃气量：4.18713.83651000350.8/10000=59051.77m3/年。（4）折合标准煤数量：=59051.77/1000012=70.86吨标准煤/年。2、中水回用项目中水回用1.11吨标准煤/年8.7.3可再生能源节能量节能量：70.86+1.11=71.97吨标准煤/234、年节能率：71.97/（87.96+34.56+3.50）=57.11%8.7.4可再生能源减排量CO2：2.4971.97=179.20吨SO2：0.0271.97=1.44吨粉尘：0.0171.97=0.72吨8.8运行管理（1）严格执行民用建筑节能条例、公共机构节能条例、公共建筑节能设计标准（GB 50189-2005）、海南省公共建筑节能设计标准（DBJ 03-2006）和夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准（JGJ 75-2003）的各项规定，加强用能管理，采取技术上可行、经济上合理的措施，降低能源消耗，减少、制止能源浪费，科学、有效地利用能源，实现预定的节能目标。（2）根据能源管理的相235、关要求，项目投入运营后，将结合各个管理部门组建能源管理机构，明确不同部门在能源管理方面的任务与职责，制定能源管理规划，统计分析能源消耗，推动相关能源管理制度建设及奖惩措施。（3）为能源消费计量制度提供软硬件保证，如实记录能源消费计量原始数据、建立统计平台、加强能源消耗支出管理等，落实节能措施。（4）建立健全节能管理的规章制度，开展节能宣传教育和耗能情况公示，增强全体人员的节能意识，培养节能习惯，提高节能管理水平，接受公众的监督。（5）住宅水、电、燃气分户、分类计量与收费，减少浪费。8.9实施节能减排增加的费用8.9.1与基准建筑相比较，实施建筑节能必须增加费用的项目（1）采用节能器具（2）增设236、太阳能热水系统8.9.2必须增加的费用估算必须增加的费用估算结果见表8-5。表8-5 节能增量成本序号项目每m2建筑面积差价（元/m2）建筑面积（m2）差价（万元）1采用节能器具6121037.262增设太阳能热水系统10012103121.033污水处理站中水回用2005总计106328.298.9.3必须增加的费用占总投资的百分比该建设项目总投资约为22538.52万元，为实现建筑节能必须增加的费用占总投资的百分比为：328.29/22538.52=1.46%。单位建筑面积节能投资=328.29/12103=271.25元/m28.10建设项目节能减排结论与建议8.10.1综合结论及总效果237、预测本建设项目住宅部分外窗为6mm厚铝合金中空玻璃，控制其平均传热系数不大于3.5（W/m2K），可见光透射比为0.8，遮阳系数为0.69。住宅外窗为铝合金中空玻璃(5mm)，控制其平均传热系数不大于3.5W /m2K），可见光透射比为0.77，遮阳系数为0.72。，减少维护结构的热损失，改善建筑热环境质量。同时，空调设备、风机、水泵、照明及其他主要耗能设备进行节能设计、节能选型，加强节能运行管理，计量管理，也有着明显的节能效果，建筑维护结构及耗能设备总节能率约为52%。另外，本项目最大限度采用可再生能源技术，设置太阳能热水系统，节约常规能源。本项目使用的常规能源是电、燃气和水，用电折合标准煤238、87.96吨标准煤/年，用燃气折合标准煤34.56吨标准煤/年，用水折合标准煤3.50吨标准煤/年，常规能源总耗量折合标准煤126.02吨标准煤/年。总节能量为建筑维护结构及耗能设备节能量与中水回用和太阳能热水节能量之和，中水回用节约折合标准煤1.11吨标准煤/年，太阳能热水系统可节约常规能源折合标准煤70.86吨标准煤/年，可再生能源节能率为57.11%。总节能量=1.11+70.8671.97吨标准煤/年总节能率=71.97/126.02=57.11%减少CO2排放量=2.4971.97=179.20吨通过上述节能评估分析以及综合评估结果来看，本项目采取的节能措施合理、可行，综合能耗总量合239、理，单位面积能耗指标在合理范围内，节能减排效果明显。8.10.2建议（1）加强节能宣传教育，增强人们的节能意识，培养节能习惯。（2）优先选购能源利用率高的节能环保设备。（3）设备的采购、安装、调试和验收阶段严把质量关。（4）设置精度高、质量过硬的计量设备，对电、燃气、水进行分项计量，健全节能运营管理制度，提高管理水平，减少浪费。