1、万宁银湖温泉假日酒店项目可行性研究报告（征求意见稿）海南正理项目投资顾问有限公司二零一三年八月目 录第一章 总论11.1项目背景与概况11.2可行性研究报告编制的依据21.3可行性研究报告的范围31.4拟建项目的主要经济技术指标31.5投资估算与资金来源31.6项目提出的背景31.7结论41.8问题与建议5第二章 投资环境与市场分析62.1投资环境分析62.2产权式酒店市场分析82.3本项目介绍112.4本项目定位122.5本项目目标客户分析152.6销售产品的确定及价格定位162.7营销策略分析162.8市场分析结论18第三章 场址选择与建设条件193.1场址选择193.2 建设场地自然条件2、193.3 工程地质193.4交通运输条件193.5供水供电通信203.6社会经济条件20第四章 工程技术方案224.1项目概况224.2项目规划与布局234.3建筑设计254.4结构设计274.5给排水设计294.6电气设计324.7消防系统384.8暖通空调设计404.9配套设施41第五章 环境影响评价435.1 编制依据435.2 项目建设对环境的影响435.3环境保护措施445.4环境影响评价48第六章 节能节水措施496.1设计依据496.2节能概况496.3项目能耗状况506.4节能措施526.5耗能指标分析结论55第七章 劳动安全卫生与消防567.1劳动保护567.2安全卫生措施3、567.3消防安全措施56第八章 项目实施进度安排588.1 建设工期588.2 进度安排588.3项目建设进度计划表588.4项目实施过程的控制措施58第九章 项目招投标609.1招标依据609.2招标投标管理的基本原则609.3招标范围619.4招标组织形式619.5招标方式619.6本项目的招标方案62第十章 投资估算与资金筹措6310.1投资估算依据6310.2估算范围6310.3估算金额6310.4资金筹措63第十一章 财务评价6411.1项目财务分析的主要依据6411.2项目财务基础数据6411.3营业年收入估算6511.4总成本及费用估算6911.5财务盈利能力分析7011.5敏4、感性分析7211.6财务评价结论72第十二章 社会评价7412.1项目建设对社会的影响分析7412.2风险分析7412.3社会评价结论75第十三章 研究结论7613.1可行性研究结论7613.2建议76附件第一章 总论1.1项目背景与概况1.1.1项目名称万宁银湖温泉假日酒店项目1.1.2承办单位概况项目承办单位：三亚亚洲实业有限公司三亚亚洲实业有限公司成立于一九九三年三月三十日，法定代表人为张春花，注册资本叁仟万元人民币，经营范围包括：房地产投资、市政建设、物流服务、组织国际文化交流活动、种植、养殖业、商业贸易、商务信息服务、商务会议服务，建材、装饰材料、糖烟酒、水产品、副食品、纺织品等。15、.1.3建设地址万宁银湖温泉假日酒店项目位于万宁市兴隆旅游度假区迎宾大道东侧。1.1.4建设内容与规模本项目位于万宁市兴隆旅游区迎宾大道东侧，兴隆银湖温泉假日酒店用地内。项目用地属于已开发建设用地，总用地面积为54430，总建筑面积23000，其中永久性建筑12000（8栋别墅和酒店主楼、副楼等），临时性建筑11000。本项目拟保留现有的8栋别墅(建筑面积为9172.06)，并对其进行二次装修；拟拆除其余建筑，拆除后进行重新规划建设。本次拟新建2栋商铺、61栋独栋别墅、18栋联体别墅（36套）及酒店主楼，新建总建筑面积52360，其中计容面积为40020，不计容面积为12340。项目建成后，本6、项目总建筑面积为62532.06，其中计容面积为49192.06（含原有8栋别墅），不计容面积为12340。主要技术经济指标详见下表：序号项目单位规模一土地面积54430二总建筑面积62532.06 1已建建筑面积9172.062新建建筑面积52360 2.1计容建筑面积40020 2.1.1新建别墅建筑面积325202.1.2商铺建筑面积15002.1.3酒店主楼60002.2不计容面积（新建）12340 三容积率0.9四绿化率45%五建筑密度15%六地面停车位个3001.2可行性研究报告编制的依据1、与委托方签订的合同；2、万宁银海温泉假日酒店有限公司宗地图；3、酒店股权转让协议书；4、国7、有土地使用权证证号：万国用（2010）第500020号；5、建设项目可行性研究指南（试用版）；6、建设项目经济评价方法与参数（第三版）；7、房地产开发项目经济评价方法；8、城市房地产开发经营管理条例；9、海南省相关定额；10、委托方提供的其他资料。1.3可行性研究报告的范围本报告的研究范围为：项目建设背景、投资环境与市场分析、场址选择与建设条件、工程技术方案、环境影响评价、节能节水措施、劳动安全卫生与消防、项目实施进度安排、项目招投标、投资估算与资金筹措、财务评价、社会效益评价等。1.4拟建项目的主要经济技术指标项目总投资：65661.41万元；项目财务净现值（所得税后）：22497.04万元8、；财务内部收益率（所得税后）：28.83%；静态投资回收期（所得税后）：2.90；动态投资回收期（所得税后）：3.17。1.5投资估算与资金来源本项目总投资估算为65661.41万元。其中：房地产开发成本60300.54万元，房地产开发费用5360.87万元。项目资金来源详见下表：序号资金来源数额占总投资比例1银行贷款27000万元41.12%2自有资金38661.41万元58.88%4总投资65661.41万元100%1.6项目提出的背景产权式酒店作为产权式地产项目与商业性酒店的结合，整合了多种资源优势，是房地产和酒店的创新经营模式。国内最先引入产权式酒店模式的是海南省三亚市，在1995年房9、地产市场低迷时期，为摆脱楼盘滞销困境而采取的不得已策略。没想到这一不小心就撞上了房产投资新潮的“腰”，它作为这一种旅游与房地产相结合的物业开发模式开始风靡全国。北京、上海、广州、深圳、青岛、北海、桂林、珠海、昆明等地开始出现各种形式的产权式酒店，经过一段时期的发展并呈现出旺盛的势头。2001年4月，产权式酒店深圳大梅沙雅兰酒店投入试营业。此后, 北京延庆金色假日酒店、海南三亚海景大酒店、上海海南皇冠假日酒店、广州的远洋商务大厦、深圳的丹枫白露酒店等项目相继开发, 产权式酒店项目日见兴盛。海南省产权式酒店的发展已经初具规模，形成了以半山半岛、海南康乐园海航产权度假酒店、三亚湾红树林度假酒店、三亚10、湾国际公馆等项目为代表的产权式酒店项目。但是这些产权式酒店项目户型多为小户型，销售对象也主要针对城市中产阶级的个人。目前，海南适合企业级客户别墅式的产权式酒店项目较为罕见，本项目的建设无疑将补充此区域的空白。本项目拟创建清华大学紫荆学院总裁班游学基地，该基地是海南省唯一一家游学基地，也是全国为数不多的清华大学游学班基地之一。另外，为了弘扬“教育为本，人才为主”的教学理念，本项目成立了国家关心下一代工作委员安全教育基地，关心国家教育人才事业，与中国关工委相互配合，共同推进全国关心下一代教育事业的发展。1.7结论本项目的建设符合国家产业政策，能有效地促进万宁市建设优秀旅游的步伐，加快海南国际旅游岛11、的建设，提高旅客接待能力，更好的满足游客餐饮、住宿、娱乐、购物等需求。同时项目的建设是以旅游带动产业结构调整，能有效地促进万宁市经济的发展，改善投资环境。因此，本项目的建设是必要的。通过财务评价分析，项目全部投资财务内部收益率为28.83%，大于基准收益率10%；财务净现值为22497.04万元 ；动态投资回收期为3.17年，说明项目投资收益率高，经济效益好，具有较好的抗风险能力，本项目在经济上是可行的。综上所述，本项目具有良好的社会效益和经济效益，因此本项目的建设是必要的也是可行的。1.8问题与建议通过项目财务数据分析可知，本项目在预计的销售价格和经营模式下，具备良好的经济效益，项目可行，项12、目的运行中需注意以下几个方面：1、项目建设资金的来源为企业自筹资金及银行贷款，项目建设所需资金的及时到位是项目建设顺利进行的必要保障，建议建设方积极与银行沟通，保障资金的及时到位，同时在建设过程中要建立建全项目会计核算和内部稽核制度，对项目资金实行全过程的财务管理与监督；要严格项目资金竣工决算，规范项目的业绩考评和追踪问责制度。2、制定切实可行的运营模式，保障客户基本收益的同时确保自身利益最大化。3、海南省酒店业竞争日趋激烈，因此，本项目在设计时应突出自己的项目特色，使得酒店在经营过程中有异于其他同类酒店的特色，以吸引顾客前来。4、在工程建设中，切实做好节能、节地、节水、节材工作。第二章 投资13、环境与市场分析2.1投资环境分析2.1.1海南省投资环境分析当前海南省经济社会发展长期向好的基本态势没有改变，基础配套设施在不断建设和完善，加快推进城镇化进程促进刚性和改善性居住需求不断增加，“十八大”提出增加居民收入增加了人们的购房预期，独特优越的自然生态环境吸引着大量岛外居民前来度假居住等等，这一系列的有利因素，都在有力支撑着我省房地产业的发展。本报告经过研究分析得出海南具有良好的房地产投资环境的重要因素如下：国内经济发展良好改革开放30多年使国民财富增长，富裕家庭增多，人均可支配收入增强，人们的传统消费观念发生了变化，由温饱向享受型转变。在居住方面，有能力和条件的富裕阶层，不满足于原来的14、居住环境，而是追求健康舒适的新居住环境，购买第二套房产的人越来越多。而近年来，随着经济社会的进一步发展，为了满足度假、疗养功能需要的购房需求不断增长，这也使得拥有优良自然环境的城市当地地产市场备受关注。海南基础设施不断完善基础设施不断完善，2012年新增公路通车里程6484公里，其中高速公路130公里；新增高铁308公里、空中航线120条、万吨以上港口泊位4个；东环高铁、海口绕城高速、三亚绕城高速、海屯高速、文昌清澜大桥等建成通车；东方电厂、海南电网跨海联网一期、华能戈枕水利枢纽等建成运营；西环高铁、屯昌至琼中高速公路、美兰机场二期、凤凰机场三期、马村港二期、国投孚宝30万吨原油码头、中海油315、00万吨液化天然气站线、昌江核电、红岭水利枢纽等一大批工程有力推进；博鳌机场开始征地动迁，琼州海峡跨海通道工程列入国家“十二五”规划。海南自然资源不可复制海南的气候、地理环境是中国唯一的，也是世界最好之一。海南的资源优势，也是有别于其他省份不可复制的旅游资源。正是这种稀缺、不可替代、不可复制的自然资源，奠定了海南房地产业发展的基石，吸引着众多的国内外投资者。正在建设的海南“国际旅游岛”，使海南成为我国面向世界的旅游国际品牌。海南国际旅游岛上升为国家战略之后，海南政府受到国家政策的大力支持，全面推进绿色之岛、开放之岛、繁荣之岛、文明之岛、和谐之岛建设，使海南岛“度假天堂”的地位显现，成为国内最理16、想的“第二居住地”和“养老基地”，吸引了越来越多的岛外人士来海南度假和置业，有效拉动海南的旅游房地产开发和高端酒店建设以及产权式酒店的发展。2.2万宁市投资环境分析万宁市气候温和宜人，是海南最适宜居中的城市之一，其处于三亚和海口两大旅游城市的中间点，东线高速公路、东环铁路纵贯全市，交通便利。而随着博鳌机场、万宁至儋州高速公路等项目的建成，将进一步提高万宁的旅游地位。借助众多利好政策，万宁市近年来利用区位和自然资源优势推动旅游业快速发展，借旅游业的发展进一步带动旅游地产的发展，在兴隆、石梅湾、神州半岛等旅游开发区建设具有度假休闲第二或第三居所的特点居住产品，吸引岛外客户投资置业。2013年万宁市17、继续开展“项目建设年”活动，万宁市安排实施重点项目156个，总投资131.54亿元。严格落实“六个一”项目工作机制，推进神州半岛、石梅湾、山钦湾、日月湾、南燕湾和万城、兴隆等地区项目建设。奥特莱斯品牌折扣店年内竣工投入运营。启动省级储备地项目、小海新区、中非合作圆桌会议永久会址、太阳河水上乐园、冲浪基地等项目建设。做好乌场港、港北大桥、西部槟榔旅游公路、老爷海海岸带综合治理等项目前期工作。大力开展招商引资，建立项目储备库，形成“洽谈一批、签约一批、在建一批、投产一批”的良性循环。这些项目的建成在提升万宁知名度的同时也将将对万宁的经济发展起到促进作用。随着经济的发展，万宁房地产市场预计得到进一步18、的发展壮大。2.2产权式酒店市场分析2.2.1产权式酒店的概念及特点1、产权式酒店的概念产权式酒店是开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营，获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。为保证酒店有较高的出租率和物业升值空间，产权式酒店都建于景色优美的旅游业和经济比较活跃的地区。2、产权式酒店经营特点产权式酒店这种新颖的经营和投资方式，目前在世界范围的旅游城市已迅速发展起来。据资料显示，全球就有540万个家庭参与了分时度假网络，全球分时度假物业销售额达到67.2亿美元。近10年来，全世界产权式酒19、店平均每年以15%的速度递增，所有这些表明，产权式酒店正在成为旅游经营的一种重要的经营创新模式，同时成为最受中产家庭青睐的旅游、投资形式。产权式酒店不同于普通的酒店，其经营模式主要有三大特点：（1）业主拥有酒店独立产权。投资者可以一次性付款或分期或按揭的方式获取产权，拥有所有权，但没有经营权，产权往往为40年。（2） 酒店式管理。产权式酒店是酒店的一种， 提供各种酒店式的服务， 如家居清洁、送餐、洗烫衣物、叫醒服务以及各种钟点服务，这方面而言，产权式酒店与酒店并无二致，其管理费一般是40元 /平方米月。 （3）兼具居住度假与投资两种功能。产权式酒店既可以用来居住度假, 也可以用来投资。不同的购20、买者，想法有所不同，同一购买者，在不同的时段的用途有所不同。有的购买者纯粹是用来自住，有的则是用来投资保值。不同的产权式酒店提供的回报方式也有所不同，如有些产权式酒店提供固定投资回报率，另加部分酒店经营利润；有些则提供免费居住天数；有些则要求只提供的酒店经营利润，不提供其他回报。资料显示，在国外产权式酒店作为一种分时度假的产品，为适应人们对度假的需求而生，是一种消费投资。而在中国，作为新的投资项目出现的产权式酒店是一种单纯的投资行为。房地产商之所以乐衷于产权式酒店的开发，是将产权式酒店作为融资渠道之一，用以吸引个人投资资金。2.2.2产权式酒店发展现状近几年对外开放和国内经济发展，市场消费潜力21、开始释放，一方面造就了一批具有消费能力的白领阶层，另一方面培育了这批白领阶层的超前消费观念。且随着社会的进步，旅游度假区随着国内旅游消费能力的提高而逐步形成气候，分时度假概念逐步被人们接受。产权式酒店进入中国才几年，其发展条件已逐渐成熟，强劲的发展势头咄咄逼人，北京、海南、秦皇岛、大连、青岛、深圳、南京等地已涌现出大批产权式酒店。我国目前产权酒店业积极向上发展，截止到2011年，全国有1500家产权酒店，资金规模2000亿元以上，业主30多万，相关从业人员近百万。通常不足50平方米的一件客房售价可能高达八十至上百万元左右，但一经开盘便被购房者争相抢购。产权式酒店价格虽高，但购买者多。2.2.322、海南产权式酒店发展状况海南的产权式酒店基本都属于投资型酒店。随着海南旅游地产业的扩大与发展，海南省政府也越来越重视产权式酒店的规范与管理，并试将其纳入旅游地产。政府的大力支持，与投资者和开发商的踊跃投资，加上国际旅游岛的建设进程加快，海南离岛免税、离境退税等各项利好政策的扶持，由此可预见海南产权式酒店未来的发展之路十分可观。近年一些知名房地产公司纷纷入驻海南，加快海南旅游房产地产建设。东部沿线的三亚市、海口市、琼海市等地的旅游度假房产得到成片开发。