第九章 项目招投标及管理为了确保项目建设的工程质量，缩短工程建设期，防范和化解工程建设中的违规行为，保护国家利益，特制订本项目招投标方案。9.1编制依据1、中华人民共和国招标投标法；2、中华人民共和国国家发展计划委员会、中华人民共和国建设部、中华人民共和国铁道部、中华人240、民共和国交通部、中华人民共和国信息产业部、中华人民共和国水利部、中国民用航空总局 第30号令 工程建设项目施工招标投标办法；3、国家发展计划委员会 第3号令 工程建设项目招标范围和规模标准规定；4、国家发展计划委员会 第5号令 工程建设项目自行招标试行办法；5、国家发展计划委员会 第9号令 建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定。9.2项目招标9.2.1招标原则本项目招标原则：委托有资质和实力的造价公司编制标底，投标单位要有相应的资质，而且防止资质高的中标后，分包给低资质单位施工的现象。9.2.2招标方式项目承办单位必须严格按照中华人民共和国招标投标法的有关要求开展招、评标241、活动。评标活动遵循公平、公正、科学、择优的原则。委托具有相应资质并且信誉良好的招标代理公司全权负责项目的施工、监理招标工作。根据工程建设项目施工招标投标办法第十一条（一）项目技术复杂或有特殊要求，只有少量几家潜在投标人可供选择的，勘察、设计企业的招标方式采用邀请招标。9.2.3招标程序本次招标工作严格按照中华人民共和国招标投标法和省、市及所属招投标管理机构的建设项目招标投标工作程序执行。具体工作程序如下：（1）项目报建；（2）招标备案；（3）招标文件的编制；（4）发布招标公告；（5）投标单位资格预审；（6）开招标会，发布招标文件；（7）踏勘现场；（8）招标答疑会；（9）开标会；（10）评标。本242、项目根据中华人民共和国招投标法的规定委托具有招标资质的招标代理单位，招投标的过程中严格按照法律法规的规定，按照招标的程序向招标投标办事机构提出招标申请书，编制招标文件和标底，并报招标投标办事机构审定；发布招标公告；投标单位申请投标后；对投标单位进行资质审查，并将审查结果通知各申请投标者；向合格的投标单位分发招标文件及设计图纸、技术资料等；组织投标单位踏勘现场，并对招标文件答疑；建立评标组织，制定评标、定标办法；召开开标会议，审查投标标书；组织评标，决定中标单位，在评标、定标过程中采用科学的方法，按照平等竞争、公正合理原则，一般应对投标单位的报价、工期、主要材料用量、施工方案、质量实绩、企业信誉243、等进行综合评价，择优确定中标单位；发出中标通知书：最后建设单位与中标单位签订承发包合同。9.2.4招标组织形式（1）由招标单位建设单位委托有资质的招标代理机构招标。（2）组成评标委员会评标委员会由不少于5 人单数组成。其中技术、经济方面的专家不得少于三分之二，其人员在中标结果确定之前保密。（3）评标专家的条件1）熟悉有关招投标的法律法规，具有与招标项目相关的实践经验。2）能认真、公正、诚实、廉洁的履行职责。3）遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。9.2.5招标内容和范围本项目为旅游开发建设项目，根据中华人民共和国招标投标法和国家发展和改革委员会颁发的工程建设招投标有关规定，本项目招标244、内容和范围包括：整个工程的勘察、设计、施工、 监理以及主要建筑设备、材料的采购。招标具体情况详见表9-1：表9-1 工程招标基本情况项 目招标范围招标组织形式招标方式工程勘察、设计全部招标自主招标邀请招标工程施工全部招标委托招标公开招标工程监理全部招标委托招标公开招标9.3投标、开标、评标和中标程序本项目质量要求高，根据建设项目规模和建设要求，在招投标过程中必须遵守如下程序：根据工程要求，在招投标过程中必须遵守如下程序：1、公告。项目经上级部门批复同意后，项目承办单位在指定的媒体上发布招标公告。2、投标。在招标文件开始发出之日起20日内，具有承担投标项目能力的法人或者其它组织都可以投标。投标人245、少于3个时，应当重新进行招标。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出相应 。招标文件的内容应包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用以完成招标项目的机械设备等。3、开标。开标时由项目委托招标单位主持，邀请所有投标人参加，由招标人委托公证机构检查并公证。投标人的投标应当符合下列条件之一：能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准或者能满足招标文件的实质性要求，且经评审的价格合理。4、评标。评标按照中华人民共和国投标管理法的规定和程序进行。5、中标。中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，该通知书具有法律效力，若中标人放弃中标项目，应当承担法律责任。自中标通知书246、发出30日内，按照招标文件，项目承担单位和中标人签订书面合同，同时，中标人不得向他人转让中标项目，不得将中标项目肢解后分别向他人转让。9.4评标组织、评标原则及决标1、根据七部委评标委员会和评标方法暂行规定及国家、省市有关招投标法规、规定及项目的特点组成招标领导小组和评标、决标小组。2、评标原则：报价合理；能够满足招标文件的实质性要求，工期及质量、安全有保证；技术力量和管理水平符合要求以及单位资信业绩良好。3、决标：评标专家组根据招标文件中的评标办法进行评标，向招标小组推荐候选单位，并提供详细的评标报告。招标领导小组经综合考虑后择优选定中标单位，向中标单位发放中标通知书。9.5评标委员会的人员247、组成和资质要求项目采用公开招标的方式，因此，在招标过程中，为保证项目的公开，对评标委员会的组成和资质有如下要求：1、评标委会人员组成评标委员会由项目承办单位的代表和有关技术、经济等方面的专家组成。根据本方案在项目开标当天从当地有关部门专家库中随机抽取。评标委员会主任由资深的专家担任，评标委员会采用单数纸，但最低不少于5人，并且技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二；评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较。投标采用打分制，以得分高者当选。2、评标委员会成员的资质要求评委会成员职称在副高（副教授）级以上，从事本专业至少在8年以上，对工程项目有较深入的研究248、，并且职业道德良好，与投标单位无任何利害关系。评标委员会成员应当客观公正的履行职务，遵守职业道德，对投标提出的评审意见承担个人责任。9.6项目招投标表附表一招标基本情况表招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑工程安装工程监理设备重要材料其他情况说明：建设单位盖章年 月 日注：情况说明在表内填写不下，可附另页。附表二审批部门核准意见招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑工程安装工程监理主要设备重要材料其他审批部门核准意见说明：审批部门盖章年 月 249、日注：审批部门在空格注明“核准”或者“不予核准”9.7建设管理为加强建设管理，建议建设单位组织一支精干高效的管理队伍，成立项目管理部门，采用“政府监督、社会监理”原则，选择具有相应资质和信誉的监理公司或咨询机构全权负责工程质量、进度的监理。同时，在施工过程中，应加强组织与计划工作，充分考虑季节等不利因素对工程的影响，树立“百年大计，质量第一”的原则，避免赶工期、赶进度等增加质量隐患问题的发生，精心设计、精心施工、精心管理、创造良好的工程形象。此外，为了防止在项目建设中出现漏洞，须从以下几个方面来加强项目建设的管理：1、严格工程管理，监理层层负责的质量责任制，逐级明确责任，对工程质量终身负责。2250、严格项目监理、监督，特别是对隐蔽工程的重点监理，严防偷工减料。实施“三控制”，即：质量控制、进度控制、投资控制。3、严加管理建设资金，严禁挪用资金，切实做到专款专用。4、加强项目档案管理，严格按规定收集、整理、归档，建立健全的项目档案。第十章项目组织与劳动定员10.1项目组织公司对拟建的小区进行建设与出售方式，为了加强项目建设管理，依据项目建设规模、设施功能，本着精简、高效的原则，设置相应的组织机构，组织机构如下：总经理副总经理办公室营销部财务部工程部10.2劳动定员项目人员按其运行机构进行合理的配备，尽可能地节约人力资源，并以保证项目正常运行为原则，配以高效率的、优质服务的各级管理、技术及251、服务人员。本项目暂定员20人，其中总经理、副总经理、总经理助理各1人、财务部3人、工程部3人、营销部8人、办公室3人。