海南岛的高档产权式酒店得到了迅速的发展，尤以三亚市发展旺盛。海南产权式酒店不乏成功案例：1、明光海航大酒店明光海航大酒店位于海口市南海大道9号，开业23、时间2009年，拥有客房数量331套，主要以小户型房产为主，面积58m2左右，套房116 m2。年回报总房款8%（税后）每年免费住20天，可与三亚、兴隆的海航酒店交换入住。2、海南康乐园海航产权度假酒店海南康乐园海航产权度假酒店位于万宁市兴隆镇，开业时间2010年，酒店拥有575套客房，客房多为小户型别墅，海航产权酒店业主享有免费入住五星级酒店1821天，业主将酒店客房委托酒店管理公司对外经营，获取投资收益。业主每年有2周的免费入住时间，可在海航酒店集团旗下的所有连锁酒店实现交换入住。海航产权酒店的投资业主，机票5折优惠，康乐园国际高尔夫果岭费4折优惠，连锁酒店餐饮、娱乐消费8折优惠等多种体现24、业主尊贵身份的优惠待遇。3、三亚湾红树林度假酒店三亚湾红树林度假酒店位于三亚市三亚湾凤凰路沿线，2012年开业，拥有504间客房。业主享有的优惠如下：每年30天免费居住，可住三亚湾、亚龙湾、海棠湾（七星级）、清水湾、北京、青岛、无锡等所有红树林系列酒店，既可住标准间，也可住总统套金折返权。自酒店运营第二年起，业主未使用完的免费居住天数，将按平均业主价折返现金。 业主房价权。免费居住使用完后，业主在红树林系列酒店订房均自动享受业主房价。 酒店利润分红权。三亚红树林酒店为第三方独立财务，年终按业主所购房屋的分红指数，自动分享酒店利润，酒店运营第二年起即每月分红。 团体订房佣金权。业主订会议或团队房25、享受团体价，同时可获得5%订房佣金。2.3本项目介绍万宁银湖温泉假日酒店原属万宁市兴隆温泉银湖假日酒店有限公司，该公司目前已将其全部股权及其他资产出让给三亚亚洲实业有限公司。三亚亚洲实业有限公司拟对现有酒店进行改造扩建。新建项目酒店名称目前拟沿用原有酒店名称：万宁银湖温泉假日酒店。原万宁银湖温泉假日酒店为四星级酒店，本项目拟按照五星级酒店的标准将其打造将为高端的产权式别墅酒店。本项目拟创建清华大学紫荆学院总裁班游学基地，该基地是海南省唯一一家游学基地，也是全国为数不多的清华大学游学班基地之一。另外，为了弘扬“教育为本，人才为主”的教学理念，本项目成立了国家关心下一代工作委员安全教育基地，关心国26、家教育人才事业，与中国关工委相互配合，共同推进全国关心下一代教育事业的发展。项目建设内容如下：1、本项目拟保留项目用地内的8栋别墅，并对其进行装修改造。改造后每栋将建成10套集约式套房。2、新建2栋沿街商铺、1栋酒店主楼，商铺对外销售，酒店主楼主要为酒店大堂、餐饮、会议等功能。3、在项目用地内重新规划建设61栋独栋别墅、18栋联体别墅，每栋别墅均带有地下室，地下室主要作为影音、健身、酒窖等功能用房。项目建设完成后酒店的客房类型及数量如下表：序号别墅类型客房数量备注1豪华别墅10栋房间尺寸：360m2（不含地下室）2VIP别墅10栋房间尺寸：360m2（不含地下室）3一般别墅41栋房间尺寸：3027、0-360m2（不含地下室）4联体别墅36套房间尺寸：300m2（不含地下室）5原有的别墅80套房间尺寸：100m2左右2.4本项目定位2.4.1项目定位分析1、项目形象定位本项目定位为高档产权式别墅酒店，以温泉度假、商务休闲的理念为主，充分利用银湖酒店已经形成的旅游度假氛围和成型的产品条件，舒适优美的自然环境优势，先进的酒店配套，精心打造集温泉、餐饮、客房、会议、娱乐、拓展培训等于一体的特色度假居住中心，成为一个具有多种特色的旅游区域，而不仅仅是一个单一的旅游休息地，它将为游客提供一系列的自然景观游览活动设施。酒店别墅乡村部落般错落有致，返璞归真，还原陶渊明式的世外桃源。而每栋别墅都有独立的28、庭院，独立的泳池，阳光洒满、清风抚慰，人性化布局，细节精致，心灵spa；主卧顶级套房设计，起居室、步入式更衣间、桑拿房，双重尊贵客厅，方正大气，古朴典雅，低调奢华，心境淡然宜人的环境，高档豪华的配套设施，规范化的管理，贴心的服务，使每位客户能够真正享受置身于天堂般的服务待遇，让每位酒店产权投资者物超所值。本项目品牌特色为“清华大学紫荆学院游学班基地”、“国家关心下一代工作委员安全教育基地”，将成功打造海南省酒店业首家游学基地。“清华大学紫荆学院游学班基地”学员多为企业总裁、总经理或其他行业内非常成功的人士，具有相当的购买力。而“国家关心下一代委员会”委员一般都具有较高的社会地位，特别是那些长期29、在党、政部门担任过领导职务和各行各业的德高望重的老同志，通常也具有较强的经济实力。本项目集中优势，将巨资打造富贵者的天堂，奢华的典范。酒店将配备一系列可根据不同需要进行灵活配置的会议室和活动厅，活动厅室内可供活动空间面积广，会议室宽阔大气，均配有无线上网接入和电话会议联网设施。酒店拥有专业的MICE（会议、奖励、大会和活动）策划专家团队，将在景色宜人的环境中以丰富广博的知识和独具创意的团队建设方案为宾客打造一场成功圆满的会议或活动。精心营造，特色服务，酒店为学员们提供豪华的商务学术会议室、高尔夫俱乐部、三个大型户外温泉游泳池、户外温泉按摩池等一流的娱乐设施，高档居家别墅，为每一位学术研究者营造30、全面周到的学习深造环境，打造万宁兴隆银湖酒店金牌学术基地的品牌特色。2、产品目标定位本项目建设完成后将提升海南岛休闲度假酒店的品牌形象；为建设海南国际旅游岛成为世界级的旅游目的地做出贡献；完善万宁市旅游服务配套设施，提高在国际市场上的竞争力；完善万宁市旅游服务硬件设施，增强客户满意度，提升客户重复入住率等。3、产品性质定位高档次的产权式（分时式）温泉别墅，由专业酒店管理集团管理，是万宁市兴隆镇唯一的园林湖畔式别墅酒店。4、产品档次定位每个建筑细节精心设计，每处景观、植物、流水、雕塑精心独具，提供广阔的想象空间，每个配套高端、现代、人性化，每处设计高档、温馨、美观，打造奢华温泉度假别墅。5、产品31、投资分析高回报、低风险的享受型投资2.4.2项目特色分析1、品牌特色海南省终年气候宜人，是最佳的旅游体验之地。在这里，四季如春，有鸟语花香，丰富的资源物质，革命历史和文化遗址，也是游学的胜地。目前为止，海南省并没有正规的游学基地，更多的学子通过自行组织来海南游学，但由于对海南省的了解有限，往往得不到最好的游学效果。本项目创立了海南省清华大学紫荆学院班游学基地，该基地是海南省唯一一家游学基地，也是全国为数不多的清华大学游学班基地之一。另外，为了弘扬“教育为本，人才为主”的教学理念，本项目成立了国家关心下一代工作委员安全教育基地，关心国家教育人才事业，与中国关工委相互配合，共同推进全国关心下一代教32、育事业的发展。项目将打造金牌学术基地，特色奢华温泉别墅区域，为企业家、金融家和成功人士建立集商务、社交、娱乐休闲、养生等功能为一体的服务平台。2、温泉特色海南建设国际旅游岛，提出了打造健康岛的理念。兴隆温泉旅游资源丰富，号称“世界少有，海南无双”，富含矿物成分，温度高达80摄氏度，有极强疗养功效，是海南省第一个开发的温泉。酒店内部提供天然温泉入户，温泉水直接输送到客房浴室。室外有温泉按摩池、药浴、足疗、鱼疗、热带水果浴以及湖畔垂钓等，健康品味生活。本项目稀世难求的地产资本，向社会各界精英奉献稀缺山水温泉独栋官邸。3、园林特色酒店总体结构设计独特，风格浪漫，环境典雅，整个建筑群环绕一个曲线流畅，33、清澈荡漾的中心湖畔，郁郁葱葱的林荫小径，绿草如茵的草坪，犹如进入如诗如画的人间仙境，使人忘却世间烦恼，流连忘返。酒店规划布局及功能分区最大限度的满足业主“自然、生态、山水、海景”的追求。园林呈现出立体化三层景观：公共绿地和园林相互结合，构成一级景观；高大的珍惜棕榈科植物和自然起伏的地形构成酒店的二季景观；清澈的山间小溪贯穿整个酒店，再配以景观水池，构成酒店的三级景观。星罗棋布的水榭、幽径，小桥流水，错落有致的泳池、湖泊，与整片酒店交织融合。园林中水系景观更是达到3万多平方米，拥有面积为47亩的银湖，以其为中心，三个大面积的豪华泳池分布酒店，碧波荡漾的超大泳池镶嵌在园林之中，水成为绝对的主题，建34、筑因为水而更加动人。瞰山而归，拥湖愈贵，项目山水珠联璧合。4、配套特色万宁市位于海南省东部沿海，市区北距海口139公里，南离三亚市112公里，是海南东部旅游热线的中间站，海南东线高速公路横贯全境，交通便捷，可谓三亚市的“后花园”。项目位于兴隆华侨旅游区中心，交通便利，距海口市约2小时车程，距三亚市约1小时车程。项目周边散布的风景点有著名的兴隆热带雨林植物园、石梅湾、热带花园、兴隆亚洲风情园等等。项目东部紧邻兴隆山，著名的银湖位于项目内部，依山伴水，环境宜人。2.5本项目目标客户分析本项目产品主要为高端度假别墅，购买产权式酒店别墅的个人客户将拥有较强的购买力，他们或为知名企业的总裁、CEO、总经35、理，或为其他行业非常成功的人士。这一部分人购买一般不做投资，或是用作处理商务事物的场所，或是作为个人第三居所，退休养老之用；购买产权式酒店别墅的企业都具有非常雄厚的资金实力，购买后自用，用作接待客户、度假或是企业培训基地。结合本项目建设所处的独特的地理位置和项目市场定位，及建设方的销售意向，本项目的客户群主要为清华大学紫荆学院总裁班的学院、香港马会会员、游艇俱乐部会员、高尔夫俱乐部会员等高端人士。2.6销售产品的确定及价格定位本项目为万宁银湖温泉假日酒店项目，项目包括2栋商铺、61栋独栋别墅和18栋联体别墅。项目建成后总建筑面积为62532.06，其中计容面积为49192.06（含原有8栋别墅36、），不计容面积为12340。根据项目周边的房地产销售情况及咨询三亚亚洲实业有限公司工作人员，本项目别墅按照五星级酒店的标准进行装修，预计销售价格如下：序号别墅类型客房数量销售价格备注1VIP别墅10栋2000万元/栋房间尺寸：360m2（不含地下室面积）2豪华别墅10栋1500万元/栋房间尺寸：360m2（不含地下室面积）3一般别墅41栋1000万元/栋房间尺寸：300-360m2（不含地下室面积）4联体别墅36套600万元/套房间尺寸：300m2（不含地下室面积）5原有的别墅9172.06m2 18000元/ m280套，房间尺寸：100m2左右6商铺150018000元/ m22.7营销策37、略分析2.7.1项目营销理念根据本项目的特点，本项目的营销将分四步走：准备期：树立产品形象现场和户外广告先行，按照形象统一发布，让消费者关注并期待本项目的推出。概念导入、升级期：建立影响力突出本项目的特点，导入项目建设的概念，吸引消费者对项目的持续关注。核心卖点传播期：精准渠道，拓展客户，保证项目产品短期内的热销。营销活动结合推广主题深度开展，运用公关、新闻、促销、展会等方式聚焦大众目光。同时，分析潜在的客户群，对项目产品内涵进行深度解析。整合多种推广手段，不断掀起市场热潮。品牌生活体验期：强势推广，极致展示，保证持续热销一方面发挥项目独有的资源优势，将项目带入销售忠诚期，另一方面，直接的生活38、体验会给项目带来良好的口碑。同时，运用外界形成的强大视觉漩涡，持续性的挖掘客户资源，保证项目的销售业绩。2.7.2项目营销手段广告策略建议：整个广告活动的宣传应贯穿于整个项目的前期，奠基及后期。前期的广告宣传主要为市场造势，引起市场关注，扩大影响力。项目奠基期主要以庆典活动和电视广告为主要宣传媒介，在该阶段，力将信息全面覆盖到主要目标和潜在客户所在区域。后期广告宣传主要为了增加受众的记忆度，提升项目的品牌度。在整个广告宣传活动中，应与万宁市的旅游宣传媒体进行良好的合作。户外媒体户外媒体能迅速，有效的提高产品知名度，建立产品品牌度。比如大型广告牌和路灯POP或灯箱广告。大型广告牌可以很好的体现项39、目的档次，有利于项目品牌形象的建立。路灯POP或灯箱广告信息覆盖面广，可以迅速提高项目的知名度。电视媒体电视媒体历来是注目率最高，覆盖面最广的一种大众媒介。电视广告能够使信息量的到达率达到最高，是快速提高产品知名度最适合的媒体。互联网互联网做为一种新型的传播媒体，已越来越多的运用于商业活动中，互联网主要特点为没有地域传播的限制，信息可以通过网络传输到达任何一个地区和国家，而且还可以用来进行商务活动。2.8市场分析结论本项目定位清晰，本身配套优越，资金来源明确，目标客户清楚，市场投资环境良好。第三章 场址选择与建设条件3.1场址选择万宁银湖温泉假日酒店项目为万宁市兴隆旅游度假区迎宾大道东侧，总用40、地面积为54430m2（合81.645亩）。3.2 建设场地自然条件兴隆地处低纬度热带北缘，属季风性热带气候区，特点是：日照时间长、辐射能量大、雨量充沛、干湿季变率大。年平均气温23.8，最高平均气温28，最低平均气温18.8。年平均日照时数2225.2小时，7月份日照时数最长达258小时，最少3月为113小时，年降雨量1691.7，510月为雨季，9月为降雨量高峰期，平均雨量300.7，年平均相对湿度为85%。常年主导风向为东北风，次为东南风，平均风速3.23m/秒。地震裂度：7度地下水：地表以下510米左右。3.3 工程地质项目区所在区域地质情况良好，主要由杂填土；中液限粘土；含细粒土砾砂41、组成。含少量粉砂、细砂粒。稍光滑，干强度中等，韧性中等，含细粒土砾砂：灰黄、浅灰色、饱和，稍密中密状。主要由石英粗砂和砾石组成。3.4交通运输条件公路：项目区的交通运输条件较好，兴隆镇通过一条二级公路与海南东线高速公路相通，通过高速公路很方便地到达海口和三亚。兴隆镇已建成了较为完善的路网结构,项目区用地范围周围均有道路经过。2011年东环高铁开通,贯穿万宁全境。空运：兴隆镇距离海口美兰机场180公里，三亚凤凰机场80公里。两机场已开通到香港、澳门、韩国、日本、新加坡、曼谷、吉隆坡、莫斯科、圣彼得堡、曼彻斯特等地的固定国际航班。3.5供水供电通信兴隆镇已建成一个5000吨的自来水厂, 兴隆镇基础42、设施完备，电网已并入海南省网，电网覆盖率已达98%以上，供电设备先进，镇内现有110KV变电站1座，35KV变电站1座。 兴隆镇邮电通讯设施先进，程控电话可直拨国内1000多个城市县和世界上180多个国家和地区。项目所在地已有中国联通、移动通讯信号全覆盖，视讯网络等通讯业务都已开通，为项目建立与外界物流、商流、信息流提供了良好的基础。3.6社会经济条件近年来，万宁市委、市政府凭借万宁市丰富的旅游资源，从实际出发，坚定地实施以开发“一带两区”为发展战略重点，推动全市经济社会整体发展的科学决策，已经取得了显著的成果，产生了良好的社会影响和经济效益，为推进全市经济建设实现又好又快发展创造了有利条件，43、奠定了坚实的基础。2012年，全市人民在市委、市政府的正确领导下，深入贯彻落实科学发展观，抢抓国际旅游岛建设新契机，全面加快“一带两区”建设步伐，凝心聚力，攻坚克难，锐意进取，各项工作均取得较大成效。经济持续健康发展，改革开放步伐加快，民生得到较大改善，社会保持安定和谐，各项社会事业取得新进步。2012年全年，万宁市实现地区生产总值135亿元，增长10.1%。地方公共财政预算收入首次突破十亿大关，达到10.32亿元，增长25.6%。固定资产投资112.1亿元，增长25%。社会消费品零售总额40.17亿元，增长15.5%。城镇居民人均可支配收入19980元，增长14.4%；农村居民人均纯收入8044、17元，增长15.6%。先后荣获全国“三资”管理示范市、全国农田水利基本建设先进单位、中国十大体育营销城市、全省人口和计划生育先进市等荣誉称号。旅游发展竞争力不断增强。精心打造旅游精品，东山岭、兴隆热带花园创建国家4A旅游景区工作加快推进。赴北京、西安、重庆开展旅游城市推介暨旅游地产展销取得喜人成绩。成功举办冲浪节、槟榔文化节、中华龙舟赛、海钓赛、中非合作圆桌会议、世界旅游文化小姐中国总决赛等节庆赛事会展活动，万宁知名度、美誉度不断提高。全年全市接待旅游过夜人数347.55万人次，比上年增长1.5%，其中，旅游饭店接待旅游过夜人数321.81万人次，下降1.2%（其中，境外过夜人数6.05万人45、次，下降10.1%）；社会旅馆接待旅游过夜人数25.74万人次，增长54.7%。旅游饭店客房出租率53.4%，平均房价167.10元。全市旅游总收入25.09亿元，比上年增长6.3%。2013年万宁市继续加大旅游市场监管力度，完善联合执法和市场巡查工作机制，确保旅游市场安全有序发展，推动万宁从传统的观光旅游向休闲、度假、养生旅游转变，从过去的旅游通道、旅游驿站向旅游目的地转变。第四章 工程技术方案4.1项目概况本项目位于万宁市兴隆旅游区迎宾大道东南侧，现有兴隆银湖温泉假日酒店用地内，项目用地属于已开发建设用地，总用地面积为54430，总建筑面积23000，其中永久性建筑12000（8栋别墅和酒46、店主楼、副楼等），临时性建筑11000。本项目拟保留现有的8栋别墅(建筑面积为9172.06)，并对其进行二次装修；拟拆除其余建筑，拆除后进行重新规划建设。本次拟新建2栋商铺、61栋独栋别墅、18栋联体别墅（36套）及酒店主楼，新建总建筑面积52360，其中计容面积为40020，不计容面积为12340。项目建成后，本项目总建筑面积为62532.06，其中计容面积为49192.06（含原有8栋别墅），不计容面积为12340。主要技术经济指标详见下表：序号项目单位规模一土地面积54430二总建筑面积62532.06 1已建建筑面积9172.062新建建筑面积52360 2.1计容建筑面积4002047、 2.1.1新建别墅建筑面积325202.1.2商铺建筑面积15002.1.3酒店主楼60002.2不计容面积（新建）12340 三容积率0.9四绿化率45%五建筑密度15%六地面停车位个3004.2项目规划与布局4.2.1设计原则本设计方案贯彻“以人为本”、“均好性”与“可持续发展”思想，以塑造环境、景观与人和谐的生态度假居住空间环境为规划目标，建设一个布局合理、功能完善、交通便捷、具有优美度假环境和丰富文化内涵、具有现代物质文明的度假区。本方案遵循和贯彻始终的设计原则为：1、建筑呈秩序排开，分合有致，创造出以湖景为主导的景观空间；2、充分利用场地资源，使朝向和景观达到最优化；3、住宅单体合48、理布置，创造出最符合人居住的生活环境空间，均好性强；4、使业主充分的享受到景观空间的多样性、舒适性。4.2.2总体布局本项目沿中央的自然景观湖分为南北两个组团，项目出入口布置于用地西南侧的迎宾大道上，酒店大堂位于酒店入口处。北侧组团由12栋联排别墅和35栋独院式别墅组成，组团中央布置游泳池和景观水景。联排别墅靠北端布置，其余独院式别墅靠湖面和泳池布置，将自然景观充分引入室内。南侧组团现有已建的8栋别墅，本次设计拟在已建别墅北侧靠湖面布置5栋独院式别墅；南侧布置10栋联排别墅；该组团西南侧为项目主入口，入口两侧布置一层商铺2栋；组团东侧靠湖面布置4栋独院式别墅，其余17栋别墅分散布置，利于景观和49、视觉渗透。各栋建筑因地制宜，形成错落有致，富有生气的景观特色，展现丰富的文化底蕴，亲近自然，体现自然，自由灵动，自然统一的空间效果。4.2.3道路系统道路系统规划贯彻“以人为本”的设计原则，满足便捷性、舒适性、安全性要求。项目出入口设于用地西南侧的迎宾大道上，内部规划建设一条12m宽的主干道，贯穿项目内部各组团；与主干道相交的支路宽为4-6m，满足消防车通行要求；通向院落的小路宽为3-4m，采用鹅暖石铺面。内部道路路网规划完善，分工明确，既可以满足通行使用要求，也能减少组团内部的噪音污染，保证组团内的交通行驶安全，为创造静谧、便捷、安逸的生活环境打造优厚的条件。4.2.4绿化景观系统项目区域内50、的景观系统主要为自然生态景观水系和人文生态景观。自然生态景观为项目用地中央的自然湖泊，湖泊内水质干净清澈，湖泊两侧的建筑错落布置，最大程度为住户提供景观资源；组团内部修建泳池和喷泉等景观水景，为小区住户提供休闲健身场所，并把喷泉景观引入室内，满足住户的景观需求。庭院景观系统通过铺装、小品、绿化的精心搭配，创造富含美感的室外空间，充分体现小区的宜居氛围。根据小区环境的总体布局特点，进行具体的种植规划。环境设计的风格以自然生态为主，但又不失现代简洁、大方，强调场所感。因此在植物配植时综合考虑整体氛围的营造、视觉和使用上的特点以及小区所在的区域特征，创造出特色明显的植物景观。4.3建筑设计4.3.151、设计依据1、民用建筑设计通则（GB50352-2005）；2、民用建筑设计防火规范（GB50016-2006）；3、住宅设计规范（GB50096-1996）（2003年版）；4、住宅建筑规范（GB50368-2005）；5、建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2005）；6、城市居住区规划设计规范（GB 50180-93）；7、无障碍设计规范（GB50763-2012）；8、国家、省市相关建筑工程设计规范、规程、规定。4.3.2单体设计建筑采取热带东南亚建筑风格，以精致的浅坡屋顶、独特的造型及清新淡雅的色彩营造一种简约大方的居家感，体现热带气候特色。具有开放性和外向性。1、商铺本次拟52、建商铺2栋，项目出入口两侧各安排1栋，沿项目用地西南侧的迎宾大道布置，拟建商铺总建筑面积为1500m2，均为一层，层高为6m。2、酒店主楼酒店主楼为一栋四层建筑物，建筑面积6000m2，一层为酒店大堂，二至四层分别为餐厅及会议室，3、联排别墅联排别墅共18栋，其中北侧组团北端布置12栋，南侧组团南端布置6栋。拟建联排别墅均为双拼联排型，层数为地上3层，地下1层，每栋建筑面积为800（含地下室），每栋为两户。4、独栋别墅独栋别墅共61栋，其中有25栋靠湖面布置、17栋靠泳池布置、15栋沿广场布置，面积为均为480/栋（含地下室），层数均为地上3层，地下1层；4栋为小型别墅，面积为400/栋（含地53、下室），层数均为地上3层，地下1层。本项目别墅设计注重了户型的多样化设计，采用不同的空间组合方式，使面积相似的户型具有不同的品味、风格和景观朝向。因地制宜，设计了部分小户型，不但充分利用了土地，而且大大丰富了小区的户型种类，可满足多种不同层次住户对不同品质生活的追求。4.3.5立面设计建筑立面采用现代自然主义风格，以白色和浅色为主，幽雅别致，简洁而富有朝气。结合内部叠落有致的空间，使得度假区天际线更加灵动。既注重城市景观设计，又丰富了度假区的形象。简约大方、自然优美的建筑风格，既体现了私家领域感，又体现了内向的奢华感。4.3.6装修及室内配备本项目定位为产权式别墅酒店，按照五星级酒店的规模建造54、，别墅整修为精装修，配备齐全的电器及家具，达到拎包入住的效果。别墅内家具为红木或花梨木制品，电器均为知名品牌。4.3.7无障碍设计规划在道路系统规划中将无障碍设施的设计作为关键要素贯穿于整个设计中。无障碍通道由小区出入口引入，利用小区内庭院消防车道作为轮椅通道，在道旁人行道上设置盲道，经由消防车道引入至建筑单体各栋楼的出入口，整个无障碍通道的设计满足无障碍要求。4.4结构设计4.4.1设计依据1、建筑结构荷载规范（GB50009-2012）；2、建筑工程抗震设防分类标准（GB50223-2008）；3、建筑抗震设计规范（GB50011-2010）；4、混凝土结构设计规范（GB50010-20155、0）；5、建筑地基基础设计规范（GB50007-2011）；6、建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2001）；7、砌体结构设计规范（GB50003-2011）；8、工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分）（2009年版）；9、国家其他现行有关规范、规程。4.4.2自然条件1、抗震设防烈度：6度，设计基本地震加速度值：0.05g；2、设计地震分组为：第一组；3、抗震等级：一级；4、基本风压：考虑50年一遇的风压值为0. 85KN/。4.3.3设计标准1、按照国家规范要求，本项目的抗震安全相关要求归纳如下：建筑结构的安全等级：二级抗震设防分类：一般设防类（丙级）设计基准期：50年设计使用年56、限：50年 结构重要性系数：1.0抗震设防烈度：6度设计地震分组：第一组设计基本地震加速度：0.05g2、基本风压：0.85kN/ ，地面粗糙度为A类；基本雪压：0.00kN/ 。3、主要楼面荷载取值依据建筑结构荷载规范（GB50009-2012）。4.4.4结构形式本工程结构体系采用框架结构，地下为半埋或全埋的单层地下室。上部结构的抗震等级二级，建筑结构安全等级为二级， 4.4.5基础设计本项目暂无地质勘察资料，考虑到本项目拟建建筑层数均不超过三层，故基础选型暂为天然基础。具体方案待地质详细勘察完成后确定。4.4.6主要材料1、钢筋：HRB400、HPB330；2、混凝土强度等级： C30、57、C25； 3、钢材：Q235B 或 Q345B；4、墙体填充材料为采用200厚加气混凝土砌块。4.4.7恒载及活荷载1、恒荷载：4.10kN/ (板厚h=120mm时)； 3.85kN/ (板厚h=110mm时)；2、活荷载：住宅：2.00kN/; 阳台、走廊：2.5kN/；疏散楼梯：3.5kKN/； 上人屋面：2.0kN/； 不上人屋面：0.5kN/； 电梯机房：7.0 kN/。4.5给排水设计4.5.1设计依据1、建筑给排水设计规范（GB50015-2003）（2009年版）；2、建筑设计防火规范（GB 50016-2006）；3、建筑灭火器配置设计规范 （GB50140-2005）；4、58、室外给水设计规范（GB50013-2006）；5、室外排水设计规范（GB50014-2006）；6、城市给水工程规划规范（GB50282-98）（1998年版）；7、城市排水工程规划规范（GB50318-2000）（2000年版）；8、其它相关现行规范。4.5.2工程概况本项目建成后由2栋商铺、一栋酒店主楼、18栋联体别墅、61栋新建独院式别墅和8栋已有别墅组成（一栋改造成10套）。联排别墅每栋2户，共36户；新建独院式别墅每栋1户，共61户；已有别墅每栋2户，共16户，小区总户数为177户，每户入住人数按4人考虑，共有则小区入住总人数为708人。本项目给排水设计范围：给水工程设计、排水工程设59、计、雨水工程设计、太阳能热水工程设计。4.5.3给水工程设计1、水源从用地西南侧的迎宾大道上市政给水干管上引两条 DN200管道进入小区，在小区内形成环状管网，再从环状管网引一条 DN200管道进入地下贮水池。市政给水管压力0.2mpa。2、用水量本项目用水为住宅生活用水、商业用水、绿化用水和未预见用水及漏水等。住宅生活用水定额按250L/人d计；商业用水按面积计算，用水定额为6L/d；绿化用水按绿地面积计算，用水定额按2 L/次计；未预见用水及漏水量按住宅生活用水的10%计。其项目用水量详见下表：综合用水指标测算序号类别用水定额（L/人；L/）时变化系数用水规模（人、）最高日用水量(m3/d60、)1别墅生活用水2502708177.002商业用水61.5150045.003绿化用水224493.548.994漏水及未预见水量按别墅用水和商业用水的10%计22.205总计293.19注：商业用水含商铺及酒店主楼用水。3、供水方式一层给水利用市政给水压力直接供给，二层以上生活给水系统采用变频供水方式，住户入口压力大于0.35Mpa时设置减压阀减压。水泵房、变配电房设于地下室内。4、生活用水及泳池用水均由给水管网供给，游泳池的循环周期为46。5、水景给水系统景观水体对场区内的雨水排水可起调蓄作用，干旱季节可利用地表水作为补充水源。地表潜水水质可达到生活杂用水水质标准。日常绿化用水可利用景观61、水体作为水源，同时利用地表潜水作为补充水，使景观水体得到循环，保证景观水体水质。4.5.4太阳能热水工程设计本项目建成后由2栋商铺、18栋联体别墅、61栋新建独院式别墅和8栋已有别墅组成。本工程拟对新建别墅和原有别墅均进行太阳能热水系统设计。本工程热水热源由屋顶太阳能提供，电辅助加热。热水系统采用集中、同程供水方式。太阳能集热板和屋顶水箱设置在屋面，采用强制机械循环。安装设计太阳能集热器时，应充分考虑建筑与太阳能的一体化设计，根据自然资源和气候条件进行规划，在利用集热器采集太阳能的同时，还应考虑建筑的遮阳与通风设计，尽量做到与建筑完美结合，不影响建筑的遮阳与通风和自然美观，同时也不降低太阳能集62、热器的集热效果。1、设计参数水平面年平均太阳辐射量：4721.413MJ/A；20.02倾角平面年平均太阳辐射量：4759.480MJ/A；年日照时数：2139h；年平均环境温度22.4。2、热水设计参数设计日用水定额：60L/（人日）小时变化系数4.13设计热水温度：60，设计冷水温度：20。3、在每栋别墅屋顶设置一套太阳能循环水泵及一套热水循环泵，用于太阳能热水系统的热水循环。太阳能循环水泵（一用一备），辅助加热装置采用真空源热泵，以达到节能的效果。4、热水系统负荷计算用水人数：708人（用水人数总入住人数计算计）；人均用水量：60 L/（人日）；项目日用水量：42.48m/D。4.5.563、排水工程设计1、污水系统室内污废水采用分流制，室外雨污分流，卫生间内采用专用通气管进行通气。生活污水须经化粪池处理后方可排入市政污水管道，废水直接排入市政污水管道，厨房废水经隔油池处理后才能排入市政污水管网。2、污水量生活污水量按日用水量的85%计算。3、空调凝结水设专用管道，有组织进行排放。4.5.6雨水工程设计1、雨水量按两年一遇的暴雨强度计算，地面径流系数采用0.9，地面积水时间采用10分钟，设计重现期P=2年，雨水设计流量为Q=qF，其中，暴雨强度公式是雨水管渠设计计算的基本依据，本区域设计采用三亚市暴雨强度公式：q=1085(1+0.75lgP)/(t+9) 0.584 2、雨水系统64、（1）室内雨水系统采用外排水方式：天面雨水经天沟汇集后排入室外雨水系统，再排入小区雨水管网。（2）室外道路雨水通过雨水汇入小区雨水管网，然后排入市政雨水管网。4.5.7管材1、室内生活冷、热给水管采用铜管，焊接；室外生活给水管和室外消防管采用HDPE塑料管 。2、室内雨、污、废水管采用UPVC塑料管，室外排水管采用UPVC硬聚氯乙烯双壁波纹管。3、室内消防管采用内外热镀锌钢管，卡箍连接。4.6电气设计4.6.1设计依据1、供配电系统设计规范（GB50052-2009）；2、低压配电设计规范（GB50054-2011）；3、民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）；4、电力工程电缆设计规范（65、GB50217-2007）；5、建筑照明设计标准（GB50016-2004）；6、建筑设计防火规范（GB50034-2006）；7、建筑物防雷设计规范（GB50057-2010）；8、建筑物电子信息系统防雷技术规范（GB50343-2012）；9、火灾自动报警系统设计规范（GB50116-2008）；10、综合布线系统工程设计规范（GB50311-2007）；11、有线电视系统工程设计规范（GB50200-94）；12、安全防范工程技术规范（GB50348-2004）；13、民用闭路监视电视系统工程技术规范（GB50198-2011）；14、相关专业提供的设计资料。