10.3机会分析万宁房地产、旅游及酒店业市场持续升温，区域发展空间大，价值将得到进一步的提升。项目区域临近陵水，陵水旅游业的发展同样会带动万宁旅游业。随着人们的收入水平和消费水平日渐提升，城乡居民人均可支配收入不断的提高，人民可用于提高生活质量的消费资金正在不断增加，消费能力不断增强。在这种情况下，本项目为人们提供一个集娱乐、休闲、旅游、餐饮、住宿等于一体的，能全面满足不同客户层的高品质的旅游度假天堂，极大地满足了人们日益增长的消费需求，并以崭新的元素引领人们的消费理念。10.252、4开发该项目目的定位1、投资收益的最大化 2、提升度假酒店的品牌形象；3、为万宁旅游业做出贡献；4、增强在市场竞争力；5、增强客户满意度，提升客户重复入住率；6、利用海景优势，开发休闲娱乐项目。10.5项目开发的市场需求定位根据客户的需求，本项目收集了很多好的建设性建议，是促使业主尽快开发本项目的重要源动力。这些意见包括：1、对总体接待能力的需求，尤其是节假日的客房需求，对海景客房，尤其是对正海景客房的需求；2、对多功能厅和现代化会议设施的需求；3、对现有园林和开敞的空间的满足和称赞，需求更多的自然园景和多变的热带植物；4、需求更多的娱乐设施，包括海滩和水上运行；5、需求更多的文化活动和短程旅253、行活动；6、利用优质安全的海水资源，打造海上趣味活动基地，开展游船、放生、垂钓等活动。第十一章 投资估算及资金筹措11.1建设投资估算11.1.1估算依据1）建设项目经济评价方法与参数（第三版）；2）投资项目可行性研究指南；3）海南省建筑工综合定额（2005）；4）海南省安装工程综合定额（2008年）；5）海南工程造价信息(2012.7)；6）海南省装饰工程综合定额（2002版）；7）海南省建设工程费用定额（2001版）；8）海南工程造价信息（2012.7-8）；9）勘察设计费依据国家计委、建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知（计价格200210号）估算；10）工程监理费依据国家发展改254、革委、建设部关于印发建设工程监理与相关服务收费管理规定的通知（发改价格2007670号）估算；11可行研究费根据国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知（计价格19991283号）；12）环境影响评价费用根据国家发展计委员会、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知（计价格2002125号）；13）招标代理服务费根据国家发展计委员会招标代理服务收费管理暂行办法（计价格20021980号）；14）建设单位管理费依据建设部有关规定估算；15）设计文件审查费参照琼发改收费 2007170号规定估算；16）其它费用依据海南省有关规定估算；17）基本预备费按(一)、（二）项之255、和的10%估算；18）涨价预备费：根据国家计委计投资19991340号规定，暂不考虑。11.1.2投资估算（1）总建筑面积：12103m2。其中：计入计容率建筑面积7452.9m2，不计入计容率建筑面积4650.1m2。（2）费用估算：项目总投资估算表见下表详见附表。土地费用：13794.22万元前期工程费估算表：前期工程费估算表单位：万元序号项目名称金额估算说明1设计费80.002水文、地质勘查费40.003道路费18.504供水费13.405供电费26.006土地平整费200.007环境影响报告表编制及评审费3.008编制可行性研究报告费用及评估费用10.00合计390.90项目基础设施建256、设费估算表：基础设施建设费估算表单位：万元序号项目名称建设费用合计估算说明1供电工程9.009.002供水工程8.008.003供气工程5.005.004排污工程50.0050.005小区道路工程45.0045.006路灯工程25.0025.007小区绿化景观工程10.0010.008环卫工程30.0030.009消防工程100.00100.00合计282.00282.00建筑安装工程费估算表： 建筑安装工程费用估算表 单位：万元序号项目名称建筑面积建安工程费装饰工程费金额合计估算说明单价(元)金额单价(元)金额1住宅8160.472300.001876.911300.001060.86293257、7.772会所265.521800.0047.791000.0026.5574.353地下车库3152.01900.00283.68500.00157.60441.28合计11578.002208.381245.013453.40公共配套设施建设费估算表：公共配套设施建设费估算表 