4.6.2工程概况项目建成后66、，本项目总建筑面积为62532.06，其中计容面积为49192.06（含原有8栋别墅），不计容面积为12340。本次电气工程设计包括已建建筑和新建建筑。设计范围：供电系统设计、配电系统设计、照明系统设计、弱电系统、防雷接地系统。4.6.3供电系统设计1、本工程采用两路电源供电，主电源为市电，电压等级10KV。备用电源为一台600KW柴油发电机，供电电压380/220V，当市电停电时为二级负荷供电。2、用电负荷及等级本工程消防设备、走道照明、生活泵、排水泵和电梯用电等为二级负荷，其余用电为三级负荷。3、负荷估算本工程住宅用电指标取40W/；商业部分用电指标取60 W/；酒店主楼用电指标取50W/67、；地下室用电指标取15 W/，其它用电按生活用电的10%计算。项目负荷计算详见下表：序号项目用电指标（W/）建筑面积()同时系数功率因素用电负荷(KW)1住宅部分4041692.060.50.9926.492商业部分6015000.90.9903酒店主楼5060000.90.93004地下室15123400.90.9185.15其它用电按以上生活用电的10%计算45.055合计1546.64计算负荷Pjs=1546.64KW，故本工程拟在变配电房内设1台800KW和1台1000KW的干式变压器，同时设为一台600KW柴油发电机组一套，供电电压380/220V，当市电停电时，30秒内可以自动启动68、柴油发电机，以保证消防设备等二级负荷的正常工作。4.6.4配电系统设计1变配电室出线采用电缆经电气竖井至各层动力，照明配电箱。2、室内照明、插座线路穿PVC管暗敷，消防线路穿钢管暗敷。3、插座回路设专用PE线，并装设漏电保护断路器。4.6.5照明设计1、住宅以节能荧光灯为主，走廊、卫生间、设备房采用节能灯。2、各层楼梯及走道、电梯前室、电梯机房及公共出入口等地均以双回路供电，事故时可自动切换。3、疏散楼梯、疏散通道、大堂、电梯前室、地下设备间布置应急疏散指示灯，间距不大于20m，转角处加密。4、消防控制中心、消防水泵房、变电所、配电间等重要机房布置应急照明，其照度为原照度的100%。5、照度标69、准按照建筑照明设计标准（GB50034-2004）执行。功能场所住宅地下室门厅走廊卫生间会议室餐厅酒店大堂照度（Lx）15075200100150300300500功能密度（W/）848678884.6.6弱电系统1、电话系统有线语音通信针对项目的使用特点，考虑采用市电信局的远端通信模块，以满足不同用户的适用要求。所有语音通信端口可按使用功能要求设置内部通话功能，市内通话功能、国内国际长途电话等功能。本工程拟设电话光端机房四座。楼内语音通信网络利用楼内的结构化综合布线系统组网。电话交换中继方式为DOD1、DID方式。2、宽带网络系统本工程预留市政宽带接口，由市政宽带网引来多模光缆，经设于建筑一70、层的总配线架，分支出单模光纤引至各单元一层配线架，户内配线采用UTP-4(20.5)穿管暗敷，竖井内采用数据双绞线线穿金属弱电线槽明敷的方式引至一层单元配线架。每户设两个终端插座。3、有线电视系统本工程拟设有线电视机房4座，向有线电视部门申请位于本工程就近处的HFC网络的光节点引入。光节点的设备由有线电视网络公司提供，并由其负责维护。有线电视网络公司负责提供光节点的信号输出，并负责将信号引入本工程的CATV前端机房。有线电视节目经电视信号干线系统传送至每个电视输出口处，使获得技术规范要求所要求的电平信号，达到满意的收视效果。4、闭路电视监控系统系统由摄像/录音、传输、控制处理、记录、显示灯几个71、部分组成，摄像机设置在大楼的出入口、公共部位、电梯厅、地下设备间及室外等处，与同轴电缆将视频图像信号传输至中央保安控制主机，通过控制主机和辅助设备将视步图像切换、分配、记录、显示、重放；同时控制主机发出指令，控制现场云台和镜头做各种动作，以保障摄像机捕捉到其所控制范围内的所有图像，进行有效地安全指控，为楼内人员及设备提供可靠地安全保障。闭路电视控制系统还必须与消防报警和防盗系统相配合，记录事故现场的情况，提高安全防范的能力5、入侵报警系统系统由探头、传输、控制处理等部分组成，在楼内部分重要房间及公共通道设置红外/微波双签探测器，当所控制的区域发生异常情况时，控制室将发出声光警报信号，同时通知有72、关保安人员并与闭路电视监控系统联动（对有BAS控制的照明回路可实施联动），将相关图像强切至指定的输出通道显示和记录，并通过110报警与市110联网。6、智能家居系统本工程家居智能化系统采用以太网为传输介质，具有防盗报警，灾难报警能功能。在住户客厅等主要房间设置红外入侵报警探测器。主卧设置紧急报警按钮，厨房设燃气探测报警器等。以上报警信号均传达至小区值班室以及时获得帮助。4.6.7防雷与接地系统本工程系三类防雷建筑物，建筑物的防雷装置应满足防直击雷、防雷电感应及雷电波的侵入，并设置总等电位连接。1、防雷措施（1）在屋顶设避雷带，其网格大小不小于2020或2416m，所有突出屋面的金属体和构筑物应73、与避雷带电气连接。利用立柱钢筋做引下线，间距小于25m，利用基础钢筋做基础接地极。（2）为防雷电波侵入，电缆进出线在进出端将电缆的金属外皮、钢管等与电气设备接地相连。（3）为预防雷电电磁脉冲引起的过电流和过电压，在必要部位装设电涌保护器(SPD)；对重要的信息设备、电子设备和控制设备的订货应提出装设SPD的要求；由室外引入室内的强弱电线路在其入口处的配电箱、控制箱、前端箱的引入处应装设SPD。（4）本工程低压配电系统接地型式采用TN-S系统，在电源引入处做重复接地；其工作零线和保护线要严格分开。凡正常不带电而当绝缘破坏有可能呈现电压的一切电气设备金属外壳均应可靠接地。（5）防雷接地、变压器中性74、点接地及电气设备、信息系统等接地共用统一的接地装置，要求接地电阻不大于1，否则应在室外增设人工接地体。（6）本工程采用总等电位连接，在配电室及电源引入处设总等电位连接端子；将建筑物内保护干线、设备进线总管、建筑物金属构件进行连接。（7）强电设备房、总配电箱、弱电设备房、电梯机房预留接地装置。供电系统设有防雷电波侵入保护措施，弱电系统和机房按规范要求设计综合防雷措施。2、接地安全（1）本工程采用TN-S 系统，设专用PE保护线，低压系统内各类电气设备金属外壳、线管外壁及支架、插孔接地孔等均需与PE线相连。（2）电源入户处做总等电位联结，重要设备房做局部等电位联结，潮湿环境和卫生间做辅助等电位联结75、。4.7消防系统4.7.1设计依据1、住宅建筑规范（GB50368-2005）；2、建筑设计防火规范（GB50016-2006）；3、建筑灭火器配置设计规范 （GB50140-2005）。4.7.2建筑消防设计1、建筑类别：四类；2、耐火等级：二级；3、建筑分类：低层建筑；4、建筑使用功能：产权式酒店；5、总平面本工程耐火等级为二级，相邻建筑间距满足民用建筑防火间距要求，建筑四周设有消防通道与酒店内主道相连，消防通道大于等于4米，上空4米内无障碍物，车道下道管、地沟按承受消防车轮压设计，在消防车道与建筑物之间不种植高大乔木，满足消防规范的要求。4.7.3给排水专业消防设计说明1、室外消防给水系76、统本项目室外消防给水系统采用低压给水系统，火场上水枪的压力需通过消防车或其它移动消防泵加压形成。本项目沿各栋建筑物四周设置DN100mm的地面式室外消火栓，室外消火栓供水由市政管网供给。室外消防用水量应按同一时间内的火灾次数和一次灭火用水量确定。同一时间内的火灾次数和一次灭火用水量不应小于现行消防规范的要求。消防水量：室外消防用水量为20L/s；火灾延续时间为2h。2、室内消防给水系统根据建筑设计防火规范（GB50016-2006）规定，本工程体积不超过10000立方米，故本项目不设室内消火栓系统，依规范规定需设消防软管卷盘，本系统直接接生活给水管道，无需单独设消防管道。3、灭火器配置系统本工77、程按照中危险级别配置干粉灭火器，在楼梯口、走道等位置设置手提式灭火器，型号为（磷酸铵盐干粉型，4A），其间距小于15m。4、气体灭火系统变配电房、发电机房设置均采用S型热气溶胶自动灭火装置。灭火密度为0.15kg/m3，灭火剂喷放时间120s，距喷口5mm以内的温度180C。灭火浸渍时间为10min。本系统通过控制模块和消防控制中心连接，实现联动，可接收火警和复合火警信号，当接收到火警信号时，启动器实现报警；当接收到复合火警信号时，启动器报警声自动变声，经过延时30s后，启动灭火装置，并接气体灭火装置动作的反馈信号，显示工作状态。4.7.4电气专业消防设计说明本工程消防用电负荷等级为二级。消防78、设备用电源由市政电源提供。消防泵、防排烟风机采用双电源末端箱自动切换。变配电房，水泵房，防排烟风机房，电梯机房设工作备用照明，照度要求满足正常照明照度；公共门厅，疏散走道，疏散楼梯，电梯前室设疏散指标照明，照度5.0LX。采用TN-S接地系统，做总等电位联结，局部等电位联结。配电电缆线路穿过电气竖井每层楼板，每层各防火分区防火墙时，用防火材料做好防火封堵，防止火灾蔓延。手动报警按钮下口距地1.4m；警铃距地2.0m；各种模块连同输出继电器组箱安装，下口距地2.0m；扬声器吸顶或挂墙安装；固定消防电话用红色电话机，距地1.5m挂墙或按桌机布置；探测器吸顶安装时距送风口、回风口距离1.5m，距墙梁79、最小距离为0.5m，与灯具布置有冲突时应优先照顾灯位。消防专用电话网络应为独立的消防通信系统。4.8暖通空调设计4.8.1设计依据1、民用建筑供暖通风与空气调节设计规范（GB50736-2012）；2、公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）；3、通风与空调工程施工质量验收规范（GB50243-2002）；4、夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准（JGJ75-2012）；5、室内空气质量标准（GB/T18883-2002）。4.8.2设计参数1、室外气象参数：大气压力hpa空调计算干球温度空调计算湿球温度相对湿度通风计算干球温度最多风向风速夏季1002.434.527.932SE2.8m/80、s冬季1016.01085%17NE3.4m/s2、室内设计参数：名称房间夏季冬季新风量m/hp温度相对湿度%温度相对湿度%住宅26276040/20注：万宁市兴隆度假区位于夏热冬暖地区，不考虑冬季供暖。3、通风换气次数卫生间 1015次/小时4.8.3空调系统采用分体式空调，建筑设计时预留安装空间，空调冷凝水系统与室外排水管道相连接。4.8.4通风系统本项目所用房间均满足开启外窗自然通风。4.9配套设施4.9.1设计依据1、城市道路工程设计规范（CJJ 37-2012）；2、水泥混凝土路面施工及验收规范（GBJ97-87）；3、无障碍设计规范（GB50763-2012）；4、混凝土结构设计规81、范（GB 50010-2010）；5、电力工程电缆设计规范（GB50217-2007）；6、室外给水设计规范（GB50013-2006）；7、室外排水设计规范（GB50014-2006）；8、城市道路绿化规划与设计规范 （CJJ75-97）。4.9.2室外道路项目内部规划建设一条12m宽的主干道，贯穿项目内部各组团；与主干道相交的支路宽为4-6m，满足消防车通行要求；通向院落的小路宽为3-4m，采用鹅暖石铺面。4.9.3绿化场区内主体绿化应该充满项目特色。所选树种、花种要因地制宜，树种选择既要适应生态环境，又要达到休闲度假的效果，项目绿化面积为244493.5m2。根据场所的功能，植物配置上呈82、多元化的方式。场区的植物以美化和遮阴为主，形成开合有致的空间。4.9.4室外给排水1、给水本项目水源为项目新建水井，给水管道沿主要道路敷设至各给水点，项目给水管材选用DN100PE给水管，埋深：绿地下为0.5米，道路处管道埋深为0.8m，管线过车行道路处采用穿大二级以上的镀锌钢管保护。绿化用水采用快速取水器，由人工浇灌，取水器服务半径为2550米。2、排水室外排水系统采用雨污分流制，所有检查井盖板采用新型高强度复合材料盖板。本项目污水管道管材DN300双壁波纹管，生活污水经化粪池处理达标后排放，厨房污水经隔油池处理后达标后排放。雨水管材为II级DN500钢筋砼管，雨水及地面散水部分，利用井景观83、水体收集，干旱季节补充地表水水源。4.9.5室外电气本工程配电系统接地形式采用TN-S系统，室外照明以庭院灯为主，安装间距20-25m，距道路约0.5m。馈电回路均穿PVC管埋地暗敷设，室外埋深0.7m，馈电回路过道路处，需改穿大二级以上的镀锌钢管保护。电力地下管线距离乔木最小净距离1.5m，距离灌木最小净距离1.0m。电缆敷设路径可在现场根据实际情况进行调整。第五章 环境影响评价5.1 编制依据1、国家计委、国务院环境保护委员会1987年7月（87）国环第2号文：建设项目环境保护设计规定；2、生活饮用水卫生标准（GB5749-95）；3、污水综合排放标准(GB8978-96)；4、大气污染综84、合排放标准(GB16297-99)。5、环境空气质量标准（GB3838-2002）；6、建筑施工场界环境噪声排放标准（GB12523-2011）；7、污水综合排放标准（GB8978-1996）；8、声环境质量标准（GB3096-2008）。5.2 项目建设对环境的影响5.2.1建设期对环境的影响1、施工队伍进入现场，排放少量的生活污水和生活垃圾的污染。2、施工机械运作、清洗、漏油等排放少量的含油和悬浮物废水。3、基坑开挖和降低地下水位等操作排放含泥沙废水。4、施工的扬尘。5、建筑施工噪声，如打桩机、混凝土搅拌机和推土机等发出的声音。6、施工人员的生活垃圾（1kg/人）、生活污水（150L/人/85、d）。5.2.2建成后对环境的影响1、项目内的生活污水、生活废水。2、项目内的生活垃圾、废弃物。3、汽车尾气。5.3环境保护措施项目建设过程中或建成后，对水环境、声环境、大气环境产生的影响较少。主要采取以下环境污染控制措施。5.3.1噪声1、施工期间的噪音来源及控制对策施工噪声是对工地周围影响较大的环境问题。一般噪声影响大多发生在施工初期的挖掘、推土、打桩等过程，其中打桩过程一方面产生的噪声级较高，另一方面持续的时间也相对较长，因此对周围的环境影响也较大，建筑施工单位应采取如下措施以减缓施工噪声对周围环境的影响。（1）选用低声级的建筑机械，不采用锤式打桩工艺，而改用静压桩或钻孔桩工艺。（2）对86、位置相对固定的机械设备，能设在棚内操作的尽量进入操作间，不能入棚的，可适当建立单面声障。（3）在施工场地周围设置简易隔声屏障，减轻噪声周围环境的影响。（4）使用商品混凝土，可有效减轻建筑施工噪声的环境影响。（5）土石方开挖作业，必须在白天进行，严禁夜间施工。（6）浇注砼阶段，需要连续作业的必须经相关主管部门的同意，并且必须公告附近居民，采用低噪声设备，如振捣器等；模板、支架拆卸过程中，遵守作业规定，减少碰撞噪音，尽量少用哨子、嗽叭、笛等指挥作业，减少人为噪声。（7）装修阶段，切割作业应在室内进行，严禁夜间施工。通过采取以上措施，施工场地边界噪声控制在国家建筑施工场界噪声限值（GB12523-987、0）的指标要求范围内。2、项目建成投入使用后的噪音来源及控制对策项目建成投入使用后噪声污染源主要来自水泵房、风机房等设备用房及电梯机房，针对噪音污染的来源，项目建成投入使用后控制噪音污染采取以下对策：设备房水泵选用低噪设备，并采取机组隔振，整体隔声的措施，吸水管和压力管采用隔振软接头。所有风机、热泵，空调箱及风机箱选用低噪声产品。热泵机组下垫用减振器并设橡胶隔振垫，防止固体传声。热泵，空调箱进出水管设软接头，风机进、出口设非燃性软接头风管，空调箱及风机送回风设消声器（段）。5.3.2废气1、施工期间的废气来源及控制对策施工期间废气主要来源于施工扬尘和施工机械废气。其中扬尘对环境的影响较为突出。88、项目建设施工过程中的大气污染主要来源于施工场地的扬尘。在整个施工期，产生扬尘的作业有：建筑垃圾运输、场地平整、打桩、地基开挖、回填、道路修建、建材运输、露天堆放，装卸和搅拌等过程，如遇干旱无雨季节，加上大风，施工扬尘较为严重。为控制上述无组织排放的扬尘对附近环境空气的影响，建设单位应要求工程施工单位制定施工期环境管理计划，其中对控制扬尘污染的措施应主要包括：（1）建设工地采用封闭式施工方法，即将工地与周围环境分隔，可在工地四周设置1.8m 以上围挡，围挡间无缝隙，围挡底端设置防溢座。（2）采用商品混凝土，这样可以大大减少水泥、黄砂、石子等建筑材料在运输、装卸、堆放过程中产生的扬尘影响，同时还可89、减轻水泥搅拌机的噪声影响。（3）工程材料、砂石、土方或废弃物等易产生扬尘物质应当密闭处理。（4）工地建筑脚手架外侧设置防尘网或防尘布。（5）运输车辆必须根据核定的载重量装载建筑材料或渣土，装载渣土、垃圾等高度不得超过车辆槽帮上沿，车斗用苫布遮盖或采用密闭车斗。防止运输过程中的飞扬和洒落。严格按照渣土管理有关规定，运输车辆不得超载，被运河土不得含水太多，造成沿途泥浆滴漏，从而影响道路整洁，渣土必须及时清运并按照指定的运输线路行驶，送往指定的倾倒地点，以减少由于渣土产生的扬尘对环境空气质量的影响。（6）驶离建筑工地的车辆轮胎必须经过清洗，以避免工地泥浆带入道路影响环境。（7）坚持文明施工，设置专用90、场地堆放建筑材料，堆放过程中要加苫布覆盖。以防止建材扬尘，对建筑工地应安排专人每天进行道路的清扫和文明施工的检查。对工地周围的道路应保持清洁，若发生建材或泥浆洒落、带泥车辆影响路面整洁，工程施工单位有责任及时组织人力进行清扫。（8）妥善合理地安排工地建筑材料及其它物件的运输时间，确保周围道路畅通。2、项目建成投入使用后的废气来源及控制对策废气污染源来自住户厨房油烟气、厕所污浊气。产生的污染物主要为NO、CO、Hc、油雾、臭气及地下汽车库的废气。针对废气污染的来源，项目建成投入使用后控制噪音污染采取以下对策：住宅厨房油烟气采用住宅双止回式垂直排烟气道排至顶层屋面以上排放，煤气淋浴器废气管道直接出91、外墙排放。半地下汽车库废气通过专用排气井出高层屋面后大气稀释排放。除进入地下车库泊车外，物业管理公司将严格控制地面泊车量，以减少车辆废气对环境的污染。5.3.3废水1、施工期间的废水来源及控制对策施工过程中主要由生活废水和生产废水。生产废水主要产生于水泥混凝土工程养护，用水量约占总水量的90%以上，其中大部分蒸发掉，少量渗入地下。另外还有少量生活污水，这些生活污水经收集后就近排入污水管网，对环境影响轻微。（1）施工期间产生的泥浆水中含有大量的沉淀物，工程施工单位应该在工地建废水沉淀池，一切外排水必须先经沉淀后才能外排，这样可以避免城市下水道的堵塞。避免雨天作业。（2）工程施工单位应为建筑工人创92、造一定的文明的生活、工作条件，同时注意建筑工地的环境保护，工地食堂废水应先经隔油池后排入下水道；如有条件的话尽量使用工地附近相关建筑物内的厕所，若无条件则工地产生的生产垃圾和粪便等应与环卫部门取得联系，要求他们定期及时清运，以保证建筑工地的环境卫生。（3）做好建筑材料和建筑废料的管理，防止他们成为地面水的二次污染源。2、项目建成投入使用后废水来源及控制对策废水污染源主要来自生活污水，包括厕所冲洗水、淋浴水、住宅厨房含油污水及地下和室外停车场地油污水等。针对噪废气污染的来源，项目建成投入使用后控制废水污染采取以下对策：本项目设有地下生化污水处理系统，分别对来自不同楼宇的生活污进行24小时不间断生93、化处理，处理后的废水经环保部门检测达到设计规定的排放标准后，排入周边地下城市污水管网。地下和室外停车场地油污水通过沉砂隔油池后排入市政污水合流管网。5.3.4固体废物施工期间产生的固体废物主要为施工产生的弃土、建筑垃圾和施工人员的生活垃圾。按国家环保局345号文件中固体废物分类方法，施工过程中产生的建筑垃圾为一般固体废物。如果固体废物处置不当，也将对环境产生不利影响。以使影响区域景观环境卫生，造成视觉污染，影响旅游和当地居民的生活；二是雨季时易造成水土流失，影响地表水环境质量；三是造成局部区域大气中TSP浓度增高。为防止建筑垃圾外运过程中的沿途遗洒产生的扬尘对周围环境的影响施工单位必须采取如下94、措施：1、弃土等建筑垃圾分类堆放，能使用的尽量使用，弃土尽可能用于绿化用土或小区筑路。2、弃土及建筑垃圾外运应用苫布遮盖，严禁沿途洒落。3、严格遵守城市建筑垃圾管理规定的要求，处理处置建筑垃圾。并按市有关部门的要求，经指定线路，运至政府指定地点，严禁乱堆乱放。4、加强对施工作业和施工人员的管理，开挖的土方及时收集处置，减少堆存量。5、工地设置垃圾箱，并教育施工人员不要乱丢垃圾，进行文明施工。6、工程施工结束后，施工单位应及时组织人力和物力，在一个月内将工地建筑垃圾及渣土等清理干净。5.4环境影响评价本项目建设和运营中产生的污染物数量较少，有防治污染切实可行的环保措施，可以做到清洁建设，污染物达95、标排放，对周边的环境影响较小。重点应放在施工中的建筑垃圾和噪音控制上，只要加强管理，采取措施及时处理，可以创造一个良好的施工环境，保护周围的生态环境。以上各方面分析，本项目建成运转后对所在地区的环境和生态不会产生不良影响。因此，本项目在环境保护方面是可行的。第六章 节能节水措施6.1设计依据1、中华人民共和国节约能源法；2、中华人民共和国水法；3、国家计委、国家经贸委、建设部发布的关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估的规定；4、固定资产投资项目节能评估及审查指南（2006）；5、全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇（2007）；6、城市居民生活用水量标准（GBT5096、331-2002）；7、民用建筑电气设计规范（2008）；8、夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准（JGJ75-2012）；9、用能单位能源计量器具配备和管理通则(GB17167-2006)；10、海南省人民政府关于印发海南省固定资产投资项目节能评估和审查管理暂行办法的通知（琼府200853号）；11、海南省住房和城乡建设厅关于海南省民用建筑项目节能评估文件编制要求的通知（琼建科2010204号）。6.2节能概况随着我国经济快速发展，能源供应日益紧张。为了实施可持续发展战略，根据民用建筑节能管理规定（2005）（建设部令第143号）的规定，民用建筑在规划、设计、建造和使用过程中，通过采用新型墙体材97、料，执行建筑节能标准，加强建筑物用能设备的运行管理，合理设计建筑围护结构的热工性能，提高采暖、制冷、照明、通风、给排水和通道系统的运行效率，以及利用可再生能源，在保证建筑物使用功能和室内热环境质量的前提下，降低建筑能源消耗，合理、有效地利用能源的活动。节能是一项长期的战略任务，也是当前的紧迫任务。节能工作要全面贯彻科学发展观，落实节约资源基本国策，以提高能源利用效率为核心，以转变经济增长方式、调整经济结构、加快技术进步为根本，强化全社会的节能意识，建立严格的管理制度，实行有效的激励政策，逐步形成具有中国特色的节能长效机制和管理体制。为促进经济结构调整和节能减排，保障电力供应，2011年11月398、0日，国家发展改革委发出通知，在全国范围内对发电用煤（以下简称“电煤”）实施临时价格干预措施，同时适当调整电力价格，试行阶梯电价制度。一是对电煤实行临时价格干预；二是全面清理整顿涉煤基金和收费；三是适当提高电价；四是试行居民阶梯电价制度。6.3项目能耗状况6.3.1项目能源消耗结构根据本项目提供的项目状况和所需设备拟定本项目运行中使用的能源品种：1、电力：本项目照明、空调等选择电力作为能源。2、水：本项目生活、道路绿化、公共清洗等选用水。本项目消耗的能源品种分类如下：序号能源名称分类按获得方法分类按被利用的程度分类按对环境的污染情况分类1电力二次能源常规能源清洁能源2水耗能工质常规能源清洁能源99、6.3.2项目能耗计算本项目能源消耗种类为电和水，其分项消耗量如下：1、电本项目用电主要体现在两个方面：一是该工程施工的用电；二是项目完成后区域内各配套设施的用电。根据本项目的用能性质，对不同功能用房的用电负荷按下面用电标准取值，具体测算结果见下表：序号项目用电指标（W/）建筑面积()同时系数功率因素用电负荷(KW)年用电量（万t）1住宅部分4041692.060.50.9926.49270.542商业部分6015000.90.99039.423酒店大堂5060000.90.9300131.404地下室15123400.90.9185.1162.155其它用电按以上生活用电的10%计算45.0100、539.466合计1546.64642.972、水本项目用水主要包括：生活、绿化公共清洗、未预见用水及漏水。具体测算结果见下表：序号类别用水定额（L/人；L/）时变化系数用水规模（人、）最高日用水量(m3/d)年用水量（万t）1别墅生活用水2502708177.00 6.462商业用水61.5750045.00 1.643绿化用水224493.548.99 1.794漏水及未预见水量按别墅用水和商业用水的10%计22.20 0.815总计293.19 10.7注：别墅用水按入住人数计算；商业用水按商业建筑面积估算；绿化用水按绿地面积计；未预见用水及漏水按住宅最高日用水量的10估算。3、综合能耗101、分析年综合能源消费量是指项目每年消耗的煤、油、焦炭、天然气、液化气、电力、热力等按照国家统计局有关标准算成标准煤后的总和。根据综合能耗计算通则GB/T 2589-2008，综合能耗的计算按式下计算： E = （eipi）式中： E综合能耗； n消耗的能源品种数； ei生产和服务活动中消耗的第i种能源实物量； pi第i种能源的折算系数，按能量的当量值或能源等价值折算。本项目的年综合能源消费量测算结果如下：年耗能量测算表序号能源种类计量单位实物量参考折标系数折标煤量（吨标准煤）1电力万kwh642.971.229790.212新水万t10.70.8579.173合计799.386.4节能措施6.4102、.1建筑专业1、居住建筑建筑屋面采用30厚挤塑聚苯板保温层，外墙采用190厚加气混凝土砌块，外窗采用铝合金Low-E中空玻璃窗。外墙、屋顶等部位维护结构设计部位保温材料传热系数W/(k)热惰性指标屋面挤塑聚苯板K1.0D2.5外墙加气混凝土砌块K2.0D3.0建筑材料热工参数依据材料名称密度 Kg/m导热系数 W/（mK）蓄热系数 （W/K）修正系数选用依据使用场合挤塑聚苯板320.030.321.2屋顶民用建筑设计热工规范外门窗节能设计1）外门窗采用铝合金Low-E中空玻璃6+9A+6，传热系数K3.5W/K，遮阳系数SC0.52，气密性为4级，可见光透射比为0.40。2）外门窗各朝向窗墙比103、东向0.30，南向0.50，西向0.30，北向0.453）外窗遮阳外窗遮阳系数满足规范的限值要求。利用阳台，花架等立面装饰构件散为固定外遮阳设施，结合立面做一些活动遮阳设施。2、公共建筑建筑外墙采用190厚加气混凝土砌块，外窗采用铝合金Low-E中空玻璃窗。外墙、屋顶架空楼板等部位维护结构设计部位保温材料传热系数W/（K）屋面钢筋混凝土K0.9外墙加气混凝土K1.5架空楼板钢筋混凝土K1.5建筑材料热工参数参考依据材料名称密度 Kg/m导热系数 W/（mK）蓄热系数 （W/K）修正系数选用依据使用场合挤塑聚苯板7000.223.591.25外墙民用建筑设计热工规范外门窗节能设计1）外门窗采用铝104、合金Low-E中空玻璃6+9A+6，传热系数K3.5W/K，遮阳系数SC0.56，气密性为4级，可见光透射比为0.40。2）外门窗各朝向窗墙比东向0.70，南向0.70，西向0.70，北向0. 703）外窗遮阳外窗遮阳系数满足规范的限值要求。利用阳台，花架等立面装饰构件散为固定外遮阳设施，结合立面做一些活动遮阳设施。6.4.2电气节能措施1、采用发光效率高的节能照明光源(T5荧光灯)，各类场所照度标准值及照明功率密度值按标准设置。2、 荧光灯等气体放电灯采用高功率因素的电子镇流器或设置就地补偿电容器。3、楼梯间及内走道的普通照明灯具均采用声光延时节能开关控制。4、生活给水泵采用变频节能控制。5105、选择低损耗、高效节能的电力变压器，并使变压器伸入负荷中心，配电变压器的长期工作负载率均不大于85。6、变配电所采用低压集中电容补偿，设置有专用低压功率因数自动补偿柜。补偿后功率因数可达0.9以上。7、合理布置配电装置，使配电线路不走或少走回头路;适当加大配电线路截面，减少线路损耗。8、严格按GB50034-2004的规定进行照明设计。对室外照明、景观照明和人面积照明场所采用节能控制方式。9、科学选择配电线的种类，节省投资。6.4.3给排水节能措施1、本工程所有卫生洁具都采用节能型卫生洁具，以及采用的管材必需与卫生洁具连接相配套。大便器冲洗水箱小于6L，卫生间内阀门及水咀均为球阀式，不得使用淘106、汰产品。2、各主要用户的给水总供水干管上均设置水表，便于计量用水量。3、室外相关绿化景区采用节水喷灌设施。绿化用水应利用雨水或生活污水回用作为绿化用水，以利于节水及利用自然渗透补充地下水。4、经常开展节水宣传教育，有报修检漏制度及记录。另外，结合小区的实际情况择地设立节水宣传牌和实时监测牌，采用群众喜闻乐见的形式，引导群众积极参与宣传教育掌握和坚持应用相应的节水措施方法，使群众认识到节水的意义。园区内的住房如发生漏水或设备故障，接到报修要有记录，修完要有清单。6.4.4暖通节能措施改善通风系统的设计和运行管理，加强楼道的通风，提高建筑通风效率。从尽可能节省制冷设备用能的角度考虑，最好的方法莫过107、于不适用制冷或通风设备即可降低室内温度，如抑制在室内产生热、促进室内的热吸收、减少热量进入室内、引导热量向室外散失。其主要措施如下：1、分体式空气调节机采用能效比3.4的冷风式空调设备，能耗采用分户计量。2、机械通风的单位风量耗功率W应小于0.32。3、空调排风系统具备热回收条件的采用热回收系统。热回收系统的效率不能低于60%。6.5耗能指标分析结论本项目严格遵循节能设计相关标准及规范、相关终端产品能效标准，为了达到节能、环保的目的，不采用国家明令禁止或淘汰的落后工艺、设备，在节能措施中积极采用新工艺、新技术、新产品，所有设备均选用先进、成熟、可靠、高效率、低能耗节能型设备，最大程度地降低能耗108、，预计达到在传统能耗标准基础上最大限度节能的目标。第七章 劳动安全卫生与消防7.1劳动保护劳动保护的目标是保证安全生产，无伤亡事故的发生，为此制定以下措施加以保证：第一：建立安全组织管理制度。提高安全意识，健全各项规章制度，落实责任制，进行安全教育及上岗培训，实行安全奖惩制度。第二：确保施工现场安全措施。上岗职工应定期领取劳保用品，保证施工期间穿戴整齐，熟悉各工种的安全操作规程；施工人员须经过专门培训，持证上岗；施工现场危险警示标志；施工器械、材料、设备和仪器摆设有序。