单位：万元序号项目名称金额估算说明1围墙50.002电瓶车及大门400.003停车场80.004公共厕所30.00合计560.00其他工程费用估算表其他费用估算表单位：万元序号项目名称金额估算说明1临时用地及临建费150.252施工图预算或标底编制费65.303招标管理费18.004工程监理费300.005竣工图编制258、费58.656工程保险费80.32合计672.52项目投入总资金估算汇总表项目投入总资金估算汇总表单位：万元序号项目名称投资额占总投资的%估算说明1开发建设投资22538.52100.00%1.1土地费用13794.2261.20%土地费用不计入本次可研1.2前期工程费390.901.73%1.3基础设施建设费282.001.25%1.4建筑安装工程费3453.4015.32%1.5公共配套设施建设费560.002.48%1.6开发间接费0.000.00%1.7管理费用1015.114.50%1.8财务费用0.000.00%1.9销售费用1149.185.10%1.10开发期税费155.320259、.69%1.11其他费用672.522.98%1.12不可预见费1065.874.73%2经营资金0.000.00%3项目投入总资金22538.52100.00%3.1开发产品成本22538.52100.00%注：销售费用计提比率： 6.00%管理费用计提比率： 5.00%不可预见费计提比率： 5.00%11.2资金筹措和投资融资分析和建议项目总体建设期总投资为22538.52万元，建设资金来源于建设单位自筹。第十二章 财务评价12.1评价的依据和基本数据1、财务评价是依据国家现行的企业会计准则、企业财务通则和国家计委、建筑部颁发的建设项目经济评价方法与参数第二版及于守法主编的投资项目可行性研260、究指南等的有关规定和方法进行的。2、依据国家税收政策规定，出售低层住宅公寓征收土地增值税，按规定来计算；征收营业税，税率为5%；并征收城市维护建设税和教育附加税，税率分别为营业税的5%和3%；所得税，按新税法规定收取25%。3、项目计算期定为4年，其中：建设期2年，经营期2年。4、行业基准收益率参考值取10%。5、有关财务规定，税后利润提取10%的盈余公积金。6、财务评价范围仅限于本项目的财务预测数据。12.2住宅的销售收入本项目低层住宅及会所全部进行销售，营业收入全部归属项目建设单位。低层住宅公寓及会所销售收入估算见附表15-1-1销售收入与经营税金及附加估算表及15-1-4房屋销售计划表。261、2、项目销售计划本项目分5年销售，销售计划详见附表（销售价格为均价）。3、营业税及附加费估算根据国家有关税收政策，本项目征收营业税，城建、教育附加，所得税税率为25%。（1）营业税及附加费用根据海南省有关税收政策，项目的营业税，税率为5%，城建、教育附加分别为5%和3%。12.3总成本费用估算12.3.1开发估算费用项目开发成本费用包括土地费用13794.22万元，、建筑安装工程费3453.40万元、基础设施建设费用282万元，前期工程费390.90万元，管理费用1015.11万元，公共配套设施建设费560万元，其他费用672.52万元，不可预见费1065.87万元，共计22538.52万元。262、详见“附表”13-10项目投入总资金估算表。12.3.2财务费用本项目资金全部为自筹，故不产生财务费用。12.4财务评价报表（附后）财务评价报表主要包括：（1）开发建设用款计划表；（2）项目总投资使用计划与资金筹措；（3）项目投资现金流量表；（4）项目资本金现金流量表；（5）利润与利润分配表；（6）财务计划现金流量表；（7）财务评价指标一览表；（8）资产负债表；（9）销售收入与经营税金及附加估算表；（10）房屋销售计划表；（11）自营收入与经营税金及附加估算表；（12）敏感性分析结果表；（13）敏感度系数和临界点分析表。12.5项目财务评价指标1、盈利能力分析（1）全部投资经济效果指标财务内部263、收益率（FIRR）：22.31%（税前）、17.99%（税后）； 财务净现值（FNPV Ic=10%）：36367.65万元（税前）、23353.28万元（税后）；动态投资回收期（Pt）：2.05年（税前）、2.29年（税后）。