第三：施工用电安全管理措施。施工临时用电安全措施；杜绝使用伪劣产品，采用正确的安全接线方法，用电设备用防漏用电、短路、过载等保109、护功能；施工现场用电有专人管理，严格遵守安全操作规范。7.2安全卫生措施1、设备安装布置负荷设计规范，设备间距满足有关规定。2、所有电气设备的安装、防护，均满足电气设备的有关安全规定。3、施工人员应注意施工现场环境卫生、生活污水不得随意排放。4、应加强绿化、净化空气、美化环境。5、配备适当数量的环卫人员，负责公共场所及各建筑的清扫保洁工作，创造一个卫生整洁的环境。7.3消防安全措施本项目消防安全至关重要，在小区规划方案编制中已将整个区域消防系统作为一个重要方面进行了设计。设计方案完成后须报消防安全部门审核后方可实施。项目建成后严格做好一下几方面的工作1、项目严格按照消防规范配备足够数量的灭火器110、消防栓外，还要做好备用室外消防设施，以保证绝对安全。2、小区应设专人负责全区域的消防安全工作，经常检查消防栓、灭火器等消防器材的数量及完好性，保证其经常性处于备用状态。3、每季度至少进行一次消防安全教育，使工作人员及掌握基本的消防知识和消防器材的使用方法，并提高小区内业主的安全警惕性，从而保障事故发生后的防范常识和正确的逃生方法。4、项目实施过程中必须按消防部门批准的方案执行，单项工程验收和项目整体验收时必须邀请消防部门参加。第八章 项目实施进度安排8.1 建设工期为了科学组织项目实施过程各阶段的工作，合理安排建设资金，保证项目按计划建成并投入使用，发挥投资效益，在项目的工程建设方案确定以后111、，根据工程实施各阶段的工作量及时间，确定建设期为24个月。 8.2 进度安排本项目实施包括准备阶段、施工阶段和竣工验收阶段。第16月，完成前期准备工作。其主要工作内容包括提出和审批项目建议书，可行性研究报告的编制，办理各项建设规划审批手续，进行工程勘察设计，进行工程招标，签订施工合同，施工前期准备等。第722月，完成建筑工程施工、安装工程及室外配套工程。第2324月，完成项目竣工验收及交付使用。8.3项目建设进度计划表根据实施进度安排，项目实施进度详见下表：项目实施进度表序号工作阶段第16月第722月第23-24月1可研编制、审批、勘查设计等2建筑安装工程及室外配套工程施工4验收及交付使用8.112、4项目实施过程的控制措施8.4.1项目进度控制措施在项目实施过程中，项目领导小组应专门设置工作小组，对项目进度计划实施情况进行调查，并及时对检查情况进行分析，找出影响进度的原因，做好进度计划的调整和完善。检查方法主要有三种：1、建立项目实施进度报表；2、派出常驻人员，现场进行检查；3、定期召开现场会议。8.4.2项目质量控制措施项目实施应坚持“质量第一、预防为主、用数据说话”的原则，以保障和提高工程质量。运用系统的概念和方法，把各环节的质量管理职能和活动合理组织起来，形成一个明确任务、职责、权限，而又相互促进的管理网络和有机的质量保障体，使质量管理制度化、标准化，从而制造出百姓满意的工程。8.113、4.3项目资金控制措施在项目实施过程中，各有关单位要加强资金使用的管理，硬化预算约束。严格执行专款专用、专项管理、单独核算的规定，任何单位和个人不得超范围支出和超标准开支，更不得截留和挪用项目资金；要建立全项目会计核算和内部稽核制度，对项目资金实行全过程的财务管理与监督；要严格项目资金竣工决算，规范项目的业绩考评和追踪问责制度。第九章 项目招投标9.1招标依据1、中华人民共和国招标投标法；2、国家发改委第3号工程建设项目招标范围和规范标准规定；3、国家发改委第9号工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定。9.2招标投标管理的基本原则1、公开原则。要求工程项目招标投标具有高度114、的透明度，实行招信息、招标程序公开，即发布招标通告示，公开开标，公开中标结果，使每一个投标人获得同等的信息，知悉招标的一切条件和要求。2、公平原则。要求给予所有投标人平等的机会，使其享有同等的权利，并履行同等的义务，不歧视任何一方。3、公正原则。要求评标时按事先公布的标准对待所有的投标人。4、诚实信用原则。简称诚信原则，是民事活动的基本原则之一。招标投标当事人应以诚实、守信的态度行使权利，履行义务，以维持招标投标的双方的利益平衡，以及自身利益与社会利益的平衡。5、独立原则。招标人和投标人都应是独立的法人单位，在招标投标过程中，应自主决策，不受外界任何因素的干涉。6、接受行政监督原则。招标投标活115、动的核心是竞争，招标投标的过程，实际上是竞争的过程，招标投标双方当事人都要遵守有关法律、法规以及有关规定，在招标投标的全过程，要接受有关行政监督部门依法实施的监督。9.3招标范围项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、主要建材等项采购，达到下列标准之一的，必须进行招标：1、施工单项目合同估算价在200万元人民币以上的。2、重要设备、材料等货物采购，单项合同价在100万元人民币以上的。3、勘察、设计、监理等服务采购，单项合同价在50万元人民币以上的。4、单项合同价低于第1、2、3项规定的标准，但项目总投资额在3000万元人民币以上的。9.4招标组织形式1、自行招标。招标人具有编116、制招标文件和组织评标的能力的，可以自行办理事宜。任何单位和个人不得强制其委托招标代理机构办理招标事宜。2、委托招标。招标人不具备自行招标条件的，应委托经建设行政监督部门批准的具有相应资质的工程招标代理机构办理招标事宜。具备自行招标条件的，也可委托工程招标代理机构招标。9.5招标方式1、公开招标。招标人在指定的报刊、信息网络或其他媒体上发布招标公告，邀请具备资格的投标申请人参加投标，并按有关招标投标法律、法规、规章的规定，择优选定中标人的招标方式。2、邀请招标。招标人根据供应商或承包商的资信和业绩，选择特定的、具备资格的法人或其他组织（不能少于3家），向其发出投标邀请书，邀请其参加投标，并按有关117、招标投标法律、法规、规章的规定，择优选定中标人的招标方式。9.6本项目的招标方案工程招标初步方案表项目名称招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘查设计建安工程监理设备采购无第十章 投资估算与资金筹措10.1投资估算依据1、投资项目可行性研究指南（试用版）；2、海南省建设工程计价定额（房屋建筑与装饰工程）（2011版）；3、工程项目经济评价方法与参数（第三版）；4、海南省市政园林工程综合定额（2005版）；5、海南省工程造价信息（2013.4）； 6、国家及海南省现行有关规定；7、工程取费有关文件及标准；8、委托方提供的其他有关资料；10118、.2估算范围本项目投资估算范围包括建筑物土建及安装工程以及给排水、电气、道路、绿化等室外配套工程。10.3估算金额本项目总投资估算为65661.41万元。其中：房地产开发成本60300.54万元，房地产开发费用5360.87万元。10.4资金筹措 本项目总投资为65661.41万元，资金来源详见下表：序号资金来源数额占总投资比例1银行贷款27000万元41.12%2自有资金38661.41万元58.88%4总投资65661.41万元100%第十一章 财务评价11.1项目财务分析的主要依据1、中华人民共和国房地产开发企业财务准则；2、投资项目可行性研究指南（试用版）；3、国家现行的财税制度和有关119、法规；11.2项目财务基础数据1、项目可售建筑面积本项目建设用地面积54430，总建筑面积为61532.06 。本项目拟开发为产权式酒店，可售部分为2栋商铺、18栋联体别墅、61栋独栋别墅和8栋已有别墅组成。2、项目经营收入确定本项目为产权式酒店，经营收入为酒店客房的销售收入及后期项目整体的运营收入。详见附表 “销售收入与经营税金估算表”。3、计算期本项目计算期定为12年，其中建设期2年，运营期10年，客房销售期为4年。项目建设完成后酒店开始运营。4、税金 本项目的税金主要考虑的是营业税及其附加和所得税，营业税按营业额的5%计算，城市维护建设费按营业税的5%计算，教育费附加按营业税的3%计算；120、地方教育附加按营业税的2%计算；所得税按年利润的25%计算。5、财务基准收益率财务基准收益率是项目财务内部收益率指标的基准和判据，也是项目在财务上是否可行的最低要求，同时用作计算财务净现值的折现率。本项目的财务基准收益率取10%计算。6、盈余公积金项目在运营期间，盈余公积金按税后利润的10%提取。7、还款利息：本项目还款利息按照银行现行三年期贷款利率上浮10%计算。借款期为三年，借款分两次放款，都在年初，第二年年末开始还款，因此建设期只计算第一年的利息，8、成本本项目开发成本总计60300.54万元，包括股权转让费用、前期工程费用、建安工程及配套费用、其他费用、不可预见费用、开发费用，按有关规121、定的比例对应计算。附表“总投资估算表”。11.3营业年收入估算项目的经营收入包括两部分部分：产权式酒店客房的销售收入；酒店后期运营收入（包括客房经营管理收入、餐饮收入及其它收入）。本项目有营业收入的物业类型如下：1、销售收入本项目的建设期为2年，客房销售期暂定为4年，可售部分为2栋商铺、18栋联体别墅、61栋独栋别墅和8栋已有别墅组成。各栋建筑销售价格、各年销售比例及销售收入见下表：建筑物销售定价及数量项目单位数值单价总价（万元）豪华别墅栋101500万元/栋15000VIP别墅栋102000万元/栋20000一般别墅栋411000万元/栋41000联体别墅套36600万元/套21600原有的122、别墅m29172.0618000元/m216509.71商铺m2150018000元/ m22700合计116809.71销售计划表序号项目第一年第二年第三年第四年合计1销售比例5%45%40%10%100%各年销售收入表单位：万元序号项目第一年第二年第三年合计2各年销售收入5840.49 52564.37 46723.88 11680.97 2、运营收入本项目运营收入包括产权式酒店客房的经营收入、餐饮收入及会议等其它收入。（1）客房收入酒店的客房价格参照万宁市规模类似酒店的价格确定。石梅湾艾美度假酒店石梅湾艾美度假酒店开业时间2008年，客房总数275间（套）。艺龙网提供的2013年8月20123、日酒店的入住价格见下表：房间名称价格（元/间）备注精选豪华房1815（含双早）房间尺寸：78m2精选礁湖池景房2045（含双早）房间尺寸：78m2全海景房2618（含双早）房间尺寸：64m2复式别墅4140（含双早）房间尺寸：66m2神州半岛喜来登酒店神州半岛喜来登酒店开业时间2012年，酒店拥有 276 间豪华客房和 32 间套房。艺龙网提供的2013年8月20日酒店的入住价格见下表：房间名称价格（元/间）备注豪华客房2600（含双早）房间尺寸：53m2海景客房2766（含双早）房间尺寸：53m2海洋套房2895（含双早）房间尺寸：106m2复式海景套房3115（含双早）房间尺寸：106m2124、本项目客房价格的确定本项目定位为五星级的产权式别墅酒店，酒店的配套设施全部按照五星级标准制定，别墅面积较大，且除原有别墅外全部配备地下室，地下室主要为影音室、酒窖、健身房等，项目定位主要为高端市场，本项目别墅客房定价如下：别墅类型客房入住价格客房数量备注豪华别墅10000元/晚10栋房间尺寸：360m2（不含地下室）VIP别墅8000元/晚10栋房间尺寸：360m2（不含地下室）一般别墅6000元/晚41栋房间尺寸：300-360m2（不含地下室）联体别墅5000元/晚36套房间尺寸：300m2（不含地下室）原有的别墅1000元/晚80套房间尺寸：100m2左右客房入住率的确定根据海南省旅游政125、务网数据汇总，海南省近几年的宾馆平均开房率统计如下：时间平均开房率同比增长率200757.31%4.82%200859.18%1.87%200958.86%-0.32%201060.37%1.51%201161.07%0.70%201258.40%-3.97%由以上数据可知，海南省自2007年-2012年之间宾馆开房率年平均增长率为1.98%。鉴于海南省国际旅游岛建设的进一步推进，以及万宁市旅游知名度的进一步提高，旅游业及相关产业收入会成较快的增长趋势，故本项目客房入住率按每年1.98%递增，第3年达到稳定，入住率为64.34%。客房收入本项目拟开发为产权式酒店，开发业主为三亚亚洲实业有限公司126、，项目建成后客房统一对外销售，销售完成后，三亚亚洲实业有限公司再与客房业主签订协议，对酒店进行统一的经营管理，经营模式参考现有市场上产权式酒店的经营管理模式及分成方式。本产权式酒店在经营管理过程中，暂定经营管理单位（三亚亚洲实业有限公司）分成比例为客房毛收入的70%，且经营管理成本全部由经营管理单位承担，并且每年分配给业主一个月的房屋使用时间。由以上数据可知，本项目酒店经营期，本项目的年客房收入（客房总收入的70%）如下： 时间年收入（万元）时间年收入（万元）第1年0.00 第7年10195.70 第2年0.00 第8年10195.70第3年5097.85 第9年10195.70 第4年917127、6.13 第10年10195.70第5年10195.70 第11年10195.70 第6年10195.70第12年10195.70（2）餐饮收入到达本项目就餐的主要是入住酒店的客人。其中住酒店的客人，由于房费中已经包含有早餐，因此，在餐饮收入的核算中只计算午餐和晚餐。本度假村共有177套客房（别墅），入住数量按4人/套计算，每日按入住人数的70%每餐按100元/人计，则计算期内各年的餐饮收入如下： 年份年收入（万元）年份年收入（万元）第1年0.00 第7年2105.40 第2年0.00 第8年2105.40 第3年1049.40 第9年2105.40 第4年1894.20 第10年2105.4128、0 第5年2105.40 第11年2105.40 第6年2105.40 第12年2105.40 （3）其他收入其他收入为会议等收入，本次按客房收入和餐饮收入的总和的10%计算，计算期内各年其他收入见下表：年份年收入（万元）年份年收入（万元）第1年0.00 第7年1230.11 第2年0.00 第8年1230.11 第3年614.73 第9年1230.11 第4年1107.03 第10年1230.11 第5年1230.11 第11年1230.11 第6年1230.11 第12年1230.11 3、项目年收入本项目收入为产权式酒店客房的销售收入和酒店后期的经营管理收入，各年总收入如下：年份销售收入129、（万元）客房收入（万元）餐饮收入（万元）其它收入（万元）收入合计（万元）第1年5840.49 0.00 0.00 0.00 5840.49 第2年52564.37 0.00 0.00 0.00 52564.37 第3年46723.88 5097.85 1049.40 614.73 53485.87 第4年11680.97 9176.13 1894.20 1107.03 23858.33 第5年0.00 10195.70 2105.40 1230.11 13531.21 第6年0.00 10195.702105.40 1230.11 13531.21 第7年0.00 10195.70 2105.130、40 1230.11 13531.21 第8年0.00 10195.702105.40 1230.11 13531.21 第9年0.00 10195.70 2105.40 1230.11 13531.21 第10年0.00 10195.702105.40 1230.11 13531.21 第11年0.00 10195.70 2105.40 1230.11 13531.21 第12年0.00 10195.702105.40 1230.11 13531.21 11.4总成本及费用估算1、外购原材料费用估算在项目规模一定的情况下，本项目运营期间外购原材料费用按照年营业收入的15%估算，则正常年外购原131、材料费用2029.68万元。2、外购燃料及动力费在项目规模一定的情况下，本项目运营期间外购燃料及动力费按照年营业收入的5%估算，则正常年外购外购燃料及动力费为676.56万元。3、工资及福利费工资支出表员工类型工资标准（元/月）人数月数每年支出（万元）保安1500201236物业1500151227服务人员15009012162管理人员2500101230小计135255社会保险及福利按照基本工资的30%计提76.5合计331.50 由上表可知，本项目年工资及福利费用为331.5万元。4、维修保养费：按折旧费的20%计，为17.88万元。5、其它费用：按工资福利费的5%计，为16.58万元。由132、以上五项可知本项目年经营成本为3072.2万元6、固定资产折旧费（只计算不可售部分）：按平均年限法计算，土建工程按50年，残值率为5%，年折旧费为89.38万元。7、摊销费用（只计算不可售部分，土地价值按照120万元/亩估算）：土地按40年平均摊销，则年摊销费为29.87万元。8、利息：本项目利息只在第二年、第三年产生，因此正常年份无利息产生。综上计算结果：项目正常年，运营期总成本及费用为3191.45万元。11.5财务盈利能力分析1、通过现金流量表计算结果，得出如下表的动态投资效果指标。（1）所得税前财务内部收益率：IRR=36.22%；财务净现值：FNPV（ic=10%）=35696.18133、万元；投资回收期：Pt =3.09年； （2）所得税后财务内部收益率：IRR=28.83%；财务净现值：FNPV（ic=10%）=22497.04万元；投资回收期：Pt =3.16年；具体计算过程详见“现金流量表”。2、投资利润率及投资利税率投资利润率是指项目利润总额与项目投入总资金的比例，它是考察单位投资盈利能力的静态指标。将项目投资利润与同行业平均投资利润率对比，判断项目的活动能力和水平。根据“损益表”、“经营成本估算表”及“总投资估算表”计算得出以下静态指标： 投资利润率 = 100% =10.96%投资利税率 = 100% =14.61%3、清偿能力分析本项目第一年利息已计入总投资中，134、在项目运营期即项目计算期的第二年到第三年两年内还清银行贷款。项目还贷能力分析主要是考察项目计算期内各年财务状况及还贷能力。本项目偿还借款的资金来源是还款期内每年实现而未分配的利润、年折旧费和年摊销费，从借款还本付息表中可看出各年的偿债备付率均大于1，能满足银行扶持发展公共服务体系建设要求。序号项目第一年第二年第三年1期初借款余额2700027000.0 17000.0 2当期还本付息0.0 11826.6 18150.1 2.1其中：还本0.0 10000.0 17000.0 2.2付息0.0 1826.6 1150.1 3期末借款余额27000.00 17000.00 0.00 计算指标利息135、备付率0.00 16.19 41.18 偿债备付率1.51.61 注：第一年的利息已经计入总投资。综上所述，本项目具有较强的盈利能力，且能够按照还款计划偿还银行贷款，因此，本项目在财务上是可行的。11.5敏感性分析本项目在经营中将受到的制约因素较多，为更好地把握其各种不利因子的负面影响，并采取相应的对策规避风险，争取更好的经济效益，现分别就总投资、营业收入、经营成本分别变化10%，计算其全部投资税前与税后的财务内部收益率指标。详见敏感性分析表。从表中可看出，经营收入与总投资均较敏感，应高度注意其变化，并采取积极措施予以规避风险，争取更好的经济效益。11.6财务评价结论本项目建设符合国家和海南省136、产业政策，有利于促进海南的经济发展，增加就业和地方财政收入。项目建设条件具备，投资规模合理，社会技术经济条件良好，对生态环境无不良影响，财务计算结果，其税后全部投资财务内部收益率达28.83%，大于选定的基准收益率参考值10%，投资回收期3.16年，表明项目盈利能力强，投资回报效益佳。同时，通过对本项目还款能力的分析，可知本项目按照设定的项目运营条件下，可以按照本项目制定的还本付息计划偿还银行的贷款。综上所述，本项目具有良好的经济效益，项目本身产生的收益足以按照还本付息表偿还银行贷款本息额，因此，本报告认为本项目的还款能力有保障，项目的财务评价可行。第十二章 社会评价12.1项目建设对社会的影137、响分析本项目的建设对项目所在区域的社会多个领域都具有拉动作用，对社会的发展具有积极作用。1、对经济发展的影响房地产业具有很高的社会关联度，可以促进上游的钢材、水泥等建材的消耗，并可以刺激人们家庭用品的从新购置，带动家电、纺织等相关行业的发展。此外，房地产行业在发展中面临的社会经济背景，可以吸引大量的国外投资，特别是质量较高的投资，增加城市的经济含量。本项目的实施可以带动海口市房地产相关产业的发展。2、改善项目所在地的城市面貌本项目位于海口市海口市琼山区云龙镇，本项目为高品质的型住宅小区，建筑设计上把园林景观与城市公共景观绿化相协调，营造和谐、统一的居住环境。项目建成后将进一步完善健全云龙镇的商138、业配套，改善当地的人居环境。3、解决部分劳动者的就业问题本项目建设规模较大，投资大。项目在建设中、建成后都将提供一定数量的工作岗位，这对于缓解当地劳动人民的就业问题起到一定作用。12.2风险分析12.2.1政策风险及防范近期国家对房地产各项政策变动频繁，宏观调控政策的组合拳正以前所未有的力度和密度为过热的经济降温，其中有的政策对房地产开发产业影响深远。为防范此类政策性风险，本项目的开发需要进行全面而系统的筹划。12.2.2销售风险及防范因该项目建设期与销售期均需要较长的时间，建议该项目严格控制工程进度，严格控制施工质量，尽快完成小区环境的营造来吸引消费者的眼球，适中的价格定位，给前期购房者以信139、心，从而进一步刺激有购房动机的购买欲望，发挥竞争优势，促进销售资金回笼，降低项目的市场风险。 12.2.3工期和工程质量风险及防范由于本项目规模较大，工程管理和建设资金落实对能否及时按工期竣工有决定性影响，为保证及时竣工，在工程管理方面，通过详细的施工计划和优秀的项目经理统筹兼顾，资金方面，公司自有资金及时足额投入。工程质时方面，通过监理公司和一定数量的工程管理人员进行监督，严格执行国家及地方控制标准进行实时监控。总之，该项目定位较准确，销售定价较适中，在片区内具有较强的竞争力，加之若严格控制房屋开发的成本，采用有力的销售策略，缩短销售周期，能将项目风险控制到较低水平。12.3社会评价结论本项140、目符合海南省“国际旅游岛”发展规划，不仅能改善城市面貌，带动海口市第三产业的发展，解决城市居民的就业问题，而且能带动城区发展，促进万宁市的经济发展。只要建设资金到位，项目的建设具有较好的社会效益，也能取得好的社会效果。第十三章 研究结论当前，海南省经济已由恢复性增长转入健康持续较快发展的新阶段，投资环境的不断改善，“大企业进入、大项目拉动”战略的实施，使得海南旅游房地产行业呈现蓬勃发展的态势，国际旅游岛的建设，使不少大企业看好海南的发展前景，将海南的土地成片开发作为企业重要发展战略。海南环境优美、空气清新、水源干净、气候宜人，具有建设世界一流旅游胜地和居住地的资源禀赋和巨大潜力，许多大公司看好141、海南的未来，将海南的土地成片开发作为一种重要的战略性投资载体。可以说，海南房地产在沉寂了10余年之后，将重新开始焕发生机，迎来新一轮的投资开发热潮。13.1可行性研究结论1、市场分析结论通过对当前宏观经济形势、万宁市房地产市场的调查分析，综合本项目的特点，本项目的市场进入时机已经成熟，符合国家相关法规、政策规定，经济效益和社会效益明显。2、经济分析结论通过财务评价分析，项目全部投资财务内部收益率为28.83%，大于基准收益率10%；财务净现值为22497.04万元 ；动态投资回收期为3.17年，充分说明项目投资收益率高，经济效益好，具有较好的抗风险能力，本项目在经济上是可行的。综上所述，本项目142、的实施，社会、经济效益显著，建议尽快办理相关审批手续，做好规划设计，投入开发建设。13.2建议鉴于目前房地产市场的实际情况及本项目的自身状况，我们对本项目建设提出以下建议：1、项目所处地区房地产市场竞争日趋激烈，购房者的心态也越来越成熟，良好的规划、设计、建设品质及人文环境已成为高档物业必备的前提条件，因此，建议投资者根据项目用地的实际情况，做好规划，突出项目的特点，按照规划设计尽快完成项目的景观、建筑的详细设计。2、由于项目建设资金来源部分为银行贷款，建议建设方积极与银行沟通，保障资金的及时到位，同时在建设过程中要建立建全项目会计核算和内部稽核制度，对项目资金实行全过程的财务管理与监督；要严143、格项目资金竣工决算，规范项目的业绩考评和追踪问责制度。3、密切关注政府对于房地产市场的调控政策，及时调整市场营销策略，保障项目的顺利销售。4、建议在施工过程中设置安全标志，加大宣传安全施工力度，增强安全防护意识，认真落实好相关安全措施，并将项目施工给附近居民正常的工作、学习和生活所带来的各种干扰（比如噪声）降至最低限度。4、鉴于该工程项目意义重大，建议建设单位组建一支精干、高效、专业配套齐全的管理队伍，加强工程管理，统一调度指挥，并与工程施工单位、监理单位密切合作，认真将项目建设作为一个综合系统过程认真筹划和研究，并切实解决好各种问题。附表1 项目投资成本估算表序号工程或费用名称单位工程量单价144、（元）合计（万元）一开发成本60300.54 工程费39937.62 1地上建筑建安工程费34631.70 1.1土建工程40020.00 15006003.00 1.2安装工程1760.88 1.2.1给排水安装40020.00 100400.20 1.2.2电气照明安装（含弱电）40020.00 120480.24 1.2.3消防安装工程40020.00 50200.10 1.2.4通风工程40020.00 40160.08 1.2.5太阳能热水系统40020.00 100400.20 1.2.6安防工程40020.00 30120.06 1.3装修工程26867.82 1.3.1豪华别墅145、36007000.00 2520.00 1.3.2VIP别墅36006000.00 2160.00 1.3.3一般别墅32820.00 4500.00 14769.00 1.3.4原有别墅二次装修9172.06 4000.00 3668.82 1.3.5商铺1500.00 1000.00 150.00 1.3.6酒店主楼6000.00 6000.00 3600.00 2地下建筑建安工程12340.00 3000.00 3702.00 3室外配套工程841.90 3.1道路工程8165 180146.96 3.2绿化工程24494 100244.94 3.3室外给排水工程项1 150000015146、0.00 3.4室外电气工程项1 1000000100.00 3.5室外游泳池及其它景观工程项1 2000000200.00 4三通一平费用54430.00 140762.02 工程建设其他费用20362.92 1土地及建筑物取得费18000.00 2施工监理费发改价格2007670号325.43 3建设项目前期工作咨询费72.00 3.1编制可行性研究报告计价格19991283号60.00 3.2评估可行性研究报告计价格19991283号124勘察设计费849.88 4.1勘察费计价格200210号223.65 4.2设计费计价格200210号626.23 5环境影响咨询服务费4.27 5.147、1环境影响报告表编制费琼价费管2011214号3.07 5.2环境影响报告表评估费琼价费管2011214号1.20 6初步设计及概算审核费231.83 6.1初步设计审核费计价格200210号12.00 6.2概算审核费琼发改收费2007170号219.83 7招标代理费计价格2011225号45.52 8施工图技术审查费琼价费管2011224号25.05 9预算审核费琼发改收费2007170号99.27 10竣工图编制费计价格200210号50.10 11结算审查费琼发改收费2007170号99.27 12白蚁防治费8.00 13城市基础设施配套费琼价费管201099号552.30 基本预备148、费按工程费用及工程建设其他费的5%计算3015.03 二开发费用5360.87 管理费用按工程费用的3%计算1198.13 销售费用按销售收入的2%计算2336.19 财务费用只计算第一年贷款利息1826.55 V流动资金742.33 四工程总投资65661.41 附表2贷款还本付息估算表单位：万元序号项目第一年第二年第三年1期初借款余额2700027000.0 17000.0 2当期还本付息0.0 11826.6 18150.1 2.1其中：还本0.0 10000.0 17000.0 2.2付息0.0 1826.6 1150.1 3期末借款余额27000.00 17000.00 0.00 计149、算指标利息备付率0.00 16.19 41.18 偿债备付率1.51.61 注：第一年利息已经计算在总投资中。 附表3 营业收入、营业税金及附加和增值税估算表单位：万元序号项目合计计算期第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年1营业收入243998.75 5840.49 52564.37 53485.87 23858.33 13531.21 13531.21 13531.21 13531.21 13531.21 13531.21 13531.21 13531.21 1.1销售收入116809.71 5840.49 52564.37 46723.88 116150、80.97 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1.2客房收入95839.60 0.00 0.00 5097.85 9176.13 10195.70 10195.70 10195.70 10195.70 10195.70 10195.70 10195.70 10195.70 1.3餐饮收入19786.80 0.00 0.00 1049.40 1894.20 2105.40 2105.40 2105.40 2105.40 2105.40 2105.40 2105.40 2105.40 1.4其它收入11562.64 0.00 0.00 614.73 1151、107.03 1230.11 1230.11 1230.11 1230.11 1230.11 1230.11 1230.11 1230.11 2营业税金及附加13419.93 321.23 2891.04 2941.72 1312.21 744.22 744.22 744.22 744.22 744.22 744.22 744.22 744.22 2.1营业税12199.94 292.02 2628.22 2674.29 1192.92 676.56 676.56 676.56 676.56 676.56 676.56 676.56 676.56 2.2城市维护建设税610.00 14.60 152、131.41 133.71 59.65 33.83 33.83 33.83 33.83 33.83 33.83 33.83 33.83 2.3教育费附加366.00 8.76 78.85 80.23 35.79 20.30 20.30 20.30 20.30 20.30 20.30 20.30 20.30 2.4地方教育附加244.00 5.84 52.56 53.49 23.86 13.53 13.53 13.53 13.53 13.53 13.53 13.53 13.53 3增值税2336.19 116.81 1051.29 934.48 233.62 0.00 0.00 0.00 0.0153、0 0.00 0.00 0.00 0.00 注：增值税暂按销售收入的2%计算。