（2）静态经济效果指标资本金收益率 = 21.62%资本金净利润率=26.83%总投资收益率=11.59%投资利润率=11.59%销售利润率=40.05%从上述指标可以看出，该项目全部投资和资本金投资的财务内部收益率均大于设定的行业基准值10%，其基准收益率对应的财务净现值也远远大于零，这样的盈利能力是可以的。从静态辅助经济指标来看，总投资收益率能达到11.59%，对于264、这类投资类项目也是完全可以接受的。2、不确定性分析本项目财务评价采用的数据，大部分来自预测和估算，在一定程度上存在着不确定性。这些不确定的因素不仅会使项目的收益受到很大影响，而且给项目投资者带来一定的投资风险。因此，必须对项目进行不确定性分析。本项目的不确定性分析采用项目盈亏平衡进行分析，其盈亏平衡点：BEP = 年固定成本/（年产品销售收入-可变成本-税金及附加）100%52.85%计算结果表明，该项目开发程度达到52.85%时，项目经营就可保本，可见该项目的盈利范围是很宽的，具有较强的抗风险能力。3、敏感性分析本项目为旅游开发项目，经营中将受到的制约因素较多，为更好地把握其各种不利因子的负265、面影响，并采取相应的对策规避风险，争取更好的经济效益，现分别就项目建设投资、销售收入（主要是销售价格影响）、酒店营业收入、经营成本分别变化10%和5%，计算其全部投资税前与税后的财务内部收益率和投资回收期等指标的变化。详见“敏感性分析结果表”“敏感度系数和临界点分析表”。从表中可看出，项目建设投资的增加对财务内部收益率的影响是最敏感因素，酒店的营业收入的提高对项目收益的影响是最敏感因素，项目的建设投资降低对项目回收期的影响是最敏感因素，所以在项目建设经营过程中应高度注意其变化，并采取积极措施予以规避风险，比如：加强工程建设监理管理，避免工程施工的不必要浪费，有限控制和降低工程建设施工费用，有限266、地缩短投资回收期。12.6财务评价结论本项目经计算分析得出：本项目全部投资财务内部收益率均满足了设定的行业基准值的要求，经济效益和投资效果表现较好。从不确定性分析的结果看出，项目盈利较有保证，这也说明该项目具有一定的抗风险能力。第十三章 社会影响分析13.1项目对社会的影响分析本项目位于万宁市南燕湾与老爷海交接入海口处，项目周边生活配套比较齐全完善，交通便利。建设成住宅休闲旅游小区，增加该区域的农民生活环境。与此同时，该项目实施将有效地为拉动万宁的经济发展做出贡献，同时能促进就业人数。大量的游客带来的消费、娱乐需要，会极大的刺激相关产业发展，快速形成居住、商业氛围，改良地区经济结构、增加区域人267、员密集度、重建区域社会关系，项目完成后可为当地解决200人的就业，进一步带动万宁的发展。13.2项目适应性分析13.2.1 开发商本项目建成后将对万宁市产生较大的经济带动作用和社会影响力，项目的建设将会为海南南燕湾海洋实业开发有限公司带来经济收益和地区品牌效应；该项目的建设和使用对所在地经济做出的贡献可以融洽开发企业和当地政府的关系，有利于海南南燕湾海洋实业开发有限公司在当地发展战略的实施。13.2.2 当地政府该项目位于万宁市，周边交通便利，毗邻一系列旅游地产，该项目较大的体量和良好的投资、居住前景将对万宁市经济发展做出一定的贡献，在这一点上，和当地政府大力推进本地区城镇化进程、构建“风景万268、宁”的城市格局的规划意图是完全契合的。13.2.3 当地居民通过政府的宣传和社会现实的体验，当地居民会渐渐了解到项目对当地经济的带动，进一步认识到对自己生活的改变。13.2.4 当地商家和厂家项目的建设和经营带来的生产生活用品消费刺激了当地厂家的生产和商家的销售，扩大产销量、增加利润额的利益能够通过项目建设得到满足，是项目受益人，对项目持大力支持的态度。13.3社会风险分析13.3.1社会风险该项目的特点是规模较大、投资大、开发周期较长，居民生活简单自然，项目带来的众多外来人员、大量施工机械、不可避免的施工噪声等等，在较长的开发周期里有可能会对当地居民正常生活造成困扰，引起居民的抵制情绪和索赔269、行为，干扰项目的正常进度，处理不当的话，可能导致项目工期无限期延长、项目地区影响力下降、负面影响上升，甚至对城镇规划带来不良后果，也对开发企业本身的企业形象造成损失。1、项目施工中的风险分析项目承办单位虽然有丰富的组织管理经验，但在施工期间可能由于多方面的原因或其他因素，出现了某些影响工程进度或工程质量的问题，致使建设期延长。