附表4 总成本费用估算表单位：万元序号项目计算期第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年1外购原材料0.00 0.00 1014.30 1826.60 2029.68 2029.68 2029.68 2029.68 2029.68 2029.68 2029.68 2029.68 2外购燃料及动力费0.00 0.00 338.10 608.87 676.56 676.56 676.56 676.56 676.56 676.56 676.56 676.56 3工资及福利费0.00 0154、.00 331.50 331.50 331.50 331.50 331.50 331.50 331.50 331.50 331.50 331.50 4维修保养费0.00 0.00 17.88 17.88 17.88 17.88 17.88 17.88 17.88 17.88 17.88 17.88 5其他成本0.00 0.00 99.45 16.58 16.58 16.58 16.58 16.58 16.58 16.58 16.58 16.58 小计经营成本0.00 0.00 1801.23 2801.43 3072.20 3072.20 3072.20 3072.20 3072.20 307155、2.20 3072.20 3072.20 6折旧费0.00 0.00 89.38 89.38 89.38 89.38 89.38 89.38 89.38 89.38 89.38 89.38 7摊销费0.00 0.00 29.87 29.87 29.87 29.87 29.87 29.87 29.87 29.87 29.87 29.87 8利息支出0.00 11826.55 18150.05 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 9总成本费用合计0.00 11826.55 20070.53 2920.68 3191.45 3191.45 319156、1.45 3191.45 3191.45 3191.45 3191.45 3191.45 其中：可变成本0.00 0.00 437.55 625.44 693.14 693.14 693.14 693.14 693.14 693.14 693.14 693.14 固定成本0.00 11826.55 19632.98 2295.23 2498.31 2498.31 2498.31 2498.31 2498.31 2498.31 2498.31 2498.31 附表5 折旧摊销估算表单位：万元序号项目建设期第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年1固定资产折旧157、0.0 0.0 89.38 89.38 89.38 89.38 89.38 89.38 89.38 89.38 89.38 89.38 1.1房屋、建筑物原值0.0 0.0 4704.0 4614.62 4525.24 4435.86 4346.48 4257.10 4167.72 4078.34 3988.96 3899.58 当期折旧费0.0 0.0 89.38 89.38 89.38 89.38 89.38 89.38 89.38 89.38 89.38 89.38 净值0.0 0.0 4614.62 4525.24 4435.86 4346.48 4257.10 4167.72 407158、8.34 3988.96 3899.58 3810.20 1.2其他固定资产0.0 0.0 0.0 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1.2.1原值0.0 0.0 0.0 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1.2.2当期折旧费0.0 0.0 0.0 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1.2.3净值0.0 0.0 0.0 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2无形资产摊销29.159、87 29.87 29.87 29.87 29.87 29.87 29.87 29.87 29.87 29.87 原值0.0 0.0 1195.0 1165.12 1135.25 1105.38 1075.51 1045.64 1015.77 985.90 956.03 926.16 当期摊销费0.0 0.0 29.87 29.87 29.87 29.87 29.87 29.87 29.87 29.87 29.87 29.87 净值0.0 0.0 1165.12 1135.25 1105.38 1075.51 1045.64 1015.77 985.90 956.03 926.16 896.2160、9 附表6 利润与利润分配表单位：万元序号项目计算期第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年1营业收入5840.49 52564.37 53485.87 23858.33 13531.21 13531.21 13531.21 13531.21 13531.21 13531.21 13531.21 13531.21 2营业税金及附加321.23 2891.04 2941.72 1312.21 744.22 744.22 744.22 744.22 744.22 744.22 744.22 744.22 3土地增值税116.81 1051.29 934.48 161、233.62 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 4建设期投资45962.99 19041.81 328.31 328.31 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 5总成本费用0.00 11826.55 20070.53 2920.68 3191.45 3191.45 3191.45 3191.45 3191.45 3191.45 3191.45 3191.45 6利润总额-40560.54 17753.68 29210.83 19063.52 9595.55 9595.55 9595.55 9595.55 162、9595.55 9595.55 9595.55 9595.55 7应纳税所得额0.00 0.00 6403.97 19063.52 9595.55 9595.55 9595.55 9595.55 9595.55 9595.55 9595.55 9595.55 8所得税0.00 0.00 1600.99 4765.88 2398.89 2398.89 2398.89 2398.89 2398.89 2398.89 2398.89 2398.89 9净利润-40560.54 17753.68 27609.84 14297.64 7196.66 7196.66 7196.66 7196.66 719163、6.66 7196.66 7196.66 7196.66 10期初未分配利润0.00 0.00 0.00 4162.58 16553.87 22790.98 29028.08 35265.19 41502.30 47739.40 53976.51 60213.62 11累计可供分配的利润0.00 0.00 4802.98 18460.22 23750.53 29987.64 36224.74 42461.85 48698.96 54936.06 61173.17 67410.28 12提取法定盈余公积0.00 0.00 640.40 1906.35 959.55 959.55 959.55 9164、59.55 959.55 959.55 959.55 959.55 13可供投资者分配的利润0.00 0.00 4162.58 16553.87 22790.98 29028.08 35265.19 41502.30 47739.40 53976.51 60213.62 66450.72 14累计未分配利润0.00 0.00 4162.58 16553.87 22790.98 29028.08 35265.19 41502.30 47739.40 53976.51 60213.62 66450.72 15息税前利润-40560.54 29580.23 47360.88 19063.52 959165、5.55 9595.55 9595.55 9595.55 9595.55 9595.55 9595.55 9595.55 16息税折旧摊销前利润-40560.54 29580.23 47480.13 19182.77 9714.80 9714.80 9714.80 9714.80 9714.80 9714.80 9714.80 9714.80 附表7 项目投资现金流量表单位：万元序号项目计算期第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年1现金流入5840.49 52564.37 53485.87 23858.33 13531.21 13531.21 13531166、.21 13531.21 13531.21 13531.21 13531.21 19088.38 1.1营业收入5840.49 52564.37 53485.87 23858.33 13531.21 13531.21 13531.21 13531.21 13531.21 13531.21 13531.21 13531.21 1.2回收固定资产余值3810.20 1.3回收流动资金850.68 1.4土地摊余价值896.29 2现金流出46401.03 34810.69 26328.37 9868.46 6425.12 6334.55 6334.55 6334.55 6334.55 6334.5167、5 6334.55 6334.55 2.1建设投资45962.99 19041.81 328.31 328.31 2.2流动资金0.00 0.00 452.34 307.77 90.57 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.3经营成本0.00 11826.55 20070.53 2920.68 3191.45 3191.45 3191.45 3191.45 3191.45 3191.45 3191.45 3191.45 2.4营业税金及附加321.23 2891.04 2941.72 1312.21 744.22 744.22 744.22 744.22 168、744.22 744.22 744.22 744.22 2.5土地增值税116.81 1051.29 934.48 233.62 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.6所得税0.00 0.00 1600.99 4765.88 2398.89 2398.89 2398.89 2398.89 2398.89 2398.89 2398.89 2398.89 3所得税前净现金流量-40560.54 17753.68 27157.50 13989.87 7106.10 7196.66 7196.66 7196.66 7196.66 7196.66 7196169、.66 12753.83 4累计所得税前净现金流量-40560.54 -22806.86 4350.64 18340.51 25446.60 32643.27 39839.93 47036.59 54233.25 61429.91 68626.57 81380.40 5所得税前净现值-36873.22 14672.46 20403.83 9555.27 4412.33 4062.33 3693.03 3357.30 3052.09 2774.62 2522.39 4063.76 6累计所得税前净现值-36873.22 -22200.75 -1796.93 7758.34 12170.67 16170、233.00 19926.02 23283.32 26335.41 29110.03 31632.42 35696.18 7调整所得税0.00 0.00 1600.99 4765.88 2398.89 2398.89 2398.89 2398.89 2398.89 2398.89 2398.89 2398.89 8所得税后净现金流量-40560.54 17753.68 25556.50 9223.99 4707.21 4797.77 4797.77 4797.77 4797.77 4797.77 4797.77 10354.94 9累计所得税后净现金流量-40560.54 -22806.86 171、2749.64 11973.64 16680.84 21478.62 26276.39 31074.17 35871.94 40669.71 45467.49 55822.43 10所得税后净现值-36873.22 14672.46 19200.98 6300.11 2922.81 2708.22 2462.02 2238.20 2034.72 1849.75 1681.59 3299.40 11累计所得税后净现值-36873.22 -22200.75 -2999.78 3300.33 6223.14 8931.36 11393.38 13631.57 15666.30 17516.05 19197.64 22497.04 附表8 敏感性分析表 单位：万元评价指标税后内部收益率（FIRR）税后内部收益率变化率（%）税后财务净现值（NPV）万元税后财务净现值（NPV）变化率（%）基本方案28.83%22497.04营业收入10%42.83%48.57%37951 68.69%-10%15.69%-45.57%7043 -68.69%总投资10%22.18%-23.07%16698 -25.78%-10%37.68%30.71%28296 25.78%经营成本10%25.47%-11.64%18649 -17.10%-10%32.23%11.80%26345 17.10%