由于施工队伍为一级资质，施工力量较强，技术力量雄厚，即使出现上述问题，也能够及时解决的。在施工中，不可预见的因素也比较多，如工程地质结构的变化，就得增加投资，出现工程超支现象，如果资金筹措不及时，施工单位又不愿意垫款，势必要影响工程进度。从目前情况来看，项目投资单位实力比270、较强，有一定的经济基础，即使超支，也是可以解决的。2、经济风险项目经济风险主要是住宅销售价格及酒店经营预测结果，而销售和经营价格又决定于开发房屋的市场销售情况，可能会出现销售市场不好和销售价格偏低的状况。为了避免此种情况的发生，该公司对销售价格进行了详细的调查和估算，目前国内外人们随着经济实力的增强，迫切要求开发商提供地理位置优越、环境优雅、功能设施齐全的酒店和房产。项目建成后，可以改变这种格局。如果销售价格合理，服务周到，销售不会成为问题。通货膨胀也是影响项目建设的一个主要风险，通货膨胀可使建筑材料和人工费超过预算，从而加大了项目的投资。为了避免这个风险，通过招投标的形式，将工程通过协议的方271、式，采取一次性全部承包的办法承包给施工队，从而避免了通货膨胀的风险。3、自然风险自然风险主要包括地震、自然气候条件的变化而引起洪水等自然灾害。为了避免这种风险，对工程进行保险，从而减轻由自然灾害所造成的损失。13.3.2对策分析严格遵守环保、市容等部门的规定，及时办理相关手续并大量公示，如大方量混凝土等不可中断工序的施工期间，应当另附施工情况说明，让周边居民了解施工的紧迫性，充分征求居民的谅解；另外，与当地政府加强联系，加大宣传力度，尽最大可能让人们了解到项目对地域经济的推动作用，以及对人们生活品质的提升作用，将国内外游客纳入项目共同利益目标体系内。13.4社会影响评价结论该项目将改善当地环境272、质量，提高居民生活质量。在生态方面，能够改善当地生态环境，整合土地资源，增加绿化覆盖面积。在经济方面能够增加房型的购买量，为规模市场的形成创造条件，促进经济发展。为了避免或减少项目的社会风险，应根据当地实际情况，联合各相关部门，稳定民心。同时要注意解决好与周围居民的利害关系。建设期间要采取必要的措施来减轻对居民及企业单位的影响。项目竣工后要尽快对场地进行绿化，使负面影响降低到最低程度。第十四章 结论与建议14.1结论1、本项目的建设将改善当地居民环境和生活条件，使得万宁市在推进加快城镇一体化进程方面迈进了一步，有利于创造和谐社会，推进万宁市旅游地产及旅游业的发展，故项目建设是必要的。2、本项目273、能耗指标按照相关规范、规定取值，并采取有效措施，优化用能结构，保证能源消耗在正常水平，可以达到节能目的。3、本项目投入使用后，对可能对生态环境造成轻微污染的生活污水、生活垃圾及建设过程中产生的扬尘、噪音等污染，将采取切实可行的治理措施，不会对环境造成危害。4、本项目工程总投资约为22538.52万元人民币。资金由公司自筹解决。项目各项经济技术指标表明，该项目设计合理，建设方案可靠，具有良好的社会效益，社会适应性良好，抗风险能力强，是可行的。6、本项目建设周期计划24个月左右，其中前期工作及设计工作约4个月，实际施工期约为20个月。计划从2013年9月开始进行前期准备工作， 12月开工建设，20274、15年9月开始竣工验收。通过前几章综合分析可知，本期项目有着良好的经济、社会和环境效益，并能保证资金链的平衡，同时具有较强的抗风险能力。固本期项目在经济、社会、环境、技术上均是可行的。14.2建议1、项目定位较高，土地等前期投资成本较高，所针对的是国内外高端旅游市场。2、在工程建设中应多听取有关专家的意见和建议，有关论证、设计、施工要紧密配合，对于建设过程中出现的问题，应用科学的方法进行分析、比较、论证。在设计和施工中，吸取周边其他项目的建设经验，采用合理、可行、有效的技术手段，确保工程万无一失。因为本期项目施工质量要求较高，投资相对较大，建设方应采用招标方式择优选取有类似工程施工经验的施工单位进行现场施工，在严把质量关、保证工程质量的前提下，合理科学的控制成本，努力降低造价，确保工程按期交付使用。4、做好项目策划与设计阶段的投资控制。由于在项目策划和设计阶段，影响总投资的75%以上，因此，应当特别注意项目策划与规划设计工作。项目的建设投资较大，是影响项目财务可行性的重要敏感性因素，建议开发商做好设计过程以及建设过程中的成本控制工作，优选方案，降低项目投资风险。附图及附件附图： 图1 海南在世界和中国的区位图图2 万宁在海南岛的区位图